广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40222号原告：广州市旅业有限公司，住所地广州市越秀区沿江东路****东。法定代表人：苏颖。委托诉讼代理人：孙泳鑫，广东合盛律师事务所律师。被告：李翠薇，女，汉族，1977年3月29日出生，住，住所地广州市黄埔区/div>被告：钟玉广，男，汉族，1973年6月24日出生，住，住所地广州市黄埔区/div>两被告的共同委托诉讼代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。原告广州市旅业有限公司诉被告李翠薇、钟玉广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙泳鑫，被告李翠薇、钟玉广及其共同委托诉讼代理人江耀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告李翠薇签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。2、判令被告李翠薇立即向原告交回广州市越秀区北京南路麦栏街20号承租场地。3、判令被告李翠薇从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止的占用费(按照1928元/天的标准向原告支付，其中应扣减被告李翠薇已支付的144670元）。4、判令被告李翠薇向原告支付租金差额[从2018年4月13日起至2019年3月31日止,按照广州市2018年商业用房租金标准参考价与业主调升租金前向原告收取的租金标准的差额计算,即按（302元/平方米·月×714.38平方米-3287元/月）/30计算]。5、判令被告李翠薇向原告赔偿逾期交还场地的损失[从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止,按广州市最新的商业用房租金参考价与业主调升租金前向原告收取的租金标准的差额,即（302元/平方米·月×714.38平方米-3287元/月）/30计算]。6、判令被告李翠薇向原告支付律师费12747元。7、判令被告钟玉广对上述一至六项义务承担连带责任。事实和理由：被告李翠薇是位于广州市越秀区北京南路麦栏街**房屋的承租人，被告李翠薇与原告原租赁协议期限于2015年12月31日到期终止。2016年1月1日，原告与被告李翠薇签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，该协议约定，若业权人不与原告续签涉案房屋的新租赁合同，本协议期限自2016年1月1日起计至业权人确定不与原告续签新租赁协议之日止，租赁协议终止后，被告李翠薇应按本协议及附页的约定进行退场，原告不负任何违约责任，也无需对被告作出任何经济补偿。被告钟玉广亦确认对被告李翠薇的合同义务向原告承担连带保证担保责任。2018年12月21日，业权人广州市房屋安全管理所向原告发出《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告将涉案场地交还业权人。2019年1月4日，原告向被告李翠薇发出《终止告知函》以及《追缴租金差额通知》，告知双方签订的租赁协议书将于2019年3月31日终止，其应于上述日期前交回租赁场地，并清缴全部应付未付费用（含调租差额、场地占用费、管理费、水电费等）。被告李翠薇收到上述告知函及《追缴租金差额通知》后，截至起诉之日，被告李翠薇仍未按要求交还涉案房屋及补交应付未付的全部费用。被告钟玉广作为连带责任保证人在上述协议书的保证人一栏中签名，应对被告李翠薇的全部合同义务承担连带保证责任。综上，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告李翠薇辩称：对第一、二项诉讼请求，原告没有提供其与业主单位之间租赁合同的完整版本，据被告了解，该合同其中有约定，如原告转租需要备案，且所得的租金应由原告与业主协商，而原告将房屋转租给被告并未备案，故被告认为原告与被告李翠薇签订的合同不是有效的合同。对第三项诉讼请求，鉴于原告对涉案房屋无权处分，且原告要求收回房屋的通知中所载541号文件中提及原告不得将房屋转租、分租、转借他人等，故该项诉讼请求没有依据。对第四项诉讼请求，被告认为业主单位在2018年12月21日发函给原告要求收回涉案房屋，从该日起业主单位与原告之间的租赁合同已经解除，故自该日后原告所交付给业主的不是租金，不会产生租金差额。因此被告没有必要承担在2018年12月21日后产生的租金差额损失，而在2018年12月21日之前的租金，无论是原告及业主之间，还是原、被告的之间都已经全部履行完毕，没有回溯力。其次，即便被告需要承担合理的租金费用，也应当遵循客观的市场价格，而不是业主对原告提出的上调要求不作任何合理的抗辩，试图转嫁巨额费用给被告。据了解，无论租金差额还是占用费损失原告均未支付给业主。对第五项诉讼请求，原告依据的租金参考价标准有误，涉案场地位于珠光街，并非人民街，且应适用珠光街区域内其他区域的价格，即每月每平方米86元。即便是按照租金参考价来计算，也应加以区分楼层，如2楼应在1楼的价格基础上按70%计算，3楼在2楼的价格基础上按60%计算。原告既隐瞒了涉案房屋的楼层，也没有举证每一层的建筑面积。对第六项诉讼请求，原告主张律师费是依据租赁合同附页第10条约定的表述，该表述所指的律师费是基于原告与业主单位之间的诉讼产生的律师费，并非原被告之间纠纷产生的律师费，故原告该项请求没有合同依据。被告钟玉广辩称：同意被告李翠薇的答辩意见。另外关于原告要求被告钟玉广承担连带责任的诉讼请求，被告钟玉广认为，其在租赁合同附页的担保条上签字，是被原告的经办人诱骗所签署的，并非被告的真实意思表示。目前涉案场地由两被告合股经营的宾馆实际使用，当时原告的经办人要求钟玉广作为股东，必须也要在附页签字，否则租赁合同不予承认，马上要收回场地。经审理查明：2013年12月3日，广州市房屋安全管理所（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将原117间公房旅店（现核定为89间，共299户，合计建筑面积76010.94平方米）的房屋出租给乙方按核定用途使用，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后，鉴于旅业用房的特殊性，在符合相关政策规定的情况下，可以由乙方继续优先承租。月租金为509589元，租金按月结算，乙方在每月20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期则按有关规定加收滞纳金。乙方需要改变房屋用途或与第三者调换用房时，应依照广州市房屋租赁管理的有关规定，事前向甲方申报，经甲方书面同意后才可能办理手续等。该协议后附的《广州市旅业公司承租“117”旅业公房租金明细表》中包括涉案的北京南路麦栏街20号一、三~五层全部，二层部分房屋，用途为非住宅。2016年1月7日，原告（出租人、甲方）与被告李翠薇（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定关于本协议项下租赁的房屋，甲方与业权人原租赁合同期限至2015年12月31日结束，此后甲方与业权人为不定期租赁关系。目前甲方正与业权人协商中，暂未与其签订新的租赁合同。甲方同意将坐落在越秀区北京南路麦栏街20号的房地产出租给乙方作旅业、棋牌用途使用，建筑面积714.38平方米；租赁期限：若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额为28934元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。以上租金按月结算，由乙方在每月的10日前按现金付款方式缴付当月租金给甲方。乙方在签订本协议之日向甲方交纳54200元履约保证金，甲方应在租赁期满或解除本协议书及办妥房屋交接后15个工作日内将保证金54200元无息退回乙方。租赁期届满，乙方应将房屋交回甲方，如需继续承租，应提前60日书面知会甲方，否则乙方应赔偿甲方由此造成的损失。若业权人与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议在业权人与甲方签订租赁合同后2个月内自然终止，甲方无需承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，甲方将按政府有关规定进行公开招租，在同等条件下乙方有优先承租权。若乙方继续取得承租权的，甲乙双方协商签订新的《广州市房屋租赁合同》。若业权人不与甲方续签关于本协议项下租赁房屋的新租赁合同，本协议自动终止，甲方不承担任何违约责任，也无需对乙方作出任何经济补偿，乙方须按照本协议附页第十条的约定办理退场手续，并按甲方通知时间交回场地，否则需承担本协议及附页约定的责任。其他约定详见附页。甲乙任何一方未能履行本协议条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。该合同后附的《〈广州市房屋租赁协议〉附页》中载明：该场地乙方应按要求用于经营旅业、棋牌业务，如在租赁期内乙方变更经营业务范围的，需经甲方书面同意。本协议订立后，乙方根据租赁期限向政府有关部门申办独立的营业执照依法经营，其法定代表人应与乙方是同一人，乙方必须取得相关营业执照后才能开业，乙方领取营业执照后以及该执照发生年审、变更、换发时，均需提交复印本给甲方备案存查。该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至本协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额），届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需用工具拆除的物件不得搬走（另有约定的除外），且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日1928元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回该场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。乙方违反本协议书约定和法律法规的，除赔偿甲方因此造成的损失，并视作乙方自动放弃承租权和场地内财物的所有权，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响。如乙方延迟缴交租金或根据本协议规定应付的其他费用，从迟延次日起，按日加收所欠缴金额1%的滞纳金，逾期30日仍未缴交的，甲方有权停止对乙方的电力等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，同时甲方有权单方解除本协议，收回场地并不受法律诉讼等因素的影响且没收乙方所交保证金，乙方在场地内投资的一切设备设施、装修无偿归甲方所有，并由乙方赔偿甲方因此而造成的一切损失等。被告钟玉广在该附页末端担保人处签名并摁手印，签名处上方附打印文字“担保人接受本协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年”。2018年12月21日，广州市房屋安全管理所向原告发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，载明：一、关于非住宅租赁（一）……你司下属非“中华老字号”企业承租的我市直管房，合同到期后应清空交回直管房管理单位，我所与你司签订的房屋租赁合同已期满，请你司按照上述文件要求，在2018年12月28日前书面向我所提交非住宅房屋情况移交计划，并在计划中明确移交期限。（三）房屋租金及占用费执行标准，根据541号文规定，你司承租的直管房非住宅，除“中华老字号”企业定向租赁外，其他房屋合同到期后原则上应清空交回我所，由于你司承租我所直管房的合同已于2015年12月31日到期，至今未获得市政府同意直接定向租赁的相关批复，也未全部清退移交至我所，你司未清退移交我所的非住宅，在541号文印发之日（2018年4月12日）前，按照原合同租金标准收取房屋租金；在541号文印发之日（2018年4月12日）后，按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取房屋占用费等。2019年1月4日，原告向被告李翠薇发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，载明由于业权人未能与原告续签租赁合同，并要求原告收回场地，交业权人管业，根据双方签订的协议约定，告知：1、被告须在2019年3月31日前将涉案房屋完整交回原告，届时双方签订的协议终止。2、被告在交回上述租赁房屋之前必须清缴所欠的租金等费用，租赁期间产生的一切债权债务、各项税费等均由被告负全部责任及最终责任，原告不承担任何连带责任。被告逾期未自行清场或未完全清场的，若租赁房屋内存有剩余物品未清理，则视为被告放弃场地内剩余物品的所有权，原告有权自行清理并收回房屋，因收回房屋所造成的任何财产损失，原告不负赔偿责任，另原告有权参照协议书约定的租金标准，向被告收取场地占用费及违约金等。3、被告退场严格按照双方签订协议书的约定执行，如因被告原因造成房屋损坏或其他问题，由被告承担全部责任，原告不负任何责任，若原告代垫了费用则有权向被告追偿。4、在本函送达之日起，被告未在3个工作日内就本函除第1点以外的内容书面提出异议的，视为完全同意本函内容等。被告李翠薇在该函件下方签名并摁手印，并附手写内容：“原件已收到2019.1.14”。同日，原告向被告李翠薇发出《追缴租金差额通知》，载明根据双方签订的租赁协议书第二条关于租金的约定，现由于业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字【2018】98号）要求，从2018年4月12日后调升原告涉案房屋租金，鉴于此根据双方签订的协议书上述条款约定，告知如下：1、被告租赁越秀区北京南路麦栏街20号房屋的租金，从2018年4月13日起原告按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）；2、追缴租金差额的期限至原被告双方终止上述房屋租赁协议书时止。被告李翠薇在该函件下方签名并摁手印，并附手写内容：“已收到原件2019.1.14”。原告表示，广州市房屋安全管理所曾就涉案房屋起诉原告，但据了解该所已经撤诉。原告为证明其为本案而支出的律师费，提交证据如下：1、2019年8月20日原告（甲方）与广东合盛律师事务所（乙方）签订的《委托代理合同》，载明双方就甲方与李翠薇解除租赁关系纠纷一案委托乙方代理的相关事宜协商达成一致，订立本合同。甲方与李翠薇租赁合同纠纷一案律师代理费为12747元。甲方应在合同签订后5日内按照上述约定支付律师代理费等。2、广东合盛律师事务所向原告开具的广东增值税专用发票一张，载明诉讼代理*律师费合计12747元。被告对上述证据质证称真实性合法性无异议，但关联性有异议，该律师费的产生与本案无关，且至今原告也只支付了60%的律师费。原告为证明每月租金差额的具体金额，向本院提交《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》，被告质证称对其真实性、合法性无异议，但原告依据该文件计算租金差额、占用费或者损失，并不符合客观公平的市场价格，即使按照该标准计算也存在重大的谬误。庭审中，原告主张被告李翠薇按合同约定标准向原告缴纳款项至2019年10月31日止，同时认为自2019年4月1日起支付的是使用费的一部分，并非租金；此外，原告确认被告李翠薇已向其支付保证金54200元。被告李翠薇主张其按合同约定标准向原告缴纳租金至2019年11月30日止。本院认为：原告与被告李翠薇于2016年1月1日签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告李翠薇抗辩主张上述合同部分条款无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。合同履行过程中，鉴于广州市房屋安全管理所已发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求原告交回包括涉案房屋在内的承租房屋，原告于2019年1月4日向被告李翠薇发出《终止〈广州市房屋不定期租赁协议书〉告知函》，告知被告李翠薇在2019年3月31日前将涉案房屋交回原告，届时双方签订的协议终止。根据合同法第九十六条规定，原告主张合同于2019年3月31日解除，本院予以支持。基于合同解除，原告要求被告张应中交还涉案房屋，合法合理，本院予以支持。合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据上述合同关于退场的相关约定“若乙方未能按甲方通知交回该场地的，需按每日1928元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止”，原告要求自2019年4月1日起，按每日1928元的标准计付房屋占用费至涉案房屋交还时止，符合合同的约定，本院予以支持。关于升租差额的问题。鉴于广州市房屋安全管理所尚未按调升的新租金标准实际收取原告的租金，亦即升租差额未最终确定，故原告现要求被告李翠薇支付升租差额，本院不予支持。原告可待升租差额最终确定后再行主张。关于原告主张的逾期交还房屋的损失问题。原告以市场评估价与合同约定的上述逾期交还房屋占用费标准之间有差额，主张该差额为损失而要求被告李翠薇予以赔偿。因合同的终止是基于广州市房屋安全管理所要求收回涉案房屋而导致的，原告收回涉案房屋后即应将房屋交还广州市房屋安全管理所而非另行出租获利，故不发生原告所谓的差额损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费问题。合同约定“甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担”，该律师费用并非是指原告（即甲方）因向被告主张权利而产生的律师费用，故原告要求被告李翠薇承担其因本案支出的律师费12747元，于法无据，本院不予支持。被告钟玉广作为担保人签署了书面的保证条款，对被告李翠薇的合同义务向原告承担连带保证担保责任。据此，原告要求被告钟玉广对被告李翠薇的上述债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告广州市旅业有限公司与被告李翠薇签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告李翠薇将广州市越秀区北京南路麦栏街20号房屋（建筑面积约714.38平方米）腾空交还原告广州市旅业有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李翠薇向原告广州市旅业有限公司支付上述房屋2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按1928元/日计，其中应扣除被告李翠薇已支付至2019年10月31日止的款项合计144670元）；自本判决发生法律效力之次日起至上述房屋交还之日止的房屋占用费，被告李翠薇按上述标准逐月计付给原告广州市旅业有限公司。四、被告钟玉广对被告李翠薇的上述债务承担连带清偿责任。五、驳回原告广州市旅业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36772元，由原告负担35296.66元，被告李翠薇、钟玉广共同负担1475.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  李惠容人民陪审员  王运锋二〇二〇年三月十一日书 记 员  徐浩龙