江苏省扬州市江都区人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏1012执异5号异议人（申请执行人）：泰州江洲建设工程有限公司，住所地泰州市高港区。法定代表人：詹凤兰，该公司总经理。被执行人：扬州和泰投资置业发展有限公司，住所地扬州市江都区。法定代表人：杨月红，该公司董事长。本院在执行泰州江洲建设工程有限公司（以下简称江洲公司）与扬州和泰投资置业发展有限公司（以下简称和泰公司）建设工程合同纠纷一案中，江洲公司向本院提出以物抵债申请，本院书面通知不予准许，江洲公司向本院提出执行异议，要求撤销通知书，并准许以物抵债，本院作出（2019）苏1012执异57号执行裁定书，裁定驳回江洲公司的异议请求。江洲公司向扬州市中级人民法院申请复议，扬州市中级人民法院作出（2019）苏10执复89号执行裁定书，裁定驳回江洲公司复议申请，维持本院（2019）苏1012执异57号执行裁定。江洲公司后向江苏省高级人民法院申请执行监督，江苏省高级人民法院作出（2019）苏执监662号执行裁定书，裁定撤销本院及扬州市中级人民法院的上述执行裁定，发回本院重新审查。本院依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。江洲公司提出异议称，撤销扬州市江都区人民法院2019年4月18日向异议人送达的通知书，支持异议人2019年4月10日提出的“以物抵债”申请。理由：异议人就（2015）扬江民初字第01036号民事判决书申请强制执行，法院对被执行人位于扬州市××区××国道北侧地块的土地及地上建筑物进行拍卖，后以53724800元的价格成交，但竞买人悔拍。因拍卖标的物位置偏僻、价值太高，历经3年多的网拍后，依然没有处置完毕。异议人为了自救，自愿承担“以物抵债”的责任，于2019年4月10日向法院提出“以物抵债”申请，请求将上述拍卖标的物以第二轮第二次拍卖的底价53724800元作价抵偿异议人债务本金35202522.32元，异议人并承诺于2019年4月30日前将差价18522277.78元缴至法院账户。贵院对异议人的申请未予准许，故异议人提出异议申请。本院查明，2014年9月10日，江洲公司承建了和泰公司位于扬州市××区××国道北侧地块上的部分工程，后双方形成诉讼。2015年9月8日，本院就江洲公司与和泰公司建设工程合同纠纷一案作出（2015）扬江民初字第01036号民事判决书，判决：和泰公司于判决生效之日起十日内一次性向江洲公司给付工程款21202522.32元、退还工程保证金1400万元并承担相应利息（以19001261.16元为本金，按16%年利率自2015年5月1日至实际给付之日；以16201261.16元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2015年5月11日至实际给付之日）；江洲公司对其承建的馨凤苑5#、6#、7#楼及人防地下室工程经折价或拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权；诉讼费由和泰公司承担等。和泰公司不服判决提起上诉，扬州市中级人民法院作出终审裁判，维持原判。因和泰公司未能按生效判决自觉履行，江洲公司向本院申请强制执行。和泰公司位于扬州市××区××国道北侧地块上的土地使用权面积为30351平方米，地上建筑物面积为78174平方米，其中除江洲公司承建的部分建筑外，亦有其他建设单位建设的建筑物。在本案执行中，本院依法委托评估机构江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信公司）对上述土地使用权及地上建筑物的价值进行评估，苏信公司于2016年4月8日作出估价报告，确定在价值时点2016年2月26日的在建工程房地产及附属价值为116556400元。本院根据上述参考价进行了网络司法拍卖，经三次拍卖后流拍。之后，因估价报告超过有效期，异议人申请对上述标的物进行重新评估。2017年5月31日，苏信公司出具新的估价报告，确定在价值时点2017年5月17日的在建工程房地产及附属价值为119920900元，该估价报告的有效期为自估价报告出具之日起一年。本院据此以新的估价的70%即83944630元为起拍价进行第一次拍卖，流拍后以下浮20%即67156000元为起拍价进行第二次拍卖，再次流拍后以67156000元为起拍价进行变卖。变卖流拍后，依异议人申请，本院以67156000元为起拍价进行第二轮第一次拍卖，流拍后，本院再次下浮20%即以53724800元的起拍价进行第二轮第二次拍卖。苏州帝元房地产投资有限公司（以下简称帝元公司）于2018年5月30日以起拍价竞得上述标的物，但帝元公司多次延期缴纳尾款，本院于2018年11月25日向帝元公司下达悔拍通知书。帝元公司提出执行异议，本院作出（2018）苏1012执异132号执行裁定，确认帝元公司异议成立、撤销“悔拍通知书”。被执行人和泰公司不服，向扬州市中级人民法院申请复议，扬州市中级人民法院裁定维持本院（2018）苏1012执异132号执行裁定，限帝元公司于2019年3月30日前付清拍卖买受款项，逾期则按悔拍处理。帝元公司未按限期付清拍卖款项，故对第二轮第二次拍卖作竞买人帝元公司悔拍处理。2019年4月10日，异议人向本院邮寄《以物抵债补充申请书》，申请将上述标的物以二轮二拍起拍价即53724800元作价抵偿异议人的债务本金35202522.32元，并承诺于2019年4月30日前将差价18522277.78元缴至法院账户。2019年4月18日，本院向江洲公司送达通知书，告知对其“以物抵债”申请不予准许。江洲公司不服，提出书面异议。另查明，和泰公司原法定代表人杨占月向江苏江都农村商业银行股份有限公司（以下简称江都农商行）借款，和泰公司于2013年4月15日以位于扬州市××区××国道北侧地块的土地使用权设定了最高额本金余额为1500万元的抵押，并办理了抵押登记。设定抵押时，该土地上并未开始建设。2017年11月23日，本院就江都农商行与杨占月、和泰公司、李丽借款合同纠纷一案作出(2017)苏1012民初4540号民事判决书，判决杨占月于判决生效之日起十日内向江都农商行支付借款本金14839175.4元及利息（截止2017年6月13日利息为1518349.89元，之后按年利率9.4%的1.5倍计算至本金付清之日止），江都农商行对和泰公司位于扬州市××区××国道北侧土地的土地使用权在上述债权范围内享有优先受偿权等。判决生效后，江都农商行向本院申请强制执行，该案尚未执行到位。2013年9月25日，和泰公司与江苏省钟星消防工程有限公司江都分公司（以下简称钟星消防公司）签订合同，将和泰度假酒店消防水电工程发包给钟星消防公司承建。2018年6月29日，本院对钟星公司与和泰公司建设工程合同纠纷一案作出（2018）苏1012民初4496号民事调解书，确定和泰公司于2018年7月15日一次性付清工程款2362132.33元，调解书中未载明优先受偿权。调解书生效后，钟星公司向本院申请强制执行，该案尚未执行到位。2014年1月6日，和泰公司与扬州市水文凿井工程公司（以下简称水文公司）签订《凿井工程施工合同》，将凿深水井5-6口工程发包给水文公司。2016年2月16日，扬州仲裁委员会对水文公司与和泰公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）扬仲裁字第484号裁决书，裁决：和泰公司于裁决书送达之日起十日内支付水文公司凿井工程剩余款352405.6元并支付相应利息、代理费15000元等。裁决书中未载明优先受偿权。裁决生效后，水文公司向扬州市中级人民法院申请强制执行，该案尚未执行到位。2014年1月10日，周正林借用江苏筑美泰建设工程有限公司资质与和泰公司签订《酒店标间装饰工程施工合同》，承建四至六层室内标准间装饰工程。2016年8月12日，本院对周正林与和泰公司装饰装修合同纠纷一案作出（2016）苏1012民初3181号民事判决书，判决和泰公司于判决生效之日起十日内给付周正林工程款733074.39元并支付利息。判决书中未载明优先受偿权。判决生效后，周正林向本院申请强制执行，该案尚未执行到位。2014年6月22日，江苏淮扬建筑安装工程有限公司（以下简称淮扬公司）与和泰公司签订装修合同书，淮扬公司对和泰公司售楼部进行改造。2016年7月13日，扬州仲裁委员会对淮扬公司与和泰公司装修合同纠纷一案作出（2016）扬仲裁字第193号裁决书，裁决：和泰公司于裁决书送达之日起十日内向淮扬公司支付所欠工程款86267.46元并支付逾期利息。裁决书中未载明优先受偿权，裁决生效后，淮扬公司向扬州市中级人民法院申请强制执行，扬州市中级人民法院将该案指定给本院执行，该案尚未执行到位。2015年5月19日，本院以（2015）扬江民初字第01036-1号民事裁定书查封了江都区郭村镇328国道北侧的土地使用权，查封期限自2015年5月19日至2018年5月18日，申请保全人为和泰公司。扬州市中级人民法院于2016年8月30日以（2016）苏10执142号执行裁定书轮候查封上述土地使用权，在本院首查封到期后，变为首查封，申请执行人为水文公司。2017年6月16日，本院以（2017）苏1012执334号之一执行裁定书轮候查封了上述土地使用权，申请执行人为淮扬公司。扬州市中级人民法院于2019年8月15日以（2016）苏10执142号之一执行裁定书对上述土地使用权进行了续封。本院于2019年9月10日以（2017）苏1012执恢55号之三执行裁定进行了轮候查封。扬州市中级人民法院后将首查封案件即水文公司与和泰公司的执行案件指定给本院执行。目前，水文公司为案涉财产的首查封债权人，淮扬公司为第一轮候查封债权人，江洲公司为第二轮候查封债权人。再查明，2017年5月31日，苏信公司出具的评估报告载明案涉标的的评估价为119920900元，但未分别列明土地使用权价值和建筑物的价值。该评估报告采取的估价方式为成本法，即在建工程房产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费，其计算建设成本时采纳了江苏辰诚工程咨询有限公司对工程造价编制的预算汇总表中的结果，并将该表附于估价报告中。本案在审查中，要求苏信公司分别列明评估价值中包含的土地使用权和建筑物的价值，苏信公司于2020年2月28日出具情况说明，载明土地价值为38459700元，建筑物工程造价为64610000元，工程前期费用为6412800元，管理费、利息等及装修、附属物价值为10438400元。另，2018年5月31日，泰州市高港区人民法院向本院送达（2018）苏1023执415号执行裁定书及协助执行通知书，请本院协助扣留或提取江洲公司应领取的执行款（以6181160元为限）。此外，江洲公司作为被执行人在本院有其他未执行到位案件，执行立案标的额为2434618.88元。本院认为，异议人江洲公司要求以物抵债的异议请求依法不应予以支持，理由如下：1.江洲公司享有的建设工程款优先受偿权范围无法确定。本案执行依据中明确了江洲公司享有优先受偿权的建筑范围为江洲公司承建的馨凤苑5#、6#、7#楼及地下人防工程，本案拍卖财产中除江洲公司承建的部分建筑外，还包含其他建设单位建设的相关建筑。江洲公司的债权中超过其享有优先受偿权范围的部分，应当按照一般债权受偿。2017年5月31日苏信公司出具的估价报告中，采纳了江苏辰诚工程咨询有限公司对各建筑项目编制的预算，根据该表及执行依据可以确定江洲公司享有优先受偿权的建筑的建设成本，但评估公司在确定拍卖财产价值时采用的是成本法，拍卖财产的价值除土地取得费用、建设成本外，尚有相关费用及利润等一并计算在内。该部分费用等本身并无价值，其价值只能附加于土地使用权及地上建筑物等物权载体上予以体现，苏信公司在出具估价报告及补充说明时，未能将其分摊至各建筑物价值中。因此，根据现有估价报告及执行依据不能确定江洲公司享有建设工程款优先受偿权部分建筑的综合价值，亦无法计算出其享有优先受偿权的范围。2.江都农商行就土地使用权享有的优先受偿权范围不能确定。本案拍卖财产除上述建筑物外，还包含土地使用权。该土地使用权设定抵押时，地上尚未开始建设，故江洲公司的建设工程款优先受偿权并不及于土地使用权，江都农商行对土地使用权的变现款享有优先受偿权。原估价报告中未列明土地价值，本案审查中，苏信公司在情况说明中补充列明了土地价值，但其他费用同样未摊分至土地使用权价值中。因此，土地使用权对应的综合价值无法确定，江都农商行就该土地使用权享有的优先受偿权限额亦无法确定。3.江洲公司申请以扣除全部债务本金后补交差价的方式抵债，侵害了在先查封债权人的受偿利益。江洲公司超出优先权受偿权限额部分的债权，应当按照一般债权受偿。被执行人和泰公司为法人，在未破产的情况下，一般债权应当按查封顺序清偿。目前，和泰公司的其他债权人水文公司、淮扬公司查封顺序在前，故江洲公司超出优先受偿权范围的部分的债权，应当在水文公司、淮扬公司债权得以受偿之后才能受偿。4.无法确定案涉财产的价值有无明显异常波动。首先，苏信公司于2017年5月31日对案涉财产出具估价报告，价值时点为2017年5月17日，江洲公司于2019年4月10日申请以物抵债时，距估价报告出具已逾一年十个月。期间，国家相关政策的调整、案涉财产及周围环境的变化等因素均可能对案涉财产的价值产生一定影响，该影响的幅度非经专业机构评估不能确定。其次，苏信公司出具的估价报告明确载明有效期为一年，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第一款亦规定，评估机构应当确定评估结果的有效期，有效期最长不超过一年。江洲公司申请以物抵债时，苏新公司出具的估价报告已经超出有效期十个月，现依据该估价报告确定抵债价款，缺乏法律依据。因此，根据现有估价报告等无法确定拍卖财产价值有无明显异常波动。综上，在江都农商行对案涉财产中土地使用权享有的优先受偿权范围及江洲公司享有的建设工程款优先受偿权范围不能确定，且案涉财产价值波动无法查明的情况下，异议人江洲公司的异议请求，本院依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第四百九十二条，《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人泰州江洲建设工程有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向扬州市中级人民法院申请复议。审判长  刘建中审判员  陈应都审判员  滕 云二〇二〇年三月十二日书记员  刘力文