山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终356号 上诉人（原审被告）：利群集团东营瑞泰购物广场有限公司。 法定代表人：郭伟，执行董事。 委托诉讼代理人：翟晓彤。 被上诉人（原审原告）：魏丽祯。 上诉人利群集团东营瑞泰购物广场有限公司（以下简称东营瑞泰广场）因与被上诉人魏丽祯租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初5345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东营瑞泰广场上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由魏丽祯承担。事实和理由：一、东营瑞泰广场与魏丽祯之间的合同已经履行完毕，东营瑞泰广场不存在任何违约行为，反而是魏丽祯在合同到期后仍然长期占用场地不予返还，一审法院判决东营瑞泰广场返还租赁费8219元、保证金2000元，并支付违约金4000元，无任何事实及法律依据。首先，双方签订的《经营管理及服务合同》已经全部履行完毕并于2019年5月14日因合同期限届满而终止，闭店并未影响魏丽祯的正常经营，东营瑞泰广场仍然为魏丽祯依约提供租赁场地及合同约定的各项服务（包括水、电、物业服务、安保服务等）。一审法院在未经核实且无任何证据证明的情况即认定东营瑞泰广场停业的行为对魏丽祯的经营环境、物业管理、安保服务等产生重大影响并失去相应销售环境，明显有违民事诉讼的证据裁判原则。其次，东营瑞泰广场已严格按照合同约定履约，提供了合同约定的各项义务，不存在任何违约行为，更不应向魏丽祯支付任何违约金。东营瑞泰广场停止经营并不影响与魏丽祯之间合同的正常履行，停止经营并不代表双方合同的解除，更无需提前向魏丽祯发出通知，双方合同已经依约履行完毕，东营瑞泰广场在闭店以后至合同期限届满期间内仍然为魏丽祯提供了合同约定的各项义务，不存在支付违约金的前提。再次，根据双方合同约定，保证金应在魏丽祯无任何违约的前提下进行返还，然而实际情况是，双方合同解除后，魏丽祯仍长期恶意占用场地，不予清场且未支付任何场地占用费，给东营瑞泰广场带来了严重的经济损失，在此情况下，依据合同约定，东营瑞泰广场无需退还保证金。二、魏丽祯未能举证证明其正常营业情况下的实际利润收入，一审法院判决东营瑞泰广场赔偿魏丽祯经济损失2000元，无任何事实及法律依据。魏丽祯主张其存在经营损失，应提供证据证明其扣除经营成本后的实际经营利润。一审庭审中，魏丽祯未能提供任何证据证明其存在经营损失，也未能举证证明其正常经营下的销售额，以及扣除各项成本后的实际经营利润以及损失的实际金额，反而是东营瑞泰广场举证证明了魏丽祯自合同期限届满后至2019年9月2日仍然在占用场地进行经营，魏丽祯不应存在任何经营损失，对此，魏丽祯应当承担举证不能的法律后果，一审法院判决东营瑞泰广场支付经济损失2000元明显不公。三、一审法院既判决东营瑞泰广场赔偿魏丽祯经营损失，又判决东营瑞泰广场返还魏丽祯2019年3月1日至2019年5月14日的租赁费并承担违约金，加重了东营瑞泰广场的责任，显失公平。若东营瑞泰广场赔偿魏丽祯在正常经营情况下的营业损失，则在此期间内魏丽祯就不存在租赁费损失，东营瑞泰广场更不可能存在违约行为，一审法院判决东营瑞泰广场对以上损失全部承担有失公允。 魏丽祯辩称，租赁合同上约定了解除合同应提前30天书面通知，东营瑞泰广场未提前通知。商场在面临倒闭的情况下无法正常营业，不能认为合同已经履行完毕，魏丽祯接到商场的撤离通知后，在规定时间内撤离了场地，不存在恶意占用。每天的营业记录就是店内每天的销售额，魏丽祯的收入远高于赔偿的损失数额。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回东营瑞泰广场的上诉请求，维持原判。 魏丽祯向一审法院起诉请求：1.判令东营瑞泰广场向魏丽祯返还租赁费、押金并支付违约金共计14300元；2.判令因东营瑞泰广场违约导致魏丽祯营业损失20000元；3.本案诉讼费由东营瑞泰广场承担。 一审法院认定的事实：东营瑞泰广场（甲方）与魏丽祯（乙方）签订《经营管理及服务合同》，约定：乙方在甲方所属的利群集团东营瑞泰购物广场一楼一处经营区域（面积约15平方米）经营老年鞋，甲方为乙方提供统一物业服务、水电设施、经营管理、安保服务等经营所需的各项服务。合同期限从2018年5月15日至2019年5月14日。本协议签订之日起，乙方向甲方支付保证金2000元，保证金在协议期间不计利息，如乙方依协议规定需承担赔偿金、违约金、滞纳金等款项时，甲方可从保证金中扣除，直至保证金扣完为止。如协议期内无任何问题，协议期满后三个月，甲方返还保证金；如乙方有任何行为造成其单方违约，保证金不予返还。合同期间，乙方向甲方缴纳物业服务费20000元，其他20000元。乙方每半年支付一次管理服务费，首期费用必须在合同签订之日起十日内以现金方式缴清，下期费用须于2018年10月31日前以现金方式缴清。甲方严格按照本合同的约定给予乙方经营区域。甲方依照商场的管理制度对乙方的相关人员进行管理，不得有苛刻要求。如一方需要变更、中止或解除本合同，需提前30天书面通知对方，由双方协商是否变更、中止或解除。若任何一方未经对方允许私自解除合同，如乙方私自撤场等，违约方须按年服务费的10%（即4000元）向守约方交纳违约金。有下列情形之一构成违约，甲方有权解除本合同：1.乙方不交付或者不按约定时间交付逾期达15天；2.乙方所欠各项费用超过保证金数额或达到年服务费的10%；3.未经甲方同意，乙方擅自改变经营项目的；4.乙方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5.未经甲方书面同意，乙方将该经营项目转让第三人使用的；6.乙方在该经营区域内进行违法活动的；7.违反甲方规章制度情节严重的或拒不服从甲方管理的。有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：1.甲方在本合同开始日期15天后仍然不能给予乙方提供营业区域；2.甲方商场格局变动，致使乙方经营区域没有相应销售环境。合同还约定了其他事项。2018年5月10日，魏丽祯向东营瑞泰广场交纳2018年5月15日至2018年11月14日租赁费20000元、保证金2000元，东营瑞泰广场为魏丽祯出具收据。2018年10月28日，魏丽祯向东营瑞泰广场交纳房屋租金20000元，东营瑞泰广场为魏丽祯出具收据。 2019年3月1日，东营瑞泰广场停止营业。东营瑞泰广场在停业前未向魏丽祯发送任何停业以及后续事项处理的通知。2019年8月29日，东营瑞泰广场向魏丽祯通过邮件方式发送《关于限期腾空返还租赁场地的通知函》，内容为：东营瑞泰广场与魏丽祯双方合同自2019年5月15日解除；要求魏丽祯在2019年9月3日前清空租赁场地内的所有物品、设施设备，否则视为魏丽祯放弃相应物品的所有权；2019年5月16日至2019年8月31日期间的房屋占用费由魏丽祯承担并于2019年9月3日之前支付东营瑞泰广场。2019年9月2日，魏丽祯撤离涉案商铺。 一审法院认为，魏丽祯与东营瑞泰广场签订的《经营管理与服务合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用原则依约全面履行各自的义务。根据合同约定，东营瑞泰广场应当为魏丽祯的经营活动提供相应的销售环境。经核实，魏丽祯的经营区域虽具有营业条件，但东营瑞泰广场停止营业的行为对经营环境、客流量、物业管理、安保服务等产生重大影响，导致魏丽祯的经营活动失去了相应的销售环境，故对于东营瑞泰广场主张的魏丽祯经营区域可以正常营业，双方合同可以继续履行的抗辩意见，一审法院依法不予采信。东营瑞泰广场未经任何通知停止营业的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，魏丽祯要求东营瑞泰广场支付违约金4000元，一审法院予以支持。因东营瑞泰广场的停业行为导致魏丽祯无法正常经营，对于魏丽祯请求东营瑞泰广场返还租赁费8300元，一审法院予以支持8219元，超出部分，不予支持。现合同期限已届满，东营瑞泰广场应返还魏丽祯保证金2000元。东营瑞泰广场停止营业的行为确实导致魏丽祯的经营活动遭受一定损失，对于魏丽祯主张的经营损失，一审法院酌情予以支持2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、利群集团东营瑞泰购物广场有限公司于判决生效之日起十日内返还魏丽祯租赁费8219元、保证金2000元，并支付违约金4000元，以上共计14219元；二、利群集团东营瑞泰购物广场有限公司于判决生效之日起十日内赔偿魏丽祯经济损失2000元；三、驳回魏丽祯其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费657.5元，减半收取329元，由魏丽祯负担173元，利群集团东营瑞泰购物广场有限公司负担156元。 二审中东营瑞泰广场、魏丽祯均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据东营瑞泰广场与魏丽祯签订的《经营管理与服务合同》第十二条的约定，一方需要变更、中止或解除合同时，需提前30天书面通知对方，而本案中东营瑞泰广场在2019年3月1日停止营业前未向魏丽祯发出任何停业及后续事项处理的通知，明显违反了合同中的上述约定，构成违约，应当依照合同约定支付违约金。魏丽祯虽于2019年9月2日才从瑞泰广场撤离，但此前东营瑞泰广场并未就停业后相关事宜发布通知，魏丽祯所述在店内留守等待答复、看护货物有其合理性所在，且魏丽祯系在东营瑞泰广场发送的限期腾空场地通知函所限定的时间内撤离，故不宜认定魏丽祯系根据合同约定使用涉案经营区域至约定期限届满，魏丽祯亦不存在恶意占用涉案场地的行为，东营瑞泰广场应退还自2019年3月1日至2019年5月14日的租赁费及保证金。关于东营瑞泰广场应否赔偿魏丽祯的经营损失，本院认为，虽然魏丽祯的经营区域位于瑞泰购物广场的外围，具有营业条件，但广场停止营业后的经营环境、商业氛围、客流量等必然受到重大影响，魏丽祯的经营活动遭受损失具有合理性，一审法院酌情予以支持并无不当。 综上所述，东营瑞泰广场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费657.5元，由利群集团东营瑞泰购物广场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇二〇年三月二十四日 书记员  岳秀娟