山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初4934号 原告（反诉被告）：日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司，住所地日照市海曲东路**，统一社会信用代码91371100665704272D。 法定代表人：袁嘉骅，董事长。 委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋远，山东海洋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈文龙，男，1989年2月14日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：庄冬波，山东岱松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华德成，山东岱松律师事务所律师。 原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司与被告陈文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理，被告陈文龙于2019年8月19日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司的委托诉讼代理人宋远、胡瑞红，被告（反诉原告）陈文龙的委托诉讼代理人华德成、庄东波到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，并判令被告腾空房屋，将房屋交还给原告。2.请求判令被告向原告支付租金227823.52元及利息。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，原告系位于日照市海曲东路**凯德广场B1-06-07-08商铺的所有权人。2016年9月，被告向原告提交《租赁意向确认表》，承租原告的上述商铺，后被告向原告交纳了租赁保证金和部分租金，但截至2019年5月，尚欠租金227823.52元。根据《合同法》的相关规定，被告逾期交纳租金的行为，已构成违约，原告有权解除双方的房屋租赁合同关系。因此，为维护原告的合法权益，特起诉讼，请依法予以支持。 被告陈文龙辩称，原告的诉求不能成立，原告首先违约，不给被告供水供电，采取锁门等阻止被告进场经营的措施，给被告损失。原告没有合同解除权，应继续履行合同。 反诉原告陈文龙向本院提出诉讼请求：1.请求驳回反诉被告的诉讼请求。2.请求判令反诉被告继续履行合同，正常供水供电，停止锁门等措施，排除反诉被告对反诉原告正常生产经营的妨害。3.本案本诉和反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订了租赁合同，租赁了“凯德广场·日照”项目B1-06/07/08商铺。后反诉被告反悔，擅自终止合同。反诉被告采取停水停电、锁门、阻止反诉原告进入等措施，造成反诉原告无法正常经营，给反诉原告造成了重大损失。反诉原告认为依据《合同法》等相关规定，反诉原告已按约履行了交付租金等合同义务，反诉被告应善意履行合同，给反诉原告供水供电。为维护反诉原告的合法权益，特提如上反诉请求。请依法予以支持。对反诉被告给反诉原告造成巨额损失，反诉原告将另行主张权利。 反诉被告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司辩称，一、反诉原告未履行交纳租金的主要义务，反诉被告有权解除合同。二、通过本诉的调查，可以看出反诉原告并没有向法庭提交证据证实在反诉被告第一次撤诉后对反诉原告采取过锁门的措施，因反诉原告在反诉被告第一次撤诉前是从别处接的水源，所以不存在反诉被告停水的情形，停电措施是在反诉被告提起本诉之后所采取的，因此反诉被告认为反诉原告的反诉请求不成立，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、不动产登记证书，证明原告系涉案房屋的合法所有权人。证据二、租赁意向确认表；证据三、财务部签收记录；证据四、房屋租赁合同；以上证据共同证实双方存在房屋租赁合同关系且截至2019年5月31日被告陈文龙欠付租金169967.7元的事实。 对原告提交的上述证据，经被告质证，对其真实性均无异议，但认为并不能证明原告的主张。 反诉原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、租赁合同一份，与原告提交的证据三相同，证明在合同中并未约定拖欠租金可以解除合同的条款，说明即便存在拖欠租金的问题，合同双方也均不认可此项理由作为解除合同的条件。证据二、银行打款凭证三份，证明反诉原告一直在交纳租金。证据三、110报警记录一份及现场照片一组，证实反诉被告强行禁止反诉原告进入租赁房子的事实。证据四、费用收据一组，证实反诉原告缴纳了物业费用等，履行了合同义务，但反诉被告违约未提供水电。证据五、律师告知函一份，证实反诉被告认可收到反诉原告交纳款项110325.38元，且阻止反诉原告装修。证据六，（2017）鲁1102民初4522号卷宗材料，证明反诉被告曾因反悔而起诉，后撤诉。 对于反诉原告提交的上述证据，经反诉被告质证认为，对证据一真实性无异议，但即使合同未约定，反诉原告也享有法定解除权。对证据二中的2017年的两份打款凭证不予认可，对2018年的一份打款凭证无异议。证明合同仍在履行。对证据三无异议，但是为了防止反诉原告财物丢失，反诉被告行使物业管理权利。对证据四无异议。对证据五无异议，但并未阻止反诉原告装修。对证据六无异议。 案件审理过程中,经原告申请，本院依法到日照市消防支队对案涉出租房屋经营的蘭桂坊酒吧消防验收情况进行了调查，调取了临时查封决定书一份、行政处罚决定书两份。 上述决定书经原告（反诉被告）质证认为无异议；经被告（反诉原告）质证认为对上述三份证据的真实性没有异议,被告在收到临时查封决定书以后，已按照日照市公安消防支队的要求，及时委托了专业的消防整改承包公司进行了全面的整改。现已经经消防部门验收合格，同意被告正常开业,但未提供相关证据。 根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月，被告（反诉原告）陈文龙向原告（反诉被告）日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司出具《租赁意向表》，表示意向租赁原告（反诉被告）所有的“凯德广场·日照”项目B1-06/07/08商铺用以经营蘭桂坊酒吧。租赁面积624.28平方米，租赁年限5年，租金第一年固定租金15元/月/平方米；第二年固定租金15元/月/平方米；第三年固定租金35元/月/平方米；第四年固定租金38.5元/月/平方米；第五年固定租金42.4元/月/平方米。租赁保证金79408.5元（最高年度三个月租金+3个月物业管理费），预付首月租金9364.2元（首年一个月租金+1个月物业管理费），装修期6个月，装修保证金9364.2元（首年一个月租金+1个月物业管理费），公共事业保证金2000元，律师费3121.4元，租赁登记备案费200元。被告（反诉原告）陈文龙在落款处签字捺印。 2016年9月12日，原告（反诉被告）日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司出具收据，确认收到被告（反诉原告）陈文龙交纳的租赁保证金79408.5元、预付租金9364.2元、律师费3121.4元、备案费200元、装修保证金9364.2元、公共事业保证金2000元、装修工程保险624.28元、装修管理费6242.8元，以上共计110325.38元。 2016年10月17日，原告（反诉被告、出租人）与被告（反诉原告、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定承租人向出租人承租凯德广场B1-6.7.8三间房屋，租赁期从2017年4月1日至2022年3月31日止。租金第一年第二年15元/月/平，第三年35元/月/平，第四年38.5元/月/平，第五年42.4元/月/平。租金支付方式为按月支付。承租人负责支付出租房屋的电费，房内所有设施承租人免费使用并负责保管。租赁人与承租人中途不得无故终止合同，否则终止方必须向对方支付房屋租金的30%作为违约金。承租期限内，承租人无权将房屋转租第三人。本店出租房已新装修，应承租方要求，现同意承租方重新装修，装修费用由承租方自行承担。房屋到期后，承租方对店面装修应保持原样不能损坏，以崭新的面貌交于出租方，并不得收取装修费用。本案被告（反诉原告）陈文龙在合同上签字捺印，本案原告（反诉被告）在合同上加盖办公室专用章。后原告（反诉被告）即向被告（反诉原告）交付了涉案房屋。 2017年2月份，被告（反诉原告）进场装修，原告（反诉被告）当时即表示反对并且未向被告（反诉原告）提供水电。同时原告（反诉被告）分别于2017年2月23日、3月22日向被告（反诉原告）发出律师函，主张双方租赁合同关系未成立，将不再与被告（反诉原告）就租赁合同继续谈判，要求被告（反诉原告）停止装修。2017年4月28日，被告（反诉原告）陈文龙向原告（反诉被告）支付租金9365元，在此之后，原告（反诉被告）仍反对被告（反诉原告）就涉案房屋进行装修，并曾派多名保安在出租房现场看守以阻止被告（反诉原告）装修，且最终于2017年6月1日以排除妨害为由，将本案被告（反诉原告）陈文龙起诉至本院【（2017）鲁1102民初4522号】，要求陈文龙停止对本案所涉出租房屋的装修行为并恢复原状。上述案件审理过程中，本案被告（反诉原告）陈文龙于2017年6月8日向原告（反诉被告）支付租金9365元。最终原告（反诉被告）日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司于2017年10月24日向本院提出撤诉申请，本院于2017年10月26日作出（2017）鲁1102民初4522号民事裁定，准许日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司撤回起诉。 2018年7月16日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金9700元。2019年5月份，原告（反诉被告）在涉诉出租房外部入口处加装栏杆封闭，并于6月20日向本院提起本案诉讼。现诉争租赁房屋处于封闭闲置状态。 本院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，双方房屋租赁合同关系成立且有效，原、被告双方对此也均无异议，本院予以确认。该租赁合同对双方具有法律约束力，合同双方均应诚实信用履行各自的合同义务。本案双方争议的焦点一是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）哪一方违约；二是诉争房屋租赁合同应否解除。 本案中所涉租赁合同的履行大致可分为两个阶段：2017年10月26日前；2017年10月27日至今。双方违约与否应就不同阶段具体事实情况分别进行分析。 第一阶段：2017年10月26日前，本案原告（反诉被告）以与陈文龙不存在租赁合同关系为由，通过未提供水电、派遣保安现场阻止、起诉侵权等方式阻止本案被告（反诉原告）对租赁房屋进行装修。但从已有事实看，原告早在2016年9月12日就收取了被告交纳的包括装修保证金、租赁保证金等各项费用共计110325.38元，并于不久后即向被告（反诉原告）交付了租赁房屋。原告所称其当时并不知道上述租赁事宜的主张不符常理且难以令人信服。被告（反诉原告）当时已交纳了足以支付到2017年7月1日的租金，适当地履行了合同约定义务，即便被告（反诉原告）对自2017年7月1日至2017年10月26日的租金未再按时交纳，但是基于原告（反诉被告）的违约行为发生后的合理抗辩，有其合法理由，故此期间被告（反诉原告）的行为并不构成违约。原告（反诉被告）阻止被告（反诉原告）装修进场的行为显属违约。 第二阶段：2017年10月26日至2019年5月，原告（反诉被告）撤回了对被告（反诉原告）的侵权诉讼，认可双方租赁合同继续履行，被告（反诉原告）不履行合同义务的合法抗辩事由已不存在，被告应按约履行及时足额交纳租金的合同义务。然即便将合同签订前被告（反诉原告）已交纳的租赁保证金包括在内，截至现在被告累计所缴纳租金共计117202.7元，也仅能满足至2018年11月10日的房租，仍欠付原告（反诉被告）2018年11月11日至今的租金。虽被告（反诉原告）主张在此期间原告（反诉被告）仍采取锁门、不提供水电等方式阻止被告（反诉原告）入场经营，故亦始终未再向原告（反诉被告）交纳租金。但未提供有效证据予以证实，故本院不予采信。 虽原告自认自2019年5月份至今，原告将涉案出租房屋出入口进行了加修围栏等封闭措施。然根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，原告加修围栏的行为系基于被告已长时间未支付租金的情况下所作出合理抗辩行为，非故意违约。且即便原告未能提供水电，从事实情况看，原告此举仅增加了被告自行外接水电的成本，并未对被告就租赁房屋的使用造成根本性的影响，被告即便履行抗辩权，亦应对等抗辩，不应完全不履行交纳租金这项根本义务。故被告长时间未按时足额缴纳租金的行为已显属违约。 关于本案诉争房屋租赁合同应否解除的问题。合同解除有两种方式：通过合同双方协商一致约定解除或合同守约方基于解除权依法要求解除。本案中，双方所签《房屋租赁合同》中并未有关于解除合同的约定条件，案件审理过程中双方亦未就合同解除达成一致意见，故本案诉争《房屋租赁合同》并不符合约定解除的条件。 至于本案原告（反诉被告）是否有权要求解除诉争租赁合同的问题。在2017年10月26日前，原告（反诉被告）系违约方，被告（反诉原告）依法享有合同解除权，但被告（反诉原告）当时选择了要求继续履行合同的方式维护自身合法权利，亦属法律所允许。然2017年10月26日后，被告（反诉原告）未能及时足额向原告（反诉被告）支付租金，即便被告（反诉原告）所交纳的租金及租赁保证金已全部抵顶至2018年11月11日的租金后，仍持续欠付原告租金至今，显属违约。原告依法可主张解除合同。 本案双方签订《房屋租赁合同》的目的是出租房收取租金，承租方经营收益，然现被告（反诉原告）已欠付近一年租金，且经实地查看，涉案出租房屋所处周边商铺均已停业，人流量亦明显稀少，继续投入经营亦难保持收益。涉案双方合同目的均难以实现。故因被告（反诉原告）延迟履行合同主要义务，合同目的已不能实现。原告（反诉被告）要求解除双方于2016年10月17日签订的《房租租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。被告所主张的损失，可另行主张权利，本案中不予处理。 合同解除后，原告（反诉被告）作为房屋所有权人有权要求被告（反诉原告）返还诉争租赁房屋，原告要求被告腾空并返还房屋给原告的诉讼请求应予支持。然鉴于被告基于诉争租赁合同在涉案租赁房屋中的具体投入价值尚未明确，被告亦表示将保留另行主张对于反诉被告给反诉原告造成的巨额损失的权利，故诉争房屋暂不具备立即腾空的客观条件。本院酌定被告（反诉原告）于本判决生效之日起60日后将房屋腾空并交还给原告。被告（反诉原告）在此期间足以另行主张自身合法权利。 关于原告要求被告支付租金227823.52元及利息的诉讼请求，原告自认于2019年5月份即在诉争房屋外围加装栏杆，此行为客观上同时导致被告无法正常占有并使用租赁房屋，故原告要求被告支付在此之后的租赁费于法无据，本院不予支持。然在被告正常占有使用租赁房屋期间，应按约交纳租赁费。经前述分析，被告尚欠付原告自2018年11月11日之后的租赁费，故原告有权要求被告支付自2018年11月11日至2019年4月30日的租赁费。根据双方所签合同约定，被告尚需支付原告租赁费65861.54元{624.28平方米×15元/月/平方米×【4个月+（21÷30）个月】+624.28平方米×35元/月/平方米×1个月}，本院予以确认。多出部分本院不予支持。关于利息，双方就此在合同中未有明确约定，但被告的违约行为确实给原告造成了实际损失，故本院酌定利息以欠付租金65861.54元为基数，自本案起诉之日即2019年6月20日起至欠付租金实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司与被告陈文龙于2016年10月17日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告陈文龙于本判决生效之日起六十日内将诉争租赁房屋即日照市海曲东路288号凯德广场B1-06-07-08号商铺腾空并交还原告； 三、被告陈文龙于本判决生效之日起十日内支付原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司租金65861.54元及利息（以欠付租金65861.54元为基数，自本案起诉之日即2019年6月20日起至欠付租金实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司本案其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告陈文龙本案全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4717元，原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司负担3271，由被告陈文龙负担1446元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长 秦 江 人民陪审员 丁 红 人民陪审员 成永方 二〇二〇年三月九日 法官助理刘晓梦 书记员于召洋