广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7239号上诉人（原审被告）：朱浩，男，1990年10月12日出生，汉族，住安徽省利辛县*******XXXX。上诉人（原审被告）：李珍，女，1968年10月6日出生，汉族，住安徽省利辛县*******XXXX。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人:朱明,男，1966年2月7日出生，汉族，住安徽省利辛县*******XXXX，系上诉人朱浩的父亲及上诉人李珍的丈夫。被上诉人（原审原告）：邓平华，女，1992年4月13日出生，汉族，住湖南省溆浦县*********。委托诉讼代理人：曾焕南，广东桂顺律师事务所律师。上诉人朱浩、李珍因与被上诉人邓平华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。朱浩、李珍上诉请求：判令邓平华应支付违约金152833元、房屋使用费84000元、上诉费4852元、误工费6000元。事实与理由：1.邓平华本应在2016年3月30日按合同履行支付售房尾款605000元，因邓平华逾期付款，导致李珍、朱浩经济损失及巨大的精神压力。邓平华存在违约事实，逾期付款长达28个月，故邓平华应当按照合同约定向李珍、朱浩支付违约金152833元。2.邓平华从2015年1月起入住案涉房屋至2018年9月28日，按入住时间42个月计算，每月2000元，故邓平华应当向李珍、朱浩支付房屋使用费84000元。3.由于邓平华逾期付款行为导致李珍、朱浩的经济损失及精神损害，理应由邓平华承担相关责任。邓平华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，证据确凿，请求驳回上诉，维持原判。1.邓平华与李珍、朱浩签订的房地产买卖及居间合同明确约定付款方式为两部分，一部分是支付定金50000元，第二部分为银行按揭支付剩余房款。剩余房款的付款时间明确约定是在办理过户手续之后由邓平华向银行办理按揭贷款的方式支付。案涉房屋迟迟没有办理房产证，才导致剩余房款无法按照合同约定进行支付。因此，邓平华最终按照合同约定履行了付款义务，李珍、朱浩要求邓平华支付违约金没有事实及法律依据。2.案涉合同已经约定了房屋的交付时间，邓平华居住、使用房屋是经过李珍、朱浩同意，且邓平华还额外帮李珍、朱浩供楼以减轻其经济压力。所以李珍、朱浩要求邓平华支付房屋使用费没有事实及法律依据。3.本案产生的原因是李珍、朱浩没有按时退还剩余购房款，由于其自身原因行为导致本案纠纷产生所造成的误工损失，应当由其自行承担。诉讼费应当由法院依法认定。邓平华于2019年1月2日向一审法院提出诉讼请求：李珍、朱浩连带返还购房款70000元及支付以70000元为基数自2018年9月28日起至清偿之日止的利息损失（按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2016年2月29日，朱浩、李珍（卖方）与邓平华（买方）及中山市世华房地产代理有限公司（经纪方）签订房地产买卖及居间合同（合同编号1403945），约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市**********************的房地产，成交总价为655000元。付款方式：定金50000元于签署合同之日支付，剩余605000元为银行按揭付款。交楼日期为2016年3月30日，合同还约定了其他内容。次日，邓平华支付定金50000元。2016年5月9日，邓平华与朱浩、李珍签订补充协议，约定如朱浩、李珍违反上述房地产买卖及居间合同，则需支付违约金600000元及赔偿买方因卖方违约导致的一切损失等。2017年3月7日，邓平华与朱浩签订合同补充协议（关于买方帮卖方供楼），约定自2017年3月3日起至涉案房产出房产证之日止，由邓平华接替朱浩、李珍成为供楼方，供楼期间邓平华所提供的供楼款将于过户当日自动转变为购房款从总房款中扣减。同日，朱浩、李珍出具代取不动产权证委托书，明确案涉房地产已出售给邓平华，特委托邓平华代为领取不动产权证。2018年7月2日，邓平华与案外人董志元及中山市乐有家房地产经纪有限公司签订二手房买卖及居间合同，约定将涉案房产售予董志元，总价款为1260000元。合同签订当日，董志元支付定金100000元。7月4日，朱浩、李珍签订账户确认书，确认交易案涉房地产全部托管款项，转入邓平华账户，即视为朱浩、李珍本人收到。7月5日，朱浩、李珍签订承诺书一份，确认上述签订于2018年7月2日的二手房买卖及居间合同，是邓平华受朱浩、李珍委托而与董志元所签，并明确于2018年7月5日补齐签署合同及相关资料，同意配合其代理人即邓平华办理银行联名账户、按揭手续、房屋注销抵押等相关手续。2018年9月27日，邓平华与朱浩及董志元签订补充协议，约定董志元购买案涉房地产，需在银行按揭款项200000元放款两个工作日内支付给代理人，不得用于他途。邓平华分别于2016年5月9日、2017年10月17日、2018年7月6日、8月9日、9月28日向朱浩、李珍支付购房款70000元、83000元、30000元、80000元、32000元,朱浩、李珍出具收据对上述房款的收取予以确认。邓平华提供中国建设银行电子回单显示，2018年8月9日，邓平华向李珍转账80000元。以上合计295000元。2018年9月27日，邓平华与朱浩在微信中对账，称2017年3月至2018年8月邓平华代朱浩、李珍支付共18个月的供楼款，每月2938元，合计52884元。董志元分别于2018年8月9日、8月25日，向李珍转账230000元、50000元，并于2018年9月28日，向朱浩转账680000元（500000元+180000元）。以上合计960000元。另，一审庭审中，朱浩、李珍确认已收取董志元100000元定金，及从董志元2018年11月19日通过其公积金账户支付的200000元，确认收取董志元共1260000元。朱浩分别于2018年8月25日（19时20分、20时55分各一笔）、8月26日（13时22分、18时39分各一笔）、8月27日、8月30日、9月28日、11月19日向邓平华转账20000元、20000元、7000元、3000元、580000元、200000元，以上合计830000元。邓平华提供中介代管资金截图显示，中介公司代管资金共100000元，预留5000元为交房保证金，并称中介公司已将上述100000元交还邓平华。另查明，涉案房产现已登记至董志元名下。一审法院认为，邓平华与朱浩、李珍及邓平华与董志元之间签订的房屋买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。朱浩、李珍将涉案房产售予邓平华，成交价为655000元，邓平华向朱浩、李珍支付定金50000元、房款295000元，并代朱浩、李珍偿还涉案房产贷款52884元，共计397884元，尚有257116元未支付。邓平华再将涉案房产转让予董志元，成交价为1260000元，董志元已于2018年11月19日向朱浩、李珍全额支付完毕。朱浩、李珍收取该1260000元后，理应将扣除邓平华应付未付之购房款后剩余部分退还邓平华，即向邓平华退还1002884元（1260000元－257116元），实际上朱浩、李珍只退还930000元，尚有72884元未退还。现邓平华仅主张退还70000元，一审法院予以照准。同时，朱浩、李珍长期未退还该70000元，给邓平华造成一定损失，其损失可按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，邓平华主张按年利率6%计算利息，于法无据，一审法院予以驳回，利息起算时间应为朱浩、李珍收齐上述1260000元之次日，即2018年11月20日。朱浩辩称该70000元为邓平华未按约定一次性支付购房款而应付的利息，但其并未提供证据证明双方确已达成一次性付款的约定，且在邓平华支付每一笔购房款时朱浩、李珍并未提出异议，视为朱浩、李珍对邓平华的付款行为予以认可，故对于该抗辩理由一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、朱浩、李珍于一审判决生效之日起七日内向邓华平返还购房款70000元及利息（以70000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月20日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回邓华平的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元（邓平华已预交），由朱浩、李珍负担（朱浩、李珍于一审判决生效之日起七日内迳付邓平华）。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明：二审询问期间，李珍、朱浩明确表示其在一审期间并没有就上诉请求中要求邓平华支付违约金、房屋使用费、误工费等诉求提起反诉。另，李珍、朱浩确认尚有70000元购房款未返还给邓平华。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李珍、朱浩确认收取董志元支付的购房款中还有70000元未返还给邓平华，李珍、朱浩主张该70000元为邓平华逾期付款行为所应承担的违约金（利息）。但根据本院查明的事实可知，案涉房地产买卖及居间合同约定邓平华应分两部分支付购房款，第一部分为定金50000元，剩余605000元为银行按揭付款。邓平华已于签订合同的次日向朱浩、李珍支付了定金50000元。至于第二部分款项，在合同实际履行过程中，双方已将邓平华的的付款方式从通过银行按揭付款变更为分期付款及邓平华代朱浩、李珍供楼以抵扣剩余购房款等方式，李珍、朱浩对于邓平华变更付款方式向其支付剩余购房款的行为并未提出异议，双方还为此签订了《合同补充协议（关于买方帮卖方供楼）》，故可视为双方对邓平华变更付款方式已协商一致。朱浩、李珍于本案中亦未提交充分有效的证据证明邓平华的付款行为构成违约，为此，朱浩、李珍应承担举证不能的不利后果，故本院对其该主张不予采纳。一审法院认定李珍、朱浩应向邓平华返还购房款7万元及支付占用期间的利息损失，处理并无不妥，本院予以维持。至于李珍、朱浩上诉请求邓平华支付违约金152833元、房屋使用费84000元、上诉费4852元、误工费6000元的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，因李珍、朱浩在一审期间并无就上述诉求提起反诉，其在二审期间增加上述诉求，且于二审期间明确表示不同意调解，双方当事人也未能达成由二审法院迳行裁判的意见，故本院二审对其上述请求不作审查，李珍、朱浩可另行主张权利。综上，上诉人李珍、朱浩的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4852元（上诉人朱浩已预交），由上诉人朱浩、李珍负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇二〇年三月二十七日书记员 孙翠红