安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终26号 上诉人（原审原告）：朱传义，男，1992年3月29日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王旭，安徽陈康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张其影，女，1970年7月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：吴用，安徽临湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥市玉永大药房连锁有限公司大富店，住所地安徽省合肥市新站区淮南路与九顶山路交口东南角大富新领地**106、107。 负责人：李梦月，经理。 被上诉人（原审被告）：合肥市玉永大药房连锁有限公司，，住所地安徽省长丰县双凤经济开发区双凤大道西侧 法定代表人：丁素芳，总经理。 上诉人朱传义因与被上诉人张其影、合肥市玉永大药房连锁有限公司大富店(以下简称玉永大富店)、合肥市玉永大药房连锁有限公司(以下简称玉永公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初6260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条第一项规定，依法进行独任审理。本案现已审理终结。 朱传义上诉请求：撤销原判，改判张其影、玉永大富店、玉永公司支付朱传义违约金30000元、2019年4月份房租5903元并将涉案房屋恢复原状。事实和理由：1.朱传义与张其影签订的《房屋租赁合同》租期为十年，张其影仅履行了一年半就拒不缴纳房租，并于2019年4月25日直接搬离涉案房屋，也未将房屋改造部分恢复原状，致使朱传义至今无法将涉案房屋租出。综合考虑合同租期、实际履行的租期、租赁市场的行情及张其影违约的恶意程度等，朱传义主张三个月的房屋租金作为违约金符合实际情况。2.一审时朱传义已提交证据证明张其影进入涉案房屋后向物业申请了装修改造及改造项目，朱传义为避免损失扩大接收了房屋，但明确要求张其影支付违约损失并将房屋改造部分恢复原状，张其影至今未实际履行。3.双方签订《房屋租赁合同》前，朱传义与案外人已就涉案房屋签订了合同，张其影要求租赁涉案房屋，且愿意支付案外人的违约金。朱传义将房屋租赁给张其影后，张其影将上述违约金转至朱传义银行账户，故张其影2018年第一季度所支付的11500元系其赔偿涉案房屋上一承租人的违约费用。 张其影辩称，双方房屋租赁合同于2019年4月25日解除，涉案房屋也于当日实际交付朱传义，朱传义即可以另行出租他人使用。即使张其影存在违约行为，也未给朱传义造成过高的经济损失，且合同约定的违约金过高，一审酌定补偿金10000元并无不当。朱传义在涉案房屋交付时对房屋状态未提出异议，现要求恢复原状无事实依据。张其影2018年第一季度支付朱传义的40000元，支付时间在双方租赁合同期间内，属于租金，张其影也没有义务支付案外人的违约金，故朱传义主张该款项系违约金不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 玉永大富店、玉永公司未作答辩。 朱传义向一审法院起诉请求：1.判决解除朱传义与张其影之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令张其影、玉永大富店、玉永公司立即向朱传义支付2019年4月份房租9975元、违约金30000元；3.判令张其影、玉永大富店、玉永公司立即将租赁房屋恢复原状；4.本案全部诉讼费用由张其影、玉永大富店、玉永公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月6日，朱传义的父亲朱先有（甲方）与张其影、玉永大富店（乙方）签订《房屋租赁合同一份》，约定：朱传义将坐落于合肥市新站区淮南路与凤山路交口的大富新领地第S2-107层门面房租给张其影，用于经营药店使用；租赁期限自2018年1月6日起至2028年1月6日止；该房屋月租金为9500元，租金按季结算；乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金10000元；甲方于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……拖欠租金累计达半个月……；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的定金的3倍为违约金；合同生效后第二年开始每年按5%递增。 一审另查明，张其影于第一季度的2018年1月4日向朱传义支付定金10000元，并于同年1月8日、1月11日向朱传义支付39000元、1000元，合计40000元。张其影租金交至2019年4月6日朱传义无异议。2019年4月25日，张其影搬离涉案房屋，并将涉案房屋钥匙交还朱传义，朱传义已接收。双方对合同解除时间为2019年4月25日无异议。 一审再查明，玉永大富店是玉永公司的分公司。涉案房屋登记在朱传义名下，朱传义委托朱先有代为签订朱传义所有的涉案房屋租赁合同，朱传义予以认可。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案朱传义委托朱先有与张其影签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，双方之间形成房屋租赁合同关系，对此，该院予以确认。2019年4月25日，张其影搬离涉案租赁房屋，并将钥匙交还给朱传义，双方对解除合同的时间2019年4月25日无异议，故该院确认双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。 对于朱传义要求张其影支付2019年4月份租金9975元的诉讼请求，根据查明的事实，双方已于2019年4月25日实际解除了《房屋租赁合同》，张其影租金交至2019年4月6日，张其影支付朱传义的租金应从2019年4月7日开始计算至4月24日止，根据合同约定，此期间的租金经计算，应为5903元［（9500元+9500元×0.05）×12个月÷365天×18天］。合同约定每季度租金为28500元，张其影第一季度多支付了11500元，朱传义主张该款是张其影赔偿涉案房屋前承租人的违约金，由于朱传义未能提供相关证据证明，该款应认定为张其影支付的租金，故朱传义主张张其影拖欠其租金的请求缺少事实依据，不予支持。 对于朱传义要求张其影支付违约金的诉讼请求，朱传义以张其影拖欠租金为由，理由不能成立，但张其影没有证据证明其按合同约定提前1月通知朱传义解除合同，对此张其影应承担违约责任。合同约定的违约金为定金的三倍，因朱传义未提供张其影违约给其造成损失的具体证据，现张其影辩称约定的违约金过高，请求调整，该院予以采纳，该院酌定张其影应向朱传义支付违约金为10000元。由于朱传义在本案中已主张违约金，合同解除后，朱传义收取张其影的定金10000元则应当返还。综上，张其影应当支付本案的违约金与朱传义应当返还的定金，在本案中应予以冲抵。另朱传义提出对房屋进行恢复原状的诉请，对此张其影提出朱传义接收房屋时并未提出异议，且朱传义也未提供房屋原有的状态，故朱传义该诉请，该院不予支持。玉永大富店、玉永公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认朱先有与张其影、合肥市玉永大药房连锁有限公司大富店于2018年1月6日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月25日解除；二、驳回朱传义在本案中的其他诉讼请求。案件受理费人民币800元，减半收取，400元，由朱传义负担。 二审中，朱传义向本院提交租房合同、收条、解除租房合同证明、证人证言各一份，证明张其影在2018年1月支付的第一季度租金中所包含11500元实际是用于支付案外人的违约金。张其影质证认为真实性、合法性、关联性均有异议，系一审后补充制作，证人未到庭参与质询，不能作为证据使用。且朱传义称其以现金形式交付款项不符合交易习惯，收条中也未注明系违约金，金额亦有差异。 对一审查明而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，张其影于2018年4月6日支付2018年度第二季度租金28500元（9500元/月×3个月）。 2020年3月26日，朱传义书面陈述其放弃要求玉永大富店、玉永公司承担责任。 本院认为，对于一审判决第一项即确认朱先有与张其影、玉永大富店于2018年1月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月25日解除，各方均未提出异议，本院予以维持。 关于朱传义主张的2019年4月份租金5903元。一审中张其影与朱传义均认可涉案房屋租金交纳至2019年4月6日，张其影一审答辩时陈述仅拖欠2019年4月7日至2019年4月24日的租金，故对于朱传义主张的2019年4月份租金5903元，本院予以支持。关于张其影2018年第一季度多支付的11500元款项的性质。朱传义主张该笔款项系张其影赔偿涉案房屋前承租人的违约金，张其影主张该款项是多支付的租金。综合考察涉案房屋租赁合同的整个履行过程，张其影及朱传义对涉案房屋的租金支付截止期限及欠付期间均明确，争议款项支付于2018年1月，2018年4月6日，张其影按照合同约定的租金标准及支付期限支付了2018年第二季度租金28500元，此后长达一年的期限内，张其影一直按照合同约定的租金支付标准履行支付义务至2019年4月6日。至双方发生争议诉至法院前，张其影并未就该11500元款项提出任何主张。张其影主张该笔11500元款项为租金，与其实际行为及交易习惯不符，本院不予采信。张其影系涉案房屋租赁合同的签订人及实际履行人，朱传义对张其影独自承担合同项下的权利义务亦无异议，故张其影应支付朱传义2019年4月租金5903元。 关于朱传义主张的违约金30000元。涉案房屋租赁合同履行期间，张其影、玉永大富店提前解除合同，确属根本违约，但合同约定的违约金的计算标准明显过高，且朱传义对其实际损失亦未提供充分证据予以证明，一审法院依据当事人请求，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金为10000元，并以张其影支付的定金10000元抵扣应支付的违约金适当，本院予以维持。关于朱传义要求将房屋恢复原状的主张，其未提供充分证据予以证明，本院不予采信。 综上，朱传义的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初6260号民事判决第一项，即：确认朱先有与张其影、合肥市玉永大药房连锁有限公司大富店于2018年1月6日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月25日解除； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初6260号民事判决第二项； 三、张其影于本判决生效之日起十日内支付朱传义2019年4月租金5903元； 四、驳回朱传义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费800元，减半收取400元，由朱传义负担340元，张其影负担60元；二审案件受理费448元，由朱传义负担374元，由张其影负担74元。 本判决为终审判决。 审判员  陆建群 二〇二〇年三月二十七日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。