苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6061号原告：顾金伟，男，1967年12月1日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贺，江苏苏明律师事务所实习律师。被告：唐云弟，男，1968年12月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：唐博文，男，1994年1月31日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：刘双双，江苏王牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：于夏威，江苏王牌律师事务所实习律师。第三人：向永峰，男，1990年3月8日生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。原告顾金伟与被告唐云弟、唐博文、第三人向永峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告顾金伟的委托诉讼代理人顾青峰，被告唐博文及其委托诉讼代理人刘双双、于夏威到庭参加了诉讼，被告唐云弟、第三人向永峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顾金伟向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告唐云弟于2008年12月24日签订的关于苏州吴中经济开发区及附属车库（3幢13号车库）的《房屋买卖合同》有效，且效力及于被告唐博文；2、确认被告与第三人之间以案涉房屋作抵押的房产抵押行为无效，判令被告与第三人向房屋他项权利登记机关申请注销案涉房屋的抵押登记；3、判令被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告将案涉房屋产权变更至原告名下；4、判令被告支付违约金（金额以每日100元，自本案立案之日起计算至案涉房屋产权变更至原告名下之日止）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：案涉房屋系被告唐云弟通过拆迁补偿所得，于2016年8月16日登记至其子被告唐博文名下。2008年12月24日，原告与被告唐云弟签署《房屋买卖合同》一份，约定原告以288500元购买案涉房屋，被告唐云弟有义务为原告办理过户手续，过户费用由原告承担，被告唐云弟违反合同应承担违约责任。同日，原告按约支付了全部购房款并接受了案涉房屋，此后原告对案涉房屋进行装修并入住使用至今。但被告至今未协助原告办理过户。后经原告查询，被告在领取案涉房屋的所有权证书后不但未依约协助原告办理过户手续，反而恶意将已出售并由原告长期居住且实际为原告所有的案涉房屋作为抵押物恶意进行了两次抵押登记，最新登记的抵押权人为第三人。被告的行为已经损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告唐博文辩称：其从未与原告签订房屋买卖合同，涉案屋买卖合同签订时其年仅14岁，当时其对父亲唐云弟出售涉案房屋并不知情，现其对此不予追认，其并非合同当事人，根据合同相对性，其不受该房屋买卖合同约束。涉案房屋为拆迁安置房，依法属于其与父亲唐云弟的共有财产，其父唐云弟无权擅自处分房屋，被告唐云弟未经其同意即与原告签订房屋买卖合同擅自处分房屋，其对此不予追认，相应房屋买卖合同应属无效。原告签约时明知涉案房屋为拆迁安置房且尚未办理产权登记，在此情况下原告仍同意购买房屋，相应法律后果应由原告自担，且涉案房屋买卖合同并未约定违约金。目前涉案房屋已登记在其名下，其与第三人之间就涉案房屋所办理的抵押登记与原告、被告唐云弟无关。综上，请求驳回原告诉请。被告唐云弟未作答辩。第三人向永峰未作陈述。本院经审理认定事实如下：2008年12月24日，被告唐云弟（卖方、甲方）与原告顾金伟（买方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，明确甲方将位于文溪花苑三幢105室拆迁安置房卖给乙方，经双方协商达成以下协议：1、甲方出卖乙方文溪小区三幢105室，共计人民币贰拾捌万捌仟伍佰元整，乙方一次性付清，甲方交房交钥匙；2、甲方义务为乙方办理过户手续，一切费用由乙方承担；3、甲方不得以任何理由向乙方讨回房产；4、乙方不得以任何理由退房；5、如甲方违反合同，讨回房产，赔偿乙方房屋买卖总价的二倍，加装修和其他费用。上述房屋买卖合同签订后，被告唐云弟就将上述房屋交付给原告顾金伟，原告顾金伟接收房屋后占有使用至今，并已支付购房款208500元。上述房屋系因被告唐云弟（被拆迁人）于2008年8月14日与拆迁人签订一份《住宅（预拆迁）补偿安置协议》后安置取得的房屋，协议载明被拆迁人在册户口2人，分别为唐云弟、唐博文。2015年9月8日，被告唐云弟、唐博文因上述《住宅（预拆迁）补偿安置协议》可安置取得的房屋又签订了一份《拆迁房产权登记分配补充协议》，明确约定将上述房屋登记在被告唐博文一人名下。2016年8月16日，上述房屋即位于苏州吴中经济开发区（建筑面积102.6平方米）及3幢13号车库（建筑面积28.49平方米）均登记在被告唐博文名下，共有方式均为单独所有，不动产权证号分别为苏（2016）苏州市不动产权第6029251号、苏（2016）苏州市不动产权第6029259号。又，被告唐云弟于2014年5月14日与案外人夏珍登记离婚，离婚协议约定双方于2011年9月19日登记结婚，双方婚后无子女、无共同财产等。另查明，2018年4月20日，被告唐博文（抵押人、债务人、借款人）与第三人向永峰（抵押权人、债权人、出借人）签订一份《借款抵押合同书》，约定：被告唐博文向第三人向永峰借款970000元，借款期限120个月，自2018年4月20日起至2028年4月19日止；借款年利率为10.68%，利息支付方式为按月支付；被告唐博文自愿提供抵押房产即位于苏州吴中经济开发区（建筑面积102.6平方米）作为借款人履行合同的担保，抵押物担保主债权的期限自2018年4月20日起至2028年4月19日止；抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费用、律师费等实现债权的所有费用。此后，双方办理了房屋抵押登记手续，不动产登记簿查询记录载明：他项权证号为苏（2018）苏州市不动产证明第6011148号，他项权利人为向永峰，是否最高额抵押为一般抵押，债权数额为970000元，债务履行期限为2018年4月20日起至2028年4月19日止，设定日期为2018年4月23日，房屋坐落于苏州吴中经济开发区。庭审中，经本院依法释明后，原告明确虽然涉案房屋办理了抵押登记，但其不同意代为归还抵押登记载明的债权以涤除抵押权；虽然被告唐博文抗辩不同意出售涉案房屋且对被告唐云弟出售涉案房屋不予追认，但其仍坚持要求继续履行房屋买卖合同，不主张解除房屋买卖合同。原告陈述，其与被告唐云弟系同村村民。2008年下半年，经被告唐云弟的姐夫顾木云撮合，其与被告唐云弟签订了涉案房屋买卖合同。其在购房时就知晓涉案房屋为被告唐云弟户拆迁安置取得的房屋，也知晓被告唐云弟的家庭成员情况，当时被告唐博文尚未成年，被告唐云弟作为被告唐博文的监护人有权代表被告唐博文签约，因此涉案房屋买卖合同对被告唐博文亦具有约束力；签约时涉案房屋已经确定，当时因法律意识淡薄未将附属车库写入房屋买卖合同中，签约时房屋按2600元/平方米计算100平方米，车库按1000元/平方米计算28.5平方米，因此购房价款合计288500元，签约当天在其支付了全部购房款后即取得房屋钥匙，此后至今涉案房屋一直由其占用使用，因此其购房出于善意并不存在过错。涉案房屋权属登记信息与房屋实际使用状况不符，属于权属有争议的房产，以涉案房屋办理抵押手续违反物权法第184条第四项规定，故而涉案房屋抵押无效，该抵押权不能对抗其购房权。同时，被告唐博文明知涉案房屋已出售的情况下，在取得不动产权证后未配合办理过户手续反而将房屋抵押给第三人向永峰，该行为主观恶意明显，要求支付违约金。被告唐博文陈述，被告唐云弟系其父亲。其在父母亲离婚后就跟随父亲生活，幼时主要由其奶奶照顾，上高中时住校，后来到外地上大学，期间很少与父亲一起住，大学毕业回家后虽与父亲同住，但两人很少交流。其上初中时就知晓家中因拆迁能安置取得3套房屋（分别为60平方米、100平方米、120平方米各1套），知晓该3套房屋在同一小区，拿到房屋后只居住于其中120平方米的房屋内，从未居住于其余两套房屋，不知晓涉案房屋（100平方米）的具体楼幢，知晓另外安置取得的60平方米的房屋已出售给他人，当时其上高中已年满18周岁，卖房时其父亲曾让其去签合同。收到本案起诉状副本后曾询问其父亲涉案房屋情况，其父亲说涉案房屋确实已出售给原告，后来其父亲因负债较多离家。涉案借款抵押合同所涉款项实际系其父亲借的，借款虽付至其银行账户，但该银行卡实际由其父亲使用，密码也由其父亲掌握，后来其父亲将款项转到他自己的银行账户。上述事实，由原告提供的房屋买卖合同、收条、住宅安置协议、拆迁房产权登记分配补充协议、不动产登记信息查询证明、借款抵押合同书、离婚协议、居住证明、缴费卡及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，原告顾金伟与被告唐云弟于2008年12月24日签订的房屋买卖合同系双方自愿签订且于法不悖，该合同合法有效。涉案房屋买卖合同项下出售的房屋为拆迁安置房，签约当时该房屋未办理产权登记，被告唐博文抗辩涉案房屋买卖合同因签约时涉案房屋未依法登记领取权属证书而无效，对此，虽城市房地产管理法第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条规定属于管理性规范，其目的在于规范房地产交易市场，并非效力性强制规定，因此不影响房屋买卖合同的效力，对被告唐博文上述抗辩主张，本院不予支持。涉案房屋为唐云弟户因住宅拆迁而安置取得的家庭共有房屋，且被告唐博文作为唐云弟户拆迁时的家庭成员对该共有财产即涉案房屋享有财产份额，被告唐博文虽抗辩房屋买卖合同因被告唐云弟签约时未经其同意或取得其授权而无效，对此，虽城市房地产管理法第三十八条规定共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让，但该条规定属于管理性规范，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，部分共有人出售共有房屋而签订的房屋买卖合同仍然有效，对被告唐博文上述抗辩主张，本院不予支持。综上，原告诉请要求确认涉案房屋买卖合同有效，合法有据，本院予以支持。根据房屋买卖合同约定，该合同双方当事人为原告顾金伟和被告唐云弟，且被告唐云弟签约时并未表明其作为被告唐博文的代理人身份，因此被告唐博文并非该合同的当事人，根据合同相对性，原告诉请要求被告唐博文受该合同约束并根据该合同承担支付违约金等违约责任，依据不足，本院不予支持。涉案房屋登记在被告唐博文名下，此后被告唐博文以涉案房屋作为抵押物担保由其向第三人向永峰的借款债权，并依法办理了抵押登记手续，原告主张被告将涉案房屋出售并交付给其使用后又以该房屋作为抵押物办理抵押登记，属将存在权属争议的房产办理抵押登记，因此相应抵押登记无效，依据不足，本院不予采信。原告虽主张被告唐博文在明知涉案房屋已转让情况下又提供该房屋作为抵押物担保其向第三人向永峰的借款存在主观恶意，要求确认该抵押行为无效并注销抵押登记，但未能提供证据证明被告唐博文与第三人之间的抵押借款行为系恶意串通，故对原告该项诉请，本院不予支持。涉案房屋为被告唐云弟、唐博文家庭拆迁安置取得的共有房屋，被告唐博文虽未在房屋买卖合同书上签字，但原告自2008年12月24日签约后即作为涉案房屋买受人一直占有使用涉案房屋至今，期间被告唐博文从未就此提出过异议，况且其一直与涉案房屋出卖人即被告唐云弟共同生活且一起居住位于同一小区的其他安置房屋内，现涉案房屋已办理产权登记手续，原告要求涉案房屋登记权利人即被告唐博文协助办理过户手续，但因涉案房屋上设立的抵押权并未涤除，客观上无法办理房屋产权过户手续，故对原告要求办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持，然涉案房屋附属车库办理了产权登记，现已具备过户条件，原告要求被告唐博文协助办理该车库的过户手续，合法有据，本院予以支持。原告诉请要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告顾金伟与被告唐云弟于2008年12月24日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告唐博文于本判决生效之日起十日内协助原告顾金伟将位于苏州吴中经济开发区车库（建筑面积28.49平方米）过户至原告顾金伟名下，过户产生的相关税费由原告顾金伟负担。三、驳回原告顾金伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15600元，财产保全费人民币5000元，合计人民币20600元，由被告唐云弟负担。被告负担部分已由原告预交，被告唐云弟于本判决生效之日起十日内直接给付，原告顾金伟预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  徐 明人民陪审员  石小芳二〇二〇年三月五日书 记 员  陈汉东