福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终527号 上诉人（原审原告）：江兴乐，男，1978年5月5日出生，汉族，住福建省建瓯市。 上诉人（原审原告）：涂振龙，男，1993年8月5日出生，汉族，住福建省大田县。 上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：王命兴，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈国雄，男，1961年11月26日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何群，福清市融城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：俞好云，福清市融城法律服务所法律工作者。 上诉人江兴乐、涂振龙与上诉人陈国雄因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江兴乐、涂振龙上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持江兴乐、涂振龙的一审第一项诉讼请求，判令陈国雄立即返还江兴乐、涂振龙商业店面拆迁补偿款337497.12元，并支付资金占用费，资金占用费按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至款项全部还清之日止或者依法发回重审。事实与理由：一、关于装饰装修价值损失，一审法院认定事实错误。案涉《租赁合同》因遇政府征收导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，装饰装修残值损失应由双方按照公平原则分担。1.一审法院认定装修补偿款由江兴乐、涂振龙与陈国雄间予以平分系事实认定错误。考虑到房屋大部分由江兴乐、涂振龙装修，在案涉店面中进行了吊顶、钢化玻璃、洗手间、厨房等几十种项目的装修，因此装修补偿款大部分应返还给江兴乐、涂振龙。陈国雄将案涉店面交付江兴乐、涂振龙时基本系毛坯房状态，江兴乐、涂振龙对案涉店面做了全新的装饰装修。退一步讲，即使根据案涉《租赁合同》确定的装修及设施状况为“内部地板瓷砖完好，水、电、排水系统完善”。根据一般市场行情，案涉店面第一次装修造价不超过15000元，江兴乐、涂振龙对案涉店面的二次装修，符合《豆区园片区、察院埔项目房屋征收补偿方案》附表三所载的“二档”以上标准，现装修补偿款为121075.20元，装饰装修评估差价120000元。因此江兴乐、涂振龙应获得其中绝大部分款项补偿。陈国雄于一审法院庭审中辩称“江兴乐、涂振龙早已将可移动的装修物移走，包括吊顶、墙面玻璃等”。因此，陈国雄自认江兴乐、涂振龙对案涉店面进行过吊顶、墙面玻璃等装修。陈国雄未举证证明江兴乐、涂振龙已将吊顶、墙面玻璃等所谓可移动装修物搬运走。实际是该装修即已与案涉店面附着，无法再次利用。2.一审法院存在重复计算“折旧”情况，明显不合理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，根据《补偿方案》，计算得出的二次装修补偿款已通过“成新率”将装修物品的折旧考虑在内，二次装修补偿款即为剩余租赁期内的装饰装修残值损失。一审法院对江兴乐、涂振龙投入装饰装修价款经征收单位折旧计算，得出剩余租赁期内的装饰装修残值后，又一次因折旧对江兴乐、涂振龙部分装饰装修补偿款进行扣减。二、江兴乐、涂振龙作为案涉店面的实际经营者，因案涉店面无法继续经营而导致的损失系江兴乐、涂振龙承担，停产停业补助费应归江兴乐、涂振龙。案涉店面系用于经营文化培训班，对周边经营环境的要求极高，案涉店面周边两公里的小学、幼儿园，均是目标客户。江兴乐、涂振龙另行寻找相似的经营场地，将耗费巨大精力和金钱。从政策层面看，该项费用系经营者恢复生产所必需的费用。三、江兴乐、涂振龙积极配合陈国雄将案涉店面腾空，因此按时封房搬迁奖励应归江兴乐、涂振龙所有。陈国雄虽与政府签订的征收补偿安置协议书约定应在2019年2月23日之前搬迁完毕，但签订后江兴乐、涂振龙并不知情，2019年3月20日案涉店面的水电被切断才确认案涉店面将被征收，随后江兴乐、涂振龙搬出案涉店面。四、关于临时过渡费，江兴乐、涂振龙作为案涉店面被征收后场所搬迁的实际义务承担者，该费用应归江兴乐、涂振龙所有。 陈国雄辩称，江兴乐、涂振龙没有明确证据对装修投入金额。政府在拆迁的时候，因为是临街的店面拆迁，为了促进当事人尽早搬迁，所以在装修费的拆迁赔偿比例上，会稍微调高一点点，这完全是给房屋的出租人一方。江兴乐、涂振龙对停产停业的损失主张也没有任何证据。一审的时候也没有提交营业收入减少、税收金额，因此一审这部分认定是比较合理的。其他意见同上诉意见。 陈国雄上诉请求：撤销一审判决第一项，陈国雄无需支付补偿款给江兴乐、涂振龙。事实与理由：一、江兴乐、涂振龙诉请陈国雄返还拆迁补偿款，并支付资金占用费没有合同和法律依据。被拆迁店面属于陈国雄所有，政府拆迁对象是陈国雄，江兴乐、涂振龙是承租人，按照拆迁协议及附件，各赔偿、补偿项目下的资金归陈国雄所有，没有拆迁协议或法律规定或租赁合同约定，陈国雄需将房屋拆迁补偿款补偿给江兴乐、涂振龙。二、根据双方租赁合同第九条第1、2项租赁物归还的约定：江兴乐、涂振龙投入的不可移动的固定设施、设备无偿归陈国雄所有，合同期满后江兴乐、涂振龙不再续约或合同解除后房屋内的装修归陈国雄所有，且陈国雄房屋在租赁给江兴乐、涂振龙时也已有装修，江兴乐、涂振龙一审时未举证其装修投入及装修剩余价值，一审判决陈国雄给予江兴乐、涂振龙装修补偿款47766.70元缺乏依据。三、江兴乐、涂振龙租赁陈国雄房屋时间短暂，且江兴乐、涂振龙在搬离案涉房屋时已找好新的经营场地，两地距离不远，其经营的是学生托管业务，变更经营地址不会影响其经营状态，江兴乐、涂振龙没有证据证明其营业收入损失。江兴乐、涂振龙在拆迁过程中不配合拆迁，不交还钥匙，存在过错，一审法院判决陈国雄应补偿江兴乐、涂振龙20179.20元的停产、停业损失，缺乏依据。四、一审判决陈国雄承担搬迁费用790元不当。五、本案所争议的金额为68735.90元，上诉费用也应按争议金额比例计算。 江兴乐、涂振龙辩称，一、江兴乐、涂振龙基于双方签订的《租赁合同》、公平原则及相关法律规定，向陈国雄主张支付装修补偿款、停产停业损失、搬迁补助费等费用。二、案涉店面装修较新，符合《补偿方案》附表四所载的“二等”装修成新率。江兴乐、涂振龙承租案涉店面时，案涉店面内基本为毛坯，陈国雄进行小范围装修造价不超过15000元，江兴乐、涂振龙为经营文化培训班目的，投入大量资金，并达到“二档”以上装修重置价标准所具备的特征。依照公平原则，陈国雄应将全部或绝大部分装修补偿款返还给江兴乐、涂振龙。陈国雄自认江兴乐、涂振龙对案涉店面进行过吊顶、墙面玻璃等装修，但江兴乐、涂振龙未将吊等可移动装修物搬运走，因此上述附着物应计入江兴乐、涂振龙对案涉店面的二次装修。三、从停产停业损失的性质和用途、政策层面因素，陈国雄应将全部或绝大部分停产停业损失给予江兴乐、涂振龙。搬离案涉店面之前并未找到可以替代案涉店面的经营场所，变更经营场所对江兴乐、涂振龙造成巨大的经营收入损失。江兴乐、涂振龙不存在在案涉店面拆迁过程中不配合拆迁的情况。四、陈国雄应将全部或绝大部分搬迁费给予江兴乐、涂振龙。陈国雄对江兴乐、涂振龙主张的搬迁损失予以认可并同意按此标准进行补偿。综上，请求驳回陈国雄的上诉。 江兴乐、涂振龙向一审法院起诉请求：1.判令陈国雄立即返还江兴乐、涂振龙的商业店面拆迁补偿款337497.12元，并支付资金占用费，资金占用费按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至款项全部还清之日止；2.陈国雄立即返还江兴乐、涂振龙的剩余租金18282.30元；3.本案全部诉讼费用由陈国雄承担。 一审法院认定事实：2017年11月22日，江兴乐、涂振龙与陈国雄、刘爱英签订《租赁合同》，陈国雄将坐落于福清市融城镇向高街明颂楼206、215、207西店面（陈国雄持有融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证）出租给江兴乐、涂振龙作为其投资设立的福清市玉屏凯励家政服务部使用，租赁物用途为文化培训班，租赁面积为168.16㎡，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，租赁房屋装修及设施状况为内部地板瓷砖完好及水、电、排水系统完善。后案涉店面被政府列入征收范围。2019年1月底，陈国雄与福清市人民政府玉屏街道办事处签订《商业用房征收补偿安置协议书》，就案涉店面征收补偿达成协议，给予货币补偿2004263.20元，陈国雄应保证于2019年2月23日前自行搬迁完毕并将原房完整无损交付政府验收接管。陈国雄已领取了上述补偿款2004263.20元。2019年3月21日，江兴乐、涂振龙搬离案涉店面。 另查明，2018年1月5日，江兴乐经工商登记成立个体工商户福清市玉屏凯励家政服务部，主要经营学生托管业务，经营场所福清市玉屏街道向高街明颂楼206、207东、207西、208、215、216店面。 再查明，案涉店面补偿款2004263.20元包括补偿项目、金额如下：搬迁补助2522.40元、临时过渡补助10089.60元、停产停业损失补助50448元、商业用房面积的价值补偿款1681600元、二次装修补偿121075.20元、案涉搬迁奖励134528元、附属物补偿4000元。 一审法院认为，案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应共同遵守。案涉租赁物在合同期限内因被政府征收导致案涉租赁合同解除，系因不可归责于合同双方当事人的事由导致合同解除，并非因一方违约所致。江兴乐、涂振龙主张返还剩余租金11282.30元及押金7000元，该租金系江兴乐、涂振龙未实际使用租赁物但已事先预交的租金，且陈国雄亦同意返还，故一审法院予以支持。因案涉租赁合同对合同期限内租赁物因征收产生的相关权利义务未作约定，故对江兴乐、涂振龙主张补偿损失可根据本案查明的相关事实依法认定如下：1、装饰装修价值损失。因江兴乐、涂振龙陈述自行找散工装修案涉店面，没有相关证据证明其装修的初始价值，而且根据案涉租赁合同关于“内部地板瓷砖完好及水、电、排水系统完善”的装修及设施现状的记载，可以证明案涉店面在出租给江兴乐、涂振龙之前，有进行过装修，也存在一定的装修价值，因此根据公平原则，并结合本案双方当事人均无法提供证据证明出租前后装修价值的情况下，一审法院认为陈国雄已获得的装修补偿款121075.20元由双方予以平分为宜，但江兴乐、涂振龙已经实际承租了一年零二十天，其剩余装修价值应相应予以扣减，按照剩余租期与全部租期的比例计算，陈国雄应返还江兴乐、涂振龙装修补偿款47766.70元。2、搬迁损失。江兴乐、涂振龙主张本案与一审法院审理的其与陈国雄房屋租赁合同纠纷一案共同花费搬迁费用1580元，陈国雄予以认可并同意按此标准补偿，且该费用没有超过陈国雄获得政府给予的搬迁补助费，一审法院予以照准，在该二案中予以平均分摊，各为790元，陈国雄应返还给江兴乐、涂振龙。3、停产停业损失。因江兴乐、涂振龙未提供证据证明其停产停业损失，且其从案涉店面搬离后，部分业务搬到其临近的其他经营点，减少了部分损失，故根据公平原则，并结合本案的具体情况，一审法院酌定陈国雄应将已获得的停产停业损失补助的40%返还江兴乐、涂振龙，计算为20179.20元（50448元×40%）。4、临时过渡费和按时搬迁奖励。因临时过渡费、按时搬迁奖励是针对被征收房屋所有权人进行的补偿，而且陈国雄与政府签订的征收补偿安置协议书约定应在2019年2月23日之前搬迁完毕，江兴乐、涂振龙迟至2019年3月21日才搬迁，故江兴乐、涂振龙该两项损失主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。上述各项损失合计68735.90元，陈国雄应返还给江兴乐、涂振龙；江兴乐、涂振龙诉请超出部分的补偿款，缺乏依据，一审法院不予支持。江兴乐、涂振龙主张陈国雄支付资金占用费，因双方对补偿问题存有争议，并未明确补偿金额及履行期限，故江兴乐、涂振龙的该项主张，缺乏依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈国雄于本判决生效之日起七日内向江兴乐、涂振龙支付补偿款68735.90元；二、陈国雄于本判决生效之日起七日内向江兴乐、涂振龙返还租金11282.30元、押金7000元;三、驳回江兴乐、涂振龙的其他诉讼请求。案件受理费6636元，由江兴乐、涂振龙负担4661元，陈国雄负担1975元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实属实。 本院认为，案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，案涉合同未对租赁物在合同期限内因被政府征收导致案涉租赁合同解除的情形进行约定，可按照本案查明的实际情况依法认定。关于装饰装修价值损失，根据一审法院查明的事实，案涉店面在出租给江兴乐、涂振龙之前，有进行过装修，也存在一定的装修价值。江兴乐、涂振龙为其经营目的也确经过了二次装修，但其陈述无法举证装修初始价值，应对店面拆迁时的装修损失承担举证不能的不利后果。根据案涉证据和租赁实际情况，江兴乐、涂振龙对案涉店面装饰装修投入及拆迁时的剩余价值贡献更大，因此根据公平原则，并结合双方当事人均无法提供证据证明出租前后装修价值的情况下，一审法院认为陈国雄获得的装修补偿款由双方予以平分并不妥当。陈国雄已获得的装修补偿款应由陈国雄与江兴乐、涂振龙以4:6原则分配为宜，即陈国雄应当将已获得的装修补偿款中的72645.12元返还给江兴乐、涂振龙。江兴乐、涂振龙未能提供证据证明其停产停业损失，一审法院酌定陈国雄将40%的停产停业补助费返还给江兴乐、涂振龙已臻合理。江兴乐、涂振龙作为承租人，要求陈国雄返还临时过渡费、按时搬迁奖励，没有提供事实和法律依据，不予支持。关于搬迁费用，一审法院结合江兴乐、涂振龙的诉求以及相关案件平均分摊后，判决陈国雄返还790元搬迁费用，并无不当。上述各项补偿款合计共93614.32元（121075.20元×60%+50448元×40%+790元）。 结合以上分析，陈国雄上诉主张其不需向江兴乐、涂振龙支付部分装饰装修价值损失、停产停业损失等，不予支持。 综上所述，江兴乐、涂振龙的上诉请求部分成立，部分予以支持，陈国雄上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初3181号民事判决第二项； 二、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初3181号民事判决第一项； 三、陈国雄于本判决生效之日起七日内向江兴乐、涂振龙支付补偿款93614.32元； 四、驳回江兴乐、涂振龙一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求； 五、驳回陈国雄二审上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费6636元，由江兴乐、涂振龙负担4636元，陈国雄负担2000元；本案二审案件受理费6636元，由江兴乐、涂振龙负担4636元，陈国雄负担2000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年三月十三日 法官助理 雷 敏 书 记 员 段 薇