广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤06民终1422号上诉人（原审原告）：佛山市南海区*******张股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区******，组织机构代码。负责人：张某，社长。委托诉讼代理人：张国忠，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟建兰，广东正明扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张佐业，男，1979年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************211。委托诉讼代理人：高超文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘育聪，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海区*******张股份合作经济社（以下简称北张经济社）因与被上诉人张佐业租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19737号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。北张经济社上诉请求：1.撤销一审裁定；2.改判张佐业返还涉案土地予北张经济社；3.改判张佐业支付北张经济社自2017年2月起至2019年7月的土地占用费750000元（土地占用费按照50000元/年/亩的标准计算，暂计至起诉日，要求占用费计至实际返还土地之日）；4.改判准许北张经济社有权立即对张佐业租用的土地实施停水电措施；5.本案全部诉讼费用由张佐业承担。事实和理由：一审裁定认定事实错误，适用法律错误，应予以改判。（一）一审法院在生效的（2018）粤0605民初780号民事判决中已认定涉案《承包土地办厂合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿。”北张经济社在合同已被依法认定无效的情况下要求张佐业返还涉案土地，依法有据。（二）涉案土地上盖建筑物是否经行政主管部门处理不影响张佐业向北张经济社返还涉案租赁土地。本案中，北张经济社的诉请是要求返还涉案土地并非要求张佐业返还地上建筑物，故地上建筑物并非涉案标的物，在合同无效的情况下，不论地上建筑物是否属于违章建筑，是否已经过行政主管部门处理完毕并非返还土地的前置条件，张佐业均应向北张经济社返还涉案土地。一审法院以涉案土地上盖建筑未经行政主管部门处理完毕为由驳回北张经济社关于返还涉案土地、土地占用费、违约金及停水停电的起诉，是错误的。（三）张佐业对涉案土地的占有及使用是一个持续状态，在合同有效的情况下，张佐业需向北张经济社支付租金，即使在合同无效的情况下，张佐业也是实际使用了涉案土地，获得利益，而且由于张佐业占用土地的行为也导致北张经济社无法使用涉案土地，对北张经济社造成损失，同理张佐业应向北张经济社支付占用费。行政主管部门有权对涉案土地上盖建筑物进行处理，但无权对北张经济社实际已产生的无法使用涉案土地的损失作出处理，一审法院以涉案土地上盖建筑物未经行政主管部门处理为由驳回北张经济社要求张佐业支付占用费的请求也是依法无据。张佐业称辩，(一)一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回北张经济社的上诉请求。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条的规定，本案北张经济社将农村集体土地出租给张佐业用于非农业建设且未履行转批手续，且张佐业亦已在涉案地块上进行了建筑物建设。一审法院向相关行政主管部门发函反映涉案土地建设情况，并裁定驳回起诉正确。（二）由于行政主管部门的处理结果会对本案责任分配的认定产生重大影响，涉案土地的返还应以行政主管部门处理完毕并确定其财产权益关系为前提，北张经济社要求返还土地的主张缺乏事实依据和法律依据。1.北张经济社明知涉案土地不得用于非农建设，仍采取欺骗手段，故意隐瞒土地农用性质，与张佐业签订涉案合同，在有条件使涉案土地合法化的前提下，北张经济社拒绝办理土地转用的相关手续，导致涉案合同无效，北张经济社应承担全部责任。2.根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定及根据“房随地走、地随房走，房地一体”的原则，涉案土地与地上建筑物是不可分割，北张经济社要求仅返还土地而不涉及土地上的建筑物，缺乏法律依据，事实上也不具有可操作性。3.北张经济社的主张违反了公平原则。张佐业为涉案土地开发及建筑物建设进行了大量投入，返还土地必然给张佐业带来重大损失。退一步讲，即使张佐业最终需要返还土地，按照过错责任原则，北张经济社也应赔偿张佐业因返还土地而造成的全部经济损失。（三）北张经济社主张的土地占用费未考虑其本身的严重过错，在行政主管部门做出处理前，双方过错责任未明晰，实际占有使用费用的金额难以确定，北张经济社主张的土地占用费缺乏事实和法律依据，一审裁定的处理并无不当。1.北张经济社主张的土地占用费金额未得到张佐业的认可，未经专业评估，不符合涉案土地的客观价值。且北张经济社主张的土地占用费不仅远超涉案合同的约定金额，且明显高于同地段租金水平。2.张佐业不同意北张经济社所主张的“2017年2月至2019年7月……暂计至起诉日，要求占用费计算至实际返还土地之日”的土地占用费计算期间。由于涉案合同已被另案认定为无效，无效合同自始无效，土地占用费的计算期间和具体金额需要根据案件事实和客观情况进行重新核定。（四）涉案土地上的建筑物属于张佐业所有，并合法取得用水、用电的权利。是否对涉案土地及其建筑物实施停水停电，应先由行政主管部门确认涉案土地用途的合法性及土地上盖建筑物是否属于违章建筑，再由行政主管部门依法执行。北张经济社诉请停水停电的主张没有事实及法律依据。北张经济社向一审法院起诉请求：1.张佐业返还涉案土地给北张经济社；2.张佐业支付北张经济社自2017年2月起至实际返还日止土地占用费，按照50000元/年/亩的标准计算；3.北张经济社有权立即对张佐业占用的土地实施停水电措施；4.本案全部诉讼费由张佐业承担。一审法院认定事实：2002年12月17日，张佐业（乙方）与南海市西樵山旅游度假区西樵村北张经济合作社（甲方）签订一份《承包土地办厂合同》，约定甲方为配合政府及轻纺城整体规划与配套轻纺城纺织品市场将现有由政府及国土规划部门批准使用的土地承包给乙方建厂，用作建设西樵轻纺城服装制衣区，甲方承包给乙方的土地合计6亩；出包的土地年限为50年，从2002年2月1日起计算租金，计算租金期每15年为一期，并按五年为一个租金递增，每期每亩递增1000元，15年期满后乙方继续承包，承包款按当时市场环境及物价指数以及按照西樵北张村经济社周边的工业厂房用地的平均价格承包给乙方使用；第一期为五年，每年承包款36000元（6000元/亩），第二期为6-10年，每年承包款42000元（7000元/亩），第三期为11-15年，每年承包款48000元（8000元/亩）；承包款每半年度结算一次，即在该半年度的头一个月15日前结算给甲方，甲方通知乙方后如超期15天缴交承包款，每天加收10%的滞纳金，超期两个月缴交承包款，甲方有权终止合同，将乙方厂房拍卖或转租给他人使用并没收乙方按金；国家征用土地时，土地补偿费属甲方，厂房设备及搬迁费补偿属乙方；甲方负责通水、通电到施工工地和厂区道路填石渣，保证乙方能通车施工，水泥硬底化由乙方负责；乙方在经营生产过程中所需的税务、土地租用税、治安管理费、社会规费等均由乙方负责；乙方在承包甲方土地办厂经营期间，如需转让他人时必须提前2个月通知，由甲方与承接方签订租地合同并履行合同后方能转让；等等。2017年9月5日，北张经济社向张佐业发送一份《通知》，通知张佐业租赁北张经济社的土地（6亩）的第一个15年已于2017年1月31日到期，经北张经济社研究决定，该到期土地按50000元/亩/年收取租金。2017年10月13日，北张经济社委托律师向张佐业发送《敦促支付租金律师函》，要求张佐业在收到律师函10日内或最迟在2017年10月30日前付清拖欠的租金300000元及垃圾管理费11988元，逾期将追究张佐业的违约责任。张佐业收到该函。2017年10月26日，张佐业针对律师函向北张经济社发送《复函》，认为张佐业多次向北张经济社提出协商确定租金的要求，但北张经济社不与张佐业协商，反而单方大幅提高土地租金，同地段租金水平约为20000元/亩，不同意北张经济社单方确定的50000元/亩的租金标准，并提出以下解决方案：第一，进一步与张佐业按原合同约定的方法协商确定土地租金价格；第二，若无法协商或协商仍不能达成一致的，张佐业愿意暂时按照原合同约定的租金标准及递增办法继续履行合同，直至双方就新的租金标准达成一致再多退少补；第三，双方可以通过一切合法、公正、公开的途径遵循公平的原则来确定租金，包括公开市场交易（张佐业在同等价格下的优先权）、政府组织的调解甚至诉讼等。北张经济社收到该函。2017年11月24日，张佐业向北张经济社转账支付48000元，注明交易用途为张佐业土地承包款（201721至2018131）。同日，张佐业委托律师向北张经济社发送《律师函》，认为北张经济社未与张佐业协商一致而单方确定租金的行为已经违反合同法的相关规定及《承包土地办厂合同》的约定，要求北张经济社收到律师函后三个工作日内按律师函的要求积极处理租金事宜及停止所有不法行为。北张经济社收到该函。佛山市南海区国土城建和水务局2018年11月6日复函称：根据法院提供的测绘红线位置，经西樵镇不动产登记中心核查，张佐业租用西樵北张村集体土地建设，地址为西樵北张新村一街**，目前该土地实际用途是住宅（别墅），在《2010年—2020年土地利用总体规划》中规划功能为城镇建设用地，现时该地还未有办理农地转用手续，经查佛山市不动产登记管理系统，上述宗地未办理相关的产权登记；由于上述宗地未办理相关的用地手续，建议补办用地手续后再按用途使用。2018年1月12日，张佐业以租赁合同纠纷为由向一审法院起诉北张经济社，案号为（2018）粤0605民初780号案，一审法院经审理作出（2018）粤0605民初780号民事判决，该民事判决确认前述事实，并以涉案土地是农民集体所有的土地，在未办理土地证及被批准作为建设用地用途的情况下，北张经济社将该土地有偿出租予张佐业作非农业用途，涉案合同为无效合同，并驳回了张佐业要求继续履行确认租金标准的诉请。张佐业不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民终3517号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，北张经济社确认尚未办理农用地转用手续，北张经济社、张佐业均确认涉案土地仍属于农用地性质，涉案土地上盖建筑物尚未经行政机关进行性质认定和行政处理。一审法院认为，北张经济社、张佐业因涉案合同形成的土地租赁合同关系已经生效民事判决认定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。张佐业已在农用地上进行非农业建设，但未举证证明其已办理相关规划报建手续，涉案土地上盖建筑物是否属于违章建筑、应否予以拆除，应先由行政主管部门进行处理。本案诉讼中，一审法院已向相关行政主管部门发函反映涉案土地建设情况，在涉案土地上盖建筑物未经行政主管部门处理完毕的情况下，一审法院在本案中驳回北张经济社关于返还涉案土地、土地占用费、违约金及停水停电的起诉，但不影响北张经济社在行政主管部门处理完毕后重新起诉主张权利。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款的规定，裁定：驳回北张经济社关于返还位于佛山市南海区**************亩土地、支付占有使用费、准许停水停电的起诉。本案无需交纳案件受理费。北张经济社已预交的受理费5650元在裁定发生法律效力后，经北张经济社书面申请予以退还。二审中，双方当事人未有提交新证据。本院认为，人民法院受理民事案件的范围是平等民事主体之间发生的人身权利和财产权利纠纷等案件。本案中，北张经济社与张佐业签订《承包土地办厂合同》，约定将涉案土地出租予张佐业办厂使用，双方当事人之间由此形成的土地租赁合同关系是平等主体之间的民事关系。北张经济社在本案提出返还涉案土地、支付土地占用费及违约金系基于双方之间的土地租赁合同关系而提出，属于人民法院案件受理范围，且北张经济社的起诉亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的民事案件起诉条件，故法院依法应对北张经济社的上述诉请予以受理。一审法院裁定驳回北张经济社关于返还涉案土地、支付土地占用费及违约金的起诉，属于法律适用有误，本院依法予以纠正。北张经济社上诉主张在二审阶段对其上述诉请予以审理并判决，无法律依据，本院不予支持。此外，北张经济社关于准许停电停水的诉请系请求确认己方是否享有约定或法定的停水停电之权利，显然不属于给付之诉或形成之诉，亦不属于以权利义务关系存在与否作为裁判对象的确认之诉，一审对北张经济社该诉请的起诉予以驳回正确，本院予以维持。综上所述，北张经济社的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。一审裁定认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19737号民事裁定中关于驳回佛山市南海区*******张股份合作经济社关于准许停水停电的起诉的裁定；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19737号民事裁定中关于驳回佛佛山市南海区*******张股份合作经济社关于返还位于佛山市南海区西樵镇西樵轻纺城服装制衣区6亩土地、支付占有使用费的起诉的裁定；三、指令广东省佛山市南海区人民法院对佛山市南海区*******张股份合作经济社关于返还位于佛山市南海区西樵镇西樵轻纺城服装制衣区6亩土地、支付占有使用费的起诉进行审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年三月二十三日法官助理  杨全欣书 记 员  钟伊发