山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0786民初709号 原告（反诉被告）：冯述全，男，1956年4月26日出生，汉族，中专文化，中共党员，住昌邑市。 委托诉讼代理人：董新艳，山东倡义律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东盛佳房地产有限公司；驻所地：潍坊高新区府佑路77号。 法定代表人：袁英成，董事长。 委托诉讼代理人：刘堂亮，山东元康律师事务所律师。 原告冯述全诉被告山东盛佳房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯述全及其委托诉讼代理人董新艳，被告山东盛佳房地产有限公司法定代表人袁英成及其委托诉讼代理人刘堂亮到庭参加诉讼，审理期间，被告山东盛佳房地产有限公司提起反诉，本院合并进行了审理。现已审理终结。 原告冯述全向本院提出诉讼请求：1、判决被告山东盛佳房地产有限公司协助原告冯述全办理名将园2号楼3单元102室房产的不动产登记手续；2、判决被告山东盛佳房地产有限公司支付延期办理不动产登记违约金60000元；3、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2008年8月14日，原告与被告山东盛佳房地产有限公司（原山东盛佳建设发展有限公司）签订《盛佳锦业－名将园认购协议》，约定原告购买被告在昌邑市开发的盛佳锦业－名将园项目的房产2号楼3单元102室及21号车库，房款总额274000元，原告于2008年8月9日前交付被告要求的房款210000元（含车库定金10000元），后被告于2009年2月交付原告购买房屋、车库（变为23号），但至今被告未能协助原告办理不动产登记，被告的行为违反法律规定并造成原告损失，现依法提起诉讼请裁决。 被告山东盛佳房地产有限公司答辩及反诉称：原告的起诉无事实和法律依据，第一，本案所涉登记手续没有办理的过错方在原告，涉案小区大部分房产登记手续都已办理，只有原告等几户没有办理，并且原告拖欠房款拒不交纳，对原告应付未付的房款要求从应交纳房款之日起按照银行同期贷款利率计算到实际付清日；第二，原告要求的不办理登记手续的违约金无任何依据，没有办理登记手续的过错方在原告，而不在于被告；第三，我方当庭提起反诉，诉讼请求：要求原告支付拖欠房款64000元及利息（要求自交房之日起按照银行同期贷款利率计算至实际付清日）。 原告（反诉被告）冯述全辩称：原告在接房时就已经得知被告的房屋缺乏手续，不能办理房屋登记，所以没有交清房款，被告截止2017年7月24日才到昌邑市不动产登记中心申请办理房屋初始登记，导致原告无法办理房屋所有权证书，2017年下半年原告得知可以办理房屋登记手续后，多次要求交清房款，但被告方不接受，导致原告至今没有将房款交清，过错不在原告，不应该支付被告违约金。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了相关证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，足以证明如下基本案件事实： 2008年8月14日,原告（反诉被告，下称原告）冯述全与被告（反诉原告，下称被告）山东盛佳房地产有限公司的前身原原山东盛佳建设发展有限公司签订“盛佳锦业－名将园选房认购协议”一份，协议约定，原告认购被告开发的盛佳锦业－名将园项目2号楼3单元102室的房产及21号车库，房款总额274000元，原告已实付房款210000元，于交房之日付清余款64000元，因被告有关手续尚未办理完毕，待办理完毕相关手续后，双方另行签订国家规定的《商品房购销合同》，本协议自动失效，但协议商定的房屋价格及房屋位置不变。2009年2月，被告将原告所购房屋交付原告使用，车库由21号调为23号，原告未付剩余购房款64000元，双方也未签订《商品房购销合同》。2017年7月24日，被告到昌邑市不动产登记中心办理完毕房屋初始登记手续后，通知原告交清剩余房款64000元，并承担自实际接房日到实际付款日按照银行同期贷款利率的违约金，原告没有同意，双方形成纠纷。 当事人争议的焦点问题是违约责任及违约金的计算问题。 原告认为：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中第十八条第一款第二项的规定，由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日。被告于2009年2月份将涉案房屋交付给原告使用，至今未办理房屋所有权证书，主要过错在被告，被告应该构成违约，应承担相应的违约责任。第十八条第二款规定合同没有约定违约金或损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金应自2009年4月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利益上浮30%以210000元为基数计算，中国人民银行自2008年12月30日起多次调整贷款基准利率，根据利率表计算至2019年4月16日，违约金数额约为148000元。因为被告方也主张我方违约，假如我方违约要求与被告折抵，再扣除64000元的房款，我方只要求被告支付违约金60000元。 被告主张：双方在合同中约定了在交房时付清余款64000元，要求原告支付所欠房款并自交房之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至原告实际付款日。双方在签订认购协议时，原告对于该房屋手续不完备是明知的，原告要求被告自2009年4月1日起支付违约金没有事实依据。在被告通知原告交纳办理登记手续材料时原告没有交纳，过错在原告。认购协议第四条第四项约定，如果原告未按协议约定交付房款或者不与被告签订房屋购销合同，本认购协议自动解除，原告也无权要求返还定金。 本院认为，原、被告签订的“盛佳锦业－名将园选房认购协议”系双方当事人真实意思表示，是双方买卖房屋的初步合意，最终要以签订《商品房购销合同》为准，而商品房买卖合同是否有效还取决于其他条件的具备，如果法定条件不具备，即使签订了《商品房购销合同》，合同也不一定有效。原告与被告签订的“盛佳锦业－名将园选房认购协议”中有“被告有关手续尚未办理完毕”的内容，故协议当时未必有效。2009年2月，被告在未与原告签订《商品房购销合同》及原告未按“选房认购协议”交清购房款的情况下，将房屋及调整后的车库交付原告；原告在未付清房款的情况下接受房屋及调整后的车库，应视为双方对“选房认购协议”部分内容的变更。因被告并未按“选房认购协议”的约定收受原告剩余的购房款，原“选房认购协议”依法不应当认定为商品房买卖合同，只能认定被告认可了原告欠付购房款的事实，原告也认可了被告不能办理房产手续的事实。 2017年7月24日，被告到昌邑市不动产登记中心办理完毕房屋初始登记手续，具备了办理房屋产权登记的条件，此时非常明确，原、被告双方签订的“认购协议”及变更内容已经具备了有效的条件，双方可以签订《商品房购销合同》，因被告要求原告交清剩余房款64000元并承担违约金，原告没有同意，故双方没有达成一致意见签订新合同。此时，原、被告双方签订的“认购协议”及变更内容已经具备了有效的条件，原被告应按“认购协议”及变更内容履行各自的义务。现原、被告双方均未要求解除“认购协议”，故协议仍应继续履行，原告应自合同具备生效条件后付清欠款并按法律规定承担利息，被告应为原告办理房产登记手续并自合同具备生效条件可以办理房产登记手续90日后按法律规定承担违约金。对造成纠纷，双方均有责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二条，第八条，第十条，第四十四条，第六十条，第七十七条，第一百零七条，第一百零九条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，第二条，第五条，第十七条，第十八条之规定，判决如下： 一、被告山东盛佳房地产有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告冯述全办理完毕“盛佳锦业－名将园2号楼3单元102室的房产及23号车库”的不动产权属登记手续并支付违约金（违约金以210000元为基数，自2017年10月25日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清之日止），于本判决生效之日起十日内日付清。 二、原告冯述全向被告山东盛佳房地产有限公司支付剩余房款64000元并承担利息（利息以64000元为基数，自2017年7月25日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告冯述全其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，由原告负担；反诉费1400元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张维亮 人民陪审员  杨 彬 人民陪审员  吴克忠 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  付晓菲