广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤07民终301号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：伍艳萍，女，1953年3月2日出生，汉族，住广东省江门市新会区**********巷10号。公民身份号码：440************083。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：吴雅峰，男，1981年5月15日出生，汉族，住广东省江门市新会区**********巷10号，公民身份号码：440************016。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告)：赵焕启，男，1950年10月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区************。公民身份号码：440************015。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告)：莫长仲，女，1953年5月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区************。公民身份号码：440************022。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张**扬，广东良匠律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑育蔓，广东良匠律师事务所律师。 上诉人伍艳萍、吴雅峰因与被上诉人赵焕启、莫长仲确认合同无效纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伍艳萍、吴雅峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法判决赵焕启、莫长仲向伍艳萍、吴雅峰赔偿损失300000元；2.赵焕启、莫长仲承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决既然已经认定“涉案的148.10平方米的土地使用权中，其中有83.20平方米，赵焕启、莫长仲虽然有申请登记但未通过审批，相关部门也未对该宗地进行确权登记，故不能视作是赵焕启、莫长仲的财产权益对其价值予以评估”，则83.20平方米的土地使用权就不是赵焕启、莫长仲的合法财产，而是属于江门市新会区*******的财产，若法院判决伍艳萍、吴雅峰将其返还给赵焕启、莫长仲，则是违反土地法及相关管理规定，以司法确权的形式将该83.20平方米的集体土地使用权确权给赵焕启、莫长仲。按一审判决逻辑，既然伍艳萍、吴雅峰负有腾退涉案的83.20平方米土地使用权给赵焕启、莫长仲的义务，即认定该土地使用权是赵焕启、莫长仲的合法财产权益，对其价值同理亦应参照另外68平方米的土地使用权价值予以评估认定。现判决结果没有对该83.20平方米的土地使用权价值评估，导致相关损失没有认定是错误的，应予以纠正。二、一审判决赵焕启、莫长仲只承担70%的过错责任是不公平的。一审庭审答辩可充分证明赵焕启、莫长仲是一直清楚知道相关法律规定的，其是明知违法而为之。伍艳萍、吴雅峰作为隔壁村的农民，为了有一个安身之所，相信赵焕启、莫长仲和当地村委会而借钱购买涉案土地使用权，主观上不存在任何过错。赵焕启、莫长仲现在反悔是因为这十多年来物价上涨，土地价值大幅攀升，想利用目前法律对宅基地管理的相关规定损害伍艳萍、吴雅峰利益。伍艳萍、吴雅峰在涉案交易过程中，诚实守信无任何主观过错，所遭受的损失都是因为赵焕启、莫长仲的主观违法、违约造成，依理应由其承担全部赔偿责任。综上，一审法院适用法律错误，结果不公平，希望贵院查明事宜后依法予以改判。 赵焕启、莫长仲辩称，1.一审判决适用法律正确，认定事实清楚；2.本案双方当事人均有过错，并非伍艳萍、吴雅峰所称无过错，双方均是完全行为能力人并生活在农村，了解相关的土地政策，并且对方明确知悉土地的实际情况，因此赵焕启、莫长仲承担70%责任已经远超应当承担的责任比例。 赵焕启、莫长仲向一审法院起诉请求：1.判令伍艳萍、吴雅峰立即搬离坐落于江门市新会区古井镇竹乔龙管理区乔林新村一巷一号涉案土地及房屋，并返还涉案土地及房屋；2.本案诉讼费用由伍艳萍、吴雅峰承担。伍艳萍、吴雅峰于第一次庭审后提起反诉，请求一审法院判令：1.赵焕启、莫长仲向伍艳萍、吴雅峰赔偿损失300000元；2.赵焕启、莫长仲承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：赵焕启、莫长仲是古井镇竹乔龙村乔林经济合作社的村民，两人是夫妻关系。伍艳萍、吴雅峰是古井镇玉洲第二村的村民。1997年8月28日，赵焕启向古井镇竹乔龙村乔林经济合作社申购了一块面积为148.10平方米的宅基地（四至：东至四米水泥路，南至五米水泥路，西至公路，北至吴维钦墙）。赵焕启就上述宅基地的68平方米（四至：东至四米水泥路，南至莫长仲墙，西至公路，北至吴维钦墙）向新会市人民政府申办集体土地使用证，并于1999年6月2日取得新府集用1999字第130800922号《集体土地使用证》；莫长仲于1998年6月2日就涉案地块余下的宅基地向新会市人民政府申请办理83.20平方米的土地登记，但至今未获得批准。赵焕启、莫长仲在上述申购的宅基地上兴建了一间一层砖混结构铁架星瓦屋顶的房屋（现门牌号为乔林新村一巷一号，建筑面积约为105平方米）。2004年11月5日，伍艳萍（买方）与莫长仲、赵焕启（卖方）签订了一份《买卖房产协议》，协议约定：“卖方将古井镇竹乔龙乔林新村，左边位置为路边，右边位置为吴维钦（星辉车行）的房产卖给买方；房产面积为148.10平方米，成交价格为43000元；房产证由卖方负责协助办理，办证费用由买方支付。”2004年11月30日，古井镇竹乔龙村民委员会经双方的要求出具了一份《证明》，内容为：“兹有古井镇竹乔龙乔林村赵焕启将乔林公路边屋地一块面积148.10平方米，转卖给古井镇圩镇玉洲二村伍艳萍、吴雅峰。屋地四至，东至四米水泥路，南至五米水泥路，西至公路，北至吴维钦，由2004年11月30日属伍艳萍、吴雅峰使用，特立此据为凭，特此证明。”2004年12月11日伍艳萍、吴雅峰向赵焕启、莫长仲付清了上述房屋（宅基地）的转让款43000元，赵焕启、莫长仲同日即将房屋（宅基地）移交给伍艳萍、吴雅峰。伍艳萍、吴雅峰接收房屋后对房屋进行了翻新改造。2018年9月14日赵焕启、莫长仲以双方所签署的转让宅基地及房屋的《买卖房产协议》明显违反了法律规定，属于无效合同为由，向一审法院提起诉讼。一审法院于2018年12月11日依法作出（2018）粤0705民初4676号民事判决，确认双方于2004年11月5日所签订的《买卖房产协议》违反了法律、法规的强制性规定，为无效合同。该民事判决已经发生法律效力，但赵焕启、莫长仲与伍艳萍、吴雅峰未能就土地、房屋的返还及损失赔偿问题达成一致协议，赵焕启、莫长仲遂提起本案诉讼。 伍艳萍、吴雅峰认为赵焕启、莫长仲应就本案房产的返还向其赔偿损失，故提起反诉并向一审提出对本案买卖的房屋及土地使用权的现值进行评估的申请。一审法院经摇珠选定了广东信利土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该评估机构于2019年6月5日作出《房地产估价报告》，确定涉案土地中赵焕启取得《集体土地使用证》的68平方米宅基地在2019年5月22日的市场价值为108800元，及涉案建筑面积为105平方米的房屋在2019年5月22日的市场价值为31500元，合计为140300元。伍艳萍、吴雅峰对上述《房地产估价报告》不服，并提出异议认为，评估报告只对土地登记确权的68平方米土地进行了价值评估，而没有对未确权登记的83.20平方米土地进行价值评估，导致评估结果不可信。广东信利土地房地产评估咨询有限公司就伍艳萍、吴雅峰提出的异议于2019年8月7日向一审法院复函称：根据《土地登记申请书审批表》，莫长仲申请登记的新会市古井镇竹乔龙区乔林村宅基地未通过审批，并咨询相关部门该宗地未登记，故不作莫长仲申请登记宗地评估。 一审法院认为，本案双方在签订的《买卖房产协议》被依法确定无效后，分别提出返还土地、房屋及赔偿损失的主张。当事人讼争的是合同被确认无效后的处理，原立案案由返还原物纠纷不准确，本案案由应变更为确认合同无效纠纷。 针对本案的争议焦点，分析评判如下： 一、伍艳萍、吴雅峰应否向赵焕启、莫长仲返还涉案土地及房屋？ 伍艳萍、吴雅峰占有、使用涉案土地及房屋所依据的《买卖房产协议》已被发生法律效力的（2018）粤0705民初4676号民事判决确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案的《买卖房产协议》无效，双方因该无效合同取得的财产应当相互返还，因此伍艳萍、吴雅峰应当向赵焕启、莫长仲返还涉案《买卖房产协议》交易的土地及房屋，同时赵焕启、莫长仲应向伍艳萍、吴雅峰返还收取的转让款43000元。 二、伍艳萍、吴雅峰向赵焕启、莫长仲返还土地、房屋，赵焕启、莫长仲应如何赔偿对方的损失？ 1.伍艳萍、吴雅峰的损失应如何确定的问题。 伍艳萍、吴雅峰提出对本案买卖的房屋及土地使用权的现值进行评估的申请获准后，一审法院摇珠选定的评估机构广东信利土地房地产评估咨询有限公司于2019年6月5日作出《房地产估价报告》，评定涉案取得《集体土地使用证》的68平方米宅基地在2019年5月22日的市场价值为108800元，及涉案的建筑面积105平方米的房屋在2019年5月22日的市场价值为31500元，合计为140300元。伍艳萍、吴雅峰对《房地产估价报告》提出异议，评估机构就该异议出具《复函》，且伍艳萍、吴雅峰对《复函》无异议。该评估机构具备资质,评估程序合法,依据充足,故一审法院依法采信广东信利房评字[2019]第06036号《房地产估价报告》。由此确定涉案土地、房屋的增值为97300元（140300元-43000元），伍艳萍、吴雅峰向赵焕启、莫长仲返还土地、房屋，该增值97300元即为伍艳萍、吴雅峰的损失。 对于伍艳萍、吴雅峰提出的《房地产估价报告》不包含未取得土地登记确权的83.20平方米土地，故应适用同样的标准另行计算该83.20平方米土地的增值的辩解。本案委托评估的对象是涉案的全部土地及房屋，评估机构遵循合法原则，以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行估价。由于莫长仲申请登记的83.20平方米宅基地未获得批准，因此评估机构确定估价对象为赵焕启取得《集体土地使用证》的68平方米宅基地和建筑面积为105平方米的房屋。伍艳萍、吴雅峰的辨解理据不足，一审法院不予采纳。 2.伍艳萍、吴雅峰的损失应如何承担的问题 因赵焕启、莫长仲明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,但其在出卖多年后又以违法转让为由主张合同无效，故对合同无效应承担主要的过错责任。对于伍艳萍、吴雅峰信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因土地升值所获利益，以及伍艳萍、吴雅峰因土地、房屋现值和原买受价格的差异造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条第二款：“合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失,由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价值波动受到的损失,由违约方赔偿”的规定，赵焕启、莫长仲应向伍艳萍、吴雅峰赔偿损失68110元（97300元×70%）。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、伍艳萍、吴雅峰应于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于江门市新会区******************.10平方米的土地（四至：东至四米水泥路，南至五米水泥路，西至公路，北至吴维钦）及地上房屋腾退给赵焕启、莫长仲。二、赵焕启、莫长仲应于本判决发生法律效力之日起十日内向伍艳萍、吴雅峰返还转让款43000元。三、赵焕启、莫长仲应于本判决发生法律效力之日起十日内向伍艳萍、吴雅峰支付赔偿款68110元。四、驳回伍艳萍、吴雅峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审评估费702元，由赵焕启、莫长仲负担702元。赵焕启、莫长仲在履行上述判项时一并付回给伍艳萍、吴雅峰。 一审本诉案件受理费50元，由赵焕启、莫长仲负担35元，伍艳萍、吴雅峰负担15元。一审反诉案件受理费2900元，由赵焕启、莫长仲负担1076元，伍艳萍、吴雅峰负担1824元。 二审当中，各方当事人均没有提交新的证据。 本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对伍艳萍、吴雅峰的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。二审当中双方当事人的争议焦点为：一、未取得土地登记确权83.20平方米土地的处理问题；二、伍艳萍、吴雅峰的损失分担问题。 关于争议焦点一。一是关于合同无效后“返还财产”的问题。本案中，鉴于诉争的建筑面积为105平方米的房屋部分坐落于未获登记批准的83.20平方米土地之上，根据“房地一体”以及“地随房走，房随地走”的处理原则，因涉案《买卖房产协议》无效，故伍艳萍、吴雅峰应向赵焕启、莫长仲一并腾退涉案148.10平方米的土地及地上房屋。需要指出的是，因莫长仲申请登记的83.20平方米“宅基地”未获得有关部门的批准，根据《中华人民共和国土地管理法》（1998修正）第六十二条第三款：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”的规定，故其未依法取得该83.20平方米土地的宅基地使用权。因此，本案基于无效合同“返还”该83.20平方米土地并非返还土地所有权或者宅基地使用权，而是该83.20平方米土地的占有状态。伍艳萍、吴雅峰上诉认为一审判决变相以司法确权的形式将该83.20平方米土地的集体土地使用权确权给赵焕启、莫长仲，属理解法律条文及裁判主文错误，本院不予采纳。二是关于该83.20平方米土地未予评估的问题。如上所述，在宅基地使用权不属于赵焕启、莫长仲即赵焕启、莫长仲无权处分的情况下，该83.20平方米土地不宜予以评估并列入伍艳萍、吴雅峰的损失范围；并且一审法院已判令赵焕启、莫长仲将原合同款项43000元全额退回，在认定过错责任时也考虑了上述因素。故一审判决未对该83.20平方米土地予以评估亦未列入伍艳萍、吴雅峰的损失范围，并无不当，本院予以维持。伍艳萍、吴雅峰上诉主张对该83.20平方米土地予以评估并列其损失范围，缺乏理据，本院不予支持。 关于争议焦点二。因双方当事人在交易涉案土地、房屋时，均为农村居民，均知道或者应该知道所交易的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，故此时双方对于日后可能出现的合同无效引发的后果均知晓并甘冒风险，具有同等过错。相对而言，出卖人赵焕启、莫长仲在交易多年后又以涉案土地、房屋系违法转让为由以诉讼的方式主张合同无效，有获取土地升值利益之嫌，故对于合同无效应承担主要的过错责任。一审判决在全面考虑出卖人因土地升值所获利益，以及买受人伍艳萍、吴雅峰因土地、房屋现值和原买受价格的差异造成的损失等情形，判处赵焕启、莫长仲赔偿土地、房屋价格差额的70%，并无明显不当，本院予以维持。伍艳萍、吴雅峰上诉主张赵焕启、莫长仲只承担70%的过错责任是不公平，理据不足，本院不予支持。 综上所述，伍艳萍、吴雅峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由伍艳萍、吴雅峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁宇俊 审 判 员 谢敏忠 审 判 员 冒庭媛 二〇二〇年三月六日 法官助理 冯春桃 书 记 员 杨美玉