呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初1478号原告（案外人）：张仲君，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯志军，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志远，内蒙古远舰律师事务所律师。被告（申请执行人）：董娜，女，现住包头市。委托诉讼代理人：赵建东，内蒙古慧灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓伟，内蒙古慧灵律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古保全农产品科技发展有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区巧报镇保全村村委会**。法定代表人：李碧瑛，该公司董事长。委托诉讼代理人：马水平，内蒙古伊康东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，内蒙古伊康东律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古紫辰房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市金桥开发区世纪十三路内蒙古赤诚房地产开发有限公司办公楼**。法定代表人：李碧瑛，该公司董事长。委托诉讼代理人：马水平，内蒙古伊康东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，内蒙古伊康东律师事务所律师。原告张仲君与被告董娜、第三人内蒙古保全农产品科技发展有限公司（以下简称保全农产品公司）、内蒙古紫辰房地产开发有限公司（以下简称紫辰公司）执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张仲君及其委托诉讼代理人冯志军，被告董娜及其委托诉讼代理人赵建东，第三人保全农产品公司的、紫辰公司的委托诉讼代理人王永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张仲君向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令董娜立即停止对张仲君租赁的赛罕区保全庄市、010号、011号(西数第一、二、三间)三套房屋的强制执行;请求人民法院确认张仲君与第三人保全农产品公司签订编号为:(2016）内保农科合字第ISWL-C-009号、(2016）内保农科合字第ISWL-C-010号、(2016）内保农科合字第ISWL-C011号的《租赁合同》有效。事实和理由：2016年8月12日,张仲君与保全农产品公司签订了编号为:(2016)内保农科合字第ISWL-C009号、(2016)内保农科合字第ISWLC-O10号、(2016)内保农科合字第ISWL-C011号,共计三份《租赁合同》。双方约定保全农产品公司将赛罕区保全庄市、010号、011号房屋出租给张仲君,租赁期限为2016年8月22日起至2023年8月21日。租赁合同签订后,保全农产品公司与紫辰公司向张仲君交付了房屋,张仲君向第三人支付房屋租赁费,从签订合同至今,上述三套房屋一直由张仲君使用。2019年6月4日,呼和浩特市中级人民法院张贴公告,要求第三人向董娜交付张仲君租赁的三套房屋,并要求在2019年6月14日前迁出。鉴于人民法院查封上述房屋的时间是2017年6月13日,签订租赁合同的时间为2016年8月22日。因此张仲君与第三人签订租赁合同在前,涉案房屋查封在后,张仲君具有阻却强制执行的民事权利。张仲君认为其通过租赁的方式承租了上述房屋,已取得对上述房屋的使用权利,董娜的申请执行行为已经严重侵害了张仲君对房屋占有、使用权利。现张仲君依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的相关法律规定,请求贵院在查明事实的基础上,依法支持张仲君的诉讼请求。董娜辩称，在保全农产品公司将本案涉案房屋出租给张仲君之前，本案涉案房屋早已抵顶给董娜。抵顶协议经生效判决确认为合法有效协议，同时生效判决也确认房屋在2011年就属于董娜。保全农产品公司在房屋所有权已转移的情况下仍与张仲君签订房屋租赁合同的行为属于越权行为。保全农产品公司、紫辰公司述称，同意张仲君的诉讼请求，根据我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。由此可以看出案涉房屋所有权并不属于董娜，应该是属于紫辰公司。紫辰公司授权保全农产品公司将案涉房屋出租给张仲君合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：董娜与保全农产品公司、紫辰公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2017年12月8日作出（2017）内01民初203号民事判决，判决：一、内蒙古保全农产品科技发展有限公司、内蒙古紫辰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向董娜交付内蒙古保全庄农产品批发市商务楼东数A段共计4500平方米的房屋；二、内蒙古保全农产品科技发展有限公司、内蒙古紫辰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向董娜交付内蒙古保全庄农产品批发市场6#商业（北门西侧）6#-1031#、6#-1032#、6#-1033#、6#-1034#、6#-1035#、6#-1036#、6#-1031#、6#-1037#、6#-1038#、6#-1039#、6#-1026#共计10间商铺；三、驳回董娜的其他诉讼请求；四、驳回内蒙古保全农产品科技发展有限公司、内蒙古紫辰房地产开发有限公司的反诉请求。保全农产品公司、紫辰公司不服，上诉至内蒙古自治区高级人民法院。内蒙古自治区高级人民法院于2018年9月11日作出（2018）内民终字82号民事判决，判决：驳回上诉、维持原判。保全农产品公司、紫辰公司仍不服，向中华人民共和国最高人民法院申请再审。中华人民共和国最高人民法院于2018年12月25日作出（2018）最高法民申5937号民事裁定，裁定：驳回内蒙古保全农产品科技发展有限公司、内蒙古紫辰房地产开发有限公司的再审申请。董娜向本院申请强制执行。本院于2019年1月14日向保全农产品公司、紫辰公司发出(2019)内01执3号执行通知书，责令执行人保全农产品公司、紫辰公司向申请执行人董娜交付内蒙古保全农产品批发市商务楼东数A段共计4500平方米的房产及内蒙古保全农产品批发市商业(北门西侧)共计10间商铺等。2019年6月4日,本院发出(2019)内01执3号公告,责令被执行人保全农产品公司、紫辰公司在指定的期限迁出房屋，到期不履行的,将依法强制执行。张仲君作为案外人对执行标的提出书面异议。本院于2019年8月22日作出（2019）内01执异953号执行裁定，裁定：驳回张仲君的异议请求。张仲君向本院提起执行异议之诉。本院作出的（2017）内01民初203号民事判决和内蒙古自治区高级人民法院作出（2018）内民终字82号民事判决中查明的事实如下：保全农产品公司于2008年3月5日成立，时任法定代表人为陈茂勇，2014年11月4日变更为陈柯彤（系陈茂勇女儿），2016年5月26日变更为李碧瑛（系陈茂勇妻子）。紫辰公司于2008年3月14日成立，法定代表人为李碧瑛，原股东为陈柯卉、李碧瑛，2009年7月13日变更为保全农产品公司、李碧瑛，2014年9月30日变更为陈柯彤、李碧瑛。2008年3月25日，保全农产品公司（作为甲方）与董娜（作为乙方）就内蒙古保全庄农产品批发市场开发建设项目签订《关于内蒙古保全庄农产品批发市场开发建设项目的合作协议》。涉案项目开发后期，保全农产品公司（作为甲方）与董娜（作为乙方）于2011年10月17日签订《协议书》，在内蒙古保全庄农产品批发市场项目开发建设已基本结束的阶段，甲、乙双方协商达成如下协议：一、甲方应付乙方5%股份折合人民币为5000万元。二、因项目资金问题，甲方愿以房屋抵顶乙方，其余付现金。三、1、甲方从保全庄市场1号商务楼A段（东数A段约4500㎡），以房管实测为准面积计算，价格以每平米5460元计算，抵顶乙方。2011年12月30日前办理完产权证。2、甲方以滨河南路底店从西数10间左右约1000㎡，以每平米1万伍仟元计算抵顶乙方。约1500万元。3、剩余款项以现金支付。此款于2011年11月30日前支付给乙方。如不能支付，甲方按每月3%利息计算支付给乙方。从2011年12月1日起执行。四、按5%股份5000万元全部兑现后，甲、乙双方就此市场合作结束，需其他合作可协议商谈。五、此协议具有法律效力，如有争议协商解决，不能解决可提交人民法院解决。另标注：1号商务楼A段的改造工程项目费用由甲方支付。所抵顶房屋办理售楼手续。十月二十五日前办理。《协议书》的履行过程中，陈茂勇于2012年1月15日分别出具欠条和顶房明细单。欠条的内容为：“今欠董娜股份折现金一千万整，从2011年12月1日起，开始以3%/月计息，2012年3月底前还清本息”；顶房明细单的内容为：“内蒙古保全庄农产品批发市商业1003.67㎡，11套商铺，每平米壹万伍仟元整计算，总房款为15055050元抵顶给董娜，2012年3月底前办理完产权证。具体房号为6号商业1026号（129.77㎡）、1031号（90.83㎡）、1032号（90.83㎡）、1033号（90.83㎡）、1034号（90.83㎡）、1035号（90.83㎡）、1036号（90.83㎡）、1037号（90.83㎡）、1038号（90.83㎡）、1039号（146.19㎡）。”陈茂勇签字予以确认。2012年4月18日，就上述房屋，紫辰公司按照董娜的要求以“杨丽娜”为买房人出具了十份《房屋订购单》，对应房号分别为保全庄现代农贸物流中心保全庄6#商业（北门西侧）6#-1031#、6#-1032#、6#-1033#、6#-1034#、6#-1035#、6#-1036#、6#-1031#、6#-1037#、6#-1038#、6#-1039#、6#-1026#，并出具相应的十张购房款《收据》。紫辰公司分别在《房屋订购单》、《收据》上加盖公司印章（或财务章）予以确认。另查明，涉案工程内蒙古保全庄农产品批发市场的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》等手续均系以紫辰公司的名义办理。本院经审理还查明，2016年8月,保全农产品公司（甲方）与张仲君（乙方）分别签订三份《租赁合同》,约定甲方出租给乙方的保全市（126.8平方米）、010号（94.77平方米）、011号（123.63平方米）,年租金为5000元、23000元、27000元，租赁期间房屋年租金为不变租金，三套房屋租期均为2016年8月22日起至2023年8月21日。合同签订后,张仲君按照合同约定支付了租金,保全农产品公司也向张仲君交付了房屋。保全农产品公司、紫辰公司为张仲君出具三份证明，载明：张仲君现租赁的三套房屋产权属于紫辰公司，由保全农产品公司代为租赁。三份证明加盖了二公司的印章，但无落款日期。张仲君于2016年10月26日成立了内蒙古安莱美汽车服务有限公司，住所地位于呼和浩特市赛罕区保全市场**商务楼C段**。张仲君举示的物业费收据、电力客户电费收据、内蒙古增值税电子普通发票证明，其交纳了涉案房屋2017-2019年物业费，2017年部分月份电费、2017-2019年供热费。董娜出示的其于2019年与其他租户所签订的《租赁合同》中载明：面积约127平方米、租期为1年、租金为9万元。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。保全农产品公司在将房屋抵顶给董娜之后，又将房屋出租给张仲君，保全农产品公司作为出租房与张仲君签订三份《租赁合同》时明显存在不当。张仲君于保全农产品公司签订的《租赁合同》虽在法院查封之前，但三份《租赁合同》签订的时间晚于保全农产品公司与董娜签订《协议书》的时间。张仲君的租赁权不足以对抗董娜因《协议书》获得的对本案诉争房屋的权利。董娜认为，张仲君所举三份《租赁合同》中约定的租金过低，不排除签订合同的双方存在串通情形。张仲君认为，本案涉案房屋最初没有水电暖、上下水，张仲君租赁后进行了大规模的改造，接通了水电暖，安装了380伏的电，原房屋使用价值较小，张仲君又是长期租用也会给一定优惠，所以租金较低。张仲君所举证据虽能证明其占有、使用了本案涉案房屋，但鉴于《租赁合同》载明的面积、租金，亦不足以证明其与保全农产品公司之间存在具备合理对价关系的租赁关系。综上所述，张仲君的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回张仲君的诉讼请求。案件受理费100.0元，由张仲君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡 二〇二〇年三月三十一日书记员 白 杨