河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初535号原告：张宗喜，男，1959年11月1日生，汉族，住洛阳市老城区。被告：洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会，住所地洛阳市西工区洛北乡史家屯村。法定代表人：陈西京，该村委会主任。委托诉讼代理人：梁玉柱，该村委会副主任。委托诉讼代理人：王洪波，河南广文律师事务所执业律师。被告：洛阳市西工区人民政府洛北街道办事处，住所地洛阳市西工区美术馆路。法定代表人：李**飞，访办事处主任。委托诉讼代理人：党俊湘，河南魏征律师事务所执业律师。被告：洛阳市西工区人民政府，住所地洛阳市西工区行署路**院。法定代表人：王进，区长。委托诉讼代理人：孙国宾、乔晓辉，河南智明律师事务所执业律师。原告张宗喜与被告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会（以下简称史家屯村委会）、洛阳市西工区人民政府洛北乡街道办理处（以下简称洛北街道办）、洛阳市西工区人民政府（以下简称西工区政府）合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，并作出（2018）豫0303民初1182号民事裁定书，裁定驳回张宗喜的起诉。张宗喜不服裁定提起上诉，洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终5905号民事裁定书，裁定撤销原裁定、指令本院审理。本院另行组成合议庭，适用普通程序进行了审理。张宗喜，史家屯村委会的委托诉讼代理人梁玉柱、王洪波，洛北街道办的委托诉讼代理人党俊湘，西工区政府的委托诉讼代理人乔晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。张宗喜向本院提出诉讼请求：1.解除2011年7月5日张宗喜与三被告签订的《史家屯村拆迁补偿安置协议书》；2.三被告按张宗喜安置房相邻区域现售高层住宅销售均价8000元/㎡清偿张宗喜房屋价款216万元；3.三被告清偿张宗喜过渡费（自2017年7月1日至房屋价款清偿之日，按2704元/月计算）；4.三被告清偿张宗喜过渡期限超过36个月增补过渡费（自2014年7月1日至房屋价款清偿之日，按2704元/月计算）；5.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年7月5日，张宗喜作为乙方，史家屯村委会作为甲方，西工区政府作为丙方，洛北街道办作为丁方，在张宗喜无话语权、强行中断供水供电威胁的情况下，签订了《史家屯村拆迁补偿安置协议书》。协议书载明，乙方选择安置房位于史家屯村民安置小区，建筑面积为270.4㎡，共三套；甲、丙、丁三方确保在协议签订完毕后36个月过渡期内安置房屋建成，交付乙方使用，过渡费按10元/㎡标准发放，过渡期限超过36个月，过渡费标准增补100%。协议签订后，张宗喜履行了搬迁、交付房屋义务，但三被告没有按协议约定36个月内将安置房建成交付给张宗喜，超期过渡费也没有履行，2017年7月1日又将应发给张宗喜的过渡费借故扣留。签订协议至今六年多，三被告建房、交房无期，仍是未知数，给张宗喜生活造成不便从而产生较大家庭矛盾，故张宗喜于2017年7月26日以邮寄形式向三被告送达了《解除合同通知书》，三被告收悉后不理不睬，故提起诉讼。史家屯村委会辩称，1.张宗喜不是史家屯村村民，却在拆迁安置补偿协议签订过程中提供了土地使用者为“张宗喜”的《集体土地建设用地使用证》，欺骗相关工作人员为其办理了拆迁安置补偿手续。后实际土地使用权人史家屯村村民张太灵向村委会主张安置补偿权益。为妥善化解矛盾，村委会等对张太灵、张宗喜进行了长期、大量的调解、说服工作，但因双方均坚持己见、互不让步，致使问题迟迟不能解决。因张太灵不断上访，为进一步促使问题解决，在张太灵和相关部门要求下，村委会暂停向张宗喜支付过渡费，待问题解决后一并支付。2.假若确如张宗喜所述，村委会等于2017年7月26日收到其《解除合同通知书》，那么合同自通知到达时已解除，张宗喜第一项诉求属请求解除已经解除的合同，不能成立。合同解除后，尚未支付的过渡费、增补过渡费应当终止履行，张宗喜的第三、四项诉求不能成立。鉴于相关房屋已经拆除，不能恢复原状，只能采取其他补救措施，因张宗喜在签订合同时弄虚作假合同无效，其所建房屋应当按无证房产处理500元/㎡以货币补偿，张宗喜第二项诉求要求按8000元/㎡标准清偿房款不能成立。洛北街道办辩称，1.张宗喜取得协议书的基础源于2006年12月19日张腾与案外人张太灵签订的房屋买卖契约，该契约已被西工法院判决确认无效。张宗喜所持的集体土地使用权证上的“张宗喜”中的“宗喜”两字系添改、擦刮形成。张宗喜与张腾系父子，张宗喜又是另一案张腾的代理人。故张宗喜所持有的《史家屯村拆迁安置协议书》系采用欺骗手段所签，其不具备原告的主体资格。2.张宗喜既要求解除安置补偿协议，同时又依据协议请求履行给付义务，其诉求自相矛盾。若解除安置补偿协议，张宗喜应返还依照协议取得的利益。3.张宗喜系国家公务员，不是史家屯集体组织成员，农村房屋补偿安置利益是与宅基地的合法使用人身份联系在一起的，非合法宅基使用人依法不得享有拆迁安置利益。4.张宗喜实际建造了房屋，对房屋以成本价返还较为合适。西工区政府答辩意见同史家屯村委会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方对证据进行了质证，并认定事实如下：1.张太灵为史家屯村村民。张宗喜与张腾系父子关系。2006年12月19日，张宗喜代张腾与张太灵签订《契约》一份，约定：张太灵将其位于史家屯村甲区13排14号宅基上的80平方米房屋的所有权转让于张腾，宅基由张腾永久性无偿使用，张腾一次性支付张太灵10万元；今后国家征用的赔付权益由张腾享有；签字后若张太灵两年内反悔，按成交价的二倍赔偿张腾，N年后反悔，按成交价的N倍赔偿；签字后，张太灵现有房屋结构不得破坏，宅基上所有附着物保留。2.2011年6月20日，史家屯村村民代表大会通过《史家屯村整体开发改造拆迁补偿安置方案》，载明：拆迁范围为史家屯村整体规划开发改造范围内的所有建筑物及附属物；补偿安置提供货币补偿、货币补偿与产权调换相结合两种方式供被拆迁户选择；通过购买或者其他途径获得本村宅基地的外来人员所有的房屋，宅基证内房屋主体一层证载面积实行1：1产权调换，其它面积按550元/㎡进行货币补偿，在规定期限按时签订协议并交钥匙的，宅基证内房屋主体一、二层证载面积实行1：1产权调换，其它面积按550元/㎡进行货币补偿。2011年7月5日，张宗喜（乙方）与史家屯村委会（甲方）、西工区政府（丙方）、洛北街道办（丁方，原为洛北乡后于2012年变更为街道办）签订拆补（2011）0501号《拆迁补偿安置协议书》，载明：项目建设需要拆除乙方房屋建筑面积为486.19㎡，其中宅基证内一、二层实有面积为270.4㎡，三层面积为135.2㎡，四层以上及宅基证外面积为80.**㎡；乙方选择产权调换，宅基证载范围内一、二层房屋面积按1：1置换，安置270.4㎡，不享受村民待遇，三层房屋面积按货币补偿550元/㎡，计74360元，乙方选择安置房位于村民安置小区，共三套，120㎡、90㎡、60㎡各一套；过渡费按每月10元/㎡标准一次性发放6个月，计270.4㎡，16224元，以后每6个月按16224发放一次，过渡期限自乙方搬迁完毕将房屋交付拆除至安置房建成竣工验收后为止，过渡期限超过36个月，标准增补100%。3.2011年7月14日，张太灵以张腾为被告向本院提起诉讼，要求确认双方于2006年12月19日签订的契约无效。本院审理后认为契约违反相关法律法规及土地管理政策，判决确认契约无效。该判决已生效。4.2012年7月9日，张太灵以张宗喜、张腾、史家屯村委会为被告向本院提起诉讼，要求三被告返还其宅基、房屋所属全部拆迁权益，包括12万元安置款及270平米安置房。本院审理后认为：张太灵与张腾签订契约经生效判决认定为无效合同，张太灵作为出卖人明知其出卖的房屋及宅基可能会发生征用并因此得到赔付权益，但在合同履行多年后主张无效，对合同无效负主要责任；张太灵没有证据证明张宗喜、张腾所得和全部拆迁权益是对其原售出房屋的补偿，对其返还宅基及房屋所属全部拆迁权益不予支持；张宗喜、张腾应返还的数额应全面考虑土地升值、拆迁补偿所获利益以及买受人因房屋现值与原买卖价格差异造成损失等因素予以确定，酌定返还5万元。判决张宗喜、张腾返还张太灵5万元，驳回张太灵其他诉讼请求。张太灵、张宗喜、张腾均不服该判决提起上诉，洛阳市中级人民法院审理后认为：张太灵与张腾所签契约载明张太灵原房产面积为80平方米，而拆迁时张宗喜、张腾被拆迁房屋丈量确认面积为486.19平方米，张太灵称被拆迁房屋是其出卖时房屋的主张没有事实依据；张宗喜、张腾在诉争宅基上重新建造房屋，属于被安置补偿的主体，张太灵主张二人没有拆迁主体资格没有依据。二审判决驳回三人上诉、维持原判。张宗喜已按生效判决支付张太灵各项费用55755元。5.《拆迁补偿安置协议书》签订后，史家屯村委会已按协议约定向张宗喜支付各项补偿款项，并按约支付过渡费，剩余270.4平方米安置房未交付。2017年7月起，史家屯村委会不再向张宗喜支付过渡费。张宗喜于2017年7月26日向三被告发出《解除合同通知书》，三被告均已收到。6.本案原审认为涉案宅基地房屋买卖《契约》系张腾与张太灵签订，相应法律后果由张腾与张太灵承担。张宗喜在庭审中自称其代替张腾签订《拆迁补偿安置协议书》，张宗喜作为原告要求解除协议明显超出其权利范围，其不具备本案原告的诉讼主体资格，故裁定驳回张宗喜的起诉。张宗喜上诉后洛阳市中级人民法院认为张宗喜与三被告签订《拆迁补偿安置协议书》，现诉请解除协议，符合民诉法第119条规定起诉符合的条件，张宗喜与本案有直接利害关系，被告明确、有具体的诉求和事实理由，属于人民法院立案受理的标准，原审裁定处理欠当，应予纠正，故裁定撤销一审裁定、指令本院审理。本院认为，第一，首先张宗喜是否具备原告主体资格、是否为《拆迁补偿安置协议书》中适格的合同当事人问题。《拆迁补偿安置协议书》显示张宗喜为乙方，即被拆迁安置补偿人，从形式上张宗喜为合同当事人。已被生效判决确定无效的《契约》买受人为张腾，被拆迁房屋基于该《契约》而重新建造，对被拆迁房屋的拆迁权益到底是张腾还是张宗喜享有：首先在张太灵起诉要求返还宅基及全部拆迁权益的案件中，张腾作为被告，在答辩意见中对《拆迁补偿安置协议书》予以认可，未对合同当事人为其父张宗喜而提出异议，即其同意张宗喜作为被拆迁安置补偿人；其次，史家屯村委会作为基层组织审查时同意与张宗喜签订《拆迁补偿安置协议书》；第三，《契约》2006年签订时张腾为在校大学生，没有经济能力，《契约》由张宗喜代签，张宗喜述称其作为公职人员而以其子张腾名义签订《契约》，其为实际买受人，也是由其支付价款并重新建造房屋符合常理。综合以上理由，张宗喜为《拆迁补偿安置协议书》适格合同当事人。第二，《拆迁补偿安置协议书》的效力及解除问题。三被告审理中提出张宗喜在签订《拆迁补偿安置协议书》时具有欺诈、隐瞒行为，合同纠纷对涉案合同的效力问题首先应予以审查。三被告提出的欺诈、隐瞒行为为：张宗喜所持的宅基证原为张太灵，后其将“太灵”两字涂改为“宗喜”；《契约》当事人为其子张腾，而其未说明以自己名义签订《拆迁补偿安置协议书》。首先，对宅基证涂改问题，在张太灵起诉要求返还宅基及全部拆迁权益的案件，张太灵上诉称宅基证涂改认为协议无效，二审认为“张宗喜、张腾在讼争宅基地上重新建造房屋，属于应被安置补偿的主体，张太灵辩称二人没有拆迁主体资格的主张没有事实和法律依据”、“因鉴定虽认定宅基证中部分字迹有添改、擦刮痕迹，但并未认定是张宗喜所为，与本案的处理没有关联性，因此原审对此不予处理并无不当，张太灵可以向相关行政部门申请调查处理”；其次，《史家屯村整体开发改造拆迁补偿安置方案》载明拆迁范围为史家屯村整体规划开发改造范围内的所有建筑物及附属物，通过购买或者其他途径获得本村宅基地的外来人员所有的房屋也在安置范围之内；第三，史家屯村委会在张太灵起诉案件中辩称“虽然张宗喜不是史家屯村民，但按照《拆迁安置补偿方案》第四条补偿安置原则规定，对张宗喜在拆迁范围内的房屋仍予以补偿”，即其并没有因为宅基证涂改问题而受骗认为张宗喜为本村村民，也应在明知张宗喜为本村以外人员的情况下审查拆迁房屋的权属问题。综合以上理由，《拆迁补偿安置协议书》为有效合同。《拆迁补偿安置协议书》签订后，张宗喜将房屋交付拆迁，史家屯村委会应按协议约定支付补偿款并交付安置房。按协议约定交付安置房的时间为协议签订后36个月，即2014年7月5日前，史家屯村委会未按期交付构成违约；按协议约定史家屯村委会应每6个月支付一次过渡费，超过36个月的加倍支付，但史家屯村委会自2017年7月起未支付过渡费，构成违约。因史家屯村委会迟延履行合同义务，张宗喜可以行使合同解除权。张宗喜于2017年7月26日向三被告发出解除合同通知书，该通知到达三被告时发生法律效力，即《拆迁补偿安置协议书》于2017年7月26日解除。合同既已解除，故对张宗喜的第一项诉求解除合同不予支持。第三，合同解除后的法律后果。《合同法》97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋已被拆除，张宗喜除安置房270.4平方米外其余补偿已实际领取，本案情况不具有恢复原状、采取其他补救措施的客观情况，即张宗喜已实际领取的补偿款及过渡费不再返还，史家屯村委会欠付的过渡费不再支付。张宗喜诉求也为赔偿损失，本案应就其未获得的270.4平方米安置房的赔偿问题进行分析认定，根据证据规则270.4平方米安置房的价值张宗喜应负有举证责任。本案中张宗喜仅提供2017年11月网上下载的“万众e家”、“天城一品”、“世纪王城”商品房的价格图片来证明其主张，该证据的发布方不确定，真实性无法认定；2018年张腾购买的房产的地理位置与安置房所处位置差异较大，不具备类比性；拆迁安置房与商品房不具有类比性，张宗喜非史家屯村村民，不享有土地使用权，即使安置房选房也应补缴土地使用费。故张宗喜没有尽到举证责任。根据《史家屯村整体开发改造拆迁补偿安置方案》及《拆迁补偿安置协议书》，270.4平方米安置房对应的被拆迁房屋为宅基证证载范围内一、二层，应按2400元/平方米予以货币补偿，即648960元，并从协议书签订之日即2011年7月5日起按年利率6%支付利息损失至清偿完毕之日止。第四，洛北街道办与西工区政府虽为涉案补偿协议丁方、丙方，但并非履行义务方，仅为见证、监督方，张宗喜要求二方承担合同解除的法律后果，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会于本判决生效后十日内支付张宗喜安置房损失648960元，并从2011年7月5日起按年利率6%支付利息至清偿完毕之日止；二、驳回张宗喜的其他诉讼请求。如洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25377元，由张宗喜负担13788元，洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会负担元11589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘伟国人民陪审员  金秀芳人民陪审员  王 伟二〇二〇年三月二十六日书 记 员  丁 妍