江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3676号上诉人（原审原告）：姜利敏，女，1980年11月14日生，汉族，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：金世康，上海振顺律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：江苏龙启房建置业有限公司，统一社会信用代码9132029355024072XU，住所地江苏省靖江市江阴经济开发区靖江园区人民南路东侧**。法定代表人：周璐，该公司董事长。委托诉讼代理人：周章明，江苏百川通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张智元，江苏百川通律师事务所实习律师。上诉人姜利敏因与被上诉人江苏龙启房建置业有限公司（以下简称龙启公司）商品房销售合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2019）苏1282民初6611号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜利敏向本院提出上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审认定事实不清。一、龙启公司销售人员王恩虎明确承诺房屋底楼为挑空层，庭审中被上诉人拒不承认，陪同上诉人去购房的中介及多位购房者均可以证实。二、2019年8月1日交房当天，在龙启公司售楼处工作人员的授意下，上诉人签署房屋交付确认书、销售结算单，缴纳物业费、装修押金，后在看房时发现实际房屋与龙启公司的销售承诺区别巨大，根本没有挑空层。上诉人是基于房屋有挑空层才购买涉案房屋，故上诉人没有在验房单上签字，并与被上诉人协商，龙启公司颠倒时间顺序，主张上诉人看房后无异议才在交付确认单上签字。三、房屋总价55万元，交款时分成两部分，其中47.5万元写在购房合同中，另外7.5万元，龙启公司出具了苏州中唐房地产经纪有限公司盖章的收据。龙启公司称实际仅收到房款47.5万元，一审对该事实未予以审理。被上诉人龙启公司答辩称，一、原审认定事实清楚。1.上诉人称龙启公司工作人员承诺其购买的房屋为挑空层无事实依据。上诉人既不能证明与其接洽的销售人员的身份，更不能证明龙启公司向其承诺过所购买的房屋与样板房一样有挑空层。其一审陈述是通过上海福人居房地产经纪有限公司的工作人员带至现场看房、购房，到底何人承诺及是否存在该承诺无法证明。2.样板间仅代表主流户型的效果图，样板间下面的挑空层是部分楼栋因地下空间布置不同才有的公共空间。上诉人看到的样板间为E2户型，购买的是F2户型，在签约前有供购房户查阅的宣传册的详细介绍。3.双方签订《商品房买卖合同》附件中有户型及所在位置标注，该约定是双方履行合同的依据，龙启公司交付的房屋与约定一致。上诉人在房屋交付确认单中也认可交付房屋，其先签交付确认单后验房不是事实。二、上诉人一审出具的收据载明收款单位是苏州中唐房地产经纪有限公司，并不是龙启公司收款。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。姜利敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除姜利敏、龙启公司于2018年4月19日签订的《商品房买卖合同》；2.判令龙启公司退还姜利敏购房款55万元、代收费12445元；3.判令龙启公司赔偿姜利敏房屋贷款利息损失24355元（16期）、装修押金1000元、公共能耗费288元、物业管理费1055元；4.判令龙启公司赔偿姜利敏首付款15万元的利息损失（自2018年4月19日起按年利率6%计算至实际退还之日止）；5.本案诉讼费由龙启公司承担。事实和理由：姜利敏欲在靖江购买商品房用于居住。2018年4月6日，上海福人居房地产经纪有限公司员工王某、金文志陪同姜利敏一起到龙启公司售楼处，在龙启公司工作人员的陪同下，参观了位于二期63栋1楼的样板房。姜利敏对该样板房的房型及该房屋楼下有挑空层的设计很满意，但龙启公司工作人员告知二期已没有该房型的房屋出售，只能购买三期的房屋，并保证三期房屋房型及楼下挑空层的设计与二期上述样板房的设计相同，于是姜利敏向龙启公司支付了1万元定金，认购了三期编号为B13-105号的房屋，总房价55万元。2018年4月18日，姜利敏向龙启公司支付了首付款14万元。次日，姜利敏与龙启公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了银行贷款33万元的手续。龙启公司向姜利敏陈述，为了避税，在合同中将房价写为47.5万元。后姜利敏又向龙启公司支付了下余房款。2019年8月1日，姜利敏至龙启公司收房，龙启公司让姜利敏先在房屋交付确认书及销售结算单上签名，并向龙启公司支付了代办抵押及不动产权证的费用，向物业公司交纳了装修押金及物业费、公共能耗费后，龙启公司工作人员带领姜利敏至B13-105号房屋处，将该房屋交付给姜利敏。姜利敏发现，龙启公司交付的B13-105号房屋与原参观的样板房不仅户型不同，而且其没有挑空层设计，户外地面比室内高，势必在将来入住后室内很潮湿，而姜利敏的身体不能适应潮湿环境（当时看中样板房有挑空层正是因为这一点），故龙启公司向姜利敏交付的B13-105号房屋构成违约，不能实现购房的目的。姜利敏随即向龙启公司提出退房，但龙启公司拒绝。为维护姜利敏的合法权益，请求法院支持姜利敏的合法权益。姜利敏提供了双方签订的《商品房买卖合同》、证人证言、E2、F2户型图及现房照片、购房款付款凭证、贷款明细、装修押金、物业费、能耗费收据、代收费收据、入住通知书，以证明姜利敏向龙启公司购买B13-105号房屋，支付了房款及其他费用并收房，但与样板房不一致的事实。姜利敏另申请证人王某到庭作证，王某陈述：我是上海福人居房地产经纪有限公司昆山分公司员工，担任房地产销售工作。2018年4月，我带姜利敏到靖江龙启城南大院看房，看的样板房在一层，户型代号为E2，底层是挑空的，与一层高度差不多，不住人。签订合同时我在场，购买的房屋户型是F2，没有样板房的E2户型好，龙启公司也向姜利敏讲清楚了，姜利敏也接受了，但龙启公司承诺底层挑空，总房价55万元。在房屋交付后，姜利敏联系我，说交付的房屋和她看的房屋完全不一样。我们与龙启公司协商，但龙启公司不理我们，也不能退换。龙启公司辩称：姜利敏与我司签订《商品房买卖合同》，向我司购买我司开发建设的城南大院三期B13-105号房屋是事实。在合同第12页记载了该房屋的户型图，该户型是我司宣传册标注的F2户型，与实际交付给姜利敏的户型相一致。姜利敏在认购时所看的样板房是E2户型，底层是挑空层是事实，但挑空层属公共设施，不包含在所出售的房屋的范围内，姜利敏将该挑空层当作户型组成部分，系其理解错误。样板房有挑空层，并不代表所有楼栋底层都有挑空层，是否有挑空层要根据小区整体需求确定，姜利敏认购及购买的B13-105号房屋确实没有挑空层设计。龙启公司从没有向其承诺B13-105号房屋底层有挑空层，双方签订的《商品房买卖合同》也没有约定。姜利敏在收房时，验收了房屋后才在房屋交付确认书及销售结算单上签字的，房屋交付确认书明确载明“该房屋各项验收具已通过，符合约定，具备交付条件，乙方确认已收房”，在房屋交接时，姜利敏并未提出异议，故龙启公司向姜利敏交付的房屋符合合同约定，不构成违约，不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。对姜利敏提供的《商品房买卖合同》、物业公司收费收据、转账给我司房款的凭证、代收费收据、入住通知书的真实性无异议。对其他收据、转账凭证因为不是我司开具的，故对其真实性无法确定。我司仅收到了合同约定的房款47.5万元及代办费12445元，并没有收到55万元房款。证人王某确实陪同姜利敏来看过房，但其反映我司承诺姜利敏所购买的B13-105号房屋底层有挑空层不是事实。综上所述，请求驳回姜利敏的诉讼请求。龙启公司提供了双方签订的商品房买卖合同内有关户型图的附件、龙启城南大院3.3期商品房户型宣传册（含E2、F2户型，E2户型在B-14、15、16幢，F2户型在B-13幢）、房屋交付确认书、房屋销售结算单，以此证明龙启公司向姜利敏交付的房屋符合合同约定。姜利敏对龙启公司提供的证据真实性无异议，但认为宣传册在认购及签订合同时没有看到，而是在房屋交付后发现所交付的房屋与承诺不一致时，才在中介处看到。根据双方陈述及提供的证据，一审法院对双方签订《商品房买卖合同》，姜利敏向龙启公司购买商品房，并全部支付房款后，龙启公司已向姜利敏交付房屋的事实予以认定。一审归纳的争议焦点是龙启公司向姜利敏交付的商品房是否符合双方约定。一审法院认为，我国合同法第九十四条规定，合同一方当事人有违约行为，致使不能实现合同目的的情形的，当事人可以解除合同。本案中姜利敏以龙启公司交付的商品房不符合约定，构成违约，致使其不能实现购房目的为由，要求解除双方签订的买卖合同，根据证据规则，应举证证明龙启公司交付的商品房不符合双方约定，构成违约。姜利敏所察看的样板房是第一层，底层为挑空层，按照一般常识，并不代表所有楼栋底层都是挑空层，除非龙启公司有具体确定的允诺。双方签订的《商品房买卖合同》，对姜利敏所购买的B13-105号房屋位置、面积、价格等均作了约定，但并没有对是否有作为挑空层的底层作特别约定。姜利敏及证人称龙启公司在与其签订《商品房买卖合同》时口头承诺有作为挑空层的底层，但仅凭姜利敏及证人的陈述不足以证明其主张。龙启公司交付给姜利敏的B13-105号房屋户型，虽与样板房户型不同，但根据证人证言，姜利敏在与龙启公司签订《商品房买卖合同》时是知晓的，而龙启公司交付的房屋户型与合同约定相符。综上所述，龙启公司已按合同约定，向姜利敏交付了所购商品房，龙启公司并未违约，姜利敏要求解除双方签订的《商品房买卖合同》无事实依据，不予支持。一审法院不支持姜利敏要求解除合同的诉讼请求，故对姜利敏的其他基于解除合同而引起的退还房款及其他费用，并赔偿损失的诉讼请求亦不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，判决：驳回姜利敏对江苏龙启房建置业有限公司的所有诉讼请求。案件受理费9797元减半收取4898.5元，由姜利敏负担（已交纳）。二审中，上诉人姜利敏提供：1.龙启公司销售人员列表，该表中有王恩虎，上诉人购房时明确其有湿疹不能住在潮湿的地方，王恩虎当时承诺所购房屋是有挑空层且挑空层和样板房一致。关于换户型，因E2、F2户型一致，只是方向相反，王恩虎承诺上诉人可以改一下房屋达到E2的户型，故上诉人才答应换F2户型。上诉人认为至少购买的底层是有挑空层，所以才签订《商品房买卖合同》。2.提供李卓、胡进祥、张磊、张海滨等人的书面证言，提供金文志的书面证言及光盘一份，证明存在挑空层的问题。3.2019年8月14日上诉人与物业公司财务的通话录音，证明上诉人在售楼处办完手续后才看房，因实际交房无挑空层，故拒绝在验房单上签字。上诉人姜利敏另申请证人宋某、李某到庭作证，证人宋某称，王强电话联系其向其推销房屋，先称苏州有房，后又称靖江有房可以接我们来看房，后王强将我从上海接到靖江看房，购房时看的样板房是有挑空层，王强承诺我所购房屋有挑空层，但实际拿到的房子没有挑空层，我们是先验房后签的验房确认单，缴纳的购房款中10万元是苏州中唐房地产经纪有限公司出具收据，龙启公司称是为了避税。证人李某称中介带我过来后售楼处的人带我看房，售楼处王恩虎承诺我买的房屋和样板房一致有挑空层，但实际没有挑空层，合同约定7月28日交房，我们看房时发现没有挑空层，户外比室内要高，我们去找龙启公司协商，龙启公司称合同里没有约定挑空层，关于户外比室内高，他们可以增加排水设施，因为存在这些问题到9月初才交房。购房款中有6万元是出具的苏州中唐房地产经纪有限公司的收据，但6万元是在龙启公司财务部缴纳。上诉人姜利敏认为虽然被上诉人不承认王恩虎是龙启公司的销售人员，但王恩虎确实是在龙启公司进行销售，根据常理可以认为王恩虎是龙启公司的销售人员。被上诉人龙启公司认为两份证人证言二审均不能作为新证据，程序上不应采信。从宋某的证言看，首先不能证明王强是龙启公司销售人员及王强是否做出过有挑空层的承诺，其次即便王强向购房户做出承诺，其不能代表龙启公司，也是无效承诺。证人李某明确说明是通过中介公司被带到龙启公司购房，但其并没有提交王恩虎是龙启公司工作人员的有效证据。上诉人提交的销售人员照片，无法确认真实性，且这份照片上加盖的是合同专用章，也不是龙启公司的公章，不能认为是龙启公司的意思表示，不能证明王恩虎当时有无做出承诺，即便王恩虎做出承诺，也是无效承诺，不能证明龙启公司做出了有挑空层的承诺。两证人均陈述是先验房后签的交房确认书，并非上诉人所说的先签订确认书再看房。关于购房款，两证人均陈述收取购房款的是苏州中唐房地产经纪有限公司不应当视为龙启公司的收款。其他证人没有到庭，其出具的书面证言也不能作为新证据，不予质证。龙启公司对录音真实性不予认可，且认为物业公司无法代表龙启公司。本院认证认为，根据民事诉讼证据规则的规定，证人应出庭接受质询，对上诉人提交的书面证言不予采信，上诉人提供的录音系其与案外人的录音，对其真实性无法确认，对销售人员列表、两证人证言的证明力需要结合本案其他证据综合予以认定。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.上诉人以所购房屋无挑空层主张解除合同应否支持；2.房屋总价款金额如何确定？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同一方当事人有违约行为，致使不能实现合同目的的情形的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中并无关于上诉人所购楼栋存在挑空层的约定，宣传页广告中亦无关于其所购楼栋存在挑空层的约定。双方在合同补充协议中亦约定“出卖人对该商品房规划的范围内的房屋及相关设施所发布的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料均属于要约邀请，双方在购买该商品房一事上的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所规定的内容为准，如广告及宣传资料所述内容未列入《商品房买卖合同》及其附件的，对出卖人和买受人均不具有法律的效力”。根据上诉人姜利敏在诉状及原审中的陈述，其明知所看样板房系二期样板房，但其所购房屋系三期房屋，不能当然认为其所购房屋一定存在挑空层，而根据一审到庭证人王某的陈述，涉案楼盘在出售时已经封顶，双方完全能够对是否存在挑空层进行核实后再确定是否签订《商品房买卖合同》。上诉人姜利敏主张案外人王恩虎向其作出承诺，表示其所购房屋与样板房一致，存在挑空层，但其提供的销售人员列表无法证明王恩虎系龙启公司售楼处工作人员，其提供的到庭两证人证言与上诉人所主张存在利害关系，在无其他相关证据佐证的情况下，亦难以认定王恩虎代表龙启公司作出了存在挑空层的承诺。因上诉人所举证据不足以证明龙启公司就挑空层作出了确定、具体的允诺，故上诉人以房屋无挑空层为由主张解除合同、返还购房款并赔偿损失等，依据不足，原审对其诉讼请求不予支持，并无不当。关于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定购房款为47.5万元，上诉人姜利敏主张其实际支付款项55万元，但另外7.5万元是由苏州中唐房地产经纪有限公司出具收据，该款亦未向龙启公司支付，故难以认定7.5万元系由龙启公司收取的购房款。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9797元，由上诉人姜利敏负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年三月二十五日书记员 刘 非