贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9304号原告：李英，女，1993年1月8日出生，汉族,住重庆市大足区。委托诉讼代理人：李娟，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：赵运庆，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，一般代理。被告：曾志明，男，1968年8月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：陈静，女，1983年5月6日出生，彝族，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：贵阳市经济开发区优房多优居中介服务部（优居服务部），经营场所贵州很贵阳市经济技术开发区漓江路57号兴隆城市花园二期一组团D栋架空层负1层3号。经营者：罗贵林。原告李英与被告曾志明、陈静及第三人优居服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，因被告下落不明需公告送达，于12月12日转为普通程序，并于2020年3月2日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李英及其委托诉讼代理人李娟、赵运庆，第三人优居服务部经营者罗贵林到庭参加诉讼，被告曾志明、陈静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李英向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行编号为ＧＹＭ0017629的《房地产买卖及居间合约》，协助原告办理位于贵阳市经开区房屋所有权转移登记手续；2.判令被告承担违约金228000元；3.判令被告承担原告为实现债权而产生的律师费20000元；4.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保险费等费用。事实和理由：2019年7月18日，原、被告及优居服务部签订《房地产买卖及居间合约》（编号ＧＹＭ0017629）,约定被告以1140000元的价格将其位于贵阳市经开区房屋出售给原告，房屋面积172.63平方米。合同签订后，原告按约定履行合同义务。而在合同履行的过程中，由于被告自身的原因导致涉诉房屋至今未能过户，经原告及第三人一直催促被告履行合同，但被告均不予理睬。原告为维护其合法权益，诉至人民法院，诉请如前。被告曾志明、陈静未到庭。第三人优居服务部述称，对原告诉请无异议。原告为支持自己的主张向本院提供如下证据：1.《房地产买卖居间合约》（编号GYM0017629）。证实原告与被告陈静、第三人签订了房地产买卖居间合约。2.公证证实曾志明委托第三人出售案涉房屋并进行了公证。3.《补充协议》两份（2019年8月26日、2019年8月29日）。证实案涉房屋因被告与贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司存在债务纠纷被查封，且双方对案涉房屋的事宜进行了变更，并对违约责任进行了约定。4.付款凭证、收条、借条、银行流水。证明原告已经按照约定了支付购房款。5.履行合同催告函、物流信息单。证实在合同履行中，第三人向被告发送了催告函，要求被告履行义务。6.民事委托代理合同、发票。证实原告为本次诉讼产生律律师费20,000元。被告未提交证据。第三人提交证据如下：不动产登记受理单、物业交接单、契税发票、陈静于2019年8月29日、9月2日出具的收条。证实案涉房屋已于2019年8月29日交付原告使用，同时向被告陈静支付了原告支付的房款12万元。案涉房屋已经在不动产办理的过户登记的相关手续，并交纳了相关的契税，案涉房屋系提交完毕过户手续后被查封的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告未到庭，视为其对相关诉讼权利的放弃，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曾志明与陈静系朋友关系，李英与邓超系夫妻关系。2019年7月18日，曾志明（卖方／甲方）代理人陈静、李英（买方／乙方）及优居服务部（丙方／经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》（编号ＧＹＭ0017629），约定曾志明将其名下位于贵阳市经开区房以1160000元的价格出售给李英，产生争议后，先行协商，协商不成，可诉至人民法院，由此产生的诉讼费、律师费、保全费等由违约方负担。此外，合约对各方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋出售时，明确有银行按揭贷款约850000元，并约定由买方支付首期房款用于还款解押。合约签订当日，李英向陈静支付了定金50000元。2019年8月21日，曾志明委托罗贵林代理其领取案涉房屋不动产登记证书、契税发票、出售案涉房屋、商定房价、签订房产买卖合同及相关文件、代为办理房产的备案、过户等事宜，并在贵阳市立诚公证处进行了公证。2019年8月26日，陈静、李英、曾志明、邓超及优居服务部签订了《补充协议》，主要内容有：“1.原合同总价为1160000元，经双方协商将合同总价改成1140000元。2.原合同约定的卖方有两笔查封债务约为850000元由买方支付，由于在交易过程中出现第三笔查封债务180000元。经双方协商，在2019年8月26日南明区法院工作人员在当天能到小河区不动产登记中心办理该两笔解封的前提条件下，买方当场支付两笔查封借款共计320000元，剩余房屋尾款820000元在过户当天支付。卖方必须保证在过户之前房开的620000元债务不会被查封，否则承担合同总价的20%违约金，过户之日直接支付房开620000元”。陈静、邓超、李英、罗贵林在补充协议上签字并捺印。同日，双方在南明区人民法院处理曾志明的债务时，李英通过丈夫邓超向曾志明的债权人李红权、龙秋实共计支付了320000元。2019年8月29日，李英、曾志明委托代理人陈静、经纪方罗贵林签订《补充协议》，约定买方购买位于贵阳市经开区2203的房屋已于2019年8月29日下午两点半完成过户手续，买房还有尾款700000元没有付清，双方协商该笔尾款由买方直接转到经纪方罗贵林名下，待该物业产权证出来，由经纪方直接转给卖方，同时罗贵林向陈静支付了李英购房款70000元。同日，罗贵林将案涉房屋交付给了李英，李英与曾志明于当日向经开区不动产登记站申请办理房屋转移登记，并提交了相关的材料。2019年9月2日，罗贵林向陈静支付了李英交付的购房款50000元。2019年9月3日，因曾志明与贵阳市小河区鸿宇房地产开发有限公司之间的债务关系，案涉房屋被南明区人民法院依法查封。2019年9月7日，优居服务部向曾志明、陈静邮寄了《履行合同催告函》，要求被告在接到本函之日起7个工作日内联系优居服务部或者李英。2019年10月28日，陈静向李英借款30000元，并出具《借条》，借条中备注显示“陈静以及曾志明同意李英将购房尾款及借款680000元一并支付给鸿宇房开，且款项已支付”。2019年10月28日，贵阳市小河区鸿宇房地产开发有限公司出具《收条》，载明该公司收到李英代陈静、曾志明支付的欠款680000元，并承诺向贵阳市南明区人民法院申请撤销（2019）黔0102民初第3874号案件，同时申请解除曾志明名下位于贵阳市小河区的保全措施。至此，案涉房屋的购房款1140000元已全部支付完毕。之后，因之前提交的材料已过登记中心规定的时限，需要曾志明到不动产登记中心面签才能办理过户登记，但被告不配合原告将案涉房屋过户登记至原告名下，原告便诉至本院，诉请如前。因本次诉讼，原告委托北京盈科（贵阳）律师事务所为其提供法律服务，支付了代理费20000元。诉讼中，原告申请对案涉房屋采取保全措施并提供中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司的保单保函为本次保全提供担保，本院于2019年9月27日依法作出裁定，查封了案涉房屋，产生保全费5,000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，从曾志明委托其朋友陈静出面处理案涉房屋的事宜，曾志明委托罗贵林办理案涉房屋出售、过户登记等相关事宜，及李英代曾志明偿还债务、曾志明与李英前往经开区不动产登记中心办理不动产登记等行为，可以推定曾志明对出售案涉房屋及委托陈静、罗贵林（优居服务部）签署的《房地产买卖及居间合约》及两份《补充协议》均知情，并予以认可，该两份协议亦系合法有效的协议，各方均应遵照执行，享有权利并履行义务。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，由被代理人承担相应的法律后果，故本案的责任主体为被告曾志明，陈静不承担责任，本院对原告诉请陈静承担责任的请求，不予支持。原告按照合同约定支付了购房款，被告理应根据合同约定交付房屋并协助办理过户登记，但至今未按约定履行协助义务，故本院对原告主张被告协助办理案涉房屋所有权登记至原告名下的请求予以支持。对原告诉请被告支付228,000元违约金的请求，根据原、被告双方于2019年8月26日签订的《补充协议》，被告需保证案涉房屋不会因被告与贵阳市小河区鸿宇房地产开发有限公司的债务而被查封，但就因该债务，案涉房屋于2019年9月3日被贵阳市南明区人民法院依法查封，并导致过户登记未能完成，构成违约，被告应根据约定承担购房总价20%的违约责任，原告的该主张符合双方约定，本院亦予以支持。关于原告主张的律师费，确因本案诉讼而实际产生，亦属合约的明确约定，本院亦予以支持。关于原告主张购买保单保函的保险费，因提供保全担保并非购买保单保函一种方式，并非必须支出的费用，且亦未提供支付记录或发票予以证实该费用实际产生，本院不予支持。被告经合法传唤未到庭，本院视为其放弃相关诉讼权利，相应的后果由其自行承担，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曾志明于本判决生效之日起30日内协助原告李英将位于贵阳市经开区房过户至李英名下；二、被告曾志明于本判决生效之日起10日内向原告李英支付违约金228,000元；三、被告曾志明于本判决生效之日起10日内向原告李英支付律师费20,000元；四、驳回原告李英其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,420元、保全费5,000元及公告费，由被告曾志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王 珏人民陪审员  陈兴琼人民陪审员  刘燕君二〇二〇年三月十六日书 记 员  邓思源