贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执复25号复议申请人（异议人）：贵阳恒森房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市南路**保利国际广场**楼1-17-5。法定代表人：何英。委托诉讼代理人：彭刚，贵州乾民律师事务所律师，执业证号：15201201210899174。申请执行人：李亚玲，女，1976年1月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被执行人：贵州万乐福餐饮管理有限公司，住贵州省贵阳市经济技术开发区长江路**万科劲嘉金域华府**********。法定代表人：吴正亮。被执行人：罗安民，男，1971年6月10日出生，汉族，住贵州省贵阳，住贵州省贵阳市小河区第三人：罗圣义，男，1999年8月9日出生，汉族，住贵州省贵阳，住贵州省贵阳市小河区复议申请人贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称“恒森房开公司”）不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（以下简称“花溪法院”）（2019）黔0111执异219号异议裁定，向本院申请复议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人恒森房开公司向花溪法院提出书面异议，请求法院依法撤销（2019）黔0111执598号协助执行通知书。事实及理由：2014年2月20日，异议人恒森房开公司与被执行人罗安民、第三人罗圣义签订《商品房买卖合同》，合同约定恒森房开公司将位于贵阳市小河区长江路自在城第6栋1单元17层4号房出售给罗安民、罗圣义（罗安民、罗圣义各占50%的份额），付款方式为分期付款，2014年2月20日支付首期房款人民币276308元，2014年8月31日前支付第二期房款人民币260000元。合同签订后，罗安民、罗圣义支付了第一期房款，但第二期房款经恒森房开公司多次催告，罗安民、罗圣义至今未交付。因此恒森房开公司未将该房屋交予罗安民、罗圣义，也未办理产权过户手续，并于2019年8月28日向法院提起民事诉讼和财产保全申请，要求罗安民、罗圣义支付第二期房款。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”因此，恒森房开公司同意配合法院办理过户手续，但申请执行人李亚玲应当按照法律规定向恒森房开公司支付第二期房款人名币26万元，否则恒森房开公司并无义务协助执行。花溪法院查明，李亚玲申请执行贵州万乐福餐饮管理有限公司（以下简称“万乐福餐饮公司”）、罗安民民间借贷纠纷一案，根据李亚玲的申请并提供相应的担保，该院保全查封了罗安民（共有人罗圣义）名下位于贵阳市小河区长江路自在城第6栋1单元17层4号的房屋，保全案号为（2016）黔0111执保313号。2016年11月28日，该院作出（2016）黔0111民初4359号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、罗安民在2018年11月28日前偿还全部借款及本金人民币400000元，如罗安民未在2018年11月28日前偿还全部本金人民币400000元，则以罗安民未偿还的本金部分基数按年利率24%向李亚玲支付自2016年11月28日至2018年11月28日止的利息。二、罗安民不能履行上述债务时，由贵州万乐福餐饮管理有限公司承担保证责任。该调解书生效后，因罗安民未履行生效的法律文书确定的义务，李亚玲向花溪法院申请强制执行，案号为（2019）黔0111执598号。2019年3月7日，该院向被执行人罗安民发出强制迁出涉案房屋的执行公告。同时，按执行程序依法对涉案房屋进行评估、网络拍卖，两次流拍后，以第二次网络拍卖的流拍价人民币873920元以物抵债给申请执行人李亚玲，李亚玲将以物抵债的差价人民币196189元支付至该院。该院于2019年8月23日作出（2019）黔0111执598号之一执行裁定，裁定：一、解除对被执行人罗安民位于贵阳市经开区珠显路自在城6号楼6幢1单元17层4号的不动产的查封；二、将登记在被执行人罗安民名下位于贵阳市经开区珠显路自在城6号楼6幢1单元17层4号的不动产所有权及相应的其他权利过户给申请执行人李亚玲；三、申请执行人李亚玲可以持本裁定书到不动产登记部门办理不动产登记手续。2019年9月12日，该院向恒森房开公司作出协助执行通知书，限恒森房开公司于2019年9月17日前将罗安民位于贵阳市经开区珠显路自在城6号楼6幢1单元17层4号房屋的宗地图加盖其公司印章并交到该院308办公室。花溪法院另查明，恒森房开公司与罗安民、罗圣义于2014年2月20日签订《商品房买卖合同》，由罗安民、罗圣义向恒森房开公司购买位于贵阳市花溪区小河长江路自在城第6栋1单元17层4号的房屋，房屋总价款536308元，购房人应在2014年2月20日前支付276308元，二期房款26万元应于2014年8月31日前支付。恒森房开公司确认收到了购房人的首期房款276308元，但购房人尚未支付第二期房款26万元。对于购房人未支付的第二期款项，恒森房开公司已于2019年10月向该院另案提起诉讼。2019年10月异议人恒森房开公司认为，申请执行人李亚玲应当按照法律规定向恒森房开公司支付第二期房款人民币26万元，否则无义务协助执行，请求法院依法撤销（2019）黔0111执598号协助执行通知书。花溪法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，该院已依法处置涉案房屋，并通过合法执行程序将涉案房屋以物抵债给申请执行人李亚玲，故该院向恒森房开公司发出协助执行通知书的行为符合法律规定，恒森房开公司有义务协助将涉案不动产相关手续提交至该院。对于异议人恒森房开公司与被执行人罗安民之间的债权债务，异议人可另案诉讼处理。综上，对于异议人恒森房开公司提出的异议，不予支持。裁定：驳回异议人贵阳恒森房地产开发有限公司提出的异议请求。恒森房开公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销花溪法院（2019）黔0111执异219号异议裁定，并支持其异议请求。事实与理由：花溪法院在执行过程中并未依法核实情况，在未取得复议申请人的同意的情况下，违法对案涉房屋进行查封。在执行中严重违反法定程序，损害复议申请人的合法权益；申请执行人李亚玲应当向复议申请人支付剩余价款，该义务并不会因其取得以物抵债后免除。本院查明的事实与花溪法院查明的事实基本一致。本院另查明，根据贵阳经济技术开发区不动产登记中心房屋记载显示，案涉房屋位于贵州省贵阳经济技术开发区（原小河区）长江路自在城6栋1单元17层4号。根据《贵阳市商品房预售合同备案登记表》（预售合同登记号为：Y1XXXX96）载明：案涉房屋购房人为罗安民，共有人为罗圣义(50%)，付款方式为分期付款，预付房款为276308元，预售房价为536308元。还查明，花溪法院于2019年9月12日对恒森房开公司作出（2019）黔0111执598号协助执行通知书，主要内容如前所述。本院认为，首先，本案的被执行人为罗安民（购房人），案涉房屋的按份共有人罗圣义（50%份额）并不是本案的被执行人。其次，商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件、履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为。经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。本案中，虽然罗安民、罗圣义与恒森房开公司签订了《商品房买卖合同》购买案涉房屋，并经过了备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。且花溪法院已经查明，购房人尚未支付第二期房款26万元，在恒森房开公司尚未收到第二期房款的情形下，花溪法院于2019年9月12日向恒森房开公司作出协助执行通知书，限恒森房开公司于2019年9月17日前将罗安民位于贵阳经济技术开发区长江路自在城6栋1单元17层4号房屋的宗地图加盖其公司印章并交到花溪法院308办公室无法律依据。综上，花溪法院异议审查作出的裁定认定基本事实不清，证据不足，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十三第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111执异219号异议裁定。二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院于2019年9月12日对贵阳恒森房地产开发有限公司作出的（2019）黔0111执598号协助执行通知书。本裁定为终审裁定。审判长  孙雪梅审判员  毛 丽审判员  张世海二〇二〇年三月三十一日书记员  李娜娜