广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初8339号 原告：罗荣武，男，1965年12月15日出生，壮族，住广西大新县。 委托诉讼代理人:蒋万君，广西华胜律师事务所律师。 被告：陈锦，男，1965年9月29日出生，汉族，住南宁市。 被告：黎玉珍，女，1972年1月5日出生，壮族，住南宁市江**。 被告：唐展邦，男，1971年8月24日出生，汉族，住南宁市江**。 被告：王喜莲，女，1969年10月28日出生，汉族，住南宁市江**。 被告：唐楚帮，男，1967年11月20日出生，汉族，住南宁市江**。 被告唐楚帮、唐展邦、王喜莲、黎玉珍的共同委托诉讼代理人:奚锦权，广西法严律师事务所律师。 被告唐楚帮、唐展邦、王喜莲、黎玉珍的共同委托诉讼代理人:苏锦聪，广西法严律师事务所实习律师。 原告罗荣武诉被告陈锦、唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍合同纠纷一案,本院于2019年10月9日立案后,依法适用普通程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告罗荣武及其委托诉讼代理人蒋万君，被告唐楚帮、唐展邦、王喜莲、黎玉珍的共同委托诉讼代理人奚锦权到庭参加诉讼。被告陈锦经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗荣武向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告连带返还原告购房款本金199663元及利息损失63793.86元（利息计算：以199663元为基数，从2014年1月28日按年利率6%暂时计算至2019年9月1日），并自2019年8月30日起以本金199663元为基数，按年利率6%支付利息至欠款偿清之日止，本息合计263456.86元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月28日，被告陈锦与被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍签订《合作建房协议书》，约定：被告黎玉珍等提供南宁市江南区五一路富德村十三组下塘坡5号宅基地约400平方米，由被告陈锦全额出资建房两栋，各方一栋，使用至国家征收为止。2011年5月25日，被告陈锦与原告签订《合作建房协议书》，约定：被告陈锦将该XXXXX层及杂物房第一号给原告，建筑面积100平方米×1680元，房屋总价约为16800元，按四期付完。2012年8月28日，被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍、被告陈锦与原告等24户共三方签订《合作出资建房分房合同书》，约定：委托律师见证，被告陈锦于2012年6月竣工，其中1栋为原告等24名住户永久使用，并可自由转租等。原告于2014年1月28日按实际面积向被告陈锦交清套房款171528元、杂物房28135元，合计为199663元。原告于2012年7月得房后，居住至约2019年7月时因原告使用的该栋房屋被江**“两违办”认定违法而拆除，也没有任何补偿。被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍使用的房屋未被拆。被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍是房屋业主及该案的受益者，被告陈锦是房屋的承建者，原告为购房者，被告等以合作的房屋，在宅基地上建房，再要求原告出资，实际上是非法变相买卖房产，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律规定，合作协议应认定为无效，被告应依法返还原告的财产并赔偿损失。 被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍辩称：1.原告起诉被告唐展帮、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍无事实和法律依据，上述被告未参与本案合同的签订，该合同上上述被告的签字是打印上去的，亦不清楚涉案合同的内容；2.涉案合同因存在违法行为，应属于无效合同，即便合同有效，原告也只应根据合同相对性要求合同的相对方承担责任；3.被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍与被告陈锦的合作建房是合法的，被告陈锦将上述被告与其合作建设的涉案房屋变相出售他人，其后果应由被告陈锦承担，与被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈锦未陈述答辩意见。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的调查重点及争议焦点为：1.涉案的被告陈锦所建的位于江南区边的房屋的建设审批手续是否合法？其与原告所签订的合作建房协议书的性质和效力应如何认定？2.原告诉请五被告连带返还购房款本金并赔偿利息损失是否合法有据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、陈述及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告陈锦未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。本院在庭审中组织到庭当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年2月28日，被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍（甲方）与被告陈锦（乙方）签订一份《合作建房协议书》，合同第一条约定：甲方提供南宁市江南区五一路XXXX号住房用地，面积约400平方米，建房款由乙方全额投资建房，从基础为准建房各占一半，东边靠南边属于甲方8.5×23米共建七层半，西边靠南边从基础开始8.5×23米直至天面属乙方所有，使用年限直至国家征收为止。 2011年5月25日，原告（乙方）与被告陈锦（甲方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方将位于南宁市江南区及杂物房第一号给乙方，建筑面积100㎡×1680元，房屋总价格为168000元；付款方式为第一期付款伍万元（签订本协议后）、第二期付叁万元（所需户型楼层主体完成前）、第三期叁万元（所需户型楼层装修抹灰完成前），双方未约定尾款支付方式；建房交付出时间为从2011年5月25日至2012年4月30日止；该集体所有制的建房土地，无法办理单独房屋产权所有证，如可办房产证件时，甲方应无偿协助乙方办理乙方房屋产权所有证的产权及各种所需手续，办理产权证件所需费用由乙方承担，如果因由于不符合法律手续导致无法办理，也绝对不影响乙方使用到国家征用房屋前的使用权，乙方房屋有权作为出租或转让居住，甲方不得干涉乙方要出租或者转让权利。 2012年8月28日，位于南宁市江**房屋后，被告陈锦（承建房屋方、甲方）、被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍（出宅基地方、地主方）与包括原告罗荣武在内的24户（乙方）签订《合作出资建房分房合同书》，并由律师出具《律师见证书》见证，该合同约定：根据被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍与被告陈锦签订的《合作建房合同书》，已建好三栋房屋中其中两栋九层楼的给唐展邦、王喜莲、黎玉珍、唐楚帮，唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍作为给予的回报，送给宅基地一地块占地200.1㎡不包括飘窗和阳台（23米×8.7米）准予在该地块上建一栋13层高的楼房由甲方陈锦建设建好该房后，由乙方等二十四户所有（各户一套），建筑面积约2600㎡的毛坯房，包括23米×8.7米宅基地的价值是乙方二十四户集资，现该栋楼房已于2012年6月建成，归属于乙方二十四户永久性使用所有，该楼房于2012年6月1日起全部分到乙方24户名人名下。该合同及《律师见证书》中被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍在签字处的签名均为打印，未有唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍本人的签名及手印。截至2014年1月28日，签订协议后，原告按实际建成面积向被告陈锦支付199663元，被告陈锦出具收据予以确认。被告陈锦于2012年7月份将涉案房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修并入住使用。 2018年11月6日，南宁市江南区城市管理综合行政执法局下发江执法拆决［2018］Ｆ278号《责令限期拆除决定书》，因被告黎玉珍未经规划行政主管部门批准，擅自在宏德路212号建设壹栋九层砖混结构的建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《广西壮族自治区实施办法》第三十一条第一款的规定，被责令于2018年11月9日前自行拆除该违法建设的建筑物，被告陈锦所建设的位于江南区边的房屋亦在拆除之列。因被告陈锦未在规定时间内拆除该违法建筑物，其所建设的涉案房屋于2019年7月前被南宁市江南区城市管理综合行政执法局全部强制拆除。被告唐展邦、唐楚帮、王喜莲、黎玉珍认可其居住使用的东边靠南边那栋房屋被拆除了三层。原告认可接收陈锦的房屋后居住使用至2019年7月。 另查明：涉案的南宁市江南区五一路下塘坡5号用地用途为农村宅基地，使用权面积为385㎡，权属性质为集体使用权地。2011年5月16日，南宁市土地资源局批准将该地作为宅基地用地指标。 本院认为:依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款，参照适用《广西壮族自治区实施办法》第三十一条第一款的规定，涉案的被告陈锦所建的位于南宁市边的房屋未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件，并于2019年7月前被南宁市江南区城市管理综合行政执法局全部强制拆除。被告陈锦亦未到庭陈述意见或提交证据证明案涉房屋已取得相关建设许可，该建筑亦因违法已被强制拆除。原告与被告陈锦签订的《合作建房协议书》经审查合同内容后，其具有房屋买卖合同关系的性质。被告陈锦与原告签订的《合作建房协议书》，具有以合法形式掩盖非法目的的情形，且案涉房屋没有合法的建设审批手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告陈锦签订的该份合同应属无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与被告陈锦签订的合同无效，被告陈锦应退还原告支付购房本金。未有证据证明被告唐展邦、王喜莲、黎玉珍、唐楚帮系合同的一方或受益人，原告主张被告唐展邦、王喜莲、黎玉珍、唐楚帮承担连带责任无依据，本院不予支持。原告应当知道与被告陈锦签订案涉合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任，原告主张的利息没有法律依据，本院不予支持。被告陈锦于2012年7月将案涉房屋交付给原告，原告认可居住使用至2019年7月。尽管案涉合同无效，但客观上原告实际入住案涉房屋已有7年，从中获利，应当向被告陈锦支付一定的占有使用费。参酌原告与被告陈锦签订涉案合同的意图、合同的总价、商品房的产权年限、原告的居住使用年限，本院酌定扣除占有使用费为199663÷70×7=19966元。扣除该费用后，被告陈锦还须退还原告179697元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告陈锦返还原告罗荣武款项179697元； 二、驳回原告罗荣武的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5252元，由被告陈锦负担3582元，由原告罗荣武负担1670元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  范 婵 人民陪审员  周曼丽 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  韦绍锋