江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初6607号原告：朱宏高，男，1961年12月4日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：倪文渊，江苏倪文渊律师事务所律师。被告：靖江市长里房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321282141095082H，住所地靖江市中洲路20号。诉讼代表人：孙建国，靖江市长里房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人:陈锦琪，江苏天滋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐荣榜，江苏天滋律师事务所律师。原告朱宏高与被告靖江市长里房地产开发有限公司（以下简称长里房地产公司）为房屋置换纠纷一案，本院于2019年4月2日作出（2019）苏1282民初652号民事判决,原告不服该判决，向江苏省泰州市中级人民法院提出上诉，后该院作出（2019）苏12民终1504号民事裁定，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱宏高及其委托诉讼代理人倪文渊、被告委托诉讼代理人陈锦琪、徐荣榜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宏高向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交付其开发建设的靖江市金都御园2号楼1206室房屋一套及汽车位1个，并确认原告对被告享有装潢损失债权20万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2011年开发建设位于靖江市人民路与江平路交叉路口东南侧的金都御园楼盘共25层，原告居住的靖江市（以下简称309室）位于金都御园楼盘南侧，仅有6层。在原告开工建设金都御园后，原告发现309室发生倾斜、下沉、裂缝，对原告房屋使用产生影响。经与被告协商，双方签订《房屋置换协议书》及《房屋置换确认书》，约定被告用其开发建设的金都御园2号楼1206室（以下简称1206室）与原告的309室进行置换，并无偿提供汽车车位1个、补偿装潢损失20万元。现被告已将金都御园建设完工，并向其他购房户进行了交付，但被告未将置换给原告的1206室及车位交付给原告，亦未按协议支付原告装潢损失20万元。原告向被告破产管理人反映，要求其进行交付，但破产管理人予以拒绝。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告长里房地产公司辩称：对原告陈述及提供的证据真实性无异议。原、被告虽签订了房屋置换协议，但在协议签订后，至被告申请破产被法院受理前，双方并未履行该协议。该协议是否可以解除，理论上存在争议，请求法院依法判决。经审理查明，2012年1月9日，原、被告签订房屋置换协议书一份，载明因被告将位于靖江市人民路与江平路交叉路口的金都大酒店房屋拆除后进行开发建设，对原告所位于靖城街道办事处日月大厦北单元3层309室的房屋（面积为158平方米）可能会造成一些影响，经双方协商，被告同意提供在同地段开发的房屋与原告的房屋进行置换。双方约定在该协议签订后一年内被告向原告提供金都御园项目同面积的房屋进行置换，同时向原告支付房屋装潢补贴20万元，置换的房屋由被告提供一幢总楼层不低于十五层的房屋供原告自由选择；若被告提供的置换房面积超过原告原房屋面积的，则其面积的差额部分应当按照置换房置换的同类房屋的市场价格计算，由原告以现金向被告支付相应房款；原告原有房屋在被告置换房钥匙交付后6个月内向被告腾让并交房；原告在使用置换房过程中，被告同意无偿提供该小区内汽车车位一个，由原告优先选择，交房时间以该小区统一交付时间为准。2014年11月9日，原告与被告原法定代表人袁旭辉在房屋置换确认书上签名确认原告置换的房屋为金都御园2号楼1206室，面积为161.68平方米。袁旭辉同时在该确认书上载明，该6户系金都拆除爆破前依据协议确认置换，具体置换协议已明确，开盘前均已确认户型，对面积误差部分依据开盘价结算，多退少补，交房时间按协议办。2018年12月后，金都御园内的房屋开始对外交付。审理中，被告认为地面车位有1号楼前54、56、57、61、62、64、65号汽车位尚未处置，可供选择，原告自愿选择62号汽车位。另查明：长里房地产公司于2016年5月6日向本院申请破产清算。本院经审查，于当日作出民事裁定书，裁定受理长里房地产公司的破产清算申请。2016年5月10日，本院作出决定书，指定兴化兴财会计师事务所有限公司担任长里房地产公司的破产管理人。2016年12月28日，本院裁定宣告长里房地产公司破产。以上事实有原告提供的原、被告于2012年1月9日签订的《房屋置换协议书》、原告与被告原法定代表人袁旭辉于2014年11月9日签订的《房屋置换确认书》以及原、被告的陈述在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点在于原、被告签订的房屋置换协议书、房屋置换确认书是否能够解除。我国破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除和继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同。破产法第十八条赋予管理人对待履行合同的选择履行权，但并非适用于所有的待履行合同，管理人对待履行合同解除权的行使应遵守破产法规定的立法本意，如果解除合同会导致法律所禁止的后果，管理人则不能解除合同。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。之所以作出上述规定，目的是保护消费者的生存权和居住权。比照上述规定之精神，从本案来看，原、被告签订房屋置换协议的原因系因被告建造房屋可能给原告原居住的房屋造成影响，被告以新建的房屋与原告居住的房屋进行互换，其实质是对原告进行安置补偿，亦涉及原告的居住权和生存权，该项权利与交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权并无本质差别，原告对被告享有的债权亦应当有别于普通无担保债权，也是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权。此外，破产法第十八条规定双方均未履行完毕的合同通常指双务合同，即互负对价意义的债务且双方当事人的主给付义务之间具有密切牵连关系的合同。虽然案涉置换协议中原告有交付现有房屋及补足房屋差价的义务，但这些义务均属于后履行义务、附随义务，原告义务的履行均依赖于被告对合同义务的先履行,在被告未履行合同义务的情况下，原告亦无法将合同项下的义务履行完毕，房屋置换协议与破产法第十八条规定的互负对价意义的双务合同存在明显区别。综上，靖江市长里房地产开发有限公司破产管理人无权就原、被告签订的房屋置换协议行使合同解除权，在原告主张继续履行双方签订的房屋置换协议的情况下，被告亦没有举证证明存在合同法第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故被告应当继续履行案涉房屋置换协议，将案涉房屋交付给原告。在被告履行合同义务后，原告亦应当按照合同约定补足房屋差价并将自己的原有房屋交付给被告。审理中，原告对被告尚未处置的车位进行了选择，本院对原告选择的车位予以确认。关于原告主张的装潢损失，符合合同约定，对该债权本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、被告靖江市长里房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱宏高交付位于靖江市地上汽车位一个。二、确认原告朱宏高对被告靖江市长里房地产开发有限公司享有债权20万元。案件受理费4300元，由被告负担。原告预交的案件受理费4300元由本院退回，被告应负担的诉讼费用于判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  刘汉江审 判 员  韩 萌人民陪审员  刘泽伟二〇二〇年三月二十日书 记 员  龚 静附：本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。