广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终413号上诉人（原审原告）：黄立枢，男，1952年3月27日出生，现住。护照号码：xxxxx。委托诉讼代理人：黄国雄，男，1972年1月8日出生，汉族，住广东省台山市，是黄立枢的儿子。上诉人（原审被告）：黄培进，男，1973年2月23日出生，汉族，住广东省江门市江海区。上诉人黄立枢、黄培进因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省开平市人民法院(2019)粤0783民初2009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄立枢上诉请求：在签订合同时收取的4600元押金不用退还给黄培进。事实与理由：黄培进与黄立枢于2018年9月10日签订租赁合同，租期三年，租金为每月2300元，签订合同时黄立枢收取黄培进押金4600元，同时在合同中约定：先收2个月按金共4600元，不另发收条（按金不能作租金顶替，特此声明），租约期满搬出时无拖欠租金及水电费，无损坏该单位任何设备，出租人必须将按金无息退回承租人，包括水、电、门窗、渠道、洗手盆一切畅通安好。而事实上，黄培进从2019年2月开始拖欠租金，黄立枢多次催促被拒，于2019年5月9日起诉，要求收回2019年2月至4月的租金、完整退还铺位及支付违约金。2019年7月16日，一审法院公开开庭审理。此期间，黄培进一直未正式退还铺位给黄立枢，而且2019年4月以后的水电费、垃圾费也未曾交清，令黄立枢损失了2019年5月至2019年7月的租金，还要补交黄培进未交的费用。一审判决黄培进违约，要求黄培进完整退还铺位并支付3个月的租金，但又判黄立枢退还4600元押金给黄培进，此项判决不合理。因为合同约定：4600元作为押金是在黄培进完好退还铺位，并交清所有费用的情况下退还，而黄培进既没有正式退还设备完好的铺位，也未交清所欠费用。请求二审法院维护黄立枢的合法权益。黄培进辩称：黄立枢起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求。黄培进于2018年9月30日租用涉案铺位用作经营美容美发项目，黄培进在接手该铺位后，稍作照明线路及插座线路重新安装工作，室外则进行招牌安装，然后在国庆节期间正式进行开业，但在刚开始进行营业时发现排水管道经常性堵塞或去水不畅，导致无法正常经营。为了尽快恢复正常营业，经查，该铺位在黄培进接手前曾经用作餐饮行业，因此导致排水管道内囤积了大量油渣及各种餐厨垃圾之类的东西，所以才会发生管道去水不畅的现象。黄立枢存在不诚实行为，故意隐瞒了该铺位曾经做过餐饮行业的事实，令到黄培进接手该铺位后无法进行正常营业，甚至在春节发廊旺季期间也无法进行营业，损失惨重，而黄培进一直按照合同约定按时缴交铺租。在出现管道堵塞情况后，黄培进曾经多次告知黄立枢管道堵塞情况，黄立枢接到通知后曾经找来专业疏通队对管道进行疏通，及后管道亦曾经出现暂时性畅通，但过后不久又是出现堵塞情况，据专业疏通队的工作人员说，若要彻底解决管道堵塞问题，必须要更换管道，否则只能治标不治本。由于该铺位存在该历史遗留工程问题，故必须由黄立枢负责更换管道或进行有效疏通，才能确保黄培进正常营业。但黄立枢却采用故意拖延方式，不理睬黄培进，黄培进迫不得已曾经找来专业疏通队进行疏通，并及时告知黄立枢产生的疏通费用必须由黄立枢支付，因黄立枢未能及时出现，疏通费暂时由黄培进代支付。但过后黄立枢却以费用过高为由而拒绝支付疏通费，双方由此发生矛盾，黄培进于是暂停缴交2019年2月份租金，并多次责令黄立枢必须彻底解决管道堵塞问题，以绝后患以及减少黄培进损失。黄立枢在没法正常收取到2月份的租金后，以管道堵塞情况是出现在黄培进接手后，并说在移交时双方曾经进行了简单验收为由，强词夺理说黄培进违约，不按时缴交租金，并于2019年3月4日带着两名社会闲杂人员强行闯入本铺位阻挡黄培进营业，强行拉下卷闸门赶走黄培进。黄立枢强行赶走黄培进之后，导致黄培进再也无法在该铺位进行经营活动，造成黄培进莫大损失。综上所述，黄培进的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人造成任何权利的侵害。黄立枢的诉求于法无据，纯属无理要求。请求二审法院查明事实，秉公处理，以维护黄培进的合法权益。黄培进上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项。2.驳回黄立枢的起诉。3.由黄立枢承担一、二审诉讼费用。补充请求如下：黄培进支付了三次通厕所的费用，分别是600元、500元、300元，黄立枢应予以返还。事实与理由：一、一审判决审理过程存在严重程序错误，2019年7月16日一审判决公开开庭审理本案时，黄立枢没有出席，而只是委托了中国公民黄国雄作为诉讼代理人，因为黄立枢是美国公民，其要到中国驻美国领事馆办理诉讼委托公证书，才能委托中国公民出庭参加诉讼，而黄立枢并没有办理驻外领事馆公证，中国公民黄国雄无权作为黄立枢的诉讼代理人出庭应诉。因此，应视为黄立枢没有出庭，视为其撤诉，一审法院应驳回其起诉。二、一审判决认定事实及适用法律确有错误。2018年9月30日，黄培进租用涉案铺位用作经营美容美发项目，在国庆节期间正式进行开业后，发现商铺的排水管道经常性堵塞或去水不畅，导致无法正常经营，为了尽快恢复正常营业，经查，该铺位在黄培进接手前曾经用作经营餐饮行业的，因此导致排水管道内囤积了大量油渣及各种餐厨垃圾之类的东西，所以才会发生管道去水不畅的现象。黄立枢存在不诚实行为，故意隐瞒了该铺位曾经做过餐饮行业的事实，令到黄培进接手该铺位后无法进行正常营业，甚至在春节发廊旺季期间也无法进行营业，损失惨重，而黄培进一直按照合同约定按时缴交铺租。在出现管道堵塞情况后，黄培进曾经多次告知黄立枢管道堵塞情况，黄立枢接到通知后曾经找来专业疏通队对管道进行疏通，及后该管道亦曾经出现暂时性畅通，但过后不久又是出现堵塞情况，据专业疏通队的工作人员说，若要彻底解决管道堵塞问题，必须要更换管道，否则只能治标不治本。由于该铺位存在该历史遗留工程问题，故必须要由黄立枢负责更换管道或进行有效疏通，才能确保黄培进正常营业。但黄立枢却采用了故意拖延方式，不理睬黄培进，黄培进迫不得已曾经找来专业疏通队进行疏通，并及时告知黄立枢产生的疏通费用必须由黄立枢支付，因黄立枢未能及时出现，疏通费暂时由黄培进代支付。但过后黄立枢却以费用过高为由而拒绝支付疏通费，双方由此发生矛盾，黄培进于是暂停缴交2019年2月份租金，并多次责令黄立枢必须彻底解决管道堵塞问题，以绝后患以及减少黄培进损失。黄立枢于2019年3月4日带着两名社会闲杂人员采取野蛮手段强行闯入本铺位阻挡黄培进营业，强行拉下卷闸门赶走黄培进。此后导致黄培进再也无法在该铺位进行经营活动，对奉公守法的黄培进造成莫大损失。综上，请求法院依法审理本案，撤销一审判决第一、二、三项，维护黄培进的合法权益。黄立枢辩称：黄培进主张的费用不应该由黄立枢支付。黄培进已经签订了合同，是其在使用时产生的费用，应由黄培进支付。之前的款项是黄立枢主动支付后，在黄培进的租金里扣除的。黄培进所称的几次疏通管道，其实黄立枢已经通知人员疏通，只是黄培进认为黄立枢所找的人员速度不够快，其自行找人疏通。黄立枢觉得之前几次疏通不够彻底，因此叫了环卫处派人过来搞一次彻底的疏通，但黄培进等不及，其另外叫人来疏通。黄立枢向一审法院起诉请求：1.判令黄培进支付2019年2月至2019年4月止租赁费6900元，违约金3000元及利息400元；2.解除2018年9月10日签订的房屋租赁合同，并把位于开平市***************位完整交还黄立枢；3.本案诉讼费由黄培进承担。一审法院认定事实：黄立枢与黄培进于2018年9月10日签订的《租赁合约》，黄立枢将其所有的位于开平市***************位租赁给黄培进，租赁时间为2018年9月30日至2021年9月30日，租金为每月2300元，并收取了黄培进按金4600元。同时约定：按金，先收2个月按金，共4600元，不另发收条，《按金不能作租金顶替，特此声明》，租约期满时搬出，或无拖欠租金及水电杂费，无损坏该单位任何设备，出租人必须将按金无息退回承租人。如承租人中途退出，押金不退还。承租人已检查单位内所有设备，包括水、电、门、渠道、洗手盆一切畅通安好，日后维修承租人自理。合同签订后，黄立枢将涉案铺位交付给黄培进使用。因黄培进从2019年2月起没有缴交租金，黄立枢多次追讨无果，黄立枢于2019年5月起诉至一审法院。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。黄立枢、黄培进签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，……出租人可以解除合同”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄立枢已依约履行了房屋交付义务，但黄培进违反合同约定，没有依约履行支付租金义务，自2019年2月开始拖欠黄立枢的租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，黄立枢要求解除黄立枢、黄培进双方签订的租赁合同、退还房屋并要求支付租金，依法有理，一审法院予以支持。对于黄培进抗辩，黄立枢故意隐瞒排水管道堵塞事实，导致黄培进无法营业，但双方签订租赁合同时并未对租赁房屋的用途进行特别约定，故黄立枢仅有保障租赁房屋具备一般使用条件的义务，黄立枢交付房屋时经黄培进检查，黄培进未提出异议，应视为黄立枢交付房屋符合合同约定。对于黄立枢带人到租赁房屋要求黄培进支付租金并拉下卷闸门的事实，黄立枢的行为发生于黄培进违约未支付租金后，黄培进违约在先，且黄培进未提供证据证实黄立枢存在换锁、断水断电等其他影响黄培进正常经营的行为，对于黄培进抗辩黄立枢存在不当，一审法院不予支持。黄培进未提供相关证据证实其向黄立枢提出解除租赁合同关系，对于黄立枢主张2019年2月至2019年4月共三个月租金，合计6900元，符合法律规定。对于黄立枢收取的按金，双方未约定为定金，且黄立枢未提供证据证实黄培进在租赁过程中另行造成黄立枢的损失，应视为预付款，应予以扣除。对于黄立枢主张的赔偿违约金及利息，双方在合同中未进行约定，且黄立枢未提供相关证据证实存在其他损失，故一审法院不予支持。故扣减黄培进支付的按金，黄培进还应支付黄立枢租金2300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除黄立枢与黄培进于2018年9月10日签订的《租赁合约》；二、黄培进应在判决发生法律效力之日起10日内支付租金2300元给黄立枢；三、黄培进应在判决发生法律效力之日起十五日内将位于开平市***************位退还黄立枢；四、驳回黄立枢其他诉讼请求。本案受理费1955元（已由黄立枢预交），由黄培进负担1955元。黄立枢多预交的一审案件受理费1955元，由一审法院予以退回；黄培进应向一审法院补缴一审案件受理费1955元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对黄立枢、黄培进的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：1.黄立枢的委托诉讼代理人身份是否适格；2.本案违约责任如何认定；3.按金4600元应如何处理。关于黄立枢的委托诉讼代理人身份是否适格的问题。黄培进上诉主张黄立枢为美国公民，其在一审开庭时并未出庭，其并没有办理涉外诉讼委托公证，其委托的诉讼代理人无权出庭应诉，应视为其撤诉。经审查，黄立枢为美国国籍，其委托国内公民黄国雄参加本案诉讼，相关授权委托书已经我国驻美国纽约使领馆认证，其委托的诉讼代理人有权参加本案诉讼活动。黄培进该上诉请求，理据不足，本院不予支持。关于本案违约责任如何认定的问题。黄培进上诉主张其租赁的商铺存在排水管经常性堵塞或去水不畅的问题，应由出租人黄立枢负责解决，该问题导致黄培进无法正常经营，黄培进迫不得已自行找人疏通，黄立枢又以费用过高为由拒绝支付疏通费，黄培进才拒绝缴交租金。本案中，黄培进缴交租金至2019年1月底，根据双方《租赁合约》第2条“承租人必须于前一月底前缴交租金，如过期十天不交租，……出租人终止合约……”的约定，其应于2019年2月10日前缴交2月份的租金，但其并未缴交，直至黄立枢提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，黄培进没有依约履行缴纳租金的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。黄立枢主张解除租赁合同、退还房屋及支付租金，于法有据，本院予以支持。至于排水管堵塞及维修是否为黄培进拒交租金的理由的问题。根据双方《租赁合约》第6条“承租人已检查单位内所有设备，包括水、电、门、渠道、洗手盆一切畅通安好，日后维修承租人自理”的约定，双方对租赁房屋有关设施的维修进行了约定，黄培进租赁时也已对所租赁房屋进行检查，因此，黄培进不能以排水管堵塞为由拒交租金。综上，黄培进的上诉请求，理由不充分，本院不予支持。关于按金4600元应如何处理的问题。黄立枢上诉主张根据租赁合同的约定，按金4600元是在商铺完好退还、费用全部付清的情况下才予以退还，现黄培进违约，按金不能作为租金抵扣。本案中，根据双方《租赁合约》的约定，按金4600元如租约期满则由黄立枢无息退回给黄培进，如黄培进中途退出则不予退还。从双方约定的条款理解，本案按金既具有促使黄培进依照合同履行义务的担保作用，又具有如果黄培进不履行合同义务可予以没收的违约金功能。如前所述，黄培进没有依约缴纳租金已构成违约，属黄培进中途退出情形，其按金不应退还，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，按金应视为违约金予以赔偿。黄培进一审庭审中主张黄立枢违约、按金应予退还，视为其主张违约金过高。因为本案每月租金并不算高，而双方约定的违约金4600元属过高情形，应予调整。考虑黄立枢需重新寻找承租人而有一定的租金损失等实际情况，本院酌定本案违约金为2300元。一审法院认定本案按金为预付款并在租金中予以扣减，属认定有误，处理不当，本院予以纠正。综上，黄立枢主张黄培进支付2019年2月至4月共三个月租金合计6900元，本院予以支持；黄立枢主张的违约金则以本院认定的2300元为准。因此，黄培进应支付租金6900元及违约金2300元给黄立枢。综上所述，黄立枢的部分上诉请求成立，本院予以支持；黄立枢的其他上诉请求、黄培进的全部上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然认定事实清楚，但适用法律部分有误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初2009号民事判决第一、三项；二、撤销广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初2009号民事判决第二、四项；三、黄培进应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金6900元及违约金2300元给黄立枢；四、驳回黄立枢的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审决定执行。二审案件受理费1955元（已由黄立枢预交50元、黄培进预交1955元），由黄培进负担1955元。黄立枢多预交的二审案件受理费50元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梁宇俊审 判 员 冒庭媛二〇二〇年三月三十日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈惠玲杨美玉