福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终150号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建中节能泉城投资有限公司，住所地福建省南安市溪美蓝湾上城**店面。 法定代表人：付凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄民山，福建正成功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳鑫，福建正成功律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑容，女，1984年11月28日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人福建中节能泉城投资有限公司（以下简称“中节能公司”）因与被上诉人郑容商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初6017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中节能公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回郑容的一审诉讼请求。事实和理由：一、关于逾期交房问题。1.根据中节能公司一审提供的证据，因安息堂的拆迁问题可顺延交房380日（该问题属中节能公司无法控制的因素），因约定的风雨天气可顺延60日，即交房时间可顺延至2017年5月15日。郑容于2017年1月23日办理交房手续，中节能公司不构成逾期交房违约。2.即使中节能公司构成违约，根据约定，郑容应于2015年12月31日支付专项维修资金，但其于2017年1月23日才支付，中节能公司的交房时间可相应顺延至2017年1月23日。3.若存在逾期交房，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定，中节能公司仅需支付逾期交房违约金1000元。二、关于逾期办证问题。1.中节能公司于2018年9月30日取得房屋所有权初始预登记，在不考虑出卖人无法控制的因素外，逾期办证违约金仅能计至2018年9月30日。2.中节能公司于2018年6月19日向南安市房屋交易管理中心提供办理房屋面积管理（房屋产权确认）所需的资料，后于2018年9月30日取得案涉项目的不动产权属证书，该期间合计103日系主管机构办理初始登记的时间，是中节能公司无法控制的因素，应予顺延。3.因政府政策对建设工程备案材料改由第三方审核，导致中节能公司的档案归档备案被拖延了6个月，该期间应予顺延。4.因二证合一政策改变，办理房屋权属初始预登记需房管局及不动产权登记部门二个部门审查，导致中节能公司办理初始预登记被拖延2个月，该期间应予顺延。5.中节能公司所负义务仅是协助办证，但本案无证据证明郑容去办理权属证书或有向中节能公司催告办理权属证书，因郑容怠于履行跟踪催告的义务，故自中节能公司取得案涉项目不动产权属证书后的损失，郑容不得主张。 郑容辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回上诉，维持原判。 郑容向一审法院起诉请求：一、判令中节能公司支付郑容逾期交房违约金，以店面买卖价款的日万分之0.5计算为64.779×0.5×297＝9619元；二、判令中节能公司立即为郑容办理中节能·美景家园第2#3#4#底商1层16号店的不动产权属证书；三、判令中节能公司支付逾期办证违约金，以店面买卖价款647790元的日万分之0.5计算，自2017年4月23日计至郑容取得房屋权属证书之日。中节能公司提出反诉请求：判令郑容向中节能公司支付逾期付款违约金9500元。 一审法院认定事实：中节能公司系依法注册成立的经营房地产开发等项目的有限责任公司，并取得案涉建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。郑容与中节能公司于2015年12月15日签订编号为201508686《商品房买卖合同》1份，合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，郑容购买中节能公司开发的址在南安市店面，建筑面积共49.83平方米，单价为每平方米13000元，总金额647790元。付款方式和期限为银行按揭付款，具体详见附件六。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人壹仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第一条约定，1、买受人于2015年12月15日向出卖人支付首期购房款（含定金）计397790元，余款250000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付房款。2、买受人应在本合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续……3、如买受人原因，买受人未按本补充协议规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：参照商品房买卖合同条款第七条；逾期天数超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应无条件配合办理合同解除相关手续，同时买受人应以申请按揭贷款金额的5%支付违约金，买受人要求不解除合同且经出卖人同意的，应按揭贷款金额的日0.05%向出卖人支付违约金。合同的附件六《合同补充协议》第二条第3款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）除水灾、火灾、飓风、地震等、地震等不可抗力的自然灾害：市政配套而引起的延误；为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；影响施工停止或进展缓慢的气象（累计24小时降雨超过24毫米或6级以上含6级）原因；供水、供电部门的停水、停（限）电通知；其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑问的买受人可在交房时间向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应该予以配合。合同签订后，郑容于2015年12月15日支付第2＃3＃4＃楼底商1层16号店首期购房款397790元，余款250000元由郑容向中国建设银行南安支行办理按揭贷款支付，郑容于2016年3月7日和该行签订《个人住房借款合同》。第2＃3＃4＃楼底商1层16号店补面积差购房款14950元。此外，郑容已缴纳了专项维修资金、契税等。案涉工程于2017年1月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，其中2＃-6＃、18＃楼及地下室工程于2016年5月17日经消防验收合格，7＃-17＃楼于2017年1月3日经消防验收合格。郑容与中节能公司于2017年1月23日就第2＃3＃4＃楼底商1层16号店办理了交付手续。中节能公司于2018年6月19日向南安市房屋交易管理中心提供办理房屋面积管理（房屋产权确认）所需的资料，该中心出具《南安市房屋产权确认告知单》，确认案涉建筑项目已建立楼盘表信息，房屋产权面积可用于不动产登记。另，中节能公司于2018年4月27日符合南安市建设工程档案归档要求，南安市住房和城乡建设局同意其报备，中节能公司于2018年9月30日取得案涉建筑项目的不动产权属证书。中节能公司于2019年2月26日向郑容邮寄《办房产证通知书》1份，通知郑容自通知之日起至2019年5月31日前到中节能公司营销中心办理案涉店屋的产权相关手续，该份邮件于2019年3月1日签收。案涉商品房至今未办理不动产权属登记。 一审法院认为，中节能公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，郑容向中节能公司购买址在南安市店，在商品房预售许可证的预售范围之内。郑容与中节能公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定买受人应于2015年12月15日向出卖人支付首期购房款（含定金）计397790元，而郑容已于2015年12月15日向中节能公司支付首期购房款397790元，余款250000元由郑容向中国建设银行南安支行办理按揭贷款支付，郑容于2016年3月7日和该行签订《个人住房借款合同》。《合同补充协议》虽然约定买受人应于合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续，但合同并没有约定向哪家银行贷款。关于中节能公司是否应指定贷款银行及指定时间问题，郑容主张，贷款银行应由中节能公司指定，其一接到中节能公司通知，就马上到银行办理了按揭。中节能公司主张，郑容若认为中节能公司未指定银行，应举证予以证明。对于中节能公司是否应指定贷款银行及指定时间发生的争议，应由中节能公司承担举证责任，因其未能提供证据证明具体的贷款银行和指定时间，故贷款银行的指定时间应按郑容自认的为准。在中节能公司指定贷款银行后郑容就马上与中国建设银行南安支行签订《个人住房借款合同》，办理完毕按揭手续，不存在逾期付款的违约行为。中节能公司请求郑容支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，不予支持。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中节能公司应当在2016年3月31日前，将符合第八条各项约定条件的房产交付郑容使用，如遭遇累计24小时降雨超过24毫米或6级以上含6级大风天气可以延期；第2＃3＃4＃楼底商1层16号店自2015年12月15日双方签订合同之日至2016年3月31日双方合同约定的交房之日遭遇累计24小时降雨超过24毫米或6级以上含6级大风天气共6日，即中节能公司交付第2＃3＃4＃楼底商1层16号店的时间可以顺延到2016年4月6日。案涉工程于2017年1月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，其中2＃-6＃、18＃楼及地下室工程于2016年5月17日经消防验收合格，7＃-17＃楼于2017年1月3日经消防验收合格。郑容与中节能公司于2017年1月23日就第2＃3＃4＃楼底商1层16号店办理了交付手续，中节能公司已构成逾期交房的违约情形，应承担相应的违约责任，现逾期交房已超过90日。根据合同约定，中节能公司应支付郑容如下违约金：自逾期之日即2016年4月7日起至2017年1月23日止（共292日），每日按郑容已付第2＃3＃4＃楼底商1层16号店购房款647790元的0.005％计算的逾期交房违约金9458元；郑容诉讼请求中超出此部分的，不予支持。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”的约定，中节能公司应于2017年4月23日（2017年1月23日实际交付后90日）前协助郑容办理第2＃3＃4＃楼底商1层16号店的不动产权属登记。中节能公司于2018年6月19日向南安市房屋交易管理中心提供办理房屋面积管理（房屋产权确认）所需的资料，于2018年9月30日取得案涉建筑项目的不动产权属证书，于2019年2月26日向郑容邮寄《办房产证通知书》1份，通知郑容自通知之日起至2019年5月31日到中节能公司营销中心办理案涉房产的产权相关手续，邮件于2019年3月1日签收。中节能公司至今未协助郑容办理不动产权属登记，现郑容请求中节能公司协助办理案涉房产的不动产权属证书，应予支持。中节能公司已构成逾期协助办理不动产权属登记，应承担相应的违约责任，而郑容在收到通知之后未及时办理的责任应由郑容自行承担，故中节能公司应支付如下违约金：自2017年4月24日起至2019年3月1日止（共676日），每日按郑容已付第2＃3＃4＃楼底商1层16号店购房款647790元的0.005％计算的逾期协助办证违约金21895元；郑容诉讼请求中超出此部分的，不予支持。中节能公司主张，案涉建筑项目因安息堂的拆迁问题导致工地无法正常施工，一直到2014年4月15日才解决，应顺延交房时间380日，并提供《关于“中节能·美景家园”项目工程进度延误的情况说明》、［2013］31号、［2013］123号南安市人民政府专题会议纪要欲证明其主张。就此，安息堂的拆迁问题在双方2015年12月15日签订《商品房买卖合同》前已经解决，中节能公司应当预见安息堂的拆迁问题对于施工时间的影响，其仍同意签订本案《商品房买卖合同》，合同中关于交房时间的约定是双方的真实意思表示，双方应受该约定约束，现中节能公司再以此作为顺延交房的理由不能成立，故中节能公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。中节能公司又辩称，根据合同第八条约定，中节能公司仅需支付违约金1000元，但该违约金1000元针对的是交付的房屋不符合交付条件，本案并不属于该情形，故对该辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、中节能公司应于判决生效后30日内支付郑容逾期交付第2＃3＃4＃楼底商1层16号店的违约金9458元；二、中节能公司应于判决生效后30日履行协助郑容办理中节能·美景家园第2＃3＃4＃底商1层16号店不动产权属登记的义务；三、中节能公司应于判决生效后30日内支付郑容逾期协助办理第2＃3＃4＃楼底商1层16号店的不动产权属登记的违约金21895元；四、驳回郑容的其他诉讼请求；五、驳回中节能公司的反诉请求。本诉案件受理费515元，减半收取计258元，反诉案件受理费25元，均由中节能公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，一、关于顺延交房问题。中节能公司主张其因安息堂拆迁问题可顺延交房，但该拆迁问题在本案合同签订前已经解决，并非中节能公司不能预见的事项，故对其主张不予采纳。一审法院就有关风雨天气约定顺延交房的认定及处理得当，二审予以确认。中节能公司主张其不构成逾期交房违约，依据不足，不予采纳。中节能公司另主张逾期交房违约金应按《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定认定为1000元，但该条款系有关交房时不符合条件下承担违约金的约定，故对中节能公司的上述主张，不予采纳。附件六《合同补充协议》第二条第2款有关“买受人在办理该商品房的交付手续前，未按合同的约定付清全部购房款（含按揭贷款）的，出卖人有权顺延交房”的约定，并不包含专项维修资金，且郑容在交房时已缴纳专项维修资金，故中节能公司据此主张顺延交房，不予采纳。二、关于逾期办证问题。中节能公司主张相关办理建设工程归档备案、初始预登记等事项因政府原因分别被拖延6个月、2个月，但其提供的证据不足以证明，故不予采纳，其主张政府办理登记期间的103日应予扣除，缺乏依据，亦不予采纳。根据合同约定，中节能公司负有向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记及将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人的义务。中节能公司逾期完成初始预登记后，于2019年2月26日向郑容邮寄《办房产证通知书》（于2019年3月1日签收），故一审法院确定中节能公司应承担的逾期办证违约金计算至2019年3月1日，并无不当。中节能公司以郑容未及时催促其履行义务为由主张免除其2018年9月30日取得案涉建筑项目不动产权属证书后的逾期办证违约责任，依据不足，不予采纳。 综上所述，中节能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费515元，由福建中节能泉城投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年三月三十一日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。