山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终83号 上诉人（原审原告）：李文杰，男，1982年1月16日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：王奇兵，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东振宇房地产开发有限公司。住所地：新泰市新甫街道南西周村（新泰市城区明天商贸城汽车站沿街商业楼南段）。 法定代表人：李淑鹏，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：山东振宇房地产开发有限公司定陶分公司。住所地：菏泽市定陶区仿山镇派出所对过。 负责人：高振，该公司总经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：秦亚东，上海至真律师事务所律师。 上诉人李文杰因与被上诉人山东振宇房地产开发有限公司（以下简称振宇公司）、山东振宇房地产开发有限公司定陶分公司（以下简称振宇公司定陶分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市定陶区人民法院（2019）鲁1703民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李文杰上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人赔偿因涉案商品房买卖合同无效对上诉人造成的损失310960元，改判被上诉人承担赔偿上诉人已付购房款481988元一倍的责任，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，一审法院认定事实不清，证据不足，让上诉人承担举证不能的责任，判决违反了公平公正原则。理由是：1.上诉人向法院提供了周边商品房变化的证据，以此证明上诉人购买的房屋在2017年-2019年之间每平方米增长了2000多元，以此证明因被上诉人的原因，未能购买到其他合法的房屋给上诉人造成的损失。一审法院应该支持上诉人主张的损失赔偿请求，但是一审法院并未进行论述不支持上诉人损失的理由，属于认定事实不清。2.一审中上诉人向法院阐述当时买房的经过，被上诉人将其他销售楼盘的“五证”向上诉人展示，上诉人认为被上诉人提供的楼盘五证齐全，才与其签订买卖合同。所以，被上诉人存在故意隐瞒或者提供虚假的预售许可证的情况。上诉人无法提供当时签约的具体情形，但是截至到一审开庭时，被上诉人均未向法院举证证明其有合法的预售许可证或者有其他“四证”的证据，被上诉人也未举证在售楼时公示了该楼盘没有预售许可证的情形。所以，这就足以证明被上诉人存在故意隐瞒或者提供虚假预售许可证的事实。3.一审中上诉人向法院提供的合同足以证明被上诉人存在欺诈或者故意隐瞒的情形，因为合同中明确约定，被上诉人可向上诉人办理产权登记，也就是产权证。但是事实上被上诉人没有任何证件，办不了产权证。4.本案是否属于消费者权益保护法调整的范围，上诉人暂不作讨论。但是被上诉人存在欺诈或者故意隐瞒的行为，那么依据商品房买卖合同司法解释，被上诉人至少应承担已支付房款一倍的赔偿责任。5.一审法院并未就上诉人及被上诉人提供的证据进行论述，也未列明双方对证据的质证意见以及法院对证据的认定，所以一审法院的判决存在阐述及认定事实理由不充分的情形，应予以改判。6.一审法院在判决中并未对合同的性质进行认定，也就是对双方签订的合同是确认无效、撤销还是解除，一审判决书存在基本常识错误。 振宇公司、振宇公司定陶分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人从未向上诉人出示“五证”，也不可能出示，上诉人的上诉理由没有事实根据。上诉人举证的周边房屋价格变化与本案无关联性，不能证明上诉人的损失。被上诉人不存在欺诈和故意隐瞒的行为，上诉人主张被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任没有依据，上诉人作为完全民事行为能力人，在购买大额房产时，依据日常生活经验法则，应充分了解房产状况，否则不会签订买卖合同并交纳大额房款。 李文杰向一审法院起诉请求：1.依法撤销原告购买位于定陶区仿山镇中华商圣文化园53—111及103号房屋与被告振宇公司定陶分公司签订的(商品房定购协议》；2.请求撤销解除原告购买位于定陶区仿山镇中华商圣文化园53#-111及103号房屋与被告振宇公司定陶分公司签订的《中华商圣文化园商业街商铺委托经营管理标议》；3.请求法院判决两被告返还原告已支付的购房款定金481988元；4.请求判决两被告赔偿原告购买111号和103号房屋损失共计310960元；5.请求判决两被告向原告赔偿已付购房款481988元3倍的赔偿责任；6．请求二被告赔偿原告向被告支付的购房款481988元，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算损失，暂从2017年8月29日计算至实际履行之日止；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过被告振宇公司定陶分公司的宣传资料获知被告振宇公司定陶分公司位于定陶区仿山镇中华商圣文化园是作为商业开发。而且在与该公司的销售进行咨询时，均告知是中华商圣文化园是作为临街商铺，承诺购铺返租8年，并承诺打造家电家纺、百货、酒店、特色餐饮一体的商业模式，并告知原告该商铺五证齐全(商品房预售许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）。2017年8月19日，原告与被告振宇公司定陶分公司签订了《商品房定购协议》，购买位于定陶区仿山镇中华商圣文化园53＃-111号和103号房屋，共计155.48平方米建筑面积的房屋，在定购当日，原告向被告振宇公司定陶分公司支付了289192.80元定金，在2017年8月29日支付了剩余购房款192795元。在协议中第三条约定，被告振宇公司定陶分公司于2018年5月31日交房。原告多次要求被告履行交房义务，但被告振宇公司定陶分公司以各种理由推脱。2019年5月经原告向部分业主、政府相关部门了解到，仿山镇中华商圣文化园土地性质是文旅用地，不是商业用地，该商铺办理不了产权。被告振宇公司定陶分公司涉及到虚假宣传、欺诈消费者，故意隐瞒没有相应证件的事实。目前该周边商品房已经上涨近2000多元，使原告失去购买其他房屋的机会。被告振宇公司定陶分公司作为分公司不具有独立的法人资格，被告振宇公司定陶分公司的民事责任应该由被告振宇公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月19日原告李文杰与被告振宇公司定陶分公司分别签订了两份《商品房定购协议书》购买了位于菏泽市定陶区××镇××＃××号房屋，合同签订后原告于2017年8月19日交纳53＃-103号购房款120000元，交纳53＃-111号购房款169192元；2017年8月29日交纳53＃-103号购房款134987元；交纳53＃-111号购房款57808元。《商品房定购协议书》载明：“商品房定购协议书，甲方（出让方）：山东振宇房地产开发有限公司定陶分公司，营业执照证号：统一社会信用代码91371727077965097Ｕ，企业负责人：高振，联系电话：0530---6276888、7386555，乙方（定购方）：李文杰，身份证号码：372901198201××××，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方定购商品房房屋事宜达成如下协议：第一条，定购商品房基本情况。1、乙方所定购的商品房（以下简称该房屋）座落为：定陶区仿山镇中华商圣文化园53＃-111（103）号房屋，最终房号以房屋管理部门发放的不动产证书为准。2、该房屋共1层，规划建筑面积77.74（103号房屋，77.74）平方米，3、该房屋的最终建筑面积以定陶区房屋管理部门实测后的不动产证书面积为准，由双方在签定正式《商品房买卖合同》结算购房款时，按不动产证书面积多退少补。第二条，成交价格及支付，1、该房屋定购成交单价为人民币5840元／㎡（103号房屋，6560元／㎡），（大写：￥伍仟捌佰肆拾元／㎡），成交总价为人民币454002元整（103号房屋，509974元整），（大写：￥肆拾伍万肆仟零贰元整）。2、本协议签订时，乙方支付6万元作为第一笔定金，（大写：￥陆万元整），甲方为乙方保留该房屋不再销售。3、本协议签定后3日内，乙方支付总房款的30%，共计人民币136201元（103号房屋，152992元）（大写：￥拾叁万陆仟贰佰零壹元整）。4、本协议签订后42日内，乙方支付总房款的20%，共计人民币90800元整（103号房屋，101995元整）（大写：￥玖万零捌佰元整）。5、剩余50%房款共计人民币227001元（103号房屋，254987元）（大写：贰拾贰万柒仟零壹元整），乙方与甲方另行签定《委托经营管理协议》将该房屋8年使用权回租给甲方，以该租收益折抵剩余房款。第三条，双方的权利义务及违约责任，1、甲方负责在乙方总房款付至50%后3年内办理完该商业房的不动产证，在办理完不动产证后45日内，出具《商品房买卖合同》，为乙方过户，每逾期一日，按乙方已缴房款的万分之0.5计违约金，逾期超过1年，乙方有权退房，甲方全额退还乙方已缴房款。2、双方约定：本定购商品房的正式交房时间为2018年5月31日。3、甲方在签定正式《商品房买卖合同》时，必须按国家及山东省现行房屋质量管理及房屋保修管理规定，对该房屋的建筑质量在质保期内承担维修责任。4、甲方为乙方安装单独电表，并按照定陶区供电部门规定的商业电费标准计算损耗后收取电费，该商业房所属园区的变压器由甲方统一开户，甲方不再单独为乙方单户用电单独开户。5、乙方按物价规定标准的物业缴费标准缴纳物业费。6、本协议签订后，甲方再将该房屋出卖给第三人的，乙方有权解除本协议，甲方退还乙方缴纳的全部定金，并按本合同房款总额20%支付违约金。7、乙方按照本协议约定，按时、足额向甲方支付房款，如出现逾期支付，自逾期之日起，每月按房款总额的1‰向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本协议，收回房屋，乙方所缴纳房款不予退还。8、房产过户时产生的契税、办证费用由乙方自行缴纳，回租期内，非经甲方书面同意，乙方不得私自入住、出租、销售或抵押该房屋，否则甲方有权收回该房屋，乙方缴纳的房款不予退还，由此产生的损失及责任乙方自行承担。第四条，其他约定，（一）本协议自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况签订书面补充协议进行变更或补充。（二）因履行本协议所产生的争议，双方应协商解决，协商不成的，双方均有权向合同发生地定陶区人民法院提起诉讼。（三）本协议连同签字页及附件共4页，一式2份，双方各执1份。甲方：（山东振宇房地产开发有限公司定陶分公司签章），签订日期：2017年8月19日，乙方：李文杰，签订日期：2017年8月19日”。经调解未果。同时查明，2018年8月29日，双方又签订两份《中华商圣园商业街商铺委托经营管理协议》。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，因被告对其出售的房屋在起诉前未取得商品房预售许可证明，故涉案两份《商品房定购协议书》应属无效合同，同时其双方签订两份《中华商圣园商业街商铺委托经营管理协议》也随之无效。经释明后，原告亦同意按无效合同处理。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销的法律后果，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还已支付的涉案房款（53#-103、111号）合计481988元，予以支持；涉案购房款从交纳被告后，由其占有和使用。虽然双方签订《中华商圣园商业街商铺委托经营管理协议》，但原告实际并未从中取得任何收益，故原告要求被告支付购房款的利息损失，符合法律的规定，予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告庭审中陈述购房时被告“给我看了五个证，后得知不是这个楼盘的证”的理由，被告不予认可，原告也未向法院提供合法有效的证据予以佐证，对其理由，不予采纳。 本案中诉称的房屋是否属于消费者权益保护法所调整的范围，这个问题已经被法律和司法审判实践及理论均认证是无可争议的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已明确了处理商品房买卖问题的法律依据，故原告依据消费者权益保护法要求被告赔偿已付购房款三倍的诉讼请求理由，不予采纳。 综上所述，原告的三、六项诉讼请求，予以支持；四、五项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告山东振宇房地产开发有限公司、山东振宇房地产开发有限公司定陶分公司返还原告李文杰购房款481988元；二、被告山东振宇房地产开发有限公司、山东振宇房地产开发有限公司定陶分公司赔偿原告李文杰购房款利息损失（以已付购房款481988元为基数，从2017年8月29日起计算至实际履行之日止，按中国人民银行同期、同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告李文杰的其他诉讼请求。上述一、二项于判决生效后10日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25180元，由原告李文杰负担15180元，由被告山东振宇房地产开发有限公司、山东振宇房地产开发有限公司定陶分公司负担10000元。 二审中，上诉人提交该楼盘在销售时被上诉人提供的“五证”手机拍照打印件，包括土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，被上诉人说这就是“五证”，所以上诉人才买了该房子。经质证，被上诉人认为上诉人提交的上述证据来源不清楚，并非是被上诉人提供的，上述证据不清晰，不能作为有效证据使用，被上诉人从未向上诉人说过上诉人购买的房屋“五证”齐全，同时上诉人提交的证据中没有涉案房屋的预售许可证，不存在“五证”齐全的问题，上诉人主张被上诉人存在故意隐瞒的情形不能成立。本院经审查认为，该证据不能证明上述“证”系被上诉人在签订涉案合同时提供给上诉人的，对该证据的证明力本院不予确认。被上诉人未提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人是否应承担赔偿上诉人已付购房款一倍的赔偿责任；二、二被上诉人是否应赔偿上诉人损失310960元。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”上诉人称被上诉人在签订涉案合同时向其出示了虚假的“五证”，被上诉人不认可，上诉人也未提供其他有效证据证明，其主张被上诉人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，证据不足，本院不予采信。上诉人主张被上诉人应承担赔偿上诉人已付购房款一倍的责任，本院不予支持。其次，上诉人主张被上诉人应赔偿其因合同无效造成的损失，该损失的依据是周边房屋价格上涨的差额，但其提供的证据系房屋买卖中介机构发布的房屋价格变化情况，不是权威机构出具的证明，不能作为有效证据使用，不足以证明同一地段、同一区位、相同用途房屋的涨幅情况和上诉人的实际损失，上诉人主张因合同无效造成其损失310960元，证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人李文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11729元，由上诉人李文杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 路凤娟 审 判 员 侯圣春 审 判 员 李 兴 二〇二〇年三月三十日 法官助理 赵永芝 书 记 员 沙 洁