江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1202民初5269号原告（反诉被告）：郝晨波，男，1985年11月8日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：叶小芹，江苏恒桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑文魁，男，1950年2月25日生，汉族，住南京市江宁区。被告：陈洪珍，女，1951年9月25日生，汉族，住南京市白下区。两被告共同委托诉讼代理人：钱宙，江苏谢满林律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：高鹏，江苏谢满林律师事务所律师。第三人：医药高新区乐嘉房产信息咨询服务部，住所地泰州市上海大花园****。经营者：田琴芳。原告（反诉被告）郝晨波与被告（反诉原告）郑文魁、被告陈洪珍、第三人医药高新区乐嘉房产信息咨询服务部（以下简称乐嘉房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝晨波及其委托诉讼代理人叶小芹，被告郑文魁、陈洪珍及两被告共同委托诉讼代理人钱宙、高鹏到庭参加诉讼，第三人乐嘉房产服务部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝晨波向本院提出诉讼请求：1.判令两被告于合理期限内办理房屋过户手续并交付房屋；2.判令被告郑文魁承担违约责任并支付违约金4万元；3.被告郑文魁承担本案诉讼费、保全费、提存公证费。事实和理由：2018年4月23日，原告与被告郑文魁签订《泰州市房地产转让合同》，约定将坐落于泰州市屋以总价人民币66万元出卖给原告。双方约定：2018年5月20日前办理网签及产权、土地使用权变更过户手续，首付20万元整，余款46万于交房时一次性付清；如一方违约，则由违约方向守约方支付违约金人民币4万元；并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告如约支付2万元定金，但被告郑文魁一直找各种理由拒绝接受首付款和交付房屋。原告为解决问题，多次找中介从中协调并委托律师发律师函一再要求被告郑文魁接受首付款，安排房屋过户及交付事宜，但被告一直怠于履行合同。原告认为，合法成立的合同应受法律保护，被告的行为已构成违约，为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告郑文魁辩称，案涉房屋系被告郑文魁于2007年向案外人施来章购买，但未办理过户手续。由于被告郑文魁长期居住在南京，在泰州居住时间短，故通过第三人乐嘉房产服务部寻找买主。2018年4月23日合同签订前，被告郑文魁已向原告告知房屋尚未取得产权证的情况，原告郝晨波仍表示愿意购买，同时第三人乐嘉房产服务部告知买卖双方可以通过公证方式完成交易。合同签订第二天，第三人乐嘉房产服务部带领被告郑文魁、施来章、郑某拟办理公证手续时，被告郑文魁才得知泰州规定购房人在市区购买商品房未满两年不得交易。2018年4月25日、4月28日被告郑文魁与原告进行沟通，双方当时已经达成解除合同的一致意见，原告也同意由被告郑文魁作出一定的补偿，后因原告反悔，未能正式解除合同。现根据泰州市住建局、物价局及国土资源局于2017年8月23日联合发布的214号文件，房屋不具备过户的条件，原告的第一项诉讼请求不能成立。根据相关司法解释的规定，合同虽约定违约金为4万元，但原告并未列明其损失是多少，4万元是否超过其损失的30%难以确定，故被告郑文魁不应承担4万元的违约金。另第三人乐嘉房产服务部诱导被告郑文魁签署了房屋买卖合同，却未尽到居间方的责任，为自身居间收益提供了虚假情报，应当承担相应的责任。综上，案涉合同无法履行，且第三人在合同签订前后均有过错，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈洪珍辩称，被告陈洪珍与原告不存在合同关系，被告陈洪珍对签订合同的情况不清楚，也不在场，案涉房屋为两被告的夫妻共同财产，被告陈洪珍不同意协助办理过户手续及向原告交付房屋，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告郑文魁向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告郑文魁与反诉被告郝晨波及第三人乐嘉房产服务部签订的《泰州市房地产转让合同》；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2007年7月19日，反诉原告郑文魁与案外人施来章等人签订协议书一份，约定施来章将泰州市屋（含车库）一并卖给反诉原告。协议签订后，反诉原告按约向施来章支付相应购房款，施来章亦按约向反诉原告交付房屋，但未办理权属变更手续。因施来章拒不履行过户手续，反诉原告诉至法院。2018年7月，法院判令施来章将房屋过户至反诉原告名下。2018年9月，房屋过户完毕。在反诉原告起诉施来章前，反诉原告已向反诉被告郝晨波及第三人乐嘉房产服务部告知了尚未取得不动产权证的事实，第三人称可以通过公证的方式处理。2018年4月23日，反诉原告与反诉被告签订了《泰州市房地产转让合同》。次日，第三人乐嘉房产服务部带着反诉原告、施来章及反诉原告朋友郑某一同去办理公证事宜，公证人员明某出按相关规定不能办理该公证，此时反诉原告才获悉泰州市关于新购房屋未满两年不得交易的政策。反诉原告遂向反诉被告及第三人协商欲退还定金并解除合同，反诉被告要求赔偿其4万元违约金，后一直联系不到反诉被告。2018年4月28日，反诉被告才接听电话，反诉原告又向其告知因政策因素在事实上不能履行合同约定，要求解除合同的意愿。反诉原告认为，本案合同因政策因素在事实上不能履行，同时反诉原告向反诉被告履行了告知义务，请求依法判令解除合同。反诉被告郝晨波辩称，本案合同系双方协商一致并在第三人乐嘉房产服务部见证下签订，系买卖双方真实意思表示，不存在违背法律、行政法规强制性规定的情形，合同合法有效，双方均应诚信守约。反诉原告要求解除合同没有事实和法律依据，不具备约定或法定解除的情形。政策性文件仅是当地政府的指导性文件，属于管理性规定，并非效力性规定，并不影响合同的效力，泰建发（2017）214号文件第10条之规定，两年内不得上市交易，只是限定了房屋上市交易的时间，并非合同目的无法实现，双方可在房屋年满2年后再行办理房屋过户手续。反诉原告称在中介的诱导下签订合同，此说法与事实不符。如反诉原告认为第三人乐嘉房产服务部存在欺诈、诱导等侵害其合法权益的情形，可通过诉讼另行主张权利。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人乐嘉房产服务部未作陈述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：2018年4月23日，原告郝晨波（乙方、受让方）、被告郑文魁（甲方、转让方）在第三人乐嘉房产服务部（丙方、中介方）的居间介绍下签订《泰州市房地产转让合同》一份，约定郑文魁自愿将自有的位于泰州市紫东花苑18幢404室房地产转让给郝晨波，乙方已对甲方所要转让的房地产作了充分了解，愿意受让该房屋；房地产的具体状况为房屋所有权证号为苏（2017）泰州不动产权第0027344号，产权性质属拆迁安置房，建筑面积107.33平方米，车库面积19.76平方米；房屋成交价为66万元，2018年5月20日前先办理房屋产权、土地使用权变更过户手续；双方选择资金监（托）管交易方式，具体内容见资金监（托）管协议；甲乙双方协商2018年5月20日前办理网签，首付20万元，余款46万元交房时一次性付清；甲方需保证上述房地产权属清楚，符合上市条件，并已取得上述房地产债权人及共有人同意，若发生权属或债权债务纠纷，概由甲方当事人及其委托代理人承担责任，由此给乙方或丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；若乙方按合同约定的期限付款，由乙方承担违约责任，每逾期一日，由乙方给付甲方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过30日，视作悔约行为，并由乙方承担违约责任；甲、乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金4万元。合同签订当日，原告郝晨波向被告郑文魁支付定金2万元。此后，双方未签订资金监（托）管协议，也没有开设资金监管账户。2018年4月28日，两被告曾与原告郝晨波协商，要求解除合同，并给予适当补偿，但双方未能达成一致意见。2018年5月28日，原告郝晨波向被告郑文魁发送短信，主要内容为“……我与你于2018年4月23日在泰州乐家房产签订《泰州房地产转让合同》，当日我交付2万定金给你。后我从中介处了解得知，该房产所有权人并非你方，你方目前就该房产与他人有纠纷正在处理。且签订合同后，你方并非按约开设资金监管账户，致使我方无法将相关款打入相应账户。请你方处理完毕上述房产产权纠纷后，及时联系我”。2018年8月7日，原告郝晨波委托律师向被告郑文魁发出律师函，要求被告郑文魁提供收款账号接受首付款，及时安排房屋交接及办理过户事宜，房屋交接之日原告一次性付清剩余房款。2018年11月7日，原告郝晨波将首付款18万元提存于泰州市祥泰公证处，支付提存费400元，并于2018年11月12日向被告郑文魁发出律师函告知被告。2018年11月22日，被告郑文魁向原告郝晨波发送短信，主要内容为“……房子是在中介的诱骗和蒙蔽下与你签的《泰州市房地产转让合同》。我签合同时候，你也知道我没有取得房子的产权证书，且你知道泰州市限购限售的政策也不告诉我。现在盯着我过户，啥意思？我也多次和你说，现在因政策的原因房子卖不了！你还要干嘛？在此我再次郑重告知你：解除你我签订的买卖合同。收到回复，大家没有必要这样”。另查，案涉房屋系案外人施来章于2006年4月25日取得的拆迁安置房。2007年7月19日，郑文魁与施来章、汤粉兰签订购房协议书，购买了案涉房屋，但未及时办理过户手续。后郑文魁诉至本院，本院于2018年7月15日作出（2018）苏1202民初2646号民事判决书，判决施来章、汤粉兰于判决生效之日起十日内协助郑文魁办理案涉房屋的过户登记，将房屋所有权过户登记至郑文魁名下。2018年8月27日，案涉房屋变更登记到被告郑文魁与其妻子陈洪珍名下。还查，2017年8月23日，泰州市住房和城乡建设局、泰州市物价局、泰州市国土资源局联合出台《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第10条规定：明确商品住房上市时限，购房人在市区购买商品住房未满2年的，不得上市交易。审理中，被告郑文魁提供证人郑某（被告郑文魁的侄子）、郑宝昌（被告郑文魁的侄子）、郑文乐（郑某的朋友和同学）到庭作证。经质证，原告认为证人证言客观反映了被告郑文魁为了出卖案涉房屋，委托亲戚寻找买主，并多次协商的事实；合同是买卖双方真实意思表示，合法有效，至于所谓的政策原因，并不影响合同的效力；双方在合同签订后曾就合同的履行进行过相关协商，被告也曾提出解除合同并给付相应的违约赔偿，但最终因为未能达成一致意见而调解未果。被告郑文魁认为证人反映原、被告双方就合同不能履行已经达成了解除的意思表示，被告方给付原告的是为了解决纠纷的补偿而非赔偿，没有达成书面意见是因为补偿金额没有达成一致。审理中，因被告陈洪珍表示不同意协助办理案涉房屋过户等相关手续，经本院向原告郝晨波释明，原告郝晨波明确不变更诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告郝晨波、被告郑文魁均系完全民事行为能力人，对自身行为所产生的法律后果应当具有一定的预见能力。案涉《泰州市房地产转让合同》系双方协商并签字确认，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，可以确定原告郝晨波与被告郑文魁之间的房屋买卖合同关系成立并有效。但合同有效不一定能够引起物权发生变动，本案两被告系夫妻关系，案涉房屋系两被告的夫妻共同财产，被告郑文魁签订《泰州市房地产转让合同》对涉案房屋进行处分时，应当征得被告陈洪珍的同意，方有权处分共有财产。被告陈洪珍并未参与合同的签订，作为房屋共有人，被告陈洪珍并未认可该房屋转让行为，明确表示不同意协助办理房屋过户手续及交付房屋，故原告郝晨波要求两被告于合理期限内办理房屋过户手续并交付房屋的诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。关于原告郝晨波要求被告郑文魁承担违约责任并支付违约金4万元的诉讼请求，系原告基于合同继续履行的基础上主张的违约责任，现合同因共有人即被告陈洪珍不同意协助办理过户及交付房屋，导致原告的合同目的不能实现，被告郑文魁亦反诉要求解除合同，郝晨波与郑文魁之间的《泰州市房地产转让合同》应予解除，故对本诉中原告郝晨波基于合同继续履行要求被告郑文魁承担违约责任并支付违约金4万元的诉讼请求，本院亦不予支持。今后基于解除合同引起的定金返还、违约责任承担等相关事宜，当事人可另行通过法律途径予以解决。关于原告郝晨波要求被告郑文魁承担提存公证费用400元的主张，因提存发生在诉讼期间，属于扩大的损失，本院不予支持。关于反诉原告郑文魁要求解除《泰州市房地产转让合同》的反诉请求，如前所述，鉴于房屋共有人陈洪珍不同意协助办理过户手续及交付房屋，导致合同无法继续履行，郝晨波与郑文魁之间的《泰州市房地产转让合同》应予解除。至于反诉原告郑文魁认为系因政策因素导致合同在事实上不能履行，对此反诉被告郝晨波明确表示可待房屋产权登记满2年后办理过户手续，故对于反诉原告郑文魁主张的因涉案房屋未满上市交易年限导致合同无法履行而解除的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除郝晨波与郑文魁于2018年4月23日签订的《泰州市房地产转让合同》；二、驳回原告郝晨波的诉讼请求。本案本诉受理费10800元、保全费1520元，反诉受理费5200元，合计人民币17520元，由本诉原告郝晨波负担12320元、反诉原告郑文魁负担5200元（本诉原告郝晨波、反诉原告郑文魁各自应负担的部分均已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交本诉上诉受理费人民币10800元、反诉上诉受理费5200元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤行号：104312800123；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长  吴爱萍人民陪审员  窦虎英人民陪审员  严嘉桐二〇二〇年三月十七日书 记 员  万 辰