广东省阳江市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤17执复12号 复议申请人（案外人）：阳江市阳东业丰工贸有限公司。住所地：广东省阳江市阳**东城镇工业园裕东一路西至永兴三路北。 法定代表人：沙业飘，该公司总经理。 委托代理人：陈志飞，广东圣度律师事务所律师。 委托代理人：陈小颜，广东圣度律师事务所实习律师。 申请执行人：广东阳东农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省阳江市阳**东城镇东风三路**。 法定代表人：钟远强，该公司董事长。 被执行人：阳江市漠海工贸有限公司。住。住所地：广东省阳江市阳**东城镇工业园裕东一路/div> 法定代表人：陈先海，该公司副总经理。 被执行人：程准记，男，1981年10月15日出生，汉族，现住广东省阳江市。 被执行人：黄燕芬，女，1986年8月16日出生，汉族，现住广东省阳江市。 被执行人：程建生，男，1953年11月10日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区。 被执行人：叶世均，男，1984年4月23日出生，汉族，现住广东省阳江市阳**。 被执行人：曾纪卓，男，1963年2月13日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区。 被执行人：程小红，女，1968年6月10日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区。 被执行人：阳东新盛工贸有限公司。住。住所地：广东省阳江市阳**城东兴商住****之一/div> 法定代表人：程准记，该公司经理。 复议申请人阳江市阳东业丰工贸有限公司不服阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704执异71号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 阳江市阳东区人民法院（以下简称阳东法院）在执行申请执行人广东阳东农村商业银行股份有限公司（以下简称阳东农商行）与被执行人阳江市漠海工贸有限公司、程准记、黄燕芬、程建生、叶世均、曾纪卓、程小红、阳东新盛工贸有限公司借款合同纠纷一案过程中，于2019年4月17日作出（2019）粤1704执340号之一执行裁定：一、拍卖被执行人曾纪卓所有位于阳江市江城区××花园××号的房地产；二、拍卖被执行人曾纪卓所有位于阳江市××（××县城）××开发区××号××及地上建筑物；三、拍卖被执行人程准记所有位于阳江市阳东区（原阳东县城）工业××的房地产。案外人阳江市阳东业丰工贸有限公司向阳东法院提出执行异议，请求暂停拍卖位于阳江市阳东区东城镇工业园裕东一路的厂房。 阳东法院查明，该院依据已发生法律效力的(2017)粤1704民初1633号民事判决，已向被执行人送达（2019）粤1704执340号执行通知书、报告财产令及限制高消费令，责令被执行人在法定期限内履行欠款39209275.20元及利息，并承担诉讼受理费228957元，执行费106609元的义务，但被执行人至今未履行义务。2019年4月17日该院作出（2019）粤1704执340号之一执行裁定：一、拍卖被执行人曾纪卓所有位于阳江市江城区××花园××号的房地产(产权证号：3827××5，登记证明号：阳他押0100019××1)；二、拍卖被执行人曾纪卓所有位于阳江市××（××县城）××开发区××号××及地上建筑物（现门牌号：阳江市阳东区××号），[证号：东府国用（2011）第1311××8号，登记证明号：他项（2013)第0××1号）]；三、拍卖被执行人程准记所有位于阳江市阳东区（原阳东县城）工业园××的房地产[产权证号：阳东0300040××3；东府国用（2012）第1310××0号，登记证明号：阳东他押0300022××8号）]。 本案中，涉及异议请求的标的物系被执行人程准记所有，位于阳江市阳**（原阳东县城）工业园××的房地产（以下简称涉案房屋）。该房地产已于2014年4月29日办理抵押登记，登记证明号：阳东他押0300022××8号。抵押权人是阳东农商行。 阳江市阳东业丰工贸有限公司在向该院提交执行异议申请书时，一并提交一份落款日期为2016年12月21日的《厂房、办公楼租赁合同》，该合同载明：“出租方（甲方）为阳江市漠海工贸有限公司，代表签字为：陈先海，承租方（乙方）为阳江市阳东业丰工贸有限公司；一、甲方将位于阳东区××路：阳江市漠海工贸有限公司厂区内的一楼、二楼的厂房（包括一号楼的一/二楼、二号楼的一楼，三号楼的一楼和二楼的车间和所属的楼梯通道以及一号楼和宿舍之间的通道）租赁给乙方使用，面积按照附件实际图纸标示。同时配套大门口右侧北边楼A栋的整栋3.5层办公大楼也租赁给乙方；乙方用于五金刀剪制品、塑料制品的生产及经营，自行管理，自负盈亏；乙方享有厂房的使用权，但不得转让或作为财产抵押；二、租赁期限为5年，即从2017年3月16日起至2022年5月15日止，租赁期限届满需续期的，乙方应提前三个月提出，经双方同意重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方具有优先权；三、甲方需要搬移调整2个月，再给予乙方免租金装修期，厂房和办公楼5年的租金合计共60万元已包括2个月门卫保安费、治安费、卫生费等，租金分两次支付，第一次已于2016年12月20日，乙方财务莫晓常汇入甲方现金收款账户（陈先海农行卡的50万元，签合同前备注借款），第二次在2021年5月15日前支付，押金50000元定于2017年5月15日前支付，正常投产再支付，期满后退还押金……。”另提交一份交易时间为2016年12月20日，交易金额为500000元的中国农业银行网上银行电子转账回单及一份交易时间为2017年6月21日，交易金额为50000元的中国农业银行网上银行电子转账回单。 阳东法院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据上述查明的事实，本案中的执行标的物的权利人为程准记，而阳江市阳东业丰工贸有限公司主张与其签订《厂房、办公楼租赁合同》的出租方为：阳江市漠海工贸有限公司。阳江市阳东业丰工贸有限公司无法证明其主张的租赁关系，与本案涉案房屋及权利人程准记存在关联性。 另，即使阳江市阳东业丰工贸有限公司确实租赁本案的涉案房屋，但该涉案房屋已于2014年4月29日抵押给申请执行人阳东农商行，并办理了抵押登记手续，阳东农商行是涉案房屋的抵押权人。而阳江市阳东业丰工贸有限公司主张其的《厂房、办公楼租赁合同》是在2016年12月21日签订。即涉案房屋在出租前已设立抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，阳江市阳东业丰工贸有限公司主张形成的该租赁关系不能对抗抵押权人行使抵押权。因此，依照上述法律的规定，该院对涉案房屋进行评估、拍卖的执行行为，依法有据，程序合法，并无不当。阳江市阳东业丰工贸有限公司所提的上述异议请求，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定驳回阳江市阳东业丰工贸有限公司的异议请求。 复议申请人阳江市阳东业丰工贸有限公司向本院申请复议称。 一、阳东法院裁定程序错误，适用法律错误。复议申请人作为案外人，提出异议所依据的是涉案房屋的承租人，对涉案房屋存在实体权利，异议的目的是请求阳东法院停止对涉案房屋的执行，复议申请人所提出的异议为案外人的实体异议，并非因执行行为违反法律规定而提出的程序性异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款“人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限”的规定，阳东法院在引用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定裁定驳回复议申请人的执行异议时，并未告知复议申请人提起执行异议之诉的权利和期限，而是告知复议申请人如不服该裁定可以申请复议。该院实际上是根据《民事诉讼法》第二百二十五条作出执行裁定，明显适用法律错误，应予重新审查。二、阳东法院认定复议申请人不是本案涉案房屋的承租人，属于事实认定错误。2016年12月21日，复议申请人与阳江市漠海工贸有限公司签订了《厂房、办公楼租赁合同》，将登记在程准记名下的涉案房屋租赁给复议申请人。合同签订后，复议申请人向阳江市漠海工贸有限公司付清五年租金，并将上述地址作为公司的登记地阳江市漠海工贸有限公司于2005年12月7日设立，该公司的法定代表人在2016年4月8日之前一直是程准记，阳江市漠海工贸有限公司与程准记之间构成表见代理，复议申请人完全有理由相信阳江市漠海工贸有限公司代表程准记或对房产享有物权，而与复议申请人签订《租赁合同》，该《租赁合同》合法有效。其次，复议申请人的登记地址亦是涉案房屋所在地址，而且复议申请人自签约后对讼争房产占有使用至今，程准记并未提出异议，本案《租赁合同》合法有效。阳东法院忽视该租赁合同合法有效，复议申请人合法实际占有涉案房屋的事实，仅因《厂房、办公楼租赁合同》的相对人不是程准记而直接认定复议申请人主张的租赁关系与涉案房屋无关、与程准记无关，显然属于事实认定错误，损害复议申请人的实体权利。请求撤销(2019)粤1704执异71号执行裁定，发回阳东法院重新审查，裁定停止执行涉案房屋。 本院认为，本案中阳江市阳东业丰工贸有限公司主张其是涉案房屋的承租人，请求停止对涉案房屋的执行，是针对执行标的向阳东法院提出排除执行的异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”阳东法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，作出（2019）粤1704执异71号执行裁定，但赋予阳江市阳东业丰工贸有限公司申请复议的权利，违反法定程序，应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项的规定，裁定如下： 一、撤销阳江市阳东区人民法院（2019）粤1704执异71号执行裁定； 二、发回阳江市阳东区人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  钟艳云 审判员  林浈量 审判员  冯馨莹 二〇二〇年三月十一日 法官助理石岩 书记员姜雪萍