广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0422民初2410号 原告：藤县尚邦物业服务有限公司，住所地：广西藤县藤州镇西厚路**。统一社会信用代码：914504223485892825。 法定代表人：吴安佑，经理。 委托诉讼代理人：朱方耀，广西飞中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁辉党，广西飞中律师事务所律师。 被告：陈柱坚，男，1971年7月12日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：李坤芬（系陈柱坚妻子），女，1968年1月10日，汉族，住广西藤县。 原告藤县尚邦物业服务有限公司（以下简称尚邦公司）与被告陈柱坚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，由于案情复杂疑难，于2020年1月7日裁定转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱方耀，被告陈柱坚的委托诉讼代理人李坤芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚邦公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费、垃圾费、电梯维护费、水费、电费、车辆车位管理费共4045.33元及违约金172.26元（暂计至2019年9月30日，逾期欠费额以年利率6%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求为：1.被告支付原告拖欠物业服务费1419.77元、电梯维护费178.2元、生活垃圾费112元、电费1055.36元、水费0元，共2765.33元及违约金172.26元（暂计至2019年9月30日）。事实与理由:2016年9月22日，被告与原告签订房屋交接书并签订了《山水人家前期物业管理协议》（以下简称协议），该协议同日生效。协议第四条第四款约定：“物业服务费的收取依据按《商品房买卖合同》双方约定的标准和政府有关文件的最新指导价计费收取”：本条第九款约定“物业服务费随着物价指数的上升在适当期限内按政府指导价意见调整”；协议第五条第一款对停放在小区内的车辆车位使用停放服务费用作了约定“(1)小汽车车位：室内350元/月，室外280元/月；（2)摩托车、电动车：室内30元/月”；协议第九条约定了逾期交费应承担的民事责任。2016年5月12日，藤县物价局作出藤价格[2016]8号《藤县物价局关于山水人家小区物业管理服务收费的批复》核定物业服务费按每月每平方米1.00元（包含电梯、公共照明及用水加压等电费）和车辆车位物业管理费小车按每月30元/辆、摩托车每月10元/辆计收。2017年9月8日，藤县物价局作出藤价格[2017]12号《藤县物价局关于山水人家小区物业管理服务收费等有关问题的批复》执行时间自2017年8月开始，批复收费标准与藤价格[2016]8号批复相同。依法律规定及《协议》约定，业主自接收房屋之日起，应依约承担物业相对应的支出（包括水电费、物业服务费、垃圾费、电梯维护费等）以及车辆停放产生的费用。被告接收该房屋后，享受了原告所提供的物业服务，但是拖欠物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、电费、水费等费用，属于严重违约。另外因为被告没有按时向原告交款，原告需要先行向有关单位垫付水电费等费用，否则整个小区都将面临停水停电、电梯无人维护、生活垃圾无人处理的困境。原告因为垫付各项费用而受到的利息损失，理应由被告承担，被告应按照同期贷款利率向原告支付违约金，直到被告向原告付清所欠费用之日止。被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权益，据此依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至法院，请支持原告的全部诉讼请求。 被告陈柱坚辩称，请求法院驳回原告对被告电梯费、生活垃圾费、车辆车位管理费、物业服务费的诉讼请求。车辆车位管理费为有偿服务收费，在双方签订购房合同时，原告没有向被告出示协议，没有把车辆停放服务费的内容告知被告，属于欺骗，且连基本的车辆出入登记服务都没有，如何产生费用？协议约定了双方的权利义务，但原告方不履行应尽义务，没有达到约定的服务质量要求及标准。即使被告应付物业服务费，也应分三个阶段计算：第一阶段为2016年8月17日至2017年8月16日，执行藤价格［2016］8号文时，应扣减绿化面积费用和没有移交物业区域面积；第二阶段为2017年8月17日至2018年12月23日，按市场调节价执行（0.35元/月/平方米）；第三阶段2018年12月23日后，前期物业服务终止，不再产生物业服务费。2016-2017年的物业管理费我已交清，从2018年开始，由于与原告没有物业合同关系，所以我就没交，物业管理费应按市场价收取。电费存在违规加价收取，生活垃圾费属重复收费。小区电梯一直处于保修中，电梯维护费应该退还给我。我去交水电费的时候原告说要连同物业管理费一起交，所有我就没交。 原告向本院提交了如下证据： 1.前期物业管理协议，拟证明原、被告以合同形式约定开始物业服务时间、约定了各项服务项目、收费标准及违约责任； 2.备案证明，拟证明原告是合法进驻为被告服务的企业； 3.藤县物价局2017年第12号文件，拟证明原告收费是合法有据的； 4.物业缴费单及被告项目明细，拟证明各项收费标准、收费起止时间及被告最后一次缴费时间、开始欠费时间、开始计算违约金时间、收费终止时间； 5.发票、收费凭证、垃圾处理污水处理费用清单，拟证明原告已经同意垫付了小区的全部水电费，小区的垃圾站到中转站需要的费用，及垃圾中转站到垃圾填埋场的费用，收取业主每月7元的垃圾费； 6.山水人家小区平面图，拟证明山水人家小区内141个车位属于开发商广西壮乡房地产开发有限公司所有，壮乡公司将车位的收益权转让给原告； 7.责令限期移交通知，拟证明原告按照住建局的要求在2019年5月29日将物业管理资料移交给新物业，原告同日终止收费； 8.公示（2018年2月2日），拟证明原告在藤县物价局终止了收费文件之后公示了收费标准； 9.给藤县住建局的函（2018年3月14日），拟证明原告在公示收费标准一个月后向住建局申请备案； 10.委托书，拟证明开发商壮乡公司委托原告管理维护山水人家小区的水电总表，由原告统一代收代缴水电费； 11.藤县环卫站收据和发票，拟证明原告已经缴纳了整个山水人家小区的垃圾处理费，原告收取被告的生活垃圾费是代收代缴； 12.情况说明，拟证明开发商将属于其所有的车位权益让与给原告至2019年5月29日，由原告自行管理收益； 13.物业服务委托合同、补充协议、委托书，拟证明山水人家后期物业乐居物业公司系在原告撤离后于2019年6月1日进驻小区服务； 被告陈柱坚没有证据提交。 经庭审质证，被告对原告提交的证据认为：证据1真实性无异议；证据2是证明原告与壮乡公司关系，原告是被委托人，执行《藤县山水人家小区前期物业服务合同》的相关内容；对证据3不认可，业委会没有收到过这份文件，但是取消藤县物价局2017年第12号的文件业委会有收到了，被藤价格（2018）2号终止；对证据4-5发票是2019年4月21日开的，户头是壮乡公司名字，不是原告名字，不知道是交的什么费用，与我无关；对证据6不发表质证意见；对证据7无法证实是新物业不愿接收，而是尚邦物业不愿意撤出山水人家，被主管部门强制驱离。证据8公示没有公章，不能反映出该公示的公示时间、地、地点没有这份公示不清楚；对证据9只能证明原告向住建局抄送这份函，但该函没有住建局批复，也没有经过业委会同意，对我方不具备法律效力；对证据10只有委托人壮乡公司的盖章并没有受委托人的盖章，不能证明委托关系，委托人壮乡公司与本案无关；对证据11该证据是6月到11月15日的垃圾费共8000多元，但是山水人家总共764户，按照原告的收费标准每户7元，6个月费用达到3万元以上，但现在只有8000多元，发票与原告所说的代收代缴金额不符，该数据造假，不能证明垃圾费是代收代缴，不具备法律效力；对证据12不能证明小区车位的产权是壮乡公司所有，山水人家是经济适用房，土地不能进行买卖，土地属于业主共有，归属权应以不动产权证为准，要求法院查明小区车位归属；对证据13是补充协议是乐居物业进驻后与业主签订的合同，不能证明新物业公司的进驻时间，应以委托合同签订时间2018年12月23日为准，乐居物业李北昌的委托书与本案无关。 本院对双方当事人对真实性无异议的证据予以认定，对证据的证明内容在下文综合分析。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3藤县物价局2017年第12号文件，为相关行政部门作出的下发文件，其真实性，本院予以确认；证据4物业费交款单、证据5发票、收费凭证，证据11藤县环卫站收据和发票符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定；对原告提交证据8公示，该证据模糊不清，本院不予认定；证据9给县住建局的函只能证明原告曾于2018年3月14日向县住建局申请备案；证据10委托书的真实性予以认定。 本院经审理认定法律事实如下： 2016年1月20日，广西壮乡房地产开发有限公司（以下简称壮乡公司）与尚邦公司签订《藤县“山水人家”小区前期物业服务合同》，双方就山水人家小区的前期物业管理进行约定，约定了物业管理费收费标准、生活垃圾清运、水电费交纳等条款。2016年9月22日，原告尚邦公司与被告陈柱坚就被告所购买的位于藤县藤州镇西厚路122号山水人家小区5幢1单元XXX号房（建筑面积87.64平方米）的前期物业管理签订了《山水人家前期物业管理协议》，约定了双方的权利与义务、物业服务内容、物业服务质量物业服务费用、其他有偿服务费用及相关费用、代收代缴收费服务等条款。原告在庭审上自认被告交纳物业管理费、电梯维护费、电费至2018年1月21日，生活垃圾费至2018年1月份，水费已交清。 2018年4月份，壮乡公司委托原告对山水人家小区水、电表进行维护及收取水电费等。壮乡公司分别于2019年4月1日、2019年4月29日向藤县水利供水有限公司缴纳了藤县藤州镇西厚路122号（原丝绸厂、山水人家小区）2019年3月水费24730元、2019年4月水费20375元。壮乡公司分别于2019年4月22日、2019年5月23日向藤县水利电业有限公司缴纳原藤县丝绸厂即山水人家小区2019年4月电费65322.58元、2019年5月电费63100.84元。尚邦公司于2019年5月10日向藤县县城环境卫生管理站交纳了垃圾处理费等2750元。业委会于2018年12月23日与乐居公司签订《藤县山水人家小区物业服务委托合同》，于2019年6月21日与案外人李北昌签订《补充协议书》。 另查明，藤县物价局于2016年5月12日作出《关于山水人家小区物业管理服务收费的批复》〔藤价格（2016）8号〕，核定山水人家小区带电梯高层住宅物业管理服务费标准：每月每平方米1.00元（包括电梯、公共照明及用水加压等电费）等内容，试行期一年；于2017年9月8日作出《关于藤县山水人家小区物业管理服务收费等有关问题的批复》〔藤价格（2017）12号〕，明确山水人家小区带电梯高层住宅物业管理服务费标准按建筑面积每月每平方米1.00元等内容，从2017年8月开始执行；于2018年1月22日作出《藤县物价局关于终止藤价格〔2017〕12号文件的通知》〔藤价格（2018）12号〕，终止藤价格〔2017〕12号文件，该文件终止后山水人家小区物业服务收费由原来的执行政府指导价改为实行市场调节价。藤县住房和城乡建设局2017年3月13日作出《关于藤县山水人家业主委员会成立备案的证明》〔藤业委备案（2017）001号〕，业主委员会到2020年3月11日届满；于2019年4月30日作出《通知》，2018年12月23日藤县山水人家小区业主委员会与藤县乐居物业管理有限公司签订合同，合同期限自2019年3月1日至2020年2月29日止，要求原告在5月10日前做好物业移交工作；于2019年5月22日作出《责令限期移交通知》再次责令原告在5月29日前将物业管理用房及有关资料移交，逾期将按照物业管理条例有关规定作出处罚。 本案争议焦点：一、《山水人家前期物业管理协议》的终止时间，原告在山水人家小区服务的终止时间；二、原告主张向被告收取物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水电费及违约金是否有依据？ 本院认为，原告尚邦公司与被告陈柱坚签订的《山水人家前期物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。 关于《山水人家前期物业管理协议》终止时间，原告在山水人家小区服务的终止时间问题。原告认为其在山水人家小区的服务时间至与业委会交接物业设备之日即2019年5月29日，在此前山水人家一直由原告进行物业管理。被告认为业委会与乐居公司于2018年12月23日签订物业服务合同，原告无权管理山水人家，原告赖在小区不走强迫服务，业委会通过报警及县住建局的介入，原告才撤离山水人家小区，其无权向业主收取物业管理费用。本院认为，《山水人家前期物业管理协议》第十一条约定“本协议执行期间，如遇不可抗力因素致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理”，双方当事人未就合同期限进行约定。山水人家小区的开发商壮乡公司与原告签订了《藤县山水人家小区前期物业服务合同》第六条约定合同有效期为本合同签订之日起至本小区依法成立业主委员会并与物业管理企业签订物业服务合同之日止，该合同对全体业主具有法律约束力。业委会与乐居公司于2018年12月23日签订了物业服务合同，签订合同之日尚邦公司与被告签订的前期管理协议终止。但是根据业委会与乐居公司签订的《物业服务委托合同》第三条合同期限（实际期限以实际进场时间起一年），本合同管理服务期限为一年，自2019年3月1日起至2020年2月29日止。壮乡公司缴纳山水人家小区水、电费，原告垃圾清运费至2019年5月份，原告与业委会之间的《物业设备移交清单》，业委会与李北昌签订的《补充协议》，相互印证原告在前期物业管理协议终止之后继续在山水人家提供服务至2019年5月29日。被告辩称其与原告间协议于2018年12月23日终止，与本院查明事实不符，本院对被告的抗辩意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，原告继续为小区提供服务，业主也接受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。被告以与原告签订的前期物业协议已终止，原告无权收取物业服务费的抗辩理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。被告应当依照原来协议的约定交纳物业服务费等费用至2019年5月29日。 二、关于原告主张向被告收取物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水电费及违约金是否有依据的问题。被告认为原告没有尽到物业服务合同的义务，只收费不提供服务。本院认为被告提交的照片不足以充分的证实原告未按合同约定履行物业服务，被告应当承担举证不能的法律后果。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，损害正常交费业主的利益，最终将损害到大多数业主的权利。根据《中华人民共和国合法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，被告应当依照《山水人家前期物业管理协议》的约定交纳物业服务费、电梯维护费等费用。 1.关于物业服务费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第四条第一款约定“本物业服务区域的物业服务费按照物价局藤价格（2016）8号文件执行”，藤县物价局作出的藤价格（2016）8号、藤价格〔2017〕12号、藤价格（2018）12号文件，山水人家小区物业服务费标准自业主收房之日起至2018年1月22日按政府指导价即每月每平方米1.00元收取。自2018年1月23日至2019年5月29日按市场调节价收取。原、被告并没有达成新的收费标准，原告请求按照原来政府指导价每月每平方米1.00元计算物业服务费并无不妥，本院予以支持。原告认可被告交纳物业服务费至2018年1月21日，被告尚欠原告2018年1月22日至2019年5月29日物业服务费1422.69元（87.64元/月×16个月+87.64元÷30天×7天=1422.69元）。原告诉请要求被告支付物业服务费1419.77元，本院予以支持。被告辩称物业服务费应分段计算及2018年12月23日后，前期物业服务终止，不再产生物业服务费。本院不予采纳。 2.关于电梯维护费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第五条第二款第4项的约定“电梯专业维护费（含电梯专业维护保养和年检费，包括500元以下的维修配件的更换）。收费标准按：一楼基数为11元/户·月，每加一层加一元维护费”，被告所购的房屋山水人家5幢1单元XXX号房，位于第**，每月的电梯维护费为11元。被告交纳电梯维护费至2018年1月21日，被告尚欠原告2018年1月22日至2019年5月29日电梯维护费178.2元（11元/月×16个月+11元÷30天×7天=178.2元）。原告该项诉请，本院予以支持。被告要求原告返还电梯维护费的请求，没有事实依据，本院不予支持。 3.关于生活垃圾费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第六条第二款的约定“受环卫部门委托甲方向业主或物业使用人代收代缴生活垃圾处理费：7元/月。（如有调整或变动，以物价局及环卫部门的最新文件为准代收费）”。被告交纳生活垃圾费至2018年1月份，原告代缴生活垃圾费至2019年5月10日，被告尚欠原告生活垃圾费105元（7元/月×15个月=105元）。原告主张超出本院核定部分，本院不予支持。根据藤县物价局的藤价格（2016）8号文件物业服务费包括的是公摊电费，并非被告所称的物业服务费包括了生活垃圾处理费，对被告认为生活垃圾费属于重复收取的意见，依法无据，本院不予采纳。 4.关于水电费的问题。原告提交了水、电费发票证明壮乡公司代为交纳了山水人家小区包括案涉房屋等物业在内的水、电费，壮乡公司委托原告向业主收取。原告提供了供电、供水统计表载明被告欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，结合物业费交款单，且被告并没有对水表、电表的读数提出异议。2018年1月22日至2019年5月29日期间，原告为被告垫支了电费1055.36元〔（3194度-1254度）×0.544元/度=1055.36元〕。被告应当返还原告垫支的电费。 5.关于违约金的问题。原告请求从被告欠费之日起以逾期欠费额为基数按年利率6%计算违约金。原、被告在《山水人家前期物业管理协议》第四条物业服务费用“二、物业管理服务费交纳时间及方式1、现金缴费方式：业主或物业使用人若采用现金缴纳物业服务费，应在每月10-15日前到物业管理处缴纳当月的物业服务费及相关费用，可提前预缴。2、甲方按时将乙方所需要缴纳的费用清单及时通知业主，业主或物业使用人如有异议，可随时向甲方查询”；第九条“三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起按每天欠费总额的1.5‰，缴交滞纳金，逾期超过三个月以上不缴交相关费用的，甲方有权采取相关措施催缴。”。本院认为原告与被告对逾期时间约定不明，原告也未提交证据证实其何时向被告进行了催收，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，被告应自原告向本院起诉之日即2019年10月12日起以所有欠款总额为基数按年利率6%支付违约金。 综上所述，被告应当支付原告物业服务费1419.77元、电梯维护费178.2元、生活垃圾费105元、电费1055.36元共2758.33元及违约金（自2019年10月12日起至付清之日止以2758.33元为基数按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下： 被告陈柱坚应当在本判决生效之日起十天内支付物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、电费共2758.33元及违约金（自2019年10月12日起至付清之日止以2758.33元为基数按年利率6%计算）给原告藤县尚邦物业服务有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费50元（原告预交25元），由原告负担18元，由被告负担32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  陈炎权 审 判 员  李灿德 人民陪审员  覃伟雄 二〇二〇年三月三十日 法官 助理  黎 静 书 记 员  赵 颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。