广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25391号原告：中山市信诺物业管理有限公司，住所地广东省中山市******“老鼠地、榕树坑”(二楼)，统一社会信用代码914************210。法定代表人：余孝结，总经理。委托诉讼代理人：蒲焕菊，该公司员工。被告：廖锦程，女，1969年9月28日出生，汉族，住广东省中山市**********，公民身份号码452************303。原告中山市信诺物业管理有限公司（以下简称信诺物业公司）与被告廖锦程物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告信诺物业公司委托诉讼代理人蒲焕菊到庭参加诉讼，被告廖锦程经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信诺物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告廖锦程向原告信诺物业公司支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费8557.2元；2.被告廖锦程按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费止，截止2019年6月30日应付滞纳金为14247.7元，上述共计22804.9元。事实与理由：被告廖锦程拖欠原告信诺物业公司的物业管理费未按时支付。被告廖锦程在法定期限内没有提出书面答辩意见，在举证期限内亦没有提供证据，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定的事实如下：信诺物业公司成立于2010年7月15日。经营范围：物业管理、家政服务、清洁服务等。2013年12月10日，信诺物业公司（甲方）、廖锦程（乙方）签订前期物业管理服务协议，物业：汇泰都城花园2期，坐落位置：汇泰都城花园2期12幢1101房；甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本协议承担相应的责任;委托管理期限：自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理协议之日止；为了保证物业管理的延续性，该协议委托管理期限不低于2年；物业管理服务内容：房屋共用部分的维护和管理、环境卫生及园艺、公共秩序及消防等；自发展单位通知正式入伙之日起，乙方按以下标准向甲方缴纳物业管理服务费：标准住宅1.8元/㎡/月，商业2.5元/㎡/月，按买卖合同约定的建筑面积计算，办妥房产证后按房产证上的建筑面积计算；每次缴纳费用时间，于每月五日前，逾期未交，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；协议还约定了其他事项。信诺物业公司、廖锦程分别在甲方、乙方处盖章、签名。2016年4月8日，廖锦程签收了入伙手续表。协议签订后，信诺物业公司为汇泰都城花园小区提供了物业服务，后廖锦程拖欠2016年7月至2019年6月期间共36个月的管理费8557.23元及违约金。信诺物业公司经催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：坐落于中山市*********汇泰都城花园2期12幢1101房的权利人为廖锦程。建筑面积为131.69（原备案为132.03）平方米，登记时间2013年12月16日。该房权利人已于2019年11月5日变更为梁慧仪，另，本院于2018年12月5日作出的（2017）粤2071执13251号之二执行裁定书记载：位于中山市*********汇泰都城花园2期12幢1101房的房地产的合同权利及相应的其他权利归买受人梁慧仪所有，上述房地产过户应缴税费及所需费用均由买受人承担，合同权利及相应的其他权利自本裁定书送达买受人时转移等等。梁慧仪于2019年3月4日取得粤（2018）中山市不动产证明第0186108号不动产证明，证明权利或事项为预告登记。信诺物业公司称廖锦程自2016年7月起拖欠物业服务费，至2019年6月，累计拖欠36个月物业服务费未交纳，廖锦程应缴物业管理费132.03平方米×1.8元/平方米×36个月为8557.23元（按信诺物业公司主张算）及滞纳金（自欠费的次日起，每天按应交物业服务费的千分之三计算至清偿之日止）。廖锦程没有到庭予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。信诺物业公司与廖锦程签订的前期物业管理服务协议合法有效。信诺物业公司依照上述协议对涉案物业进行物业管理服务，廖锦程作为中山市*********汇泰都城花园2期12幢1101房的原业主，理应向信诺物业公司交纳物业管理费。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。廖锦程未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案物业的建筑面积为131.69平方米，信诺物业公司主张的物业管理费按每月每平方米1.8元计算，即每月的物业管理费为237.04元，现信诺物业公司主张廖锦程应支付2016年7月至2019年6月共36个月的物业费为8557.23元，但又因涉案房产已于2019年3月4日预告登记变更为梁慧仪，故廖锦程应支付2016年7月至2019年2月共32个月的物业管理费7585.34元（131.69平方米×1.8元/平方米·月×32个月=7585.34元），对信诺物业公司主张超出部分，本院不予支持。关于违约金问题，信诺物业公司主张的滞纳金实际是违约金性质。前期物业管理服务协议约定若廖锦程未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三缴纳违约金。该标准明显过高，故本院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费237.04元为基数，自每月6日起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业服务费237.04元为基数，自每月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4倍计算至支付之日止。综上，信诺物业公司诉求合理部分，本院予以支持。廖锦程经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃抗辩的权利，不影响本院对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告廖锦程于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市信诺物业管理有限公司支付2016年7月至2019年2月期间的物业管理费7585.34元及违约金（违约金计算方法：每月拖欠的物业服务费237.04元为基数，从每月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4倍分别计算至支付之日止）;二、驳回原告中山市信诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370.12元（原告中山市信诺物业管理有限公司已预交），由原告中山市信诺物业管理有限公司负担50.12元，被告廖锦程负担320元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中山市信诺物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  廖鑑财审 判 员  熊 伟人民陪审员  高青薇二〇二〇年三月二十五日书 记 员  梁宝兴谭银娣