广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初4723号 原告（反诉被告）：张裕宝，男，1977年1月1日出生，壮族，现住来宾市。 原告（反诉被告）：袁静，女，1978年2月7日出生，瑶族，现住来宾市。 共同委托诉讼代理人：韦烜科，广西典哲律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：刘敏才，广西典哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西喜立方酒店投资有限公司，住所地：南宁市青秀区长湖路36号金湖·富地广场801室，统一社会信用代码：91450103315846676H。 法定代表人：范承本，总经理。 委托诉讼代理人：胡盛斌，公司法务。 被告：广西正奇集团有限公司，住所地：南宁市青秀区长湖路36号金湖富地广场801室，统一社会信用代码：91450000065429158W。 法定代表人：范承本，总经理。 原告（反诉被告）张裕宝、袁静诉被告（反诉原告）广西喜立方酒店投资有限公司（以下简称“喜立方公司”）、被告广西正奇集团有限公司（以下简称“正奇公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，被告喜立方公司在法定期限内提起反诉，经审查，本院决定合并审理，于同年12月19日公开开庭进行了审理。原告张裕宝、袁静及共同委托诉讼代理人韦烜科、被告喜立方公司委托诉讼代理人胡盛斌到庭参加诉讼，被告正奇公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张裕宝、袁静向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔付原告张裕宝、袁静合同违约金91200元。2.判令被告支付原告自2019年3月份至今共8个月委托经营管理费25600元。滞纳金13440元。判令被告继续履行本合同直至合同期满。3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年8月29日，被告喜立方公司与原告张裕宝、袁静签订《房屋委托经营管理合同》。同时正奇公司对本合同提供连带担保责任，喜立方公司的违约行为由正奇公司承担连带责任。合同约定原告将位于来宾市华侨投资区中心区域盛源路与银河街交叉东北侧润林国际商务写字楼X房，建筑面积102.45平方米，委托喜立方公司经营管理，期限2015年9月1日至2020年8月31日止，月委托管理经费第1至2年每月2800元,第3至5年每月3200元，委托经营管理费用总和为182400元，按月支付，均每月15日前支付。被告己经支付委托经营管理费到2019年2月，从2019年3月开始无正当理由不再支付，截至2019年10月共计25600元。根据合同第十一条第2款规定，被告应向原告支付违约金91200元。8个月委托经营管理费共计25600元。滞纳金共计13440元。因此，被告应承担违约责任。原告曾多次找被告协调解决支付管理费问题，但被告均无支付意向，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉请。 被告喜立方公司口头辩称，原告所说的开发商是润林公司，本公司是酒店方。本公司有一份同样的业主的收房确认书和收房签字表，有业主的签字和手印。原告说没有收到交房公告，为什么其他业主有收到？兴宾区法院（2019）3585号案的判决中说明了房屋是具有交付的条件和可能。委托合同第3条约定，签署的时间是5年，本公司认为已经可以交房了而原告一直未交房，导致合同一直履行不了，本公司直到2019年3月才停付租金。原告诉请没有法律依据。 被告正奇公司未作答辩，亦不提交证据。 被告（反诉原告）喜立方公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人、被反诉人于2015年9月9日签订的《房屋委托经营管理合同》。2.判令被反诉人返还反诉人已付租金124800元。3.判令被反诉人支付反诉人违约金182400元。4.判令被反诉人支付反诉人2015年10月1日起至2019年10月31日止的资余占用金65664元（计算方式为已支付总额*年利率12%*使用时间3年零6个月）。5.诉讼费由被反诉人承担。 事实与理由：2015年8月29日，反诉人就位于来宾市华侨投资区域盛源路与银河路交叉东北侧润林国际商务写字楼X房屋租赁事宜与被反诉人签订了《房屋委托经营管理合同》。合同约定，2015年9月1日起被反诉人将房屋租赁给反诉人，反诉人从2015年9月至2019年2月一直履行合同要约支付租金共计124800元。因房地产开发商的缘故房子于2019年1月25日才验收合格具备交付使用的条件{能交付时间的确认为(2019)桂1302民初3585号民事判决书}，但被反诉人一直截止2019年10月31日都未与反诉人沟通交付房屋事宜，故反诉人于2019年3月停止支付被反诉人租金。因被反诉人长期不交付房屋给反诉人使用，导致反诉人与被反诉人签订合同的目的己经无法实现，因此反诉人要求解除合同有事实根据和法律依据。合同解除后，被反诉人应返还己付租金124800元，并支付截止2019年10月31日的资金占用费65664元。被反诉人未按原合同的约定交付房屋给反诉人使用，己经构成违约。根据合同第十一条第1项第6款“甲方怠于配合乙方行使该房屋的经营管理权、收益权和收益权相关的其他权利的”的约定，被反诉人需向反诉人支付该房屋租金总额的100%作为违约金，即被反诉人要支付反诉人违约金182400元。为维护反诉人合法权益，请法院依法判决支持反诉人的请求。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）喜立方公司的反诉辩称，反诉原告提出的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回，并请支持原告的诉讼请求。1、本案当中所谓租金的支付，实际上是作为开发商的润林公司的一种促销返租的行为，实际上是委托管理的费用。在双方签订的《委托合同》中第5条第3点有明确约定，反诉被告得到的公司所给的钱是有合同依据的。2、关于交房违约的问题，所谓的交房违约的事实并不存在。被告所说的交房公告有问题，这是份倒签的公告，验收合同的时间不是交房的时间，这份公告只是被告单方打印出来盖章的，并不能证实被告送达给了谁。直到目前为止没有其他证据证实被告送达给了谁，反诉被告未收到房屋，不存在交给谁，反而是开发商到目前为止没有交房。请求法院驳回反诉原告的诉请。 另外，喜立方公司、正奇公司、润林公司，是关联的公司。反诉被告买房的时候，三个公司的法定代表人还是同一个人，到现在正奇公司与喜立方公司的法定代表人还是同一人。反诉被告已经履行了付款义务，酒店方支付每月管理费很正常。目前为止未能交房给酒店，喜立方公司也没有任何的催告和通知给反诉被告。至于其他的业主已收房，反诉被告没有收到，而拿着别人的收房确认为说，也与反诉被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月29日，原告（甲方）与被告喜立方公司（乙方）签订《房屋委托经营管理合同》。合同约定：原告将位于来宾市华侨投资区中心区域盛源路与银河街交叉东北侧润林国际商务写字楼X房，建筑面积102.45平方米，委托喜立方公司经营管理；期限起始于2015年9月1日至2020年8月31日止，共5年。因该房屋开发商提前交房或因不可抗力造成的交房时间延期，本委托经营管理起始时间均相应提前或顺延；在本合同有效期内，委托管理经费第1至2年每月2800元,第3至5年每月3200元，管理费用总和为182400元。从2015年9月1日起开始计算，每月支付一次，均在每月15日支付；自甲方交房之日起，双方办理房屋交付使用的手续，为满足乙方经营活动的装修需要，甲方同意房屋交付标准为毛胚；被告正奇公司（丙方）对本合同提供连带担保责任，任何乙方的违约行为由丙方承担连带责任。同时合同还就甲、乙双方的权利和义务、违约责任等作了明确约定。 合同签订后，被告喜立方公司于2015年9月15日至2019年2月止，按月支付管理费2800元给原告，共计124800元。后因涉案房屋未能办理交付使用，喜立方公司于2019年3月停付租金，从而产生纠纷。经协商不成，原告遂向本院起诉，同年11月11日，被告喜立方公司就本案向本院提起反诉。 另查明，2015年8月29日，原告张裕宝、袁静与润林公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了润林公司开发的位于盛源路216号来宾市润林国际商务写字楼1栋一单元115号房，建筑面积102.45平方米。并于同年8月31日交付全部购房款40万元。合同约定润林公司于2016年2月7日将验收合格的房屋交给原告。涉案房屋于2019年1月25日才经竣工验收，确定工程质量检查合格，但润林公司未依合同的约定书面通知原告办理交房手续，而以公告的方式（张贴）通知全体业主于2019年1月26日正式交房（公告落款时间为2019年1月20日）。原告以润林公司违约提起诉讼， 要求润林公司支付逾期交房违约金共计107040元（截止2019年10月17日），之后至实际交付房屋之日。润林公司要求算至2019年1月25日前。根据涉案的双方当事人的陈述和经庭审审查确认的证据，本院认为涉案房屋已达交付使用条件，故确认支付违约金的截止时间为庭审辩论终结时止即2019年12月4日，即确定从2016年2月8日起至2019年12月4日止共1365天的逾期交房违约金为109200元（400000元×0.0002元/天×1365天），并作出（2019）桂1302民初4728号民事判决书，判决：一、被告来宾市润林商贸有限公司向原告张裕宝、袁静支付逾期交房违约金109200元；二、驳回原告张裕宝、袁静的其他诉讼请求。 本院认为，原告张裕宝、袁静与被告喜立方公司签订的《房屋委托经营管理合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容并未违反我国有关法律和行政法规的强制性规定，当属有效，各方应当按照约定全面履行各自的义务。案涉房屋系预售，《房屋委托经营管理合同》明确约定了合同生效的条件：管理期限起始于2015年9月1日至2020年8月31日止，共5年。因该房屋开发商提前交房或因不可抗力造成的交房时间延期，本委托经营管理起始时间均相应提前或顺延。依据本院已生效的（2019）桂1302民初4728号民事判决书，确认涉案房屋现已达到交付使用条件，因案涉房屋开发商未依《商品房买卖合同》的约定书面通知原告张裕宝、袁静办理交房手续，故该委托合同截止上述即4728号案庭审终结时并未实际生效，因此被告喜立方公司支付2015年9月至2019年2月租金的行为不能认定《房屋委托经营管理合同》已经开始履行。由于附生效条件未成就，委托合同亦就未实际生效并履行，故双方均不存在违约行为。据此，一、原告诉请要求被告喜立方公司赔付违约金、支付后期8个月管理费、滞纳金及反诉原告喜立方公司反诉要求反诉被告张裕宝、袁静支付违约金，均无事实和法律依据，本院均不予支持；二、关于反诉原告要求反诉被告返还已付租金的问题。本院认为该合同生效条件的约定体现了双方的真实意思，案涉房屋开发商未按约定方式办理交房，应视为合同约定的生效条件未成就，依法定合同则未实际生效，反诉原告已支付给反诉被告的管理费（租金）可要求予以返还，或作为合同生效后支付的管理费，现其要求返还，应予以支持；三、反诉原告要求反诉被告支付2015年10月1日起至2019年10月31日止的资金占用费的反诉请求，本院认为，反诉原告支付管理费给反诉被告的行为虽不能认定委托合同已经开始履行，但亦不能否认在涉案房屋预售时开发商与反诉原告之间存在合作促销的行为，反诉被告之所以支付全额购房款，一定程度上是受到了该促销宣传的影响，反诉原告在开发商尚未交付涉案房屋的情况下支付合同对价亦是为了促成交易，依据公平原则，综合考虑双方实际所受损失（另案判决开发商向程璐支付逾期交房违约金），以及社会公共利益，维护市场交易稳定等因素，对该项的反诉请求，本院不予支持；四、关于原告诉请要求继续履行委托合同、反诉原告反诉要求解除委托合同的问题。依合同双方约定的条件，涉案房屋交付时合同生效，而造成房屋未能交付的主要原因是案外人即涉案房屋的开发商，并不是反诉被告怠于配合反诉原告行使权利。涉案房屋现已具备交付条件，反诉被告应按委托合同的约定向反诉原告交房，自交房之日起，双方才能办理房屋交付使用手续，委托合同方始实时履行，实现双方合同的目的。因此，原告要求继续履行委托合同，理由成立，应予以支持；反诉原告要求解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。 被告正奇公司在法定期限内未作答辩，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，不影响本案的实体审理，依法可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条第一款、第五十八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张裕宝、袁静与被告（反诉原告）广西喜立方酒店投资有限公司、被告广西正奇集团有限公司继续履行三方于2015年8月29日签订的《房屋委托经营管理合同》； 二、驳回原告（反诉被告）张裕宝、袁静的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）张裕宝、袁静返还被告（反诉原告）广西喜立方酒店投资有限公司已付管理费124800元； 四、驳回被告（反诉原告）广西喜立方酒店投资有限公司的其他反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费2905元，由原告（反诉被告）张裕宝、袁静负担（已交纳）。反诉案件受理费3446元，由被告（反诉原告）广西喜立方酒店投资有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  谭敬东 人民陪审员  周 丽 人民陪审员  周 慧 二〇二〇年三月六日 书 记 员  杨 丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。