河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初226号原告：李红山，男，1985年12月5日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：杜子晗，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐秋玉，河南程功律师事务所实习律师。被告：郑州汉亦京商业管理有限公司，住所地郑州市管城区航海东路**富田太阳城**商业用房第**西侧办公区。法定代表人:李彤，总经理。委托诉讼代理人：崔翔，河南豫龙律师事务所律师。原告李红山与被告郑州汉亦京商业管理有限公司（以下简称汉亦京公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红山及其委托诉讼代理人杜子晗，被告汉亦京公司的委托诉讼代理人崔翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红山向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告返还原告租金40320元、履约保证金15600元，共计55920元；3.依法判令被告偿还原告各项损失共计403309.90元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月12日，原、被告签订《租赁合同》，被告将郑州市航海东路与××大道交叉口富田太阳城60号楼三层（银兴悠客广场）3AC09号商铺租赁给原告经营，约定：“商铺的实效面积为80㎡（以实地测量为准），公摊50%，公摊面积40㎡，共计经营面积120㎡，租赁期限为三年，按照商铺经营面积130元/㎡/月的单价，年租金为187200元/年”,且被告一再保证全部商户公摊均为50%，并承诺银兴悠客广场于2017年12月圣诞节正式营业。合同签订后，原告如约履行相应义务，但被告至2018年4月底才营业，且被告邀请入驻商户过多，导致公摊比例严重减少，但仍要求原告按照50%的公摊缴纳租金。另外，被告出租给原告的商铺至今未经过消防验收。2019年8月2日，商场产权人向各商户下发《告知函》，称因被告恶意长期拖欠租金，已构成单方面严重违约，商场产权人已于2019年6月5日解除了与被告的租赁合同，之前交纳的租金和保证金由商户自行向被告追偿”。随后被告被强制清场、影院关闭。被告延期营业、因违约被解除租赁合同、被强制清场的违约行为给原告造成了相当程度的经济损失。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。汉亦京公司辩称：一、被告不存在违约情形。原告在与被告签订租赁合同前，已经对租赁商铺进行了全面考察，认定符合其租赁需求，被告对商铺的状况不存在欺诈、隐瞒原告的情形。被告已按照合同约定向原告提供一次消防验收证明，原告商铺面积不足300平方米，无需办理二次消防验收，双方在签订涉案租赁合同时没有把店铺需经二次消防验收作为合同生效的条件，消防验收也仅属于行政监管范畴，不涉及合同效力问题。且被告经营的商场正常开业，每日有大量客流，诉讼期间原告商铺仍在正常经营，其承租利益均受到保障。二、被告与产权人并未解除合同，产权人下发的《告知函》仅系产权人单方表述，被告不存在恶意长期拖欠产权人租金的情形，并未与产权人达成解除合同的合意，产权人强制清场的行为，被告已另案起诉。综上，被告已按约定提供了一次消防证明，并未与产权人解除合同，原告的商铺仍在正常经营，承租利益未受到影响，依法应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年10月12日，汉亦京公司（甲方）与李红山（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：1.甲方同意将位于郑州市航海东路与××大道交叉口富田太阳城60号楼三层3Ac09号商铺租赁给乙方经营，实效面积为80㎡，公摊50%，公摊面积40㎡，共计经营面积120㎡；2.租赁期限为三年，自2017年10月15日至2020年10月14日止，乙方须在2017年12月10日前完成装修，装修期间不收取乙方租金、物业费，装修完毕验收通过开始计租；3.乙方租赁商铺的经营类别为餐饮，品牌为焖菜青年；4.年租金为187200元/年,2017年10月15日至2018年10月14日年租金不变，自2018年10月15日至2020年10月14日每年在上一年度场地租金的基础上递增5%；5.押月租金即履约保证金15600元；6.合同期间，甲方提供物业管理服务、运营管理服务和统一营销推广服务。后郭星雨代表汉亦京公司与李红山签订《商铺租赁合同摘要》，将合同起止时间变更为2018年3月28日至2020年10月14日，将租金变更为月租金12800元、年租金153600元。合同签订后，李红山于2017年9月25日及10月14日共向汉亦京公司支付62400元，其中包含履约保证金15600元，并于2019年7月27日缴纳了2019年7月27日至8月27日的租金13440元。本案审理过程中，李红山称其为筹备商铺开业而签订加盟合同、对所租赁店铺进行装饰装修及购买相关设备，并提交相应合同、票据及支付凭证，显示：李红山与河南乐活餐饮管理有限公司签订加盟合同，并提供《焖菜青年合同书》、《补充协议》、收据等证据，以证明其支出特许经营费35000元、培训管理费25000元、建店设备款49195元；李红山提供《建筑装饰工程施工合同》、《焖菜青年装修预算》及收据，显示由河南东芮装饰工程有限公司对涉案商铺进行基础装修，李红山共支付装修款92300元，该款项与河南东芮装饰工程有限公司出具的“焖菜青年装修预算”中显示的款项数额基本一致。同时，李红山还提供了供货合同、付款凭证、购物票据等证据，以证明其为履行合同为涉案商铺安装铁艺隔断、购买设备工具及地砖，并对涉案商铺进行消防改造、排烟通风，共计花费84107.90元。庭审中，汉亦京公司称因其与案外人之间的纠纷，自2019年8月3日起涉案商铺所在的银兴悠客广场已不再由其经营和管理，其所有的工作人员均已被从该广场中清场，且至今无法进入。李红山称汉亦京公司被清场后涉案商铺仍在营业，后于2019年12月19日停业。本院认为，本案主要存在如下争议焦点：一、原、被告之间的合同是否应予以解除；二、原告主张的各项损失是否应予以支持。针对以上争议焦点分析如下：关于争议焦点一，原、被告之间签订的《租赁合同》及《商铺租赁合同摘要》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人一方的违约行为致使合同目的无法实现的，对方当事人可以解除合同。原告从被告处租赁商铺的目的在于开展相应经营活动以营利，庭审中被告自认自2019年8月3日起涉案商铺所在的银兴悠客广场已不再由其经营和管理，自此被告亦无法对涉案商铺所在的商场提供相应管理及服务，致使原告租赁商铺的合同目的无法实现，故原、被告双方签订的《租赁合同》及《商铺租赁合同摘要》依法应予以解除。关于争议焦点二，因被告的违约行为致使上述《租赁合同》及《商铺租赁合同摘要》予以解除，故被告依法应当赔偿原告的合理损失。关于原告主张的履约保证金，因原、被告之间的合同关系已经解除，故被告收取原告支付的15600元履约保证金应予以退还。关于原告主张被告向其返还2019年6月至8月期间的租金，原、被告之间的租赁关系虽应予以解除，但庭审中原告陈述涉案店铺实际经营至2019年12月19日，故其要求返还租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的8月、9月营业损失、延期开业损失、员工工资及房租，原告对此并未提供证据证明其因被告违约遭受了上述损失，故本院依法不予支持。关于原告主张的加盟费、公司标准化配置费、装修费（包括基础装修、主材即地砖等、铁艺隔断、消防改造及排烟通风）及购买设备工具损失，参照原告提供的加盟合同、对涉案商铺装饰装修、购买相关设备等相关证据载明的数额，同时结合原告商铺的经营时间等实际情况，本院酌定支持90000元。关于原告主张的营业损失、延期开业损失等，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告李红山与被告郑州汉亦京商业管理有限公司之间的租赁关系解除；二、被告郑州汉亦京商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李红山返还履约保证金15600元，并支付赔偿款90000元；三、驳回原告李红山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7350元，减半收取3675元，由原告李红山负担2830元，由被告郑州汉亦京商业管理有限公司负担845元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张延恒二〇二〇年三月三十日法官助理罗逸瑾书记员王晓静