宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4018号 上诉人（原审被告、申请执行人）：韩良，男，1952年1月15日出生，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告、案外人）：商彩霞，女，1975年4月6日出生，汉族，住宁夏回族自治银川市。 委托诉讼代理人：付前亮，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：银川力鼎房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：强飚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：亢伟，女,1985年11月21日出生，汉族。 上诉人韩良因与被上诉人商彩霞、银川力鼎房地产开发有限公司（以下简称力鼎公司）案外人执行异议一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初5710号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人韩良上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人商彩霞的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：涉案商铺不存在，也没有备案登记，涉案认购协议无效，执行法院查封涉案财产正确，请求支持上诉请求。 被上诉人商彩霞辩称，被上诉人与银川力鼎公司签订的《商铺认购合同》及《委托经营管理合同》合法有效，被上诉人支付了房款，银川力鼎公司将商铺返租后又转租给第三人经营超市，虽担保人购买的商铺规划为停车位，但并不影响双方买卖合同的合法有效性。被上诉人的买卖行为足以阻却本案的强制执行。被上诉人力鼎公司辩称，请求依法判决。 原审原告向一审法院起诉请求：1．停止对银川市兴庆区力鼎·永乐天地负一层31号商铺的执行；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月21日，原告商彩霞与第三人银川力鼎公司签订《商铺认购合同》，约定：原告认购永乐天地商务大厦负一层31号房；该商铺建筑面积为15平方米；该商铺单价为6935元每平方米，总金额104025元；原告分期支付商铺价款，原告于签约当日支付总房款80％即83220元，于2016年12月31日前支付剩余20％房款20805元。同日，原告与第三人签订《委托经营管理合同》，原告将其认购的永乐天地商务大厦负一层31号房委托给第三人经营管理；委托经营期限为三年：从2016提6月22日起至2019年6月21日止；具体年固定收益如下：第一年8％：即2016年6月22日至2017年6月21日，第三人支付原告收益6657元；第二年9％：即2017年6月22日至2018年6月21日，第三人支付原告收益7490元；第三年10％：即2018年6月22日至2019年6月21日，第三人支付原告收益8322元；原告固定收益于委托协议生效之日起，每隔一年领取一次，领取时间为每年6月21日。合同签订后，原告已于2016年12月25日付清全部购房款。2016年12月25日，第三人向原告出具《附件一》一份，载明：“在客户付清尾款后，委托经营管理合同第二条以附件一为准”，并约定第三人按年收取返取如下：第一年租金为7471元，第二年租金9362元，第三年租金10403元。2017年10月27日，第三人通过向原告中国农业银行转账方式支付首年租金7471元。2019年4月11日，第三人银川力鼎公司向原告出具《回复函》，针对原告向其催收租金一事，第三人承认拖欠原告租金并承诺给付。韩良与强彪、银川力鼎公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年9月21日作出（2016）宁0104民初6268号民事调解书，确认当事人自愿达成如下协议：“一、被告强彪偿还原告韩良借款本金3000000元，支付利息886662．4元，本息合计3886662．4元，该款分别于2016年10月20日之前支付1943331．2元，下剩1943331．2元于2016年11月30日前付清；如逾期支付按照年利率24％承担自2016年7月14日至实际清偿之日止下欠本金的利息；二、被告银川力鼎房地产开发有限公司对被告强彪所负原告韩良上述债务承担连带保证责任，被告银川力鼎房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告强彪追偿；三、案件受理费21607元，由被告强彪、银川力鼎房地产开发有限公司于2016年11月30日前支付原告韩良”。后韩良向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年3月22日作出（2019）宁0104执5972号执行裁定，裁定冻结、划拨或查封、扣押被执行人强彪、银川力鼎公司名下价值3953352元的财产。后，一审法院查封了银川力鼎公司名下的房产。原告对上述保全行为不服，向一审法院提出复议申请。一审法院于2019年3月26日作（2019）宁0104执异63号执行裁定，驳回了原告的复议请求。原告商彩霞不服该裁定，在法定期间内提起执行异议之诉。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，首先应当就原告商彩霞与第三人银川力鼎公司之间交易的真实性、合法性进行审查，然后再根据审查结果确定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案第三人银川力鼎公司与原告签订的《商铺认购合同》，系双方真实意思表示，其记载内容不违反法律禁止性规定，该认购合同依法成立并生效，协议中的权利义务约束银川力鼎公司、商彩霞双方，第三人已经按照约定收受原告支付的全部购房款，该认购合同具备《商品房买卖合同》的主要内容，应当认定为双方签订合法有效的书面买卖合同。另外，从原告提交的《委托经营管理合同》，结合原告以及第三人银川力鼎公司的陈述来看，原告在2016年6月22日就已将案涉房产委托银川力鼎公司经营管理，在此情况之下，原告已实质上按照《商铺认购合同》的约定对案涉房产进行了占有。原告与第三人一致陈述该房产至今未能办理房产权属登记；原告称涉案房屋未办理产权登记系由第三人未办理竣工验收手续所致，第三人在答辩中予以认可，一审法院对此予以确认。判决：不得执行银川市兴庆区永乐天地商务大厦负一层31号房；案件受理费2381元，由被告韩良承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了照片三张、情况说明一份（复印件），证明涉案财产属于车位，商铺不存在。被上诉人商彩霞对情况说明三性认可，证明目的不认可；照片三性及证明目的均不认可。力鼎公司对证据真实性认可，认为规划虽是车库，但正在变更规划。以上证据不能达到证明目的，不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人商彩霞与力鼎公司签订了《商铺认购合同》，已经按照约定收受原告支付的全部购房款，从被上诉人提交的《委托经营管理合同》可以证实2016年6月22日就已将案涉房产委托力鼎公司经营管理，已实质上对案涉房产进行了占有。现涉案房屋未办理产权登记系由力鼎公司未办理手续所致，一审法院认定商彩霞享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2381元，由上诉人韩良负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇二〇年三月二日 书记员  张 楠 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。