广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终482号上诉人（原审原告）：蔡贵芳，女，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海鹏，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东宇能电商产业园有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫伟同，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州添壹丁商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：熊某1。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖静仪，广东法全律师事务所律师。上诉人蔡贵芳因与被上诉人广东宇能电商产业园有限公司（以下简称宇能公司）、广州添壹丁商业经营管理有限公司（以下简称添壹丁公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13181号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人蔡贵芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判撤销蔡贵芳与宇能公司签署的《物业使用权转让确认书》及《物业使用权转让合同》；3.改判宇能公司向蔡贵芳返还已收房款167422元及支付律师费20000元，并对添壹丁公司返还的50000元承担连带责任；4.改判添壹丁公司返还收取的50000元；5.判令宇能公司、添壹丁公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、本案中蔡贵芳签署涉案合同时一再与宇能公司、添壹丁公司的工作人员强调自己买房是要取得房产证并作为住宅居住使用，并不是购买涉案物业的使用权，并且一再向其求证均得到肯定的答复，可见蔡贵芳自始至终的真实意思表示是购买房屋并获得房屋的产权，而非取得使用权。若涉案房屋无法作为住宅使用，无法取得房产证，蔡贵芳也不会配合签署涉案合同，但一审法院对上述事实没有展开进一步调查，导致认定事实错误。二、宇能公司、添壹丁公司对涉案物业一直是以商品房的形式对外宣传，其本身违反了佛山市南海区政府关于都市产业载体管理中“建设单位设置预（销）售样板房的不得装饰装修成住宅格局，欺骗或误导购买方”的规定，更重要的是宇能公司、添壹丁公司一直向购房者声称为规避政府限制，逃避税收等，只能签使用权转让合同，但购房者事后得知根据佛山市南海区都市型产业载体规划建设管理的规定，涉案房屋产权性质属于都市产业载体，不得将都市产业载体用房改为住宅用途，并且也无法办理居住用途的房产证，因而也由此引发了诸多购房纠纷，可见宇能公司、添壹丁公司在涉案合同的签署过程中是存在欺诈行为的。三、宇能公司、添壹丁公司一直向蔡贵芳表示涉案房屋三到五年可以取得房产证，但为规避政府限制、避税等只能签长达三十多年的使用权转让合同。可见宇能公司、添壹丁公司名为转让使用权，实际上是以租代售出卖涉案房屋，以合法形式掩盖非法目的，且涉案房屋正在建设中，至今没有取得任何预售许可，根据商品房买卖合同司法解释的规定，未取得商品房预售许可证的房屋买卖合同亦将无效。综上，宇能公司与添壹丁公司在出售涉案房屋过程中对蔡贵芳实施了欺骗手段，导致了蔡贵芳对购买涉讼房屋产生严重的错误认识，签署使用权合同的行为与蔡贵芳的真实意思相悖，无法实现购买涉诉房屋作住宅居住使用的目的，一审法院没有查明全部案件事实，对蔡贵芳提交的录音等证明宇能公司、添壹丁公司存在的欺诈等违法行为的证据置若罔闻，以致事实认定不清，适用法律错误，恳请二审法院查明案件事实，正确适用法律，撤销一审判决并进行改判。被上诉人宇能公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，蔡贵芳的上诉主张理据不足，请求二审法院依法予以维持。被上诉人添壹丁公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，蔡贵芳的上诉主张理据不足，请求二审法院依法予以维持。蔡贵芳向一审法院提出诉讼请求：1.撤销蔡贵芳、宇能公司签署的《物业使用权转让确认书》及《物业使用权转让合同》；2.宇能公司向蔡贵芳返还已收房款167422元（其中包含宇能公司员工任乐焕转款给蔡贵芳的117422元），添壹丁公司向蔡贵芳返还50000元；3.宇能公司向蔡贵芳支付律师费20000元；4.对添壹丁公司返还的50000元由宇能公司承担连带责任；5.案件的诉讼费由宇能公司、添壹丁公司承担。一审法院查明：2019年5月1日，蔡贵芳（乙方、受让人）与宇能公司（出让方、甲方）签订《宇能数码广场（B区）物业使用权转让确认书》，约定：乙方受让位于佛山市南海区的宇能数码广场*区*栋**层****室，折扣受让价317422元。乙方同意在签订本确认书时支付50000元给甲方作为定金。乙方受让该物业只能作为都市型产业载体用途。甲方已向乙方清晰告知该物业的现状事实，乙方对《物业使用权转让合同》的内容已清楚了解并接受，等内容。同日，宇能公司出具收款收据，确认收到蔡贵芳支付的涉案物业款50000元。同日，添壹丁公司出具收款收据，确认收到蔡贵芳支付的涉案物业服务费50000元。同日，蔡贵芳签收宇能公司提供的《告知函》，该函载明各客户与宇能公司签订的《物业使用权转让合同》约定的是转让物业的使用权，并非所有权。2019年5月9日，蔡贵芳（受让方、乙方）与宇能公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将其合法投资建设的宇能数码广场B区项目的*栋**层****号产业用房的使用权转让给乙方，物业建筑面积为37.9平方米，套内建筑面积27.36平方米。该物业土地使用权性质为都市产业载体用地。乙方受让该物业只能作为都市产业载体用途。乙方物业利用经营必须合法经营。该物业使用权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2039年4月30日。甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日止。该物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8375元，总转让金额为317422元。本物业使用权转让金的首期款（含认购定金）为167422元，乙方须在2020年3月1日前支付。其余款项150000元向银行（南海农商银行）贷款方式支付，贷款金额以银行最终批复为准，并应保证银行于2019年5月9日前足额放款至甲方账户，不足的，乙方应当在该日现金补足。甲方应在2020年3月30日（含本日）前将该物业交付给乙方。如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日。为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，该项目在对外经营期间由甲方实行统一经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等，等约定。蔡贵芳与宇能公司共同确认：宇能公司通过其员工向蔡贵芳支付117422元，后蔡贵芳又将该款支付予宇能公司作为首期款，宇能公司于2019年5月8日出具收款收据，确认收到涉案物业款117422元。蔡贵芳与宇能公司就上述117422元签订了支付协议，约定由蔡贵芳分四期向宇能公司共支付117422元。诉讼中，添壹丁公司提交了落款时间为2019年5月1日、抬头为添壹丁公司（甲方、居间及咨询服务方）与蔡贵芳（乙方）的《宇能国际项目服务确认协议》原件一份。一审法院认为，关于添壹丁公司提出的管辖权异议，1.根据蔡贵芳的陈述，蔡贵芳主张添壹丁公司退还款项50000元并非基于居间合同关系，蔡贵芳并不承认其与添壹丁公司存在居间合同关系；2.添壹丁公司收到法院邮寄送达的应诉材料后并未在答辩期内提出管辖权异议，同时在庭审中表示不需要答辩期同意开庭审理；3.庭审中，蔡贵芳虽有变更诉讼请求，但对比变更前后的诉请，并未增加添壹丁公司的负担。综上，法院对添壹丁公司的管辖权异议不予采纳。涉讼纠纷为租赁合同纠纷，添壹丁公司提交了其与蔡贵芳签订的《宇能国际项目服务确认协议》，用于证明添壹丁公司与蔡贵芳就涉案物业存在居间合同关系。法院仅处理蔡贵芳与宇能公司之间的租赁合同关系。蔡贵芳与添壹丁公司之间是否存在居间合同关系及若存在应如何处理，双方可另行主张。案件的争议焦点是《物业使用权转让合同》及《物业使用权转让确认书》是否具备可撤销情形，《物业使用权转让合同》明确约定该物业土地使用权性质为都市产业载体用途、乙方受让该物业只能作为都市产业载体用途、乙方物业利用经营必须合法经营、该项目在对外经营期间由甲方实行统一经营的管理方式进行经营等内容，上述约定明确具体，可知涉案物业用途为经营使用，而非居住使用。《物业使用权转让合同》及告知函明确约定了蔡贵芳获得的是涉案物业的使用权而非所有权。蔡贵芳作为完全民事行为能力人，应当对涉案物业的性质及合同性质尽到谨慎注意义务，对于签订《物业使用权转让合同》的后果应当是明确知晓的，蔡贵芳未举证证明存在欺诈或重大误解的情形。蔡贵芳以不能居住使用涉案物业及宇能公司不能协助其取得涉案物业的房产证为由，主张宇能公司构成欺诈、重大误解，从而主张撤销《物业使用权转让合同》及《物业使用权转让确认书》，理据不足，法院不予支持。蔡贵芳主张宇能公司退还已付款项、支付律师费的诉请是基于合同撤销的基础上主张。如前所述，合同并不存在可撤销的情形，法院对蔡贵芳相应诉请不予支持。蔡贵芳基于《物业使用权转让合同》关系主张添壹丁公司退还其收取的款项并主张宇能公司承担连带责任，无事实和法律依据，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决：驳回蔡贵芳全部诉讼请求。案件受理费3180.67元，由蔡贵芳自行负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉《物业使用权转让确认书》《物业使用权转让合同》是否具有可撤销情形，应否予以撤销，宇能公司，添壹丁公司应否返还相应款项。本案中，蔡贵芳主张宇能公司，添壹丁公司在案涉《物业使用权转让确认书》及《物业使用权转让合同》的签订过程中存在欺诈行为，使蔡贵芳违背真实意思而签订了上述确认书及转让合同，故案涉《物业使用权转让确认书》及《物业使用权转让合同》应予以撤销。对于其上述主张，蔡贵芳在一审期间提交了微信聊天记录，拟证明宇能公司的员工欺骗蔡贵芳案涉房屋可以办理独立房产证，但宇能公司对上述证据的真实性不予确认，蔡贵芳无法证明聊天双方的身份。而蔡贵芳作为完全民事行为能力人，其应对涉案物业的性质及合同性质尽到谨慎注意义务，对签订合同的后果应当明确知晓，在蔡贵芳签订的案涉《宇能数码广场（B区）物业使用权转让确认书》《物业使用权转让合同》《告知函》中明确载明，蔡贵芳受让的为物业的使用权而非所有权，该物业只能作为都市型产业载体用途，且注明宇能公司已向蔡贵芳清晰告知该物业现状事实，蔡贵芳对《物业使用权转让合同》的内容已清楚了解并接受，现蔡贵芳以不能居住使用涉案物业及宇能公司不能协助其取得案涉物业的房产证为由，主张构成欺诈、重大误解理据不足，本院依法不予支持。其基于合同可撤销而主张宇能公司退还已付款项及支付律师费的诉讼请求亦不应予以支持。添壹丁公司提交了其与蔡贵芳签订的《宇能国际项目服务确认协议》，用于证明添壹丁公司与蔡贵芳就涉案物业存在居间合同关系，故一审法院仅处理蔡贵芳与宇能公司之间的租赁合同关系，对其与添壹丁公司是否存在居间合同关系及如何认定不予处理并无不当，在本案中对蔡贵芳主张添壹丁公司返还50000元及宇能公司对上述款项承担连带返还责任的主张不予处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。蔡贵芳的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4861.33元，由上诉人蔡贵芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 黄玉凤审 判 员 李 虹二〇二〇年三月三十日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏