山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初604号原告：青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区，统一社会信用代码：55370214B60989244B。法定代表人：杨超，职务居委会主任。委托诉讼代理人：王竞能，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。被告：王旭烈，男，1975年11月10日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：王增慧，山东正航律师事务所律师。委托诉讼代理人：安振华，山东正航律师事务所律师。原告青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会（以下简称“云头崮居委会”）与被告王旭烈房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云头崮居委会委托诉讼代理人王竞能、丁志强，被告王旭烈及其委托诉讼代理人王增慧、安振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云头崮居委会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《购房合同》无效；2、依法判令被告立即腾空云头崮社区民俗度假区1号楼102户房屋，并返还原告；3、依法判令被告支付自判决生效之日起至实际腾房之日止的房屋占有费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年12月22日签订了《购房合同》，被告购买了原告建设的位于云头崮社区民俗度假区1号楼102户房屋。被告并非原告本社区居民，并不具备购买涉案房屋资格，原、被告签订的《购房合同》违反了法律强制性规定，系无效合同，被告应立即将涉案房屋返还原告。此前，原告已多次通知被告腾空房屋并返还原告，但被告均以种种理由拒绝。基于此，原告特诉至贵院，请求依法判如所请。被告王旭烈辩称，一、双方签订的《购房合同》合同有效，应依法继续履行。原告以被告非本社区居民为由，称被告不具备购房资格显然不成立。首先，原告对外公开出售房屋，售房时并没有规定限于本社区居民购买。其次，被告购买涉案房屋时，原告对被告非本社区居民身份完全知情，双方签订的《购房合同》中足以体现。双方签订《购房合同》未违反法律强制性规定，不应认定为无效合同。2020年1月1日起施行的新修改的《土地管理法》，已经删除了原《土地管理法》第六十三条中的禁止性规定，而是鼓励农村土地上市流转。原告称双方签订的《购房合同》违反法律强制性规定，缺乏法律依据。二、涉案房屋系被告合法购买，原告无权主张返还及支付房屋占用费。双方之间签订的《购房合同》是在平等自愿的基础上达成，系双方的真实意思表示，被告已经支付全部购房款，原告也依约交付房屋，《购房合同》早已实际履行完毕，双方依法订立的《购房合同》应受法律保护。自被告2012年12月22日购买房屋以来一直在涉案房屋内居住至今，名下并无其他住房，居住期间被告对房屋及院落进行了装修、增建、水电改造，增添了若干附属设施，地面硬化及绿化，购买行为发生时的房屋已经发生重大变化，原物已经不复存在。且被告现以原合同价款已经根本无法购买同地段、同类房屋，耽误了被告的交易机会，返还现房屋，被告必然遭受高额经济损失，显失公平。如原告要求返还房屋，应征得被告的同意，且需先对被告的上述全部损失进行依法赔偿。被告已在涉案房屋内居住七年多时间，原告从未提出异议及要求返还房屋。现涉案房屋已经列入城阳区夏庄街道南部控制性详细规划内，因土地增值、房屋征迁导致涉案房屋必然产生高额利益。原告为获取高额利益，恶意毁约，明显违反诚实信用原则及公平原则。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告云头崮居委会为支持其诉讼请求向法庭提交如下证据：证据1，青岛市自然资源和规划局城阳规划分局出具的“情况说明”1份，该情况说明载明了“位于云头崮社区民俗度假区1号楼102户房屋工程，该项目用地在《青岛市城市总体规划》（2011-2020年）中规划为山体林地。该工程未在我局办理《建设工程规划许可证》”。证明：涉案房屋工程并不符合城市总体规划，已无法采取改正措施消除影响，且涉案房屋建设没有办理《建设工程规划许可证》，涉案房屋系违法建筑。被告对该份证据的真实性无法确认，该证据为情况说明，根据民事诉讼法举证规则，在该证据上应当由主管部门的负责人以及经办人的签字确认，该证据本身在形式上存在重大瑕疵，不应予以采信，而且该部门也没有认定涉案房屋系违章建筑的法定权利，目前该房屋并没有被任何国家机关认定为违章建筑。证据2，《购房合同》1份，证明：原、被告于2012年12月22日签订书面购房合同，原告将建造的涉案房屋出售给被告，合同对房屋面积、房屋价格、付款时间等具体事项进行明确约定。因涉案房屋建设违反了《中华人民共和国城乡规划法》第3条、第40条等法律强制性规定，涉案房屋属于违法建筑，依法不能出售，根据《中华人民共和国合同法》第52条规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条规定该购房合同属于无效合同。被告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，涉案房屋是被告合法购买，双方自愿签订的购房合同合法有效。证据3，收据2张，证明：被告于2012年8月29日支付原告购房款1000000元、2013年2月7日支付原告购房款517298元，共计1517298元。被告对证据的真实性无异议，其中的517298元系于2012年12月19日支付的，以银行转账的形式支付的。对2012年8月29日支付原告购房款1000000元无异议。通过该证据，足以证明被告已依据双方签订合同的约定足额支付全部购房款项，原告也依照约定将房屋交付给被告使用7年,可见双方签订的购房合同早已实际履行完毕，原告无权主张返还涉案房屋。证据4，青岛中天华佳信土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告1份,证明：在被告配合下，经双方均认可的专业评估机构评估，涉案房屋的建筑物、装饰装修及附属物等价值共计935754元。被告认为该证据是原告未通知被告的情况下，单方选定的评估机构，被告对该第三方出具评估报告真实性有异议，对其评估的结果不认可，法院不应采信。该评估报告中没有任何评估资质和相关人员的签字确认，形式上存在重大瑕疵。被告王旭烈为反驳原告诉讼请求向法庭向法庭提交如下证据：证据1，《购房合同》1份,证明：2012年12月22日，原、被告双方签订《购房合同》，被告以1517298元从原告处购买青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区民俗度假区1号楼102户房屋；《购房合同》并没有限制本社区居民购买房屋，且签订合同时原告对被告非社区居民身份完全知情。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，涉案房屋是违法建筑，不能出售，是无效合同。证据2，转账记录2份及收据1份,证明：被告于《购房合同》签订前已经足额支付全部购房款。2012年8月29日向原告支付100万元，2012年12月19日向原告支付517298元。证据本身系原件，加盖骑缝章,只是提交了加盖骑缝章的三页，所以说骑缝章不清楚。原告认为该银行转账记录并非原件，对证据的真实性不认可，上面没有银行的盖章。对收据的真实性认可，该收据载明的收款日期为2013年2月7日，收款金额为517298元。证据3，照片13张,证明：被告购买房屋后为别墅及院落改造、装修、增建等投入大量资金和精力，返还房屋必然给申请人造成巨大的经济损失。原告对该证据的真实性无异议，但对被告涉案房屋的装修双方已经经过都认可的专业评估机构进行评估，涉案房屋买卖合同系无效合同，双方均存在过错，被告应承担责任。证据4，编号为2019年12月8日青政函【2019】184号青岛市城阳区夏庄街道南部片区控制性详细规划（来源于青岛市自然资源局和规划局官网公示）打印件2张。证明：涉案房屋已经列入城阳区夏庄街道南部控制性详细规划内，因土地增值、房屋征迁导致涉案房屋必然产生高额利益，这也是原告提起本案诉讼的根本原因。该证据与本案有关，正是因为涉案别墅列入了夏庄街道控制性详细规划内容，涉案房屋的土地及房屋必然会产生高额的增值，原告正是因为高额的征迁利益，恶意毁约才提起本案诉讼。原告对该证据的真实性无法确认，对证明事项不认可，该证据与本案无关，合同无效自始无效。证据5，山东省人民政府关于青岛市城阳区2005年第十三批次城市建设用地的批复、青岛市城阳区人民政府文件（青城政地字【2005】317号）打印件2张，证明：被告购买涉案房屋时向被告出示上述政府文件，称涉案房屋所占用地经城阳区人民政府批复已经由集体建设用地转为国有建设用地性质，相关手续正在办理过程中。原告认为该证据均是复印件，不具有证据能力，而且无法看出文件中载明的土地是否为涉案房屋所占用的土地，另外涉案土地的性质并不能改变涉案房屋系违法建筑的事实，也不能改变双方签订购房合同系无效合同的事实。经审理查明，一、2012年12月22日，原告云头崮居委会（甲方）与被告王旭烈（乙方）签订《购房合同》，约定原告将云头崮社区民俗度假区1号楼102户（以下称“涉案房屋”）出售给被告使用，中式联排的建筑面积为328.69平方米，房屋及其他费用共计人民币1517298元，付款方式为现金或转账一次性付清，乙方购买该房屋所占用地属集体用地。二、根据原、被告提交的收据及转账明细显示，被告已于2012年12月19日付清涉案房屋总价款1517298元，原告亦认可收到上述款项。三、2020年3月12日，青岛市自然资源和规划局城阳规划分局向夏庄街道办事处作出《关于夏庄街道云头崮社区违建别墅规划核实的情况说明》，主要载明：根据区违建别墅领导小组办公室工作安排及测定界图，位于云头崮社区民俗度假区**楼**房屋工程，该项目用地在《青岛市城市总体规划》（2011-2020年）中规划为山体林地。该工程未在我局办理《建设工程规划许可证》。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人订立、履行合同,应当遵守法律法规,违反法律法规强制性规定所签订的合同无效,无效合同自始没有法律约束力。《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条第1款规定“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”，原土地管理法第四十三条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，2020年1月1日起实施的新土地管理法虽删除了原第四十三条规定，但新土地管理法第六十三条仍规定了土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意才能出让、出租等。原、被告双方在购房合同中确认涉案房屋所占用的土地系集体用地，而涉案房屋系具有居住使用的联排住宅，其占用的土地的用途并不符合新土地管理法第六十三条工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地的规定，原告面向被告等不特定人群进行公开销售，原、被告双方因买卖涉案房屋所签订的《购房合同》违反了法律强制性规定，故原告要求确认原、被告双方签订的《购房合同》无效，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告腾空涉案房屋并返还原告的诉讼请求，符合《中华人民共和国合法法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，本院亦予以支持。原告要求被告支付自判决生效之日起至实际腾房之日止的房屋占有费，因其诉请不明确，且双方对本案争议产生均存在过错，故本院对此不予支持。现涉案合同无效，原告应予一并返还被告购房款，但原、被告双方对涉案合同无效都有过错，应当各自承担相应的责任，原告庭审中同意按照同类案件标准向被告支付以购房款为基数自房款付清之日起至实际返还购房款之日止按照中国人民银行同期存款利率计算的利息，属于自愿行为，本院应予一并照准。庭审中，被告对原告就涉案房屋的建筑物、装饰装修及附属物提出的鉴定评估意见不认可，并提出反诉、鉴定等要求，本院经当庭合议，已告知被告对本案合同无效所造成的其他法律后果，可另行向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号）第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会与被告王旭烈于2012年12月22日签订的《购房合同》无效。二、被告王旭烈于本判决生效后十日内腾空并返还原告青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会位于山东省青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区民俗度假区1号楼102户房屋。三、原告青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会于本判决生效后十日内返还被告王旭烈涉案房屋购房款1517298元，并支付以1517298元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类存款基准利率自2012年12月19日起计算至该款项实际返还之日止的利息损失。四、驳回原告青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告王旭烈负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪仁峰审 判 员  康廷富人民陪审员  刘福盛二〇二〇年三月十二日法官助理于源书记员纪晓琛