浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3276号 原告：张杰，男，1965年4月27日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：方孟廷，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈江真，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 被告：曹和平，男，1957年2月11日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：王艳珍，女，1960年1月21日出生，汉族，住舟山市定海区，系被告妻子。 原告张杰诉被告曹和平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院依法裁定转普通程序审理。本案公开开庭进行审理，原告张杰及其委托诉讼代理人方孟廷、被告曹和平及其委托诉讼代理人王艳珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还房屋租金8972元（2019年6月28日-2019年7月14日共17天）；2、判令被告向原告支付租赁房屋附属物评估补偿款611563元、搬迁补助费9577元（一层943元+二层4317元+四层4317元）、搬迁奖24000元（8000元/户*3户）、腾空奖622800元（622.8平方米*1000元/平方米）、停产停业损失38821.2元（参照征收协议标准计算）。事实与理由：2009年6月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于定海区临城街道57号第二层全部建筑面积为260平方米，第四层全部建筑面积为260平方米，第一层南边一间建筑面积为50平方米房屋出租给原告。租赁年限为十年，自2009年7月15日至2019年7月14日止。租赁合同第十二条约定，承租期内遇政府统一规划拆迁影响原告正常经营的，被告应退还原告租赁期间剩余年限已经支付的租赁费用，同时因拆迁引起对所承租房屋室内装潢评估补偿价款，归原告所有。门窗、墙体内隔属被告所有。合同签订后，原告按约履行合同内容。直到2019年5月，该房屋所属临城商业街区块被征收，被告与征收部门签订了征收补偿安置协议，协议约定被告可按征收部门委托的评估公司对房屋附属物价值做出的评估报告领取房屋附属物补偿款。原告亦配合征收部门办理了停止营业、房屋腾空、注销等事项。原告认为按租赁合同第十二条约定，在承租期内因拆迁所引起对所承租房屋室内装潢评估补偿价款应归原告所有。由于双方对该款项归属无法协商一致，故起诉。 被告辨称，一、原告所述多处与事实不符。1、原告陈述“租赁合同签订后，原告按约履行合同”与事实不符。原告一直未按合同约定时间支付租金，每次拖延时间而且分多次支付。如2018年6月至2019年6月底租金原告分7次支付，已严重违反约定。被告要求原告承担违约责任，并支付被告违约保证金2万元。2、原告陈述“直到2019年5月，该房屋所属临城商业街区块被征收，被告与征收部门签订了征收补偿安置协议，协议约定被告可按征收部门委托的评估公司对房屋附属物价值做出的评估报告领取房屋附属物补偿款。”与事实不符。2018年3月，新城管委会房屋征收指挥部启动对该地块房屋的征收工作，但由于同意征收率达不到要求，一度告停。后在大部分被征收户的要求下，指挥部再次启动征收工作，于2019年6月3日发布第二次签约公告，公告明确：1、截止2019年5月18日，商业街房屋同意征收签约率为98.7%，达到征收启动对比例；2、明确该地块所有房屋搬迁腾空的截止日期为2019年8月30日，要求被征户在8月30日之前与政府签订《房屋产权调换协议》。被告于2019年7月15日与政府签订《房屋产权调换协议》并办理相关手续，并不是原告所述的2019年5月。二、被告认为原告的诉求无法律和合同依据。根据法律规定和合同约定，承租到期后固定装饰属出租人即被告所有。合同第十二条内容中原告可以提出被告支付室内装潢评估补偿款的诉求，是有前提条件的，那就是“承租期内，政府规划拆迁影响原告正常经营的。”而事实是，为了履行租赁合同，被告于2019年7月15日才向相关部门申请停水停电，向征收指挥部提出签订《服务产权调换协议》的请求（经征收中心人员验房后），并于当天签订《房屋产权调换协议》，7月16日被告腾空房屋后上缴了整幢大楼的房屋钥匙。因此房屋征收不在原告的承租期内（7月14日期满），更没有影响原告的正常经营活动。2019年7月14日前原告的宾馆一直可以正常经营。在7月14日前，被告从未向原告提出终止房屋租赁合同的要求，而且多次明确告诉原告会按房屋租赁合同履约至到期日。若原告在7月14日前停止营业，这完全是原告出于个人目的考虑，是原告个人行为，与被告无关，与政府拆迁无关。鉴于以上事实，被告认为“承租期内政府规划拆迁影响原告正常经营”的前提不能成立，后面的诉求显然也无法成立。被告为了履行租赁合同，也蒙受了巨大的经济损失。政府的补偿是从整幢楼整体搬迁清空为准，而事实上一楼建设银行已于2018年11月搬迁，三楼网吧也于2018年清空，单这两层的实际租金每月7万元，从建设银行搬空的2018年11月至2019年7月15日，8个月时间实际租金损失近60万元。综上要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，定海区临城街道临海路57号与定海区临城街道金岛路153、155、157、159、161、163系同一地址。位于上述地址上的房屋系被告曹和平所有，房屋所有权证为舟房权证定字第××号，土地使用权证为舟国用（2009）第××号。2009年6月20日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于定海区临城街道57号第二层全部建筑面积为260平方米，第四层全部建筑面积为260平方米，第一层南边一间建筑面积为50平方米房屋出租给原告。租赁年限为十年，自2009年7月15日至2019年7月14日止。租赁合同第九条约定：“合同期届满、承租到期后如乙方不再继续承租的不得擅自拆除固定装饰。”合同第十二条约定：“承租期内如遇政府统一规划拆迁影响乙方正常经营的，甲方应退还乙方租赁期间剩余年限已经支付的租赁费用；同时因拆迁引起对所承租房屋室内装潢评估补偿价款，归原乙方所有。门窗、墙体内隔属甲方所有。”合同签订后，被告在承租房屋内开办了舟山市新城沁园春宾馆。2019年6月3日，舟山市新城金岛路商业街城中村改造项目指挥部发布通告，认为截止2019年5月18日24:00止商业街房屋征收签约率为98.7%，已达到《临城街道商业街国有土地房屋征收补偿安置方案》规定的商业街征收启动的比例98%。另，通告确定：“搬迁腾空截止期限为2019年8月30日17:00，临时安置费从腾空验收之日起计算，2019年9月底前发放；如未能在规定期限内腾空的，根据《临城街道商业街国有土地房屋征收补偿安置方案》规定，将取消相关奖励费用。”2019年6月28日，原告向公安机关申请舟山市新城沁园春宾馆停止营业。2019年7月1日，舟山市新城沁园春宾馆被工商部门注销，注销原因为“歇业”，同日，宾馆向税务部门申请注销了税务登记。 2019年7月15日，曹和平与浙江舟山群岛新区新城土地与房屋征收中心签订《征收国有土地住宅房屋产权调换协议》，被告同意将位于定海区房屋（包括无证房）由该中心征收并拆除，调换协议对拆迁房屋和附属物补偿、搬迁补助费、安置房建设期间的停产、停业损失、临时过渡补助费、搬迁奖励、违约责任等予以了约定，其中一、二层的附属物补偿金额为913079元，三、四、五层的附属物补偿金额为852012元。另，根据附属物评估单记载，舟山市新城沁园春宾馆可移动设备评估价为10万元。 上述事实有原、被告陈述以及《房屋租赁合同》、通告、个体户登记情况、旅馆停止营业报告、税务事项通知书、有线信息业务受理单、地名证明、房屋所有权证、《征收国有土地住宅房屋产权调换协议》、附属物评估单等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，本案要解决的争议焦点问题首先是《房屋租赁合同》第十二条“承租期内如遇政府统一规划拆迁影响乙方正常经营的，甲方应退还乙方租赁期间剩余年限已经支付的租赁费用；同时因拆迁引起对所承租房屋室内装潢评估补偿价款，归原乙方所有。门窗、墙体内隔属甲方所有。”应该如何理解。原告认为只要政府统一规划拆迁成立，那么宾馆的相关拆迁赔偿款就要归原告所有。被告认为宾馆的相关拆迁赔偿款要归原告所有，前提必须是承租期内政府统一规划拆迁影响乙方正常经营。对此，本院认为，“承租期内如遇政府统一规划拆迁影响乙方正常经营的”是一个完整的句子，中间不能予以割裂，只能“承租期内如遇政府统一规划拆迁”和“影响乙方正常经营”二个条件都具备，才导致接下来“甲方应退还乙方租赁期间剩余年限已经支付的租赁费用”的后果。至于后半段“同时因拆迁引起对所承租房屋室内装潢评估补偿价款，归原乙方所有。门窗、墙体内隔属甲方所有。”也不能孤立理解，如孤立理解，则拆迁的范围、时间段都没有界定，会导致租赁合同到期后房屋被拆迁仍需给付原承租人拆迁赔偿款等荒谬结论。后半段第一个词是“同时”，“同时”之前的标点符号是分号，意味着这段话和前面的句子是并列关系，而前面共二句，如与前面该二句都并列，同样会出现拆迁的范围、时间段无法界定的情况，故其并列的应是前半段的第二句，即“甲方应退还乙方租赁期间剩余年限已经支付的租赁费用”，至于“承租期内如遇政府统一规划拆迁影响乙方正常经营的”应是后面并列句子适用的前提。据此，本院采纳原告的意见，对被告的相关意见不予采纳。 其次，租赁合同第十二条中“政府统一规划拆迁”条件是否已成立。原告认为只要政府对包括讼争租赁房屋在内的地块启动拆迁，无论被告是否同意拆迁或者签订拆迁协议，都视为“政府统一规划拆迁”成立，故2019年5月18日，房屋征收签约率达到98.7%，应该就是“政府统一规划拆迁”条件成立。被告认为，只有被告与拆迁部门签订了拆迁协议，该条件才成立，而被告与拆迁部门签订合同在租赁合同到期后，故不是承租期内的拆迁。本院认为，如按被告的理解，该约定应该表述为“本租赁房屋被拆迁”。根据“政府统一规划拆迁”的字面意思，原告的理解是正确的。本案中，2019年6月3日，舟山市新城金岛路商业街城中村改造项目指挥部发布通告，明确启动包括对被告房屋在内地块的拆迁，并明确签约期限、搬迁期限等情况，应该视为在承租期内政府已启动统一规划拆迁。 再次，如何理解“政府统一规划拆迁影响乙方正常经营”。原告认为只要因政府统一规划拆迁导致原告经营的宾馆营业额下降等情况出现，就视为已影响正常经营。本案中因拆迁影响，原同样在租赁房屋内承租经营的建设银行、网吧都早已搬离，周边人气和商户明显减少，因拆迁对原告经营影响客观存在。且在2019年5月18日，拆迁部门联系原告说曹和平已签约，让原告可以搬迁了。原告也问过被告是否可以搬迁了，被告说早就可以搬离了。被告认为，拆迁是在租赁合同到期后，之前政府都只是宣传行为，对原告的经营没有影响。事实上承租期内被告和拆迁部门也没有要求原告搬离，至2019年7月8日，原告也仍在经营。本院认为，正常经营的影响包括直接影响和间接影响。就本条约定而言，通俗的理解应该是直接影响，即因政府统一规划拆迁导致原告宾馆不能正常经营，如被告或相关部门通知腾空期限已到，或因拆迁停水停电导致不能经营等直接影响情况。本案中拆迁部门通知的最后搬迁腾空时间在2019年8月30日，原告无证据证明存在拆迁部门或被告通知其提前搬离的事实，或有其他确无法经营的情况存在。原告宾馆客观上能正常经营，原告在承租期满前注销宾馆系其自发行为，因拆迁导致周边人流量下降等环境影响，从而引起营业额下降等间接影响不能视为影响正常经营，否则将导致本条约定可随意扩大理解，不符合合同签订的常理。据此，本院对原告主张政府统一规划拆迁影响其正常经营的意见不予采信。 综上，因政府统一规划拆迁并未影响原告正常经营，故原告按租赁合同第十二条约定向被告提出的相关诉讼请求均无依据，本院不予支持。但附属物评估中的宾馆可移动设备价值10万元，被告虽主张该款实际系拆迁部门对其的补偿，并非真实的宾馆可移动设备赔偿款，因其未能提供证据证明其主张的事实，本院不予采信其主张。被告未主张上述宾馆可移动设备系其所有，根据原、被告签订的租赁合同，以及法律规定和原告的陈述，上述宾馆可移动设备可确定系原告所有，故被告应将10万元赔偿款支付给原告。被告要求原告承担违约责任，并支付被告违约保证金2万元，经本院释明，被告明确不就该主张提起反诉，故本院对该主张在本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、被告曹和平于本判决生效之日起三日内支付原告张杰舟山市新城沁园春宾馆可移动设备拆迁赔偿款10万元； 二、驳回原告张杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16642元，由原告张杰承担15378元，被告曹和平承担1264元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审 判 长 袁 龙 人民陪审员 章 军 人民陪审员 王海英 二〇二〇年三月八日 书 记 员 姚 玲