福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0102民初13038号 原告：黄开鸥，男，汉族，1972年11月14日出生，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：于金丹，福建闽源律师事务所执业律师。 被告：福州裕明鑫物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区古屏路**。 委托诉讼代理人：冯敏、杜娟，福建日尧律师事务所执业律师。 被告：郭含清，女，汉族，1962年8月22日出生，住福建省福州市仓山区，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈光华，福建合众天成律师事务所兼职律师。 委托诉讼代理人：陈琳，福建合众天成律师事务所执业律师。 第三人：福州市鼓楼区白水塘小区业主委员会，，住所地福建省福州市鼓楼区屏西路** 负责人：刘仲珊，主任。 委托诉讼代理人：蒋陈平，男，原主任。 委托诉讼代理人：陈惠泽，福建闽源律师事务所执业律师。 原告黄开鸥与被告福州裕明鑫物业管理有限公司（下称裕明鑫公司）、郭含清、第三人福州市鼓楼区白水塘小区业主委员会（下称白水塘业委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄开鸥的委托诉讼代理人于金丹，被告裕明鑫公司的委托诉讼代理人杜娟，被告郭含清的委托诉讼代理人陈光华、陈琳，第三人白水塘业委会委托诉讼代理人蒋陈平、陈惠泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄开鸥向本院提出诉讼请求：确认裕明鑫公司与郭含清于2000年4月20日签订的《协议》无效。 事实与理由：黄开鸥系福州市鼓楼区屏西路46号白水塘小区2座801、802单元房屋及附属间（下称案涉房屋）的所有权人，案外人福建南榕房地产开发公司系白水塘小区的开发商，裕明鑫公司系白水塘小区前物业公司，郭含清系案涉房屋的非法占有人，自2000年至今非法占有使用案涉房屋。经黄开鸥多次催告，郭含清均以自己持有裕明鑫公司出具的《协议》为由，拒绝搬离案涉房屋。 该协议内容为：“福州裕明鑫公司于99年4月15日向郭含清同志暂借人民币叁拾伍万元整，现因公司周转困难，决定将在本市白水塘小区2#楼801、802两套房子抵压给郭含清做为欠款叁拾伍万元，该两套房子由郭含清自行处理，本公司无权干涉。”落款处有陈南春签名，裕明鑫公司加盖公章，该协议系手写，书写时间为2000年4月20日。 黄开鸥认为，裕明鑫公司并非案涉房屋的所有权人，无权对他人的不动产即案涉房屋作出物权上的处分。裕明鑫公司向郭含清出具的协议并不具有法律效力。裕明鑫公司作为案涉房屋的管理人之一，仅能在案涉房屋所有权人授权的范围内进行管理。并且二被告未对案涉房屋办理抵押权登记手续，该“抵压”行为不能对抗第三人。郭含清因无取得房屋的合法依据，虽占据房屋长达十几年之久，但至今不能办理相关权属登记，始终不可能成为案涉房屋的所有权人。另外，二被告虚构借款事实，恶意串通将属于他人的财产非法占有的行为不仅导致白水塘小区至今无法建立维修基金账户，侵犯了全体业主的权益，还导致黄开鸥至今无法取得房屋。再者，从形式上看，二被告之间的《协议》仅有裕明鑫公司的盖章和陈南春的签字，并无郭含清签字，不具备合同成立的形式要件。 综上，二被告之间的《协议》无效，且自始至终没有法律约束力。二被告的行为不仅违反了《物权法》，也违反了《合同法》第五十二条第二项之规定，故应当确认二被告之间的《协议》无效。为维护黄开鸥以及白水塘小区全体业主的正当权益，特诉至法院，望判如所请。 裕明鑫公司辩称，民事诉讼第三人是指对他人争议的诉讼标的的独立请求权或者虽无独立的请求权，但条件的处理结果与其有法律上的利害关系，而参加到原、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人，而有独立请求权的第三人因对诉讼标的有独立请求权，应以起诉的方式参加诉讼，而非依据原告申请参加。如无独立请求权的第三人，需要证明与其本案有利害关系，但其所有权并未得到房产管理部门或者法院生效判决进行认定，故与本案的处理结果并无利害关系，不符合法律规定的第三人资格，不应当参加本案诉讼。 白水塘业委会也无诉讼第三人的主体资格，根据物业管理条例，业委会是根据业主大会决定，执行业主大会的决策履行法定职能，故其行使诉讼权利，应当依据法定程序至少得到所在小区建筑物专有面积过半数以及人数过半数业主大会表决通过后取得授权，同时不论是业主大会，或者业主委员会也不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，而本次诉讼与白水塘小区物业管理无任何关系，业主大会及业主委员会均无权就此发表任何意见。 裕明鑫公司认为，依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，起诉的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。但黄开鸥与所要确认无效的《协议》以及该协议涉及的房屋没有任何直接的利害关系，故无权提起本案诉讼，请求法院驳回黄开鸥的起诉，具体理由如下： 一、黄开鸥并非诉争《协议》的双方当事人，与该《协议》本身无利害关系。 二、黄开鸥并非诉争《协议》涉及房屋的权利人，与该房屋也无利害关系。黄开鸥虽持有案涉房屋的产权证书，但该产权证书所依据的《商品房买卖合同》经案涉房屋的实际使用人郭含清向法院起诉，要求确认黄开鸥与福建南榕房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》无效，该案最终经福建省高级人民法院再审认定：南榕公司在已将诉争房屋抵作物业管理基本金的情况下，再次与黄开鸥签订《商品房买卖合同》，出售诉争房产，一房二卖，明显存在恶意。黄开鸥作为一名房地产经纪人，在明知诉争房产已抵作物业管理基本金并由郭含清长期居住的情况下，与已被吊销营业执照的南榕公司签订《商品房买卖合同》，不合常理；支付购房款的方式明显不合常理，《商品房买卖合同》中重要条款亦存在漏洞，故认定黄开鸥签订该两份《商品房买卖合同》意在取得已抵作物业管理基本金的房产所有权，存在恶意，有违诚实信用原则，且损害他人利益，故被确认为无效合同。 此后，郭含清曾向法院提起行政诉讼要求撤销黄开鸥所持有的案涉房屋的《房屋所有权证》，被法院裁定驳回。该产权证虽未被撤销，但法院审理认可：“该登记行为所涉及的房屋买卖合同于2016年11月20日被判决无效，导致本案被诉具体行政行为赖以存在的基础事实发生了重大变化，且该行为可能损害的是案涉房屋原权利人的合法权益，被告可以基于行政机关的改正义务，向原权利人作出改正”。故，该产权证书记载内容与真实权利状态不符，已不具备证明房屋权属的效力。 因此，黄开鸥既非诉争《协议》的相对方，亦非协议所涉房屋的权利人，故该《协议》的效力有无，对其没有任何影响，其与诉争《协议》无任何利害关系，不符合我国民诉法关于原告主体资格的认定，无权提起本案诉讼，应予驳回。 三、裕明鑫公司已经履行了与福建南榕公司补充协议约定的义务，裕明鑫公司处分案涉房屋的行为与黄开鸥无关。补充协议第十条约定，甲方汇至乙方的物业管理基本金应由裕明鑫公司和台后居委会共同管理以保证该款项的专款专用，裕明鑫公司已按约定提供了物业服务，故有权处置案涉房屋。合同其他条款亦未对裕明鑫公司使用用作冲抵物业基本金的案涉房屋作出任何限制，故裕明鑫公司有权自行处分。且无论裕明鑫公司如何处置该房屋，均与黄开鸥无任何关系。 四、黄开鸥主张诉争《协议》符合《合同法》第五十二条第二项之规定没有事实依据，裕明鑫公司不存在与他人恶意串通，损害黄开鸥利益的前提。裕明鑫公司取得案涉房屋为1999年，由福建南榕公司将案涉房屋以物业管理基本金的方式抵给裕明鑫公司。之后，裕明鑫公司为了物业管理的需要，于2000年将案涉房屋抵给郭含清，并由郭含清自2000年起居住至今。而黄开鸥系于2007年才与南榕公司签订《商品房买卖合同》（其恶意行为已被法院判决认定），那么，裕明鑫公司怎么可能提前7年预见黄开鸥将购买案涉房屋并提前7年就与郭含清恶意串通来损害黄开鸥的利益呢？这从时间顺序上以及逻辑上根本无法成立。因此，裕明鑫公司不存在与郭含清恶意串通的前提及事实，黄开鸥的主张没有任何事实及法律依据。 综上，请求法院依法驳回黄开鸥的起诉。 郭含清辩称，首先，黄开鸥与福建南榕房地产开发公司签订的案涉房屋商品房买卖合同被生效的判决认定无效，表明案涉房屋的不动产登记簿和权利证书中的记载与真实权利状态不符，黄开鸥主张权利的事实基础已经不存在，其与本案没有直接的利害关系，依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，其不具有本案“原告”的诉讼主体资格。 其次，本案案涉房屋系开发商福建南榕房地产开发公司处置给裕明鑫公司冲抵物业费后，裕明鑫公司因无法偿还郭含清35万元的借款，再折抵给郭含清自行处置的。郭含清于2000年入住至今，除黄开鸥于2014年诉返还原物纠纷案外，十几年来从未发生任何纠纷。且黄开鸥诉郭含清返还原物纠纷一案的判决也已驳回黄开鸥要求郭含清搬离案涉房屋的诉讼请求，并已认定了郭含清居住在案涉房屋内存在一定的合理性。 白水塘业委会述称，其同意黄开鸥的诉讼请求，其认为两被告签订的诉争《协议》违反《合同法》五十二条规定应属无效，理由如下： 1999年5月25日，福建南榕房地产开发公司、福建华运房地产开发公司、福建创业股份有限公司、香港仲大拓展公司(前述四公司统称甲方)与裕明鑫公司、福州市鼓楼区五风街道台后居委会签署《物业管理委托合同》及《补充协议》。其中约定：甲方根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》第十七条规定，以现金28.7249万元和2幢801、802、9幢801房产共计作价74.1296万元，作为白水塘小区的物业管理基本金（现为物业维修基金），并委托裕明鑫公司与五凤街道台后居委会共同管理，以保证该款项的专款专用。合同签订后，南榕公司按约向裕明鑫公司交付了现金以及约定的3套房产。但裕明鑫公司并未按约设立物业管理基本金专户进行专项管理。裕明鑫公司在未经白水塘小区全体业主同意下，不仅私自将9幢801的房产出售，还与郭含清签订诉争《协议》将2幢801、802单元“抵压”给郭含清，致使郭含清长期非法占用2幢801、802单元。而白水塘小区至今却仍未建立物业维修基金。 根据《物权法》第七十九条、《物业管理条例》第五十三条、《福州市城市住宅小区物业管理办法》第十七条、《福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定》第四条、第五条的相关规定，甲方交付给裕明鑫公司的资金、案涉房屋是作为白水塘小区的物业管理基本金，其所有权属于小区全体业主共有，并且有明确的专款专用性质。裕明鑫公司只是案涉房屋的受托管理人之一，仅能在授权的范围内对案涉房屋进行管理，无权对案涉房屋予以处分，更不能挪作他用。根据诉争《协议》所载内容很明确裕明鑫公司将案涉房屋“抵压”给郭含清的目的是为了抵偿裕明鑫公司欠郭含清的债务，而非用于白水塘小区的专项维修使用。裕明鑫公司事先未征得全体业主的同意，事后也未得到追认，为自身利益将业主共有财产擅自处分，这种行为严重侵害了白水塘小区全体业主的公共利益。且诉争《协议》上签名的陈南春系裕明鑫公司的股东，其与郭含清关系密切，现也无任何证据能证明诉争《协议》上债务的真实性，白水塘业委会有理由相信，裕明鑫公司是恶意串通郭含清以虚构的债务事实，将案涉房屋“抵压”给郭含清并由其长期无偿居住使用，损害白水塘小区业主的权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1999年5月25日，福建南榕房地产开发公司（下称南榕公司）、福建华运房地产开发公司、福建创业股份有限公司、香港仲大拓展公司(前述四公司统称甲方)与裕明鑫公司、福州市鼓楼区五风街道台后居委会签署《物业管理委托合同》及《补充协议》。约定甲方将白水塘住宅小区委托于乙方实行物业管理，甲方根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》第十七条规定，向乙方提供白水塘住宅小区的物业管理基金，共计74.1296万元，其中资金计28.7249万元，实物住宅3套为2幢801、802单元、9幢801单元，并由裕明鑫公司与五凤街道台后居委会共同管理，以保证该款项的专款专用。 2000年4月20日，裕明鑫公司股东陈南春向郭含清出具《协议》并加盖公章，载明“福州裕明鑫公司于99年4月15日向郭含清同志暂借人民币叁拾伍万元整。现因公司周转困难，决定将在本市白水塘小区2#楼801、802两套房子抵压给郭含清做为欠款叁拾伍万元，该两套房子由郭含清自行处理，本公司无权干涉”。后郭含清在2#楼801、802单元居住至今。 黄开鸥分别于2013年7月10日、7月4日登记取得福州市鼓楼区五凤街道屏西路46号白水塘小区2#楼801单元、1层13附属间，及2#楼802单元、1层14附属间的所有权。 另查，原告郭含清诉被告南榕公司、黄开鸥、第三人裕明鑫公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月16日作出（2014）鼓民初字第3356号《民事判决书》，认定南榕公司已于2003年11月10日依法被吊销，2007年5月黄开鸥与南榕公司签订房屋买卖合同时未尽到基本的审查其企业营业执照等的义务，亦未前往白水塘小区2#楼801单元、1层13附属间及802单元、1层14附属间了解实际居住人状况，与交易习惯不符，再者，2007年市区房价均在7000元/平方米以上，而黄开鸥购买上述房屋的售价仅为3300元/平方米，与市场交易正常价格不符，判决南榕公司与黄开鸥于2007年5月6日签订的两份《商品房买卖合同》无效。黄开鸥不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2016年11月20日作出（2016）闽01民终2450号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。后黄开鸥申请再审，福建省高级人民法院于2019年1月14日作出（2018）闽民再75号《民事判决书》，判决维持福州市中级人民法院（2016）闽01民终2450号民事判决。 原告黄开鸥诉被告郭含清、第三人裕明鑫公司返还原物纠纷一案，经本院（2014）鼓民初字第714号、福州市中级人民法院（2018）闽01民终4423号两审判决，驳回黄开鸥的诉讼请求。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。但黄开鸥登记取得案涉房屋产权所依据的两份《商品房买卖合同》已被生效法律文书判定无效，故致使其产权登记赖以存在的基础事实发生重大变更，不动产登记簿和权利证书中的记载情况与真实权利状态明显不符，黄开鸥现既非案涉房屋的实际产权人，亦非实际使用人，其无证据证明与案涉房屋存在利害关系，故其非本案适格原告。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回黄开鸥的起诉。 如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林丹丹 审 判 员  陈 婷 人民陪审员  王建伟 二〇二〇年三月三日 书 记 员  许 琰 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。