广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初13782号原告：李红青，女，1975年5月25日出生，苗族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：傅长青，系原告配偶。被告：石晓天，女，1962年9月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：刘松，男，1962年10月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述两被告共同委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。原告李红青诉被告石晓天、刘松房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李红青的委托诉讼代理人傅长青，被告石晓天、刘松的共同委托诉讼代理人李辉洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红青向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告退还定金5万元，并按房价总额的10%向原告赔偿违约金24.9万元，赔偿房屋差价损失（房屋差价损失=被告将该房售予他人的价格-249万元）；2.本案诉讼费用及其它相关费用由被告承担。事实与理由：2016年9月17日，原告与被告签订了《广州市存量房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于番禺区××汉××国××花园××路××区××房。原告在合同签订当天，向被告支付了购房定金5万元，积极履行合同义务。被告在合同签订后，未及时终止租约，仍将该房屋用于出租，且未在约定期限内将户口从该房屋地址迁出，违反合同第一条约定（该房屋不带租赁合同，并在2016年12月31日前将户口从该房屋地址迁出）。被告收取定金后，没有履行合同义务的行为和意思表示，却以原告未在2016年10月15日前支付剩余定金32万元为由，未与原告协商就单方面提出解除合同，将该房屋以更高的价格售予他人。综述，按照合同约定，被告未将该房屋出售给原告即构成违约，须向原告支付违约金，违约金为房屋成交价格的10%，即24.9万元，并退回原告已支付的费用5万元。被告此后将该房屋非法出售给他人，超过本合同交易价格部分（以实际交易差价为准），应归原告所有。请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告石晓天、刘松共同辩称，1.原告严重违反诚实信用原则，涉嫌恶意诉讼，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。2.原告的诉请，缺乏事实和法律依据。被告不存在任何违约行为，反而构成根本性违约的主体是原告。被告依法解除合约，有理有据。3.涉案房屋买卖合同发生在3年前即2016年9月17日，但被告收到的诉状是在2020年1月中旬，从时间点可以看出，原告是非常之熟悉相关法律。原告选择诉讼时效最后的时间点提起诉讼，深知被告收到材料的时候可能已经丧失了对原告提起诉讼或反诉的时效问题，原告的行为违背诚实信用。当然，被告并没有让原告的恶意诉讼得逞。虽然时间已经过了三年，但是被告手头上依然保存着材料证明违约主体是原告。请求合议庭依法追究原告恶意提起诉讼的相关法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区钟村街汉溪路汉溪大道东100号悉奥路3区3座301房。2016年9月17日，石晓天、刘松作为甲方与李红青作为乙方共同签订一份《广州市存量房买卖合同》，其中约定涉讼房屋建筑面积139.50平方米，以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：……（2）不带租赁合同（3）户口未迁出，甲方应在2016年12月31日前迁出；按整套出售并计价，总金额2490000元；交易方式按揭付款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款当天；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%逾期付款的违约责任：乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；其他约定：……3.甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲方双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；等。同日，石晓天、刘松作为甲方与李红青作为乙方另签订一份《存量房买卖合同附件》，其中约定：1.定金50000元，乙方须在2016年9月18日支付给甲方；2.定金余款320000元，乙方须在2016年10月15日前支付给甲方；3.首期楼款（不含定金）380000元，乙方于递件成功当天支付甲方；等。同日，石晓天、刘松收取到李红青承购涉讼房屋的定金50000元，并出具《收款证明》。2016年10月21日，石晓天、刘松以邮政专递形式向李红青发送《催告函》，催告李红青支付定金余款320000元以及逾期付款违约金（暂计算自2016年10月16日至2016年10月21日），并告知合同约定超过10日未付款的，卖方有权解除合同的法律后果。2016年11月2日，石晓天、刘松以邮政专递形式向李红青发送《解除合同通知书》，载明“阁下承诺并在《合同》中确认应于2016年10月15日之前向我方支付定金370000元。然而，直至2016年10月30日，阁下还有定金余额320000元尚未支付。阁下的行为已属于严重违约……我方现以本通知函的形式告知阁下：因阁下的违约行为，我方行使合同解除权，并依法没收定金。”2019年10月25日，李红青以石晓天、刘松违约未完成涉讼房屋交易为由向本院提起本案诉讼。庭审中，石晓天、刘松陈述已于2017年4月将涉讼房屋售予他人并完成过户交易。双方对涉案合同不能履行的违约责任问题产生较大争议。李红青主张石晓天、刘松的违约行为有：1.未依约办理网签，2.违约单方解除合同，3.签订合同后仍出租房屋，4.未按合同约定迁出户口，5.单方解除合同后未按约定退还已付定金。李红青认为其一直通过中介方与石晓天、刘松沟通买卖房屋事宜，极少面对面沟通；其确认收取到《催告函》和《解除合同通知书》，在收取到《催告函》后便及时与中介联系，要求被告继续履行合同，但没几天就被中介传达了被告要求解除合同的意见；其方认为违约责任在于石晓天、刘松，依据合同网签在前、定金余款交付在后的约定，其方通过各种方式催告被告履行网签手续未果。为证明其主张，李红青提供1.2016年9月25日彩照一张，拟证实合同签订时仍有租客。2.2016年10月29日书写声明一张，正面载明“10月29日，收到石晓天、刘松单方解除合同通知书。本人表示要求继续履行购房合同，石晓天、刘松承担单方违约的一切法律后果。落款时日2016年10月29日、落款人李红青”。后面内容空白，仅载明李坤、粟斌顺签名和手机电话。3.2016年12月25日与中介粟斌顺电话录音，拟证实其通过中介催促继续履行合同。4.告知函及送达，载明2019年9月16日李红青以邮政专递形式向石晓天发送《关于你方单方行为构成违约的告知函》。石晓天、刘松对上述主张和证据均不予认可，认为支付定金是买家首要支付义务，该义务没有履行谈不上后期的问题。本院认为，李红青与石晓天、刘松于2016年9月17日签订的《广州市存量房买卖合同》和《存量房买卖合同附件》，主体适格，意思表示真实，未有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。李红青主张石晓天、刘松在签订合同后仍出租房屋违反合同约定，没有提供充分证据证实，且即便该事实存在，亦不影响买卖合同的前期履行，仅影响合同约定的交房义务，案涉合同未能履行到交房环节，故李红青以此为由主张石晓天、刘松违约导致合同履行不能，理据不足。同理，李红青主张石晓天、刘松未依约迁出户口，但合同未能履行完毕，石晓天、刘松迁出户口的条件未成就，李红青此项理由同样理据不足。李红青主张石晓天、刘松未依约办理网签手续，并于庭审陈述已通过各种方式催告石晓天、刘松办理网签，但未提供有效证据以证实未予网签的责任在于石晓天、刘松，以及其多次催办网签。另外，根据合同约定，双方共同委托中介公司办理网签手续，也就是说，买卖双方只需在中介公司办理好网签手续后确认网签合同打印版（签名）即可。现中介公司尚未办理网签手续，李红青即认为石晓天、刘松不配合履行签署网签合同，缺乏事实依据。相反，石晓天、刘松以《催告函》的形式要求李红青依约履行支付足额定金的事实，石晓天、刘松所示证据完整，李红青亦予确认。即使在明确知悉石晓天、刘松催缴定金及逾期支付将导致解除合同的法律后果后，李红青亦未能依约支付定金，已构成根本违约。鉴于此，石晓天、刘松依据合同约定的“逾期付款的违约责任”行使单方解除权和没收已收取的50000元定金，并于2016年11月2日以邮政专递形式向李红青发送《解除合同通知书》，符合合同约定，上述合同已自李红青收取到《解除合同通知书》之日发生解除效力。因此，李红青认为石晓天、刘松违约单方解除合同及不退还已付定金，理据不足。综上，案涉合同因李红青未按照合同约定支付定金，在石晓天、刘松催告后仍未支付，已达到合同约定的解除条件，石晓天、刘松有权依据合同行使解除权，维护自己的权益、及时止损。案涉合同未能继续履行的根本原因在于李红青，现其起诉石晓天、刘松违约，并以此为基础要求退还已付定金及支付违约金、房屋差价损失，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，判决如下：驳回原告李红青的全部诉讼请求。案件受理费6536元，由原告李红青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇二〇年三月六日书 记 员  陈 冬