营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初2769号原告：营口辽海房地产开发有限公司，住所地鲅鱼圈区熊岳镇火山村。法定代表人：孟祥明。委托诉讼代理人：李庆泉、罗夕，辽宁昌赢律师事务所律师。被告：盛京银行股份有限公司营口分行，住所地营口市经济技术开发区日月大道**。法定代表人：李晓健。委托诉讼代理人：张轶、孙凤，辽宁创越律师事务所律师。原告营口辽海房地产开发有限公司与被告盛京银行股份有限公司营口分行合同纠纷一案，本院于2018年10月22日作出（2018）辽0804民初4033号民事判决书。原告不服提起上诉，营口市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）辽08民终624号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回我院重审。本院于2019年5月10日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告营口辽海房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、原告变更诉请为请求判令被告履行《关于盛京银行营口分行使用辽海房地产公司土地建设盛京银行大厦框架协议》约定的土地款465万元；2、支付从2010年10月15日起至给付之日止的利息，按同期贷款利率计算；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2008年10月17日以1620元/平方米的价格，摘牌取得位于鲅鱼圈区，国税局东侧占地面积30017平方米，编号2008-7-16地块的国有土地使用权，用于开发建设辽海中盐新城项目。被告有意向在该地段临街建设盛京银行大厦及职工住宅楼。2010年1月19日，经政府协调，被告与原告磋商，签订了《关于盛京银行营口分行使用辽海房地产公司土地建设盛京银行大厦框架协议》（下称框架协议），在原告征得的30017平方米土地中转给被告10000平方米，用于建设盛京银行大厦及职工住宅楼。根据《框架协议》的约定，又因被告没有开发资质，同时，被告也考虑到原告将临街的黄金路段转给其建设盛京银行大厦和职工住宅楼，为适当弥补原告的损失，决定将其转让的土地建设盛京银行大厦和职工住宅楼的建设工程权由原告施工，原、被告拟定了《盛京银行营口分行大厦联合开发建设合同》交给被告，并开始盛京银行大厦的设计工作。在此基础上，原告也同意为被告建设的职工住宅楼的价格按建设成本价2600元/平方米收取，并于2010年10月5日签订《团购房备忘录》。之后，原告开始包括盛京银行股份有限公司职工住宅楼在内的小区建设。而《盛京银行营口分行大厦联合开发建设合同》被告以需上级批复为借口没有签署，却另找建筑公司对盛京银行大厦的5518平方米土地使用权转让给被告，双方陆续签订合同支付相关土地费用。而职工住宅楼土地转让款被告没有按《框架协议》支付。原告为被告建设的32套职工住宅楼在辽海中盐新城1期104#楼，其中的27户按双方约定的2600元/平方米（不含土地款）出售给盛京银行的员工，另有5名员工没购买住宅楼，由原告按《团购房备忘录》将这5人（套）土地款按每人15万元返还。现原告开发建设的辽海中盐新城均已竣工，被告建设的盛京银行大厦建设工程也竣工。由于被告没有按照双方约定的由原告整体施工，又没有按《框架协议》支付职工住宅楼土地转让款，导致原告为被告垫付土地出让款至今，现请求被告按照依法支付职工宿舍平均土地成本。原告多次找到被告协商，但被告以种种借口推脱至今。为保护原告合法权益不受侵害，故诉至法院。被告盛京银行股份有限公司营口分行辩称，一、原告所述与事实不符。1、原告所述:“被告也考虑到原告将临街的黄金路段转给其建设盛京银行大厦和职工住宅楼,为适当弥补原告的损失,决定将其转让的土地建设盛京银行大厦和职工住宅楼的建设工程全部由原告施工”,上述内容与事实不符。答辩人从未与原告达成相关协议，也从未给予原告任何承诺。2、原告称,原告也同意为被告建设的职工住宅楼的价格按建设成本价2600元/平方米收取,与事实不符。首先,答辩人从未与原告合作建设职工住宅楼;其次,原告若与答辩人员工具有合同关系,根据合同相对性,答辩人不是合同主体，不应承担相应责任。3、答辩人购买原告5518平方米土地使用权，双方按法律规定签订转让合同,相关义务已履行完毕,转让行为未附加其它内容。4、原告对于答辩人员工购房者是否返还土地款、返还多少数额等等,答辩人既不知情,此事与答辩人也无任何关系。根据合同相对性,原告应向合同相对人,而不是答辩人,主张相关权利。5、原告称“1620元/平方米价格购买2008-7-16地块与事实不符,原告购买此地块价格为500元/平方米,并以1620元/平方米价格将其中S518平方米转让于被告。原告以1620元/平方米价格购入的是2010-9-5地块,且原告享有3400万元巨额补贴。二、关于举证责任。根据法律规定,原告对自己提出的主张有责任提供证据,现原告并未提出任何直接证据证明支持其主张,其应承担举证不利后果。综上,原告诉请无法律和事实依据,请求依法驳回。另外，团购协议的甲方代表赵廷贺代表的并不是被告盛京银行,备忘录的甲方是盛京银行,当时的赵廷贺是副行长,代表不了被告银行,只能代表团购成员,其次根据原告提供的2010年3月11日会议纪要及原、被签订框架协议约定土地置换问题,政府将应给与盛京银行30360平土地置换了30017平方米。原告给银行土地是由优惠政策的,该政策从原告提供的土地转让协议有所体现,其中盛京银行在30017平方米土地中有5518平米建设盛京办公大楼,该部分面积盛京银行按转让协议约定享有优惠397.416万元,但是在宿舍楼部分盛京银行没有得到任何的优惠政策,应得的优惠部分现推断是由辽海直接给了购买房子的业主,业主只是银行员工而已。从框架协议中第一置换的土地是1万平。第二2010-9-5的面积30360平米,应当由原、被告共同取得使用权，但是实际履行时约定的1万平变成了5518平,而且是根据1620元每平原价购买。其次2010-9-5地块完全由原告取得,原告占有了本该由被告享有的大量优惠政策。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2010年1月19日签订《关于盛京银行营口分行使用辽海房地产公司土地建设盛京银行大厦框架协议》，约定：一、为支持鲅鱼圈区地方经济建设和盛京银行的自身发展，经区政府同意，盛京银行决定在鲅鱼圈区日月大道北侧、平安大街东侧、国税局东建设盛京银行大厦及职工宿舍。此项目需占地约1万平方米，建设盛京银行大厦约2.3万平方米，23层，高度约90米，停车位70个；建设职工宿舍约4000平方米。二、盛京银行选址的土地使用权已归属营口辽海房地产开发有限公司所有。为公平保证营口辽海房地产开发有限公司利益，盛京银行用此地段北侧约2.9万平方米土地（海月路南、平安东街西）与营口辽海房地产开发有限公司置换。三、为方便以后的开发建设，此地段北侧约2.9万平方米土地（海月路南、平安东街西）由盛京银行与辽海房地产公司共同取得土地使用权。四、具体操作办法等未尽事宜，另行商议。2010年3月11日，营口经济技术开发区管理委员会会议记录：会议原则同意盛京银行选址在南部新城区38号地块的方案，公开挂牌，在调整规划。该项目应与中盐大厦项目统一规划协调建设，其土地出让价格参照中盐，根据实际测算情况另行确定。原告于2010年10月29日通过出让方式成交确认编号2010-9-5地块的国有土地使用权，，地块面积3036095平方米，每平方米1620元，总价49184739元。2011年1月19日，原告与营口市国土资源局鲅鱼圈分局签订上述土地《国有建设用地使用权出让合同》（宗地位于鲅鱼圈区。另查，被告于2012年1月10日出具《委托书》复印件，委托营口盛林置业投资发展有限公司（以下简称“盛林公司”）办理盛京银行营口分行办公楼土地、规划、施工建设、验收等工作。原告与盛林公司于2012年4月19日签订《土地使用权转让协议》及《补充协议》、《配套工程费用支付协议书》，主要内容为原告将盛京银行营口分行办公大厦所占土地5518平方米（该土地位于辽海中盐新城南部西侧，向东对应“中盐大厦”，土地为原告于2009年6月17日摘牌所得土地上一部分）转让给盛林公司，土地价格为1620元/平方米，总价款为8939160元，并就政府优惠政策返款、配套工程等内容进行约定。再查，原告提供《盛京银行营口分行大厦—联合开发建设合同》，拟证明为弥补原告损失，原、被告协商盛京银行大厦由原告施工。被告认为该证据没有被告盖章，对真实性及关联性不予认可。该份证据显示乙方处为空白，甲方处为原告；原告提供《团购房备忘录》，载明甲方为盛京银行团购成员，乙方为原告，时间为2010年10月5日。第一条约定：甲方在乙方所购房屋为辽海中盐新城104幢，具体房间号详见附件。第四条约定：购房款于2010年10月15日前全部交清（按揭贷款资金除外）。按揭贷款手续双方相互配合，商业银行贷款部分争取在2010年10月31日前发放到位。第五条约定：回购款按每套15万元，于2010年10月15日前给付。第七条乙方在甲方将首付款项交齐后，给付甲方购房合同、正式收款收据及享受政府优惠政策相关手续。该备忘录原告拟证明盛京银行职工购买32套房屋。被告对真实性有异议，备忘录的相对方并不是被告，被告没有签字确认也没有进行承诺，所以备忘录与被告无关。原告提供收条4份，拟证明原告返回土地款每套房15万元。被告认为出条的人不是被告，被告也没有确认，无法判断真伪，与被告无关。4份收条显示收款人分别为黄宇、曹某、刘某2、唐仁辉，时间为2010年10月15日。原告提供《关于盛京银行工程进度影响我公司建设小区环境的函》，拟证明原告于2011年8月16日向政府报请加快盛京银行大厦及职工宿舍楼建设。被告认为此证据为原告单方制作，与被告无关；原告提供《商品房销售价目表》，拟证明对外销售房屋含土地出让金的价格数额。被告对真实性有异议，也无法反应真实成交价格；原告提供《关于我公司与盛京银行营口分行职工住宅楼结算的函》，拟证明原告于2015年11月15日要求被告支付职工宿舍土地出让金。被告认为原告单方制作，被告对所述事实不予认可，被告从未收到此份文件；原告提供《关于辽海房地产开发公司要求营口分行支付购房差价的回复》，拟证明被告不同意支付该差价款。被告对真实性不予认可，对文件内容不认可，被告从未制作此项文件。又查，经本院向证人曹某、魏某、刘某1、刘某2及李大鹏询问，所购房屋是否以盛京银行单位名义购买，是否自愿购买，均陈述团购协议不是盛京银行的行为，是职工与原告之间的协议。庭审中，原告提供会议记录复印件、竣工验收备案书，拟证明被告对于盛京银行大厦在委托第三方建设前，系与原告方联系以联合建设明细进行，已经由原告方牵头在2011年3月就已经对大厦进入到了实质性涉及阶段，而在2010年10月对方签订团购备忘录时，涉及到的辽海中盐一期104号楼已经进入了建设中，由于此时双方仍在洽谈盛京银行大厦的建设问题，为了结算方便，对于团购房屋补差部分没有另行签订协议。被告质证，会议纪要的真实性不予认可，其他的证据真实性无异议。证据中无法体现出被告的大楼涉及与原告有关系。盛京银行在没有启动土地使用权的情况下去做设计。上述事实，有原被告企业信息、框架协议、委托书协议复印件、土地转让协议复印件、团购备忘录、明细及收条等证据及双方当事人业经庭审质证的庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，首先，本案系合同纠纷，原告起诉应以双方签字且生效的合同为依据，按照合同相对性原则向合同签订方主张权利。本案中，原告提供《盛京银行一块分行大厦联合开发建设合同》《关于辽海房地产开发公司营口银行支付购房差价的回复》，拟证明被告为弥补原告损失，原被告协商盛京银行大厦由原告施工的事实，但该两份合同均无被告方签字盖章，被告对该两份证据的真实性均不予认可。原告又提供《团购房备忘录》，拟证明被告应返还原告每户15万元的土地成本，被告对于该证据亦不予认可，且该证据的甲方系盛京银行的团购成员，并非被告，故本院对于原告该组证据无法采信。其次，当事人对自己提出的主张，应提供证据予以佐证。如举证不能，应承担相应的法律后果。原告提供收条4份，拟证明原告返还被告土地款每套房15万元。被告质证认为出条人不是被告，被告也没有确认，无法判断真伪。本院认为，该收条载明收款人为四名自然人，系返还个人的购房款，与本案缺乏关联性。原告提供《关于我公司与盛京银行营口分行职工住宅楼结算的函》《关于辽海房地产开发公司要求营口分行支付购房差价的回复》《关于盛京银行工程进度影响我公司建设小区环境的函》《商品房销售价目表》均为原告单方制作，且被告对其真实性不予认可，故本院对该文件内容不予认可。最后，原、被告签订的《关于盛京银行营口分行使用辽海房地产公司土地建设盛京银行大厦的框架协议》，其主要内容为土地置换，并未约定土地返款问题，亦未附加其他履行条件。且根据原、被告履行情况，双方就盛京银行大厦办公楼并非采用框架协议中约定的置换方式取得土地，而是采用土地转让方式，而其余土地原告进行了自行开发、出售，通过双方行为表明各方并未严格按照框架协议进行实际履行。故该份协议，亦无法支撑原告观点。综上，经本院民事专业委员会讨论形成一致意见，原告提供的证据均无法佐证其主张，故本院对于原告诉求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十二条、第十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告营口辽海房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费45200元，由原告营口辽海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判长  孟震审判员  韩娜审判员  张巍二〇二〇年三月十七日法官助理王楠书记员孙聪聪