广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初379号 原告：张首乾，男，汉族，1988年5月30日出生，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：刘秋红，北京颐合中鸿（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方潇，北京颐合中鸿（南宁）律师事务所律师。 被告：广西嘹啰投资有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市良庆区那马镇那马街**。 法定代表人：臧百礼，该公司经理。 被告：臧百礼，男，回族，1955年4月20日出生，住河南省确山县。 原告张首乾诉被告广西嘹啰投资有限公司（以下简称嘹啰公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案。本案审理过程中，经张首乾申请，本院依法追加臧百礼作为被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告张首乾的委托诉讼代理人刘秋红、方潇到庭参加诉讼。被告嘹啰公司、臧百礼经本院传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张首乾向本院提出诉讼请求：一、判决解除张首乾与嘹啰公司于2018年3月7日签订的《嘹啰竞技养生小镇养生农庄定制合同书》（含《框架协议》、《土地承包经营权流转合同》、《农业庄园代建协议》）；二、判决嘹啰公司向张首乾返还农庄代建费360000元；三、判决嘹啰公司向张首乾支付违约金（以应返还农庄代建费360000元为基数，按每日万分之二自2018年3月8日计至实际还清之日）。事实和理由：嘹啰公司成立于2017年4月11日。该公司经营范围是：对农业观光旅游、发展生态农庄、农业开发、民宿改造经营、园林绿化等。嘹啰公司对外宣传其以扶贫为目的，要在南宁市良庆区那马镇冲陶村开发建设中国第一个以电竞小镇为主题的旅游景区“中国嘹啰竞技养生小镇”，并提供土地为有意向投资的业主建农业庄园。张首乾看到嘹啰公司的宣传广告后，于2018年2月28日到嘹啰公司的项目地点那马镇冲陶村，交了20000元定金。2018年3月7日，张首乾与嘹啰公司签订了一份《嘹啰竞技养生小镇养生农庄定制合同书》（含《框架协议》、《土地承包经营权流转合同》、《农业庄园代建协议》），约定：嘹啰公司将其承包经营的位于南宁市良庆区那马镇冲陶村“中国嘹啰竞技养生小镇”望山谷区XXX号共计300平方米设施农用地的承包经营权以转包方式流转给张首乾，嘹啰公司用此地为张首乾代建农业庄园作为农业生产经营用房，代建方式为“包设计、包人工、包该工程所有土建”，代建费为360000元。其中，《农业庄园代建协议》第三条约定，农业庄园的交付时间为2018年12月31日，并约定“自本协议签订之日开始算，如未能按时交付的，乙方（嘹啰公司）应按甲方（张首乾）的定制款的日万分之贰向甲方（张首乾）支付违约金”。该合同书签订之日，张首乾向嘹啰公司支付了约定的农庄代建费220000元（ＰＯＳ机刷卡200000元，微信转账20000元）。2018年3月8日，张首乾又向嘹啰公司支付了约定的农庄代建费120000元（银行转账）。至此，加上之前所交定金20000元，张首乾已向嘹啰公司交清约定的360000元农庄代建费。但嘹啰公司至今无法为张首乾代建涉案房屋并交付给张首乾，致使张首乾的合同目的无法实现。根据法律规定和合同约定，张首乾有权解除合同并要求嘹啰公司退还所收农庄代建费及承担违约责任。因嘹啰公司系一人有限责任公司，臧百礼是该公司唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》的规定，臧百礼如不能证明嘹啰公司的财产独立于其个人财产，则应对嘹啰公司的本案债务承担连带清偿责任。经多次与嘹啰公司协商退款未果，为维护合法权益，张首乾特依法起诉。 本案审理过程中，经本院对案涉合同的效力进行释明，张首乾变更其诉讼请求为：一、判决确认张首乾与嘹啰公司于2018年3月7日签订的《嘹啰竞技养生小镇养生农庄定制合同书》（含《框架协议》、《土地承包经营权流转合同》、《农业庄园代建协议》）无效；二、判决嘹啰公司向张首乾返还农庄代建费360000元；三、判决嘹啰公司向张首乾支付赔偿金（以应返还农庄代建费360000元为基数，按年利率6%自2018年3月8日计至实际还清之日）；四、判决臧百礼对嘹啰公司的本案债务承担连带清偿责任。 被告嘹啰公司、臧百礼均未作答辩。 原告张首乾为证明其主张的事实，依法向本院提交了证据。 被告嘹啰公司、臧百礼均未向本院提交证据。 根据法律规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告嘹啰公司、臧百礼经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为放弃答辩、举证和质证的权利。 本院经审理，认定本案事实如下：2018年3月7日，张首乾与嘹啰公司签订了一份《嘹啰竞技养生小镇养生农庄定制合同书》（含《框架协议》、《土地承包经营权流转合同》、《农业庄园代建协议》）。《框架协议》约定：乙方（张首乾）确定在甲方（嘹啰公司）流转给乙方的位于南宁市良庆区那马镇冲陶村“嘹啰竞技养生小镇”望山谷区XXX号的300平方米土地定制农业庄园，作为进行农业生产的经营管理用房；乙方定制的农业庄园，由乙方委托第三方代建；甲方对农业庄园的质量、工期承担保证责任，保证按与乙方的约定完成代建工作；定制农业庄园的使用期限为30年，自2018年1月1日至2047年12月31日；合同期满，若甲方继续流转该土地的，乙方在同等条件下有优先权。该《框架协议》还约定了双方的其他权利义务。《土地承包经营权流转合同》约定：甲方（嘹啰公司）将其承包经营的位于南宁市良庆区那马镇冲陶村“中国嘹啰竞技养生小镇”中共计300平方米设施农用地的承包经营权以转包方式流转给乙方（张首乾）从事农业生产经营；土地承包经营权流转期限为30年，从2018年1月1日至2047年12月31日止，期限不得超过甲方承包土地的剩余年限；流转面积为300平方米，单价为6元／平方米，总计1800元／年，乙方应于每年12月31日前支付给甲方；甲方应于2018年1月1日前将流转土地交付乙方；乙方应于2047年12月31日前将流转土地交回甲方。该合同还约定了双方的其他权利义务。《农业庄园代建协议》约定：甲方（张首乾）委托乙方（嘹啰公司）代建农业庄园（农业生产管理用房）；乙方代建的农业庄园位于南宁市良庆区那马镇冲陶村“中国嘹啰竞技养生小镇”；代建方式为包设计、包人工、包该工程所有土建；代建费总计360000元，甲方与本协议签订当日一次性向乙方付清；农业庄园交付时间为2018年12月31日，自协议签订之日起计算，如未能按时交付的，乙方应按定制款的日万分之二向甲方支付违约金；该协议书还约定了双方的其他权利义务。2018年3月8日，张首乾向嘹啰公司全部履行了支付360000元农庄代建费的合同义务（在签订合同之前已于2018年2月28日支付20000元定金，于2018年3月7日又支付220000元，于2018年3月8日又支付120000元）。 但是，嘹啰公司与张首乾签订合同并收取张首乾支付的360000元农庄代建费后，至今未能按约定向张首乾交付约定的定制的农庄及配套土地，亦未向张首乾退还所收的360000农庄代建费。 另查明：一、2017年6月12日，嘹啰公司（乙方）与案外人南宁市冲陶生态农业种养殖专业合作社（甲方）签订《南宁市良庆区那马镇冲陶村农村土地承包经营权流转合同》，约定：甲方社员将位于那马镇冲陶村巴强、立务坡的约78.768亩土地（其中水田8.02亩，畲地70.748亩）的承包经营权流转给乙方，供乙方从事“那马电竞小镇”、民宿及三农产业项目；承包期限为30年，自2017年6月12日起至2047年6月12日止。该合同还约定了双方的其他权利义务。该合同签订后，嘹啰公司计划在上述土地建设“中国嘹啰竞技养生小镇”项目，计划该项目“以电竞旅游为引导，以生态农业和休闲度假旅游为依托，按照多种产业资源高度融合的理念，建造将乡村旅游、体育旅游、电子竞技、嘹啰文化、健康养生旅游融合的中国田园综合体”，并以“设施农用地项目”申请报批建设。2017年9月5日，南宁市良庆区那马镇人民政府批复同意嘹啰公司“那马嘹啰竞技养生小镇”第一期项目种养基地用地面积5.2512公顷（其中耕地0公顷，生产设施用地面积0.7737公顷，附属设施用地面积0.36公顷）。上述用地申请获批复后，嘹啰公司便向社会进行宣传、招商，并进行项目建设。此后，嘹啰公司在项目用地内建造了管理用房一座、牌坊门楼一座、员工饭堂一座、仿树设施用房19栋、一层架空独栋房屋22栋等，占地总面积11亩（其中，基本用房占地约4.5亩，建构筑物总占地面积约6.5亩，建设用地超出批准设施农用地1.1337公顷）。2018年1月25日、3月21日，南宁市良庆区那马镇人民政府两次责令嘹啰公司限期整改。因嘹啰公司对超出设施农用地批准性质和内容进行违法违规建设的行为未整改到位，那马镇人民政府于2018年7月12日撤回对嘹啰公司那马嘹啰竞技养生小镇第一期项目种养基地用地的批复，原批准的设施农用地按非法占地处理。2018年7月16日，南宁市良庆区人民政府对嘹啰公司位于那马镇冲陶村的部分违法用地及违法建筑予以强制拆除。同年11月19日，由良庆区那马镇人民政府牵头，有关部门拆除了位于那马镇“中国嘹啰竞技养生小镇”项目的违法建筑。2018年11月21日，嘹啰公司发布公告，主要内容为：本公司开发的家庭养生农庄是按那马镇人民政府批准的设施农用地进行建设的，但由于上级相关部门认定本项目为休闲旅游度假项目，不允许以设施农用地来建设，故本项目需要重新办理相关手续才能继续开工建设；现我公司正努力与政府各相关部门协调，争取在整改后尽快复工；第一期家庭养生农庄若因政策原因不能再建设的，定制的客户可以改为定制我公司开发的第二期养生养老民宿；如不愿意改为定制第二期养生养老民宿，可以提出退款申请，公司在收到客户退款申请后6个月内一次性全额退还客户原己交付的定制款，并按合同约定的违约责任支付违约金；项目第二期目前正在按政府新的要求办理相关建设手续,故第二期家庭养生农庄预计需要延期到2019年底才能交付；如预计延期时间到期后还不能交付农庄，客户可以提出退款申请，公司在收到客户退款申请后3个月内一次性全额退还客户原己交付的定制款，并按合同约定的违约责任支付违约金；项目第二期如果到2019年底仍未能开工建设时，公司在3个月内全额退还所有客户的定制款，并按合同约定的违约责任支付违约金。 二、嘹啰公司成立于2017年4月11日，公司类型为有限责任公司，股东为广西弥陀科技集团有限公司、广西阿弥养生投资有限公司。2017年8月11日，嘹啰公司股东变更为深圳市水体实业集团有限公司、广西弥陀科技集团有限公司。2018年5月3日，嘹啰公司股东变更为原股东，即广西弥陀科技集团有限公司、广西阿弥养生投资有限公司。2018年9月28日，嘹啰公司股东变更为广西阿弥养生投资有限公司、广西弥水旅游资源开发有限公司。2018年12月5日，嘹啰公司股东变更为臧百礼（一人股东），公司主体类型变更为自然人独资的有限责任公司。 本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，嘹啰公司与张首乾所签的《嘹啰竞技养生小镇农庄定制合同书》关于流转土地及定制农庄的相关约定，将农民集体所有的土地未经审批而用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，双方签订的合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。张首乾要求嘹啰公司返还360000元农庄代建费，符合法律规定，本院予以支持。嘹啰公司与张首乾明知《嘹啰竞技养生小镇农庄定制合同书》所涉土地只能用于农业生产经营，不能用于非农建设，仍然与对方签订该合同，均存在过错，应各自承担因此遭受的经济损失。因此，张首乾所主张的赔偿金，本院不予支持。 因嘹啰公司系臧百礼作为股东的一人有限责任公司，臧百礼不能提供证据证明嘹啰公司财产独立于其自己的财产，张首乾诉请本院判决臧百礼对嘹啰公司的本案债务承担连带责任，符合《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，本院予以支持。 嘹啰公司、臧百礼经本院传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，亦未提交证据，系对其诉讼权利的放弃，本案依法可以缺席审判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认张首乾与广西嘹啰投资有限公司于2018年3月7日签订的《嘹啰竞技养生小镇养生农庄定制合同书》（含《框架协议》、《土地承包经营权流转合同》、《农业庄园代建协议》）无效； 二、广西嘹啰投资有限公司向张首乾返还农庄代建费360000元； 三、臧百礼对上述第二项判决判定的广西嘹啰投资有限公司的债务承担连带清偿责任； 四、驳回张首乾的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起二十日内履行完毕。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7028元，由广西嘹啰投资有限公司、臧百礼共同负担。 义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交、免交申请，或提出缓交、免交申请不被批准仍不按期预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何宣江 人民陪审员  赖启布 人民陪审员  黄金山 二〇二〇年三月二十五日 法官 助理  张乃结 书 记 员  蔡海兰