广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初4562号 原告：林美，女，1976年12月17日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：李靖，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄立安，广西诚济律师事务所律师。 被告：黄伟幸，女，1984年10月11日出生，壮族，住广西贵港市港**。 被告：石金妹，女，1981年10月13日出生，壮族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：姜伟华，广西骏扬律师事务所律师。 原告林美诉被告黄伟幸、石金妹合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李靖、被告石金妹的委托诉讼代理人姜伟华到庭参加诉讼。被告黄伟幸经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.判决黄伟幸向原告退还购房款58万元和购车位款5万元，共630000元，并支付违约金126000元；2.石金妹对上述债务承担连带责任；3.诉讼费由被告黄伟幸和石金妹承担。事实与理由：2019年3月，黄伟幸和石金妹找到原告称其有内部指标可以以总价63万元的低价购买包含一个车位的贵港天悦华府10幢1单元2202号的商品房（建筑面积178㎡）在两被告的催促下原告于2019年3月20日与黄伟幸签订了《房屋转让协议书》，并按黄伟幸的指示将购房款（含车位款）63万付给石金妹，黄伟幸于当日出具《收据》给原告收执。2019年10月29日，原告与黄伟幸、石金妹签订补充协议，约定石金妹保证该房屋（包含车位）能以总价63万元购买，保证对原告与黄伟幸完全履行与原告订立的所有合同下的全部义务承担连带保证责任，黄伟幸承诺在2019年11月25日前把上述房屋过户到原告名下，三方于当日签订了《购房协议书》。协议约定的过户期限届满后，被告一直以各种理由拖延，原告经向贵港天悦华府开发商了解得知，该房和车位不可能以63万元的价格获得，开发商要求原告交清1147588元购房款后给原告办理不动产权证，原告得知情况后联系两被告，两被告对原告均避而不见，为维护原告的合法权益，原告特起诉到法院，请法院依法支持原告的诉讼。 被告黄伟幸未作答辩。 被告石金妹辩称，1、对2019年3月原告与被告黄伟幸签订的房屋转让协议不知情，是应黄伟幸的请求代其收取购房款；2、原告与黄伟幸签订的房屋转让合同，因违反城市房地产管理法第38条、合同法51条的规定，应当认定合同无效；3、被告石金妹于2019年10月29日在购房协议书上签字，是被欺诈的，原告已明知该地段的房价是合同价的2倍，原告与黄伟幸签订的购房合同价格明显过低，根据最高院相关司法解释，交易价格低于正常价格的30%，认定为明显低价，被告有理由认为，原告与黄伟幸相互串通欺骗被告石金妹承担担保责任；4、违约金过高，如需支付，应按银行贷款利率计算。 本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，原告林美（购房方，乙方）与被告黄伟幸（售房方，甲方）签订一份《房屋转让协议书》，约定：1、甲方将其拥有独立产权位于贵港市，建筑面积178㎡转让给乙方，转让总价格为58万元；2、甲方保证出售房屋拥有独立产权，没有出租和抵押，如违反甲方承担由此引起的法律责任并赔偿乙方相应损失；3、在乙方交清购房款后，将本协议约定的房屋交付乙方使用，同时向乙方交付该出售房屋的真实有效证件及所有相关原始风扇票据；4、乙方认为可以办理过户时，及时协助乙方办理房屋过户各项相关手续。签订上述合同后，原告支付了购房款及车位款共计63万元，被告黄伟幸于2019年3月20日向原告出具一份收据，载明：今收到林美交来购房款共计63万元。被告黄伟幸在收款人处签名并印捺。 2019年10月29日，原告林美（受让人，乙方）与被告黄伟幸（债务人，甲方）、石金妹（见证人，丙方）签订一份《购房协议书》，约定：1、见证人石金妹保证坐落于贵港市个）以63万元购买，面积为178.47平方米，该房款一次性付清（购房款58万元，车位款5万元）。丙方自愿为甲方完全履行其与乙方已订立的所有合同的全部义务向乙方担保连带责任保证，及因不履行主合同而应向乙方支付退还购房全款、违约金、损害赔偿金；2、保证责任期间：甲方债务人保证2019年11月25日前办理该套房屋所有手续，如逾期一天未办理该套房至乙方名下，由违约方按成交价的20%违约金赔偿给乙方；3、如逾期甲方债务人未履行合同约定，见证人有义务把本人所收到的房款和违约金退还给乙方（该房屋是由石金妹全权操作，房款汇至石金妹建设银行卡号：62×××71）。原告林美、被告黄伟幸、石金妹分别签名并捺印。 签订上述合同后，被告黄伟幸未按约办理过户登记手续，经原告向房产开发商了解得知，涉案房屋以63万元的价格系不可能获得，要求原告补足百万余款后才能办理不动产权证，致使涉案房屋至今未能办理不动产登记手续。 以上事实，有身份证复印件，《房屋转让协议书》、收据、银行交易明细、《购房协议书》，不动产查询结果证明，中国建设银行交易明细等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 本院认为，本案涉案的房屋属于不动产，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告林美与被告黄伟幸、石金妹在平等、自愿的基础上签订《房屋转让协议书》、《购房协议书》，合同签订后，被告黄伟幸收取原告的购房款，双方签订的合同应当是当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。关于被告石金妹抗辩《房屋转让协议书》属于无效合同，证据不足，不予采信。本案中，原告按约被告黄伟幸支付了购房款共计63万元，现涉案房屋未能按约办理正式产权登记手续，被告违约，原告合同目的不能实现，因此，原告有权解除与被告黄伟幸签订的《房屋转让协议书》，并主张被告黄伟幸返还购房款共计63万元（含车位款），因此，原告主张被告黄伟幸返还购房款63万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，被告黄伟幸未按约办理产权手续，按成交价的20%支付违约金，现原告主张被告黄伟幸支付违约金126000元，未超过法律规定及合同约定，本院予以支持。被告石金妹与原告签订《购房协议书》，约定了对被告黄伟幸的上述债务承担连带担保偿还责任，故本院支持被告石金妹对上述债务承担连带保证责任。关于被告石金妹抗辩其不知情，不应承担连带保证责任，根据庭审调查及到案证据，该购房款是由被告石金妹操作并转给黄伟幸，及其本人签订了《购房协议书》，由此可知被告石金妹是知情的，并应承担连带保证责任，因此，对被告抗辩意见，不予采信。被告黄伟幸缺席，依法应承担对其不利的法律后果。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黄伟幸向原告林美返还购房款63万元（含车位款）及违约金126000元； 二、被告石金妹对上述第一项债务承担连带保证责任。 以上应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费11360元，减半收取计5680元，财产保全费4300元，合计9980元，由被告黄伟幸、石金妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费11360元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陆婷婷 二〇二〇年三月五日 法官助理 殷小易 书 记 员 温善淇