广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4466号 原告：陈英莲，女，1979年4月3日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：文军，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑峰，广西海城律师事务所实习人员。 被告：北海益膳品贸易有限公司体育路分公司，住所地广西北海市体育路**嘉顺金城华府******，统一社会信用代码：91450500MA5KCLGRXU。 负责人：苏波，该公司负责人。 被告：北海益膳品贸易有限公司，住所，住所地广西北海市西南大道以北富皇花园**社会信用代码：91450500340348871F。 法定代表人：苏波，该公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：田永鲜，广西先导联合律师事务所律师。 第三人：林慧宇，男，1988年7月15日出生，汉族，住所地，住所地广西北海市海城区iv> 原告陈英莲与被告北海益膳品贸易有限公司（以下简称“益膳品公司”）、北海益膳品贸易有限公司体育路分公司（以下简称“益膳品分公司”）及第三人林慧宇租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告陈英莲的委托诉讼代理人文军、郑峰、被告益膳品公司、益膳品分公司的法定代表人苏波及共同委托诉讼代理人田永鲜到庭参加诉讼。第三人林慧宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈英莲向本院提出诉讼请求，请求判令：一、被告益膳品、被告益膳品分公司共同支付所欠租金人民币35000元给原告；二、解除原告与被告益膳品公司签订的《房屋租赁合同》。后原告变更诉讼请求为请求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、二被告归还涉案商铺；三、二被告共同向原告支付2019年4月至2019年10月的租金35000元（2019年11月份至二被告归还涉案商铺的租金另计）。事实和理由：2016年4月29日，被告益膳品分公司（承租人）与第三人林慧宇（出租人、房屋原所有权人）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止，月租金5000元，按月结算；租赁期间的水费、电费以及其它因居住而产生的费用由承租人负担等。2017年12月27日，第三人林慧宇与原告陈英莲签订了《房屋买卖合同》，约定陈英莲购买原登记在林慧宇名下位于北海市嘉顺金城华府5幢1层0114号的房产。合同签订后，林慧宇将涉案房屋的不动产产权转移登记到陈英莲名下，依据《合同法》第229条之规定以及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第119条第二款之规定，原告有权要求承租人支付租金。原告取得涉案房屋的所有权后，于2019年4月7日向被告益膳品体育路分公司发出《告知书》，告知其原告取得涉案房屋所有权以及相关的权利义务。后原告又于2019年6月11日向该公司发出《催告书》，要求其在接到《催告书》之日起30日内向原告支付所欠租金人民币15000元，但二被告至今仍未向原告支付所欠租金，原告为此起诉，请求判如所请。 被告益膳品公司、益膳品分公司辩称，二被告要求继续履行合同；原告要求二被告返还房屋没有事实依据，该房屋是原告向第三人购买的，第三人还没有将房屋交付给原告，不存在返还的事实；二被告与第三人之间存在以债抵租金的事实以及二被告向第三人支付租金的事实；根据合同相对性原则，原告在本案中不具备主体资格，益膳品分公司是益膳品公司的分公司，也不具备被告资格；本案没有解除合同的约定或法定事由。 第三人林慧宇未作书面陈述，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人林慧宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和对本案证据进行质证的权利。本案到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证、证人证言及庭审情况，本院认证如下：对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，因其与本案争议的事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院认定法律事实如下： 2016年4月29日，第三人林慧宇（出租方、甲方）与被告益膳品公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于体育路1号嘉顺金城华府5幢0114号房屋（使用面积41.48平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止；本房屋月租金为伍仟元，按每月结算；每年度乙方须提前3天向甲方支付租金，乙方不得以任何借口拖欠，否则甲方有权停租并终止合同收回房屋；乙方租赁期间，水费、电费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担；租赁结朿时，乙方须交清欠款；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前向甲方提出，甲方收到乙方要求后答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方,经双方协商后签订终止合同书；乙方在租赁期限时间不得私自转租转借；若一方强行终止合同，须向另一方支付一个月房租作为违约金等。 2017年12月27日，第三人林慧宇、肖宗广（甲方、出卖人）与原告陈英莲（乙方、买受人）签订一份《北海市二手房买卖合同》，主要约定：房屋所有权证号桂（2017）北海市不动产权第0020496号，房屋共有权证号桂（2017）北海市不动产权第0020497号，房屋坐落北海市嘉顺金城华府5幢0114号，建筑面积41.33平方米，套内建筑面积39.43平方米，分摊面积1.9平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让总价款为人民币计壹佰肆拾伍万元整（¥1450000元），买受人采取分期付款方式付款等。合同签订后，上述房屋的不动产权于2018年被办理登记至原告名下，不动产权证号为桂（2018）北海市不动产权第0006277号。 2018年6月27日，二被告的法定代表人苏波在与第三人的微信对话中提及“你给那个女房东的电话给我，我打电话和他谈”。 2018年7月1日，二被告的法定代表人苏波在与第三人的微信对话中称已将涉案房屋2018年5至7月的房租转到原告陈英莲名下的银行账户。 2018年9月24日，第三人再次通知二被告将房租转给原告。 2019年3月21日，二被告的法定代表人苏波在与第三人的微信对话中提及“这个是新房东的问题，不关你的事，他买铺面不了解清楚就买，这个风险他须承担，要么他走法律程序要我们交房租，要么他叫人打砸铺，随便他了”。 2019年3月23日，二被告的法定代表人苏波与第三人林慧宇约定以后每个月5000元的的房租从林慧宇欠苏波的12万元里扣除。 2019年4月7日，原告向被告益膳品公司发出《告知书》，内容为：“贵司承租的北海市嘉顺金城华府5幢0114商铺，该商铺已于2018年1月1日由原房屋所有人林慧宇和肖宗广转让给新房屋所有人陈英莲。根据法律规定的“买卖不破租赁原则”，您与原房屋所有人签订的商铺租赁合同继续有效，但原房屋所有人的权利义务将由新房屋所有人承继。自接到本通知之日起，贵司有关该商铺租赁合同的一切权利义务向新房屋所有人主张和履行，且该商铺的租金即日起交给新房屋所有人。” 2019年6月11日，原告向被告益膳品公司发出《催告书》，内容为：“贵司承租的位于北海市嘉顺金城华府5幢0114号商铺，按照合同约定，贵司应当在每月的前三日支付租金。贵司2019年4至6月共计3个月的租金共计¥15000元（大写：人民币壹万伍仟元整）至今未付，属严重的违约行为。请贵司接到本催告书之日起30日内将所欠的租金付清，并请贵司今后切实按时支付租金。如未按照本催告书的要求支付租金，本人将解除租赁合同，并将追究贵司的违约责任！” 另查明，被告益膳品分公司自2016年5月起使用涉案房屋至今。被告益膳品公司分别于2018年7月1日、2018年9月24日、2018年12月22日分三次向原告转账共45000元（原告主张该款是2018年7月至2019年3月期间的租金）。从2019年4月至今的租金，二被告未支付给原告，为此原告向本院提起本案诉讼。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》、《北海市二手房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同双方具有法律约束力，合同双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。上述《北海市二手房买卖合同》签订后，原告于2018年取得了涉案房屋的不动产权证，成为涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款关于“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”之规定，原告成为涉案房屋的所有权人后，涉案《房屋租赁合同》对原告（新房主）和被告益膳品公司（承租人）继续有效，被告益膳品分公司作为被告益膳品公司的分支机构，自2016年5月起使用涉案房屋至今，故原告要求被告益膳品公司按合同约定支付2019年4月至10月租金35000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告益膳品公司辩称已和第三人于2019年3月23日约定以租抵债，但原告于2018年成为涉案房屋的所有权人后，第三人对涉案房屋已不享有权利，第三人无权在2019年3月23日就涉案房屋的租金与被告益膳品公司约定以租抵债。并且，根据二被告的法定代表人苏波在与第三人的微信聊天内容显示：被告益膳品公司至迟于2019年3月21日知道原告购买了涉案房屋，但其在2019年3月23日仍与第三人约定以后每月租金用于抵扣对第三人所欠债务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”之规定，该以租抵债协议无效，被告益膳品公司不能以此为由拒付租金。 关于被告益膳品分公司应否支付租金给原告的问题，本院认为，虽然被告益膳品分公司实际使用了涉案房屋，但其不是涉案《房屋租赁合同》的签订方，根据合同相对性原则，原告无权依据该合同向被告益膳品分公司主张租金。再者，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款关于“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，被告益膳品分公司不能独立承担民事责任，其应承担的民事责任应由被告益膳品公司承担。故原告要求被告益膳品分公司支付租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于原告要求解除原、被告之间房屋租赁合同关系以及返还涉案房屋的问题，本院认为，虽然原、被告没有签订书面的《房屋租赁合同》，但原告自涉案房屋产权变更之日起承接了第三人在涉案房屋租赁合同中的权利义务，且被告益膳品分公司一直使用涉案房屋至今，原、被告已形成事实上的房屋租赁合同关系。但被告益膳品公司从2019年4月份起没有依约支付租金给原告，原告2019年4月7日向其发出《告知书》，并于2019年6月11日向其发出《催告书》限其在30日内将租金付清。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告有权要求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告作为涉案房屋的所有权人有权要求二被告返还涉案房屋。即原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系以及返还涉案房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 1、解除原告陈英莲与被告北海益膳品贸易有限公司、被告北海益膳品贸易有限公司体育路分公司的房屋租赁合同关系； 2、被告北海益膳品贸易有限公司应支付2019年4月至10月的租金35000元给原告陈英莲； 3、被告北海益膳品贸易有限公司、被告北海益膳品贸易有限公司体育路分公司应返还坐落体育路1号嘉顺金城华府5幢0114号房屋给原告陈英莲； 4、驳回原告陈英莲的其他诉讼请求。 案件受理费674元，由被告益膳品公司负担（该费用原告已向本院预交，由被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费674元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  欧伟光 人民陪审员  张伟兰 二〇二〇年三月二十三日 法官 助理  温 柠 书 记 员  陈晓云 附本判决适用的法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第%1条当事人在民事活动中的地位平等。 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 3、《中华人民共和国公司法》 第%1条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任 %1、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》 第一百一十九条承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。 %1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传 唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。