江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初8998号原告（申请执行人）：叶志兰，女，1966年2月2日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：谢黎，江苏良修律师事务所律师。被告（案外人）：何培高，男，1944年10月10日出生，汉族，住新沂市。被告（案外人）：周銮英，女，1946年7月16日出生，汉族，住新沂市。被告何培高、周銮英共同委托诉讼代理人：鲍田野，江苏众耕律师事务所律师。被告（被执行人）：唐怀文，男，1963年4月20日出生，汉族，住新沂市。被告（被执行人）：于平，女，1963年12月14日出生，汉族，住新沂市。被告唐怀文、于平共同委托诉讼代理人：薛霏，新沂市盛元法律服务所法律工作者。原告叶志兰与被告何培高、周銮英、唐怀文、于平申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶志兰及其委托诉讼代理人谢黎，被告何培高及被告何培高、周銮英的共同委托诉讼代理人鲍田野，被告唐怀文、于平的共同委托诉讼代理人薛霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶志兰向本院提出诉讼称，2012年5月25日，新沂市人民法院对叶志兰诉唐怀文、于平民间借贷纠纷一案作出（2012)新民调初字第0715号民事调解书：唐怀文、于平借叶志兰人民币27万元及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率四倍从2011年3月17日起计算只该款还清时止），此款于2012年6月1日前一次性偿还给叶志兰。根据叶志兰的申请，新沂市人民法院于2012年3月29日立案强制执行，案号为（2013)新执字第0283号。在执行过程中，叶志兰申请查封唐怀文所有的位于新沂市新安街道×××小区3号楼×单元×××室房屋。2017年10月10日，新沂市人民法院作出（2013)新执字第0283号执行裁定书，查封唐怀文所有的上述房屋，期限三年。因查封即将到期，新沂市人民法院于2019年8月2日作出（2013)新执字第0283号执行裁定，续行查封唐怀文所有的上述房屋，期限三年。2019年8月26日，何培高、周銮英对执行标的提出书面异议，新沂市人民法院于2019年9月11日作出（2019)苏0381执异211号执行裁定书：中止对上述房屋的执行。叶志兰认为新沂市人民法院作出的（2019)苏0381执异211号执行裁定书无法律依据，理由如下：一、依据不动产登记制度及物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。何培高、周銮英与案外人董某某、晏某之间签订的房屋买卖合同不能对抗物权公示的效力。并且依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……，上述房产一直在唐怀文名下，其是上述房产的合法所有权人。二、截至2017年10月10日上述房屋被查封时，何培高、周銮英尚余10万元左右房款未支付。两被告的权利不足以排除对上述房屋的执行。请求：准许对位于新沂市新安街道×××小区3号楼×单元×××室房屋（价值30万元）的执行。何培高、周銮英辩称，一、原裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2010年1月8日，案外人唐某某与唐怀文签订商品房买卖协议，约定将涉案房屋以7.317万元出售给唐某某，银行贷款由唐某某负责偿还。因唐怀文与案外人沈娟有经济纠纷，新沂市人民法院查封了涉案房产，案外人唐某某不服提出复议，2012年5月29日新沂市人民法院作出(2011)新民初字1531-1号裁定，该裁定查明，涉案房产购买人为唐某某，唐某某与唐怀文之间的房产买卖合同有效，故裁定解除对涉案房产的查封。2014年2月24日，案外人唐某某又将该房产31.4952万元出售给案外人董某某、晏某夫妻，剩余按揭贷款14.1048万元由董某某、晏某夫妻负责偿还。2016年12月16日，案外人董某某、晏某夫妻以42.5万元将该房出售给何培高、周銮英夫妻，约定该房产的剩余银行按揭款109103.57元由何培高、周銮英夫妻偿还。2017年元月，何培高、周銮英搬家入住，按月偿还银行贷款至2019年7月，同年8月23日申请人将剩余银行贷款73465.61元付清。董某某、晏某夫妻善意取得涉案房产，且支付房屋对价，并占有使用，其无过错。何培高、周銮英买受该房产，亦无过错，且已支付房产对价，实际占有、居住、使用至今。何培高、周銮英对涉案房屋的权利符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行。综上，请求新沂市人民法院驳回叶志兰的诉请。二、唐怀文、于平辩称，涉案房产在2010年元月8日出售给唐某某，后来经唐某某卖给了何培高夫妇，涉案房产已经不是本人的财产。新沂市人民法院不能继续执行涉案房产。对于叶志兰与本人的债务纠纷，由本人与叶志兰进行结算。经审理查明，2012年5月25日，本院对叶志兰诉唐怀文、于平民间借贷纠纷一案作出（2012）新民调初字第0715号民事调解书：唐怀文、于平借叶志兰人民币27万元及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率四倍从2011年3月17日起计算至该款还清时止），此款唐怀文、于平于2012年6月1日前一次性偿还给叶志兰。根据叶志兰的申请，本院于2013年3月29日立案强制执行，案号为（2013）新执字第0283号。在本案执行过程中，本院于2017年10月10日作出（2013）新执字第0283号执行裁定：查封唐怀文所有的位于新沂市新安街道×××小区3号楼×单元×××室房屋一套（合同号：XY09286），期限三年。因查封即将到期，新沂市人民法院于2019年8月2日作出（2013)新执字第0283号执行裁定，续行查封唐怀文所有的上述房屋，期限三年。案外人何培高、周銮英对本案执行标的提出异议后，本院于2019年9月11日作出（2019）苏0381执异211号执行裁定，中止对位于新沂市新安街道×××小区3号楼×单元×××室房屋的执行。叶志兰不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。涉案房屋位于新沂市新安街道×××小区3号楼×单元×××室房屋，登记权利人为唐怀文。该房屋系唐怀文于2009年6月10日购买，价款为232000元，其中首付47000元，余款办理按揭贷款。2010年1月8日，唐怀文与唐某某签订商品房转让协议一份，约定唐怀文将涉案房屋转让给唐某某，转让总价为7.317万元（不包含按揭贷款），其中房屋47000元，自行车库22000元，物业维修基金1770元，登记费80元，契税2320元，按揭贷款由唐某某按规定缴付。沈娟与唐怀文保证合同纠纷一案，2011年10月24日，本院作出（2011）新民初字第1531号民事裁定书一份，查封涉案房屋。唐某某对裁定不服，申请复议，本院于2012年5月29日作出（2011）新民初字第1531-1号民事裁定，认为唐某某、唐怀文双方买卖关系符合“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件。因此，唐某某提出复议申请理由成立，应撤销对涉案房屋的查封，遂裁定：撤销（2011）新民初字第1531号民事裁定作出的对位于新沂市新安镇天润苑3号楼×单元×××室房产的查封。2014年2月24日，唐某某、马秀珍与董某某、晏某签订《房屋买卖协议书》一份，约定：唐某某、马秀珍将涉案房屋及储藏间以45.6万元的价格出售给董某某、晏某。董某某、晏某需一次性支付付清除银行按揭贷款以外的31.4952万元，按揭贷款14.1048万元由董某某、晏某继续偿还。2016年12月16日，董某某、晏某与何培高、周銮英签订《房屋买卖协议书》一份，约定：董某某、晏某将涉案房屋及车库以42.5万元的价格出售给何培高、周銮英。何培高、周銮英需一次性支付按揭以外的房款315896.43元，按揭109103.57元由何培高、周銮英继续偿还。现房屋由何培高、周銮英居住、使用。另查明，1.截至2017年10月10日，涉案房屋尚欠银行按揭贷款98864.41元。2019年8月23日，何培高偿清涉案房屋的按揭贷款。2.2020年3月1日，董某某、晏某出具书面证明一份，证明涉案房屋的买卖过程，并陈述2016年12月6日交付房屋于何培高、周銮英，并由该两人一直居住至今。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，在叶志兰申请查封涉案房屋之前，他人曾就涉案房屋提起的查封，经唐某某复议，生效裁判文书支持其复议请求，裁定撤销对涉案房屋的查封。唐某某、马秀珍与董某某签订《房屋买卖协议书》，董某某、晏某与何培高、周銮英签订的《房屋买卖协议书》均应真实有效。涉案房屋经过连环买卖，何培高、周銮英就房屋所享有的权利来源于唐某某，该权利已经生效裁判确认。故该两人对涉案房屋享有足以排除强制执行民事权益，叶志兰要求准予执行的诉讼请求不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回叶志兰的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告叶志兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  沈 双人民陪审员  邹以标人民陪审员  陈玉静二〇二〇年三月二十日书 记 员  章 璐