上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23388号原告：沈毅祖，男，1953年3月14日生，汉族，户籍地及住址上海市普陀区。委托诉讼代理人：冯玉琴。被告：殷伟荣，男，1953年12月18日生，汉族，户籍地及住址上海市虹口区。委托诉讼代理人：徐雯，女，1954年3月30日生，汉族，户籍地及住址上海市虹口区。原告沈毅祖与被告殷伟荣间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈毅祖及其委托诉讼代理人冯玉琴、被告殷伟荣及其委托诉讼代理人徐雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2013年11月13日签订的《转租合同》于2015年10月8日解除；二、被告搬离并归还位于上海市嘉定区南翔镇蕴北公路XXX弄XXX号D型房屋(以下简称讼争房屋)；三、被告向原告归还《租房合同》两份、购房收据一张；四、被告向原告支付自2013年12月至2019年9月的房屋使用费人民币70万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：原、被告系大学同学。2013年1月，原、被告共同投资一家名为欧玛的按摩椅公司，双方均出资200万元。被告的出资挂在原告名下，原告代被告收取投资利息，利息每一期均于第一时间转入被告指定账户。2013年，欧玛公司被司法限制，原、被告的投资均受到损失。被告以其妻有意见为由，要求原告向其出具200万元的借条，给被告妻子一个安慰。原告念被告系相处30余年的同学，就帮忙向被告出具了一张200万元的借条。2013年11月12日，被告约原告至公司了解投资情况，在返回途中，被告突然报警，还纠集多人围住原告，要求原告归还200万元的投资款及利息。在被告的威逼下，原告于2013年11月12日晚在虹口区广中路派出所与被告首次签订了《调解协议书》，约定原告将讼争房屋给被告使用两年，作为还款诚意。2013年11月13日，被告在派出所强制原告将讼争房屋的使用权转让给其，双方签订了《转租合同》，合同约定以房抵债，作价折抵借款本金200万元及利息12万元。合同还约定自2013年12月起由被告收取租金，原告还将预收的租金押金13,800元及两份《租房合同》及收据交给了被告，视为房屋使用权变更给了被告。同时，原告将讼争房屋交付予被告包括屋内全部家具、电器等。至此，双方之间的债务全部结清。讼争房屋(建筑面积为170.87平方米，系三层联体别墅)系原告与妹夫倪某某于2005年3月5日共同出资563,871元购买所得，自2005年至2013年间共同出租。2013年，原告为了还债，共同购买人倪某某出于无奈写了同意转让的字据给了原告，原告即将该字据给了被告。2015年10月8日，被告向虹口区人民法院提起诉讼，要求原告归还200万元借款并支付相应利息。该案庭审中，被告表示，讼争房屋没有产权证，无法过户并抵债，单方解除了以房抵债协议。该案诉讼期间，因原告在国外看病未能到庭参加诉讼。2015年11月24日，虹口区人民法院出具一份(2015)虹民一(民)初字第5635号民事判决书，判决原告归还被告借款200万元并按年利率14.4%的标准支付自2013年6月4日至实际履行之日止的利息。后被告申请法院执行，自2016年1月起，法院每月扣除原告4,000余元的养老金，未给原告预留生活必要费用。期间，原告多次与被告协商，要求被告返还讼争房屋，均未果。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告之起诉已超过诉讼时效。双方于2013年11月签订调解协议，距今已6年有余，已超过了3年的诉讼时效；2、双方签订的《调解协议书》、《转租合同》均系在自愿情况下在派出所内签订，被告不存在威逼、强制的情形，且至今未解除。协议约定了原告的2年还款期及讼争房屋的转让、转回事宜，并约定了到期未还款的解决方法。原告至今未履行还款义务，讼争房屋由被告对外出租。要求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月13日，原、被告签订一份《调解协议书》，约定：被告于2013年6月4日借给原告200万元(利息按每月24,000元计算)。还款日期为2013年12月4日。由于原告至今未能归还所有借款，双方于2013年11月12日报警，于广中路派出所，经双方调解，达成如下协议：一、原告为表诚意，将位于嘉定区南翔镇蕴北公路XXX弄XXX号房屋转让给被告作为所有借款，并于2013年11月13日办理相关转让手续于被告，转让费用由原告承担；二、房屋转让期为二年即至2015年11月13日，在此期间如能按欧玛公司的规定归还本金及利息，被告愿将该房屋转让给原告；如二年到期未能归还借款，该房屋的所有权仍为被告所有(本金不低于200万元)。该协议书备注栏载明，如讼争房屋在二年内高于本金的款项，由被告归还原告；如低于本金，原告则补偿被告(含本金及利息)。同日，双方签订一份《转租合同》，约定：一、原告与案外人上海浏翔工业开发有限公司(以下简称浏翔工业公司)签订的租房合同及其内容由被告全部接受并承担权利和义务；二、本转租合同租期60年的租赁费为212万元。合同生效后，即认为原告已还清200万元及利息；三、被告自2013年12月1日起收取租金。当日，被告出具一张收条，载明收到原告的承租人的押金2,800元。2013年11月14日，被告出具一张收条，载明收到原告款项11,000元(其中1,000元为房屋押金转来，另外10,000元为合同补贴款)。2015年11月24日，上海市虹口区人民法院出具一份(2015)虹民一(民)初字第5635号民事判决书，认定原、被告间200万元的借贷关系成立。原告关于该笔款项系投资款的抗辩，其现有证据不能证明其主张，故对此不予采纳。遂判决：原告归还被告借款200万元并按年利率14.4%的标准支付自2013年6月4日至实际履行之日止的利息。后原告未履行判决确定的支付义务，被告即申请法院强制执行。法院扣划了原告相应养老金，但被告的债权未得到全部清偿。因原告认为被告已就借款以诉讼的方式进行处理，双方之间的以房抵债协议已解除，被告理应将讼争房屋(包括相关购房凭证)返还予原告并支付相应房屋使用费，故涉讼。庭审中，原告向本院提供了一份《租房合同》，该合同签订日期为2005年3月25日，约定原告与案外人倪某某向浏翔工业公司租赁讼争房屋。租赁价格按照每平方米3,300元计算，合计563,871元。租赁期限为60年，自合同签订生效之日起计算。承租人自签订合同之日起一次性付清全部款项并领取钥匙。浏翔工业公司同意在条件成熟时，办理产权证将房屋过户给原告与倪某某，同时签订正式购房合同。原告与倪某某同意在取得产权证后再支付每平方米800元的款项。被告对该合同的真实性不表异议。被告向本院提供了一份由案外人倪某某于2007年1月30日出具的《声明》，载明自2007年1月开始，其退出讼争房屋买卖关系，讼争房屋使用权归原告所有。原告对该合同的真实性不表异议。同时，被告又提交了一份《协议》，签订主体为被告与案外人沈某某(系原告亲属)，签约时间为2016年4月6日，约定：1、原告代理人沈某某同意将讼争房屋出售，所得款项偿还拖欠被告的200万元借款；2、出售讼争房屋的款项金额与偿还被告的200万元借款无关，被告收到200万元后，双方间的债务一笔勾销；3、沈某某即日起将讼争房屋挂牌出售，被告负责通知房客，配合购房人看房。房屋成交前维持现状；4、房屋售出后，被告负责清空房屋并交房。原告对此表示，其不清楚其亲属与被告签订《协议》事宜，其也未委托其亲属处理。另外，被告表示，《调解协议书》中约定的二年转让期，其在该期间使用讼争房屋并非免费使用，其愿意扣除相应使用费。目前该房屋由其对外出租(均有租赁合同)，租金标准按照市场行情确定。其2013年出租时每月租金为3,800元，目前每月租金为6,000元。其对外出租期间取得的租金可在最后结算时予以扣除。庭审中，原、被告均确认，讼争房屋至今未取得产权证。本院认为，原、被告签订的《调解协议书》、《转租合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现原告无证据证明被告采取了欺诈、胁迫等手段与原告签订了上述合同，故对原告的相关陈述，本院不予采纳。经对《调解协议书》、《转租合同》内容的审查，结合双方在庭审中的相关陈述，可以确认虽然上述合同中有房屋转让的意思表示，但并非真实的房屋买卖(讼争房屋至今亦未取得产权证)，双方签约的目的是由原告尽快(二年内)偿还借款，在原告未能按约偿还借款的情况下，由被告使用讼争房屋产生的费用(包括通过法院强制执行取得的款项)抵扣原告拖欠的借款，直至清偿完毕为止。在原告未全部清偿借款及其他不符合合同解除条件的情况下，其要求解除合同并归还讼争房屋、相关合同并由被告支付房屋使用费的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告沈毅祖的全部诉讼请求。本案受理费10,800元，减半收取5,400元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇二〇年三月十七日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。