广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1038号上诉人（原审被告）：翁秋云，女，1988年5月26日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：晁世洋，广东广瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢承哲，男，1962年3月27日出生，台湾地区居民，住台湾地区云林县。委托诉讼代理人：魏永才，广东凯行律师事务所律师。原审被告：袁小勇，男，1988年4月22日出生，汉族，住江西省瑞金市。原审第三人：中山市千家好房地产服务有限公司，住所地广东省中山市东升镇同乐大街三路**锦绣湾华苑**26卡。统一社会信用代码91442000MA4UQHUJ6C。法定代表人：梁远发。上诉人翁秋云因与被上诉人谢承哲及原审被告袁小勇、原审第三人中山市千家好房地产服务有限公司（以下简称千家好公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初10100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翁秋云上诉请求：撤销一审判决第一、三项。事实和理由：1.在签订涉案合同时，房屋所有权人翁秋云、袁小勇已经离婚。袁小勇没有完成签字，且从千家好公司所提供的微信聊天记录来看，袁小勇明确拒绝签订合同，其签字行为不属于代理行为，所以房屋买卖合同并未成立及生效；2.谢承哲在明知合同无法生效且交易的情况下仍将定金交付于翁秋云，造成的损失应自行承担，翁秋云因不懂相关法律，便收取80000元，其中定金为50000元，另外30000元的性质为房款的预付款。后袁小勇不同意卖房，便退还80000元给谢承哲，遂遭要求赔偿违约金240000元；3.案外人梁叶英无权代表翁秋云、袁小勇收取房屋定金；4.谢承哲签订合同当日支付定金50000元违约在先，应以2017年4月25日袁小勇明确拒绝签字之日为基准确定评估日期，对于2017年4月25日之后扩大的损失应由谢承哲自行承担，且主张的损失应按80000元的购房款与全款的比例进行承担。谢承哲辩称，1.合同签订之日，千家好公司通过翁秋云取得袁小勇联系方式，袁小勇已同意卖房；2.梁叶英收取定金时翁秋云、袁小勇在场，袁小勇是默认的；3.由于2个小时内最高支付50000元，所以继2017年4月24日12点之后至4月25日0点21分又支付剩下的款项是合理的；4.一审法院作出的委托评估是合法的。谢承哲向一审法院起诉请求：1.解除谢承哲与翁秋云、袁小勇双方于2017年4月24日签订的房产买卖合同；2.翁秋云、袁小勇支付违约金240000元。诉讼中，谢承哲增加诉讼请求：翁秋云、袁小勇返还定金80000元。一审法院认定事实：2017年4月24日，谢承哲作为承购方（乙方）与翁秋云作为出售方（甲方），千家好公司作为代理方（丙方）签订房产买卖合同，约定将甲方所有的位于广东省中山市（以下简称涉案房地产）出售给乙方，房产转让价为725500元，付款方式为一次性付款，即签署合同当日乙方付定金80000元给甲方，首期款250000元在甲方赎楼扣款当日由乙方付给甲方作赎楼用，甲方在收到定金一个星期内到银行办理申请提前还款即注销抵押手续，尾款395500元在过户当日付清给甲方，甲方同意在过完户并且乙方付清尾款，甲方将该物业交给乙方。该房产交易所产生的各项税费由乙方承担。乙方向代理方支付中介费18100元。甲方保证对该物业享有完整的所有权能完全支配及处理，不存在任何产权争议的情况。如存在隐瞒与该物业转让有关的重要事实或提供虚假资料等违反诚实信用行为而导致该物业无法完成办理产权转移登记的，甲方应赔偿对乙方及代理人所造成的全部损失。甲方需在签署中山市房地产买卖合同前清理完该房产出售之前已产生的产权纠纷、债务、税项、解除租约、租赁清还押金等事宜，并保证该物业出售乙方后无需乙方承担任何责任，否则甲方须承担由此引起的一切法律责任。交易过程中，如有一方违约（除定金外赔3倍定金作为违约金给对方），甲、乙方任何一方违约致使该房产不能顺利交易，违约方将赔付该房产成交总价的3%作为赔偿金给代理方。合同末端，翁秋云在甲方处签名并加按指模，谢承哲在乙方处签名并加按指模，代理方由吴雪霞签名并加按指模。此外，上述合同列袁小勇为出售方（甲方），但合同底部无袁小勇签名确认。签订合同当天，翁秋云的母亲梁叶英签写收据，确认收到谢承哲支付涉案房地产的定金80000元。当晚，谢承哲向梁叶英转账支付50000元；次日凌晨，谢承哲向梁叶英转账支付30000元。庭审中，谢承哲、翁秋云、千家好公司均确认签订合同时，袁小勇并不在场。现谢承哲、翁秋云均同意解除合同。千家好公司称签订合同时，翁秋云已经告知千家好公司及谢承哲，已与袁小勇离婚，但因翁秋云称涉案房地产是其母亲梁叶英支付的首期款，梁叶英和袁小勇同意卖房，只需要将合同寄给袁小勇签名即可，谢承哲才会签订合同后即支付定金。但后来袁小勇跟千家好公司称必须拿到与翁秋云婚生子女的户口本后才同意签合同，而翁秋云一直没有将户口本交给千家好公司，袁小勇才一直没有签合同。翁秋云则称签订合同时，袁小勇是同意卖房的，后来袁小勇就不肯签合同，不肯卖房了。签订合同时也已经告知千家好公司及谢承哲，涉案房屋因与他人在买卖过程中产生纠纷，正在诉讼阶段；签订合同第二天，翁秋云被千家好公司告知房屋已被查封后，即到千家好公司要求退回定金80000元给谢承哲，但因谢承哲已回台湾，千家好公司多次催促谢承哲回来收取定金，谢承哲均没有收。针对翁秋云的陈述，千家好公司不予确认，并称签订合同时，翁秋云并未告知谢承哲及千家好公司与他人就涉案房屋交易失败正在诉讼阶段；签订合同第二天，千家好公司通过查档得知房屋被查封，询问翁秋云，才被告知上述情况，开始时梁叶英称退回定金，后来又说要跟袁小勇商量卖房的事情，但实际一直没有拿钱到千家好公司进行退款。诉讼中，千家好公司提交与袁小勇的微信聊天记录，拟证明袁小勇签订合同时同意售卖涉案房屋。该聊天记录上显示，2017年4月24日千家好公司曾在微信上向袁小勇拍照及寄出证明一份，该证明内容如下：“我业主袁小勇，身份证号码：3607811988********，同意将中山市东升镇兆益路7号8幢2003房的房屋出售给购买方客户谢承哲，身份证号码Ｐ1********，面积105.14平方，业主实收总价人民币725500元，毛坯房，在2017年4月24日签合同时收定金80000元，收定金后如有一方违约（除定金外）按定金的3倍赔付给购方作违约金。收款人：年月日”2017年4月25日，袁小勇在微信上回复：“我要的东西你们有没有寄，没寄的话一切免谈”“你们说签就签啊！先把我的东西寄过来，少一样我都不会签”。2017年7月15日，谢承哲向袁小勇寄出关于限期追认翁秋云转让房屋效力的通知函，要求袁小勇在收到函件之日起五个工作日内对翁秋云转让涉案房地产的行为进行追认，如同意转让则协助在原合同上补签名字；如不同意转让，则请书面回复；如收到函件满五个工作日既不同意追认亦不书面回复，则视为拒绝转让。袁小勇于2017年7月18日签收上述函件，但至今仍未追认及回复。另查，翁秋云、袁小勇已于2016年3月15日登记离婚。涉案房地产登记权利人为翁秋云、袁小勇。就涉案房地产，翁秋云、袁小勇曾于2016年11月1日与案外人赵建来、梁永志签订房屋买卖合同，约定翁秋云、袁小勇将涉案房屋售卖给案外人赵建来、梁永志，但因翁秋云、袁小勇收取定金及部分房款后，一直未办理过户手续，导致案外人于2017年3月3日起诉至一审法院【案号（2017）粤2072民初2542号】，要求解除合同，翁秋云、袁小勇返还定金及已付房款，并承担违约责任。该案诉讼过程中，案外人赵建来、梁永志申请一审法院依法查封了涉案房地产。谢承哲为证明其损失，依法向一审法院提交申请书，对涉案房地产的现有价值进行评估鉴定。一审法院依法定程序委托了中山市经纬房地产估价咨询有限公司进行评估鉴定。评估过程中，因评估公司无法进入涉案房屋，谢承哲更改评估申请为对涉案房屋同路段户型的房产进行评估鉴定。2018年5月24日，中山市经纬房地产估价咨询有限公司作出（2018）中经房评字第041705号估价报告，评估结果为涉案房地产的价值为998830元。为此，谢承哲支付了4994元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，谢承哲与翁秋云签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。谢承哲依约定向翁秋云支付了定金后，袁小勇作为涉案房地产的所有人之一拒绝变卖房屋，且涉案房地产亦因诉讼被依法查封，导致双方合同已无法继续履行，现谢承哲、翁秋云均同意解除合同，并未违反法律规定，予以确认，因双方在2018年10月11日庭审中确定解除合同，故解除时间应以开庭之日为宜。翁秋云收取谢承哲购房定金后，并未与谢承哲办理过户手续，应承担违约责任。翁秋云称已告知谢承哲及千家好公司涉案房屋的现状并于签订合同第二天即要求退回定金80000元，但并未提交证据予以证明，且谢承哲、千家好公司对其陈述亦不予确认，故翁秋云应承担举证不能的法律后果，现谢承哲要求翁秋云返还定金80000元，予以支持。谢承哲要求翁秋云支付违约金240000元的问题。因双方在合同中已约定如翁秋云违约，则翁秋云需支付定金的3倍即240000元（80000元×3倍）作为违约金，该约定为谢承哲与翁秋云自行协商的结果，并未违反法律规定，且通过中山市经纬土地房地产评估有限公司对涉案同类型房产进行评估，其价值与双方签订合同的差额已超过谢承哲要求翁秋云支付违约金的金额，故谢承哲要求翁秋云支付违约金240000元，理据充分，予以支持。袁小勇是否需要承担责任。袁小勇虽为涉案房地产的所有权人之一，但袁小勇并未在合同上签名确认将房地产售卖给谢承哲，事后亦未对合同进行追认，且在签订合同时，袁小勇已与翁秋云离婚，袁小勇也未就该房产的交易收到任何价款。故谢承哲现主张袁小勇对上述债务承担连带清偿责任，理据不足，不予支持。袁小勇经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，并不影响依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、谢承哲与翁秋云于2018年10月11日解除于2017年4月24日签订的房产买卖合同；二、翁秋云于一审判决发生法律效力之日起七日内向谢承哲返还定金80000元；三、翁秋云于一审判决发生法律效力之日起七日内向谢承哲支付违约金240000元；四、驳回谢承哲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，保全费2120元，鉴定费4994元，以上合计12014元，由翁秋云负担（该款谢承哲已预交，翁秋云负担部分应在一审判决生效之日起七日内迳付谢承哲，一审法院不另收退）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉台房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案中虽然双方当事人未选择合同适用的法律，但合同的标的物位于中国大陆，且翁秋云为中国大陆户籍，本案与中国大陆有最密切联系，故一审法院适用中国大陆法律进行裁决并无不当，本院予以维持。虽然案涉房屋的所有权人为翁秋云与袁小勇，且案涉房地产买卖合同仅有出卖方翁秋云一人的签名，但部分共有人在房屋买卖合同中签字确认不影响案涉房地产买卖合同的效力，翁秋云与谢承哲之间的房屋买卖合同已成立并生效。对于房屋评估的时点问题，因翁秋云在明知房产被查封的情况下仍主张继续交易，长时间未退还定金，且延误了评估的时间，在评估报告出来后亦未对评估的时间节点提出异议，故本院对评估报告予以采信。从第三方中介千家好公司的陈述可知，翁秋云隐瞒房产被查封的事实收取定金属于违约的一方，一审法院认定翁秋云违约并承担相应的违约责任并未超过翁秋云在本案中对谢承哲所造成的损失，故本院予以维持。综上所述，上诉人翁秋云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元（上诉人翁秋云已预交），由上诉人翁秋云负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  胡怡静二〇二〇年三月九日书记员  刘丽云杨子岳