广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初720号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洁怡，广东任允律师事务所实习律师。被告：李锡檀，男，1976年10月11日出生，汉族，住广东省中山市********************，公民身份号码442************437。委托诉讼代理人：李善平，广东邦杰律师事务所律师。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告李锡檀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人许艾玲、被告李锡檀委托诉讼代理人李善平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：被告李锡檀支付拖欠2018年7月至2019年8月的物业管理服务费4884.60元及逾期付款违约金734.33元（违约金计算方法：以当月应交未交物业管理费总额为基数，从2018年7月6日起按月利率2%计至清偿之日止，暂计至2019年9月5日为734.33元），请求额暂合计为5618.93元。事实和理由：被告李锡檀拖欠原告利和物业公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2016年3月18日，利和物业公司与中山市利和房地产开发有限公司签订了中山市前期物业服务合同，约定由利和物业公司为中山市利和房地产开发有限公司名下位于中山市石岐区*****提供物业服务。2016年8月15日，山市利和房地产开发有限公司将位于中山市石岐悦凯路6号利和豪庭二期区*******卖给了被告李锡檀，并做了中山市商品房销售登记备案。2018年6月1日，山市利和房地产开发有限公司向李锡檀发出于2018年6月30日收楼的通知，但被告李锡檀以房子质量存在问题为由拒绝收楼，并拒绝签订了中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）。合同期限：根据中山市前期物业服务合同第四十八条约定，本合同服务期限自2016年3月18日起至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业物业服务合同生效时，本合同自行终止。物业管理区域内有超过30%（至少高于30%）的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，物业服务企业可提前三个月在物业管理区域内公示并书面告知业主后，有权单方解除物业服务合同，退出物业管理区域。物业坐落：中山市石岐区*****利和豪庭二期区07幢303房，权属人：李锡檀，建筑面积：120.31平方米，交楼时间：2019年1月28日。物业费计收标准：根据中山市前期物业服务合同第九条第一项约定，物业管理费收费标准为：有电梯住宅：每月每平方米2.9元。付费期限：根据中山市前期物业服务合同第十条约定，业主从办理收楼手续后开始交纳物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在单月5号前（每次缴费的具体时间）交纳。违约金依据：根据中山市前期物业服务合同第十二条第二项约定：从逾期之日起，每天按应交物业服务费的千分之三交纳违约金。欠费期间：2018年7月至2019年8月，合计14个月。欠费金额：物业管理费每月348.90元，合计4884.60元。催收方式：已寄催费通知书。综上所述，被告李锡檀的行为已经严重侵害了原告利和物业公司的合法权益，故原告利和物业公司特向贵院提起诉讼。被告李锡檀辩称，1.我们实际应缴的管理费应从2019年1月29日至2019年8月31日，共7个月，即2791.2元；2.违约金不应由被告李锡檀承担，因为没有缴纳管理费是因为原告利和物业公司与开发单位怠于维修涉案房屋，导致房屋推迟半年交付，原告利和物业公司与开发商违约在先，所以违约金不应由被告李锡檀承担。本院经审理认定事实如下：1.2016年3月18日，利和物业公司与中山市利和房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份，约定：利和物业公司与中山市利和房地产开发有限公司就中山市利和房地产开发有限公司开发建设的利和豪庭二区物业，选聘利和物业公司实施前期物业服务事宜达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守；物业类型：商住物业；坐落位置：中山市石岐区*****；物业管理区域四至：东至悦秀路；南至白石桥；西至苗圃地；北至规划路；本物业未交付前，物业服务费由中山市利和房地产开发有限公司交纳；本物业交付后，物业服务费由业主或物业使用人缴交；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由中山市利和房地产开发有限公司按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由利和物业公司享有或承担，具体标准如下：2.9元/月/平方米；业主从办理收楼手续后[次日]、[次月]开始交纳物业服务费，以后按月交纳，业主或物业适用人应在单月5号前（每次缴费的具体时间）交纳；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的[千]、[万]分之三交纳违约金；中山市利和房地产开发有限公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；业主对由中山市利和房地产开发有限公司因施工质量等引起的纠纷，中山市利和房地产开发有限公司要及时解决，并对相关业主作出解释，利和物业公司要配合中山市利和房地产开发有限公司做好解释工作；2.2016年7月18日，李锡檀与中山市利和房地产开发有限公司签订中山市商品房买卖合同，约定：李锡檀向中山市利和房地产开发有限公司购买中山市石岐区凯悦路6号利和豪庭二区******;建筑面积120.31平方米;出卖人应当在2018年6月30日前，按照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同还约定了其他内容。后，中山市利和房地产开发有限公司通知李锡檀于2018年6月30日收楼，因涉案物业存在质量瑕疵，李锡檀于2018年6月30日填写了物业维修登记表，未收楼，也未与利和物业公司签订物业管理协议。之后，李锡檀通过多渠道反映涉案所购房屋存在质量瑕疵，后直至其认为存在的质量瑕疵已处理完毕，遂于2019年1月28日填写收楼确认书，确认通过对所认购的物业进行现场实地勘验，各项均符合房屋买卖合同约定的交付标准，现正式接收该物业，亦于同日填写房屋及钥匙配套设施接收确认表，接收了单元入户门钥匙、房门钥匙。利和物业公司认为涉案物业不存在质量瑕疵，应以李锡檀于2018年6月30日填写的物业维修登记表认定李锡檀已于该日实际收楼，李锡檀应当从2018年7月开始缴纳物业管理费。利和物业公司因向李锡檀催收物业管理费未果，遂产生本案纠纷。以上事实，有前期物业服务合同、中山市商品房买卖合同、物业维修登记表、收楼确认书、房屋及钥匙配套设施接收确认表等及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。李锡檀虽未与利和物业公司签订物业服务合同，但物业建设单位即中山市利和房地产开发有限公司与利和物业公司签订了前期物业管理服务合同，而李锡檀系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，故涉案前期物业管理服务合同对业主即李锡檀具有约束力。利和物业公司受建设单位即中山市利和房地产开发有限公司的委托对案涉小区进行前期物业管理服务，根据前期物业服务合同规定：本物业未交付前，物业服务费由中山市利和房地产开发有限公司交纳；本物业交付后，物业服务费由业主或物业使用人缴交；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由中山市利和房地产开发有限公司按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。具体到本案，本院分析如下：1.利和物业公司知悉李锡檀以涉案房屋存在质量瑕疵未在中山市商品房买卖合同约定的收楼时间即2018年6月30日收楼，利和物业公司并未提交证据证明中山市利和房地产开发有限公司对李锡檀提出的质量瑕疵不予承认或不属实，亦或于2018年6月30日已即时处理完毕并再次通知李锡檀收楼，故对利和物业公司关于系李锡檀无故拒收涉案物业的主张，本院不予采纳，本院以收楼确认书认定李锡檀收楼时间为2019年1月28日。利和物业公司要求李锡檀缴纳涉案物业交付前即2018年7月1日至2019年1月28日物业服务费的主张，于事实和法律无据，本院不予支持。2.李锡檀对于涉案物业位置、建筑面积、收费标准，以及应向利和物业公司缴纳2019年1月29日至2019年8月31日的物业服务费均无异议，本院予以确认，经核算，李锡檀每月应缴纳的物业服务费为348.90元（120.31平方米×2.9元/平方米），应缴纳的上述期间物业服务费为2476.06元[其中2019年1月29日至2019年1月31日的物业服务费为33.76元（348.90元/月÷31天×3天）、2019年2月1日至2019年8月31日的物业服务费为2442.30元（348.90元/月×7个月）]。李锡檀未按时足额缴纳物业服务费，违反前期物业服务合同约定，给利和物业公司造成损失，应承担相应的违约责任。涉案前期物业服务合同约定的违约金过高，应以年利率6％为宜，利和物业公司要求的违约金计算标准为月利率2%过高，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李锡檀于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2019年1月29日至2019年8月31日期间的物业服务费为2476.06元及违约金（违约金计算方法：以33.76元为基数，自2019年2月6日起按年利率6%计至清偿之日止；以每月物业服务费348.90元为基数，分别从2019年2月至2019年8月的6日起按年利率6%计至清偿之日止）；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担12.5元，由被告李锡檀负担12.5元（被告李锡檀于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  翟伟国二〇二〇年三月二十六日书记员  孙 萌黄应虹