湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0124民初3705号原告：胡春桥，男，1977年2月1日出生，汉族，居民，户籍所在地江西省抚州市临川区，现住江西省抚州市临川区。原告：周珺，女，2000年9月23日出生，汉族，居民，户籍所在地长沙市芙蓉区，现住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：胡春桥，男，1977年2月1日出生，汉族，居民，户籍所在地江西省抚州市临川区，现住江西省抚州市临川区，系原告周珺姨父。被告：湖南新府房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭街道二环路（市行政中心正南面）。法定代表人：寿俊钍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高学东，湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婵，湖南严明律师事务所律师。原告胡春桥、周珺诉被告湖南新府房地产开发有限公司（以下简称新府房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法由审判员李慧芳适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡春桥、被告委托诉讼代理人高学东、杨婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡春桥、周珺向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将位于宁乡市玉潭街道二环路（中央花园）28栋101、201、301号所属围墙内1843.81平方米空坪地的土地使用权登记至两原告名下或赔偿因无法办理该产权登记所致两原告经济损失6179400元（未办理不动产权属登记的围墙内空坪地评估市值减去原告待付购房款320000元，暂以原告委托评估报告所列市值计算）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年8月20日，被告委托长沙新都会商业管理有限公司将其自建的28栋101、201、301室及户外场地租赁给湖南梯田教育管理咨询有限公司开办幼儿园，双方签订了《幼儿园场地租赁合同》。协议约定租赁期限为20年，租赁范围为28栋，建筑面积1995.6平方米和不低于500平方米的户外场地作为专属活动场所。该28栋物业实际为被告所开发的绿地?中央花园的小区配套幼儿园，活动场地有围墙与小区分隔，房屋共三层，第一、二、三层分别为28栋101室、201室、301室。2016年5月9日，原告胡春桥与被告签订了《绿地?中央花园住宅订购协议书》，协议约定：1、乙方（即原告）购买甲方（即被告）所属的绿地?中央花园住宅28栋101、201、301号，同时约定围墙范围以内土地归乙方单独所有，甲方负责将该面积约2600平方米的土地使用权向国土部门申请转移至原告乙方。2、乙方订购住宅预测面积为2058.63平方米，单价为3400元每平米，总价为700万元人民币。3、乙方应于本协议签订之日起10日内携本定购协议书、购买人身份证、定金收据及应付款项，于2016年5月19日前到绿地?中央花园接待中心签订《商品房买卖合同》。逾期未签《商品房买卖合同》者，甲方有权没收乙方所付定金，并将乙方订购的住宅售给第三方，并不承担法律责任。4、如准时签约，享受总价612万元。原告胡春桥于当日缴纳了30万元的定金。因当时围墙毗邻易兴房地产（富豪山庄二期）变压器需退让而无法确定准确的土地使用权面积，所以双方未按约定时间签订正式协议。2016年5月19日，原告胡春桥又缴纳28栋101、201、301室定金370万元。因买卖不破租赁，2016年5月23日，原告胡春桥遂与被告、长沙新都会商业管理有限公司和湖南梯田教育管理咨询有限公司签订了《28栋（幼儿园）四方协议》。协议约定：1、甲方（即被告）将该物业出售给丁方（即原告），不影响乙方（即长沙新都会商业管理有限公司）与丙方（即湖南梯田教育咨询有限公司）签订的合同，丁方需继续履行租赁合同，乙方在租赁合同的权利义务及所需承担的责任由丁方继承。2、物业出售后，该物业所产生的补偿、赔偿、收益等权利由丁方享有，可能出现的自然灾害、人为损失、政策征收等风险甲方不再承担。3、目前该物业围墙范围以内面积的土地所有权归原告丁方单独所有，具体国有土地使用证面积以政府相关部门测绘为准。2016年7月9日，被告销售经理向原告确认并承诺今后土地证的面积就是围墙以内的面积。同日，原告胡春桥、周珺（实为胡春桥代理）与被告签订了合同编号为20160010101、20160010201、20160010301的《宁乡县商品房买卖合同》叁份，该几份合同附件中均具体约定将围墙以内的土地面积用红线标记，作为原告房屋的土地单独使用面积。上述三份《宁乡县商品房买卖合同》均于2016年10月28日经宁乡县住房保障局备案完成。根据上述合同约定，原告胡春桥应缴纳购房款4080400元，实缴500万元（含之前缴纳的定金）。原告周珺应缴纳购房款2039600元，扣除原告胡春桥应缴纳房款份额后，其余抵扣原告周珺购房款。之后原告周珺支付80万元房款。2016年12月两原告所购地产围墙以内占地面积经宁乡县国土资源测绘院勘测确定为2582.9平方米，于是同月25日，原告与被告签订了《绿地中央花园28栋面积补充协议》。协议约定：1、甲方（即被告）出售给乙方（即两原告）房屋建筑面积为2065.79平方米，其中101室为667.63平方米，201室为699.08平方米，301室为699.08平方米，土地占有面积为2582.9平方米；2、甲方负责将该宗土地面积2582.9平方米转移至乙方，该小区其他业主不与幼儿园现有围墙以内场地共有土地使用权。2017年1月6日，原告胡春桥代原告周珺与被告签订了《关于部分房款欠款支付承诺书》，承诺剩余应付房款32万元在不动产证书办理完成后支付。2017年8月9日，两原告取得编号为43000954822、43000954823、43000954825的叁份不动产权登记证书，其中独占使用土地使用权面积仅为宅地737.09平方米，围墙以内除宅地外的1843.81平方米土地面积使用权尚未得到登记。为督促被告尽快处理好未登记的土地使用权事宜，2018年11月27日，原告胡春桥向被告法定代表人寿俊钍邮寄送达了《关于敦促协商处理幼儿园房地权属交易善后事宜的函》。但至今为止，该土地使用权仍未能登记至两原告名下。2019年4月17日，原告委托长沙恒明房地产土地评估咨询有限公司对原告所购座落于宁乡县中央花园28栋的房地产市场价值进行评估，结果显示评估总价为1652.3万元，其中未得登记的围墙内空坪地对应评估市值已达649.94万元。上述事实有《绿地?中央花园住宅订购协议书》、《宁乡县商品房买卖合同》、《28栋（幼儿园）四方协议》、《绿地?中央花园二期工程幼儿园宗地图（二）》、《绿地中央花园28栋面积补充协议》、《关于敦促协商处理幼儿园房地权属交易善后事宜的函》、《房地产评估报告》和缴款凭据等证据予以证实。原告认为：《绿地?中央花园住宅订购协议书》、《宁乡县商品房买卖合同》、《28栋（幼儿园）四方协议》和《绿地中央花园28栋面积补充协议》是各方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。合同明确约定被告负责将该面积约2600平方米（后实测为2582.9平方米）的土地使用权向国土部门申请转移登记至原告名下，但被告却一再拖延，已严重损害原告合同利益。综上事由，为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特具状贵院，请依法判决。被告湖南新府房地产开发有限公司辩称：1、被告未为原告办理本案争议的土地使用证，并不是被告的违约所造成的，而系不可抗力所致，故应依法免除被告的相关责任。2、原告仅支付了612万元的购房款，却要求6499000多元的土地使用权损失费用，明显违反民法的公平原则，不能予以支持，故应依法驳回原告的诉讼请求。两原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《绿地?中央花园住宅订购协议书》，拟证明：2016年5月9日，原告胡春桥与被告签订了《绿地?中央花园住宅订购协议书》。协议约定：1、乙方（即原告）购买甲方（即被告）所属的绿地?中央花园住宅28栋101、201、301号，同时约定围墙范围以内土地归乙方单独所有，甲方（被告）负责将该面积约2600平方米的土地使用权向国土部门申请转移至原告乙方。2、乙方订购住宅预测面积为2058.63平方米，单价为3400元每平米，总价为700万元人民币。3、乙方应于本协议签订之日起10日内携本定购协议书、购买人身份证、定金收据及应付款项，于2016年5月19日前到绿地?中央花园接待中心签订《商品房买卖合同》。逾期未签《商品房买卖合同》者，甲方有权没收乙方所付定金，并将乙方订购的住宅售给第三方，并不承担法律责任。4、如准时签约，享受总价612万元。证据2、《28栋（幼儿园）四方协议》，拟证明：1、甲方（即被告）将该物业出售给丁方（即原告），不影响乙方（即长沙新都会商业管理有限公司）与丙方（即湖南梯田教育咨询有限公司）签订的合同，丁方需继续履行租赁合同，乙方在租赁合同的权利义务及所需承担的责任由丁方继承。2、物业出售后，该物业所产生的补偿、赔偿、收益等权利由丁方享有，可能出现的自然灾害、人为损失、政策征收等风险甲方不再承担。3、目前该物业围墙范围以内面积的土地所有权归原告丁方单独所有，具体国有土地使用证面积以政府相关部门测绘为准。证据3、合同编号为20160010101的《宁乡县商品房买卖合同》，拟证明：2016年7月9日，原告胡春桥与被告签订了合同编号为20160010101《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定：购买座落于宁乡县房屋，建筑面积667.63平方米，单价3056.78元每平方米，总房价2040800元，付款方式为一次性付款。该合同附件中具体约定将围墙以内的土地面积用红线标记，作为原告房屋的土地单独使用面积。双方还对其他事项进行了约定。证据4、合同编号为20160010201的《宁乡县商品房买卖合同》，拟证明：2016年7月9日，原告胡春桥与被告签订了合同编号为20160010201《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定：购买座落于宁乡县房屋，建筑面积699.08平方米，单价2917.55元每平方米，总房价2039600元，付款方式为一次性付款。该合同附件中具体约定将围墙以内的土地面积用红线标记，作为原告房屋的土地单独使用面积。双方还对其他事项进行了约定。证据5、合同编号为20160010301的《宁乡县商品房买卖合同》，拟证明：2016年7月9日，原告胡春桥还代理原告周珺签订了合同编号为20160010301的《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定：购买坐落于宁乡县（中央花园28栋3层301房屋），建筑面积699.08平方米，单价2917.55元每平方米，总房价2039600元，付款方式为一次性付款。该合同附件中具体约定将围墙以内的土地面积用红线标记，作为原告房屋的土地单独使用面积。双方还对其他事项进行了约定。证据6、《绿地?中央花园二期工程幼儿园宗地图（二）》，拟证明2016年12月，被告提供《绿地?中央花园二期工程幼儿园宗地图（二）》给原告，原双方所约定的归原告单独所有的围墙以内土地使用权准确面积为2582.9平方米。证据7、《绿地中央花园28栋面积补充协议》，拟证明2016年12月25日，原告与被告签订了《绿地中央花园28栋面积补充协议》。协议约定：1、甲方（即被告）出售给乙方（即两原告）房屋建筑面积为2065.79平方米，其中101室为667.63平方米，201室为699.08平方米，301室为699.08平方米，土地占有面积为2582.9平方米；2、甲方负责将该宗土地面积2582.9平方米转移至原告乙方，该小区其他业主不与幼儿园现有围墙以内场地共有土地使用权。证据8、编号为43000954822的不动产权登记证书，拟证明2017年8月9日，被告为原告胡春桥办理了编号为43000954822的不动产权登记证书，房屋建筑面积为667.63平方米，土地使用权面积为239.97平方米，未包含围墙内的土地使用权面积。证据9、编号为43000954823的不动产权登记证书，拟证明2017年8月9日，被告为原告胡春桥办理了编号为43000954823的不动产权登记证书，房屋建筑面积为699.08平方米，土地使用权面积为249.56平方米，未包含围墙内的土地使用权面积。证据10、编号为43000954825的不动产登记证书，拟证明2017年8月9日，被告为原告周珺办理了编号为43000954825的不动产权登记证书，房屋建筑面积为699.08平方米，土地使用权面积为249.56平方米，未包含围墙内的土地使用权面积。证据11、编号为长恒房估字[2019]第0023号的《房地产估价报告书》，拟证明：2019年4月18日，原告委托长沙恒明房地产土地评估咨询有限公司对绿地?中央花园28栋101、201、301室房地产市场价值进行评估，估价结果为该房地产市场价值为壹仟陆佰伍拾贰万叁仟元整（￥16523000元）。同时从评估结果表中显示，被告应为原告办理而未办理转移的围墙内1843.81平方米土地使用权的市场价值为649.94万元。证据12、《幼儿园场地租赁合同》，拟证明：2013年8月20日，被告委托长沙新都会商业管理有限公司将其自建的绿地?中央花园28栋101、201、301室及户外场地租赁给湖南梯田教育管理咨询有限公司开办幼儿园，双方签订了《幼儿园场地租赁合同》。协议约定：租赁期限为20年，租赁范围为28栋，建筑面积1995.6平方米（以实际测算面积为准）；户外场地及安全约定被告提供不低于500平方米的户外场地作为专属活动场所。证据13、《关于督促履行〈订购协议〉及恪守〈四方协议〉既定方案的函》，拟证明：因当时围墙毗邻易兴房地产（富豪山庄二期）变压器需退让而无法确定准确的土地使用权面积，故双方未按约定时间签订正式协议。后原告发现被告意图在原租赁合同的基础上补签所谓《补充协议》，篡改早在2013年8月20日已签订的《幼儿园场地租赁合同》，故原告于2016年6月17日向被告发出《关于督促履行〈订购协议〉及恪守〈四方协议〉既定方案的函》。证据14、《录音材料》，拟证明：2016年7月9日，被告销售负责人向原告确认并承诺今后土地证的面积就是围墙以内的面积，否则，原告可以退房。证据15、《关于敦促协商处理幼儿园房地权属交易善后事宜的函》，拟证明：2018年11月27日，原告向被告法定代表人寿俊钍先生邮寄送达了《关于敦促协商处理幼儿园房地权属交易善后事宜的函》。原告本着对被告违约的充分包容遂向被告提出免除尾款32万元并补偿240万元的协商方案，但被告一拖再拖出尔反尔毫无诚意。证据16、缴款凭据，拟证明：原告全面、及时履行了约定的款项交付义务；截至2017年1月6日，原告总计支付购房款580万元，因空地的权属迟迟未办理登记，故暂停支付余款32万元。被告湖南新府房地产开发有限公司对原告所举证据质证如下：证据1，对协议的大部分内容的真实性无异议，但是对于协议上添加的两行文字的真实性、合法性提出异议，因为添加的文字后面并无签名、盖章，不知是何人添加的。所以我们认为这两行添加的文字不能作为本案认定事实的依据。证据2，对协议的真实性无异议,对合法性对出异议,如：协议第9条的“土地所有权归丁方单独所有”，认为不合法，因为国有土地所有权属于国家。另外，丁方应为两个人。证据3、4、5，对合同的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。特别提请法庭注意：《宁乡县商品房买卖合同》的第20条“不可抗力”的约定第2款；且《合同补充协议》第五条第1款“属于不可抗力”的解释和范围。证据6，对该证据的真实性没有异议，但认为不能达到原告的证明目的。证据7，对协议的真实性没有异议，但认为不能达到原告的证明目的。证据8、9、10，对真实性没有异议。特别提醒法庭注意：规划用途为教育。证据11，对三性均有异议，不能成为本案认定事实的依据。证据12，对该合同的真实性无异议，双方都已履行了该合同的约定。证据13，是原告自己写的函，仅仅只是原告自己的陈述，不能作为证据使用；对该证据的真实性和关联性提出异议，认为与本案无关。证据14，对真实性、合法性均有异议，不能成为本案认定事实的依据。证据15，这只是原告个人的诉求和陈述，不能作为证据使用，不能达到原告的证明目的。证据16，对缴费580万元的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，原告至今尚欠被告32万元的购房款，原告至今还存在违约行为。被告湖南新府房地产开发有限公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、单位供地合同，证据2、建设用地规划许可证，证据1、2拟证明被告已通过出让方式取得了215.2亩、面积为143451㎡的土地使用权，并办理了相关的建设用地规划许可证；证据3、2013年8月21日总平面及竖向布置图（报建图），2012年11月中央花园二期二批各栋建、构筑物一览表，拟证明经宁乡县城乡规划局及相关所有行政职能部门审批：本案幼儿园的用地范围为2703.64平方米，幼儿园的用地及配套的活动场地、空坪等均在幼儿园的用地红线范围内，并证实本案争议的空坪地系幼儿园的专属配套用地；证据4、国有土地使用权证，证据5、宗地图（二），证据4、5拟证明本案幼儿园红线范围内的土地使用权，被告都已办理了合法的用地手续；证据6、2018年12月26日小区配套幼儿园举办普惠性民办园协议，拟证明本案幼儿园已经宁乡市教育局许可并委托给承租人继续办园，并未影响原告的幼儿园功能及收益；证据7、2017年9月13日宁乡县教育局关于请求暂停办理小区配套幼儿园不动产登记发证的函，证据8、2018年1月19日长沙市人民政府办公厅关于印发长沙市城镇小区配套幼儿园专项整治工作方案的通知，证据9、2018年5月10日宁乡市人民政府办公室关于印发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的通知，证据7、8、9拟证明被告系因政策性原因未能为原告办理其幼儿园空坪的土地使用权证，系不可抗力所致；所以被告应依法免除其相关的民事责任。两原告认为被告所举证据1、2：对三性无异议。关联性上强调一点，中央绿地花园所在开发项目所涉的土地系以出让的方式而非划拨方式取得，用地的性质为商住。证据3：认可其真实性、合法性、关联性。关联性上，从本证据可以看出订购物业的四至，根据规划部门的红线图，明确包含幼儿园用地范围线、围墙、活动场地、30M跑道、主入口、后勤入口，此为原告本次交易的根本性目的及缔约基础，即取得房屋所有权及围墙以内的土地专有使用权。被告办证时违背了规划要求，规划上有2703.64平方米土地，被告只办了739.09平方米，规划要求证实了此空坪地系幼儿园专属用地，但不动产权证却不是。规划是办证的前提条件，但是不能替代不动产权证，登记是物权转移的唯一表现形式。对被告提交的证据3中的2012年11月中央花园二期二批各栋建、构筑物一览表，无异议。证据4、5：三性没有异议，但此证据是2013年1月所测绘，原告提供的证据6《绿地中央花园二期工程幼儿园宗地图（二）》是2016年12月所测绘。被告应该及时将2016年12月所绘的此宗地图提交给不动产中心，可是被告没有，此图纸是绿地中央花园二期二批即26、27、28栋共有的宗地图。不动产登记中心是履行“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”的职责，被告却从未向不动产登记中心提供围墙以内土地使用权权属幼儿园的证明和其他必要材料，存在重大失误。被告一未向不动产登记中心提交双方合意的宗地图，二没有向不动产登记中心说明围墙以内的土地属幼儿园的合同约定。证据6：真实性请法庭核实，合法性和关联性有异议。首先，不能证明被告所主张的待证事实，且幼儿园功能及收益是否受影响亦与原告订立订购协议、取得完整独立的不动产权属登记的合同目的及被告的承诺并不相符，即不受影响不等同于实现了原告的合同目的，被告完全是在偷换概念。其次，该协议仅为政府对普惠幼儿园的管理型协议，而非移交协议，并未对幼儿园房地产权的确权登记与变更登记作出限制，不构成被告对抗原告诉求的合理抗辩，更非不可抗力而系原告的主动所为，不能因此豁免被告将空地使用权转移登记至原告名下的合同义务。再次，该协议对原告不产生任何法律约束力，否则无异于强夺原告的合法产权。被告与第三人偷偷的签订协议，既不诚信，亦不合法。证据7、8、9，真实性均无异议，合法性上，宁乡县教育局的文件违背物权法，合法性存在问题，且该函亦未得到国土局的书面回应。关联性上，以上文件所规范的小区配套幼儿园的普及规范问题，而非对权属登记的禁止，不构成被告所主张的不可抗力。退一步言，该等文件均下发于原告取得建筑物不动产权登记证书（2017年8月9日）之后，距离最近的这个文件下发也有一个月余，被告未在合理期限内将空地独用使用权转移登记至原告名下，被告的迟延履行违约在先，再以政府政策作为不可抗力抗辩，依据合同法第117条的规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，亦不成立，更不能免除责任。认可其真实性、合法性，但与本案不具有关联性，无法达到对方所说的证明目的。上述三份证据均是与幼儿园涉及政策回收办成普惠或公办事宜有关，与办证毫无关系，并且这三份文件均在被告为原告于2017年8月9日办理不动产权证书之后。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：对原告所举证据1-10，12、13、15、16，本院认为其内容真实、来源合法与本案相关联，本院予以采信。对证据11，本院认为该鉴定结论反映的是土地的价格，与本案无关联性，无法达到原告的证明目的，本院不予采信。对证据14的真实性予以确认，但无法达到原告证明目的。对被告所举证据1、2、3、4、5，本院认为其内容真实、来源合法与本案相关联，本院予以采信。对证据6，其与本案无关，本院不予采信，对证据7、8、9，属于政府性文件，内容真实、来源合法与本案相关联，本院予以采信。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案情事实：被告新府房产公司系宁乡市玉潭镇二环路绿地·中央花园的开发商。2013年8月20日，被告委托长沙新都会商业管理有限公司将其自建绿地·中央花园28栋101、201、301室以及户外场地租赁给案外人湖南梯田教育管理咨询有限公司并签订《幼儿园场地租赁合同》，该租赁场地规划用途为教育。2016年5月9日，原告胡春桥（乙方）与被告（甲方）签订《绿地·中央花园住宅定购协议书》，购买28栋101、201、301号物业，并约定“围墙范围以内土地归乙方单独所有，甲方负责该面积约2600平方米的土地使用权向国土部门申请转移至乙方”，总价700万，准时签约享受总价612万元合同价。2016年7月9日，两原告分别与被告签订《宁乡县商品房买卖合同》，购买28栋101、201、301号房屋，合同附件中约定将围墙以内的土地面积用红线标记，作为原告房屋的土地单独使用面积。2016年12月25日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《绿地中央花园28栋面积补充协议》，约定“1、甲方出售给乙方房屋建筑面积2065.79㎡，其中101室667.63㎡，201室699.08㎡，301室699.08㎡，土地占用面积2582.9㎡。2、甲方负责将该宗地面积2582.9㎡转移至乙方，该小区其他业主不与幼儿园现有围墙以内场地共有土地使用权。”2017年8月9日，被告为两原告办理不动产权证，其中101室建筑面积667.63㎡，独用土地面积239.87㎡，201室建筑面积699.08㎡，独用土地面积249.56㎡，301室建筑面积699.08㎡，独用土地面积249.56㎡，两原告共计支付580万元，因尚有1843.81㎡土地使用权面积未转移至两原告名下，原告尚欠32万元购房款未支付。2019年4月18日，原告委托长沙恒明房地产土地评估咨询有限公司作出《房地产估价报告书》，对于未转移登记的1843.81㎡以评估单价3525元/㎡得出的评估总价为649.94万元。对于上述原告周珺的行为，原告周珺父母周义、张存予以追认，并承诺自觉履行该合同产生的一切权利与义务。另查明，2017年9月13日，宁乡县教育局向宁乡县国土资源管理局发送《关于请求暂停办理小区配套幼儿园不动产登记发证的函》，请求暂停办理小区配套幼儿园不动产登记发证。2018年1月19日，长沙市人民政府办公厅下发《长沙市城镇小区配套幼儿园专项整治工作方案》，要求“凡是配套幼儿园，原则上政府均要收回，且均要举办为公办幼儿园或普惠性民办幼儿园。”“对已出租或出让的配套幼儿园，收回后可优先由原承租方或受让方在原合同约定期限内继续举办，但须按照普惠性质办园，并与教育部门签订委托办园协议……”。2018年5月10日，宁乡市人民政府办公室下发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》，“自2019年春季开学起，按长政办函[2018]9号文件规定应收回的配套幼儿园，收回之前必须办成普惠性民办幼儿园。…收回后可优先由现幼儿园举办方办园，并与教育部门签订委托办园协议。”“在产权登记方面，经属地教育部门提交与开发单位签订的移交确认书和申请，不动产权登记部门在15日内将配套幼儿园登记在市教育局名下。…”为应对该整治方案，2018年12月26日，宁乡市教育局、湖南新府房地产开发有限公司、宁乡市玉潭街道金色梯田幼儿园签订《小区配套幼儿园举办普惠性民办园协议》，将金色梯田按普惠性民办幼儿园标准办园。另，两原告于2019年9月26日向本院递交变更诉讼请求申请书。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的协议中关于将幼儿园所占面积的土地使用权从被告湖南新府房地产开发有限公司转移到原告周珺、胡春桥名下的约定是否有效，2、被告湖南新府房地产开发有限公司在签订该协议后，未能按照协议约定办理该部分土地使用权的过户手续是否因不可抗力导致，3、是否存在当事人迟延履行后发生不可抗力的情形。关于争议焦点1,原告胡春桥、周珺购买了被告开发的位于该土地上绿地·中央花园28幢101、201、301号房屋，2016年12月，经宁乡县国土局测绘队勘测定界，被告出售给原告的房屋建筑面积为2065.79㎡，土地占用面积为2582.9㎡，双方约定由被告负责将该宗土地面积为2582.9㎡转让至两原告名下，该小区其他业主不与幼儿园现有围墙以内场地共有土地使用权。被告湖南新府房地产开发有限公司通过出让的方式取得了位于宁乡县交汇处地号为通益-05号地，并办理了国有土地使用权证，权证号为宁（1）国用（2013）第019号，双方约定的转让土地使用权的约定未超出被告土地使用权证范围，故该约定合法有效，双方当事人应当遵守。关于争议焦点2,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当双方达成将幼儿园围墙范围内的土地使用权过户到两原告的名下的合意时，不能预见、不能避免并且不能克服政策的调整，因政策调整原因，导致了被告无法将该部分土地使用权转让给两原告，其系因不可抗力导致不能履行合同。关于争议焦点3，原、被告双方在绿地中央花园28栋面积补充协议中，未对办理土地使用权证的时间进行约定，但是该协议系原、被告双方签订的宁乡县商品房买卖合同的补充协议，故根据合同体系解释，可以参照双方在商品房买卖合同中约定的时间进行确定，商品房买卖合同第十七条约定，在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，547个工作日内办妥买受人的土地使用权证。宁乡县教育局2017年9月13日向宁乡县国土资源管理局发出关于请求暂停办理小区配套幼儿园不动产登记发证的函，2018年1月19日，长沙市人民政府办公厅发布了《关于印发长沙市城镇小区配套幼儿园专项整治工作方案的通知》，2018年5月10日，宁乡市人民政府制定了《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》，该方案第五条第二款明确规定：“市国土局负责在产权登记方面负责督促配套幼儿园与首期住宅同步登记；依据政策将小区配套幼儿园产权办理在市教育局名下”，从双方2016年12月25日达成转让土地使用权的合意后，到政策的变化，在双方买卖合同约定的办理土地使用权证的期限内，被告不存在迟延履行后发生不可抗力的情形。关于两原告变更诉讼请求的申请，因法庭辩论阶段已经结束，故对该申请本院不予准许。综上，被告系因不可抗力的原因无法履行将围墙内1843.81平方米的土地使用权证办理至两原告名下的合同义务，免除违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：驳回原告胡春桥、周珺的诉讼请求。案件受理费55056元，由原告胡春桥、周珺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李慧芳人民陪审员  周华军人民陪审员  赵新江二〇二〇年三月二十日书 记 员  王 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。