广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7858号上诉人（原审被告）：珠海华润银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心写字楼第一层101单元、第二层201单元、第三十六层01-12单元，统一社会信用代码914************816。主要负责人：龚涛，该行行长。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁锡垣，广东泽荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市润浩房地产有限公司，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914***********553Y。法定代表人：陈天来，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所工作人员。原审被告：梁炎娇，女，1973年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：邓达聪，广东凯行律师事务所律师。原审第三人：中山市红河建筑材料有限公司，住所地广东省中山市**********卡B室，注册号442********1647；组织机构代码69054823-2。法定代表人：梁锐明，该公司执行董事、经理。原审第三人:中山市力信科技发展有限公司，住所地广东省中山市*******，统一社会信用代码914***********795G。法定代表人：刘锦超，执行董事、经理。委托诉讼代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈少珊，广东弘力律师事务所律师助理。原审第三人：梁锐明，男，1974年11月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。原审第三人：黄杰，男，1980年6月30日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。原审第三人：刘绮婷，女，1985年12月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。上诉人珠海华润银行股份有限公司中山分行（以下简称华润银行中山分行）因与被上诉人中山市润浩房地产有限公司（以下简称润浩公司）、原审被告梁炎娇、原审第三人中山市红河建筑材料有限公司（以下简称红河公司）、中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）、梁锐明、黄杰、刘绮婷案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初19399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华润银行中山分行上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回润浩公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院的预查封符合法律规定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本案中，被执行人梁炎娇向润浩公司购买了涉案房屋，并办理了商品房销售备案登记。一审法院有权查封、拍卖被执行人梁炎娇的上述房屋。（二）在人民法院查封梁炎娇涉案房产之后，梁炎娇对涉案房产及相关合同权利的处分权已受限制。梁炎娇与润浩公司调解解除合同的行为是违法无效的。为保护买受人的民事法律关系的相对人的合法权益，国家设立预售登记备案制度。在商品房买卖交易具备办理权属登记之前，依法办理商品房预售合同登记备案。商品房买卖合同备案登记具有公示效力。未经法定程序不得变更或取消合同备案登记。本案润浩公司与梁炎娇签订的《中山市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，是合法、有效的民事行为。根据双方已经生效的商品房买卖合同，润浩公司应向梁炎娇交付商品房。该商品房虽未办理产权登记，但具有公示效力的备案登记内容显示，该房应该交付给梁炎娇，属梁炎娇可供执行的财产（权利）。在该房产被查封之后，梁炎娇对该房产的处分权是受限制的。其对房产的处分不得对抗法院的执行，不能损害债权人的利益。（三）润浩公司行使合同解除权依法受到限制，其不具备收回涉案房产的权利。一方面，润浩公司因合法建造涉案房产的行为，取得物权。但其与梁炎娇签订商品房买卖合同后，已经对涉案的房产的物权进行了处分。润浩公司处分物权之后，未经买受人同意不能对房产进行再次处分，该处分包括收回或重新出售。诚然，因梁炎娇的违约行为，润浩公司有权要求梁炎娇承担违约责任。但因涉案的房产已被法院查封，润浩公司的选择权也应受到限制。若润浩公司选择解除合同，收回涉案房产，必将损害其他债权人的利益及妨碍人民法院依法行使职权。在法院已查封涉案房产的情况下，润浩公司只能要求梁炎娇继续履行合同。润浩公司在查封措施生效后才提出行使合同解除权，该民事权利不能凌驾于法院依法采取的强制执行措施之上。涉案房屋已经被法院在先查封的状态及事实，依法可以阻却润浩公司在后要求解除合同的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。“根据梁炎娇与润浩公司签订的合同，梁炎娇应当在2014年10月6日前通过商业贷款方式支付37万元购房款。梁炎娇逾期付款的，润浩公司自逾期之日起的第90天起即有权解除合同。这表明润浩公司对涉案商品房买卖合同的解除权实际在2015年1月6日已经发生。根据上述法律规定，润浩公司未在合同解除权发生之日起一年内（即2016年1月5日前）行使该权利，该权利已消灭，其无权要求解除涉案商品房买卖合同，依法只能向梁炎娇主张支付购房尾款及违约金的权利。综上所述，请求二审法院依法查明本案事实，支持华润银行中山分行的上诉请求。被上诉人润浩公司辩称，（一）润浩公司认为梁炎娇与润浩公司之间存在买卖合同关系，且双方签订的买卖合同经过登记备案，但该备案性质属于行政管理职务范围，不具备梁炎娇取得涉案房产物权的效力，梁炎娇与润浩公司存在债权债务关系，不能享有涉案房产的物权。（二）一审庭审中润浩公司已经充分举证涉案房产实际权力人为润浩公司，虽然华润银行中山分行作为梁炎娇的债权人享有对登记备案房产的预查封权力，但预查封并未转换为《中华人民共和国物权法》上的实际查封。（三）润浩公司与梁炎娇之间的纠纷是基于其未足额支付而发生，梁炎娇并未取得涉案房产的使用权，即双方之间未进行房产交付，梁炎娇不占有涉案房产。梁炎娇也未将涉案房款交付给润浩公司或法院，故润浩公司作为房产权利人，有权利排除梁炎娇的其他债务人对涉案房产的查封。（四）在梁炎娇未按照合同履行交付剩余房款37万元的过程中，双方一直处于协商期，直到双方协商没有成果，润浩公司才发出催告函并通过诉讼要求解除与梁炎娇的合同关系。最后双方通过和解结案。润浩公司认为是双方在履行原买卖合同不能的情况下自由处置权利，是合法的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告梁炎娇述称，（一）梁炎娇与润浩公司存在商品房买卖合同关系，由于梁炎娇个人经济状况原因无法继续履行合同，因而自愿与润浩公司签订和解协议解除商品房买卖合同关系是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应当合法有效。（二）梁炎娇现暂时无力履行涉案债务，关于涉案房产的权属由法院依法认定。原审第三人力信公司述称，不清楚涉案房产的具体关系，由法院认定。原审第三人红河公司、梁锐明、黄杰、刘绮婷未向本院提交二审诉讼意见。被上诉人润浩公司于2018年9月13日向一审法院起诉请求：1.确认位于中山市*********************[土地证号：中府国用(2014)第010****号，合同业务编号：HTN20140****9]（以下简称***花园*幢****房）为润浩公司所有（注：该房产合同价为745492元）；2.立即停止对***花园*幢****房的强制执行，并解除对上述房产的查封；3.梁炎娇协助润浩公司办理***花园*幢****房销售登记备案的手续。一审法院认定事实：华润银行中山分行与梁炎娇金融贷款合同纠纷一案，该案在审理过程中，华润银行中山分行向一审法院申请财产保全，一审法院作出（2014）中一法民二初字第1716-1号民事裁定，于2014年7月16日查封***花园*幢****房。该案经一审法院审理，作出（2014）中一法民二初字第1716号民事判决：“红河公司于判决生效之日起七日内偿还华润银行中山分行贷款本金1364万元及利息（利息暂计至2014年6月21日为58317.92元，从2014年6月22日起计至清偿之日止，按年利率9%计收罚息、复利）；二、红河公司于判决生效之日起七日内支付华润银行中山分行律师费20万元；……四、力信公司、梁锐明、梁炎娇、黄杰、刘绮婷对红河公司的前述债务承担连带清偿责任……”。上述判决发生法律效力后，因债务人未履行生效法律文书所确定的义务，华润银行中山分行向一审法院申请强制执行，执行案号为（2015）中一法执字第8070号。上述诉讼中的查封自动转为执行中的查封。执行过程中，一审法院作出（2015）中一法执字第8070-2号执行裁定，于2016年7月16日继续查封上述房产。2017年7月26日，一审法院作出（2015）中一法执字第8070-3号执行裁定，裁定终结本次执行程序。2018年4月19日，华润银行中山分行向一审法院申请恢复执行。2018年5月3日，一审法院作出（2018）粤2071执恢594号执行裁定：拍卖梁炎娇名下***花园*幢***房，拍卖或变卖所得用于清偿债务。润浩公司以上述房产属其所有为由，向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年8月24日作出（2018）粤2071执异322号执行裁定：驳回润浩公司的异议请求。润浩公司对该裁定不服，遂于2018年9月13日诉至一审，主张前述实体权利。另查：***花园一期由润浩公司建设，该建设工程于2016年1月7日取得由中山市住房和城乡建设局颁发的中山市建设工程竣工验收备案登记证（中建验字2016年第49号）。2014年7月6日，润浩公司与梁炎娇签订中山市商品房买卖合同以及合同补充协议，约定由梁炎娇向润浩公司购买***花园*幢****房，购房价款745492元；商品房买卖合同履行期间，梁炎娇向润浩公司支付375492元，余款370000元一直未予支付；2014年7月9日，上述商品房买卖合同办理中山市商品房销售合同登记备案（合同业务编号：HTN2014****9），但至今未办理由梁炎娇作为权利人的房地产权属登记。因梁炎娇一直未予支付剩余购房价款，润浩公司于2017年4月11日向梁炎娇发出律师函敦促支付未果。2018年7月30日，润浩公司以梁炎娇为被告，向中山市第二人民法院提起商品房预售合同纠纷之诉[案号：（2018）粤2072民初9479号]，诉请：1.确认***花园*幢****房为润浩公司所有；2.解除润浩公司与梁炎娇于2014年7月6日签订的中山市商品房买卖合同；3.梁炎娇协助润浩公司办理注销***花园*幢****房的销售登记备案手续；4.梁炎娇按涉诉中山市商品房买卖合同约定总价款的10%向润浩公司支付违约金74549.2元。该案诉讼期间，双方于2018年10月27日达成和解协议：一、双方一致同意解除双方于2014年7月6日签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：14010****8）。二、因梁炎娇未能支付剩余购房款已构成违约，梁炎娇同意向润浩公司支付相当于购房总价款10%的违约金即74549元，且同意该违约金在润浩公司应退还梁炎娇的购房款中先行抵扣。三、鉴于梁炎娇的个人债务问题，致使***花园*幢***房被查封，目前润浩公司已提起案外人执行异议之诉[案号（2018）粤2071民初19399号]。现梁炎娇同意，如润浩公司通过诉讼途径解除涉案房产的全部查封，则同意在收到润浩公司通知之日起五个工作日内协助润浩公司办理注销涉案房产销售登记备案的手续；润浩公司应在涉案房产注销销售登记备案后并收到梁炎娇所提供的收款账户之日起五个工作日内向梁炎娇一次性支付抵扣违约金后的购房款300943元。四、双方按照本协议履行相应的义务后，则双方关于（2018）粤2072民初9479号案件的纠纷就此了结，各方不得再向对方主张任何形式的法律责任。五、如润浩公司未能通过诉讼途径解除涉案房产的全部查封的，则本协议自动解除，不再执行。达成上述和解协议之后，润浩公司向中山市第二人民法院申请撤回（2018）粤2072民初9479号案的起诉，该院于2018年10月31日作出（2018）粤2072民初9479号民事裁定，准许润浩公司撤回该案起诉。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：㈠案外人是否系权利人；㈡该权利的合法性与真实性；㈢该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：㈠已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”现润浩公司主张其系涉案房地产的实际权利人，并提交中山市建设工程竣工验收备案登记证等予以佐证。虽然梁炎娇就涉案房产办理了由其作为买受人的中山市商品房销售合同登记备案，但尚未办理由其作为权利人的房地产权属登记，而根据润浩公司提交的前述证据可以认定润浩公司为涉案房产的所有权人。润浩公司与梁炎娇签订的商品房销售合同登记备案，究其性质，属于对商品房预售行为的行政管理，并不具有设立、变更、转让和消灭不动产物权的法定效力。涉案房产在办理由梁炎娇作为权利人的房地产权属登记之前，梁炎娇仅基于商品房买卖合同与润浩公司之间产生债权债务关系，对涉案房产享有物权期待权，而不享有物权。尽管《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有关于针对无过错不动产买受人物权期待权保护的相关规定，如该司法解释第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”但梁炎娇基于涉案房产所享有的权利并不符合上述应予保护的情形。综上，润浩公司作为涉案房产合法的、真实的权利人，其对涉案房产享有的权利足以排除执行，其诉讼请求事实清楚，理据充分，一审予以支持。梁炎娇，红河公司、力信公司、梁锐明、刘绮婷经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、确认润浩公司为位于广东省中山市*********************的所有权人；二、一审法院（2015）中一法执字第8070号案、（2018）粤2071执恢594*案不得执行上述房地产，并解除对上述房地产的查封。案件受理费11255元，由华润银行中山分行、梁炎娇负担（华润银行中山分行、梁炎娇于本判决生效之日起七日内迳付润浩公司）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。二审争议焦点在于润浩公司对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的实体权益。首先，关于涉案房屋所有权人到底是谁的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”规定，开发商对于其依法建造的房屋自建成之时即取得所有权，在办理产权转移登记手续即将房屋过户至买受人名下前，该房屋所有权仍归属于开发商。本案中，润浩公司作为涉案房屋所在住宅小区的开发商，因合法建造涉案房屋这一事实行为自建成之时即已取得涉案房屋所有权。其后，虽然梁炎娇与润浩公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同并办理了合同登记备案手续，但涉案房屋至今未办理产权转移登记，故根据上述规定，该房屋所有权并未发生变更，至今仍归属于润浩公司。其次，关于涉案商品房买卖合同备案登记的法律效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”根据上述规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，属行政管理范畴。商品房买卖合同备案登记并不具有设立、变更、转让和消灭不动产物权的法定效力。根据物权法定原则，虽然涉案房屋办理了商品房买卖合同备案登记，但并不当然产生物权效力。涉案房屋在办理由梁炎娇作为权利人的房地产权权属登记之前，梁炎娇基于商品房买卖合同与润浩公司之间产生债权债务关系，对涉案房屋享有物权期待权，并不享有物权。由于梁炎娇至今并非涉案房屋的权利人，其与润浩公司之间通过和解协议的形式解决双方之间基于商品房买卖合同而产生的合同债权债务关系，并不违反法律规定，故，本案并不涉及润浩公司解除权行使是否已过除斥期间问题，华润银行中山分行主张润浩公司不得解除涉案商品房买卖合同，只能向梁炎娇主张支付购房款及违约金，理据不足，本院不予采纳。由于债权人华润银行中山分行系基于其对梁炎娇享有的一般债权向法院申请强制执行涉案房屋，而如前所述，润浩公司对涉案房屋享有所有权，故根据物权的排他性原则，一审判决润浩公司对涉案房屋享有所有权并足以排除法院对该房屋的强制执行并无不当，本院予以维持。综上所述，华润银行中山分行的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11255元，由珠海华润银行股份有限公司中山分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜新林审 判 员 蔡惠群审 判 员 刘运充二〇二〇年三月五日法官助理 曾颖珩书 记 员 黄铭怡