成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初7621号 原告：成都百汇世纪商贸有限公司，住所地成都金牛高新技术产业园区兴盛西路2号1栋1层1号。 法定代表人：卢建英，经理。 委托诉讼代理人：王水蓉，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓风，四川衡平律师事务所律师。 被告：海南天元药业有限公司，住所地海南省扶贫工业开发区第五小区。 法定代表人：郑体才，董事长。 委托诉讼代理人：邓菊，四川法之识律师事务所律师。 原告成都百汇世纪商贸有限公司(以下简称百汇世纪公司)与被告海南天元药业有限公司（以下简称海南天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百汇世纪公司的委托诉讼代理人王水蓉、何晓风，被告海南天元公司的委托诉讼代理人邓菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百汇世纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令海南天元公司立即将其转让与百汇世纪公司的位于成都市金牛区兴盛西路2号1栋1层1号房屋（包括房屋所有权及相应的土地使用权）转移登记到百汇世纪公司名下；2.判令海南天元公司立即向百汇世纪公司交付其转让与百汇世纪公司的位于成都市金牛区未交付部分房屋（面积约为171.36平方米，具体位置见平面图，精确面积以测绘报告为准）；3.判令海南天元公司向百汇世纪公司支付延迟办证违约金300960元（违约金计算方法：以购房款4800000元为基数，按照日利率万分之三的标准，从2018年11月13日起计算至海南天元公司实际履行办证义务之日止，现暂计算至2019年6月10日为300960元）；4.判令海南天元公司向百汇世纪公司支付延迟交付房屋违约金35551元（违约金计算方法：以购房款567003元为基数，按照日利率万分之三的标准，从2018年11月13日起计算至海南天元公司实际履行交付义务之日止，现暂计算至2019年6月10日为35551元）；5.判令海南天元公司返还百汇世纪公司多付的购房款50000元；6.判令海南天元公司承担本案全部诉讼费和保全费用。事实和理由：2008年11月24日，案外人卢建英与海南天元公司签订《房屋转让合同》，约定海南天元公司将其所有的位于成都市金牛区房屋（现变更地址为：成都市金牛区兴盛西路2号1栋1层1号）作价480万元转让给卢建英，并约定海南天元公司在2009年3月31日前将房屋交付给卢建英使用，并在海南天元公司二期工程综合验收合格后一年内，即2012年12月31日，将上述房屋的产权（即房屋所有权和土地所有权）转移登记至卢建英名下。合同第八条第（2）款约定，海南天元公司如果逾期交付房屋，应当从逾期交付之日起至实际交付之口止，按日向购房人支付己付房款万分之三的违约金；合同第十二条第2款约定，海南天元公司如果逾期办理产权变更的，应当按日向购房人支付已付房款万分之三的违约金。2018年4月，卢建英与其丈夫曹仕明二人，设立百汇世纪公司，百汇世纪公司住所地即为案涉房屋所在地。为完善相关手续，2018年7月，卢建英与百汇世纪公司签订了《转让协议》，将其与海南天元公司签订的前述《房屋转让合同》中的全部权利义务整体转让给了百汇世纪公司享有，包括但不限于要求海南天元公司将房屋产权转移登记到百汇世纪公司名下、占有使用房屋、追究海南天元公司违约责任等。卢建英和百汇世纪公司共同将转让事宜告知海南天元公司，海南天元公司对前述转让行为予以认可。2018年11月12日，海南天元公司与百汇世纪公司签订了《关于海南天元药业有限公司与卢建英签订的房屋转让合同的补充协议》，该补充协议中，甲方为海南天元公司，乙方为百汇世纪公司，卢建英作为百汇世纪公司的法定代表人签字。原《房屋转让合同》签订后，卢建英向海南天元公司合计支付了房款485万元（多付了5万元），海南天元公司随后向卢建英实际交付了上述房屋的大部分面积〈交付面积约为1300平方米），但尚余部分房屋（约171.36平方米）由海南天元公司租借给第三方经营，至今未交付。且时至今日，海南天元公司也没有为百汇世纪公司办理产权登记。综上，为维护百汇世纪公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 海南天元公司辩称：第一、我司与案外人卢建英于2008年11月24日签订了案涉房屋的转让合同。2018年11月12日，卢建英为按照政府规定办理案涉房屋的产权，将原房屋买卖合同的买受人变更为百汇世纪公司。在变更过程中，百汇世纪公司以及卢建英签订了《补充协议》并且出具了相应的承诺书，确认合同签订后双方已经履行完毕，并且房屋的最终面积需要经过相关部门的最终测绘，并按照最终测绘结果进行计算，相应的面积差款在测绘后重新进行核算。第二、本案案涉房屋所占用的土地为工业用地，其土地性质不同于常见的住宅和商业用地，应适用成都市人民政府和金牛区相关特殊规定，特别是案涉房屋的分户产权办理，均有详细的政策规定。本案在案涉房屋交易以后，成都市和金牛区相关政策均进行了相应的变更，致使本案案涉房屋不能办理分户产权，故本案无法办理分户产权的原因是政府政策变更的不可抗力，我司不承担任何违约责任，并且百汇世纪公司也不符合成都市金人民政府和金牛区现行的办理分户产权的条件。第三、百汇世纪公司的其他诉讼请求，如交付房屋和返还房款均没有事实和法律依据。我司销售并交付给卢建英的房屋面积约为1450平方米（该面积为双方在当时约定的大概面积且含公摊，因公摊面积不确定，故销售面积无法确定），具体销售面积和支付区域面积详见我司向法庭提交绘图中的阴影部分。鉴于上述特殊情况，卢建英收房后及将房屋转让给百汇世纪公司后，一直按1300平方米缴纳物业服务费及相关费用。按现约定，百汇世纪公司的房屋面积及房款结算均应以成都市不动产交易中心指定测绘机构的测绘面积为准，测绘面积含公摊及其他，而不是指净使用面积。 本院经审理认定事实如下：2008年11月24日，海南天元公司（转让人）与卢建英（受让人）签订《房屋装让合同》，主要约定：1.“海南天元成都总部基地（德润商务苑）（暂定名）”项目（以下简称案涉项目）国有土地使用权证号为成国用（2006）第582号，该地块规划用途为工业用地，土地使用年限为50年，土地使用年限自2006年6月28日至2056年5月28日；2.卢建英接受转让的房屋（其平面图见本合同附件一）为位于金牛区；3.该房屋价款总金额480万元；4.卢建英按一次性方式付款：卢建英于本合同签订时向海南天元公司支付房款300万元；5.第七条：海南天元公司应当在2009年3月31日前，将符合本合同约定的房屋交付给卢建英使用；6.逾期交房违约责任：除不可抗力情况外，海南天元公司如未按本合同规定的期限将该房屋交付卢建英使用，逾期超过三十日后，卢建英要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海南天元公司按日向卢建英支付已交付房款万分之三的违约金；7.在海南天元公司二期工程综合验收合格后一年内（即2012年12月31日内），海南天元公司以资产转让进行产权变更的形式，将该房屋产权转移到卢建英名下，在资产转让进行产权变更过程中所产生的税费按国家有关规定由双方各自承担；8.逾期办证违约责任：如因海南天元公司的原因，海南天元公司不能在约定期限内为卢建英办理完毕相关权属证书的，卢建英不解除合同，合同继续履行，海南天元公司按日向卢建英支付已交付房款万分之三的违约金；9.海南天元公司如遭遇不可抗力事件（包括战争、地震、政府重大政策变化等情形），则海南天元公司为卢建英办理该房屋权属证书的时间可据实予以延期，但海南天元公司应在该不可抗力事件结束之日起15日内及时告知卢建英，因本条约的不可抗力事件发生而耽误的时间不计算在海南天元公司办理权属证书的时间内，若因此而超过双方约定的办证时间，则卢建英不得据此追究海南天元公司办证违约的法律责任。 合同签订后，海南天元公司分别于2008年11月27日、2009年3月28日、2009年12月26日、2011年2月23日、2011年5月6日及2011年9月23日向卢建英出具购房《收据》，金额分别为250万元、50万元、40万元、80万元、10万元、15万元，共计445万元。2011年5月6日，海南天元公司向卢建英出具《收据》，确认收到卢建英支付的德润一期一栋（约1300平方米）的维修基金款。 2018年4月18日，百汇世纪公司成立，股东为卢建英与曹仕明。2018年7月6日，百汇世纪公司作出《股东会决议》，同意由百汇世纪公司受让卢建英于2008年11月24日与海南天元公司签订的《房屋转让合同》中的全部权利和义务。2018年7月10日，卢建英与百汇世纪签订《转让协议》，约定卢建英同意在本协议签订之日起将其在原合同中合法享有的全部权利义务一并无偿转让与百汇世纪公司；百汇世纪公司同意于本协议签订之日起无偿受让卢建英在原合同中合法享有的全部权利义务。 2018年11月12日，海南天元公司与百汇世纪公司签订《关于海南天元公司与卢建英签订的房屋转让合同的补充协议》（以下简称《补充协议》），载明“海南天元公司与卢建英于2008年11月24日签订了房屋转让协议，因当时合同中未写明房屋面积与房屋面积单价遂签订此补充协议。一、房屋签订时为金牛区兴盛路2号1栋1层2号，而后办理的房屋产权证27××63号标注为1栋1层1号；二、房屋面积经双方确定为约1450平方米，房屋总价为480万元，单位面积价格约为3310元每平方；三、双方于转让合同签订后都以履行完毕，双方互不找补。”。 2019年7月4日，百汇世纪公司（受让人）与海南天元公司（转让人）签订《房屋转让合同》，主要约定：1.案涉项目的国有土地使用权证号为成国用（2006）第582号，该地块规划用途为工业用地，土地使用年限为50年，土地使用年限自2006年6月28日至2056年5月28日；2.百汇世纪公司接受转让的房屋（其平面图见本合同附件一）为位于金牛区，该房屋面积约为1450平方米（以成都市房屋测量中心测算建筑面积为准）；3.计价方式与价款：按建筑面积计算，该房屋单价为3310元／平方米，总金额为480万元；4.分期付款：百汇世纪公司于本合同签订时向海南天元公司支付房款300万元，2009年12月26日向海南天元公司支付房款40万元，剩余房款140万元于接房时付清；5.第七条：海南天元公司应当在2009年3月31日前，将符合本合同约定的房屋交付给百汇世纪公司使用；6.逾期交房违约责任：除不可抗力情况外，海南天元公司如未按本合同规定的期限将该房屋交付百汇世纪使用，逾期超过三十日后，百汇世纪公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海南天元公司按日向百汇世纪公司支付已交付房款万分之三的违约金；7.在海南天元公司二期工程综合验收合格后一年内（即2012年12月31日内），在相关政策许可的前提下，海南天元公司以资产转让进行产权变更的形式，将该房屋产权转移到百汇世纪公司名下，在政策允许的情况下，海南天元公司代百汇世纪公司办理房屋进行资产转让进行产权变更的相应手续，在资产转让进行产权变更过程中所产生的税费按国家有关规定有双方各自承担；8.逾期办证违约责任：如因海南天元公司的原因，海南天元公司不能在约定期限内为百汇世纪公司办理完毕相关权属证书的，百汇世纪公司不解除合同，合同继续履行，海南天元公司按日向百汇世纪公司支付已交付房款万分之三的违约金；9.海南天元公司如遭遇不可抗力事件（包括战争、地震、政府重大政策变化等情形），则海南天元公司为百汇世纪公司办理该房屋权属证书的时间可据实予以延期，但海南天元公司应在该不可抗力事件结束之日起15日内及时告知百汇世纪公司，因本条约的不可抗力事件发生而耽误的时间不计算在海南天元公司办理权属证书的时间内，若因此而超过双方约定的办证时间，则百汇世纪公司不得据此追究海南天元公司办证违约的法律责任。当日，海南天元公司为百汇世纪公司出具了购买案涉房屋的《四川增值税普通发票》，发票载明价税合计480万元。 另查明，海南天元公司于2011年7月12日取得位于成都市金牛区兴盛西路2号1栋1层1号整层房屋（建筑面积为1981.09平方米）的初始产权登记，编号为监证27××63号。诉讼过程中,百汇世纪公司与海南天元公司对案涉房屋为上述整层房屋中面积约为1450平方米的区域不执异议，但就双方签订《房屋转让合同》中所载百汇世纪公司受让房屋具体范围的陈述并不一致（详见双方向法庭提交的该份合同附件一所确认的区域）。 诉讼中，本院就案涉房屋是否具备不动产转移条件向成都金牛高新技术产业园区管委会（以下简称高管委）调查核实。高管委表示百汇世纪公司就案涉房屋（《房屋转让合同》所载建筑面积约为1450平方米）办理分户产权符合现行政策的相关规定，但在办理分户产权时需提供案涉房屋精确的测绘数据。 以上事实，有当事人身份信息、《房屋转让合同》、《购房收据》、《维修基金收据》、《股东会决议》、《转让协议》、《补充协议》、购房发票、房屋产权证书、房屋信息查询记录及当事人陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点：一、海南天元公司是否应当协助百汇世纪公司办理案涉房屋的分户产权；二、百汇世纪公司请求海南天元公司交付未实际交付部分房屋的主张能否成立；三、海南天元公司是否应当承担相应的违约责任。 对于第一个争议焦点。根据海南天元公司与百汇世纪公司于2019年7月4日签订的《房屋转让合同》约定，百汇世纪公司受让的房屋（其平面图见本合同附件一），建筑面积约为1450平方米（以成都市房屋测量中心测算建筑面积为准）。诉讼中，海南天元公司与百汇世纪公司均向本院提交标注有案涉房屋具体范围的合同附件一，但双方所确认的案涉房屋具体区域并不一致，且根据百汇世纪公司向法庭提交的证据亦不足以证实案涉房屋位于其主张的区域。虽然高管委表示百汇世纪公司就案涉房屋申请办理分户产权符合政策规定，但仍需提供具体的测绘数据。现因案涉房屋的具体范围并不明确，双方就案涉房屋进行测绘的条件尚不成就，故对百汇世纪公司主张海南天元公司协助其办理案涉房屋分户产权的诉讼请求，本院不予支持。 对于第二个争议焦点。百汇世纪公司主张海南天元公司尚有部分房屋未与交付（具体位于合同附件一的阴影部分），海南天元公司对百汇世纪公司主张上述未予交付部分属于案涉房屋范围并无异议，但主张其已将案涉房屋交付百汇世纪公司并向法庭提交了双方于2018年11月12日签订的《补充协议》。根据《补充协议》约定“双方于转让合同签订后都以履行完毕，双方互不找补”，百汇世纪公司主张海南天元公司尚有部分房屋未予交付的依据不足，对百汇世纪公司主张海南天元公司交付部分未交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。 对于第三个争议焦点。一、百汇世纪公司主张的迟延办证违约金：鉴于案涉房屋的具体范围尚不明确，双方就案涉房屋进行测绘的条件并未成就，海南天元公司协助百汇世纪公司办理分户产权仍存障碍，故对百汇世纪公司请求海南天元公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、百汇世纪公司主张的迟延交房违约金：因本院并未支持百汇世纪公司主张海南天元公司交付部分未交付房屋的诉讼请求，百汇世纪公司主张海南天元公司支付自《补充协议》签订之次日起的迟延交房违约金，缺乏请求权基础，故对百汇世纪公司主张的迟延交房违约金，本院不予支持。 对于百汇世纪公司请求海南天元公司返还多付购房款5万元的诉讼请求，因百汇世纪公司提交的证据并不足以证实其就案涉房屋多支付购房款5万元，应当承担举证不能的法律后果，故对百汇世纪公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回成都百汇世纪商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费7098元，减半收取3549元，保全费5000元，合计8549元，由成都百汇世纪商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇二〇年三月九日 书记员  韩月萍