云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0627民初4332号原告吴会，女，汉族，生于1993年10月8日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。委托代理人邓云紫，云南滇东北律师事务所律师。被告蹇登美，女，汉族，生于1977年7月28日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。原告吴会诉被告蹇登美房屋租赁合同纠纷一案，本院于二○一九年九月三日受理后，依法组成合议庭，于二○一九年十月二十八日公开开庭进行了审理，原告吴会的委托代理人邓云紫被告蹇登美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴会诉称,2018年3月20日，我与被告蹇登美签订《房屋租赁合同》，约定被告蹇登美将其位于镇雄县的房屋出租给我，租期为六年。2019年7月20日，原告外出学习期间，被告蹇登美擅自更换租赁房屋的密码锁，将房屋另行改装，并搬入该房屋居住，我多次找被告蹇登美协商继续履行房屋租赁合同无果。请求判令解除原、被告于2018年3月20日签订的《房租租赁合同》，并由被告蹇登美赔偿装修费12万元，支付违约金8万元、合计20万元。被告蹇登美辩称，2018年3月20日，我将位于镇雄县的房屋租赁给原告吴会，约定租期为6年，租金28000元／年，第一年租金已经交付，次年租金应当提前一个月交付再继续使用该房屋。原告吴会应当在2019年3月20日前将次年房租交给我，但是没有交付，经我电话催收，原告吴会以过两天交纳房租为由拖欠，还谎称自己驾车撞伤人被交警部门拘留，我还出于好意找人帮她的忙，结果她不在交警部门，据我后来了解，原告吴会差欠别人很多债务，虚构事实。其称我于2019年7月20日将所租房屋密码锁更改不是事实，我没有更换过密码锁，该房屋的门锁就是一把插锁，由于原告不交纳房租，我向南城派出所报案，经派出所打电话给她，她将房屋钥匙交还给我，称不续租了，让我租给其他人。交付房屋时，原告吴会将值钱的物品搬走，留下一些不值钱的家具，当时我还拍了现场照片。房屋租给吴会时是毛坯房，合同约定由其装修入住，是原告吴会自己不续租，并不是我不继续将房屋出租给原告，我并没有违约，因此不同意赔偿装修费也不同意支付原告违约金。原告吴会为证明其主张，向法庭提交了下列证据：1、《房屋租赁合同》一份，该合同为打印体，甲方出租的房屋坐落地址栏手书体注明“得廷财富广场Ｅ幢30楼3003室”字样，第七条第一款约定“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金捌万元。并赔偿乙方装修费用壹拾贰万元”，第二款约定“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金伍万元”，第三款约定“承租方违反合同，擅自将承租房转给他人使用的，应支付违约金伍万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿”。拟证明原、被告于2018年3月20日签订房屋租赁合同，被告蹇登美将其位于镇雄县的房屋租赁给原告吴会，约定租期为6年，租金28000元／年，根据合同第7条第一款约定被告蹇登美违约。经庭审质证，被告蹇登美对合同的真实性没有意见，但合同第七条“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金捌万元。并赔偿乙方装修费用壹拾贰万元”中“捌万”、“壹拾贰万”和第二款载明“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金伍万元”中“伍万”以及第三款载明“承租方违反合同，擅自将承租房转给他人使用的，应支付违约金伍万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿”中“伍万”是后期手动添加的，不是事实。2、原、被告《微信转账记录》截图2份7页，拟证明原告吴会通过微信向被告蹇登美支付2018年3月20日至2019年3月20日期间的房租28000元、物管费及装修押金等费用共计36000元；2019年转账人民币18000元的事实。经庭审质证，被告蹇登美认可2018年3月20日至2019年3月20日期间的房租已交清，收到原告吴会2019年转账18000元。3、证人王某出庭证明，其投资与吴会租赁被告蹇登美房屋做礼仪培训中心，吴会外出培训期间，涉案房屋内一台空调已被吴会的一位朋友拉走，2019年7月20日，我到租赁房，看到房门已经被更换，以前我们装修的复式楼吊顶被损坏，里面还放置了一张麻将桌。经庭审质证，原告吴会没有意见，被告蹇登美质证认为，原告吴会明确表示不再续租房屋后才将房门更换。被告蹇登美为证明其主张，向法庭提交下列证据：1、《房屋租赁合同》一份，合同载明被告蹇登美将位于镇雄县的房屋出租给原告吴会，租房六年，所租房屋由承租人负责装修使用，年租金人民币28000元，约定承租人必须按照约定向出租人缴纳租金，如无故拖欠，出租人给予七天的宽限期，从第八天起，出租人有权向承租人收取每年1%的滞纳金。拟证明合同并没有对违约金作出约定，原告吴会出示的合同中对违约金的约定手写添加部分是原告吴会自行添加的。经质证，原告吴会对被告蹇登美向法庭提交的《房屋租赁合同》的真实性没有异议，两份合同打印后均由其填写内容，只是被告蹇登美持有的那份合同内容中房屋住址和违约责任未填写，但被告蹇登美当时是认可的。2、《微信聊天记录》截屏一份，拟证明2019年3月29日以后，被告蹇登美多次向原告吴会追收房租，原告吴会于2019年3月28日和同年5月4日二次共向被告蹇登美支付房租8000元，2019年6月19日原告吴会承诺次日支付房租，诺不支付，被告蹇登美有权收回房屋，次日原告吴会向被告蹇登美支付房租10000万元。同年7月21日原告吴会表示同意退房。经庭审质证，原告吴会认为被告蹇登美提交的证据不符合证据形式，不能证明原告吴会提出退房的事实。3、《录音光盘》一张，并当庭播放，系原、被告双方2019年6月20日的现场谈话录音和视频，被告蹇登美同意原告吴会对所租房屋转租，转租期限为一个月以及2019年7月23日和2019年7月28日原告吴会搬家具时的现场录像，拟证明原告吴会不再续租房屋并搬走家具的事实。经庭审质证，原告吴会认为现场对话录音只是双方协商转租房屋，并不能证明要求退房；2019年7月23日的现场视频只能证明原告吴会对房屋进行了装修，花费了装修费；2019年7月28日原告吴会搬家时的现场录像视频，证明被告蹇登美已将房屋收回并进行装修，对原告原有的装修已经进行了破坏，不能达到被告蹇登美的证明目的。为查明案件事实，本院依法向镇雄县公安局南城派出所调取《接待报警案件三联单》，对被告蹇登美所称的报案情况进行核实，《接待报警案件三联单》载明：“2019年6月20日9时，蹇登美到南城派出所报称，本人2018年3月份将镇雄县自家房子以每年2.8万元租金租给一名叫吴艳的女子，按照合同吴艳应该每年先交房租在住房子，今年我去找吴艳要房租时对方以各种理由推诿不交房租，现在拨打吴艳电话也无人接听，请求公安机关处理”。经庭审质证，原告吴会对报警记录的真实性无异议，但认为该报警记录只能证明被告向镇雄县公安局城南派出所报过警，记载内容是被告蹇登美向接待民警的陈述，且租房人为吴艳，即使属于登记错误，按照本案原、被告的合同约定，双方对租金交付的时间并未作明确约定。2019年原告吴会已向被告蹇登美交付了部分租金。被告蹇登美对报警记录的真实性无异议，认为城南派出所将原告吴会的名字记录为吴艳系笔误。本院审查认为，原告吴会向法庭提供的《房屋租赁合同》系书证，来源合法，能证明被告蹇登美将位于镇雄县的房屋出租给原告吴会使用的事实,但其持有的《房屋租赁合同》系其本人书写，合同内容中对违约责任的约定系自行添加，故本院对该证据部分采信。《微信聊天记录》截屏能证明其已向被告蹇登美支付2019年3月20日前的房租，2019年房租已支付人民币18000元，被告蹇登美也予以认可，本院予以采信。证人王某的证言能证明吴会租赁被告蹇登美房屋用于开办礼仪培训中心，吴会外出培训期间，租房内一台空调已被吴会的朋友运走以及房门已经被更换的事实，被告蹇登美也未提出异议，本院予以采信。被告蹇登美向法庭提交的《房屋租赁合同》系书证，内容系原告吴会填写，来源合法，是双方在平等、自愿基础上达成的协议，内容客观，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，能证明被告蹇登美将位于镇雄县的房屋出租给原告吴会，租房六年，所租房屋由承租人负责装修使用，年租金人民币28000元，约定承租人必须按照约定向出租人缴纳租金，如无故拖欠，出租人给予七天的宽限期从第八天起出租人有权向承租人收取1%／年的滞纳金的事实，本院予以采信。其提交的《微信聊天记录》和《录音光盘》内容，能证明被告蹇登美多次向原告吴会催收房租，原告吴会以各种理由或称家里正商量转租等理由拖延，2019年6月19日原告吴会承诺次日支付房租，诺不支付，被告蹇登美收回房屋，同年7月21日表示同意退房。本院依职权调取的《接待报警案件三联单》，虽然其记载的承租人姓名不是吴会，但其内容与本案双方陈述的租房事实相符，且与被告蹇登美提交《微信聊天记录》和《录音光盘》形成证据锁链，故本院对上述证据均予以采信。根据庭审查明的事实，本院认定本案法律事实如下：2018年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告蹇登美将其位于镇雄县的房屋出租给原告吴会，租期6年，年租金28000元，所租房屋系毛坏房，由原告吴会自己装修使用。合同签订后，原告吴会于合同签订当日向被告蹇登美交清2019年3月20日前的房租等费36000元，被告蹇登美将租赁房屋交付原告吴会并由其自行装修后入住。一年后，由于原告吴会没有交纳2019年度房租，经被告蹇登美催收，原告吴会于2019年3月28日和同年5月4日二次共向被告蹇登美支付房租8000元，没有足额交纳房租，被告蹇登美通过电话，微信等方式向原告吴会追收，2019年6月19日，原告吴会通过微信向被告蹇登美承诺次日支付房租，诺不支付，被告蹇登美有权收回房屋，2019年6月20日，被告登美向镇雄县公安局南城派出所报反映吴会未按合同交纳房租，当天，原告吴会又向被告蹇登美支付房租10000万元。同年6月27日原告吴会告知被告蹇登美“把该退的钱、房租、物业退给我，房子退给你”，表示同意退房，并称“我让他们明天去搬东西”，后原告吴会请人将室内冰箱等搬走，被告蹇登美将租赁房重新进行装修后入住。原告吴会认为被告蹇登美违反合同约定，诉请判令解除原、被告于2018年3月20日签订的《房租租赁合同》，并由被告蹇登美赔偿装修费12万元，支付违约金8万元。本院认为，原、被告签订的《房租租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，但在合同履行过程中双方已达成合意，原告吴会将租赁房屋交被告蹇登美管理使用，《房租租赁合同》已实际解除，因此原告吴会要求解除双方于2018年3月20日签订的《房租租赁合同》的请求，本院予以支持。由于双方签订的《房租租赁合同》约定租赁房由原告吴会自己装修使用，对违约责任也未作约定，原告吴会要求赔偿装修损失并支付违约金，没有合同的约定和法律的规定，故其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年3月20日签订的《房租租赁合同》。二、驳回原告吴会的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4300元，由原告吴会交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  付在川审 判 员  田 华人民陪审员  王世翠二〇二〇年三月十六日书 记 员  王 露附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。