广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32451号上诉人（原审被告）：深圳湾科技发展有限公司，住所地：深圳市南山区科园路**软件产业基地****24,**，统一社会信用代码：914403000812508289。法定代表人：邱文被上诉人（原审原告）：深圳市五谷芳乳鸽王饮食策划管理有限公司，住所地，住所地：深圳市盐田区大梅沙内环路东南侧海怡轩**408会信用代码：91440300775560222A。法定代表人：黄石海。上诉人深圳湾科技发展有限公司（以下简称深圳湾公司）因与被上诉人深圳市五谷芳乳鸽王饮食策划管理有限公司（以下简称五谷芳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。深圳湾公司上诉请求：一、撤销深圳市南山区人民法院(2019）粤0305民初2714号民事判决；二、判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院错误地将案件的审理重点放在被上诉人免费将租赁商铺交由深圳市创茶空间投资发展股份有限公司使用不构成转租上，忽视了转租的行为构成，且其在已查明并确认了租赁商铺的实际使用人与承租人不一致的事实后，直接忽略了《补充协议》第二十条上诉人要求被上诉人不得将租赁房屋交由任何第三方使用的约定。一审法院在事实查明不清，法律适用错误的情况下径直作出的一审判决损害了上诉人的合法利益。二、一审法院在未查明前述事实的情况下，错误地认定上诉人采取停水电措施属于违约行为，并将本案的违约责任全部归责于上诉人。还不顾上诉人与被上诉人之间的约定，径直判处上诉人返还装修资产受让费，明显错误。综上，一审判决在没有认真查明事实，适用法律严重错误的情况下作出了一审判决，该判决严重损害了上诉人的合法权益。上诉人特向二审法院提出上诉，恳请贵院依法查明事实，撤销原审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。五谷芳公司二审提交书面答辩意见，一、五谷芳公司在涉案房屋租赁中不存在转租行为；二、五谷芳公司有权取得资产受让费195539元。五谷芳公司向一审法院起诉请求：1、深圳湾公司向五谷芳公司双倍退还房屋租赁保证金164347.76元及利息842.23元（自2018年9月5日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年10月18日，此后继续计算至判决确认清偿之日止）；2、深圳湾公司向五谷芳公司返还2018年5月13-31日房屋租金23016.66元；3、本案诉讼费用由深圳湾公司承担；4、深圳湾公司向五谷芳公司返还租赁房屋内财产变卖所得195539元。一审法院认定事实：2015年9月22日，五谷芳公司（乙方、承租方）与深圳湾公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区方使用；租赁房屋建筑面积为206.44平方米；乙方应于2015年9月23日前交付首期租金，金额为27250.08元；第一年月租金34062.60元，第二年月租金35765.73元，第三年租金37553.50元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁房屋用途为商业；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金，即68125.20元；租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人；当出现乙方拖欠租金达30天以上、乙方擅自将租赁房屋转租他人的，甲方可以不予退还租赁保证金、追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，还有权向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记；当出现甲方无正当理由，单方要求提前解除合同的，乙方可请求甲方双倍退还租赁保证金外，还可向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方解除合同登记；甲方送达地址为深圳市南山区XX号软件产业基地2栋Ｃ座24.25层，乙方送达地址为深圳市盐田区大梅沙内环路东南侧XX轩Ａ栋408，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达；及其他内容。2015年9月22日，五谷芳公司（乙方、承租方）与深圳湾公司（甲方、出租方）签订《房地产租赁合同补充协议》，约定：租赁期间自2015年9月23日起至2018年9月22日止；任何时候甲方拟解除合同，应书面通知乙方，自甲方书面解除合同的通知到达乙方之日起，原合同解除，乙方应在收到甲方书面解除合同的通知七日内全部搬离房屋，若未在七日内搬离，视为乙方自愿放弃房屋内的财产，甲方有权不通知乙方径行进入房屋并处置房屋内的财产，处置财产所得，偿付甲方租金及各项费用后，仍有剩余的，甲方提存公证机关，不足部分从租赁保证金抵扣，抵扣后仍有不足的，甲方有权向乙方继续追偿；及其他内容。深圳湾公司的《招租公告》载明：竞标人应当具备独立法人资格，公司注册资金为100万及以上，个人资信资金为150万元及以上，竞标人须拥有品牌独立进行经营，竞标人承诺营业范围须符合本次招租物业用途即符合业态规划，竞标人无不良记录经营，竞标人无行贿犯罪记录，竞标人须在深圳拥有不少于5家分店且经营建筑面积400平方米以上。五谷芳公司的《开店计划书》载明：创茶空间，成立于2015年5月，深圳市五谷芳集团董事长袁建东先生和深圳市中筑装饰设计有限公司法人方军华先生紧跟国家号召，推陈出新，联手深圳百位设计师打造出来的创客＋主题的创新特色餐饮空间品牌。深圳市中筑装饰设计有限公司出具给五谷芳公司的《品牌授权书》载明：兹授予深圳市五谷芳乳鸽王餐饮策划管理有限公司使用深圳市中筑装饰设计有限公司旗下“创茶空间”品牌。深圳湾公司确认收到五谷芳公司支付的租赁保证金68125.2元、仓库租赁保证金4861.58元、外摆租赁保证金9186.6元，合计82173.38元。2018年5月11日，软件产业基地物业服务中心受深圳湾公司授权，向五谷芳公司发出《停水、停电通知书》，于2018年5月12日上午十点对涉案房屋采取停止供应水、电措施。2018年7月16日，深圳湾公司因五谷芳公司拖欠租金达30天以上，违反合同和协议上关于租金支付的约定，向五谷芳公司发出《解除租赁合同通知书》，要求五谷芳公司收到通知书后立刻缴清全部所欠房租并在七日内搬离房屋。为证明五谷芳公司与深圳市创茶空间投资发展股份有限公司系（下称创茶空间公司）系关联企业，五谷芳公司法定代表人袁建东亦是创茶空间公司总经理，向创茶空间公司投资2万元，占创茶空间公司股份的1%且该股权由创茶空间公司法定代表人方军华代持，五谷芳公司向法庭提交了袁建东出资流水、出资证明、股权代持协议、创茶空间公司章程、开户许可证。深圳湾公司对上述证明均不予确认，认为与本案无关。为证明涉案合同已于2018年7月19日解除，深圳湾公司向法庭提交了《解除租赁合同通知书》及邮政快递单、查询截图，该快递单查询记录显示五谷芳公司于2018年7月19日收到该通知书。五谷芳公司对上述证据均不予认可。为证明五谷芳公司、深圳湾公司已达成深圳湾公司不再收取五谷芳公司撤场前的租金、深圳湾公司向五谷芳公司退还租赁保证金、深圳湾公司尽量协调后面的承租人支付一定的资产转让费给五谷芳公司，五谷芳公司向法庭提交了2018年8月30日其与林桂兴（深圳湾公司商业及公共服务中心副部长）的录音资料（文字版及光盘）。深圳湾公司对该录音的真实性不予确认，认为林桂兴并未给予五谷芳公司肯定答复，仅是表示争取，且多次提及要求五谷芳公司将房屋内物品搬离。为证明深圳湾公司需向五谷芳公司支付转让费195539元，五谷芳公司提交了《退房交验表》，深圳湾公司的《重新招租变更公告》以及呈现装修情况的撤场前店铺录像。交验表上记载：涉案房屋内有五谷芳公司空调室内机4个、空调调节器4个；变更公告载明：成功中选的意向竟租方需承诺在成交通知书发出后7个工作日内向招租人一次性付清资产受让费195539元。深圳湾公司对上述证据均不予确认。庭审中，深圳湾公司确认收到涉案房屋后续承租人支付的资产受让费195539元。庭审中，双方确认五谷芳公司于2018年9月5日搬离涉案房屋。庭审中，双方确认深圳湾公司收到五谷芳公司交纳的2018年5月份租金37553.5元，确认五谷芳公司未交纳2018年6月、7月租金。庭审中，双方一致确认涉案合同已解除。五谷芳公司认为解除时间系2018年8月30日，深圳湾公司认为解除时间系2018年7月19日。另查，创茶空间公司系于2015年5月29日成立的股份有限公司，法定代表人方军华。该司于2015年10月8日将住所变更为“深圳市南山区粤海街道科园路1006号深圳软件产业基地裙楼01层52、53号商铺”。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于五谷芳公司是否构成转租的问题。法院认为，在转租关系中，承租人将租赁物出租给次承租人是为了取得经济利益，若将租赁物无偿给第三人使用则不构成转租，故并非所有承租人与使用人不一致的情况均构成转租。本案中，五谷芳公司在《开店计划书》中明确表明涉案商铺将用于经营五谷芳公司与深圳市中筑装饰设计有限公司联手打造的创茶空间品牌。且五谷芳公司提交的出资流水、出资证明、股权代持协议、创茶空间公司章程等证据，证明了五谷芳公司法定代表人袁建东系创茶空间公司总经理并在创茶空间公司的出资情况，与其在《开店计划书》中关于创茶空间是袁建东先生与深圳市中筑装饰设计有限公司法人方军华先生（方军华先生亦为创茶空间公司法定代表人）联手打造的特色餐饮空间品牌的陈述相吻合。深圳湾公司对涉案商铺将用于经营创茶空间品牌系明知的状态，虽其认为创茶空间系独立法人，不符合其招标文件中对竞标人的要求，但双方并未对竞标人旗下品牌不得为独立法人作出约定，且深圳湾公司招租时未对此提出异议，亦未对创茶空间品牌的具体情况进行审查，双方对此情况属于约定不明，故深圳湾公司不应以实际使用人与承租人不一致为由认定五谷芳公司违反合同约定构成非法转租。关于五谷芳公司要求深圳湾公司双倍退还房屋租赁保证金164347.76元及利息842.23元的诉讼请求。法院认为，在双方对合同具体内容约定不明时，本应协商解决，深圳湾公司在尚未与五谷芳公司协商一致时，就对五谷芳公司采取断水断电措施属于违约行为。而深圳湾公司未能及时支付租金，双方对合同的解除均有责任，综合考虑双方过错程度，法院酌情判令深圳湾公司退还五谷芳公司租赁保证金82173.38元。关于利息的诉讼请求没有依据，法院不予支持。关于五谷芳公司要求深圳湾公司返还2018年5月13日至2018年5月31日租金23016.66元的诉讼请求。法院认为，首先，深圳湾公司因认为五谷芳公司涉嫌转分租而对其采取停水停电措施，该行为构成违约。承前所述，五谷芳公司的行为并不构成转租；退一步分析，即使五谷芳公司的行为构成转租，在合同尚未解除且合同并未对深圳湾公司能采取断水、断电措施的情形进行约定时，深圳湾公司断水、断电的行为亦构成违约行为、应承担相应的违约责任。其次，涉案商铺用途为特色餐饮，出租人采取断水、断电措施使得承租人不能实现合同目的，涉案房屋实际无法使用，故承租人不必继续支付断水断电期间的租金。五谷芳公司要求深圳湾公司返还2018年5月13日至2018年5月31日（共19天）租金的主张有事实及法律依据，法院予以支持，深圳湾公司应返还五谷芳公司租金23016.66元（37553.5元÷31天×19天）。关于五谷芳公司要求深圳湾公司返还其资产受让费195539元的诉讼请求。根据补充协议第二十五条约定，如乙方未在收到甲方书面解除合同通知书七日内搬离，视为乙方自愿放弃房屋内的财产。五谷芳公司未在收到通知书之日（2018年7月19日）起七日内搬离，直至2018年9月5日搬离，依约应视为自愿放弃房屋内的财产。但是，深圳湾公司在未能与五谷芳公司协商一致的情况下对其采取断水断电措施，违约在先，任何一方不得因其违约行为从中受益，在深圳湾公司已将五谷芳公司的财产以195539元转让给后续承租人的情况下，五谷芳公司请求深圳湾公司将该受让费予以返还于法有据，法院予以支持。判决：一、深圳湾公司于判决生效之日起十日内向五谷芳公司退还租赁保证金82173.38元；二、深圳湾公司于判决生效之日起十日内向五谷芳公司返还2018年5月13日至31日房屋租金23016.66元；三、深圳湾公司于判决生效之日起十日内向五谷芳公司返还资产受让费195539元；四、驳回五谷芳公司的其他诉讼请求。案件受理费7056.18元，由五谷芳公司负担1245.24元，由深圳湾公司负担5810.94元。经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案《房屋租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。五谷芳公司在《开店计划书》中明确表明涉按商铺将用于经营五谷芳公司与深圳市中筑装饰设计有限公司联手打造的创茶空间品牌。创茶空间虽系独立法人，但其系五谷芳公司旗下的品牌，双方并未对竞标人旗下品牌不得为独立法人作出约定，且深圳湾公司招租时未对此提出异议，故在深圳湾公司未能提交其他有效证据证明的情况下，仅凭实际使用人与承租人不一致不足以证明五谷芳公司违反合同约定构成非法转租。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。深圳湾公司是否应退还五谷芳公司租赁保证金的问题。深圳湾公司采取断水断电措施，五谷芳公司亦未能及时支付租金，均属于违约行为。双方对合同的解除均有责任，一审判决综合考虑双方过错程度酌情判决深圳湾公司退还五谷芳公司租赁保证金82173.38元，并无不当，本院予以维持。关于深圳湾公司是否应返还2018年5月13日至2018年5月31日租金的问题。涉案商铺用途为特色餐饮，深圳湾公司采取断水、断电措施使得涉案房屋实际无法使用，故五谷芳公司不必支付断水断电期间的租金。深圳湾公司应向五谷芳公司返还2018年5月13日至2018年5月31日租金。一审对此认定并无不妥，本院予以维持。深圳湾公司在未能与五谷芳公司协商一致的情况对其采取断水断电措施，违反合同约定，根据合同法的规定，任何一方不得因其违约行为从中受益，在深圳湾公司已将五谷芳公司的财产以195539元转让给后续承租人的情况下，深圳湾公司依法应将该受让费予以返还。综上，上诉人深圳湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5810.94元，由上诉人深圳湾科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年三月二十七日书记员 孙巍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。