山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初6983号原告：威海元业房地产开发有限公司，住所地威海市文登区环山办米山路****。法定代表人：李元添，总经理。委托诉讼代理人：谭业菊，山东德平律师事务所律师。被告：孙院波，男，1976年8月12日生，汉族，居民，住威海市文登区。被告：徐超（系孙院波之妻），女，1981年9月1日生，汉族，居民，住威海市文登区。二被告共同委托诉讼代理人：杨春燕，威海文登小观法律服务所法律工作者。原告威海元业房地产开发有限公司与被告孙院波、徐超商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海元业房地产开发有限公司委托诉讼代理人谭业菊、被告孙院波、徐超及其委托诉讼代理人杨春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威海元业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令孙院波、徐超支付威海元业房地产开发有限公司欠款1013899元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍支付利息（自2015年2月1日起至实际还款之日止）；2、判令孙院波、徐超以逾期未付款1013899元为基数，每日按万分之三比例支付违约金，其中2015年2月1日至2020年1月31日期间违约金为555110元，2020年1月31日之后的违约金以此标准连续计算至实际付款之日止；3、诉讼费、保全费、保险费、律师费由孙院波、徐超承担。事实和理由：2014年8月孙院波、徐超购买威海元业房地产开发有限公司开发的位于文山书香苑居民小区4-8、4-9、4-10商品房3栋，总价款4133899元，孙院波、徐超除银行按揭贷款1870000元外，再需向威海元业房地产开发有限公司支付购房款2263899元。因孙院波、徐超资金紧张不能及时向威海元业房地产开发有限公司支付购房款，双方遂约定该2263899元由孙院波分三期支付，如不按时还款，孙院波应按银行同期贷款利率的三倍向威海元业房地产开发有限公司支付利息以及违约金，并承担威海元业房地产开发有限公司为实现债权的费用。现孙院波、徐超已向威海元业房地产开发有限公司支付1250000元，尚欠威海元业房地产开发有限公司1013899元购房款一直未付。威海元业房地产开发有限公司多次要求孙院波、徐超支付，孙院波、徐超一直以种种理由拖延不付。孙院波、徐超辩称，威海元业房地产开发有限公司所诉已过诉讼时效，且孙院波、徐超并不欠付威海元业房地产开发有限公司欠款。本院经审理认定事实如下：孙院波与徐超系夫妻关系。2014年7月6日、7月8日，孙院波、徐超分别向威海元业房地产开发有限公司交纳购买商铺定金160000元、40000元，合计200000元。威海元业房地产开发有限公司出具了收据，收据收款事由栏载明“商铺定金（大门口正对路从东到西三个门市房）２期”。2014年8月5日，威海元业房地产开发有限公司作为甲方，孙院波作为乙方签订《借款协议》，约定乙方购买威海元业房地产开发有限公司开发的文山书香苑居民小区4-8号、4-9号、4-10号房屋总面积为536.87㎡，单价为7700元/㎡，总房款为4133899元。房管局网签合同为7000/㎡，实际首付款金额为2263899元，银行贷款1870000元。现因乙方资金周转问题，向甲方借款，甲方同意向乙方出借2263899元用于乙方购房。借款条件为乙方已与威海元业房地产开发有限公司文山·书香苑楼盘签订购房合同。乙方同意分3次偿还全部借款：1、2014年8月31日前还款1000000元；2、2014年10月1日前还款200000元；3、2015年1月31日前还清余款1063899元。若乙方未能按约定的期限及数额还款，则从借款日至乙方还清全部借款日止，乙方按银行同期贷款利率的3倍向甲方支付利息。如发生以下情况之一，视为乙方违约，甲方有权终止本协议，要求乙方立即偿还全部借款。其中第3种情况为：乙方不按照本协议约定的时间和金额还款，或未在甲方许可的期限内还款。发生上述情况之一，乙方除按甲方要求偿还全部借款外，从借款日至借款清偿日应按银行同期贷款利率向甲方支付借款利息，并按借款总额10%向甲方承担违约责任，同时应承担甲方实现债权的费用。《借款协议》签订后，威海元业房地产开发有限公司实际并未向孙院波出借2263899元。2014年8月8日，威海元业房地产开发有限公司与孙院波签订《商品房买卖合同》三份，约定孙院波购买威海元业房地产开发有限公司开发的文山书香苑居民小区4-8号、4-9号、4-10号商用房，建筑面积分别为169.2平方米、168.99平方米、198.68平方米，合计536.87平方米，每平方米单价7000元，价款分别为1184400元、1182930元、1390760元，合计3758090元。其中1888090元买受人于本合同签订之日向出卖人支付，余款1870000元申请银行按揭贷款。出卖人应在2014年9月30日前将房屋交付买受人。该三份合同已经在房地产管理局备案。2014年9月1日，孙院波通过中国银行文登支行向威海元业房地产开发有限公司转账支付40000元，威海元业房地产开发有限公司出具了收据，收据收款事由栏载明“4-8、4-9、4-10首付款”。2014年9月2日，孙院波向威海元业房地产开发有限公司支付现金150000元，通过农村信用社转款50000元，合计200000元。威海元业房地产开发有限公司出具了收据，收据收款事由栏载明“4-8至4-10商铺首付款”。2014年10月10日，中国银行文登支行将孙院波按揭贷款1870000元转账至威海元业房地产开发有限公司账户，中国银行在特种转账传票转账原因栏载明“孙院波187万购商铺款”。2014年12月31日，孙院波向威海元业房地产开发有限公司支付现金150000元，通过农村信用社转款50000元，合计200000元。威海元业房地产开发有限公司出具了收据，收据收款事由栏载明“4-8至4-10商铺房款”。2015年2月10日，孙院波向威海元业房地产开发有限公司支付现金200000元，威海元业房地产开发有限公司出具了收据，收据收款事由栏载明“4-8至4-10商铺”。2016年1月3日，孙院波向威海元业房地产开发有限公司支付现金50000元，威海元业房地产开发有限公司出具了收据，收据收款事由栏载明“4-8、4-9、4-10商铺还欠房款”。自2014年7月6日至2016年1月3日，孙院波、徐超共支付威海元业房地产开发有限公司购房首付款、房款1250000元，银行按揭贷款1870000元，共计3120000元，尚欠威海元业房地产开发有限公司房屋价款1013899元。威海元业房地产开发有限公司多次要求孙院波、徐超支付尚欠的房屋价款，孙院波、徐超均以其购买的房屋价格比别人高、要求改动《借款协议》中房屋价格为由至今未付。以上事实，有威海元业房地产开发有限公司提交的收款收据、《借款协议》、《商品房买卖合同》、录音及录音文字记录，双方当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，孙院波、徐超在2014年7月6日、8日向威海元业房地产开发有限公司交纳购房定金200000元后，威海元业房地产开发有限公司与孙院波于2014年8月5日签订的名为《借款协议》，实为房屋买卖协议。双方在《借款协议》中对房屋总面积为536.87㎡，单价为7700元/㎡，房屋总价款为4133899元，实际首付款为2263899元，银行贷款1870000元，房管局网签合同为7000/㎡进行了明确约定，并对2263899元的首付款分三期支付的期限和数额进行了约定。2014年8月8日，威海元业房地产开发有限公司与孙院波又签订了《商品房买卖合同》，并在房管局办理了网签手续，而孙院波并未按照《商品房买卖合同》的约定于合同签订之日，向威海元业房地产开发有限公司支付除银行按揭贷款1870000元之外的全部购房款。根据孙院波因资金周转困难问题分期付款的履行情况以及威海元业房地产开发有限公司收据载明的收款事由为收首付款、房款，应认定双方当事人履行的是2014年8月5日签订的《借款协议》，并非2014年8月8日签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》仅是为了办理网签备案所用。《商品房买卖合同》的房屋价格的记载，不足以产生双方当事人对涉案房屋价格约定变更的法律后果。据此，2014年8月5日的《借款协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，也没有证据证明合同存在无效的情形，应认定为合法有效。《借款协议》明确约定房屋单价为7700元/㎡，总价款为4133899元，该《借款协议》为双方当事人的真实意思表示，在房管局网签的《商品房买卖合同》内容及成交价与该协议不符之处，以该协议约定为准。至于涉案房屋的差价款所涉及的税款问题，对合同的效力及履行并无影响。孙院波、徐超未按协议约定的时间支付购房款，构成违约，应当承担违约责任。威海元业房地产开发有限公司要求孙院波、徐超支付房屋价款1013899元，有事实与法律依据，予以支持。《借款协议》系房屋买卖合同，而非借款合同，威海元业房地产开发有限公司要求孙院波、徐超按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍支付利息高于实际损失，要求孙院波、徐超每日按万分之三比例支付违约金没有事实依据，孙院波、徐超自2015年2月1日起按中国人民银行同期类贷款利率、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，赔偿相当于因违约给威海元业房地产开发有限公司造成的损失。关于律师费，《借款协议》中约定了孙院波不按约定的时间和金额支付房屋价款，应承担威海元业房地产开发有限公司实现债权的律师费等费用。威海元业房地产开发有限公司与山东德平律师事务所签订了《委托代理合同》，山东德平律师事务所已经履行了代理职责，收取律师费的数额也未超出《山东省律师服务收费管理办法》的标准，故威海元业房地产开发有限公司主张孙院波、徐超支付律师费20000元有合同依据，应予支持。关于诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”。在威海元业房地产开发有限公司提交的2019年8月16日李元添与孙院波、徐超的谈话录音中，孙院波、徐超在录音中并未否认自己的还款责任，只是要求降低房屋价格、变动借款协议中约定的房屋价格作为付款的前提条件，可以认定孙院波、徐超作出了同意还款的意思表示。截止本案起诉之日尚未超过三年，故本案未超过诉讼时效。关于威海元业房地产开发有限公司主张的保全担保费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函的形式为财产保全提供担保的，人民法院应该依法准许”的规定，威海元业房地产开发有限公司可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。因孙院波、徐超违约引发本次诉讼，威海元业房地产开发有限公司为此向保险公司交纳的诉讼保全担保费系其合理必要支出，应当由孙院波、徐超负担该部分费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、孙院波、徐超于本判决生效之日起十日内向威海元业房地产开发有限公司支付购房款1013899元及利息（利息以欠付购房款1013899元为基数，自2015年2月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、孙院波、徐超于本判决生效之日起十日内向威海元业房地产开发有限公司支付律师费20000元；三、驳回威海元业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9460元，由威海元业房地产开发有限公司负担3424元，孙院波、徐超负担6036元。保全费5000元，保全担保费7500元，由孙院波、徐超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙波二〇二〇年三月十九日书记员  谭洁