广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初11040号原告（反诉被告）：龙志强，男，1981年10月14日出生，汉族，住湖南省桃江县，委托诉讼代理人：何倩平，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，广东思辰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市达丰盈物业管理有限公司。住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会**兴华路顺乐国际家私商场******，统一社会信用代码9144060433809418XU。法定代表人：岑嘉仪，经理。委托诉讼代理人：邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。第三人:刘淑影，女，1960年9月14日出生，香港特别行政区居民，A）。委托诉讼代理人：廖凯波，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。第三人:佛山市长河房产有限公司。住。住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道****一社会信用代码91440606781164293N。法定代表人：吴长显，总经理。委托诉讼代理人：衷幼宾,广东永隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文迪,广东永隽律师事务所律师。第三人:佛山市顺德区乐从东方名匠家具有限公司。住所地。住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会**三乐西路**金信楼****商铺会信用代码91440606555554023J。法定代表人：吴健威，总经理。委托诉讼代理人：衷幼宾,广东永隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文迪,广东永隽律师事务所律师。原告龙志强与被告佛山市达丰盈物业管理有限公司（以下简称达丰盈公司），第三人刘淑影、佛山市长河房产有限公司（以下简称长河公司）、佛山市顺德区乐从东方名匠家具有限公司（以下简称东方名匠公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭。被告向本院提起反诉。经审查，本院将反诉与本诉合并审理，并于2020年1月9日、2020年2月20日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告委托诉讼代理人何倩平、黄潇，被告委托诉讼代理人张淑婷，第三人刘淑影委托诉讼代理人张东荣，第三人长河公司、东方名匠公司共同委托诉讼代理人衷幼宾到庭参加了诉讼。第二次庭审时，原告委托诉讼代理人何倩平、黄潇，被告委托诉讼代理人张淑婷、邓燕琼，第三人刘淑影委托诉讼代理人张东荣，第三人长河公司、东方名匠公司共同委托诉讼代理人衷幼宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙志强向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年12月1日签订的《顺德乐从万象装饰材料城物业管理合同》；2.被告向原告返还水电保证金、综合维护费保证金、物业管理费保证金、电箱保证金共43855元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原告与第三人刘淑影签订《万象装饰材料城商铺租赁合同》（下称《租赁合同》），《租赁合同》约定第三人刘淑影自愿将佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东区兴华路顺乐国际家私商场D座（下称商场）的二层205、221的单元（以下称商铺）出租予原告使用，租赁期限自2018年12月1日起至2019年6月30日。因第三人委托被告全面负责商场的物业管理和日常经营，原告与被告于同一天签订《顺德乐从万象装饰材料城物业管理合同》（下称《物业管理合同》），被告的物业管理期限于《租赁合同》一致为自2018年12月1日起至2019年6月30日。《租赁合同》以及《物业管理合同》签订后，第三人将商铺交付给原告使用，原告接受被告的管理、服务。2019年2月，被告突然退出商场，通知原告其不再对商场进行管理，经原告了解后得知，第三人刘淑影在与原告签订《租赁合同》之前就已与招商银行乐从支行于2014年2月17日签订了《最高额抵押合同（不对应具体授信协议）》，为佛山市百成贸易有限公司（下称百成公司）与招商银行乐从支行的债务做担保，将商场抵押给招商银行乐从支行并做了抵押登记。后因百成公司违约，招商银行乐从支行将百成公司诉至佛山市中级人民法院，并要求实现对该商场的抵押权。佛山市中级人民法院经审理判决招商银行股份有限公司乐从支行有权以第三人刘淑影提供抵押的商场折价或者拍卖、变卖的价款，在超出顺序在先的抵押担保债权的剩余部分优先受偿。2018年12月6日，佛山市中级人民法院发布拍卖公告对商场进行司法拍卖，2019年1月9日结束拍卖，《网络竞价成功确认书》显示最终由第三人长河公司以最高价胜出，竞得该商场，商场归长河公司所有，长河公司更换了新的物业公司对商场进行管理，被告自2019年2月起已经不再对商场提供物业管理服务。原告与被告签订的《物业管理合同》合法有效，但被告不履行物业管理的义务已经构成违约，且被告也已丧失对商场管理的正当性基础，《物业管理合同》无法继续履行，应当予以解除，同时被告应当全额向原告退回各项保证金。被告达丰盈公司辩称，同意解除双方签订的物业管理合同，但不同意返还各项保证金。原告违反合同约定，未按时支付管理费、综合维护费、水电费，构成违约，依约被告有权没收保证金。被告与原告签订的物业管理合同、维护保养合同及补充协议是独立的合同关系，独立于原告与第三人签订的商铺租赁合同。商铺租赁合同的成立或解除并不必然导致物业管理关系的成立或终止。案涉的物业管理合同、维护保养合同及补充协议不能继续履行的原因及其责任不在被告，被告不构成违约。第三人刘淑影述称，同意被告的答辩意见。第三人长河公司、东方名匠公司共同述称，一、涉案商场于2016年5月25日被法院查封，原告与第三人刘淑影于2018年12月1日签订的《租赁合同》无效，其以《租赁合同》为基础而产生的原告与被告签订的《物业管理合同》《维护保养合同》也应无效，被告应向原告返还涉案款项。二、即便合同有效，涉案商场于2019年1月8日至9日在淘宝网拍卖，第三人长河公司于2019年1月28日收到佛山中院执行裁定书之日起取得涉案商场财产权。本案被告对涉案商场的物管及维护保养服务是基于第三人刘淑影的委托，由于刘淑影在2019年1月28日已丧失涉案商场的物管及维护保养服务的基础，无权再向原告收取物管费、维护保养费。三、第三人长河公司取得涉案财产后，没有书面委托被告为物业提供物管及维护保养服务，而且第三人长河公司还于2019年1月31日在涉案商场各门张贴公告，明确告知各租户长河公司已取得商场所有权，并告知租户停止向原业主及物业公司缴纳租金、管理费等费用，该公告被告作为物业管理方必然能看到，被告理应清楚自己已丧失管理权。四、被告在2019年2月份并未提供物业管理服务及维护保养服务。2019年2月5日为春节，2019年1月31日第三人长河公司在涉案商场张贴公告时，商场已全部大门紧锁并张贴“恭贺新禧”注明正月初十启市（即2月14日），2019年2月1日至2019年2月14日期间被告并未提供任何物管服务及维护保养服务。假期后，第三人长河公司多次找原业主及物业公司要求归还物业用房退出商场，原业主与物业公司均不配合。第三人长河公司不得不于2019年2月19日委托律师事务所以书面形式再次告知原业主及物业公司，第三人长河公司要进驻涉案商场。该律师函第三人长河公司的工作人员于2019年2月19日交付给了原物业及原业主。但原业主及原物业公司仍不配合归还物业用房，第三人长河公司又于2019年2月22日再次发出律师函要求立即撤离涉案物业。因此，2019年2月14日至2月22日原物业公司是在与新业主处理交接事宜，未提供物业管理及维护保养服务。五、被告并未缴纳商场2019年2月份的水电费，2月份涉案商场电费14563.4元是由第三人长河公司缴纳，2月份涉案商场水费1361.6元也是由第三人长河公司缴纳，被告无权要求原告支付上述费用。被告达丰盈公司向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告于2018年12月1日签订的维护保养合同及补充协议；2.原告向被告支付所拖欠2019年2月（至2月22日）的物业管理费2392.5元、维护保养费12999.64元、水电费2009.9元；3.原告向被告支付滞纳金2123.05元（按所欠费用总额17402.04元日万分之五自2019年2月6日起暂计至2019年10月8日共244日，以后按该标准顺延计算至付清之日止）；4.原告无权要求被告返还物业管理费保证金、综合维护费保证金、水电保证金、电箱保证金共43855元；5.本诉、反诉诉讼费用由原告负担。事实和理由：被告于2016年1月1日与第三人刘淑影签订《租赁管理合同》，受其委托对案涉顺乐国际家私商场D座提供物业管理及其他服务。2018年12月1日，原告因租赁案涉商铺，分别与被告签订《万象装饰材料城物业管理合同》和《万象装饰材料城维护保养合同》，合同约定管理为每月3045元，维护费为每月15845元，过道部分维护管理费为700元，每月5号前缴纳当月管理费、维护费，且原告缴纳管理费保证金6090元、维护费保证金31690元，合同期满在原告无违约的情况下，缴清全部应缴费用及撤场之日起15日内凭财务收据无息退还给原告。为保证合同的履行，原告还于同日出具《承诺确认》，承诺如其未能如期全额支付应缴费用，则按所欠款金额每日千分之五的支付滞纳金，超过十日不交付，则被告有权没收所有保证金。上述合同及协议签订后，被告依约为原告提供物业服务及维护服务，2019年2月因案涉商场被拍卖并由竞买人长河公司买受取得，但期间被告一直依合同为原告提供物业服务及维护服务至2019年2月22日，因此2019年2月1日至2月22日期间的物业管理费、维护费及原告所产生的水电费均应向被告支付，但原告一直以各种理由拖延支付至今。被告认为，双方签订的《万象装饰材料城物业管理合同》《万象装饰材料城维护保养合同》等协议合法有效，且被告依约为原告提供了相关服务，原告逾期支付相关费用的行为已构成对合同的违约，应承担相应的支付滞纳金及由被告没收按金等违约责任。原告龙志强针对反诉辩称，一、原告与被告签订的《物业合同》以及《维护合同》等合同与原告与第三人刘淑影签订的《租赁合同》属于关联合同，《租赁合同》履行不能的情形下，前者也自然丧失履行基础。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在本案中，原业主即第三人刘淑影、原告与被告之间的关系如下：（1）刘淑影委托被告对案涉商铺进行管理，刘淑影与被告签订《委托管理合同》；（2）刘淑影将案涉商铺出租给原告，原告与刘淑影签订《租赁合同》；（3）原告依据租赁合同的约定与被告签订《物业管理合同》及相关物业服务协议。被告作为物业管理企业对案涉商铺进行管理及服务的权限来源于其与刘淑影签订的委托管理合同，原告向被告交纳租金、管理费、维护费、水电费等亦源于原告与刘淑影签订的租赁合同，租用案涉标的物。原告实际上没有权利自由选择委托被告或其他物业服务企业对案涉标的物进行管理，原告与被告签订相关物业合同的履行受到被告与刘淑影签订的委托管理合同以及原告与刘淑影签订的租赁合同的制约。《物业管理合同》第七条第2款及被告提交的《维护保养合同》第六条第2款也是基于上述关系阐述形成。刘淑影作为出租人，其在将案涉商铺出租给原告之前将商铺抵押给案外人，后经司法拍卖，第三人长河公司于2019年1月取得案涉商铺所在商场的所有权。在长河公司取得商场所有权的同时，原业主刘淑影即丧失委托被告对案涉商铺进行管理的权利，同时也丧失了将案涉商铺租赁给原告的权利，原告与被告的物业管理关系也丧失了存续的基础。而且原告等租户于2019年2月1日收到长河公司的通知要求原告停止向原业主及原物业公司交纳租金、管理费与租赁相关的费用，否则造成相关损失自行负责。其后，长河公司又以《告知函》的形式表示其已向供电部门缴清相应电费。故原告认为其与被告签订的物业管理合同及相关物业协议、合同自原告收到长河公司短信之日起实际已无法履行，双方的物业管理关系终止。被告无权管理物业同时无权要求原告交纳物业管理费和维护保养费。二、被告未提供2019年2月份的物业管理服务，无权主张物业管理费、维护保养费等费用，即使其在应退出之日后提供了事实物业服务，也无权向原告主张费用。1.案涉租赁商铺所在商场于2019年1月底开始放假，2月12日（正月初八）开始营业，该时间段商场已经放假，被告并没有提供相应物业管理服务。即使被告主张其代缴水电费属于管理行为，但从原告收到的短信通知来看，被告代缴水电费的行为并没有得到长河公司的授权。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业委会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，因为租赁合同和委托管理合同无法履行，相关物业合同丧失履行基础，2019年2月12日正式营业后，被告收到第三人长河公司要求退出、移交的通知，拒不退出、移交商场，又以存在事实上的物业服务为由主张后续的物业管理费用，及逾期交纳费用产生滞纳金的请求不应得到支持。三、原告与被告的物业管理合同解除缘由是被告未取得新业主长河公司的授权委托，并非原告违约导致被告解除合同。原告并无违约的主观意愿也没有实际的违约行为，被告主张扣除原告的保证金没有合法依据。首先，虽然《物业管理合同》以及《维护保养合同》约定，原告应当在每月5日前支付当月的物业管理费和维护费用，但因2019年的农历春节假期在2019年2月，按照往常春节年假后交费的习惯，2019年的2月份物业管理费和维护费用均在农历春节年假期结束后再交纳。原告于2019年2月1日收到新业主长河公司的短信通知：长河公司已取得案涉商铺的所有权，请原告在内的各租户停止向原业主和物业公司交纳2019年1月28日之后的租金、管理费与租赁相关的费用，否则造成的损失由原告自行承担。原告在2019年2月12日开始营业后向长河公司以及法院核实情况得知，长河公司确实于2019年1月取得案涉商场的所有权，原告为继续经营，便将2019年2月份物业管理费等费用交纳给长河公司。原告已履行了交纳物业管理费的义务。不存在原告所主张的违约行为，也不存在违约的主观意愿。被告要求原告支付因违约而产生的滞纳金并无依据。其次，被告拒绝返还物业管理费保证金、综合维护费保证金、水电保证金、电箱保证金无论从《物业管理合同》及其提供的《维护保养合同》或法律法规中均无相关的依据，原告请求法院判令被告返还上述保证金给原告。综上，被告在没有提供物业服务的基础条件下，拒不退出、移交案涉商铺，并向原告主张后续物业管理费等费用没有合法依据，且原告已向新业主交纳了相应的物业管理费用，不存在违约行为和违约意愿。四、原告同意解除双方签订的维护保养合同及补充协议。第三人刘淑影针对反诉述称，同意被告反诉意见。第三人长河公司、东方名匠公司针对反诉共同述称，坚持本诉所述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的《租赁合同》《物业管理合同》、收款收据，被告提交的《物业管理合同》《维护保养合同》《补偿协议》《承诺确认书》，合同双方对真实性无异议，本院对其真实性予以采信；2.原告提交的公告手机信息、张贴公告打印件、告知函，被告对真实性不予确认，原告未提供证据合法来源，故本院对该证据不予采信；3.原告提交的中国农业银行转账凭证、收据，第三人作为收款方对真实性予以确认，本院对其真实性予以采信；4.被告提交的律师函、光盘，第三人对律师函真实性无异议，本院对律师函的真实性予以采信；光盘是被告经营场所的监控，形式与来源合法，本院对其真实性予以采信；5.被告提交的商铺用电量记录表、附表，广东增值税电子普通发票，原告对真实性不确认，本院亦无法确定其真实性，故对该组证据不予采信；6.被告提交的《解除合同协议》，与本案无关，本院不予审查；7.被告提交的《电梯维护、保养合同》、顺德农商银行自助业务回单、增值税发票、广东省特种设备检测研究院顺德检测院收费通知书、中国农业银行现金缴款单、特种设备使用标志，及收据、电子交易回单，《老鼠、蟑螂治理合同》《蚁患灭治合同》与顺德农商银行自助业务回单、增值税发票，《乐从镇新桂路道路指示牌租赁合同》与顺德农商银行自助业务回单，《总承包合同书》与顺德农商银行自助业务回单、增值税发票，《零星工程报价表》与顺德农商银行自助业务回单，能相互印证，本院对其真实性予以采信；8.被告提交的考勤记录表、2019年2月工资表、顺德农商银行自助业务回单，能相互印证，本院对其真实性予以采信；9.第三人长河公司提交的图片及2019年1月31日视频、2019年2月19日送律师函视频，形式与来源合法，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，被告达丰盈公司与第三人刘淑影签订《租赁管理合同》，第三人刘淑影委托被告达丰盈公司对顺乐国际家私商场D座提供物业管理及其他服务。2018年12月1日，原告与第三人刘淑影签订《租赁合同》,约定原告承租第三人在佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东区兴华路顺乐国际家私商场D座二层205、221的商铺，租赁期限自2018年12月1日起至2019年6月30日，每月租金1410元，每月租户独立用电每月按电表实际用电度数另加线损、变损计算；第三人委托达丰盈公司对物业提供物业管理和经营管理，原告应同时与达丰盈公司签订《物业管理合同》，并依该合同向物业公司支付约定费用。同日,原告与被告签订《物业管理合同》和《万象装饰材料城维护保养合同》《补充协议》，约定：自2018年12月1日起至2019年6月30日共7个月，由被告向原告提供物业管理服务，管理费为每月3045元，维护保养费为每月15845元，过道部分维护管理费为700元，每月5号前缴纳当月管理费、维护费；管理费保证金6090元、维护费保证金31690元，合同期满，在原告无违约的情况下，缴清全部应缴费用及撤场之日起15日内，被告凭财务收据向原告无息退还；商铺的水费、电费按月结算，原告须在每月5号前向被告缴交上月水、电费；被告实行定期抄表、收费制度。同日，原告出具《承诺确认书》，承诺每月5日前向被告缴纳费用20300元，如其未能如期全额支付应缴费用，则按所欠款金额每日千分之五的支付滞纳金，超过十日不交付，则被告有权没收所有保证金。原告向被告缴交案涉商铺水电保证金5075元、综合维护费保证金31690元、物业管理费保证金6090元，电箱保证金1000元，合计43855元。上述商铺所在商场于2009年9月27日抵押给招商银行股份有限公司佛山分行，于2016年5月25日被法院查封。2019年1月9日，第三人长河公司通过司法拍卖方式竞得上述商铺。佛山市中级人民法院于2019年1月28日向长河公司送达（2018）粤06执581号之二执行裁定书，上述商铺财产权自当日转移至长河公司。2019年1月31日，第三人长河公司在商场外围张贴公告，告知各租户停止向原业主及原物业公司交纳租金、管理费与租赁相关的费用，否则造成相关损失自行负责，有关租赁事宜需与长河公司联系。根据第三人长河公司张贴公告的照片反映，商场因春节假期休市，于正月初十即2019年2月14日启市。2019年2月19日，长河公司向被告及第三人刘淑影发出律师函，告知长河公司于2019年2月20日进驻商场处理相关事务。2019年2月22日，长河公司再次向被告及第三人刘淑影发出律师函，陈述由于被告及刘淑影从2019年1月28日以来一直拒不配合移交工作，长河公司要求被告及刘淑影立即撤离商场并不得收取租户从2019年1月28日起的任何租金、物业管理费、维护保养费等与租赁相关的费用，如已收取，应立即退回租户，并退还全部租户租赁保证金、物业管理费保证金、维护保养费保证金等全部保证金。被告陈述，其于2019年2月23日撤场。第三人长河公司缴纳商场自2019年2月1日起的电费及2019年2月18日起的水费，同时收取案涉商铺2019年2月至3月费用48825元。第三人长河公司陈述，案涉商铺每月租金及管理费共24412.5元，上述48825元包括2019年2月、3月两个月的租金及管理费，虽然其已缴纳2019年2月水电费，但因没有各租户的表底，故没有要求租户分摊该月水电费。对此，原告认为其缴纳的48825元包括了2019年2月至3月的租金及物业管理费，及2019年1月的水电费。被告反诉第2项主张的费用具体为2018年12月25日至2019年1月25日电费1706.56元，2019年1月26日至2019年2月20日电费303.31元，2019年2月1日至2019年2月22日物业管理费2392.5元、维护保养费12999.64元。第三人长河公司、东方名匠公司陈述，因春节假期，其在收取法院执行裁定后，商场已锁闭，随即张贴公告并安排保安在物业周围巡查，2019年2月14日商场恢复营业即进驻商场一楼并在一楼设置柜台接待租户咨询及派驻保安提供商场保安服务，因原物业及原业主不肯撤离，其多次发出律师函要求原物业和原业主撤离，最后对方在2019年2月23日搬离。诉讼中，原告向本院提交书面陈述，在收到长河公司取得案涉商铺所有权的书面通知前，依照相关合同约定由达丰盈公司抄表记录每月水电使用情况在告知原告应交费用数额，原告收到通知后会依时足额交水电费给达丰盈公司；水电表由达丰盈公司管理和掌控，原告无法参与其中，因此无法确认达丰盈公司举证关于水电费的证据材料的真实性，但对于其主张的电费数额2009.9元无异议。本院认为：本案系合同纠纷，第三人刘淑影为香港特别行政区居民，故本案系涉港商事案件。当事人同意适用内地法律进行审理，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案应适用内地法律作为准据法进行审理。原告及被告均同意解除双方签订的《物业管理合同》、维护保养合同及补充协议，本院对此予以确认。根据原、被告及第三人的诉辩意见，本案审查的重点是第三人长河公司在成功竞买案涉商铺后，与原物业公司、原业主之间的关系，进而厘定原告、被告及各第三人之间的权利义务。对此，本院分析如下：第一，关于长河公司与原物业公司、原业主之间关系问题。本案中，原业主刘淑影与原物业达丰盈公司之间存在物业服务合同关系。根据租户与原业主刘淑影签订的《租赁合同》，刘淑影委托达丰盈公司对案涉商铺提供物业管理和经营管理，租户根据原业主指示向达丰盈公司支付物业管理费用等。即原告作为租户将物业管理费、综合维护费、水电费等费用及保证金交予被告，系基于原业主刘淑影的指示。本案物业管理费、综合维护费、水电费等费用实质上为原业主应向原物业达丰盈公司交付的费用，但原业主通过对外出租商铺将该笔费用转嫁至租户，并约定由租户代为直接向达丰盈公司支付。即原业主与租户之间的租赁合同，租户需承担的成本包括了租金及物业管理费、综合维护费、水电费等费用。当事人之间为了方便履行合同，将租金与物业管理费、综合维护费、水电费等费用拆分在不同的合同中。而当商铺更换租户或没有出租时，相关物业管理费、综合维护费应由原业主向达丰盈公司支付。因刘淑影涉诉，其名下的物业被法院强制拍卖，第三人长河公司于2019年1月28日依法取得案涉商铺，自该日起刘淑影不再享有案涉商铺的所有权。此时，物业服务合同的相对方变为长河公司与达丰盈公司。长河公司选择由达丰盈公司继续管理物业抑或选择新的物业管理公司进场管理物业，均与租户无关。租户应根据新业主的指示支付有关租金、物业管理费等。长河公司于2019年1月31日在案涉商场张贴公告，要求租户不再向原业主、原物业公司缴纳租金、管理费与租赁相关的费用。因此，租户自2019年2月1日起应按长河公司指示，不再向达丰盈公司支付有关费用。第二，关于被告请求的物业管理费、维护保养费、电费问题。根据合同法第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，达丰盈公司如认为其自2019年2月1日起至2019年2月22日期间提供了物业服务，应根据其与业主之间的物业服务合同向业主主张权利。故本院对被告请求原告支付物业管理费2392.5元、维护保养费12999.64元，本院不予支持。被告主张的电费，原告在庭审后回复对金额无异议，本院予以支持。第三，关于被告退还水电保证金、综合维护费保证金、物业管理费保证金、电箱保证金，与原告支付滞纳金的问题。根据合同法第六十五条的规定，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，即便租户没有缴纳物业管理费等费用，被告无权请求原告向其承担违约责任，即原告无需向被告支付滞纳金，被告亦无权没收上述综合维护费保证金、物业管理费保证金。对于水电保证金、电箱保证金及对应的滞纳金，虽然原告确实尚欠被告电费未付，但根据案涉合同约定，商铺的水费、电费按月结算，原告须在每月5号前向被告缴交上月水、电费，即原告得知支付电费的时间为新旧业主、物业交接期间。新旧业主、物业交接期间，商场管理主体存在争议，租户亦无法辨明收费主体。且根据原、被告的陈述，电费实际产生数量由被告记录，在被告未通知原告前，原告无法得知。本案无证据证明被告在诉讼前已向原告催收。现有证据无法证明原告存在违约情形，在新旧业主、物业交替期间也不适宜认定原告违约。被告主张没收上述保证金及请求原告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告龙志强与被告佛山市达丰盈物业管理有限公司于2018年12月1日签订的《万象装饰材料城物业管理合同》《万象装饰材料城维护保养合同》《补充协议》；二、被告佛山市达丰盈物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙志强返还水电保证金5075元、综合维护费保证金31690元、物业管理费保证金6090元，电箱保证金1000元，合计43855元；三、原告龙志强于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市达丰盈物业管理有限公司支付电费2009.9元；四、驳回被告佛山市达丰盈物业管理有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费896.37元，由被告佛山市达丰盈物业管理有限公司负担；反诉受理费减半收取692.25元，由原告龙志强负担21元，被告佛山市达丰盈物业管理有限公司负担671.25元。如不服本判决，原告龙志强、被告佛山市达丰盈物业管理有限公司、第三人佛山市长河房产有限公司、佛山市顺德区乐从东方名匠家具有限公司可在判决书送达之日起十五日内，第三人刘淑影可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长 欧阳玉琼审判员 张 映 婷审判员 潘  敏二〇二〇年三月十七日书记员 张 海 玲