广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7473号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市**乐日用品有限公司，住所地：博罗县*******塘，统一社会信用代码：914********1889038。法定代表人：刘丙龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：许文飞，广东禅正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市鼎东物业管理有限公司，住所地：博罗县*******禾田，统一社会信用代码：91441322MA52Y0FD58。法定代表人：田某1。委托诉讼代理人：郑永南，广东法村律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柱，广东法村律师事务所律师。上诉人惠州市**乐日用品有限公司与被上诉人惠州市鼎东物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市**乐日用品有限公司上诉请求：一、依法撤销(2019)粤1322民初3296号民事判决书中第一、二、三、四项判决；二、改判为：1、确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效：2、被上诉人退还上诉人房屋租赁押金￥354000元，并从起诉之日起至实际清偿完毕日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予上诉人：3、上诉人不需支付被上诉人租金￥236000元及违约金￥70800元；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《房屋租赁合同》为有效合同，该认定事实错误。首先，《房屋租赁合同》约定被上诉人交付的标的物是位于“博罗县*洲镇上南工业区民营1路6号”，被上诉人认可的证据“现场照片”中显示标的物是“厂房5层，宿舍楼5层”；被上诉人提供的证据《粤房地权证》中所涉房屋位于“博罗县*******禾田”，且登记的层数为“5层、6层”。由此可见，被上诉人提供的该《粤房地权证》所载房屋地址、层数与涉案合同约定的地址、层数不同，该《粤房地权证》并不是涉案合同中标的物的物权证，也就是说涉案标的物没有取得建设工程规划许可证或产权证。依据最高人民法院相关司法解释的规定，涉案合同为无效合同。其次，博罗县******民委员会出具的《说明》为未经质证的证据，该村委会作为利害关系人自证其说，显然不能成立，且土地或房屋位置的确认依法应由政府相关部门来确定；为明确两者的关联性，请你院依法调查核实。被上诉人不能举证证明涉案房屋的地址与房产证所载地址是一致的，不能证明涉案房屋有取得建设工程规划许可证或产权证，应承担举证不能的法律责任。二、一审判决认定上诉人违约，被上诉人不予退还上诉人押金￥354000元并支付被上诉人免租期2个月的租金￥236000元，该认定事实及适用法律错误。1、如上所述，涉案合同无效，上诉人不存在违约的问题；而涉案合同无效的全部过错在于被上诉人，被上诉人当然应当退还上诉人押金￥354000元，被上诉人的该租金损失依法也应由被上诉人自行承担。2、即使涉案合同有效，上诉人交付的押金￥354000元也应予全部或部分退还。被上诉人一直不能及时提供房屋合法的手续，且厂房建筑工程报建通过消防验收的仅四层，第五层为未报建的违法厂房；2019年5月15日至7月15臼为合同免租期，此期间，被上诉人在自行装修，不具备交付条件，上诉人也没有实际承租，面对该存在严重经营风险及重大瑕疵且不能交付的房屋，上诉人于2019年6月20日发出退租的函件，解除了双方的房屋租赁合同，合理合法。同时，房屋免租期内合同解除前后的租金损失，因上述原因，应由被上诉人自行承担。因此，该押金依法应全部退还给上诉人。即使合同有效，上诉人解除合同后，被上诉人存在房屋租金损失￥137666.67元(按35天计算)需由上诉人承担，那么上诉人的押金扣除被上诉人的该损失后的余额￥216333.33元也应由被上诉人退还。3、即使涉案合同有效，免租期内合同解除前后的租金损失，属于损失赔偿金。即使损失赔偿金￥137666.67元全部或部分由上诉人承担，那么没收的押金已足以赔偿该损失，依法上诉人不应再另行支付该损失赔偿金。三、一审判决认定合同签订日为2019年5月15日，7月11日为合同解除日，上诉人应支付的违约金为￥70800元，该认定适用法律错误。1、一审判决计算的该违约金错误。本案合同解除日应为2019年6月20日，违约金为￥41300元(35天*￥118000元／月／30天*30％)，而不是￥70800元。2、涉案押金的性质为履约担保及违约责任，与涉案违约金的约定有竞合状态。一审法院判决没收上诉人押金￥354000元，该没收的押金已经远远高于被上诉人的上述违约金，一审法院再另行计算违约金，于法无据。综上，涉案合同无效，一审判决上诉人的押金不予退还并赔偿被上诉人的租金损失及违约金，属于认定事实及适用法律错误若你院经查证核实，确定合同依法有效，那么合同解除的原因及过错也在于被上诉人，被上诉人依法应退还上诉人的押金，被上诉人的租金损失及违约金也应自行承担。即使你院判决上诉人押金不予退还或部分退还，但免租期内解除合同前后的租金损失属于损失赔偿金，一审计算的￥70800元属于违约金，与押金约定有重合，而押金的金额已经远远超过了被上诉人的违约金及损失赔偿金。依据《合同法》的相关规定，一审判决的租金损失与违约金也不应另行计算。被上诉人惠州市鼎东物业管理有限公司答辩称：一、被答辩人的上诉请求为确认合同无效，已变更了一审诉讼请求，且至今上诉期已届满，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉。二、涉案厂房系合法用地、依法报建、符合规划设计条件并通过竣工验收的建筑物，且已办理不动产物权公示登记，答辩人履约没有任何瑕疵。被答辩人的上诉理由完全扭曲客观事实，依法应承担举证不能的不利后果。三、本案纠纷系因被答辩人的根本违约行为而导致合同履行不能，答辩人向人民法院诉请判决解除，被答辩人依法应向答辩人承担违约责任，赔偿答辩人的实际损失。综上，恳请法庭查明事实，从公平正义、诚实信用的原则出发，驳回答辩人的全部诉讼请求。原审原告惠州市**乐日用品有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告的房屋租赁合同已于2019年6月22日解除；2、被告退还原告交付的房屋租赁押金354000元，并从起诉之日起至实际清偿完毕日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；3、本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告惠州市鼎东物业管理有限公司向一审法院反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付2019年5月15日至2019年7月15日两个月免租期的租金共计236000元及利息（利息以236000元为基数，按每月2%的月利率，从2019年7月6日起计至清款之日止）；3、判令被反诉人已付的354000元房屋租赁押金归反诉人所有，另按三个月租金的标准赔偿反诉人354000元违约金及利息（利息以354000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从本案判决之日起计至清款之日止）；4、判令被反诉人向反诉人赔偿由反诉人垫付的装修款项共计76000元；5、判令被反诉人向反诉人支付租赁期间发生的水电费共计4169.32元；6、判令反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：案涉厂房及宿舍座落于园洲镇上南村大禾田，该地的土地使用权证号为：博府集用（2006）第1907025号，土地的使用权人为博罗县******民委员会，土地所有人为园洲镇上南村，使用权类型为批准拨用企业用地。该案涉厂房及宿舍于2012年11月28日办理了产权登记，房地产权属人为博罗县******民委员会进纬制衣厂（以下简称进纬厂），产权证号分别为：粤房地权证字第DJ00156453号和粤房地权证字第JD00156454号，土地性质为集体用地，规划用途为工业/仓储。博罗县******委民委员会出具说明，进纬厂厂房坐落于上南村大禾田，现具体为博罗县*洲镇上南工业区民营1路6号。2019年4月1日，鼎东物业公司与进纬厂签订《厂房宿舍整体租赁合同》，约定进纬厂向鼎东物业出租位于惠州市博罗县*洲镇上南民营工业区民营一路6号进纬制衣厂厂房及宿舍整体面积租赁给鼎东物业公司。2019年5月15日，康居乐公司（乙方）与鼎东物业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，主同主要内容为：康居乐公司承租鼎东物业公司位于惠州市*洲镇上南工业区民营1路6号的房屋。合同起止日期：2019年5月15日起至2025年5月14日止（如三年内乙方退租，押金归甲方所有，三年后如乙方退租需向甲方提前4个月提出申请，申请方式可以书面或微信通知，4个月期满后甲方退给乙方押金）。免租期60天，自2019年7月15日起租，免租期内只免房屋租金。房屋押金：354000元，房屋租金118000元/月。变压器过户给乙方，所有费用由乙方向供电局支付。水表过户给乙方，所有费用由乙方向自来水公司支付。甲方为乙方提供用电、用水、消防合格证，供电量为250千瓦，如乙方因生产要增容，所须的一切费用由乙方自行解决。甲方提供一台2吨电梯，能正常运作且手续齐备交付给乙方，每年维修保养费均由乙方负责。乙方应于每月5日前向甲方支付所有款项到甲方指定的账户，如乙方延迟交付乙方则需无条件向甲方支付拖欠费用总额每天千分之五的滞纳金。甲方将房屋现有的装修及配套设施及一次主体消防提供给乙方使用，甲方不再另行投资装修，乙方在签署合同后，如需要对租赁区域主体进行改变或装修，有义务对租赁区域进行符合国家法律、法规的二次消防行政许可及备案的办理，费用全部由乙方承担。乙方需装修应交相关政府部门审批并得到甲方书面的同意，乙方装修时不得改变房屋的主体结构和影响房屋安全，避免扰及邻居、减少日后房屋保养的难题。乙方在甲方管理处或公司办理好装修手续后方可正式开始装修。合同履行期满前，乙方必须提前三个月以书面形式通知甲方，给予甲方合理充足的时间准备租赁事宜。在合同有效期内若乙方因为异常原因需要退租的，乙方也必须在退租前三个月内以书面申请方式通知甲方，甲方从签收乙方书面申请之日起15个工作日内回复乙方。如乙方在退租三个月前提出了书面申请或书面通知的，甲方认为理由成立，甲方在乙方退出时不退租金，并按本合同中约定标准收取乙方实际所用水电费用和其他费用；如乙方在退出前未留足三个月申请或通知甲方要终止合同退租的，视为乙方违约，甲方押金不退，乙方除需按标准如数支付本合同约定的各项租赁费用外，同时还要向甲方支付免租期的租金。在本合同有效期内若乙方逃逸，或不提前向甲方申请退租强行解约、搬离被视为逃逸，因其已严重违约，性质恶劣，甲方可立即单方解除本租赁合同，为减少损失甲方可无需征得乙方意见即行招租，同时，甲方没收押金，乙方除需按标准如数支付本合同约定的各项租赁费用外，同时还要向甲方支付免租期的租金、支付甲方付出的因签订合同所支付的介绍费（佣金），如果因逃逸行为给甲方造成其他损失，乙方应在损失的范围内赔偿，因乙方严重违约，乙方还需向甲方支付相当于三个月租金的赔偿，同时乙方不得要求甲方对其装修赔偿或补偿。合同期间如任何一方违约的，均需支付押金等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除合同。合同还约定了其他内容。合同签订当日，康居乐公司向鼎东物业公司支付了租厂房押金354000元。2019年5月17日，鼎东物业公司与深圳市光明恒业装饰工程有限公司签订《厂房装修协议书》，对鼎东物业所承租的位于园洲镇上南工业区民营1路6号的厂房进行翻新装修，总价为76000元。2019年6月1日，进纬厂出具《关于同意转租的确认函》，确认鼎东物业公司将承租的进纬厂名下位于惠州市*洲镇上南工业区民营1路6号（登记地址：博罗县*******禾田）的厂房转租给康居乐公司的转租行为，已事先征得进纬厂的同意。2019年6月20日，康居乐公司向鼎东物业公司发出《关于位于惠州市*洲镇上南工业区民营1路6号物业退租的函件》，内容为：“致：惠州市鼎东物业管理有限公司我司于2019年5月15日星期三与贵公司签订的房屋租赁合同。根据我司实际情况及各股东之间产生分歧，厂房搬迁暂且搁置，现只能提出退租申请，给贵司造成的不便请谅解。现我司特申请与贵司商议能否退还我司支付的部分押金。此函件的发出日为我司的退租日！”2019年6月22日，鼎东物业公司作出关于康居乐公司位于惠州市*洲镇上南工业区民营1路6号物业退租申请答复函：致：康居乐公司贵公司提出的退租申请，我司认为理由不充分，不予批准。为了尊重合同精神，你司如违约，须承担本合同的违约条款。1、贵司不得要求退回押金。2、补交我司给贵公司的两个月装修期租金236000元。3、我司因贵司退租所造成的空档期的损失354000元。4、赔偿我司为贵司要求所做的装修款项76000元。5、缴清贵司退租前的所有费用（包括房租、水电费）。康居乐公司在庭审中称，《房屋租赁合同》签订后，其没有实际使用租赁物，也没有委托鼎东物业对租赁物进行装修。鼎东物业公司称，合同签订后，房屋的占有及使用权利已转移给康居乐公司，并有催促康居乐公司派人驻守厂房。且鼎乐物业公司的法定代表人与康居乐公司股东陶通捡通过微信沟通对厂房进行装修的事宜。水电费是基于装修施工以及变压器损耗而产生的正常费用。一审法院认为，一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。鼎东物业公司向康居乐公司出所租的厂房及宿舍已依法办理了国有土地使用权证及房产证并经消防验收合格，且所有权人进纬厂出具《关于同意转租的确认函》，确认鼎东物业公司将承租的进纬厂名下位于惠州市*洲镇上南工业区民营1路6号（登记地址：博罗县*******禾田）的厂房转租给康居乐公司的转租行为，已事先征得进纬厂的同意。康居乐公司与鼎东物业公司于2019年5月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效的合同，合同双方应按合同约定全面履行自己的义务。关于违约责任问题。康居乐公司在2019年6月20日向鼎东物业公司发出退租的函件，鼎东物业公司于2019年6月22日答复认为康居乐的退租理由不充分。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定“乙方（康居乐公司）在退出前未留足三个月申请或通知甲方（鼎东物业公司）要终止合同退租的，视为乙方违约，甲方押金不退，乙方除需按标准如数支付本合同约定的各项租赁费用外，同时还要向甲方支付免租期的租金。合同期间如任何一方违约的，均需支付押金等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除合同。”康居乐公司在提出退租前未留足三个月，按合同约定属于违约，故鼎东物业公司要求解除双方所签订的《房屋租赁合同》，不予退还康居乐公司的押金35400元，并要求康居乐公司支付免租期的租金236000元（118000元/月×2月），本院予以支持，确认双方于2019年5月15日签订的《房屋租赁合同》于起诉之日即2019年7月11日解除。对康居乐公司要求鼎乐物业公司退还房屋租赁押金354000元及相关利息的请求，本院不予支持。关于违约金及利息问题。《房屋租赁合同》约定“合同期间如任何一方违约的，均需支付押金等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除合同”，根据关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。本案守约方为鼎东物业公司，其损失应为合同解除造成的租金损失，双方合同签订日为2019年5月15日，本院确认合同解除日为2019年7月11日，鼎东物业公司主张赔偿354000元违约金及利息，明显过高，故本院酌情支持违约金为70800元（118000元/月×2月×30%）。关于装修费及水电费问题。《房屋租赁合同》约定“乙方（康居乐公司）需装修应交相关政府部门审批并得到甲方（鼎东物业公司）书面的同意”，鼎东物业公司称其是授康居乐公司的委托进行装修，但并未提交书面的授权委托书，故对鼎东物业要求康居乐公司支付装修款76000元，没有事实及法律依据，本院不予以支持。鼎东物业主张水电费是基于装修施工及变压器损耗所产生的，而康居乐公司没有实际入驻租赁的厂房，且变压器和水表也未过户到康居乐公司名下，故对鼎东物业公司要求康居乐公司支付水电费4169.32元，没有事实及法律依据，本院不予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）惠州市**乐日用品有限公司与被告（反诉原告）惠州市鼎东物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除。二、原告（反诉被告）惠州市**乐日用品有限公司向被告（反诉原告）惠州市鼎东物业管理有限公司支付的房屋租赁押金354000元归被告（反诉原告）惠州市鼎东物业管理有限公司所有。三、原告（反诉被告）惠州市**乐日用品有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）惠州市鼎东物业管理有限公司支付租金236000元及违约金70800元。四、驳回原告（反诉被告）惠州市**乐日用品有限公司的全部诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）惠州市鼎东物业管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费3305元，由原告（反诉被告）惠州市**乐日用品有限公司负担；反诉案件受理费7009元，由原告（反诉被告）惠州市**乐日用品有限公司负担5204元，被告（反诉原告）惠州市鼎东物业管理有限公司负担1805元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，涉案房屋也有产权证书，因此双方的租赁不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方于2015年5月15日签订租赁合同，上诉人于2019年6月20日向被上诉人发出退租的函件，上诉人构成违约，原审解除合同正确，予以确认。上诉人构成违约，关键是如何承担违约责任。双方约定，在三年内如上诉人退租，押金归被上诉人所有；在合同违约责任条款第2条处也约定了被上诉人原因需要退租的，押金不予退回，但是押金非定金，押金的主要作用在于承租人没有交租时，以押金抵扣租金以保障出租人的权益，因此，双方约定的押金罚没条款对承租人显失公平。考虑到被上诉人给予上诉人两个月的免租期，在签订合同一个月后上诉人就要求解除合同，也考虑到上诉人实际没有使用厂房，本院酌情应当由上诉人承担两个月的租金以弥补上诉人的损失。由上诉人承担两个月的租金，和押金冲抵后，被上诉人应当退回上诉人押金118000元。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3296号民事判决第一、五项和诉讼费用分担部分。二、变更广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3296号民事判决第二、三项为：被上诉人惠州市鼎东物业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向惠州市**乐日用品有限公司退回押金118000元。三、变更广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3296号民事判决第四项为：驳回上诉人惠州市**乐日用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费10428元，由上诉人惠州市**乐日用品有限公司承担4428元，由被上诉人惠州市鼎东物业管理有限公司承担6000元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇一〇年三月十一日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩