江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初6532号原告：无锡市嘉正置业有限公司，住所地江苏省无锡市蠡园开发区06-4地块写字楼（滴翠路**）****。法定代表人：裴丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱琳，江苏金汇人律师事务所律师。被告：黄海军，男，1986年5月16日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师，委托诉讼代理人：杨菲菲，江苏欣林律师事务所律师。原告无锡市嘉正置业有限公司（以下简称嘉正公司）与被告黄海军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人钱琳，被告黄海军及其委托诉讼代理人朱敏洁到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告嘉正公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》于2019年11月8号解除；2、解除双方签订的备案合同；3、判令被告支付原告违约金335630元；4、判令被告支付原告律师费89838元；5、本案诉讼费用由被告依法承担。事实和理由：2019年1月20日，被告就购买原告开发的聆湖雅筑18幢60单元5层501号商品房与原告签订《商品房买卖合同》一份，该商品房预测建筑面积127.49平方米，房屋总价款为人民币3356302元；合同还约定被告作为买受人，应于2019年3月25日支付首付款人民币1026302元，余款2330000应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续向银行申请贷款支付；如被告逾期未能办理完毕按揭贷款手续超过30日的，原告有权解除合同，并按照房屋总价款的10%要求被告支付违约金…前述合同签订后，被告仅支付了购房款1026302元，剩余房款至今尚未办理银行按揭贷款手续也未支付给原告，故而成讼。被告黄海军辩称：原告作为无锡本地的专业开发商，专门从事商品房的建设和相应的出售活动，具备较强的专业知识和能力，应当对影响商品房买卖合同成立、履行的重大事项承担基本的核查义务，被告系非无锡户籍，社保关系也在合肥，不符合在无锡购买房屋的条件，但原告却在知晓上述情况的情形下仍然与被告签订了商品房买卖合同，被告认为现在导致协议无法履行的责任在原告而非被告，故原告无权要求解除合同，被告亦无需承担违约金及律师费的义务，故请求驳回诉请。本院对于双方均无异议的商品房买卖合同、转账凭证、督促函、庭外和解协议予以确认。嘉正公司为证明其诉请提供被告的两份结婚证，证明被告在与该公司磋商过程中诚信存在问题，向该公司提供了假的结婚证，该结婚证上的结婚证字号均为一致，但女方的身份证信息却是不同的。黄海军认为该证据与本案无关。被告黄海军为证明该辩解，出示了被告及其配偶黄婷婷二人的身份证及合肥市社会保险个人参保证明，证明被告及其配偶户籍所在地在合肥，同时社保缴纳地截至2019年12月仍然在合肥，属于限购人员。嘉正公司质证认为对该证据形式上的真实性无异议，该份证据的打印时间是2019年12月3日，无法证明被告在签订合同时向我方出具过该证据。我方在签约时不知道被告是限购人员。经审理查明：黄海军的户籍地在安徽省合肥市，2011年5月至2019年8月在合肥市缴纳社保。2019年1月20日，甲方嘉正公司与乙方黄海军双方签订房屋买卖合同，由乙方以总价3356302元购买无锡市滨湖区聆湖雅筑18-60-501号房屋，还约定乙方应于2019年3月25日支付首付款人民币1026302元，余款2330000应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续向银行申请贷款支付；如乙方逾期未能办理完毕按揭贷款手续超过30日的，甲方有权解除合同，并按照房屋总价款的10%要求被告支付违约金…合同第43页十九条第三款约定解除合同后，出卖人将在办理合同注销登记手续且买受人已经腾房后90日内，将买受人已付房款扣除违约金及相关费用，出卖人为解除合同产生的律师费、手续费、印花税、房屋使用费的余额退还给买受人。当日，黄海军签订声明陈述书，内容为“本人已全面了解本市房地产调控政策，并如实填报拟购住房、家庭成员情况，本人、配偶及未成年子女不属于无锡市区住房限购对象，如有虚假、不实申报等违规行为，本人愿意承担由此产生不予办理产权登记等一切法律责任及经济责任”。同日，黄海军又签订申明书，申明本人知晓限购规定、备案规定、配合贷款单位提交资料等等。后黄海军支付了房款1026302元，合同履行期间，黄海军向嘉正公司提供了其伪造的和无锡本地户籍女性结婚的结婚证。2019年8月12日，黄海军又向嘉正公司支付了房款20万元。2019年8月23日，嘉正公司诉至本院，要求黄海军承担违约责任。2019年10月24日，黄海军表示可以继续履行合同并办理贷款，于是双方当事人私下达成和解协议，约定：1.黄海军与2019年10月24日补足首付款12万元，并支付逾期付款违约金21936元；2.黄海军于2019年10月25日前配合备齐备案资料，并于备案后3日内办理完成贷款手续；3.黄海军于备案后60日内通过贷款或自筹资金向嘉正公司支付剩余购房款2010000元，并支付逾期付款违约金（以2010000元为基数，自2019年8月12日起按照日万分之四标准付至实际支付之日止）4.黄海军于2019年10月24日前向嘉正公司支付诉讼费18527元、律师费2万元；5.若黄海军未履行以上一项约定义务的，合同则于期限届满次日解除，解除十日内办理注销手续，同时黄海军应当按照合同解除的违约金335630元、律师费89838元，诉讼费18527元履行支付义务，嘉正公司在黄海军已付房款中扣除上述费用后退还给黄海军。达成和解协议后，黄海军向嘉正公司分别支付了120000元、21936元、18527元。嘉正公司前后共收到黄海军交付的房款共计1386765元。但黄海军的贷款手续并未按照和解协议办妥，未付剩余房款1969537元。本院认为，承诺生效时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。嘉正公司和黄海军签订房屋买卖合同达成一致的意思表示，未违反法律强制性规定，自成立时生效。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。黄海军作为买受人，未在合同约定期限支付房款，在嘉正公司给予其和解宽限后仍未按照和解协议付款。嘉正公司可以解除合同。嘉正公司诉请的要求依照和解协议约定的日期2019年11月8日解除双方签订的买卖合同和网签备案，不违反法律规定，本院予以确认。关于嘉正公司诉请的违约金，本案中，黄海军在合同签订时就签订陈述书、申明书保证其拥有购房资格，后又提供了伪造的结婚证欲证明其满足购房资格，在签订和解协议时也认为其满足购房资格足以继续履行。但其实黄海军并不具有购房资格。以上行为证明最终因限购无法贷款的过错在黄海军，而不在嘉正公司。且合同中规定了黄海军无法贷款时应以现金等其他方式补足房款，黄海军也未补足。故对于黄海军认为嘉正公司在审查黄海军购房资格上存在过错的辩解，本院不予采纳。黄海军未按照合同约定履行付款义务，应承担违约金。关于违约金的具体数额，黄海军辩称按照合同10%的标准过高，考虑到黄海军对合同的履行程度和过错，本院酌定调整违约金为13万元。关于律师费，有合同约定及律师费票据、法律服务合同相印证，且黄海军在庭外和解协议中也对数额予以认可，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四之规定，判决如下：一、黄海军与无锡市嘉正置业有限公司于2019年1月20日签订的无锡市聆湖雅筑18-60-501房屋买卖合同于2019年11月8日解除；二、黄海军于本判决生效之日起立即配合无锡市嘉正置业有限公司解除无锡市聆湖雅筑18-60-501房屋买卖合同的网签备案（备案号201911040149）；三、黄海军于本判决生效之日起立即向无锡市嘉正置业有限公司支付违约金13万元；四、黄海军于本判决生效之日起立即向无锡市嘉正置业有限公司支付律师费89838元；五、驳回无锡市嘉正置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费37054元，由黄海军负担35000元，由无锡市嘉正置业有限公司负担2054元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李敏嘉人民陪审员  崔晓平人民陪审员  肖锦芳二〇二〇年三月十九日法官 助理  彭云翔书 记 员  侯 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。