广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终634号 上诉人（原审被告）：南宁市瀚轩房地产开发有限公司。 法定代表人：黄志慧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：甘剑峰，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶经海，广西欣源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：欧捷。 委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 上诉人南宁市瀚轩房地产开发有限公司（以下简称“瀚轩公司”）因与被上诉人欧捷商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初10251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瀚轩公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、部分业主违规装修导致整个小区通不过规划验收而无法办理房产证，业主方应当承担主要责任。涉案房屋已经竣工验收合格，上诉人作为开发商亦已将涉案房屋交付给各业主。但部分业主在装修过程中，将阳台、飘窗、入户花园等空间改造封闭导致建筑面积增加，致使整个小区通不过规划验收而无法办理房产证。二、政府职能部门行为也是逾期办理房产证的重要原因。政府相关部门执法力度前后不一，2016年前后，因阳台、飘窗、入室花园、阳光房等赠送面积不符合规划要求而通不过规划验收，导致商品房无法办理房产证是南宁市普遍存在的问题。上诉人已经积极与政府职能部门沟通，并缴纳了相应罚款，排除了障碍，涉案小区现已具备办理房屋产权证的基本条件，而小区全部业主也因此相应获益。故根据公平原则，业主不应再向上诉人主张逾期办证违约金，或应相应减少上诉人承担的责任。三、上诉人提前交付房屋给被上诉人，但并未达到使用条件，具体商品房交付使用时间应以房屋达到使用条件时间为准，因此，计算“720日”的起算点应以商品房达到使用条件开始。四、一审法院擅自认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%于法无据，应予撤销。首先，被上诉人的诉求仅要求上诉人在购房款的2%范围内支付违约金，一审法院严重违反了不诉不理的基本原则；其次，一审法院认定本案合同合法有效，本案合同已明确规定违约金的上限是购房款的2%；再次，不能办理房屋不动产权证书对被上诉人并无任何实际损失，一审法院认为被上诉人的损失持续产生毫无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，应予以撤销，支持上诉人的上诉请求。 欧捷辩称：一审认定事实清楚。涉案商品房未能通过规划验收的原因不在业主，而在上诉人。开发商为了达到销售的目的，使用改变规划建设、以赠送面积的方式吸引消费者购买，从业主的角度来说是不可能在购房时核实商品房的规划设计的，因此才被开发商误导。应当判决上诉人承担逾期办证的全部责任。 欧捷向一审法院起诉请求：1、瀚轩公司立即为欧捷办理房屋不动产权证书并交付欧捷；2、瀚轩公司向欧捷支付违约金7480元（自2017年3月22日起暂计至2018年3月31日，按每日20元计算，此后至实际办理房屋不动产权证书之日止的违约金在购房款的2%范围内按每日20元另计）；3、本案诉讼费用由瀚轩公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月31日，欧捷、瀚轩公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定欧捷向瀚轩公司购买位于南宁市瀚林雅筑君悦阁x单元xxxx号房。合同第五条约定：出卖人与买受人约定该商品房价款按下列1、2方式计算：1、该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，9719.62元／平方米，总金额为948829元。2、该商品房属于精装修房，买受人需另支付精装修价款，精装修价款按套内建筑面积计价，2012.54元／平方米，总金额为196464元。第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”，“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”。欧捷已经按照合同约定向瀚轩公司足额支付房屋价款及精装修价款，瀚轩公司于2015年4月2日向欧捷交付房屋。 一审法院另查明：2018年11月8日，南宁高新技术产业开发区管理委员会对瀚轩公司作出《行政处罚告知书》（处告字［2018］96号），认为瀚轩公司于2013年2月16日办理取得位于南宁市瀚林雅筑二期项目1＃楼至7＃楼的《建设工程规划许可证》，但该项目1＃楼至7＃楼未按照图纸施工，存在未按照建设工程规划许可证建设的行为，1＃楼至7＃楼加建建筑面积总计12542.50平方米。拟对瀚轩公司作出以下行政处罚：按该项目违建部分工程造价12310129.23元处10%的罚款，罚金共计1231012.92元。2018年11月14日，南宁高新技术产业开发区管理委员会对瀚轩公司作出《行政处罚决定书》（高新管处字［2018］96号），对瀚轩公司作出以下处罚决定：按该项目违建部分工程造价12310129.23元处10%的罚款，罚金共计1231012.92元。当日，瀚轩公司缴纳上述罚款1231012.92元。 2019年1月9日，南宁高新技术产业开发区管理委员会向瀚轩公司发出《限期整改通知书》，查明瀚轩公司建设的位于南宁市瀚林雅筑二期项目1＃楼至7＃楼的超面积建设共计12542.50平方米，具体情况如下：一、1＃楼：2层夹层规划设计飘窗实地改为套内；3～33层实地增建阳台、规划设计飘窗实地改为套内。二、2＃楼：2层夹层规划设计飘窗实地改为套内；3～33层实地增建阳台、规划设计结构板实地改为水表间，规划设计阳台实地改为套内，规划设计飘窗实地改为套内。三、3＃楼：2层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台，规划设计结构板实地改为水表间；3～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实际改为阳台，规划设计结构板实地改为水表间。四、4＃楼：3层夹层规划设计飘窗实地改为套内；4～32层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。五、5＃楼：3～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。六、6＃楼：3～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。七、7＃楼：3层规划设计飘窗实地改为套内；4～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。该委责令瀚轩公司于2019年1月25日前对上述违法建筑进行整改。 瀚林雅筑二期1#楼至7#楼于2018年1月12日取得《竣工验收备案表》，于2019年5月22日取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。 瀚林雅筑二期1#楼为君贤阁，2#楼为君悦阁，3#楼为君咏阁，4#楼为君礼阁，5#楼为君怡阁，6#楼为君诚阁，7#楼为君雅阁。 一审法院同时查明：一审法院于2019年6月13日对瀚林雅筑二期进行现场勘查，双方当事人均确认业主自行装修的住宅存在规划设计阳台实地改为套内等违反规划的情形。 一审法院认为：欧捷、瀚轩公司之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于办理不动产权登记手续。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条之约定，瀚轩公司应当在房屋交付使用后720日内，向房屋登记机构为欧捷申请房屋所有权登记，并向欧捷交付房屋所有权证书。本案中，瀚轩公司已于2015年4月2日向欧捷交付涉案房屋，至迟应于2017年3月21日前向房屋登记机构申请办理涉案房屋的所有权转移登记。现瀚轩公司主张系因部分业主装修过程中将阳台及入户花园进行改动，导致房屋权属登记无法完成，对此，一审法院不予支持，理由为：首先，本案欧捷购买的商品房属于精装修房，所有装修均系瀚轩公司所为，正是由于瀚轩公司的行为，导致规划验收无法通过，欧捷因此未能取得房屋权属证书；其次，即便确如瀚轩公司所言，其他部分业主违规装修的行为影响了涉案欧捷房屋产权转移登记手续的办理，但欧捷作为债权人，其对瀚轩公司履行房屋产权转移登记手续这一债务并无过错，如因第三人原因导致该债务的履行陷入迟延，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，瀚轩公司仍应向欧捷依法承担违约责任，至于瀚轩公司与第三人的法律关系，可另行解决。因此，瀚轩公司迟延为欧捷申请办理房屋所有权属证书构成违约且缺乏合法、正当的免责事由，应依法承担违约责任。瀚轩公司至今未为欧捷申请办理房屋权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，瀚轩公司应当继续履行，为欧捷申请房屋所有权登记，并向欧捷交付房屋所有权证书。因涉及群体众多，瀚轩公司准备材料客观上需要一定时间，因此一审法院确定瀚轩公司应于本案判决生效后90日内为欧捷向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并在相关机构依法办结不动产权证书时即时向欧捷交付。 关于违约金。正如前述，瀚轩公司迟延为欧捷申请办理房屋的不动产权证书构成违约且缺乏合法、正当的免责事由，应依法承担违约责任。欧捷诉请瀚轩公司支付违约金符合《南宁市商品房买卖合同》第十七条之约定，一审法院予以支持，故违约金自2017年3月22日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为欧捷办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，此后耗费的时间由相关职能部门确定，瀚轩公司对此不能控制，不应再支付违约金。因此，瀚轩公司应向欧捷支付的违约金计算方式为：自2017年3月22日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为欧捷办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，瀚轩公司负担的违约金上限为22905.86元[（948829元+196464元）×2%]。由于双方约定违约金的上限，即无论瀚轩公司逾期办证多少天，其仅承担上限的违约金，而欧捷的损失却持续产生。因此，一审法院认定在法院判决确定的办证之日之后瀚轩公司仍然未给欧捷办理不动产权证书的，应当继续按照合同约定的每日20元的标准向欧捷支付逾期办证违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条违约赔偿数额不得超过“违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，一审法院酌情认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、自本案判决生效之日起90日内，瀚轩公司为欧捷申请办理位于南宁市瀚林雅筑君悦阁x单元xxxx号房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向欧捷交付；二、自本案判决生效之日起10日内，瀚轩公司向欧捷支付违约金（计算方式：自2017年3月22日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为欧捷办理上述房屋不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，瀚轩公司负担的违约金上限为22905.86元）；三、若瀚轩公司在本案生效判决之日起90日内仍然未为欧捷申请办理上述房屋不动产统一登记，则按照每逾期一日20元的标准向欧捷继续支付违约金；四、上述第二项、第三项计算出的违约金，总金额不超过343587.9元［（948829元＋196464元）×30%］。案件受理费50元，由瀚轩公司负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为，涉案《南宁市商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，为有效合同，各方当事人均应恪守履行。 关于办理不动产权登记手续的问题。依据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款的规定，上诉人负有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的法定义务。根据涉案《南宁市商品房买卖合同》第十七条的约定，上诉人应在商品房交付使用后720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并向买受人交付房屋所有权证。本案中，上诉人未按合同约定期限向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产权登记，已构成违约。一审法院考虑到涉案小区群体众多，上诉人准备材料客观上需要一定时间，酌情确定上诉人应于本案判决生效后90日内为被上诉人向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并在相关机构依法办结不动产权证书时即时向被上诉人交付，并无不当，本院予以确认。 关于逾期办理涉案房屋产权登记手续责任及违约金计算的问题。案涉房屋办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。上诉人主张部分业主违规装修导致整个小区通不过规划验收而无法办理房产证，但结合查明的事实，本案被上诉人所购买的涉案房屋属于精装修房，不存在装修行为，所有装修均系上诉人所为，由于上诉人的违规行为，导致规划验收不能通过，责任在于上诉人，与被上诉人无关，被上诉人根据合同相对性要求上诉人办理并交付房屋不动产权证书以及支付逾期办证违约金，有事实和法律依据，应当予以支持。一审关于逾期办证违约金的计算正确，本院予以确认。 综上所述，瀚轩公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由南宁市瀚轩房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雪梅 审判员  赵 东 审判员  包林辉 二〇二〇年三月二十五日 书记员  吕 媛