江西省上饶市广信区人民法院行 政 判 决 书（2019）赣1121行初104号原告：应元斌，男，1977年2月19日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。原告：潘秀英，女，1977年6月30日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。原告：应奎明，男，1950年1月12日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。原告：周带娣，女，1956年5月25日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。以上四原告委托代理人余油飚，江西赣东北律师事务所律师。被告：上饶市信州区房屋征收补偿办公室，住所地江西省上饶市信州区赣东北大道****，统一社会信用代码123609030718372705。法定代表人：袁振，该办公室主任。委托代理人：纪璐环，江西贤和律师事务所律师。委托代理人：吴灵雯，该单位工作人员。第三人：章荣国，男，1976年10月15日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托代理人：周楚强，北京冠领律师事务所律师。第三人：应立春，男，1964年6月8日出生，汉族，户籍地址江西省上饶市信州区，现住上饶市信州区。第三人：应俊（系第三人应立春之子），男，1987年7月8日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。第三人：应焓（系第三人应立春之子），男，1994年3月14日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。原告应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣诉被告上饶市信州区房屋征收补偿办公室（以下至判决主文前简称“信州区征补办”）、第三人章荣国、应立春、应俊、应焓行政撤销一案，于2019年8月6日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法向被告和第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月10日公开开庭审理了本案。2019年12月2日，本院以本案的审判需以上饶市中级人民法院受理的第三人章荣国等不服（2019）赣11民终197号民事判决申请再审案的审理结果为依据，而该案件尚未审结为由，依法中止本案诉讼。2020年3月2日恢复审理。原告应元斌及其四原告共同委托代理人余油飚，被告信州区征补办的委托代理人纪璐环、吴灵雯，第三人章荣国及其委托代理人周楚强，第三人应立春到庭参加诉讼，第三人应俊、应焓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。被告信州区征补办于2017年3月4日分别与第三人章荣国、应立春、应俊、应焓签订了《上饶市中心城区三江片区（汪家园三期）棚户区改造项目集体土地上房屋征收补偿协议书》（以下至判决主文前简称“征补协议”）。四原告认为该房屋征收补偿协议应予撤销，向本院提起诉讼。原告应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣诉称，原告于1998年12月在信州××汪家园向该村村民购买菜地一块，2000年建成一栋四直四层（第四层为铁皮棚顶）的房屋，房屋坐落在上饶市××区汪家园××家××号。2016年3月15日经第三人应立春介绍，原告与第三人章荣国等人签订了房屋买卖合同，价款为220万元，第三人章荣国等人实际支付了57万元房款给原告。2017年3月4日，涉案房屋被征收，被告与四名第三人签订了征补协议。2017年4月24日，因第三人章荣国等人没有支付剩余购房款，原告向信州区人民法院提起诉讼，本案经一审、二审上诉发回重审，重审后又二审上诉，现上饶市中级人民法院作出（2019）赣11民终197号民事判决书，判决原告与第三人章荣国等人签订的房屋买卖合同无效，原告返还第三人章荣国等人购房款57万元。由于涉案房屋已经被被告征收，在买卖合同无效的情况下，第三人依据买卖合同获得的被征收人主体失去资格，故在出现新的法律事实的情况下，原告请求人民法院依法撤销2017年3月4日，被告与四位第三人签订的征补协议有事实依据。原告系案涉房屋的建造人和所有人，应当确认为上饶市××区汪家园××家××号房屋的被征收主体，鉴于案涉房屋已被征收，且被告已将补偿款3652692元支付给第三人，案涉房屋已被拆除，在买卖合同无效的情况下，第三人已经无法返还案涉房屋，故第三人依法应将取得的房屋征收补偿款3652692元返还给原告，扣减其购房时支付的57万元，第三人应返还原告补偿款，3082692元。现诉请法院判令：1、依法撤销被告与第三人于2017年3月4日签订的征补协议；2、本案诉讼费由被告和第三人承担。原告应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣向本院提交了下列证据：1、四原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、四原告与第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味签订的房屋买卖合同复印件（原件在信州区法院案卷中存档）。证明双方买卖合同的标的物是上饶市××区汪家园××家××号，该合同上记载的面积与房屋的实际面积是不相符的，包括一些附属物在内实际面积大约有1000多平方米，当时被告在征收房屋的时候，不是跟一个人签订协议，而是跟本案四个第三人签订的征补协议，四份征补协议指向的是同一标的物即上饶市××区汪家园××家××号；3、被告与第三人签订的四份征补协议复印件（来源于上饶市中院，系第三人章荣国向上饶市中院提供）。证明四份补偿协议中所指向的被征收房屋就是涉案买卖房屋，即上饶市××区汪家园××家××号，且征补协议约定，如被征收房屋产生产权纠纷，其后果由第三人承担。第三人应立春、应俊、应焓均不是涉案房屋买卖合同的当事人，被告与他们签订征补协议没有依据；4、上饶市中级法院197号民事判决书原件。证明四原告与章荣国、刘显味、尹丽华于2016年3月份签订的房屋买卖合同无效，直接导致被告与第三人签订的征补协议，第三人丧失了被征收主体的资格。5、1998年12月1日的地基转让合约复印件。证明应元斌1998年12月1日向吴火仔、汪荷仙购买地基，2000年在该地基上建了涉案房屋。被告信州区征补办辩称，一、原告不是适格的主体，理由：原告请求撤销被告与第三人签订的征补协议是基于上饶市中院认定原告与尹丽华、章荣国、刘显味双方签订的房屋买卖合同无效。那么现在原告请求撤销被告与章荣国、应立春、应俊、应焓签订的征补协议，双方之间没有关联性。也就是说原告与被告和第三人签订的征补协议没有利害关系，不能作为行政诉讼的原告，主体不适格；二、被告与第三人签订的征补协议程序和实体均不违法。被告作为本次征收补偿工作的组织实施单位，在房屋征收阶段下达了征收公告，在此期间没有任何人到被告处提出权属异议，后被告与第三人签订了征补协议，被告按照正常程序报账、请款，整个过程均不违法。被告信州区征补办未在举证期限内向本院提交证据。第三人章荣国陈述，1、原告的起诉超过起诉期限，按照行诉法规定，行政行为作出后，利害关系人应当在6个月之内提起诉讼，而原告在2017年房子被征收之后就去征收办了解过相关情况，其明确知道征收补偿行为的存在；2、原告的起诉也不符合规定，原告起诉撤销四份征补协议书，但该四份征补协议是四个独立的行政行为，原告应当要分别起诉，而非在一个案件中起诉四个行政行为；3、上饶市中院虽然作出了197号民事判决，但该判决书中并没有明确涉及到的四份征补协议的具体编号及征补协议的被征收补偿主体，且197号民事判决书中确认合同无效的当事人与本案所涉及的第三人是不完全一样的，房屋买卖后权利主体已经发生了变化；4、就算是197号判决后，合同无效要恢复到原有的状态，也是应由原告将57万元返还给章荣国、尹丽华、刘显味，但到目前为止，三人都没有收到原告的57万元退款，作为原告，其起诉的主体并不适格。第三人章荣国向本院提交下列证据：1、220万元收条。证明2016年3月15日由应元斌和潘秀英收到尹丽华支付的购房款；2、录音光盘（2019年8月15日录制）。证明尹丽华、章荣国、刘显味三人在购房之后付了102.8万元，后来由于房屋拆迁涨价之后，又给应元斌付了7万元，102.8万元是当时口头约定的实际交易价格，但是合同上面是220万元，是基于担心卖房人反悔，因此制定的220万元的房屋购房条款，而且房子交易完成后，尹丽华三人将房屋花了30多万元进行装修。第三人应立春陈述，作为第三方与本案无关联性。第三人应俊、应焓未到庭陈述。经庭审质证，被告对原告所举的证据质证如下：1、对证据1真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，原告不是本案适格主体；2、对证据2三性均有异议；3、对证据3真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该协议并不能证明被征收的房屋就是本案的涉案房屋；4、对证据4关联性有异议，该判决书只证明原告与尹丽华、章荣国、刘显味签订的房屋买卖合同无效，但并不能证明被告与第三人签订的房屋征收补偿协议就是该涉案房屋；5、对证据5三性均有异议。第三人章荣国对原告所举的证据质证如下：1、对证据1真实性无异议，但原告并不是签订征补协议的当事人，也没有足够的证据证实其出让的185号房屋与四份协议书当中所对应的房屋完全一致；2、对证据2系复印件且非常模糊，真实性由法院审核。四份征补协议上的面积为1000多平方米与证据3买卖合同上记载的面积有出入，不能证明被征收的房屋与原告出让房屋一致，且该房屋买卖合同的乙方签订主体是尹丽华、章荣国、刘显味，与本案第三人身份是不完全一致的；3、对证据3系复印件且非常模糊，第三人在此之前的任何诉讼案件中没有作为证据向原告提交，因此证据来源不合法。该四份征补协议中被征收房屋的面积合计有1000多平方米，与原告提交的证据2房屋买卖合同中的房屋面积不一致，且在四份征补协议中没有对应所征收的房屋是185号；4、对证据4真实性无异议，但就该判决书章荣国已向法院申请再审，目前正在受理当中，其判决书的法律效力尚未确定，其次该判决书中的最后判决并没有将一审判决撤销，再次根据该判决书应由原告向尹丽华、章荣国、刘显味返还57万，但原告并未执行该判决，因此也无从谈起原告能够在法律上面再次获得房屋权利，并且该房屋事实上早已经被拆除，而且在拆除之前房屋权利人已经发生了变化，作为原告，应当就房屋权利发生转换的法律关系再次通过相应的法律程序去获得其应有的权利，而不能直接就现有的第三人的各个征收补偿主体的权益而直接获得，并且房屋买卖即便是确认无效，对于房屋增值的部分，违背了民法规定的诚实信用原则，原告不应获得；5、对证据5三性均不认可，同时证明原告也不是房屋所在地的村民。第三人应立春对原告提交证据无异议。原告对第三人章荣国所举的证据质证如下：1、对证据1真实性无异议，对关联性、合法性有异议，该证据经过信州区法院及中院均未采纳，其证明对象不能成立；2、对证据2三性均有异议，2019年8月15日是在村支书的组织下进行的调解不能作为本案证据，且第三人提供的录音文字整理只是片段，不是完整的录音原话，不能只凭只字片语来达成第三人的证明目的，且非本案审查范围。被告对第三人章荣国提交证据不予质证。第三人应立春对第三人章荣国所举的证据无异议。本院对上述证据认证如下：原告所举的证据1、证据2、证据3、证据4符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。原告所举证据5虽系复印件，但能与原告提交的其他证据相互印证，达到其证明目的，予以采信。第三人章荣国所举的证据1，原告和被告对其真实性均无异议，但因上饶市中级人民法院（2019）赣11民终197号民事判决书对该证据未予采纳，故对其证明目的不予采信。第三人章荣国所举证据2，不符合证据的客观性，不予采信。经审理查明，2016年3月15日，原告应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣（甲方、出卖人）与第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：原告将座落在上饶市××区汪家园××家××号（建筑面积约710平方米，砖混，共三层，房屋东面龚亨堂屋、南面正相安层、西面老郑屋、背面戴东方屋，占地面积约230平方米）房屋及前面有约35平方米空地一并出让给第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味，经双方协商，该房屋成交价格（包含房屋附属设施设备、三楼顶上的铁皮房和楼梯间、房前空地）为220万元，双方约定在乙方付清购房款的当日交付房屋。以上四原告、第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味均非该房屋所在村集体经济组织成员。2017年3月4日，涉案房屋被征收，被告信州区征补办分别与第三人章荣国、应立春、应俊、应焓签订了征补协议，约定被征收房屋地址在汪家园龚家，被征收房屋建筑面积为1064㎡。征补协议对征收补偿方式、安置办法等均作了约定。协议签订后，被征收房屋已被拆除，章荣国领取征补款983,218元，应立春领取征补款1,088,828元，应俊领取征补款724,078元，应焓领取征补款856,568元。2017年4月24日，原告以第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味未付清购房款为由，向上饶市信州区人民法院提起诉讼。该案经一审判决、上诉二审发回重审，重审后再次上诉二审，上饶市中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）赣11民终197号民事判决书。该判决书写明：“二审查明：案涉房屋坐落于江西省××××街道汪家园畬族社区龚家小组的集体土地上，上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣与被上诉人尹丽华、章荣国、刘显味均非土地所在村小组的集体成员。本院认为，将集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的其它人，而签订的房屋买卖合同应属无效。本案上诉人是案涉房屋的建造人，但其与被上诉人均不是房屋坐落土地所在村的集体经济组织成员，双方之间签订的《房屋买卖合同》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。本案审理的是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，故对于上诉人从宅基地原权利人处取得宅基地使用权的法律问题及法律后果在本案中不进行评判。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定可知，我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可以申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限例，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于被上诉人不属于讼争房屋所在村集体经济组织成员，故不具备受让涉案房屋的主体资格。双方的买卖行为违反了法律行政法规的强制性规定。故上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人应当将收取的购房款57万元，返还给被上诉人。由于涉案房屋已经被信州区房屋征收补偿办公室征收，在买卖合同无效的情况下，房屋征收补偿协议的效力及被征收主体、补偿金额等需要通过行政诉讼方能确定，所以被上诉人已取得的房屋征收补偿款不宜在本案中直接作为折价补偿款支付给上诉人。综上所述，应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十ニ条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十ニ条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣与被上诉人尹丽华、章荣国、刘显味于2016年3月15日签订的《房屋买卖合同》无效；二、上诉人应元斌、潘秀英、应奎明、周带娣于本判决生效之日起十日内返还给被上诉人尹丽华、章荣国、刘显味购房款57万元。……”。该判决已生效。另查明，第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味对（2019）赣11民终197号民事判决不服，申请再审。上饶市中级人民法院（2019）赣11民申220号民事裁定书，裁定：驳回尹丽华、章荣国、刘显味的再审申请。本院认为，本案争议焦点为：一、被告信州区征补办与第三人章荣国、应立春、应俊、应焓签订的征补协议所涉被征收房屋与四原告和第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味签订的《房屋买卖合同》中所涉房屋是否同一标的物。二、涉案协议是否合法。关于第一个争议焦点，本案在审理中，应立春作为征补协议的相对人，对征补协议所涉被征收房屋来源于四原告和第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味签订的《房屋买卖合同》中所涉房屋的事实不持异议；被告和第三人章荣国对征补协议的被征收人中应立春、应俊、应焓与《房屋买卖合同》中的买受人尹丽华、刘显味不一致，以及被征房屋的建筑面积与房屋买卖合同中的房屋建筑面积不一致的事实有异议，但未提供证据证明，故异议理由不成立，不予采纳；第三人章荣国作为《房屋买卖合同》和征补协议的相对人，在签订征补协议时对《房屋买卖合同》其他买受人与被征收人不一致的事实未提出异议，《房屋买卖合同》的其他买受人对被征收人不一致的事实亦未提出异议。综上，应认定被告信州区征补办与第三人章荣国、应立春、应俊、应焓签订的征补协议所涉被征收房屋与四原告和第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味签订的《房屋买卖合同》中所涉房屋是同一标的物。对于第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味在购房后是否存在添附，本案不予审查，可由其另行主张。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案征补协议的被征收人是基于涉案房屋买卖合同获得涉案被征收房屋的所有权，从而取得签订征补协议的主体资格，上饶市中级人民法院（2019）赣11民终197号民事判决书以“四原告与第三人章荣国、案外人尹丽华、案外人刘显味不属于讼争房屋所在村集体经济组织成员，不具备受让涉案房屋的主体资格，双方的买卖行为违反了法律行政法规的强制性规定”为由，判决涉案房屋买卖合同无效，该判决业已生效。据此，本案第三人不具备征补协议的主体资格，其与被告签订的征补协议违反了法律行政法规的强制性规定，根据上述法律规定，该征补协议应为无效协议，而并非原告主张的可撤销情形。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十四条第一款“公民、法人或者其他组织起诉请求撤销行政行为，人民法院经审查认为行政行为无效的，应当作出确认无效的判决。”之规定，应当确认本案被告与第三人签订的征补协议无效。至于确认协议无效后原告与第三人之间就涉案房屋的征收补偿款分割问题，不属于本案审理范畴，可由其双方另行主张。因上饶市中级人民法院2019年6月11日作出（2019）赣11民终197号民事判决书并宣判生效，原告据此才得知涉案房屋买卖合同无效，其于2019年8月6日向本院提起本案行政诉讼，未超过法律规定的起诉期限，第三人章荣国辩称原告的起诉超过法定期限，理由不成立，不予采纳。因本案原告要求撤销的四份征补协议是基于同一法律关系，可以作为共同诉讼一并审理，故对第三人章荣国辩称应分别起诉的意见，亦不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十四条第一款之规定，判决如下：被告上饶市信州区房屋征收补偿办公室于2017年3月4日分别与第三人章荣国、应立春、应俊、应焓签订的《上饶市中心城区三江片区（汪家园三期）棚户区改造项目集体土地上房屋征收补偿协议书》无效。案件受理费50元，由被告上饶市信州区房屋征收补偿办公室负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状的同时，预交上诉案件受理费至江西省上饶市中级人民法院，预交上诉费户名：江西省上饶市中级人民法院，开户行：上饶市农行饶东支行，账号：36×××14。递交上诉状之日起七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  万淑红人民陪审员  黄海媖人民陪审员  郑水亮二〇二〇年三月二日书 记 员  林 芳