山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初537号 原告（反诉被告）：玄成章。 被告（反诉原告）：大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司，住所地潍坊市奎文区鸢飞路万达广场****。 法定代表人:胥盈，负责人。 委托诉讼代理人：李娜，该公司职工。 委托诉讼代理人：韩云松，该公司职工。 原告玄成章诉被告大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玄成章、被告大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司委托诉讼代理人李娜、韩云松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还物业费6400元；2、判令被告若不能解决中央空调问题，原告主张自己安装空调；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、2013年原告购买万达广场写字楼一套，面积97.01平方米。2014年9月，原告预交半年物业费6400元。同年11月，商场开始供暖，但原告室内温度仅为13度到16度。2015年夏季供冷，室内温度高达30多度。物业公司一直未能解决，且不允许原告自行安装空调。为此，诉至贵院，望判如所请。 被告大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司答辩称，一、被告收取的物业费不包含室内机的能耗、维保费用；二、《潍坊万达广场前期物业服务协议》约定：原告房屋专有部分、自由设施和设备的维修、养护，由原告自行负责；三、关于空调问题，被告一直在跟进处理并积极提出解决方案。 被告当庭提出反诉请求：一、判令原告支付物业费45245.46元（2015年3月6日至2018年9月16日）；二、判令原告承担反诉案件受理费。 原告玄成章答辩称，该时间段的物业费原告确实未缴纳，但因原告室内空调不能正常使用，原告应缴纳的物业费应当扣除中央空调所占费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了涉案房产不动产权证复印件一份、2014年9月5日物业费发票一份、原告与李娜通话录音证据一份。因被告对上述证据真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认并在卷作证。 被告提交了潍坊万达广场前期物业服务协议一份、原告所住楼层其他用户室内空调出风口温度情况照片、空调主机及冷却塔正常运行照片两张、空调主机保养服务合同一份、甲级写字楼物业测算表一宗。原告对上述证据真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以确认并在卷作证 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系万达广场1号楼3-1717室房产所有权人。2014年9月5日，原告与被告签订《潍坊万达广场前期物业服务协议》一份，原告为乙方，被告为甲方，前期物业服务是指自潍坊万达广场有限公司（以下简称“建设单位”）与甲方签订《潍坊万达广场前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”）约定的委托管理期限：2014年5月31日至2017年5月30日；乙方所购房屋基本情况：类型：写字楼，物业编号：1区3号1717室，建筑面积：97.01平方米；甲方负责事项包括但不限于本物业公用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理、各种配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；乙方的房屋专有部分、自有设施、和设备的维修、养护，由乙方自行负责；该合同还约定其他事项。该合同到期后，双方未签订新的物业服务合同。 被告物业费收费标准为不足一个月的按照实际天数*11元/30天计算，满一个月的按照11元/平方计算。 原告就其购买的万达广场1号楼3-1717室房产于2014年9月5日向被告缴纳2014年9月5日至2015年3月4日物业费6402.66元。后自2015年3月6日至2018年9月16日，原告因涉案房产的中央空调制冷与暖风不达标问题未再向被告缴纳物业费。 原告主张2014年冬天入住时室内温度十二三度，后随着入住户数增加，温度稍微高点。为此原告提供2018年1月23日视频一份，证明当时被告工作人员到原告室内测量温度为14.7度。被告对该视频没有异议。且被告认可原告主张的其房屋室内冬季取暖温度达不到国家有关标准。 原告当庭提交2018年1月12日原告与被告员工李娜的录音证据一份，其中原告说：“孩子和我说，咱这个房子交了房以后，供冷供暖这一块老是不达标”。李娜：“啊”。原告：“冬天冷、冷还能坚持，夏天天热他就热，热到30多度”。李娜：“嗯，知道这事，今年夏天我去跟他谈过这个事”。对该录音证据，被告没有异议。 被告负责中央空调的运行，其中夏季中央空调自5月至10月中旬运行，冬季自11月15日至次年3月15日运行。被告提供2019年6月5日上午原告所住房间楼层其他用户室内空调出风口温度对比，证明被告中央空调机组正常运行；被告提供2019年6月4日中央空调主机及冷却塔运行照片二张，证明中央空调正常运行；被告提供方空调主机保养服务合同两份，证明被告正常维护保养空调。原告对上述证据没有异议。 被告提供甲级写字楼物业费测算表、公共能源费明细表、电费明细表、水费预算表、采暖/燃气费明细表各一份，该表显示公共能源费用每平方每月为4.29元，公共设施设备维护保养费用每平方每月为1.39元，其中公共能源费用包含水、电、气等，公共设施设备维护保养费用里包含着中央空调运行费用。中央空调的运行费用包含在4.29元+1.39元中。 被告提供潍坊万达中心A座空调、暖气费单价测算一份，该测算表显示业主缴纳的物业费每月11元中，空调、暖气费单价为3.46元/平方米/月。原告对该证据有异议，认为单价系被告单方面测算的，对其主张的数值不认可，实际耗能费应当大于3.46元/平方/月，被告应当将物业费11元/平方/月的每项费用分列出来。 原告主张若被告不能解决中央空调问题，要求由原告自行安装空调。双方在庭审中均认可万达广场1号楼设计时没有预留空调外机安装机位，无法安装。 被告反诉原告，要求原告支付2015年3月6日至2018年9月16日期间的物业费45245.46元。对被告该主张，原告称，不是原告不交物业费，原告想交物业费，如果扣除空调所占的物业费，原告就交，但被告不同意扣除空调费，所以原告没有交。 本院认为：原告系潍坊万达中心A座业主，被告系该楼座物业公司，为该楼座业主提供物业服务，原告与被告之间形成物业服务合同关系，该合同合法有效，本院依法予以确认。原告作为潍坊万达中心A座业主，因被告收取的该楼座的物业费中包含中央空调运行费用，双方间形成事实上的供暖、供冷的合同关系，该合同亦合法有效，本院依法予以确认。但因原告所居住房屋的中央空调运行后其冷风与暖风均达不到国家规定的相应标准，故被告提供的供暖、供冷服务不符合业主的正常生活要求，该部分费用被告不应收取，应从其收取的物业费中予以扣除。虽原告对被告提供的潍坊万达中心A座空调、暖气费单价测算记载的3.46元/平方/月有异议，但依据被告提供的甲级写字楼物业费测算表看，其空调、暖气费计算标准系客观、真实的，足以采信。故原告主张被告退还2014年9月5日至2015年3月5日物业费6400元，本院酌定被告退还该时间段的供暖费即2013.93元（97.01平方米*6个月*3.46元/平方/月=2013.93元），其他费用因被告已提供相应的服务，故不应退还。原告主张若被告不能解决中央空调问题，要求由原告自主安装空调，因双方均认可该楼座没有预留空调外机安装机位，无法安装空调外机，故对原告主张，本院依法不予支持。被告反诉原告，要求原告缴纳2015年3月6日至2018年9月16日的物业费45245.46元，于法有据，依法应予以支持，但应扣除该段时间中央空调运行费用，即14231.76元{（97.01平米*3.46元/平米/月*41个月+97.01平米*3.46元/平米/月*42天/30天）=14231.76元}。扣除后，原告应向被告缴纳2015年3月6日至2018年9月16日物业费31013.7元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司于本判决生效之日起十日内返还原告玄成章物业费2013.93元（2014年9月5日至2015年3月5日）； 二、原告玄成章于本判决生效之日起十日内支付被告大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司2015年3月6日至2018年9月16日物业费31013.7元； 三、驳回原告玄成章的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告负担34元，由被告负担16元；反诉案件受理费466元，由原告负担319元，被告负担147元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  陈卫东 人民陪审员  王** 人民陪审员  童金凤 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  李永永