山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终662号 上诉人（原审原告）：徐萍，女，1957年2月19日生，汉族，农民，住潍坊市奎文区。 上诉人（原审原告）：徐丕秀，女，1962年12月28日生，汉族，农民，住潍坊市坊子区。 上诉人（原审原告）：徐丕祥，男，1965年3月9日生，汉族，农民，住潍坊市坊子区。 上诉人（原审原告）：徐金秀，女，1968年12月25日生，汉族，农民，住潍坊市奎文区。 上诉人（原审原告）：徐银霞，女，1971年6月28日生，汉族，农民，住潍坊市坊子区。 以上五上诉人的共同委托诉讼代理人：郎义洋，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：代某，男，1997年12月1日生，汉族，学生，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：代秀芹，女，1967年1月15日出生，汉族，农民，住潍坊市坊子区，系被上诉人姑姑。 原审第三人：潍坊市坊子区坊城街道办事处民委员会。 负责人：徐之坤，主任。 上诉人徐萍、徐丕秀、徐丕祥、徐金秀、徐银霞（以下称徐萍等五人）因与被上诉人代某、原审第三人潍坊市坊子区坊城街道办事处民委员会（以下称委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2018）鲁0704民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐萍等五人上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人并非集体经济组织成员，其户口实系空挂本村。宅基地使用权限于集体经济组织成员享有使用，具有福利性质，未征得本集体经济组织或村民委员会同意，不得擅自转让农村住房和宅基地，也不得向集体经济组织成员以外的人转让。2、上诉人徐丕祥与被上诉人签订的《房屋转让协议》无效，涉案房屋的土地使用权人系徐之乐，并非协议的转让方徐丕祥。该协议签订于2006年11月19日，徐之乐于2014年11月18日去世，协议签订时徐之乐仍健在。徐丕祥作为徐之乐之子，转让徐之乐房产的行为系无权处分行为。该协议签订后直至徐之乐去世时，权利人徐之乐均未对徐丕祥的转让行为进行追认，徐丕祥也一直未能取得涉案房屋的合法权利。被上诉人代某在明知徐丕祥并非涉案房产的所有权人的情形下仍签订房屋买卖合同，损害了徐之乐的财产权益，该协议应为无效。签订该协议时被上诉人九周岁，系未成年，系无民事行为能力人，依法不能进行民事活动，应由其法定代理人代理其民事活动，但代某法定代理人和代某本人均未在该协议上签字确认，仅有徐丕祥一人签字，因此该协议并不成立，更未生效。二、一审判决认定被上诉人“善意取得涉案房产”系适用法律错误。本案标的系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，被上诉人如果善意取得涉案房产，应当在相关部门进行变更登记，但涉案房产一直登记在徐之乐名下，被上诉人无法善意取得涉案房产。 代某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。代某的户口在，当时买房时上诉人徐丕祥任村委书记，涉案房产有房产证，名字是徐丕祥的，购买涉案房产后，曾到房管局办理过户登记，但房管局只作了登记，以后也没再通知办理。 徐萍等五人向一审法院起诉请求：1.确认徐丕祥与代某签订的《房屋转让协议》无效;2.代某向徐萍等五人返还涉案房屋。 一审法院认定事实：徐之乐原系潍坊市坊子区坊城街道办事处村民，在该村有宅基地上的房屋一处，潍坊市坊子区土地管理局颁发坊集建（92）字第01-2443-090号集体土地建设用地使用证。2006年11月19日，徐丕祥（徐之乐之子）将涉案房屋转让给代某，出具《房屋转让协议》，内容为“今有村民徐丕祥住宅房一处，北屋四间，西屋一间及院墙，西邻徐建明，后邻田怀庆，东邻大街，经双方协商同意以六万元的价格卖给代某（樊传宝妻侄），款项当面付清，款项付清后，徐丕祥住宅房屋及院落的所有权归代某所有。时间（2006年11月19日），空口无凭，立字为证，本协议一式两份。转让人：徐丕祥，证明人：徐之强、代秀芹，代笔人：张桂霞、徐之强”。 另查明，（一）徐之乐（身份证号3707041932××××××××）于2014年11月去世，育有四女分别为徐萍、徐丕秀、徐金秀、徐银霞和一子徐丕祥。 （二）潍坊市公安局恒安派出所关于代某的户籍证明显示，代某自2004年3月30日因投靠亲友由山东省诸城市孟疃镇井邱三村90号迁来本所,户籍地址为潍坊市坊子区。 （三）2018年，坊子区坊城街道办事处进行棚户区改造，涉案房屋现已经拆迁完毕，宅基地已经由民委员会收回。 一审法院认为，涉案房产系坊子区人民政府坊城街办宅院一处，系建于潍坊市坊子区人民政府坊城街办集体所有土地上的房屋，涉案房屋原登记所有人为潍坊市坊子区人民政府坊城街办村民徐之乐，徐萍等五人主张涉案房屋为父亲徐之乐所有，徐丕祥无权处分，但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，涉案房屋为农村宅基地上建造的房屋，徐丕祥为徐之乐唯一的儿子，受让方有理由相信其具有处分权，从当时的情况看，也支付了合理的房款，涉案房屋也未再次转让，没有产生其他的善意第三人，并且一直登记在徐之乐的名下，徐之乐及其子女在长达12年的时间里也未对房屋提出收回的请求，故认定代某善意取得涉案房产。徐萍等五人主张房屋买卖时代某年仅9岁，系无民事行为能力人，不具有签订涉案协议主体的主体资格，但代某作为的村民，具有民事权利能力，能够作为涉案房屋买卖受让方的主体，并且徐萍等五人也认可涉案房屋转让后由代某及其父母共同居住的事实。因此，本案涉案房屋转让合法，代某按照约定交付了全部房款，并实际占有、使用涉案房屋，徐萍等五人要求确认徐丕祥与代某签订的《房屋转让协议》无效并由代某返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。代某经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利，应当承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回徐萍、徐丕秀、徐丕祥、徐金秀、徐银霞的诉讼请求。案件受理费1300元，由徐萍、徐丕秀、徐丕祥、徐金秀、徐银霞负担。 二审中，上诉人提交“棚户区改造拆迁补偿安置实施细则”复印件一份，拟证明被上诉人代某户口空挂在，其不具备集体经济组织成员资格。经质证，被上诉人对该证据的真实性不予认可。对该证据，本院认为，该证据系复印件，被上诉人不予认可，不能作为有效证据使用，即使该证据属实，亦无法据此认定被上诉人的户口属性及是否具备集体经济组织成员资格，不予采信。 被上诉人提交房产证一份，载明：房屋所有权人为徐丕祥，登记时间为1999年12月7日，房屋四至与《房屋转让协议》中记载的房屋四至一致。被上诉人主张该房产证系涉案房屋的房产证，当时签订《房屋转让协议》并付款后，上诉人徐丕祥将房产证交给被上诉人。经质证，被上诉人对该房产证的真实性没有异议，但认为该房产证不是法律意义上的房产证，农村宅基地上的房屋应以土地使用权证作为权属证明。对该证据，本院认为，上诉人对该证据真实性无异议，且该证据内容与本案相关联，可以证明涉案房屋在签订《房屋转让协议》时登记在徐丕祥名下的事实。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据被上诉人代某的户籍登记情况，被上诉人的户籍在，属于该村集体组织成员。上诉人主张被上诉人代某属于空挂户口，但未提供证据证明，不予采信。被上诉人作为该村集体组织成员购买同为该村集体组织成员徐丕祥的房屋，未违反法律规定，亦不存在其他合同无效的情形，上诉人主张合同无效，不能成立。虽然被上诉人代某在购买涉案房屋时尚未成年，但被上诉人徐丕祥作为出卖人明知该事实，并未提出异议，且双方已经实际履行合同，上诉人再提出合同不成立及无效的主张不能成立，不予支持。虽然涉案房屋的宅基地使用权证登记的使用权人为徐之乐与房产证登记的所有权人徐丕祥不一致，但徐之乐与徐丕祥系父子关系，徐丕祥在签订《房屋转让协议》时，持涉案房屋所有权证，以房屋所有权人的身份出售房屋，足以让人相信涉案房屋归徐丕祥所有，被上诉人向徐丕祥支付相应对价，购买涉案房屋属于善意。上诉人称涉案房屋转让未经宅基地使用权人徐之乐同意，并以此为由主张合同无效不成立。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由徐萍、徐丕秀、徐丕祥、徐金秀、徐银霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年三月二十四日 书记员  褚诗舒