广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6922号上诉人（原审被告）：惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭村民小组，住所地：广东省惠州仲恺高新区陈江街道五一村。负责人：徐永定。上诉人（原审被告）：广东省惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭经济合作社，住所地：广东省惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭经济合作社。负责人：徐永定。被上诉人（原审原告）：惠州市惠胜精密工业有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区*******惠胜精密工业有限公司厂房。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：陈福，广东通用律师事务所律师。上诉人惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭村民小组、广东省惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭经济合作社与被上诉人惠州市惠胜精密工业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9294号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。两上诉人的负责人徐永定、被上诉人的委托诉讼代理人陈福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭村民小组、广东省惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭经济合作社上诉请求：1.改判确认《补征地出让协议》合法有效，2.本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：（2019）粤1302民初9294号民事判决认定《补征地出让协议》系事实认定错误；同时，一审法院未追加第三人，遗漏当事人存在程序违法。首先，一审法院认定《补征地出让协议》系无效合同与事实不符，该协议并未违背相关法律强制性规定。1.本案所涉土地系村集体土地，国土局征地手续是否完善，从现有证据足以证实，本宗土地国土局未完成全部征地手续，国土局未依法将土地交付给受让方即惠州市长业发展有限公司。如果惠州市长业发展有限公司直接从国土局交接的土地，后来的受让就不存在与村集体协商的情况出现。双方签订协议前，如果被上诉人或惠州市长业发展有限公司已经依法从国土局合法取得全部土地，那被上诉人就应当要求国土局将土地交付给被上诉人，不应当找上诉人要求移交土地。因此，《补征地出让协议》系与原业主所签订，系解决历史遗留问题，不存在所有权追认问题。2.一审法院及另一案件（2016）粤1302民初2319号民事判决已经查明的事实，相关证据足以证实国土局征地手续存在问题四至范围存在争议国土局无法办理交接手续。且在具体办证过程中，被上诉人、惠州市长业发展有限公司在建设用地转让合同纠纷中，双方均述陈江街道建设规划办对土地征地四至不清，且存在地上附着物，未补偿到位。同时，被上诉人诉另一村小组案件亦证明，本宗土地存在地上及地下物，未补偿到位，即土地征收手续存在问题。双方所签订的《补征地出让协议》正是此历史背景下所签订，被上诉人取得土地并建设成后，再要求返还，明显违反诚信原则，如果要返还，则也应当依法同时一并返还给村民。同时，从办证过程中，到法院生效判决所认定最后实际确认办证的国地使用权面积减少，上面足以确认土地四至范围存在争议。其次，该协议是否有效，必须看惠州市长业发展有限公司与国土局的土地出让协议。如果与国土局的土地出让协议从现状交付，而地上附着物由受让者即惠州市长业发展有限公司负责处理，通过相关证据亦可以证实，土地并非净地，存在其他地上附着物；作为毛地出让给被上诉人，国土局自然无法交付，受让方需使用土地必须与原业主协商处理。因此，双方所签订的《补征地出让协议》系解决补偿问题，系合法有效的。再次，本案存在程序违法，法院未依法追加惠州市长业发展有限公司为本案第三人。本案被上诉人的建设用地手续系从惠州市长业发展有限公司公司受让，惠州市长业发展有限公司应当作为第三人，因为最后该土地最后由二家取得并办理国土证。综上，本案事实认定错误，程序违法，请求二审法院依法改判。被上诉人惠州市惠胜精密工业有限公司辩称，1、上诉人与被上诉人签订的补征地合同是无效合同，上诉人应当返还被上诉人支付的土地转让款。上诉人与被上诉人合同所约定的土地已经由惠州市国土局仲恺高新区分局明确回复已完成征收，而且另案生效判决也判定我方将土地返回给长业公司。既然我方未得到土地，上诉人无权转让该土地，自然应当将土地转让款返回给被上诉人。如果按照上诉人逻辑，最后我司不但得不到土地，钱也拿不回来，这不符合情理。2、上诉人应当支付土地转让款利息。上诉人占用被上诉人的资金达四五年时间，而货币作为特殊财产是会产生收益和增值的，上诉人占用该资金期间，无论用于投资还是用于购买房产甚至存到银行，都会有投资收益，而我方则失去了该笔资金的投资收益。所以，上诉人应当按照银行贷款利息，全额支付该笔款项的利息。原审判决判定只支付一半的利息，是错误的，但是被上诉人为了尽快了绝此案而未上诉，这不意味着我方认可原审判决对利息判百分之五十的做法。3、本案不需要追加长业公司为第三人。在民事诉讼中追加第三人，是为了查清案件事实或者案件处理结果与第三人有利害关系情况下才需要追加。而本案中，与长业公司相关事项已经有另案生效判决所确认，相关事实也在另案判决中查清。因此，无需追加长业公司为第三人。一审原告惠州市惠胜精密工业有限公司向一审法院起诉请求：1、被告返还土地使用权转让款30万元并按中国人民银行同期同类贷款利率支付从2015年4月2日至付清日的利息（计算到立案时为66840元）；2、被告赔偿原告承担的土地占用费25347元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月31日，惠州盛泰五金塑胶制品有限公司（以下简称“盛泰公司”）与惠州市长业发展有限公司（以下简称“长业公司”）签订《土地转让合同》，约定长业公司转让其位于惠州市****办事处五一村工业区内的一块工业用地[土地使用权证号：惠府国用（2007）第130*****260号]，土地使用权面积18294.7平方米，每平方米480元，土地总价合计8781456元，长业公司负责办理国土证过户到盛泰公司指定的名下。上述合同签订后，长业公司将上述18294.7平方米的土地过户到原告名下。2013年6月20日，长业公司作为甲方，盛泰公司作为乙方，双方签订《补充合同》，载明：“经甲乙双方友好协商同意，在2010年5月31日签订《土地转让合同》，约定甲方将其位于惠州市*******的18294.62平方米土地使用权转让给乙方，过户到乙方指定公司名下，转让价格每平方米480元。后来甲方将土地过户到乙方指定公司惠州市惠胜精密工业有限公司名下。现面积为18294.62平方米的国土证交付给乙方作为报建规划等使用，最后以改过的14065.13平方米的国土证为准。甲方因改证等需要时，乙方须予以协助。由于政府原因，上述18294.62平方米土地中的4229.49平方米当初政府并未征收，造成甲方向乙方交付土地时这4229.49平方米无法交付，只能交付14065.13平方米。因此，现甲方转让给乙方的土地实际面积为14065.13平方米计算为准。”2015年3月16日，被告惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭村民小组（以下简称“瓦岭村民小组”）作为甲方，原告作为乙方，双方签订《补征地出让协议》，载明：“为支持企业发展需求，解决征地遗留工作，现经瓦岭小组（甲方）与惠胜公司（乙方）协商，并经瓦岭全村户代表同意后，决定将瓦岭小组位于鹅岭小组的土地（面积300平方米）转让给惠胜公司。一、该土地面积为300平方米，位于瓦岭小组与鹅岭小组交界处，土地无争议；二、为解决历史遗留问题，惠胜公司（乙方）在补征用该处300平方米土地时，需一次性补助给瓦岭村小组（甲方）人民币叁拾万元；三、转让后甲乙双方负责协助该处土地范围内的清场工作，保证顺利交付使用；……”。2015年4月2日，原告向被告广东省惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭经济合作社（以下简称“瓦岭经济合作社”）银行账户转账30万元，被告瓦岭村民小组向原告出具《收据》对此予以确认。长业公司以盛泰公司、惠胜公司为被告，以惠州仲恺高新区陈江街道五一村鹅岭村民小组（以下简称“鹅岭村民小组”）、瓦岭村民小组为第三人诉至本院[（2016）粤1302民初2319号]，请求：1、盛泰公司、惠胜公司将登记在惠胜公司名下的土地18294.6平方米中4229.49平方米返还给长业公司，并协助办理土地过户手续；2、盛泰公司、惠胜公司赔偿长业公司自2013年6月20日起至返还土地之日止上述土地租金损失（暂计至2016年4月为719013.3元，按月租5元/平方米计算）；3、盛泰公司赔偿其未将转让土地范围内工程建设交由长业公司承建导致的利润损失4336872元（厂区建筑面积28912.48平方米，暂按每平方米建筑工程纯利润150元估算，以实际评估结果为准）；4、盛泰公司支付过户费用政策调整增加费用的50%，即20万元；5、诉讼费由盛泰公司、惠胜公司承担。该案在审理过程中，盛泰公司、惠胜公司提出反诉请求：1、长业公司返还土地转让款423246元；2、长业公司按中国人民银行同期同类利率支付上述转让款自2013年12月31日至付清之日的利息（计算到立案时为63000元）；3、长业公司支付违约金2637950元；4、长业公司增加支付违约金3111850元；5、反诉费用由长业公司承担。本院在案件审理过程中向惠州市市国资源局调查得知：案涉的18294.62平方米土地已完成土地征收，该宗土地惠州市长业发展有限公司具备对外转让的条件，上述土地使用权是否可以分割办证，需城市规划部门出具意见后方可办理。为此，本院向惠州仲恺高新区住房和城乡规划建设局调查得知：案涉18294.62用地分割出3946平方米（属于上述4229.49平方米范围内）符合规划要求。2018年5月16日，一审法院经审理作出民事判决书，判决：一、惠州盛泰五金塑胶制品有限公司、惠州市惠胜精密工业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助惠州市长业发展有限公司将登记在被告惠州市惠胜精密工业有限公司名下的惠府国用（2012）第130*****014号国有土地使用权中的3946平方米土地使用权（详见：惠州仲恺高新区住房和城乡规划建设局出具的规划示意图）变更登记至惠州市长业发展有限公司名下；二、惠州市盛泰五金塑胶制品有限公司、惠州市惠胜精密工业有限公司应于本判决生效之日起十日内向惠州市长业发展有限公司支付土地占用费（以2672平方米为基数，自2015年5月至12月按1.88元/平方米/月，自2016年1月至12月按1.99元/平方米/月，自2017年1月至12月按2.11元/平方米/月，自2018年1月至土地返还之日止按2.25元/平方米/月计算）；三、驳回惠州市长业发展有限公司的其他诉讼请求；四、惠州市长业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向惠州盛泰五金塑胶制品有限公司、惠州市惠胜精密工业有限公司返还款项273903.6元及利息（以273903.6元为基数，自2013年12月31日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、惠州市长业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向惠州盛泰五金塑胶制品有限公司、惠州市惠胜精密工业有限公司支付违约金421759.78元；六、驳回惠州盛泰五金塑胶制品有限公司、惠州市惠胜精密工业有限公司的其他反诉请求。盛泰公司、惠胜公司不服该判决，上诉至惠州市中级人民法院。2018年9月10日，惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终3317号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年5月15日，原告诉至本院，请求判如所请。另查，依原告提出的诉讼财产保全申请，本院于2019年6月4日作出（2019）粤1302民初9294号民事裁定书，裁定：一、查封申请人惠州市惠胜精密工业有限公司名下位于惠州仲恺高新区陈江街道丰源路1号（厂房A）[产权证书号：粤（2017）惠州市不动产权第5003299号]的房产，查封期限为一年；二、冻结被申请人广东省惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭经济合作社名下银行存款人民币392187元，冻结期限为一年。一审法院认为，从本案查明的事实可确认，被告瓦岭村民小组与原告签订的《补征地出让协议》中载明的300平方米的土地已完成土地征收，属于长业公司所有。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本案中，被告瓦岭村民小组并非案涉土地的所有人，其在未取得案涉土地所有权的情况下与原告签订《补征地出让协议》，且该合同亦未得到长业公司的追认，故该《补征地出让协议》应属于无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告请求被告瓦岭村民小组返还已支付的土地使用权转让款30万元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。原告还要求被告瓦岭村民小组支付自付款之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，但该利息属于因合同无效所受到的损失，应按各自过错予以分担。被告瓦岭村民小组未取得案涉土地所有权，却与原告签订《补征地出让协议》，并将案涉土地交给原告使用，对于《补征地出让协议》的无效存在过错；原告作为从事商业经营的法人，其在与被告瓦岭村民小组签订本案《补征地出让协议》时，理应尽到谨慎的注意义务，对案涉土地的权属情况进行查验，对其投资经营的风险进行预估和防范，而原告在未核实案涉土地权属的情况下，仍与被告瓦岭村民小组签订《补征地出让协议》，其对该《补征地出让协议》的无效亦存在过错。因此，对于原告主张的上述利息，本院酌情由被告瓦岭村民小组承担50%。因上述土地使用权转让款30万元系由被告瓦岭经济合作社收取，故，原告主张被告瓦岭经济合作社对上述土地使用权转让款的返还及利息的支付承担责任，本院予以支持。原告还主张被告赔偿其承担的土地占用费25347元，但未提交相应的证据证明其已实际向长业公司支付了该笔费用，故，原告该项主张，事实依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭村民小组、广东省惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭经济合作社应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市惠胜精密工业有限公司返还土地转让款人民币300000元及利息的50%（利息计算方式：以300000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年4月3日起计至实际偿清之日止）；二、驳回原告惠州市惠胜精密工业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为7183元、保全费2481元，合计9664元（原告已预交），由原告惠州市惠胜精密工业有限公司负担1448元，由被告惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭村民小组、广东省惠州仲恺高新区陈江街道五一村瓦岭经济合作社共同负担8216元。本案二审期间，上诉人提交了一份征地协议，证明那块地那时是没有征收的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：一审认定的事实清楚，予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是涉案的《补征地出让协议》的效力问题。对此，分析如下：惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局出具的惠仲国土资函﹝2017﹞297号《仲恺高新区国土资源分局关于惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初2319号函的回复》中已明确，惠州市长业发展有限公司通过挂牌交易方式取得包括涉案土地在内证载范围内的土地已完成征收，据此可知，对《补征地出让协议》所涉的300平方米的土地在签订该协议时享有出让土地使用权证书的并非是本案的上诉人，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，上诉人作为《补征地出让协议》的转让方在签订该协议时至本案起诉前并未取得出让土地使用权证书，故上诉人与被上诉人签订的《补征地出让协议》应认为为无效，一审法院的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7183元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年三月五日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。