云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3945号原告：陈伟，男，1990年6月22日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：张畅阳，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。被告：张成，男，1980年2月10日出生，汉族，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。委托诉讼代理人：张健萍，云南吉昌律师事务所律师，特别授权代理。原告陈伟与被告张成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张畅阳，被告的委托诉讼代理人张健萍到庭参加诉讼。经双方当事人同意及本院院长批准，在本案审理期限到期后，本案继续适用简易程序并延长审限三个月，本案现已审理终结。原告陈伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2019年4月1日至2020年4月1日的租金275625元；2、判令被告按年租金30%向原告支付违约金82687.5元；3、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月1日，原告与罗信（房东）双方签订《新纪元酒店附楼租赁合同》，由罗信将其位于大理市475号新纪元酒店附楼一栋（一至二层）整体出租给原告。之后，经罗信同意，原、被告双方于2017年7月8日签订《新纪元酒店附楼租赁合同》，由原告将装修好的、经营设施完备的位于大理市475号新纪元酒店附楼一栋（一至二层）整体转租给被告经营使用。双方在合同中约定，租期为2017年7月7日至2021年3月31日止。租金分别为：2017年7月7日至2018年3月31日租金为250000元，之后每年递增5%，即2018年4月1日至2019年4月1日年租金为262500元，2019年4月1日至2020年4月1日年租金为275625元，2020年4月1日至2021年4月1日年租金为289406.25元。租金一年一付，于每年2月1日前支付当年租金。合同约定双方不得擅自违反本合同条款，如有违约，违约方应向守约方支付当年租金的30%作为违约金。合同签订后，被告按合同支付了2017年至2019年3月31日的租金，而2019年4月1日至2020年4月1日的租金275625元被告至今拒不支付，经原告多次催要无果，特诉至法院。被告辩称，原告起诉中诉称与客观事实不符，2016年3月1日，原告与罗信签订了《新纪元酒店附楼租赁合同》，2017年7月8日，被告与原告以及罗信签订《三方协议》，协议中罗信同意原告将《新纪元酒店附楼租赁合同》标的物转租给被告。在签订《三方协议》当日原告确定了自己的转租权后，与被告签订了《新纪元酒店附楼租赁合同》，合同中针对标的物，租赁期限，租金、合同解除、违约条款等做了约定。其中合同第三条第二款被告在租赁未到期间，需要解除合同时被告需要支付违约金20000元。合同签订后，被告按约向原告缴纳了2017年7月8日至2018年4月1日的租金220000元，2018年1月，被告因在经营的过程中发现原告转租的铺面价格高于市场价40%，且位置不适合做汽车销售，被告多次与原告商谈解除合同，后原告同意被告将租金付至2019年3月31日双方协议解除合同。2018年2月3日，被告按照与原告协议解除的约定向原告缴纳了2018年4月1日至2019年3月31日的租金249900元。被告在2019年3月3日之前将租赁的房屋全部腾空并将房屋钥匙交还给原告，原告就告知联系杨鑫与其对接，后因杨鑫没有主动过来拿，被告将钥匙放到了酒店总台并进行了告知。此后，原告将该铺面出租，并在租赁的房屋上方挂起了广告布标：“此铺面出租，有意者联系杨先生151××××****”。综上，原告与被告进行协商解除，原告同意将租金交至2019年3月31日。被告在3月3日将房屋腾空钥匙交付，被告于情于理于法也不应当再支付租金。二、被告不存在违约。原告与被告是协议解除，合同第三条第二款：被告在租赁未到期间，需要解除合同时被告需要支付违约金20000元。被告在没有征得原告同意的基础上行使任意解除权。而本案中原告与被告是友好协商解除并征得了原告的同意。故被告在履约的过程中不存在违约，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据举证、质证以及当事人陈述一致的内容，本院确认本案法律事实如下：2016年3月1日，原告与案外人罗信签订《新纪元酒店附楼租赁合同》，由罗信将其自建位于大理市475号新纪元酒店附楼一栋房屋（一至二层约600平方米），整体出租给原告。租期从2016年4月1日到2021年3月31日。2017年7月8日，原告经罗信同意，将上述房屋转租给被告，同日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《新纪元酒店附楼租赁合同》，约定由甲方出租给乙方的新纪元酒店附楼一栋（位于云南省大理市，铺面**。附楼四至为：东至蝶泉路、南至道路、西至罗国华户、北至罗氏酸奶吧隔墙，隔墙西头有一过道，过道至卫生间中间隔断。该附楼一二层面积约600平方米。租期自2017年7月7日至2021年3月31日），2017年租金为250000元，之后每年递增5%，即2018年4月1日至2019年4月1日租金为262500元，2019年4月1日至2020年4月1日租金为275625元，2020年4月1日至2021年4月1日租金为289406.25元。乙方现需向甲方支付租金及转让费220000元，房租至2018年4月1日，之后从2018年至2020年一年一付，每年2月1日前交付。在租赁期内若乙方如要转租于第三方，须经甲方及丙方（房主）同意。乙方在租赁未到期，需要解除合同时乙方需支付20000元违约金。合同第四条还约定，甲、乙方双方不得违反本合同条款，如有违约，违约方应向守约方支付当年租金的30%的违约金。合同还对双方其他权利、义务作了约定。同日，原、被告与案外人罗信签订了三方协议，罗信同意原告将案涉租赁物转租给被告。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物。被告向原告交清了2017年7月7日至2019年3月31日期间的租金。2019年3月3日至3月30日期间，被告通过微信联系原告，不再租赁案涉商铺，向原告交还案涉房屋钥匙，原告回复被告，原告本人不在大理，要求被告联系罗总（即罗信），被告未与罗信联系，要求与原告交接。原告回复被告联系案外人杨鑫。被告再回复原告联系杨总未果，2019年3月30日被告微信联系原告，告知原告，被告已将涉案房屋钥匙交给新纪元酒店总台。2019年5月案外人罗信起诉原告支付案涉房屋2019年4月1日至2020年3月31日的租金，经本院（2019）云2901民初2350号案件审理，确认由原告支付给案外人罗信2019年4月1日至2020年3月31日的租金262395元以及承担违约金78718.50元。本案争议的事实为：原、被告之间的《新纪元酒店附楼租赁合同》是否已经解除？根据原、被告《新纪元酒店附楼租赁合同》第三条约定，被告在租赁期未到期间，需要解除合同时被告需支付20,000元违约金。根据上述约定，在租赁期内被告享有合同解除权，但在租赁期内解除合同需向原告支付违约金20,000元。经审理查明，本案被告通过微信与原告协商返还租赁房屋，在原告同意收回案涉房屋钥匙后，原、被告之间的租赁合同应当视为已经协议解除，至于原告的原因未直接收回案涉房屋钥匙，并不影响合同已经解除的法律效力。因此原、被告签订的《新纪元酒店附楼租赁合同》已经解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。根据上述约定，被告在合同期限内解除合同，应当向原告支付20,000元的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告张成于本判决生效之日起十日内支付原告陈伟违约金20,000元。二、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,675元，减半收取计3,337元，由原告陈伟承担3,151元，被告张成负担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员 董 琼二〇二〇年三月四日书记员 李晓松