福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初5619号 原告（反诉被告）：福建宇诚房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县。 法定代表人：林珠香，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨斌，福建沃博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈风，福建沃博律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：林英，女，1983年4月27日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：檀吓俤，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 福建宇诚房地产开发有限公司（以下简称“宇诚地产公司”）与林英商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宇诚地产公司的委托诉讼代理人杨斌、陈风，林英的委托诉讼代理人檀吓俤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宇诚地产公司向本院提出本诉诉讼请求：1、请求确认宇诚地产公司与林英签订的《商品房买卖合同》有效。2、判令林英配合宇诚地产公司办理房屋过户手续，并由林英承担因办理过户产生的一切费用（包括但不限于手续费、税费等）。3、判令林英向宇诚地产公司一次性付清购房款余款540000元。4、判令林英向宇诚地产公司支付逾期违约金（以540000元为基数，按日万分之二，自2012年1月1日起计算至全部购房款付清之日止）。5、本案的诉讼费用由林英承担。事实与理由：2011年10月20日，宇诚地产公司与林英签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房总金额为805954元，其中首付款265954元，余额540000元办理银行按揭贷款。合同签订后，宇诚地产公司依约履行了合同义务，但林英除支付了首付款外，拒绝履行其他合同义务。林英的行为严重违反了《商品房买卖合同》的约定，应当承担相应的违约责任。 林英辩称：一、《商品房买卖合同》已经实质性变更，合同不具备继续履行条件，应当解除。本案中，合同标的物已实质性变更，房屋已经不是林英2011年10月20日签订合同时所购买的房屋，合同约定出卖人应当在2013年5月31日前交付房屋，林英购买的是“新房”而不是被使用近七年的“二手房”。宇诚地产公司未提交任何证据证明房屋已经通过竣工验收的证据，亦未依约证明其房屋已具备交房条件，并已经书面通知交房，应当承担举证不能的不利后果。现在的房屋并不是原来的房屋，房屋被实际使用，使用年限下降、存在质量问题，以及合同附件三对商品房装饰、设备标准均已经严重折旧，不符合当初合同约定的交付条件。商品房买卖合同未经解除，也未经林英同意的情况下，宇诚地产公司擅自将房屋交付给他人使用收取租金长达七年时间，严重侵害林英的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，林英的合同目的无法实现，已反诉主张解除讼争合同，并要求返还购房款。二、林英不存在任何违约行为，亦无需承担违约责任。合同签订后，林英依约支付款项365954元，不存在违约行为，林英至今未收到《商品房买卖合同》原件。宇诚地产公司无证据证明其依约履行书面通知付款以及书面通知交房义务，应当承担举证不能的不利后果。宇诚地产公司未通知并征得林英同意使用房屋，擅自将房屋交于他人使用，造成标的物价值贬值等违约行为，严重侵害林英的合法权益，致使合同目的无法实现，已构成根本违约。综上，宇诚地产公司的违约行为，致使林英合同目的无法实现，林英可以解除合同。 林英向本院提出反诉诉讼请求：1、判令林英与宇诚地产公司签订的《商品房买卖合同》于反诉状送达宇诚地产公司之日起解除。2、判令宇诚地产公司返还林英购房款365954元。3、判令宇诚地产公司承担林英资金占用费损失（以365954元为基数从解除之日起至实际还清款项之日，期间每年按6%计算）。4、判令宇诚地产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年10月20日，林英与宇诚地产公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后林英依约支付了购房款365954元。但是，宇诚地产公司在未通知林英，亦未征得林英同意的情况下，擅自将讼争房屋交于他人使用，讼争房屋已不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，致使双方签订的合同目的无法实现。 宇诚地产公司辩称，林英主张解除合同缺乏事实和法律依据。本案不存在法定及约定的解除事由，请求驳回林英的诉讼请求。 宇诚地产公司为支持其诉讼主张依法提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明宇诚地产公司与林英于2011年10月20日签订购房合同，约定商品房总金额为805954元，其中首付款265954元，余款540000元办理银行按揭贷款。2、销售不动产统一发票，证明林英向宇诚地产公司支付商品房首付款265954元。3、《商品房预售许可证》、《竣工验收报告》，共同证明讼争房屋不存在质量问题，且具备房屋预售资格。 林英对宇诚地产公司提交的证据提出如下质证意见：对宇诚地产公司提交的证据的真实性均无异议，但对证明对象均有异议，对证据1的证明对象提出宇诚地产公司应该在2013年5月31日前交付房屋，但现在已过去近八年，现在的房屋与合同约定的房屋已经发生实质性变更，“新房”已变成“二手房”，无论房屋的使用年限、质量、装修等均已经实质性变更，合同已经无法履行。对证据2的证明对象提出林英在2013年8月28日又交付了购房款100000元，总共支付的购房款为365954元。对证据3、4的证明对象提出该两份证据已超过举证期限，对证据不予认可。证据3无法证明房屋的质量，只能证明其具备预售条件。证据4只能证明讼争房屋于2013年4月26日通过验收，但不意味着可以不按照《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件与期限的相关约定履行义务，也不需要按照《商品房买卖合同》第十一条规定履行房屋验房、交房等手续。何况讼争房屋被他人使用了近六年，房屋的使用年限、质量以及合同附件三房屋的装修、设备等均已经严重折旧，已经不符合合同约定的房屋交付条件。 林英为支持其诉讼主张依法提交了以下证据：1、收据，证明林英已支付购房款365954元。2、照片，证明讼争房屋已被使用。3、用电明细，证明讼争房屋已被他人使用近六年。 宇诚地产公司对林英提交的证据提出如下质证意见：对证据1收据没有异议，该100000元购房款的支付时间是2013年8月28日，是双方在合同签订后经协商林英又支付的部分购房款。对证据2照片认为从照片上看不出房屋被使用过，房屋是酒店式公寓，是统一装修的，正因没有被人使用过，所以房屋的现状没有那么干净。对证据3的用电明细真实性没有异议，该证据可以证明房屋没有被人使用过，涉案房屋已经可以办理产权证，且已经可以通水通电，不可能不符合交付条件。讼争房屋并未交给酒店管理中心使用，产生电费是因房屋长期搁置，需要打理房屋间才产生了电费。 双方当事人对对方提交的证据的真实性无异议，本院依法予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下： 2011年10月20日，林英（买受人）与宇诚地产公司（出卖人）签订编号为《商品房买卖合同》，购买宇诚地产公司位于平潭县潭城镇森林公园东南侧的宇诚·海景国际商品房，房屋建筑面积46.46平方米，单价17347.27元，总金额805954元。付款方式为：买受人应于签订认购确权协议时向出卖人支付100000元作为履行本合同的定金，定金折抵购房款，买受人应于2011年8月28日前向出卖人付清首期购房款计265954元，余款540000元办理银行按揭贷款付清款项。买受人逾期付款的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。交付条件与期限为出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、小区内部道路、绿化、室外照明等景观工程项目在规划设计基础上将进行优化设计，买受人同意出卖人按优化后的最终成果对小区内部道路绿化、室外照明等景观工程项目进行建设。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。出卖人逾期交房的违约责任为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限内第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》附件三对建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准等作了约定。双方签订的涉案《商品房买卖合同》于2011年10月24日在平潭综合实验区房地产交易中心进行了备案登记。宇诚·海景国际于2013年4月26日取得竣工验收报告。林英在签订购房合同时支付了首付款265954元，2013年8月28日又支付了购房款100000元。 本院认为，宇诚地产公司与林英签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2013年5月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，进行验收交接时出卖人应当出示合同约定的已达到相应条件的有关证明文件原件。合同附件三还对室内分隔、装饰装修、设备标准作了约定。但宇诚地产公司仅提交《商品房预售许可证》、《竣工验收报告》证实讼争房屋不上存在质量问题且具备房屋预售资格，但未提交证据证实其在2013年5月31日前已依约通知林英办理交接手续，现有证据尚不足以证实宇诚地产公司依约履行了合同的房屋交付义务。本案房屋买卖合同约定除首付款外的购房余款办理银行按揭贷款付清款项，仅在买受人逾期付款的违约责任中约定超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付相应违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，并支付相应的违约金。但双方未约定付清款项的时间，宇诚地产公司在本案起诉时才催告林英支付购房余款，按合同约定林英若逾期支付购房款，宇诚地产公司有权解除合同，或林英愿意继续履行合同时合同可继续履行。现林英已反诉要求解除合同，说明其已明确表示不愿意继续履行合同，故对宇诚地产公司的诉请本院不予支持。林英提交的涉案房屋的用电明细及照片，亦可证实涉案房屋已被使用的事实，且按合同约定宇诚地产公司逾期交房的，林英享有解除合同的权利，现林英反诉请求解除合同符合合同约定的解除条件，本院予以支持，宇诚地产公司理应返还林英已支付的购房款365954元，并按年利率6%支付从合同解除之日至实际还清款项之日期间的资金占用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除林英与福建宇诚房地产开发有限公司签订的XXXXXXXXXXXXXXX《商品房买卖合同》。 二、福建宇诚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林英购房款365954元及资金占用费（按年利率6%计算，从本判决生效之日起计至款项付清之日止）。 三、驳回福建宇诚房地产开发有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12255元，反诉案件受理费5929.5元，均由福建宇诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林卫国 人民陪审员  林 钦 人民陪审员  黄 斌 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  游 琴