广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初27001号原告：吴昌豪，香港特别行政区居民，男，1979年8月24日出生。原告：深圳市南山区黑泷太郎奶茶店，住所地深圳市南山区西丽街道万科云城****，统一社会信用代码：92440300MA5F1EBF6H。法定代表人：吴昌豪。两原告共同委托诉讼代理人：姚鹏，广东深南律师事务所律师。被告：深圳市左创云城商业运营管理有限公司，住，住所地德克深圳市福田区莲花街道彩虹社区彩云路**民宁花园办公楼**一社会信用代码：91440300MA5EP4R758。法定代表人：周彬扬，总经理。被告：深圳市云城叁号实业有限公司，住，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道**绿景广场**一社会信用代码：91440300MA5EKNPJ5B。法定代表人：吴子忠。两被告共同委托诉讼代理人：张瑞瑞，广东金地律师事务所律师。本院受理原告吴昌豪、深圳市南山区黑泷太郎奶茶店（以下简称黑泷太郎奶茶店）诉被告深圳市左创云城商业运营管理有限公司（以下简称左创公司）、深圳市云城叁号实业有限公司（以下简称云城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月14日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人姚鹏，两被告的共同委托诉讼代理人张瑞瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原告吴昌豪与两被告签订的《房屋租赁合同》；2、两被告退还原告吴昌豪交付的租赁保证金51120元（人民币，下同）；3、两被告退还原告吴昌豪交付的租金25560元；4、两被告赔偿原告吴昌豪的加盟损失60000元；5、两被告赔偿原告吴昌豪装修损失50000元；6、两被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：2017年9月6日，吴昌豪与左创公司签订了《房屋租赁合同》两份（左创公司为云城公司的委托代理人），合同约定吴昌豪向两被告租赁深圳市南山区商铺，用来开设“黑泷太郎”（后该商铺等级注册名为黑泷太郎奶茶店）。协议签订后，原告按约定向被告缴纳了各类保证金及房租等。其后，原告开始对租赁物业进行装修，但在搭建二层隔层时，却遭到各方的百般阻挠，原告遂多次找到左创公司，要求其按照当初的承诺解决搭建隔层不合法的问题，左创公司在多次许诺后均无结果，同时在试营业期间，该涉案商铺又出现了各方不容许外摆等一系列重大问题，导致原告方根本无法正常营业。原告又多次找到左创公司要求按照招商时的承诺给予解决，均无果。由于被告方在招商时承诺该涉案商铺可以搭建二楼，可以外摆，因此原告才以比其他同一或者临近街区租金高一倍多的价格将涉案商铺租下，现这些承诺无法实现，直接造成原告成本翻倍、不堪重负的局面，并导致原告无法经营、损失惨重。作为承租方及其代理人，两被告采用虚假宣传的方式，诱骗原告以畸高的价格租下该商铺，作为物业实际管理人，又不给原告解决涉案商铺出现的严重影响其正常经营的各类问题，其行为已经构成合同欺诈及违约，故两被告应当承担缔约过失责任。此外，左创公司在招商时，在向包括原告在内的所有商户承诺，所有的商铺均可以搭建阁楼，变为两层商铺使用。每户门前均可以外摆桌椅作为用餐区使用，其使用面积增加了1至2倍，也就是凭借该谎言，左创公司诱骗众多的商户签订了单价奇高的商铺合同，需要说明的是，当时与涉案街区临近的万科商铺每平方米的租金大概400元至500元，而原告签订租金每平方米1000元至1400元，因此说，该涉案合同是被告采取欺诈手段骗取原告签订的。涉案合同是显失公平的合同，其主要表现在：租金奇高、有很多的霸王条款，比如租赁期未满3年，需要返还免租期租金、被告向原告收取电费为1.45元／度，其向万科物业缴纳的为0.68元／度，因此，这是基于上述欺诈及显失公平两点，原告认为，涉案合同是应当被予以撤销的。而且，被告租金给原告的商铺存在严重的问题，根本无法作为餐饮门店使用，原告根本无法实现签订合同的目的，这些问题主要表现在：一、所有商铺公用的主烟道严重阻塞，导致油烟无法排除，四处乱窜，无法正常经营。二、被告的运营管理非常混乱，开业近两年，涉案街区的路灯都没有点亮。被告当初在招商时承诺其涉案店铺的电力布局可以满足作为餐饮门店来使用，但是在原告入场后，被告又告知该电力设施负荷不够，并且强制性要求原告自行出资进行增容，并且强制性的指定了电力增容的施工方，进而导致原告多支出6万元的电力增容费。被告在承租期间肆意向众商铺收取费用，比如被告向原告收取的电费为每度1.45元，但向其供电部门缴纳的才0.68元，就是向万科物业。同时，被告还强行让所有的商铺安装了其自行购买的，不符合电力部门强制性要求的伪劣电表，该电表的读数常年失真，借用这一手段被告向众商铺，包括原告在内，收取了大量的超额电费。因此原告特提请诉讼，望贵院支持原告全部诉求。两被告共同辩称：驳回原告的所有诉讼请求，事实和理由：第一、被告云城公司与原告之间签署的房屋租赁合同属于三方协商一致意思表示真实合法有效的合同，三方应当按照合同的约定履行合同。被告云城公司委托被告左创公司运营管理深圳市南山区，被告云城公司被告左创公司将座落于深圳市南山区西出租给原告使用，租赁期限是2018年9月1日至2022年12月31日截止，租赁面积是21.3平方米，免租期约定为8个月。合同内并未约定可以外摆，或者搭建隔层。被告按照租赁合同的约定，如期的履行了合同的义务，原告至今未履行自己应有的义务。第二，原告长期拖欠租金、物业管理费、运营管理费等相关费用，被告多次催收无果，至今原告仍然非法占用被告左创公司的物业，原告使用租赁物业长达一年多，仅向被告左创公司缴纳了首月的租金25560元，以及租赁保证金2个月的押金51120元。之后，原告再未按照合同的约定，向被告缴纳租金运营管理费、物业管理费、水电费等相关费用。被告左创公司多次催促，原告至今已向被告缴纳租金、物业运营管理费、物业管理费、水电费等相关费用。按照租赁合同的第3条、5.2条、10.6条、18条等规定，被告有权没收原告已交纳的保证金，并有权单方终止合同及追索拖欠的租金、物业管理费、水电费等相关费用，由此给被告造成的损失，原告均需要承担。第三，原告提出的被告左创公司承诺外摆搭建隔层，没有任何的事实依据。事实上，被告并未承诺租赁租铺，可以搭建和外摆，而外摆是原告主动提出，被告仅为协调方在不违反法律规定，不影响邻里关系和消防安全的情况下，协调沟通，但原告作为，为违反法律强制性的是被告无能为力，而原告也长期租赁商铺做生意的是长期租赁商，属于长期租赁商铺做生意的商人应该非常清楚，违法建筑具有禁止性的规定，三方签署租赁合同18.7条，均有明确的约定乙方的义务，以及违反后的违约责任，也有明确表明，违反搭建以及邻里关系的相关规定。第四，原告自2017年9月6便知道无法搭建各隔层和外摆的实际情况，依据合同法及民法通则等相关规定，撤销权行使期限为1年，并且不得中止中断，也不得延长，是除斥期间，依照相关规定，原告应当在1年内提出，假设存在被撤销的情形，原告也应当在1年内提出，超过1年的，人民法院不予支持。第五，原告采取恶人先告状，编造事实和理由，向被告追索赔偿，实属本末倒置。原告严重违反合同的约定在先。原告使用被告的物业，至今未缴纳任何租金、物业管理费及运营管理费、水电费等。被告按照合同的约定有且有权单方解除合同，并没收已交纳的租赁保证金，并要求赔偿，由此给被告造成的一切损失。综上，请贵院查清事实情况，依法驳回原告所有诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月6日，原告吴昌豪（乙方、承租方）与被告云城公司（甲方、出租方）（左创公司作为甲方委托代理人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区房屋（涉案商铺）出租给乙方使用，经营品牌为黑泷太郎；建筑面积21.3平方米；租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止；乙方可享有免租期自交铺之日起算12个月，即自2018年1月1日至2018年12月31日；2019年1月1日至2019年12月31日期间每月租金27605元；乙方须于本合同签订当日内，向甲方支付首月租金（免租期原件）25560元；乙方承担运营管理服务费1065元／月，自免租期结束之日起开始计收；乙方应于签合同当日向甲方支付二个月租金数额的租赁保证金51120元；甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使乙方不能实现房屋租赁的目的，乙方有权解除合同，应当提前十五天书面通知甲方，及时迁离租赁房屋，并有权要求甲方返还支付的各项保证金；及其他内容。合同签订后，原告吴昌豪向被告左创公司支付了涉案商铺的租赁保证金51120元及首月租金25560元，左创公司向其开具了收款收据。为证明原告的加盟费损失、装修损失，原告向法庭提交了加盟合同、加盟费票据及转账记录、加盟设备发货单、施工合同及收款收据、照片等予以证明。两被告对前述证据均不予认可。为证明被告左创公司在招商宣传中向包括原告在内的众多商户承诺商铺可以搭建阁楼、可以外摆，但原告承租后进行装修才发现无法搭建阁楼及外摆，甚至被行政机关责任拆除，且涉案街区的主烟道也存在严重问题，导致所有商铺无法正常排烟，无法营业，原告向法庭提交了宣传彩页、公证书、违建查处文件、外摆查处通知书、烟道照片、厨房照片、厨房视频截图、微信聊天记录截图、路灯视频截图、光盘等予以证实。其中，公证书中的被告在网上发布的宣传材料显示“使用率超高，4.6至6米的层高，可做夹层，更为突出的是我们外摆空间”“使用率高达250%，可外摆，隔两层”“云城房产证实用率是95%，层高5-6米，能利用集装箱做阁楼，将一层变两层，并且外摆宽敞，6米内属于红线范围”等。两被告对上述证据均不予以认可。庭审中，原告主张吴昌豪是承租方，黑泷太郎奶茶店是实际使用人和工商登记人。原告主张其已于2019年9月7日搬出并通知被告收铺，但被告拒绝，原告遂于2019年9月10日将律师函及钥匙邮寄给被告。被告确认于2019年9月18日收到律师函及钥匙，但认为未办理交接。庭审中，经释明，原告不申请对涉案房屋装修残值进行评估。本院认为，原告吴昌豪与被告云城公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，涉案合同承租人系吴昌豪，而非黑泷太郎奶茶，而被告左创公司在涉案租赁合同首部及尾部均系以委托代理人身份出现，其系作为云城公司之委托代理人与原告吴昌豪签订合同，该行为后果应归属于被代理人云城公司，故涉案合同约束的当事人系原告吴昌豪及被告云城公司，原告黑泷太郎奶茶店及被告左创公司非涉案合同当事人，既无权主张权利亦无需承担合同义务。关于原告主张撤销涉案租赁合同并退还保证金、租金、运营管理费、赔偿装修损失及设备损失的诉讼请求。本案中，原告以欺诈及显失公平主张撤销合同，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，显失公平须包括两个要件，主观上须一方当事人利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，客观上须民事行为成立时显失公平，双方权利义务明显失衡、明显不对称，本案中原告未能举证证明其签订合同时系出于危困状态、缺乏判断能力等，又未能举证证明合同的权利义务明显失衡，故其以租金奇高及合同存在霸王条款为由主张显失公平没有事实依据，本院不予支持。其次，被告在招商广告中宣传可以加建阁楼、可以外摆，但承租方在搭建阁楼后遭到相关行政部门的查处，外摆亦遭到物业的阻拦，被告无法兑现广告中的承诺构成违约，但并不构成欺诈。再次，原告作为承租方，亦应认识到未获建筑施工许可加建阁楼属于违建行为，应对该行为后果有所预见，且其在履行合同过程亦存在拖欠租金的违约行为，综合考虑到双方在合同履行过程中均存在过错，且原告已搬离涉案商铺并将钥匙归还被告，涉案租赁合同事实上已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的，应恢复原状，故被告应将原告支付的租赁保证金51120元予以退还。而原告要求退还首月租金及运营管理费，因该费用发生于免租期后，原告实际使用了涉案商铺并接受了被告的运营管理，故原告要求退还首月租金及运营管理费没有合同及法律依据，本院不予支持。最后，关于原告要求赔偿装修损失及加盟损失，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，本案中，因原被告双方在合同履行中均存在过错，且经释明，原告表示不对涉案商铺的装修残值申请评估，故原告主张的损失应自行承担，原告该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市云城叁号实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴昌豪退还租赁保证金51120元；二、驳回原告吴昌豪的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4033.6元，由原告吴昌豪负担2929.2元，由被告深圳市云城叁号实业有限公司负担1104.4元。如不服本判决，原告吴昌豪可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  魏雄辉人民陪审员  熊胜虎二〇二〇年三月十七日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。