福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0122民初770号 原告：福建省连江县中国旅行社，住所地：福建省连江县凤城镇青年路**。 法定代表人：许瑜靖，职务：经理。 委托诉讼代理人：程奇峰，福建天福律师事务所执业律师。 被告：吴华嵩，男，1963年09月09日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：黄祥滨，福建亚太天正律师事务所执业律师， 原告福建省连江县中国旅行社（以下简称连江中旅社）与被告吴华嵩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年01月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 连江中旅社向本院提出诉讼请求：1.判令吴华嵩立即支付拖欠的租金13000元；2.吴华嵩立即支付滞纳金9035元（按日0.1%计算，其中逾期缴纳2019年01-11月份租金的滞纳金为7475元，12月份租金滞纳金计算至2020年01月19日止为1560元），以及支付自2020年02月01日起至拖欠的租金全部还清之日止的滞纳金（按拖欠租金金额的日0.1%计算）；3.吴华嵩立即腾空租赁房屋，并将租赁房屋归还连江中旅社；4吴华嵩赔偿连江中旅社自2020年01月01日起至实际腾空交还止房屋占用费（按月租金13000元标准计算）；5.吴华嵩立即支付垫付的水、电费6124.95元（其中水费795.60元、电费5329.35元），诉讼中变更为垫付的水电费6276.31元（其中水费795.6元、电费5480.71元），并缴清2020年01月01日起至实际交还房屋时的全部水、电费；6.判令连江中旅社不予返还吴华嵩履约保证金39000元。事实和理由：2018年12月26日，连江中旅社与吴华嵩双方签订一份《房屋租赁合同》，约定连江中旅社将坐落于连江县凤城镇青年路44号的房屋（包括一号楼、二号楼、餐厅及会议室，建筑面积约叁仟平方米）出租给吴华嵩，租赁期限为1年，自2019年01月01日起至2019年12月31日止，每月租金13000元，租金按季度缴交，交付日期为每个季度起始月份前10日内交清。同时，合同还约定，吴华嵩应在签约之日一次性缴交履约保证金即三个月租赁费39000元。合同履行期间，吴华嵩应按时向连江中旅社缴交租赁费，如逾期缴交，每逾期一天，连江中旅社有权加收当期应缴金额的0.5%滞纳金，逾期一个月，连江中旅社有权解除合同收回房屋，吴华嵩所交的履约保证金作为赔偿连江中旅社的经济损失不予退还；租赁期满，吴华嵩应按时将房屋完好无损地交还连江中旅社，并缴清所有已发生的费用等等。合同签订后，连江中旅社依约将房屋交给吴华嵩使用。承租期间，吴华嵩从未依约缴纳租金，至今尚拖欠第四季度12月份租金13000元。连江中旅社因此多次催讨未果。合同于2019年12月31日到期后，吴华嵩至今未依约将承租的房屋归还连江中旅社。综上，连江中旅社认为，双方签订的《房屋租赁合同》依法成立，受法律保护，对双方当事人具有约束力。合同到期后，吴华嵩依法应将房屋归还连江中旅社，并支付拖欠租金、代垫的水费、电费以及支付拖欠租金的滞纳金、赔偿房屋占用费等。现吴华嵩拒不履行上述义务，损害了连江中旅社的合法权益。为此，连江中旅社依法具状起诉，请求贵院依法判允连江中旅社的诉讼请求，以维护连江中旅社的合法权益。 吴华嵩辩称，一、本案双方房屋起租时间并非2018年12月26日，而是在2010年09月10日，答辩人经福建凤翔拍卖有限公司拍卖程序承租案涉房屋。2010年9月21日，双方签署了《房屋租赁合同》，连江中旅社将案涉房屋出租给答辩人使用至2019年12月25日被连江中旅社强行收回之日止。期间，双方于2017年5月、2018年12月分别又续签了《房屋租赁合同》。虽然合同上载明租金按季度缴纳，但双方在实际履行合同过程中，口头变更为每月缴纳租金。双方已对合同履行方式进行变更，为此，答辩人不存在违约行为，无需承担违约责任，无需支付所谓的滞纳金。二、连江中旅社在2019年11月份就通知答辩人，案涉房屋租赁期限届满将不再续签租赁合同，政府部门规划另作他用，答辩人表示同意，但要求将其缴纳的押金抵扣2019年12月份的租金，租赁期限届满后，连江中旅社将剩余押金返还答辩人。但没想到，连江中旅社竟然迫不及待的在2019年12月25日强行停止案涉房屋水、电供应并收回房屋。为此，本案租金结算节点应该截止至2019年12月25日，12月份的租金不能按照13000元标准计算，应按答辩人实际使用的天数计算租金为10833元。同时，连江中旅社已于12月25日收回案涉房屋，其诉求要求答辩人腾空房屋及支付房屋占用费，没有事实依据，依法应当驳回连江中旅社的诉讼请求。三、本案租赁关系，双方于2018年12月续签的《房屋租赁合同》中明确约定租赁期限自2019年01月01日至2019年12月31日止，连江中旅社在租赁期限未届满前，强行停止案涉房屋水、电，导致答辩人无法正常使用案涉房屋，无奈之下只好搬离案涉房屋。连江中旅社上述行为已明显违约，应当承担违约责任，赔偿答辩人损失。四、关于连江中旅社主张垫付的水电费，若该水、电费确实是连江中旅社已替答辩人垫付，答辩人愿意支付相关费用。五、答辩人不存在违约，本案纠纷系由连江中旅社违约而引发的。同时，《房屋租赁合同》中明确对履约保证金进行了解释定义为“该履约保证金作为因乙方（吴华嵩）违约给甲方（连江中旅社）造成损失的赔偿担保”，明确了履约保证金的担保性质，而非违约金性质。故连江中旅社应当向答辩人返还履约保证金39000元及押金50000元。六、退一步而言，假设答辩人存在违约，双方之间约定的违约金过高，恳请法院予以调整。综上所述，答辩人不存在违约行为，无需承担违约责任，连江中旅社应当返还答辩人履约保证金及押金，恳请法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年12月26日，连江中旅社将坐落于连江县凤城镇青年路44号的房屋（包括一号楼、二号楼、餐厅及会议室，建筑面积约叁仟平方米）出租给吴华嵩，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁期限为1年，自2019年01月01日起至2019年12月31日止；二、乙方（吴华嵩）向甲方（连江中旅社）承租的月租金壹万叁仟元整。按季度缴交，租金每三月支付一次，乙方应于本合同签字生效之日起，以银行汇款方式一次性交清一季度租金。即付叁万玖仟元整人民币。之后的租金应在每季度起始月份前10日内交清。三、乙方承租甲方房屋，应在签约之日一次性缴交履约保证金即三个月租赁费之和39000元整（如乙方违约，该履约保证金作为因乙方违约给甲方造成损失的赔偿担保），待合同正常地履行完毕，甲方如数退履约保证金，履约保证金不计息；四、……乙方在租赁期间发生的一切债权债务、管理费用及水、电费、卫生费等均由乙方自行负责负担。如因乙方违法经营或延期缴交税费等产生的一切后果，由乙方自负。如乙方对甲方造成声誉或经济损失，甲方有权解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还……九、合同履行期间，如甲方无正当理由中途收回房屋并给乙方造成损失，甲方应赔偿乙方损失并赔偿乙方履约保证金同等数额的补偿款。如乙方中途停止租赁，履约保证金不予退还；十、合同履行期间，乙方应按时向甲方缴交租赁费，如逾期缴交，每逾期一天，甲方有权加收当期应缴金额的0.5%滞纳金，逾期一个月，甲方有权解除合同收回房屋，乙方所交的履约保证金作为赔偿甲方的经济损失，不予退还；十一、租赁期满，乙方应按时将房屋完好无损的交还甲方，并缴清所有已发生的费用……十三、甲、乙双方各执一份，均具有同等效力等内容。合同签订后，连江中旅社依约将讼争房屋交给吴华嵩使用，但吴华嵩却未依约按时缴纳租金，其中第一季度租金分别于2019年01月17日、02月18日、03月19日各缴纳13000元；第二季度租金分别于2019年04月15日、05月17日、06月17日各缴纳13000元；第三季度租金分别于2019年07月15日、08月19日、09月17日各缴纳13000元，第四季度租金仅于2019年10月15日、11月15日各缴纳13000元，尚欠12月份租金未缴纳。2019年11月22日，连江中旅社向各租户发出通知，内容：“根据双方签订租期壹年的房屋租赁合同将于2019年12月31日到期终止，不再与承租方续签租赁合同。政府部门规划本单位房屋另作他用。现本单位郑重通知各租户在2019年12月31日前搬离该房屋并清理好属于你们的一切财物。逾期不清理的，视为废弃物，本单位有权自行处理，而不承担任何责任。逾期不搬离的，本单位有权采取停水停电，依法强制清场等必要措施，由此带来的不便敬请谅解”。12月25日，连江中旅社向福州市连江海峡水业有限公司申请暂停用水，拆表处理，一切后果由本单位负责。次日，连江海峡水业有限公司停止供水。2020年01月01日，连江中旅社停止讼争房屋用电，01月16日，连江中旅社代吴华嵩垫付12月份水费795.60元、电费5329.35元。2020年01月20日，连江中旅社诉至本院，诉讼中，连江中旅社于02月20日又垫付01月电费151.36元，吴华嵩至今未将讼争房屋腾空交还连江中旅社。以上事实，有连江中旅社提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、福建增值税电子普通发票（水、电费）、工商银行连江支行业务回单、收款收据、吴华嵩滞纳金计算表、光盘；吴华嵩提供申请书、通知为据，经本院审查予以确认，并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。连江中旅社与吴华嵩签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，是合法有效的,双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。在合同履行中，连江中旅社于2019年12月26日将讼争房屋用水停掉，导致吴华嵩无法正常使用讼争房屋，因此，其辩解2019年12月份租金应按实际使用25天计算缴纳租金即13000元÷30天×25=10833.33元，予以采纳，故连江中旅社诉求吴华嵩支付2019年12月份租金13000元，予以部分支持；由于吴华嵩在合同履行中未按约缴纳租金，已构成违约，因此，连江中旅社请求吴华嵩按日0.1%标准支付当期应缴纳租金的滞纳金符合合同约定，予以支持。具体滞纳金计算如下：第一季度逾期缴纳租金39000元的滞纳金：39000元×23天（2018年12月26日—2019年1月17日）×0.1%+26000元×55天（2018年12月26日—2019年02月18日）×0.1%+13000元×84天（2018年12月26日—2019年03月19日）×0.1%=897元+1430元+1092元=3419元、第二季度逾期缴纳租金39000元的滞纳金39000元×5天（2019年04月10日—04月15日）×0.1%+26000元×37天（2019年04月10日—2019年05月17日）+13000元×68天（2019年04月10日—06月17日）×0.1%=195元+962元+884元=2041元、第三季度逾期缴纳租金39000元的滞纳金：39000元×5天（2019年07月10日—07月15日）×0.1%+26000元×40天（2019年07月10日—08月19日）×0.1%+13000元×69天（2019年07月10日—09月17日）×0.1%=195元+1040元+897元=2132元、第四季度逾期缴纳租金39000元的滞纳金：其中10月、11月滞纳金为39000元×5天（2019年10月10日—10月15日）×0.1%+26000元×36天（2019年10月10日—11月15日）×0.1%=195元+936=1131元，以上01-11月份逾期缴纳租金的滞纳金为8723元；12月的滞纳金为13000元×0.1%×（自2019年10月10日至实际还清租金之日止的天数）。现连江中旅社对逾期缴纳2019年01—11月租金的滞纳金仅主张7475元，此为连江中旅社对自己权利的处分，予以准许。根据合同约定，租赁期满后，吴华嵩应按时将讼争房屋完好无损交还连江中旅社，且连江中旅社早在2019年11月22日就通知吴华嵩应于合同到期后搬离讼争房屋，双方不再续签租赁合同，现吴华嵩未腾空搬离，仍占用讼争房屋，因此，连江中旅社诉求吴华嵩立即腾空交还讼争房屋，符合合同约定，予以支持；同时，连江中旅社还有权要求吴华嵩按月租金13000元标准支付自2020年01月01日起至实际腾空交还讼争房屋之日止的房屋占用费。根据合同约定，租赁期间产生的水、电费，应由吴华嵩负责缴纳，故连江中旅社诉求吴华嵩归还代垫水费795.60元、电费5480.71元（含占用期间2020年01月份电费151.36元），符合合同约定，予以支持。本案合同已履行完毕，不存在中途吴华嵩停止租赁和连江中旅社以吴华嵩违约为由提出解除合同，提前收回讼争房屋所造成的经济损失的情况，因此，连江中旅社诉求不予返还履行保证金39000元，不符合合同约定，不予支持，故吴华嵩请求连江中旅社应退还履行保证金39000元，予以准许。吴华嵩辩解讼争房屋已于2019年12月25日被连江中旅社强行收回以及在合同实际履行中租金缴纳时间已从按季度缴纳变更为按月缴纳，缺乏依据，不予采纳。吴华嵩辩解本案双方房屋起租时间并非2018年12月26日，而是在2010年09月10日以及连江中旅社应返还押金50000元，以及其提交福建省拍卖成交确认书和2010年09月21日、2017年签订的两份房屋租赁合同，均与本案无关，不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、吴华嵩应于本判决生效之日起10日内将坐落于福建省连江县凤城镇青年路44号房屋腾空交还福建省连江县中国旅行社； 二、吴华嵩应于本判决生效之日起10日内支付福建省连江县中国旅行社2019年12月份租金10833.33元； 三、吴华嵩应于本判决生效之日起10日内支付福建省连江县中国旅行社逾期缴纳2019年01月至11月租金的滞纳金7475元和2019年12月份租金的滞纳金（以月租金13000元为基数，按日0.1%标准计算，时间自2019年10月10日起至实际付清租金之日止）； 四、吴华嵩应于本判决生效之日起10日内按月租金13000元标准支付福建省连江县中国旅行社从2020年01月01日起至实际腾空交还讼争房屋之日止的房屋占用费； 五、吴华嵩应于本判决生效之日起10日内归还福建省连江县中国旅行社代垫水、电费6276.31元，并继续缴清占用讼争房屋期间的水、电费； 六、福建省连江县中国旅行社应于本判决生效之日起10日内返还吴华嵩履约保证金39000元； 七、驳回福建省连江县中国旅行社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1808元，减半收取计904元，由连江县中国旅行社负担530元，吴华嵩负担374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  吴淑光 二〇二〇年三月二十六日 书记员  王冰珺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。