宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2019）宁0181民初1051号原告：吴生军，男，1974年3月1日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：吴迪，北京市中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊，北京市中银（银川）律师事务所实习律师。被告：宁夏鑫祥房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区灵武市嘉源路二中体育看台北侧。法定代表人：杨智祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨艳艳，北京大成（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莹莹，北京大成（银川）律师事务所律师。原告吴生军与被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称：鑫祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴生军的委托诉讼代理人吴迪、王昊，被告鑫祥公司的委托诉讼代理人杨艳艳、赵莹莹到庭参加了诉讼。后本案于2019年6月13日中止诉讼，2019年10月12日恢复诉讼。本案现已审理终结。吴生军向本院提出诉讼请求：1.判令鑫祥公司支付吴生军违约金68860.93元（按年利率6%计算，以购房款346488元为基数，自2015年10月22日暂计至2019年2月12日），之后的违约金按年利率6%计算支付至判决确定的给付之日；2.本案诉讼费由鑫祥公司负担。事实和理由：2014年12月16日，吴生军与鑫祥公司签订了《灵武市商品房买卖合同》，约定吴生军购买鑫祥公司开发建设的灵武市家和苑Ｂ区XXX室房屋一套，价款346488元。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。合同签订后，吴生军按照合同约定付清了购房款，鑫祥公司于2015年7月23日将房屋交付给吴生军。之后鑫祥公司因规划验收迟延等原因未按合同约定向吴生军提供办理权属登记需要的资料，导致吴生军未能取得房屋权属登记证书。为此，吴生军提起诉讼。鑫祥公司辩称，1.吴生军的诉讼请求已过诉讼时效。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的责任，买受人请求出卖人支付违约金属于债权请求权的保护范畴，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，双方在合同中约定交房之日起90日内办理房屋权属证书，吴生军的房屋于2015年7月23日交付，本案的诉讼时效应从鑫祥公司需承担逾期办证违约责任次日即2015年10月24日起算，吴生军应当在诉讼时效届满前即2018年10月24日前向鑫祥公司主张权利，但本案的起诉时间为2019年2月，故其请求鑫祥公司承担逾期办理房产证书的违约请求权已过诉讼时效，不受法律保护。2.鑫祥公司出售的涉案房屋手续合法，且已将房屋交付吴生军并备案在吴生军名下，虽未办理房产证，但不影响吴生军对房屋的使用，也未对吴生军造成任何损失。3.涉案房屋暂时未办理产权证，是由于政府规划调整导致后期规划验收拖延所致，属于不可抗力，根据双方签订的买卖合同第二十一条，因不可抗力导致不能按照约定履行合同的，应当全部或部分免责，故鑫祥公司不应承担支付违约金的责任。4.在双方签订的《灵武市商品房买卖合同》中，第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任，但第十六条对逾期办证约定的处理方式是“无内容”，并未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后，双方对具体的解决方式和标准也未达成协议，故按合同约定应视为双方对逾期办证鑫祥公司不承担违约金，延期办理房产证系政府调整规划的不可抗力造成，并非鑫祥公司过错，该情形不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，故吴生军主张鑫祥公司支付违约金无合同和法律依据。5.吴生军系办理房屋产权证的主体，其并未主动要求办理房产证，也未提供办理房产证所需的全部材料，鑫祥公司只是协助办理，故不应承担逾期办证的违约责任。6.吴生军购买的房屋系顶账房，系鑫祥公司顶账给案外人，再由案外人出售给原告，基于顶账关系，吴生军并非从鑫祥公司处直接购买房屋，鑫祥公司也没有收取吴生军的购房款，故鑫祥公司不是房屋买卖合同的一方当事人，请求驳回吴生军的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.吴生军提交的《灵武市商品房买卖合同》一份，经鑫祥公司质证认为，涉案房屋系吴生军从其他处购买，并未向其支付购房款，签订合同及出具发票只是履行协助手续，吴生军要求鑫祥公司承担违约金没有事实基础，经审查，吴生军与鑫祥公司签订的合同系双方自愿签订，合同就购买房屋的坐落、面积、单价、交房日期、违约责任和其他事项均进行了约定，其中第十六条，关于产权登记的约定部分空格处均由鑫祥公司加盖了“无内容”的蓝色印章，包括违约行为发生后的处理方式和违约金的标准，该盖章应视为对违约责任和违约金约定不明，对鑫祥公司的质证意见不予采纳，对该份合同予以采信；2.销售不动产统一发票一张，能够证实吴生军向鑫祥公司交纳家和苑B区XXX室购房款346488元的事实，予以采信；3.进驻协议书一份，能够证实鑫祥公司于2015年7月23日向吴生军交付家和苑B区2-4-502室房屋的事实，予以采信；4.视频资料两份，不能达到吴生军的证明目的，不予采信;5.鑫祥公司提交的《灵武市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》一份、《国有建设用地使用权出让合同》一份、《国有土地使用证》（灵国用（2013）第60015号）一份、《建设用地规划许可证》（地字第**）一份、《建设工程施工许可证》五份、《宁夏灵武市发展和改革局文件-关于核准家和苑B区项目的通知》一份、《商品房预售许可证》十九份、《灵武市环境保护局-宁夏鑫祥房地产开发有限公司家和苑B区项目竣工环境保护验收意见》（灵环函[2017]157号）一份、《银川市公安消防支队-建设工程消防验收意见书》（银公消验字[2016]第0015号）一份、《银川市公安消防支队-建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（银公消竣复字[2016]第0047号）一份、《银川市公安消防支队-建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（银公消竣复字[2016]第0076号）一份，经吴生军质证，对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的不予认可，经审查，该组证据系涉案住宅小区的各项行政审批手续，能够证实该小区的建设取得了行政许可，竣工后消防、环保验收合格的事实，予以采信；6.鑫祥公司提交的《家和苑B区项目顶账协议》、《收据》一份，吴生军对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，经审查，《家和苑B区项目顶账协议》中并无本案购买人吴生军签字，系案外人与鑫祥公司销售部和总经理所签署，结合鑫祥公司向吴生军出具的《销售不动产统一发票》，鑫祥公司的该组证据不能达到其证明目的，本院不予采信；7.鑫祥公司提交的《灵武市商品房买卖合同》一份与吴生军提交的一致，但不能达到双方签订合同中的第十六条“无内容”印章视为双方约定逾期办证不支付违约金的证明目的，对鑫祥公司的证明目的不予采信；8.《中小企业孵化园和创业园区宗地二规划要求》一份、《灵武市建设规划设计方案审查委员会会议纪要》（第18号）一份、八褚庙通行道路照片3张，经吴生军质证，对证据的真实性和合法性无异议，对关联性与证明目的有异议，经审查，该组证据显示2010年9月30日下发的《中小企业孵化园和创业园区宗地二规划要求》中载明的红线要求为“北侧退离南熏路道路中心线30.0米...”,2013年5月31日的《灵武市建设规划设计方案审查委员会会议纪要》中载明家和苑B区的设计方案为“南熏路退距道路中心线42米...”，结合鑫祥公司提交的第一组证据，鑫祥公司取得建设用地规划许可的时间为2013年7月11日，取得家和苑B区项目建筑工程施工许可的时间为2014年6月25日，即其取得建设用地规划许可和施工许可的时间均是在政府调整规划之后，故对其该组证据欲证实造成办证延期是由于政府调整规划所致的证明目的，本院不予采信。9.吴生军提交的《关于马少军反映家和苑B区与原规划设计不符信访事项处理意见书》一份、《灵武市住房和城乡建设局关于家和苑B区项目问题的回复》一份，经本院庭后核实，上述文件均真实，经审查，该组证据所记载的马少军虽不是本案当事人，但其反映的问题确系家和苑B区的项目规划与原设计不符问题，灵武市住房和城乡建设局向宁夏回族自治区住房和城乡建设厅回复的内容为家和苑B区存在加盖楼层和地上车库，以及停车位位置发生变化与原规划不符的事实，本院予以采信；10.吴生军提交的《通知》和《协议书》打印件各一份，能够证实鑫祥公司于2019年1月30日发出通知召开业主大会，就家和苑B区房屋产权办理手续的有关事宜进行答复，但空白的《协议书》中并无合同当事人签字，不予采信；11.鑫祥公司提交的灵武市自然资源局建字第2019-31（变更）号《建设工程规划许可证》一份、编号灵规验字第2019-010号《灵武市建设工程规划验收合格证》一份、宁（2019）灵武市不动产权第L0004830号《不动产权证书》一份，吴生军对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性与证明目的有异议，经审查，该组证据能够证实鑫祥公司就涉案小区取得了规划许可证和规划验收合格，2019年8月7日取得不动产权，涉案房屋已经具备办理房产证条件的事实，但不能证实鑫祥公司的其他证明目的，对其证明目的部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，吴生军与鑫祥公司签订《灵武市商品房买卖合同》一份，约定鑫祥公司将其公司开发建设的灵武市家和苑B区XXX号房出售给吴生军，建筑面积共106.35平方米，该商品房单价每平方米3258元，总价款为346488元，商品房的交付时间为2014年12月31日前，合同中就出卖人逾期交房的违约责任进行了详细约定，关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需要由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属登记证书的，双方同意按下列第（无内容）项处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（无内容）日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款（无内容）%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之（无内容）的违约金。3.（无内容）。”合同还就其他事项进行了约定。2014年12月19日，鑫祥公司向吴生军出具家和苑B区XXX室购房款346488元的《销售不动产统一发票》一张。2015年7月23日，鑫祥公司向吴生军交付家和苑B区2号楼4单元502室，吴生军签署了《进驻协议书》。2016年5月30日，银川市公安消防支队向鑫祥公司出具工程竣工验收消防备案复查合格意见书，2017年7月3日，灵武市环境保护局向鑫祥公司出具家和苑B区项目竣工环境保护验收合格意见书。2019年6月4日，灵武市自然资源局向鑫祥公司发放变更规划后的《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》;2019年8月7日，灵武市自然资源局不动产登记中心向鑫祥公司发放宁（2019）灵武市不动产权第L000XXX号不动产权证书，灵武市南熏路南侧家和苑B区1号、2号、3号、5号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、17号、18号、19号楼取得不动产权。本院认为，依法成立的合同受法律保护。吴生军与鑫祥公司签订的《灵武市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，吴生军履行了支付房款义务，鑫祥公司亦向吴生军交付了所购房屋，根据双方合同约定，鑫祥公司作为出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，但至本案起诉之日，鑫祥公司仍未取得《初始登记证》，其抗辩未办理房产证系政府调整规划所致，属于不可抗力的意见，以及案涉房屋系顶账房，鑫祥公司并非房屋买卖合同一方当事人的意见，与审理查明的事实不符，本院不予采纳。鑫祥公司因其变更规划设计导致吴生军未按约取得房屋权属登记证书，应当承担违约责任，且该逾期办证违约行为在起诉前一直处于持续状态，故对其抗辩违约金请求已过诉讼时效的意见，本院亦不予采纳。鉴于鑫祥公司已于2019年8月7日取得了房屋产权登记手续，故吴生军主张鑫祥公司支付违约金的诉讼请求，本院以购房款346488元为基数，自交房后90日起支持至具备办证条件之日止，即2015年10月22日至2019年8月6日，对于违约金的标准，综合考虑违约金补偿性为主、惩罚性为辅的性质，本院酌情按照日万分之零点三予以支持。经核算，2015年10月22日至2019年8月6日期间的违约金为14386.18元（346488×0.00003×1384天）。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴生军支付违约金14386.18元；二、驳回原告吴生军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1522元，由原告吴生军负担1204元，被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司负担318元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 王小燕人民陪审员 吴 燕人民陪审员 杨瑞娟 二○二○年三月二十四日（法官助理 李燕燕书记员 杨晓帆附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。