广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初253号原告：吴岳毅，男，1976年10月28日出生，汉族，公民身份号码：440************31X，户籍登记住址：广东省珠海市斗门区*******6*2******。被告：珠海市***地产投资有限公司，住所地广东省珠海市斗门区**********、335号，统一社会信用代码914***********575R。法定代表人：赵珮君，总经理。委托诉讼代理人：侯仲荣，广东大同（珠海）律师事务所律师。原告吴岳毅（以下简称：原告）与被告珠海市***地产投资有限公司（以下简称：被告）居间合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人侯仲荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告购房定金50,000元；2.请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月5日，原告在被告处了解珠海市斗门区里维埃拉小区*手房产的有关情况，认识了被告员工陈昭。2016年12月5日，陈昭通过微信向原告推荐里维埃拉一期五区3栋2单元1102房顶层复式大面积住宅，面积为187平方米，总价1,750,000元。原告认为该套房的性价比较高，有兴趣了解该房屋具体情况。2016年12月7日，被告员工陈昭和易志伟向原告介绍该房的优势，并计算该房的付款方式。原告向他们如实反映自己在井岸有两套房，其中有一套房有按揭。被告员工陈昭和易志伟说可以首付四成按揭六成，支付约750,000元现金（含缴交各项税费）就可以购买该房，并列出首付四成的各项金额和税费。经过被告与房屋业主张玉平沟通，最后该房以1,720,000元交易价格敲定。原告于2016年12月8日交诚意金10,000元，12月9日交定金40,000元，合计缴交购房定金50,000元。缴完定金的当天晚上，原告向银行的朋友了解房屋贷款的事项，得知珠海市于2016年10月6日出台房产新政策规定，珠海户籍的居民购买第**房的房贷最高不超四成。按该政策的规定，原告购买第3套房最少首付六成，即支付现金约100多万元，超出原告原计划的支付能力。2016年12月10日早上，原告到被告门店反映刚了解到的政策规定情况，要求被告先不要划款给业主，要了解清楚情况后再处理。当时被告员工好像不知道该政策并打电话给总公司及领导反映该情况，并要求原告到房地产登记中心打印原告房产登记表（被告怀疑原告找借口取消交易）。2016年12月12日和13日，原告将自己两套房的房产登记表带给被告交涉，原告指出如果被告无法为原告办理购房按揭六成的贷款手续，就要求被告将50,000元定金退还原告，但被告员工称50,000元的定金已转给房屋业主，对原告的50,000元定金不予退还，要求原告起诉房屋业主。交涉中被告的经理张**还曾要求原告将一套房出售，就可以首付四成的办法。原告认为被告的处理办法不妥，造成原告不能以首付四成购房的原因是被告没有掌握珠海的购房政策，责任在被告。另外，经了解原房屋业主张玉平委托被告销售房屋的交易价格为1,670,000元，而被告与原告签订合同的交易价格为1,720,000元，这明显超出了房屋业主的委托权限，被告与原告签署的房屋认购协议书并非是房屋业主张玉平的授权范围。被告的做法也违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出卖赚取差价”的规定，被告的做法属违规经营、非法经营。原告认为，被告为促成原告与该房业主的房屋交易，在原告不符合购房按揭贷款六成的要求情况下，为达到赚取佣金的目的，恶意欺骗原告可以按揭贷款六成。被告作为专业的房地产中介代理机构，理应清楚知道相关的贷款政策，更应坚持诚信原则为买卖双方提供专业的服务，而不是为赚取佣金恶意促成合同的签订，更不应为谋利而违法，低价收进高价卖出赚取差价。原告多次要求退款无果，为维护原告的合法权益，特将被告起诉至法院，恳请法院依法查明事实，判如所请。原告吴岳毅对其诉称提供如下证据：1.原告的身份证；2.房屋认购协议书一份；3.收款收据一份；4.商事登记簿一份；5.不动产权登记表（查询时间为2017年2月16日）；6.业主提供房屋成交确认书；7.录音光盘及录音文字说明；8.不动产登记表两份（查询时间为2016年12月12日）；9.申请陈昭作为证人出庭作证。被告答辩认为，第一、原告在2016年12月13日单方提出解除认购协议，其在2020年1月才提起诉讼，超过诉讼时效期间。第二、涉案纠纷是原告第三次起诉，法院已作出生效判决，对涉案纠纷进行查明以及作出判决驳回原告的诉请，因此原告是重复起诉。第三、涉案定金并非被告收取，原告请求被告赔偿定金缺乏事实和法律依据。庭审过程中，本院组织当事人对上列证据进行了质证。经审查，本院对原告提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但证明的内容应以本院认定为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月16日，原告向本院提起诉讼，要求被告退回涉案50,000元定金【案号为（2017）粤0403民初422号】，后于2017年2月24日撤回起诉。2017年3月6日，原告与涉案房屋业主张玉平、被告因涉案房屋买卖合同纠纷向本院起诉诉讼，诉讼请求：1.请求张玉平向原告退还购房款50,000元；2.本案诉讼费由张玉平承担【案号为（2017）粤0403民初553号，张玉平为该案被告，珠海市***地产投资有限公司为该案第三人】。2017年5月19日，本院作出（2017）粤0403民初553号民事判决书，认定事实如下：2016年12月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订房屋认购协议，约定甲方居间提供出售位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号五区3*2*******出售信息一套，建筑面积187平方米，出售总房款1,720,000元，经乙方实地查看并已对该套房做了充分了解后，乙方委托甲方居间购买该物业；签订本合同时，乙方向出售方付认购金50,000元（由甲方代收），之后甲方负责落实确认该房产权能否合法、正常交易过户、付款方式等事宜能否与乙方要求相符，若出售方不同意此售房价和付款方式，则甲方如数退回乙方所交认购金，本合同自动终止；若甲方落实确认，则认购金即时自动转为购房定金的一部分；乙方于2016年12月20日前，向出售方交足购房定金170,000元，甲、乙双方与出售方三方签订房地产买卖合同；甲方以按揭方式支付物业房款，首先向银行申请按揭贷款，贷款金额由银行审批为准，批准款项由银行直接放款给出售方，剩余房款为该房首期款，首期款在办理该物业交易过户手续当日由乙方付清给出售方；办理上述物业产权过户所产生税费及银行按揭费用由乙方负责；自签订本合同之日起，由于乙方原因导致本认购合同无法正常履行的，乙方将被视为违约，甲方有权继续居间处理该物业并不退还乙方已交的定金；乙方购买该物业是业主实收价，转以下帐号622*************772张**，已落实好产权及价格，自动转为定金。2016年12月9日，被告斗门分公司向原告出具收款收据，确认收到原告交来购买珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号五区3*2*******代收定金50,000元。同日，被告的法定代表人赵珮君通过其中国工商银行账号622*************073向张玉平的中国建设银行账号434**********413转账50,000元，附言备注为购珠峰大道288号五区3*2******房定金。2016年12月12日，张玉平出具《成交确认书》，主要内容为：张玉平收到被告代客交来购买涉案房产定金50,000元，该物业成交价格为张玉平实收1,670,000元；限定张玉平于2016年12月16日前来被告处签署房地产三方买卖合同办理过户手续，张玉平收定金后，逾期未前来办理相关交易手续，则要双倍赔偿客户定金且须另行赔偿经纪方居间费用房屋成交总价的4%作为违约金，如被告代客户交定金后不购买，张玉平没收定金不予退还；张玉平过来签合同当天客户再支付第二笔定金120,000元，即总支付定金170,000元；因涉案房产有700,000元欠款，由客户同贷书下来后支付（含定金）500,000元用于赎楼，剩下的由张玉平承担；银行按揭款由银行一次性转张玉平账上；过户前的物业费、水电费、月供及银行利息等一切相关费用由张玉平承担，过户后的由客户承担；此确认书以银行转账到账后自动生效。同日，珠海市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款首付款比例有关事项的通知》，主要内容为：一、住房公积金缴存职工家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，住房公积金贷款最低首付款比例不低于30%；二、对于有购房贷款记录、但申请住房公积金贷款购房时实际没有住房的缴存职工家庭；有一套住房、但没有购房贷款记录的职工家庭或相应购房贷款已结清的职工家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%；三、住房公积金缴存职工家庭拥有**住房，其相应购房贷款未结清但住房公积金贷款已结清的，再次申请个人住房公积金贷款购买普通住房的最低首付比例不低于40%；四、对拥有两套及以上住房的职工家庭，暂停发放个人住房公积金贷款；五、本通知自发布之日起实施。庭审中，原告确认其分别于2016年12月**日、12日、13日向被告提出解除房屋认购协议，表示不再购买涉案房产，原因是原告了解到的首付款比例、贷款比例与被告之前的承诺有差别。被告确认原告于2016年12月13日向被告提出解除房屋认购协议，被告于同日将原告提出解除房屋协议、不再购买涉案房产的情况告知张玉平。被告陈述，涉案房产的成交价为1,720,000元，其中包含张玉平需向被告支付的50,000元居间服务费，实际上张玉平实收1,670,000元。认为……原告通过被告向张玉平支付定金，承诺以按揭贷款的付款方式购买涉案房产，可见该定金交付目的是为了保证房屋交易事项进行，因此该定金性质应为履约定金。原告在支付定金后、在双方约定的办理交易手续的时间前提出解除房屋买卖关系，表示不再购买涉案房产，即原告已明确表示其不再履行约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告无权要求返还定金，故原告请求张玉平返还定金50,000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告认为珠海市住房公积金管理委员会发布的新规定导致其无法办理按揭贷款、无法按约定履行义务，属于不可抗力的主张，本院认为，原告、张玉平双方对付款方式的约定是原告支付部分首期款，余款由原告向银行申请按揭贷款支付，但双方并没有约定按揭贷款只能采用公积金贷款，且原告从未告知张玉平或者通过被告告知张玉平其已拥有两套房产以及只能采用公积金贷款，故原告以珠海市住房公积金管理委员会发布的新规定导致其无法办理按揭贷款、无法按约定履行义务为由解除房屋买卖关系，没有依据，本院不予采信……判决如下：驳回原告吴岳毅的诉讼请求。原告没有就上述本院作出的（2017）粤0403民初553号判决提出上诉，该判决于2017年6月16日发生法律效力。另查明，原告名下拥有两套房，房屋登记情况如下：1、房屋权属人吴岳毅，房屋座落地址斗门区井岸镇兆丰新村6栋2单元601房，房屋抵押权人中国银行股份有限公司珠海分行，抵押债权300,000元，履债起止2015年5月5日-2025年5月5日；2、房屋权属人吴岳毅、黄贞洁，房屋座落地址斗门区井岸镇西堤路2157号3单元601房，房屋抵押权人珠海市**信用合作联社乾务信用社，抵押债权218,000元，履债起止2007年6月13日-2022年7月13日。原告申请的证人陈昭陈述：原告到被告处了解房屋信息时，曾说明其名下有两套房产，其中一套房屋通过商业贷款购买。另根据原告提供的录音记录：2016年12月12日上午，被告的职员李可丽与原告谈话中陈述“听说你有两套房，但以为你有一套自建房”。再查明，原告在本院受理的（2017）粤0403民初553号案起诉状中陈述：原告向他们（被告的员工陈昭和易志伟）如实反映自己在井岸有两套房，其中有一套有按揭，原告购房将使用住房公积金办理房屋按揭。在本案庭审中，原告陈述：因为原告是第一次通过贷款买房，对具体业务不熟悉，听被告称可以通过商业贷款和公积金贷款的方式组合贷款，具体需要贷款多少由被告安排。本院认为，原告据涉案房屋买卖合同要求房屋业主张玉平返还定金，后双方发生纠纷，原告向本院提起（2017）粤0403民初553号案诉讼，现原告因本院（2017）粤0403民初553号案判决结果而认为被告在履行居间合同过程中存在恶意欺骗等行为而要求被告赔偿损失，从而提起本案诉讼，前后两案是不同主体间因不同法律关系而发生的诉讼纠纷。被告答辩认为原告提起本案诉讼为重复起诉，理由不成立，本院不予采纳。原告于2016年12月10日请求与房屋业主张玉平解除房屋买卖合同，双方因而发生纠纷而引发（2017）粤0403民初553号案诉讼，本案被告亦作为案件第三人参加诉讼。该案于2017年6月16日发生法律效力，现原告向本院提起本案诉讼。原告向被告主张本案权利应当自（2017）粤0403民初553号案件判决生效后开始计算。自本院（2017）粤0403民初553号案件民事判决生效之日（2017年6月16日）开始计算至本案立案之日（2020年1月7日）止，尚未超过法律规定的3年诉讼时效期间。被告答辩认为原告提起本案诉讼已超过诉讼时效期间的主张，没有事实依据，本院不予采纳。原告认为，被告作为专业的房地产中介代理机构，理应清楚知道相关的贷款政策，被告为促成原告与该房业主的房屋交易，在原告不符合购房按揭贷款六成的要求情况下，为达到赚取佣金的目的，恶意欺骗原告可以实现拟买卖房屋价格六成的按揭贷款。被告答辩认为原告主张没有事实及法律依据。本院认为，第一、从原告在本院受理的（2017）粤0403民初553号案中提交的起诉状、房产信息表及本案的庭审陈述来看，原告自认通过按揭贷款方式实现购买房屋的目的。原告作为一个有意向以银行贷款方式购买房屋的完全民事行为能力人，应当也可以通过被告之外的其他途径合理得知购房及办理银行按揭的条件。当时珠海市实施房屋购买的“限购”政策对社会大众公布，并非作为房屋中介机构的被告所独自掌握，原告作为完全行为能力人，也已通过公开的途径自行了解相关政策。即原告完全可以根据自身的条件和公布的房屋购买政策准确判断是否符合当时政策规定的贷款条件。第二、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。具体来说，居间人利用其对各方当事人情况的了解以及对经济、社会信息的掌握，通过提供信息，为第三人之间撮合进行交易和从事某种民事活动提供居间服务，起着搭桥的作用。现实生活中，中介机构向购房客户解释说明购房贷款的方式，并代购房客户联系银行等金融机构办理购房贷款的手续，但具体能否贷款到位，关键是由按揭贷款人的个人条件、个人选择以及按揭贷款机构依贷款相关规定审查所决定，中介机构在此过程中仅起着辅助、搭桥服务。本案中，原告在本院受理的（2017）粤0403民初553号案中提交起诉状叙述拟通过公积金贷款购买房屋，在本案庭审中却陈述“第一次通过贷款买房，对具体业务不熟悉，听被告称可以通过商业贷款和公积金贷款的方式组合贷款，具体需要贷款多少由被告安排”，前后不一致，结合涉案房屋买卖合同及房屋认购协议书的内容来看，各方仅约定原告是拟通过银行贷款支付部分购房款，而没有约定原告是通过公积金贷款还是商业贷款来购买房屋。被告与原告商谈及签订相关合同过程中，仅说明可以通过公积金贷款和商业贷款的组合贷款方式购买房屋，此是被告向原告提供按揭贷款方法的参考意见，属于被告作为居间人提供媒介服务的正常活动。综上，根据原告提交的证据来看，原告并没有与被告达成通过何种贷款方式购买房屋以及被告作出为原告实现不符合按揭贷款相关购房政策规定的按揭贷款承诺。原告提交的证据不足以证明被告在为原告提供居间服务期间，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。因此，原告以被告存在欺骗行为要求被告赔偿定金损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告认为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出卖赚取差价”的规定，违规经营、非法经营，可通过相关职能部门处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴岳毅要求被告珠海市***地产投资有限公司赔偿购房定金50,000元的诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取525元（原告吴岳毅已预付525元），由原告吴岳毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈柏能二〇二〇年三月二十七日书记员  方晓森附：裁判住所法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。