甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初12829号原告：李磊，男，汉族，1984年8月4日出生，住甘肃省兰州市城关区。被告:李梓语（曾用名李雪婷），女，汉族，1989年2月21日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告李磊与被告李梓语房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李磊，被告李梓语均到庭参加了诉讼，本案现已开庭审理终结。李磊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年12月7日至2019年3月6日约定合同解除期间4个月的租金43596元（肆万叁仟伍佰玖拾陆元整）；2、请求判令被告承担提前解约金15万元（壹拾伍万元整）；3、请求被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年11月22日，出租人李磊、租受人李雪婷（以连锁超市名义，以营业执照尚未办理作为乙方代表人）和居间人共同签订《兰州市租赁合同》，就李磊所有位于兰州市城关区间），建筑面积173平方米的商铺租赁给李雪婷使用，房屋租赁期自2019年1月7日至2021年1月6日，共计叁年整，甲方于2018年11月26日前将房屋交付给乙方，装修期40天，合同约定年租金为130788元，支付方式为银行汇款，押金2个月，第一年租金每半年支付一次，后两年租金年付。合同签订后，甲乙双方均向居间人支付中介佣金5450元，乙方交付押金10000元，合同约定押金为21798元，乙方承诺事后连同租金银行汇款支付，后甲方依约将房屋于2019年12月6日交付乙方，房屋交付后，乙方既未进场装修，也以各种原因未支付剩余押金及租金，期间甲方多次催促乙方，乙方均以公司原因推诿，至2019年3月6日，甲方根据合同第九条（四）款1项不按照约定支付租金达90日的约定，决定解除合同，并多次向乙方追索租金及违约金，乙方均推诿未支付，故原告状诉至法院。李梓语辩称：合同是其与原告签订的，但租赁房屋不是作为其个人使用的，当时其在冠群鹏程企业管理咨询服务（天津）有限公司兰州第一分公司工作，因为工作任务为新项目租赁场地，2018年11月受冠群鹏程企业管理咨询服务（天津）有限公司兰州第一分公司法人委托，和同事一起与原告签订的合同，当时同事向原告先行转账支付押金等付费，此押金及中介费有法人转账至同事账户,由该同事转给中介,后来约定租金由公司转账给原告本人，所以就以我个人名义和原告签订了房屋租赁合同，后来因为调岗我已将工作交接，包括该情况已向接替我工作的同事交接完毕，现在我已离职，离职后我向原告告知过我离职的情况并说明具体交接事宜，向其提供法人电话，让其自行联系，也告知公司该情况，公司承诺会处理此事，现与我本人无关，但我愿意配合原告向冠群鹏程企业管理咨询服务（天津）有限公司兰州第一分公司追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《兰州市房屋租赁合同》、收据存根、《房屋所有权证》、原告身份证明，被告经质证对上述证据的真实性和证明目的均无异议;对被告提供的《劳动合同书》、工作内容考核表、收条、转账凭证、与冠群鹏程企业管理咨询服务(天津)有限公司总部工作内容往来邮件、员工工作交接表、体检报告，原告经质证对上述证据的真实性均无异议，证明目的均有异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院将在以下本院认为部分，结合庭审情况予以综合说明。对于被告提供的《劳动合同书》、工作内容考核表、与冠群鹏程企业管理咨询服务(天津)有限公司总部工作内容往来邮件、员工工作交接表、体检报告，本院认为上述证据与本案无关，故不予认定。根据当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月22日，原告（出租人：甲方）与被告（承租人:乙方），居间人（丙方：兰州信业房产代理有限公司）签订了《兰州市房屋租赁合同》。合同约定：“第一条房屋基本情况，（一）房屋坐落于兰州市城关区间），建筑面积173平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证书编号：兰房权证（城关区）字第**，房屋所有权人姓名：李磊……。第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2019年1月7日至2021年1月6日，共计叁年零个月。甲方于2018年11月26日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及结清之前房屋使用成本后视为交付完成。第四条租金及抵押，（一）租金标准及支付方式：130788元每年。支付方式：押贰付陆个月，各期租金支付日期：2018年12月8号之前结清第一笔租金，2019年6月8号之前结清首年第二笔租金，剩余租金每半年一结。第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达90日的……。（四）不按照约定支付租金达90日的……。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定情形之一的，应按照月租金15%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定情形之一的，应按照月租金15%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）在租赁期内，除本合同约定第九条的解约条件之外，若甲乙双方提前解约，均需向守约方支付人民币壹拾伍万元整。”该《房屋租赁合同》签订当日，原告向被告出具收条一份，载明：“今收到李雪婷租房定金10000元。李磊2018年11月22日。”同日，丙方向甲方（原告）出具了收据存根一份，确认收到原告居间费用5450元，向乙方（被告）出具了收据存根一份，确认收到被告居间费用5450元。后原告以被告未支付房屋租金构成违约为由，状诉至法院，遂酿成纠纷。另查明，位于兰州市城关区间），建筑面积173平方米，房屋所有权证书编号：兰房房权证（城关区）字第**，原告李磊单独所有。再查，被告所述向原告支付租房定金10000元及向居间方支付居间费5450元系通过案外人银行账户支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律的保护。本案中，原告与被告签订的《兰州市房屋租赁合同》，系合同双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律规定，本院依法确认为有效。该合同明确约定了原被告的权利和义务，原、被告应该严格遵守。原、被告签订的租赁合同明确约定了原被告的权利义务，其中第三条明确约定，甲方（原告）应于2018年11月26日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及结清之前房屋使用成本后视为交付完成。其中第四条明确约定，乙方（被告）2018年12月8日之前结清第一笔租金。故原、被告的权利义务有履行期限的先后顺序，原告应严格按照合同规定于2018年11月26日前按照合同约定交付给乙方。被告也应严格按照合同规定于2018年12月8日前向原告结清第一笔租金。本案中原告在诉状中自述其于2018年12月6日将房屋交付给乙方，在庭审中又自述:“合同签订一周后，将房屋钥匙交付给被告的，当时一共有三人和被告在一起，我把钥匙给了被告他们，具体是谁我不记得了”,原告没有提供合同中明确约定应有原、被告双方交验签字盖章的《房屋交割清单》且未提交相关证据证明其实际按照合同约定向被告履行了交付房屋的义务,应承担相应的法律后果。关于原告诉请被告支付2018年12月7日至3月6日约定合同解除期间4个月租金43596元的诉请。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因原告不能证明其实际将房屋交付给了被告，而合同中明确约定了原告有先履行交付房屋的义务，故原告主张房屋租金的诉请缺乏事实及法律依据,本院不予支持。关于原告诉请要求被告承担提前解约金150000元的诉请，因原、被告在合同中明确约定了解约条款和违约责任，而本案中被告并未存在违约情形，故对于原告的该项诉请本院亦不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李磊的诉讼请求。案件受理费2086元,由原告李磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨伟二〇二〇年三月二十四日法官助理马赫书记员赵鑫茹