广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4162号原告：广州市辉鹏房地产开发有限公司，住所地：广州市增城区荔城街荔城大道**。法定代表人：许桂芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李婉文，该公司员工。委托诉讼代理人：朱润玉，该公司员工。被告：潘彩萍，女，1967年5月28日出生，汉族，住湖南省洞口县。第三人：中国工商银行股份有限公司广州流花支行，住，住所地广州市越秀区站前路**/div>负责人：谢明东。委托诉讼代理人：刘洁，该公司员工。原告广州市辉鹏房地产开发有限公司与被告潘彩萍、第三人中国工商银行股份有限公司广州流花支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市辉鹏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李婉文、朱润玉，第三人中国工商银行股份有限公司广州流花支行的委托诉讼代理人刘洁到庭参加诉讼，被告潘彩萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市辉鹏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告与原告于2017年8月16日签订的编号为201708212348的《广州市商品房买卖合同(预售)》、《补充协议》及《装修协议》解除；二、判令配合原告办理解除该商品房买卖合同的网签手续；三、请求判令被告向原告支付违约金480762.8元(按照合同总房价的20％计算)；四、请求判令被告从2017年8月16日至实际付清日止，按每日万分之五的标准向原告支付商品房买卖合同逾期付款违约金，暂计算至2019年5月31日为123865.28元；五、本案诉讼受理费全部由被告承担。事实与理由：2017年8月16日，被告与原告签订编号为201708212348的《广州市商品房买卖合同(预售)》、《补充协议》，合同约定被告向原告购买位于广州市增城区××诗意花园××风街××房，房屋建筑面积113.46平方米，其中套内建筑面积92.41平方米，按套内建筑面积计算房价，单价24934.11元每平方米，合同总价为1765830元。合同约定付款方式为商业按揭贷款，按揭银行为第三人，被告应于合同网签之日支付全部房价款30.34%，即535830元首期款，剩余房款123万元须于2017年9月1日前按照按揭方式付款。被告因资金压力向原告提出申请延期支付剩余首期款379373元，双方签订《补充协议》约定剩余首期款的支付方式。根据《补充协议》第一条约定，被告应签订买卖合同当天支付156457元首期款，在2018年5月22日前支付126457元，在2018年11月22日前支付126457元，在2019年5月22日前支付126459元。《补充协议》第４条约定被告未按照约定时间支付首期款的，则视为无权享有延期支付首期款的权利，同时，需要按延期支付首期款额的万分之五每天向原告支付逾期违约金，计付时间从2017年8月16日开始，逾期超过30天的，原告有权解除买卖合同，同时被告应承担相应的违约责任。合同附件七第13.2条约定，因被告原因致使合同解除的，被告须按总房价的20%向原告支付违约金，被告已付的各项税费不予退还。2017年8月16日，双方签订《装修协议》，确认装修工程固定总价为637984元。协议第三条第二款双方约定，被告于协议签订当日向原告支付装修款318031元，剩余款分期支付。另外，该《装修协议》也约定了相应违约责任。被告至今尚未支付2018年5月22日到期首期房款及装修款，原告已分别于2018年2月12日、2018年5月28日、2018年6月29日、2018年9月3日、2019年1月18日、2019年2月19日、2019年3月4日向被告多次发函，敦促被告履行付款义务，截至起诉之日，被告仍未支付剩余首期款、装修款及逾期付款违约金。综上，因被告逾期付款超过30天，原告有权行使合同解除权，且被告应按合同约定承担违约责任。同时，依照《买卖合同》附件七第13.5条的约定，因被告违约导致原告采取法律手段追究责任的，被告应承担原告因此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等费用。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实并判如所请。被告潘彩萍未作答辩。第三人中国工商银行股份有限公司广州流花支行述称：若偿还我行贷款及利息、罚息、复利等费用，同意原告与被告解除合同。经审理查明：2017年8月16日，广州市辉鹏房地产开发有限公司（卖方、甲方）与潘彩萍（买方、乙方）签订编号为201708212348的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，载明“乙方：潘彩萍通讯地址：增城区荔城街民生路50号中医院急诊科；通讯电话：138××******……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中……，房屋地址：增城区××诗意花园××风街××房……该商品房合同约定建筑面积共113.46平方米，其中，套内建筑面积92.41平方米，共有分摊面积约21.05平方米。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19108.65元，总金额1765830元。……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付。首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的30.34%，金额535830元，除首期款外，剩余房款金额123万元须于2017年9月1日前申请办理银行按揭手续……第十条逾期付款的违约责任3.按揭付款的。如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按首期房款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。……第十三条房屋交付甲方应当在2018年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议载明“第十二条通知变更12.1乙方保证其提供的、并在本补充协议第12.2款上注明的联系方式（包括：通讯地址及联系电话等）为唯一有效的联系方式，未按本补充协议约定通讯地址送达的通知或其他文件无效。若联系方式发生变更，乙方应及时以书面形式通知甲方，乙方未以书面形式通知的，甲方按补充协议上注明的联系地址发送有关通知、信函，即视为该有关通知、信函送达乙方，乙方对因联系方式错误及未书面通知甲方联系方式变更而引起的延误、损失承担责任。……12.2本合同买卖双方的通信地址为：甲方：广州市体育东路28号乙方：增城区荔城街民生路50号中医院急诊科。第十三条违约责任……13.2因乙方的原因（包括但不限于逾期付款，逾期办妥按揭手续，逾期还贷等）致使合同解除的，乙方须按总房价的20%向甲方支付违约金，乙方已付的各项税、费不予退还。……13.3如合同解除的，乙方均应积极配合甲方办理合同网签注销手续、预售合同备案和预购商品房预告登记的撤销手续……乙方未能在甲方通知之日起五天内办妥该注销、撤销手续、搬离该商品房或将户口迁出该商品房地址内，则乙方还须按合同总价的10%向甲方支付违约金。……因合同解除致使甲方应向乙方退还房价款及利息的，甲方有权在所退款项中直接扣除乙方依据合同（含本补充协议）的约定应向甲方承担的违约金、折旧费用、赔偿金、定金等所有款项。……”。2017年8月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》约定：鉴于：1.乙方购买了甲方开发的位于增城区××诗意花园××风街××房的商品房，双方于2017年5月22日签订了《认购协议》(认购协议编号20170816173048)，并于2017年8月16日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201708212348)。按买卖合同约定乙方应在2017年8月16日前支付535830元(占房款总额30%)的首期款，剩余123万元房款采用按揭方式付款。2.因乙方资金压力问题向甲方提出申请，要求延期支付首期款，并由甲方配合乙方先行开具未实际付清的首期款发票，以便乙方顺利办理剩余房款的按揭手续。为此，甲乙双方在充分协商的基础上达成本协议书，共同信守执行。1.本着体谅业主的原则，甲方接受乙方的申请，同意乙方在签订买卖合同的当天支付156457元的首期款，其余楼款人民币379373元以下方式延期支付：(1)在2018年5月22日前支付126457元；(2)在2018年11月22日前支付126457元；(3)在2019年5月22日前支付126459元。2.甲方同意乙方未付清全部首期款前，配合乙方先行开具首期款为535830元的发票，以便乙方有总房款30%的首期款发票办理按揭手续，配合开具的发票不能视为延期支付的首期款已付清及乙方已履行了全部首期款支付义务，乙方保证会按本协议第１条约定的时间及时付清甲方同意其延期支付的首期款……。4.……逾期超过30天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应按买卖合同及其补充协议关于因乙方逾期付款原因导致解除合同的相关约定承担违约责任。5.在甲方未收到全部房款（包含同意延期支付的首期款）之前，乙方不得收楼手续，不得入住该商品房……6.双方确认，本协议的签署并不代表对买卖合同付款时间、付款方式的变更，如甲方未能按本协议约定如期收到按揭款及延期支付的首期款，甲方仍有权按买卖合同及本协议的约定要求乙方承担违约责任及赔偿损失。7.本协议与买卖合同约定不一致的，以本协议约定为准，本协议未约定或未尽事宜按买卖合同执行。6.本协议一式两份，双方各执一份，均具同等法律效力。7.本协议自双方签字，盖章之日起生效。2017年8月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《装修协议》约定：基于：1.乙方向甲方购买的商品房为增城云山诗意Ｃ区14栋1802房；并与甲方签订了《认购协议》、《商品房买卖合同》及其补充协议。乙方知悉并确认，该商品房成交总价为人民币2403814元，其中1765830元作为双方签订《商品房买卖合同》的购房款；637984元由乙方委托甲方对该商品房进行精装修并与甲方签订《装修协议》……为此，甲乙双方就该商品房的装修理念、装修设计方案、装修标准等作了充分必要的沟通，甲、乙双方经友好协商，一致达成协议如下：……三、关于付款方式和付款时间：……3.乙方选择分期付款：（1）2017年8月16日前，乙方向甲方支付318031元；（2）2018年5月22日前，乙方向甲方支付106650元；（3）2018年11月22日前，乙方向甲方支付106650元；（4）余款106653元于2019年5月22日前付清……六、违约责任：2.如乙方未能按本协议约定按时支付各期装修款项的，乙方应每日按装修总额0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除该商品房的《认购协议》、《商品房买卖合同》、及其补充协议和本协议，同时有权要求乙方支付违约金，违约金的计算标准为购房款与装修款的总额的20%……。原告以特快专递方式向被告邮寄发出《收楼通知书》（落款时间2018年2月12日）、《关于督促履行缴款责任的函》（落款时间2018年5月28日）、《关于督促履行缴款责任的函》（落款时间2018年6月29日）、《关于督促履行缴款责任的函》（落款时间2018年9月3日）、《关于督促履行缴款责任的函》（落款时间2019年1月18日）、《关于督促履行缴款责任的函》（落款时间2019年2月19日）、《关于督促履行缴款责任的函》（落款时间2019年3月4日），邮寄通讯地址均为增城区荔城街民生路50号中医院急诊科。其中，《关于督促履行缴款责任的函》（落款时间2019年3月4日）载明，“……根据该《商品房买卖合同》的规定，您应履行以下的责任：1.2018年5月22日之前向我司缴交房款合计233107元。2.2018年11月22日之前向我司缴交违约金合计233107元；3.2019年3月4日之前向我司缴交违约金合计45223元（违约金截止至2019年3月4日，每逾期多一日，按未交款万分之五计算……。本着体谅业主的原则，现我司再次向你发函，请你在2019年3月8日之前按《商品房买卖合同》的约定，支付款项并提供缴款凭证给我司……注：本函不视为我司对您应缴纳款项时间的变更，您应缴纳款项的时间仍以《商品房买卖合同》的约定为准。……”邮件查询显示该邮件于2019年3月5日签收，签收人为“他人收”。2020年1月13日，第三人出具《证明》记载潘彩萍因购买涉案房屋向第三人申请贷款，第三人于2017年9月5日发放贷款123万元。潘彩萍于2019年7月5日开始没有按时还贷款，被告已于2020年1月9日向第三人支付了全部款项1186103.94元（含贷款本金1155073.86元、欠息31027.08元）。另查，《产权情况表》（查询时间2020年3月2日）载明涉案房屋的产权人为广州市辉鹏房地产开发有限公司；登记日期为2019年9月17日；协执状态正常，没有抵押，没有查封；已确权；房屋成交价格1765830元；合同编号201708212348，姓名潘彩萍，占有份额单独所有。本案在审理过程中，原告陈述以下情况：收到按揭款123万元、首期房款156457元、装修款318031元。本院认为：原告与被告于2017年8月16日签署的编号为201708212348的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件和《补充协议》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同日，双方就涉案房屋签订《装修协议》中条款约定简单，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，本院认定《装修协议》无效，但其隐藏的房屋买卖的内容为《广州市商品房买卖合同（预售）》的一部分，应为有效内容。本案的争议焦点在于：被告逾期支付剩余房款是否达到可以解除合同的程度。双方签订的《补充协议》载明原告同意被告就剩余首期购房款379373元分三期支付，该《补充协议》延长了《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件就被告支付剩余首期购房款的期限，但被告仍未支付，且逾期超过30天，在被告未到庭参加诉讼且未向本院提供任何相反的证据推翻原告主张诉讼请求的情况下，原告依据《补充协议》“逾期超过30天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应按买卖合同及其补充协议关于因乙方逾期付款原因导致解除合同的相关约定承担违约责任”的约定主张解除《广州市商品房买卖合同(预售)》（编号为201708212348）和《补充协议》，本院对此考虑如下：在市场经济条件下，一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的，市场主体根据自己的需要与他人订立合同，让渡自己的商品或者服务，彼此满足各自的需要。本案交易的商品属于特殊商品，故需要谨慎考虑合同是否确实无法继续履行，是否达到必须解除合同的程度。第一，原告已于2020年1月9日代被告向第三人偿还了全部款项，积极处理本案纠纷；第二，涉案房屋在2020年3月2日协执状态正常，未抵押，未被查封，解除合同不会影响市场经济秩序；第三，被告消极处理本案争议，应承担相应的法律后果。综上，原告主张解除《广州市商品房买卖合同(预售)》（编号为201708212348）和《补充协议》，理据充足，本院予以支持。另外，原告根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七“13.3如合同解除的，乙方均应积极配合甲方办理合同网签注销手续、预售合同备案和预购商品房预告登记的撤销手续”的约定主张被告协助办理解除《广州市商品房买卖合同(预售)》（编号为201708212348）的网签手续，于法有据，本院予以支持。关于原告主张解除合同违约金的问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七“13.2因乙方的原因（包括但不限于逾期付款，逾期办妥按揭手续，逾期还贷等）致使合同解除的，乙方须按总房价的20%向甲方支付违约金，乙方已付的各项税、费不予退还。”的约定，原告主张违约金480762.8元（2403814元×20%），于法有据，本院予以支持。至于原告另外主张逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，被告潘彩萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市辉鹏房地产开发有限公司与被告潘彩萍于2017年8月16日签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》（编号为201708212348）；二、解除原告广州市辉鹏房地产开发有限公司与被告潘彩萍于2017年8月16日签订的《补充协议》；三、被告潘彩萍于本判决生效之日起三十日内协助原告广州市辉鹏房地产开发有限公司办理解除《广州市商品房买卖合同(预售)》（编号为201708212348）的网签手续；四、被告潘彩萍于本判决生效之日起十日内向原告广州市辉鹏房地产开发有限公司支付违约金480762.8元；五、驳回原告广州市辉鹏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27980元，由原告广州市辉鹏房地产开发有限公司负担1945元，被告潘彩萍负担26035元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  黄建华人民陪审员  张积权二〇二〇年三月十二日书 记 员  陈雪冰