广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1169号上诉人（原审原告）：王良海，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。上诉人王良海因与被上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王良海上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王良海的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由粤海通公司负担。事实和理由：一、一审法院认定逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日计算错误。首先，《商品房买卖合同（预售）》与《委托装修协议》的主体不同，《商品房买卖合同（预售）》的主体为王良海与粤海通公司，《委托装修协议》的主体为王良海与佛山市长某装饰工程有限公司（以下简称“长某装饰公司”）。其次，两个合同交付的标的不同，《商品房买卖合同（预售）》交付的标的为房屋，而《委托装修协议》交付的是装修服务。再次，一审法院认定粤海通公司与长某装饰公司为关联公司无事实依据，且即使长某装饰公司与粤海通公司为关联公司，长某装饰公司也不能代粤海通公司变更《商品房买卖合同（预售）》的内容。最后，《委托装修协议》没有对《商品房买卖合同（预售）》在内容上进行过修改，王良海并未与粤海通公司协商变更合同交付时间，王良海也未与长某装饰公司约定可由其代为接收毛坯房。二、从王良海提交的证据显示，在2018年11月，王良海向粤海通公司告知，因为现场检验房屋不符合合同约定质量，因此不予收楼。如粤海通公司擅自向其他第三方交付房屋，那么后果由粤海通公司承担。三、一审法院认定“发出通知”即等同于“具备交付使用条件”错误。案涉房屋现仍在漏水，明显不具备交付使用条件。四、贷款逾期并非王良海的责任，且不影响交付时间。关于贷款延期问题，合同仅约定申请贷款的时间，并未约定实际放款的时间，且造成房贷时间延后是粤海通公司和银行的责任，王良海无法控制该时间。同时，根据合同的约定，该延期并不影响粤海通公司的按时交付责任，且即使影响，也不能按照同等基数进行计算违约金数额。被上诉人粤海通公司在二审期间未提交答辩意见。王良海向一审法院提出诉讼请求：1.粤海通公司向王良海支付逾期交付房屋的违约金（以464334元为基数按每日万分之三从2018年5月1日起计算至粤海通公司将房屋按《商品房买卖合同》之规定完善至可以交付并实际交付房屋予王良海之日止）；2.由粤海通公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2017年2月27日，王良海（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼房屋出售给买受人，成交价464334元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款234334元，除首期款外，剩余房款金额230000元应于2017年3月*日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月**日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，王良海（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（一）买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；第五条（二）买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；第五条（四）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第六条（一）买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条（一）出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；第二十条（二）按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；第三十条出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，王良海（甲方，委托人）与长某装饰公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意自涉讼合同约定的商品房交付当日将商品房交付给乙方装修，并同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年12月31日前完成装修工程并交付给甲方，如甲方未能按《买卖合同》约定与粤海通公司办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2018年4月16日，王良海除首期款外应支付的按揭款项划至粤海通公司账号，粤海通公司主张王良海存在逾期付款的行为。粤海通公司、王良海均确认王良海已支付全部购房款。2017年11月19日，粤海通公司（甲方）、深圳市建某业集团股份有限公司（乙方）、长某装饰公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年11月23日，长华国际商业中心（商业1座）办理了竣工验收备案手续。2018年12月23日，长华国际商业中心商业1座（住宅）取得测绘报告书。2018年11月23日、2018年12月29日，粤海通公司分别向王良海邮寄收楼通知书。2019年3月15日，粤海通公司向王良海邮寄装修交楼通知书，通知王良海于2019年3月19日收楼，该邮件于2019年3月17日投递并签收。一审法院认为，王良海与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉讼房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。王良海与粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对王良海不产生约束力，故涉讼房屋的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，涉讼合同虽约定涉讼房屋交付时间为2018年4月30日，但法院认定交付时间应为同年12月31日，理由如下：在涉讼合同签订当日，王良海与粤海通公司的关联公司长某装饰公司签订《委托装修协议》，约定长某装饰公司对涉讼房屋进行免费装修，据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年12月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间，此其一；其二，根据《委托装修协议》的约定，王良海同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给长某装饰公司进行装修，可反映双方均认可涉讼房屋为带装修精装房交付，交付时间实为涉讼房屋装修后的时间即2018年12月31日。综上，法院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日开始起算。二、粤海通公司应在涉讼房屋已具备交付使用条件的情况下向王良海发出收楼通知书。粤海通公司于2019年3月15日向王良海邮寄装修交楼通知书，通知王良海于2019年3月19日收楼，已履行通知王良海收楼的义务，王良海在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任，故粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年3月19日止。综上，法院认定粤海通公司逾期交楼时间应自2019年1月1日至2019年3月19日止共计78天。关于王良海是否存在逾期付款问题。根据《补充协议》第四条（五）的约定，涉讼房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至粤海通公司账户，否则，王良海应承担逾期付款违约责任。涉讼合同签订日期为2017年2月27日，据此，王良海应保证购房余款在60日内即2017年4月28日前支付至粤海通公司账号。因上述款项在2018年4月16日才划至粤海通公司账号，王良海逾期付款353天，该期间可作为粤海通公司顺延交楼时间。关于逾期交楼违约金的标准，涉讼合同第八条、第十二条对王良海逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对王良海逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制粤海通公司向王良海支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，王良海向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对王良海不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉讼合同约定向王良海承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房在90日内，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予王良海。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，法院不予采纳。综上所述，因粤海通公司逾期交付的天数已被王良海逾期付款天数抵扣，粤海通公司无需支付逾期交付违约金予王良海，王良海的诉讼请求，法院不予支持。关于诉讼费的负担问题。因案涉讼争是因粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年12月31日，而长某装饰公司是粤海通公司的关联公司，但粤海通公司未能就此重大问题向王良海作出特别提示，且法院受理案件后，粤海通公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对诉讼费，法院判令由粤海通公司全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：驳回王良海的全部诉讼请求。案件受理费减半收取326.61元（王良海已预交），由粤海通公司负担。二审期间，王良海向本院提交了《佛山市粤海通房地产有限公司统一收据》及中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明王良海因粤海通公司的拖延不配合，导致银行贷款手续一直无法办理，王良海提前于2018年1月4日一次性将余款230000元打入粤海通公司账户，已经完整履行了合同的付款义务。王良海一次性付完余款后，按照要求继续到其他银行进行贷款，贷到的款项由银行直接支付给粤海通公司，粤海通公司收到贷款后，将王良海之前一次性支付的款项返还给王良海。粤海通公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。其认为即使按照王良海所述，余款是在2018年1月4日汇入粤海通公司账户，但王良海应付款时间为2017年4月28日，截止2018年1月4日，王良海逾期付款251天，经扣减，粤海通公司并未逾期交房，无须承担逾期交房的违约责任。同时，未有证据证明贷款未及时办妥的原因系粤海通公司拖延不配合所致。经审查，因粤海通公司对上述证据的真实性没有异议，本院亦确认其真实性。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，因王良海的按揭贷款未获审批，王良海于2018年1月4日通过自行转账的方式向粤海通公司支付剩余购房款230000元，后王良海继续向银行申请按揭贷款，获审批后按揭银行于2018年4月16日将按揭款230000元划至粤海通公司账户，粤海通公司遂将王良海于2018年1月4日支付的购房款230000元返还予王良海。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.双方约定的交房时间应如何确定；2.王良海是否存在逾期支付购房款的行为，粤海通的交房时间能否予以顺延。关于争议焦点一。经查,粤海通公司与王良海在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时签订了《委托装修协议》，且王良海亦确认购买房屋时已经知道涉讼房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉讼房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉讼房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉讼房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉讼房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉讼房屋的交付时间，并认定粤海通公司逾期交楼78天并无不当，本院予以维持。王良海上诉称因案涉房屋存在漏水问题，导致其至今未收楼。但本案中，粤海通公司于2019年3月15日向王良海邮寄装修交楼通知书时，案涉房屋已办理了竣工验收备案手续并取得了测绘报告书，符合《商品房买卖合同（预售）》所约定的收楼条件，王良海未举证证明前述质量问题严重影响其正常居住使用，故王良海上诉主张因房屋质量问题有权拒绝收楼理据不足，本院不予支持。若案涉房屋确实存在质量问题，则属于交付后的质量保修范畴，王良海可另案主张相关权利。关于争议焦点二。作为商品房预售合同的购买方，王良海的主要义务为支付商品房的对价即购房款，而出卖方粤海通公司的主要义务为交付符合合同约定的房屋。《补充协议》第五条（四）明确约定，买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延。上述约定属权利义务对等的约定，未显失公平，对双方当事人具有约束力。同时，申请按揭贷款并按时付款系买受人王良海的义务，王良海并未提交证据证明贷款未获审批系粤海通公司所致，故王良海应根据《补充协议》的约定，保证按揭贷款在买卖合同签订后60日内发放至粤海通公司账户。涉讼合同签订日期为2017年2月27日，故王良海应保证购房款余款在60日内即2017年4月28日前支付至粤海通公司账户。王良海直至2018年1月4日才支付上述款项，已逾期付款251天，根据《补充协议》的约定，该期间可作为粤海通公司顺延交楼的时间。经顺延后，粤海通公司不存在逾期向王良海交楼的违约行为，故一审法院对王良海的诉讼请求不予支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王良海的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费653.21元，由上诉人王良海负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 黄玉凤审 判 员 李 虹二〇二〇年三月三日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏