山东省菏泽市定陶区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1703民初1738号 原告：定陶县佳园物业服务有限公司，住所地：菏泽市定陶区陶驿路北段路西。 法定代表人：张凤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高明新，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘璐，山东圣义律师事务所律师。 被告：孔宪武，男，汉族，1957年12月26日出生，住菏泽市定陶区。 原告定陶县佳园物业服务有限公司（下称佳园物业公司）与被告孔宪武物业服务合同纠纷一案，本院2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月15日及2019年11月4日两次公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告的法定代表人张凤明及委托诉讼代理人高明新,被告孔宪武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费人民币953.81元，违约金476元，共计1429.81元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与定陶安泰置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为菏泽市定陶县北苑小区提供物业管理服务。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系菏泽市定陶县北苑小区3B101号的业主，物业面积119.03平方米，按约定应当向原告缴纳从2017年12月1日到2019年4月30日的物业管理费人民币953.81元以及违约金476元，共计1429.81元。但被告一直拒绝交费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催缴，未有结果。故提起诉讼。 被告孔宪武辩称，1、原告与第三方定陶安泰置业有限公司(以下简称第三方)在未按照相关法律规定履行招标、投标程序和未对签订多处重要内容缺失的所谓《前期物业服务委托合同》依法进行备案的情况下，请求被告支付所谓的物业服务费及其滞纳金没有任何法律依据和事实根据，《前期物业服务委托合同》属于无效合同，对被告无约束力。原告根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定不适用该案，该条规定中的建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，而不是依法签订的前期物业服务合同对被告及其他业主就没有约束力。因此，原告请求被告支付所谓的物业服务费的理由不能成立，依法应当驳回。2、根据《山东省物业管理条例》第二十三条的规定，《前期物业服务委托合同》应该是开发商与前期物业服务企业依据相关法律规定，事先起草并打印，在商品房销售(交付)时，由前期物业服务企业与买房人签订，而不是由开发商代表全体业主与前期物业服务企业签订，否则，两方极有可能恶意串通，共同利用合同条款损害全体业主的合法权益，原告提交的《前期物业服务委托合同》就充分证明了这一点。该《前期物业服务委托合同》违反《山东省物业管理条例》第十二条、第二十一条、第二十二条、第二十三条第一款、第二十四条、第二十五条、第二十六条第二款、第二十七条等项规定，严重损害了答辩人及其他购房人的合法权益，依据《合同法》第五十二条第二项的规定，应当认定为无效合同。此外，第三方既未按照《山东省物业管理条例》第二十三条的规定将该合同作为商品房买卖合同约定的内容，原告和第三方也未向答辩人出示或告知该合同及相关内容，答辩人对该合同及其内容一无所知。另外，原告提供的合同也明确规定“自签订之日起生效”，而该合同既没有签订日期，也无双方代表签字，表明该合同一直没有生效，因此，该合同对答辩人不具有约束力，原告与答辩人之间不存在合同约定的权利与义务问题，原告以合同约定为由诉请答辩人支付原告物业管理费、违约金和承担本案诉讼费的理由不成立。3、原告声称，进入答辩人所在的北苑小区从事物业服务工作是在2007年，当时该小区不但未达到答辩人与第三方约定的开发项目综合验收合格的交房条件，就是《山东省物业管理条例》第二十四条规定的物业交付条件也未达到，直到现在仍未达到物业交付条件，原告应依法拒绝接受物业。庭审中，原告也没有提供其接管物业时具备物业交付条件的证据，更没有提供物业查验和接管涉案小区物业的相关任何证据、资料，也没有提供出原告享受被告提供的哪些符合哪个服务等级的服务的任何证据，被告提供的几十份证据皆能证明各项服务严重缺失，所以庭审情况皆说明原告的陈述皆为虚假陈述，原告与开发商未履行物业查验手续的情况下接管北苑小区物业，实属原告与第三方恶意串通、合谋将依法应由第三人承担的相关费用，违法转嫁给了答辩人。依据《合同法》第四十五条第二款、《山东省物业管理条例》第七十一条和《山东省住宅物业收费管理办法》第十一条等相关法律、法规的规定，原告应向第三方主张权利，而不应向答辩人主张权利。 综上，原告未履行法定程序而与第三方恶意串通签订的极不规范的合同，应当依法认定为无效合同，原告未与答辩人协商签订规范的物业服务合同，双方的权利、义务、服务等级、质量标准、违约责任不明，故原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。 同时，被告提出反诉，请求：1、判令解除与被反诉人的服务关系；2、判令被反诉人就未缴纳监控费公示事项，在北苑小区向反诉人公开赔礼道歉，恢复名誉；3、判令被反诉人退还违规向反诉人收取的水费（收据84张）3297.02元、电费（收据171张）26467.68元、环卫费（收据51张）500元；4.判令被反诉人退还已经收取而未提供或存在重大瑕疵的下列服务的服务费（按现存四张发票总额的3759.41的50%计算）1879.70元；（1）未履行定期公示公共收益金义务；（2）未履行小区物业管理用房、单元门等公共建筑、公共设施查验、维护管理和公告义务；（3）未尽石牛、树木等公共财产的保护管理义务；（4）小区车辆停放管理义务；（5）小区绿地、花草养护、补栽、拔除杂草等管理义务；（6）小区地下污水排放管网定期清理义务；（7）小区楼顶定期检查维护义务；（8）小区商业广告管理义务；（9）小区消防系统、监控系统、防雷设施定期检查、检测、维护义务；（10）小区路面定期养护、维护义务等；5、判令被反诉人承担全部诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原、被告陈述及所举证据，本院经审理认定如下事实： 定陶安泰置业有限公司（下称安泰置业公司）系菏泽市定陶县北苑小区的开发商，其与原告佳园物业公司签订《前期物业服务委托合同》，主要约定:安泰置业公司委托佳园物业公司对北苑小区提供前期物业管理服务,需提供的物业管理服务的主要内容为对物业共用部位的养护和管理，物业共用设施设备的运行、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集（不含建筑、装修垃圾运到中转站的工作和清运费），公共绿化的养护和管理，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等。 另查明，被告已缴纳2017年12月1日前的物业费，自2017年12月1日起至今未缴纳物业费。 被告当庭举出一系列照片等证据拟证明原告未尽到物业公司应尽的义务，对物业共用部位的养护和管理，物业共用设施设备的运行、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集和公共绿化的养护和管理，公共秩序的维护、安全防范等方面所做没有达到服务标准，故业主有权拒绝缴纳物业费用，督促原告进行改进，但原告对此不予认可。 原告亦当庭提交了一组提供服务的照片等证据，拟证明原告已履行物业服务管理的义务。经质证,被告对照片的真实性有异议,其认为照片不能真实反映小区的物业服务质量。 同时查明，涉案小区暂未成立业主委员会。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,定陶安泰置业有限公司与定陶县佳园物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》合法、有效,对业主具有约束力。被告辩称原告声称的2007年入驻北苑小区提供物业服务时，其房屋及物业均未达到交付条件。但在开发商交房后,被告已实际入住,该房屋处于事实上交付使用状态。被告与原告佳园物业公司虽未签订物业管理服务合同,但佳园物业公司接受安泰置业公司委托,对案涉小区提供物业服务,被告作为案涉小区业主,客观上接受了服务,佳园物业公司与被告孔宪武之间形成了事实上的物业服务合同法律关系,被告孔宪武在接受原告物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。故佳园物业公司要求被告交纳物业管理服务费的诉讼请求,于法有据,应予支持。但原告要求被告缴纳违约金，因双方对此没有约定，故本院不予支持；关于被告的反诉，已当庭告知被告不予合并审理，但被告有权另行提起诉讼。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告孔宪武支付原告定陶县佳园物业服务有限公司物业管理费953.81元，于判决生效后十日内付清。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告孔宪武负担33元，由原告定陶县佳园物业服务有限公司负担17元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  崔 巍 人民陪审员  郭春海 人民陪审员  王淑芹 二〇二〇年三月二日 书 记 员  李 晴