江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10718号上诉人（原审被告）：昆山鑫达林精密模具有限公司，统一社会信用代码91320583087932635E，住所地江苏省昆山开发区中小企业园**章基路东侧。法定代表人：张乐群，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱峰，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山澳斯达五金机械厂，统一社会信用代码91320583793800197Y，住所地江苏昆山市开发区兵希夏驾北路**。执行事物合伙人：丁德明，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛建明，昆山市陆家法律服务所法律工作者。上诉人昆山鑫达林精密模具有限公司（以下简称鑫达林公司）因与被上诉人昆山澳斯达五金机械厂（以下简称澳斯达厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初12406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。鑫达林公司上诉请求：1.请求依法改判，判决确认鑫达林公司与澳斯达厂间的租赁合同实际已解除，厂房不再使用，按实际使用日即2019年7月14日止结算租金。2.一、二审诉讼费、保全费由澳斯达厂承担。事实和理由：一、鑫达林公司实际已搬出，厂房已交付给澳斯达厂，且已通知解除合同，鑫达林公司就不应支付租金，应确认租赁合同已解除。鑫达林公司至2019年7月14日当日全部搬离涉案厂房。一审判决要求支付租金至2019年10月14日，并未判决解除合同解除，也未核实现在涉案厂房是否另行出租。二、澳斯达厂已草拟解除合同协议，并发给鑫达林公司，证明其已认可合同解除，仅是就合同解除赔偿问题未协商一致。因此在鑫达林公司已搬出并已交还厂房的情况下，特别是双方均同意解除情况下再判决支付租金，有违公平等价的原则。三、鑫达林公司已实际支付租金大于实际使用的天数，且有押金未退，再判决支付租金，有失公平，应予纠正。鑫达林公司补充请求：鑫达林公司在澳斯达厂处还有保证金5万元，另有一扇门、两扇防盗窗，价值约2万元，希望能在本案中一并处理，以避免诉累。澳斯达厂答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方都应当按照约定履行。鑫达林公司无正当理由擅自解除合同，逾期支付租金应当承担违约责任，因此一审判决鑫达林公司支付剩余租金及违约金合情合理合法。保证金5万元，是用于鑫达林公司在租赁期间损坏的公共设施及鑫达林公司搬离澳斯达厂厂房后恢复原状。按照租赁合同第4.2.第8条约定，澳斯达厂对于鑫达林公司搬离厂房已经支付了54000余元的维修费用，故保证金不应在本案中处理。澳斯达厂向一审法院起诉请求：1.鑫达林公司支付澳斯达厂租金15万元及违约金（以55万元本金为基数，从2018年9月20日起，按照年利率24%，计算至实际给付之日）；2.本案诉讼费由鑫达林公司承担。一审法院认定事实：2018年9月20日，澳斯达厂作为甲方与鑫达林公司作为乙方签订一份《厂房租赁合同书》，约定甲方将其位于昆山开发区厂房（北面车间，办公室东面三层）租赁给乙方使用，经甲乙双方确认出租厂房建筑面积为1240.95平方米（办公面积为300平方米、车间面积为940.95平方米）；租赁期限为2018年10月15日起至2021年10月14日，每年租金为55万元（每年的变压器的租金包含在年租金里面）租金一年一付，一次性付清，租金需提前一个月交付；原乙方给甲方的2万元为租房保证金，从2018年10月14日开始乙方需再付给甲方3万元租房保证金，总计保证金为5万元，合同期满后，如乙方无违约责任及破坏甲方房屋的前提下，甲方在合同期满5日内将此保证金（不计息）返还乙方。该合同还约定，乙方逾期交付租金，除应按实补交欠租外，还应按厂房年租金1%/天的标准，按逾期天数向甲方交付违约金；在租赁合同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同，一方坚持解除租赁合同的，须提前三个月通知对方，坚持解除租赁合同方须向对方支付违约金，违约金按六个月租金计算。该《厂房租赁合同书》尾部手写载明：“经双方协商房租付款时间2次时间2018年9月底付33万元（叁拾叁万元整）2019年1月底前付25万元（贰拾伍万元整）”。鑫达林公司于2018年11月2日支付澳斯达厂租房保证金3万元后，分别于2018年9月29日、10月17日、2019年3月8日支付澳斯达厂租金20万元、10万元、10万元，共计支付租金40万元，之后鑫达林公司未再支付租金，澳斯达厂起诉至法院。上述事实由《厂房租赁合同书》、房产证、银行账户交易流水以及当事人在庭审中的陈述证实，一审法院予以确认。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。澳斯达厂与鑫达林公司签订的《厂房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定及时履行各自义务。鑫达林公司无正当理由擅自解除合同，且逾期支付租金，其应当承担违约责任。经计算，鑫达林公司应当支付澳斯达厂2018年10月15日至2019年10月14日期间剩余租金15万元（55万元-40万元）。对于澳斯达厂诉请的违约金问题。一审法院认为，澳斯达厂要求鑫达林公司以55万元为基数，按照年利率24%，从2018年9月20日起计算违约金数额过高，一审法院综合考虑双方重新约定的付款时间以及合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，对澳斯达厂提出的违约金酌情调整为以15万元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍，从2019年2月1日起计算违约金至实际给付之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告昆山鑫达林精密模具有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山澳斯达五金机械厂2018年10月15日至2019年10月14日期间剩余租金15万元及违约金（以15万元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍，从2019年2月1日起，计算至实际给付之日）；二、驳回原告昆山澳斯达五金机械厂其他诉讼请求。案件受理费5030元，减半收取计2515元、财产保全申请费1764元，合计诉讼费4279元由被告昆山鑫达林精密模具有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。澳斯达厂确认，涉案房屋已于2019年10月26日另租他人。经本院释明，澳斯达厂、鑫达林公司均同意就涉案租赁合同事宜，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第二款规定，由本院一并审理。澳斯达厂明确其请求如下：1.请求支付租金及逾期支付违约金不变；2.请求鑫达林公司支付解除合同违约金275000元。鑫达林公司明确其请求如下：1.请求确认合同已于2019年7月14日实际解除；2.7月14日以后我方并未占有涉案厂房，不应继续支付租金；3.澳斯达厂要求支付的违约金过高，请求法院予以调整；4.鑫达林公司在澳斯达厂处5万元保证金，请求在此案中一并处理。本院指定双方于2019年12月27日，在涉案厂房上午九点办理租房合同的实际交接手续，如果有一方无正当理由未办理交接手续的，对扩大的损失自行承担责任。对于交接情况双方可以通过拍照方式显示。租赁合同保证金以及承租人遗留的物品，在交接中自行协商是否重新利用，并将实际交接情况以书面方式提交本院。鑫达林公司向本院报告实际交接情况如下：1.涉案厂房已出租给案外人，案外人已经在涉案厂房开展经营；2.经和澳斯达厂法定代表人确认，双方租赁期间的电费和水费双方已结算完毕；3.鑫达林公司在租用期间自行安装的若干防盗窗及两扇门，澳斯达厂明确表示不再使用，鑫达林公司当场表示要求拆除，但因案外人已实际入住厂房使用，澳斯达厂要求鑫达林公司保证在拆除防盗窗及门后，不会发生失窃事件，如果发生，鑫达林公司需承担全部责任。因双方无法达成一致意见，鑫达林公司也不愿签字确认，同时也不同意对双方的交谈内容录音，双方无法达成书面的交接协议。澳斯达厂未向本院报告实际交接情况。鑫达林公司另向本院提交：1.厂房租赁合同复印件2份，以证明鑫达林公司法定代表人自2012年9月以昆山德森恩精密模具有限公司名义承租了涉案厂房,一直在此经营；2.照片6张，证明2019年12月27日,鑫达林公司法定代表人前去涉案厂房处办理交接手续,发现涉案厂房已实际出租给案外人使用,鑫达林公司安装的防盗窗及大门也在使用。3.鑫达林公司2012年9月购买安装防盗窗及大门的部分凭证，包括送货单、收据、发票复印件。发票金额为3760元，发票抬头为昆山德森恩精密模具有限公司。另查，一审审理中鑫达林公司提交其与澳斯达厂2019年5、6月间的聊天记录，以证明双方商谈解除租赁合同。鑫达林另提交落款为2019年6月28日的通知书一份，称其正式通知澳斯达厂，其将于2019年7月14日解除涉案租赁合同，全部撤出厂房，要求办理交接手续。鑫达林公司另提供该通知邮寄凭证及物流单，物流单载明该通知于2019年7月2日被澳斯达厂签收。本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，澳斯达厂与鑫达林公司2018年9月20日签订的租赁合同合法有效，合同约定租期为2018年10月15日起至2021年10月14日。鑫达林公司解除租赁合同的通知于2019年7月2日被澳斯达厂签收。澳斯达厂于收到通知起经三个月后将涉案厂房另租他人。合同约定在租赁合同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同，一方坚持解除租赁合同的，须提前三个月通知对方。故本院依照合同约定，认定合同解除时间为2019年10月2日。合同解除前的租金鑫达林公司仍应支付。鑫达林公司以厂房不再使用，应按实际使用日即2019年7月14日止结算租金的上诉理由不能成立。涉案合同租金应结算至2019年10月2日，鑫达林公司尚应支付租金131917.81元。合同约定，坚持解除租赁合同方须向对方支付违约金，违约金按六个月租金计算。澳斯达厂于2019年10月26日将涉案房屋另租他人。合同约定的违约金过分高于其实际损失，鑫达林公司请求调整，本院予以支持。本院调整合同解约违约金为1个月租金计45833.33元。本院要求澳斯达厂、鑫达林公司并将实际交接情况以书面方式提交本院。鑫达林公司已向本院提交书面报告。澳斯达厂未向向本院提交书面报告，应承担相应的法律后果。鑫达林公司在澳斯达厂尚有保证金50000元未退还。鑫达林公司向本院报告，租赁期间的电费和水费双方已结算完毕。澳斯达厂未提供相反报告。本院认定租赁期间的电费和水费双方已结算完毕。涉案合同约定，租赁期间，如乙方须对租赁物进行装修、结构、改建，需事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方开始同意开始施工，费用由乙方自行承担。租赁期满，乙方如带走需恢复承租房原样，不得恶意破坏。如乙方装修对甲方租赁物主体造成损害，乙方需修复或向甲方赔偿相应经济损失。澳斯达厂称其恢复原状花费54000余元的修理费用，未提供鑫达林公司装修对其租赁物主体造成损害、搬离时恶意破坏装修的相应依据，也未提供其所称的恢复原状费用。因此澳斯达厂应退还鑫达林公司保证金50000元。鑫达林公司违约提前解除合同，其在租用期间自行安装的若干防盗窗及两扇门，澳斯达厂虽表示不需使用，但鑫达林公司当场表示要求拆除时，澳斯达厂又要求鑫达林公司保证在拆除防盗窗及门后，不会发生失窃事件。本院认为，澳斯达厂这一表态应视为对上述若干防盗窗及门尚有利用价值，且澳斯达厂同意利用。就上述门窗价值，鑫达林公司现提供的可作为会计凭证的发票金额为3760元，发生日期为2012年9月，本院根据企业固定资产5年的折旧年限，确定为752元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，确认澳斯达应补偿鑫达林公司上述装修残值752元。以上折抵后，鑫达林公司应付澳斯达厂金额为126999.14元（131917.81+45833.33-50000-752）。关于逾期付款违约金。合同约定租金付款时间为2018年9月底前付33万元，2019年1月底前付25万元。鑫达林公司，未在2019年1月底前付清当年租金。涉案合同经本院认定于2019年10月2日解除。合同约定逾期付款违约金过高，应予调整。故鑫达林公司逾期付款违约金分段计算，从2019年2月1日起至2019年10月2日，以131917.81元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍（2019年8月19日后为同期同档贷款市场报价利率）计算；自2019年10月3日起至鑫达林公司给付之日，以126999.14元为基数，按照同期同档贷款市场报价利率1.3倍计算。综上所述，基于二审中出现的新情况，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第三百二十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆山市人民法院(2019)苏0583民初12406号民事判决；二、确认昆山鑫达林精密模具有限公司与昆山澳斯达五金机械厂2018年9月20日签订的《厂房租赁合同书》于2019年10月2日解除；三、昆山鑫达林精密模具有限公司支付昆山澳斯达五金机械厂租金131917.81元；四、昆山鑫达林精密模具有限公司支付昆山澳斯达五金机械厂合同解约违约金45833.33元；五、昆山澳斯达五金机械厂退还昆山鑫达林精密模具有限公司保证金50000元；六、昆山澳斯达五金机械厂补偿昆山鑫达林精密模具有限公司装修残值752元。以上第三、四、五、六项折抵后，昆山鑫达林精密模具有限公司应付昆山澳斯达五金机械厂126999.14元。七、昆山鑫达林精密模具有限公司给付昆山澳斯达五金机械厂逾期付款违约金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率（2019年8月19日后为贷款市场报价利率）1.3倍，自2019年2月1日起至2019年10月2日，以131917.81元为基数计算；自2019年10月3日起至昆山鑫达林精密模具有限公司给付之日，以126999.14元为基数计算。上述昆山鑫达林精密模具有限公司的给付义务，于本判决生效后十日内履行。八、驳回昆山澳斯达五金机械厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。一审案件受理费5030元，减半收取计2515元、财产保全费1764元，合计4279元，由昆山鑫达林精密模具有限公司负担3637元，由昆山澳斯达五金机械厂负担642元。二审案件受理费5030元，由昆山鑫达林精密模具有限公司负担4275.5元，由昆山澳斯达五金机械厂负担754.5元。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年三月十八日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。