文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初1055号原告：广州新恒昌企业发展有限公司，住所地广州市经济技术开发区。法定代表人：孔健楠。委托代理人：曾映梅、丁锐洁，均系该司职员。被告：广东振戎能源有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：熊韶辉。诉讼代表人：广东振戎能源有限公司破产管理人。负责人：陈东。委托代理人：胡隽、万金龙，分别系广东华商律师事务所律师、实习律师。原告广州新恒昌企业发展有限公司诉被告广东振戎能源有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州新恒昌企业发展有限公司的委托代理人曾映梅、丁锐洁，被告广东振戎能源有限公司破产管理人的委托代理人胡隽、万金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州新恒昌企业发展有限公司诉称：2013年6月，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将广州市珠江新城华夏路8号合景国际金融广场3501房出租给被告，租赁期限至2016年6月15日。合同签订后，原告依约交付了案涉物业。2016年5月30日，被告表示不再续租案涉物业。被告以进行场地复原工程为由，要求将案涉物业内的物品搬离，并于2016年6月13日与原告签订了《补充协议》，将租赁期限延期至2016年7月15日。但被告将案涉物业内的物品搬走后，却一直拒不履行交纳费用、交还场地及复原场地等义务。为避免损失扩大，原告于2016年8月4日向被告邮寄送达了催告函，但被告仍怠于履行义务。2016年7月19日，原告根据合同约定委托广州市公证处对案涉物业现状进行拍照公证，产生了公证费2200元；并委托广州市天力泰富装饰设计工程有限公司进行还原工程，产生了工程费用712151.5元。自2016年8月19日进入案涉物业后至还原工程竣工期间，案涉物业处于无法利用的空置状态，按案涉物业每月租金、物业费435108.1元计算，案涉物业空置损失达1116821.9元。另根据合同约定，因被告逾期交纳各项费用，每逾期一日，应向原告支付欠付金额的千分之三的违约金；因被告逾期未迁出案涉物业，应按照租期届满前一个月的租金和管理费等其他费用标准的双倍按日计付物业使用费，直至搬出之日即2016年8月19日。综上，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2016年6月16日至2016年7月15日的租金385111元、物业管理费49997.1元、水电费7597.67元及逾期交纳前述费用的违约金（以欠付的费用为本金，按照每日3‰的标准，从2016年6月21日起计至清偿之日止）；二、被告向原告支付2016年7月16日至2016年8月19日（合计36日）的物业使用费1010253.48元（按照每月租金435108.1元、每月物业管理费49997.1元的双倍计算）；三、被告承担原告支出的公证费2200元；四、被告承担原告支出的还原费712151.5元；五、被告向原告支付2016年8月19日至2016年11月14日（合计87日）的空置损失130532.3元（按照每月租金损失435108.1元、每月物业管理费损失49997.1元的标准计算）；六、本案诉讼费由被告承担。被告广东振戎能源有限公司辩称：一、原告主张的欠付租金及逾期支付租金的违约金的支付请求权已过诉讼时效，依法应予驳回。被告拖欠的租金系2016年7月15日发生，原告第一次催告的日期为2016年8月1日，按此计算，原告催缴租金的诉讼时效已于2017年8月1日届满。基于逾期支付租金而产生的违约金与租金系同一法律事实，诉讼时效应与租金的诉讼时效一致。二、原告主张被告欠付物业管理费及水电费与事实不符，被告已向原告缴纳过管理费押金99994.2元和水电周转金38331.11元，此部分金额应当抵扣欠费。另原告并无证据证明被告拖欠2016年6月15日至2016年7月15日的水电费，应由被告承担举证不能的法律后果。故对于原告要求被告支付拖欠的物业管理费、水电费及相应违约金的诉讼请求应当驳回。三、原告诉请的逾期支付费用的违约金在性质上应属违约金，具有惩罚性，在原告已扣除被告缴纳的保证金770222元后，不应当再向原告主张此部分损失。现原告并未主张其实际损失大于已经扣除的租赁保证金，应当承担举证不能的不利后果。加之《租赁合同》多处都约定了对被告违约行为的惩罚条款，已超出了公平合理的原则，根据我国合同法的相关约定，在本案约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，应当调低本案的违约金，以扣除保证金的金额为限，被告无需另行支付原告违约金。四、原告就还原费提供的证据并非原件，且其中包括装修部分和安装部分，被告可以明确知道装修部分是拆除恢复工程的费用，但无法判断装修工程与被告有关，原告应予证明。五、原告要求被告承担空置期间的损失，但原告早已知悉被告实际违约并没有续租意向，原告应当及时解除合同、恢复物业原状并将案涉物业另行出租以减少损失，结合原告提交的函件，原告不需要放任案涉物业空置近4个月后才进行复原工程。故此，原告故意拖延造成的损失扩大应由原告自行承担。经审理查明：原告系广州市天河区华夏路8号3501房（以下简称“案涉物业”）的登记产权人，案涉物业的规划用途为办公，建筑面积为1666.57平方米。2010年4月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方的案涉物业，租赁期限自2010年5月20日至2013年6月15日等。2013年5月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》（以下简称“《原合同》”），约定乙方承租甲方的案涉物业；案涉物业建筑面积共计1666.57平方米，该面积为物业租金、物业管理费的计算依据；本物业的装修标准详见附件二；租赁期限自2013年6月16日至2016年6月15日；案涉物业只能作为写字楼使用；每平方米月租金为231.08元，即每月租金为385111元；租金按月支付，每月五日前将当月租金存入甲方指定银行账户内；物业管理费为每月每平方米30元，每月物业管理费为49997.1元；管理费按月支付，由乙方在每月五日之前缴纳本月的物业管理费给甲方指定的物业管理公司；签订本合同之日起五个工作日内，乙方应向甲方支付首月租金及租赁保证金和甲方指定的物业管理公司支付首月管理费、管理费押金、水电费周转金；租赁保证金为本物业两个月租金的金额共计770222元，管理费押金为本物业两个月物业管理费共计99994.2元，水电费周转金按租赁物业建筑面积每平方米23元计付即38331.11元；在本合同期内，租赁保证金由甲方收取并保管，管理费押金、水电费周转金由甲方指定的物业管理公司收取并保管，租赁期满或本合同终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交甲方后，甲方及甲方指定的物业管理公司在十五个工作日内将租赁保证金、管理费押金、水电费周转金（不计利息）退回乙方；电费由乙方自行承担，电费的计算方式为：实际用电度数×政府公布单价+线损/变损；单元内水费若存在由乙方承担的情形，水费的计算方式为：实际用水量×政府公布价；水电费每月结算一次，由乙方在每月五日之前缴交上月的水电费给甲方指定的物业管理公司；乙方有权对本物业进行装修，但是不能改变其主体结构及外立面等甲方规定项目；如乙方未能在租期届满前三个月内提出续租意向，乙方有权在租赁期限届满前三个月内提出延期租赁该物业六个月的意向，除租金及租赁期限条款除外，延期租赁条款与原租约相同条款相同，延期期间的租金按租赁期限届满前当月租金递增不超过10%计算；合同提前终止或租期届满后，乙方凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，与物业管理处人员共同验收租赁场地，签署书面验收记录，乙方应交回物业的所有钥匙；乙方办理完上述退租手续后，携租赁保证金及管理费押金、水电费周转金发票与甲方及物业管理公司办理退款手续；乙方未按约定交纳租金、物业管理费、水电费、有偿服务费等费用，每逾期一天，应向甲方支付欠付金额的千分之三的违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，不予退还租赁保证金，乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总金额的30%作为违约金；合同提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或合同终止前清缴所有应付款项，迁出本物业，并将物业恢复原状；乙方逾期未迁出本物业的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用标准的双倍按日计付物业使用费，直至搬出之日止，逾期十五个日历天未迁出本物业的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权，乙方承担甲方因处理上述财物所产生的一切费用；如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五个日历天并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权，乙方承担甲方因处理上述财物所产生的一切费用；甲方全权委托广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称“宁骏公司”）负责本广场的物业管理工作，负责收取本物业的管理费及其它相关费用；本合同甲方的通信地址为广州市珠江新城华夏路8号合景国际金融广场22楼，电话020-855×****，收件人曾贞；乙方的通信地址为广州市天河区珠江新城华夏路8号合景国际金融广场3501单元，电话020-303×****，收件人董兵；任何一方将函件送达上述地址即视为送达，若上述地址有变化，任何一方须将修改地址书面通知本合同的另一方，书面通知中的变更地址为新的通信地址，若发生变更的一方未履行通知义务，因此所产生的法律后果均由未履行义务者承担等。《租赁合同》附件二为《本物业交付标准》，载明了写字楼的装修项目、消防系统、空调项目等情况。2016年6月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议书》，约定双方于2013年6月16日签订了《原合同》，现就《原合同》的延期及租赁物业复原事宜达成协议；在《原合同》的租赁期限上延期一个月，即租赁期限延长至2016年7月15日止；乙方应于2016年6月20日前以转账方式向甲方支付2016年6月16日至2016年7月15日期间的租金385111元及物业管理费49997.1元；本协议未尽事宜，仍按《原合同》的约定执行，本协议与《原合同》不一致的，以本协议约定为准等。但原告称，被告此后并未按《补充协议书》约定支付租金及物业管理费，租赁期限届满后也未将案涉物业恢复原状后交还原告。原告为证明其所述情况，向本院提交了：一、《关于限期返还合景国际金融广场35楼租赁物业的通知函》（显示原告2016年8月1日向被告发出该函，要求被告收到函件后2日内到服务中心办理迁出手续，与服务中心人员共同验收租赁场地，交纳尚未支付的所有费用，签署书面验收记录，交回物业的所有钥匙，若被告未在通知的时间内办理迁出手续的，视为同意放弃放置在案涉物业内所有物品的所有权，原告将自行进入物业内并处理遗留的物品，被告应承担原告因处理上述物品所产生的一切费用，此外原告将安排相关施工单位对案涉物业进行还原工程，自本函件发出之日起2个工作日内，被告不予书面回应则视为同意上述处理办法等）及相应的EMS邮寄底单（显示2016年8月1日原告向被告寄送了两份函件，被告的收件地址分别为“海珠区新港东路618号南丰汇17楼”及“珠江新城华夏路8号35楼”）、《妥投证明》（显示寄往海珠区的函件已于2016年8月3日妥投，寄往珠江新城的函件已于2016年8月4日妥投，签收人均为他人收）。二、《公证书》（显示原告于2016年8月19日申请广东省广州市广州公证处对案涉物业的现状办理保全证据公证，该公证处人员于2016年8月19日对案涉物业的现状进行了拍摄，拍摄的照片显示案涉物业门口加锁，当日系锯锁进入，物业内物品杂乱，部分物品存在损坏）及公证费发票（复印件上加盖广东省广州市广州公证处的印章，显示公证费2200元）。三、《关于限期返还合景国际金融广场35楼租赁物业欠款的通知函》（显示原告2018年6月22日向被告发出该函，要求被告立即向原告支付2016年6月16日至2016年7月15日的租金、管理费、水电费共计442705.77元及逾期付款违约金，自2016年7月16日起至2016年8月19日的物业使用费，还原物业所产生的一切费用712151.5元，且因被告违约，租赁保证金、管理费押金、水电费周转金不予退还等）及相应的EMS邮寄底单（显示2018年6月29日原告向被告寄送了两份函件，被告的收件地址分别为“新港街道新港东路618号南丰汇环球展茂中心17层”及“广州天河区天府路161号464房”）、《速递邮件改退批条》（显示两邮件均被退回）。经质证，被告对上述证据一的真实性、合法性予以确认，但认为相关证据无法证明被告已收到函件；对证据二的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据三的真实性、合法性、关联性均不予确认，被告并未收到相应函件，且从被告的催告时间来看，原告要求被告支付2016年6月16日至2016年7月15日期间的租金及逾期支付租金的违约金已过诉讼时效。原告称，其于2016年8月19日收回案涉物业后，即委托工程公司对案涉物业进行复原工程，复原工程的竣工时间为2016年11月3日，之后便与工程公司签署合同、办理结算；2016年11月15日，原告将案涉物业交付给了新的承租人。原告为证明其所述情况，向本院提交了：一、被告（租/商户）与宁骏公司（管理方）、惠州市东江建筑安装工程有限公司（装修公司）于2010年5月25日为案涉物业进行室内装修而签订的《国际金融广场装修施工管理协议》；惠州市东江建筑安装工程有限公司于2011年8月22日就案涉物业出具的竣工图；穗港消防服务公司于2010年8月25日就案涉物业出具的消防系统竣工图；广州市公安局天河区分局于2011年1月16日就案涉物业装修工程向被告出具的《消防验收意见书》。二、显示由宁骏公司于2016年6月3日向被告出具的《关于被告部分退场复原服务报价的事宜》（载明案涉物业部分退租区域办公楼复原服务报价合计1076190.37元，包括消防复原工程258000元、中央空调VAV复原工程141525元、室内装饰机电复原工程443554.02元、总包工程施工管理费126461.85元、税金106649元等)及相关施工单位出具的《报价单》若干。三、原告（发包人/甲方）与深圳市天力泰富装饰设计工程有限公司（承包人/乙方，以下简称“天力公司”）于2016年11月29日签订的《广州合景国际金融广场35楼办公区拆除及恢复工程施工合同》（显示合同工期为乙方收到甲方进场通知之日起计20日内，合同固定总造价为689459.41元，本合同项下的全部工程内容竣工且现场垃圾清理完毕并经甲方、物业管理公司验收合格后，双方办理结算，甲方在结算完毕后十五个工作日内付至本工程结算总价的100%给乙方等）；天力公司于2016年11月3日就案涉物业装修拆除及恢复工程出具的《工程预算书》（复印件，显示工程预算造价为689459.41元，项目包括消防拆改工程、电气及空调拆改工程、配合管理费、税费）；原告与天力公司于2016年12月26日起签订的《工程结算书》（复印件，载明案涉物业办公区拆除及恢复工程造价为712151.5元，其中包括装修部分354938.5元，安装部分357213元）；天力公司于2017年1月13日向原告开具的《发票》（显示建筑装饰费用为620513元）、于2017年7月27日向原告开具的《发票》（显示装饰服务费91638.5元）；原告先后于2017年1月24日、2017年8月7日向天力公司转款的《中国工商银行业务委托书回执》（显示转款金额分别为620513元、91638.5元）；天力公司于2019年8月16日出具的《关于广州合景国际金融广场35楼办公区拆除及恢复工程情况说明函》（显示天力公司确认于2016年8月31日收到原告的进场通知，并于次日入场施工，于2016年9月21日竣工并交付原告验收，原告在验收时提出整改要求，故天力公司整改后于2016年10月初重新交付原告验收合格，基于天力公司与原告的友好合作关系，案涉物业的工程是以先进场施工后补签工程合同的方式进行，案涉物业的实际工程量结算价以天力公司2017年1月19日向原告出具的工程结算书所载价格即712151.5元为准，原告已向天力公司全额支付了该笔款项，天力公司亦开具了相应的增值税发票）。四、原告（出租方）与澳门国际银行股份有限公司（承租方，以下简称“澳门银行”）于2016年11月10日签订的《租赁合同》（显示原告将案涉物业出租给澳门银行，交付标准详见附件二，租赁期限为2016年11月15日至2021年11月14日，装修期自2016年11月15日起至2017年1月14日止，原告应在2016年11月15日前将案涉物业交付澳门银行使用等）；澳门银行于2016年11月30日签署的《合景国际金融广场租（商）户场地交楼单元确认书》（显示案涉物业电路照明系统、空调系统、消防系统、单元室内情况，澳门银行确认案涉物业的交楼标准符合双方约定的标准）。经质证，被告对证据一的真实性、合法性予以确认，关联性不予认可；而证据二恰好证明被告在2016年5-6月期间已以自己名义对复原费用进行过询价；对证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可，根据原告提交的《工程结算书》，显示案涉物业的工程包括了装修部分及安装部分，被告仅可明确其中的装修部分是拆除恢复工程的费用，但无法判断装修工程与被告有关，故应由原告举证证明，且原告提供的预算书、施工合同、结算书均显示签署时间为2016年11月，并未倒签为案涉物业复原工程的实际发生时间，可见工程实际发生在2016年11月之后，则此时原告已将案涉物业出租给了澳门银行，被告对原告主张的复原工程费用存疑，且根据原告提交的证据二，原告早就知悉案涉物业复原工程的工程量和工程时间，无需采用事后补签的方式，且天力公司在没有合同保障的情况下自行垫费七十多万先行入场施工，在2016年11月已完工的情况下直到2017年1月才进行结算，亦与日常逻辑严重不符。对证据四的真实性、合法性、关联性无法确认，但可以看出原告与澳门银行约定的交付标准与原、被告约定的交付标准是一致的，原告并未举证澳门银行对原告交付的案涉物业存在异议，被告有理由相信澳门银行对原告按现状交付无异议。本院认为：原、被告签订的《原合同》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据前述合同的约定，被告应在2016年6月20日前向原告支付2016年6月16日至2016年7月15日期间的租金385111元及物业管理费49997.1元；现被告无法举证证明其支付了上述款项，应由被告承担举证不能的法律后果，本院对原告有关被告拖欠上述费用的主张予以采信。被告辩称原告要求被告支付租金及逾期付款违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为，即便原告提交《关于限期返还合景国际金融广场35楼租赁物业的通知函》及相应的邮寄证明（妥投时间为2016年8月）以证明其已向被告主张过2016年6月16日至2016年7月15日的租金及逾期付款违约金，但原告无法提交证据证明其在2017年9月前向被告催收过相应期间的租金及逾期付款违约金，故本院采纳被告的抗辩意见，原告要求被告支付2016年6月16日至2016年7月15日的租金及逾期付款违约金的诉讼请求已过一年的诉讼时效，本院不予支持。但被告应向原告清偿上述期间的物业管理费49997.1元，且原告有权要求被告支付逾期交纳物业管理费的违约金，因被告主张原告诉请的违约金计付标准即3‰/日过高，故在原告未举证证明其实际损失的情况下，本院根据公平原则，酌情判令被告应向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金（以49997.1元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，从2016年6月21日起计至清偿之日止）。另就原告主张的水电费7597.67元，因被告不予确认，原告亦未提供充分证据予以证明，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。根据《原合同》及《补充协议书》的约定，被告应在租期届满即2016年7月15日后将案涉物业恢复原状后交还原告；现被告无法举证其履行了该项义务，应由被告承担举证不能的法律后果；根据原告提交的《公证书》，本院采信原告系于2016年8月19日方收回案涉物业；结合原告2016年8月1日向被告发出的《关于限期返还合景国际金融广场35楼租赁物业的通知函》及该函件送达情况，原告在2016年8月19日自行收回案涉物业未超过合理期限。故此，原告有权根据《原合同》约定向被告主张物业使用费，因被告辩称原告主张的物业使用费按租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用标准的双倍计算过高，故在原告未提交证据证明其实际损失的情况下，本院酌情判令被告向原告支付2016年7月16日至2016年8月19日的物业使用费638626.4元【（385111元+49997.1元）÷31日×130%×35日】，原告诉请超出部分，本院不予支持。因被告未依约交还案涉物业，导致原告需以公证方式收回，就此支出了公证费2200元，理应由被告承担。故对原告要求被告承担公证费2200元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的还原费712151.5元。因被告未履行其复原案涉物业的义务，而原告提交的其与天力公司之间的合同、结算书、发票、付款凭证、说明函等能够相互映证原告对案涉物业进行复原工程的事实及费用情况，且根据被告认可的宁骏公司于2016年6月3日向被告出具的《关于被告部分退场复原服务报价的事宜》（显示案涉物业的复原服务报价合计1076190.37元），亦可知原告诉请的还原费用未超出合理范围，故，本院对原告要求被告支付还原费712151.5元的诉讼请求予以支持。另就原告要求被告支付复原工程期间的空置损失，根据原告与天力公司约定的复原工程工期为20日，综合考虑实际施工情况，本院酌情判令被告向原告赔偿一个月的空置损失即435108.1元（385111元+49997.1元），原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东振戎能源有限公司向原告广州新恒昌企业发展有限公司支付2016年6月16日至2016年7月15日的物业管理费49997.1元及逾期交纳前述费用的违约金（以49997.1元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，从2016年6月21日起计至清偿之日止）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东振戎能源有限公司向原告广州新恒昌企业发展有限公司支付2016年7月16日至2016年8月19日的物业使用费638626.4元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东振戎能源有限公司向原告广州新恒昌企业发展有限公司支付公证费2200元；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东振戎能源有限公司向原告广州新恒昌企业发展有限公司支付还原费712151.5元；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东振戎能源有限公司向原告广州新恒昌企业发展有限公司赔偿一个月的物业空置损失435108.1元；六、驳回原告广州新恒昌企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44300元，由原告广州新恒昌企业发展有限公司负担22500元，被告广东振戎能源有限公司负担21800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  金静洁人民陪审员  林 艳二〇二〇年三月十六日书 记 员  邱莉晶            判决书已于2020年   月   日送达