福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终89号 上诉人（原审原告）：福州闽侯方舟学校，住所地福建省闽侯县荆溪镇厚屿村（桐口营区），统一社会信用代码52350121674004841W。 法定代表人：叶国才。 委托诉讼代理人：卓智勇、慕天成，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省新东方烹饪职业培训学校，住所地福建省闽侯县厚屿村**，统一社会信用代码523500005653878471。 法定代表人：黄源，职务董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，福建天岸马律师事务所律师。 上诉人福州闽侯方舟学校（以下简称“方舟学校”）因与被上诉人福建省新东方烹饪职业培训学校（以下简称“新东方学校”）租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 方舟公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2、依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；3、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人实际合法使用讼争场所至2018年6月31日，根据上诉人一审中提交的证据7《交接协议书》，上诉人已经与案外人南京军区第八房地产管理分局达成协议，上诉人可以使用至2018年6月31日。二、上诉人与被上诉人的租赁期限应当计算至2018年6月31日，被上诉人应支付租金至2018年6月31日。被上诉人未与上诉人沟通，擅自搬离，导致了上诉人的损失，故被上诉人应支付租金至2018年6月31日。三、被上诉人因擅自搬离，需要支付上诉人违约金，且上诉人无需退还履约保证金。 新东方学校辩称：一、根据（2018）闽0121民初1688号民事判决书，2017年12月13日方舟学校与南京军区第八房地产管理分局之间的租赁合同解除，方舟学校从2017年12月13日起不再是租赁场地的承租人，方舟学校无权向新东方学校主张2017年12月13日之后的租金。二、方舟学校已经自认2017年10月30日安排全部学生转出完毕并自行聘请保安，可以证明新东方学校搬离是在方舟学校的安排下进行的，但因新东方学校无法提供其实在方舟学校安排下搬离的证据，导致新东方学校在本不需要承担违约责任的情况下承担违约责任。根据（2018）闽0121民初1688号《民事判决书》南京军区第八房地产管理分局未向方舟学校收取2017年10月份之后的租金和占用费，还退还了方舟学校全部押金，方舟学校没有任何损失，一审法院判决新东方学校应支付的违约金数额已经超过方舟学校的实际损失。履约保证金的性质也是违约金，一审法院将新东方学校应支付的违约金和租金从履约保证金中抵扣是正确的。 方舟学校向一审法院起诉请求：1.判令解除方舟学校与新东方学校之间签订的《合作办学协议书》及《补充协议书》；2.判令新东方学校向方舟学校支付拖欠租金122万元及滞纳金8.3万元（租金计算至2018年6月5日，滞纳金以未付租金为基数，按日千分之一的标准，自2017年8月15日起暂计至2018年8月14日）；3.判令新东方学校向方舟学校支付解除合同的违约金31.6万元；4.判令方舟学校无需退还新东方学校履约保证金20万元；5.本案诉讼费用由新东方学校承担。 一审法院认定事实：2002年4月，南京军区福州房地产管理分局（后更名为南京军区第八房地产管理分局）与福州五虎山学校签订了《军队房地产租赁合同》、《桐口营房出租补充协议》，南京军区福州房地产管理分局将位于福建省福州市闽侯县的房屋（建筑面积7249平方米、场地面积50333平方米，以下简称：讼争场所）出租给福州五虎山学校使用，期限为2002年5月1日至2022年4月30日止。2006年3月25日，南京军区第八房地产管理分局（甲方），福州五虎山学校（乙方）与福州金方舟贸易有限公司（丙方）、闽侯县方舟双语学校（丙方，2007年学校名称变更为福州闽侯方舟学校）签订《合同转让协议书》，甲、乙、丙三方就《军队房地产租赁合同》、《桐口营房出租补充协议》达成如下协议：一、乙方决定将《军队房地产租赁合同》、《桐口营房出租补充协议》从本协议生效之日起转让给丙方。对此，丙方表示接受，甲方表示同意。二、合同转让后，乙方退出合同主体，由丙方成为新的承租方取代乙方承受《军队房地产租赁合同》、《桐口营房出租补充协议》项下的全部权利、义务。此后，南京军区第八房地产管理分局又与方舟学校签订租赁合同，南京军区第八房地产管理分局将讼争场所出租给方舟学校使用，租赁用途办学校，租赁期限自2012年5月1日起至2022年4月30日止。2018年4月8日，南京军区第八房地产管理分局因与方舟学校合同纠纷，向本院提起诉讼。本院于2018年5月23日作出（2018）闽0121民初1688号民事判决，判决确认南京军区的租赁关系于2017年12月13日解除。2010年6月16日，方舟学校（甲方）与安徽新东方烹饪专修学院（乙方）签订《合作办学协议书》，约定：1、甲方投入其承租于南京军区福州房产管理分局位于福州市闽侯县的租赁场所与乙方共同合作办学；2、由乙方负责成立福建新东方烹饪学校（暂名）；3、合作期限自2010年7月1日起至2022年4月30日止；4、甲方收取固定的合作收益。2010年7月1日起至2013年6月30日，乙方固定支付给甲方的合作收益为每年158万元……；5、在本协议签订后七日内，由乙方交付给甲方履约保证金40万元（第二年则合作履约保证金改为20万元，另20万元可折抵收益款）。该履约保证金至协议履行完毕时，由甲方无息返还给乙方。若乙方迟延支付甲方的收益款，迟延部分则按日千分之一支付滞纳金。若一方违反本协议的任何一条款，致使合同目的不能实现，则视为根本性的违约，违约方应赔付守约方按第一年合作收益款的20%的违约金。2011年1月20日，方舟学校（甲方）与新东方学校（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方从2011年1月1日起每年支付款从158万元调为180万元，2013年7月1日起至2016年6月30日，每年支付款调为191万元，2016年7月1日之后每年支付款调为202万元；甲方从2011年1月1日开始要向乙方提供税务部门开具总额分别为180万元、191万元和202万元正式发票，其中每次开具发票中不少于60万元的房屋租赁发票、场地租赁发票和设备租赁发票，承担相应的发票税和费用；乙方2010年按季度支付款项，第二年起按半年支付，即每年的6月20日-6月25日（支付当年下半年的费用）、12月20日-12月25日（支付次年上半年的费用）支付；甲方向税务机关申报并开具相关的房屋及场地租赁的税务发票，此并不改变双方的合作关系；原协议的安徽新东方烹饪专修学院的权利义务现由乙方承受及承担，安徽新东方烹饪专修学院对乙方的权利义务承担责任；本协议是原来协议的补充，与原协议具有同等法律效力。安徽新东方烹饪专修学院同意其与方舟学校于2010年6月16日签订的《合作办学协议书》项下的的权利义务现由新东方学校承受及承担。新东方学校依约陆续向方舟学校付款并注明用途为“房租”。2017年（不含2017年）之前的费用，新东方学校已支付完毕，2017年的费用，新东方学校已支付181万元。方舟学校在《关于方舟学校场地情况说明》中自认其于2017年10月被南京军区房管局第八分局告知提前终止租赁关系，于2017年10月30日安排全部师生转出完毕，且聘请3名安保看管学校。新东方学校已于2017年10月30日搬离讼争场所。 一审法院认为：一、关于本案案由的认定。方舟学校认为本案系租赁合同纠纷，新东方学校认为本案应为合作合同纠纷。案涉合同虽名为《合作办学协议书》，但从合同约定的内容来看，方舟学校是以其享有使用权的场地及地上建筑物作为投入并享有固定收益，其并不承担合作过程中所产生的风险，这与合作合同双方共享利润共担风险的宗旨相悖离，应认定本案为租赁合同纠纷。二、关于新东方学校是否违约的认定。方舟学校主张新东方学校早已物色他处并擅自搬离讼争场所，构成违约。新东方学校认为系在方舟学校安排下搬离讼争场所，并未违约。虽方舟学校于2017年10月被南京军区房管局第八分局告知提前终止租赁关系，但南京军区的租赁关系于2017年12月13日解除，而新东方学校于2017年10月30日搬离讼争场所，新东方学校提供的证据不足以证明双方协商解除了《合作办学协议书》、《补充协议》以及其搬离讼争场所系经过方舟学校同意，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定新东方学校违约。一审法院认为，新东方学校与方舟学校之间签订《补充协议》，同意由新东方学校承受安徽新东方烹饪专修学院与方舟学校之间签订的《合作办学协议书》中安徽新东方烹饪专修学院的权利义务，且安徽新东方烹饪专修学院予以认可，《合作办学协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。南京军区的租赁关系于2017年12月13日解除，现双方无法继续履行合同，方舟学校诉请解除《合作办学协议书》及《补充协议书》，新东方学校亦同意解除，予以支持。新东方学校在租赁期内搬离讼争场所，构成违约，应承担违约责任。方舟学校诉请要求新东方学校支付拖欠租金122万元，因新东方学校提供的证据不足以证明方舟学校同意其搬离讼争场所，结合南京军区的租赁关系于2017年12月13日解除的事实，新东方学校仍应向方舟学校支付租金至2017年12月13日，此后新东方学校无权要求方舟学校支付租金，综上，新东方学校还应支付方舟学校租金110384元（2020000元／年÷365天／年×347天-1810000元）。方舟学校诉请要求新东方学校支付的滞纳金（以未付租金为基数，自2017年8月15日起至实际还款之日止，按日千分之一支付）及违约金31.6万元，新东方学校认为滞纳金、违约金过高，应予调整，方舟学校主张的滞纳金的性质亦为违约金，方舟学校主张的滞纳金、违约金过高，一审法院调整为以未付租金为基数，自2017年8月15日起至实际还款之日止，按月利率2%计付。方舟学校主张的履约保证金性质亦是违约金，方舟学校的损失已经得到弥补，方舟学校诉请没收履约保证金20万元，不予支持。新东方学校于2019年8月13日同意履约保证金在本案中抵扣讼争款项，为避免当事人的诉累，予以抵扣，新东方学校的履约保证金足以抵扣其尚欠的租金110384元、违约金52910.73元（以未付租金110384元为基数，自2017年8月15日起至2019年8月13日止，按月利率2%计付），故其无需再向方舟学校支付租金、违约金。 一审法院判决：一、解除方舟学校与新东方学校之间的《合作办学协议书》及《补充协议书》；二、驳回方舟学校的其他诉讼请求。案件受理费19371元，由方舟学校负担15805元，由新东方学校负担3566元。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 另查，依据生效判决即福建省闽侯县人民法院于2018年5月23日作出（2018）闽0121民初1688号民事判决认定的内容，涉诉房产管理人即中国人民解放军南京军区第八地产管理分局在2017年10月已向方舟学校通知终止双方租赁关系，而方舟学校在接到通知后就“配合安排师生转移和腾空场地工作并在2017年10月31日将师生全部转出完毕。因此方舟学校从2017年11月开始未支付租金符合常理”。并判决：“确认中国人民解放军南京军区的租赁关系于2017年12月13日解除。” 本院认为，方舟学校向讼争场地管理人中国人民解放军南京军区第八地产管理分局承租了涉诉房产，后以合作办学开式转租给新东方学校。生效判决已判令方舟学校与讼争场地管理人的租赁关系于2017年12月13日解除，故方舟学校自2017年12月14日起已无权再向实际承租人即被上诉人新东方学校收取租金。至于方舟学校与讼争场地管理人在《交接协议书》中约定的案涉场地何时交接，并不构成对租赁期间的变更。而且，生效判决已认定方舟学校在2017年10月31日已组织腾空租赁场地并将师生全部转出完毕，并自2017年11月开始未向讼争场地管理人支付租金。在此情况下，方舟学校主张实际承租人新东方学校应按合同继续支付2017年12月后租金，有违民事活动应遵循的公平和诚信原则，本院无法支持。 关于被上诉人是否还应向上诉人支付违约金的问题，一审法院已经根据上述租赁期间计算出了被上诉人尚欠的租金数额，并在方舟学校应退还的履约保证金中予以抵扣，一审法院该处理并无不当，上诉人的该上诉理由，本院亦不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19371元，由上诉人负担；一审案件受理费按一审决定执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 赖钟炜 书 记 员 李昕宇