湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0407民初34号 原告（反诉被告）：衡阳市行政事业资产经营有限公司，住所地：衡阳市高新开发区解放大道30号财政局办公楼十一楼。 法定代表人：颜庆伟，公司总经理。 委托诉讼代理人：资辉宇，广东品杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘骐宇，男，1982年6月11日出生，汉族，住衡阳市石鼓区。 委托诉讼代理人：刘庆丰，湖南德巍律师事务所律师。 原告衡阳市行政事业资产经营有限公司（以下简称“行政资产公司”）与被告刘骐宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人资辉宇、被告刘骐宇及其委托诉讼代理人刘庆丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告行政资产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除房屋租赁合同；2.请求判决被告支付欠付租金350144.15元（暂计至2019年12月31日，实际按照递增支付至搬离之日止）；3.请求判决被告支付违约金175072元（违约金按所欠租金加收50%）；4.请求判决被告搬离房屋；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告2014年9月25日签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告名下石鼓区进步路60号房屋，租金为每月8000元，自2016年10月1日起租金每年递增5%，如被告逾期缴纳租金原告可按欠付租金加收50%违约金。被告使用房屋后未按时足额支付租金给原告造成巨大损失，故原告诉至法院，请求依法判决。 被告刘骐宇辩称，第一，同意解除租赁合同；第二，原告交付的房屋并不符合合同目的的租赁标准，有严重漏水问题影响经营且原告一直未修缮，故被告不应支付以上租金；第三，违约方为原告，其没有按照合同约定交付符合质量标准的房屋，应向被告承担违约责任，被告不应支付违约金；第四，原告起诉已超过诉讼时效。 反诉原告刘骐宇向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人退还反诉人保证金24000元，并赔偿反诉人各项损失780000元；2.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2014年签订《房屋租赁合同》租赁位于石鼓区进步路60号房屋用于经营招待所，反诉人投入大量资金装修，但因房屋质量问题，严重漏水导致无法正常使用，反诉人多次与被反诉人沟通，要求其对房屋进行修缮均未得到解决,反诉人产生巨大经营损失,故诉至本院，请求依法判决。 反诉被告行政资产公司辩称，反诉被告不应退还24000元保证金；反诉原告未提供其主张的780000元损失的具体组成，也未能提供证据证明经营亏损是房屋漏水所致；反诉被告未修缮房屋是因为反诉原告先未履行合同义务，多年拖欠租金，反诉被告才以顺序抗辩权进行抗辩。综上，故反诉被告不应承担反诉原告所诉损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、反诉原告刘骐宇提交的证据二房屋漏水的照片，本院经现场勘查核实，反诉原告承租的多间房屋确实存在漏水、渗水现象，该份证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；2、反诉原告提供的证据三微信聊天记录和证据四对话录音，其聊天记录时间、内容和对话录音内容经审查与当事人的陈述能够相互印证，本院予以采信；3、反诉原告提供的证据五招待所开房记录，该记录为反诉原告单方制作，且反诉原告未提供其他证据予以佐证，不能达到招待所亏损是因为房屋漏水造成的证明目的，对该份证据，本院不予采信；4、原告提供的应付租金计算表，系原告单方面制作，且超出了原合同期的范围，对该份证据，本院不予采信。 经审理查明，原告行政资产公司（甲方）、被告刘骐宇（乙方）及案外人衡阳市养老保险处（管理人）于2014年9月25日签订《房屋租赁合同》，由刘骐宇承租行政资产公司位于衡阳市石鼓区的房屋，总面积为1277平方米，衡阳市养老保险处为管理人。双方约定租赁期自2014年10月1日起至2017年9月30日，每月租金8000元，两年内不变，自2016年10月1日起每年增长5%，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金比照3个月租金，即24000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同第八条还约定“租赁期间，管理人（原租赁单位）应当及时协助甲方催缴租金，并凭乙方支付凭证开具收据给乙方；管理人负责房屋的统一管理，责对房屋主体结构及其影响主体结构的附着物的定期检查，并负责对房屋安全、保卫、消防、卫生、综合治理和周边环境管理工作的检查指导，乙方应予配合”。另约定承租人逾期交付租金，发租人按所欠租金加收50%的违约金。合同签订后，行政资产公司向刘骐宇交付了房屋，刘骐宇向行政资产公司交纳了24000元保证金。随后刘骐宇自己出资对租赁的房屋进行了装修，开办了进步招待所。2016年底，涉诉的房屋开始出现部分漏水问题，刘骐宇于是向涉诉房屋的管理人反映了情况，要求管理人对房屋进行维修，管理人方工作人员答复正在协调后，一直未安排人对房屋进行维修。2017年刘骐宇又对承租房屋的墙面进行了简单的修补，但墙体漏水的问题仍然没有解决。2017年9月30日，合同到期后，双方没有续签合同。但刘骐宇继续占有使用该房屋，行政资产公司也未要求收回房屋。2018年，因行政资产公司一直未修缮房屋，刘骐宇再次找到管理人，要求管理人履行修缮义务，管理人以刘骐宇应该交齐租金后才能够对房屋进行维修为由，拒绝对漏水的房屋进行修缮。2018年11月15日，刘骐宇又向出租人行政资产公司、管理人衡阳市养老保险处提交报告，以房屋严重漏水影响经营及亲人患病为由请求免除140000元租金，亦未得到行政资产公司的同意，刘骐宇就一直欠缴租金。行政资产公司多次催讨未果后，于2020年1月将刘骐宇诉至本院，刘骐宇针对行政资产公司的起诉提出了反诉。 另查明，刘骐宇分别于2016年1月12日交纳100800元租金，2017年5月3日交纳88000元租金，共计交纳188800元租金。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被告刘骐宇是否应当向原告行政资产公司支付租金；二、被告刘骐宇是否应当向原告行政资产公司支付违约金；三、反诉被告行政资产公司是否应赔偿反诉原告刘骐宇780000元；四、反诉被告行政资产公司是否应退还反诉原告刘骐宇保证金24000元；五、行政资产公司对刘骐宇的起诉是否超过诉讼时效。 关于被告刘骐宇是否应当向原告行政资产公司支付租金问题。依法成立的合同，受法律保护。刘骐宇与行政资产公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。行政资产公司向刘骐宇交付了房屋，刘骐宇应按约定支付相应的租金。虽然后来房屋出现了轻微漏水问题，但刘骐宇应当向行政资产公司提出，要求其对房屋进行维护和修缮，在行政资产公司未履行修缮义务的情况下，可以自行维修后要求行政资产公司负担维修费用，而不是一直拖欠租金。双方签订的租赁合同已于2017年9月30日到期，被告刘骐宇现在也同意交出租赁的房屋，故无需本院再判决解除原房屋租赁合同。但刘骐宇继续占有使用涉案房屋，应当向行政资产公司支付相应的费用。因原合同已经到期，房屋租金就不应该再按原合同约定的每年5%的比例提高，2017年10月1日后的房屋租金，应当按照8400元/月的标准计付。故2014年10月至2019年12月刘骐宇的应付租金为8000×12+8000×12+8400×12+8400×12+8400×12+8400×3=519600元；另行政资产公司租给刘骐宇的房屋，年数较久，比较老旧，且其中存在16间房漏水较严重，影响了刘骐宇对该房屋的使用，依法应当相应核减租金。根据本案实际情况，酌定从所欠的租金总额中核减20%的租金。即330800元×20%=66160元，刘骐宇应付行政资产公司租金为330800元-66160元=264640元。 关于被告刘骐宇是否应当向原告行政资产公司支付违约金的问题。虽然刘骐宇自租赁房屋后，确实没有按照《房屋租赁合同》中约定的时间缴纳租金，但行政资产公司一直未向刘骐宇主张违约金，视为放弃权利。至2019年起诉之日，行政资产公司主张刘骐宇支付2016年之前违约金的请求已超过三年的诉讼时效。故刘骐宇提出的行政资产公司主张违约金的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。2017年后刘骐宇未缴纳租金，是因为行政资产公司未对房屋履行维修义务，并非无正当理由拖欠，双方都存在违约。故刘骐宇无需向行政资产公司支付违约金。 关于反诉被告行政资产公司是否应赔偿反诉原告刘骐宇780000元的问题。刘骐宇主张行政资产公司赔偿其780000元损失，未提供具体损失的证据，现有的证据也不能证明其所诉的780000元损失是房屋漏水所致，刘骐宇主张的780000元损失没有事实和法律依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于反诉被告行政资产公司是否应退还反诉原告刘骐宇保证金24000元的问题。因原被告签订的《房屋租赁合同》已经到期，刘骐宇也愿意将租赁的房屋交还给行政资产公司，双方的租赁关系已经终止。原被告双方在合同中明确规定“租赁关系终止时，甲方收取的保证金除抵充合同约定的乙方承担的费用外，无息返还乙方。”故刘骐宇要求行政资产公司退还保证金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于行政资产公司对刘骐宇的起诉是否超过诉讼时效的问题。因刘骐宇在2017年5月仍向行政资产公司支付了部分租金，诉讼时效此时中断，至行政资产公司起诉之日，刘骐宇欠付租金的行为未满三年，行政资产公司对刘骐宇欠付租金的起诉并未超过诉讼时效。故刘骐宇主张行政资产公司关于欠付租金的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，与客观事实和法律规定不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告刘骐宇于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市行政事业资产经营有限公司支付截至2019年12月31日欠付的租金264640元，并从2020年1月1日起，按8400元/月×80%的月标准计算至实际搬出之日止； 二、原告（反诉被告）衡阳市行政事业资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘骐宇退还24000元保证金，该保证金从被告（反诉原告）刘骐宇应支付给原告（反诉被告）衡阳市行政事业资产经营有限公司的租金中扣除； 三、驳回原告衡阳市行政事业资产经营有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告刘骐宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费9052元，由被告（反诉原告）刘骐宇负担6000元，原告（反诉被告）衡阳市行政事业资产经营有限公司负担3052元。反诉费4526元，由被告（反诉原告）刘骐宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  罗建业 人民陪审员  傅士贵 人民陪审员  谢俊芳 二〇二〇年三月十七日 法官助理刘婉 书记员屈璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。