上海市金山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0116民初225号 原告(反诉被告)：上海妙柘文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇胡桥村大树**第**第84车间。 法定代表人：杨晖，总经理。 委托诉讼代理人：张冯，上海信思法律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海兢柯实业发展有限公司，住，住所地上海市金山工业区亭卫公路******/div> 法定代表人：柯荣珍，总经理。 委托诉讼代理人：王**义，上海九泽律师事务所律师。 原告(反诉被告，以下统称原告)上海妙柘文化传播有限公司与被告(反诉原告，以下统称被告)上海兢柯实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨晖及其委托诉讼代理人张冯、被告法定代表人柯荣珍及其委托诉讼代理人王**义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告的房屋租赁合同；2.判令被告支付多收的房租、押金、物业费及违约金等合计624,018元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月9日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由原告租赁位于上海市金山区亭林镇九工路XXX号一楼的厂房，并按约定支付被告房租。双方约定租赁面积3080平方米，租金第一二年每月65,000元，之后每2年按8%递增；物业费3080元/月，与租金一起支付。后原告按约支付6个月房租及1个月押金。2019年12月18日，原告委托第三方对租赁厂房进行测某，测某结果显示使用面积为2625.06平方米，明显小于合同约定的3080平方米。被告作为出租人未按约定提供符合合同要求的厂房，应负相应违约责任并退还原告多收的房租及物业费等费用。因双方对赔偿事宜无法达成一致，故原告提起诉讼。 被告庭审中辩称：鉴于原告已实际搬走，被告同意解除合同，但解除时间应定到2020年7月1日，不同意原告其他诉讼请求，是原告单方违约解除合同。合同约定面积3080平方米是厂房使用面积2800平方米加10%公摊面积构成，原、被告双方是由中介介绍建立的租赁关系，中介也是按此面积收取的中介费；原告诉请的安装门窗、路面维修等费用与被告无关；即使被告交付的厂房面积存在瑕疵，也不构成根本违约，原告无权单方解除合同。 被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付违约金210,600元；2.判令原告支付逾期滞纳金1755元(以35,100元为本金，按照合同约定5%，自2020年1月1日计算至合同解除之日)；3.判令《厂房租赁合同》于2020年7月1日解除，并支付2020年1月1日至2020年6月30日的房租491,400元；4.判令原告支付被告另行招租付出的中介费，以实际产生的金额为准；5.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年6月9日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告承租涉案厂房，租赁面积3080平方米，租赁期限为6年，即2017年7月1日至2023年6月30日，2017年7月1日至2019年6月30日租金为每月65,000元，之后每两年按照8%递增。合同仍在履行中，按照合同4.1.1条约定，“每次支付租金须提前十五天；乙方未按时付租金，每逾期一日按应缴租金5%加收滞纳金”，原告需要支付的房租仅支付至2019年12月31日，截止2020年1月15日(提起反诉日)已经逾期15天。合同约定租赁期限6年，现还剩三年待履行，原告想要解除合同但不愿意承担违约金，并且以房屋租赁面积与合同不符为由起诉，故由于原告违约而致合同不能继续履行。被告需要对系争厂房重新招租，招租过程一般都是数月，请求法院判令涉案合同履行至2020年6月30日，原告支付该半年的房租。由于原告的违约行为，被告需要重新支出房屋出租的中介费，该费用也应由原告承担。综上，被告提起反诉。 原告庭审中针对被告反诉辩称：不同意被告反诉请求，违约责任在于被告。 原告为证明自己主张向本院提供的证据及被告质证意见如下：1.《厂房租赁合同》、《上海市房地产权证》及《测某资料》，证明合同约定面积与实际使用面积不符，被告应退房租差额292,628元、物业费差额13,650元及押金65,000元；被告对《厂房租赁合同》、《上海市房地产权证》皆无异议，但对《测某资料》不予认可，认为系原告单方委托案外人测某。2.银行转账记录，证明原告房租已支付至2019年12月31日；被告对此无异议，但认为合同未解除前，原告应继续缴纳2020年上半年租金。3.微信聊天记录、厂房外部照片、转账记录等，证明原告安装门窗、电灯、隔断及为正常经营对外部路面进行维修等产生的费用计42,140元，被告违约造成合同解除，应赔偿原告该损失；被告对此真实性无异议，但认为与己无关，根据合同7.2条规定，原告自行装修改造的费用由其自负。4、中介群2019年11月2日被告对外招租发布的广告，写明系争厂房面积为2800平方米；被告对此表示不清楚，但承认在原告搬离前曾委托中介对外招租，应为中介发布的广告。5、《关于提前解除租赁合同通知函》，证明原告提前向被告发出过解除合同的通知；被告对此无异议，承认通过微信收到过该函，但认为原告提前解约不能让被告蒙受损失，被告重新招租需要付出中介费，且给予新租户免租期等，原告应承担该些损失。6、原告搬迁视频光盘，证明原告已于2019年12月27日搬离，且钥匙交给了被告厂区门卫；被告对此无异议。 被告为证明自己主张，向本院提供的证据及原告质证意见如下：1.《授权委托书》，证明被告对涉案房屋具有权利来源；原告对此无异议。2.《厂房租赁合同》，证明根据合同约定，原告违约应当支付违约金和滞纳金，被告没有根本违约，更不存在欺诈，原告无权单方解除合同；原告对合同真实性无异议，但认为被告违约，交付厂房面积与合同严重不符。3.《物业委托协议书》，证明被告为防止扩大损失，已经另行委托第三方对系争厂房进行招租；原告对此无异议，但认为与己无关。4.供电房、门卫室、停车场、卫生间等照片，证明确实存在这些公用部位，所以合同面积包括10%的公摊面积；原告对此不予认可，认为合同没有写明公摊面积，被告也没有告知原告，原告理解的3080平方米就是厂房实际使用面积。 对原、被告双方提供的证据，本院审查后认为，皆来源合法、客观真实，且能够证明与本案相关之事实，故皆予以认定；至于其能否证明各自的主张，本院将综合分析评判。 根据上述认定的证据及双方庭审中陈述，本院查明：坐落于上海市金山区亭林镇九工路**厂房属案外人上海吉川电池有限公司所有，产证登记建筑面积为6573.28平方米。基于产权人授权，被告负责该厂房对外租赁、管理并收取租金等。2017年6月9日，在中介方居间下，原告作为乙方、被告作为甲方签订了《厂房租赁合同》，约定被告将上述厂房一楼面积3080平方米出租给原告使用，租赁期限为6年，即2017年7月1日至2023年6月30日；租金每2年递增8%，即2017年7月1日至2019年6月30日为65,000元/月，2019年7月1日至2021年6月30日为70,200元/月，2021年7月1日至2023年6月30日为75,816元/月；原告应向被告支付65,000元作为租赁保证金，合同期满时，除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；物业费由原告承担3080元/月。合同还约定，原告可在使用厂房过程中对厂房内部在不影响厂房主体结构、使用功能的情况下自行装修改造，费用由原告承担。合同对双方违约责任有如下约定内容，“本合同有效期内，如甲方需提前终止合同时，应与乙方提前三个月协商，乙方同意后，甲方需补偿乙方壹个月租赁合同租金，作为给乙方的违约补偿；如乙方需提前终止合同时，也应提前三个月与甲方协商，甲方同意后，乙方需补偿甲方壹个月房租，作为给甲方的违约补偿。未经协商单方面终止合同的，违约方必须支付三个月租金作为违约金支付给守约方”。合同签订后，被告向原告交付了厂房，原告除支付65,000元保证金外，租金按约支付至2019年12月31日。2019年11月2日，原告向被告发出《关于提前解除租赁合同通知函》，“……现因本公司业务需求，需搬迁仓库。现根据租赁合同约定，以书面形式提前三个月向您单位提出解除厂房租赁合同通知。其他未尽事宜，双方协商处理……”。被告收函后，一面向原告提出赔偿损失要求，一面就系争厂房委托中介对外发布招租广告。原告发现招租广告中写明系争厂房使用面积为2800平方米后，遂于2019年12月委托上海易图数码测某信息有限公司对系争厂房进行面积测某，结论是该厂房使用面积为2625.06平方米。2019年12月27日，原告实际搬离系争厂房并将钥匙交给被告门卫。此后，双方就合同解除及赔偿等善后问题协商不成，遂涉讼。诉讼中，经本院释明，被告表示不申请对系争厂房使用面积进行司法鉴定，故该厂房本身面积应按原告委托测某的2625.06平方米认定。同时，双方皆认可房屋租金是按照合同约定的面积计算确定。 本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，并已实际履行，合法有效，应收法律保护。本案的争议焦点是：1.合同约定的厂房面积3080平方米是仅指厂房使用面积还是包括10%的公摊面积？对此，双方各执一词。本院注意到，合同中确无公摊面积的表述，但根据被告提供的证据及当庭陈述，其显然是按照厂房面积2800平方米加上10%公摊面积计算形成合同约定面积，该计算方式符合行业习惯，亦不可谓不公平，只是签订合同时是否明确告知原告已无从考证，故不排除原告对合同约定面积的组成存在误解。即便如此，根据合同法规定，原告只享有请求对合同变更或撤销的权利，在变更或撤销前，合同有效。2.是原告违约还是被告违约？对此，原告认为被告交付面积严重缩水，构成违约；被告认为原告单方解除合同，构成违约。本院认为，首先被告交付的厂房面积与合同约定不符，此不符并非多加10%公摊面积，而是厂房本身面积只有2625.06平方米，达不到其主张的2800平方米，加上公摊面积，被告交付面积实际缺少192.5平方米，已构成违约。但该违约并非根本违约，没有造成原告合同目的不能实现，原告实际上已使用该厂房两年半时间，期间并未提出面积问题，且首次向被告提出解除合同的理由亦非厂房面积问题，故原告无单方合同解除权，其单方提出解除合同并于2019年12月27日实际搬离系争厂房，实为单方违约终止合同履行的行为。3.原、被告各应承担怎样的违约责任？首先，被告因交付面积缺少192.5平方米而多收原告的租金123,825元、物业费5775元应予退还；押金65,000元，合同并未约定可以作为违约金没收，亦未约定作为中介费扣除，故也应退还原告。其次，被告在原告并未根本违约的情况下单方终止合同履行，双方合同中关于违约责任的条款已有明确约定，即违约方支付三个月租金作为违约金给守约方，即原告应向被告支付197,437.5元。至于合同解除时间，本案并非协议解除，故不应以被告主张的2020年7月1日为准，被告对原告实际搬离(终止合同)的时间明知，且有心理准备并已着手对外招租，一般情况下三个月租金应能弥补其损失，若因疫情等因素实际未能及时招租成功，亦在双方意料之外，故合同实际解除时间应为2019年12月31日。原、被告其他诉讼请求，皆缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上，为保护当事人的合法民事权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十四条第一款、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)上海妙柘文化传播有限公司与被告(反诉原告)上海兢柯实业发展有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年12月31日解除； 二、被告(反诉原告)上海兢柯实业发展有限公司于本判决生效之日起退还原告(反诉被告)上海妙柘文化传播有限公司租金123,825元、物业费5775元及押金65,000元，合计194,600元； 三、原告(反诉被告)上海妙柘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海兢柯实业发展有限公司违约金197,437.5元； 四、驳回原告(反诉被告)上海妙柘文化传播有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告(反诉原告)上海兢柯实业发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5020元，由原告(反诉被告)负担2924元，被告(反诉原告)负担2096元；反诉案件受理费5418元，由原告(反诉被告)负担2124元，被告(反诉原告)负担3294元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 李庆阳 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 潘 嫣 书 记 员 潘 嫣 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 …… 第九十四条…… 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 …… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 …… 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 ……