山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0784民初4625号 原告：潍坊富绅置业有限公司。住所地：山东省潍坊市安丘市兴安街道汶南村。 法定代表人：叶晶龙，总经理。 委托诉讼代理人：刘心梅，山东巧诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闻帅，山东巧诚律师事务所律师。 被告：刘金进，男，1987年2月1日出生，汉族，居民，住山东省安丘市。 委托诉讼代理人：李加森，安丘联合法律服务所法律工作者。 被告：陈宏，男，1967年6月24日出生，汉族，居民，住安丘市。 第三人：潍坊云峰建筑工程有限公司。住所地：山东省潍坊市安丘市凌河镇雄鹰大道云峰大厦**。 法定代表人：马新亮，总经理。 原告潍坊富绅置业有限公司与被告刘金进、陈宏案外人执行异议之诉一案，原告于2018年11月23日向本院起诉，本院判决后，原告不服提起上诉，山东省潍坊市中级人民法院裁定发回重审。本院于2019年9月5日重新立案受理，根据原告申请，依法追加潍坊云峰建筑工程有限公司为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘心梅、闻帅，被告刘金进的委托诉讼代理人李加森，到庭参加诉讼。被告陈宏，第三人潍坊云峰建筑工程有限公司，经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告潍坊富绅置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令终止对位于安丘市××小区××号楼××号房屋（面积：421.89㎡）的强制执行，并解除对该房产的查封。2、诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2018年1月25日，在被告刘金进与被告陈宏民间借贷纠纷一案中，贵院依据被告刘金进的申请，作出（2018）鲁0784民初685号民事裁定，查封了原告名下的位于安丘市××小区××号楼××号房产。2018年8月9日，贵院作出（2018）鲁0784执1130号执行裁定，裁定拍卖该涉案房产。2018年10月18日，原告提出案外人执行异议申请；2018年11月9日，原告收到贵院送达的（2018）鲁0784执异83号执行裁定书，该裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为该裁定认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋系原告所有，法院执行案外人的财产，属认定事实不清。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，本案中，原告与被告陈宏对该涉案房产未办理房屋出售网签备案和产权登记手续，双方也未办理交房手续,并且土地使用权登记簿、建设工程规划许可证及商品房预售许可证上登记的权利人均为原告，涉案房产权属仍归开发商即原告所有。此外，双方虽然签订商品房买卖合同，但被告陈宏依据房屋买卖关系仅享有该合同的债权，并不享有涉案房产的所有权。因此，原告依据所有权对于涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，法院继续执行涉案房产将损害原告的合法权益。二、法院查封涉案房产适用法律错误。贵院作出（2018）鲁0784民初685号民事裁定，查封了上述涉案房产，违反法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”第三十一条规定：“查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定。”本案中，法院未查明涉案房产的权属，且原告也没有书面确认该财产属于被告陈宏所有，原告系涉案房产的权利人，法院不应查封原告的财产。又依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款规定，原告根据土地使用权登记簿、建设工程规划许可证及商品房预售许可证，请求解除对涉案房产的查封措施，具有事实和法律依据。（2018）鲁0784执异83号执行裁定书，在错误的事实基础上，适用了错误的法律，驳回了原告作为案外人提出的执行异议。原告向本院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘金进辩称，1、2016年10月31日，被告陈宏与原告签订商品房买卖合同，约定陈宏购买原告商品房水木菁华小区18号楼102号房并由双方签字盖章确认，原告之诉属于无稽之谈，更无事实与法律依据。2、安丘市人民法院作出的（2018）鲁0784民初685号民事裁定书，以公告方式对查封房屋的内容作出了公告，手续合法。3、在（2018）鲁0784民初2375号田欣起诉陈宏一案中，原告已经收到查封涉案房屋的协助通知书，有原告签收的送达回证一份；（2018）鲁0784民初3986号案件是银行起诉的，也查封了涉案房屋；足以证实原告知晓查封陈宏房屋的事实及经过，原告也是认可该房屋属于陈宏所有。 被告陈宏提交书面答辩意见称，原告所诉与事实不符，陈宏与刘金进之间确实有借贷关系，刘金进已向法院起诉同时查封了陈宏位于安丘市××小区××号楼××室，并申请执行。刘金进查封的该楼房，是陈宏于2016年10月31日从原告潍坊富绅置业有限公司购买的，当日交付首付款1114972元；2017年1月18日由陈宏对象王拥军及原告担保，陈宏向中国农业银行股份有限公司安丘支行借款2400000元用于购买房屋，该借款已经由农行支付给原告。该房屋已经与原告无任何关系。陈宏并没有与原告解除房屋买卖合同，陈宏已全款支付购房款，不可能再与原告解除合同，原告称与陈宏解除房屋买卖合同纯属无稽之谈。请求驳回原告的请求。 第三人潍坊云峰建筑工程有限公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。 本院经审理认定事实如下：安丘市水木菁华住宅小区系由原告潍坊富绅置业有限公司投资开发，原告办理了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、商品房预售许可证。 2016年10月31日，原告与第三人潍坊云峰建筑工程有限公司达成口头以房抵顶工程款协议，将安丘市××小区××号楼××室作价3514972元抵顶欠付第三人的工程款。当日，第三人给原告出具收款收据一份，收到原告水木菁华工程款3514972元，加盖第三人财务专用章。第三人因欠被告陈宏钢材款，又将该房抵顶给陈宏。 2016年10月31日，被告陈宏（买受人）同原告潍坊富绅置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：陈宏向潍坊富绅置业有限公司购买其开发建设的安丘市水木菁华小区一期18号楼102号预售商品房，价款3514972元，在签订合同当日付清首期房款1114972元，剩余房款2400000元以银行贷款方式支付；2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告陈宏已向原告潍坊富绅置业有限公司支付购房首付款1114972元。该房屋未到安丘市房产管理部门办理网签及备案。 2017年1月18日，陈宏、王拥军经原告潍坊富绅置业有限公司提供阶段性担保，向中国农业银行股份有限公司安丘市支行借款2400000元用于购买该房屋，约定借款全部直接打入原告账户，自该房产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。借款合同签订后，中国农业银行股份有限公司安丘市支行将贷款全部汇入原告潍坊富绅置业有限公司账户中。该贷款未办理抵押登记，该房屋至今尚未办理房屋所有权证书。 2017年1月23日，原告潍坊富绅置业有限公司将贷款240万元分两笔200万元、40万元转入第三人潍坊云峰建筑工程有限公司账户，第三人扣除陈宏借款1514972元、与第三人欠陈宏钢筋款14972元结算，剩余90万元，第三人于2017年3月23日、4月6日分两笔转入陈宏之妻王拥军账户40万元、50万元。 刘金进与陈宏民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月7日作出（2018）鲁0784民初685号民事调解书：“一、被告陈宏欠原告刘金进借款100万元及利息，于2018年4月15日前返还30万元及相应利息，剩余70万元及相应利息于2018年5月30日前付清（利息原被告自行协商）；二、案件受理费6900元（已减半），保全费5000元，由被告陈宏负担。”该案审理中，根据刘金进申请，本院于2018年1月25日作出（2018）鲁0784民初685号民事裁定书，裁定“一、查封被申请人陈宏所有的位于安丘市××小区××号楼××号楼房××（该房产未办理房屋产权证）；二、查封期限为三年，自2018年1月26日起至2021年1月25日止，期间内不得转移、变卖、处分。”本院于2018年1月26日在安丘市水木菁华小区涉案房产处张贴了查封公告。2018年6月11日，刘金进向本院申请强制执行。 2018年7月3日，本院执行人员对陈宏进行了调查询问，陈宏表示涉案房屋大约是2016年用钢材款从开发商处抵顶的，陈宏首付了110万左右，从安丘农行贷了240万（现在还剩210万左右），有两个月时间没有还房贷了，现在由开发商还着，该贷款是开发商办理的，不清楚涉案房屋是否进行了抵押，打算与开发商协商退还房屋首付款（大约140万）用于履行欠刘金进借款的义务。2018年7月10日，本院执行人员对陈宏、原告执行董事陆长江进行调查询问，双方同意解除房屋买卖合同，陈宏退还房屋，原告于2018年7月20日前退还购房款1200643元至陈宏指定账户，用退房款偿还刘金进欠款。但双方并未履行。 2018年8月6日，原告潍坊富绅置业有限公司向本院出具书面材料一份，内容为：“安丘市人民法院：鉴于陈宏（身份证号码：370722196706××××）在我公司购买别墅一套（18号楼102室，面积421.89平方米，单价8331.49元／平方米，总价3514972元），除交首付款1114972元外，另向中国农业银行安丘市支行贷款240万元整。现此别墅被安丘市人民法院查封，并要求我公司协助执行，我公司同意协助，并特别提请安丘市人民法院关注贷款事实，并告知银行。潍坊富绅置业有限公司2018年8月6日陆长江”。潍坊富绅置业有限公司盖章，陆长江签字。 2018年8月9日，本院作出（2018）鲁0784执1130号执行裁定书，裁定拍卖陈宏名下的上述房屋。 2018年8月22日，经本院委托，山东大地房地产土地估价有限公司出具估价结果报告书，安丘市××小区××号楼××号别墅的市场价值3645100元。 2018年10月23日，潍坊富绅置业有限公司作为案外人向本院提出书面执行异议，主张涉案房屋系该公司所有，要求终止执行，解除查封。2018年11月6日，本院作出（2018）鲁0784执异83号执行裁定书，认为潍坊富绅置业有限公司与陈宏之间签订《商品房买卖合同》，陈宏向潍坊富绅置业有限公司支付购房首付款1114972元，并通过中国农业银行股份有限公司安丘市支行借款2400000元，交齐购房款，双方之间的买卖合同合法有效，陈宏已履行完毕付款义务，虽然涉案房屋现未办理不动产预告登记，但并非陈宏原因所致，潍坊富绅置业有限公司仍应基于合同约定向陈宏交付不动产、办理产权登记等相关合同义务，本院查封涉案房屋程序合法，裁定驳回案外人潍坊富绅置业有限公司的异议请求。潍坊富绅置业有限公司不服裁定，于2018年11月23日以陈宏、刘金进为被告诉来本院，请求依法判令终止对位于安丘市××小区××号楼××号房屋（面积：421.89㎡）的强制执行，并解除对该房产的查封。 2019年2月28日，本院作出（2018）鲁0784民初5804号民事判决书，认为被告陈宏（买受人）同原告潍坊富绅置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定陈宏向潍坊富绅置业有限公司购买其开发建设的安丘市水木菁华小区一期18号楼102号预售商品房，该合同系双方的真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效；被告陈宏已通过首付款及贷款全部付清了购房款，是否办理房屋所有权证书，属于双方对合同的履行问题；本院在执行刘金进与陈宏民间借贷纠纷一案中于2018年7月10日的调查笔录，对双方的意思表示本院并未进行确认，判决驳回原告潍坊富绅置业有限公司的诉讼请求。原告不服，提起上诉。2019年7月1日，山东省潍坊市中级人民法院作出（2019）鲁07民终2860号民事裁定书，认为本案应结合被上诉人陈宏与上诉人潍坊富绅置业有限公司的欠款情况，认定对涉案房屋进行执行的范围，裁定发回本院重审。 2019年9月5日，本院立案审理。2019年10月11日，原告潍坊富绅置业有限公司以潍坊云峰建筑工程有限公司与本案有直接利害关系，申请追加潍坊云峰建筑工程有限公司为本案第三人参加诉讼。本院依法予以追加。但第三人潍坊云峰建筑工程有限公司未到庭参加诉讼。 另查明，在田欣与陈宏、李永红、刘岩（2018)鲁0784民初2375号民间借贷纠纷一案中，田欣亦向本院申请查封了上述涉案房屋，本院于2018年5月11日向潍坊富绅置业有限公司送达了协助执行通知书及查封民事裁定书。 在中国农业银行股份有限公司安丘市支行与陈宏、王拥军、潍坊富绅置业有限公司（2018）鲁0784民初3986号金融借款合同纠纷一案中，中国农业银行股份有限公司安丘市支行亦向本院申请查封了上述涉案房屋，本院并张贴了查封公告。截止到2020年1月16日，原告潍坊富绅置业有限公司共为被告陈宏垫付银行借款477621.72元（包含本息）。 上述事实，有当事人陈述；原告提供的建设用地规划许可证复印件，建设工程规划许可证复印件，建设工程施工许可证复印件，商品房预售许可证复印件，《商品房买卖合同》复印件，涉案房屋市场价值评估报告书复印件，不动产登记查档证明复印件，《个人购房担保借款合同》复印件、贷款发放通知书复印件，（2018）鲁0784民初2375号送达回证（协助执行通知书及查封民事裁定书）复印件，（2018）鲁0784民初3986号民事判决书复印件，（2018）鲁0784执异83号执行裁定书复印件，执行人员对陈宏的调查笔录复印件，潍坊云峰建筑工程有限公司收款收据，原告向第三人银行转款回单复印件，第三人转付陈宏款的情况说明、转款电子回执单复印件，中农业银行安丘市支行关于原告还款的证明，还款凭证复印件，安丘市房产管理中心证明，涉案房屋照片复印件，执行人员对陈宏、陆长江的调查笔录复印件，原告向本院出具同意协助执行书面材料复印件，第三人企业信息；被告陈宏提供的还房款银行卡交易明细清单；被告刘金进提供的（2018）鲁0784民初5804号、3986号民事判决书，原告向本院出具同意协助执行书面材料复印件；经庭审质证及本院审查，在案予以证明。 本院认为，原告与第三人口头协商，原告将安丘市水木菁华小区一期18号楼102号房屋抵顶欠第三人的工程款3514972元，第三人已给原告出具了收取工程款3514972元的收据，以房抵债协议有效；原告主张按照《最高人民法院关于印发的通知》第四十五条关于当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债务人反悔的，应以基础法律关系即债权债务关系处理的规定，以房抵债协议无效，但原告并未提供证据证明其对第三人的债务履行期尚未届满，故与上述法律规定不符，其主张本院不予支持。 第三人因欠被告陈宏钢材款，又将涉案房产抵顶给陈宏，亦系双方当事人的真实意思表示，该以房抵债协议合法有效。 陈宏又与原告签订《商品房买卖合同》，由陈宏首付房款1114972元，剩余房款240万元以银行贷款方式支付，原告并作为阶段性担保人，担保陈宏夫妇从银行贷款240万元，且由原告收取了银行贷款，随后转账给第三人，第三人扣除陈宏欠款后，剩余贷款再转付给陈宏之妻，足以证明系原告、第三人、陈宏三方协商，涉案房屋最终由陈宏买受，并由原告协助贷款偿还陈宏因抵顶房屋欠第三人的款项的事实，且由原告向本院出具的同意协助执行的书面材料予以佐证；上述行为，虽无证据证明贷款银行知晓，但亦未损害贷款银行的合法权益，该贷款在陈宏中断还款后，由作为保证人的原告偿还至今；故原告与陈宏之间的商品房买卖合同，系原告与陈宏的真实意思表示，亦符合以房抵顶工程款后由最终购买方与开发商直接签订购房合同的通常做法，合法有效；第三人已完成了全部付款义务，陈宏已与第三人结清款项，视为陈宏已全部履行了合同约定的付款义务，涉案房屋应归陈宏所有，原告已不享有对涉案房屋的所有权，仅负有向陈宏交付房屋、办理产权变更的义务。 原告已从第三人处全额收取了涉案房屋的房款，而又自愿作为保证人担保陈宏借款，且未按照商品房买卖合同及借款合同的约定，办理房屋预售登记及抵押登记，造成将要承担200余万元的担保义务，且不享有对涉案房屋的优先受偿权，其焦虑可予理解；但原告据借款合同承担的保证义务，与陈宏之间仅形成债权债务关系，原告可向陈宏追偿。原告以“涉案房产未办理房屋出售网签备案和产权登记手续，双方也未办理交房手续,并且土地使用权登记簿、建设工程规划许可证及商品房预售许可证上登记的权利人均为原告”为由，主张涉案房产权属仍归开发商即原告所有，既无合同约定，亦与涉案房屋已抵债及商品房买卖合同全部房款已履行的事实不符，故本院不予采信。 本院在审理刘金进与陈宏（2018）鲁0784民初685号民间借贷纠纷一案中，依债权人刘金进申请，依法查封了涉案安丘市水木菁华小区一期18号楼102号房屋，并在显著位置张贴了公告，查封程序合法。后本院以（2018）鲁0784执1130号立案执行刘金进与陈宏民间借贷纠纷一案，在执行过程中作出执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房屋，原告才作为案外人向本院提出书面执行异议，与前述同意协助执行的行为相互矛盾。 综上所述，原告要求判令终止对位于安丘市××小区××号楼××号房屋（面积：421.89㎡）的强制执行，并解除对该房产的查封，无事实及法律依据，本院不予支持。 被告陈宏、第三人潍坊云峰建筑工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，放弃了答辩、质证的权利，不影响本院对案件的审理和对事实、证据的分析认定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告潍坊富绅置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费34920元，由原告潍坊富绅置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王智新 人民陪审员  安同庆 人民陪审员  徐其芹 二〇二〇年三月一日 书 记 员  赵 洁