江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终114号上诉人（原审被告）：钟程，女，1987年4月1日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：钟国庆（系钟程父亲），男，1957年10月1日出生，汉族，住江西省上高县。被上诉人（原审原告）：江西君健实业有限公司，住所地江西省宜春市经济技术开发区工业二路，统一社会信用代码913609007947816291。法定代表人：陈佳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮辉，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：蔡时青，系该公司员工。上诉人钟程因与被上诉人江西君健实业有限公司（以下简称君健公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初6231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。钟程上诉请求：1．撤销原审判决并依法改判。2．判决君健公司纠正其多收费、乱收费现象。3．判决君健公司多收不合理费用抵钟程后阶段的费用。4．本案诉讼费用由君健公司承担。事实和理由：1．君健公司未按《前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业协议》）和宜市价费（2016）7号《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》（以下简称《市物业收费办法》）执行，每户另外加收了30元/月电梯运行费和10元/月的二次加压费，君健公司多收费、乱收费的行为应予纠正，且2015年7月至2017年12月间多收1200元（40元/月×30个月）应抵后阶段的费用。2．钟程借用的层高低于2.2米面积为25.48㎡的储藏室（即案涉《储藏间、车库（车位）买卖协议》项下车库），没有与君健公司签订物业服务合同，且按《市物业收费办法》第十五条规定不得收取物业费，君健公司收取的2015年7月至2017年12月间物业费458元（0.6元/㎡×25.48㎡×30个月）应退还给钟程，或抵后阶段的费用。3．钟程在装修房屋前，君健公司收取了电梯运行费360元，水加压费120元，电费200元，装修管理费200元、垃圾运费350元、人员出入证工本费50元、门禁卡20元等合计1300元，除垃圾费264.3元（88.1㎡×3元/㎡）、门禁卡20元是合理收费外，其余收费项目（共1035.7元）均不合理，应该退回给钟程。综上所述，君健公司在2017年底之前多收了钟程2693.7元（即1200元+458元+1035.7元），加上违约金2424元，共计5117.7元。君健公司辩称：1．案涉《前期物业协议》合法有效，该协议第四条约定住宅物业费按每月1元/㎡收取，非住宅按每月1元/㎡（实际为0.6元/㎡）收取。各项收费均在小区公告栏内公布。2．关于每户每月收取电梯运行费30元和供水二次加压费10元，得到了原宜春市物价局的批准（详见《关于乐居名郡小区电梯运行费和供水二次加压费问题的回复》）。3．关于装修期间的物业服务费问题，《房屋装饰装修管理服务协议》第十三条有明确约定，电梯运行费30元/月/户，二次加压费20元/月/户（实际为10元/月/户）。电费200元是提前给每户业主预存的费用是为了方便业主装修时使用电能，装修管理服务费是因为业主装修工程增加物业管理服务工作量，需要对装修工作进行监督管理，设置的临时性收费项目。垃圾清运费是装修时产生的装修垃圾由余土办清运的费用。上述费用在《房屋装饰装修管理服务协议》中均有约定。4．关于钟程主张的储藏室的物业收费问题，依据的是《市物业收费办法》第二十九条和《储藏间、车库（车位）买卖协议》第五条的约定。君健公司向一审法院起诉请求：1．判令钟程向君健公司支付拖欠的物业费3441元及违约金180元，合计3621元；2．本案诉讼费用由钟程承担。一审法院认定事实：2006年11月16日，君健公司经工商登记注册成立宜春市远程物业发展有限公司，于2011年8月18日变更为宜城市远程实业有限公司，2013年3月28日变更为江西君健实业有限公司，其经营范围为物业管理与服务等。2015年4月11日，钟程因购买乐居名郡房屋而与君健公司签订了《前期物业协议》，该协议约定：君健公司向钟程提供物业管理服务，钟程自交房之日起，高层电梯住宅建筑按建筑面积每月1元/㎡交纳物业管理服务费，非住宅建筑按建筑面积每月0.6元/㎡交纳物业管理服务费，每次交纳费用时间为每季度前5天；违约金自逾期之日起按每天千分之二计算等权利义务。合同同时对物业服务管理质量及标准等其他事项一并进行了约定。2015年4月11日，双方签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，该协议约定：君健公司凭本协议向钟程收取如下费用：5、电梯运行费：30元/月?户；6、二次加压费10元/月?户。另查明，钟程购买了该小区7栋3002室房屋一套，建筑面积为88.1㎡、储藏室面积25.48㎡，2018年1月至2019年12月间未交纳物业费。一审法院认为：君健公司与钟程签订的《前期物业协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，钟程应按照合同的约定支付物业管理服务费。现钟程逾期未交纳物业管理服务费应承担违约责任，故君健公司起诉要求钟程交纳物业管理服务费（88.1㎡×1元+25.48㎡×0.6元+10元+30元）×24个月=3441元及违约金180元的诉讼请求该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：限钟程于判决生效之日起十日内支付君健公司物业管理服务费3441元及违约金180元。本院二审期间，钟程向本院提交证据有：证据（一）收据号0012114复印件一份，证据（二）收据号0324613号复印件一份，证据（三）宜市价费（2016）7号文件《市物业收费办法》复印件一份，证据（四）《储藏间、车库（车位）买卖协议》复印件一份，证明目的：1．物业管理费中已经包含了电梯运行费用，装修时收取的电梯运行费用不合理。2．案涉储藏室不是钟程购买，且层高小于2.2米，未办理产权证，向钟程收取物业管理费于法无据。对钟程提交的证据，君健公司质证意见如下：1．对钟程提交的证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，《前期物业协议》和《房屋装饰装修管理服务协议》对物业服务收费项目和收费标准有明确约定，电梯运行费和二次加压费得到了原宜春市物价局批准，《市物业收费办法》第二十九条亦予以明确。君健公司向本院提交证据有：证据（一）《乐居名郡物业管理收费标准》照片打印件一张，证据（二）《储藏间、车库（车位）买卖协议》复印件一份，证据（三）《市物业收费办法》打印件一份，证明目的：1．收费标准在小区公示；2．储藏室、车库的收费标准有合同约定；3．《市物业收费办法》第二十九条规定，该办法实施前已签订物业服务合同且明确服务期限尚未到期的按原合同约定执行。本院依职权调取并出示的证据有：证据（一）《关于乐居·名郡等小区物业管理收费标准的批复》（宜市价费字［2012］12号），该批复确定，乐居名郡小区高层住宅物业管理收费标准为每月1元/㎡，物业费服务项目和内容包括卫生、绿化、保安、公共照明和维修服务。证据（二）《关于废止的通知》（宜市发改收费字〔2018〕14号文），该通知确定《市物业收费办法》涉及前期物业管理费定价规定自2018年6月5日起废止。自2018年4月1日起，前期物业管理收费（保障房除外）不在《江西省定价目录》之内，物业管理企业可按服务内容自行定价。对本院调取的证据，钟程经质证认为，对证据的真实性无异议，对关联性有异议，《市物业收费办法》虽已废止，但在该办法实施期间仍应按照该办法的规定执行。对本院调取的证据，君健公司经质证认为：对证据（一）（二）均无异议。对双方当事人提交的证据材料以及本院调取的证据，本院综合认证如下：1．对钟程提交的证据，本院对证据的真实性予以确认，对钟程主张的证明目的，关于君健公司是否违反《市物业收费办法》规定以及钟程是否应就案涉储藏间交纳物业费的问题，为本案双方的争议焦点，本院在下文一并论述。2．对君健公司提交的证据，本院对证据的真实性予以确认，对证据的证明目的，关于君健公司的物业收费是否合理，为本案双方的争议焦点，本院在下文一并论述。3．对本院调取的证据，双方当事人对真实性无异议，本院予以确认。本院二审查明：2013年12月19日，宜春市三陆康实业有限公司（甲方）与钟程父亲钟国庆（乙方）签订一份《储藏间、车库（车位）买卖协议》，约定乙方购买甲方坐落在乐居名郡小区第30幢编号为24车的车库，面积为25.48平方米。该协议第五条“车库交付后，其管理由物业公司实行统一管理，同时按住房相同收费标准按0.6元/平方米交纳物业管理费用，交费面积约定按25.48平方米计算。”截至2017年12月，君健公司均将该车库物业费与钟程住房物业费一并向钟程收取，钟程均一并交纳。2012年5月10日，原宜春市物价局作出《关于乐居·名郡等小区物业管理收费标准的批复》（宜市价费字［2012］12号），对宜春市远程物业发展有限公司（即本案君健公司）管理的乐居名郡等小区物业管理服务收费标准批复如下：君健公司收取公共性服务费最高标准为多层0.6元/平方米˙月、高层1.00元/平方米˙月、商铺多层1.2元/平方米˙月；服务项目和内容为卫生、绿化、保安、公共照明、维修服务。2013年9月11日，该局向君健公司作出《关于乐居名郡小区电梯运行费和供水二次加压费问题的回复》，同意君健公司向乐居名郡小区业主收取专项性服务收费中的电梯运行费和二次供水加压费。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1．君健公司向钟程收取电梯运行费和供水二次加压费是否合理；2．君健公司在钟程房屋装修前收取的相关费用是否合理；3．钟程在本案中应否就钟国庆所购车库向君健公司交纳物业费。对此，本院综合分析评判如下：一、关于君健公司向钟程收取电梯运行费和供水二次加压费是否合理的问题第一，物业服务收费是指物业服务企业接受开发建设单位、业主大会的委托，按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部分、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。物业服务费是物业服务公司为业主提供公共服务的对价，其收费标准与物业服务项目和内容密切相关。第二，本案中，从原宜春市物价局2012年5月10日作出的宜市价费字［2012］12号批复看，君健公司物业服务费所对应的收费项目为卫生、绿化、保安、公共照明、维修服务等公共性服务，不包括专项性服务，如电梯、转供电、二次供水等房屋设备运行服务。现君健公司除提供上述公共性服务之外还为业主提供了电梯运行、二次供水加压等专项性服务，在君健公司未提高原宜春市物价局批复的收费标准的情况下，业主和物业使用人还应就君健公司提供的专项性服务支付相应对价。第三，虽然2016年5月1日试行的《市物业收费办法》第二十一条第一款规定“住宅小区内共同电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设备运行费，纳入物业公共性服务费，不得另行分摊收取”，但案涉《前期物业协议》在该办法实施前即已签订，收费标准以及所对应的服务项目和内容亦在该办法实施前由物价主管部门核定。首先，如果2016年5月1日之后乐居名郡物业收费按照《市物业收费办法》第二十一条第一款规定执行，将电梯运行费纳入物业公共性服务范围，显然超出了原宜春市物价局2012年5月10日核定的物业公共性服务收费范围，那么2016年5月1日之后君健公司物业公共性服务收费就应相应提高；其次，根据《市物业收费办法》第二十一条第二款有关“二次供水设施运行费用不纳入物业服务费，物业服务企业应当按照实际支付和约定的收费方式，向相关业主公平、合理分摊，并定期公布”以及第二十九条有关“本办法实施前已签订物业服务合同且明确服务期限尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，也可由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定，合同到期后按本办法规定执行”的规定，君健公司在2016年5月1日之后不提高原物业公共性服务收费标准的情况下，继续按照《前期物业协议》约定和物价主管部门批复的收费方式收取电梯运行费和二次供水加压费，并无不当。第四，根据《关于废止的通知》（宜市发改收费字〔2018〕14号文）可知，自2018年6月5日起《市物业收费办法》涉及前期物业管理费定价规定废止。自2018年4月1日起，前期物业管理收费（保障房除外）不在《江西省定价目录》之内，物业管理企业可按服务内容自行定价。可见，君健公司自2018年6月5日起在不改变原收费标准的情况下向业主继续收取包括电梯运行费、二次供水加压费在内的物业服务费用，亦符合前述文件有关物业管理企业对除保障房之外的前期物业管理收费按服务内容自行定价的精神。综上所述，君健公司向钟程收取电梯运行费和供水二次加压费并无不当。二、关于君健公司在钟程房屋装修前收取的相关费用是否合理的问题第一，案涉《前期物业协议》第二条第六项房屋装饰装修管理有关“见附件；《房屋装饰装修管理协议》”的约定，案涉《房屋装饰装修管理服务协议》属于《前期物业协议》的合同内容。第二，如前所述，电梯运行费和二次供水加压费本身也属于物价部门批复的收费项目，君健公司自装修之日实际向业主收取的上述费用并未超过物价部门的核定范围。第三，一般而言，房屋装修期间业主虽未入住或使用房产，但因装修的客观需要，业主仍需物业服务企业提供供水、供电以及电梯运行的服务；而且物业服务企业对房屋装修期间在垃圾清理、外来人口管理等方面还需投入更多的服务，考虑到业主的房屋装修期间长短不一，君健公司自业主装修时起即开始收取电梯运行费和二次供水加压费、并一次性少量收取装修期间垃圾搬运费、装修人员出入证工本费、物业管理费，应在合理范围之内。三、关于钟程在本案中应否就钟国庆所购车库向君健公司交纳物业费的问题第一，案涉车库收费标准在《前期物业协议》和《储藏间、车库（车位）买卖协议》中均有约定，君健公司就案涉车库收取物业服务费依法有据。第二，本案中虽然车库和住房分属不同的购买主体，但考虑到两购买人之间系父女关系、钟程与君健公司在2017年12月前所形成的两处房产一并交纳服务费的交易习惯以及钟程在上诉状中陈述的借用钟国庆所购储藏室（即案涉车库）的事实，为避免当事人的诉累，本院对君健公司主张由钟程一并交纳案涉车库物业服务费，予以支持。综上所述，钟程上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟程负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  袁飞云审判员  杨耀星二〇二〇年三月二十四日法官助理浦洋书记员邓鑫玥