江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初14654号原告：江阴市精美特金属科技有限公司，住所地江阴市新桥镇郁桥村赵家巷**。法定代表人：钱剑锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王煜、姚泳,江阴市北国法律服务所法律工作者。被告：罗小红，女，1974年12月8日出生，汉族，住四川省广汉市。委托诉讼代理人：焦国栋，江苏法舟律师事务所律师。第三人：江苏国泽节能环保科技有限公司，住所地江阴市华士镇龙河工业园上山路**。法定代表人：顾建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁焕，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许蕾，江苏漫修（江阴）律师事务所实习人员。原告江阴市精美特金属科技有限公司（以下简称精美特公司）与被告罗小红，第三人江苏国泽节能环保科技有限公司（以下简称国泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告精美特公司的委托诉讼代理人王煜，被告罗小红及其委托诉讼代理人焦国栋，第三人国泽公司的委托诉讼代理人丁焕、许蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告精美特公司向本院提出诉讼请求：1.判令罗小红返还保证金50000元、租金32054元、卷帘门款4000元；2.本案诉讼费用由罗小红承担。审理中,精美特公司将第一项诉讼请求中的租金变更为30000元，卷帘门款变更为4800元。事实和理由：他公司与罗小红在2017年11月8日签订厂房租赁合同一份，约定他公司向罗小红租赁位于江阴市，租期三年，自2017年12月8日至2020年12月7日，租金每年390000元，一年支付两次，他公司向罗小红缴纳保证金50000元。他公司依约于2017年11月7日支付保证金50000元、上半年租金195000元及物业费等9000元，于2018年5月支付下半年租金195000元，其中2018年5月16日支付85000元，因罗小红结欠他人租金，江阴法院华士人民法庭于2018年5月18日扣划租金101455元。之后他公司知道该厂房属第三人所有，罗小红是转租。2018年12月罗小红结欠国泽公司租金后失去联系。国泽公司向他公司催讨2018年11月8日后的租金，后经他公司与国泽公司协商达成协议，约定2018年11月8日前的租金由国泽公司向罗小红催讨，2018年11月9日至2018年12月26日的租金50000元由他公司支付给国泽公司，因此罗小红多收取2018年11月9日至2018年12月7日租金32054元。因通道问题，他公司无法继续租赁，双方在2018年10月份协商一致于2018年12月底解除租赁关系。另因本案租赁所涉厂房未办理建设工程规划许可证，亦未办理房屋所有权证，他公司与罗小红签订的厂房租赁合同应属无效，所以罗小红应退还保证金50000元及多收取的租金32054元。关于卷帘门的问题，罗小红租赁后，先后请人安装了两扇门，他公司租赁车间南面一扇及北面一扇，南面一扇大门是他公司出入口，北面一扇大门系另一租户出入口，所以北面卷帘门与本案无关。本案中他公司主张的卷帘门款系南面的门，该款罗小红承诺由其承担，当时罗小红没钱支付，让他公司先行垫付，他公司垫付之后，罗小红向他公司开具了收据，该卷帘门款应由罗小红支付。为此，他公司诉至法院。被告罗小红辩称，1.她对外出租涉案房屋已经得到第三人国泽公司的授权，系有权出租，且在出租本厂房的时候已经将房屋的实际情况告知了精美特公司，精美特公司对此情况予以接受。2.精美特公司已经承租涉案厂房并已经实际占用长达一年多，对房屋的所有情况都是明知的，故即使认为厂房租赁合同无效，精美特公司自身存在重大过错。3.合同签订时她答应在精美特公司承租的车间北面安装一扇大门与其他公司隔开。但之后精美特公司又提出在南面再安装一扇卷帘门，她答应门由她找人安装，钱由精美特公司支付。装好之后精美特公司就将卷帘门款4800元支付给了她，她把卷帘门的钥匙交给了精美特公司。现精美特公司主张卷帘门的相关费用无任何依据。4.根据厂房租赁合同的签署日期，以及精美特公司法定代表人的微信朋友圈截图，精美特公司实际入驻厂房的时间为2017年11月8日，即使认为厂房租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，相关租金应自2017年11月8日开始计算至实际结束之日，精美特公司现仅支付了2017年11月8日至2018年11月8日的租金39万元，2018年11月9日至2018年12月25日的租金未予支付给罗小红。精美特公司承诺于2018年12月8日搬出厂房，且2018年12月24日她与精美特公司法定代表人的聊天记录中也显示12月8日以后使用的房租由精美特公司与国泽公司自行结算，其缴纳的保证金折抵相关的租金。精美特公司截至起诉之日对此一直未提出异议，也未向她进行过催讨。5.她与国泽公司的房租已经结算清楚。她与国泽公司就本案案涉厂房的租金已经实际结算至2018年12月1日，且她已将相关的情况告知了精美特公司，明确2018年12月8日之后的租金由精美特公司与国泽公司自行结算，她未多收精美特公司的租金，故不存在返还的问题。第三人国泽公司陈述，一、罗小红无权计收精美特公司提前进驻期间的占用费。罗小红主张她与精美特公司之间的转租合同无效的理由是他公司房屋未经合法批建手续，但合同无效并不导致全部条款丧失执行力，双方对租期的约定仍是基于真实意思表示作出，罗小红仍应基于诚实信用原则收取约定期间的占有使用费，从2017年12月8日起算。罗小红在未经精美特公司许可情况下，擅自将起算点提前一个月，不符合约定，于法无据，对于已收取的该期间费用需承担返还义务。二、精美特公司重复支付租金应由罗小红返还。1.精美特公司重复支付租金的原因在于罗小红擅自提前一个月收取租金，致使2018年12月25日国泽公司与精美特公司协议中约定的租金起算点也相应提前至2018年11月8日。精美特公司主张其重复支付的一个月租金期间为2018年11月8日起至12月7日，实为占有使用费。2.精美特公司作为转租合同的次承租人，明知其已向罗小红支付了2018年12月8日前的租金，在与他公司缔约时对合同相关内容理应负有审慎义务，并且明知存在重复支付租金的情形。他公司作为转租合同的第三方，没有义务也没有能力调查原被告真实的租赁情况。精美特公司在与他公司缔约过程中具有明显过错，理应自行承担由此造成的损失。三、国泽公司未超收精美特公司与罗小红的租金，没有向精美特公司返还的义务。1.他公司向精美特公司收取租金符合双方约定，在无证据证明他公司超收的情况下，精美特公司无权要求返还。2.罗小红在合同解除前交付的租金，不足以支付到其主张的2018年12月8日。首先，罗小红承租他公司房屋后，将其中2600平方米转租给精美特公司，880平方米转租给江阴市华士久合金属制品厂（以下简称久合公司），租期至2019年9月30日，1850平方米转租给江阴市华士亚森家具厂（以下简称亚森公司），租期至2019年4月19日，罗小红主张其与他公司在解除租赁合同时按120元每平方米结算次承租人占用使用费，按该标准，自2018年10月2日合同解除至次承租人实际腾退房屋，罗小红应付金额为289257元（包括久合公司2018年10月2日至2019年9月30日的租金105600元；亚森公司2018年10月20日至2019年4月19日的租金111000元；精美特公司2018年10月2日至2018年12月26日的租金72657元）。但截至诉前，他公司仅收到罗小红租金22万元，扣除2万元用于支付合同外货梯厂房租金，他公司今收到罗小红案涉合同项下20万元租金，尚不足以支付除精美特公司之外的次承租人租金。故他公司于2018年11月8日向精美特公司收取占用费既符合当事人间的约定，也未超收相关费用。如罗小红坚持将20万元算作精美特公司租金，则仍需补足次承租人占有使用费。3.罗小红主张与常理不符，罗小红在本案中陈述她与精美特公司仅结算至2018年11月8日，却又主张与国泽公司结算至2018年12月8日。在罗小红已和精美特公司解除租赁合同的背景下，罗小红没有理由及义务代精美特公司多支付一个月租金，该主张显然不合常理。综上，本案多付租金应由罗小红负担，他公司无需返还。本院经审理认定事实如下：江阴市华士镇上山路26号在江阴市工业规划区范围内。涉案租赁房屋系国泽公司（原名江苏国利住宅工业有限公司）租赁江阴市村民委员会集体土地建造，但至今未办理建设工程规划许可证，亦未取得房屋所有权证。2017年9月28日，国泽公司与罗小红签订厂房租赁合同，约定国泽公司将位于江阴市，面积约6640平方米，出租给罗小红，租金796800元／年，明确约定不得转租。2017年9月30日，国泽公司出具委托书，对位于江阴市，面积约7000平方米左右，全权委托罗小红出租，并签订租赁合同。2017年11月8日，罗小红与精美特公司签订厂房租赁合同，约定，罗小红将位于江阴市左右平方米厂房出租给精美特公司，租期自2017年12月8日至2020年12月7日，年租金39万元，保证金5万元。之后精美特公司按约支付了罗小红一年的租金39万元、保证金5万元及物业管理费等相关费用9000元。2018年12月25日，精美特公司与国泽公司签订协议书，约定2018年11月8日前的租金由国泽公司向罗小红催讨，2018年11月8日之后到精美特公司搬走之日的租金由精美特公司支付。当日，国泽公司收取精美特公司支付的2018年11月9日至2018年12月26日期间的房租金5万元。2018年11月29日罗小红给精美特公司的法定代表人钱剑锋发微信“钱总你好，我厂房已经全部归还给李老板了，以后每月电费都由顾建华收，你们厂里蒋工认识的，李双明妹夫管理厂里一切事”，钱剑锋回复“好的小罗”。2018年12月24日罗小红给钱剑锋发微信“钱老板你好，我在外地手机丢了，手机卡要从外地回来才好补办，现在用亲戚的手机发微信。房东李老板说你们还没有搬，你上次说要26号搬，具体你们商量。我跟你之间签合同是11月8号就到期，我交给房东的租金是到12月8日截止的。你的保证金正好抵房租。从10月8日开始算，11月8日，12月8日，就是剩余两个月租金我都交给李老板了。12月8日以后你们使用的房租你跟房东去商量。我11月初就已经跟房东交接清楚了”。钱剑锋未回复。另查明，2017年11月30日，罗小红向精美特公司出具4800元的收据一张，其上载明收款事由为卷门，收款方式为转账。以上事实，有厂房租赁合同二份、委托书、（2017）苏0281民初14668号民事判决书、协议书、微信聊天记录、收据及当事人的陈述等予以证实。本案的争议焦点是：1.罗小红与精美特公司之间签订的厂房租赁合同的效力；2.罗小红有无多收取精美特公司房租；3.罗小红应否返还精美特公司保证金5万元；4.罗小红应否返还精美特公司卷帘门款4800元。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因案涉租赁厂房至今未办理建设工程规划许可证，亦未取得房屋所有权证。因此，罗小红与精美特公司签订的厂房租赁合同应属无效。关于争议焦点二，就精美特公司支付给罗小红的一年租金39万元是属于哪个期间内的问题，罗小红主张虽然合同约定租期的起始时间是2017年12月8日，但是精美特公司在2017年11月8日就已实际入驻，且精美特公司答应支付她2017年11月8日至2017年12月7日期间的房租后她才同意解除双方之间的厂房租赁合同。精美特公司予以否认，因罗小红未提供相关证据证明，本院对罗小红的上述主张不予采信。虽然双方订立的厂房租赁合同无效，但是罗小红与精美特公司关于租赁期限的约定系双方的真实性意思表示，双方理应遵守，故本院认定精美特公司已经支付的39万元租金对应的时间段为2017年12月8日至2018年12月7日。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，虽然本案中罗小红与精美特公司之间的厂房租赁合同无效，但是精美特公司实际使用厂房至2018年12月26日，罗小红根据合同约定的租金标准收取精美特公司2018年11月9日至2018年12月7日期间的房屋占有使用费，有事实和法律依据。现精美特公司要求罗小红返还上述期间内的租金，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三，因租赁合同无效，罗小红基于合同收取的保证金5万元应返还精美特公司。罗小红主张该保证金已经折抵房租，但未提供证据证明，本院不予采信。关于争议焦点四，精美特公司主张罗小红承诺支付南面卷帘门的费用，但是未提供证据证明，且双方签订的厂房租赁合同中对南面卷帘门的安装也未有约定，故精美特公司的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、罗小红于本判决发生法律效力之日起十日内返还江阴市精美特金属科技有限公司保证金5万元。二、驳回江阴市精美特金属科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取976元（江阴市精美特金属科技有限公司已预交），由江阴市精美特金属科技有限公司负担409元；由罗小红负担567元（江阴市精美特金属科技有限公司同意其预交的案件受理费由罗小红向其直接支付，本院不再退还），罗小红于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付江阴市精美特金属科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判长 蔡 林二〇二〇年三月九日书记员 任小霞附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。