云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4056号原告（反诉被告）：姜增敏，女，1945年10月18日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被告（反诉原告）：陆丽春，女，1966年9月19日出生，壮族，户籍住址北京市朝阳区，现住大理市。原告姜增敏与被告陆丽春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，被告陆丽春提出反诉，本院受理被告陆丽春反诉后，依法适用普通程序公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告姜增敏，被告陆丽春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜增敏向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告垫付装修费用1,650元以及退还原告2018年9月3日至2018年10月2日房租费600元，合计2,250元。事实及理由：原告于2015年4月17日开始租赁被告的房屋，2018年原告向被告提出对租房的内部设备进行装修改造，经原、被告达成协议，原告开始装修，在装修阳台、铝合金窗户时双方发生冲突，原告就停止装修，被告提出各种理由不再出租房屋，原告找被告协商，被告电话拒接，原告已经支付了装修款1,650元，被告同时还应当退还原告2018年9月3日至2018年10月2日房租费600元。为保护原告的合法权益，原告提起诉讼。被告陆丽春答辩并反诉称，2015年4月17日，原告与被告签订了《租房协议》，被告同意将位于大理市下关市政府1号院东楼南单元2-1号自有房产出租给原告，租期暂定一年（即2015年4月15日至2016年4月15日）。此后，双方并未再另行签订协议，仅以口头方式续租，租金仍按每月600元收取并由原告以银行转账方式支付给被告。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，2016年4月15日之后，双方租赁关系转换为不定期租赁，并依法有效成立。2018年6月，原告提出想长期租住被告的房子，并提出“改造扩宽卫生间、重装西面阳台窗户向外扩宽30—40厘米、东面阳台安装一条排水管道，再把她原来自己房子拆下来的太阳能安装过来等”要求，并承诺整个施工过程的安全问题以及跟隔壁邻居的协调都由其负责。被告明确回复，不打算再装修房子，且未经被告书面同意，原告不得擅自装修房屋。但是原告在双方未签订任何协议的情况下，就擅自装修了西面阳台的钢窗。2018年9月，被告去检查房屋时发现房屋内部分设施已被原告毁损。此后，双方就租赁房屋装修问题产生争执。2018年9月至今，原告经常打电话来无理取闹纠缠被告，严重地扰乱了被告的工作和生活。对于原告违反《合同法》规定及《租房协议》约定，其擅自装修行为应依法承担相应赔偿责任。同时，原告拒不退房、持续占用租赁房屋，依法应履行租金支付义务并承担相关的违约责任。至于原告所主张的返还2018年9月3日至2018年10月2日的租金，与事实不符，至被告提起反诉之日，双方租赁关系尚未解除，原告仍需依法履行租金支付义务。即使存在因原告的装修行为而导致无法正常使用租赁房屋的情况，该损失也应由原告自行承担，因为该损失亦属于其自身违约行为所导致的损失范围之内。为维护原告的合法权益，被告提出以下反诉请求：1．请求法院依法解除原、被告的房屋租赁关系，原告履行物管费支付义务至租赁关系解除之日，并将市政府1号院东楼南单元2-1号房屋钥匙交还被告。2．判令原告支付占用被告市政府1号院东楼南单元2-1号房屋的租金共计人民币7,200元（占用时限为：2018年10月15日至2019年10月15日，共计12个月；按《租房协议》约定600元/月计算）。3．判令原告承担2019年10月16日至《租房协议》依法解除之日，被告的租金损失（计算方式与上同）。4．判令原告赔偿损坏房屋设施费用2,000元；5．本案诉讼费及相关费用均由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2015年4月17日，原告与被告签订了《租房协议》，约定被告将其位于大理市政府1号院东楼南单元2-1号住房出租给原告使用，租期暂定一年，即从2015年4月15日至2016年4月15日止，原告在承租期内不得转租。如原告不再续租，应在2016年3月15日前通知被告。年租金7,200元（月租金600元），分两次付清（半年一付），先付后租。如续租，房租随行就市，双方共同协商。因原告提出对被告出租房屋的水电设施进行维修，费用由原告承担，因此被告同意免收原告一个月房租；原告在承租期内产生的水、电、物业管理费、电视收视费、电话费等各种费用均自理，原告使用水、电路不当造成损坏的，由原告负责赔偿。合同签订后被告交付了房屋，原告按约交付租金。2016年4月15日，租赁合同到期，双方口头约定原告继续租用涉案房屋，租金按双方签订《租房协议》执行，但双方未再续签合同。原告租金交付至2018年10月14日。2018年8月原告装修改造了案涉房屋西面窗户，由钢窗改建为铝合金窗户，被告提出异议，双方发生争执。2018年9月3日，原告电话联系被告不再租赁案涉房屋，要求交还被告房屋及钥匙，被告以双方租期未到期为由未接收房屋。2018年10月14日在原告交付租金使用期限到期后，原告再次联系被告不再租赁房屋并交还钥匙，被告要求原告修复被其损坏的房屋设施后再将房屋钥匙交至小区门卫再转交被告，但原告要求与被告直接交接钥匙并提出赔偿原告装修窗户的费用，双方发生争议，案涉房屋钥匙一直由原告保管。在本案诉讼期间，原告于2020年1月3日，将案涉房屋钥匙交还被告。本院认为，原告与被告签订的《租房协议》是双方当事人在平等、自愿基础上协商达成的，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。在双方约定的原租赁合同到期后双方未再续签协议，并口头约定原告按《租房协议》继续租用被告的房屋，原、被告之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，双方可以随时要求解除合同，在原告交付租金使用期限2018年10月14日届满前，原告于2018年9月3日提出解除合同，并在租金租期到期前的合理期限内提出解除合同，被告对原告在租金使用期限到期后不再租赁房屋无异议，双方租赁合同已于2018年10月14日解除。庭审查明，原告并未在2018年10月2日前将案涉房屋以及钥匙交还被告，因此原告请求被告返还2018年9月2日至2018年10月2日期间的租金600元，本院不予支持；对于原告使用租赁房屋期间装修了案涉房屋窗户，请求被告赔偿装修费1,650元的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。”原告装修租赁房屋窗户的费用，原告未能提交充分证据证实其装修经被告同意，因此原告要求被告赔偿装修窗户的费用本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付2018年10月14日后的租金请求，本院认为，在2018年10月14日双方租金到期后，原告已经明确表示不再租赁案涉房屋，被告对原告不在租赁房屋无异议，双方合同已经解除。被告提出原告将房屋钥匙交付小区门卫室再转交被告，但原告要求与被告本人亲自交接并无不当，因此案涉房屋以及钥匙未交还给被告的责任不应由原告承担，被告反诉原告承担2018年10月14日后的租金以及物业费的请求本院不予支持；对于被告认为原告损坏租赁房屋内玻璃以及下水管道，并要求原告赔偿2,000元，被告未提交充分证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）姜增敏与被告（反诉原告）陆丽春的《租房协议》已于2018年10月15日解除；二、驳回原告（反诉被告）姜增敏的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陆丽春的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）姜增敏负担，反诉案件受理费减半收取25元由被告（反诉原告）陆丽春承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼人民陪审员  胡翠娥人民陪审员  李映和二〇二〇年三月十日书 记 员  李晓松