贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终255号上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城**楼**。法定代表人：钟国强，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：朱堂梅，女，1980年8月25生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师。上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥房开公司”）因与被上诉人朱堂梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吉祥房开公司向本院上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项和第二项，将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判为驳回朱堂梅的诉讼请求；二、本案所有诉讼费用由被上诉人朱堂梅承担。事实和理由：一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六十条、第十八条错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条第二款以及《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及逾期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过实际损失30%可以认定为“过分高于造成的损失”。双方在合同中约定“逾期一日，支付总房款的千分之五”，吉祥房开公司认为过高请求调整为朱堂梅实际损失，而并非没有约定违约金或实际损失难以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的立法目的在于弥补购房者将所购商品房变现后可能实现的利益而作出补偿购房者实际损失的规定，但本案朱堂梅系以首付加按揭方式付款，在未清偿按揭贷款之前，其所购商品房无法实现变现功能，吉祥房开逾期办理产权登记没有造成实际损失，不应支持朱堂梅违约金的诉请。朱堂梅二审未提交答辩意见。朱堂梅向一审法院起诉请求：一、判令吉祥房开公司支付自2015年10月1日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金27941元；二、判令吉祥房开公司支付朱堂梅自2015年10月1日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金42763元；三、本案诉讼费由吉祥房开公司承担。一审法院认定事实：2012年12月3日，朱堂梅与吉祥房开公司签订《商品房买卖合同》，约定朱堂梅购买吉祥房开公司开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第9幢28层28-1号房，房屋建筑面积为122.82平方米，房屋总价款为282486元。合同第一条约定“建筑工程施工合同约定的开工日期为：2012-11-12，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2014-10-25”，第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；……”；第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……2.扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素。除此之外，出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。朱堂梅按约定方式支付了全部购房款，吉祥房开公司于2014年10月26日将房屋交付朱堂梅使用。吉祥房开公司于2018年7月6日取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为年利率4.75%。一审法院认为：朱堂梅、吉祥房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。本案朱堂梅已按合同约定将购房款全部支付吉祥房开公司，吉祥房开公司应按合同约定于2014年10月25日将符合约定条件的房屋交付原告，并负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。但吉祥房开公司于2018年7月6日才取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。该期间，吉祥房开公司已构成违约，应承担违约责任。但吉祥房开公司辩称朱堂梅主张的逾期交房及逾期办理房屋权属登记违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，朱堂梅诉请的违约金诉讼时效为3年，朱堂梅于2019年1月16日起诉，倒推3年，朱堂梅主张的违约金应从2016年1月16日起计算，故吉祥房开公司对诉讼时效的辩解意见，予以部分采信。关于逾期交房违约金问题，双方约定逾期交房违约责任“住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”，该约定明显过低，根据兴义市人民法院生效判决书认定的案涉小区房屋租金标准为每月每平方米7元，亦以此作为本案逾期交房违约金的计算标准。朱堂梅于2014年10月26日接收房屋后，朱堂梅已不存在租金损失，但吉祥房开公司交付朱堂梅的房屋并不符合合同约定，仍构成违约，仍应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，朱堂梅接收房屋后的逾期交房违约金按每月每平方米7元的30%计算。为此，朱堂梅主张的逾期交房违约金，予以支持自2016年1月16日起至2018年7月5日止的违约金7737.66元（122.82平方米×7元/每月/每平方米÷30天×900天×30%）。关于逾期办理房屋权属登记违约金问题，双方约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”该约定明显过高，以朱堂梅已付购房款按银行贷款利率计算予以支持。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。为此，朱堂梅主张的逾期办理房屋权属登记违约金，予以支持自2016年1月16日起至2018年7月23日止的违约金33747.40元（282486元×4.75%÷365天×918天）。至于吉祥房开公司辩解逾期办理房屋权属登记系因2014年4月、5月暴雨天气影响的意见，本案吉祥房开公司提出诉讼时效抗辩后，朱堂梅主张的逾期交房及逾期办理房屋权属登记违约金已从2016年1月16日起计付，故吉祥房开公司该辩解意见，不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱堂梅自2016年1月16日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金7737.66元；二、兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱堂梅自2016年1月16日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金33747.40元；三、驳回朱堂梅其余诉讼请求。案件受理费1568元，减半收取784元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与一审查明基本一致，本院予以确认。本院认为综合双方当事人的诉辩理由及请求，归纳本案二审争议焦点为：吉祥房开公司是否应当承担逾期办证违约责任；若应承担，一审认定责任标准是否适当。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该约定系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系吉祥房开公司法定及约定义务，吉祥房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致朱堂梅不能按期取得房屋所有权证，吉祥房开公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对吉祥房开公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。另，本案购房者已按约履行了合同主要义务，理应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。吉祥房开公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房者不能取得案涉房屋产权，势必造成购房者无法行使案涉房屋所有权权能，故吉祥房开公司关于逾期办证行为并未给本案购房者造成损失的主张于法相悖，不应支持。综上，吉祥房开公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1568元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘金洲审判员  曾婷婷审判员  陈映桃二〇二〇年三月十日书记员  桂劲钰