广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16829号原告：吴云洁，女，1972年1月15日出生，汉族，身份证住址：江西省抚州市XXX县XXX镇**。公民身份号码：362************04X。委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地：珠海市**************。统一社会信用代码：914***********923J。法定代表人：郑某1。被告：珠海维佳斯投资管理有限公司，住所地：珠海市**************。统一社会信用代码：914************486。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告吴云洁诉被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称“卡都海俊公司”）、珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称“维佳斯公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴云洁的委托诉讼代理人缪亚峰、被告卡都海俊公司和维佳斯公司共同委托诉讼代理人张小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带向原告支付的商业物业（商铺）经营收益金人民币109645元（2017年6月、7月，2018年1月、4月、5月部分的及从6月暂计至2019年11月止）；2.判令二被告连带向原告支付迟延付款违约金人民币11096元（暂算至2019年11月10日，请求判至付清为止），以上合计：120741元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月28日，原告与被告卡都海俊公司签订了《商业物业（商铺）认购书》及《商业物业（商铺）认购书补充协议》，原告认购了被告卡都海俊公司开发的香洲区前山XXXXXXXX路XXX号251商铺，价款480884元，于2015年2月28日交付。被告卡都海俊公司在该《补充协议》中承诺，在原告商铺交予被告维佳斯公司统一经营期间，被告卡都海俊公司将协助并监督被告维佳斯公司履行《委托经营协议》相关义务，若被告维佳斯公司未按时付款（即未按时返利），则由被告卡都海俊公司代为向原告支付收益。当日，原告与被告维佳斯公司签订《商业物业（商铺）协办合同》，《协办合同》约定，被告维佳斯公司协助原告购买被告卡都海俊公司开发的涉案商铺及签订《商品房买卖合同》等，原告向被告维佳斯公司支付协办费人民币480884元。同时，原告还与被告维佳斯公司签订了《协办合同》的附件一《委托经营协议》，《委托经营协议》约定，原告实际成交合同总额为人民币961768元（含协办费480884元），商铺于2015年2月28日由被告卡都海俊公司交付后，原告将该商铺交予被告维佳斯公司统一经营8年，第三条约定，第一年度至第八年度约定收益分别为被告维佳斯公司实际成交合同总额的5%、5%、6%、6%、6%、7%、7%、7%，还约定被告维佳斯公司延迟支付收益金应按每日万分之三计算，并且约定本协议具有租赁合同性质本合同。2018年5月15日，原告与被告卡都海俊公司按照认购书内容签订了《商品房买卖合同》。在上述合同、协议签订后，原告已经全面履行了合同义务。据原告与被告维佳斯公司签订的《委托经营协议》约定，被告维佳斯公司根据《委托经营协议》的约定从2015年11月开始向原告支付了收益；但其中2017年6月份和7月份被告未支付收益9618元；2018年未支付1月份和4月份收益9618元；，5月份的仅支付了当月20%的收益962元，还有3847元未支付，且从2018年6月份开始至今的收益被告维佳斯公司均未支付86562元。原告认为，被告维佳斯公司未依约向原告支付上述商铺的收益，已经对原告构成违约，被告维佳斯公司除了立即向原告支付上述商铺的收益外，还应依据《委托经营协议》第八条第5款之约定，按未付收益的每日万分之三向原告支付违约金。而且原告与被告卡都海俊公司签订的认购书中所支付的金额以及与被告维佳斯公司签订的《协办合同》所支付的金额实际上均为购房房款，并且被告卡都海俊公司在该认购书《补充协议》中承诺若被告维佳斯公司未按时付款，则由被告卡都海俊公司代为向原告支付收益，故被告卡都海俊公司应对被告维佳斯公司上列收益欠款及迟延付款违约金承担连带支付责任。综上所述，二被告未按合同约定支付收益金，侵犯了原告的合法权益，请求法院判如所请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.《商业物业（商铺）认购书》及补充协议；2.《商业物业（商铺）协办合同》；3.《委托经营协议》；4.《商品房买卖合同》；5.银行流水明细。两被告辩称：第一，本案案由应为合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。首先，《合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”由此可知，委托合同是一种有名合同。而本案，两被告与原告签署合同的名称为《委托经营协议》，该合同名称已经清楚表明双方之间的合同性质为委托经营合同而非房屋租赁合同。其次，《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可知：1.租赁合同的承租人只是享有对租赁物的使用、收益权，不享有对租赁物的经营管理权。而本案，《委托经营协议》第五条明确约定两被告对案涉商铺享有统一规划、自主招商、自主决定租赁协议的内容、全权催讨租金及交付、收回商铺等经营管理权。2.租赁合同的出租人收取的款项性质为租金，而本案，《委托经营协议》第三条明确约定两被告向原告支付的款项性质为经营管理收益。因此，从合同内容来看，案涉《委托经营协议》与房屋租赁合同也是有重大区别的。再次，贵院审理的（2019）粤0402民初8547号及（2019）粤0402民初6933号案与本案属于同一系列案，三案的原告均是起诉要求支付经营收益及相应违约金，其中，（2019）粤0402民初8547号案，因涉及港澳人士，由贵院移送至珠海横琴人民法院处理；（2019）粤0402民初6933号案已经出具一审判决，贵院在判决书中明确将案由由房屋租赁合同纠纷改为合同纠纷。另外，南京市中级人民法院审理的（2015）宁民再终字第15号案与本案案情也极为类似，该案生效判决明确将案涉《委托经营合同书》认定为委托经营合同而非房屋租赁合同。这些案例也都表明将本案案由确定为合同纠纷更为准确。第二，原告主张的延期支付经营收益的违约金明显过高，请求贵院适当减少。本案，两被告迟延支付经营收益给原告造成的损失无非就是按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，除此之外，别无其他。另外，原告也没有举证证明确有其他损失的存在。那么，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二款的规定，《委托经营协议》中约定的按照每日万分之二及万分之三计算的违约金已经超过造成损失的30%（即按照年利率6.175%计算的利息），属于过分高于造成的损失，故请求法院予以适当减少。两被告并未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，原告和被告卡都海俊公司签署《商业物业（商铺）认购书》，约定原告向被告卡都海俊公司认购位于珠海市香洲区************（以下简称“涉案商铺”），总价为480884元。鉴于原告选择付款时间和方式，上述房价款中给予扣减20万元及折扣优惠131150元。商铺的交付使用时间、建筑面积及其他内容的约定以双方签订的《商品房买卖合同》为准。原告同意由被告维佳斯公司协助办理购买商铺事宜，并由维佳斯公司统一运营管理成交的认购商铺，原告与被告维佳斯公司签署《委托经营协议》。被告卡都海俊公司将协助并监督、落实协办公司履行《委托经营协议》，如被告维佳斯公司未按时付款的，可由被告卡都海俊公司代为履行。同日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《商业物业（商铺）协办合同》，约定甲方协助乙方购买房屋，乙方自愿支付协办费给予甲方。合同2.1约定：“乙方除应向开发商支付购房款外，还应向甲方支付协办费。双方同意协办费按固定总价计算不再调整，协办费总价为480884元。”3.2约定：“乙方与开发商签订协办物业的《商品房买卖合同》后，视为甲方已完成协办义务，乙方已支付的协办费不予退还。”4.5约定：“乙方同意接受甲方对协办物业八年统一经营管理，具体详见附件《委托经营协议》。”同日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《委托经营合同》，合同第一条约定：“乙方委托甲方经营管理物业建筑面积为19.85平方米，目前该物业由珠海市卡都海俊房产开发有限公司开发建设中，于2015年2月28日交付乙方。”第二条约定：“乙方将物业委托甲方统一经营管理，期限八年，自开发商将物业交予乙方次日起计算。”第三条约定：“1.八年经营管理期间，物业由甲方自主经营管理，甲方每年按固定金额向乙方支付约定经营管理收益，具体如下：（1）第一年度至第八年度约定经营管理收益分别为乙方实际成交合同总额的5%、5%、5%、6%、6%、7%、7%、7%，物业实际经营管理收益超过上述约定经营管理收益的部分归甲方享有，不足约定经营管理收益部分由甲方向乙方补足。每一年度为12个月。乙方实际成交合同总额指乙方依据《商品房买卖合同》及《商业物业（商铺）协办合同》实际支付的购房款及协办费总额。……”第八条约定：“5.因甲方迟延向乙方支付经营管理收益，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付的经营管理收益的万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付管理收益万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付经营管理收益万分之三的违约金。”2018年5月15日，原告与被告卡都海俊公司签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告卡都海俊公司购买涉案商铺，涉案商铺的交付时间为2015年2月28日前。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，原告诉讼请求2中的违约金是按照被告未支付的收益金自第二个月起按照日万分之三计算。而被告在有支付收益金的月份实际也未按照约定准确时间支付的，该部分迟延支付违约金我方未计算。两被告委托诉讼代理人与庭审中陈述，两被告对于截至2019年11月未支付收益金109645元予以认可。另，本案原立案案由为房屋租赁合同纠纷，但经本院审理查明情况显示本案双方并非房屋租赁合同关系，本院据此重新确定案由为合同纠纷。本院认为，原告与两被告签署的《商业物业（商铺）认购书》、《商业物业（商铺）协办合同》、《委托经营合同》系各方真实意思表示，该协议条款对合同签署方有约束力，各方应予以遵守并诚信履行各自的合同义务。第一，关于收益金。原告主张被告维佳斯公司应依据协议的约定支付截至2019年11月尚欠的固定收益109645元有合同依据，两被告委托诉讼代理人于庭审中对该欠付的款项予以认可，本院对于原告上述收益金的主张予以支持。第二，关于违约金。原告与被告维佳斯公司于《委托经营合同》中明确约定每迟延一日违约金标准为日万分之一、逾期超过30日的部分违约金标准为日万分之二、逾期超过60日的部分违约金标准为日万分之三，且双方于《委托经营合同补充协议》中明确约定收益金应于当月30日前支付。双方上述约定并未超过我国相关法律法规对于违约金上限的规定，原告主张被告维佳斯公司按照上述标准支付违约金有合理依据，应予以支持。但本案中，原告主张的违约金的计算标准划一按照每逾期一日万分之三计算，超过了双方于上述合同中的约定。虽原告称其余已付月份亦存在迟延支付的情形但并未计算违约金，但该部分违约金原告并未于本案中主张，属于原告自行放弃的诉讼请求，不应予以抵扣。据此，本院将被告维佳斯公司截至2019年11月10日应付的违约金金额调整为10095元（具体计算如下）。欠付收益金应付日期应付收益金截至日期合计逾期天数前30日违约金31日至60日违约金61日后违约金当期违约金合计2017年6月二〇一七年七月一日4809二〇一九年十一月十日8621429115712002017年7月2017年8月1日48092019年11月10日8311429111211562018年1月2018年2月1日48092019年11月11日64814298488922018年4月2018年5月1日48092019年11月10日55814297187622018年5月2018年6月1日38472019年11月10日52712235395742018年6月2018年7月1日48092019年11月10日49714296306742018年7月2018年8月1日48092019年11月10日46614295866292018年8月2018年9月1日48092019年11月10日43514295415842018年9月2018年10月1日48092019年11月10日40514294985412018年10月2018年11月1日48092019年11月10日37414294534962018年11月2018年12月1日48092019年11月10日34414294104532018年12月2019年1月1日48092019年11月10日31314293654082019年1月2019年2月1日48092019年11月10日28214293203642019年2月2019年3月1日48092019年11月10日25414292803232019年3月2019年4月1日48092019年11月10日22314292352782019年4月2019年5月1日48092019年11月10日19314291922352019年5月2019年6月1日48092019年11月10日16214291471902019年6月2019年7月1日48092019年11月10日13214291041472019年7月2019年8月1日48092019年11月10日1011429591022019年8月2019年9月1日48092019年11月10日70142914582019年9月2019年10月1日48092019年11月10日4014100242019年10月2019年11月1日48092019年11月10日940042019年11月2019年12月1日4809//////合计109645/////10095第三，关于两被告的责任问题。根据本院此前审结并经珠海市中级人民法院二审维持的系列案，如(2018)粤0402民初10326号案等，均详细阐述并认定两被告在“XXXX”楼盘的系列买卖中串通以签订两合同的方式隐匿真实购房对价，两被告均应承担还款责任。据此，本院认定原告主张两被告承担连带责任有合理依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、《中华人民共和国担保法》的第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴云洁支付截至2019年11月的固定收益109645元；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴云洁支付截至2019年11月10日的违约金10095元；三、驳回原告吴云洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1357元，由被告珠海维佳斯投资管理有限公司、珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员吴晓璐二○二○年二月十五日书记员梁縉朱迪