广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0606执异136号 异议人（申请执行人）：佛山市顺德区勒流兴叶五金电器厂，住所地佛山市顺德区勒流街道江村工业区。 投资人：叶剑明。 委托诉讼代理人：黄文生，广东科顺律师事务所律师。 被执行人：佛山市顺德区勒流瑞琪家具五金配件厂，住所地广东省佛山市顺德区勒流镇勒流港集约工业区C07-8地块。 经营者：萧锐林，男，1974年1月23日出生，汉族，个体工商户，住广东省佛山市顺德区。 案外人：蒋宏伟，男，1979年8月4日出生，汉族，住湖南省新邵县。 关于（2019）粤0606执14040号申请执行人佛山市顺德区勒流兴叶五金电器厂（以下称兴叶五金厂）与被执行人佛山市顺德区勒流瑞琪家具五金配件厂（以下称瑞琪家具厂）等人买卖合同纠纷一案，在执行过程中，申请执行人兴叶五金厂对本院决定带租约拍卖位于佛山市顺德区勒流街道光大社区勒流港集约工业开发区二期C07-8号地块及地上建筑物不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭于2020年3月13日召开听证会进行审查。本案现已审查终结。 申请执行人兴叶五金厂述称，关于（2019）粤0606执14040号案，顺德区法院拟对被执行人瑞琪家具厂名下位于佛山市顺德区勒流街道光大社区勒流港集约工业开发区二期C07-8号地块及地上建筑物进行带租约拍卖，兴叶五金厂认为该房屋不应带租约拍卖，理由是案外人提供的租赁合同是虚假的，具体如下：1.合同签订日期是2019年7月9日，但交房时间是2019年8月18日，与常理不符。因为法院查封涉案房产是在2019年7月22日，案外人是故意将合同签订时间调至查封之前。2.租赁合同的保证金为521400元，该约定与常理不符，因为保证金通常是按租金的整数倍收取，而该数额显然不是，且保证金收款人不是涉房地产的产权人或其经营者，转账时也没有注明款项用途，不排除双方以其他交易关系冒充租赁关系的可能。3.合同约定的租赁面积为一、二、三、四楼1200平方米，但每月租金是130000元，租金的计算方式没有清楚写明详细计算办法，与常理不符。因此，请求取消对上述位于佛山市顺德区勒流街道光大社区勒流港集约工业开发区二期C07-8号地块及地上建筑物带租约拍卖。 案外人蒋宏伟认为涉案租赁合同是双方当事人真实的意思表示，合法有效，应带租约拍卖。 本院经审查查明，位于佛山市顺德区勒流街道光大社区勒流港集约工业开发区****地块及地上建筑物现登记于被执行人瑞琪家具厂名下，本院在审理（2019）粤0606民初15683号案件过程中，于2019年7月22日查封了上述房产。后兴叶五金厂持生效的（2019）粤0606民初15683号民事判决书向本院申请强制执行，本院立案案号为（2019）粤0606执14040号。2020年1月20日，本院作出（2019）粤0606执14040号拟网络拍卖告知书，拟对上述房产进行拍卖。案外人蒋宏伟向本院提交租赁合同，请求对涉案房产带租约拍卖。2020年2月21日，本院告知申请执行人兴叶五金厂，决定对涉案房产附带蒋宏伟的租约拍卖。申请执行人兴叶五金厂对涉案房产进行带租约拍卖不服，提出本案异议，请求对涉案房产去除案外人蒋宏伟的租赁合同后进行拍卖。 案外人蒋宏伟提供的租赁合同显示，出租方（甲方）为瑞琪家具厂，承租方（乙方）为蒋宏伟。该合同第一条约定甲方瑞琪家具厂将“座落在;座落在佛山市顺德区勒流镇勒流港集约工业区**地块&rdquo乙方使用，“该厂房一、二、三、四层楼1200方租用建筑物,乙方需付租金给甲方”；合同第二条约定租赁期限自2019年8月18日至2025年10月18日，租期为“6年”，每月租金130000元，其中2019年8月18日至2020年2月18日为免租装修期；合同第三条约定乙方在签订合同当天向甲方支付521400元作为保证金；合同第四条第1款约定乙方在2019年8月18日移交当天预付第一个月的租金，第2款约定甲方在2019年8月18日前将建筑物及走火通道清空交付乙方使用，具体交付时间按实际移交为准；合同第十条约定“本合同经甲、乙双方签名盖章之日起生效”。上述租赁合同甲方签章处仅加盖有瑞琪家具厂印章，无代表人或代理人签名，乙方签名为“蒋宏伟”；合同甲方签章处正下方签订时间记载为“2019年7月9日”（其中年、月、日为打印，2019、7、9为手写），乙方签章下方无签订时间。案外人提供的三份转账单显示，蒋宏伟于2019年7月9日分三笔（分别为20万元、20万元、121400元）转账给“李翠枚”。 在听证过程中，案外人蒋宏伟对于租赁合同相关问题作出了如下解释：1.租赁合同第一条“该厂房一、二、三、四层楼1200方”属于笔误，实际上是指“该厂房第一、二、三层及第四层楼的1200方”，实际租赁面积约为13000平方米；2.合同第二条关于租赁期限“自2019年8月18日至2025年10月18日”与“租期为6年”的表述存在矛盾，是因为考虑到期满后10月更容易招租，故将租赁期限推后两个月；之所以约定免租期6个月是因为承租人了解到出租人经营状况不好，为减少风险而要求更长的免租期；3.合同约定的租金是以打包总价计算，没有具体的计算方式和数额，但与相同地段同类租赁物单价（11-12元/平方米）相当；4.出租方瑞琪家具厂于2019年7月底交付了部分租赁物，其余租赁物于2019年8月18日交付完毕，但双方没有签订租赁物交付凭证；5.案外人没有按合同第四条第1款约定预付第一个月的租金，原因是出租人在2019年8月18日没有将租赁物的一楼清空；6.涉案租赁合同是由瑞琪家具厂经营者萧锐林的妻子与其协商，并由萧锐林妻子加盖瑞琪家具厂印章，但没有签名；7.涉案租赁合同的签订时间是由案外人蒋宏伟本人填写，而合同之所以仅在甲方正下方一处有签订时间，乙方处没有签订时间，是因为合同是从网上下载的范本；8.保证金约定为“521400元”是因为按出租人要求交纳四个月的租金和“1400元”的电费保证金；保证金收款人“李翠枚”是瑞琪家具厂的财务人员。此外，案外人蒋宏伟自称其专业从事物业管理租赁工作，投资设立有物业公司，涉案租赁合同是其自己起草（自称于网上下载范本后修改）。 上述事实，有（2019）粤0606执14040号执行笔录、执行裁定书、执行案件受理通知书、民事判决书、转账凭证、租赁合同、微信聊天记录等证据证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案案外人蒋宏伟向本院提交了租赁合同并请求带租约拍卖，但其提供的证据不足以支持其请求，理由如下： 一、涉案租赁合同的真实性和合法性存疑 涉案房地产的登记权属人为瑞琪家具厂，据案外人陈述，代表出租方瑞琪家具厂与案外人洽谈和签订租赁合同的人为瑞琪家具厂经营者萧锐林的妻子，在合同加盖瑞琪家具厂印章的是萧锐林妻子，但案外人未提供萧锐林妻子受瑞琪家具厂或萧锐林委托签订合同的证据，而且，租赁合同第十条约定合同经双方签名盖章之日起生效，而合同“甲方”签章处仅加盖瑞琪家具厂印章，并无代表人或代理人签名确认，故无法确认该合同的真实性和合法性。 二、租赁合同的条款存在明显的不合理之处 案外人蒋宏伟自称是注册成立有物业公司专门从事物业租赁等业务，涉案合同是其自己起草，但作为专业人员，其所起草的涉案合同条款内容却存在诸多不合理之处，具体表现如下：一是租赁物前后表述不一致，租赁物面积与实际不符。合同第一条前半段将租赁物描述为“地块”（即土地），而后半段及实际租赁物却为厂房，前后不一致；该条款对租赁物面积的表述，按通常的理解，“该厂房一、二、三、四层楼1200方”应为总租赁面积1200平方米，案外人自称为专业物业租赁人员，却称“该厂房一、二、三、四层楼1200方”为笔误，实际是“该厂房第一、二、三及第四层楼的1200方”，租赁面积为13000平方米，该解释明显不合理。二是合同对租赁期限的表述不一致。租赁期限作为租赁合同核心条款之一，涉案租赁合同第二条将租期表述为“6年”，但租赁起止日期又表述为“自2019年8月18日至2025年10月18日”，两者不一致。三是涉案租赁物为工业厂房（非新建），而涉案合同第二条在约定租期为6年的情况下，约定了长达6个月的免租装修期，且对于租金的表述仅为“每月130000元”，未注明其具体计算办法，明显不合常理。四是合同第三条对保证金约定为521400元，案外人将其构成解释为“4个月的租金和1400元的电费押金”，但合同条款并未对此作出任何说明，与通常之交易惯例不符。 三、无法确认案外人在本院查封之前占有使用涉案租赁物 一方面，本院查封涉案房产的具体时间为2019年7月22日，而案外人蒋宏伟自称出租人于“2019年7月底”交付部分租赁物并于2019年8月18日交付剩余租赁物，但案外人未能提供交付租赁物的交接凭证，亦未提供其开始使用租赁物的具体时间的证据佐证，且按正常理解，“2019年7月底交付部分租赁”中的“7月底”应当是在本院查封日期即2019年7月22日之后。另一方面，租赁合同第四条第1款约定案外人应在2019年8月18日租赁物移交当天预付第一个月的租金，但案外人并未预付第一个月的租金，故也无法确认租赁物在2019年8月18日移交使用。因此，无法确认案外人蒋宏伟在本院查封涉案房产前占有使用涉案房产的事实。 四、案外人主张其支付保证金521400元给出租人的事实无法确认 案外人提供的三份保证金转账单显示，案外人蒋宏伟于2019年7月9日分三笔（分别为20万元、20万元、121400元）转账给“李翠枚”，案外人称“李翠枚”为瑞琪家具厂的财务人员，但未提供证据佐证，而且，租赁合同并未约定保证金的收款人为“李翠枚”，亦无证据显示合同双方当事人在签订合同后另行约定由“李翠枚”个人账号来收取。因此，无法确认案外人转账给“李翠枚”个人的款项属于租赁合同约定的保证金。 综上所述，案外人主张的事实和提交的证据不符合上述司法解释规定的应予带租约拍卖的情形，故申请执行人兴叶五金厂请求对涉案房产不带租约拍卖，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下： 对被执行人佛山市顺德区勒流瑞琪家具五金配件厂名下位于佛山市顺德区勒流街道光大社区勒流港集约工业开发区二期C07-8号地块及地上建筑物去除被执行人佛山市顺德区勒流瑞琪家具五金配件厂与案外人蒋宏伟签订的租赁合同后进行拍卖。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  王福增 审判员  甘 坚 审判员  王晓娜 二〇二〇年三月十七日 书记员  梁惠玲