湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0984民初3418号原告：汪开军，男，1976年6月6日生，汉族，汉川市人，住汉川市。委托诉讼代理人：陈长久，湖北国涵律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李明照，湖北元申律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告：周艳梅，女，1977年11月16日生，汉族，汉川市人，住汉川市。委托诉讼代理人：陈长久，湖北国涵律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李明照，湖北元申律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北川东置业发展有限公司。住所地：汉川市经济开发区新河工业园。统一社会信用代码：91420984726110006G法定代表人：李志祥，董事长。委托诉讼代理人：张应波，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告汪开军、周艳梅与被告湖北川东置业发展有限公司（以下简称川东公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同的委托诉讼代理人陈长久、李明照，被告川东公司的委托诉讼代理人张应波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪开军、周艳梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款437224元,并从2014年1月19日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日止；3.判令被告承担双倍返还责任，向原告返还已付房款一倍的赔偿款437224元；4.判令被告返还原告已付银行本金及利息218000元；5.判令被告向原告返还办理权属证书费用54740元；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月19日,二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告预售的汉正古镇一期商业街第3幢商1,2层18,18号房,建筑面积61平方米,单价为每平方米7167.61元,总金额437224元。合同还约定,被告应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案。合同订立后,二原告首付219224元,办理十年期银行贷款付房款218000元。后被告向原告交付房屋，但至起诉之日，被告未能按合同约定为原告购买的房屋办理房地产权属证书。为此，原告起诉。原告汪开军、周艳梅为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：商品房买卖合同、收据二张。拟证明原、被告签订商品房买卖合同后，二原告依约向被告支付了首付款，被告未按约办理房屋产权证书；证据二：收据。拟证明除了支付购房款外，被告还向原告收取了其他费用；证据三：个人贷款凭证、银行贷款截图。拟证明原告已清偿贷款。被告川东公司辩称，1.案涉的房屋买卖合同是原、被告意思自治的结果，经由双方签字盖章，不应被解除；2.原告主张的返还权属证书费用已过诉讼时效，其胜诉权不应受到法律保护，对办证费等涉及到第三方代收费的情况，与被告公司无关，不应由被告返还；3.被告不存在故意隐瞒和欺骗的情形，原告的诉讼请求第二项与第四项重合，该诉请不应得到支持。请求驳回原告的诉讼请求。被告川东公司未向本院提交任何证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：被告对原告所提交的证据一签订商品房买卖合同、支付购房款的事实无异议，对被告未办理房屋产权证书的事实本院予以确认；对证据二，本院认为，该收据并非被告出具，且合同条款未对此作出约定，在原告无其他证据印证该款系被告收取情况下，本院不予采信；对证据三，本院予以确认。经审理查明，被告川东公司开发了位于汉川经济开发区新河工业园的汉正古镇商铺项目。2014年1月19日,二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告预售的汉正古镇一期商业街第3幢商1,2层18,18号房,建筑面积61平方米,单价为每平方米7167.61元,总金额437224元。被告应当在2014年8月30日前将商品房交付原告使用，应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；双方还就房款支付、违约责任等事项进行了约定。合同签订同日，二原告向被告出具一份承诺书，内容主要为：原告于2014年1月19日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了汉正古镇明清商业街3栋18.18号商铺。该商品房原售价为9966元/㎡，经双方协商，原告以7167.61元/㎡价格购买该商品房，并承诺该商品房无偿提供给被告经营三年（即自2014年8月30日至2017年8月30日）。同时声明在本承诺有效期限内，放弃主张该物业的经营、使用、收益、转让、抵押的权利。若原告违背此承诺，自愿一次性补足该物业的差价127659元。如原告确需使用该物业的，则与被告另行签订关于该商品房的租赁合同。合同签订后,二原告于2014年1月19日交纳首付款219224元,于2014年4月11日采取按揭方式办理十年期银行贷款支付购房款218000元，被告向二原告交付房屋，二原告于2017年2月23日提前将贷款本息全部结清。同时，二原告依出具的承诺书，将该商铺交由被告经营至2018年8月30日，经营收益以抵扣房款的方式由原告享有。但至起诉之日，被告未能按合同约定为二原告购买的房屋办理房地产权属证书。为此，二原告诉请：1.判令解除原、被告于2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款437224元,并从2014年1月19日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日止；3.判令被告承担双倍返还责任，向原告返还已付房款一倍的赔偿款437224元；4.判令被告返还原告已付银行本金及利息218000元；5.判令被告向原告返还办理权属证书费用54740元；6.诉讼费用由被告承担。另查明，至本案庭审辩论终结前，被告川东公司尚未取得商品房预售许可证。本院认为：一、关于二原告诉请解除与被告川东公司所签订的《商品房买卖合同》的诉请。二原告与被告川东公司2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》成立，双方已依约履行交付房款及交房等合同主要义务，但被告川东公司至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效。但原告的诉请第一项为解除《商品房买卖合同》，解除合同是以合同有效成立为前提，合同无效则自始无效，且合同解除与合同无效产生的法律后果不同。因此，本院认为，无效合同违反了法律和社会公共利益,由此决定了国家要对无效合同予以主动干预。这种干预主要体现在:合同纠纷诉至法院后,法院不待当事人请求确认合同无效,便可以主动依职权审查合同是否具有法律规定无效的情形,如果发现合同属于无效范畴,便应主动确认合同无效。故本院对原告诉请判令解除《商品房买卖合同》不予支持，但依职权确认原、被告于2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》无效，对原告要求被告返还购房款437224元并支付利息的诉请，本院予以支持，同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令二原告返还商品房给被告。二、关于二原告要求被告支付房款一倍的赔偿款437224元的诉请。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项的规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中，被告川东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即预售商品房，其主观上是明知其没有取得商品房预售许可证明而销售商品房，故本院认定被告在销售时存在故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例应结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认，本案被告川东公司在签订合同之后，已积极履行了交付房屋的主要合同义务，且二原告在接收房屋后，以返祖方式获取了房屋的相关收益，结合该情况，本院认定二原告对被告是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错，可减轻被告的赔偿责任。故对原告要求被告赔偿437224元的诉请，综合本院已判令被告承担利息损失，本院酌予确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%即21861.2元，二原告第三项诉请超过的部分，本院不予支持；三、关于二原告要求被告返还已支付的银行贷款本金及利息218000元。本院认为，二原告已诉请全额返还购房款及利息，对其再请求返还已支付的银行贷款的诉请，属重复诉请，本院不应支持；四、关于二原告要求被告返还办理权属证书的费用54700元的诉讼请求。原告提交的收据总额为34740元，且收据均非被告出具，买卖合同虽无效但合同条款亦未对此收费作出约定，在原告无其他证据印证该款系被告收取情况下，本院不予支持，二原告可另行主张权利。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告汪开军、周艳梅与被告湖北川东置业发展有限公司于2014年1月19日所订立的《商品房买卖合同》无效；二、被告湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汪开军、周艳梅购房款437224元并支付利息损失（其中一笔以219924元为基数，以2014年1月19日为起算日，另一笔以218000元为基数，以2014年4月11为起算日，均按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息至本判决生效之日止）；三、被告湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪开军、周艳梅人民币21861.2元；四、原告汪开军、周艳梅于本判决生效之日起十日内向被告湖北川东置业发展有限公司返还汉正古镇一期商业街第3幢商1,2层18,18号商铺；五、驳回原告汪开军、周艳梅的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费15125元，由原告汪开军、周艳梅负担6939元，由被告湖北川东置业发展有限公司负担8186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  蒋正炎人民陪审员  涂同宽二〇二〇年三月三十日书 记 员  宋 高附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。