苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初431号原告：李李，女，1987年7月22日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：周晟，江苏合鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠，江苏合鼎律师事务所律师。被告：吴江明乐房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320509731743713G，住所地江苏省苏州市吴江区莘塔东枫村。法定代表人：马朝晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈齐前，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：吴江明瀚物业管理有限公司，统一社会信用代码91320509687819708R，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇芦墟城司路**。法定代表人：胡贤生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，上海市嘉诚律师事务所律师。原告李李与被告吴江明乐房地产开发有限公司（以下简称明乐公司）、吴江明瀚物业管理有限公司（以下简称明瀚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法由审判员杨柳适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告李李的委托诉讼代理人王惠、被告明乐公司的委托诉讼代理人陈齐前、被告明瀚公司的委托诉讼代理人周雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李李向本院提出诉讼请求：1、两被告共同承担延期交房违约金暂计550425元(以6150000元为基数按每日万分之五自2019年7月1日起计算至实际交付房屋并办理交接手续完成之日止)；2、两被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，李李增加一项诉请请求，要求两被告办理相关房屋交接手续并将交付房屋钥匙。事实和理由：2019年6月11日，原告李李与被告明乐公司签订了关于“吴江区汾湖城司路明丰环湖花园X幢X室”的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201906100420），房屋总价为6150000元，原告李李于2019年6月18日一次性付清房款。根据合同约定，被告明乐公司应于2019年6月30日前将商品房交付给原告李李，但直至今日被告明乐公司仍未能将涉案房屋交付给原告李李使用，也未与原告李李签署房屋交付手续，被告明瀚公司也拒绝为原告李李办理入户手续并拒绝其入住。商品房买卖合同第十八条约定，案涉房屋交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件，合同十七条、第二十条约定，被告明乐公司应于2019年6月30日前将商品房交付给原告李李，逾期交房30日以上的，被告明乐公司应按日万分之五向原告李李承担违约责任，另被告明瀚公司接受被告明乐公司的委托，负有交付钥匙并为原告李李办理入住手续的义务，而其拒绝履行义务的行为应与被告明乐公司共同承担责任。明乐公司辩称，1.被告明乐公司已依约办理涉案房屋交付手续，不应承担违约责任。根据原告李李提交的《苏州市商品房买卖合同》第十七条、第十八条之约定，涉案房屋交付时间为2019年7月31日前，交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。2019年6月20日，原告李李与被告明乐公司已签署《房屋交接书》，且被告明乐公司于当日发出《入户通知书》通知被告明瀚公司及业主入户。被告明乐公司已履行完合同约定的交付义务，不应承担违约责任；2.涉案房屋的钥匙由被告明瀚公司占有和控制，原告李李得不到涉案房屋钥匙系由被告明瀚公司的侵权行为所致，被告明瀚公司应承担侵权责任。被告明瀚公司系涉案房屋所在项目的前期物业管理单位，负有物业管理职责。案涉房屋的钥匙系由被告明瀚公司占有和控制，被告明瀚公司在业主具备拿钥匙条件以及接收到被告明乐公司的《入户通知书》后理应及时将钥匙交付业主并配合业主办理相关入户手续，但被告明瀚公司却以被告明乐公司拖欠物业费为由拒绝交钥匙，已严重侵害业主权益，原告李李作为业主因此遭受损失的，被告明瀚公司理应承担侵权责任；3.二被告之间的物业费纠纷并非被告明瀚公司拒绝向业主交付房屋钥匙及拒绝业主进入小区的正当理由，被告明瀚公司拒交钥匙的行为已侵害被告明乐公司及业主的合法权益，被告明乐公司及业主均有权要求被告明瀚公司承担法律责任。被告明瀚公司主张被告明乐公司欠交物业费，为此双方正在协商，但尚未达成协议。被告明瀚公司据此拒绝向业主交付房屋钥匙且拒绝业主进入小区，希望达到促使被告明乐公司无条件支付物业费的目的，此举不仅无理且违法。被告明乐公司及相关业主已因此遭受损失，被告明乐公司及业主（含原告李李）均有权要求被告明瀚公司承担法律责任。4.如原告李李有权主张违约金，其主张按照日万分之五的标准计算违约金的标准过高，应予以降低。明瀚公司辩称，被告明瀚公司受被告明乐公司委托担任包括涉案物业在内的物业管理工作。被告明瀚公司根据委托合同充足地履行了自身义务，但被告明乐公司却不履行主要义务，即向被告明翰公司缴纳物业费。被告明乐公司在明知相关物业管理费未清偿的情况下，与原告李李等业主订立相关合同，企图以原告李李与被告明乐公司之间的合同来绑架迫使被告明瀚公司接受既定事实，从而逃避被告明乐公司应尽的义务。被告明瀚公司与原告李李之间没有法定或者约定的任何权利义务关系，被告明瀚公司的主体不适格。被告明瀚公司与被告明乐公司之间的关于涉案物业前期管理合同是双务合同，且履行顺序是非常明确的，应该是先由被告明乐公司向被告明瀚公司支付前期物业管理费用，才由被告明瀚公司向包括原告李李在内的小区业主交付钥匙。被告明乐公司未向被告明瀚公司清偿相关前期物业管理费用的情况下，仍向本案原告李李在内的业主出售房屋是极不诚信的，也是造成本案讼争的唯一原因。本案唯一的过错方在被告明乐公司，故被告明瀚公司不同意原告李李对被告明瀚公司的所有诉请。本院经审理认定事实如下：2012年1月20日，吴江市住房和城乡建设局向明乐公司出具《吴江市商品房交付使用通知书》，编号为2012第0007号，载明：根据《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号）、苏州市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[苏建开（2009）6号]、吴江市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[吴建开（2009）98号]，你公司开发建设的明丰环湖花园47-49#、66#、71#、79#、83#、9-12#、15-19#、21-23#、25#、50#、51#、68-70#、72#、73#、80-82#、85-87#（汾湖镇城司路666#）商品房工程建筑面积14992.38平方米已通过商品房交付使用备案。2019年6月11日，明乐公司作为出卖人，李李作为买受人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份，编号为：苏房商吴江合同201906100420，约定李李购买明乐公司开发的位于苏州市吴江区的商品房；第二条约定建筑面积共432.73平方米；第四条约定该商品房的总价款暂定为6150000元；第五条约定买受人选择一次性付款方式；第十六条约定该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》；第十七条约定出卖人定于2019年6月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外；第十八条约定出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件；该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件；第二十条约定出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起3日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；第二十三条约定按照国家、省、市有关前期物业服务规定，出卖人已于2009年5月12日经市住房和城乡建设局核准采用协议方式选聘明瀚公司，对本房屋所在地的物业管理区域进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理委托合同》。李李按约向明乐公司支付了购房款6150000元，明乐公司于2019年6月18日向李李开具金额为6150000元的江苏增值税普通发票。庭审中，明乐公司、明瀚公司一致确认涉案房屋钥匙在明瀚公司处，因明乐公司与明瀚公司就房屋空置期间的物业管理费存在争议，故明瀚公司拒绝向李李交付涉案房屋钥匙。明乐公司提供了《房屋交接书》一份，甲方为明乐公司，乙方为李李，载明双方对案涉房屋进行交接，乙方于2019年6月10日签定的商品房买卖合同，房屋实测建筑面积为432.73平方米，该房屋总房价款为6150000元。2、甲方于2019年6月20日交付给乙方的房屋，实测面积为432平方米。3、该房屋的总房价款为人民币6150000元。甲方已开具发票给乙方，同时将房屋交接给乙方。该交接书“乙方签字”处并无李李的签字，有手写内容“确认收到明丰环湖花园10幢入户通知书”。李李确认该交接书上的手写内容并非李李所写，并称其于2019年6月20日收到明乐公司发送的入户通知书，要求明瀚公司为李李办理入户手续，但明瀚公司拒绝办理。以上事实，由李李提交的苏州市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票，被告明乐公司提交的房屋交接书、微信聊天记录截屏打印件、吴江市商品房交付使用通知书复印件，被告明瀚公司提交的苏州市前期物业管理委托合同、补充合同、补充合同二、物业服务用房交付备案通知书，委托服务协议、函复印件，联系函，环湖花园应收空置房物业费及其他汇总表、具体明细、环湖花园空置房物业费复印件，微信聊天记录截屏打印件、协议书打印件、有关物业管理费的说明复印件、证明复印件、发票复印件以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原告李李与被告明乐公司签订的苏州市商品房买卖合同依法成立并有效，合同各方应依约履行义务。原告李李已依约履行义务，被告明乐公司应依约履行交房义务，而交付房屋钥匙系交房义务的最直接体现。现因被告明瀚公司不予配合，原告李李未能取得涉案房屋钥匙，也就无法取得涉案房屋。故对原告李李要求被告明乐公司办理房屋交付手续及交付涉案房屋钥匙的主张，本院予以支持。对被告明乐公司主张其已完成交房义务的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。按照商品房买卖合同约定，被告明乐公司应于2019年6月30日前将该商品房交付给原告李李，逾期交付，应承担相应的违约责任。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。原告李李主张按合同约定的日万分之五计算。被告明乐公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求调低。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明原告李李因逾期交房产生的实际损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之三的标准计算。因被告明瀚公司非涉案商品房买卖合同相对方，根据合同法第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任，故对原告李李主张被告明瀚公司办理房屋交付手续及交付涉案房屋钥匙并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院均不予支持。至于被告明乐公司与明瀚公司之间的物业服务合同关系，与本案并非同一法律关系，本院不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告吴江明乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李李办理房屋交付手续并交付位于苏州市吴江区房屋钥匙。二、被告吴江明乐房地产开发有限公司支付原告李李逾期交房违约金（以6150000元为基数，自2019年7月1日起至实际交付涉案房屋钥匙之日止，按照每日万分之三计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××62）三、驳回原告李李的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4652元，由原告李李负担1861元，被告吴江明乐房地产开发有限公司负担2791元，并于本判决生效之日起十日内交至法院。原告李李预交的诉讼费用2791元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 杨 柳二〇二〇年三月二十五日书记员 肖晨纯附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。