山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初2305号 原告:潍坊诚品商贸有限公司，住所地山东省潍坊市奎文区四平路电子信息城A5-6号。 法定代表人：李文萍，总经理。 委托诉讼代理人：董科新，山东求是和信律师事务所律师。 被告：滕路路，女，1983年12月22日出生，汉族，户籍所在地山东省潍坊市奎文区，住山东省潍坊市潍城区。 原告潍坊诚品商贸有限公司与被告滕路路房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潍坊诚品商贸有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告滕路路经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告潍坊诚品商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除被告与原告于2016年8月31日签订的《办公房屋租赁合同》；2.被告返还原告自2019年5月1日起至2019年9月15日止的房屋租赁费40897元，退还原告押金10000元，并支付原告违约金10000元，共计60897元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年8月31日，原、被告双方签订办公房租赁合同，合同约定将被告所有的位于潍坊市奎文区房屋出租给原告使用，租金为每月9014元。租期从2016年9月1日起至2019年9月15日止。原告依照约定支付被告押金10000元，并按期足额支付了被告全部租金。2019年4月，原告突然接到潍坊市金五环建材有限公司等第三方的通知，称租赁房屋已属于其所有，要求原告限期全部搬离，并采取了锁门、断电、砸电表等暴力措施，给原告造成了不良影响和经济损失。后原告经多方查询后才得知，在被告出租给原告之前房屋已办理抵押，因被告未按时还款导致房屋被法院变卖，房屋最终由潍坊市金五环建材有限公司等第三方竞得，因被告的严重违约行为导致双方的租赁合同不能继续履行，给原告造成严重经济损失，被告应当承担违约责任。因此，为维护原告合法权益，特起诉至法院，要求判如所请。 被告滕路路未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未到庭，本院无法组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年8月31日，被告滕路路作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订了办公房屋租赁合同，该合同约定甲方将其合法拥有的坐落在山东省潍坊市奎文区房屋出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共423.37平方米。该房屋租赁期共36个月，自2016年9月1日起至2019年9月15日止，其中2016年9月1日起至2016年9月15日为装修免租期。该房屋月租金为人民币9014元，年租金108170元。该房屋租金支付方式为先付租金后使用房屋，租金每年一付，年租金为108170元。第一期租金108170元分两笔支付，第一笔54085元于签订合同之日支付，且该租金的缴纳作为合同生效的必要条件。第二笔54085元于2016年12月1日前支付。以后每期租金108170元应提前30日支付，即第二期于2017年8月15日之前支付，第三期于2018年8月15日之前支付。该合同第5-1条约定，乙方应支付甲方履约保证金人民币10000元，乙方应于签订合同之日与第一期租金同时足额交付该房屋押金。待租赁期满结清所有费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。甲方应按本合同生效的时间，交付该房屋供乙方使用。第9-1约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋及相应设施设备，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（4）拖欠租金累计十天以上的；（5）乙方对甲方财产构成威胁的。第10-2条约定，在租赁期限内，甲方因非本合同第九条第一款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按10000元向乙方支付违约金。该合同约定的收款账号为户名滕路路、开户行潍坊建行向阳支行，账号43×××26，联系电话135××××4951。被告滕路路在合同出租方（甲方）处签字捺手印并手写电话为135××××6068，原告法定代表人李文萍在承租方（乙方）处签字。 2016年9月1日，李文萍向滕路路43×××26的账号分别转账54085元和10000元；2016年11月29日转账54085元；2017年8月14日转账108170元；于2018年8月13日转账108170元。原告主张李文萍作为原告法定代表人签订合同系职务行为，并代表原告支付租赁费。 山东省潍坊市寒亭区人民法院于2019年2月27日、2019年3月15日，分别作出了（2018）鲁0703执995号之五执行裁定书，裁定潍坊市奎文区胜利东街5087号潍坊金融服务区2号楼2403室、2405室（房产证号：潍房权证市属字第××号、潍房权证市属字第××号）的所有权归买受人潍坊市环建材有限公司所有。2019年3月18日，山东省潍坊市寒亭区人民法院作出了（2018）鲁0703执995号之六执行裁定书，裁定潍坊市奎文区胜利东街5087号潍坊金融服务区2号楼2406室（房产证号：潍房权证市属字第××号）的所有权归买受人杨志红所有。上述房屋已办理了过户登记。 2019年4月28日，潍坊市金五环建材有限公司向原告发送了告知，该告知载明：“此处房屋现属于潍坊市金五环建材有限公司所有，我司购买此处房产是用于自己办公，现人员已招聘完毕，需立马进入此处办公。请你们于2019年五月六号之前全部搬离。如不搬离，后果自负”。后李文萍与潍坊市金五环建材有限公司签订了租房协议。约定今承租方租用金融街E座2403/2405房屋两间，租期到2019年6月6日，若承租方在2019年6月6日后未搬走，则房租按¥1元/天/平方计算，若承租方在2019年6月6日前搬走，则租金按¥0.7元/天/平方计算。若承租方在2019年6月30日后还未搬走，则租金按¥2元/天/平方计算。出租方承诺保障该房屋正常使用不受干扰。承租方在2019年5月11日前确定是否租用该房屋。若承租，则房租从2019年5月1日起算按天计算房租，并在5月11日预付租金给出租方。其他未尽事宜，另行协商。李文萍于2019年5月11日向潍坊市金五环建材有限公司转账5月1日至6月6日房租6048元。 原告向被告邮寄了律师函，通知其解除与原告于2016年8月31日签订的办公房屋租赁合同，函件寄出后三日视为合同已解除，并收到通知之日起三日内退还自2019年5月1日至2019年9月15日止的房屋租赁费40897元，退还押金10000元及违约金10000元，共计60897元。但被告未签收。原告向合同约定的被告滕路路的联系电话135××××4951、135××××6068分别发送了短信，要求解除其与被告签订的办公房屋租赁合同，并退还租赁费、押金和违约金。原告主张曾向被告现场送达律师函并提交了视频一份,但是无法核实送达地点和受送达人的身份。 本院依法于2019年10月29日在《大众日报》向被告公告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等。 本院认为，办公房屋租赁合同虽为李文萍与被告滕路路签订，但是李文萍系原告的法定代表人，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款的规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”，现原告依据其与被告签订的办公房屋租赁合同起诉，故原告与被告签订的办公房屋租赁合同能够体现原、被告双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。原告已经依约向被告支付了履约保证金10000元及2016年9月1日至2019年9月15日的租金共计324510元。原告租赁涉案房屋系办公使用，但是因被告的原因涉案四套房屋被法院依法变卖三套，由第三人取得所有权，导致原告无法继续使用涉案房屋，并额外向第三人支付2019年5月1日至2019年6月6日2403室、2405室两套房屋的租赁费6048元，被告的行为已经构成违约，原告主张其于2019年6月6日最终搬离涉案四套房屋，因被告未到庭抗辩且该时间与原告向第三人交纳租赁费的时间一致，故对于原告主张的实际搬离涉案房屋的时间本院依法予以确认。因原、被告签订的办公房屋租赁合同实际已经于2019年6月6日解除，无需法院再行判决。因被告的原因导致原告在合同期内又向第三方支付了租金，且在合同未到期的情况下提前搬离，被告应给原告预留必要的搬离期，故对于原告要求被告返还2019年5月1日至2019年9月15日的租赁费40897元，本院依法予以支持。对于原告要求被告返还押金10000元，该请求符合双方签订的办公房屋租赁合同第5-1条的约定，故对于原告要求按照其与被告签订的办公房屋租赁合同返还押金10000元，本院依法予以支持。原告按照该合同第10-2条的约定要求被告支付违约金10000元合理合法，本院依法予以支持。被告滕路路未到庭，应视为放弃对本案相关证据进行质证抗辩的权利，依法承担可能对其不利的法律后果。 综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告滕路路于本判决生效之日起十日内返还原告潍坊诚品商贸有限公司2019年5月1日至2019年9月15日的租赁费40897元及押金10000元； 二、被告滕路路于本判决生效之日起十日内支付原告潍坊诚品商贸有限公司违约金10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6167.65元，由被告滕路路负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 姜 浩 人民陪审员 韩 真 人民陪审员 马光贞 二〇二〇年三月二十日 书 记 员 马明彤