山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0830民初507号原告（反诉被告）：高安明，男，1954年10月5日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：高吉坡，男，1979年1月6日出生，汉族，居民，住汶上县，系原告（反诉被告）高安明之子。委托诉讼代理人：崔朕强，汶上郭楼法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：山东圣都置业有限公司，住所地为汶上县郭仓乡政府驻地，统一社会信用代码为913708307731551000。法定代表人：刘传，总经理。委托诉讼代理人：徐宁，男，1986年1月1日出生，汉族，山东圣都置业有限公司工作人员，住汶上县。委托诉讼代理人：吕德亮，男，1996年1月17日出生，汉族，山东圣都置业有限公司工作人员，住汶上县。原告（反诉被告）高安明与被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司（以下简称“圣都公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月20日作出（2017）鲁0830民初3464号民事判决，原告（反诉被告）高安明对该判决不服向济宁市中级人民法院提起上诉，济宁市中级人民法院于2018年5月30日作出（2018）鲁08民终1394号民事裁定，裁定撤销本院（2017）鲁0830民初3464号民事判决，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2019年5月17日作出（2018）鲁0830民初3079号民事判决书，原告（反诉被告）高安明对该判决不服向济宁市中级人民法院提起上诉，济宁市中级人民法院于2019年8月6日作出（2019）鲁08民终3095号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）鲁0830民初3079号民事判决书，发回本院重审。本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高安明的委托诉讼代理人高吉坡、崔朕强，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司的委托诉讼代理人徐宁、吕德亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高安明向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告因缔结无效商品房买卖合同承担退还原告已付购房款178600元；2.依法判令被告承担未超过一倍已付房款赔偿100000元；3.依法判令被告支付自2016年2月6日起算已付房款178600元为基数按年利率6%计算；4.依法判令被告支付原告房屋装修添附损失100000元；5.依法判令被告支付因缔结无效买卖合同过错导致的原告购房差价100000元；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，高安明发表补充意见：在本案中坚持原告高安明在原一审和再审时一并主张的合同效力的诉求。事实和理由：原告高安明之子高吉坡在2010年10月8日看到被告所发布的房屋出卖信息称其开发的建设商品用房，房屋所在区域建为商业街，被告承诺办理房产证。于是原告与其子到被告售楼处得到被告的详细讲解后，双方于2010年4月8日签订商品房买卖合同，原告购买了南西四幢4号楼，合同编号：047。被告公司承诺总价款为243600元，由买房的原告先付50%的费用，其余被告负责办理房产所有权证和房贷，办理房贷时间为30日内。原告如约先期支付一半房款，原告当日向其交纳房款13600元，三十日内共付清123600元，并陆续交付房款178600元，由被告财务出具收款凭证为证。原告依约交付先期款项后即催被告前往房管局办理房产证，被告迟迟不予办理，一直以各种理由推迟。原告十分无奈，被告竟然无故违约，毫无道理。原告购买该房屋是因被告所称具有商业用途并且能办理房产所有权证，被告在双方合同第八条中称“因出卖人原因造成该商品房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”原告为了该房屋的购买事宜，浪费了大量的经济付出，承担了巨大损失。山东圣都置业有限公司辩称，1.涉案房屋性质为农村社区并非商品房。涉案房屋所在的汶上县郭仓社区为汶上县发展和改革局批准立项，汶上县人民政府批准使用建设用地，并取得《中华人民共和国建设项目选址意见书》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》的农村社区。该社区由汶上县人民政府建设，被告为社区施工单位。该社区的土地性质为汶上县郭仓村集体所有。2.在涉案房屋的销售过程中，被告从未承诺过负责办理房权证和房贷。因建设单位汶上县人民政府欠付被告工程款，将包含涉案房屋的部分房屋交由被告自行销售冲抵工程款，在被告销售过程中从未承诺过负责办理房权证和房贷。相反原告对国家暂不办理集体建设用地房屋产权登记的情况是清楚的，向银行贷款也由原告自行办理。3.即使认定该合同无效，被告也不存在缔约过错的情形，原告要求被告支付利息、赔偿金等也没有事实和法律依据，不应予以支持。涉案合同即使被认定为无效，其无效的原因为合同违反法律和行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于合同的无效，被告并不存在过错，而且原告对国家暂不办理集体建设用地房屋产权登记的情况是清楚的，被告并不存在欺诈、胁迫、故意隐瞒事实等过错情形，合同是在双方自愿的情况下签订。对于原告的装修价值和利息损失并不是由被告缔约过错造成，被告不应当承担赔偿责任。对于原告要求所谓差价和赔偿两项100000元，更是没有事实和法律依据。山东圣都置业有限公司向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告支付房屋使用费192000元；2.要求反诉被告恢复房屋原状，赔偿房屋折旧费38976元；3.由反诉被告承担鉴定费及诉讼费。诉讼过程中，圣都圣都置业有限公司明确反诉请求：1.要求反诉被告支付房屋使用费33360元及房屋折旧费50009.13元；2.要求反诉被告现状返还涉案房屋；3.由反诉被告承担鉴定费及诉讼费。事实和理由：贵院审理的（2018）鲁0830民初3079号高安明诉山东圣都置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，因反诉被告占有使用该房屋8年，根据《住宅建筑规范》3.3.1条的规定设计使用年限为50年，应按比例赔偿房屋折旧损失38976元；涉案房屋为门面房，参照同地段每月2000元的租金标准，反诉被告应当赔偿8年来反诉原告应得的租金收益192000元。反诉原告就反诉被告应当赔偿38976元的折旧费和192000元的租金收益提出反诉请求。诉讼过程中，山东圣都置业有限公司发表反诉补充意见，根据“济科资评报字（2018）第KY075号”鉴定评估报告，涉案房屋使用费为33360元，房屋折旧费50009.13元，上述款项，反诉被告应当返还反诉原告。房屋使用费33360元的性质为反诉被告的不当得利。反诉被告占用该房屋8年（2011年10月9日至2018年11月28日）。如果认定合同无效，对于反诉原告使用房屋的费用应当返还反诉原告。房屋折旧费50009.13元的性质为反诉被告返还房屋不能返还的部分，应当折价补偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果认定合同无效，无论反诉被告是善意的还是恶意，都应当将涉案房屋恢复原状返还给反诉原告。对于房屋已经折旧的部分无法恢复原状，反诉被告无法返还应当给予补偿。如果对于房屋折旧部分不对反诉原告进行补偿，反诉原告却将全部已付购房款返还给反诉被告，这样显失公平。即使认定合同无效，反诉被告返还房屋，对于折旧部分予以补偿或在反诉原告返还已付房屋价款中扣除房屋折旧费才符合公平原则。高安明辩称，反诉被告认为反诉原告的诉求无事实及法律依据，对其使用费在双方缔结合同后长期处于矛盾中，反诉被告并没有得到使用利益，反诉原告诉求的使用费，虽有鉴定报告但没有事实与法律依据，涉案房屋为门面房、商业用房，水电费是按城市标准收取的，反诉被告不认可该使用费。对折旧费，房屋作为不动产，按照市场规律应为升值状态，按照反诉原告诉求的折旧费，反诉被告的损失又增加了50009.13元，反诉被告不认可该折旧费。根据买卖合同第八条的规定，全部责任应由反诉原告承担，请求依法驳回反诉原告提出的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告（反诉被告）高安明提交的商品房买卖合同、加盖有被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司财务专用章的收据7张、常驻人口登记卡，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告（反诉被告）高安明提交的电话录音，经被告（反诉原告）方质证有异议，庭审过程中，原告（反诉被告）高安明未提交其他证据予以佐证，该份证据不能单独作为认定案件事实的依据，被告（反诉原告）方的质证意见，符合相关法律规定，本院依法予以采纳，原告（反诉被告）高安明提交的该份证据，本院依法不予采信；2.原告（反诉被告）高安明提交的房屋照片，经被告（反诉原告）质证有异议，根据原告（反诉被告）高安明提交的该宗证据，能够认定其已对涉案房屋进行了装修并入住，被告（反诉原告）方的质证意见，没有事实根据和法律依据，本院依法不予采纳，原告（反诉被告）高安明提交的该宗证据，本院依法予以采信；3.被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提交的汶上县人民政府关于郭仓乡郭仓社区详细规划的批复、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、汶上县人民政府关于同意郭仓镇郭仓村使用本村建设用地的批复、关于社区楼房销售的有关情况汇报、汶上县发展和改革局关于郭仓乡郭仓社区建设项目批复立项的意见等证据的复印件和加盖汶上县人民政府公章的复印件，经原告（反诉被告）高安明质证，认为均为复印件，无法确定证据的合法来源和真实性，郭仓镇人民政府加盖的公章与相关文件的下发单位不符，被告（反诉原告）方提交的上述证据，证据来源与形式合法，内容客观真实，与本案待证事实有关联性，原告（反诉被告）方的质证意见，没有事实根据和法律依据，本院依法不予采纳，被告（反诉原告）方提交的上述证据，可以作为本案有效证据使用，本院依法予以采信；4.被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提交的鲁政字（2016）94号山东省人民政府关于同意山东省“两权”抵押贷款试点县（市、区）试点实施方案的批复，经原告（反诉被告）方质证，认为不属于被告（反诉原告）方的证据且与本案争议无关联性，该批复涉及的事项为“两权”抵押贷款试点，与原告（反诉被告）方在本案中主张的房屋买卖合同关系缺乏关联性，原告（反诉被告）方的质证意见，符合相关法律规定，本院依法予以采纳，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提交的该份证据，本院依法不予采纳；5.被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提交的汶上县人民政府出具的情况说明一份，经原告（反诉被告）高安明质证，对证据的来源无异议，对证明内容和目的有异议，该份证据本质上属于单位书证，系单位就其职务范围内的事务所出具的证明，该份证据中加盖有汶上县人民政府的公章，符合证据规则关于此类证据形式要件和实质要件的要求，原告（反诉被告）方的质证意见，没有事实根据和法律、合同依据，本院依法不予采纳，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提交的该份证据，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司系从事房屋工程建筑、建筑安装工程、建筑装饰工程、房地产开发销售等经营活动的自然人投资或控股型有限责任公司。原告（反诉被告）高安明作为买受人与作为出卖人的被告山东圣都置业有限公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：047），商品房买卖合同中并未注明签约时间，约定买受人购买位于汶上县郭仓社区南西4幢4号房，建筑面积共201.99平方米，其中一、二层面积143.6平方米，三层面积58.95平方米（实际面积以政府主管部门测绘面积为准），总价款为243600元，买受人于签订合同当日付清总房款的50%以上，余下房款客房（应为客户）自行从银行贷款支付，如银行不给予买受人贷款或贷款额度不足所欠房款，买受人应当以现金形式全额补足出卖人房款（贷款最长时间不得超过合同签订后30天）。商品房买卖合同第八条明确约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”双方还就买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、合同争议的解决等事项进行了明确约定。涉案商品房买卖合同签订后，原告（反诉被告）高安明于2010年10月8日交付购房款13600元，于2010年10月18日交付购房款80000元，于2010年12月20日交付购房款30000元，于2013年2月6日交付购房款20000元，于2013年7月17日交付购房款20000元，于2013年12月10日交付购房款10000元，于2016年2月16日交付购房款5000元，共计178600元。被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司分别向原告（反诉被告）高安明出具7张加盖有印文为“山东圣都置业有限公司财务专用章”的收据，证实已收取了原告（反诉被告）高安明支付的购房款178600元。诉讼过程中，原告（反诉被告）高安明自认于2014年1月入住涉案房屋并对涉案房屋进行装修，一直居住至今。涉案房屋所在的汶上县郭仓社区为汶上县发展和改革局批准立项，汶上县人民政府批准使用建设用地，并取得《中华人民共和国建设项目选址意见书》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》的农村社区，社区建设用地38930平方米，该社区由汶上县人民政府建设，被告山东圣都置业有限公司为该社区施工单位。该社区建设用地至今未转化为国有土地，土地性质为汶上县郭仓村村集体所有,被告山东圣都置业有限公司未取得商品房预售许可证明。原告高安明户口所在地及经常居住地为汶上县。本院在（2018）鲁0830民初3079号案件审理期间，根据原告（反诉被告）高安明的申请，本院依法指定山东上和土地房地产评估测绘有限公司对位于汶上县商业街南西4号楼西数第7-8间房地产装修价值进行了司法鉴定，鉴定机构于2018年8月20日作出房地产估价报告，评估结论为“确定估价对象于价值时点2018年8月10日满足估价假设和限制条件的市场价值总价为￥32484元；大写：人民币叁万贰仟肆佰捌拾肆元整。”根据被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司的申请，本院依法指定济宁科元资产评估有限公司对涉案房屋使用费及折旧费进行了司法鉴定，鉴定机构于2019年1月12日作出济科资评报字（2018）第KY075号价值鉴定评估报告，评估结论为“1.自2010年10月19日起至2018年11月28日止房屋使用费评估价值为33360元（市场法）；2.自2010年10月19日起至2018年11月28日止房屋折旧费评估价值为50009.13元（成本法）。”上述两份评估报告经原告（反诉被告）高安明质证，对委托程序、证据效力及真实性均无异议，但认为鉴定数额过低；经被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司质证，对山东上和土地房地产评估测绘有限公司作出的房地产估价报告有异议，对济宁科元资产评估有限公司作出的价值鉴定评估报告无异议，本院认为，上述鉴定系本院依据当事人申请作出，鉴定委托程序合法，山东上和土地房地产评估测绘有限公司、济宁科元资产评估有限公司均有从事房地产评估的经营范围，在两份评估报告中签名和进行评估工作的田耕、张秀华、孙传志、郭军杰都有从事资产评估的资质，两份评估报告形式合法、内容客观真实，与本案待证事实有关联性，可以作为本案有效证据使用，本院依法予以采信并在卷佐证。原告（反诉被告）高安明、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司因申请司法鉴定，各支付鉴定费3000元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（5）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；……”。本案中，涉案房屋的建设用地为汶上县郭仓村集体所有，该集体土地上建设的房屋（含涉案房屋）可以在郭仓村本集体经济组织内部进行转让销售，对本村集体经济组织之外的成员销售的，根据上述法律规定，应认定房屋买卖合同无效。原告（反诉被告）高安明户口所在地及经常居住地为汶上县，非郭仓村集体经济组织成员，故原、被告签订的涉案房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定原、被告签订的涉案商品房买卖合同为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，原告（反诉被告）高安明应将涉案房屋返还给被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司应当将已收购房款178600元退回原告（反诉被告）高安明，原告（反诉被告）高安明提出自2016年2月6日即178600元全部付清之日起至返还完毕之日止，按照年利率6%计算利息损失的请求，事实清楚，证据确实充分，不违反相关法律、行政法规的强制性和禁止性规定，依法应予准许。关于原告（反诉被告）高安明主张的房屋装修费用，原告（反诉被告）高安明将涉案房屋返还被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司应对原告（反诉被告）高安明的房屋装修费用予以补偿，根据山东上和土地房地产评估测绘有限公司作出的房地产估价报告，本院依法确认原告（反诉被告）高安明的房屋装修价值为32484元，原告（反诉被告）高安明多请求的部分，没有事实根据和法律依据，依法不应予以支持。关于原告（反诉被告）高安明提出由被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司承担未超过一倍已付房款赔偿100000元及由被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司支付因缔结无效买卖合同过错导致的原告（反诉被告）高安明购房差价100000元的两项请求，在庭审过程中，原告（反诉被告）高安明未提供相应证据证实，依照证据规则的相关规定，依法应当由原告（反诉被告）高安明承担举证不能的不利的法律后果，原告（反诉被告）高安明提出的上述两项诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法不应予以支持。关于被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提出由原告（反诉被告）高安明支付房屋使用费33360元的请求和由原告（反诉被告）高安明支付房屋折旧费50009.13元的请求，涉案商品房买卖合同被确认无效后，原告（反诉被告）高安明在占有使用涉案房屋期间，应当依法支付房屋使用费和房屋折旧费。济宁科元资产评估有限公司对于房屋使用费和房屋折旧费认定的起止时间分别为2010年10月19日和2018年11月28日，庭审过程中，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司并未举证证明已于2010年10月19日将涉案房屋交付原告（反诉被告）高安明实际占有和使用，依照证据规则的相关规定，依法应当由被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司承担举证不能的不利的法律后果。庭审过程中，原告（反诉被告）高安明自认于2014年1月入住涉案房屋并对涉案房屋进行装修，一直居住至今，属于当事人对不利于自己的事实的自认，本院依法予以确认。综上，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提出的房屋使用费和房屋折旧费的计算起点应认定为2014年1月，原告（反诉被告）高安明应支付的房屋使用费为22560元[（360元*10个月）+4800元+4800元+4560元+4320元+480元]，原告（反诉被告）高安明应支付的房屋折旧费为29902.37元（50009.13元÷97个月×58个月），共计52462.37元，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司多请求的部分，没有事实根据和法律、合同依据，依法不应予以支持。原告（反诉被告）高安明、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司为申请司法鉴定，分别支出鉴定费3000元，上述费用系为了明确本案责任方承担责任的数额而支出的毕业且合理的费用，结合本案的实际情况，应以双方各自承担己方支出的数额为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高安明与被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司签订的汶上县郭仓社区南西四幢4号房商品房买卖合同为无效合同；二、原告（反诉被告）高安明于本判决生效之日起十五日内将购买的为宜汶上县郭仓社区南西四幢4号涉案房屋返还给被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司；三、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司于本判决生效之日起十五日退回原告（反诉被告）高安明购房款178600元及利息（自2016年2月6日起至返还完毕之日止，以178600元为基数，按年利率6%计算）；四、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司于本判决生效之日起十五日退回原告（反诉被告）高安明装修费用32484元；五、原告（反诉被告）高安明于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司支付房屋使用费22560元和房屋折旧费为29902.37元，共计52462.37元；六、驳回原告（反诉被告）高安明、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司提出的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7788元，由原告（反诉被告）高安明承担3332元，被告山东圣都置业有限公司承担4466元。反诉费1885元，由反诉原告（反诉被告）山东圣都置业有限公司承担773元，反诉被告高安明承担1112元（双方已预交的部分，待执行时一并结算）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  张 涛人民陪审员  赵胜元人民陪审员  赵中强二〇二〇年三月三十日书 记 员  郭 晨