青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初4434号原告：青岛益泰丰投资顾问有限公司，住所地青岛市市**鄱阳湖路****楼104。法定代表人：张群，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：江建建，山东慧勤律师事务所律师。被告：青岛城阳长安房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区城阳镇城阳村。法定代表人：王磊，系该公司总经理。被告：丁琪，男，1980年6月10日出生，汉族，户籍地山东省青岛市市**。两被告共同委托诉讼代理人：王娜，山东海乐普律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：袁国伟，山东海乐普律师事务所律师。原告青岛益泰丰投资顾问有限公司（以下简称“益泰丰”）与被告青岛城阳长安房地产开发有限公司（以下简称“长安房产”）、被告丁琪委托合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，于2019年7月31日组织双方进行第一次证据交换，原告益泰丰的委托诉讼代理人江建建与被告长安房产的委托诉讼代理人王娜到庭参加了证据交换。2019年12月6日，本院组织双方进行第二次证据交换，原告益泰丰的委托诉讼代理人江建建与被告长安房产、被告丁琪的共同委托诉讼代理人王娜到庭参加了证据交换。本院分别于2019年12月23日、2020年1月16日，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛益泰丰投资顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付代理销售佣金人民币3370497.90元,及自2012年4月5日起至实际付清之日止,以3370497.90元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。2.判令被告丁琪对被告长安房产的债务承担连带担保责任。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年青岛福元九合投资顾问有限公司（以下简称福元九合）与被告签订《房地产项目销售代理合同》，约定：被告指定福元九合为民生广场项目（A座、B1座、B2座、C1座、C2座、D座）的独家全权销售代理，销售面积共计37508.26平方米；在双方确定的底价表基础上，福元九合取总销售金额的3%的代理佣金与2%的广告费，合计为总销售额的5%作为基本佣金，实际成交价格高于底价部分为溢价，溢价部分200元/平方米以内的部分乙方（福元九合）仍取代理佣金与广告费合计为总销售额的5%作为基本佣金，溢价部分超过200元/平方米以上的部分甲方（长安房产）支付给乙方20%作为奖励佣金；销售佣金的结算方式为第一个销售季度两次结算，此后各季度结算时间为福元九合每个季度末月25日之前提供当季佣金付款明细单，被告于5个工作日审核，并在审核后3个工作日内支付佣金等双方的权利义务。截止2012年2月28日，原告已经累计完成销售金额人民币290499902元，按照合同约定总销售额3%的代理佣金为8714997.06元，截至2018年4月25日，被告仅支付代理佣金人民币390万元，剩余4814997元一直未付。2019年福元九合与原告签订债权转让协议，将《房地产项目销售代理合同》中的债权，即被告未支付的代理佣金人民币4814997元转让给原告。现原告自愿以代理销售佣金人民币3370497.90元向被告主张权利，原告为维护自身合法权益特诉至贵院，望判如所请。被告长安房产辩称，被告已经付清代理佣金，请求驳回原告诉讼请求。被告丁琪辩称，其仅以房产为被告长安房产提供担保，对本案的具体案情被告丁琪并不清楚。但根据被告长安房产所称其并不欠福元九合公司代理佣金，因此被告丁琪也并不需要承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交了案外人福元九合于2015年4月21日收到的由被告长安房产回复的电子邮件，在该邮件中，被告长安房产以附件的方式将“民生广场A、B1、C2、D、B2、C1座代理佣金对账汇总”（以下简称对账汇总表），发送至福元九合的电子邮箱。被告长安房产认为邮件不能作为对账凭证，不能作为代理佣金结算的依据。本院认为，该邮件是被告长安房产制作的，针对此前福元九合发送的“民生广场对账”的邮件进行的直接回复，被告长安房产在其制作的该对账汇总表上列明了楼座的销售金额和代理佣金金额，现福元九合和本案原告均予以认可，而被告长安房产对其自己制作的汇总表不予认可，在其未提交其他有效证据能够推翻该证据的情况下，本院对该证据予以采信。2.对被告长安房产申请的五个证人出庭作证的证人证言，被告欲证明证人及其亲属是通过被告长安房产购买房屋的事实。原告对证人证言不予认可，认为根据合同约定，被告长安房产自行销售房屋具体数量应在合同签订后十日内确定，前述的对账汇总表中亦并未提及被告长安房产自行销售房屋的数量。本院认为，证人证言可以证明其购买涉案房屋的事实，但证人陈述称是在长安房产售楼处购买房屋，而福元九合作为独家销售代理商正是在该售楼处卖房，而根据合同约定，被告自行销售房屋的具体数量应在合同签订后十日内确定，因此，证人证言无法证实被告所要证明的上述房屋是由被告自行销售的事实，且其与被告应当支付原告具体的代理佣金金额之间，不存在直接的关联性，代理佣金金额的确定应当遵从合同约定。3.对被告长安房产提交证据的收款收据，证明涉案房屋的销售情况。原告对该证据不予认可，认为该证据系被告长安房产单方出具，且证据本身存在记载的金额与实际销售金额不一致、记载的收款日期与实际收款日期不符、为调账而开具收据、收据重复、收据的开具不符合日常交易习惯、部分收据与本案无关、记载的收款日期与购房合同约定的应付款日期严重不符等问题，本院认为，该证据是被告的单方制作，而原告对此不予认可，且其本身亦存在上述被告所称的诸多问题，在涉案合同中，也没有约定按照被告单方制作的收款收据作为结算代理佣金凭证的依据，故本院对该证据不予采信。4.对被告提交的抵顶工程款的收据以及发票、抵顶工程款明细，原告对发票的真实性无异议，对其他证据不予认可。本院认为，该证据仅能证明被告与案外人之间有过款项往来，不足以证明被告长安房产与案外人之间存在用房屋抵顶工程款的事实，故本院对该证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2008年，被告长安房产与案外人福元九合签订《房地产项目销售代理合同》，合同第一条约定由福元九合为民生城市广场项目的独家全权销售代理单位，第六条第1款约定“1）在双方确定的底价表基础上，乙方取总销售额3%的代理佣金与2%的广告费，合计为总销售额的5%作为基本佣金。6）前期甲方自行联系客户（具体数量在本合同签订后十日内确定），不计算当期销售任务，但应当按80%计算总销售任务，乙方不取佣金。7）销售期间己方自行联系抵顶工程款的客户总量在5%以内的部分，计算当期销售任务，乙方取0.4%的配合佣金；总量在5%以上10%以内的部分，计算当期销售任务，乙方取1%的配合佣金。总量在10%以上部分，计算当期销售任务，乙方仍取5%的基本佣金……”。案外人福元九合在与被告长安房产签订该销售合同后，派出工作人员在被告长安房产提供的售楼处进行房屋销售。房屋出售后，购房者均在售楼处办理相关手续，如领取购房合同、房屋交接表、购房发票、交接房屋钥匙等，并在福元九合制作的文件领取签收表上登记后进行签字确认。2.2015年4月9日，案外人福元九合公司向被告长安房产发送名为“民生广场对账”的电子邮件，与被告长安房产进行对账。2015年4月21日，被告长安房产回复上述邮件，将对账汇总表以附件形式发送给案外人福元九合，双方完成对账。该对账汇总表载明：“2015年4月10日，被告青岛城阳长安房地产开发有限公司与青岛福元九合投资顾问有限公司双方核对，最终确认代理佣金如下：A座销售金额为82061402元、代理佣金2461842元；B1座销售金额为74957439元、代理佣金2248723元；C2座销售金额为27211996元、代理佣金816360元；D座销售金额为16255518元、代理佣金487666元；A、B1、C2、D座合计销售金额为200486355元，代理佣金为6014591元；双方已结算代理佣金3800000元，备注中载明福元九合公司已经开具发票4500000元；应付未付代理佣金2214591元；另有B2、C1座销售金额为90013547元，代理佣金2700406元”。庭审中，原被告确认A、B1、C2、D座的销售总额共计197596178.32万元，福元九合实际上向被告长安房产开具代理佣金发票金额为445万元，被告长安房产已经支付福元九合代理佣金共计385万元。3.2019年5月9日，案外人福元九合将其对被告长安房产享有的未结算的销售代理佣金的全部债权及相关的其他权利一并转让给原告益泰丰，并通过向被告长安房产邮寄快件以及向其法定代表人发送短信的方式告知债权转让一事。4.被告丁琪向本院提交担保书，表示其自愿用名下的房屋替换被告长安房产在本案中被查封的房产，并自愿以担保人的身份加入本案诉讼。本院已经告知被告丁琪，若其以担保人身份参与诉讼，一旦被告长安房产败诉，可能承担连带保证责任的风险，被告丁琪明确表示其已经知晓。本院认为，本案系委托合同纠纷。双方当事人对被告长安房产与案外人福元九合签订的《房地产项目销售代理合同》，以及案外人福元九合将其对被告长安房产享有的涉案债权转让给原告的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为，被告应当支付佣金的数额。本院认为，在被告长安房产于2015年4月21日回复福元九合的电子邮件中，被告长安房产制作的对账汇总表已经将涉案房屋的总销售额和应当支付的代理佣金的金额明确列明，并且该邮件是被告长安房产针对此前福元九合向其发送的“民生广场对账”的电子邮件的直接回复，由此可以看出，双方的两封邮件就是在确定房屋总销售额和被告应当支付代理佣金的数额问题。现在福元九合和原告对于长安房产的回复邮件均予以认可，并以此作为起诉索要代理佣金的依据，而长安房产此时欲对其自己制作的汇总表不予认可，在其未提交其他有效证据能够推翻该证据并进行充分合理的解释的情况下，被告应该根据诚实信用原则按照其邮件列明的代理佣金的金额进行支付。因庭审中，原、被告双方确认被告实际已经支付了代理佣金385万元（邮件中记载的是380万元），故被告还应支付的代理佣金4864997元（2214591元+2700406元-50000元），即使按照原、被告双方后来确定的部分楼座总销售额计算的代理佣金，也高于原告的诉讼请求金额，因此原告仅主张代理佣金共计3370497.90元，是原告对其自身权利的处分，本院予以支持。被告称按照其自己的计算方式，其已经多支付了款项，因其未举证证明，且也不符合常理，因此，本院不予采信。关于被告长安房产辩称其自行销售部分房屋不应当支付代理佣金的问题，首先，根据合同第六条第六款的约定，被告长安房产应当在合同签订后十日内确定自行销售房屋的数额，但是被告未举证证明其依约确定了销售数额并履行了通知义务。此外，证人在庭审中虽称是通过被告长安房产购买的房子，但理由是房子是长安房产的楼盘，所以买的是长安房产的房子，而福元九合作为长安房产的独家销售代理商，以长安房产的名义对外销售，在长安房产的售楼处工作，且原告提供的文件领取表上，有证人在办理购房手续时的签字，证人亦对该表上的签字予以确认并认可是在售楼处所签，因此，被告所举证据不足以证实其抗辩主张，本院不予支持。关于被告长安房产主张部分房屋系用于抵顶工程款的问题，本院认为，被告提交的证据仅能证明被告与案外人之间有过款项往来，不足以证明被告长安房产与案外人之间存在房屋抵顶工程款的事实和相应的法律关系，在对账汇总表中也并未列明被告长安房产有房屋抵顶工程款的情况，因此，对被告长安房产的该抗辩意见，本院不予支持。因被告长安房产逾期付款给原告造成的损失，应予赔偿，故本院支持原告主张自其起诉之日即2019年5月20日起至2019年8月19日止，以3370497.90元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；自2019年8月19日起实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。因被告丁琪自愿以担保人的身份加入本案诉讼中，并以担保人身份承担连带保证责任，故原告要求被告丁琪对被告长安房产的债务承担连带保证责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下:一、被告青岛城阳长安房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告青岛益泰丰投资顾问有限公司代理佣金3370497.90元，并以3370497.90元为基数，支付自2019年5月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、被告丁琪对上述债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33764元，保全费5000元，共计38764元，由被告青岛城阳长安房地产开发有限公司、被告丁琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张**人民陪审员  纪利燕人民陪审员  苏雪峰二〇二〇年三月十八日书 记 员  荣雪杰