广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1374号上诉人（原审被告）：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：何忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴畏，女，汉族，住四川省达县。委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。上诉人佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称御湖湾公司）因与被上诉人吴畏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御湖湾公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或依法改判御湖湾公司不需要向吴畏支付逾期交房违约金；2.本案一、二审诉讼费由吴畏承担。事实和理由：（一）一审对案涉房屋交付条件成就时间认定错误。关于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条之1约定的“建设工程竣工验收备案证明文件”，虽然备案需要提交的材料很多，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定及建设工程实践，核心证明文件即《单位（子单位）竣工验收记录》（以下简称“五方主体联合验收”)。一审法院将本条约定解读为需要取得备案全部材料,实质是将“备案证明文件”直接等同于“备案表”，混淆了二者的区别与概念界定。关于合同第四章第九条之2约定的“房屋测绘报告”，一审法院所依据的《商品房销售管理办法》第三十四条之规定旨在督促开发商按时依法委托确权测绘，以便协助买受人进行不动产登记，而非商品房交付的法定要件。所谓交付条件应当严格以《中华人民共和国建筑法》第六十一条及双方约定文意为限，不应当随意对法条或文意做扩大解释。因此，2019年1月21日五方主体联合验收通过之日，案涉房屋即已具备法定和约定的交付条件。（二）违约金计算标准应该依法调减。一审法院认为违约金应兼具补偿性与惩罚性，但《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第5条明确规定，违约金性质应当坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅。况且吴畏的逾期付款违约行为本就对御湖湾公司的资金运转造成了阻碍。在本系列案中31名买受人有27名存在违约行为，最长逾期达407天。对御湖湾公司的资金链及整个楼盘的开发进度造成了极大影响，此情况属实，御湖湾公司已另案提起诉讼。因吴畏违约在先，且对御湖湾公司的开发进度延迟本身具有不可推卸的过错责任，根据民事审判的过错相抵原则，应该降低对御湖湾公司的违约金标准。根据三水区住建局《房屋租赁市场指导租金标准》公示情况，2018年乐平镇的商品房住宅租金价格一般为14-20元/人/平方米。日万分之三的违约金计算标准是当地同地段租金标准的近5倍。一审法院认为“违约金标准并不过高”且未批准御湖湾公司在一审提出的评估申请，没有法律及事实依据。即使判令御湖湾公司支付违约金，标准也应予以降低。（三）一审判决对于限价政策及台风均不给予履约顺延的认定错误。一审法院认为“台风导致的停工、停业时间很短，双方签订预售合同距离约定的房屋交付时间长达一年多，应当有一定的预见和应对，不应导致房屋逾期交付”，但事实上台风“山竹”对所有建筑企业项目的正常运转造成了重大影响。据新闻报道，山竹台风属超强台风，御湖湾公司在签订合同时无法预见，况且台风属法定不可抗力因素，有法律依据，有司法实践审判参照（特大台风顺延30天，超强台风顺延90天），应当给予一定的履约顺延期限。一审法院的认定毫无事实依据，且违背法律规定，加重了御湖湾公司的负担。吴畏二审期间未答辩。吴畏向一审法院提出诉讼请求：1.御湖湾公司向吴畏支付逾期交房违约金（以商品房总价款669703元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年1月1日起计至御湖湾公司按照法定条件和合同约定条件实际交房之日止，暂计至2019年7月15日为39378.54元）；2.御湖湾公司承担本案的案件受理费等诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月23日，吴畏（买受人）与御湖湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定吴畏向御湖湾公司购买位于佛山市三水区某房屋，房屋总价款是669703元。双方在合同第九条约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；商品房为住宅的，御湖湾公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3.供暖：……本小区内并未提供供暖。4.燃气：……本小区内并未配备燃气管道。5.电话通信：交付时线路敷设到户……以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，御湖湾公司按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第5项未按时达到交付使用条件的，御湖湾公司按日向吴畏支付1元的违约金……合同第十一条约定交付时间和手续：（一）御湖湾公司应当在2018年12月31日前向吴畏交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，御湖湾公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达吴畏。吴畏未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，御湖湾公司应当出示满足第九条约定的证明文件。御湖湾公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，吴畏有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由御湖湾公司承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……（5）该商品房为毛坯房……合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，御湖湾公司未按第十一条约定的时间将该商品房交付吴畏的，双方同意按照下列方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，御湖湾公司按日计算向吴畏支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过120日后，吴畏有权解除合同……吴畏要求继续履行合同的，合同继续履行，御湖湾公司按日计算向吴畏支付全部房价款万分之三的违约金。另查明，位于佛山市三水区乐平镇范湖新政路某号的御澳湾豪庭原名称为宝盈豪庭，现御澳湾豪庭三、四、五、六座即原宝盈豪庭3、4、5、6号楼。佛山市于2016年10月首次提出限价政策，并于2017年6月进一步加强管理，要求首次申报销售价格的备案均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%，高于15%的暂不办理房价备案。2016年12月27日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。该测绘成果记录册包含涉案房屋的建筑面积、分摊系数等，委托测绘类别是预售。2018年9月16日8时，佛山市气象灾害应急指挥部将气象灾害（台风）应急响应升级为一级，以应对台风“山竹”。市三防指挥部发布防台风全民动员令，全市停工、停业、停课、停市、停运。2018年11月13日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行勘测，形成《佛山市三水区建设项目规划竣工测量报告》。2018年11月16日，涉案房屋具备正式供电条件，并从2018年12月28日起具备正式供水条件。2019年1月16日，御湖湾公司就包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行工程竣工验收消防备案，取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2019年1月21日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过建设单位、工程监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的联合验收，取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2019年7月2日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过竣工验收，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。2019年7月8日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。该测绘成果记录册包含涉案房屋的建筑面积、分摊系数等，委托测绘类别是确权，其明确载明委托单位是御湖湾公司，且“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用。”审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章。2019年8月25日，有市民在佛山12345平台反映涉案御澳湾豪庭四、五、六座房屋的消防设备不齐全，且全部没有连接水管，希望相关部门介入核查该小区的消防问题。三水区公安消防大队答复：经检查，发现该场所缺少灭火器，消火栓缺少水带、水枪，市民反映情况属实，民警已下发责令改正通知书，勒令其限期整改。三水区住房城乡建设和水利局答复：经核查，该项目已办理消防设计审核、验收手续。2019年8月26日，御湖湾公司向吴畏交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。再查明，御湖湾公司确认收到吴畏支付的《商品房买卖合同（预售）》约定的全额房款。2018年12月26日，御湖湾公司通过EMS邮政快递向吴畏邮寄《收楼通知书》。吴畏曾根据该《收楼通知书》到达现场，但其认为涉案房屋不符合交付条件，故并未收房。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吴畏与御湖湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。本案的争议焦点是：一、涉案房屋何时符合交付条件，御湖湾公司是否构成违约；二、御湖湾公司应承担的违约责任如何确定。对于第一个争议焦点，吴畏与御湖湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定商品房交付条件之一是取得建设工程竣工验收备案证明文件，而要通过建设工程竣工验收备案，不仅仅需要建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的验收意见，还需提供规划验收合格证、消防验收合格意见书或备案文件等。御湖湾公司辩称合同约定的“竣工验收备案证明文件”特指建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收证明，缺乏依据，一审法院不予采纳。2019年7月2日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过竣工验收，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，因此，一审法院认定2019年7月2日为合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间。关于《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的“房屋测绘报告”，吴畏主张应为用于房屋确权和判断实际面积与约定面积是否存在差异的房屋测绘报告，且应以审核单位的盖章时间为报告的取得时间；御湖湾公司则辩称应指用于预售的房屋测绘报告。《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”本案中，结合《商品房买卖合同（预售）》的签订时间及御湖湾公司提供的委托测绘类别分别是预售和确权的两份《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》的测绘时间、内容，一审法院认为吴畏的主张更合理，合同约定的“房屋测绘报告”应指委托测绘类别是确权的报告。因御湖湾公司提供的委托测绘类别是确权的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》明确载明“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用。”而审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章，因此，一审法院认定涉案房屋取得“房屋测绘报告”的时间是2019年8月11日。关于《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房为住宅的，御湖湾公司需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。虽然御湖湾公司未能举证证明其在涉案房屋取得房屋测绘报告前已经向吴畏交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，但一审法院认为提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》只是交付的附随义务，而且御湖湾公司就包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行竣工验收备案时已向相关部门提交了上述文件，也已于2019年8月26日向吴畏交付了上述文件。在涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的情况下，吴畏仅因御湖湾公司此前并未向其交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》就否认涉案房屋符合交付条件，不合理，一审法院不予采纳。关于消防的问题，2019年7月2日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过竣工验收，而要完成竣工验收需提供消防验收合格意见书或备案文件。三水区住房城乡建设和水利局在佛山12345平台也答复称“经核查，该项目已办理消防设计审核、验收手续。”而且吴畏主张在投入使用时相关消防设备已缺乏，也未能提供相应证据予以证实。因此，吴畏主张涉案房屋的消防设备不符合交付条件，一审法院不予采纳。如目前相关消防设备存在缺失的情况，吴畏可依法另行处理。吴畏主张《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房交付条件还包括供水、排水、供电等基础设施与绿地率、非市政道路等公共服务及其他配套设施达到使用标准，而涉案房屋并不具备正式供水、供电条件，通讯、绿化等其他相关设施设备也不符合交付条件。对此，一审法院不予采纳。根据一审法院依法调取的证据，涉案房屋于2018年12月31日前已具备正式供水、供电条件。而根据《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的约定，在涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的情况下，即便通讯、绿化等其他相关设施设备不符合约定的使用条件或标准，也不足以否定涉案房屋符合交付条件。御湖湾公司辩称佛山市于2016年10月首次提出限价政策，并于2017年6月进一步加强管理，此政策影响了涉案楼盘的整体开发进度；此外，2018年9月16日，超强台风“山竹”正面袭击佛山，引发了全市停运、停工、停产，属于不可抗力事由，应当给予至少一个月的履约顺延期。一审法院认为，佛山市于2016年10月首次提出限价政策，而《商品房买卖合同（预售）》是在此后签订的，双方完全可以将该因素考虑在内并合理确定交付时间。而台风“山竹”导致的停工、停业时间很短，而且双方签订《商品房买卖合同（预售）》距离合同约定的交付房屋长达一年多，御湖湾公司作为房地产开发企业，对台风等因素的影响应有一定的预见和应对能力，其并不必然导致房屋逾期交付。因此，对御湖湾公司该辩解，一审法院不予采纳。综上，涉案房屋于2018年12月31日前具备正式供水和供电条件，2019年7月2日通过竣工验收备案，2019年8月11日取得房屋测绘报告，因此，涉案房屋于2019年8月11日符合交付条件。而《商品房买卖合同（预售）》第十一条明确约定御湖湾公司应当在2018年12月31日前向吴畏交付符合交付条件的商品房，因此，御湖湾公司已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”吴畏据此请求御湖湾公司承担违约责任，合法有据，一审法院予以支持。对于第二个争议焦点，涉案房屋于2019年8月11日符合交付条件，御湖湾公司至今未将涉案房屋实际交付吴畏，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，御湖湾公司应按房屋总价款日万分之三的标准支付逾期交房违约金。违约金兼具补偿性和一定的惩罚性，应结合涉案房屋所在地的租金水平、现行利率标准等衡量确定。本案中，双方约定的日万分之三的违约金标准并不过高，故对御湖湾公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。合同第十一条约定御湖湾公司应在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知吴畏收房，虽然御湖湾公司在2018年12月26日曾书面通知吴畏收房，但在房屋符合交付条件前，吴畏有权拒绝收房。同时，吴畏作为买受人，在房屋符合交付条件后，也有收房的义务，应积极与御湖湾公司沟通收房事宜。考虑到房屋符合交付条件后，也需要给予吴畏一定时间进行验收和收房。结合本案情况，一审法院认定在2019年8月21日前是吴畏收房的合理期限，御湖湾公司应承担2019年1月1日至2019年8月21日期间逾期交房的违约责任。吴畏主张违约责任计算至实际交房之日，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。本案中，吴畏支付房款669703元，故御湖湾公司应支付逾期交房违约金46812.24元（669703元×0.0003/天×233天）。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、御湖湾公司应于判决生效之日起十日内向吴畏支付逾期交房违约金46812.24元；二、驳回吴畏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取即392元（吴畏已预交），由御湖湾公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。一审判决将案由定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：御湖湾公司交付案涉房屋的行为是否存在违约以及相应的责任承担问题。关于案涉房屋何时符合约定的交付条件问题。根据预售合同第九条的约定，案涉房屋的交付条件包括已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。首先，关于建设工程竣工验收备案证明文件，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由此可知，御湖湾公司上诉所提的“五方主体联合验收”文件仅为上述规定第二项所列的部分材料。因此，御湖湾公司主张取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间为其取得“五方主体联合验收”文件的时间，与合同约定不符，本院不予支持。一审将该时间认定为御湖湾公司取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》的时间，处理正确，本院予以确认。其次，关于房屋测绘报告，虽预售合同并未明确约定该房屋测绘报告为何种测绘报告，但根据《商品房销售管理办法》第三十四条第一款之规定，房地产开发企业在商品房交付使用应取得房屋测绘报告，用以房屋权属登记之用。此规定是为了敦促房地产开发企业尽快完成商品房权属过户至买受人名下的登记手续，实现商品房在法律意义上的交付。因此，一审判决将该约定解释为用于确权的房屋测绘报告，并认定御湖湾公司取得房屋测绘报告的时间为审核单位在房屋测绘报告上盖章的时间，理据充分，本院予以确认。御湖湾公司上诉所提缺乏理据，本院不予支持。综上，一审法院将案涉房屋完全符合交付条件的时间认定为2019年8月11日房屋测绘报告经审核单位盖章确认之时，合法有据，本院予以确认。如上所述，案涉房屋于2019年8月11日符合交付条件，较合同约定的交付时间2018年12月31日而言已逾期，御湖湾公司构成违约。买受人吴畏主张按合同约定计付逾期交房违约金，理据充分。考虑到吴畏在房屋符合交付条件后负有收房义务且需要验收时间，一审法院酌情确定2019年8月21日为吴畏收房的合理期限，判令御湖湾公司承担2019年1月1日至2019年8月21日的逾期交房违约金，合法有据，本院予以维持。御湖湾公司还主张因佛山限价政策和台风“山竹”因素影响，应顺延交房日期，以减轻其违约责任，但如一审判决所述，双方签订商品房预售合同时佛山限价政策已实施，御湖湾公司应当预见该政策对其可能造成的影响并合理确定交付时间，台风“山竹”导致的停工、停业时间亦十分有限。因此，在双方未变更合同约定的交房时间的情况下，御湖湾公司的该主张亦缺乏依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，如吴畏存在逾期付款行为，御湖湾公司可另诉追究其违约责任，御湖湾公司亦自认已实际提起该诉讼，故御湖湾公司以此为由主张减轻自身违约责任，理据不足。御湖湾公司请求按照同地段租金标准计付损失，缺乏理据，一审不予支持并驳回其租金评估申请，并无不当。综上所述，御湖湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由上诉人佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年三月五日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡