浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初6515号 原告：浙江省嵊州市富越机械泵业有限公司，住所地：嵊州市富润镇环镇东路3号。 法定代表人：张枫勇，执行董事。 委托诉讼代理人：吴松良，浙江盛久律师事务所律师。 被告：张钟祥，男，1963年3月26日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：金满江，浙江三惟律师事务所律师。 原告浙江省嵊州市富越机械泵业有限公司（以下简称富越公司）与被告张钟祥租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富越公司的委托诉讼代理人吴松良、被告张钟祥及其委托诉讼代理人金满江均到庭参加诉讼。本案曾因新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响而裁定中止审理，现已审理终结。 原告富越公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋场地租金（占有使用费）2167800元及自起诉之日起的基准利息；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更其诉讼请求第一项为：判令被告支付1634.40平方米场地自2005年5月起至2019年8月的租金（占有使用费）1112698元以及自2019年9月1日起至实际腾退日止按每月每平方米5.8元（即每月9479.52元）计算的租金，并支付自起诉之日起至付清日止按年利率4.35%计算的利息损失。 原告富越公司主张的事实和理由：被告原租用富润镇周赞琪厂房，因周赞琪不再出租，经与张枫勇联系，原告同意将原嵊州市水泵厂南面的2300平方米厂房（含场地）交由被告有偿使用，双方口头约定：租金参照富润镇同一地段大行大价（即差不多），租金可以与张枫勇借款冲抵，日后再结算。2005年5月起，被告搬入后即开始使用厂房，部分用于丝织生产车间等，期间因张枫勇与被告存在借款关系，而张枫勇夫妻即为本原告股东，双方对借款账目和租金账目一直没有结算，随年限增加，市场租金价格标准上涨，租金日渐超过借款，原告要求被告或者搬走或者结算账目，被被告拒绝。原告无法，只得先起诉被告腾退房屋，（2018）浙0683民初7376号已判决被告腾房，但双方借款与租金均尚未结算，因被告已起诉归还借款，现原告请求对租金进行结算。据双方口头约定及《合同法》第62条规定，原告认为应依当地租金市场价格确定租金标准，其中2005年5月起至2012年4月底，平均租金标准约为每月每平方米4.5元，2012年5月至2016年4月底租金标准约为每月每平方米6元，2016年5月至2019年8月底租金标准约为每月每平方米8元（同时期嵊州市市区租金标准为双倍多，上述标准如有异议可鉴定采价评定后确定）。三段时间合计租金为2267800元。被告曾于2007年10月17日以承兑汇票方式支付租金10万元，其余2167800元未付（审理中，原告表示因张钟祥与张枫勇民间借贷案件中，张钟祥否认收到的10万元为租金，故该10万元租金不能在本案中扣除）。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告张钟祥答辩称:1.被告与原告的法定代表人张枫勇系朋友关系，张枫勇因经济紧张存在向被告借款的事实。双方曾口头约定，将富越公司南面的案涉场地转让给被告，作价80万元，用张枫勇欠被告的烟酒款和借款来抵扣该转让款。被告搬入后投入了大量资金进行改造厂房和新建厂房。被告不需要支付租金和使用费。2.总计的厂房面积为2300多个平方米，包括了被告新建的1100多平方米和案涉老厂房，所以案涉老厂房应该没有那么多面积的。 原告富越公司为证明其主张向本院提供了以下证据： 证据1.（2018）浙0683民初7376号民事判决书一份，证明双方存在房屋占用关系，结合双方之间的交付事实和其他证据，可以说明被告自2005年5月起租用了原告的场地。 证据2.张元伟等人与他人签订的租赁协议复印件两份，证明其他人的租赁价格标准，具体的标准以评估机构确定的为准。 证据3.租金价格评估报告书一份，证明案涉厂房1634.40平方米这几年的租金标准。对于厂房面积，原先一开始是没有留意房产2楼的房屋面积，后来评估时发现，房产登记信息内档中有详细的面积数据，庭后将会去调取内档提交法庭。 证据4.房产证一份，证明房产证附图可以说明厂房面积。本案主要涉及南面两排240185和240285的几块内容，最南面厂房已经被被告新建厂房时拆除了。另外，老屋有一部分是有2楼的，所以房屋面积确实有这么多。 被告张钟祥质证认为，证据1没有异议，但是不能说明被告存在租用原告场地的事实。证据2与本案无关。证据3，评估报告中的面积是不对，总面积2300平方米，新建厂房是1100多平方米，老厂房面积没有那么多的。证据4，有部分房屋不是从2005年就让被告使用的，是2011年要卖厂房给被告时，才让被告使用的。这些房屋及二楼是原告实际在使用的，有通道可以通到原告厂里。 庭审结束后，原告富越公司向本院提供了以下证据： 证据5.房产证内档资料一份，证明租赁房屋的具体面积，有具体的面积计算公式，可以说明原告主张的房屋面积是正确的。 被告张钟祥质证认为，对该证据的真实性没有异议，但是当初交付的房屋面积没有1634.40平方米，当初交付时两间老屋（面积141.4125平方米）已无法使用，已倒塌。 被告张钟祥向本院提供了以下证据： 证据6.证明及房屋现场照片一组，证明被告受让厂房后，在空地上建造厂房，并对老厂房进行翻新的情况。 证据7.评估报告一份，证明被告投资建造厂房及部分房屋修缮的现有市场价值。 证据8.租房协议一份，证明租金4000元一年的事实。 原告富越公司质证认为，对证据6，被告在空地上建房事实存在，但与租金计算无直接关联性，相反可以证明在考虑1600多平方米租金时应一并考虑有场地被被告使用的事实，应增加计租因素和价格；被告建房拆除了原告少部分房屋，但被拆除部分仍被被告使用（建房），租金当然应当计算，并应恢复原状。对证据7，与租金计算无关联性。对证据8，协议内容本身非全部面积（仅是部分面积），对确定整个建筑物租金价格无证明作用；该协议为逃避租金税金所产生，以合法形式，掩盖违法目的，证据无合法性，不能采信；3.所涉价格如作为全部建筑物价格明显不符合常理，定案价格应依照市场采价和估价为据。 本院认证认为：证据1系本院生效裁判文书，对该证据本院予以采信。证据2系他人的租赁协议，与本案无关，对该证据本院不予采信。证据3系依法委托评估机构出具的评估报告，对该证据本院予以采信。证据4在（2018）浙0683民初7376号案件中也进行过举证质证，可以证实案涉场地的相关情况，对该证据本院予以采信。证据5系房产登记信息的详细档案，被告经质证对该证据没有异议，对该证据本院予以采信。证据6、7在他案中也作为证据提交过，但是与本案并无关联，对该两份证据本院不予采纳。证据8，在（2018）浙0683民初7376号案件中，原告也曾作为证据提交，用以证明厂房由被告有偿使用，租房协议是为了上交土地使用费而由被告妻子名下利好丝织厂与原告签订的，对签订协议的事实本院予以确认，对该证据本院予以采信。 根据双方陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实： 2005年5月起，被告占有使用了原告公司南面的案涉厂房。2018年9月12日，原告起诉要求被告腾退位于嵊州市××镇××路××号××排××平方米厂房（范围内包含了被告新建的厂房），案号为（2018）浙0683民初7376号。2018年12月12日，本院判决被告腾退并返还上述案涉厂房。被告上诉后，绍兴中院于2019年4月12日作出（2019）浙06民终520号民事判决，维持了原判。在7376号案件中，被告抗辩双方存在厂房买卖合同关系，已经用张枫勇欠被告的借款和烟酒款抵作购房款。该抗辩意见未能被两级法院采纳。后被告提起了对张枫勇民间借贷纠纷和买卖合同纠纷的诉讼，案号分别为（2019）浙0683民初4777号、（2019）浙0683民初4783号，并对原告提起了房屋买卖合同纠纷的诉讼（要求返还投资建造厂房的款项），案号为（2019）浙0683民初4785号，该三案均已审结。原告对被告提起了租赁合同诉讼，即为本案。在本案的审理过程中，原告申请对案涉厂房自2005年5月起的租金标准进行评估，本院依法委托绍兴方圆房地产土地资产评估有限公司进行评估。该公司出具了绍方圆评报字（2019）第007号《资产评估报告书》。报告书载明，据委托人提供的《房屋所有权证》（嵊房权证崇字第9××1号），房屋坐落富润镇环镇东路3号，评估对象位于宗地南端，评估对象建筑物为混合结构，总层数2层，建筑面积1634.40平方米；2005年5月至2019年8月的市场租金价值为1112698元，并附有分段租金价值评估明细表，其中2005年5月至2017年12月的租金总计为923108元，2018年1月至2019年8月的月租金为5.8元每平方米。原告主张的1634.40平方米使用面积包含了双方有争议的已被拆除的141.4125平方米老房面积。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告主张案涉厂房（含场地）一开始是交由被告有偿使用的，双方对租金有约定，但未提交充足证据予以佐证，对原告该项主张本院不予支持。不过，被告一直占有使用案涉厂房，享有收益，从公平角度而言确应支付一定的费用。在确定具体的费用数额时，需要分时段进行讨论。原告曾起诉要求被告进行腾退，案件经过了一审和二审，已经确定被告应当腾退。被告在本案中又提出原告是基于情谊而将案涉厂房给被告使用的。即使被告的该主张成立，那么在原告起诉的那一刻，被告也应清楚这一情谊基础已经不存在了。考虑到二审审定之前，因各方意见成立与否尚未有定论，故鉴于双方的关系、意见和案件事实等各个因素可以酌情确定使用费用，但是在二审审定之后，已经明确被告不能占有使用案涉厂房，故自二审判决次日起，使用费应当足额计算。至于计算的标准，本院依法委托评估机构进行了租金价格评估，评估结果可以作为认定案涉厂房使用费的参照依据。被告庭后提交租金协议中载明的每年4000元的标准不合常理，原告在（2018）浙0683民初7376号案件中也解释了，该租赁协议是为了上交土地使用费而签订的，因此该协议中的标准不能作为认定案涉厂房使用费的参照依据。至于计算费用的面积，原告庭审后提交的房产证内档材料中有详细的附图和计算公司，证载面积1634.40平方米应予认定。在交付给被告时南面的老房是否倒塌，以及部分厂房是否如被告抗辩的在2011年才交付等情况，目前已无法查清。现在可以确认的现状是，二审审定后，减去有争议的老房141.4125平方米，1492.9875平方米厂房系被告在使用。综上，本院以评估结果为参照依据，在7376号案件二审审定前酌情认定被告支付评估租金金额30%的使用费，约为320633元；二审审定后，即自2019年4月13日起至腾退日止，以1492.9875平方米为计费面积按月租金每平方米5.8元的标准计算的使用费，即每月8659.33元。原告主张的相应利息损失合理合法，亦应当予以支持。 综上所述，本院对原告诉请中合理合法部分依法予以支持，对其余部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、张钟祥支付浙江省嵊州市富越机械泵业有限公司截至2019年4月12日止的房屋场地使用费320633元，以及自2019年4月13日起至腾退完毕止按每月8659.33元的标准计算的房屋场地使用费，并支付以所欠使用费为基数自2019年9月18日起至腾退完毕止按年利率4.35%计算的利息损失。款限本判决生效后十日内付清。 二、驳回浙江省嵊州市富越机械泵业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14899.60元，减半收取7449.80元，由原告负担5000元，被告负担2449.80元，被告负担部分款项限被告于本判决生效后十日内向本院缴纳。鉴定费7394元，由原、被告各半负担，被告负担部分限被告于本判决生效之日起十日内径付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  潘伟 二〇二〇年三月二十三日 书记员  黄睿 附页： 《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国物权法》第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。