福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0722民初2542号 原告：郑冬秀，女，1959年9月30日出生，汉族，住上海市普陀区。 被告：夏石和，男,1958年6月13日出生,汉族，住浦城县。 委托诉讼代理人：陆斌，福建皇华律师事务所律师。 原告郑冬秀与被告夏石和租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑冬秀、被告夏石和及其委托诉讼代理人陆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑冬秀向本院提出诉讼请求：1、判令夏石和支付第三期租金37800元(从2019年10月1日起至2020年9月30日止)；2、判令夏石和排除妨碍,将堆放在大门右边(南面)房屋门前、仓库门前的物品立即搬离，并保留三分之一空坪的公共通道；3、判令夏石和赔偿因其擅自在上述公共通道堆放物，影响房屋和仓库至今未出租的经济损失；4、判令夏石和赔偿在承租房屋期间对设施造成损坏的损失。郑冬秀在举证期间增加诉讼请求：1、判令夏石和在租赁期满后拆除其安装的电表，并注销电表号码7642149236；2、判令夏石和拆除10-1号二楼靠阳台的房间，并恢复原状。事实与理由：郑冬秀将坐落于浦城县交椅湾10号进大门左边10－1号房屋（西面：一楼5个间4个房门，从大门数进，和二楼；北面：车间）及中心空坪的三分之二出租给夏石和使用。双方于2017年9月18日签订了租赁合同，合同约定租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，租金为每年37800元，合同还对租赁物的保管、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，郑冬秀已按约将上述租赁物交付给夏石和使用。夏石和在租赁期间，擅自在大门右边房屋门前和仓库门前保留的三分之一公共通道上堆放物品，影响了郑冬秀后面房屋的使用和出租，郑冬秀为此多次与夏石和交涉，并在2018年11月1日用快递方式书面函告夏石和，但夏石和至今未处理。夏石和在租赁期间案装一台电表，根据双方签订的租赁合同第四条第六点：租赁期满，不准拆除房屋固定配套设施和装修物，并无偿归甲方所有。且夏石和从2019年8月30日起至今也未向郑冬秀支付租金。郑冬秀为维护其合法权益，诉至本院。 夏石和辩称，①郑冬秀出租的房屋，未见房屋权属证书或房屋建设批准手续，故双方签订的租赁合同无效。郑冬秀出租给夏石和的房屋位于浦城县规划范围，根据第二条规定，应属无效合同。②夏石和已于2019年10月26日搬离出租房屋，2019年11月30日已将承租房钥匙还给张福邦（郑冬秀聘用的管理人员）。郑冬秀出租给夏石和的房屋，因其墙体开裂、空鼓，粉刷层脱落、脱层，墙板及楼板常年漏水、渗水，窗户悬空、脱落，根本无法正常居住使用，夏石和要求郑冬秀予以维修，郑冬秀都置之不理，故夏石和于2019年9月底向郑冬秀提出不再承租，现在夏石和已在德秀路另行租房子居住。③郑冬秀要求夏石和赔偿损失（占用公共通道影响其房屋出租的损失及房屋破损的损失），无事实依据，不能成立。夏石和在承租期间，只在空坪处暂进堆放材料或临时停车，并不影响公共通道的通行，亦不影响郑冬秀南向仓库、房屋的出租，且在承租期间也未看见有人来看过南向仓库和房屋。郑冬秀出租房屋的破损系自然损坏及郑冬秀未履行维修义务所致，与夏石和无关。④郑冬秀要求排除妨碍，将堆放物搬离并保留空坪三分之一的公共通道和拆除承租时安装的电表的诉请，不能成立。因为夏石和只是临时在空坪处堆放一些材料或停车，不影响行走和通行，且夏石和在退租时已将所有物品搬离，也将电表拆除。⑤郑冬秀要求恢复10－1号二楼靠阳台房间，与事实不符，不能成立。郑冬秀所称的房间，只是用铁皮搭建的雨披，原先郑冬秀是用石棉瓦和铁皮搭起来，因为使用一段时间，部分石棉瓦破损了，夏石和才用铁皮修复。综上，要求驳回郑冬秀的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。郑冬秀提交照片20张、房屋租赁合同1份、函及函信封一份1份，夏石和提交收条3份、现场照片13张，经质证双方对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。郑冬秀提交让地协议书1份，拟证明出租的房产属于郑冬秀，有合法的手续。夏石和质证对其真实性有异议。本院认为，诉争中的房屋、仓库系郑冬秀所建，且也未有其他人对郑冬秀占用诉争中的房屋、仓库产生纠纷，故让地协议的真实性可以确认，本院对该协议予以采信。 根据上述确认的证据和法庭笔录，本院认定事实如下： 1992年9月22日郑冬秀与浦城县南浦镇解放村民委员会签订一份让地协议书，协议中浦城县南浦镇解放村民委员会将土名高椅湾布袋丘旱地转让给郑冬秀，郑冬秀在此土地上建了房屋、仓库（现牌门号为浦城县交椅湾10号），但未办理相关权属证书和相关报建手续。2017年9月18日郑冬秀和夏石和签订1份房屋租赁合同，合同中约定郑冬秀将坐落于浦城县交椅湾10号，进大门左边10－1号：西面一楼五个间4个房门从大门数进；二楼，变压器；北面车间；中心场地（即空坪）三分之二出租给夏石和使用。租期为3年，即从2017年10月1日租至2020年9月30日止，每年租金37800元。第一期租金37800元及押金10000元在签订合同时付清，以后每年租金需提前30天支付，并在合同中约定了违约责任。夏石和已于2019年11月30日前搬离出租房屋，清空了空坪，并将安装的电表拆除。 另查明，夏石和交纳了租房押金10000元，并已缴清了二年的房租（2017年10月1日至2019年9月30日）。 本院认为：本案系租赁合同纠纷，郑冬秀未提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此郑冬秀和夏石和于2017年9月18日签订的房屋租赁合同，违反了法律的禁止性规定，属无效合同。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。故郑冬秀要求夏石和支付第三期租金37800元(从2019年10月1日起至2020年9月30日止)的主张，因夏石和于2019年11月30日彻底搬离出租房屋，本院只支持2019年10月和11月未支付的房租，即支持6300元（37800元÷12个月×2个月）。夏石和在搬离出租房屋时，已清空了空坪，并将安装的电表拆除，故郑冬秀要求夏石和排除妨碍，保留三分之一空坪和拆除电表的事实已不存在，本院不予处理。郑冬秀要求夏石和赔偿房屋损坏的损失，但未提供证据证明房屋损坏原因及损失的金额，经法院释明后又不申请房屋受损原因和金额鉴定，应自行承担举证不能的不利后果。郑冬秀要求夏石和赔偿因其擅自在上述公共通道堆放物，影响房屋和仓库至今未出租的经济损失和恢复10－1号二楼靠阳台房间，因其未提供证据证明其主张，本院不予支持。 综上所述，郑冬秀的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、夏石和应于本判决生效后十日内支付郑冬秀房屋占有使用费6300元。 二、驳回郑冬秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费745元，减半收取计372.5元，由夏石和负担25元，由郑冬秀负担347.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  吴晓维 二〇二〇年三月十一日 书记员  陈 日 本案依据的主要法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。