内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0823民初3293号原告：云某，个体户，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：米某，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：刘某1，个体户,现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。委托诉讼代理人：刘某2，爱德律师事务所巴彦淖尔分所实习律师。被告：内蒙古中远房地产开发有限公司（以下简称中远公司）。法定代表人：肖某。原告云某与被告刘某1、内蒙古中远房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理，依法适用普通程序于2019年12月3日、2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告云某的委托诉讼代理人米某，被告刘某1的委托诉讼代理人吕某、刘某2到庭参加诉讼。被告中远公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告云某向本院提出以下诉讼请求：1.依法撤销乌拉特前旗人民法院作出的（2019）内0823执异65号执行裁定书。2.判令对位于巴彦淖尔市××区许可执行。事实和理由：一、本案有明确的执行依据，2014年10月15日巴彦淖尔市临河区人民法院作出(2014)临民初字第4017号民事判决,判决被告内蒙古中远房地产开发有限公司(以下简称“中远公司”)向原告云某支付委托报酬830万元及利息。中远公司不服判决,向巴彦淖尔市中级人民法院提出上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出(2015)巴民二终第6号民事判决书,驳回上诉，维持原判。在云某申请执行期间，中远公司不服该判决,向巴彦淖尔市人民检察院申请监督,该院提请内蒙古自治区人民检察院申请抗诉,内蒙古自治区人民检察院作出内检民(行)监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院抗诉,内蒙古自治区高级人民法院提审本案后，于2019年5月20日作出（2018)内民再281号民事判决书,维持巴彦淖尔市中级人民法院(2015)巴民二终字第6号民事判决。因此,本案执行依据明确。二、原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定，作出了错误的执行裁定《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条明确规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，原审法院只审查本案被告符合第(一)、(三)项之规定,未审查本案被告是否符合第(二)项之规定。只是轻描淡写的在执行裁定书当中陈述“所购房屋为居住用房,是商品房的消费者，其物权期待权应受法律保护”。如果说本案被告夫妻双方名下存在其他商品房的情况下,当然不符合本条法律规定，则不能排除原告的执行程序。其次,根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十八条的规定,对于执行异议案件中买受人(案外人)与开发商签订的书面合同效力的判断时间节点界定在合同订立时。而本案被告与中远公司签订《预订协议书》的时间是2011年7月26日，但是在这个时间节点上,中远公司并没有取得房屋预售许可证书。签订的协议是无效协议,不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(一)项之规定，不能对抗原告法定的执行权利。再次,被告没有证据证明其所购房屋的购房款支付到了中远公司的对公账户当中,也就无法证明存在真实有效的付款关系,不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条第(二)项之规定,被告夫妻双方名下是否还有其他住房未能确认,所以不能对抗原告法定的执行权利。综上，原审法院在未查明本案基本事实的情况下，盲目作出中止执行的裁定书,严重损害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。被告刘某1辩称：一、被告刘某1作为案外人对执行标的提出执行异议,符合民事诉讼法及其解释、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，有明确的法律依据。二、原告诉称原审法院未详细审查被告是否完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件有关问题的规定》第二十九条之规定作出了错误的执行裁定,没有事实和法律依据。首先,根据2011年10月25日中远公司与巴彦淖尔市富森建筑安装工程有限责任公司(简称富森公司)签订的《建设工程施工合同》及2013年1月25日富森公司与被告刘某1签订的《建设工程施工合同》可以看出,富森公司承建中远房地产公司开发的中远睿城小区后,又将其分包给刘某1。可以证实三方存在真实有效的建设施工关系。2013年,被告与中远房地产公司和富森公司签订了《划拨确认书》,将案涉房屋以抵顶工程款的方式划拨给刘某1。并且2013年9月8日，被告就与中远房地产公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》认购了案涉房屋。被告与中远房地产公司及富森公司达成以房抵款的意思表示,不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条:“发包人未按照约定支付价款的承包人可以在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将工程折价,也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押债权和其他债权”。故被告的建设工程价款优先受偿权可以排除原告普通债权的执行。原告诉称的关于建设工程价款优先权的期限为六个月被告认为我们的工程一直未竣工未结算完,故不存在六个月期限。其次,被告同中远房地产公司签订了《中远睿城住宅楼预定协议书》购买了中远睿城小区B区10号楼1单元102号住宅,协议中约定了所购房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任,并且被告以工程款抵顶了购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,该预定协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效。被告所购房屋为居住用房,是商品房的消费者,其物权期待权应受法律保护,该权利优于一般债权。且被告对于未办理房屋备案登记手续无过错是由于原告的查封行为所致,其请求能够排除本案的执行。最后,被告刘某1作为购房消费者,以其工程款抵付房款,且其签订认购协议的时间早于云某与中远房地产公司之间居间合同纠纷结案的时间,早于法院执行查封案涉房产时间。中远房地产公司已将B区10号楼1单元102号住宅抵付刘某1工程款。被告签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋的物权,基于消费者生存权这一更高价值的维护以及从市场交易安全的视角出发,被告对案涉房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权,其对诉争房产所享有的权利能够排除对本案诉争房屋的执行。综上所述,答辩人认为原告提起的申请执行人异议之诉没有法律依据,应予驳回。被告中远公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。被告中远公司未到庭进行质证。对原、被告及本院出示的证据进行如下认证：1.对原告提供的乌拉特前旗人民法院（2019）内0823执异65号执行裁定，被告刘某1认可、无异议。对于刘某1是否可以排除本案的强制执行，本院将结合其他证据综合予以认证。2.对被告刘某1提供的《建设工程施工合同》、划拨确认书、2013年9月8日刘某1与中远公司签订的《中远·睿城住宅楼预定协议书》、中远公司的商品房预售许可证、中远睿城B区楼号变更通知单，原告对商品房预售许可证、中远睿城B区楼号变更通知单的真实性均认可，对其他证据均不予认可。对于上述证据本院结合其他证据综合予以认证。3.对本院出示的证据，原告云某、被告刘某1对证据的真实性均认可、无异议。本院认为上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，故本院予以采信，并在卷佐证。被告中远公司未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2011年10月25日中远房地产公司与巴彦淖尔市富森建筑安装工程有限责任公司（以下简称富森公司）签订《建设工程施工合同》，由富森公司承建中远房地产公司开发的中远睿城小区，工程内容：中远睿城多层50186平方米，包工包料;承包范围：施工图纸中除门窗外墙保温涂料水暖外所有内容。2013年1月25日，富森公司又与刘某1签订《建设工程施工合同》，将中远睿城B区B1#－B11#栋工程以重工方式分包给刘某1。2013年9月5日，内蒙古中远房地产开发有限公司与巴彦淖尔市富森建筑安装工程有限责任公司、刘某1三方签订《划拨确认书》，富森公司同意将中远公司划拨的中远睿城小区住宅楼B10（后更名为××楼（75平方米，3758元/平方米，总计281850元）划拨给刘某1，经三方盖章、签字后生效。2013年9月8日，刘某1与中远睿城项目部签订《中远睿城住宅楼预定协议书》，约定乙方（刘某1）自愿购买甲方（中远房地产公司）开发的××区住宅。预测建筑面积75平方米，单价3758元/平方米，总价款281850元整。付款方式为以工程款抵顶。同时双方对交房日期、面积误差等权利义务及违约责任作了约定。中远公司于2013年8月8日取得中远睿城A12#、A16#、A20#、A23#、A26#、B6#、B8#、B10#的商品房预售许可证，经与被告刘某1核实该房现未装修入住，未到建设主管部门办理相关备案登记。另查明，2014年10月15日，巴彦淖尔市临河区人民法院作出（2014）临民初字第4017号民事判决，判决中远公司向云某支付委托报酬830万元并支付利息。中远公司不服该判决提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2015年9月1日作出（2015）巴民二终字第6号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。中远公司不服上述二审判决向内蒙古自治区巴彦淖尔市人民检察院申请监察，该院提请内蒙古自治区人民检查院申请抗诉，内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2018]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向内蒙古自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2018）内民抗53号民事裁定，提审该案。内蒙古自治区高级人民法院于2019年5月20日作出（2018）内民再281号民事判决，维持内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民二终字第6号民事判决。因中远公司未履行生效判决确定的义务，云某于2015年9月11日向巴彦淖尔市临河区人民法院申请执行。该院于2015年9月15日作出（2015）临执字第3088号执行裁定，对被执行人开发的××区在内的30套房屋予以查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。因该案未能在法定期限内执结，申请人云某向巴彦淖尔市中级人民法院提出申请，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）内执监236号执行裁定，临河区人民法院作出的（2014）临民初字第4017号民事判决由乌拉特前旗人民法院执行。本院于2017年3月21日立案,于2018年9月5日作出（2017）内0823执810号之二执行裁定，对被执行人开发的××区在内的30套房屋予以继续查封，并向建设行政主管部门发出了协助执行通知书。刘某1作为案外人向本院对执行标的提出书面异议。本院于2019年9月16日作出（2019）内0823执异65号执行裁定，中止本院（2017）内0823执810号之二执行裁定对中远睿城小区B区8号楼1单元102室的查封。云某对该裁决结果不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。再查明，经向巴彦淖尔市不动产登记中心查询并由该中心出具查询结果证明，截止2019年12月11日刘某1、兰海涛名下登记不动产有位于××区商铺，不动产权证号：蒙（2016）巴市不动产权第XXXX号，面积53.24平方米，登记时间2016年12月28日。经向巴彦淖尔市住房和城乡建设局查询并由该处出具说明，截止2019年12月11日刘某1、兰海涛作为买受人的信息登记如下：1.合同编号2009-0007202，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-401-1-104，房屋已初始登记；2.合同编号2009-0007204，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-403-1-403，房屋已初始登记；3.合同编号2009-0007205，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-404-1-404，房屋已初始登记；4.合同编号2009-0005233，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-301-1-301，房屋已初始登记；5.合同编号2009-0007206，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-405-1-405，房屋已初始登记；6.合同编号2009-0005236，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-304-1-304，房屋已初始登记；7.合同编号2009-0005237，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼办公1-305-1-305，房屋已初始登记；8.合同编号2009-0005705，项目名称泰成新居（四季花城）一、二、三、四、五、六，地址缩写为****楼-3-2033，房屋已初始登记。经向巴彦淖尔市房屋产权交易中心查询并由该中心出具查询结果证明，截止2019年12月10日刘某1有如下房屋权属登记信息：1.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-305办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积48.54平方米；2.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-301办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积370.64平方米；3.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-403办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积107.73平方米；4.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-405办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积48.54平方米；5.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-304办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积82.56平方米；6.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-401办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积370.64平方米；7.临河区西环办金川大道东侧四季花城一区9#楼1-404办，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积82.56平方米；8.临河区西环办金川大道东侧四季花城二区2#楼-3-2033，共有人兰海涛，房屋产权证号×**，建筑面积128.46平方米。本院认为，本案的焦点问题是：被告即案外人刘某1对人民法院正在执行案涉位于巴彦淖尔市××区主张建设工程价款优先受偿权能否依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”其中，“案外人对执行标的提出书面异议”，是指对执行标的的主张具有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，而这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。因此，足以排除强制执行的权益范围，应当为“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。案外人只有认为自己对执行标的享有实体权利，而人民法院的强制执行行为妨碍了其所享有的实体权利的，才可以作为执行异议之诉的原告提起执行异议之诉。本案中案外人即被告刘某1以其对本案涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权为由提起执行异议，认为人民法院的执行措施妨碍了其对案涉工程享有的建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，属于法定优先权的范畴。优先受偿权是债权优先得到清偿的权利，这种权利不是所有权等实体权利，不能阻止执行标的的转让、交付。综上可见，如果刘某1提起案外人执行异议，请求人民法院停止“对位于巴彦淖尔市××区采取的强制执行措施”，请求权基础是其对执行标的××区房产”享有实体权利，而不是对“中远睿城小区B区10号楼（后更名为8号楼）1单元102室房产”享有建设工程价款优先权。虽然建设工程价款优先受偿权不能阻止执行标的的转让、交付，但并不影响执行标的转让、交付获得相应执行价款后，案外人以享有法定优先权为由请求参与执行价款的分配。综上，被告刘某1即案外人对人民法院正在执行的财产主张享有建设工程价款优先受偿的，应当根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款规定申请参与分配，而不能根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对执行标的提出异议。另外，对于涉案执行标的被告刘某1是否系商品房消费者的问题，根据本案已经查明的事实被告刘某1与中远睿城项目部签订《中远睿城住宅楼预定协议书》并不是基于消费者为生活消费需要购买、使用商品房而签订，故被告刘某1对于本案所涉执行标的并不构成商品房消费者。综上,对原告云某要求判决准予对位于巴彦淖尔市××区许可执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第十五条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、第五百零八条第二款的规定，判决如下：刘某1就执行标的位于巴彦淖尔市××区除强制执行的民事权益，准许执行该执行标的。案件受理费100元，由被告刘某1负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判长  高建峰审判员  杜 波审判员  李 慧二〇二〇年三月六日书记员  陶 欢