广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初2641号原告：珠海明海物业管理有限公司，住所地：珠海市粤海西路**明珠山庄******，统一社会信用代码：91440400698158167G。法定代表人：苏树辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。被告：江凤，女，布依族，1972年7月1日出生，住珠海市香洲区。原告珠海明海物业管理有限公司与被告江凤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费本金人民币3913.75元；2.被告向原告支付拖欠的公摊电费1250元、电梯维修公摊费644.64元、维修基金82.84元；3.被告向原告支付滞纳金（实质是违约金）人民币6320.33元。以上诉讼请求，总金额截止2018年7月31日暂计为11566.92元，之后的违约金照计，具体的计算依据和方法详见后附的《诉讼请求明细表》。事实和理由：原告是珠海市香洲区粤海西路17号明珠山庄（以下称“明珠山庄”）的物业管理企业。被告是明珠山庄B3栋904房的业主（一期），房屋建筑面积为130.46㎡。2010年8月9日原告（乙方）与明珠山庄的开发商“珠海博健置业有限公司”（甲方）签订了《明珠山庄前期物业管理委托合同》，约定由原告承接明珠山庄的物业管理服务，原告与被告形成了物业服务合同关系。合同约定缴费时间为每月10日前，收费标准为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或者物业使用人收取（注：其中一期按0.8元，二期按1.5元）……”。滞纳金计算标准为“从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交滞纳金”。另外，合同还约定：智能监控、对讲系统维护费按每户每月8元向每户业主或物业使用人收取（注：一期业主除外）；公共用水按实际用量每月每户平摊，公共用电按楼栋及商铺为单位计量并由本栋和商铺的业主每月平摊（注：一期业主除外）。明珠山庄至今未成立业主委员会。合同签订后，原告按照合同约定为被告所在的明珠山庄小区提供物业服务，2012年1月1日，原告向一期业主公示了《关于2012年1月1日起调整明珠山庄一期管理费收费标准》，双方的物业服务费变更为1.2/㎡，其他约定不变，被告每月应交物业费为156.55元（1.2元/㎡×130.46㎡），公摊电费50元，另外根据维修公摊约定缴纳维修基金。但自2016年2月1日起，被告无故拖欠物业服务费及其他费用，暂计至2018年7月31日，被告恶意拖欠物业服务费3913.75元，公摊电费1250元，维修基金82.84元，合计欠费5246.59元，产生滞纳金6320.33元。原告多次催缴，被告均置之不理。综上，原告为维护自身合法权益，特依据国务院《物业管理条例》第六十四条起诉至法院，恳请法院判如所请。原告为其诉称提供如下证据：1.《明珠山庄物业管理委托合同》；2.不动产权登记表；3.2016年5月-6月物业服务费和公摊电费发票；4.催缴费通知单；5.明珠山庄物业管理状况（照片）；6.公共区域用电电费发票；7.《关于2012年1月1日起调整明珠山庄一期管理费收费标准》的公示；8.B3栋电梯照片《电梯整改函》、电梯用钢丝绳标准；9.《工程维修申请表》、《更换维修方案报价》、《公示》、发票；10.资质证书；11.情况说明；12.一期管理费提价问卷调查表、《通知》；13.《明珠山庄B3栋6、7楼外墙脱落维修费用申请》、《B3栋6、7楼C户型外墙砖修补工程报价》、《预算表》、《公示》、《明珠山庄工程验收记录表》、照片、发票、挂号信。被告答辩称：一、被告自2009年购置并入住涉案小区后至2016年6月一直按时缴纳管理费。2016年7月13日下午4点，被告家中被盗，录像显示门禁异常，保安，物业多次经过不管。被告多次与物业沟通没有得到解决的情况下，停缴管理费。2019年4月和9月，被告去管理处交涉管理费一事，管理处以先交清之前的费用及滞纳金为由拒收。二、原告未履行合同约定的义务（包括公共环境卫生，房屋及设施设备的维修、养护，安保，业主和物业使用人对物业公司的满意率达80%以上，维持公共秩序，原告物业资质证有效期到2017年9月25日），原告物业管理混乱、账目不清、长期服务质量过差，不作为。被告认为物业公司不履行或者不完全履行合同约定，无权要求被告支付物业费，被告依法行使先履行抗辩权。物业服务费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣，也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益。如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无力要求，是不利于业主公共利益的保护。因此我们广大的业主不希望偏颇哪一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由，业主不缴纳费用的真实原因，业主的先履行抗辩是否正当与合理，对物业服务企业拒不履行物业服务合同的条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵，作为一个正确的评判。三、是否应承担违约金的问题，如果上述物业“合同”有效，由于是物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，原告没有履行说明义务，根据合同法的规定，该滞纳金的条款无效。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定。显然，合同规定日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按照业主的请求予以调整，更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是物业公司行为造成，违约金是惩罚违约的行为，业主是行使正当的抗辩权，业主不应承担违约责任，请驳回原告的滞纳金的请求。四、业主是否应承担外墙、电梯公摊维修费用、公共收益支配问题，《明珠山庄物业管理委托合同》第十九条约定原告在每个会计年度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，但原告从2011年1月至2017年12月从未公示，业主通过业主委员会向原告索取，原告仅提供2018年1月至2019年3月的账目，拒绝提供其他年度账目。虽然《明珠山庄物业管理委托合同》第八条、第二十五条约定原告负责附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，以及由全体业主承担小修、养护费用，但全体业主从未享受过公共收益，被告认为公共收益经合法程序可以用于补充专项维修资金等事项。所以被告认为不应该承担外墙维修、电梯更换钢丝绳的公摊费用，应由小区的公共收益支付专项维修资金。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，要求原告归还代管的公共收益给全体业主，要求对原告提供的2018年1月至2019年3月整体收支汇总，邀请第三方对经营性收益进行审核。被告为其辩称提供如下证据：1.律师函；2.发票；3.民事判决书；4.2016年7月13日被盗照片；5.明珠山庄物业管理现状（照片）；6.物业管理处拒收管理费的状况说明（照片）；7.被告到物业交管理费的情况（照片）；8.明珠山庄小区内的电梯广告；9.明珠山庄物业管理现况；10.业主大会申请；11.物业提供的2018.01-2019.03整体收支明细；12.U盘一个。本院查明：2010年8月9日，原告（乙方）与珠海博健置业有限公司（甲方）签订《明珠山庄物业管理委托合同》。双方约定，珠海博健置业有限公司将明珠山庄小区委托给原告实行物业管理，合同委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅），共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务（包括共用的上下水管道、落水管、排烟窗、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、智能监控、对讲系统），市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，业主装修的管理，公共环境卫生（包括公共场所房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运），交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤），管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，负责向业主或物业使用人收取相关费用；合同期限自2010年12月1日起至2015年12月1日止。……物业管理服务费，合同约定缴费时间为每月10日前，收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或者物业使用人收取（注：其中一期按0.8元，二期按1.5元）……”。滞纳金计算标准为“从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交滞纳金”。合同还约定：高层楼房电梯运行电费按单元发生量结算，向业主或物业使用人平均分摊收取；智能监控、对讲系统维护费按每户每月8元向每户业主或物业使用人收取（注：一期业主除外）；公共用水按实际用量每月每户平摊，公共用电按楼栋及商铺为单位计量并由本栋和商铺的业主每月平摊（注：一期业主除外）。合同第三十九条约定，合同期满本合同自然终止后，双方如续订合同，应该在该合同期满30天前向对方提出书面意见。《明珠山庄物业管理委托合同》签订后，原告按照合同约定为被告所在的明珠山庄小区提供物业服务，原告主张于2012年1月1日向一期业主公示了《关于2012年1月1日起调整明珠山庄一期管理费收费标准》，被告房屋所在的一期的物业服务费由之前的0.8/㎡调整为1.2/㎡，其他约定不变，故被告每月应交物业费为156.55元（1.2元/㎡×130.46㎡），公摊电费50元。被告按物业服务费每月1.2元/㎡、公摊电费每月50元的标准缴费至2016年6月。原告主张被告还应根据维修公摊的约定承担维修基金82.84元及电梯维修公摊费644.64元，但被告至今未支付，自2016年7月起，被告无故拖欠物业服务费及其他费用。被告为珠海市香洲区粤海西路17号（明珠山庄）B3栋904房的业主，房屋建筑面积130.46平方米。2016年7月13日下午，被告家中被盗，被告认为原告在物业管理设施维护、物业管理、安保义务等方面存在严重问题，故要求原告对被告的损失承担一定的过错责任。双方协商未果，被告于2018年6月1日向本院提起诉讼。本院于2018年7月12日作出（2018）粤0402民初5224号民事判决，认定原告构成违约，应承担相应的违约责任，判决原告向被告赔偿损失4000元。被告认可已经收到原告支付的赔偿款4000元。原告主张被告从2016年7月1日至2018年7月31日未按约交纳物业服务费、公摊电费、维修基金，共计拖欠的费用为5891.23元。根据原告提交的被告欠费清单显示，物业管理费原告按照每月每平方米1.2元计算为每月156.55元，共计拖欠3913.75元；公摊电费共计拖欠1250元，维修基金拖欠727.48元（82.84+644.64），原告主张644.64元是更换B3栋电梯钢丝绳产生的分摊费用，82.84元是B3栋6楼、7楼C户型外墙砖修补工程产生的分摊费用，并提供了《电梯整改函》、《工程维修申请表》、《明珠山庄B3栋6、7楼外墙脱落维修费用申请》、《B3栋6、7楼C户型外墙砖修补工程报价》、《预算表》、《更换维修方案报价》、《公示》、发票等证据予以证明。对于拖欠的物业服务费、公摊电费、维修基金及电梯维修公摊费的数额，被告没有异议，但认为原告的服务不到位，所以不应缴纳；被告同时认为小区的公共收益应该作为小区的公摊基金。另查明，珠海市住房和城乡规划建设局给原告颁发的《物业服务企业资质证书》上载明原告的资质等级为三级。本院认为：原告与珠海博健置业有限公司签订《明珠山庄物业管理委托合同》，该合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同应认定为合法有效成立。原告依据《明珠山庄物业管理委托合同》为被告物业所在小区明珠山庄提供物业管理的服务，被告作为小区业主，享受了服务，应当依照上述合同的约定按时向原告交纳合同期内的物业服务费及其他费用。对于超过合同期限以后的物业管服务费和其他费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，物业服务合同权利义务终止后，应由业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，原告在《明珠山庄物业管理委托合同》期满后并未退出小区管理，故在超过合同期限、原告实际为明珠山庄提供了物业服务后，仍然有权依照实际管理的事实要求被告继续支付物业管理费和其他费用，相关费用可以参照《明珠山庄物业管理委托合同》中约定的收费标准进行收取。对于被告提出原告在履行物业管理服务中存在未及时清理垃圾、小区停车管理混乱等问题，鉴于物业管理具有全天候提供服务的性质，被告提供的照片等证据均只反映物业管理服务中某一时刻或某一时段的情况，不能完全证实原告提供物业服务整体情况，原告对于上述的问题进行了较为符合常理的解释，因此，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综合上述分析，被告作为明珠山庄B3栋904房的业主，从2016年7月1日至2018年7月31日均未向原告支付物业服务费，没有履行作为业主的主要义务，构成违约。被告以其家中被盗遭受损失为由拒交物业服务费及其他费用，理由不充分，本院不予采纳。原告要求被告支付2016年7月1日至2018年7月31日期间的物业服务费、公摊电费，有事实和法律依据，本院应予支持。对于交费的计算标准，被告对物业服务费按每月1.2元/㎡收取及公摊电费每月收取50元的标准没有异议，故被告每月应缴的物业服务费为156.55元（1.2元/月×130.46平方米），每月应缴的公摊电费为50元，被告应当向原告支付从2016年7月1日至2018年7月31日止的物业服务费及公摊电费共计5163.75元（156.55元×25个月+50元×25个月）。对于维修基金及电梯维修公摊费，原告主张644.64元是更换B3栋电梯钢丝绳产生的分摊费用，而82.84元是B3栋6楼、7楼C户型外墙砖修补工程产生的分摊费用，并提供了《电梯整改函》、《工程维修申请表》、《明珠山庄B3栋6、7楼外墙脱落维修费用申请》、发票等证据予以证明。《明珠山庄物业管理委托合同》约定房屋共用设施、设备的更新费用由业主承担，故原告主张被告应支付维修基金及电梯维修公摊费合计727.48元，理据充分，本院予以支持。对于滞纳金，《明珠山庄物业管理委托合同》约定被告“从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交滞纳金”，但原告与珠海博健置业有限公司签订的《明珠山庄物业管理委托合同》已于2015年12月1日期满，滞纳金约定属于合同中的违约条款，在无合同约定的情况下，违约条款并不能当然以发生事实法律关系为依据继续适用，故原告主张对2016年7月1日之后拖欠的相关费用收取滞纳金无合同依据，本院不予支持。综上，依照，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告江凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海明海物业管理有限公司支付物业服务费及公摊电费合计人民币5163.75元；二、被告江凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海明海物业管理有限公司支付维修基金及电梯维修公摊费合计人民币727.48元；三、驳回原告珠海明海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币90元，由被告江凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曾海辉人民陪审员  伍燕华人民陪审员  王 琦二〇二〇年三月三十一日书 记 员  吴华强黄惠珊