福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初1865号 原告（反诉被告）：厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司，住所地厦门市集美区集源路27号。 法定代表人：于淑华，职务总经理。 委托诉讼代理人：邬德臣，福建蒙福律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许海霞，福建蒙福律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：百江（厦门）股权投资基金管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路72号中闽大厦20层01单元18室。 法定代表人：杨昆明，职务执行董事。 委托诉讼代理人：林浩夫，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐伟鹏，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：厦门元平置业有限公司，住所地厦门市海沧区沧翔路269号之二。 法定代表人：张忠义，执行董事兼总经理。 原告（反诉被告）厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司（以下简称珑钰瀛寰公司）与被告（反诉原告）百江（厦门）股权投资基金管理有限公司（以下简称百江公司）、被告厦门元平置业有限公司（以下简称元平公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）珑钰瀛寰公司的委托诉讼代理人邬德臣、被告（反诉原告）百江公司的委托诉讼代理人林浩夫、徐伟鹏到庭参加诉讼。被告元平公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 珑钰瀛寰公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认珑钰瀛寰公司于2019年3月20日解除《租赁协议》的行为有效；2.判令百江公司、元平公司向珑钰瀛寰公司支付拖欠的租金1117164.84元、违约金539028.2元，合计1656193.04元（暂计至2019年6月14日，实际租金计至百江公司返还租赁房屋之日）；3.判令百江公司、元平公司按《租赁合同》第九条约定将租赁房屋恢复原状或赔偿珑钰瀛寰公司因恢复原状产生的装修损失5000000元；4.判令百江公司、元平公司承担珑钰瀛寰公司因本案产生的律师费309249.54元；5.判令本案诉讼费、保全费由百江公司、元平公司承担。本案审理过程中，珑钰瀛寰公司撤回前述第3项诉讼请求中“或赔偿珑钰瀛寰公司因恢复原状产生的装修损失5000000元”部分，并将前述第2项诉讼请求变更为：判令百江公司、元平公司向珑钰瀛寰公司支付违约金571824.57元（违约金从2018年9月5日起计算至2019年4月14日止）。事实与理由:珑钰瀛寰公司、百江公司、元平公司于2017年11月16日签署《租赁协议》，约定珑钰瀛寰公司向百江公司出租厦门市集美区集源路27号一楼至八楼部分面积供百江公司、元平公司使用，百江公司、元平公司按季支付房租，并应于到期日提前十日缴付房租。2018年7月3日、2018年10月14日与2018年12月20日，百江公司向珑钰瀛寰公司请求变更租赁使用面积，珑钰瀛寰公司经实地测量并经百江公司现场管理人员商伟强书面确认均予以变更，百江公司依据实际变更结果使用至今。 百江公司自2018年9月15日起开始拖欠租金，经珑钰瀛寰公司多次催告仍拒不缴纳。变更租赁面积后，珑钰瀛寰公司为保证合同的正常履行，先后于2018年10月18日、2018年12月27日两次邮寄《补充租赁协议》给百江公司以明确双方变更使用面积后的实际租赁面积及应缴租金，百江公司已明确收到《补充租赁协议》，但却并未按照《补充租赁协议》约定缴交租金。 《租赁协议》第五条约定“…付款方式为按季度支付，提前10日交下季度房租。”第十条约定：“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由乙方按拖欠租金额的千分之五向甲方支付违约金。”百江公司2018年9月15日至2018年12月14日应缴房租为449821.68元，尚余299821.68元未付，截至2019年3月20日已逾期196天，产生违约金293825.25元。变更使用面积后，百江公司于2018年12月15日至2019年3月14日期间的应缴房租为408671.58元，应于2018年12月5日前缴清，截至2019年3月20日已逾期105天，产生违约金214552.58元。百江公司于2018年3月15日至2019年6月14日期间的应缴房租为408671.58元，应于2018年3月5日前缴清，截至2019年3月20日已逾期15天，产生违约金30650.37元。截至2019年3月20日百江公司累计拖欠租金合计人民币1117164.84元，应支付违约金合计539028.20元,合计拖欠房租及违约金共计1656193.04元。截至2019年12月9日，百江公司累计向珑钰瀛寰公司支付款项合计3482482元，扣除依照双方租约及双方确认的变更后的实际租用面积计收的房租3373023.08元后，尚有109458.92元款项由珑钰瀛寰公司直接抵充百江公司逾期支付房租产生的违约金681283.49元后，百江公司、元平公司还需向珑钰瀛寰公司支付违约金571824.57元。 《租赁协议》第十一条约定：“乙方有以下行为之一的，甲方有权终止合同（甲方据此权利向乙方在本合同预留的通信地址邮寄解除本合同收回房屋通知之三日时，除非甲方书面撤回解除指令、否则解除合同效力立即生效，也无论乙方具有其他何种理由是否收到）乙方同意装修归属及清偿按照本协议第九条约定执行，因此而造成损失，由乙方负责赔偿：…4、拖欠租金连续5天或年度累计15天以上的；……”因百江公司拖欠租金最长天数已达到195天，珑钰瀛寰公司已于2019年3月20日致函通知百江公司解除诉争租赁合同。百江公司应根据合同第十一条约定的解除时间即2019年3月23日及第九条约定的房屋交接与装修归属约定搬离租赁房屋并将房屋恢复原状、赔偿珑钰瀛寰公司装修损失5000000元。珑钰瀛寰公司为此提起本案诉讼。 百江公司辩称，百江公司停止支付租金并非出于恶意，而是在行使抗辩权，不构成违约。 珑钰瀛寰公司未按约定交付全部租赁标的，在磋商过程中租赁面积存在较大争议，租金计算依据不明。首先，珑钰瀛寰公司未按合同约定交付租赁标的中的二、七、八楼部分，占整体楼层的八分之三，严重影响酒店整体功能设计，构成严重违约。其次，双方对租赁面积的变更存在较大争议，租金计算的依据难以确定。珑钰瀛寰公司在其违约状态未消除的情况下向百江公司请求变更租赁面积，在磋商过程中，百江公司无法同意珑钰瀛寰公司的主张，但珑钰瀛寰公司一再坚持其单方意思，直至起诉时珑钰瀛寰公司在起诉状中租金的计算仍是依据其单方意思进行的。最后，在房租催告通知中，珑钰瀛寰公司既不按约定面积交付全部租赁标的，又要求百江公司按原约定面积支付房租，于法无据。 珑钰瀛寰公司已交付的租赁标的存在不符合约定用途的情形。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”该规定明确租赁合同的目的在于承租人对租赁物的使用收益。因此，出租人依合同约定交付租赁物给承租人，并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的使用收益状态，是出租人的基本义务。珑钰瀛寰公司在合同中保证租赁房屋可以通过消防检查，即《补充协议1》中明确约定“甲方将东盟艺术中心部分楼层交由乙方改造成艺术酒店（艺术家部落）之用，甲方并确认消防可以通过酒店经营使用”。然而，2018年11月28日的《消防检查不合格通知书》却表明案涉租赁标的存在“使用功能与原消防设计备案功能不一致”的情形，消防通过出现重大困难，可能导致合同根本目的无法实现。因此，百江公司暂停支付租金有正当性。此后经百江公司多方面努力，最终在珑钰瀛寰公司发出《解除合同通知》的第二天，2019年3月21日，才最终通过消防检查。 珑钰瀛寰公司主张的租金依据不明且不合法。珑钰瀛寰公司主张的逾期支付租金的违约金以日千分之五计算，换算成年利率高达180%，明显过高，应予调整。此外，在消防检查通过后，即合同根本目的无法实现的障碍消失后，百江公司秉持诚实信用原则，也出于继续履行合同的真实意愿，随即于2019年4月14日在收到法院传票之前就主动按约定如数支付第三至五期租金。对于第六、七、八期租金，百江公司也已按约定如数支付。因此，珑钰瀛寰公司无权请求百江公司再次支付租金或另行支付违约金。 行使解除权须以当事人享有解除权为前提，本案中珑钰瀛寰公司并不享有解除权，其解除行为不发生解除效力。珑钰瀛寰公司不享有约定解除权或基于催告而产生的合同解除权。《合同法》确立合同解除制度的立法宗旨在于将解除权赋予守约方而非违约方，因此解除权行使的主体应当是守约方，处于违约状态的当事人一般不享有约定解除权，亦不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。珑钰瀛寰公司自身不遵守合同约定，违约在先，为规避违约责任发出解除合同的通知，是对解除权的滥用。因此，珑钰瀛寰公司2019年3月20日解除《租赁协议》的行为无效，不发生解除效力。 珑钰瀛寰公司主张恢复原状产生的装修损失5000000元的诉讼请求前提不能成立且该数额明显缺乏依据，应予驳回。第一，珑钰瀛寰公司的“解除通知”并不产生解除合同的效力，因此珑钰瀛寰公司不能依据《租赁协议》第九条关于清场条款要求百江公司清场和赔偿损失。第二，《租赁协议》第十条违约责任第一款约定“守约方因责任方的违约违法行为提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。”该条款明确了要求损失赔偿的主体是守约方，珑钰瀛寰公司作为违约在先的责任方是无权要求百江公司赔偿损失的。第三，珑钰瀛寰公司主张的该5000000元装修损失凭空产生，毫无事实依据，应予驳回。 珑钰瀛寰公司对律师费的主张应予驳回。律师费由败诉方承担的情形仅限于法律明确规定的情形或合同中事前对律师费承担有明确约定，本案既不属于法定情形，双方又未在协议中就律师费作过约定，该诉讼请求于法无据，应当予以驳回。 综上所述，珑钰瀛寰公司违反诚实信用原则在先，却滥用解除权以规避自身违约责任，其解除行为无效，无权要求百江公司支付额外租金或违约金，对装修费损失、律师费的主张亦缺乏合法依据，各项诉讼请求均不成立，请求法院予以驳回。 元平公司辩称，珑钰瀛寰公司与百江公司的房屋租赁关系中，元平公司是居间人，不是承租人，不承担所谓共同支付租金或者承担逾期付款违约金的责任。元平公司的负责人张忠义在厦门从事经济型酒店业长达二十来年，具有酒店行业比较丰富的经验，百江公司负责人吴光淼有意与张忠义就酒店进行合作，希望张忠义帮助寻找酒店租赁和收购的投资标的，并协助或代为处理目标项目的洽谈等有关事宜。后元平公司了解得知珑钰瀛寰公司有一处适合经营主题艺术酒店的场所，为此元平公司积极收集信息跟踪目标项目的相关情况，并与珑钰瀛寰公司就可用于经营酒店的位于集美区集源路27号的房屋签订十年租赁期的租赁协议。之后，又与百江公司协商最终确定居间服务费的金额。元平公司与百江公司于2017年12月15日正式签订书面的《居间服务协议书》，同日，百江公司也在三方租赁协议上盖章确认成为合同主体及实际承租人。租赁协议形式上虽然是三方签订的租赁合同，实际是因为元平公司必须先为百江公司取得酒店经营用的建筑房屋的承租权并介入租赁合同中，目的就是为了预防百江公司“跳单”拒付居间服务费。而且，元平公司如此操作也是得到珑钰瀛寰公司的认可，珑钰瀛寰公司有于2017年12月5日出具书面同意函。珑钰瀛寰公司知道元平公司是居间人，租赁合同的履行主体是百江公司。在此说明一点，元平公司的这一担心和介入合同的操作是有必要的。事实上，不仅在现实中存在很多“跳单”，而且在本次居间成果完成后，百江公司就以不成立的所谓“不及时配合办理消防手续”为理由拖欠大部分居间费用。对此，元平公司已经向思明区人民法院提起诉讼。 在珑钰瀛寰公司与百江公司的租赁合同履行过程中，元平公司有协助他们双方居间沟通及协调一些事情，但这不导致元平公司与百江公司共同承担支付租金或者逾期付款违约金的责任。元平公司也从未接到珑钰瀛寰公司关于支付租金的通知以及所谓的解约通知。因为，元平公司的负责人张忠义在完成居间成果后，不久就出境考察境外可能的生意。 元平公司完成居间成果后，租赁合同标的物的具体使用面积和租金多少以及租金支付问题，都是珑钰瀛寰公司与百江公司进行沟通和确认，与元平公司无关。实际使用中，百江公司或其投资的独资经营公司（桔子艺术酒店）就实际使用面积和租金的增减调整，也是珑钰瀛寰公司与百江公司双方的合同履行行为，元平公司对此不承担责任，更没有义务为百江公司在合同履行中可能存在的拖欠租金行为承担所谓的共同支付违约金的责任。况且百江公司之后投资注册成立了全资的桔子艺术（厦门）酒店投资有限公司作为承租建筑物场地的实际使用者和经营者。因此，要与百江公司共同承担违约责任的是桔子艺术（厦门）酒店投资有限公司，而不是元平公司。 综上，恳请驳回珑钰瀛寰公司对元平公司的诉讼请求。 百江公司向本院提出反诉请求：1.判令珑钰瀛寰公司依法返还第一至第六期多交付的租金（按未交付租赁面积占总租赁面积比例乘以第一至第六期租金总额：902／4990.64×2579668.5＝466245元）；2.判令珑钰瀛寰公司向百江公司承担因拒不交付合同约定租赁标的产生的违约责任，支付逾期交付租赁面积的违约金（以100000元为本金，按每日5‰自2017年12月15日起计算至实际履行之日止，暂计至2019年9月14日为319000元）；3.判令珑钰瀛寰公司依照合同约定的租赁面积向百江公司交付二楼402㎡、七楼300㎡、八楼200㎡的场所；4.判令珑钰瀛寰公司依照《租赁协议》《补充协议1》《补充协议2》继续履行；5.判令本案诉讼费用由珑钰瀛寰公司承担。本案审理过程中，百江公司将反诉请求变更为：1.判令珑钰瀛寰公司依法返还第一至第九期多交付的租金372459.14元；2.判令珑钰瀛寰公司向百江公司承担因拒不交付合同约定租赁标的产生的违约责任，支付逾期交付租赁面积的违约金（以100000元为本金，按每日5‰自2017年12月15日起计算至实际履行之日止，暂计至2020年3月16日为411000元）；3.判令珑钰瀛寰公司依照合同约定的租赁面积向百江公司交付二楼402㎡的场所；4.判令珑钰瀛寰公司继续履行房屋租赁合同；5.判令本案诉讼费用由珑钰瀛寰公司承担。事实与理由：百江公司（合同中乙方）与珑钰瀛寰公司（合同中甲方）于2017年11月16日签署《租赁协议》，于2017年12月4日签订《补充协议1》，于2017年12月7日签订《补充协议2》，约定珑钰瀛寰公司向百江公司出租位于厦门市集美区部分面积供百江公司使用，百江公司按季度支付房租。在合同履行过程中，珑钰瀛寰公司拒不依照合同约定交付二楼、七楼、八楼租赁面积，构成违约。珑钰瀛寰公司多次单方面主张租赁面积变更，意图与百江公司协商，但是在未与百江公司协商一致的情况下仍一意孤行，时至今日，仍未交付合同约定的二楼、七楼、八楼租赁面积。 根据双方于2017年12月7日签订的《补充协议2》，双方租赁协议约定的二楼、七楼、八楼租赁面积为二楼402㎡、七楼300㎡、八楼200㎡，珑钰瀛寰公司应依照合同约定交付相应楼层租赁标的。《租赁协议》第十条约定：“甲方逾期交付房屋，每逾期一日，由乙方按定金额度的千分之五向甲方收违约金，违约金可充抵租金。”珑钰瀛寰公司逾期交付房屋，应承担违约责任。此外，百江公司按约定如数支付租金，但珑钰瀛寰公司并未如数提供合同约定中的租赁面积，多交付的租金应予返还。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，珑钰瀛寰公司应按照合同约定继续履行。百江公司为此提起本案诉讼。 珑钰瀛寰公司针对反诉辩称，不存在百江公司多支付租金情况，截至2018年12月1-8楼都是百江公司占有使用，百江公司进行装修住宿，2楼用于办公。实际上百江公司在使用2、7、8楼之外还额外租赁1楼适当的面积，百江公司计算方式有错，双方对新增加面积有确认。珑钰瀛寰公司不存在违约，双方对租赁面积是根据酒店使用需求进行协商调整，7、8楼是元平公司法定代表人提出做酒店不通透，主张在2楼增加租赁面积，珑钰瀛寰公司在第一轮时协商没同意。后来2楼402平方米的面积原设计是一楼挑空，后面因为设计主梁问题没办法挑空使用，双方后面写上2楼交回珑钰瀛寰公司，是珑钰瀛寰公司董事长与百江公司负责人协商确定的，有相应的聊天记录。百江公司在2018年底主动交还2、7、8楼，但是交还给珑钰瀛寰公司应恢复原状。鉴于百江公司严重违反诚实信用，珑钰瀛寰公司绝不继续履行协议，要求依法解除合同。 元平公司未针对反诉陈述意见。 围绕本案诉讼，珑钰瀛寰公司依法提交百江公司、元平公司的企业登记信息、《中标通知书》《租赁协议》《补充协议1》《补充协议2》、《租赁补充协议》（2份）、房租催缴通知、《关于东盟（集美）文化艺术交流中心及艺术酒店装修工程的协调函》及《回复函》、《敦请提交东盟（集美）文化艺术交流中心整体装修设计改动方案的函》及《回复函》、《关于对已遭破坏设施进行限时修复的告知函》《关于工程整改的通知函》《解除合同通知书》（2份）、《诉讼委托代理合同》、新增面积说明、逾期租金计算明细表、《建设工程消防设计备案审查凭证》、[2018]162号《厦门市集美区人民政府专题会议纪要》、律师费付款回单、律师费发票、微信聊天记录作为证据；百江公司依法提交《关于房租事宜的函》及《回复函》、《补充协议1》《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、消防安全检查合格证、付款凭证、案涉租赁大楼外观照片、酒店大厅照片、案涉租赁大楼（2层、7层、8层）照片作为证据。元平公司依法提交《居间服务协议书》《同意函》作为证据。本院依法组织双方当事人对上述证据进行了质证，元平公司未到庭质证。对双方当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案讼争的事实认定如下： 2016年10月19日，厦门市公物采购招投标有限公司出具1份《中标通知书》，载明该公司受厦门市集美区人民政府集美街道办事处的委托，就“东方收藏大厦”艺术交流中心项目（集源路27号）招租采用公开招标方式进行公共资源配置，经规定的采购流程，确定珑钰瀛寰公司为中标人。 2017年11月16日，珑钰瀛寰公司（甲方）与百江公司（乙方）、元平公司（乙方）签订1份《租赁协议》，该协议对租赁房屋状况的描述为：坐落于厦门市集美区集源路27号，主楼高层，面积4790.64平方米，及八楼200平方米。房屋产权人为集美区街道办，租赁权源为甲方2016年10月19日通过市场招标形式中标获得该房屋10年使用权。该协议第一条约定，甲方提供一楼（部分面积）、二楼（部分面积）、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼（部分面积）、八楼作为艺术酒店之用，详细租赁面积未明确。第三条约定，该大楼乙方使用及公共部分水电、装修费用或因装修破坏修复的全部费用及电梯购买安装等费用均由乙方承担。第四条约定，租赁期限自2017年12月15日起至2027年8月14日止。第五条约定，月租金按每平方米28元计算，每年按8%递增，付款方式为按季度支付，提前10日交下季度房租。第六条约定，乙方在合同签订后三日内向甲方支付100000元定金，合同签约履行后该笔金额转化为履约保证金。乙方于2017年12月15日前向甲方交纳一个季度房租。第九条约定，装修清场约定为乙方负责保留租期届满时的装修状况，不得遗留违禁品及其他垃圾。合同期满或解约6个工作日后，尚未搬出的所有物品均视为遗弃物，视为乙方授权甲方任意处置房屋内的物品。甲方应支持乙方因经营需要的合理装修，乙方装修应征得甲方确认，所有固定的装修费用均属乙方自愿投入，不可拆除的固定装修于合同解除终止后自动归属甲方所有。提前解除本合同时涉及非固定装修的损失事宜均概括为违约损失所包含覆盖。第十条约定，甲方逾期交付房屋，每逾期一日按定金额度的千分之五支付违约金，违约金可抵充租金。乙方逾期支付租金，每逾期一日按拖欠租金额的千分之五向甲方支付违约金。任何一方提前解除本合同须提前30天通知对方，并承担100000元的违约金。合同第十一条约定，乙方拖欠租金连续5天或年度累计15天以上的，甲方有权终止合同，乙方同意装修归属及清场按照本协议第九条约定执行，因此而造成损失，由乙方负责赔偿。第十二条约定，甲方迟延交付出租房屋30天的，乙方有权终止合同，由甲方双倍返还定金。合同第十五条约定，甲方收款人为桂广辉。 2017年12月4日，珑钰瀛寰公司（甲方）与百江公司（乙方）、元平公司（乙方）签订1份《补充协议1》。该协议第1条约定，甲方将七楼左侧顶楼指廊搭盖房顶，改造装修费用由乙方承担，验收后乙方将其中两间办公室给甲方作为办公使用。第4条约定，合同生效之日起，该栋楼的电梯及房屋维修维护费用由乙方负责。第5条约定，甲方将东盟艺术中心部分楼层交由乙方改造成艺术酒店（艺术家部落）之用，甲方并确认消防可以通过酒店经营使用，但涉及设计施工图纸等乙方均应符合消防验收要求并予以全力配合。 2017年12月7日，珑钰瀛寰公司（甲方）与百江公司（乙方）、元平公司（乙方）签订1份《补充协议2》。该协议第1条约定，乙方使用面积共4990.64平方米（一楼402平方米、二楼402平方米、三楼938.16平方米、四楼938.16平方米、五楼938.16平方米、六楼872.16平方米、七楼300平方米、八楼200平方米），产权面积4530.64平方米、产权外面积460平方米供乙方使用，其中八楼200平方米按每平方米28元，按每三年递增计算。第2条约定，乙方应付甲方房租：2018年3月15日至2018年12月14日房租1257641.25元，2018年12月15日至2019年12月14日房租1805627元，2019年12月15日至2020年12月14日房租1944701元，2020年12月15日至2021年12月14日房租2100277元……第3条约定，乙方交第一次房租应为2018年3月15日至2018年6月14日的房租。 2018年3月15日，厦门市公安消防支队集美区大队向珑钰瀛寰公司作出集公消设备字〔2018〕第0044号《建设工程消防设计备案审查凭证》。 2018年5月18日，珑钰瀛寰公司向百江公司、元平公司发送1份《关于东盟（集美）文化艺术交流中心及艺术酒店装修工程的协调函》，就案涉租赁房屋的装修竣工日期和装修原则提出数条要求。其中提到：“出租方计划对主楼一楼、二楼、七楼三个楼层进行全面维护，部分装修工程如与承租方有交叉，承租方应予以全面配合。”百江公司于2018年5月22日回复1份《回复函》，对珑钰瀛寰公司提出的要求进行了一一反驳。其中提到：“我司认为，一楼、二楼、七楼三个楼层中属于我司合法承租的部分，我司有权根据自己的需求进行装修与施工，贵司无权干涉，若贵司因全面维护需要，我司在不损害自己利益的前提下，将积极予以配合。” 2018年6月4日，珑钰瀛寰公司向百江公司、元平公司发送1份《关于房租事宜的函》，称：“现经过贵方提出要求，双方确定的租赁方位详置与面积为：1.贵方将原租用二楼计费面积402平方米退回我方；2.贵方将原租用七楼计费面积300平方米中236平方米退回我方，贵方实际租用计费面积64平方米……3.贵方将原租用八楼计费面积200平方米中的100平方米退回我方，贵方实际租用计费面积100平方米……4.整个六楼938.16平方米全部为贵方计费面积。综上四点所述贵方如依据调整后的方案履行合同，贵方实际租赁的计费面积为4318.64平方米，6月14日前据此支付的季度租金合计为362765.76元。”“贵司如对上述调整方案无异议，敬请按照前述金额（362765.76元），打入我公司指定账户……”“如贵方对调整方案有异议，敬请贵方仍然按照双方签订的合同约定的租赁方位详置与面积给付租金（419213.75元），如贵方选择该种付费方案，我方今后将不再配合贵方提出的任何租赁调整（租赁方位详置与面积）。” 2018年6月12日，百江公司针对前述《关于房租事宜的函》向珑钰瀛寰公司发送1份《回复函》，称：“……我司从未向贵司提出调整租赁方位详置与面积的需求……无法同意贵司关于在本函件中关于租赁方位详置与面积调整的要求。”“我司将如期支付第二期房租，同时若贵司对租赁面积确实有调整的需要，烦请贵司在收到本函件之后，及时与我司联系，双方争取在协商一致的基础上，妥善解决该事宜。” 珑钰瀛寰公司提交的1份楼层面积清单载明，八楼面积为108.58平方米，其中公摊19.58平方米；七楼面积为78.08平方米，其中公摊14.08平方米；一楼面积490.44平方米，其中净面积402平方米、公摊88.44平方米。该清单有百江公司员工商伟强签字确认，确认时间为2018年7月3日。 珑钰瀛寰公司提交1份“2018.09.15-2018.12.14租金”表格，载明：一楼面积490.44平方米，月租金13732.32元，季度租金41196.96元；三楼至六楼各楼层的面积均为938.16平方米，月租金均为26268.48元，季度租金均为78805.44元；七楼面积66.61平方米，月租金1865.08元，季度租金5595.24元；八楼面积108.58平方米，月租金3040.24元，季度租金9120.72元。以上合计月租金123711.56元，季度租金371134.68元。商伟强在该表格上签名并备注“已收”，落款日期为2018年9月10日。 珑钰瀛寰公司提交的1份其公司代表林岚与百江公司代表商伟强于2018年10月14日签字确认的“新增面积说明”载明，一楼仓库面积32.8平方米，裙楼二楼27.87平方米，发电设备占用面积7.37平方米。珑钰瀛寰公司提交的1份百江公司商伟强于2018年12月20日签字确认的“新增面积说明”载明，一楼大厅侧门房间11.02平方米，一楼大厅阳光房面积21.23平方米，一楼后门楼梯左侧房间面积7.48平方米。 2018年11月28日，厦门市公安消防支队集美区大队向珑钰瀛寰公司作出1份《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，载明：“我大队对你单位备案的东盟（集美）文化艺术交流中心（3-6层）装修工程……已经消防设计备案检查合格……经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，主要存在下列问题：一、使用功能与原消防设计备案功能不一致；二……”该通知书列明的六项问题，除前述第一项外，另外五项均为装修问题，包括在疏散门1.4米范围内设置踏步、机械排烟系统的排烟量不足、地面装修材料与原设计不一致且燃烧性能等级不详等不符合相关规范之处。 印发日期为2018年12月4日的[2018]162号《厦门市集美区人民政府专题会议纪要》载明，2018年11月16日下午召开的东盟文化艺术交流中心项目综合配套问题专题研究会议，原则同意东盟文化艺术交流中心大楼予以保留原批准的商业及公寓功能。该会议参会单位包括区规划分局及区消防大队。 2018年12月3日，珑钰瀛寰公司向百江公司发送1份《敦请提交东盟（集美）文化艺术交流中心整体装修设计改动方案的函》，就百江公司装修过程中的遗留问题进行了反馈。其中提到，新电梯2楼与7楼墙面未预留按钮面板槽（并附照片），3楼至6楼早已预留。 2019年1月3日，珑钰瀛寰公司向百江公司发送1份《关于工程整改的通知函》，再次就百江公司装修过程中遗留的需修复的问题提出了数点要求，其中涉及二楼卫生间蹲便器位置安装不当、天花板承重梁受到损坏、二楼通道地面多处留有水泥块等问题。 2019年1月30日，厦门市规划委员会集美规划分局针对厦门市公安消防支队集美区大队关于东盟文化艺术交流中心大楼使用功能的咨询函回函称，根据集美区政府专题会议精神，同意东盟文化艺术交流中心大楼予以保留原批复的商业和公寓功能。现该部分建筑拟作为展厅和艺术家配套酒店使用，不涉及改变用地性质，其二次装修无需办理规划许可手续。 2019年3月20日，珑钰瀛寰公司向百江公司、元平公司各发送1份《解除合同通知书》，称百江公司、元平公司自2018年9月15日起拖欠房租，已达195天之久，遂依据合同约定通知解除合同，并要求返还房屋。百江公司确认已收到该《解除合同通知书》。 2019年3月21日，厦门市公安消防支队集美区大队颁发集公消安检字〔2019〕第0010号“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，载明场所名称为“桔子艺术（厦门）酒店投资有限公司”，场所所在建筑名称为“厦门市集美区集源路27号”，场所建筑面积为4213.73平方米。 珑钰瀛寰公司提交的其公司负责人桂广辉与元平公司张忠义的微信聊天记录中，张忠义于2017年12月27日提出：“桂总您好！7.8楼你用，2楼整体给我做客房可以吗？”桂广辉回复：“张总，你好。如果这样恐怕不行……” 珑钰瀛寰公司提交的桂广辉与百江公司吴光淼的微信聊天记录中，2018年10月25日桂广辉：“吴总你好，艺术中心做为海峡两岸文博会分会场，十一月二日开幕，众多领导嘉宾到场，烦请交代商总装修进度加快，避免现场出乱，万一领导不满，以后事情不好协调，谢谢配合。”2018年10月26日吴光淼：“材料已经到位了。我让他们赶紧做出来。”2018年11月8日桂广辉：“第二你我商总我们一起时你交代的楼给我们装修好，现二楼卫生间漏水,地面墙面都未处理（暂用地毯遮挡），七楼八楼偶尔做下……另，新增的租用地他们早已使用，二楼小郭商总一直在里面办公，我的人员无法回到主楼办公，裙楼也无法运营其他项目，你们又一直不交房租，投资款是有借贷资金，股东意见非常大，麻烦吴总尽快交代解决……2.交代装修队伍增加人手进度……请把欠的房租付了，压力太大，谢谢支持。”吴光淼回复：“知道了”。2018年11月19日桂广辉：“吴总，没收到房租？”吴光淼回复：“今天我跟财务说了，酒店现在确实没钱，我明天私人借过去，帮你挤一点出来”。2018年12月5日桂广辉：“吴总，消防事宜需双方商确后送审，我在洛杉矶，请尽快联系赵书记……商谈，不要耽搁”。2018年12月6日桂广辉：“你们先准备一份酒店的图审资料，抓紧约赵书记商，报审”。2018年12月8日桂广辉：“吴总，赵书记今天从泰国回厦专程处理消防事宜，你抓紧约他见面，别耽搁，最好下周一报审”。 珑钰瀛寰公司提交的其公司现场负责人林岚与百江公司现场负责人商伟强的微信聊天记录中，2018年12月10日林岚：“快把二楼、七楼以最快的速度腾出来了，我们要进场装修了。”商伟强回复：“嗯”。 本案庭审过程中，双方当事人均确认百江公司已分别于2017年12月18日、2018年6月14日支付第一期租金419213.75元、第二期租金419213.75元。根据百江公司提交的付款凭证可以确认，百江公司于2018年11月20日向珑钰瀛寰公司付款150000元，于2019年4月14日付款1139834.25元，于2019年6月5日付款451406.75元，于2019年9月11日付款451406.75元，于2019年12月9日付款451406.75元，于2020年3月11日付款486175.25元。珑钰瀛寰公司在庭审质证时称，其不认为百江公司后续支付的款项系租金，而是违法占用费用。 另查明，珑钰瀛寰公司因本案支出律师费309249.54元。 本案的主要争议焦点在于：1.租赁双方在合同履行过程中是否协商确认变更租赁面积？具体如何变更？租金应如何计算？2.百江公司是否有权以消防备案检查不合格为由拒付租金？3.百江公司逾期支付租金的行为是否构成违约？ 一、关于租赁面积的变更及租金问题 关于租赁面积的变更。根据珑钰瀛寰公司提交的经百江公司商伟强确认楼层面积清单、“2018.09.15-2018.12.14租金”表格、新增面积说明，以及珑钰瀛寰公司、百江公司在本案审理过程中的确认，可以确认租赁面积的变更情况如下：一楼租赁面积原为402平方米（即《补充协议2》约定的租赁面积，下同），于2018年7月3日增加88.44平方米，于2018年10月14日增加40.17平方米，于2018年12月20日增加39.73平方米，变更后总面积为570.34平方米。三楼至五楼三个楼层的租赁面积未变更，均为938.16平方米。六楼的租赁面积原为872.16平方米，于2018年9月10日变更为938.16平方米。七楼的租赁面积原为300平方米，于2018年7月3日变更为71.5平方米（2018年7月3日的清单上为78.08平方米，2018年9月10日的表格上为64平方米，珑钰瀛寰公司主张加公摊后为71.5平方米，百江公司在庭审中予以确认）。八楼租赁面积原为200平方米，于2018年7月3日变更为108.58平方米。裙楼原面积为零，于2018年10月14日增加为27.87平方米。 关于二楼的租赁面积。二楼原约定的租赁面积为402平方米，2018年6月4日珑钰瀛寰公司向百江公司发函提出让百江公司返还二楼的402平方米，但百江公司未同意。2018年9月10日商伟强确认的“2018.09.15-2018.12.14租金”表中，二楼未列其中，亦未计算二楼的租金，结合百江公司在安装电梯时未给二楼预留控制面板、2018年12月10日林岚在微信中向商伟强提出要求返还二楼时商伟强表示同意的事实，可以认定双方实际已于2018年9月10日确认原约定的二楼402平方米租赁场所不再租赁。 关于二楼原租赁面积部分以及七楼、八楼租赁场所是否交付问题。租赁双方并未对租赁场所的交付进行书面确认，从在案证据可以看出，案涉房屋直至2018年10月底还在装修，整栋楼中无论是租赁部分还是未租赁部分均因装修而处于未正常使用的状态，因此也难以从使用状态上判断租赁场所是否交付。鉴于百江公司第一期、第二期租金均是按照原租赁面积支付，2018年7月3日商伟强对七楼、八楼的租赁面积进行了重新确认，此后未见百江公司、元平公司再提出要求珑钰瀛寰公司交付二楼原租赁面积部分以及七楼、八楼其他部分的租赁场所，结合2018年12月10日林岚在微信中向商伟强提出要求返还二楼、七楼且商伟强表示同意的事实，应认定珑钰瀛寰公司有向百江公司交付二楼原租赁面积部分以及七楼、八楼租赁场所。关于七楼、八楼的交付面积，从在案证据可以看出百江公司的装修影响到所有楼层的使用，但双方当事人均未提交证据证明七楼、八楼实际交付的面积，基于公平原则，本院认定2018年7月3日之前七楼、八楼已按《补充协议2》约定的面积交付，2018年7月3日之后实际租赁面积变更为七楼71.5平方米、八楼108.58平方米。 关于租金。根据《租赁协议》及《补充协议2》的约定，第一期租金对应租赁期间为2018年3月15日至2018年6月14日，根据前述本院对租赁场所交付的认定，该期间租赁面积按《补充协议2》计算，租金应为419213.75元，百江公司已支付，不存在需要返还多交租金的问题。2018年6月15日至2018年9月14日期间的租金，租赁面积分三个阶段各不相同，2018年6月15日至2018年7月3日期间租赁面积为4990.64平方米，计算租金为83694.22元；2018年7月3日至2018年9月10日期间租赁面积为4759.16平方米，计算租金为302291.4元；2018年9月10日至2018年9月14日期间租赁面积为4423.16平方米，计算租金为16286.92元；以上合计2018年6月15日至2018年9月14日期间的租金应为401272.54元。百江公司已支付该期间的租金419213.75元，多付17941.21元。2018年9月15日至2018年12月14日期间的租金，分两个阶段计算，其中2018年9月15日至2018年10月14日期间租赁面积为4423.16平方米，经计算租金为122151.9元；2018年10月14日至2018年12月14日期间租赁面积为4491.2平方米，经计算租金为252196.2元；以上合计2018年9月15日至2018年12月14日期间的租金应为374348.17元。2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金，其中八楼租金按每月每平方米28元计算，其他楼层租金按每月每平方米28元递增8%即30.24元计算；其中2018年12月15日至2018年12月20日期间租赁面积为4491.2平方米，2018年12月20日至2019年3月14日期间租赁面积为4530.93平方米，经计算2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金应为410076元。自2019年3月15日起至2019年12月14日期间，百江公司实际租赁（或占用）面积为4530.93平方米，每月租金为136772.1元（2019年3月20日租赁合同解除后，鉴于百江公司仍继续占用房屋，故占用费应参照租赁合同约定的标准计算及递增），租金（或占用费）共计1230948.9元。自2019年12月15日起至今，百江公司实际租赁（或占用）面积为4530.93平方米，其中八楼租金按每月每平方米28元计算，其他楼层租金按每月每平方米30.24元递增8%即32.66元计算，每月租金为147474.19元，截至2020年3月14日租金（或占用费）共计442422.57元。 关于百江公司于2018年9月10日之后是否仍占用变更后的租赁面积之外的部分场所以及占用费问题。从2018年12月10日林岚在微信中向商伟强提出要求返还二楼、七楼时商伟强表示同意的事实，可以认定百江公司2018年9月10日之后仍占用二楼、七楼。关于占用的面积，珑钰瀛寰公司主张占用了二楼的全部及七楼除租赁面积71.5平方米之外的300平方米，但在案证据不足以证明其主张。在双方均未提交其他证据的情况下，本院认定二楼占用面积按原租赁面积即402平方米计算（按照珑钰瀛寰公司于2020年1月5日提交的变更诉讼请求申请书所附的租用面积变化及租金明细表可以看出，珑钰瀛寰公司自认2018年11月起二楼占用部分减少为200平方米），七楼占用面积按228.5平方米计算。另外，珑钰瀛寰公司主张百江公司于2018年9月15日至2018年10月14日期间仍占用八楼除租赁面积108.58平方米之外的91.42平方米，但在案证据不足以证明其主张，本院不予采信。关于占用费，根据“2018.09.15-2018.12.14租金”表及前述认定的租赁面积变更情况，应认定双方约定自2018年9月15日起二楼不计算租金，七楼按71.5平方米计算租金，八楼按108.58平方米计算租金。即使2018年9月15日之后百江公司仍占用二楼及七楼、八楼约定不再租赁的部分，珑钰瀛寰公司明知该情况仍与百江公司作出前述租金计算标准的确认，且在案证据也未体现当时珑钰瀛寰公司在前述确认的租金计算标准之外有要求百江公司就占用二楼及七楼、八楼不再租赁的部分支付费用，故百江公司继续占用二楼及七楼、八楼不再租赁的部分应视为借用，在合理期限内不应计算占用费。但百江公司直至2018年12月10日尚未返还借用部分，从2018年11月8日桂广辉与吴光淼的聊天记录看出桂广辉已提出不满，故应认定百江公司对前述场所的借用超出了合理期限。因此，本院酌定2018年11月14日至2018年12月14日期间百江公司应支付占用费，其中二楼占用费为5600元，七楼占用费为6398元，共计11998元。百江公司主张占用系为给珑钰瀛寰公司进行装修，是为了珑钰瀛寰公司的利益而占用，故不应支付占用费。但是，桂广辉虽在微信中提到“你我商总我们一起时你交代的楼给我们装修好”，但林岚跟商伟强在微信中提到“快把二楼、七楼以最快的速度腾出来了，我们要进场装修了”，结合二楼、七楼、八楼租赁面积减少的事实，应认定百江公司占用二楼、七楼部分进行的装修系为返还该部分应进行的恢复性装修，故不能作为百江公司不应就超出合理期限借用部分支付占用费的理由。 二、关于百江公司是否有权以消防备案检查不合格为由拒付租金的问题 《补充协议1》约定，珑钰瀛寰公司将东盟艺术中心部分楼层交由百江公司、元平公司改造为艺术酒店之用，珑钰瀛寰公司确认消防可以通过酒店经营使用。但是，2018年11月28日，酒店的工程竣工验收消防备案检查不合格，后经整改以及政府相关部门协调，案涉租赁场所于2019年3月20日获颁消防安全检查合格证。虽然案涉租赁场所的工程竣工验收消防备案检查出现波折，耽误了近4个月才通过检查，但是百江公司以此为由拒付租金缺乏依据，理由如下：第一，从双方签订的协议来看，双方均应该清楚将东盟艺术中心部分楼层改造为酒店涉及功能变更，存在消防检查不通过的风险，由此才会在《补充协议1》中出现珑钰瀛寰公司确认消防可以通过酒店经营使用的约定。第二，百江公司称消防图审报批时图纸中关于住宿功能部分被删除后才通过图审，百江公司作为酒店装修方，对此应知情且应知晓后续竣工验收消防检查难通过的风险。第三，珑钰瀛寰公司仅是确认消防可以通过酒店经营使用，也即确认消防检查最终不通过的风险由珑钰瀛寰公司承担。但事实上，案涉租赁场所作为酒店使用的消防安全检查已于2019年3月21日通过，故珑钰瀛寰公司并未违反《补充协议1》的约定。由于百江公司清楚存在消防检查不通过的风险，且珑钰瀛寰公司并未承诺排除该种风险的时间，故百江公司应承受排除该种风险所需的合理期限。第四，从2018年11月28日消防部门出具的检查不合格通知书来看，消防安全检查不合格的原因除了使用功能与原消防设计备案功能不一致外，其他均为百江公司自身装修存在的问题，也即排除消防验收未通过的风险所需的合理期限还应剔除因百江公司自身原因导致消防验收未通过所需整改的时间。第五，从桂广辉与吴光淼的聊天记录中可以看出，该次消防检查不合格后，珑钰瀛寰公司有在积极催促百江公司尽快与珑钰瀛寰公司商量确认后重新报审，也即有为消防问题积极行动。综上，案涉租赁场所虽因消防问题耽误的4个月的经营期限，但该风险应由百江公司自行承担，其以此作为对支付租金义务的抗辩，本院不予支持。 三、关于百江公司、元平公司逾期支付租金是否构成违约的问题 根据案涉合同约定，百江公司、元平公司应于2018年9月15日支付第三期租金，但百江公司未按时支付，仅于2018年11月20日支付150000元，其余租金直至2019年4月14日才支付，故百江公司、元平公司存在逾期支付租金的情形。百江公司主张其系因珑钰瀛寰公司未交付二楼租赁部分场地以及消防安全检查未通过而以拒交租金的形式行使抗辩权。但是，首先，前已述及，租赁双方已于2018年9月10日将二楼租赁面积变更为零，即使如百江公司所述珑钰瀛寰公司在此前未按约定交付二楼租赁部分，百江公司在此之后亦不得以未交付二楼租赁部分为由拒付全部租金。其次，百江公司以消防检查不合格为由拒付租金缺乏依据，且消防检查不合格问题发生于2018年11月28日，而此前百江公司已逾期支付租金达两个半月之久。再次，从桂广辉与吴光淼的微信聊天记录中可以看出，2018年11月19日及之前桂广辉向吴光淼催缴租金时，吴光淼仅是提出缺少资金，并未提出过其他拒付租金的理由。综上，本院认定百江公司逾期支付租金的行为构成违约。 综上所述，本院认为，本案系租赁合同纠纷。珑钰瀛寰公司与百江公司、元平公司签订的《租赁协议》《补充协议1》《补充协议2》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行。如前所述，百江公司逾期支付应于2018年9月5日支付的第三期租金构成违约。根据《租赁协议》的约定，承租方拖欠租金连续5天或年度累计15天以上的，出租方有权解除合同。百江公司除了于2018年11月20日支付租金150000元外，第三期租金剩余部分直至2019年4月14日才支付，拖欠租金达半年之久。即使存在消防验收问题，截至2018年11月28日第一次工程竣工验收消防安全检查之前百江公司已逾期支付租金达两个半月之久。因此，根据合同约定，珑钰瀛寰公司有权解除其与百江公司、元平公司之间的租赁合同。鉴于珑钰瀛寰公司有合同解除权，其已于2019年3月20日向百江公司、元平公司发出《解除合同通知书》，百江公司确认已收到该通知书，元平公司虽不确认收到该通知书，但本院已在本案审理过程中将该通知书作为证据送达给元平公司，故《解除合同通知书》已发生法律效力，案涉租赁合同已解除。因此，珑钰瀛寰公司主张确认其解除《租赁协议》的行为有效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。百江公司辩称其已补交租金，其逾期支付租金的行为即使构成违约，也是轻微违约，不会导致珑钰瀛寰公司的合同目的无法实现，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，即使符合合同约定的解除条件，法院亦不应支持珑钰瀛寰公司解除合同的请求。但是，百江公司拖欠租金时间较久，珑钰瀛寰公司也多次催讨，百江公司逾期支付租金的违约行为是严重违约行为，而非轻微违约行为，在珑钰瀛寰公司发出《解除合同通知书》之前已导致珑钰瀛寰公司的合同目的不能实现。况且，百江公司补交租金是在收到珑钰瀛寰公司发出的《解除合同通知书》且珑钰瀛寰公司提起本案诉讼之后。也即，案涉合同解除条件成就时，珑钰瀛寰公司因百江公司的违约行为处于合同目的不能实现的状态，且及时发出了解除合同的通知。因此，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定不适用于本案的情形。合同解除权作为形成权，只要解除方具有解除权并依法通知了对方，就发生合同解除的效果，除非双方当事人协商一致，法院不能将已解除的合同重新恢复到未解除状态。从本案诉讼的事实可以看出，珑钰瀛寰公司自始至终坚持主张解除合同，且不认可百江公司后续支付的款项系租金，而认为是占用费，故珑钰瀛寰公司与百江公司并未协商一致恢复履行已解除的租赁合同。讼争租赁合同解除，双方当事人均会遭受经济损失，本院在案件审理过程中一直努力组织双方当事人进行协商和调解。但经过多次沟通，双方当事人分歧仍较大，未能协商达成一致。因此，百江公司关于继续履行租赁合同的抗辩主张与反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于珑钰瀛寰公司与百江公司、元平公司之间的租赁合同（包括《租赁协议》《补充协议1》《补充协议2》及双方当事人在合同履行过程中变更的部分）已解除，百江公司、元平公司应将本院确认的租赁面积所涉场地腾空并返还给珑钰瀛寰公司。 关于珑钰瀛寰公司主张百江公司、元平公司将案涉租赁房屋恢复原状的诉讼请求。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该条规定的“原状”，应是指权利状态的原状，而非物理状态的原状。关于房屋租赁合同因承租人违约导致合同解除的，承租人是否应将房屋恢复原状，《合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》未作明确规定。《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同纠纷解释》）第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”从以上条文可以看出，房屋租赁合同因承租人违约而解除的，如果租赁合同约定返还时应恢复原状的，按约定处理。房屋租赁合同就返还时的房屋状态未作约定的，如果承租人按合同约定经出租人同意进行装饰装修的，合同解除时未形成附合的装饰装修物按前述《房屋租赁合同纠纷解释》第十条的规定处理。已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，法律并未规定承租人应当恢复原状。参照《合同法》第二百三十五条的规定，承租人按合同约定的用途并经出租人同意进行装饰装修后已形成附合的装饰装修物，应视为按照约定使用后的状态，合同解除时参照租赁期限届满时的处理方式，返还的房屋只需符合按照约定使用后的状态即可，无需恢复原状。另外，《房屋租赁合同纠纷解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修的情况下，出租人有权要求承租人恢复原状，由此可以看出承租人经出租人同意装饰装修的，除非双方有约定，出租人通常不得主张承租人恢复原状。本案中，租赁合同未约定合同解除时百江公司需要将已进行的装修恢复到装修前的状态。但是，租赁合同约定案涉租赁场所作为酒店经营使用，百江公司可以经珑钰瀛寰公司同意后根据经营需要进行装修。关于装修清场，合同约定百江公司应保留租赁期限届满时的装修状况，不可拆除的固定装修于合同解除后自动归珑钰瀛寰公司所有。因此，从合同约定来看，合同解除时百江公司并不负有将房屋恢复原状的义务。从在案证据来看,虽然双方在百江公司对租赁场所进行装修的过程中存在一些争议,但应认定百江公司对租赁场所的装修是经过珑钰瀛寰公司同意的。综上，珑钰瀛寰公司主张百江公司将案涉租赁场所恢复原状的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。讼争房屋租赁场所清场腾退过程中如因拆除未形成附合的装饰装修物造成房屋毁损的，珑钰瀛寰公司可依据《房屋租赁合同纠纷解释》第十条的规定另行起诉主张恢复原状；如有造成珑钰瀛寰公司损失，珑钰瀛寰公司可待损失实际产生后另行起诉主张赔偿。 关于违约金的支付及款项的返还问题。根据珑钰瀛寰公司的诉讼请求，其在本案中主张的违约金系逾期支付租金的违约金。租赁协议约定：“乙方逾期支付租金，每逾期一日按拖欠租金额的千分之五向甲方支付违约金。”百江公司、元平公司逾期支付租金，按约定应向珑钰瀛寰公司支付逾期付款的违约金。百江公司辩称该违约金标准过高，主张予以调整。按前述约定标准，违约金高达年利率182.5%。鉴于珑钰瀛寰公司未提交证据证明百江公司、元平公司拖欠租金给其造成的损失除融资损失外尚有其他损失，故珑钰瀛寰公司主张的违约金过高，本院将违约金调整为按年利率24%计算。虽然案涉租赁合同于2019年3月20日解除，但由于此后百江公司仍继续占用案涉房屋，且拖欠租金的行为处于持续状态，故合同解除后违约金仍应按照前述标准计算。百江公司应于2018年9月5日支付2018年9月15日至2018年12月14日期间的租金374348.17元及二楼、七楼的占用费11998元。百江公司仅于2018年11月20日支付款项150000元。按照珑钰瀛寰公司于2020年1月5日提交的变更诉讼请求申请书所附的违约金计算表可以看出，珑钰瀛寰公司自愿将该150000元抵充租金本金且不计算该150000元租金迟延支付的违约金。另外，百江公司第二期多付的租金17941.21元可抵充第三期租金本金及占用费。按照上述方式抵充后，第三期租金的逾期付款违约金以218404.96元为计算基数，按年利率24%的标准自2018年9月5日计算至2019年4月14日为31737元。百江公司应于2018年12月5日支付2018年12月15日至2019年3月14日期间的租金410076元，百江公司在2019年4月14日之前未支付该期租金，截至2019年4月14日逾期付款违约金为35053.06元。百江公司应于2019年3月5日支付2019年3月15日至2019年6月14日期间的租金（占用费）410316.3元，百江公司在2019年4月14日之前未支付，截至2019年4月14日逾期付款违约金为10791.88元。以上违约金共计77581.94元。百江公司于2019年4月14日付款1139834.25元，依法先抵充前述违约金77581.94元后剩余1062252.31元，再抵充2018年9月15日至2018年12月14日期间剩余应付租金218404.96元、2018年12月15日至2019年3月14日期间应付租金410076元、2019年3月15日至2019年6月14日期间的租金（占用费）410316.3元后，剩余23455.05元，加上截至2019年12月5日百江公司又陆续支付的款项1354220.25元，共计1377675.3元。2019年6月15日至2020年3月14日期间百江公司应支付房屋占用费1263055.17元。前述剩余已付款项和应付占用费互相抵充后，尚余114620.13元，该114620.13元款项珑钰瀛寰公司应退还给百江公司。百江公司于2020年3月11日支付的款项486175.25元，百江公司主张系2020年3月15日至2020年6月14日期间的租金，虽然珑钰瀛寰公司变更诉讼请求后未对该期间的房屋占用费提出主张，但鉴于百江公司仍占用案涉房屋，应支付房屋占用费，故本院对前述486175.25元款项暂不予处理，双方当事人可待案涉房屋返还时对房屋占用费进行结算后再视情况由珑钰瀛寰公司向百江公司退还结余的款项或由百江公司向珑钰瀛寰公司补足不足的部分。 综上，珑钰瀛寰公司主张百江公司、元平公司支付违约金571824.57元的诉讼请求，其中77581.94元部分有事实及法律依据，本院予以支持，该违约金由百江公司已支付的款项抵充，百江公司无需另外支付。珑钰瀛寰公司还主张百江公司、元平公司承担律师费309249.54元，但由于双方当事人并未对因履行合同发生纠纷而产生的律师费或追索债权发生的费用进行约定，故珑钰瀛寰公司该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 百江公司反诉主张珑钰瀛寰公司退还多交的租金372459.14元，其中截至2019年12月5日多付的占用期限截至2020年3月14日的占用费114620.13元部分，本院予以支持，2020年3月11日支付的款项若有涉及多交部分，本院在本案中不予处理，其他部分本院不予支持。百江公司反诉主张珑钰瀛寰公司支付逾期交付部分租赁场所的违约金，但本院已认定珑钰瀛寰公司不存在未按约定交付租赁场所的违约行为，故百江公司该项反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。百江公司反诉主张珑钰瀛寰公司交付二楼402平方米的租赁场所，但本院已认定双方已于2018年9月10日确认二楼不再租赁，故百江公司该项反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 另外，元平公司系《租赁协议》《补充协议1》《补充协议2》列明的承租人，应与百江公司共同承担承租人的义务，包括本判决确定的百江公司应履行的义务。元平公司辩称其仅是居间人，不应承担承租人的义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 元平公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，可依法径行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司于2019年3月20日解除其与百江（厦门）股权投资基金管理有限公司、厦门元平置业有限公司之间就位于厦门市集美区集源路27号的房屋的租赁合同（包括《租赁协议》《补充协议1》《补充协议2》及双方当事人在合同履行过程中变更的部分）的行为有效，即厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司与百江（厦门）股权投资基金管理有限公司、厦门元平置业有限公司之间就位于厦门市集美区集源路27号的房屋的租赁合同（包括《租赁协议》《补充协议1》《补充协议2》及双方当事人在合同履行过程中变更的部分）已解除； 二、百江（厦门）股权投资基金管理有限公司、厦门元平置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将其租赁的位于厦门市集美区集源路27号的房屋部分（一楼租赁面积570.34平方米，三楼至六楼每个楼层的租赁面积938.16平方米，七楼租赁面积71.5平方米，八楼租赁面积108.58平方米，裙楼租赁面积27.87平方米）腾空并返还给厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司； 三、百江（厦门）股权投资基金管理有限公司、厦门元平置业有限公司应向厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司支付违约金77581.94元，该违约金已以百江（厦门）股权投资基金管理有限公司已支付的款项抵充，无需另外支付； 四、厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内将百江（厦门）股权投资基金管理有限公司多付的占用期限截至2020年3月14日的占用费114620.13元返还给百江（厦门）股权投资基金管理有限公司； 五、驳回厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回百江（厦门）股权投资基金管理有限公司的其他反诉请求〔百江（厦门）股权投资基金管理有限公司于2020年3月11日支付的486175.25元款项本判决不予处理，反诉请求若有涉及该款项部分不在驳回之列〕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费12611元，由厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司负担11501元，百江（厦门）股权投资基金管理有限公司、厦门元平置业有限公司负担1110元。反诉案件受理费11634元，减半收取5817元，由百江（厦门）股权投资基金管理有限公司负担4966元，厦门市珑钰瀛寰文化投资有限公司负担851元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  李 乐 人民陪审员  张弦弘 人民陪审员  陈莉莉 二〇二〇年三月二十七日 法官 助理  杨超岚 书 记 员  张晶晶 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”