广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终524号上诉人（原审被告）：张向涛，男，1981年10月8日出生，汉族，住山东省鱼台县。被上诉人（原审原告）：余福尤，男，1992年4月26日出生，汉族，住广西容县。上诉人张向涛因与被上诉人余福尤租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张向涛上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，驳回余福尤第二项、第三项诉讼请求(不服一审判决的金额为：32426.66元)；2、由余福尤承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实有误。一、本案基本事实：余福尤因经营需要，通过中介江门市聚航房地产经纪有限公司的介绍，了解到余福尤出租位于江门市高新区*****厂房。余福尤经过三次现场考察后，同意按照现状承租该厂房。在2019年9月17日，双方签订《租赁合同》，合同明确约定：租赁期限自2019年9月17日至2023年9月16日，租赁期内，甲方(张向涛)将此单位及厂房内的设施(水电设施、电线线路、家私家电)出租给乙方(余福尤)，乙方同意按照厂房设备现状承租，乙方中途不可以单方退租；乙方违反本合同的约定的，或者单方解除本合同的，甲方不向乙方退还上述保证金，乙方要赔偿免租期内的租金和外加中介费用相当于一个月的租金，造成甲方损失的，甲方有权追究乙方的违约责任；租金标准、交租时间、双方责任及违约责任等约定。合同签订后，张向涛向中介公司支付介绍费12160元。余福尤虽然按照合同交了押金和第一个月租金后，但在合同签订后第三天，向第三方承租厂房，之后找理由，拒绝配合张向涛交付厂房的要求。对于余福尤提出单方解除合同的行为，张向涛要求应按照合同约定处理，余福尤承诺处理，却又向法院提起诉讼，想造成是张向涛违约的事实。二、基于上述事实，结合双方在一审提交的证据，张向涛认为：第一、余福尤作为本案所涉厂房的承租方，在承租之前多次现场考察，进行充分了解后，自愿按照厂房现状承租。双方签订的《租赁合同》，是双方经协商同意，按照双方的意思共同制定。从合同对于厂房交付的相关约定，双方并没有严格的规定；而对于承租方在租赁期间不得单方终止合同作出明确约定。根据双方提交的证据显示，余福尤未能在交付押金当日实际使用厂房，其原因主要是根据政策办理环评的相关证件。为便于余福尤顺利进厂，张向涛也愿意提供厂房一楼供余福尤周转之用。况且，张向涛清理厂房的隔墙，需要余福尤的配合，提出具体的装修要求。故张向涛为保障双方顺利履行合同，已经尽到作为出租方的义务；第二、根据余福尤提交微信记录，余福尤租用第三方的厂房是位于楼层的一楼，相对于张向涛提供的厂房五楼，对于其来讲，使用上更加便利，故在合同签订后很短的时间内，故意找理由与张向涛解除合同。故余福尤解除合同行为显然有违诚信，违反了双方合同约定的：在租赁期内余福尤不得单方解除合同。根据该条约定，余福尤应承担张向涛已经支付给中介方的佣金。对于佣金问题，余福尤在与张向涛沟通时，也同意予以扣减。故说明，余福尤对于张向涛支付中介费一事是清楚的，也愿意承担该部分的支出，双方通话录音中余福尤也明确表示是其自己自愿不租的，也表明余福尤对于自己违约的行为的确认；第三、在未获悉余福尤提起诉讼之前，张向涛与余福尤因《租赁合同》是否实际解除，一直没有明确定论，本案所涉厂房，张向涛一直空置，未对外招租。现继续委托中介出租该厂房，不仅需要时间，也需重新支付中介费和给予新租户免租期，故张向涛租金及其它损失也在不断增加。综上所述，因余福尤自身的原因，导致双方签订的《租赁合同》不能实际履行，余福尤应按照合同的约定承担违约责任，赔偿张向涛的全部损失。根据合同的约定，张向涛损失包括免租期的租金，中介费及空置期的租金损失等，张向涛的上述损失将远超过余福尤交付的押金和租金。故一审判决认定余福尤仅对于2019年9月25日至2019年12月13日合计80日的空置期的租金承担50%的责任，显然与客观事实不符，不利于对作为出租方张向涛的权益的保护。被上诉人余福尤辩称：余福尤没有违约，是张向涛违约，所以余福尤才不再续约房子的，余福尤要求张向涛交房的时候，当时并没有在第三方租赁厂房，直到现在都没有租赁过第三方的厂房，其他意见与余福尤的一审的起诉意见一致。余福尤向一审法院起诉请求：一、解除双方当事人于2019年9月17日签订的租赁合同；二、张向涛退回余福尤押金36480元、租金12160元，合计48460元及利息(利息计算方式：自从立案之日起至实际返还之日按银行同期同类贷款基准利率计算)；三、张向涛赔偿余福尤损失8000元；四、本案诉讼费由张向涛承担。一审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：一、余福尤和张向涛于2019年9月17日签订的《租赁合同》于2019年12月13日依法解除；二、张向涛于一审判决生效之日起十日内返还款项32426.66元给余福尤；三、驳回余福尤其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10572.16元，适用简易程序减半收取为5286.08元(已由余福尤预交)，由余福尤负担2643.04元、张向涛负担2643.04元。余福尤多预交的案件受理费2643.04元，由一审法院予以退回；张向涛应向一审法院补缴案件受理费2643.04元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对张向涛的上诉请求范围进行审查。对于张向涛上诉主张因余福尤的违约行为导致其中介费、免租期租金、空置期间的租金损失等，余福尤应予以赔偿的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”，在本案一审举证期间，张向涛并未提出反诉，因此，对于其该项主张本院不予审查，张向涛可另行主张权利。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：合同解除后双方责任承担分配的问题。对于本案的争议焦点，张向涛主张因余福尤自身原因导致双方签订的《租赁合同》不能实际履行，余福尤应按照合同约定承担全部违约责任。经查，根据双方签订的《租赁合同》约定，张向涛应于收到押金之日将案涉租赁厂房交付余福尤使用，但是张向涛于7日免租期届满后3日后仍未能交付案涉厂房。另外，根据双方微信聊天记录反映，余福尤多次向张向涛一方要求交付案涉厂房，张向涛一方均未能明确案涉厂房具体交付时间，且张向涛亦未能提交证据证明案涉厂房已达到交付条件可予以交付。因此，张向涛对合同的解除存在过错，应承担相应的违约责任。由于余福尤在约定免租期届满后仅三天就向张向涛主张解除合同，并已另行找到租赁地方，对合同的解除亦有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，综合上述因素，双方对合同解除均存在过错，一审法院认定各方理应负担50%的责任并无妥，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，因合同解除而引起的直接损失为从双方约定的免租期届满后至本案合同解除之日（即从2019年9月25日至2019年12月13日共计80天）的租金损失。按照双方约定每月租金12160元的标准计算，因本次合同解除导致余福尤的租金损失为32426.67元（12160元/月÷30天×80天），依据各方承担50%的责任，余福尤应承担16213.34元。余福尤向张向涛支付了案涉厂房押金36480元及首月租金12160元，合计48640元。合同解除后张向涛应予返还余福尤案涉厂房押金及首月租金，扣除应承担的租金损失16213.34元，张向涛仍需向余福尤返还32426.66元，一审法院计算并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人张向涛上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币610.66元，由张向涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年三月十七日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈国良