广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终113号上诉人（原审被告）：郭业，男，1971年9月10日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：余飞，广东晋辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志彬，广东晋辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯振华，男，1965年5月10日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：张炳毅，江城区城东街道法律服务所法律工作者。上诉人郭业因与被上诉人冯振华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭业上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项；二、本案诉讼费用由冯振华承担。事实与理由：一、一审判决认定郭业是借用冯振华办公场所的相对人，是本案适格主体，认定事实错误，适用法律错误。郭业与冯振华不存在借用合同关系，更不存在租赁合同关系。首先，深圳市顺洲装饰设计工程有限公司阳江市分公司（简称顺洲阳江分公司）是由深圳市顺洲装饰设计工程有限公司（简称深圳顺洲公司）决定开办，顺洲阳江分公司不具有独立的法人资格，也不是独立核算的主体，成立分公司的发起人是深圳顺洲公司，不是郭业。其次，虽然郭业以自己的名义和冯振华签订了《借用办公用房协议书》，但这是郭业作为分公司的负责人履行职责的行为，并非实际的合同主体。一审判决参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定认定郭业是发起人错误。二、一审判决认定郭业借用涉案房屋至2018年2月28日错误。郭业与冯振华都以顺洲阳江分公司的名义承接工程，也都和深圳顺洲公司有经济往来，故冯振华同意以每月3000元的借用费将办公场所借用给深圳顺洲公司开办顺洲阳江分公司。郭业因与冯振华有民间借贷纠纷交恶，不愿再和冯振华在一起共事，而深圳顺洲公司在郭业与冯振华的纠纷中偏帮冯振华，故郭业自2016年4月就已经另行租场所办公，以后也没有再用深圳顺洲公司及顺洲阳江分公司的名义承接工程。郭业搬离后，顺洲阳江分公司一直由冯振华管理。冯振华开始不同意注销顺洲阳江分公司，经郭业多次请求，深圳顺洲公司最后同意注销，并在2017年5月18日办好注销手续。借用协议是实践合同，只有顺洲阳江分公司还使用涉案房屋才需要支付借用费。郭业在涉案房屋办公的时间是2014年3月至2016年4月，顺洲阳江分公司借用涉案房屋的时间也终止于2017年5月注销前。即使郭业需要承担责任，也仅应承担自己使用至2016年4月前的借用费。从《借用办公用房协议书》约定的2014年3月1日开始计算，至2016年郭业4月搬离，共26个月，按借用费每月3000元计算共78000元，扣除冯振华承认的9000元，郭业仅需支付69000元。如果郭业需要为顺洲阳江分公司的全部使用时间支付借用费，最多也只需支付至2017年5月18日，故顺洲阳江分公司使用涉案场所的时间是38.5个月，按借用费每月3000元计算共115500元，扣除9000元，共106500元。三、一审判决以郭业未能提供和冯振华办理房屋交接手续的证据为由，而不考虑郭业另行租场所办公的证据，更不理会冯振华未能提供郭业在2016年4月之后仍然使用涉案房屋的证据，就认定郭业仍使用涉案房屋，认定事实错误，错误适用法律，错误分配举证责任。虽然郭业未能提供搬离涉案房屋的直接证据，但是提供了深圳法院的《民事判决书》，能证明郭业已经和冯振华关系恶化，有搬离涉案房屋的主观意愿；郭业提供的《房屋租赁合同》《营业执照》等，能证明郭业从2016年4月5日开始租赁阳东区东城镇广博园畔山雅居二期036号商铺（即东城镇新华中路468号）办公，也间接证明郭业已经搬离涉案房屋。同时郭业是生意人、经济人，需要也懂得计算成本支出。根据常理推断，如果郭业还使用涉案场所办公，不可能另行租赁办公场所，扩大不必要的成本开支。郭业提供的证据结合日常经验法则判断，完全可以作出郭业在2016年4月就已经搬离的认定。而冯振华连郭业仍然使用涉案房屋的间接证据也未能提供，一审判决就以冯振华的单方说法认定事实，显然是错误分配举证责任，加大郭业的举证责任。四、一审判决不认可郭业提供的《关于阳江分公司总经理的任职文件》《会议纪要》《民事判决书》等证据而认可冯振华提供的几张不知何时何地拍摄的照片，是偏帮冯振华，有失公平。《关于阳江分公司总经理的任职文件》形成于2014年3月11日，真实性毋庸置疑。该文件能证明冯振华用顺洲阳江分公司名义洽谈工程，也能证明冯振华是顺洲阳江分公司的管理者，也是冯振华将涉案场所借给顺洲阳江分公司办公的前提。《会议纪要》有冯振华及郭业及其他参会人员签名，能证明深圳顺洲公司对顺洲阳江分公司的管理，证明顺洲阳江分公司不是独立核算的主体，顺洲阳江分公司需要由深圳顺洲公司决定注销（第2条），也能证明冯振华尚欠顺洲阳江分公司30万元管理费未支付（第6条），尚有500万元工程款未汇入深圳顺洲公司账户（第7条），冯振华尚欠顺洲阳江分公司及深圳顺洲公司款项远超顺洲阳江分公司借用办公场所的借用费，郭业已经和深圳顺洲公司及冯振华达成过口头协议，在其支付30万元管理费时结算办公场所借用费。冯振华的一审起诉没有任何依据，而一审判决否定郭业上述证据，明显偏帮冯振华，有违司法公正。尤其需要指出：冯振华一审时提供的照片其中一张是“深圳顺洲建设集团有限公司阳江公司”，不是郭业作为负责人的“深圳市顺洲装饰设计工程有限公司阳江市分公司”，说明冯振华与深圳顺洲公司一直有联系，深圳顺洲公司将名称变更为“深圳市顺洲建设集团有限公司”的时间是2018年2月12日，该图片反而可以证明在郭业搬离涉案房屋后，冯振华一直使用深圳顺洲公司的名义承接工程，一直是其自己在使用涉案房屋。五、退一步讲，即使一定需要郭业提交直接证据才能证明郭业不再使用涉案房屋，那么郭业与冯振华的关系也只是在已有的借用关系基础上的延续而非成立新的租赁关系。按照冯振华的陈述，郭业使用涉案房屋至2019年5月31日搬离，从2014年3月1日起至2019年5月31日共63个月，那么郭业应按照每月3000元的标准支付借用费，共189000元，扣除9000元，郭业共需支付180000元。综上，请支持郭业的上诉请求。冯振华答辩称：一、关于郭业是否是本案适格主体问题。首先，郭业是挂靠深圳顺洲公司成立顺洲阳江分公司的，不但其本人没有在深圳顺洲公司领取工资，而且顺洲阳江分公司员工的工资均由郭业发放。顺洲阳江分公司所有员工与深圳顺洲公司没有劳动关系，郭业作为分公司的承包人，按承接工程的业务量向深圳顺洲公司交纳管理费。其次，郭业是《借用办公用房协议书》的合同相对人，其在2014年2月至4月间均以个人名义缴交借用费。以上事实证明，郭业是自愿承担《借用办公用房协议书》约定的责任，该协议书不是深圳顺洲公司的意思表示。一审判决郭业承担合同责任完全正确。二、关于搬离涉案房屋的时间。注销顺洲阳江分公司的原因系郭业违反了挂靠合同的约定，利用深圳顺洲公司的名义在阳江开展多项业务，其中包括顺洲义工联合会、顺洲建设和顺洲广告传媒等业务。郭业为了方便办理其他业务，在涉案房屋的个人办公室门口挂有“会长室”和“副董事长室”两个牌匾。深圳顺洲公司在2017年5月18日强制注销顺洲阳江分公司之后，并不等于分公司的业务已经完全终结，例如阳江百利广场工程的验收结算工作至今尚未完成，顺洲阳江分公司的员工也未遣散，郭业的其他个人业务也在继续经营。为此，郭业在顺洲阳江分公司被注销后仍继续使用涉案房屋至2019年5月31日搬离。郭业应对搬离的事实承担举证责任。事实上，郭业在2019年5月31日搬离后至今仍未交还涉案房屋钥匙。三、双方形成不定期租赁关系之后，一审按郭业实际使用一半房屋，判决郭业承担50%租金公平、合理。综上所述，请驳回郭业的上诉请求，维持原判。冯振华向一审法院起诉请求：一、确认冯振华、郭业之间的房屋租赁关系于2019年5月31日解除；二、判令郭业支付2014年3月1日至2019年5月31日期间的房屋租金277150元给冯振华；三、判令郭业支付2014年3月1日至2019年5月31日期间使用房屋产生的水电费、卫生费和治安费180000元给冯振华；四、本案诉讼费用由郭业负担。一审法院认定事实：阳江明鑫投资有限公司是阳江市江城区体育北路阳江市水上活动中心的总承租人。2012年7月1日，冯振华与阳江明鑫投资有限公司签订一份《租赁合同》，约定由阳江明鑫投资有限公司将阳江市江城区体育北路阳江市水上活动中心大楼南边一、二层出租给冯振华使用，租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月31日止；每月租金6500元，以后每两年递增5%；等等。后阳江明鑫投资有限公司将阳江市江城区体育北路阳江市水上活动中心转租给了阳江金鸿康体科技有限公司。2017年7月7日，冯振华又与阳江金鸿康体科技有限公司签订《租赁合同》，约定由阳江金鸿康体科技有限公司将阳江市江城区体育北路阳江市水上活动中心大楼南边一、二层出租给冯振华使用，租赁期限从2017年7月1日起至2020年6月30日止，每月租金12000元，租金每年递增5%，即2018年7月1日起租金按12600元/月收取；等等。2014年2月8日，冯振华（甲方）与郭业（乙方）签订《借用办公用房协议书》，约定乙方为开办顺洲阳江分公司，在甲方现有的办公楼暂时借用作为办公场所；甲方将坐落在阳江市江城区体育北路阳江市水上活动中心一、二层部分办公场所借用给乙方作为办公用房；借用期限从2014年3月1日起至2018年2月28日止；借用办公用房期间，按双方商定，乙方每月支付人民币叁仟元整给甲方作水电费、卫生费和治安费等，并于当月20日前付清；等等。签订协议后，冯振华将坐落在阳江市江城区***************（首层部分及二层其中一室）办公场所（以下称涉案房屋）交给郭业使用，郭业亦支付了2014年2月-4月期间的水电费、卫生费和治安费共9000元给冯振华，但期后未再支付任何费用给冯振华。庭审中，郭业称二楼的房间只用了一个月左右就还给了冯振华，但未提供交接手续。郭业主张已支付了半年的借用费用18000元，但未提供证据证明。冯振华主张与郭业口头约定2014年3月1日至2019年5月31日期间的借用费/租金按冯振华承租时的租金的一半收取，郭业不予认可，冯振华亦未提供证据证实。另查明，顺洲阳江分公司是深圳顺洲公司（后变更名称为深圳市顺洲建设集团有限公司）的分公司，郭业是该分公司的负责人。庭审中，郭业辩称在2016年初就已经搬离了水上活动中心，并提供了《房屋租赁协议书》、收款收据、法人登记证书等证据拟加以证实。上述证据反映郭业以个人名义另租他处，用作阳江市顺洲义工联合会的办公场所，郭业是该联合会的法定代表人。对上述证据，冯振华认为与本案没有关联性。冯振华主张协议到期后郭业仍继续使用涉讼租赁房屋，但未提供证据证实。借用期限届满，除以上9000元外，郭业仍未支付任何费用给冯振华，亦未与冯振华办理搬迁并返还涉案房屋的交接手续。一审法院认为：冯振华与郭业签订的《借用办公用房协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应按合同的约定切实履行合同义务。本案的主要争议焦点是：一、本案的适格主体问题；二、郭业何时搬离涉讼房屋；三、使用费/租金的标准问题。关于焦点一，根据《借用办公用房协议书》以及郭业的陈述，一审法院确认郭业是为开办顺洲阳江分公司而向冯振华借用涉案房屋作为办公场所的事实。根据合同相对性原则，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，现冯振华起诉郭业请求其承担合同责任，一审法院予以支持。郭业辩称其不是适格主体，理据不足，不予支持。关于焦点二，郭业主张在2016年初就已经搬离了涉案房屋，但其提供的《房屋租赁协议书》、收款收据、法人登记证书等并不能直接证明其主张，冯振华亦不予认可，郭业的上述主张，证据不充分，不予采信。本案协议借用期限至2018年2月28日止，但直至借用期限届满，郭业亦未结清拖欠的借用费，也没有与冯振华办理返还涉案房屋的手续，现冯振华主张郭业在借用期限届满后仍继续使用涉案房屋至2019年5月31日，理由成立，予以采信。关于焦点三，冯振华主张与郭业口头约定借用期间的借用费按冯振华承租时的租金的一半收取，但未提供证据证实，且郭业亦不予认可，故冯振华的上述主张，理据不足，不予采信。根据双方的《借用办公用房协议书》，合同期间的借用费应按3000元/月计算。经核算，合共为147000元（3000元/月×49个月），扣减郭业已支付的9000元，郭业尚欠冯振华借用费138000元。郭业辩称已支付了18000元借用费给冯振华，证据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，现冯振华请求郭业付清该期间的费用，合理合法，但支付的借用费数额为138000元。协议到期后，郭业仍继续使用涉案房屋至2019年5月31日，冯振华与郭业双方虽没有签订租赁合同，但已形成事实上的租赁关系，且时间长达一年多，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，冯振华与郭业之间形成的是不定期租赁关系，双方均可随时解除租赁关系。郭业于2019年5月31日搬离并返还涉案房屋给冯振华，双方的租赁关系实际上已于当日解除。冯振华主张确认双方的租赁关系已于2019年5月31日解除，理由成立，一审法院予以支持。租赁期间，郭业未支付过任何费用给冯振华，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，郭业应付清拖欠的租金给冯振华。至于该期间的租金标准问题，冯振华交付郭业使用的房屋是其承租的水上活动中心大楼一、二层中的一楼部分及二楼一室，现冯振华请求郭业按冯振华与阳江金鸿康体科技有限公司签订《租赁合同》中约定的租金金额的一半支付借用期满后的租金，合法合理，应予支持。经核算，2018年3月1日至2018年6月30日期间的租金为24000元（12000元/月÷2×4个月），2018年7月1日至2019年5月31日期间的租金为69300元（12600元/月÷2×11个月），以上合共为93300元。至于冯振华还请求郭业支付该期间的水电费、卫生费和治安费，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，以及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定，作出判决：一、确认冯振华与郭业之间于2018年3月1日成立的关于阳江市水上活动中心大楼一、二层部分办公场所的租赁关系已于2019年5月31日解除；二、限郭业于判决生效之日起十日内支付借用费138000元给冯振华；三、限郭业于判决生效之日起十日内支付租金93300元给冯振华；四、驳回冯振华的其他诉讼请求。一审案件受理费8156元，已减半收取4078元，由冯振华负担2015元，由郭业负担2063元。二审中，双方没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议的焦点是：一、郭业应否承担《借用办公用房协议书》的合同责任；二、郭业支付涉案房屋租赁费的期间和标准应如何确定。关于争议焦点一，涉案争议的《借用办公用房协议书》是由冯振华与郭业签订，冯振华根据合同相对性原则请求郭业承担合同责任符合法律规定，本院予以支持。郭业主张签订上述合同的行为是履行职务行为，不应承担合同责任，但该合同是郭业以自己的名义对外签订，郭业亦未提供证据证明其与深圳顺洲公司存在劳动关系，其主张不应承担责任的理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，《借用办公用房协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按照合同约定全面履行各自义务。冯振华在签订合同后已按合同约定交付涉案办公用房给郭业使用，郭业应承担支付使用房屋相应期间的费用给冯振华。现郭业主张在2016年4月已搬离涉案房屋，应承担已与冯振华办理房屋交接手续的举证证明责任。虽然郭业为此提供了相关证据，但该部分证据仅证明双方存在纠纷及郭业另行租赁办公场所等事实，不能证明其已在2016年4月搬离涉案房屋。因郭业未能提供充分证据证明其搬离涉案房屋的时间，对此其应承担举证不能的不利后果。鉴于冯振华自认郭业已在2019年5月31日搬离涉案房屋，一审判令郭业应支付涉案房屋租赁费至2019年5月31日正确，本院予以维持。至于房屋租赁费问题，双方在《借用办公用房协议书》中约定房屋租赁费按每月3000元计算，冯振华主张双方后来口头约定租赁期间的费用按冯振华承租时租金的一半收取，郭业予以否认，冯振华亦未能提供证据证明，一审按每月3000元计算《借用办公用房协议书》约定的租赁期间的费用正确。在《借用办公用房协议书》合同期满（2018年2月28日）后，郭业继续使用涉案房屋，但双方并没有签订新的协议，应予认定双方形成不定期租赁关系。因该不定期租赁关系是《借用办公用房协议书》约定的租赁关系的延续，双方并未重新签订书面合同，因此，对该期间即从2018年3月1日至2019年5月31日的租金应参照《借用办公用房协议书》约定的标准每月3000元计算。郭业关于不定期租赁期间租金标准的上诉理据成立，一审法院按冯振华与阳江金鸿康体科技有限公司签订的《租赁合同》约定的租金金额的一半计算不定期租赁期间的租金不当，本院予以纠正。按每月3000元标准计算，本院确定从2014年3月1日至2019年5月31日期间的租金为189000元（3000元/月×63个月），扣除郭业已缴交的9000元，郭业实际还应支付租金180000元。综上所述，郭业关于不定期租赁期间租金标准应予调整的理据成立，本院予以支持。一审法院计算不定期租赁期间租金错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5323号民事判决第一项；二、撤销广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5323号民事判决第二、三、四项；三、郭业于本判决生效之日起十五日内支付租金180000元给冯振华；四、驳回冯振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8156元，减半收取4078元，由冯振华负担2488元，郭业负担1590元；二审案件受理费4769元，由冯振华负担1049元，郭业负担3720元。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年三月三十一日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。