重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初2462号原告：刘春亮，男，汉族，1980年4月16日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：毛廷超，重庆五典律师事务所律师。被告：秦光辉，男，汉族，1981年11月10日出生，无业，住重庆市丰都县。（未到庭）被告：向红，女，汉族，1985年7月19日出生，无业，住重庆市南岸区。（未到庭）二被告委托诉讼代理人：徐德琼，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。第三人：重庆房天下房地产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房******，统一社会信用代码91500114339608728F。（未到庭）法定代表人：谭勇。（未到庭）原告刘春亮与被告秦光辉、被告向红，第三人重庆房天下房地产经纪有限公司（以下简称“房天下公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘春亮及其委托诉讼代理人毛廷超,被告秦光辉、向红的委托诉讼代理人徐德琼到庭参加了诉讼。第三人重庆房天下房地产经纪有限公司经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘春亮诉称：2015年10月13日，刘春亮与秦光辉、向红，以及房天下公司签订《房地产买卖居间合同》，约定秦光辉、向红将位于重庆市南岸区阳光路2号1幢18-6号房屋（阳光100）出售给刘春亮，售价为573000元。合同签订后，刘春亮按约定支付了秦光辉和向红购房款573000元，但办理过户手续时发现该房屋被司法查封，后刘春亮向法院提出执行异议被驳回。现该房屋已无法过户至刘春亮名下，向红、秦光辉已严重违约，其违约行为导致该合同事实上已无法实际履行，故刘春亮起诉至法院，请求判令1、解除双方签订的《房地产买卖居间合同》，2、由向红、秦光辉退还刘春亮房款573000元，3、由向红、秦光辉支付刘春亮违约金违约金114600元，并赔偿房屋增值损失562800元，4、诉讼费、保全费由向红、秦光辉承担。被告秦光辉辩称，1、刘春亮诉讼中所称已支付购买全款573000元不属实，刘春亮实际只支付了180000元购房款。2015年10月13日，双方签订房屋买卖合同，因合同约定对付款的方式和时间不明确，依据交易习惯，应当由原告交付380000元来解除对涉案房屋的抵押，而实事上是秦光辉、向红向第三人的工作人员朱俊波借款200000元，并承担月息3％来替刘春亮交齐了首付款解押，并且尾款193000元刘春亮并没有支付；2、涉案房屋无法办理过户，刘春亮也存在过错。2015年10月16日，向红查询该房无查封，同日双方在大渡口公证处办理了委托公证，向红和秦光辉就离开了重庆，办理房屋的相关事宜都由第三人的工作人员朱俊波和刘春亮协商办理，刘春亮在法院查封该房10日后，没有再对该房征信进行核实，同时在明知查封，无法办理房屋过户，还强行要求交付房屋，并造成该案的损失的扩大；3、不同意赔偿损失677400元，因双方都存在过错，本应尊重事实即时解除合同，回到起点止损，因当时的房价还未上涨，刘春亮强行在涉案房屋内居住了三年半，同时在提出强制执行异议中，提交的虚假证据，造成该案拖延至今，也给向红和秦光辉造成了损失；4、向红和秦光辉同意退还180000元购房款。被告向红辩称，与秦光辉意见一致。第三人房天下公司未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。经审理查明：2015年10月13日，刘春亮与向红、秦光辉、房天下公司签订《房地产买卖居间合同》，约定向红、秦光辉将位于重庆市南岸区阳光路2号1幢18-6号房屋出售给刘春亮，房屋建筑面积92.96平方米，成交价为573000元。该合同第三条约定，三方均知晓该房屋尚处于银行抵押状态中，并同意在此状态下完成交易，三方协商一致后按以下方式解押：该房屋已经设定抵押，贷款银行为重庆银行，现银行需还款金额为380000元，该房屋除上述条款抵押情形外，另有抵押的，抵押权人为秦光辉，抵押金额为380000元。合同第四条约定，三方于2015年10月31日前签订银行按揭贷款合同，刘春亮的贷款申请金额暂定393000元（最终以银行审核为准），在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后7个工作日内办理过户手续。合同第七条约定，向红、秦光辉应保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房，并且无以下限制交易的情况：司法机关查封、罚没、财产保全等……。合同第十条约定，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金，并承担第三人应收取的所有相关费用。合同第十一条约定，经双方协商一致，向红、秦光辉同意将该房屋以委托公证的形式出售给刘春亮，由刘春亮指定受托人办理上述房屋的过户、买卖及收款等相关事宜。房天下公司持有的统一编号合同上，除载明了上述内容外，还载明：刘春亮在解押当日支付180000元给向红作为购房款用于解押。2015年10月16日，向红向土地权属部门查询案涉房屋登记信息，载明查封情况为“无”。2015年10月16日，向红、秦光辉共同委托朱俊波办理房屋买卖相关事宜，并进行了公证。同日，重庆市大渡口公证处出具（2015）渝渡证字第8827号《公证书》，内容为向红、秦光辉共同委托朱俊波出售位于重庆市南岸区阳光路2号1幢18-6号房屋一套，委托权限为代为签订出售上述房屋的买卖合同并收取全部售房款、代为办理上述房屋产权买卖、过户登记相关手续等，委托期限至2018年10月15日止。2015年10月16日，秦光辉与朱俊波签订《垫资借款协议》，载明“第一条借款用途：用于房屋提前还贷，贷款银行重庆银行。第二条房屋具体地址：南岸区阳光路2号1幢18-6。第三条借款金额和期限：1.借款金额：人民币贰拾万元整。2.借款期限：2015年10月21日至2015年11月20日。该借款金额以每月3%资金利息支付，直到借款还清为止（注：以银行实际还款时间为准）。第八条其他：2.秦光辉同意将该房屋全权委托朱俊波办理上述房屋的银行按揭、过户、收款等房屋买卖事宜，待收到银行放款后，在第一时间将多余房款一次性返还给秦光辉。借款周期不超过一个月（30）天，超过一天按次月第二个月计算同等利息，以此类推”。2015年10月26日，刘春亮向秦光辉支付购房款180000元。2015年10月26日，刘春亮出具借条，载明“今借到朱俊波现金贰拾万元整，用于购房解押。此款于房屋过户至我名下后办理抵押贷款后归还，此间利息为月息两分。（此借款由朱俊波直接支付给贷款银行）”2015年10月26日，朱俊波从其尾号为259的工商银行帐号上向秦光辉尾号为568的银行帐号上支付200000元。庭审中，刘春亮认为该款项系刘春亮向朱俊波的借款，用于支付案涉房屋的购房款，并提交了借条、银行凭证。向红，秦光辉认为该200000元系秦光辉向朱俊波的借款，并签订了借款协议、写有借条，朱俊波才支付了该200000元，并不能证实该200000系刘春亮支付的房款，刘春亮并没有支付200000元房款给向红和秦光辉。2015年11月3日，重庆银行出具《关于同意解除抵押登记的函》，同意注销对涉案房屋的抵押登记。2015年11月3日，秦光辉出具收条，载明“今收到刘春亮购房款余额193000元，房款已结清”。庭审中，刘春亮认为秦光辉已收到该笔尾款，证明刘春亮已完成了付款义务。秦光辉、向红认为该收条确系秦光辉书写，但不是秦光辉的真实意思表示，秦光辉并没有收到该193000元，该收条是应刘春亮的要求，为了（2017）渝0108民初8027号案件所用，刘春亮叫秦光辉书写，事实上刘春亮并没有向秦光辉支付该款项。刘春亮亦未提交证据证明已实际支付该款项。2015年11月3日，刘春亮出具“情况说明”，载明“2015年11月3日秦光辉收到刘春亮购房余款壹拾玖万叁仟元的收条，其款实际并未支付，特此说明。实际购房余款按合同及公证书流程支付”。另查明，李郁与秦光辉、向红民间借贷纠纷案中，南岸区人民法院根据李郁的申请，于2015年9月29日作出（2015）南法民初字第09853号民事裁定书，保全查封了向红名下位于重庆市南岸区阳光路2号1幢18-6房屋。并于10月16日向权属部门送达查封裁定。2016年3月7日，南岸区人民法院就民间借贷纠纷一案作出（2015）南法民初字第09853号民事调解书，双方达成如下调解协议：一、限秦光辉、向红于2016年9月30日偿还李郁借款本金40万元以了结纠纷……。调解书发生法律效力后，因秦光辉、向红未如期履行还款义务，李郁申请强制执行，南岸区人民法院于2016年10月18日立案执行。在执行该案过程中，刘春亮对执行标的提出执行异议，认为刘春亮在法院查封前就涉案房屋与秦光辉、向红签订了房屋买卖协议，并在法院查封前合法占有了异议房屋，支付了合同价款，虽未办理房屋过户登记，但刘春亮对此无过错，故刘春亮的异议成立，南岸区人民法院据此作出(2017)渝0108执异字20号执行裁定书，裁定中止对重庆市南岸区阳光路2号1幢18-6房屋的执行。李郁不服该裁定遂起诉。2017年11月27日，南岸区人民法院作出（2017）渝0108民初8027号民事判决书，判决准许执行重庆市南岸区阳关路2号1幢18-6号房屋。刘春亮不服该判决，提起上诉。2018年5月14日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终2464号民事判决书，判决驳回上述，维持原判。刘春亮不服该判决，申请再审。2018年10月29日，重庆市高级人民法院作出（2018）渝民申1463号民事裁定书，裁定驳回刘春亮的再审申请。还查明，案涉房屋已于2019年1月21日经南岸区人民法院通过网络拍卖给案外人王松，成交价格为962580元。庭审中，刘春亮、向红、秦光辉均同意《房地产买卖居间合同》于2018年12月24日解除。关于房款，刘春亮请求由向红、秦光辉退还573000元。庭审中，向红、秦光辉认为刘春亮只支付给秦光辉购房款180000元，故只同意退还180000元。关于违约金，刘春亮请求114600元（573000元×20%）。庭审中，向红、秦光辉认为刘春亮未按期支付解押款380000元，违约在先，故不同意支付违约金。关于房屋增值损失，刘春亮请求562800元（1249400元-114600-573000元），并提交了评估报告，证明房屋评估总价为1249400元。庭审中，向红、刘春亮不同意支付，认为由于刘春亮的原因导致涉案房屋涉诉三年多，造成了向红、秦光辉与李郁的案件无法执行，产生逾期利息及违约金高达几十万。并且由于刘春亮的执行异议之诉，导致涉案房屋的成交价为962580元，比评估价低了二十多万元，给向红和秦光辉也造成了巨大损失。上述事实，有《房地产买卖居间合同》、权属登记信息查询证明、（2015）渝渡证字第8827号《公证书》、《垫资借款协议》、借条、银行流水、《关于同意解除抵押登记的函》、收条、情况说明、（2015）南法民初字第09853号民事裁定书、（2015）南法民初字第09853号民事调解书、（2017）渝0108民初8027号民事判决书、（2018）渝05民终2464号民事判决书、（2018）渝民申1463号民事裁定书、网络竞价成功确认书以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，刘春亮、向红、秦光辉均同意解除于2015年10月13日签订《房地产买卖居间合同》，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋的房款573000元分三部分构成，1、刘春亮直接支付给秦光辉的180000元，2、朱俊波支付给秦光辉的200000元，3、秦光辉向刘春亮出具的收条载明的193000元。对于朱俊波支付给秦光辉的200000元，涉及案外人朱俊波，本案对该200000元不予处理，双方可持相关证据自行协商或另行起诉。对于秦光辉向刘春亮出具的收条载明的193000元，由于刘春亮已向秦光辉出具情况说明，证明该款项并未支付，且刘春亮未提交证据证明刘春亮向秦光辉、向红实际支付了该193000元，故对刘春亮要求秦光辉、向红退还该193000元的诉讼请求，本院不予支持。故秦光辉、向红应退还刘春亮的购房款为180000元。对于刘春亮请求的违约金114600元。根据双方签订的《房地产买卖居间合同》的约定，向红、秦光辉需保证该房屋产权无司法机关查封等限制交易的情况，并约定违约金为房屋成交价的20%。现由于涉案房屋被司法查封，导致合同不能履行，向红、秦光辉应按照合同约定支付违约金。故对刘春亮要求向红、秦光辉支付违约金114600元的诉讼请求，本院予以支持。对于刘春亮请求的房屋增值损失562800元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案房屋被司法查封后，刘春亮可以要求解除合同并赔偿损失，但刘春亮提出的是执行异议之诉，该诉讼中刘春亮的请求并未得到法院的支持，故由此造成的诉讼风险及损失应由刘春亮承担。向红、秦光辉在主观上并无恶意拖延的故意。房屋增值损失的主要功能是对因违约造成损失进行弥补，其金额应以违约造成的实际损失为基础，在此本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，加之本院已主张违约金，能够弥补刘春亮的损失。故对刘春亮请求的房屋增值损失562800元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除刘春亮、向红、秦光辉于2015年10月13日签订《房地产买卖居间合同》。二、由向红、秦光辉退还刘春亮购房款180000元（此款于本判决生效之日起十日内付清）。三、由向红、秦光辉支付刘春亮违约金114600元（此款于本判决生效之日起十日内付清）。四、驳回刘春亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16045元，保全费5000元，共计21045元，由刘春亮承担10326元（已缴纳），由向红、秦光辉承担10719元（此款由刘春亮垫付，向红、秦光辉支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  鞠 劼人民陪审员  邹大文人民陪审员  邹 亮二〇二〇年三月二十五日书 记 员  蒋 聪