河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0391民初145号原告：洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司，住所：洛阳市涧**龙鳞路**黄委会信息中心洛阳通信处。法定代表人：闫飞，董事长。委托诉讼代理人：苏东戈、何嫁梓，河南先为律师事务所律师。被告：崔爱，女，汉族，1972年11月15日出生。第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行，，住所：洛阳市涧**丽新路**街坊****负责人：贾松柏。委托诉讼代理人：孙利涛，男，汉族，1974年10月14日出生，系该行工作人员。原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司（以下简称中安房地产公司）诉被告崔爱、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行（以下简称工行洛阳分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何嫁梓，第三人委托诉讼代理人孙利涛到庭参加诉讼，被告崔爱经本庭依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2014年9月29日签订的君悦蓝庭13幢1单元202号房屋的《商品房买卖合同》解除；2、判令被告返还原告君悦蓝庭13幢1单元202号房屋（房屋价款386785元）；3、判令被告向原告支付代其偿还第三人的款项24223.62元，并向原告支付该款项从代付之日起至实际还清之日止按日百分之一的标准计算的违约金（暂计至2018年11月28日违约金37671元）；4、判令被告向原告支付解除合同违约金58017.75元并原告为解决该纠纷所支付的律师费20000元；5、判令被告协助原告注销预购商品房贷款抵押登记以及协助撤销《商品房预售合同》备案登记手续；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2014年9月29日以银行按揭贷款方式购买原告开发的君悦蓝庭13幢1单元202号房屋，并与原告签订《商品房预售合同》及补充协议。房屋建筑面积85.33平方米，房屋总价386785元。被告首付房款116785元，向第三人贷款27万元。原、被告及第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告以所购买房屋提供抵押担保，原告对被告取得房产证之前所产生的所有应付款项提供阶段性连带责任保证。原、被告在《商品房预售合同》附件四“合同补充协议”第九条明确约定，若被告连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务的，导致原告承担担保责任的，被告从原告代其还款之日起按日百分之一的标准向原告支付违约金；若被告不偿还的，原告有权与被告解除商品房买卖合同，并另行出售房屋，同时被告应当按照购房款的15%向原告支付违约金，因此产生的律师费、取证费、诉讼费用等均有被告承担。上述合同签订后，被告支付了首付款，但并未按期向第三人支付银行月供，自2018年3月起被告开始拖欠银行月供，至今已累计拖欠达24223.62元，导致第三人直接从原告账户扣划保证金24223.62元，今后可能继续扣划。经原告多次催促，被告并未偿还原告为其向第三人所垫付的款项且持续拖欠月供。鉴于被告的行为已严重违约，并已损害原告利息，原告依据《商品房预售合同》及补充协议的约定，通知被告解除了双方签订的商品房买卖合同并要求被告偿还被扣保证金、支付违约金、赔偿原告所有损失等。为维护原告合法权益，现诉至贵院。被告未辩称及提交证据。第三人辩称，只要保证我们的抵押权，我方无异议。如果贷款还清后，我们同意解压。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2014年9月29日，原告（××）与被告崔爱（××）签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS0269684，房屋代码：992565，主要约定原告将位于洛阳高新区郑州路东君悦蓝庭A区第13幢1单元1-202号房屋（预测面积85.33元，总价款386785元）出售给被告，约定2014年9月29日前交清首付款116785元，贷款270000元。附件四合同补充协议第九条中约定：“若××连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务的，导致××根据与贷款银行签订的《担保合同》代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，视同××违约不履行付款义务，××应在××向其发出缴款通知书后三日内将××代其向贷款银行偿还的全部款项支付给××，并从××代其还款之日起按××代其向贷款银行还款金额日百分之一的标准向××支付违约金。如正在××向其发出缴款通知三日内未能向××偿还相应款项的，如房产尚未交付，××有权拒绝交付该商品房；如房产已经交付，则××有权收回房屋。同时××有权与××解除《商品房买卖合同》，××应当按照购房款的15%向××支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及××为实现债权产生的律师费、取证费、诉讼费用等所有费用其他欠款后，退还××；购房款不足以抵扣上述款项的，××继续补偿××；××另行出售该商品房的行为与××无关。2014年10月20日，原告（保证人）、被告（××）、第三人（××）签订《个人购房借款/担保合同》，就前述房屋，被告向第三人工行洛阳分行贷款27万元整，贷款期限为15年。合同第四十一条约定本笔贷款的担保方式为抵押、担保。三方对贷款利率、罚息、违约责任等均进行了约定。2018年3月29日，原告代被告向第三人还款6623.33元；2018年4月27日，原告代被告向第三人还款2535.58元；2018年5月30日，原告代被告向第三人还款2529.81元；2018年6月28日，原告代被告向第三人还款2521.35元；2018年7月30日，原告代被告向第三人还款2515.01元；2018年8月29日，原告代被告向第三人还款2507.09元；2018年9月27日，原告代被告向第三人还款2498.62元；2018年10月30日，原告代被告向第三人还款2492.83元；2018年11月28日，原告代被告向第三人还款2484.38元；2018年12月31日，原告代被告向第三人还款2478.56元；2019年3月29日，原告代被告向第三人还款7069.17元；2019年4月29日，原告代被告向第三人还款2447.94元；2019年5月28日，原告代被告向第三人还款2440.04元；2019年6月27日，原告代被告向第三人还款2432.11元；2019年7月30日，原告代被告向第三人还款2426.27元。原告已于2018年11月28日按照被告在补充协议中所确认的邮寄地址向原告发送了解除《商品房预售合同》通知书。本院认为，原告与被告所签订《商品房预售合同》以及原告、被告、第三人之间所签订的《个人购房借款/担保合同》均是当事人真实意思表示，各方约定不违反法律规定，合同成立有效。被告崔爱未能依照合同约定向第三人履行全部还款责任，导致原告就该笔借款向第三人代偿，就原告代偿部分，原告有权要求被告支付。原告现要求被告支付24223.62元，不违反法律规定，本院予以支持。因原、被告虽明确约定被告应自代偿之日起以代偿数额按照日万分之一的标准向原告支付违约金，但该违约金约定标准过高，本院予以调整，原告可以代偿数额为基数按年利率24%要求被告支付违约金至实际履行之日止。自2018年3月29日至2019年7月30日期间因被告崔爱未按约定向第三人偿还贷款导致原告承担担保责任，被告崔爱多次未按约定偿还贷款的行为严重违约，符合双方《商品房预售合同》补充协议中所约定的解除条件，原告亦已于2018年11月28日按照被告崔爱所确认的地址向被告发送了解除《商品房预售合同》通知书，被告崔爱未对该解除《商品房预售合同》通知书提出异议，视为双方《商品房预售合同》已经解除。原告现起诉要求被告崔爱返还房屋及支付购房款15%的违约金58017.75元不违反双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原告现主张被告支付律师费20000元，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。由于该房屋贷款尚未清偿完毕，原告诉求要求被告协助办理注销预购商品房抵押登记及协助撤销《商品房预售合同》备案登记手续不符合相关法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司与被告崔爱于2014年9月29日签订的《商品房预售合同》已解除；被告崔爱于本判决生效后十日内将位于洛阳高新区郑州路东君悦蓝庭A区第13幢1单元1-202号房屋返还给原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司；被告崔爱在本判决生效后七日内支付原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司6623.33元及违约金（以6623.33元为基数，自2018年3月29日起按年利率24%计算至实际履行之日止）；被告崔爱在本判决生效后七日内支付原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司2535.58元及违约金（以2535.58元为基数，自2018年4月27日起按年利率24%计算至实际履行之日止）；被告崔爱在本判决生效后七日内支付原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司2529.81元及违约金（以2529.81元为基数，自2018年5月30日起按年利率24%计算至实际履行之日止）；被告崔爱在本判决生效后七日内支付原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司2521.35元及违约金（以2521.35元为基数，自2018年6月28日起按年利率24%计算至实际履行之日止）；被告崔爱在本判决生效后七日内支付原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司2515.01元及违约金（以2515.01元为基数，自2018年7月30日起按年利率24%计算至实际履行之日止）；被告崔爱在本判决生效后七日内支付原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司2507.09元及违约金（以2507.09元为基数，自2018年8月29日起按年利率24%计算至实际履行之日止）；被告崔爱在本判决生效后七日内支付原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司2498.62元及违约金（以2498.62元为基数，自2018年9月27日起按年利率24%计算至实际履行之日止）；被告崔爱在本判决生效后七日内支付原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司2492.83元及违约金（以2492.83元为基数，自2018年10月30日起按年利率24%计算至实际履行之日止）；被告崔爱在本判决生效后七日内支付原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司违约金58017.75元；被告崔爱在本判决生效后七日内支付原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司律师费20000元；驳回原告洛阳中安蓝盾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。本案诉讼费9068元，申请费1220元，公告费260元，共计10548元，全部由被告崔爱承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李瑞丽人民陪审员  任彦玲人民陪审员  郑凤莲二〇二〇年三月三日书 记 员  刘玲玲