广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11056号上诉人（原审被告）：东莞市嘉泽化工有限公司。住所地：东莞市寮步镇香市*****龙庭商务大厦908室。统一社会信用代码为914********422491U。法定代表人：彭小磊,总经理。委托诉讼代理人：吴玲，广东五菱律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏淑玲，广东五菱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈练，男，1970年3月26日出生，汉族，住江西省南康市。委托诉讼代理人：徐超，广东广田律师事务所律师。原审被告：罗某1，女，1975年9月12日出生，汉族，住湖南省桂东县。原审被告：东莞市顺鑫鞋材有限公司(已于2017年8月18日注销工商登记)。住所地：东莞市***********2*。统一社会信用代码为914************900。法定代表人：罗某1。原审被告：郭霞，女，1988年10月26日出生，汉族，住湖南省桂东县。原审被告：郭彩容，女，1981年8月4日出生，汉族，住湖南省桂东县。上诉人东莞市嘉泽化工有限公司（以下简称嘉泽公司）因与被上诉人陈练，原审被告东莞市顺鑫鞋材有限公司（以下简称顺鑫公司）、罗某1、郭霞、郭彩容案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初19559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈练向一审法院起诉请求：1.确认罗某1名下位于东莞市沙田镇粤港花园北区（江瀚居）C座9幢8层01号，房产证号为粤房地权证莞字第1500357041号房屋归陈练所有；2.立即解除东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初6509号民事裁定对上述房屋的查封措施，即不予执行该房屋；3.本案诉讼费由顺鑫公司、罗某1、郭霞、郭彩容承担。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、不得执行位于东莞市沙田镇粤港花园北区（江瀚居）C座9幢8层01号房屋（房产证号为粤房地权证莞字第1500357041号）；二、确认位于东莞市沙田镇粤港花园北区（江瀚居）C座9幢8层01号房屋（房产证号为粤房地权证莞字第1500357041号）归陈练所有；三、驳回陈练的其他诉讼请求。一审案件受理费18390元（已由陈练预交），全部由东莞市嘉泽化工有限公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初19559号民事判决。嘉泽公司不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认位于东莞市沙田镇粤港花园北区（江瀚居）C座9幢8层01号房屋（房产证号为粤房地权证莞字第1500357041号）归罗某1所有。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，因为从陈练的不似常人所为的行为可看出，陈练主观上显然是恶意的而非善意第三人，不应认定陈练对案涉房屋是善意取得。陈练与罗某1、案外人郭卫东于2016年9月1日签订《房屋转让合同书》，双方确认：1.案涉房屋处于抵押状态，第一抵押权人为招商银行股份有限公司东莞分行，尚欠贷款银行约370000元。第二抵押权人为唐衡志，尚欠第二顺序抵押权人约340000元。2.合同签订后，如遇司法机关、政府部门查封该房屋的，罗某1及案外人郭卫东保证应在45个工作日内用代替财产申请置换解封。逾期，即视为罗某1及案外人郭卫东违约，陈练有权选择解除合同并要求罗某1及案外人郭卫东支付违约金。从以上约定可知：首先，陈练在购买案涉房屋时，案涉房屋已经处于两次抵押状态，但陈练对此竟不以为然，仍愿意与罗某1交易案涉房屋，同意支付房屋转让款以偿还再次抵押的款项。其次，显然，在签订案涉转让合同时，陈练和罗某1就已经预见到案涉房屋极有可能再被法院查封。案外人杨明华第一次申请查封案涉房屋是在2016年5月，早于案涉房屋买卖合同签订的时间，后因超额查封才解除了对案涉房屋的查封。因此，嘉泽公司绝对有理由怀疑罗某1与陈练是恶意串通，意图转移罗某1名下的房产以逃避债务执行。最后，2016年10月案外人杨明华因担心转移财产而申请追加财产保全金额，致使案涉房屋再次被查封。而陈练在发现案涉房屋再次被查封后，竟没有选择解除房屋买卖合同并要求罗某1承担违约责任，而是支付了房屋转让尾款260000元，且借款210000元给罗某1以解除对案涉房屋的查封。综上，陈练的上述各种让人匪夷所思的行为均足以证明其主观上非善意，而是有意图联合罗某1转移财产，逃避债务，损害债权人的合法权益。（二）由于陈练借用他人银行账户的行为违反相关规章制度，因此一审判决采纳陈济海提供的《情况说明》不当。根据《人民币银行结算账户管理办法》第六十五条第四项，“存款人使用银行结算账户，不得有下列行为：……（四）出租、出借银行结算账户。非经营性的存款人有上述所列一至五项行为的，给予警告并处以1000元罚款；……”可见，将银行卡出借给他人的行为违法，且应当受到相应的惩罚。具体到本案中，陈济海本人书写的《情况说明》称，2016年9月12日，中国银行账号7393********转给案外人郭卫东的600000元，银行备注为“用于支付购房款”，该银行账号实际上由陈练使用。一审判决采纳《情况说明》，认定该款项是用于支付案涉房屋转让款，实为采纳违法行为形成的证据，是纵容违法行为。（三）案涉房屋转让尾款30000元是在本案一审审理过程中才汇入本案管辖法院的执行代管款账户，即陈练在提出异议前尚未支付完毕房屋转让款。综合以上因素，不排除罗某1与陈练之间存在虚假买卖交易及恶意串通损害债权人合法权益的可能。因此，陈练对案涉房屋享有的权利不能够排除强制执行。陈练辩称，一审判决认定陈练获得该房屋适用善意取得，这是正确的，应当维持。理由如下：（一）案涉房屋买卖合同签订时，房屋尚有抵押，这是二手房交易的常态。陈练与罗某1的该合同不损害任何第三人的权益。（二）杨明华案对案涉房屋查封的时间是2016年5月到2016年8月18日，同年9月1日陈练与罗某1交付案涉房屋时，因法院已裁定解除查封，陈练不知道以前的房屋查封情况。（三）通过陈济海账户转账支付购房款600000元的问题，因为当时有两宗案件同时开庭，陈济海作为证人出庭作证，且陈练提供了《情况说明》和转账记录相互印证。本案没有证据证明罗某1夫妇存在向陈济海出卖房屋的事实。因此，陈练通过其侄子陈济海的账户转账支付购房款600000元一事属实。至于出借账号给他人使用违法属于银行管理的问题，与本案的事实认定无因果关系。（四）杨明华案审理过程中的2016年10月24日，案涉房屋再次被查封，但当时陈练不清楚房屋被查封的事实。因此，陈练之后仍继续支付款项，至2017年2月24日，陈练的支付通过法院控制账户进行。（五）关于30000元尾款的支付问题。陈练不同意支付该款，但尊重法院处理意见，最终支付了该款。综上，嘉泽公司的上诉请求没有事实依据，请求二审法院予以驳回。顺鑫公司、罗某1、郭霞、郭彩容均未提交向本院陈述意见。二审期间，嘉泽公司与顺鑫公司、罗某1、郭霞、郭彩容均未提交新证据。陈练向本院提供落款日期为2017年3月15日的《房地产买卖合同》第3页，主张其一审提供的该合同上加盖的“陈玉青”私章是真实的，且东莞市沙田镇不动产交易所于2019年10月23日在该页面补盖该单位公章，确认陈练与罗某1于2017年3月15日曾向该单位提交该《房地产买卖合同》。就相关事实经过，因东莞市沙田镇不动产交易所没有出具书面情况说明，陈练申请本院调查取证以核实其上述主张及其二审提供材料的真实性。为查明案件相关事实，本院向东莞市沙田镇房地产管理所发函核实。东莞市沙田镇房地产管理所向本院复函称，陈练与罗某1签订的案涉《房地产买卖合同》第3页，“监证代表”处私章为该单位工作人员于2017年3月15日陈玉青本人盖章，“交易所监证”处，在2017年3月15日并未加盖“东莞市沙田镇不动产交易所”公章，该公章是2019年10月23日。陈练确认东莞市沙田镇房地产管理所上述复函的真实性、关联性、合法性，主张陈练与罗某1的过户行为早于案涉房屋因本案诉讼而被查封的时间，可证明陈练对于案涉房屋未能及时办理房屋所有权转移登记手续不存在过错。嘉泽公司质证认为，确认东莞市沙田镇房地产管理所上述复函的真实性、合法性，但恰好可以证明陈练与罗某1及罗的配偶郭卫东签订的《房屋转让合同书》是“阴阳合同”，买卖双方为逃避税收以价格虚低的“阳合同”办理房屋所有权转移登记手续，损害国家利益，属于无效合同，因此，应当撤销本案一审判决，并改判确认案涉房屋所有权人为罗某1。本院另查明：陈练与罗某1于2017年3月15日签订的《房地产买卖合同》显示，双方对案涉房屋的交付日期为2016年11月7日。陈练一审诉讼期间提供的杨明华案材料显示，2017年3月9日、3月10日，一审法院分别对杨明华与顺鑫公司、罗某1作了问话笔录，就解除对案涉房屋查封事宜进行询问和告知，杨明华于2017年3月9日同意解除对案涉房屋的查封，而该院于3月10日解除了对案涉房屋的查封。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对嘉泽公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同的效力；二、陈练对案涉房屋是否享有所有权；三、陈练对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，案涉房屋买卖合同的效力。罗某1及其配偶郭卫东与陈练于2016年9月1日签订《房屋转让合同书》。该合同的双方当事人均为完全民事行为能力人，买卖的标的物为登记在罗某1名下、实为罗某1夫妇共有的房屋。该合同是买卖双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。关于嘉泽公司一二审诉讼期间对该合同效力的质疑，本院认为：1.房屋处于抵押状态，并不属于法律限制、禁止买卖的标的物，并无法律规定以被抵押的房屋作为标的物的买卖合同无效。2.虽然上述合同约定了若遇到案涉房屋被查封则应当如何处理的情形，但嘉泽公司并未提供证据证明该约定就是罗某1夫妇与陈练恶意串通的意思表示。在律师指导下签订的上述合同就履行过程中可能产生的风险及责任承担事先作出约定，既符合法律专业人士拟订合同的习惯，也符合人们在订立合同时应当避免风险的一般认知，而且，该约定并非特别针对嘉泽公司。嘉泽公司仅凭合同的该项约定即怀疑罗某1夫妇与陈练恶意串通，证据不足，本院不予采纳。3.上述合同履行过程中，在发生合同约定风险（案涉房屋被查封）的情况下，陈练就合同是继续履行还是解除而作出的选择、决定，并不影响合同效力。4.陈练与罗某1于2017年3月15日向不动产登记部门提交备案的《房地产买卖合同》，交易价格远低于2016年9月1日签订的《房屋转让合同书》的约定，根据陈练、罗某1一审的陈述以及陈练一审提供的支付购房款的证据，足以认定《房地产买卖合同》虚构交易价格，该价格条款无效。但是，该价格条款无效并不影响《房地产买卖合同》其他条款的效力，更不会影响2016年9月1日签订的《房屋转让合同书》的效力，即罗某1与陈练实质上并没有变更买卖案涉房屋的意思表示。当然，更重要的在于，案涉《房屋转让合同书》已经东莞市第二人民法院生效的（2017）粤1972民初3388号民事判决确认为合法有效。相对于该案当事人而言，嘉泽公司是第三人，嘉泽公司至迟于本案一审诉讼期间即已知晓该民事判决，但自其知道或者应当知道该民事判决之日起六个月内，并未向作出该生效判决的人民法院提出第三人撤销之诉。综上，对于嘉泽公司提出的案涉房屋买卖合同无效的主张，本院不予采纳。其次，陈练对案涉房屋是否享有所有权。根据陈练、罗某1、嘉泽公司的陈述及本案相关证据，由于案涉房屋尚未完成所有权转移登记，案涉房屋的登记权利人仍应为罗某1。在此情况下，陈练即使占有案涉房屋，其作为买受人请求确认案涉房屋归其所有，并无相应的法律依据，法院不应当支持。一审判决对于陈练善意取得案涉房屋的认定，错误之处在于，一方面认定案涉房屋尚未过户登记，另一方面实质上适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款善意取得的规定就陈练对于案涉房屋所享有的民事权益作出判断。如系善意取得，构成要件包括无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记等。无处分权人与所有权人是该规定中不同的民事主体。而在本案中，与买受人订立房屋买卖合同的相对方当事人正是案涉房屋的登记权利人罗某1，订立合同时罗某1是所有权人，并不是无权处分人，而且案涉房屋并未转移登记至陈练名下，显然本案不能认定陈练已善意取得案涉房屋。另外，人民法院固然可以根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定以民事判决方式改变原有物权关系，但在房屋所有权尚未转移登记的情况下，人民法院作出改变原有物权关系的民事判决，应当符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条的规定，即“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”因此，本院对一审判决的上述错误予以纠正。再次，陈练对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。陈练作为案外人提起执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，陈练应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于陈练作为买受人支付购房款的情况，根据陈练提供的证据，可认定如下事实：自从与罗某1夫妇签订《房屋转让合同书》之日（2016年9月1日）起，陈练就陆续支付购房款，至2017年2月24日已支付1510000元。关于陈练通过他人账户支付部分购房款一事，即使他人构成出借银行结算账户的违法行为，但并不能以此否定陈练已支付该部分购房款，且罗某1一方确认已收到该款项。《房屋转让合同书》约定的交易价款为1540000元，在本案诉讼前，陈练尚有30000元余款未支付。但陈练就该余款已作出解释，即在陈练向罗某1支付购房款之外另行出借款项给罗某1应急的情况下，双方协商由罗某1向陈练让利30000元。虽然陈练对于其与罗某1协商将案涉房屋交易价款变更为1510000元的主张未能提供相应的书证，但陈练与罗某1对于陈练在案涉房屋于2017年3月16日被查封前已完全履行《房屋转让合同书》约定的买方义务并无争议（罗某1一方向陈练出具收据确认收到购房款1540000元，并以行为配合陈练于2017年3月15日到不动产交易部门申请办理案涉房屋所有权转移登记手续），陈练与罗某1在本案诉讼过程中对于陈练实际仅支付1510000元购房款的事实并没有隐瞒，陈练对于余款未付的解释有合理之处，而且陈练已于本案一审诉讼期间将该30000元汇入东莞市第一人民法院账户。因此，在案涉房屋于2017年3月16日被查封前，陈练并非故意或者恶意不支付30000元购房余款，也不可能是没有支付该30000元的能力。一审判决认定陈练已完全履行《房屋转让合同书》约定的付款义务并无不当。虽然陈练提供的其与罗某1于2017年3月15日签订的《房地产买卖合同》与2016年9月12日《房屋交付确认书》载明的双方确认的案涉房屋交付日期不一致，但结合陈练提供的交纳案涉房屋物业管理费、水电费的证据，可认定案涉房屋交付日期早于被查封日期2017年3月16日。在案涉房屋所有权转移登记前，陈练的占有是基于与房屋所有权人的合意，其对案涉房屋的占有是自主占有、合法占有。另，杨明华案相关证据显示，东莞市第一人民法院于2017年3月10日解除了对案涉房屋的查封，而根据陈练二审提供的证据及东莞市沙田镇房地产管理所上述复函，陈练于2017年3月15日与罗某1着手办理案涉房屋所有权转移登记手续，只是因嘉泽公司申请查封而未能完成。因此，陈练已在合理期限内申请办理案涉房屋所有权转移登记手续，对此不存在过错。综上，陈练虽然对案涉房屋不享有所有权，但其已完成举证证明责任，其与罗某1之间的买卖合同是房屋被查封前签订的，并基于自主的意思在房屋被查封前合法占有房屋，当前已付清购房款，对于未能完成所有权转移登记手续不存在过错，因此陈练对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。需要指出的是：1.本案为案外人执行异议之诉，虽然案涉房屋被查封多次，但在具体案件中有特定的当事人，法院着重审查的是对案外人权利义务产生影响、发生效力的某次特定的查封行为。具体到本案，应当审查一审法院于2017年3月16日对案涉房屋的查封，因而对本案相关事实的认定和判断均以此时间界点作为参照和对比基点。2.如上所述，陈练起诉提出确认案涉房屋归其所有的请求并无法律依据，而嘉泽公司一审并未以起诉方式请求确认罗某1为案涉房屋所有权人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款指引，本判决的主文不涉及罗某1是否案涉房屋所有权人的表述。综上所述，上诉人嘉泽公司关于不应认定陈练善意取得案涉房屋的上诉主张有理，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十八条、第一百零六条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百九十二条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初19559号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初19559号民事判决第二项、第三项。三、驳回陈练的其他诉讼请求。五、一审案件受理费18390元、二审案件受理费18390元，已由陈练、东莞市嘉泽化工有限公司分别预交。根据二审判决结果，鉴于陈练与东莞市嘉泽化工有限公司各有胜负，且本案不存在金钱债权的执行，为避免诉累，一审案件受理费由陈练负担，二审案件受理费由东莞市嘉泽化工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇二〇年三月十一日书记员  肖静茹郑承怡附相关法律法规（节选）：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际，制定本规定。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。