陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终14977号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安环普科技产业发展有限公司，住所地：西安市高新区天谷八路******。法定代表人：赵明琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：高帅，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂，北京德恒（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西必康药业集团控股有限公司，住所地，住所地：陕西省商洛市山阳县城东pan>法定代表人：李宗松，该公司董事长。委托诉讼代理人：童明慧，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭云飞，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人西安环普科技产业发展有限公司（以下简称：环普公司）因与被上诉人陕西必康药业集团控股有限公司（以下简称：必康公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院作出的（2019）陕0113民初17382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。环普公司上诉请求：1．撤销原判第一项、第二项；2. 改判必康公司向环普公司支付,自2017年3月31日起至2017年11月10日止应付未付的租金人民币5477316.13元和物业管理费人民币3985211.56元,以及自前述租金和物业管理费到期日起至实际支付之日止的滞纳金(滞纳金暂计至2017年11月10日为人民币824095.53元,合计金额为人民币10286623.22元);扣除必康公司已经支付的保证金人民币5872520.16元后, 必康公司应当向环普公司支付人民币4414103.06元;3.改判必康公司向环普公司支付房屋空置费损失（暂计）10273892.66元；4. 改判必康公司向环普公司支付因延迟支付保证金而产生的违约金1561634.04元；5. 改判必康公司向环普公司支付因本案而支出的律师费583000元；6.一、二审诉讼费用由必康公司负担。事实与理由：《物业备忘录》的发送时间是在双方签订涉案租赁合同之前，其已被租赁合同取代，该租赁合同中明确约定空调系统为中央空调，并非加装单独的空调机组。环普公司在租赁合同的签订过程中不存在任何过错，《物业备忘录》的内容也并非环普公司无条件的在交付案涉租赁房屋时为必康公司免费加装单独的空调机组系统，而是在必康公司确认相关区域及用量方案后，环普公司再要求第三方去做单独的空调机组，并不具备直接的可实施性，之后必康公司未拿出上述方案，导致在签订正式租赁合同时双方对此仍沿用了中央空调系统。必康公司香总与刘希良的电话录音不应作为定案依据，刘希良在录音发生时早已离职，在录音中表述十分模糊，且必康公司拒绝香总出庭对录音情况进行说明，故一审判决在环普公司否认录音真实性的情况下，仍采纳该证据，与法相悖。依照租赁合同约定，因必康公司无故未派遣相关人员就租赁房屋进行交接，应视为已做了房屋交接，并应承担租金、物业费及违约金等。必康公司无权单方解除租赁合同，环普公司有权解除租赁合同，该合同应于2017年11月10日解除。环普公司在行使解除权之前多次善意邀请必康公司进一步解决问题，但必康公司明确表示不愿继续履行合同，环普公司为避免损失扩大，依法行使解除权。一审诉讼费错误，环普公司于一审审理中两次变更诉讼请求，共缴纳案件受理费122796元。必康公司辩称，一审判决认定环普公司在签订租赁合同的同时向必康公司承诺了安装单独的空调机组系统，在租赁合同的签订过程中存在过错的事实认定正确。一审判决认定涉案租赁房屋尚没有交接的事实正确，环普公司提出的索要租金、物业费及滞纳金的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决驳回其诉请并无不当。一审判决环普公司返还必康公司5872520.16元保证金完全正确，环普公司并未实际将房屋移交给必康公司，且已将涉案房屋部分分割出租，环普公司要求扣留保证金并提出索要未按时缴纳保证金而产生的违约金，没有事实和法律依据，也有违公平公正原则。一审判决适用法律正确，应予维持。环普公司向一审法院提出诉讼请求：1、向环普公司支付自2017年3月31日起至2017年11月10日止应付未付的租金人民币5477316.13元和物业管理费人民币3985211.56元,以及自前述租金和物业管理费到期日起至实际支付之日止的滞纳金(滞纳金暂计至2017年11月10日为人民币824095.53元,合计金额为人民币10286623.22元);扣除必康公司已经支付的保证金人民币5872520.16元后,必康公司应当向环普公司支付人民币4414103.06元;2、判决必康公司向环普公司支付房屋空置费(暂计)人民币2230906.86元;3、判决必康公司向环普公司支付因延迟支付保证金而产生的违约金人民币1561634.04元；4、判决必康公司向环普公司支付环普公司因本案而支出的律师费人民币400000元;5、判决必康公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，环普公司将原诉讼请求第2项变更为“判令必康公司向环普公司支付房屋空置费（暂计）人民币10273892.66元”；将原诉请第4项变更为“判决必康公司向环普公司支付环普公司因本案而支出的律师费人民币583000元”。必康公司向一审法院提出反诉请求：1、请求判令环普公司立即返还必康公司交纳的5872520.16元保证金,并从2017年6月19日起支付人民银行同期贷款利息至实际清结之日止,暂计算至2018年3月12日利息为184067.31元。2、请求判令环普公司赔偿其给必康公司造成的各项经济损失2230906.86元,律师代理费300000元。3、环普公司承担本诉、反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2016年10月24日环普公司通过电子邮件的形式向必康公司发送《西安环普科技产业园必康制药租赁推荐方案》，双方多次发送邮件，用于确认租赁合同，其中2016年12月12日，环普公司向必康公司发送的邮件附件5《承租人要求》显示：3.环普承诺为客户G3的16-21层提供单独的中央空调操控系统，但使用的额外中央空调系统将按照实际使用量另行收费，该费用不包含在物业费内。2016年12月21日环普公司向必康公司发送电子邮件，邮件内容为：“DearVaicky，基于之前的沟通，附件是我方对贵公司的承诺备忘录。还请审核后，尽快完成合同的签约。Alvin”附件为：“物业备忘录（陕西必康） 1.环普承诺在必康确认未来延时供应的区域(董事长的办公室，卧室，特殊会议室区域)和用量的方案后，环普会要求第三方做一个单独的机组系统，确保必康特殊区域的随机使用功能。”2016年12月26日，环普公司与必康公司签订《房屋预留/预租/租赁合同》，约定必康公司(承租人)承租环普公司（出租人）位于西安市环普科技产业园的**研发楼，计租面积31902平方米，租赁期限60个月，自移交日2017年3月31日至2022年3月30日。在出租人将“房屋”交付给承租人前，本合同应视为双方之间的“房屋”预留合同，在“房屋”交付承租人后，本合同应自动转为双方之间的“房屋”预租合同，在出租人取得“房屋”产权证后，本合同即从“房屋”预租合同自动转为“房屋”租赁合同。2017年3月31日必康公司通过交通银行向环普公司支付5872520.16元。2017年3月25日，2017年3月27日，2017年4月6日环普公司通过电子邮件的形式向必康公司发送了《付款通知书》。2017年4月28日，双方及涉案房屋所在的西安创业物业发展有限公司、装修公司陕西昊晨，华山建设在环普餐厅召开会议并形成会议记录载明：1、G3楼必康收房交接工作，2、二次装修人员入场，3、一周的修补工作，4、查验4天左右结束，5、消防改动要提前报备、动火作业要提前审批，7、二家装修公司分楼层施工，8、确认收房计划表，9、给企业发邮件，10、物品存放，管理制度。参会各方签字予以却确认。同日，环普公司与必康公司签署《二期交房清单目录》。2017年5月11日，物业公司西安创业物业发展有限公司，环普科技产业园项目部通过电子邮件的形式向必康公司发送了主题为《G3收房装修计划》显示：“2、我物业收房小组分组及人员安排已确定,烦请贵司尽快填充附件《G3楼收房计划表》,以便于提前做好收房安排。西安创业物业发展有限公司环普科技产业国项目部”。2017年6月12日，必康公司向环普公司发送《陕西必康只要集团控股有限公司关于解除23018-西安环普-【G3】房屋预留/预租/租赁合同的告知函》，解除双方签订的2016年12月26日《房屋预留/预租/租赁合同》，要求返还必康公司缴纳的5782521.06元保证金及利息，并支付损失800万元。2017年7月13日环普公司给必康公司的《关于必康后续问题的解决》的邮件中显示： 香总，您好!继上周五的会议之后，我们对必康提出的两个问题做了内部讨论，现回复如下:1、在现有租约的基础上，我们对于必康提出的16-21层需保持24小时空调可使用的需求，我们的解决方案是，不独立增加空调系统，而是独立为G3楼开启一台中央空调机组，且在16-21层设计独立的控制面板，由必康自行控制，保证随时可以开启和关闭。除正常电费外，必康只需承担早8点-晚8点之外时间的各楼层开启时段的延时费此举的好处在于不需要额外的设计和施工时间，利用现有系统，简单方便，不影响必康内部装修的进度，可同步实施…。”2017年11月10日，环普公司向必康公司发送《租赁合同解除通知书》称：“有鉴于此,根据租赁合同的相关规定,我司特此致函通知贵司：1.由于贵司不顾我司多次催告,长期怠于支付租金及管理费用,贵、我双方签署的租赁合同自本解除通知发出之日(下称终止日”)正式终止。2.贵司已缴纳的租赁保证金(下称“保证金”),我司不予退还。前述保证金将用于冲抵贵司应向我司支付的拖欠费用、我司为实现救济而发生的法律费用(包括律师费)、房屋空置期间的租金以及另行寻找新承租人而发生的中介费等损失。3.在不影响我司其他权利的前提下,贵司应当：在终止日起的五(5)个工作日内,将拖欠费用扣除保证金人民币5872520.16元后的余额人民币4,364,400.67元支付至我司…。”针对涉案房屋，环普公司在2018年5月将G3-9-11F出租给与案外人凡普金科企业发展（上海）有限公司，建筑面积4725平方米；2018年6月25日将G3-103出租给案外人西安康明眼镜有限公司，建筑面积73平方米；2018年5月将G3-1F-101出租给案外人北京和诚诺信科技有限公司，建筑面积316.43平方米；2018年7月将G3-802出租给案外人深圳市网心科技有限公司，建筑面积787.5平方米；2018年5月将G315-21F出租给案外人浙江小泰电子商务有限公司，建筑面积11146.32平方米；2018年6月将G3 F1-02和F2出租给案外人浙江小泰电子商务有限公司，建筑面积1335.9平方米。另查明，2018年3月12日，必康公司执行总裁香兴福与环普公司总经理刘希良的通话录音显示，刘：我因为这个事情来讲就是即使我答应你，光我答应你没有用对吧?就是说总部不同意不批准这个事情，我当然也给你做不了这个事啊。因为这个事从一开始，当时你不就提出要求了嘛，对这个要求总部是都很清楚。香：对对对，那当时肯定你总部那边已经通知通报总部了，答应了嘛。刘：那肯定对对对对对对。香：已经答应了，我们才能吧这个事做下来，不然的话那事肯定做不下来嘛。刘：对嘛。庭审过程中，2018年3月13日，环普公司提交变更诉讼请求申请书，申请将原诉讼请求第2项“判决必康公司向对环普公司支付房屋空置费（暂计）人民币2230906.86元”变更为“判令必康公司向环普公司支付房屋空置费（暂计）人民币3489718.61元”。一审法院认为，2016年12月26日，环普公司与必康公司签订《房屋预留/预租/租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方当事人均应依据合同约定履行各自的义务。当事人在行使权利、履行义务的过程中应当遵守诚实信用原则。双方多次通过邮件的形式协商租赁合同细节，环普公司通过电子邮件做出的《物业备忘录》的形式对空调车位等事项做出了承诺，环普公司总经理刘希良也在电话录音中明确表示双方在签订租赁合同时，环普公司承诺对涉案房屋的空调进行调整以满足必康公司的需求。同时必康公司在签订《房屋租赁合同》过程中也未进到足够的审查义务。导致后续合同履行过程中双方就此问题存在了巨大的争议。由此可以看出双方在签订《房屋租赁合同》的过程中均存在一定的过错。租赁合同签订之后，针对房屋交付也多次进行了沟通，在2017年4月28日形成的会议纪要中显示，4、查验四天左右结束。8、确认收房计划表，可以看出双方此时并未对涉案房屋进行交接。在之后的业务往来过程中，环普公司多次通过邮件要求必康公司支付租金并交接房屋以及2017年7月13日环普公司向必康公司发送的《关于必康后续问题的解决》，可以看出双方并未对房屋进行实际交接。故对环普公司本诉主张要求必康公司支付逾期租金及违约金；必康公司反诉主张环普公司承担经济赔偿的问题，在综合考虑双方在本案中的过错程度以及实际损失前提下，结合必康公司在2017年6月12日向环普公司发送解除合同通知，环普公司亦在2017年11月10日向必康公司发送了解除合同通知，双方均明示不再继续履行，故对双方当事人上述主张，均依法不予支持。关于必康公司要求环普公司返还5872520.16元保证金，因环普公司也将涉案房屋部分进行了分割出租，在继续持有必康公司的保证金没有事实依据，故应当予以返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，判决：一、原告(反诉被告)西安环普科技产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）陕西必康制药集团控股有限公司5872520.16元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）西安环普科技产业发展有限公司的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）陕西必康制药集团控股有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费72047元，由原告自行承担，本案反诉费34906元，由被告自行承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，环普公司与必康公司于2016年12月26日签订《房屋预留/预租/租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律法规，双方均应依据合同约定履行各自的义务，享有相应权利。双方在订立合同之前，多次通过邮件的形式协商租赁合同细节。环普公司于2016年12月21日向必康公司发送电子邮件称：“环普承诺在必康确认未来延时供应的区域(董事长的办公室，卧室，特殊会议室区域)和用量的方案后，环普会要求第三方做一个单独的机组系统，确保必康特殊区域的随机使用功能”，但双方于2016年12月26日正式签订的《房屋预留/预租/租赁合同》中又明确约定涉案房屋交付条件为“中央空调系统”。合同签订后，双方召开关于房屋交接问题的会议，必康公司于2017年4月28日签署《二期交房清单目录》。在合同履行中，双方就合同约定产生争议，环普公司认为双方所签租赁合同已对备忘录中约定做了变更；必康公司则认为备忘录中关于“单独的机组系统”系双方签约前提及特殊约定。后必康公司于2017年6月12日向环普公司发送了合同解除通知。因此，从上述合同签订及履行过程来看，双方对涉案房屋空调类型约定前后不一，应视为约定不明，对此双方均有责任。故必康公司对于房屋的占有期间为2017年4月28日至2017年6月12日共计46天，合同解除导致的房屋空租期酌情认定为30天，以上合计76天的租赁费用损失，双方各承担一半，即2479508.51元=5872520.16元÷90天×76天÷2。因必康公司已预交保证金5872520.16元，故环普公司应退还必康公司3393011.65元=5872520.16元-2479508.51元。至于环普公司其余上诉请求，因上述保证金扣减后，已足以弥补环普公司的相关损失，故对其余上诉请求，依法不予支持。至于必康公司辩称，签订租赁合同时环普公司不允许对争议条款修改一节，证据不足，且双方在正式签订租赁合同前多次对合同条款进行修订，故对于该项辩称，依法不予采纳。综上所述，环普公司的上诉请求部分成立；一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院作出的（2019）陕0113民初17382号民事判决第三项；二、撤销西安市雁塔区人民法院作出的（2019）陕0113民初17382号民事判决第二项；三、变更西安市雁塔区人民法院作出的（2019）陕0113民初17382号民事判决第一项为：西安环普科技产业发展有限公司在本判决生效之日起十五日内返还陕西必康制药集团控股有限公司保证金3393011.65元；四、驳回西安环普科技产业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费122796元（环普公司已预交），由环普公司负担92796元，必康公司负担30000元；一审案件反诉受理费34906元（必康公司已预交），由环普公司负担11667元，必康公司负担23239元；二审案件受理费155326元（环普公司已预交），由环普公司负担115326元，必康公司负担40000元（以上一、二审案件受理费折抵后，必康公司于本判决生效后十五日内将其应负担的58333元与上述款项一并支付给环普公司）。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审 判 员  师      婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年三月十八日 书 记 员  杨 雪  薇 1