广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29478号原告：杨兴全，男，1972年2月29日出生，汉族，住广东省中山市东区*****之二，公民身份号码440************776。委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，住中山市东区***********，公民身份号码4330************028。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。原告杨兴全诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佘丽霞，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付从2017年4月1日起至该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金（按日支付已交付房价款万分之二的标准）。事实与理由：2016年1月7日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的火炬开发区中山六路188号合生帝景苑20幢1201房商品房，总价1202080元;被告应当在2017年3月31日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用,逾期交房，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。时至今日，被告所售房屋仍未取得验收备案登记证，因其交付的商品房不符合合同约定，致使原告一直未能按时收房。原告认为，合同对逾期交房的违约金约定过低，被告不按约定交付房屋的主观恶意极深，其拒绝交房的行为已严重侵害原告对房屋的占有权、使用权和所有权，根据公平原则及合同对等原则，参照逾期付款违约金按每日应付款的万分之五的计算标准，现将交房违约金标准调整为每日万分之二。被告答辩称，一、被告已依约通知原告于2017年3月31日前收楼，但原告自己拖延拒不收楼，由此产生的责任应由其自行承担。二、1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证，原告以备案未办妥否定交收楼行为的合法性，无法律依据。三、虽然合同第八条约定交房条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但双方的补充协议（一）第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”这是对第八条的变更。原告的实际收楼入住行为证明其是遵循合同变更后的交楼约定履行收楼义务，且从无异议。即便交楼手续有不完善的地方，原告只能要求完善交付条件，不能反言交楼无效。四、因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。六、原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。经审理查明：2016年1月7日，原告、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1202080元向被告购买位于中山市火炬开发区*********************，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；被告应于2017年3月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；被告应当在房产交付使用后720日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向原告支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”第15条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第17条：“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但至今未收楼。庭审中，被告确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:原告能否主张逾期交房违约金。合同约定，被告应当在2017年3月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，但其至今未向原告交付取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2017年4月1日起向原告支付逾期交房违约金。关于违约金标准。合同约定按日支付已付房价款的万分之一,该标准并不显著过低,原告也没有证据证明其损失显著超过约定的违约金，故被告应按合同约定标准向原告支付违约金。至于补充协议约定的5%上限问题。在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益，不符合法律关于公平原则的基本要求，有失公允。原告主张违约金计算至商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日，符合情理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨兴全支付逾期交楼违约金（以1202080元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年4月1日起，计至商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1764元，由原告负担408元，由被告负担1356元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年三月十七日书记员 郑诗琳