广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19172号原告（反诉被告）：莫灿钊，男，1983年3月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码x。委托诉讼代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟家强，男，1967年5月15日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区***********，公民身份号码x。委托诉讼代理人：俞华，广东正大联合律师事务所律师。原告莫灿钊与被告钟家强租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人黄秀清、被告委托诉讼代理人俞华到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺场地租赁协议》于2019年6月26日解除；2.被告向原告支付拖欠的租金466666.67元（从2019年1月至2019年5月按8万元/月计算，2019年6月1日至6月25日按8万元/月计算25日）；3.被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金95333.33元（从2019年1月1日起至2019年6月25日以每月所欠租金为本金从每月1日起按日千分之二计算滞纳金至原告付清租金为止，暂计至2019年6月26日的滞纳金为95333.33元）；4.被告支付商铺租赁期间拖欠的水费5854元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月20日签订《商铺场地租赁协议》，约定被告向原告租用位于佛山市南海区**********的商铺三仓及空地，用于汽车销售及维修行业，租赁期限自2017年5月1日起至2019年9月30日止，租金为每月98000元，租金应在每月15日前支付，每拖延一天，加付应缴纳金额的2‰的滞纳金。上述《商铺场地租赁协议》签订后，原告即按约定的时间将商铺交付给被告使用。2018年5月份经被告请求，原告同意将商铺的租金自2018年5月份开始降至每月88000元，后又于2018年12月份再次将租金降至每月8万元。被告于2019年1月开始以各种理由拒绝支付租金，原告为此曾多次与被告协商解决租金支付问题，被告却一直借故拖延。2019年4月1日，被告在无告知原告的情况下，无征兆地结束了店铺的经营。原告得知此事后，立刻联系被告，要求被告清偿拖欠的租金及租赁期间拖欠的水电费用，并办理涉案商铺的退还交接手续，但是被告却一直借故拖延，经原告多次催促后，直至2019年6月26日被告才委托他人将涉案商铺的钥匙交还给原告，但仍然拒绝支付拖欠的租金。被告已付清电费。原告认为，原、被告签订的《商铺场地租赁协议》合法有效，原告已按约定将商铺交付给被告正常使用，且在租赁期内一再降低商铺租金，被告拖延支付租金的行为已经构成严重违约，因此，被告应承担相应违约责任。另外，被告在2019年4月1日结束店铺经营，但却在原告一再催促的情况下，于2019年6月26日才将租赁商铺的大门钥匙交还给原告，在此期间原告无法重新使用租赁商铺，因此，应视为被告继续租赁使用该租赁商铺直至2019年6月26日，期间的租金被告亦应当继续支付。被告辩称，是原告而不是被告拖延商铺退还交接手续，根据微信聊天记录，被告一直要求亲自上门面见原告，但原告以各种借口拒不见面，是原告拒不办理商铺退回手续。原告无法证明其是该商铺的合法持有者，原告已确认是徐元山与叠北村民委员会签订涉案场地的租赁合同，但原告没有提供其与徐元山是否签订有租赁合同，或其与徐元山签订的租赁合同是否解除及何时解除，假如已解除，原告就不是本案合法主体，原告的主张就没有合法依据，原告必须举证其与徐元山签订的租赁合同证明其合法身份。其他意见与被告的反诉意见相同。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《商铺场地租赁协议》于2019年1月1日解除；2.原告退还被告保证金294000元；3.本案本诉和反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：涉案商铺所在地块属于南海区桂城街道叠北村民委员会，于2004年租赁给徐元山经营汽车展销、配件、维修等4S专卖店，徐元山转租给原告，原告再转租给被告。原、被告签订《商铺场地租赁协议》后，原告依约提供了文华北路11号劲力人车生活会所前排停车位前三个停车位给被告使用，作为被告摆展所销售汽车的地方，并允诺被告在主干道即文华北路边摆放巨幅广告牌，以便被告为所销售汽车做广告吸引客户。因合同约定原告不再作任何投资，被告投入将近80多万元装修商铺（包括门锁）以及制造广告牌等。合同顺利履行一年后，2018年5月佛山市南海区*****延线建设高架桥工程，文华北路北延线全线围蔽施工，原告约定提供的上述三个停车位刚好在围蔽范围内，三个停车位被围蔽施工并深挖路面，导致被告无法在文华北路旁摆展所售汽车，广告牌也被逼挪到最里面的位置。而最重要的是，因车流量最大的文华北路被围蔽施工，导致文华北路没有了来往车辆，且路面被挖掘施工，出入被告所租商铺极不方便，导致客流量一下骤减，商铺根本无法维持经营。根据占道施工公示牌，高架桥施工日期自2018年6月15日至2020年6月30日，施工期间长达两年，远超被告与原告约定的租赁期限。根据《商铺场地租赁协议》第十条的约定，合同解除的条件显然已成就。经双方协商，书面约定合同继续履行至2018年12月30日，租金自2018年5月至2018年12月由98000元/月降至88000元/月。2018年12月开始，被告多次电话及微信要求与原告见面协商合同解除之后的相关事宜，原告却一直以各种理由避而不见，并起诉请求被告支付2019年1月至2019年6月的租金。综上所述，被告与原告之间签订的《商铺场地租赁协议》因政府建设施工，导致合同无法继续履行，该合同已于2019年1月1日正式解除，原告应依约返还被告保证金294000元，原告起诉请求被告支付2019年1月至2019年6月的租金没有事实和法律依据。原告针对被告的反诉辩称，1.双方签订的《商铺场地租赁协议》直至2019年6月26日才正式解除，租金应计算至该日。原告出具的《证明》只是证明降租的起止时间，《证明》上无任何字眼表明合同履行至2018年12月止。如果合同只履行至2018年12月止，属变更原合同的主要条款，双方肯定会明确约定提前解约的相关条款。因被告多次称生意不好，要求原告降租，原告体谅被告做生意不容易，同意了被告降租的请求，并约定2018年12月后恢复原租金价格，所以在《证明》上才注明了具体降租起止日期。在原告催促被告缴纳2019年1、2月租金时，被告并没有反驳原告并说合同已于2019年1月1日解除，证明当时合同并无解除，只是被告拖欠租金不想缴交。被告于2019年4月1日无故关闭涉案商铺，之后既不缴交租金，也不主动将店铺钥匙交还原告及商量后续问题，被告应支付租金至交还商铺钥匙之日。2.被告所述施工地点与涉案商铺相距数百米远，该施工地点并非商铺唯一出入口，商铺门前有多个出入口，并不会影响商铺正常营业，不符合合同第十条约定的情形。被告故意只挑施工的某一角拍照，却没拍摄距离施工地点数百米远的涉案商铺的全貌，是不想让人看到施工地点与涉案商铺距离较远。实际上，离施工地点最近的11号劲力人车生活会所一直在正常营业，根本不存在被告所述影响其正常营业的情形。归根结底是因被告经营不善导致生意不理想，被告以此为借口不想交租给原告。据原告向被告员工了解得知，被告为了不想继续交租，在没有提前告知其店铺店长及员工的前提下，于2019年3月31日晚上连同其女婿深夜偷偷清场搬离，员工在次日早上上班才发现老板跑了，店铺也被清空，所以原告才会在微信上问被告有关店铺关门的事情。被告在没有告知原告的情况下，无征兆地结束商铺的经营，构成违约，根据合同第十二条违约责任第一款的情形，保证金应赔偿给原告，被告无权主张退回。综上所述，请求法院驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的欠缴水电费清单，原告确认被告已付清电费，故本院对电费清单不作审查；至于水费清单，该清单日期为2019年4月10日，被告提交的水费收据日期为2019年4月19日，且制作单位相同，应以日期在后的为准，故本院对上述水费清单不予确认，对被告提交的水费收据的真实性予以确认。2.对原告提交的2017年3月20日商铺场地租赁协议，本院经审查对其真实性予以确认。3.对被告提交的照片，本院经审查对其真实性予以确认。4.双方对对方提交的其他证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺场地租赁协议》，约定乙方向甲方租用佛山市南海区********的商铺三仓及空地，室内面积约630平方米，门前空地约300平方米，二楼办公室约150平方米，铺位租赁不包括近劲力人车生活会所旁的第一卡小铺位，租铺面第二、三、四卡商铺含阁楼以及商铺对应空地；租赁期限从2017年5月1日起至2019年9月30日止，从2017年5月1日起计租，每月租金98000元，租金每年递增百分之五；乙方必须在每月15号前向甲方支付租金；乙方所用水电费由乙方负责支付，甲方负责协调相关事宜；签订合同之日，乙方交付甲方保证金294000元。双方还就违约责任、停车位、广告位等内容进行了约定。上述合同签订后，被告向原告支付了保证金294000元。双方在合同履行过程中对租金进行了调整，被告按88000元/月支付了2018年5月至10月的租金，按8万元/月支付了2018年11月至12月的租金。2019年3月31日，被告搬离涉案商铺。2019年4月1日，原告获知涉案商铺已关门，通过微信问被告是否确定不再经营。被告回复称“下午回电”。被告向原告发出了落款日期为2019年3月30日的《解除合同通知书》，通知原告从2019年4月1日起解除双方签订的《商铺场地租赁协议》，原告须在收到本通知之日起3日内退还保证金并办理商铺退还交接手续，否则视为被告已结清租赁期间的所有费用并已将商铺完好无损退回原告。原告确认其在2019年5月底收到上述《解除合同通知书》，于2019年6月26日收回涉案商铺钥匙。另查明，被告尚欠原告2018年9月至2019年3月31日期间的水费4535元未付。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告均未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《商铺场地租赁协议》属无效合同，故对原、被告主张确认上述合同已解除的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应返还已收取的保证金294000元予被告。上述合同虽然无效，但被告实际占有使用涉案租赁物，应参照上述合同约定的租金标准支付其占有使用期间的占有使用费予原告。被告于2019年3月31日搬离了涉案商铺，原告于次日获知涉案商铺已关门，但双方均未能积极处理商铺交接问题，导致双方于2019年6月26日才交接商铺钥匙，双方对商铺未能及时交接均负有过错，故本院酌定被告从2019年1月1日起至2019年3月31日止按8万元/月及从2019年4月1日起至2019年6月25日止按4万元/月支付占有使用费予原告，即被告应支付占有使用费共353333.33元（8万元/月×3个月+4万元/月×2个月+4万元÷30天×25天=353333.33元）予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告的滞纳金请求，无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，但被告尚拖欠原告占有使用费未付，故本院酌定被告以353333.33元为本金自起诉日即2019年8月9日起按年利率4.35%计算利息至实际清偿日止予原告，对原告超出部分主张，本不予支持。关于原告主张的水费问题，双方对2017年5月至2018年9月的水费差价721元存在争议，根据双方所提交的证据及庭审陈述，在双方交易过程中被告是根据原告所提供的收据支付水费，被告已按照原告所提供的收据支付了2017年5月至2018年9月的水费，应视为双方已结清该期间的水费，原告主张上述期间的水费差价缺乏依据，本院不予支持。根据被告提交的水费收据，被告尚欠2018年9月至2019年3月31日期间的水费4535元未付，应如数支付予原告。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、钟家强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费353333.33元及以353333.33元为本金从2019年8月9日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予莫灿钊；二、钟家强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费4535元予莫灿钊；三、莫灿钊应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金294000元予钟家强；四、驳回莫灿钊的其他诉讼请求；五、驳回钟家强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计5529.27元（莫灿钊已预交17046.03元），由莫灿钊负担2756.59元，钟家强负担2772.68元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予莫灿钊，本院不另收退。对莫灿钊多预交的受理费11516.76元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。反诉受理费5500元（钟家强已预交17046.03元），由钟家强负担2750元，莫灿钊负担2750元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予钟家强，本院不另收退。对钟家强多预交的受理费11546.03元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年三月十三日书记员  钟丹