江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终144号上诉人（原审原告）：卢晶，女，1985年8月24日出生，汉族，住江西省吉安市万安县。委托诉讼代理人：周斌，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西省琛光房地产开发有限公司,住所地：江西省吉安市万安县芙蓉镇五云路**，统一社会信用代码：91360828327657506M。法定代表人：黄亮光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢水云，江西祥昀律师事务所律师。原审第三人：万安佳轩物业服务有限公司，住，住所地：江西省吉安市万安县芙蓉镇五云路**一社会信用代码：91360828MA360J130C。法定代表人：焦建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢水云，江西祥昀律师事务所律师。上诉人卢晶因与被上诉人江西省琛光房地产开发有限公司（简称琛光房地产公司）及原审第三人万安佳轩物业服务有限公司（简称佳轩物业公司）买卖合同纠纷一案，不服万安县人民法院（2019）赣0828民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢晶的委托诉讼代理人周斌、被上诉人琛光房地产公司及原审第三人佳轩物业有限公司共同委托诉讼代理人谢水云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。卢晶上诉请求：1.撤销原判，确认案涉《万安县雲龍财富中心地下车位购买暨委托收益共享协议》无效；2.判令琛光房地产公司向卢晶返还购房款19万元。事实和理由：1.依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定，琛光房地产公司进行房地产开发、预售的，应当申请预售许可，取得案涉房屋的预售许可证。万安县自然资源局出具的处理意见书及万安县房地产局对网上投诉的答复载明，案涉房屋无预售许可证；二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋未取得预售许可证的，案涉《万安县雲龍财富中心地下车位购买暨委托收益共享协议》应当无效。三、琛光房地产公司不具备办理案涉房屋产权登记的条件，根本违约。一审法院以琛光房地产公司办证义务未到期为由，驳回卢晶的诉请不当，混淆了房屋所有权与房屋开发投资的所有权之间的界限，应予纠正。琛光房地产公司辩称，1.琛光房地产公司的车位是不计容地下建筑物，不计容地下车位销售无需办理商品房预售许可证。琛光房地产公司的车位已于2017年8月全部建成，万安县房地产管理局只受理规划计容范围内的新建商品房预售许可，不受理也不办理规划不计容的地下车位预售许可。卢晶提出销售车位需要办理预售许可证，与客观事实不符。目前车位可以办理产权登记，只差车位面积的测绘报告，需要等待；2.《万安县雲龍财富中心地下车位购买暨委托收益共享协议》是双方真实意思表示，合法有效。合同签订时，车位主体工程已经验收合格，且在卢晶起诉前已经取得《建设工程竣工验收备案表》，小区所有建筑物包括车位均已综合验收合格。佳轩物业公司未陈述意见。卢晶向一审法院起诉请求：1.解除卢晶与琛光房地产公司签订的《万安县雲龍财富中心地下车位购买暨委托收益共享协议》;2.琛光房地产公司向卢晶返还购买车位支付的款项19万元;3.琛光房地产公司赔偿卢晶购买车位支付款项19万元的资金占用损失（自2017年12月2日起至实际返还购买车位支付款项之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算）;4.由琛光房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实；涉案车位系万安县雲龍财富中心地下车库的组成部分，万安县雲龍财富中心含地下车库工程方案经2016年12月6日万安县城市规划建设委员会研究同意，于2016年11月开工建设，建设单位为琛光房地产公司。该工程2018年10月通过竣工验收。2017年12月2日，卢晶与琛光房地产公司及佳轩物业公司签订三方《万安县雲龍财富中心地下车位购买暨委托收益共享协议》，以19万元的价格购买琛光房地产公司位于万安具雲龍财富中心地下车库第161号车位，该协议约定：甲方（琛光房地产公司）将161号地下车位出售于乙方（卢晶），乙方一次性付清全款；乙方同意将车位委托给佳轩物业公司经营管理70年后自用；乙方在签订合同前已对车位的位置、大小、高度进行确认。此外，协议还对佳轩物业公司与卢晶共同分享经营收益的比例及支付方式进行了约定，但未对车位是否办理产权证及何时办理进行约定。当日，琛光房地产公司出具收据一张，收到卢晶车位款19万元。车库竣工后，琛光房地产公司依照约定将涉案车位交付佳轩物业公司经营管理至今。卢晶于2019年7月5日通过律师向琛光房地产公司发出律师函，要求琛光房地产公司限期三个月内协助卢晶办理车位产权登记，但琛光房地产公司收到了仍未办理，卢晶诉至法院。一审法院认为，卢晶、琛光房地产公司对于双方签订地下车位买卖合同及卢晶付清了车位购买款的事实无争议，争议的主要问题是琛光房地产公司未在卢晶要求的时间内办妥车位产权登记是否构成解除合同的法定事由。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案涉及的车位系琛光房地产公司投资并经政府规划许可兴建，按照“谁投资谁所有”原则，涉案车位所有权应归琛光房地产公司所有，卢晶对此没有提出异议，尽管车位尚未取得产权登记，也不影响琛光房地产公司对车位拥有产权并进行出售等处分权。卢晶申请购买车位并与琛光房地产公司签订购买车位合同，车位合同和商品房买卖合同签订的时间、主体都不同，不可以认为是车位与商品房捆绑销售，也没有证据证明车位买卖合同签订时违反了卢晶真实意思表示，合同内容也不违反法律规定，合同合法有效，合同双方应当依照合同履行各自义务。尽管合同没有约定是否要办理产权证及办证的时间，但基于地下车位属于不动产的属性，应当办理产权证更符合买受人签订合同的目的，应当作为合同中出卖人的附随义务。不及时办理车位权属登记是违反合同的附随义务，不是根本违约，不属于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情形。由于双方签订的购买合同没有办理登记的具体时间，应当按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，卢晶有权随时提出，但必须给予琛光房地产公司合理期间。鉴于车位产权登记需相应部门进行测绘、验收等程序，办证的合理期间可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定来确定，应当是卢晶通过律师函提出办证时间届满后一年内。卢晶在2019年7月发出律师函，明确提出办证要求，应视为2019年7月才提出琛光房地产公司履行办证义务，目前尚在合理期限内，况且还在卢晶提出办证的限期内，因此，卢晶对尚在合理办证期限内提出解除合同，不符合“一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”解除合同的法定条件。综上，卢晶要求解除合同及返还车位款、支付占用资金利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，第九十四条第一款第三项、第四项、第一百三十条规定，判决如下：驳回卢晶的诉讼请求。本案受理费4404元，由卢晶承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢晶向本院提交了最高人民法院（2014）民一终字第277号民事判决书一份，证明法院应当依职权对案涉协议效力进行审查。琛光房地产公司未对该证据提出异议。本院认为，该证据系最高院生效裁判文书，对其真实性、合法性均予以认可。琛光房地产公司向本院提交了八份证据。证据一：赣（2018）万安县不动产权第××号不动产权登记证一份，以证明琛光房地产公司合法取得案涉国有建设用地使用权；证据二：建设用地规划许可证，以证明琛光房地产公司案涉用地项目符合规划要求；证据三：建设工程规划许可证，以证明案涉建设工程符合城乡规划要求；证据四：建设工程施工许可证，以证明案涉项目允许施工建设；证据五：商品房预售许可证，以证明琛光房地产公司可预售1-5栋住宅340套；证据六：第一至五栋主体结构工程质量验收记录，以证明地下室车位已在2017年8月前建成，可以销售；证据七：江西省建设工程竣工规划核实合格意见单，以证明不计容地下车位验收核查符合规划，规划面积为6487.43平方米；证据八：万安县房地产管理局《证明》一份，以证明万安县只受理规划计容面积范围内新建商品房预售许可申请。卢晶质证后认为，证据一真实性无异议，证明目的不予认可。该不动产权登记证明确载明商服用地土地使用权终止日期为2056年5月9日，商业用地与住宅用地未作区分；证据二、证据三系复印件，对其真实性、关联性不予认可；证据四三性均无异议；证据五与本案无关，案涉161号车库没有预售许可证；证据六真实性无异议，但关联性不予认可。案涉161号车位位于1至5号楼底下，该证据不能反映楼底下车位的施工情况；证据七真实性不予认可，该证据有涂改的痕迹，核准字号从2017（24）号更改为（2019）24号，合格意见单显示有附件，琛光房地产公司未能提供；证据八真实性不予认可。佳轩物业公司未发表质证意见。本院认为，证据一、二、三、四、五、六、七可以证明，案涉万安县雲龍财富中心工程系琛光房地产公司依法建设并经竣工验收合格。证据八盖有万安县房地产管理局印章，真实性予、合法性、关联性予以认可，可以证明万安县房地产管理局暂不受理案涉地下车库等不计容面积范围内建筑物预售许可申请的事实。二审另查明，截止2020年1月20日，万安县房地产管理局只受理规划计容面积范围内新建商品房预售许可申请。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，二审争议的焦点为，案涉《万安县雲龍财富中心地下车位购买暨委托收益共享协议》是否有效，琛光房地产公司应否向卢晶返还车位款19万元。《万安县雲龍财富中心地下车位购买暨委托收益共享协议》系琛光房地产公司与卢晶的真实意思表示，未违反法律及行政法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案地下车位系琛光房地产公司投资并经政府规划许可建设而成，地下车，地下车位系特定物于房屋，没有法律规定地下车位的销售一定需要办理预售许可证，该协议也没有约定地下车位不动产权证办理事宜，琛光房地产公司有权对其进行处分。琛光房地产公司没有违约行为，《万安县雲龍财富中心地下车位购买暨委托收益共享协议》不应解除，琛光房地产公司不需返还卢晶购买车位款。综上所述，卢晶的上诉请求不能成立，本院不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由卢晶负担。本判决为终审判决。审判长  张雪春审判员  李爱平审判员  张才长二〇二〇年三月二十六日书记员  谭 洋