云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初403号原告：马丽雯，女，回族，1980年4月28日生，户籍住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：印彪、赵云珊，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华海房地产开发经营有限公司住所：云南省昆明市环城西路**新滇元商厦**。法定代表人：徐杰，系该公司董事长。统一社会信用代码：915300007097063699。委托诉讼代理人：张筱婷，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何俐俐，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南华海中逸房地产开发有限公司住所：;'>住所：云南省昆明市西山区前兴路前卫街道办事处办公大楼****>法定代表人：徐杰，系该公司董事长。统一社会信用代码：91530000069800284A。委托诉讼代理人：张筱婷，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何俐俐，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告马丽雯诉被告云南华海房地产开发经营有限公司(以下简称华海公司)、被告云南华海中逸房地产开发有限公司（以下简称中逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理，原告马丽雯的委托诉讼代理人赵云珊，被告华海公司、中逸公司的共同委托诉讼代理人张筱婷、何俐俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马丽雯向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令两被告向原告交付华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号住房，并配合原告办理产权登记手续，房产价值为616000元;二、请求法院依法判令两被告向原告支付违约金98560元，以原告实际支付预定资金492800元为基数，按照20%计算；三、判令两被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费。事实和理由：2012年3月25日马俊杰与被告华海公司签订《预定购房协议》，后申请更名为原告马丽雯，协议约定原告对位于昆明市西山区重建改造项目暂定名为“东盟新天地项目”（现备案名称为“水语自然苑”）中的第一期住宅开发项目的房屋进行预定，华海公司应在取得《商品房预售许可证》后通知原告签订《商品房购销合同》，并于2014年3月底前向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产。双方签订《商品房购销合同》时，华海公司不再对住宅、车位的单价进行调整，同时按约定的时间如期进行房产交付，如发生逾期交房，华海公司将按照原告实际交付的预定资金、逾期交房时间及年利率10%计算违约责任。原告于2012年3月23日向华海公司支付了492800元预定款，但华海公司并未在约定的时间通知原告签订《商品房购销合同》及交房，现华海公司已经取得了商品房预售许可证，但被告未向原告交房也未办理过户登记手续。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告华海公司辩称，第一，原告陈述的项目东盟新天地及水语自然苑的土地使用权证等并不在华海公司名下，华海公司事实上不可能履行相关的交房义务。第二，华海公司与原告之间并没有签订买卖合同，原告要求华海公司交房并承担相应的违约金缺乏事实和法律依据。被告中逸公司辩称，原告提交的《预定购房协议》不具备《商品房销售管理办法》中买卖合同的主要条款，预约合同不产生缔结本约并交房的法律后果。逾期交房的违约金系本约合同约定的事项，支付违约金需要中逸公司负有交房义务为前提，且原告没有实际在诉讼请求中说明违约金针对的事项，要求被告承担这部分的违约金缺乏事实和法律依据。即使法庭认定《预定购房协议》的性质为买卖合同，马丽雯至今没有想被告付清全部购房款，被告也不应履行交房义务。经本院审理查明，确认以下法律事实：2012年3月25日马俊杰与被告华海公司签订《约定购房协议》，约定：马俊杰向被告华海公司预定“东盟新天地项目”的住宅，住宅预定均价为，住宅预定均价为5600元/m2约110㎡，预定总金额约为616000元；马俊杰首期支付预定资金的80%，总金额为492800元；华海公司应于2014年3月底前向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产；在华海公司取得该项目《商品房预售许可证》并通知马俊杰之日起10日内，马俊杰应当与华海公司签订《商品房购销合同》并以现金或银行按揭贷款的方式支付全部预定资金的剩余部分；马俊杰业已支付的预定资金按本金不计利息全部计入购房款；在签订正式《商品房购销合同》时，华海公司确定不再对协议约定的定购房（住宅、车位）单价进行调整，同时按约定之时间如期进行房产交付，如因特殊情况发生逾期交房，华海公司将按照实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%（月利率8.33‰）计算违约责任进行补偿；除不可抗力外，华海公司如不能交付房产则构成违约，华海公司除退还全部已收取的预定资金外，还应当按照已支付的预定资金总额的20%承担违约责任，该20%为违约金和赔偿金由华海公司支付给马俊杰，双方所签订的协议或合同继续履行；签定《商品房购销合同》时，马俊杰拥有一次机会提交书面申请指定一名任意第三人签订《商品房购销合同》。马俊杰向被告华海公司支付了预购房款492800元。2015年4月24日，华海公司和中逸公司共同出具《通告》一份，载明：因21号地块一期在建项目规划调整8栋工程稍后的原因，对之前承诺的合同签约时间和交房时间公司未能如期完成，在此向大家表示深深地歉意。现公司与21号地块一期在建项目相关联的各部门进行沟通协调后，就该项目做出通告：1、签订正式的《商品房购销合同》时公司不再对单价进行调整。2、正式的网签《商品房购销合同》签订时间定于2015年10月30日前完成。3、根据21号地块一期在建项目工程施工的进展情况和工程节点控制计划，该项目定于2016年3月30日前完成交房工作。4、有关逾期交房的处理，公司将按照与大家签订的预定购房协议条款执行，即按照业主实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%计算违约责任给业主进行补偿，补偿金会在签订《商品房购销合同》时进行冲抵购房款。2015年5月29日，马俊杰向二被告提交《更名申请》，将案涉《预定购房协议》及未来所获得的房屋更名为原告马丽雯。另查明：一、原告马丽雯因与被告华海公司、中逸公司房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，提出诉讼请求：“一、两被告按《预定购房协议》确定的单价与原告签订《商品房购销合同》，向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产（房源号为××号）；二、两被告向原告支付违约金（以492800元为基数，从2014年4月1日起至义务履行完毕之日止，以年利率10%计算）；三、诉讼费由被告承担。”本院依法作出（2017）云0112民初9271号民事判决书，依法判决：“一、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马丽雯交付华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号住房；二、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马丽雯违约金98560元；三、驳回原告马丽雯的其他诉讼请求。”后被告华海公司、中逸公司上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院依法作出（2019）云01民终2618号民事裁定书，第10页论理部分载明：“现马丽雯要求二上诉人交付其购买的华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号住房于2018年3月14日被我院（2018）云01执保42号协助执行通知书查封，裁定书字号（2018）云01民初94号······现马丽雯购买的房屋因其他案件当事人申请，已被人民法院查封，可依照民事诉讼法第二百二十七条规定另行主张权利，故对马丽雯的起诉本院予以驳回。”二、昆明市中级人民法院依法作出（2018）云01民初94号之三民事裁定书，解除对被申请人云南华海中逸房地产开发有限公司已被查封的位于昆明市西山区房屋（其中包括1幢2705号房屋）的保全措施。三、原告马丽雯向本院申请诉前财产保全，并花费保全担保费3572.8元，保全费4093元。本院依据（2020）云0112财保9号民事裁定书已对被申请人云南华海房地产开发有限公司名下位于昆明市西山区住房进行了查封。庭审中，被告称涉案房屋已经验收完毕，可以交付。被告称通过电话和报纸方式通知过原告签订《商品房购销合同》，没有证据证明。原告称剩余房款没有付，因为一直没有交房。以上事实有原告提交的《预定购房协议（个人）》、收据一张、《顺序号和房源号确认单》、《更名申请》两张、《通告》、（2017）云0122民初9271号民事判决书、（2019）云01民终2618号民事裁定书、（2018）云01民初92号之二民事裁定书、（2018）云01执保42号协助执行通知书、保全担保费发票、保全费发票及原被告当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,《预定购房协议》约定了购房人、出卖人、房屋面积、质量、价款、履行期间、履行方式,违约责任及争议解决的方法等主要内容,具备合同实际履行的条件,且购房人签约后已支付了约定的购房款,符合上述法律规定对商品房买卖合同的认定。另，（2019）云01民终2618号生效民事裁定书认定原告购买的房屋房号为华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号，且两被告在庭审中均未对该房号提出过异议，故本院认定本案购房人购买的房产位置、面积及编号已明确,所选房屋与产权部门登记的房产信息一致。后根据协议约定购房人变更为原告。本院根据双方合同约定内容、选房情况及上述法律规定,认定《预定购房协议》已具备商品房买卖合同之性质。对原告要求被告交付华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号住房并配合办理产权登记手续的诉讼请求，《预定购房协议》系双方真实意思表示，对双方当事人具有约束力，协议已明确约定了房屋的交付时间，被告应当按照约定履行合同义务向原告交付房屋，且庭审中被告称涉案房屋已经验收，符合交房条件，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院予以支持。关于原告诉请办理产权登记手续，本案原告未按《预定购房协议》付清房款及缴纳税费，故对该项诉讼请求本院在本案中不予支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本案被告违约应当承担违约责任，双方协议中亦有约定，但该约定过高，本院酌情支持按原告实际支付的预定资金的20%计算违约金，对原告的该项诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付保全担保费的诉讼请求，原告未举证双方对该笔费用进行过约定，故对该项诉讼请求不予支持。另，被告华海公司和被告中逸公司共同发出《通告》表示愿意履行合同，承担违约责任，书面明确作出了共同承担责任的意思表示。故交付房屋及支付违约金的义务应由被告华海公司、中逸公司共同承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马丽雯交付华海新天地（“水语自然苑”项目）1-2705号住房；二、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马丽雯支付违约金人民币98560元；三、驳回原告马丽雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10946元（原告已预交）,保全费4093元(原告已预交），由被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司负担（于本判决生效后十日内一并向原告马丽雯支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  普会峻人民陪审员  王 肖人民陪审员  李 莉二〇二〇年三月二十三日书 记 员  赵丽君