福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1346号 上诉人（原审原告、反诉被告）:陈建林，男，1973年6月30日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：叶少波，福建三瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠安县璟太包袋制品厂，住所地福建省泉州市台商投资区张坂镇玉埕村。 法定代表人：骆剑宇，该厂投资人。 委托诉讼代理人：傅巧玲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易炳权，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 上诉人陈建林因与被上诉人惠安县璟太包袋制品厂（以下简称璟太包袋厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初7822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日受理后依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。 陈建林上诉请求：1.撤销（2019）闽0521民初7822号民事判决第一、五、七项；2.变更（2019）闽0521民初7822号民事判决第六项内容为“上述第二项与第三项、第四项相抵扣，如有剩余，璟太包袋厂应立即向陈建林返还剩余款项；3.璟太包袋厂开具7112200元租金税票给陈建林；4.本案一、二审诉讼费用由璟太包袋厂承担。事实与理由：1.璟太包袋厂与陈建林之间的租赁合同并非于2019年9月15日解除：（1）一审法院以现场录音推断双方之间租赁合同解除，依据不足，双方未达成解除合同的意思表示一致，录音在璟太包袋厂办公室完成，话语具有严重诱导性，陈建林在录音中未明确承认双方达成合同解除的协议，且录音能体现璟太包袋厂同意当期租金按三个月支付；（2）本案租赁合同未产生约定的单方解除条件，录音证据、骆剑宇与案外人陈明添的微信聊天记录均能证明当期租金应按三个月支付，陈建林依约支付了三个月租金，璟太包袋厂也未提出异议，璟太包袋厂所称陈建林拒不支付租金不符合事实，璟太包袋厂无权单方解除合同。2.一审判决陈建林支付占用费缺乏依据：（1）璟太包袋厂未提出支付房屋占用费的诉求，支付六个月赔偿款属基于合同的违约责任请求，支付占用费属基于侵权的侵权责任请求，如需支付占用费，应书面明确提出，与违约赔偿的请求不能混为一谈；（2）陈建林无需支付占用费，本案租赁合同并未于2019年9月15日解除，璟太包袋厂违约拒不供电，导致陈建林无法经营，此期间陈建林无需支付任何租金或占用费，璟太包袋厂于2019年12月将租赁房屋加锁，实际控制了租赁房屋，占有状态发生转移，陈建林无需支付租金或占用费。3.璟太包袋厂收取了陈建林7112200元的租金，开具相应税票是本案租赁合同中当然的从义务，虽然合同没有注明，但均有提到“依法纳税”、“税务部门”等，说明开具税票是当然的合同义务，璟太包袋厂作为企业，具备开具税票的能力且是其应尽的法律义务，属于人民法院管辖的范围。 璟太包袋厂辩称：1.璟太包袋厂与陈建林签订的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）《房屋租赁合同补充协议书》（以下简称《补充协议书》）已于2019年9月15日解除，租赁合同已无履行的必要性和可能性，一审判决第一、七项具有事实依据，符合法律规定，应予维持。（1）璟太包袋厂提供的录音证据能证明陈建林要求退租部分房屋、大幅度减少租金并告知璟太包袋厂至2019年9月15日起解除合同，通知璟太包袋厂另行招租、招商，以上说明陈建林已在2019年6月份提出要在2019年9月15日解除合同；（2）陈建林以实际行动表明其不再履行租赁合同，璟太包袋厂为防止损失扩大，在陈建林存在严重违约和违反诚实信用的情况下，不得已才于2019年9月11日向陈建林发出律师函通知解除合同；（3）陈建林截至目前仍欠水费809.2元，且未办理相关消防验收手续，根据《租赁合同》第七条与第六条之约定，璟太包袋厂也有权解除合同；（4）陈建林在一审庭审中已确认其已搬出租赁房屋，璟太包袋厂也认可陈建林在2019年9月25日前搬出租赁房屋，双方在事实上已不再履行租赁房屋，但陈建林尚有电梯及空调未迁离，也未对房屋恢复原状，双方未办理交接手续。2.陈建林尚有货架没有搬离租赁房屋，租赁合同解除后，陈建林仍继续占用璟太包袋厂的租赁房屋不具有法律或合同依据，陈建林应对占用房屋期间对璟太包袋厂造成的损失进行赔偿，即陈建林应当承担房屋使用占用费直到房屋腾空、恢复原状为止，故陈建林要求撤销一审判决第五项缺乏依据，不能成立。3.依据《租赁合同》第八条的约定，双方必须在合同到期、交接完毕并办好一切手续后，璟太包袋厂才返还保证金，故陈建林主张撤销一审判决第一项，则关于返还保证金的第二项判决也不能成立。4.陈建林要求璟太包袋厂开具7117200元发票缺乏事实和法律依据，开具税票的问题属于税务机关专属管辖，属于税务机关行政管理的范围，不属于人民法院管辖范围，实际上本案的租金也是不含税的租金，《租赁合同》第六条第五款约定，依法纳税的义务在于陈建林，而陈建林至今未向璟太包袋厂提供任何纳税申报的相关材料，璟太包袋厂也无法向其开具税票。 陈建林向一审法院起诉请求：1.璟太包袋厂继续履行《租赁合同》《补充协议书》；2.璟太包袋厂立即恢复对陈建林承租的房屋供电；3.璟太包袋厂向陈建林开具租金7117200元的税票；4.如果判决解除双方的《租赁合同》《补充协议书》，璟太包袋厂应返还陈建林保证金200000元。 璟太包袋厂向一审法院反诉请求：1.确认《租赁合同》《补充协议书》于2019年9月15日解除；2.陈建林支付璟太包袋厂水费809.2元；3.陈建林支付璟太包袋厂逾期租金滞纳金66134.4元；4.陈建林赔偿璟太包袋厂6个月租金损失422400元；5.陈建林承担本案律师费。 一审法院认定事实：陈建林、璟太包袋厂在2010年7月12日签订《租赁合同》1份，约定陈建林向璟太包袋厂承租位于泉州台商投资区××镇××村的房屋［约4816㎡，国有土地使用权证：惠国用（2005）出字第100049号，房屋所有权证：惠房权证惠坂字第0××7号］，租赁期限为2010年12月15日至2025年12月14日，2010年9月15日至2010年12月14日为装修免租期，租金每年600000元（即每月50000元），从第六年起，每五年租金递增10%，即2015年12月15日至2020年12月14日，年租金660000元，2020年12月15日至2025年12月14日，年租金726000元，并约定合同签订时陈建林应一次性支付保证金200000元，合同期满后，璟太包袋厂无条件无息退还。第一年租金按季度支付，第二年起租金按每半年支付一次，租金支付时间为每季度或每半年前5日。璟太包袋厂在合同中确认已收到租房保证金200000元。2010年12月15日，双方签订《补充协议书》1份，约定租金在原合同的基础上，每月增加14000元，每年租金增加168000元，从2012年6月15日开始计算，租金递增方式及支付方法与原合同相同。陈建林已付清2010年12月15日起至2019年9月14日止的租金。陈建林于2019年9月18日向璟太包袋厂支付2019年9月15日至2019年12月14日的3个月租金后，璟太包袋厂予以退回。合同履行期间，璟太包袋厂没有向陈建林开具租金的税费发票。2019年9月16日，璟太包袋厂对案涉房屋进行断电，陈建林因此报警。陈建林至今尚欠璟太包袋厂水费809.2元，且尚未将案涉房屋腾空返还给璟太包袋厂。 一审法院认为，陈建林与璟太包袋厂之间的《租赁合同》《补充协议书》的主体适格，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定成立并有效。陈建林已于2019年6月向璟太包袋厂提出解除合同的意思表示，璟太包袋厂也于2019年9月11日向陈建林发函明确合同于2019年9月15日解除，双方对合同解除已达成一致意见，故璟太包袋厂请求确认双方签订的《租赁合同》《补充协议书》于2019年9月15日解除，依据充分，应予支持。陈建林要求继续履行并要求璟太包袋厂恢复对案涉房屋的供电，缺乏依据，应予驳回。双方在合同中未约定璟太包袋厂应向陈建林开具税票，故陈建林请求判决璟太包袋厂开具税票缺乏依据，应予驳回。璟太包袋厂未开具税票的行为应由税务机关处理。合同解除后，双方权利义务终止，陈建林请求璟太包袋厂返还保证金200000元，依据充分，应予支持。合同履行期间，陈建林逾期支付租金，应承担逾期付款的法律责任，璟太包袋厂请求陈建林支付滞纳金，符合双方的约定和法律的规定，但璟太包袋厂请求的滞纳金应按407元予以支持。陈建林未能及时缴交水费，故璟太包袋厂请求陈建林支付水费809.2元，理由和依据充分，应予支持。合同解除后，陈建林应及时将房屋腾空返还给璟太包袋厂，璟太包袋厂同意陈建林于2019年9月30日前腾空、搬离租赁房屋，但陈建林至今仍未将案涉房屋腾空返还给璟太包袋厂，其占有使用案涉房屋确实给璟太包袋厂造成租金损失，故璟太包袋厂请求陈建林支付逾期腾房的房屋占有使用费，理由和依据充分，但璟太包袋厂明确要求陈建林赔偿其6个月租金损失缺乏依据，其所请求的该部分损失应调整为由陈建林按租金每月70400元的标准支付2019年10月1日起至陈建林腾空房屋返还给璟太包袋厂之日止的房屋占有使用费（以不超过6个月为限）。鉴于双方互负金钱给付义务，故璟太包袋厂主张陈建林应返还的保证金应用于抵扣陈建林应支付给璟太包袋厂的水费、滞纳金及房屋占有使用费，予以支持。陈建林诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。璟太包袋厂反诉请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决：一、确认陈建林与璟太包袋厂签订的《租赁合同》《补充协议书》于2019年9月15日解除；二、璟太包袋厂应返还陈建林保证金200000元；三、陈建林应支付璟太包袋厂水费809.2元；四、陈建林应支付璟太包袋厂滞纳金407元；五、陈建林应按每月70400元的标准向璟太包袋厂支付2019年10月1日起至陈建林腾空房屋并返还给璟太包袋厂之日止的房屋占有使用费（以不超过六个月为限），款项应于陈建林腾空交付房屋之日起五日内付清；六、上述第二项与第三项、第四项、第五项相抵扣，如有剩余，璟太包袋厂应于陈建林腾空交付房屋之日起五日内向陈建林返还剩余款项；七、驳回陈建林的其他诉讼请求；八、驳回璟太包袋厂的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由陈建林负担；反诉案件受理费5640元，减半收取2820元，由璟太包袋厂负担2700元，由陈建林负担120元。 二审期间，对于一审法院查明的事实，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。 二审期间，璟太包袋厂提交证据授权委托书及身份证复印件，欲证明陈建林已委托赵华代为处理本案租赁房屋物品搬运、清理及租赁交接事宜，陈建林的该行为表明其已不再继续履行双方签订的《租赁合同》《补充协议书》。双方当事人对该证据均无异议，本院予以采纳。陈建林提交证据赵华与璟太包袋厂投资人骆剑宇妻子的通话录音，欲证明璟太包袋厂一方恶意阻挠陈建林搬离租房，导致搬迁进展缓慢，对此房屋占用期间无需支付占用费。璟太包袋厂质证认为，该证据录音不完整且超过举证期限，且录音内容不足以证明璟太包袋厂有阻挠陈建林搬迁的行为。本院认为，上述录音证据仅反映陈建林委托赵华搬迁空调、电梯时与璟太包袋厂交涉的情况，且璟太包袋厂要求赵华出具承诺书并负责用电安全等属合理要求，该录音不足以证明璟太包袋厂有恶意阻挠陈建林的租房搬迁工作，对该证据的证明目的不予采纳。 本案二审的争议焦点为：1.本案房屋租赁合同关系是否于2019年9月15日解除？2.陈建林应否向璟太包袋厂支付房屋占用费？3.璟太包袋厂应否向陈建林开具租金税票？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于本案房屋租赁合同是否于2019年9月15日解除的问题。本院认为，陈建林与璟太包袋厂投资人骆剑宇夫妇的谈话录音可证实骆剑宇在谈话中提及陈建林在2019年6月的一次商谈中已表示要解除本案租赁合同，陈建林在谈话录音中虽未直接承认，但陈建林也确认其在2019年6月的谈话中提出“再租3个月看看”，骆剑宇向陈建林陈述：“你们提出不租我也很慌”、“不租就算了，3个月到期了，该搬就搬”后，陈建林并未予以否认，陈建林提出“我看三楼退给你，能不能优惠多一点”，而骆剑宇明确表示不同意，陈建林还与骆剑宇谈到“续租”、“重新租重新签订合同”、“你去招租，招得到我们再谈”等，由此可见，双方并无继续履行本案租赁合同的意思，陈建林认为该录音有诱导性，缺乏依据，不予采纳。根据录音证明内容结合璟太包袋厂于2019年6月24日向陈建林催讨3个月租金及陈建林仅于2019年6月27日向璟太包袋厂支付3个月租金，而陈建林也未在璟太包袋厂提出的合同解除日（2019年9月15日）之前续交房租等情况，足以认定陈建林在2019年6月份已向璟太包袋厂表达了再租3个月后解除合同的意思，璟太包袋厂也同意解除合同，双方就本案租赁合同于2019年9月15日解除已达成一致意见，故陈建林请求继续履行本案租赁合同的上诉理由不能成立。 关于陈建林应否向璟太包袋厂支付房屋占用费的问题。本院认为，本案租赁合同于2019年9月15日解除，璟太包袋厂在2019年9月11日发出的《律师函》中明确要求陈建林于2019年9月30日前腾空、搬离涉案租房，因陈建林与璟太包袋厂已于2019年6月份形成解除本案租赁合同的合意，而15天的搬迁时间亦符合双方《房屋租赁合同书》的约定，故璟太包袋厂给予陈建林腾空租赁房屋的准备时间合理、充分，陈建林应于该期限内搬离涉案租房，陈建林在2019年10月1日之后仍占用该租房缺乏法律依据，应支付房屋占用费或赔偿损失，一审法院在璟太包袋厂起诉赔偿的范围内判决陈建林应按每月70400元的标准向璟太包袋厂支付2019年10月1日起至陈建林腾空房屋并返还给璟太包袋厂之日止的房屋占有使用费（以不超过六个月为限）并无不当，而陈建林主张璟太包袋厂阻挠其搬离租房缺乏事实依据，亦与其关于租房物件搬迁工作陆续进行，目前已基本搬离完毕的陈述不符，陈建林对此提出的上诉理由不予采纳。 关于璟太包袋厂应否向陈建林开具7117200元租金税票的问题。本院认为，陈建林与璟太包袋厂在本案有关的租赁合同中均未明确约定璟太包袋厂应向陈建林开具税票，陈建林要求璟太包袋厂开具税票的上诉理由缺乏事实依据，不能成立。 综上，陈建林的上诉请求缺乏事实依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5740元，由上诉人陈建林负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年三月二十七日 书记员  王戈一 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。