甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初500号原告：定西凯华物业管理有限责任公司。住所地：定西市安定区镇龙路西水湾小区。法定代表人：王文辉，该公司经理。委托诉讼代理人：成为蕃，系该公司经理。委托诉讼代理人：党俊玲，系该公司经理。被告：曹军，男，汉族，1972年8月27日生，甘肃省定西市人，住定西市安定区。原告定西凯华物业管理有限责任公司与被告曹军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告定西凯华物业管理有限责任公司委托诉讼代理人成维蕃、党俊玲与被告曹军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告定西凯华物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4646元（2016年7月-2019年11月11日）、2017年-2018年绿化用水费73元、2019年11月电费65.27元，上述合计4784.27元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月26日原、被告签订了《物业管理服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按房屋面积向原告支付物业管理费用，交费时间为每月5日前，逾期交费的从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交违约金。被告购买居住定西市安定区××住宅小区××楼××单元501房屋一套，面积为100.08㎡。2013年3月26日，被告接收房屋真实入住。被告从2016年7月1日起至2019年11月11日拖欠物业管理费4646元，2017年至2018年绿化用水73元，2019年11月电费65.27元，合计4784.27元。被告曹军答辩称：一、要求原告出示物业资质证、物价局收费批文原件、物业协议达标合同等，原告所服务小区物业门坏、绿化成了荒滩，原告提供的物业服务不达标。二、原告所述“原告按合同履行至今，给被告小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告不履行缴费义务”与事实不符。1、交房时，因缺少防护栏，原、被告口头协商，原告答应解决，至今未兑现承诺。根据市场价格，安装护栏需要1800元。2、根据定西市发改委(2016)466文件9层及以上为多层，收费为0.36元。3、被告入住后，截至2016年6月以前按照每平方米0.36元缴纳物业费，后涨至1.15元每平方米。三、按照原被告之间合同第一条，甲方权利义务中明确载明“根据本协议对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、报案、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。”1、被告及众多业主多次口头告知物业，让其改善相关问题，但物业不按合同履行义务、或履行不到位。被告所居住的小区公共绿地已变成荒滩，变成野狗栖息地。2、被告居住3号楼及部分楼墙面瓷砖脱落，电梯口装饰线条脱落，部分楼整体保温墙面脱落。3、按照服务协议第一页第8条，每月向乙方公布物业管理收支项目，法律规定小区公共区域收入是全体业主所有，如今全是电梯广告，从被告入住以来未见账目公布。4、2017年3月被告楼下发生火灾，原告应对措施迟缓、消防安全意识淡薄，消防器材不到位，消防通道堵塞，安保人员不到位，发生火灾不能第一时间组织人员防止火势蔓延、疏散人员。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：一、2013年3月25日原告与被告签订的物业管理服务协议复印件1份，证明原、被告之间签订服务协议，原告提供服务被告交费。二、定西市发展和改革委员会定西市住房和城乡建设局关于定西凯华服务管理有限责任公司西水湾住宅小区（一期）物业管理服务收费标准的批复文件复印件1份、定西市发展和改革委员会定西市住房和城乡建设局关于定西凯华服务管理有限责任公司西水湾住宅小区物业管理服务收费标准的批复文件复印件1份，证明原告收费标准合法性。三、2016年6月2日收据1份，证明被告最后一次缴纳2015年8月-2016年6月物业费1266元，物业费收费标准为每平方米1.15元。四、照片2张，内容为：1、定西凯华物业管理有限责任公司西水湾小区住宅物业服务收费标准公示栏，证明原告收费标准向小区住户公示；2、催缴采暖费、物业费、电费等费用的通知，证明原告针对住户张贴了催缴通知。被告曹军经质证对原告所举证据无异议。被告曹军为支持其主张，向本院提交如下证据：一、定西市物业服务基准价及浮动幅度表1份，证明物业收费标准应为每平方米0.36元，非原告起诉的1.15元。二、照片14张，证明原告交房协议上承诺的防护栏未安装，报告与原告协商，原告口头承诺安装一直未安装；原告提供的物业服务不到位，存在墙皮掉落无人维护，环境较差等问题。三、西水湾小区业主签名照片1张，证明因原告物业服务管理差，导致众多业主不缴物业费。四、照片1张，证明部分业主签署的物业协议物业费按照每平方0.36元收取，实际收取按照1.15元收取不合理。原告定西凯华物业管理有限责任公司质证为：证据一是浮动标，不能证明原告收费标准不合理。证据二被告应当向开发商主张防护栏，不应当向原告主张；小区环境卫生每天都有人员清理，建筑垃圾有指定堆放地点，被告提供的照片不能证明小区整体环境差，原告没有管理到位。证据三真实性、合法性有异议，不予认可。证据四无异议，原告收费标准按照1.15元收取。经审理查明：2013年3月26日原、被告签订了《物业管理服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按房屋面积向原告支付物业管理费用，交费时间为每月5日前，逾期交费的从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交违约金。被告购买居住定西市××住宅小区××楼××单元501房屋一套，面积为100.08㎡。2013年3月26日，被告接收房屋正式入住。2016年7月1日起至2019年11月11日，因原告方提供的物业服务未达标，被告拖欠物业费、共用水电费未缴纳。认定上述事实的证据有双方当事人陈述及原告所举证据予以证实。本院认为，物业服务合同事实上是一种特殊的合同，是多个业主与一家物业公司之间的合同，具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一定的瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费。业主及物业公司的合法权益应当依法受到法律保护，营造和谐、良性的小区物业环境，是全体业主、物业公司共同的责任。对于同一小区内存在多户业主欠交物业费的情况，一方面，物业公司应积极听取业主的意见，加强与业主的交流与沟通，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业费的初衷虽然是为了以此促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主共同维护。小区个别业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，并且会形成恶性循环局面，对那些已经交费的业主来讲是不公平的，最终损害的是其他正常交纳物业费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的服务不满意，业主不应消极地采取长时间拒交物业费的方式来对抗物业服务公司，而应通过正常的途径与物业公司沟通、协商解决，也可就存在的服务问题向业主委员会、居民委员会等部门反映求得解决，还可以通过业主大会或者一定的方式解聘和重新选聘物业服务企业。由于物业服务的内容具有多样性、服务过程时间具有持续性以及服务标准无法计量性等特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，业主不能单凭几张照片，一段视频就证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明，被告曹军不能以某项物业服务存在瑕疵为由而拒交物业费。被告曹军对小区服务存在的问题，应当根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理或者维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”的规定，正确行使自己的权利，而不应当以拒交物业费的不正当方法行使权利，故原告请求被告支付拖欠的物业费4646元、电费65.27元，本院予以支持，但原告在实际服务过程中还存在一定的瑕疵和需要改进完善的地方；原告要求被告支付2017-2018年绿化用水73元，没有提供合法依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、曹军于本判决生效后十日内向定西凯华物业管理有限责任公司交纳自2016年7月至2019年11月拖欠的物业费4646元及2019年11月的电费65.27元；二、驳回定西凯华物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由曹军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  孙武二〇二〇年三月十七日书记员  马苗