江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3644号上诉人（原审原告）：尤方才（曾用名尤芳才），男，1940年6月20日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：全素华，江苏江豪律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会，统一社会信用代码54321202ME2423358L,住所地泰州市开发区寺巷镇寺巷村。法定代表人：尤爱民,该委员会主任。委托诉讼代理人：窦训飞、葛伟强，江苏浦辰律师事务所律师。原审第三人：泰州市环球棉麻化纤有限公司，统一社会信用代码91321291141319525Q，住所地泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道寺巷村。法定代表人：尤方才。上诉人尤方才因与被上诉人泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会（以下简称寺巷居委会）、原审第三人泰州市环球棉麻化纤有限公司（以下简称环球化纤公司）不当得利纠纷一案，不服泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2018）苏1291民初2201号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尤方才向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人对被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担一、二审费用。事实与理由：1、2008年5月6日泰州兴瑞会计师事务所作出的《资产评估报告》中“按照有关规定，评估结果有效期为一年，即从2008年1月31日至2007年7月30日止”，该部分严重错误，且报告反映内容明显虚假，该证据不具有真实性，与本案不具有关联性，不能作为本案证据使用。如作为证据使用，涉及厂区内的楼房依法属于上诉人所有，且厂区房屋未领取合法建筑手续，属于违法建筑，不属于人民法院确认合法权益的范围。2.泰州市寺巷镇寺巷村村民委员会（以下简称寺巷村委会）于2008年5月16日出具的证明证实原村办企业泰州市环球棉麻化纤厂（以下简称化纤厂）所有投资系上诉人个人投资，原审第三人是泰州环球棉麻化纤厂改制成立，经营用房是该私营企业的固定资产，在上诉人及被上诉人提交的原始证据没有相反证据否定的情况下，一审不予采信，显属认定事实错误。3.集体资产界定确认书不具有真实性，厂区内的房屋无合法产权手续，无合法批准手续，属于违章建筑，即便被上诉人有权主张的违章建筑也仅为210平方米，2015年12月28日上诉人以个人名义与被上诉人签订的房屋租赁合同，房屋租赁面积仅有210平米，被上诉人多收取的租金的应予以返还。被上诉人寺巷居委会答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉请求，维持原判。原审第三人环球化纤公司未答辩。尤方才向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令寺巷居委会返还不当得利28000元；2.寺巷居委会承担本案诉讼费用。一审认定事实如下：2001年2月24日，泰州市寺巷镇健康村经济合作社与泰州市环球棉麻化纤厂签订《寺巷镇健康村办企业2001年租赁承包经营合同书》，将厂房、设备等村集体资产交由化纤厂经营。2002年3月22日，泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社与化纤厂签订《资产租赁协议书》，约定由化纤厂租用其在口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，以及其他车间厂房，机械设备、配电设施等固定资产）用于生产经营，租赁期间自2002年1月1日起至2004年12月31日止，租金为每年2万元。2005年5月21日，泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社与化纤厂签订《资产租赁协议书》，约定由化纤厂租用其在口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，以及其他车间厂房等固定资产）用于生产经营，租赁期间自2005年1月1日起至2007年12月31日止，租金为每年2万元。2008年1月15日，寺巷村委会与尤方才签订《资产租赁协议》，约定由尤方才租用其位于口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，楼下两间、楼上三间，以及其他车间厂房约十间约340平方米）用于生产经营，租赁期间自2008年1月1日起至2012年12月31日止，租金为2008年16000元，2009年20000元，2010年25000元，2011年31250元，2012年39062元。因化纤厂改制需要，泰州兴瑞会计师事务所于2008年5月6日对化纤厂2008年1月31日的全部资产负债、净资产进行评估，评估资产合计1287068.33元（其中，87.5平方米的织机车间房屋建筑物评估价值为59600元），流动负债为180974.5元，净资产为1106093.83元。2008年5月12日，尤方才在一份《产权说明》上签名，《产权说明》的主要内容为：“因化纤厂改制，对现有资产权属作如下说明。厂区土地属寺巷村集体所有，其上十间厂房、门面房一幢，合计约400平方米，均属村集体所有，机械设备、动力设施及路南四间临时车间约80平方米为尤方才个人投资。尤方才租赁期满后，机械设备自行处理、自行搬走。临时车间、动力设施由村集体按帐面残值收归集体。”2008年5月16日，寺巷村委会与尤方才签订《资产出售合同》，其中约定，寺巷村委会将原所属村办性质“泰州市环球棉麻化纤厂”出售给尤方才改制为私营，经泰州兴瑞会计师事务所评估核定，总资产为1287068.33元，总负债为180974.5元，净资产为1106093.83元，由于资本为尤方才主出资，故出售金额为零。2008年5月28日，江苏省泰州经济开发区社会事业局向寺巷镇人民政府作出《关于“泰州市环球棉麻化纤厂”企业改制的批复》，同意以零资产改制出售给尤芳才同志转为私营，企业改制后，原企业一切债权债务及其经济责任由购买者承担。2011年4月28日，甲方泰州市寺巷街道寺巷村集体经济股份合作社与乙方尤方才签订《集体资产界定确认书》，主要内容有：“甲、乙双方曾于2008年元月15日签订了资产租赁协议，因乙方在租用期内生产扩大的需要，经与甲方协商一致，在厂区内空闲地增砌部分厂房，由甲方出资，乙方负责砌造，甲方为永久性所有权，租期内乙方享有使用权，为确保集体资产的管理，现就有关事项订立如下协议：一、甲方将乙方在厂区内砌建的一幢长16m*5.4m平房和11.2m*4.8m染色车间及办公楼西侧9.3m*7m平房，合计平方为210㎡，以及厂区内所有基础配套设施在内，一次性折价按照双方商定为人民币壹拾肆万元整。付款方法为：乙方在租期内逐年扣除上缴款部分，如乙方不再续租时甲方一次性结清所欠余款，乙方无条件将办公设施、机械及产成品搬出，将集体资产完好交给甲方。二、甲、乙双方约定，资产界定后，乙方应确保集体所有资产的维护，不得改变房屋结构和转租他人使用，严格执行2008年1月15日所签租赁协议内容。三、甲、乙双方在附件平面图上签字确认。”《集体资产界定确认书》下方附房屋平面示意图。2012年12月17日，出租方寺巷居委会与承租方尤方才签订《房屋租赁合同》，约定将居委会建筑或所有的坐落于口泰路西侧、寺巷邮局南侧的房屋（房屋资产以双方确认书为准）出租给尤方才使用，租赁期间自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金总计36000元。2015年12月28日，出租方寺巷居委会（甲方）与承租方尤方才（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容有：“甲方将其建筑或所有的坐落于寺巷街道寺巷社区19组口泰路西侧的房屋（建筑面积按原资产界定图，约定700平方米）继续出租给乙方使用。租赁期间自2016年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为4万元。付款方式为缴款后使用。甲方于本合同生效之日起五日内，将该房屋交付给乙方。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋无条件退还甲方。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，且固定的装潢所有权属于甲方。乙方不得乱搭乱建，确实需要建设的，必须书面申请，附上图纸，经甲方同意后，报寺巷街道农经站批准，由甲方出资并负责施工，新建的建筑物归甲方所有，乙方租用新建房屋的期间不得超过原租赁合同约定的截止时间，新房的租金及支付方式另行约定。如乙方要求继续租赁，则须提前一个月书面向甲方提出，甲方最迟在合同期满前10日内向乙方正式答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方有优先承租权。任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。”合同签订后，寺巷居委会向尤方才交付了租赁房屋。根据2011年4月28日《集体资产界定确认书》中约定的14万元折价款折抵房屋使用费（按租赁合同约定的租金金额计算）后，截至2018年12月31日，尤方才尚欠寺巷居委会房屋使用费25000元。另查明，泰州市寺巷镇健康村经济合作社、泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社、寺巷村委会均是寺巷居委会前身的名称。泰州市环球棉麻化纤厂是环球化纤公司的曾用名。尤方才述称案涉租赁房屋未取得产权证或建设工程规划许可证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。尤方才以寺巷居委会将仅210㎡的出租房屋面积虚称为约700㎡及其作为80岁高龄老人签订协议时视力不好、没仔细看为由，认为寺巷居委会收取租金过多，属于不当得利并要求返还。对此，具体分析如下：首先，关于尤方才高龄签订协议的问题，通过双方当庭陈述及所举证据，尤方才于2001年起就作为化纤厂的负责人陆续与寺巷居委会签订租赁协议，并一直经营着上述企业，应当认为尤方才本人或者第三人环球化纤公司是有着丰富经验的商事主体，在签订案涉租赁合同时理应尽到审慎审查义务，且自2001年起双方一直存在房屋租赁关系，并非第一次合作，应当对各自的情况较为熟悉，故尤方才陈述的相关理由不合常理；其次，尤方才称租赁房屋仅210㎡，资产界定图中的其余房屋均为尤方才的自有固定资产，并要求按照上述面积计算应收的租金。对此，一审法院认为，尤方才并未提交充分证据证明210㎡外的房屋系归其所有。结合本案查明事实，在化纤厂改制后，双方分别于2012年12月17日签订租赁合同（年租金36000元）、2015年12月28日签订租赁合同（年租金40000元），2012年12月17日的租赁合同中虽未注明租赁房屋的面积，但结合租金数额来看，可认定系因物价、房价等上涨所导致的合理租金上浮范围，据此推定，两份租赁合同中所载房屋面积应为一致。本案尤方才并未对2012年12月17日的房屋租赁合同提出异议，而在本案中亦未就其对210㎡以外房屋拥有所有权提供充分证据，对其所持观点，难以采信。综上，尤方才主张寺巷居委会多收28000元租金，并进而以不当得利主张返还，无事实及法律依据，难以支持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：驳回尤方才的诉讼请求。本案受理费500元，由尤方才负担（已交纳）。二审中，双方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，被上诉人寺巷居委会收取尤方才4万元租金是基于其与上诉人尤方才于2015年12月28日签订的房屋租赁合同，是有合法根据的。上诉人尤方才自2001年其即与被上诉人方形成租赁合同关系，其对租赁物应当是熟悉的，且本案租赁物是房屋，出租房屋面积是固定的，不存在签订合同时无法审核的情况，故上诉人主张签订协议时视力不好，没仔细看的理由显然不能成立。上诉人尤方才另主张210㎡以外的房屋属于其本人所有，但《集体资产界定书》系尤方才本人所签，并附有平面图，对其真实性应予认定，原审对上诉人的该主张不予支持，符合证据规则。综上，上诉人尤方才主张被上诉人返还28000元租金，无事实和法律依据，原审判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人尤方才负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年三月二十五日书记员 刘 非