广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初651号原告：佛山市顺德区日勤物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区大良昌宏路**美图苑**商铺之一。法定代表人：张国豪。委托诉讼代理人：陈莉君，广东顺晖律师事务所律师。被告：梁璧蓝（曾用名：梁壁蓝），女，1969年12月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码******************。原告佛山市顺德区日勤物业管理有限公司（以下简称日勤物业公司）诉被告梁璧蓝因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈莉君、被告梁璧蓝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告日勤物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年7月至2019年11月的物业服务费11629元及违约金11629元（从2017年7月16日起按照每天1%暂计算到起诉之日止，起诉之后另计），以上合计23258元；2.本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：被告是佛山市顺德区***************住宅的业主，原告是美图苑小区的物业管理公司，负责美图苑的物业管理。按照原告与被告签订的《美图苑前期物业管理服务协议》，协议约定被告每月5日前向原告交纳物业服务费共401元。如果被告逾期交纳物业服务费的，需按每天1%向原告支付违约金。但是被告却从2017年7月份开始，未按时向原告交纳物业管理费，截止到2019年11月份，共拖欠原告物业服务费11629元。现原告为了维护自身的合法权益，依据有关法律规定，特向贵院起诉，请求依法支持原告的全部诉求。被告梁璧蓝辩称，对原告起诉的事实及金额有异议，认为没有拖欠原告物业服务费。被告从2010年年底购入房屋，在2014年6月中旬入住，入住前签订合同时物业服务费为277元/月，入住后原告调高收费标准，物业服务费调整为401元/月，原告调整物业服务费未向被告征询意见，也未在小区进行公示，也没与被告重新签订前期物业服务协议，原告的调价无效。原告对小区出租的车位及物业收取的租金应返还给业主，但至今原告未公示对小区管理的收支情况。原告未按物业服务协议中的约定履行其管理服务义务，对物业管理服务不到位，如保安人员年纪偏大、卫生保洁不及时、业主装修不规范等。原告围绕诉讼请求、事实与理由依法提交了美图苑前期物业管理服务协议、（2015）佛顺法良民初字第2982号民事判决书、佛山市不动产（房产）登记信息查询结果等证据予以证明。被告在诉讼中，就其反驳的事实和理由没有提供证据。经庭审辩证、质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院予以采信，可作为认定案件事实的依据。根据采信的证据，综合当事人辩证、质证意见，本院确认案件事实如下：位于佛山市顺德区*********的美图苑住宅物业小区，由开发商委托日勤物业公司提供前期物业管理服务，该住宅小区为联排别墅，共有300户业主，梁璧蓝是美图苑***的业主。2011年4月12日，日勤物业公司与梁璧蓝签订了前期物业服务协议。协议约定：住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1元、车位按面积每月每平方米0.6元、公共水电费及垃圾费按每月每户35元计收，梁璧蓝每月应付物业服务合计277元，每月5日前支付当月费用，委托银行代收代扣，如逾期支付物业服务费，应按每日1%支付违约金。2014年11月，日勤物业公司经征询大部分业主同意，调整了物业收费标准，住宅物业服务由原来每月每平方米1元调高到1.8元、车位费由每月每平方米0.6元提高到1元、公共水电费及垃圾费仍按每月每户35元计收，并将表决意见在小区进行了公示。调价时，日勤物业公司给予业主一年的过渡期，过渡期内住宅暂按每月每平方米1.5元标准收费，期满后按调价后的每月每平方米1.8元标准收费，但过渡期满后至今仍按每月每平方米1.5元标准收费。调价后，梁璧蓝每月应付物业服务费合计401元。梁璧蓝从签订前期物业服务协议后开始一直正常支付物业服务费，但中途曾因欠费被日勤物业公司发律师函催收，2017年6月梁璧蓝单方与银行解除代收费协议，从2017年7月起停止支付物业服务费，至2019年11月梁璧蓝累计拖欠29个月的物业服务费共11629元。因在日勤物业公司调价后，部分业主不满停止交费，日勤物业公司曾于2015年期间对十多户业主提起过诉讼，之后绝大部分业主基本自觉交费，至今只有梁璧蓝一户业主欠费，故日勤物业公司提起了诉讼。以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。本院认为，美图苑物业小区没有成立业主委员会，各业主与物业管理服务企业签订的前期物业管理服务协议，是物业服务企业提供物业管理服务业主支付物业服务费的合同依据。该物业管理服务协议没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告调价后，已将调整后的收费标准向业主进行了公示，并向相关行政部门进行了备案，已在本院发生法律效力的判决书中予以确认。被告辩称原告调价未征得其同意，调价无效，本院不予采纳。调价后，原告只是调整了收费标准，并对外进行了公示，故无需与业主重新签订前期物业服务协议变更收费标准，故原签订的前期物业服务协议的其他条款仍然有效。被告辩称以合同无效、调价未征得其同意、物业管理服务不符合要求等理由停止支付物业服务费，其实，被告在原告调价后也按调价后的标准支付过二年多的物业服务费，被告以合同无效、调价未征得其同意停止支付物业服务费的理由明显不成立，另外，被告又以原告提供物业服务不到位为由停止支付物业服务费，但其未提供有效的证据予以证明，且原告在庭审中亦对其提出的服务不到位的问题一一予以回应，否认服务不到位的问题，因此，被告该抗辩事实证据不足，本院亦不予采纳。综上，被告停止支付物业服务费的事实和理由不充分，属于无故拖欠物业服务费，其行为已构成了违约。原告要求被告继续支付物业服务费及逾期付款违约金，证据确实，理由充分，本院予以支持。被告在庭审中，对欠费金额不予确认，其有责任举证证明物业服务费已支付至何时，但其拒绝提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，因此，本院对原告起诉被告的欠款金额予以采信。前期物业服务协议中虽约定逾期付款违约金按每日1%收取，但被告逾期支付物业服务费，造成原告的损失主要为资金被占用的利息损失，故约定的违约金远高于其实际损失。原告在起诉时虽然自行调整了违约金以欠费本金11629元为限，但经折算仍达到每日2.35‰（每月7.05%、每年84.54%），仍然明显高于银行贷款利息或民间借贷利息。综合考虑被告的违约事由和程度，本院酌情参照民间借贷月利率2%计算逾期付款违约金，超出部分不予以支持。从2017年7月5日暂计至2019年11月4日，被告拖欠原告各月物业服务费累计406个月，逾期付款违约金为401元/月×406个月×2%=3256.12元。2019年11月5日之后的逾期付款违约金应继续以月利率2%计至欠费付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，本案判决如下：一、被告梁璧蓝应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市顺德区日勤物业管理有限公司支付2017年7月至2019年11月共29个月的物业服务费11629元及2017年7月5日至2019年11月4日期间的逾期付款违约金3256.12元（2019年11月5日之后的逾期付款违约金，以欠费11629元为本金按月利率2%计至欠费付清之日止）；二、驳回原告佛山市顺德区日勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为190.73元（原告已预交），由原告佛山市顺德区日勤物业管理有限公司负担68.66元、被告梁璧蓝负担122.07元。本判决为终审判决。审判员 招 才二〇二〇年三月三十日书记员 杨金凤