江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0730民初2559号原告：曾燕凤，女，1980年9月7日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省宁都县。委托诉讼代理人邓三保，江西翠微律师事务所，特别授权代理。被告：赣州百佳房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市宁都县梅江镇中山大道**，统一社会信用代码：91360730573613234L。法定代表人肖峰，系赣州百佳房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人李兴凤，江西赣宁律师事务所律师，一般代理。原告曾燕凤诉被告赣州百佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾燕凤及委托诉讼代理人邓三保、被告赣州百佳房地产开发有限公司委托诉讼代理人李兴凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾燕凤向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20131004723）。2、判决被告退还原告房款人民币566000元；3、判决被告向原告支付违约金2830元；4、判决被告赔付原告以下损失（计人民币201555.54元）；①原告已付银行按揭贷款25万元的利息损失70428元；②自2014年1月7日按银行同期贷款利率年利率6%标准计算316000元的资金占用损失，暂计算至起诉之日为104806.67元，利随本清；③契税、工本费、办证规费等过户税费及水电开户费损失26320.87元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年11月6日，原告购买被告预售的锦绣泉城1号楼A04店面房，双方签订了《赣州市商品房买卖合同》（注：简称《合同》）。约定：建筑面积30.39㎡（含套内面积29.27㎡，分摊面积1.12㎡），单价18624.55元/㎡，总房屋价款566000元。在《合同》中，双方对房屋交付时间、办证事项、房屋用途进行了明确的约定。《合同》第十条特意列明原告单方解除合同的情形，并约定若被告变更规划设计影响原告所购商品房质量或使用功能的须尽10天内通知的义务。《合同》约定被告应于2014年12月30日前交房，且约定被告应在交房后730日将该房《建设用地使用权证》交给原告，但被告以种种理由拖延至2015年4月28日才将“店面房”交付给原告，至2019年2月2日长达5年才迟迟将《不动产权证书》交给原告。因被告违反规划设计许可证，且《不动产权证书》登载的用途为商业用地/公寓，与原告合同约定的商业用途不符，双方因此产生合同纠纷。现查证，原、被告签订的《合同》第一条项目建设依据中建设工程规划许可证为：2012-135号，而该许可证附图显示靠1＃会所东侧留有约长20m、宽15m的空地作绿化或休闲，供小区全体业主共同使用，小区东端地没有规划任何建筑物或构筑物。宁都县城乡规划建设局批准的用地规划图，批准的宾馆会所用地建筑密度20%、容积率2.848、绿化率38%，即根本没有批准3号楼和东端二层共50间杂物间建筑物和构筑物。2016年被告为追求商业利益，置合同约定、业主利益、政府部门许可不顾，擅自在靠1＃会所东侧另建7层半2单元建筑面积约15m×15m×7.5层=1687.5㎡的3号楼，并在小区东端建上下二层50间建筑面积约5m×75m×2层=750㎡杂物间。被告的行为使小区建筑密度、容积率违规增加，绿化率违规减少，严重影响了原告乃至整个小区业主的舒适度和居住生活质量，大大降低了房屋的品质，使原告的店面失去了商业价值。被告的行为已经构成根本性违约，使原告的合同目的无法实现。根据《合同》第十条约定，原告有权要求退房退款，单方解除《合同》，为此，原告委托律师于2019年6月20日通过邮政快递向被告送达《律师函》，书面通知被告解除合同，要求被告立即退还购房款并承担违约损失，因被告一直不予答复，为维护原告的合法权益，依法起诉，请求法院判决支持原告的诉求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了十一组证据，该证据已附卷佐证，在此不予列举。被告赣州百佳房地产开发有限公司辩称：一、原告诉称“被告以种种理由拖延至2015年4月28日才将店面房交付给原告”不是事实。被告是如期将房屋建设完工，并于2014年9月交房给原告，原告装修后，于2015年4月28日来拿水电卡，并交纳水电开户费，2015年5月1日就将店面出租，多年来已经享受了店面的收益。原告同意收房且将店面出租的行为，就是原告同意被告交付房屋的意思表示，且原告在接收房屋后四年多才起诉，也已经过了诉讼时效。二、原告诉称“至2019年2月2日长达5年迟迟将《不动产权证书》交给原告”不是事实。本小区2019年才颁发不动产权证书有几个方面的原因：1、因政府机构改革，2015年开始，不动产权颁证全部由宁都县不动产登记局负责，宁都县房地产管理局停止颁发房产证，导致很长一段时间全县停止发证；3、原告自己拖延到2018年才交纳维修基金，交完维修基金才能办理不动产权证。所以，原告2019年才拿到不动产权并不是答辩人的原因导致的，而是政府机构改革及原告自己的原因导致的。三、原告诉称“被告违反规划设计许可”不是事实。原告认为被告违反规划设计许可，主要指两方面，一是建3号楼，二是建杂物间。但是被告实施上述建设行为，是小区全体业主共同申请的，且经过了宁都县城乡规划建设局的审批同意，建成后符合建筑密度不高于30%，绿化率不低于38%的要求。否则被告建设时不可能政府部门不干涉、至今也不来拆除。是否违反规划，应以政府规划部门的认定为准，原告无权认定是否违反规划。被告所申请的该两项建设，目的是为了整个小区的集体利益，建门楼以完善小区形象及保障治安，也是为了公共用房及公共活动场所，杂物间也是为了业主的财产安全着想。而且，被告建杂物间等并未影响小区的绿化率等，现小区的相关比例均符合标准。原告只是小区外街道上店面的使用权人，不是小区内部的业主，对小区内部的绿化问题无权干涉。四、原告诉称“《不动产权证书》登载的用途为商业用地/公寓，与合同约定的商业用途不符”不是事实。不动产权证书登记为公寓，并不是被告的原因，而是宁都县不动产登记中心误登的，也不是原告一家的问题，其他业主的情况一样。2019年5月23日，被告向宁都县不动产登记中心申请更正登记，不动产登记中心随即审批同意，并对其他业主的不动产权证书均已进行了更正。被告也通知了原告进行更正，原告拒不配合办理。这是原告自愿放弃权利，与答辩人无关。五、原告要求解除合同无事实和法律依据1、根据原告诉状，原告要求解除合同的唯一依据是《合同》第十条。而根据该第十条，规划变更设计导致“该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化”影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人才有权决定退房。但本案中，原告所购买店面的结构形式、户型、空间尺寸、朝向并未发生变化，原告也已经在2015年同意收房并出租获得收益，本案不符合该第十条之约定，原告无权要求退房。2、原告诉称“使原告的店面失去了商业价值。被告的行为已经构成根本性违约，使原告的合同目的无法实现”不是事实。原告诉称的建3号楼及杂物间，均是在原告店面之内，对原告店面之地理位置、人流量无任何影响，毫不影响店面的商业价值，且该事实发生在交房之前，2015年交房之后，原告已经将店面出租获得了商业利益，已经实现了其合同目的，迟延时间领取到《不动产权证书》对原告的利益毫无影响。原告店面附近的店面均已出租经营，原告自己与租户未处理好关系经营不善，是原告自身经营风险的问题，与其他因素无关。3、我国合同法严格限定了解除合同的条件，就是因为合同法旨在鼓励交易、保护交易，这是促进社会主义市场经济本质的要求，也是合同法诚实信用原则的要求。如上所述，本案原告诉称无事实和法律依据，违背了民法总则及合同法之规定，其2015年已经收房并出租使用获得收益，现时隔四年之久提起诉讼，已经过了诉讼时效，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年11月6日，原告曾燕凤与被告赣州百佳房地产开发有限公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同编号为20131004723，合同约定原告购买被告预售的锦绣泉城1号楼A04店面房，建筑面积30.39㎡（其中套内面积29.27㎡，分摊面积1.12㎡），单价18624.55元/㎡，总房屋价款566000元，在《合同》中双方对房屋交付时间，办证事项，房屋用途等事项进行了约定。合同第一条明确被告经批准，建设项目名称为锦绣泉城，建设工程规划许可证为建字第2011-060/2012-135号，建设工程施可证号为362131201109200101。合同约定原告所购买的店面设计用途为商业，房屋交付时间为2014年12月30日，房屋产权证应在该房交付使用后600日内办理，《建设用地使用权证》应在该房交付使用后730日内办理。2015年4月28日被告将原告购买的店面交付给原告，2018年10月9日为原告办理了不动产权证书，产权证用途登记为商业用地/公寓。经宁都县城乡规划建设局批准的用地规划图，批准的建筑密度不高于30%，绿化率不低于38%。依据原、被告合同约定建设工程规划许可证2012-135号附图显示靠1＃会所东侧留有约长20m、宽15m的空地，没有规划任何建筑物或构筑物。2016年被告未取得行政规划许可的情况下在靠1＃会所东侧建3号楼，并在小区东端建上下二层50间杂物间。为此，原告认为被告办理的《不动产权证书》将原告购买的商业用途登记为公寓，与合同约定不符，被告未经行政部门批准违规建筑3号楼和50间杂物间使小区建筑密度、容积率增加，绿化率减少，严重影响了原告乃至整个小区业主的舒适度和居住生活质量、降低了房屋的品质，使原告的店面失去了商业价值，被告的行为构成根本性违约，使原告的合同目的无法实现。根据《合同》第十条约定，原告有权要求退房退款，单方解除《合同》。为此，原告委托律师于2019年6月20日通过邮政快递向被告送达了《律师函》，书面通知被告解除合同，要求被告立即退还购房款并承担违约损失，但被告拒绝答复，在诉讼中被告认为不构成根本性违约，要求本院驳回原告诉讼请求。另查明，被告于2019年5月23日向宁都县不动产登记中心申请更正登记，不动产登记中心已审批同意，故原告所购商铺登记为公寓属于误登。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，依法应认定合同有效，应当作为双方履行义务、行使权利的依据。合同中第一条明确约定原告所购买的商铺为建设工程规划许可证建字第2011-060,2012-135号所规划建设的商铺，该规划许可证2012-135号附图显示靠1＃会所东侧留有约长20m，宽15m的空地，没有规划的任何建筑物，且确定绿化率为38%，建筑密度20%、容积率2.848，该内容应认定事先作出的说明或允诺具体明确，对原、被告商品房买卖合同的订立有影响，根据合同法规定应视为合同内容的一部分。被告未取得行政规划许可的情况下，在靠1＃会所东侧建3号楼，并在小区东端建上、下二层50间杂物间，其必然使小区建筑密度、绿化率发生变化，其行为违反了合同内容绿化率等的约定，应当承担违约责任。但双方订立合同时未将绿化率、建筑密度等未达到要求作为解除合同的条件，且违反绿化率未达到要求作为解除合同的条件，不足以原告无法实现购买店面的合同目的，不属于合同法规定的法律解除条件，故原告要求解除双方买卖合同退房退款的诉讼请求缺乏合同约定和法律依据，本院不予采纳。原告根据《合同》第十条约定，要求退房退款，解除合同，属于错误理解合同内容，该条内容明确约定所购买的商品房结构形式、户型、空间尺寸，朝向发生变化时，出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房，该条内容明显不适合本案解除合同的条款。原告关于被告未经有关行政部门批准建房应向有关行政部门反映并寻处理，不属于人民法院审理民事案件的审查范围，本院对此不予审查认定。综合本案被告违约程度及原告因此造成商铺的影响，本院酌定被告给付原告违约金30000元。对于原告所购商铺在不动产权证登记为公寓应由被告向宁都县不动产登记申请更正登记用途为商业用地/商业服务，原告应当予以协助办理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告曾燕凤要求解除与被告赣州百佳房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20131004723）的诉讼请求。二、被告赣州百佳房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告曾燕凤违约金30000元。三、限被告赣州百佳房地产开发有限公司在判决生效后三十日内向宁都县不动产权登记中心申请更正登记将原告所购锦绣泉城1号楼A04商铺用途登记为商业用地/商业服务。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费11504元，由被告承担6902元，由原告承担4602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  高秋生人民陪审员  罗 翔人民陪审员  丁兆辉二〇二〇年三月二十六日书 记 员  张 燕