广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16439号原告：黄萍，女，1979年2月2日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区*******************。公民身份号码：422************68X。委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地：珠海市**************。统一社会信用代码：914***********923J。法定代表人：郑某1。被告：珠海维佳斯投资管理有限公司，住所地：珠海市**************。统一社会信用代码：914************486。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告黄萍诉被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称“卡都海俊公司”）、珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称“维佳斯公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄萍的委托诉讼代理人缪亚峰、被告卡都海俊公司和维佳斯公司共同委托诉讼代理人张小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带向原告支付的商业物业（商铺）经营收益金人民币98043元（从2019年1月暂计至11月止）；2.判令二被告连带向原告支付迟延支付经营收益金的违约金人民币3877元（暂算至2019年11月10日，请求判至付清为止）;3.请求被告返还原告支付面积差额22954元（11477×2）及逾期利息3877元（从2019年4月19日按年息6%计算至2019年11月10日，请求判至付清为止）。以上合计：128751元;4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月1日，原告与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司签订了《商业物业（商铺）认购书》及《商业物业（商铺）认购书补充协议》，原告认购了被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司开发的香洲区前山心海州凤祥路28号102商铺，价款908177元（抵扣前三年租金回报290617元，实际价款617560元），于2015年12月31日交付。被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司在该《补充协议》中承诺，在原告商铺交予被告珠海维佳斯投资管理有限公司统一经营期间，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司将协助并监督被告珠海维佳斯投资管理有限公司履行《委托经营协议》相关义务，若被告珠海维佳斯投资管理有限公司未按时付款（即未按时返利），则由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司代为向原告支付收益。当日，原告与被告珠海维佳斯投资管理有限公司签订《商业物业（商铺）协办合同》，《协办合同》约定，被告珠海维佳斯投资管理有限公司协助原告购买被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司开发的涉案商铺及签订《商品房买卖合同》等，原告向被告珠海维佳斯投资管理有限公司支付协办费人民币908177元。同时，原告还与被告珠海维佳斯投资管理有限公司签订了《协办合同》的附件一《委托经营协议》，《委托经营协议》约定，原告实际成交合同总额为人民币1816354元（含协办费908177元），商铺于2015年12月31日由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司交付后，原告将该商铺交予被告珠海维佳斯投资管理有限公司统一经营8年，第三条约定，第一年度至第八年度约定收益分别为被告珠海维佳斯投资管理有限公司实际成交合同总额的5%、5%、6%、6%、6%、7%、7%、7%，还约定被告珠海维佳斯投资管理有限公司延迟支付收益金应按每日万分之三计算，并且约定本协议具有租赁合同性质本合同。2015年5月8日，原告与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司按照认购书内容签订了《商品房买卖合同》。2018年1月18日，原告与被告珠海维佳斯投资管理有限公司签订《委托经营协议》补充协议及补充协议二约定，因面积差对收益的金额进行了调整。同日原告与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司还签订了《商品房买卖合同》结算协议，约定建筑面积差额为0.31平方米，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司应向原告支付面积差额11477元。在上述合同、协议签订后，原告已经全面履行了合同义务，并取得认购商铺的不动产权证。据原告与被告珠海维佳斯投资管理有限公司签订的《委托经营协议》约定，被告珠海维佳斯投资管理有限公司根据《委托经营协议》的约定从合同约定交付商铺之日（2015年12月31日）起第四年度即2019年1月开始向原告支付了收益；但其中从2019年1月份开始至今的收益被告珠海维佳斯投资管理有限公司均未支付98043元。而且，《商品房买卖合同》结算协议约定的面积差额人民币22954元（11477×2，含协办费11477元）至今未付给原告。原告认为，被告珠海维佳斯投资管理有限公司未依约向原告支付上述商铺的收益，已经对原告构成违约，被告珠海维佳斯投资管理有限公司除了立即向原告支付上述商铺的收益外，还应依据《委托经营协议》第八条第5款之约定，按未付收益的每日万分之三向原告支付违约金。而且原告与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司签订的认购书中所支付的金额以及与被告珠海维佳斯投资管理有限公司签订的《协办合同》所支付的金额实际上均为购房房款，并且被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司在该认购书《补充协议》中承诺若被告珠海维佳斯投资管理有限公司未按时付款，则由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司代为向原告支付收益，故被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司应对被告珠海维佳斯投资管理有限公司上列收益欠款及迟延付款违约金承担连带支付责任。综上所述，二被告未按合同约定支付收益金及面积差额款，侵犯了原告的合法权益，请求法院判如所请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.《商业物业（商铺）认购书》及补充协议；2.《商业物业（商铺）协办合同》；3.《委托经营协议》及补充协议；4.《商品房买卖合同》；5.《商品房买卖合同》结算协议；6.不动产权证；7.面积误差款及物业维修资金统计表复印件两张。两被告辩称：第一，本案案由应为合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。首先，《合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”由此可知，委托合同是一种有名合同。而本案，两被告与原告签署合同的名称为《委托经营协议》，该合同名称已经清楚表明双方之间的合同性质为委托经营合同而非房屋租赁合同。其次，《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可知：1.租赁合同的承租人只是享有对租赁物的使用、收益权，不享有对租赁物的经营管理权。而本案，《委托经营协议》第五条明确约定两被告对案涉商铺享有统一规划、自主招商、自主决定租赁协议的内容、全权催讨租金及交付、收回商铺等经营管理权。2.租赁合同的出租人收取的款项性质为租金，而本案，《委托经营协议》第三条明确约定两被告向原告支付的款项性质为经营管理收益。因此，从合同内容来看，案涉《委托经营协议》与房屋租赁合同也是有重大区别的。再次，贵院审理的（2019）粤0402民初8547号及（2019）粤0402民初6933号案与本案属于同一系列案，三案的原告均是起诉要求支付经营收益及相应违约金，其中，（2019）粤0402民初8547号案，因涉及港澳人士，由贵院移送至珠海横琴人民法院处理；（2019）粤0402民初6933号案已经出具一审判决，贵院在判决书中明确将案由由房屋租赁合同纠纷改为合同纠纷。另外，南京市中级人民法院审理的（2015）宁民再终字第15号案与本案案情也极为类似，该案生效判决明确将案涉《委托经营合同书》认定为委托经营合同而非房屋租赁合同。这些案例也都表明将本案案由确定为合同纠纷更为准确。第二，原告主张的延期支付经营收益的违约金明显过高，请求贵院适当减少。本案，两被告迟延支付经营收益给原告造成的损失无非就是按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，除此之外，别无其他。另外，原告也没有举证证明确有其他损失的存在。那么，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二款的规定，《委托经营协议》中约定的按照每日万分之二及万分之三计算的违约金已经超过造成损失的30%（即按照年利率6.175%计算的利息），属于过分高于造成的损失，故请求法院予以适当减少。第三，案涉商铺面积误差款的本金为11477元，而非22954元。首先，购房款与协办费属于不同性质的两种费用。关于案涉商铺的购房款金额，《商业物业（商铺）认购书》及《商品房买卖合同》中均有明确约定，原告主张协办费属于购房款的一部分只是其主观臆断，其没有任何证据予以证明。在此情况下，原告依据其主管臆断的购房款金额计算出来的面积误差款自然是错误的。其次，即便协办费属于购房款的一部分，原告在签署商品房买卖合同结算协议之前，应当就已经知道该事实，在此情况下，原告依然在结算协议中确认面积差额为11477元，这是原告与卡都公司自愿协商达成的一致，双方理应本着诚信原则予以遵守，而不应出尔反尔。再次，在结算协议签署之前，两被告已经向原告支付三年的经营收益，按照双方签署的结算协议，实际购房款减少，经营收益也应减少，两被告完全可以要求原告返还其多支付的部分，但两被告不但没有要求原告返还，反而在结算协议签署的同日，与原告签署《委托经营协议补充协议二》将经营期限予以延长，两被告已经从中获取大量额外利益，或许这就是两被告在自认为协办费属于购房款的情况下，仍然确定卡都公司应返还的面积误差款为11477元的原因。第四，原告关于支付面积误差款逾期利息的要求是不合理的。面积误差款不同于借款，因此，即便两被告没有在约定时间退还面积误差款，本案也不应适用关于民间借贷利息的相关规定。在《商品房买卖合同结算协议》没有约定逾期退款的违约责任的情况下，原告要求支付逾期利息没有正当依据。退一步讲，即便两被告需要支付利息，该利息也应以本金11477元为基数、自2019年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。两被告并未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2015年5月1日，原告和被告卡都海俊公司签署《商业物业（商铺）认购书》，约定原告向被告卡都海俊公司认购位于珠海市香洲区************（以下简称“涉案商铺”），总价为617560元。鉴于原告选择付款时间和方式，上述房价款中给予扣减20万元及折扣优惠224493元。商铺的交付使用时间、建筑面积及其他内容的约定以双方签订的《商品房买卖合同》为准。原告同意由被告维佳斯公司协助办理购买商铺事宜，并由维佳斯公司统一运营管理成交的认购商铺，原告与被告维佳斯公司签署《委托经营协议》。被告卡都海俊公司将协助并监督、落实协办公司履行《委托经营协议》，如被告维佳斯公司未按时付款的，可由被告卡都海俊公司代为履行。同日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《商业物业（商铺）协办合同》，约定甲方协助乙方购买房屋，乙方自愿支付协办费给予甲方。合同2.1约定：“乙方除应向开发商支付购房款外，还应向甲方支付协办费。双方同意协办费按固定总价计算不再调整，协办费总价为908177元。”3.2约定：“乙方与开发商签订协办物业的《商品房买卖合同》后，视为甲方已完成协办义务，乙方已支付的协办费不予退还。”4.5约定：“乙方同意接受甲方对协办物业八年统一经营管理，具体详见附件《委托经营协议》。”同日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《委托经营合同》，合同第一条约定：“乙方委托甲方经营管理物业建筑面积为16.68平方米，目前该物业由珠海市卡都海俊房产开发有限公司开发建设中，于2015年12月31日交付乙方。”第二条约定：“乙方将物业委托甲方统一经营管理，期限八年，自开发商将物业交予乙方次日起计算。”第三条约定：“1.八年经营管理期间，物业由甲方自主经营管理，甲方每年按固定金额向乙方支付约定经营管理收益，具体如下：（1）第一年度至第八年度约定经营管理收益分别为乙方实际成交合同总额的0%、0%、0%、6%、6%、7%、7%、7%，物业实际经营管理收益超过上述约定经营管理收益的部分归甲方享有，不足约定经营管理收益部分由甲方向乙方补足。每一年度为12个月。乙方实际成交合同总额指乙方依据《商品房买卖合同》及《商业物业（商铺）协办合同》实际支付的购房款及协办费总额。……”第八条约定：“5.因甲方迟延向乙方支付经营管理收益，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付的经营管理收益的万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付管理收益万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付经营管理收益万分之三的违约金。”2018年1月18日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《委托经营协议补充协议》，合同约定：“一、原约定物业建筑面积为16.68平方米，现经测绘面积为16.37平方米。二、原合同约定乙方应支付908177元协办费，现因预测面积与实测面积误差，双方同意，乙方应投入的协办费按照如下方式进行调整并支付：/。三、因物业面积调整，乙方享有的经营收益及支付方式调整如下：1.乙方经营收益调整为873472.53元。2.甲方自第四年度第一个月开始，每月30日前向乙方支付当月经营收益，每月支付的经营收益金额如下：第一年度：0元；第二年度0元；第三年度：0元；第四年度：8912.99元；第五年度：8912.99元；第六年度：10398.48元；第七年度：10398.48元；第八年度：10398.48元。3.就协议签订前甲方已支付的经营收益，双方同意，按以下方式进行调整。”同日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《委托经营协议补充协议（二）》，合同约定：“一、原合同约定，物业经营期限为自开发商交付商铺次日起八年，现双方确认，将物业经营期限延长自步行街统一开业次日起八年，步行街统一开业以甲方通知为准。二、按本协议约定对物业投资经营期限延长后，就超过原合同约定经营期限的期间，甲方按10398.48元的月固定收益向乙方支付经营管理收益，该固定收益甲方于每月30日前向乙方支付。”同日，原告（作为乙方）与被告卡都海俊公司（作为甲方）签署《商品房买卖合同结算协议》，确认涉案房屋建筑面积实测为16.37平方米，甲方向乙方支付面积差额11477元，甲方于协议签订后90个工作日内向乙方支付。2018年1月21日，原告与被告卡都海俊公司签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告卡都海俊公司购买涉案商铺，涉案商铺的交付时间为2015年12月31日前。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，原告诉讼请求2中的违约金是按照被告未支付的收益金自第二个月起按照日万分之三计算。而被告在有支付收益金的月份实际也未按照约定准确时间支付的，该部分迟延支付违约金我方未计算。两被告委托诉讼代理人与庭审中陈述，两被告对于截至2019年11月未支付收益金98043元予以认可。另，本案原立案案由为房屋租赁合同纠纷，但经本院审理查明情况显示本案双方并非房屋租赁合同关系，本院据此重新确定案由为合同纠纷。本院认为，原告与两被告签署的《商业物业（商铺）认购书》、《商业物业（商铺）协办合同》、《委托经营合同》及相关补充协议、《商品房买卖合同结算协议》系各方真实意思表示，该协议条款对合同签署方有约束力，各方应予以遵守并诚信履行各自的合同义务。第一，关于收益金。原告主张被告维佳斯公司应依据协议的约定支付截至2019年11月尚欠的固定收益98043元有合同依据，两被告委托诉讼代理人于庭审中对该欠付的款项予以认可，本院对于原告上述收益金的主张予以支持。第二，关于违约金。原告与维佳斯公司于《委托经营合同》中明确约定每迟延一日违约金标准为日万分之一、逾期超过30日的部分违约金标准为日万分之二、逾期超过60日的部分违约金标准为日万分之三，且双方于《委托经营合同补充协议》中明确约定收益金应于当月30日前支付。双方上述约定并未超过我国相关法律法规对于违约金上限的规定，原告主张被告维佳斯公司按照上述标准支付违约金有合理依据，应予以支持。但本案中，原告主张的违约金3877元的计算标准划一按照每逾期一日万分之三计算，超过了双方于上述合同中的约定。虽原告称其余已付月份亦存在迟延支付的情形但并未计算违约金，但该部分违约金原告并未于本案中主张，属于原告自行放弃的诉讼请求，不应予以抵扣。据此，本院将被告维佳斯公司截至2019年11月10日应付的违约金金额调整为3200元（具体计算如下）。欠付收益金(元)应付日期应付收益金（元）截至日期合计逾期天数前30日违约金（元）31日至60日违约金（元）61日后违约金（元）当期违约金合计（元）2019年1月二〇一九年二月一日8913二〇一九年十一月十日28227535946742019年2月2019年3月1日89132019年11月10日25427535195992019年3月2019年4月1日89132019年11月10日22327534365162019年4月2019年5月1日89132019年11月10日19327533564362019年5月2019年6月1日89132019年11月10日16227532733532019年6月2019年7月1日89132019年11月10日13227531932732019年7月2019年8月1日89132019年11月10日10127531101902019年8月2019年9月1日89132019年11月10日702753271072019年9月2019年10月1日89132019年11月10日4027180452019年10月2019年11月1日89132019年11月10日980082019年11月2019年12月1日8913//////合计89130/////3200第三，关于面积差额及逾期利息问题。2018年1月18日，原告与被告卡都海俊公司签署的《商品房买卖合同结算协议》中明确约定被告卡都海俊公司向原告支付面积差额款11477元。原告主张被告卡都海俊公司向原告支付上述款项有合同依据，本院予以支持。被告卡都海俊公司于合同约定的期限（90个工作日）内未向原告支付上述款项，原告因未被告卡都海俊公司及时支付上述款项产生了相应的利息损失，其主张被告卡都海俊公司支付自2019年4月19日后的逾期利息有合理依据。被告应向原告支付以11477元为基数、自2019年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息。至于原告与被告维佳斯公司签署的《委托经营合同补充协议》中具有因面积差额而调整协办费及经营收益的条款，但相关条款的内容均为“/”。原告在签署该份协议时理应清楚并知悉相关条款的内容，但并未提出异议，可见双方应对因面积差引起的协办费及经营收益变动达成了一致协议，被告提出双方在签署该份补充协议时同意互不追究协办费及经营收益差额的抗辩理由符合常理，本院予以采纳，对于原告主张被告维佳斯公司支付面积差额11477元不予支持。第四，关于两被告的责任问题。根据本院此前审结并经珠海市中级人民法院二审维持的系列案，如(2018)粤0402民初10326号案等，均详细阐述并认定两被告在“心海洲”楼盘的系列买卖中串通以签订两合同的方式隐匿真实购房对价，两被告均应承担还款责任。据此，本院认定原告主张两被告承担连带责任有合理依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、《中华人民共和国担保法》的第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄萍支付截至2019年11月的固定收益98043元；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄萍支付截至2019年11月10日的违约金3200元；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄萍支付面积差款11477元及利息（以11477元为基数、自2019年4月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告黄萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1438元，由原告黄萍负担38元，被告珠海维佳斯投资管理有限公司、珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担1400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员吴晓璐二○二○年二月十五日书记员梁縉朱迪