广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18779号原告：吴怡雪，女，1978年10月18日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金财，广东品高律师事务所律师。被告：蒋超，女，1986年6月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：张伟明，男，1996年3月31日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。两被告的共同委托诉讼代理人：魏应彬，北京市康达（广州）律师事务所律师。第三人：贾翠玲，女，1983年3月26日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。第三人：冯志权，男，1979年9月27日出生，汉族，住广东省广州市南山区。原、被告合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序于同年10月14日公开开庭进行了审理，之后，本院依职权追加贾翠玲、冯志权为本案第三人，并于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘金财、招洁华、被告蒋超及两被告的委托诉讼代理人魏应彬均到庭参加了诉讼，被告张伟明与第三人参加了第二次庭审。诉讼期间，本院给予当事人一个月举证时间，当事人申请两个月和解时间。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2017年11月20日签订的《承包经营协议书》，并将位于佛山市南海区****的佛山市优百酒店有限公司、佛山市南海红屋美食店、烟酒行返还予原告；2.两被告向原告返还佛山市优百酒店有限公司的营业执照正副本、卫生许可证、特种行业许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、公章、发票章、财务专用章、银行密码器、公司开户行单位结算卡、公司开户行电子回单系统卡、公司开户行发票盘、2017-2018年盖有年检合格章电梯合格证以及佛山市南海红屋美食店的营业执照正副本、公章、发票章；3.两被告连带向原告支付至2019年7月止的承包费共36万元及违约金（自逾期之日起至实际清偿之日止按日千分之一计算）；4.两被告向原告支付自2019年8月起至返还涉案物业之日止按每月13万元的标准计算的占用费；5.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年11月20日，原告与两被告签订《承包经营协议书》，约定由原告将位于佛山市南海区*******综合楼一至四层（以下称“11号楼”）的佛山市优百酒店有限公司（以下称“优百酒店”）、佛山市南海红屋美食店（以下称“红屋美食店”）、烟酒行的经营权发包给两被告，2018年1月1日至2020年12月31日期间承包费13万元/月，被告应于每月5日支付当月承包费。至起诉日止，两被告共欠原告承包费36万元。诉讼期间，原告补充陈述：1.原告吴怡雪的丈夫吴日启于2016年10月9日与案外人刘某签订《****路11号综合楼租赁合同》，由刘某将11号楼（包括在该地址已注册成立的佛山市南海区聚涛酒店有限公司及酒店门口除一楼洗车铺位外的其他位置，面积约3800平方米）出租给吴日启。承租后，吴日启于同年12月将佛山市南海区聚涛酒店有限公司变更名称为优百酒店，股东登记为吴怡雪、万时亮，吴怡雪持有90％股权，万时亮持有10％股权。同时，吴怡雪在11号楼经营红屋美食店及一烟酒行，红屋美食店已进行工商登记，烟酒行未进行工商登记。2017年6月4日，吴日启与万时亮签订《股权转让合同》，由万时亮将其所持有的优百酒店10％股权转让予吴日启，之后双方股权转让之事产生纠纷而诉至法院，经本院审理后作出（2018）粤0605民初9311号民事判决，判令万时亮将其名下持有的优百酒店10%股权变更登记至吴日启或吴日启指定人员名下。2018年9月，万时亮将其所持有的10％股权变更登记至由吴怡雪、吴日启实际控股的广州华敏涂料有限公司（吴怡雪持有70%股权，吴日启持有30%股权）名下，即吴怡雪持有优百酒店90％股权，广州华敏涂料有限公司持有优百公司10％股权。2017年11月30日，吴怡雪与两被告签订《承包经营协议书》，由原告将优百酒店、红屋美食店及烟酒行的经营权发包予两被告。两被告承包后，未经原告同意擅自将红屋美食店及烟酒行所在店铺出租给案外人使用，其中，红屋美食店所在店铺出租给第三人冯志权，并在该地址上注册成立了佛山市御品庭餐饮管理有限公司，而烟酒行所在店铺则出租给第三人贾翠玲，并在该地址上注册成立了佛山市礼承贸易有限公司;2.两被告未足额支付2019年5至7月的承包费，只在同年7月支付了5月的部分承包费3万元，故两被告在本案起诉前欠36万元；3.违约金的起算时间为2019年5月6日；4.被告迟延履行主要合同义务，经原告一再催告，仍拒不履行，属于严重违约，无论根据双方承包协议的约定还是合同法的相关规定，原告都有权解除双方的合同关系；5.被告所谓的合作经营的事实并不成立，双方既没有合作经营的书面约定，也没有利润分配的说法。两被告答辩称：1.原、被告签订的《承包经营协议书》属于无效合同，如果法院确认该合同有效，被告不同意解除《承包经营协议书》，要求继续履行合同，被告确认经营优百酒店、红屋美食店、烟酒行，不同意返还予原告。两被告在优百酒店的地址上注册了一家新的公司佛山市潮优阁餐饮有限公司，该公司股东为两被告，2019年4月变更了公司名称为佛山市御品庭餐饮管理有限公司，之后将该公司及经营场所转租给了冯志权进行经营。蒋超没有收到烟酒行的营业执照，张伟明与贾翠玲合作并签订合同，在烟酒行的地址上注册了佛山市礼承贸易有限公司；2.确认收到原告第2项诉求涉及的全部物品，目前均在被告处；3.被告确认2019年5、6、7月份的承包费用只支付了5月份的3万元，尚欠36万元未付，因为酒店涉及楼体结构渗水的情况，被告与原告协商处理未果，合同约定如果酒店出现问题由原、被告协商处理。红屋美食店于2017年12月交接后至2019年4月，被告都有支付相关维护费用，但是一直没有投入实际使用，被告与原告协商注销该美食店以减少不必要的开支，被告愿意承担注销费用，希望原告配合，但是原告收了2019年4月份的租金后，要求再支付两个月的租金就配合办理注销手续，但是至今仍未办理注销手续。酒店投入较大，收益较少，生意不是很好，至今酒店仍处于亏损状态，所以原、被告一直在协商5-7月份承包费减免的问题，至今未能达成一致意见，因此被告才没有按时支付5-7月份的承包费用。之前被告同意如果延期支付承包费用，就会支付2000元到5000元不等的补偿给原告。目前酒店仍在正常经营，被告愿意支付承包费用，但是需要时间；4.原、被告之间的法律关系为无合同的合作关系，应按实际发生的合作行为继续履行。原告作为承包经营合同的发包方，主体不适格，原告既不是国家授权的地方人民政府所指定的有关部门，或者全民所有制、集体所有制的工商企业，承包方也不是其所属的机构和职工。原告采取合同欺诈的方法将涉案物业发包给被告，但原告对涉案物业并没有完整的支配权。本院（2018）粤0605民初9311号民事判决，判令万时亮所持有的优百酒店10%的股权过户登记予吴日启或吴日启指定的人员名下，该案的处理给被告带来了极大的负面影响和困扰，整个场生意冷清，经营出现了严重问题，全部是原告的欺诈行为导致的。原、被告实际发生的合作行为是原告提供上述场地让给被告独立经营，被告无定时向原告上缴利润。原告若解除合作关系，应当双倍赔偿履约合同金176万元及原告已经投入的经济损失104.8万元。第三人冯志权陈述称：冯志权与蒋超签订租赁合同，租赁11号楼首层3-2号商铺经营，合同期限是2019年2月25日至2024年2月24日。冯志权从2019年11月开始没有交租金，11月中旬时，蒋超将冯志权的店铺门锁换了，故冯志权无法再继续正常经营。冯志权对原告的诉求没有意见。第三人贾翠玲陈述称：贾翠玲与蒋超签订租赁合同，合同期限是2019年2月24日至2024年2月23日。贾翠玲与张伟明是合作关系，蒋超和张伟明提供商铺，贾翠玲负责提供茶叶和人员，贾翠玲没有交过租金给蒋超。贾翠玲对原告的诉求没有意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告出示携程手机程序页面截图、去哪儿网手机程序页面截图，用以证明被告承包期间，通过携程、去哪儿等途径对优百酒店进行推广并吸引住客入住，而从酒店点评可反映，优百酒店入住率较为稳定，两被告质证称证据与本案无关，经审查，本院采纳两被告的质证意见，对上述证据不予确认；2.两被告出示的蒋超与覃民弟、“小梁”微信聊天记录因未提交手机予以核对，本院不予确认；3.两被告出示明细账单来源不清，本院不予确认；4.两被告出示的照片，用以证明酒店墙体主体结构漏水，经审查，该照片拍摄时间和地点均无法核实，本院不予确认；5.两被告出示建筑工程装修合同、酒店装修工程报价单、收据，用以证明被告对酒店投入大笔资金，经审查，该证据与本案处理无关联，本院不予确认；6.原告出示涉及11号楼的证明、授权声明、房地产权证等证据因未提交原件核对，两被告提出异议，本院不予确认；7.两被告出示张伟明、贾翠玲、莫晴珊签订的合作合同因未提交原件核对，原告提出异议，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：对当事人没有异议的事实，本院予以确认。另查明一，2016年10月9日，吴日启与案外人刘某签订《**号综合楼租赁合同》，由刘万培将11号楼（包括佛山市南海区聚涛酒店有限公司及酒店门口除一楼洗车铺位外的其他位置，面积约3800平方米）出租给吴日启，租赁期限至2027年5月1日止。2016年12月2日，佛山市南海区聚涛酒店有限公司变更名称为优百酒店，法定代表人吴怡雪。2017年5月3日，红屋美食店注册成立，登记经营者吴怡雪。2017年11月20日，原告（甲方，发包人）与两被告（乙方，承包人）签订《承包经营协议书》，约定：由甲方将11号楼优百酒店、红屋美食店、烟酒行的经营权发包给乙方，承包期限自2017年12月1日起至2027年5月1日止；2018年1月1日至2020年12月31日期间承包经营管理费13万元/月，之后每三年递增10%，乙方应于每月5号前支付当月承包费，逾期支付应按当月承包费每日向甲方支付千分之一的违约金，逾期一个月未支付，甲方有权没收履约保证金及解除本协议，乙方赔偿甲方有关经济损失；乙方自签订协议两天内向甲方支付履约保证金88000元（已付38000元）；乙方在承包经营期间负责承包经营场所内所有机械设备及物品的日常维修、维护、保养等义务；甲方自签订协议之日起向乙方交付经营场所，乙方已知甲方将一楼烟酒行出租给第三方经营，猪肚煲鸡门店与他人合作经营，就甲方出租给烟酒行的场地租赁问题由乙方与烟酒行协商处理；为方便乙方管理，甲方在签订协议十日内协助乙方办理优百公司、红屋美食店的营业执照等有关证照（包括猪肚煲鸡门店）法人名字变更为乙方的手续，但不得改变经营场所的经营范围。同年11月30日，两被告出具《酒店证照交接清单》，确认收到优百公司的营业执照正、副本、卫生许可证、特种行业许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、公章、发票章、财务专用章、银行密码器，并收到红屋美食店营业执照正、副本、发票章。同年12月7日，两被告出具《酒店证照交接清单》，确认收到原告交付的公司开户行单位结算卡、公司开户行电子回单系统卡、公司开户行发票盘、2017-2018年盖有年检合格章电梯合格证。2018年1月24日，两被告出具《优百酒店证照交接清单》，确认收到原告交付的银行开户许可证、银行机构信用代码证及红屋美食店公章等。另查明二，2019年2月23日，蒋超（甲方、出租方）与贾翠玲（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定由甲方将11号楼自编三号商铺出租给乙方，租赁期限自2019年2月24日起至2024年2月23日止。2019年2月27日，蒋超（甲方、出租方）与冯志权（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定由甲方将11号楼首层3-2号商铺出租给乙方，租赁期限自2019年2月25日起至2024年2月24日止。另查明三，优百酒店股东为吴怡雪、广州华敏涂料有限公司，法定代表人蒋超（原法定代表人为吴怡雪，2017年12月21日变更为蒋超），监事吴怡雪，住所地**楼。红屋美食店为个体工商户，登记经营者吴怡雪，，住所地**楼首层**商铺佛山市御品庭餐饮管理有限公司于2018年3月6日成立，法定代表人冯志权，住所地，住所地**楼**商铺礼承贸易有限公司于2019年3月5日成立，法定代表人贾翠玲，住所地**，住所地**楼**商铺有限公司于2010年3月15日成立，法定代表人为吴日启，股东为吴日启、吴怡雪。吴日启、吴怡雪于2008年10月6日登记结婚。广州华敏涂料有限公司与吴日启分别出具书面意见，同意由吴怡雪提起本案诉讼。本院认为，原告与两被告签订的《承包经营协议书》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，对双方具有约束力。双方签订的合同既涉及优百酒店、红屋美食店、烟酒行的经营权转让，又涉及相关物业出租，并非两被告所称的合作经营，故对两被告的相关答辩意见不予采纳。本案中，原告已经将相关物业交付两被告，两被告亦已经占有和进行经营，即原告已经履行了合同的义务，但两被告欠交2019年5至7月租金，经查两被告所述欠交的理由并不成立，故两被告存在违约，原告根据合同规定，有权解除合同，两被告应返还11号楼的上述物业予原告并支付尚欠的租金及至返还日止的占用费用，并返还原告相关证照。关于违约金问题，原告主张按日千分之一计算明显偏高，本院酌定按照日万分之三计算为宜。综上，两被告应支付原告2019年5月至7月租金36万元并支付自2017年5月6日起以每月各应支付的租金（其中2017年5月应付租金为10万，6、7月应付租金为13万元）为本金从当月6日起至实际付清日止按日万分之三计算的违约金予原告，暂计至2020年1月6日为22872元。两被告还应支付2019年8月起至返还涉案物业时止按照每月13万元计算的占用费，并返还原告移交的相关证照等。本院对原告主张超出部分不予支持，对两被告相关答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除吴怡雪与蒋超、张伟明于2017年11月20日签订的《承包经营协议书》；二、蒋超、张伟明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年5月至7月间租金36万元、违约金22872元，并支付以实欠款项为本金自2020年1月7日起至实际清偿日止按日万分之三计算的违约金予吴怡雪；三、蒋超、张伟明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还佛山市南海区***************综合楼一至四层的佛山市优百酒店有限公司、佛山市南海红屋美食店和烟酒行、并支付自2019年8月起至上述物业实际返还之日止按照每月13万元标准计算的占用费予吴怡雪；四、蒋超、张伟明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还佛山市优百酒店有限公司的营业执照正副本、卫生许可证、特种行业许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、公章、发票章、财务专用章、银行密码器、公司开户行单位结算卡、公司开户行电子回单系统卡、公司开户行发票盘、2017-2018年盖有年检合格章电梯合格证以及佛山市南海红屋美食店的营业执照正副本、公章、发票章予吴怡雪；五、驳回吴怡雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96964.96元，减半收取计48482.48元（吴怡雪已预交），由蒋超、张伟明负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院强制执行。吴怡雪预交的48482.48元在本判决发生法律效力后经申请，本院退还予吴怡雪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖志军二〇二〇年三月六日书记员  黄嘉裕