广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初48号 原告梁奇伟，男，1991年10月13日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人张殿民，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告北海弘业中天房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道逢胜大厦**。 法定代表人王宏珲，总经理。 委托诉讼代理人吴定淞，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 案由商品房销售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年1月2日 开庭日期2019年3月12日 原告诉讼请求1、解除原被告于2017年7月16日签订《商品房买卖合同》（预售）；2、被告向原告返还已付购房款140075元并支付利息17742元（利息以140075元为基数，按2017年三年贷款基准利率4.75%计算，从2017年5月4日计至2020年1月4日）,承担因故意隐瞒土地使用权及其在建工程抵押的违约金7万元（已付房款的50%），合计227817元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月16日，原被告签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告开发的位于北海市广东南路与银滩大道交汇处以西弘业海景广场2幢2607号房，建筑面积90.5平方米，单价每平方米5150元，总价466075元，付款方式为2017年7月17日前支付首付款140075元，余款银行按揭贷款。原告于2017年4月24日付定金1万元，于2017年5月4日付首付款130075元。余款原告一直向被告指定的银行申请按揭贷款，但至今未能办理，究其原因，原告不清楚，直到最近才得知被告因为土地使用权及其在建工程有抵押而无从办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”被告因故意隐瞒涉案所售房屋已经抵押的事实，除返还已付购房款140075元、支付利息17742元外，还应当承担不超过已付购房款140075元一倍的违约金7万元（已购房款的50%)。 被告北海弘业中天房地产开发有限公司答辩意见不同意原告的全部诉讼请求。涉案商品房买卖合同系原被告双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告已经支付了房款140075元，合同约定余款向银行按揭贷款支付，如原告未能办理按揭贷款，则需补足剩余房款。被告不认可原告主张的被告故意隐瞒涉案房屋存在抵押的说法，涉案房屋确实存在在建工程抵押的情况，但合同的补充协议中已经明确约定土地使用权及在建工程可能会设定抵押，由此可以推断原告在签订合同时是知晓涉案房屋抵押的情况。涉案房屋所在楼盘的其他房屋也逐步解押，大部分房主也成功办理了银行按揭贷款，被告愿意为涉案房屋办理相应的解押手续，协助原告办理银行按揭。因此，被告不同意原告的诉讼请求，双方应继续履行合同。 查明事实2017年7月16日，原告梁奇伟（买受人）与被告北海弘业中天房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2-2607），内容：买受人购买出卖人开发位于北海市广东南路与银滩大道交汇处以西弘业海景广场2幢26层7号房屋，预测建筑面积共90.5平方米，单价为每平方5150元，总价款为466075元；付款方式为买受人应于2017年7月17日前支付首期房款140075元，余款326000元申请贷款支付;若买受人逾期付款的，逾期在10日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，若逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2017年12月30前向买受人交付该商品房；逾期交付房屋，超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件十一《商品房买卖合同补充协议》还约定,土地使用权及在建工程可能会设定抵押，抵押情况亦可能发生变化，但买受人在此已经认可：抵押情况不对其购买该商品房的意愿及条件等产生任何影响，亦无需买受人同意或得到通知，由出卖人自行依法办理抵押即可；按揭贷款最终审核权在银行，由银行具体审核买受人是否符合按揭贷款条件，买受人知悉有关银行按揭贷款的相关事宜，买受人未按银行要求提供按揭贷款所需的资料或银行因任何原因未向买受人发放贷款导致按揭贷款不成的，不作为买受人不能付款的援引理由，买受人应在接到出卖人付款通知后30日内一次性付清余下的购房款，否则视为买受人逾期付款。合同签订前，原告已向被告支付了140075元首期购房款（含定金1万元）。合同签订后，因涉案房屋存在土地使用权及在建工程抵押，至今原告未能办理银行按揭贷款，原告也未按约定以其他方式付清余下的购房款。由此，原、被告双方发生纠纷。庭审时，法庭向被告释明，若涉案的合同判决解除，被告是否要求原告承担违约责任，对此被告称“没有考虑过这方面”。 另查明，涉案合同未办理合同备案登记，涉案房屋亦未交付给原告。截止2020年3月9日，涉案房屋于2020年1月21日受理首次登记，申请登记权利人北海弘业中天房地产开发有限公司，现无查封记录，抵押登记记录如下：1、于2018年8月15日办理土地及在建工程抵押权变更登记，原始登记日期2015年4月23日，抵押权人南宁市金通小额贷款有限公司；2、于2018年8月21日办理土地及在建工程抵押权变更登记，原始登记日期2015年4月23日，抵押权人南宁市金通小额贷款有限公司；3、于2018年8月28日办理土地及在建工程抵押权变更登记，原始登记日期2015年9月22日，抵押权人南宁市金通小额贷款有限公司；4、于2019年9月9日办理土地及在建建筑物抵押权设立登记，抵押权人北海市金浦小额贷款有限公司；5、于2019年9月11日办理土地及在建工程抵押登记，抵押权人北海市金浦小额贷款有限公司。 本院意见原、被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，因涉案房屋存在土地及在建工程抵押，造成原告未能按合同约定向银行办理按揭贷款以支付剩余购房款，但因合同已对涉案房屋可能会存在土地使用权及在建工程抵押的情况进行了约定，合同并明示此种情况“不作为买受人不能付款的援引理由”，由此在此种情况下原告应以其他方式向被告支付剩余房款，但原告却以办理不了银行按揭为由拒绝支付剩余的房款，对此，原告应承担违约责任。因涉案合同的目的已无法实现，依法，对该合同应予以解除。合同解除后，被告所收取原告的购房款应返还给原告，因此造成损失，应由原告自行承担，且原告应承担违约责任，但因经法庭释明后被告未对原告主张违约责任，故本案对此不作处理。综上，原告要求解除涉案合同，依法有据；但其以被告故意隐瞒涉案房屋存在土地及在建工程抵押为由要求被告支付房款利息及违约金，依法无据，本院不予支持。判决如下：一、解除原告梁奇伟与被告北海弘业中天房地产开发有限公司于2017年7月16日签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2-2607）；二、被告北海弘业中天房地产开发有限公司应返还给原告梁奇伟购房款140075元；三、驳回原告梁奇伟的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。 诉讼费案件受理费8292元，减半收取计4146元，由原告梁奇伟负担2146元，被告北海弘业中天房地产开发有限公司负担2000元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员 汪 丰 二〇二〇年三月二十七日 书记员 潘美雪 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。