四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再716号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：彭继，女，1972年10月20日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗兵，男，1969年7月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：杜秀斌，四川华神律师事务所律师。 以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：邓可，四川华神律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：成都中铁运龙物流有限公司，住所地四川省成都市青白江区城厢镇清泉大道一段**。 法定代表人：何官燕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张智，男，成都中铁运龙物流有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：龚军，男，成都中铁运龙物流有限公司工作人员。 再审申请人彭继、罗兵因与被申请人成都中铁运龙物流有限公司（以下简称中铁运龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终15330号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月26日作出（2019）川民申3801号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭审理了本案。再审申请人彭继、罗兵的委托诉讼代理人杜秀斌、邓可，被申请人中铁运龙公司的委托诉讼代理人张智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭继、罗兵申请再审请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院(2018)川01民终15330号民事判决第一项、第二项和四川省成都市青白江区人民法院(2018)川0113民初459号民事判决第一项；2.判决中铁运龙公司向彭继、罗兵支付自2017年6月5日至2018年5月4日期间(334天)逾期办证违约金117431.12元；3.一、二审及再审诉讼费用由中铁运龙公司负担。事实和理由：（一）二审判决认定事实错误。二审判决认定自2016年9月14日起，作为房屋权属证明的是不动产权证，不动产权证不是房屋所有权证，而合同仅约定了房屋所有权证的办证期限，所以不动产权证的办理不受合同约定办证期限的约束，并据此认定中铁运龙公司不承担逾期办理房屋所有权证的违约责任错误。（二）二审判决适用法律不当。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同可以约定只要有违约行为，不管是否造成损失，违约方都应当向守约方支付违约金。所以，违约金的约定不是以是否造成损失为前提。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，违约金过分高于造成的损失是以高于30％作为标准。彭继、罗兵是从事经营的个体工商户，有融资需求，办理了权属证书的房屋在银行融资的成本远低于无证房屋。中铁运龙公司逾期办证将使彭继、罗兵的融资成本高于有证成本的2-3倍。因此，一审判决对违约金进行调减，适用法律错误。综上所述，彭继、罗兵依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审。 中铁运龙公司辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持二审判决，驳回彭继、罗兵的再审申请。 彭继、罗兵向一审法院起诉请求：1.中铁运龙公司立即为彭继、罗兵办理不动产权证；2.中铁运龙公司向彭继、罗兵支付违约金1055元(自2017年7月1日至7月3日，按每日违约金352元计算，直至取得不动产权证时止)。诉讼过程中，彭继、罗兵已取得案涉房屋的不动产权证，遂变更诉讼请求为：判令中铁运龙公司支付违约金117461.12元(自2015年12月10日交房后扣去540日，从2017年6月5日至2018年5月4日，共计334日)。 一审法院认定事实：2014年11月11日，彭继、罗兵与中铁运龙公司签订《商品房买卖合同》约定，由彭继、罗兵采用贷款的付款方式购买中铁运龙公司开发的中益吉城五金机电大市场[物联网世纪产业园(中益吉城)］二期11幢1层2号商用房屋，建筑面积为176.14平方米，房屋总价款为1172252元。关于交付条件，合同第十条约定，中铁运龙公司应在2015年12月31日前向彭继、罗兵交付房屋。关于产权登记，合同第十九条约定，中铁运龙公司应当在2016年12月31日前取得房屋所在楼栋的权属证明，并在商品房交付使用后，由彭继、罗兵委托中铁运龙公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因中铁运龙公司的责任，彭继、罗兵未能在交付之日起540日内取得房屋所有权证书，彭继、罗兵有权退房；彭继、罗兵不退房的，自彭继、罗兵应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，中铁运龙公司按日计算向彭继、罗兵支付全部已付房款万分之三的违约金。 合同签订后，彭继、罗兵向中铁运龙公司付清了全部购房款1172252元以及办理产权登记手续所需的各项费用。中铁运龙公司亦依约于2015年12月10日向彭继、罗兵交付了涉案房屋，并办理了合同备案登记(该房屋的备案登记地址为：成都市青白江区兴业大道199号11栋1-3层2号)。2018年5月15日，彭继、罗兵从中铁运龙公司处取得了涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，彭继、罗兵与中铁运龙公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面按照合同约定和法律规定履行义务。根据合同约定，中铁运龙公司应自交房之日(即2015年12月10日)起540日内，亦即2017年6月2日前，协助彭继、罗兵取得涉案房屋的所有权证。但彭继、罗兵直至2018年5月15日才取得不动产权证，中铁运龙公司的迟延办证行为构成违约。中铁运龙公司主张因办公大楼被案外人侵占以致无法如期为彭继、罗兵办理权属证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，违约责任具有无因性，并不因第三人行为而免责。中铁运龙公司仍应向彭继、罗兵承担违约责任。故一审法院对中铁运龙公司的该抗辩意见不予采纳，对彭继、罗兵要求中铁运龙公司支付2017年6月5日至2018年5月4日期间(合计334天)逾期办证违约金的主张予以支持。至于计算违约金的标准，在彭继、罗兵未提交证据证明因中铁运龙公司逾期办证而遭受损失的情况下，中铁运龙公司要求对合同约定的违约金计算标准进行调整的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，一审法院予以支持。结合双方的履约情况，一审法院以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准，酌定违约金为39153.22元(334天×1172252元×0.0001)。 一审法院判决：中铁运龙公司于判决生效后十日内支付彭继、罗兵逾期办理不动产权证的违约金39153.22元。 彭继、罗兵不服一审判决，上诉请求：判令中铁运龙公司支付违约金117461.12元。事实和理由：彭继、罗兵与中铁运龙公司签订的《商品房买卖合同》约定，如因中铁运龙公司的责任，彭继、罗兵未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证，中铁运龙公司应承担违约责任，违约金应按彭继、罗兵已付款每日万分之三计算，一审法院将违约金计算标准调整为每日万分之一错误。 中铁运龙公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销四川省成都市青白江区人民法院(20l8)川01l3民初459号民事判决；2.驳回彭继、罗兵的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由彭继、罗兵承担。事实和理由：1.一审法院认定交房日期为2015年12月10日，而实际交房日期为2015年12月24日，因此，一审法院认定的交房时间错误。2.由于不可抗拒的原因，导致中铁运龙公司逾期办证，属于合同约定的免责事由，一审法院以“违约责任具有无因性”，判定中铁运龙公司承担违约责任，属于认定事实和适用法律错误。3.合同约定办理房屋所有权证的期限并不等同于办理不动产权证的期限。4.一审法院判决中铁运龙公司承担的违约金数额过高，请求二审法院根据公平原则和诚实信用原则予以调整。 二审中，中铁运龙公司围绕上诉请求依法提交了证据。二审法院组织当事人进行了质证。 中铁运龙公司提交了以下新证据：四川省成都市青白江区人民法院受理案件通知书及传票，证明因为第三人的原因，中铁运龙公司不能获取办理案涉房屋所有权证的资料，导致中铁运龙公司逾期办证。 彭继、罗兵质证认为，对真实性无异议，关联性有异议；该证据不能达到中铁运龙公司的证明目的。 二审法院认证认为，对中铁运龙公司提交新证据的真实性、合法性予以确认，但与本案不具有关联性，不能达到其证明目的，不予采信。 二审中，彭继、罗兵未提交新的证据。 另查明，成都市青白江区人民政府《关于成都市青白江区实施不动产统一登记制度有关事项的通告》载明：2016年9月7日至2016年9月13日，成都市青白江区停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年9月14日起，受理不动产登记申请。 中铁运龙公司于2015年12月24日向彭继、罗兵交付了涉案房屋。 二审法院认为，本案二审的争议焦点为：1.中铁运龙公司是否存在逾期办理案涉房屋所有权证的行为；2.如果存在逾期办理案涉房屋所有权证的行为，一审法院确定的违约金金额是否恰当。 中铁运龙公司于2015年12月24日向彭继、罗兵交付了案涉房屋。根据合同约定，中铁运龙公司应自交房之日起540日内，即2017年6月16日前为彭继、罗兵办理案涉房屋的所有权证。根据本案查明的事实，成都市青白江区于2016年9月7日至2016年9月13日全区停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年9月14日起，受理不动产登记申请。即进行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用证不再单独办理。实施不动产统一登记后，中铁运龙公司已无法为彭继、罗兵单独申请办理案涉房屋所有权证。本案中，彭继、罗兵诉请给付的是逾期办理房屋所有权证的违约金，合同约定的办理房屋所有权证的期限，在成都市青白江区实施不动产统一登记之后，故中铁运龙公司不应当支付逾期办理房屋所有权证的违约金。综上所述，中铁运龙公司的上诉请求成立。 二审法院判决：一、撤销四川省成都市青白江区人民法院(2018)川0113民初459号民事判决；二、驳回彭继、罗兵的诉讼请求。 本院再审查明，彭继、罗兵与中铁运龙公司所签《商品房买卖合同》第十二条第四项约定，由于政策性原因导致合同需作相应变更的，买受人在出卖人通知后十五日内办理变更，否则由买受人承担相关责任。 本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，本案争议的焦点是：1.中铁运龙公司是否存在违约行为；2.违约金如何确定。 一、中铁运龙公司是否存在违约行为 彭继、罗兵与中铁运龙公司所签《商品房买卖合同》虽然仅约定中铁运龙公司应当在房屋交付使用后，为彭继、罗兵办理房屋权属转移登记，但是在双方合同约定的办理房屋所有权证的期限内，由于不动产房地一体原则的落实，成都市青白江区已实施两证合一的不动产统一登记制度，而两证合一登记的仍然是两证的内容，只是载体合一，因此，合同约定的办理房屋产权证的义务因政策调整，应变更为办理不动产权证的义务。根据《商品房买卖合同》第十二条第四项的约定，由于政策性原因导致合同需作相应变更的，买受人在出卖人通知后十五日内办理变更，否则由买受人承担相关责任。由于中铁运龙公司未将成都市青白江区实施两证合一的不动产统一登记制，不再受理办理房屋产权登记业务的情况告知彭继、罗兵，导致双方未对办证内容进行变更，对此，彭继、罗兵并无过错。中铁运龙公司的合同义务因政策调整，应变更为办理不动产权证的义务。并且该变更并没有加重中铁运龙公司的负担。本案中，中铁运龙公司于2015年12月24日向彭继、罗兵交付涉案房屋，按照合同约定，应自交房之日起540日内办理房屋产权证。因成都市青白江区在2016年9月7日至2016年9月13日，停止受理各类土地、房屋登记业务，2016年9月14日起受理不动产登记申请。据此，中铁运龙公司的办证时间应按合同约定的期限顺延7天。中铁运龙公司应于2017年6月23日前为彭继、罗兵办理房屋权属证书。中铁运龙公司于2018年5月15日为彭继、罗兵办理不动产权证构成违约。彭继、罗兵提出二审判决认定中铁运龙公司不构成违约，属认定事实错误的再审理由成立，本院予以支持。由于彭继、罗兵主张中铁运龙公司支付逾期办证违约金的截止时间为2018年5月4日，应视为其对自己民事权利的处分。因此，违约金的计算时间为2017年6月23日至2018年5月4日。一审判决认定违约金的起算时间有误，本院予以纠正。 二、违约金如何确定 由于彭继、罗兵未提交充分证据证明因中铁运龙公司逾期办证而遭受的损失，因此一审法院根据中铁运龙公司对合同约定的违约金计算标准进行调整的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，并结合双方的履约情况，酌情将违约金调整为按照彭继、罗兵已付房款每日万分之一进行计算，并无不当。彭继、罗兵关于违约金不应进行调整的再审理由不成立，本院不予支持。中铁运龙公司应支付彭继、罗兵违约金37043.16元(316天×1172252元×0.0001)。 综上所述，彭继、罗兵的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院(2018)川01民终15330号民事判决及四川省成都市青白江区人民法院(2018)川0113民初459号民事判决； 二、成都中铁运龙物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付彭继、罗兵违约金37043.16元； 三、驳回彭继、罗兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费175元，由成都中铁运龙物流有限公司负担；二审案件受理费3428元，由彭继、罗兵负担1714元，成都中铁运龙物流有限公司负担1714元。 本判决为终审判决。 审 判 长 辜小惠 审 判 员 蔡源原 审 判 员 刘 文 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 彭扬梅 书 记 员 乔晨乐