广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0203民初5827号 原告：张时骥，男，1981年11月13日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：甘伟，广西广正大律师事务所律师。 被告：陈艺元，男，1986年7月18日出生，住广西壮族自治区柳州市。 第三人：柳州市龙腾房地产经纪有限公司，住所：柳州市柳邕路**兆兴元**门面，统一社会信用代码:91450200013350。 法定代表人：唐龙。 原告张时骥与被告陈艺元、第三人柳州市龙腾房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月6日公开开庭进行了审理。原告张时骥及其委托诉讼代理人甘伟，被告陈艺元到庭参加诉讼，第三人柳州市龙腾房地产经纪有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张时骥向本院提出诉讼请求：1、判定《存量房买卖合同》已经解除，判令被告返还购房定金50000元及支付违约金50000元；2、判令被告承担原告因维护合法权益支付的律师费10000元；3、判令被告赔偿因购房合同未能履行造成原告损失的居间服务费800元。 庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求第1项为：判令被告返还购房定金50000元及支付违约金50000元；增加诉讼请求第3项为：判令被告赔偿因购房合同未能履行造成原告损失的居间服务费8000元。 事实与理由：2019年5月4日，在第三人柳州市龙腾房地产经纪有限公司的介绍下，原、被告签署《柳州市存量房买卖合同》，约定被告将位于柳州市的自有住宅房产（不动产号Ａ0063585，产权人陈艺元，建筑面积122.98㎡）卖给原告，转让价款1200000元；乙方应于签订合同当日支付定金50000元；合同11.2条约定了由于甲方违约需支付维权产生的费用，另外《存量房交易服务合同》第四条也约定了赔偿损失的条款。合同签署后，原告依约将50000元定金支付给被告，被告出具了《收据》。后原告按约定办理贷款需要被告提供房产证时，才知被告所卖房产并非被告所有，而是其父母财产。被告认为其父母会将房产交给其处理，但其父母又不同意了，因此不能将房产过户给原告。原告与被告多次商谈双倍返还定金，但被告予以拒绝。为维护合法权利不受损失，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告陈艺元答辩称，同意解除合同、返还购房定金，但不同意支付违约金，不同意赔偿律师费、居间服务费。2019年5月4日双方签订房屋买卖合同后，当月6日被告已在融安公证处办理了放弃继承遗产公证，7日被告在柳州公证处又办理公证，可以证实被告已经积极办理了房屋买卖的相关手续，原告诉状所述不是事实，原告购买房屋时已经知晓房屋的情况，且看过房产证，按照《存量房交易服务合同》第八条约定，原告未支付房屋首付款，被告认为是原告违约。 第三人柳州市龙腾房地产经纪有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、关于原告举证的证据6短信截图一份，被告对该证据的真实性不予认可，且否认收到该短信，但认可该短信截图上载明的号码一直由被告使用，且本院于庭审现场拨打了该号码，该号码确实为被告所使用，故本院对该证据的真实性予以确认； 2、关于被告举证的证据1（2019）桂柳证字第7583号《公证书》、证据2（2019）桂融证字第275号《公证书》、证据3《放弃继承权声明书》、证据4《柳州市公证处受理通知单》、证据5《居民死亡医学证明（推断）书》，原告仅认可证据1-5的关联性，对于真实性、合法性由法院认定。本院认为，对于证据1、2，被告提供了加盖相应公证处公章的原件予以核对，故本院对证据1、2的真实予以确认；对于证据3、4，被告虽未提交原件予以核对，但证据3能与证据2相互佐证，证据4的证明内容在证据1中已得到证明，故本院对证据3、4的真实性予以确认；对于证据5,陈平死亡的事实已经证据1、2证实，对于该证据的真实性本院予以确认。关于被告举证的证据6微信聊天记录一份，原告认可证据的真实性，但认为被告未告知办理公证手续的进度，本院对该证据的真实性予以确认； 3、对于当事人所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月4日，原告张时骥（乙方）与被告陈艺元（甲方）、第三人柳州市龙腾房地产经纪有限公司（丙方）签订《柳州市存量房买卖合同》，其中约定：第一条房屋基本情况及权属情况，（一）甲方所售房屋（以下简称“该房屋”）坐落于：柳州市，房产证号／不动产权证号：Ａ0××85号，产权人：陈艺元，登记建筑面积共122.98平方米。（本款所述房屋信息以房产证／不动产权证上的记载为准）；（三）甲乙双方均清楚该房屋以现状出售，甲方已检查或已授权代表代为检查该房屋，故甲方不得以不清楚房屋状况或产权现状拒绝交易；第三条成交价格，买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1200000.00元（大写：壹佰贰拾万元整），该成交价格不含税费；第四条定金，乙方应于签订合同当日内支付定金人民币50000.00元（大写：伍万元整），已支付的定金转为购房款的一部分；第七条房屋付款方式，1、乙方选择以组合贷款（银行商业贷款及公积金贷款组合）办理购房贷款。2、乙方须于2019年8月31日之前支付首期购房款人民币350000（大写：叁拾伍万元整）到房产局指定资金监管账户内进行资金监管，并于2019年9月10日前前往贷款机构（银行／住房公积金管理中心）提交贷款申请所需材料，配合贷款机构（银行／住房公积金管理中心）办理贷款申请手续；第八条，权属转移登记，乙方按揭付款：在贷款机构（银行／住房公积金管理中心）同意批准按揭贷款及缴纳过户税费后三个工作日内甲乙双方必须办理该房地产过户手续，领取新的不动产权证书1日内乙方须办理该房地产抵押登记手续。第十一条违约责任，（一）甲方与乙方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、在签订本合同后，拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金并承担乙方因维权产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等）。（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、在本合同签订后，拒绝购买该房屋的；4、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金并承担甲方因维权产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等）；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第十四条合同效力、争议解决方式，（一）本合同自三方签字（盖章）之日起生效等。被告陈艺元、原告张时骥分别在“出售人（签章）”、“买受人（签章）”栏签名及捺印，第三人柳州市龙腾房地产经纪有限公司及其经办人钟杰虎在“居间人（签章）”栏加盖公章及签名。前述《柳州市存量房买卖合同》签订当日，被告出具《收据》予以确认原告向其支付购房定金50000元。2019年10月17日第三人出具《收条》确认原告向其公司支付居间服务费8000元。2019年10月19日，原告以被告未提供房屋转让所需证照资料为由，发送手机短信向被告提出解除双方签订的《柳州市存量房买卖合同》，被告未回复，双方因合同的解除及支付违约金问题产生纠纷。原告于发出短信同日与广西广正大律师事务所签订《委托代理合同》，为此支付律师代理费10000元，委托该所指派律师处理与本案纠纷有关的事务，后原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，柳州市屋的登记权利人系陈平。2017年5月27日，陈平因病去世，其财产继承人共有：其子陈艺元、其妻刘忠群、其父陈树伦、其母谢梅珍。2019年5月6日，刘忠群、陈树伦、谢梅珍共同出具《放弃继承权声明书》自愿放弃对陈平遗产的继承，并向广西壮族自治区融安县公证处申请办理公证，该公证处于同日出具（2019）桂融证字第275号《公证书》对刘忠群、陈树伦、谢梅珍自愿放弃继承陈平遗产予以确认。2019年8月13日被告向广西壮族自治区柳州市公证处申请继承陈平的遗产。2019年9月3日，原告妻子与被告妻子的微信聊天记录中，被告妻子陈述：“当初买房子的时候，你们就已经知道是什么情况啊，现在公证处的问题不是我们，我们个人这边的问题呀。”原告妻子回复：“在啊，我们买房子的时候确实知道情况，但是合同都要有时效性的，不能无限期的，你觉得呢？”。2019年11月11日广西壮族自治区柳州市公证处出具（2019）桂柳证字第7583号《公证书》，证明被继承人陈平遗留的财产：坐落于柳州市地产由其儿子陈艺元继承。 本院认为，原告张时骥与被告陈艺元、第三人柳州市龙腾房地产经纪有限公司于2019年5月4日签订的《柳州市存量房买卖合同》，系合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行合同义务。 由于原、被告在庭审中均同意解除签订的《柳州市存量房买卖合同》，故本院对《柳州市存量房买卖合同》已解除予以确认。因被告在答辩中同意退还原告已支付的购房定金，故对于原告要求被告返还购房定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。 结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：被告对于《柳州市存量房买卖合同》的履行是否存在违约行为，是否应当支付违约金，赔偿律师代理费、居间服务费？ 针对争议焦点，关于原告以签订《柳州市存量房买卖合同》时不知被告并非涉案房屋的权利人及相关事由主张被告存在违约情形的观点，本院认为，《柳州市存量房买卖合同》第一条第（一）、（三）款所作约定证实，合同条款中已载明房屋信息应以实际房产证所述信息为准，且原告已检查确认房屋产权现状无误，合同签订后原告不得以产权现状拒绝交易。再者，结合2019年9月3日原告妻子与被告妻子微信对话内容可知，原告系明知涉案房屋的交易需经被告通过公证程序处理继承问题，因此，《柳州市存量房买卖合同》未能最终履行完毕而致解除，系因原、被告双方对于被告通过公证程序处理继承问题的时限未能达成一致意见，且涉案房屋的权利登记人陈平去世，被告为该房屋的合法继承人，从被告与原告签订《柳州市存量房买卖合同》，至被告为处理继承问题办理公证事宜的各时间节点来看，被告已尽到积极履行合同的义务，不存在违约行为，且依据合同第九条房屋的交付（一）“甲方收到乙方全部首付款1日内将该房屋交付乙方”，因原告并未支付首付款，故房屋交付条件未成立，故原告主张被告未按合同约定的交付时间交付房屋的理由亦不能成立，对于原告所主张被告存在违约情形的以上观点，本院均不予采纳。由于被告并未存在前述违约情形，故对于原告主张被告支付违约金50000元，赔偿律师代理费10000元、居间服务费8000元的请求，缺乏事实依据，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告陈艺元应于本判决生效之日起十日内向原告张时骥退还购房定金50000元； 二、驳回原告张时骥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费2660元（原告张时骥已预交），由原告张时骥负担1532元，由被告陈艺元负担1127元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 罗 华 人民陪审员 陈 芳 人民陪审员 黄碧云 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员 梁 琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。