广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0703民初129号原告：陈国俊，男，1988年8月29日出生，汉族，住江门市江海区****办事处下万城3巷3号，公民身份号码440************816。委托代理人：周李明，系广东本务律师事务所律师。被告：江门市蓬江区健行鞋业有限公司，住所地江门市杜阮松岭香山工业区，统一社会信用代码914************559。法定代表人：黄某1。被告：黄某1，男，1971年10月5日出生，汉族，住江门市蓬江区********************，公民身份号码440************31X。原告陈国俊诉被告江门市蓬江区健行鞋业有限公司（下简称健行公司）、黄某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法由审判员谭社安适用简易程序，并于2020年3月23日公开开庭进行了审理，原告陈国俊的委托代理人周李明，被告健行公司的法定代表人黄某1、被告黄某1均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈国俊诉称:2013年5月1日，原告陈国俊与被告健行公司的法定代表人被告黄某1口头约定，由被告公司租用原告位于杜阮镇松岭村工业区1路8号内的7间宿舍及饭堂（224平方米），月租金为5800元。2014年4月15日，原告与被告健行公司签订一份《厂房租赁协议书》，约定原告将位于杜阮镇松岭村工业区1路8号的办公楼一幢（一至三层）租赁被告健行公司使用，租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，每月租金为5000元，于每月5日前支付。之后，原告与被告健行公司补充约定，从2015年10月20日起将该幢办公楼的第四层亦租赁给被告健行公司使用，该层租金为1000元。上述租赁期限到期后，双方并未签订新的租赁协议，但被告健行公司仍继续使用上述办公楼，并按原月租金6000元的标准支付租金。2015年3月18日，原告与被告健行公司签订一份《厂房租赁协议书》，约定原告将位于杜阮镇松岭村工业区1路8号的车间(1200平方米）租赁给被告健行公司使用，租赁期限为2015年5月1日至2024年4月30日，每月租金为10000元，于每月5日前支付。合同约定甲方（即原告）收取乙方（即被告健行公司）50000元作为押金，若租赁期末满乙方拒租甲方厂房，则甲方不退回乙方押金。2016年2月25日，原告与被告健行公司签订一份《厂房租赁协议书》，约定原告将位于杜阮镇松岭村工业区1路8号的厂房（每幢二层半，使用面积约650平方米）租赁给被告健行公司使用，租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日，每月租金为6000元，于每月5日前支付。上述租赁期限到期后，双方并未签订新的租赁协议，但被告健行公司仍继续使用上述厂房，并按原月租金6000元的标准支付租金。被告使用上述4个租赁物期间，均有按时交租，直到2019年2月开始出现拖欠原告租金、水电费的情况。2019年10月，原告和被告黄某1对账，被告黄某1确认截至2019年10月15日被告健行公司拖欠上述四个租赁物的租金、水电费合计为78993.72元。2019年11月5日，被告健行公司因拖欠工人工资，致使工人停工，导致被告健行公司停产，无法继续经营。为此，杜阮镇劳动所要求原告将收取的租赁押金50000元汇至杜阮镇工会账户用于垫付被告健行公司拖欠的工人工资款。被告健行公司停产后，除了被告健行公司的大型生产流水机器设备仍存放在车间外，其他物品已被被告擅自搬走。被告在未征得原告同意下，擅自搬离且未清理厂房，并拒不支付拖欠的租金及水电费，属严重违约行为。此外，原告还垫付了被告健行公司使用厂房所产生的水费及相应的杂费共5404.08元，电费及滞纳金共53382.92元，垃圾清理费22000元。原告认为，被告健行公司的大型生产流水机器设备占据原告厂房的主要位置，严重影响原告对外出租，为此，应按原月租金10000元标准支付场地占用费至实际交付厂房之日止。被告黄某1作为被告健行公司的自然人股东，且被告健行公司与被告黄某1存在财务混同的情况，故被告黄某1应对被告健行公司的上述债务承担共同清偿责任。综上，两被告拒不支付租金、水电费的行为已严重侵害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，请求法院依法判令：一、确认原告与被告健行公司之间的租赁关系于2019年11月5日解除；二、两被告向原告支付拖欠的租金111427.05元；三、两被告向原告支付车间占用费（按每月10000元的标准计算，从2019年11月6日起计算至两被告实际交还车间之日止，暂计算至2019年12月5日为10000元）；四、原告没收被告健行公司的租赁押金50000元；五、两被告支付原告所垫付的工人工资50000元；六、两被告支付原告垫付的电费及滞纳金共53382.92元；七、两被告支付原告垫付的2019年9月至10月水费及相应的杂费共5404.08元；八、两被告支付场地清洁费用22000元；九、本案诉讼费用由两被告负担。原告在诉讼期间提供的证据有：1.《原告身份证》、《企业公示信息》，证明原、被告双方的诉讼主体资格，被告健行公司是被告黄某1成立的个人公司；2.《厂房租赁协议书》，证明原告将位于杜阮镇松岭工业园区1路8号内的7间宿舍和饭堂（口头约定租赁，每月租金是5800元）、办公楼一栋一至三层、车间、两层半的厂房等四个租赁物出租给被告使用；3.《对账单》，证明上述四个租赁物每个月的租金是27800元，原告与被告黄某1对帐时，被告黄某1确认截至2019年10月15日拖欠租赁物租金、水电费合计78993.72元；4.《付款明细》、《中国农业银行个人明细对账单》，证明原告按照杜阮镇劳动所的要求将所收取的租赁押金50000元汇至杜阮镇工会账户，为被告垫付拖欠的工人工资款；5.《广东增值税专用发票》、《江门供电局缴纳电费收据凭据》，证明原告垫付被告公司使用厂房所产生的电费和滞纳金，费用是53382.92元；6.《水费缴费情况表》，证明原告垫付被告使用厂房所产生的水费和相应的杂费，共5404.08元；7.《收据》、《照片》，证明原告垫付被告公司使用厂房所产生的垃圾清理费22000元;8.《土地使用证》、《房地产权证》，证明涉案房产产权的合法性。被告健行公司、黄某1口头答辩称：对双方的租赁事实予以确认，被告与原告租赁合同已经有十年的时间，而被告在2019年由于环保的问题而停业整顿，当时被告只是拖欠工人工资半个月而已，在整改的期间工人罢工而导致被告公司倒闭，目前为止被告已经遭受损失一百多万元，导致被告公司最终倒闭。鉴于被告公司现时情况，我方也同意双方的租赁合同关系在2019年11月5日解除。对原告主张的拖欠租金金额问题，我方没有异议，予以认可。原告提出要求每月按10000元的标准支付占用费，我不同意支付，被告公司已经倒闭，没有能力支付。关于押金50000元的问题，原告提出没收，我不予认可，现在并非被告公司不想继续经营，而是由于外力的因素到导致公司倒闭，劳动部门已经将该50000元进行抵扣了工人工资，故不同意原告作没收的处理意见。由于押金已作为工人工资抵扣，所以不同意返还原告所谓的代为垫付工人工资50000元的意见。对于电费的问题，具体数额并不清楚，当时2019年9月份暂未统计出具体数据，若费用是属实的，我方愿意承担。对于水费和杂费的问题，具体金额也不清楚，若费用属实，我方愿意承担。另外，诉讼请求第八项场地清洁费用22000元不予认可，当时公司还有一些物料可以出售，这些物料是存在一定的价值，由于工人的问题，而导致我无法直接处理。诉讼费用问题，由法院依法进行裁判。被告健行公司、黄某1在诉讼期间没有提交证据。经审理查明，2013年5月1日原告与被告健行公司的法定代表人被告黄某1口头约定，由被告健行公司租用原告位于杜阮镇松岭村松香山工业开发区一路8号内的宿舍和饭堂，每月租金为5800元。2014年4月15日，原告代表甲方与被告健行公司代表乙方签订《厂房租赁协议书》一份，内容约定被告健行公司租用原告位于杜阮镇松岭村松香山工业开发区一路8号的办公楼一幢（一至三层），租赁期限为三年，即自2014年4月1日起至2017年3月31日止；被告健行公司先向原告交付两个月租金作为押金，每月租金5000元，采用先付租金后使用的方法，租金于每月5日前收取；若单方违约应负责赔偿对方因此而造成的经济损失；若租赁期未满被告健行公司拒租原告厂房，则原告不退回押金等等。后由于被告健行公司需要租赁该办公楼第四层，且约定该层租金为每月1000元，故在上述协议书的下方双方注明：由2015年10月20日起将办公楼四层租给乙方使用，租金为￥1000元，其它条款及期限与本合同一致。上述租赁期限到期后，双方并未续签租赁合同，但被告健行公司仍继续租赁该办公楼，并按每月6000元的标准向原告支付租金。2015年3月8日，原告代表甲方与被告健行公司代表乙方又签订《厂房租赁协议书》一份，内容约定被告健行公司租用原告位于杜阮镇松岭村松香山工业开发区一路8号的车间，使用面积合计1200平方米，租赁期限为九年，即自2015年5月1日起至2024年4月30日止，租金第四年开始递增8%，后每两年递增8%；原告收取被告健行公司50000元作为押金，每月租金5000元，采用先付租金后使用的方法，租金于每月5日前收取；若单方违约应负责赔偿对方因此而造成的经济损失；若租赁期未满被告健行公司拒租原告厂房，则原告不退回押金等等。此后，原告依约将租赁物交付给被告健行公司使用。2016年2月25日，原告代表甲方与被告健行公司代表乙方再签订《厂房租赁协议书》一份，内容约定被告健行公司租用原告位于杜阮镇松岭村松香山工业开发区一路8号的厂房（每幢二层半），使用面积合计约650平方米，租赁期限自2016年3月1日起至2019年2月28日止，租金第二年开始递增8%；原告先向被告健行公司收取12000元作为租赁押金，每月租金6000元，采用先付租金后使用的方法，租金于每月5日支付结清；若单方违约应负责赔偿对方因此而造成的经济损失；若租赁期未满被告健行公司拒租原告厂房，则原告不退回押金等等。上述租赁期限到期后，双方并未续签租赁合同，但被告健行公司仍继续租赁该厂房，并按每月6000元的标准向原告支付租金。上述《厂房租赁协议书》签订后，被告健行公司起初能按时足额支付租金及相关费用，但自2019年2月起开始出现拖欠原告租金及水电费的情形。后于同年10月15日，双方经核对确认被告健行公司尚欠原告前述四个租赁物的租金及水电费合计78993.72元。此后经原告多次催收，被告健行公司至今仍拖欠租金和水电费未予支付。庭审中，原告主张自2019年11月5日起解除与被告健行公司的租赁关系，并要求被告健行公司支付截至2019年11月5日尚欠的租金111427.05元及此后的占用费、电费53382.92元、水费和相应杂费5404.08元、原告代被告公司垫付的工人工资50000元以及场地清洁费22000元，同时还要求没收租赁押金50000元；被告对尚欠原告租金111427.05元予以确认，并同意原告解除与其租赁关系的主张，但不同意支付解除合同后的占用费、水电费、场地清洁费，同时对原告没收押金的主张提出异议。另查明，被告健行公司于2019年11月5日因拖欠工人工资而停止经营。2019年11月7日、12日及19日，原告根据杜阮人民政府维稳部门的要求先后四次将合计金额50000元转账至江门市蓬江区杜阮镇工会委员会账户，用于被告健行公司支付工人工资。又查明，原告对涉案租赁的房屋提供有江国用（2015）第20281号《土地使用权证》、粤房地证字第C2255074号、第C2381543号、第C1626205号《房地产权证》和粤房地共证字第C12562**《房地产权共有（用）证》，用以证明其房地产权合法性。本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，其租赁行为合法有效应受法律保护。原告主张解除与被告的租赁关系，并要求被告支付租金及占用费、水电费、代垫付的工人工资、场地清洁费，且要求没收被告的租赁押金。被告虽同意解除租赁关系并支付尚欠租金，但不同意支付占用费、水电费、场地清洁费，且认为租赁押金已抵扣原告代为垫付的工人工资，故对原告没收租赁押金的主张有异议。概括双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、双方租赁关系解除后，被告应否向原告支付占用费；二、被告交付的租赁押金50000元如何处理；三、原告主张的水电费如何认定；四、原告主张的场地清洁费如何认定。首先，在原告与被告健行公司签订前述《厂房租赁协议书》后，被告健行公司未能依约足额支付租金，其行为已构成违约。原告主张自2019年11月5日起解除与被告健行公司的租赁合同关系，被告对此没有异议，故对于原告该主张，应予支持。另外，原告主张被告拖欠租金111427.05元，有原告提供《厂房租赁协议书》、《对账单》等为证，同时被告也对上述金额没有异议，本院予以认定。故原告请求被告支付尚欠租金，理据充分，应予支持。关于原、被告双方租赁关系解除后，被告应否向原告支付占用费的问题。本院认为，被告因经营不善负债停业，原告主张于2019年11月5日解除双方的租赁关系，被告亦无异议，故本院认定双方于2019年11月5日自愿解除租赁关系。租赁关系解除后，双方之间除了要处理合同关系解除前的民事责任外，不应再受原合同的权利义务内容约束。根据查明的事实，原告也在合同解除后随后清理被告的遗留物收回厂房，被告自此也没有实际占用原告的厂房，故被告不同意继续承担支付占用费有理。至于被告因欠债被人民法院查封待处理的部分设备仍存放在租赁的厂房，不属于被告继续占用厂房的原因，故原告该请求，理由不充分，本院不予支持。关于被告交付的租赁押金50000元如何处理的问题。根据双方在2015年3月18日签订的《厂房租赁协议书》约定，该租赁押金实际上相当于定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被告至今仍拖欠原告租金及相关费用，故原告有权没收租赁押金50000元。关于原告主张的水电费的问题。原告主张被告支付电费及滞纳金共53382.92元以及水费和相应的杂费共5404.08元，并提供《广东增值税专用发票》、《江门供电局缴纳电费收据凭据》、《水费缴费情况表》等证据证实，事实清楚，应予支持。被告虽抗辩提出水电费用是包含其他两家工厂，但未能提供有效的反驳证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”和第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，被告的抗辩理据不充分，本院对其主张不予采信。关于原告主张的场地清洁费的问题。经审查，原、被告双方在《厂房租赁协议书》中并未对场地清洁费的相关内容作出约定，且原告清理厂房时并未告知被告。故原告该请求理据不充分，本院不予支持。关于原告请求被告返还其代为垫付的工人工资50000元的问题。本院经审查，由于被告健行公司拖欠工人工资引起当地政府介入处理，原告响应政府要求代为被告公司垫付工人工资50000元，原告提供有《付款明细》、《中国农业银行个人明细对账单》等证据证实，被告亦承认属实。为了避免双方当事人的讼累，原告一并诉请处理并无不当。故原告该请求，理据充分，本院予以支持。关于被告黄某1的责任认定问题。由于被告公司系自然人独资有限责任公司，被告黄某1系其唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告黄某1未能提供证据证明被告公司财产独立于其个人财产，故其依法应对被告公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、确认原告陈国俊与被告江门市蓬江区健行鞋业有限公司于2019年11月5日解除租赁合同关系；二、被告江门市蓬江区健行鞋业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈国俊支付租金111427.05元；三、原告陈国俊有权没收被告江门市蓬江区健行鞋业有限公司的租赁押金50000元；四、被告江门市蓬江区健行鞋业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈国俊支付代为垫付的工人工资50000元；五、被告江门市蓬江区健行鞋业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈国俊支付电费及滞纳金合计53382.92元；六、被告江门市蓬江区健行鞋业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈国俊支付2019年9月至10月的水费及相应杂费合计5404.08元；七、被告黄某1应对被告江门市蓬江区健行鞋业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；八、驳回原告陈国俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5833.22元，减半收取2916.61元，由被告江门市蓬江区健行鞋业有限公司、黄某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉,义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的,权利人可在判决书发生法律效力后,上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 谭社安二〇二〇年三月二十六日法官助理 王斯丹书 记 员 罗静威