江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0621民初6205号 原告：翁志强，男，1984年11月13日生，住江西省贵溪市。 原告：江巧丽，女，1988年12月24日生，住江西省贵溪市。 二原告共同的委托诉讼代理人：刘桂山、丛美秀，江苏震阳律师事务所律师。 被告：江苏宏和置业有限公司，统一社会信用代码91320621598629363R，住所地江苏省海安市白甸镇白甸村**。 法定代表人：黄宁，江苏宏和置业有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙正芝，海安市白甸法律服务所法律工作者。 被告：上海艾荆投资发展有限公司，统一社会信用代码913101133508358332，，住所地上海市宝山区市一路**A-3816 法定代表人：朱作营。 被告：森华基金管理有限公司，统一社会信用代码91370203MA3NDUCH19，住所，住所地山东省青岛市市**鞍山二路**C055div> 法定代表人：刘阿君。 原告翁志强、江巧丽诉被告江苏宏和置业有限公司（以下简称宏和公司）、上海艾荆投资发展有限公司（以下简称艾荆公司）、森华基金管理有限公司（以下简称森华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序于2020年2月11日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人刘桂山、丛美秀，被告宏和公司的委托诉讼代理人孙正芝（一般授权）到庭参加诉讼，被告艾荆公司、森华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告翁志强、江巧丽向本院提出如下诉讼请求，1.判令被告宏和公司、艾荆公司返还原告翁志强、江巧丽购房款50,000元，并承担自2019年6月1日起至实际给付之日止按照每日千分之二的标准计算的违约金；2.被告森华公司就被告艾荆公司的义务承担连带责任；3.诉讼保全保险费由被告共同承担。事实与理由：2018年1月，原告翁志强、江巧丽向被告宏和公司定购其开发的位于海安市白甸镇的宏和珈都10栋1单元802室房屋，合同总价为682,499元。被告宏和公司承诺可以为原告翁志强、江巧丽办理房贷分期付款，原告翁志强、江巧丽缴纳房款112,499元。后因被告宏和公司无法办理贷款，被告宏和公司同意退房退款并办理了退房手续。2019年3月5日，被告艾荆公司、森华公司向原告翁志强、江巧丽出具承诺书，承诺退还50,000元。但承诺书出具后，两被告未履行。原告翁志强、江巧丽认为，被告宏和公司同意退款，应当及时足额履行；被告宏和公司委托被告艾荆公司销售房屋并收取原告翁志强、江巧丽的款项，无论被告宏和公司或艾荆公司向原告翁志强、江巧丽收款，均应当视为被告宏和公司的收款，现双方没有签订正式的商品房销售合同，被告宏和公司应当全额退款；被告艾荆公司、森华公司亦应当按承诺履行。 被告宏和公司辩称：（1）被告宏和公司没有收到案涉款项（宏和公司已收款已经退还给原告），被告艾荆公司收取原告案涉款项为中介费，被告宏和公司不应承担给付责任。（2）原告已经与被告艾荆公司、森华公司达成了退款协议（即承诺函），双方约定了房款的退还方式，应当由被告艾荆公司与森华公司承担给付责任。因此，请求驳回原告对宏和公司的诉求。 被告艾荆公司、森华公司均未到庭答辩亦未向本院提交证据。 经审理查明：宏和珈都项目系宏和公司在江苏省海安市白甸镇开发的商品房项目，宏和公司与艾荆公司系委托代理销售关系（艾荆公司独家代理销售上述商品房）。 2018年1月3日，原告翁志强、江巧丽通过被告艾荆公司与被告宏和公司签订《宏和珈都商品房定购协议书》，认购上述项目10幢1单元802室商品房，单价4798.89元/平方米，面积142.22平方米,总价682,499元,定金5000元;“按时签约可享受5万元抵8万元优惠”。当日，双方签订备案信息确认单，约定房屋总价602,499元，原告缴纳定金5000元。2018年1月17日，原告通过pos机刷卡分别支付57,499元、50,000元（其中50,000元收费主体为艾荆公司）。收款收据显示，定金5000元及57,499元收费主体为宏和公司（加盖有公司印章），收款指向案涉房屋；艾荆公司收取的50,000元的收款收据只有“张易”的签名及艾荆公司发票专用章。后宏和公司退还原告其直接收取的款项，对于以被告艾荆公司名义收取的50,000元未退还。 2019年3月5日，被告艾荆公司出具承诺函，内容为“……退还售房优惠购房款（50,000元）……于2019年5月30日之前支付总款项百分之三十，即人民币壹万伍仟元，于7月31日前支付总款项百分之七十，即人民币叁万伍仟元。若……逾期未支付，由森华基金管理有限公司承担支付责任。逾期未支付按总金额（支付）日息千分之五违约金，直至付清所有款项为止。”被告森华公司作为担保人在承诺函上签名。原告王燕在“以上承诺本人已知晓并确认无误，同意以上内容。退款指定账户……”下方签字人处签名。 审理中，原告翁志强、江巧丽及被告宏和公司均认可案涉定购合同已经事实解除。 本案审理过程中，原告翁志强、江巧丽向本院申请保全，要求冻结被告宏和公司、艾荆公司、森华公司的银行存款63,500元或查封其相应价值的财产，并已提供担保。本院已依法采取了相应的保全措施。 另查明，在购房人起诉被告的系列案件中，定购协议书大多载明：“按时签约可享受X万抵X万优惠活动”。对于购房人直接支付给宏和公司账户的款项，宏和公司均开具了加盖其印章的收据，且宏和公司在扣除小额费用后均已退还给购房人；对于购房人支付给艾荆公司或其指定账户的款项，相关收据未加盖宏和公司印章。 以上事实，有当事人提供的定购协议书、收款收据、客户签约备案信息确认单、签约合同确认单、银行pos签购单、承诺函，被告宏和公司提供的宏和珈都基价代理销售合同，及双方当事人的当庭陈述等予以佐证，本院予以认定。 本院认为：本案的争议焦点是对于原告购房时未直接支付到宏和公司账户的款项，宏和公司是否具有返还责任。 原告翁志强、江巧丽分别与被告宏和公司就案涉房屋成立认购合意，该合意权利外观为预约合同性质，但其对于标的物位置、总价等要素协议一致，完全符合本约合同的要素特征，故案涉房屋之购买合意属于具有预约合同外观的本约合同，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并有效。宏和公司为销售其案涉商品房，委托艾荆公司进行代理，艾荆公司的售房行为系代表宏和公司。综合现有证据，本院认为宏和公司应当向原告返还剩余购房款。具体理由如下： 首先，宏和公司与艾荆公司系委托代理销售关系，艾荆公司的售房行为系代表宏和公司。在艾荆公司与购房人之间没有明确约定的情况下，艾荆公司无权直接向购房人收取佣金或其他费用，故原告定购房屋时根据艾荆公司指示所支付的款项，均应属于购房款。 其次，从系列案件的审理情况来看，原告系通过艾荆公司向宏和公司定购商品房，购房人与宏和公司签订的定购协议载明：“按时签约可享受X万抵X万的优惠活动”，而艾荆公司出具的收据也多载明收款事由为：“活动优惠”。由此可知，宏和公司知道或者应当知道艾荆公司向购房人收取款项的行为，并同意购房人交款后可享受优惠活动，故原告根据艾荆公司指示所付款项也应属于购房款。 第三，即便艾荆公司无权要求原告向其或其指定账户付款，因艾荆公司系委托代理销售公司，且定购协议、收据也载明相应付款系原告参加相应购房优惠活动所付款项，原告亦有理由相信艾荆公司有相应权利，艾荆公司向原告收款行为所产生的民事责任应由宏和公司承担。 最后，艾荆公司向原告出具承诺函，表示愿意承担返还责任，应当属于债务加入，而非债务转移。原告在接受该承诺函时并未作出放弃向宏和公司主张返还款项的意思表示。故艾荆公司出具承诺函的行为不能免除宏和公司的返还责任。森华公司系承诺对艾荆公司的返还义务承担责任，属于为艾荆公司提供保证担保，亦不能免除宏和公司的返还责任。 综上，宏和公司应当向原告翁志强、江巧丽50,000元。艾荆公司向原告出具承诺函承诺返还购房款构成债务加入，超出上述金额的款项属于艾荆公司承诺自愿给付行为，应由艾荆公司支付。森华公司为艾荆公司的债务提供担保，应依法承担连带责任。艾荆公司与森华公司未按承诺函履行，应按约支付违约金。因承诺函约定违约金标准过高，原告主张按日千分之二的标准计算，但该标准仍明显过高，考虑到被告未及时退还购房款给原告造成的损失以银行利息为主，故本院酌定按年利率6%的标准计算违约金。同时，承诺书约定“若逾期未支付按总金额（支付）……违约金”，故对于艾荆公司、森华公司而言，现原告翁志强、江巧丽主张自2019年6月1日起计算利息损失，本院应予支持。 对于宏和公司而言，因原告与其之间的定购协议的实际解除日期（填写退房申请表或宏和公司退款时）早于原告主张的计算利息损失的日期，宏和公司依法本应在协议解除时就应立即退还购房款，故现原告翁志强、江巧丽主张自2019年6月1日起计算利息损失，本院应予支持。 原告翁志强、江巧丽主张保全保险费，无法律依据，本院不予支持。被告宏和公司委托代理人参加庭审活动，但其对诉讼代理人未充分授权，应当适用程序法缺席审理的相关规定。被告艾荆公司、森华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对证据进行质证和对事实进行抗辩的权利，由此产生的不利后果依法由其自行承担。森华公司承担保证责任后可依法向艾荆公司追偿。如宏和公司返还相应款项后产生了损失，其可依法另行向艾荆公司主张相应权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏宏和置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告翁志强、江巧丽购房款50,000元，并支付相应利息损失（以50,000元为基数，按年利率6%的标准，自2019年6月1日起算至实际给付之日止）。 二、被告上海艾荆投资发展有限公司对被告江苏宏和置业有限公司的上述第一项判决义务承担连带责任。 三、被告森华基金管理有限公司对被告上海艾荆投资发展有限公司的上述第二项判决义务承担连带责任。 四、被告森华基金管理有限公司承担保证责任后，有权凭本判决直接向被告上海艾荆投资发展有限公司追偿。 如果被告未按照本院指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告翁志强、江巧丽的其他诉讼请求。 案件受理费1325元，保全费655元，合计1980元，由三被告共同负担。三被告于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（本院诉讼费专户：户名海安市人民法院，开户行建行海安营业部，账户32×××16），逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1325元（户名江苏省南通市中级人民法院，账号46×××65，开户行中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  卢义林 人民陪审员  吴达华 人民陪审员  季德胜 二〇二〇年三月三日 法官 助理  陆晓丽 书 记 员  崔静怡