山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7691号 上诉人（原审被告）：王栋伟，男，1970年8月1日生，汉族，无业，住诸城市。 委托诉讼代理人：刘青云，山东诸明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东常容农工贸有限公司，住所地：诸城市辛兴镇兴中路一路。 法定代表人：刘淑贞，总经理。 委托诉讼代理人：李淑超，山东汇公律师事务所律师。 上诉人王栋伟因与被上诉人山东常容农工贸有限公司（以下简称常容公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2017）鲁0782民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王栋伟上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人付清了全部土地转让款，已履行合同全部义务并在涉案土地上进行了投资建设。在（2013）诸执异字第6号执行异议案件中，被上诉人认可上诉人已付清全部土地转让款，并对上诉人提交的收款收据没有异议，被上诉人应对其自认的法律后果承担责任。二、上诉人付清全部款项后，被上诉人应配合上诉人办理相关土地转让手续，因涉案土地尚在查封中，致使未能办理完毕。上诉人在一审时提交了办理土地转让手续的相关材料，如果上诉人款项未付清，被上诉人不可能配合办理土地转让手续。三、双方签订合同后，上诉人在涉案土地上进行了建设，共投资约500万元。一审解除双方签订的合同，但对合同解除后地上建筑物如何处理未予认定。综上，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。 常容公司未提交书面答辩意见。 常容公司向一审法院起诉请求：请求依法解除双方签订的土地转让协议。后变更诉讼请求为：依法解除双方签订的有关建设用地的土地转让协议；确认有关集体土地使用权转让条款无效，返还相应的土地。 一审法院认定事实：2011年12月27日，常容公司作为甲方，王栋伟、诸城市伟润食品有限公司（以下简称伟润公司）作为乙方签订土地转让协议，主要内容：甲方将位于诸城市建设用地15.6亩（地号2020359土地，面积为6422平方米；地号2020360号土地，面积为3962平方米）、集体使用权土地27.2亩，共计42.8亩土地转让给乙方，转让费340万元。甲方在收到乙方付给100万元后，甲乙双方达成使用权转让协议。乙方代甲方偿还甲方欠诸城市润生淀粉有限公司（以下简称润生公司）100万元债务。乙方欠甲方土地出让费140万元，协议签订六个月，即2012年6月30日前，向甲方付款40万元。余款100万元，乙方应在2012年12月30日前付给甲方。乙方如付款违约，按同期农行利率承担甲方损失，并按每日1‰承担违约金。 王栋伟于2010年4月29日以存单形式交款20万元，6月24日以承兑汇票形式交款80万元。 王栋伟提供其与常容公司、伟润公司于2010年4月29日签订的土地转让协议一份，转让标的物未涉及集体使用权土地27.2亩，付款时间由2012年改为2011年，其他内容均与2011年12月27日签订的土地转让协议内容一致。王栋伟主张其已按约定将剩余的240万元土地转让款付清，并提供常容公司于2013年4月15日、4月22日分别出具的收款收据2张，计款240万元，摘由部分标注为土地转让款。常容公司称其在该执行听证笔录中的陈述是为了配合王栋伟提出执行异议，以解除对涉案土地的查封而做的表示，常容公司未实际收到土地转让款。 另查明，涉案土地分别为诸国用（2007）第20002号国有土地、地号为2020360、使用权面积为3962㎡，诸国用（2007）第××号国有土地、地号2020359、使用权面积6422㎡，两块土地的使用权人均为常容公司。集体土地位于诸城市，具体四至详见平面图。 还查明，王栋伟作为异议人曾向法院提出执行异议，法院以（2013）诸执异字第6号执行异议案件受理。后法院作出（2013）诸执异字第6号执行裁定书，裁定驳回王栋伟的异议申请。该裁定书查明以下事实：润生公司与鑫星公司、常兴公司、常容公司、振兴公司担保合同纠纷一案，润生公司于2010年9月9日诉至法院，起诉标的50万元，润生公司申请财产保全，法院于同日向诸城市国土资源局送达查封裁定和协助执行通知书，查封常容公司名下诸国用2007字第20002、20003号国有土地使用权。2011年4月13日，润生公司增加诉讼请求60万元，并再次提出财产保全申请，法院于2011年6月7日向诸城市国土资源局送达查封裁定和协助执行通知书，查封上述涉案国有土地使用权。2012年6月18日，法院作出（2010）诸商初字第419号民事判决书，判决鑫星公司偿还润生公司100万元，常兴公司、常容公司、振兴公司对此承担连带清偿责任。2012年8月21日，法院对已查封的国有土地使用权进行续封。2013年2月28日，因四被执行人均未履行生效判决确定的义务，润生公司向法院申请强制执行。执行过程中，案外人王栋伟提出异议。王栋伟为证明土地转让事宜，提供土地转让协议一份，该协议显示签订时间为2010年4月29日，转让方为常容公司，受让方为“诸城市伟润食品有限公司”；协议约定常容公司将上述两宗土地的使用权转让给受让方，转让价款340万元，2010年12月付100万元，余款140万元，2011年2月30日前付40万元，2011年6月30日前付100万元；协议末尾，常容公司盖章确认，“诸城市伟润食品有限公司”未盖章，只有王栋伟的签名。对于土地转让款的支付，王栋伟主张先支付常容公司100万元，提供常容公司盖章确认的收条原件一份，载明：收到柳吉柱定活两便储蓄存单一张，计20万元，收款时间为2010年4月29日；另一张收条原件丢失，异议人提供收条复印件一份，下方由常容公司盖章证实该收条复印件系从该公司保存的原收款收条复印而来，与原件一致，证实2010年6月24日收到汇票80万元。余款240万元，王栋伟提供常容公司盖章确认的收款收据两份，一份为2013年4月15日出具，载明收到土地转让款100万元，王栋伟称该款是提出异议后支付；另一份为2013年4月22日出具，证明收到土地转让款140万元，王栋伟称此款系2012年1月份之前分期支付。王栋伟所称的转让并未进行转让登记，故不发生物权变动的效力。王栋伟提供的土地转让协议、付款单据及地上建筑物建设情况的证据，并不能证明涉案土地使用权已发生转移。故王栋伟的异议理由不成立，予以驳回。 再查明，伟润公司未设立。王栋伟主张其以现金方式支付土地转让款240万元，现金来源是王栋伟及其妻共同经营伟润公司所得。王栋伟在涉案土地建造了办公楼、车间、冷库、伙房等，伟润公司经营地点就在涉案土地上，建造上述建筑物的目的就是经营使用。从王栋伟提供的土地现状照片可以看出，有的房屋未封顶，有的房屋未抹水泥，并不具备生产经营的条件。 一审法院认为，伟润公司未设立，应当由与伟润公司共同署名的王栋伟承担因土地转让协议产生的权利义务关系。因此，常容公司以王栋伟作为被告主张权利符合法律规定，予以许可。《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。此即为诉讼上自认。但该条第三款同时还规定：自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。也就是说，当事人的自认没有被法院所认可，并不产生诉讼上自认的效力，仍为诉讼外的自认，当事人仍然要承担举证责任。常容公司在法院（2013）诸执异字第6号执行异议听证时为王栋伟出具了前述两份240万元的收款收据，但该执行异议裁定对两份收款收据的效力并未认定。本案中，即使王栋伟提供了两份收款收据，其仍然要证明自己履行了付款义务。王栋伟主张该240万元土地转让款系以现金交纳，资金来源为伟润公司经营所得。该公司经营用地为涉案土地，但涉案土地上的建造物并不具备生产经营条件，也就不可能有经营所得。对该两份收款收据的真实性、合法性、关联性，均不予认定。王栋伟自2012年至今未支付剩余土地转让款240万元，迟延履行债务，已经构成根本违约，常容公司可要求解除合同，王栋伟应将诸国用（2007）第20002号国有土地、国用（2007）第20003号国有土地返还给常容公司。另外，涉案土地还包括集体土地27.2亩，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设……。涉案土地的性质为集体土地，常容公司与王栋伟签订的土地转让协议中的土地用于建设厂房，系非农业建设，改变了土地用途，双方签订的土地转让协议中关于该27.2亩集体土地使用权的条款无效，王栋伟应将27.2亩集体土地使用权返还给常容公司。当事人之间的其他法律关系可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款、第三款规定，判决如下：一、解除山东常容农工贸有限公司与王栋伟于2011年12月27日签订的土地转让协议；二、王栋伟将诸国用（2007）第20002号国有土地（地号为2020360、使用权面积为3962㎡）、诸国用（2007）第××号国有土地（地号2020359、使用权面积6422㎡）返还给山东常容农工贸有限公司，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、山东常容农工贸有限公司与王栋伟于2011年12月27日签订的土地转让协议中涉及集体土地使用权转让的条款无效；四、王栋伟将位于诸城市集体土地27.2亩返还给山东常容农工贸有限公司，于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费100元，减半收取50元，由王栋伟负担。 二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，双方当事人签订的土地转让协议中涉及的集体土地转让部分因违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该部分内容应认定为无效合同。双方签订的土地转让协议中涉及的国有土地转让部分系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该部分内容应认定为有效合同。合同有效，但合同应否或能否继续履行，还应当符合相关法律规定的继续履行条件。本案中，双方当事人对国有土地转让部分应否继续履行存在争议，本院分析如下：1、从法院判决与不动产登记部门的管理实践衔接角度分析。城市房地产管理法第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。对于以上强制性规范的法律性质，目前的共识是，上述规范属于管理性强制性规范，违反上述规范所引起的法律后果是，不动产登记部门在土地使用权转让合同当事人申请办理权属变更登记时，如果经审查发现存在上述情形，登记部门根据上述管理性强制性规范则不予办理房地产权属变更登记手续。人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求或抗辩时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。具体到本案中，根据查明的事实，涉案土地于2010年9月9日之后即处于被法院查封的状态，且无证据证明常容公司自2007年取得土地使用权后进行了符合出让合同约定的投资开发，常容公司对涉案国有土地的处分不符合上述城市房地产管理法规定的转让条件。换言之，对王栋伟要求继续履行土地转让协议的抗辩理由不予采信，方可与城市房地产管理法的强制性规定保持衔接。2、从合同法相关规定角度分析。对于诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，根据查明的事实，常容公司将涉案国有土地转让给王栋伟的行为不符合城市房地产管理法规定的转让条件，继续履行不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求。换言之，合同虽有效，但合同的履行存在“法律上或者事实上的履行不能”。综合上述分析，一审对常容公司要求解除合同中关于国有土地转让条款的主张予以支持并无不当。同时，作为受让方，王栋伟应承担的主要合同义务是向常容公司支付土地转让款。本案中，王栋伟主张其分多笔以现金方式将剩余的240万元转让款支付给了常容公司，常容公司不予认可，在王栋伟未提交相关银行凭证予以佐证、所提执行异议被法院驳回后未提起执行异议之诉等情况下，一审对王栋伟已付清全部转让款的事实未予认定亦无不当。至于合同无效及解除后涉及的其他问题，在王栋伟未提起反诉的情况下，一审告知当事人另行主张权利不违反法律规定。 综上所述，王栋伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王栋伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年三月二十日 书记员 张瑞丰