广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27408号原告：中山市万科水晶城房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区******************1-3卡，统一社会信用代码914***********964U。法定代表人：徐信钧，总经理。委托诉讼代理人：谢克武，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴超，该公司员工。被告：马啸，女，1985年10月29日出生，汉族，身份证住址上海市长宁区***************，公民身份号码530************326。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告中山市万科水晶城房地产有限公司（以下简称万科公司）与被告马啸商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢克武、吴超，被告马啸及其委托诉讼代理人梁添福到庭参加了诉讼。案件审理过程中，原、被告申请庭外和解，同意扣除审限三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告万科公司向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告于2016年12月29日签订的商品房买卖合同；2.被告支付违约金483297.95元（按总房价9665959元的5%计算）；3.被告赔偿律师费300000元。事实与理由：2016年12月29日，原告与被告签署商品房买卖合同约定被告购买了原告开发建设的位于中山市火炬开发区*********************。房屋总价为9665959元，被告于2016年12月份以现金方式支付首付款2905959元、2017年3月30日付款500000元、2017年4月2日付款470000元。被告总共付房款金额为3875959元，尚欠房款金额为5790000元。根据合同约定，被告应在2017年1月25日前付清全部房款，如果逾期超过90日后，原告有权解除合同。2017年9月7日，原告向被告发出付款催告函，要求被告在收到函件后7天内以现金方式交清剩余房款5970000元，如果未履行，原告有权解除合同并将商品房另行处置。同时，合同约定，如果被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，被告应按总房价的5%向原告支付违约金，并且赔偿原告为主张权利而支出的一切费用包括律师费等。2019年7月15日，中山市国土部门开通了涉案商品房网签，原告便立即通知被告带齐资料前来办理涉案商品房网签手续，但被告拒绝回应和前来办理，原告多次电话、微信通知均未果。根据商品房买卖合同约定，被告应亲自前来签署网签合同，因被告拒绝前来办理网签手续，并且又拒绝支付余下房款，已根本违反合同义务，导致原告无法实现合同目的。根据我国《合同法》的规定及商品房买卖合同的约定，原告有权依法解除合同。被告辩称：1.根据（2018）粤20民终8242号生效判决书确认的事实，被告未付款的行为并不构成违约，被告不同意解除合同。2.原告是负有向房地产管理部门申请办理涉案合同登记备案确认手续的合同附随义务方，而双方早于2016年12月29日就已签订了涉案房屋的商品房买卖合同，且在合同第21条合同持有情况为中山市房地产交易管理所一份，以及合同所附购房人签约注意事项第四条约定应由房地产开发企业（即原告）持与购房人签订的书面商品房合同向相关管理部门申请办理合同登记备案确认手续等，足以证明双方已签订的合同符合相关登记备案要求，并非被告拒绝办理。3.由于原告违约在先，导致被告依法行使不安抗辩权及同时履行抗辩权。根据（2018）粤2071民初27036号判决书，原告确认涉案房屋与该案的01房构成不可分割的一幢别墅，而被告是同时向原告购买该两处物业并签订了中山市商品房买卖合同，且01房已经全款支付。但根据27036号案可知，原告不仅拒绝交付01房的中山市商品房买卖合同给被告，亦未按合同约定向被告履行01房的合同登记备案、物业交付、办证等义务，而是一直要求被告支付本案02房的款项。基于此被告有权行使相应的履行抗辩权。4.原告所提交的开放名单是虚构的，其所发出的告知函不具通知力。被告不确认原告所提交的开放名单及告知函，涉案商品房与该开放名单及告知函上记载的资料、内容均不相符，不符合申请登记备案的条件，其相应的有效时间也不一致，该两份文件不应对被告产生任何通知效力。因原告自身违约，被告未前往办理手续并无过错，被告不因此构成违约事实。5.被告不存在违约行为，原告无权要求被告支付违约金，且原告主张赔偿律师费没有相关事实及法律依据。针对被告的答辩意见，原告回应称：1.（2018）粤20民终8242号判决后，原告通知被告办理网签手续，只有在被告过来办理网签合同的情况下才能办理合同备案，如果被告拒绝过来网签，原告无法办理备案手续。双方之前签订的商品房买卖合同是双方的草签合同，该合同房管部门是无法备案的；2.在2019年7月份房管部门开通了涉案房屋的网签窗口，是客观存在的事实，在房管部门也可以调查了解到，原告也申请了住建局出具证明说明网签的开放及关闭时间，但其目前无法提供给原告；3.原告在网签开通后正式书面通知被告包括微信聊天上也有通知办理网签，但被告一直没任何回应，且被告还欠原告5790000房款未支付导致合同目的无法实现，所以原告要求解除合同。原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据并提交了证据原件由法院审查，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提供的证据及陈述，本院查明：1.马啸于2016年11月向万科公司认购了位于中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园二区*******。2016年12月29日，以马啸为买受人、万科公司为出卖人签订了商品房买卖合同，约定马啸购买万科公司开发建设的前述预售商品房，该商品房已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》；总价9665959元，付款方式为银行按揭方式：约定2905959元以现金于2016年12月25日支付，约定6760000元以商业贷款方式于2017年1月25日支付；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由原告向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。该合同还约定了其他事项，合同所附的《购房人签约注意事项》第四条约定：根据《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》第十条“房地产开发企业应当自提出网上登记备案申请之日起30日内，持与购房人签订的书面商品房买卖合同向市国土资源局（房地产管理局）申请办理合同登记备案确认手续”；所以，购房人有权在相应时间内，向房地产开发企业索取已签订的《中山市商品房买卖合同》及相应的《中山市商品房销售登记备案表》。原、被告签订的中山市商品房买卖合同补充协议第四条第1款约定，如买受人申请的是银行贷款，则买受人承诺在签订该商品房的买卖合同及其补充协议和附件的当日向银行提供贷款所需的全部资料，并签署相关的贷款协议……否则因此导致的逾期付款，应当按合同之约定承担逾期付款的违约责任；第3款约定，买受人选择银行按揭贷款方式付款的，合同约定银行贷款付款日届满时，买受人的贷款付款仍未完成的（即无论因为何种原因尚未由贷款机构支付给出卖人），则出卖人有权要求买受人以现金方式一次性付款，买受人应在收到出卖人的付款通知之日起15日内以现金方式交清余下全部购房款，否则自合同约定的银行贷款/公积金贷款付款日期届满的次日视为逾期付款，双方同意按合同约定的逾期付款条款执行。合同签订后，马啸合计向万科公司支付了3875959元，尚有5790000元未支付。2.（2017）粤2071民初20127号民事判决书认定万科公司负有提出网上登记备案申请以及申请办理合同登记备案手续的先履行义务，其迟延履行合同义务导致后履行一方的马啸无法按合同约定方式履行给付义务，马啸为保护自身利益，行使先履行抗辩权，未以现金方式支付购房款的行为并未违约，也无过错，万科公司以马啸违约为由行使合同解除权缺乏理据，万科公司通知解除合同不发生合同解除效力，该判决书最终判决万科公司于2017年9月20日向马啸发出的解除合同告知函的行为不发生解除双方签订于2016年12月29日的商品房买卖合同的效力。后万科公司不服判上诉于中山市中级人民法院，中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终8242号民事判决书，判决驳回万科公司上诉，维持原判。3.在（2018）粤2071民初27036号案中，万科公司自述位于中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园二区******与02房（即本案涉案商品房）在图纸上是一个整体，构成了一幢别墅（01房的建筑面积47.41平方米，02房建筑面积249.12平方米），两者是不可分割的，只是被告在工程图纸报建时根据报建要求，分别报建了，但房屋的物理性质和使用功能上是不可分割的。4.2019年7月15日，万科公司向马啸邮寄柏悦湾二区21幢102房告知函1份，通知马啸关于102房的网签系统于2019年7月15日正式开放，请马啸携带相关资料在网签系统开放后五日内前往万科公司及贷款银行办理网签及按揭贷款手续。2019年7月31日，马啸联系万科公司员工称“需要两套一起签，不想再跑了”。万科公司员工回复称“别折腾了吧，您来签了02房，01房到时候开通网签，我申请寄给您签可以不？不让你再跑一趟了”。马啸问“你02可以网签了资料在哪里？备案表通过的照片给我看一下”。万科员工回复称“要客户来到现场之后，然后律师行同事会在国土局网站备案，然后打印合同，你02房的尾款什么时候付呀”。马啸问：“当场就能备案吗？我需要备案通过才能付款，不然付了款备案通过不了你们又不退”。万科公司员工回复称“要交齐款才能备案啊，或者您来签合同就能确认是否可以备案了，确认之后您就可以交款了，财务室和签约室在一起，可以不？”。8月23日，万科公司员工微信联系马啸，告知马啸购买的21幢别墅01房和02房现在都能签正式合同，通知其这几天安排时间过来交款并且网签，02房如果现在有房贷在供的情况，那么需要一次性付款。5.万科公司因与马啸关于确认解除合同效力纠纷案件与广东亨利律师事务所签订了民事委托合同，约定若万科公司另案起诉马啸请求解除合同并赔偿损失，如果实现解除合同目的或二审上诉、另案起诉过程中与马啸和解、调解的，万科公司均应支付300000元律师费。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。马啸与万科公司签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性固定，合同合法有效，当事人应恪守履行。因涉案商品房未能及时办理网签手续导致购房款迟延支付的问题，万科公司曾向马啸寄发解除合同告知函，双方亦因马啸迟延付款是否构成违约及万科公司寄发该解除通知是否发生法律效力等问题诉之法院。对此，经本院及中山市中级人民法院审理已作出生效判决。本案中，万科公司通过邮寄及微信通知的方式通知马啸前往办理涉案房屋的网签手续。根据万科公司员工与马啸的聊天记录显示，万科公司员工曾于2019年7月31日与马啸沟通办理涉案房屋网签事宜，当时马啸询问有无证明可以网签的资料，该员工未向马啸出示相关资料，并告知马啸需要交齐款才能备案。后万科公司员工再次于2019年8月23日通知马啸涉案商品房及21幢01房均能办理网签事宜，请求马啸安排交款并网签。根据马啸的回复及庭审意见，马啸明确表示在万科公司通知其可以网签并附上网签开放名单后，其可在收到通知后七天内前往进行网签并在网前后三个工作日内支付剩余购房款。本院认为，马啸与万科公司基于涉案商品房及同幢01房的买卖交易，除本案以外，双方之间已产生两个诉讼案件。如马啸所言，双方之间交易的诚信基础已丧失，且针对万科公司员工微信聊天记录中多次涉及的付款要求确实与合同约定不符，马啸基于对交易的不安，要求万科公司在履行通知义务时附带相关凭证（即网签开放名单），属合理范畴之内，不能据此认定马啸有故意不履约的恶意。且向马啸提供该文件（即网签开放名单）对于万科公司而言，并非难事，万科公司作为义务履行方，在马啸的合理要求范围内，应予配合。综上分析，本院认为马啸在万科公司员工要求其先付款再备案的情况下，基于对万科公司的不信任，基于对涉案商品房买卖交易的不安，在万科公司向其提供涉案商品房可网签凭证前拒绝配合万科公司进行涉案商品房的网签手续，不构成违约，且马啸也当庭明确在万科公司向其提供涉案商品房可网签凭证后可配合网签并支付购房余款，故也不存在合同目的不能实现的情形。故此，对于万科公司主张马啸违约并以合同目的不能实现为由要求解除涉案合同，要求马啸支付违约金及赔偿律师费，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：驳回原告中山市万科水晶城房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5816.49元（原告已预付），由原告中山市万科水晶城房地产有限公司负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年三月二十日书记员 梁敏霞孙永辉