内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终30号   上诉人（一审原告）：张爱莲，女，1969年12月15日出生。   委托诉讼代理人：曹秀君，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）:包头市滨河置业有限责任公司。   法定代表人：齐海军，董事长。   委托诉讼代理人：高剑，上海市建纬（包头）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙艳恒。   上诉人张爱莲因与被上诉人包头市滨河置业有限责任公司（以下简称滨河公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张爱莲及其委托诉讼代理人曹秀君，被上诉人滨河公司的委托诉讼代理人高剑、孙艳恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张爱莲上诉请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人给付上诉人2015年7月8日至2019年7月31日逾期办理商品房产权登记的违约金40587.4元，并从2019年8月1日起每日按27.35元计算违约金至被告履行完毕办证义务时止；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定2019年8月23日为被上诉人履行合同义务的截止日期是错误的。2、本案违约金约定合法合理，一审法院认定违约金过高错误。一审法院认定“逾期办证造成的损失主要是房屋交易或投资方面的可期待利益损失”是错误的，上诉人的损失是客观存在的，上诉人无法完整行使房屋的使用、收益、处分权能。房屋所有权还与户口迁移、升学就业、社会福利保障、贷款比例、家庭关系等相关联，上诉人购房并没有享受优惠。3、上诉人2016年8月28日前的违约金请求并没有超过诉讼时效。迟延办证违约金是根据违约行为持续发生的状况计算的，是一个整体的合同权利，双方没有约定违约金支付期限，上诉人随时可以主张，只有被上诉人明确表示不履行时，才能认定上诉人“知道或应该知道权利受到侵害”，诉讼时效才开始计算。二、一审法院适用法律不当。1-5年期的银行贷款基准利率为日万分之1.32，银行贷款逾期贷款利率在此基础上上浮30%-50%，本案上诉人主张的违约金数额偏低，应调高。   被上诉人滨河公司辩称，一、答辩人的义务为向产权登记机关提供备案材料，并非是办理产权证。二、答辩人未给未给上诉人造成实际损失，未影响上诉人使用房屋，更未因迟延办证影响被答辩人的其他权利。被答辩人仍在偿还银行贷款，拿到产权证书也无法挪作他用。三、上诉人的部分诉讼请求已过诉讼时效，应依法判决驳回该部分请求。四、被答辩人对法律的理解错误。被答辩人所述的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准没有任何法律依据。五、原审法院调整违约金的比例并无不当。   张爱莲向一审法院起诉请求：1.判决被告给付原告2015年7月8日至2019年7月31日逾期办理商品房产权登记的违约金40587.4元，并从2019年8月1日起每日按27.35元计算违约金至被告履行完毕办证义务时止；2.诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2011年12月8日，原告与被告包头市滨河置业有限责任公司签订编号为2011-0041205的《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区水岸花都一区14-802号楼房一套，房屋建筑面积为112.1平方米，房屋单价为2440元，总价为273524元。付款方式为买受人须于2011年12月28日前付清全部价款。合同第三条约定被告方于2012年6月30日前，将商品房交付原告。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：合同继续履行。甲方（被告）应每日按商品房价款的1向乙方（原告）支付违约金。合同第十六条约定，本合同未尽事宜,甲乙（被告、原告）双方另行订立补充合同(见附件五)。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。《补充协议》第八条第二款约定，本合同第十二条所述的“出卖人的责任”是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约定向被告全部支付了购房款。2014年7月8日原告向被告交纳公共维修基金、契税、手续费、登记费、印花税共计12730元，被告为原告出具了相关收据。同日原告交纳物业服务费、水、电燃气、垃圾清运等费用，被告将房屋交付原告使用。   另查明，2011年11月30日案涉小区取得预售许可证，2014年8月22日工程质量验收具备备案条件，2018年年底水岸花都二期项目土地完成41户拆迁，2019年5月13日仍有一户未完成拆迁。2019年5月31日被告向包头市财政局缴纳办理243户不动产权登记费27910元,2019年8月23日被告将应由其提供的资料报产权登记机关备案。   一审法院认为，原告与被告包头市滨河置业有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行其应尽的义务。   关于原、被告双方争议的焦点及本院认定如下：第一，被告是否构成违约。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”。《包头市商品房买卖合同》约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据以上法律规定及合同约定，可以认定“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。同时合同约定：被告应当在商品房交付使用后360日内（即2015年7月8日以前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称已于2019年5月31日向相关行政机关提交齐备了登记备案的相关材料，并提供了相应交费发票，证明其已于2019年5月31日履行完毕合同义务，但经本院与相关房管部门调查，被告于2019年8月23日提交齐备了登记备案的相关材料，故截止2019年5月31日被告无法证明其已履行报产权登记机关备案的义务。本院认定2019年8月23日为被告履行合同义务的截止日。同时被告辩称是政府拆迁原因导致备案延迟，即使备案延迟与相关部门的行为有一定关系，也不能排除被告应履行的合同义务，且被告对合同能否如期履行也应有预期判断，故被告的此抗辩不予采纳。综上，被告应当承担没有如期履行合同义务的违约责任。   第二，违约金计算的起止时间。原告提供证据物证明被告交房时间为2014年7月8日，原告提供的证据充分，本院认定商品房交付原告使用的时间为2014年7月8日。按照《包头市商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，即2015年7月8日以前完成登记备案手续，故被告承担违约责任的起算时间应为约定的期限届满之次日，即2015年7月9日。《包头市商品房买卖合同》约定报产权登记机关备案，即视为被告依约履行了合同义务，故被告承担违约责任的截止时间应至其提供资料报产权登记机关备案的时间，即2019年8月23日。   第三，违约金是否过高。本案系逾期办证引起的商品房销售合同纠纷，被告已经将房屋交付给原告，原告对房屋进行了实际的占有和使用，实现了购房的主要目的，逾期办证给原告造成的损失主要是在房屋交易或投资方面的可期待利益损失。原告主张被告支付违约金，但未提供证据证明其受到的损失及损失数额；被告抗辩违约金的约定过高，明显高于原告的实际损失，本院结合“谁主张，谁举证”的原则，兼顾合同的履行情况、政府拆迁因素、团购价格、房屋的使用用途以及被告方的过错程度等综合因素，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，对违约金予以适当调整，即每日按商品房价款的0.1计算违约金较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。   第四，违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。原、被告在《包头市商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为按日计算，随着被告违约行为的持续，违约金也因此而不断产生，直至被告实际取得房屋所有权初始登记备案，违约金才停止产生，故该违约金应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年8月27日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张2016年8月28日之后违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。关于计算起点，本院认定2016年8月28日为起点计算违约损失。因被告提交证据证明其于2019年5月31日已履行报产权登记机关备案的义务，违约金截止点为该日。综上，2019年8月23日止（共计1090天），按原告已付购房款总额的日0.1计算的违约金2981元（273524元×1090天×0.1）。另原告提出将损失计算至被告履行完毕办证义务时止的诉讼请求，因合同第十二条及《补充协议》均约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同继续履行，甲方（被告）应向乙方（原告）支付违约金。现原告不能提供充分证据证明，从2019年8月23日之后是因被告的责任致使原告无法取得房地产权属证，故原告的上述请求，本院无法支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头市滨河置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告张爱莲支付违约金2981元。二、驳回原告张爱莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，减半收取计408元(原告张爱莲已预交)，由被告包头市滨河置业有限责任公司负担30元，由原告张爱莲负担378元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,被上诉人滨河公司提交了不动产产权情况表、建设工程质量监督报告、二次管网工程质量情况报告，本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人对被上诉人提供证据的真实性认可，但对证明目的不认可，认为被上诉人未积极领取初始登记，违约行为一直在继续。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人张爱莲与被上诉人滨河公司签订的《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，合同第十二条及《补充协议》第八条第二款对办理权属登记事宜进行了约定，现被上诉人能够证明其于2019年8月23日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，履行了合同义务，一审认定违约责任承担截止日期正确，本院予以确认。一审法院综合考虑违约金立法本意、合同的履行情况、政府拆迁因素、房屋用途及被上诉人的过错程度，并参照同类案件审理情况，将违约金数额酌情予以调整并无不当。双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权。违约金应当以每个个别的债权，分别适用诉讼时效，一审法院对诉讼时效的适用并无不当。   综上所述，张爱莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费816元，由上诉人张爱莲负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 高 芳   审 判 员 杨励昕   审 判 员 李 梅  二〇二〇年三月二十四日   法官助理 王晓菲   书 记 员 于 娜