广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初145号 原告：方仕健，男，1980年6月25日出生，汉族，居民，住钦州市钦北区。 被告：肖双，男，1991年12月1日出生，汉族，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：蒋钦，广西港天律师事务所律师。 第三人：钦州市世华房地产代理有限公司，住所地：钦州市。 法定代表人：温艺勋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何安辉，男，该公司员工。 原告方仕健与被告肖双、第三人钦州市世华房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告方仕健，被告肖双及其委托诉讼代理人蒋钦，第三人的委托诉讼代理人何安辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方仕健向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告及第三人于2019年11月21日签订的《房屋买卖合同》（合同编号0038589）；2．被告返还原告购房首付款人民币290000元，按照合同的约定支付原告买卖合同成交价60万元的20%的违约金，返还原告支付给第三人的中介费人民币6000元，支付从2019年11月21日起至本案生效判决确定的履行最后期限止296000元的本金按月利率2%计算的利息；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告及第三人于2019年11月21日签订了合同编号0038589《房屋买卖合同》，原告购买被告位于钦州市新华路XX房。原告于2019年11月25日支付定金20000元，于2019年11月28日支付首付款270000元，并办理了该房屋抵押注销登记，且原告在付款前也查询了该房屋是没有被查封的记录。2019年12月10日，双方到市民服务中心房产登记窗口办理过户手续，被工作人员告知该房产已被查封。原被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，但由于被告与他人的纠纷而被法院查封了该买卖标的，导致合同不能继续履行，为维护原告的合法权益，特提出上述诉讼请求。 被告肖双辩称，1．同意解除案涉《房屋买卖合同》。2．对原告请求返还购房款290000元及支付中介费6000元无异议，但违约金计算基数过高，应按290000元为基数计算20%违约金。3．对利息请求不予认可，因合同只约定违约金，没有约定利息。 第三人钦州市世华房地产代理有限公司述称，各方签订的合同属实，纠纷由原被告自行处理。对于违约金，合同上有约定。 本院经审理认定事实如下：2019年11月21日，原告为卖方、被告为买方，第三人钦州市世华房地产代理有限公司为经纪方，三方签订一份《房屋买卖合同》，合同的主要内容为：1．买卖之房屋（以下简称“该物业”）地址为钦州市新华路XX房，房屋所有权人为肖双。2．该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币60万元。3．首期房款（不含定金），由买方为卖方垫资人民币29万元，买方在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，由卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用，该垫资款作为首付款。4．房价余款以银行按揭付款，买方申请商业贷款，贷款金额为人民币31万元。5．物业的交付：三方约定于2019年12月12日前到房产交易中心过户相关手续；卖方交付该物业予买方使用之日期为2019年12月5日。6．经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币6000元作为咨询及中介服务费；买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币6000元作为咨询及中介服务费；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。7．卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方……每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金……卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金等。 合同签订后，方仕健支付了6000元中介服务费给钦州市世华房地产代理有限公司，并于2019年11月25日、28日分别汇定金20000元、购房款270000元到被告账户上。2019年12月10日，原被告到相关部门办理房产过户手续时获悉上述房屋已被人民法院查封。 另查明，钦州市钦南区人民法院依案外人宋某的诉前财产保全申请作出（2019）桂0702财保117号民事裁定书，裁定查封肖双的上述房屋。现该房屋仍处理查封状态中。由于未能办理房屋过户手续，原告遂提起本案诉讼。 本院认为，原被告及第三人于2019年11月21日签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，交易的房屋因被告与他人的纠纷而被人民法院查封保全，目前仍处于司法查封状态，造成无法办理房屋所有权转移手续，原告以此为由提起本案诉讼，请求解除涉案合同，被告在庭审中明确表示同意解除合同，第三人对此未持异议。根据本案当事人的诉讼主张，可视为当事人已协商一致解除合同，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告诉请解除涉案房屋买卖合同后，其有权请求被告返还已支付的款项，并有权要求赔偿损失。本案中，原告请求返还购房款290000元及支付（赔偿）中介费6000元，符合合同约定，且被告对此诉讼请求予以承认，本院予以支持。被告作为出卖人负有转移房屋所有权给原告的义务，其在合同履行过程中因与他人债务纠纷致案涉房屋被法院查封，事后又未能解决涉案房屋被查封事宜，导致不能办理房屋过户手续并交付房屋，构成违约，应承担违约责任。对于违约金问题，被告主张本案违约金计算基数过高，认为应按290000元为基数计算20%违约金。鉴于被告系因房屋被法院查封而违约，非故意毁约，过错程度小，且原告未有全额支付购房款，按房屋成交价600000元计算违约金有失公平，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，本院采纳被告前述主张，予以支持违约金58000元（290000元×20%），超过该部分的诉讼请求，不予支持。由于前述违约金已能弥补原告的损失，故对利息请求不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，对合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告方仕健与被告肖双及第三人钦州市世华房地产代理有限公司于2019年11月21日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告肖双于本判决生效后十日内向原告方仕健返还购房款290000元（含定金20000元），并支付违约金58000元； 三、被告肖双于本判决生效后十日内向原告方仕健赔偿中介费6000元； 四、驳回原告方仕健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7895元，减半收取3947元，由原告方仕健负担769元，被告肖双负担3178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  苏允良 二〇二〇年三月三十一日 书记员  谢长洲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。