烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初2499号原告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平区东华苑小区**商铺。统一社会信用代码：9137061279530084X4。法定代表人：刘敬云，总经理。委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。被告：张晓伟，女，1981年1月2日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：江伟国，男，1972年3月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，，住所地烟台市牟平区北关大街**统一社会信用代码：913706128653571992。法定代表人：王辉波，行长。委托诉讼代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹昕霖，山东同济律师事务所律师。原告烟台云海置业有限责任公司诉被告张晓伟、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台云海置业有限责任公司的委托诉讼代理人曲振阳、被告张晓伟的委托诉讼代理人江伟国、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人邹昕霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台云海置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的合同编号为烟房预许字2011第083-662号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，并判令被告于判决生效后十日内协助原告办理解除牟平区房屋预告登记手续及涉案《商品房买卖合同》备案登记手续。2、判令被告和第三人协助原告办理解除牟平区房屋房屋的预抵押登记手续。3、判令被告向原告支付垫付的银行按揭贷款本息178876.45元。4、判令被告向原告支付违约金73297元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年11月20日和次日分别签订了烟房预许字2011第083-662号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发预售的位于牟平区房屋，房屋总价款732970元，付款方式为一部分首付款，余款用按揭贷款支付。后被告未按约定偿还按揭贷款，致使第三人要求原告承担偿还贷款责任，原告代被告偿还到期按揭贷款本息，后原告多次向被告催讨欠款，至今不予偿还该部分款项，故原告根据双方签订的合同、补充协议之约定，原告有权解除商品房买卖合同，且被告之违约行为导致原告合同目的不能实现。张晓伟辩称，我方要求调解处理。如果调解不成同意解除合同，同意协助办理备案登记、预告登记的解除手续。如果手续办完，我方同意协助办理房屋的预抵押登记解除手续。对原告主张的款项我方认为过高，违约金同意给，但认为过高。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行述称，要求在解除商品房买卖合同的同时解除个人购房担保借款合同，但是原告必须一次性偿还第三人全部借款本息后第三人才能配合办理解除预抵押登记手续。本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，原告与被告签订了合同编号为烟房预许字2011第083-662号《商品房买卖合同》，该合同约定被告购买原告开发的位于牟平区房屋，总价款为732970元，其中首付款242970元，剩余490000元按揭贷款。关于首付款，原、被告双方均认可被告支付了10000元，通过委托贷款支付212000元，合计222000元，尚欠首付款20970元。剩余490000元，原告、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，被告为借款人，原告为保证人。贷款已由第三人发放给原告。2013年11月21日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议第3条约定，“因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人支付的贷款本息偿还给出卖人。买受人逾期偿还，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，买受人应当偿还出卖人为其向银行交纳的贷款本息，还应按总房款的10%向出卖人支付违约金”。第5条约定“买受人在商品房买卖合同中所提供的联系地址及电话应详尽准确，是出卖人寄发邮件的依据。买受人若变更联系地址及电话，应以书面方式及时通知出卖人，否则，出卖人按照买受人在商品房买卖合同中登记的地址发出的任何书面函件，不论买受人是否确实收到，均视为买受人已经收到，由买受人自行承担一切法律后果。出卖人或买受人依据本合同有关条款的约定单方面解除本合同，任何一方均有义务配合另一方到烟台市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续（包括但不仅限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记、及终止其他与购买房屋相关的文件等）……”。原告向本院提交了其向银行还款的凭证、记账单及流水明细等，主张被告向第三人借款后未按期偿还贷款，其为被告垫付贷款，自2014年6月9日至2019年8月13日期间垫付贷款本金43528.85元，利息143240.84元。原告亦向本院提交了EMS邮寄单及催还银行贷款的通知，主张其已于2016年9月27日向原告邮寄催告函，但至今原告未偿还贷款本息。被告对上述证据均无异议，但其主张购买涉案房屋后其偿还了3期贷款，而当时售楼处的经理告知其偿还3期后不用再偿还贷款而由他们偿还。被告偿还的该3期贷款自2014年2月3日至2014年4月3日，其中偿还本金1340.12元，利息8016.46元。但原告主张其从未告知被告只需偿还3期，后续贷款不用偿还的情况。被告对其所述主张未能提供证据予以证实。庭审中，原告明确表示对于2019年8月14日之后至判决解除合同生效之日期间的垫付的贷款本息另行主张。第三人对商品房买卖合同、个人购房担保借款合同以及偿还贷款的凭证、流水明细真实性均无异议。涉案房屋未交付。原告主张其已通知被告交接房屋。被告认可收到交房通知一次，但未接收房屋。原告以被告违约及合同目的不能实现为由要求解除商品房买卖及补充协议，并按补充协议约定要求被告支付总房款10%的违约金即73297元。被告主张违约金过高，但未提供证据予以证实。第三人要求解除商品房买卖合同同时解除个人购房担保借款合同，并要求原告一次性偿还借款本息。原告同意解除合同后偿还第三人剩余的全部贷款本息。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议，及与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，对各方当事人均有约束力。被告购买原告开发的涉案房屋，欠付部分首付款，未按约定偿还银行贷款，致使原告履行担保义务，垫付银行贷款本息，被告行为构成违约。根据规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告根据合同约定以被告违约及合同目的不能实现为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，理由正当，本院予以支持。根据规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第三人要求在解除《商品房买卖合同》同时解除《个人购房担保借款合同》，理由正当，本院予以支持。商品房买卖合同及个人购房担保借款合同解除后，原告要求被告协助办理涉案合同备案登记解除手续、涉案房屋的预告登记、预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。原告要求第三人协助办理涉案房屋的预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。根据规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第三人要求原告偿还贷款本息，原告予以同意，且符合法律规定，故本院认定原告偿还第三人解除合同后剩余的贷款本息。本案系因被告违约导致合同解除，故自2014年2月3日至2014年4月3日期间被告偿还贷款而损失的利息应由其自行承担，本院认定原告返还被告已偿还的贷款本金1340.12元及已支付的首付款222000元。原告自2014年6月9日至2019年8月13日期间为被告垫付贷款本金43528.85元，利息143240.84元，其中合同解除后偿还的贷款本金其应该返还给第三人，故该本金部分不应再由被告偿还。而原告偿还的该期间利息系因被告违约造成合同解除而产生的损失，应由被告支付，故原告要求被告支付利息143240.84元，理由正当，本院予以支持。根据规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人在补充协议中约定违约金的计算方式。原告据此主张违约金73297元，理由正当。被告虽主张违约金过高，但未能提供证据予以证实，其应承担不利的后果，故本院对原告主张的违约金73297元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告张晓伟于2013年11月20日签订的合同编号为烟房预许字2011第083-662号《商品房买卖合同》及次日签订的《商品房买卖合同补充协议》。二、解除原告烟台云海置业有限责任公司、被告张晓伟、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告张晓伟于本判决生效之日起十日内协助原告烟台云海置业有限责任公司办理烟房预许字2011第083-662号《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续，办理涉案牟平区房屋的预告登记解除手续和预抵押登记解除手续。四、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告张晓伟已偿还的贷款本金1340.12元及已支付的首付款222000元，合计223340.12元。五、被告张晓伟于本判决生效之日起十日内支付原告烟台云海置业有限责任公司已垫付的贷款利息143240.84元及违约金73297元，合计216537.84元。六、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行解除《个人购房担保借款合同》后剩余的贷款本息。七、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行于原告烟台云海置业有限责任公司履行完第六项义务后三日内协助原告办理涉案牟平区房屋的预抵押登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5082元，减半收取2541元，由被告张晓伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇二〇年三月二十五日书记员  陈俊男