云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初265号原告：赵凌，男，1984年2月17日出生，白族，住大理市。被告：唐志发，男，1973年10月5日出生，白族，住云南省大理州祥云县。原告赵凌与被告唐志发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵凌、被告唐志发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵凌向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的租赁合同；2、判令被告支付原告2019年7月1日至2020年1月19日所拖欠的房租80870元（595.42元×203天-40000元）；3、判令被告支付原告违约金50000元；4、判令被告支付原告2019年7月1日至2020年1月19日的物业管理费6360元（476.6平方×2元／平方×203天）；5、判令被告支付原告2019年11月19日至2019年12月27日的水电费和电梯使用费共计295元；6、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年6月17日签订《房屋分租协议书》，原告将坐落于大理市的部分房屋分租给被告。被告于2019年5月9日支付定金10000元。签订协议后，被告于2019年6月29日支付保证金50000元，于2019年7月3日支付租金30000元，至此，原告收到保证金和租金合计90000元。在房屋使用过程中，原告多次催促被告缴纳租金，其均以经济困难为由推诿。被告的行为严重违反了分租协议，给原告造成了实际的经济损失。被告唐志发辩称，一、我在洽谈时一再向被答辩人强调，租房是用于校外培训辅导，房屋安全验收和消防验收一定要过关，否则不能办理办学许可证，在被答辩人承诺之下才交了定金、签订合同。答辩人共计投入563,600元进行装修，具备开学条件后向大理市教育局申请办学许可证，教育局与社区派出所到校区检查后答应办理，并要求提供房屋安全检测验收报告、消防验收报告，答辩人向被答辩人要求提供时被答辩人才说明房屋在竣工后并未取得安全验收报告与消防验收报告，因此无法申办办学许可证，致使答辩人无法继续经营，造成了装修费、加盟费等所有投资的损失。二、在洽谈时被答辩人提出缴纳保证金50,000元，但在使用过程中房屋一直漏雨，顶面、墙面因浸泡损坏，答辩人要求处理，直到搬出房屋也未得到处理。既然被答辩人都无法保证答辩人所租房屋正常使用答辩人又凭什么给被答辩人提供保证，由此答辩人拒绝支付被答辩人保证金。三、被答辩人在谈妥房租后又以改造消防设施为名加收了每平方3元的房租，但之后没有进行改造还拆除了原有的消防喷淋系统，被答辩人以这样的方式进行加租，并且原来说好安全检测与消防报告都是由被答辩人提供，但因其无法提供，就由其委托第三方出报告，费用由答辩人负责，答辩人同意并由第三方出了报告，但报告无法通过教育局审批被退回，由此给答辩人造成6,000元的经济损失，所以除了加收的房租答辩人拒绝支付，剩余房租答辩人也拒绝支付。四、在试教学期间，2019年12月21日正在上课时，被答辩人将所有学生和老师赶出了学校，并锁了大门。该违法行为给答辩人造成了名誉及经济上的极大损失，所以答辩人在自身合法权益受到损害的情况下，拒绝继续履行合同以维护自身合法权益，恳请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年5月，原、被告经协商，确定原告将位于大理市的部分房屋转租给被告，被告于2019年5月9日支付原告定金10000元，原告将房屋交付给被告。2019年6月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋分租赁协议书》，主要约定：甲方将位于大理市服装城）三楼商场476.6平方米租赁给乙方作办公或经营使用，房屋产权证号为：大理市房权证下关字第**、20××18号；租赁期限为五年，自2019年7月1日至2024年6月30日，甲方于2019年7月1日前向乙方移交该房屋；2019年7月1日至2021年6月30日每年租金为217330元；租金采用年度支付的方法，实行先付款后使用的原则，即乙方须在每年度的5月15日前支付次年的全额租金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付保证金50000元，租赁期限届满，乙方未拖欠任何相关费用则甲方无条件退回给乙方；乙方在经营过程中产生的各种水、电、经营税费由乙方自行承担，物业管理费用暂定为2元／平米，水、电收费标准与该标的物所在的整幢物业一致；乙方擅自解除本协议，提前交回该房屋的，应向甲方支付违约金50000元；若乙方逾期10天未支付租金，甲方视乙方为违约方，乙方无条件同意甲方直接收回房屋，本房屋租赁协议自动解除，乙方承担相应的违约责任；该房屋乙方承租后主要用于教育教学。此外，合同还就双方的相关权利义务进行了明确。合同签订后，被告分别于2019年6月29日、2019年7月3日以转账方式支付给原告50000元、30000元。被告将该房屋用于开办培训学校。被告使用房屋期间，曾发生漏雨的情况。后原告要求被告支付租金，被告未支付，双方为此产生纠纷，原告曾于2019年12月15日将案涉房屋上锁，后又于次日打开。2020年1月19日，被告搬离了案涉房屋，并电话通知原告。原告支付了案涉房屋2019年11月19日至2019年12月27日的水电费和电梯使用费共计295元。上述事实有双方当事人无异议的当庭一致陈述，以及经庭审质证双方无异议的下列证据予以证实：原告提交的房产证复印件2份、《房屋租赁协议》复印件1份、转账凭证打印件3份、原告身份证原件1份、《房屋分租赁协议书》原件1份、大理市公安消防大队致大理市教育局的《关于明确幼儿园、学校、培训教育机构等社会力量办学场所是否需要办理消防行政许可的函》打印件1份、《大理市住房和城乡建设局建设工程消防验收（备案）不需办理凭证》复印件一份、原被告之间2019年12月27日至2020年1月5日的微信聊天记录打印件，被告提交的照片打印件5张、监控截图照片打印件2张、微信截图打印件3张。本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋分租赁协议书》是双方真实意思表示，形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，原告已按约将标的物交付给被告管理使用，履行了合同义务。被告向原告支付款项90,000元，庭审中双方均认可未说明其中是否包含保证金，且合同中约定的保证金的性质属违约金，故本院认定该款交付的是租金，依据合同约定年租金217,330元计算，被告已交付151天的租金，即被告交付2019年7月1日至2019年11月28日的租金。合同约定：“租金采用年度支付的方法，实行先付款后使用的原则，即乙方须在每年度的5月15日前支付次年的全额租金。”被告应当于2019年10月支付2019—2020年度的剩余租金，被告未按此约定期限支付租金，已构成违约，应承担约定的违约责任。且被告于2020年1月19日自行搬离了租赁房屋，以自己的行为表明不履行合同。合同约定：“乙方擅自解除本协议，提前交回该房屋的，应向甲方支付违约金50,000元；若乙方逾期10天未支付租金，甲方视乙方为违约方，乙方无条件同意甲方直接收回房屋，本房屋租赁协议自动解除，乙方承担相应的违约责任。”合同约定的解除条件已经成就，原告解除合同的诉请符合合同约定，本院予以支持。被告提出的答辩主张：房屋漏雨影响其使用，以及原告未出具房屋安全验收报告和消防验收报告致其无法申办办学许可证。本院认为，房屋漏雨虽然属于原告应当进行维修的事项，但该问题并不足以导致合同不能履行，且合同并未约定由原告未出具房屋安全验收报告和消防验收报告，该事项并非原告的合同义务，故被告的两项答辩主张均不能成立，本院不予采纳。关于租金的承担问题，合同签订后，房屋一直由被告管理使用，其应当按约承担租金。对此原告要求被告支付2019年7月1日起至2020年1月19日（被告搬离之日）止的租金于法有据，本院予以支持。如前所述，被告已交付2019年7月1日至2019年11月28日的租金90,000元，根据合同约定年租金217,330元计算，被告还应支付原告租金30,871元（计算公式为：217,330元÷365×203天-90,000元）。关于违约金的承担问题，根据合同约定：“乙方擅自解除本协议，提前交回该房屋的，应向甲方支付违约金50,000元。”被告已违约，应承担合同约定的违约责任。本院认为，结合被告已交付租金90,000元的事实，以及原告未举证证明其实际损失的情形，原告主张违约金50,000元过高，根据公平原则，本院酌定由被告按欠付租金30,871元的20%赔偿违约金，即由被告支付原告违约金6,174元。关于相关费用的承担问题，合同约定：“物业管理费用暂定为2元／平米，水、电收费标准与该标的物所在的整幢物业一致。”庭审中被告主张原告已同意免除第一年的物业管理费，原告则认为免费的前提是合同正常履行。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告的违约行为导致了原告的该项损失，原告的该项主张于法有据，本院予以支持。2019年11月19日至2019年12月27日的水电费和电梯使用费295元，是被告使用房屋期间所产生的费用，应由被告承担，因原告已垫付了该项费用，由被告支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告赵凌与被告唐志发于2019年6月17日签订《房屋分租协议书》。二、被告唐志发于本判决生效之日起十日内支付原告赵凌租金30,871元、物业管理费6,360元、水电费和电梯使用费295元，三项合计37,526元。三、被告唐志发于本判决生效之日起十日内支付原告赵凌违约金6,174元。四、驳回原告赵凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,882元，减半收取2441元，由原告承担441元，被告承担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员 马 泽二〇二〇年三月十九日书记员 陈晓蓉