广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初3061号 原告：卢健军，男，1985年4月20日出生，汉族，住广西平南县。 原告：何敏连，女，1985年7月16日出生，汉族，住广西平南县。 二原告共同委托诉讼代理人：张廷喜，广西益国律师事务所律师。 被告：广西平南县海联房地产开发有限公司,住所地广西平南县。统一社会信用代码：9145082131590950XB。 法定代表人：崔锡明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎悦，广西骏扬律师事务所实习律师。 原告卢健军、何敏连与被告广西平南县海联房地产开发有限公司（下称海联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢健军、何敏连向本院提出诉讼请求：1.判令被告在两个月内按合同约定的交付条件将位于平南县交付给原告，并办理该商品房的产权登记证给原告；2.判令被告支付原告逾期交房违约金（违约金以178万元为基数，按日万分之五，从2018年5月1日计至该商品房符合交付条件时止，暂计至2019年9月10日的违约金为436100元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年1月30日，原、被告经平等、自愿协商，根据法律、法规有关规定签订了《商品房预售合同》。合同签订生效后，原告于2018年1月30日依合同约定支付商品房的首期房价款80万元（其中包含定金贰拾万元），并依约以该商品房作为抵押向银行申请贷款98万元支付给被告。原告全部履行了合同约定的义务。合同约定被告应当在2018年5月1日前将商品房交付给原告使用。但至今，被告已超过16个多月无法将符合交付条件的该商品房交付给原告使用，也无法按约定、规定安装燃气管道、设施等义务。被告严重超期不交付房屋，严重违约，严重损害原告的合法权益。 被告海联公司辩称，一、案涉房屋已于2017年7月3日竣工，而预测报告实际也是实测报告，即于2018年5月1日前具备了交付条件，海联公司不存在违约行为，而卢健军、何敏连于2018年5月30日才交清房款，卢健军、何敏连付清房款前海联公司有权拒绝交付房屋。卢健军、何敏连应先办理受房手续，房屋产权登记海联公司可以代办；二、卢健军、何敏连实际以其门口安装燃气阀不符合规定等不正当理由拒绝收房，海联公司已通知其收房，其拒收风险由其自行承担；三、若法院认为海联公司存在违约行为，因合同约定的违约金过高，请法院予以调减。违约金每日应按万分之零点五至万分之一计算，违约金宜计算至2019年2月6日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2018年1月30日，卢健军、何敏连（买受人）与海联公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：1、买受人购买的商品房为18幢，出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房；2、该商品房交付时应当已取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书（合同第十条）；3、该商品房总价款178万元，买受人首期支付全部房价款的44.94%，其余价款向银行借款支付；4、该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十三条处理；5、除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向买受人支付违约金（合同第十三条）；6、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，由于买受人的原因，房屋交付后在规定期限内不能取得房屋产权登记证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他事项。卢健军、何敏连于2018年1月30日付清首付款80万元及代收费用330元、于2018年5月30日付清其余价款98万元。2018年6月，海联公司电话通知卢健军、何敏连收房。2019年1月，卢健军、何敏连到海联公司物业部门收房，因认为案涉商品房还有诸多不符合合同约定的交付条件故拒绝收房。开工日期为2016年5月1日，竣工验收日期为2017年7月3日，平南县住房和城乡规划建设委员会同意备案日期为2018年10月29日。2016年5月30日，平南县房地产测绘队依海联公司的申请，就住宅楼进行预测，并出具了《测绘成果报告书》。海联公司至今未向卢健军、何敏连出示案涉商品房的面积实测技术报告书。平南县住房和城乡建设局于2019年8月26日就卢健军申请作出答复，已取得竣工验收备案，办理不动产权证的相关信息建议咨询县自然资源局。《建设工程规划核实合格单》载明，工程开工日期为2016年2月6日，竣工日期为2019年2月6日，平南县住房和城乡建设局于2019年11月13日同意验收。 本院认为，卢健军、何敏连与海联公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。关于卢健军、何敏连主张交付案涉商品房问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。案涉商品房已经竣工验收合格，可以交付，且海联公司已通知卢健军、何敏连收房，故卢健军、何敏连于本案主张海联公司交付商品房，不予支持。但海联公司逾期未出示案涉商品房的面积实测技术报告书，已构成违约，卢健军、何敏连主张海联公司于两个月内出示该技术报告书，符合法律规定，本院予以支持。关于卢健军、何敏连主张办理案涉商品房产权登记证问题。双方约定于商品房交付使用后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，现双方尚未就案涉商品房办理交接手续，卢健军、何敏连于本案主张办理商品房产权登记，本院不予支持。关于案涉商品房逾期交付违约金问题。案涉商品房于2018年10月29日才经相关部门同意备案，且海联公司至今未向卢健军、何敏连出示案涉商品房面积实测技术报告书，已构成违约，依法应当承担违约责任。海联公司辩称案涉商品房于2017年7月3日竣工验收、案涉商品房的面积预测技术报告书即为面积实测技术报告书，没有法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定建筑工程竣工经验收合格后可以交付使用，案涉商品房已于2018年10月29日取得建筑竣工合格证明文件，而庭审中海联公司同意违约金计算至2019年2月6日，故本院认为逾期交房违约金应从2018年5月2日起计算至2019年2月6日止为宜。卢健军、何敏连主张逾期交房违约金计至其收到案涉商品房面积实测报告书之日止，本院不予支持。海联公司辩称逾期交房违约金应从卢健军、何敏连付清房款次日即2018年5月31日开始计算，没有事实依据，本院不予采纳。违约金的性质有补偿性和惩罚性两种性质，适用违约条款时应综合权衡双方的权益，以补偿性为主，以惩罚性为辅。海联公司主张按日万分之五计算违约金过高，且卢健军、何敏连也未提供证据证明其实际损失，本院对海联公司主张予以采纳，适当减少违约金。综合本案，本院认为违约金调整为每日按卢健军、何敏连已付房款的万分之一计算较为适宜，即违约金为50018元（1780000元×281天×0.0001）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决如下： 一、被告广西平南县海联房地产开发有限公司于判决生效后两个月内向原告卢健军、何敏连出示商品房面积实测技术报告书； 二、被告广西平南县海联房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告卢健军、何敏连逾期交房违约金50018元； 三、驳回原告卢健军、何敏连的其他诉讼请求。 上述债务，义务人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7842元（原告已预交），由被告广西平南县海联房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费7842元（款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  许耀宗 人民陪审员  黄 坚 人民陪审员  杨晓艺 二〇二〇年三月十日 法官 助理  李芑汕 书 记 员  黄锐灵