四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初338号 原告:宜宾善诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91511502066763895A，住所地四川省宜宾市翠屏区古叙路********。 法定代表人：黄践，总经理。 委托诉讼代理人：余业英，女，公司员工。 委托诉讼代理人：张先海，四川舟度律师事务所律师，执业证号15115201510106458。 被告：贾可，男，1992年5月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：贾世强，系被告贾可之父。 原告宜宾善诚物业管理有限公司与被告贾可物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜宾善诚物业管理有限公司的诉讼代理人张先海、余业英，被告贾可及其诉讼代理人贾世强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宜宾善诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年1月至2019年9月物业服务费3017元，违约金1207元，共计4224元；2.判令被告贾可支付原告为其垫付的水费1050元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月、2017年1月、2018年1月，宜宾市叙州区南岸街道航天社区龙凤苑小区业主委员会先后与原告签订三份《物业管理服务合同》，主要约定：龙凤苑小区业主委员会将该小区的物业委托给原告管理。原告主要对该小区内的房屋建筑公用部分、公用设施和设备、市政公用设施和附属建筑物、公用绿地、花木等进行维修、养护和管理，以及公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运等工作。收费标准：住宅物业服务费2015年1-6月为0.6元/平方米/月收取，2015年7月起按0.7元/平方米/月收取，城市生活垃圾处置费按5元/户/月收取。业主、物业使用人按半年交纳物业服务费一次，如逾期未交纳物业服务的，每日按应交金额的5‰收取违约金。宜宾市叙州区南岸龙凤苑小区14幢1层22号，商铺建筑面积36.57平方米。被告从2015年1月起至2019年9月共计57个月一直未交物业服务费。根据《物业管理服务合同》约定，2015年1月-2019年9月共计57个月，被告应交物业服务费为3017元。因被告至今未交物业服务费用，按约定应交纳的违约金为11997元。为了构建文明安定团结友爱互助的和谐小区，原告决定按其实际所欠物业服务费用金额的40%计收违约金，以减轻其经济负担。故违约金为1207元，欠费金额和违约金共计4224元。 被告贾可辩称，对欠物业费的事实无异议。未交纳物业费的原因是因为门面从2014年3月到2018年2月都在整修，期间多次要求物业找政府补偿，但物业回复这是政府的事情，无法解决。水管破裂未整修也无人解决，故未交物业费。物业未上门收取物业费，水断了数月，客户要求赔偿。 本院经审理认定事实如下：被告贾可系宜宾市龙凤苑小区14号楼1层22号商铺业主，其建筑面积为36.57平方米。2015年1月1日，龙凤苑小区业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2015年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准：2015年7月1日至2015年6月31日，（1）住宅：多层0.6元/平方米/月；（2）商铺：1元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1元/平方/月。2015年7月1日至2016年6月31日，（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。2017年1月23日，宜宾市翠屏区（现叙州区）南岸街道航天社区居民委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为5个月另7天，自2015年1月25日零时起至2017年6月31日24时止；物业服务费：2017年1月25日至2017年6月31日，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按5个月提起那一次性交纳物业服务费。如逾期未交纳物业服务费的，从第21日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2018年1月15日，龙凤苑小区第三届业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2018年1月1日零时起至2020年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。协议签订后，被告贾可未缴纳2015年1月至2019年9月的物业服务费。 另查明，原告宜宾善诚物业管理有限公司经营范围为物业管理服务，清洁服务。 以上事实，有原、被告的身份信息，房屋所有权证存根、《委托物业管理服务合同》《龙凤苑小区委托物业管理服务合同》《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》、收款收据、催款通知书、龙凤苑业主欠费金牌榜、回函以及原告的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜宾善诚物业管理有限公司与龙凤苑小区业主委员会签订的《委托物业管理服务合同》和《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》对被告具有约束力。现原告请求被告支付从2015年1月1日起至2019年9月30日的物业服务费，于法有据，本院予以支持。依据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，原告提交的物业服务合同第十九条第10项“维护建筑区划内公共秩序，协助有关部门制止违法违规的行为”的明确约定，本院认为物业服务非仅限于提供清洁服务和保安服务，也应包含针对小区公共区域秩序的积极维护义务。根据本院审理案涉小区物业服务的基本情况，原告在提供物业服务时在公共秩序的维护上存在部分瑕疵，按照相关法律规定，对原告主张的物业费本院依法予以酌减为3017元×80%=2413.6元。关于违约金，一方面，原告未举证证明被告的违约给自己造成的损失，另一方面，根据生活常识，双方约定的违约金明显高于可能造成的损失，原告自愿降低违约金的主张系当事人处分诉权的自愿行为。结合原告在提供物业服务过程中，未能按照合同约定全面履行义务，自身有一定过错，故本院调整违约金为3017元×30%=905.1元。原告主张为被告垫付1050元水费并要求被告支付该费用，但未提供证据予以证明，对于该诉求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告贾可于本判决生效之日起十日内支付原告宜宾善诚物业管理有限公司2015年1月至2019年9月期间的物业管理费2413.6元、违约金905.1元，共计3318.7元； 二、驳回原告宜宾善诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贾可负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 刘 强 二〇二〇年三月二十七日 书记员 姜棣恒