广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7846号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州德尔康椰维环保科技有限公司，住所：惠州市博罗县*********侧，统一社会信用代码：914***********363W。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：李锦永，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人一（原审被告一、反诉原告）：博罗县聚元商贸有限公司，住所：博罗县********侧科技产业园内，统一社会信用代码：914************080。法定代表人：刘某1。被上诉人二（原审被告二）：彭华，女，汉族，1971年6月1日出生，身份证住址：山东省巨野县**********，身份证号码：372************160。二被上诉人共同委托诉讼代理人：区思源、袁敏惠，广东智顺律师事务所律师。上诉人惠州德尔康椰维环保科技有限公司因与被上诉人博罗县聚元商贸有限公司、彭华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。上诉人惠州德尔康椰维环保科技有限公司向本院提出上诉请求：1、请求贵院依法撤销(2019)粤1322民初584号判决书的部分判决即(2019)粤1322民初584号判决书的第一条、第二条及第三条，并查明案件事实后依法改判，判令被上诉人继续履行上诉人与被上诉人双方的《房屋租赁合同》；2、判令本案一审二审全部诉讼费、上诉费、鉴定费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案主要的案件事实认定不清，适用法律错误。案件实际情况其实是这样的，请贵院查明事实后依法改判。上诉人惠州德尔康椰维环保科技有限公司(下称“德尔康公司”)于2012年1月6日成立公司，成立前拟任上诉人“德尔康公司”总经理的金建平代表上诉人“德尔康公司”与被上诉人博罗县聚元商贸有限公司(下称“聚元公司”)的代表人彭华，于2011年11月7日签订《房屋租赁合同》。出租方将位于博罗县**********内厂房35×48两栋，35×42一栋，4×18食堂一排，4×8门卫室两间，6×10变压器两间出租给承租方使用，租期为2011年12月10日至2017年12月9日止；租金从2011年12月10日至2014年12月9日租金为每月合计人民币37000元，从2014年12月10日全2017年土2月9日租金为每月合计人民币38850元，每隔三年租金增加5%：租赁物屋顶已破烂需维修，由承租方负责维修，维修费用111000元抵为2012年1月10日至2012年4月土0日(即为1-3月份)租金；如此类推，租金每三个月支付一次，最迟不能超过半年(但书面上按电脑上下载的租赁合同文本，打印成当月支付，实际约定和几年的实际施行，均是三个月支付一次租金，最迟不超过半年)。租赁合同顺利实施至2017年8月，双方经协商同意按原来约定并实施6年的内容和操作方式续签租赁合同，并以双方公司名称续签合同。因为是按原合同版本及约定签续第二份租赁合同，当时也把续签的租赁合同的签约时间打印成当初的2011年的时间以表示续签的合同，继续按照原合同的操作方式实施。续签的《房屋租赁合同》租期至2022年12月9日止：租金在2017年每月38850元基础上增加5%，即40792元/月，以后每隔三年增加5%(但在打印合同文本是打印了一个大概金额41000元/月，一个月实际是40792元/月，双方均认可且实施多时)。不料《房屋租赁合同》续签并实施半年后，因厂房租赁市场租金增涨较大，在2018年4月被上诉人“聚元公司”竟然违约要求租金必须猛涨到每月66000元，且必须按书面合同打印的那样每月支付一次租金，不再同意以前口头约定的3个月付一次租金，否则将提前终止合同。无奈之下，上诉人“德尔康公司”只好按月支付租金，但因为受环保政策及当前总市场的影响，上诉人公司经营十分困难，确实无法支付高额租金，便反复苦苦哀求被上诉人“聚元公司”不要违约猛涨租金，稍涨一点大家好好谈，但被上诉人不听劝告和请求。于2018年8月28日通过邮政快件方式送达封面注有“《房屋租赁合同终止协议》”字样的快件袋，违约强制要求终止《房屋租赁合同》，并不断通过电话等方式威胁上诉人必须搬走，否则强行搬走，搞的上诉人“德尔康公司”无法正常投产，无法正常经营。因为受当前大气候影响，本来经营已经十分困难，且因国家环保政策要求，上诉人公司不得不在2017年12月又投入70多万改造厂房的环保设备，加上上诉人公司的设备与厂房是紧密相连的，一经搬拆大部分几百万设备相当于报废，上百个工人将失业，给上诉人给社会都将造成十分巨大的损失，而每天给被上诉人这样威胁骚扰，上诉人更不敢再投入设备生产，十分影响上诉人公司的正常运转。综上，为维护上诉人合法权益，维护社会的正常生产秩序，特向贵院提起上诉诉讼，请求贵院依职权查清案件事实，依法改判，支持上诉人的诉求，消除社会不稳定因素，维护社会的公平正义，维护社会主义核心价值。被上诉人博罗县聚元商贸有限公司、彭华辩称：德尔康公司的上诉请求与理由，毫无事实及法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。具体理由如下：一、德尔康公司提交的签订时间为2011年12月31日、租赁期限为2011年12月10日至2022年12月09日的《房屋租赁合同》(即所谓的第二份租赁合同)是其单方伪造的，是虚假的。租赁合同最后一页“出租方(印章)”处的落款人“彭华”字样，并非彭华亲笔签字，指模也并非是彭华本人的。广东中法司法鉴定所出具的粤中法[2019]文鉴字第44号《文书司法鉴定意见书》、粤中法[2019]痕鉴字第87号《痕迹司法鉴定意见书》显示，德尔康公司所提交的所谓的第二份租赁合同最后一页“出租方(印章)”处的落款人“彭华”字样，并非被告彭华亲笔签字，指模也并非是被告彭华本人的。该两份鉴定意见书足以证明德尔康公司所提交的所谓的第二份租赁合同是其单方伪造的，是虚假的。德尔康公司存在故意捏造事实，伪造证据的行为，其应承担举证不能的法律后果。二、聚元公司从未与德尔康公司签订过所谓的第二份租赁合同，也从未委托过彭华与德尔康公司签订过所谓的第二份租赁合同。聚元公司只与金建平之间签订过一次《房屋租赁合同》，该合同是聚元公司于2011年11月7日委托彭华与金建平签订的，该合同明确约定本案案涉租赁物的租赁期限从2011年12月10日至2017年12月09日止(即德尔康公司提交的第一份租赁合同)。聚元公司从未与德尔康公司签订过所谓的第二份租赁合同，也从未委托过彭华与德尔康公司签订过所谓的第二份租赁合同。德尔康公司所提交的所谓的第二份租赁合同是其单方伪造的，是虚假的。三、德尔康公司的上诉理由与本案事实严重不符。双方并未签订过所谓的第二份租赁合同，也并未就所谓的签订第二份合同进行过任何协商。由于租赁期限早已于2017年12月09日届满，双方并未续签新的租赁合同。聚元公司不存在提前终止租赁合同的行为、更不存在违约猛涨租金的行为。相反，聚元公司曾多次要求德尔康公司付清全部租金，同时搬离并返还案涉租赁物，但德尔康公司却以种种理由拒绝，而伪造了所谓的第二份租赁合同，进行虚假诉讼。德尔康公司的行为，不仅构成了严重违约，已经严重损害了聚元公司的合法权益，更严重违法。四、德尔康公司陈述所谓的第二份租赁合同的签署过程也明显不符合常理。德尔康公司关于“双方经协商同意按原来约定并实施6年的内容和操作方式续签租赁合同，并以双方公司名称续签合同。因为是按原合同版本及约定签续第二份租赁合同，当时也把续签的租赁合同的签约时间打印成当初的2011年的时间以表示续签的合同，继续按照原合同的操作方式实施。”的陈述明显不符合常理。其一，如果双方有续签新的租赁合同的话，新的租赁合同的签订时间肯定应该在第一份租赁合同期满时间前后，即肯定应该在2017年12月09日前后的合理时间，而非2011年；其二，如果双方同意按原来约定并实施6年的话，新的租赁合同的租赁期限肯定应该从2017年12月10日开始计算6年，而非倒回去从2011年12月10日开始计算。以上种种不符合常理的情形，也恰好能反证，德尔康公司所提交的所谓的第二份租赁合同是其单方伪造的，是虚假的。综上，德尔康公司的上诉请求与理由，毫无事实及法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。惠州德尔康椰维环保科技有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行原告与被告双方的《房屋租赁合同》；2、判决本案全部诉讼费用由被告承担。博罗县聚元商贸有限公司向一审法院提出反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人之间关于案涉租赁物（即位于博罗县**********内厂房35X.48两栋、35X42一栋、4×18食堂一排、4×8门卫室两间、6×10变压器两间）的租赁关系；2、依法判令被反诉人向反诉人立即搬离并返还全部案涉租赁物（即位于博罗县**********内厂房35×48两栋、35×42一栋、4×18食堂一排、4×8门卫室两间、6×10变压器两间）；3、依法判令被反诉人向反诉人支付2017年12月10日至2018年11月9日期间所拖欠的租金人民币407930元（38850元×2倍×11个月-已付租金446770元=407930元）；4、依法判令被反诉人向反诉人支付2018年11月10日起至被反诉人搬离并返还全部案涉租赁物之日止的租金（该租金按照每月人民币77700元的标准，从2018年11月10日起计算至被反诉人搬离并返还全部案涉租赁物之日止），暂计至反诉之日，应付租金为人民币209790元；以上共计人民币617720元；5、依法判令被反诉人承担本案本诉与反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2011年11月7日，原告代表金建平与被告代表彭华签订《房屋租赁合同》，出租方：彭华，承租方：金建平，约定出租方将位于博罗县**********内厂房35×48两栋、35×42一栋、4×18食堂一排、4×8门卫室两间、6×10变压器两间出租给承租方使月，租期为2011年12月10日至2017年12月9日止；租金从2011年12月10日至2014年12月9日租金为每月合计人民币37000元，从2014年12月10日至2015年12月9日租金为每月合计人民币38850元，租金支付至出租方的账户，押金74000元。签订合同后，原告交纳74000元押金，被告将厂房交付原告使用，原告按合同约定的租金交至2018年3月；诉讼中原告陈述双方于2017年8月续签合同，日期改为2011年12月31日，租金增加5%即40792元，原告按此标准交至2019年4月。2018年8月28日，被告一通过邮政快件方式将《房屋租赁合同终止协议》寄送给原告。诉讼中，两被告向一审法院申请对2011年12月31日合同上被告二的签名及指模的真实性进行鉴定，一审法院委托广东中法司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见：需检的“彭华”签名字迹与物证上的“彭华”签名字迹不是同一人所写;检材“彭华”签名字迹上留有的指印不是样本捺印人“彭华”所留。另查明，至本案一审辩论终结前，原告或被告均未向一审法院提供该房屋的建设工程规划许可证或产权证，也未向一审法院提供经主管部门批准建设的相关证据。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，由于被告一出租给原告的房屋没有相关产权证或建设工程规划许可证、经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告一于2011年11月7日签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告请求继续履行合同，于法无据，一审法院不予支持；被告一反诉请求返还全部案涉租赁物（厂房35×48两栋、35×42一栋、4×18食堂一排、4×8门卫室两间、6×10变压器两间），于法有据，一审法院予以支持。对租金问题，由于原告与被告一于2011年11月7日的《房屋租赁合同》到期后，双方没有续签合同，原告继续租赁涉案厂房，并按40792元的标准交纳租金（房屋占用使用费），被告一在2018年8月前并无提出异议，且现原告已交纳租金（房屋占用使用费）至2019年4月，现原告在一审法院一审辩论终结前仍在租赁被告一的厂房及相关租赁物，2019年4月份后的租金（房屋占用使用费）可继续按照租金标准40792元/月支付至一审法院确定的被告一腾退厂房之日止，已交纳的押金74000元应予扣减。被告一主张按照《房屋租赁合同》第16条约定的租金标准即每月人民币77700元自2017年12月10日起向反诉人支付租金至其搬离并返还全部案涉租赁物之日止，因一审法院认定合同无效，其主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告惠州德尔康椰维环保科技有限公司与被告博罗县聚元商贸有限公司于2011年11月7日签订的《房屋租赁合同》无效。二、原告惠州德尔康椰维环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退租赁物（厂房35×48两栋、35×42一栋、4×18食堂一排、4×8门卫室两间、6×10变压器两间）给被告一，并从2019年5月开始按40792元/月标准支付至腾退租赁物之日止的房屋占用使用费（已交纳的押金74000元予以扣减）给被告一博罗县聚元商贸有限公司。三、驳回原告惠州德尔康椰维环保科技有限公司的诉讼请求。四、驳回反诉原告博罗县聚元商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1000元，由本诉原告承担；反诉受理费4989元，由反诉原告承担4184元，反诉被告承担805元；鉴定费22204元，由本诉原告承担。二审中，各方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，庭审笔录载明，2019年4月30日，本案于一审法院第一次开庭审理过程中，被上诉人一明确表示案涉厂房没有建设工程规划许可证。一审法院当庭向各方当事人释明，涉案合同可能涉及无效，双方当事人若变更诉讼请求，在庭后七日书面提出申请，否则自行承担相应法律后果。各方当事人未在本院指定期限内变更诉讼请求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：本院认为，未有证据佐证案涉房屋已取得建设工程规划许可证，故，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，案涉租赁合同无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”庭审笔录载明的事实，足以证明一审法院在第一次开庭时已释明案涉《厂房租赁合同》为无效合同，但各方当事人均拒不变更诉讼请求，应视为放弃对该权利的行使。故一审法院应继续按照惠州德尔康椰维环保科技有限公司向一审法院诉讼请求：依法判令被告继续履行原告与被告双方的《房屋租赁合同》…等；博罗县聚元商贸有限公司的反诉请求：依法解除反诉人与被反诉人之间关于案涉租赁物（即位于博罗县**********内厂房35X.48两栋、35X42一栋、4×18食堂一排、4×8门卫室两间、6×10变压器两间）的租赁关系…等诉请进行审理，但一审法院直接按合同无效进行审理，超出了双方当事人的诉请范围，显然错误，本院予以纠正。鉴于《出租厂房合同》为无效合同，故上诉人请求继续履行《房屋租赁合同》的诉请没有法律基础，故本院对该诉请不予支持。同理，被上诉人一作为反诉原告请求解除《房屋租赁合同》的诉请没有法律基础，本院亦不予支持；基于解除《房屋租赁合同》而提出的要求上诉人返还租赁物并支付租金的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：一、撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初584号民事判决。二、驳回上诉人惠州德尔康椰维环保科技有限公司的诉讼请求。三、驳回被上诉人一博罗县聚元商贸有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5989元，由上诉人惠州德尔康椰维环保科技有限公司负担1000元，被上诉人一博罗县聚元商贸有限公司负担4989元。二审案件受理费2899元，由上诉人惠州德尔康椰维环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘天贞审 判 员 曾求凡二〇二〇年三月三十一日法官助理 黄 婷书 记 员 蔡思琦附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。