重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初11221号原告：重庆市南岸区天文煤矸砖厂，住所重庆市南岸区长生桥镇茶元村，统一社会信用代码91500108203415134J。法定代表人：刘令辉。委托诉讼代理人：陈良涛(特别授权)，北京市京师(重庆)律师事务所律师。被告：重庆都市建设有限公司，住所重庆市渝中区五四路**8F，统一社会信用代码9150010362190386XE。法定代表人：王家浩。委托诉讼代理人：马新生(特别授权)，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖凯骏，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。原告重庆市南岸区天文煤矸砖厂（以下简称天文煤矸厂）诉被告重庆都市建设有限公司（以下简称都市建设公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天文煤矸厂委托诉讼代理人陈良涛、被告都市建设公司委托诉讼代理人马新生、廖凯骏到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称，双方于2007年11月7日签订《合作开发协议书》，约定共同开发重庆茶园新城区J区R2地块，原告以土地作价出资、被告以现金出资；合作开发后，原告分得本地块新建商品房建筑面积6000平方米的房屋（含300平米以上别墅一套）作为原告出资应分取的利润报酬。2013年10月23日，双方签订《协议书》，确定原告获得新建设的都市和谐家园小区4号楼69套建筑面积总计6015.4平方米房屋，被告应在收到房屋销售款后十日内扣除销售税费将房屋变价款给付给原告。目前，被告已将包括原告所得的69套房屋出售给重庆迎龙环湖实业有限公司并收取了购房款，但未如约向原告支付前述款项，故原告请求判令：1、被告向原告支付房屋销售款15817360元；2、被告向原告支付资金占用利息（以15817360元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准从2017年10月16日计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，其对尚欠原告15187360元金额认可，但按照双方约定原告应当承担部分税费；因原告知悉并同意被告将原告应得房屋转售给案外人重庆迎龙环湖实业有限公司（以下简称迎龙环湖公司），原告也应受被告与案外人迎龙环湖公司房屋订购协议约束，目前案外人尚未足额付款，故被告付款义务条件尚未成就，原告诉请无据。原告举示了以下证据：1、《土地置换及房屋拆迁补偿协议》及补充协议，拟证明原告因拆迁而获得涉案土地的权利；2、《合作开发协议书》及补充协议、《协议书》及附件，拟证明双方确定了原告应分得的利润范围以及被告应付款的支付方式；3、《房屋订购协议》、《付款委托书》，拟证明被告将原告应分得的房屋出售给案外人迎龙环湖公司，被告的利润支付义务已达条件；4、《重庆市人民政府关于重庆都市建设有限公司修建“都市和谐家园”拆迁安置房划拨国有建设用地的批复》、《国有建设用地划拨决定书》，拟证明原告履行了出资义务，涉案土地已划拨给被告用于项目建设，被告已实际获得涉案土地。被告的质证意见如下：1、对第一组证据的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的。原告并未取得涉案土地使用权，仅系具有该国有土地使用权的期待利益；补充协议约定了土地系定向用于安置拆迁群众。2、对第二组证据的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的。《协议书》变更了《合作开发协议书》及补充协议约定的标的物，《合作开发协议书》第三条约定原告不承担开发风险，被告将应付余款1500万元折合该地块新建商品房6000平方米房屋交付原告。《合作开发协议书》补充协议第四条第六款约定若被告只能提供经济适用房，则被告应向原告补偿经济适用房与商品房之间的差价，该约定是为了防止被告交付经济适用房的单位价值低于2500元。但被告实际上未获准修建经济适用房，原告也不具有取得经济适用房的资格，故该补差价约定并无适用条件。3、对第三组证据的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的。原告对被告出售房屋知情并同意，故被告向原告支付款项应受案外人付款条件的限制，涉案房屋因处于政府监管之中且尚未达到付款条件，故被告向原告付款条件暂未成就。4、对第四组证据的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的。涉案土地系划拨地，用于安置拆迁户。被告举示了以下证据：1、付款财务凭证，拟证明被告自行或通过案外人迎龙环湖公司共向原告支付1175万元；2、南岸征办文﹝2015﹞18号文件，拟证明涉案土地已被政府原则获准转为安置房；3、重庆市房地产权证，拟证明被告已取得涉案土地所有权；4、渝国土房管﹝2011﹞362号文件，拟证明被告获准开发南岸区都市和谐家园安置房项目；5、拆迁安置房团购合同及补充协议、请款报告，拟证明原告知情并同意被告将原应分配给原告的69套住房转售，因此被告向原告付款的条件应受被告与案外人迎龙环湖公司合同约束。原告的质证意见如下：1、对第一组证据予以认可，原告收到了被告支付的1175万元；2、对第二组证据无法核实其真实性，该证据仅为行政内部行为，不影响原被告之间的权利义务关系；3、对第三组证据予以认可；4、对第四组证据无法核实真实性，从记载内容可知被告得到了政府优惠待遇，反证原告主张商品房与经济适用房补足差价的合理性；5、反证被告向原告履行付款义务条件已成就。经审理查明，2005年1月21日，重庆市南岸区百步梯煤矿、南岸区天文煤矸砖厂作为共同甲方，重庆市南岸区国土资源局作为乙方、重庆市南岸区茶园新城区管理委员会作为丙方共同签订土地置换及房屋拆迁补偿协议，主要约定：乙方代表政府对甲方实施拆迁安置，按照等值置换原则将甲方所有的约30.87亩土地置换于茶园新城区划范围内；用于置换的地块适于开发商住楼。2006年10月26日，三方就原协议签订补充协议，主要约定：鉴于客观原因，乙丙方无法交付原约定的位于茶园新城区A区置换土地，故修改为乙丙两方将位于茶园新城区J区规划范围内R2地块2.86ha约43亩土地置换给甲方，双方不再补差；置换土地为居住用地，适宜开发商住楼。2007年11月7日，重庆市南岸区百步梯煤矿、南岸区天文煤矸砖厂作为共同甲方，重庆都市建设有限公司、重庆骏驰房地产开发有限公司作为共同乙方签订合作开发协议书，主要约定：双方本着自愿平等、互惠互利原则共同开发甲方获取的茶园新城区J区R2地块。J区R2地块的性质与用途是居住用地，适合开发商住楼；甲方在取得前述土地（折价3500万元）基础上用1500万元入股，项目开发全部资金约9000万元由乙方提供，双方共同出资注册成立一家房地产开发公司，新办公司一切经营管理由乙方派人实施，债权债务与项目盈亏均由乙方承担；无论项目盈亏，甲方以土地出资的总报酬为3500万元（含甲方超出置换土地面积的12.03亩征地费用与出让金），该协议签订之日乙方向甲方支付500万元，新公司成立且地块注入新公司后乙方向甲方支付500万元，并按照茶园新区管委会要求乙方向管委会支付1000万元（含J区R2地块30.87亩土地以外的成本地价与甲方应还欠款），余款1500万元折合为本地块新建商品房建筑面积6000平方米（含300平方米别墅一套）归甲方所有；6000平方米房屋在本项目第一期高中档建筑中竖向划分，若甲方所得房屋转让给乙方则价款按照2500元/平米计算，新公司或乙方应予收购，不得拒绝。甲方自所涉地块权属转移至新设公司之日起3日内将所持新公司全部股权转让给乙方，乙方受让该股权对价为6000平方米新建房屋。2008年6月2日，重庆市南岸区百步梯煤矿、南岸区天文煤矸砖厂作为共同甲方，重庆都市建设有限公司作为乙方签订合作开发协议书补充协议。鉴于，甲乙双方为开发J区R2地块签订了合作开发协议书；乙方愿意以划拨土地取得该地块的开发权；按照与南岸区国土分局、茶园管委会协议，甲方本可取得该地块出让性质使用权，但基于乙方意愿且在甲方充分享受可得利益前提下，其对乙方决定予以理解。为明确变化后的权利义务，双方主要约定如下：原协议书确定的甲方应获得3500万元折价总额不变，双方同意将地块划拨土地使用权登记在乙方企业名下。在南岸区政府主持茶园、国土、规划、建委的联席会议确定乙方企业办理划拨土地使用权《会议纪要》收到后，乙方根据相关部门要求的金额、时间，以甲方名义及时支付；获得地块对价高于1000万元，高出部分由甲方承担，若低于1000万元，差额亦归甲方所有；该划拨地登记在乙方或者其指定企业名下，乙方取得土地使用权证之前应向甲方支付500万元，否则甲方有权要求撤销该登记申请；余款1500万元按原协议书执行，对甲方应得的6000平方米房屋，若乙方只能提供经济适用房，则经济适用房与商品房差价由乙方补偿给甲方，如果差价难以计算，乙方应当按照政府公示类似土地出让金价格补偿甲方；补充协议与原协议书具有同等效力，冲突之处，以补充协议为准。关于重庆骏驰房地产开发有限公司的合同主体资格问题，由乙方负责处理并应给甲方一个书面的具有法律依据的处理方式。2011年5月31日，重庆市人民政府作出渝府地〔2011〕462号批复，同意将位于茶园新区J1-03/01地块，土地面积27638平方米（约41.46亩）国有土地使用权划拨给重庆都市建设有限公司作为修建“都市和谐家园”拆迁安置房项目建设用地。随后，重庆都市建设有限公司取得位于南岸区茶园新区J1-03/01地块的房地产权证，土地类型为划拨，土地用途为城镇住宅用地，面积为27638平方米。2013年10月23日，重庆市南岸区百步梯煤矿、南岸区天文煤矸砖厂作为共同甲方，重庆都市建设有限公司作为乙方签订协议书。主要约定：双方同意将都市和谐家园小区4号楼69套房划归甲方，总面积6015.4平方米，超过6000平方米部分甲方应以现金4594.56元/平方米价格在房屋交付时补偿乙方。原协议书约定甲方应分得300平方米别墅因现已无法建造，乙方另行补偿甲方150万元，税费由甲方承担，该款于购房合同约定交房之日起五个月内支付。对于甲方应分得的房屋权属登记，甲方可以选择将其内部职工名单及房屋分配方案提交乙方，乙方据此与各内部职工签订购房合同、办理权属登记并负责将土地变更为出让地；或者甲方可以选择及时向乙方提交具有安置房购买资格的团购单位确认函，乙方应于团购单位签订团购合同并据此办理权属登记、负责将土地变更为出让地；无论内部职工购买价还是团购单位购买价均按照建筑面积4594.56元/平方米执行。双方同意设立共管账户，乙方房屋销售款必须进入该共管账户，在扣除甲方应承担销售税费后十日内将完税销售款全部划入甲方指定账户。双方确认甲方所分的销售收入在每平方米2500元以下（含本数）的税费由乙方承担，单位价格超过2500元部分销售收入依法应缴纳税费由甲方承担。甲方应分得的“都市和谐家园”项目4号房屋69套，面积为6015.4平方米，为三至十二层2、5号房型计20套，三至二十二层1、6号房型计40套，十三层2号房型1套，三至四层3、4、7、9号房型计8套。案外人重庆迎龙环湖实业有限公司作为甲方与重庆都市建设有限公司作为乙方签订房屋订购协议，主要约定：甲方向乙方订购都市和谐家园小区1、2、3、4号楼共计511套住宅，建筑面积40920.27平方米用于迎龙湖现代农业园区农村新居委托代建房置换项目的安置。合同总价款为188010636元，甲方于本合同签订之日起15日内支付2500万元（根据乙方委托向乙方指定的项目施工单位重庆林建建筑工程有限公司支付2000万元，甲方向乙方直接支付500万元）；乙方指定施工单位进场施工后，甲方委托重庆市茶园新区开发建设管理委员会、重庆市南岸区都市现代农业发展管理委员会共同对水电气工程进度及后续工程施工进度进行监督，由三方共同对施工单位的施工进度会签确认，甲方按照会签结果并根据乙方委托向施工单位、材料商据实在5500万元限度内付款；自项目竣工验收合格之日起15日内甲方根据乙方委托向项目施工单位重庆林建建筑工程有限公司再支付4000万元；自项目竣工验收合格之日起15日内甲方应付至总价款95%；余款9400532元为工程质量保证金于竣工合格满一年后无息向乙方支付。乙方承诺于甲方支付首笔款项之日起有效工期5个月内将经验收合格的房屋交付甲方；乙方在竣工验收之日起180日内将房产过户给甲方；乙方应在办理房屋权属转移前负责完善“划转出”手续，但费用由甲方承担。2017年10月16日，被告重庆都市建设有限公司向案外人重庆迎龙环湖实业有限公司出具《付款委托书》，主要载明其出售的69套房屋系原告南岸区天文煤矸砖厂所有，该部分售房款应由原告收取，为此委托重庆迎龙环湖实业有限公司将依据房屋订购协议应付给其司款项中2756.736万元直接支付给原告南岸区天文煤矸砖厂。重庆迎龙环湖实业有限公司于2018年3月向原告南岸区天文煤矸砖厂代付300万元。审理中，双方围绕合同主体问题陈述如下：原告称尽管2007年协议中存在重庆骏驰房地产开发有限公司，但2008年订立补充协议前重庆骏驰房地产开发有限公司明确表示退出交易，原被告就此问题在补充协议第五条予以明确；被告称其与重庆骏驰房地产开发有限公司原为合伙开发关系，后因该公司存在资金问题而退出涉案项目开发，故补充协议签订时不再有该公司。双方围绕争议债权数额的问题陈述如下：原告称按照2013年协议约定，原告应分得房屋6000平方米，单价为4594.56元每平方米，总金额27567360元，扣除被告已经支付的11750000元，被告仍欠15817360元；被告称除约定6000平方米房屋或其变价款外，其余款项已结清，其对原告诉称金额无异议，但按照约定原告应承担相应税费。另查明，重庆骏驰房地产开发有限公司已于2010年12月8日被依法吊销营业执照；该公司法定代表人冯明权在本院调查中表示公司早在签约一年左右即与各方解除合作关系并了清了债权债务关系。重庆市南岸区百步梯煤矿已于2008年12月15日被依法吊销营业执照。以上事实，有当事人举示证据或当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，尽管双方约定载明合同为“合作开发协议”，但提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，应当认定为土地使用权转让合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，案涉土地已经有关行政机关批准登记在被告重庆都市建设有限公司名下，故该合同合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行合同义务。关于付款条件是否成就。首先，双方约定“设立共管账户，乙方房屋销售款必须进入该共管账户，在扣除甲方应承担销售税费后十日内将完税销售款全部划入甲方指定账户”，但庭审中双方均明确表示未曾设立共管账户，由此表明双方事实上未执行该付款约定；同时，被告于2017年10月16日向案外人重庆迎龙环湖实业有限公司出具《付款委托书》，明确表示委托重庆迎龙环湖实业有限公司将应付被告的2756.736万元直接支付给原告，重庆迎龙环湖实业有限公司于2018年3月向原告南岸区天文煤矸砖厂代付300万元，此举应视为双方变更了前述付款约定，被告认可其对原告的现时付款义务。其次，被告辩称“原告也应受被告与案外人重庆迎龙环湖实业有限公司房屋订购协议约束，目前案外人尚未足额付款，故被告付款义务条件尚未成就”，本院不予支持，一方面，合同具有相对性，原告既非房屋订购协议的缔约主体，又未曾表示自愿受该协议约束；另一方面，合同约定案外人重庆迎龙环湖实业有限公司应于都市和谐家园项目竣工验收合格之日起15日内支付房款至总价的95%，被告应在甲方支付首笔款项之日（合同签订之日起十五日内）有效工期五个月内将验收合格房屋交付，但从房屋订购协议的实际履行来看，被告至今未完工系导致其无法从案外人处回笼资金的主要原因，倘若认定原告的债权以被告从案外人处收到房款为成就条件，无疑将导致其债权实现遥遥无期，毫无预见性可言。综上，本院认定被告的付款义务已成就。关于付款金额的问题。被告认可其尚欠原告15817360元，但依照协议书（2013年10月23日）第五条约定应扣除原告应负担的税费（原告在销售收入中每平方米超过2500元部分承担税费）。本院认为，国家税收具有法定性，税额、税率、纳税义务人等均应由法律规定，现作为征税对象的房地产开发经营业务尚未完成，税费尚不能完全确定，故本院对税费负担问题暂不处理为宜，待税务行政机关核定税额后双方依约办理清算，发生争议者可另案救济。关于资金占用利息。如前所述，双方事实上并未执行原付款约定，2017年10月16日被告向案外人重庆迎龙环湖实业有限公司发出付款委托书的行为应视为其对原告付款现时义务的认可，因第三人不向债权人履行义务的，债务人应当承担违约责任，鉴于双方未再明确约定还款期间，本院酌定给予被告三个月合理还款期间，即从2018年1月16日起承担资金占用利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告重庆都市建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市南岸区天文煤矸砖厂支付款项15817360元；二、被告重庆都市建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市南岸区天文煤矸砖厂支付资金占用利息（以15817360元为基数，从2018年1月16日起按照同期同类银行贷款利率计算至2019年8月19日；以15817360元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金清偿之日止，利随本清）。三、驳回原告重庆市南岸区天文煤矸砖厂其它诉讼请求。若被告重庆都市建设有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费123466元，由被告重庆都市建设有限公司负担（此款原告已垫付，限被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  陈伟道人民陪审员  高 频人民陪审员  夏金秀二〇二〇年三月三十一日法官 助理  叶 鹏书 记 员  黄 聪