广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0226民初47号 原告：柳州市光明物业服务有限责任公司，住所地：融安县长安镇融江北路（原穗丰市场）东方明珠小区**,统一社会信用代码：914502245667778120。 法定代表人：明小宁，该公司经理。 被告:吴广燕，女，侗族，1983年12月15日出生，住址：广西三江侗族自治县古宜镇牛浪坡林场**，现住：三江县。 原告柳州市光明物业服务有限责任公司（以下简称柳州市光明物业公司）诉被告吴广燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。柳州市光明物业服务有限责任公司法定代表人明小宁，被告吴广燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市光明物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令：一、被告补领房手续和给付原告（2015年7月1日至2016年12月31日）物管等费用1580元，公用路灯费90元，按领房应付给原告的一次性框架结构装修垃圾清运费585元，电梯费用120元，监控设施费441元，合计2814元；二、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年6月29日，原告与山水名城商住小区城建开发商三江县鸿鑫达房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，房开于2015年7月1日向业主交房，业主在领房时应当依法缴纳物管、装修垃圾清运及监控设施等费用。小区共192户，其中已大部分领房，而有部分（16%）业主未通过办理交房手续、应交有关费用的情况下向管理员骗取钥匙，违法装修入住，在小区中造成极大的影响，而有的一直未领房。在一年半的管理中，原告已按照前期物业管理协议在小区履行了管理和服务业务，物管、保安、卫生等人员配齐，基本管理服务到位。原告认为，从领房到业主入住率达到一定比例是一个渐进的过程，被告在原告管理小区的期间内不办手续，并有部分业主一直未领房。第二年大部分业主装修入住，由于开发商购买三江县牛浪坡林场的土地，而小区业主大部分是林场职工，这些业主认为土地是林场的，因此不愿意交第二年的物管费。在这种情况下，物业无法生存，于2016年12月底撤出小区。原告在撤出小区前已通过手机短信、在广告栏张贴公告通知已经装修入住的业主及未领房的业主到物业补办交房手续，补齐应交费用未果，为此，原告诉至法院，请求被告补交原告管理期间的物管费等费用。 被告吴广燕辩称，一、被告主体不清，原告起诉中被告的“性别，年龄、职业”与我吴广燕实际情况及身份证上的信息均不相符，故该起诉中的被告主体不清，请求法院驳回原告的诉讼请求;二、原告起诉答辩人要求支付物业管理等费用1580元，没有明确列举答辩人的住房面积、收费标准、计算方法方式。公用路灯费，没有列举公用路灯用电多少，费用是多少、、住户如何分摊？只是简单的罗列物业服务等费用1580元公用路灯费90元，请求不明确具体。此外据己入住的业主反映2015年7月20日至2016年11月1日期间，小区里有很多建筑废旧垃圾及生活垃圾等，由此可见原告物业公司对该小区的管理不尽责，不作为，疏于管理，敷衍了事，没有尽到物业该有的责任和义务；三、原告的部分诉讼请求无事实依据和法律依据，如原告请求答辩人支付“按领房应付给原告的一次性框架结构装修垃圾清运费585元，电梯费用120元。”答辩人在向三江 县鸿鑫达房地产开发育限公司购房并接收房屋时，已向三江县鸿鑫达房地产开发有限公司缴纳房屋装修保证金1200元及垃圾清理费300元，现原告请求答辩人支付所谓的“一次性框架结构装修垃圾清运费585元，电梯费用120元”，既没有事实依据、更没有法律依据。并且被告并未装修入住，没有产生装修垃圾，也没有使用电梯。再如原告诉请答辩人支付监控设施费439元，更是无稽之谈，监控设备，是物业为了实现其对业主进行安全监管服务的工具，理应其自行负责购买，费用由其负担，而不应由业主承担；四、原告起诉答辩人属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据；答辩人从未与原告签订任何形式的物业管理和服务协议，且前文提到的答辩人在向三江县鸿鑫达房地产开发有限公司购房并接收房屋时，已向三江县鸿鑫达房地产开发有限公司缴纳房屋装修保证金1200元及垃圾清理费300元。因此，答辩人不是原告出具合同当事人，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该合同对答辩人而言不具备相对性，答辩人与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系；五、原告所提出的诉讼请求己超过诉讼时效；从法院提供给答辩人的诉讼材料来看，原告的诉讼请求已超过时效。原告的民事起诉状落款日期为2019年12月11日。但原告提供的证据目录清单的时间是2019年12月25日，那么原告向法院起诉法院立案的日期应为2019年12月25日之后。原告物业公司2015年7周1日开始进入小区，到2016年7月1日，原告已经认为自己的利益受损，那为何在2016年7月1日至2019年7月1日这三年时间没通知业主去缴费或者向人民法院提起诉讼，却是到2019年12月25日之后才提起诉讼，至此原告所提出的诉讼请求己超过诉讼时效；六、关于原告履行告知业主补交物业费问题；从原告提交的起诉状来看，原告提供的答辩人联系方式有误，答辩人从未用过该号码，且拿到房屋钥匙以后答辩人一直未入住， 此期间未收到物业费催收单，也未收到原告的通知短信，这与原告说的已短信告知补交物业费相矛盾，原告并未履行告知答辩人补交物业费的义务,请求贵法院以事实为依据，以法律为准绳，查明事实真相，维护答辩人的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。 本院认为，2015年6月29日原告与三江县鸿鑫达房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，据此原告光明物业公司进入小区从事物业管理服务工作，并向小区业主提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据这一规定，原告与三江县鸿鑫达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》对被告有约束力，是有效的合同。在该合同第四条约定：业主应于物业进入交房的第一年交完全年的物业服务费用，第二年提倡按年度收，也可按半年交费，按年度交费即每年1月10日以前，按半年交费即每年1月、7月的10日前交清半年物业服务费用。据此规定，三江县鸿鑫达房地产开发有限公司于2015年8月3日向被告交房，被告最迟应于2016年7月10日前向原告交清应交纳的物业管理费,原告于2016年7月11日起应当知道自己的权益受到侵害，原告应于2019年7月10日前主张自己的权利，然而原告于2020年1月3日才向本院提起诉讼，已超过《中华人民共和国民法总则》中向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定。原告认为已向欠费业主张贴公示催收通知，其诉讼请求未超过诉讼时效，经本院释明，原告未能提供公示的原件，也未提供证据证明张贴公示的地点、时间及业主尚欠的金额等主要内容予以核对，原告观点，本院不予采纳。对于原告主张的公共路灯费，因合同中没对公共路灯费的承担进行特别约定，公共路灯费应属于合同约定的包干制物业服务费中共用设施设备的日常运行、维护费用，是原告提供物业服务包涵的内容，亦超过诉讼时效，故本院不予支持。对于原告主张的监控设施费，本院认为，监控是原告应用技术手段提高安保、管理质量的内容，属于物业管理服务的方法、手段，支出的费用属于物业公司投入成本，在没有合同约定的情况下，监控设施费不应由业主承担，故对于原告主张被告承担监控设施费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的一次性框架结构装修垃圾清运费，因没有合同和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的电梯维护费用，因《前期物业管理委托合同》约定电梯维护费由电梯公司收取，且原告没有证据证明其支出了电梯维护费用，故本院不予支持。至于原告提出请求判令被告补领房手续，因领房、交房是房屋买卖合同双方的权利义务，原告不是房屋买卖合同的当事人，被告是否办理领房手续与原告没有法律上的关系，原告的主张没有合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十四条第一款第（八）项的规定，判决如下： 驳回原告柳州市光明物业服务有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收收25元（原告已预交），由原告柳州市光明物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  石玉锋 二〇二〇年三月二十五日 书记员  谢珊珊