广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15269号原告：邓贵文，男，1996年8月18日出生，汉族，住中山市石岐区。委托诉讼代理人：黄建学，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉瑶，广东香山律师事务所律师。被告：黄锦生，男，1980年10月5日出生，汉族，住中山市**。委托诉讼代理人：石立华，广东广中律师事务所律师。第三人：中山市鑫沃城物业顾问有限公司，住所地广东省中山市**沙朗金港路**金港楼****，统一社会信用代码91442000686448351X。法定代表人：宣景云。原告邓贵文与被告黄锦生、中山市鑫沃城物业顾问有限公司（以下简称鑫沃城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓贵文委托诉讼代理人黄建学，被告黄锦生委托诉讼代理人石立华，第三人鑫沃城公司法定代表人宣景云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓贵文向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行《房地产买卖合同》，并协助原告将位于中山市西区的房屋进行交易过户（该房屋现值为272万元）；2.判令被告支付违约金从2019年5月1日起，以转让成交价272万元为基数，按每日万分之四计算至继续协助履行之日止,暂计至2019年5月31日为33728元）。诉讼中原告变更第2项诉求为：违约金计算方式以转让成交价200万元为基数，相应的违约金数额变更为24800元（暂计至2019年5月31日）。事实与理由：2019年1月7日，原告通过从事房屋中介业务的第三人居间介绍，了解到被告在第三人放盘出售的其名下位于中山市西区，第三人带原告到现场查看该房屋后，原告向第三人支付购房定金2万元。2019年1月13日，原告与第三人多次磋商后，同意以272万元（含税费、中介费等全包价）购买上述房屋，并签订了由第三人提供并打印好的，被告已签名确认的格式合同《房地产买卖合同》一份，并于同日支付购房定金18万元（不含1月7日支付的2万元）。《房地产买卖合同》中明确约定，原告以272万元的价格向被告购买其名下位于中山市西区产；合同约定的第一部分房款为定金20万元，在协议签订当天原告应支付2万元，余款18万元应于2019年1月15日前支付，该款项为履约定金，任何一方签署合约后如拒收定金或不配合查档的，且经书面通知后拒不配合的视为违约；第二部分房款为116万元，原告应于双方前往房管部门办理过户递件并出具受理回执当天，或2019年3月30日前支付给被告；第三部分房款为136万元，由原告向银行申请按揭贷款，并在完成过户出证及抵押登记手续，领取他项权利证后，由贷款银行直接划付给被告；合同第五条第六款约定，第三人将从第二部分房款中预留交易保证金进行托管，待被告交付物业及结清物业杂费、户口迁出全部手续完毕后3日内，由第三人自行结算给被告；《合同》第十三条第一款明确，如任意一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数，支付每日万分之四的违约金并继续履行。同时，该《合同》对交易税费、租约现状、房产交付、佣金给付等皆进行了明确约定。原告签订上述合同时，并没有与被告一起面签，而是签署由第三人提供被告已签署好的合同，故签名时原被告并未认识（看房时曾见过一面）。原告均按第三人要求进行支付，其中2019年1月7日，原告按第三人要求其指定账号支付定金2万元，2019年1月13日合同签订之日支付了18万元，2019年3月4日支付20万元，2019年4月9日支付了50万元，并完成了部分款项的支付义务。后原告在2019年4月4日获得银行出具的贷款金额为136万的同贷书，双方可随时启动过户交易程序。2019年4月8、9日左右，第三人约原被告去国土部门办理过户手续，但被告借口有事不去，之后经第三人多次催促，被告仍诸多借口拒绝。2019年4月12日左右，被告得知原告联系方式后，致电原告并要求添加原告微信，要求原告将合同发给他。之后被告声称其与第三人之间面签的《房屋买卖合同》约定的涉案房屋的交易金额仅为200万元，第三人在原被告皆不知情的情况下签订销售金额不一的两份《房屋买卖合同》，合同价款差额高达72万元之巨，认为中介公司存在欺瞒双方，企图获取巨额差价，严重损害了其自身权利，并以此为由拒不配合办理过户手续。原告获知该情况后，明确告知被告，愿意以272万价格向被告购买房屋，然被告仍拒绝履行合同。2019年4月中旬，被告明确向第三人及原告表示不再履行该合同。原告认为，被告以200万元价格在第三人处放盘出售涉案房屋，在得知被第三人欺骗后，原告仍然愿意按272万元的价格购买该房屋，并没有损害被告任何权益，相反被告还获益更多。然而被告诸多借口，拒绝继续履行合同，其行为纯属违约。现因被告的违约行为，导致该《房地产买卖合同》无法正常履行，原告为维护自身合法权益，故向人民法院提起诉讼，请依法裁判。被告邓贵文辩称，一、第三人鑫沃城公司左右欺瞒，在买卖双方未见面充分协商房屋买卖交易细节的基础上，私自订立了交易标的房屋价款迵异、定金不同、首期房款支付金额时间不同的两份《房地产买卖合同》，故此本案因两份不同的《房地产买卖合同》主要合同条款内容不一致导致合同不成立，原告诉讼请求继续履行合同并主张违约金的请求不成立，应驳回其全部诉讼请求。1.原告的诉讼事实理由及其提交的证据两份《房地产买卖合同》可以确认如下事实：原告、被告并未当面签订《房地产买卖合同》且原告与被告持有的两份《房地产买卖合同》售价不一致，原告持有合同中的房屋售价款为272万元，被告持有的合同售价为200万元；原告合同中的定金为20万元，支付时间为2019年1月15号前付给被告，而被告合同中的定金约定为10万元，支付时间方式为空白。原告合同首期款购房款为116万元，支付时间为原告同意在房管部门过户递件并出具受理单当天或2019年3月30日前支付给被告，而被告合同首期购房款为54万元，支付时间为原告同意在房管部门过户递件并出具受理单当天或2019年4月30日前支付给被告。由此，可以确定原被告各持的《房地产买卖合同》在售价款、定金、首期购房款方面存在巨大差异，因而原告与被告并未就房屋买卖方面达成一致，实质上双方间的房屋买卖合同未成立。2.既然原告与被告间的房屋买卖合同都没有成立，原告诉讼请求继续履行买卖合同并主张违约金就没有事实基础，应驳回全部诉讼请求。二、交易过程中，被告分两次通过宣景云的银行账号转账（2019年1月8日，3月4日分别收到1万元、9万元）共计收到10万元定金，除此之外被告未收到原告其他款项。本案中即使原告实际转账支付给了宣景云70万元，但被告并未收到任何首期购房款，原告诉状所述完成了部分款项支付义务与事实不符。三、原告邓贵文提交的证据六第20页银行转账记录第28、29条足以显示原告收回了其转账给宣景云的70万元购房定金及首期款（4月13日、15日分别转账返还原告50万、20万）。原告收回全部支付的购房款的行为足以表明原告实际放弃了购房意愿。原告起诉继续履行房产买卖并协助过户请求与其放弃购房行为相背离，令人无法理解。四、原告起诉要求继续以272万元购买被告本案争议房产并协助办理过户，属于原告一厢情愿意的提出新的要约，被告不愿意承诺同意此交易条件符合《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定。恳请贵院驳回原告诉讼请求。五、被告委托第三人鑫沃城公司放盘出售本案标的房屋的放盘价是不低于280万元（实收），鑫沃城公司故意隐瞒原告愿出价272万元的购买意向，一味告知被告标的房屋市场价仅为180万元左右导致被告错失与原告充分协商买卖价款。第三人鑫沃城公司左右欺瞒签订两份不同《房地产买卖合同》，其非法侵占售价差额的主观故意明显已然涉嫌构成合同诈骗罪。第三人作为中介恶意欺瞒促成交易，交易过程存在严重过错导致原被告存在损失，其无权主张居间佣金。被告恳请法院主动将本案移送公安机关立案侦查。六、原告提出继续履行200万元的合同，单方许诺是被告纯收的，所有的税费由原告承担，从两份不同的合同内容看，200万元金额的合同约定税费由被告承担，由原告承担等于发出新的要约，没有证据证明原被告双方达成一致约定税费由原告承担。原、被告均都一致确认在2019年4月13日之前，买卖双方均不知道各自持有的买卖合同约定的售房款不一致，也充分的反映了两份协议里的交易价款没有经过买卖双方的充分磋商，完全是第三人通过欺瞒买卖双方，第三人自己和自己签订的两份不同的售价的买卖合同，第三人侵占差价的主观故意非常明显。在被告了解两份不同的合同后，主动约原告商议具体的买卖细节时，原告明确拒绝了被告的提议，坚持要第三方参与的情况下进行商谈交易细节，在此基础上，被告有足够的理由相信原告和第三人之间不排除相互串通，损害被告的合法权益。所以，在原告提出继续以272万元进行继续交易的情况下，被告认为是提出的新的要约，根据合同法的规定，原被告有买卖的自由，被告不作出一个新承诺是有法律依据，所以不能强迫被告继续交易。第三人鑫沃城公司述称，一、原被告双方是自愿签订《房屋买卖合同》的，并不存在第三人强迫或者欺诈任何一方签订的情况等从而导致合同无效。1.2016年底至2017年初期间，被告自称因资金周转需要，欲出售其名下位于中山市西区，并到第三人处进行放盘出售。直到2019年初，第三人根据被告的出售价格及要求，居间介绍了符合条件有意愿购买的原告进行交易。双方在第三人的促成下，被告于2019年1月13日、原告于2019年2月23日分别签订相应的《房屋买卖合同》。2.第三人与被告签订的被告净收200万元的《房屋买卖合同》中列明的金额为不含税费、佣金等任何费用的实收价，而原告要求《房屋买卖合同》中列明的金额必须是囊括了所有税费、中价费及相关杂费后的全包价，故第三人根据双方的价格要求，在粗略评估并稍微预高了本次交易可能发生的所有税费（包括但不限于增值税、个人所得税等）、中介费及相关杂费后，才出具了两份价钱不一的《房屋买卖合同》。两份合同表面上虽然差价有72万元，但这里面包含了交易所需要支出的全部税费、中价费等，两份合同都是在双方完全自愿的情况下签订的，并且也没有损害任何一方的利益。3.第三人为避免买卖交易双方恶意绕过第三人私下交易，故第三人才依照行业惯例先安排被告签订了价格为200万元《房屋买卖合同》（2019年1月13日签），被告合同签字完毕后，再通知原告签订价格为272万元的《房屋买卖合同》（2019年2月23日签）。事实上，原被告双方没有面签两份《房屋买卖合同》，但两份合同的内容皆根据交易双方的要求出具的，并由双方对内容确认后自行签订，并不存在欺骗或强迫交易等导致合同无效的情形。4.在《房屋买卖合同》签订后及办理房屋过户手续前，被告为保证能按《房屋买卖合同》实收款200万元，还于2019年3月16日要求第三人出具《声明书》一份，进一步明确出售净收价格进行确认声明。结合200万元的《房屋买卖合同》及前述《声明书》的内容可知，《房屋买卖合同》所列明内容是被告真实的意思表示，第三人在交易过程中不存在恶意欺瞒被告的行为。二、涉案房屋至今无法完成交易是被告违约造成的，被告依法应承担违约责任。1.《房屋买卖合同》签订后，原告已按约定向第三人支付了相应定金及部分购房款。而被告经第三人多次催促，却一直未按约定提供涉案房屋的《不动产权证》原件及配合查档工作，其行为已违反合同相关约定。2.2019年4月8日，原告获得银行按揭贷款同意书后的几天，第三人相约原被告双方到国土房管部门办理过户手续，然而被告却借口推拖，一直不肯去，之后几天第三人又多次催促被告去办理，被告仍诸多借口拒绝前往办理。在此情况下，第三人对双方的交易仍然抱有希望，无奈之下，2019年4月17日通过其他方式取得案涉不动产的查档材料，期望双方接下来可以继续办理相应的交易手续。3.根据《房屋买卖合同》规定，任何一方签署合约后如拒收定金或不配合查档的，且经通知后仍不配合的，视为违约。本案中，被告拒不配合查档工作，未向第三人提供《不动产权证》原件，更拒绝履行合同和拒绝办理过户手续，其行为显然违约。4.此外，从证据方面看，根据第三人与被告之间的聊天记录，自从第三人通知被告去国土部门办理过户手续之后，被告就诸多借口推三推四，最终拒绝履行合同，拒绝办理过户手续。正是因为被告拒绝履行合同和拒绝办理过户手续的行为，才导致涉案房屋至今无法完成交易。综上，第三人认为涉案的《房屋买卖合同》是根据原被告双方的要求出具的，是双方完全自愿签署的，没有违反法律强制性规定，合同是合法有效的，在交易过程中，被告拒不配合查档及办理过户的行为，明显违反了《房屋买卖合同》的相关约定，现涉案房屋符合过户条件，被告依法应按约定协助原告进行过户，否则应由其承担相应的违约责任。三、对于磋商细节的问题，从头到尾被告是知道第三人跟被告真实交易的价格是净收价200万元，买卖合同中有体现不包括费用的。对于合同如何履行下去的问题，被告一直找理由不履行合同时，说要见原告，不是第三人不让被告见原告，主要是被告要见原告的原因是让原告写保证书：保证下水道堵塞不要找他，保证将来租客要买时不要找他等，第三人没有办法满足被告提出的条件，所以没有约原告跟被告写保证书。对于税收的问题，原告的律师让第三人给一份税收的计算表，第三人就去了地税局拿表，标准是基本取中间40%土征税，税收46%的按照90万元左右的表的估算的税收，如果评估价高出该标准就以评估价为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.鑫沃城公司类型为有限公司，法定代表人系宣景云，经营范围包括房地产中介、经济信息咨询（不含金融）、咨询服务。被告黄锦生委托鑫沃城公司出售位于中山市西区的房产，并在2018年10月11日出具了《房屋出售（出租）委托书》，注明拟出售的总价不低于280万元。鑫沃城公司找到有购买意向的原告邓贵文，并积极撮合双方达成交易。2019年1月13日，鑫沃城公司法定代表人宣景云约黄锦生签订《房地产买卖合同》（以下简称合同一），该合同以黄锦生为卖方、邓贵文为买方、鑫沃城公司为经纪方，约定了转让标的、买卖双方承诺、成交价及付款方式、放款时间方式、房产交付、佣金给付以及违约责任等内容，其中成交价及付款方式约定：物业成交价为200万元（不含费用），买方的付款种类为商业贷款。第一部分房款10万元，先由经纪方代为托管，待卖方查档并提供证明后由经纪方于2019年1月30日前转付给卖方；第二部分房款（首期款）54万元，买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天或2019年4月30日前支付给卖方；第三部分房款（尾期款）136万元，由卖方在过户出证及抵押登记手续完成银行领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划款给卖方。违约责任约定：如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。本合同一式三份，买卖双方各执一份，经纪方保存一份，均具有同等效力。在上述合同一签订后，宣景云约原告邓贵文于2019年2月13日签署《房地产买卖合同》（以下简称合同二），该合同二的内容与前述合同一基本一致，只作部分修改，如：在成交价及付款方式中约定，成交价为272万元（含费用），第一部分房款20万元，签约当天买方支付部分定金2万元给卖方，定金余款18万元于2019年1月15日前支付给卖方。前述定金先由经纪方代为托管，待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方；第二部分房款（首期款）116万元，买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天或2019年3月30日前支付给卖方；第三部分房款（尾期款）136万元，由卖方在过户出证及抵押登记手续完成银行领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划款给卖方。上述合同一、合同二均有三方当事人的亲笔签名，签约的时间均约定为2019年1月13日。合同一由被告黄锦生持有并向法院出具，合同二由原告邓贵文持有并向法院出具。邓贵文与黄锦生均表示签约时不知道存在两份版本不一样的合同，邓贵文称其签约时看了合同二，觉得没有问题就签名了，后面两份合同只是在尾页签名，没有核对具体内容；黄锦生称其签约时看了合同一，第三人告诉他市场价就是200万元左右，于是其就签名了，后面两份合同只是在尾页签名，没有核对具体内容。鑫沃城公司则述称原被告双方是明知有两份不一样的合同的，200万元的合同是不包含交易税费等费用的，272万元的合同是包含交易税费等费用的，根据现有的税收政策，鑫沃城公司预估交易税费大概为63万，加上佣金后就填写了72万。而且出具272万元合同的目的是为了让邓贵文能多向银行贷款，因为银行一般只准房贷房价款的50%-60%。邓贵文对鑫沃城公司的陈述不予确认。2.上述合同签订后，邓贵文分别于2019年1月7日、1月13日向宣景云转账支付2万元、18万元，均为定金。宣景云收款后于2019年1月8日、3月4日分别向黄锦生转款1万元及9万元。后邓贵文又分别于2019年3月4日、2019年4月9日向宣景云转账支付20万元及50万元。2019年4月4日，邓贵文取得中国工商银行股份有限公司中山东升支行出具的《二手房按揭贷款确认书》，贷款期限为30年，金额为136万元。3.2019年4月前，买卖双方一直积极依各自合同履行义务寻求交易，2019年4月12日左右，黄锦生与邓贵文通过微信取得联系，在沟通中黄锦生发现双方持有两份不一样的合同，感觉上当受骗，遂表达了不想再通过中介进行交易的念头，但愿意与邓贵文单独沟通，最终双方无达成一致协商结果，庭审中，黄锦生明确表示不再愿意向邓贵文出售该房产。4.2019年3月16日，黄锦生曾让鑫沃城公司、宣景云出具了《声明书》一份，确认其实收金额为200万元，不含税费及佣金。黄锦生对该《声明书》的真实性没有异议，但认为不代表其本人愿意任何时候都可以以纯收200万元的价格出卖该房产，正是由于第三人提供了不专业的服务才导致本案的纠纷产生。5.庭审中，邓贵文的母亲郑玲燕出具承诺书，承诺如法院支持邓贵文继续履行的请求，其愿意一次性支付全部购房款，郑玲燕并提供了其本人银行账户证明其具有一次性支付2007856.55元的能力。本院认为，合同成立要强调当事人意思表示的一致性，要有邀约和承诺的阶段，承诺生效时合同成立。本案中，在中介鑫沃城公司的撮合下，邓贵文与黄锦生达成了买卖的合意，但双方在中介公司的操作下，各自持有一份合同价格、付款方式各异的合同，邓贵文签约时意愿履行的是合同二这份合同，黄锦生签约时意愿履行的是合同一这份合同，两人是在信息不对称的情况下误在两份合同上签名。房屋买卖合同是指出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，转移所有权和支付价款是买卖双方的最主要义务，在价款支付方式以及支付时间均不一致的情况下，强调邓贵文、黄锦生已经达成一致合意不当，本院不予支持，且双方事后又不能就合同不一致的内容达成补充协议，故本院认定合同一与合同二两份合同不成立。在合同不成立的情况下，原告邓贵文请求黄锦生继续履行合同二，并按合同二的约定支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邓贵文的诉讼请求。案件受理费22998元、诉讼保全费5000元，合计27998元（原告已预交33830元），由原告邓贵文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  汤伟灿人民陪审员  刘爱诗二〇二〇年三月三十一日书 记 员  梁楚英简培华