广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初891号原告(反诉被告)：孙文结，男，汉族，1977年10月24日出生，住广东省中山市，委托代理人：欧谷山，系广东雅商律师事务所律师。委托代理人：李凌男，系广东雅商律师事务所律师。被告（反诉原告）：王进合，男，汉族，1965年9月3日出生，住山东省东明县，现住广东省江门市蓬江区，委托代理人：熊国华，系广东一粤律师事务所律师。委托代理人：杜民，系广东一粤律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下简称“原告”）孙文结诉被告王进合（反诉原告，以下简称“被告”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。被告王进合于2019年3月10日对原告孙文结提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，分别于2019年3月25日、6月28日及2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告孙文结的委托代理人欧谷山、被告王进合的委托代理人熊国华、杜民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙文结向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告双方于2007年6月1日签订的《土地租用合同》，并立即腾退土地厂房给原告；2.判令被告支付从2017年6月1日至2020年5月31日之间的租金244214元及违约金（违约金从起诉之日起按每日万分之五计算至支付完毕日止）；3.判令被告支付从2017年6月1日至2019年11月30日之间的垃圾费用1350元；4.判令被告支付从2017年6月1日至2019年11月30日之间的治安费用6000元；5.判令被告从2018年12月1日起按每个月土地租金计至判决解除《土地租用合同书》并腾退土地之日止；6.判令被告承担本案诉讼费用，合计：251564元。事实和理由：2007年6月1日原告与被告签订《土地租用合同书》，约定原告将位于江门××荷塘镇康溪工业区（土名：雷咀沙）面积4334平方米的土地租给被告办厂房，经营江门市蓬江区溢晋塑料五金加工厂，租期2007年6月至2020年5月底止，2016年6月至2019年5月，每年每亩租金单价为人民币14470元，一年合计租金94055元正。2017年5月至2019年5月为两年租金为188110元。2019年6月至2020年5月，每年每亩租金单价为人民币15193元，一年合计租金98754元正。被告在2017年6月21日已支付土地租金30000元，在同年8月份已支付土地租金20000元，合计50000元，被告从2017年6月1日至2020年5月31日之间共欠拖原告的租金为251564元，被告亦拖欠2017年6月份至2018年11月份垃圾费1350元及治安费6000元。根据《土地租用合同书》约定条款，原告依约定解除合同，被告应尽快腾空退土地厂房给原告，原告为此依法向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。原告孙文结在举证期限内提供的证据有：证据1.原告孙文结身份证复印件一份；证据2.《个体户机读档案登记资料》复印件一份；证据3.企业信用信息公示报告复印件一份；证据4.补充合同一份；证据5.荷塘忠力玻璃厂用地面积面图复印件一份；证据6.国有地使用证新府国用（出2000）字第2102026号复印件一份；证据7.土地租用合同一份；证据8.土地租金计算表复印件一份；证据9.律师函复印件一份；证据10.EMS邮政快递单复印件一份；证据11.图片打印件一份9张；证据12.关于孙文结信访复函一份；证据13.江门市环境保护局文件江环函（2017）212号复印件一份；证据14.江门市环境保护局文件江环函（2017）1256号复印件一份；证据15.蓬江区“小散乱污”企业清单复印件一份；证据16.补充证据情况说明及荷塘环境保护监督检查记录复印件各一份。被告王进合答辩称：1.双方于2007年6月1日签订的《土地租用合同》合法有效，被答辩人未能解决厂房供电问题，构成根本性违约应当承担违约责任，王进合和孙文结于2007年6月1日签订《土地租用合同》约定孙文结将位于康溪雷咀沙面积为4334平方米的土地租予王进合，租赁期从2007年6月于2020年5月底，该合同是双方真实意思表示，未有导致合同无效的要件，是合法有效的，双方在《土地租用合同》第10条约定，租赁期内，甲方必须保证乙方的水电，（380V/50-60KW）正常运转，并负责厂房外的水电路维修费用，孙文结在出租土地时，将出租厂房的电力供应线路接到另外一家工厂的变压器上，2017年8月8日拥有该变压器的工厂，因为环保问题被查封，导致王进合厂房无电可用，王进合多次联系孙文结，按照合同约定，解决厂房用电问题均无果，后该变压器解封，孙文结也未协调好电力供应问题，使得王进合工厂内至今未有电力，导致工厂生产停滞，孙文结未能解决好王进合电力供应问题，已经严重违背了王进合当初租赁该土地厂房的目的，严重阻碍了工厂的生产，违反了合同的约定，属于严重的违约行为。2.王进合因孙文结未能解决供电问题，而拒绝缴纳租金，属于维护自身权利的行为，《中华人民共和国合同法》第67条规定，《土地租用合同》第10条约定，王进合在停电后立即联系了孙文结，协商处理停电事宜，孙文结却没有解决，致使工厂停电至今，王进合在孙文结根本违约后，拒绝缴纳租金，垃圾费用，治安费用，是由于停电状态持续，这种停电状态严重损害了王进合的权益，同时王进合拒缴租金，垃圾费用，治安费用也是我国合同法赋予的抗辩权，是正当合法的维护自身行为。3.孙文结提出的诉讼请求于法无据，请求法庭驳回，王进合拒绝缴纳后续租金，垃圾费用，治安费用，即符合我国合同法中有关先履行抗辩权的规定，也符合双方合同书中的约定，孙文结提起诉讼以此颠倒事实，其在王进合缴纳租金，垃圾费用，治安费用，未认清自身是先违约一方，王进合自收到法院传票时，仍致力于共同协商解决厂房供电事宜，综上所述，孙文结于法无据，应于驳回孙文结的诉讼请求。被告王进合提出反诉诉讼请求：1.判决驳回被反诉人在本诉中的诉讼请求；2.判决被反诉人赔偿反诉人租金损失127.212万元；3．判决被反诉人赔偿反诉人租赁土地上厂房建设损失80万；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人王进合与被反诉人孙文结于2007年6月1日签订《土地租用合同书》，约定被反诉人孙文结将位于康溪雷咀沙面积为4334平方米的土地租予反诉人王进合，租赁期从2007年6月至2020年5月底。因被反诉人孙文结借用其他园区的变压器，其他园区在2017年8月8日后不允许搭借，导致反诉人王进合工厂供电线路被剪，厂房园区彻底断电。反诉人王进合的工厂及园区内其他工厂均无法开工，生产陷入停顿。后反诉人王进合向被反诉人孙文结多次反映断电问题，被反诉人孙文结仍无法妥善处理。截止目前，园区仍处于断电状态。被反诉人孙文结作为土地出租方、《土地租用合同书》的履约方，应当保证园区的供电问题。供电问题迟迟无法解决造成该园区工厂无法开工，违背了反诉人王进合租赁该场地的本意，反诉人王进合先前投资资金在租赁土地上建造的建筑物也失去价值，造成了巨大的物质损失。反诉人王进合场地空余厂房出租给其他工厂，停电也造成了其他工厂不再租赁场地，导致反诉人王进合租金的损失。因而成讼，望法院判如所请。被告王进合在第一次庭审中当庭申请对涉案厂房建设损失进行鉴定，并在庭后变更诉讼请求为：1.判决驳回被反诉人在本诉中的诉讼请求；2.判决被反诉人赔偿反诉人租金损失843040元；3.判决被反诉人赔偿反诉人租赁土地上厂房建设损失60万元；4.本案诉讼费、鉴定费由被反诉人承担。被告王进合在举证期限内提供的证据有：证据1.《土地租用合同书》复印件一份；证据2.微信聊天记录复印件一份；证据3.现场图片打印件一份；证据4.租户证明原件及部分租赁合同复印件各一份；证据5.账本（原件）5本。原告孙文结针对被告王进合的反诉答辩称：涉案的厂房停电是王进合违规经营造成重大污染，环保局前来查处并停电停水，本次停电并非一般使用过程中造成的，因此原告这边是无法通过一般的程序来恢复供电，本次无法恢复供电，对原告来说并未违反双方签订的《土地租用合同》，因此致使停电造成损失也应由被告承担。经审理查明：王进合与孙文结于2007年6月1日签订《土地租用合同书》约定：出租方（甲方）孙文结，承租方（乙方）王进合，甲方将位于康溪雷咀沙面积约4334平方米，折合约6.5亩土地租予乙方办厂使用，租价为：2007年6月至2010年5月，每年每亩单价为人民币12500元正，一年合计租金为人民币81250元正……2016年6月至2019年5月，每年每亩单价为人民币14470元正，一年合计租金为94055元正，2019年6月至2020年5月每亩租金为人民币15193元正，一年租金为人民币98754元正。租赁期从2007年6月至2020年5月底，合同期内，乙方必须在双方协定的时间内向甲方缴纳该土地的租金，交付方式为每年6月份的15-25号一次性缴清全年租金费。乙方逾期不缴纳租金，甲方有权按总租金1%每天罚滞纳金，并追回所欠租金，如乙方超过一个月不缴纳租金，甲方视乙方违约，甲方有权终止合同，并没收乙方在该承租土地范围内所有建筑物……甲方只提供该土地的出租，土地租给乙方后，乙方在该土地上兴建厂房，办厂其工商、税务、环保、报建、水、电费等一切费用全部由乙方自理，合同期满后，乙方有权将所有建筑拆除或搬走，甲方无权干涉……租赁期内，甲方必须保证乙方所需的水、电正常运作，并负责乙方厂房外的水、电路维修费用……孙文结、王进合均在合同上签名、捺指模确认。还查明，涉案土地系孙文结向权属人江门市洪盛实业有限公司（以下简称洪盛公司）承租并转租给王进合的，该事实有孙文结提供的其与江门市洪盛实业有限公司签订的《土地租赁合同》及《补充合同》为证。孙文结在庭审中陈述称：被告2017年前的租金已缴清，2017年的租金只缴纳了5万元，2018年和2019年的租金均没有缴纳。双方合同约定，每年6月份的15-25号一次性缴清全年的租金费，其中2017年、2018年的租金均为94055元，2019年的租金为98754元，且被告尚欠2017年的垃圾费1350元和治安费6000元。王进合则抗辩称，其在2017年支付5万元后没有支付后续租金是由于孙文结出租的厂房停止供电，为维护自身权益而拒缴。并同时承认除了2017年缴纳的5万元租金以外的其他租金及2017年的垃圾费用、治安费用均未缴纳。庭审时，孙文结确认涉案厂房停电的事实，但同时称，涉案厂房停电是由于被告经营的江门市蓬江区溢晋塑料五金加工厂环保不达标被环保局查封所致。根据孙文结提供的由江门市环境保护局出具的蓬江区“小散乱污”企业清单及涉案厂房被查封的图片显示，蓬江区“小散乱污”企业清单中，王进合经营的江门市蓬江区溢晋塑料五金加工厂在列，涉案厂房的变压器贴有“江门市环境保护局二〇一七年八月八日”字样的封条。孙文结、王进合在庭审中均确认以下事实：1.王进合承租的厂房并无独立的用电线路，该厂房的日常供电通过搭建隔壁厂房的变压器运行，涉案厂房在2017年8月8日停止供电；2.原被告双方签订租赁合同时，出租的土地仅有部分厂房，王进合在承租后有投资加建。基于王进合存在投资加建厂房的事实且其反诉请求孙文结支付厂房建设损失，王进合据此向本院提出司法鉴定的申请，要求对涉案厂房的价值进行评估鉴定。本院依法先后委托江门市蓬江区国土规划测绘队（以下简称国土测绘队）及广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司（以下简称腾业公司）作为本案受托估价单位，分别对涉案厂房的面积及价值进行测量和估价。国土测绘队于2019年9月27日作出《报告书》显示：委托项目蓬江区荷塘镇康溪工业区雷咀沙，共实测房屋12间，面积为4551.63平方米。腾业公司基于国土测绘队测量的厂房面积，于2019年12月9日出具《房地产估价报告》，主要内容如下：估价对象坐落江门市××区荷塘镇康溪工业区雷咀沙，评估范围为江门市××区荷塘镇康溪工业区雷咀沙4334平方米土地上建筑物价值，物业规模为建筑面积4551.63平方米，现状用途为工业厂房。本次价值时点估价委托人未作特别要求，估价人员于2019年11月8日对估价对象进行实地查勘，本报告以此作为价值时点。经估价人员现场查勘和对当地市场进行分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，根据待估房地产的特点，综合考虑本次评估的目的及评估范围，选用成本法（是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。公式：建筑物价格=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧）进行评估，得到评估对象房地产在现状用途为厂房的情况下，估价对象在价值时点的市场价值为人民币118512元。再查明：孙文结于2018年11月22日通过广东雅商律师事务所向王进合发出律师函，主要内容如下：1.要求解除孙文结、王进合双方签订的租赁合同；2.王进合在收到本律师函起10日内搬出所承租的土地，将土地交还孙文结；3.王进合在收到本律师函起5日内支付拖欠的租金。据孙文结提供的EMS邮件状态截图显示，上述律师函于2018年11月23日投递并签收成功。江门市中级人民法院于2019年5月29日作出的（2019）粤07民终1094号《民事判决书》判决：一、洪盛公司与新泰灯饰厂、孙文结签订的《土地租赁合同》、《补充合同》自2018年7月19日起解除；二、孙文结在判决发生法律效力之日起十日内向洪盛公司返还位于江门市××区荷塘镇康溪管理区大坑口（土名）的涉案土地；三、孙文结在判决发生法律效力之日起十日内向洪盛公司支付租金92398.6元及土地占用费（该占用费自2018年7月20日起按照每月租金8706.25元的标准计至涉案土地实际返还之日止）；四、驳回孙文结的全部反诉请求。本院认为，本案属租赁合同纠纷。孙文结与王进合签订了书面的《租赁合同》，该合同有双方的签名确认，系双方当事人的真实意思表示，双方的租赁合同关系并无违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，本院予以确认。一、关于孙文结请求解除涉案租赁合同及返还涉案租赁物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第二款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，首先，孙文结、王进合双方在《租赁合同》中明确约定租金需在每年6月份的15-25日一次性缴清全年的租金费；其次，王进合在庭审中亦确认其在2017年仅缴纳5万元后便停止了支付后续租金的事实。虽然王进合抗辩称后续拒绝支付租金的行为是基于孙文结出租的厂房无法供电而行使的先履行抗辩权。但王进合未能提供证据予以证明涉案厂房停电系由于孙文结所致，相反，结合蓬江区“小散乱污”企业清单中，王进合经营的江门市蓬江区溢晋塑料五金加工厂在列及涉案厂房的变压器贴有“江门市环境保护局二〇一七年八月八日”字样的封条等证据，加之孙文结、王进合双方在庭审中均确认涉案厂房于2017年8月8日被停电的事实，本院采信孙文结所称，涉案厂房停电系由于王进合经营的门市蓬江区溢晋塑料五金加工厂环保不达标问题所致。故对于王进合的上述抗辩理由，本院不予采纳。王进合无正当理由拒绝支付租金的行为已构成违约，根据双方签订的合同，孙文结有权解除合同。而孙文结在2018年11月22日通过广东雅商律师事务所向王进合发出律师函要求返还涉案土地及支付尚欠的租金，该律师函于2018年11月23日投递并签收成功。因此，本院确认，孙文结与王进合的《土地租赁合同书》应于2018年11月23日解除，万王进合应向孙文结腾退涉案租赁厂房。二、关于孙文结请求的租金、垃圾费、治安费及违约金的问题。关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，由于双方签订的《租赁合同》中约定2016年6月至2019年5月期间每年的租金为94055元（每年6月份的15-25日一次性缴清全年的租金，即年租金计算周期为该年的6月至次年5月），而王进合已缴清2017年前的租金，2017年的租金已缴纳5万元，且根据本院确认双方的上述合同自2018年11月23日起解除，故王进合拖欠孙文结自2017年6月1日至2018年11月23日期间的租金为人民币88633.64元【94055元-50000元+94055元/年÷365天×（5个月×30天+23天）】。关于垃圾费及治安费的问题。由于王进合在庭审中确认尚欠孙文结垃圾费、治安费，且对孙文结诉请的费用金额并无异议。因此，对孙文结请求的垃圾费1350元及治安费6000元的诉请，本院依法予以支持。综上，租金、垃圾费、治安费合共人民币95983.64元。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，由于孙文结与王进合签订的《租赁合同》明确约定“乙方逾期不交纳租金，甲方有权按总租金1%每天罚滞纳金”，且王进合自2017年开始拖欠租金，其行为已构成违约，应向孙文结支付违约金。孙文结在庭审中主张自其起诉之日即2019年1月8日起，按每日万分之五支付违约金至实际支付之日止的请求，没有违反法律的禁止性规定，本院予以支持。三、关于孙文结请求支付土地占用费的问题。首先，王进合对其主张孙文结于2017年8月8日违反合同约定致使涉案厂房无法解决供电问题的事实未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；其次，王进合主张涉案厂房停止供电后导致其无法使用涉案厂房，但截至孙文结提起本案诉讼，没有证据显示王进合曾就涉案厂房的用电问题与孙文结进行协商，也没有证据显示王进合曾以无法用电为由向孙文结提出解除涉案租赁合同。且王进合主张从2017年8月8日涉案厂房停止供电后无法使用与其一直占有使用涉案厂房既不向孙文结主张解除合同和违约责任，又不办理交接手续的事实明显相矛盾。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，王进合在拒缴租金的同时又一直占用涉案厂房的行为虽给孙文结带来一定的损失。但是,如前所述，本院确认双方的合同在2018年11月23日解除，且孙文结与洪盛公司的租赁合同亦于2018年7月19日解除，孙文结已丧失向王进合收取土地占用费的权利基础。因此，孙文结请求支付土地占用费的诉请，于法无据，本院不予支持。四、关于王进合反诉请求的租金损失问题。王进合反诉称，其承租孙文结的厂房以后将部分厂房对外转租，由于孙文结出租的厂房无法供电导致其转租的租客陆续退租而要求孙文结赔偿租金损失。本院经查认为，如前述，王进合并不能举证证明涉案厂房停止供电系孙文结过错所致，且王进合转租的租金非必然、直接的损失，与本案无关。因此，对于王进合反诉请求的租金损失问题，本院不予支持。五、关于王进合请求的厂房损失问题。由于王进合承租厂房以后有投资加建，现合同提前解除给其带来一定的损失。本院认为，出租人孙文结应对王进合的厂房损失进行一定的赔偿。本案的评估事先征得了原被告双方的同意，并经双方达成一致意见由本院依法摇珠选定合法的鉴定机构，腾业公司出具的《房地产估价报告》应作为本案王进合主张厂房损失的赔偿标准。因此，本院确认，孙文结应向王进合赔偿厂房现有市场价值人民币118512元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙文结与被告（反诉原告）王进合在2007年6月1日签订的《土地租用合同书》于2018年11月23日起解除；二、被告（反诉原告）王进合应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）孙文结返还位于康溪雷咀沙的土地厂房；三、被告（反诉原告）王进合应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）孙文结支付租金、垃圾费、治安费合共95983.64元及违约金（该违约金以95983.64元为本金自2019年1月10日起按每日万分之五计至实际支付之日止）；四、原告（反诉被告）孙文结应自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王进合支付厂房损失费118512元；五、驳回原告（反诉被告）孙文结的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王进合的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5073元，反诉受理费8893.68元，合计13966.68元，由原告（反诉被告）孙文结承担3864.39元，由被告（反诉原告）王进合承担10102.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，一方拒不在判决规定的期限内履行义务的，另一方可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  王雅斯人民陪审员  霍喜兰人民陪审员  李惠兰二〇二〇年三月十日书 记 员  梁淑云书 记 员  黄嘉颖