辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初2768号原告：丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地：瓦房店市岗店办事处西长春路西段******。统一社会信用代码：91210281071577333H。负责人：赵大德，系该行行长。委托诉讼代理人：刘相森、关绍静，均系辽宁恒信律师事务所律师。被告：蒋有杰，男，1993年10月3日出生，汉族，户籍地：瓦房店市。被告：大连腾业房地产开发有限公司，住所地：大连市瓦房店市永宁镇平家，住所地：大连市瓦房店市永宁镇平家村平屯='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>统一社会信用代码：91210281679976092C。法定代表人：孙国占，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张娴，女，系该公司员工，现住大连市沙河口区。原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称丹东银行）与被告蒋有杰、大连腾业房地产开发有限公司（以下简称腾业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丹东银行委托诉讼代理人关绍静、被告腾业公司的委托诉讼代理人张娴到庭参加诉讼。被告蒋有杰经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。诉讼过程中，依原告申请并提供担保，本院依法对被告蒋有杰名下位于瓦房店市驼山乡西屏路138号3单元6层3号房屋进行财产保全。本案现已审理终结。原告丹东银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告蒋有杰立即偿还原告借款本金人民币90091.85元及至还清之日止的利息（截止2019年3月20日欠利息3066.61元、罚息81.99元、复息73.83元，本息合计93314.28元）；2.请求判令被告蒋有杰偿还原告律师费人民币1400元；以上共计：94714.28元。3.请求判令原告对被告蒋有杰提供的抵押物即位于驼山乡西屏路138号3单元6层3号的房产享有优先受偿权，对处置该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿；4.请求判令被告腾业公司对被告蒋有杰上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年10月29日，原告与二被告签订《个人购房借款/担保合同》（编号：DHWEDGRFD201514401号），约定：原告向被告蒋有杰发放贷款金额人民币103000元整，贷款期限为180个月，自2015年10月29日至2030年10月28日，贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，自每次基准利率调整之日的次年开始按照新的利率和本合同约定的浮动比例执行新的利率，贷款用途为购房；还款方式为按月等额本息还款法，每月20日为还款日；被告蒋有杰未按照合同约定日期还款，原告有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为贷款利率基础上加收50%；被告蒋有杰未按时还款的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期；被告蒋有杰以其所有的位于产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和被蒋有杰所有其他应付费用；被告腾业公司为上述借款提供连带责任保证担保；保证担保范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和被告蒋有杰所有其他应付费用；合同还约定了发生争议向原告住所地法院提起诉讼等条款。同日，被告腾业公司向原告出具了《不可撤销连带责任担保函》、《连带责任担保承诺书》，承诺为上述借款提供连带责任保证担保，保证范围为借款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；保证期限自担保函签发之日起至原告与被告蒋有杰房屋抵押手续办理完毕，且原告收到抵押房屋他项权证原件之日止。上述合同签订后，原告依约向被告蒋有杰发放了借款，被告蒋有杰未按照合同约定偿还借款，已构成违约。案涉担保合同明确约定保证人即腾业公司的保证责任期间至原告与被告蒋有杰办理完毕正式的抵押登记且原告收到他项权证原件之日止，目前，非因原告原因，案涉房屋并未能办理正式的抵押登记，故保证人的保证责任不能解除，应当承担连带保证责任。故原告诉至法院。被告蒋有杰未答辩。被告腾业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、腾业公司承担的阶段性连带保证责任，应当属于附解除条件的保证合同。按原告与蒋有杰、腾业公司签订的《个人购房借款／担保合同》（下称《借款合同》）第9.2条约定，腾业公司承担保证责任是附解除条件的，在原告与蒋有杰之间房屋抵押登记手续办理完毕，且原告收到抵押房屋他项权证原件时，腾业公司的保证责任即免除。根据《借款合同》第19.2条约定及原告与腾业公司签订的《按揭贷款合作协议》第三条第5款约定，办理抵押权登记是原告丹东银行及被告蒋有杰的义务，而非腾业公司义务。原告及被告蒋有杰均明确知悉案涉项目房屋早已具备办理产权证及抵押权登记的条件，但长期拖延不予办理、放任抵押登记风险的发生，不正当地阻止腾业公司保证责任解除条件成就，应视为解除条件已经成就，腾业公司的保证责任已经免除。根据腾业公司与原告蒋有杰签订《商品房买卖合同》第十五条约定，腾业公司也仅承担“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，而前述义务腾业公司均已履行完毕。解除条件应视为已经成就，腾业公司保证责任已经免除。案涉项目于2014年12月16日取得竣工验收备案表，即已具备办理房屋不动产权证的全部条件。被告蒋有杰于2015年10月17日购买现房，其在购房时就已经知悉房屋具备办理产权证条件，随时可以办理房屋产权证。原告与腾业公司签订《按揭贷款合作协议》时（2015年1月16日），原告就已知悉案涉项目房屋具备办理产权证、抵押登记的条件。并且，根据同样在原告银行处办理抵押贷款的案涉项目业主毕学峰、焉桂平等人办理房屋抵押登记的情况，其房屋均在2016年办理完毕原告作为抵押权人的抵押登记，再次证明原告早已知悉案涉项目完全具备了办理抵押登记的全部条件。保证期间会根据案涉房屋抵押权登记的办理情况可长可短，但根据诚实信用的基本原则，双方应使该保证期间处于合理的期限范围内，不应使该期间无限期延长，此是“阶段性保证”的应有之义。蒋有杰无正当理由不办理案涉房屋产权登记，企图让腾业公司承担保证责任。原告更怠于行使自身权利未向蒋有杰进行任何催促，未能采取措施防范抵押风险发生，依赖于腾业公司在原告处留存的保证金、企图直接扣划保证金，放任蒋有杰不办证的行为，原告的行为目的具有明显的不正当性，且具有明显的过错，应当视为为自身利益所需以不作为的形式不正当地阻止了保证合同解除条件的成就。在腾业公司的全部义务均已妥善履行的情况下，腾业公司对案涉房屋至今未办理抵押登记不存在任何过错，腾业公司既无法代替蒋有杰办理案涉房屋产权登记，更无法代替原告办理抵押登记。根据《合同法》第四十五条规定，结合本案情况，应视为腾业公司的保证责任免除条件已经成就，保证责任应当免除。故请求依法驳回原告对于腾业公司承担连带清偿责任的诉讼请求。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月29日，被告蒋有杰（借款人、抵押人）与原告丹东银行（贷款人）、被告腾业公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份（编号：DHWFDGRFD201514401），合同约定原告向被告蒋有杰提供贷款103000元，用于蒋有杰购置住房。贷款期限为180个月，自2015年10月29日至2030年10月28日。实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率4.9%上浮10%确定，逾期还款的罚息标准为合同约定利率基础上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。还款方式为等额本息还款法。如借款人发生未按合同约定日期偿还贷款的违约行为，贷款人有权宣布合同立即到期，并要求贷款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。合同同时约定被告蒋有杰以其贷款购买的位于位于瓦房店市房屋为原告提供抵押。被告腾业公司为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，至抵押财产的正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。2015年10月29日，被告腾业公司向原告出具《不可撤销连带责任担保函》，自愿就案涉借款合同为蒋有杰提供不可撤销连带责任还款保证。保证范围为应偿还借款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；保证期限自本担保函签发之日起，至房屋抵押登记手续办理完毕，且原告收到抵押房屋他项权证原件之日止。被告腾业公司于同时向原告出具《连带责任担保承诺书》。2015年10月29日，被告蒋有杰以位于瓦房店市房屋为原告办理预告抵押登记，但至今未办理房屋权属证书及他项权证书。2015年11月12日，原告向被告蒋有杰指定的被告腾业公司账户放款103000元，借款借据写明贷款期限自2015年11月12日起至2030年10月28日止。后被告蒋有杰未依约履行还款义务。至2019年3月20日止，被告蒋有杰尚欠原告借款本金90091.85元、利息3066.61元、罚息及复利155.82元。原告为本次诉讼花费律师费1400元。另查明，因被告蒋有杰逾期还款，原告曾于2018年10月24日从被告腾业公司保证金账户内代扣蒋有杰欠款本、息3278.52元。本案诉讼请求中，原告已先行对该扣款进行了扣除。上述事实，有原告提供的《个人购房借款/担保合同》、《借款借据》、《不可撤销担保函》、《连带责任担保承诺书》、《丹东银行贷款业务查询明细表》、《委托律师合同》、《律师费发票》；被告腾业公司提交的《个人购房借款／担保合同》、《按揭贷款合作协议》等证据佐证，经本院审查，均可采信，并有庭审笔录在卷为凭。被告未到庭举证、质证，系其对自己举证、质证权利的放弃，应承担相应的法律后果。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原告丹东银行与被告蒋有为、腾业公司自愿签订《个人购房借款/担保合同》，各方建立合同关系的意思表示真实，且不违反法律、法规相关规定，应为有效。原告依约足额向被告发放借款，被告应依约向原告履行还款义务，如有违约，应依约承担违约责任。现被告蒋有杰逾期还款的事实清楚，证据确实充分，足以认定。原告要求被告蒋有杰依约偿还本、息并要求其承担因主张债务而产生的律师费的诉讼请求于法有据，本院予以支持；案涉房屋尚未办理抵押登记，原告的抵押物权尚未实现，故其主张对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求于法无据，本院不予支持；被告腾业公司自愿为案涉借款向原告提供不可撤销的阶段性连带责任保证，并明确约定保证期间至房屋抵押登记手续办理完毕且原告收到抵押房屋他项权证原件之日止。原告与二被告未就抵押房屋的权属证书办理事宜另行作出其他约定，亦未就保证责任事宜另行作出其他约定。被告腾业公司抗辩该阶段性连带责任保证解除条件已经成就，该抗辩事实依据及法律依据均不足，本院无法采纳。对原告要求被告腾业公司承担连带责任保证的诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋有杰向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还借款本金90091.85元及至还清欠款之日止的利息、罚息（利息、罚息依案涉《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）；二、被告蒋有杰向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行给付律师费1400元；前述第一项、第二项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告大连腾业房地产开发有限公司就前述第一项、第二项，向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行承担连带清偿责任；四、驳回原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2168元，财产保全费967元，合计3135元，由被告蒋有杰、大连腾业房地产开发有限公司连带负担。公告费600元，由被告蒋有杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  韩宏云人民陪审员  孙洪敏人民陪审员  吴丽娟二〇二〇年三月六日书 记 员  吴晓岩