广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初11486号 原告：广西万家诚投资有限责任公司，住所地：南宁市西乡塘区北大北路**-5。 法定代表人：赵铁男，董事长。 委托诉讼代理人：秦翔华，公司员工。 被告：汪云，男，1980年11月29日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年8月22日 开庭时间：2020年3月19日 当事人到庭情况：原告广西万家诚投资有限责任公司（以下简称“万家诚公司”）的委托诉讼代理人秦翔华到庭，被告汪云未到庭。 原告万家诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金63936元、市场管理服务费968.8元、代收生活垃圾处理费600元、代收电费1876.5元（可抵扣水电周转金1500元）；2、判令被告向原告支付逾期支付租金、市场管理服务费的违约金（计算方法：以欠付金额为基数，按年利率24%从欠付之日计至被告实际清偿之日止，暂计至2019年6月30日为19591.56元）；3、判令被告按照当期租金的1.5倍赔偿合同解除后强占房屋期间给原告造成的损失（暂计3个月的赔偿金为11988元）；4、判令被告恢复被其拆除的房屋隔墙；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年3月5日签订《租赁合同》，约定：被告（乙方）租用原告（甲方）坐落于南宁市龙腾里项目**楼**房屋，建筑面积为26.91㎡，租期为10年，自2016年5月15日至2026年5月14日；免租期为三个月，自2016年5月15日至2016年8月15日，免租期内免收租金，但乙方应当承担该房屋的市场管理服务费、水电费、垃圾处理费，如乙方实际承租期限不能达到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金；前三年租金单价为99元／㎡,月租金为2066元，租金以三个月为一期进行支付，先交租金后使用，乙方应于签署本合同时支付第一期租金7992元，于2016年11月15日前支付第二期租金，其余类推，逾期支付租金的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方按建筑面积3元／㎡•月的标准向甲方支付市场管理服务费，乙方还应向甲方支付代收垃圾处理费、水电费等其他费用，逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方向甲方支付押金7992元，用于确保乙方严格按合同约定使用房屋；乙方欠付各项费用30天以上的，甲方有权单方面解除合同、押金不予退还并要求乙方付清各项费用和赔偿损失；合同解除后5日内，乙方应将房屋清空并完好退还甲方，逾期则按租金的三倍赔偿强占期间给甲方造成的各项损失。合同签订后，原告依约将房屋交付给乙方，乙方依约支付了押金和首期租金，以“美壮鲜黑山羊肉馆”为店名完成装修并营业。2017年10月以后，被告以各种理由拖欠租金及其他租赁费用。原告多次催讨无果后，于2017年5月8日、2018年2月26日、2018年8月16日三次向被告发函催告，但被告仍然置之不理。迫于无奈，原告于2018年11月15日通知被告解除了双方之间的《租赁合同》。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告长期欠付租金等租赁费用，已经构成根本违约，原告依约可以解除合同。被告于合同解除之前欠付的租金、市场管理服务费、代收生活垃圾处理费等租赁费用应予结清，还应依约向原告支付逾期支付租金、市场管理服务费的违约金，原告自愿将违约金计算标准降至按年利率24%计算。因被告违约导致合同提前解除，被告依约应当补交免租期的租金，其已支付的押金亦不予退还。合同解除后，乙方应将房屋清空并完好返还甲方，还应当按照租金的三倍赔偿强占期间给甲方造成的各项损失，原告自愿将损失赔偿标准降至当期租金的1.5倍。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告汪云未到庭进行抗辩。 经审理查明：原、被告双方于2016年3月5日签订《租赁合同》，约定：被告（乙方）租用原告（甲方）坐）坐落于南宁市龙腾里项目**楼**房屋筑面积为26.91㎡，租期为10年，自2016年5月15日至2026年5月14日；免租期为三个月，自2016年5月15日至2016年8月15日，免租期内免收租金，但乙方应当承担该房屋的市场管理服务费、水电费、垃圾处理费，如乙方实际承租期限不能达到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金；前三年租金单价为99元／㎡,月租金为2066元，租金以三个月为一期进行支付，先交租金后使用，乙方应于签署本合同时支付第一期租金7992元，于2016年11月15日前支付第二期租金，其余类推，逾期支付租金的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方按建筑面积3元／㎡•月的标准向甲方支付市场管理服务费，乙方还应向甲方支付代收垃圾处理费、水电费等其他费用，逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方向甲方支付押金7992元，用于确保乙方严格按合同约定使用房屋；乙方欠付各项费用30天以上的，甲方有权单方面解除合同、押金不予退还并要求乙方付清各项费用和赔偿损失；合同解除后5日内，乙方应将房屋清空并完好退还甲方，逾期则按租金的三倍赔偿强占期间给甲方造成的各项损失。 合同签订后，原告向被告交付了上述房屋，被告于2016年3月5日向原告支付了押金7992元，被告于2016年3月5日向原告交付了租金7992元，于2016年11月15日交付了租金7992元。 原告提交《催款通知书》主张已经2017年5月8日、2018年2月26日、2018年8月16日要求被告及时支付租金等费用。原告提交相关照片予以佐证。 原告提交《解除合同通知》及相应照片主张于2018年11月15日在被告经营的铺面玻璃处张贴，要求与被告解除租赁合同。 原告提交的水电月抄表显示本案涉案铺面2018年6月起才未存在用水用电情况。 另查明：本案所涉房屋已经取得了建设工程规划许可证。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告汪云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。 原、被告签订的《龙腾里房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。 关于合同解除的时间。原告提交《解除合同通知书》及相应照片主张原告于2018年11月15日通知被告解除租赁合同，被告未到庭进行抗辩，应自行承担不利后果，原告的上述行为符合原、被告签订的《龙腾里房屋租赁合同》的约定，本院依法确认原、被告于2018年11月15日解除了上述租赁合同。 关于租金及违约金的问题。根据《龙腾里房屋租赁合同》关于“如乙方实际承租期限不能达到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金”的约定，原告现要求被告支付3个月的免租期租金7992元于法有据，本院予以支持。《龙腾里房屋租赁合同》约定如被告违约，则违约金为每逾期一日按应付未付金额的千分之一计算，但本院认为原告并未提交相关证据证明其存在违约损失，故本院酌情调整违约金按年利率6%计算，免租期期间的租金违约金应自合同解除之日即2018年11月15日起按年利率6%计算至支付完毕之日止。原、被告的合同于2018年11月15日解除，从原告提交的水电月抄表（费用）一览表显示本案所涉房屋自2018年6月起未存在用水用电情况，再结合被告未能按租赁合同约定的2017年2月15日前缴纳租金的情况，原告应及时向被告发出《解除合同通知书》才能减少双方的损失，现原告未能举证其存在谅解被告未能按时交纳租金的证据，故本院认为原告对其未能及时行使解除权即向被告发出《解除合同通知书》而导致的扩大损失存在过错，但被告未能举证其及时将租赁房屋交付还给原告，故本院依法推定被告实际占用房屋直至合同解除之日，推定被告实际经营至2018年5月14日止，本院酌情判决被告按房屋月租金标准2066元向原告支付房屋实际经营之日即至2018年5月14日止的房屋占用费共计39960元并按年利率6%支付逾期缴纳租金违约金，对于原告主张的超出此期间的租金及违约金，本院不再支持。 关于市场管理服务费、代收生活垃圾处理费的问题。原告要求被告支付市场管理服务费968.8元、代收生活垃圾处理费600元、代收电费1876.5元，被告未到庭进行抗辩，应自行承担不利后果，对原告的上述主张意见，本院予以采信。原告主张水电周转金1500元可抵扣上述款项，本院予以确认。至于该部分的违约金，原告并未举证其实际损失，故本院不再支持。 关于押金的问题。被告未能缴纳租金，原告要求没收押金符合《龙腾里房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。 关于空置赔偿金的问题。《龙腾里房屋租赁合同》未明确约定空置赔偿金，且被告缴纳的押金已经具备了原告主张的空置赔偿金的性质，故对原告的该诉请，本院不予支持。 原告未举证被告存在拆除房屋隔墙的情形，故对原告该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告汪云向原告广西万家诚投资有限责任公司支付租金47952元及违约金（违约金计算方式：以7992元为基数，自2017年2月15日起按年利率6%计算至支付完毕之日止；以7992元为基数，自2017年5月15日起按年利率6%计算至支付完毕之日止；以7992元为基数，自2017年8月15日起按年利率6%计算至支付完毕之日止；以7992元为基数，自2017年11月15日起按年利率6%计算至支付完毕之日止；以7992元为基数，自2018年2月15日起按年利率6%计算至支付完毕之日止；以7992元为基数，自2018年11月15日起按年利率6%计算至支付完毕之日止）； 二、被告汪云向原告广西万家诚投资有限责任公司支付市场管理服务费、代收生活垃圾处理费、代收电费共计1945.3元； 三、驳回原告广西万家诚投资有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费2236元（原告已预交），全部由被告汪云负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐运明 人民陪审员  张小伟 人民陪审员  刘设海 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  姚 远