广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5760号原告:江映华，女，1987年8月11日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：梁善、周凤鸣，广东古谷律师事务所律师。被告：侯戈，男，1980年4月30出生，汉族，住。广州市花都区。被告：廖云霞，女，1983年2月26日出生，汉族，住广州市花都区。被告：广州市事成房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街富银路****商铺，统一社会信用代码91440114MA59A4YG7H。法定代表人：危华钊。委托诉讼代理人：吴燕玲，张俊贤，广东创盟律师事务所律师。原告江映华与被告侯戈、廖云霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。因原告于2019年11月25日申请追加广州市事成房地产代理有限公司（以下简称事成公司）为本案被告，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年2月28日再次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人梁善到庭参加两次诉讼，原告江映华及其委托诉讼代理人周凤鸣到庭参加第一次诉讼，被告事成公司的委托诉讼代理人吴燕玲到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、解除原告与两被告于2018年8月27日签订的《房地产买卖合同》；2、两被告立即退还原告因此次交易支付的所有费用共计117125元（其中100000元为定金，10000元为中介费，7125元为原告办理金融按揭费用）；3、两被告向原告支付违约金480000元（违约金为该物业成交价的30%，即1600000×30%）；4、本案诉讼费、保全费等由两被告承担。原告于2019年11月25日向本院申请变更第二项诉讼请求为：被告广州市事成房地产代理有限公司对返还定金50000元承担连带责任，并于2020年2月28日再次变更第二项诉讼请求为：被告广州市事成房地产代理有限公司对返还定金100000元承担连带责任。原告于2020年2月28日申请撤回其第二项诉讼请求中要求被告退还中介费10000元的诉讼请求。事实和理由：2018年8月27日，原告与两被告在中介朱慧玲（事成公司员工）的主持下，签订了《房地产买卖合同》，约定以1600000元总价购买两被告名下位于广州市花都区新华街镜湖大道28号朗悦君廷C5栋304房（产权号：穗花字0300021534号）房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付100000元购房定金、10000元中介费，并于2018年8月29日与广州市竞宇金融服务有限公司签订贷款合同，支付了业务费7125元。合同签订后，原告一直要求两被告积极处理房屋被查封导致不能交易的障碍并积极配合，甚至给予两被告长达七个月的时间去处理上述事宜，但两被告并未按该合同的约定“在签订本合同后15天内向抵押银行办理提前还贷手续”，且在收到原告于2019年4月9日寄出的《律师函》所表明的一个月宽限期限内，仍未履行合同义务，导致房屋交易障碍今未解决，本次交易难以继续进行。根据《房地产买卖合同》第七、八条的约定，原告有权解除该合同，并要求两被告支付违约金。维护原告的合法权益，特向贵院提出如上诉讼请求，请依法判决。被告侯戈、廖云霞未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。被告事成公司辩称：请求法院驳回原告要求我司对返还定金100000元承担连带责任的诉讼请求，具体理由如下：一、我司不是涉案房屋买卖合同的交易主体，不是本案适格的诉讼主体。原告提交的《房地产买卖合同》，是原告与两被告于2018年8月27日签订的，我司并没有在该合同上签名或盖章，也不是涉案房屋的交易主体。现原告追加我司作为本案被告，没有法律和事实依据，原告追加我司作为本案的被告，属于程序错误。二、在本次房屋买卖交易过程中，我司已经履行了作为房屋中介的义务，不存在任何过错。作为本次房屋交易的中介方，在双方交易过程中，我司对涉案房屋进行了实地调查，并到房管局进行查册，查实涉案房屋存在抵押、查封的情况以及原告需要具备购房资格，在交易过程中各方需要履行的义务以及注意事项一并告知交易双方。原告知悉涉案房屋存在抵押和查封，并表示愿意购买该房屋，由两被告自行解决涂销抵押以及解封手续。因此，在整个交易过程中，我司严格按照住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》的相关规定履行应尽的义务，我司在整个交易过程中不存在任何过错，无须承担任何责任。三、作为本次房屋买卖合同的交易方，两被告收取了原告支付的十万元定金，由于涉案房屋一直被查封无法交易才导致本案的发生，本案的过错方在于业主，该十万元定金应由业主两被告退还。签订合同当天，原告支付了十万元定金。其中五万元是直接转给两被告，另外五万元支付给我司。根据我司与两被告的约定，在签订房屋买卖合同当天，两被告需要向我司支付佣金五万元。为了交易方便，避免来回转账，两被告同意原告将其中五万元定金直接转账给我司作为佣金。因此，原告在两被告的授权后直接将该五万元转给我司。虽然我司收取了五万元，但该五万元属于我司应收取的佣金，且该佣金已经经过被告的确认（有《佣金确认单予以佐证》），因此，两被告已经收取了原告支付的十万元定金，在两被告违约的情况下，该100000元定金应当由两被告退还，与我司无关。经审理查明:涉案房屋位于广州市花都区镜湖大道28号15栋304房，原权属于两被告，现由谢雄兵拍卖取得，登记日期为2019年8月7日。2018年8月27日，原告作为买方，两被告作为卖方签订一份《房地产买卖合同》，约定原告向两被告购买涉案房屋，总房价为1600000元。合同约定原告在签订合同当天支付100000元作为购房定金，卖方在签订合同后15天内向银行办理提前还贷手续，首期楼款170000须在成功递件后转付卖方，贷款1430000元在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。合同第七条约定：卖方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部己收款项并向买方支付该物业成交价30%作违约金。买方交付定金后不能按合同约定买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的30%作违约金，卖方有权另行出售该物业；同时基于经纪方所提供之服务，违约方必须支付经纪方楼价的3%作为咨询及中介服务费。合同第八条约定：卖方逾期办理房产交易的/买方逾期支付定金、楼款的，逾期一方应提前通知并征得对方同意后方可顺延履行（不可抗力因素除外）。否则，逾期超过十天仍未能履行的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当向违约方发出解除合同通知书，违约方方应向守约方支付成交价的30%作为违约金。如守约方同意继续履行合同，则违约方应按逾期每日总楼价1%向守约方支付违约金直到实际履行之日止。合同第十六条其他事项约定：1、本次交易买卖双方清晰知晓该物业存在查封状态、银行抵押状态、现买卖双方都需要垫资赎契，买方自愿购买并承担2个月的垫资利息费3%（按实际金额来算，上限135万，超出部分由卖方承担）及4500元加急费。2、首期楼款以银行出具的同意贷款书为准，多除少补。合同签订当日，原告向两被告支付定金50000元，两被告出具《收据》。同日，原告向事成公司支付定金50000元，事成公司出具《收款收据》写明“代收买卖定金”。2018年8月29日，原告向广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费7000元，房管杂费125元，共计7125元。事成公司向本院提交一份《咨询及中介服务费确认书》及《收款收据》，拟证明原告与两被告约定的佣金是50000元，其代收的定金已转化为佣金。原告对上述证据不予确认，认为原告不清楚三被告之间的中介交易事宜，原告对三被告之间的中介费不承担任何责任，《收款收据》没有盖章，事成公司确认收到我方50000元定金，应当返还我方。诉讼中，原告陈述：因为被告承诺会解决掉查封，因此我方购买涉案房屋，当初不相信被告，因此其中50000元定金是转给中介公司的。事成公司陈述：我方收取了原告的定金50000元已冲抵两被告应支付的佣金50000元。2019年4月9日，原告委托律师向两被告发出《律师函》，要求两被告在2019年5月9日前处理房屋涂销抵押及解除查封事宜，并向原告给出处理问题方案，如两被告不能上述义务，原告将依合同约定，有权解除合同并要求两被告承担违约责任。本院认为，原告与两被告于2018年8月27日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。上述《房地产买卖合同》约定，原告应在签订合同当天向两被告支付100000元定金。因《房地产买卖合同》的合同相对方并无事成公司，且合同并没有约定原告可以将部分定金交由事成公司代收，原告也未提交其与两被告就定金支付变更约定条款的证据，虽然原告陈述其因为不信任两被告，向事成公司支付定金，但原告向两被告支付定金50000元，向事成公司支付50000元并不能视为原告已全部履行支付定金义务。另外，原告与两被告签订《房地产买卖合同》时已知涉案房屋存在查封情况，原告对合同可能无法履行的风险理应知悉，现涉案房屋已被拍卖，谢雄兵拍卖取得日期为2019年8月7日，《房地产买卖合同》目的无法实现，原告主张解除原告与两被告之间签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，解除时间应为第一次庭审之日即2019年11月20日。两被告已收取原告的定金50000元，应当返还，原告主张两被告向其返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。另50000元并非两被告收取，因此原告主张两被告返还另外50000元定金的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。因事成公司亦收取代收原告另外的定金50000元，其代收行为并无合同约定或两被告同意，其与两被告之间的中介服务费亦不能通过原告支付的代收定金予以抵扣，因此原告主张事成公司返还50000元定金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告主张其支付的按揭费用7125元，为其自行对其按揭贷款行为选择的代理行为，原告坚持购买已查封的涉案房屋，且原告并未按照合同约定支付足额定金给两被告，对上述合同解除亦存在过错，因此原告主张两被告及事成公司对该部分费用承担返还义务，本院不予支持。至于违约金，原告购买已查封的涉案房屋，且原告并未按照合同约定支付足额定金给两被告，对上述合同解除亦存在过错，因此原告主张两被告承担违约金480000元，依据不足，本院不予支持，但两被告在合同履行及合同解除中确存在过错，且原告已向其支付定金50000元，另50000元也已支付事成公司，综合考虑原告与两被告之间的《房地产买卖合同》的履行情况，本院酌情调整违约金为50000元。被告侯戈、廖云霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告江映华与被告侯戈、廖云霞于2018年8月27日签订的《房地产买卖合同》于2019年11月20日解除；二、被告侯戈、廖云霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江映华返还定金50000元；三、被告广州市事成房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江映华返还定金50000元；四、被告侯戈、廖云霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江映华支付违约金50000元；五、驳回原告江映华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23577元，由原告江映华负担13459元，由被告侯戈、廖云霞负担9556元，由被告广州市事成房地产代理有限公司负担562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  江燕芬人民陪审员  谭冠桃二〇二〇年三月十日书 记 员  彭小容张倩倩