江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0583民初20024号 原告：查传文，女，1966年8月4日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：夏雪珂，北京志霖(昆山)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐文，北京志霖(昆山)律师事务所实习律师。 被告：中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进西路**，统一社会信用代码913205838381314853。 责任人：顾洪声，该行行长。 委托诉讼代理人：谢苏楠，江苏海联海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管昌，江苏海联海律师事务所律师。 原告查传文与被告中国建设银行股份有限公司昆山分行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序于2020年3月2日公开开庭进行审理，原告查传文的委托诉讼代理人夏雪珂、被告中国建设银行股份有限公司昆山分行的委托诉讼代理人谢苏楠、管昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告查传文向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告2018年2月1日至2018年9月19日房屋空置费用损失236220元(共231天，以2018年2月1日至2019年1月31日的租金373248元为基数)；2、判令被告赔偿原告2018年9月20日到2019年1月31日的房屋租金差价损失78288元(共134天，以2018年2月1日至2019年1月31日的租金373248元为基数，2018年9月20日与案外人签订为160000元一年，差额损失78288元)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告存在房屋租赁关系，双方约定租赁期间为2016年2月1日至2019年1月31日，第一年租金为32万元，之后每年增加8%，合同签订之后成立并依法有效，对原被告双方当事人均具有约束力，原告忠实勤勉地履行自己的租赁义务，但被告于2017年9月6日发函告知原告，以租赁房屋无法满足被告渠道转型发展的业务需求为由要求提前解除房屋租赁合同，在原告明确表示不同意提前解除租赁合同以后，被告仍于2018年1月31日强行搬离涉案房屋。根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告在该《房屋租赁合同》第十二条第7款的规定：“本合同执行期间，如因金融机构监管要求或者建设银行系统内部机构调整需乙方提前退租的，双方据实结算租金，乙方不承担违约责任，但应提前90天通知甲方”。《房屋租赁合同》版本的提供者为被告，原告认为该《房屋租赁合同》明显属于格式合同，合同中的第十二条第7款属于格式条款，该款明显免除了被告提前退租的违约责任，被告以涉案房屋不符合“系统内部机构调整”为由要求提前退租的理由不能成立，原告在往来函件中明确表示不同意提前解除租赁合同。被告单方面擅自解除合同，属违约行为，应当承担因此给原告带来的各项损失。原告多次与被告沟通无果，故诉至法院，请求判如所请。 被告中国建设银行股份有限公司昆山分行辩称：1、合同第十二条第七款并非格式条款，是有效的，双方需遵守。2、根据被告上级部门苏州分行的通知，涉案房屋所在的储蓄所升格为网点型支行，升级后业务范围有所增加，原场所无法满足业务需要，需要扩充经营场所，故需提前退租，被告按照约定提前90日通知了原告，并多次告知退租原因，且已向原告交换了钥匙，并没有违约。3、被告的解除权属于合同约定的解除权，原告对被告的解除权有异议应在90天内向法院或仲裁机构提出异议之诉，原告的起诉时间是在合同解除后近10个月才向法院起诉。综上，被告并未擅自解除合同，不属于违约行为，原告向被告主张空置损失及租金差价损失没有任何法律和事实依据，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：原告、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于同丰路商住楼13-14室出租给原告使用，租期从2016年2月1日至2019年1月31日，第一年租金为32万元，之后每年增加8%。第十二条第7款的规定：“本合同执行期间，如因金融机构监管要求或者建设银行系统内部机构调整需被告提前退租的，双方据实结算租金，被告不承担违约责任，但应提前90天通知原告”。被告于2017年9月6日、2017年12月26日发函告知原告，以租赁房屋无法满足被告渠道转型发展的业务需求为由要求提前解除房屋租赁合同，原告回复不同意。2018年1月31日被告搬离涉案房屋并将钥匙快递给了原告。 2018年8月22日，原告将涉案房屋另行出租给了案外第三人。 另查明：被告补充提供2013年2月1日至2016年1月31日与原告之间的租赁合同，证明涉案合同中第十二条第七款并非格式条款，是经过双方协商一致。被告庭审解释退租原因是因为银行系统内部机构调整，原来承租房屋用于储蓄所的经营，因储蓄所升格为支行，相应的业务范围增加，原有的租赁房屋不能满足经营所需，故依据合同第十二条第七款的约定提出了合同解除并搬离涉案房屋，现经营场所所使用的房屋为银行自有房屋。 以上事实由原告与被告之间的房屋租赁合同、通知书及回函、原告与第三人签订的《租赁合同》、中国建设银行苏州分行文件、银监会通知、工商登记信息、房产证、当事人陈述等在卷予以证实。 本院认为，原告、被告之间签订的《房屋租赁合同》第十二条第七款是否为原告主张的格式条款，根据原告陈述合同格式由被告提供，该条款内容“如因金融机构监管要求或者建设银行系统内部机构调整需被告提前退租，双方据实结算，被告不承担违约责任，但应提前90天通知原告。”该条款为免除被告责任的条款，应对该条款作限缩解释，仅限于基于金融机构监管要求或内部机构调整，比如网点兼并、撤销等情形，本案中被告仅是由储蓄所升格为支行致营业范围的增加而主张合同解除，不属于合同约定的“因金融机构监管要求或建设银行系统内部机构调整”的范围，被告不享有合同约定的解除权，被告违约行为导致合同提前终止由此造成原告的损失应予以赔偿。原告主张空置损失及另行出租差价损失，本院酌情支持六个月的房屋空置损失，为373248/2=186624元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 被告中国建设银行股份有限公司昆山分行赔偿原告查传文的损失186624元。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60-38626，或汇入原告指定银行账户） 如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 案件受理费6020元，由被告中国建设银行股份有限公司昆山分行负担4032元，原告查传文负担1988元，其中，原告预交的案件受理费4032元，本院予以退还；被告应当负担的4032元缴纳至本院（户名昆山市人民法院诉讼费专户；账号32250198643600000811133822；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  柴敏娟 人民陪审员  刘红珍 人民陪审员  周连芬 二〇二〇年三月三日 书 记 员  张俊宇