广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1547号上诉人（原审原告）：杜伟坚，男，汉族，1986年4月14日出生，住广东省佛山市高明区。上诉人（原审原告）：谭青容，女，汉族，1985年11月13日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：杜伟坚，男，系谭青容的丈夫，同为本案上诉人。被上诉人（原审被告）：佛山市高明区新江房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：王大在，该公司经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈俊豪，男，该公司员工。上诉人杜伟坚、谭青容因与被上诉人佛山市高明区新江房地产发展有限公司（以下简称新江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杜伟坚、谭青容上诉请求：1.改判一审判决第一项为新江公司向杜伟坚、谭青容支付违约金96620.26元；2.诉讼费用由新江公司承担。事实和理由:一审判决酌定新江公司逾期交付时间为90日过短，应以180日为宜。杜伟坚、谭青容提交的微信聊天记录足以证明杜伟坚、谭青容有到新江公司处办理收楼手续，只因新江公司没有依约办理相关手续而致杜伟坚、谭青容无法收楼。此外，2019年5月18日，涉案小区的物业公司广东美的物业管理股份有限公司高明分公司（以下简称美的物业高明分公司）向杜伟坚、谭青容发出催交物业管理费的函，要求杜伟坚、谭青容支付2018年12月1日至2019年5月31日的物业管理费。物业管理费通常从交付之日开始计算，杜伟坚、谭青容没有支付过物业管理费，美的物业公司从2018年12月1日开始计算杜伟坚、谭青容的物业管理费，足以表明新江公司至少承认涉案商铺在2018年12月1日前没有交付，否则应从2018年6月1日开始追缴物业管理费。美的物业高明分公司与新江公司均同属美的集团，交楼手续由美的物业高明分公司负责，其对杜伟坚、谭青容的交楼情况完全知悉，一审法院以两者不是同一主体为由对杜伟坚、谭青容上述内容不予确认不妥。被上诉人新江公司辩称，其不应承担任何逾期交付的违约责任。杜伟坚、谭青容向一审法院提出诉讼请求：1.新江公司向杜伟坚、谭青容支付逾期交楼的违约金212027.78元（以1341948元为本金，按日万分之四计算，从2018年5月30日起，暂计至2019年6月30日，实计至交付商铺之日止）；2.案件诉讼费由新江公司承担。一审法院查明：杜伟坚、谭青容与新江公司于2018年3月12日签订《商品房买卖合同（预售）》，杜伟坚、谭青容向新江公司购买的商铺位于美的某花园3、4#商铺1层之17号。合同中第九条约定，该商品房交付时应当符合两个条件：一是已取得建设工程竣工验收备案证明文件，二是已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如出卖人逾期未达第十条约定的交付标准或条件的，按照第十条约定的违约责任进行处理，不影响商品房交付。如第十条第（二）款约定的达标时间迟于本条第（一）款约定的时间的，不影响本条约定的商品房交付的进行。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之4（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一：商品房买卖合同补充协议第四条第6点约定：“买受人应当按照出卖人《交/收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续；否则自通知交付时间届满之日起视为该商品房已交付。出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，则合同约定的交付期限届满之日为交付日，买受人应自行前往该商品房所在地办理收楼手续。自交付（含视为交付）之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。”第十一条第2点约定：“买受人应当按照出卖人《交/收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续；如买受人未按期办理收楼手续的，自《交/收楼通知书》通知的交付时间届满之日起视为本合同项下的商品房已交付。买受人未收到《交/收楼通知书》的，应在合同约定的交付期限届满之日前往商品房所在地办理收楼手续，否则，该商品房自合同约定的交付期限届满之日视为已经交付。自交付或视为交付之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担，保修期限开始计算。”案涉商铺于2018年3月30日取得《竣工验收备案表》，于2018年3月20日取得《房屋面积测量成果报告书》。据新江公司陈述，杜伟坚于2018年3月9日支付定金3万元，于2018年3月12日支付首期款781948元，贷款银行于2018年8月9日发放银行按揭贷款53万元，杜伟坚、谭青容已付清全部购房款1341948元。新江公司自认从未向杜伟坚、谭青容发出过收楼通知书。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。杜伟坚、谭青容已按约定向新江公司支付购房款，新江公司应按时向杜伟坚、谭青容交付商品房。本案的争议焦点是：新江公司是否逾期交付商品房，新江公司是否应承担逾期交付的违约责任以及违约金为多少。一、新江公司构成逾期交付商品房。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》，新江公司作为出卖人有向买受人即杜伟坚、谭青容发出交付通知的义务，该义务符合一般的交易习惯，而且与出卖人须向买受人提供合格的商品房的主合同义务紧密相关。出卖人的商品房是否达到交付条件，出卖人清楚了解，而买受人却难以得知，为节省市场成本，促使商品房得以尽快投入使用，避免资源浪费，出卖人应及时通知买受人前来收楼，此为出卖人的附随义务。《佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知》第二条规定：“房地产开发企业应制定《收房通知书》并附《交房流程图》，在合同约定交付期限前10-15天通知房屋购买人做好交验准备。《收房通知书》以书面通知形式送达房屋购买人。”该规定也要求出卖人应向买受人送达书面交付通知。尽管双方在《商品房买卖合同（预售）》及附件十一中，约定出卖人未发出书面交付通知书或买受人未收到交付通知书，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，但一审法院认为，该合同条款为格式条款，新江公司未证明已履行说明义务，况且该条款内容免除了其责任、加重买受人的责任，为无效条款，新江公司以此抗辩已经于2018年5月30日视为交付案涉商铺给杜伟坚、谭青容无理，一审法院不予采纳。新江公司未书面送达交付通知的行为违反了双方合同的约定，导致了逾期交付。二、逾期交付时间的确定。新江公司在约定的交付时间2018年5月30日前已经取得了竣工验收备案表和房屋面积测量成果报告书，达到了双方合同约定的交付条件，只是由于新江公司工作的疏忽，而没有向杜伟坚、谭青容书面送达交付通知。杜伟坚、谭青容陈述见到同期商铺已有人收楼，于2018年7月左右到新江公司处要求办理收楼，但物业公司告知其系统显示欠费，无法办理收楼手续，包括之后双方曾于2018年10月份、2019年5月、2019年6月就交楼、物业费等问题展开过协商，说明杜伟坚、谭青容在2018年7月之后是知道案涉商铺是达到交付条件的，但由于物业费的承担、商铺窗户玻璃破损修复等原因未能达成一致，导致迟迟未能实际交付。分析逾期交付的原因，一审法院认为，案涉商铺属于不动产，交付行为需要双方当事人的协作配合，杜伟坚、谭青容需要到商品房所在地查验房屋，新江公司需向杜伟坚、谭青容出示相关证明文件，再由双方签署商品房交接单等。首先，新江公司未履行通知义务，导致杜伟坚、谭青容未能及时知道办理交付手续的时间；其次，杜伟坚、谭青容知道可以办理交付手续后，又因物业费承担等问题双方进行协商，导致实际交房时间大大超过约定时间。对此，一审法院认为，新江公司违约在先，应就违约行为承担相应的违约责任，而杜伟坚、谭青容作为合同相对方，在对方违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大，在本案中，杜伟坚、谭青容未举证其要求新江公司交付商铺的直接证据，而且根据日常生活常理推断，新江公司建造的商铺已达到交付条件，不太可能拖延办理交付手续从而加重自己的违约责任，而交付手续如上文所述需要双方的协作配合。杜伟坚、谭青容在发现商铺已达到交付条件后，理应主动前往商铺所在地要求办理交付手续，防止损失扩大。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，杜伟坚、谭青容应就其造成的扩大的损失自行承担责任。一审法院根据已有证据，结合双方陈述及日常生活经验，酌定新江公司逾期交付的时间为90日，从2018年5月30日起算，超出部分为杜伟坚、谭青容自行拖延办理交付手续的时间。三、逾期交付违约金的计算。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，逾期交付的出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之4的违约金，该违约金标准合理，一审法院予以支持，计算出违约金为48310.13元（1341948元×0.0004×90日）。对于杜伟坚、谭青容的其他过高诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、新江公司于判决发生法律效力之日起十日内向杜伟坚、谭青容支付逾期交付商品房的违约金48310.13元；二、驳回杜伟坚、谭青容的其他诉讼请求。案件受理费4480元，因适用简易程序减半收取2240元，由杜伟坚、谭青容负担1730元，新江公司负担510元。二审期间，杜伟坚、谭青容与新江公司均没有向本院提交新证据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为新江公司逾期交楼违约责任的截止时间。杜伟坚、谭青容上诉主张，美的物业公司与新江公司同属美的集团，美的物业公司对涉案商铺是否交付完全知悉，其在杜伟坚、谭青容从未支付物业管理费的情况下通知杜伟坚、谭青容从2018年12月1日开始计费表明新江公司认可涉案商铺在此前尚未交付，故新江公司的逾期交楼违约责任应计算至该日之前。对此，本院结合已查明事实分析如下：首先，本案系商品房预售中因逾期交楼而引发的违约责任，杜伟坚、谭青容的合同相对方应为新江公司，应依照双方合同约定判定逾期交付时间。另美的物业公司虽然发函要求杜伟坚、谭青容支付2018年12月1日至2019年5月31日期间的物业管理费，但并未明确放弃向杜伟坚、谭青容追偿2018年12月1日之前的物业管理费。其次，美的物业公司与新江公司即便同属美的集团亦为不同的民事主体，各自与杜伟坚、谭青容之间形成的法律关系亦不相同。在新江公司并不认可杜伟坚、谭青容的上述主张，杜伟坚、谭青容亦未提供其他证据佐证的情况下，不能根据美的物业公司要求杜伟坚、谭青容支付2018年12月1日至2019年5月31日期间的物业管理费的行为，得出新江公司认可涉案商铺在2018年12月1日前尚未交付的结论。由此，一审法院根据已有证据，结合双方陈述及日常生活经验，酌定新江公司逾期交付的时间为90日，从2018年5月30日起算，超出部分为杜伟坚、谭青容自行拖延办理交付手续的时间，并无不当，本院予以维持。杜伟坚、谭青容的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杜伟坚、谭青容的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1007.75元，由上诉人杜伟坚、谭青容负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年三月五日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣