河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初241号原告：殷长红，女，1971年12月15日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。委托诉讼代理人：杨春瑞，河南良邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩萍萍，河南良邦律师事务所实习律师。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原郑上路中段****。法定代表人：姜克宏，该公司执行董事。被告：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。原告殷长红与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、聂德才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告其委托诉讼代理人杨春瑞到庭参加诉讼，被告元通公司、聂德才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．依法解除原告与被告郑州元通房地产有限公司于2017年12月11日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号17003729184）；2．判令二被告退还原告购房款187991元，退还维修基金1214元，合计189205元；3．依法判令二被告赔偿原告利息损失17573.86元（按已付房款同期银行贷款利率计算至2019年10月18日，最终计算至实际付清之日）；4．本案诉讼费、律师费由二被告承担。事实和理由：2017年10月，原告和爱人智存保经朋友介绍到被告元通公司购买商铺，在售楼部交纳1万元定金，认购元通公司开发的郑州国际医药港1号楼2层2120号商铺。2017年10月20日，原告到元通公司售楼部交纳购房款172991元（含定金）、维修基金1214元，并按元通公司要求签署了《签约确认单》、《首付分期借款合同》、《借款补充合同》、《商铺委托经营管理合同》，按照首付分期借款合同约定，原告被元通公司安排到一个叫孙玉卓的人，借款9万元用于购买该商铺，元通公司当时说给购房人提供的无息借款，但原告根本不认识孙玉卓，所借款项打入了元通公司后，元通公司也未给原告出具收据。借款合同中还款的指定收款账户名为周瑞宾，原告曾通过爱人智存保的账户于2018年4月18日归还过一期15000元。2017年10月20日，当时原告交款后，房款172991元被元通公司分解成三张收据，分别是：1、元通公司开具的首付款72991元；2、河南掌房网络科技公司（以下简称掌房公司）开具的平台服务费6万元；3、掌房公司开具的平台优惠服务金4万元。当时原告提出疑问，元通公司解释系公司内部走账、避税，原告在交款前根本不知道掌房公司的存在，也从未与掌房公司经过任何磋商，也未签订任何协议，事后了解到掌房公司是元通公司的销售代理商，所谓的平台服务费、平台优惠服务金，虽然变换名目，应属掌房公司代元通公司收取的购房款一部分。经查，掌房公司已经注销，被告聂德才为掌房公司唯一股东。2017年12月11日，原告与元通公司签订了《商品房买卖合同》进行备案（合同备案号17003729184），本案合同约定的付款方式为首付及按揭贷款，其中按揭款为16万元，约定支付时间为2018年2月9日前。商品房买卖合同附件四补充协议约定：因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或者获取银行贷款少于申请贷款，原告可选择30日内一次性缴纳罚款或者选择退房。上述合同签订后，原告依约履行了全部义务，并向被告指定的银行提供了办理按揭的手续，缴纳按揭代办费用，但后来银行拒绝贷款并退还了代办，遂告知原告是因元通的原因不能贷款导致商品房买卖合同无法继续履行。同时，被告元通公司在商铺销售过程中违反了诚实信用原则，存在以下系列违法违约行为：一、在2014年至2015年期间，在该项目已经取得各类证件、预售许可证等均为中国中部元通纺织服装品牌中心建设项目的情况下，却以建设项目为郑州国际元通医药港，系省政府重点扶持项目等大肆进行宣传，在销售大厅内展出了关于医药港的宣传推荐，包括医药港的广告，医药港发展战略，医药港项目政府部门在审批过程中的一些文件，实际上并未取得最终的批准手续。医药港每一层每一个单位具体经营业态、业主详细规划等夸大经营收益前景进行了系列虚假的宣传。二、被告销售时承诺的医药港项目在未事先通知原告位于原告进行任何沟通协商的情况下变成了灯饰城。原告本来是冲着被告规划的医药港进行房地产投资，被告却违反预约合同约定，私自将医药港项目变更为灯饰城。被告元通公司的违约行为严重侵犯了原告的权益，已经导致合同原告合同目的不能实现。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告元通公司未答辩。被告聂德才未答辩。原告为证明其诉讼请求向本院提交了证据材料，二被告未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。本院结合到庭当事人提供的证据，认定如下事实：2017年8月1日，元通公司（甲方）和掌房公司（乙方）签订《元通﹒郑州国际医药港项目销售协议》一份，主要约定：一、物业地址。1．甲方为元通纺织城《郑州国际医药港》项目（以下简称：“本项目”）开发公司。2．销售物业信息：郑州国际医药港项目，位于郑州市××××西北角，元通纺织城1号馆，本次销售的楼盘物业形态为商铺。二、包销期限。1．该协议约定期限为2017年8月1日至2017年12月31日。三、销售约定。1．甲方保证本项目符合法定出售条件，并提供相关证书、材料给乙方以及乙方的有效客户。2．乙方为包销服务，项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用、项目销售服务人员工资及佣金等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。3．甲方应提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。双方还约定了其他内容。2017年8月20日，元通公司向掌房公司出具授权书一份，载明：“郑州元通房地产有限公司开发的位于河南省××中原区××、须水河××以东郑州国际医药港项目，我司授权河南掌房网络科技有限公司组织本次商铺的团购事宜，并通过其平台享受相应的优惠政策”。2017年12月11日，原告通过掌房公司的宣传与元通公司签订《商品房买卖合同》一份（合同备案号17003729184），载明原告购买元通公司开发的位于中原区迎欣××、××号房屋，载明总金额为322991元。原告提供收据显示：掌房公司收取平台服务费60000元、优惠服务金40000元；被告元通公司收取首付款72991元、维修基金1214元。原告举证《首付分期借款合同》、《借款补充合同》显示：孙玉卓向原告借款9万元用于购买中原区迎欣××、××号房屋，原告指定收款账户为其工商银行账户，孙玉卓指定收款账户为周瑞宾中信银行账户。原告举证证明2017年10月20日转入元通公司90000元，2018年4月18日，原告的丈夫智存保汇款至周瑞宾账户15000元。后因涉案房屋经营业态改变为灯饰城，原、被告双方遂发生纠纷，原告起诉来院要求解决。另查明，郑州市住房保障和房地产管理局于2018年7月5日出具的《信访事项答复意见书》一份，处理意见一栏显示：“1、对信访群众提出的‘元通集团以医药港向我们出售商铺，而后无医药港，单方面违约且不退款’的问题，根据《广告法》第五十五条、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第三十九条等规定，虚假宣传由工商行政管理部门监督管理，建议信访人向工商管理部门反映处理，至于认购群众及三家公司之间的经济纠纷退款问题，鉴于掌房网络公司已经注销、清雅贤居公司无法联系、元通公司要求司法解决态度明确等因素，我局无力协调，建议通过司法途径解决。2、对信访群众提出的‘商户支付房款之后开的收据一部分盖元通章，一部分盖其他公司的章，属于欺骗。并且以团购费和服务费的名义不予退款’的问题，根据调查情况看，商铺销售方式为包销，是一种销售模式，不是房地产经纪行为，没有相关法律法规禁止代理销售公司通过包销赚取收益，由此，建议通过协商解决此问题，协商不成可向人民法院起诉解决；3、对信访群众提出的‘合同备案价和实际销售相差巨大，每平相差8000元左右的问题’的问题，根据《商品房销售明码标价规定》第十三条、十六条规定，应由价格主管部门监督管理，建议信访人向价格主管部门反映处理。4、对河南掌房网络科技有限公司未备案的违规问题，根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定，该公司应当自领取营业执照之日起30日内，到我局备案，但鉴于该公司已经注销，无法采取具体行政措施……7、对元通公司涉嫌违规提供购房首付融资问题，根据《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》第三条第七款规定，决定将其列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构，在开发资质审查中进行重点审核”。另查明，被告掌房公司由被告聂德才独资设立，现已注销。本院认为，原告是否享有解除涉案房屋买卖合同法律关系的法定解除权，本院认为，本案《商品房买卖合同》签订于2017年12月11日，原告已经依约向被告支付了首付款及维修基金。因元通公司原因致使原告无法依约向银行申请按揭贷款，故原告要求解除合同符合双方合同约定，本院予以准许。合同解除后，元通公司应将所收取的款项退还给原告。针对原告举证其通过孙玉卓借款支付元通公司9万元，原告本案主张退还15000元，本院予以支持。诉讼中，对于掌房公司出具收据而收取款项的退款义务主体问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”。本案中，结合郑州市住房保障和房地产管理局于2018年7月5日出具的《信访事项答复意见书》，元通公司和掌房公司作为具有房地产营销知识的专业公司，在郑州市从事经营活动，理应知道法律、法规及当地相关部门有关房地产销售的规定，但仍违反上述规定从事经营行为，符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定之情形，应当承担连带责任。聂德才作为掌房公司股东，在掌房公司注销后，应当对该公司享有债务承担责任。针对原告主张利息的诉讼请求，元通公司的违约行为确给原告造成了损失，故原告主张自款项支付之日至实际返还之日，以相关贷款利率计收利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。以此计算，截至2019年10月18日，原告主张利息数额17573.86元不高于法律规定，本院予以支持，之后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日。基于前述认定，聂德才应就100000元所产生的利息承担连带责任，本院予以支持。针对原告主张律师费5600元的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明其请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告殷长红与被告郑州元通房地产有限公司于2017年12月11日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号17003729184）自本判决生效之日起解除；二、被告郑州元通房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告殷长红返还款项共计189205元，并支付相应利息（利息计算方式：1.2019年10月18日之前的利息数额为17573.86元；2．自2019年10月19日起至实际清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告聂德才对被告郑州元通房地产有限公司上述100000元返还义务中的100000元及所对应的利息承担连带返还责任（利息计算方式：以100000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年10月20日计算至实际返还之日）；四、驳回原告殷长红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2201元，由被告郑州元通房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 斌二〇二〇年三月二十日书记员 孙水泉