苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6434号原告：孙念，女，1985年12月27日出生，土家族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宁，江苏锦同律师事务所实习律师。被告：田小春，女，1986年2月8日出生，土家族，住苏州吴中经济开发区。第三人：招商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区万盛街**。负责人：崔家鲲，行长。原告孙念与被告田小春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙念及其委托诉讼代理人蒯志鹏、罗宁，被告田小春到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加招商银行股份有限公司苏州分公司（以下简称招商银行苏州分行）为第三人参加诉讼。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙念及其委托诉讼代理人蒯志鹏，被告田小春到庭参加诉讼。第三人招商银行苏州分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙念向本院提出诉讼请求：1、判令被告田小春继续履行房屋买卖合同，直至完全交付房屋，并办理相关手续直至苏州市吴中区房屋产权过户至原告名下。2、判令被告田小春支付违约金，以2800000元为基数，自2019年6月30日按每日万分之五标准计算至实际办理资金托管之日止；被告承担房屋中介费15000元。3、判令本案诉讼费用(含保全费)由被告承担。4、如被告有恶意抵押行为，或者买卖房屋时有产权瑕疵，或者故意造成房屋产权有纠纷，判令被告承担惩罚性赔偿。后原告明确表示不再主张上述第4项诉讼请求，并要求第三人招商银行苏州分行协助将案涉房屋上抵押权涤除。事实与理由：2019年3月21日，原、被告与中介三方签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告所有的座落于苏州市吴中区保利独墅西岸106幢3104的房屋，房屋售价为2800000元。合同签订后，原告支付了400000元定金。被告已经于3月交付给原告房屋钥匙和密码，且原告已二次装修并入住，2019年7月12日被告一方面答应房屋继续履行并配合办理资金托管，另一方面向原告借钱，原告为继续履行合同也已同意借钱给被告。但2019年7月14日凌晨，被告在房屋已住人的情况下当面撬锁换锁并搬运家具至案涉房屋，并让原告立即搬离才肯配合过户，并且被告表示其欠了巨额债务，经原告多次催促，被告明确表示不再愿意按原合同出售该房产。被告构成根本违约，原告要求继续履行合同。被告田小春辩称，其并未违约，是原告违约在先，不同意继续履行合同，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人招商银行苏州分行述称，被告田小春以苏州吴中经济开发区房屋作为抵押物向其申请住房按揭贷款人民币780000元。2016年1月25日，其向田小春放款780000元。同年8月28日，本案所涉房产取得抵押他项权证，并由其执管。原告要求田小春继续履行房屋买卖合同，现其同意在该房产的卖方或买方代田小春完全偿还由该房产抵押担保的全部债务本息及其他的相关一切费用后，其将协助注销该房产上的抵押权。本院经审理查明事实如下：苏州吴中经济开发区房屋（以下简称案涉房屋）系被告田小春单独所有，房屋建筑面积为116.23平方米，不动产权证号为苏（2017）苏州市不动产权第6034988号。该房屋于2017年8月28日设定一般抵押，债权数额为780000元，他项权利人为招商银行苏州分行，他项权证号为苏（2017）苏州市不动产证明第6027113号。本案审理中，根据原告申请，本院于2019年7月18日查封了案涉房屋。同年7月25日，本院因（2019）苏0506民初6608号李霞与田小春民间借贷纠纷一案对案涉房屋进行了轮候查封。2019年3月21日，经中介公司居间，原告孙念（买受方，乙方）与被告田小春（出卖方，甲方）签订房屋买卖合同一份，该合同中约定：田小春向孙念出售坐落于苏州吴中经济开发区房屋，该房屋（包括物品清单中明确的房屋权属物品）价款为2400000元，支付方式为贷款支付。合同第五条为买受人逾期付款违约责任，其中约定逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。合同第七条为房屋交付，买卖双方约定交付日期为不动产转移登记完毕之日起1日内，出卖人应当于上述日期腾空该房屋，并会同买受人共同对房屋及其本合同物品清单中明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖人应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受人，以示房屋交付。合同第八条为出卖人逾期交房违约责任。出卖人未能按本合同第七条约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，按逾期时间处理如下…逾期超过15日后，买受人有权退房……买受人不同意退房的，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十条为关于房屋权属转移登记的约定，自买受方付清房款之日起15天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。属于出卖人责任的…逾期超过15日后，买受人有权退房…买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十二条为关于买卖税费、物业管理和其他相关权益的约定，其中约定房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，由买方承担。买受人承诺，本人已知晓苏州市区相关购房政策，如果由于本人违反相关购房政策，愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相应法律责任及经济责任。补充协议中手写以下内容：买卖双方约定合同最晚期限是2019年8月15日资金托管，如买方于2019年7月15日到2019年7月31日托管，买方补偿卖方5000利息钱，如果2019年8月1日到2019年8月15日托管，产生的5000元利息则由中介承担。如果最终乙方的房子没有售出，则卖方最晚于2019年10月15日退还乙方定金400000元，双方互不追究违约责任。当天，原、被告还签订补偿协议一份，补偿协议主要内容为：孙念同意接受案涉房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品、家具家电（详见物品清单）等，其另行补偿田小春400000元，该款孙念于2019年3月21日前或签约当日支付给田小春定金300000元，于2019年4月20日前支付给田小春100000元。双方确定田小春转让上述物业标的价款为成交价及补偿费用的总和，合计2800000元。该补偿协议上还手写了房子密码。2019年3月21日，孙念向田小春支付300000元，田小春出具了定金收据。同年4月24日，孙念又向田小春支付50000元，4月30日支付20000元，5月10日支付30000元。孙念共计向田小春支付定金400000元。另，孙念确认其尚未支付房屋中介费15000元。2019年4月24日，孙念将其名下苏州市吴中区独墅岛花园226幢2202室房屋（建筑面积88.4平方米）出售给案外人吕青，出售价款为2540000元。2019年7月10日，孙念自苏州市吴中区房产交易中心取得上述房屋的出售款2540889元。2019年6月4日，孙念户籍迁入苏州市工业园区。2019年6月29日，田小春通过微信向孙念发送解除房屋买卖合同通知书，主要内容为：本人田小春于2019年3月21日经房好多公司中介置业顾问介绍与见证下，将位于苏州市吴中区保利独墅西岸106栋3104室房子签订了房屋买卖合同，并收30万定金。另十万超出合同约定日期后转账方式给我，经过三个月左右配合买方要求房子满两年过户期间，本人自身深思考虑下，怀着歉意今天正式通知中介方、孙念，卖方田小春今天2019年6月29日正式通知并坚决要求取消房屋买卖合同，明确通知本人田小春名下保利独墅西岸106栋3106的房产不卖了。同时告知双方于2019年6月29日起终止一切房子交易流程。理由如下：此房是田小春名下唯一房产，新政下来后本人外地户籍人员没有购房资格了，所以本人再三考虑，唯一房产卖了无法再到苏州买房心理无法接受，将来孩子无法在苏州参加高考，孩子不能居无定所。特此决定，不愿意继续出售我名下唯一住宅房产。我愿意适当的给予买方补偿（能力范围内），望理解！本人田小春深表歉意！特此通知。2019年6月30日，被告田小春又通过微信向原告孙念发送名为“解除无效合同”的通知，主要内容为：田小春作为卖方要求中介今天正式以书面形式通知买方孙念解除无效合约并终止房屋一切手续。对方不但不按合约要求履行义务，首先是房子空置费十万定金，合同约定4月21日前给田小春，孙念首先不信守承诺在先，不按照合约履行，逾期20天左右远远超出协议约定时间，中途在其数次要求下孙念以没钱要和男朋友商量各种理由拖延，至5月10日晚上7点才将十万陆续全部给田小春。在签订合同当天回来，孙念以各种不合理超出合同约定之外的要求，如房产证要给中介，签合同时其申明不能放中介，为了让对方安心其将房屋钥匙一并交给孙念保管，并配合她换密码锁密码，以此表诚心。此事过后，孙念又以拉产调家人不同意各种理由，因此其明确表示愿意配合拉产调一系列问题，并告诉对方，如果对方还是以家人担心孙念认为房子以后会有其他问题为由，其表示愿意签订合同当天，如果对方同意可以立马退还定金，并愿意个人承担中介费一半。在中介协调下，对方才没有再提起。因此后续又以产调这些事情找借口拖延不给其十万定金，在以上种种迹象都说明孙念不信守承诺不按照合同履行义务…在签订合同当时，孙念女士并没有购房资格，其名下有中海独墅岛住宅房产。在此期间她明确告诉其是本地苏州户籍，截止6月底其发现对方存在欺骗行为，孙念6月初才签至苏州集体户口。并且为了偷税漏税，合同里将房子实际成交金额280万元做低卖高弄虚作假…在孙念还没有履行主要合约义务下强烈要求解除无效合约！并再次要求房子钥匙退还给田小春。2019年6月29日，在中介回复下，对方无理由要求田小春赔定金双倍才愿意将房子钥匙退给田小春，因其并没有违约，在此之前都是配合房子一切交易，定金三十万元可以立马退还，至于补偿多少不能超出其所能接受的范围，如果在协商不了的前提下，就以法院判决为准。当天，孙念回复：对于你以上各种理由，无客观事实，也并无法定解除合同的依据，给予钥匙和密码是你自愿行为，房子其是合法占有，田小春明知其已经进行了补充装修，还要恶意违约。其将向法院起诉，要求合同继续履行。田小春回复：以上所述，其全部可以举证。包括你当初欺骗说你是苏州本地户籍和种种不信守承诺不按合约履行义务逾期付款的事实证据。孙念回复：那就法庭见。关于解除合同原因。被告田小春称，根据补偿协议，第二笔定金100000元应于2018年4月20日支付，原告直至2019年5月10日才付清，逾期已超过15天，是原告先违约，故其有权解除合同。其之所以愿意履行合同是因原告答应先给其一部分钱，让其把吴江的房子定下来，后来原告未给其支付定金，给其造成了损失。6月25日中介告诉其原告反悔了，不愿意付钱了。6月29日因为其女儿考上了园区中学，关系到女儿将来高考，故其通知原告房子不卖了。在原告先违约的情况下其在微信聊天信息中表示愿意补偿是其表达诚意，其现在也愿意把400000定金退还给原告。被告田小春还称，签约当天，孙念与中介故意隐瞒原告户口情况，原告明确称其是苏州户口，但实际上原告于2019年6月才将户口迁到苏州，且签订房屋买卖合同时，原告名下有一套房屋，故原告没有购房资格。原告孙念称，第二笔定金100000元其是延迟支付，原因在于签订合同时其没有看到被告房屋的产权信息，对于案涉房屋上是否存在权利限制和瑕疵均不知情，田小春一直拖延不配合调取产权信息，故签订合同时及之后其多次要求被告调取房屋产权信息，而且要求被告将房产证按照交易惯例留在中介，但被告均不予配合。原告于签订合同当天支付了300000元定金，直到4月20日被告还是没有去调取房产信息，原告出于自我保护要求被告调取产权信息后再行支付相应定金。孙念为此提供其与田小春之间的微信聊天记录，2019年4月22日，田小春问：“还有十万定金你能不能先给我，我这边等着钱用的”、“今天22号了，你看可以吗？”，孙念回复：“我现在没有现金，明天去借，后天给你可以吗？”，田小春回复：“你到时候转给我好吗？我月底回来给你打收条。我现在在长沙，来这边考察了”，孙念问：“你产调和中介去拉了吗？”，田小春回复：“有转账记录也不怕”，孙念回复：“我现在有五万，我给你，卡号给我”。2019年4月30日，田小春发送微信：“你们能不能把钱先转我，人家老是盯着我要”、“说好月底给我的，你们不能食言吧”，孙念回复：“我那天五万给你了，你今天去把产证拉了我立即给你”，田小春回复：“我这不是人还没回来嘛”、“不是说了五一后去拉嘛”、“这些事情跟你付定金不冲突吧”。2019年7月，孙念向田小春发送信息：“我卖房子的房款已经到位，从现在起，立即可以办理资金托管”，7月10日，田小春回复：“好的好的”、“你们不说我也要回来了”。7月12日，田小春向孙念发送信息：“孙念，你能不能借我点钱，我把眼前急的账拖一拖？他们总吓唬我”、“你就当帮帮我可以吗？那些人说得出做得出来，我就想早点结束这一切，如果房子你有全款就直接当天交易全部结束最好。我不想有任何后遗症”、“你如果真的方便就借我五万块钱，你相信我，你直接从房款里面扣好了。我把她们安抚好，顺利把房子赶紧成交”、“其实不想跟你说这些，现在房子不卖也不行了，肯定保不住了”，孙念后回复：“给你凑一万”，田小春回复：“先不要，你先留着”、“我拿到女儿证件马上回来，你放心”。原告孙念认为，上述微信聊天内容可以反映，原告催促被告调取产权信息，被告拖延不予配合，4月30日其要求被告当天把产证拉出来，被告回答还没回来，要5月1日之后去拉，但至今未提供。原告才迟延几天支付余下定金，但即使在被告没有调取产权信息的情况下，原告还是支付了全部定金，付清400000元定金后，被告未提出任何异议。田小春于6月30日向被告发送解除合同的微信，解除理由均系自身原因，而且表示愿意适当补偿原告，6月30日被告再行向原告发出解除通知，显然是为了防止诉讼不利而故意为之，不能改变其主动违约的事实。其收到后回复被告要求继续履行。到了7月份，被告仍然同意继续履行合同，7月12日被告还表示继续履行合同并向原告借钱。综上，原告一直在积极履行合同，没有任何恶意违约的行为，被告擅自解除合同的行为已经构成主动违约，应当承担相应的违约责任。并且房屋买卖合同的补充协议中之所以有第10条、第11条的手写内容，是其购买案涉房屋的前提是要出售自己名下的独墅岛房屋，双方经协商约定，如果原告自有房屋未能出售，由被告于2019年10月15日退还定金，双方互不追究违约责任。被告对于原告要卖房置换案涉房屋是明确知晓的。另外，签订合同时案涉房屋尚未满两年，要到2019年6月才满两年，不满两年的房子税费较高，且一般手续也要到7月份办理好，故其提出资金托管时间到2019年8月15日，后来中介找被告商量，被告同意2019年7月31日前做托管，由原告补偿被告5000元，8月1日-8月15日托管则由中介补偿，最晚期限是2019年8月15日，超过8月15日原告需承担违约责任。原告为了履行合同，已于2019年4月份将自己名下房屋出售，于2019年7月10日即约定的资金托管时间之前取得了全部房款，足以证明原告为履约做了充分准备且具备充分的履约能力，涉案房屋已由中介送审通过，但因田小春不同意去签字故未办理网签和资金托管，目前本案所涉房屋买卖合同具备履行条件，应当继续履行。另，其在签订合同时并未说自己是本地户籍，其户籍于2019年6月4日迁入苏州，双方之间约定的办理资金托管时间最迟是2019年8月15日，原告在办理资金托管前将户口迁至苏州，已具备购房资格。原告为此提供苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明，证明2019年9月17日经联网查询，孙念在苏州市行政区域内无登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。被告田小春确认上述聊天记录的真实性，田小春称，案涉房屋是到2019年6月份满两年，按照交易习惯可以提前半个月做网签，其是愿意配合满两年的，但其外面债务很多，不会答应到8月份才拿钱的。2019年3月20日其和韩冬的微信聊天记录反映，其明确告知不愿意等到8月份拿钱，必须7月15日拿到全部余款。3月21日签订合同过程中，双方没有谈成，其就走了，过了20分钟中介把她叫回去，其回去签合同时没有看合同的手写部分内容，其对补充协议手写的第10条、第11条予以否认，签合同时是写了但是不知道原告是出售其自有房屋还是男友房子，而且手写部分内容其没有签字按印。3月22日中介韩冬对她说周一带其去吴中房管局拉产权信息，因为其要去云南机票都买好了，要到月底回来，其在微信群里说如果对方后悔了中介费一人一半，原告在该微信群里，也默认了。当时中介让其把产证放在中介，其不愿意，因为中间时间太长了，其还表示不要卖了退钱给原告。5月10日至6月28日期间，其多次催孙念走流程，是孙念迟迟没有去办理相关手续。其已通知孙念不要办网签了，原告仍私下去做了。7月份时，因为其借了案外人李霞的钱还不出，李霞发信息问她要钱，故其才于7月12日在微信中表示想向原告借点钱，当时其还是想把房子卖给原告。7月14日，其对原告说愿意履行的前提是原告搬出涉出案涉房屋，因为原告在交房前已经搬进去了。田小春也提供了其与原告孙念之间的微信聊天记录，其中包括孙念提供的上述聊天内容。另，其还提供微信群聊天内容，群成员包括原、被告及中介，其中2019年4月27日，孙念在微信群里称：“房子卖出去了，流程可以先走起来”，6月5日原告又在微信群中说房子贷款下来了，流程可以走起来，田小春称其两次都赶回来的，6月10日其把身份证发给了中介，证明其在积极配合，是原告没有去办理。6月29日的解除合同通知其也发送给了中介韩冬及微信群里。原告孙念经质证认为，被告田小春和中介人员的聊天记录内容真实性无法确认，且在原、被告签订合同前，是被告与中介的协商过程，与本案无关。但从聊天记录反映，被告有刁难原告和违约的主观意图。3月22日,原、被告双方已经签订合同，被告擅自说不卖了退还定金就是违约行为，原告也没有同意。被告称月底才能从云南回来，但到月底被告也没有拉取相应的产权信息。7月1日的微信聊天记录中原告就说网签通过了什么时候去签字，原告又问你去签吗，请给个明确的答复，可以看出并非原告及中介没有去办理手续。关于房屋交接及现状情况。孙念陈述，签订合同当天，田小春将房屋钥匙和密码告诉原告，并同意原告先搬进去住，当时中介也在场，补偿协议上的密码就是中介写的，钥匙是第二天田小春交给原告的，因此被告是同意原告先住进去的。2019年3月22日的微信群聊天记录中，田小春说“衣柜就是这样的，插座这些需要你们自己找人装”、“衣柜没有门，橱柜这些门我们都没有订，这些需要你自己找人订做”、“你们不喜欢的就按照自己方式改改”等，该部分微信聊天记录可以证明被告明确同意原告先搬进涉案房屋居住。2019年5月份其开始对案涉房屋的厨卫等部分进行装修，并添置了床、柜子等家具，但当时人还没有住进去。7月份的一天，其去案涉房屋，发现锁被换了，其以为是借钱给田小春的人换的，就又把门锁换了。7月份原告弟弟就搬进去了，7月14日，被告带了人来，原告方报了警，被告要求原告立即搬离。田小春陈述，签完合同当天，原告要其把房产证押在中介，其是不愿意的。当天其愿意把定金退还给原告，房子就不卖了。原告也默认房产证不押在中介了。因为原告情绪不稳定并且想看房子内的装修，所以其把防盗锁的密码告诉了原告，第二天把钥匙给了原告，但其从未答应原告先住进去，其把钥匙给原告只是为了方便原告进去装修。其于3月21日、22日即表明不愿让孙念入住并同意退定金。原告把家具搬进房子里，还换了锁，其均不知道，淋浴房、热水器、马桶是原告买的，原告搬进去也没有告诉其，其于6月29日还通知原告不要把东西搬进房屋内。其曾3次通知孙念归还房子钥匙未果，故报警并备案，2019年7月5日其在派出所民警的见证下，把案涉房屋的门锁撬开，当日其与家人入住房屋。审理中，原告孙念表示同意将剩余房款支付至法院以确保合同继续履行，因案涉房屋上设定了他项权利，其同意代为归还银行贷款以涤除抵押，并由招商银行苏州分行协助对该抵押权进行代偿涤除，涤除后被告配合办理过户手续并交付房屋，被告承担的违约金应在剩余款项中直接抵扣。被告田小春则表示现其不同意卖房，案涉房屋因其被其他债权人起诉而查封了，也不同意过户，愿意给原告适当补偿。以上事实，由原告提供的房屋权属证明、《房屋买卖合同》、补偿协议、银行交易明细、微信聊天记录、定金收据、不动产登记簿查询记录，被告提供的微信聊天记录、交易明细、户口登记表复印件及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补偿协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据协议约定，原告孙念于签订合同当日向被告田小春支付定金300000元，余下100000元定金依约应于2019年4月20日支付，原告实际于2019年4月23日、30日及5月10日分三笔付清，确实存在迟延支付行为，被告据此主张原告先违约故其有权依约解除合同，原告则认为其之所以迟延支付是因被告迟迟未按承诺提供产权信息，从原、被告双方提供的2019年4月份微信聊天记录可以反映，田小春确有催促孙念支付第二笔定金的事实，而孙念则要求田小春调取房屋产权信息，同时孙念于同年4月24日、30日、5月10日分三笔全额付清了第二笔定金100000元，而田小春在收到全部定金后既未提出任何异议，也未以此为由主张解除合同，反而在此后多次微信聊天记录中表达了继续履行合同的意思，2019年7月10日孙念微信告知田小春购房款已到位并要求办理资金托管，田小春仍予以答应，此后田小春还提出向孙念借款并同意在房款里扣除，由此可见，孙念虽有迟延支付定金事实，但与田小春未提供产权信息有一定关联，且迟延支付时间较短，其违约行为显著轻微，也未导致合同目的不能实现，而田小春在收到全部定金后多次表达继续履行合同的意思，应视为其同意孙念在合理的宽限期内支付定金并接受了该履行期限，因此田小春以孙念逾期支付定金为由主张解除合同，明显有违诚信，本院不予采纳。从2019年6月29日田小春通过微信向孙念发送的解除房屋买卖合同通知中可见，田小春表达的解除合同理由主要系其自身个人原因，故被告田小春不继续履行房屋买卖合同已构成违约，其不享有解除合同权。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告孙念作为守约方，其有权要求被告田小春继续履行合同。案涉房屋虽因田小春其他债务纠纷被轮候查封，但该轮候查封不具备阻却合同继续履行及案涉房屋过户的法律效力。因涉案房屋上存在银行抵押贷款，现孙念愿意代为清偿银行贷款以涤除涉案房屋抵押权，第三人招商银行苏州分行表示原告代偿全部款项后其可协助注销该房产上的抵押权，故本院确定由孙念向招商银行苏州分行代偿银行抵押贷款，剩余房款由孙念支付给田小春，在招商银行苏州分行协助涤除涉案房屋抵押权后，田小春应协助孙念将涉案房屋权属登记至孙念名下，房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，按照合同约定由孙念承担，房屋权属登记转移后，田小春应依约将案涉房屋交付给孙念。关于原告孙念要求被告田小春支付自2019年6月30日按每日万分之五标准计算至实际办理资金托管之日止的违约金，合同中虽约定自买受方付清房款之日起15天内，买卖双方共同申请办理权属转移登记，未在规定期限内完成转移登记的，由责任方承担违约责任。本案中，孙念虽未付清房款，但系因田小春拒绝履行合同义务，导致资金托管、房款支付等合同约定事项均无法继续履行，责任在于被告田小春，被告应当承担违约责任。鉴于合同约定资金托管的最晚期限为2019年8月15日，故本院酌定自2019年9月15日作为违约金起算日为宜，因孙念仅向田小春支付了定金400000元，且合同继续履行也可以弥补孙念的一定损失，结合田小春抗辩意见，本院对违约金进行调整，即以400000元为基数，按每日万分之三标准计算至本判决生效之日止。关于孙念主张的中介费15000元，其自认尚未实际支付，故其要求田小春承担该费用之诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孙念与被告田小春于2019年3月21日签订的《房屋买卖合同》及补偿协议继续履行。二、原告孙念于本判决生效之日起十日内代被告田小春向第三人招商银行股份有限公司苏州分行归还苏州吴中经济开发区房屋项下贷款本息等费用（以2400000元为限），第三人招商银行股份有限公司苏州分行在上述贷款本息等费用清偿完毕后十日内协助办理房产抵押注销登记手续。三、被告田小春向原告孙念支付以400000元基数、自2019年9月15日起按每日万分之三标准计算至本判决生效之日止的违约金。四、被告田小春于上述房产抵押注销登记手续办理完毕之日起七日内协助原告孙念将苏州吴中经济开发区房屋权属转移登记至原告孙念名下，同时在扣除上述第二项、第三项的代偿款项和违约金后，孙念将购房款2400000元中的剩余款项支付给被告田小春。五、被告田小春于案涉房屋权属转移登记至原告孙念名下后七日内将苏州吴中经济开发区房屋交付给原告孙念。六、驳回原告孙念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费29200元，财产保全费5000元，合计人民币34200元，由原告孙念负担2600元，被告田小春负担31600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  肖仁刚人民陪审员  吴晓宏人民陪审员  柳靖蔚二〇二〇年三月六日书 记 员  王 亭