福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终294号 上诉人（原审被告）：陈文霞，女，1965年2月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄进程，福建和晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄重，福建和晟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢程祥，男，1958年1月8日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人陈文霞因与被上诉人谢程祥租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文霞上诉请求：撤销原判，改判驳回谢程祥一审的诉讼请求。事实和理由：一、陈文霞作为承租人（转租人）合法占有案涉租赁物，谢程祥作为次承租人对租赁物享有使用、收益权，应当按转租合同约定向陈文霞履行合同义务。根据陈文霞与泉州市鲤城江滨堤防物业管理有限公司（以下简称“江滨公司”）租赁合同纠纷一案的二审判决认定，合同解除后的占用费按租金的一半计算，故虽合同解除，但租赁物在未腾空前仍可继续使用，陈文霞与江滨公司的租赁合同解除并不必然影响陈文霞与谢程祥之间就《2015年店面租赁合同》的履行。谢程祥直接将租赁店面钥匙交给江滨公司，系单方擅自解除合同，未与陈文霞协商一致，过错主要在于谢程祥而非陈文霞，由此产生的法律后果应由谢程祥自行承担。一审法院认定谢程祥向江滨公司交接租赁物的行为即为陈文霞的行为，不符合合同相对性原则。相关行政判决认定，泉州市鲤城区人民政府的搬离公告系违法、超越职权的行为，陈文霞遭受不可抗力亦可以免责。因此，陈文霞与谢程祥之间的《2015年店面租赁合同》不应解除，谢程祥提前退租，根据《2015年店面租赁合同》第八条、第九条、第十条约定，谢程祥无权要求退还押金，还应继续支付租金并承担因此给陈文霞造成的损失。二、谢程祥一审提供的《说明》内明确是，待陈文霞获得赔偿后再退还押金，而非一审法院认定的约定不明。在上述期限未届满前，谢程祥主张退还押金的条件未成就。 谢程祥辩称，一、江滨公司与陈文霞租赁合同纠纷一案，已判决解除二者之间的租赁合同关系。既然陈文霞已不享有承租权，当然不再享有转租的权利，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，那么本案《2015年店面租赁合同》亦应随之解除。江滨北路景观整治提升工程鲤城分指挥部公告通知包括谢程祥在内的所有承租人自2017年3月8日至2017年5月8日需腾空、搬离，江滨公司于2017年4月17日再次发函要求尽快腾空、搬离，否则将停止配合办理供水供电及收缴费等各项物业管理服务。上述期间，指挥部还多次到案涉租赁场所要求腾空。陈文霞无法保障谢程祥继续正常使用租赁物，严重影响谢程祥的正常经营，本案租赁合同已无法继续履行，谢程祥有权行使不安抗辩权，且根据《2015年店面租赁合同》第七条、第八条约定，谢程祥均有权解除合同。因陈文霞拒不出面解决问题，谢程祥无法向其返还租赁物，只好返还给实际管理人江滨公司。根据江滨公司与陈文霞于2006年签订的《协议书》约定，双方合同被解除后，转租、分租合同亦相应终止履行，江滨公司可直接向转租、分租人收回厢体，因此造成转租人、分租人的损失由陈文霞承担。谢程祥向江滨公司腾空返还租赁物，行为合法。二、陈文霞出具的《说明》所载待江滨公司赔偿损失后通知取款的付款条件，未与谢程祥协商一致，这从《说明》中没有谢程祥的签名可以体现。谢程祥接收该份《说明》目的是为了证明陈文霞收取押金的事实，不等同于默示同意陈文霞的要约，实际上谢程祥对陈文霞提出的付款条件由始至终都是表示不同意。陈文霞能否获得赔偿、何时赔偿及赔偿多少均与谢程祥无关，亦不具有确定性。陈文霞以此作为返还押金的前置条件明显对谢程祥不公，于法于理无据。请求驳回上诉，维持原判。 谢程祥向一审法院起诉请求：一、解除谢程祥与陈文霞于2014年12月19日签订的《2015年店面租赁合同》（合同总租金为150000元）；二、判令陈文霞立即退还谢程祥押金7500元。 一审法院认定事实：2014年12月19日，陈文霞（甲方）与谢程祥（乙方）签订了《2015年店面租赁合同》1份。合同约定：陈文霞将位于泉州市防洪堤厢体983、985号二间店面租赁给谢程祥使用，租赁期5年，即自2015年1月1日起至2019年12月31日止；合同押金7500元，租赁期限届满，在谢程祥向陈文霞交还租赁店面且缴清其应承担的各项费用之日起30日内，陈文霞应无息向谢程祥退还上述押金；因国家政策、政府决策发生变化需要拆除改造租赁房屋的，陈文霞有权单方解除本合同并收回房屋，同时无需向谢程祥支付违约金，但应提前通知谢程祥；因陈文霞过错，不能提供本合同约定的房屋给谢程祥使用并导致本合同解除的，不包括因国家政策、政府决策发生变化需要拆除改造租赁房屋的，陈文霞应按已收取的押金的百分之二向谢程祥支付违约金，同时退还谢程祥已支付的押金。合同签订后，双方依照合同的约定履行承租人和转租人的义务，陈文霞交付了租赁房屋给谢程祥使用，谢程祥交付了租赁押金7500元给陈文霞。2015年12月16日、2016年4月26日，泉州市人民政府办公室分别印发［2015］249号《晋江下游生态整治工程（一期）专题会议纪要》、［2016］68号《晋江下游生态整治工程（一期）有关工作专题会议纪要》，要求鲤城区、丰泽区、晋江市政府要按照会议纪要的要求，对晋江下游生态整治工程项目建设所涉及的防洪堤空厢全部予以收回。2016年6月8日，江滨公司向陈文霞发出通知，主张陈文霞与江滨公司的租赁关系自该通知送达之日起解除，并要求陈文霞在合同约定时限内腾空搬离空厢，将租赁的场地及配套设施移交江滨公司，但陈文霞不同意解除租赁关系。2016年8月10日，江滨公司提起诉讼，请求解除其与陈文霞的房屋租赁关系。一审法院于2017年5月5日作出（2016）闽0502民初2058号民事判决书，判决解除江滨公司与陈文霞关于江滨北岸堤防空厢共计209间的租赁合同关系。陈文霞不服，提出上诉。泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终3424号民事判决书，判决解除江滨公司与陈文霞关于江滨北岸堤防空厢共计209间的租赁合同关系。现一、二审民事判决已生效。2018年10月13日，谢程祥向陈文霞催讨租赁押金时，陈文霞出具《说明》1张交谢程祥收执。该《说明》载明：关于谢程祥向陈文霞承租鲤城的防洪堤厢体983、985号的店押金，待鲤城物业赔偿评估损失后，即通知前来取款，但届时应扣在租期间的租金滞纳金。 一审法院认为，谢程祥与陈文霞于2014年12月19日签订的《2015年店面租赁合同》，是双方真实意思表示，陈文霞具备转租的主体资格，转租合同的内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护。本案是转租合同，江滨公司是出租人，陈文霞是承租人，谢程祥是转租人，陈文霞与谢程祥的转租合同的租赁期限不能超过原租赁合同，江滨公司与陈文霞的租赁合同解除后，陈文霞与谢程祥的租赁合同的期限同时终止。因此，谢程祥提出解除转租合同关系的条件已具备。现谢程祥请求解除双方于2014年12月19日签订的《2015年店面租赁合同》，符合合同法第九十三条第二款的规定，应当支持。根据陈文霞与谢程祥签订的《2015年店面租赁合同》第三条第一项的约定，租赁期限届满，在谢程祥向陈文霞交还租赁店面且缴清其应承担的各项费用之日起30日内，陈文霞应无息向谢程祥退还上述押金。但是，本案是因政府政策变化，导致陈文霞与谢程祥的租赁合同无法继续履行，谢程祥提前向江滨公司移交租赁的堤防空厢，故不能适用该约定处理双方的押金纠纷，谢程祥要求按照该条的约定处理押金，缺乏事实依据。2018年10月13日，陈文霞出具有关退回押金的《说明》交谢程祥收执。谢程祥主张是陈文霞单方的请求，不符合合同法有关要约和承诺的规定，不予采纳，而应当认定是出现新情况后双方协商后对如何退回押金的变更约定。由于该《说明》约定“待鲤城物业赔偿评估损失后，即通知前来取款”，是一种附期限条件的民事行为，根据所附期限条件的内容，无法确定该条件在什么时间出现，也无法确认该条件能否出现，约定的赔偿对象“鲤城物业”不可能承担行政赔偿的责任，只能根据合同承担是否违约的责任。因此，《说明》所附的条件是属于履行期限约定不清不明的情形。根据合同法第六十二条第四项规定，谢程祥可以随时要求陈文霞履行，现谢程祥要求陈文霞返回租赁的押金，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四项、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除陈文霞与谢程祥于2014年12月19日签订的《2015年店面租赁合同》；二、陈文霞应当在判决生效之日起10日内一次性将租赁押金7500元退回给谢程祥。案件受理费3300元，由陈文霞负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据生效判决，陈文霞与江滨公司之间包括案涉厢体在内的租赁合同关系已解除，陈文霞与谢程祥之间的租赁合同已无继续履行可能，合同目的已然无法实现。现谢程祥请求解除与陈文霞的租赁合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。由此可见，房屋租赁合同因合同解除终止履行后，承租人应将房屋返还出租人，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务，故谢程祥将租赁物直接交还江滨公司并无不当，谢程祥并不存在陈文霞所主张的违约行为，一审法院认定陈文霞应返还谢程祥租赁押金正确。陈文霞主张该押金的支付条件未成就，但陈文霞与江滨公司之间的纠纷应由其另行处理，且谢程祥对陈文霞在出具的《说明》内所附“待鲤城物业赔偿评估损失后，即通知前来取款”的意见亦不认可，故对陈文霞的上述主张不予采纳，一审法院判决陈文霞应于判决生效之日起10日内退还押金，并无不当。 综上所述，陈文霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈文霞负担（多预交的3250元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年三月三十一日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。