福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初18197号 原告：林亚淑，女，1955年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林乐漂，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨碧莲，福建九信律师事务所实习律师。 被告：严积均，男，1981年4月10日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 委托诉讼代理人：高华，福建闽台律师事务所律师。 被告：蔡福忠，男，1975年2月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门韵情豪商贸有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路振兴大厦零售商店****。 法定代表人：蔡福忠。 原告林亚淑与被告严积均、蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林亚淑及其委托诉讼代理人林乐漂、杨碧莲，被告严积均及其委托诉讼代理人高华到庭参加诉讼。被告蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林亚淑向本院提出诉讼请求：准许执行址在龙海市东园开发区房屋。事实和理由：2017年4月1日，林亚淑第一次起诉蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司，思明区人民法院于2017年4月17日作出（2017）闽0203民初5625号裁定书，裁定查封、冻结蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司价值614733.3元的存款和等值财产。后因林亚淑撤诉，思明区人民法院于2018年7月17日裁定解除了对蔡福忠名下位于龙海市东园开发区房产的宝泉。2017年11月1日，林亚淑再次起诉，思明区人民法院于2018年6月29日作出判决书，判决蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司归还借款本金49万元及利息。林亚淑申请强制执行后，2019年1月25日再次查封该房屋。2019年3月5日，严积均提出执行异议，请求中止执行。2019年8月5日，思明区人民法院作出中止执行该房屋的执行裁定书，林亚淑不服该裁定，提起执行异议之诉。理由如下：一、严积均未能举证证明在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，其所提交的《房产买卖协议书》属于存量房买卖合同，签订时蔡福忠尚未取得房屋所有权，该合同因蔡福忠对房屋物权无权处分而无效，不发生物权变动的效力。二、严积均占有该房屋，并将该房屋出租获得租金属于不当得利，不具合法性，应当予以返还。三、严积均未支付全部价款，其自2017年5月至今每月支付银行按揭款属于代偿性质，更改按揭贷款的还款银行账号并没有变更按揭贷款的基础法律关系，贷款人仍为蔡福忠，根据合同相对性，蔡福忠仍是银行的债务人，严积均至今也未还清银行按揭，尚欠大部分按揭款项。四、严积均在签订购房协议时就知道或者应该知道该房屋无法办理过户登记，对未办理过户登记存在重大过错，应自行承担该房屋无法办理过户登记的不利后果。 严积均辩称，一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条以及《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》，解除本案查封、停止对本案房屋的执行符合法律规定，（2019）0203执异154号《执行裁定书》从认定事实到适用法律都是正确的。二、林亚淑诉称：“本案房屋在被法院查封之前，严积均没有签订合法有效的《房屋买卖合同》”，这与事实不符，理由如下：本案房屋被首次查封的时间并不是林亚淑所说的2017年4月17日，而是2017年的7月4日。严积均与蔡福忠签合同的时间是2017年4月24日，也就是说签合同在先、查封在后。本案证据《不动产登记资料查询结果证明》与(2017)闽0203执保407号《协助执行通知书》，可以证明本案房屋最早一次被查封（即首封）的时间是2017年7月4日，并且证明该次查封早已经解封，已经失去法律效力。而严积均与蔡福忠签订《房产买卖协议书》的时间是2017年4月24日，这远远早于本案房屋被首封的时间，并且早了两个月零十天，即严积均签合同买房在前、林亚淑的首次查封在后。因此，林亚淑的起诉理由与事实不符、且毫无道理。三、林亚淑诉称：“严积均未支付全部购房款”，这一观点是错误的。本案房屋在严积均购买前，其全部房款并不是蔡福忠与开发商合同约定的462280元，而是蔡福忠实际向开发商支付的购房款数额142280元。因为合同约定的价款中包含了按揭贷款320000元（债务）。也就是说，本案房屋中属于蔡福忠的财产只有142280元，其余的320000元属于蔡福忠欠银行的债务。不能把财产与债务混为一谈。本案房屋在严积均购买后，蔡福忠对本案房屋的财产权益发生了增值，即：合同约定严积均应当向蔡福忠付款229750元，向银行按月支付按揭贷款303852.15元。这时，本案房屋的实际房款变为229750元，债务是303852.15元（银行的按揭贷款）。假如否定了严积均购买房屋的资格，本案房屋的实际房款就应当确定为142280元，而不是229750元。现在严积均已经向蔡福忠实际付款229750元，并且自2017年5月11日开始，按月向银行偿还该房屋的按揭贷款，自2017年6月28日起，经银行批准，以严积均自己的账号按月偿还，至今已经还贷近3年。房屋的按揭贷款是按月支付的，并不需要一次性还清。因此，严积均已经支付了全部购房款。四、林亚淑诉称：“严积均在签订房屋买卖协议时，应当知道该房屋无法办理过户手续，存在重大过错应承担不利后果”，这一观点是错误的。本案证据《商品房买卖合同》第八条、第十四条可以证明，本案房屋应当于2016年10月31日前交付使用、于交付使用后90日内发放产权证书，即:2017年1月31日前发放产权证书。这些合同条款告诉严积均该房屋过户是没有问题的。本案房屋之所以拖延了过户时间，是因为开发商于2018年2月23日才进行了初始登记，致使办理房产证的时间延误了一年零一个月，本案证据《房产交易中心证明》可以得到证实。2018年2月底，开发商通知严积均，让他去办理过户，严积均到达房产交易部门时，才被告知本房屋已经被查封。因此，严积均没有在签订合同后及时办理过户手续不是严积均自己的过错。林亚淑的观点是错误的。五、林亚淑诉称：“严积均占有本案房屋并出租获利，属于不当得利”，这一观点是错误的。严积均花钱购买了房屋，有权利获得出租收益权，这属于合法利益，不构成不当得利。六、林亚淑诉称，“严积均的《房产买卖协议书》因属于存量房买卖合同而无效，蔡福忠对该房屋无权处分”，这一观点是错误的。因为，签订设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；物权未登记在蔡福忠名下并不导致合同无效。现在的二手房交易实践中，有很大一部分交易，都发生在未与开发商办理产权证这一阶段，国家对这一行为并没有颁布禁止性法律，所以不影响合同的效力。开发商也并不禁止蔡福忠处分本案房屋，本案有录音为证。2018年2月底开发商通知严积均办理过户手续，也充分说明开发商授予了蔡福忠处分权。七、2017年4月24日（本案房屋查封之前），严积均与蔡福忠签订了《房产买卖协议书》，约定蔡福忠将本案房屋卖给严积均。协议签订后，严积均向蔡福忠支付了全部购房款，并于2017年5月11日开始按月向银行支付本案房屋的按揭贷款，月供2183.33元。2017年6月28日，经建设银行龙海支行批准，按揭贷款的还款账号变更为严积均的账号，自此开始，严积均以自己的账号偿还本案房屋的按揭贷款。2017年4月24日，蔡福忠即将房屋交付给严积均占有使用，严积均于2017年4月份开始交纳物业费、水、电费、房屋公摊费；并于2017年6月26日开始对房屋进行装修，装修完毕后于2017年8月25日，出租给承租人使用。因此，本案房屋的准物权已经属于严积均所有。依据(2017)闽0203执保407号《协助执行通知书》，林亚淑的首次查封（也是本案房屋的首次查封）是2017年7月4日，并且该次查封早已解封，已经失去法律效力。其他的数次查封也均在严积均签订房屋买卖合同之后，同样不能对抗严积均对该房屋的准物权。因此，本案房屋这项财产权、准物权已经属于严积均而不再属于蔡福忠。虽然该房屋没有及时过户，但其责任不在严积均，而是开发商延期初始登记造成的。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，本案房屋应当停止执行、解除查封。综上所述，林亚淑的诉求没有事实根据与法律依据，应予以驳回。 蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司未作陈述。 林亚淑、严积均围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月10日，蔡福忠与案外人福建省亿坤置业有限公司签订了一份合同编号为35062108006000977号的《商品房买卖合同》，约定向该公司购买位于龙海东园开发区商品房，该商品房为预售，建筑面积共115.98平方米，价款按建筑面积计算，单价3985.86元，总价款为462280元，于签约当日支付142280元，申请银行贷款320000元。2018年2月23日，福建省亿坤置业有限公司办理了龙海市东园镇东园开发区Ｃ块的兰溪湾四期27＃、28＃、29＃、32＃楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记业务。 2017年4月24日，严积均与蔡福忠签订了一份《房产买卖协议书》，约定蔡福忠将讼争房屋出售给严积均，总价款为533600元，其中2017年4月25日支付224750元（含定金），过户当日支付5000元，剩余按揭款项由严积均支付。关于该协议履行情况，已经生效的龙海市人民法院（2018）闽0681民初4820号民事判决书认定事实如下：前述协议签订后，严积均向蔡福忠支付了购房款224750元，并自2017年5月11日开始按月向银行支付本案房屋的按揭贷款。2017年6月28日，经建设银行龙海支行批准，按揭贷款的还款账号变更为严积均的账号，自此开始，严积均以自己的账号偿还本案房屋的按揭贷款。2017年4月24日，蔡福忠即将房屋交付给严积均占有使用，严积均于2017年4月份开始交纳物业费、水费、电费、房屋公摊费；并于2017年6月26日开始对房屋进行装修，装修完毕后于2017年8月25日出租给他人使用。 另查明，2017年4月17日，林亚淑因其与蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司、肖梅民间借贷纠纷一案，向本院申请财产保全。2017年4月17日，本院作出（2017）闽0203民初5625号民事裁定书，裁定“一、查封、冻结蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司、肖梅价值614733.3元的存款或等值财产……”。之后本院于2017年7月4日查封、冻结了蔡福忠名下位于龙海市东园开发区房屋。之后因林亚淑撤回起诉，本院于2018年7月17日裁定解除前述查封。2017年11月1日，林亚淑再次起诉，本院于2018年6月29日作出（2017）闽0203民初16611号民事判决书，判决：“一、被告蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告林亚淑借款本金490000元及利息（利息计至2016年10月4日为50000元，此后应以490000元为基数自2016年10月5日起按月利率2%计算至实际还款之日止）；二、驳回原告林亚淑的其他诉讼请求”。该民事判决书已于2018年12月7日发生法律效力，因蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司未履行生效法律文书确定的法律义务，林亚淑遂于2019年1月2日向本院申请强制执行，本院于2019年1月15日作出（2019）闽0203执148号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司的银行存款人民币558251元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产”，后于2019年1月21日轮候查封了被执行人蔡福忠名下讼争房产。该案执行过程中，严积均对本院查封讼争房屋提出书面异议，本院于2019年8月5日作出（2019）闽0203执异154号执行裁定书，裁定中止对讼争房屋的执行。之后，林亚淑在法定期限内提起本案诉讼。 还查明，讼争房屋存在多轮查封情况，其中于2017年8月3日因案外人甘丽卿申请保全查封了讼争房屋，于2018年7月13日因案外人李闽泉申请强制执行查封了讼争房屋。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，严积均以买受人身份要求停止对讼争房屋的执行，该主张能否成立应以本案是否满足前述条件作为判定依据。 首先，根据林亚淑申请，本院于2017年4月17日作出（2017）闽0203民初5625号民事裁定书，裁定“一、查封、冻结蔡福忠、厦门韵情豪商贸有限公司、肖梅价值614733.3元的存款或等值财产……”，之后本院于2017年7月4日查封了讼争房屋。此次查封时间应为2017年7月4日，发生在严积均签订购房协议之后。此外，因林亚淑撤诉，前述查封措施早已解除，本案中发生法律效力的查封时间为2019年1月25日。 其次，根据已生效的（2018）闽0681民初4820号民事判决书认定，严积均在2017年4月24日即已实际占有使用讼争房屋，且已经依约支付了购房款。 再次，直至2018年2月23日，开发商福建省亿坤置业有限公司才办理了讼争房屋所在项目的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，此时方才满足办理过户登记的条件，而当时讼争房屋已经存在多轮查封，因此讼争房屋尚未办理过户登记也并非严积均过错所导致。 最后，并无证据证明严积均与蔡福忠之间存在恶意串通之情形，林亚淑以讼争房屋尚未办理产权登记为由，主张严积均与蔡福忠的购房协议无效，依据不足。 综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对林亚淑的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回林亚淑的诉讼请求。 案件受理费100元，由林亚淑负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （王 瑛） 审 判 员 （刘宪昌） 审 判 员 （辛 鹏） 二〇二〇年三月十一日 代书记员（ 周月 娜） 附件：本案所适用法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。