福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽05执复12号 复议申请人（被执行人）：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路**，统一社会信用代码91350583583114367D。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 申请执行人：游志茹，女，1982年11月26日出生，汉族，住福建省尤溪县。 复议申请人万星（南安）置业有限公司（以下简称万星公司）不服福建省南安市人民法院（以下简称南安法院）（2019）闽0583执异21号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 南安法院查明，南安法院在执行申请执行人游志茹与被执行人万星公司房屋买卖合同纠纷案件中，于2019年8月8日冻结了万星公司开设在中国建设银行股份有限公司南安支行，账号为35×××70的账户的银行存款人民币98966.5元，在执行申请执行人游艳与万星公司房屋买卖合同纠纷一案中冻结了万星公司上述账户内的存款人民币121974元。2019年5月21日，南安市住房和城乡建设局作为房地产行政主管部门，中国建设银行股份有限公司南安支行作为监控银行，万星公司作为预售人，三方就位于南安市的预售资金收存和使用共同签订了一份《泉州市商品房预售资金专用账户监管协议书》，该协议约定，万星公司在中国建设银行股份有限公司南安支行开设预售商品房售房款专用账户，账号为35×××70，由南安市住房和城乡建设局依法行使对该项目商品房预售资金的收存和使用进行监管，该协议还对其他事项作了约定。2019年8月28日，南安市住房和城乡建设局同意从账号为35×××70的账户支付人民币191493元给福建乔晟机电设备工程有限公司用于民防设备安装工程费。截止至2019年9月4日15时07分，万星公司开设在中国建设银行股份有限公司南安支行，账号为35×××70的账户内的存款余额为人民币696594.09元，可用余额为人民币475653.59元。万星公司于2019年9月9日提出书面异议，请求:1.停止执行异议人名下的预售资金专用账户（账号为35×××70）；2.解除对账号35×××70内存款人民币98966.5元的冻结。 南安法院认为，商品房预售资金系开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法［2013］17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。开发商的商品房预售资金本质上属于开发商所有，只是应优先满足用于有关的工程建设。本案中，虽南安市住房和城乡建设局作为监管部门同意从该账户（账号为35×××70）支付人民币191493元给福建乔晟机电设备工程有限公司用于民防设备安装工程费，但万星公司上述账户内的可用余额已足以支付上述款项。故异万星公司未履行生效法律文书确定的偿付义务，南安法院依法冻结被执行人万星公司的账户（账号为35×××70）存款人民币98966.5元并无不当。万星公司的异议不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定：驳回异议人万星公司的异议。 万星公司向本院申请复议称，请求：1.裁定撤销（2019）闽0583执异21号裁定；2.裁定撤销南安法院对万星公司的预售资金专用账户（账号为35×××70）冻结的执行裁定；3.裁定撤销对上述账户中98966.5元款项冻结的执行裁定。事实和理由：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》也要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保资金用于建设项目的施工，商品房预售资金在形式上为开发商所有，但该资金在用途上受到严格的限制和监管。根据南安法院在异议裁定中查明的事实，万星公司的商品房预售资金账户受到双重监管，南安法院对于该账户的执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度。在执行阶段，南安法院应当对万星公司在建工程施工情况、工程款、工人工资及税费等支付情况作出严格审查，在保证建设工程施工正常进行的情况下，方可采取执行措施，而且应在设立该账户的目的已经实现后，或账户资金满足项目建设所需资金之外的部份，方可采取本执行措施。本案中，南安法院只在事实审查部分提及了该账户，未对万星公司的在建工程情况、工程款、工人工资以及税费缴纳情况等事实作进一步查明，未充分考虑到商品房预售款监管账户的特殊性。万星公司目前除了南安法院查明的未付福建乔晟机电设备工程有限公司工程款191493元外，还有其他各项建设工程款项合计人民币50050164元未支付，另外应缴国家税务局税款8月税款还有人民币830443.97元逾期未缴纳，2019年第二季度以及9月还有新增已产生的税款需要缴纳。万星公司为支持其主张，提供了《南安万星城市广场项目未付工程款明细》一页。 本院查明，南安法院查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》有关商品房预售所得款项必须用于有关工程建设的规定,其规范的主体是房地产开发经营企业,并非对人民法院执行行为的限制；《中华人民共和国民事诉讼法》及相关执行方面的法律、司法解释并未明确规定房地产开发经营企业的商品房预售所得款项或商品房预售款监管账户内的款项不能执行。本案执行依据南安法院（2018）闽0583民初7259号民事判决，判决解除游志茹与万星公司之间的《商品房买卖合同（预售）》并由万星公司返还游志茹购房款9万及利息，该款即属于万星公司收取游志茹的商品房预售所得款项。因此,南安法院在执行中冻结万星公司开设在中国建设银行股份有限公司南安支行账号为35×××70中的银行存款98966.5元，并不违反法律规定。万星公司的复议请求，缺乏依据，不予支持。南安法院（2019）闽0583执异21号异议裁定，并无不当，应予维持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回万星（南安）置业有限公司复议申请，维持福建省南安市人民法院（2019）闽0583执异21号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈灿彬 审判员  戴 强 审判员  吴梅芳 二〇二〇年三月十七日 书记员  林 劲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、异议人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、异议人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、异议人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。