广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初28577号原告：阮春礼，男，1980年7月7日出生，汉族，住广东省中山市*************，公民身份号码442************412。委托诉讼代理人：阮霭芬，广东泓业正杰律师事务所律师。被告：杨泽，男，1987年12月27日出生，汉族，住湖南省辰溪县********，公民身份号码431************611。原告阮春礼与被告杨泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮春礼委托诉讼代理人阮霭芬到庭参加诉讼。被告杨泽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮春礼向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2019年5月9日签订的《租赁合同》；2.判决被告向原告支付从2019年9月起至实际返还租赁物之日止的租金和逾期付款违约金（租金计算方法：按每月9000元汁算，暂计至起诉之日为18000元；逾期付款违约金计算方法：以每月9000元为基数，按照月利率2%计算，暂计至起诉之日为720元）；3.判决被告向原告支付原告代为垫付的水费108元、电费1928.4元；5.判决被告缴纳的租赁保证金27000元归原告所有；6.判决被告向原告支付为维权而支出的律师费2000元、诉讼保全保险费500元；6.判决被告将租赁物返还给原告，并将存放于租赁物内的物品清空；以上合计50148.4元。诉讼中，原告阮春礼将诉讼请求第2项变更为：要求被告支付2019年9月至12月期间的租金36000元和逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方法：以每月9000元为基数，按照月利率2%计算），并撤回第六项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2019年5月9日签订了《租赁合同》，约定由被告向原告承租位于广东省中山市***********厂房作制衣生产使用，租赁期限从2019年6月1日起2021年5月31日止，租金每月9000元，于每月30日缴纳当月租金。《租赁合同》签订后，原告将租赁物交付被告使用，被告从2019年9月起拖欠租金及水电费。按照《租赁合同》第十二条约定，被告已构成违约，合同解除条件己成就，被告应向原告支付租金和逾期付款违约金；按照《租赁合同》第六条约定，被告应向原告支付原告代为垫付的水电费；按照《租赁合同》第十三条约定，租赁保证金27000元归原告所有；按《租赁合同》第十五条约定，被告应向原告支付因维权而支出的律师费、诉讼像全保险费。为此，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告如上诉求。原告阮春礼为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.租赁合同；2.房租、水、电费专用收据；3.民事案件委托代理合同、发票；4.物业租赁合同书；5.杨泽付款明细；6.诉讼保全担保保险费发票；7.微信聊天记录、光盘。被告杨泽未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月16日，阮春礼与案外人中山市******股份合作经济社在中山市沙溪镇法律服务所的见证下签订《物业租赁合同》，约定阮春礼承租中山市******股份合作经济社位于中山市*********物业（面积为2350平方米）开设厂房，租赁期限为8年，自2012年9月1日起至2020年8月31日止。阮春礼承租上述物业后，于2019年5月9日将承租的物业中3楼厂房出租给杨泽。阮春礼作为甲方、杨泽作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方将xx路xx号x楼厂房出租给乙方作制衣用途使用，租赁期限自2019年6月1日起至2021年5月31日止，甲方按照厂房现状交付给乙方，并就移交物品、水电等办理交接手续；在本合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金27000元，合同期限届满或合法终止合同时，乙方未发生违约行为，交清租金及其他各项税费且未拖欠任何于租赁期间所发生的费用，并在本合同终止之日起7日内所有注册于租赁物地址的证件（如工商登记、税务登记等）注销、迁出及按本合同约定完好退还租赁物后，甲方将租赁保证金无息退还乙方，与此同时，乙方租赁保证金仅为保证乙方履行义务之用，不应视为租金等其他费用；租金标准：每月租金9000元，支付方式：租金从2019年6月1日开始计收，乙方应在每月30日前将当月租金交付给乙方；租赁物设置独立电表、水表，水电费按月抄表结算，乙方应于交纳租金时，一并将水电费缴清；乙方未按时足额支付租金或者其他费用，乙方所交付的租赁保证金甲方所有，逾期达到30日或以上的，甲方有权单方面解除合同并停止向乙方提供水电，合同解除并不影响甲方向乙方主张应付租金以及逾期违约金的权利；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同并收回租赁物另行处理，乙方已交纳的租赁保证金不予退还：乙方拖欠租金达到30日的；乙方应依约履行合同义务，若由此产生诉讼的，产生的诉讼费用、甲方委托律师费用、调查取证费用、诉讼保全担保保险费用等合理费用由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订当日，杨泽向阮春礼交纳租赁保证金27000元（银行转账25000元、微信支付2000元）。阮春礼主张杨泽自2019年9月起拖欠租金、水电费，至2019年10月14日在未解除合同的前提下将承租的厂房物品搬离出厂房。阮春礼提交其工作人员陆某某与杨泽的微信聊天记录，内容为：陆（陆某某，以下简称陆，2019年10月5日）：向杨泽发送《房租、水、电费（专用）收据（2019年10月4日）》，水电、房租共计10765.2元。陆（2019年10月8日）：老板明天一定要转租金和水电啦！陆（2019年10月10日）：老板今天可以转租金吗？杨：美姐，要到15号，客户答应14号付钱给我。陆：老板说了，过了15号如果还没收到租金就锁门的，你自己看着办吧。陆（2019年10月15日）：老板几点转租？阮春礼主张杨泽拖欠其2019年9月至12月的租金期间及2019年9月至10月期间的水电费未支付，经催讨未果，遂于2019年11月6日向本院起诉，主张前述实体权利。另查：2019年11月4日，阮春礼与广东泓业正杰律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，支付律师费2000元。诉讼中，原告阮春礼向本院申请，请求保全杨泽名下价值23148.4元财产，并提供中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保函为其担保。本院于2019年11月12日作出（2019）粤2071民初28577号民事裁定书，冻结了杨泽名下的银行存款113.39元，查封了杨泽名下的粤T*****小型汽车。阮春礼向中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司支付保险费500元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。阮春礼与杨泽签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同的约定履行。杨泽承租涉诉厂房后，未按合同的约定按时向阮春礼交纳租金，已构成违约。合同约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同并收回租赁物另行处理，乙方已交纳的租赁保证金不予退还：乙方拖欠租金达到30日的。”杨泽从2019年9月起未交纳租金，已逾期超过30天，合同解除的条件已成就，阮春礼要求解除双方签订的租赁合同合法有据，本院予以支持。由于杨泽逾期未交租金构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，阮春礼要求杨泽支付租金的诉求，符合双方合同的约定及法律的规定，本院予以支持。关于租金计算的期限。阮春礼要求杨泽支付2019年9月至12月期间的租金36000元。本院经审查认为，首先，杨泽于2019年10月14日从承租的厂房搬走，而双方签订的租赁合同的期限至2021年5月31日止，故杨泽在没有履行完租赁合同约定的期限情况下从租赁物处搬走，其没有与阮春礼办理解除租赁合同的手续，并拖欠2019年9月、10月期间的租金，其行为已构成违约，故杨泽应支付其承租期间的租金即支付2019年9月至10月期间按每月9000元的标准计算的租金18000元；其次，阮春礼在得知杨泽违约后，有防止损失扩大的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”杨泽未能如约支付租金，有失诚信，已构成违约。然而，阮春礼在明知杨泽不会继续履行合同的义务的情况下，未能及时行使合同解除权，采取积极有效的措施防止损失的扩大，根据上述法律规定，应对之后涉案商铺的损失负有主要责任。阮春礼在知晓杨泽违约后，寻找新的承租人期间涉案厂房处于空档期，基于杨泽违约在先，杨泽应对该段空档期涉案商铺的租金予以赔偿。阮春礼于2019年11月6日向杨泽主张权利，要求杨泽支付2019年11月至12月共两个月的租金损失，符合上述法律规定，故本院对阮春礼的该项请求予以支持。综上，杨泽应向阮春礼支付2019年9月至12月期间的租金36000元。关于水电费。根据阮春礼提交的微信聊天记录，杨泽拖欠2019年9月、10月租金、水电费未支付，阮春礼通过微信向杨泽追讨，并向杨泽发送2019年9月、10月《房租、水、电费（专用）收据》，收据项目中包含水费、电费、租金，故杨泽应向阮春礼支付2019年9月至10月期间的水费108元、电费1928.4元。关于租赁保证金。阮春礼要求杨泽缴交的租赁保证金27000元归其所有。租赁保证金属于履约保证金，即为约定损害赔偿金，其目的是为了保证承租人按合同的约定履行合同义务。根据合同“乙方未按时足额支付租金或者其他费用，乙方所交付的租赁保证金甲方所有”、“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同并收回租赁物另行处理，乙方已交纳的租赁保证金不予退还：乙方拖欠租金达到30日的”的约定，因杨泽拖欠承租期间的租金拒不支付，且逾期支付超过30日，故本院对阮春礼要求杨泽缴交的租赁保证金27000元归其所有的请求予以支持。关于违约金。阮春礼要求从逾期拖欠租金之日起至实际交还租赁物之日止，以每月租金9000元为基数，按月利率2%计算。因合同既约定了租赁保证金即约定损害赔偿金，又约定了违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金和约定损害赔偿金不能并存，阮春礼已要求杨泽缴交的租赁保证金归其所有，故对其要求杨泽支付违约金的请求不予支持。关于律师费和诉讼保全保险费。阮春礼因起诉杨泽花费律师费2000元、诉讼保全保险费500元，根据合同“乙方应依约履行合同义务，若由此产生诉讼的，产生的诉讼费用、甲方委托律师费用、调查取证费用、诉讼保全担保保险费用等合理费用由乙方承担”的约定，杨泽应当向阮春礼返还。综上所述，阮春礼诉求合理部分，本院予以支持。被告杨泽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告阮春礼与被告杨泽于2019年5月9日签订的《租赁合同》；二、被告杨泽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阮春礼支付2019年9月至2019年12月期间的租金及租金损失36000元；三、被告杨泽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阮春礼支付2019年9月至10月期间的水费108元、电费1928.4元；四、被告杨泽向原告阮春礼交纳的租赁保证金27000元归原告阮春礼所有；五、被告杨泽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阮春礼支付律师费2000元、诉讼保全保险费500元；六、驳回原告阮春礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1053.71元、诉讼保全费252元，合计1305.71元（原告阮春礼已预交），由被告杨泽负担，于本判决生效之日起七日内直接返还给原告阮春礼。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  黄暖鹏人民陪审员  李庆腾二〇二〇年三月二十四日法官 助理  梁永凤书 记 员  陈 奇