吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终191号上诉人（原审被告）:吕显军，男，1973年9月10日生，汉族，现住在长春市南关区。委托诉讼代理人:程显砥，吉林上维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:韩广文，男，1956年7月5日生，汉族，住在长春市朝阳区。委托诉讼代理人:张霞，女，1966年8月16日生，汉族，住在长春市朝阳区，系韩广文配偶。原审被告：朝阳区吕家屯灶台鱼馆，住所地长春市朝阳区湖滨街5委******。上诉人吕显军因与被上诉人韩广文、原审被告朝阳区吕家屯灶台鱼馆房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初5266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韩广文一审诉称：1.判令朝阳区吕家屯灶台鱼馆立即返还占用原告的房屋；2.判令朝阳区吕家屯灶台鱼馆自2019年6月17日至实际返还之日止，按日营业额的50%赔偿原告损失，约5,000.00元；3.判令吕显军自2018年7月19日起至实际收回房屋之日止，按日租金的2倍赔偿原告违约金，约60,000.00元。事实和理由：2013年6月17日，原告与被告吕显军签订《房屋租赁合同》，约定原告将长春市朝阳区湖滨街5委99组67栋310室房屋租给被告吕显军用于经营鱼馆，租期自2013年6月17日至2019年6月17日止。合同到期后，原告通知被告不再租赁房屋，才知晓昌显军在租期内将房屋转租事实。现被告朝阳区吕家屯灶台鱼馆至今仍占用房屋继续经营拒绝腾房。原告认为朝阳区吕家屯灶台鱼馆无理占用原告房屋继续经营，原告有权收取经营收益，故诉讼来院。吕显军、朝阳区吕家屯灶台鱼馆一审辩称，被告没有占用原告房屋，被告于2013年7月2日与原告签订门市房租赁合同书，承租原告房屋160平，每年租金60,000.00元，至2016年始每年租金交付66,000.00元至今。2019年7月，由于原告不让被告承租，双方发生纠纷，被告下一年度租金66,000.00元没有交付。灶台鱼馆是吕显军经营，被告与原告签订租赁合同后经营的是军香园饭店，但生意一直不好，后来改为经营灶台鱼馆，当时吕显军侄女吕倩大学毕业，为了解决经营资金紧张问题，吕显军重新办理饭店经营手续，将侄女吕倩列为负责人，但灶台鱼馆所有经营至今都是由吕显军出资，故吕显军没有将房屋转租的事实。从被告租赁原告房屋至今，被告并未看到也不知道原告是否有权出租案涉房屋。根据被告向法院提供的门市房租赁合同第二条约定，合同到期被告想继续经营合同是可以延期的，对于原告要求法院保护其损失及违约金已经背离双方签订的租赁合同，不符合法律规定，双方的租赁合同应视为有效并继续履行，故应驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：原告系长春市朝阳区湖滨路5委******公有住宅的使用权人。2013年7月2日，原告作为甲方（出租方），吕显军作为乙方，双方签订一份《门市房租赁合同书》，约定：“门市房位置为朝阳区湖滨街5委99组67栋310室；租赁期为2013年8月8日至2019年8月8日止，前三年60,000.00元，后三年66,000.00元；付款方式为一年一交，上打租，乙方必须提前一个月交给甲方租金，合同到期后，如乙方想继续使用该房屋，租金将由原来租金递增10%（三年后）；租赁期间，乙方不得私自将此房屋转租、转兑，如果转租、转兑需同甲方协商，营业期间不得在此房进行违法活动，如果对周围环境造成影响和干扰以至于引起的不良后果，乙方要承担全部责任，甲方概不负责。”合同签订后，吕显军在涉案房屋经营朝阳区军香园吉菜馆，后吕显军申请将朝阳区军香园吉菜馆变更为朝阳区吕家屯灶台鱼馆，经营者变更为吕倩，吕军为实际经营者。2019年7月，原告告知吕显军合同到期后不再将案涉房屋继续租赁给被告。庭审中，原告向本院提交一份其作为出租方、吕倩作为承租方签订的《房屋租赁合同》，以证明吕显军未经原告同意假冒其名义将涉案房屋转租给吕倩的事实，吕显军称该合同不是其转租的真实意思，而是为了享受大学生就业无息贷款政策，重新办理营业手续时将负责人写为吕倩，而朝阳，而朝阳区吕家屯灶台鱼馆的实际经营人仍为吕显军夫妇二人。事实的证据有：公有住宅使用证、《门市房租赁合同书》、个体工商户设立登记材料、个体工商户变更材料、营业执照、《房屋租赁合同》及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：1.原告与吕显军签订的《门市房租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。2.根据《门市房租赁合同书》约定，涉案房屋的租赁期限为2013年8月8日至2019年8月8日，合同到期后，如吕显军想继续使用该房屋，租金将由原来租金递增10%（三年后）。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故原、被告签定的《门市房租赁合同书》在2019年8月8日后应认定为不定期租赁合同，原告可随时解除双方签订的《门市房租赁合同书》。3.现原告要求收回涉案房屋，且被告自认原告于2019年7月已经告知不再续租，故双方签订的《门市房租赁合同书》已于租赁期间届满后解除，朝阳区吕家屯灶台鱼馆应当将涉案房屋返还原告。4.关于原告的损失问题，原告主张吕家屯灶台鱼馆自2019年6月17日至实际返还之日止，按日营业额的50%赔偿其损失无事实及法律依据。吕显军缴纳房屋租金至2019年8月8日，原告的实际损失应为被告占用房屋期间的房屋租金损失，故吕家屯灶台鱼馆应自2019年8月9日起向原告给付房屋占用费用至涉案房屋交付完毕之日止，金额按照5,500.00元/月计算，其中截止至2019年10月8日费用为11,000.00元。5.原告主张吕显军支付违约金的主张，因其实际损失已经得到补偿且《门市房租赁合同书》中未约定违约条款，故对此项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朝阳区吕家屯灶台鱼馆于本判决生效后立即将长春市朝阳区湖滨路5委99组67栋310号公有住宅返还原告韩广文；二、被告朝阳区吕家屯灶台鱼馆于本判决生效后立即向原告韩广文支付房屋占用费用11000.00元（2019年10月9日起至实际交付租赁房屋之日止期间的房屋占用费，按5,500.00元/月计算）；三、驳回原告韩广文的其他诉讼请求。吕显军上诉称：1.依法撤销长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初5266号民事判决，改判上诉人继续使用案涉房屋，被上诉人无权享有5500元/月租金；2.一、二审诉讼费用由韩广文负担。事实和理由：一审认定事实不清，依据合同约定，吕显军可以继续使用案涉房屋，且为了饭店运营投入了大量的装修成本，因此判决解除合同违反公平原则。且一审程序违法，适用法律错误。韩广文二审答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，1.韩广文与吕显军签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。双方签订的房屋租赁合同第二条明确约定，合同期满后如吕显军想继续使用案涉房屋，租金由原来租金递增30%，但并未约定合同期满后自动延续原合同的履行。因此该条表述应理解为房屋到期后双方就房屋租金上涨的要约邀请，双方之间并未就房屋租赁合同到期后自动延续履行达成合意。且吕显军辩解，租金递增30%系合同履行期内第三年起租金递增30%，双方之间并未就合同期满后续租事宜进行过约定。据此，吕显军诉请延长履行房屋租赁合同，不予腾退房屋本院不予支持。2.关于吕显军申请调查案涉房屋档案一节，韩广文系基于合法授权处分及使用案涉房屋，故产权性质并不影响韩广文对房屋的使用及处分，且合同履行期间并未有相关权利人影响房屋的使用，故吕显军申请调查房屋产权性质，本院不予支持。3.关于一审适用法律错误一节，案涉房屋租赁合同系定期房屋租赁合同，故一审未予引用合同法关于不定期租赁合同的规定进行裁判适用法律正确，本院予以确认，综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人吕显军负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年三月三十日书记员  王 淇