云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初289号原告：陈大顺，男，汉族，1978年10月3日生，住云南省马关县。被告：蔡世波，男，汉族，1976年4月1日生，家住云南省文山市开化街道高登社区上瓦窑村**，现住文山市。委托诉讼代理人：谢月亮，云南云誉（文山）律师事务所律师（特别授权）。原告陈大顺与被告蔡世波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈大顺、被告蔡世波及其委托诉讼代理人谢月亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈大顺向本院提出诉讼请求：1.判令解除蔡世波与陈大顺2018年1月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令蔡世波返还陈大顺已支付的租金14100元；3.判令蔡世波支付陈大顺10320元违约金；4.本案诉讼费用由蔡世波承担。事实及理由：2018年1月16日，陈大顺与蔡世波签订《房屋租赁合同》，约定蔡世波将位于文山市的自有门面一格、门面以上的全部房屋及蔡世波弟弟的一格门面出租给陈大顺经营使用，租赁期限为2018年3月1日至长期。合同履行过程中，陈大顺按约交纳了2019年3月1日至2020年2月29日的租金，蔡世波应履行提供租赁房屋的义务。但蔡世波于2019年8月在未告知陈大顺的情况下，将陈大顺承租的房屋转租他人，并在陈大顺知道真相后也不承认全部事实。经双方多次协商，蔡世波仅退还陈大顺16000元的租金，剩余租金14100元（51600元÷12×7-16000元）未退。按照法律规定，蔡世波以其行为表示不再履行合同，属于恶意违约，陈大顺有权解除合同，且解除合同后，对于未履行部分的租金，蔡世波应予返还，同时还应按照合同标的的20%支付违约金10320元，以弥补陈大顺的损失。蔡世波辩称，一、双方已经经过协商解除了2018年1月16日签订的《房屋租赁合同》，蔡世波已经按解除协议约定履行了退回房租的义务。在双方履行协议期间，陈大顺于2019年7月1日与王子英签订了《房屋租赁协议》，将租用蔡世波的房屋腾出来空着，于2019年7月12日到新租用的房屋正式开张营业。之后，蔡世波找陈大顺协商是否继续租用房屋，陈大顺称蔡世波的房屋门前不好停车，已经重新租用了王子英的房屋经营，要求与蔡世波解除双方签订的租赁合同。在陈大顺新租用的房屋开张营业后，经双方协商一致达成协议，即双方自愿解除2018年1月16日签订的房屋租赁合同，蔡世波向陈大顺退回已交房租16000元，待房屋重新出租后支付给陈大顺，陈大顺先将房屋钥匙移交给蔡世波对外招租。达成协议后，蔡世波先后将房屋重新出租，并在收到租金后通过微信将16000元房租退给陈大顺，双方均按解除协议的内容履行了各自义务。从时间上和蔡世波退回房租及微信聊天记录完全可以看出，是陈大顺事先不使用蔡世波的房屋同意解除协议后才导致蔡世波重新招租，且陈大顺收到蔡世波退回的租金后并未提出任何异议，并非是蔡世波中途违约不履行双方签订的《房屋租赁合同》，蔡世波不存在任何过错；二、陈大顺收到蔡世波退回房租后未提出任何异议的行为应当视为默认已经解除了双方于2018年1月16日签订的《房屋租赁合同》。从双方的微信聊天记录可以看出，蔡世波按陈大顺提交的账号将房租退给陈大顺，陈大顺已经愉快的接受，并未提出任何异议。根据法律规定，陈大顺已经默认解除了双方签订的《房屋租赁合同》，陈大顺主张退回租金14100元没有法律依据，不应当得到支持；三、陈大顺主张的违约金没有事实和法律依据。首先，陈大顺是自行不租用房屋并搬离，重新在其他房屋开张经营后蔡世波才重新招租，并非蔡世波不履行租房合同，蔡世波不存在任何违约行为。其次，双方签订的协议中并没有约定违约金和违约金的计算方式。第三，在履行合同过程中，并没有给陈大顺造成认何的损失。因此，陈大顺按合同标准的20%主张计算违约金没有事实和法律依据，不应当得到支持。综上，陈大顺的起诉理由违背客观事实，缺乏基本的事实和法律依据，恳请法院驳回陈大顺的诉讼请求。陈大顺围绕其主张，依法提交以下证据：1.《房屋租赁合同》及付款凭证，证明陈大顺、蔡世波2018年1月16日签订房屋租赁合同，租赁期限为2018年3月1日至长期，陈大顺已按约交纳2019年3月1日至2020年2月29日的房租；2.收条、租房协议、租房协议书、收条，证明蔡世波恶意违约，在陈大顺不知情的情况下，于2019年8月将房屋转租他人。经质证，蔡世波对陈大顺提交的对第1组证据的三性无异议；对第2组证据的三性予以认可，对证明观点不予认可。该组证据无法证明是在蔡世波违约的情况下将房屋转租，蔡世波的转租行为陈大顺是事先知道的。本院认为，陈大顺提交的第1组证据客观真实，与本案有关联，予以采信；第2组证据客观真实，但不能证明陈大顺的观点，予以部分采信。蔡世波针对其辩解，提交以下证据：1.微信截图、房屋租赁协议、房屋租赁协议补充协议，证明陈大顺于2019年7月1日承租了王子英位于环城东路山水佳园安置区7-8号房屋，并搬离了蔡世波的房屋，于2019年7月12日将其农药店重新在其承租的上述房屋经营的事实；2.微信聊天记录、微信转账记录，证明蔡世波于2019年9月28日将与陈大顺协议一致退还的租金16000元支付给陈大顺，陈大顺收到且没有提出任何异议的事实。经质证，陈大顺对蔡世波提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据真实性、合法性无异议，当时确实收到了16000元，但是蔡世波将房屋二、三楼承租给他人陈大顺不知情，蔡世波没有将房屋具体租赁费用告诉陈大顺，并且拒绝支付陈大顺应该得到的租金。本院认为，蔡世波提交的第1组证据客观真实，与本案有关联，予以采信；第2组证据能够证明蔡世波于2019年9月28日退还陈大顺16000元房租的事实，对此予以确认。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明本案的法律事实如下：2018年1月16日，陈大顺（乙方）与蔡世波（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定蔡世波将位于文山市的自有门面一格、门面以上的全部房屋及蔡世波弟弟（蔡世清）的一格门面出租给陈大顺经营使用，租赁期限为2018年3月1日至长期（时间不定），租金每年一付，前三年租金不变，三年后每年递增5000元。第二年租金陈大顺必须提前两个月付清。如果第二年陈大顺不再继租要在房屋期满前三个月告知蔡世波并提前一个月让出房屋给蔡世波；该房屋只要没有政府行为的拆迁或不可抗力因素，蔡世波保证可以一直出租给陈大顺使用。如有拆迁，蔡世波将退回陈大顺没有使用时间的房租金，其他的不再互补；两格门面及住房每年租金共合计51600元；蔡世波应于签订本协议后将房屋交付等内容。合同签订后，蔡世波交付了房屋，陈大顺支付了2019年3月1日至2020年2月29日的租金。2019年7月，陈大顺向第三人王子英租赁房屋并搬离所租的蔡世波房屋，并于7月12日将所租赁蔡世波整栋房屋的钥匙交还给蔡世波。2019年8月起，蔡世波将其门面及二、三楼住房陆续出租给他人。2019年9月28日，蔡世波退还陈大顺房租16000元。庭审中，陈大顺认可其事先未告知蔡世波不再租房，是在搬出房屋后才通知蔡世波到其新租赁的门面拿钥匙；同时认可剩余租期还有7个月。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，陈大顺与蔡世波签订的租赁合同约定租期为2018年3月1日至长期，该约定中超过20年的部分无效，其余部分系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。陈大顺作为承租人在未通知蔡世波的情况下搬离房屋，并将房屋钥匙交还蔡世波，已经违约，其作为违约方不享有合同解除权；蔡世波作为出租方，其收取钥匙并将房屋另行出租，双方虽然没有签订书面的解除《房屋租赁合同》的协议，但根据双方的行为以及蔡世波庭审答辩认可已解除合同，本院认定双方的《房屋租赁合同》已经解除，故陈大顺要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，无事实依据，不予支持。如前所述，陈大顺未与蔡世波协商就自行腾房交还钥匙，已经违反合同中关于租期的规定，构成违约，应承担相应的违约责任；蔡世波作为合同的守约方，在双方未约定解除合同后如何处理剩余租期房款的情况下，蔡世波主张其与陈大顺已就退还剩余房屋达成只退16000元协议具备较高可能性，本院予以采纳，对陈大顺要求蔡世波退还14100元房租的诉讼请求不予支持。另，陈大顺主张蔡世波在未通知陈大顺的情况下将房屋另行出租构成违约，与本院查明的陈大顺自行腾房并交付钥匙的事实不符，陈大顺也未提交能够证明双方达成蔡世波在将房屋另行出租后应支付剩余租期内房租给陈大顺的协议的证据，故对其要求蔡世波承担违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈大顺的诉讼请求。案件受理费410元，减半收取计205元，由陈大顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判员  朱应洪二〇二〇年三月三十日书记员  李伦任