广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9722号原告：阮任清，男，1967年12月2日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：付秋真，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾幻希，广东卓而立律师事务所律师。被告：寇德洲，男，1973年1月14日出生，汉族，住四川省苍溪县。被告：罗广滔，男，1973年11月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。上列两被告共同委托诉讼代理人：李立国，广东融朗律师事务所律师。原告阮任清与被告寇德洲、罗广涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮任清委托诉讼代理人付秋真、曾幻希，被告寇德洲、罗广滔共同委托诉讼代理人李立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮任清向本院提出诉讼请求：1.被告寇德洲向原告双倍返还定金余额1055424元及利息（利息以1055424为基数，按月利率2%，从2018年8月25日起计算至被告寇德洲实际清偿之日止）；2.被告寇德洲向原告赔偿房地产增值损失1562130元（具体房地产增值金额以鉴定报告为准）；3.被告罗广滔对被告寇德洲上述第1、2项债务承担连带责任。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为被告寇德洲向原告赔偿房地产增值损失1562130元及逾期赔偿利息（逾期赔偿利息以1562130元为基数，按年利率6%，从2018年7月20日起计算至被告寇德洲实际支付之日止）。事实与理由：2016年4月20日，原告与被告寇德洲的代理人罗广滔签订《商品房买卖合同》，约定被告寇德洲将其所有的位于中山市南区0元每平方米、总价2777120元向原告出售；合同签订当日原告向被告寇德洲指定的银行账户支付定金100万元，在房地产权证、土地使用权证过户手续办理完毕后，银行按揭款放款时支付剩余1777120元。合同签订前，罗广滔向原告出示了《卖方公证委托书》，列明罗广滔有代寇德洲签订买卖合同、收取相关款项等权利。合同签订后，原告依约通过银行转账方式支付定金100万元，但被告寇德洲拒绝配合原告办理涉案房地产过户手续，并要求原告先行支付部分购房款。因原告确实想购买涉案房地产，故于2016年11月2日通过银行转账方式支付购房款20万元，于2017年1月13日支付购房款10万元，但寇德洲仍拒绝将涉案房地产变更登记至原告名下。2018年8月，原告了解到被告寇德洲已将涉案房地产卖给案外第三人，原告与寇德洲之间的房地产买卖合同已无法履行。原告为减少损失，要求寇德洲先行退回定金，被告寇德洲、罗广滔同意并与原告签订《协议书》，约定涉案合同解除，寇德洲向原告退回定金100万元，逾期未退回的按实欠金额2%每月计算利息。被告寇德洲、罗广滔陆续向原告退回80万元购房款，但至今仍未向原告双倍返还定金余额1055424元。原告认为被告寇德洲的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据定金罚则，被告寇德洲应向原告双倍返还定金1110848元。同时，因被告寇德洲的根本违约行为导致《商品房买卖合同》解除，寇德洲的行为给原告带来巨大的经济损失，原告在得知寇德洲将涉案房地产过户给案外第三人时，再想在涉案房地产周边购买房地产时发现价格上涨到至少25000元／平方米，因此，被告寇德洲应当向原告赔偿房地产增值损失。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告寇德洲辩称，1.原告的陈述与事实不符。双方签订《商品房买卖合同》后，被告寇德洲代理人曾多次要求原告办理房地产过户手续，但原告以自身与妻子感情不和为由，要求被告暂停办理过户手续，经寇德洲多次催促，原告都不同意办理过户手续。后经协商，双方于2018年3月口头同意解除买卖合同，寇德洲将收到的房款退回给原告，由寇德洲另行出售房产。被告罗广滔的妻子梁嘉敏于2018年3月期间转回房价款30万元给原告（分3次转账）。寇德洲将涉案房地产出售后，于2018年8月21日与原告签订了书面的《协议书》，约定解除《商品房买卖合同》，并同意由寇德洲退回未付的定金100万元就了结本案。双方根本不存在双倍返还定金的约定。协议签订后，罗广滔又向原告返还房价款50万元，合计返还房价款82万元，尚欠原告房价款48万元。被告罗广滔辩称，与被告寇德洲答辩意见一致，另补充：原告要求被告罗广滔承担连带责任没有事实及法律依据。原告第1、2项诉求属重复诉求，若被告违约，原告只能主张其中一项诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2014年11月12日，被告寇德洲出具卖方公证委托书，主要内容为：寇德洲拥有一套位于中山市南区的房屋，建筑面积173.57平方米，该房屋现状为销售备案登记，合同编码ＨＴＮ2012059218，合同条码1201059255。寇德洲就出售该房屋事宜委托罗广滔为其合法代理人，代表办理签署有关寇德洲出售该房屋的房屋买卖合同、签订定金协议……购房人如贷款购房，协助买方办理银行贷款手续，收取房款等，签署一切相关文件……办理该房屋出售的其他相关一切事宜。罗广滔在委托权限范围内所从事一切法律行为及所签署的一切文件及造成的法律结果，寇德洲均予以承认。罗广滔在办理上述委托事项时无转委托权。该授权委托书期限自签发之日起至上述事宜办完为止。2.2016年4月20日，被告寇德洲（出卖人，甲方）与原告阮任清（买受人，乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：甲方将位于中山市南区的房地产出售给乙方，建筑面积173.57平方米，套内建筑面积173.57平方米；单价为每平方16000元，转让总价为2777120元；房款分两期支付，合同签订当日，支付定金100万元，该定金支付给委托人梁嘉敏（账号95×××67，开户行：工行中山东苑支行）；在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕后，以银行按揭方式支付1777120元，因乙方问题不能抵押或抵押金额不足时，乙方拿到产权证和土地使用证后付款给甲方，款项支付给委托人梁嘉敏，账号和开户行与前述一致；双方于本合同生效之日起到房地产主管部门办理过户手续；落款甲方由罗广涛签名并按手印；合同还约定了其他内容。合同签订当日，阮任清通过银行转账方式向梁嘉敏账户支付定金100万元。2016年11月2日、2017年1月14日阮任清分别向梁嘉敏账号转账支付20万元、10万元，罗广滔出具收据2张，分别载明：阮任清购中山市南区定金20万元；阮任清交购房款滨河湾4幢08房10万元。2018年8月21日，寇德洲（甲方）与阮任清（乙方）就涉案房地产事宜签订《协议书》，约定：甲方退回乙方定金100万元并解除合同；双方确定三个工作日内退回；甲方如有拖欠，按实际所欠的金额每月支付利息2%给乙方，直至支付完毕为止；双方在履行本协议发生争议，应协商解决，协商不成的，由房地产所在的人民法院管辖。落款由甲、乙双方签名并按手印确认，甲方落款日期为2018年8月21日，乙方落款日期为2018年8月18日。同年11月22日，罗广滔在该《协议书》落款下面空白处手写如下内容：“本人罗广滔自愿代甲方寇德洲向乙方阮任清退回中澳滨河湾花园4幢08房的定金人民币壹佰万元正（￥1000000元）退款后，寇德洲所付的利息由罗广滔收取。具体按罗广滔退还的金额数量和时间为结果计取，以银行汇款凭证为准”。2018年8月23日，寇德州通过银行转账方式向阮任清转账20000元，附言：还款。2018年12月7日、2019年2月1日，罗广滔向阮任清共转账50万元。2018年3月7日、3月24日、3月30日、梁嘉敏向阮任清共转账30万元。阮任清认为寇德洲违约，寇德洲、罗广滔拖欠款项未退回，遂诉至法院，主张前述实体权利。3.为证明涉案房地产增值损失，阮任清委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司就涉案房地产在2018年6月1日的市场价值进行评估。该公司于2019年4月10日出具了《房地产价格咨询报告》（深世鹏咨字第KHFZS20190410013号），确定涉案房地产在价值时点的房地产评估单价为25000元/平方米，总价为4339250元。寇德洲、阮任清对该报告不确认，认为该报告为单方委托，程序不合法。原告认为该报告为具有资质的机构出具的，无需申请法院委托评估机构重新进行评估。4.庭审中，阮任清述称合同约定其只需向寇德洲支付100万元，2018年期间寇德洲迟迟未为阮任清办理过户手续，故将超出合同约定的30万元退回。2018年8月23日支付的20000元为协议书约定的利息（即100万元×2%），寇德洲、罗广滔认为该20000元为房款。庭审中，对于涉案合同不能履行的原因，阮任清述称寇德洲将涉案房地产转让给案外人，并办理了变更登记手续。寇德洲、罗广滔述称两被告多次要求阮任清办理过户手续，但阮任清当时与其妻子感情不和，要求延期办理。经多次催促，阮任清仍不同意，故于2018年3月18日口头解除涉案合同。另，罗广滔述称其与梁嘉敏为夫妻关系。5.各方确认涉案的房地产已于2018年7月20日登记在案外人吕冬雪名下，不动产权证书号：粤（2018）0153947。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告阮任清与被告寇德洲曾签订《商品房买卖合同》，由阮任清向寇德洲购买涉案房产，后寇德洲又将涉案房产卖予案外人吕冬雪，并同意退还阮任清已支付的购房款100万元，对于以上事实双方均无异议。本案争议的焦点有二，一是寇德洲是否构成违约，应否承担责任？二是罗广滔应否与寇德洲一起承担连带责任？关于焦点一。阮任清与寇德洲曾签订《商品房买卖合同》，阮任清按照该合同的约定支付了100万元。后双方又于2018年8月21日签订了《协议书》，约定由寇德洲向阮任清退回100万元并解除合同。在该《协议书》中双方未就《商品房买卖合同》买卖双方的违约责任的承担与损害的赔偿有一致的意见。但由于《协议书》形成在后，应视为双方对原合同内容的变更，而且签订协议目的就是为了解决纠纷，当事人一方如不放弃要求对方承担违约责任或赔偿损失的权利，完全可以请求损害赔偿而不是与对方达成解除协议。因此，既然阮任清选择了与寇德洲协议解除合同并无要求寇德洲承担违约责任，就应该视为其变更了原《商品房买卖合同》的约定且放弃了要求寇德洲承担原《商品房买卖合同》违约责任的权利。故对其主张寇德洲承担定金以及房地产增值损失的违约责任本院不予支持。寇德洲无按照《协议书》约定履行付款义务应承担按约定支付逾期付款利息的违约责任。寇德洲承认共向阮任清支付82万元，其中30万元为超出《商品房买卖合同》约定的部分。该30万元收款人为梁嘉敏，退款人亦为梁嘉敏，无论双方是基于何种原因超出《商品房买卖合同》的约定多支付该30万元购房款，该30万元购房款均不应包含在《协议书》约定应退的100万元范围内。至于2018年8月23日支付的2万元的认定问题，该2万元是在《协议书》约定的付款期限内支付，且银行转账时注明用途是“还款”而非还利息，因此该2万元应认定为退还的购房款更为合适，阮任清主张为利息缺乏依据，本院对其主张不予采纳。综上，针对《协议书》，寇德洲实际履行了退款52万元的义务，尚余48万元无按时支付，按约定，其应从2018年8月25日起向阮任清以实欠款按月利率2%支付逾期付款利息。关于焦点二，罗广滔是寇德洲出售涉案房产的受托人，阮任清知道两被告之间的代理关系，而且《商品房买卖合同》以及《协议书》亦是由寇德洲签订的，《商品房买卖合同》以及《协议书》应直接约束寇德洲与阮任清。但罗广滔在《协议书》手书自愿代寇德洲向阮任清退回100万元，该行为性质属债务加入，是一种并存的债务承担。因此，罗广滔应对本院认定的寇德洲前述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十四条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告寇德洲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阮任清返还购房款余款48万元及利息（以48万元为本金，从2018年8月25日起至清偿之日止，按月利率2%计算）；二、被告罗广滔对寇德洲上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告阮任清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27740元，诉讼保全费5000元，合计32740（原告已预交），由原告阮任清负担26653元，被告寇德洲、罗广滔共同负担6087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇二〇年三月十八日书 记 员  梁楚英简培华