贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0628民初11号 原告：杨某，女，1992年1月1日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：周某润，男，1987年5月9日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县，系杨某之夫，特别授权。 被告：松桃特驱置业有限公司，住所地松桃苗族自治县蓼皋镇滨江花园****404。 法定代表人：王德武，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭湖，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。 原告杨某与被告松桃特驱置业有限公司（以下简称特驱置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某委托诉讼代理人周某润、被告特驱置业公司委托诉讼代理人彭湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金37000元（按同地段类型房屋月租金2000元计算，共计违约18.5个月）；2.判令被告向原告按期支付逾期交房违约金；3.判令被告承担本案诉讼费；4.判令被告承担诉讼期间原告的误工费。庭审中，杨某自愿放弃第2项及第4项诉讼请求。事实及理由：2017年10月21日，杨某与特驱置业公司签订《商品房买卖合同》（编号2017002827），约定杨某购买特驱置业公司开发的位于松桃县。同时约定特驱置业公司应于2018年5月30日前交付房屋，否则需从交房期限届满之次日起以杨某已付购房款为基数按每日万分之一的标准支付杨某违约金至实际交付之日止。截止2018年2月9日，杨某向特驱置业公司支付全部购房款500000元，但特驱置业公司于2019年12日16日才交付房屋，因此其应当承担违约责任。而根据双方约定，该违约金计算标准低于杨某实际造成的损失，应以实际损失确定违约金数额。经杨某多次与特驱置业公司协商无果。为此，为维护自身合法权益，特提出如前所诉，请予以支持。 被告特驱置业公司辩称，1.杨某主张的违约金计算基数与约定不符，应当是以其实际交付的购房款和实际归还按揭贷款的总和作为计算违约金的基数。2.误工费无事实及法律依据；3.合同附件是杨某与特驱置业公司真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定履行义务。根据合同附件十二“补充协议”第5.6条约定，计算违约金的起止时间是自逾期交房120个工作日届满之次日起至实际交付之日止，双方约定的交房时间是2018年5月30日，往后推算120日，应当从2018年10月1日起至实际交房之日（2019年12月16日）止计算违约金。同时以杨某实际交付的购房款和实际归还按揭贷款的总和为基数按照万分之一的标准计算。 本院经审理认定事实如下： 一、双方无争议的事实及证据为：2017年10月21日，杨某与特驱置业公司签订《商品房买卖合同》（编号2017002827）及附件，约定杨某购买特驱置业公司开发的位于松桃县，房屋建筑面积126.95㎡，套内建筑面积107.22㎡，房屋总价款500000元，房屋交付时间为2018年5月30日。合同同时对逾期交房责任、逾期付款责任等事项进行了约定。截止2018年2月9日，杨某累计支付购房款500000元（首付款100000元、公积金支付25000元、按揭贷款375000元）。特驱置业公司于2019年12日16日向杨某交付前述房屋。另外,截止于特驱置业公司交房时杨某累计偿还按揭贷款本金34375元。 以上事实有杨某、特驱置业公司的陈述及杨某提交的《商品房买卖合同》（编号2017002827）、《收据》（No8028421）、《铜仁市住房公积金管理中心提取凭证》及《铜仁市住房公积金管理中心还款明细（含对冲）》等证据在卷佐证。 二、对于双方有争议的事实及证据，本院认定如下： 关于杨某主张其实际经济损失为2000元/月的问题。本院认为，杨某未能举证证明其上述实际经济损失的存在，应当承担举证不能的法律后果，故对其该项主张本院不予认定。 本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨某与特驱置业公司签订《商品房买卖合同》（编号2017002827），该合同系依法成立，应受法律保护，杨某与特驱置业公司应全面履行合同义务。结合前文所述，特驱置业公司未按双方的约定时间交付房屋，应当承担相应违约责任。 关于杨某主张特驱置业公司向其支付逾期交房违约金37000元（按同地段类型房屋月租金2000元计算，共计违约18.5个月）的诉讼请求。首先，关于违约金起算时间的问题。杨某主张按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条及第十三条第1项的约定从2018年5月31日起开始计算违约金。特驱置业公司抗辩主张应按双方签订的《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第5.6条之约定，扣除120日的免责期，即从2018年10月1日开始计算违约金。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的仍以本合同为准”，按照此约定结合双方签订的《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第5.6条关于免责期的约定，可以看出附件十二“补充协议”中关于免责期的约定明显减轻了出卖人应承担的责任，排除了买受人的权利。因此，仍应以《商品房买卖合同》第十一条及第十三条第1项的约定确定违约金的起算时间即从2018年5月31日起开始计算违约金。其次，关于违约金的计算标准问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条之规定，出卖方逾期交付房屋未超过120日的或者超过120日买受人未主张退房的，每日按买受人已交付价款的万分之一计算违约金。本院认为，该约定合法有效，系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均有约束力。另外，关于已交付价款如何认定的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第9.3条的约定，“已付购房款”是指买受人实际支付给出卖方的房款及买受人已归还给银行的按揭贷款本金之和。对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第9.3条关于“已付购房款”的约定系在出卖方为买受方办理按揭贷款提供连带保证担保的情况下进行的约定，并不属于双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定的“不合理地减轻或免除本合同中应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利”的情形。因此，双方签订的《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第9.3条关于“已付购房款”的约定系双方当事人真实意思表示，本案中“已付购房款”应为杨某实际支付给特驱置业公司的房款125000元及杨某已归还给银行的按揭贷款本金34375元之和共计159375元。综上，特驱置业公司未按照合同约定的时间向杨某交付房屋，应当承担违约责任，向杨某支付自2018年5月31日起算至2019年12月16日止的违约金共计159375×0.0001元/天×565天＝9005元。杨某主张超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某违约金9005元； 二、驳回原告杨某其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费950元（已减半收取），由被告松桃特驱置业有限公司负担25元，由原告杨某负担925元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员 吴欣刚 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 龙寄兴 书 记 员 龙思俊