湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初471号原告：李某某，女，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所律师。被告：湖南某某公司，住所地长沙市。法定代表人：冯某某，总经理。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。原告李某某与被告湖南某某公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法由审判员钟宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘律宏、高少博、被告委托诉讼代理人刘立华、王朗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金10428.23元；（违约金计算时间自2019年1月1日起至2019年10月14日止）2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发建设的位于某某市某某区某某路某某栋某某号商品房，房屋总价为363353元，被告应于2018年12月31日前，依法将验收合格并符合双方约定的房屋交付给原告使用，并向原告出示房屋验收合格的证明文件。如被告不出示或出示证明材料不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，并按约定向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，被告却没有在约定的期限按照交房的标准向原告交付房屋，也未出示竣工验收合格的证明文件。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告某某公司辩称：1、原告存在逾期付款的违约责任，根据双方《商品房买卖合同》第八条和附件四之规定，被告有权不承担相应的违约责任；2、被告所开发的房屋在《商品房买卖合同》约定的期限内达到了交房标准，依约不应当承担相应违约责任；3、原告已经收房入住，又以未取得备案表为由主张违约责任，无事实和法律依据；4、即使认定存在违约行为，本案所涉违约金也应当予以调整。原因为：①存在逾期付款的购房户，因系购房户违约在先，故被告不应当承担任何违约金或根据实际逾期付款天数予以核减；②已办理了房屋交付手续并实际占有、使用之后不存在任何违约金；③违约金截止时间至迟计算至2019年10月14日，因当日被告已取得事实上、合同上、法律上的交房标准和条件；④根据合同第十条之规定，答辩人享有180天整改交房免责期；⑤被告的“某某”项目建设过程中由于天气、政府等不抗力原因，导致竣工日期多次出现延误。经审理查明：2016年10月27日，原告李某某与被告某某公司签订了《商品房买卖合同》一份。约定，原告购买被告开发的位于位某某市某某区某某路某某栋某某号商品房，建筑面积91.15平方米，单价为3986.32元/平方米，购房总金额为363353元。原告应于2016年10月27日前交纳首付房款113353元。剩余房款250000元向银行申请贷款。原告未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、原告逾期付款在60日内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知原告。原告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）。被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由被告在180天内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房。被告应当在2018年12月31日前向原告交付商品房。商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，按照逾期时间，分别处理（1、2项不作累加）：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息。同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。当天，双方还签订了一份《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议第二条第九项约定，除《商品房买卖合同》规定的延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，被告也有权据实延期且不承担相应的违约责任：1、原告延期交付按揭贷款资料、未配合被告办理按揭相关手续、未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，原告延期缴纳相关税费。2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，或市政配套设施的批准与安装的延误（因被告过失除外）等导致被告延期交房的，或遇国家政策调整变化或政府行为导致被告延期交房，被告在发生之日起60日内通知原告。3、交房通知无法送达的。4、发生对整个社会的工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件，致使本合同项目开发被迫停止的。5、出现其他非被告因素导致延迟交付房屋的情形。此外，原、被告还签订《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，其中第一条第二项约定：因原告的原因导致在签订本《商品房买卖合同》之日30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到被告或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任；逾期30日，被告有权解除合同，同时原告须向被告支付合同总购房款5.1%的违约金，此款直接从原告已付房款中扣除余款无息退还原告。如果被告同意继续履行本合同，则按照本合同第八条逾期付款处理。合同签订后，原告于当日向被告交纳首付购房款，于2017年1月23日支付了剩余购房款。2018年12月23日，被告向原告邮寄送达《入伙通知书》，通知原告于2018年12月31日起30日内收取商品房，但原告认为被告未出示合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，存在违约行为，故未按通知日期办理商品房交接手续。2020年1月20日原、被告签署《交房验收单》，其中在业主入伙说明栏中注明“本人于2020年1月20日在岳阳某某公司某某项目部的工作人员的陪同下，对某某家园某某栋某某层某某号房进行了现场验收，本人同意按房屋现状办理入伙收楼手续。”随后双方于当日办理了商品房交接手续。另查明，2019年4月29日某某业主代表与被告进行协商，业主代表在向被告提交的《关于要求某某公司某某项目工程部解决问题第二次交谈》书面材料中第一条第三项中确认，某某项目供水是2019年1月20日后才开通，天然气截止提交材料时仍未开通。2019年10月14日，某某项目在建设部门办理了竣工验收备案登记。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》、购房发票、《关于要求某某公司某某项目工程部解决问题第二次交谈》、《竣工验收备案表》、《交房验收单》、银行汇款凭证、《入伙通知书》、邮寄凭证及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告李某某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同的约定，履行自己的义务。原告按约定交纳全部房款后，被告应按约定按时交付房屋。关于被告是否存在逾期交房的问题。合同约定的交房日期为2018年12月31日。根据本案查明的事实，至2019年4月29日止，某某项目仍存在天然气未开通的情形，依照合同约定，应另加180天的整改期，故被告的交房日期可延期至2019年6月30日前。虽然被告曾于2018年12月23日向原告邮寄《入伙通知书》，要求原告收取商品房。但此时商品房并未达到已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告的交付条件，原告有权拒收。被告辩称原告存在逾期付款的情形，不应承担相应违约责任。根据本案查明的事实，原、被告仅对首付购房款时间进行了明确约定，而关于剩余购房款的支付时间，在《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第一款第二项中约定逾期30日被告同意继续履行本合同，则按照本合同第八条约定按逾期应付款每日万分之一标准计算违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2016年10月27日，减去双方约定的可逾期时限60天，原告剩余购房款应于2016年12月27日前交纳。而事实上原告于2017年1月23日才支付剩余购房款，期间共计逾期25天。根据《补充协议》第二条第九款第一项的约定，逾期交房违约金起算时间可予以顺延，即自2019年7月27日开始起算。截止至原告主张的2019年10月14日商品房符合交付条件时止，被告已逾期交房79天，应向原告支付违约金2870元（363353元X79天X日万分之一）。被告同时辩称，由于天气、政府等不抗力原因，导致竣工日期多次出现延误。但双方签订的合同中并没有因天气原因可延期交房的约定，且被告提交的证据不足以证明存在政府原因导致工期延误的情形。综上，被告关于原告存在逾期付款应免除相应违约责任及享有180天整改交房免责期的抗辩理由成立，本院予以采纳。关于存在天气及政府原因，应免除相应违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南某某公司在本判决生效后十日内一次性支付原告李某某逾期交房违约金2870元；逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告李某某负担22元，由被告湖南某某公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 钟 宁二〇二〇年三月二十五日书记员 唐蜀湘