山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0323民初2431号 原告：王连方，男，1958年1月30日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：马友锋，沂源公正法律服务所法律工作者。 被告：朱秀峰，男，1979年6月19日出生，汉族，住沂源县。 第三人：于永海，男，1946年2月9日出生，汉族，住沂源县。 第三人：山东沂源恒信经贸有限公司，住所地沂源县城荆山路。 法定代表人：吕太英，经理。 原告王连方与被告朱秀峰，第三人于永海、山东沂源恒信经贸有限公司（以下简称恒信经贸）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，后因本案案情复杂，变更为普通程序，公开开庭进行了审理。王连方及其委托诉讼代理人马友锋，朱秀峰、于永海到庭参加诉讼，恒信经贸经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王连方向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付房款47000元及自2016年10月至2019年5月间的房款85344元，并以未付房款额为基数，按照同期银行贷款基准利率按月支付利息；2、要求被告自2019年6月开始每月支付原告房款2667元及以及未付款额为基数按同期银行贷款基准利率按月支付；3、诉讼费用、保全费等由被告承担。事实与理由：2016年9月30日原、被告签订一份《房屋买卖合同》，由被告购买原告位于沂源县电厂东侧恒信小区2号楼西单元3楼楼房一套，约定总房款为40万元，约定被告第一次应支付房款8万元，剩余32万元分120个月付清，并按照银行同期贷款基准利率计算利息。但是被告仅仅支付33000元，剩余47000元及每月应付房款2667元也没有按照约定支付。被告的行为损害了原告的合法权益。为此，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 朱秀峰辩称，原告所述与事实不符，1、被告在协议签订后才发现原告并没有涉案房屋的所有权，因原告不是涉案房产登记房主，无权对被告提起诉讼，主体不适格，请求依法驳回原告对被告的起诉。2、因原告隐瞒事实，不能办理房屋过户登记，涉案房产真实面积与购房合同不符（只有127平方米，并非合同上写的148平方米），且无法使用暖气。综上所述，证明原告在合同签订时存在欺骗行为，被告曾与原告多次协商未果，被告对涉案房产装修等共花费10万余元，现房产市场已经大幅上涨，被告再另行购买房屋居住必然会给被告造成额外的经济负担。因此原告应当退回被告应付房款33000元，并赔偿被告的经济损失20万元。 于永海述称，涉案房屋卖给王连方是恒信经贸法定代表人吕太英二哥吕太友给吕太英打电话沟通，吕太英同意后，才将涉案房屋卖给王连方，以后吕太友电话通知吕太英让吕太英过来取钱，吕太英为我出具收款凭证一份。 恒信经贸述称，1、王连方与朱秀峰签订的房屋买卖合同无效，其一，该房屋位于电厂东侧恒信小区2号楼3单元3楼，系恒信经贸与沂源县房屋建设综合开发公司（以下简称沂源房建）联合开发的商品房，产权归恒信经贸所有；其二，恒信经贸对于王连方的出售行为不知情，不认可，属非法出售；其三，恒信经贸未授权王连方及其他第三人对涉案房产对外销售，王连方非该房产所有人，无权处分该房产。2、恒信小区整体工程尚未完成，因此不能办理房屋预售证，不符合法定销售条件，不能对外销售。综上，王连方出售房产的行为违法，房屋买卖合同无效，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2004年5月22日，沂源房建与沂源县恒信汽配有限公司（以下简称恒信汽配，2006年4月13日变更名称为恒信经贸）联合开发位于沂源县热电厂东侧的恒信汽配综合楼，该综合楼2号楼由沂源县土门建筑工程公司于永海施工队施工，2003年10月24日，恒信汽配与于永海签订建筑工程施工协议书一份，协议对工程承包方式、工程价款支付分别作出特别约定，具体为恒信汽配将其综合楼承包给于永海施工队施工，施工中所需人工、材料费、机器设备等由于永海投入；为尽快动工，于永海出借给恒信汽配50余万元作为恒信汽配向建委支付的配套费用；待工程竣工验收合格后，除留足3%的质保金后，余款用三层以上宿舍楼按均价900元/m2的价格折抵工程款，折抵工程款的楼房从北向南按顺序分割。2004年4月4日，恒信汽配与于永海施工队签订附加协议书一份，该协议对工程最终结算进一步约定，与前述工程施工协议约定不矛盾。 2010年7月14日，于永海因未获得工程款向本院提起诉讼，请求沂源房建和恒信经贸履行施工协议及附加协议，提供办理房产证的手续，办理水、电、暖开口手续，该案经本院主持调解，双方当事人达成调解协议，约定1、恒信经贸确认于永海施工的位于沂源县热电厂东侧的恒信综合楼2号楼工程按约履行，验收合格。2、对于永海所施工工程款的结算支付双方一致同意按以宿舍楼折抵工程款的施工协议及附加协议执行…… 2015年1月16日，于永海和王连方签订房屋买卖协议书一份，约定于永海将通过诉讼取得的恒信小区2号楼[详见本院（2010）源民初字第1244号民事调解书]，建筑面积1635m2十五户以每平方米2800元的价格一次性卖给王连方，在该商品楼处置过程中所发生的与本院（2010）源民初字第1244号民事调解书中的当事人发生争执与争议由于永海负责处理。于永海通过恒信经贸法定代表人吕太英哥哥吕太友将售楼情况已转告吕太英，吕太英同意。 2016年9月30日，王连方（卖方、甲方）与朱秀峰（买方、乙方）签订房屋买卖合同一份，房屋位于沂源县，该房为现房，面积为148m2左右，销售总价414400元，付款方式为乙方在不违约的情况下，该楼房最终支付价为40万元，扣除首付8万元，余款32万元分为120个月付清，每月的30日之前支付给甲方直至付清，同时约定甲方保证所售房屋产权明确，没有任何产权纠纷，当房屋因规划需要拆迁时，所有的拆迁补偿款和安置费全部归乙方所有，如果国家政策变化后，此房屋能办理房产证时甲方协助乙方办理房产证手续，办证的一切税费由乙方负担，当全部房款支付给甲方时甲方应立即将房屋交付乙方使用。合同签订当日，王连方将房屋钥匙交付朱秀峰，朱秀峰自2017年5月入住该房屋至今，期间没有第三人向其主张该房屋所有权，朱秀峰已支付王连方约定的首付款33000元，剩余首付款47000元及分期付款至今未付。 本院认为，本案争议的焦点一是王连方与朱秀峰签订的房屋买卖合同是否有效？确定该合同的效力首先要探究王连方对案涉房屋是否享有处分权，该房屋包含在于永海出售给王连方的15套房屋内，王连方享有处分权的依据来源于于永海是否对案涉房屋享有处分权，根据于永海与恒信经贸签订的施工协议及附加协议，该房屋包含在恒信经贸折抵工程款的范围内，本院（2010）源民初字第1244号民事调解书对这一约定内容进行了进一步确认，于永海享有该房屋处分权，于永海后将该房屋出售给王连方，故王连方取得该房屋处分权。焦点二是王连方与朱秀峰签订的房屋买卖合同是否存在欺诈行为？房屋作为家庭价值最大的基本生活资料，购房人购买时会对房屋坐落、户型结构、面积大小等进行考察，该房屋价格在按照面积计算总价款后取整数计价，即该房屋最终按照套价款计价，故朱秀峰关于该房屋约定面积与实测面积不符，王连方存在欺诈的辩解，本院不予采信，结合朱秀峰支付部分首付款并实际入住至今且无第三人另行向其主张房屋所有权的事实，能够认定王连方与朱秀峰签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律行政法规规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务，王连方请求朱秀峰支付剩余购房首付款47000元及按约每月支付购房款的诉讼请求，本院予以支持。王连方与朱秀峰约定首付款外房款32万元分为120个月付清，自2016年10月1日至2020年2月29日，应付房款为109333元（320000元/120个月×41个月）。王连方在朱秀峰未足额支付首付款的情况下将案涉房屋交付朱秀峰让其入住，对逾期支付房款未约定违约责任，王连方请求朱秀峰支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告朱秀峰支付原告王连方首付款47000元，于本判决生效后十日内履行。 二、被告朱秀峰支付原告王连方房款109333元（自2016年10月1日起至2020年2月29日止），于本判决生效后十日内履行。 三、被告朱秀峰每月30日前支付原告王连方房款2666.67元（自2020年3月1日起至2026年9月30日止）。 四、驳回原告王连方的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3000元，由被告朱秀峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  齐吉禄 审 判 员  段彩虹 人民陪审员  刘维福 二〇二〇年三月十八日 书 记 员  唐建华