福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初6551号 原告（反诉被告）：厦门济邦投资顾问有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山街道坂尚社区坂上社****之二。 法定代表人：陈健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢春发，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：化功超，北京观稻中贸（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市北星房地产开发有限公司，住所地福，住所地福建省厦门市嘉禾路**永同昌大厦****v> 法定代表人：李冲，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：林雅洁，福建讴斯森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建兴，新疆万和律师事务所律师。 原告厦门济邦投资顾问有限公司（以下简称济邦公司）与被告厦门市北星房地产开发有限公司（以下简称北星公司）委托合同纠纷一案，本院2017年4月19日立案后，被告北星公司提出反诉，本院依法合并审理。本院于2018年8月15日作出（2017）闽0206民初3429号民事判决，济邦公司、北星公司均提起上诉，厦门市中级人民法院于2019年5月7日作出（2018）闽02民终5703号民事裁定，撤销本院（2017）闽0206民初3429号民事判决并发回重审，本院于2019年5月17日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济邦公司的委托诉讼代理人谢春发、化工超，被告北星公司的委托诉讼代理人林雅洁、杨建兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济邦公司向本院提出诉讼请求：1.北星公司向济邦公司支付房产销售代理奖金5567863元，（24740560元×（1－54.99%税）×50%＝5567863元）已经扣除54.99%的税；2.本案相关诉讼费用、保全费由北星公司承担。事实与理由：济邦公司、北星公司双方于2014年8月25日签定了《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同》（以下简称《销售代理委托合同》）。双方在合同中除约定了普通代理收费情况外，还约定了溢价销售的奖（励）金条款，该条款约定以代理项目的各项资产（即住宅47套、写字楼44套、车位52个三项）的评估价格总和为基准计算奖（励）金，该奖金的计算方式为（实际销售总额—本产品销售底价总额）（税后）×50%。后济邦公司、北星公司双方又于2015年8月25日签定了《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。双方在《补充协议》中约定：住宅部分在合同顺延期内仍完成销售的，也同样按原合同（标准）约定计入济邦公司的业绩提成（即代理费用+奖金）；在顺延期内写字楼及车位享有代理费，但不再有奖金机制。在合同顺延期内，济邦公司顺利将47套住宅销售完毕。然北星公司在支付了代理费且退还了全部押金后，对住宅部分的奖金分文不付。 北星公司辩称，一、济邦公司代理期间所完成的销售业绩远远未达到双方约定的可计提奖金的必要条件（即“实际销售总额超出本项目的评估报价总价”），无权要求计取奖金。根据济邦公司、北星公司双方所签订的《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同》以及《补充协议》中所有关于奖金的条款约定，并没有“本产品销售底价总额”，济邦公司多加了“本产品”三个字没有合同依据。“实际销售总额超出本项目评估报价总价”是计提奖金的必要条件。补充协议并未对前述必要条件作出变更，关于住宅部分也是约定到“……按原合同约定计入业绩提成”，说明住宅部分的业绩提成未变更，仍然适用原合同的约定，包括原合同所约定的奖金计提的必要条件——“实际销售总额超出本项目资产评估报价总价”。无论如何统计，济邦公司所完成的实际销售总额均未超出本项目的评估报价总价300114781.00元，未达到计提奖金的必要条件，无权要求计取奖金。综上，济邦公司的诉求无事实依据，依法应当予以驳回。 北星公司向本院提出反诉诉讼请求：1.济邦公司返还北星公司多支付的代理费483626.36元；2.反诉费用由被济邦公司承担。事实与理由：北星公司与济邦公司于2014年8月25日签订《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同》，约定由济邦公司代理销售北星公司开发的“永同昌大厦”项目的住宅、写字楼及车位，并约定按照“销售底价”（即评估价）的1%-2%计取济邦公司的代理费。签订合同后，双方展开了房产销售代理合作事宜。在实际履行过程中，济邦公司均以“实际销售价格”的1%-2%向北星公司申请支付代理费，北星公司由于疏忽亦按照实际销售价格的1%-2%予以支付了代理费。就住宅部分而言，北星公司共予以支付了3176405元代理费，而若按照住宅的销售底价（即评估价）予以计取代理费，北星公司仅需支付代2692778.64元（=134638932元×2%），即北星公司多支付了住宅部分的代理费483626.36元。北星公司认为，济邦公司多收取的该483626.62元与合同约定不符，应予以返还。遂提出反诉。 济邦公司辩称，原合同书写的销售底价系销售价的笔误，补充协议中已经更正（济邦公司证据第20页，补充协议第二条第三款也作出解释）。所有代理费领取都需要对方的财务审核，在实际三重审核的情况下，不存在多支付的问题。实际合同履行中也是按销售价计算实施的。按销售价计算代理费用系行业习惯或交易习惯。原合同虽书写成销售底价，然在合同履行与实施中已经更正或变更为按销售价计算代理费用的。济邦公司每次领取代理费用都需书面申请，这种书面申请构成双方协议的一部分。济邦公司在每次的申请中使用的书面语言都是“已签合同金额”即销售价。该申请必须经北星公司的负责人审批，并经北星公司财务部根据协议复核方可核发。北星公司“疏忽”的说法不合日常生活经验法则。除非是济邦公司申请时按“销售底价”要求结算代理费用，而北星公司支付时按销售价来结算。这才符合“疏忽”的说法。退一步讲，即使是北星公司“疏忽”，其于2015年4月16日支付的24套住宅代理费用1191453元，2015年5月15日支付的9套住宅代理费用762816元，两次共计1954268元，也已过诉讼时效。因此，北星公司要求济邦公司返还部分代理费，缺乏事实和法律依据，恳请法院予以驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2013年12月15日，克拉玛依市永信房地产评估有限公司出具给北星公司的房产估价报告，载明：案涉永同昌大厦（部分）项目总体评估价值为300114781元，其中住宅房产评估价值为134638932元，办公房产评估价值为150613537元，地下车库评估价值，地下车库评估价值为14862312元div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 2014年8月25日，济邦公司（乙方）与北星公司（甲方）在律师的见证下签订《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同》，约定北星公司投资开发的“永同昌大厦（部分）”房地产项目（以下简称项目）的营销策划及房产销售等事项，在本合同约定的代理期限内由济邦公司承包代理；该项目的房产类型包括住宅、写字楼和车位；销售代理期限为12个月，自本合同签订之日起开始计算，若因包括政策因素在内原因而发生市场行情显著变化，经双方协商一致可顺延六个月；合同第四条“代理收费标准及奖金机制”第1款约定，“销售底价总额”指本代理项目的资产评估报告各项资产的评估价格总和，并作为济邦公司进行代理销售的最低价格依据，即是否达到奖励条件的依据；第2款约定，“实际销售总额“，指本合同代理期限内销售成功房产，按各该房产在市交易中心登记备案的《商品房买卖合同》所记载的销售价格的总和；第3款约定，济邦公司代理收费标准，根据所完成的任务量，按销售底价的1%—2%计取，按实际已销售总面积÷同类产品可销售面积总额计算，90%按销售底价2%计算。该条款同时注明：①同类型产品可销售面积是指本合同项目下已取得厦门市房产交易中心预售许可的同类型房产的销售面积之总和；②考核比例指各类型房产实际销售面积与其对应类型房产可销售总面积的比例；第四款约定，若济邦公司实际销售总额超出本项目资产评估报价总价，则北星公司按以下方式给予奖励：实际销售总额÷本产品销售底价总额>100%，奖金计算方式为（实际销售总额－销售底价总额）（税后）×50%；第五条第1款约定，济邦公司代理销售保证金为50万元，济邦公司应在本合同签订之日起30日内将保证金转入北星公司指定账户，保证金在本合同履行完毕，济邦公司提交结案报告的十个工作日内，由北星公司无息返还济邦公司；第九条第1款约定，销售业绩确认和结算按照购房人支付方式应同时具备（1）和（2）或（1）和（3）条件，（1）购房客户签订正式《商品房买卖合同》，并已经市房产交易中心登记备案；（2）购房客户已缴足购房首期（或按揭银行要求成数）款，且银行按揭贷款手续已经银行批准；（3）购房客户采取分期或一次性付款方式购房的，已按约定足额付清购房款；第3款约定，合同期限届满后，若济邦公司的实际销售总金额超过本项目评估总价后，北星公司应按“第九条”的约定一次性向济邦公司支付奖金；此外，合同中还就广告宣传费用确定、销售价格的确定方式、销售计划进度比例、不可抗力情形、管辖、违约责任等作出约定。 2015年8月25日，济邦公司、北星公司双方签订《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同补充协议》，写明本协议的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2014年8月25日签订的《“永同昌大厦（部分）”销售代理委托合同》的定义相同，约定鉴于目前永同昌大厦的住宅部分已销售完成达90%以上，写字楼部分尚未开始销售，原合同的合同期限仅为12个月，即将到期，鉴于双方这一年的友好合作关系，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款或部分内容，特订立补充协议，对于写字楼的销售作出如下调整：（一）协议内容变更部分为：1.写字楼及车位的销售代理期限顺延12个月，即截至2016年8月25日，住宅部分不再顺延，但在合同顺延期内，济邦公司仍完成销售的，也同样按原合同约定计入其业绩提成；2.对于顺延期间的写字楼及车位的销售代理费标准与原合同一致，但不再有奖金机制，即济邦公司的代理费标准为：按照实际已销售总面积÷同类产品可销售面积总额，90%按销售价2%计算；3.原合同的履约保证金50万元，随本补充协议顺延，待写字楼及车位项目销售期限结束后，再依照原合同的约定予以返还；（二）除本协议中明确修改部分，原合同其余部分继续有效，本协议与原合同冲突部分，以本协议为准。 2.签订合同后，济邦公司即着手开展销售工作，济邦公司已销售住宅部分的实际销售总额为158820368元（不包含其中4套房产的装修费559124元），其中原合同期内完成销售金额为142804007元。在合同顺延期间，济邦公司通过拍卖的方式于2015年12月15日将写字楼与车位（其中写字楼类型房产40套、车位45个）整体转让销售给第三方厦门市侨大文化科技有限公司。代理销售期间，济邦公司根据销售进度，以实际销售价为计费基数向北星公司申请结算代理费，并开具等额的发票。北星公司财务部门经审核后累计支付代理费合计3606783元，其中住宅部分代理费合计3176405元。 3.2016年10月18日，济邦公司向北星公司提交《申请报告》，写明鉴于北星公司委托代理销售永同昌大厦（部分）的代理期限已经届满，委托代理销售关系归于终止，根据双方签订的销售代理委托合同、补充协议及工作函等，向北星公司申请返还已交纳的保证金。北星公司已向济邦公司退还保证金。 4.本案审理过程中，根据济邦公司的申请，本院责令北星公司提供由济邦公司代理销售的住宅部分缴纳的税款。北星公司向本院提交了《2015年、2016年缴纳售房税金统计表》及《纳税凭证》，载明永同昌大厦（部分）项目住宅部分实际销售总额为159379492元，已纳税金额合计87642440.35元。 本院认为,本案系委托合同纠纷。案涉《销售代理委托合同》及其《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。现就本案争议焦点分析、认定如下： 一、关于住宅部分溢价奖金支付条件是否成就 北星公司委托济邦公司代理销售的房地产项目类型包括住宅、写字楼和地下车库。《销售代理委托合同》约定，“销售底价总额”指本代理项目的资产评估报告各项资产的评估价格总和，并作为是否达到奖励条件的依据；若济邦公司在合同代理期限内实际销售总额超出本项目资产评估报价总价，则北星公司按以下方式给予奖励：实际销售总额÷本产品销售底价总额>100%，奖金计算方式为（实际销售总额－销售底价总额）（税后）×50%。此处采用了“本项目”和“本产品”两个不同的概念。结合合同其他条款来看，“本项目”的定义很明确，是指济邦公司代理销售的全部类型房产，包括住宅、写字楼和地下车库，而“产品”的范围相对较窄，是指住宅、写字楼或地下车库任一类型房产。由此可知，按照《销售代理委托合同的约定》，奖金发放条件须根据项目总体销售情况确定，但落实到奖金计算方式上，则是按不同类型房产分别考核和计算。此后，双方当事人签订了一份效力优先于原合同的《补充协议》，约定写字楼及车位的销售代理期限顺延12个月（至2016年8月25日），住宅部分不再顺延，但在合同顺延期内，济邦公司仍完成销售的，也同样按原合同约定计入其业绩提成。关于“业绩提成”的定义，合同及《补充协议》均未明确约定。依文义解释，此处的业绩提成应指北星公司因济邦公司取得销售成果而从总数中按一定成数给予金钱。依此而论，代理报酬和奖金均属于业绩提成的范围。这也符合《补充协议》有关“顺延期间的写字楼及车位的销售代理费标准与原合同一致，但不再有奖金机制”的约定，亦即住宅部分并未排除奖金机制的适用。相应地，在《补充协议》已将写字楼及车位销售整体剔除出奖金机制的情况下，原合同有关“实际销售总额超出本项目资产评估报价总价”的奖励条件不应再执行，而双方当事人应就住宅部分单独按照原合同约定的奖金计算方式计算奖金。据此，北星公司应支付奖金5442032元【（158820368元-134638932元）×（1－54.99%）×50%】。济邦公司主张将4套房产装修费559124元计入住宅实际销售总额缺乏合同依据，本院不予支持。 二、济邦公司按照实际销售价结算代理费是否符合约定 《补充协议》第1条第2款约定，“顺延期间的写字楼及车位的销售代理费标准与原合同一致”。但《销售代理委托合同》与《补充协议》对代理费标准中的计提基数约定并不一致，前者为“销售底价”，而后者为“销售价”。可见，两份合同的前述约定存在冲突，有待解释。首先，从合同实际履行情况看，在《补充协议》前后，双方当事人均是以销售价为计提基数结算代理费，北星公司直至起诉之前并未提出任何异议。销售价与销售底价虽一字之差，但内涵完全不同。作为专业的房地产开发商，北星公司显然理解其间差异，但还是一再认可按照销售价计算代理费。其次，《补充协议》虽约定其与原合同的代理费计算标准一致，但却又将原合同中的“销售底价”替换为“销售价”，此项替换表面矛盾，实则符合双方本意，这是对双方此前按照销售价计算代理费的履行行为的肯定，证明双方的真实意思是以销售价为计提基数，而原合同中使用销售底价的用语系笔误。据此，北星公司要求济邦公司返还部分代理费的诉求缺乏事实和合同依据，本院不予支持。 综上所述，北星公司应向济邦公司支付住宅销售奖金5442032元，而济邦公司无须返还代理费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市北星房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门济邦投资顾问有限公司支付销售奖金5442032元。 二、驳回厦门济邦投资顾问有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回厦门市北星房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50775元，由厦门济邦投资顾问有限公司负担881元，由厦门市北星房地产开发有限公司负担49894元；反诉案件受理费4277元，由厦门市北星房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  邱 烨 人民陪审员  庄鸿义 人民陪审员  石延庆 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  洪艺玲 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条委托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。