成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初11283号 原告：刘尹迪，男，1984年3月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈琴，女，1985年8月25日出生，汉族，住成都市天府新区。系原告妻子。 原告：徐熠，女，1990年9月7日出生，回族，住成都市天府新区。 原告：徐莹，女，1984年11月14日出生，回族，住四川省双流县。 被告：洪霞，女，1983年2月19日出生，汉族，住成都市新都区。 原告刘尹迪、徐熠、徐莹诉被告洪霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘尹迪的委托诉讼代理人陈琴，原告徐熠、徐莹到庭参加诉讼；被告洪霞经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘尹迪、徐熠、徐莹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告间租赁关系；2.判令被告立即返还租赁房屋；3.判令被告房屋装饰装修无偿归原告所有；4.判令被告支付原告租金81，418元（截止至2019年6月30日）、违约金71，418元、物管费7，141.89元、水费1，439.75元及因迟延支付水费产生的违约金300.4元、房屋损坏部分恢复费用2，163元、履约保证金23，806元；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年12月19日，被告与成都龙湖北城置业有限公司（以下简称龙湖北城公司）签订《租赁合同》，约定：租赁期限从2018年1月1日至2025年12月31日；2018年1月1日至2018年9月30日期间给予租金优惠，优惠后租金单价23元/平方米，该期间租金合计71，418元；2018年10月1日至2020年12月31日期间，租金单价70元/平方米，即月租23，806元；先付款后使用，支付时间为上一计收档期届满前15日，履约保证金23，806元；物业费由指定物业服务公司向被告收取，每月2，380.63元；水电费、电话费、排污费等其他应缴费并承担相应公共事业分摊费用由被告自行缴纳；被告未按约支付租金或物业服务费的，逾期超过10天的，被告缴纳的履约保证金不予退还，被告的装饰装修无偿归甲方所有，被告应向甲方支付租赁年度月租金标准计算的3个月的租金作为违约金，且甲方有权收回商铺。2018年4月15日，原被告及龙湖北城公司签订《三方主体变更协议书》，约定原告享有租赁合同项下权利及履行义务。合同签订后，原告依约向被告交付了符合要求的房屋，但自2018年12月15日起，被告未按约履行付款义务，现已拖欠原告租金81，418元、物业费7，141.89元、水费1，740.15元。原告多次向被告催收，被告均拒绝履行义务。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告洪霞未答辩。 经审理查明，2017年12月19日，被告（乙方）与龙湖北城公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的位于金牛区房屋，建筑面积340.09平方米，套内面积319.98平方米；租赁期限自2018年1月1日至2025年12月31日；房屋计租面积按建筑面积计算，先付费后使用，2018年1月1日至2018年9月30日为第一个计收档期，乙方应在合同签订时一次性向甲方支付该档期内租金，自2018年10月1日起按照每3个月为一个计收档期，乙方应当在上一计收档期届满前15日内向甲方支付租金，其中，2018年1月1日至2018年9月30日期间租金合计71418元，2018年10月1日至2020年12月31日期间，月租金23806元，2021年1月1日至2021年12月31日期间，月租金24997元，2022年1月1日至2022年12月31日期间，月租金26187元，2023年1月1日至2023年12月31日期间，月租金27547元，2024年1月1日至2024年12元31日期间，月租金28908元，2025年1月1日至2025年12月31日期间，月租金30268元；乙方向甲方支付履约保证金23806元，并依据规定自行缴纳物业服务费（2380.63元／月）、水电费、电话费、排污费等应缴费用；租赁期间，乙方单方面解除合同或因乙方原因甲方单方面解除合同的，乙方应当向甲方支付解除时届时月租金（优惠期内按优惠前租金单价计算月租金）标准计算的3个月租金作为违约金，乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰装修无偿归甲方所有；乙方未能按约缴纳租金或物业服务费的，逾期超过10天，无论甲方是否催缴，甲方有权单方面解除合同。同日，原被告及龙湖北城公司签订《三方主体变更协议书》，约定：原被告及龙湖北城公司签订三方协议，原告与龙湖北城公司签订商品房买卖合同且原告已履行全部付款义务并完成接房手续后，原告享有案涉《租赁合同》项下权利并承担义务。2018年4月15日，原告与龙湖北城公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定：原告购买龙湖北城公司建设的位于龙湖××天街××层房屋，建筑面积340.09平方米，套内面积319.98平方米。 2018年11月9日，原告向被告出具《租金、物业费催缴通知书》，载明：被告应自接到通知之日起三日内缴纳2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金71，418元及2018年9月至11月的物业费、水电费，若被告在2018年11月12日前缴纳，原告将不收取违约金，逾期原告将收取违约金并解除合同。2018年11月13日，原告认可收到了被告通过微信转账方式向支付的房租71，418元。2019年1月30日，原告再次向被告出具《租金催缴通知书》，载明：被告应自接到通知之日起五日内缴纳2019年1月1日至2019年3月31日期间租金71，418元，若被告在2019年2月8日前缴纳，原告将不收取违约金，逾期原告将收取违约金并解除合同。2019年3月24日，原告认可收到了被告通过微信转账方式向支付的房租40，000元。2019年4月11日，原告认可收到了被告通过微信转账方式向支付的房租11，418元。2019年4月13日，原告认可收到了被告通过微信转账方式向支付的房租10，000元。 庭审中，原告认可案涉房屋目前空置，无人使用，原告已更换并保管案涉房屋钥匙。 另查明，原告缴纳自来水费、污水处理费及违约金共计1，740元。 以上事实有身份证信息、《租赁合同》、《三方主体变更协议书》、《四川省商品房买卖合同（现售）》、《租金、物业费催缴通知书》、微信截图、转款凭证、庭审笔录等在案印证。 本院认为，案涉《租赁合同》、《三方主体变更协议书》、《四川省商品房买卖合同（现售）》系当事人真实意思表示，不违反法律的规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行。因被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当视为放弃举证和答辩的权利，其亦未提交证据证明案涉合同存在无效之情形，应当承担不利的法律后果。结合审理查明的事实，并依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”、第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”之规定，原告可以作为出租人享有案涉《租赁合同》项下的权利，被告作为承租人应当向原告支付租金。因原告要求解除原被告间的房屋租赁关系，结合审理查明的事实及《租赁合同》载明的内容，合同中约定了被告逾期付款超过10天的，原告有权单方面解除合同，现原被告约定的合同解除条件已成就，鉴于被告未举证证明不存在解除合同之情形，其应当承担举证不能的不利法律后果，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告要求解除原被告间的房屋租赁关系的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告支付租金81，418元的诉请，本院认为，结合审理查明的事实，被告已向原告支付了2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金合计61，418元，尚欠租金10，000元，且自2019年4月1日起，被告未再支付租金，其行为构成违约，因原告主张租金计算至2019年6月30日，这系原告对自身权益的处分，不违反法律的规定，本院予以支持，故本院确认被告尚欠原告租金81，418元（10，000元+23，806元/月*3月）。鉴于案涉《租赁合同》因被告原因解除，现原告要求被告支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求被告支付租金81，418元的诉请具有事实和法律已经，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，结合审理查明的事实，案涉《租赁合同》因被告违约而解除，原告有权要求被告赔偿损失；又因违约金的目的在于补偿守约方的损失，而原被告约定了违约金的计算标准（合同解除时月租金标准3倍支付违约金），现被告未抗辩违约金计算标准过高，即表明被告认可该违约金计算方式，故原告要求被告支付违约金71，418元（23，806元/月*3月）的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告支付水费及迟延支付水费的违约金的诉请，本院认为，结合审理查明的事实，被告作为承租人应当就其使用的水量支付水费而未支付，鉴于原告已代被告缴纳了案涉房屋水费及迟延支付水费的违约金共计1，740元，且被告未对原告代缴行为提出异议，即被告应当向原告偿还该笔款项，故原告要求被告支付水费及迟延支付水费的违约金1，740元的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告要求不予退还履约保证金的诉请，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，结合审理查明的事实，案涉《租赁合同》因被告违约而解除，原告有权要求被告赔偿损失，鉴于原告未提交证据证明其实际损失，而被告向原告支付违约金能够弥补原告之损失，本着公平、合理的原则，考虑被告的过错程度，本院对原告该项诉请不予支持。 关于原告要求被告返还租赁房屋的诉请，本院认为，结合审理查明的事实，因原告认可已更换并保管案涉房屋钥匙，即案涉房屋现实际已由原告占有，故原告要求被告返还租赁房屋的诉请缺乏事实，本院不予支持。 关于原告要求被告房屋装饰装修无偿归原告所有的诉请，本院认为，鉴于原告未提交证据证明案涉房屋装修装饰的范围及内容，本院无法确认该部分的具体价值，故本院对此不予处理，原告可另行主张。 关于原告要求被告支付物管费的诉请，本院认为，原被告间系房屋租赁关系，原告并非物管费的收费主体，且原告提交的证据尚不足以证明其已垫付了物管费，应当承担举证不能的不利后果，故原告要求被告支付物管费的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付房屋损坏部分恢复费用的诉请，本院认为，因原告提交的证据尚不足以证明存在房屋损坏恢复费用，其应当承担举证不能的不利后果，故原告要求被告支付房屋损坏部分恢复费用的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第八十四条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘尹迪、徐熠、徐莹与被告洪霞间的房屋租赁关系； 二、被告洪霞于本判决生效之日起十日内向原告刘尹迪、徐熠、徐莹支付租金81，418元、违约金71，418元、水费及迟延支付水费的违约金1，740元； 三、驳回原告刘尹迪、徐熠、徐莹的其他诉讼请求。 案件受理费4，054元，由原告刘尹迪、徐熠、徐莹负担715元，被告洪霞负担3，339元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 洋 人民陪审员  马献平 人民陪审员  汪 健 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  唐柯祎