辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初15167号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，住所地沈阳市和平区西滨河路**。负责人：窦文春，该行行长。委托诉讼代理人：林伟，该行员工。委托诉讼代理人：王丹姝，辽宁展拓律师事务所律师。被告：刘楠楠，女，1978年10月10日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高伟，系刘楠楠母亲，1949年3月23日出生，汉族，住址沈阳市和平区。第三人：杨永强，男，1973年9月5日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张卫军，北京大成（沈阳）律师事务所律师。第三人：赵彬，男，1977年3月27日出生，汉族，住址沈阳市铁**。第三人：邱洪涛，男，1973年3月19日出生，汉族，住址沈阳市铁**。原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行与被告刘楠楠及第三人杨永强、赵彬、邱洪涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月24日受理后，于2017年11月29日作出（2017）辽0103民初1508号民事判决书，原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院于2018年6月20日作出（2018）辽01民终2943号民事裁定书，裁定撤销原审判决，将本案发回本院重审。本院重新受理后，依法由审判员祝仰宝担任审判长，与审判员郭丽、王泽明组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的委托诉讼代理人林伟、王丹姝，被告刘楠楠的委托诉讼代理人高伟，第三人杨永强的委托诉讼代理人张卫军，第三人邱洪涛到庭参加诉讼，第三人赵彬经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称农行滨河支行）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付购房款865138.50元；2、请求判令被告向原告支付购房款865138.50元的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：杨永强起诉我行拍卖合同纠纷一案，现已形成生效判决，根据（2018）辽民再288号判决认定：“2007年11月30日农行滨河支行与刘楠楠再签订案涉房屋的买卖合同，2007年12月6日农行滨河支行与刘楠楠申请进行案涉房屋的转让登记，2007年12月7日经沈阳市房产局登记发证中心审核，案涉房产由农行滨河支行变更登记至刘楠楠名下，转让价款865138.50元。”现生效判决已经认定我行一房二卖，也就是认可了我行与刘楠楠之间存在买卖关系，而在我行与刘楠楠存在买卖关系的前提下，刘楠楠对我行就有支付购房款的义务，刘楠楠在和平法院向其询问时承认，其将购房款支付给了邱洪涛，并未支付给我行，故刘楠楠至今未向我行履行支付购房款的义务，而根据房屋买卖合同第四条之规定，刘楠楠负有向我行支付购房款的义务。因而依法起诉至法院，请求判令被告向原告支付购房款865138.50及利息。被告刘楠楠辩称，一、本案事实部分：大约在2007年年底左右，我初步有了购房意愿，恰巧在某报纸上翻到房产出售信息，按照所示的联系方式与邱洪涛及王强相识，并相中了位于河畔花园50号楼5B的134平米房屋，然后，与邱洪涛签了购房协议，并分几次以现金的形式给付，最后一次办理房产过户手续后给付全款，邱洪涛也给我出具了证明。因时间久远，个人买房经验不足，若干细节不可考。依稀记得，最后到房地产大厦办理过户手续的时候，虽然人很多，但是有邱洪涛一路领着我，还见过一位女同志，自称是农行的工作人员，也在某几个阶段协助过我们。二、理由部分：我按照市场价格买房过户，入住几年后，自称杨（永）强的一位男同志及自称农行工作人员的几名同志都曾电话联系过我，而此案经过沈阳市反贪局、和平区法院、沈阳市中院及沈河区法院几家单位，在不同时期，都曾经找齐相关人员，梳理过各方人员的证言、书证及相互间的债权债务关系。我亲自参与过的出庭及问询也有好几次，也基本了解到事情的来龙去脉。1、我买房的现金来源合法，合同手续齐全，当时在房地产大厦时，如果没有农行工作人员出具的手续或证明，也没有办法顺利办理过户取得房证。我相信房地产大厦工作人员的工作专业性，必然会审核相关证明文件的合规合法；我相信农行自己雇佣的工作人员会深深懂得房产等金融业务的操作规范甚至合理合法性。在这里，农行枉顾其内部人员操作而追究我的责任，想跟我再要一份房钱，实属不讲理。2、我几次出庭，听全整个故事后，质疑杨（永）强一方涉嫌一房二卖。而且另一方面，杨（永）强把房子抵押给赵彬，赵彬委托邱洪涛把房子卖给我，符合民间财物操作正常流程。农行不去追究与其有直接利益关联的杨（永）强的责任，在明知我为善意取得的无辜第三人的情况下，坚持把我列为第一被告，既不合理，又属于捏软柿子行为。3、作为辛苦谋生的贫苦百姓，漂如蜉蝣，劳碌半生，多方筹谋，购得房产一处，聊以栖身。苟安几年，先是被杨（永）强以社会势力威吓，既而有农行仗势相逼，数次威胁我搬离蜗居，或迫我无端负债几十万，幸得我坚信社会主义法制公正严明，必会甄别证据，理清线索，不惧钱贵，主持正义，还我公道，使无辜者既免除房财两空的忧虑，又免受不时开庭问询侵扰正常工作生活之苦。第一、我当时是从报纸广告上看到了房产售卖信息，才认识的邱洪涛和王强，看了几处房产之后才选定了这一处，而且先给了现金10万元定金，当时邱洪涛也表示他有百分百的处分权，可以办证及一切手续，当时也手写签订了合同。我和邱洪涛以前不认识，涉及不到串谋。第二、在房地产大厦办理房屋过户手续的时候，因为我本人没有购房经验，是邱洪涛领着我到房产大厦各个窗口办理各个环节，当时出现一个女同志，自称是农行的工作人员，她说是来配合邱洪涛顺利办理我和邱洪涛之间的房屋买卖，至于房产原来的所有权人，是谁没有人给我看到，但我能取得房证，我认为邱洪涛有百分百的处置权。房屋过户后等了一段时间才拿到房产证，拿到证以后，我才把房屋尾款给了邱洪涛，买卖成立，邱洪涛也实现了给我的承诺，就是我出钱，他跑手续，而且在买卖及办证的全过程中，并没有任何房地产大厦的工作人员或者农行的工作人员要求我去农行办理任何手续，也没有要求过我付款给农行，所以从我的角度来看，我完全有理由认定邱洪涛为该不动产的绝对权利人，甚至在我取得房产证装修入住的几年内，也没有农行或者相关人员和我联系主张过房产的相关信息，因为法院开庭次数太多，我不确定是哪一次开庭，我只能说某一次开庭之前，我才知道有农行的律师或相关人员向我表示，如果杨永强歪打官司邪告状，农行将从我这里另行寻求补偿，我这里产生疑问。疑问一，如果当时我在房地产大厦办理房证期间，应该是我和农行之间而不应该是我和邱洪涛之间买卖的话，为什么是农行的工作人员在配合邱洪涛办理相关手续，而且农行的工作人员当时甚至都没有向我主张过任何金钱的给付，也就是说如果农行向我要钱是对的，农行没有拿到我的购房款，为什么要帮助邱洪涛帮我办理过户手续，我作为一个不专业的普通百姓，不懂得房产等财物交易的具体规则及合法流程，难道农行的工作人员作为金融系统的职工代表农行来操作，他们也不懂吗？在我这里看来能够顺利办证，前面的各个环节虽然有我不知情的关系，但应该合理合法，而且农行作为银行，应该每年年底进行金融核算，倘若出现几十万的金融纰漏，为什么当时当年没有向我主张？疑问二，邱洪涛和农行的工作人员之间关于契税部分的交易我并不完全清楚，但是我也纳闷，如果当时存在有金融方面违规和不合理不合法的地方，农行的工作人员凭什么违规操作，主动配合邱洪涛办理相关业务，尤其是在房地产大厦，执行相关业务办理的时候，发生地点已经超过农行营业部所在地的范围，在这里我们应该积极肯定农行工作人员的主观能动性。疑问三，因为时间比较久，我记得在沈阳中院的某次开庭中，曾有人向我出示过由农行人员签字盖章出具的与房屋买卖某环节相关的凭证票据，在这里请问农行，你们不问自己的人，为什么做了这样的事，导致你们的经济损失，而问其他的人，卖了房子为什么不把钱给你们农行？关于我的房子的取得，我与邱洪涛之间是因为看房买房才认识的，不存在串谋，我所支付的房款与当时的市场价也相符，而且我是通过现金的方式，分几次凑齐了房款，但是整个过程符合民间房产交易的正常流程，我不认为存在任何不合理不合法不应该的部分，至少在我这里认为邱洪涛卖给我房子的时候，他是有权处理房产，有权操作其后的一系列不动产操作的。事实证明，我得到了房产及房产证，也就成立了我对邱洪涛在该房产不动产登记表象方面的合理信赖，而且在不动产登记的过程中，既有农行工作人员的配合，又没有农行工作人员对于我取得该权利正确性的质疑，甚至在取得房产证的三年内，没有任何农行工作人员向我主张过登记的错误或不当授权，我至今仍未发觉在该不动产买卖及登记方面的任何过失甚至重大过失，因此恳请法庭不要无情的否认我个人的善意取得。另外，我认为所谓错误登记的表象，错误在于是农行的人帮助我认定邱洪涛有登记资格，这不妨碍我个人的不动产登记真实有效。第三人杨永强述称，中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称农行）将涉案房屋二次出卖给刘楠楠的事实，经沈阳市中级人民法院审理后作出的（2016）辽01民终3569号民事判决书和辽宁省高级人民法院（2018）辽民再288号民事判决书均予以认定，农行在上诉状的事实与理由中也予以自认。因此，本案审理的是农行与刘楠楠之间成立的房屋买卖合同法律关系，与第三人杨永强无关。刘楠楠作为涉案房屋买受人，是与农行签订的《房屋买卖合同》，并由农行予以配合才完成了办理房屋变更登记的手续，刘楠楠理应向农行履行支付购房款的义务，而所谓的向第三人邱洪涛、赵彬支付购房款是不符合交易惯例和常理的。因此说，如刘楠楠不能证明向农行支付了购房款，第三人邱洪涛、赵彬也不能证明将所谓接受刘楠楠给付的房款交付给农行，那么刘楠楠就应承担举证不能的法律后果。第三人赵彬未到庭陈述意见。第三人邱洪涛述称，我和赵彬是朋友，当时赵彬找到我，说他有一个房子，是别人顶账给他的，房子有拍卖手续，有顶账合同，还有一个手续记不清了。他说让我帮他把这个房子卖了，我又找个朋友王强，王强登了广告，然后刘楠楠就过来了，研究过户的事情，当时总共30多万，加上过户和契税不超过50万，不知道80万是怎么出来的。看了手续就找个中介，当时一步一步过户费用太大了，有物产公司、农行、杨永强，中介给出个主意，说直接跟农行交接能省了很多费用。我先找到物产公司，他们给出个手续，拿着相关手续到农行去，找到农行一个工作人员，叫肖建，肖建热情接待了我，然后农行有个工作人员到房地产大厦重新做手续房子就过户了，过户正常交的费用都交了，过户费加上税费大概10多万，剩下钱交给赵彬了，双方买卖达成了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨永强与农行滨河支行、辽宁宝锋拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，杨永强向沈阳市和平区人民法院提起诉讼，诉请解除杨永强与农行滨河支行之间实际成立的《房屋买卖合同》，农行滨河支行返还杨永强已付购房款30万元、利息并赔偿损失。沈阳市和平区人民法院于2014年9月19日作出（2014)沈和民三初字第00415号民事判决，杨永强不服该判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2014年12月17日以（2014）沈中民三终字第01317号民事裁定撤销该判决，发回沈阳市和平区人民法院重审，沈阳市和平区人民法院于2015年10月29日作出（2015）沈和民三初重字第00003号民事判决书，该判决书审理查明如下事实：2006年11月10日，中国农业银行辽宁省分行营业部委托宝锋拍卖公司对相关抵押资产进行拍卖，其中包含本案涉案的位于沈阳市沈河区，建筑面积134.13平方米的房产。宝锋拍卖公司于2006年11月21日举行拍卖会，杨永强通过参加拍卖竞买下本案涉案房屋，成交价格为300000元。杨永强当天向宝锋拍卖公司支付了购房款300000元和拍卖佣金15000元。后农行滨河支行将涉案房屋钥匙交付杨永强。另查明，2007年6月14日，杨永强因向赵彬借款22万元，将其拍得的位于沈阳市沈河区房屋抵押给赵彬，双方约定，如杨永强借款到2007年7月10日未偿还借款，抵押房屋归赵彬所有。杨永强将相关拍卖房屋的相关凭证给付赵彬。借款到期后，赵彬无法与杨永强取得联系，赵彬将该抵押房屋转让。再查，2007年11月27日，本案涉案房屋产权人由辽宁物产国际贸易有限公司变更为农行滨河支行，2007年12月6日，涉案房屋产权转移至刘楠楠名下。沈阳市和平区人民法院认为，杨永强通过拍卖从宝锋拍卖公司处购得本案涉案房屋，双方签订的拍卖成交确认书对双方具有约束力，因涉案房屋的拍卖系由中国农业银行辽宁省分行营业部委托，农行滨河支行作为拍卖委托人的系统内单位和涉案房屋的实际权利人，应负有协助杨永强将涉案房屋过户至其名下的义务。但杨永强在拍得房屋后，未要求农行滨河支行协助办理房屋过户，因借款将该房屋抵押，并约定如不能按期偿还借款，抵押房屋归债权人所有，该约定不违反法律规定。杨永强庭审中称，其2007年离开沈阳后到唐山工作、生活，2013年才得知涉案房屋由他人居住并办理了产权证，该表述有悖于常理，刘楠楠在涉案房屋居住并取得房产证已达六年之久，原告称对此不知情不符合生活常理。杨永强诉求不符合法律规定，违背诚实信用原则，故对杨永强的诉讼请求，不予支持，最终判决驳回杨永强的诉讼请求。杨永强不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2016年5月13日作出（2016）辽01民终3569号民事判决书，该判决认定原审法院“2007年6月14日，杨永强因向赵彬借款22万元，将其拍得的位于沈阳市沈河区房屋抵押给赵彬，双方约定，如杨永强借款到2007年7月10日未偿还借款，抵押房屋归赵彬所有。杨永强将相关拍卖房屋的相关凭证给付赵彬。借款到期后，赵彬无法与杨永强取得联系，赵彬将该抵押房屋转让。”事实查证有误。另查明，2007年11月15日经农行滨河支行申请司法强制转移，沈阳市房产产权登记发证中心于2007年11月27日将案涉房屋变更登记至农行滨河支行名下，2007年11月30日农行滨河支行与刘楠楠再签订案涉房屋的买卖合同，2007年12月6日农行滨河支行与刘楠楠申请进行案涉房屋的转让登记，2007年12月7日经沈阳市房产产权登记发证中心审核案涉房产由农行滨河支行变更登记至刘楠楠名下，转让价款865138.50元。对原审法院查明的其他事实，沈阳市中级人民法院予以确认。沈阳市中级人民法院认为，本案涉及的拍卖合同为特殊买卖合同。农行滨河支行由农行辽宁省分行营业部对外委托宝锋拍卖公司拍卖案涉房产，宝锋拍卖公司对外拍卖时已披露案涉房产为经本院（2001）沈法执字279号民事裁定归农行滨河支行所有，但未经房产登记机关进行变更登记。杨永强通过宝锋拍卖公司公开拍卖程序竞拍购得农行滨河支行委托拍卖的案涉房屋，宝锋拍卖公司向杨永强出具拍卖成交确认书对农行滨河支行和杨永强具有约束力，杨永强与农行滨河支行间形成拍卖合同关系。该拍卖合同已实际履行，杨永强作为买受人已实际支付房屋价款30万元和1.5万元拍卖佣金，农行滨河支行也向杨永强交付案涉房屋的钥匙，至此拍卖合同大部分履行完毕，所差只需农行滨河支行依据法院裁定在房产登记机关进行房屋变更登记将案涉房屋变更至该行名下后，通过协助杨永强办理房屋产权变更登记。从本案所认定的事实来看，农行滨河支行未能履行以上合同义务，在未通知杨永强到场经其书面同意或取得杨永强的有效书面委托的情况下，将已拍卖出售与杨永强的案涉房产再次转让或配合转让给案外人刘楠楠，而不是原审所认定的案外人赵彬对外转让房屋，农行滨河支行的该行为已构成违约。本案从形式上为案外人刘楠楠通过转让从农行滨河支行购买案涉房屋，且已居住多年，构成善意取得。现杨永强与农行滨河支行间的房屋买卖合同已实际不能履行，杨永强请求解除与农行滨河支行间的房屋买卖合同符合法律规定，应予支持。农行滨河支行应返还杨永强交付的购房款30万元，并赔偿给杨永强造成的经济损失。关于杨永强请求农行滨河支行按照银行同期贷款利率4倍自2007年11月30日起支付购房款利息是否应予支持问题。该院认为，杨永强的该项诉讼请求为请求违约赔偿的诉讼请求，应结合农行滨河支行再次出售房屋的价款等情况，确定农行滨河支行承担违约赔偿的数额。原审所认定的杨永强向赵彬借款22万元，将案涉房屋抵押，并约定如杨永强借款到期未偿还借款，案涉抵押房屋归赵彬所有的事实，因双方未办理抵押登记，且该约定违反了契约流质禁止性规定，原审认定该约定不违反法律规定错误，原审认定的赵彬将案涉房屋转让缺乏证据支持，相对于杨永强与农行滨河支行间的房屋买卖本院只能通过形式证据认定为农行滨河支行未经杨永强同意再次将案涉房屋进行转让或配合他人非法转让。原审基于该事实认定驳回杨永强的诉讼请求错误，本院予以纠正。在农行滨河支行未能举证证明其积极履行通知并协助杨永强办理房屋变更登记的合同义务，杨永强作为权利人主张于2013年才得知案涉房屋由他人居住并取得房屋产权证，提起本案违约赔偿之诉，并未超过诉讼时效，原审认定杨永强表述不知情有悖常理，违背诚实信用原则不妥。沈阳市中级人民法院判决内容如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初重字第00003号民事判决；二、解除2006年11月21日杨永强与中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行间形成的房屋买卖合同关系；三、中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行返还杨永强购房款30万元；四、中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行给付杨永强按照30万元购房款从2006年11月21日至本判决确定的给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算的赔偿金；以上款项于本判决发生法律效力后十日内给付，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。农行滨河支行不服上述判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2016年10月26日作出（2016）辽民申3888号民事裁定书，认为农行滨河支行未能履行与杨永强之间的拍卖合同义务，单方变更合同，与刘楠楠签订房屋转让协议，向其他主体履行义务，其履行义务不符合合同约定，二审判决认定案件基本事实及适用法律正确，农行滨河支行的再审申请不符合法律规定，裁定驳回农行滨河支行的再审申请。农行滨河支行依然不服，向辽宁省人民检察院申诉，辽宁省人民检察院向辽宁省高级人民法院抗诉，辽宁省高级人民法院作出裁定，提审本案，并于2018年9月19日作出（2018）辽民再288号民事判决书，判决维持沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终3569号民事判决，再审查明的事实与原二审基本一致，另查明，再审时，农行滨河支行提供了案外人赵彬、邱洪涛出具的证人证言，其主要内容为：赵彬委托邱洪涛将杨永强用于借款抵押的房屋出卖给案外人刘楠楠。该判决书本院认为部分，载明如下内容：“具体至本案中，杨永强的主要诉讼请求为：在其向滨河支行支付全部房款30万元以后，滨河支行非但未向其履行转移房屋所有权的义务，反而另以86万余元的价格将该房屋转让于案外人刘楠楠并办理登记，滨河支行的行为构成一房二卖，故应当对其承担违约责任。”“案涉房屋于先后两次出卖之时，滨河支行均为所有权人。”“从滨河支行处分案涉房屋的角度讲。2016年11月21日，滨河支行基于房屋所有权人的身份第一次将案涉房屋委托拍卖给杨永强，当属有权处分。2007年11月30日，滨河支行仍基于该身份，另行将案涉房屋出卖给刘楠楠，亦属有权处分，基于此，其为适格的房屋出卖主体。”“滨河支行对案涉房屋的两次处分均属有权处分。其第一次出卖于杨永强，因未登记不发生物权变动的效力。其第二次出卖于刘楠楠，因依法登记发生物权变动的效力。杨永强基于借款抵押抵债而对案涉房屋所作的处分为无效处分，赵彬对案涉房屋所作的处分为无权处分，其不发生物权变动的效力。”“在杨永强竞拍购得案涉房屋并完成了向滨河支行支付全部购房款的义务后，作为在该双务合同中互负对等给付义务的另一方合同主体，滨河支行即负担了为杨永强办理产权变更登记的义务。之后，该行在既未告知且又未征得杨永强同意或授权的情况下，违反合同约定的义务，另与刘楠楠签订房屋转让协议并办理产权变更登记，显属一房二卖。”“探讨此节问题的背景和语境是：1.滨河支行之前对杨永强负担的房屋产权变更登记义务未有履行；2.滨河支行另向刘楠楠履行合同义务并未通知及征得杨永强本人同意或授权；3.滨河支行为案涉房屋所有权人；4.案涉一房二卖行为均为有权处分；5.刘楠楠知悉滨河支行为房屋所有权人且与之签订了正式的买卖合同；6.杨永强对案涉房屋“抵押偿债”的处分因流押而无效；7.杨永强及赵彬并非案涉房屋所有权人；8.杨永强并未向赵彬转让其对滨河支行拥有的债权请求权；9.赵彬与邱洪涛之间存在委托关系；10.杨永强与赵彬之间潜在的纠纷与本案并非同一法律关系。”“由此可见，认定或主张不动产善意取得的要件是：1.转让合同有效或未被撤销；2.发生了无权处分；3.存在着错误的不动产登记表象；4.受让人合理信赖该不动产登记的表象并据此作出权利的正确性推定；5.转让人应当是被错误登记的人或经其授权；6.受让人受让该不动产时系善意且无重大过失；7.受让人支付了合理的对价；8.被转让的不动产已经依法登记。本案中，依据上述规定及其解释：1.作为所有权人，滨河支行将间一房屋先后出卖给杨永强及刘楠楠，均系有权处分，而非无权处分；2.刘楠楠知道滨河支行对案涉房屋所作的处分为有权处分。否则，其不会与之订立转让协议；3.案涉不动产登记真实有效，并不存在对错误登记表象的信赖；4.就目前证据而言，应当认定刘楠楠对案涉房屋所有权的取得为有权取得。综上，从法律意义上讲，善意取得属于原始取得而非继受取得。善意取得发生的前提是无权处分。其反向解释就是：如发生有权处分，固然第三人可以合法继受取得物权，但不发生善意取得。”2017年9月28日，农行滨河支行向本院提起诉讼，要求杨永强返还其取得的不当得利22万元及利息，本院作出（2017）辽0103民初15356号民事判决书，判决驳回农行滨河支行的诉讼请求。农行滨河支行不服向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）辽01民终7996号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终3569号民事判决书生效后，杨永强向沈阳市和平区人民法院申请强制执行，2017年10月11日、2018年10月17日，沈阳市和平区人民法院分两次自农行滨河支行扣划608952.86元，其中包括本金30万元、利息（赔偿金）242937元、滞纳金45150元、诉讼费12460元、执行费8405.47元。2007年11月30日，农行滨河支行作为出卖人，刘楠楠作为买受人在沈阳市房产登记部门签订《房屋买卖合同》，约定卖方将案涉房屋出卖给刘楠楠，房屋总价款865138.5元，约定的付款方式为本合同签订后，买方一次性全额付款，卖方配合买方到房产部门的交易机构办理转让登记手续，同时将出售的房屋交给买方。沈阳市房产登记部门依据该买卖合同为刘楠楠办理了房屋产权登记，将房屋产权登记至刘楠楠名下。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。农行滨河支行将案涉房屋先后出卖给杨永强及刘楠楠，均系有权处分，而非无权处分，刘楠楠知悉滨河支行为房屋所有权人且与之签订了正式的买卖合同，农行滨河支行一房二卖的事实已经生效的辽宁省高级人民法院（2018）辽民再288号民事判决书所认定，因此，应当认定农行滨河支行与刘楠楠之间存在房屋买卖合同关系。房屋买卖合同是典型的诺成、双务、有偿、要式合同，农行滨河支行与刘楠楠签订了制式的房屋买卖合同，签订合同后，农行滨河支行协助刘楠楠办理了房屋过户登记，将案涉房屋过户至刘楠楠名下，刘楠楠已取得案涉房屋，农行滨河支行已经履行了房屋出卖人的义务，刘楠楠作为房屋买受人应当履行支付房款的义务。在案件审理过程中，刘楠楠主张系自邱洪涛处购买房屋并向邱洪涛支付了全部购房款，但生效的辽宁省高级人民法院（2018）辽民再288号民事判决书认定赵彬与邱洪涛之间存在委托关系，赵彬对案涉房屋所作的处分为无权处分，其不发生物权变动的效力，且刘楠楠主张支付了80万余元的购房款仅有其及邱洪涛庭审陈述，未能提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的后果，故农行滨河支行诉请被告刘楠楠支付购房款，本院予以支持。关于购房款数额问题。虽然农行滨河支行与刘楠楠签订的房屋买卖合同约定的购房款数额为865138.5元，但沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终3569号民事判决书生效后，农行滨河支行通过法院执行被强制扣划本金30万元、利息（赔偿金）242937元、滞纳金45150元、诉讼费12460元、执行费8405.47元，其中本金及利息为判决确定的给付义务，而滞纳金、执行费系农行滨河支行未能及时履行生效判决确定的给付义务所产生的额外损失，诉讼费系法院收取的农行滨河支行诉讼应负担的费用。因生效判决认定农行滨河支行一房二卖存在过错，如果刘楠楠依据房屋买卖合同约定支付购房款，农行滨河支行通过诉讼反而获得利益，并不公平，故根据公平原则，本院酌定被告刘楠楠依照农行滨河支行所支付的判决本金及利息数额总计542937元向农行滨河支行支付购房款。关于利息问题。因生效判决认定农行滨河支行一房二卖存在过错，故农行滨河支行主张另行主张购房款利息，本院不予支持。至于刘楠楠与赵彬、邱洪涛之间的法律关系问题，与本案不属同一法律关系，本案不予合并审理，刘楠楠可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、被告刘楠楠于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行购房款542937元；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12450元，由被告刘楠楠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  祝仰宝审判员  郭 丽审判员  王泽明二〇二〇年三月十七日书记员  王星星