江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11663号上诉人（原审被告）：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区广济北路**。法定代表人：侯庆存，总经理。委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王屹东，男，1995年12月6日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：史梦珂，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。上诉人当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）与被上诉人王屹东房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初6643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。当代公司上诉请求：1.依法撤销(2019)苏0508民初6643号民事判决书，判决驳回王屹东该诉讼请求；2.王屹东承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：案涉房屋不存在影响王屹东房屋正常居住使用的质量问题，也不存在因维修频繁导致房屋空置的客观事实以及王屹东因此遭受损失的客观事实，原审法院判令当代公司赔偿王屹东4个月的租金损失，存在事实认定不清、适用法律不当等情形。一、案涉房屋不存在影响房屋正常居住使用的质量问题，一审法院认定房屋存在影响王屹东居住使用的质量问题存在事实认定错误。1.案涉房屋符合法定和约定的交付标准。2.涉案房屋即使存在质量瑕疵，也不属于影响王屹东实际使用房屋情形。3.王屹东未能举证证明案涉房屋频繁维修影响房屋正常居住使用，原审法院在无充分依据的情况下认定当代公司频繁维修影响房屋正常居住使用属于事实认定不清。二、原审法院将“开展维修”直接等同于“怠于维修”，并与“损失赔偿”做直接关联的认定，属于适用法律错误。当代公司在收到王屹东的报修项目后，均积极履行维保义务，不构成违约，故无需承担损失赔偿责任。当代公司承担损失赔偿责任的前提是建立在怠于履行维修义务的前提下，针对王屹东报修的瑕疵问题，当代公司一直积极履行维保义务，督促相关单位对报修的质量瑕疵予以修复，实际维修工期非常短，不存在违反合同约定怠于履行维保义务的行为。但王屹东并未积极配合，导致维修时间增加，造成的相应损失应由王屹东自行承担。三、原审法院判决当代公司向王屹东支付四个月(2018年1月底至5月底)的租金标准赔偿作为房屋空置的损失，有违客观事实且有悖常理，1.即使王屹东提出的维修项目存在，房屋空置期也不能连续计算，而应当根据各个维修项目给其造成的空置损失(前提是如有)所空置的时间独立计算。据了解，王屹东已在2018年1月底交房后开始逐步搬家具进入案涉房屋，且王屹东及其家人已于2018年5月入住。根据一般社会常识，新房子搬家具进去以后会有几个月的通风散味时间。鉴于王屹东交房后就开始进家具，通风时间也属于正常范围，且2018年5月已入住。法院判决当代公司赔偿王屹东4个月的租金损失显然不合理。即使王屹东罗列的2018年1月底至4月底的维修项目存在，因维修项目都是不影响房屋使用的微小瑕疵、维修花费的时间非常短，即使要计算维修时间，基于公平原则，也应当将各个项目维修花费的时间单独计算进行相加，而不能连续计算空置期。2.王屹东以起诉时报修事宜向当代公司主张之前的房屋空置损失赔偿不合理，根据现有的维修记录，并没有王屹东报修新风系统的记录，且一审法官于2019年10月22日与当代公司、王屹东至案涉房屋现场查看，已确认新风系统无质量问题，并不存在王屹东所说的新风系统存在严重安全隐患的情况，其他在一审诉讼时报修项目亦同理。王屹东以现在报修事宜向当代公司主张之前的房屋维修空置损失赔偿，显然不合理。王屹东答辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。王屹东实际入住的时间是2019年9月份，故原审法院根据本案事实酌定当代公司赔偿王屹东的四个月房屋空置损失于法有据。王屹东向一审法院提出诉讼请求：1.判令当代公司对王屹东购买的苏州市姑苏区苏站路1333号当代万国府10幢1606室房屋装饰装修质量问题进行修复，并自修复合格之日起计算保修期；2.判令当代公司赔偿王屹东各项损失12万元（包括房屋空置损失67200元、物业费、能源费、公共能耗费、车位管理费损失11744元、误工费损失10000元、入户门鞋柜缺失损失5000元、门窗不符合合同约定赔偿20000元、墙体开裂导致墙布损失6000元）；3.判令当代公司按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区苏站路当代万国府小区的公共道路、绿地、车位等进行依法修复；4.判令当代公司对小区新风系统存在的安全隐患进行排除。审理中，王屹东确认第1项诉讼请求中需要修复的问题为：1.厨房、客厅、餐厅串味；2.卧室地板起灰。一审法院认定事实：2016年9月22日，当代公司（出卖人）与王屹东（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区苏站路1333号（当代万国府小区）10幢1606室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积112.80平方米，总价为3249382元。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件七、八列明了全装修房的配置及部分配置的品牌、型号，未涉及门窗的材质、型号，也未列明有鞋柜配置。当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、苏州市商品房交付使用通知书后，于2018年1月25日将案涉房屋交付给王屹东。苏州千千户验房咨询有限公司接受王屹东委托，于2018年1月29日出具检验报告1份，提出房屋在门窗、地、地面面、房屋吊顶、淋浴门、安装设施等处存在多项质量问题。王屹东此后因房屋装饰装修质量问题多次向当代公司或物业公司报修。当代公司于2018年1月26日至同年4月底前先后为王屹东维修了房屋墙面、天花板、大理石、门窗、橱柜灯管线路、洗浴下水管调整、灶具太阳能配件、地、地板缝隙风系统、电动窗帘、煤气厨壁孔洞填补等项目。2018年5月至2019年4月，经王屹东报修，当代公司又陆续为其报修的装修质量瑕疵等问题进行维修，每次维修均在报修后数日内完成；其中，2018年5月报修较为频繁，自2018年6月起为零星报修。审理中，王屹东提供高性能门窗系统宣传照片一张，以证明当代公司销售时宣传房屋门窗使用的是断桥型材质，当代公司认为该照片系对相应型材的宣传，并未使用于涉案房屋，涉案房屋门窗材质与样板间展示的门窗材质一致。王屹东提供照片证明当代公司展示样板房时包括室外鞋柜，但未交付鞋柜，当代置业公司陈述该鞋柜在样板房的室外，不属于交付房屋的一部分。审理中，王屹东陈述称，其于2018年9月实际入住案涉房屋。审理中，王屹东明确其主张的房屋因质量问题不能使用的期间为2018年1月25日至同年11月底，另需补偿一个月作为通风换气的时间。关于案涉房屋2018年的市场租金，双方当事人一致认可按5200元/月计算。审理中，一审法院于2019年10月22日组织双方当事人至案涉房屋实地勘验现场。经勘验，案涉房屋室内在新风系统开启情况下无明显异味、串味现象，案涉房屋南、北次卧入口处地板存在踩踏起灰现象。当代公司表示同意就地板起灰问题继续维修，王屹东表示接受，并撤回在本案中主张的维修厨房、客厅、餐厅串味及地板起灰的诉讼请求。一审法院认为，王屹东与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代置业公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前及审理过程中，当代公司已经根据王屹东提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题的墙面、地、地板等部位进行了更换或者维修屹东在本案审理中亦撤回维修厨房串味、地、地板起灰的诉讼请求对诉讼权利的处分，一审法院照准。当代公司作为开发商，在合同约定的房屋保修期限内仍应继续承担保修责任，房屋的保修期限应按双方约定和相关保修规定执行，王屹东主张延长案涉房屋的质保期，缺乏法律依据，一审法院亦不予支持。王屹东主张当代置业公司赔偿其损失12万元，一审法院逐一分析如下：1.空置期间的租金损失，双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但王屹东所举的照片、视频、与物业公司员工的微信聊天记录足以证明案涉房屋地板、墙面等均经过维修，该类项目的维修直接影响王屹东居住使用房屋，王屹东有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。根据王屹东提供的报修维修记录可以证实截至2018年5月底，当代公司频繁为王屹东进行维修的事实，故酌情认定当代公司赔偿王屹东4个月（2018年1月底至5月底）的租金损失20800元（5200元×4）；至于王屹东主张一个月的通风换气空置补偿，考虑到王屹东购买该新房，必然需要一定的搬迁、通风时间，该时间不因当代公司维修而改变，故一审法院对此不予支持。2.物业费、能源费、公共能耗费、车辆管理费，王屹东向第三方缴纳的费用系其作为业主应负的义务，因一审法院已支持王屹东房屋维修期间的租金，足以弥补其房屋不能使用的损失，故其该项请求一审法院不予支持。3.误工费，王屹东未充分举证误工费的实际支出，该项请求一审法院亦不予支持。4.鞋柜、门窗型材不符及墙布损失，因案涉房屋买卖合同并未约定交付鞋柜以及具体的门窗型材，故王屹东就上述两项主张赔偿，缺乏合同依据，一审法院不予支持；至于墙布损失，因王屹东未提供任何证据证明该项损失的发生和具体金额，故该项请求一审法院亦不予支持。关于王屹东主张的新风系统安全隐患排除问题，鉴于王屹东未能就此提供有效证据证明新风系统存在何种安全隐患，故一审法院对其该项诉讼请求，不予支持。关于王屹东主张当代公司按照规划设计方案对小区的公共道路、绿地、车位等进行依法修复的诉讼请求，当代公司提供了建设工程规划核实合格证证明所交付的房屋建设工程符合规划要求，符合房屋买卖合同所约定的房屋交付标准，规划主管部门也已答复当代公司在取得规划核实合格证后擅自进行的改建，查处主体是城管执法部门，而对于归属全体业主所有的小区公共部位的使用问题，涉及该小区其他业主的利益，应由全体业主共同决定，故该诉讼请求不属本案房屋买卖合同纠纷的审理范围，一审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告王屹东因房屋维修导致的房屋空置期损失20800元。二、驳回原告王屹东的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告王屹东负担1116元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担234元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，于本判决生效之日起10日内直接支付原告王屹东。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王屹东向当代公司所购买的房屋为全装修房屋，有别于未装修的普通房商品房，买卖双方合同目的是为了满足买受人的舒适性居住要求。王屹东在房屋交付后经检查发现认为存在装修质量问题后，已向当代公司交涉，当代公司也同意对涉案房屋进行维修。双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述虽并不完全一致，但王屹东所举的照片、视频、与物业公司员工的微信聊天记录足以证明案涉房屋地板、墙面等均经过维修，根据生活常识即可判断，该类项目的维修直接影响王屹东舒适性居住使用。当代公司称案涉房屋不存在影响王屹东房屋正常居住使用的质量问题，但该类项目的质量问题与提供舒适性居住房屋的合同目的不符。当代公司以此由主张其不应当承担赔偿责任的上诉理由不能成立。合同约定了出卖人怠于履行维修义务的赔偿责任，但并未限制买受人因产品质量瑕疵产生损失的求偿权利。当代公司以其承担损失赔偿责任的前提是怠于履行维修义务的上诉理由不能成立。关于损失。如前所述，买卖双方合同目的是为了满足买受人的舒适性居住要求。王屹东所举的照片、视频、与物业公司员工的微信聊天记录足以证明案涉房屋地板、墙面等均经过维修，在维修前，上述瑕疵已经分别存在，并成连续性维修。王屹东有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。一审酌情认定当代公司赔偿王屹东4个月（2018年1月底至5月底）的租金损失，并无不当。当代公司认为，应根据各个维修项目给其造成的空置损失(前提是如有)所空置的时间独立计算的上诉理由不能成立。关于新风系统。一审判决明确，鉴于王屹东未能就此提供有效证据证明新风系统存在何种安全隐患，故一审法院对其该项诉讼请求，不予支持。当代公司就此所提上诉理由不能成立。综上，当代节能置业（苏州）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人当代节能置业（苏州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年三月九日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。