吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初262号原告：吉林龙井农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省延吉市长白路**。法定代表人：刘某，董事长。委托诉讼代理人：金某，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱某，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。被告：费某，男，1970年9月16日出生，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：杨某，吉林达功伟业律师事务所律师。被告：延边盛洲房地产开发有限公司，住，住所地吉林省延吉市长白山东路**/div>法定代表人：马某，该公司总经理。委托诉讼代理人：程某，该公司会计。原告吉林龙井农村商业银行股份有限公司（以下简称龙井农商行）与被告费某、延边盛洲房地产开发有限公司（以下简称盛洲公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙井农商行的委托诉讼代理人金某、朱某，被告费某及其委托诉讼代理人杨某，被告盛洲公司的委托诉讼代理人程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙井农商行向本院提出诉讼请求：请求判令对备案在龙井农商行名下、位于延吉市××街、1003号房屋停止执行；本案诉讼费及律师代理费由费某及盛洲公司负担。事实和理由：龙井农商行向盛洲公司购买南岗街322号水晶嘉园2号楼一层及地上一至五层商业门市，涉案房屋位于其中的一层，并于2016年3月30日将购房款1.1亿元支付至盛洲公司指定的收款账户延边长宁房地产开发有限公司（以下简称长宁公司）。2017年8月10日，在延吉市××组）的确定及协调下，龙井农商行与盛洲公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并在延吉市房产局办理了备案登记。2019年6月28日，延边州法院作出（2019）吉24执111号执行裁定，查封了备案在龙井农商行名下的1002、1003号房屋产籍手续，龙井农商行提出异议后，延边州法院作出（2019）吉24执异15号裁定，驳回了龙井农商行的执行异议。龙井农商行认为，在人民法院查封前，龙井农商行与盛洲公司已经签订了合法有效的房屋买卖合同，并在房产局办理了合同备案，龙井农商行按照合同约定支付了全部房款，涉案房屋于2017年末交付给龙井农商行的同时，龙井农商行委托工作组代管房屋，龙井农商行已合法占有房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求停止对涉案房屋的执行。庭审中，龙井农商行增加诉讼请求为，要求费某、盛洲公司承担律师代理费50万元。费某辩称，龙井农商行称其于2016年3月30日将房款1.1亿元支付给盛洲公司不是事实。1.涉案房屋买卖合同是基于贷款后的抵债行为。2011年10月24日，盛洲公司在延边农村商业银行分别贷款4900万元和5950万元，延边嘉园物业管理有限公司向延边农村商业银行贷款5000万元，总计贷款金额1.585亿元，抵押物为水晶嘉园2号楼地下一层及地上一至五层以及合作小区的房屋，评估价值23751.36万元，以上房屋均抵债给了延边农村商业银行并办理了房屋买卖合同备案手续，涉案房屋包含在内。2015年10月23日，盛洲公司、延边嘉园物业有限公司与延边农村商业银行签订以物抵债协议，约定盛洲公司以抵押资产折价188236317.49元抵偿在延边农村商业银行的贷款。之后，盛洲公司法定代表人任飞被判入狱，盛洲公司由工作组控制。2016年3月29日在法定代表人不知情的情况下，盛洲公司与延河信用社（龙井农商行改制前身）签订补充协议，因盛洲公司账户无法使用，暂由长宁公司代替盛洲公司职能，延河信用社将1.1亿支付给长宁公司视为支付盛洲公司房款，上述1.1亿元全部用于偿还盛洲公司在延边农村商业银行1.585亿元贷款本息。2016年3月30日延河信用社向长宁公司汇款1.1亿元，据了解，该款当日又返还至延河信用社。二、盛洲公司与龙井农商行不是房屋买卖合同关系。涉案房屋已于2015年3月抵债给了延边农村商业银行，盛洲公司与延河信用社签订的《补充协议》不是真实意思表示，不具有法律效力。盛洲公司与延边农村商业银行签订以物抵债协议后，包括涉案房屋在内的全部房屋均以房屋买卖的形式在房产部门进行了备案，因相关法律及司法解释的出台，龙井农商行又在2016年3月29日签订《补充协议》，向长宁公司汇款1.1亿元，制造支付房款的假象，改变以房抵债的性质，该行为不能达到阻却他人执行的目的，其行为损害了盛洲公司其他债权人的利益，破坏了平等受偿原则。抵债协议在完成房屋产权变更登记前不产生优于他人债权的效力，龙井农商行也未实际占有、使用涉案房屋。盛洲公司辩称，房屋买卖合同是工作组与银行协商签订的，1.1亿元也没有进入盛洲公司账户，银行也没有出具我公司已偿还贷款的收据，双方没有进行最后结算。涉案房屋没有人使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：费某及盛洲公司对龙井农商行提供的中国银监会批复及《证明函》、《商品房预售合同》、《商品房买卖合同（预售）》《商品房预售合同补充协议》、延吉市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室延市信联发（2012）1号通知、执行笔录、《委托代理合同》、增值税普通发票、《税收缴款书》、《吉林省住宅专项维修资金专用票据》、《认可书》、不动产权证书、《借款合同》《借款展期协议书》、贷款还款凭证、《流动资金借款合同》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并采信。龙井农商行提供的《关于延边盛洲房地产开发有限公司开发的水晶嘉园2号楼门市交付的情况说明》能够证明房屋的交付及使用情况，本院予以采信。盛洲公司对龙井农商行提供的《委托代管协议书》真实性没有异议，本院予以采信。虽然费某、盛洲公司对龙井农商行提供的《补充协议》真实性有异议，但该协议中盖有盛洲公司公章及法定代表人名章，在费某、盛洲公司不能提供相反证据的情况下，应认定该协议的真实性，本院对该证据予以采信。龙井农商行提供的电汇凭证及工程款收条均为原件，本院予以采信。龙井农商行对费某提供的《以物抵债协议书》真实性及附件有异议，且不是原件，协议签订主体也并非龙井农商行，本院不予采信。虽然龙井农商行主张费某提供的（2011）图执登字第267、268号民事裁定书的内容系与案外人之间的材料，但其也陈述执行款在政府协调下是龙井农商行垫付了87万元，该款已计入到总购房款，结合费某提供的存款明细账，盛洲公司账户当天确有145万元入账，并在当天转出，故对该民事裁定书及存款明细账予以采信。盛洲公司对费某提供的《关于延边盛洲房地产开发有限公司抵押资产备案登记的相关事宜》真实性无异议，且系原件，龙井农商行未提出相反证据证明公章并非真实，对该证据真实性本院予以确认。费某提供的延吉市房产局房产市场管理办公室出具的《延边盛洲房地产开发有限公司（水晶嘉园2号楼）备案列表》及26份房屋买卖合同，龙井农商行及盛洲公司均无异议，本院予以采信。费某提供的房产测绘成果报告书系盛洲公司委托制定，龙井农商行对真实性提出异议，且仅有复印件，本院不予采信。费某提供的《贷款情况说明》系盛洲公司单方制作，本院不予采信。经审理查明，2011年11月1日延河信用社与盛洲公司签订《商品房预售合同》，向盛洲公司购买位于延吉市××路、2、3、4、5房，房屋总金额为32349600元。2016年3月29日，盛洲公司（甲方）与延吉市延河农村信用合作社（乙方）签订补充协议，双方约定：“因甲方目前存在特殊事项，结算账户无法正常使用，暂由长宁公司代替甲方行使相关职能。乙方将全部购房款人民币1.1亿元支付于长宁公司名下，即视为甲方收到全部购房款。上述1.1亿元全部用于偿还甲方在延边农村商业银行1.085亿元贷款本息。”2016年3月30日延河信用社向长宁公司在民生银行延边分行账号为×××的账户转账1.1亿元。长宁公司于2016年7月7日向盛洲公司账号尾号1248的账户转账1********.11元。2016年12月8日，延河信用社改制为龙井农商行。2017年8月10日，龙井农商行与盛洲公司签订水晶嘉园2号楼地下一层及地上一至五层商品房买卖合同，并于当日签订《商品房预售合同补充协议》，主要内容为：“盛洲公司与原延吉市延河农村信用合作社于2011年11月1日签订的商品房预售合同购买水晶嘉园一层面积2695.80平米，购房总价3234.96万元。买受人履行了付款义务，但出卖人未能办理房屋预售备案手续，在此期间，因出卖人存在一房多售及借贷纠纷，引起群众上访和法院查封，房屋至今未予交付和备案登记。经工作组协调，要求买受人承担部分房屋改造费用和借贷纠纷款项，信访局协调为买受人办理商品房预售备案登记。出卖人和买受人调解，双方对原商品房预售合同内容变更如下：1.由买受人垫付房屋加层改造费用800万元，用于解决一房多卖后造成的房源不足问题，缓解群众上访事件；2.由买受人垫付徐桂芹借贷纠纷款项87万元，用于解除法院查封，以便于买受人办理商品房预售登记；3.上述款项支付后，所垫付款项计入购房总房价，将原合同价款调整为4121.96万元。除协议变更内容外，原商品房预售合同的其余部分仍完全继续有效。”另查明，2009年7月10日，盛洲公司向延河信用社贷款3600万元，借款期限二年，2011年7月7日展期至2012年6月6日。盛洲公司于2011年11月21日偿还贷款3599万元，2012年7月18日偿还贷款1万元。2011年10月24日、11月13日，盛洲公司分别向延边农村商业银行贷款5950万元、2950万元和3000万元、2015年12月11日贷款4900万元。2011年11月1日包括本案诉争房屋在内的水晶嘉园2号楼均备案登记至延边农村商业银行，2017年8月10日注销，8月11日备案登记至龙井农商行。2016年7月19日延边农村商业银行向盛洲公司出具抵押资产备案登记的相关事宜，主要内容为：“贵公司及关联企业在延边农村商业银行抵押贷款总额15800万元，已于2015年末将盛洲公司抵押在延边农村商业银行全部资产全部以物抵债。现请贵公司协助办理以下事宜：一、将抵押登记给延边农村商业银行所有资产，位于延吉市××街第**地下**及地上**……上述商品房买卖合同更名至延边农村商业银行下辖延吉市延河农村信用社名下；延边农村商业银行原在房产局办理的上述在建工程抵押手续不予解除，待水晶嘉园全部验收合格转为现房系统，可以正式办理房产证、土地证等相关手续后再予以解除。”为处理盛洲公司群体性案件，延吉市2012年成立延吉市处置盛洲案件工作组进驻盛洲公司。经过几年工作，完成了烂尾楼续建工程，解决了回迁户、购房户入住问题，依法剥离高利贷高额利息，偿付了大部分工程款。但因部分高利贷及工程款未解决，市政府没有解散工作组，仍由工作组继续解决盛洲公司的遗留问题。2019年9月9日，工作组出具《关于延边盛洲房地产开发有限公司开发的水晶嘉园2号楼门市交付的情况说明》，主要内容为：“2016年3月，因延河信用社筹备改制农村商业银行，需购买办公网点，以1.1亿元的价格向盛洲公司购买水晶嘉园2号楼地下一层及一至五层。水晶嘉园2号楼地下一层及一至五层已于2017年末正常供暖并交付给龙井农村商业银行，但为解决取暖费问题和后期遗留工作，由工作组暂时代龙井农村商业银行管理地下一层至地上一至五层门市房，管理期限截止日期为2019年12月30日。”工作组还于2018年1月30日与盛洲公司签订委托代管协议书，将水晶嘉园2号电梯楼地下一层至地上一层对外招租事宜委托盛洲公司负责，主要包括代为签订房屋租赁协议、代为收取租金、代为缴纳相关费用等，剩余租金用于解决盛洲信访相关事宜。代管期间房屋租金用于解决水晶嘉园2号楼管理期间产生的取暖费，地下，地下室设备维护等费用/div>再查，图们市人民法院（2011）图执登字第267、268号案件查封了盛洲公司包括本案诉争房屋在内的多套房屋，该案执行过程中，2017年8月9日，徐桂芹与盛洲公司达成和解，盛洲公司向申请执行人徐桂芹支付145万元，徐桂芹放弃其他款项，盛洲公司尾号1248的账户转入145万元后于当日转出145万元。2019年12月26日，龙井农商行缴纳水晶嘉园2号地下一层、地上、地上**税款及住宅维修资金理了除1002、1003、5001、5002、5003房屋外的1001等10处及地下1001等2处房屋不动产权证书。2019年8月19日费某申请执行盛洲公司的执行案件笔录中，盛洲公司对于是否给龙井农商行开具购房收据问题，盛洲公司陈述：“因公司没有交税，给龙井农商行开具了企业内部的收据。”龙井农商行与上海市锦天城（长春）律师事务所签订委托代理合同，约定前期代理费40万元，现已支付20万元。认定上述案件事实的证据有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房预售合同补充协议》、中国银监理会文件、工作组情况说明、《委托代管协议书》、《补充协议》、电汇凭证（回单）、《水晶嘉园二号电梯楼工程款收条》、执行笔录、《税收缴款收据》、《吉林省住宅专项维修资金专用票据》、不动产权证书、《借款合同》、《流动资金借款合同》、图们市人民法院民事裁定书、执行和解协议书、执行笔录、存款明细账、《关于延边盛洲房地产开发有限公司抵押资产备案登记的相关事宜》、备案情况表。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”，龙井农商行在2011年便与盛洲公司签订了案涉房屋的买卖合同，后于2017年又与盛洲公司签订包括涉案房屋在内的××园的房屋买卖合同，上述房屋买卖合同在未违反法律、法规强制性规定的情况下，应认定为合法有效。签订房屋买卖合同时，盛洲公司与龙井农商行并不存在债权债务关系。龙井农商行将1.1亿元汇入长宁公司账户，该款项是否进入盛洲公司账户以及该款之后的用途，均不影响该款系龙井农商行依照与盛洲公司约定的方式支付房款的款项性质。而根据工作组出具的情况说明，涉案房屋已于2017年末交付给龙井农商行，代管房屋亦属于合法占有房屋的一种形式，以上，龙井农商行对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的执行，依据充分。关于费某主张涉案房屋是以以物抵债的形式抵偿了盛洲公司在延边农村商业银行的贷款及盛洲公司与龙井农商行之间不存在买卖合同关系问题，本院认为，延边农村商业银行与龙井农商行系两个独立核算的法人单位，延边农村商行银行与盛洲公司虽然签订了以物抵债协议，但实际主张房屋权利的是龙井农商行，龙井农商行与盛洲公司之间不存在债权债务关系，而以物抵债是以物权的变更从而消灭原有债权为目的，龙井农商行在人民法院查封前，不仅与盛洲公司签有合法有效的房屋买卖合同，还实际支付了购房款，本案不符合以物抵债情形。且费某作为债权人的权利内容，指向的是盛洲公司的一般责任财产，而龙井农商行作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。费某的抗辩主张不成立，本院不予支持。现盛洲公司与龙井农商行以交易的形式办理了除案涉房屋以外其他房屋的权属登记，亦能够证实双方买卖合同法律关系的基础之实。龙井农商行要求费某及盛洲公司支付律师代理费的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，吉林龙井农村商业银行股份有限公司要求停止对涉案房屋的执行诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：停止执行延吉市南岗街322号水晶嘉园2号楼1002、1003号房屋。案件受理费66370元，由被告费某、延边盛洲房地产开发有限公司负担62870元，由吉林龙井农村商业银行股份有限公司负担3500元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 张 丽审判员 李照令审判员 宋 丹二〇二〇年三月二日书记员 陈 阳