广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终164号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市*************。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯兆发，男，1976年6月22日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：3621***************。被上诉人（原审原告）：张凤莲，女，1980年10月11日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：4409***************。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人冯兆发、张凤莲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司应在2020年3月31日前将位于阳江市江城区***************的所有权转移登记至冯兆发、张凤莲名下；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付违约金2702.72元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由冯兆发、张凤莲承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素。（一）丰怡公司与冯兆发、张凤莲签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取的包括冯兆发、张凤莲在内部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致未能及时为涉案房屋办理产权证。这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人已经着手研究分批次为业主办理产权证事宜。（二）丰怡公司为冯兆发、张凤莲办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。冯兆发、张凤莲也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误。一审法院将逾期办证的责任全部归咎于丰怡公司不当。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给冯兆发、张凤莲没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以冯兆发、张凤莲的起诉时间作为计付该利息的起算时间。三、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2020年3月31日。冯兆发、张凤莲辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助冯兆发、张凤莲办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给冯兆发、张凤莲。丰怡公司应在一审判决规定的期限内协助冯兆发、张凤莲办理房产证。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。冯兆发、张凤莲一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区***************房屋不动产权证办理到冯兆发、张凤莲的名下；二、依法判令丰怡公司返还办证税费31576元及利息（利息从2015年7月16日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给冯兆发、张凤莲；三、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金2702.72元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；四、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年7月15日，冯兆发、张凤莲（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区***************出售给冯兆发、张凤莲，建筑面积共131.84平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为540544元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的40%即216544元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款324000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。冯兆发、张凤莲和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，冯兆发、张凤莲按合同约定付清了购房款共540544元给丰怡公司，并支付了代收代缴办证税费共31576元给丰怡公司。涉案商品房于2016年3月20日交付冯兆发、张凤莲使用。另查明，涉案房屋已于2016年10月14日办理了商品房房屋产权权属证明书【粤（2016）阳江市不动产权第00****号】，产权人是丰怡公司。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代冯兆发、张凤莲缴交了房屋维修基金9954元，预告登记费80元，合计10034元。冯兆发、张凤莲对丰怡公司支付的办证费用10034元无异议。一审法院认为：冯兆发、张凤莲与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房已办理初始登记，具备了办理商品房产权转移登记手续，现冯兆发、张凤莲请求丰怡公司协助办理不动产权证，一审法院予以支持。关于冯兆发、张凤莲请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，冯兆发、张凤莲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向冯兆发、张凤莲支付违约金。本案丰怡公司于2016年3月20日将涉案商品房交付冯兆发、张凤莲使用，丰怡公司应在商品房交付使用后的90天内即2016年6月18日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。而涉案房屋至今未办理房屋产权转移登记手续，丰怡公司已构成违约，其应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。现冯兆发、张凤莲请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金2702.72元，理据充分，一审法院予以支持。关于冯兆发、张凤莲请求丰怡公司返还办证税费及利息。冯兆发、张凤莲已支付了31576元办证税费给丰怡公司，扣减丰怡公司已代冯兆发、张凤莲支付了办证税费用10034元，丰怡公司应退还21542元（31576元-10034元）给冯兆发、张凤莲。至于该款的利息问题，虽然冯兆发、张凤莲是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用冯兆发、张凤莲的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给冯兆发、张凤莲。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋后的90天内即2016年6月18日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2016年6月19日起至退还剩余办证税费时止，以21542元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给冯兆发、张凤莲。综上所述，冯兆发、张凤莲请求丰怡公司协助办理涉案房屋不动产权证、支付逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助冯兆发、张凤莲到相关部门办理位于阳江市江城区***************的不动产权证；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金2702.72元给冯兆发、张凤莲；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费21542元，并支付该款的利息（以21542元为本金，从2016年6月19日起至实际付清时止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给冯兆发、张凤莲；四、驳回冯兆发、张凤莲的其他诉讼请求。一审案件受理费328元，由冯兆发、张凤莲负担96元，丰怡公司负担232元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。冯兆发、张凤莲与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给冯兆发、张凤莲是否正确。本案中，冯兆发、张凤莲已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给冯兆发、张凤莲，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张收取包括冯兆发、张凤莲在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张办理产权登记受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了冯兆发、张凤莲的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有冯兆发、张凤莲该款项没有依据，冯兆发、张凤莲要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代冯兆发、张凤莲支付的部分税费后返还剩余的办证费给冯兆发、张凤莲正确。虽然冯兆发、张凤莲自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间，应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向冯兆发、张凤莲支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年6月19日起计付利息给冯兆发、张凤莲不当，但冯兆发、张凤莲对此并未提出上诉，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助冯兆发、张凤莲办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月31日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年三月二十七日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。