广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初419号 原告：赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司，住所广西北流市北流镇南站北流**清华园小区**楼副楼101铺第**。统一社会信用代码91450981794342458G（1-1）。 代表人：万青梅，该公司经理。 原告：赤壁市泽中房地产开发有限公司，住所赤，住所赤壁市蒲圻办事处斋公岭村会信用代码91421281722006455E。 法定代表人：黄银海，该公司总经理。 两原告的共同委托诉讼代理人：徐耐程，广西济见律师事务所律师。 被告：王莹，女，1993年4月16日出生，汉族，住福建，住福建省连江县iv> 委托诉讼代理人：王于时，男，1972年3月3日出生，汉族，住广西，住广西容县iv> 原告赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司（以下简称泽中公司）、赤壁市泽中房地产开发有限公司（以下简称泽中北流分公司）与被告王莹商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人徐耐程，被告的委托诉讼代理人王于时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泽中公司、泽中北流分公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王莹于2016年8月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201609050025）；2、被告向原告支付违约金30800元；3、被告王莹赔偿原告起诉本案支出的律师费4000元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告泽中北流分公司是原告泽中公司设立的分支机构，根据有关法律规定，原告泽中北流分公司以其名义从事民事活动产生的民事责任由原告泽中公司承担。 2016年8月8日，原告泽中北流分公司与被告王莹签订合同编号：201609050025的《商品房买卖合同（预售）》及附件（以下简称《商品房买卖合同》），约定被告以总价款578273元购买原告开发的北流市清华园小区13幢16层1603号房（以下简称1603号房）；采用首期购房款+商业贷款的付款方式支付购房款，其中首期购房款为178273元，余款400000元由被告王莹向中国农业银行北流市支行申请商业贷款支付。被告支付了首期购房款178273元，原告泽中北流分公司于2016年8月11日为其开具了对应增值税普通发票。但被告王莹因其自身征信原因无法申请到银行贷款，经原告泽中北流分公司多次催促，被告也未能按照《商品房买卖合同》附件四第3条第（4）款的约定将剩余的购房款一次性付清给原告。按照《商品房买卖合同》第八条“（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之九的违约金。（2）逾期超过30日后……买受人应当自解除合同，通知送达之日起3日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金”的约定承担违约责任。 原告认为，《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告应当按该《商品房买卖合同》的约定履行支付购房款的合同义务，但其没有如约履行已构成根本违约。 被告王莹辩称：原告提出的违约金及律师费没有事实及法律依据。主要理由：根据商品房买卖合同的司法解释二的规定，原告没有取得1603号房的商品房预售许可证，即使曾经取得也是过期的预售许可证，因此，本案商品房买卖合同关系是无效的，被告不存在违约行为。本案商品房买卖合同无效，才导致被告无法办理按揭贷款。 本院经审理认定事实如下： 原告泽中公司为依法成立领取营业执照从事经营房地产开发等的企业，原告泽中北流分公司为原告泽中公司依法设立的分公司。 2016年8月8日，原告泽中北流分公司作为出卖人与被告王莹作为买受人签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》主要写明：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得坐落于广西北流市仓）编号为A2、A3地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为北国用（2008）第09-19941。该地块土地面积为33474平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2077年12月27日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为清华园小区。建设工程规划许可证号为建字第450981200900070号，施工许可证号为编号452526200906224101。第二条预售依据该商品房已由北流市房地产管理所批准预售，预售许可证号为［2009］北房预字第（010）号、［2010］北房预字第（028）号。第三条买受人所购商品房基本情况。该商品房为1603号房。该商品房为住宅，属钢筋混凝土结构。该商品房合同预测建筑面积共156.29平方米，其中套内建筑面积128.78平方米，分摊共有建筑面积27.51平方米。第六条计价方式与价款出卖人和买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款……⒉按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3700元，总金额为人民币（币种）578273元……第七条付款方式及期限……3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2016年8月8日前支付首期房价款人民币178273元，占全部房价款的30%，余款人民币400000元向中国农业银行北流市支行申请贷款支付……第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按合同约定的时间付款，双方同意按照下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……出卖人据此解除合同退还给买受人的已付房款均不计算利息，且出卖人有权从已付房款中先予扣减买受人应付的违约金。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房……附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定……买受人应在签订《商品房买卖合同》及附件并交纳首期房款之日起七日内主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需要全部资料及缴纳相关费用，并在接到银行或出卖人通知签订银行借款合同及相关协议的五个工作日内到银行办理完所有按揭手续，买受人不得拖延办理，否则，出卖人视买受人为逾期付款并按《商品房买卖合同》第八条追究买受人的违约责任……。原告泽中北流分公司与被告王莹分别在该合同落款的出卖人、买受人处盖章、签名捺印。2016年9月26日，《商品房买卖合同》在北流市房地产管理所进行了商品房预售合同登记备案［备案号：（清华园）备字第201609050025号］。 签订《商品房买卖合同》当日，被告支付原告首期购房款178273元，余下购房款400000元至今未付。 另查明，原告赤壁市泽中房地产开发有限公司已经取得包括1603号房在内的13号楼的《商品房预售许可证》【（2010）北房预字第2010028号】，有效期限2010年11月16日至2011年11月16日。2015年7月29日，原告赤壁市泽中房地产开发有限公司依法取得包括1603号房在内的清华园小区13号楼的《房屋所有权证》。 上述事实有当事人陈述和当事人提供的营业执照、身份证、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、不动产统一发票、通知函、邮政快递单、法律委托服务协议收款收据、《商品房预售许可证》、竣工验收备案表、《房屋所有权证》等证据予以证实并附卷佐证。 本院认为，被告王莹与原告泽中北流分公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，在合同签订时，原告已经取得了包括1603号房在内的《房屋所有权证》，原、被告之间的商品房买卖合同关系依法成立、有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告泽中北流分公司为原告泽中公司依法设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，由原告泽中公司承担《商品房买卖合同》的合同义务。被告王莹没有按《商品房买卖合同》的约定履行按时足额支付购房款（办理银行按揭贷款支付购房款400000元），已经构成违约，应依法承担相应的违约责任。 《商品房买卖合同》约定被告王莹不按期支付购房款逾期超过30天后，原告有权解除合同的条款内容，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定情形，被告王莹自签订本案合同之日起不再支付购房款（逾期超过了30天），解除合同条件成就，原告主张解除与被告签订的本案《商品房买卖合同》的诉讼请求，证据确实、充分，于法有据，理由成立，依法予以支持。 本案《商品房买卖合同》第八条第⑵项关于违约金计算的约定不无不当，原告据此主张被告支付违约金28913.65元（总房价款578273×5％）的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。对被告已经支付原告的购房款178273元，根据《商品房买卖合同》“……出卖人据此解除合同退还给买受人的已付房款均不计算利息，且出卖人有权从已付房款中先予扣减买受人应付的违约金”的约定，原告可予以扣减违约金，被告可以主张退还。被告提出原告取得1603号房的商品房预售许可证的期限已经届满，《商品房买卖合同》无效的抗辩，因原告在签订本案《商品房买卖合同》时已经取得包括1603号房在内的房屋所有权，原告对1603号房具有完全处分权，故并不应以《商品房预售许可证》的有效期超过而否定双方签订的《商品房买卖合同》的效力，因此，对被告的该抗辩意见，依法不予支持。被告还提出不应支付违约金的抗辩，但并没有提出其因何未能办理银行按揭贷款且不支付原告购房款的证据，根据《商品房买卖合同》附件四中的上述约定，本院依法认定被告拖延办理（银行按揭贷款），视为违约，故对此抗辩意见，亦依法不予支持。 至于，原告主张被告支付律师费，因该聘请律师的费用并非本案诉讼的必须支出，对原告该项诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国公司法》第十四条、之规定，判决如下： 一、解除原告赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司与被告王莹于2016年8月8日签订合同编号：201609050025的《商品房买卖合同（预售）》及附件； 二、被告王莹支付原告赤壁市泽中房地产开发有限公司违约金28913.65元； 三、驳回原告赤壁市泽中房地产开发有限公司、赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费670元，减半收取335元（原告已预交），由被告王莹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费670元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 东 二〇二〇年三月三十日 法官助理  邓水金 书 记 员  罗 镇