济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)鲁08执异16号异议人（案外人）：孙秀娟，女，1979年9月30日出生，汉族，住济宁市兖州区。申请执行人：济宁银行股份有限公司,统一社会信用代码91370800723876735L,住济宁市金宇路**。被执行人：山东凯德立玻璃制品有限公司,统一社会信用代码913708826848308640,住兖州区兴隆庄镇冠庄铺村。被执行人：济宁市兖州区三英玻璃制品有限公司,统一社会信用代码91370882724967372R,住兖州区大安镇红庙村。被执行人：济宁市兖州区云天工贸有限公司,统一社会信用代码9137088277634875X1,住兖州区新兖镇赵家村。被执行人：穆爱国,男性,1961年1月6日出生,汉族,住兖州区。被执行人：张保爱,女性,1971年7月24日出生,汉族,住兖州区。被执行人：关庆凯,男性,1972年3月30日出生,汉族,住兖州区。被执行人：刘丽华,女性,1972年12月26日出生,汉族,住兖州区。被执行人：刘云峰,男性,1970年10月22日出生,汉族,住兖州区。被执行人：辛伟娜,女性,1978年3月6日出生,汉族,住兖州区。被执行人：许修荣,女性,1956年12月10日出生,汉族,住兖州区。申请执行人济宁银行股份有限公司与被执行人山东凯德立玻璃制品有限公司、济宁市兖州区三英玻璃制品有限公司、济宁市兖州区云天工贸有限公司、穆爱国、张保爱、关庆凯、刘丽华、刘云峰、辛伟娜、许修荣借款合同纠纷一案，济宁仲裁委员会作出的济仲裁字（2018）第929号裁决书已经生效，并交本院立案执行。本院执行过程中，异议人孙秀娟对执行被执行人刘丽华所有的山东省济宁市兖州区兖州市太阳都市花园12号楼1单元1101室房屋向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人孙秀娟向本院提出书面异议，请求撤销本院作出的（2019）鲁08执89号执行拍卖裁定，停止对被执行人刘丽华名下山东省济宁市兖州区兖州太阳都市花园12号楼1单元1101室房产的拍卖，并解除对上述房产的执行查封措施。理由如下：案涉房产虽登记在刘丽华名下，但被执行人刘丽华、关庆凯已将上述房产出售给异议人，且已实际交付占有。1、2018年7月9日，刘丽华、关庆凯与异议人签订《售房协议》，将其位于济宁市××区××花园××楼××单元××室房屋出售给异议人。异议人以此前贷款及利息另加房款的方式支付房款共计70万元（不计利息），另，涉案房产出售时存在给249789.6元的贷款余额，根据协议约定，该部分贷款由异议人负责偿还，且因此次交易产生的相关税费等亦由异议人承担，双方之间的《售房协议》真实、有效，且异议人已实际支付对价。2、在《售房协议》签订当日，刘丽华、关庆凯即将案涉房产钥匙及房产的《商品房买卖合同》、储藏室协议、缴纳房款、储藏室、车位款项的发票原件等文件资料交付给异议人，案涉房产由异议人实际占有，双方完成了案涉房产的交接。3、案涉房产交付异议人后，因存在贷款，故无法及时办理过户手续，双方约定贷款分期还清后，由刘丽华、关庆凯协助办理房产过户手续，异议人接收房产后，虽未经常居住，但已形成对案涉房产的实际控制，从2018年8月份至今，案涉房产的贷款均由异议人通过刘丽华实际偿还。综合以上事实，异议人与刘丽华、关庆凯之间的售房交易已实际完成，因异议人同意承担案涉房产贷款，相关购房款项亦应视为已全部缴纳，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上述事实足以排除本院对案涉房产的拍卖执行，望本院依法查明，判如所请。异议人孙秀娟向本院提交以下证据，证明其观点：1、《售房协议》一份；2、《商品房买卖合同》一份；3、补充协议一份；4、兖州太阳都市花园地下储藏室协议一份；5、兖州商品房预售合同网上备案证明一份；6、商品房结算移交上房证书一份；7、收据及发票四份；8、借条一份；9、收到条三份。申请执行人济宁银行股份有限公司未作答辩。本院查明，2013年6月4日，出卖人山东太阳控股集团有限公司与买受人即本案被执行人刘丽华签订《商品房买卖合同》（合同编号：201306040013），将案涉房产即济宁市××区××花园××楼××单元××室房屋（包含12号楼12号地下储藏室及地下A区238号停车位）出售给刘丽华，房屋总价款903167元。2013年6月8日，上述合同在兖州商品房预售合同网上备案系统中备案成功，备案买房人为刘丽华。2013年6月20日，济宁市兖州区不动产登记中心进行预告登记，不动产登记证号为：20133992，登记不动产权利人为本案被执行人刘丽华，共有人信息无。后，山东太阳控股集团有限公司为刘丽华出具了商品房结算移交上房证书，将房屋及钥匙对刘丽华进行了交付。2018年7月9日，刘丽华与异议人孙秀娟签订《售房协议》，将案涉房产出售给孙秀娟,协议约定：“……在本协议签订前甲方于2017年9月28日向乙方借款20万元，2018年7月9日向乙方支付房款50万元（20万元由乙方丈夫李承国账户打入，489200元由孙秀娟本人账户转入，10800元现金支付）。两次款项均打入甲方丈夫关庆凯账户。截止本协议签订日，本房产欠房贷约249786.60元（具体数额以实际偿还数额为准，差额相差不能超过10%）。甲乙双方协议以本贷款及贷款利息作为乙方向甲方购买本房产的资金，所欠房贷由乙方偿还。……”本院另查明，2018年10月26日，济宁市任城区人民法院依据济宁仲裁委员会的财产保全函作出（2018）鲁0811执保1875号民事裁定书，查封了被执行人刘丽华名下位于山东省济宁市兖州区文化西路369号太阳都市花园12号楼1单元1101室房产一套，不动产登记号为20133992，查封期限自2018年10月26日起至2021年10月25日止。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”据上述规定，不动产物权转让须经登记发生效力，预告登记和合同网上备案登记行为均不具有物权变动的性质，不直接产生不动产物权变动的效力。故本案中，虽然出卖人山东太阳控股集团有限公司与买受人即本案被执行人刘丽华签订了《商品房买卖合同》，并经网上合同备案登记和预告登记，但案涉房产所有权未发生转移，仍属于出卖人山东太阳控股集团有限公司所有。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此，被执行人刘丽华因尚未取得案涉房屋所有权，其将房屋处分属于无权处分，其与异议人签订的售房协议为效力待定的合同。故，在未取得房屋所有权人追认的情况下，案涉房屋所有权尚未发生变动，异议人依法只能向被执行人刘丽华行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，异议人在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得房屋所有权，故，异议人孙秀娟不享有就案涉房屋排除强制执行并优先受偿的民事权益。异议人孙秀娟主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定其所享权益足以排除本院对案涉房产执行的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回异议人孙秀娟的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李兆军审判员  李 彤审判员  于 涛二〇二〇年三月九日书记员  夏 影