贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初184号原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行，营业场所贵州省贵阳市云岩区北京路27号，统一社会信用代码915200009144128375。负责人：李松峻，该支行行长。委托诉讼代理人：王超，该支行员工。被告（案外人）：徐晓岚，女，汉族，1963年1月13日出生，户籍所在地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：叶筑祥，男，汉族，1959年12月2日出生，户籍所在地贵州省贵阳市南明区。被告（被执行人）：贵阳青丰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**，统一社会信用代码9152010071438718XW。法定代表人：李世敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李东敏。原告中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行（以下简称农行黔灵支行）与被告徐晓岚、贵阳青丰房地产开发有限公司（以下简称青丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行黔灵支行的委托诉讼代理人王超、被告徐晓岚及其委托诉讼代理人叶筑祥、被告青丰公司的法定代表人李世敏及委托诉讼代理人李东敏到庭参加诉讼。现已审理终结。原告农行黔灵支行向本院提出诉讼请求：1.恢复对位于贵阳市云岩区房屋的执行；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）在被告徐晓岚提出执行异议后未按规定通知原告就直接作出中止执行的裁定，审查程序不合法；2.被告徐晓岚与青丰公司签订的合同为无效合同。被告徐晓岚与青丰公司签订《商品房买卖合同》时，青丰公司的商品房预售许可证不在有效期内，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该合同为无效合同；3.被告徐晓岚未提供证据证明其已支付合同价款。被告徐晓岚与青丰公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于云岩区房屋，总价款为人民币98万元。2011年10月17日，青丰公司向徐晓岚出具收据一张，载明收到徐晓岚购房款95万元。该收据系徐晓岚单方提供，在无其他银行转账凭证等证据证明徐晓岚已经支付相应款项的情况下，无法确认双方交易的真实性，难以达到其证明目的；4.被告徐晓岚的异议申请不符合能够排除执行的法定要件。徐晓岚未提交证据证明案涉房屋为其唯一住房，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条第二项之规定，不能排除本案强制执行。被告徐晓岚辩称：被告于2011年在紫金庄园售楼部转账购买案涉房屋，并且支付购房全款98万元；被告于2011年至今一直居住在案涉房屋内；紫金庄园预售证过期不是被告的过错；被告徐晓岚原工作单位已经出具证明，证明被告只有这一套房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告青丰公司辩称：1.因为付款方式有多种，为维持公司正常工作，有要求购房人支付现金的情况。故凡是青丰公司出具的收款收据及增值税发票，青丰公司都是收了钱的，均予以认可；2.案涉购房人的购房款均已结清，均在法院查封前办理完毕全部手续；3.案涉房屋没有办理过户是因为青丰公司没有备案，问题在于青丰公司，与购房人无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求，维护案外人的合法权益及正常的社会秩序。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告农行黔灵支行向本院提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件。拟证明原告的诉讼主体身份适格。被告徐晓岚及青丰公司对该组证据无异议。2.被告徐晓岚的执行异议申请书、贵阳中院（2017）黔01执异270号执行裁定书。拟证明被告徐晓岚与青丰公司存在恶意串通。被告徐晓岚质证称其房屋是在售楼部购买的，与房开公司之间不存在恶意串通；被告青丰公司质证称业主购买该公司开发的房屋是合法、真实的，不认可原告的证明目的。3.贵阳中院（2014）筑民一初字第34号民事判决书、贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）（2015）黔高民商终字第22号民事裁定书、贵阳中院（2015）筑民一初字第57号民事判决书、贵州高院（2016）黔民终122号民事判决书、贵阳中院（2016）黔01执442号执行裁定书。拟证明原告诉青丰公司房屋买卖合同纠纷一案判决生效后，原告申请强制执行。被告徐晓岚及青丰公司对该组证据的真实性、合法性无异议。4.财产保全申请书、财产保全担保书、补充查封申请、贵阳中院（2014）筑民一初字第34–1号民事裁定书、案涉房屋限制情况表。拟证明经原告申请，贵阳中院于2014年12月24日保全查封了案涉房屋，原告系首轮查封。被告徐晓岚对查封事实无异议，述称查封案涉房屋时其并不知情；被告青丰公司对查封事实无异议，述称案涉房屋查封前业主已经购买。被告徐晓岚在庭审中向本院提交了以下证据：1.身份证复印件。拟证明被告主体资格适格；2.《商品房认购书》《商品房买卖合同》。拟证明2011年10月20日，徐晓岚与青丰公司签订房屋认购书，以98万元的价格认购案涉房屋；2011年11月4日，徐晓岚与青丰公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋的事实；3.工商银行个人业务凭证。拟证明徐晓岚于2011年11月3日先后两笔共计转账95万元购房款给青丰公司的事实；4.购房款收据。拟证明徐晓岚分别于2011年10月17日、11月4日两次共缴纳了98万元购房款给青丰公司，其中95万元是转账，3万元是现金支付；5.贵州增值税普通发票。拟证明徐晓岚确已交给青丰公司98万元购房款；6.贵阳市住房和城乡建设局出具的发票。拟证明徐晓岚于2015年8月10日向该局交纳了19600元案涉房屋维修资金；7.紫金庄园物业管理服务处出具的《物业服务费收据》、贵州燃气集团出具的燃气费《发票》、贵州广播电视信息网络贵阳市分公司出具的报刊订阅《收据》以及案涉房屋历年物业费、垃圾清运费、水、电、煤气费收据、清单。拟证明徐晓岚一家自2011年起一直在案涉房屋居住至今；8.执行异议申请书。拟证明徐晓岚在网上发现贵阳中院在网上拍卖案涉住房，故提出异议；9.贵阳中院（2017）黔01执异270号执行裁定书。拟证明法院已经认定徐晓岚已签订合法有效的书面买卖合同、支付全部房款并已实际使用案涉住房，故裁定中止对房屋的执行；10.徐晓岚原工作单位出具的无其他房屋证明。拟证明徐晓岚除案涉房屋外并无其他房产的事实。原告农行黔灵支行对徐晓岚所举证据的质证意见为：1.对身份证无异议；2.认可签订《商品房认购书》《商品房买卖合同》的事实；3.认可徐晓岚转账95万元给青丰公司，但对银行业务凭证及购房款收据的关联性不予认可；4.对增值税发票合法性、关联性不予认可，该证据只能证明青丰公司补开增值税发票的事实；5.对维修资金发票的真实性认可，关联性不予认可，交费时间在查封房屋之后；6.物管公司的收费收据是单方出具的，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；对燃气费发票、电视费发票、报刊订阅《收据》的真实性无异议，关联性不认可，无法证明被告入住案涉房屋的事实；7.对执行异议申请书、贵阳中院执行裁定书的真实性无异议，对证明目的不认可；8.对徐晓岚原工作单位出具的无房证明真实性无异议，关联性、合法性不予认可。青丰公司对徐晓岚提交的证据均无异议。青丰公司向本院提交了案涉房屋售房款记账凭证。拟证明该公司收到徐晓岚转账支付的95万元购房款。原告农行黔灵支行认为该记账凭证为单方出具，对其真实性予以认可，关联性不认可；被告徐晓岚对该组证据无异议。经审理查明：2011年10月17日，青丰公司向徐晓岚出具收款收据，载明收到徐晓岚现金3万元；2011年10月20日，徐晓岚与青丰公司签订《紫金庄园〈商品房认购书〉》，约定徐晓岚自愿订购贵阳市云岩区房屋，成交价人民币982260元，定金人民币3万元于同日支付等。该《商品房认购书》尾部手写注明“总价为人民币玖拾捌万元整（￥980000.00）王萍2011.11.4”。2011年11月3日，徐晓岚先后两次向青丰公司共计转账95万元。2011年11月4日，徐晓岚（买受人）与青丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由徐晓岚购买青丰公司开发建设的贵阳市云岩区房屋（即本案执行标的）；该商品房合同约定建筑面积134.63平方米，其中套内面积112.11平方米，公摊面积22.52平方米；计价方式为按套计价，总价款为人民币98万元；付款方式为一次性付款，即买受人于2011年11月4日前支付房款人民币98万元；房屋交付期限为2011年11月11日前。青丰公司于签订合同当日向徐晓岚出具95万元的收款收据，收款方式为“转账”，收款事由为“购房款”；同日还另出具收款收据一张，载明收到徐晓岚现金5346元。青丰公司在收取徐晓岚的前述转账款后，将收款情况录入该公司财务账。2014年12月6日，徐晓岚向贵阳市燃气（集团）有限责任公司缴纳了案涉房屋燃气费151.20元，该燃气费发票上还载明“上月见度1210方”；徐晓岚还订阅了2014年11月1日至2015年12月3日的《贵阳晚报》，该报刊的送达地址亦为案涉房屋；2015年8月10日，徐晓岚向贵阳市住房和城乡建设局缴纳了案涉房屋维修资金19600元；2018年6月24日，青丰公司向徐晓岚补开了案涉房屋购房款的增值税普通发票。农行黔灵支行与青丰公司房屋买卖合同纠纷一案，贵州高院于2016年5月23日作出（2016）黔民终122号民事判决书，判决解除农行黔灵支行与青丰公司签订的《商品房买卖合同》；青丰公司在指定期限内返还农行黔灵支行购房款及利息；农行黔灵支行在指定期限内返还青丰公司房屋。在该案一审诉讼过程中，农行黔灵支行向本院申请诉讼保全，本院于2014年12月15日作出（2014）筑民一初字第34–1号民事裁定书，于2014年12月24日查封了案涉房屋。后因青丰公司未在指定期限内履行贵州高院生效判决所确定的金钱给付义务，农行黔灵支行遂向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人徐晓岚向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2017）黔01执异270号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。农行黔灵支行对该裁定不服，遂在法定期限内向本院提起执行异议之诉，诉请如前。以上事实，有当事人身份证复印件、企业营业执照、法定代表人身份证明书、《商品房认购书》《商品房买卖合同》、工商银行个人业务凭证、财务记账凭证、收款收据及发票、贵州增值税普通发票、燃气费发票、报刊订阅《收据》、执行异议申请书、贵阳中院（2017）黔01执异270号执行裁定书、贵州高院（2016）黔民终122号民事判决书、财产保全申请书、财产保全担保书、贵阳中院（2014）筑民一初字第34–1号民事裁定书、房屋限制情况表以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，本案中，案外人徐晓岚针对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：第一，案外人徐晓岚与被执行人青丰公司在人民法院查封之前已签订了书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，现有证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效。第二，在青丰公司向徐晓岚出具3万元现金收款收据后，双方签订了《紫金庄园〈商品房认购书〉》，约定由徐晓岚订购案涉房屋，并载明该房屋的定金为3万元；在徐晓岚向青丰公司转账95万元的次日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由徐晓岚购买案涉房屋，总价款为人民币98万元。青丰公司在收到前述95万元转账款后，将该收款情况载入该公司财务记账凭证，并向徐晓岚出具了相应的收款收据。庭审中，徐晓岚述称案涉房屋购房款的支付方式为转账95万元，现金支付3万元。该陈述能与本案查明的事实相印证，且在双方签订正式商品房买卖合同之前以现金方式缴纳定金3万元，不违反一般市场交易常情。综上，应当认定徐晓岚已经支付了案涉房屋的全部价款。第三，徐晓岚在签订前述《商品房买卖合同》后，于2014年12月6日向贵阳市燃气（集团）有限责任公司缴纳了案涉房屋燃气费151.20元，该燃气费发票上还载明“上月见度1210方”。据此可认定徐晓岚至迟在2014年11月以前已经占有使用案涉房屋。此外，徐晓岚还订阅了2014年11月1日至2015年12月3日的《贵阳晚报》，该报刊的送达地址亦为案涉房屋所在地。结合本院于2014年12月24日查封案涉房屋的事实，应当认定徐晓岚在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第四，本案因青丰公司未履行商品房预售合同的登记备案手续，且因该公司涉诉导致案涉房屋被人民法院查封，客观上也影响到案涉房屋产权证的正常办理，该情形并非徐晓岚自身过错所导致。综合考量徐晓岚购买案涉房屋后主要用于自住，其并无抵押、出售等须立即办理房屋产权的迫切需要，故徐晓岚对于案涉房屋未能办理过户登记并无过错。综上所述，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，徐晓岚针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告所提本院执行异议审查程序不合法、被告徐晓岚与青丰公司签订的合同为无效合同以及被告徐晓岚所提异议不符合执行异议复议规定第二十九条第二项之规定的问题。首先，本案是申请执行人提起的执行异议之诉，审理范围为案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故执行异议审查程序是否合法并非本案的审理范围；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案中，青丰公司在与徐晓岚签订《商品房买卖合同》时，该公司原已取得的商品房预售许可证明不在有效期内，该情形不符合前述司法解释的规定。结合徐晓岚在2015年8月10日向房屋交易监管部门即贵阳市住房和城乡建设局缴纳了案涉房屋维修资金19600元，该局收款后向徐晓岚出具了相应发票以及现有证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形的事实，应当认定徐晓岚与青丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；最后，执行异议复议规定第二十八条与第二十九条之间在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。故本院对原告所持前述主张不予支持。综上所述，被告（案外人）徐晓岚针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告关于应继续执行案涉房屋之诉请不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判决如下：驳回中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行的诉讼请求。案件受理费60元，由中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇二〇年三月二十七日法官助理戴蔚书记员龙真扬