湖北省襄阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂06民终4503号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宁萍，女，1988年4月1日出生，汉族，住枣阳市。 委托诉讼代理人：刘小凡，系宁萍之夫。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：襄阳名城碧桂园房地产有限公司，住所地襄阳高新技术产业开发区中原路70号1幢2幢。 法定代表人：高雪峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任旭鹏，湖北创佳律师事务所律师。 上诉人宁萍因与被上诉人襄阳名城碧桂园房地产有限公司（以下简称名城碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服襄阳市高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人宁萍及其委托诉讼代理人刘小凡，被上诉人名城碧桂园公司的委托诉讼代理人任旭鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宁萍上诉请求：1.撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）0691民初2737号民事判决书第一、二项，支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审查明事实不清、认定有误。1.上诉人与被上诉人签订的认购书约定上诉人购买被上诉人开发的房屋，该房屋由被上诉人统一装修后交付给上诉人。认购书签订后，双方另行签订了《商品房买卖合同》、《装修合同》。认购书、商品房买卖合同、装修合同均为独立的合同，没有隶属、从属关系。上诉人与被上诉人在签订的《装修合同》明确约定,上诉人将房屋交付给被上诉人装修前擅自解除本合同取消对被上诉人的委托的，上诉人应向被上诉人支付装修费用总额30%的违约金。该约定属于双方当事人真实意思表示，也是各方应当遵守的条款。各方发生争议，在合同条款有效的情形下，应当按照合同条款解决争议。因认购书在前，买卖合同其次，装修合同最后签订。认购书和买卖合同均没有上诉人不得解除装修合同的约定，装修合同有约定，则应当按装修合同约定审理本案争议。原审在有明确的事实依据的情形下，否定上诉人解除合同的事实基础，明显偏袒被上诉人。假使按原审认定三份合同为一整体，但装修合同是被上诉人提供的格式合同，该格式合同条款约定允许上诉人享有解除合同的权利，则从该角度出发，也应当尊重当事人的意思自治，而非由法院强行作出与合同条款不一致的解释。2.本案为装修合同纠纷，一审在立案、庭前会议、第一次开庭均是按照装修合同纠纷进行的审理，第二次质证的时候将案由变更为商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人均未对商品房合同的履行提出过异议，且未以商品房买卖合同作为作为本案的法律关系。上诉人向法院主张的是装修合同发生的纠纷，被上诉人应诉、反诉的也是装修合同纠纷，而一审擅自改变案由，判非所请，明显违反法律规定。再者装修合同不论定性为承揽合同还是委托合同，根据承揽合同或者委托合同的法律规定，均允许当事人可以随时解除合同，那么在法院不改变案由的情况下，上诉人的请求应当得到支持。3.商品房买卖合同是被上诉人将自己拥有所有权的财产转让给上诉人，而装修合同是上诉人将自己拥有所有权的房屋委托给被上诉人装修，双方在两份合同中的角色完全发生的转换，装修合同中上诉人处于物权所有人的地位，上诉人享有物权处分权，即上诉人可以决定由被上诉人装修，也可以不决定被上诉人装修。这是装修合同作为承揽合同的法律属性决定的。3.虽然一审没有认定承诺书的真实性，但直接认定装修费并非真实装修价格，而是商品房的总价格，则装修合同不是双方当事人真实意思表示。《民法总则》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。即使双方当事人均认可装修合同的效力的情况下，而法院根据法律规定可以直接认定装修合同无效，无效合同应当为双方返还，并不是得出驳回上诉人的请求。（二）原审判决不当。原审在事实不清、认定有误的情况下，作出驳回上诉人请求的判决，不当。 诉人名城碧桂园公司答辩称：（一）案涉《商品房买卖合同》和《委托装修合同》系双方真实的意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。答辩人在广告宣传中已明确说明案涉房屋属于“带精装修”的商品房，在《嘉悦城认购书》中也明确载明：“名城碧桂园公司在买受人认购该物业前，已经告知买受人该物业虽毛坯出售，但由名城碧桂园公司统一装修后交付给买受人，购房人应当支付明确具体的装修费用”，并且购房人也在该《嘉悦城认购书》中承诺：“在本《认购书》约定的合同文件签署之日，购房人应同时与答辩人签署《委托装修合同》”。被答辩人是在充分了解此情况下自愿购买案涉房屋，并在2019年9月6日同一天，同时签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，二份合同中存在明显且确定的权利义务交合。案涉房屋是“带装修出售”，整体履行是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。（二）答辩人在与被答辩人签订《认购书》、《商品房买卖合同》和《委托装修合同》之前，已经尽到合理提示注意和说明义务。《认购书》《商品房买卖合同》和《委托装修合同》内容客观真实详见，并不存在损害购房者合法权益的情形，不属于无效的格式合同，被答辩人作为购房者具有完全民事行为能力，如不同意签署，完全有理由拒绝签订，其自主选择权和公平交易权未被侵犯。（三）被答辩人对案涉《委托装修合同》没有单独的解除权。1.《委托装修合同》没有出现约定的可解除的情形。2.被答辩人是在充分知悉案涉房屋的装修标准及对应价款的情况下，自愿选择购买房屋。3.案涉《委托装修合同》没有损害购房人利益。《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定。”毛坯房价款与带装修价款共同组成购置商品房的价款，充分体现了该条例的精神和当事人意思自治的基本原则。被答辩人在充分了解案涉房屋为“装修”房及知晓装修费标准等前提下自愿选择购买房屋，其利益并没有受到任何损害。4.行政管理要求不能作为合同解除的理由。合同是否符合行政管理的要求，并不影响合同效力。不管案涉《委托装修合同》是否涉及被答辩人主张的限价政策及税赋问题等行政管理层面的问题，被答辩人均无权据此主张合同无效或解除合同。5.案涉《委托装修合同》实质上并非“委托”合同，也不是“加工承揽”合同，购房人不享有对《委托装修合同》单独的任意解除权。从广告宣传、认购及合同签订的整个房屋销售过程看，双方订立合同目的是由答辩人将完成“带装修”的房屋销售交付给购房人，“装修”是答辩人房屋开发交付的组成部分，其载明的价款也系答辩人出卖的带“装修”商品房价款的组成部分，不能从合同中个别的字眼表述将涉案《委托装修合同》定性为委托合同或加工承揽合同。购房人援引《合同法》第二百六十八条之规定解除合同，无事实和法律依据。6.案涉《委托装修合同》是《商品房买卖合同》的组成部分，不能单独解除。答辩人通过同时签订《委托装修合同》与《商品房买卖合同》的方式实现带装修房的销售，《委托装修合同》与《商品房买卖合同》共同组成了装修房屋的销售，两者是不可分割的。另外，双方在《委托装修合同》中也约定，《委托装修合同》以《商品房买卖合同》的生效作为生效前提，《商品房买卖合同》解除时《委托装修合同》也同时解除。因此，《委托装修合同》作为《商品房买卖合同》的组成部分，不能单独解除。如《委托装修合同》单独解除，则案涉房屋就无法实现双方当事人已经达成的“带装修销售”的合同目的。（四）合同一经有效成立，即具有法律约束力，双方当事人必须信守，不得擅自变更或解除。被答辩人表面上是根据《合同法》第二百六十八条定作人身份解除《委托装修合同》，实质上是根据《合同法》第九十六条规定行使合同解除权。通知对方要求解除合同的，必须符合《合同法》第九十三第二款关于解约条件的约定，或者第九十四条可行使法定解除权的情形，才能发生解除合同的法律效力，如行使解除权的一方不符合合同解除的约定或法定条件，不管另一方是否在法定期限内提出异议，均不产生合同解除的效力。从约定解除来看，《委托装修合同》约定的条件为《商品房买卖合同》因法定或约定的解除而解除，而《商品房买卖合同》并未解除，约定解除条件不成就，被答辩人不享有约定解除权。从法定解除来看，《委托装修合同》不具有独立性，被答辩人不享有法定解除权，解除通知不发生合同解除的效力。综上，《解除（委托装修合同）通知》不发生合同解除的法律效力，《委托装修合同》对双方仍具有法律约束力。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原 原告宁萍向一审法院起诉请求：1.判令宁萍与名城碧桂园公司于2018年9月6日签订的《委托装修合同》解除；2.诉讼费由名城碧桂园公司负担。 反诉原告名城碧桂园公司向一审法院提出反诉请求：1.依法确认宁萍于2019年7月19日向名城碧桂园公司发出的解除合同通知的合同解除行为无效；2.宁萍与名城碧桂园公司于2018年9月6日签订的《委托装修合同》继续履行；3.反诉费由宁萍负担。 一审判决认定事实：2018年8月10日，名城碧桂园公司作为出售方、甲方，与作为认购方、乙方的宁萍签订《襄阳碧桂园嘉悦城认购书》（以下简称案涉认购书）一份，主要约定，乙方向甲方认购的物业的基本情况：襄阳市高新区名城路与车城湖西路交汇处襄阳碧桂园嘉悦城12幢1单元33层12-1-33-2号（Y297型）洋房（以下简称案涉商品房），建筑面积130.44平方米（其中套内建筑面积104.31平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.13平方米），交楼日期2019年12月30日，合同建筑超标单价6165.04元/㎡。乙方向甲方认购的物业的认购价为804168元。乙方选择的付款方式为期楼洋房按揭三个月（首付30%）（装修款首付30%）。乙方的付款时间为：定金30000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款244168元须于2018年8月10日前付清（含定金）；如选择银行付款按揭方式，乙方须同时办妥按揭申请手续。第二期楼款560000元须于2018年11月10日前付清（银行按揭款）。乙方应于2018年8月10日前与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。甲方在乙方认购该物业前，已告知乙方该物业虽毛坯出售，但由名城碧桂园公司统一进行装修后交给乙方，乙方应付的装修费为300012元。故乙方自愿同意：在本认购书约定的合同文件签署之日，乙方应同时与名城碧桂园公司签署《委托装修合同》。乙方拒绝签署的，甲方有权将认购物业另行出售，并不予返还乙方已付的认购定金。2018年8月10日，名城碧桂园公司作为出卖人，与作为买受人的宁萍签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称案涉预售合同）一份。合同主要约定，名城碧桂园公司将上述认购书中约定的案涉商品房预售予宁萍，建筑面积、套内面积、分摊共有面积、单价、合计价款、首付款、尾款付款方式均同认购书。2018年9月6日，宁萍作为甲方、委托方，与作为乙方、承接方的名城碧桂园公司签订《委托装修合同》（以下简称案涉装修合同）一份。合同主要约定，甲方购买乙方开发的案涉商品房，根据案涉预售合同的约定，乙方交付该房屋给甲方的标准为毛坯，现甲方委托乙方装修该房屋。双方一致确认乙方按本合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》对该房屋进行装修装饰。甲方应向乙方支付的装修费为300012.00元，甲方于2018年9月6日前向乙方支付装修费90012元，于2018年12月6日前向乙方支付装修费210000元。根据买卖合同的约定，乙方交付该房屋给甲方的期限为2019年12月30日前，甲乙双方一致同意，甲方应于该期限届满之日起3天内前往乙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修。乙方于该房屋给乙方装修之日起90天内完成该房屋的装修装饰。甲方在该房屋交付给乙方装修前擅自解除本合同取消对乙方的装修委托的，甲方应向乙方支付装修费用总额30%的违约金（从已收取的装修费用中扣除）。本合同在以下条件全部具备时生效：1.买卖合同已生效；2.本合同经甲、乙双方签字（盖章）；3.本合同附件一、附件二经甲乙双方签字（盖章）。本合同生效后，如买卖合同因法定或约定解除的，本合同于买卖合同解除的同时解除。宁萍与名城碧桂园公司还共同签署了附件一即装修户型平面图、附件二即装修内容和设备标准。2018年8月10日宁萍分别向名城碧桂园公司付款244168元和90012元，分别履行了案涉预售、装修合同约定的案涉商品房和装修费的首付款支付义务。对装修费余款210000元，宁萍未依约支付。2019年7月16日，宁萍向名城碧桂园公司发出《解除〈委托装修合同〉通知》一份，以“合同第五条第三款第一项约定：甲方可以在该房屋交付给乙方装修前解除本合同取消对乙方的装修委托。《中华人民共和国合同法》第二百六十八条规定：定作人可以随时解除承揽合同”为由，通知名城碧桂园公司解除案涉装修合同。名城碧桂园公司于2019年7月19日收到上述通知。庭前会议中，一审法院向宁萍释明，如果法院认为案涉装修合同是案涉认购书、预售合同的一部分，宁萍是否主张一并解除认购书、预售合同，宁萍明确表示不主张。 另查，名城碧桂园公司与宁萍装饰装修合同纠纷一案，一审法院于2019年6月3日受理，案号（2019）鄂0691民初1496号（以下简称1496号案件）。名城碧桂园公司向一审法院提出诉讼请求：1.宁萍支付第二期装修款210000元及违约金；2.宁萍负担诉讼费。 再查，案涉商品房所在项目“碧桂园嘉悦城一期”第12号楼于2018年7月25日取得《湖北省商品房预售许可证书》，证号：鄂襄审批预售字（2018）30号。名城碧桂园公司登记的经营范围包括建筑装修装饰工程施工。 一审法院认为，名城碧桂园公司与宁萍签订的案涉认购书；预售、装修合同，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，当属有效而受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，当事人应当本着诚实信用原则，全面履行合同。 对于宁萍是否有权解除案涉装修合同，其解除案涉装修合同的行为是否有效。一审法院认为，当事人从事民事活动，应当负有审查、预见、注意、规避等审慎义务。买受商品房对绝大多数人事关重大，从一般常理来讲不可能轻易而为。按照社会习惯，有购房意向的当事人当充分考察当地多处楼盘，从而选择自己中意的商品房买受之。在签订商品房买卖合同之前，买受人也应当与出卖人多次、全面谈判、协商商品房楼层、面积、价格、交付时间、交付状态等合同重要内容，从而达成商品房买卖合意。从案涉认购书“甲方在乙方认购该物业前，已告知乙方该物业虽毛坯出售，但由名城碧桂园公司统一进行装修后交给乙方，乙方应付的装修费为300012元。故乙方自愿同意：在本认购书约定的合同文件签署之日，乙方应同时与名城碧桂园公司签署《委托装修合同》”约定并结合案涉装修合同内容可知，宁萍在与名城碧桂园公司协商一致，由宁萍认购案涉房屋、尚未签订案涉预售合同时，名城碧桂园公司已经告知、宁萍已经知道案涉房屋是以“宁萍委托名城碧桂园公司装修”的方式的精装修房而非毛坯房，从而可以认定，双方关于案涉商品房买卖的合意，是上述精装修房而非分离的毛坯房和“委托装修”。名城碧桂园公司虽与宁萍分别签订案涉预售、装修合同，但名城碧桂园公司发布的案涉商品房广告为“地暖精装洋房”，且如前所述，案涉房屋系精装修房，属“带装修出售”。根据双方在案涉认购书中的“乙方拒绝签署的，甲方有权将认购物业另行出售，并不予返还乙方已付的认购定金”约定，如果双方未签订案涉装修合同，还可能影响到案涉认购书、预售合同的效力。案涉装修合同是双方达成案涉购买商品房预售合意的重要组成部分，不能单独而当综合评价。双方订立案涉认购书、预售、装修合同的本意和目的，是由名城碧桂园公司出卖、宁萍买受案涉精装修房。根据案涉装修合同及其附件一、二内容可见，名城碧桂园公司与宁萍对装修内容约定不够深入、细致、具体，对很多诸如装修基础水电材料、卫浴、板材、油漆、地板砖、木地板、天花吊顶、水盆、电器等品牌和价格没有约定，甚至没有双方认可一致的装修效果图，而是笼统将装修价格定为300012元，不符合订立装修合同的一般要求和习惯。足见双方当事人签订案涉装修合同时，相对装修内容和装修价格，更为关注的是房屋在一定初步装修的基础上的每平方米的单价，且宁萍自认“将房屋价格拆分后放在装修合同中”“《委托装修合同》约定装修费总款300012元中，将毛坯房的价格拆分了部分”，因此可以认定，案涉装修合同约定的装修费300012元并非真实装修价款，而是案涉商品房价款的一部分，其与案涉预售合同所约定的价款共同构成涉案精装修商品房的总价款。无论宁萍主张的“被迫签订承诺书”事实成立与否，均不产生解除合同的法律后果。案涉装修合同不能单独解除，否则无法实现双方买卖精装修房的真实合同目的。经一审法院释明，宁萍并不主张解除案涉预售合同，故其单独请求解除案涉装修合同没有事实依据和法律依据。因此，虽宁萍根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定向名城碧桂园公司通知解除合同，但名城碧桂园公司对解除合同行为效力有异议并亦根据上述法条规定向一审法院提出确认宁萍解除合同的行为无效的反诉请求。综合上述观点，宁萍仅主张解除案涉装修合同的行为无效，其向名城碧桂园公司发出的《解除〈委托装修合同〉通知》并不发生法律效力，对宁萍所举《解除（委托装修合同）通知》、物流运单不予采信。宁萍若认为案涉预售、装修合同具有解除的法定或约定事由，可一并主张解除。名城碧桂园公司提出的“宁萍与名城碧桂园公司于2018年9月6日签订的《委托装修合同》继续履行”的反诉请求，因其在1496号案件中已经向一审法院提出“宁萍支付第二期装修款210000元及违约金”的诉讼请求，该案尚在审理中。根据本案查明的事实，宁萍已经支付案涉装修合同约定的首付款90012元，剩余的款项210000元是否应当支付即为1496号案件争议的事实，故名城碧桂园公司的上述反诉请求系重复诉讼。案涉装修合同是否继续履行、宁萍是否应向名城碧桂园公司支付210000元，当以1496号案件实体处理结果为准。综上所述，宁萍对其本诉请求所举证据不足，不予支持，名城碧桂园公司对宁萍本诉请求的抗辩意见予以采纳。对名城碧桂园公司反诉请求第1项予以支持，宁萍对名城碧桂园公司该项请求的抗辩意见不予采纳。对名城碧桂园公司反诉请求第2项不予支持，宁萍对名城碧桂园公司该项请求的抗辩意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回宁萍的全部诉讼请求；二、确认宁萍解除案涉《委托装修合同》的行为无效；三、驳回襄阳名城碧桂园房地产有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费80元，合计160元，由宁萍负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为:名城碧桂园公司就其开发的襄阳碧桂园嘉悦城项目对外发布售房广告，明确写明所售房屋为“地暖精装洋房”。宁萍到实地进行考察时，名城碧桂园公司告知其该物业虽毛坯出售，但由名城碧桂园公司统一进行装修后向其交付。宁萍同意后与名城碧桂园公司签订《认购书》，并承诺在认购书约定的合同文件签署之同时与名城碧桂园公司签署《委托装修合同》，若其拒绝签署《委托装修合同》的，名城碧桂园公司有权将认购物业另行出售，并不向其返还已付的认购定金。之后，宁萍就《认购书》约定认购的物业价、装修价与名城碧桂园公司分别签订了《商品房买卖合同（预售）》和《委托装修合同》。且本案《委托装修合同》的签订，不同于通常的房屋装修合同系由物权人与装修公司就装修风格、功能使用、材料品牌、施工工期、质量要求、装修价款等内容经过充分协商后形成的，而是由名城碧桂园公司按照同一户型统一装修模式统一装修合同内容与购房户签订的，所约定的装修款也不是真实的装修成本，而是涉案房屋总价款的一部分。上述事实表明，双方当事人之间自愿建立的是带装修商品房买卖合同关系，签订《委托装修合同》的真实意愿不是在《商品房买卖合同（预售）》之外另行订立并独立履行该合同，而是为了实现带装修商品房买卖的合同目的。因此，双方当事人签订《委托装修合同》属于虚假的意思表示，隐藏的民事法律行为是进行带装修商品房买卖。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”双方当事人进行带装修商品房买卖，不违反法律、法规禁止性规定，双方因此建立的带装修商品房买卖合同关系应受法律保护。宁萍未要求解除双方之间带装修商品房买卖合同关系，仅要求解除《委托装修合同》，与法不符，其向名城碧桂园公司发出的《解除〈委托装修合同〉通知》不发生《委托装修合同》解除的法律效力。 综上，上诉人宁萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人宁萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 俊 审判员 严庭东 审判员 刘丹丹 二〇二〇年三月二十日 书记员 郭明月