西  安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西  安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初14088号 原告（反诉被告）：西安自由境景观规划设计有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：张永峰，总经理。委托代理人：刘金柱，陕西方新律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安创客联邦资产管理有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：邓梦，总经理。委托代理人：邵玉款，男，X公司法务，住四川省成都市温江区。原告西安自由境景观规划设计有限公司与被告西安创客联邦资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告西安自由境景观规划设计有限公司委托代理人刘金柱与被告西安创客联邦资产管理有限公司委托代理人邵玉款到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安自由境景观规划设计有限公司诉称, 2018年12月17日，其与被告签订租赁合同，2018年12月19日，双方签订该合同补充协议，合同约定其租赁被告位于西安市XX区XX中心XX座XX楼XX楼XX单元的房屋，租期2019年1月1日起至2020年12月31日，租金每月每平米114元。根据被告要求，其于2019年1月2日向被告交纳租赁保证金146440.98元、水电费保证金12845.70元，网络服务费5390元（已用半年），电视遥控器押金150元，四张门禁卡工本费40元及押金150元，总计162321.68元。由于被告对该租赁办公室内闷热、办公通风条件一直无法根本解决，其于2019年4月23日向被告提出于2019年6月30日解除合同不再租赁被告房屋并将门禁卡全部邮寄给被告。2019年6月28日，其与被告提出交接房屋并返还其物品及租金等事宜，但被告却以各种理由推诿拒不返还，现要求：1. 判令被告返还租赁保证金146440.98元、水电费保证金12845.70元、网络服务费2695元、电视遥控器押金150元、四张门禁卡工本费40元及押金150元，总计162321.68元；2.判令被告返还租赁房屋内委托人物品沙发、冰箱等物品并支付赔偿金39051元；3.诉讼费由被告承担。被告西安创客联邦资产管理有限公司辩称，其在履行合同期间并无违约行为，且积极配合原告的要求有效解决问题，在原告存在逾期付款的违约行为的情况下，其根据合同约定享有的单方解除权在2019年10月14日解除合同，原告拒绝缴纳费用的行为已经构成违约，其缴纳的租赁保证金、水电费保证金等其不应返还。原告擅自搬离后对租赁房屋内的沙发、冰箱等物品不作为，其毫无理由支付原告39051元的赔偿金，不同意原告诉讼请求。被告西安创客联邦资产管理反诉称，其与反诉被告2018年12月17日签订房屋租赁合同，约定其将涉案房屋出租给反诉被告，租期为2019年1月1日至2020年12月31日。2018年12月19日，双方就上述合同签订了补充协议。在合同履行过程中， 其一直积极履行义务。合同中双方约定月租金及管理费为48813.66元每月，反诉被告应于2019年6月25日前支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金、管理费等费用，但反诉被告在应付款日内并未向其支付该费用，其两次向反诉被告发出催款函和告知函，要求支付所欠费用和滞纳金，但反诉被告仍以各种理由迟迟未支付，其经多次催告无效，被迫在2019年10月14日向反诉被告发出解约通知函，解除双方签订的房屋租赁合同，现要求：1、判令反诉被告向其支付承租期间所拖欠的租金168485.86 元及管理费0元、电费3779.26元，共计172265.12元；2、判令反诉被告向其支付因拖欠租金、管理费及其他费用而产生的滞纳金暂计96468.46元（以上滞纳金按拖欠租金及管理费总额的千分之五每日计算至实际付清款项之日止）；3、判令反诉被告向其支付赔偿金195254.64元；4、诉讼费由反诉被告承担。针对被告反诉原告西安自由境景观规划设计有限公司辩称，其公司在2019年4月23日已经向反诉原告提出了解除合同的要求，并要求返还保证金，其不存在违约行为，要求驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明,2018年12月19日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于西安市XX区XX街XX号XX座XX楼XX楼XX单元出租给乙方，供办公使用，面积为428.19平方米。租赁期贰年，即从2019年1月1日起至2020年12月31日止，计租日2019年1月1日。租金为人民币114元每平方米每月，月租金总额为48813.66元，月租金及管理费总金额为48813.66元每月。乙方须于合同签订后两个工作日内支付首期租金及物业管理费146440.98元，即2019年1月1日至2019年3月31日期间的费用；乙方须于2019年3月25日前支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的费用146440.98元；乙方须于每三个月第三个月的25日前支付下三个月的租金和管理费，即2019年6月25日前支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的费用146440.98元,以此类推，若不满一个完整自然月的租金按照该自然月实际租赁天数计算。租赁期间，乙方应承担的管理费及水电费由甲方代收代缴。为确保乙方履行本合同项下的义务，双方签订本合同二日内，乙方应向甲方支付以下款项：租赁费保证金146440.98元，含已交定金（相当于三个月租金）；水电费保证金12845.70元；上述保证金合计159286.68元。于合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利和义务履行完毕并结清所有费用、办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将保证金退还乙方（不计利息）。保证金不能免除乙方违约责任的承担，亦不能用于抵充乙方租金、管理费及其他相关费用。合同期内如甲方提前解约，需提前两个月通知乙方，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金作为乙方的损失赔偿（超过四个月租期按四个月的租金计算）。如乙方合同期内解约，需提前两个月通知甲方，乙方支付的保证金甲方不予返还，同时乙方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期按四个月的租金计算）。乙方不得以任何理由拒交或拖欠租金、管理费及其他费用。若乙方未在合同约定时间内全额支付租金、管理费及其它费用的，乙方应按照应付租金、管理费或其他费用总额的千分之五每日支付滞纳金。乙方未按合同约定时间内全额支付租金及其他费用达五日的，甲方将停止为该单位提供服务（包括但不限于供应乙方水电、门禁、商务服务、协助放行物品等），由此产生的损失由乙方自行承担。租赁期间，乙方未按合同约定时间全额支付租金及其他费用达七日的，甲方视乙方严重违约，甲方将解除与乙方签订的租赁合同，没收乙方支付的保证金，并有权将该房产收回另租，同时乙方还承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿。届时乙方滞留在该房产内的办公设施及物品乙方未自行处置的，视为乙方放弃处置，并承诺交由甲方处置。若存在房地产中介机构提供居间服务，以促成甲乙双方达成本合同收取居间服务费，均由甲方全额代乙方支付（合同4.4条）。若甲方双方友好合作至本合同期满，甲方免除乙方返还已付的居间服务费。合同期内如乙方提前解约或违约，需全额返还甲方代付的居间服务费（合同14.6条）。”同日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《补充协议》，载明：“原合同4.4条、14.6条删除，原合同5.1条修改为：为确保乙方履行本合同项下的义务，双方签订本合同七日内，乙方应向甲方支付以下款项：租赁费保证金146440.98元，含已交定金（相当于叁个月租金）；水电费保证金12845.70元；上述保证金合计159286.68元。于合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利和义务履行完毕并结清所有费用、办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将保证金退还乙方（不计利息）。本补充协议与原合同具有同等法律效力，如两者约定有相违背之处，双方同意以本补充协议为准。”上述合同签订后，原告支付被告租赁费保证金146440.98元，水电费保证金12845.70元，合计159286.68元。原、被告均认可原告租金交至2019年6月30日。审理中，原告提交收款收据、照片，主张其于2019年1月3日向被告支付电视遥控器押金150元、门禁卡工本费40元及押金150元，并于2019年6月30日将上述物品邮寄给被告，现要求被告返还该费用；被告对此无异议，但仅同意返还押金300元，门禁卡工本费40元不同意返还。原告提交银行转账记录，主张其于2018年12月24日支付被告5390元（预付2019年宽带费），其2019年6月底搬离时尚余2695元，要求被告返还；被告认可收到该费用，但主张其中690元属于地插费用，剩余的网络服务费是按年计算，无法退还。被告提交收费通知单、发票、电表照片，主张被告自2019年5月11日开始欠付电费，截止2019年10月14日欠付电费3779.26元；原告对此不予认可，主张其已在2019年6月29日提出交接事宜，双方合同已经解除，其不应承担该费用。原告提交微信聊天记录、诉求书、函复、解除租赁合同告知函，主张因被告提供租赁物无法保证其正常使用，其已在2019年4月23日提出解除合同且被告已收到该通知，2019年7月1日其委托律师向被告发送了解除合同告知函。被告除不认可诉求书的真实性外，对上述其余证据的真实性均无异议，但主张原告反映空调、通风等相关问题后，其积极改善，原告所述租赁物无法使用不属实；其并未收到过原告所述的诉求书，解除租赁合同告知函是其第一次收到原告要求解除合同的函件。被告提交微信记录、截图，主张其行政人员通过微信与原告负责人联系，积极维护各类事务，并采购空调扇一台，与施工方协调排风口、窗户改造等以调整租赁房屋内空气循环；原告对此不予认可，主张被告并未妥善解决问题。被告提交快递单、照片、微信聊天记录，主张其多次微信向原告催款，并于2019年10月14日向原告发出解约通知。原告对此不予认可，主张其在2019年4月23日提出解除合同，2019年6月28日搬离提出交接事宜，双方合同已经解除，此后费用与其无关。              原告申请证人薛某某、刘某某出庭作证，主张2019年4月23日其已将诉求书送达被告；被告对此不予认可，主张双方往来函件都会以文字签收和电子邮件的方式同时送达，但原告所称此份诉求书未采取以上方式，故系原告单方制作，不予认可。上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、收款收据、照片、银行转账记录、收费通知单、发票、电表照片、微信聊天记录、诉求书、函复、解除租赁合同告知函、快递单等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订《房屋租赁合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。被告主张并未收到原告所述的2019年4月23日诉求书，结合2019年4月26日被告出具函复的内容及证人薛某某、刘某某证言，本院综合认定被告已收到原告2019年4月23日的诉求书，对被告的该项辩论意见，本院不予采信。2019年6月29日原告搬离涉案场地，并于2019年7月1日向被告发送解除合同通知，符合双方约定，故原、被告之间的租赁合同于2019年7月1日解除，现被告要求原告支付2019年7月1日至2019年10月14日期间的租金168485.86元，于法无据，本院不予支持。双方合同载明“如乙方合同期内提前解约，需提前两个月通知甲方，乙方支付的保证金甲方不予返还”，现原告要求被告返还租赁保证金146440.98元、水电费保证金12845.70元，与双方约定相悖，本院不予支持。原告已于合同解除时搬离涉案租赁场地，并将门禁卡等物品交还被告，现原告要求被告返还电视遥控器押金150元、押金150元，预付网络服务费2695元，共2995元，符合法律规定，本院予以支持。门禁卡工本费系门禁卡的制卡费用，原告要求被告返还该费用，于法无据，本院不予支持。原告要求被告返还涉案房屋内的放置物品，原、被告双方对物品清单已予确认，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付赔偿金39051元，因就该损失的发生未提供充分证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告支付自2019年5月11日至2019年10月14日期间的欠付电费3779.26元，因原告已于2019年6月29日搬离涉案房屋，被告就截止当日的电费金额未予明确，故对被告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告支付滞纳金96468.46元及赔偿金195254.64元，因双方合同已于2019年7月1日解除，加之被告已扣除了原告所交保证金，考虑被告实际损失，对被告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司返还原告（反诉被告）西安自由境景观规划设计有限公司电视遥控器押金150元及押金150元、预付网络服务费2695元，共计2995元。二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司向原告（反诉被告）西安自由境景观规划设计有限公司返还放置于本案所涉租赁房屋内的全部物品（以双方确认清单为准，清单附后）。三、驳回原告（反诉被告）西安自由境景观规划设计有限公司其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4321元，由原告西安自由境景观规划设计有限公司负担3321元，被告西安创客联邦资产管理有限公司负担1000元。（此款原告已经预付，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。反诉费4220元，由被告西安创客联邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。           审  判  长    焦 颖 茹                            审  判  员    袁    聪                             人民陪审员    张    彤   二○二○年三月十九日  书  记  员    白 玮 瑶  1