广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初504号原告：杨庭飞，男，1997年11月5日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区***********。原告：密结葵，女，1975年3月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区***********。两原告的共同委托诉讼代理人：麦嘉文，广东德锐律师事务所律师。被告：肇庆市金汇丰投资有限公司，住所地肇庆市*********，统一社会信用代码914***********053K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：罗子均、区秋仪，分别是广东西江律师事务所律师、实习律师。原告杨庭飞、密结葵诉被告肇庆市金汇丰投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月9日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人麦嘉文，被告的委托诉讼代理人罗子均、区秋仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交楼违约金人民币8710元（以购房款总数481215元为基数，按每日万分之一计付违约金，从2019年1月1日计算至2019年6月30日为人民币8710元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于端州区*********房，建筑面积97.57平方米，套内建筑面积79.55平方米，建筑面积单价为每平方米4932元，房屋总价款481215元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2018年12月31日前将具备合同交付条件的房屋交付原告使用；合同第十二条约定了被告逾期交房的违约责任：“逾期在180天以内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。”合同签订后，原告依约交付了全部购房款，但被告却没有按照合同约定期限向原告交付房屋。原告一直没有收到任何书面收楼通知，被告延期交房的行为已违反法律规定及合同约定，同时根据《合同法》第114条第2款的规定以及《合同法司法解释二》第二十八条的规定，本案合同约定的违约金计算金额显然远低于给原告造成的实际损失，原告认为应当将违约金调整为按照银行同期贷款利率计付违约金，被告应依法承担违约责任。为了维护原告的合法利益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，特向贵院提起诉讼，请求做出公正判决。被告辩称：一、被告开发的楼盘御城茗轩已于2019年4月30日通过综合验收，达到交房条件，被告已通过书面、电话以及短信的方式通知全体业主可以依约收楼。因此，原告主张被告需支付2019年1月1日至2019年6月30日的逾期交房违约金是错误的。被告已履行交付义务，但原告出于自身的原因不配合收楼，责任完全在于原告。因此，原告仅可依法、依合同向被告主张从2019年1月1日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金。二、原告要求的逾期交房违约金超出了双方签订的《商品房买卖合同》中关于违约的约定。（1）《商品房买卖合同》是被告与原告在平等对话、协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，合同已成立生效，对双方具有同等拘束力。《商品房买卖合同》第十二条约定：“逾期在180天之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日（即2019年1月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。被告愿意按照合同约定的标准结合实际交付时间（即2019年4月30日，合计120天）向原告支付违约金，即481215元×120天×万分之0.1=577.46元。原告提出合同违约金的金额远远低于其实际损失，要求提高违约金。但被告认为，原告并没有提供任何证据证明其实际的损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告没有就其主张逾期交房的实际经济损失提供任何证据予以证明，属于举证不能，应承担举证不能的不利后果，因此被告恳请法庭依法驳回原告的该项请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月17日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告购买被告开发的位于肇庆市端州区************房，预测建筑面积97.57平方米，套内建筑面积79.55平方米，总金额为人民币481215元。在《商品房买卖合同》中，原、被告对商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等进行了约定。其中合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告3.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……（三）查验房屋……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房，该商品房的一切风险及物业管理即自该视为交付之日起转移买受人承担。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10的违约金（该违约金比率应当不多于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，两原告依约付清房款481215元。涉案*********室于2019年4月30日办理工程竣工验收备案。此后，原告以被告逾期交楼为由向本院提起诉讼。诉讼中，被告提供快递运送单认为其于2019年5月11日以快递方式按照《商品房买卖合同（预售）》买受人通讯地址广东省肇庆市高要区***********向两原告寄出收楼通知书和迟延违约金通知书。该快递运送单显示：运单号为46*********98，收方客户***杨庭飞、密结葵，因被告杨庭飞、密结葵拒收，该快件于当日退回。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2017年2月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,双方均应依约全面履行。一、对于被告是否存在逾期交楼之情形的认定。案涉合同签订后，两原告已依约支付了购房款，被告依约亦应在2018年12月31日将商品房交付两原告，但被告直至2019年4月30日才办理竣工验收备案手续，因此被告存在逾期交楼的事实，应承担逾期交楼的违约责任。二、对于被告逾期交楼天数的认定。合同第十二条的约定，逾期交楼期间应从最后交付期限届满之次日起计算。合同约定的交付时间为2018年12月31日，即逾期交楼的起算日应为2019年1月1日。对于截止日期，合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本案中，涉案商品房于2019年4月30日符合交付条件，被告提供快递运送单主张于2019年5月11日按照合同所载的买受人通讯地址向两原告寄出收楼通知书和迟延违约金通知书。根据快递运送单所载，被告确于2019年5月11日向两原告寄送过快件，虽然快递运送单未显示寄送物件的名称，但从寄送时间、收方客户等信息可佐证被告主张的事实，故本院采纳被告的意见，确认被告于2019年5月11日向两原告寄送收楼通知书和迟延违约金通知书。该快件因两原告拒收被退回，因此原告未能收到收楼通知的责任不在被告，被告向两原告寄送收楼通知书之日应视为被告已向两原告送达收楼通知。根据合同第十一条约定，如因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房。因此，两原告最迟应于2019年6月10日前收楼，违约金应计算至2019年6月10日。从2019年1月1日计算至2019年6月10日，逾期交楼共161天。三、关于违约金的计算标准。合同第十二条约定，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10的违约金。对此，两原告认为约定的违约金低于造成的实际损失，请求按每日万分之一计算违约金。本院认为，合同第十二条约定的违约金计算标准显然过低，不足以补偿原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，并参照同地段同类房屋租金标准，本院酌定逾期交楼违约金按照每日0.1‰（即每日万分之一）计算。故两原告请求按每日万分之一计算违约金，本院予以支持，综上所述，被告逾期交楼，显属违约，理应依约承担逾期交楼的违约责任。根据上述认定，逾期交楼违约金的计算标准应按0.1‰计算,即被告应承担逾期交楼违约金为7747.56元（总房款481215元×0.1‰×逾期交楼天数161天）。两原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市金汇丰投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金7747.56元给原告杨庭飞、密结葵。二、驳回原告杨庭飞、密结葵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元（原告已预交），由原告杨庭飞、密结葵负担3元，被告肇庆市金汇丰投资有限公司负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄坤朝二〇二〇年三月十七日书记员  梁思颖