广西壮族自治区凭祥市人民法院民 事 判 决 书（2019）桂1481民初943号原告:李贞，女，1970年3月26日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。委托诉讼代理人：刘晟，广西横原律师事务所律师。被告：凭祥市越兴房地产开发有限公司，住所地：凭祥市友谊关大道**西南大厦****，统一社会信用代码91451481MA5K98BD10。法定代表人：邱光华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱茂生，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李国辉，广西东方意远（凭祥）律师事务所律师。原告李贞与被告凭祥市越兴房地产开发有限公司（以下简称越兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李贞的委托诉讼代理人刘晟，被告越兴公司的委托诉讼代理人朱茂生、李国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贞向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定支付因逾期交房产生的违约金68033.07元（以全部购房款370752.40元为基数，按每日万分之五计算至2019年4月1日）；2.判令被告返还原告支付的测绘费、资料入库费及抵押登记费680元；3.本案诉讼费由被告承担。一、关于请求被告支付逾期交房违约金之事实理由。原告于2017年4月22日与被告签订《商品房买卖合同（预售)》,购买被告所开发的凭祥市XX号房，房屋总价为370752.40元。根据合同第十一条约定，被告应于2018年3月30日前向原告交付符合合同第九条、第十条约定的交付条件的商品房，且被告应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。其中合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。同时合同第十二条第一款（2)项约定,逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。签订合同后，原告已按合同约定履行付款义务，但被告却未按照合同约定在2018年3月30日前向原告交付该商品房，直至2019年3月28日才取得竣工验收备案证明文件，2019年4月1日才电话或短信通知原告办理相应的交房手续，逾期长达367天。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及《商品房买卖合同（预售)》第九条、第十条、第十一条、第十二条之约定，被告应承担按约支付68033.07元(370752.40元×367天×0.05%)违约金的民事责任。二、关于请求被告返还原告测绘费等费用之事实理由。原告在与被告签订合同时，被告要求由原告支付房屋测绘费、资料入库费、抵押登记费共680元。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”《房产测绘管理办法》第十条规定：“房产测绘所需费用由委托人支付。”且合同第九条约定房屋交付条件之一为取得测绘报告。很显然，开发商在交付房屋前应委托测绘机构对房屋进行测绘，房屋测绘费用应当由开发商承担。同时，根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格〔2008〕924号)规定:“房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。”按照《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》发改价格规〔2016〕2559号文件精神，对不动产登记类型为预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记不收取登记费用。因此，若因原告按揭购房需要进行抵押登记的抵押权人为按揭贷款之银行，抵押登记费应当由贷款银行承担。而对于预告登记费、预抵押登记费并未规定相关收费科目，被告收费不合理,应予返还。综上，原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售)》是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行，原告按照合同约定履行了付款义务后，被告未能严格按照合同约定的时间交付符合约定条件的房屋，被告的行为已经构成违约，且侵害了原告合法的财产权益。被告越兴公司辩称：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定的全部购房款为30多万元，但原告主张违约金6万多元，近乎占全部购房款的五分之一，且崇左市、凭祥市公共租赁住房租金标准一般为5元/m2?月，按80平方米计算1年租金也才4800元，故原告因延期交付房屋损失较小，而所主张的违约金明显过高，请求人民法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条等规定依法减少违约金。二、从《入伙通知书》等证据可知，被告早已经于2018年11月左右将已竣工验收且符合质量要求的房屋交付给原告，原告也已实际使用，没有提出任何异议，故原告实际损失较小，违约金应当计算至实际交付房屋之日止。三、被告与原告于2017年4月21日签订《商品房买卖合同》，但约定被告应当于2018年3月30日前将商品房交付给原告，由此可见房屋建设时间比较紧迫，并且也由于相关部门抽查等原因导致停工半年，故被告并没有恶意违约，原告也没有证明其实际损失，因此请求法院依法酌情减少违约金。四、从合同附件十一补充协议第二条“关于产权登记的约定2、因买受人原因（包括但不仅限于：未付清应付款或按揭贷款月供本息、未及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等)造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。”等规定可知，被告与原告协商一致，抵押登记费、测绘费及资料入库费应当由原告实际承担，相关费用也仅是由被告代为收取。原告主张退还测绘费、资料入库费及抵押登记费没有事实和法律依据。综上所述，原告没有举证因逾期交房的实际损失，其主张的违约金也过高，原告主张退还测绘费、资料入库费及抵押登记费没有事实和法律依据。原告李贞围绕诉讼请求提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同（预售）；2.商品房买卖合同登记备案证明；3.收据；4.个人购房借款/担保合同；5.竣工验收备案表；6.凭祥市不动产登记中心关于商品房登记费收费科目的答复。被告越兴公司就其抗辩意见提交以下证据材料：1.崇左市江州区公共租赁住房租金标准的通知；2.土地使用权证；3.商品房预售许可证；4.主体结构分部工程质量验收报告；5.入伙通知书；6.增值税发票。本院组织到庭的当事人（诉讼代理人）对证据材料进行了举证和质证。被告对原告提交的商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同登记备案证明、收据、个人购房借款/担保合同、竣工验收备案表的真实性认可；对凭祥市不动产登记中心关于商品房登记费收费科目的答复，认为来源不明，不予认可。原告对被告提交的土地使用权证、商品房预售许可证、主体结构分部工程质量验收报告、入伙通知书、增值税发票的真实性认可；对崇左市江州区公共租赁住房租金标准的通知不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为，原告提交的凭祥市不动产登记中心关于商品房登记费收费科目的答复、被告提交的崇左市江州区公共租赁住房租金标准的通知，均没有发文单位盖章确认，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月22日，原告李贞（买受人）与被告越兴公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），约定：被告将其开发建设的凭祥市XX号房出卖给原告，该房预测建筑面积为126.97平方米，房屋总价为370752.40元；原告付款方式及期限为2017年4月25日前支付首付款74752元，余款296000元向银行贷款支付。其中第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：(1)逾期在120日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。(2)逾期超过120日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，(一）出卖人应当自2018-03-30前向买受人交付该商品房。(二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：(1)逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。(2)逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同附件十一补充协议第二条约定，1.依据政府及相关规定和收费标准，购买该商品房而发生的办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的相关费用由双方平均承担，属买受人负责支付的，由出卖人代相关部门收取，并在出卖人发出通知办理房屋产权证件时10日内缴纳付清，按实际发生的费用以相关部门开具的票据为准，多退少补。2.因买受人原因（包括但不仅限于：未付清应付款或按揭贷款月供本息、未及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等)造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告以直接及通过银行按揭贷款方式向被告付清了购房款。2017年5月10日,被告向凭祥市规划勘测设计所缴纳绘制费、数据入库费共600元（含税）；2017年5月20日,被告向原告收取房屋测绘费、资料入库费、抵押登记费共680元。2018年11月2日，由勘察、设计、施工、监理、建设五单位组成的竣工验收组对涉案商品房所在的楼栋进行竣工验收，结论为质量合格，同意验收。2018年11月25日，被告向原告送达入伙通知书，通知原告于2018年11月25日办理入伙手续事宜，原告收到通知后在该日收房。2019年3月28日被告取得凭祥市住房和城乡建设局出具的竣工验收备案表。综合原、被告双方的诉辩意见，本院认为本案争议的焦点是：1.如何确定违约金的数额；2.被告是否应返还原告测绘费、资料入库费、抵押登记费。一、关于如何确定违约金的数额问题违约金数额的确定涉及违约天数和计算标准两个问题。（一）关于违约天数问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，商品房交付的实质要件是工程质量经验收合格。2018年11月2日，涉案商品房经验收质量合格，根据上述规定，涉案商品房已经达到交付的实质要件，可以交付使用。被告以五部门验收质量合格为基础，向原告发出入伙通知书，通知原告于2018年11月25日收房，原告亦于2018年11月25日收房，因此本院认为被告的违约天数应从合同约定的交房日的次日即2018年3月31日起计算到2018年11月25日止，共240天。对原告主张被告在交房的2018年11月25日前未取得竣工验收备案表，不符合约定的“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”条件，违约天数应计算到2019年4月1日问题。本院认为，原被告双方签订的合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”该约定的“竣工验收备案证明文件”并非原告所指的竣工验收备案表，而应是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的证明材料，而被告在2018年11月2日已取得五部门验收合格的证明材料。因此对原告的上述主张，本院不予支持。（二）关于违约金计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中，双方当事人约定的违约金确实过高，远超被告违约给原告造成的损失，应依法适当减少。被告在逾期交房期间违约占用了原告已付房款，造成原告被占用资金在此期间的利息损失,因此可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准确定被告违约给原告造成的损失。被告逾期交房期间，即2018年3月31日到2018年11月25日，中国人民银行公布的一年以内（含一年）的贷款基准利率为年利率4.35%，被告应按此利率的130%即年利率5.655%的标准按违约天数向原告支付违约金。据此计算，被告应支付给原告违约金13785.89元（370752.4元×5.655%×240/365）。二、关于被告是否应返还原告测绘费、资料入库费、抵押登记费问题本院认为，《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”根据此条款规定，测绘成果是用于房屋权属登记。而双方签订的合同附件十一补充协议第二条约定，依据政府及相关规定和收费标准，购买该商品房而发生的办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的相关费用由双方平均承担。因此测绘费、资料入库费600元应由原被告各承担300元，被告应将多收的300元返还给原告；而被告收取原告抵押登记费80元，没有合同依据也没有法律依据，应全额返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告凭祥市越兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李贞逾期交房违约金13785.89元;二、被告凭祥市越兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李贞测绘费、资料入库费300元及抵押登记费80元;三、驳回原告李贞的其余诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。案件受理费1517元，由原告李贞负担1204元,被告凭祥市越兴房地产开发有限公司负担313元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。审 判 长  刘日凭人民陪审员  廖海燕人民陪审员  陈晶晶二〇二〇年三月三十日书 记 员  马兴洲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。