江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民再22号 原告：中国工商银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市大同街**。 负责人：张华军，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈东，男，1965年8月21日生，汉族，该行员工，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：张骋，男，1990年5月1日生，汉族，该行员工，住徐州市泉山区。 被告：吴颜荣，女，1973年9月10日生，汉族，住睢宁县。 被告：潘卫东，男，1973年6月17日生，汉族，住睢宁县。 被告：江苏华商置业有限公司，，住所地徐州市泉山区云龙湖世界奇观西侧国华集团办公室** 法定代表人：马士喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石镇，江苏圆点律师事务所实习律师。 原告中国工商银行股份有限公司徐州分行（以下简称工行徐州分行）与被告吴颜荣、潘卫东、江苏华商置业有限公司（以下简称华商置业公司）金融借款纠纷一案，本院于2015年1月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2015年8月14日作出（2015）云商初字第0123号民事判决书。该民事判决发生法律效力后，被告华商置业公司向徐州市中级人民法院申请再审，2016年12月9日，徐州市中级人民法院作出（2016）苏03民申313号民事裁定书，本案由本院提审。2019年6月4日，徐州市中级人民法院作出（2018）苏03民再57号民事裁定书，撤销徐州市云龙区人民法院（2015）云商初字第0123号民事判决书,本案发回徐州市云龙区人民法院重审。本院于2019年8月16日立案后依法组成合议庭，于2020年1月14日公开开庭进行审理。原告工行徐州分行的委托诉讼代理人陈东、张骋、被告华商置业公司的委托诉讼代理人周浩、石镇到庭参加诉讼。被告吴颜荣、潘卫东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、被告吴颜荣、潘卫东偿还所欠贷款本金223514.81元，利息3974.06元(计算至2015年1月7日，具体金额以我行会计部门计算为准，此后所产生的利息仍需清偿，直至本息清偿完毕)；2、原告对抵押物优先受偿；3、被告华商置业公司承担连带担保责任；4、本案诉讼费及其他实现债权费用由三被告承担。 事实与理由：被告吴颜荣、潘卫东于2009年9月21日与我行签订了《个人购房借款/担保合同》，借款26.7万元，用于购买徐州市住房，并以该房对上述借款提供了抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，贷款于2029年11月13日到期。合同签订后，我行依约向被告发放了贷款，贷款于2010年4月23日开始逾期，并已连续违约5期。经我行多次催要，被告至今拒不偿还。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告华商置业公司辩称：我公司在本案中不应承担担保责任，涉案房产早已于2009年11月办理了抵押登记手续，原告也已在2009年11月份领取了他项权证书，根据借款及担保合同约定，我公司仅承担阶段性担保，在涉案房产办理抵押登记及领取他项权证书之后，我公司不应承担担保责任。原告应就涉案房产行使抵押权并享有涉案房产的优先受偿权。综上请求法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告吴颜荣、潘卫东未答辩。 经审理查明：2009年9月21日，原告工行徐州分行（贷款人）与被告吴颜荣（借款人、抵押人）、潘卫东（共同借款人、抵押物共有人）、华商置业公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，贷款金额为26.7万元，贷款用途为购买坐落于徐州市建筑面积为115.15平方米的房屋，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，据此确定年利率为4.158%，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款利息自实际放款日起计算，借款人以按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为被告吴颜荣位于徐州市房屋一套，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的情形，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务解除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；贷款人宣布贷款提前到期的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；借款人承诺在本房产开发商完成房产初始登记之日起三个月内，主动向房产部门申请办理房屋所有权证书以及房屋的他项权利证书，否则，贷款人有权宣布贷款提前到期并要求借款人提前清偿全部贷款本息罚息及其他费用，直至解除合同；保证人承诺在完成房产初始登记之日起三日内，主动向贷款人书面通知初始登记的具体日期，并督促借款人在规定时间内完成房屋所有权转移登记，因保证人不通知或延误通知、不督促或督促不力导致该房产预抵押登记失效，贷款人有权要求保证人提前履行本合同规定的连带保证义务。 同日，为确保上述借款合同的履行，原告工行徐州分行（抵押权人）与被告吴颜荣、潘卫东（抵押人）签订《徐州市房地产抵押合同》，抵押人吴颜荣愿意以其位于徐州市的合法房地产抵押给抵押权人，该套房产为期房，建筑面积115.15平方米，经双方约定房地产价值382697元，权利价值为26.7万元，约定期限为2009年9月21日起至2029年9月21日止。2009年11月11日，涉案抵押房产办理了抵押登记。 2009年11月13日，原告工行徐州分行向被告吴颜荣发放贷款26.7万元，贷款利率4.158%/年，贷款到期日2029年11月13日。但被告未按合同约定履行还款义务，至2015年1月7日已连续违约5期，欠本金223514.81元，利息3974.06元，原告决定终止借款合同，提前偿付贷款本息。 庭审中，工行徐州分行陈述，对于涉案房屋已经办理抵押登记无异议，但实际在贷款过程中并未接收到房屋他项权证书原件或者复印件，对于涉案房屋办理抵押登记的事实并不知晓。 华商置业公司陈述，根据《徐州市房屋所有权登记审核表》及《徐州市房地产抵押（按揭）登记审核表》显示，涉案房产已于2009年11月11日办理完毕抵押登记手续，房屋他项权人为原告工行徐州分行，而涉案借款的放款时间为2009年11月13日，该时间位于办理房屋抵押登记之后，说明原告工行徐州分行是在办理涉案房产抵押登记手续并领取他项权证后才向被告吴颜荣、潘卫东发放贷款。 本院认为：原告工行徐州分行与被告吴颜荣、潘卫东、华商置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》及《徐州市房地产抵押合同》均系双方当事人真实的意思表示，合同内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，因此合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。 关于工行徐州分行向被告吴颜荣、潘卫东主张返还借款本息的问题。被告吴颜荣、潘卫东在借款后理应按照合同约定偿还借款本息，现根据原告工行徐州分行提供的证据显示已经逾期5期，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，原告工行徐州分行主张返还借款本金223514.81元及利息，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。 关于原告工行徐州分行对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。物权法规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，原告工行徐州分行与被告吴颜荣、潘卫东签订《徐州市房地产抵押合同》，并就涉案位于徐州市产办理了抵押登记，故抵押权已经设立，原告工行徐州分行主张对该房产享有优先受偿权，符合事实及法律规定，本院依法予以支持。 关于被告华商置业公司应否承担担保责任的问题。 1、从阶段性担保制度设立目的分析，借款人在向贷款银行申请购房贷款时，通常还不是商品房的所有权人，房地产开发企业还未能将商品房的所有权转移给买受人，因此贷款银行为保障其债权的实现不受影响，通常要求房地产开发企业在将商品房所有权转移给购房人（借款人）之前为购房人（借款人）提供连带责任保证，至房地产开发企业将商品房所有权转移给购房人（借款人）后，购房人（借款人）此时享有商品房的所有权，具备为银行办理抵押的条件，以商品房为抵押财产来保证贷款银行债权的实现，以物保换人保，房地产开发企业提供的保证已无存续必要，故不再为贷款人提供保证。因此阶段性担保属于附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，根据华商置业公司提供的两份书证显示被告吴颜荣、潘卫东已经就涉案房产为原告工行徐州分行办理了抵押登记手续，为贷款提供了担保，因此被告华商置业公司的保证行为已无存续必要，原告工行徐州分行虽陈述未收到涉案房产抵押的他项权证书，对其债权的实现并不会产生影响，应视为合同约定的解除条件成就，被告华商置业公司不应承担保证责任。 2、从办理房屋抵押登记并交付房屋他项权证的责任角度分析，《个人购房借款/担保合同》约定，借款人承诺在本房产开发商完成房产初始登记之日起三个月内，主动向房产部门申请办理房屋所有权证书以及房屋的他项权利证书，保证人承诺在完成房产初始登记之日起三日内，主动向贷款人书面通知初始登记的具体日期，并督促借款人在规定时间内完成房屋所有权转移登记。因此负有办理抵押登记手续并将记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书交付贷款人的义务主体为借款人，即被告吴颜荣、潘卫东，并非被告华商置业公司，华商置业公司对于工行徐州分行未收到他项权证书不具有过错。如因被告吴颜荣、潘卫东未交付房屋他项权证书而要求被告华商置业公司一直承担连带责任保证，有违公平原则。 3、《个人购房借款/担保合同》中关于阶段性担保的内容系原告工商银行徐州分行为重复使用而预先拟定的格式条款，诉讼过程中原告工商银行徐州分行并未举证证明在签订合同时采取合理的方式提请华商置业公司注意，并对该条款予以解释说明，且被告华商置业公司提供阶段性连带责任保证，本身系一种单务无偿的行为，如严格按照约定要求其承担保证责任，不符合当事人的真实意思和市场交易的公平原则。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十日内，被告吴颜荣、潘卫东偿还原告中国工商银行股份有限公司徐州分行贷款本金223514.81元及利息（计算至2015年1月7日为3974.06元，自2015年1月8日起按照合同约定计算至被告实际给付之日止）； 二、原告中国工商银行股份有限公司徐州分行有权以被告吴颜荣名下位于徐州市产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司徐州分行对被告江苏华商置业有限公司及其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4715元，公告费1160元（其中原告工行徐州分行支付600元，被告华商置业公司支付560元），由原告负担875元，被告吴颜荣、潘卫东负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 胡根平 审 判 员 刘 宇 审 判 员 董 莉 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 王 义 书 记 员 王 璐