四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0322民初280号 原告（反诉被告）：丁虹，女，1974年7月4日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 委托诉讼代理人：谢明扬。 原告：兰永麟（反诉被告），男，1970年6月12日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 委托诉讼代理人：谢明扬。 被告：何本慧（反诉原告），女，1955年2月16日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 被告：李桃（反诉原告），女，1982年1月12日出生，汉族，住所地四川省富顺县。 原告丁虹、兰永麟与被告何本慧、李桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁虹、兰永麟及其委托诉讼代理人谢明扬、被告（反诉原告）何本慧、李桃到庭参加诉讼。审理中，本诉被告何本慧、李桃向本诉原告丁虹、兰永麟提出了反诉。本院合并进行审理，现已审理终结。 本诉原告丁虹、兰永麟向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决确认原被告双方的房屋买卖合同成立；2.请求人民法院依法判决坐落于四川省富顺县××镇××路××号××栋××单元××楼××号的房屋归二原告所有；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系母女关系。2009年12月经协商，被告何本慧与丈夫李庭友（现已因病去世）自愿将坐落于原晨光三厂（四川省富顺县××镇××路××号××栋××单元××楼××号）房改所得的夫妻共同所有的100%的产权出售给二原告，双方于2010年3月4日达成《购房协议》，该协议约定了房屋总价款60000元，并约定了卖方人应配合买房人办理过户登记手续以及约定了其他权利义务，二原告以及被告何本慧与丈夫李庭友在协议上亲自签名并在所签名上按了指印。协议签字当天，二原告支付了购房款60000元，被告何本慧丈夫李庭友出具了《收条》。被告何本慧与丈夫李庭友移交了可主张房屋权属的手续由于是单位房改房，至今未办理《土地使用权证》和房产过户手续。为维护自身合法权益，故提起诉讼要求确认《购房协议》成立，诉争房屋归二原告所有。 本诉被告何本慧、李桃辩称：签订《购房协议》是实，但该协议无效。因为，诉争房屋登记的合法产权人是张胜杨（60%产权）与晨光研究院（40%产权），被告何本慧与李庭友只有使用权，没有所有权，更无处分权。本诉应依照处理无效合同的原则判决。 反诉原告何本慧、李桃向本院提出反诉请求：1.判决二反诉被告支付超面积部分的房屋租金收益7413.79元；2.反诉受理费由二反诉被告承担。事实和理由：反诉原告何本慧与丈夫李庭友处理给二反诉被告使用权的房屋面积为47.1㎡，而争议房屋的实际面积为53.71㎡，超出面积6.61㎡的租金收益应是7413.79元，该费用应判决二反诉被告支付。 反诉被告丁虹、兰永麟辩称：房屋买卖是以总价进行，而非以房屋面积与单价计算，不应有超面积之说。反诉原告原来出租争议房屋的房租计算也不是按面积单价约定，应驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：本诉被告（反诉原告）何本慧与李庭友系夫妻关系，生育了本诉被告（反诉原告）李桃。本诉原告（反诉被告）丁虹、兰永麟系夫妻关系。1992年房改时，本诉被告（反诉原告）何本慧与丈夫李庭友购买并获得了原居住的福利房（原邓井关望云村晨光工矿区××幢××号，现四川省富顺县富世镇金山路275号12栋4楼1号）60%的产权，晨光研究院保留40%产权。1994年10月9日取得该房屋60%产权的《房屋所有权证》。1998年6月晨光研究院在对部分职工的房屋进行调整时，本诉被告（反诉原告）何本慧与丈夫李庭友从原12幢401号房调整到24号楼4层第1号房（现争议房屋）。1998年11月进一步房改时，本诉被告（反诉原告）何本慧与丈夫李庭友以“换房户”购买了24幢4楼6号（争议房屋）原晨光研究院保留的40%产权。因各种原因，晨光研究院未另行给职工申请办理新的产权证书，本诉被告（反诉原告）何本慧与丈夫李庭友持有的是原12幢401号房的《房屋所有权证》和24幢门号为24-2-4-6（争议房屋）的《职工购买公有房屋审批表》。2009年12月4日，本诉被告（反诉原告）何本慧的丈夫李庭友将诉争房屋出租与案外人刘永使用，租期1年，月租金350元。2010年3月4日，本诉原告（反诉被告）丁虹、兰永麟与本诉被告（反诉原告）何本慧及其丈夫李庭友签订《购房协议》，房屋一次性售价60000元。同日，本诉原告（反诉被告）兰永麟向本诉被告（反诉原告）何本慧的丈夫李庭友支付了购房款60000元，李庭友向兰永麟出具了《收条》。自此，本诉原告（反诉被告）丁虹、兰永麟占有并管理使用争议房屋至今。2015年7月，富顺县通达测绘有限责任公司对争议房屋实际测绘确认的建筑面积为53.71㎡。2019年3月因棚户区改造，晨光研究院与本案原告（反诉被告）丁虹就争议房屋签订《职工棚户区改造项目搬家过度补偿协议》。诉争双方因办理争议房屋产权登记事宜未能达成一致意见而引起诉讼。 本院认为，诉讼争议房屋系原企业的福利房，本诉被告（反诉原告）何本慧与丈夫李庭友因房改及企业内部福利房调整分配、换房而取得了对该房的占有，虽然尚未办理所有权登记，但其拥有对该房屋的占有、使用、收益、处分等权益。双方于2010年3月4日在自愿、协商一致基础上所签订的《购房协议》，应依法成立。本诉原告（反诉被告）丁虹、兰永麟履行了支付购房款的义务，经本诉被告（反诉原告）何本慧丈夫李庭友移交争议房屋给本诉原告（反诉被告）丁虹、兰永麟实际占有，应是善意取得了对争议房屋的占用、使用、收益、处分等权益。争议房屋系本诉被告（反诉原告）何本慧与丈夫李庭友在单位福利房基础上，经房改合法取得，并非恶意占有他人财产，且长达20余年并无第三人对争议房屋主张权利，可推定《购房协议》不损害公共利益和他人权益；本诉被告（反诉原告）何本慧、李桃以房屋属案外人的，无处分权而导致《购房协议》无效的主张不能成立。《购房协议》记录的争议房屋“建筑面积约47.1㎡”，本身是对房屋的一个估计面积，而非确切面积，其房价约定并非是以面积单价计算，而是“房屋一次性售价”，本诉被告（反诉原告）何本慧、李桃主张的超面积部分应增加房款的主张缺乏根据。因《购房协议》成立，反诉原告（本诉被告）何本慧、李桃的反诉理由不能成立。双方《购房协议》成立后，虽然尚未办理过户登记，但基于争议房屋涉及房改的特殊性而不影响其效力。因此，本院对本诉原告（反诉被告）丁虹、兰永麟的主张予以支持，对本诉被告（反诉原告）何本慧、李桃的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条之规定，判决如下： 一、本诉原告（反诉被告）丁虹、兰永麟与本诉被告（反诉原告）何本慧及其丈夫李庭友于2010年3月4日签订的《购房协议》成立； 二、坐落于四川省富顺县××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋（争议房屋）归本诉原告（反诉被告）丁虹、兰永麟所有； 三、驳回反诉原告（本诉被告）何本慧、李桃的诉讼请求。 本诉案件受理费1300元减半收取为650元，反诉案件受理费50元减半收取为25元，共计675元，由本诉被告（反诉原告）何本慧、李桃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  陈必胜 二〇二〇年三月十六日 书记员  张小燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。