江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初9412号原告：赵蓓初，女，1956年11月13日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：尤晓明（系赵蓓初配偶），住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：高小威，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：孙卫，男，1954年9月2日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：周宁如，女，1954年7月16日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：倪传明，男，1958年4月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郁斌，江苏国成律师事务所律师。被告：何立平，女，1954年5月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郁斌，江苏国成律师事务所律师。原告赵蓓初与被告孙卫、周宁如、倪传明、何立平债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年5月14日再次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告赵蓓初及其委托诉讼代理人尤晓明、高小威，被告孙卫，被告倪传明及其与何立平的共同委托诉讼代理人郁斌均到庭参加了诉讼，被告周宁如经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵蓓初向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告孙卫、周宁如与被告倪传明、何立平之间的房屋买卖合同，认定合同自始无效；2.判令被告倪传明、何立平返还被告孙卫、周宁如房屋或折价补偿185万元；3.判令四被告共同承担原告为本案支付的律师费3万元。事实和理由：2013年12月9日，案外人吕某将对被告孙卫的债权转让给原告，并已通知被告孙卫。2014年3月6日，原告将被告孙卫、周宁如诉至南京市玄武区人民法院，该院于2015年7月23日作出（2014）玄商初字第259号民事判决，判决被告孙卫、周宁如应向原告支付欠款本金783750元及利息。原告在判决生效后向法院申请强制执行，但被告孙卫、周宁如至今未履行债务。2018年9月，原告通过向法院申请调查令并向房管局调查档案，发现四被告在2013年12月31日签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，被告孙卫、周宁如将价值370万元的房屋以185万元的价格转让给了被告倪传明、何立平，该明显不合理低价转让财产的行为，严重损害了原告的利益，故原告诉至法院要求判如所请。被告孙卫辩称，房屋价款185万元系房产局核定价格，案涉房屋的实际交易价格为343万元，被告倪传明、何立平亦实际按照343万元的价格支付对价。其处置房产的行为系发生在原告起诉之前，不存在与他人串通转移财产，房屋的出售款已全数用来偿还对外债务，其所欠原告的债务亦每月按时还款，故请法院驳回原告的诉讼请求。被告倪传明、何立平共同辩称，其并不知道原告与被告孙卫、周宁如之间的债权债务关系，案涉房屋实际交易价为343万元，不存在低价转让的行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告周宁如未应诉答辩。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：被告孙卫、周宁如系夫妻关系，被告倪传明、何立平系夫妻关系。被告孙卫系南京豪美商贸有限公司的法定代表人。2013年12月31日，被告孙卫、周宁如（甲方）与被告倪传明、何立平（乙方）向房产登记部门提交双方签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落于南京市江宁区××出售给乙方，建筑面积265.5平方米；房屋价款为185万元，乙方于2013年12月26日前付定金5万元、12月31日前办理过户时支付170万元、出件时支付尾款；乙方完全付清房款时双方正式交付房屋，双方于2014年2月1日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，并将落户于该房屋的户籍关系迁出等内容。同日，被告倪传明缴纳××的契税68372元（按房屋价款2279096元的3%征收契税）。2014年1月，被告倪传明、何立平取得××的房屋所有权证及国有土地使用证。2014年3月6日，本院受理原告赵蓓初与被告孙卫、周宁如、南京豪美商贸有限公司及第三人吕某民间借贷纠纷一案。本院在该案中认定事实为：吕某于2013年12月9日出具《债权转让确认书》及告知被告孙卫的《债权转让通知书》，主要内容为吕某将其对孙卫享有的到期债权95万元及相应利息转让给赵蓓初等。赵蓓初以受让人身份于2014年1月12日出具通知书，要求被告孙卫在2014年1月21日前偿还95万元及相应利益，并于同日委托律师将上述确认书、通知书以邮寄方式送达给被告孙卫，但被告孙卫拒收邮件。本院据此于2015年7月23日作出（2014）玄商初字第259号民事判决，判决被告孙卫向原告赵蓓初支付欠款本金783750元及利息（自2011年7月30日起按年利率24%计算），被告周宁如承担共同还款责任，南京豪美商贸有限公司承担连带还款责任。原告赵蓓初在该判决生效后向本院申请强制执行，目前仍未执行完毕。原告赵蓓初在申请执行期间，得知四被告在房产登记部门备案的案涉房屋交易契约相关信息，为此，原告向本院提起本案诉讼，并因委托北京市中银（南京）律师事务所律师作为委托诉讼代理人而支付律师费30000元。本案争议事实为：一、被告孙卫、周宁如是否为逃避债务将案涉房屋低价转让给被告倪传明、何立平。原告主张被告孙卫、周宁如在明知吕某将债权转让给原告，且原告已经多次向其催要钱款等情况下，为逃避债务，与被告倪传明、何立平故意串通，低价转让案涉房屋。原告提供证据有：1.从我爱我家中介网站查询的房屋价格照片，证明2013年被告孙卫曾以370万元挂牌出售××。2.原告代理人高小威律师与被告孙卫在2013年12月25日至2014年2月10日间的通话记录、短信记录及电话录音，证明原告一直在与被告孙卫沟通还款事宜。3.吕某于2013年7月12日出具的授权委托书一份，主要内容为其因人身自由受到限制故授权赵蓓初代其接受孙卫的还款等内容，证明原告获得吕某的授权后，于同年7月即向被告孙卫主张还款。4.2013年蓝宝湾花园房价走势图，证明2013年12月蓝宝湾花园房屋单价为28497元/平方米，四被告之间的交易价格远低于市场价。经质证，被告孙卫对证据1、2、3的真实性无异议，但认为在2013年10月、11月原告才与其沟通还款事宜；对证据4的真实性无法确认。被告倪传明、何立平对证据1的真实性不认可，照片的形成地点、时间无法确定；对证据2的关联性不认可，无法证明原告向被告孙卫就借款进行催要，也正是因为当时并未明确双方之间存在债权债务关系才引发后面的诉讼；对证据3的合法性不认可，吕某作为被羁押人员，出具的授权委托书来源不合法；对证据4的真实性和关联性不认可。本院依据证据规则，对上述证据认定如下：证据1-3的真实性予以认定，关联性将结合本案其他证据予以综合认定；对证据4不予认定。被告孙卫、倪传明及何立平对原告主张的事实均予否认，并抗辩四被告的房屋买卖交易是真实的，且实际交易价格为343万元。被告孙卫就其抗辩提供反驳证据有：1.2012年12月的《个人贷款借款合同》《南京市江宁区房地产抵押合同》及个人贷款还清证明书，证明其向银行贷款150万元，借期一年，并以案涉××作为抵押，该贷款于2013年12月31日全部清偿。2.2013年1月的《借款合同》《房地产抵押合同》及公证书、2013年7月的《居间合同及补充协议》《借款续签协议》及公证书，证明被告孙卫、周宁如向他人借款65万元，借期半年，后又续借半年，并经公证处公证，签订上述借款协议均以案涉××作为抵押。3.2012年11月的借条，证明被告孙卫向他人借款230万元，借期一年，在2013年12月分五次共还款100万元。4.招商银行尾号6017账户自2013年7月3日至2014年6月29日的交易流水，证明被告孙卫收到被告倪传明及何立平的房款后，用该款偿还了前述借款及信用卡上的部分款项。经质证，原告对证据1的真实性予以认可，但证据的关联性不予认可，且个人贷款还清证明书反而证明了被告孙卫、周宁如在原告代理人向其催要借款后，为了将房屋转让给被告倪传明、何立平而迅速完成了房屋解押以便进行低价转让；对证据2、3的真实性及关联性不认可；对证据4,认为被告孙卫在（2014）玄商初字第259号案件中就曾提供有利于其的银行账户明细，向法院隐瞒事实，在本案中也未能提供所涉交易中详细的银行账户明细单，故该证据不予认可。被告倪传明、何立平对上述证据均不持异议。本院依据证据规则，对上述证据的真实性予以认定，关联性将结合本案其他证据予以综合认定。被告倪传明、何立平就其抗辩提供反驳证据有：1.2013年10月23日被告孙卫、周宁如（甲方）与被告倪传明（乙方）及中介方签订的《房地产买卖中介合同》，约定：甲方将××出售给乙方，价款345万元，乙方应于2013年10月23日前一次性付给甲方定金60万元，2014年1月3日前支付购房首付款50-60万元，2014年3月30日前付清剩余全部房款；2014年1月底去房产局办理交易签字手续，过户前甲方自行解押；房产证出件前，甲方将房内的户口全部迁出并结清房内的所有水、电、气等账目，房内的全部家用电器及部分家具无偿赠与乙方，并保持现有的装潢现状等内容。2.2013年11月30日《房屋买卖补充协议》，约定房屋售价由345万元改为343万元，于2013年10月23日付款60万元、12月2日付款60万元、12月16日至17日付款120万元，于2014年1月3日至4日付款60万元、1月14日房产交易市场签字过户，于2014年3月31日前付款43万元等内容。3.2013年10月23日收条、通知书及南京豪美商贸有限公司银行进账单，证明被告倪传明通过江苏富航投资有限公司支付购买××定金60万元，该款入南京豪美商贸有限公司账户,被告孙卫出具了收条。4.2013年12月2日收条及交通银行个人本票申请回单一份，证明被告孙卫收到被告何立平支付××购房款的60万元本票一张。5.2013年12月18日收条及中国银行结算业务申请书，证明被告孙卫收到被告何立平支付××购房款120万元。6.2013年12月26日收条及交通银行个人本票申请回单一份，证明被告孙卫收到被告何立平支付××购房款103万元，该份收条注明该房全部房款343万元全部付清。7.江苏富航投资有限公司出具的证明一张，主要内容为：被告倪传明原持有该公司12万股，于2013年10月22日向公司提出退股申请，经双方协商退股款项合计604800元，其中60万元按倪传明本人通知由该公司委托江苏富远船舶管理有限公司付至南京豪美商贸有限公司，该公司与江苏富远船舶管理有限公司及南京豪美商贸有限公司无其他经济往来；证明被告倪传明按约支付60万元的来源。8.南京方成物业管理有限公司蓝宝湾花园管理处出具的证明，证明被告倪传明、何立平自购买案涉房屋后一直居住至今。经质证，原告对证据1-2的真实性不予认可，并对证据的形成时间提出质疑；对证据3-6中的通知书、收条的真实性不予认可，对银行进账单的关联性不予认可，对收条的形成时间不予认可，认为被告倪传明、何立平通过退股及转账方式来支付购房款，不符合常理，反而证明是存在其他商业往来；对证据7-8的真实性不予认可，并认为被告倪传明、何立平在购买案涉房屋后并未实际居住，而是出租给他人，但原告未提供相应证据证明。被告孙卫对证据1-8均予以认可。本院依据证据规则，对上述证据的真实性予以认定，证据的关联性将结合本案其他证据予以综合认定。二、四被告之间是否存在其他债权债务关系。原告认为，在被告孙卫提供的银行明细账单中，被告倪传明于2013年12月26日转给被告孙卫20万元，主张被告之间存在其他债权债务。被告孙卫、倪传明及何立平对原告主张的事实均予否认。被告孙卫陈述其因办理案涉房屋解押及过户手续过程中资金不足，向被告倪传明借款20万元，但该借款已归还。被告孙卫提供被告周宁如的银行明细账单及被告倪传明的银行明细账单，证明被告周宁如于2014年1月29日向倪传明还款20万元，并支付了2000元利息。经质证，原告对证据的真实性不认可，被告倪传明、何立平对被告孙卫的前述陈述及证据无异议。据此，本院依据证据规则，认定四被告除案涉房屋买卖合同关系外，被告孙卫与被告倪传明、何立平之间另存在20万元的债权债务关系。在审理过程中，本院根据原告的申请，依法委托南京东南司法鉴定中心对被告倪传明、何立平提交的《房地产买卖中介合同》及补充协议、收条进行形成时间鉴定，该鉴定机构以比对样本在第三方机构保存，无法取得原件为由终止鉴定。本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。对于“明显不合理的低价”，法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，综合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。在本案中，四被告之间就案涉房屋交易先后签订两份买卖合同，一份是在房产登记部门备案的落款时间为2013年12月的合同，另一份是落款时间为2013年10月的合同及落款时间为2013年11月的补充协议。原告坚持认为四被告履行的是2013年12月的合同，并认为2013年10月的合同、2013年11月的补充协议及被告孙卫出具购房款收条均为2013年12月以后形成的，主张被告孙卫、周宁如为逃避债务而将案涉房屋低价出售给被告倪传明、何立平。本院依据证据规则，对双方提供的证据进行分析判断，认为原告的主张不成立，具体理由为：首先应确认四被告之间实际履行的合同。第一，原告根据四被告于2013年12月的合同，主张四被告约定的购房款为185万元，从现有证据来看，除倪传明在2013年10月支付60万元定金是通过公司之间转账之外，被告何立平在2013年12月期间通过银行本票方式支付被告孙卫283万元，该金额已远远超出合同约定的价款，而原告又无其他证据证明四被告是按185万元价款履行。且前述60万元定金来源，被告倪传明已提供相应证据证明，原告对此虽有异议，但未能提供反驳证据。第二，被告孙卫、倪传明、何立平抗辩涉案房屋实际交易价格为343万元，除了提供了前述的往来款相关证据外，还提供了合同、补充协议及被告孙卫出具的收条予以印证，而原告并无充分证据证明该组证据系在四被告签订185万元的买卖合同之后形成的。第三，被告孙卫抗辩将案涉购房款343万元用于偿还其他债务，并提供相关合同、银行还款记录等证据，从而可以印证被告孙卫、周宁如出售案涉房屋系归还其他债务，并非为逃避债务。原告对该组证据虽有异议，但未能提供充分的反驳证据。因此，被告孙卫、倪传明、何立平提供的证据已初步形成证据链，本院应确认四被告之间实际履行的是落款时间为2013年10月的合同及落款时间为2013年11月的补充协议。其次，原告认为被告孙卫并未完整提供其银行交易明细，主张四被告之间存在其他债权债务关系，虽然已有证据证明被告孙卫与倪传明之间存在20万元债权债务，但该款发生于被告倪传明、何立平支付343万元购房款之后，被告孙卫与倪传明对该款发生所作的陈述内容亦符合常理，而原告未能充分提供证据证明案涉343万元系由四被告之间的其他债权债务产生。因此，在排除四被告之间就案涉343万元并非系案涉房屋购房款以外的其他债权债务所形成后，可以进一步确认四被告之间实际履行的是343万元的房屋买卖合同，而不是原告主张的185万元的房屋买卖合同。最后，通过与被告孙卫在网上出售案涉房屋交易价格370万元进行比照，被告倪传明、何立平实际支付的房款343万元在市场交易价格的合理范围之内，原告并无充分证据证明该款明显低于市场交易价格。因此，原告主张四被告之间存在低价转让案涉房屋不成立。综上所述，原告以被告孙卫、周宁如为逃避债务而将案涉房屋低价出售给被告倪传明、何立平为由，在本案中所主张的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告赵蓓初的诉讼请求。案件受理费21720元、保全费5000元，共计26720元，由原告赵蓓初负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 时 超人民陪审员 陆 敏人民陪审员 黄 光二〇二〇年三月三十日法官 助理 王 典书 记 员 鲁天琳