广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终168号 上诉人（原审被告）：唐习武，男，1991年4月20日生，汉族，个体户，住湖南省永州市冷水滩区牛角坝镇扁塘村**，现住广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人：谭振猛，广西博爱律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈化，男，1963年3月3日生，仫佬族，广西河池市宜州区供销社土产果品公司下岗职工，住，住广西河池市宜州区/div> 原审第三人：陆孔宜，男，1955年5月3日生，仫佬族，住，住广西河池市宜州区/div> 原审第三人：龙柏元，男，1983年4月1日生，汉族，个体户，住，住广西柳州市城中区高新五路********住广西河池市宜州区。 上诉人唐习武因与被上诉人陈化，原审第三人陆孔宜、龙柏元合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初169号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 唐习武上诉请求：撤销一审判决，驳回陈化的一审诉讼请求。事实与理由：首先，《宅基地买卖协议书》第二条明确约定了付款条件、付款方式，即办理转户手续后买方从银行贷款一次性付清。后虽双方签订了《承诺协议书》，但该《承诺协议书》并未否认《宅基地买卖协议书》中有关付款条件的约定，因此《宅基地买卖协议书》有关付款条件、付款方式的约定对买卖双方仍具有约束力，买方付款仍以办理转户手续为前提条件，陈化在《宅基地买卖协议书》中属于先履行义务的一方当事人。其次，虽然《承诺协议书》约定了付款时间，但该约定并未免除卖方在《宅基地买卖协议书》所负有的义务，换句话说，就是《承诺协议书》并未免除卖方先转户的义务，卖方陈化在《宅基地买卖协议书》中仍属于先履行义务一方当事人。再次，法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，陈化对唐习武负有非金钱债务（即办理转户手续），唐习武对陈化负有金钱债务（即支付购地款），对于履行顺序，双方在《宅基地买卖协议书》中已明确约定为先办理转户手续，因此，在陈化未履行转户手续前，唐习武有权拒绝陈化请求付款的履行要求。最后，《承诺协议书》仅是对《宅基地买卖协议书》内容的补充，虽然该《承诺协议书》约定了付款时间，但是并未改变《宅基地买卖协议书》约定的付款条件，陈化仍应履行其先办理转户手续的约定义务。一审判决以双方在《承诺协议书》中对支付购地款是否以办理转户手续为前提没有进行约定，从而推定合同的付款条件成就明显属法律逻辑推理错误。综上，陈化未按约定办理转户手续，其请求唐习武付款的条件尚未成就，唐习武有权拒绝其付款请求，一审判决法律逻辑推理错误，恳请二审法院撤销一审错误判决并驳回被上诉人的全部诉讼请求。 陈化辩称，一、唐习武认为付款条件未成就，不构成逾期付款违约的观点是错误的。本案中涉及的《宅基地买卖协议书》和《承诺协议书》是两份有效的合同，第一份合同是基础性合同，但第二份合同即《承诺协议书》是针对第一份合同所约定付款时间、方式和条件，以及逾期付款违约责任等有关内容作出变更，重新约定，变更了第一份合同约定的付款方式、时间和条件，以及违约责任。虽然第一份合同是约定过户后付款，将过户作为付款的前置条件。但是，双方重新签订的《承诺协议书》就不以过户作为付款的前置条件了，直接约定：“2018年9月份付清购地款给出卖人，如不付清购地款，买受人按购地款总价支付民间利息贰分月息给出卖人，计息时间从2018年1月1日开始计算。买受人按时付清购地款给出卖人，出卖人无任何理由拒绝过户。”这些约定非常明确，确定了付款时间是2018年9月份付清，而且是没有任何前提条件的，是无条件按时付款，如不按时付款，则承担月息2%的违约金，这里根本没有约定以过户后才付款，相反，倒是约定先付款后过户，即“买受人按时付清购地款给出卖人，出卖人无任何理由拒绝过户”，也就是说，只有唐习武按时付清购地款后，陈化才无任何理由拒绝过户，否则，拒绝过户。因此，唐习武主张先过户后付款，本案的付款条件未成就，不构成逾期付款，不承担违约责任的观点，是没有事实和法律依据，不能成立。《宅基地买卖协议书》和《承诺协议书》的关系和效力问题。首先，这两份合同都是合法有效的合同，都是双方真实意思表示，没有违反强制性法律法规规定。其次，《宅基地买卖协议书》是旧的合同，《承诺协议书》是新的合同，是对旧合同重新修改的新的变更合同。重新签订的变更合同，其效力高于旧的合同；旧的合同内容与新的合同内容不一致的，相矛盾的，应当以变更后的新合同为准，当事人应当按照变更后的合同履行义务。唐习武坚持以第一份旧合同为准，认为第二份新的合同没有对第一份合同内容“全覆盖”为由，主张其没有违约，不承担违约责任，这是没有法律依据的，与《合同法》的规定相矛盾。因为《合同法》规定合同当事人可以对合同内容作部分变更，也可作全部变更；变更了的合同，当事人应当按照变更后的合同履行各自的义务。至于唐习武还提出其他观点与本案无关，离开了本案的焦点问题，陈化无须答辩。综上，一审判决认定事实和适用法律是正确的，唐习武的上诉请求和理由是没有事实和法律依据，应当驳回，维持一审判决。 龙柏元述称，本案与其无关，具体支付以约定为准。 陆孔宜不出庭应诉，亦不作书面答辩。 陈化向一审法院起诉请求：判令唐习武支付购地款55万元元和逾期付款违约金13.2万元（从2018年1月1日起按月息两分暂计至2018年的12月31日，之后违约金另计至实际支付之日止）。 一审法院认定事实：陈化与唐习武、陆孔宜、龙柏元系朋友关系。2017年10月29日，龙柏元受陈化委托与唐习武、夏良俊（另一买受人，购买位于宜州市宅基地）签订《宅基地买卖协议书》，约定，龙柏元将其与陆孔宜购买所得（尚未办理转户手续，不动产权证在陆孔宜名下）位于宜州市宅基地壹宗（开工证号（宜）城规管私建字第2001-0062号，开工证层数为四层）以55万元的净价出售给唐习武，付款方式为：办理转户手续后唐习武从银行贷款一次性付清购地款给龙柏元，龙柏元为唐习武办理该宅基地转户所需的资料及相关手续，办理转户的手续费用由唐习武负担及违约责任的承担等。协议签订后,龙柏元代陈化将上述宅基地及该宅基地的建设工程规划许可证贰本原件、私人建设工程审批单贰份、不动产权证书贰份交给唐习武。唐习武于2017年12月在该宅基地上建房并于2018年7月建好5层半楼房。2018年8月28日，陈化作为出卖人（甲方）与唐习武作为买受人（乙方）就宜州市庆远镇炮楼脚小区第36栋9号宅基地买卖事项签订《承诺协议书》，约定，双方一致同意陈化委托龙柏元2017年10月29日与唐习武、夏良俊（另一买受人，购买位于宜州市宅基地，已交清购地款）签订宅基地买卖协议书，唐习武承诺：一、2018年9月份付清购地款给陈化，如不付清购地款，唐习武按购地总价支付民间利息贰分月息给出卖人陈化，从2018年01月01日开始计息；二、如转户到唐习武名下或唐习武指定的名下，唐习武不按承诺时间支付购地款给陈化，陈化有权收回此房屋；三、唐习武按时付清购地款给陈化，陈化无任何理由拒绝过户；四、如双方协商解决无效，只能向广西河池市宜州区人民法院起诉、调解和判决（起诉费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、转户费、利息等）由买受人唐习武承担等。之后，双方同意购地款于2018年10月29日前付清。至今，唐习武未支付任何购地款给陈化。 另查明，唐习武与陈化购买的宅基地系陈化与陆孔宜购买所得，该宗宅基地至今在陆孔宜名下，陆孔宜对陈化将上述宅基地出卖给唐习武一事无异议。 一审法院认为，龙柏元受陈化之委托与唐习武签订的《宅基地买卖协议书》、陈化与唐习武签订的《承诺协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行各自的义务。唐习武在2017年10月29日与陈化购买宅基地时双方约定购地款的支付方式是办理转户手续后唐习武从银行贷款一次性付清，但在唐习武建好楼房后其与陈化签订了《承诺协议书》，《承诺协议书》对如何支付购地款双方重新进行了约定，双方对支付购地款是否以办理转户手续为前提没有进行约定。因此，唐习武辩解合同约定的付款条件未成就，唐习武有权不支付购地款，该院不予采信。因唐习武未按《承诺协议书》的约定支付购地款，故陈化诉请唐习武支付购地款55万元及逾期付款违约金13.2万元（违约金从2018年1月1日起按月息两分计至2018年的12月31日，之后违约金仍按月息两分另计至实际支付之日止）有事实和法律依据，该院予以支持。陈化诉请唐习武支付律师费13640元，其为第三人支付的法律服务费5000元，因其未能提供付款凭证，该院不予支持。判决：1、唐习武应于本判决生效之日起十日内支付给陈化购地款55万元及逾期付款违约金13.2万元（违约金从2018年1月1日起按月息两分计至2018年12月31日，之后的违约金仍按月息两分另计至实际付款之日止）；2、驳回陈化的其他诉讼请求。案件受理费10759元，由陈化负担266元，由唐习武负担10493元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 一审认定的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：陈化要求唐习武支付购地款55万元及逾期付款违约金的理由是否成立。 本院认为，一审判决认定涉案《宅基地买卖协议书》与《承诺协议书》合法有效正确，本院予以确认。 关于陈化要求唐习武支付购地款55万元及逾期付款违约金的理由是否成立的问题。对于唐习武应支付购地款55万元给陈化的时间，虽然《承诺协议书》第一条约定是2018年9月份，但根据第二条“如转户到唐习武名下或唐习武指定的名下，唐习武不按承诺时间支付购地款给陈化，陈化有权收回此房屋”的约定，唐习武付款和陈化的转户行为是密切相关的，关系应作如下解读：陈化应在2018年9月底之前将涉案土地转户到唐习武或其指定的名下，一旦转户完成，唐习武必须在承诺时间2018年9月底之前付清55万元购地款，否则，应从2018年01月01日开始按照月息两分计付逾期付款违约金。这是符合当事人订立《承诺协议书》的本意的，亦是符合当事人之间原始的立约本意的，例如《宅基地买卖协议书》第二条就约定，办理转户手续后唐习武从银行贷款一次性付清55万元购地款给龙柏元。结合这三个约定条款的内容进行理解，在唐习武而言，必须将土地过户到自己名下，然后以土地作为抵押向银行贷款后，再一次性付清购地款55万元，只不过先前订立的《宅基地买卖协议书》第二条没有约定支付期限，后订立的《承诺协议书》第一条、第二条界定了时间为2018年9月份之前，但限期支付的前提依然没有脱离先转户的限制。换言之，陈化能够享受到唐习武于2018年9月底之前付清购地款55万元这一合同权利的前提是，其必须尽到在这之前将涉案土地转户到唐习武或唐习武指定的名下这一合同义务。即唐习武支付购地款55万元是附“转户在先”这一条件的行为，未能转户之前，唐习武有权拒绝付款。另外，如果理解《承诺协议书》第二条仅是约定收回房屋的权利，就无需再附加约定“唐习武不按承诺时间支付购地款”之内容了。 本案中，因陈化未能履行先将涉案土地过户到唐习武或其指定的名下这一合同义务，其要求唐习武付款的条件尚未成就，在其未能举证证明唐习武有任何故意阻止条件成就之恶意的本案中，唐习武可以主张付款条件尚未成就而拒绝付款。因为付清购地款的条件尚未成就而还无需支付购地款，故陈化请求的逾期付款违约金亦无从谈起。因此，陈化要求唐习武支付购地款55万元及逾期付款违约金的理由不能成立，本院不予支持。一审判决因解读合同约定错误而支持陈化的诉讼请求错误，本院予以纠正。唐习武要求驳回陈化诉请的上诉请求理据充分，本院予以支持。 综上，唐习武的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初169号民事判决； 二、驳回被上诉人陈化的诉讼请求。 一审案件受理费10759元，二审案件受理费10620元，均由被上诉人陈化负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李剑峰 审 判 员 韦海平 审 判 员 陈一锋 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 黄奕通 书 记 员 兰小盆 本案适用法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。