湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3168号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗艳艳，女，汉族，1987年5月5日出生，住址湖南省沅陵县。委托诉讼代理人（特别授权）：滕久余，湖南维清律师事务所律师，执业证号：14312201310535664。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋小萍，女，汉族，1990年8月23日出生，住址杭州市萧山区。委托诉讼代理人：曾庆均（特别授权），怀化市鹤城区星光法律服务所法律工作者，执业证号：31813111100198。上诉人罗艳艳因与被上诉人蒋小萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗艳艳提出上诉请求：1、依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院作出的（2019）湘1202民初5000号民事判决；2、在查清事实的基础上，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；3、判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、事实不清；2、认定被上诉人系有权处分是错误的；3、转让费99888元并非门面转让时装修物及其他物品的对价，一审判决认定系被告支付的对价是错误的；4、107号门面按年租金26591万元是错误的。二、适用法律错误。1、将《转让协议》认定为房屋租赁合同存在错误；2、认定《转让协议》有效存在适用法律错误；3、即使《转让协议》有效，但双方已于2019年6月8日解除，原审法院判决上诉人继续履行支付转让费50000元，明显存在适用法律错误。综上，请求二审人民法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。蒋小萍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。蒋小萍向一审法院提出诉讼请求：1.解除2018年7月6日原、被告之间签订的《转让协议》。2.依法判令被告立即偿还原告门面转让费50000元。3.依法判令被告支付原告代被告支付门面租金26460元。4.本案诉讼费用由被告承担。罗艳艳向一审法院提出反诉请求：1.判决确认双方于2018年7月6日订立的《转让协议》未生效；2.判决被反诉人返还反诉人先行支付的转让金、房租人民币87558元；3.判决被反诉人蒋小萍赔偿装修费用共计人民币60500元；4.本案的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院查明的事实，2018年7月6日,原告（反诉被告）蒋小萍与被告（反诉原告）罗艳艳达成《转让协议》，约定：甲方同意将位于河西小商品市场（布拉格窗帘）所属的2间门面转让给乙方；甲方转让金包房租为137558元，乙方先支付甲方50558元，于7月15日前再付37000元，剩余的在2018年农历12月30日前一次性付清；乙方同意代替甲方向房东履行原有商铺租赁合同所规定条款；转让后商铺现有的装修都归乙方所有。之后，被告向原告支付87558元，原告将C栋106、107两个门面交付给被告使用。原、被告均认可：137558元包括了转让费99888元，租金37670元；转让费99888元系原告转让2个门面中的装饰装修物及其他物品的所有权给被告，被告支付的对价；37670元租金包括了两个门面2018年7月6日至2019年3月15日期间共8个半月的租金；双方没有约定两个门面的租赁期限；2019年6月前，原告未向被告出示过其与房东的租赁合同；被告已经交清了106、107门面在2019年3月15日前的租金。2018年12月12日，被告向原告发微信展示了门面漏水的视频，原告回复说：“维修要等到年初，这个我只能帮你一起去解决，而且你说房东也知道了这个事实，明年房租最少要给我们免半年吧。”2019年5月12日，原告向被告发微信：“麻烦你们明天搬走，如果还要做下去，就一分钱没得少。…你还来不来。”被告回复说，我来干什么。原告随即发微信要求被告把样品打包走，并称“房租都是我交着的，拖了那么久”。被告回复说：“样品可以打包走，装修损失要算上”。被告于2019年3月15日搬离106门面，于2019年6月8日搬离107门面。原、被告均认可106、107门面的漏水部分均为两个门面的楼顶。2019年1月16日，被告与湖南省大观天下建筑装饰设计工程有限责任公司签订了一份装修合同，约定工程地点是河西小商品市场“爱上家”窗帘店，工程期限从2019年2月15日至2019年3月28日，装修款58000元，装修款按进度支付。装修公司向原告出具的部分收据中载明“收到罗艳艳广告灯箱款、门头、木工费、材料费、油漆及工钱”。装修完工后，被告共向装修公司支付60500元装修款（含税）。该装修合同未写明装修的具体项目，被告自认装修项目包括维修107门面漏水的部分及装修该店面。上述事实,由原、被告身份信息、转让协议、微信聊天记录、视频、装饰装修合同、发票、庭审笔录证实。原告提供的《门面租赁合同》两份，因两份合同未载明门面的地址，不能证明出租物是涉案两个门面，故本院不予采信。被告提供的起诉状、民事裁定书，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。一审法院认为：原、被告签订的《转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议名为转让协议，实际为房屋租赁合同，理由为：首先，该协议未约定原告退出其与原出租人的合同，将原合同的权利义务概括转让给被告。其次，从2018年12月12日原告发微信称房东知道漏水的事，并认为“明年房租最少要给我们免半年吧”，及原告称其向房东支付了2019年3月份之后的租金可以看出，原告以承租人的身份在履行其与房东的合同。再次，《转让协议》中“乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同所规定条件”仅能说明双方约定由被告代原告向原出租人履行债务，被告代为履行债务并没有实质变更原合同债权债务关系的主体，因此该条款不能视为双方对债权债务概括转让的约定。反诉原告主张原出租人未同意反诉被告出租房屋,因此转让协议未生效,该主张无法律依据,本院不予支持。原、被告未约定租赁期限，被告只交纳了2019年3月15日前的租金，因此该日期后为不定期租赁，双方可以随时解除合同。原告于2019年5月发微信催收房租，并通知被告如果不交纳房租就搬离门面，被告于2019年6月8日从107门面搬离。被告以行为表示不再履行合同，因此《转让协议》于2019年6月8日解除。原告要求解除《转让协议》，因该协议已于上述日期解除，故本院不予支持。被告于2019年6月8日从107门面搬离，但未交纳该门面从2019年3月16日至2019年6月8日的租金，因此被告应向原告支付上述期间的门面租金。双方约定2个门面8个半月的租金为37670元，原告陈述107门面的面积稍大于106门面，故本院酌定107门面的年租金为26591元（37670元÷8.5个月÷2×12个月）。因此，107门面从2019年3月16日至2019年6月8日的租金为6192元（26591元÷365天×85天）。原告要求被告支付26460元租金，本院部分支持。反诉原告要求反诉被告退还转让金及房租共计87558元，无法律依据，本院不予支持。双方确认被告已经交清了106、107门面在2019年3月15日前的租金，故被告欠交的5万元系转让费。对于原告要求被告支付5万元转让费的诉请，本院予以支持。双方确认涉案106、107门面均存在漏水的状况。虽然反诉原告与案外人签订的装修合同中只写明装修地点位于河西小商品市场“爱上家”窗帘店，未写明被装修的门面的门牌号，但反诉被告在庭审中及在被告发微信提到装修一事时，均未对反诉原告对107门面进行装修的事情进行否认，结合装修合同签订的时间在漏水发生之后，本院认为该装修合同的履行地点是107门面。反诉被告作为出租人，应当履行维修租赁物的义务。反诉被告未履行维修义务的，反诉原告作为承租人可以自行维修，维修费用由反诉被告承担。反诉原告支付的60500元装修款中即包括了维修费，也包括了装修费。反诉原告未举证证明其对漏水部位进行维修所支付的费用，因此其要求反诉被告赔偿60500元装修费，本院不能全部支持。根据楼顶漏水的情况，本院酌定反诉被告向反诉原告支付维修费8000元。综上所述，依法判决：一、被告罗艳艳于本判决生效之日起十日内向原告蒋小萍支付转让费50000元；二、被告罗艳艳于本判决生效之日起十日内向原告蒋小萍支付门面租金6192元；三、反诉被告蒋小萍向反诉原告罗艳艳支付维修费8000元；四、驳回原告蒋小萍的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告罗艳艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1712元，减半收取856元，反诉受理费856元，由原告蒋小萍负担305元，由反诉原告罗艳艳负担1407元。二审查明的其他事实与原审判决所认定的事实相一致，本院予以确认。上述事实，有原判决所列证据及二审调查询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：根据合同相对性的原则，本案上诉人罗艳艳与被上诉人蒋小萍所签订的《转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议未约定蒋小萍退出其与原出租人的合同，将原合同的权利义务转让给罗艳艳。再者，《转让协议》中“乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同所规定条件”仅说明双方约定由罗艳艳代蒋小萍向原出租人履行债务，罗艳艳代为履行债务并没有实质变更原合同债权债务关系的主体，因此该条款不能视为双方对债权债务概括转让的约定。因此，一审法院认定本案为房屋租赁合同纠纷符合法律规定。现上诉人提出原出租人未同意蒋小萍出租房屋,因此转让协议未生效。因蒋小萍与罗艳艳未约定租赁期限，罗艳艳只交纳了2019年3月15日前的租金，因此该日期后为不定期租赁，双方可以随时解除合同。根据本案已查明的事实，一审法院判决认定，双方签订的《转让协议》于2019年6月8日解除。罗艳艳于2019年6月8日从107门面搬离，但未交纳该门面从2019年3月16日至2019年6月8日的租金，因此，罗艳艳应向蒋小萍支付上述期间的门面租金。双方约定2个门面8个半月的租金为37670元，蒋小萍陈述107门面的面积稍大于106门面，酌定107门面的年租金为26591元。107门面从2019年3月16日至2019年6月8日的租金为6192元，并无不当。因此，罗艳艳要求蒋小萍退还转让金及房租共计87558元，无法律依据，一审判决，不予支持亦系恰当的。现双方当事人确认，涉案106、107门面均存在漏水的情况。罗艳艳与案外人签订的装修合同中，只写明装修地点位于河西小商品市场“爱上家”窗帘店，未写明被装修的门面的门牌号，但蒋小萍在本案诉讼过程中，均未对罗艳艳对107门面进行装修的事情进行否认，蒋小萍作为出租人，应当履行维修租赁物的义务。蒋小萍未履行维修义务的，罗艳艳作为承租人可以自行维修，维修费用由蒋小萍承担。但罗艳艳未能举证证明其对漏水部位进行维修所支付的具体费用，因此，一审判决对罗艳艳承租的房屋的漏水维修费，酌情判决由蒋小萍支付维修费8000元，亦并无不妥。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理恰当。上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1712元，由上诉人罗艳艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭湘平审 判 员  周 晓审 判 员  欧晓林二〇二〇年三月十八日代理书记员  舒 宁