江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初14998号原告：昆山市千灯秦峰房产有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇秦峰中路，统一社会信用代码9132058372870043XU。法定代表人：沈桃元，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，江苏同丰律师事务所律师。被告：昆山市千灯镇君华宾馆，住所地昆山市千灯镇秦峰中路**，统一社会信用代码92320583MA1NCPCJ59。经营者：张克林。委托诉讼代理人：黄金枝，上海中申律师事务所律师。被告：刘剑桥，男，1982年9月20日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：黄金枝，上海中申律师事务所律师。被告：陶亚洲，男，1981年10月10日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。原告昆山市千灯秦峰房产有限公司（以下简称秦峰公司）与被告昆山市千灯镇君华宾馆（以下简称君华宾馆）、刘剑桥、陶亚洲排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年12月4日、2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告秦峰公司的委托诉讼代理人孙君宇、被告君华宾馆及被告刘剑桥的委托诉讼代理人黄金枝到庭参加诉讼，被告陶亚洲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告秦峰公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告君华宾馆立即排除妨碍，交还其侵占的昆山市千灯镇秦峰中路XX号XX，XX号XX两间房屋，建筑面2200平米；2、判决被告君华宾馆支付占有使用期间的占有使用费：暂计541667元，(按年租金50万元计算，自2018年4月2日起暂计至2019年6月2日，及至实际归还之日止)。三被告对该期间的占有使用费承担连带支付责任。3、本案诉讼费用由被告承担。在案件审理中，原告撤回第一项诉请；变更第2项诉讼请求为判决被告支付占有使用期间的占有使用费(自2018年4月2日起至2019年5月24日止，按年租金50万元计算)；且三被告对该期间的占有使用费承担连带支付责任。事实与理由：2016年2月原告与案外人张某签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将涉案房屋租赁给张某。合同签订后，因张某拖欠租金，故双方于2018年3月25日解除《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后，被告陶亚洲谎称与原告续签租赁合同，故欺骗张某将涉案宾馆经营权转让给了被告陶亚洲。而实际上原告并未与被告陶亚洲签订任何合同。上述事情发生后，原告多次要求被告陶亚洲交还房屋，但是被告陶亚洲通过不断变更经营人的方式，躲避原告。被告陶亚洲在2018年4月2日成为昆山市千灯镇君华宾馆经营人后，在2018年6月4日又零费用转让给了被告刘剑桥，被告刘剑桥在2018年9月3日又零费用转让给了张克林至今。对此，原告认为三被告侵占涉案房屋事实清楚，且三被告通过零费用转让经营人的行为显然是有预谋、有串通，符合《侵权责任法》第8条的规定，两人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。故请求贵院查明事实后，依法判决支持原告诉讼请求。被告君华宾馆和被告刘剑桥共同辩称,涉案房产的法定孳息所有权应属于抵押权人。涉案房产于2016年12月20日，办理抵押登记，抵押期限自2016年12月19日至2017年6月18日，之后分别于2017年4月26日及2017年5月10日被法院查封，直至2019年5月24日被执行抵偿。2018年3月28日，受让方基于《宾馆股份转让协议》取得涉案房产的使用权。根据物权法规定抵押权人有权自法院扣押之日起收取抵押财产的孳息。涉案房产的法定孳息产生于抵押权设定之后。根据物权法第190条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，涉案租赁关系不能对抗涉案抵押权。通过《房地产估价报告》第7页“目前出租”，可知在对抵押房产进行价值评估时对租赁因素也予以考虑。故抵押权人对抵押房屋的孳息享有优先受偿权，原告无权向被告收取涉案房产的法定孳息。原告应就被告的占有行为对原告造成的具体损失承担举证责任。支付占有使用费的前提条件之一是原告对涉案房产享有完整的处分权，早在原告与张某履行房屋租赁合同期间，涉案房产已被法院查封。原告对涉案房产的处分权已受到限制。因涉案房产存在可能随时被执行抵偿的风险，有极大的可能会被一直空置。如果原告履行如实告知的义务并与承租人就涉案房屋的租赁进行协商，若承租人同意承租，双方达成的租金数额也必定会远远低于市场价格。但原告未就因被君华宾馆告的占有行为影响涉案房产出租的事实提供证据，应承担举证不能的不利后果。原告应对被君华宾馆告受到的损失承担过错赔偿责任。原告为专业的房产公司且为涉案房产的实际管理者，未告知被告君华宾馆涉案房产已被法院查封的情况，原告未履行告知义务的行为侵害了被告君华宾馆知情权，从而导致被告君华宾馆被迫承担涉案房产维修费用等支出。原告应对被告的损失承担过错赔偿责任。因涉案房产的使用权已作为宾馆股权的出资，被告君华宾馆无需向原告支付占有使用费。若按照《解除租赁关系协议》约定协议签订后20日内，张某应当将房屋交还给原告。然而实际上在此期间，张某并未交还房屋反而将房屋的使用权转让，原告也未对该行为提出异议。因此我方有理由认为，原告对张某的该转让行为是明知的。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，我方认为原告未对张某将房屋的使用权等其他权利作为宾馆股权的出资的行为提出异议，应视为对该行为的追认，因此该股权转让协议是合法有效的。原告应受《宾馆股权转让协议》的约束。按照《宾馆股权转让协议》第一条“享有该宾馆一切自主权和使用权”的约定，我方合法享有涉案房产的使用权，无需向原告支付占有使用费。综上所述，原告无权向被告收取占有使用费。被告陶亚洲未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年2月原告与案外人张某签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将昆山市千灯镇秦峰中路XX、XX号（面积2200平方米）出租给张某，租金为50万元/年，该合同在昆山市市场监督管理局千灯分局备案。张某在涉案房屋内登记注册了被告君华宾馆，系个体工商户性质。后原告与张某于2018年3月25日解除《房屋租赁合同》，约定张某在20日内将涉案房屋返还给原告。《房屋租赁合同》解除后，张某并未将涉案房屋返还给原告，而是将君华宾馆转让。2018年4月2日，君华宾馆的经营者从张某变更为陶亚洲。2018年6月4日，君华宾馆的经营者从陶亚洲变更为刘剑桥。2018年9月3日，君华宾馆的经营者从刘剑桥变更为张克林。君华宾馆从2018年4月2日起并未支付原告涉案房屋的占有使用费。另查明，因原告秦峰公司存在其他诉讼案件，涉案房屋已在（2017）苏0583执9117号和（2017）苏0583执9222号执行案件中被公开拍卖，拍卖公告及房地产估价报告中均未提及涉案房屋存在租赁情况，后因流拍，2019年5月24日，本院出具了民事裁定书，裁定被执行人秦峰公司名下的位于昆山市不动产归申请人所有，抵偿债务1280万元。以上事实，由《房屋租赁合同》、《解除租赁关系协议》、个体工商户准予变更登记通知书、个体工商户营业转让协议、（2019）苏0583民初9615号民事判决书以及当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。本院认为，原告与被告君华宾馆之间未成立房屋租赁合同，被告君华宾馆于2018年4月2日至2019年5月23日期间非法占有涉案房屋，应当支付涉案房屋合法所有人占有使用费。被告抗辩涉案房产的法定孳息所有权应属于抵押权人而不属于原告，在2018年4月2日至2019年5月23日期间，原告系合法所有人，有权主张涉案房屋的占有使用费。被告君华宾馆主张如果原告如实告知房屋已被查封情况，若承租人同意承租，双方达成的租金数额也必定会远远低于市场价格，但是被告君华宾馆拒绝评估占有使用费的费用标准。关于占有使用费的标准，原告按照原本和张某的约定50万元/年计算，被告拒绝评估占有使用费的费用标准，故本院按照50万元/年的标准计算为571232.88元。被告君华宾馆抗辩因涉案房产的使用权已被张某作为宾馆股权的出资，被告君华宾馆无需向原告支付占有使用费，但涉案房屋的使用权应当基于合法所有或租赁，否则无权处分行为并不能达到有效的行为后果，且被告君华宾馆的历任经营者之间的内部纠纷与本案无关，君华宾馆占有使用了原告的房屋，应当支付占有使用费。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担，故2018年4月2日2018年6月3日期间的86301.37元占有使用费，应当由被告陶亚洲共同负担。2018年6月4日至2018年9月2日期间的占有使用费126027.40元，应当由被告刘剑桥共同负担。原告主张三被告承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十七的规定，判决如下：一、被告昆山市千灯镇君华宾馆与被告陶亚洲于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市千灯秦峰房产有限公司2018年4月2日至2018年6月3日期间的占有使用费86301.37元。二、被告昆山市千灯镇君华宾馆与被告刘剑桥于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市千灯秦峰房产有限公司2018年6月4日至2018年9月2日期间的占有使用费126027.40元。三、被告昆山市千灯镇君华宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市千灯秦峰房产有限公司2018年9月3日至2019年5月23日期间的占有使用费358904.11元。四、驳回原告昆山市千灯秦峰房产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按照本判决指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行的时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费9217元，由被告昆山市千灯镇君华宾馆、被告陶亚洲共同负担1392元，由被告昆山市千灯镇君华宾馆、被告刘剑桥共同负担2033元，由被告昆山市千灯镇君华宾馆负担5792元。案件受理费原告已经预交，本院退还原告，三被告于本判决生效之日起十日内将其应负担的诉讼费缴纳至本院账户（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：3225********；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审 判 长  胡小娟人民陪审员  屠 杰人民陪审员  曾 洁二〇二〇年三月二十日书 记 员  曹梦绮附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。