山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终675号 上诉人（原审原告）：李小红，女，1977年12月10日出生，汉族，潍坊市社会福利院职工，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：王俊清，潍坊高新致远法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：山东正邦置业有限公司，住所地潍坊市潍城区青年路2号。 法定代表人：谭秋生，董事长。 委托诉讼代理人：李兆阳，山东文信律师事务所律师。 上诉人李小红因与被上诉人山东正邦置业有限公司（以下简称正邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李小红上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》并办理房屋产权证书有关事宜或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。2010年12月13日，上诉人与被上诉人签订《订购协议》一份，该协议中所载明的房屋房号、面积等内容完全与案涉房屋一致。协议中有当时被上诉人开发项目的项目经理王继杰的签字注明系“邓安源顶账房”。《订购协议》签订后，房屋已由被上诉人委托的物业公司将房屋完全交付，且上诉人在此已居住七、八年之久。在此期间，被上诉人对房屋的权属问题只字未提及。《订购协议》签订后，被上诉人的抵账人即案外人潍坊英利建筑设备有限公司(邓安源)已将与抵账房款199697元相等数额的工程款收款收据出具给被上诉人。被上诉人与案外人潍坊英利建筑设备有限公司(邓安源)的工程款项如何结算等问题与上诉人无关，不能因为工程款项不明而损害上诉人的合法权益。 正邦公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、上诉人称涉案房屋系通过案外人邓安源的工程款抵顶而来不能成立。邓安源以潍坊英利建筑设备有限公司（以下称英利公司）名义为被上诉人施工了采暖工程，经双方核算工程款为493000元，双方同意以房屋抵顶工程款。被上诉人通过与案外人郭培玉、鞠文智签订《订购协议》，将价值453335.39元的两套房屋抵顶给了英利公司，剩余款项待英利公司出具工程款发票后结清。针对涉案工程款的支付，被上诉人分别与上诉人、邓安源、郭培玉、鞠文智签订了四份《订购协议》，通过履行与郭培玉、鞠文智的《订购协议》，被上诉人已经用两套房屋基本抵顶了工程款，故不可能再用涉案房屋用于抵顶工程款。2、上诉人与被上诉人签订《订购协议》后，上诉人未按约向被上诉人交纳定金，更没有交纳任何购房款，被上诉人不可能与上诉人签订《商品房买卖合同》。3、被上诉人从未向上诉人交付过涉案房屋。上诉人虽然到物业处交纳过物业费，但涉案房屋一直闲置，用电卡、钥匙均在被上诉人处。 李小红向一审法院起诉请求：1.请求法院判令正邦公司立即与李小红签订《商品房买卖合同》并协助李小红办理房屋所有权证（房屋价值20万元）；2.诉讼费用由正邦公司承担。 一审法院认定事实：2010年12月11日，李小红（乙方）与案外人邓安源（甲方）签订《顶账房买卖协议》一份，协议约定甲方依法取得的房产系正邦公司地暖工程顶账房，签订本协议时未取得房产证，现出售给乙方，将来该房屋办理产权证时以乙方名义办理，甲方协助，房屋坐落于潍坊市坊子区，房屋建筑面积89.23平方米，房屋价款为199697元，交房时间为2012年底前。签订《顶账房买卖协议》后，李小红将购房款199697元交付给案外人邓安源。 2010年12月13日，李小红（乙方）与正邦公司（甲方）签订《订购协议》一份，协议约定乙方同意支付人民币壹万元整，作为在甲方正邦瑞祥铭城的购房定金，房号为1号商住楼4单元501室，建筑面积89.23平方米，销售价格2238元/平方米，纯房款金额199697元。协议尚有付款方式等内容，但应当填写内容的部分均为空白，协议未约定其他事项。王继杰在正邦公司经办人处签字，协议左下角注明“邓安源顶账房”。协议签订后，李小红未向正邦公司支付款项。 李小红主张涉案房屋系正邦公司因欠工程款而抵顶给邓安源的顶账房，提供正邦公司与英利公司签订的数份施工合同、工程结算单以及英利公司出具的委托书、工程款抵顶房屋情况说明，委托书载明英利公司同意由邓安源全权处理正邦公司正邦瑞祥铭城地面辐射采暖工程的相关事宜，抵顶房屋情况说明载明英利公司与正邦公司签订的数个合同中涉及工程款抵顶房屋的内容全部抵顶给邓安源个人。正邦公司认可与英利公司之间存在建设工程合同，但主张工程款尚未结算完毕，房屋未进行实际抵顶，并要求追加邓安源为本案被告，李小红明确表示不同意追加。 李小红另提供案外人郭培玉、鞠文智和正邦公司签订的《订购协议》、收款收据，据此主张二人从正邦公司购买的房屋也是邓安源的顶账房，与李小红所购房屋性质相同，正邦公司已经为二人办理了房产证。正邦公司对证据的真实性无异议，但主张该二人与正邦公司签订协议后将房款交付给了正邦公司，正邦公司为二人开具了收据，并签订房屋预售合同，为二人办理了房产证，而李小红并未将购房款交付给正邦公司，李小红与正邦公司签订的订购协议实际并未履行。 一审法院认为，李小红主张涉案房屋系正邦公司抵顶给案外人邓安源的顶账房，但其提供的证据均系正邦公司与案外人英利公司之间的业务往来，仅凭李小红与正邦公司签订的《订购协议》左下角备注“邓安源顶账房”，不足以证明邓安源与正邦公司之间存在顶账协议，不能直接证明正邦公司将涉案正邦瑞祥铭城小区1号商住楼4单元501室抵顶给邓安源，不能直接证明邓安源对涉案房产具有合法的处分权。李小红与正邦公司签订《订购协议》，但李小红未按协议约定将购房定金交付给正邦公司，且协议中对签订正式的房屋买卖合同及办理房产证事宜并没有约定，因此，李小红要求正邦公司与其签订房屋买卖合同，协助其办理房产证，证据不足，缺乏合同依据，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回李小红的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，保全费1520元，共计1570元，由李小红负担。 二审中，上诉人提交以下证据：1、王继杰于2019年12月16日出具的书面证明一份，载明：王继杰系被上诉人开发建设正邦瑞祥铭城小区项目时的项目经理，因资金短缺，被上诉人同意以涉案房屋办理销售手续，王继杰配合邓安源办理涉案房屋销售手续并将邓安源出具的一张数额为199697元的收据提交给被上诉人。2、收据存根一份，载明：交款单位“山东正邦置业”，数额199697元，收款事由为“地暖配套安装工程款（1号4-501室）”，收款单位“邓安源”。3、潍坊海博物业管理有限公司与上诉人签订的房屋装饰装修管理协议一份，载明：上诉人在小区内对房屋进行装修应当遵守管理规定。经质证，被上诉人对以上证据不予认可，认为证人未出庭，书面证人证言不予认可；邓安源出具的收据不真实，被上诉人从未收到该收据；涉案房屋未交付，未进行装修，装修管理协议不属实。 被上诉人提交以下证据：1、工程结算定案单两份，载明：正邦公司与英利公司（邓安源）就双方之间的工程款进行结算，数额为493000元。2、潍坊海博物业管理有限公司出具的证明一份，载明：2018年10月14日曾有人持认购协议书及入户钥匙至物业办公室交纳物业费用并称要对房屋进行装修，物业公司按照空置房屋的物业收费标准收取物业费，经核对该户的水电费，发现仅有2014年9月之前产生一立方用水量，此后至今长期未产生水、电费等费用，且无人入住，处于空置状态。落款时间为2020年3月9日。3、订购协议一份，载明：正邦公司与邓安源签订订购协议，约定邓安源向正邦公司支付10000元购房定金，房号为2号住宅楼2单元401室，建筑面积约130平方米，销售价格2298元/平方米，纯属房款总金额298740元。落款处有“邓文书顶帐户王继杰2010.10.14”手写字样。4、涉案房屋钥匙及用电卡实物。经质证，上诉人对上述证据不予认可，认为被上诉人与英利公司、邓安源之间的工程款结算纠纷与上诉人无关，涉案房屋是否居住使用不影响房屋所有权归属。 对于上述证据，涉及正邦公司与案外人邓安源之间的协议、结算单，因与案外人相关，不予确认；对于涉案房屋的实际占有使用情况，上诉人与被上诉人提供的物业公司证明、装修管理协议、钥匙及用电卡实物等证据均不能证明涉案房屋的现状及使用情况，亦不能证明涉案房屋的权属情况，不予采信。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为李小红要求正邦公司与其签订《商品房买卖合同》并协助办理房产证能否成立。 根据本案查明的事实，李小红与邓安源签订《顶账房买卖协议》，由李小红购买涉案顶账房，双方之间形成房屋买卖关系。之后，李小红与正邦公司签订《订购协议》，并注明订购房屋系邓安源的顶账房。李小红主张邓安源与正邦公司之间已经以涉案房屋抵顶了工程款，正邦公司应当与李小红签订《商品房买卖合同》并办理房产证。正邦公司主张其已经通过向案外人郭培玉、鞠文智出售两套顶账房屋，抵顶了与邓安源之间的工程款，不能再以涉案房屋进行抵顶。由此可见，涉案房屋的买卖系因邓安源与正邦公司之间的工程款抵顶而引起，李小红虽然与邓安源签订了购房协议，亦与正邦公司签订了《订购协议》，但是由于邓安源与正邦公司对双方之间的工程款结算存在分歧，导致针对涉案房屋以房顶账的流程无法继续进行，正邦公司亦明确表示不再以涉案房屋进行顶账。因此，李小红再要求正邦公司与其签订《商品房买卖合同》就失去了基础与前提条件，其要求正邦公司签订合同并协助办理房产证的诉讼主张缺乏依据不能成立，不应予以支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李小红负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年三月十七日 书记员  褚诗舒