广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初56号原告：杨六珍，女，1976年6月13日出生，汉族，住中山市火炬开发区*******************，公民身份号码441************388。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。原告杨六珍诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，及被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在2015年12月19日向原告交付的房屋签收为无效房屋交付签收；2、判令被告向原告支付从2015年1月1日起至该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金（以交付房价款1210000为基数）按合同约定每日万分之叁计算，暂计到2019年11月30日止1794天，共645840元。事实与理由：2013年7月17日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区*********************，总价1210000元。2015年12月19日。原告是在被告发出不真实和蓄意欺骗原告的情况下签收的房屋交付（被告给原告发出的交楼通知书中，被告描述的是20幢1602房已符合约定的交付条件），但事实上，被告明知未达到交楼标准，仍向原告发出欺骗性交楼通知书，这是被告严重无视法律，蓄意对原告的欺骗行为。合同约定，被告应当在2014年12月31日前，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用，如果逾期交房，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。时至今日，被告所售房屋仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。因其交付的商品房不符合合同约定，致使原告一直未能收到符合合同约定的该商品房，从而严重影响原告在此房屋中该有的价值体现。原告认为《中山市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应恪守。所以被告将不符合合同约定的房屋交付原告使用的行为已经构成违约，应当按合同约定计算违约金。被告答辩称，一、虽然合同第八条约定交房条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但双方的补充协议（一）第2条约定：“收楼时以满足基本入驻条件为准（水、电、门窗安装到位）”，这是对第八条的变更。原告的实际收楼入住行为证明其是遵循合同变更后的交楼约定履行收楼义务，且从无异议。即便交楼手续有不完善的地方，原告只能要求完善交付条件，不能反言交楼无效。二、原告认为被告交付的房屋不符合合同约定，其应在一年内行使撤销权，否则，交楼事实成立。三、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。四、原告已收楼并实际使用多年，交楼符合法律规定和司法解释。1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证，在原告已收楼居住多年的情况下，以备案未办妥否定交收楼行为的合法性，无法律依据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。”原告占有使用房屋多年，视为对房屋的交付使用。4.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”五、合同约定的逾期交房违约金过高，应当予以调低。即便原告主张被告逾期交房成立，在原告已经收楼入住的情况下，其损失仅为相应的租金损失。现原告未提供任何证据证明其损失的情况下，主张高出市场租金标准几倍的违约金没有依据，何况被告已按合同约定将房屋交付原告使用。另外，原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%的上限。经审理查明：2013年7月17日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1210000元向被告购买位于中山市火炬开发区*********************，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；被告应于2014年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。双方还签订了补充协议，其中第2条约定：“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位）”，第4条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第7条：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2015年12月19日收楼。庭审中，被告确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:原告能否主张逾期交房违约金。合同约定，被告应当在2014年12月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，但其直至2015年12月19日才向原告交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用日之次日即2015年1月1日起向原告支付逾期交房违约金。至于被告在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下向原告交付涉案商品房，是否应承担逾期交房的违约责任,本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，原告在被告未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2015年12月19日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故被告向原告承担逾期交房违约金的期间为2015年1月1日至2015年12月19日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2015年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起至2015年12月19日止的债权应适用三年诉讼时效期间。由于原告于2020年1月2日起诉，故原告的上述债权已超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告依法丧失胜诉权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，本院判决如下:驳回原告杨六珍的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5129元，由原告负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年三月二十日书记员 郑诗琳