广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)桂1023民初1022号 原告：平果恒峰房地产开发有限公司，住所地：广西平果县马头镇民生路平果中心大市场·名门天下农贸市场一层NM01号，统一社会信用代码：91451023672472326D。 法定代表人：林江汕，总经理。 委托诉讼代理人：黄武华，广西领扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周荣烈，福建凯峰律师事务所律师。 被告：黄扬明，男，1983年9月14日出生，壮族，个体户，住广西平果县。 委托诉讼代理人：黄小丽，女，1989年12月4日出生，壮族，户籍所在地：广西隆安县，现住广西平果县。 第三人：吴河洲，男，1978年7月13日出生，壮族，个体户，住广西平果县。 委托诉讼代理人：黄定章，广西全通律师事务所律师。 原告平果恒峰房地产开发有限公司（以下简称“恒峰公司”）诉被告黄扬明、第三人吴河洲排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，被告黄扬明认为本案与吴河洲有利害关系，申请追加吴河洲为本案第三人。本院依法适用简易程序于2019年6月4日公开开庭审理本案，原告平果恒峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周荣烈、黄武华，被告黄扬明的委托诉讼代理人黄小丽，第三人吴河洲的委托诉讼代理人黄定章到庭参加诉讼。因本院受理的原告吴河洲诉被告平果恒峰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案[(2019)桂1023民初1023号]，平果恒峰房地产开发有限公司不服一审判决向百色市中级人民法院提起上诉，该案审理的结果涉及本案，故本院对本案作出（2019）桂1023民初1022号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序，并作出（2019）桂1023民初1022号之一民事裁定书，裁定将本案中止审理。2019年11月17日，百色市中级人民法院作出（2019）桂10民终1693号民事判决书。本案于2020年3月24日恢复审理并于2020年3月31日第二次公开开庭审理本案，原告平果恒峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄武华，第三人吴河洲的委托诉讼代理人黄定章到庭参加诉讼，被告黄扬明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告平果恒峰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空并返还原告位于平果县商铺；2.判令被告支付占用期间的商铺使用费6500元（从2019年1月1日起，暂算至2019年1月31日止，此项要求算至实际返还之日，参照原租赁协议约定的月租金6500元计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系平果中心大市场·名门天下小区的开发商。2017年12月26日，被告与原告签订《房屋（商铺）租赁协议》，原告将11号楼13Ａ号商铺租赁给被告使用，租赁期间为2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为6500元。租赁期满后，被告继续占用该商铺经营，经原告多次要求被告续签租赁协议，被告拒绝签协议、支付租金。2019年1月20日经原告再次通告，限被告于2019年1月25日搬离商铺，被告仍不理睬。为避免发生冲突，原告向马头镇派出所报案并制作《备案说明书》，请求被告搬迁。派出所以属经济纠纷为由，建议原告通过诉讼途径解决。原告认为原告与被告之间的租赁协议已经到期，被告继续占用商铺拒不续签，不付租金，于法无据。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。 原告恒峰公司为证明其主张提交如下证据：1.房屋（商铺）租赁协议、收据；2.通知、备案说明。 被告黄扬明提交书面答辩状辩称，我方认为原告与第三人之间的物权纠纷与我方无关，我方已经交付租金，所以本案与被告无关。2019年以前我方是与恒峰公司签订租赁协议，房租也交给恒峰公司，在2018年，第三人吴河洲将平果县人民法院与百色市中级人民法院的民事判决书向被告说明租赁的商铺为第三人所有，而非原告所有。我认为已经有法院已经确认商铺是第三人的，故与第三人签订了新的租赁合同，并且已经交付租金给第三人。2017年6月5日我方就租赁涉案商铺做生意，年租金为72,000元，租赁合同一年一签，与恒峰公司签订的租赁合同都已交清租金。 被告黄扬明未对其辩解提交证据。 第三人吴河洲陈述称：1.我方已经交付全款向原告购买涉案商铺，于2012年3月15日与原告签订《商品房买卖合同（编号：120315-01）》，并有已经生效的分别由平果县人民法院、百色市中级人民法院作出的（2017）桂1023民初20号、（2018）桂10民终1338号民事判决书确认该房屋买卖合同有效，依法受到法律保护。我方是对该商铺是唯一享有民事权利人，原告无权对该商铺主张民事权利。该商铺产生的租金收入应属我方所有。2.第三人就涉案商铺已经于2019年3月5日向平果县人民法院主张权利，要求该案的被告即平果恒峰房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，及时将涉案商铺过户至我方名下，并支付逾期交房违约金等。综上，原告将商铺出卖给第三人后，对该商铺不再享有所有权，无权对该商铺主张权利，法院应驳回原告的诉讼请求。 第三人吴河洲为其陈述提交如下证据（证据编号顺延）：3.平果县人民法院（2017）桂1023民初20号民事判决书、百色市中级人民法院（2018）桂10民终1338号民事判决书；4.商品房买卖合同；5.受理案件通知书。证明内容详见证据目录。 经质证，第三人对原告提交的证据对证据1的真实性无异议，对合法性有异议，租赁协议无效，原告无权处分将涉案商铺对外出租，因为我方该商铺通过受让方式购买，该份证据不能证实原告主张。对证据2的真实性有异议，该商铺不是原告的商铺，原告无权通知租户腾空房屋；对关联性有异议，不能证明原告主张；对合法性有异议，原告无权通知承租方搬出该商铺。 经质证，原告对第三人提交的对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，这两份判决书是对撤销权的诉讼，本案请求的是物权，没有交付给第三方之前，物权还是我方的。并且这两份判决书审查的是原告当时提起撤销权诉讼案件，法院以商品房合同的由来，并没有做出认证审查，我方认为第三人想证明房屋买卖合同有效；我认为证明对象不能成立，商品房买卖合同即使有效，也只是债权，没有取得物权，不能证明其是物权所有人，不能以此来抗辩原告的出租。对证据4的质证意见与证据3的一致，合同并不是我方的真实意思表示，该份合同不是通过正常渠道签的，是黄中祥利用职权签署的合同，明显低于市场价，是无效协议。并且涉案房屋没有交付，只有交付之后，第三人才能收取租金。对证据5，对真实性无异议，对证明对象有异议，该案件受理的案由是物权保护纠纷，第三人的物权保护不能成立，物权保护的请求予以驳回。 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与各方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原告起诉和第三人的陈述及综合全案证据、庭审笔录，本院查明以下事实： 原告与第三人于2012年3月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号为：120315-01（约定：第三人购买的商品房为平果中心大市场·名门天下第11幢11＃-13Ａ号房（用途商住楼）。该商品房建筑面积59.25平方米，单价为每平方米10717.46元，总价635010元，付款方式为一次性付款。2012年7月19日，第三人取得《房屋预告登记证明》（平房预马头字第××号（。 原告恒峰公司作为甲方分别于2017年6月8日、2017年12月26日与被告黄扬明签订《房屋（商铺）租赁协议》两份，均约定第三人承租中心大市场11号楼13A号商铺，租赁期限自2017年6月1日起至2017年12月31日止，月租金为每月6,000元，租金按季度交付。租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月为6,500元，租金按季度交付。2018年底租赁期满后，原告于2019年1月20日向被告发送《通知》及马头镇派出所的《备案说明书》，称因被告未与原告续签2019年度的租赁合同，拒不缴纳租金，限被告于2019年1月25日前转移所有物品，腾空店铺。第三人吴河洲于2019年1月1日起向被告收取中心大市场11号楼13A号商铺的租金，月租金为5,000元。被告于2019年7月18日与第三人吴飞签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2019年7月18日至2019年12月31日。 另查明，本案第三人吴河洲于2019年3月15日向本院提起商品房买卖合同纠纷诉讼，请求法院1.判令恒峰公司继续履行与吴河洲签订的《商品房买卖合同》，及时办理过户手续；2.判令恒峰公司向吴河洲支付违约金。经过审理，本院作出（2019）桂1023民初1023号民事判决书，判决双方继续履行合同，办理过户手续，并由恒峰公司向第三人支付违约金。恒峰公司不服判决提起上诉，百色市中级人民法院于2019年11月17日作出（2019）桂10民终1693号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告恒峰公司及第三人吴河洲均已收到终审判决书。至本案庭审辩论终结前，原告未将涉案房产交付并过户给第三人。 本院认为，本案原告要求被告腾空涉案房屋（商铺）并返还被告占用房屋（商铺）期间的使用费，是认为涉案房屋（商铺）的所有权属于原告所有，被告自租赁合同期限届满后仍占用涉案房屋（商铺），妨害了原告物权，故本案案由应为排除妨害纠纷。原告与第三人自愿签订《商品房买卖合同》(合同编号为：120315-05），系原告与第三人双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，各方应予以恪守。经本院作出的（2017）桂1023民初20号民事判决书及百色市中级人民法院作出的（2018）桂10民终1338号判决书足以证实《商品房买卖合同》(合同编号为：120315-05）合法有效，第三人已按照合同约定履行义务，原告作为房屋出售方并无不可抗力因素且无正当理由逾期交房系属违约。后第三人再次向原告就涉案商铺提起诉讼，经本院作出的（2019）桂1023民初1023号民事判决书及百色市中级人民法院作出的（2019）桂10民终1693号民事判决书足以认定涉案房屋（商铺）产权归属第三人所有，并且原告已在2017年将涉案房屋（商铺）租赁给被告使用，已经达到交付的条件而原告未交付。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原告自涉案房屋（商铺）出售给第三人、交付条件成就后不再享有所有权，无权向被告收取租金，第三人享有对涉案房屋（商铺）的收益权利。第三人在确认涉案房屋所有权为其所有且原告与被告之间的租赁合同期限已届满，与被告订立租赁合同并收取涉案房屋（商铺）2019年度租金并无不妥。第三人与被告之间的租赁行为没有侵害原告的合法权益，故原告请求被告腾空并返还原告涉案房屋（商铺）及支付占用期间的使用费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告平果恒峰房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告平果恒峰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  蓝必干 人民陪审员  黄晓珍 人民陪审员  黄艳梅 二〇二〇年三月三十一日 法官 助理  谭喜荣 书 记 员  冯文琪