宝鸡市金台区人民法院民事判决书 (2019)陕0303民初3400号 原告：宝鸡市金台区盟泰园小区业主委员会，住所地宝鸡市盟泰园小区。负责人：刘锋，任业委会主任。委托诉讼代理人：贾广堂，陕西宝吉律师事务所律师。被告：宝鸡市荣泰物业管理有限公司，住所地陕西省宝鸡市高新开发区公园南路（西岭公司2楼），统一社会信用代码：916103017979350213。法定代表人：赵清菊，任执行董事。委托诉讼代理人：何青云，陕西永佳律师事务所律师。被告：陕西荣泰房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市高新开发区石坝河街道，统一社会信用代码91610301766337846L。法定代表人：赵荣，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵洋，男，汉族，系该公司经理。原告宝鸡市金台区盟泰园小区业主委员会（以下简称盟泰园业委会）与被告宝鸡市荣泰物业管理有限公司（以下简称荣泰物业公司）、陕西荣泰房地产开发有限责任公司（以下简称荣泰房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盟泰园业委会主任刘锋、委托诉讼代理人贾广堂，被告荣泰物业公司委托诉讼代理人何青云、被告荣泰房地产公司委托诉讼代理人赵洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告立即排除妨碍，退出宝鸡市金台区盟泰园小区物业管理区域；2、判令第一、二被告向原告移交涉及物业管理的物业服务用房、车位、配电室、水泵房等相关设施、设备及资料（详见清单）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：宝鸡市金台区盟泰园小区系第二被告开发建设的住宅小区，2007年5月交付业主使用，该小区由第二被告指定第一被告提供前期物业服务。2018年11月盟泰园小区业主委员会依法成立。2019年4月宝鸡市盟泰园小区业主大会表决通过，选聘了新的物业公司为小区提供物业服务并告知第一被告，但是第一被告至今滞留小区，拒绝移交物业管理资料，并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房等业主共有房屋和公共设施。经金台区东风路街道办等机关协调，被告至今拒绝撤离小区、移交物业管理资料。为维护小区全体业主的合法权益，诉至法院，请求支持诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.业主委员会备案回执、业委会组成人员基本情况公示、告全体业主书，证明宝鸡市金台区盟泰园小区业主委员会是经东风路街道办事处登记备案的合法业主委员会；2.告知函、关于查询盟泰园小区首届业主委员会成立相关事宜的函，证明盟泰园业委会成立后第一时间向被告发函告知，且第一被告曾因真假存疑发函求证并得到回复的事实；3.关于召开业主大会的通知、盟泰园小区业主大会议题表决表、关于盟泰园小区业主委员会决定的函告，证明盟泰园业委会按照程序召开业主大会并决定授权业委会选聘新的物业服务公司，在选聘前，双方前期物业服务合同终止，被告应退出并将相关资料与原告进行交接；4.关于召开盟泰园小区业主大会的公告、营业执照、拟签订物业服务合同、盟泰园小区业主大会议题表决表、表决结果统计表、通知、物业服务合同，证明根据业主大会决定选聘宝鸡市阳光物业管理有限公司，并签订物业服务合同；5.告知函、短信截图、关于督促交接小区物业工作的通知，证明原告将签订物业服务合同一事告知被告，并要求被告限期办理交接手续；6.宝鸡市城乡建设规划局《关于盟泰园小区物业用房及相关问题的回复》、宝鸡市金台区城市管理执法大队《信访事项处理意见书》、布告，证明原告向职能部门反映被告在小区违规建房收取租金，侵害小区业主利益，并发布布告，否认业委会的合法性；7.关于召开盟泰园小区业主大会的通知、议题表决结果统计表，证明因被告不配合退出小区，遂召开业主大会形成决议，同意业委会对被告提起诉讼；8.盟泰园小区总平面布置图、房屋所有权证书，证明小区建筑总面积为13320平方米，住宅**，商铺6间，业主大会的表决均符合“双过半”原则。被告荣泰物业公司辩称，原告没有小区业主的授权，起诉不符合法律规定，没有诉权，且原告和案外人宝鸡市阳光物业管理有限公司签订的物业服务合同已经过期。应当驳回原告的起诉。被告荣泰房地产公司辩称，原告起诉没有主体资格，且原告的证据明显造假，第二项诉讼请求没有依据。二被告为支持其辩解意见，共同向本院提交了下列证据：1.道歉信，证明原告通过各种违法手段让其退出该小区；2.2019年荣泰物业工作意见征询表，证明被告在接到法院传票后，对业主进行了解，其中有60户不同意原告的起诉；3.视频资料，证明原告在7月15日让业主签字的程序是违法的，公示日期没有15天；4.宝鸡市中级人民法院民事裁定书，证明原告存在虚假签名，表决是无效的，应当驳回原告的起诉；5.宝鸡市不动产信息登记表，证明专有面积应当以不动产登记为准。经当庭举证质证，被告对原告提交的第二组证据中发函询问认可，但未得到回复；对第六组证据认可，小区未配置物业用房，不存在交接；对第八组证据真实性认可，证明目的不认可，认为小区建筑面积应当以不动产登记为准；对其他证据均不予认可，认为原告存在虚假签名、业主大会召开程序违法等情况。原告对二被告提交的第一组证据真实性认可，证明目的不认可；对第二组、第三组证据不予认可；对第四、五组证据未发表质证意见。本院认为，原告提交的第一、二、六组证据系相关管理部门出具，与本案事实有关，本院依法确认有效；对第八组证据，二被告质证意见成立，本院不予认定；对其他证据，被告无证据证明其质证意见，且上述证据与本案事实有关，故依法确认有效。对二被告提交的证据，对第一组证据因与本案无关，本院不予认定；对第二、三组证据，被告作为物业管理公司，应当履行物业管理职责，对小区事项管理职责应当由业主大会或业主委员会履行，故该证据本院不予认定；对第四、五组证据，本院依法确认有效。根据当事人的陈述及上述证据的认定，本院查明以下事实：宝鸡市金台区盟泰园小区位于宝鸡市金台区同盟路13号，由被告荣泰房地产公司开发建设，小区总面积14272.32平方米，小区住宅总数为101套，商铺6间。截止2019年10月10日，盟泰园小区已签订商品房买卖合同的住宅101套、商业0间，已办理产权证总计101户。2007年5月起，小区业主陆续入住。另查，2018年12月5日，金台区东风路街道办事处物业办发来业主委员会备案回执，经社区、街道两级审查后，依法对宝鸡市金台区盟泰园小区业主委员会予以备案登记，备案号为：201802。再查，盟泰园业委会于2018年12月15日在小区张贴通知，告知召开业主大会及大会议题，公示期为15天，并于2019年1月5日召开业主大会，授权业主委员会选聘新的物业服务企业，代表业主签署相关文件，负责新旧物业交接的所有事宜。2019年4月20日，盟泰园业委会与案外人宝鸡市阳光物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由宝鸡市阳光物业管理有限公司为盟泰园小区提供物业服务，期限为半年，自2019年4月20日起至2019年10月20日止。2019年4月19日，原告向荣泰物业公司送达告知函，告知原告将于2019年4月20日与选聘的新的物业公司签订合同，届时前期物业服务合同将终止，并限期5日办理交接事宜。2019年5月5日，金台区东风路街道办事处向被告荣泰物业发布关于督促交接小区物业服务工作的通知，要求被告及时与小区业主大会新聘的物业公司进行交接，同时自行拆除违规建筑，退回侵占小区全体业主的利益，确保小区安全稳定，维护全体业主利益。现被告荣泰物业公司尚未退出盟泰园小区，也未交接小区管理相关资料、设施。本院认为，结合本案基本事实，原告与被告荣泰物业公司因物业服务产生纠纷，成立物业服务合同法律关系，依据最高人民法院《民事案件案由规定》(2011版)之规定，本案案由由立案时的排除妨害纠纷变更为物业服务合同纠纷。物业管理活动中，应当依法保障业主的合法权益。本案争议焦点：1.原告是否具备诉讼主体资格；2.被告荣泰物业作为前期物业服务公司是否具有撤离盟泰园小区物业服务项目的法定事由；3.被告荣泰房地产公司在本案中是否应当承担撤出并移交相关手续的责任。根据上述争议焦点，本院逐一论述如下：1.房屋的所有权人为业主，业主可以召开业主大会，选举业主委员会。原告是经过业主大会选举产生并经有关部门核准备案，其成立符合法律法规的相关规定，故原告盟泰园业委会的诉讼主体适格。2.依据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中盟泰园小区的建设单位暨被告荣泰房地产公司选聘了被告荣泰物业公司并签订《物业委托管理服务协议》，约定服务合同期限为至本小区业委会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，该合同的实质即前期物业服务合同，由荣泰物业公司向盟泰园小区提供物业服务。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。2018年12月，盟泰园小区业主委员会成立后，通过召开业主大会及书面征求意见，决定解聘荣泰物业公司，选聘新的物业公司，其做法符合法律规定。原告选定了案外人宝鸡市阳光物业管理有限公司后，并签订了物业服务合同，约定由宝鸡市阳光物业管理有限公司向盟泰园小区提供物业服务，期限为半年，自2019年4月20日起至2019年10月20日止。依据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。原告已与宝鸡市阳光物业管理有限公司签订了合法有效的物业服务合同，该合同已生效，故前期物业服务合同应当终止。且2019年5月5日，金台区东风路街道办事处向荣泰物业公司发出关于督促交接小区物业服务工作的通知，要求被告及时与小区业主大会新聘的物业公司进行交接，同时自行拆除违规建筑，退回侵占小区全体业主的利益，确保小区安全稳定，维护全体业主利益。因此，荣泰物业公司以选聘的新的物业公司程序不合法，签订的合同无效为由拒绝退出，其答辩意见不能成立。且二被告签订《物业委托管理服务协议》，约定服务合同期限为至本小区业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。本案中，原告业主委员会代表全体业主已与新的物业管理企业签订了合法有效的合同，该合同已经生效，故《物业委托管理服务协议》应当终止。原告主张被告荣泰物业公司撤离盟泰园小区的诉求，本院予以支持。3.被告荣泰房地产公司作为盟泰园小区的建筑开发单位，在完成小区建设、出卖房产后，房屋产权将归单独的业主所有，公用区域也随着房屋出售分摊到销售面积，建设单位对小区的物业已不享有所有权。根据《物业管理条例》第二十九条，荣泰物业公司作为前期物业服务企业应当在入驻小区时就已经与荣泰房地产公司交接了物业管理的相关资料，原告无证据证明荣泰房地产公司未向荣泰物业公司移交物业管理的相关资料。因此，对原告主张被告荣泰房地产公司撤离并移交相关资料的诉讼请求不予支持。4.关于移交的资料，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。本案中原告要求被告荣泰物业公司退出盟泰园小区物业服务区域并移交小区相关物业资料，其主张于法有据，本院予以支持。关于移交资料，应当为法律规定的相关资料，即《物业管理条例》第二十九条第一款“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。” 中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条“物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。”规定的资料。关于移交设施，物业管理区域内的用水用电设施。关于物业用房，根据原告提交的宝鸡市城乡建设规划局《关于盟泰园小区物业用房及相关问题的回复》，盟泰园小区未配建物业用房，符合城市居住区规划设计标准，因此原告要求移交物业用房没有事实依据。关于原告要求移交车位的主张，根据《物业委托管理服务协议》第二条物业管理服务事项第（六）项“车辆停放车位的服务与管理，特别是对未参加车辆保险的车辆有效制止停放”，显然荣泰物业公司并未实际占有车位，故不存在移交问题。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十九条第二款的规定，判决如下：一、被告宝鸡市荣泰物业管理有限公司于本判决生效后三十日内撤离宝鸡市盟泰园小区（宝鸡市金台区同盟路13号），并向原告宝鸡市金台区盟泰园小区业主委员会移交与物业服务相关的法律规定的资料、用水用电设施。二、驳回原告宝鸡市金台区盟泰园小区业主委员会对被告陕西荣泰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。三、驳回原告宝鸡市金台区盟泰园小区业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告宝鸡市荣泰物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。  审   判   员   朱  兵                        二〇二0年三月二十七日                           法 官 助 理   董璐瑶书   记  员   董雅如