中华人民共和国海口海事法院 执 行 裁 定 书 （2020）琼72执异7号 异议人（案外人）：柯蓝（CARUSOANGELISALAN），女，美利坚合众国公民，现住中华人民共和国海南省海口市XX号，护照编号：XX。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司。住所地：中华人民共和国海南省海口市美兰区国兴大道5号海南大厦副楼13层至14层。 法定代表人：黄庆旺，总经理。 被执行人：海南农业租赁股份有限公司。住所地：中华人民共和国海南省海口市滨海大道81号南洋大厦四楼。 法定代表人：范晓征，董事长。 本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称长城海南分公司）与被执行人海南农业租赁股份有限公司（以下简称农租公司）借款合同纠纷一案中，案外人柯蓝于2020年3月11日以其对本院查封的XX第四层401、402、403、404、405、406、407、408、409房以及第二十六层的2607、2610、2611、2612房享有排除执行的实体权利为由提出书面异议，本院于次日立案受理。本案现已审查终结。 案外人柯蓝提出异议称：首先，XX403、2607、2610、2611、2612房属案外人所有。2008年8月8日，柯蓝与长春卓诚实业有限公司（以下简称卓诚公司）、农租公司签订了一份《购房合同》，约定柯蓝以人民币（下同）100万元购买XX第四层403房以及第二十六层的2607、2610、2611、2612房，并由卓诚公司承担十年物业费。合同签订后，柯蓝以农租公司向其借款的方式支付了购房款80万元，另20万元以农租公司5年的借款利息抵偿。2612房在签订合同当日即交付入住，剩余四套房于2014年1月交付钥匙。因卓诚公司未按约定支付物业费及403房未实际交付等纠纷，柯蓝向吉林省长春市朝阳区人民法院（简称朝阳法院）提起诉讼，该院经调解于2018年4月17日作出（2018）吉0104民初1685号民事调解书，要求卓诚公司、农租公司于2018年4月25日前向柯蓝交付前述403房，并在具备办理产权登记条件时，将前述5套房屋登记至柯蓝名下。海口海事法院在执行过程中，在已经知晓柯蓝购买前述房屋并实际占有的情况下，未能依职权中止前述房屋的查封，仍然多次对前述房屋进行查封、续封，违反法律规定。法院在查封过程中，未能通知案外人和被执行人，程序违法。且长城海南分公司与农租公司之间的债务真实性存疑，即使债务真实亦与涉案房屋无关，不应查封涉案房屋。其次，XX401、402、404、405、406、407、408、409房属案外人所有。柯蓝与卓诚公司、农租公司于2018年4月签订了《“080808合同”补充协议》，卓诚公司、农租公司以XX401、402、404、405、406、407、408、409房作为两公司违反前述《购房合同》对柯蓝的赔偿。综上，柯蓝对XX401、402、403、404、405、406、407、408、409、2607、2610、2611、2612房享有排除执行的实体权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）八条的规定，请求中止该13套房产的执行。 申请执行人长城海南分公司答辩称：第一，涉案房屋在案外人柯蓝签订《购房合同》前已被法院查封。根据海口海事法院（2016）琼72民初216号民事判决、海南省高级人民法院（简称海南高院）（2017）琼民终33号民事判决、最高人民法院（2017）最高法民申3353号民事裁定所查明的事实，海南高院早在2007年3月12日就作出（2006）琼执字第3-3号民事裁定对涉案13套房产进行了查封，但柯蓝签订《购房合同》的时间是2008年8月8日，其购买房屋时间晚于房屋查封时间。第二，案外人柯蓝就涉案房屋的买卖未形成合法有效的买卖合同关系。根据柯蓝在朝阳法院《听证会笔录》中的陈述，柯蓝与农租公司为借贷关系，三方签订《购房合同》的目的是为了保证借款合同的履行，实际履行中，亦通过以房抵债方式对借款所形成的债权进行了清偿，故《购房合同》实为担保合同，柯蓝并不具有真实购房的意思表示。同时，前述三份生效裁判已认定卓诚公司并非涉案13套房屋的权利人，其无权处置该13套房屋。现有生效法律文书仅能确定农租公司是房屋的所有权人，但在《购房合同》中，卓诚公司为房屋出让人，农租公司仅为担保人。且《购房合同》约定的购房款收款人为卓诚公司，但柯蓝却将购房款支付给农租公司，故其付款亦不符合合同约定。综上，《购房合同》的真实性存疑。第三，《购房合同》和《民事调解书》不能发生物权变动的效力，不能阻却法院对涉案房屋的强制执行。第四，案外人柯蓝在已知晓卓诚公司与农租公司就涉案房屋尚未完全履行买卖合同以及农租公司仍在向其他方主张房屋权利的情况下，仍然签署《购房合同》，且在合同签订十年后才要求办理过户，其漠视自身权利，对于未能办理涉案房屋产权过户存在主观过错。综上，柯蓝就涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应当驳回案外人柯蓝的异议请求。 被执行人农租公司未作答辩。 经审查，本院查明本案事实如下：2005年11月16日海南高院作出（2005）琼民二初字第3号民事判决书，判决农租公司于判决书生效后十日内向长城海南分公司（原长城资产管理有限公司海口办事处）偿还借款本金3000万元及利息。判决生效后，因农租公司拒不履行债务，长城海南分公司遂于2006年2月16日向海南高院申请执行，该院于2007年3月12日作出（2006）琼执字第3-3号民事裁定，查封了农租公司所有的登记在海口XX有限公司名下位于海南省海口市滨海大道81号XX401、402、403、404、405、406、407、408、2607、2610、2611、2612房共计12套房产。2007年9月24日，海南高院作出（2006）琼执字第3-6号民事裁定，指定本案由本院执行。本院立案执行后，历次查封情况如下：于2007年10月29日作出（2007）海执字第90号执行裁定书，查封XX401、402、403、404、405、406、407、408、409、2607、2610、2611、2612房共13套房产；于2011年5月30日作出（2011）琼海法执字第144号执行裁定书，查封2607房；于2012年6月25日作出（2012）琼海法执字第170号执行裁定书，查封2607房；于2015年10月27日作出（2013）琼海法执字第209-1号执行裁定书，查封涉案13套房产；于2016年4月27日作出（2016）琼72执恢31号执行裁定书，查封该13套房产；于2018年10月8日，本院作出（2017）琼72执恢61号之一执行裁定书，续封该13套房产。本院于2019年8月30日发出（2019）琼72执恢15号征询异议公告，要求对涉案13套房屋及其土地权属有异议者在十五日内提出异议。本院在案件执行过程中多次终结本次执行程序并恢复执行。截止目前，涉案13套房产仍登记在海口XX公司名下。 卓诚公司于2016年5月15日以其对XX401、402、403、404、405、406、407、408、409、2607、2610、2611、2612房享有所有权为由向本院提出异议，请求中止该13套房屋的执行。经审查，本院于同年6月17日作出（2016）琼72执异60号执行裁定，驳回了卓诚公司的异议。卓诚公司不服，提起执行异议之诉，本院于同年12月13日作出（2016）琼72民初216号民事判决，驳回了卓诚公司的诉讼请求。卓诚公司不服该判决，上诉于海南高院。海南高院于2017年3月29日作出（2017）琼民终33号民事判决书，认为卓诚公司提交的证据不足以证明其与农租公司在2004年3月25日签订的《房产买卖合同》已经成立并生效、已经支付1000万元房款、已经在法院查封前实际占有房屋，并认为卓诚公司对于未能办理房屋过户手续有过错，故维持了本院作出的（2016）琼72民初216号民事判决。卓诚公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2017）最高法民申3353号民事裁定书，亦认为：卓诚公司无法提供《房产买卖合同》原件，既无法证明其与农租公司之间存在以房抵债的基础法律关系，也无法证明其已实际占有涉案房产，故其请求排除执行理由不能成立，驳回其再审申请。 案外人柯蓝提交的由卓诚公司（甲方）与柯蓝（乙方）、农租公司（丙方）签订的、落款时间为2008年8月8日的《购房合同》（复印件）显示：卓诚公司将XX403、2607、2610、2611、2612房及其土地使用权以100万元出让给柯蓝，房款分三期支付（80万元现金+五年30%本息复利）；卓诚公司、农租公司在合同生效后向柯蓝交付2612房，其余房屋在柯蓝支付最后一笔款项后五年内交付；房屋尚未登记至卓诚公司名下，卓诚公司、农租公司对房屋交付和办理产权登记至柯蓝名下承担连带保证责任；卓诚公司承担十年物业费；合同还对未能按期交付房屋的违约金和赔偿相应面积房屋进行了约定。因该《购房合同》履行发生纠纷，柯蓝向朝阳法院提起诉讼，该院经调解于2018年4月17日作出（2018）吉0104民初1685号民事调解书，确认卓诚公司、农租公司于2018年4月25日前向柯蓝交付前述403房，并在具备办理产权登记条件时，将前述5套房屋登记至柯蓝名下。 另查明，海口市中级人民法院在海南中海联公司与海南顺丰股份有限公司（后吸收合并为农租公司）等商品房购销合同纠纷执行一案中[执行依据为海南高院（1995）琼民终字第53号民事判决书]，于1997年7月4日作出（1996）海中法执字第53-1号民事裁定，查封XX四层二分之一（南侧）的590.835㎡房产及2607、2610、2611、2612房；于1999年5月10日以（1996）海中法执字第53-3号民事裁定，将前述房产交付给海南中海联公司抵偿债务。1999年2月21日，最高人民法院作出（1999）民提字第5号民事判决，撤销海南高院前述（1995）琼民终字第53号民事判决。2006年2月28日，农租公司申请执行回转。2007年1月29日，海口市中级人民法院作出（1996）海中法执字第53-4号裁定，要求海南中海联公司向农租公司返还前述房产。因前述事宜，海南高院和本院在执行中先后作出（2006）琼执字第3号协助执行通知书、（2012）琼海法执字第170号《函》，与海口市中级人民法院协调涉案房产的解封事宜。 本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八的规定，案外人排除执行涉案房屋必须同时满足四个条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人柯蓝请求排除执行的房屋是否符合前述四个条件，逐一分析如下： 一、关于案外人是否在涉案房屋查封前已签订合法有效的书面购房合同。 首先，柯蓝仅提供了《购房合同》复印件，未能提交原件核对，该复印件虽来源于朝阳法院（2018）吉0104民初1685号案件卷宗，但该《购房合同》上并无任何该法院工作人员作出类似“该合同与其原件核对无异”的备注，故该《购房合同》的真实性不予确认。其次，即使《购房合同》真实，其签订时间为2008年8月8日，明显晚于海口市中级人民法院（1996）海中法执字第53-1号民事裁定、海南高院（2006）琼执字第3-3号民事裁定、本院（2007）海执字第90号执行裁定书裁定查封房屋的时间。第三，朝阳法院作出（2018）吉0104民初1685号民事调解书仅对各方达成的协议内容进行了确认，并未对《购房合同》的真实性及其履行过程的有关事实进行确认，且该民事调解书作出时间为2018年4月17日，晚于涉案5套房屋查封时间，根据《执行异议和复议规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，柯蓝不能据此排除该5套房屋的执行。第四，柯蓝所提供的《“080808合同”补充协议》无参与方（柯蓝、卓诚公司、农租公司）签署，其真实性不予确认；且其落款时间为2018年4月，该时间远远晚于401、402、404、405、406、407、408、409房查封时间。综上，案外人柯蓝未能举证证明其已就涉案13套房产在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。 二、关于案外人是否在查封前已合法占有涉案房屋。 关于403、2607、2610、2611、2612房的交付和占有。案外人柯蓝在听证过程中自述称，2612房在签订合同当日即2008年8月8日交付入住，2607、2610、2611、2612房于2014年1月交付钥匙，并提供了房屋照片、微信聊天记录、403房租赁合同、物业费通知单、维修单、业权转让通知单、承诺书、境外人员住宿登记表等作为其占有涉案房屋的证据。对此，本院认为：前述关于交房时间的陈述仅为柯蓝的单方陈述，无任何证据佐证；房屋照片拍摄时间不明、403房租赁合同签订时间为2019年2月17日、物业费通知单为涉案房屋2018年4月份以后的物业费收费通知单、维修单上载明的2607房维修时间为2020年2月25日，前述证据证明柯蓝占有房屋的时间明显晚于法院对涉案房屋的查封时间；业权转让通知单和承诺书无原件核对，即使真实，根据其内容显示，卓诚公司于2016年10月13日将403、2607、2610、2611、2612房物业管理权转让给柯蓝，该时间也晚于法院对前述房产查封时间；根据境外人员住宿登记表显示的内容，柯蓝于2014年9月28日入境后住宿地址为XX2607房（住房种类登记为“自购”），但该登记表仅为柯蓝入境后主动向公安机关申报的住址，不能作为其实际占有该房产的直接证据；根据朝阳法院（2018）吉0104民初1685号民事调解书及听证笔录显示，直至2018年4月16日，403房依然未能实际交付给柯蓝。关于XX401、402、404、405、406、407、408、409房，柯蓝听证中陈述称该8套房屋至今未交付。综上，案外人柯蓝未能举证证明其已在法院查封前合法占有涉案13套房屋。 三、关于案外人是否已支付全部购房款。 根据《购房合同》约定，403、2607、2610、2611、2612房购房款共计100万元，由柯蓝在六个月内分三期向卓诚公司支付，第一期为20万元、第二期为25万元、第三期为35万元+五年30%本息复利。柯蓝还提供了借款人为农租公司、担保人为卓诚公司、金额为80万元、落款时间为2009年1月28日的借条复印件作为其支付购房款的证据。本院认为，该借条复印件虽来源于朝阳法院（2018）吉0104民初1685号案件卷宗，但无任何证据表明法院工作人员已对该复印件与其原件的一致性进行了核对，（2018）吉0104民初1685号民事调解书也未对柯蓝支付该80万元有关的事实进行确认，故该证据不能证明案外人已经支付全部购房款。而对于另8套房产，柯蓝主张该8套房产为卓诚公司和农租公司因违反《购房合同》约定向其所作的赔偿，柯蓝并未支付任何款项。 四、关于案外人对未能办理过户登记是否有过错。 根据柯蓝在朝阳法院听证笔录中的陈述、《购房合同》的内容以及其在本案听证中的陈述来看，柯蓝对于购房当时XX403、2607、2610、2611、2612房这5套房屋尚未登记在卓诚公司名下是明知的，甚至知晓农租公司就涉案房屋与海南中海联公司存在纠纷，涉案房屋尚在执行回转过程中。本院认为，柯蓝在明知涉案房屋存在权属争议的情况下仍然进行购买，其对于房屋不能过户存在过错，由此产生的风险应当由其自行承担。 综上，案外人柯蓝提出的权利主张不能排除法院对XX401、402、403、404、405、406、407、408、409、2607、2610、2611、2612房屋的强制执行，其异议请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人柯蓝（CARUSOANGELISALAN）的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起15日内，向本院提起诉讼。 审判长 林 江 审判员 张医芳 审判员 吴永林 二〇二〇年三月二十五日 书记员 王文睿 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。