江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初6068号 原告：刘一，女,1992年8月19日生，汉族，住南京市浦口区。 原告：赵燕萍，女，1970年6月5日生，汉族，住南京市浦口区。 两原告共同委托诉讼代理人：王权，江苏金路律师事务所律师。 被告：房玉玲，女，1976年1月30日生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：南京阅城农贸市场管理有限公司，住所地在南京市雨花台区阅城国际花园悠然园****（02、05幢半地下室门面房）。 法定代表人：姬保霞，总经理。 被告：南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司，住所，住所地在南京市浦口区盘城街道新华西路**div> 负责人：房玉玲，经理。 以上三被告共同委托诉讼代理人：竺菲，江苏天九律师事务所律师。 第三人：南京市浦口区金晟湾快捷酒店，住所地在，住所地在南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司内v> 经营者：卫德香，男，1949年7月3日生，汉族，现住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：韩亮，江苏刘桂生律师事务所律师。 原告刘一、赵燕萍与被告房玉玲、南京阅城农贸市场管理有限公司（以下简称阅城农贸公司）、南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司（以下简称阅城农贸浦口分公司）、第三人南京市浦口区金晟湾快捷酒店（以下简称金晟湾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘一、赵燕萍的委托诉讼代理人王权、被告房玉玲、阅城农贸公司、阅城农贸浦口分公司的共同委托诉讼代理人竺菲、第三人金晟湾酒店的经营者卫德香及其委托诉讼代理人韩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘一、赵燕萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告与第三人迁出浦口区××室二层，并将该房屋交还原告；2、判令被告支付占有使用费（按468.07元/天），支付时间自2019年6月1日起至房屋交还原告之日止，第三人承担连带给付责任；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月20日，涉案房屋的原所有权人为周艳梅与被告房玉玲、阅城农贸浦口分公司（筹）签订《租赁合同》一份，约定周艳梅将包含涉案房屋在内的约2300平方米房屋出租给被告经营农贸市场；租赁期限自2009年5月1日至2019年4月30日；被告对租赁物业的改造需征得周艳梅的书面同意；合同终止被告投入与房屋连成一体不可动部分归原告，可动设施部分归被告，三十天内被告应将其所有财物搬出该房。合同签订后，被告将涉案房屋改造成两层（涉案房屋净高超过6米）。2018年11月，原告取得涉案房屋所有权后，取代原涉案房屋的所有权人成为《租赁合同》的出租方，继续履行《租赁合同》。2019年4月30日《租赁合同》到期，原告要求被告在2019年5月31日前交还涉案房屋，但被告只交还了涉案房屋一层的170.83平方米，二层的170.83平方米被告以已将该部分房屋转租给第三人，第三人不愿交还为由，拒不交还涉案房屋。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告房玉玲、阅城农贸公司、阅城农贸浦口分公司辩称，1、房玉玲系阅城农贸浦口分公司的主要负责人，房屋出租是以阅城农贸浦口分公司的名义，履行职务行为，其个人不应当承担责任；2、阅城农贸浦口分公司与产权人的合同于2019年4月30日期满，阅城农贸浦口分公司将大部分房屋交还给了产权人，涉案房屋目前由第三人占有使用并拒绝返还，导致阅城农贸浦口分公司在客观上无法返还；3、阅城农贸浦口分公司在租期届满后，未向第三人收取租金，占用使用费应当由第三人支付；4、2013年2月26日，阅城农贸浦口分公司与第三人签订《承租协议》，约定承租期限自2013年5月1日至2023年4月30日止。同年9月16日双方又签订《补充协议》约定，“如果最后四年阅城农贸浦口分公司不再续租涉案市场，其他方增加租金，四年租金总额60000元以内由阅城农贸浦口分公司承担，超过60000元部分由第三人承担”，说明第三人在当时明知阅城农贸浦口分公司是二房东，与产权人的租期于2019年到期，阅城农贸浦口分公司在2019年可能不再续租，第三人仍愿意继续承租涉案房屋并承担增加租金的风险。阅城农贸浦口分公司在本纠纷中是无过错的。总公司对分公司的具体经营行为是不清楚的，且分公司是无过错的，三被告不应承担责任。 第三人金晟湾酒店述称，1、不同意交还涉案房屋，第三人与被告阅城农贸公司、阅城农贸浦口分公司租赁合同合法有效，租期十年即自2013年5月1日至2023年4月30日，第一年租金为80000元，以后每年递增幅度为7%，第七年租金为119000元，第十年租金为146000元。2、原告主张的浦口区××室第二层与目前第三人使用的房产无关联性，被告与原产权人周艳梅签订的租赁协议约定，出租房屋位置是盘金华府××7、××8栋底层××01、××01室无关。关于468.07元/天（即2.74元/天/平方米）的房屋占用使用费不符合目前市场行情，根据原告提交的租赁合同约定2018年4月30日至2019年4月30日租金仅仅为650000元，相当于0.77元/天/平方米，远远低于原告主张的费用。3、第三人承担连带责任没有法律依据。第三人与被告两公司在签订、履行合同过程中，被告两公司及该公司的合作伙伴尹凯从未告知原租赁期限，而是向第三人承诺房屋租金涨幅每年不超过50000元，并在补充协议中约定由被告公司及尹凯承担其中的15000元。第三人是在得到其承诺后，并已完成租赁房屋的装修以及购买经营用品后的半年，被迫与其签订补充协议，协议上也承诺确保第三人使用经营到2023年，原告起诉的赔偿责任应当由两被告公司承担。 经审理查明，2008年11月20日，案外人周艳梅（出租方、甲方）与阅城农贸浦口分公司（筹）、房玉玲（承租方、乙方）、南京恒宇房地产开发有限公司（担保方、丙方，以下简称恒宇公司）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于浦口区盘城街道“盘金华府”第××7、××8幢底层××01、××01（以附图示意为准）经营农贸市场（生鲜超市）。租赁面积约2300平方米（具体面积以附图红线为准）。租赁期限十年，自2009年5月1日至2019年4月30日止。 2013年2月26日，阅城农贸浦口分公司（甲方）与金晟湾酒店经营者卫德香（乙方）签订《承租协议》，约定：甲方将新华西路458号农贸市场一楼两小间门面间、二楼中楼四间及隔壁东楼两间（上下楼共计大小八间）租给乙方开宾馆使用。承租期限自2013年5月1日至2023年4月30日止，租期十年。每年租金分别为：第一年80000元，第二年85600元，第三年91600元，第四年98000元，第五年104800元，第六年112100元，第七年119900元，第八年128300元，第九年137300元，第十年146900元。乙方每年必须在每年4月30日前一次性交情下一年租金，先交租金后使用。乙方交押金10000元，如果乙方违约押金不退；如果甲方违约双倍返还押金；合同到期无违约如数返还押金。同年9月16日，双方又签订《补充协议》，约定：乙方在本协议承租期内，如果最后四年甲方不再续租市场，其他方再次增加幅度，四年总额已超过60000元整，甲方只承担60000元整，剩下增额由乙方自己承担，但甲方确保乙方经营到期(2023年4月30日止)，假如不能确保，由甲方负责。二楼装潢下水道，需从一楼楼顶走，但乙方必须听从甲方指定位置装潢，且保持甲方原有下水道的畅通。乙方广告权归自己所有。甲方处有案外人尹凯签名并加盖阅城农贸浦口分公司公章。 另查明，阅城农贸公司成立于2009年4月13日，阅城农贸浦口分公司成立于2009年10月22日。2018年，浦口区××室房屋登记在刘一、赵燕萍名下。 2019年2月20日，阅城农贸浦口分公司向第三人发出了函告，告知，阅城农贸浦口分公司与恒宇公司之间的租期于2019年4月30日终止。同时，告知第三人于2019年2月28日前与阅城农贸浦口分公司或产权人商定续租合同条款，否则2019年3月1日后，将视同第三人主动放弃续租，租期截至2019年4月30日。 2019年5月3日，在取得产权人授权后，尹凯向第三人经营者发出了函件，需第三人支付2019年5月1日至2020年4月30日租金，逾期视为放弃承租，请于次日退还房屋，本人将于2019年5月7日17:00收回房屋，将房屋退还产权人。 恒宇公司于2019年9月22日出具《情况说明》，载明2008年11月20日，周艳梅与阅城农贸浦口分公司（筹）、房玉玲签订了恒宇公司开发建设的浦口区盘城街道第××7、××8幢底层××01、××01商业《租赁合同》，上述房产签约时房号为恒宇公司工程自编号，在该房屋办理权属登记时登记部门将产权房号登记为如下：其中原工程自编号为××01，现产权地址房号为浦口区7××01室、××02室、××03室、××04室、××05室、××06室、××07室、××08室；原工程自编号为8××01，现产权地址房号为浦口区8××01室、××02室、××03室、××04室、××05室、××06室、××07室、××08室。 庭审中，刘一、赵燕萍陈述，2008年11月20日，周艳梅与阅城农贸浦口分公司、房玉玲所签订的租赁合同中约定的出租房屋的位置在浦口区，只是恒宇公司在开发时的图纸工程编号，在实际办理产权登记时，8××01被分割为××01室××08室。阅城农贸浦口分公司已在合同期满后返还涉案房屋的一层，现二层仍由金晟湾酒店占有使用，要求按468.07元／天的标准支付占有使用费。 金晟湾酒店陈述，2019年5月5日报警称，大门上有他人上锁。报警当天，尹凯就自行将两把锁具拆卸。自2019年5月1日起酒店已断电，停止营业至今。目前所有的酒店用品及家具仍在酒店内。房租已经交至2019年4月30日，房租交付给尹凯。涉案房屋并未交还给原告。 被告阅城农贸浦口分公司、阅城农贸公司在庭审中陈述，其与第三人于2013年2月26日签订的承租协议的房屋（包括案涉房屋）包含在原产权人周艳梅与房玉玲、阅城农贸浦口分公司租赁合同指向的房屋。其接管案涉房屋是只有一层，房屋高度为6米左右，后将涉案房屋改建成二层结构，其中第一层已返还给产权人。尹凯系其雇佣管理市场的负责人，收取了第三人的电费。 原告与被告阅城农贸浦口分公司、阅城农贸公司、房玉玲均确认，合同期限届满后双方并未续签合同。 以上事实，有当事人的当庭陈述，不动产权证、分层平面图、租赁合同、情况说明、承租协议、补充协议、函告、录音资料、接处警工作登记表、营业执照等证据在卷证实。 本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，在案外人周艳梅与被告阅城浦口分公司关于涉案房屋的租赁期尚未届满情况下，刘一、赵燕萍于2018年取得涉案房屋所有权，故原租赁合同项下的权利义务自此时起应由房屋受让人即刘一、赵燕萍承继。阅城浦口分公司与金晟湾酒店签订的《承租协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。 关于原告的诉讼请求：1、判令被告与第三人迁出浦口区××室二层，并将该房屋交换给原告。本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，在案外人周艳梅与被告阅城农贸浦口分公司关于涉案房屋的租赁期限尚未届满的情况下，原告取得了涉案房屋的所有权，故原租赁合同项下的权利义务自此时起应由原告承继。现原告与阅城农贸浦口分公司之间的租赁合同约定租赁期限已于2019年4月30日届满，双方未续签合同。故原告要求次承租人金晟湾酒店返还涉案房屋符合法律规定，本院予以支持。 2、判令被告自2019年6月1日起至实际迁出之日止，按468.07元/天的标准给付占用使用费，第三人承担连带给付责任。本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，阅城农贸浦口分公司与金晟湾酒店的房屋转租合同，其转租期限已超过原租赁合同的租赁期限，超过部分应为无效。金晟湾酒店至今未将案涉房屋返还给原告，应当支付占有使用费。但原告要求按照468.07元/天标准标准支付使用费，无事实依据，本院不予支持。庭审中，阅城农贸浦口分公司认可对案涉租赁房屋改造成二层结构，其中第二层租赁给金晟湾酒店使用。阅城农贸浦口分公司与金晟湾酒店所签订转租合同中关于租金标准的约定并不过分高于或低于当地的租金标准，故本院酌定以此作为占有使用费的计算依据，2019年6月1日至2020年4月30日期间的标准为119900元/年；2020年5月1日至2021年4月30日期间的标准为128300元/年；2021年5月1日至2022年4月30日期间的标准为137300元/年；2022年5月1日至2023年4月30日期间的标准为149600元/年。阅城农贸浦口分公司对金晟湾酒店的上述债务负连带责任。阅城农贸浦口分公司系阅城农贸公司的分公司，故应由阅城农贸公司对阅城农贸浦口分公司的债务承担补充清偿责任。房玉玲系阅城农贸浦口分公司的负责人，其在阅城农贸浦口分公司筹备阶段代表阅城农贸公司签订租赁合同的行为系职务行为，因此刘一、赵燕萍主张房玉玲承担民事责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院》第十八条之规定，判决如下： 一、第三人南京市浦口区金晟湾快捷酒店于本判决生效之日起三十日内迁出位于南京市浦口区××房屋，并将上述房屋交还给原告刘一、赵燕萍。 二、第三人南京市浦口区金晟湾快捷酒店于本判决生效之日起三十日内向原告刘一、赵燕萍支付自2019年6月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（其中2019年6月1日至2020年4月30日期间的标准为119900元/年；2020年5月1日至2021年4月30日期间的标准为128300元/年；2021年5月1日至2022年4月30日期间的标准为137300元/年；2022年5月1日至2023年4月30日期间的标准为149600元/年）。 三、被告南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司对第三人南京市浦口区金晟湾快捷酒店的上述债务承担连带责任。 四、被告南京阅城农贸市场管理有限公司对被告南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司承担补充清偿责任。 五、驳回原告刘一、赵燕萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取40元，由被告南京阅城农贸市场管理有限公司、南京阅城农贸市场管理有限公司浦口分公司、第三人南京市浦口区金晟湾快捷酒店负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  张维超 二〇二〇年三月十五日 书记员  蒋 衍