广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终728号上诉人（原审原告)：佛山市南海区狮山镇高边村张边北股份合作经济社，证明书号码粤农集字第060XX号。负责人：张海涛。委托诉讼代理人：陈雄华，广东连通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉辉，广东连通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区狮山镇高边经济联合社，证明书号码粤农集字第060XX号。负责人：邓灿章。被上诉人（原审被告）：林显干，男，1926年7月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************。被上诉人（原审被告）：林欣欣，男，1950年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********，公民身份号码440************。被上诉人（原审被告）：林欣明，男，1954年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************。四被上诉人共同委托诉讼代理人：唐敬鹏，广东枫丹律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：谢志锐，广东枫丹律师事务所律师。上诉人佛山市南海区狮山镇高边村张边北股份合作经济社（以下简称张边北经济社）因与被上诉人佛山市南海区狮山镇高边经济联合社（以下简称高边经联社）、林显干、林欣欣、林欣明返还原物纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张边北经济社上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持张边北经济社一审的全部诉讼请求。事实与理由：（一）两份《永久性租地合同》及《永久性租地合同补充协议》内容为一次性交清补偿款、对土地有权永久支配使用和处理、高边经联社永久不予干涉并维护乙方用地权益等，其承包土地面积、使用期限和权利、对价支付方式均与土地出让的要式相同。因此，《永久性租地合同》实际为土地使用权的有偿转让，合同双方形成的是土地使用权转让合同关系，本案应定为土地使用权转让合同纠纷，并适用此类纠纷的法律法规进行审查。（二）涉案土地一直属于张边北经济社所有，张边北经济社从未与任何第三方共有该土地，高边经联社未经张边北经济社的同意或授权，非法独立转让涉案土地使用权给案外人陈某、林显干、林欣欣、林欣明，属于无权处分。1.张边北经济社在2017年统一核查张边北经济社所有土地的使用情况时，才发现涉案土地使用权被高边经联社非法转让给陈某，然后转让给林显干、林欣欣、林欣明。涉案土地历来属于张边北经济社所有，从不存在张边北经济社和高边经联社共同所有该土地的情况。高边经联社另外持有的土地所有权证与涉案土地无关。2.虽然张边北经济社与高边经联社就张边北经济社的某些地块有联合经营的事实，但均以书面形式由双方共同确认。高边经联社与张边北经济社1996年4月5日签订的《土地使用权补充协议》和2007年7月5日签订的《补充协议》项下的土地与涉案土地无关。张边北经济社从未授权高边经联社独立转让土地使用权给第三方。3.上述《土地使用权补充协议》《补充协议》均得到村民代表大会的表决通过及盖章同意，涉及的土地使用权转让或出租都是有期限的。《永久性租地合同》《永久性租地合同补充协议》未经张边北经济社召开村民代表大会表决通过，也未经村民代表签名及盖章。（三）高边经联社转让涉案土地使用权给转让给林显干、林欣欣、林欣明的行为是非法的。1.高边经联社非法转让土地使用权予林显干、林欣欣、林欣明既未向土地管理部门申请，也没有得到地方人民政府的批准，违反《中华人民共和国土地管理法(1988修正)》第二条、第三十九条的强制性规定。高边经联社与案外人陈某及林显干、林欣欣、林欣明通过签订《永久性租地合同》企图达到永久侵占张边北经济社土地的目的，是以合法形式掩盖非法目的。2.虽然国有土地管理部门在1991年至1992年期间向高边经联社出具数份土地用途转换批文，涉及张边北经济社“沙田XXX”“XX”(土名)地段，但均与涉案土地无关。（四）高边经联社没有代理权限或超越代理权限签订《永久性租地合同》。根据《中华人民共和国经济合同法》第七条的规定，《永久性租地合同》为无效合同。（五）根据上述同样的理由，林显干、林欣欣、林欣明和张边北经济社在1992年3月29日签订的《永久性租地合同》及1995年3月23日签订的《永久性租地合同补充协议》也因违反法律的强制性规定而无效。（六）退一万步说，即使高边经联社、林显干、林欣欣、林欣明过后期补办用地审批手续使得涉案土地的用地手续符合法律规定，但是该土地使用年限不应超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。高边经联社与张边北经济社于1996年4月5日签订的《土地使用权补充协议》明确土地使用权的使用年限是50年，而且该协议项下的大部分土地是通过后期补办用地审批手续转换为工业用途。林显干、林欣欣、林欣明未提供证据证明其已办理合法的用地审批手续，而涉案土地事实上用于商业用途，使用年限不应超过40年，故《永久性租地合同》超过40年的部分无效，林显干、林欣欣、林欣明应在最高使用年限40年到期后将涉案土地返还给土地所有权人张边北经济社。被上诉人高边经联社、林显干、林欣欣、林欣明二审期间未答辩。张边北经济社向一审法院提出诉讼请求：1.陈某与高边经联社在1991年11月13日签订的《永久性租地合同》为无效合同；2.林显干、林欣欣、林欣明与张边北经济社分别在1992年3月29日、1995年3月23日签订的《永久性租地合同》及《永久性租地合同补充协议》为无效合同；3.林显干、林欣欣、林欣明自行拆除上述两份《永久性租地合同》及《永久性租地合同补充协议》中受让的土地(四至：东至陈某建设的建筑物、南至XX路、西至XX建设的建筑物、北至佛山市南海区*******)上盖的建筑物，并将该土地交还给张边北经济社；4.林显干、林欣欣、林欣明按实际占用面积以每月40元/平方米标准计算占用费予张边北经济社，占用费计算期间自本案起诉之日起至林显干、林欣欣、林欣明返还土地予张边北经济社之日止；5.本案诉讼费用由高边经联社、林显干、林欣欣、林欣明承担。一审法院认定事实：1991年11月13日，高边经联社与陈某签订《永久性租地合同》(以下简称合同一)，约定高边经联社将原张北生产区(公路北)土名沙田土地591平方米及公路预留地220平方米出租给陈某。1992年10月16日，高边经联社、陈某在合同上加注，同意该土地转让给林显干、林欣欣、林欣明。1992年3月29日，张边北经济社(甲方)与林显干、林欣欣、林欣明(乙方)签订《永久性租地合同》(以下简称合同二)，约定甲方将原张边北生产区(公路北)土名沙田土地出租予乙方，实建面积共883.6平方米，每平方米地租365元，一次性由甲方收清乙方地租，乙方于1992年2月18日前交租；公路预留地带租地共330平方米，每月每平方米0.30元，乙方每年6月底和12月底分两次向甲方交清当年的全部地租；公路预留地带不准建筑，并遵守国家的有关规定；租地只能建厂场铺店，不得建豪华型的私人住宅；等等。1995年3月23日，双方签订《永久性租地合同补充协议》，确定实际租地面积为942.12平方米。林显干、林欣欣、林欣明已支付合共343873.8元予张边北经济社。另查明，1996年4月5日，高边经联社与张边北经济社签订《土地使用权补充协议》，约定“原张北经济社耕作区(土名XX)面积58.782亩，于1992年开发，按照管理区与经济社4：6比例分成原则，高边管理区应占面积23.513亩，张北经济社应占面积35.269亩。并于1992年5月20日起分别租给广东省XX公司及XX投资公司等单位使用，出租期限50年…….待50年租用期满后，该出租地的动产和不动产按原签的租地合同规定的原则处理。不动产在属于高边管理区地段范围内的，属高边管理区所有。在属于张北经济社地段范围内的，属张北经济社所有……”2007年7月5日，高边经联社与张边北村民小组签订《补充协议》，约定“关于原XX铝材厂、XX业铝材厂、XX铝材厂合约期满，高边村委会与张边北村民小组分成情况的补充说明：原三间厂总面积：30194.5平方米(45.28亩)；高边村委会占40%：12077.8平方米；张边北村民小组占60%：18116.7平方米；一、因修路拆迁原XX酒楼及摩托车修理店763.2平方米补偿给陈某、高某，该地由村委会责任补偿。(合同由2008年1月1日起至2057年12月31日止，期满后该地763.2平方米仍由村委会与张边北村民小组按4：6分成)高边经济联社占12077.8-763.2=11314.6平方米。二、因张边北沙田张某租用地共933平方米，按4：6比例分成，高边村委会占377.2平方米，张边北村民小组占559.8平方米，因张某租约到期，于2000年10月28日转租给陈某使用，期限50年。(由2000年11月1日至2050年10月31日止)租金由村委会一次性收取，张边村村民小组所占559.8平方米由村委会占部份扣除划给张边北村民小，待陈某50年合同期满后，仍归高边村委会和张边北村民小组按4：6分成。村委会实占：11314.6-575.65=10738.95平方米，张边北村民小组占：18116.7+575.65=18692.35平方米。”国土管理部门在1991年至1992年间向高边经联社出具数份土地用途转换批文，涉及张边北经济社位于(土名)“沙田XX”“XX”地段。1993年至2018年期间，高边经联社每半年或每年向张边北经济社支付一定款项。款项为高边经联社、张边北经济社作为出租方与多个承租人签订的租赁合同的(张边北经济社所占的)租金部分。2012年、2013年，国土管理部门核发佛府南集有(2012)第0700XX号、佛府南集有(2012)第0700XX号、佛府南集有(2013)第0700XX号土地所有权证，土地所有权人为张边北经济社。双方确认涉案土地为上述所有权证项下土地。高边经联社另持有土地所有权证，高边经联社、张边北经济社确认证项下部分土地存在张边北经济社与其他经济社的土地争议。一审法院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。张边北经济社是张边北村民小组相应经济组织，高边经联社是高边居委会相应的经济组织，两者均是对其辖下的村农民集体所有的土地进行经营管理的主体。高边居委会辖下包括张边北村民小组等村民小组，两者就农民集体所有的土地范围本就有一定包含交错关系，并不能单纯以地段范围或土地所有权证划分两者对土地的实际管理使用范围。从同时期土地用途转换批文内容反映，其时对张边北经济社地段内土地管理处置是由高边经联社进行申报；从高边经联社与张边北经济社的协议，及两者作为出租方与承租方签订合同、高边经联社每年划付款项情况反映，高边经联社与张边北经济社之间就土地经营管理确存在按一定比例各自划分经营或共同出租按比例分享收益的情况；且高边经联社作为基层自治组织对应的经济主体，承担了部分辖区范围内的基础建设维护，公共卫生管理，集体成员教育、医疗等补贴支出，实质亦是对辖下资产统筹管理再分配的表现。在此情况下两者对土地的经营管理应以其前已确立的模式范围并结合实际情况进行认定，张北边经济社仅以2012年、2013年核发的土地所有权证认为高边经联社无权处分合同一项下土地的主张一审法院不予采纳。就合同效力及相应合同项下的结算应由合同相对方即高边经联社主张行使，张边北经济社起诉主张合同一项下权利一审法院不予支持。高边经联社基于此前已确立并经认可的模式对其辖下土地行使权利，林显干、林欣欣、林欣明依据合同约定作为承租人使用涉案土地，高边经联社与林显干、林欣欣、林欣明上述行为并不构成对张边北经济社的侵权，张边北经济社主张林显干、林欣欣、林欣明返还土地、拆除地上建(构)筑物及支付占用费缺乏法律及事实依据，一审法院不予支持。张边北经济社与林显干、林欣欣、林欣明于1992年3月29日签订的《永久性租地合同》，于1995年3月23日签订《永久性租地合同补充协议》，确定合同效力应以合同签订时的法律及行政法规为依据。《中华人民共和国土地管理法》于1987年1月1日施行，分别于1988年12月29日修改、1998年8月29日修订(1999年1月1日施行)、2004年8月28日修改。合同二及补充协议效力应以《中华人民共和国土地管理法》(1988年)及当时的法律行政法规为依据，张边北经济社认为适用《中华人民共和国土地管理法》(2004年)第六十三条规定主张合同无效的意见一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》(1988年)第二条规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定”，国务院于1990年5月19日发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规范国有土地使用权出让、转让，就集体所有土地使用权转让并没有规定具体办法，其时《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1991年2月1日施行，1999年1月1日废止)及相关法律法规并未对集体土地使用权永久出租作出禁止性规定，张边北经济社认为合同二及补充协议无效并以此请求高边经联社、林显干、林欣欣、林欣明返还合同项下土地、拆除地上建(构)筑物及支付占用费的主张均缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照上述法律规定及《中华人民共和国土地管理法》(2004年)第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回张边北经济社的诉讼请求。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取4398.6元(张边北经济社已预交)，由张边北经济社负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于高边经联社和陈某签订的《永久性租地合同》。张边北经济社对应的张边北村民小组属高边经联社对应的高边居委会之辖区，张边北经济社和高边经联社是各自辖区内的集体土地经营管理主体。多年来，二者就辖区内土地形成多种经营管理方式，张边北经济社亦自认有部分土地系自行经营管理，有部分土地系与高边经联社共同经营管理，因此，不能单纯以土地所属地段或土地所有权证来认定二者对张边北经济社所辖土地的经营管理范围。1991年11月，高边经联社与案外人陈某就涉案土地签订《永久性租地合同》。1992年10月16日，高边经联社、陈某于合同上加注同意转让涉案土地予林显干、林欣欣、林欣明。双方履行合同至今已有近三十年。在此期间，一方面张边北经济社从未对此提出异议，即使是2012年、2013年国土管理部门就涉案土地核发了所有权人为张边北经济社的土地所有权证后亦未提出。另一方面，高边经联社在承担辖区内部分基础建设及社会和日常维护支出等费用的同时，亦每年向张边北经济社划付一定的下拨款。再结合1991年、1992年期间国土管理部门曾就张边北经济社辖区内土地向高边经联社出具数份土地用途转换批文等情况，本院认为，高边经联社和张边北经济社对涉案土地的经营管理模式应遵循双方自行商定并沿用的方式，高边经联社关于其有权经营管理涉案土地之主张具有高度可能性。现张边北经济社仅依据2012年、2013年核发的土地所有权证主张高边经联社无权经营管理涉案土地，并作为非合同当事人请求确认《永久性租地合同》无效，理据不足，本院不予支持。关于《永久性租地合同》的效力确认及合同项下的返还土地、支付占有使用费等权利应由高边经联社行使。在《永久性租地合同》的效力未予认定的情况下，张边北经济社以土地所有权人的身份要求返还土地、支付占有使用费等亦缺乏依据，本院亦不予支持。关于张边北经济社和林显干、林欣欣、林欣明于1992年3月29日签订的《永久性租地合同》以及1995年3月23日签订的《永久性租地合同补偿协议》。从合同约定的内容来看，双方形成的是土地租赁合同关系，并不违反法律规定，但约定的租赁期限为永久，该条款应属无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条、第十三条规定，集体建设用地的使用权可以出让、出租，但最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。林显干、林欣欣、林欣明使用涉案土地的年限未超出该规定的最高年限范围，故张边北经济社在本案中请求确认《永久性租地合同》无效，并要求返还土地、支付占有使用费等，理据不足，本院不予支持。综上所述，张边北经济社的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8797.2元，由上诉人佛山市南海区狮山镇高边村张边北股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年三月十日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡