上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24727号原告：上海炳卓企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：莫文成，总经理。委托诉讼代理人：周畅，上海汇岸律师事务所律师。被告：上海然星餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：高松波，执行董事。被告高一鸣，男，1991年3月11日出生，汉族，住江苏省泰兴市。两被告共同委托诉讼代理人：张昌伟，上海浩锦律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：江文娟，上海浩锦律师事务所律师。原告上海炳卓企业管理有限公司(以下简称“炳卓公司”)与被告上海然星餐饮有限公司(以下简称“然星公司”)、高一鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告炳卓公司的法定代表人及其委托诉讼代理人、被告然星公司、高一鸣的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炳卓公司向本院提出诉讼请求：1.确认炳卓公司与然星公司的租赁合同于2019年10月18日解除，然星公司立即将上海市徐汇区中山西路XXX号XXX幢XXX室X楼的房屋(以下简称涉案房屋)交还炳卓公司，并注销该房屋地址的工商登记；2.判令然星公司、高一鸣支付炳卓公司自2019年8月5日至2019年10月18日期间的租金209,588元；3.判令然星公司、高一鸣支付炳卓公司解除合同违约金204,000元；4.判令然星公司、高一鸣支付炳卓公司自2019年10月19日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月17万元计算；5.判令然星公司支付给炳卓公司的保证金255,000元不予返还；6.判令然星公司、高一鸣支付原告为诉讼支出的律师费10,000元；7.判令然星公司、高一鸣支付炳卓公司拖欠的2019年8月28日起至2019年10月18日止的水、电、燃气费共计20,411.8元。事实与理由：2018年5月21日，然星公司与案外人上海魔然餐饮有限公司(以下简称魔然公司)签订《房屋租赁合同》，约定由魔然公司承租炳卓公司享有使用权的涉案房屋，建筑面积465平方米。租赁期限自2018年5月21日起至2026年3月14日止。月租金85,000元整，每三月支付一次，先付后用。2019年7月，魔然公司未能按时支付房租。炳卓公司、魔然公司、然星公司、高一鸣签订《补充协议》，载明涉案房屋系然星公司实际使用，四方确认房屋承租人变更为然星公司，然星公司承担原合同中魔然公司的权利义务，高一鸣作为然星公司的保证人，承担连带担保责任。之后然星公司及高一鸣均未支付租金，2019年9月10日，炳卓公司委托律师向然星公司、高一鸣发函，限其于9月15日前，支付拖欠租金，若未履行义务，将解除合同并追究违约责任等。同年10月18日，炳卓公司向然星公司发出《通知书》，要求于当日解除房屋租赁合同并收回房屋，并对涉案房屋进行停水电等措施。之后涉案房屋内的租户陆续搬离，至2019年11月20日才搬空，炳卓公司收回房屋，但空置了一段时间。另外，然星公司将工商住所地登记在中山西路****XXX部位，未予注销，等同于继续使用涉案房屋，故要求，故要求然星公司支付房屋使用费至其将工商住所地迁出为止卓公司计算，至2019年10月18日止，然星公司欠付燃气费32,413元、水费470元、电费9,035.9元，后然星公司于2019年11月2日支付燃气费21,507.10元，剩余未支付。然星公司辩称，同意租赁合同于2019年10月18日解除，然星公司在10月18日前已搬离涉案房屋，不存在返还及支付后续使用费的情形。然星公司已申请清算，公司注销后就办理工商登记注销。欠付租金认可，要求与保证金相抵扣。保证金属于违约担保性质，炳卓公司不能既主张违约金又主张没收保证金，只能择一主张。合同约定的违约金过高，炳卓公司没有那么高的损失，违约金数额请求法院调整。律师费不认可，是炳卓公司自己的支出。认可炳卓公司主张的水、电、煤费用。另外，炳卓公司与何某1、何某2的租赁合同中约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租，现炳卓公司没有证据证明经过出租方同意进行转租，故涉案的租赁合同是无效的。高一鸣辩称，签订补充协议的时候，高一鸣并没有仔细看协议，对约定不清楚，不同意承担连带担保责任。本院经审理认定事实如下：上海市中山西路XXX号XXX幢111室所有权人为案外人何某1、何某2。2017年12月22日炳卓公司与何某1、何某2签订房屋租赁合同，租赁上海市中山西路XXX号XXX幢XXX室(X-X楼)1084.62平方米房屋，租赁期限为八年，自2018年3月15日起至2026年3月14日止。2018年5月21日，炳卓公司(甲方、出租方)与魔然公司(乙方、承租方)签订《中山西路房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将上海市徐汇区中山西路XXX号XXX幢111室3楼(即系争房屋，建筑面积465平方米)出租给乙方商业经营使用。租赁期限自2018年5月21日起至2026年3月14日止。该房屋当前月租金为85,000元，租赁期限内每两年递增8%。租金为每三个月付款一次，先付后用。乙方须在租期内的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前支付下三个月的租金，以此类推。签订本合同当日，乙方向甲方支付255,000元作为本合同的履约保证金。非经甲方书面同意，乙方不得以任何理由以该履约保证金冲抵乙方应付的租金或本合同规定之各项费用。在履行合同期间，房屋的供暖、物业、水电、煤气、通讯、电视等相关费用均由乙方承担。乙方按甲方或物业管理公司收费通知规定支付，……如乙方在租赁期满之日或本协议解除等提前终止之日未向甲方交还租赁房屋，则甲方除有权向乙方收取相当于届时日租金2倍的房屋占有使用费和其他各项费用外，双方特别约定：……经甲方验收完毕，乙方办妥移交手续、付清全部应付费，向甲方提供已结清全部与租赁房屋有关的所有费用的书面证明，并办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，将租赁房屋返还甲方的30日内，甲方将保证金扣除乙方应当缴纳的相关费用后无息退还乙方。甲、乙双方同意在租赁期间内，由下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本协议，甲方有权没收乙方全部保证金；给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方遭受的全部损失：……(4)乙方逾期支付租金连续超过10日或累计超过15日的；……租赁期间，非本合同规定的情况任何一方不得擅自提前解除合同，否则违约方应按提前退租天数(即自解除之日起至合同到期终止之日的天数)的总租金的20%向守约方支付违约金。逾期15日的，甲方有权解除本合同并按乙方提前退租向乙方主张违约金，甲方主张解除合同并主张提前退租违约金的不再同时追究逾期滞纳金。本合同一经签署，甲乙双方应严格恪守，任何一方违反本合同而造成对方其他损失的，违约方应承担赔偿责任外还应承担守约方为实现债权而支出的费用包括但不限于诉讼费、律师费、调查费等一切费用。甲方炳卓公司盖章、法定代表人莫文成盖名章，乙方魔然公司盖章、高一鸣签名。租赁合同签订后，双方均按约履行。2018年8月3日，炳卓公司与魔然公司签订补充协议，甲方同意免租期延长15天，租金支付日期顺延15天，计租日由原定的2018年7月21日顺延至2018年8月5日。后附租金支付明细表。然星公司于2018年7月24日成立，登记住，登记住所地位于上海市徐汇区中山西路****XXX部位-Xiv>2019年7月25日，魔然公司未能按期向炳卓公司支付当期租金255,000元。同年8月15日，炳卓公司(出租人、甲方)、魔然公司(原承租人、乙方)、然星公司(现承租人、丙方)、高一鸣(担保人、丁方)签订《补充协议》，四方协商一致，就租赁合同的租赁主体变更及担保人的权利义务责任，确认如下：1、甲方与乙方于2018年5月21日就涉案房屋，原承租方为乙方，实际使用人为丙方。2、因乙方与丙方为关联企业，原租赁合同系乙方代丙方签订，承租实际供丙方使用。3、丁方为乙、丙两公司共同的联系人，原合同的授权代表人，清楚了解原合同的权利义务责任内容。4、原租赁合同的承租人自本补充协议签订之日起由乙方变更为丙方，在原租赁合同中以及在合同履行过程中，原乙方相关的全部权利义务和责任，均转归丙方享有、行使和承担。5、丁方作为丙方的担保人，愿意为甲丙双方签订的租赁合同提供连带责任保证，包括及不限于缴纳租金、违约金、利息、罚息等全部款项提供担保。甲方同意丁方作为丙方履行合同义务及责任的连带责任保证人。补充协议签订后，然星公司及高一鸣仍未支付房租。2019年9月10日，炳卓公司委托律师向然星公司、高一鸣发律师函，载明：贵司过租金支付期限近两个月，贵司以各种无效理由拒绝履行约定的付款义务，已违背诚实信用原则与合约，严重侵害了炳卓公司的合法权益，实属重大违约。一、限贵司于2019年9月15日前，与炳卓公司联系并立即无条件支付拖欠租金；二、如届时未履行支付义务，双方合同自2019年9月15日解除；三、解除届时，我司将根据房屋租赁合同约定，没收贵司保证金，向贵司主张违约金。四、由此造成的诉讼费、律师费等一切费用，均由贵司承担。五、高先生作为然星公司的担保人，届时会对上述费用承担连带担保责任。上述律师函于9月13日由被告签收。2019年9月20日，炳卓公司委托周畅律师向高一鸣的手机号发送短信，告知将即刻启动诉讼程序。2019年10月18日，炳卓公司将一份《通知书》送达然星公司，并张贴于涉案房屋外墙面。经核对，截止该日，然星公司尚有水、电、燃气费共计20,411.8元未付。2019年10月23日，炳卓公司与上海欣尚律师事务所签订聘请律师合同，为本案诉讼聘请律师支付10,000元。审理中，然星公司表示于2019年10月18日前已搬离涉案房屋。炳卓公司称10月18日对涉案房屋进行停水电等措施之后，涉案房屋内的租户陆续搬离，至2019年11月20日才搬空。因双方均未能提供办理房屋交接手续的证据，本院采纳炳卓公司的自认意见，认定2019年11月20日为炳卓公司收回涉案房屋之日。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、补充协议、律师函、短信截屏、通知书、聘请律师合同、转账电子回执、企业工商信息等证据证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。炳卓公司与魔然公司签订的房屋租赁合同，系民事主体双方真实意思表示，内容亦无违反法律、法规，应属有效。系争商铺的权利人虽为案外人，但这并不影响炳卓公司与魔然公司之间租赁合同的效力。炳卓公司在转租涉案房屋期间，权利人无提出异议，故两被告提出租赁合同无效的意见，无任何事实依据，本院不予采信。四方签订的补充协议，亦系当事人真实意思表示，内容亦符合合同法及其他法律规定，应属合法有效。然星公司作为魔然公司权利义务继受者，应当履行原租赁合同中魔然公司的义务。租赁合同约定，乙方逾期支付租金连续超过10日或累计超过15日的，甲方可书面通知乙方解除本协议，有权没收乙方全部保证金，乙方还应赔偿甲方遭受的全部损失等。现然星公司逾期15日未能支付租金，解除合同的条件已成就，炳卓公司享有合同解除权，审理中然星公司同意解除合同，故炳卓公司要求确认双方就涉案房屋签订的租赁合同于2019年10月18日解除，于法有据，本院予以支持。因然星公司已于2019年11月20日搬离涉案房屋，炳卓公司已确认收回涉案房屋，故炳卓公司要求然星公司交还房产的诉请，本院不再支持。公司的工商登记事项属于工商行政部门管辖，原告要求然星公司办理将其以涉案房屋为经营场所办理的工商营业执照注销或迁出手续，不属于法院管辖的民事争议范围，本院亦不予支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。炳卓公司要求然星公司支付自2019年8月5日至2019年10月18日期间的租金209,588元，本院予以支持。因合同解除后至房屋返还之日尚有33天，租赁合同约定如乙方在本协议解除之日未向甲方交还租赁房屋，则甲方有权向乙方收取相当于届时日租金2倍的房屋占有使用费，故本院判令然星公司向炳卓公司按日租金2倍标准支付自2019年10月19日起至2019年11月20日止的房屋使用费计181,333元。炳卓公司要求然星公司支付房屋占有使用费至其工商注册地迁出止，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。然星公司同意支付欠结的水、电、燃气费，本院予以准许。关于保证金和违约金的争议。租赁合同约定，乙方根本性违约时，甲方可书面通知解除本协议，甲方有权没收保证金；同时违约方应按提前退租天数的总租金的20%向守约方支付违约金。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于双方租赁合同约定的租赁期限约为7年10个月，解除租赁合同时仅履行了1年5个月，按合同约定，守约方可主张剩余77个月的总租金20%的违约金，现炳卓公司主张没收保证金255,000元和相当于年租金20%的合同违约金204,000元，远低于合同约定，本院予以支持。两被告要求调整，依据不足，本院难以采信。关于律师费，因四方补充协议中有明确约定，故炳卓公司的主张，本院亦予以支持。高一鸣系完全民事行为能力人，同时为魔然公司及然星公司的签约人和联系人，其作为担保人签订四方补充协议，协议约定保证方式为连带保证责任，且保证责任范围基于租赁合同中所有款项，因此炳卓公司要求高一鸣承担约定的连带还款责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决如下：一、上海炳卓企业管理有限公司与上海然星餐饮有限公司关于上海市徐汇区中山西路XXX号XXX幢111室3楼的《中山西路房屋租赁合同》于2019年10月18日解除；二、上海然星餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海炳卓企业管理有限公司支付2019年8月5日至2019年10月18日期间的租金共计209,588元；三、上海然星餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海炳卓企业管理有限公司支付2019年10月19日至2019年11月20日期间的房屋使用费共计181,333元；四、上海然星餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海炳卓企业管理有限公司支付解除合同违约金204,000元；五、上海然星餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海炳卓企业管理有限公司支付水、电、燃气费共计20,411.80元；六、上海然星餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海炳卓企业管理有限公司支付律师费10,000元；七、高一鸣对上述判决第二、三、四、五、六项付款义务承担连带支付责任；八、上海炳卓企业管理有限公司没收上海然星餐饮有限公司的租赁保证金255,000元；九、驳回上海炳卓企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,585元，由上海然星餐饮有限公司、高一鸣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 袁 欣人民陪审员 袁 方人民陪审员 陈震威二〇二〇年三月二十七日书 记 员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。