广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1509号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区里晖置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴惠惠，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵钦，男，汉族，住广东省化州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭晓玲，女，汉族，住广东省化州市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡开有，广东天穗律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈汝山，广东天穗律师事务所律师上诉人佛山市南海区里晖置业有限公司（以下简称里晖公司）因与被上诉人赵钦、彭晓玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17770号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人里晖公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项判决，依法改判里晖公司退还购房款641709元及利息，利息从2019年9月23日起计算至实际返还日；2.本案一、二审诉讼费由赵钦、彭晓玲负担。事实和理由:一、双方签订的商品房认购书为双方真实意思表示，没有违反法律法规，协议书的约定合同有效，赵钦、彭晓玲单方违约，根据案涉合同第8条约定，赵钦、彭晓玲须向里晖公司支付违约金10万元，里晖公司有权在赵钦、彭晓玲缴纳的房款中直接扣除。二、案涉合同同时约定违约金和定金，守约方依法可择一适用。在合同未经法院判决无效的情况下，里晖公司作为守约方选择适用违约金条款应得到法院支持，一审法院自行选择适用定金条款违反法律规定。三、赵钦、彭晓玲的违约行为导致双方无法履行合同，直接造成里晖公司财产损失1275041元，约定的违约金为房价的7%，并不足以弥补里晖公司的损失，且案涉合同第11条约定的违约金标准，是双方可预期的损失范围，因此赵钦、彭晓玲应当支付10万元违约金。四、一审法院利息计算的起点没有法律依据，利息的计算应从合同解除之次日开始计算，合同未解除前双方的权利义务仍未终止，合同解除后双方权利义务终止，里晖公司才有返还房款的义务。因此，利息应该从该合同解除后开始计算，不应是赵钦、彭晓玲起诉之日。被上诉人赵钦、彭晓玲答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。赵钦、彭晓玲向一审法院提出诉讼请求：1.里晖公司立即退还赵钦、彭晓玲购房款691709元；2.里晖公司向赵钦、彭晓玲支付利息（以691709元为本金，自逾期退款之日即2019年6月1日至实际退还全部款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；3.本案诉讼费由里晖公司承担。里晖公司提出反诉请求：1.赵钦、彭晓玲与里晖公司签订的《商品房认购书》于2019年7月30日解除；2.赵钦、彭晓玲向里晖公司支付违约金100000元（从购房款中扣除）；3.本案诉讼费由赵钦、彭晓玲承担。庭审中，里晖公司变更第一项诉讼请求为：确认赵钦、彭晓玲与里晖公司签订的《商品房认购书》于2019年9月23日解除。一审法院查明：2018年4月22日，赵钦、彭晓玲（乙方、认购人）与里晖公司（甲方、出售人）签订《商品房认购书》约定：乙方购买甲方开发建设的涉讼房屋。建筑面积88.68平方米，套内建筑面积71.29平方米。该物业总价为1275041元。乙方同意在签订本认购书之当日向甲方支付定金50000元。乙方在签订本认购书之日起7个自然日内，即2018年4月28日前，支付首期购房款385041元。甲方同意乙方关于延迟12个月办理网签手续的要求（即最迟应于2019年4月28日办毕），在这12个月期间内，乙方自行完善购房条件等相关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议。如果在现有购房政策没有发生变化的前提下，乙方因个人问题导致在网签通知约定的时间内未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，甲方视乙方主动放弃本次购房权利，甲方将不予退还乙方之前缴纳的五万定金，并有权将该物业另行出售，针对乙方已支付的除定金以外的其他购房款，甲方在15个工作日内，一次性全额无息返还至乙方付款账户。甲乙双方同意以上物业之交楼时间约定为2019年12月31日。乙方同意严格遵守本《认购书》中所约定的条款，如果乙方违约，乙方须向甲方支付违约金10万，甲方有权在乙方向甲方缴纳的房款中直接扣除。乙方在签订本《认购书》时，在甲方已作详细告知的情况下，已知悉并读懂标的房屋所在地区的有关商品房限购政策，等等。同日，赵钦、彭晓玲签署《延期签约申请及承诺（按揭）》承诺最迟于2019年4月28日前将具备购买资格证明文件准备齐全并提供里晖公司、与里晖公司办理签约手续，并声明因延期签约所产生的法律责任和风险由赵钦、彭晓玲承担，赵钦、彭晓玲清楚知悉签订本承诺书时的有关限购房政策，同时里晖公司亦向赵钦、彭晓玲作了充分且完整的告知（包括但不限于签订本承诺书时的有关购房政策等相关政策信息等）。同日，赵钦、彭晓玲在《佛山市南海区关于入学政策的购房注意事项告知书》签名，确认在购房前已清楚知悉告知书的全部内容和相关风险，并自愿购买涉讼房屋。同日，赵钦、彭晓玲在《十里尚堤花园认购须知》签名，该《十里尚堤花园认购须知》载明：十里尚堤花园项目规划配套有18班幼儿园和24班小学，属南地块配套，南北地块共享使用，受政府部门审批、学校筹建、设施配套、师资人员到位等因素影响，本项目配套的幼儿园及小学开办时间尚未明确，现阶段由于里水镇的教学资源相对紧张，暂无法满足大量新增的学位需求，本项目配套的幼儿园及小学建设完成交付使用前，业主须自行寻找学校资源就读，待本项目配套的幼儿园及小学建设完成并正式交付使用后，业主可选择转校就读。同日，赵钦、彭晓玲在《十里尚堤花园【认购风险提示】》签名，该《十里尚堤花园【认购风险提示】》载明：出卖人要求相关工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的限制性，最终以买卖双方签订的买卖合同、协议书及补充协议约定为准，认购人（买受人）有义务认真阅读相关文件资料。同日，里晖公司开具《收据》，确认收到赵钦、彭晓玲支付的购买涉讼房屋的定金50000元。2018年4月28日，里晖公司开具三份《收据》，分别确认收到赵钦、彭晓玲支付涉讼房屋的100000元、首期款77504元、装修款514205元。2019年7月30日，赵钦、彭晓玲提起诉讼，里晖公司于2019年9月23日向提起反诉。诉讼中，赵钦、彭晓玲陈述称签订《商品房认购书》时赵钦、彭晓玲并不具备在佛山市购房的资格，彭晓玲于2018年3月开始在佛山购买社保。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。赵钦、彭晓玲、里晖公司于2018年4月22日签订《商品房认购书》，约定双方在2019年4月28日前签订商品房买卖合同，属于赵钦、彭晓玲、里晖公司就买卖涉讼房屋签订的预约合同，故涉讼纠纷为商品房预约合同纠纷。《商品房认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现赵钦、彭晓玲起诉主张双方已于2019年5月协商解除《商品房认购书》，但并未举证证明，诉讼期间里晖公司提起反诉请求解除《商品房认购书》，据此，法院确认《商品房认购书》于里晖公司提起反诉之日即2019年9月23日解除，对里晖公司主张确认合同解除的相关诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。赵钦、彭晓玲知晓其在签约时属限购对象，但仍签订《商品房认购书》及《延期签约申请及承诺（按揭）》承诺最迟于2019年4月28日前将具备购买资格的证明文件提交里晖公司并办理网签手续，签订《商品房认购书》至今已一年多，彭晓玲已通过购买社保具备购买房屋资格，现赵钦、彭晓玲以里晖公司销售人员虚假承诺为由拒绝签订商品房买卖合同，但其未举证予以证明，法院对赵钦、彭晓玲该主张不予采信，因赵钦、彭晓玲拒绝签订商品房买卖合同致使《商品房认购书》解除，其应承担解除预约合同的违约责任。虽然《商品房认购书》约定赵钦、彭晓玲违约须向里晖公司支付违约金100000元，但该条款与定金条款冲突，且无对等条款约定，结合赵钦、彭晓玲实际交纳定金50000元的事实，法院酌定里晖公司没收赵钦、彭晓玲支付的定金50000元已足以弥补赵钦、彭晓玲违约给里晖公司所造成的损失，里晖公司诉请违约金超出法院上述核定部分，法院不予支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，即里晖公司应退还除定金之外的、包括以装修款名义收取在内的剩余购房款共691709元予赵钦、彭晓玲，法院对赵钦、彭晓玲诉请里晖公司返还购房款691709元予以支持。里晖公司在签订《商品房认购书》时，除收取定金外，还收取赵钦、彭晓玲部分首期购房款，且以装修款名义收取巨额购房款，有违诚实信用原则，赵钦、彭晓玲也存在利息损失，法院酌情确定里晖公司支付以691709元为本金从赵钦、彭晓玲起诉之日（2019年7月30日）起至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失予赵钦、彭晓玲，赵钦、彭晓玲请求超出上述核定部分法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认赵钦、彭晓玲与里晖公司于2018年4月22日签订的《商品房认购书》于2019年9月23日解除；二、里晖公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款691709元并支付以此为本金从2019年7月30日起至实际返还日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予赵钦、彭晓玲；三、驳回赵钦、彭晓玲的其他诉讼请求；四、驳回里晖公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5388.14元，由里晖公司负担。反诉受理费7237.68元，由赵钦、彭晓玲负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为一审法院认定的赵钦、彭晓玲应承担的违约责任是否正确。里晖公司上诉称，案涉合同约定了违约金条款，里晖公司作为守约方有权选择适用违约金条款。本院认为，案涉《商品房认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，认购书合法有效。本案中，虽然案涉认购书因双方的请求而解除，但赵钦、彭晓玲已签订《商品房认购书》及《延期签约申请及承诺（按揭）》，却要求解除案涉认购书，对案涉认购书的解除具有过错，理应承担违约责任。对于赵钦、彭晓玲违约责任承担问题，一审法院认为《商品房认购书》约定的违约条款与定金条款相冲突，且无对等约定条款，认定里晖公司通过没收赵钦、彭晓玲所交纳的50000元定金的方式足以弥补因违约行为而导致的损失，在里晖公司未举证证明其损失大于上述定金金额的情况下，上述处理较为公允，本院予以维持。关于利息计算时间的问题，里晖公司占有赵钦、彭晓玲缴纳的购房款，必然造成占有期间赵钦、彭晓玲的利息损失，一审法院以赵钦、彭晓玲起诉的时间即2019年7月30日作为计算利息的起始时间并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。里晖公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人佛山市南海区里晖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 黄玉凤审 判 员 李 虹二〇二〇年三月二十四日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏