西安市未央区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0112民初12003号     原告：陕西辰宫房地产开发有限责任公司。   法定代表人：曹宇鹏，总经理。   委托诉讼代理人：赵水莲。   委托诉讼代理人：支婷，女。   被告：毛斌，男，1984年10月13日出生，汉族。   第三人：招商银行股份有限公司西安分行E。   负责人：王晏蓉，行长。   委托诉讼代理人：王斌，男。   委托诉讼代理人：朱丹，女。   原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司（以下简称“辰宫公司”）与被告毛斌及第三人招商银行股份有限公司西安分行（以下简称“招商银行西安分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告辰宫公司委托诉讼代理人赵水莲、第三人招商银行西安分行委托诉讼代理人朱丹到庭参加了诉讼。被告毛斌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。   原告辰宫公司诉称，被告购买了原告开发的辰宫〮御林花园项XX栋X单元XX层XXXXX号商品房，双方签订了编号为：Y12017XXX号的《商品房买卖合同》，同时向第三人招商银行西安分行申请个人住房贷款。第三人招商银行西安分行与原告、被告三方签订了《个人购房借款/担保合同》。该合同约定，第三人招商银行西安分行向被告提供个人住房贷款31万元。之后被告一直未按照《个人购房借款/担保合同》的约定归还按揭贷款。因原告在担保合同中承担保证人责任，故第三人招商银行西安分行诉至雁塔区法院，并扣划原告代被告偿还所有剩余房款、利息等共计307783.71元。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第4条约定，买受人未按期足额向贷款银行履行还款义务，导致出卖人被贷款银行划扣相应款项，逾期15日仍不向出卖人支付上述费用的，如该房屋产权证尚未登记在产权人名下，出卖人有权解除合同，并且买受人向出卖人支付总房款10%的违约金。原告履行了保证责任，但被告至今仍未履行其责任，已达成法定解除条件，构成严重违约并给原告造成严重损失，故诉至法院，诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告注销《商品房买卖合同》；2、判决第三人协助原告办理撤销抵押登记手续；3、判令被告向原告支付合同违约金30778.37元；4、诉讼费用由被告承担。   被告毛斌未到庭，亦未提供答辩。   第三人招商银行西安分行陈述，被告毛斌在其处的贷款已经清偿完毕，其同意配合办理撤押手续，但需要法院的生效法律文书。   经审理查明，原告辰宫公司与被告毛斌于2012年3月30日签订《商品房买卖合同》一份（合同登记号为：Y1201XXXX），合同约定：被告毛斌购买原告开发的辰宫〮御林花园项XX栋X单元X层XXXX号商品房屋，房屋建筑面积为115.47平方米，总价款为519615元，被告毛斌应于2012年3月4日前支付房款209615元，余款31万元采用银行按揭贷款方式支付。合同附件五“补充协议”第4条约定：如因买受人未按借款合同偿还贷款本息达到借款合同解约条件或违反借款合同其他条款，导致贷款银行解除借款合同并由出卖人承担连带担保责任并代买受人偿还全部未清偿至贷款余额（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，出卖人有权单方解除本合同，由此给出卖人造成的直接损失和间接损失由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金。合同并约定双方其他权利义务。上述合同签订后，被告按照合同约定支付了首付款209615元。2012年5月9日，原、被告及第三人签订了《个人购房借款及担保合同》，约定招商银行西安分行向毛斌提供贷款31万元，用于购买涉案房屋，贷款期限360个月，自2012年5月15日至2042年5月15日，贷款年利率为7.4025%，采用固定日调整；借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，即视为已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用。合同签订后，第三人于2012年5月15人发放了贷款31万元。因被告毛斌自2016年12月15日起逾期向第三人还款，至2017年6月28日已逾期7期，第三人于2017年8月将毛斌与辰宫公司及另一保证人赵某某诉至西安市雁塔区人民法院，要求毛斌偿还剩余本金292415.43元，正常利息537.17元，逾期利息8734.06元，罚息72.96元，复息195.09元，合计301954.71元（以上利息、罚息、复息暂计算至2017年6月28日，此后按合同约定计算至实际付款之日），辰宫公司、赵某某（保证人）对上述还款义务承担连带保证责任。西安市雁塔区人民法院经审理后判决：一、毛斌于判决生效后十日内偿还招商银行股份有限公司西安分行贷款本金292415.43元，利息537.17元，逾期利息8734.06元，罚息72.96元，复息195.09元，共计301954.71元（利息、逾期利息、罚息、复息暂计至2017年6月28日）。并按合同约定支付自2017年6月29日起至贷款实际清偿之日止的利息、逾期利息、罚息及复息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、陕西辰宫房地产开发有限公司、赵某某对毛斌上述欠款承担连带清偿责任。案件受理费5829元由毛斌、陕西辰宫房地产开发有限公司、赵某某共同承担。该判决生效后，因毛斌未按期履行判决确定的还款义务，第三人申请强制执行，西安市雁塔区人民法院从原告账户扣划案件款347288.92元，第三人从原告账户扣划该案利息4049.72元，案件执行完毕。原告履行完担保责任后，因被告未向原告支付上述款项，现原告诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，原告申请对涉案房屋予以保全，由阳光财产保险股份有限公司陕西省分公司提供不可撤销连带赔偿责任保证保函进行担保，原告支付保全费4270元，本院以（2019）陕0112民初12003号民事裁定对该房屋予以查封。庭审中，原告辰宫公司称，对被告支付的购房款，扣除被告应承担款项外，剩余部分待被告出现后，其愿意退还被告。第三人招商银行西安分行认可原告所诉事实，称被告在其处按揭贷款已经全部清偿，同意配合原告办理涉案房屋抵押权登记注销手续。庭审调解，因双方争议较大致调解未果。   以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13736号民事判决书、招商银行扣款回单，以及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。   本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属有效。《商品房买卖合同》约定，因被告逾期或累计逾期偿还按揭贷款超过三期，原告有权解除《商品房买卖合同》。因被告逾期偿还银行贷款七期后，第三人诉讼后，原告履行保证义务，对被告剩余贷款本息已全部予以履行，根据合同约定，原告有权解除合同。且第三人的抵押债权已经实现，原告要求第三人协助其办理涉案房屋抵押权登记注销手续，应当予以支持。因此，对原告要求解除与被告之间《商品房买卖合同》、办理合同备案注销手续、第三人协助办理涉案房屋抵押权登记注销手续的诉讼请求，应当予以支持。关于解除合同的违约金，《商品房买卖合同》约定，被告逾期偿还按揭贷款致原告解除合同的，应当支付房屋总价款10%的违约金，现原告主张被告支付违约金30778.37元，未超出合同约定的金额，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司与被告毛斌于2012年3月30日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y1201XXXX）于本判决生效之日解除。   二、被告毛斌、第三人招商银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起十五日内协助原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司办理预购商品房抵押权注销登记手续。   三、被告毛斌于预购商品房抵押权注销登记手续办理完毕后十五日内协助原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为：Y1201XXXX2）登记备案注销手续。   四、被告毛斌支付原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司违约金30778.37元，由原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司在退还被告毛斌购房款时扣除。   本案受理费569元，保全费4270元，公告费1200元，共计6039元（原告已预交），由被告毛斌承担，原告陕西辰宫房地产开发有限责任公司在返还被告毛斌购房款时一并予以扣除。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判长  王蔚   人民陪审员  王巧娥   人民陪审员  李玉梅       二〇二〇年一月二十日     书记员  陈  丹   X          1