云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初4859号原告：孙铭蔚，女，傣族，1978年10月17日出生，中专文化，个体工商户，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。原告：张婷，女，汉族，1978年9月14日出生，大专文化，云南省普洱市西盟佤族自治县人，现住云南省普洱市西盟佤族自治县。被告：西盟龙潭旅游投资开发有限公司。统一社会信用代码：915308295718629239。住所地：西盟县龙潭大酒店。法定代表人：彭杏甫，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑水茹，云南逻计律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告孙铭蔚、张婷与被告西盟龙潭旅游投资开发有限公司（以下简称西盟龙潭公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，西盟佤族自治县人民法院于2019年9月3日立案后，认为原被告双方约定原告住所地人民法院管辖，不属于西盟佤族自治县人民法院管辖，于2019年11月19日作出（2019）云0829民初278号民事裁定书，裁定本案移送思茅区人民法院处理。本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年1月15日、2020年3月13日两次公开开庭进行了审理，原告孙铭蔚、张婷、被告西盟龙潭公司的法定代表人彭杏甫及其委托诉讼代理人郑水茹到庭参加第一次庭审，原告孙铭蔚、张婷、被告西盟龙潭公司的委托诉讼代理人郑水茹到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告孙铭蔚、张婷向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即返还原告房屋销售款合计3955928.00元；2.依法判令被告全部承担因其占用售房款而给原告造成的损失，即普洱市思茅区人民法院（2018）云0802民初2500号《民事判决书》判令由原告和被告承担的另案原告刘明的律师费119340.00元，案件受理费18216元，财产保全费5000元，资金占用利息103380元，全部合计245936元；3.判令被告承担另案原告刘明诉原告和被告一案原告已支付的律师费45000元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:2018年4月20日，刘明（另案人）、原告、被告三方本着互惠互利的原则，签订了《房屋销售委托合同》，合同标的24套商品房位于西盟县星河国际广场，该房产由被告开发并已销售给了刘明，现均已在西盟县建设局房管股登记备案在刘明名下，合同约定：由原告负责售房工作，并联系客户办理银行房贷等相关手续，被告作为开发商提供基础账户，出具正规发票，完善相关手续，销售款到达被告账户后扣除其约定应得的每户5万元的手续费后需及时把销售款转入刘明的账户。合同同时还约定：1、原告与被告共同对刘明承担连带责任，若任何一方违约，违约方必须承担守约方为实现债权所支付的一切费用，包括但不限于差旅费、诉讼费、保全费、律师费、税费等。2、如被告未按约定时间将售房款支付给刘明，则构成违约，刘明有权单方解除合同，同时被告需承担违约金30万元。合同签订后，原告为履行合同约定，自筹了173万元，同时收取客户定金158.7万元，合计：331.7万元，先后支付给了刘明，在销售过程中多数客户需要按揭贷款，而被告的签约按揭贷款银行是西盟县农村信用合作社，原告将收集完整的客户贷款资料递交到了西盟县信用社审批贷款，在审批过程中，西盟县信用社发现被告有用其它房产违规套取银行贷款的行为，导致银行针对该项目停办业务，期间，原告浪费了大量的时间和精力，延误了履约时间。该事由导致刘明因长期收不到房款而向法院起诉原告和被告，思茅区人民法院以(2018）云0802民初2500号民事判决书作出了判决，判决原告承担支付房款2994765元，资金占用息103380元、律师费119340元、诉讼费18216元、保全费5000元，判令被告对以上费用承担连带责任。事后，原告将贷款资料退回，另行向西盟县公积金管理中心递交了部分符合条件的客户贷款资料，目前，西盟县公积金管理中心已分批2次将12套购房贷款划拨到被告账户，在第一笔150万元贷款划拨后，被告谎称资金被西盟县建设局扣留未到其账户为由，故意拖延支付时间，第二笔贷款共252万元划拨至今，被告仍未将资金支付给刘明，仍然拖延支付，最终被告的行为促使刘明申请强制执行，思茅区法院冻结了原告的所有账户，并扣划了原告孙铭蔚799400元，张婷109300元，同时扣划了被告28000元。目前被告共占用资金4655928元，其中含西盟县公积金管理中心对已审批通过的12户贷款客户（附：12户客户的花名册、客户贷款金额、贷款时间）共计402万元，原告自行销售并全款收取的一套客户赵凤的购房款535928元和客户王晓虎的购房款10万元。扣除合同约定应支付给被告的每套5万元手续费，14套共70万元外，被告应将余款3955928元支付给原告，由原告继续对刘明履约。综上，原告认为，原告和被告与刘明签订的《房屋销售委托合同》造成原告不能履约的事实，主要责任在于被告收到客户购房贷款后，迟迟不履行约定支付给刘明，经原告多次催促，至今仍未支付，被告的行为已严重亵渎了法律及合同的严肃性，不但致使原告不能按时履行合同，还导致原告承担刘明因此提起诉讼而产生的各项费用。同时也给原告的生活造成严重的困难和影响，被告应承担由此产生的各项费用。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法裁判。被告西盟龙潭公司辩称，一、原告主张被告返还房屋销售款3955928元无合同和事实依据。本案为商品房委托代理销售合同纠纷，既然为合同纠纷，当事人享有合同权利、承担合同义务均应该以双方签订的合同为依据，本案中，原、被告及刘明三方签订的《房屋销售委托合同》中已经明确约定被告西盟龙潭公司是将收到的房款扣除报酬后支付到甲方即刘明的账户，另外该合同第九条也约定，销售房屋无论收入多少也无论被告是否按时将购房款交付给刘明，原告均应根据其与刘明签订的委托代理补充协议按时支付房款给刘明，因此被告没有合同义务将房屋销售款3955928元支付给原告，原告要求被告交付房屋销售款，无合同和事实依据，且原告支付房款给刘明的合同义务是基于其与刘明之间签订的补充协议的特别约定，是原告对合同对方当事人即刘明应承担的合同义务。退一步讲，若被告将上述三百九十多万的房屋销售款交付给了原告，如果之后刘明依据三方签订的《房屋销售委托合同》第四条的约定，起诉要求被告交付上述房屋销售款，那么根据该合同的约定，无疑被告是要承担交付房款给刘明的合同义务，那实际上被告将会承担双重的交付购房款的义务，这不仅无合同依据，且对被告而言显失公平。因此，原告的第一项诉讼请求，即被告将3955928元的房屋销售款返还给原告无合同和事实依据。二、关于原告的第二项诉讼请求发表如下答辩意见。思茅区人民法院（2018）云0802民初2500号民事判决书判决由原告支付刘明售房款、资金占用费、律师费等费用，被告对此承担连带责任，法院判决原告承担上述费用的事实依据为原告与刘明双方签订的《房屋销售合同补充协议》，该补充协议约定销售房屋无论收入多少也无论被告是否按时将购房款交付给刘明，原告均应该按照合同约定时间分三次将购房款转入刘明指定账户，同时对原告每次支付给刘明销售房款的具体时间和金额，以及违约责任，双方在该补充协议中均进行了明确约定。进而，三方签订的《房屋销售委托合同》中对上述协议内容也进行了再次的强调和约定。因此，在思茅区人民法院（2018）云0802民初2500号案件中，法院才判决由原告承担资金占用费、律师费、保全费、诉讼费等费用，同时法院也判决，被告对上述债务承担连带责任，对于本案中原告主张的第二项诉讼请求，在思茅区人民法院（2018）云0802民初2500号民事判决书中法院已判决被告承担了连带责任，因此，被告已被生效法律文书确定了上述资金占用费、律师费、保全费、诉讼费的承担义务。而本案中原告又起诉要求被告承担上述资金占用费、律师费、保全费、诉讼费，且是作为被告给其造成的损失予以主张，被告认为该项要求被告赔偿损失的诉请缺乏依据。若上述资金占用费、律师费、保全费、诉讼费，原告提供证据证明自己全部承担了，那么原告也应该是在有法律依据和事实依据的情况下向被告进行追偿，行使的是追偿权，而非原告所诉请的要求赔偿损失的权利。故原告的该项诉讼请求缺乏法律和事实依据，不应得到支持。三、关于原告主张的第三项诉讼请求，与本案无关，且缺乏由被告承担的依据，故不应得到支持。四、本案原告的主体资格不适格，其无权要求被告履行合同义务。综上，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的第一组证据材料：《房屋销售委托合同》原件一份、《公证书》原件一份、《西盟县住房城乡建设和环保局关于西盟龙潭旅游投资开发有限公司申请注销商品房备案合同的复函》复印件一份、《刘明委托商品房代理授权委托书》原件一份，第二组证据材料：《公积金贷款明细》复印件一份、《商品房购销合同》复印件一份，第四组证据材料：《收据》原件二份、《富滇银行业务委托书（客户回单）》原件二份、《民事裁定书》复印件一份、《限制消费令》复印件一份、《报告财产令》原件一份、《执行通知书》原件一份、《执行裁定书》副本原件三份，第六组证据材料中《普洱市住房公积金管理中心西盟管理部回函》原件一份、《公积金贷款》原件一份，第九组证据材料：《云南省行政事业单位资金往来结算票据》原件二份、《客户回单》原件一份、《中国邮政储蓄银行客户留存单》原件一份，本院依职权向本院执行局调取的《协助扣划存款通知书》复印件七份、《执行款发放审批表》复印件一份、《收款收据》复印件一份，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的第三组证据材料：《普洱市思茅区人民法院（2018）云0802民初2500号民事判决书》复印件一份，被告对该组证据材料的真实性、合法性予以认可，但对证明目的不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，本院作出的（2018）云0802民初2500号民事判决书已经发生法律效力，故本院予以采信；2.原告提交的第五组证据材料：《普洱市西盟县联社关于西盟龙潭旅游投资开发有限公司公积金岩忠、哎汉更等12户公积金贷款资金流向的情况说明》复印件一份、《西盟县佤族自治县农村信用合作社流水》复印件一份，被告对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但系被告西盟龙潭公司账户内款项的流动，与本案不具有关联性，故本院在本案中不予采信；3.原告提交的第六组证据材料中《普洱市西盟县联社关于西盟龙潭旅游投资开发有限公司公积金岩忠、哎汉更等12户公积金贷款资金流向的情况说明》原件一份、《西盟县佤族自治县农村信用合作社流水》原件一份、《关于西盟佤族自治农村信用合作联社针对西盟龙潭旅游投资开发有限公司停办星河国际楼盘的相关贷款事宜的回函》原件一份、《关于西盟龙潭旅游投资开发有限公司开发的星河国际广场备案情况查询证明》原件一份，被告均不予认可。本院认为，该组证据材料系原告申请西盟佤族自治县人民法院调取的证据材料，虽来源及形式合法，但系被告西盟龙潭公司账户内款项的流动、被告开发的星河国际广场备案情况，以及西盟佤族自治县农村信用合作联社针对被告西盟龙潭公司停办星河国际楼盘的相关贷款的事宜回函，与本案不具有关联性，故本院在本案中不予采信；4.原告提交的第七组证据材料：《房屋销售委托合同补充协议》原件一份，被告对该组证据材料的真实性、合法性予以认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，能证实原告与刘明于2018年4月20日签订《房屋销售委托合同补充协议》，且该份协议书已在（2018）云0802民初2500号民事判决书中确认，故本院予以采信；5.原告提交的第八组证据材料：《收据》原件二份，被告对该组证据材料不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”原告提交的系两张《收据》，不符合上述法律规定的发票，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2018年4月20日，原告孙铭蔚、张婷与刘明、被告西盟龙潭公司签订《房屋销售委托合同》，约定：刘明委托原告孙铭蔚、张婷与被告西盟龙潭公司共同销售位于西盟县房屋（均已在西盟县建设局房管股登记备案在刘明名下）。原、被告共同将刘明的上述房屋出售给第三方，由被告西盟龙潭公司与第三方签订《商品房购销合同》，并将房屋变更备案登记到第三方名下，销售金额以《商品房购销合同》中载明的金额为准。原告孙铭蔚、张婷负责向第三方收取房款，交付至被告西盟龙潭公司设立的基础账户，并由被告西盟龙潭公司出具正规发票给第三方。被告西盟龙潭公司每收取一套房款，扣除被告西盟龙潭公司应得的5万元报酬后将剩余房款全部转入刘明指定账户。若被告西盟龙潭公司收到的房款为按揭房款，则需被告西盟龙潭公司与相关部门办理完拨款手续实际到账后转入刘明指定账户。原告孙铭蔚、张婷应得的报酬由刘明与原告孙铭蔚、张婷另行协商。销售房屋无论收入多少也不论被告西盟龙潭公司是否按时将购房款交付刘明，原告孙铭蔚、张婷均应根据刘明与原告孙铭蔚、张婷签订的委托代理补充协议按时支付房款给刘明。被告西盟龙潭公司与原告孙铭蔚、张婷对刘明共同承担连带责任。违约方必须承担守约方为实现债权所支付的一切费用，包括但不限于差旅费、诉讼费、保全费、律师费、税费等。同日，刘明与原告孙铭蔚、张婷签订《房屋销售委托合同补充协议》，约定：刘明委托原告孙铭蔚、张婷销售24套房屋，按照每平方米2100元计算，2976.65平方米共计6250965元。销售房屋无论收入多少也不论被告西盟龙潭公司是否按时将购房款交付刘明，原告孙铭蔚、张婷均应按照合同约定时间分三次将购房款转入刘明指定账户。第一次：在双方签订协议的同时支付刘明200万元；第二次：原告孙铭蔚、张婷于协议签订后一个月内支付刘明200万元；第三次：2018年7月31日前支付剩余部分2250965元（扣除已交定金）。被告西盟龙潭公司转入刘明指定账户的房款扣除刘明所得部分，余额为原告孙铭蔚、张婷的报酬。原告孙铭蔚、张婷如出现一次未按照约定时间支付售房收入给刘明的行为，构成违约，刘明有权单方解除合同，原告孙铭蔚、张婷需向刘明承担赔偿损失的责任，并支付违约金30万元。违约方必须承担守约方为实现债权所支付的一切费用，包括但不限于差旅费、诉讼费、保全费、律师费、税费等。合同签订后，原、被告开始销售房屋。原告孙铭蔚、张婷支付刘明定金58.7万元后，2018年4月28日支付173万元，2018年6月27日支付40万元，2018年10月11日支付60万元，合计331.7万元。2018年9月19日，刘明以孙铭蔚、张婷、西盟龙潭公司为被告向本院提起诉讼，本院于2018年12月17日作出（2018）云0802民初2500号民事判决书，判决：一、刘明与孙铭蔚、张婷、西盟龙潭旅游投资开发有限公司于2018年4月20日签订的《房屋销售委托合同》、刘明与孙铭蔚、张婷于2018年4月20日签订的《房屋销售委托合同补充协议》成立并生效；二、孙铭蔚、张婷于本判决生效之日起10日内支付刘明售房款2994765元；三、孙铭蔚、张婷于本判决生效之日起10日内以售房款2994765元为计算基数，按年利率6%计算向刘明支付从2018年10月12日起至本息还清之日止的资金占用期间利息；四、孙铭蔚、张婷于本判决生效之日起10日内支付刘明律师费119340元；五、西盟龙潭旅游投资开发有限公司对上述债务承担连带责任。孙铭蔚不服该判决，向普洱市中级人民法院提起上诉，因孙铭蔚未缴纳诉讼费，普洱市中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）云08民终141号民事裁定书，裁定本案按孙铭蔚自动撤回上诉处理。2019年4月29日，刘明向本院申请执行孙铭蔚、张婷、西盟龙潭公司，本院于2019年7月3日作出（2019）云0802执1111号之三执行裁定书，裁定：划拨孙铭蔚在富滇银行普洱分行所开的账户62×××68内存款100300元；划拨孙铭蔚在富滇银行普洱分行所开的账户83×××25内存款500000元；划拨孙铭蔚在富滇银行普洱人民路支行所开的账户62×××51内存款1500元；划拨孙铭蔚在勐腊农村商业银行勐仑支行所开的账户62×××79内存款117800元；划拨孙铭蔚在中国建设银行股份有限公司普洱城区分理处所开的账户62×××89_156_1内存款80100元；划拨张婷在中国邮政储蓄银行股份有限公司西盟县勐梭镇营业所所开的账户62×××42内存款7100元；划拨张婷在中国农业银行股份有限公司澜沧东朗支行所开的账户24×××10内存款14700元；划拨张婷在中国建设银行股份有限公司普洱人民东路支行所开的账户62×××38_156_1内存款87500元；划拨西盟龙潭旅游投资开发有限公司在富滇银行普洱分行所开的账户83×××73内存款28800元。本院依职权向本院执行局调取《协助扣划存款通知书》载明，截止第二次庭审结束之日即2020年3月13日，已扣划孙铭蔚的账户内款项分别为100300元、500000元、1500元、117800元、80100元，共计799700元；已扣划张婷的账户内款项分别为7100元、87500元，共计94600元，对张婷在中国农业银行股份有限公司澜沧东朗支行所开的账户24×××10内存款14700元，回执载明未能划拨成功；西盟龙潭公司在富滇银行普洱分行所开的账户83×××73内存款28800元，回执载明因云南省西盟佤族自治县人民法院执行裁定书、冻结通知书（2019）云0829执57号之一于2019年3月21日冻结，故云南省普洱市思茅区人民法院现无法进行扣划。原告在西盟佤族自治县人民法院提起诉讼后，于2019年8月26日向西盟佤族自治县人民法院申请调取证据，西盟佤族自治县人民法院向普洱市住房公积金管理中心西盟管理部调取相关证据材料，普洱市住房公积金管理中心西盟管理部于2019年10月30日作出的《回函》载明：岩忠、哎汉更等12户客户在西盟管理部进行按揭贷款的402万元，已全部划入西盟龙潭公司的监管账户。庭审中原被告均认可被告还收取了销售给赵凤的购房款535928元及王晓虎的购房款100000元，被告收取的14套购房款共计4655928元；原告认可原告已收取剩余10套首付款，但贷款尚未办理。本院认为，一、对原告主张被告返还房屋销售款3955928元的请求，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”本案中，原告、被告与刘明在《房屋销售委托合同》中约定的付款方式为：被告每收取一套房款，扣除被告应得的5万元报酬后将剩余房款全部转入刘明指定账户，原告孙铭蔚、张婷应得的报酬由刘明与原告孙铭蔚、张婷另行协商，销售房屋无论收入多少也不论被告是否按时将购房款交付刘明，原告均应根据刘明与原告签订的《委托代理补充协议》按时支付房款给刘明，被告与原告对刘明共同承担连带责任。首先，《房屋销售委托合同》中没有约定被告收取购房款后应向原告支付，故原被告之间不存在被告应向原告支付已收取的购房款的合同义务。其次，本院已经生效的（2018）云0802民初2500号民事判决书判决的是孙铭蔚、张婷向刘明支付售房款2994765元及资金占用期间利息，西盟龙潭公司对孙铭蔚、张婷付刘明的款项承担连带责任，但该判决书生效后，因原告与被告不向刘明支付款项，刘明向本院申请强制执行，截止庭审之日即2020年3月13日，本院执行局扣划孙铭蔚、张婷账户内的存款共计894300元，至此，孙铭蔚、张婷未全部履行完（2018）云0802民初2500号民事判决书中确定的付款义务，对于刘明的该笔债权，原、被告双方承担的是连带责任，现原被告在未清偿完刘明的债务前，提出扣除被告应得的报酬700000元（计算方式：14套×50000元）后，将剩余的14套销售款返还给原告的主张，无事实和法律依据，待原告履行完（2018）云0802民初2500号民事判决书中确定的支付义务后，另案解决。二、对原告主张被告承担刘明案律师费119340元、案件受理费18216元、财产保全费5000元、资金占用利息103380元，以及刘明诉原被告一案原告已支付的律师费45000元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告、被告与刘明签订的《房屋销售委托合同》明确约定，销售房屋无论收入多少也不论被告是否按时将购房款交付刘明，原告均应根据刘明与原告孙铭蔚、张婷签订的委托代理补充协议按时支付房款给刘明。原告与刘明签订的《委托代理补充协议》约定，第一次在双方签订协议的同时支付刘明200万元，第二次原告于协议签订后一个月内支付刘明200万元，第三次2018年7月31日前支付剩余部分2250965元（扣除已交定金），原告如出现一次未按照约定时间支付售房收入给刘明的行为，构成违约，刘明有权单方解除合同，原告需向刘明承担赔偿损失的责任，并支付违约金30万元，违约方必须承担守约方为实现债权所支付的一切费用，包括但不限于差旅费、诉讼费、保全费、律师费、税费等。根据以上的约定，原告主张的以上费用均系其未按时足额向刘明支付购房款导致违约而产生的，现原告主张被告承担因原告违约而造成的损失，于法无据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙铭蔚、张婷的诉讼请求。案件受理费40775.00元，由原告孙铭蔚、张婷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  段经权审判员  杨淳淋审判员  黄 俊二〇二〇年三月二十五日法官助理谭艳超书记员王**芳