山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终175号 上诉人（原审第三人）：王凤娟，女，1986年2月7日出生，汉族，住陕西省蒲城县。 委托诉讼代理人：窦铭，山东潍允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨柳，男，1988年12月28日出生，汉族，住山东省潍坊高新区。 委托诉讼代理人：尹晓东，山东瑞诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙丽君，山东瑞诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵甲，男，1981年5月26日出生，汉族，住陕西省蒲城县。 被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司潍坊金马支行，住所地潍坊高新区新城街道鸢都社区东风东街6222号投资大厦1层西大厅、二层202室。 法定代表人：刘红梅。 被上诉人（原审第三人）：潍坊恒信房产营销中心，住所地潍坊市奎文区东风东街以北、文化路以东2号楼06号。 委托诉讼代理人：李宏建，男，1993年11月1日出生，汉族，该单位职工。 上诉人王凤娟因与被上诉人杨柳、赵甲、潍坊恒信房产营销中心（以下简称恒信营销中心）、中国建设银行股份有限公司潍坊金马支行（以下简称建行金马支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王凤娟上诉请求：1、撤销（2019）鲁0791民初229号民事判决，依法改判驳回被上诉人杨柳的诉讼请求或发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误，损害了上诉人的合法权益。上诉人与赵甲于2010年4月20日登记结婚，但涉案房产是于2015年3月12日购买的，系婚后取得，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定属于夫妻共同财产，且系共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定，涉案房产由上诉人和赵甲共同共有，如处分该房产应取得全体共同共有人的同意，但是在本案中赵甲单方与杨柳签订房屋买卖合同，上诉人对此并不知情，且现在上诉人不同意处分该房产，赵甲系无权处分该房产。两被上诉人签订房屋买卖合同时是由专业的房屋买卖中介居间的，另外根据社会实际经验处分或者购买房产属于一个家庭的重大事项，应该慎之又慎，作为买方的杨柳在房屋中介的居间下应该确认该房产的所有情况，但是杨柳并没有，存在重大过错。该涉案房产在由两被上诉人签订房屋买卖合同时，确实未办理产权登记，但是即使未办理产权登记也不会改变涉案房屋是上诉人和赵甲的共同共有的事实，在买卖时作为购买人的杨柳并未确认该房产的权属状态，存在重大过错。一审法院简单的认定杨柳不存在过错，且善意取得该房产错误，杨柳在其与赵甲签订买卖合同时，存在重大过错，且也未付清全款，因此杨柳不构成善意取得。 被上诉人杨柳、赵甲、潍坊恒信房产营销中心、中国建设银行股份有限公司潍坊金马支行均未提交书面答辩意见。 杨柳向一审法院起诉请求：1、确认杨柳、赵甲签订的房屋买卖合同有效；2、判令赵甲协助杨柳将潍坊高新区浪琴1－3－903室以及对应的地下室房屋产权过户到杨柳名下；3、诉讼费用由赵甲承担。 一审法院认定事实：赵甲拥有潍坊高新区浪琴湾1－3－903室房屋一套，因其不在本地，遂委托申明明代为处理。2016年5月15日，杨柳（乙方）、申明明（甲方）及第三人恒信营销中心（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定，杨柳购买甲方位于潍坊高新区浪琴湾1－3－903室房屋一套及对应的地下室，价款为54万元。付款方式为银行贷款，于2016年5月15日付定金1万元，于5月30日前付房款40万元（含定金），甲方交付乙方房屋，下证一月内办理过户手续并到银行办理按揭手续。房屋办理过户手续所需全部税费由乙方全部承担。等等。后赵甲在合同中签字追认。 合同签订后，杨柳支付了定金，并于2016年6月向赵甲汇款38.3万元，赵甲于2016年6月22日向杨柳出具收条一份，载明：收到购买浪琴湾1号楼3单元903室首付房款40万元，剩余房款过户后付清。下面还注明：原购房合同原件在杨佃洪处保存，有杨佃洪（即杨柳父亲）签字。杨柳主张，赵甲已将涉案房屋交付，其已装修并入住。2017年5月11日，涉案房屋颁发不动产权证书，但赵甲并未配合杨柳办理过户及银行贷款手续，并向中介提出加钱才给过户。 另查明，赵甲在购买涉案房屋时在第三人建行金马支行办理了按揭贷款，并用涉案房屋作了贷款抵押，办理了抵押登记。截止到2019年7月13日，房贷本金余额为14.8万元。杨柳表示愿意替赵甲偿还完银行贷款。建行金马支行同意在偿还贷款本息后，解除对房屋的抵押权。 再查明，王凤娟与赵甲于2010年4月20日登记结婚。赵甲于2015年3月12日支付涉案房屋的首付款。房屋买卖合同签订时，赵甲已从部队复原回陕西。 一审法院认为，杨柳与赵甲及第三人恒信营销中心签订房屋买卖合同，系三方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同。合同签订后，赵甲收取了定金及首付款共计40万元，也将房屋交付给了杨柳，杨柳已装修入住。合同约定，颁发产权证一月内办理过户手续并到银行办理按揭手续，赵甲在履行合同时，应当就其取得房产证的事实通知中介公司，但通过现有证据证实，赵甲不但没有通知中介公司，也拒绝过户，并且要求增加价款，赵甲以自己的行为明确表示不继续履行合同，构成违约。杨柳表示愿意替赵甲偿还房贷，鉴于涉案房屋尚有银行贷款未还清，杨柳自愿行使涤除权，消灭涉案房屋的抵押权，符合物权法第一百九十一条之规定，第三人建行金马支行也同意在偿还贷款本息后，解除对房屋的抵押权。解除抵押权后，涉案房屋的过户不存在履行障碍，杨柳要求继续履行合同，理由正当，予以支持。本案的履行顺序应为：杨柳代赵甲向第三人建行金马支行偿还贷款，贷款清偿后，建行金马支行及赵甲配合杨柳解除对涉案房屋设置的抵押登记，抵押权涤除后，赵甲配合杨柳办理房屋的过户手续，同时，杨柳代赵甲偿还银行贷款后房款仍有剩余，在赵甲配合杨柳办理完过户手续后五日内，杨柳将剩余房款支付给赵甲；如杨柳垫付银行贷款超过剩余房款，可另行主张权利。 关于第三人王凤娟提出其为房屋的共有人，对房屋的买卖不知情，不同意出卖房。因原购房合同载明涉案房屋的购买人为赵甲，并未体现出王凤娟，经中介公司介绍，赵甲与杨柳签订合同，出售涉案房屋，足以使杨柳相信赵甲有处分房屋的权利，杨柳不存在过错。现杨柳已支付了合理的对价，且房屋已交给了杨柳，杨柳也实际装修入住，合同不存在无效的情形，故第三人王凤娟主张合同无效、要求驳回杨柳的请求，无事实和法律依据，不予支持。赵甲、第三人恒信营销中心经法院合法传唤拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，不影响案件的审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、杨柳与赵甲签订的《房屋买卖合同》有效；二、杨柳代赵甲偿还其在第三人中国建设银行股份有限公司潍坊金马支行的贷款本息，具体以银行出具的数额为准；三、赵甲贷款清偿后三十日内，第三人中国建设银行股份有限公司潍坊金马支行配合解除对涉案房屋的抵押登记（或预告登记）；四、在解除抵押登记（或预告登记）后二十日内，赵甲协助将潍坊高新区浪琴湾1－3－903室房屋一套及对应的地下室过户至杨柳名下；五、如偿还银行贷款后房款仍有剩余，在赵甲配合杨柳办理完过户手续后五日内，杨柳将剩余房款支付给赵甲。如果赵甲未按判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，财产保全费3220元，均由赵甲负担。 二审中，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，杨柳与赵甲及第三人恒信营销中心签订房屋买卖合同，系三方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同。关于上诉人王凤娟提出其为房屋的共有人，对房屋的买卖不知情，不同意出卖房屋的问题，因原购房合同载明涉案房屋的购买人为赵甲，经中介公司介绍，赵甲与杨柳签订合同出售涉案房屋，足以使杨柳相信赵甲有处分房屋的权利，杨柳不存在过错。因杨柳已经支付了合理的对价，赵甲已交付房屋，杨柳也实际装修入住，且房屋买卖合同不存在无效的法定情形，符合善意取得的构成要件，故上诉人王凤娟主张合同无效、杨柳不构成善意取得，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人王凤娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9200元，由上诉人王凤娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇二〇年三月十二日 书记员  褚诗舒