广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14228号原告：刘小娟，女，1980年12月28日出生，汉族，住中山市**。委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，苗族，住中山市**。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区中山六路**合生帝景苑****02卡，统一社会信用代码914420006682063752。法定代表人：林滔。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。原告刘小娟诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佘丽霞，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付从2018年1月1日起至该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金（按日支付已交付房价款万分之一的标准）。事实与理由：2016年3月27日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的火炬开发区中山六路188号合生帝景苑26幢902房商品房，总价1250000元;被告应当在2017年12月31日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用,逾期交房，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。时至今日，被告所售房屋仍未取得验收备案登记证，因其交付的商品房不符合合同约定，致使原告一直未能按时收房。原告认为，被告的行为构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。被告答辩称，一、被告已依约通知原告于2017年12月31日前收楼，但原告以有瑕疵问题为由不收楼。按合同约定，买受人如对设备装饰有异议，出卖人履行保修责任，不适用延期交楼。现原告对部分质量有异议，也应当收楼，然后由被告维修。二、1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证，原告以备案未办妥否定交收楼行为的合法性，无法律依据。三、虽然合同第八条约定交房条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但双方的补充协议（一）第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”这是对第八条的变更。涉案房屋在2015年已经取得五方验收报告，符合房屋交付条件。补充协议第8条约定：“双方同意对合同第十一条房屋交付时的有关资料调整”，即房屋交接验收时，已不再需要出示《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。四、原告并无证据证明其存在损失，且原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。经审理查明：2016年3月27日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1250000元向出卖人购买位于中山市火炬开发区，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2017年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在房产交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”第15条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第17条：“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，于2017年底收到收楼通知，后于2018年1月看房时发现存在瑕疵，至今未收楼。庭审中，被告确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:原告能否主张逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，同时根据合同约定，被告应当在2017年12月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，但其至今未向原告交付取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用日的次日即2018年1月1日起向原告支付逾期交房违约金。至于补充协议约定违约金5%上限问题。在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益，不符合法律关于公平原则的基本要求，有失公允。原告主张违约金按合同约定标准计算至商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日，符合情理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下:被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘小娟支付逾期交房违约金（以1250000元为基数，按每日万分之一的标准，自2018年1月1日起，计至合生帝景苑26幢902房商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1506元，由被告负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳人民陪审员  张洁星人民陪审员  谢宜冰二〇二〇年三月十三日书 记 员  郑诗琳