福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初292号 原告：余香珍，男，1979年1月4日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告：江燕，女，1986年3月22日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：余香珍（系江燕丈夫），住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园******。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰、张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告余香珍、江燕与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余香珍及原告江燕委托诉讼代理人余香珍，被告碧桂园公司委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余香珍、江燕向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司支付给余香珍、江燕逾期办理商品房权属登记违约金35775元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2014年11月23日，余香珍、江燕与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20141112300009），约定余香珍、江燕向碧桂园公司购买位于三明市梅列区××号××幢××的住宅，价款为750000元。余香珍、江燕依照合同的约定，将全部购房款支付给碧桂园公司。但碧桂园公司却违反《商品房买卖合同》的约定，导致余香珍、江燕逾期取得该房产的不动产权属登记证书，逾期天数为477日。根据法律法规及《商品房买卖合同》第十四条等约定，碧桂园公司应向余香珍、江燕承担违约责任。特具状起诉，请求法院依法判决。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中，由于政策调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司；2.根据合同的约定，余香珍、江燕主张的逾期办理权属登记天数依法应当予以相应扣减30日。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年11月23日，余香珍、江燕与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：余香珍、江燕向碧桂园公司购买三明市梅列区××号××幢××号房，建筑面积118.7平方米，房屋总价款为750000元，以按揭付款的方式支付；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给余香珍、江燕使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付余香珍、江燕。如因碧桂园公司原因，余香珍、江燕不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，余香珍、江燕不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按余香珍、江燕已付款的0.01%向余香珍、江燕支付违约金。另合同第二十条约定本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。同日，余香珍、江燕与碧桂园公司就未尽事宜签订《合同补充协议》。合同签订后，余香珍、江燕依约向碧桂园公司支付购房款。碧桂园公司于2017年1月1日将案涉商品房交付余香珍、江燕使用。 2.2017年12月4日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号3幢办理了首次登记(总确权)。2018年3月22日，碧桂园公司根据合同确定的联系地址向余香珍、江燕邮寄《不动产权属证书催办函》。2018年7月20日，余香珍、江燕取得案涉房产的不动产权证书。 本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任；2.逾期办理权属登记具体期间如何确定。本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况，分析认定如下： 1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任问题 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中，由于政策调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司与余香珍、江燕签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报的资料，都是按照原来办理房屋产权证要求而准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料；2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度，是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办理权属登记，可以作为出卖人逾期办理权属登记的免责事由；3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 余香珍、江燕认为，其与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，若因碧桂园公司原因，余香珍、江燕不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，余香珍、江燕不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按余香珍、江燕已付款的0.01%向余香珍、江燕支付违约金。碧桂园公司于2017年1月1日向余香珍、江燕交付商品房，于2018年3月之后才通知余香珍、江燕办理房屋所有权属登记，已经构成违约，碧桂园公司应承担违约责任,向余香珍、江燕支付违约金。 本院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，而合同约定的办理权属登记期限是在2017年3月31日之前，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。同时，在案涉商品房买卖合同的履行过程中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。余香珍、江燕与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致余香珍、江燕未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.逾期办理权属登记具体期间如何确定问题 余香珍、江燕主张，逾期办证的期间应自住宅交付使用日期2016年12月30日起计算至权属证书实际取得日期即2018年7月20日止，并扣减90天，逾期天数共477天。 碧桂园公司辩解，本案讼争房屋楼幢完成首次登记后，根据约定余香珍、江燕应自行前往不动产登记中心办证，碧桂园公司的合同义务即已完成，此后其再次通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。余香珍、江燕怠于办理权属登记，加重出卖人责任，出卖人不应承担首次登记后的责任。因发生情势变更情形，办理不动产权证的前置工作“权籍调查成果”的20个工作日的工作时限应予以扣除，违约办理权属登记期限对应扣除30日符合客观实际情况。因此，违约金的起算时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）届满90日的次日开始起算计算至讼争房屋所在楼幢首次登记之日止，并扣除30日。 本院认为，鉴于碧桂园公司于2017年1月1日将商品房交付给余香珍、江燕使用，依照案涉合同第十四条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。另碧桂园公司于2018年3月22日根据合同确定的联系地址向余香珍、江燕邮寄送达《不动产权属证书催办函》，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付商品房之日的次日即2017年1月2日开始计算90天(2017年4月1日)后，从第91天(2017年4月2日)起计算至碧桂园公司通知办理房屋权属登记之日的前一日（2018年3月21日）止,已逾期354天，即碧桂园公司应支付违约金按已付购房款750000元的0.01%计算为26550元。碧桂园公司辩解应扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，不予支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系余香珍、江燕与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。余香珍、江燕要求碧桂园公司支付逾期办证违约金的诉请，本院在26550元部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给余香珍、江燕逾期办理商品房权属登记违约金26550元。 驳回余香珍、江燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费694元，减半收取347元，由余香珍、江燕负担90元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担257元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 吴植文 二〇二〇年三月三十日 法官助理 张慧闽 书 记 员 许 羚 附：本判决所依据的具体法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。