广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终303号上诉人（原审被告）：王玲玲，女，1983年8月9日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人（原审被告）：陶孙亮，男，1990年2月5日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。委托诉讼代理人：张开清，广东森德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王平，女，1979年6月19日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：李敏儿，广东信助律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓筠，广东信助律师事务所律师。上诉人王玲玲、陶孙亮因与被上诉人王平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王玲玲、陶孙亮上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判《房地产买卖合同》未成立、未生效，王玲玲向王平退还定金100000元；3.驳回王平的其他诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费用由王平承担。事实和理由：一、一审判决认定《房地产买卖合同》合法有效，是错误的。《房地产买卖合同》不具备约定的生效条件(即三方签名或盖章)，合同未生效，没有产生法律效力。1.《房地产买卖合同》未成立、未生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，《房地产买卖合同》第十二条明确约定，本案中，产权证上清楚载明陶孙亮是共同共有人，涉案的房屋是王玲玲和陶孙亮二人共同共有的，王平对此是充分知悉的，合同的首部也明确写明甲方包括王玲玲和陶孙亮二人。王玲玲、陶孙亮二人作为共同共有人共同构成《房地产买卖合同》中的甲方，其二人应共同在合同的甲方一栏签名，才能视为甲方的签名已完全具备，才符合“三方签名或盖章”的生效条件，合同才成立、生效，产生法律约束力。本案中，陶孙亮并不同意出售涉案的房屋，没有在合同上签名，也没有授权王玲玲代签。故此，《房地产买卖合同》不具备法定及约定的生效条件，合同未生效，没有产生法律约束力；2、《房地产买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》、《房地产经纪管理办法》和有关司法解释的规定，明显是不合法的，是无效的。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条、《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，王平作为房地产经纪人员，对上述法律、部门规章及司法解释的规定，应是熟知的。涉案房屋是由王平作为经纪人的，其带了客户过来看了两次房，最后其却以自己的名义购买，其明知不得为而为之，其不属于善意第三人，其所签订的《房地产买卖合同》不符合上述法律、司法解释及部门规章的规定，是不合法的，也是无效的。二、一审判决认定王玲玲构成违约是错误的。《房地产买卖合同》未生效，对合同三方均不产生约束力，三方均不构成违约，王玲玲无须双倍返还定金。王玲玲收取王平10万元定金没有生效的合同作为基础、没有合同依据，应将定金本金退回给王平。如前所述，《房地产买卖合同》因未具备生效条件而未生效，对合同三方均不产生约束力，三方均无须履行。对无须履行的合同，不存在履约的必要，三方都不因没有履行而构成违约。王玲玲收取王平10万元定金没有生效的合同作为基础、没有合同依据，应退回给王平。三、一审判决认定王玲玲与王平于2019年5月29日和5月30日协商无果，属于认定事实错误。王玲玲与王平已达成了“取消房产交易、王玲玲将定金退回给王平”的一致意思表示。从王平提供的视频一可见，2019年5月29日下午王平在王玲玲的家中，双方已协商达成一致，即：取消房产交易、王玲玲将定金退回给王平，且王平提出将定金转到其卡上。2019年5月29日晚上10:12时，王平再次发微信，双方再次确认“取消房产交易、王玲玲将定金退回给王平”，且退还定金的日期确定为(6月)8号。至于2019年5月29日晚上10:59时(隔了47分钟)，王平又发微信称要支付35万元购房款，这属于新的要约，王玲玲对此不同意，没有对这一新要约作出承诺，根据《合同法》第二十条、第二十三条的规定，这一新要约失效。至此，双方应按最终达成的“王玲玲于2019年6月8日退还定金给王平”一致意思表示去履行，王玲玲逾期未退还定金，可从逾期之日起按同期的银行贷款利率计算利息。四、一审判决对王平的“拟付款”赋予“付款”同等效力，有失公允。2019年5月29日下午3:43时，王平在微信中明确表示其开通了手机银行，这意味着可以随时支付购房款。但是，王平一直只是在口头上表示愿意支付，直到5月30日期满也没有真正支付。王平这种“假想支付”的行为，不应产生等同于实际支付的法律效力。王玲玲也不存在《中华人民共和国合同法》第六十八条的任何情形。本案中，《房地产买卖合同》第四条约定，王平在交付45万给王玲玲后，王玲玲在当日内将房屋移交给王平使用。可见，房屋交付王平使用的前提，是王平先交付45万元，这是王平的先履行义务。王平不能以“拟付款”来替代“付款”，不能以“假想支付”替代“实际支付”。如果“假想付款”的逻辑成立，那么，也不排除王玲玲收到购房款后于当天交房的可能。如此一来，是否王玲玲“假想交房”的逻辑也应成立，是否王玲玲也可“假想交房”综上，一审判决将未成立、未生效且不符合有关法律及司法解释的合同认定为合法有效，对案件的主要事实认定错误，适用法律错误。被上诉人王平辩称，一、涉案的《房地产买卖合同》已经生效。涉案的《房地产买卖合同》于2019年5月6日经卖方王玲玲、买方王平及经纪方江门市东鹏地产发展有限公司三方有权人签字确认，并且王平于2019年5月6日、10日向王玲玲下达购房定金共10万元。王平已经履行了为购买该房屋的定金义务，买卖双方成立房屋买卖合同关系。涉案合同已经生效，这是无用争议的事实。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，定金罚则是法定的履行合同项下权利义务的担保方式，王玲玲收取了王平10万元购买其房屋的定金，由于自身原因而不履行约定，应当向王平返还双倍定金。王平与王玲玲的微信聊天所谈的定金，都是双倍定金。王玲玲违约而导致涉案房屋买卖合同解除，王玲玲答应6月8日返还也一直没退还双倍定金，王平不得不通过法律途径维护权益，从而导致本案的产生。二、王平在购买涉案房屋时，由房屋中介郭建蓉处理本次二手房交易事宜，王平并非自己承购自己代理的房屋。涉案的房屋是王玲玲自己挂上房屋交易平台的，王平并不是王玲玲的中介。其后基于王平是房屋中介，又想为了自身日后的生活环境得到改善而购买房子，于是其让郭建蓉作为其购买该房屋的中介，跟进涉案房屋交易事宜。不存在违反《房地产经济管理办法》的情况。退一万步来说，《房地产经济管理办法》属于部门规章制度，而房地产合同生效是基于其双方真实意思表示而确立的。即使王平的角色是房屋中介违反了规章制度，但是规章制度的违反不影响其与王玲玲房屋买卖合同生效的效力，更不会导致合同无效。王玲玲清楚知悉合同上双方约定：“由于陶孙亮未能前来签合同，由王玲玲代签，若有违约，由王玲玲负责。”才签字确认的。王玲玲作为一名完全民事行为能力人，应当对其签字确认的条款及其违约后果负责。三、王平一直为能够在2019年5月30日履行其支付35万元的首期款的义务创造条件，王平在2019年5月29日及2019年5月30日均有上门与王玲玲、陶孙亮协商交付房屋的事实，但是最终没有支付该款款项是基于王玲玲、陶孙亮违约在先，要求王平在办理赎证或房屋过户后才将涉案房屋交付给王平。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，法律赋予答辩人王平可以在其知悉对方无法履约而行使其不安抗辩权利。最终导致涉案合同无法履行完毕，责任不在王平身上。综上，本案一审判决事实认定清楚，适用法律正确，判决恰当，请求二审法院依法驳回王玲玲、陶孙亮的上诉，维持原判。王平向一审法院起诉请求：1.判令解除王平与王玲玲、陶孙亮于2019年5月6日签订的《房地产买卖合同》；2.判令王玲玲、陶孙亮立即向王平双倍返还定金200000元；3.判令本案的诉讼费用由王玲玲、陶孙亮承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十八条、九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除王平与王玲玲于2019年5月6日签订的《房地产买卖合同》中的关于江门市蓬江区棠下镇锦富汇景湾豪庭1幢303室房屋的买卖合同条款；二、王玲玲应自一审判决生效之日起五日内向王平双倍返还定金200000元；三、驳回王平的其他诉讼请求。本案受理费16050元，保全费1520元，合共17570元，由王玲玲负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对王玲玲、陶孙亮的上诉请求范围进行审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉《房地产买卖合同》是否成立及是否有效的问题。二、王玲玲是否构成违约的问题。三、王平是否有权提出解除合同并要求王玲玲、陶孙亮双倍返还定金的问题。一、案涉《房地产买卖合同》是否成立及是否有效的问题。1.王玲玲、陶孙亮主张陶孙亮并未在《房地产买卖合同》上签名，故双方签订的《房地产买卖合同》未成立、未生效。经查，王玲玲、王平当事人具有完全民事行为能力，案涉合同约定是王玲玲和王平的真实意思表示，经各方签名盖章确认，案涉合同已成立并生效。因为陶孙亮未在案涉合同中签名，所以案涉合同对其不发生法律效力，但并不影响该合同的成立及生效。2.王玲玲、陶孙亮主张案涉《房地产买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》、《房地产经纪管理办法》和有关司法解释，是无效合同。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，经查，案涉《房地产买卖合同》的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，虽然案涉房屋为王玲玲、陶孙亮共同所有，但王玲玲与王平在合同中约定：“由于陶孙亮未能前来签合同，由王玲玲代签，若有违约，由王玲玲负责。”王平并不明知陶孙亮不同意在合同上签名，因此，涉案《房地产买卖合同》有效，王玲玲不能以未经陶孙亮同意而主张合同无效。因此，王玲玲、陶孙亮的主张于法无据，本院不予支持，一审法院认定合同合法有效并无不妥，本院予以维持。二、王玲玲是否构成违约的问题。王玲玲、陶孙亮主张王平在案涉《房地产买卖合同》中约定的付款时间并未实际支付购房款，王玲玲未交付案涉房屋行为不构成违约。经查，双方签订的案涉《房地产买卖合同》约定，王平于2019年5月30日向王玲玲支付房款35万后，王玲玲于当天交付房屋给王平。根据双方当事人的微信记录及证人证言显示，王玲玲于2019年5月30日之前已向王平明确表示拒绝于2019年5月30日交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，王玲玲向王平明确表示不同意于2019年5月30日交付房屋的行为已构成违约，一审法院认定并无不妥，本院予以维持。三、王平是否有权提出解除合同并要求王玲玲、陶孙亮双倍返还定金的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…”的规定，如前所述，根据由于涉案房屋无法完成权属变更登记手续，且王玲玲的行为已构成违约，故对于买受人王平解除合同的请求，应予支持。王平提出解除合同合法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定以及案涉《房地产买卖合同》约定，王玲玲应向王平双倍返还定金200000元。王玲玲、陶孙亮主张已与王平达成合意取消房产交易，王玲玲将定金退回给王平。经查，根据双方的微信聊天记录及视频显示，双方仅就定金的返还时间进行协商，王平并未明确作出放弃双倍定金的意思表示，故王玲玲、陶孙亮的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定无误，本院予以维持。综上所述，上诉人王玲玲、陶孙亮上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由王玲玲、陶孙亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年三月十日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈国良