广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12798号原告陈志轩，男，1963年12月7日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市常平镇新市*****，公民身份号码：442************617。原告东莞市匠兴服饰有限公司，住所地：广东省东莞市****************厂房。法定代表人周仕良，该公司董事长。共同委托诉讼代理人赖声平，广东莞祥律师事务所律师。共同委托诉讼代理人梁妲妲，广东莞祥律师事务所辅助人员。被告冉启国，男，1964年11月3日出生，汉族，身份证住址：四川省渠县***********，公民身份号码：513************930。第三人邓伟军，男，1974年4月12日出生，汉族，身份证住址：广东省龙川县**************，公民身份号码：441************17X。原告陈志轩、东莞市匠兴服饰有限公司（以下简称匠兴公司）诉被告冉启国及第三人邓伟军租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈志轩及原告陈志轩、匠兴公司的共同委托诉讼代理人赖声平、梁妲妲、第三人邓伟军到庭参加诉讼，被告冉启国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志轩、匠兴公司诉称，原告陈志轩是原告匠兴公司的实际控制人，一直以来原告从业主方东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社处承租东莞市*****************厂房的一、二楼、宿舍一楼的食堂及宿舍二、三、五楼。2018年12月，原告与被告达成口头转租租赁合同，口头约定被告向原告转租上述厂房、宿舍，建筑面积约3765平方米，被告需支付150000元转让费给原告，以150000元的转租费转让包括厂房一、二楼原属于匠兴公司的机器设备，每平方租金及租赁期限参照原告2019年度与东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社新签的租赁合同计算，后原告与东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社新签订的租赁合同租金11.713元/每平方米，每月租金共计44100元。被告于2019年1月1日前接收了上述厂房、宿舍。此外，被告与第三人邓伟军签订了租赁合同，将其中二楼一部分厂房及三楼一部分宿舍约1500平方米转租给第三人邓伟军使用，租金为每月16500元，并收取了第三人邓伟军的租金。此外，被告将一楼厂房、二楼办公室自己使用及提供给案外人东莞市和合服饰有限公司使用。被告使用上述厂房宿舍仅向原告支付30000元机器设备转让费，一直未缴纳租金给原告，并且还把一楼原有的部分机器设备搬走至今未归还，机器折旧后价值36220元。在原告与东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社签订新的租赁合同，明确租金标准为11.713元/平方米后，原告即向被告催收2019年1月份以来的租金，而被告依然拖延，分文未付，原告被迫于2019年6月18日书面通知被告解除租赁合同，要求被告三个工作日内办理交接手续，被告拒不配合，原告被迫于2019年6月24日收回租赁物，被告尚有87件针织或毛织服装、办公桌一张、办公椅一把摆放在二楼会客室，原告予以收齐保管，场地收回后，原告书面通知被告并要求其前来取其物品，被告拒收快递。截至2019年6月22日原告收回租赁场地，被告共拖欠原告厂房租金255780元，另被告搬走原告原有机器设备折旧后价值36220元至今未交还给原告。被告的行为已严重违背双方口头合同的约定，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月22日厂房租金255780元；2、被告支付拖欠上述厂房租金的逾期付款利息，以255780元为本金，从2019年6月23日起按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日；3、被告向原告返还其从租赁的厂房中拉走的机器设备（折旧后价值36220元）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月22日厂房租金252840元；2、被告支付拖欠上述厂房租金的逾期付款利息，以252840元为本金，从2019年6月23日起按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日；3、被告向原告返还其从租赁的厂房中拉走的机器设备（折旧后价值36220元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告冉启国在法定期限内未进行答辩，亦未向本院提供任何证据。第三人邓伟军述称，对于原告起诉的事实予以确认。经审理查明，东莞市常平德丰针织制衣厂为2003年1月10日登记成立的个人独资企业，投资人为原告陈志轩，于2016年8月19日经核准登记注销。2015年12月10日，东莞市常平德丰针织制衣厂作为承租方，东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社作为出租方，签订一份《厂房租赁合同书》，约定东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社将位于东莞市常平镇还珠沥四队竹基厂房第一层至第二层、宿舍第一层至第三层共计3765平方米出租给东莞市常平德丰针织制衣厂，租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日止，租金7.8元/平方米，共计29367元。2019年6月12日，原告匠兴公司作为承租方，东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社作为出租方，签订一份《厂房租赁合同书》，约定东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社将位于东莞市常平镇还珠沥四队工业区B01厂房第一层至第二层及宿舍第一层至第三层共计3765平方米出租给原告匠兴公司，租赁期限为2019年6月1日至2020年5月31日，每月租金44100元。原告提供《常平镇农村集体经济组织收据（电子）》、转账记录主张原告陈志轩以东莞市常平德丰针织制衣厂的名义承租案涉厂房及宿舍，2015年12月10日签订的《厂房租赁合同》租赁期限届满后，因东莞市常平德丰针织制衣厂注销登记，由原告陈志轩继续使用案涉租赁物，并缴交2019年1月至2019年5月期间的租金共计146835元，并于2019年6月12日以其实际控制的匠兴公司作为承租人，与东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社签订《厂房租赁合同》，继续承租案涉租赁物，并由原告陈志轩缴交2019年6月的租金44100元。原告提供微信聊天记录、照片、《解除租赁合同通知函》、《收回租赁物通知函》、银行转账记录主张原告陈志轩于2019年1月之前经案外人叶延波介绍被告承租案涉租赁物，包括厂房第一层至第二层、宿舍第一层至第三层及加建的五楼，并以转让费150000元受让原告匠兴公司的机器设备，口头约定由原告陈志轩与东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社沟通续约事宜，最终的租金价格以续约的租金标准进行计算，被告于2018年12月11日向原告陈志轩转账支付转让费30000元，并于2019年1月1日起接收案涉租赁物，并于2019年4月搬离了案涉租赁物，且将原告匠兴公司的铡骨车、电脑平车、长办公桌椅、电脑桌、拉货货车、大木箱、大查衫台折旧价值36220元的设备搬走未归还给原告，被告搬离后并未通知原告，后原告陈志轩达成续签合同之后则向被告催收2019年1月至2019年6月期间的租金共计252840元，但被告拖欠未付；原告于2019年6月18日向被告寄送《解除租赁合同通知函》主张被告拖欠租金构成违约，解除双方的口头租赁合同，收回租赁物，并要求被告收到通知后三个工作日内办理交接手续，该邮件由他人签收；原告于2019年6月24日向被告寄送《收回租赁物通知函》告知被告原告已于2016年6月23日强行收回租赁物，被告拒收上述通知函，因此被告应向原告支付租金至2019年6月22日止。原告主张被告承租案涉租赁物后将厂房二楼及宿舍一楼部分场地分租给第三人邓伟军，与第三人邓伟军签订一份《厂房租赁合同书》，约定租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日，每月租金16500元；原告收回案涉租赁物后，原告与第三人邓伟军另外签订租赁合同，第三人邓伟军仍继续使用案涉租赁物。第三人邓伟军确认原告的意见，并主张被告在案涉租赁物经营东莞市和合服饰有限公司至2019年5月搬离。原告申请证人叶延波、吴能勇出庭作证，证人叶延波陈述其与原告陈志轩是同学关系，其介绍原告陈志轩将案涉租赁物出租给被告，当时口头约定案涉租赁物的装修、设备折价150000元，至于租金标准则暂时按原标准计算，由原告陈志轩与东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社合同后按新的租金标准进行结算，多退少补，原告于2018年11月将案涉租赁物交付给被告，被告向原告陈志轩支付了30000元；叶延波在出庭作证时起初陈述上述30000元支付的是租金，后又变更陈述为转让费。证人吴能勇陈述其之前在东莞市常平德丰针织制衣厂工作，后转入原告匠兴公司工作，原告将案涉租赁物转租给被告，并于2018年12月31日交付给被告使用，当时约定设备转让费为150000元，租金并未确定，约定如续约控制在12元/平方米以内就继续使用；吴能勇主张其于2019年3月2日开始进入被告处工作，被告于2019年4月初搬离案涉租赁物，搬离时被告要求其将原告匠兴公司的铡骨车、电脑平车、长办公桌椅、电脑桌、拉货货车、大木箱、大查衫台拉走，被告的厂长于2019年6月10日让吴能勇不用再继续上班。庭审中，原告主张根据与东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社签订《厂房租赁合同书》的主体不同，案涉租金应分段计算，2019年1月至2019年5月期间的租金应支付给原告陈志轩，2019年6月的租金应支付给原告匠兴公司。原告主张案涉租赁物并无房地产权证或建设工程规划许可证，如法院认定案涉租赁关系无效，则变更诉讼请求为：1、被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月22日厂房房屋占有使用费252840元；2、被告支付拖欠上述厂房占有使用费的逾期付款利息，以252840元为本金，从2019年6月23日起按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日；3、被告向原告返还其从租赁的厂房中拉走的机器设备（折旧后价值36220元）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审后，原告出具一份《情况说明》主张案涉租赁物中的宿舍五楼是东莞市常平德丰针织制衣厂与东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社履行合同中，根据原告陈志轩的要求在宿舍四楼楼面上加建的，后东莞市常平德丰针织制衣厂与东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社续签合同沿用老版本，并未体现包括宿舍五楼，但实际履行合同中总租金包含了宿舍五楼的租金，故宿舍五楼亦在案涉租赁物中。2019年9月4日，原告提起本案诉讼，请求判如所请，以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同书》、《常平镇农村集体经济组织收据（电子）》、转账记录、《解除租赁合同通知函》、《收回租赁物通知函》、邮递详情单、微信聊天记录、照片、在场证明、《核准注销登记通知书》、商事登记信息、设备清单以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告冉启国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。原告主张原告自2019年1月1日起将案涉租赁物出租给被告使用，双方并未签订书面的租赁合同，对此原告提供了对此原告提供了《厂房租赁合同书》、《常平镇农村集体经济组织收据（电子）》、转账记录、《解除租赁合同通知函》、《收回租赁物通知函》、邮递详情单、微信聊天记录、照片等证据予以证明，同时第三人邓伟军到庭确认其与被告签订《厂房租赁合同书》分租部分租赁物的事实，本院认定原告提供的证据足以形成证据链条，证明原告与被告之间存在租赁关系，由被告向原告承租案涉租赁物。案涉房屋并未取得相应的房地产权证及建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告均未能向本院提供案涉房屋的建设工程规划许可证或房地产权证，案涉的租赁合同关系应为无效。关于房屋占有使用费，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予以支持”的规定，虽然双方的租赁关系认定无效，被告占用案涉租赁物仍需参照租金标准向原告支付占有使用费，现原告主张被告占用案涉租赁物至2019年6月22日由原告自行收回，虽然根据证人证言被告于2019年6月之前已实际搬离案涉房屋，但被告并未举证证明其通知原告并与原告进行交接，故房屋占有使用费应计算至2019年6月22日。原告主张双方口头约定租金标准按原告与东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社续签的租金标准进行结算，但除证人叶延波的证人证言之外原告未能提供其他证据证明租金标准，故本院对此不予采信。原、被告双方未能举证证明约定的租金标准，本院参照原告缴交给东莞市常平镇还珠沥第四股份经济合作社的租金标准进行计算，据此被告应向原告陈志轩支付2019年1月至2019年5月的房屋占有使用费146835元,应向原告匠兴公司支付2019年6月的房屋占有使用费44100元÷30天×22天=32340元。被告向原告陈志轩支付了30000元，原告主张上述款项为转让费，但原告除证人叶延波的证人证言之外未能提供其他证据证明原、被告曾约定被告需支付原告转让费150000元，且证人叶延波对上述30000元属于租金还是转让费前后主张不一，本院对原告关于转让费的主张不予采信，上述30000元应在2019年1月至2019年5月的房屋占有使用费中予以扣减，故被告仍需向原告陈志轩支付146835元-30000元=116835元。至于利息，因案涉租赁合同关系无效，原告主张房屋占有使用费的利息，缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告拉走了其机器设备未归还，其提供的设备清单为原告自行制作，无法单凭证人吴能勇的证人证言认定被告拉走原告匠兴公司的机器设备的事实，故本院对于原告主张返还机器设备的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告冉启国应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告陈志轩2019年1月至2019年5月期间房屋占有使用费人民币116835元；二、被告冉启国应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市匠兴服饰有限公司2019年6月1日至2019年6月22日期间房屋占有使用费人民币32340元；三、驳回原告陈志轩、东莞市匠兴服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5710元，原告陈志轩、东莞市匠兴服饰有限公司已预交，由原告陈志轩、东莞市匠兴服饰有限公司负担2813元，由被告冉启国负担2897元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长 罗 磊审判员 黎杰安审判员 杨 欢二〇二〇年三月十三日书记员 邱莉婷殷钲易附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。