北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民再1号原告：李岩，男，1979年1月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。被告：董湘波，男，1971年6月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：雷春晖，北京市金台律师事务所律师。原告李岩与被告董湘波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日作出（2017）京0105民初59988号民事判决，董湘波不服判决、提出上诉，北京市第三中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）京03民终14266号民事判决，已经发生法律效力。后董湘波不服该终审判决，向北京市高级人民法院提出再审申请。北京市高级人民法院于2018年12月28日作出（2018）京民申1510号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院再审本案。北京市第三中级人民法院于2019年8月1日作出（2019）京03民再55号民事裁定，撤销北京市第三中级人民法院（2017）京03民终14266号民事判决及本院（2017）京0105民初59988号民事判决、本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。李岩的委托诉讼代理人翟建，董湘波及其委托诉讼代理人雷春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李岩向本院提出诉讼请求：判令董湘波支付自2016年7月22日至2018年1月19日的逾期过户和逾期交付房屋违约金，按每日1900元计算。事实和理由：2016年3月1日，我与董湘波就北京市朝阳区望京西园四区X号楼X号房屋（以下简称涉案房屋）签订了定金协议，当日还签订了房屋买卖合同和补充协议。合同及补充协议约定任何一方逾期履行义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。我按照约定履行了义务，但董湘波在过户前拒绝履行，后我起诉至法院，法院判决董湘波继续履行与我签订的买卖合同。故针对董湘波逾期履行合同的违约行为，提出上述诉讼请求。董湘波辩称：一、在李岩未付清房款的情况下，我没有过户及交付房屋的义务，不存在违约行为；二、李岩主张的违约金过高，我未给其造成实际损失，李岩反而因房价上涨受益；三、李岩的诉讼请求违反了一事不再理原则，另案判决已经驳回了其要求违约金的诉讼请求；四、我在本案中不存在违约行为，因为李岩未付款后，我向其发送中止合同的通知，已被签收；五、合同履行过程中，李岩就我违约行为的说法不一致，其就解约时间和原因的陈述多次矛盾，证人栗某的证言也多次矛盾。综上，不同意李岩的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月1日，李岩与董湘波在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下签订了《买卖定金协议书》，约定：李岩购买董湘波名下的涉案房屋；房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额为64万元；房屋总价款为380万元，李岩以贷款方式支付购房款，首付款不低于140万元；李岩应于协议签署时向董湘波自行支付定金20万元。同日，李岩与董湘波签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李岩购买董湘波名下的涉案房屋；房屋已经设定抵押，董湘波应于2016年3月25日前办理抵押注销手续；房屋成交价为380万元；李岩向董湘波支付定金20万元；李岩向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为239万元；董湘波应于办理完毕房屋所有权转移登记手续后1个工作日内将房屋交付李岩；逾期交房在15日内的，董湘波应当按日计算向李岩支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过15日的，李岩有权退房，退房后，董湘波应按全部已付款的20%向李岩支付违约金；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，李岩（乙方）与董湘波（甲方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施共计380万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年3月1日将第一笔定金10万元自行支付甲方；乙方于2016年3月2日将第二笔定金10万元以理房通托管方式支付甲方；甲方应于2016年3月25日前向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2016年4月1日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于办理面签当天将第一笔首付款118万元以非建委资金监管方式支付甲方；甲乙双方应于评估报告下发三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在乙方申请的购房贷款批贷后（具体以建委预约日期为准），甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求双方到场，则双方应按要求到场办理；双方同意，交易涉及的税费全部由乙方承担。上述《补充协议》对违约责任约定如下：双方任何一方逾期履行《补充协议》约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分五的违约金。甲方出现下列情形之一即构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……（3）逾期履行本补充协议第二条约定义务（即关于房屋交易具体事宜的约定，包括交付定金及首付款、还款解押、进行房屋评估、共同申请购房贷款、办理权属转移登记等）超过十五日；（4）拒绝将涉案房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。2016年3月1日，李岩向董湘波支付定金10万元，2016年3月4日，董湘波通过理房通资金监管形式收到李岩支付的剩余定金10万元。2016年3月24日，李岩选定在中国农业银行办理银行贷款，当日，中介公司工作人员栗某通过微信询问董湘波能否当天进行银行面签签字，董湘波表示“过不来了”。2016年3月30日，董湘波微信询问栗某称“我明天可以去办理贷款的签字，你问一下他们可以吗”，栗某表示“他们不需要去了，就等您去签字了”，董湘波询问“他们不需要确认一下？”，栗某回复称“不用，银行的人确认，贷款金额都已经定下来了，您看您明天上午时间能不能安排出来，下午我得去通州过户。”庭审中，李岩表示，其于2016年3月27日与中介公司工作人员在中国农业银行办理了面签手续。董湘波表示其于2016年3月31日与中介工作人员去中国农业银行办理了面签手续。李岩称已经通过中介公司与董湘波达成一致，将首付款的支付时间变更为涉案房屋权属转移登记前一周内，董湘波对此不予认可。但双方的另案判决中，法院认定双方就首付款支付时间进行了变更，李岩并非延期付款。另案情况，将在下文详述。2016年4月30日，李岩与董湘波通过中介公司办理了涉案房屋的网签手续。2016年6月1日，董湘波与李岩的妻子宋某及栗某一起前往税务部门，由宋某以董湘波、李岩的名义缴纳了本次交易产生的个人所得税597616.19元、契税57000元，并取得税票。李岩提交朝阳区不动产登记预约单复印件，证明涉案房屋转移登记预约于2016年7月21日办理，但董湘波并未到场。董湘波不认可该证据的真实性。2016年6月12日，栗某向董湘波发送微信称“7月21日下午过户，请您务必提前把这天下午的事情推掉，错过此次过户的话最早也得9月底过户了”。董湘波回复“ok”。2016年7月4日、2016年7月5日、2016年7月12日、2016年7月14日，栗某通过微信及短信多次提示董湘波及其妻子付某涉案房屋于2016年7月21日办理权属转移登记手续，其中2016年7月12日，栗某给董湘波发送的短信内容为“7月21日过户，7月18日或者19日客户提前给您做首付款监管，看您哪天有时间，我好跟银行提前预约，方便的话请回信。”庭审中，李岩提交《催告函》、《履约催促函》、邮寄底单各一份，证明2016年7月17日及2016年7月18日，中介公司及李岩均催告董湘波尽快配合办理首付款资金监管手续，并于2016年7月21日配合办理房屋过户手续。董湘波表示其并未收到上述函件。其中，邮寄底单显示收件人为董湘波，收件地址及联系电话均为董湘波签约时在《交易方留存信息表》中列明的地址与电话。李岩当庭拨打顺丰速运的电话，查询《履约催促函》的邮寄情况，答复是该邮件因为收件人不接电话、收件人地址无人居住被退回。2016年7月19日，董湘波向李岩发送《合同解除通知书》，载明“至李岩先生：贵方与我于2016年3月1日签订的关于朝阳区望京西园四区X号楼X号房屋的买卖合同，因贵方严重违约，我方现正式通知贵方解除上述合同。提请贵方在收到本通知书后3日内，按照房屋买卖合同的约定足额支付违约金。”李岩认可其于2016年7月21日收到了该份《合同解除通知书》。2016年7月21日，李岩与栗某到房地产权属转移登记部门办理涉案房屋权属转移登记手续，董湘波未到场。另查一，李岩于2016年8月在本院对董湘波提起另案诉讼[一审案号为（2016）京0105民初44731号、二审案号为（2017）京03民终6996号]，主张董湘波继续履行合同并支付违约金76万元。本院一审判决：一、李岩与判决生效后七日内向董湘波一次性支付涉案房屋的剩余购房款360万元；二、董湘波继续履行李岩与董湘波签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，董湘波于判决生效后七日内协助李岩将涉案房屋产权变更登记至李岩名下，并将涉案房屋腾空交付给李岩；三、驳回李岩的其他诉讼请求。2017年6月30日，北京市第三中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。终审判决对于李岩主张的违约金部分论述为：“关于违约金问题，双方补充协议既约定了逾期履行违约金，又约定了根本违约解除合同的违约金。根本违约的法律后果在于，当一方根本违约时另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。一方当事人根本违约，与另一方当事人行使合同解除权并主张合同解除项下的违约金，是有着逻辑一致性的。本案中，李岩在要求继续履行合同的前提下主张根本违约解除合同项下的违约金，本院不予支持。李岩的上诉请求缺乏法律依据，本院不予采信。关于逾期履行违约金和损失问题，当事人可以另行解决。”另查二，董湘波于2016年7月在本院对李岩提起另案诉讼[一审案号为（2016）京0105民初44732号，二审案号为（2017）京03民终7002号]，主张确认双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2016年3月1日解除，由于李岩迟延支付首付款，主张李岩支付违约金56万元及利息。本院一审判决：驳回董湘波的全部诉讼请求。2017年6月23日，北京市第三中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。终审判决论述：“一审法院综合上述情况并结合栗某的证言，认定交易双方就首付款支付时间进行了变更，李岩并不存在迟延支付首付款的违约行为，并无不当，亦不存在显失公平之处。”另查三，上述两个另案判决生效并进入执行程序后，李岩于2017年8月31日向本院案款专用账户转账3561400元，涉案房屋于2018年1月19日交付李岩，于2018年1月22日转移登记至李岩名下。另查四，李岩主张因董湘波未办理依约履行过户和交房义务，导致其发生如下实际损失：一、承租位于北京市朝阳区百环家园X号楼X室房屋，月租金7500元，自2016年7月至2018年8月，共计19.5万元；二、聘请律师的花费10万元；三、为支付购房款，拆借的损失成本38.8万元；四、孩子上学、房屋再次购买等无法估计具体金额的隐形损失。上述事实，有当事人陈述、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、相关裁判文书等证据在案为证。本院认为：本案争议焦点为：一、董湘波是否存在违约行为；二、若董湘波有违约行为，李岩对其主张的违约金是否适当。第一，董湘波是否存在违约行为。李岩与董湘波签订房屋买卖合同，李岩作为买受人应承担付款义务，董湘波作为出卖人应承担交付房屋并转移房屋所有权的义务。根据本案证据及另案生效判决，董湘波以李岩未按约定（未在银行面签当天）支付首付款为由，主张解除合同，但其提出的理由并不成立（另案生效判决已予认定），其提出解除合同已构成违约，当然也会造成迟延履行合同的后果。李岩以董湘波迟延履行合同为由，主张其承担违约责任，符合合同约定。对董湘波所称在李岩未支付首付款等房款前，其不应履行过户、交房等义务的问题，本院认为，在董湘波明确表示不履行合同后，双方合同已没有正常履行的余地，李岩自然无法在此种情况下向董湘波继续支付购房款。李岩遂提起另案诉讼，在该诉讼终结、双方权利义务被生效判决重新界定之后，李岩再通过执行程序向董湘波付款，董湘波亦交付了房屋并办理了产权过户，双方买卖合同才最终得以全部履行。从董湘波发生违约行为到整个诉讼以及执行终结，双方的买卖合同长期拖延履行，究其原因，并不在于董湘波所谓的李岩未按约定支付首付款，而是直接源于董湘波拒不履行合同的违约行为。故在此期间，李岩所遭受的不利益，均应归因于董湘波的违约行为，而非合同正常履行情况下李岩“未支付首付款”这一“先履行行为”或“同时履行行为”。董湘波自其违约开始即应承担相应的违约责任，而非自李岩依据另案判决支付购房款时才开始承担违约责任。董湘波以其未违约作为抗辩，本院不予支持。二、李岩主张的违约金是否适当。首先，李岩在另案中主张的是根本违约解除合同项下的违约金，与本案中主张的违约金法律性质并不相同，另案判决亦载明可以另行解决逾期履行违约金的问题，故李岩提起本案诉讼，不违反一事不再理的原则。其次，董湘波虽在本案原审中对违约金标准不持异议，但对其是否存在违约行为提出了抗辩，并未明确放弃酌减违约金的要求，故其在再审发回重审中仍有权请求酌减违约金。最后，在合同一方主张酌减违约金的情况下，应当查明合同约定的违约金是否过分高于实际损失。由于董湘波逾期履行过户及交房义务，确实会导致李岩产生不能按时入住房屋、无法通过贷款形式支付剩余购房款从而增加资金筹措成本等实际损失。但合同约定的违约金数额确实较高。本院通过考虑李岩的实际损失情况、李岩在董湘波违约时已经投入的购房款情况等，将董湘波应承担的违约金数额酌减至50万元。对于李岩主张高于此数额的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告董湘波于本判决生效后七日内给付原告李岩逾期办理房屋所有权证及逾期交付房屋的违约金五十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千八百三十元，由原告李岩负担五千零三十元（已交纳），由被告董湘波负担八千八百元（原告李岩已预交，被告董湘波于本判决生效后七日内给付原告李岩）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 李 戈审判员 杜宗杰审判员 田丽丽二〇二〇年三月二十七日书记员 李 想