贵州省雷山县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2634民初45号原告：雷山县东信商住楼业主管理委员会，住所地雷山县丹江镇新兴大道东信商住楼**。负责人：文松杰，系该业主管理委员会主任。委托诉讼代理人：陆德怀，贵州铁力律师事务所律师。被告：贵州省雷山县佳成房地产开发有限公司，住所地雷山县丹江镇新兴大道西侧。法定代表人：吴夜明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴铁牛。委托诉讼代理人：黄祥，男，1957年7月15日出生，侗族，住雷山县。原告雷山县东信商住楼业主管理委员会与被告贵州省雷山县佳成房地产开发有限公司恢复原状纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告雷山县东信商住楼业主管理委员会（以下简称“东信业主委员会”）的委托诉讼代理人陆德怀、被告贵州省雷山县佳成房地产开发有限公司（以下简称“佳成公司”）的委托诉讼代理人吴铁牛、黄祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东信业主委员会向本院提出诉讼请求：判决被告将占用原告土地使用权面积上建筑（公共通道及公共厕所）拆除，恢复土地原状，将属于原告业主的土地使用权面积退还给原告业主；由被告赔偿其损坏原告B栋业主下水道的损失4800元。事实和理由：2008年贵州省雷山县东信房地产开发有限公司（以下简称“东信公司”）在开发争议地时，将其购买的土地划分为三份：一份修建A栋（占地面积2038.35平方米）归A栋业主共有，一份修建B栋（占地面积1934.34平方米）归B栋业主共有，一份修建宾馆（占地面积4491.05平方米）归东信公司所有。当时三方各自使用自己土地作为通道，互不干涉。之后东信公司将宾馆转让给被告，被告将宾馆前方的停车场及绿化用地进行开发。被告在开发自己所得土地时，为了开发利益最大化，不使用其所有土地建设公共通道，其在开发时擅自将原告拥有的土地占用作为其开发房产的公共通道，并在B栋土地上修建公共厕所。在开发过程中，运输车辆压坏原告B栋的下水道，给B栋业主造成因购买下水道水管支出4800元的损失（被告投工更换）。被告的上述行为严重侵犯了原告业主的合法权益，原告为维护合法权益提起诉讼。被告佳成公司答辩称，一、2006年东信公司开发该宗地作为东信商住楼的时候就有A、B、C栋的通道，其中C栋开发成为宾馆。被告合法取得东信公司开发的宾馆后修建成现在的商住楼，集住宅及商铺于一体。被告开发建设是在原有基础开发的，按照原设计图进行修建建筑物并缩小土地使用面积，使得小区内的通道更加宽敞。被告修建房屋过程中没有设置障碍物，也没有占用到原告的所谓土地。原告主张的被告侵占其土地使用权不符合事实，且面积不明确，四至不清；二、被告修建的公共厕所当时是三中的厨房，东信公司在开发楼盘时没有拆除，被告在后期开发的时候改成的公共厕所，没有占用公共通道。三、B栋楼原来没有下水管，被告在路面硬化时，该楼业主买管道委托被告安装的，被告并没有损坏原告的管道。因此，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年东信公司通过国有土地使用权出让方式取得雷山县丹江镇新兴大道西侧面积为7388平方米的土地使用权，土地性质为综合用地。2006年9月15日获颁雷城规字（2006）84号《建设用地规划许可证》，建房项目名称为“东信佳园”，建设项目为开发东信商住楼和东信宾馆。2006年6月20日，原雷山县城乡规划委员会批准实施的“东信佳园总平面图”，规划“东信佳园”房屋包括两栋住宅楼、一栋宾馆楼（新建东信宾馆）和一栋商住楼（东信佳园）四个部分，总面积7388平方米建筑占地面积3852平方米、建筑面积33610平方米、容积密度52.14%、容积率4.5、绿地率20.2%，各栋楼之间规划有绿化带和小区通道。获批后，东信公司将7388平方米的土地分为三块办理土地使用证并进行开发建设，其中，第一块土地使用权面积2038.35平方米，第二块土地使用权面积1934.34平方米、第三块土地使用权面积4491.05平方米。东信公司首先在第一块土地上修建了A栋住宅楼，在第二块土地上建修B栋住宅楼，在第三块土地上修建了宾馆楼，综合楼当时尚未修建。之后，东信公司将其中A、B两栋住宅楼的商住房屋分别出售给原告的各业主，将第三块土地及地上宾馆楼房屋转让给被告（原名为贵州省雷山县佳成经济开发有限公司）。2008年6月26日，被告办理了土地转让登记，面积4491.05平方米。经被告申请，2018年10月19日，雷山县住房和城乡建设局作出雷建函［2018]156号《回复函》确认，原雷山县东信商住楼用地性质为综合用地，原总用地面积为7388平方米，原总容积率为4.5，同时确认A、B栋已修建完成的容积率为1.8，剩余可建容积率为2.7。2019年5月5日，雷山县自然资源局向被告重新颁发了建设用地规划许可证，原规划的“东信佳园”商住楼变更为“佳城花园”商住楼，“新建东信宾馆”楼改建成为商住楼。原宾馆楼已经出售房屋内部分套房，现尚未入住，“佳城花园”商住楼正在建设之中。被告在建设“佳成花园”商业楼时，对原有的A栋楼、B栋楼分别与被告的“佳城花园”商住楼、住宅楼（原宾馆楼）之间公共通道进行硬化。在工程施工过程中，B栋楼的砖砌下水道被施工车辆压坏，经原告与被告协商，由原告自行购买水管，由被告安排工人进行安装下水管道。除修建公共厕所外，被告没有在“东信小区”的通道内修建其他任何建筑物。另查明，“东信佳园”的土地中，有一部分是东信公司置换雷山县第三中学旧厨房的土地，按照规划该处土地是“东信佳园”的通道一角，位于被告的住宅楼（原宾馆楼）与雷山县第三中学土墙之间的通道右侧、B栋楼门前通道下坎。东信公司修建“东信佳园”项目中，厨房建筑靠第三中学操场外坎的部分没有拆除。2019年，被告在修建“佳城花园”楼盘时，将未拆除的房屋改建成公共厕所。经本院现场勘验，厕所为一层楼砖混结构建筑，长8.3米、宽3.4米。又查明，为了方便管理，雷山县丹江镇西城社区曾经于2019年10月份左右组织A、B栋房屋内业主开会，选举出该两栋楼的业主委员会。在诉讼中，经本院向雷山县丹江镇东城社区了解，因被告修建的商住楼、住宅楼上的住户尚未入住，东信业主委员会未包括其中。认定上述事实，有原、被告陈述及原告提供的营业执照、规划图、建筑规划许可证及宗地图、土地使用证、公共厕所现场照片和被告提供的回复函、房屋效果图、东信佳园总平面图及本院制作的现场草图、现场照片等证据在卷佐证，证据经庭审举证、质证，可以认定。对原告提供的其他证据，认定如下：1、雷国用（2008）第××1号、××2号和××3号土地使用证及宗地图和李健的房屋产权证，拟证明Ｂ栋土地使用面积为1934.34平方米、Ａ栋楼的面积为2038.35平方、被告的土地面积4491.05平方米，土地四至清楚，原告的土地直抵被告土地，被告侵占原告土地的事实。被告对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，该四份证据真实、合法，但是无相关证据印证土地使用权为原告所有及被告侵占原告土地。2、佳城公司规划图，用以证明被告侵占原告的土地作为公共通道的事实。被告对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，该证据真实、合法，但是无相关证据印证被告侵占原告公共通道的事实。3、顺天五金管业物资配送中心出货单一份，用以证明被告损坏原告下水管道给原告造成4800元的事实。被告对原告证明目的不予认可。本院认为，原告的证明目的缺乏相关证据印证，不予采信。本院认为，本案争议的焦点是：一、原、被告房屋之间的土地使用权是否属于原告？二、被告是否对原、被告房屋之间通道享有共有和共同管理的权利？三、被告修建的公共厕所是否应当拆除？四、被告是否应当赔偿原告4800元损失？一、关于原、被告房屋之间的土地使用权是否属于原告的问题。首先，雷国用（2008）第××1号、××2和××3号土地使用证，是东信公司将东信佳园的土地分为三块进行登记，土地使用证上的面积并不完全是实际占地面积，Ａ栋楼的实际占地面积只是第××3号土地使用证上部分面积，Ｂ栋楼的实际占地面积只是第××1号土地使用证上部分面积。其次、“东信佳园总平面图”规划的总面积7388平方米、建筑占地面积3852平方米、建筑面积33610平方米、容积密度52.14%、容积率4.5、绿地率20.2%，说明东信公司开发“东信佳园”项目时，是对整个项目进行整体规划和建设的，而不是将三块土地独立进行规划和建设的。第三，被告受让到“东信佳园”项目上的第三块土地及房屋后，虽然将该土地另行以“佳成花园”项目重新进行规划并进行建设，但是，其土地和房屋依然是在“东信佳园总平面图”规划范围内，“佳成花园”项目仍是“东信佳园”项目上的一部分。最后，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”Ａ、Ｂ两栋楼实际占地面积之外的道路、绿化带等用地不属于该两栋楼的专有权利，Ａ、Ｂ两栋楼各自的业主分享的土地使用权依法只能是该楼房屋的实际占地面积，而不能对该栋房屋以外的土地享受专有权利。因此，原告主张Ａ栋房屋与被告的两栋商住楼之间和Ｂ栋房屋与被告的两栋商住楼之间的空地（包括通道用地）的土地使用权分别属于Ａ、Ｂ栋房屋内业主缺乏事实依据和法律依据。二、关于被告是否对原、被告房屋之间通道享有共有和共同管理的权利问题。“东信佳园”项目是一个整体，项目上的建筑物共有四栋楼，即现在的A、B两栋及被告的两栋楼。每一栋楼均不是单独规划而独立成园，各自除了住宅或者经营性用房是专有部分外，道路、绿化带等共有部分是四栋楼的共有附属设施。被告作为“东信佳园”项目上部分建筑物的权利人，是“东信佳园”内公共通道的共有人，依法对小区内的通道享有与A、B两栋房屋的业主共有和共同管理的权利。三、关于被告修建的公共厕所是否应当拆除的问题。经查，被告修建的公共厕所是在东信公司应当拆除而没有拆除的建筑物上改建和扩建而成，公共厕所建在“东信佳园”小区公共空地上，未经原告或者其业主大会同意，其行为侵害了原告的合法权益，依法应当拆除，恢复原状。四、关于被告是否应当赔偿原告4800元损失的问题。被告在硬化道路时车辆碾压道路，造成原告B栋楼的砖砌下水道损坏，事后经双方协商，由原告自行购买水管，由被告安排工人进行安装下水管道。因此，安装下水管道经双方协商达成协议的结果，是双方的合同行为，且已实际履行完毕，现原告要求被告赔偿其损失没有事实依据。综上所述，原告要求被告拆除公共厕所的请求符合法律规定，予以支持；原告要求被告将属于原告业主的土地使用权面积退还给原告业主的请求没有事实依据和法律依据，并且诉讼请求的具体土地面积和四至范围不清，不予支持；原告要求被告赔偿其损坏原告B栋业主下水道的损失4800元的请求不符合法律规定，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第七十条和第七十三条规定，判决如下：一、由被告贵州省雷山县佳成房地产开发有限公司于本判决生效后30日内拆除修建在“东信佳园”小区公共空地上的公共厕所（长8.3米、宽3.4米），恢复原状。二、驳回原告雷山县东信商住楼业主管理委员会的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告雷山县东信商住楼业主管理委员会负担15元，由被告贵州省雷山县佳成房地产开发有限公司负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  杨承楷二〇二〇年三月十八日法官助理李穗江书记员黄启林