山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0113民初650号原告：张绍英，女，1972年7月5日出生，汉族，居民，住济南市长清区。委托诉讼代理人：王涛，山东王韬律师事务所律师。被告：东福置业（山东）有限公司，住所地济南市长清区平安街道办事处潘村管理区平安南路****。法定代表人：杨帆，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘尚杰，男，该公司员工。原告张绍英与被告东福置业（山东）有限公司（下称东福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王涛，被告委托诉讼代理人刘尚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绍英向本院提出诉讼请求：一、返还定金20000元；二、案件受理费由东福公司承担。事实和理由：2019年10月19日，张绍英与东福公司签订一份商品房认购书，约定以按揭贷款付款的方式购买东福公司出售的商品房一套，并约定首付款是总房款的30%，但未约定房屋交付时间。认购书签订后，张绍英以转账方式支付定金20000元。之后，张绍英积极筹措首付款并联系银行签订按揭贷款合同，并在约定时间内两次与东福公司的业务员商谈正式商品房买卖合同细节。第一，交房时间无法达成一致意见，东福公司声称该房于2020年12月底才能交房，与其业务员在签订认购书时许诺的2020年6月底交房不符，第二，首付款比例不符合国家限购政策系东福公司误导张绍英，因张绍英已有一套住房（第一时间已告诉东福公司业务员），张绍英被银行告知根据济南市政府的规定，张绍英属于限购，首付款提至60%，银行不能与张绍英签订70%房款的贷款合同，双方签订的认购书中关于首付款的比例不符合政府的政策规定，已超出张绍英的支付能力和当初的想象。基于以上两点，双方始终不能达成一致意见，最终无法达成证实商品房买卖合同。其背景和直接原因是在签认购书时东福公司业务员许诺交7000元可以给张绍英办假离婚，并按30%比例首付。但在双方协议商品房买卖合同时东福公司业务员却说办不成了。故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第四条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。特别需要指出的是，关于认购书中不能签订商品房买卖合同，东福公司无责条款以及定金的约定属于格式条款，其业务员并没有让张绍英细看，根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，该认购书中东福公司关于协议商品房买卖合同中的无责条款及定金的约定应当无效。综上，望贵院判如所请。东福公司辩称，1.东福公司未向张绍英承诺首付款是房款的30%，未承诺可以降低二套房首付款比例；2.东福公司未承诺张绍英认购房屋的交付日期为2020年6月，张绍英认购房屋的交付日期为2021年11月30日前，相关信息均已公示，且张绍英已确认认同商品房买卖合同各项条款；3.张绍英在购房时已明确了解政府限购政策，明知其属于二套房，明知政府及银行对二套房首付款比例的要求，在此情况下签署的认购协议应全面履行；4.张绍英未按《商品房认购书》的约定，按时签署《商品房买卖合同》并缴纳首付款，已构成严重违约，无权要求退还定金。综上，东福公司未向张绍英提供任何虚假陈述及承诺，张绍英违反认购协议在先，无权要求退还定金，恳请法院依法裁判，驳回张绍英全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月19日，张绍英与东福公司达成购房协议，并签订《商品房认购书》。认购书约定，张绍英（乙方）预购东福公司（甲方）开发的、长清区刘长山路延长线东地块7号楼17层2单元1701室，预测建筑面积140.95平方米，总房款为1375713元；付款方式中约定：采用按揭贷款方式付款，首期房款不低于总房款的30%，为人民币410000元，乙方应于2019年10月26日前支付，余款965713元乙方必须在《商品房买卖合同》签订之日起45天内付清；其他约定事项约定：乙方应于本认购书签订之日交付购房定金人民币20000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。同日，张绍英按约向东福公司支付了20000元购房定金。后张绍英被银行告知因其已有一套住房，根据济南市政府的限购政策，首付款应提至60%，银行不能与其签订70%房款的贷款合同。因与预期贷款金额相差巨大，迫于支付能力不足，张绍英与东福公司进行协商，但双方无法达成一致意见，无法签订商品房买卖合同。因此张绍英诉来本院，请求判令东福公司返还定金20000元，并承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，张绍英称其在签署认购书之前，就告知了东福公司的工作人员自己已经有一套住房，其工作人员曾许诺只要交7000元就可以帮助其办理假离婚，并按30%比例支付首付款，但在双方协议签订商品房买卖合同时却被告知无法办理，最终导致双方无法签订买卖合同。对上述主张，东福公司称张绍英虽告知我们的工作人员自己购买的属于二套房，但没有提供相关资料，并称在签署认购书时，只会约定普遍性的最低首付款比例即最低不低于30%，后续会根据客户提交的房查证明确定最终首付款比例和金额，并在商品房买卖合同中进行明确。诉讼过程中，东福公司向本院提交了在售楼处公示现场的视频及照片一宗，用以证明其已对《商品房买卖合同》及济南市限购政策进行了公示；提交了通知函及EMS投递单各一份，用以证明其已催告张绍英履行认购书约定的义务。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。2019年10月19日，张绍英与东福公司签订《商品房认购书》，张绍英按照认购书的约定，于当日向东福公司支付购房定金20000元，事实清楚，本院予以确认。本案争议的焦点主要是，对双方签订的认购书首付款比例应该是30%，还是60%的问题。东福公司是专业的售楼企业，对于有购楼意愿的当事人，应明确告知购房的限购政策并审查基本住房的情况，在不完全掌握购房当事人基本住房的情况下，仓促与购房当事人按购首房的比率签订《商品房认购书》，这不是专业售楼企业的水准。张绍英在签《商品房认购书》前，已向售楼人员说明自己已有一套住房，仅是未提供资料。即使购房当事人没有提供已有一套住房的情况，作为专业的售楼企业，也应该利用掌握的资源核实或在格式合同中明示，以提示作为弱者的购房当事人。涉案的《商品房认购书》属于格式合同，没有向张绍英明示已有一套住房的后果，最终导致张绍英无法获取购房按揭贷款，无法签订房屋买卖合同，对此东福公司应对自己的过错承担相应的责任。张绍英请求判令东福公司返还其已支付的购房定金20000元，合情合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：解除张绍英与东福置业（山东）有限公司，2019年10月19日签订的《商品房认购书》，东福置业（山东）有限公司于本判决生效之日，返还张绍英购房定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由东福置业（山东）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 冯 毅二〇二〇年三月十三日书记员 王雨欣