北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1943号原告:金凤,女,1988年3月11日出生,汉族,住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人:郭兴(金凤之丈夫),男,1988年3月1日出生,汉族,住北京市朝阳区。被告:王志会,男,1981年10月23日出生,汉族,户籍地内蒙古兴安盟县。第三人:古掣,男,1978年5月25日出生,汉族,住北京市海淀区。原告金凤（以下简称原告）与被告王志会（以下简称被告）、第三人古掣（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人郭兴到庭参加了诉讼。被告王志会、第三人古擘经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年10月15日签订的《租赁合同》;二、判令被告支付原告违约金4600元;三、判令被告返还原告2019年4月25日至2019年10月15日期间的房屋租金13033元;四、判令被告返还原告押金2300元、中水费押金150元;五、被告返还原告管理费365元;六、被告返还原告网费300元。事实与理由：2018年10月15日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》,约定原告承租被告推荐的百子湾家园小区xxx3单元704号房屋（以下简称涉案房屋）,租赁期为2018年10月18日至2019年10月17日。原告于合同签订当日向被告支付房租13800元,押金2300元,管理费730元,网费600元,水电费押金300元。2019年2月15日,原告提前向被告支付第二个半年的租金13800元,按照合同约定履行了全部的合同义务。后因被告存在“违规出租、私自隔断、使用上下铺或居住人员过多”的行为,在2019年3月27日,被南磨房地区百东社区要求期限整改,经原告询问业主（即第三人）得知,被告与第三人于2018年10月签订一份《北京租房合同》,承租涉案房屋,租赁期为2018年10月21日至2019年10月21日。第三人依据其与被告签订的《北京租房合同》的约定收回该房屋,导致原告于2019年3月底即租赁期内被迫搬出该租赁房屋,并且被告一直没有返还原告所支付的各项费用。对此,原告多次找到被告协商处理,但是被告均予以推诿、拒绝。原告为维护自身的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定,诉至法院,请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2018年10月15日，原告作为承租方（甲方）与被告作为出租人（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方提供甲方承租的房屋座落于北京市朝阳区百子湾家园xxx-3-704房屋（以下简称涉案房屋），承租期限为12个月，自2018年10月18日起至2019年10月17日止。每月租金2300元，押一付半年，提前一个月交下次房租。承租期内的水费、电费、燃气费、电话费、卫生费、有线电视费、规定由房屋使用人缴纳的物业费、供暖费以及其他因使用而发生的费用,由甲方自行承担。乙方未经甲方同意提前收回房屋除甲方违约),乙方应于收回房屋的30日内,向甲方支付本合同规定日租金额两倍的违约金,每逾期支付一天,乙方还应当向甲方支付日租金额5%的滞纳金等。2018年10月15日，原告向被告支付涉案房屋的房租13800元、押金2300元、管理费730元、网费600元、中水费押金300元。2019年2月15日，被告联系原告，表示因为其资金周转不开，要求原告提前交房租。当日，原告丈夫向被告微信转账13800元。2019年3月27日，南磨房地区百东社区向涉案房屋业主发出《南磨房地区百东社区房屋违规出租限期整改通知书》，主要内容为：位于百子湾家园小区****的房屋被群众举报,屋内存在违规出租,私自隔断,使用上下铺或居住人员过多等安全隐患,违反了《商品房屋租赁管理办法》、《北京市房屋租赁管理若干规定》和《关于进一步规范出租房屋管理的规定》等相关规定。现希望业主于2019年04月06日进行自改,恢复房屋原有格局、拆除上下铺,并按出租房屋管理相关规定限制屋内居住人数,如拒绝整改房屋违规出租问题,为避免火灾等事故发生,将采取断电或联合帮拆措施。房屋出租人、房地产经纪机构及其经纪人员、以及违法出租房屋的承租人,将由政府相关部门按照相关法律法规予以从重处罚,触犯法律构成犯罪的,将由公安机关依法追究相关责任人的刑事责任。庭审中，原告提交了其丈夫与被告的微信聊天记录，其中2019年4月25日，“原：王哥，206号楼3单元704这被断电了，你看怎么解决一下；被：知道了”2019年5月2日，“原；王哥，房东硬清，这边还能住吗？……主要是没电……王哥，那房东又来了，说你这边不给他房租，如果给他交上就可以继续租下去，如果不给他这边就强行拆除，今天把电表都拆了……”；2019年5月19日，“原：王哥，这房也实在住不了了，停电小一个月了，我找好房了搬我朋友家去，我看了一眼，房租还有押金差不多还有13800元左右……被：你搬走了吗？原：没呢王哥，我寻思这两天把钱给人家再搬过去，我随时都能搬”；2019年5月20日，“被：你不住了；原：这边不住了王哥，我那边房子都安排好了，住我哥们儿那”；2019年7月4日，“原：什么时候把钱退我，四月份停电搬走，5,6,7,8,9,10六个月乘以2300元是13800元，加上房租押金2300水电费押金300管理费退一半365网费300加一起，总共该退我的费用共计17065元”……经询，原告表示其实际在4月断电后就搬走，其在2019年5月19日表示尚未搬走是由于被告一直推脱，想约被告出来解决问题。另查，被告作为承租方（乙方）与第三人作为出租方（甲方）签署《北京租房合同》，约定涉案房屋的产权属于第三人的爱人，第三人将涉案房屋出租给被告，租赁期限为2018年10月21日至2019年10月21日。租金标准每月7500元。乙方不可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。2019年6月10日，涉案房屋业主张贴《严重申明》，载明：鉴于以被告为首的心仔租赁公司(原赛洛城易居房友中介)非法骗取涉案房屋业主的房源,且多次严重违反之前与业主签订的租房合同,包括:1．违反合同将房屋改为隔断房;2违反合同将房屋多次转租给第三方;3．私自盗走屋内电视、洗衣机、沙发、桌子、凳子等多项业主私有财产;4违反合同一直拖欠房租。现房主将房子收回,如果心仔中介人员和任何人有继续侵占业主房屋和财产的行为,业主将用法律手段追责到底,绝不姑息!!本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告、第三人经本院合法传唤未到庭应诉，本院视为被告、第三人放弃答辩、举证、质证、陈述的权利，本院缺席判决。本案中，虽被告与第三人签署的《北京租房合同》约定涉案房屋不得转租，但被告、第三人未到庭举证证明第三人对此提出过异议，故本院认为原告、被告签署的《租赁合同》系双方真实的意思表示且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。现原告已经按照合同约定将租金支付至2019年10月17日，但因被告打隔断转租的行为导致涉案房屋于2019年4月25日被断电，影响涉案房屋的正常使用，进而导致原告的合同目的无法继续实现，根据合同法的规定，原告具有合同解除权。但原告主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告虽表示其于2019年4月25日就已经搬离房屋，但根据原告、被告的微信记录显示，原告明确表示不再使用涉案房屋的时间为2019年5月20日，故本院认为合同解除的时间点为2019年5月20日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告应退还原告租房押金。针对原告主张退还中水费押金150元，本院亦予以支持。被告未到庭举证证明原告腾退房屋的时间，故被告应退还原告2019年5月21日至2019年10月17日的房租。对于原告已经支付的管理费、网费，合同并未明确说明该费用的计算期间，被告亦未到庭进行说明，现原告主张退还管理费、网费的一半，本院认为被告应退还2019年5月21日至2019年10月17日期间的管理费、网费为宜。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告主张的违约金不符合合同约定的情形，本院对于原告的违约金主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王志会于本判决生效之日起七日内退还原告金凤租金一万一千二百七十元、押金二千三百元、中水费押金一百五十元、网费二百四十五元、管理费二百九十八元。二、驳回原告金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费159元，由原告金凤负担81元（已交纳），由被告王志会负担78元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年三月十七日书记员 王丽娜