上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6440号原告(反诉被告)：上海同洪实业有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇长塔路******J-49。法定代表人：吴发林，总经理。委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海百捷空调净化设备有限公司，住所地上海，住所地上海市浦东新区惠南镇拱极东路******>法定代表人：张龙珍，总经理。委托诉讼代理人：文博，上海佳通律师事务所律师。委托诉讼代理人：高峰，上海佳通律师事务所律师。原告上海同洪实业有限公司与被告上海百捷空调净化设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年5月31日，本院根据原告的申请，依法委托相关单位对涉案房屋修复等事宜进行鉴定，并于2019年8月13日收到相应司法鉴定意见书。2019年9月20日，本院受理被告提起的反诉。2019年11月15日，经当事人同意，并由本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限三个月。期间，2019年5月21日、9月9日和10月15日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告法定代表人吴发林及其委托诉讼代理人胡家道、被告委托诉讼代理人文博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年10月25日至2018年11月24日的电费754元；2.判令被告支付原告自2018年11月25日至2019年5月24日的租金176,796元(29,466元/月×6个月);3.判令被告按照日租金10%支付原告自2018年11月10日至实际清偿之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年3月25日为12,375.72元(29,466元/月÷30天×10%×126天);4.判令被告赔偿原告修复费用暂计10,000元(具体数额待鉴定后变更)。诉讼中，原告于2019年9月1日将第2、3、4项诉讼请求变更为：2.判令被告支付原告自2018年11月25日至厂房修复期间的租金(按29,466元/月计算);3.判令被告按照日租金10%支付原告自2018年11月10日至176,796元的租金实际清偿之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年3月25日为12,375.72元(29,466元/月÷30天×10%×126天);4.判令被告赔偿原告厂房修复费用1,052,258元及三部行车折价款180,521元。事实和理由：2017年5月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区闵申路XXX号、面积为775平方米的厂房租赁给被告，租赁期间自2017年5月25日至2019年5月24日止，月租金为29,466元等。按该合同约定，被告应于2018年11月10日前向原告支付2018年11月25日至2019年5月24日的租金。然，经原告多次催告，被告一直未付。2018年11月26日3时35分许，上述位于上海市松江区闵申路XXX号厂房发生火灾，造成该厂房不同程度的毁损，并致包括被告在内承租该厂房的四家公司物品毁损。此后，上海市松江区公安消防支队(以下简称松江消防支队)认定起火原因系被告办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。为维护合法权益，原告提出如上请求，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，主要理由是：1.火灾责任主体不明确，故其不应向原告支付租金及违约金。2.原告存在以下违约行为：违法分割出租、其他租户有大功率电器，且不排除该电器作业引起火灾、约定仓库不能住人，并由原告负责安保，火灾的发生，说明原告未尽安保义务、原告出租的房屋既无消防设施，又未经消防验收、原告经被告库房从总闸接出电线，在案火灾事故认定书不能证明是原告或被告所接电线起火。3.原告主张的修复费用并未实际支出。同时，被告向本院提出反诉请求：判令原告返还被告押金29,466元。事实和理由：根据双方之间签订的《厂房租赁合同》，其向原告支付了押金29,466元。因本诉部分未涉及该款项，故特提出如上请求，望依法裁判。对被告的反诉，原告辩称，其确实向被告收取了押金29,466元，但其不同意被告的反诉请求。理由是：被告未按约支付其所主张的租金，按合同“如有违反经营或违反本协议中相关条款、违约的，该信誉保证金将不予退还，反之租赁期满时，保证金退还……”的约定，该款不应返还。经审理查明，2007年7月23日，上海云正工贸有限公司(以下简称云正公司)对位于本区新桥镇闵申路XXX号1、2、8、9、15幢房屋取得沪房地松字(2007)第021242号《上海市房地产权证》。2016年2月22日，云正公司与原告签订《租赁协议》，约定云正公司将上述闵申路的房屋出租给原告，租赁期间自2016年3月20日至2031年3月19日止等。此后，原告将由其纵向隔断后的上述闵申路XXX号的部分厂房，分别于2017年5月15日、8月11日和10月23日依次转租给被告、上海市松江丰远五金厂和上海能烨精密模具有限公司(以下简称能烨公司)。其中转租给被告的部分厂房位于中间。在原、被告签订的《厂房租赁合同》中约定：原告将面积为775平方米房屋出租给被告；租赁期间自2017年5月25日至2019年5月24日止；月租金为29,466元；租金每半年支付一次，提前15日支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则需按月租金的10%的支付违约金，逾期超过10天以上视为违约，原告有权单方面解除合同，收回房屋，并向被告追讨其他经济损失(合同第4.2条)；为确保被告在承租期内遵守各项法律、法规、合法经营，并正常履行本合同各项条款，签约时，被告应向原告缴纳履行信誉保证金29,466元。如有违反经营或违反本协议中相关条款、违约的，该信誉保证金将不予退还，反之租赁期满时，保证金退还被告(不计利息)；在合同有效期内，被告使用该房屋时因非原告能控制的原因到该房屋内发生故障、缺陷、破损或水电等其他公共设施应对不足而使被告造成损失，导致被告无法正常经营的双方均可解除本合同，互不承担违约责任；承租期内，被告不得擅自在承租区域内进行改建，如确因经营需要进行局部改造的，应绘制改造平面图由原告审核同意盖章后方可进行施工，但不能影响房屋主体的结构，否则原告将视为违约，有权终止合同；租赁房屋期间，厂房有原告负责基本维修养护，如被告在装修时，出现不安全现象或倒塌等，责任由被告全部承担，原告不承担任何责任；承租期内承租区域消防、治安、人身安全一切责任由被告承担，原告不承担任何责任，被告在用电、生产时的所有安全问题由被告承担，原告不承担任何责任；厂房内严禁住宿、烧饭、吸烟、明火，如有违反一切责任由被告承担，原告不承担任何责任。该合同另对其他事宜作了约定。上述合同签订后，原告依约将上述涉案厂房交付被告，被告向原告支付至2018年11月24日止的租金和保证金29,466元。然，被告未按合同约定于2018年11月10日前向原告支付租期自2018年11月25日始至2019年5月24日止的租金176,796元。2018年11月26日3时35分许，上述闵申路XXX号厂房发生火灾事故，并出警灭火。2018年12月26日，松江消防支队对上述火灾出具沪松应急消火认字(2018)第0024号《火灾事故认定书》。2019年2月19日，上海市消防局出具沪应急消火复字(2019)第0001号《火灾事故认定复核决定书》，决定撤销上述(2018)第0024号《火灾事故认定书》，并责令松江消防支队重新作出火灾事故认定。2019年3月11日，松江消防支队对上述火灾出具沪松应急消火重认字(2019)第0001号《火灾事故重新认定书》。其中，火灾事故基本情况栏载明：过火充烟面积为约1,000平方米，火灾造成厂房不同程度损坏，承租该厂房的包括被告在内的四家公司内存放的机械设备、PVC型材、金属器件、塑料模具、办公物品等不同程度烧损烧毁。起火原因认定栏载明：起火部位位于被告厂房中部偏南办公室内东北侧区域处，起火原因系被告办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。现原告以其诉称事由向本院提起诉讼，被告则以其反诉所称事由向本院提起反诉。2019年7月31日，本院对涉案房屋所在现场进行了勘查。起火厂房屋顶彩钢板受火灾影响，形成变形和坍塌，其中被告承租中部区域最为严重，并向东西两侧依次递减。起火厂房两侧受火灾影响较轻微，中部受火灾影响较严重，其厂房外立面钢结构受损程度和厂房外墙烟熏痕迹呈明显V字型等。诉讼中，原告明确其请求权基础为，在2019年5月24日租期届满后，被告未正常返还房屋。此外，对原告主张的电费，被告没有异议。另，原告明确其主张违约金的依据为合同第4.2条，并已自行作了调低。被告对原告主张的违约金的计算方式没有异议，但认为按该条约定，因原告没有选择收回房屋，故违约金只能计算10天。原告还称，其向案外人承租厂房时内部为空置状态。其对外是按原有状态分切转租，只规划出转租位置，由租户自行分割装修。内部的线路全部由被告自行找人接的，隔断也是被告找人做的。火灾系被告办公室内电气故障引起，电脑24小时长时间处于不关机状态，且被告员工描述电脑有过故障等。被告则称，其承租的厂房是原告做好隔断后交付的，但内部没有区分空间；其在承租后自行在内部隔了一间办公室，并将电线接到该办公室，办公室内有电脑、饮水机等；从总闸中引出很多电线，有些是被告用的，有些是其他人用的，具体不清楚办公室内哪个部位电气线路故障引发火灾等。对火灾发生后的各自采取的止损行为问题。原告称，其愿在租户将物品搬离后，修复并使用房屋等。被告则称，火灾发生后，消防部门称，消防认定出来之前，谁也不让进等。另查明，本院于诉讼中至松江消防支队调取了以下与涉案火灾事故相关的档案材料。在案件信息报表中，于2018年11月26日4时09分许载明“现场水源充足”字样内容。在2018年11月26日15时许询问朱根云(云正公司法定代表人)的笔录中载明，其不参厂房出租后的管理，出租的是空厂房，厂房内外有些消火栓和供水管系其安装等。在2018年11月26日16时许询问吴发林(原告法定代表人)的笔录中载明，其将向云正公司承租的第二栋厂房转租给包括被告在内的四家公司；其参与厂房转租后的园区管理工作，主要包括消防设备的日常维护、日常的巡查工作等公共区域的管理；承租区域内部由承租人自己管理；其承租厂房后，主要是做了一些装修，包括隔断、墙壁、门窗之类的，并增设了一些灭火器等。在2018年11月26日10时25分许询问周学龙(被告公司负责发货人员)的笔录中载明，厂房里堆放了补漆用的油漆(10来桶，4升装)和稀释剂；怀疑是办公室电线短路引起的，因为那里的电脑老是坏，而且办公室烧毁的最严重等。在2018年11月26日12时45分许询问陈衣敏(被告公司文员)的笔录中载明，其系为配合调查而来；不清楚有无堆放油漆和稀释剂；拉过来的货物会掉漆，周学龙会去修补掉漆的房屋；办公室内有三个插座，一个连接了冰箱和热水器，一个拖线板拖出来连接电脑和打印机，另一个不常用；没看到墙壁上有接拉电线的情况，电线都是用塑料管包起来的等。在2018年11月29日16时30分许询问徐纬光(被告主要负责人)的笔录中载明，其承租的系空厂房；车间内部的生产安全和消防安全管理是“我们自己管理”的，“二房东”不参与“我们车间内”的管理，但是会偶尔到“我们这里”敦促一下安全方面的工作；厂房内当时放置的4桶油漆是“下周一”要送给客户的，还有一些小桶的油漆和稀释剂是用来混合后用空压机修补掉漆的型材的；车间内有一个总闸，2号厂房内的电都是从该闸分出，办公室内的电也是从该总闸接进来的，办公室内的电气线路是沿着墙穿管敷设的等。在2018年11月26日10时许询问何金杨(系能烨公司法定代表人)的笔录中载明，当天3时50分许其在闵申路2栋公司内加班时听到狗叫后出去看了一下，发现其隔壁公司发生火灾，遂报警并自救等。再查明，2019年5月31日，本院根据原告的申请，依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司(以下简称正弘公司)对涉案房屋修复事宜进行鉴定，并于2019年8月13日收到相应司法鉴定意见书，且于2019年8月18日和19日分别送达当事人。该意见书分析说明栏载明，被告经通知未参加鉴定准备会、现场勘查工作、鉴定初稿征询会；由于厂房大部分已经倒塌，已无法看清原告提出的厂房内起重量分别为5吨、3吨和2.5吨的三部行车型号等，故将该造价断裂，如何取舍，由法院裁决；预计工程拆除和修复时间需75天左右，如何取舍，由法院裁决等。鉴定意见栏载明，厂房拆除及修复造价为1,052,258元，其中厂房拆除和地坪修复修复造价为195,634元、厂房现状修复造价为856,624元。厂房内三部行车造价为180,521元。对上述意见书，原告予以认可。被告未在本院指定期间对该意见书提出异议。被告在庭审中称，对上述意见书套用定额计算得出的数额没有异议，但是“觉得数额有点高”，如果自己找施工队费用大概在80余万元等。以上事实，有《上海市房地产权证》、《租赁协议》、《厂房租赁合同》、《火灾事故认定书》、《火灾事故认定复核决定书》、《火灾事故重新认定书》、现场勘查笔录、火灾事故相关档案材料、司法鉴定意见书及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守履行。本案中，对于原告主张的电费，因被告没有异议，故本院予以支持。对于原告主张的租金。根据合同约定，被告应于2018年11月10日前向原告支付2018年11月25日至2019年5月24日期间的租金。然，在被告迟延向原告给付上述租金期间，因被告向原告承租厂房中部偏南办公室内东北侧区域处于2018年11月26日凌晨起火，而原因系该办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾，导致包括被告直接向原告承租厂房在内的部分厂房及设施设备等毁损、灭失。而且，至首次庭审之日，涉案厂房仍尚未修复，期间距离火灾发生之日已有近半年。诉讼中，又对涉案厂房的修复等专业问题进行鉴定。基于此，本院综合考虑火灾发生后，事故的调查认定、采取的止损行为、拆除和修复的期限、证据的收集提供、纠纷的磋商解决等合理期间，酌定确定被告除应支付原告租期至2019年5月24日止的租金外，还应赔偿原告因涉案租赁厂房灭失所受至2019年10月24日止的租金损失，两项共计324,126元(29，466元/月×11个月)。对原告主张的违约金，根据前述裁判理由，被告应当在火灾事故发生前向原告给付租金176,796元(29，466元/月×6个月)。现被告未按约给付上述租金，原告根据合同关于逾期支付租金的，每逾期一日，需按月租金10%支付违约金的约定，主动将违约金的计算标准调整为98.22元/天(29,466元/月÷30天×10%)，并无不当，可予准许。对于原告主张的修复费及折价款，因正弘公司根据本院委托出具的鉴定意见，程序合法，结论并无不当，且被告对该意见并未提出实质异议，故本院予以采纳。因此，本院对原告该项诉讼请求，予以支持。被告有关火灾责任主体不明确的辩称意见，本院不予采纳。因为，按合同约定，租赁期间承租区域的消防责任由被告承担。而且，按徐纬光的陈述，租赁厂房内部的消防安全管理，实际亦系由被告管理。此其一。其二，根据查明的事实，被告系最早承租涉案发生火灾厂房的承租人。承租后，又在承租区域内部自行隔了一间办公室，并将电线接到该办公室。其三，案涉火灾起火部位位于该办公室内东北侧区域，起火原因系该办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。被告有关原告存在违约行为的辩称意见，即便其辩称的该些为行为存在，亦与涉案火灾事故的发生不具有法律上的因果关系，不能成为免除或减轻其应当承担违约责任的正当抗辩事由，故本院不予采纳。因案涉火灾事故的发生，导致包括涉案租赁厂房在内的部分厂房、设备等毁损、灭失。原告作为受损厂房的合法占有人，其当然有权向被告主张修复及赔偿费用。该项主张的提出，不以原告实际支出为前提。因此，本院对被告以原告未实际支出上述费用而不承担赔偿责任的辩称意见，本院同样不予采纳。对于被告反诉所主张的押金。按合同关于违反经营或违反本协议中相关条款、违约的，该信誉保证金将不予退还的约定，结合前述被告未按约支付租金以及不当使用涉案租赁厂房并致毁损的事实，该保证金亦即被告所主张的押金不应返还。故本院对被告的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海百捷空调净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司电费754元；二、被告(反诉原告)上海百捷空调净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司租金324,126元；三、被告(反诉原告)上海百捷空调净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司逾期支付租金176,796元的违约金(自2018年11月11日始至上述租金实际清偿之日止，按每天98.22元计算)；四、被告(反诉原告)上海百捷空调净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司厂房修复费用1,052,258元及行车折价款180,521元；五、驳回被告(反诉原告)上海百捷空调净化设备有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,255元，减半收取9,627.50元，反诉案件受理费268元，鉴定费37,000元，合计诉讼费46,895.50元，由被告(反诉原告)上海百捷空调净化设备有限公司负担(已付269元，余款46,626.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年三月十八日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。