江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初321号原告：肖某1，男，2010年6月25日出生，汉族，住江西省九江市修水县。法定代理人：肖某2，男，1968年9月30日出生，汉族，住江西省九江市修水县，系肖某1父亲。委托诉讼代理人：樊斌杰、谢云峰，江西问章律师事务所律师。被告：江西省华联房地产开发有限公司，住所修水县城南新区广场现代城，统一社会信用代码91360424796993799L。委托诉讼代理人：李勇忠，女，1968年6月8日出生，汉族，住江西省九江市修水县，系江西省华联房地产开发有限公司职员。原告肖某1与被告江西省华联房地产开发有限公司房屋买卖（预约）合同纠纷一案，本院于2020年1月15立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了进行审理，原告的法定代理人肖某2、委托诉讼代理人樊斌杰、谢云峰、被告的委托诉讼代理人李勇忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖某1向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年1月2日签订的《修水县房地产认购书》（ＮＯ.0000736）为商品房买卖合同；2.判令被告为原告办理不动产权证书。诉讼中，原告明确其第二项诉讼请求系请求办理修水县房屋的不动产登记证书。事实和理由：2011年6月11日，肖某2投资2600000元被告股东张海峰名下，入股修水县城南Ｄ3地块奥林匹克国际花园项目，投资款按工程进度分期投入，截止2012年9月1日，肖某2已将2600000元投资款转入张海峰账户。为归还投资款，经被告同意，张海峰将被告分配在其名下的房产抵偿给肖某2，原、被告于2016年1月2日签订《修水县房地产认购书》，约定原告认购被告位于修水县奥林华府2号楼Ｂ区，合同总价款2096032元，单价6800元／㎡，原告选择一次性付款八折优惠后，折合单价5440元／㎡,总价款1676826元。被告分别于2016年1月2日和2019年1月4日出具了876826元和500000元的收据。被告于2015年12月10日将被告与张世签订的商铺租赁合同交由肖某2签字，2015年12月4日以后的商铺押金、租金由肖某2收取，被告已将房屋交付给原告。2016年12月5日，修水县奥林华府2号楼Ｂ区单元已竣工验收备案，原告多次催告，被告至今拒不签订《房屋买卖合同》。江西省华联房地产开发有限公司辩称，被告与原告之间不存在买卖合同关系，本案诉争的房屋是被告分配给张海峰的房产，被告依据张海峰和肖某2的意愿，配合张海峰与肖某2办理以物抵债的手续，认购书仅仅是配合行为的书面体现，被告对张海峰与肖某2之间以物抵债合同内容和债权的真实性、合法性均不清楚。被告已将房屋交付给肖某2，不存在也没必要拒不签订《房屋买卖合同》，肖某2本意是想转让涉案房屋，如办理产权登记后转让，将增加转让成本，涉案房屋所在楼盘2017年底发生群体诉讼后，肖某2意识到风险，才要求签订备案的《房屋买卖合同》、办理产权登记。因群体诉讼案件的执行，涉案房屋已被法院查封，政府部门已暂停楼盘的合同备案。被告同意继续配合张海峰和肖某2办理以物抵债手续，为原告办理不动产权证，原告交清房款前，无权要求被告为其办理产权登记。本院经审理认定事实如下：2016年1月2日肖某2以原告名义与被告签订《修水县房地产认购书》，约定原告认购奥林匹克花园2号楼Ｂ区单元2层01号房屋，房屋建筑面积308.24㎡，认购单价6800元／㎡,总价款2096032元；原告选择一次性付款享受八折优惠，原告应支付的总价款为1676826元，并应在2016年1月10日前交清。被告于认购书签订当日出具了交款人为原告、金额为876826元的收款收据，肖某2另于2019年1月4日向被告交纳了500000元，被告认可共计收到1376826元购房款，双方未签订商品房买卖合同。涉案商铺所在的奥林华府2号楼Ｂ区于2015年8月28日竣工验收，于次年12月5日完成备案。原告购买的201号商铺的建筑面积测定为357.56㎡，测绘登记的坐落为修水县奥林华府小区2＃Ｂ区，户号为201铺。被告于2015年12月10日与案外人张世签订了为期三年的《华联地产·奥林华府商铺租赁合同》，将包含原告购买的上述部分商铺在内共计308平方米的商铺出租给张世经营。原、被告签订认购书后，被告将租赁合同中涉及原告认购的商铺移交给肖某2，由肖某2向承租人收取租金，行使出租人权利。庭审质证时，被告主张原告在付清尚差的300,000元房款之前，无权要求被告办理房屋产权登记，在其后法庭辩论中，又主张原告未按期交清房款，不同意按优惠价结算房款。2011年6月11日，肖某2与被告的股东张海峰签订《入股协议》，约定肖某2分期投资2600000元，入股张海峰在被告修水县城南Ｄ3地块奥林匹克国际花园项目股份。肖某2数次向张海峰支付了投资款。原、被告均未举证证明张海峰应向肖某2支付入股分红数额等与清算《入股协议》有关的证据，被告也未提供证据证明，签订认购书时，涉案商铺已按股东会议决议分配给张海峰，被告系配合肖某2、张海峰履行二者之间以物抵债协议，被告按《修水县房地产认购书》的约定通知过原告办理相应购房手续等事实。本院认为，肖某2与张海峰之间因入股所涉债权债务与涉案《修水县房地产认购书》所产生的债权债务分属不同的法律关系，被告认为《修水县房地产认购书》系其配合肖某2与张海峰履行以物抵债协议，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，查无实据，且与被告部分主张及法律规定相悖，本院本院不予采纳。涉案《修水县房地产认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。涉案《修水县房地产认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征，系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。涉案《修水县房地产认购书》约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，原告请求确认涉案《修水县房地产认购书》为商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条规定，本院不予支持。原告已支付大部分价款，被告亦已将商铺交付给原告，双方均已履行主要合同义务，且均要求对方继续履行，本案合同应当继续履行。原、被告未签订《商品房买卖合同》，涉案《修水县房地产认购书》中有约定的，应按约定履行，对未约定的履行要求，双方均应按法律规定确定各自履行义务。办理房屋不动产权登记属商品房买卖合同的附随义务，被告已履行交付房屋的主要义务，原告请求被告办理房屋不动产权登记，应当先履行付清房款的合同义务。根据被告在庭审中的陈述和民事诉讼证据的若干规定，合同价款应按《修水县房地产认购书》约定的优惠价和测绘确定的建筑面积结算，本院确定涉案商铺的建筑面积为357.56㎡，单价为5440元/㎡,总价款为1,945,126.4元。抵扣已支付的1,376,826元，原告还应向被告支付568,300.4元。被告应当在原告支付剩余购房款后为原告办理不动产权登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条规定，判决如下：一、江西省华联房地产开发有限公司在肖某1付清568300.4元剩余购房款后三日内，为肖某1办理修水县奥林华府小区2＃楼Ｂ区201铺的不动产权证书；二、驳回肖某1的其他诉讼请求。案件受理费23568元，减半收取计11784元，由肖某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  冷跃晖二〇二〇年三月二十七日法官助理徐敏书记员梁欢然