云南省师宗县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0323民初164号原告师宗县安德物业服务有限公司。(统一社会信用代码：915303233364857427)法定代表人：唐鸣岗，总经理。地址：云南省师宗县。委托诉讼代理人王晓宇，云南八谦律师事务所律师，特别授权委托代理。被告岳双花，女，汉族，1981年10月16日生，大专文化，待业，云南省师宗县人，住师宗县。被告赵友学，男，汉族，1981年8月3日生，大专文化，工人，云南省师宗县人，住师宗县。原告师宗县安德物业服务有限公司诉被告岳双花、赵友学物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告师宗县安德物业服务有限公司的特别授权委托代理人王晓宇、被告岳双花、赵友学到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告师宗县安德物业服务有限公司诉称：被告系原告管理的师宗县锦绣豪庭小区的业主。被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告作为锦绣豪庭小区的物业服务企业，为该小区的业主（包括被告）提供物业服务。根据《前期物业服务协议》中第二条第一款约定：物业服务费标准为住宅按建筑面积每月每平米1.2元据实收取，车库服务费按30元/月/库收取，二次供水水箱清洗费、二次供水水泵加压费（电费）80元/户/年，业主于每年1月10日前交清一年的物业服务费，被告应自2017年1月1日起开始缴纳物业服务费。对于不按期缴纳费用的，《前期物业服务协议》第六条第三款约定，原告有权要求被告缴纳并有权要求被告承担从逾期之日起每天按年费用3‰标准计算的违约金。原告已按协议的约定向被告提供2018-2019年两年的物业服务，但被告自2018年1月10日至今，一直未支付原告2018-2019年度的物业服务费及二次加压费、垃圾清运费等费用，原告多次催缴，被告均以各种理由推诿至今，仍未缴纳。根据有关法律法规规定，缴纳物业服务费是每位业主应尽的义务，未缴费的业主实际是侵犯了已缴费业主的合法权益。被告作为锦绣豪庭小区的业主未履行缴费的义务，却享受着物业服务内容，其行为已经违反了《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》等法律法规及《前期物业服务协议》的约定，也给原告的运营带来很大的不利影响。为维护原告及小区已缴费的广大业主的合法权益，特诉至法院，请求:1.依法判令被告向原告缴纳2018年度及2019年度物业费共计3642元；2.依法判令被告向原告缴纳水费591.6元，缴纳2018年至2019年的二次加压费160元及垃圾清运费192元；3.依法判令被告按每日3‰支付至实际清偿之日止的违约金，暂计至2019年11月20日为5505.76元（其中2018年度违约金自2018年1月10日起算，2019年度违约金自2019年1月10日起算）；4.本案案件受理费、保全费、公告费、执行费等由被告承担。被告岳双花辩称：因为原告方认为水表问题致水费过高是因为我家漏水，将我家卫生间地板等地砖损坏寻找原因，但实际是因为原告方安装的止回阀有问题造成的，造成了我们的房屋损坏，而且因为物业管理问题造成了我被困电梯。被告赵友学辩称：原告所说的物管费不是我们不交，是因为我们房屋墙体开裂但是物业没有帮我们及时处理；而且我们水表有问题，导致产生过高的水费，多交了很多的水费，物管没有及时发现并帮我们处理。是我们自己发现并告诉物管，而且告知后物管并没有帮我们及时处理好，处理时对我们房屋进行了损坏，费用由物管出，但卫生清理费是自己出，在物管代收水费的2017年1月至2018年4月份期间，我们水费一直在25方到30方之间，但正常使用应该只是7、8方。物业公司代收水费可以，但是我们要求物管公司必须拿出委托书；物业在装修过程中要求我们必须做二次防水，这个费用不应由我们出；垃圾清运费等费用是否有标准；原告还需提供物业收费依据；在我们电费未缴时，物业将我们电停了，还威胁我的家人，同时我们还要求原告将水的止回阀换掉，需要物业服务到家及时处理各种问题。根据其诉讼主张，原告师宗县安德物业服务有限公司向本院提交了如下证明材料：1.《前期物业服务协议》复印件一份，欲证明原、被告签订了前期物业服务协议，协议约定被告应该于每年1月10日之前按照1.2元/平方米缴纳当年的物业管理费及二次加压费80元；生活垃圾清运费按照政府核定标准，由原告代环卫部门收取；未按照约定缴纳费用时应该按照约定的日3‰标准支付违约金；2.业主身份确认登记表复印件一份，欲证明第二被告赵友学与第一被告岳双花均为房屋业主，应当共同承担支付物业管理费及相应费用的责任；3.师宗县发展和改革局物业服务价格管理备案证〔师发改价格备案（2016）4号〕复印件一份，欲证明原告主张的物业服务费1.2元/平方米/月、二次加压费80元/年系经过师宗县物价管理局备案的价格，被告应当按照备案价格缴纳物业服务费；4.师宗发展和改革局关于师宗城区污水和垃圾处理价格调整有关问题的批复〔师发改收费（2011）4号〕复印件一份，欲证明师宗县发改局对师宗城区居民的生活垃圾处理费（含垃圾清运费和处置费）标准调整为每户每月8元，即96元/年，被告应当按照政府相关部门指定的标准缴纳垃圾清运费；5.锦绣豪庭欠费业主水电表抄表数据复印件一份，欲证明被告于2018年4月至2019年9月共使用了170吨水，应当支付水费591.6元；6.师宗自来水有限公司出具的证明复印件一份，欲证明原告一直代扣代缴锦绣豪庭小区的水费，被告应当将其已经使用但未缴费部分的费用交付给原告；7.物业费催款通知单复印件一份，欲证明原告已经书面催缴被告缴纳物业费、水电费、垃圾清运费及二次加压费；8.城市生活垃圾处理费代收代缴委托协议复印件。经质证，被告对原告所举证明材料1认可系其与原告签订，但是认为需要原告提供1.2元/平方米的收费依据；对证明材料2无异议；对证明材料3认为只有收费价格，无收费依据，无物业要达到什么服务可收费1.2元/平方米的依据；对证明材料4无异议；对证明材料5、6认为需要看到自来水厂出具的单据；对证明材料7认为催款通知单是有的，但是因为物管公司没有将被告的问题处理被告才没有交费；对证明材料8认为协议中没有委托原告代收的时间范围。根据其答辩主张，被告向本院提交了照片两张，欲证明原告方催缴的水费是因为物管未处理之前多交的水费，物管费未交是因为原告方的行为给被告的房屋造成了损害及给被告造成损失。经质证，原告对被告所举证明材料的合法性认可，但对与本案关联性不予认可，认为从照片上不能看出拍摄地点及行为人，不能证明被告的证明目的。本院对原、被告所举证明材料经审核后，作如下认证：原告所举证明材料，被告虽对部分持有异议，但原告所举证明材料来源合法，与本案有内在关联，本院依法对其相互印证的部分予以采信。被告所举证明材料，原告对其合法性无异议，本院依法对其客观真实性予以采信。根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：被告岳双花、赵友学系师宗县锦绣豪庭小区的业主，其住房位于该小区1幢1单元504室，房屋建筑面积126.48平方米。2017年1月5日，被告岳双花与原告师宗县安德物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务内容及标准、物业服务相关费用、专项维修资金的管理与使用、双方权利义务等事项作了约定。合同签订后，原告按约定履行了主要义务。被告岳双花、赵友学尚下欠2018年、2019年两年度的物业服务费为：3642.6元（126.48㎡×1.2元/㎡×12个月×2年=3642.6元）、二次供水水泵加压费160元（80元/年×2年=160元），合计3802.6元，后经原告索要未果，致原告向本院起诉，要求被告向原告缴纳2018年、2019年两年度的物业费3642元、水费591.6元、二次加压费160元、垃圾清运费192元，并按每日3‰支付逾期付款金额的违约金直至全部交清欠款为止，暂算至2019年11月20日的违约金为5505.76元，本案诉讼费用等由被告承担。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。本案中，原、被告依法签订的《前期物业服务协议》，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，原告依物业服务协议对师宗县锦绣豪庭小区进行管理服务，其要求被告支付2018年、2019年两年度的物业服务费、二次供水水泵加压费于法有据，本院予以支持。对于原告主张的垃圾清运费，原告提交了师宗县发展和改革局文件复印件用于证明具体费用标准，并向本院提供其代收代缴的依据，故本院予以支持。对于原告主张的水费，1.原告未向本院提供其代为收取的依据；2.原告提交的水表抄表数据系原告单方出具，且被告对其产生的水费有异议，双方对水表问题致水费异常有争议；3.原告提交的水费缴费依据不足以证实被告的具体用水量及费用；基于此，原告对所待证的事实提供的相关证据不能直接有效地证明其主张，故对原告要求被告支付水费591.6元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的违约金问题，因其在提供物业服务的过程中，存在服务和管理不到位、不全面等问题，故其主张不能成立，本院不予支持。原告应当完善和提高管理服务措施，为业主提供较好的物业服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告岳双花、赵友学于本判决生效之日起十日内共同支付原告师宗县安德物业服务有限公司2018年、2019年两年度的物业费3642.6元、二次加压费160元、垃圾清运费192元，合计人民币3994.6元；二、驳回原告师宗县安德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，减半收取26元，由被告岳双花、赵友学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；当事人申请强制执行的期限为二年。审判员 李 想二〇二〇年三月三十日书记员 郭芷妤