贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初4号原告：刘凤英，女，1950年5月16日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被告：安顺市安泰商业管理服务有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼1幢，统一社会信用代码：91520400766077546Y。法定代表人：王家其，系公司执行董事。委托诉讼代理人：黄平，男，1971年1月3日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系公司员工，代理权限：特别授权。被告：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路169号，统一社会信用代码：91520402741140115L。法定代表人：李欣，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张其龙，男，1958年2月16日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系公司员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：俞治友，男，1960年3月15日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系公司员工，代理权限：特别授权。原告刘凤英诉被告安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称被告安泰商管公司）、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称被告安泰房开公司）委托租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘凤英及被告安泰商业公司的委托诉讼代理人黄平、被告安泰房地产公司之委托诉讼代理人张其龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凤英诉请判决：一、依法判决被告支付租金53249元；二、依法判决被告支付违约金20000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告三方于2009年11月23日签订《房屋委托租赁合同》(合同编号:2009-O13),约定由被告代为出租属于原告的房屋,现合同己经期满,但是被告一直未按约定给付租金:2016年度欠6842元、2017年度14874元、2018年度15469元、2019年度16064元,以上共计53249元。担保方亦未履行《合同》第七条第2项的规定义务,按照《合同》第七条第3项之规定,并产生了违约金约20000元,被告的违约行为已经严重损害原告利益。综上所述,为了维护法律的尊严,也为了保护自己的合法权益,特依法诉至法院,恳请贵院依法裁判,支持如前诉请为感。被告安泰商业公司、安泰房地产公司辩称：一、二被告在未使用商铺的情况下，应无义务支付租金。被告安泰商业公司与原告之间是租赁合同的法律关系，被告安泰房地产公司与原告是担保关系。合同约定先付租金后使用商铺，承租人未支付租金，出租人就没有义务提供商铺使用，承租人未使用商铺就无义务支付租金。2016年6月起，因商铺一层夹层业主的干扰，导致二层商铺难以生存，被告迫于按合同约定“先付租金后使用”的原则，不敢先支付租金给原告，也不敢使用商铺，由于2016年7月至今未使用商铺，故就未支付租金。原告不能举证证实我方未支付租金的情况下使用商铺，应承担举证不力的责任。二、二原告的诉请已超过诉讼时效，因每季度的租金均为独立的债务，原告提起诉讼的时间为2019年12月26日，故于2017年12月26日前的债权因未提起诉讼已过一年的诉讼时效。故应当承担败诉的责任。三、被告安泰房开公司没有连带支付支付租金的保证义务。原告围绕其诉讼请求提供了原告身份证复印件、《房屋委托租赁合同》、房屋所有权证；二被告无异议；本院对证据真实性予以采信，能证实二原告诉称的事实。二被告提供了：1、营业执照及法定代表人证明，本院予以采信，能证实二原告的基本情况。2、租金支付凭证及收条、转款凭证等，主张证实截止2017年7月4日共支付原告租金91835.1元，因为从被告提交的原告在2015年8月20日出具的收条载明原告收到被告2015年第1至第3季度租金10263元，故2015年第4季度至2019年11月30日被告应支付原告租金64107元，但被告此后仅支付原告租金20868元，故被告尚欠截止2019年11月30日原告租金43239元。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为委托方甲方，被告安泰商管公司作为租赁方乙方，被告安泰房开公司作为担保方丙方，在2019年11月23日签订了《房屋委托租赁合同，约定：（一）原告将位于安顺市西秀区商业用房（40.2平方米）委托被告安泰商业公司（前名为安顺市安泰物业管理有限责任公司）代为租赁，租期十年，从2009年11月30日至2019年11月30日，前三年的租金每年以机房在丙方购房房总金额的8%计算，从第四年起，以后各年均以甲方前三年租金为诶基础逐年上调5%计算，具体年租金：2009年11月30日至2012年11月30日为11899元／年、2013年为12494元／年、2014年为13089元／年、2015年为13684元／年、2016年为14279元／年、2017年为14874元／年、2018年为15469元／年、2019年为16064元／年。（二）租金的支付方式1、本房屋为甲方向丙方购买的商业用房,乙方支付甲方租金时间从2009年11月30日起计算。每季度支付一次租金。2、本房屋实行先租金后使用的原则。3、本合同签订之日,由乙方根据本合同规定的租金支付时间（如遇国家法定节假日,乙方按季支付甲方租金的时间,可顺延至法定假日结束的次日支付）存入甲方开户银行:中国农业银行帐号。届时,甲方凭存折自行到上述银行领取租金。（三）由乙方全权代理甲方房屋委托租赁事宜,若乙方代理出租受益低于双方约定的租金时，其低于的部分由乙方自行补足支付甲方,若乙方代理出租受益高于双方约定的租金时,其高于的部份为乙方收取的物业管理费。第六条房屋委托租赁期内的有关费用在房屋租赁期内，房屋的物业管理费及所发生的水、电费，均由乙方自行承担。第七条违约责任：1、在房屋委托租赁期内,甲、乙双方若擅自终止合同,应支付对方本合同总额30%的违约金,并负责赔偿由此引起的一切经济损失。2、乙方逾期三个月未支付甲方租金时,由丙方负责支付甲方租金。3、若乙方逾期支付租金,由乙方按应付甲方当季租金每日3‰支付违约金。三方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交安顺市安泰物业管理有限责任公司委托租赁，合同签订后，被告陆续支付原告租金。2015年8月20日原告向被告出具收条收到被告2015年第1季度至第3季度租金10263元，后被告在2015年支付租金3570元、2016年3月1日支付租金3570元、2016年7月16日支付租金3570元，2016年12月31日支付租金2870元、2017年3月31日支付租金3421元、2017年7月4日支付租金3767元。故被告安泰商管公司现在尚欠原告截止至2019年11月30日的租金共计43239元。同时查明：安顺市安泰物业管理有限责任公司后更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司。本院认为：原告与二被告签订的《商铺委托租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。被告安泰商业公司未按约定支付租金，至今差欠租金43239元，已构成违约，原告主张被告支付截止至2019年11月30日的额租金53249元，与本院查明的金额不一致，故本院支持被告安泰商管公司支付原告租金43239元。被告安泰商管公司逾期付款按约定，应当承担逾期支付租金的违约责任，对原告的诉请是否过诉讼时效、二被告是否应当支付租金、原告违约金的诉请是否支持。本案合同约定的十年租金是分段按季度支付，二被告自2017年7月开始未履行支付义务，二被告辩称二原告的诉请已过一年的诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：……(3)延付或拒付租金的；”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定所指的“同一债务”不包括租金、水电费等持续发生的定期债务，即不适用于分期支付租金的情形，本案最后一期的租金支付时间是2019年8月30日，故对二被告辩称原告诉请已过诉讼时效的主张，本院不予支持。《房屋委托租赁合同》是双方签订，商铺是否使用、如何依法使用是二被告的权利，在《房屋委托租赁合同》未依法解除之前，租金不因二被告未实际使用就单方认为不支付，故对二被告辩称2016年7月起未再使用商铺不应支付租金的主张，本院依法不予支持。原告现在主张20000元的违约；二被告认为过高，但未能举证证实，但鉴于被告现在欠原告租金43239元，原告主张违约金20000元，违约金显属过高，故违约金本院酌情从被告最后一次付款时即2017年7月5日起以尚欠的租金43239元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至上述租金付清之日止。因为合同约定被告安泰房地产公司在被告安泰商管公司逾期三个月未支付原告租金时，由其负责支付原告租金，现被告安泰商管公司已经逾期近两年多。原、被告双方未约定保证期间，故安泰房地产开发公司保证期间为主债务履行期限届满之日起6个月内。本案双方约定的租金履行期限为10年，为同一债务分期履行，最后一年的租金到2019年11月30日，租金为按季度支付，先付后用，安泰房地产开发公司的保证期未过，故被告安泰房地产公司应对安泰商管公司的上述欠付租金及违约金承担连带偿还责任。原告主张二被告承担共同付款责任，与合同约定不符，被告安泰房开公司应承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付原告刘凤英截止至2019年11月30日的租金人民币43239元。二、由被告安顺市安泰商业管理服务有限公司在本判决生效后五日支付原告刘凤英违约金（以尚欠的租金人民币43239元为基数从2017年7月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至上述租金付清之日止）。三、被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任。四、驳回原告刘凤英的其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1632元，减半收取816元，由二被告负担（该费用二原告已预交，二被告在本判决生效五日内向二原告支付，二原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，二原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇二〇年三月二十日法官助理张彦书记员张宇