江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0826民初5095号原告：冯瑞，男，1982年9月19日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：冯子耘（曾用名朱璐璐），女，1989年7月24日出生，汉族，居民，住涟水县。上述两原告共同委托诉讼代理人：冯群生（系两原告父亲），男，1957年10月6日出生，汉族，居民，住涟水县。上述两原告共同委托诉讼代理人：贾春林，涟水县中心法律服务所法律工作者。被告：淮安东鼎文化旅游商贸有限公司，住所地涟水县涟城镇莲花小区。法定代表人：胡小石，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻俊生，该公司员工。委托诉讼代理人：张兵，江苏捍华律师事务所律师。原告（反诉被告）冯瑞、冯子耘与被告（反诉原告）淮安东鼎文化旅游商贸有限公司（以下简称东鼎商贸公司至判决主文前）、被告涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。审理中，原告撤回了对涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司的起诉。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月5日公开开庭进行审理。第一次开庭时，两原告冯瑞、冯子耘共同委托诉讼代理人冯群生、贾春林，被告东鼎商贸公司的委托诉讼代理人闻俊生、张兵到庭参加诉讼。第二次开庭时，两原告冯瑞、冯子耘共同委托诉讼代理人冯群生、贾春林、被告东鼎商贸公司委托诉讼代理人闻俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冯瑞、冯子耘向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金13275元及违约金2655元；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年6月16日，原告从被告东鼎商贸公司（原涟水东鼎置业有限公司）处购买了位于房屋，并签订《商品房买卖合同》。2014年7月8日，原、被告签订《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，约定原告（乙方）将上述购买房屋出租给涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司（丙方）统一招商与经营。由丙方每年按照总购铺额的7.5%支付租金给原告，东鼎商贸公司（甲方）与丙方承担相同责任。协议签订后，被告东鼎商贸公司按照协议履约，但从2019年2月起，被告东鼎商贸公司停止支付租金，后经原告等业主多次与被告协商，被告仅支付2019年3月租金，对2019年2月、4月、5月租金一直以种种借口拖延，故原告提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）东鼎商贸公司辩称，对原、被告以及原东鼎分公司之间的关系认可，但由于市场环境影响以及租赁房屋的周边新开发了许多的建材市场，而且涉案租赁房屋周边的道路均已限行，导致租赁房屋的经营情况非常恶化，在此种情况下，本案原告以及所有业主不但不能理解被告公司的困难处境反而采取游行示威、举大字报、堵门等非法方式进行讨要，在此情况下导致被告公司的信誉严重受损，众多商户纷纷退出，原有签署进场意向的相关商户也拒绝进入被告公司营业场所，导致分公司被迫注销。双方的协议已实际无法履行，请求法院驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）东鼎商贸公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告于2014年7月8日签订的东鼎商城东鼎小镇商业经营协议。2.反诉被告承担反诉诉讼费用。事实与理由：2014年6月16日，反诉被告从反诉原告东鼎商贸公司（原涟水东鼎置业有限公司）处购买了东鼎小镇7号楼132、232号房屋，并签订《商品房买卖合同》。为保证反诉被告购房后取得好的利益回报，反诉原、被告同涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司三方签订东鼎商城东鼎小镇商业经营协议，约定由东鼎商城商业管理分公司负责管理。后由于市场环境影响，周边新开发的建材市场及东鼎小镇所处位置为禁止货车通行，导致小镇租赁情况不理想，处于空铺状态的商铺居多，现公司资金短缺，业主不但不理解，反而和其他业主在5月1日前后游行示威，扰乱公共秩序，使反诉人公司商业信誉受损，产生巨大损失。同时受反诉被告违法行为影响，致使涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司被迫注销，现合同无法继续履行，故提起反诉，我公司同意支付2019年2月租金、2019年4-8月租金，返还反诉被告购买商铺时比自营模式实际多付房款差价合同剩余未履行期限相应比例部分，并返还我公司实际已收取案外人支付的租金2019年9月以后的部分。请求法院依法支持我方反诉请求。原告（反诉被告）冯瑞、冯子耘反诉答辩称，反诉原告要求解除东鼎商城东鼎小镇商业经营协议，无事实和法律根据，分公司不能独立承担责任，且分公司即使被注销，其应承担责任应当由东鼎商贸公司承担，而且在商业经营补充协议中，东鼎商贸公司是担保人，其承担责任与分公司是相同的。原告等人作为业主是正当维权，对商户经营不构成直接影响，也不是被告提出解除合同的理由。故反诉原告反诉理由不能成立，请求法院驳回其反诉请求。我方原则上认为合同不应当解除，但是法院如果判令合同解除，我方要求东鼎商贸公司支付欠付租金（截至2019年12月31日止为10个月），并支付违约金10万元。如解除合同，东鼎商贸公司应当将案涉商铺返还给我方，或者同意此后的租金收益及其他权益应由我方享有。本院经审理认定如下事实：2014年6月16日，冯瑞、冯子耘与东鼎商贸公司（原涟水县东鼎置业有限公司）签订《商品房买卖合同》，购买东鼎小镇7号楼132、232号房屋，所购房屋价款分别为500532元、207468元，合计708000元。2014年7月8日，冯瑞、冯子耘（二人为乙方）与涟水县东鼎置业有限公司（甲方）、涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司（丙方）签订《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》，约定：乙方购买甲方商铺，由甲方委托丙方统一集中使用权，由丙方统一招商和经营。乙方每年最低按总购铺额的7.5%收取租金，收取期限为10年（自购铺全款到账即日起开始起算），由丙方按月直接汇入乙方账户，甲方承担丙方相同责任（如租金价格高于7.5%回报，乙方有权按实际租金收取），乙方必须开具租金发票或由丙方代扣代缴。关于违约责任，在乙方完全符合甲方购房返租条件下，如丙方未能按以上承诺，当月延后返还租金，丙方赔偿乙方当月所得租金的20%作为违约责任金，甲方承担连带责任。《商品房买卖合同》与补充协议签订后，案涉商铺登记为王迎春、冯子耘、冯瑞共同共有。被告东鼎商贸公司按约定支付租金，但2019年2月、2019年4月、5月及以后的租金未支付。因租金拖延支付，部分商铺业主（商铺所有权人）在微信群里商议集体维权，并多次到案涉商铺所在商城门前举行集会，索要欠付的租金,原告在微信群里参与商讨维权。部分商家向被告东鼎商贸公司通知要求撤场。另查明，2019年6月11日，淮安东鼎文化旅游商贸有限公司东鼎分公司（原涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司）在涟水县市场监督管理局办理注销登记手续。根据2019年12月6日本院谈话笔录，原告冯瑞、冯子耘主张案涉商铺主张租金按照4270元/月计算。审理中，反诉原告东鼎商贸公司主张公司在出售商铺时，有部分业主选择自营模式，即购买商铺后由业主自行对外出租，自营模式购买商铺价格为原合同总定价的82%，而同期原告购买商铺价格是原合同总定价95%。目前，反诉被告冯瑞、冯子耘购买商铺由反诉原告东鼎商贸公司出租给案外人查天乐，租赁合同载明租赁期从2019年1月21日至2022年1月20日，年租金为20039元。东鼎商贸公司为证明其主张，提供东鼎小镇T4号楼120、202、302业主缴款审批单、上述三套房屋商品房买卖合同、东鼎商贸公司与查天乐租赁合同，反诉被告冯瑞、冯子耘对东鼎商贸公司提供证据真实性认可，但对东鼎商贸公司提出的解除合同的方案及计算方式不予认可。关于东鼎商贸公司与案外人查天乐之间的租赁合同，经本院征求双方当事人意见：假如法院判决《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》解除，双方当事人均同意继续履行与案外人查天乐之间的租赁合同直至合同期限届满时（即2022年1月20日）止，由冯瑞、冯子耘承继东鼎商贸公司对查天乐享有的合同权利义务。如因东鼎商贸公司原因导致合同无法履行，东鼎商贸公司应当返还案涉商铺给冯瑞、冯子耘，并承担相应法律责任。上述事实，有当事人陈述，冯瑞、冯子耘提交的房屋所有权证、商品房买卖合同、《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》；东鼎商贸公司提交的业主集会照片、招商的商户撤场申请及解除合同通知、微信群讨论截图、“返租金业主确认表”、东鼎小镇T4号楼120、202、302业主缴款审批单、三套房屋商品房买卖合同、东鼎商贸公司与查天乐租赁合同等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，冯瑞、冯子耘与东鼎商贸公司（原涟水县东鼎置业有限公司）签订《商品房买卖合同》，并与东鼎商贸公司、涟水东鼎置业有限公司东鼎商城商业管理分公司签订《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同，冯瑞、冯子耘主张租金按4270元/月计算，不违反法律规定和合同约定，本院照准。本案的争议焦点在于：东鼎商贸公司反诉要求解除双方于2014年7月8日签订的东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议，应否得到支持。对此，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告从东鼎商贸公司购买的商铺后由东鼎商贸公司将商铺统一对外出租，现因城市道路规划变化，周边新开发建材市场导致市场饱和，外部环境已发生重大变化，东鼎商贸公司继续履行原有租赁合同较为困难。部分业主在东鼎商贸公司欠付租金后在商铺门前聚集，虽系维护自身权利，但在一定程度上影响了东鼎商贸公司的商誉，客观导致对外租赁困难以及租赁收益进一步减少，合同履行已陷入僵局，继续履行合同也不利于租赁商铺物的有效利用和实现最大的价值。东鼎商贸公司在商铺对外出租困难，实际出租收益明显低于应付租金的情况下，已履行原合同数年之久，现虽欠付业主租金但仍尽力与业主沟通协调，故东鼎商贸公司不属于恶意违约。在合同僵局情形下，东鼎商贸公司提出解除合同，并同意退还购买商铺差价，并给付实际收取租金，对反诉被告损失进行赔偿，反诉被告要求继续履行原商业经营补充协议对东鼎商贸公司显失公平，对反诉原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。案涉商业经营补充协议解除后，东鼎商贸公司应当在判决生效后合理期限内将案涉商铺返还冯瑞、冯子耘，同时不免除东鼎商贸公司的违约责任。本院根据当事人举证、质证意见结合本案案情认为，东鼎商贸公司应当给付冯瑞、冯子耘欠付租金及迟延履行违约金，并承担解除合同应负的违约责任。关于欠付租金，东鼎商贸公司应当支付冯瑞、冯子耘2019年2月、4月、5月、6-12月、2020年1月、2月（合计12个月）的租金，以及自2020年3月1日起至东鼎商贸公司实际返还案涉商铺之日止的租金。反诉原告东鼎商贸公司主张扣除受疫情影响扣除的两个月租金，反诉被告亦同意扣除两个月租金，不违反法律规定，本院照准。故东鼎商贸公司应当支付的欠付租金金额为截至2020年2月底的租金4270×12-4270×2=42700（元），以及自2020年3月1日起至东鼎商贸公司实际返还商铺之日止，按4270元/月计算的租金。根据双方签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》约定，东鼎商贸公司延后履行返还租金的义务，应当支付当月租金的20%作为违约责任金，故东鼎商贸公司应当给付迟延给付租金违约金42700×20%=8540（元），以及自2020年3月1日起至东鼎商贸公司实际返还商铺之日止，按（4270×20%）元/月计算的欠付租金违约金。关于合同解除东鼎公司应承担的违约责任，双方合同未作明确约定，本院认为，东鼎商贸公司应当赔偿反诉被告冯瑞、冯子耘因合同解除造成的损失，损失数额应考量多方面因素，损失除欠付租金违约金外，应包括购买商铺多付房款差价的相应比例部分，以及合理缓冲期限的租金。因反诉被告购买商铺时是原合同总价的95%，反诉原告主张自营类总价（即不包租模式）大约为原合同总价的82%，选择自营类模式购房总价更加优惠。对反诉原告提供的关于实际购买价、自营价方面的证据，反诉被告未提出异议，商铺实际购买价格与自营类商铺购买价格存在一定差价，现反诉原告东鼎商贸公司要求解除合同，东鼎商贸公司应当返还冯瑞、冯子耘案涉合同尚未履行时长比例部分的差价，实际购买商铺价格与自营模式购房差价为708000-708000÷95%×82%=96884元，合同尚未履行部分可大致从2020年4月1日计算至约定的合同期满之日止，反诉原告应当返还金额约为96884×（1559/3652）=41358.75（元）。另外，合同解除后，反诉被告的年租金收益有所减少，本院酌定反诉原告适当补偿反诉被告六个月租金差额（4270×12-20039）×6/12=15600.5元。故反诉原告东鼎商贸公司应当赔偿反诉被告因合同解除造成的损失41358.75+15600.5=56959.25（元）。据此计算，反诉原告东鼎商贸公司应当给付反诉被告冯瑞、冯子耘租金、欠付租金违约金、因协议解除给反诉被告造成的其他损失42700+8540+56959.25=108199.25（元），以及自2020年3月1日起至案涉商铺返还之日止，按4270元/月×（1+20%）=5124元/月计算的租金与欠付租金违约金，对反诉被告主张欠付租金以及违约损失超出上述金额的部分，本院不予支持。因双方当事人同意继续履行东鼎商贸公司与案外人查天乐之间的租赁合同，如本判决最终生效，本判决生效之日起《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》解除，东鼎商贸公司无须直接返还东鼎小镇7号楼132、232号商铺，案涉两商铺对外出租期间实际获得的租金收益应由反诉被告享有，东鼎商贸公司作为合同出租方享有的权利义务也应该由反诉被告一并概括承受。综上所述，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除冯瑞、冯子耘与淮安东鼎文化旅游商贸有限公司于2014年7月8日签订的《东鼎商城东鼎小镇商业经营补充协议》。二、淮安东鼎文化旅游商贸有限公司于判决生效后十日内给付冯瑞、冯子耘欠付租金及欠付租金违约金、因合同解除造成的其他损失合计人民币108199.25元，以及自2020年3月1日起至判决生效之日止，按照5124元/月计算的欠付租金和欠付租金违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费199元，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担。反诉案件受理费减半收取2525元，由淮安东鼎文化旅游商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行。冯瑞、冯子耘：6232636100122197372；淮安东鼎文化旅游商贸有限公司：6232636100122197364）。审 判 长  朱 剑人民陪审员  杨善高人民陪审员  王祝英二〇二〇年三月三十一日书 记 员  冯佐桃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。