江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初4965号原告：江海，男，1988年6月29日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：方军，江西泓越律师事务所律师，特别授权代理。被告：广东鸿特信息咨询有限公司，住所地：深圳市南山区南头街道深南大道**南山软件园东塔楼**。统一社会信用代码：91441900MA4WEM6WXT。法定代表人：黄柳华，系公司总经理。被告：广东鸿特信息咨询有限公司赣州分公司，住所地：江，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道**（赣州商会大厦)**写字楼>统一社会信用代码：91360700MA360QBJ4L。负责人:兰清远，系该分公司经理。原告江海与被告广东鸿特信息咨询有限公司（下简称鸿特公司）、广东鸿特信息咨询有限公司赣州分公司(下简称鸿特公司赣州分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江海的委托诉讼代理人方军到庭参加诉讼，被告鸿特公司及鸿特公司赣州分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江海向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告鸿特公司赣州分公司之间于2019年2月8日签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告鸿特公司赣州分公司支付原告自2019年2月8日至2019年5月8日止的租金56177.67元（暂计算至合同终止之日，实应计算至被告搬离之日），违约金37451.78元，合计人民币93629.45元；3、请求判令被告鸿特公司对此承担连带清偿责任；4、本案律师费8000元、诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2019年2月8日原告与被告鸿特公司赣州分公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告江海将其合法拥有的位于江西省赣州市章贡区长征大道31号（赣州商会大厦)22-1#写字楼出租给被告鸿特公司赣州分公司使用，房屋租赁面积共计306.84平方米，月租金为人民币18725.89元（含税）；租赁期限为1年，自2019年2月8日至2020年2月7日；被告广东鸿特信息咨询有限公司赣州分公司必须在合同生效之日起10日（日历天数）内支付首期租金18725.89元，房屋租金先付后用，剩余租金一月一结；若承租方违反合同约定不支付租金，超过一个月的，出租方有权解除合同，收回租赁房屋，违约方应当向守约方支付两个月租金作为违约金，违约金不足抵付损失的，还应当赔偿实际损失与违约金的差额部分；租赁期间的水电、通讯等费用由承租方承担，房屋及实施由于承租方原因损害的承租方应当负责维修。自2019年2月8日签订合同以来，被告鸿特公司赣州分公司未支付租金，自2019年2月8日起至起诉之日止，已累计拖欠三个月租金。被告鸿特公司赣州分公司拖欠租金已超过一个月，符合合同约定的原告单方终止合同条款和违约金条款。租赁合同约定违约方应当补足赔偿守约方因此造成的全部损失。综上所述，原告认为，被告鸿特公司赣州分公司未按合同如期支付房屋租赁费用，其行为侵犯了原告的合法权益，其违约行为导致合同终止，依合同规定还应当支付违约金、弥补损失。被告鸿特公司赣州分公司系被告鸿特公司的分公司，被告鸿特公司应当对其分公司的民事责任承担连带清偿责任。所以，根据《民法总则》、《民事诉讼法》、《合同法》等的规定，特向你院提起民事诉讼，请求你院依法公正判决。原告江海为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告企业信用信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格；证据3、房产证复印件，证明原告江海的单独所有赣州市章江新区写字楼（即2201号）的事实；证据4、房屋租赁合同，证明原告与被告签订租赁赣州市章江新区的赣州商会大厦22层1#写字楼（即2201号）的有关事实，租赁合同约定违约方应当补足赔偿守约方因此造成的全部损失包括本纠纷产生的律师费、诉讼费等损失；证据5、税务发票及完税凭证，证明原告开具三张税票金额18725.89元合计56177.67元给被告，证明被告拖欠租金的数额事实。被告鸿特公司赣州分公司未作答辩及提交证据。被告鸿特公司书面答辩称：一、原告无证据证明答辩人还需向原告支付租金。依据答辩人与原告签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2017年6月18日至2019年4月7日止，租金为先付后用，同时答辩人需支付2个月租金作为租赁保证金。合同生效后答辩人已支付前述租赁保证金，并每月按时支付租金，最新一期租金支付日为2019年1月21日，即答辩人已预付2019年2月份租金，依据合同约定，2019年4月7日租赁期限即终止，故答辩人仅未支付2019年3、4月份两期租金，原告可直接从租赁保证金中予以直接扣除。扣除后，双方债权债务即结清，原告主张答辩人支付拖欠租金无任何依据。二、租赁合同因不可抗力解除，双方互不负违约责任，答辩人也已及时将房屋返还。2019年3月28日，东莞市公安机关对东莞团贷网互联网科技有限公司涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查，因答辩人为“团贷网”关联公司，故受“团贷网”事件影响，直接导致答辩人经营事务全部停止，公司员工暂停上班，即出现了答辩人在签订房屋租赁合同时无法预知的不可抗力因素，后在“团贷网”非法集资风险化解处置指挥部、资产处置组及东莞市金融局监督及指导下，答辩人于2019年4月中旬部分复工并主要开展贷后催收工作，协助东莞市公安局追赃挽损。基于此答辩人赣州分公司负责人已第一时间跟原告联系并告知此不可抗力事宜并协商退租事项，根据答辩人与涉案租赁房屋物业管理处人员微信聊天截图，答辩人已主动支付截止2019年4月份的物业水电费用予以返还房屋，故答辩人在“团贷网”事件后，积极主动与房东协商退租事宜，非主观恶意违约。综上所述，考虑到答辩人目前现状为协助“团贷网”指挥部挽损，已无经营收入，原告向答辩人提起的涉案合同纠纷诉讼，无任何事实及法律依据，恳请人民法院依法驳回原告提起的诉讼，维护答辩人合法权益。被告鸿特公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月8日，原告江海（出租方）与被告鸿特公司赣州分公司（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于赣州市章贡区长征大道31号（赣州商会大厦)22-1#写字楼出租给被告鸿特公司赣州分公司使用，本房屋建筑面积为306.84平方米；租赁期限自2017年6月8日起至2019年4月7日止；本房屋每月每平方米建筑面积租金单价为45元，月租金为18732.03元；租金、支付方式约定：本房屋的租金先付后用，被告同意在本合同生效之日起10天内向原告支付2017年10月8日至2017年11月7日的首期租金18732.03元，剩余租金每1个月结算一次，被告须于每期租金到期前提前5天向原告支付下一期租金，每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日；租赁保证金约定：在本合同生效之日起5天内，被告应向原告支付房屋租赁保证金，租赁保证金为27615.6元；租赁期满合同终止时，被告付清相关费用并与物业管理部门办理完本房屋返还交接手续后3个工作日内，被告已付租赁保证金由原告无息归还；租赁期间，使用本房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用由被告承担；房屋返还约定：本合同解除或终止时，被告按当时房租状态交付，依附于房屋的装修和增添的附属物归原告所有；如被告在本合同解除或终止时未付清相关费用，以及因被告原因造成原告经济损失的，原告有权从租赁保证金扣除，剩余部分无息归还被告，如有不足的原告有权向被告追索；解除本合同条件约定：双方同意，一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知解除合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金金额相当于当时2个月的租金；给对方造成损失的，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；(1)原告未按时交付本房屋租金超过5个自然日的；（2）原告交付的本房屋不符合合同的约定，致使被告无法实现租赁目的；（3）未经原告事先书面同意，被告擅自改变本合同约定的租赁用途；（4）被告擅自转租本房屋、转让本房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（5）被告逾期不交付租金，逾期超过一个月的；（6）被告利用本房屋进行非法活动的；违约责任约定：租赁期间，非本合同约定的情况，被告擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金的0.5倍向原告支付违约金（但最多不超过两个月的租金），若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿差额部分；被告可从租赁保证金中抵扣，租赁保证金不足抵扣的，不足部分则由被告另行支付。此外，合同还就其他事项进行了约定。签订上述合同后，原告按约定将租赁房屋交付给了被告使用，被告按约定支付了租赁保证金27615.6元，也能按约定及时缴纳租金。2019年2月7日，原告江海与被告鸿特公司赣州分公司签订解除《房屋租赁合同》协议书，约定现因税务调整，原合同约定的月租金金额由18732.03元/月，调整为18725.89元/月，故江海提出申请，经双方平等友好协商，协议解除原房屋租赁合同，双方同意自2019年2月7日起解除《房屋租赁合同》。同年2月8日，原告江海（甲方）与被告鸿特公司赣州分公司（乙方）又签订一份《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将上述房屋出租给被告鸿特公司赣州分公司（乙方）使用，租赁期限自2019年2月8日（起租日）至2020年2月7日止；每月租金为人民币18725.89元，该合同的其他内容与前一份合同基本一致。但自2019年2月8日双方签订第二份租赁合同后，被告鸿特公司赣州分公司一直未支付原告租金。庭审时，原告自认被告鸿特公司赣州分公司于2019年3月搬离了涉案房屋，同年5月9日被告鸿特公司赣州分公司才将涉案房屋钥匙交还给原告。后原告多次向被告催要租金未果，原告遂诉至本院，要求依法处理。另查明，截止2019年5月9日，被告鸿特公司赣州分公司共拖欠原告2019年3、4、5三个月的租金未付，拖欠租金金额为56177.67元。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，并未违法国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，原告按约定将涉案房屋交付给被告鸿特公司赣州分公司使用，被告鸿特公司赣州分公司却未及时支付原告租金，其行为构成根本违约，故原告主张要求解除租赁合同，并要求被告鸿特公司赣州分公司支付2019年3、4、5月的租金及违约金的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。被告鸿特公司赣州分公司先行支付的租赁保证金27615.6元，可以从中予以抵扣。关于原告诉请的律师费，因双方对此项费用没有明确约定，故对原告的该诉请本院不予支持。因被告鸿特公司赣州分公司不具备独立的法人资格，故被告鸿特公司应对其分公司债务共同承担付款责任。被告鸿特公司及被告鸿特公司赣州分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2019年2月8日原告江海与被告广东鸿特信息咨询有限公司赣州分公司签订的《房屋租赁合同》；二、由被告广东鸿特信息咨询有限公司、被告广东鸿特信息咨询有限公司赣州分公司支付原告租房租金56177.67元，并支付违约金37451.78元（两个月的租金）；三、被告广东鸿特信息咨询有限公司赣州分公司先行支付的租赁保证金27615.6元，可以折抵上述第二项给付义务；四、驳回原告江海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2333元，由被告广东鸿特信息咨询有限公司、被告广东鸿特信息咨询有限公司赣州分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本一份，按照规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  喻红峰审判员  肖 军审判员  温文斐二〇二〇年三月三十一日法官助理陆瑶书记员温宁英