广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初3611号原告：李群英，女，汉族，1978年9月8日出生，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200710228243。委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201911086161。被告：深圳市新世界房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道益田路**新世界商务中心**，统一社会信用代码91440300279380118G。法定代表人：黄伟，董事长。委托诉讼代理人：岳凯，男，系公司员工。被告：深圳市西岭股份合作公司，住所地深圳，住所地深圳市罗湖莲塘西岭新村综合办公楼**用代码91440300192310512U。法定代表人：魏锦锋，公司董事长。委托诉讼代理人：阳徽，女，系公司法务。原告李群英与被告深圳市新世界房地产开发有限公司（以下简称“新世界公司”）、深圳市西岭股份合作公司（以下简称“西岭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李群英委托诉讼代理人纪婷婷、被告新世界公司委托诉讼代理人岳凯、被告西岭公司委托诉讼代理人阳徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李群英向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付逾期办理房地产权利凭证的违约金30801元（计算标准：按约定应在2015年12月17日前办出房地产权利凭证，实际出证日期为2016年2月3日，迟延天数为48天，违约金即购房总价款1604227*万分之三*48日=30801元）；2.判令两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求：迟延办证的违约金为23101元，计算方式不变。事实与理由：涉案房产项目系两被告合作开发，被告新世界公司受被告西岭公司的委托，全权代理涉案房产项目的销售及办理各种手续等工作。2015年4月21日，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“涉案房产买卖合同”），约定原告购买被告开发在建项目四季御园房产。2016年1月，原告向罗湖区人民法院起诉两被告要求其承担迟延交房违约金；2017年12月，深圳市中级人民法院对此做出生效判决，认定涉诉房产不存在迟延交房情形。至此，原告才确认其应另行提出诉讼主张迟延办证违约金。合同第二十二条约定，出卖人需自房地产交付给买受人之日起的240日内为买受人办理并取得房地产权利凭证。如果出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得房地产权利凭证的，出卖人自本房地产交付之日后的240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；延期办证的时间达到120日，则买方有权要求继续履行合同，自房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产权利证》之日止，出卖方按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。按照合同约定被告方应在2015年12月17日前为原告办理并取得房地产权利凭证，但原告未按期取得。原告认为，涉案合同系双方在平等、自愿、意思表示真实的基础上签订，合法有效并对双方均有约束力，被告理应按照合同约定自涉案房屋交付之日起的240日内协助原告办理并取得房产证而被告未能按约定履行上述义务，给原告造成损失，综上，原告作为合同守约方，为维护自身合法权益，依据合同约定和相关法律规定，特具状贵院，恳请判如所请。两被告共同答辩称，一、被答辩人诉讼请求已过诉讼时效，不应受法律保护。被答辩人称按约定应在2015年12月17日前办出房地产权利凭证，证明其已于2015年12月17日未取得房地产权证时即已明确知道其权利受到侵害，而被答辩人于2019年10月31日才向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼请求答辩人向其支付逾期办证违约金，其诉讼请求明显已过诉讼时效，不应得到法律保护。二、被答辩人称迟延办证的权利主张系依据深圳市中级人民法院对迟延交房违约责任作出认定后才确认知悉应另行提起迟延办证违约金诉讼请求并开始起算诉讼时效，该主张缺乏事实基础及法律依据。首先，依据涉案房产买卖合同的约定，答辩人应于2014年12月20日前将涉案房产交付给被答辩人，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。本案答辩人已于2014年11月25日取得《建设工程竣工验收报告》，并于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房建设局颁发的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就，2014年12月10日，答辩人也已向被答辩人发出《入伙通知书》通知被答辩人办理入伙手续，并于2014年12月16日于《深圳特区报》发布了入伙公告。确定入伙时间为2014年12月20日，答辩人已履行了通知入伙的义务，本案中被答辩人向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司（以下简称“湖南四建”）出具《装修改造委托书》，被答辩人在委托书中明确“在该物业交付之后，受托方即可进入物业进行上述施工事宜，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工。”湖南四建也确实于四季御园入伙时就代表被答辩人到物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工。以上事实已有生效的民事判决书【（2017）粤03民终9239号】进行确认。故，交房的时间节点从来都是2014年12月20日，办证的起算节点也是一直以此为据进行推算。况且该房产交付的事实情况与已生效的二审判决的事实认定是一致的，非被答辩人合同签订时所能预见范围之外，不存在起诉时无法计算延期办证违约金的事实障碍，被答辩人在2014年12月20日当日就知道也应该知道涉案房屋已经完成事实上的交付，这是事实问题，对于事实问题，从来都不需要法院进行判定，法院需要判定的仅仅是法律适用问题。其次，被答辩人在原一、二审过程中一直主张的并非答辩人未于2014年12月20日前向被答辩人交付房屋，而是主张交付的房屋不符合交付条件。但被答辩人已向答辩人送达了《入伙通知书》，载明2014年12月20日为入伙时间，且告知答辩人该房屋已经竣工验收合格，涉案房屋也于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，该房屋已经符合交付条件。深圳市罗湖区住建局作出的房屋建筑项目竣工验收备案的行政行为在被依法撤销前均为有效，且该备案行为在深圳市住房和建设局官网上可查（××/ztfw/gcjs/xmxx/jgysba/）。综上所述，被答辩人在入伙时明知也应当知道该房屋已经完成了事实上的交付。且该房屋符合法定的交付条件，但，被答辩人称迟延办证的权利主张必须以逾期交房事实被法院确认后方可起算，该主张缺乏事实基础及法律依据。三、法律规定的诉讼时效从来不以法院认定的“法律事实”时间点为被侵权人所知道或应当知道的“侵权事实”时间点来起算。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”规定的诉讼时效起算时点应当是当事人知道或应当知道权利被侵害之日，而不是法官认定的当事人权利被侵害的裁判生效之日。以法官对侵权事实认定为前提计算诉讼时效是没有事实依据也没有法律依据的，且当事人本身就已知悉或应当知悉侵权事实客观存在为前提才会诉至法院请求权利保护，以法院判定侵权事实存在才知晓并确认自身权利被侵害是自相矛盾的，也是于法无据的。结合本案，业主于合同签订时，对合同条款内容理解的基础上应当具备对合同正常履约的情况下履约情况的基本预判。本案预售合同约定房产交付时间为2014年12月20日，按照合同约定，合同正常履行状态下约定的办证日为房产交付给买受人之日起240日内即最晚不超过2015年8月17日，被答辩人于合同签订时，应当对上述合同约定的正常履约的情况下的相关交房及办证的时间及节点存在基本的主观预见。当被答辩人于2015年8月17日仍未取得本应取得的不动产权证时就应当已知悉迟延办证的侵权事实已发生，被答辩人声称直至判决确定【（2017）粤03民终9239号】后才知道自身权利被侵害情况是不符合客观事实的。综上，被答辩人主张迟延办证的时间已过诉讼时效，对已过诉讼时效的违约金不应当支持。四、无论被答辩人主张是否已过诉讼时效，答辩人也不存在延期办证的违约行为。（一）根据《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，“办理时限为30个自然日，除另有通知，纳税、领证日期为自受理之日起的第五个工作日（工业楼宇转让的除外），申请人凭本受理通知书及身份证明领取办理结果。”即除非被答辩人能提供不动产登记中心另行通知领证日期的通知证据，但被答辩人称于2016年2月3日取得不动产证，这脱离了正常办理情况下的时限，并非答辩人的过错。（二）公交场站等配套设施的建设、项目内拆除搬迁等情况，是罗湖区重建局进行项目监管需要核定的事宜，也是四季御园项目规划验收的前提条件。根据《深圳市城市更新办法实施细则》的相关规定，罗湖区重建局作为城市更新的主管职能部门，依法与答辩人就四季御园项目签署了项目实施监管协议，包括移交公共设施、拆除搬迁、安置补偿等内容，依法对四季御园项目项目实施进度安排及完成时限履行监管职能。依照该规定，在四季御园申请规划验收时，主管部门需要就前述履行情况征求罗湖区重建局对监管协议的落实意见。项目内公交场站等公共设施的移交确认、拆除搬迁情况的确认，是项目规划验收的前提条件。（三）黄炳归房屋拆除责任的划分、深圳市交委无故延迟对公交场站等公共设施的移交确认，导致四季御园项目规划验收延误。（四）规划验收的延误，导致答辩人无法及时办理房屋初始登记，以致影响了办理不动产权证，答辩人已经及时完成了办证过程中应尽的的义务，不存在任何违约行为，无需承担任何办证违约责任。深圳市规划国土委在深规土一局函[2015]954号中，明确要求深圳市交委及时与答辩人办理公交场站的移交手续，至2015年8月17日才为答辩人办理了《建设工程规划验收合格证》。答辩人在2015年8月19日就向深圳市房地产登记中心递交了办理初始登记的资料。办理初始登记需要进行公示，办理时限为60个自然日。所以答辩人在2015年10月中旬收到了初始登记证后，就及时在2015年10月22日向各业主发出了办证的通知。如业主向答辩人提交办证资料后，答辩人就及时向房地产产权登记中心进行办证预约，并及时提交办证资料。由此可见，整个办证过程中，答辩人已经尽心尽力，及时履行了办证过程中应尽的义务，答辩人不存在任何违约行为。综上，答辩人认为被答辩人诉讼请求已过诉讼时效，且答辩人不存在主观上逾期为答辩人办理房地产权凭证的故意。被答辩人的诉讼请求不应得到支持，请求贵院依法作出裁判。经审理查明：一、2015年4月21日，原告（买受人）与两被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购买位于深圳市罗湖区××办事处××房（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，建筑面积49.72平方米，转让成交价为1604227元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十二条对“出卖人逾期交付的违约责任”作出约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列方式处理。1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。合同第二十一条对“办证义务”作出了约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第贰种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出了约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。二、2016年7月12日，本院就原告诉两被告房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）粤0303民初4995号民事判决。原告在该案中主张，原告与两被告在2015年4月21日签订涉案房产买卖合同，约定出卖人应于2014年12月20日前将房产交付给买受人，而实际入伙通知书为2015年6月17日，被告迟延交付涉案房产天数为178日，按照合同约定，被告须向原告支付迟延交房违约金总计114221元。原告请求法院判令：1.判令两被告向原告支付逾期交付（从2014年12月20日至2015年6月17日）深圳市罗湖区罗沙路四季御园1栋607号房产的违约金114221元；2.判令两被告承担全部诉讼费。经审理，本院认为被告于2015年6月17日通知原告入伙交付涉案房产，并未违反合同的约定，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，本院判决：驳回原告李群英请求两被告向原告支付逾期交付深圳市罗湖区罗沙路四季御园1栋607号房产的违约金的诉讼请求。上述判决送达后，原告李群英上诉于广东省深圳市中级人民法院，广东省深圳市中级人民法院于2017年11月16日作出（2017）粤03民终9239号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。三、原告于2016年2月3日取得涉案房产的不动产证，不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第0031016号。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与两被告签订的涉案房产买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该房地产买卖合同第二十一条约定：出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。在本院（2016）粤0303民初4995号民事案件中，原告确认两被告的实际入伙通知书为2015年6月17日；本院亦确认两被告于2015年6月17日通知原告入伙交付涉案房产，并认定两被告未违反合同的约定。综上，本院认定涉案房产交付时间为2015年6月17日，两被告应于2015年6月17日之后的第240日内（即2016年2月12日）协助原告办理完毕《房地产证》，本案中，原告实际取得不动产证的时间为2016年2月3日，并未超出上述合同约定的办证期间，原告要求两被告支付逾期办理房地产权利凭证的违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李群英的诉讼请求。案件受理费人民币285元，由原告李群英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李业旺二〇二〇年三月十六日法官助理唐敏施书记员巴小品