吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终666号上诉人（原审被告、案外人）：吕淑敏，女，1970年3月17日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：崔海军，吉林天利人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：崔涵，男，1968年6月18日生，汉族，住长春市汽开区。原审被告（原审被告、被执行人）：吉林昂展置业开发有限公司，住所地长春市高新区。法定代表人：吕德刚，总经理。上诉人吕淑敏因与被上诉人崔涵、吉林昂展置业开发有限公司申请执行人异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2019）吉0102民初4229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吕淑敏上诉请求，撤销南关法院（2019）吉0102民初4229号民事判决书，驳回原告诉讼请求，终止对上诉人房屋的执行。一二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：上诉人认为一审判决的四个理由与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条截然不同，是对二十九条的错误理解。一审判决认为上诉人没有订立正式的商品房买卖合同是错误的。虽然上诉人与原审被告没有订立正式书面商品房买卖合同，但双方所订立的《商品房认购协议书》里面却全面覆盖着商品房买卖合同所具有的主要合同条款，原审被告也依据认购书的约定全额收取了上诉人的房屋价款并交付了整个房屋。上诉人与原审被告均依据认购书的约定实际履行各自义务。根据相关法律规定视为上诉人已与被告订立合法的商品房买卖合同。一审判决是上诉人怠于行使备案登记所致。上诉人认为不能仅就这一点就使上诉人全额购买的房屋并在合法占有后仍作为执行的理由，况且上诉人完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决认为上诉人未实际居住案涉房屋，上诉人认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是法院查封之前已合法占有不动产，而不是实际居住房屋，一审判决错误理解最高院这一规定。一审判决第四个理由是上诉人自认丈夫名下有可居住房屋。上诉人认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是指买受人名下无其他用于居住房屋，一审判决对这一规定随意进行了扩大。崔涵向一审法院起诉请求，1.判令准许对被告吉林昂展置业开发有限公司（以下简称昂展公司）名下位于长春市高新区超强街以西B3栋2单元704室、建筑面积235.34平方米房屋的执行;2.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：崔涵与吉林省中诚信达股权投资基金管理有限公司、昂展公司、黄某、曹某合同纠纷一案，该院于2018年6月4日作出（2018）吉0102民初108号民事判决书，判决：吉林省中诚信达股权投资基金管理有限公司立即偿还崔涵借款本金5000000元及利息；昂展公司依照其与崔涵达成的《和解协议》对上述借款承担连带给付责任。另在该案审理过程中，该院于2018年3月9日作出（2018）吉0102民初108号民事裁定书，保全查封了昂展公司名下坐落于长春市高新区超强街以西昂展公园里B-3幢2单元704室、建筑面积235.34平方米的案涉房屋。在执行过程中，案外人吕淑敏提出执行异议，称其与昂展公司订立了房屋认购协议书，约定将B3号楼704号房屋以总房款811923元售给案外人，请求法院撤销（2018）吉0102民初108号民事裁定书，解除对上述房屋的查封，该院于2019年7月17日作出（2019）吉0102执异73号执行裁定书，裁定中止对被执行人昂展公司名下位于长春市高新区超强街以西B3栋2单元704室，丘地号XXX，建筑面积235.34平方米房屋的执行。另查，2014年年初，长春市中小企业信用担保有限公司与昂展公司协商以其单位53名职工团购的形式购买昂展公司开发的位于昂展·公园里小区的53套房屋和10个车库，职工团购款总额29986031元，付款方式为长春市中小企业信用担保有限公司统一收款后转至昂展公司指定账户。2014年1月2日、2014年8月8日长春市中小企业信用担保有限公司职工吕淑敏分别向其单位财务部部长王一转款245000元、566923元，两笔款项共计811923元。另王一将其收到的单位职工团购款（含吕淑敏团购款），分三次转账至昂展公司指定的陈某、长春万业嘉合经贸有限公司、王二的银行账户，转账金额共计29986032.88元。2014年10月9日，吕淑敏与昂展公司签订《昂展·公园里商品房认购协议书》，约定吕淑敏自愿认购昂展公司开发的昂展·公园里项目B3栋704室（即本案案涉房屋），房屋建筑面积235.34平方米，房屋总价为811923元，付款方式为一次性付款，签订认购协议当日付清全款，当日不能付清的5日内付清全款。双方签订认购协议当日，昂展公司为吕淑敏出具B3-704总房款811923元的收据一枚。昂展公司于2014年7月10日交付了吕淑敏认购的B3栋704室房屋，吕淑敏于2014年10月15日交纳了该房屋的水费、电费、采暖费、物业费等费用。现案涉房屋处于闲置状态，吕淑敏自认其丈夫名下有房屋可供居住，其未签订正式的商品房买卖合同系地产公司给一次免费更名的机会，其想换两套小房给老人居住。再查，昂展公司于2014年6月20日取得昂展·公园里B-1、B-15、B-2、B-3、B-5、B-7、B-9栋楼的长房售证（2014）第118号《商品房销（预）售许可证》。吕淑敏曾于2018年12月12日向长春高新技术产业开发区人民法院起诉昂展公司房屋买卖合同纠纷，长春高新技术产业开发区人民法院于2019年2月27日作出（2018）吉0193民初2384号民事判决书，判决确认吕淑敏与昂展公司于2014年10月9日签订的《昂展·公园里商品房认购协议书》有效。一审法院认为，执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利以及案外人所享有的实体权利是否能够足以排除对执行标的物的强制执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，吕淑敏购买了昂展公司开发的昂展·公园里项目B3栋704室，其在保全查封该房屋前与昂展公司签订了有效的《昂展·公园里商品房认购协议书》，并支付了全部购房款811923元，昂展公司亦在该院保全查封该房屋前交付了房屋，由于昂展公司已于2014年6月20日取得案涉房屋的《商品房销（预）售许可证》，在法院保全查封案涉房屋前的近四年中，吕淑敏有充足的时间与昂展公司签订正式的商品房买卖合同，并将房屋备案登记在自己名下，但吕淑敏想出售案涉房屋未与昂展公司签订正式的商品房买卖合同，亦未办理案涉房屋的备案登记手续，案涉房屋被该院保全查封系吕淑敏怠于行使权利所致。另吕淑敏至本案开庭之日均未实际居住使用案涉房屋，且其自认丈夫名下有可供居住的房屋。综上所述，案外人吕淑敏对执行标的案涉房屋提出执行异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对执行标的案涉房屋所享有的民事权益不足以排除对该房屋的强制执行，故对崔涵请求准许执行案涉房屋的主张，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：准许执行坐落于长春市高新区超强街以西昂展·公园里B-3幢2单元704室，丘地号XXX，建筑面积235.34平方米的房屋。本院（2019）吉0102执异73号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费11919元，由吕淑敏、吉林昂展置业开发有限公司负担。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”吕淑敏与昂展公司在人民法院查封之前签订书面认购协议，没有违反法律的强制性规定是合法有效的。吕淑敏已经按照认购协议的约定支付全部购房价款，并于人民法院查封之前办理了案涉房屋的入住手续，应当认定为已经占有案涉房屋。案涉房屋没有办理产权登记手续，并非是吕淑敏自身之原因。综上，吕淑敏的上诉请求符合上述法律的规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条之规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4229号民事判决；二、驳回崔涵的诉讼请求。二审案件受理费共计11919.00元，由被上诉人崔涵负担。本判决为终审判决。审判长 黄 晶审判员 周翠翠审判员 邢春鹤二〇二〇年三月二十五日书记员 马可欣