贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0111民初3867号原告：贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心黔中大道中段贵安国际数字文化产业园一期（E时代）1号楼。法定代表人：胡蓉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙正军，北京市炜衡（贵阳）律师事务所专职律师，执业证号：15201200910672484，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：陈育义，北京市炜衡（贵阳）律师事务所专职律师，执业证号：15201201921078165，代理权限：特别代理。被告：彭万洪，男，1974年4月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：廖万顺，遵义市汇川区团泽镇法律服务所法律工作者，证号：32402181100011，代理权限：一般代理。原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司（以下简称“创世纪公司”）起诉被告彭万洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15立案受理后，公开开庭进行了审理。原告创世纪公司委托诉讼代理人孙正军，被告彭万洪及其委托诉讼代理人廖万顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告创世纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的商铺租赁合同；2、判令被告向原告支付场地租金及商业管理费人民币462956.48元、宣传推广费人民币40001.04元；3、判令被告向原告支付违约金300000元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付场地租金及商业管理费人民币586604.14元（2017年11月1日至2019年6月15日）、宣传推广费人民币49167.945元（2016年11月1日至2019年6月15日）。事实和理由：2016年9月2日，原被告签订《商铺租赁合同》约定：原告以其泰豪e-style1号楼一层1-10-17,1-22,1-23号商铺租赁给被告经营管理。商铺建筑面积共555.57平方米，租赁期为六年，租赁期自2016年7月1日至2022年6月30日，原告给予被告12月的免租期，免租期自2016年9月1日起算。被告于每季度第一个月10日前向原告交付租金及管理费，租金及管理费两项合计52元/月/㎡，第三年租金及管理费两项合计55.64元/月/㎡，第四年租金及管理费两项合计60.09元/月/㎡，第五年租金及管理费两项合计65.5元/月/㎡，第六年租金及管理费两项合计72.05元/月/㎡。租赁期内，被告承担物业管理费、水电费等其他费用，且被告需向原告按每季度缴纳宣传推广费5000.13元，双方就其他相关权利、义务及违约责任进行了约定。原告按合同约定，于2016年7月1日前将租赁商铺交于被告使用。2017年12月15日，被告以资金困难为由提出缓租金，并先后于2018年3月7日、2018年4月13日出具承诺书，承诺于2018年12月31日前付清所欠款项并承担所有的法律责任。经原告多次催款，被告仍未按期交纳租金，原告特提起诉讼。被告彭万洪辩称，不同意解除合同。1、违约责任不在被告，原告在招商户入住泰豪E时代，原告对商户们口头承诺与现实发展不一致。原告的招商行为带有一定的欺诈性，违约责任在原告方，所以原告主张的违约金不应得到支持，根据法律规定，口头承诺在三人以上视为有效合同。2、原被告签订的合同里注明：商管费20.02元/月/平方米。但是原被告所签的合同里没有注明商管费的内容。在原告给被告出具的收据里有商管费，还有单独的水费、电费、物业费的收取，这是重复收费，这是一份不公平的合约，具有欺骗性，所以违约责任在原告方，因此被告认为原告方多收部分费用应抵作房租费扣取。3、原被告签订的合同注明：商业推广费5000.13元/季度，合同里同样也没有注明何为商业推广费，且被告并未做推广工作，仅仅是有投放一次广告，导致泰豪园区的入住率没有达到原告当初承诺的入住标准，造成人流量减少，因此违约方在原告。4、被告发现自己从入住泰豪e时代做生意以来，月月都处于亏损的状态，于2017年首先找原告要求解除合同，但并未达成共识。5、原告收取电费不合理，没有按合同约定收取，原告在接到相关部门的通知后才退了已收取的不合理部分电费，这一点充分证明违约方是原告。6、在原被告因房租发生纠纷后，原告没有采取协商的方式处理，而是采取断电、锁门等方式来处理，这激化了双方的矛盾，所以被告没有交房租是有客观原因。7、被告向原告缴纳了保证金86660元，房租费90000元，原告没有退给被告，该笔费用应作房租费扣取。经本院审理认定事实如下：2016年9月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》约定，原告将位于贵安新区黔中大道路贵安国际数字文化产业园1号楼一层1-10-17；1-22；1-23号商铺出租给被告彭万洪，用于经营餐饮，租赁区域建筑面积共计555.57平方米，租期6年，自2016年7月1日至2022年6月30日。原告同意给予被告12月的免租期。免租期自2016年9月1日起算。免租期内，被告有权随时进入承租场地对场地进行装修改造或其它开业准备工作。免租期内被告不需缴纳租金。合同约定承租场地租金及商业管理费，租金：31.2元/平方米，商业管理费20.8元/月/平方米，第3年增加7%，租金33.38元/月/平方米，商业管理费22.26元/月/平方米，第4年增加8%，租金36.05元/月/平方米，商业管理费24.04元/月/平方米，第5年增加9%，租金39.30元/月/平方米，商业管理费26.2元/月/平方米，第6年增加10%，租金43.23元/月/平方米，商业管理费28.82元。合同3.3条约定租金支付：季度付，被告应于每季度第1个月10日前向原告交付该季度租金及管理费；3.4条约定，被告应于本合同签订时向原告交纳第一笔租金及管理费，金额为人民币28889.64元，以后租金及管理费按照合同的约定支付；3.5、被告应于本合同签订时向原告支付租房保证金人民币86668.92元，用于被告房屋租赁期满将房屋恢复原状的保证金和房屋租赁期间逾期支付房屋租金、物业管理费、承担赔偿责任、由原告从租房保证金中扣抵（如出现上述逾期支付房屋租金、物业管理费、承担赔偿责任的扣缴情况，被告在继续履行本合同的同时，须在扣抵之日起十日内补足租房保证金）。5.2条约定被告需按时按每季度缴纳宣传推广费人民币5000.13元，宣传推广费至开业之日起缴纳。合同第9条约定，被告有下列情形之一的，原告有权书面通知被告解除合同，并可要求被告支付违约金人民币300000元，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应继续承担赔偿责任。9.2.4条约定被告逾期交纳租金、物业管理费和商业管理费等其他费用累计超过30日的。合同第10条约定被告违反合同约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，被告应额外支付月租金0.5%作为滞纳金。合同另对租金、商业管理费、物业管理费、商业推广费及支付时间、违约责任、管辖等进行了约定。合同签订后，原告按约将案涉商铺交付给被告使用。合同签订后，被告向原告交纳保证金8668.92元，第一笔租金及商业管理费共计28889.64元。被告于2016年11月开始经营。2017年12月15日，原告向被告出具《租户应缴费用明细表》载明，截止2017年11月31日，被告尚欠原告租金86668.92元，宣传推广费21667.23元。被告在该明细单注明：“情况属实，目前经济困难，本人先交电费、水费，房屋租金再与领导商议，12月20日之前商定。”2018年3月7日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：“因彭万洪拖欠贵州贵安新区创世纪商业营运有限公司2017年9月1日至2018年2月28日商铺租金共计人民币200005.2元，本人承诺10天内（2018年3月17日之前）交付第一笔费用30000元整，剩余170005.2元于2018年12月31日前还清。承诺2018年3月以后的每月租金及推广费每月按月按时缴清，不再增加其它拖欠款项，承诺人：彭万洪，2018年3月7日。”2018年3月18日，被告以银行转账的方式向原告支付租金20000元。2018年4月13日，被告再次向原告出具《承诺书》一份，载明：“本人彭万洪（身份证号：5221231974××××××××）承诺于2018年5月1日前，缴纳拖欠租金、物业费、水电费，缴纳金额为《租赁合同》约定的两个月租金及之前约定的1万元，以及商业推广费。并承诺按月准时缴纳租金、物业费、水电费、商业推广费等相关费用。如再次逾期，本人愿接受断水电、封门等强制手段，并承担所有法律责任。承诺人：彭万洪。”2018年5月31日，原告向被告出具收款收据两份，分别载明被告向原告缴纳租金57779.28元，收款事由为“1#-1-10-17、22、23商铺租金（2017.9.1-2017.10.31）。被告向原告缴纳两月的商业管理费3333.42元，收款事由为“1#-1-10-17、22、23商铺商管费（2017.9.1-2017.10.31）”。现双方就剩余租金的支付问题产生争议，原告诉至本院，诉请如前。审理中，被告彭万洪申请证人罗某、黄某出庭作证，证明因原告强行断电，致使被告在无奈情况下向原告书写承诺书，因此应该由原告承担违约责任。证人罗某系被告经营的餐饮店员工，证人陈述案涉商铺的确有停电的情况发生，但是并不清楚停电的原因。证人黄某系被告餐饮店的厨师，证人也承认案涉商铺存在停电的情况，但是也不知道停电的原因。原告对证人证言予以认可，原告认为证人陈述有停电情况，但是证人也不知道停电的原因，证人证言达不到被告的证明目的。原告提交委托建设合同、施工合同、项目包装合同、商业制作服务合同、玻璃钢装饰订货合同、主体雕塑合同、系统项目管理合同、增补合同、系统项目设备采购合同、系统项目施工合同、一期C区采购合同、一期C区增补采购合同、安装工程施工合同及合同补充协议、广告牌制作合同、围挡制作合同、LED显示屏制作合同及补充协议主张原告为提升整个园区的商业管理服务品质委托第三方进行了一系列的工程及其他服务合同，也是原告向被告及所有租赁户收取商业管理费的原因。被告质证称物业费应该包括这些内容，原告确实做了这些内容，但是这些广告没有体现我所从事的商业内容，没有进到广告宣传义务。上述事实，有原、被告陈述，租赁合同、承诺书、收据等证据收集在卷，并业经质证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据原告提交的《租户应缴费用明细表》可以证明，被告仅缴纳2017年9月1日-2017年11月30日的租金共计86668.92元及商业管理费3333.42元，之后被告未按约缴纳租金、商业管理费和商业推广费。被告辩称其已向原告提交书面申请解除与原告签订的《房屋租赁合同》，但被告并未提交任何证据证明其已将解除通知和申请送达被告，故原被告的该项辩称本院不予采信。因被告未按约支付租金等费用，其行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《租赁合同》，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称系因为原告强行断电导致其未缴纳租金，但其申请的证人并不能证实断电是原告造成的，故其该项辩称意见本院不予采信。原告要求被告支付租金、商业推广费、商业管理费至2019年6月15日的诉讼请求，未超出法律规定，本院予以支持，但租金及商业管理费应自2017年12月1日起算，计算标准按照原、被告签订的《租赁合同》约定的计算。经计算，2017年12月1日-2019年6月15日的租金及商业管理费为520013.52元，2016年11月1日-2019年6月15日的宣传推广费为49119元。根据原、被告签订的《租赁合同》约定，被告已支付的租房保证金86668.92元在上述应付未付的租金、商业推广费及商业管理费中予以扣除，故被告应支付原告自2017年12月1日-2019年6月15日租金、商业管理费共计433344.6元，2016年11月1日-2019年6月15日的宣传推广费为49119元，上述共计482463.6元。关于原告主张被告支付违约金300000元，原告未能提供证据证明因被告的违约行给其造成的实际损失，且合同约定的违约金过高，本院综合考虑上述情况以及合同的其他履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告向原告支付30000元的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司与被告彭万洪于2016年9月2日签订的《商铺租赁合同》；二、被告彭万洪于本判决生效之日起十日内支付原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司租金、商业管理费、宣传推广费共计482463.6元；三、被告彭万洪支付原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司违约金30000元；四、驳回原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5915元（已减半收取），由原告贵州贵安新区创世纪商业运营有限公司负担2140元，被告彭万洪负担3775元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。判决书生效后，在判决书规定的最后履行期限届满时义务人不履行义务的，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。审判员  李艳阳二〇二〇年三月二十日书记员  吴青青