湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初1640号原告：孙某某，男，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所律师。被告：湖南某某实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区房。法定代表人：冯杨辉，总经理。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。原告孙某某与被告湖南某某实业集团有限公司（以下简称某某集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法由审判员钟宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘律宏、高少博、被告委托诉讼代理人刘立华、王朗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金10354.7元（违约金计算时间自2019年1月1日起至2019年10月14日止）；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年7月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发建设的位于岳阳市经济技术开发区某某路“某某小区”某栋某号，房屋总价为360791元，被告应于2018年12月31日前，依法将验收合格并符合双方约定的房屋交付给原告使用，并向原告出示房屋验收合格的证明文件。如被告不出示或出示证明材料不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，并按约定向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，被告却没有在约定的期限按照交房的标准向原告交付房屋，也未出示竣工验收合格的证明文件。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告某某集团公司辩称：1、原告存在逾期付款的违约责任，根据双方《商品房买卖合同》第八条和附件四之规定，被告有权不承担相应的违约责任；2、被告所开发的房屋在《商品房买卖合同》约定的期限内达到了交房标准，依约不应当承担相应违约责任；3、原告已经收房入住，又以未取得备案表为由主张违约责任，无事实和法律依据；4、即使认定存在违约行为，本案所涉违约金也应当予以调整。原因为：①存在逾期付款的购房户，因系购房户违约在先，故被告不应当承担任何违约金或根据实际逾期付款天数予以核减；②已办理了房屋交付手续并实际占有、使用之后不存在任何违约金；③违约金截止时间至迟计算至2019年10月14日，因当日被告已取得事实上、合同上、法律上的交房标准和条件；④根据合同第十条之规定，答辩人享有180天整改交房免责期；⑤被告的“某某小区”项目建设过程中由于天气、政府等不抗力原因，导致竣工日期多次出现延误。经审理查明：2017年7月22日，原告孙某某与被告某某集团公司签订了《商品房买卖合同》一份。约定，原告购买被告开发的位于岳阳市经济技术开发区某某路“某某小区”某栋某号，建筑面积77.1平方米，单价为4679.52元/平方米，购房总金额为360791元。原告应于2017年7月22日前支付全部购房款。原告未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、原告逾期付款在60日内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知原告。原告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）。被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由被告在180天内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房。被告应当在2018年12月31日前向原告交付商品房。商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，按照逾期时间，分别处理（1、2项不作累加）：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息。同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。当天，双方还签订了一份《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议第二条第九项约定，除《商品房买卖合同》规定的延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，被告也有权据实延期且不承担相应的违约责任：1、原告延期交付按揭贷款资料、未配合被告办理按揭相关手续、未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，原告延期缴纳相关税费。2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，或市政配套设施的批准与安装的延误（因被告过失除外）等导致被告延期交房的，或遇国家政策调整变化或政府行为导致被告延期交房，被告在发生之日起60日内通知原告。3、交房通知无法送达的。4、发生对整个社会的工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件，致使本合同项目开发被迫停止的。5、出现其他非被告因素导致延迟交付房屋的情形。合同签订后，原告于当日向被告交纳全部购房款。2018年12月23日，被告向原告孙某某邮寄送达《入伙通知书》，通知原告于2018年12月31日起30日内收取商品房，但原告认为被告未出示合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，存在违约行为，故未按通知日期办理商品房交接手续。2019年3月23日原、被告签署《交房流转单》，其中在业主入伙说明栏中注明“本人于2019年3月23日在岳阳福丰达物业管理有限公司尚乐家园项目部的工作人员的陪同下，对尚乐家园1栋18层1807号房进行了现场验收，确认该物业符合实际使用居住条件，项目工作人员已明确告知本人该物业的房屋竣工验收备案手续未办理完毕，本人同意按房屋现状办理入伙收楼手续。”随后双方于当日办理了商品房交接手续。另查明，2019年4月29日某某小区业主代表与被告进行协商，业主代表在向被告提交的《关于要求湖南某某集团有限公司某某小区项目工程部解决问题第二次交谈》书面材料中第一条第三项中确认，某某小区项目供水是2019年1月20日后才开通，天然气截止提交材料时仍未开通。2019年10月14日，某某小区项目在建设部门办理了竣工验收备案登记。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、《关于要求湖南某某集团有限公司某某小区项目工程部解决问题第二次交谈》、《竣工验收备案表》、《交房流转单》、银行汇款凭证、《入伙通知书》、邮寄凭证及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告孙某某与被告某某集团公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同的约定，履行自己的义务。原告按约定交纳全部房款后，被告应按约定按时交付房屋。关于被告是否存在逾期交房的问题。合同约定的交房日期为2018年12月31日。根据本案查明的事实，至2019年4月29日止，某某小区项目仍存在天然气未开通的情形，依照合同约定，应另加180天的整改期，故被告的交房日期可延期至2019年6月30日前。本案中被告实际交房日期为2019年3月23日，并未延期交房。原、被告约定：交付该商品房时，被告应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，故原告有权在被告提供建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告前拒绝收取商品房。但根据本案查明的情况，原告已于2019年3月23日收取商品房，该情形可视为原、被告已通过双方的实际行为变更了合同约定的交付条件，且原告收房后即无租金损失，也无任何证据证实已交付房屋影响正常使用。故自2019年3月23日收房之日起被告不应向原告承担逾期交房违约责任。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙某某的全部诉讼请求。案件受理费58元，减半收取29元，由原告孙某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 钟 宁二〇二〇年三月二十五日书记员 唐蜀湘