四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初183号 原告：四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司，住所地：遂宁市船山区滨江路********，统一社会信用代码915109030807402780。 负责人：粟小米，该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：汤洪波，四川明谐律师事务所律师。 被告：任子涵，女，汉族，1992年10月15日出生，住四川省遂宁市船山区。 被告：李玉龙，男。汉族，1988年2月28日出生，住四川省遂宁市船山区。 原告四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司与被告任子涵、李玉龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司的特别授权委托诉讼代理人汤洪波到庭参加诉讼，被告任子涵、李玉龙经本院公开传票传呼，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司向本院提出诉讼请求：1、判决两被告共同向原告支付2014年7月1日至2016年12月31日的物业服务费5979元并支付违约金1195.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两被告系遂宁市船山区明霞路513号南滨帝景A区3单元13楼1302号房的业主，原告系南滨帝景A区的前期物业服务企业并从2012年5月30日开始为上述居住小区提供前期物业服务。被告于2014年7月1日应接房后直至2016年12月31日原告不再对上述居住小区提供前期物业服务，期间被告没有交纳过物业服务费，经计算被告共欠原告物业服务费5979元，同时因为被告违约，还应当向原告支付违约金1195.8元。 综上所述，原告为两被告提供前期物业服务，两被告应当向原告支付物业服务费。两被告没有按照约定向原告支付物业服务费，其行为损害了原告的合法权益，应当承担向原告支付物业服务费及违约金的责任。现原告依法向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告任子涵、李玉龙共同辩称，一、被答辩人的请求已超过诉讼时效。被答辩人从2014年至今，从未向答辩人主张过物业服务费用，也从未通知和催收过，被答辩人以自己的实际行为早已放弃该费用。二、答辩人从未接收案涉房屋，也从未居住过，亦未办理产权证。答辩人与被答辩人未签订物业服务合同。三、合同约定的违约金过高，应予调整。被答辩人可能存在的损失仅有迟延履行期间的存款利息损失，假使答辩人需要承担违约责任，也应该按照存款利息标准计算违约金。综上，因被答辩人的请求已超过诉讼时效，并且答辩人从未接受案涉房屋，故请贵院驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年5月30日，四川汇德物业服务有限公司（乙方）与遂宁市正黄置业发展有限公司、四川兴和房地产开发有限公司（甲方）签订《南滨帝景A区前期物业服务合同》，约定乙方为甲方开发区的“南滨帝景A区”提供前期物业服务；甲方将交付业主前，应当会同乙方对物业共用部位、共用设施进行承接查验，并按规定向乙方移交物业管理所必须的相关资料；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅高层1.5元/月?平方米、商业用房1.8元/月?平方米；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担，物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担；已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费；前期物业管理期间，乙方按包干制（由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担）收费形式确定物业服务费用；物业服务费用均按月交纳，业主应当每月1-10日履行当月的交纳义务，逾期交纳的，违约金的支付约定如下：业主应当按前款约定按时足额交纳物业服务资金，逾期不交纳物业服务资金的，乙方应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，乙方采用诉讼等形式依法追缴，乙方从次月5日起欠费总额的0.5%/日收取滞纳金，其诉讼费用由业主承担；该合同还对双方的其他权利义务进行了详细的约定。上述物业收费标准于2012年5月24日经遂宁市房地产管理局和遂宁市发展和改革委员会备案。 2013年11月4日，四川汇德物业服务有限公司成立了四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司，授权该分公司负责遂宁市范围内所有物业服务项目的经营、管理并享有全部权利和承担全部义务。 2013年4月25日，被告任子涵、李玉龙（合同编号：ＹＳ0076134）作为买受人与作为出卖人的遂宁市正黄置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告任子涵、李玉龙购买南滨帝景Ａ区住宅，产权登记建筑面积132.86平方米，被告任子涵、李玉龙于2017年2月21日将上述房产转移登记至案外人张浩、夏绪春名下。 另查明，“南斌帝景A区”于2014年6月23日经竣工验收备案。正黄集团有限公司和四川兴和房地产开发有限公司于2014年6月16日发布《交房公告》，载明：“正黄集团、兴和房地产共同开发的南滨帝景项目已经符合交付条件，公司安排于2014年6月26日至2014年6月30日向业主集中分批次办理交房手续”。 2019年4月9日四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司发布公告进行物业服务费的催收，被告任子涵、李玉龙至今未缴纳上述期间的物业服务费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》对作为业主的被告具有约束力。四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司为具有从事物业管理服务资质的物业服务企业，《前期物业合同》中约定的物业服务收费符合政府指导价标准并在房管部门登记备案，物业服务企业与业主应按照合同的约定履行各自义务，物业服务企业应当按照合同的要求提供合格的物业管理服务，业主也应当按照合同约定按时足额交纳物业费。四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司依约提供了物业管理服务，被告任子涵、李玉龙作为业主应当按时交纳物业费。故对被告任子涵、李玉龙应当支付欠交的2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费计算为1.5元/平方米/月×132.86平方米×30月=5978.7元。 关于违约金的问题，在《前期物业服务合同》对违约金的约定不明，且在本案中被告认为违约金过高，请求依法予以调整，故对于原告主张的违约金的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告任子涵、李玉龙于本判决生效后五日内向原告四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司支付物业管理服务费5978.7元； 二、驳回原告四川汇德物业服务有限公司遂宁分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告任子涵、李玉龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  王飞 二〇二〇年三月二十六日 书记员  舒翠