广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2129号上诉人(原审原告、反诉被告）：张卫炳，男，1973年1月23日出生，汉族，户籍地广东省阳江市******上诉人（原审原告、反诉被告）：黎小英，女，1977年7月5日出生，汉族，户籍地广东省阳江市******两上诉人共同的委托诉讼代理人：贺文明，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：阳江市阳东区昌业房地产有限公司，住所地广东省阳江市******法定代表人：王小云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨华玉，广东晋辉律师事务所律师。上诉人张卫炳、黎小英因与被上诉人阳江市阳东区昌业房地产有限公司（以下简称昌业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张卫炳、黎小英上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判昌业公司支付张卫炳、黎小英补偿金18000元；二、上诉费用由昌业公司承担。事实与理由：一、涉案房屋及所在楼盘在销售时未取得《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，房屋信息均由昌业公司单方提供，相关数据的设定、销售合同的拟定具有随意性。由于昌业公司违法开发、手续证件缺失的行为，导致张卫炳、黎小英在签订合同时无法掌握涉案楼盘和房屋的真实信息，故即使昌业公司的工作人员在合同上记载房屋的建筑面积为75.87平方米，张卫炳、黎小英也不能发现其中错误。必须指出的是，涉案房屋所在楼盘是在没有取得任何合法许可手续的情况下违法开发的，即使昌业公司后来取得了行政许可，也不能掩盖其前期的违法性。因此，《*****楼认购合同》上记载的“建筑面积75.87平方米”不能作为定案依据。二、张卫炳、黎小英不认可一审判决关于“按套计价”效力的认定，只是为了平衡其他业主的利益、避免讼累，才接受该结果，但不表示张卫炳、黎小英同意在按套计价的条件下，认可合同“建筑面积75.87平方米”的约定，该“建筑面积75.87平方米”的内容实际属于笔误。（一）昌业公司提供的*****楼宣传手册显示，涉案房屋对应的平面图有具体的面积计算依据，可以得出建筑面积为91.87平方米的结论。（二）张卫炳、黎小英提供的置业计划表显示建筑面积为91.87平方米，套内面积为75.87平方米。涉案楼盘和房屋没有合法的行政许可，导致双方签订合同时只能以昌业公司提供的信息为参考，故置业计划表中的数据是《*****楼认购合同》订立的依据之一，两份文件同时出现“75.87平方米”绝非巧合，只能是笔误；而且即使按套计价，房屋的总价仍然遵循了建筑面积乘以单价的内在逻辑。（三）与涉案房屋相同位置的上下楼层的房屋的认购合同均记载建筑面积为91.87平方米，置业计划表记载建筑面积为91.87平方米、套内面积为75.87平方米，可推定张卫炳、黎小英在购买涉案房屋时约定建筑面积为91.87平方米。（四）置业计划表及收款收据均记载物业维修基金为6440元，计算的依据是商品房建筑面积×1100元/平方米×5%，由此也可推断出涉案房屋的建筑面积为91.87平方米。综上，现有证据足以证明双方对涉案房屋的建筑面积实际约定为91.87平方米，认购合同上的“建筑面积75.87平方米”属于笔误。故涉案房屋的实际建筑面积比合同约定的面积少了12.01平方米。三、一审法院在审理与本案同类的房屋买卖合同纠纷时，基于公平原则判决昌业公司支付业主合理的补偿款，张卫炳、黎小英根据上述理由请求参照同类案件给予合理补偿的主张亦应得到支持。昌业公司答辩称：涉案房屋的实际建筑面积比合同约定建筑面积大，张卫炳、黎小英请求昌业公司返还房款及计付利息没有合同依据和法律根据，请求驳回上诉，维持原判。张卫炳、黎小英向一审法院起诉请求：一、确认张卫炳、黎小英与昌业公司签订的商品房认购合同为格式合同，第一条中“最终以房管部门测算的面积为准，如有差异，价格不变”及第二条第一款“该物业按套计价”的约定无效；二、判令昌业公司按照住建部门实测面积与张卫炳、黎小英签订商品房销售合同，办理网签；三、判令昌业公司返还多收取的房款和利息共为23975.48元；四、判令昌业公司返还多收取的办证费（契税）20209元。昌业公司向一审法院反诉请求:一、请求判令解除昌业公司与张卫炳、黎小英签订的《*****楼认购合同》；二、判令张卫炳、黎小英返还占有、使用的案涉房屋给昌业公司；三、判令昌业公司无需退还张卫炳、黎小英的购房定金1万元；四、判令张卫炳、黎小英向昌业公司支付案涉房屋的使用费148000元（按三房两厅市价租金2000元/月计，自2013年6月2日起计算至张卫炳、黎小英搬离案涉房屋之日为止，现暂计算至2019年8月16日，共74个月）。一审法院认定事实：昌业公司是于2009年12月11日成立的并经批准经营房地产开发的企业法人，位于阳江市*****楼是其所开发的商品房楼盘。张卫炳经昌业公司的员工介绍并到现楼查看后，于2013年5月24日支付了认购*****楼A幢2号梯309房的定金10000元给昌业公司，并与昌业公司于2013年6月2日签订《*****楼认购合同》，合同主要约定：张卫炳认购昌业公司开发的*****楼A幢2号梯3层*****号商品房，建筑面积75.87平方米（最终以房管部门测算的面积为准,如有差异,价款不变)；该物业按套计价，总价329629元；付款方式为签订认购书时交定金10000元，首期款（不含定金）89629元于2013年6月2日付清，第二期款230000元于装修前付清（如非现金支付的以款到昌业公司帐户为准，如采用银行按揭的则应在该期限前向银行申请办理按揭贷款并获得批准。如因张卫炳自身原因不能获得或不能如数获得按揭贷款的，必须在该期限前以现金形式付清）。合同同时还约定了其他费用的缴纳，房屋交付标准，交房时间，其他相关事项，违约责任（如买方未按本认购书约定期限足额付款的，视为自动弃购，卖方有权解除本认购书，且无需通知买方而将其所认购的物业另行处理，所收定金不予退还，定金之外的款项退还买方，如双方同意继续履行合同的则按欠款数额每日赔偿万分之三卖方，卖方不卖双倍返还定金，买方交清首期款后，待银行审批贷款通过才可以装修入住），物业管理,保修责任等。该合同中关于张卫炳的个人信息、认购物业、物业价格、付款方式以及交楼时间等资料是手写的，张卫炳、黎小英在庭审中主张该字体是昌业公司的员工手写上去的，合同中写明的建筑面积75.87平方米实为套内面积，是由于昌业公司员工书写错误导致的，并向一审法院提交李华旺、陈二林在*****楼所购买的商品房资料，拟证明张卫炳与李华旺、陈二林所购买的商品房是上下楼的关系，涉案商品房应与李华旺、陈二林所购商品房的建筑面积一致，即以合同附件置业计划表中注明的建筑面积91.87平方米、套内面积75.87平方米为准。同时在庭审过程中经张卫炳、黎小英的申请,一审法院准许昌业公司的工作人员刘雨琴出庭对*****楼所销售房屋的户型、面积作说明，刘雨琴称其并不清楚户型、面积等问题，其都是按套出售房屋的。昌业公司则辩称双方在签订合同时并没有以面积作为参考标准，而是以房屋按套的总价值出售。合同签订后至2014年1月，张卫炳支付了首期款99629元（包括定金10000元）、代办证及其他费用50207元，签订合同当日交付了现房，张卫炳经简单完善装修即行入住至今。由于昌业公司在建造该商品楼时一些行政审批手续未能取得，张卫炳未能向银行申请按揭贷款，昌业公司对其尚欠的购房款亦未采取措施催收。在本案诉讼期间，一审法院分别去函阳江市阳东区住房和城乡建设局、阳江市国土资源局阳东分局，并调取了涉案楼盘行政审批和登记的相关资料证明：昌业公司在2014年6月19日取得涉案楼盘的国有土地使用权，2017年6月29日取得建设工程规划许可证，2017年12月21日取得建设工程施工许可证，2018年2月12日取得了《商品房预售许可证》。该资料亦证明了涉案商品房的实测建筑面积和套内面积分别为79.86平方米和72.11平方米。此后，张卫炳等一些小业主获知其所购商品房合同约定与房产管理部门测量登记的建筑面积不符而拒交尚欠的房款，亦拒绝将房屋产权办理至自己名下，并发起了集体维权行动，相关行政部门多次组织双方协商未果。2019年3月4日，昌业公司将包括涉案在内的商品房所有权登记至其公司名下。2019年6月昌业公司以张贴通知的形式向张卫炳催收尚欠房款未果。在诉讼过程中，张卫炳、黎小英认为置业计划表是涉案合同的附件，是昌业公司向张卫炳、黎小英发出的要约，且置业计划表是由昌业公司制作并由其工作人员书写的，对本案的结果有重大影响，应以置业计划表约定的建筑面积和套内面积为准，故向一审法院申请对《*****楼置业计划表》、《*****楼认购合同》、《收据》的笔迹一致性进行鉴定，拟证明该三份材料都是由昌业公司的工作人员书写的。昌业公司则辩称置业计划表不是本案的关键性证据，对本案的结果不具有参考意义，张卫炳、黎小英没有证据证明置业计划表是涉案合同的附件，不同意张卫炳、黎小英提出的鉴定申请。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，结合一审法院查明的事实，本案的主要争议焦点为：一、双方签订认购合同的性质和效力；二、涉案商品房建筑面积差异及暂收取的办证费应如何处理；三、是否应予支持昌业公司的反诉请求。一审法院分析评判如下：一、关于双方签订认购合同的性质及效力问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中双方于2013年6月2日签订的《*****楼认购合同》约定了商品房的房号、面积、价款、付款方式、交付标准及装饰承诺、交付时间、配套设施、面积差异的处理方式、违约责任等主要内容。结合涉案商品楼在签订合同时已实际建成，只是因开发商昌业公司建设审批手续尚未完善而不能作现房销售的事实，该认购合同具备商品房买卖合同的主要内容，依法应认定为商品房买卖合同，本案应定性为商品房买卖合同纠纷而不是商品房预约合同纠纷。开发商昌业公司在未取得相关行政审批手续及商品房预售许可证情况下建成并销售涉案商品房的行为违反了商品房建设及销售的相关法律规定，应由相关行政机关依法处理，但鉴于其在本案起诉时已取得了涉案商品房的预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，结合涉案合同是双方当事人真实的意思表示，没有违反其他法律规定，故该合同为有效合同，双方应严格按照合同的约定履行，合同中书写的部分不影响合同的效力和履行。通常情况下，商品房销售前由卖方起草好合同文本供合同双方洽谈商议的做法符合行业规则，涉案合同中建筑面积差异和房价款按套计价的条款事前经买方张卫炳现房实地查看，后经双方充分协商一致作出的意思表示，也并非出卖方昌业公司利用自身优势作出排除买方张卫炳、黎小英权利的格式条款，该条款约定的按套计价亦符合《商品房销售管理办法》的规定，不属于显失公平的情形。故张卫炳、黎小英主张面积差异处理条款和按套计价条款无效没有法律依据，一审法院不予支持。二、关于涉案商品房建筑面积差异及暂收取的办证费应如何处理的问题根据张卫炳与昌业公司签订的《*****楼认购合同》第一条中“建筑面积75.87平方米(最终以房管部门测算的面积为准,如有差异,价款不变)。”第二条第1款中“该物业按套计价，总价：329629元。”的约定，合同中既约定了具体的建筑面积及该面积有差异价款不变，又明确了按套计价的总价款，其实质上属于按建筑单元确定涉案房屋的总价款。从昌业公司后来领取的预售许可证、不动产权证及其测绘附图均证明昌业公司交付的涉案商品房的建筑面积为79.86平方米,比双方在合同中约定的建筑面积75.87平方米增大了3.99平方米，根据双方关于“最终以房管部门测算的面积为准，如有差异，价款不变”的约定，即使实测的建筑面积比合同中约定的建筑面积增加了3.99平方米，涉案商品房的总价款还是保持不变，对此昌业公司当庭表示认可。双方争议合同中手写部分由谁书写并不影响合同的效力，张卫炳、黎小英应尊重由其签名确认的有效合同，其提供的置业计划表虽然注明了建筑面积91.87平方米、套内面积75.87平方米，但据此并不能得出笔误的结论，合同中约定建筑面积为75.87平方米及该面积有差异价款不变，该条款是合同的主要条款，经合同双方充分审查确认签订，是确定双方权利义务的主要依据，现张卫炳、黎小英主张以置业计划表及同户型其他业主所签合同约定的建筑面积来对抗具有完全民事行为能力其本人签订合同约定的建筑面积，理据不足，一审法院难予支持。故张卫炳、黎小英提出的笔迹一致性鉴定与本案的处理结果没有必然的联系，一审法院不予准许。本案实际交付房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积大，张卫炳、黎小英请求返还房款并支付利息，没有合同依据和法律依据,一审法院不予支持。昌业公司在与张卫炳签订认购合同当天即收取了代办房产证的费用，表明了代办房产证是昌业公司的附随义务，现由于双方出现纷争，房产证尚未办到张卫炳、黎小英名下，该部分费用已由昌业公司代收，为减少讼累，应按多退少补的原则处理，但由于该费用尚未实际支出，本案对此难以作具体审查处理，待该项费用实际发生后双方如出现纠纷，可另循途径解决。三、关于是否应予支持昌业公司的反诉请求的问题如上所述，双方签订的认购合同实际为商品房买卖合同，该合同有效，双方均应严格按合同约定履行。本案昌业公司在建设涉案商品楼时由于建设手续方面的瑕疵，虽然其在签订合同当时已交付房屋给张卫炳、黎小英，张卫炳在支付了首期款后经简单装修完善后已经实际入住至今，昌业公司对此没有提出任何异议,其默许甚至支持该行为,表明双方在实际履行中并没有按合同关于办理银行按揭贷款到帐后或付清第二期购房款后才能装修入住的约定执行。由于昌业公司一直未取得涉案商品房的预售许可证，未能满足银行按揭贷款的基本条件，昌业公司对此负有责任，导致张卫炳、黎小英交付首期购房款99629元后，昌业公司一直未按约定期限向其催付第二期房款230000元。直至2018年2月12日昌业公司取得涉案商品房的预售许可证，但又因交付的涉案商品房的面积差异而产生了新的纠纷，致使房产证未能办到张卫炳、黎小英名下,鉴于此情况,昌业公司在2019年3月4日直接将涉案商品房产权登记办理到其名下，第二期购房款至今仍未收取。综合分析以上第二期购房款至今未付的原因，该责任主要应由开发商昌业公司承担。昌业公司以张卫炳、黎小英违反合同约定尚未支付第二期房款为由主张解除合同，合同中虽然约定了如张卫炳未按合同约定期限足额付款的视为自动弃购，昌业公司有权解除合同，但由于致使第二期房款无法按合同约定期限支付的主要责任在于昌业公司，昌业公司不能行使解除权，其主张解除合同的理据不足，一审法院不予支持，昌业公司依据解除合同所提出的其他反诉请求，同理亦不予支持。鉴于涉案商品房已交付张卫炳、黎小英居住多年，在本案起诉时已具备合法手续，且本案涉案房屋实际的建筑面积比合同约定的并没有减少，诉讼中张卫炳、黎小英对继续履行合同没有异议，因此张卫炳、黎小英理应及时付清尚未支付的购房款。由于该房屋权属已登记在开发商昌业公司名下，张卫炳、黎小英请求按住建部门实测面积签订商品房销售合同并办理网签已没有实际意义，双方继续履行合同时应根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定进行房屋权属转移登记。故一审法院责成双方继续履行合同，张卫炳、黎小英应支付第二期房款230000元给昌业公司，昌业公司在收到张卫炳、黎小英尚欠的购房款后应及时办理涉案房屋权属转移登记手续，张卫炳、黎小英应予以积极协助。综上所述，本案涉案合同由双方继续履行，张卫炳、黎小英的诉讼主张不成立，昌业公司反诉主张不成立，尚欠合理的相关款项应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，作出判决：一、张卫炳、黎小英与昌业公司于2013年6月2日签订的《*****楼认购合同》为商品房买卖合同，由双方继续履行；二、限张卫炳、黎小英在判决发生法律效力之日起十五日内支付购房款230000元给昌业公司，昌业公司在收款后十日内办理涉案商品房产权转移至张卫炳、黎小英名下的手续,张卫炳、黎小英予以协助；三、驳回张卫炳、黎小英的其他诉讼请求；四、驳回昌业公司的反诉请求。案件本诉受理费1158元，由张卫炳、黎小英负担600元，由昌业公司负担558元；反诉受理费1630元，由昌业公司负担。二审期间，张卫炳、黎小英提供以下证据：一、（2019）粤1704民初1873号、1875号、1877号，1878号判决书，拟证明一审法院在同等情况作出不同判决；二、《关于张卫炳信访事项的处理意见书》，拟证明昌业公司存在行政违法事项以及在签订认购书时存在欺诈行为，张卫炳、黎小英与昌业公司之间的认购合同显失公平；三、《不予处理告知书》，拟证明张卫炳申请获取昌业公司违法用地的政府信息；四、《政府信息公开申请表》，拟证明张卫炳申请获取行政机关的执法信息。昌业公司质证意见认为：一、对证据一的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，判决书中所述情况和本案不同，不能作为本案的判决依据。二、对证据二的真实性没有异议，该证据与本案无关，行政处罚与民事法律关系是两个不同的法律关系。三、证据三没有原件，无法核实真实性，但按照信访条例的规定，信访部门对法院已受理的案件不予受理。四、证据四与本案无关。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：张卫炳、黎小英提供的《*****楼置业计划表》载明：建筑面积91.87平方米、套内面积75.87平方米；办证费按7%收费，此款项可多还少补：23074元；物业维修基金按“商品房建筑面积*1100元/平方*5%”计算缴交5053元；备注一栏第3点载明“以上房屋面积是以建筑面积买卖，最终入证面积以房管测量出证为准。如有差异，价款不变。”该表的房号（即意向单位）和数字均为手写。张卫炳、黎小英提供的《收据》反映昌业公司收取了涉案房屋的物业维修基金5053元。昌业公司主张涉案房屋按套计算房价，没有单价；张卫炳、黎小英则认为房价按照建筑面积和单价计算。又查明：一审已作出生效判决的（2019）粤1704民初1873号、1875号、1877号以及1878号案中，业主方均提供了《*****楼置业计划表》，格式与张卫炳、黎小英所提供的《*****楼置业计划表》一致。其中A305房表中空白处标有手写的“单价：3588元”的字样（经核算，该单价是建筑面积的单价）。本院认为，昌业公司开发的*****楼楼盘至2018年2月12日取得《商品房预售许可证》，故张卫炳、黎小英于2013年6月2日向昌业公司认购的*****楼A幢2号梯****房属于预售房，因此本案是商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审应围绕张卫炳、黎小英的上诉请求进行审理，即二审争议的焦点是昌业公司是否需要补偿涉案房屋面积误差价18000元给张卫炳、黎小英的问题。张卫炳、黎小英上诉主张双方约定涉案房屋的建筑面积为91.87平方米、套内建筑面积为75.87平方米，《*****楼认购合同》载明的建筑面积75.87平方米实为套内建筑面积，并提供了《*****楼置业计划表》等拟证明该主张。张卫炳、黎小英所提供的《*****楼置业计划表》与另案其他业主所提供的《*****楼置业计划表》格式相同；而且该表手写内容既有房屋的面积信息，也有办证费和物业维修基金等内容，这些信息内容通常由房地产开发企业即昌业公司所掌握。因此，张卫炳、黎小英主张该《*****楼置业计划表》由昌业公司制作和填写相关内容的可信度较高，本院予以采信。该《*****楼置业计划表》中注明物业维修基金按“商品房建筑面积*1100元/平方*5%”缴交，张卫炳、黎小英所提供的《收据》反映昌业公司收取张卫炳、黎小英物业维修基金5053元，按该计算方式推算，可得出涉案房屋的建筑面积为91.87平方米。张卫炳、黎小英认购涉案商品房的总价为329629元，按91.87平方米和75.87平方米分别计算的单价约为3587元和4344元，而同一幢商品房同楼层的A305房的单价为3588元，相比较而言，按建筑面积91.87平方米计算的单价更符合当时昌业公司的售楼价格。综合上述事实分析，张卫炳、黎小英主张双方约定涉案房屋的建筑面积为91.87平方米、套内建筑面积为75.87平方米，《*****楼认购合同》载明的建筑面积75.87平方米实为套内建筑面积，理据充分，本院予以采纳。涉案房屋经有关部门测绘，建筑面积为79.86平方米、套内面积为72.11平方米，低于双方约定的建筑面积和套内面积。对于张卫炳、黎小英请求昌业公司补偿面积差价18000元应否予以支持的问题。张卫炳、黎小英主张涉案房屋按照建筑面积和单价计算，昌业公司则主张该房屋按套计价。首先，《*****楼置业计划表》和《*****楼认购合同》均是昌业公司制定的格式范本。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《*****楼置业计划表》载明“房屋面积是以建筑面积买卖”，可见，昌业公司在销售房屋向对方发出要约邀请时承诺房屋按建筑面积计价，虽然该承诺后面还有“最终入证面积以房管测量出证为准，如有差异，价款不变”的内容，但昌业公司没有提供证据证明其已采取合理的方式提请对方注意；也没有提供证据证明其采取合理的方式提请对方注意《*****楼认购合同》中“最终以房管部门测算的面积为准，如有差异，价款不变”和“按套计价”的约定。现张卫炳、黎小英与昌业公司对房屋的计价方式发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，涉案房屋的计价方式应按张卫炳、黎小英的主张认定为按建筑面积计价。其次，即使涉案房屋按套计价，根据《商品房销售管理办法》第十九条第二款“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”的规定，虽然《*****楼认购合同》没有约定面积误差的范围，但涉案房屋约定的建筑面积和套内面积均大于实际的建筑面积和套内面积，且均超出了3%的面积误差比绝对值【建筑面积误差比绝对值为|（91.87平方米-79.86平方米）/79.86平方米×100%|=15.04%，套内面积误差比绝对值为|（75.87平方米-72.11平方米）/72.11平方米×100%|=5.21%】，其中该房屋约定的建筑面积与实际的建筑面积相差达12.01平方米（91.87平方米-79.86平方米）。因此，张卫炳、黎小英请求参考其他同类已生效的判决要求昌业公司补偿18000元合理合法，本院予以支持。另外，由于张卫炳、黎小英在一审开庭中变更了第三项诉讼请求，从原请求昌业公司返还多收取的房款76316.76元和利息4321.7元变更为请求昌业公司返还多收取的房款和利息共23975.48元，减少了诉讼请求数额，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：……（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”的规定，本案一审本诉受理费应按张卫炳、黎小英变更诉讼请求的标的数额计取，即一审本诉受理费为452元。综上所述，张卫炳、黎小英的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决对涉案商品房建筑面积认定错误，没有支持张卫炳、黎小英对涉案商品房面积差异的补偿款不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九第一款、第四十一条，《商品房销售管理办法》第十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初1874号民事判决第一、二、四项；二、撤销广东省阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704民初1874号民事判决第三项及案件受理费负担部分；三、阳江市阳东区昌业房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内补偿张卫炳、黎小英18000元；四、驳回张卫炳、黎小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费452元，由张卫炳、黎小英负担267元，阳江市阳东区昌业房地产有限公司负担185元；反诉受理费1630元，由阳江市阳东区昌业房地产有限公司负担。二审案件受理费250元，由阳江市阳东区昌业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  莫怡华二〇二〇年二月二十七日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《商品房销售管理办法》第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。《诉讼费用交纳办法》第二十一条当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；