四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初533号 原告（案外人）：蒋雨东，男，1953年12月17日出生，汉族，住四川省宜宾县。 被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市人民中路二段**四川中银大厦****。 负责人：侯一平，副总经理。 委托诉讼代理人：胡清华，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢勋，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告（被执行人）：宜宾兴业房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾县，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角街**iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：文万彬，总经理。 委托诉讼代理人：杨文平，四川灜领禾石律师事务所律师。 原告蒋雨东诉被告中国东方资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称东方资产四川省公司）宜宾兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）案外人执行异议纠纷一案，经成都市中级人民法院作出（2018）川01民初198号民事裁定书和四川省高级人法院（2018）川民终533号民事裁定书，认为蒋雨东所提出执行异议之诉不符合执行异议之诉的受理条件被裁定驳回起诉。蒋雨东不服向最高人民法院申请再审。2018年12月25日最高人民法院作出（2018）最高法民再472号民事裁定书，撤销本院和省法院作出的裁定，指令成都市中级人民法院对本案进行审理。本院于2019年1月17日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月8日公开开庭进行了审理，原告蒋雨东、被告东方资产四川省公司的委托代理人卢勋，被告兴业房地产公司的委托代理人杨文平到庭参加诉讼，本案现已审查终结。 原告蒋雨东起诉称，2014年11月20日其与兴业房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于四川省宜宾县的案涉房屋，支付全款并实际占有使用该房屋至今。蒋雨东有权排除对案涉房产的执行。1、成都中院对案涉房产的查封时间为2015年11月13日，在蒋雨东签订购房合同并实际占有之后。2、购房合同约定办理合同备案登记时间730天内，在备案登记期尚未到期时蒋雨东的房屋被查封，其本身并不存在过错。蒋雨东无权查询购买房产是否已经办理抵押，开发商已经取得了销售资格，法律并未规定购房人在购房时有义务审查该房屋是否已经抵押他人。3、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》可以看出房屋买受人的权利优先于抵押权人。成都中院作出的（2017）川01执异2256号民事裁定书驳回蒋雨东的异议请求与宜宾中院就相同案件事实作出的裁判结果完全矛盾。宜宾中院认为未办理过户登记手续，蒋雨东并无过错。故请求：1、撤销四川省成都市中级人法院（2017）川01执异2256号民事裁定书；2、停止对位于四川省宜宾县（权证号为20××18）房屋的强制执行并解除对上述房产的查封。 被告东方资产四川公司答辩称：东方资产四川公司从原债权人兴业银行股份有限公司成都分公司（以下简称兴业银行成都分行）承继了该债权。2014年7月21日案涉房产由兴业房地产公司抵押给兴业银行成都分公司，并取得了房屋他项权证。抵押在前蒋雨东买卖在后。除非蒋雨东愿意代为清偿债务消灭抵押权，否则蒋雨东无权对案涉房产主张权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，东方资产四川省公司享有的抵押权是担保物权直接排除蒋雨东的异议。兴业房地产公司将案涉房产抵押给兴业银行成都分行并办理了抵押登记具有公示效力，蒋雨东未尽到合理谨慎注意义务，签订购房合同但未办理过户登记手续，其自身存在过错。蒋雨东购买房产时除兴业房地产公司出具的收据外并无银行转款记录。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复保护的是用于居住购房人的权利。本案标的物商铺是投资行为。蒋雨东的诉讼请求无法律和事实依据，请求法院全部驳回蒋雨东的诉讼请求。 被告兴业房地产公司答辩称，2014年我公司将案涉房产出售给蒋雨东并由其占有使用，在出售房屋时公司并未告知该房屋已经办理抵押登记手续。本案应当排除执行，蒋雨东的诉讼请求应当获得支持。 经审理查明，兴业银行成都分行诉宜宾红楼梦酒业股份有限公司、兴业房地产公司、四川宜宾兴业集团有限公司借款合同纠纷一案中，兴业银行成都分行的申请诉讼财产保全，成都中院于2015年11月13日作出（2015）成执保字第198号执行裁定：“查封兴业房地产公司所有的位于宜宾县项房产（包括本案案涉的权证号：20××18）。查封期限三年，自2015年11月19日至2018年11月18日止。”案涉房屋在上述查封范围内。采取以上保全措施后，成都中院于2016年1月22日作出（2015）成民初字第2189号民事判决，认定兴业房地产公司以位于宜宾县万兴花园建筑面积合计4938.36平方米的35处房屋，对宜宾红楼梦酒业股份有限公司向兴业银行成都分行所负债务最高额本金限额4000万元提供抵押担保。2014年7月21日兴业银行成都分行与兴业房地产公司约定的抵押在宜宾县房地产管理局办理了抵押登记手续，兴业银行成都分行取得了抵押房产的他项权证。该案裁判：一、宜宾红楼梦酒业股份有限公司于判决生效之日起十日内向兴业银行成都分行偿还借款本金40000000元及利息、罚息及复利；二、宜宾红楼梦酒业股份有限公司于判决生效之日起十日内向兴业银行成都分行支付律师费200000元；三、宜宾红楼梦酒业股份有限公司不履行上述第一、二项债务时，兴业银行成都分行有权以兴业房地产公司提供的抵押物（以编号为宜县房他柏溪镇字第××号《他项权证》为准）折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得的价款优先受偿；四、四川宜宾兴业集团有限公司对红楼梦公司的上述第一、二项给付义务承担连带保证担保责任，在承担清偿责任后有权向红楼梦公司追偿。上述判决生效后，成都中院受理了兴业银行成都分行的强制执行申请。在执行过程中蒋雨东作为案外人提出异议，请求解除对案涉房产的查封。成都中院作出（2017）川01执异2256号执行裁定书驳回蒋雨东的异议请求。 另查明，2014年11月20日，蒋雨东与兴业房地产公司签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》约定以980578元的价格购买位于宜宾县房屋，建筑面积为48.70平方米的商业用房。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后柒佰叄拾日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起叁拾日将买受人已付房款退还给买受人，并按日向买受人支付已付房价款的万分之一赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”合同签订当日，兴业房产公司向蒋雨东出具的收款收据载明收到“蒋雨东交来一次性购房款商铺980578元”。该购房款项并未实际支付而是以2011年11月11日用蒋雨东向四川宜宾兴业集团有限公司借款100万元抵扣。 2014年12月22日蒋雨东与宜宾兴业物业管理有限公司签订《租金结算申请》载明“蒋雨东于2014年11月20日购买万兴花园C区组团2-101、2-1-02、2-1-03、2-1-04、2-1-05商业用房，付清总房款5224989元，同时完清该房屋的一切手续；由于该房屋前期已出租，承租人为邹红，……按照公司制度，自业主办理完房屋所有手续后，该房屋的押金和租金应由业主收取……”之后蒋雨东与原承租人邹红续签了案涉的商铺租赁手续，占有使用至今。 另查明，2015年6月26日中国信达资产管理股份有限公司四川分公司与兴业银行成都分行签订了《债权转让协议》约定将案涉权益在内的七户债权转让。成都中院作出（2018）川01执异719号执行裁定书，变更东方资产四川省公司为（2016）川01执1356号执行案件的申请执行人。 再查明，2008年1月16日兴业房地产公司取得了案涉房产的《《商品房预售许可证》。 以上事实，有成都市中级人民法院作出的（2015）成民初字第2189号民事判决书、（2018）川01执异719号执行裁定书、（2017）川01执异2256号执行裁定书、（2015）成执保字第198号执行裁定，《不动产信息查询》、《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》、《四川宜宾兴业集团财务专用收款收据》、《商业房租赁合同》、《租金结算申请》、《蒋雨东购房款情况说明》、四川宜宾兴业集团有限公司2011年11月11日向蒋雨东出具的《借条》以及《中国农业银行个人结算业务申请书》、《商品房预售许可证》以及当事人的陈述等证据为证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院法（2019）254号》第一百二十六条规定“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。” 从本案查明的案件事实看，首先，蒋雨东与兴业房产公司签订合同购买的案涉房产系商业用房而非用于保障生存权的居住所需住房，且其购买商铺资金来源系蒋雨东在2011年11月11日向兴业房产公司的关联公司四川宜宾兴业集团有限公司借款100万元抵偿而来。除本案案涉C组2-104号商铺外，《租金结算申请》还反映同日（2014年11月20日）蒋雨东还从兴业房产公司购买其他数套商铺。以上事实表明，蒋雨东抵偿债务所获得的本案案涉商铺并非是保障居住所需。 其次，从蒋雨东与兴业房产公司签订《商品房买卖合同》第十五条明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后柒佰叁拾日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”即：兴业房产公司为蒋雨东向登记机关备案的时间是签订购房合同后的730日内，且无证据表明双方就签订的《商品房买卖合同》向产权机关办理过网签备案手续。该办理产权备案登记时间为合同签订后两年内，且未对房屋进行网签备案的预告登记。网签备案的目的是避免开发商对已经出售的房屋一房多卖或者擅自抵押，在通常情况下，商品房购买者在签订商品房买卖合同后基于自身利益考量，往往均会要求开放商在较短期限内对房屋买卖合同进行备案登记，网签备案登记手续也可能够获知房屋是否已经设置抵押。但本案中无证据显示蒋雨东就购买的数套商铺办理网签备案手续。 最后，兴业银行成都分行获得对包括案涉房产在内的35套抵押房产并办理他项权证手续的时间是在2014年7月21日。该抵押登记手续是先于兴业房产公司与蒋雨东签订商品房买卖合同的时间，而蒋雨东购房款资金是通过以其2011年11月11日向兴业房地产公司的关联公司借款100万元抵偿来支付。同时，该抵押登记手续也并非以兴业银行成都分行对兴业房产公司在建工程项目借款而办理的抵押，而是兴业房产公司获得商品房预售许可证后，在2014年为案外他人向兴业银行成都分行借款4000万元承担抵押担保责任而办理的抵押登记。 综上所述，原告蒋雨东所主张的事实和理由均不足以排除东方资产四川省公司对案涉房产申请执行的权利，蒋雨东的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回蒋雨东的全部诉讼请求。 案件受理费13605元，由蒋雨东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  黄小华 审判员  陈丽华 人民陪审判员刘族新 二〇二〇年三月十九日 书记员  张兴巧