广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初55号原告：梁鹤洲，男，1986年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*****************501，公民身份号码440************415。委托诉讼代理人：赵文娟，广东沧江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦婷，广东沧江律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************之7铺（首层），统一社会信用代码914************098。法定代表人：罗华相，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。原告梁鹤洲与被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵文娟和被告的委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金87137元（以615380元为本金按每日万分之三的标准从2017年9月1日计至2018年12月17日共472天）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年10月22日签订编号201********004号《广东省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于佛山市高明区******************单位2层202号房，建筑面积为141.33平方米，总价款为615380元；原告于合同签订当日支付首期款，余款以按揭方式支付；被告应在2017年8月31日前依照国家和地方人民政府的规定将符合本合同约定的商品房交付原告使用，逾期则按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告依约向被告支付了首期购房款，并办理住房贷款用于支付购房余款。被告在2017年8月31日通知原告收楼，在原告依约定日期前往收楼时，未提供相关竣工验收文件，亦未提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。根据合同约定，商品房经竣工验收合格是交付的前提，案涉房屋所在房地产项目在被告向原告主张交付时尚未取得竣工验收合格的相关文件。根据相关法律法规规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格，即规划验收是竣工验收合格的必要条件。据原告了解，案涉房屋实际竣工验收备案日期为2018年12月17日，即竣工验收时间晚于约定的交付日期，且时间相距较大。被告在2017年8月31日通知原告收楼时不具备交房条件，违反了法律规定和合同约定，应以取得竣工验收备案证明文件的时间为合法收楼时间，被告应承担逾期交付房屋的违约责任。此外，案涉合同是被告提供的格式合同，约定的逾期交房违约金标准明显过低，根本不足以弥补原告损失，也起不到督促被告按约定履行交房义务的作用。被告逾期交房长达十六个月之久，导致原告无法按时使用房屋，原告请求法院根据被告的过错程度及本地实际情况调整违约金至每日万分之三的标准，以合理弥补原告的损失。被告辩称，请求法院调整第1项诉讼请求金额，并驳回第2项诉讼请求。理由如下：本案的争议焦点为原告在案涉房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。原告在接受案涉物业前便已知悉自身享有的权利，但在居住利益和权利行使的衡量中选择了前者，在被告没有取得竣工验收备案时便接收了房屋。被告在通知原告收楼时，均实事求是地向原告出示了持有的相关材料，明确告知尚未取得《竣工验收备案表》，并承诺绝不影响原告对案涉物业的控制、占有、使用。被告提交的《业主资料登记表》等资料，均为原告在收楼当天签订，均无竣工验收文件和备案文件，可证明原告在知道商品房不具备约定或法定交付条件下同意接收。案涉物业已于2017年9月3日完成转移占有，被告履行了交楼义务，虽交楼时未取得竣工验收备案文件，仅属于瑕疵交楼，应依照合同法瑕疵交付承担违约责任而非按照未交楼承担违约责任。而且，案涉物业之后已经取得《竣工验收备案表》，即被告对瑕疵交付履行了修复义务，原告对物业的控制、占有、使用不受影响，没有因此造成实际损失。《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条在买受人的居住利益和对出卖人的公平中作出了立法衡量，并明晰了法律保护的应该是业主的实际居住利益。本案的实质是原告在满足了其居住利益后在部分人带头下希望能够获取更多利益，法院若在原告居住利益没有受到损害的前提下判令赔付违约金则违背了立法的精神和公平的理念。综上所述，违约金应按总价款的日万分之一自2017年9月1日计至2017年9月3日为184.61元。本院经审理认定事实如下：2015年10月22日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于佛山市高明区**********2*****，总价款为615380元，被告应当在2017年8月31日前交付经竣工验收合格的商品房。合同第九条约定逾期交房的违约责任如下（不作累加）：1.逾期不超过90日，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已经依约支付全部房价款，经被告通知收楼，于2017年9月3日接收房屋。案涉房屋建设工程于2018年12月17日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“明确商品房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住户分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”本案中，被告在未取得竣工验收备案证明文件的情况下将案涉房屋交付给原告使用，明显违反了法律规定和合同约定。原告虽然于2017年9月3日实际收楼，但是在被告通知收楼且已到合同约定的收楼日期的情况下收楼的，被告未能提供证据证明在原告收楼之时其已经明确告知或者原告已经知道案涉房屋尚未取得竣工验收备案证明文件。故此，本院认定应以取得竣工验收备案证明文件的时间为合法收楼时间，被告应承担逾期交房的违约责任，对被告的抗辩意见不予采纳。原告请求对合同约定的违约金标准予以调高，却未能提供证据证明其实际损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金金额以不超过实际损失金额为限。……”的规定，本院无法评判原告的损失情况，对该项请求不予支持。综上所述，违约金按照总房价615380元每日万分之一标准计算472天（自2017年9月1日至2018年12月17日）为29045.94元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金29045.94元给原告梁鹤洲；二、驳回原告梁鹤洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1978.44元，减半收取计989.22元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担326元，由原告梁鹤洲负担663.22元。原告梁鹤洲已经预交前述费用，被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司在履行上述判决义务时一并支付326元给原告梁鹤洲，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 江小凤二〇二〇年三月二十三日法官助理 薛韵莹书 记 员 李嘉咏