广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异22号 异议人（被执行人）：舒鹏，男，1962年4月10日出生，汉族，住广州市天河区。 申请执行人：广州银行股份有限公司晓港支行，住所地广州市海珠区晓港中马路晓阳街16号。 负责人：邓明彰。 委托代理人：余关宝、龙洋，均为广东东方昆仑律师事务所律师。 被执行人：杨琳，女，1964年11月27日出生，土家族，住广州市天河区。 被执行人：广州唐园商业管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街北环路自编88号广州渔人码头LOFT54商墅壹号楼06、07、08、13室首层。 法定代表人：舒鹏。 在本院执行申请执行人广州银行股份有限公司晓港支行（以下简称广州银行晓港支行）与被执行人舒鹏、杨琳、广州唐园商业管理有限公司（以下简称唐园公司）借款合同纠纷一案【（2020）粤0105执3692号】过程中，异议人舒鹏对本院执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人舒鹏的异议请求为：请求解除对其名下位于广州市天河区XXX房屋产权的查封。事实和理由：我现只欠广州银行晓港支行约500万元左右的贷款，但却查封了我位于广州市天河区XXX房共19套商业房产。以上房产按市场价计算：每套平均价值110万元，总价值2100万元；按广州银行晓港支行自己委托的深圳融泽源评估公司分别于2019年6月和12月的评估单价为3.6万元/平方米计算，也有1800万元。现查封我上述十九套房产完全属于超标的查封。而且我位于广州购书中心的上述商业房产是真实的优质物业，可以很快变现还清贷款，但是由于超标的查封致使我现在处于有心无力、处理不能的境地，造成了我很大的经济损失，特提出以上异议。 异议人为证明其主张，提供了以下证据材料：深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司于2019年6月27日出具的房地产估价初评结果、于2019年12月31日出具的预估明细表。 申请执行人广州银行晓港支行辩称：1.我行对涉案房屋依法享有抵押权，申请查封是我行顺利实现抵押权的必要措施。该抵押权是以上述19套房屋为涉案债权提供担保而设立的，故查封抵押房产是我行正常行使抵押权的重要措施。按照贷款一般规则，贷款金额必然是低于房产价值的，这是银行贷款的必要风控措施，超额部分是保障银行资金安全的重要安全边际。涉案债权的抵押比例是异议人在贷款时同意的，所以我行为实现抵押权有权就全部抵押物申请查封。此外，据了解异议人就涉案抵押物存在其他买卖纠纷，若解除查封，一旦被其他潜在的债权人查封涉案抵押物，将对我行实现抵押权不利。2.涉案房屋最终拍卖成交价不会显著高于涉案债权，若解封部分房产，剩余被查封部分难以保障我行的全部债权。当前房地产市场下行的大环境下，据周边同类房产拍卖成交价来看，涉案房屋总价可能低于750万元。另外因涉案房屋是商业用房，税费较高，扣除相关税费则实际到手金额可能更低。执行程序耗时较长，到时利息、罚息等亦会增长，债权将明显高出当前暂计的550多万元。3.异议人认为查封行为将造成其经济损失没有任何依据。设有抵押的房产无法过户交易，但不影响其他权利的形式，而查封所产生的法律效果与抵押并无明显区别。综上，查封措施合理合法，为保障我行抵押权的正常行使，请求法院驳回其异议请求。 被执行人杨琳、广州唐园商业管理有限公司均未提交答辩意见及举证。 经审查查明：关于本院审理的广州银行晓港支行诉舒鹏、杨琳、唐园公司借款合同纠纷一案，2019年12月13日，本院作出（2019）粤0105民初29674号民事判决书判令：1.在判决生效之日起10日内，舒鹏、杨琳向广州银行晓港支行清偿借款本金5513576.06元、逾期利息70518.97元、罚息1099.02元、复利700.26元，并从2019年8月21日起至实际清偿之日止按照《个人借款合同》的约定支付利息、罚息、复利；2.唐园公司对上述债务承担连带清偿责任；3.如舒鹏、杨琳逾期不能清偿上述债务时，广州银行晓港支行有权以登记在舒鹏名下位于广州市天河区XXX房（共19套房屋）的房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；等。该判决书已于2020年2月28日发生法律效力。同日，广州银行晓港支行依据上述判决书向本院申请强制执行，本院以（2020）粤0105执3692号立案执行。2020年3月3日，本院向被执行人发出执行通知书及报告财产令，责令其立即履行生效法律文书所确定的义务。 另查，本院于2019年10月9日诉前保全查封了舒鹏所有的位于广州市天河区XXX房共19套房屋产权。据广州市不动产登记查册表显示，上述19套房屋的产权人均为舒鹏，单独所有；用途：商业用房；抵押权人均为广州银行晓港支行；权利部位：全部。 异议人舒鹏于2020年1月13日向本院提出执行异议，认为本院诉前保全查封其上述19套房产存在超标的查封，要求解除部分房产的查封。审查过程中，申请执行人向本院申请强制执行，上述诉前保全查封措施转为执行中的查封措施，经向异议人释明，其认为执行程序中查封上述19套房产亦存在超标的查封情况，遂变更本案异议申请为：在（2020）粤0105执3692号中解除对其名下位于广州市天河区XXX房的查封。 为核实涉案19套房屋的市场价值，本院于2020年1月19日委托京东大数据评估平台进行网络询价，结果显示301房的市场价值为849513元，单价为36251元/平方米；302房的市场价值为928315元，单价为38063元/平方米；303房的市场价值为881117元，单价为38063元/平方米；304房的市场价值为956173元，单价为38063元/平方米；305房的市场价值为956173元，单价为38063元/平方米；306房的市场价值为956173元，单价为38063元/平方米；307房的市场价值为910654元，单价为36251元/平方米；308房的市场价值为956173元，单价为38063元/平方米；309房的市场价值为956173元，单价为38063元/平方米；310房的市场价值为931184元，单价为37157元/平方米；311房的市场价值为1318090元，单价为36251元/平方米；312房的市场价值为794561元，单价为38063元/平方米；313房的市场价值为794561元，单价为38063元/平方米；314房的市场价值为794561元，单价为38063元/平方米；315房的市场价值为1176208元，单价为38063元/平方米；316房的市场价值为1130916元，单价为38063元/平方米；317房的市场价值为1104151元，单价为38063元/平方米；318房的市场价值为1104151元，单价为38063元/平方米；319房的市场价值为1146294元，单价为38063元/平方米。以上总价合计共为18645141元。 本院认为：因舒鹏并未按照执行通知履行生效判决所确定的义务，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条关于“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”的规定，对其名下的房屋予以查封符合法律规定。结合舒鹏提出的异议请求，本案的争议焦点是：本案仅查封广州市天河区XXX房（共9套房屋）能否足额偿还执行债务。 对此，本院评析如下：判断是否构成超标的额查封，应将所查封财产的实际价值与案件需要执行的债权金额进行综合比对。本案中，关于上述房屋的实际价值，经网络询价确定302房的市场价值为928315元，304房的市场价值为956173元，309房的市场价值为956173元，310房的市场价值为931184元，315房的市场价值为1176208元，316房的市场价值为1130916元，317房的市场价值为1104151元，318房的市场价值为1104151元，319房的市场价值为1146294元，合计共9433565元。经核实舒鹏尚欠的债务金额，暂计为5641795.31元。经比对，表面上舒鹏所有的上述9套房屋的价值可覆盖其尚欠的执行债务，但考虑到上述房屋均存在抵押登记将影响后续拍卖、变卖成交率，财产变现周期较长，能否变现或何时变现均不确定，故案件的加倍部分债务利息将持续增加。而且根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条第一款的规定，司法拍卖存在许多不确定因素以及市场需求、价格波动等情况，涉案房屋的市场价值也并非最终拍卖、变卖成交的价格，本案仅查封上述9套房屋并不足以保障案件债权的实现。另外，生效判决亦已明确判令如舒鹏逾期不能清偿债务时，广州银行晓港支行有权以登记在舒鹏名下位于广州市天河区XXX房的房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，故为保障后续执行程序中申请执行人对涉案房屋享有的优先受偿权得以实现，本案对舒鹏所有的位于广州市天河区XXX房的查封并无不当。据此，舒鹏以超标的额查封为由要求解除对上述301房、303房、305房、306房、307房、308房、311房、312房、313房、314房房屋产权的查封，依据不足，本院不予支持。 综上，舒鹏的异议理由不成立，对其提出的异议请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人舒鹏提出的执行异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  黄洋洋 审判员  陈心萍 审判员  曾 婧 二〇二〇年三月二十日 书记员  叶均兰