成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初293号 原告：成都建工集团有限公司，住所地：成都市青羊区八宝街**。 法定代表人：李善继，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐萌，四川选择律师事务所律师，系一般代理。 委托诉讼代理人：肖佑嘉，四川选择律师事务所律师，系一般代理。 被告：成都市美联蜀房地产开发有限公司，住，住所地：成都市郫县红光镇宋家林村/div> 委托诉讼代理人：罗瑛，系公司员工，系一般代理。 委托诉讼代理人：李然，系公司员工，系一般代理。 第三人：吕建梅，女，1979年2月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：雷霆，四川履正律师事务所律师，系特别授权。 原告成都建工集团有限公司与被告成都市美联蜀房地产开发有限公司（以下简称“美联蜀房产公司”）、第三人吕建梅债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年1月7日立案。诉讼中因被告提出中止诉讼的法定事由，本院裁定中止诉讼。本案于2019年2月21日、2019年3月21日、2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐萌、被告委托诉讼代理人李然、罗英、第三人吕建梅及委托诉讼代理人雷霆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都建工集团有限公司提出如下诉讼请求：1、请求法院撤销被告和第三人之间对成都市郫都区产的买卖行为（撤销被告与第三人之间的《债权债务抵偿协议》、《房屋回购协议》、《商品房买卖合同》）。2、判令被告、第三人办理解除《商品房买卖合同》签约备案手续。3、判令被告、第三人承担本案律师费、评估费、诉讼费。事实与理由，原告与被告之间的建设工程合同纠纷一案业经成都仲裁委员会审理，成都仲裁委员会于2015年7月31日作出（2015）成仲案字第8号裁决书，裁决确认被告应向原告支付工程款46143752.06元及利息、案件仲裁费273000元，且原告对被告名下和韵·美联墅二期一组团”工程享有建设工程价款的优先受偿权。但被告至今尚未履行《裁决书》确定的义务，后原告发现，2015年5月15日，被告与第三人签订借款合同，被告向第三人借款人民币2900000元，被告提供郫都区美联蜀2号2-1-3号底层商铺，建筑面积246.73平方米，为第三人进行销售备案担保，并签订《商品房买卖合同》办理备案登记。2016年8月15日，被告与第三人又签订债权债务抵偿协议，仅以3224000元的价格将备案抵押担保的商铺抵偿给第三人冲抵债务。原告认为，被告处于严重资不抵债的状态，上述商铺的市场价远远高于3224000元，被告以不合理的低价转让财产，严重影响原告的债权受偿和工程优先受偿权的实现，且第三人明知，因此被告与第三人之间的房产买卖行为，已严重损害原告作为被告债权人的合法权益，应当予以撤销。原告为保护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告美联蜀房产公司辩称，被告与第三人确实签订了借款合同，并且向第三人借款。借款金额实际上是2600000元，郫都区美联蜀二号2-1-3号底层商铺是作为借款的担保。因为担保签订的商品房买卖合同，并备案登记，并非真实的商品房屋买卖。2016年8月15日被告和第三人签订的《债权债务抵偿协议、》《房屋回购协议》均不是真实的房屋买卖，仅仅是借款的后续继续担保的行为。被告与原告确实存在工程欠款。 第三人吕建梅述称，房价上涨，原被告双方恶意串通企图收回抵偿给第三人的房产，已经超过了撤销权的一年除斥期间。第三人不知道被告欠原告工程款，若知道被告有很多债务，不可能借钱给被告。借款协议上也约定了逾期不偿还本息将房产抵偿给第三人，因此债权债务抵偿协议不存在被告和第三人故意损害原告利益的行为。根据双方借款协议，被告的该房产抵偿金额不止3224000元，首先在计算3770000元本息的时候就已经在原借款合同约定的利息上给予了被告大量的让步，同时在抵偿该房屋过后，又免除了被告546000元的利息，所以真实的抵偿金额完全符合市场行情。当时房地产市场价格并未上涨，房屋很难出售，在双方的抵偿协议中才会存在抵偿3224000元，并免除其余利息的约定。在该房产抵偿给第三人时，该房产并未存在抵押、查封。原告作为债权人未及时对该房屋进行保全，其怠于行使自己的权利，其本身具有过错，被告将房产抵偿给第三人并没有影响原告债权的实现。 经审理查明，原告成都建工集团有限公司与被告美联蜀房产公司之间的建设工程合同纠纷一案业经成都仲裁委员会审理，成都仲裁委员会于2015年7月31日作出（2015）成仲案字第8号裁决书，裁决确认被告应向原告支付工程款46143752.06元及利息、案件仲裁费273000元，且原告对被告名下“和韵·美联墅二期一组团”工程享有建设工程价款的优先受偿权。但被告至今尚未履行《裁决书》确定的义务。原告向成都市中级人民法院申请强制执行，成都中院在执行过程中未查到美联蜀房产公司其他可供执行的财产，暂无执行条件，故于2016年8月23日作出（2015）成执字第1399-3号裁定书，裁定拟终结该案本次执行程序。 2015年5月15日，被告与第三人签订借款合同，被告向第三人借款人民币2900000元，借款期限：自2015年5月16日起至2015年11月15日止。借款利息：1、乙方（美联蜀房产公司）在2015年8月15日之前归还甲方（吕建梅）借款的，乙方向甲方支付利息壹万贰仟元整；2、乙方在2015年8月16日至2015年11月15日期间归还甲方借款的，从2015年8月16日起，每推迟一日归还甲方借款则需要多向甲方支付人民币3500元的借款利息；3、息随本清。甲方应于本合同签订时将借款中的现金300000元交付乙方，并于本合同签订后完善郫县望丛西路美联蜀2号2-1-3号247.32平方米底层商铺销售备案合同之日起1日内将借款中的人民币2600000元转入乙方指定的账户；乙方出具收据。六：乙方承诺：为保障甲方借款资金的本息安全，乙方提供位于取得了预售许可证的郫县通过销售备案担保。乙方按时还清本息的，甲方应配合乙方去房管局撤销销售备案。违约责任：如乙方不能按约定在2015年11月15日还清借款本息，又不能提供足以让甲方认可的还款计划及保证措施的。甲方有权选择以乙方提供的郫县望丛西路433号美联蜀2号2-1-3号247.32平方米底层销售备案商铺直接冲抵借款本息。甲方选择用乙方郫县望丛西路433号美联蜀2号2-1-3号247.32平方米底层销售备案商铺直接冲抵借款本息的，乙方应立即为甲方办理该房屋所有权证书及在办理房产证后及时给甲方办理该房的土地使用权证。同日，吕建梅与成都美联蜀公司签订《商品房买卖合同》，约定吕建梅作为买受人，购买成都美联蜀公司的案涉房屋，房屋总价款为3224000元。借款合同和商品房买卖合同签订当日，吕建梅向成都美联蜀公司转账支付借款2600000元，双方于同日办理了案涉房屋网络销售合同备案，备案号为230103。2016年8月15日，因美联蜀房产公司到期未能归还吕建梅借款，双方签订《债权债务抵偿协议》，该协议确定截止2016年8月15日，成都美联蜀房产公司无资金偿还吕建梅上述借款，现自愿用案涉房屋抵偿吕建梅借款本息3224000元。吕建梅与被告就该商品房已经签署了《商品房买卖合同》，并办理销售备案。双方明确上述借款本息转为案涉房屋的购房款，吕建梅不再另行向美联蜀房产公司支付购房款。在吕建梅对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利不受影响和限制的前提下，吕建梅免除美联蜀房产公司剩余债务546000元。协议签订当日美联蜀房产公司将房屋交付给吕建梅。吕建梅取得房屋后交纳个人所得税及房产税。其分别于2016年、2017年向物业公司交纳物业管理费。2017年将涉案房屋进行出租。 2016年12月10日，吕建梅与美联蜀房产公司签订《房屋回购协议》，约定美联蜀房产公司回购案涉房屋的价格是3224000元，回购期限不得晚于2017年8月31日。若截止2017年12月31日前美联蜀房产公司仍未向吕建梅支付完毕全部购房款，则协议自动失效，吕建梅有权将案涉房屋进行处分。美联蜀房产公司至今未向吕建梅支付上述房屋回购款。 另查明，原告委托四川华信资产评估事务所有限责任公司对“和韵.美联墅二期一组团”的房产以评估基准日2016年8月15日按市场价值进行评估，纳入评估范围资产共计5项（包括涉案商铺），评估价值为85727700元。 上述事实有原告提交的原被告营业执照、第三人身份信息、仲裁裁决书、民事调解书、执行通知书、执行裁定书、评估报告、借款合同、商品房买卖合同摘要、银行交易明细单、债权债务抵偿协议、房屋回购协议、第三人提交的收据、物业费交费收据、租赁合同、四川增值税发票、税收完税证明、（2019）01民终11565号民事判决书等证据证实，足以认定。 本院认为，本案争议焦点：1、原告撤销权是否超过法定期间以及行使撤销权的依据。2、第三人与被告是否存在恶意串通行为。 首先，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使……。”庭审查明，原告对被告的债权于2015年由仲裁委作出裁决书予以确认。由于原告并没有对涉案商铺进行查封、冻结，后于2018年12月29日向本院提起诉讼，但被告与第三人签订《债权债务抵偿协议》已于2016年8月15日签订并履行，而原告向本院主张权利之日已超过撤销权除斥期间。其怠于行使债权人的权利，相应的法律后果由其承担。 其次：一、原告所举示的《资产评估报告》用于证明被告以明显不合理低价处分财产，原告委托评估机构对涉案商品房于2016年8月15日作为评估基准日价值进行评估，而被告与第三人的房屋价款形成时间为2015年5月15日。原告诉请撤销被告和第三人达成的房屋买卖行为，其应当提交被告与第三人签订《房屋买卖合同》时房屋的市场价值明显高于合同约定价格。而非第三人与被告签订《债权债务抵偿协议》时的房屋市场价值明显高于合同约定价格。原告提交的该份证据无法证明被告以明显不合理低价向第三人转让涉案房屋。二，从原告举示的证据来看，原告没有证据证明被告在出售涉案房产后的剩余财产不足以清偿原告享有的债权。亦没有证据证明受让人在与被告签订商品房买卖合同时主观上系恶意。被告与第三人签订《债务抵偿协议》是对案涉商品房买卖合同的履行行为，并非处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债权人在债权人撤销权之诉中可以撤销的是损害债权人利益的由债务人做出的财产处分行为。本案被告与第三人签订的《债权债务抵偿协议》应是针对商品房买卖合同的具体履行方式，而并非财产处分行为。 第三，案涉土地虽然于2013年依法被查封，但被告对涉案商铺具备预售许可，且在房管局进行了销售备案。第三人吕建梅与被告签订《债权债务抵偿协议》时涉案商铺并未设定抵押,也无法院查封，第三人已经对房屋进行了实际占有、使用、收益，根据物权效力优于债权效力的法律规定，第三人在不知道原被告之间的债权债务关系，也不知原告对被告债权享有优先受偿权，且双方签订的《债权债务抵偿协议》已由成都市中院认定为有效协议的情况下，其取得案涉商铺符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，属善意取得，应受法律保护。 综上，原告诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告成都建工集团有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费15000元，由成都建工集团有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 文 武 二〇二〇年三月二十七日 书记员 王吉祥