广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14244号原告：朱燕鸣,女,1972年1月13日出生,汉族,住中山市**。委托诉讼代理人：潘金鸿,男,1969年7月7日出生,汉族,住中山市**。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区中山六路**合生帝景苑****02卡，统一社会信用代码914420006682063752。法定代表人：林滔。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。原告朱燕鸣诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人潘金鸿，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2014年12月31日起至该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金（以1190000元为基数，按合同约定每日万分之三计算）；2.被告向原告支付自2014年12月31日起至被告为原告办理完成该商品房的产权登记证之日止的逾期违约金（以1190000元为基数，按合同约定每满一年按已付购房款的1%计算）。事实与理由：2013年9月2日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同,约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区，价款为1190000元；被告于2014年12月31日前,取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金。时至今日，被告所售商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因其交付的商品房不符合合同约定，致使原告一直未能收到符合合同约定的商品房。2018年4月1日，原告迫于家庭生活使用需要，选择缺陷收楼装修使用，但至今，被告仍不能提供完整的收楼资料，影响原告的抵押贷款及转销售，原告保留后续追加赔偿的权利。被告答辩称，一、原告不能在本案中同时主张逾期交楼和逾期办证两项违约金。根据合同约定，交楼是办证起算日和前置条件。如逾期交楼状态还在持续，则逾期办证违约金的起算条件未成就。被告已经按合同约定，于2014年12月13日通知原告于2014年12月31日前来收楼。但原告一直拒绝收楼，直到2017年9月27日才来收楼，原告由于自身原因造成的延期交楼责任，应由其自行承担。原告于2017年9月27日收楼，现又主张逾期交楼违约金，这实际是否认已收楼的事实，既然否认收楼事实，那么就不存在逾期办证时点的问题，但原告又自我矛盾的同时主张逾期办证。二、原告认为被告交付房屋不符合合同约定，其应当在收楼后一年内行使撤销权，撤销接受被告交付房屋的行为。但原告在2017年9月27日即占有并使用涉案房屋，至今已2年，超过撤销权的一年除斥期间。三、原告主张从2014年12月31日起计算逾期交房违约金，至今已超过3年的诉讼时效，不应支持。四、原告已收楼并实际使用多年，交楼符合法律规定和司法解释。1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证，在原告已收楼居住多年的情况下，以备案未办妥否定交收楼行为的合法性，无法律依据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。”原告占有使用房屋多年，视为对房屋的交付使用。4.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”五、虽然合同第八条约定交房条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但双方的补充协议（一）第2条约定：“收楼时以满足基本入驻条件为准（水、电、门窗安装到位）”，这是对第八条的变更。原告的实际收楼入住行为证明其是遵循合同变更后的交楼约定履行收楼义务，且从无异议。即便交楼手续有不完善的地方，原告只能要求完善交付条件，不能反言交楼无效。六、因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。七、原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。八、合同约定的逾期交房违约责任过高，应当予以调低。九、原告主张逾期办证违约金从2014年12月31日起计算不符合合同约定，不应支持。原告存在逾期支付房款以及逾期收楼的情形，办证期限应从实际交付之日2017年9月27日起算550日办证期限，即为2019年3月31日。根据合同约定，原告应当在2013年8月18日前支付第一期房款357000元，但原告直至2013年9月2日才付清，逾期15天；原告应当在2013年8月31日前支付第二期房款357000元，但原告直至2013年9月18日才付清，逾期18天；原告应当在2013年9月10日前付清第三期房款476000元，但原告直至2013年10月11日才付清，逾期31天，累计共逾期64天。根据补充协议一第2条约定，买受人逾期结清房款的，出卖人有权按照累计逾期天数顺延交楼和办理房产证期限，即实际办证期限应当顺延至2019年6月3日。经审理查明：2013年8月11日,原告（认购方）与被告（发展商）签订《认购书》约定，原告向被告认购中山市火炬开发区，原告选择一次性付款方式，优惠后总房价119万元；原告同意交付总房款的30%作为定金，即签署认购书时交付10万元；签署认购书之日起七日内，交付剩余定金款257000元（定金抵扣首期款）；于2013年8月31日前支付357000元；于2013年9月10日前支付476000元。2013年9月2日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1190000元向出卖人购买位于中山市火炬开发区，买受人按一次性付款方式付款，357000元约定付款时间2013年8月18日、357000元约定付款时间2013年8月31日、476000元约定付款时间2013年9月10日；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2014年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第2条约定：“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位），买受人应依约定交清房款，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产证”，第4条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第7条：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。原告于2013年9月2日支付357000元，于2013年9月18日支付357000元，于2013年10月11日支付476000元。原告并于2017年9月27日收楼。庭审中，被告确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、原告能否主张逾期交房违约金；二、原告能否主张逾期办证违约金。关于焦点一，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，同时根据合同约定，被告本应在2014年12月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，但因原告存在逾期付款累计64天的行为，故根据补充协议第2条的约定，被告交房及办证期限相应顺延，即被告应于2015年3月5日前交房，但其直至2017年9月27日才向原告交付商品房，已构成违约，应从2015年3月5日起向原告支付逾期交房违约金。至于被告在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下向原告交付涉案商品房，是否应承担逾期交房的违约责任,本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，原告在被告未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2017年9月27日收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定商品房于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故被告向原告承担逾期交房违约金的期间为2015年3月5日至2017年9月27日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2015年3月5起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起至2017年9月27日止的债权应适用三年诉讼时效期间。由于原告于2019年5月28日起诉，故原告的上述债权中2016年5月28日前的部分超过诉讼时效期间，原告依法丧失胜诉权。被告仅需承担2016年5月28日至2017年9月27日间的违约金。原告主张按合同约定标准计算违约金，本院予以支持，被告应付金额为173859元（1190000元×0.3‰×487天）。关于焦点二，合同约定：被告应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，被告每年按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，则被告应自原告收楼之日起550日，同时顺延64日，即完成上述协助办证义务，即2019年6月3日前完成协助办证义务。被告现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于原告等业主反对规划变更导致办证迟延。本院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，本院对于被告此项抗辩主张不予采纳。现由于被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。被告主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。原告认为应持续计算至被告履行义务之日止。本院认为，补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即被告通过补充协议“但书”的方式使得原告违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，被告逾期办证至今已近一年，且仍无法确定何时能够履行该项义务。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益，不符合法律关于公平原则的基本要求，逾期办证违约金设定上限的条款有失公允。故根据原告主张，该违约金计至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止合理合法。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下:一、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱燕鸣支付逾期交房违约金173859元；二、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱燕鸣支付逾期办证违约金（以1190000元为基数，自2019年6月3日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按每年1%计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10086元（原告已预交），由原告负担5375元，由被告负担4711元（被告于本判决生效之日起七日内迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳人民陪审员  张洁星人民陪审员  谢宜冰二〇二〇年三月三十一日书 记 员  郑诗琳