广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终4号上诉人（原审被告）：阳江市联丰房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区****侧、广东金世纪公司用地东侧。统一社会信用代码：914**********628XU。法定代表人：沈炽腾，该公司董事长。委托诉讼代理人：费良敬，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王以燊，男，1989年10月10日出生，汉族，住广东省吴川市**************。公民身份号码：440************47X。委托诉讼代理人：唐悦，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓德富，广东拓进律师事务所律师。上诉人阳江市联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰公司）因与被上诉人王以燊商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。联丰公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回王以燊主张联丰公司承担逾期交房违约金的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由王以燊负担。事实与理由：一、王以燊的起诉已超过诉讼时效，依法应不予支持。（一）联丰公司在原审庭审时，不清楚原审法院受理本案的具体时间，只知道收到原审法院送达该案的民事起诉状和证据清单（落款时间：2019年8月28日）以及应诉通知书（落款时间：2019年9月10日），联丰公司认为本案的立案受理时间是2019年8月30日，所以未在一审庭审期间提出诉讼时效抗辩。至原审法院于2019年10月18日作出判决，联丰公司在查阅判决书才知道“本院于2019年9月5日立案受理”。那么，由此推算，王以燊的诉讼请求权已超过2年诉讼时效。（二）本案中的商品房买卖合同约定的交房时间是2017年8月30日，联丰公司没有在约定的时间交房，次日即应构成逾期交房，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，王以燊主张的诉讼请求权应从2017年8月31日至2019年8月30日为期2年，而原审判决明确的立案受理时间是2019年9月5日，即王以燊的起诉已超过诉讼时效，丧失诉权，依法应予驳回。（三）根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，联丰公司在一审时不清楚该案的具体立案受理时间，未提出抗辩，但现有新的证据（原审判决书）及《应诉通知书》可证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条“人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告……”的规定，原审法院在2019年9月5日受理案件后于2019年9月10日送达应诉通知书，立案程序合法，而充分印证王以燊提出的诉请已超过诉讼时效，联丰公司在二审提出诉讼时效抗辩依法有据。（三）根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条修订条款“将原向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效2年，更改为3年”的规定于2017年10月1日施行，也就是说修订条款施行前本案已在2017年8月31日发生违约侵权，所以侵权之诉的请求权诉讼时效应适用为2年，即2017年8月31日起至2019年8月30日止。二、退一步说，即使认定本案未超诉讼时效，一审判决联丰公司支付逾期交房违约金的计算时间错误，显失公平。联丰公司未在合同约定的交房时间前交楼事宜，因属项目未有竣工验收备案表证明文件，未符合交楼条件，王以燊亦清楚该逾期的事实，按照合同的交房条款约定，竣工验收备案证明文件是符合交楼条件的标准和界定，没有备案证明文件，就未符合法定的交付要素，所以逾期交房违约金计算应予从违约之日计至竣工验收备案表证明文件时间为准。综上所述，请二审支持联丰公司的上诉。王以燊辩称：一、联丰公司对诉讼时效期间的法律规定认识错误。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案约定涉案房屋交付时间是2017年8月30日前，本案的诉讼期间应从2017年8月31日开始计算，至民法总则施行之日尚未满二年，本案应依法适用三年的诉讼时效。二、联丰公司主张逾期交房违约金的期间计算认识错误。（一）王以燊已按合同约定付清全部购房款，联丰公司应按合同约定在2017年8月30日前交付涉案商品房，但联丰公司未能依约交付涉案商品房，已构成违约，应从逾期交房之日即2017年8月31日起按合同约定承担违约责任。合同第九条约定商品房交付条件是：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。前述三项条件必须同时满足才能达到交房标准。联丰公司于2019年9月3日取得涉案楼盘的工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年9月10日取得《房地实测绘报告书》，但该商品房至今未实际交付，联丰公司未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，未达到合同约定的三项交房条件。（二）联丰公司在一审庭审中主张于2019年9月6日向王以燊送达《收楼通知书》，内容包括“项目已完成竣工验收备案，符合交楼条件，现请您于2019年9月12日前莅临办理收楼手续”，该内容明显与事实及合同约定相悖。联丰公司在2019年9月6日未取得《房地实测绘报告书》，尚不满足合同约定的第二项交楼条件。据此，即使《收楼通知书》已发出，双方应于2019年9月12日办理收楼手续，则案涉商品房符合合同约定的交付条件时间最早应为2019年9月12日。因此，本案逾期交房违约金计算期间应从2017年8月31日起计至2019年9月12日止共743天，联丰公司应按已付房价款日万分之一支付逾期交房违约金45513.28元。一审判决认定的逾期交房违约金计算时间正确，公平合理。综上所述，本案未超过法定诉讼时效，一审判决认定联丰公司支付逾期交房违约金计算时间正确，请求驳回上诉，维持原判。王以燊向一审法院起诉请求：一、联丰公司立即支付逾期交付违约金给王以燊，逾期交付违约金自2017年8月31日起每日按房价款612561元的万分之一计算至商品房实际交付之日止；二、本案诉讼费用由联丰公司承担。一审法院认定事实：2017年3月9日，王以燊（买受人）与联丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017030803），合同主要约定：买受人王以燊，通讯地址：阳江市江城区***8号，联系电话：188*****799。联丰公司将位于阳江市江城区******号万山·香悦四季4幢26层2602房出售给王以燊，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2016005号；预测建筑面积共121.04平方米，总价款为612561元；付款方式为公积金贷款，买受人应当于2017年3月9日前支付首期房价款153561元，余款459000元向指定贷款机构申请贷款支付；合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人在收到出卖人发出的收楼通知书（以寄出邮戳为准）确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如果买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管；如因买受人在《商品房买卖合同》上留存的联系方式、地址不详或发生变更后未及时书面告知出卖人，造成出卖人无法送达《交楼通知书》或因买受人自身原因未能按期办理收楼手续的，则从约定交楼之日起视为已经交付，出卖人不再另行通知。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十五条关于送达的约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以[邮寄挂号信]方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。王以燊和联丰公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，王以燊按合同约定付清了全部购房款共612561元给联丰公司，但联丰公司未能按合同约定时间交付涉案商品房给王以燊。联丰公司于2019年9月3日取得阳江市江城区万山·香悦四季二期（3#、4#、5#栋商住楼）工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年9月10日取得阳江市江城区万山·香悦四季4幢《房地产实测绘报告书》。2019年9月6日，联丰公司以邮政快递方式按照商品房买卖合同注明的买受人通讯地址向王以燊送达《收楼通知书》，该《收楼通知书》主要内容为：你所购买的4栋2602号单元，项目已完成竣工验收备案，符合交楼条件，现请您于2019年9月12日前莅临办理收楼手续。该邮政快递回执显示电联放值班室。至庭审时止，涉案商品房尚未完成交付。一审法院认为：王以燊与联丰公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是联丰公司是否逾期交付房屋，若逾期，违约金如何计算。王以燊已按合同约定付清全部购房款，联丰公司应按合同约定在2017年8月30日前交付涉案商品房给王以燊，但联丰公司未能依约交付涉案商品房，已构成逾期交房，故联丰公司应从逾期交房之日即2017年8月31日起按合同约定承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定了商品房的交付条件：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。联丰公司于2019年9月3日取得万山·香悦四季二期（3#、4#、5#栋商住楼）工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年9月10日取得万山·香悦四季4幢《房地产实测绘报告书》，至此涉案商品房已符合合同第九条约定的实质性条件。根据合同第十一条第（二）项第三款的约定，“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”，故联丰公司应在“交付该商品房时”出示满足第九条约定的证明文件。联丰公司已于2019年9月6日按照合同约定的送达方式及通讯地址向王以燊邮寄《收楼通知书》，联丰公司已履行书面通知收楼的义务。涉案商品房已于2019年9月10日符合交付的实质性条件，而王以燊直至庭审时仍未前往办理收楼手续。至于王以燊认为“联丰公司发出《收楼通知书》时未完全达到合同第九条的交付条件，该通知应为无效通知，逾期交房违约金应计至实际交付之日止”，由于联丰公司只需在王以燊前往办理收楼手续时出示合同约定的证明文件，而王以燊未积极前往办理收楼手续，故不予采纳王以燊关于逾期交房违约金计至实际交付之日止的请求。根据双方签订的合同第十一条第（二）项第二款的约定，“买受人在收到出卖人发出的收楼通知书确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如果买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管；如因买受人在《商品房买卖合同》上留存的联系方式、地址不详或发生变更后未及时书面告知出卖人，造成出卖人无法送达《交楼通知书》或因买受人自身原因未能按期办理收楼手续的，则从约定交楼之日起视为已经交付，出卖人不再另行通知”的约定，王以燊未按《收楼通知书》确定的日期2019年9月12日前往办理收楼手续，故联丰公司逾期交房违约金计算期间应从2017年8月31日起计至2019年9月12日止，共743天，联丰公司应按已付房价款日万分之一支付逾期交房违约金45513.28元（612561元×0.0001/天×743天）给王以燊。综上所述，王以燊请求联丰公司支付逾期交房违约金，予以支持，但具体数额以原审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、限联丰公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金45513.28元给王以燊；二、驳回王以燊的其他诉讼请求。一审案件受理费458元，由联丰公司负担。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：王以燊与联丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，主体适格，内容合法，原审判决认定合同合法有效正确，本院予以确认。综合当事人的上诉和答辩意见，本案当事人上诉争议的焦点，一是王以燊提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效期间；二是原审判决确定联丰公司承担逾期交房违约金的时间是否正确的问题。首先，关于诉讼时效问题。本案是商品房预售合同纠纷，根据当时施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，王以燊向人民法院请求保护合同民事权利的诉讼时效期间为二年。王以燊与联丰公司在《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，联丰公司应在2017年8月30日前向王以燊交付涉案商品房，故本案的诉讼时效期间应从2017年8月31日起计算。因《中华人民共和国民法总则》从2017年10月1日起施行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，按照其规定。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，王以燊主张本案适用三年的诉讼时效期间依法有据，应予支持。联丰公司主张王以燊提起本案诉讼已经超过诉讼时效期间理据不足，本院不予支持。其次，关于原审判决确定联丰公司承担逾期交房违约金的时间是否正确的问题。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，取得房屋使用权是买受人签订商品房买卖合同的主要目的，而通知买受人收楼，亦是双方于合同第十一条约定的由出卖方承担的义务。故此，即使涉案的房屋在已经具备交付条件的情况下，联丰公司未按合同约定履行通知王以燊收楼的义务也构成违约。本案中，联丰公司通知王以燊于“2019年9月12日前”办理收楼手续，故原审判决确定联丰公司从违约之日（2017年8月31日）起，至其通知的收房期限届满之日（2019年9月12日）止的期间承担逾期交房违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。联丰公司上诉主张应计算至其取得涉案楼盘工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（2019年9月3日）之日止，与合同约定相悖，本院不予支持。综上所述，联丰公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费937元，由阳江市联丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年三月二十五日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。