广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤13民终369号 上诉人一（原审被告、反诉原告）：张玉明，男，香港居民，1961年5月6日出生，香港身份证号码：H**********。 上诉人一（原审被告、反诉原告）：张鉴权，男，香港居民，1989年1月27日出生，香港身份证号码：Y******（4）。 二上诉人共同委托诉讼代理人：龙李平、刘运华，广东文顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告一、反诉被告）：李素南，男，1967年11月14日出生，住址：广东省揭阳市揭东县***********，身份证号码：440************253。 委托诉讼代理人：郑志明、林伟文，广东方根律师事务所律师、实习律师。 上诉人张玉明、张鉴权因与被上诉人李素南租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。 上诉人张玉明、张鉴权向本院提出上诉请求：1、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院做出的(2018)粤1303民初2551号民事判决书第一项、第三项、第五项：依法改判解除上诉人与被上诉人于2016年6月15日签订的《租赁合同》；依法改判被上诉人向上诉人支付拖欠的租金210000元(每月租金15000元，自2017年6月15日起算至被上诉人将承租土地返还上诉人之日止，本项暂计算至2018年8月15日)；依法改判被上诉人向上诉人支付迟延支付租金的滞纳金232650元(以应付租金为基数，按日千分之五，自2017年6月15日起算至被上诉人将承租土地返还上诉人之日止，本项暂计算至2018年8月15日)；2、本案的一审、二审诉讼费、鉴定费全部由被上诉人承担。事实与理由：上诉人因与被上诉人租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院做出的（2018）粤1303民初2551号民事判决书，特依法提起上诉。一、上诉人与被上诉人及案外人李**于2016年6月15日签署的《租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反任何法律强制性规定，应当合法有效。上诉人与被上诉人及案外人李**于2016年6月15日签署的《租赁合同》是双方真实的意思表示。原《土地管理法》第六十三条虽然规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，根据中华人民共和国主席令第三十二号、《全国人民代表大会常务委员会关于修改、的决定》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议于2019年8月26日通过，自2020年1月1日起施行。新修订的《土地管理法》已经删除了原《土地管理法》第六十三条所规定的农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的内容。修订后的《土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。可见，自2020年1月1日之后，并无法律禁止性规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故上诉人与被上诉人及案外人李**于2016年6月15日签署的《租赁合同》并未违反法律强制性规定，应当合法有效。二、被上诉人占有、使用上诉人交付的土地但拒不向上诉人交付租金的行为已经构成根本违约，上诉人有权单方解除与其签署的租赁合同并追究其违约责任。上诉人与被上诉人签署《租赁合同》后，上诉人已经按合同约定将土地交付被上诉人使用。租赁合同明确约定，被上诉人应当自2017年6月15日向上诉人支付租金，每月租金为人民币15000元，每月15号前一次性付清当月租金。但被上诉人并未按上述约定向上诉人支付租金，被上诉人逾期支付租金的行为已经构成根本违约。根据租赁合同约定，被上诉人连续迟延六个月未交租金，上诉人有权解除合同并收回土地，同时有权追究被上诉人的违约责任。而被上诉人自2017年6月15日免租期届满之后，就未向上诉人支付任何租金。2018年7月5日，被上诉人还向人民法院提起合同解除之诉。由此可见，被上诉人已经构成根本违约，其并不享有合同单方解除权。相反，上诉人签署合同后已经按合同约定履行全部义务，在被上诉人已经违约的情况下，上诉人有权单方解除合同并有权追究其违约责任。三、即使一审法院根据原《土地管理法》第六十三条的规定认定上诉人与被上诉人签署的《租赁合同》无效，其针对上诉人的损失以及过错的责任划分也是错误的。上诉人与被上诉人及案外人李**于2016年6月15日签署《租赁合同》后，上诉人于2016年6月15日就已经将涉案土地交付给被上诉人使用，故即使《租赁合同》被确认无效，被上诉人应向上诉人支付土地占用费的起算时间也应该从其占有使用涉案土地之日开始，即土地占用费应从2016年6月15日起算，而一审判决直接以合同约定的免租期届满之日即2017年6月15开始计算使用费，显然是错误的。另外，被上诉人占有使用涉案土地是持续状态，上诉人在反诉请求中，也明确本案土地使用费是暂时计算至2018年8月15日，以后的土地使用费则计算至被上诉人将土地返还给上诉人之日止。但一审判决在计算土地使用费时，直接从2017年6月15日计算至上诉人所主张的暂计之日即2018年8月15日，然后计算出本案的土地占有使用费为210000元，显然是错误的。事实上，被上诉人至今仍占用涉案土地，仍未将涉案土地返还给上诉人。只要被上诉人仍未将土地返还给上诉人，其就应当向上诉人支付土地占有使用费。最后，上诉人与被上诉人及案外人李**于2016年6月15日签署《租赁合同》时，即已知悉涉案土地的现状，租赁合同也明确约定，由被上诉人自行办理相关报建、消防、环保及营业执照、水电安装等手续，上诉人仅负有协助义务。合同签署后，上诉人也配合上诉人出具了各类文件、证明等。故上诉人已经履行了全部合同义务，在整个合同签订及履行过程中，不具有任何过错，一审判决认定上诉人需承担责任没有任何事实和法律依据。综上，一审事实认定不清，判决法律适用错误，严重侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李素南辩称：1、惠阳区人民法院一审认定事实清楚，对于原告(即答辩人)的总投入150万元经评估认定为46.9万元，与综合认定被告(即被答辩人)承担40%的损失责任，虽认为处理失当并有异议，但本着止争息讼的基本精神，已尊重一审法院的判决。因此，答辩人认为，一审法院认定事实清楚，处理结果是偏向被答辩人一方的。被答辩人也在庭审中经法庭释明后变更诉讼请求，确认双方的《租赁合同》无效，故其上诉请求“撤销一审判决第一项、第三项、第五项，依法改判解除双方的《租赁合同》”实属无理请求。被答辩人的其他上诉请求亦均为无理请求，应予一并依法驳回。2、一审认定《租赁合同》无效的法律依据充足。被答辩人应知晓法无溯及力的基本原则，滥用任意解释全国人大常委会新修改《土地管理法》的立法精神，扰混本案的基本事实。退一步讲，被答辩人在一审期限或是当前，均无法提交涉案土地系经“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地”的有效证据。因此，被答辩人上诉的事实和理由是不能成立的。3、本案诉争是因被答辩人未能完成协助答辩人经办相关的批准文件致使答辩人无法建设并造成巨额损失。倘若如被答辩人辩称的其已协助办妥相关的报建、消防、环保、水电安装等手续，则双方的合同本意均能实现。一审法院认定和处理答辩人在本案中的损失时，明显存在偏袒被答辩人一方。答辩人对自己蒙受的巨大损失认真吸取教训；被答辩人却不思感激，反而上诉泄愤，实在浪费司法资源，二审法院应对其违法使用集体土地的行为予以处罚，以警示同党。综合以上答辩意见，请二审法院查明事实，维护一审法院的尊严，依法驳回被答辩人的上诉请求。 李素南向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告双方2016年6月15日签订的《租赁合同》；判令两被告连带责任返还原告租地押金80000元；3、判令两被告连带责任赔偿原告经济损失共计1503136元；4、判令两被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：李素南、案外人李**曾于2016年6月15日与张玉明、张鉴权签订书面的《租赁合同》，约定张玉明、张鉴权（甲方）将惠阳区新圩镇******、占地面积约7000平方米的土地出租给李素南、李**（乙方）用于厂房、宿舍建设，其中第三条“租赁方式为甲方出租的本村土地由乙方自行建设厂房，厂房及厂房内有关设施的投资由乙方负责，厂房由乙方独立经营、自负盈亏，并自行承担其风险，自行承担债权债务”；第四条“租赁期限：本合同约定约定期为四十二年，即从2016年6月15日始至2058年6月14日止（含免租期时间在内）”；第五条“租金交纳：1、2016年6月15日至2017年6月14日为筹建阶段，经甲乙双方约定，免收租金。2、2017年6月15日至2020年6月14日每月租金15000元…”；第七条“交租时间：乙方应在每月15号前一次性付清当月租金给甲方。如乙方迟延一个月交租，乙方需同时支付滞纳金（按未付资金总额每日的千分之五计算）给甲方”；第十条“预付款、押金的支付方式：1、本合同签订之日，乙方支付给甲方人民币80000元作为租地押金，由2017年6月15日开始付第一个月地租，租金为15000元”；第八条第三款“甲方应协助乙方办理国家法律法规、政策规定允许的报建、消防、环保及营业执照以及水、电报装等的相关手续，费用乙方负责”等。李素南亦按照合同约定向张玉明交纳租地押金80000元。案外人李**在2017年3月15日在其身份证复印件上签字表示此合同转让给李素南，放弃其作为租赁合同乙方之一的合同权利。合同签订后原告筹集资金投入建设，李素南主张张玉明、张鉴权未落实办理报建相关手续从而停工、为此李素南以张玉明、张鉴权严重违约为由于2018年7月5日起诉一审法院请求解除涉案的租赁合同，张玉明、张鉴权以李素南拖欠租金为由反诉李素南亦请求解除涉案租赁合同，在审理过程中一审法院行使释明权，李素南亦变更诉讼请求为：1、请求判令确认原被告双方2016年6月15日签订的《租赁合同》无效；判令两被告连带责任返还原告租地押金80000元；3、判令两被告连带责任赔偿原告经济损失共计1503136元；4、判令两被告承担本案的诉讼费。张玉明、张鉴权也作出相应的变更诉讼请求为：1、判令被反诉人相反诉人返还涉案土地；2、判令被反诉人向反诉人支付占用土地期间土地使用金390000元（暂计至2018年8月15日），以后的土地使用费计至被反诉人将土地交付给反诉人之日止；3、本案本诉及反诉费由被反诉人承担。一审法院依照李素南申请委托惠州市建鑫工程造价事务所有限公司对其涉案土地上建设工程造价进行评估，该所于2019年8月14日作出建设工程造价嘉定报告书评估涉案土地上建设项目工程造价为469104.29元。原告为此支付评估费17000元。李素南在2019年10月15日向一审法院申请变更诉讼请求，将原第三项诉请“判令两被告连带责任赔偿原告经济损失1503136元”减少为“判令两被告连带责任赔偿原告经济损失469104.29元”，经审查，该申请符合法律规定，一审法院予以准许。本案经一审法院调解未果。另查明，张玉明、张鉴权向一审法院提交的出具人为惠阳区产径村委员会落款时间为2007年8月21日的《证明》内容为兹有我村民张玉梅、张玉明现将位于本村埋牛坳地段的自留山地同意给塘吓变电站进线行从坡面高空经过。为了维护顾及占用和影响到他家的土地发展利益，针对其余下的土地经镇府和村委会讨论对该地以后开发同意其办理报建有关手续（办证费用由用地者负担），特此证明。 一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，张玉明、张鉴权未经相关部门批准擅自将涉案惠阳区新圩镇产径村埋牛坳顶、占地面积约7000平方米的土地出租给李素南用于厂房、宿舍建设，一审法院认定双方所签订的涉案租赁合同为无效合同，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，张玉明、张鉴权请求返还涉案土地理由充分，一审法院予以支持，李素南请求返还押金80000元理由充分，一审法院予以支持。张玉明、张鉴权可按照租赁合同约定的租金方式请求支付土地占有使用费理由正当，一审法院予以支持，李素南应从2017年6月15日起至2018年8月15日按每月15000元标准支付土地占有使用费210000元。李素南与张玉明、张鉴权双方在明知道涉案土地不能用于非农业建设仍签订涉案租赁进行投入建设，双方均存在过错，因此对于原告因涉案租赁合同而投入资金进行建设所产生的损失，综合本案案情，一审法院认定张玉明、张鉴权应承担40%责任，鉴于李素南因涉案租赁合同而投入建设的涉案土地建设工程经惠州市建鑫工程造价事务所有限公司评估造价为469104.29元，因此张玉明、张鉴权应赔偿李素南经济损失187641.7元（469104.29元×40%）。综上，为了便于执行，李素南与张玉明、张鉴权之间的债权债务相互抵扣，即张玉明、张鉴权尚应支付李素南57641.7元（187641.7＋80000－210000）。综述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李素南与被告（反诉原告）张玉明、张鉴权2016年6月15日所签订的《租赁合同》无效。二、原告（反诉被告）李素南在本判决生效之日起七日内返还涉案土地。三、被告（反诉原告）张玉明、张鉴权在本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李素南支付57641.7元。四、驳回原告（反诉被告）李素南的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张玉明、张鉴权的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费9291元、评估费17000元，由李素南负担3800元、由张玉明、张鉴权负担15691元。反诉诉讼费7940元，由李素南负担（李素南已预交诉讼费19048元、张玉明、张鉴权已预交反诉费7940元）。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系涉港租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院析理如下： 关于案涉租赁合同效力的问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定：“，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”本案，未有证据佐证涉案惠阳区新圩镇产径村埋牛坳顶、占地面积约7000平方米的土地，已经依法批准用于厂房、宿舍等非农建设，据此，一审法院虽引用法律规定错误，但处理结果正确，即认定双方所签订的《租赁合同》为无效合同正确，本院予以维持。上诉人主张《租赁合同》合法有效，显然与法律规定相悖，本院不予支持。 关于损失赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”上诉人与被上诉人双方在明知道涉案土地不能用于非农业建设，仍签订《租赁合同》并投入建设，双方均存在过错，因此对于被上诉人因涉案租赁合同而投入资金进行建设所产生的损失，一审法院酌定上诉人承担40%责任并无不妥，本院予以维持。为便于执行，一审法院直接将上诉人与被上诉人之间的债权债务相互抵扣，认定上诉人尚应支付被上诉人57641.7元（187641.7＋80000－210000）亦无不当，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人张玉明、张鉴权的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，虽适用法律错误，但不影响处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7939元，由上诉人张玉明、张鉴权负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓文 审 判 员 刘天贞 审 判 员 曾求凡 二〇二〇年三月十三日 法官助理 黄 婷 书 记 员 蔡思琦 附相关法律条文： 《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。