广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初119号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司，住所：广东省珠海市*********海湾大酒店地下室B201、202，统一社会信用代码914************894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所实习律师。被告：胡诗敏，女，1974年8月10日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份号码：R088（8），港澳居民来往内地通行证号码：H04201。原告珠海海湾物业管理有限责任公司（以下简称海湾物业公司）与被告胡诗敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告海湾物业公司的委托诉讼代理人谢春暑、赖文珍到庭参加诉讼，被告胡诗敏经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业管理费、水电费、智能化维护费共计人民币4371.59元及违约金人民币890.74元（上述违约金暂计算至2019年9月10日；其它费用计至2017年8月31日，此后计算至实际清偿之日）；2.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告为珠海海湾半山国际公寓2栋302房的权属人，该房产建筑面积为246.93平方米。根据原、被告之间《前期物业管理服务协议》的约定，原告向被告提供物业管理服务；每月物业管理费为740.8元。被告应在每月5日前缴纳物业管理费，如逾期支付有关费用的，应按所欠费用总的0.03%按日向原告支付违约金。被告从2017年2月起就欠缴水电费、管理费等费用。在原告多次向被告催收相关费用后，被告仍未支付。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业管理服务协议的约定支付物业管理费等相关费用。现被告逾期支付物业管理费及相关费用已构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告未答辩，未提交证据。本院经审理查明事实如下：被告胡诗敏系珠海海湾半山国际公寓2栋302房的权属人，该房产建筑面积为246.93平方米，已办理不动产权登记。原告海湾物业公司（甲方）与被告胡诗敏（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，载明甲、乙双方就海湾半山国际公寓前期物业管理服务达成协议，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用、违约责任等等。协议第一条载明甲方负有公共设施维护管理、制定管理规章、档案管理等义务；第二、第三条载明物业管理服务内容及质量，包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等五方面内容，质量方面要求房屋外观整齐美观、保证设备正常运行、环卫设施完好、公共环境整洁、车辆停放有序、物业区域内公共秩序良好、监控系统正常运作等等；第四条载明物业管理服务费用计收时间、办法：乙方交纳物业管理服务费，从房地产开发单位交付所购房屋之日起计；若因业主原因逾期收楼者，自收楼通知书发出或通知书上所载收楼日期起计收管理费。甲方按照建筑面积每月每平方米3元（不含公用水电费用）收取物业管理服务费。乙方交纳费用时间为每月1日至5日；第十一条载明违约责任：乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，每天按所欠费用总额万分之三向甲方交纳违约金。甲、乙双方还约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。另查明，“海湾半山国际公寓”为中国远大集团有限责任公司（以下简称远大公司）开发建设的住宅小区。原告与远大公司双方于2005年11月签订《前期物业管理委托合同》，约定：合同期限为3年，自远大公司现向业主发出入伙通知之日起开始计算；住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取；纳入物业管理的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的0.3‰交纳滞纳金。合同其他内容与上述海湾物业公司与被告胡诗敏签订的《前期物业管理服务协议》基本相同。海湾物业公司自合同签订后进驻海湾半山国际公寓为业主提供物业管理服务，被告胡诗敏也按照合同的约定交纳了部分物业管理费用。珠海海湾半山国际公寓第一届业主委员会于2017年8月左右成立。之后，原告于2017年8月31日正式退出海湾半山国际公寓物业服务区域。海湾物业公司主张胡诗敏拖欠2017年4月1日至2017年8月31日的物业服务费共计740.8×5=3704元、智能化维护费12×5=60元、2017年4月、6月、8月的公摊水费各1.28元、2.38元、2.8元，合计6.46元，2017年4月、6月、8月的公摊电费各140.75元、150.63元、265.94元，合计557.32元，2017年4月、6月、8月的变损费各12.56元、12.56元、18.69元，合计43.81元。本院认为，本案被告胡诗敏为香港特别行政区居民，本案为涉港物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，本案应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案物业服务合同的履行地位于广东省珠海市，广东省珠海市辖区内一审人民法院对本案具有管辖权。再根据《最高人民法院关于指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》[（2014）民四他字第60号]的规定，本院集中管辖珠海市辖区内一审涉外、涉港澳台民商事案件，因此，本院对本案具有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”双方均未约定处理本案所适用的法律，由于案涉物业服务合同履行地在中国内地，故中国内地法律与本案合同关系具有最密切联系，应适用中国内地法律解决本案纠纷。原告是海湾半山国际公寓的建设单位选聘的物业服务企业，原告与建设单位有签订《前期物业管理委托合同》，且原告与被告也签订了《前期物业管理服务协议》，合同及协议的内容均是各方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方都有约束力。被告所购房屋在原告提供的物业服务范围内，被告作为业主也实际受用了原告提供的基本物业管理服务，应按约支付物业服务费。被告自2017年4月起未交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告所主张的物业服务费符合《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》所约定的收费标准，因此，原告诉请被告支付2017年4月1日至2017年8月31日的物业服务费3704元依据充分。原告主张的智能化维护费、公摊水费、公摊电费均有相应的发票为证，况且原告最终计算数额亦在合理范围之类，根据盖然性原则，本院对该三项费用均予以支持。原告主张被告支付变损费43.81元，但原告并未提交相应的单据以及计算原则，且一般的物业公司并未有该项收费项目，因此，原告的该项主张依据不足，本院不予支持。被告无故拖欠物业管理费，且原告在2018年曾向被告催缴过物业服务费，因此，被告须按合同约定按每日万分之三的标准计付拖欠的物业服务费的违约金，原告相应的诉讼请求依据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡诗敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付2017年4月1日至2017年8月31日期间的物业管理费3704元，并分别从2017年5月6日、2017年6月6日、2017年7月6日、2017年8月6日、2017年9月6日开始至实际付清之日止，以740.8元为基数，按每日万分之三的标准计付违约金；二、被告胡诗敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付智能化维护费60元、公摊水费6.46元，公摊电费557.32元；三、驳回原告珠海海湾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告负担1元，被告胡诗敏负担24元。如不服本判决，原告珠海海湾物业管理有限责任公司可在判决书送达之日起十五日内，被告胡诗敏可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  聂斌华二〇二〇年三月十一日书记员  吴天成