山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初421号原告:聊城市幸福老年公寓，住所地：聊城市古楼南街**。负责人刘怀玉，院长。委托诉讼代理人:邹洪敏，山东智祥律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。被告:聊城市红树林商贸有限公司，住所地：聊城市东昌西路**(交运集团办公楼附楼)。法定代表人杜博涵，董事长。委托诉讼代理人杨先旺、冯如镇，山东国曜（聊城）律师事务所律师。聊城市幸福老年公寓（以下简称幸福老年公寓）与被告聊城市红树林商贸有限公司（以下简称红树林公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭于2020年3月24日对本案进行了审理。原告幸福老年公寓的委托诉讼代理人邹洪敏、杨萌初，被告红树林公司的委托诉讼代理人杨先旺、冯如镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福老年公寓向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告将位于站前街以东、岳庄小学以北、刑警一中队以南的划拨建设用地返回给原告；2、依法判令涉案划拨建设用地上建设的房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2012年9月17日签订《合作建房协议书》，并于2013年12月26日签订《合作建房补充协议书》，约定原告以划拨土地出资与乙方合作开发建设幸福老年公寓工程。协议签订后，被告在未告知原告的情形下自行设立金色盛年公司及蓝湖郡养老公寓有限公司，对外销售涉案土地上的工程。原告于2017年7月5日向我院起诉要求确认涉案协议无效及被告返还涉案土地及工程，我院作出（2017）鲁1502民初4491号判决，确认了协议无效，但对协议无效后土地、工程返还问题未作处理。原被告均提起上诉，聊城市中级人民法院作出（2019）鲁15民终1506号民事判决书，维持了（2017）鲁1502民初4491号判决，并明确对协议无效的善后问题即涉案工程的返还可以另行起诉。被告红树林公司辩称，原告幸福老年公寓骗取《国有土地使用权证》事实清楚、证据充分；其主张返还土地并确认房屋归其所有的主张是将双方合作建房的全部利益据为己有；双方《合作建房协议书》及《合作建房补充协议书》被人民法院另案认定为无效的主要原因是原告故意隐瞒骗取国家土地使用权并虚假承诺可以变更出让手续的行为造成的，其请求判令涉案房屋归其所有的主张，无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理，认定以下事实：2009年1月13日，聊城市人民政府作出聊政字[2009]3号《关于收回国有土地使用权并划拨给聊城市幸福老年公寓的批复》，将“站前街以东、岳庄小学以北、刑警一中队以南”收回并划拨给幸福老年公寓使用。2010年1月1日，幸福老年公寓从聊城市民政局取得编号为福机证字37000150002号社会福利机构设置批准证书，批准证书载明的有效期限为3年，自2010年1月1日至2012年12月31日。2010年7月29日，聊城市人民政府为聊城市幸福老年公寓办理了聊国用（2010）第183号西1633国有土地使用证，证载使用权类型为划拨，使用权面积为8128平方米，座落“站前街以东、岳庄小学以北”。2012年9月17日，幸福老年公寓（甲方）与红树林公司（乙方）签订《合作建房协议书》，约定甲乙双方经过平等协商，在自愿、互惠互利的原则上同意合作建房，决定对位于站前街以东、岳庄小学以北、刑警一中队以南[聊发改投资（2005）192号]甲方权属地块，按照政府批准的用地规划进行合作建房，该地块规划用地性质为休疗养用地[建设用地规划许可证号：2005聊规许地字第**]，用地面积为10000平方米，双方合作建设的房屋为项目土地上的幸福老年公寓工程；甲方负责提供本项目的合法土地使用权，除前期投入的土地安置费用列入项目成本外，不再投入任何费用，乙方负责建设过程中的全部资金；对于双方合作建设的标的房屋，由双方共同投资、共享利润、共担风险、按预定比例承担责任；双方共同参与组建筹建委员会，负责项目工程用地变更的审批、工程设计施工的变更、工程招投标及监理负责建设资金的运作管理及建成房屋的变现等工作；后期所有报批手续均按我国法律法规的相关规定由乙方办理，甲方协助乙方办理报批手续，并提供本项目的报批所需有效资料及在相关文书、表格、文件上签字盖章等事宜；甲乙双方按1:3的比例占有房屋产权，即甲方占25%，乙方占75%；双方对建成的房屋享有1:3的共有产权，办理房产证时注明产权比例，无论是对外出租、销售所产生的收益，双方按1:3的比例分配，投入使用权的经营收益也按同样比例分配；如遇政府征收房屋、征收赔偿款按双方所占房屋比例分配；本协议签订后，甲方承诺不再与第三方就该土地签订任何形式的合作合同、协议、意向书等。2012年11月15日，聊城市国土资源局作出批准文号为“聊政字﹝2009﹞3号”的《国有建设用地划拨决定书》，该决定书载明：划拨建设用地使用权人为“聊城市幸福老年公寓”，建设项目名称为“幸福老年公寓”，土地用途为“医卫慈善用地”，本宗土地总面积为8724平方米，本宗土地划拨价款为275.6784万元。原告已经交纳该土地划拨价款。2013年4月16日，红树林公司职工杨国辉从幸福老年公寓处取走《关于聊城市国土资源局关于收回国有建设用地使用权及划拨用地方案的请示》档案一份，杨国辉为幸福老年公寓出具了收到条一份，并在该收到条中载明“用后送回”字样。2013年12月26日，幸福老年公寓与红树林公司签订《合作建房补充协议书》，约定甲乙双方同意为了保障幸福老年公寓工程建设项目资金的安全运行，保证实现甲、乙双方共同出资、共享利润、共担风险之目的，同意成立具有独立法人资格的公司；甲方除前期以为本项目投入的土地安置费500万元整外，甲方负责为本项目提供其合法拥有的建设用地，该地批准文号为聊改投资（2005）192号、建设用地规划许可证号为2005聊规许地字第0049号，规划用地性质为休疗养用地，面积约为10000平方米，位于站前街以东、岳庄小学以北、刑警一中队以南；该土地使用权以划拨形式由甲方取得土地使用权后，甲方负责另行向聊城市相关部门申请变更为出让手续并将土地使用权办理在新公司名下；甲方以土地使用权，出资共占该公司总投资总额的25%；甲方为本项目除以上投入外，不再投入任何资金，乙方负责本项目建设过程中的全部资金，乙方占该公司总投资总额的75%；本项目合作期间甲乙各方的出资及因合作项目所获得的财产为公司共同财产，不得随意挪用或请求分割；甲乙双方拟建本项目的建筑面积以正式设计图纸为准，本项目竣工后甲乙双方按照1:3的比例占有项目的房屋产权，即甲方占25%，乙方占75%，并且办理房屋所有权证明注明产权比例；甲乙双方以土地使用权、资金等作为共同出资，双方共享利润、共担风险，甲乙双方对合作建房的开发、建设、管理、销售等产生的风险，以及因合作项目所取得的房屋产权、税后净利润由甲乙双方根据投入资金确定的1:3的比例负担或分配，对本项目建设的房屋无论是对外出租、销售产生的收益，还是投入使用权的经营收益，甲乙双方均按照以上比例分配；甲乙双方各自以其出资额为限对共同投资承担责任，双方以其出资总额为限本公司承担责任；公司根据公司法规定建立股东会、董事会、监事会三级法人治理机构，各机构按公司法规定行使各自职权，对项目规划、工程设计施工的变更、工程招标以及监事建设资金的动作管理、建成房屋的变现工作、对外融资、销售策划及定价等重大事项须合作各方股东研究一致同意后公司方可实施；公司的经营班子及财务人员由甲乙双方派人员组建，经营班子权限须甲乙各方股东一致同意后书面统一授权；本项目工程的设计、建设的招标、施工、监督等管理工作由筹建委员会负责，公司成立后，接受筹建委员会的领导及监督；本项目建筑设计必须保证甲方的老年公寓用房，不低于总建筑设计面积的25%等。2014年1月13日，聊城市东昌府区古楼街道办事处魏大庙居民委员会（甲方）与幸福老年公寓（乙方）签订《收回土地补充协议》，约定由乙方向甲方另行支付增加土地补偿款每亩11.5万元，共计150.489万元等内容。该补充协议加盖了双方当事人及见证人聊城市东昌府区古楼街道办事处的印章，牛可心在乙方法定代表人处签名。2014年4月15日，聊城市金色盛年家政服务有限公司成立，股东为幸福老年公寓、红树林公司，牛可心为执行董事兼总经理（法定代表人），刘怀玉为监事；公司章程载明由红树林公司及幸福老年公寓共同出资设立聊城市金色盛年家政服务有限公司，红树林公司出资75%，幸福老年公寓出资25%；公司经营范围为家政服务及相关中介服务、保洁服务。2014年4月25日，聊城市金色盛年家政服务有限公司与山东聊建集团有限公司签订建设工程施工合同，工程名称：蓝湖郡养老项目，工程内容：2栋，约计15000平方，资金来源：自筹资金，合同价款：约计2250万元。后山东聊建集团有限公司进行了施工。2014年7月9日，聊城市金色盛年置业有限公司成立，经营范围为房地产开发经营、物业管理服务；股东为红树林公司、闫怀勇。2015年1月21日，幸福老年公寓从聊城市民政局办理了鲁民证字第P00057号民办非企业单位登记证书，载明的有效期限自2015年1月21日至2019年1月21日，该证上记载的住所地为聊城市古楼南街**。2015年4月28日，红树林公司的职工任玉普从幸福老年公寓处取走《民办非企业单位登记证书》和组织机构代码证各一份，任玉普为幸福老年公寓出具了收到条一份。2015年6月，聊城市规划局向市执法局出具关于查处幸福老年公寓违法建设的函，内容为幸福老年公寓在站前街东、岳庄小学北建设的“蓝湖郡”项目，未按规划审批要求建设，存在擅自改变原规划的楼梯位置等，要求市执法局予以查处。2015年8月6日，聊城市东昌府区工商行政管理局核准成立企业类型为“个人独资企业”的“聊城市幸福老年公寓”，法定代表人为牛可心，注册资本301万元，住，住所地为聊城市东昌府区附楼营范围为“老年人养护服务”。2015年8月6日、2015年11月11日、2015年12月2日聊城市民政局三次向作为本案当事人的幸福老年公寓发出第1号、第48号、第50号《限期整改通知书》，责令幸福老年公寓对地址变更问题进行整改。2015年12月24日，幸福老年公寓在聊城日报就聊国有（2010）第183号西1633土地使用证作丢失作废声明。红树林公司向聊城市国土资源局提出异议，并称其与幸福老年公寓在2012年9月17日签订的《合作建房协议书》第三条约定所有相关证件包括土地证、建设工程规划许可证、幸福老年公寓的营业执照、组织机构代码证等均在红树林公司处保存完好，没有丢失。2016年3月17日，幸福老年公寓将红树林公司诉至我院，要求返还其《民办非企业单位登记证书》等。我院于2017年9月20日作出（2016）1534号民事判决，认为：证件中权利人为幸福老年公寓，红树林公司占有证件无法律依据；判令红树林公司于本判决生效之日起十日内返还幸福老年公寓的下列证件：《关于聊城市国土资源局关于收回国有建设用地使用权及划拨用地方案的请示》档案、《民办非企业单位登记证书》《组织机构代码证》《聊国用（2010）第183号西1633土地使用证》《建设用地规划许可证》各一份及《建设工程规划许可证》四份。红树林公司不服该判决，提起上诉。聊城市中级人民法院于2018年5月23日作出(2017)鲁15民终3159号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年5月12日，聊城市民政局作出聊民撤决字（2016）第1号《撤销行政许可决定书》，以“幸福老年公寓持有的《社会福利机构设置批准证书》到期后未换发许可证、未到登记管理机关办理变更地址登记”为由，撤销了鲁民证字第P00057号《民办非企业单位登记证书》。幸福老年公寓不服，向东昌府区法院提起行政诉讼，要求撤销上述决定书。2017年7月17日，我院作出（2016）鲁1502行初42号行政判决，认为聊城市民政局适用法律错误，判决撤销了聊城市民政局于2016年5月12日作出的聊民撤决字（2016）第1号《撤销行政许可决定书》。2017年5月16日，聊城市蓝湖郡养老公寓有限公司成立，经营范围为“老年人养护服务”，股东为红树林公司、闫怀勇。2017年7月6日，聊城市土地资产管理中心向幸福老年公寓下达《告知书》，内容包括：幸福老年公寓存在如下违规行为：一、未按合同约定日期竣工；二、套型住房单套面积违反了国土资源部办公厅关于《养老服务设施用地指导意见》通知第七条第四款“住房套型面积限定在40平方米以内”、“出租服务合同应约定服务期限一次最长不得超过5年的规定”；三、存在违规建设商业房和销售套型住房行为。要求幸福老年公寓抓紧施工并整改违规行为，严格按宗地用途开发建设和使用土地，停止违规建设和销售行为。2017年7月24日聊城市住房和城乡建设局以幸福老年公寓建设的蓝湖郡项目开工前没有取得建筑工程施工许可证为由向幸福老年公寓下达责令停止违法行为通知书，责令幸福老年公寓立即停止违法行为，接受处理。2017年9月19日，山东聊建集团有限公司向东昌府区法院提起诉讼，要求判令聊城市金色盛年置业有限公司支付工程款1100万元并退还履约保证金80万元、享有涉案工程价款的优先受偿权等。东昌区人民法院于2019年1月8日作出了（2017)鲁1502民初6565号民事调解书。2017年10月24日，聊城市民政局以“幸福老年公寓持有的福机证字第**《社会福利机构设置批准证书》有效期届满未申请延续、未依法申请《养老机构设立许可证书》、住所变更未到登记管理机关办理变更登记”为由，作出聊民许撤决字（2017）2号《撤销民办非企业单位登记证书决定书》，撤销了鲁民证字第P00057号《民办非企业单位登记证书》。幸福老年公寓不服该决定，向东昌府区法院提起行政诉讼。2018年3月15日，东昌府区法院作出（2017）鲁1502行初138号行政判决书，认为聊城市民政局在作出被诉的聊民许撤决字（2017）第2号撤销《民办非企业单位登记证书》决定时，认定事实不清，证据不足，违反法定程序。判决撤销聊城市民政局于2017年10月24日作出的聊民许撤决字（2017）第2号《撤销决定书》。聊城市民政局不服，向聊城市中级人民法院提起上诉。后聊城市民政局在二审中以“聊城市幸福老年公寓与案外人民事纠纷还在审理中且其希望进一步查清案件事实为由”向中院申请撤回上诉，中院于2018年5月18日作出（2018）鲁15行终61号行政裁定，准许其撤回上诉。2019年1月15日，我院受理了原告罗延平诉被告牛可心、闫怀勇、聊城市金色盛年置业有限公司、聊城市蓝湖郡养老公寓有限公司房屋买卖合同纠纷一案，后该案双方当事人达成了调解协议。双方就合作合同的效力问题产生争议，向我院起诉，经两级法院审理，最终由聊城市中级人民法院作出（2019）鲁15民终1506号判决书。该判决书认为：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。幸福老年公寓和红树林公司在合作建房协议及补充协议中约定将划拨土地向聊城市相关部门申请变更为出让手续，还明确约定了双方共同投资、共享利润、共担风险，并约定了对本项目建设的房屋对外出租、销售产生的收益及投入使用权的经营收益的分配比例，该协议符合合作开发房地产合同的特征。在实际开发建设中，也被聊城市土地资产管理中心下达的《告知书》认定建设套型住房单套面积违反了《养老服务设施用地指导意见》的套型限定面积，并存在违规建设商业房和销售套型住房行为，上述情况符合合作开发房地产的行为特征。对红树林公司上诉否认合作开发房地产合同性质及行为的理由，本院不予采信。划拨土地限于法律、行政法规规定的特定用途，如国家机关和军事用地、城市基础设施和社会公益建设等。如果将划拨土地作为投资用于合作开发房地产，必须经有批准权的人民政府批准，或在案件起诉前办理了批准手续。本案中，幸福老年公寓未经有批准权的人民政府批准，以划拨的土地使用权作为出资，至诉讼阶段仍未获批准，应认定作为合作开发房地产合同的《合作建房协议书》及《合作建房补充协议书》无效。”同时该判决书指示幸福老年公寓和红树林公司可另行协商合同无效的善后问题；如协商不成，另行起诉。本院认为，原告幸福老年公寓以自己获得的划拨土地使用权作为出资，与被告红树林公司订立了合作开发房地产的合同。该合同已经两级人民法院审理被确认为无效。但该合同已经实际履行，原告幸福老年公寓已经将该宗土地交付被告红树林公司建设，且楼房主体工程已经施工完毕。目前，建设行政主管部门对该建筑物并未作出违章建筑需要拆除的决定，行政处理意见均为整改。因此，该建筑物并非根本违法的非法存在物，不因行政违法性而需要拆除。双方合同被确认无效后，因合同所获得的财产应当相互返还。本案中原告8128平方米划拨土地使用权已经与被告建设的楼房结合在一起，在该楼房未因行政违法性需要拆除的情况下，无法分割。原告主张应当将土地使用权和地上建筑物一并收回，由其向被告方支付相应赔偿。对此，本院不予支持。理由为：一、原告的土地使用权与被告投资的构造物共同形成了楼房建筑物，该建筑物中原告土地价值所占比例按照双方的合同约定仅占25%，应该以出资比重高者获得该整体建筑物的所有权为宜；二、本案所涉及因无效合同履行形成的建筑物系有被告红树林公司投资建设，且红树林公司已经因该建筑物的建设与案外人形成多个债权债务关系，并且该楼房施工完毕后，仍然有可能因房屋质量问题产生新的债权债务，冒然变更以上债的主体，不利于社会生活稳定，也不利于以上债务得到顺利实现；三、本案原告与被告订立无效的合作开发合同的原因系资金紧张，其并无证据让法庭确信其有能力在获得该整体建筑物后能够顺利向被告完成系其土地约定价值三倍的折价补偿。综上考虑，本院认为，该建筑物以整体归属被告所有为宜，有被告向原告折价补偿。该宗土地使用权的性质系划拨，并未向国家支付土地出让金，故被告应该在向原告折价返还该宗土地价值时将应向国家缴纳的土地出让金扣除，并依法向国家缴纳，办理出让审批手续。原告幸福老年公寓应该获得的土地折价补偿款应以该宗土地的市场价格为基础，减去该宗土地应向国家缴纳的出让金等费用。本案原告在法庭释明如不能原物返还是否同意变更诉讼请求为折价补偿或追偿损失后，表示坚持原物返还、不同意变更诉讼请求，故其诉讼请求不能予以支持。本案被告红树林公司在法庭辩论终结前提出反诉请求，要求本案原告赔偿因合同无效造成的损失2900万元。对此，本院认为，被告可以在法庭辩论终结前提出反诉，但反诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。本案被告仅仅向法庭提出一个诉讼请求，并无任何事实、理由，因此被告的反诉不成立，其可就其主张另行起诉。综上，本院认为，原告的诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：驳回原告聊城市幸福老年公寓的诉讼请求。案件受理费100元，由原告聊城市幸福老年公寓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院（上诉需在向本院提交上诉状之日起七日内依法缴纳上诉费，否则视为撤回上诉）。审 判 长  赵耀彤人民陪审员  杨 丽人民陪审员  张可可二〇二〇年三月二十五日法官助理孔艳书记员李茹欣