湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初984号原告：谢科明，男，1971年1月13日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：彭上，湖南泓锐律师事务所律师。被告：易伟文,男，1968年4月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：殷允卓,男，1982年9月23日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：任岚,女，1982年9月24日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告谢科明（以下简称原告）与被告易伟文、殷允卓、任岚执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人彭上，被告易伟文到庭参加了诉讼；被告殷允卓、任岚经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除对被告殷允卓名下位于长沙市天心区房屋的财产保全措施；2.判令被告易伟文、殷允卓、任岚承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年9月18日，本院作出（2019）湘0111民初10315号民事裁定书，裁定冻结殷允卓、任岚、张建军的银行存款5390000元，或查封扣押其价值相当的其他财产。2019年9月23日，本院查封被告殷允卓名下位于长沙市天心区（长房权证天心字第**），查封期限为三年，自2019年9月24日至2022年9月23日。原告知晓后对本院对涉案房屋采取的保全措施提出执行异议，2019年12月25日，本院作出（2019）湘0111执异100号执行裁定书，驳回原告的异议请求，现原告不服提起诉讼，主要理由如下：1.2016年2月4日，涉案房屋登记在被告殷允卓名下。2.2018年1月14日，原告与被告殷允卓签订《房屋买卖合同》，约定了购房总价1720000元，并就如因政策原因导致暂时不能过户时的付款方式进行了约定。3.2018年1月14日，原告以现金方式向被告殷允卓支付购房定金50000元，于2018年4月23日以银行转账方式支付购房款725000元、2018年4月25日以银行转账方式支付购房款165000元，且均备注为“购房款”。2018年4月25日，原告累计支付购房款940000元后，被告殷允卓向原告交付了涉案房屋，原告投入数十万元进行装修入住，实际占有涉案房屋至今。4.按照《房屋买卖合同》约定及《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，涉案房屋可以在2019年2月4日后办理过户登记手续，但因长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定须取得不动产证书满4年后方可上市交易，导致涉案房屋必须要到2020年2月4日才能办理过户登记手续。综上，原告已向被告殷允卓共计支付了1200000元的购房款，并实际占有涉案房屋，且系非因买受人自身原因未办理过户登记，依据相关规定，请求解除对涉案房屋的保全措施。被告易伟文辩称，1.原告与被告殷允卓之间没有合法有效的书面合同，合同是代签的，也没有全权代理；2.原告没有向被告殷允卓支付全部价款；3.原告没有合法占有该不动产；4.未办理过户登记的原因主要系原告的过错。被告殷允卓、任岚未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告殷允卓、任岚未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院受理易伟文与殷允卓、任岚及案外人张建军民间借贷纠纷一案后，易伟文于2019年9月12日向本院提出财产保全申请，本院依法审查后，于2019年9月18日作出（2019）湘0111民初10315号民事裁定：冻结被申请人殷允卓、任岚、张建军的银行存款5390000元或查封、扣押其相等价值的其他财产。2019年9月24日，本院向长沙市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了被告殷允卓名下位于长沙市天心区（权证号码为长房房权证天心字第**）查封期限为三年，自2019年9月24日至2022年9月23日止。此外，本院于2019年10月23日裁定准许易伟文撤回对张建军的起诉。谢科明不服，向本院提出执行异议，主张其已向被告殷允卓共计支付了1200000元的购房款，并实际占有涉案房屋，且系非因买受人自身原因未办理过户登记，故请求解除对涉案房屋的财产保全措施。本院于2019年12月25日作出（2019）湘0111执异100号执行裁定书，裁定驳回谢科明的异议请求。谢科明不服该执行裁定，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，1.涉案房屋于2016年2月4日登记于被告殷允卓名下。2018年1月14日，案外人张子楚作为被告殷允卓（甲方、出卖方）的代理人与原告（乙方、购买人）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，总房价款为1720000元（带车位）；乙方在合同签订之日支付给甲方50000元，2018年4月15日前房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕之日内，乙方一次性支付房款1070000元，剩余房款600000元乙方通过银行按揭的方式付给甲方。该合同第六条第6项另手写备注：“如因政策原因暂时不能过户，则甲乙双方的付款方式为：除合同约定的伍万定金已付外，双方约定于2018年4月15日前乙方付首付款捌拾万元整给甲方，剩余房款捌拾柒万元整于2019年2月10日前办理该房过户手续和银行贷款时付清。如因国家政策原因不能过户，则双方互不违约，甲方所收房款无息退还给乙方”。当日，案外人张子楚出具收到原告购买涉案房屋定金50000元的收条一份。2018年4月15日，被告殷允卓（甲方）与原告（乙方）就上述房屋买卖合同签订补充协议，约定房屋预付款为940000元整，此首付款用于涉案房屋的提前还贷，甲方在房产证赎回后5个工作日内配合乙方办理将该房产抵押至乙方名下的手续；甲方愿意在2018年4月16日乙方已付预付款800000元和车位费140000元的前提下交付该套住房和车位，用于乙方装修居住；双方过户当天乙方再支付甲方180000元，剩余房款600000元整待过户后由乙方通过银行按揭方式支付给甲方。2018年4月23日，被告殷允卓出具《收据》一份，载明收到原告购房款725000元整用于购买涉案房屋，并约定其个人光大银行账户为收款账户。原告提交交易日期为2018年4月23日的交通银行客户通知书一份，主张其向被告殷允卓转款725000元，并备注“谢科明借给殷允卓的还房贷款”。2018年4月25日，案外人张子楚、周艳共同出具《收据》一份，载明收到原告购房款165000元整用于购买涉案房屋，并约定周艳名下中国建设银行账户为收款账户，另备注同意原告入场装修居住使用，资金同意自行交割。原告提交交易日期为2018年4月26日的交通银行客户通知单一份，主张其向周艳转款113350元，并备注“谢科明付给殷允卓的购房款”，原告陈述除该笔转款，其妻子亦向周艳转款50000元，另原告代为支付了涉案房屋部分水电费，三项共同构成2018年4月25日《收据》内载明的金额。2019年2月11日，被告殷允卓出具《收据》，载明收到原告购房款150000元整，用于购买涉案房屋，并约定案外人周艳名下中国建设银行账户为收款账户。原告提交交易日期为同日的中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单一份，载明其向周艳账户汇款150000元，并附言“购买新世纪花苑卧龙居1903房款”。原告对该笔转款陈述为被告殷允卓因个人债务问题走投无路，故要求原告帮忙垫付，鉴于购房款尚未支付完毕，原告遂同意。2019年7月1日，被告殷允卓（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：因甲方急需资金周转，故将涉案房屋以1720000元抵押给乙方，乙方现已支付1090000元给甲方，并已经将房屋装修入住；因涉案房屋被法院冻结，经双方协商，乙方给110000元房款予甲方将涉案房屋解冻，房屋解冻归档后当天，甲方必须配合乙方进私人抵押于乙方名下；甲方必须保证房屋到正常过户期间不出现任何问题，若因甲方原因导致该房屋不能正常过户，甲方必须负责所有赔偿（包含房款加装修款共计1720000元整），所有款项必须在2020年5月1日前归还给乙方。同日，被告殷允卓出具《收据》一份，载明累计收到原告购买其本人涉案房屋的购房款共计1200000元整（含定金现金50000元，银行转账1150000元）。原告提交交易日期为2019年7月1日的中国光大银行柜台凭条一份，主张其向案外人转款40000元，用途备注为“谢科明预付房款”，同日建设银行业务回执一份，主张其妻子向案外人转款30000元，亦附言“谢科明预付房款”；另提交交易日期为2019年7月2日的中国农业银行回单一份，主张其妻子向案外人周艳转款40000元，附言“谢科明预付房款”。2.2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会作出《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》(长住建发﹝2017﹞151号)，载明在本市购买的商品住房（含二手住房），需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅作出《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函﹝2018﹞75号），载明在本市限购区域内购买的商品住房，其上市交易的时限要求由原取得不动产权属证书满3年变更为取得不动产权属证书满4年。3.原告与被告殷允卓已就涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为原告，贷款金额为1720000元，他项权证号码为201××××7808。原告为证明其已于2018年4月实际合法占有涉案房屋至今，并对房屋进行了装修，提交了以下证据予以佐证：1.《经常居住地证明》，由湖南京电物业管理有限公司新世纪物管处出具，载明原告从2018年4月开始在涉案房屋居住至今。被告质证意见为：三性有异议，出具证明的物业公司没有职责和能力出具该证明，证明主体不适格，此外，亦无任何理由佐证其陈述的真实性。2.物业、水电费缴纳凭据两份，其中2018年5月21日的《湖南增值税普通发票》载明为收取2-1903物业管理费及水费，销售方为湖南京电物业管理有限公司；2019年11月7日的《往来结算统一凭据》载明收取2-1903谢科明物业费及水费，加盖湖南京电物业管理有限公司发票专用章。被告质证意见为：三性有异议，发票无法反映为原告缴纳，不能作为其占有房屋的证明材料；往来凭据无法核实湖南京电物业管理有限公司系涉案房屋的物业管理服务单位，且该凭据开具时间晚于涉案房屋被查封时间，存在事后为诉讼而补充的可能，且收据效力不能等同于发票。3.《装修施工合同》，载明原告为涉案房屋装修与案外人长沙华度装饰设计工程有限公司签订该合同。被告质证意见为：三性有异议，没有支付工程款，没有进行装修施工，仅凭合同不能认定占有涉案房屋。4.收款收据（复印件），载明长沙华度装饰设计工程有限公司于2018年11月6日收取原告装修尾款66800元。被告质证意见为：三性有异议，没有银行流水，大额现金支付不合常理。5.新世纪花苑室内装修施工图集。被告质证意见为：三性有异议，无法反映与涉案房屋的关联性，亦不足以证明已经装饰装修。本院认为，本案争议焦点为原告对涉案房屋是否享有排除本院执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明事实，原告与被告殷允卓就购买涉案房屋于2018年1月14日签订《房屋买卖合同》时，《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》(长住建发﹝2017﹞151号)已经出台，按照该项通知要求，在本市购买的商品住房，需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。而涉案房屋产权登记至被告殷允卓名下的时间为2016年2月4日，故该房屋在买卖合同签订时不符合上市交易条件，且原告对房屋无法过户的风险亦明知，双方在《房屋买卖合同》内就如因政策原因导致暂时不能过户及不能过户的情形分别约定了处理措施，故可认定原告与被告殷允卓签订《房屋买卖合同》系对政策限制的规避，自身存在过错，应承担房屋不能过户产生的风险。此外，两份补充协议通过约定办理涉案房屋抵押登记、确认赔偿款金额避免了不能过户对原告产生的损失，故原告对涉案房屋并没有绝对的物权期待，其作为涉案房屋买受人，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，其就涉案房屋不享有排除本院执行的权利，对原告提出的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告谢科明的诉讼请求。本案受理费80元，由原告谢科明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  袁 亚人民陪审员  朱楷人人民陪审员  周仲泉二〇二〇年三月三十日书 记 员  肖 倩附：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。