广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初157号原告：李大为，男，1967年8月6日出生，现住台山市*************，香港居民身份证号码：G637***（A）。委托诉讼代理人：廖姝婷，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓涛，广东天地正律师事务所律师。被告：陈新女，女，1954年2月8日出生，汉族，住台山市*************，公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹丹，广东志信律师事务所律师。第三人：叶右娟，女，1971年5月29日出生，汉族，住佛山市顺德区***********，公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：黄建文，广东聚理律师事务所律师。第三人：谢祖雯，女，1980年10月24日出生，汉族，住台山市******************，公民身份号码：440***************。原告李大为与被告陈新女、第三人叶右娟、谢祖雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。李大为的委托诉讼代理人廖姝婷、何晓涛，陈新女的委托诉讼代理人周丽、张丹丹，叶右娟的委托诉讼代理人黄建文到庭参加诉讼；谢祖雯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李大为向本院提出诉讼请求：1.判令陈新女返还原告垫付款合计213万元以及至实际清偿之日的利息（以10万元为基数，自2019年5月17日起计至清偿之日止；以37万元为基数，自2019年5月18日起计至实际清偿之日止；以143万元为基数，自2019年5月19日起计至实际清偿之日止；以10万元为基数，自2019年5月20日起计至实际清偿之日止；以5万元为基数，自2019年5月21日计至实际清偿之日止；以8万元为基数，自2019年5月23日计至实际清偿之日止；以上利息按中国人民银行同期同类贷款利率，暂计至2019年10月30日为42215.54元）；2.案件诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:2019年5月，陈新女向叶右娟购买其名下位于台山市****************屋，购房款总价为530万元。同月9日，叶右娟、谢祖雯（代理陈新女）、台山碧**物业公司共同签订了《房地产买卖三方合约》。陈新女向原告的银行账户支付280万元。2019年5月17日至6月1日期间，谢祖雯通过原告的银行账户向叶右娟支付购房款488万元，并支付台山碧**物业公司经纪人梁惠韶中介费5万元。目前，涉案房屋已过户至陈新女名下，但陈新女拒绝返还原告垫付的购房款、中介费合计213万元。上述《房地产买卖三方合约》合法有效，叶右娟、陈新女之间有房屋买卖合同关系，且叶右娟已依约将涉案房屋过户至陈新女名下，陈新女应依约向叶右娟支付购房款530万元以及向台山碧**物业公司支付中介费5万元。谢祖雯通过原告银行账户向叶右娟支付陈新女的购房款488万元，并支付中介费5万元，陈新女仅向原告银行账户支付280万元。因此，原告无端垫付213万元，原告多次催促陈新女返还，但其一直拖欠至今。陈新女辩称，1.陈新女从未委托谢祖雯向叶右娟购买涉案房屋。谢祖雯向叶右娟购买涉案房屋，理应由其向叶右娟付款。李大为认为谢祖雯通过其银行账户向叶右娟支付488万元购房款及中介费5万元，理应向谢祖雯追究相应的责任；2.陈新女是从李大为手中购买涉案房屋并已付清全部款项，不存在由李大为垫付房款的情况。2019年5月，李大为向陈新女的儿子提出可以以280万元购买涉案房屋，房屋是许政民的，登记在其妻子叶右娟名下。过户所产生的其他费用由买方承担，房款分两期支付，首付30万元，买方付款后，办理过户手续；房屋完税过户当天付清余款250万元；陈新女委托其儿子履行了上述手续，李大为收到第二期250万元房款后，向陈新女出具《委托付款证明》，明确陈新女“已经委托李大为先生代为结清房款给叶右娟，陈新女也已经结清所有相关款项给李大为”。同时，叶右娟也向陈新女出具《房款收条》，明确收到房款250万元，并写下“已结清房款”字样；3.谢祖雯因诈骗被公安机关逮捕，在公安侦查过程中，谢祖雯承认她就是许政民，为了骗取他人财产，用许政民的身份通过李大为找客户，进行房产交易。同时，谢祖雯承认李大为是她老公，两人共同生活并生育一孩。公安机关在搜查时，找到李大为、谢祖雯交给陈新女签名的《房地产买卖三方合约》的原件、陈新女30万元定金收条的原件，表示李大为、谢祖雯共同将涉案房产以280万元的价格卖给陈新女；4.谢祖雯与李大为共同向叶右娟购买涉案房屋。谢祖雯和李大为的行为明确表示其是涉案房屋的真正买家，应对《房地产买卖三方合约》（交易价格为530万元，以下简称《合约一》）承担全部履行义务；5.李大为、谢祖雯共同将涉案房屋转卖给陈新女，已收取全部的房款，并完成涉案房屋的过户手续，虽然李大为在买家代理人处签名，但其行为表明两人就是真正的卖家，应受到李大为与陈新女签订的《房地产买卖三方合约》（交易价格为280万元，以下简称《合约二》）的约束；6.陈新女与谢祖雯之间不存在委托关系，陈新女与李大为之间不存在委托关系。陈新女不知道《合约一》，并没有委托谢祖雯签署任何文件，亦未向梁惠韶、叶右娟出示过任何的文件，此是谢祖雯在《合约一》上签署陈新女的名字，完全是出自谢祖雯的意思表示，不是陈新女的真实意思。根据法律规定，《合约一》对陈新女没有约束力，谢祖雯应对《合约一》承担民事责任。李大为完全享有并履行了《合约二》中卖家的权利与义务，由于李大为并非中介方，不能作为陈新女的代理人，否则将构成双方代理，除非李大为同时获得了陈新女和许政民的同意或追认，否则其只能作为《合约二》卖家的主体，而不能作为陈新女的代理人；7.李大为、谢祖雯共同涉嫌虚假诉讼，依法应移送公安机关处理。叶右娟陈述称，一、对李大为所陈述的陈新女向叶右娟购房的事实部分没有异议。二、李大为主张的诉求与叶右娟没有任何关系，叶右娟不知情。2019年5月9日叶右娟与陈新女、谢祖雯以及碧桂园物业服务股份有限公司共同签署了《房地产买卖三方合约》，房屋售价为530万元。叶右娟取得涉案款项系基于其出售自有房屋的合法行为，对于陈新女支付房款的来源不知情，叶右娟也不认识李大为，对李大为与陈新女之间的债务关系不知情，但不否定李大为与陈新女之间存在合作关系。三、涉案房屋已过户至陈新女名下，但房款尚未结清。涉案房产叶右娟已经按合约的要求过户至陈新女名下，房屋买卖交易已经完成。到目前为止，陈新女与谢祖雯尚欠33万元房款未支付。针对以上双方结欠的房款，叶右娟已起诉至法院。谢祖雯没有陈述意见，也没有向法院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，谢祖雯无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。下列证据，经查证属实，本院予以确认并在卷佐证：李大为提交的李大为香港居民身份证复印件、陈新女人口信息查询资料复印件、台国用（2011）第07320号《国有土地使用权证》、粤房地权证台山字第**11011738号《房地产权证》、台山市土地登记信息查询、台山市不动产登记信息证明；陈新女提交的询问笔录（2019年10月8日）、中国银行网上银行电子回单、《房地产买卖三方合约》（即涉案价值530万元的合约）、证明、公证书及光盘、台山市人民法院法庭记录、银行转账单、税收完税证明、签购单、非税收电子票据、民事起诉状、谢祖雯与叶右娟的通话记录。对于有争议的证据，本院认定如下：李大为提交的《房地产买卖三方合约》（合同编号：BGY13-2-A-02064，即涉案价值530万元的合约）复印件，该证据的效力由法院认定；中国银行交易流水明细清单复印件，该证据由有关部门作出，本院对其真实性予以确认；《关于映翠湾二街18号房屋款项的情况说明》复印件，该证据系单方制作且陈新女对其真实性不予确认，故本院对该证据不予认可；台山市房地产登记信息查询复印件，该证据由有关部门作出，故本院对其真实性予以确认。陈新女提交的询问笔录（2019年12月9日），该证据的证人并未出庭作证，故对该证据本院不予认可；《房地产买卖三方合约》（最早版），该证据没有签名或盖章予以证实，故本院对该证据不予确认；客户回单复印件，该证据注明收款人入账信息以对方行为准，且叶右娟称四笔款项均收取失败，故本院对该证据不予认可；个体户机读档案登记资料复印件、中国电信股份有限公司江门分公司客户账单，李大为与陈新女对该证据的真实性均无异议，故本院亦予确认其真实性；微信整理记录，该证据是陈新女对证据光盘中的记录进行的整理，且李大为确认证据光盘的真实性，故本院对该证据的认定以光盘中的记录为准；《房地产三方买卖合约》（即涉案价值280万元的合约）、收款收据，该证据的效力由法院认定；委托付款证明、银行转账单，该证据是李大为与陈新女之间的法律关系且李大为确认该证据的真实性，故本院对其真实性予以确认；房款收条复印件，该证据的真实性，本院予以确认；询问笔录、微信图片、搜查笔录、扣押决定书，该四项证据是检察机关作出的，本院对其真实性予以确认；庭审录像（2019）粤0781民初4732号，该证据是本院其他案件的庭审录像，故本院对该证据的真实性予以确认；整理资料复印件，该证据是对庭审录像的整理，本院将依据庭审录像对该证据的真实性进行认定。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月9日，谢祖雯在陈新女不知情以及没有授权的情况下而代理陈新女与叶右娟、碧桂园物业服务有限公司台山分公司（经纪人）签订《房地产买卖三方合约》。合约其中约定：“卖方（叶右娟）、买方（陈新女）自愿买卖位于台山市*****桂园*********屋，建筑面积为394.57平方米，该物业交易价格为530万元；卖方合法持有《房产证》号码为台山字第0111011738号；本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下；定金5万元买方须在2019年5月8日支付给卖方，定金余款5万元买方须在2019年5月19日前支付给卖方。”合约还注明：“过户当天因尾款不能及时到账，经双方同意以此协议，尾款125万元，买方承诺三个工作日到账，担保人：谢祖雯。”庭审中，陈新女认为该份合约其不知情，买方栏“陈新女”的名字也不是其本人所签。另查明，（卖方）叶右娟与（买方）陈新女、（代理人）李大为签订了1份没有落款时间的《房地产买卖三方合约》。合约其中约定：“买方自愿购买卖方位于台山市***************，建筑面积为394.57平方米，该物业交易价格为280万元；卖方合法持有《房产证》号码为台山字第0111011738号；本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下；定金30万元买方须在2019年5月支付给李大为保管；楼价余款250万元买方于完税过户当天直接支付卖方。”合约签订后，陈新女已将定金30万元及楼价余款250万元全部付清给李大为，涉案房屋也于2019年8月16日登记在陈新女名下（不动产权证书：粤〈2019〉台山市不动产权第0024301号）。庭审中，叶右娟认为该份合约其不知情，卖方栏“叶右娟”的名字也不是其本人所签。再查明，涉案房屋在交易过程中，叶右娟收到李大为购房款493万元（含购房定金5万元）、收到谢祖雯购房款4万元，合计497万元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点是：李大为请求陈新女返还垫付款213万元及利息能否得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，本案中，李大为的请求是基于涉案价值530万元的《房地产买卖三方合约》，但该合约是谢祖雯在陈新女不知情及没有得到陈新女授权的情况下与叶右娟签订，事后陈新女也不予追认，故合约对陈新女不具有法律约束力。另，涉案购房款虽然由李大为支付给叶右娟，但李大为并非涉案合约的当事人，无权对涉案合约行使权利。据此，李大为请求陈新女返还垫付款213万元及利息，理据不足，本院不予支持。至于涉案价值280万元的《房地产买卖三方合约》是否合法有效，本案中本院不作处理。谢祖雯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法应予缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告李大为的全部诉讼请求。一审案件受理费12088.86元，保全费5000元，合计17088.86元（原告李大为已预交），由原告李大为负担。如不服本判决，李大为可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。陈新女、叶右娟、谢祖雯可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 谭健辉二〇二〇年三月二十七日法官助理 李 鸿书 记 员 吴丽娜