四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再699号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈建聪，男，1973年10月30日出生，汉族，住四川省南溪县。 委托诉讼代理人：陈国海，男，1971年4月9日出生，汉族，住四川省南溪县。由四川省宜宾市南溪区刘家镇人民政府联合村村民委员会推荐，与陈建聪系叔侄关系。 被申请人(一审被告、二审上诉人)：宜宾市聚祥瑞物业管理有限责任公司，住所地四川省宜宾临港经济技术开发区港园路西段**。 法定代表人：刘永刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周晨鸣，男，宜宾市聚祥瑞物业管理有限责任公司行政部经理。 委托诉讼代理人：李华，四川翠屏律师事务所律师。 再审申请人陈建聪因与被申请人宜宾市聚祥瑞物业管理有限责任公司（以下简称聚祥瑞物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民终224号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月19日作出（2019）川民申3054号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年12月30日公开开庭审理了本案。再审申请人陈建聪的委托诉讼代理人陈国海，被申请人聚祥瑞物业公司的委托诉讼代理人周晨鸣、李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈建聪申请再审请求：1.依法撤销四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民终224号民事判决第二项、第三项；2.改判聚祥瑞物业公司退还陈建聪经营保证金18369元；3.改判聚祥瑞物业公司向陈建聪支付违约金50000元；4.一、二审案件受理费由聚祥瑞物业公司承担。事实和理由：1.聚祥瑞物业公司提供给二审法院的证据系伪造。聚祥瑞物业公司提交的其于20l6年10月15日与陈建聪签订的《西部食品城租赁合同》，其中第三条关于“甲方免收乙方4个季度的市场物业服务费”的约定中“4”被划去，而陈建聪提交的合同是完整的，特别是第三条约定没有涂画痕迹。陈建聪不构成违约。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项的规定，应改判聚祥瑞物业公司退还经营保证金18369元。2.二审判决认定聚祥瑞物业公司未构成违约缺乏证据证明。陈建聪与聚祥瑞物业公司签订《西部食品商贸城租赁合同》后，因聚祥瑞物业公司的原因，陈建聪未如期使用租赁的商铺，直至2017年9月12日，商铺才得以开业。陈建聪正式开业不到三个月，聚祥瑞物业公司违反合同约定，要求陈建聪交纳租金、物业服务费。从2018年1月18日起，聚祥瑞物业公司为胁迫陈建聪交纳租金、物业服务费，擅自将陈建聪正在营业的商铺锁上。陈建聪多次要求聚祥瑞物业公司开锁，并采取报警等措施，聚祥瑞物业公司均置之不理。聚祥瑞物业公司的上述行为不仅导致陈建聪停业四个多月，且导致大量食品过期无法销售，给陈建聪造成重大经济损失。聚祥瑞物业公司的行为构成重大违约，依法应支付违约金50000元。3.二审判决因认定事实错误导致适用法律错误。 聚祥瑞物业公司辩称，1.陈建聪提出的聚祥瑞物业公司提交“伪证”一说，与事实不符。聚祥瑞物业公司提交的租赁合同第三条中“4个季度”中的“4”是在双方签订合同时即划去，该约定与陈建聪在同日签字认可的“租赁审核单”的内容吻合，并不是伪证。2.聚祥瑞物业公司因陈建聪未履行支付物业服务费的义务，在多次催交未果后，采取临时锁门以促使陈建聪支付物业服务费，双方为此发生争议，经报警处理后，聚祥瑞物业公司当即开锁，并未阻止陈建聪使用租赁房屋。因此，二审判决认定聚祥瑞物业公司不构成违约，事实清楚，证据充分。综上，陈建聪的再审理由不能成立，依法应予驳回。 陈建聪向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《西部食品商贸城租赁合同》；2.判令聚祥瑞物业公司退还陈建聪经营保证金18369元；3.判令聚祥瑞物业公司向陈建聪支付违约金50000元；4.本案诉讼费由聚祥瑞物业公司承担。 一审法院认定事实：宜宾昊瑞投资管理有限公司将其开发的西部食品商贸城，委托聚祥瑞物业公司进行招租、经营、物业管理。 2016年10月15日，陈建聪与聚祥瑞物业公司签订《西部食品商贸城租赁合同》约定：陈建聪（乙方、承租方）向聚祥瑞物业公司（甲方、出租方）租赁西部食品商贸城23-1-（27-28）号商铺，面积105.57㎡；租赁期限为60个月，自2016年11月1日起至2021年10月31日止，若西部食品商贸城实际开业日与租赁起始日不一致，以实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延或提前；租赁期内24个月免租期，在免租期内，其他费用不予免除，如物业服务费、税费等费用乙方应承担和支付，本合同计租日为前述免租期限届满后的次日；合同期内第一年租金为0元/㎡/月，第二年为0元/㎡/月，第三年为62元/㎡/月，第四年为64元/㎡/月，第五年为66元/㎡/月；乙方应于2018年11月1日前向甲方交清第一年的租金78710元，以后按年支付；乙方没有在约定的时间交清租金的，每延迟一日，按欠交租金的10%向甲方支付违约金，欠交租金超过30日的，甲方有权解除合同，并不退还已经收取的经营保证金和营运推广费；乙方应在签约当日向甲方一次性全额给付经营保证金18369元；乙方租赁商铺的市场物业服务费为2.5元/㎡/月，乙方共租赁105.57㎡，合计264元/月，实际租赁未满一个月的，乙方仍应按一个月向甲方给付市场物业服务费；在合同期限内，甲方免收乙方4个季度的市场物业服务费，在前述免收期限届满后，乙方应按季度向甲方交纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前一次性给付下一季度市场物业服务费），逾期按每日万分之五收取违约金，逾期超过20日，甲方有权解除合同，向乙方收取的经营保证金作为违约金予以扣除；乙方在进场装修前应交纳装修保证金2000元/户；乙方在租赁期内可将物业部分或全部转租给他人，在转租时必须通过甲方办理过户手续，并向甲方交纳合同期内应交纳租金总额的5%的过户费，否则转让无效，甲方有权按乙方单方面中途退场处理。同日，聚祥瑞物业公司制作《西部食品商贸城租赁审核单》载明，“陈建聪租赁位置23-1-（27-28），面积105.57㎡，租金单价58元/㎡，合同年限5年，时间2016年11月1日-2021年10月31日，保证金18369元，首年租金0元，物业费3168元，第二年租金0元，物业费3168元，第三年租金78710元，物业费3168元，第四年租金81465元，物业费3168元，第五年租金84316元，物业费3168元；租赁约定，……该租赁政策1楼签3年合同，免租期为18个月（签5年合同，免租期为24个月），在免租期内免收租金的，免租期结束前3个月，客户向市场方提出续约（退约）申请，若退约的，市场方退还保证金；续约的，按照上述约定租金予以按年支付……该租赁政策与其他优惠政策不重叠使用”。陈建聪在租赁审核单商家确认栏签字并捺印。 合同签订当日，陈建聪向聚祥瑞物业公司交纳经营保证金18369元。其后，聚祥瑞物业公司将商铺交付陈建聪经营。在陈建聪经营过程中，聚祥瑞物业公司认为根据双方合同约定其应当交纳租金和物业服务费，遂于2018年1月18日向陈建聪发出书面《催缴通知书》，要求陈建聪在接到通知之日起三日内交纳租金、物业服务费，同时将商铺锁上。后经商铺现场人员刘明学、陈国海报警，经公安机关协调处理后，聚祥瑞物业公司将所锁商铺打开。 庭审中，双方均认可西部食品商贸城的实际开业时间为2017年9月12日；聚祥瑞物业公司不同意陈建聪交纳的经营保证金18369元抵扣其应交纳的其他费用；双方均同意解除《西部食品商贸城租赁合同》；双方确认实际租赁期限从2017年9月12日开始，陈建聪于2018年5月18日搬离租赁商铺，并将商铺退还给聚祥瑞物业公司。 一审法院认为，案涉商铺的业主（所有权人）委托聚祥瑞物业公司对商铺对外招租、经营、物业管理，陈建聪与聚祥瑞物业公司就案涉商铺签订的《西部食品商贸城租赁合同》《西部食品商贸城租赁审核单》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。陈建聪陈述其在租赁审核单上签字捺印仅表示知晓对方的优惠政策，但不代表其认可租赁审核单的内容。对此，陈建聪并未举证证明。一审法院对陈建聪的上述意见不予采纳。本案中，双方当事人在同一天签订租赁合同和租赁审核单，租赁审核单与租赁合同约定的租金、物业服务费的交纳时间、金额等均有不一致之处。对双方有争议的条款，一审法院认为，因租赁审核单系聚祥瑞物业公司制作的格式单据，应作出不利于格式条款提供者的解释。陈建聪要求按双方所签租赁合同的约定支付租金以及物业服务费，一审法院予以支持。庭审中，双方均同意解除《西部食品商贸城租赁合同》，一审法院对此予以确认。合同解除后，聚祥瑞物业公司应退还陈建聪交纳的经营保证金18369元。对于合同解除的责任承担，一审法院认为，陈建聪提供的证据仅能证明2018年1月18日聚祥瑞物业公司对其租赁商铺的锁门行为，且当天经报警处理后，聚祥瑞物业公司已开锁。因此，陈建聪主张聚祥瑞物业公司构成根本违约的证据不足，应当承担举证不能的法律后果。综上，一审法院对陈建聪主张聚祥瑞物业公司承担违约责任，并支付违约金50000元的请求，不予支持。 一审法院判决：一、陈建聪与聚祥瑞物业公司2016年10月15日签订的《西部食品商贸城租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、聚祥瑞物业公司于本判决生效后三十日内退还陈建聪交纳的经营保证金18369元；三、驳回陈建聪的其他诉讼请求。一审案件受理费1519元，减半收取754.50元，由聚祥瑞物业公司负担。 陈建聪不服一审判决，上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初4943号民事判决，依法改判支持陈建聪的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由聚祥瑞物业公司负担。事实和理由：1.案涉《西部食品商贸城租赁合同》解除系因聚祥瑞物业公司根本违约所致，依法应认定从陈建聪2018年6月24日向一审法院提起诉讼之日起解除；2.鉴于聚祥瑞物业公司根本违约，不仅应退还陈建聪经营保证金18369元，还应支付陈建聪违约金50000元。 聚祥瑞物业公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初4943号民事判决第二项，依法驳回陈建聪要求退还经营保证金18369元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈建聪负担。事实和理由：1.聚祥瑞物业公司受宜宾昊瑞投资管理有限公司的委托，对西部食品商贸城进行招租、经营和物业管理，考虑物业前期运营需要，招租过程中采取了5年24个月免租期或4个季度物业服务费的优惠，租户可以自行选择不同的优惠方式。陈建聪自行选择了免租期24个月的优惠方式，该方式不享受物业服务费优惠，物业服务费应在实际租赁时就交纳。西部食品城于2017年9月12日开业，陈建聪应当在2017年9月12日向聚祥瑞物业公司交纳物业服务费3168元，但其并未按照约定交纳，构成违约。2.一审判决认定事实有误。一审判决未认定陈建聪在接收房屋时未支付第一年度物业服务费构成严重违约，未确认聚祥瑞物业公司采取救济措施的正确性，未正确认定租赁审核单系租赁合同的一部分，错误判决聚祥瑞物业公司退还陈建聪经营保证金；3.一审判决适用法律错误，未正确认定违约情况下合同解除权的行使，导致责任分担有误。 二审中，陈建聪申请证人钟某、胡某、陈国海出庭作证，拟证明2018年1月18日聚祥瑞物业公司将案涉商铺锁门后，一直没有开锁。证人钟某、胡某、陈国海陈述的锁门时间与一审法院查明一致，但上述证人均表示对具体锁门时间不清楚，二审法院对上述证人的证言不予采信。 二审另查明，2016年10月15日，陈建聪与聚祥瑞物业公司签订的《西部食品城租赁合同》第三条约定“在合同期限内，甲方免收乙方4个季度的市场物业服务费，在前述免收期限届满后，乙方应按季度向甲方交纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前一次性给付下一季度市场物业服务费）”，该条约定中“4个季度”被划去，即双方并未约定免收市场物业服务费。 二审审理查明的其他事实与一审一致。 二审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.违约责任的主体问题；2.经营保证金是否应当予以退还的问题。 关于违约责任的主体问题。陈建聪与聚祥瑞物业公司签订的《西部食品城租赁合同》约定，租赁期限内24个月免租期，在免租期内无需交付租金，但需要交纳物业服务费。双方确认，西部食品商贸城的实际开业时间为2017年9月12日。按照合同约定，陈建聪应当在2017年9月20日之前向聚祥瑞物业公司交纳下一季度的物业服务费792元。至聚祥瑞物业公司锁门之时，即2018年1月18日，陈建聪尚未向聚祥瑞物业公司交纳物业服务费，构成违约。 关于经营保证金是否应当予以退还的问题。根据租赁合同的约定，承租人未按期交纳物业服务费，构成违约，聚祥瑞物业公司有权解除合同，收取的经营保证金作为违约金予以扣除。故陈建聪主张聚祥瑞物业公司退还经营保证金的请求，于法无据，不予支持。 二审法院判决：一、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初4943号民事判决第一项；二、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初4943号民事判决第二项；三、驳回陈建聪的其他诉讼请求。一审案件受理费1519元，减半收取754.50元，由聚祥瑞物业公司负担；二审案件受理费1309元，由陈建聪负担。 本院再审审理期间，陈建聪主张其他商铺租赁户按照合同约定享受了免交物业服务费的优惠，并提交了聚祥瑞物业公司与钟某签订的《西部食品商贸城租赁合同》，其中约定免收“4个季度”物业服务费中的“4”没有划去。拟证明其持有的租赁合同的真实性。 聚祥瑞物业公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但因陈建聪未提交聚祥瑞物业公司与钟某签订的租赁审核单，故对该证据与本案的关联性有异议，不能达到其证明目的。 聚祥瑞物业公司主张其与商铺租赁户除了签订租赁合同外，还签订了租赁审核单，租赁合同的履行要结合租赁审核单的内容，承租户选择免交两年租金，则应支付物业服务费，不能享受双重优惠，并提交了下列新证据：1.聚祥瑞物业公司与刘尧芝签订的《西部食品商贸城租赁合同》及《西部绿色商贸城租赁审核单》；2.聚祥瑞物业公司与景信海签订的《西部食品商贸城租赁合同》及《西部绿色商贸城租赁审核单》；3.聚祥瑞物业公司与刘翼签订的《西部食品商贸城租赁合同》及《招商租赁合同（商铺租赁）审核单》。其中租赁合同约定免收“4个季度”物业服务费中的“4”均被划去，租赁审核单载明免租期24个月及租期内每年交纳物业服务费的金额等。拟证明陈建聪享受免交两年租金的优惠，就不再享受免交4个季度物业服务费的优惠。 陈建聪质证认为，对上述证据中的三份租赁审核单不予认可。 对当事人提交的证据，本院认证如下：1.聚祥瑞物业公司对陈建聪提交的证据真实性没有异议，对关联性有异议，本院对该证据的真实性予以确认，对于该证据是否能达到陈建聪的证明目的，本院将结合其他证据予以综合评判。2.陈建聪对聚祥瑞物业公司提交的三份租赁合同的真实性未提出异议，对三份租赁审核单不予认可。由于三份租赁合同约定免收“4个季度”物业服务费中的“4”均被划去，作为三份租赁合同的承租人当然不享受免收物业服务费的优惠。因此，聚祥瑞物业公司提交的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 再审另查明，《西部食品商贸城租赁合同》还约定，合同双方应严格遵守本合同所有约定，任何一方违约，违约方除承担本合同约定的单项违约责任以外，还应向守约方支付违约金50000元。 一审庭审中，陈建聪陈述“2018年1月18日聚祥瑞物业公司将门锁了，后来我方报了警，通过派出所协调，聚祥瑞物业公司将门打开，但是过了几天又将门锁了，一直到2018年5月18日聚祥瑞物业公司将门打开，我方将门内的货品搬走，之后就没有锁门了”“我方做的速食食品，保质期均较短，我方将货物搬走的时候，有部分食品已经过期，不能食用，估了一下损失，包括装修的损失，已经超过了50000元，但是我方只主张了50000元”“我方认为合同解除时间为聚祥瑞物业公司锁门的时间，即2018年1月18日”。聚祥瑞物业公司陈述“警察来处理后，我方就没有锁过门了”“我方认为双方解除合同的时间为一审终结的时间”。关于租赁审核单与租赁合同签订的先后顺序，聚祥瑞物业公司在一审庭审中陈述“都是同一天签的，按公司的正常流程，签完审核单再签合同”。陈建聪在庭审中，对聚祥瑞物业公司陈述的该意见未提出异议。且陈建聪在其上诉状中也陈述先签租赁审核单再签租赁合同。 本院再审审理中，聚祥瑞物业公司对陈建聪提交的《西部食品商贸城租赁合同》的真实性未提出异议，但认为该合同第三条约定“在合同期限内，甲方免收乙方4个季度的市场物业服务费”中“4”没有划去，可能是因该公司工作人员的疏忽，该公司提交的租赁合同关于“在合同期限内，甲方免收乙方4个季度的市场物业服务费”的约定中“4”被划去。 本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点为：聚祥瑞物业公司是否应退还陈建聪经营保证金18369元，并支付违约金50000元。 首先，陈建聪提交的《西部食品商贸城租赁合同》第三条约定“在合同期限内，甲方免收乙方4个季度的市场物业服务费”。而聚祥瑞物业公司提交的《西部食品商贸城租赁合同》第三条关于“在合同期限内，甲方免收乙方4个季度的市场物业服务费”的约定中“4个季度”的“4”被划去。虽然聚祥瑞物业公司称，陈建聪持有的合同约定中“4个季度”的“4”没有划去，可能是因该公司工作人员的疏忽，并且认为双方签订租赁合同的约定内容，是基于租赁审核单中确定的租赁商铺位置、面积、租金单价、合同期限、保证金、物业服务费、免租期以及租赁政策与其他优惠政策不重叠使用等内容，故陈建聪在享受免交两年租金的优惠后，不能再享受免交物业服务费的优惠。本院认为，租赁审核单虽载明了租赁期内每年应交纳的物业服务费金额，但双方当事人在其后签订的租赁合同中约定免收“4个季度”物业服务费，事实上改变了在先签订的租赁审核单中交纳物业服务费的约定。因此，按照租赁合同约定，陈建聪应享有免交4个季度物业服务费的权利。其次，2018年1月18日，聚祥瑞物业公司书面通知陈建聪交纳物业服务费，并将出租商铺锁闭。此时，物业服务费免交期尚未届满，聚祥瑞物业公司的行为构成违约。由于聚祥瑞物业公司仅锁闭商铺一天即开锁，陈建聪主张其后聚祥瑞物业公司又将商铺锁闭至2018年5月，但其并未提交充分证据予以证明。因此，聚祥瑞物业公司的行为不构成根本违约。陈建聪再审主张聚祥瑞物业公司构成根本违约的理由不成立。第三，本案诉讼中，双方当事人均同意解除合同。聚祥瑞物业公司应向陈建聪退还经营保证金18369元。由于陈建聪未提交充分证据证明因聚祥瑞物业公司将出租商铺锁闭一天而导致其产生的实际损失，因此陈建聪再审主张聚祥瑞物业公司支付其50000元违约金的理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定聚祥瑞物业公司因租赁合同解除应向陈建聪退还经营保证金，对陈建聪主张聚祥瑞物业公司支付违约金50000元的请求不予支持，并无不当。二审判决认定陈建聪构成违约不当，本院予以纠正。 综上所述，陈建聪的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民终224号民事判决； 二、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院(2018)川1502民初4943号民事判决。 一审案件受理费1519元，减半收取754.50元，由宜宾市聚祥瑞物业管理有限责任公司负担377.25元，陈建聪负担377.25元；二审案件受理费1309元，由宜宾市聚祥瑞物业管理有限责任公司负担654.50元，陈建聪负担654.50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 辜小惠 审 判 员 蔡源原 审 判 员 刘 文 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 彭扬梅 书 记 员 乔晨乐