山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初7686号原告（反诉被告）：烟台银丰投资开发有限公司,住所地烟台市芝罘区南大街**。法定代表人：李建明，该公司经理。委托诉讼代理人：王旭，上海市华诚（烟台）律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台巍创经贸有限公司，，住所地烟台经济技术开发区泰山路****法定代表人：宫巍，经理。被告：宫巍，男，1977年11月30日出生，汉族，烟台巍创经贸有限公司法定代表人，住烟台经济技术开发区。两被告共同委托诉讼代理人：张旭波，山东天锦律师事务所律师。原告（反诉被告）烟台银丰投资开发有限公司诉被告（反诉原告）烟台巍创经贸有限公司（以下简称巍创公司）、被告宫巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王旭，被告（反诉原告）巍创公司的法定代表人暨被告宫巍，两被告共同委托诉讼代理人张旭波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法确定原告与被告巍创公司之间的《房屋租赁合同》在2019年6月24日解除；2、被告巍创公司支付2017年6月18日至2018年6月17日期间租金463500元及利息（自2017年10月19日起按中国人民银行同期贷款利率计付至被告全部履行完毕义务之日止）；3、被告巍创公司支付2018年6月18日至2019年6月17期间的租金为477405元及利息（从2018年10月19日起按中国人民银行同期贷款利率计付至被告全部履行完毕义务之日止）；4、被告巍创公司支付2017年5、6月的水电费7742.46元；5、被告巍创公司支付违约金50000元；6、被告宫巍对以上租金、利息、水电费和违约金承担连带支付义务；7、本案诉讼费和其他费用由两被告承担。诉讼中，原告（反诉被告）将诉讼请求变更为：1、被告巍创公司支付2017年6月18日至2018年12月12日的租金695008元及利息（以695008元为基数自2018年2月13日起至实际支付之日按中国人民银行同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；2、被告巍创公司支付违约金50000元；3、被告宫巍对被告巍创公司的上述付款义务承担连带责任。事实和理由：2015年5月18日，原告与被告巍创公司签订了房屋租赁合同，约定原告将其所有的烟台市芝罘区建筑物上下两层、套内面积640平方米的房屋一栋租赁给被告巍创公司，租赁期限为2015年6月18日至2020年6月17日，被告宫巍对合同的履行承担连带还款责任。履行过程中，被告自2017年6月18日起未交纳租金，欠付2017年6月18日至2018年12月12日的租金695008元。计算方式为:2017年6月18日至2018年6月17日的年租金463500元，2018年6月18日至2018年12月12日共177天的租金231508元（2018年年度租金477405元除以356天再乘以177天）；以上合计695008元。原告认为，被告巍创公司拖欠原告租赁费，已构成根本违约，原告于2018年12月12日通知其腾房，现双方合同已解除，被告巍创公司应支付租金及利息损失，并按照合同约定支付违约金，被告宫巍按照合同约定应承担连带付款责任，故请求依法维护原告合法权益。被告（反诉原告）巍创公司辩称，因原告私自对涉案房屋进行加盖扩建，导致被告无法经营，双方之间的房屋租赁合同已于2017年6月18日解除，被告不应支付2017年6月18日之后的租赁费。即使双方未解除租赁合同，原告私自加盖扩建行为导致涉案房屋存在严重安全隐患，被告也不应支付租赁费和违约金。故应驳回原告诉讼请求。被告宫巍辩称，因被告巍创公司不应承担支付租赁费的义务，故被告宫巍亦不应承担连带责任。被告（反诉原告）巍创公司向本院提起反诉请求：1、原告返还被告房屋租赁押金50000元和水电费押金5000元；2、原告赔偿房屋租赁损失即2017年4月10日至2017年6月18日的租赁费85068元；3、反诉费由原告承担。事实和理由：2017年4月10日，原告在未通知被告、未出示合法手续、未对被告的损失作出赔偿意见的情况下，对含涉案房屋在内的芝罘区南大街96号进行改建、扩建，致使租赁房屋存在严重安全隐患，致使被告无法经营。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）巍创公司的反诉请求辩称，根据合同约定，被告提前解除合同，除支付违约金外，原告有权扣留被告履行合同的各项押金，故被告无权请求返还租赁押金和水电费押金。原告是根据政府有关部门许可对银丰广场户外门口广告进行施工，施工期间保证了被告经营场所的独立通道，未发生一例安全生产事故，也未给其他行人及顾客造成任何伤害，故并不存在安全隐患，也不影响被告正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：2015年5月18日，原告作为甲方、被告巍创公司作为乙方，签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于烟台市芝罘区的建筑物上、下两层的一部分（以下简称涉案房屋）；涉案房屋经营范围为母婴系列，租赁房屋以现状出租，乙方负责租赁区内的装修改造；租赁期限自2015年6月18日至2020年6月17日止，2015年6月18日为计租日开始计算，至次年当月的前一天为第一个租约年届满日；第一、二年租赁费450000元，第三年租赁费463500元，第四年租赁费477405元，第五年租赁费491727元；每六个月预交一次半年租赁费，第一次交纳租金时间为2015年5月18日前，以后租金交纳时间为每个预交月提前两个月支付；水电费应提前预交费用5000元作为押金，以后每个月据实结算，合同期满水电费押金无息返还；乙方拖欠租金、水电费达10天视为根本违约，甲方即行解除合同，保证金、租金不退，乙方除赔偿所有损失外还应承担50000元的违约罚金；乙方提前终止合同未按约定提前通知甲方，除支付违约金外甲方有权扣留乙方履行合同押金（作为违约罚金的增加额）并扣留乙方的货品及设施，折价出售抵偿违约罚金；本合同的履行由乙方法定代表人个人承担连带担保还款责任。合同第十四条约定，合同期内双方不得单方擅自解除合同，若其中一方提前解除合同，需提前六个月书面通知对方，承担对方的损失，并向对方支付相当于下一租约年租金数额的违约罚金。合同第十五条约定：双方租赁关系终止的，乙方应将卫生清理干净、安全、完整的租赁房屋交给甲方，因乙方原因未将房清扫干净并交给甲方，每拖延一日应按租金标准按日支付占用费及本协议约定的其他费用。合同签订当日，被告巍创公司向原告交纳了水电费押金5000元和经营保证金50000元，并接收涉案房屋用于“健之未来”母婴用品、婴儿游泳、孕童摄影的经营。庭审中，双方对下列事实认可一致：一、被告巍创公司自2017年6月18日起未向原告交纳租金；二、原告与被告巍创公司的房屋租赁合同已实际解除。对当事人有异议的事实和证据，本院依法认定如下：原、被告双方争议焦点为合同解除的时间和解除原因。（一）被告辩称，自2017年4月10日起，原告对包含涉案房屋在内的南大街96号房屋进行改建扩建，致使其无法正常经营，且2017年6月15日原告已将租赁房屋上锁，被告不能进入，故其于2017年6月13日通知原告解除合同并于2017年6月19日向原告返还了涉案房屋钥匙。为此，被告提供如下证据：1、加盖原告及被告巍创公司骑缝章的合同附件即房屋一楼、二楼的平面图各1份，2017年4月10日至2017年7月25日期间照片打印件70张，录像视频1份。原告以上述证据证明：涉案房屋原来一楼的西边有一个楼梯与二楼连接，二楼北面规划为摄影区和游泳区，西北面有楼梯与一楼相互连通；但原告自2017年4月10日对租赁房屋进行私自加盖扩建，对涉案房屋一楼门头及窗户进行改建，对二楼进行了封闭式遮挡并迫使被告移走空调，导致二楼不再通风透光，婴儿游泳和摄影专区无法正常使用，原告还将一楼与二楼之间的上下楼梯拆除，改变了房屋结构；上述行为导致被告无法正常经营。另外，施工过程中一楼多处楼顶被打穿，漏水、沙土，墙皮脱落，监控摄像头脱落，给被告工作人员及顾客的进出和使用带来安全隐患。原告对上述证据的真实性没有异议，但称被告未能提供原始载体，故不认可上述照片的拍摄时间；原告系2017年6月根据有关部门许可对沿街门头进行装修改造，照片能够看出施工人员已将被告的经营通道安全预留，但无法证明顾客进出情况和内部情况，也无法证明影响被告经营；视频资料无法证明拍摄时间和拍摄地点，也无法证明脏乱是何原因造成的；对平面图真实性没有异议，但该图纸是被告免租期自行改造装修的设计图纸，并非是原告租赁时提供给被告的现有结构，原告并未对涉案房屋进行任何室内改造，而且双方签订的租赁合同不涉及楼梯，即使有楼梯也是公共部分，并非租赁标的。2、（1）2017年6月13日解除房屋租赁合同通知函1份，证明2017年6月13日被告向原告发出解除房屋租赁合同通知函，陈述了六点解除租赁合同的理由：包括原告进行房屋扩建致使房屋存在安全隐患，危及被告工作人员及顾客人身健康，造成被告财产损失，无法经营等。（2）编号为1041984384325的邮政快递单1份以及寄发快递视频3份。证明2017年6月13日被告将解除房屋租赁合同通知函通过编号为1041984384325的邮政快递寄给原告工作人员孔晓明，烟台市邮政快递工作人员张晓岗上门取件进行邮寄。（3）编号为1041984384325的邮政快递回执1份及签收截图1份。证明原告已收到被告寄发的解除房屋租赁合同通知函。（4）2017年6月19日被告向原告送钥匙录音1份，内容为被告工作人员向原告工作人员孔晓明送房屋钥匙时的对话，原告接受了房屋钥匙。（5）2019年5月7日被告法定代表人跟原告工作人员孔晓明通话录音1份。证明原告收到了被告解除合同通知函并接受了被告交付的钥匙。被告以上述证据证明原、被告双方已于2017年6月18日解除房屋租赁合同，原告接受了房屋钥匙收回了房屋。原告质证称，对通知函真实性没有异议，但应为被告事后补得，原告并未见过；对快递单、回执、签收截图、邮寄视频、2017年6月19日录音的真实性有异议，被告应提供原始载体以供核实是否存在剪辑，且邮寄单没有写明邮件内件品名，邮寄单号也无法查询，无法证明被告通过该邮件寄出的是解除合同通知函，也无法证明被告将通知函邮寄送达给原告并经原告签收；2019年5月7日通话录音的真实性予以认可，但孔晓明为原告单位售楼处的工作人员，现已退休，通话内容可以看出孔晓明对是否收到通知及钥匙并没有作出肯定回答，故不能证明被告观点。对于上述照片及录音录像资料，两被告称不能提供原始载体，但当庭提供了储存上述文件的电脑，称上述照片及录音录像资料系被告工作人员通过手机拍摄后导入电脑，电脑上的修改时间是从原始载体上转移的时间，这个修改时间是自动生成不能更改的，可以印证上述文件的形成时间。原告称，原告所质疑的是录音录像资料的完整性，对于该修改时间能否体现出原始时间不清楚。为证明其装修改造合法，原告提交了提交烟台市城市管理局于2016年9月28日、2017年7月6日烟台市城市管理局出具的烟台市户外广告环境艺术品许可证2张及效果图1张、拍摄时间为2017年5月12日照片4张、通知1张。其中许可证载明设置规模为10.13×5.7米×1块（LED屏）、101.65×12米×1块、40×6米×1块、70×5米×1块。原告主张，上述许可证证明原告应政府部门许可对所有沿街门市房的门头及户外广告设置进行统一规划，原告于2017年5月12日将改造通知张贴在包括被告巍创公司在内的临街网点的门上，已履行了通知义务，故原告从2017年6月开始动工是因为取得行政许可，响应创城号召，非原告主观意愿。庭审中，原告认可，根据行政许可证其被许可设置的是四块广告牌，但原告实际施工时在广告牌上面加盖了一个顶，变成一个封闭的空间，没有窗户，但原告称现场效果与许可证效果图一致。两被告共同质证称，被告对2016年9月28日广告设置许可证真实性有异议，因为如果2017年7月6日许可证为真，那么设置期限重复，与常理不符；即使均为真，也仅是广告设置许可证，但原告从事的是包括拆改门头、拆改窗户、拆改楼梯等改建扩建行为，上述许可证不能证明原告的改扩建行为合法。原告未提供照片的原始载体，被告对上述照片的真实性不予认可，且被告没有看到过上述通知；原告将广告牌和南边的墙整个连到一起，约100米长，宽5、6米，整个建筑空间封闭起来了，包含租赁的涉案房屋二楼在内。（二）原告主张，被告巍创公司于2018年12月12日通知原告清理物品，被告巍创公司2018年12月24日回函认可其设备未搬出，根据合同底十五条被告将租赁房屋清理干净交给原告，但被告的物品占用该租赁房屋至2018年12月12日，故原告应承担2017年6月18日至2018年12月12日期间的租金；即使原告收到了被告2017年6月14日解除合同通知，其发生解除效力的时间为2017年12月14日，也应支付2017年12月14日至2018年12月14日租金作为违约罚金，且已交的履约押金50000元、水电费押金5000元也不应返还。为此，原告提交其向巍创公司2018年12月12日出具的通知函1份，载明“贵公司内有柜台等物品一直未清理，影响到我司使用，请接函7日内持相关文件将屋内物品搬走并办理交接手续，如不来清理，请来函确认委托我司清理屋内物品”；巍创公司2018年12月24日的回函1份，载明“我公司已于2017年6月13日与贵司解除租赁合同并关店，因当时贵司尚在施工以及屋门上锁，我司尚有部分设备物品没有搬出，这些设备物品请贵司自行清理”。两被告共同质证称，上述通知函可以看出，原告早已接收涉案房屋，原告主张尚在租赁期与通知载明的影响其使用互相矛盾。庭审中，原告主张涉案房屋2017年7月之后仍产生实际的水电费，但未能举证证明。本院认为，（一）原告与被告巍创公司于2015年5月18日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。（二）合同的解除分为约定解除、法定解除、协议解除。根据合同约定及合同附件的平面图显示，被告巍创公司租赁涉案房屋的合同目的是用于母婴经营，且二楼装修设计为婴儿游泳及摄影区域，被告的经营目的和装修设计原告应为明知。但从被告提供的照片及视频资料看，原告的装修改建行为及改建后的房屋现状，导致被告合同目的根本无法实现，原告违约在先，符合合同法定解除条件，被告有权解除合同。原告虽辩称其系根据政府许可进行户外广告设置，并提供了《烟台市户外广告、环境艺术品设置许可证》佐证，但该许可证所许可的所载明的设置规模仅为四块广告牌，原告虽辩称现场效果与效果图一致，但其自认其在该四块广告牌上原告的装修改建行为与该许可证载明内容不一致，故其抗辩理由本院依法不予采纳，其关于被告巍创公司支付违约金50000元的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。（二）关于合同解除时间。本案中，两被告提交的证据能够证明其于2017年6月13日向原告邮寄送达了解除通知，有邮寄快递单、快递查询记录、视频等为证，解除通知到达生效，故本院依法认定双方之间的租赁合同于2017年6月14日签收之日解除。原告虽辩称未收到其解除通知，但未提供相反证据予以佐证，故其抗辩本院依法不予采纳。被告提交的交接钥匙的录音，原告虽辩称没有原始载体不能确认是否剪辑，但其认可孔晓明系其工作人员，而根据现有的录音内容结合原、被告2018年12月12日及2018年12月24日的往来函内容，可以认定原告于2017年6月19日接受了被告巍创公司工作人员交付的涉案房屋的钥匙，故原告主张被告应支付2017年6月18日至2018年12月12日的租金695008元及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。合同第十四条是对无正当理由擅自解除合同应提前六个月书面通知的规定，不适用于本案，故原告主张即使原告于2017年6月14日收到被告巍创公司解除合同通知，租金亦应计算至2017年12月14日且被告巍创公司应2017年12月14日至2018年12月14日租金作为违约罚金，理由不当，本院不予支持。（三）庭审中，两被告自认其于2017年4月10日至2017年6月17日仍实际占有涉案房屋，故其关于原告退还该期间租赁费85068元的反诉请求，本院依法不予支持。合同解除，被告巍创公司为履行合同所缴纳的经营保证金50000元和水电费押金5000元，原告应予退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限原告（反诉被告）烟台银丰投资开发有限公司于判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）烟台巍创经贸有限公司经营保证金50000元及水电费押金5000元；二、驳回原告（反诉被告）烟台银丰投资开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）烟台巍创经贸有限公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）烟台银丰投资开发有限公司未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给被告（反诉原告）烟台巍创经贸有限公司。本诉案件受理费应收11250元，实收13709元，由原告（反诉被告）烟台银丰投资开发有限公司自行负担；反诉案件受理费3101元，由被告（反诉原告）烟台巍创经贸有限公司负担1883元，原告（反诉被告）烟台银丰投资开发有限公司负担1218元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 陈  泽  卿人民陪审员 汤  美  玉二〇二〇年三月二十三日书 记 员 郝经顺（代）