江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初5642号 原告：周苏静，女，1997年12月11日出生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：张美林，女，1967年3月20日出生，汉族，住启东市，系原告母亲。 被告：常熟赛格橙果企业管理有限公司，住所地常熟市富春江东路**（禧徕乐家居生活广场）****。 法定代表人：徐光伟。 委托诉讼代理人：范利利，系该公司总经理。 被告：常熟市喜盛企业管理有限公司，住所地常，住所地常熟市富春江东路**（禧徕乐家居生活广场）****v> 法定代表人：顾惠兴，该公司总经理。 原告周苏静诉被告常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称赛格橙果公司）、常熟市喜盛企业管理有限公司（以下简称喜盛公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理。后适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周苏静委托诉讼代理人张美林、被告赛格橙果公司委托诉讼代理人范利利到庭参加诉讼，被告喜盛公司法定代表人经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周苏静向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵权，腾空并且归还原告所拥有的商铺(常熟市富春江东路58号禧徕乐二期B1099号的商铺)。2、判令被告侵权期间赔偿我经济损失，按购房款总额同年贷款基准利率的1.5倍计算(自2016年9月28日起暂时计算至2019年3月22日止)。合计人民币：柒万柒千肆百零捌元。3、判令被告赔偿原告原商铺内外装潢、铜锭定位等费用叁万元。4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2009年11月7日购买了常熟市禧徕乐家居生活广场(二期)B1099号商铺，总价：443142元。2010年8月25日取得房产证。购买后统一由禧徕乐经营管理公司经营。因禧徕乐经营管理公司长期拖欠业主商铺租金，2015年6月起业主开始维权，为了确认产权证上商铺相应的位置格局，由业主代表(原临委)与禧徕乐经营管理有限公司协商合作，从房产局那里拿到原始测绘图纸，筹资现场重新测绘、确认各业主商铺的铺位位置，并在铺位间用铜锭定位标清地面位置、门框上装订铜牌铺位号。后经法院判决原告与禧徕乐解除了《统一经营管理合同》、收回所属商铺。被告一“橙果”未经原告同意，勾结“喜盛”赶走原有租户，于2016年9月强行入驻商场，拆除原告铺内、外装修，破坏铜锭定位和门牌标识，擅自将原告商铺招商出租，非法占用至今。期间被告既未与原告签订任何租赁协议也未就租赁金额及相关事项征求原告意见，二年多分四次共转入约3200元至原告原禧徕乐承租设置的银行账号，企图造成既成事实，严重侵犯了原告权益。被告二“喜盛”是由7个业主抱团成立的私人公司，该公司不择手段、欺上骗下，在未征得大多数业主同意的情况下即以公司名义与“橙果”非法签订《委托经营管理合同》，擅自将禧徕乐(二期)商场整体租给了“橙果”，其中就包含了原告所拥有的B1099号商铺。被告二“喜盛”的不法行为造成被告一“橙果”的事实侵权，应承担连带责任。原告多次要求被告停止侵权，但被告无视原告的要求。为了保护自身的合法权益，原告不得不依法向贵院提起诉讼，请求法院依法裁决支持原告的诉请。审理过程中，原告将第二项诉请的经济损失明确计算至被告履行之日止。 被告赛格橙果公司辩称：我方不认可有侵权行为。我方和喜盛公司签订统一经营管理合同时，喜盛公司向我方出具700多份业主的授权委托书，占总业主人数的约70%，符合法定人数。且我方也根据与喜盛公司的统一经营管理合同进行正常履约，因此，对原告主张的损失不予认可。 被告喜盛公司辩称：临委会有725户业主的授权委托和禧徕乐大股东的委托而成立，但临委会没有签署相应合同合约的主体资格，后来在政府的协调下，为了商场的稳定及经营便利，成立了喜盛公司，喜盛公司将商铺的管理权委托给赛格橙果公司经营管理。喜盛公司只是代表所有业主出面，并不参与商场实际经营，要求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实：原告周苏静系常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢B1099号商铺的所有权人（商铺建筑面积32.83平方米）。2010年2月1日，原告周苏静与常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司签订了《统一经营管理合同》，将上述商铺交由常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司统一经营管理。后因常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司未按约支付租金，原告周苏静于2017年3月22日起诉至本院，要求支付租金、利息、违约金以及解除《统一经营管理合同》等。本院经审理于2017年7月26日作出(2017)苏0581民初3304号民事判决书，判决：解除周苏静与常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于2010年2月1日签订的《统一经营管理合同》；常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内将常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢B1099号商铺腾让给周苏静；3、常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内给付周苏静2014年10月1日至2016年9月30日的税前租金94298元及违约金。 2016年9月28日，喜盛公司（甲方）与赛格橙果公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将“禧徕乐家居生活广场二期”项目的房屋委托乙方经营管理。自此，赛格橙果公司将该项目更名为赛格橙果生活广场，开始对外招商营业，并改变原有家居生活广场经营业态为综合性商场。 现原告周苏静以赛格橙果公司、喜盛公司擅自侵占案涉商铺为由起诉至本院。 另经核实，2017年11月9日甲方徐光伟、乙方范利利、丙方顾惠兴（即赛格橙果公司法定代表人）、丁方莫巧林共同签订《股东合作方股权协议书》，明确各方持有赛格橙果公司股权占比各为25%。其中，丙方负责商场经营及招商，丁方负责商场经营及财务监管，工资各7000元/月，以公司账户交付。之后赛格橙果公司账户与顾惠兴之间有多次资金来往。2018年4月17日，顾惠兴向赛格橙果公司作出协议终止声明，明确2017年11月9日的协议书提前终止。 审理过程中，关于原告第三项诉请的损失，原告未能提供证据。关于原告第二项诉请，其未就赔偿经济损失提供证据，经本院释明后，原告就案涉商铺租金损失（占有使用费）申请评估。本院委托昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司进行评估，后该公司于2019年8月16日出具房地产估价报告，估价结果为：租金单价每日每平米为1.69元，2016年9月28日至2019年3月22日期间租金总价为50267元。原告为此支付评估费2600元。 以上事实由房产证、（2017）苏0581民初3304号民事判决书、评估报告及评估费发票、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形,故案涉商铺性质为产权式商铺。产权式商铺作为一种新型产权形式，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能获得更好的利益。为保证物业整体功能发挥，个别业主权利应受到其他商铺业主整体意志的限制。对整体利益的判断，应根据《物权法》第76条规定，即经过专有面积占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主的同意。喜盛公司虽辩称其取得了业主授权，但却未能提供充分证据证明在其对外代表业主签约时符合上述《物权法》第76条规定，在此情况下仍与赛格橙果公司签订《统一经营管理合同》，属于无权处分他人房屋对外委托经营管理，侵害了全体业主的物权。赛格橙果公司辩称其系正常履行合同，但其并无充分证据证明其占有符合上述《物权法》第76条的规定，且其并无充分证据证明其进驻商场时依法尽到了审查喜盛公司有无处分权的义务却与其签订合同进驻商场，过错明显，其占有无法构成善意取得，应构成无权占有，侵害了包括原告在内业主的物权。结合两被告洽谈、签订并履行《统一经营管理合同》以及喜盛公司法定代表人顾惠兴持有赛格橙果公司股份等情况分析，可认定两被告的共同过错行为，造成包括原告在内的财产权益受损，理应对原告承担共同侵权责任。被告赛格橙果公司应停止侵权，腾空并且归还房屋并赔偿原告因侵害物权所造成的损失，被告喜盛公司对此应承担连带责任。关于原告主张的经济损失，应按照租金单价每日每平米1.69元的标准计算，即每日损失应为55.48元，故被告赛格橙果公司应自2016年10月1日起按照每日55.48元的标准向原告赔偿损失，原告自认被告已支付其共计约3200元，本院予以确认，该款应予以扣除。被告喜盛公司应对上述付款义务负连带赔偿责任。原告还主张装潢费用、破坏铜钉定位及拆除铺位牌子损失，但未有证据提供，其主张缺乏依据，本院不予支持。被告喜盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条、第一百七十一条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告常熟赛格橙果企业管理有限公司停止侵权，腾空并且归还常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢B1099号商铺给原告周苏静，于本判决生效之日起十日内履行。 二、被告常熟赛格橙果企业管理有限公司按每日55.48元的标准赔偿原告周苏静自2016年10月1日起至腾让之日止的损失，赔偿款按实计算后扣除已支付的3200元，余款于本判决生效之日起十日内履行。 三、被告常熟市喜盛企业管理有限公司对上述一、二项义务承担连带责任。 四、驳回原告周苏静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取868元，评估费2600元，合计诉讼费人民币3468元，由原告周苏静负担868元，由两被告负担2600元（被告负担部分，原告已预交，由两被告在履行本判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  苏志鑫 二〇二〇年三月十六日 书记员  苗海丽