广西壮族自治区贺州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂11执复3号 复议申请人：刘小洋，男，1959年1月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 申请执行人:贺州市亿兆小额贷款有限责任公司。 法定代表人：黄道明，总经理。 被执行人：陈福祥，男，1965年8月27日出生，汉族，住贺州市八步区。 被执行人：张艳阳，女，1963年1月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 复议申请人刘小洋不服执行法院（2019）桂1102号执异98号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明以下事实，本案执行依据（2018）桂1102民初981号民事判决书判决：一、被告陈福祥偿还原告借款本金1000000元及利息（利息：从2016年3月26日起至被告还清之日止，以1000000元为基数，按年利率24%计算）；二、原告贺州市亿兆小额贷款有限责任公司对被告陈福祥所有的坐落于贺州市平××区××镇××村（市水果批发市场旁）的贺房权证八步字第（2003）00019647号房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、被告张艳阳对上述第一项借款本息承担连带清偿责任。 被执行人陈福祥享有位于贺州市××村（市水果批发市场旁）工业用地的国有土地使用权[国有土地使用权证号：贺国用（2002）字第7830号]、房产使用权[房屋所有权证号：贺房权证八步字第（2003）00019647号]（含加建部分）及其他尚未办理产权登记的地上建筑物。其中，贺国用（2002）字第7830号国有土地使用权，贺州市国土资源局20128年10月8日出具的《宗地登记信息查询情况说明》确认，该地块为被执行人陈福祥个人单独所有，面积为1827.5平方米，规划用途为工业用地。2014年9月28日，贺州市正源农业发展有限责任公司向广西贺州桂东农村合作银行平桂支行贷款800万元，异议人以上述房地产作为抵押物为该笔贷款提供担保[他项权证号：贺房他证八步字第××号]。2016年1月29日，再次将上述房地产作为抵押物抵押给申请执行人贺州市亿兆小额贷款有限责任公司借款100万元，已办理抵押登记[他项权证号：贺房他证八步字第××号]。 2019年9月17日，执行法院作出（2019）桂1102执恢214号之一执行裁定：拍卖登记在被执行人陈福祥名下位于贺州市××镇××村（市水果批发市场旁）工业用地的国有土地使用权[国有土地使用权证号：贺国用（2002）字第7830号]、房产[房屋所有权证号：贺房权证八步字第（2003）00019647号]（含加建部分）及其他尚未办理产权登记的地上建筑物。 2019年9月30日，广西贺州桂东农村合作银行平桂支行作为本案上述执行标的物处置时财产所得的第一顺位优先受偿人，收到本院送达的上述房地产评估报告及其他法律文书后，向执行法院发出《申请对陈福祥、张艳阳房地产按评估价挂网拍卖的函》，请求本院在拍卖时按评估价314.29万元挂网拍卖，不打折。 执行法院认为，异议人以上述房地产存在租赁情形为由请求中止拍卖理由是否成立问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。”该法律规定明确租赁物在租赁期间可以发生所有权变动，该变动包括经司法程序原因而发生的变动。法院执行依法可以拍卖被执行人名下出租给他人的财产，执行标的物属于租赁物不能阻却法院对该标的物的执行。 上述房地产拍卖后，被执行人与异议人就本案执行标的物签订的租赁合同对受让人的约束力问题。本案执行处置的上述房地产属于抵押物，处置后由于存在租赁问题对受让人产生的法律后果有两种情况。一是抵押人将已出租的财产进行抵押，二是将已抵押的财产进行出租。前一种情况适用“买卖不破租赁”规则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”后一种情况抵押人将已抵押的财产出租。本案拍卖的上述房地产存在此种情况，2014年9月28日，被执行人陈福祥将上述房地产抵押给广西贺州桂东农村合作银行平桂支行贷款800万元，而其主张与被执行人签订租赁合同的时间为2015年12月10日，属于先抵押后出租。对该种情形的处理，适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该情形不适用“买卖不破租赁”规则。 异议人与被执行人签订的租赁合同效力认定问题。异议人主张其与被执行人陈福祥于2015年12月10日签订《房地产租赁合同书》，异议人提供的证据有合同，及合同签订后一次性交付全部租金150万元的银行回单，据此认定双方租赁关系成立，证据不够充分。提前一次性支付租赁物20年租期所有租金的做法不符合惯常商业交易习惯，不符合常理。此外，异议人没有证据证实其已实际占有使用本院拍卖的上述房地产。异议人与被执行人签订的租赁合同是否合法有效、双方就执行标的物是否存在租赁关系尚未能确定，拍卖时当然不能将执行标的物存在租赁的情形作为拍卖事项予以公示。 复议申请人向本院申请复议，请求撤销贺州市八步区人民法院作出的（2019）桂1102执异93号民事裁定，并裁定中止对复议申请人名下位于贺州市××村（市水果批发市场旁）的国有土地使用权、房产（含加建部分）及其他尚未办理产权登记的地上建筑物的司法拍卖程序。理由如下： 一、裁定书认定复议申请人的情形不适用“买卖不破租赁”规则，是错误的。 虽然复议申请人与被执行人陈福祥签订租赁合同的时间为2015年12月10日，在此之前被执行人已将该宗土地抵押给广西贺州桂东农村合作银行平桂支行，但广西贺州桂东农村合作银行平桂支行并非本案的申请执行人，因此对其的抵押情况与本案无关，不应考虑在内。 在复议申请人与被执行人签订租赁合同后，被执行人又将该宗土地抵押给本案的申请执行人贺州市亿兆小额贷款有限责任公司，并最终导致了该宗土地的被申请执行。在本案中，作为申请执行人的贺州市亿兆小额贷款有限责任公司，其所享有的抵押权时间在签订租赁合同之后，属于先租赁后抵押的情形，因此应当适用“买卖不破租赁”规则。 二、裁定书认定租赁合同效力尚未确定是错误的。 复议申请人之所以一次性支付全部租金，是在与被执行人友好协商的基础上，以一次性支付租期内租金的方式换取被执行人在租金收取标准上的让步，并非不符合常理。虽然复议申请人目前并未使用该土地，但主要是由于案外人贺州市幸誉房地产开发有限责任公司与被执行人之间存在纠纷，对该宗土地及建筑物进行破坏、阻扰土地的正常适用，因此复议申请人才被迫暂停使用，但并不代表复议申请人放弃该宗土地的租赁权益。如法院确实认为因为无法确定该执行标的物是否存在租赁关系，因此不应将该情况作为拍卖公示事项，则也应当中止对执行标的物的拍卖，待复议申请人与被执行人之间的租赁关系确定之后，再对该宗土地进行执行。 申请执行人贺州市亿兆小额贷款有限责任公司未作出书面答辩。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”根据上述规定，现有法律司法解释已对提起执行异议申请人是否符合执行程序中利害关系人主体资格进行了明确规定,包括：轮候查封、扣押、冻结的债权人，拍卖程序中的竞买人，享有优先受偿权的债权人，法院的协助执行人，以及当事人的近亲属、被抚（扶）养人等。复议申请人不是本案当事人也不符合上述规定的利害关系人的身份，其不是本案适格的主体。执行法院的司法拍卖成交与否，均不损害其合法权利，故对其申请本院依法应予驳回。执行法院认为复议申请人与被执行人之间的租赁关系的真实性无法确认，不应在拍卖公告中载明，驳回其异议请求。虽然理由不同，但处理结果是正确的，本院应予以维持。 综上所述，复议申请人的请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十三条第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人刘小洋的复议申请，维持贺州市八步区人民法院（2019）桂1102执异98号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 琴 审判员 杨桂明 审判员 黎 健 二〇二〇年三月五日 书记员 彭紫洋