山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终896号 上诉人（原审被告）：潍坊壹品置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区东风东街**金宝大厦**。 法定代表人：辛爱民，董事长。 委托诉讼代理人：高翠波，山东大韵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张德森，男，1981年2月24日生，汉族，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：张春红，女，1980年10月10日生，汉族，住址同上，系张德森之妻。 委托诉讼代理人：鞠展坤，山东海瑞达律师事务所律师。 原审第三人：陈奎峰，男，1979年4月14日生，汉族，住莒县。 委托诉讼代理人：钱海霞，女，1970年1月17日生，汉族，住潍坊高新区。 上诉人潍坊壹品置业有限公司（简称壹品公司）因与被上诉人张德森、原审第三人陈奎峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张德森向一审法院起诉请求：1、判令被告壹品公司交付涉案房屋，并办理不动产登记等相关手续；2、判令被告支付延期交房违约赔偿金80000元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月28日，壹品公司给张德森出具房款收据一份，载明交款人为张德森，房号为15-2-102，房款为1463905元。 2017年6月7日，张德森与壹品公司签订商品房买卖合同一份，约定张德森购买壹品公司开发的壹品御苑15号楼2单元1层102号房，建筑面积为158.07平方米，总价款为1463905元，张德森应当在2017年6月7日前支付该商品房全部价款。第八条逾期付款违约责任中对逾期付款应支付的违约金进行了约定。第十一条交付时间和手续中约定，壹品公司应当在2017年10月31日前向张德森交付该商品房。第十二条逾期交付责任中约定，鉴于房屋建设周期的不可预见性，买受人同意若出卖人在本合同第十一条约定的交房期限届满后未能按期交付，则再给予出卖人90日的交房宽展期，在上述宽展期内出卖人不承担逾期交房的违约责任；如出卖人在宽展期届满后仍未交房，则出卖人一次性向买受人支付购房款千分之三的违约金，合同继续履行。2017年6月15日，张德森交纳涉案房屋维修基金11064元。此后，壹品公司未向张德森交付涉案房屋。 2018年4月11日，壹品公司委托山东大韵律师事务所律师向张德森发送律师函一份，主要内容为：陈奎峰承包壹品公司工程，为保证按期完成，壹品公司将壹品御苑15号楼2单元102室价值140余万元的房产交付给陈奎峰。陈奎峰将签订房屋买卖合同的权利让与了张德森。现陈奎峰已经严重违反与壹品公司签订的建设工程施工协议，长时间、无理由停滞施工，造成工程拖延一年未竣工，工期严重延误，给壹品公司造成巨额经济损失及不良社会影响。鉴于此，根据壹品公司与陈奎峰间的工程款抵顶协议，壹品公司有权利对该套房产停止办理一切手续，并将该套房产收回。如果张德森欲再次购买该房产，请在接到本函之日起5日内，重新与壹品公司协商、办理商品房买卖事宜。逾期壹品公司将自行处置该套房屋。 2018年4月18日，张德森以壹品公司违约欲收回涉案房屋为由诉至一审法院，要求判如所请。 另查明，2017年5月28日，壹品公司与陈奎峰签订抵顶房产协议一份，约定两方就壹品御苑项目17、18、19号楼工程施工结算事宜达成一致意见。陈奎峰同意该项工程款抵顶壹品公司壹品御苑15-2-102房产，面积158.07平方米、地下室面、地下室面积108米，总价1463904.58元。根据合同约定，壹品公司配合陈奎峰按工程进度进行商品房手续办理，陈奎峰所提报进度计划经壹品公司会同监理单位共同审核，同意按该计划组织施工。陈奎峰保证在本节点时间内完成相应工程量，如因陈奎峰原因造成工期滞后，壹品公司将有权停止办理房产手续，并按项目管理规定的相关要求进行处理等。 2018年3月7日，陈奎峰给壹品公司出具声明一份，载明：“本人陈奎锋同意建设单位把壹品御苑15号楼2单元102房收回，我和张德森的经济纠纷由我自行处理”。 张德森主张，商品房买卖合同第十二条第二项约定的购房款千分之三的违约金远远低于张德森的损失，根据最高法院商品房买卖合同司法解释第十六条、第十八条规定，参照逾期办证违约金主张，按照年利率百分之六计算，已逾期两年多，违约金约150000元，张德森主张80000元。 一审法院认为，当事人争议的焦点为原告张德森与被告壹品公司之间的商品房买卖合同关系是否成立。从本案查明的事实看，张德森与第三人陈奎峰及被告壹品公司之间基于相互的债权债务关系，在各方协商一致的基础上，张德森与壹品公司之间签订了涉案的商品房买卖合同，且该商品房买卖合同也进行了网签。该商品房买卖合同关系的主体均具备民事行为能力，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。根据《民法总则》第一百四十三条的规定，该民事法律行为合法有效。故壹品公司关于该商品房买卖合同关系未成立的抗辩，无事实依据，不予采信。基于上述分析，买卖双方均应按约履行商品房买卖合同的相关义务，在张德森履行了支付房款义务后，壹品公司应当按照合同约定交付房屋，并按约为张德森办理房产登记手续。逾期办理，应当向张德森承担违约责任。关于逾期交房的违约责任，合同约定为已付房款的千分之三，据此计算为4391.7元（1463905元×3‰），因张德森诉讼中未提供逾期交房损失数额的相关证据，故张德森主张的超出部分，可在补充证据后另行主张，本案对此不予处理。判决：一、被告潍坊壹品置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张德森交付涉案壹品御苑15号楼2单元102房产并办理不动产登记相关手续；二、被告潍坊壹品置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张德森逾期交房违约金4391.7元；三、驳回原告张德森的其他诉讼请求。 壹品公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张德森的诉讼请求。事实和理由：壹品公司与陈奎峰之间存在以房抵债法律关系，张德森仅是陈奎峰抵债房屋的顶名人，壹品公司与张德森之间不存在商品房买卖合同关系，一审认定该两方之间买卖合同关系成立并判令壹品公司履行合同义务，无事实与法律依据。涉案房屋实为抵债担保房屋，按照规定债务履行期限尚未届满，房屋可予收回，故壹品公司对陈奎峰的债务履行期限应予查清。张德森提交的证据不能证明陈奎峰对张德森负有相应的真实债务，该两人之间的债务事实也应予查清。 张德森辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，壹品公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 陈奎峰述称，壹品公司与张德森签订的商品房买卖合同合法有效，请求二审法院依法处理。 本院二审期间，壹品公司提交与陈奎峰之间的通话录音一份、陈奎峰于2019年11月24日出具的证明一份，壹品公司依该证据主张：陈奎峰向张德森的实际借款额远低于张德森主张的数额，陈奎峰同意壹品公司将涉案房屋收回；张德森与陈奎峰之间不存在真实的债权债务关系，其两人行为涉嫌经济犯罪，本案应中止审理。张德森质证称壹品公司的上述证据为虚假证据，且与本案无关，不应采信。陈奎峰质证称壹品公司的上述证据并非陈奎峰的真实意思表示，该证据不应采信。 本院二审查明的其他事实与一审事实基本一致。 本院认为，按照当事人提交的证据，壹品公司对陈奎峰负有工程款债务，将涉案房屋抵顶给陈奎峰，陈奎峰对张德森负有借款等债务，该房屋又抵顶给张德森，依此为基础壹品公司与张德森签订了商品房买卖合同、开具了房款收据，并办理了网签手续。签订买卖合同、开具房款收据后，壹品公司与张德森之间的商品房买卖合同关系已予成立，壹品公司主张张德森仅是陈奎峰指定的购房顶名人、壹品公司与张德森之间不存在买卖合同关系，该主张与在案证据不符，亦于法无据，本院不予支持。该买卖合同当事人意思表示真实，不违反法律法规规定，应为有效合同。张德森请求依约履行，由壹品公司交付房屋、办理不动产登记等手续、支付违约金，符合法律规定，依法应予支持。涉案买卖合同的成立虽与以房抵债有关，但陈奎峰不是买卖合同当事人，其同意壹品公司收回房屋，并不能解除壹品公司与张德森之间买卖合同，壹品公司据此要求收回房屋，本院不予支持。壹品公司与张德森之间不存在直接的以房抵债关系，涉案买卖合同也非壹品公司对张德森债务的履行担保，壹品公司对陈奎峰债务的履行期限是否届满，不影响本案买卖合同的履行，该债务履行期限不必再予调查，如壹品公司与陈奎峰之间存有债务履行期限等争议，应另行解决。陈奎峰对张德森负有的借款等债务数额，也不影响涉案买卖合同的成立和履行，该债务也无须再予调查，如陈奎峰与张德森之间存有其他债务争议，亦应另行解决；壹品公司以陈奎峰与张德森之间债务不实为由申请中止审理，于法无据，本院不予支持。 综上所述，壹品公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18695元，由上诉人潍坊壹品置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年三月三十一日 书记员  王 旭