四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0781民初5154号 原告（执行案外人）：黄兰，女，生于1969年5月20日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：魏建华，江油市衡平法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：任丽君，女，生于1970年3月4日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：赵德成，四川联衡律师事务所律师。 第三人（被执行人）：绵阳凯北建筑工程有限公司，住所地绵阳市涪城区临园路西段**，统一社会信用代码9151070308583090X1。 法定代表人：李川林，执行董事兼总经理。 第三人（被执行人）：江油易生房地产开发有限公司，，住所地江油市三合镇桂香村**统一社会信用代码91510781795824192Y。 法定代表人：黄涛，总经理。 委托诉讼代理人：蒋海燕，女，系该公司工作人员。 原告黄兰与被告任丽君，第三人绵阳凯北建筑工程有限公司（以下简称凯北公司）、江油易生房地产开发有限公司（以下简称易生公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄兰的委托诉讼代理人魏建华，被告任丽君及其委托诉讼代理人赵德成，第三人易生公司委托诉讼代理人蒋海燕到庭参加诉讼。第三人凯北公司法定代表人李川林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告黄兰向本院提出诉讼请求：1、解除对原告享有的位于江油市房屋的查封，终止执行，并确认该房权属归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告与第三人因民间借贷纠纷一案，被告向绵阳市涪城区人民法院申请了诉讼保全，绵阳市涪城区人民法院于2018年11月26日作出了（2018）川0703民初8018号民事裁定书和《协助执行通知书》，将原告享有的上述财产予以查封。原告为此提出了异议申请，被法院驳回。原告认为原告并不是民间借贷纠纷案件的当事人，且与上述当事人无任何债务关系，原告在被告向人民法院申请保全查封前已经与第三人签订了《商品房买卖合同》，并在江油市房管局办理了备案登记，且原告也向第三人支付了全部购房款。为了维护原告的合法权利，现原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，特提起诉讼，请求判如所请。 被告任丽君辩称：1、《商品房买卖合同》是黄兰与易生公司通谋虚假意思表示，虚假买卖，行转移财产、逃避债务和执行之实，《商品房买卖合同》是无效合同。易生公司2017年11月30向黄兰出具委托书，指定全部购房款以现金或转账方式转入易生公司黄涛个人账户，该委托书是通谋虚假意思表示；2、黄兰所购商品房是商业用房，不是居住用房，且黄兰未支付案涉房屋价款。黄兰提交的《商品房买卖合同》显示，2017年11月27日，黄兰与易生公司签订《商品房买卖合同》，合同第4条约定房屋用途为商业。同时约定分期付款，但易生公司却在2017年11月30日出具192万元房款收条，该收条与合同约定不符，且与交易习惯不符。黄兰与易生公司在2017年11月27日网签备案1651.08㎡商业用房，包括江彰大道南段108号明月·雍景湾l幢1层8号房屋，建筑面积123㎡；2幢2楼1号，建筑面积499.5㎡；2幢2楼2号，建筑面积506.89㎡；2幢2楼3号，建筑面积320.29㎡；2幢3楼1号，建筑面积201.4㎡。约定的合计交易价款889.1万元。即使黄兰以转账方式转入黄涛个人账户150余万元是真实的，但黄兰不能证实该转款与案涉房屋有关联性，不能证实对案涉房屋已经支付价款；3、黄兰与易生公司签订商品房买卖合同时，该商品房已经符合交房条件，但合同未约定交房时间，与交易习惯不相符，且至今黄兰并未实际占有案涉房屋；4、《商品房买卖合同》约定自登记备案之日起30日内办理预告登记，黄兰与易生公司虽然于签订《商品房买卖合同》当日在相关部门办理了网签备案，但至今未办理预告登记和所有权转移登记，不符合合同约定和交易习惯，且双方没有交付房屋、转移所有权登记的真实意思。黄兰就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，法院查封案涉房屋并无不当。 第三人凯北公司未作陈述。 第三人易生公司陈述：原告黄兰与易生公司签订的合同是真实、有效的。原告黄兰与易生公司签订《商品房买卖合同》前，易生公司因交纳税款在原告黄兰处借款40余万元，签订《商品房买卖合同》前后，该借款抵付原告黄兰应当支付的购房款，原告黄兰支付了案涉房屋其余部分购房款，原告黄兰在支付完案涉房屋购房款后，易生公司即将房屋钥匙交付给原告黄兰。因门面的物管费均未收取，故原告黄兰也尚未交纳物管费。易生公司因涉及民事诉讼和执行，公司银行账户均被冻结，故公司要求原告黄兰将购房款转入法定代表人黄涛的个人银行账户，原告黄兰支付购房款属实，不是虚假买卖或转移财产。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下： 原告提交的《商品房买卖合同》、付款《委托书》，被告任丽君质证认为，两份证据均系第三人易生公司打印形成，盖章使用同一公司油印，付款《委托书》的真实性存疑，该证据形成时间与实际形成时间不符，易生公司倒写时间的可能性较高，请求根据印章加盖时间或该证据打印制作时间，对付款《委托书》的形成时间进行鉴定。本院准许被告任丽君的鉴定申请后，易生公司提供了《商品房买卖合同》、付款《委托书》原件，但被告任丽君以书面形式撤回了鉴定申请。本院认为，被告任丽君虽然对付款《委托书》的真实性存疑，但未提出相反证据，也未依法行使申请鉴定的权利，故被告任丽君的质证意见不成立，本院对易生公司提供的《商品房买卖合同》、付款《委托书》的证明力予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：任丽君与易生公司、凯北公司民间借贷纠纷一案，绵阳市涪城区人民法院于2018年11月23日立案受理。2018年11月26日，绵阳市涪城区人民法院依据任丽君的财产保全申请，作出（2018）川0703民初8018号民事裁定书，裁定以233.16万元为限，冻结易生公司、凯北公司银行存款，或查封、冻结等值的其他财产。依据上述民事裁定书，该院以233.16万元为限，对易生公司名下位于江油市的商业用房（以下简称案涉执行标的房产）予以查封，江油市不动产登记中心登记的查封期限自2018年11月28日起至2021年11月27日止。2018年11月27日，绵阳市涪城区人民法院裁定将该案移送至本院管辖。2019年3月25日，本院对任丽君与易生公司、凯北公司及国创控股集团有限公司民间借贷纠纷一案作出（2019）川0781民初393号民事判决书，判决“一、被告易生公司于本判决生效后十五日内归还原告任丽君借款本金145万元及利息（利息自2016年4月26日起至款项付清日止，按月利率2%计算）；二、被告凯北公司对被告易生公司在原告任丽君处的借款145万元及利息承担连带清偿责任。…”。该判决发生法律效力后，因易生公司、凯北公司未履行给付义务，任丽君遂向本院申请执行，绵阳市涪城区人民法院对案涉执行标的房产采取的保全措施依法自动转为执行中的查封措施。在执行过程中，黄兰于2019年9月16日对执行标的提出执行异议。2019年9月27日，本院作出（2019）川0781执异79号民事裁定：驳回黄兰的执行异议。该民事裁定书于2019年10月11日送达黄兰，黄兰于2019年10月24向本院提出执行异议之诉。 同时查明：2017年11月27日，黄兰与易生公司签订《商品房买卖合同》，约定由买受人黄兰以192万元价款购买出卖人易生公司出售的案涉执行标的房产，建筑面积320.29㎡。付款方式为分期付款，在2018年12月1日前分3期支付。其中，2017年12月1日前首期支付30％即576000元，2018年5月31日前支付第二期30％即576000元，40％余额即768000元在2018年12月1日前付清。2017年11月30日，易生公司向黄兰发出《委托书》，要求黄兰将全部购房款以现金或转账方式转（存）入该公司总经理黄涛的个人银行账户内，并指定了收款银行卡卡号（开户行：中国建设银行绵阳分行花园景都支行。账号62×××12）。自2017年11月28日起至2017年12月18日止，黄兰以银行转账方式分12次向易生公司指定收款账户内转入132万元（其中2017年11月28日转入20万，11月30日分三次转入15万，12月2日转入5万，12月3日分两次转入21万，12月5日转入50万,12月9日分两次转入10万，12月13日转入1万，12月18日转入10万）。2017年12月25日，黄兰以银行转账方式向黄涛在中国建设银行绵阳火车站客站支行开设的个人账户转款53.15万元，次日即12月26日又向该账户转入50万元。黄兰累计向黄涛个人银行账户转款235.15万元。 另查明：黄兰于2017年11月27日分别与易生公司签订5份商品房现售合同，购买易生公司出售的位于江油市，3层1号、8号商业用房，合计应支付购房款889.1万元。买卖双方于2017年11月27日办理了房产交易合同备案登记手续，但未按照约定自合同登记备案之日起30日内向房屋登记机构办理该商品房预告登记手续。黄兰累计向易生公司指定收款账户转款132万元，占购房总价款的14.85%。黄兰在向易生公司指定账户转款时，未注明款项的具体用途，未明确支付行为对应的合同号或房产号。2018年1月5日，黄兰向易生公司出具收条，“同意接收”案涉执行标的房产。 认定上述事实，有双方当事人的陈述、原告黄兰身份证复印件、被告任丽君身份证复印件、内资企业登记信息及营业执照复印件、（2019）川0781民初393号民事判决书、（2019）川0781执异79号民事裁定书及送达回证、《商品房买卖合同》、付款《委托书》、房地产权登记信息、查封登记信息、保全告知书、案涉执行标的房产图片、商品房现售合同备案信息、中国建设银行个人活期账户交易明细、接收房屋收条、上海浦东发展银行绵阳分行个人活期账户交易明细及对账单等经过庭审质证并具有合法性、真实性、关联性的证据在卷佐证，可以认定。 本院认为：原告黄兰与第三人易生公司签订的《商品房买卖合同》虽然经网签并在有关部门备案，但并不产生所有权转移的法律后果。原告黄兰与第三人易生公司同一天签订五份购房合同，第三人易生公司向原告黄兰出具的付款《委托书》中明确要求原告黄兰将全部购房款转入指定账户，该付款《委托书》并未特别约定“全部购房款”的范围，即仅指案涉执行标的房产的购房款，还是五处房产的全部购房款，故从付款《委托书》的文字表述来看，应当理解为五处房产的全部购房款均应转入指定账户。第三人易生公司述称在签订合同前已向原告黄兰个人借款40余万元用于缴纳税款，但未提交相关证据，被告任丽君也不予认可，故本院对该事实不予确认。虽然原告黄兰于2017年12月25日、12月26日分两次向黄涛个人银行账户转款103.15万元，但黄涛接收款项的银行账户并非付款《委托书》指定的购房款接收特定账户，故本院对原告黄兰向黄涛支付的103.15万元不予认定为支付的购房款。根据原告黄兰和第三人易生公司提交的支付明细，如果把原告黄兰向黄涛两个银行账户转入的资金均认定为购买案涉执行标的房产的购房款，则支付总额235.15万元加上易生公司自认的借款抵付付款40余万元，则原告黄兰的支付数额已远远超出案涉执行标的房产的购房款192万元，由此可以证明原告黄兰向黄涛个人账户转入的资金与购买案涉执行标的房产没有特定的对应关系。 第三人易生公司虽然向原告黄兰出具了日期为2017年11月30日、金额为192万元的收款收据，但该收据载明的收款时间、收款金额与本案查明的案件事实不符，对该证据的证明力本院不予采信，不能据此认定原告黄兰支付192万元购房款的事实。根据现有证据，原告黄兰仅向第三人易生公司指定的收款账户支付132万元，原告黄兰既未按照约定付款方式及时、足额支付案涉执行标的房产的购房款，也未全部支付五处商业用房的购房款，已付购房款仅占应付购房款的14.85%，原告黄兰在向第三人易生公司指定银行账户转入资金时，并未明确其履行付款义务的行为与具体的《商品房买卖合同》编号之间的特定对应关系，故已经支付的132万元也不能认定为支付案涉执行标的房产购房款。原告黄兰与第三人易生公司在人民法院查封案涉执行标的房产之前虽已签订合法有效的书面买卖合同，原告黄兰向第三人易生公司出具了收房收据，第三人易生公司也确认原告黄兰已合法占有该不动产，但原告黄兰未支付全部价款，也未按照合同约定在支付部分价款的情况下将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故原告黄兰不享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，原告黄兰的诉讼主张缺乏相应的事实依据和法律依据，其诉讼请求不能成立，应予驳回。本院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告黄兰的诉讼请求。 案件受理费22080元，由原告黄兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  赵从亮 审 判 员  敬显军 人民陪审员  张 超 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  罗 静 附：本案适用的法律条文 一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十一条：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。