广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14020号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区大良街道佳润上品轩第一届业主委员会，住所地广东省佛山市顺德区。主任：陈献文。委托诉讼代理人：马丽娟，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：何姿，广东海迪森律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区中润房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林鑫，广东蕴德律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区大良街道佳润上品轩第一届业主委员会（以下简称上品轩业主委员会）因与被上诉人佛山市顺德区中润房地产开发有限公司（以下简称中润公司）业主撤销权纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初13131号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上品轩业主委员会上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或直接改判驳回中润公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由中润公司负担。事实和理由：一、一审法院未审查中润公司的诉讼主体资格，中润公司并非适格的诉讼主体。根据《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》的规定，业主指的是建设单位开发物业的买受人，中润公司是上品轩物业的建设单位，其不能以业主的身份提起诉讼。退一步讲，即使中润公司尚未售出的物业登记在其名下，中润公司并不能代表作为物业买受人业主的利益，待全部物业售出后，物业买受人才是真正的物业权利义务承担着。二、一审认定事实错误，案涉决策书并未侵害中润公司合法权益或违反法律规定的程序。（一）从实体权益来说，案涉业主的实体权益，既要考量参与物业公司的报价方案即物业费收费标准，又要考量服务质量。中标公司佛山市顺德区创某煌物业管理有限公司（以下简称创某煌公司）报价方案在七家中相对合理，而中润公司支持的广州普某物业经营管理有限公司（以下简称普某公司）报价居高，显然从业主实际利益考量，中标物业公司报价方案是有利于业主，而中润公司所支持的原物业公司的报价方案是有损业主方利益的。（二）从程序方面来看。1.《业主大会议事规则》已规定业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，可以授权其执行机构业主委员会或由业主委员会委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜，在实际操作中选聘物业企业的方式一般为邀请招标、公开招投标，本次涉案物业企业的选聘采用委托第三方公开招投标的方式，完全符合《物业管理条例》第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，即使未单就选聘方式召开业主大会，但上品轩业主委员会所采取的公开招投标方式本身是符合法律规定，也是符合业主利益的方式。2.一审法院认定涉案选聘的物业企业未达到双过半的规则而程序违法错误。首先，《物业管理条例》第十八条规定“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定”，即业主大会有自主约定议事方式、表决程序等事项的权利。（2）《业主大会议事规则》第十条约定业主大会的议事方式采取设投票箱或采用电子网络投票进行表决，并公布表决结果。既然议事规则选择采取电子网络投票进行表决，就意味着约定采用电子网络的投票规则。（3）佛山市顺德区物业管理公共事务决策平台属于佛山市顺德区国土城建和水利局，是用于公布维修资金的相关信息及提供业主投票决策的平台，该决策平台投票规则的设定是佛山市顺德区国土城建和水利局经过法律专家及物业管理专家进行论证后制定，即参与投票的达到双过半数，表决结构为票高者得，这个规定与法律规定并无背离，一审法院的判决完全否定了佛山市顺德区国土城建和水利局启用的电子网络投票的规则，引致物业管理出现混乱。三、一审法院程序违法。佛山市顺德区物业管理公共事务决策平台属于佛山市顺德区国土城建和水利局，对于决策平台的相关事宜比较知悉，上品轩业主委员会在一审期间申请追加佛山市顺德区国土城建和水利局作为第三人参加诉讼，有利于查明事实，但一审法院不予追加程序违法。同时，上品轩业主委员会在审理过程中于2019年8月28日向一审法院申请调查取证，请求一审法院至佛山市顺德区国土城建和水利局调取佛山市顺德区物业管理公共事务决策平台投票规则的有关证据，一审法院不予调取亦程序违法。被上诉人中润公司辩称，一、中润公司同时为涉案物业小区的建设单位和业主单位，拥有若干商铺、车位的合法产权，具有提起本次诉讼的合法主体身份。二、上品轩业主委员会提起涉诉关于选聘新物业服务企业的网络投票的程序错误。上品轩业主委员会选聘物业服务企业的招标规则和投票规则，未经业主大会表决，属无效行为。上品轩业主委员会发布的《佳润上品轩选聘新物业服务企业项目邀请招标公告》招标规则和投票规则，已违反了佳润上品轩的《业主大会议事规则》第十五条之规定：“业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决…选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。”三、上品轩业主委员会身为小区业主委员会，却错误使用投票规则。（1）上品轩业主委员会选聘物业服务企业表决规则及结果均违反了《物权法》《广东省物业管理条例》《业主大会议事规则》的有关规定。根据《物权法》《广东省物业管理条例》的相关规定：关于选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时根据佳润上品轩的《业主大会议事规则》第五条（业主大会议事内容）记载：“（二）决定选聘、续聘物业服务企业方案及解聘物业服务企业；”及第六条（业主大会决定）记载：“业主大会决定第五条其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”而涉案的《顺德区物业管理公共事务决策书》载明：1、投票统计方式：多数票为通过项；2、投票规则：在参与投票人数过半的前提下，直接将多数票为通过项；3、投标结果：对本事项享有投票权的总人数863人，实际参加本次投票的总人数为469人；对本事项享有投票权的总面积49725.82平方米，实际参加本次投票的总面积为27937.59平方米。再根据该决策书显示：佛山市顺德区创某煌物业管理有限公司通过，投票人数296人，投票面积14824.87㎡。即通过佛山市顺德区创某煌物业管理有限公司的为新选聘的物业服务企业的依据，是专有部分占建筑物总面积为29.81%的业主及占总人数的34.29%的业主投票，并未达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。四、中润公司作为涉诉小区的业主，除享有法律赋予的法定权益外，也享有依据小区《业主大会议事规则》所规范的约定权益。小区业主所享有的合法权益，不仅包括实体权益，还包括保障业主大会合法召开的程序权益。中润公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销上品轩业主委员会作出的选聘佛山市顺德区创某煌物业管理有限公司为“佳润上品轩”小区物业服务企业的决定（即撤销2019年2月6日关于投票选聘上品轩物业服务企业的《顺德区物业管理公共事务决策书》）；2.判令上品轩业主委员会承担案件全部诉讼费用。一审法院查明：《顺德区物业管理公共事务决策平台解读》记载，顺德区物业管理公共事务决策平台（以下简称决策平台）属于佛山市顺德区国土城建和水利局，是用于公布维修资金的相关信息及提供业主投票决策的平台；物业服务公司、业主委员会或业主可通过决策平台对公共事项进行发起、表决、决策结果公示和维修资金查询等操作；投票结束后，决策平台系统自动按照投票面积和人数分别统计并生成决策书；通过决策平台打印的决策书具有法律效力，可作为业主大会决议使用。决策书具有投票结果公示、业主大会决议等法律效力。决策平台自2013年启用。中润公司是上品轩小区的建设单位，该小区的若干商铺与车位以中润公司作为权利人进行了不动产登记，中润公司是上品轩小区的业主。佳润上品轩小区经选举成立第一届业委会，并通过了管理规约与议事规则，亦在政府主管部门（佛山市顺德区国土城建和水利局）完成了备案。上品轩业主委员会提供的决策书（记载：投标规则“应对本事项有投票权的专有部分占建筑总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意，本投票事项方可通过”；投标结果：“不同意”的占有投票权总面积比例为54.61%，占有投票权总人数比例为51.51%，“不同意”的通过），拟证明业主大会决定不同意续聘原物业服务企业。诉讼中，中润公司认为佳润上品轩小区的“原物业服务企业”是广州普某物业经营管理有限公司顺德分公司，其目前仍向案涉小区提供事实上的物业服务，小区中超过八、九成业主仍向其正常缴纳物业服务费。上品轩业主委员会则认为“原物业服务企业”是广州普某物业经营管理有限公司，案涉小区与该司的物业服务合同已过期，经业主上述投票表决后不再续聘，亦向其发过书面的撤场通知，但该司并没有撤场，还在提供服务、收取服务费。2018年11月1日，上品轩业主委员会（委托人）与广东采某采购科技有限公司（受托人）签订《咨询服务委托协议》，约定委托广东采某采购科技有限公司就佳润上品轩选聘新物业服务企业项目提供会议咨询服务。2018年11月2日，佳润上品轩业主委员会发出《佳润上品轩选聘新物业服务企业项目邀请招标公告》，记载：佳润上品轩业主委员会委托广东采某采购科技有限公司进行选聘新物业服务企业项目的邀请招标；最终选聘规则：通过决策平台投票，当投票时间结束，已投票总数超50%，本次投票表决结果有效，票数最高的投标人为中标人，如出现中标候选人票数相同时，以占有投票权总面积比例最高的中标候选人作为中标人。2018年11月22日，佳润上品轩业主委员会发出《上品轩选聘新物业服务企业决策平台投票公告》，记载：共收到7家应聘企业方案，资格审核全部通过......该7家物业企业方案已于本月21日正式上传决策平台供全体业主作投票参考，投票时间为2018年12月8日至2019年2月5日。佳润上品轩小区决策事项为“选聘物业服务企业”、编号为1811220004的决策书记载：投标规则是“在参与投票人数过半的前提下，直接将多数票为通过项”；投标结果是：对本事项有投票权的总面积49752.82平方米，对本事项有投票权的总人数863人，“佛山市顺德区创某煌物业管理有限公司”占有投票权总面积比例为29.8%，占有投票权总人数比例为34.3%，“佛山市顺德区创某煌物业管理有限公司”通过。诉讼中，中润公司认为，其诉请撤销的就是上述决策书，并认为该决策书是业委会作出的。佳润上品轩业主委员会认为，该决策书是业主大会作出的最终决议，并未就该决策事项的决策结果另行出具业主大会决议；决定通过招投标这一方式来决策该事项，是业主委员会讨论的结果，并最终委托了咨询服务公司（广东采某采购科技有限公司）对参与竞标的企业进行资格审查等工作；决策平台中的“投票规则”可因应决策事项来选择，可选项包括“双过半同意”和“参与过半且多数通过”等；针对案涉决策事项的投票规则问题，佳润上品轩业主委员会口头咨询了政府主管部门后选择了“参与过半且多数通过”这一项，理由是参与竞标的企业一共七家，综合考虑客观因素可能难以达到双过半的结果。佛山市顺德区大良街中区社区居民委员会于2019年9月26日出具《证明》，记载：佳润上品轩业主委员会自2018年11月2日发出招标公告，至业主通过决策平台参与投票，至投票结束及投票结果公示期间，未收到有关业主针对投票规则或投票方案提出的任何质疑。中润公司于2019年7月就案涉决策事项的投票信息，向佛山市顺德区住房城乡城建和水利局申请信息公开。佳润上品轩的《业主大会议事规则》第五条规定，“决定选聘、续聘物业服务企业方案及解聘物业服务企业”属于业主大会议事内容。第六条规定，业主大会“决定选聘、续聘物业服务企业方案及解聘物业服务企业”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十条规定，业主大会会议中的书面议事方式包括“采用电子网络投票进行表决，并公布表决结果”。第十二条规定：（业主大会会议与会业主及投票权的确定）......（二）1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。（四）车位、摊位等特定公章可计入用于确定业主投票权的专有部分面积。（五）......未参加表决的业主，其投票权数不计入已表决的多数票范围内。第十五条规定：业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业，授权其执行机构业主委员会或由业主委员会委托招标代理机构办理招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”即侵害业主合法权益，不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定，该法定程序既指法律法规明文规定的程序，亦指业主大会议事规则中合法有效的特别约定中的程序。案件的争议焦点是，佳润上品轩小区业主大会作出的案涉决定（决策书，决策事项“选聘物业服务企业”，投票结果“佛山市顺德区创某煌物业管理有限公司通过”）是否侵害中润公司的合法权益或者有否违反法律规定的程序。就此分析如下：案涉的选聘物业服务企业的方式是否符合法律规定或《业主大会议事规则》。案件中，通过决策平台对案涉决策事项进行表决，此一形式并未违反有关程序性规定。而上品轩业主委员会委托咨询服务公司对参与竞标的企业进行专业的资格审查，并确定7家企业参与竞标，可见其对案涉决策事项是审慎的。然而，《业主大会议事规则》第十五条明确规定“业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。”该规定是业主大会的集体意志，合法有效，应予执行。结合法律规定与佳润上品轩的《业主大会议事规则》，对于案涉选聘方式等内容享有决定权的是业主大会，而非业委会。佳润上品轩业主委员会自行决定的案涉选聘方式（即邀请招标、委托咨询服务公司进行资格审查并确定候选企业），并不符合《业主大会议事规则》的规定。案涉的投票规则（即选聘规则）是否符合法律规定或《业主大会议事规则》。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该比例要求属于“业主大会决议的通过规则”，并非“业主大会的召开条件”（即《物业管理条例》第十二条规定的“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”），但两者均具有强制性。当然，结合《物业管理条例》第十八条规定“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”业主可在业主大会议事规则中针对“表决程序”方面作出与《中华人民共和国物权法》第七十六条规定不同的决议通过规则，但该特别约定的比例不应低于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的比例要求。佳润上品轩业主委员会未经得业主大会的同意，将选聘规则确定为“已投票总数超50%，本次投票表决结果有效，票数最高的投标人为中标人，如出现中标候选人票数相同时，以占有投票权总面积比例最高的中标候选人作为中标人”，与法律规定及《业主大会议事规则》不符。而事实上，案涉决策的投票结果亦未达到“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的比例。上品轩业主委员会抗辩“参与竞标的企业一共7家、可能难以达到双过半的结果”而选择“参与过半且多数通过”作为投票规则，理据不足，且该问题在实际操作中通过第二轮投票而解决的可能性并非不存在。另外，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十条第二款规定：“业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。”第三十六条规定：“业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：......（二）业主大会和业主委员会的决定......”在决策平台制度及数字化要求之下如何高效、公平作出合法有效的决策，保障业主合法权益，各方应在法律框架下不断探索完善。综上所述，作为佳润上品轩小区业主大会决定的顺德区物业管理公共事务决策书（决策事项“选聘物业服务企业”，投票结果“佛山市顺德区创某煌物业管理有限公司通过”），其形成的过程违反法律规定的程序，中润公司的诉讼请求有事实与法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：撤销顺德区物业管理公共事务决策书（决策事项“选聘物业服务企业”，投票结果“佛山市顺德区创某煌物业管理有限公司通过”）。案件受理费100元，由上品轩业主委员会负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.中润公司是否有权提起本案诉讼；2.上品轩业主委员会作出的顺德区物业管理公共事务决策书（决策事项“选聘物业服务企业”，投票结果“佛山市顺德区创某煌物业管理有限公司通过”）程序是否合法，应否予以撤销。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”同时，该司法解释第九条亦规定：“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。(二)总人数，按照前项的统计总和计算。”本案中，中润公司作为案涉小区的建设单位，尚有部分车位及商铺登记在中润公司名下，故中润公司应认定为佳润上品轩小区的业主。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，中润公司有权提起本案撤销权之诉。上品轩业主委员会上诉主张中润公司不具有诉讼主体资格理据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二。根据相关法律法规的规定，制定和修改业主大会议事规则应由业主共同决定，而业主委员会系执行业主大会决定的机构。本案中，《业主大会议事规则》第十五条明确约定：“业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式，具体实施者、物业服务合同的主要内容进行表决。”上品轩业主委员会自行决定的涉案选聘方式（即邀请招标、委托咨询服务公司进行资格审查并确定候选企业），并未召开业主大会进行决议，违反了《业主大会议事规则》。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定可知，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该比例要求属于“业主大会决议的通过规则”而非“业主大会的召开条件”，该规定为法律的强制性规定。上品轩业主委员会将选聘规则确定为“已投票总数超50%，本次投票表决结果有效，票数最高的投标人为中标人，如出现中标候选人票数相同时，以占有投票权总面积比例最高的中标候选人作为中标人”，与法律规定及《业主大会议事规则》不符。且事实上，案涉决策的投票结果亦未达到“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的比例，中润公司主张案涉投票程序违法，作出的编号为1811220004的顺德区物业管理公共事务决策书应予撤销理据充分，一审法院予以支持并无不当，本院依法予以维持。上品轩业主委员会的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上品轩业主委员会的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人佛山市顺德区大良街道佳润上品轩第一届业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇二〇年三月二十日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏