广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终2052号上诉人（原审原告）：高州市淦江实业有限公司，住所地：广东省高州市石仔岭乐天大道****。法定代表人：张学友，董事长。委托诉讼代理人：詹勇，广东鉴江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹龙飞，女，1988年11月20日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：陈飞龙，广东海日律师事务所律师。原审第三人：欧志红，男，1969年8月23日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈析凝，广东海法律师事务所实习律师。上诉人高州市淦江实业有限公司因与被上诉人邹龙飞，原审第三人欧志红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高州市淦江实业有限公司上诉请求：1.依法撤销广东省高州市人民法院(2019)粤0981民初1144号民事判决。2.判决解除2015年10月25日高州市淦江实业有限公司与邹龙飞所签订的《商品房买卖合同》。三、判令邹龙飞承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清。一、原审认定邹龙飞已按合同约定履行了付款义务属事实认定不清。邹龙飞没有按合同约定向高州市淦江实业有限公司支付过任何的购房款，高州市淦江实业有限公司向邹龙飞发出的《关于房款催告书》、邹龙飞出具的《声明》以及欧志红出具的《对工程结算和扣房款的复函》，均证明邹龙飞没有履行支付购房款的事实，而且邹龙飞在原审法庭调查时也承认没有支付购房款给高州市淦江实业有限公司。虽然，高州市淦江实业有限公司曾出具《收款收据》给邹龙飞，但该《收款收据》并不能证实邹龙飞支付购房款的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，高州市淦江实业有限公司依法可以解除合同。二、虽然涉案《商品房买卖合同》是高州市淦江实业有限公司与邹龙飞双方签订的，但该合同所约定的购房款由欧志红用工程款代邹龙飞支付给高州市淦江实业有限公司，但欧志红在《对工程结算和扣房款的复函》中已明确向高州市淦江实业有限公司表示“不同意在该工程款中扣抵款项用作支付乐天·海珀御庭***号房屋的购房款”。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，涉案房屋虽办理交易备案登记，但该备案程序并不发生房屋所有权的转移，欧志红已明确撤销赠与，且邹龙飞也没有按《商品房买卖合同》的约定向高州市淦江实业有限公司支付购房款，因此，高州市淦江实业有限公司的合同目的难以实现。综上所述，请求二审法院依法审理查明本案事实，判决解除高州市淦江实业有限公司与邹龙飞签订的《商品房买卖合同》。邹龙飞答辩称：一、欧志红无权撤销赠与合同。（一）本案赠与合同的赠与财产是房款等额的现金，并非房屋。根据《商品房买卖合同》可知，邹龙飞是作为一手业主直接与高州市淦江实业有限公司签订合同，房款是以高州市淦江实业有限公司拖欠欧志红的乐天酒店工程款进行抵销，并非欧志红向高州市淦江实业有限公司购买房屋后再赠与邹龙飞，也就是说本案的赠与的财产是房款等额的现金，而不是房屋，在高州市淦江实业有限公司向邹龙飞出具《收款收据》之时，本案赠与财产的权利即己发生转移，因此，本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的适用前提，第三人无权任意撤销赠与合同。（二）本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定的法定撤销情形，欧志红无权要求适用该法条撤销赠与合同。（三）赠与合同撤销权适用一年的除斥期间。欧志红于2018年12月20日表示不同意用工程款抵扣房款，即要求撤销赠与合同，但从邹龙飞与高州市淦江实业有限公司签订合同之日2015年10月29日起算，欧志红行使撤销权已超过一年的除斥期间，其撤销权已消灭，也就是说欧志红无权要求撤销赠与合同。高州市淦江实业有限公司向邹龙飞出具《收款收据》，在法律关系上即已表明高州市淦江实业有限公司认可邹龙飞向其履行了支付全部房款的义务，同时也表明欧志红认可高州市淦江实业有限公司向其支付了乐天花园酒店的工程欠款，高州市淦江实业有限公司与欧志红之间的债权债务关系已经消灭，即使欧志红有权解除赠与合同，那也是欧志红与邹龙飞之间的赠与合同纠纷，欧志红无权以此为由要求高州市淦江实业有限公司支付拖欠工程款，高州市淦江实业有限公司也无权以此为由要求邹龙飞支付房款或主张解除合同。二、由于欧志红无权撤销赠与合同，且高州市淦江实业有限公司已向邹龙飞出具《收款收据》，即说明邹龙飞己履行《商品房买卖合同》的全部付款义务，在本案既不存在约定解除的条款，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的规定，且邹龙飞也无根本违约以致合同无法履行，因此，高州市淦江实业有限公司请求解除《商品房买卖合同》没有事实依据和法律依据的。综上，请求驳回高州市淦江实业有限公司的上诉请求，维持一审判决。欧志红述称，欧志红根本没有同意将其工程款抵扣邹龙飞需向高州市淦江实业有限公司支付的购房款，欧志红也从未表示要向邹龙飞赠与房屋或者赠与购房款，高州市淦江实业有限公司与邹龙飞之间的房屋买卖合同与欧志红无关，高州市淦江实业有限公司与邹龙飞认为欧志红为邹龙飞购房或者赠与邹龙飞房屋或购房款都是没有任何事实依据，邹龙飞与高州市淦江实业有限公司之间的行为是为了不支付工程款给欧志红，一审判决认为高州市淦江实业有限公司与邹龙飞之间的购房合同与欧志红有关，并且认为购房款属于高州市淦江实业有限公司与欧志红之间的法律关系明显没有事实根据以及违反法律规定。高州市淦江实业有限公司向一审法院起诉请求：1.判决解除2015年10月29日高州市淦江实业有限公司、邹龙飞所签订的《商品房买卖合同》；2.判令邹龙飞承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：原告高州市淦江实业有限公司开发建设了位于高州市**大道的商品房，并依法取得商品房预售许可。被告邹龙飞与原告高州市淦江实业有限公司于2015年10月29日签订《商品房买卖合同》，合同编号2015101957号。合同约定：高州市**大道乐天·海珀御庭**号房，面积138.16平方米，每平方售价4700元，总价649352元，付款方式为一次性付款。合同第七条约定：1.买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理。(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。2015年10月29日，原告高州市淦江实业有限公司出具《收款收据》给被告：兹收到邹龙飞(身份证号码440************643)交来乐天海珀御庭***号房的购房款，建筑面积138.16平方米，单价4700元每平方米，总价649352元。2015年11月10日，上述《商品房买卖合同》在高州市房地产交易中心办理了登记备案。被告邹龙飞于2018年9月3日出具一份声明：本人在高州市乐天海珀御庭购买的A2号2303房的购房款，是欧志红用其在高州市淦江实业有限公司的工程款抵扣房款的。特此声明。2018年12月13日，高州市淦江实业有限公司向第三人欧志红发出《关于工程结算及扣付房款催告书》。称：你方承包我公司装修百乐城工程至今未结算，也未抵扣或支付乐天海珀御庭***号房的购房款共649352元。因现已进行年度清账审核，为此，特通知你方尽快与我公司结算装修工程款及支付相关购房款。第三人欧志红收到上述催告书后，于2018年12月20日复函给高州市淦江实业有限公司：经过初步结算，我方所承包贵公司的装修百乐城工程所余未领工程款金额不多，还不够支付所拖欠的工人工资及材料费用。因此，我方不同意在该工程款中扣抵款项用作支付乐天海珀御庭***号房的购房款，请贵公司向购房者本人追款，并请贵公司在最终审核竣工结算之后，将余下的工程款全部划付给我方。一审法院认为，涉案的《商品房买卖合同》是在原告取得商品房开发资质、其开发建设的商品房获得预售资格后，由原告与被告共同签订的，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同没损害社会公共利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。合法有效的合同在双方当事人之间产生了法律约束力，合同当事人必需依照合同的约定履行各自的义务。被告邹龙飞已按合同约定履行了其付款义务，有原告出具的收款收据及合同的登记备案为凭。本案争议的焦点是，被告邹龙飞是否违约，应否解除合同。合同的解除有约定解除、法定解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的合同解除显然不符合约定解除。因此涉案合同解除只能适用法定解除，只有符合法律规定的情形时，合同才能解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”的规定，被告邹龙飞在合同中需要履行的主要债务为交纳购房款，而原告已向被告出具了购房款的收款收据，证明被告已履行了付款的义务；而且原告已将涉案合同送到房地产交易中心办理了登记备案，更不存在被告迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情形。综上所述，原告请求解除2015年10月29日原、被告所签订的《商品房买卖合同》，没有事实依据，更不符合法律规定，一审法院不予支持。至于原告在出具了《收款收据》给被告后，又以涉案房款并非被告个人所支付为由，认定其没有付款，要求解除合同。法律并没有明确或强制规定，对买卖关系的付款必需由合同当事人直接支付，也没有禁止通过第三方间接支付。因此，被告的付款方式并无不当，也没有违反法律规定，合法有效，可认定其己实际支付了购房款。至于原告在办理了合同登记备案三年多时间后、在出具了《收款收据》给购房者的情况下，又以其与第三人之间的工程未结算、工程款不足支付房款为由，推翻自己的《收款收据》所认定的事实，认为被告没有支付购房款。首先，工程是否结算是原告与第三人之间的关系，与被告没有关系，被告也无从知悉；其次，工程款是否足够支付购房款原告与第三人是最清楚的，在未知道是否有足够工程款的情况下而同意以此来支付购房款并出具《收款收据》给购房者，也不合常理，因此不存在第三人的工程款不足以支付购房款的情形；再次，即使工程款不足以支付购房款，也是原告与第三人之间的关系，与被告无关。综上，原告认为被告未付款，其理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告高州市淦江实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5149元，由原告高州市淦江实业有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，2019年1月10日，高州市淦江实业有限公司向邹龙飞发出《关于房款催告书》，该《关于房款催告书》的具体内容为：“你方订购我公司开发的乐天·海珀御庭***号房，房款总额为（人民币）649352元，原计划由于欧志红先生用其在我公司的工程款进行抵扣房款。现经我公司对欧志红先生进行多次催缴房款，欧志红已明确表示不同意用工程款抵扣房款。为保障我公司的合法权益，特通知你方尽快向我公司支付相关购房款。”二审庭审中，邹龙飞表示已收到上述《关于房款催告书》。本院认为，本案争议的焦点是：1.邹龙飞是否违约；2.高州市淦江实业有限公司与邹龙飞于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》应否解除。一、关于邹龙飞是否违约的问题。高州市淦江实业有限公司认为欧志红已经撤销赠与购房款给邹龙飞，且邹龙飞本人没有实际支付涉案房屋的购房款，邹龙飞的行为已构成违约。邹龙飞则抗辩称涉案房屋的购房款由欧志红以工程款代付，且高州市淦江实业有限公司已出具《收款收据》给邹龙飞，邹龙飞不存在违约行为。本院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定，赠与合同指的是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。因此，赠与合同的成立首先赠与人要有赠与的意思表示,其次受赠人要有接受赠与的意思表示。本案中,邹龙飞主张欧志红以工程款抵扣购房款的性质属于向其赠与涉案房屋的购房款，但邹龙飞与欧志红没有签订书面的赠与合同，欧志红也没有向邹龙飞支付赠与的款项，且欧志红出具《对工程结算和扣房款的复函》给高州市淦江实业有限公司，明确表示其不同意以工程款抵扣涉案房屋购房款。即欧志红没有赠与购房款给邹龙飞的意思表示，也没有实际实施赠与行为。因此，邹龙飞主张其与欧志红之间存在赠与合同关系的证据不足，本院不予支持。第二，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”本案中，高州市淦江实业有限公司、邹龙飞均主张涉案房屋的购房款由欧志红以工程款抵扣，属于当事人约定由第三人向债权人履行债务的情形。现欧志红明确表示其不同意以工程款抵扣涉案房屋的购房款，由此而产生的法律后果应由邹龙飞承担。第三，虽然高州市淦江实业有限公司向邹龙飞出具的《收款收据》记载其已收到邹龙飞的购房款649352元，但欧志红已明确表示不同意以工程款抵扣涉案房屋的购房款，邹龙飞本人也没有支付购房款给高州市淦江实业有限公司。由此可见，邹龙飞并未实际履行涉案《商品房买卖合同》约定的支付购房款义务。因此，邹龙飞仍应按涉案《商品房买卖合同》约定，承担支付购房款给高州市淦江实业有限公司的义务。现邹龙飞以涉案房屋的购房款应由欧志红以工程款抵扣为由拒绝履行义务，已构成了违约。二、关于高州市淦江实业有限公司与邹龙飞于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。高州市淦江实业有限公司主张邹龙飞拒绝支付购房款，致使涉案《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，要求解除双方签订的涉案《商品房买卖合同》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，虽然涉案《商品房买卖合同》没有约定购房款的支付时间，但高州市淦江实业有限公司与邹龙飞签订涉案《商品房买卖合同》的目的就是为了获得相应的购房款，因此，邹龙飞应当在签订涉案《商品房买卖合同》后的合理期限内支付购房款给高州市淦江实业有限公司。高州市淦江实业有限公司在欧志红明确表示其不同意以工程款抵扣涉案房屋的购房款后，向邹龙飞发出《关于房款催告书》，要求邹龙飞支付购房款。邹龙飞在收到上述《关于房款催告书》后至本案诉讼期间，没有支付购房款给高州市淦江实业有限公司，致使高州市淦江实业有限公司签订涉案《商品房买卖合同》的目的不能实现。因此，高州市淦江实业有限公司要求解除涉案《商品房买卖合同》的理由成立，本院予以支持。综上所述，高州市淦江实业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初1144号民事判决；二、解除高州市淦江实业有限公司与邹龙飞于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》。一审案件受理费5149元，二审案件受理费10298元（高州市淦江实业有限公司已预交），均由邹龙飞负担。邹龙飞负担的二审案件受理费10298元，由邹龙飞在收到本判决书之日起七日内迳付给高州市淦江实业有限公司，本院不另行退收。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 龙光新审 判 员 许 彦二〇二〇年三月三日法官助理 李松霞书 记 员 张晓悦