山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终253号上诉人（原审原告）：王万青，男，1961年6月23日出生，汉族，住山西省晋中市太谷县。委托诉讼代理人：王洁，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：尉蔚，山西华炬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山西纳海永基房地产开发有限公司，住所地山西省太原市万柏林区西线街**。法定代表人：王洪海，总经理。委托诉讼代理人：杜宝宝，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，山西德为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原龙胜祥置业有限公司，住所地山西省太原市万柏林区移村南街******。法定代表人：陈静，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜建霞，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许鑫，山西佳镜律师事务所律师。上诉人王万青因与被上诉人山西纳海永基房地产开发有限公司（以下简称纳海公司）、太原龙胜祥置业有限公司（以下简称龙胜祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王万青上诉请求：1、撤销一审判决;2、改判二被上诉人继续履行上诉人王万青与被上诉人纳海公司签订的《西线精典房屋认购协议书》;3、一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认可纳海公司将案涉土地(并政法国用(2012)第00105号、并政法国用(2012)第00106号)转让给龙胜祥公司的行为，但是以上诉人未提供国有建设土地转让行为导致地上房屋权利义务一并转让的证据为由,不采纳上诉人的观点。上诉人认为:纳海公司将涉案土地转让给龙胜祥公司，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定:建设用地使用权转让、互换、出资、或者赠与的，附着于该土地上的地上建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。纳海公司将建设用地使用权及地上房屋一并转让给龙胜祥公司,龙胜祥公司承接纳海公司转让的涉案房地产工程项目，是对整个项目权利义务的承接,应与纳海公司共同承担相应的法律责任合同应当得到履行。2、一审法院认定合同无效是错误的。上诉人认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案在起诉前龙胜祥公司已取得商品房预售许可证明,上诉人与纳海公司签订的《房屋认购协议书》应认定为有效,二被上诉人应继续履行合同。综上,上诉人认为一审判决认定事实不清,适用法律错误，请二审法院查清事实后依法改判。纳海公司辩称，1、案涉房屋已被拆除，事实上不能履行。2、案涉认购协议所涉房屋并未取得预售许可证，现在取得预售许可证的是新规划的项目，上诉人主张案涉合同有效没有法律依据。3、答辩人仅是转让土地并未将项目的权利义务转让。龙胜祥公司辩称，1、上诉人根据物权法第146条主张权利，要求答辩人与纳海公司承担责任。根据纳海公司一审提交的工作报告可以证明，违章建筑物拆除工作纳海公司为主体，在土地上没有附着物的情况下将净地转让给答辩人，故本案不适用物权法146条的规定。2、物权法146条规定是案涉土地使用权转让，转让双方系纳海公司与答辩人，上诉人不是合同主体，不能主张权利。3、案涉土地已经重新建设与原来房屋没有任何关系。4、上诉人没有证据证明地上房屋与认购协议中所涉项目有关系，故不能主张相应权利。5、案涉认购协议中所涉房屋所在项目没有商品房预售许可，故合同无效；现在地上的项目与原项目没有任何关系，上诉人主张现在的预售许可证与原房屋有关系没有依据。王万青向一审法院起诉请求：1、判令纳海公司、龙胜祥公司继续履行王万青与纳海公司签订的《西线精典房屋认购协议书》;2、诉讼费由纳海公司、龙胜祥公司承担。一审法院认定事实：2009年10月26日，王万青与纳海公司签订了《西线精典房屋认购协议书》一份，协议约定王万青向纳海公司购买位于太原市万柏林区西线街1号西线精典项目第2号楼1单元10层2号房屋一套，建筑面积102.81平方米，单价每平米3500元，总价款为359835元，并约定付款方式为首付70000元，剩余39835元于2009年12月31日前补足，余款250000元办理银行按揭。同日，王万青依照约定支付纳海公司购房首付款70000元，纳海公司向王万青出具《收据》一份。2012年纳海公司因资金等原因停工，认购协议书中所约定的西线精典项目并未取得商品房预售许可证，案涉土地仅取得了国有土地使用证。2017年10月25日，案涉土地（并政法国用（2012）第00105号、并政法国用（2012）第00106号）由纳海公司转让给龙胜祥公司，并在案外人太原市国土资源交易事务中心处进行了公示。龙胜祥公司在受让案涉国有建设土地使用权后，进行了新项目的建设。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王万青、纳海公司签订的《西线精典房屋认购协议书》中约定了购买房屋的具体位置、户型、单价、总价款以及付款方式，其约定符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且纳海公司已经按照认购协议的约定收取王万青购房款70000元，因此该协议应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中根据王万青提供的证据，只能得出在2017年10月25日纳海公司将案涉土地（并政法国用（2012）第00105号、并政法国用（2012）第00106号）转让给龙胜祥公司的行为。对于王万青提出的国有建设土地转让行为导致其土地上房屋权利义务一并转让的主张，因其举证不能，不予采纳。综上案涉的国有建设土地使用权已不在纳海公司名下，故王万青与纳海公司签订的《西线精典房屋认购协议书》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。但本案王万青要求纳海公司、龙胜祥公司继续履行合同，因该合同事实上已经无法履行，故对于王万青要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院判决：“驳回原告王万青的诉讼请求。案件受理费减半收取3349元，由原告王万青负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。上诉人对一审认定事实中关于案涉两宗土地编号提出异议，根据太原市国土资源交易事务中心于2017年10月25日出让国有建设用地使用权转让公示（2017）第3期内容显示，土地使用证编号为并政地国用（2012）第00105号和并政地国用（2012）第00106号。一审法院认定的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人并未举证证明案涉《西线精典房屋认购协议》中所涉房屋在二被上诉人进行土地转让时仍存在，且未举证证明前述认购协议所涉房屋取得商品房预售许可。据此，一审法院认定案涉认购协议无效，驳回上诉人要求继续履行该协议的诉讼请求并无不当。综上所述，王万青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6698元，由上诉人王万青自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 李铁柱审判员 安源生 二O二O年三月三十日书记员 王 唯