河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0304民初1749号原告：周梅，女，汉族，1952年6月6日生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师，特别授权。被告：李明莉，女，汉族，1972年9月18日生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭书铭，河南诚然律师事务所律师，特别授权。第三人：吴永进，男，汉族，1959年11月27日出生，住郑州市金水区。第三人：河南恒信置业有限公司，住所地洛阳市洛龙区太康路与厚载门街交叉口。法定代表人：李娟。委托诉讼代理人：葛连成，男，汉族，1960年3月2日生，系该公司员工，特别授权。原告周梅诉被告李明莉、第三人吴永进、第三人河南恒信置业有限公司（以下简称恒信置业）执行异议之诉一案，经洛阳市中级人民法院指定由本院审理。本院立案受理后，依法公开开庭审理了本案。原告周梅委托诉讼代理人谌艳杰，被告李明莉委托诉讼代理人郭书铭，第三人吴永进，第三人恒信置委托诉讼代理人葛连成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周梅向本院提出诉讼请求：1、依法停止执行位于*******房屋（建筑面积132.64㎡），并解除查封措施；2、请求确认********房屋为原告方所有，由河南恒信置业有限公司协助办理相关产权登记手续；3、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告方已与被告方河南恒信置业有限公司签订了实际的商品房买卖合同。2014年9月13日，原告与河南恒信置业有限公司签订《代建房源保留协议书》，按照协议书的约定，河南恒信置业有限公司给原告方代建并保留*******房屋，原告分三批次将商品房全部房款共计631366元缴清，缴付房款时该公司开有收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《代建房源保留协议书》应为实际的商品房买卖合同。二、原告方已按《代建房源保留协议书》之约定缴清了全部购房款并取得购房发票。原告方按《代建房源保留协议书》之约定，分别于协议书签订之日起7日内（2014年9月18日）、协议书签订之日起60日内（2014年11月14日）、楼盘封顶一周内（2015年4月24日）分三次缴清了认购房屋的全部购房款。河南恒信置业有限公司书面通知原告于2016年9月26日领取发票（河南增值税普通发票号：0541904），并收回此前开具的收据，此时原告才知道该套房产被限制登记。发票系由国家行政机关税务部门审核开具，具有一定的证明效力。三、原告方对未与被告方河南恒信置业有限公司签订房管部门备案的《商品房买卖合同》并无过错。全部房款付完后，原告方多次要求河南恒信置业有限公司签订房管部门备案的《商品房买卖合同》，该公司方以各种理由推诿拖延，让原告方等候通知，因此该房屋一直未签订《商品房买卖合同》，后致使该房屋因被告方河南恒信置业有限公司涉诉被查封。原告方为维护自身权益向洛龙法院起诉要求河南恒信置业有限公司履行合同义务，后在法院的主持下达成协议，河南恒信置业有限公司承诺继续履行代建协议，并承诺涉案房产解封后六个月内签订《商品房买卖合同》，协助办理各项手续。所以，原告方对未签订房管部门备案的《商品房买卖合同》并无过错，相关责任应由河南恒信置业有限公司承担。四、相关法律依据也支持该涉案房屋应归原告方周梅所有。李明莉辩称：一、原告提出的请求所依据的事实，因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，故依法应当驳回其诉讼请求。1、原告与河南恒信置业有限公司并未签订合法有效的书面买卖合同。原告与河南恒信置业有限公司签订的《代建房源保留协议书》，其内容不完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不属于《商品房买卖合同》，故不能视为原告与河南恒信置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同。2、原告名下在洛阳市范围内有其他用于居住的房屋。3、因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件是并列存在，故必须全部满足，方能够排除执行，除此之外仅满足其中一项或二项的，其诉讼请求均不能得到支持。二、本案中涉案房产登记在河南恒信置业有限公司名下，原告与第三人河南恒信置业有限公司签署的《代建房源保留协议书》其内容不属于《商品房买卖合同》，河南恒信置业有限公司至今也未与原告签订《商品房预售合同》，且至今仍未向原告交付涉案房产，故本案中涉案房产的所有人为河南恒信置业有限公司，原告诉请确认该房屋归其所有的诉讼请求不能成立。吴永进述称：诉状的事实我认可，房子归原告，因为人家在先买房交款。原告要求公司协助办理房屋过户手续也是合理，房款公司收到，以恒信公司开具的发票为准。房子可以办手续。李明莉曾经是公司股东，李明莉和公司是借款关系，我和李明莉之间的担保关系。像原告这样的情况一共有十几户，因为公司资金周转的问题，没有及时办理过户手续。河南恒信置业有限公司述称：房屋基本建成，愿意与原告继续履行购房合同，支持业主购买房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：一、原告周梅与第三人恒信置业签订《代建房源保留协议书》一份。协议约定周梅购买1栋2单元1201号房屋一套，房屋价款627987元。周梅称，扣除优惠折扣后，成交总价款为618739元。二、恒信置业于2014年9月18日、2014年11月14日、2015年4月24日向原告出具收据，分别收到原告189000元、126000元、303739元。恒信置业将上述收据收回后，于2016年7月12日向周梅出具618739元的增值税发票。三、河南恒信置业有限公司承认2014年9月13日其与业主周梅签订《代建房源保留协议书》，周梅购买恒信置业开发的位于河南省洛阳市××太康路××单元××号房屋。2014年9月18日至2015年4月24日之间，周梅共分三次向恒信置业公司付清了全部购房款。由于恒信置业内部的原因没有与周梅签订正式购房合同，没有到房管局进行房屋备案，致使周梅付全款购买的房屋被查封。另查明，被告李明莉曾在洛阳市洛龙区人民法院起诉吴永进、恒信置业借款合同纠纷一案，案号为（2016）豫0311民初5231号。该案中，依据李明莉申请，洛阳市洛龙区人民法院于2016年11月7日作出（2016）豫0311执保第274号民事裁定书，裁定内容为：冻结恒信置业、吴永进银行存款1000万元或查封、扣押同等价值的其他财产。依据该民事裁定书，洛阳市洛龙区人民法院作出（2016）豫0311执保第274号协助执行通知书，依法将本案涉诉房产在内的24套房产予以查封。2017年1月16日，洛阳市洛龙区人民法院作出（2016）豫0311民初5530号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，因吴永进、恒信置业公司未履行生效法律文书确定义务，李明莉向法院申请强制执行。执行案号为（2017）豫0311执1031号。在执行期间，周梅、周丹丹提出执行异议。洛阳市洛龙区人民法院查明，异议人周梅、周丹丹系母女，周梅与他人在洛阳市西工区××院××房改房××、××名下××商品房××套。据此，洛阳市洛龙区人民法院作出（2017）豫0311执异67号之五执行裁定书，驳回周梅、周丹丹的异议申请。再查明，涉诉房产现已取得相应的土地证、预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。但涉诉房屋目前尚未整体验收。本院认为：本案的争议焦点是周梅与恒信置业签订的《代建房源保留协议书》的性质以及周梅对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。2014年9月13日周梅与恒信置业签订的《代建房源保留协议书》，对房屋的房号、面积、总价款、付款金额均作出了约定。周梅已经依据该协议交付了全部房款。故本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，受到法律保护，恒信置业公司应履行其合同义务。根据庭审查明，涉诉房屋目前尚未整体验收，不具备入住条件。结合恒信置业2016年7月12日出具的增值税发票、2017年1月出具的《承诺书》，证明案涉房屋未办理过户手续，没有实际交付给原告，并非原告过错造成。该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。据此，买受人周梅对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，经合议，判决如下：一、停止对位于洛阳市洛龙区********房产的强制执行，并解除对该房产的查封措施；二、驳回原告周梅的其他诉讼请求。本案受理费9987元，由被告李明莉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  倪献功审判员  马中强审判员  郭 赟二〇二〇年三月二十三日书记员  韩晓梅