广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5424号上诉人（原审原告）：中山市财兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市竹苑新村骏景花园第**地下，统一社会信用代码91442000282144570D。法定代表人：刘国华，该司董事长。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：文财欢（英文名ＭＡＮ,ＣｈｏｉＦｕｎ），女，1954年8月29日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市石岐区。上诉人中山市财兴物业管理有限公司（以下简称财兴物业公司）因与被上诉人文财欢物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。财兴物业公司上诉请求：文财欢向其支付2012年9月至2016年4月的二次供水费1803.1元。事实与理由：一、财兴物业公司向一审法院提出了二次供水费1803.1元的请求，并提供了相应的证据；二、文财欢的涉案房屋属于高层建筑，不能直接由中山市供水公司供水，需增压进行二次供水，中山市供水公司向财兴物业公司收取水费，财兴物业公司向文财欢收取二次供水费；三、文财欢与财兴物业公司签订的《物业管理合同》对二次供水费的承担进行了明确约定。文财欢未作答辩。一审法院认定事实如下:：文财欢是中山市石岐区孙文东路56号东逸豪园××房［土地证号：国（2008）易2×**，房产证号：Ｃ5××15，建筑面积132.56平方米］的业主。东逸豪园业主委员会与财兴物业公司签订《东逸豪园住宅小区物业管理合同》，合同约定东逸豪园小区由财兴物业公司提供物业管理服务；物业管理服务费的收费标准：Ａ）物业服务费：0.95元／平方米／月（多层住宅）；1.60元／平方米／月（高层住宅）；2.50元／平方米／月（商业用房）。Ｂ）车位费：150元／月／个（露天车位）；38元／月／个（地库已售车位）。代收代支项目：6元／月／户（梯间能源费，含电费及灯泡灯具维修更新费用，但不含线路改造及感应开关更新、改造费用）；3元／月／户（杂物房能源费，仅供照明，不含维修费用）。Ｄ）按实际发生额摊分到户项目：电梯费（能源费／大中修及零配件更新费用）；二次供水费（含电费、水损，直供水用户水费执行供水公司收费标准）；梯间设施（如对讲／门禁／线路／感应开关等）大中修及更新费用；建筑物本体（天面渗漏，外墙剥落，主管淤塞等）修缮；消防／监控／电梯／发电／水泵等小区配套设施设备大中修及更新改造费用。业主或物业使用人未能依时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。涉案物业的建筑面积为132.56平方米，物业管理费按0.95元／平方米／月的标准计算，梯间能源费按6元／月／户的标准计算，即每月的物业管理费为131.9元（132.56平方米×0.95元／平方米／月＋6元／月／户）。文财欢从2012年9月至2016年4月共44个月拖欠物业管理费5803.6元（131.93元／月×44个月），财兴物业公司经催讨无果，遂于2016年9月12日诉至中山市第一人民法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。财兴物业公司与文财欢分别作为东逸豪园小区的物业管理者及东逸豪园××房的业主，应恪守各自的合同义务。财兴物业公司已依约向东逸豪园小区提供物业管理服务。文财欢则应按时向财兴物业公司缴纳物业管理费。关于物业管理费的计算标准，多层住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米0.95元的标准计算，梯间能源费按每月每户6元的标准计算，即文财欢每月应缴纳的物业管理费为131.9元。文财欢在2012年9月至2016年4月期间不按时缴纳物业管理费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。文财欢应向财兴物业公司支付上述期间的物业管理费5803.6元。关于违约金问题，《东逸豪园住宅小区物业管理合同》约定业主或物业使用人未能依时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。财兴物业公司自愿将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算，此是其自由处分民事权利的行为，予以照准。文财欢经依法公告传唤，公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，财兴物业公司诉求合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：文财欢于一审判决发生法律效力之日起七日内向财兴物业公司支付2012年9月至2016年4月期间的物业管理费5803.6元及违约金（违约金计算方法：以上述期间的每月物业管理费131.9元为本金，从欠费的次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准分别计算至物业管理费清偿之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（财兴物业公司已预交），由文财欢负担（文财欢负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付财兴物业公司）。二审期间，财兴物业公司提交（2017）粤2071民初4404号民事判决，拟证明文财欢应向其支付二次供水费。本院另查明，财兴物业公司与东逸豪园业主委员会签订的物业管理委托合同约定的委托管理期限从2005年11月1日起至2007年12月31日止，合同签订后，财兴物业公司一直为涉案小区提供物业管理服务。物业服务合同期限届满后，双方再无签订新的合同，但财兴物业公司自愿按照原合同约定继续提供服务。财兴物业公司提交的物业管理费明细与水费统计表证实：2012年9月至2016年4月，文财欢拖欠财兴物业公司二次供水费1895.6元。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉港物业服务合同纠纷。因涉案物业所在地广东省中山市与物业服务协议有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，一审判决适用内地法律解决本案纠纷正确，本院予以维持。东逸豪园业主委员会与财兴物业公司签订的物业管理委托合同是双方的真实意思表示，内容未违反相关法律法规，合法有效。虽然上述合同期限已届满，但财兴物业公司继续为小区业主提供物业服务，根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，东逸豪园业主大会未选聘或者续聘物业公司，财兴物业公司按照原合同约定继续提供服务，文财欢作为涉案房屋的业主应继续按照原合同约定的收费标准向财兴物业公司支付物业管理费。对于财兴物业公司主张的2012年9月至2016年4月期间的二次供水费1803.1元，经查，财兴物业公司提交了其与文财欢签订的物业管理委托合同，并有物业管理费明细以及水费明细表予以佐证，而财兴物业公司主张的二次供水费金额低于文财欢实欠的二次供水费，系其对自身权利的处分行为，不损害他人的利益，合法有据，本院予以支持。综上，财兴物业公司上诉主张的二次供水费，理据充分，应予支持。一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，但遗漏财兴物业公司主张的二次供水费应予纠正。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更（2016）粤2071民初19687号民事判决为被上诉人文财欢（英文名MAN,ChoiFun）于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山市财兴物业管理有限公司支付2012年9月至2016年4月期间的物业管理费5803.6元及违约金（违约金计算方法：以上述期间的每月物业管理费131.9元为本金，从欠费的次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准分别计算至物业管理费清偿之日止）、二次供水费1803.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人文财欢负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年三月二十五日书记员  杨子岳