昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异4号异议人（案外人）刘军礼，男，1989年7月9日生，汉族，住址：云南省曲靖市沾益县播乐乡奴革村委会大箐村**，现住址：云南省昆明市呈贡区。被申请人（诉前保全申请人）张晨，男，汉族，1978年8月28日出生，，住深圳市龙岗区被申请人（诉前保全被申请人）王恩祝，女，汉族，1971年8月20日出生，，住址：四川省开江县被申请人（案外人）高文艺，男，1996年4月29日生，汉族，，住址：四川省开江县本院在执行诉前保全申请人张晨与诉前保全被申请人王恩祝民间借贷纠纷一案的诉前保全裁定的过程中，案外人刘军礼对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘军礼诉称：1、请求贵院立即裁定中止（2019）云0114财保33号案件；2、请求贵院暂缓折价、变卖、拍卖位于昆明市呈贡区房产，以免造成执行错误，给申请人造成无法挽回的损失；3、请求贵院依法解除对申请人昆明市呈贡区房产的保全措施。事实与理由：因被申请人张晨与王恩祝民间借贷纠纷一案，经贵院审理，于2019年12月05日立案，于2019年12月12日查封了云南省昆明市呈贡区房产，而早在2018年5月22日该房屋被贵院查封以前，被执行人高文艺、高元锋、王恩祝与申请人就已协商一致达成《房屋买卖居间合同》，合同约定被执行人高文艺将其拥有合法所有权的上述涉案产权依法转让出售给申请人，申请人依约向被申请人高文艺支付了首付款320000元，剩余款项双方约定待被执行将房产证赎出之后支付并同时办理过户变更登记手续，之后被申请人高文艺将上述房屋交付给申请人，并于2018年9月28日被申请人高文艺将上述房屋钥匙交付给申请人，双方正式办理了房屋的交接移交手续，申请人正式入住占有该房屋。移交入住后申请人依法缴纳了涉案房屋物业水电等相关费用，并对该涉案房屋进行了装修装潢。申请人从2018年10月起一直居住在该房屋至今已达两年多。之后由于被申请人高艺及家人与他人产生民间借贷债务纠纷被诉至法院，导致该涉案房屋被人民法院采取保全查封措施，造成无法正常赎证并办理过户变更登记手续。综上，申请人在贵院采取强制措施以前，就通过和被申请人签订房屋买卖居间合同和支付部分购房款，且已完成交付并已实际占有该房产已达两年，根据物权法和相关法律规定，申请人对执行标的房屋享有合法占有和居住权等合法权益，理应依法得到保护，贵院无视上述事实和申请人的相关合法权益，强行将该房屋进行保全查封的执行行为，显然已侵害了申请人的相关合法权益，明显属于错误不当，应及时纠正停止，基于以上理由事实提出上述申请，请求贵院依法予以准许。异议人刘军礼对其主张提交下列证据材料：1、身份证复印件；2、房产买卖居间合同复印件；3、房屋转让预约协议复印件；4、公证书复印件；5、增值税普通发票复印件6张；6、收条复印件2张；7、浦发银行手机银行个人跨行汇款汇出回单复印件；8、金盾俊园项目业主入住结算单复印件；9、中国农业银行、云南省农村信用社刷卡消费单复印件各1张；10、云南省住宅专项维修资金专用收据复印件；11、收条复印件；12、缴费账单复印件1页；13、结婚证复印件；14、家庭居室装饰装修工程施工合同复印件；15、昆明生活家装饰工程有限公司收款专用收据复印件5张；16、商品房买卖合同（预售）复印件；17、公证书复印件。被申请人（诉前保全申请人）张晨辩称：一、此房屋买卖合同违反昆明市房地产业管理法，房屋产权证未出即发生交易，因此买卖双方均有过错。此房屋买卖合同第一条第二款写明：买卖的房产证号是53××71，并非本财保保全的房屋产权；二、买家并未支付全款，余款未打入法院指定账户；三、买家并没有房屋交付的证据，不能证明买家实际拥有此房屋所有权。买家的居住行为实际上是租住或暂住，不构成对房屋产权的占有。被申请人（诉前保全申请人）张晨对其主张提交下列证据材料：深圳市龙岗区人民法院受理案件通知书复印件。被申请人（诉前保全被申请人）王恩祝辩称：因被申请人张晨与丁梦婷民间借货、担保人王恩祝纠纷一案，经贵院审理于2019年12月5日立案，于2019年12月12日查封了云南省昆明市呈贡区房产，而早在2018年5月22日该房屋被贵院查封之前被执行人高文艺，高元锋，王恩祝协商一致达成《房屋灵卖居间合同》合同约定被执行人高文艺将其拥有法所有权的上述涉案产权依法转让出售给刘军礼，刘军礼向高文艺支付了首付款320000元，剩余款项双方约定待被执行将房产证赎出之后支付并同时办理过户变更登记手续，之后高文艺将上述房屋交付给刘军礼，刘军礼已正式入住占有该房屋二年多了。而申请人王恩祝跟丁梦婷担保是2018年6月12日，高文艺、高元锋跟刘军礼到公证处办理了房产手续是2018年5月22日，实际情况是房子已经是先卖出了，后面才担保，与房子没有关系的。丁梦婷现在广东青深圳市宝安海宁加油站工作，她现在有能力还款，丁梦婷本人没有失去联系，有诚意还款，在我们不知道的情况下张晨私自去昆明呈贡法院去保全我们的财产，我们知道他保全了财产后我们用微信、电话沟通，他一直拒绝，一次都不愿意沟通，张晨无理由查封我的房屋，希望他撤诉解封。张晨的行为已构成敲诈勒索套路贷，现在将我家所有的房屋查封了，导致我们无法正常过户，给我们家造成了较大的损失。另外，王恩祝与高元锋已经离婚了，高元锋放弃了王恩祝的名下财产。请求贵院依法解除对申请人昆明市呈贡区金盾俊园AI地块5栋1单元0809房产的保全措施。被申请人（诉前保全被申请人）王恩祝对其主张提交下列证据材料：1、借条复印件；2、离婚协议书复印件；3、离婚证复印件。被申请人（案外人）高文艺未答辩，也未提交证据材料。本院经审查查明：申请人张晨与被申请人王恩祝民间借贷纠纷一案，申请人张晨于2019年12月5日向本院申请诉前财产保全，请求保全房产云（2019）呈贡区不动产权第0209530、0209531号中王恩祝7.3万元份额。本院于2019年12月5日作出（2019）云0114财保33号民事裁定书，裁定：对高元锋、高文艺名下位于昆明市呈贡区房屋［不动产权证号：云（2019）呈贡区不动产权第0209530、0209531号］予以查封。查封期限为三年，查封期间停止办理任何抵押及过户手续。2016年12月18日，高文艺、高元锋与呈贡俊发伟业房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号53××71，购买昆明市呈贡区房屋。2017年2月8日，高文艺、高元锋、王恩祝与富滇银行股份有限公司昆明正义路支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》。2018年5月14日，高文艺、高元锋与刘军礼及昆明新亚房地产经纪有限公司《房产买卖居间合同》，购买金盾俊园Ａ15栋1单元0809号房屋，房屋成交价格760000元。2018年5月22日，高文艺、高元锋、王恩祝与刘军礼、张映签订《房屋转让预约协议》，以760000元的价格购买金盾俊园Ａ1-2地块5幢8层809号房屋，签约当日买方支付320000元给卖方，待双方签署正式的《云南省二手房买卖合同示范文本》，并办理完产权转移登记手续，买方通过银行按揭贷款的方式支付。刘军礼、张映按约向高文艺支付320000元的购房款。2018年9月23日，张映与昆明生活家装饰工程有限公司签订《家庭装饰装修工程施工合同》，以98000元的价格装修时代俊园89平方米的房屋。张映分5次向昆明生活家装饰工程有限公司付款99076元。刘军礼、张映系夫妻关系。高元锋、王恩祝于2020年1月15日离婚。本案争议的焦点问题是：刘军礼、张映向高文艺、高元锋、王恩祝购买金盾俊园A1-2地块5幢8层809号房屋的行为，能否排除（2019)云0114财保33号民事裁定对该房屋的强制执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在诉前保全被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，由于案涉房屋目前仍登记在高文艺、高元锋名下，异议人刘军礼及张映在本院查封之前，已经与高文艺、高元锋、王恩祝签订《房屋转让预约协议》，已支付部分价款320000元，合法占有该房屋，未办理过户登记并非刘军礼自身原因。但由于刘军礼未支付全部价款，不符合第二十八条的规定，故异议人刘军礼享有的权利不能排除（2019)云0114财保33号执行案件对该房屋的强制执行，异议人刘军礼的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人刘军礼诉前保全的异议请求。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  马兴东审判员  刘春浩审判员  李余余二〇二〇年三月四日书记员  温玲娟