广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终759号上诉人（原审原告）：江门市泽汇投资发展有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区**********自编01。统一社会信用代码:914**********595XK。法定代表人：谈俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨健强，广东中权律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淳昊，广东中权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦富城，男，1993年12月6日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区***********。公民身份号码：440************95X。上诉人江门市泽汇投资发展有限公司（以下简称泽汇公司）因与被上诉人麦富城租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初4221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泽汇公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决麦富城向泽汇公司支付2017年11月至2019年3月期间的租金及管理费361200元；二、撤销一审判决第三项，判决麦富城向泽汇公司支付自2017年11月起至拖欠的全部租金及管理费付清之日止的违约金，违约金按日利率1‰计算，暂计至2019年3月13日为89672.97元，自2019年3月14日起以拖欠的款项按362445.71元为基数计算违约金；三、麦富城承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定2018年1月至2019年3月期间涉案的租金及管理费麦富城按每月4000元的标准向泽汇公司支付是认定事实错误，没有事实和法律依据。麦富城应按涉案合同约定的租金及管理费金额21600元的标准向泽汇公司支付2018年1月至2019年3月期间的租金及管理费。1.一审判决认定在此期间双方是租赁合同关系，涉案租赁合同尚未解除。在此期间内，麦富城的物品仍存放在涉案商铺，并有找他人顶手涉案商铺，亦即表明其仍继续占有并使用涉案商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条之规定，麦富城应按照约定支付租金。2.双方在此期间存有租赁合同关系，虽然麦富城在此期间已经没有对外营业，但仍实际占有使用涉案商铺。泽汇公司没有收到麦富城支付的涉案商铺租金，亦无法使用涉案商铺或把涉案商铺出租给其他第三人从而获得收益，麦富城的行为直接造成泽汇公司的经济损失，其应足额向泽汇公司支付相应的租金及管理费。3.退一步讲，即便一审认为租金及管理费应适当减少，但最终认定的租金及管理费与原合同约定的数额差额巨大，对泽汇公司显失公平。根据《江门市租金管理标准》同地段商业用房租金标准显示，同等面积商铺租金标准为每月16050元。故考虑到涉案商铺的地理位置和建筑面积，按每月4000元计算租金及管理费是远低于市场正常价格。故此，麦富城应按涉案合同约定的租金及管理费金额21600元的标准向泽汇公司支付2018年1月至2019年3月期间的租金及管理费。二、关于违约金问题。一审判决调整违约金按日利率0.21‰计算对泽汇公司不公。合同约定的违约金计算方式是经双方当事人确认一致认可的，即说明麦富城在签订涉案合同时对违约金计算方式无异议，并同意按该方式执行。现因麦富城拖欠租金及管理费，其理应按合同约定方式支付违约金。经一审判决把违约金计算标准、租金及管理费金额调整后，违约金计算本金从原来的362445.71元变为98445.71元，麦富城计至2019年3月14日的违约金仅为6596.70元，与合同约定相差巨大，对泽汇公司严重不公。即便涉案合同约定违约金计算金额过高，应适当调整，但亦应该尊重双方当事人的合同约定，因此违约金应按日利率1‰计算为宜。麦富城辩称，麦富城同意一审判决，不同意泽汇公司的上诉意见。泽汇公司向一审法院起诉请求：1.麦富城支付尚欠的租金、管理费、水电费合计362445.71元及违约金给泽汇公司（违约金按拖欠金额的日千分之三计算，暂计至2019年3月13日为269018.90元）；2.麦富城承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月17日，泽汇公司经核准将名称江门市中集天宇投资有限公司，变更为江门市泽汇投资发展有限公司。2017年5月23日，泽汇公司与麦富城签订《商铺租赁合同》，约定泽汇公司将位于江门市蓬江区*******天新地内三层#311室自编#309、310商铺租赁给麦富城用于经营酒吧，品牌为汉斯格俱乐部，面积约242平方米；租赁期限5年，自2017年6月1日至2022年5月31日，装修免租期60天，自2017年6月1日至2017年7月31日止，开张营业日是2017年7月31日前；租金第一年、第二年每月为14340元，自第三年起租金在上年基础上递增8%，管理费每月每平方米30元，即每月7260元，租金、管理费等费用按月结算，麦富城须于每月5日前分别付清租金、管理费、上月水电费给泽汇公司，如遇法定节假日，则顺延至节后第一个工作日；租赁保证金，两个月首年月租金即28680元，物业管理保证金为两个月首年管理费即14520元，水电保证金按建筑面积计收，共计9196元，泽汇公司有权在实行违反合同的时候抵扣保证金，以补偿泽汇公司损失（包括但不限于租金的损失）；租赁期间若麦富城不能按合同约定按时支付相关费用，逾期一天按所拖欠金额的千分之三计付拖延缴费违约金，若麦富城不履行本合同的任何约定，泽汇公司有权终止本合同，没收麦富城已支付的保证金，收回商铺，进入商铺或其任何部分，作出一切泽汇公司认为有需要或应当的合法事情；合同还约定了其他事宜。合同签订后，泽汇公司将涉案商铺交付给麦富城使用，麦富城亦按合同约定向泽汇公司支付了保证金、租金及其他费用。但自2017年11月起，麦富城没有向泽汇公司支付租金、管理费及其他费用。2017年12月，麦富城因经营困难告知泽汇公司于2018年1月停业；涉案商铺于2018年1月起没有对外经营，同时，泽汇公司亦于2018年1月对涉案商铺采取锁门措施。在本案一审庭审中，麦富城对泽汇公司主张2017年11月、12月未支付的租金22680元、管理费14520元、2017年12月至2018年1月的水电费1245.71元（1056+32.65+144+13.06），金额没有异议。涉案商铺停业后，麦富城于2018年9月25日通过微信联系泽汇公司的员工称：停业后这几个月都有人向其咨询酒吧顶手事宜，但因租金较贵而没有谈妥，现希望与泽汇公司协商解决好租赁事宜，并要求泽汇公司计算一下拖欠的费用。次日，泽汇公司员工将麦富城拖欠费用的明细表发给麦富城，但麦富城认为其于2018年1月已经没有租赁涉案商铺，不应计算租金；其后，泽汇公司员工回复称，2018年1月、2月租金可以免收，但是自2018年1月起要收场地占用费，且按合同约定押金亦不能退回。其后双方仍有对拖欠的费用进行协商，但麦富城并未向泽汇公司表示放弃涉案商铺财物的所有权，亦未向要求将财物搬离涉案商铺，双方因没有达成一致意见而未能协商处理涉案租赁事宜。涉案商铺直到本案泽汇公司起诉时该商铺仍是泽汇公司加锁后的状态。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。双方之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于本案，双方争议的焦点有：一、涉案租赁合同是否已经解除的问题。首先，麦富城主张涉案租赁商铺在泽汇公司于2018年1月锁门后无法使用，故租赁合同应于泽汇公司锁门时解除。虽然涉案商铺被泽汇公司锁门，但其后麦富城仍找他人顶手涉案商铺、麦富城仍有权处分商铺内的财物，这说明麦富城仍继续占有、使用涉案商铺；此外，麦富城亦没有提供证据证明泽汇公司于2018年1月的锁门导致其此后无法对涉案商铺进行经营、使用，同时，泽汇公司亦表示锁门后麦富城均可继续经营使用，故泽汇公司锁门的行为并不必然产生解除合同的效力，麦富城主张涉案租赁合同于泽汇公司锁门时解除的主张一审法院不予采纳。其次，本案中，租赁合同的履行不存在不可抗力，麦富城也无证据证明泽汇公司存在违约导致解除合同，相反地，根据一审法院查明的事实，麦富城自2017年11月起未按约定支付租金及其他费用，其行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，享有解除合同的“当事人”是指守约方，并不包括违约方，麦富城作为违约方不享有合同解除权，即使麦富城向泽汇公司发出解除合同通知亦不具有单方解除合同的效力。而泽汇公司作为享有单方解除权的守约方否认向麦富城提出解除合同，且本案亦没有证据证明泽汇公司已向麦富城提出解除合同，故涉案租赁合同尚未解除。最后，为了使涉案商铺得到充分利用，避免不必要浪费，从公平合理的角度出发，该租赁合同应予以解除。鉴于双方当事人未对解除合同提出诉讼请求，解除合同的时间另行确定和处理。二、关于泽汇公司主张麦富城拖欠的租金、管理费、水电费问题。首先，关于2018年1月前的租金、管理费及水电费。麦富城对泽汇公司主张拖欠的2017年11月、12月未支付的租金22680元、管理费14520元、2017年12月至2018年1月的水电费1245.71元没有异议，一审法院对此予以确认。其次，2018年1月至2019年3月的租金及管理费。鉴于双方对麦富城拖欠租金的情况下，泽汇公司是否有权采取锁门措施未做出明确约定，现泽汇公司要求麦富城支付全额租金及管理费，有违公平，故租金及管理费应适当减少，一审法院酌情认定，租金及管理费麦富城应按每月4000元的标准向泽汇公司支付，故麦富城应向泽汇公司支付自2018年1月至2019年3月的租金及管理费60000元（4000元/月×15）。因此，麦富城应向泽汇公司支付2017年11月至2019年3月的租金及管理费97200元（22680元+14520元+60000元）、水电费1245.71元，合计98445.71元。最后，关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。租赁合同约定麦富城应于每月5日前付清租金、管理费、上月水电费给泽汇公司，逾期一天按所拖欠金额的千分之三计付逾期付款违约金，折算后年利率为109.5%，而泽汇公司未提交证据证明存在其他损失，因此，泽汇公司主张的逾期付款违约金明显过高，麦富城请求违约金调整为按日利率0.21‰计算，一审法院予以准许。经一审法院核算，违约金计至2019年3月13日为6596.70元，自2019年3月14日起以98445.71元为基数按日利率0.21‰计算至款项清偿之日止。另外，麦富城主张保证金应抵扣本案拖欠的款项，因涉案合同未解除，保证金的问题在本案中不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、麦富城应于本判决发生法律效力之日起十天内向江门市泽汇投资发展有限公司支付自2017年11月至2019年3月期间的租金及管理费98445.71元；二、麦富城应于本判决发生法律效力之日起十天内向江门市泽汇投资发展有限公司支付自2017年12月至2018年1月的水电费1245.71元；三、麦富城应于本判决发生法律效力之日起十天内向江门市泽汇投资发展有限公司支付逾期付款违约金6596.70元（自2019年3月14日起以拖欠的款项98445.71元为基数按日利率0.21‰计算至本款项付清之日止）；四、驳回江门市泽汇投资发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10114.65元，减半收取5057.33元，江门市泽汇投资发展有限公司负担4206.08元，麦富城负担851.25元。二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对泽汇公司的上诉请求范围进行审查；对各方当事人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，二审当中双方当事人的争议焦点为：一、涉案商铺2017年11月至2019年3月期间的租金及管理费应当如何确定；二、涉案商铺的逾期付款违约金应当如何计算。关于涉案商铺2017年11月至2019年3月期间的租金及管理费应当如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，将租赁物交付承租人并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途是出租人的法定义务，即使承租人没有按照约定的期限支付租金，出租人也可以采取双方合同约定或者法律规定的解除合同等方式维护自身的合法权益。虽然麦富城没有在合同约定的期限内向泽汇公司支付涉案商铺的租金，构成违约，但泽汇公司将涉案商铺上锁的行为客观上影响了麦富城对涉案商铺的正常使用，超出了麦富城逾期支付租金泽汇公司可以采取救济措施的合理范围，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，一审判决认定涉案商铺的租金及管理费应当适当减少，并无不当，本院予以确认。至于适当较少后的租金及管理费数额问题，一审判决认定麦富城按照每月4000元的标准向泽汇公司支付2017年11月至2019年3月期间的租金及管理费，是其综合本案的具体情况，行使自由裁量权的范围，并无明显不当，本院予以维持。关于涉案商铺的逾期付款违约金应当如何计算的问题。如前所述，泽汇公司将涉案商铺上锁的行为影响了麦富城对涉案商铺的使用，超出了其可以采取救济措施的合理范围，涉案商铺的租金及管理费应当适当减少，麦富城应支付的逾期付款违约金的计算基数也应当适当减少，即应当以上述法院认定的4000元/月为基数计算涉案商铺的逾期付款违约金。泽汇公司未能举证证明麦富城逾期付款行为对其造成损失的数额，虽然涉案合同约定逾期付款违约金的计算标准为日千分之三，但综合本案的具体情况，该标准明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审判决根据麦富城的请求对逾期付款违约金进行调整，并无不当，本院予以确认。至于调整后的计算标准，也属于一审法院综合本案的具体情况行使自由裁量权的范围，并无明显不当，本院亦予以维持。因此，泽汇公司主张以合同约定的租金数额为基数，按照日利率千分之一计算涉案商铺的逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，泽汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8063.09元，由江门市泽汇投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年三月十八日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉