广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1033号原告：佛山市佳德仕物业服务有限公司，住所地:广东省佛山市三水区**********************。统一社会信用代码:914************362。法定代表人：卢生能，该公司执行董事。委托代理人：冼雪婷，该公司员工。被告：罗伟珍，女，1970年5月15日出生，汉族，住广东省四会市东城区***************，公民身份号码：441************029。原告佛山市佳德仕物业服务有限公司诉被告罗伟珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冼雪婷、被告罗伟珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2016年3月至2019年4月的房屋物业管理费4464.24元、2016年3月至2019年4月的汽车位物业管理费942.40元、2016年7月至2019年4月的摩托车位物业管理费150.62元、2015年11月至2019年4月房屋公共用电分摊费644.05元、2015年11月至2019年4月汽车位公共用电分摊费126.29元、2015年11月至2019年4月摩托车位公共用电分摊费13.02元及逾期履行违约金598.01元(以每月应缴物业管理费为基数，从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率，暂计至2019年12月31日)，合共6938.63元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告已接受四会市房产开发公司绿茵房产销售部的委托，签订了《绿茵豪庭物业管理服务委托合同》，对绿茵豪庭提供物业管理服务工作。委托管理期限至小区业主大会委托业主委员会另行与物业管理公司签订物业管理合同生效之日起另聘物业管理企业时。原告与被告就绿茵豪庭5栋203房签订了一份《绿茵豪庭前期物业服务协议》，协议约定该房的建筑面积117.48平方米，电梯住宅按建筑面积1元/平方米/月、车位(库)按建筑面积1元/平方米/月的标准交纳物业管理费，同时乙方应付之公共电费、水费及其它须由乙方承担的费用与管理费同时缴付。协议第十一条第四点约定，被告违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告在规定之缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，并从逾期之日起按每天千分之一的标准计收违约金[根据实际情况本诉求滞纳金（即违约金）的计算标准改为按中国人民银行同期贷款利率计收]。绿茵豪庭业主委会员于2018年12月成立，我司在2019年1月31日向业主公布了将撤出对绿茵豪庭物业管理的通知，并按与绿茵豪庭业主委员会约定的撤场时间于2019年4月30日终止了绿茵豪庭的物业管理工作。被告无故拖欠2016年3月至2019年4月的房屋物业管理费4464.24元、2016年3月至2019年4月的汽车位物业管理费942.40元、2016年7月至2019年4月的摩托车位物业管理费150.62元、2015年11月至2019年4月房屋公共用电分摊费644.05元、2015年11月至2019年4月汽车位公共用电分摊费126.29元、2015年11月至2019年4月摩托车位公共用电分摊费13.02元及逾期履行违约金598.01元(以每月应缴物业管理费为基数，从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率，暂计至2019年12月31日)，合共6938.63元。经原告多次通过上门派发催费通知、电话通知、邮寄挂号信等形式催促被告缴费，被告都拒不交纳，不但侵害了物业公司的合法权益，也损害了全体业主的合法权益，为此原告特向法院提出以上诉求，请依法判决。原告递交证据如下：1.被告身份证，证明罗伟珍为被告，是本案的诉讼主体；2.绿茵豪庭物业管理服务委托合同，证明原告受四会市房地产开发公司绿茵房地产销售部的委托对绿茵豪庭进行物业管理，是原告对绿茵豪庭开展物业服务工作的依据；3.绿茵豪庭前期物业服务协议，证明原告与被告之间服务与被服务的关系；4.绿茵豪庭（三座5号）5栋203罗伟珍拖欠物业管理费明细表，证明被告拖欠2016年3月至2019年4月的房屋物业管理费4464.24元、2016年3月至2019年4月的056汽车位物业管理费942.40元、拖欠2016年7月至2019年4月的M084摩托车位物业管理费150.62元，合计5557.26元；5.绿茵豪庭（三座5号）5栋203罗伟珍拖欠公共用电分摊费明细表，证明被告拖欠2015年11月至2019年4月的房屋公共用电分摊费644.05元、拖欠2015年11月至2019年4月的056汽车位公共用电分摊费126.29元、拖欠2015年11月至2019年4月的M084摩托车位公共用电分摊费13.02元，合计783.36元；6.绿茵豪庭（三座5号）5栋203罗伟珍逾期缴交物业管理费的违约金，证明被告拖欠物业服务费，按合同约定以每月应缴的物业管理费为基数，从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率，暂计至2019年12月31日，共产生违约金598.01元；7.手机催费通知，证明原告以手机短信的形式通知了被告缴费；8.缴费通知，证明原告以书面通知的形式通知了被告缴费；9.关于绿茵豪庭5栋203的催费物业服务费的最后通知函，证明原告在人民法院提起诉讼前，有通知被告缴清欠费；10.国内挂号信函收据，证明原告以书面形式的催费通知，用挂号信寄给被告，传达了通知；11.公共用电缴费发票，证明原告向供电部门垫交了绿茵豪庭公共用电的电费。被告罗伟珍辩称：我之前一直有缴纳物业费，一般是半年或者一年交一次物管费，在2015年年底的时候，那天晚上很大雨，有小偷进了我的房屋，我是在二楼的，那天晚上偷窃4户人家，我当时不在家不清楚，邻居打电话告知我有小偷入屋盗窃，当晚连忙开车从茂名回来，来回800多元的过路费。我们回来前先通知我的侄子过去我的家里，先报警。当时发现小偷是从阳台入屋的，房间都乱糟糟的，我是做玉器的，有摆件和我儿子的过年利是都不见了，具体不知道不见了多少金额。当时和物管谈，当时物管称上报总公司处理，但是一直没有下文。我现在也是认为，物管应该把我被盗窃的防盗网和门重新做的等损失7000元左右赔偿给我，或者免除我2年的物管费。被告罗伟珍没有提交证据。经审理查明：被告罗伟珍是四会市***************（5栋203）房屋的权属人，该房屋登记的建筑面积为118.69m2；四会市*****************（负一层）及四会市******************（夹层）车位现登记在被告罗伟珍名下，建筑面积分别为24.80m2、4.43m2。2009年11月1日，原告（甲方）与被告罗伟珍（乙方）签订《绿茵豪庭前期物业服务协议》，双方对乙方所购的四会市************栋203*屋的前期物业管理服务达成协议，约定电梯住宅的物业管理服务费按建筑面积1元/月/平方米计算、车位（库）的物业管理服务费按建筑面积1元/月/平方米为单位计算；每次交纳费用时间在每月的8号前，乙方应付之公共电费、水费及其它须由乙方承担的费用与管理费同时缴付；水电分摊方式：1.水泵加压电费：生活用水和消防用水属全区域增压范围，电费由全体用户共同平均分摊；2.电梯楼电费和电梯年检费用步梯楼电费：不分入住与否一律按本梯楼总户数共同平均分摊。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权采取下列措施追收：①在规定之缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，并从逾期之日起按每天千分之一的标准计收违约金；本协议自签字之日起生效。2011年2月1日，四会市房产开发公司绿茵房产销售部（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订了《绿茵豪庭物业管理服务委托合同》，甲方同意将绿茵豪庭住宅区委托乙方实行物业管理，委托管理期限至小区业主大会委托业主委员会另行与物业管理公司签订物业管理合同或生效之日起另聘物业管理企业时，本合同自然终止。双方约定委托管理的事项包括住宅小区公用设施、设备的维护、运行和管理，包括共用的上下水管道、排污管、共用照明、楼内消防设施设备等，还对物业服务费的收费标准和滞纳金的收取标准进行了约定，该部分约定未有高于原告和被告罗伟珍签订的上述《绿茵豪庭前期物业服务协议》约定的标准。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费4464.24元（房屋面积117.48m2，从2016年3月计至2019年4月）、汽车位物业管理费942.40元（汽车车位面积为24.80m2，从2016年3月计至2019年4月）、摩托车位物业管理费150.62元（摩托车车位面积为4.43m2，从2016年7月计至2019年4月）、公共用电分摊费783.36元（从2015年11月计至2019年4月，其中案涉房屋公共用电分摊费644.05元、汽车位公共用电分摊费126.29元、摩托车位公共用电分摊费13.02元）及违约金598.01元［从欠交物业管理费当月的8日起暂计至2019年12月31日，以每月应交的物业管理费（房屋、汽车和摩托车位）为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算］。案涉房屋登记的建筑面积为118.69m2，原告主张按双方签订的《绿茵豪庭前期物业服务协议》上约定的房屋建筑面积117.48m2计算物业管理费，本院予以支持。被告罗伟珍对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间、公摊电费的数额均没有异议，其拒交物业管理费的原因是原告没有解决其房屋被盗窃、防盗网和门被损害的问题。原告曾在2018年6月至2019年12月期间通过手机短信、上门派发催费通知、邮寄挂号信的形式向被告催收物业管理费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与四会市房产开发公司绿茵房产销售部签订的物业管理服务委托合同对被告具有约束力。原与被告罗伟珍签订的《绿茵豪庭前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？被告辩称其拒绝交纳物业费的原因是原告没有解决其房屋被盗窃、防盗网和门被损害的问题。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。根据案涉的《绿茵豪庭物业管理服务委托合同》、《绿茵豪庭前期物业服务协议》，原告诉请被告支付业主委员会成立前拖欠的物业管理费和公摊电费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间、公摊电费的数额，被告没有提出异议和提供相反的证据。故本院认定被告拖欠原告2016年3月至2019年4月的房屋物业管理费4464.24元（117.48m2×1元/m2/月×38个月）、2016年3月至2019年4月的汽车位物业管理费942.40元（24.80m2×1元/m2/月×38个月）、2016年7月至2019年4月的摩托车位物业管理费150.62元（4.43m2×1元/m2/月×34个月）、2015年11月至2019年4月公共用电分摊费783.36元（其中房屋公共用电分摊费644.05元、汽车位公共用电分摊费126.29元、摩托车位公共用电分摊费13.02元）。关于违约金问题。考虑到被告并非恶意拖欠物业管理费用，且原告在履行物业管理服务内容过程中存在瑕疵，双方明显缺乏沟通与交流，因此对于原告主张的违约金，本院不予支持。但是，本院希望双方通过本次诉讼后加强沟通，共建一个美好、和谐家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告罗伟珍于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告房屋物业管理费4464.24元（2016年3月至2019年4月）、汽车位物业管理费942.40元（2016年3月至2019年4月）、摩托车位物业管理费150.62元（2016年7月至2019年4月）、公共用电分摊费783.36元（2015年11月至2019年4月，其中房屋公共用电分摊费644.05元、汽车位公共用电分摊费126.29元、摩托车位公共用电分摊费13.02元）给原告佛山市佳德仕物业服务有限公司；二、驳回原告佛山市佳德仕物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告罗伟珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  卢经和二〇二〇年三月二十三日书记员  刘如宁