广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终407号上诉人（原审被告）：孔庆文，男，汉族，1963年12月5日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：姜正林，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：范子键，广东重威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶灿全，男，汉族，1968年6月21日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：姜正林，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：范子键，广东重威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区狮山镇永安村益北股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：徐宗满。委托诉讼代理人：李福炳，广东睿国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蔚汉，广东睿国律师事务所律师。上诉人孔庆文、叶灿全因与被上诉人佛山市南海区狮山镇永安村益北股份合作经济社（以下简称益北股份社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孔庆文、叶灿全上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回益北股份社的起诉；2.本案一、二审诉讼费用由益北股份社负担。事实和理由:第一，无论是佛山市南海区国土城建和水务局向一审法院的复函还是孔庆文、叶灿全一审中提交的《佛山市南海区土地利用总体规划（2010-2020年）》均能显示涉案土地属于建设用地而非一审法院认定的农用地，甚至涉案的《土地出租合同》也明确孔庆文、叶灿全租赁的地块“石头山”从未用于农业生产，而益北股份社未曾提交证据证明涉案土地属于或曾经属于农用地，故一审判决对涉案土地的性质认定有误。第二，根据1999年10月1日生效的《中华人民共和国合同法》第四十四条规定及2005年10月1日生效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条、第八条的规定，涉案《土地出租合同》依法属于有效合同。第三，依据2001年10月30日粤高法发[2001]42号《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的有关规定，一审法院直接作出涉案《土地出租合同》部分无效的判决违反了上述规定，应当予以纠正。被上诉人益北股份社答辩称：第一，一审法院认定事实清楚。本案中，双方当事人均未举证证明涉案土地为建设用地，故涉案土地仍为农业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款及第六十三条的规定，法律对农用地转为建设用地实行严格限制。涉案土地转为建设用地应依法严格限制，故本案涉案土地的性质目前仍为农用地。第二，一审法院适用法律正确。人民法院受理民事案件的范围是平等民事主体之间发生的人身权利和财产权利纠纷等。本案中，作为出租人的益北股份社提起诉讼请求中包括请求判令作为承租人的孔庆文、叶灿全向益北股份社返还涉案土地，据此，双方当事人之间的法律关系是平等主体之间的民事关系，本案属于人民法院案件受理范围。此外，一审法院对于益北股份社的诉讼请求已分别作出处理：关于合同效力，依法确认无效；对于返还土地的诉讼请求，依法裁定驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。益北股份社向一审法院提出诉讼请求：1.确认益北股份社与孔庆文、叶灿全于2005年12月20日签订的《土地出租合同》无效；2.孔庆文、叶灿全向益北股份社立即返还位于益北村“石山头”上述合同项下的土地；3.本案诉讼费用由孔庆文、叶灿全承担。一审法院查明：2005年12月20日，南海区狮山镇永安村益北村民小组（甲方）与孔庆文、叶灿全（乙方）签订《土地出租合同》，约定：甲方将本村土名为“石山头”面积16亩的一块土地出租给乙方建厂房、仓库等。土地租期为30年，从2006年10月1日至2036年10月1日。2006年10月1日至2011年10月1日期间每年租金112000元，每隔5年递增10%。租金期内，租金总额为4320740元等约定。同日，南海区狮山镇永安村益北村民小组（甲方）与孔庆文、叶灿全（乙方）签订另一份《土地出租合同》，约定：甲方将本村土名为“石山头”面积4亩的一块土地出租给乙方建厂房、仓库等。土地租期为30年，从2006年10月1日至2036年10月1日。2006年10月1日至2011年10月1日期间每年租金28000元，每隔5年递增10%。租金期内，租金总额为1080190元，等约定。该合同所涉案号为（2018）粤0605民初19641号。上述共20亩租赁土地相连，统一规划，整体建设利用。佛山市南海区狮山镇永安村益北村民小组“石山头、大岭岗”的6666.70平方米的土地取得土地使用证，证号为：南府集用（2005）第070306号，土地用途为221工业用地，土地使用权人为佛山市南海区狮山镇永安村益北村民小组。上述证号为南府集用（20XX）第0XXX号土地使用权证项下的土地与益北股份社与孔庆文、叶灿全双方于2005年12月20日签订的两份《土地出租合同》所涉土地重合约2.253亩。2018年8月13日，佛山市南海区城乡统筹办公室出具《证明》，载明：佛山市南海区狮山镇永安村益北股份合作经济社符合《广东省农村集体经济组织管理规定》的条件，已予登记。地址为佛山市南海区狮山镇永安村。其曾经使用南海区狮山镇永安村益北村民小组为组织名称。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励农民和农村集体经济组织增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。”益北股份社与孔庆文、叶灿全于2005年12月20日签订的两份《土地出租合同》约定将涉案土地用于建厂房、仓库等，涉案两份合同项下的土地实际也用于建设用途，除小部分已取得土地使用权证且为工业用地外，其余大部分土地，双方当事人均未能举证证明为建设用地或已办理建设用地审批手续。故上述两份《土地出租合同》中关于非建设用地的约定违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，就建设用地部分的约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，为双方当事人真实意思表示，合法有效。一审法院对益北股份社超出一审法院核定范围的效力主张不予支持。关于益北股份社的土地返还请求，另见（2018）粤0605民初19644号民事裁定书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认益北股份社与孔庆文、叶灿全于2005年12月20日签订的《土地出租合同》中关于未办理建设用地审批手续土地部分的约定无效；二、驳回益北股份社关于合同效力的其他诉讼请求。本案一审适用简易程序结案，案件受理费50元，由益北股份社负担。二审期间，孔庆文、叶灿全围绕上诉请求向本院提交了南海区狮山镇集体组织收据（电子）3张，拟证明其至今仍正常交租；益北股份社没有向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，孔庆文、叶灿全提交的新证据与本案无关，不作为本案的定案依据。经审理，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为一审判决确认涉案合同部分无效是否有事实和法律依据。孔庆文、叶灿全上诉主张，涉案土地已经政府部门统一规划并变更为建设用地且从未用于农业生产，孔庆文、叶灿全与益北股份社签订的涉案《土地出租合同》符合相关法律法规的规定，即便涉案土地未依法批准为建设用地，一审判决直接认定涉案合同无效亦违反《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定。经核查，本院认为：首先，关于涉案土地是否建设用地的问题。根据佛山市南海区国土城建和水务局于2019年3月12日向一审法院出具的复函，孔庆文、叶灿全向益北股份社承租的土地除小部分已取得土地使用权证且为工业用地外，其余大部分土地并未办理土地使用权证，且未办理用地审批农用地转用手续，故该未办理建设用地审批手续的土地性质仍为农用地。孔庆文、叶灿全认为其所承租的所有涉案土地均为建设用地依据不足，本院不予采纳。其次，关于合同效力的问题。如前所述，涉案土地中大部分为农用地，益北股份社与孔庆文、叶灿全于2005年12月20日签订的《土地出租合同》约定将相关土地用于建商铺、厂房等且实际也用于建设用途，双方当事人亦未能举证证明相关土地为建设用地或已办理建设用地审批手续，故合同中关于该部分土地的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。此外，孔庆文、叶灿全所主张的《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定与合同效力的认定无关。故一审判决认定涉案《土地出租合同》中关于未办理建设用地审批手续土地部分的约定无效并无不当，本院予以维持。孔庆文、叶灿全关于涉案合同合法有效的上诉意见与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。孔庆文、叶灿全的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孔庆文、叶灿全负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年三月二十日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣