广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初102号原告：陈可敏，女，1970年11月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区*********************。委托诉讼代理人：陈政敏，女，1962年9月3日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区************，与原告为姐妹关系。被告：肇庆市华莱置业发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州一路**端州大道东侧，统一社会信用代码914************807。法定代表人：魏超灵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈立锋，该公司法务部主管。原告陈可敏与被告肇庆市华莱置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，于同年3月20日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈政敏、被告的委托诉讼代理人陈立锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告回购房款余额50万元；2.请求判令被告支付住宅专项维修基金4803.30元；3.请求判令被告退回代办房产证余额445.00元；4.请求判令被告支付违约金30000元；5.请求判令被告支付上述第1-4项欠款的利息，利息每超一日按总欠款数535248.30元的10%计算，以此类推；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20****64)，原告以现金一次性支付完毕的方式购买被告位于端州一路56号华生羚溪谷花园6-11的商铺，并同时与被告签订了该商铺的回购协议，根据与被告的回购协议内容，该商铺己满2年。2019年9月12日，原告向被告提交了回购申请，清楚地表达了请被告按照回购协议内容执行相关回购事宜的意愿，被告在收到原告回购申请的一个多月后，于2019年10月22日才安排被告公司行政部经理王秀红办理回购手续，并由王秀红代理与原告签订了该商铺的买卖协议。2019年11月18日，双方在各自完税后办理了房屋过户手续，被告在2019年11月19日己领取过户后的新房产证。根据回购协议，被告承诺在一个月内支付退回房款994962元及退回代办房产证的余额445元，2019年12月18日是被告支付退回房款的最后一天，经原告多次催促，被告以公司领导出差尚未批示等各种理由拒绝支付该款项，至2019年12月27日才支付部分退房款494962元，尚欠500445元未付。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随所有权同时过户，受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议，房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续，原告购买的商铺一直处于空置从未使用的状态，不存在动用维修基金款项，原告要求被告办理过户手续后，并退还房屋维修基金4803.30元给原告，被告以肇庆市二手房买卖不能归还为由，不予办理过户及退款。根据双方签订的房地产买卖合同（合同编号：20****16)第六条的约定，被告逾期未付清房款，应支付原告违约金30000元。综上所述，为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼期间，原告变更其第5项请求为：请求判令被告以第1-4项请求中的欠款总数535248.30元为基数，按银行同期贷款利率从逾期付款之日起计算至欠款付清之日止。被告辩称：关于原告第一项诉讼请求中的购房款余额50万元及第3点退回房产证的余额445元，被告予以认可。针对原告的其他诉讼请求，被告不予认可。关于住宅专项维修基金的问题，根据物权法第七十九条和住宅专项维修资金管理办法第二十八条的规定，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金，随房屋所有权同时过户。我方认为专项维修基金一旦缴纳，其所有权已经转为业主共有，其作为房产交易不可分割的部分，在双方未有另行签订协议的情况下，房产过户时相应的专项维修基金应该同时过户。故此我方无需向原告支付住宅专项维修基金费用。关于违约金的问题：原告双方所签订的广东省房地产买卖合同（二手楼买卖）第六条的约定，该条款约定的违约金属于解约违约金，现原告与被告并未解除合同，故原告请求支付违约金3万元没有合法的依据。对于原告要求支付欠款利息的问题，该请求与第一项诉讼请求中的违约金属重复请求，且利息计算标准过高，被告不予认可。本院经审理认定事实如下：2017年10月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：20****64)，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区*******************11卡，建筑面积62.38平方米，总价款904511元，由原告一次性于2017年10月1日付清。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺回购协议》，约定自甲乙双方签订的《商品房买卖合同》满2年后的7日内，如乙方有意出让该物业，可向甲方提出书面申请，要求甲方予以回购；甲方同意回购的，回购价格为该物业商品房买卖合同约定的合同总价（因面积误差等造成的房款金额发生变化的，以实际购房金额为准）再加10%；乙方同意以此作为出售价格将该物业出让给甲方。上述合同签订后，原告依约付清了购房款904511元给被告，并于2019年10月2日支付了办证费1000元给被告，于同年10月20日向肇庆市端州区住房和城乡建设局住宅专项维修资金专户缴存了住宅专项维修资金4803.3元。2019年4月18日，上述房屋的不动产权证登记至原告名下，因房屋过户产生办证费550元。2019年10月22日，原告（甲方、转让方）与被告（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：20****16），约定由被告向原告回购案涉房屋，交易价格为994962元，被告于2019年12月22日前付清该购房款给原告，双方在签订合同之日起三十内到房屋管理部门办理过户手续。另外，合同还对房地产交接、权利保证约定、违约责任、税务承担等进行了约定。其中，合同第六条第二款约定：乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方人民币3万元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。合同签订后，原、被告双方办理了案涉房屋的产权过户手续，并缴纳了有关税费。2019年12月27日，被告支付了购房款494962元给原告，但对于余下购房款50万元及其他费用，被告一直未能支付给原告。原告催收无果，遂诉至本院。又查明，案涉房屋目前已登记在被告名下。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号：20****16），是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告已依约将案涉房屋过户至被告名下，但被告仅支付了房屋回购款494962元给原告，尚欠回购款50万元未能依约付清给原告，被告显属违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告付清回购房款50万元及利息，符合合同的约定，本院予以支持。回购房款利息应从被告逾期付款之日起、即从2019年12月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止。对于原告要求被告退还代办房产证余额445元的请求。本院认为，被告收取了原告办证费1000元，因房屋过户产生办证费550元，被告应退还代办房产证余额450元给原告，现原告主张退还代办房产证余额445元，是原告对其自身权利的处置，本院予以准许。对于原告要求被告支付代办房产证余额445元的利息请求，由于原、被告双方并没有约定退还代办房产证余额的期限，故该利息计算应从原告诉至本院之日起、即从2020年1月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止。对于原告要求被告支付住宅专项维修资金4803.3元的请求。本院认为，原告已缴纳了案涉房屋的住宅专项维修资金4803.3元，现房屋已转至被告名下，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。”以及《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条第一款“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户”的规定，案涉房屋的住宅专项维修资金应随房屋所有权同时过户至被告名下，由被告作为新的业主对该资金享有权利。原告作为案涉房屋的旧业主，已缴存了该房屋住宅专项维修资金4803.3元，因此，被告应支付案涉房屋住宅专项维修资金4803.3元给原告。故原告该请求合理合法，本院予以支持。被告为此所作的抗辩，其理由不成立，本院不予采纳。对于原告要求被告支付住宅专项维修资金4803.3元的利息请求，由于上述住宅专项维修资金是缴存在肇庆市端州区住房和城乡建设局住宅专项维修资金专户，被告并没有占用该笔资金，故原告该利息请求缺乏依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金3万元的请求。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》第六条第二款关于违约金3万元的约定，属于对解约违约金的约定，原、被告双方合同并未解除，原告依据上述合同条款要求被告支付违约金3万元，其理由不成立，本院不予支持。综上所述，原告的诉请，其理由成立部分，本院予以支持；被告为此所作的抗辩，其理由成立部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告肇庆市华莱置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付回购房款人民币50万元及利息（利息以实际欠款为基数，从2019年12月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止）给原告陈可敏。二、被告肇庆市华莱置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内退还代办房产证余额445元及并支付利息（利息以实际欠款为基数，从2020年1月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止）给原告陈可敏。三、被告肇庆市华莱置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付住宅专项维修资金4803.3元给原告陈可敏。四、驳回原告陈可敏的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4576元（已由原告预交），由原告陈可敏负担257元，被告肇庆市华莱置业发展有限公司负担4319元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄坤朝二〇二〇年三月二十六日书记员  梁思颖