福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初14774号 原告：吴国蓉，女，1973年6月1日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：林日方，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玲，福建名仕律师事务所律师。 被告：林斯雄，男，1958年7月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：江美英，女，1957年9月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：福建泛联房产经纪有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区洪山镇。 法定代表人：陈志群，执行董事兼总经理。 原告吴国蓉与被告林斯雄、江美英、福建泛联房产经纪有限公司（以下简称“泛联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴国蓉的委托诉讼代理人林日方，被告林斯雄、江美英到庭参加诉讼，被告泛联公司经本院依法公告传唤，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 吴国蓉向本院提出诉讼请求：1．判令解除吴国蓉和三被告之间签订的《房产交易合同》和《委托代办协议》；2．判令林斯雄、江美英、泛联公司共同向吴国蓉返还定金10万元；3．判令林斯雄、江美英共同向吴国蓉赔偿10万元；4．本案诉讼费由三被告负担。 事实与理由：2017年12月17日，吴国蓉与三被告签订《房产交易合同》及《委托代办协议》，约定林斯雄、江美英将其拥有的位于晋安区××路××＃楼××单元以人民币1425000元的价格出售给吴国蓉，泛联公司提供居间服务及房屋交易服务。吴国蓉依照《房产交易合同》第九条第5项约定，已于签订合同当日（即2017年12月17日）通过弟弟詹国辉向林斯雄、江美英支付定金10万元，并经双方同意将该笔定金交予泛联公司代管。在履行合同过程中，林斯雄、江美英告知吴国蓉其没有取得案涉房产，无法履行合同。吴国蓉根据《委托代办协议》约定（即泛联公司服务的内容包括了协助办理产权交易过户收件手续；协助办理房屋及房产配套设施的移交等），多次要求泛联公司出面协商解决，但均协商未果。2019年8月16日，吴国蓉依照《房产交易合同》第四条的约定，向林斯雄、江美英邮寄发出《催告函》告知其违约行为并催促其履行约定，两被告均未予以答复。现因林斯雄、江美英的违约行为直接导致吴国蓉无法取得案涉房产，致使泛联公司依约定应当提供具体服务的事项及范围无法实现，属于《合同法》法定解除的条件。吴国蓉与三被告之间达成的《房产交易合同》及《委托代办协议》是三方当事人真实意思表示，且合法有效，对三方当事人具有法律约束力。现林斯雄、江美英的行为已构成重大违约，根据《合同法》之规定，吴国蓉有权解除与三被告之间的《房产交易合同》和《委托代办协议》，同时要求三被告承担相应的违约责任。为维护吴国蓉的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。 林斯雄、江美英辩称，卖房的事情都是林斯财弄的，林斯财是林斯雄哥哥，诉争房产是林斯财的房产，林斯雄和江美英只是借户口给林斯财使用，林斯雄和江美英没有收吴国蓉的定金，应当要求林斯财赔偿吴国蓉。请求驳回吴国蓉的诉讼请求。 泛联公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告泛联公司未到庭进行质证，亦未提交书面的质证意见和证据，视为放弃相应的诉讼权利。对于当事人提供原件供本院核对的证据及对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 2017年12月17日，林斯雄、江美英（甲方）与吴国蓉（乙方）签订《房屋交易合同》，约定：甲方房产坐落于晋安区××路××＃楼××单元（具体地址以甲方名下的决算单登记为准）；该房产已落成但相关部门暂未交付甲方使用，具体交房时间以相关部门通知为准，甲方须于相关部门通知交房后七个工作日内与相关部门办妥交房手续，乙方知悉并自愿同意与甲方签订本合同；建筑面积约75平方米（面积以实际产权证为准）；因上述房产面积可能与《房屋所有权证》最后登记确认的面积不符，故甲乙双方约定，若上述面积不符情况，则甲方承担（或收取）办理上述房产《房屋所有权证》时的面积补退款；成交价格为总成交价1425000元；因不可抗力、国家法律法规及相关政策变化、当地政府及银行的原因等，导致本合同无法继续履行的，本合同解除；甲、乙双方签订本合同后，一方擅自变更和解除合同的，视为违约；未按协议的约定履行义务的，视为违约；因乙方自身原因致使余下房款不能如期支付的而使合同无法履行的，属乙方违约；乙方知悉上述房产属拆迁安置所得且该房产的《不动产权证书》尚未能办理并同意待上述房产《不动产权证书》办出后继续本次交易。甲、乙双方约定，在相关部门可办理《不动产权证书》的十个工作日内，甲方须前往办理《不动产权证书》的收件受理手续并依据受理单约定可领证时间后三个工作日内领取《不动产权证书》，该房产的具体房屋坐落及建筑面积以产权证登记信息为准。在甲方领取到其名下的《不动产权证书》后十五个工作日内搬离产权交易过户手续。若甲乙双方任何一方不按约定时限办理交易手续，违约方需承担成交价日万分之五的滞纳金；签订本合同时，甲方未出示上述房产的任何相关权属材料，待有关部门通知可领取相关权属材料后三个工作日内甲方须将上述房产的相关权属材料领取并交由泛联公司保管；签订本合同时，乙方支付定金10万元在泛联公司代管；甲乙双方约定在领取到公证书当日内，乙方同意并自愿将部分房款104万支付给甲方，同时自愿并同意委托泛联公司将代为保管的定金10万元支付给甲方，甲方出具收条。 当天，林斯雄、江美英（甲方）、吴国蓉（乙方）及泛联公司（丙方）签订《委托代办协议》，约定：甲、乙双方签订了关于出售坐落于晋安区××路××＃楼××单元的《房产交易合同》，代上述房产的《不动产权证书》可办理时，丙方配合甲乙双方办理上述房产的交易手续。 合同签订当天，吴国蓉委托詹国辉将10万元转账至陈丽萍账户，泛联公司向吴国蓉出具《收款收据》：今收到吴国蓉（代收购房定金）“晋安区××路××＃楼××单元”10万元，转建行。 2019年8月16日，吴国蓉向林斯雄、江美英寄送催告函称，因林斯雄、江美英迟迟未办理相关手续，要求其于接到本函件之日起三日内按约办理相关手续，若逾期，吴国蓉有权单方解除合同并追究责任。现因林斯雄、江美英至今未取得案涉房产的相关权属证明而产生本案纠纷。 本院认为，吴国蓉与林斯雄、江美英签订的《房产交易合同》及吴国蓉与林斯雄、江美英、泛联公司签订的《委托代办协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。因林斯雄、江美英至今未能取得案涉房产的权属证明，导致房屋买卖合同无法履行，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，现吴国蓉诉请解除《房产交易合同》、《委托代办协议》，本院依法予以支持。 林斯雄、江美英在未确定是否可取得诉争房产权属的情况下，与吴国蓉签订《房屋交易合同》，并约定由吴国蓉向泛联公司支付定金，导致其定金至今未能收回，应承担还款责任；泛联公司作为专业的房产中介代为保管定金，未及时返还给吴国蓉，应与林斯雄、江美英承担共同还款责任。但根据《房产交易合同》：“甲乙双方约定在领取到公证书当日内，乙方同意并自愿将部分房款104万支付给甲方，同时自愿并同意委托泛联公司将代为保管的定金10万元支付给甲方，甲方出具收条”约定可知，吴国蓉支付的10万元定金尚未交付林斯雄、江美英。根据《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”规定，因定金尚未交付，定金合同尚未生效，本案现不适用定金罚则之规定，故吴国蓉诉请要求林斯雄、江美英共同赔偿10万元的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、吴国蓉与林斯雄、江美英于2017年12月17日签订的《房产交易合同》予以解除；吴国蓉与林斯雄、江美英、福建泛联房产经纪有限公司于2017年12月17日签订的《委托办协议》予以解除； 二、林斯雄、江美英、福建泛联房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内共同向吴国蓉返还人民币10万元； 三、驳回吴国蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由吴国蓉负担1400元，林斯雄、江美英、福建泛联房产经纪有限公司负担2900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  戴 清 人民陪审员  杨金华 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  谢婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》 第九十条【定金的成立】定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。