西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2019）陕0113民初16579号原告（反诉被告）：郭丽，女，1964年3月27日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。原告（反诉被告）：刘夕曦，女，1998年1月27日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人：余星，陕西弘业律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李思奇，陕西弘业律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭旭，男，1980年7月7日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：旷娟，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。原告郭丽、刘夕曦诉被告郭旭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭丽、刘夕曦的委托诉讼代理人余星、被告郭旭的委托诉讼代理人旷娟、杨洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦本诉诉称，原告于2013年8月15日与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定将二原告名下共有房产出租给被告，期限为5年。该合同于2018年10月14日到期，到期后二原告并未再次与被告达成续租协议，而被告无故强占原告房产用于经营至今，给原告造成了无端的经济损失，且被告拒不向物业公司缴纳物业费。在物业公司催讨下，原告垫付了被告占用房产经营期间的物业费，故诉至法院，请求判令：1、被告立即搬离二原告的房产，并将房屋内外设施恢复原状；2、被告赔偿原告损失，以每月2万元为准，自2018年10月15日至被告实际搬离之日止；3、被告支付原告在此期间代其缴纳的物业费，以每月493.92元计算自2018年10月15日至实际搬离之日止；4、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）郭旭针对本诉辩称，第一，与原告郭丽一道与被告签订《商铺租赁合同》的当事人署名“刘文曦”，而非现起诉的主体刘夕曦。根据合同相对性原理，原告刘夕曦的主体不适格。第二，租赁期限届满后，在原告通知物业公司对涉案商铺停水停电后，被告就已搬离涉案商铺，另租商铺进行经营，并不存在原告所诉无故占用涉案商铺经营至今的情形。第三，《商铺租赁合同》中并无对租赁商铺出租的现状进行描述，但在该《合同》第四条约定“出租方将房屋交给承租方后，承租方需在不违反物业公司装修要求的前提下对该商铺进行装修及修缮；……如租约期满，承租方不再租用出租方的商铺，承租方退租时不得破坏已装修部分及房屋架构”。按照该约定，被告无需将租赁商铺恢复原状，故原告要求恢复原状的诉讼请求缺乏事实依据，也与约定不符。第四，事实上被告早已搬离租赁房屋，另寻他处继续经营，故原告起诉的18万元损失与被告无关。该18万元的主张毫无依据，原告主张为损失，而非房屋占用使用费，故不能参照租金标准计算。如被告没有清腾设施，原告也应当采取必要措施进行处理，防止损失扩大，原告未能就损失的金额进行举证，也放任损失扩大，被告也不应对原告的损失承担责任。第五，自2018年10月15日起因物业公司应原告要求对租赁商铺停止供水供电，租赁商铺无法正常使用，原告请求被告支付2018年10月15至实际搬离之日止的物业费的诉讼请求，无事实与法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）郭旭反诉诉称，其与郭丽、刘文曦签订《商铺租赁合同》，约定由郭旭承租二人名下商铺，租期为60个月，自2013年8月15日至2018年10月14日止，租金分五期支付，2013年8月15日至2013年10月15日为装修免租期。被告在支付首期租金时支付租赁房屋设施设备保证金15000元，同时约定被告对商铺进行装修，租约期满被告退租时不得破坏已装修部分。租赁商铺交付的状态为毛墙毛地。合同签订后，被告花费40余万元对租赁进行了装修，花费4万余元安装了商业天然气，2016年10月，双方签了补充协议，将第四期租金234964元调整为194745元，第五期租金241315元调整为194745元。租赁合同期限届满，因双方无法就续租事宜达成一致，原告通知物业停水停电，被告遂搬离另租他处继续经营，但原告拒绝将租赁房屋保证金15000元退回。原告要求被告支付最后一期租金时，因被告在外办事，无法核实最后一期租金数额，故向原告转账支付20万元，比实际应支付的租金高出5255元，原告也拒绝将多收取的房屋租金退回。此外，被告经原告同意对涉案商铺进行装修且无法拆除。按照合同约定，原告应当向被告折价支付装修、设备设施折价款。综上，请求法院依法判令：1、原告向被告返还租赁房屋设施、设备保证金15000元，房屋租金5255元，两项共计20255元，并按人民银行同期贷款利率支付自2017年9月19日起至债务实际履行完毕之日期间的利息（目前暂计至2019年10月23日为1267.96元）；2、原告向被告支付租赁商铺的装修及设备设施折价款70000元；3、反诉诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦针对反诉辩称，第一，按照双方合同约定，该保证金退还前提是被告在合同届满后双方办理结清各项费用，且由原告验收设备完好后退还房屋，但因被告未依约履行清腾义务，故原告不负有退还保证金的义务。第二，被告在明知租金降至194745元的基础上仍向原告支付20万元租金，其在事实上已承认以20万元的租金标准来履行最后一期房屋租金。双方曾协商，若能达成续租协议将在下一期租金中进行抵扣，若不能则与保证金一同退还被告，双方均对此解决方式认可。故被告也再未向原告索要该笔款项。而至今未予退还的原因则是被告一直拒绝腾退房屋，无法依约定与保证金一同退回。故被告要求支付利息的主张无任何事实及法律依据。第三，双方合同中并未有任何关于对装修残值同意利用或愿意补偿的条款存在。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。合同中约定不得破坏，是指不得对已装修部分造成损毁，而并非同意利用。对于拆除不损毁房屋的任何设施设备，原告希望被告能全部拆除并搬离。双方合同中并未约定出租方对承租人的装修装饰进行补偿的约定，因此该诉请无事实及法律依据。且被告作为餐馆经营者，应当明知其投入存在风险，原告出租房是为获取租金而对外出租房屋，并不是为了承租方装修装饰的费用。综上，被告的反诉请求无任何事实及法律依据，望贵院能依法予以驳回。经审理查明，2013年8月15日,二原告委托其代理人马正正与被告签订《商铺租赁合同》，约定将二原告名下共有的XX园XX幢XX单元XX层XX号商铺（以下简称：案涉商铺）出租给被告，期限为60个月，自2013年8月15日起至2018年10月14日止。合同约定，第一年和第二年每年租金为人民币211680元整，即月租金125元/㎡。第三年租金比上一年度递增8%，即第三年为228614元整。第四年租金比上一年度递增3%，即第四年为234964元整。第五年租金比上一年度递增3%，即241315元整。2013年8月15日至2013年10月15日为承租方装修店铺时间，在此期间出租方不收取承租方租金，但其他相关费用幸免由承租方自负。为减轻承租方负担，经双方协商，出租方同意承租方租金第一年按“半年”为单位分期付款，从第二年开始至合同期满按“年”为单位分期付款（即俗称的“年付”），……第五期租金为241315元，付款时间为2018年9月15日前。合同签订之日承租方交付第一期房屋缴纳租赁房屋设施、设备保证金15000元，该保证金待本合同到期或合同解除后双方结清各项费用并由出租方验收承租方所租赁的商铺所有设施完好后，由出租方返还给承租方。出租方将房屋交给承租方后，承租方需在不违反物业公司装修要求的前提下对该商铺进行装修及修缮（装修押金由承租方向物业公司主动缴纳）；如因承租方对该商铺进行装修及修缮不规范导致的有关部门的处罚或罚款均由承租方自负，出租方概不负责。如租约期满，承租方不再租用出租方的商铺，承租方退租时不得破坏已装修部分及房屋架构。物业管理费系承租方自行向物业管理公司交纳。承租方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应当在租期满前30日书面通知出租方，出租方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如出租方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同（租期及租金另行商议)。租赁期满前出租方未作出书面答复的，视为出租方不同意续租。此外，合同还约定，根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，采用传真或当面送交的方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式，否则，由通知方承担由此而引起的相应责任。上述租赁合同签订后，二原告按照约定向被告交付毛坯案涉商铺，被告向二原告支付15000元保证金，并将案涉商铺装修后一直经营西安市高新区乐乐家常菜馆。同时，被告为案涉店铺安装工业报警器花费9889.26元，开通并安装商业天然气设施花费19952.39元，另支出消防产品设施质量检测费5300元。之后，双方就租金及支付期限条款进行变更并签订《商铺租赁合同补充协议》。该补充协议约定，本协议签订之后，租金调整为月租金115元/㎡、年租金194745元，不再按年度递增。第四期租金为194745元整，付款时间为2016年12月26日之前。第五期租金为194745元，付款时间为2017年10月15日之前。2017年9月18日、9月20日，被告向二原告支付第五期租金200000元。租赁合同到期后，原、被告就续租事宜未达成一致，但被告未向原告腾交涉案商铺继续经营。2018年10月15日，二原告要求家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称：家利物业公司）对案涉商铺停水停电，家利物业公司遂暂停案涉商铺用电。2018年10月25日，二原告的委托代理人马正正向西安市公安局高新分局丈八路派出所（以下简称：丈八路派出所）报警称其涉案商铺的门锁被破坏，民警询问双方后告知诉讼解决。2018年10月30日，二原告在案涉商铺张贴《通知》，要求被告七日内腾房。2019年6月19日，二原告的委托代理人马正正再次向公安机关报警。2019年6月28日，二原告按照每月493.92元的标准向物业公司交纳2018年10月至2019年6月物业费共4445.28元，公摊电费173.58元，合计4618.86元。而被告继续在该案涉商铺内营业至2019年7月，二原告亦未向被告退还15000元保证金。本案在审理过程，二原告申请财产保全交纳保全费1443元，提出因被告一直未向其交回案涉商铺，故其要求被告搬离房产之诉请为要求被告腾交案涉商铺，另提交家利物业公司出具的《情况说明》以证明案涉商铺（乐乐家常菜）于2013年8月至2019年7月间在此房内营业。而被告称其于租赁期限届满后一周后从案涉商铺搬离且房门未锁，屋内物品设备已经搬离完毕，后其一直通知原告收回商铺，但原告不予配合，故案涉商铺钥匙未向原告交回，双方未办理正式交接手续。此外，其已于2019年3月5日另行租赁西安市高新区XX路XX园XX幢XX单元XX号商铺经营，并未实际使用案涉商铺，并提交租赁合同佐证，但未提交其多次通知原告收回案涉商铺的相关证据。经询，被告称其不清楚案涉商铺内桌椅板凳等物品的归属。后本院前往案涉商铺、物业公司及丈八路派出所调查了解。经查看，案涉商铺的大门未锁，屋内仍有桌椅板凳等物品。家利物业公司认可其公司出具的情况说明，且称其公司对案涉商铺停电后，经营者在案涉商铺斜对面20米左右又租了一商铺，并从新租的商铺接电至案涉商铺一直营业。丈八路派出所民警称，其接到马正正的报警出警后，被告亦在场，后被告在派出所陈述商铺门锁系其撬开，且出警时案涉商铺处于营业状态。上述事实，有《商铺租赁合同》、补充协议、短信记录、通知、照片、物业费收据、情况说明、房屋租赁合同、转账凭证、营业执照、天然气安装收据、票据等证据及庭审笔录、追记笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，自成立起生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行双方的义务。关于原告的本诉诉请，双方合同约定，案涉商铺的租期为自2013年8月15日至2018年10月14日止共60个月，双方在租期届满后未能就租赁房屋续租事宜达成协议的情形下，被告理应将租赁房屋腾空交付给原告。但是，结合原、被告的举证和法庭调查的事实来看，被告在租期届满后未经原告同意，仍然继续使用案涉商铺进行经营，也一直未腾空商铺内的物品并向二原告交回案涉商铺，已违反法律规定，故二原告要求被告腾交案涉商铺，并按照租金标准支付至实际腾交期间的损失之诉讼请求，符合约定和法律规定，本院对此予以支持。而因双方约定五期月租金为16228.75元即年租金为194745元，并非二原告主张的月租金20000元，故二原告超出上述标准的主张部分，无事实及合同依据，本院不予支持。因双方商铺租赁合同明确约定物业费由承租人承担，且该费用系被告作为房屋实际使用人使用案涉商铺产生的费用，故二原告主张由被告承担至实际腾交之日止的物业费，符合法律规定，本院予以支持。关于被告的反诉诉请，因合同约定15000元保证金待本合同到期双方结清各项费用并由出租方验收承租方所租赁的商铺所有设施完好后，由出租方返还给承租方，故二原告应在被告腾交房屋后退还原告。因双方的补充协议约定第五期的年租金为194745元，而被告于2017年9月向二原告支付年租金200000元，超付租金5255元，双方对此事实均予以认可，二原告理应向被告退还多收的房租5255元。因双方在签订商铺租赁合同时，二原告作为出租人同意被告对案涉商铺进行装饰装修，且约定不得破坏已装修部分，故被告现要求二原告支付其装饰装修折价款，并不符合法律规定，本院不予支持。而被告为案涉商铺安装工业报警器、商用天然气，属于为案涉商铺增设的设备设施，不属于装饰装修的内容，结合被告已经使用5年的情形和共花费35141.65元的情况，酌情由二原告向被告支付设施折价款10000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，判决如下：一、被告（反诉原告）郭旭于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦腾交西安市高新区XX园XX幢XX单元XX层XX号商铺；二、被告（反诉原告）郭旭于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦支付自2018年10月15日至2019年7月15日的房租损失146058.75元及按照每月租金16228.75元计算自2019年7月16日起至实际腾交之日期间的房屋占用损失；三、被告（反诉原告）郭旭于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦支付自2018年10月15日至2019年7月15日的物业管理费4618.86元及按照每月493.92元的标准计算自2019年7月16日起至实际腾交之日期间的物业管理费；四、原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦于被告（反诉原告）郭旭腾交完毕西安市高新区XX园XX幢XX单元XX层XX号商铺后十日内向被告（反诉原告）郭旭退还保证金15000元；五、原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）郭旭商铺租金5255元；六、原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郭旭设施折价款10000元；上述二、三、四、五、六项在履行中可以相互折抵；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、驳回原告（反诉被告）郭丽、刘夕曦的其余本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）郭旭的其余反诉请求。本案本诉案件受理费3992元，由被告承担3234元，二原告承担758元。反诉案件受理费169元，由二原告承担57元，被告承担112元。因双方均已预交，故一方应于支付上述款项时一并支付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    叱  红  梅     人民陪审员    赵      宣人民陪审员    柳      颀    二0二0年 三 月二十五日                 书  记  员    马      琪 打印：相丽华       校对：孙晶晶        2020年  月  日送达1