西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0112民初15661号原告：陕西骏超建筑工程有限公司，住所地：陕西省西安市，统一社会信用代码91610132MA6URUXD05。法定代表人：丁胜强，总经理。委托诉讼代理人：辛杨眉，陕西德迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春燕，陕西德迈律师事务所律师。被告：西安新航贸易有限公司，住所地：陕西省西安市未央区，统一社会信用代码91610112663181850Y。法定代表人：樊勇康，总经理。被告：西安新锐天诚商务秘书有限公司，住所地：陕西省西安市未央区，统一社会信用代码91610112MA6UWF5027。法定代表人：麻新哲，总经理。共同委托诉讼代理人：刘鹏昭，陕西众致律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李欢欢，陕西众致律师事务所律师。原告陕西骏超建筑工程有限公司（以下简称骏超公司）与被告西安新航贸易有限公司（以下简称新航公司）、西安新锐天诚商务秘书有限公司（以下简称新锐公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，被告新航公司、新锐公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，请求将本案移送至西安市长安区人民法院管辖。本院于2019年10月8日作出（2019）陕0112民初15661号民事裁定书，驳回二被告对本案管辖权提出的异议。被告新航公司、新锐公司不服，提起上诉。西安市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）陕01民辖终724号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骏超公司的委托诉讼代理人辛扬眉、刘春燕，被告新航公司、新锐公司的共同委托诉讼代理人刘鹏昭、李欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏超公司向本院提起诉讼请求：1、解除原告与被告新航公司签订的《物业服务管理合同》，返还物业服务费33264元，被告新锐公司承担连带责任；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：其公司与被告新航公司于2018年10月20日签订书面《租赁合同》、《物业管理服务合同》，约定其公司承租被告新航公司位于XX街道XX村XX号XX楼面积为168平方米的房屋，并由被告新航公司提供物业服务，合同期限为2018年12月20日起至2019年12月19日止。合同签订后，其公司一次性向被告新航公司交付物业服务费。在《租赁合同》履行期间，被告新锐公司以接到“个人家装业主及工程甲方关于陕西骏超建筑工程有限公司承揽工程质量及工期方面的投诉”为由，于2019年7月5日开始至今，对其公司实施禁止进入办公区域、停水、停电、停电、禁止停车等措施，导致其公司无法实际使用承租房屋，公司的施工设备、设施及办公用品、文件资料等无法取出。其公司与二被告多次协商均无果。其公司认为，两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。被告新航公司辩称，其公司不同意解除《物业管理服务合同》。原告入驻产业园后，除使用新锐公司提供的免费公用场地外，又另外租赁被告的场地，签订《租赁合同》与《物业管理服务协议》，在合同履行过程中，原告多次违反产业园的规定，拒不接受管理，违反合同义务。原告作为产业园的入驻企业，其施工的项目出现严重的质量问题导致管理方新锐公司收到业主的投诉，拖欠新锐公司的项目居间费用，不服从园区的管理，具有违约情形，被告有权终止租赁协议，收回出租房屋。被告未对原告采取禁止进入办公场地、停水、停电、禁止停车的措施，没有妨碍原告的正常营业。被告作为场地出租方，负责产业园公共范围的日常管理，市场内交通及停车秩序的管理。在合同履行过程中，被告正常履行出租方的管理义务，并没有禁止原告出入办公场地，原告的诉讼请求没有事实基础，应当依法予以驳回。被告新锐公司辩称，1、其与被告新航公司并非关联公司。本案物业管理服务合同的相对方为骏超公司与新航公司，基于合同的相对性，原告主张新航公司与新锐公司承担连带责任无事实和法律基础。2、原告与新锐公司签订《新港创优科技产业园入驻协议书》，原告系新锐公司的入驻企业，根据入驻协议的约定，应当遵守新锐公司对产业园的统一管理。原告入驻产业园后，为扶持其发展，新锐公司先后为其居间介绍个人家装业务及其他工程业务，并对项目实施情况进行监督。在合同履行过程中，新锐公司多次接到业主投诉，发现原告实施的项目存在工期延误、工程质量等问题，多次致函要求原告予以解决，出具解决方案，原告均未予以回复。同时，原告拖欠新锐公司的工程居间费用，新锐公司已经诉至法院。综上，原告拒不接受产业园管理规定，违约在先，新锐公司不承担违约责任。经审理，本院认定事实如下：2018年，新锐公司与骏超公司签订《新港创优科技产业园入驻协议书》，约定：骏超公司创业期限为一年，从2018年10月17日起，至2019年10月16日止，新锐公司免费向骏超公司提供创业场地；新锐公司对入驻项目进行监督和管理；骏超公司有权使用新锐公司提供的办公设施；等等。2018年12月20日，新航公司与骏超公司签订《租赁合同》，约定：骏超公司租赁XX街道XX村新一排2楼2-1、2-2、2-3、2-4南半部号作为经营场所，其中房屋面积168平方米；租赁期限为1年，从2018年12月20日起至2019年12月19日止；等等。同日，新航公司与骏超公司签订《物业管理服务合同》，约定：新航公司向骏超公司提供物业管理服务；物业服务期限为12月，自2018年12月20日起至2019年12月19日止；物业服务费33264元/年（16.5元/月/平方米）；物业服务费包括市场秩序维护、交通管理、消防管理、供配电、上下水及道路维修、绿化管理等费用。上述合同签订后，骏超公司入驻案涉场地。2019年4月4日，骏超公司向新航公司支付物业费33264元。2019年6月11日，新锐公司向骏超公司发送《工作联系单》，主要内容为：“骏超公司于2018年10月17日和我公司签订《新港创优科技产业园入驻协议书》，为扶持贵司的发展，我公司先后给贵司介绍个人家装业务及其它工程业务，并对我公司介绍的业务执行情况进行监督与管理。截止2019年6月9日，我公司多次接到个人家装业主及工程甲方关于贵司承揽工程质量及工期方面的投诉。通过对投诉方的走访，我公司了解到贵司在所承揽的工程项目中存在以下方面的问题：……为挽回我公司的声誉，现要求贵司对以上我公司接到的针对贵司所承揽的工程中存在的以上问题，逐条向我公司于2019年6月13日18时前进行书面回复并提供以上问题解决的具体保证措施及相关承诺书……”。2019年7月5日，新锐公司向骏超公司发出《关于督促办理相关事务的函》，载明“我公司于2019年6月11日、6月22日分别发给贵公司的《工作联系单》，直至今日你公司未进行合理解决；为加强入园企业管理的严肃性和公正性，请贵公司于明、后两日主动到公司与有关领导接洽，处理相关事务，否则我公司将采取有关强制措施（禁止进入办公区域、停水、停电、禁止停车等），到时有关后果均由贵公司承担。特此函告”。2019年7月23日，新锐公司向骏超公司发出“催款函”，要求骏超公司在收到函件后5日内向新锐公司支付款项11万元，如骏超公司未能按期支付款项，新锐公司将依法追究违约责任，解除双方之间的入驻协议书，停止骏超公司入驻新港创优科技产业园，并不再向骏超公司提供业务介绍等服务，骏超公司在产业园内的设备、物品以及经营场所租金等损失自行承担。骏超公司与新航公司、新锐公司之间在履行入驻协议、租赁合同过程中，因种种原因发生争议协商未果，导致骏超公司不能正常使用承租的房屋，骏超公司提交的视频、照片，显示承租的房屋于7月25日起电梯被停用、安全通道被锁。2018年8月15日，骏超公司通过陕西德迈律师事务所向新航公司、新锐公司发出《律师函》，主要内容：1、解除骏超公司与新航公司之间的租赁合同、物业管理服务合同及市场安全管理协议书；2、新航公司、新锐公司在接函后五日内将骏超公司留存在承租房内的物品全部无条件返还；3、赔偿骏超公司租金损失16632元、物业服务费33264元、停车费1400元；4、赔偿骏超公司装修损失172817.5元、中央空调损失71820元。邮单回执显示2019年8月16日签收。以上事实，有入驻协议、租赁合同、物业管理服务合同、工作联系单、关于督促办理相关事务的函、视频、照片等及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，当事人一方依照合同法的相关规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，骏超公司与新航公司在平等自愿基础上签订的物业管理服务合同，依法受法律保护。骏超公司向新航公司交纳自2018年12月20日起至2019年12月19日止一年的物业费用，被告新航公司应当提供物业服务。在履行物业服务协议过程中，骏超公司因种种原因不能正常使用案涉房屋，骏超公司向被告新航公司发出了解除合同的通知，新航公司未提出异议或诉讼，故双方之间的物业服务协议自新航公司收到解除合同通知之日即2019年8月16日解除，新航公司应退还自2019年8月17日至2019年12月19日期间的骏超公司预交的物业费用。新锐公司与骏超公司不存在物业管理服务合同关系，亦未收取物业管理费，故原告主张被告新锐公司返还物业费的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告西安新航贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陕西骏超建筑工程有限公司物业服务费11300元（33264元÷365天×124天）；二、驳回原告陕西骏超建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631元（骏超公司已预交），由原告骏超公司负担417元，被告新航公司负担214元，与上述款项一并支付支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘晓国人民陪审员  姚广成人民陪审员  党天堂二〇二〇年三月二十六日书 记 员  张 瑾打印人：周惠荣校对人：张瑾送达日期：2020年月日