西安市未央区人民法 院   民 事 判 决 书   （2019）陕0112民初18126号     原告（反诉被告）：王淳，男，1990年6月21日出生。   原告（反诉被告）：凡庆，女，1994年10月1日出生。   共同委托诉讼代理人：李德军，陕西泾渭律师事务所律师。   被告（反诉原告）：何利平，男，1978年10月5日出生。   委托诉讼代理人：袁有文，陕西博硕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李梦琪，陕西博硕律师事务所实习律师。   原告（反诉被告）王淳、凡庆与被告（反诉原告）何利平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淳、凡庆的共同委托诉讼代理人李德军，被告何利平及其委托诉讼代理人袁有文、李梦琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王淳、凡庆向本院提出诉讼请求：1、判令在其支付被告购房余款48万元七日内，被告协助将西安市未央区XX路XX号XX小区XX号楼XX室房屋过户至其名下，过户产生的税费由其承担；2、判令被告支付违约金10万元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告王淳、凡庆诉称，王淳与何利平2017年4月15日通过西安金家房地产营销策划有限公司作为中介，达成买卖西安市未央区XX路XX号XX小区XX号楼XX室房屋的协议，王淳当场支付3万元定金及中介费7650元。三方约定：被告于签订合同之日起一个月内办理好房产证，两个月内办理过户。两个月后，王淳多次督促被告尽快办理过户手续，但被告总以房产证没办下来为由推脱。2017年7月7日被告的房产证取得后，双方于2017年7月11日办理了交接房产手续，被告以王淳的名义办理了装修许可证，将房屋交付给原告装修使用，装修期间的物业费、装修许可证及后期暖气费等均由原告支付。2017年原告装修完毕并入住房屋。由于原告王淳是外地户口，不符合西安市的限购政策，原告凡庆符合西安市户口迁入政策，但由于迁户口需要时间，2017年12月22日原告凡庆的户口才转入西安市。2018年1月，原、被告及中介公司代表三方共同在西安市XX房合同，当日下午办理房屋贷款业务时被告故意不提供其配偶身份证原件，其本人不签字导致贷款无法通过。更换贷款银行后审批仍未通过。被告要求原告全额交易，但在三方协商筹款的期限内，被告要求涨价。至今也不协助办理过户手续，也不理会原告，故诉至法院。   被告何利平辩称，双方签订的《西安市存量房买卖合同》明确规定了价款支付方式和产权过户时间，现原告单方面要求变更前述合同履行方式，与合同约定不符，亦违反《中华人民共和国合同法》的规定，该请求应当予以驳回。本次房屋买卖无法继续履行的根本原因在于原告的银行贷款始终未能审批通过，并非原告所称的被告肆意涨价。原告迟迟未支付首付款且无法办理银行贷款的单方违约行为在先，被告获得房屋价款的合同目的已无法实现。鉴于房屋网签备案已于2018年4月12日失效，合同已无法继续履行，被告在2018年4月4日以短信方式向原告发出解除房屋买卖合同的解除函，又分别于同年4月25日、5月11日、5月13日向原告邮寄了房屋买卖合同的解除函，但原告一直拒收，故其有权行使合同解除权，原告无权主张违约金。综上，请求驳回原告诉讼请求。   反诉原告何利平向本院提出反诉请求：1、判令解除其与反诉被告2017年4月15日签订的《西安市存量房买卖合同》；2、判令反诉被告向其支付违约金10万元、律师费1万元，共计11万元；3、判令反诉被告向其支付房屋换锁费150元、房屋占有使用费（2017年7月11日至2018年5月14日）约16962.58元，共计17112.58元；4、判令反诉被告返还涉案房屋门禁卡、天然气卡及电卡；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：房屋买卖合同签订后，又遇反诉被告王淳之妻凡庆怀孕，急于装修房屋，其于2017年7月11日向反诉被告实际交付了房屋及附属设备。2017年7月4日，其拿到房产证。又因反诉被告王淳不满足西安市房屋限购销售政策，反诉被告王庆与2017年12月22日将户口迁至西安市未央区。2018年1月12日，双方办理了房屋网签合同备案登记。但因反诉被告原因，银行按揭贷款一直无法通过审批，因而其要求反诉被告一次性支付房屋价款，但反诉被告一直未能筹集房款，房屋网签备案已于2018年4月12日失效。鉴于合同已无法继续履行，其与2018年4月4日以短信方式向反诉被告发出解除房屋买卖合同的解除函，又分别于2018年4月25日、5月11日、5月13日向反诉被告邮寄了房屋买卖合同的解除函，但反诉被告一直拒收，且拒不返还涉案房屋。2018年5月15日，其对房屋进行换锁。综上，其认为，反诉被告因自身原因一直无法办理房屋按揭贷款，致使合同目的无法实现，故提起反诉。   反诉被告王淳、凡庆共同辩称，反诉原告在合同签订后即违反合同约定，没有办理产权证，导致后续手续不能办理；西安市二手房交易需要资金监管，反诉原告不开设资金监管账户，其无法将款项存入；网签备案后，因房价上涨，导致银行按揭贷款不能办理，但此后其已备齐余款，反诉原告却在2018年4月4日以短信形式要求解除合同，属于故意违约；本案房屋已经实际交付并进行了装修。综上，请求驳回反诉原告请求。   经审理查明，2017年4月15日，原告王淳（乙方）与被告何利平（甲方）签订《西安市存量房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于西安市未央区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积93.62平方米，总价51万元；乙方于2017年4月15日支付甲方定金3万元，房屋网签当日将首期房价款13万元（包含定金）进行资金监管，存入西安市二手房交易结算资金监管账户，剩余38万元由乙方办理银行按揭贷款，若银行批准的贷款额度不足或不批准贷款的，则乙方须在办理产权转移登记申请同时将相应尾款存入监管账户；乙方贷款申请审核通过后7个工作日内双方办理产权转移登记；双方申请办理产权转移登记手续2日内交付房屋；若乙方未能依约支付房款，或由于乙方原因未能依约办理产权转移手续，逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应在收到甲方解约通知7日内退房，并向甲方支付违约金；合同解除应当采用书面形式。合同还约定，甲、乙双方任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方必须赔偿违约金10万元给守约方，还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师代理费、交通费等。合同签订后，原告王淳支付了定金3万元。2017年7月4日，涉案房屋取得不动产权证书。2017年7月11日，何利平向王淳交付了房屋，此后原告王淳办理了房屋装修手续。2018年初，原告凡庆落户本市。2018年1月12日，原告凡庆（乙方）与被告何利平（甲方）签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，就上述房屋办理了合同网签备案手续，约定房价50万元，双方应自行办理资金监管，乙方应将首付款15万元存入资金监管账户，余款35万元申请银行贷款，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；自合同签订之日起90日内，双方应办理资金监管相关手续，逾期本合同网签备案状态自动失效，如需交易应另行网签合同。网签合同签订后，但因销售价格和估价相差太大，原告未能获得银行贷款。2018年1月25日，经中介与王淳父亲协调，买卖双方同意买方支付全款继续交易，但就房款支付及过户时间未形成一致意见。此后，中介数次催促原告方支付全款办理过户未果。2018年3月26日中介公司工作人员催促原告王淳之父，询问何时支付房款办理过户，并当场录音，淳父表示房款未凑够，次日一定给予最后答复。但原告及家人未如期答复。2018年3月28日，何利平向王淳发送短信，称自己在小区，要求王淳尽快将钥匙交回。王淳未予回应。2018年3月31日，王淳向何利平发送短信称其已筹款完毕，正式通知何利平准备相关资料，准备过户。何利平当日回复请按合同规定内容办理相关手续。2018年4月4日，何利平再次向王淳发送短信，以王淳未按时支付购房款构成违约为由，要求解除合同，并要求王淳在七日内办理违约手续。王淳未予回复。此后，何利平又于2018年4月25、5月13日、5月15日日向原告发出《违约告知函》，通知何利平自收到告知函之日起解除双方所签《西安市存量房买卖合同》，原告支付的定金不予退还，异议期为收到告知函之日起七日内。该函件均被拒收退回。2018年5月29日，原告诉来本院，形成诉讼。庭审调解因双方分歧较大未果。   以上事实，有《西安市存量房买卖合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、录音材料、短信截图、《违约告知函》、证人证言及当事人陈述等在卷佐证。               本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条同时规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，王淳与何利平签订的《西安市存量房买卖合同》，系双方自愿，且不违反法律规定，该合同合法有效。合同约定王淳未能依约支付房款，或由于王淳原因未能依约办理产权转移手续，逾期超过30日，何利平有权解除合同。实际履行中，因王淳及凡庆未能成功办理银行按揭贷款，买卖双方均同意原告以全款方式付款，但在此后两个月内王淳、凡庆仍未备齐房款以便过户，王淳及其家人在承诺的2018年3月27日最后答复期限内亦未就款项筹备情况予以明确答复。以上情形已经达到了合同约定的解除条件，何利平享有单方解除合同的权利，但何利平于2018年4月4日以短信方式通知王淳解除合同，不符合双方约定的合同解除形式。此后虽于4月24日、5月13日、5月15日先后邮递送达书面《违约告知函》，通知解除合同，但均被拒收。何利平上述通知均未产生合同解除的效力，故何利平现请求解除《西安市存量房买卖合同》，本院予以支持。王淳、凡庆要求判令其向何利平支付剩余房款，由何利平继续办理过户手续，并向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因双方对原告提前入住涉案房屋相关问题未作约定，且原告所付3万元定金足以弥补何利平的损失，故何利平要求王淳、凡庆支付违约金、律师费、房屋换锁费及房屋占有使用费的请求，本院不予支持。涉案房屋门禁卡、天然气卡及电卡，属于涉案房屋的附随物品，在《西安市存量房买卖合同》解除后，王淳、凡庆应向何利平返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：   一、驳回原告王淳、凡庆全部诉讼请求；   二、反诉原告何利平与反诉被告王淳2017年4月15日签订的《西安市存量房买卖合同》自本判决生效之日解除；   三、反诉被告王淳、凡庆于本判决生效后十日内向反诉原告何利平返还西安市未央区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋的门禁卡、天然气卡及电卡；   四、驳回反诉原告何利平其余诉讼请求。   案件受理费9900元（原告已预交）现由原告承担。反诉受理费1421元（反诉原告已预交），现由反诉原告承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判长 李涛   人民陪审员 李新平   人民陪审员 崔新会         二〇二〇年三月四日     书记员高晨露          1