山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初263号原告：葛安民，男，1971年8月10日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：石晓英，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。被告：郑德兴，男，1968年11月25日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：姜涛，山东民昊律师事务所律师。原告葛安民与被告郑德兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛安民向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告依约履行合同，收取剩余房款，交付泰安市泰山区房产，协助办理过户手续；2.诉讼保全等费用被告承担。事实和理由：原告于2013年6月22日购买被告泰安市泰山区房产一套，因被告未依约交付，原告于2018年12月28日向贵院提起诉讼，2019年4月7日贵院作出（2019）鲁0902民初260号民事判决书，确认原被告的房屋买卖合同合法有效，并要求原告交付剩余购房款。判决生效后，原告多次找被告，向其交付房款，履行过户手续，但被告至今不予任何答复。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院依法裁决。郑德兴辩称，第一，该案已经人民法院判决驳回其诉讼请求，原告存在根本违约事由，现在再次起诉，属于重复诉讼，人民法院应该驳回其起诉；第二，该案买卖协议已经于2018年11年26日在被告发出通知后解除，原告应该在2019年2月26日以前提起确认解除协议无效的诉讼，而非提起上次诉讼的请求之诉，因此原告无理由再主张涉案房产。本院经审理认定事实如下：2009年3月2日,泰安市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）作为甲方、郑德兴作为乙方签订商品房认购协议书。协议约定的主要内容为：第二条、乙方自愿向甲方订购双龙居住区楼房一套，住房建筑面积159平方米（面积最终以房产主管部门核定值为准）。住房单价暂按3000元/平方米，房屋金额477000元整。第三条、本协议签订后，乙方向甲方指定银行缴纳预收款，甲方为乙方开具收款收据，双方签订正式购房合同后，该预收款自动转为购房款。第五条、本协议书为乙方订购房屋的依据，有关合同的具体条款及内容最终以签订的泰安市房管局统一监制的商品房买卖合同为准。该认购协议签订后，郑德兴于2009年3月20日向嘉华房地产缴纳购房预收款200000元，于2009年3月21日缴纳预售款20000元，于2010年10月13日缴纳购房预收款140000元，于2011年10月30日缴纳购房款100000元。总计预交款460000元。2013年1月22日，葛安民在嘉华房地产公司出具的“双龙居住区房屋认购确认单”中认购人处签字，该确认单载明：单位旅游局，姓名郑德兴，认购名称159户型，房屋坐落A区12号楼西单元一层西户。2013年6月22日，葛安民与郑德兴签订房屋买卖合同一份，合同的主要内容为：出卖人（甲方）姓名：郑德兴：买受人（乙方）姓名：葛安民。鉴于1、甲方系本合同项下房屋的所有权人；2、甲方愿意将房屋出卖给乙方；3、乙方愿意购买本合同项下的房屋；4、本合同项下房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》尚未办理。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋签订本合同，以资双方共同信守执行。第一条房屋的坐落、面积情况。1、本合同所称标的房屋是指位于泰安市泰山区。2、该房屋面积为178.61平方米，配套房面积以后期分配为准。3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。第二条计价方式与价款。房屋的交易总价为：人民币95万元整（大写：玖拾五万元整）本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。第三条付款方式及期限。甲乙双方同意以下列方式付款1、自本合同签订之日起二十天内乙方向甲方支付首付款人民币壹拾万整；2、剩余房款人民币捌拾伍万元整，乙方应于合同签订之日起一年内全部支付。第四条税费分担约定。甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担。第五条违约责任1、乙方如未按本合同规定的时间付款自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。2、甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告分别于2014年1月10日、2016年2月2日、2016年6月8日向被告郑德兴支付购房款450000元、300000元和20000元，以上共计770000元。被告提交2018年1月22日、2月7日与原告的电话录音两份，用以证明因原告一直违约，被告催促原告支付剩余尾款，原告一直没有履行，在法定的宽展期内，没有履行合同，因此被告有权发出通知，解除合同。原告则对证明对象有异议，称录音内容与证据的真实情况不相符，录音中显示，尾款交上就能拿着单据，单据已经给你开好，在（2019）鲁0902民初260号民事判决书中，其中一张交款收据右上角载明是2018年11月或12月才开出发票，如果谈话属实，双方的谈话内容都已经涵盖在（2019）鲁0902民初260号民事判决书中，都已经审过了。2018年9月14日，嘉华房地产作为甲方，郑德兴作为乙方，签订房屋认购合同一份，约定乙方购买甲方坐落在双龙居住小区A区12号楼西单元一层102室的住房一套；房屋建筑面积为178.61平方米；储藏室建筑面积为21.31平方米，该房屋销售按建筑面积计算，每平方米2700元，共178.61平方米，计款482247元；储藏室借款21310元，代收燃气费借款4643.86元，代收热力开户费计款9823.55元，以上共计人民币518024.41元。2018年9月17日，嘉华公司与被告郑德兴办理了房屋验收交接手续，涉案房产一直由被告郑德兴占有。2018年11月26日，郑德兴向葛爱民出具信函一份，内容为：葛弟安民：近日还好，你我双方于2016年6月22日签订的双龙小区A区12号楼西单元102室房屋买卖合同事宜，因你方一直未能按合同履行，存在违约。我方考虑，解除该买卖协议，双方互相谅解，现信函与你，望见信回复。被告称被告已经通知原告解除双方之间的买卖协议，原告应在3个月内提起确认解除协议无效之诉，否则该信函具有解除合同的法律效力，原告则称该信函系被告违法解除，至今被告仍在考虑是否解除合同问题。原告曾于2019年1月9日向本院起诉郑德兴、嘉华公司，要求交付房屋并办理过户手续，本院于2019年4月17日作出（2019）鲁0902民初260号民事判决，以原告未履行完毕支付购房款的义务为由驳回原告的诉讼请求。另外，郑德兴在该案中提起反诉，要求解除双方于2013年6月22日签订的房屋买卖合同，并要求葛安民支付违约金25.79万元，后郑德兴于2019年4月17日申请撤回反诉，本院予以准许。被告称原告就同一事实理由起诉属于重复起诉，当时主要是向原告主张违约金，后来考虑双方是好朋友关系就撤回反诉了。原告则称该案并非重复起诉，两次起诉主体不同，诉求的内容也不同，且根据最高人民法院关于审理房屋买卖合同案件司法解释的规定，在购房人支付了总价款75%以上的出卖人主张解除协议的不应予以支持，该案不存在法定的解除合同事由，合同应继续履行。2019年12月18日，被告郑德兴办理了涉案房产的不动产权登记手续，不动产权登记号为鲁（2019）泰安市不动产权第0052468号，登记坐落位置为泰安市。原告称自己多次要求被告收取剩余房款但被告拒不收取，后原告于2020年1月21日将涉案剩余房款180000元提存至本院，原告将该情况短信通知被告。被告称因对方违约，合同已解除，拒绝接受剩余价款，并追究原告的违约责任。本院认为，原告与被告于2013年6月22日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，系有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。房屋买卖合同约定购房款支付时间为合同签订之日起二十天内支付首付款100000元，合同签订之日起壹年内全部支付剩余房款850000元，截至原告起诉之日，原告仅交付郑德兴购房款共计770000元，并未全部履行支付购房款的义务，原告的行为已经构成违约。现原告已经将剩余购房款交至本院，并要求被告交付涉案房屋并协助办理过户手续，被告辩称双方的房屋买卖合同已经于2018年11月26日向被告发出信函时解除，故本案争议的焦点为涉案房屋买卖合同是否已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。该条规定系对合同解除权行使合理期限的规定，但法律没有规定具体合理期限的时间，本案双方签署的房屋买卖合同未约定解除权行使的期限，原告违约后亦未催告被告在合理期限内行使合同解除权，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，被告在原告迟延支付购房款构成违约的情况下，享有合同解除权的合理期限应为自原告违约之日起一年，即合同约定全部购房款应在2014年6月22日前全部支付，被告有权在2015年6月22日前行使合同解除权，逾期后被告的解除权归于消灭。故被告在2018年11月26日时已无合同解除权，故被告向原告发出解除合同的信函并不产生解除合同的法律效力，故双方签署的房屋买卖合同并未解除，对被告辩称合同已经解除并拒绝交付涉案房屋及协助过户的理由，本院不予采信。另外，被告在原告逾期支付购房款后在2016年仍接受原告相应的购房款，且原告已经支付大部分的购房款，现原告已将涉案购房尾款提存至本院，原告已经履行房屋买卖合同约定的主要义务，被告应当按照合同约定和法律规定向原告交付涉案房屋并办理相应的过户手续。涉案购房尾款已经提存至本院且已经通知被告领取，故原告要求被告收取剩余房款的诉讼请求已无必要。被告履行完毕上述义务，可以根据房屋买卖合同约定和法律规定向原告另行主张逾期付款的违约责任。原告本次起诉与本院（2019）鲁0902民初260号案件当事人并不相同，本次起诉时涉案房产已经登记至被告名下，且原告在案件审理过程中已经将购房尾款提存至本院，本次起诉的诉讼请求并非对前诉的裁判结果构成实质上的否定，原告本次起诉不构成重复起诉，故对被告辩称原告属于重复起诉，应当驳回原告起诉的理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决如下：一、被告郑德兴于本判决生效之日起十五日内向原告葛安民交付位于泰安市的房产（含配套房）；二、被告郑德兴于本判决生效之日起十五日内协助原告葛安民办理泰安市房地产（含配套房）的不动产过户登记手续；三、驳回原告葛安民的其他诉讼请求。案件受理费4227.5元，由被告郑德兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王志貌二〇二〇年三月十三日书记员  苗 兵