西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书  （2019）陕0116民初3747号 原告王敦明，男，汉族，1974年XX月XX日出生，住江西省南昌市安义县。委托代理人范静，陕西德尊律师事务所律师。 被告张红博，男，汉族，1977年XX月XX日出生，住陕西省西安市长安区。委托代理人李宏良、姚永康，陕西泽诚律师事务所律师。 原告王敦明与被告张红博租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王敦明及其委托代理人范静，被告张红博及其委托代理人姚永康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月14日，原被告签订厂房租赁合同，因双方协商给予原告三个月时间装修期限，故合同签订日期直接顺延至2018年8月15日。合同约定：租赁期限自2018年8月15日起至2028年8月15日，租金每年50万，甲方需在厂房安装、开通630千瓦变压器供乙方使用，安装费用由乙方垫付50万，从厂房租金中每年抵扣20%，即每年少交租金10万，5年内抵扣完毕，变压器所有权归甲方所有。合同签订当日，原告向被告缴纳20万租金，同月16日原告又向被告垫付变压器费用50万元。后原告进场进行部分厂房装修，被告即告知原告厂房缺少手续，不能进设备开始生产，无限期拖延原告生产经营期限，原告多次找被告协商，被告均以各种理由拖延，直至2019年1月6日，被告电话告知原告要拆迁，原告仅抢救部分厂房内财产，大部分装修及电器被拆迁摧毁，整个厂房被政府以违法建筑为由拆除。后原告找被告协商合同解除及赔偿事宜，被告均推脱拒绝，原告无奈诉至法院，请求判令：一、解除原被告签订的厂房租赁合同；二、被告返还原告厂房租金200000元、变压器垫付费用500000元、装修损失222105.80元，共计922105.80元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告辩称：原被告之间存在厂房租赁合同关系属实，双方签订合同后，租赁厂房被政府作为大棚房拆除，导致合同无法继续履行，但合同无效的客观事实并非本案被告在签订合同时所能预见，被告对合同无效没有任何过错责任，合同无效所导致的损失不应由被告承担。原告自2018年5月14日起占有使用租赁厂房至2019年1月10日，按照合同约定标准计算租金为291666.67元，原告仅支付20万元，按照法律规定，原告还应向被告补交91666.67元实际占用使用费，故应驳回原告主张退还200000元租金的诉讼请求。原告未经被告书面同意擅自装修，装修损失应由其自行承担，另原告主张的装修损失中13.3万系行车，其余空调、厨房用具等在房屋拆除前原告已拉走，故应驳回原告装修损失的诉讼请求。关于原告主张的变压器垫付费用500000元，场地内原有一台变压器，原告为满足自己的需求，因其非本地户口无法办理用电申请，要求被告帮助其安装一台专用变压器，该变压器安装未满一年，变压器所有权根据合同规定应属原告，安装申请费用应由原告承担，故应驳回原告该项诉请。经审理查明：2018年5月14日，原被告签订厂房租赁合同一份，约定：出租方（甲方）张红博；承租方（乙方）王敦明，一、厂房出租情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在西安市长安区红星路边，租赁库房（9米以上高度钢构）位于厂内第二第三个钢构车间（共4000㎡），一楼办公室一间，二楼办公室两间面积80㎡，厂房地面水泥硬化。二、厂房租赁期限自2018年8月15日起至2028年8月15日止。三、租金及预付款方式：1、甲乙双方约定，该厂房租赁租金为每年人民币伍拾万元整（500000元）。2、租金付给方式：自本合同签订之日起，乙方先支付全年40%租金，即人民币贰拾万元整（200000元），变压器安装完成后，乙方应支付甲方剩余的租金……。五、厂房使用要求和维修要求：4、乙方另需要装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定需向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。八、租赁期间其他有关规定：3、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方负责。租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不做任何赔偿。5、补充协议：变压器乙方要求安装630千瓦油变性变压器，安装费用由乙方垫付给甲方安装开通，垫付费用从厂租租金中每年抵扣20%，五年内抵扣完毕，变压器所有权归甲方所有。签约日期：2018年8月15日。合同签订当天，原告向被告支付厂房租金200000元。2018年5月16日，原告向被告支付安装630千瓦油性变压器费用500000元。后原告开始对厂房进行装修，拟用于经营玻璃制品加工。2018年6、7月，原告在该租赁厂房内安装行车一台（LD型单梁起重机一台、MD双速电动葫芦一台、H型钢400*200一套）。同期，被告以西安市长安区XX园名义购买并在租赁场地内安装630KVA箱式变压器一台。2019年1月6日左右，被告通知原告方厂房即将被拆除，原告遂将行车拆卸后自行保管，被告将变压器拆卸后放置在原场地内。2019年1月10日左右，涉案厂房被政府拆除。现原告以上述诉称诉至本院，本院受理后原告申请就型号为630KVA箱式变压器残值及LD型5吨单梁起重机残值进行评估，经本院依法委托，陕西精诚资产评估有限责任公司出具陕精诚评报字【2019】第061号资产评估报告，评估结论为：纳入本次评估范围的涉案资产评估基准日2019年8月29日的残余价值为人民币72020.00元，人民币大写：柒万贰仟零贰拾元整。其中630KV箱式变压器评估残值32000元、单梁起重机评估残值12660元、双速电动葫芦评估残值870元、H型钢评估残值26490元。庭审中，原告坚持诉请，为证明其主张，原告提交的证据有：1、厂房租赁合同一份，收条两份、付款凭证两份，证明原被告存在租赁合同关系，原告已履行约定义务，被告未按照合同约定开通变压器，未能让原告生产加工设备进场开始生产经营，被告应退还原告已付租金及垫付的变压器费用并承担原告相关损失。2、厂房装修费用清单及相关收据，证明原告依约装修厂房，因被告违约，致使厂房内装修及电气、用品等无法抢救，造成损失共计222105.80元，应由被告承担。3、照片及视频光盘，证明原告已对厂房进行装修，未进入任何生产设备。4、证人董某某、余某某证言，证明原告购买及安装行车花费133000元，并对厂房进行装修，因被告违约导致原告无法投入设备开始生产经营，现厂房被拆除，合同目的无法实现，被告应退还租金及垫付费用，并承担装修设备、材料等相关损失。5、原告租赁厂房装修损失、财物损失明细单一份，证明原告在三个月装修期内对厂房进行装修，并购买、安装厂房设施，现厂房被拆除，造成原告装修及财物损失共计222105.80元。6、工业品买卖合同一份，证明原告作为法人的西安鼎美钢化玻璃厂与陕西豫正起重机设备有限公司签订买卖合同，购买行车花费133000元的事实。7、营业执照副本一份，证明原告租赁场地用于玻璃制品加工。8、评估报告一份，证明变压器及行车残值。被告对上述证据中证据1真实性认可，证明目的不认可；对证据2真实性及证明目的均不认可，认为票据没有户名，无法证明所购物品用于厂房内；对证据3真实性认可，证明目的不认可；对证据4不予认可，认为证人均与原告存在利害关系；对证据5、6真实性及证明目的均不认可，认为明细单系原告单方制作，买卖合同买受人亦非原告；对证据7认可无异议；对证据8中行车的评估结论有异议，其余认可。被告坚持其辩称意见，提交的证据有：1、长安区畜禽养殖场建设用地备案表一份、天成元肉牛土鸡养殖种植生态园建设平面示意图一份，证明被告出租厂房占用范围内的建设用地已进行备案，原被告签订合同时，将场地及地上附着物交付出租给原告，被告无任何过错。2、土地有偿使用说明一份、营业执照一份、厂房租赁合同一份，XX村XX组XX户村民土地，用于开发农业种植养殖，租期二十年，后被告在该土地上建造厂房，并注册个体营业执照，被告以个人名义出租厂房给原告合法，原告已实际占有使用厂房，其已付租金不应退还，原告装修未经被告同意，其装修损失不应由被告承担。3、陕西省电力公司电费清单四份、电费收据六份、证明一份、场地照片3张，证明被告厂区内原已安装变压器，签订合同时原告提出需另行安装，鉴于其非本地户口，无法申请安装，要求被告联系为原告安装630KV变压器一台，被告已按约定联系安装了变压器，费用应由原告承担。4、工程施工合同一份，工程预算书一份、工程项目造价表一份、工程量清单计价表一份、收据一份、国网检定证书一份、变压器使用说明书一份，证明被告为原告安装变压器花费500000元的事实。原告对上述证据中证据1真实性认可，证明目的不认可，认为备案与涉案合同无关，厂房实际已因违建被拆除；对证据2真实性认可，证明目的不认可，认为原告并未实际占有使用厂房；对证据3真实性认可，证明目的不认可，认为合同约定变压器费用由被告承担；对证据4真实性及证明目的均不认可，认为工程发包方XX园非本案被告，合同约定付款方式与付款票据相矛盾，被告在合同目的未实现的情况下付款不合理。庭后，原告提交调查申请一份，请求本院调取陕西中城电力工程有限公司向西安市长安区XX园开具的500000元增值税发票及500000元进账凭证。本院依原告申请调取时，陕西中城电力工程有限公司以朋友之间帮忙，无法提供发票及进账凭证为由未出示相关证明材料，致使本院调取未果。本案在审理过程中，经本院询问，原被告均认可630KV变压器已安装但未通电的事实。原告表示其对厂房装修主要包括加盖9间泡沫板宿舍、建造一间厨房并对厨房内部进行装修，其自认在厂房被拆除前除行车之外抢救了一台冰箱、玻璃架子、几张桌子，被告抢救了一台空调，上述物品现均由原告方保管，其中空调在原告本次起诉的物品清单之中。被告自认涉案厂房占用的土地未办理工业用地手续。经本院释明，原被告均认可本案所涉租赁合同无效，原告并提出撤回第一项诉讼请求。被告曾在领取评估报告后提交鉴定报告异议一份，后又提出撤回该异议。就变压器及行车的处理意见，经本院询问，原告表示同意行车归原告方，变压器归被告方，被告表示行车及变压器均归原告。本案因原被告分歧较大，致调解不立。本院认为：被告所建厂房占用的土地未办理工业用地相关手续，原被告签订厂房租赁合同后，原告支付被告厂房租赁费200000元及垫付安装变压器费用500000元，原告因经营玻璃制品加工而对厂房进行了部分装修，后该厂房被政府以违法建筑为由拆除，上述事实，原被告均认可，本院依法予以确认。因厂房属于违法建筑且已被拆除，故原被告之间签订的厂房租赁合同依法应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告所建厂房被认定为违法建筑而拆除，被告对合同的无效负有过错，原告在签订合同时未严格审查厂房及土地性质，未尽到必要的注意义务，租赁厂房后原告拟进行工业品加工制作而进行装修，对合同无效亦有过错，故双方因该合同而取得的财产应予返还。现原告主张被告退还已付租金200000元，遭被告拒绝，因原告自2018年5月14日起至2019年1月6日实际占用涉案厂房，扣减双方约定的三个月装修期，合同无效后，原告应按照合同约定标准，给付被告厂房占有使用费共计197260.27元，原告已付租金200000元，被告应退还原告2739.73元。关于合同无效后的财产损失，本院认定如下：1、原告主张的变压器垫付费用500000元，被告亦认可已收到，并辩称购买变压器并安装已花费500000元，提交相关工程施工合同、收据等证据相佐证，上述证据已形成证据链，本院对其辩称意见依法予以采信。因安装变压器的目的是为便利原告方生产使用，结合变压器残值评估32000元的事实，本院酌定安装变压器实际损失468000元。2、原告主张财产损失中的行车费用133000元一节，原告提交相关工业品买卖合同、收款收据及到庭证人证言相佐证，本院依法予以采信，结合行车残值评估价格，安装行车实际损失92980元。3、原告主张的其余财产损失及装修损失，遭被告否认，原告仅提交收款收据相佐证，其证据存在瑕疵，考虑到原告已实际进行部分装修及拆除厂房前抢救部分财物的事实，本院酌定原告其余财物及装修损失共计50000元。以上损失合计610980元，因双方对合同无效均有过错，故应由双方各承担50%责任，即被告应给付原告财产损失305490元。至于变压器及行车的处理一节，结合双方意见及目前上述财物存放情况，本院酌定行车归原告所有，变压器归被告所有。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告张红博退还原告王敦明厂房占有使用费2739.73元；二、本判决生效后三十日内，被告张红博赔偿原告安装变压器、行车及其余财物损失、装修损失共计305490元；三、本判决生效后，涉案行车归原告王敦明所有，涉案630KV变压器归被告张红博所有；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13021元，评估费4500元，保全费5000元，以上合计22521元，原告已预交，由原告承担11848元，由被告承担10673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。           审  判  长      李养民    审  判  员      薛兵兵   人民陪审员      张  平 二〇二〇年  一  月   九  日    书  记  员      叶 静 1