广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异46号 案外人：梁柳银，女，汉族，1973年12月28日出生，住广东省东莞市。 委托代理人：廖辉林，北京德恒（东莞）律师事务所律师。 委托代理人：黄美秀，北京德恒（东莞）律师事务所律师。 申请执行人：吕礼东，男，汉族，1965年12月4日出生，住广东省高州市。 被执行人：刘容，男，汉族，1970年11月29日出生,住广东省东莞市。 本院在执行申请执行人吕礼东与被执行人刘容之间的（2019）粤1971执恢1149号案件过程中，案外人梁柳银向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人梁柳银称，法院受理吕礼东与刘容强制执行一案，案号：（2019）粤1971执恢1149号。2019年12月，异议人梁柳银通过自建的东莞市石碣镇刘屋村同德路326号出租屋的租客得知法院拟对东莞市××镇刘屋村××村沙角（土名）【集体土地证号：东府集用（2000）字第190XXX6**】的集体土地强制执行。异议人遂到法院了解情况，方知法院受理的吕礼东与刘容强制执行一案，案涉土地的土地使用者仍登记为刘容。异议人就法院强制执行案涉土地提出异议，恳请法院终止执行（2019）粤1971执恢1149号案件对案涉土地的执行措施并解除对该集体土地的查封，具体理由如下：一、2006年1月15日，异议人梁柳银与刘容、彭云青（刘容老婆）签订《土地使用证转让协议》约定：梁柳银以人民币30万元的对价购买刘容、彭云青位于东莞市××镇刘屋村××村沙角（土名）【集体土土地证号：东府集用（2000）字第190XXX6**集体土地的使用权。此外双方尚约定了其他条款（详见《土地使用证转让协议》）。东莞市石碣镇人民政府的东莞市石碣镇法律服务所对《土地使用证转让协议》签署事宜进行了见证并盖章。异议人梁柳银依约支付了全部的土地转让费。二、2006年1月15日签订《土地使用证转让协议》时，异议人梁柳银具备购买案涉土地的法定资格，异议人梁柳银的购买行为符合当时法律法规、政府政策要求。异议人梁柳银按照东莞市国土局石碣分局工作人员的指示，2006年1月16日提交《土地证书查验与地籍调查收件单》及石碣分局要求提交的其他资料办理过户手续。2006年5月31日异议人梁柳银接通知到东莞市地方税务局石碣税务分局缴纳营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税等集体土地过户税费【纳税人名称：刘容，完税证号：（2005-1）粤地230XXX430号】。然而发放新土地证前，异议人梁柳银接到东莞市国土局石碣分局工作人员的通知，因政府政策变更，对异议人梁柳银这种异村购买集体土地使用权的情形一刀切暂停发放新的集体土地使用证，等候政府另行安排。政府另行安排至今（2019年12月）。三、异议人梁柳银在东莞市××镇刘屋村××村沙角（土名）的集体土地（现地址称：东莞市XX镇XX村XX路326号）上自行筹资建设了一栋6层共613平方米的出租屋（建设用地规划许可证编号：碣7XX3，建设工程规划许可证编号：碣7873），之后异议人梁柳银通过出租房屋获得家庭生活来源。异议人梁柳银一直依法经营出租屋，多年来异议人以本人名义为出租屋缴纳电费（发票为凭）、刘屋水厂水费（水厂收费收据为凭）、东莞市石碣镇网格管理中心税费（扣费明细为凭）、出租人综合保险保险单（保险单为凭）等等。综上所述，异议人梁柳银为案涉集体土地的实际土地使用权人及地上建筑物的所有人。异议人现提出书面异议，请求法院终止执行东莞市第一人民法院（2019）粤1971执恢1149号案件对东莞市××镇刘屋村××村沙角（土名）【集体土地土地证号：东府集用（2000）字第190XXX6**体土地的执行措施并解除对该集体土地的查封。 申请执行人吕礼东辩称，吕礼东根据已发生法律效力的(2006)东一法民一初字第3393号民事判决书向法院申请恢复执行，法院予以立案执行刘容欠吕礼东872157元。被执行人刘容及妻子彭运青和他父亲刘河居，恶意串通及转移财产，态度恶劣，到现在本人收到东莞市第一人民法院执行款不到2000元。刘容的宅基地在吕礼东起诉刘容的时候，由东莞市石碣法庭去石碣房管所查扣过刘容的宅基地，当时宅基地一直在刘容名下，本人申请要处理拍卖刘容的宅基地，将钱还给本人。本人将实际情况反映过，但到现在也没拍卖处理。在2007年，省高院指派龙门法院执行过，因当时法律规定，刘容名下只有一个宅基地不能拍卖，但现在的法律可以拍卖了，本来刘容夫妻欠钱是2004年之事，但被告刘容及其妻子彭运青和他父亲刘河居，恶意欠钱不还。从法院判决到现在已经过了十多年仍未偿还。请法院驳回异议人的请求。 被执行人刘容未向本院提交书面答辩意见或证据。 经审查查明，申请执行人吕礼东根据已发生法律效力的（2006）东一法民一初字第3393号民事判决书向本院申请恢复执行，本院立（2014）东一法执恢字第40号、（2019）粤1971执恢1149号案件予以执行。在（2019）粤1971执恢1149号案件执行过程中，本院于2019年8月23日查封了刘容名下单独所有的、××于××镇刘屋村××村沙角（土名）的土地使用权【集体土地证土地证号：东府集用（2000）第190XXX6**简称“案涉集体土地”】，使用权面积100平方米，无抵押。根据东莞市国土资源局查询结果信息，案涉集体土地曾于2011年12月16日被本院查封，查封期限两年，后于2014年2月18日被本院以（2013）东一法执审字第432号案件查封，查封期限两年，再于2015年12月16日被本院以（2014）东一法执恢字第40号案件查封，查封期限三年。本院目前尚未对案涉集体土地进行评估拍卖。 梁柳银对本院查封案涉集体土地不服，主张其对案涉集体土地有足以排除执行的权益，其主张具体如下： 一、梁柳银主张已与刘容在法院查封前签订了合法有效的集体土地使用权转让合同，已付清了全部购地款。梁柳银为此提交以下证据：土地使用证转让协议、身份证复印件、土地证、收据等为证。土地使用权转让协议落款时间为2006年1月15日，刘容、彭运青作为甲方，与乙方梁柳银约定，由前者向后者转让案涉集体土地使用权，转让费30万元，并就转让费的分期支付、甲方的协助办理过户等问题进行了约定。两份收据显示刘容、彭运青于2006年1月16日、2006年3月3日的收到梁柳银土地转让款29万元、10000元。 二、梁柳银主张签订土地转让协议后即占有使用案涉集体土地，自建了一栋房屋并以其本人名义进行房屋出租。其为此提交了发票、刘屋水厂收款收、统一收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、非税收入通用票据（污水处理费、生活垃圾处理费、超额水费等）、水费收据、电费发票、出租屋网格管理中心缴税历史记录、经营租赁发票、租赁备案证明、保险单、保险条款发票等为证。上述票据、单据的缴款人显示为“梁柳银铺位”“梁柳银楼上出租”“梁柳银，地址：东莞市石碣镇刘屋村同德路**”等。房屋租赁登记备案证明显示房屋坐落于“石碣镇刘屋XX路××号”，出租人梁柳银。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证显示用地单位为“梁柳银”，用地位置为“石碣镇刘屋村胡屋村沙角（土名）”。 三、梁柳银主张其根据税务机关通知已对案涉土地转让缴纳了相关税费，对案涉集体土地未办理过户登记不存在过错，其为此提交了完税证、发票、土地证书查验与地籍调查收件单等为证。完税证出具时间为2006年3月31日，显示“纳税人刘容”支付了转让土地使用权营业税、城建税和教育费附加、财产转让所得个人所得税、转让房地产土地增值税等税款共计3950元。发票显示上述税款3950元由梁柳银支付给刘容。 另查，经本院向案涉集体土地所在地东莞市石碣镇刘屋村村委会梁柳银是否属于该村集体经济组织成员、是否具备受让案涉集体土地使用权的资格，该村委会回复称梁柳银不属于该村集体经济组织成员，不具备受让案涉集体土地使用权的资格。 以上事实，有梁柳银提交的土地使用证转让协议、身份证复印件、土地证、收据、发票、刘屋水厂收款收、统一收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、非税收入通用票据（污水处理费、生活垃圾处理费、超额水费等）、水费收据、电费发票、出租屋网格管理中心缴税历史记录、经营租赁发票、租赁备案证明、保险单、保险条款发票、完税证、发票、土地证书查验与地籍调查收件单，以及执行案件材料、本案协助调查函及回函等附卷为证。 本院认为，本案争议的焦点为梁柳银对案涉土地及集体土地是否享有足以排除强制执行的权益，应依法审查案外人梁柳银取得案涉集体土地的方式是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 案涉集体土地为宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，以及国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和集体土地证”等规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，有较强的社会保障与社会福利性质，禁止向集体经济组织成员以外的人流转。梁柳银主张其与刘容系同一集体经济组织成员，有资格受让案涉集体土地，但东莞市石碣镇刘屋村村委会向本院回函的调查结果并非如此，梁柳银与刘容并非同一集体经济组织成员，梁柳银也并非案涉土地相关的集体经济组织成员，故本院认定梁柳银购买案涉集体土地违反法律、行政法规的禁止性规定，不属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。根据前述法律规定，案涉集体土地无法过户登记至梁柳银名下，梁柳银对此存在过错，因此其也不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。 退一步而言，梁柳银提交的证据中仅有收据，而无其他能有效证明交易真实发生的银行流水等辅以佐证，无法有效证明其已付清购地款。梁柳银提交的自建房屋、缴纳相关费用的证据也并未显示相关费用与案涉集体土地的关联性，无法有效证明梁柳银在查封前已占有使用案涉集体土地。 综上所述，案外人梁柳银的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不足以排除本院的执行措施，对其异议请求本院不予支持。梁柳银与刘容之间如有关于土地转让的争议，应另寻其他法律途径解决。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人梁柳银的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年三月九日 书记员  王 红