成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初1844号 原告：四川兴顺物业管理有限公司，住所地成都市金牛区金鱼街**。 法定代表人：林恩兴，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨碧，四川英冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽霞，四川英冠律师事务所律师。 被告：杨才建，男，1976年2月26日出生，汉族，户籍所在地四川省仁寿县，现住成都市金牛区。 原告四川兴顺物业管理有限公司（以下简称兴顺物管公司）与被告杨才建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告兴顺物管公司的委托诉讼代理人杨碧，被告杨才建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 兴顺物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2012年10月1日起至2019年9月30日止的物业管理费10069.6元（当庭变更为计算至2020年3月1日，金额调整为10668.7元）；2、判令被告按照日万分之一的标准，向原告支付从2012年10月1日起至实际付清之日止的违约金；3、判令被告立即支付从2016年11月1日起至2019年9月5日止的水费1838.1元；4、判令被告立即支付从2012年10月1日起至2019年9月30日止的垃圾处理费672元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的“兴元绿洲”住宅小区的业主，按《物业管理条例》的相关规定，2007年6月8日，被告与原告（原名为四川兴元物业管理有限公司，2015年7月29日更名为四川兴顺物业管理有限公司）签订了《前期物业管理协议》，并约定按建筑面积1.3元/平方米收取物业管理费，业主应于每季度末15日前交纳下季度物业管理服务费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时，被告从2012年10月1日起至今一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催收未果。故原告起诉来院，请求判如所请。 杨才建辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未尽到其管理义务，未保障答辩人的权益，导致答辩人被砸伤、家中被盗、车辆被污损，且原告高额向答辩人收取停车费、拒收答辩人支付的水费，还侵害业主的合法权益。答辩人从2012年10月1日起未向原告支付物业管理费，因原告未尽到其管理义务，答辩人不应向原告支付物业管理费及违约金，但同意原告第3、4项诉讼请求，对向原告支付水费、垃圾处理费无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 四川兴顺物业管理有限公司原名四川兴元物业管理有限公司（以下简称兴元物管公司），于2015年7月29日经工商登记变更名称。 杨才建于2011年8月5日经登记成为成都市金牛区新泉路33号1栋1单元21层2101号住宅房屋（建筑面积92.2平方米，权1864000）所有权人。 2007年6月8日，兴元物管公司（甲方）与杨才建（乙方）签订《前期物管协议》，约定：甲方负责兴元绿洲小区物业服务；乙方所购兴元绿洲1栋1单元2101号房屋（建筑面积92.21平方米）（最终产权登记确认的建筑面积为准）；乙方缴纳费用的期限及时间为按季度收取，每季度末15日前缴纳下季度物业服务费用；物业服务费收费标准为：电梯住宅暂定1.3元/月/平方米；乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方将按乙方拖欠费用每日5‰的比例增收滞纳金；凡逾期30日以上者，除按上述要求应收取的滞纳金外，乙方应按欠款总额的50%向甲方支付违约金；等等。 庭审中，杨才建对从2012年10月1日开始至今未向兴顺物管公司支付物业服务费的事实无异议，但认为兴顺物管公司未履行其物业服务合同义务，故拒绝支付。另杨才建对兴顺物管公司主张的从2016年11月1日起至2019年9月5日止的水费1838.1元，以及从2012年10月1日起至2019年9月30日止的垃圾处理费672元诉讼请求均无异议。 上述事实有企业信用信息查询单、交易房屋信息核实记录、前期物管协议，以及庭审笔录等在案为证，足以认定。 本院认为，杨才建与兴元物管公司（即兴顺物管公司）签订的《前期物管协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，兴顺物管公司依约为包括杨才建在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律规定，兴顺物管公司有权向杨才建收取物业管理服务等费用。而杨才建未交纳2012年10月1日至2020年3月1日期间的物业服务费，故杨才建应当向兴顺物业公司支付物业服务费10667.54元（1.3元/平方米/月×92.2平方米×89个月），故兴顺物业公司要求杨才建向其支付物业服务费10667.54元的诉讼请求，于法有据，应予以支持。超出上述金额部分，不予支持。 杨才建关于因家中被盗、车辆受损等问题，不交纳物业服务费的抗辩理由，本院认为兴顺物业公司即使在物业服务过程中存在瑕疵，杨才建可以另案主张权利，但不能通过拒交物业服务费的消极方式处理，故对该项抗辩理由，本院不予采纳。 关于兴顺物管公司要求杨才建支付违约金的诉讼请求，原、被告虽在合同中对违约金进行了约定，但约定标准过高，应予适当调整，可按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率为标准，酌情确定违约金计算方式为： 1、2012年10月1日至2012年12月31日应缴物业服务费359.58元（1.3元/平方米/月×92.2平方米×3个月）违约金计算方式为：以359.58元为基数，从2012年10月1日起计算至款项清偿之日止； 2、2013年1月1日起至2019年12月31日每季度应缴物业服务费359.58元违约金计算方式为：以359.58元为基数，从对应上季度末月16日起计算至付清之日止； 3、2020年1月1日起至2020年3月1日应缴物业服务费239.72元（1.3元/平方米/月×92.2平方米×2个月）违约金计算方式为：以239.72元为基数，从2019年12月16日起计算至款项清偿之日止。 杨才建对兴顺物管公司主张的水费1838.1元、垃圾处理费672元诉讼请求均无异议，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、杨才建于判决生效之日起十日内向四川兴顺物业管理有限公司支付物业服务费10667.54元、水费1838.1元、垃圾处理费672元，合计13177.64元； 二、杨才建于判决生效之日起十日内向四川兴顺物业管理有限公司支付支付违约金（以2012年10月1日起至2012年12月31日应缴物业服务费359.58元为基数，从2012年10月1日起计算至款项清偿之日止；以从2013年1月1日起至2019年12月31日止，每季度应缴物业服务费359.58元为基数，从对应上季度末月16日起计算至付清之日止；以2020年1月1日起至2020年3月1日应缴物业服务费239.72元为基数，从2019年12月16日起计算至付清之日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率为标准计算）； 三、驳回四川兴顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果杨才建未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费114元，因本案适用简易程序并作出判决，故减半收取计57元，由杨才建负担（于本判决生效之日起十日内履行）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  姚凌燕 二〇二〇年三月二十六日 书记员  申卢杰