广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终153号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市*************。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢钊明，男，1982年12月10日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市***************，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：441***************。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人谢钊明商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金3227.85元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由谢钊明承担。事实与理由：一、丰怡公司于2017年8月10日才办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。丰怡公司已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，由于政府审批手续繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属登记延迟。而且，丰怡公司为谢钊明办理权属登记属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。谢钊明也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给谢钊明没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以谢钊明的起诉时间作为计付该利息的起算时间。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。谢钊明辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助谢钊明办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给谢钊明。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。谢钊明一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司返还办证税费31797.45元及利息（利息从2013年11月12日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给谢钊明；二、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3227.85元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；三、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2013年11月11日，谢钊明（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区***************房出售给谢钊明，合同约定建筑面积共143.46平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为645570元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即194570元（其中包含已付定金50000元）作为首付房款，余款451000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。谢钊明和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，谢钊明于2013年11月11日支付了代收代缴办证税费共41481元给丰怡公司，之后并按合同约定付清全部购房款共645570元给丰怡公司。涉案商品房于2014年12月13日交付谢钊明使用。涉案房屋已2017年8月10日办理了不动产权证书【粤（2017）阳江市不动产权第00*****号】，产权人是谢钊明。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代谢钊明缴交了物业维修资金10688元、初始登记费80元、银行抵押登记费80元、不动产登记费80元、复印费60元、房产测绘费160元、初始登记费分摊费用80元及契税费用9683.55元，共20911.55元，谢钊明对此予以确认。一审法院认为：谢钊明与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于谢钊明请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。根据谢钊明、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，谢钊明不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向谢钊明支付违约金。关于将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的期限，合同约定的涉案房屋的交付时间为2014年12月31日，虽然丰怡公司已提前于2014年12月13日交付房屋，但根据合同订立时的目的推测及公平原则，“商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案”应为从约定交付之日起算，即从2015年1月1日起至2015年3月31日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”丰怡公司未能提供证据证明其已在2015年3月31日前将需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关，且谢钊明于2017年8月10日才取得涉案房屋的不动产权证书，距离约定提交资料日期2015年3月31日已经两年多，故丰怡公司应承担举证不能的法律后果。一审法院认定丰怡公司未能按合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向谢钊明支付逾期办理不动产权证违约金3227.85元（645570元×0.5%）。关于谢钊明请求丰怡公司返还办证税费及利息。由于丰怡公司逾期办证构成违约，现谢钊明主张丰怡公司返还办证税费，一审法院予以支持。谢钊明于2013年11月11日支付了办证税费共41481元给丰怡公司，丰怡公司主张其已代谢钊明支付的办证费用应予扣减，包括物业维修资金10688元、初始登记费80元、银行抵押登记费80元、不动产登记费80元、复印费60元、房产测绘费160元、初始登记费分摊费用80元及契税费用9683.55元，共20911.55元，谢钊明对此予以确认，故丰怡公司应将剩余的办证税费返还给谢钊明。本案扣减丰怡公司已支付的必要合理费用，丰怡公司应返还剩余办证税费20569.45元（41481元-20911.55元）给谢钊明。至于该款的利息问题，虽然谢钊明是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用谢钊明的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给谢钊明。依据谢钊明、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋后的90天内即2015年3月31日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2015年4月1日起至丰怡公司付清剩余办证税费给谢钊明时止，以20569.45元为基数计付利息。至于谢钊明请求按照年利率6%计付利息，缺乏依据，一审法院不予采纳，一审法院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给谢钊明。综上所述，谢钊明请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金3227.85元给谢钊明；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费20569.45元及利息（从2015年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给谢钊明；三、驳回谢钊明的其他诉讼请求。一审案件受理费337元，由谢钊明负担100元，丰怡公司负担237元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。谢钊明与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给谢钊明是否正确。本案中，谢钊明已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给谢钊明，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了谢钊明的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有谢钊明该款项没有依据，谢钊明要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代谢钊明支付的部分税费后返还剩余的办证费给谢钊明正确。虽然谢钊明自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。一审判决丰怡公司自2015年4月1日起以剩余的办证费为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息给谢钊明并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从起诉之日起计利息均理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年三月二十七日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。