广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1063号上诉人（原审被告）：鹤山市沙坪城市壹叁捌客栈，住所地：广东省鹤山市******。经营者：冯玉卿，女，1974年10月15日出生，汉族，住广东省江门市新会区大鳌镇******。公民身份号码：440***********。委托诉讼代理人：陈卓钧，广东冈州律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢裕良，广东冈州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方富桢，男，1961年8月28日出生，汉族，住广东省鹤山市**************。公民身份号码：440************。委托诉讼代理人：陈连强，广东鹤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙逊，广东鹤明律师事务所律师。上诉人鹤山市沙坪城市壹叁捌客栈（以下简称壹叁捌客栈）因与被上诉人方富桢房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。壹叁捌客栈上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回方富桢全部诉讼请求；3.判令一、二审诉讼费用全部由方富桢承担。事实和理由：一、涉案《租赁合同》已解除，涉案房屋已移交。1.壹叁捌客栈一审提供录音足以证明，双方早已就解除《租赁合同》达成共识，方富桢亦早已收回涉案房屋并实际控制涉案房屋。若方富桢不同意解除《租赁合同》或其没有收回涉案房屋，方富桢理应要求壹叁捌客栈继续履行合同，而不会就收回涉案房屋的使用问题及如何拆除加装的部分设施和利用原装修及设施问题进行规划。一审法院在没有对录音证据内容进行审理的情况下，判决认定壹叁捌客栈与方富桢没有解除《租赁合同》及方富桢没有收回涉案房屋，属认定事实不清，程序失当。2.如前述分析，壹叁捌客栈与方富桢在2019年6月9日前已经同意解除《租赁合同》，所以双方才在2019年6月9日对收回租赁房屋的后续用途、拆除问题进行磋商。壹叁捌客栈不是在2019年6月14日寄送《解除租赁合同及交还租赁房屋通知书》时才首次要求解除《租赁合同》。方富桢在2019年6月18日向壹叁捌客栈发出的《复函》，并不能推翻双方在2019年6月9日前已达成解除《租赁合同》共识及方富桢已收回涉案房屋并实际控制涉案房屋的基本事实。《复函》内容亦可间接证明，方富桢是因为壹叁捌客栈未及时支付5月、6月的租金，以及未达成损失补偿协议才反悔不同意解除《租赁合同》。现方富桢在壹叁捌客栈按其要求拆除装饰装修和设施后，又反悔推翻双方之前形成的解除《租赁合同》的合意，明显违反诚实信用原则。一审判决认可方富桢在2019年6月18日反悔不同意解除《租赁合同》的行为，认定事实不清、显失公平，违背合同意思自治和禁止反言的基本法律原则。二、涉案房屋《租赁合同》属于事实上的不能履行。壹叁捌客栈已于2019年5月1日清空搬离涉案房屋，并将涉案房屋内经营客栈的所有可移动的设施、设备、家具用品、卫浴用品、电器等全部拆除出售。2019年6月9日，壹叁捌客栈在与方富桢磋商后，按照方富桢的要求拆除了部分装饰装修和设施(包括：涉案房屋的部分墙面装饰、电器排线、大门、卫生设施等)，方富桢在其起诉状及其提交的《复函》中对此事实也已予以承认。如继续履行《租赁合同》，则必须花费巨资对涉案房屋进行重新装饰装修和重新添置所有设施、设备、家具用品、卫浴用品、电器等，但涉案房屋余下租期已不长，故若再花费巨资对涉案房屋重新装饰装修和重新添置所有设备设施明显是得不偿失，况且这既无必要，也浪费资源。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一、二款之规定，涉案《租赁合同》属于法律规定履行费用过高的事实上的不能履行。况且壹叁捌客栈是在与方富桢磋商后，按照方富桢的要求而拆除装饰装修和设施设备，故一审要求壹叁捌客栈继续履行《租赁合同》客观上既不现实，对壹叁捌客栈也不公平。三、一审法院判决壹叁捌客栈需要支付2019年5月份至10月份的租金39286.67元以及违约金缺乏事实和法律依据。1.壹叁捌客栈已于2019年7月18日支付2019年5月份租金(2019年5月7日至2019年6月6日)以及6月7日至6月14日的租金，合计共10513.33元给方富桢。2.如前所述，方富桢与壹叁捌客栈在2019年6月9日已经协商同意解除《租赁合同》，且壹叁捌客栈于2019年6月14日再次书面通知方富桢办理房屋交接手续，同时壹叁捌客栈于2019年5月1日已清空搬离涉案房屋。根据权利与义务相等原则，方富桢要求壹叁捌客栈支付搬离涉案房屋后即2019年6月14日后租金依法无据。3.涉案房屋早已于2019年6月9日交回方富桢并受方富桢控制，方富桢理应采取适当措施避免损失扩大，若因此而扩大的损失也是由于方富桢过错造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，扩大的损失应由方富桢自负，即方富桢要求壹叁捌客栈支付2019年6月14日之后涉案房屋的空置租金以及违约金依法无据。方富桢辩称，一审判决依据的事实清楚，法律适用正确。壹叁捌客栈依据经营困难为由要求解除双方的租赁合同无据。经营困难并不属于合同约定的法定解除租赁合同的事由，也不是不可抗力的事项。壹叁捌客栈向方富桢发出解除租赁合同的通知书，双方并未达成协议一致解除租赁合同的意见。壹叁捌客栈的经营地址还是在涉案的房屋上，经营状况是继续经营并没有注销，其上诉主张租赁合同已经不能实际履行的理由不能成立。在双方没有协商一致解除租赁合同的情况下，方富桢关于壹叁捌客栈继续履行合同并交纳租金的请求合法。方富桢向一审法院起诉请求：1.判令壹叁捌客栈继续履行方富桢、壹叁捌客栈之间签订的《租赁合同》，向方富桢支付2019年5月、6月、7月、8月、9月、10月租金合计39286.67元。（计算方式：6个月×8300元/月=49800元减2019年7月18日支付的10513.33元）；2.判令壹叁捌客栈向方富桢支付违约金7857.34元（按欠款总金额的20%计算）；3.本案的诉讼费由壹叁捌客栈承担。一审法院判决：一、壹叁捌客栈于一审判决发生法律效力之日起十日内支付租金39286.67元及违约金(违约金以实欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年11月4日起计至款项付清之日止)给方富桢；二、驳回方富桢的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费489.3元(已由方富桢预交)，由方富桢负担81.55元，由壹叁捌客栈负担407.75元(经方富桢同意，壹叁捌客栈负担的受理费于支付款项时迳付给方富桢，一审法院不再收退)。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对壹叁捌客栈的上诉请求范围进行审查。本案二审争议焦点为：1.《租赁合同》是否应继续履行；2.壹叁捌客栈是否应向方富桢支付租金39286.67元及违约金。争议焦点一。壹叁捌客栈主张其与方富桢已合意解除《租赁合同》，并于2019年5月1日清空搬离涉案房屋，将涉案房屋内经营客栈的所有可移动设施、设备、家具用品、卫浴用品、电器等全部拆除，后又按方富桢要求拆除部分装饰装修和设施并将涉案房屋移交给方富桢，《租赁合同》已事实上无法继续履行。首先，经查，壹叁捌客栈一审提交的两份录音中并未就双方是否解除《租赁合同》作出明确的意思表示，内容仅涉及方富桢未来对涉案房屋利用或处置进行的规划，无涉及方富桢要求壹叁捌客栈对涉案房屋装饰装修和设施拆除，该份录音不足以证明双方已经协商一致解除《租赁合同》。其次，方富桢按照《租赁合同》约定将租赁物交付给壹叁捌客栈使用，方富桢已经履行了合同约定的租赁标的物交付义务，并无违约行为，壹叁捌客栈并不享有约定或者法定的合同解除权。方富桢的《复函》也已明确拒绝了壹叁捌客栈《解除合同及交还租赁房屋通知书》中的方案，并称双方至今未对涉案房屋进行交接。故此，壹叁捌客栈单方向方富桢发出的《解除合同及交还租赁房屋通知书》，并无解除《租赁合同》的效力。壹叁捌客栈主张已经移交涉案房屋给方富桢的主张，本院不予采信。第三，壹叁捌客栈在《解除租赁合同及交换租赁房屋通知书》中所称的因市场竞争激烈导致其经营困难、长期亏损的事实，属于其单方陈述，无证据予以佐证。考虑到《租赁合同》已经约定涉案房屋内原本由壹叁捌客栈装修或改造的可移动设施及物件所有权归壹叁捌客栈，壹叁捌客栈有权利自由处分该部分财产，而涉案房屋部分装修装饰拆除非涉案房屋主体结构出现问题，不影响壹叁捌客栈继续租赁使用涉案房屋。加之，壹叁捌客栈本案中也未能举证证明，如其在剩余租期内继续租赁涉案房屋所遭受的损失将明显大于方富桢在剩余租期内的可得租金利益，从而造成明显的利益失衡。由此可见，壹叁捌客栈尚未能举证证明其符合因合同僵局由违约方起诉解除合同的条件。综上，壹叁捌客栈关于《租赁合同》已解除和事实无法继续履行的主张，理据不足，本院不予支持。一审法院认定涉案合同应继续履行，合法有理，但在裁判主文中并未予以明确，处理不当，本院予以纠正。争议焦点二。如前述分析，壹叁捌客栈应继续履行涉案《租赁合同》，故壹叁捌客栈应按照《租赁合同》履行按期交付租金的义务。根据《租赁合同》约定，2019年各月份当月的租金计算期间应为当月7日至次月6日，2019年5月至10月的租金计算期间应为2019年5月7日至11月6日，该期间租金金额应为49800元（8300元/月×6个月）。方富桢主张壹叁捌客栈2019年5月至10月的租金金额已经扣除了壹叁捌客栈2019年7月18日支付的10513.33元，与壹叁捌客栈主张的2019年7月18日支付的10513.33元分别是支付2019年5月租金以及2019年6月7日至2019年6月14日的租金相吻合。据此方富桢主张壹叁捌客栈应支付租金39286.67元，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于壹叁捌客栈逾期支付租金的违约金问题。壹叁捌客栈自2019年7月18日之后未向方富桢支付租金，已经超过了合同约定的相应租金的履行期限，壹叁捌客栈应向方富桢承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，《租赁合同》中约定的每逾期一天支付月租金5%的违约金，方富桢本案诉请按照欠付租金总额的20%计算违约金，该两种方式计算违约金均过分高于所欠租金给方富桢造成的资金占用损失，故一审法院对违约金进行的调整合法有理。但鉴于2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，一审法院将违约金计算标准表述为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，表述错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人壹叁捌客栈上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项存在不明晰，为明确双方的权利义务内容，避免当事人讼累，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3757号民事判决第二项；二、变更广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3757号民事判决第一项为：鹤山市沙坪城市壹叁捌客栈于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金39286.67元及违约金（违约金以实欠租金为基数，自2019年11月4日起至实际支付日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给方富桢；三、鹤山市沙坪城市壹叁捌客栈继续履行与方富桢在2010年1月6日签订的《租赁合同》；四、驳回方富桢的其他诉讼请求。一审诉讼费按照一审判决执行；二审案件受理费782.16元（鹤山市沙坪城市壹叁捌客栈已预交978.6元），由鹤山市沙坪城市壹叁捌客栈负担。鹤山市沙坪城市壹叁捌客栈多预交的196.44元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 梁智坚审 判 员 肖文文二〇二〇年三月三十日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华