广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35161号原告（反诉被告）：陆土志，男，1989年5月3日出生，汉族，住广东省遂溪县**********，公民身份号码440************651。被告（反诉原告）：胡丹，女，1987年9月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码421************226。第三人：佛山市禅城区众生益房地产中介服务部，住所地广东省佛山市禅城区************，注册号440********2145。经营者：林怀容。原告陆土志诉被告胡丹、第三人佛山市禅城区众生益房地产中介服务部房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员侯德独任审理。后因被告胡丹提起反诉，本案转为适用简易程序审理。本案公开开庭进行了审理，原告、被告及第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆土志向本院提出本诉请求：1、胡丹向陆土志退还租房合同押金4000元；2、胡丹支付陆土志因本次诉讼事件造成的误工费1000元；3、胡丹承担本诉诉讼费。事实与理由：陆土志与胡丹亲属谭慧卿于2018年3月13日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期满一年即可退还押金。在合同期内，陆土志严格按照合同的约定按月缴纳房租，现在合同期限届满，陆土志于2019年10月20日已交还胡丹房屋钥匙、搬离该房屋，陆土志要求胡丹依法退还房屋押金却遭胡丹以陆土志押金单遗失为由拒绝。经协商后又出现了新的拒绝理由，胡丹以中介没有给到4000元、只给2000元为由拒绝。为维护陆土志合法权益，特提起诉讼。胡丹辩称：一、胡丹自始至终仅收取过中介转交陆土志支付的租房押金2000元，陆土志诉状诉求一缺乏事实和法律依据，应不予支持。根据2018年3月9日谭慧卿代胡丹与陆土志签订的《房屋租赁合同》：第二条约定甲方（胡丹）以2000元/月的租金价格出租予乙方（陆土志），租赁期限为2018年3月13日至2019年3月13日；第三条约定乙方须在签订合同当天一次性支付肆仟元作为按金及本月租金给甲方；第五条项下第6项约定如甲乙双方因故中途终止合同，需提前一个月告知对方，违约方赔付相应押金。合同签订后，胡丹于2018年3月9日收到陆土志通过中介转交的现金3000元（即一按一租，2000元押金和当月租金2000元，并抵扣应向中介支付的佣金1000元）。故陆土志要求胡丹退回押金4000元的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。二、陆土志未按照合同约定提前通知胡丹退租，且存在未及时结算水电费等违约行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》，胡丹有权收取陆土志2000元押金作为违约金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条约定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《房屋租赁合同》第五条第6项约定：“如甲方双方因故中途终止合同，需提前一个月告知对方，违约方赔付相应押金。”2019年3月3日，因前述签订的房屋租赁合同将于2019年3月13日到期，胡丹在微信中与陆土志沟通租赁合同到期续签合同事宜，陆土志拒绝重新签订合同，称“合同都是签一次，接下来1个月1个月的事”，胡丹考虑到自身不了解租赁市场此类情况惯例，且日常工作事务繁忙，故未坚持与陆土志重新签订续租合同。但胡丹认为陆土志认可前述已到期租赁合同中约定的条款，双方继续按照合同约定履行相应权利义务。因此，在陆土志于2019年10月15日微信告知胡丹其将于2019年10月20日退租后，胡丹依约于2019年10月19日前往出租场所收回房屋钥匙，并根据合同约定当场拒绝退回押金2000元。截至目前，陆土志仍欠付胡丹截止至2019年10月19日的电费197.63元、水费42.83元、燃气费37.40元、物业管理费136.50元，以上费用合计414.36元。根据《房屋租赁合同》第五条第6项的约定，因陆土志未按照约定提前一个月告知胡丹退租事宜，故胡丹有权依据合同约定，收取陆土志相应押金作为赔偿。此外，陆土志仅提供了其向“众益房地产林H.R.”微信转账6900元的转账记录，该记录仅为前述二者之间的资金交易记录，陆土志未能提供其他证据证明胡丹已收取押金4000元。三、陆土志诉请二因诉讼事件造成的误工费缺乏事实和法律依据，应不予支持。陆土志应自行承担因自己的违约行为造成的一切不利后果，其要求胡丹承担误工费1000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上，陆土志诉讼请求并无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，并由陆土志承担本次诉讼费。第三人辩称：陆土志与胡丹通过第三人达成租赁合同，收了业主1000元中介费，收了陆土志900元中介费，2018年3月9日，陆土志向第三人转账6900元，第三人扣了1900元中介费，剩余5000元是到隔壁林怀容丈夫经营的商铺拿的现金，再以现金形式都给了谭慧卿，因为谭慧卿要求收现金，当时谭慧卿写了收据，收据只有两联，各给了租客和业主各一份，第三人没有留底。胡丹向本院提出反诉请求：1、驳回陆土志在（2019）粤0604民初35161号案的全部诉讼请求；2、陆土志向胡丹支付延迟缴纳房屋租金的违约金8600元；3、陆土志向胡丹支付欠付自2019年9月1日至2019年10月31日水电费、燃气费及物业管理费共计414.36元（其中：电费197.63元、水费42.83元、燃气费37.40元、物业管理费136.50元）；4、本诉和反诉的诉讼费用由陆土志承担。反诉事实与理由：2018年3月9日，经双方协商一致确认由谭慧卿代胡丹与陆土志签订《房屋租赁合同》，签订的《房屋租赁合同》合同载明：第一、二条约定由胡丹同意将位于佛山市**********的房屋、以2000元/月的租金价格出租给陆土志作为住宅使用，房屋面积为91平方米；租赁期限为1年，即自2018年3月13日至2019年3月13日，每月缴纳租金日为13日；第三条约定陆土志须在签订合同当天一次性支付肆仟元作为按金及本月租金给胡丹；第五条第一款约定陆土志须按时缴纳租金，逾期交付视为拖欠，每逾期一日，乙方须按月租金的5%向胡丹支付违约金，如果逾期30日，胡丹有权解除合同，按金不予退还，同时胡丹有权在相关部门监督下破门而入，对房屋内所有物品进行合法处理，价款以拖欠租金和合同违约金为限，乙方不得向甲方追究任何法律责任；第六款约定如甲乙双方因故中途终止合同，需提前一个月告知对方，违约方赔付相应押金。合同签订后，胡丹于2018年3月9日收到陆土志通过第三人转交的现金3000元（即一按一租，2000元押金和2000元租金，抵扣应向第三人支付的佣金1000元），胡丹于合同签订当日将出租的房屋使用权及钥匙移交予陆土志使用。2019年3月3日，因前述签订的房屋租赁合同将于2019年3月13日到期，胡丹在微信中与陆土志沟通租赁合同到期续签合同事宜，陆土志拒绝重新签订合同，称“合同都是签一次，接下来1个月1个月的事”，胡丹考虑到自身不了解租赁市场此类情况惯例，且日常工作事务繁忙，故未坚持与陆土志重新签订续租合同，但胡丹认为陆土志认诺前述已到期租赁合同中约定的条款，双方继续按照合同约定履行相应权利义务。房屋出租存续期间（即自2018年3月13日至2019年10月12日），陆土志出现17次拖欠缴纳租金及房屋水电杂费的情形，分别为2018年5月-7月、9月-12月和2019年1月-9月。而后，陆土志于2019年10月15日微信告知胡丹其将于2019年10月20日退租，胡丹依约于2019年10月19日前往出租场所收回房屋钥匙，并根据合同约定当场不予退还押金2000元。因当月电费须在下一个月结日后产生、水费和燃气费每两个月结算，故陆土志退租后拒绝向胡丹支付自2019年9月1日至2019年10月19日使用产生的电费197.63元、水费42.83元、燃气费37.40元和10月物业管理费136.50元，以上费用合计414.36元。综上所述，胡丹已严格按照合同约定履行合同义务，本想息事宁人不与陆土志计较。但鉴于陆土志违约在先，不仅缺乏诚信、未能每月按时缴纳房租，恶意拖欠房屋水电杂费，还诬告胡丹收取4000元押金，浪费司法资源，导致胡丹认为有必要通过法律途径追究陆土志的违约责任，遂成此诉。为维护胡丹的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判如所请。陆土志答辩称：陆土志是在10月13日就搬离，不存在到10月31日产生的费用。迟延交租都跟胡丹商量过，最迟逾期半个月，其他都逾期时间不长，通过银行转账支付租金与水电燃气费。诉讼中，陆土志举证的证据如下：1、陆土志身份证上、胡丹人口信息查询资料、第三人企业信用信息公示，证明当事人主体适格。2、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、《房屋租赁合同》、微信转账截图，证明陆土志与胡丹之间存在租赁合同关系，陆土志支付了900元中介费，第一个月租金2000元及押金4000元。经质证，本院认证如下：胡丹对陆土志举证证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。诉讼中，胡丹举证的证据如下：1、《房屋租赁合同》，证明2018年3月9日陆土志与胡丹签订房屋租赁合同，约定胡丹将名下位于佛山市禅城区***********出租予陆土志居住使用，并由陆土志一次性支付4000元作为押金及租金，并对双方权利义务进行相应的约定。2、收据（NO.2101669），证明第三人收取陆土志1000元佣金。3、微信聊天记录截图，证明2019年3月3日胡丹告知陆土志租期拟到期，邀约陆土志重新续签合同，陆土志拒绝重新签订及陆土志违约事实。4、账户交易明细查询清单，证明陆土志多达17次逾期缴纳房租。5、缴费清单、收据，证明胡丹缴纳自2019年9月、10月产生的水电费、燃气费、物业管理费。经质证，本院认证如下：陆土志对胡丹举证的证据真实性无异议，本院对以上证据予以采信。本院确认以下案件事实：2018年3月9日，在第三人的居间下陆土志与胡丹就佛山市**********的租赁事宜达成一致，胡丹委托谭慧卿（合同出租方，甲方）与陆土志（合同承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定主要内容：二、甲乙双方约定的租赁期限、租金情况如下，租赁期限一年、2018年3月13日至2019年3月13日，月租金额2000元，租金按月的第13日前以现金、存款的方式缴付给甲方、租赁期满后，在同等条件下乙方优先续权；三、乙方须在签订合同的当天一次性支付4000元作为按金（按金不能当作租金）及本月租金2000元给甲方，租期满时乙方迁出当天，乙方缴清一切应付费用及屋内设备无缺损，甲方应无息将按金退还给乙方，在一些杂费未交清的情况下，甲方有权在按金中扣除；五、在租赁期内，乙方须承担以下责任：1、按时缴纳租金，逾期交付视为拖欠，每逾期一日，乙方须按月租金的5%向甲方支付违约金，如果逾期30日，甲方有权解除合同，按金不予退还……3、租赁期间，该房的水电费、电话费、有线电视、煤气费、管理费由乙方支付，同时做好防火安全工作，合同使用电器和燃气，如因此引起一切不良后果，乙方全部承担经济、刑事责任……6、如甲乙双方因故中途终止合同，需提前一个月告知对方，违约方赔付相应押金。合同签订当日，陆土志通过微信向第三人经营者林怀容转账6900元。同日，第三人向胡丹的委托代理人谭慧卿开出收据，收据载明“今收到盈彩美居房主谭慧卿（A座704房）出租房屋佣金1000元。”合同期限临近届满，2019年3月3日，谭慧卿向陆土志发出微信“靓仔晚上好，关于你租我的房子已经一年了。如果你不愿意再签合同，还想住的话，我们就口头上说，你要是不住了，就提前一个月说不住。我们要是回来住我们也提前一个月说，这样好不好？租金和物业费水电费等等的费用按照以前合同约定的交哦”，陆土志回“可以”，谭慧卿答“那么就这样定了”。合同期限届满后，陆土志继续承租涉案房屋。2019年10月15日，陆土志向胡丹发出微信“房东您好，我这边20号下午退房，麻烦你们20号下午3点左右过来下，谢谢”，胡丹答“是不租吗？！”陆土志回“是的”。2019年10月16日，胡丹答“只有周六有时间”，陆土志回“那周六下午4点左右有没问题，或者下周一、二的”，胡丹答“那就周六下午”，陆土志回“好的”。2019年10月19日，胡丹问“今天过去是不是让我们收房？”陆土志答“是的，我现在开始在捡，4点左右能清理干净了。”同日，胡丹收回了涉案房屋。另查一，合同履行期间，陆土志多次未能按合同约定的时间缴纳房租，逾期情况如下表:序号应缴房租时间实缴房租时间逾期天数（单位.天）序号应缴房租时间实缴房租时间逾期天数12018.5.132018.5.15292019.2.132019.2.231022018.6.132018.6.185102019.3.132019.3.281532018.7.132018.7.141112019.4.132019.4.16342018.9.132018.9.185122019.5.132019.5.19652018.10.132018.10.163132019.6.132019.6.16362018.11.132018.11.185142019.7.132019.7.19672018.12.132018.12.185152019.8.132019.8.19682019.1.132019.1.185162019.9.132019.9.196共计86天另查二，陆土志还欠胡丹2019年9月1日至2019年10月19日使用产生的电费197.63元、水费42.83元、燃气费37.40元和10月物业管理费136.50元，以上费用合计414.36元。庭审中，陆土志对以上欠费金额无异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陆土志与胡丹之间的合同关系内容合法有效，受法律保护，双方均得依约行事。胡丹辩称仅收到陆土志2000元的按金，对此，本院认为，涉案租赁合同约定的按金为4000元，合同签订当日陆土志向第三人经营者林怀容转账6900元，结合第三人的答辩可知其扣除了陆土志应付的佣金900元、胡丹应付的佣金1000元，剩余5000元（含4000元按金）第三人以现金形式支付给了胡丹的委托代理人谭慧卿。若谭慧卿未收到4000元，其应第一时间提出异议，但未有证据显示其提出异议，本院认定胡丹收到的按金金额为4000元。关于陆土志诉请返还押金4000元及误工费1000元的问题。涉案合同约定的租赁期限届满日为2019年3月3日，租赁期限届满后，双方未对租赁期限作出明确约定，形成不定期租赁合同关系。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，陆土志作出承租人享有法定解除权，胡丹主张按合同约定没收按金于法无据，本院不予支持，其应向陆土志返还租赁押金4000元。至于误工费的问题，陆土志未提供证据证明其存在误工损失，本院对其诉请的误工费不予支持。关于胡丹诉请的水电费、燃气费等414.36元及违约金8600元的问题。合同约定，租赁期间产生的水电费、燃气费、物业管理费应由承租人承担，胡丹代缴了414.36元的相应费用，该笔费用应由陆土志承担，本院对胡丹诉请的水电费、燃气费、物业管理费予以支持。另外，结合本院查明的事实可知，陆土志在合同履行期间未按合同约定的期限缴纳租金，累计违约天数86天，其行为构成违约，应承担支付违约金的责任。合同约定违约金标准为每日按月租金的5%计，陆土志对违约金的提出了抗辩，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错承担等因素，酌定陆土志需向胡丹支付违约金3585.64元，胡丹诉请超出部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡丹在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陆土志返还租赁押金4000元；二、原告（反诉被告）陆土志在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）胡丹支付违约金3585.64元及水电费、燃气费、物业管理费414.36元；三、驳回原告（反诉被告）陆土志的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）胡丹的其他反诉请求。本诉受理费25元，原告（反诉被告）陆土志负担5元，被告（反诉原告）胡丹负担20元。反诉受理费25元，被告（反诉原告）胡丹负担5元，原告（反诉被告）陆土志负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年二月三日书记员 方紫盈