山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初14号 原告：黄秀定，女，1958年3月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：李海芳，广东法制盛邦律师事务所律师。 被告：山东胜利投资股份有限公司，住所地山东省烟台市经济技术开发区长江路**中信大厦****。 法定代表人：王鹏，董事长。 委托诉讼代理人：袁冰峰，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁晶晶，北京大成（青岛）律师事务所律师。 第三人：广东恒润互兴资产管理有限公司，住所地广，住所地广东省广州市天河区翰景路**金星大厦**v> 法定代表人：赖淦锋，董事长。 原告黄秀定与被告山东胜利投资股份有限公司（以下简称胜利公司）案外人执行异议之诉一案,本院于2020年2月4日立案。2020年3月12日本院依职权追加广东恒润互兴资产管理有限公司（以下简称恒润互兴公司）为本案第三人。2020年3月24日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄秀定的委托诉讼代理人李海芳，被告胜利公司的委托诉讼代理人袁冰峰、丁晶晶到庭参加诉讼。第三人恒润互兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄秀定向本院提出诉讼请求：请求法院停止对位于广州市天河区拍卖的执行措施。事实和理由：胜利公司与广州润铠胜投资有限责任公司（以下简称润铠胜公司）、赖淦锋、恒润互兴公司股权转让纠纷一案，胜利公司已经向山东省高级人民法院申请执行。2019年11月26日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执112号执行通知，裁定拍卖被执行人恒润互兴公司名下的位于广州市天河区。黄秀定对上述强制执行措施提出异议，山东省高级人民法院于2019年12月23日作出（2019）鲁执异958号执行裁定，驳回黄秀定的异议请求。黄秀定对（2019）鲁执异958号执行裁定不服，提起本案诉讼。在法院对涉案房产查封之前，2017年12月10日黄秀定已与恒润互兴公司签订《广州市房地产租赁合同》，约定恒润互兴公司将涉案房产出租给黄秀定作住宅使用，建筑面积1164.59平方米，租赁期限为自2017年12月10日至2036年12月9日，计租期限为2019年6月1日至2036年12月9日。上述租赁合同签订后，黄秀定按照合同约定于2017年12月15日向恒润互兴公司支付了定金2709990.8元，并于2019年3月27日向恒润互兴公司一次性支付了六年的租金3385728元，在黄秀定支付上述租金后，恒润互兴公司于2019年4月1日向黄秀定发出交楼通知书，并于当日将涉案房产交付给黄秀定使用。黄秀定对涉案房产依法享有使用权、出租权，收益权，法院强行对涉案房屋进行拍卖，必将会给黄秀定造成经济损失。山东省高级人民法院在（2019）鲁执异958号执行裁定书中认为“案外人黄秀定主张的租赁权设立时间明显晚于本院的查封时间，不能对抗本案的申请执行人”属于事实认定不清，因为租赁合同属于诺成性合同，当事人一方的意思表示，一旦经对方同意，即产生法律约束力。本案黄秀定与恒润互兴公司签订《广州市房地产租赁合同》时间是2017年12月10日，在当天双方签订之后，黄秀定的租赁权已经设立，并且租赁权设立的时间早于法院对涉案房产的查封时间，因此，黄秀定对涉案房产的租赁权应当予以保护。 被告胜利公司辩称，一、黄秀定与（2019）鲁执112号执行案中被执行人赖淦锋、恒润互兴公司、润铠胜公司存在重大利害关系，通过恶意串通的方式妨碍上述案件执行。1.黄秀定担任法定代表人或高管的企业与赖淦锋控制的包括恒润互兴公司在内的企业具有高度关联性，而黄秀定本人在恒润互兴公司控股的关联企业中担任法人或高管。2.黄秀定为广州名盛置业发展有限公司本金为456669204.82元的金融借款提供最高额保证担保，广州名盛置业发展有限公司由赖淦锋实际控制，赖钦祥担任法定代表人，同时，赖钦祥担任润铠胜公司法定代表人。二、黄秀定提交的《广州市房地产租赁合同》签订时间并非2017年12月10日，且租赁价格明显低于市场价格，系合同双方为妨碍执行，恶意串通签订的无效合同。涉案房屋属于期房交易，2017年12月10日，涉案房屋处于工程建设阶段，尚未竣工交付。在期房交易中，开发商交付的房屋建筑面积均是大于《商品房预售合同》中约定的建筑面积，故在办理不动产权证书过程中登记的房屋建筑面积大于预售合同的约定面积。以涉案的3901房为例，开发商与恒润互兴公司签订的《商品房预售合同》约定建筑面积为426.57平方米，小于2018年8月1日进行不动产登记的431.9044平方米。2018年8月1日，开发商就涉案房屋不动产登记信息向管理部门进行登记，3901房登记建筑面积为431.9044平方米，3902房登记建筑面积为732.6068平方米，合计1164.51平方米。2018年8月1日前，根本不存在涉案房屋的准确面积，而预售合同约定的面积又小于1164.51平方米，故2017年12月10日签订租赁合同时双方不可能将建筑面积约定为与登记建筑面积几乎一致的1164.59平方米，很显然，该租赁合同是双方根据登记面积制作的租赁合同，形成的时间应晚于进行不动产登记的2018年8月1日，系双方为妨碍执行恶意串通签订的无效合同。另，涉案房屋于2018年7月5日被查封，查封时涉案房屋尚未交付恒润互兴公司，恒润互兴公司即无权进行出租处分，亦无法向黄秀定进行交付，查封时间在黄秀定主张的交付之前，不能对抗强制执行案的申请执行人。恒润互兴公司2016年购买涉案房屋的价格合计126366136元，抵押贷款金额为7000万元，仅房屋贷款每年还款金额为377.3万元，而黄秀定主张的租赁价格为每年550524元，即远低于还款成本，按照该价格租赁，恒润互兴公司要出租229年才能收回购房成本，显然违反商业规律，租赁合同约定的租赁价格远低于市场价格，故日期为2017年12月10日的《广州市房地产租赁合同》系双方恶意串通签订的无效合同。综上所述，黄秀定与赖淦锋、恒润互兴公司、润铠胜公司恶意串通，企图通过签订虚假合同拖延案件执行，请求依法驳回黄秀定的全部诉讼请求。 第三人恒润互兴公司未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,本院查明事实如下： （一）2018年7月5日，本院在审理（2018）鲁民初104号胜利公司诉润铠胜公司、赖淦锋、恒润互兴公司股权转让纠纷一案过程中，根据胜利公司的申请，查封了恒润互兴公司名下位于广州市天河区。2018年11月26日，本院作出（2018）鲁民初104号民事判决，判令润铠胜公司支付所欠胜利公司股权转让款141137614.40元及违约金，赖淦锋、恒润互兴公司均承担连带清偿责任。该判决生效后，胜利公司向本院申请强制执行。因被执行人润铠胜公司、赖淦锋、恒润互兴公司未按执行通知的要求履行支付义务，申请执行人胜利公司请求对被执行人恒润互兴公司名下的位于广州市天河区进行评估、拍卖。2019年11月26日，本院向胜利公司、恒润互兴公司发出（2019）鲁执112号通知书，内容为：双方就上述房产的处置参考价与对方当事人协商，并于12月6日之前提交议价结果。拒绝议价或者议价不成的，亦可向本院申请以询价、委托评估的方式确定涉案财产的处置参考价。逾期既未提交议价结果亦未申请询价或委托评估的，将通过委托评估的方式确定涉案房产的处置参考价。 黄秀定不服上述通知，向本院提出异议，认为其对涉案房产享有排除法院强制执行的权利。2019年12月23日，本院作出（2019）鲁执异958号执行裁定，驳回黄秀定的异议请求。该裁定书认定：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的规定》第十五条规定，案外人异议的事由应是对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。租赁权作为物权化的债权，应以租赁人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。本案中，案外人黄秀定与被执行人恒润互兴公司虽于本院查封涉案房产前签订了租赁合同，但从案外人黄秀定提交的《交楼通知书》看，其在本院查封涉案房产前并未占有、使用该房产。因此，案外人黄秀定主张的租赁权设立时间明显晚于本院的查封时间，不能对抗本案的申请执行人。即便案外人黄秀定的租赁权在本院查封之前设立，其亦不能阻却本院对涉案房产的执行，仅能对涉案房产的优先购买权和继续租赁合同的权利择一选择。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条的规定，人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。本院依法查封被执行人恒润互兴公司名下的涉案财产，并无不当。案外人黄秀定请求撤销对涉案房产的查封、评估、拍卖，没有事实和法律依据，其异议理由不能成立。 黄秀定对（2019）鲁执异958号执行裁定不服，于2020年2月4日诉至本院。 本院依职权追加恒润互兴公司为本案第三人，并依据恒润互兴公司曾在（2018）鲁民初104号和（2019）鲁执异958号案件中签收过法律文书的地址，向恒润互兴公司送达开庭传票等相关法律文书，但均被退回。 （二）黄秀定为证明其享有排除强制执行的租赁权，提交了如下证据：证据一，2017年2月10日黄秀定与恒润互兴公司签订的《广州市房地产租赁合同》，该合同约定：恒润互兴公司将位于广州市天河区出租给黄秀定作住宅用途使用，建筑面积1164.59平方米，租赁期限为2017年12月10日至2036年12月9日，计租期限为2019年6月1日至2036年12月9日；黄秀定在租赁合同签订之日起十个工作日内，向恒润互兴公司支付不低于270万元作为租赁保证金；在黄秀定于2019年4月30日前一次性支付前六年租金3385728元和租赁保证金的前提下，恒润互兴公司于2019年6月1日将租赁房屋按现状交付黄秀定使用。证明：黄秀定的租赁权已经设立，应当受法律保护。证据二，2017年12月15日的网上银行电子回单，证明：黄秀定按照租赁合同约定向恒润互兴支付了定金2709990.8元。证据三，2019年3月27日的网上银行电子回单，证明：黄秀定向恒润互兴一次性支付六年租金3385728元。证据四，2019年3月20日恒润互兴公司向黄秀定出具的交楼通知书，证明：黄秀定已经使用涉案房产，对涉案房产依法享有使用权、出租权、收益权。 胜利公司质证认为，对证据一《广州市房地产租赁合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可，该租赁合同的签订时间应当晚于涉案房屋的查封时间，且租赁合同约定的租赁价格远低于市场价格，系双方恶意串通，妨碍执行签订的无效合同。对证据二网上银行电子回单的真实性、合法性、关联性均不予认可，该回单仅作为付款方转账凭证，不能作为到账凭证，收款方恒润互兴公司是否收到该款项胜利公司无法核实，亦不予认可，并且黄秀定与恒润互兴公司存在利害关系，双方互有商业合作，银行电子回单并不能证明该2709990.8元款项用于支付租赁保证金。对证据三网上银行电子回单的真实性、合法性、关联性均不予认可，该电子回单系黄秀定、恒润互兴公司为阻碍涉案房屋的执行刻意进行的银行转账，并非真实交易，并且该款项恒润互兴公司是否收到胜利公司无法核实，亦不予认可。对证据四交楼通知书的真实性、合法性、关联性均不予认可，该通知书的内容仅为交付通知，而非交付行为，并不能证明黄秀定已经实际占有、使用涉案房屋，并且涉案房屋的查封日期为2018年7月5日，黄秀定主张的对涉案房屋的占有使用显然晚于查封时间，不能对抗法院对涉案房产的执行。 （三）胜利公司为证明黄秀定与恒润互兴公司恶意串通妨碍执行，提交了如下证据：证据一，企业关系图，证明：黄秀定担任法定代表人或高管的企业与赖淦锋控制的包括恒润互兴公司在内的企业存在高度关联性，黄秀定本人在恒润互兴公司控股的关联企业中担任法人或高管，与赖淦锋、恒润互兴公司、润铠胜公司存在重大利害关系。证据二，（2019）粤民辖终255号民事裁定书，证明：黄秀定为广州名盛置业发展有限公司本金为456669204.82元的金融借款提供最高额保证担保，广州名盛置业发展有限公司由赖淦锋实际控制，赖钦祥担任法定代表人，同时，赖钦祥担任润铠胜公司法定代表人，黄秀定与赖淦锋、恒润互兴公司、润铠胜公司存在重大利害关系。证据三，《商品房预售合同》一份，证明：广州宏瀚房地产开发有限公司与恒润互兴公司签订的关于广州市天河区花城大道98号3901房《商品房预售合同》中约定建筑面积为426.57平方米。证据四，房屋信息两份、广州市不动产登记查册表两份，证明：2018年8月1日，开发商就涉案房屋不动产登记信息向管理部门进行登记，3901房登记建筑面积为431.9044平方米，3902房登记建筑面积为732.6068平方米，合计1164.51平方米；涉案租赁合同约定建筑面积为1164.59平方米系双方根据登记建筑面积制作的租赁合同，该租赁合同形成的时间应晚于2018年8月1日，是双方为妨碍执行恶意串通签订的无效合同；3901房成交价格为46069560元，3902房成交价格为80296576元，共计126366136元，根据黄秀定主张的租赁价格约为每年550524元，恒润互兴公司要出租229年才能收回购房成本，显然违背正常商业规律，租赁合同约定的租赁价格远低于市场价格。 黄秀定质证认为，对证据一企业关系图的三性不予认可，无法确认证据的来源出处，不能证明各方之间关系，即使各方存在关联关系，也不能代表各方不能存在租赁合同关系。对证据二民事裁定书的真实性、合法性予以认可，不认可关联性，与本案无关。对证据三《商品房预售合同》认可三性，但对证明内容有异议，黄秀定承租的房屋是3901房和3902房，该合同仅是3901房屋的预售合同，合同第18条约定该房屋面积与产权登记有差异的以实测面积为准，黄秀定与恒润互兴公司签订的租赁合同是以恒润互兴公司进行房屋预登记的面积信息进行的约定。对证据四房屋信息及登记查册表的三性认可，但对证明内容有异议，山东省高级人民法院查封时间早于登记时间，为预查封，而黄秀定与恒润互兴公司签订的租赁合同时间是2017年12月10日，在恒润互兴公司2017年1月19日办理预告登记后签订的合同，此时恒润互兴公司有权处分涉案房产。 本院认为,本案双方当事人的争议焦点为:黄秀定对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据以上“买卖不破租赁”的法律规定，承租人所享有的租赁权不能阻却出租人对外转让租赁物，出租人对外转让租赁物并不必然导致承租人租赁权的消灭，承租人所享有的仅是以同等条件优先购买的权利。相应的，承租人也不能排除人民法院对租赁物的查封、评估、拍卖的执行措施。所以，本案黄秀定与恒润互兴公司签订的《广州市房地产租赁合同》无论是否合法有效，黄秀定以其对涉案房产享有租赁权为由主张停止对涉案房产的查封、评估、拍卖的执行措施均不能成立，本院不予支持。据此，本院对黄秀定提交的《广州市房地产租赁合同》、网上银行电子回单等以及胜利公司提交的企业关系图、民事裁定书等证据均无须审查认定。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。根据该条规定承租人在人民法院查封之前已签订合法有书面租赁合同并占有使用该不动产的，所享有的权利也仅是在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，而不能排除人民法院对被执行不动产的查封、评估、拍卖的执行措施，即租赁期内不移交占有并不等同于排除执行。本案所涉房产的查封时间为2018年7月5日。所以，本案即使黄秀定与恒润互兴公司签订有合法有效的租赁合同，根据黄秀定提交的2019年3月20日恒润互兴公司向其出具的交楼通知书以及黄秀定在起诉状中自认恒润互兴公司于2019年4月1日将涉案房产交由其使用的事实，也可认定黄秀定并未在本院查封之前占有使用涉案房产。因此，黄秀定无权要求在租赁期内阻止向受让人移交占有涉案房产，更无权要求停止对涉案房产的查封、评估、拍卖的执行措施。 综上所述，黄秀定的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定,判决如下: 驳回原告黄秀定的诉讼请求。 案件受理费54470元，由原告黄秀定负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审判长  王爱华 审判员  邝 斌 审判员  张秀梅 二〇二〇年三月三十日 书记员  赵 晶