上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初73910号原告：吴远生，男，1971年12月26日出生，汉族，住福建省建阳市西桥西路**。委托诉讼代理人：臧清源，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锐，上海市捷华律师事务所律师(实习)。被告：中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路**。法定代表人：董子泳，行长。委托诉讼代理人：王磊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：方标，上海虹桥正瀚律师事务所律师。第三人：上海嵩文实业发展有限公司，住，住所地上海市松江区车墩镇松金公路**桥/div>法定代表人：谢云莉。第三人：谢云莉，女，1978年1月13日出生，汉族，户籍地福建省政和县南庄路**。第三人：詹朝明，男，1969年1月27日出生，汉族，户籍户籍地福建省建阳市黄花山路******。div>第三人：詹勇明，男，1976年11月1日出生，汉族，户籍地福建省建阳市户籍地福建省建阳市将口镇江口村云明新村**。v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告吴远生与被告中国建设银行股份有限公司上海浦东分行(以下简称“建行浦东分行”)、第三人詹朝明、詹勇明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，追加上海嵩文实业发展有限公司(以下简称“嵩文公司”)、谢云莉为第三人，公开开庭进行了审理。原告吴远生之委托诉讼代理人臧清源，被告建行浦东分行的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。第三人嵩文公司、谢云莉、詹朝明、詹勇明经本院公告送达，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴远生向本院提出诉讼请求：请求判令对上海市杨浦区安波路XXX弄XXX号楼1301-1305室房屋(以下简称涉案房屋)带租约拍卖。事实和理由：2012年6月5日，原告分别与詹朝明(系1304-1305室房屋权利人)、詹勇明(系1301-1303室房屋权利人)就案涉房屋签订租期为15年的租赁合同，约定租金分别为人民币100万元、150万元(以下币种均为人民币)。原告已经按约将房屋租金一次性汇入詹朝明、詹勇明指定的收款账户，据此原告依法对案涉房屋享有租赁权。被告建行浦东分行与第三人执行一案(案号为2014浦执字第21255号)，贵院于2015年11月26日发布公告，要求原告自公告之日起15日内迁出案涉房屋，并依法对案涉房屋进行拍卖。原告提出执行异议后，被贵院于2019年8月裁定驳回，原告不服，故起诉提出如上诉讼请求。被告建行浦东分行辩称，不同意原告的诉讼请求。首先被告对案涉房屋设定抵押时，被执行人明确告知案涉房屋无抵押和查封，也未告知带租赁；其次原告提供的银行流水不能证明用于支付案涉房屋的租金、支付租金的方式和数额不符合常理，故被告有理由认为原告与被执行人为逃避执行而虚构租赁合同；最后原告无法证明在案涉房屋被设定抵押以及被司法查封之前由其占有使用，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人嵩文公司、谢云莉、詹朝明、詹勇明均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告确认的(2019)沪0115执异810号执行裁定书、(2014)浦执字第21255号公告、(2013)浦民六(商)初字第5250号民事判决书及民事裁定书、(2014)沪一中民六(商)终字第218号民事裁定书、最高额抵押合同、抵押权登记证明、上海市房地产登记簿等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据、即原告提供的分别与詹朝明、詹勇明签订的租赁合同、支付凭证(包括银行流水及收据)、原告与案外人北京奥德威咨询有限公司上海分公司、梁双签订的转租合同、支付凭证等，被告建行浦东分行对租赁合同的真实性存疑：合同文本有拼接痕迹、骑缝章无法匹配且加盖骑缝章公司与该合同无涉、合同约定的租赁价格折合租金为每天每平方米单价0.5元，与市场价格完全不符；合同约定支付方式为一次性支付15年长租约的全部租金，明显不符合交易习惯。对支付凭证中银行流水真实性无异议，但不认可与租赁合同的关联性，该转账记录备注用途为“汇款”；对于收条的三性均不认可，与合同约定不符，明显为拼凑租金数额出具。对转租合同及支付凭证中的银行流水真实性无异议，其他均不认可，原告既非真实的承租人，即无权转租，且即使转租属实，该合同签订时间亦晚于抵押设定时间。对于原告提供的支付给案外人上海延吉物业管理有限公司银行流水，被告认为原告与被执行人有诸多经济往来，无法排除代付的情形，故不予认可。原告补充说明，租赁合同骑缝章由北京奥德威咨询有限公司上海分公司加盖，目的为确定该租赁合同真实性；对于租金支付，因绿宏公司实际控制人就是被告詹勇明，其需要现金，故原告按其要求支付。原告与詹朝明、詹勇明签订合同后发现案涉房屋欠付物业管理费，故于2012年8月9日向物业公司转账支付了该笔费用，亦证明该时间原告已经占有使用案涉房屋。结合原、被告意见，本院对上述证据认定如下：1、原告与詹朝明就1304、1305室房屋签订的租赁合同、银行流水(显示原告账户于2012年6月13日向案外人上海绿宏钢铁有限公司分两次共支付89万元)、詹朝明出具的收条(显示詹朝明确认原告支付全部租金100万元，其中转账89万元、现金11万元)，该组证据中租赁合同及收条的真实性因詹朝明未到庭而无法确认；银行流水备注栏内为“汇款”，故该笔钱款与本案所涉租赁合同的关联性难以确认，综上该组证据本院难以采信。2、原告与詹勇明就1301-1303室房屋租赁合同、银行流水(显示原告账户于2012年6月8日向案外人上海绿宏钢铁有限公司支付130万元)、詹勇明出具的收条(显示詹勇明确认原告支付全部租金150万元，其中130万元为转账、20万元为现金)。该组证据中詹勇明签名的真实性由其于2017年3月1日到庭予以确认，本院亦予以确认。詹勇明在该次笔录中同样确认，上海绿宏钢铁有限公司由其实际掌控、该公司与原告有其他经济往来，对此原告亦于同日在本院制作笔录中确认，加之该流水未备注用途，故该组证据与本案的关联性难以认定。3、原告与北京奥德威咨询有限公司上海分公司签订的租赁合同(显示签订于2013年12月9日，租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日)、原告与梁双签订的租赁合同(显示签订于2019年4月9日，租赁期限自2019年4月15日至2027年6月4日)及银行流水(显示北京奥德威咨询有限公司上海分公司、梁双与原告转账明细)。该组证据中租赁合同因承租人未到庭，对其真实性难以确认；银行流水真实性无误，是否与租赁合同相对应亦不能确认，故该组证据与本案的关联性存疑；且合同签订日期晚于设定抵押时间和正式查封时间，既不能依据物权法规定对抗抵押权，亦无法证明在法院查封之前已经占有使用案涉房屋，综上，对该组证据本院不予采信。4、原告名下银行流水明细(显示卡号为XXXXXXXX********,2012年8月9日向上海延吉物业管理有限公司汇款13,399.92元)，该证据当属真实，但与本案关联性无从体现，本院亦难以采信。经审理查明，涉案房屋类型为办公楼。2009年11月11日，其中1301室、1302室、1303室登记在第三人詹勇明名下，1304室、1305室登记在第三人詹朝明名下。2012年11月，被告建行浦东分行与第三人詹勇明、詹朝明签署《最高额抵押合同》，第三人詹勇明、詹朝明提供案涉房屋作为抵押物，为借款人即第三人嵩文公司提供担保。该合同第十三条即抵押人陈述与保证条款第七项约定：“抵押财产不存在任何未书面告知乙方(抵押权人，即建行浦东分行)的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置、抵押财产存在拖欠购置价款、维修费用、建设工程价款、国家税款、土地使用权出让金、损害赔偿金等情形或者抵押财产已为第三人设定担保。”2012年12月3日，涉案房屋设定抵押登记，抵押权人为建行浦东分行，最高债权数额为1,950万元。另查明，建行浦东分行诉嵩文公司、谢云莉、詹朝明、詹勇明金融借款合同纠纷一案，本院于2013年5月30日立案。经建行浦东分行申请财产保全，本院作出裁定，于2013年6月3日正式查封案涉房屋。经本院审理于2013年12月2日作出(2013)浦民六(商)初字第5250号民事判决书，判决：一、嵩文公司于判决生效之日起十日内归还建行浦东分行贷款本金1,250万元；二、嵩文公司于判决生效之日起十日内支付建行浦东分行截至2013年5月28日的利息87,854.95元，以及自2013年5月29日起至2013年6月4日的利息(以本金1,250万元为基数，按《人民币流动资金贷款合同》约定的利率及计算方法、以实际欠款天数计算)；三、嵩文公司于判决生效之日起十日内支付建行浦东分行自2013年6月5日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本金1,250万元、本判决第二项确定的利息为基数，按《人民币流动资金贷款合同》约定的逾期利率及计算方法、以实际欠款天数计算)；四、谢云莉、詹勇明、詹朝明对嵩文公司上述第一至第三项付款义务承担连带清偿责任，谢云莉、詹勇明、詹朝明履行保证责任后，有权向嵩文公司追偿；五、如嵩文公司届期未履行上述第一至第三项付款义务，建行浦东分行可以与詹朝明、詹勇明协议，以詹朝明名下的1304、1305室的房产、詹勇明名下的1301、1302、1303室的房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额1,950万元的范围内优先受偿上述第一至第三项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归各房产权利人所有，不足部分由嵩文公司清偿；六、驳回建行浦东分行的其余诉讼请求。詹勇明不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。因未按期预交上诉费，该院于2014年7月2日作出(2014)沪一中民六(商)终字第218号民事裁定书，按自动撤回上诉处理。该案生效后建行浦东分行向本院申请执行，案号为(2014)浦执字第21255号。执行中本院于2015年11月张贴公告，对涉案房屋在不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，并将对房屋占有人实施强制措施。原告遂提出异议，要求对涉案房屋带租约拍卖。本院审查中，原告及被告詹勇明均确认，上海绿宏钢铁有限公司与原告之间有业务往来。本院于2019年8月13日作出(2019)沪0115执异810号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告遂起诉。本院认为：《中华人民共和国物权法》规定，订立抵押合同之前抵押财产出租的，原租赁合同不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现原告吴远生提供的证据，尚不足以证明其与被执行人就案涉房屋在抵押权设立之前签订了租赁合同，支付租金，实际占有并使用案涉房屋，原告在庭审中亦自认未办理租赁登记手续，加之原告与被执行人尚有其他经济往来等因素，本院认为原告就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。第三人嵩文公司、谢云莉、詹朝明、詹勇明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告吴远生的诉讼请求。案件受理费人民币16,770元(原告已预交)，由原告吴远生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔亚敏人民陪审员  马素琴人民陪审员  张政桂二〇二〇年三月三十一日书 记 员  屈小枚附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。