宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初15763号原告：阎兴隆，男，1986年7月11日出生，汉族，软件工程师，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：XXX被告：宁夏智悦房产代理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：高生瑞。（未到庭）被告：马凤梅，女，1972年12月22日出生，汉族，自由职业，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：XXX原告阎兴隆与被告宁夏智悦房产代理有限公司、马凤梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，审理过程中，原告申请撤回对被告马凤梅的起诉，本院裁定予以准许。原告阎兴隆、被告马凤梅到庭参加诉讼，被告宁夏智悦房产代理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告阎兴隆向本院提出诉讼请求：1.依法与被告宁夏智悦房产代理有限公司解除房屋租赁合同；2.依法判令被告宁夏智悦房产代理有限公司立即支付原告租房费用7600元、违约金2000元，合计9600元；3.依法判令被告马凤梅交还原告屋内所有物品,房屋内的个人物品如有损坏或丢失，被告马凤梅须按原价赔偿，屋内物品包含家用电器16件【奥克斯15匹空调1台（含遥控器）、空调外机1个、有线电视机顶盒1个、wifi路由器2个、美的电磁炉1台、美的电饭锅1个、电炒锅1个、电汤锅1个、落地电风扇1台、立式台灯1台、婴儿辅食机1台、儿童电饼锅1个、晾衣架1个、插线板2个】；被褥衣物15件【大被1个、婴儿被1个、双人褥子1个、单人褥子2个、男士军刀电脑背包1个、女士背背佳1个、婴儿衣服6件、女士驼色毛呢大衣1件、女士品牌运动鞋1双】；日用品及其他34份【贺兰冰泉矿泉水1桶及桶押金1张（值50元）、大纸抽1箱、婴儿洗衣皂1箱、惠普战66笔记本电脑保修卡（2张）、婴儿拼图大爬爬垫1个（12片）、小爬爬垫1个（40片）、婴儿玩具8件、米面油各半袋、烹饪调料10件、脸盆3个、洗漱用品若干、锅碗瓢盆若干】；4.依法判令被告宁夏智悦房产代理有限公司赔偿原告3天误工费1500元（11-8、11-21、11-26、12-11日以及下次取传票、开庭，每次半天共3天）；5.依法判令被告宁夏智悦房产代理有限公司承担本案两次诉讼费50元。事实与理由：原告与被告宁夏智悦房产代理有限公司系租赁关系，2019年3月2日，原告从被告宁夏智悦房产代理有限公司处租得位于金凤区紫荆花公寓D座813房屋1间，租期为1年，费用包含1年的租金、物业费、取暖费等，合计19082元，当时双方签订了租房合同。2019年10月29日在原告外出办事的3天内，被告马凤梅在未与原告沟通的情况下，私自将屋门换锁导致原告无法正常居住，同时屋内生活用品拿不出，联系被告宁夏智悦房产代理有限公司后告知本房屋不再继续出租，将会赔偿原告剩余月份的租金及违约金，并归还原告屋内的生活用品，但从10月份事情发生至12月10日，被告宁夏智悦房产代理有限公司从未出面解决此事，一直在以各种理由推脱，不还钱也不还东西。被告马凤梅与被告宁夏智悦房产代理有限公司系房屋委托关系，与原告无直接关系，但自房屋换锁后，被告马凤梅入住至该出租屋中，占用原告私有物品，不予归还，原告前往索要，被告马凤梅不还东西且态度恶劣。由于此事，原告不得不带着刚满1岁多的孩子寄住在他人家，所有生活必需品重新购买，给原告生活造成了严重困扰，经济造成了损失。迫于无奈，依据相关法律规定，特向贵院提出诉请，谨请依法受理，支持原告的请求。被告马凤梅辩称，一、我与宁夏悦廷房产代理有限公司（现更名为智悦房产代理有限公司）即乙方于2017年9月11日签有房屋托管合同(房屋位于XXX商务中心D座813室)。二、从2019年起悦廷房产代理有限公司(现更名为智悦房产代理有限公司)法定代表人高生瑞一再拖欠房屋租金，有半年租金未付半年物业费电梯费未付，根据与其签署的房屋托管合同第十八条、十九条，如果乙方毫无理由拖欠租金超过三个月时，甲方有权收回房屋，乙方须补交租金，物业费、电梯费等，除此之外乙方还须赔偿甲方两个月租金作为违约金。三、在此期间我一直给乙方打电话协商此事，乙方一直以各种理由推脱，期间乙方告知我房屋租户不租了，已退租已搬离。而自己没钱付欠我的房租了，拒不履行合同约定，还说你要换锁就换，反正没钱付然后就不接电话。一再联系无果又数次登门确定无人居住后，无奈只好履行合同十九条，收回房屋。四、对起诉状里原告情况一无所知，只与乙方有房屋托管合同属于乙方违约在前我履行合同条约在后，应属合理合法。五、本人因与原告毫无直接关系，也无签署任何合同关系毫不知情原告与乙方之间纷争所以请金凤区人民法院明鉴还我受损失方一个公正，首先解决乙方拖欠我半年房租和所租房物业公司的半年物业费、电梯费，再进一步了解和协商原告起诉状的诉求。被告宁夏智悦房产代理有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋租赁合同照片打印件，微信聊天截图，真实、合法，本院予以采信。被告马凤梅提交的房屋托管合同，真实、合法，本院予以采信。根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下：2017年9月11日，被告马凤梅作为马子清（甲方）的委托代理人与宁夏悦廷房产代理有限公司（乙方）签订《房屋托管合同》一份，约定甲方将位于银川市金凤区XXX商务中心D座813室房屋托管给乙方，房屋建筑面积52.39㎡，该房屋托管时间共三年，自2017年9月11日至2020年9月10日；托管价格为1200元/月，该房屋租金的付款周期为三个月。高生瑞在该托管合同乙方负责人处签字捺印。2019年3月2日，原告（承租方、乙方）与被告宁夏智悦房产代理有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋位于银川市金凤区XXX商务中心D号楼813室，面积55㎡，租赁期限自2019年3月2日至2020年3月1日，租金为每月1300元，租金付款方式为年付；甲方没有按照合同规定的时间、标准交付该房屋供承租人使用的，负责赔偿违约金2000元。高生瑞在该合同甲方宁夏智悦房产代理有限公司代理人处签订。该合同同时载明：甲方收款明细收据，房租15600元、押金2000元、物业费1234元、暖气费200元，共计19082元，物业费、电梯费、垃圾处理费已交清一年，一个月暖气费已付清，高生瑞在收款人处签字。2019年10月28日，被告马凤梅以高生瑞未支付房租为由更换了涉案房屋的门锁，2019年10与29日晚，原告发现门锁被换遂通过微信与高生瑞联系，高生瑞回复给原告换个房子，其给房东退了去；后双方就退租金及赔偿款进行协商，高生瑞认可退款金额，并愿意支付赔偿款。因被告宁夏智悦房产代理有限公司未退还租金，故原告起诉来院。庭审中，原告申请撤回对被告马凤梅的起诉，本院裁定予以准许。本院认为，原告与被告宁夏智悦房产代理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在承租期内，因二被告之间的纠纷，导致案涉房屋门锁被换，原告无法居住使用，合同目的无法实现，故原告要求解除与被告宁夏智悦房产代理有限公司签订的《房屋租赁合同》的诉求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，涉案房屋门锁于2019年10月28日被更换，原告无法居住使用，现原告要求被告宁夏智悦房产代理有限公司退还2019年11月1日至2020年3月1日的房租的诉求，本院在5243元的范围内予以支持；原告要求被告退还租金2000元的诉求，本院予以支持。合同约定，被告宁夏智悦房产代理有限公司没有按照合同规定的时间、标准交付该房屋供承租人（原告）使用的，负责赔偿违约金2000元，现因涉案房屋门锁被换，原告无法居住使用，即被告宁夏智悦房产代理有限公司在承租期限未向原告交付涉案房屋供原告使用，故原告要求被告宁夏智悦房产代理有限公司支付违约金2000元的诉求，本院予以支持。原告要求被告赔偿误工费的诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，判决如下：一、被告宁夏智悦房产代理有限公司于本判决生效后十日内退还原告阎兴隆租金5243元、押金2000元，共计7243元；二、被告宁夏智悦房产代理有限公司于本判决生效后十日内支付原告阎兴隆违约金2000元；三、驳回原告阎兴隆的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宁夏智悦房产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 马 花 二〇二〇年三月二十三日书记员 胡雅茹附：相关法律法规解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。