广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终2315号上诉人（原审原告）：李洪阳，男，1983年8月12日出生，汉族，住广东省始兴县************。委托诉讼代理人：李子宣，男，汉族，1953年7月15日出社会，住广东省始兴县************。被上诉人（原审被告）：彭细明，男，1972年11月16日出生，汉族，住广东省始兴县***********（华兴阁）西二栋C501号。被上诉人（原审被告）：彭伟，男，1999年2月22日出生，汉族，住广东省始兴县***********。共同委托诉讼代理人：李晶，广东金鹏律师事务所律师。上诉人李洪阳因与被上诉人彭细明、彭伟房屋买卖合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2019）粤0222民初1233民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人李洪阳的委托诉讼代理人李子宣，被上诉人彭细明、彭伟的委托诉讼代理人李晶已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李洪阳的上诉请求：一、撤销原判并改判彭细明、彭伟承担返还李洪阳双倍定金60000元（30000元×2)及购房信息费和房屋测绘费6400元，两项合计66400元；二、本案诉讼费全部由彭细明、彭伟承担。事实与理由：1、一审法院经审理认为：“......但截至到2018年8月17日前面，被告（即彭细明、彭伟）并没有将该房款交付给原告（即李洪阳），故被告无须协助原告办理房屋过户手续，对于原告诉请被告双倍返还定金的诉请本院不予支持。”上述认定不符合案件事实，更不符合双方对其房屋买卖李洪阳给付定金3万元，以及在过户当天支付给卖方的合同约定本意。彭细明、彭伟其房屋是在中介公司挂牌明示出售的房屋。是典型的要约邀请行为。从双方约定的支付款项、支付标的可以看出。李洪阳的定金是确保双方订立合同或履行之前支付的一定数额金额的作为担保合同的订立、生效履行的担保方式。合同约定彭细明、彭伟须在2018年8月17日前办理好房屋过户登记手续给李洪阳，李洪阳才向彭细明、彭伟支付首付款13万元，剩余款20万元在办理好银行按揭放款当天由银行直接打入卖方银行账户。如果李洪阳向彭细明、彭伟给付了首付款13万元，彭细明、彭伟卷款走人怎么办，涉案房屋更无法办理过户手续，必然导致李洪阳损失重大，故双方才约定过户当天给付首付款。可见，本案房屋买卖彭细明、彭伟要取得该13万元首付款，前提必须在2018年8月17日前把其房屋办理好过户登记手续给买受人、即李洪阳。至今为止，彭细明、彭伟都未能在2018年8月17日前把涉案房屋过户到李洪阳名下，并不是由李洪阳先行支付13万元首付款给彭细明、彭伟后再办理过户。故一审判决严重违背了当事人意思自治的合同交易原则。并扩充解释合同法的本意。李洪阳交了定金3万元给彭细明、彭伟，但彭细明、彭伟在诉讼阶段已将涉案房屋出售给了案外人并已办理了过户产权登记。由此可见，彭细明、彭伟无法给李洪阳办理房屋产权过户登记，构成根本性违约，应按法律规定承担双倍返还定金的违约责任。2、本案于2018年11月7日受理，至2019年10月9日判决，历经12个月李洪阳才收到一审判决书，中途不存在中止的法定（鉴定）情形，也无需要延长审限的特殊情况，一审判决远远超过法定六个月的审判期限；另一审未依法追加房屋中介参加本案诉讼，致使彭细明、彭伟通过房屋中介把涉案房屋卖给他人的事实无法查明。综上，一审程序严重违法。3、一审判决适用法律与判决结果不对应。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十二条、第九十四条、第一百一十五条规定，而判决结果却不支持李洪阳要求双倍返还定金的请求，适用法律与判决结果自相矛盾。请求二审法院查明本案事实并依法改判。被上诉人彭细明、彭伟口头答辩，李洪阳的上诉理由与事实相反。李洪阳与彭细明、彭伟的房屋买卖合同纠纷之所以没有实际履行完全是因为李洪阳的征信存在问题无法办理银行贷款，并且在合同约定的交易递件手续时间及2018年8月17日前均未办理完成银行按揭，且当天也没有去办理交易过户手续，该事实彭细明、彭伟在一审时已经提交房屋中介的聊天记录作为证据，根据最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，彭细明、彭伟可以请求解除合同和赔偿损失，因此本案是李洪阳违约导致合同无法履行，没有理由要求彭细明、彭伟双倍返还定金。李洪阳向一审法院起诉请求：1、判令解除李洪阳与彭细明、彭伟于2018年7月19日签订的《房屋买卖合同》；2、判令彭细明、彭伟返还李洪阳购房信息费及房屋测绘费6400元；3、判令彭细明、彭伟返还李洪阳双倍定金60000元（30000元×2）；以上两项合计66400元；4、本案诉讼费用由彭细明、彭伟承担。一审法院认定事实，2018年7月19日，彭细明（卖方）与李洪阳（买方）签订《房屋买卖合同》，彭细明将位于始兴县***********（华兴阁）西二栋C501号房屋卖给李洪阳，双方约定总价为36万元，合同签订当天支付定金3万元，首付款13万元在过户当天支付给卖方，剩余房款在办理银行按揭房款当天由银行直接打入卖方银行账户，办理过户交易手续时间为2018年8月17日之前。彭细明、彭伟在合同下方签字及按捺指印。合同签订后李洪阳支付彭细明、彭伟定金3万元，彭细明、彭伟收取定金后向李洪阳开具了收据，但双方一直没有去办理过户手续。彭细明、彭伟认为双方没有办理过户手续的原因是李洪阳征信存在问题，无法办理银行贷款。但李洪阳认为是彭细明、彭伟没有将房屋过户至其名下，其才没有支付首付款，彭细明、彭伟行为已经构成违约，应双倍返还其定金。此外李洪阳还支付信息费及测绘费6400元，但李洪阳提交的收据并无彭细明、彭伟签名。一审法院认为，双方于2018年7月19日签订《房屋买卖合同》，李洪阳支付了定金，现在双方已不愿意继续履行合同，双方签订合同目的已经不能实现，李洪阳诉请解除双方于2018年7月19日签订的《房屋买卖合同》，该院予以支持。李洪阳请求判令彭细明、彭伟返还李洪阳购房信息费及房屋测绘费6400元，李洪阳提交的收据无法证明该项费用是由彭细明、彭伟收取，对该项诉请不予支持。李洪阳诉请彭细明、彭伟返还李洪阳双倍定金60000元，双方合同约定李洪阳先支付定金3万元，但对于继续履行合同，是彭细明、彭伟先将房屋过户给李洪阳还是李洪阳支付彭细明、彭伟13万元之后彭细明、彭伟再将房屋过户给李洪阳，双方在合同中并没有明确规定，只是约定过户当天李洪阳应支付13万元给彭细明、彭伟。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……”本案中，李洪阳的主要义务为交付购房款，彭细明、彭伟的主要义务为交房及办理过户。现在双方争议谁先谁后的问题，根据有利于实现合同目的原则及交易习惯，在李洪阳仅仅支付了3万元定金情形下即要求彭细明、彭伟即将房屋过户给李洪阳不符合交易习惯，双方将给付首付及过户选在同一天，应理解为彭细明、彭伟收取购房款后立即将房屋过户给李洪阳。但截止到2018年8月17日，彭细明、彭伟并没有将该房款交付给彭细明、彭伟，故彭细明、彭伟无须协助李洪阳办理房屋过户手续，对于李洪阳诉请彭细明、彭伟双倍返还定金的诉请，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、解除李洪阳与彭细明2018年7月19日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回李洪阳其他诉讼请求。案件受理费1460元，由李洪阳负担。二审补充查明，2018年7月19日的《房屋买卖合同》显示，彭细明为（卖方），李洪阳为（买方），但在该合同“卖方签署”处“彭细明、彭伟（代）”的签名均是彭伟手签。2019年1月18日，彭细明出具《声明函》给一审法院，彭细明对彭伟代表彭细明与李洪阳签订的《房屋买卖合同》予以认可。《房屋买卖合同》约定：办理过户交易手续递件时限为2018年8月17日之前，交房时限为银行放款当天，该合同从签订之日起生效。二审询问时，彭细明承认涉案房屋已出卖给他人，并于询问结束后向本院提交了始兴县*******出具的《不动产登记资料查询结果证明》，该证明显示：2018年10月9日，彭细明与他人签订涉案房屋买卖合同，于2018年10月29日在该中心申请办理转移登记。李洪阳在二审询问中承认信息费及房屋测绘费共6400元为中介刘美华收取。一审判决除了与本院查明的事实不一致之外，本院对其余事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对李洪阳的上诉意见，本案争议焦点为：李洪阳的上诉理由是否成立。2018年7月19日彭细明（卖方）与李洪阳（买方）签订的《房屋买卖合同》约定：彭细明将位于始兴县***********（华兴阁）西二栋C501号房屋卖给李洪阳，房价为36万元，合同签订当天支付定金3万元，首付款13万元在过户当天支付给卖方，剩余房款在办理银行按揭房款当天由银行直接打入卖方银行账户，办理过户交易手续递件时限为2018年8月17日之前，交房时限为银行放款当天。由此可见，合同对于首付款13万元的支付时间约定为“过户当天支付”，而该合同仅约定了办理过户交易手续“递件时限为2018年8月17日之前”，未约定何时办理好过户交易手续，因该约定办好过户的时间不明确，致使彭细明未办理好房屋过户手续，李洪阳也没有支付首付款13万元给彭细明，双方发生纠纷，本应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定协议补充，在不能达成一致意见的前提下应依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定通知对方解除合同。但彭细明明知其于2018年7月19日与李洪阳签订的《房屋买卖合同》已生效且在该合同尚未依法解除的情况下擅自将涉案房屋于2018年10月9日另行出卖给他人，致使无法履行向李洪阳交付房屋的义务，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，彭细明应向李洪阳双倍返还定金6万元（3万元×2）。至于李洪阳主张返还的信息费及房屋测绘费6400元，因该费用为中介刘美华收取，李洪阳主张彭细明返还没有事实依据，本院不予支持。对于李洪阳主张解除其与彭细明于2018年7月19日签订的《房屋买卖合同》，因双方对此没有异议，且涉案房屋亦因彭细明已另行出售给他人无法继续履行合同，故本院对李洪阳的该诉请予以支持。综上所述，李洪阳的上诉理由部分成立，对其成立部分本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持始兴县人民法院（2019）粤0222民初1233民事判决第一项；二、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222民初1233民事判决第二项；三、驳回李洪阳的其他诉讼请求。一审案件受理费1460元，由李洪阳负担140元，彭细明负担1320元。李洪阳向一审法院预交的1460元，由一审法院退回1320元。彭细明应向一审法院交纳1320元。二审案件受理费1460元，由李洪阳负担140元，彭细明负担1320元。李洪阳向本院预交的1460元，由本院退回1320元。彭细明应向本院交纳1320元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年三月三日书记员  罗稀蕾