广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14936号上诉人（原审被告）：张志文，男，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司佛山南海分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：张强。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。上诉人张志文因与被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司佛山南海分公司（以下简称美凯龙南海分公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张志文上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，依据《中华人民共和国合同法》确认的违约赔偿应相当于因违约所造成的损失的原则对赔偿金额作出改判；3.判令确定美凯龙南海分公司应向张志文退还商品质量保证金的具体时间；4.判令美凯龙南海分公司承担一审、二审的律师费及诉讼费。事实与理由：一、张志文与美凯龙南海分公司于2018年7月5日签订涉案租赁合同，租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日止，张志文因经营困难于2019年4月起就未支付租金。按照涉案租赁合同约定的租金标准，2019年4月至2019年8月的租金和管理费共计仅为52934.6元。而一审判决确定张志文应向美凯龙南海分公司赔偿损失125430.59元，这个金额是涉案商铺2019年4月至2019年8月的租金和管理费的2.37倍，远远大于合同的实际金额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定可知，一审判决确定的损失赔偿金额明显过高。二、一审法院在一审时曾要求美凯龙南海分公司准许张志文搬离涉案商铺，但美凯龙南海分公司对此表示拒绝。三、商品质量保证金并不属于合同履约保证金，一审法院不仅判令张志文以两倍租金标准支付租金和管理费，还判令张志文赔偿相当于商品质量保证金的违约金，导致张志文应承担的违约责任远远高于美凯龙南海分公司的实际损失。四、一审判决未就张志文要求美凯龙南海分公司退还商品质量保证金的诉请作出明确判决，而是要求张志文另行主张，请求二审法院依法对张志文的该诉请作出明确判决。美凯龙南海分公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张志文的上诉请求。二、张志文与美凯龙南海分公司签订的《某某商场展位租赁及管理服务合同》中明确约定了逾期支付租金及逾期搬离商铺的违约责任。民事法律行为以意思自治为原则，张志文作为完全民事行为能力人，在签订合同时应早已预见违约行为将带来的后果，应视为其愿意承担因违约所产生的违约责任。三、事实上，张志文一直占用涉案商铺直到2019年9月7日。因张志文长期占用涉案商铺，一方面导致美凯龙南海分公司的应得利益遭受损失，另一方面，涉案商铺长期关闭也给美凯龙南海分公司的商场的整体形象带来不良影响。张志文的违约行为给美凯龙南海分公司造成巨大损失。四、一审判决已对商品质量保证金作出明确的判决，明确张志文应在合同终止之日起一年后另行主张商品质量保证金，张志文的该项上诉请求无事实与法律依据。美凯龙南海分公司向一审法院起诉请求：1.解除美凯龙南海分公司、张志文于2018年7月5日签订的《某某商场展位租赁及管理服务合同》，且张志文腾空租赁场地并向美凯龙南海分公司返还；2.张志文向美凯龙南海分公司支付2019年4-5月租金17748.66元、2019年4-5月管理费3425.18元；3.张志文向美凯龙南海分公司支付2019年4-5月联合营销服务费671.96元；4.张志文向美凯龙南海分公司支付相当于保证金的违约金30000元；5.张志文向美凯龙南海分公司支付自2019年6月1日起至腾空并实际返还场地之日止，按每日租金、管理费的两倍，即705.79元每日支付场地占用费；6.张志文承担美凯龙南海分公司主张的债权所支出的律师费9700元；7.张志文承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于佛山市南海区************自编2至6号国某某广场已办理房屋产权登记，登记权属人佛山市南海区******某某股份合作经济社。2018年7月5日，佛山市某某投资有限公司（下简称某某公司、出租方）与美凯龙南海分公司（管理方）、张志文（承租方）签订《某某商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0xxxxxx9），约定：出租方将位于佛山市南海区************自编2至6号国某某广场10318-AF03-T8-5xxx4号展位出租给承租方使用，展位实测面积为93.228平方米，计租面积为155.69平方米。承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向美凯龙南海分公司支付管理费。租金每月每平方米57元，管理费每月每平方米11元。出租方授权美凯龙南海分公司的工作人员代为收取租金和市场推广费。承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的0日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费和管理费。租赁期和服务期限均自2018年9月1日起至2019年8月31日止。租金、市场推广费和管理费起算时间为2018年9月1日，付款周期为一个月。承租方应于本合同签订当日向美凯龙南海分公司支付保证金，其中：租赁保证金待定元；质量保证金30000元；服务保证金待定元；电信设施保证金待定元；装修工程保证金待定元。（租赁保证金、质量保证金、服务保证金和电信设施保证金以下合称“履约保证金”，所有类别的保证金以下合称为“保证金”）。本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，承租方对外承诺商品质保期为1年，自本合同终止之日起满前述1年后一次性返还。在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知美凯龙南海分公司，向出租方和美凯龙南海分公司支付相当于撤场前2个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经美凯龙南海分公司同意并办好所有退租手续方可撤离展位。本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和美凯龙南海分公司支付违约金。在合同期内，承租方未按时交纳本合同项下任何费用，经美凯龙南海分公司面催告仍未交纳的，美凯龙南海分公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿美凯龙南海分公司因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等），等约定。同日，某某公司（出租方、甲方）与美凯龙南海分公司（管理方、乙方）、张志文（承租方、丙方）签订《某某商场租赁合同补充协议》（下简称补充协议），约定：丙方同意乙方每月按4倍租售比销售额的1%收取（或直接账扣）联合营销服务费，合同期内丙方应付联合营销服务费4031.75元（即每月均为335.98元），丙方应于每月20日前支付当月应付的联合营销服务费。美凯龙南海分公司确认已收取张志文支付的质量保证金30000元，未收取其他保证金。2019年6月5日，某某公司出具《证明》，证明同意由红星美凯龙代为收取租金、市场推广费（联合营销服务费）等费用，并明确由红星美凯龙主张上述费用，并承诺不再重复主张。2019年5月15日，美凯龙南海分公司向张志文的住所地邮寄《解除合同及催款律师函》，张志文于次日签收该邮件。诉讼中，美凯龙南海分公司、张志文自行交接涉案商铺，双方确认张志文已于2019年9月7日腾空涉案商铺，美凯龙南海分公司已于当日收回商铺。一审法院认为，涉案商铺已办理房屋产权登记，合法适租，美凯龙南海分公司、某某公司与张志文签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。出租方某某公司同意由美凯龙南海分公司主张本案权利，一审法院予以照准。涉案合同约定，张志文应于上一月月底前支付下一月租金、管理费、联合营销金等费用，逾期付款且经书面催告仍不付款的，美凯龙南海分公司有权解除合同。美凯龙南海分公司主张张志文尚未支付2019年4月1日起的租金、管理费及联合营销金，张志文未予否认，张志文收到本案起诉状等应诉材料后仍未举证证明已履行相应付款义务，美凯龙南海分公司主张解除涉案合同，符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持。美凯龙南海分公司在诉讼中已收回涉案商铺，故一审法院对美凯龙南海分公司的返还商铺主张不再支持。美凯龙南海分公司的解除合同通知于2019年5月16日送达张志文，涉案合同于该日解除。张志文违约应承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，2019年5月16日之前按合同约定的标准支付相应费用，该日之后按合同约定标准的双倍支付相应费用。租金应计算至美凯龙南海分公司收回涉案商铺之日止，故张志文应向美凯龙南海分公司支付所欠的2019年4月1日至2019年9月7日的租金79430.02元[2019年5月16日之前8874.33元/月、2019年5月16日之后17748.66元/月，8874.33元+8874.33元/月÷31天×16天+17748.66元/月×3个月+17748.66元/月÷31天×15天+17748.66元/月÷30天×7天]、2019年4月1日至2019年9月7日的管理费15328.61元（2019年5月16日之前1712.59元/月、2019年5月16日之后3425.18元/月，1712.59元+1712.59元/月÷31天×16天+3425.18元/月×3个月+3425.18元/月÷31天×15天+3425.18元/月÷30天×7天）、2019年4月1日起至2019年5月31日的联合营销金671.96元（335.98元/月×2个月）。美凯龙南海分公司主张张志文支付相当于保证金金额的违约金30000元，符合双方约定，一审法院予以支持。关于张志文已向美凯龙南海分公司支付的质量保证金30000元，美凯龙南海分公司同意按涉案合同约定于涉案合同终止之日起满一年后退还予张志文，届时张志文可另行向美凯龙南海分公司主张。按涉案合同约定，质量保证金系保证金的组成部分，一审法院对张志文辩称未支付保证金不予采纳。关于美凯龙南海分公司主张的律师费，美凯龙南海分公司提供了民事诉讼委托代理协议及发票证明律师费的支出，美凯龙南海分公司主张律师费9700元合情合理，且符合涉案合同约定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认美凯龙南海分公司与某某公司、张志文于2018年7月5日签订的《某某商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0xxxxxx9）于2019年5月16日解除；二、张志文应于判决发生法律效力之日起十日内支付2019年4月1日至2019年9月7日的租金79430.02元、2019年4月1日至2019年9月7日的管理费15328.61元、2019年4月1日至2019年5月31日的联合营销金671.96元予美凯龙南海分公司；三、张志文应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予美凯龙南海分公司；四、张志文应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费9700元予美凯龙南海分公司；五、驳回美凯龙南海分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费1864.47元（美凯龙南海分公司已预交），由张志文负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予美凯龙南海分公司，一审法院不另收退。二审期间，张志文向本院提交照片五张，拟证明美凯龙南海分公司的其他商铺未能出租与张志文的违约行为无关，一审判决认定张志文应承担的违约金明显高于美凯龙南海分公司的实际损失。经质证，美凯龙南海分公司对该证据的真实性予以确认，但对其关联性不予确认，认为该组证据无法显示照片的拍摄时间，也无法证明其他商铺未能出租与张志文的违约行为无关这一事实。美凯龙南海分公司未向本院提交新证据。经审查，张志文向本院提交的照片与本案认定不具有关联性，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2019年5月15日，美凯龙南海分公司通过EMS邮政快递向张志文送达《解除合同及催款律师函》，邮寄地址及联系电话为张志文签订案涉《某某商场展位租赁及管理服务合同》时确定的地址及电话。邮寄回执显示投递并签收，为他人签收，速递易。二审期间，张志文陈述其经营涉案商铺对外出售的商品质量保证期为一年，最后一批商品出售已超过一年。美凯龙南海分公司确认张志文对外销售的产品质量保证期为一年，其经本院要求，庭后提交的销售出货单显示，张志文对外销售的最后一批商品下单时间为2018年6月17日，实际送货时间为2018年7月21日。本院认为，本案为租赁合同纠纷。围绕着诉辩双方意见，二审争议的焦点为：1.一审法院认定案涉《某某商场展位租赁及管理服务合同》于2019年5月16日解除是否正确；2.美凯龙南海分公司要求张志文从逾期交还涉案商铺之日起按照应付租金、市场推广费和管理费的双倍支付违约金，同时支付相当于租赁保证金金额的违约金是否过高，应否调整；3.张志文请求在对其债务作出认定时，一并对其缴纳的质量保证金予以处理是否合理；4.张志文应否承担美凯龙南海分公司因本案支出的律师费。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”经审查，张志文未按期缴纳租金，且经美凯龙南海分公司催收后未支付，违反了案涉《某某商场展位租赁及管理服务合同》，美凯龙南海分公司于2019年5月16日通过邮政快递向张志文送达《解除合同及催款律师函》，所邮寄的地址及电话均为张志文在案涉《某某商场展位租赁及管理服务合同》中确定地址及电话，该送达程序合法合理，张志文未能提供相反证据证实邮政快递工作人员向其送达该材料时，并未联系过其本人而私自留置送达。故此，张志文上诉主张《解除合同及催款律师函》未向其送达，该合同于2019年5月16日并未解除缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二。张志文拖欠涉案商铺租金，美凯龙南海分公司诉请张志文结清拖欠的租金并承担违约责任正当合法。围绕着张志文的违约责任承担问题，张志文上诉提出一审法院判令其按照双倍租金及管理费标准支付违约金，并向美凯龙南海分公司赔偿相当于质量保证金总额的违约金过高，请求法院予以调整。美凯龙南海分公司认为张志文长期占用涉案商铺，导致美凯龙南海分公司的应得利益遭受损失，长期关闭涉案商铺也给美凯龙南海分公司的商场的整体形象带来不良影响，其违约行为给美凯龙南海分公司造成巨大损失，一审法院关于张志文的责任承担认定合理。对此本院认为，根据案涉《某某商场展位租赁及管理服务合同》约定，张志文提前解除租赁合同，应支付相当于撤场前2个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用。在合同终止后，张志文逾期占用展位，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和美凯龙南海分公司支付违约金。张志文存在逾期交还涉案商铺的情形，美凯龙南海分公司以此为依据要求张志文承担违约责任具有合同依据，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在张志文就违约金过高问题提出抗辩后，美凯龙南海分公司亦应就其因张志文违约所致的实际损失承担举证义务。但本案中，美凯龙南海分公司并未能举证证明因张志文违约所致的实际损失，考虑双方之间租赁合同关系的特征，涉案合同履约期限，张志文的过错程度，涉案商铺交还等因素，本院酌情判令张志文按照其应缴纳的30000元租赁保证金额向美凯龙南海分公司支付违约金，美凯龙南海分公司诉请张志文另行按照双倍金额计付逾期交还涉案商铺之日止的占有使用费、管理费缺乏证据支持，本院不予采纳。基于上述认定，张志文应向美凯龙南海分公司支付2019年4月1日至2019年9月7日的租金为46376元[8874.33元/月×5个月+8874.33元/月÷31天×7天，四舍五入取整]、管理费为8950元[1712.59元/月×5个月+1712.59元/月÷31天×7天]，美凯龙南海分公司诉请超出部分，本院不予支持。至于涉案商铺2019年4月1日至2019年9月7日的联合营销金，各方未就此提起上诉，本院不予审查。关于争议焦点三。根据案涉《某某商场展位租赁及管理服务合同》约定，张志文对外销售商品质保期为一年，质量保证金在合同终止之日起满一年后一次性返还。经二审审理查明，至美凯龙南海分公司提起本案诉讼，本案在一审开庭审理前，张志文对外销售的最后一期商品质保期已届满，鉴于双方已提前终止租赁合同，且张志文对外销售商品已超过质保期，美凯龙南海分公司诉请张志文承担违约责任之后，其应退还的30000元质量保证金在一年后才退还张志文，对张志文而言显失公平。据此，张志文上诉提出在本案中一并对其缴纳的质量保证金予以处理，本院予以采纳，确认张志文在承担上述给付义务时，可以缴纳的30000元质量保证金抵偿结欠的租金。关于争议焦点四。案涉《某某商场展位租赁及管理服务合同》解除，张志文属于违约方，依据该合同约定，应负担美凯龙南海分公司支出的律师费。美凯龙南海分公司提供民事诉讼委托代理协议及律师费发票，证明其存在该项支出，一审法院判令张志文负担9700元律师费合法有据，本院予以维持。至于本案诉讼费问题，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额……”本院根据美凯龙南海分公司诉讼请求可获支持比例予以确定。综上论析，张志文的部分上诉请求成立，本院予以支持。因本案当事人提出新的事实及理由，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15359号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15359号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15359号民事判决第二项为：张志文应于本判决发生法律效力之日起十日内向上海红星美凯龙品牌管理有限公司佛山南海分公司支付2019年4月1日至2019年9月7日的租金16376元（已抵扣30000元质量保证金）、2019年4月1日至2019年9月7日的管理费8950元、2019年4月1日至2019年5月31日的联合营销金671.96元；四、驳回上海红星美凯龙品牌管理有限公司佛山南海分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1864.47元，由张志文负担1096.22元，上海红星美凯龙品牌管理有限公司佛山南海分公司负担768.25元；二审案件受理费2921.5元，由张志文负担2135.7元，上海红星美凯龙品牌管理有限公司佛山南海分公司负担785.8元。张志文应负担部分，于执行本判决时径付上海红星美凯龙品牌管理有限公司佛山南海分公司，法院不另收退。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年三月四日法官助理 杨全欣书 记 员 周英洋