福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初13014号 原告：福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会，住所地：福建省福州市鼓楼区。 负责人：何邦政，主任。 委托诉讼代理人：江贤凯，系副主任。 被告：融侨集团股份有限公司，住所地：福建省福州市闽江大道。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 原告福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会（以下简称“融侨锦江C区业委会分会”）与被告融侨集团股份有限公司（以下简称“融侨集团”）业主共有权纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融侨锦江C区业委会分会的负责人何邦政及其委托诉讼代理人江贤凯、被告融侨集团的委托诉讼代理人陈立新、高冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融侨锦江C区业委会分会向本院提出诉讼请求：1．判令被告向福州市房屋维修基金管理中心补交融侨锦江C区维修基金人民币1086880.64元；并以该值为基数按人民银行同期贷款利率支付自2006年1月4日起到完成履行补交义务之日止相关的利息；2．判令被告承担本案的案件受理费及其它相关诉讼费用。 事实与理由：原告所代表的融侨锦江C区业主分别于2003年1月至2006年1月期间与被告签订《房屋购买合同》。被告所获得的C区房屋预售许可证为［2003］榕房许字第1575号和1541号。根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过，1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七会议批准）第十七条规定：新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2%拨付的资金和依法取得的其他资金组成。另根据福州市房管局2004年271号文件规定，1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发商应按照规定把建设总投资额的2%拨付专项维修基金，缴至房管局指定的福州市物业专项维修基金专户。代收的专项维修基金总额不足建设总投资额2%的部分，应由开发商按规定金额补足。原告自2017年5月16日开始向被告多次行文交涉，要求被告依据福州市住宅专项维修资金管理中心所核定的数额2863900元履行拨付义务，经近三年的交涉，被告仅拨付了1773109.36元，但至今为止，仍欠缴1086880.64元。为此，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告融侨集团辩称，一、原告已丧失诉讼主体资格，法院依法应当驳回起诉。依据《福州市融侨锦江C区业主委员会分会章程》第二十三条之规定，委员会分会任期届满前2个月前，应当召开业主大会会议进行委员会分会的换届选举。逾期未换届的，业主或者业主大会可以请求房地产行政主管部门指派工作人员指导其换届工作。原告系于2016年9月8日成立，任期3年。原告成员分别为何邦政（主任）、江贤凯（副主任）等五人。那么，融侨锦江C区业主委员会分会委员自2019年9月8日起任期届满后，其委员身份即灭失。由已经灭失业主委员会委员身份人员组成的组织，当然不具备业主委员会法定资质，不能行使业主委员会的职权，即原告已丧失诉讼主体资格，法院应当依法驳回原告的起诉。 二、其并非本案适格被告，原告诉请融侨集团补缴专项维修资金1086880.64元，并支付相应利息，缺乏合同和法律依据，法院应当驳回起诉。1．从讼争《商品房买卖合同》约定而言，讼争《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条约定，根据国家地方有关法律法规及文件的规定，该套房屋的房契税、印花税、维修基金等均由买受人自行承担。委托出卖人代办产权应预交相关费用（此费用为出卖人根据相关部门收费标准代为预收，最终收费不计利息多还少补）。可见，第一，融侨集团与买受人已明确约定，其所购买商品房对应的专项维修资金应由买受人自行负担，与融侨集团无关；第二，因融侨锦江C区专项维修资金具体缴交金额尚未核定，融侨集团依照多还少补的原则，暂按购房合同价0.5%向买受人代为收取，即最终核定金额多于融侨集团代收金额的，应由买受人向融侨集团或自行向福州市专项维修资金管理中心补交；最终核定金额少于融侨集团代收金额的，由融侨集团向买受人予以退还。且融侨集团需待代收买受人的专项维修资金金额达到最终核定金额2863900元时一次性向福州市专项维修资金管理中心进行移交。2．从法规、政策性规定而言，《福州市城市住宅小区物业管理办法》（1997年1月1日生效至2005年1月1日失效）第十七条以及《福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定》（1998年12月23日生效至2004年2月28日失效）第三条均规定，物业管理基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按照建设投资总额的2%拨付。但建设部、财政部联合颁布并于1999年1月1日实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（2008年2月1日失效）第五条规定，购房者应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。此外，《物业管理条例》（2003年9月1日生效）以及《住宅专项维修资金管理办法》（2008年2月1日生效）均规定专项维修资金的缴交义务主体为购房者/业主。由此说明，无论专项维修资金的缴交比例如何，国家行政法规以及部委规章均已明确规定，专项维修资金的缴交主体应为购房者，而非建设单位。如果地方性法规、部门规章与国家法律、行政法规等上位法冲突时，依据优先适用上位法的基本原则，本案应适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》以及《物业管理条例》之规定。综上，融侨集团并非本案适格被告，原告诉请融侨集团向福州市住宅专项维修资金管理中心补缴专项维修资金1086880.64元，并按照同期贷款利率支付自2006年1月4日起至履行补交义务之日止的利息，缺乏合同和法律依据，法院依法应当驳回起诉。 三、原告的诉请已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。融侨集团就讼争项目于2005年6月通知各买受人办理房屋权属证书。依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日实施）第九条之规定，买受人应在办理房屋权属证书前缴清专项维修资金，说明各买受人于融侨集团通知办理房屋权属证书时即已知道应缴纳专项维修资金的义务，该时点应为本案诉讼时效的起算时点。那么，各买受人最迟应于2007年6月提起诉讼。原告系于2019年8月13日才提起本案诉讼，显然已超过诉讼时效。 四、单就原告诉请的各项金额而言，也缺乏事实及合同依据。1．原告诉称融侨集团仅移交专项维修资金1773109.36元，应补缴1086880.64元，缺乏事实依据。因融侨锦江C区1#306、5#305、1#506及6#903单元四户业主拖欠专项维修资金，融侨集团于2019年6月4日分别向前述四户业主发出《通知函》，催告其立即向福州市住宅专项维修资金管理中心缴交专项维修资金合计24460.19元。融侨集团还于《通知函》中对于买受人除按购房总价0.5%预缴的部分外，还应补交的专项维修资金金额也予以释明。后融侨锦江C区1#306、5#305、1#506业主已缴纳相应专项维修资金17990.11元。该部分款项应于原告主张金额1086880.64元中予以扣除。2．根据讼争《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条约定，出卖人根据相关部门收费标准代为预收代办产权应预交相关费用，最终收费是不计利息的。原告诉请融侨集团支付相应利息，缺乏合同依据。3．原告主张以2006年1月4日作为利息起算时点，缺乏依据。福州市住宅专项维修资金管理中心于2016年11月7日出具的《证明》可知，福州市房管局于2007年8月14日才核定融侨锦江C区1#-8#楼住宅专项维修资金为2863900元。融侨集团作为该项目的开发建设单位，即使按照依据市房管局核定金额向买受人要求补交差额部分，也需要合理期限。因此，原告主张以2006年1月4日作为利息起算时点，没有事实及合同依据。 综上，被告认为，原告已丧失诉讼主体资格。融侨集团依法、依约均非融侨锦江C区专项维修资金的缴交义务主体，即融侨集团并非本案适格被告。原告诉请融侨集团补交专项维修资金1086880.64元及相应利息，缺乏依据，依法应当予以驳回。原告的各项诉请已超过诉讼时效，且诉请的专项维修资金金额、利息计算标准等均缺乏依据。鉴此，恳请法院驳回原告的起诉，以维护融侨集团的合法权益。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 被告融侨集团系位于福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区的开发商。该小区的业主分别从2003年1月至2006年1月期间与被告签订《房屋购买合同》。被告所获得的房屋预售许可证为［2003］榕房许字第1575号和1541号，分别于2003年4月9日和2003年4月10日批准。 另查，2019年福州市住房保障和房产管理局出具榕房函〔2019〕605号《关于限期提供建审材料及缴交住宅专项维修资金的通知》，通知对象为“各房地产开发企业”，主要内容为“根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》（市第十届人大常委会通过）第十七条规定和福州市人民政府2004年第34次常务会议的纪要，1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅开发项目，由开发建设单位按其建设总投资额的2%向福州市住宅专项维修资金专户缴交住宅专项维修资金”。 2018年6月11日，福州市住房保障和房产管理局向原告出具信访事项处理答复意见书称，开发商代收业主的维修资金应全额转入维修资金专户代管，不足部分由开发商补足；该局核定融侨锦江C区应缴纳维修资金286.39万元，今年该局曾多次发函给被告催缴维修资金，现已再次责令被告尽快补齐；建议原告可通过法律诉讼程序维护自身合法权益，我市已有多起成功案例。 本院认为，本案中，原、被告双方对于福州市住宅专项维修资金管理中心核算的融侨锦江C区应缴纳专项维修资金的总金额为2863900元以及被告已移交专项维修资金1773109.36元没有异议。但被告认为其于2019年6月4日向融侨锦江C区1#306、5#305、1#506及6#903单元的业主发出《通知函》催讨专项维修资金，其中1#306、5#305、1#506单元的业主已缴纳相应专项维修资金17990.11元，该部分款项应于原告主张的金额1086880.64元中予以扣除；原告自认1#306、5#305、1#506单元的业主有向福州市住宅专项维修资金管理中心缴交专项维修资金，但系按合同金额的0.5%缴纳，分别缴交3859元、3360.72元、4014.52元（合计11234.24元），并同意在诉请金额1086880.64元中予以扣除。对此本院认为，被告未举证证明上述业主实际缴交金额，根据原告的诉请和自认，被告应补缴的专项维修资金金额1086880.64元-11234.24元=1075646.4元。故原告主张的相应诉请金额，本院予以支持，超过部分不予支持。关于利息，原告主张被告支付相应的利息，因双方没有约定，且原告没有证据证明其实际存在损失，故本院对此不予支持。 关于福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会的诉讼主体资格。被告辩称，原告于2019年9月8日任期已满，丧失诉讼主体资格。本院认为，原告提供的福州市鼓楼区住房保障和房产管理局《业主委员会备案证明》足以证明福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会已再次成立并备案，其中主任仍为何邦政，副主任为江贤凯，时间自2019年10月17日起，任期3年。故原告仍具有诉讼主体资格。 关于融侨锦江C区专项维修资金的补缴主体问题。本院认为，根据福州市房管局2004年271号文件规定，1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发商应按照《福州市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定把建设总投资额的2%拨付专项维修资金，缴至房管局指定的福州市物业专项维修资金专户。本案中，融侨锦江C区的《商品房预售许可证》办理时间在2003年8月31日前，应由作为开发商的被告向房管局指定的福州市住宅专项维修资金管理中心缴纳，且福州市住房保障和房产管理局在信访处理答复意见书亦确认应由被告缴纳维修资金。至于被告辩称缴交义务主体应是购房者或业主，则应由被告另行向购房者或业主主张，两者并不矛盾。 关于原告的主张是否超过诉讼时效。本院认为，因被告未举证证明其向原告或融侨锦江C区的业主告知未缴足专项维修资金事宜；原告举证证明其自成立后即2016年9月起开始向被告主张权利，被告亦已于2018年9月30日向福州市住宅专项维修资金管理中心缴纳专项维修资金，故原告的诉请主张并未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告融侨集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市房屋维修基金管理中心补缴福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区的专项维修资金共计人民币1075646.4元； 二、驳回原告福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序减半收取案件受理费8361.5元（已由原告预交16723元），由被告融侨集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年三月十二日 书记员  游诗婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。