贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初256号 原告：遵义保利置业有限公司，住所地：贵州省遵义市南部新区龙坑街道遵义大道中段西侧，统一社会信用代码：91520300569217511R。 法定代表人：黄宇欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：遵义麦巨文化娱乐有限公司，住所地：贵州省遵义市南部新区龙坑街道办事处遵南大道中段西侧保利未来城乐园，统一社会信用代码：915203213143514444。 法定代表人：李明海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨德贵，代理权限为特别授权。 原告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）与被告遵义麦巨文化娱乐有限公司（以下简称麦巨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日作出（2019）黔0321民初2949号民事判决书，原告保利公司不服上诉，遵义市中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）黔03民终4386号民事裁定书，撤销本院（2019）黔0321民初2949号民事判决书，发回重审，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遵义保利置业有限公司委托诉讼代理人叶久刚，被告遵义麦巨文化娱乐有限公司委托诉讼代理人杨德贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义保利置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2014年10月15日签订的《租赁合同》已解除。2、判令被告立即将位于遵南大道中段西侧保利未来城市项目内北临龙坑一号线、南临红街东入口围墙、西临忠庄河、东临遵南大道约为47370平方米地块的租赁物连同原附属物返还原告。3、判令被告从2018年7月1日起按每日1370元的标准向原告支付租金至实际返还租赁物之日止，并按应付租金总额的30%向原告支付违约金。4、判令被告承担已支付给原告的50万元租赁保证金原告不予退还的违约责任。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年10月15日签订《租赁合同》，约定原告将位于遵南大道中段西侧保利未来城市项目内北临龙坑一号线、南临红街东入口围墙、西临忠庄河、东临遵南大道约为47370平方米的地块出租给被告开设儿童游乐场使用，租赁期限从2015年7月1日起至2020年6月30日止，租赁期的前三年为免租期，被告应在2018年6月30日之前缴纳第四年度租金（人民币）500000.00元。《租赁合同》第十条第二款约定“乙方拖欠甲方租金或者其他款项。每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达三十天（含三十天），甲方有权通知解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金（违约金按拖欠租金总额的百分之三十计算），并无条件把该租赁物业连同原附属物交回甲方”。根据《租赁合同》约定，2018年6月30日为被告应付第四年度租金的届满期限，被告未支付应付租金。经原告催促后，被告仍未支付。原告于2018年8月2日向被告发出了解除合同通知书，但被告回复经营困难未支付租金。原告于2018年11月21日向被告复函再次表明解除《租赁合同》的态度，但被告至今仍未支付租金。现原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告遵义麦巨文化娱乐有限公司在一审中辩称：被告员工集资注册了被告公司，从投资至今仍未收回成本。因为被告经营困难，我公司承认拖欠原告租金的事实，并表示愿将所缴纳的保证金作为租金，承诺到九月旺季后，将被告的租金付清。合同中并未约定通知可以解除租赁关系，我公司认为双方的租赁关系仍然存在并且有效，我公司对没有按照合同约定按时支付租金，愿意承担违约责任。对原告的第二项诉讼请求，我公司认为无法律依据，请求人民法院予以驳回。对原告请求的违约金过高，请求人民法院按照同期银行贷款利息计算违约金。在本案庭审过程中辩称：我方没有按照约定缴纳租金是事实，主要是我方经营不善，资金困难无力支付。我方认为合同是没有解除的，且解除合同会造成不稳定因素。并不确定合同里有无约定能不能就租赁地进行招商、外包。对原告主张违约金的诉请，我方认为过高，因为当时拿了一些园票给原告方用以抵租金。公司经济确实困难，我们准备把之前售出去的卡以公示的方式让顾客前来消费，再用这笔钱抵账。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年10月15日签订《租赁合同》，合同第1.1条约定：“甲方将位于遵义县遵南大道中段西侧保利未来城市项目内现婚纱基地用地：北临龙坑一号线、南临红街东入口围墙、西临忠庄河、东临遵南大道地块出租给乙方使用。”第1.2条约定：“该区域建筑面积约为47370平方米。”第2.1条约定：“乙方租用该物业仅限于儿童游乐场使用，该物业名称为‘保利未来城市儿童游乐园’。”第3条约定：“本合同自双方签订之日起生效。该物业租赁期限共计五年，从2015年7月1日起至2020年6月30日止。”第5.1条约定：“乙方租赁该场地，租金按照整体50万元/年计算。合约期限为五年，即（2015年7月1日起至2020年6月30日止）。”第5.2条约定：“合约期限中前三年为免租期，乙方在2018年6月30日之前缴纳第四年度租金（人民币）500000元……”第7.5条约定：“乙方在合同期内，未经甲方同意，乙方不得以任何形式分租、转租、转让或舍弃该场地，不得将该租赁物业的承租权作抵押……”第10.2条约定：“乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达三十天（含三十天），甲方有权通知解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金（违约金按拖欠租金总额的百分之三十计算），并无条件把该租赁物业连同原附属物交回甲方。”第10.7条约定：“凡因乙方违约造成甲方单方面解除合同的，或者由于不可抗力的原因造成合同提前终止或者合同期满终止的，乙方必须按甲方的通知或其他方式所指定的时间搬出租赁场地。逾期不搬出的，视为乙方放弃场地内财物所有权，甲方有权处理场地内财物，处理费用由乙方承担，乙方所交的一切款项不予退还，乙方逾期搬走期间，应向甲方支付相当于双倍当期租金的违约金。”合同签订后，被告依约向原告支付50万元保证金。在第四年度租赁期届满后，被告未按时支付租金，原告于2018年8月2日向被告发出《关于解除“遵义保利置业有限公司”与“遵义麦巨文化娱乐有限公司”〈租赁合同〉的通知》，被告于2018年8月6日就该通知向原告回复《关于租金一事的回函》，表示不同意解除合同，同时陈述了被告的经营困难，并愿意将已缴纳了的50万元保证金作为租金抵扣，待经营状况好转后立即支付该租金。原告于2018年8月30日向被告复函，表示如果被告能够明确租赁保证金的补交时间并按时补交、承诺园内由其外包的合同期限在原被告租赁合同期前届满并按时撤场、出具关于被告招商的“火车吧”商家破坏原告原有围栏的处理意见及解决办法，在满足上述要求的前提下，同意被告用租赁保证金抵扣第四年度租金的申请。原告于2018年11月21日向被告“复函”，再次表明解除《租赁合同》的意见。被告麦巨公司在庭审后提交了4份补充协议书、4份股权转让协议书、3份承包经营合同，证明被告麦巨公司在租赁期间有招商、外包行为。 另查明，被告租赁原告土地后，并未取得原告的同意采取招商、分包等方式，将部分土地承包给他人使用，使用期限和被告向原告租赁的期限一致。 上述事实，有原、被告的陈述，《租赁合同》、解除租赁合同的通知、回复，复函等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，一、关于合同的效力和原告通知解除合同的认定。原告将属于其管理使用的土地租赁给被告使用，双方签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效，本院予以确认。现原告请求确认原、被告于2014年10月15日签订的《租赁合同》，于2018年8月2日原告向被告发出解除合同通知书时即解除。根据合同自由原则，当事人可以通过其约定或行使约定的解除权而导致合同的解除，当事人双方经过协商达成一致的意思表示可以导致合同的解除，当事人也可以在合同中约定一方行使解除权的条件，待条件成就时单方解除合同。本案中双方《租赁合同》第五条约定“乙方在2018年6月30日前缴纳第四年度租金伍拾万元整”、第十条约定乙方违约责任第二条“乙方拖欠租金或其他款项达三十天（含三十天），甲方有权通知解除本合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条当事人可以解除合同的情形第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本案中，麦巨公司亦认可其在保利公司于2018年8月2日向其发送解除合同的通知、2018年8月30日、2018年11月21日向麦巨公司发送复函时，均未向保利公司支付租金，因此，原告在通知解除合同的条件成就时向被告主张解除合同，被告至今未按约定支付租金，无继续履行合同的能力，对于原告主张租赁合同于2018年8月2日解除的诉请，本院予以确认。二、关于合同解除后的财物返还及损失确定。原告通知解除合同后，被告应当返还原告的租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告麦巨公司应当立即返还原告的租赁物。对于原告主张的损失，按照双方的合同约定，被告应当自2018年6月30日向原告缴纳2018年7月1日到2019年6月30日之间的租金50万，但被告至今未支付租金且实际使用原告的租赁物，原告保利公司请求由麦巨公司从2018年7月1日起按每日1370元的标准支付租金至实际返还租赁物止，符合双方约定的租金约定标准，但因双方合同已于2018年8月2日解除，该款项2018年7月1日到2018年8月1日期间为租金，2018年8月2日以后因双方合同解除，被告继续使用租赁物，应当参照租金支付使用费用到租赁物返还原告时为止，对该赔偿本院予以支持。三、对于被告缴纳的保证金50万元的处理。原告主张不予退还被告缴纳的保证金50万元，因该保证金的性质是担保合同实现，是原告为了保证其租金权益得以实现而要求被告提供，在被告完全履约，合同解除时退还被告，现双方合同解除，该保证金首先应当退还被告，但庭审中被告未提起反诉，且明确表示该保证金可以抵扣一年的租金，本院认定该保证金不予退还被告，直接用于支付被告租金和占用原告租赁物期间的损失，即自2018年7月1日到2019年6月30日之间被告应当赔偿原告的租金损失。四、对于被告违约责任的承担。被告未按照合同约定支付租金，导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担违约责任。原告同时主张被告按应付租金总额的30%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合本案中被告主张违约金过高的辩称，本院予以调减，确定其违约金为赔偿损失总额的20%。即2018年7月1日至2019年6月30日期间，被告以用其缴纳的保证金赔偿继续占用原告土地的损失，应由被告以50万元为基数按照20%支付原告违约金100000.00元。2019年7月1日至租赁物返还原告之日的违约金，应由被告以2019年7月1日到租赁物返还之日占用原告土地的损失总额为基数，按照20%支付给原告。对于被告租赁土地后采取招商、外包方式与案外人签订的股权转让、承包协议等，并未取得原告的同意，属于另一法律关系，应由被告自行与案外人协商解除合同或者依法诉讼，确保及时返还租赁物。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告遵义保利置业有限公司与被告遵义麦巨文化娱乐有限公司于2014年10月15日签订的《租赁合同》已于2018年8月2日解除。 二、由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司于本判决生效后十五日内将位于遵义市播州区西侧保利未来城市项目内土地：北临龙坑一号线、南临红街东入口围墙、西临忠庄河、东临遵南大道的地块返还原告遵义保利置业有限公司。 三、被告遵义麦巨文化娱乐有限公司交纳给原告遵义保利置业有限公司的保证金500000.00元不予退还，用于支付被告遵义麦巨文化娱乐有限公司使用原告遵义保利置业有限公司的租赁物从2018年7月1日到2019年6月30日期间的租金和损失。并由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司自2019年7月1日起按每日1370.00元计算向遵义保利置业有限公司支付损失费至租赁物返还给原告之日止，限本判决生效后十五日内履行。 四、由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司在本判决生效后十五日内向原告遵义保利置业有限公司支付2018年7月1日到2019年6月30日期间的违约金100000.00元。 五、由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司在本判决生效后十五日内向原告遵义保利置业有限公司支付自2019年7月1日起按1370.00元/日计算到租赁物返还之日止损失总额（本判决主文第三项计算所得金额）的20%的违约金。 六、驳回原告遵义保利置业有限公司其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300.00元，由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司承担。此费用原告遵义保利置业有限公司已经缴纳，由被告在本判决生效后十五日内支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审 判 长  邓德高 人民陪审员  付华俊 人民陪审员  容 鲜 二〇二〇年三月十八日 法官助理夏应凤 书记员张倩