广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12179号原告：冼瑞权，男，1963年8月16日出生，汉族，住广东省四会市，公民身份号码。委托诉讼代理人：李季，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市南海盐步房地产开发公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：潘锦华，任总经理。委托诉讼代理人：陈荣华，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所律师。第三人：邓柳生，男，1944年4月17日出生，汉族，住广东省广州市东山区，公民身份号码。原告冼瑞权与被告佛山市南海盐步房地产开发公司（以下简称“盐步公司”）、第三人邓柳生商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，由审判员康燕公开开庭进行了第一次审理。后因案情复杂，本案变更适用普通程序，由审判长冼文舜与人民陪审员田威、吴新月组成合议庭，并于2020年1月17日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托诉讼代理人李季、被告的委托诉讼代理人林洪铭到庭参加了两次诉讼。被告的委托诉讼代理人陈荣华到庭参加了第一次诉讼。第三人经传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理将佛山市南海区12层H房所有权转移登记至原告名下的手续；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买涉讼房屋，建筑面积72.96平方米，售价10万元。原告于签约当天一次性支付购房款，随后被告向原告交付涉讼房屋。当时合同开头显示的出卖人是被告，合同落款盖的是被告的合作方（香港）多路物业公司（以下简称“多路公司”）的印章，由多路公司开具收款收据。多路公司于2010年12月27日向被告开具了原告已交清购房款，请被告为原告办领房屋产权证的通知，但被告一直不予办理。据了解，原告购买的商品房所在的华厦花园由被告和多路公司合作开发经营，合作双方于1992年3月6日签订了《合作经营盐步开发区华厦花园住宅楼协议》，约定由双方共同投资开发经营华厦花园商住楼，其中商住楼的3-28层住宅楼两幢共416个住宅单位由多路公司投资经营，首、二层的投资和使用由被告自行安排。南海市建设委员会于1993年9月29日向被告及多路公司颁发了《预售商品房许可证》（编号：南海预许字第000054号），该预售许可证显示“售房单位：南海市盐步房地产开发公司、香港多路物业公司”。后被告与多路公司因合作建房合同纠纷诉至法院，广东省高级人民法院于2001年5月30日作出终审判决，案号（2001）粤高法民终字第13号，该判决认定被告与多路公司的合作协议合法有效，应继续履行；被告应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证。因此，被告负有为购房者办领房产权证的义务，被告应为原告办领相关产权证。被告辩称，一、根据原告提供的证据，多路公司直接与原告签订《商品房买卖合同》，收取原告一次性支付的涉讼房屋的购买款项10万元，并向原告出具《收据》。多路公司作为涉讼房屋买卖合同的签订主体，应当负有协助原告办理涉讼房屋产权证的义务，因此，多路公司应作为本案的共同被告参加诉讼，属于必须参加共同诉讼的当事人。但多路公司于2009年8月8日结业/解散，并不是本案适格的诉讼主体。原告应当在本案中提供相关的证明材料，确定多路公司结业/解散后的权利义务承接主体。若原告无法提供多路公司结业后的权利义务继受主体，本案不符合起诉条件，应当裁定驳回起诉。二、多路公司就涉讼房屋与原告签订《商品房买卖合同》前，被告已于1998年9月23日与案外人侯顺隆、姜美英签订《房地产买卖契约》，涉讼房屋由被告向案外人侯顺隆、姜美英出售，双方的《房地产买卖契约》已办理公证手续，合同合法有效。多路公司作为共同销售方明知涉讼房屋已出售给侯顺隆、姜美英后再与原告针对涉讼房屋签订《商品房买卖合同》，属于“一房二卖”，应当为法律法规所禁止。三、被告不是《商品房买卖合同》的签订主体，虽合同第一页载明出卖人为被告，但该信息并非被告填写，被告没有在该合同上签章确认，亦没有证据证明被告授权邓柳生签订该合同，因此，该合同不是原告与被告之间设立民事权利义务关系的协议，该合同对被告没有法律约束力。原告直接将购买涉讼房屋的款项支付给邓柳生，并由邓柳生开具加盖多路公司财务章的收款收据，被告不收取任何款项，若要求被告协助办理涉讼房屋产权登记手续，无法律依据。邓柳生作为多路公司的授权委托人与原告签订《商品房买卖合同》，该合同应约束原告与多路公司。原告诉称依据广东省高级人民法院作出的（2001）粤高法民终字第13号民事判决书，被告负有协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续、为业主办领房屋产权证的义务。首先，该判决书只能约束被告与多路公司双方，被告并不直接对原告负有该判决书确定的义务，原告以该判决书确定的义务为由要求被告协助其办理涉讼房屋的产权证缺乏事实依据。其次，该判决书没有明确“已出售房屋”的范围，涉讼房屋是否属于“已出售房屋”尚未有事实依据，原告不可主观推测。即使被告应为业主办领产权证，前提为多路公司要求被告提供协助，在多路公司未请求被告协助业主办领房屋产权证的情况下，原告无权直接要求被告办领产权证。被告与多路公司签订的《合作经营盐步开发区华厦花园住宅楼协议》约定被告协助购楼者申请领取房产契证，并不代表被告需要协助原告办理涉讼房屋的转移登记手续，且该约定具有相对性，只能约束被告和多路公司，属于双方协议约定，不能约束作为合同第三人的原告，原告不得以此为由主张被告负有协助义务。即使被告与多路公司共同作为《预售商品房许可证》上的售房单位，均有权向原告出售涉讼房屋，但被告协助办理涉讼房屋产权证的义务不是依据其为《预售商品房许可证》上的售房单位，而是应依据其与购房者签订的房屋买卖合同，本案中被告并不与原告直接签订合同，对原告不负有合同义务。四、原告在本案中没有举证证明涉讼房屋的产权已经办理了首次登记，没有举证证明涉讼房屋已经登记于多路公司名下或被告名下，涉讼房屋在没有办理产权首次登记的情况下，不得办理产权转移登记，应驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告不负有协助原告办理涉讼房屋登记至原告名下的义务，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人没有发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。第三人经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩的权利。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的商品房买卖合同、收据、通知、申请书、2019年3-8月管理费发票，本院经审查对其真实性均予以确认。对原告第二次开庭前提供的协议书、授权委托书、华厦花园办证业主登记表、未履行按揭或分期付款合约现占用未办产权证单位，因原告未能提供原件，无法核实其真实性，故上述证据不作为定案依据。对被告所提供的《房地产买卖契约》及《公证书》，因被告已提交了原件予以核对，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区是由盐步公司、多路公司合作开发。1993年9月29日，南海市建设委员会给盐步公司和多路公司颁发《预售商品房许可证》，允许该两公司向境内、境外预售华厦花园项目房产。1998年7月23日，盐步公司与多路公司签订《关于华厦花园住宅楼在98年销售款使用协议书》，约定双方共同发展的华厦花园商住项目，商场归盐步公司所有，住宅归多路公司所有，并已竣工销售。2001年5月30日，广东省高级人民法院针对盐步公司与多路公司履行合作建房合同产生的纠纷，依法作出（2001）粤高法民终字第13号民事判决，判令盐步公司应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证。2010年12月27日，冼瑞权与多路公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定冼瑞权以10万元的价格向多路公司购买位于佛山市南海区牡丹阁12层H房，建筑面积72.96平方米，冼瑞权应于合同签订后三天内一次性付清购房款。同日，多路公司开具收款收据，确认收到冼瑞权支付的购房款10万元。同日，多路公司通知盐步公司，明确冼瑞权已交清购房款，要求盐步公司协助冼瑞权办领产权证。冼瑞权确认自行承担办理涉讼房屋产权登记手续所产生的税费。另查1，涉讼房屋未办理合同备案手续及不动产权登记。另查2，1998年9月23日，盐步公司与侯顺隆、姜美英签订《房地产买卖契约》，约定侯顺隆、姜美英以新加坡币68607元的价格向盐步公司购买涉讼房屋。诉讼中，盐步公司不能提供侯顺隆、姜美英的付款凭证及其房屋交付凭证。另查3，本院工作人员于2020年1月14日到涉讼房屋进行现场勘查。经勘查，冼瑞权持有涉讼房屋的钥匙，涉讼房屋内摆放有桌椅、床铺等家具，家具已布满灰尘。冼瑞权称，其于2010年收楼，收楼后随即将房屋出租，直至2018年11月。由于冼瑞权一直在外地工作，房屋没有人租后，房屋便空置。在其收楼后，从来没有人上门对房屋主张过权利。本院认为，多路公司是华厦花园项目的登记售房单位，冼瑞权与多路公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。冼瑞权已足额支付购房款，且根据（2001）粤高法民终字第13号民事判决，盐步公司应协助多路公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证，故对冼瑞权主张盐步公司协助其办理涉讼房屋产权登记手续的请求，本院予以支持。盐步公司主张涉讼房屋已于1998年出卖予案外人，多路公司于其后将房屋出卖予冼瑞权属于“一房二卖”。对此，首先，虽然盐步公司与案外人侯顺隆、姜美英签订的《房地产买卖契约》在前，但盐步公司不能举证证明侯顺隆、姜美英已经支付了购房款，也不能证明涉讼房屋已经交付予侯顺隆、姜美英，故本案没有证据证明《房地产买卖契约》已经实际履行。其次，根据本案证据，冼瑞权已全额支付购房款并实际占有、使用涉讼房屋，即多路公司已向冼瑞权履行了房屋的交付义务，双方合同已经实际履行。在此情况下，冼瑞权有权主张办理涉讼房屋的产权登记手续。如盐步公司与案外人侯顺隆、姜美英就《房地产买卖契约》存在债权债务关系，应另行主张。邓柳生经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：佛山市南海盐步房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助冼瑞权办理将佛山市南海区12层H房登记至冼瑞权名下的手续。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取2300元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冼文舜人民陪审员  田 威人民陪审员  吴新月二〇二〇年三月六日书 记 员  韦可楠