河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1002民初3466号 原告（反诉被告）：廊坊市凯宏家居广场有限公司，住所地河北省廊坊市安次区南龙道**红星美凯龙家居生活广场。 法定代表人：王琦琦，总经理。 委托诉讼代理人：张兴兴，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王旭辉，该公司员工。 被告（反诉原告）：吕秋林，男，1967年3月1日出生，男,汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：李建华，河北正澄律师事务所律师。 原告廊坊市凯宏家居广场有限公司（以下简称凯宏家居广场）与被告吕秋林租赁合同纠纷及反诉原告吕秋林与反诉被告凯宏家居广场租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭合并进行了审理。原告凯宏家居广场委托诉讼代理人张兴兴、被告吕秋林及其委托诉讼代理人李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯宏家居广场向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年4月1日起至2019年5月31日的租金（包含管理费）65226.96元；2、判令被告支付违约金66232元；3、判令被告支付原告空调取暖费18920元；（合计150378.96元）4、判令被告承担诉讼费、保全费等一切因本案产生的费用。事实与理由：原告与被告在《品牌引进审批表》中约定，被告租赁原告的展位经营品牌麦思哲。合同时限2018.9.1-2019.8.31，展位净面积397.95平方米，月租金金额（包含管理费）33116元。被告未按照约定支付原告租金、管理费及空调取暖费，且原告多次催要无果，故原告诉至贵院。 吕秋林辩称，1、2019年4月27日原告无正当理由将被告租赁的展位上锁致使被告无法使用展位经营，在《品牌引进审批表》中原告给被告2018年9月1日—2019年8月31日一个月的免租期，所以被告不欠原告租金及管理费用；2、被告在租赁期间未与被告展位的空调取暖设置不能正常使用，原告一直未能修复好，在被告租赁期间原告未收取被告的该笔费用，被告没有享受该项服务，依法不应当支付该笔费用；3、原告主张的违约金没有合同依据，并且由于原告的侵权致使被告不能使用租赁的展位，被告并没有违约。 吕秋林向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失费50000元；2、依法判令反诉被告退还反诉原告租赁押金20000元、导购行为押金600元；3、依法判令反诉被告给付反诉原告贷款10000元及利息；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年签订了编号为0205110001267的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定反诉被告将位于综合馆四楼D9003、D9005、D9006、D9007展位出租给反诉原告，合同对展位的出租面积、用途、租金、租期、保证金等事项进行了详细的约定。合同签订后，反诉原告及反诉被告按照合同的约定履行义务，反诉原告支付了租赁费、质量保证金20000元及导购行为押金600元，双方在最后的《品牌引进审批表》中约定的租期至2019年8月31日止，展位净面积397.95平方米，月租金（含管理费）为33116元。合同履行至2019年3月29日，反诉原告向反诉被告提出撤场申请，并向反诉被告出具了撤场保证书，反诉被告未按合同（第13.1条）的约定向反诉原告出具同意撤场的法律文件，反诉原告继续租赁展位。反诉原告经营至2019年4月17日，反诉被告经理李飞鹏怀疑反诉原告私自撤场，双方发生争执，造成反诉原告生病住院。当日，李飞鹏强行将反诉原告租赁展位的两个大门锁上，锁门的行为延续至2019年8月底，致使反诉原告在此期间无法使用展位经营。截止到2019年4月17日反诉被告无故扣押反诉原告货款10000元，至今拒绝给付。反诉被告的种种行为给反诉原告造成了经济损失。反诉被告的行为已严重侵害了反诉原告的合法利益。现反诉被告起诉反诉原告租赁合同纠纷，贵院也已受理，反诉原告为了维护自己的合法利益，特向贵院提出反诉。 凯宏家居广场辩称，1、根据合同约定吕秋林应于2月底向凯宏家居广场支付3月、4月租金，但是其未按照约定进行支付；2、吕秋林于3月29日书面通知凯宏家居广场撤场，其于3月29日至9月底拆除展位，但其未按照约定交齐所欠凯宏家居广场的费用；3、根据凯宏家居广场展位租赁管理合同的约定吕秋林违约解除合同，凯宏家居广场有权停止对吕秋林的服务，包括以合理方式封闭展位。 本院经审理认定事实如下：2016年，原被告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同由专用条款、通用条款及附件部分组成，专用条款约定：被告租赁原告位于综合馆四楼D9003、D9005、D9006、D9007展位，计租面积473平方米，合同期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止，每期租金48246元，自第二合同年度起，租金和管理费按照原告统一制定的收费政策调整；于合同签订当日向原告支付质量保证金20000元，自本合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额；在合同期内，如被告需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知原告，向原告支付相当于2个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经原告同意并办好所有退租手续方可撤场。通用条款：7.1自租金起算日起至本合同终止之日止，承租方应当于全年每一个商场营业日的营业时间内开张经营。未经红星美凯龙事先书面同意，承租方不得在营业时间内中止经营、关闭照明、灯箱、将展位转作仓库或其他用途、撤离营业员或展位内的商品等；7.14在合同期内，如遇经营所需，红星美凯龙对商场进行规划、调整，承租方必须无条件服从并积极配合；18.9承租方经红星美凯龙同意撤场的，红星美凯龙应于承租方撤场之日起两个月内将剩余租赁保证金、服务保证金和电信设施保证金（如有）无息退还给承租方；21.10因承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额。被告于2016年11月24日向原告交付保证金20000元。租赁期限届满后，被告继续租赁原展位至2019年3月29日，在此期间，原被告在2017年签订租赁合同补充协议及2017年9月1日、2018年9月1日两个《品牌引进审批表》。2017年租赁合同补充协议将2016年合同中约定的公摊系数由1.2调整至1.49，调整后合同面积为592.94平方米，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日，合同期内给予两个月租金费用减免优惠，在合同期末体现；2018年9月1日至2019年8月31日合同期给予一个月租金费用减免优惠，在合同期末体现。2017年9月1日《品牌引进审批表》除与上述补充协议内容一致外，该审批表明示合同期内需要缴纳冬季取暖费、夏季空调费各一次，按10/㎡收取，需按期缴纳清，被告吕秋林在商户确认栏签名确认；2018年9月1日《品牌引进审批表》中约定，合同期限2018年9月1日至2019年8月31日，展位净面积397.95平方米，月租金金额33116元；如商户意向撤场需提前两个合同月提报撤场书面申请，并提前缴清相应费用；合同期内需缴纳冬季取暖费、夏季空调费各一次，按10元/㎡收取，需在合同期生效前一次性缴纳清。 被告吕秋林缴纳租金至2019年3月31日，被告因原告调整展位，发生矛盾，被告吕秋林于2019年3月29日，向原告书面申请撤场，并于当日签订撤场保证书，原告同意撤场。被告继续经营至2019年4月17日，同年4月18日，被告展位大门上锁，停止经营，2019年9月被告撤场。2019年4月4日，原告收取被告柜台货款10000元。 另查，被告以原告空调有问题，原告一直没有解决为由，拒缴空调取暖、制冷费用共计18920元。被告展位4月1日至5月31日租金为65226.96元。原告曾向被告发出催缴通知函。 上述事实，有原告提交的原被告签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、2017年租赁合同补充协议、2017年《品牌引进审批表》、2018年《品牌引进审批表》、《申请报告》、《撤场保证书》、原告向被告发出催缴通知函等证据、原被告当庭陈述及证人证言可证。 本院认为，原被告签订的2016年《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、2017年租赁补充合同及2017年《品牌引进审批表》、2018年《品牌引进审批表》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，对原被告双方均有约束力。2016年《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》分为专用条款与通用条款，专用条款是原被告对于2016年至2017年租赁展位、面积、租金、租赁期限、保证金及违约责任的具体约定，通用条款则是原告对包括被告在内的所有商户的约束，专用条款与通用条款均由原被告盖章或签名予以确认，故单独成立，专用条款因合同期满而失效，通用条款无期限约定，适用于原被告整个的租赁期间。故2017年租赁合同补充协议、2017年《品牌引进审批表》、2018年《品牌引进审批表》系原被告对专用条款重新的签订或变更。本案中，2019年3月29日，被告提出撤场申请并签订撤场保证书，被告撤场并经原告允许，故双方租赁合同在2019年3月29日解除，解除合同后，被告仍经营至同年4月17日，虽然被告展位于同年4月18日上锁，但至2019年9月才撤场，被告无证据证明展位上锁系原告所为，在此期间，原告亦未通知被告撤场及采取相应措施，结合原被告在2018年9月1日签订《品牌引进审批表》中“如商户意向撤场需提前两个合同月提报撤场书面申请，并提前缴清相应费用，”及2016年合同通用条款关于提前解除合同，优惠条件自始无效的约定，从平衡原被告双方利益出发，对原告主张被告支付2019年4月1日至同年5月31日的租金65226.96元的诉讼请求，予以支持；2018年《品牌引进审批表》对提前解除租赁合同违约责任未予以约定，故原告主张违约金的诉讼请求，不予支持。被告以原告提供的空调设备存在问题为由，拒缴相关费用，但不能提交相应证据，原告主张被告支付空调取暖费18920元的诉讼请求，予以支持；反诉原告关于反诉被告赔偿其2019年4月17日至5月31日未经营损失共计50000元的意见，因双方合同已于2019年3月29日解除，反诉原告已无权使用反诉被告展位进行经营活动，该诉讼请求不予支持。反诉原告主张20000元质量保证金，依据2016年合同通用条款，应予退还。反诉原告有关导购行为押金600元的意见，因无相关票据及证据，不予支持。反诉被告对反诉原告货款10000元主张享有留置权，于法无据，不予支持，应于返还。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告吕秋林向原告廊坊市凯宏家居广场有限公司支付租金65226.96元； 二、被告吕秋林向原告廊坊市凯宏家居广场有限公司支付空调费18920元； 三、反诉被告廊坊市凯宏家居广场有限公司返还反诉原告吕秋林质量保证金20000元、货款10000元； 上述一、二、三项款项于本判决生效后五日内付清。 四、驳回原告廊坊市凯宏家居广场有限公司其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告吕秋林其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1654元，被告吕秋林负担926元，原告廊坊市凯宏家居广场有限公司负担728元；反诉案件受理费952元，反诉被告廊坊市凯宏家居广场有限公司负担354元，反诉原告吕秋林负担598元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李萍 二〇二〇年三月九日 书记员  张雪 注：本判决书在生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——