河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终978号上诉人（原审被告）：刘洋，男，1978年3月3日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：高德明，河南胜蓝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：驻马店市新天地房地产开发有限公司，住所地驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。法定代表人：李艳红，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春生，河南华珠律师事务所律师。上诉人刘洋因与被上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初9225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘洋的委托诉讼代理人高德明、被上诉人新天地公司的委托诉讼代理人杨春生到庭参加诉讼。现已审理终结。刘洋上诉请求：1．撤销原判判决，改判驳回新天地公司的诉讼请求；2．诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人没有严重的违约行为，继而没有导致合同目的不能实现。被上诉人没有按时完成房屋施工，没有尽到缴款通知义务，在收到上诉人60%的房款有八年后，因房价上涨，拒收上诉人剩余购房款。更是由于被上诉人拒收剩余房款，上诉人已按照约定支付了60%的购房款和按揭材料，如不能办理按揭，被上诉既没有通知上诉人交纳剩余房款，也没有履行催告义务。故不存在着合同目的不能实现的情形，依法应驳回被上诉人的诉请。新天地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。新天地公司向一审法院起诉请求：依法判令解除原、被告于2012年1月4日签订的20120000052号《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2010年案外人刘战锋与新天地公司签订《新天地·紫金城预保留协议》，签订后刘战锋向新天地公司支付85901元预保留金。之后，刘战锋向新天地公司出具“同意改名为刘洋”证明一份，将该房屋转让给刘洋。2012年1月4日，新天地公司、刘洋签订驻20120000052号《商品房买卖合同》，合同约定刘洋作为买受人购买新天地公司开发的位于驻马店市××新区××中××北侧××天地·××小区××楼××房（以下简称1103房）。该房屋建筑面积104.72㎡，按建筑面积计算每平米2676元，房款计280311元。合同约定了付款方式及期限“1、一次性付款。3、其他方式签订合同当日付清首付款￥170311元，余款110000元作银行按揭，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将该房屋另行出售，且已交房款不予退还”；买受人逾期付款的违约责任“1．．．逾期超过90天后，出卖人有权解除合同．．．。2，因买受人提供的按揭资料不符合银行要求，造成按揭贷款无法批复的，第3种付款方式自动转为第1种付款方式，自通知买受人七日内补清剩余房款，否则承担第七条第一种违约责任”。合同签订当日，刘洋向新天地公司支付了170311元首付款（包含预保留金）。也未向新天地公司提交银行按揭贷款手续。剩余部分房款至今未向新天地公司交付，现新天地公司以诉称理由诉至法院。另查明，本案诉讼中，刘洋向一审法院提出反诉请求，要求判决解除双方房屋买卖合同，被反诉人返还反诉人缴纳的首付款170311元、燃气初装费3270元，暖气初装费12570元，契税11212.44元，并赔偿反诉人损失200000元。反诉人刘洋于2019年12月11日向一审法院提出撤回反诉申请一审法院予以准许。庭审中，新天地公司申请证人王某出庭作证，证人王某作证称：其在新天地公司工作期间，2017年12月20日左右新天地公司清理未付款客户，公司安排其去通知客户准备材料去银行办按揭贷款。一审法院认为，新天地房产公司与刘洋签订《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点问题是刘洋是否构成根本违约，是否符合法定的合同解除条件。对于合同解除的法定条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体到本案中，作为买受人的刘洋在合同签订后，根据合同约定的“签订合同当日付清首付款170311元，剩余房款110000元作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还；因买受人提供的按揭资料不符合银行要求，造成按揭贷款无法批复的，该付款方式自动转为一次性付款，自通知买受人七日内补清剩余房款”，故付款方式自2012年1月4日合同签订之日起5日后转为一次性付款，即2012年1月9日付款方式转为一次性付款。结合本案现有证据及案件实际，付款方式转为一次性付款后，在刘洋明知其尚欠购房款110000元的情况下，刘洋仍未交纳，其行为系迟延履行主要合同义务，构成根本违约，致使新天地公司获得购房款的合同目的无法实现，现新天地公司请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的请求解除合同的情形，于法有据，予以支持。至于刘洋辩称新天地房产公司要求解除合同缺乏法律依据的问题。其该辩称理由，未提供有力证据加以证明，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：解除原告驻马店市新天地房地产开发有限公司与被告刘洋于2012年1月4日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费3706元，由被告刘洋负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：上诉人刘洋是否构成根本违约，是否符合法定的合同解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（五）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体到本案中，作为买受人的刘洋在合同签订后，未依约向银行或出卖方新天地公司提供完备银行按揭手续，致使其支付下余购房款的方式由之前的银行按揭变为一次性付款，即从2012年1月9日，刘洋购房的付款方式转为一次性付款。而结合本案的证据及实际情况，在付款方式转为一次性付款后，刘洋明知尚欠购房款110000元，但仍未交纳。其上述行为系迟延履行主要合同义务，构成根本违约，致使新天地公司获得购房款的合同目的无法实现，一审法院据此按照合同法第九十四条第（四）项的规定，解除双方之间的商品房买卖合同，并无不当。关于刘洋上诉称其已经实际备齐银行按揭手续并交付新天地公司的问题。本案中，刘洋并无提供相关证据予以证明，新天地公司亦不予认可。其该上诉理由缺乏证据支持，不能成立。关于刘洋上诉称新天地公司没有通知其交纳剩余房款及没有催告解除合同的问题。一审庭审中，证人王某出庭作证证明其公司员工曾多次通知刘洋办理按揭手续及交纳剩余购房款的事宜，最后一次时间是2017年12月份。据此，新天地公司在2018年4月2日向一审法院起诉主张解除双方签订的商品房买卖合同符合法律规定。故该上诉理由不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人刘洋负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  郭留会审判员  杨振松二〇二〇年三月十三日书记员  邱营峥