广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初26690号原告：佛山城光房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处容里社区居民委员会新展路**荟景花园****。法定代表人：陈圣辉。委托诉讼代理人：陈晓婷，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周小影，女，该公司工作人员。被告：黄龙香，女，1987年9月10日出生，汉族，住湖南省平江县*********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：童乾（被告黄龙香的丈夫），住湖南省平江县*********。原告佛山城光房地产开发有限公司与被告黄龙香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告佛山城光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈晓婷、周小影到庭参加诉讼。被告黄龙香的委托诉讼代理人童乾到庭参加诉讼。本案因原告变更诉讼请求，重新给予被告答辩期扣除相应审限，现已审理终结。原告佛山城光房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租赁商铺2018年11月15日至2019年4月19日的租金20125元，并支付逾期付款违约金2460.7元（自欠费之日起计算至实际支付之日止，每日按应付款的0.05%计算，暂计至2019年10月17日）；2.被告支付原告合同解除的违约金16617元；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告佛山城光房地产开发有限公司变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付租赁商铺2018年11月15日至2019年4月4日的租金25848.66元，并支付逾期付款违约金4727.16元（自欠费之日起计算至实际支付之日止，每日按应付款的0.05%计算，暂计至2020年1月14日）。事实和理由：原被告于2018年4月14日签订了《城光城市广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），编号为芭乐兔租201804。合同约定：原告将坐落于佛山市顺德*******************（以下简称115号商铺）租赁给被告经营“芭乐兔童装”品牌，租赁期自2018年4月15日起至2020年4月14日止，其中2018年8月15日至2019年4月14日期间的租金为5539元/月。被告须于每月5日前向原告支付租金，逾期支付的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应付未付款的万分之五计违约金。《租赁合同》签订后，原告按合同约定交付租赁商铺。但自2018年11月起，被告一直无故未向原告缴交租赁商铺的租金。原告分别于2018年11月26日、2019年1月22日向被告发出催缴欠款通知函，被告收到后仍未缴清相关欠费。根据《租赁合同》第十条第四款约定，被告逾期二十天仍不支付或全部付清应付款项的，则构成根本违约，原告有权解除《租赁合同》。被告拒不缴纳租金的行为，已构成根本违约，原告有权解除合同。故2019年4月3日，原告委托广东正大联合律师事务所向被告发出（2019）粤正大律函字第1458号律师函，正式向被告提出解除《租赁合同》，租金计至被告实际将租赁物交回之日止。该函于2019年4月4日送达被告，《租赁合同》于送达之日解除。合同解除后，被告迟迟未办理场地交还手续，原告又于2019年4月9日向被告发出交还场地通知书，敦促被告交还场地、结清欠费。然而被告签收后仍未履行，故原告于2019年4月19日自行收回租赁商铺。截至今日，经原告多次催缴，被告仍拖欠2018年11月15日至2019年4月19日的租金20125元，以及因逾期支付而产生的违约金2460.7元（自欠费之日起计算至实际支付之日止，每日按应付款的0.05%计算，暂计至2019年10月17日）。同时，根据《租赁合同》第十条第一款约定，因被告违约导致合同解除的，被告还应向原告支付违约金16617元。综上，《租赁合同》为原被告双方出于真实意愿，经友好协商一致而签订，不违反法律法规的规定，为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。被告无故违约，拒不支付租金导致合同解除的行为已严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身利益，特提请诉讼，恳请法院查明事实，判如所请。被告黄龙香辩称，对计算违约金的方式有异议，因为原告在4月份把店铺的门锁了，无法经营，这么长时间，里面的一些衣服没用了。因时间太长，未找到店铺衣服等物品相关单据。加盟商家去年联系时已经放假，今年受新冠肺炎疫情影响又延迟开工。现就以原告的物品清单进行清算价值：品牌高档衣服461套×200元/套＝92200元，品牌高档帽子12顶×50元/顶＝600元，公仔娃娃30个×30元/个＝900元，高档儿童书包19个×50元/个＝800元，儿童内衣裤35件×60元/件＝2100元，防丢器10套×100元/套＝1000元，饰品18套×30元/套＝540元，雨伞7把×30元/把＝210元，收银电脑1台×15**元/台＝1500元，机器人1个×18000元/个＝18000元，音响1套×2000元/套＝2000元，台灯6盏×80元/盏＝480元，水杯1个×10元＝10元，合计120340元。被告并非有意拖欠原告房租，也多次向原告反映房租过高，店铺生意惨淡，不算其他人工开支，每月房租也都是亏的，很难支撑下去，希望原告可以降低部分租金让被告商铺过渡，原告也没有理会。实在请不起店员了，被告一个人又要带3个月大的小孩，又要看店。原告先是叫被告把店铺直接关起来。这期间因小孩不舒服，在医院住了几天，老公上班没空帮被告看小孩，被告一个人带不过来，回老家了。然后在被告回去期间，原告就在被告原来的门锁上又加了锁。期间是有律师函发到被告和老公原来住处，兜兜转转到被告手上快二十几天了（当时被告在农村老家，快递不方便）。后又私自扣押转移被告店铺物件。原告这样私自扣押被告的东西，被告心里不平衡所以没交房租。现在商场的惨淡模样，法官还可以去了解，现租的商铺店主都叫苦连天，一天都见不到几个人。原告就一种态度，必须交租。被告为店铺装修和加盟费花了20万元，店铺押金又13000多元，店铺进货又是130000元。原告现在要求退被告店铺物件，要被告交清房租和违约金，原告给被告造成的损失（原告私自扣押被告店铺物件，现在只能报废了），被告找谁去？原告赔偿被告物品清单上的损失后，被告愿意付清原告的房租，也才能有钱付房租。被告的损失原告打折赔偿都可以商量，但退，被告是无法接受的。原告提供的证据有原告营业执照复印件一份、被告身份证复印件一份、《租赁合同》一份、缴款通知单六份、催缴欠款通知函复印件两份、交还场地通知书复印件一份、签收快递单两份、律师函复印件一份、2019年4月19日照片复印件三张、欠费明细单一份。被告没有提供证据。经审核，原告提供的欠费明细单是原告单方制作的证据，故本院不予采信。当事人提供的其他证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月14日，原被告签订《租赁合同》，约定原告将115号商铺租赁给被告经营童装。该合同约定：租赁期为2018年4月15日至2020年4月14日，其中2018年8月15日至2019年4月14日期间的租金按5539元/月计算，租金按月结算，被告须于每月5日前付清当月租金。被告于签订合同七个工作日内向原告支付11078元作为履约保证金，如租赁期满或合同提前终止时，被告仍存在按法律规定或合同约定应支付给原告的应付款、违约金、赔偿金等情形，原告有权从履约保证金中扣除上述款项再退还被告。如被告违约导致原告按约定解除合同，被告已付的履约保证金11078元用作抵扣违约金，被告还应向原告支付违约金16617元。被告逾期支付租金的，按日利率0.05%向原告支付违约金，逾期20天仍不付清全部款项，则被告构成根本违约，原告有权解除合同。合同提前解除的，被告应自该情况发生三日内将租赁物及其附属设备设施返还原告，交付期限届满十日后，原告可单方收回租赁物，并有权处置租赁物内的所有遗留物。被告在《租赁合同》中确认其送达地址为“广东省佛山市顺德区****”或“湖南省平江县*********”。《租赁合同》签订后，被告向原告支付履约保证金11078元。被告已付清2018年11月14日前产生的租金。2019年1月22日，原告向被告发出催缴欠款通知函，通知被告在2019年1月24日前缴清2018年11月至2019年1月的租金及违约金。2019年4月3日，原告向被告寄去律师函，收件地址为115号商铺。该律师函称被告欠缴2018年11月15日至2019年3月31日的租金25110.13元等款项，提出《租赁合同》于该函送达之日起解除，并要求被告于该函送达之日起三日内交还租赁物。被告于2019年4月4日12时57分在佛山市内签收该邮件。2019年4月9日，原告向被告寄去交还场地通知书，收件地址为广东省佛山市顺德区***************。该通知书称，双方租赁关系已解除，敦促被告交还115号商铺，否则原告从2019年4月15日起径行收回。该邮件于2019年4月10日12时33分被签收。2019年4月19日，原告自行收回115号商铺。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告主张被告未按时支付2018年11月15日至2019年4月4日的租金25848.66元，并能举证缴款通知单、催缴欠款通知函复印件等证据予以证明，被告对该证据也无异议，故本院对原告该项主张予以采纳。被告未能按照约定支付租金，已构成违约。对于原告主张被告应支付上述期间租金25848.66元，本院予以支持。原告主张《租赁合同》已于2019年4月4日解除，并能举证交还场地通知书复印件、签收快递单、律师函复印件等证据予以证明。被告抗辩并非于2019年4月4日收到律师函，但与上述快递单上的被告签名及投递记录相互矛盾，故本院不予采纳。原告主张《租赁合同》是因被告违约而解除，被告已支付的履约保证金11078元应用作抵扣违约金，并且被告还应再支付违约金16617元，符合合同约定。原告同时主张以被告所欠租金为基数，按日利率0.05%计算逾期付款违约金，符合合同约定。原告主张的上述违约金已超过被告所欠租金的30%即7754.6元，过分高于被告违约所造成的损失。因此，对于被告抗辩原告主张的违约金不合理，本院予以采纳并予以适当减少为按7754.6元计算。履约保证金11078元扣减该违约金7754.6元后，剩余3323.4元应作为租金抵偿，即被告仍应向原告支付的租金为25848.66元－3323.4元＝22525.26元。《租赁合同》解除后，被告未能按照合同约定交还租赁物，原告自行收回租赁物，符合双方约定。被告抗辩原告造成被告损失120340元，但未能对该损失金额予以举证证明，应承担举证不能的不利后果，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告黄龙香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山城光房地产开发有限公司支付2018年11月15日至2019年4月4日期间的租金22525.26元；二、驳回原告佛山城光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计489.91元（原告佛山城光房地产开发有限公司已预交），由原告佛山城光房地产开发有限公司负担229.91元，被告黄龙香负担260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇二〇年三月十一日书记员  杨志华书记员  黄 瑞