福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初13009号 原告：福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会，住所地：福建省福州市鼓楼区。 负责人：何邦政，主任。 委托诉讼代理人：江贤凯，系副主任。 被告：陈真，女，汉族，1983年7月10日出生，住福建省长乐市。 被告：融侨集团股份有限公司，住所地：福建省福州市闽江大道。 法定代表人：林宏修，董事长。 被告融侨集团股份有限公司的委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。 被告融侨集团股份有限公司的委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 原告福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会（以下简称“融侨锦江C区业委会分会”）与被告陈真、融侨集团股份有限公司（以下简称“融侨集团”）业主共有权纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融侨锦江C区业委会分会的负责人何邦政及其委托诉讼代理人江贤凯、被告陈真、被告融侨集团的委托诉讼代理人陈立新、高冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融侨锦江C区业委会分会向本院提出诉讼请求：1．判令被告陈真、被告融侨集团向福州市房屋维修基金管理中心补交融侨锦江C区维修基金人民币4040元；并以该值为基数按人民银行同期贷款利率支付自2006年1月4日起到完成履行补交义务之日止相关的利息；2．判令被告承担本案的案件受理费及其它相关诉讼费用。 事实与理由：被告陈真曾于2003年1月期间与被告融侨集团签订《房屋购买合同》。被告融侨集团所获得的C区房屋预售许可证为［2003］榕房许字第1575号。根据该合同所列的补充协议第二条，被告陈真应在购房时向被告融侨集团按所购房屋总价的0.5%支付维修基金，但迄今为止，虽多次催促，被告仍未履行该项义务。根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过，1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）第十七条规定：新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2%拨付的资金和依法取得的其他资金组成。另根据福州市房管局2004年271号文件规定，1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发商应按照规定把建设总投资额的2%拨付专项维修基金，缴至房管局指定的福州市物业专项维修基金专户。被告融侨集团作为房屋开发商，理应在交房前依合同向被告陈真索取所购房屋总价的0.5%维修基金，但被告融侨集团怠于履行合同义务，存在主观上的过错，客观上也造成了被告陈真长期拖欠此部分维修基金之事实。两被告的行为侵犯了本小区业主的共有权益，依据《福建省物业管理条例》第五十七条第三款，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告陈真辩称，一、被告陈真作为被告主体不适格。合同具有相对性，本案中，被告陈真并未与被告融侨集团签订商品房买卖合同，被告陈真是通过与案外人（原房东）王旭东二手房交易取得本案涉案房屋所有权的，且被告陈真与案外人间的买卖合同中未有约定被告陈真需要缴纳物业维修基金，而是约定涉及房屋产权及房屋的债务，由案外人负责清理。二、原告没有任何证据证明涉案房屋维修基金未缴纳。1、原告提交的用以证明被告陈真未缴纳物业维修基金的证据，未有维修基金中心确认，为被告融侨集团单方制作，在无其他基础证据佐证的情况下，不能作为本案认定事实的依据。2、缴纳维修基金才能办理房屋产权证，这是常识。而根据被告融侨集团与其他业主签订的格式合同，均有约定维修基金由商品房买受人承担，且在代办房产证时收取，现案外人房产证早已办理完毕，逻辑上必然案外人已经缴纳了维修基金。被告陈真据此认为本案涉案房屋早已缴纳了房屋维修基金。3、本案诉讼已过诉讼时效。本案自2003年1月（按原告诉称）至原告收到被告融侨集团的“缴交专项维修金的通知函”，已有17年有余，而被告陈真至今未收到被告融侨集团提交的该函件，期间不管是原告还是被告融侨集团或者业主大会，都从未向被告陈真或案外人主张过维修基金，其诉讼时效早已届满。综上，本案被告陈真作为被告主体不适格，原告无任何证据可以证明涉案房屋未交维修基金，且本案早已过诉讼时效，望法院能查清事实，驳回原告诉讼请求。 被告融侨集团辩称，一、原告已丧失诉讼主体资格，法院依法应当驳回起诉。依据《福州市融侨锦江C区业主委员会分会章程》第二十三条之规定，委员会分会任期届满前2个月前，应当召开业主大会会议进行委员会分会的换届选举。逾期未换届的，业主或者业主大会可以请求房地产行政主管部门指派工作人员指导其换届工作的。原告系于2016年9月8日成立，任期3年。原告成员分别为何邦政（主任）、江贤凯（副主任）等五人。那么，融侨锦江C区业主委员会分会委员自2019年9月8日起任期届满后，其委员身份即灭失。由已经灭失业主委员会委员身份人员组成的组织，当然不具备业主委员会法定资质，不能行使业主委员会的职权，即原告已丧失诉讼主体资格，法院应当依法驳回原告的起诉。 二、被告融侨集团并非本案适格被告，原告诉请被告融侨集团与被告陈真共同补交专项维修资金4040元并支付相应利息，缺乏合同和法律依据，法院应当驳回起诉。1．从讼争《商品房买卖合同》约定而言，讼争《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条约定，根据国家地方有关法律法规及文件的规定，该套房屋的房契税、印花税、维修基金等均由买受人自行承担。委托出卖人代办产权应预交相关费用（此费用为出卖人根据相关部门收费标准代为预收，最终收费不计利息多还少补）。可见，第一，被告融侨集团与买受人已明确约定，其所购买商品房对应的专项维修资金应由买受人自行负担，与被告融侨集团无关；第二，因融侨锦江C区专项维修资金具体缴交金额尚未核定，被告融侨集团依照多还少补的原则，暂按购房合同价0.5%向买受人代为收取，即最终核定金额多于被告融侨集团代收金额的，应由买受人向被告融侨集团或自行向福州市专项维修资金管理中心补交；最终核定金额少于被告融侨集团代收金额的，由被告融侨集团向买受人予以退还。且被告融侨集团需待代收买受人的专项维修资金金额达到最终核定金额2863900元时一次性向福州市专项维修资金管理中心进行移交。融侨锦江C区6#903单元的专项维修资金6470.08元，应由被告陈真缴交。此外，被告融侨集团已通过电话、书面函件的方式多次催告被告陈真缴纳专项维修资金，不存在被告融侨集团怠于履行合同义务的违约情形。2．从法规、政策性规定而言，《福州市城市住宅小区物业管理办法》（1997年1月1日生效至2005年1月1日失效）第十七条以及《福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定》（1998年12月23日生效至2004年2月28日失效）第三条均规定，物业管理基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按照建设投资总额的2%拨付。但建设部、财政部联合颁布并于1999年1月1日实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（2008年2月1日失效）第五条规定，购房者应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。此外，《物业管理条例》（2003年9月1日生效）以及《住宅专项维修资金管理办法》（2008年2月1日生效）均规定专项维修资金的缴交义务主体为购房者/业主。由此说明，无论专项维修资金的缴交比例如何，国家行政法规以及部委规章均已明确规定，专项维修资金的缴交主体应为购房者，而非建设单位。如果地方性法规、部门规章与国家法律、行政法规等上位法冲突时，依据优先适用上位法的基本原则，本案应适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》以及《物业管理条例》之规定。综上，被告融侨集团并非本案适格被告，原告诉请被告融侨集团与被告陈真共同向福州市住宅专项维修资金管理中心补缴专项维修资金4040元，并按照同期贷款利率支付自2006年1月4日起至履行补交义务之日止的利息，缺乏合同和法律依据，法院依法应当驳回起诉。 三、原告的各项诉请已超过两年诉讼时效，依法应予驳回。被告融侨集团就讼争项目于2005年6月通知各买受人办理房屋权属证书。依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日实施）第九条之规定，买受人应在办理房屋权属证书前缴清专项维修资金，说明各买受人于被告融侨集团通知办理房屋权属证书时即已知道应缴纳专项维修资金的义务，该时点应为本案诉讼时效的起算时点。那么，各买受人最迟应于2007年6月份提起诉讼。原告系于2019年8月13日才提起本案诉讼，显然已超过诉讼时效。 综上，被告融侨集团认为，原告已丧失诉讼主体资格。被告融侨集团依法、依约均非融侨锦江C区专项维修资金的缴交义务主体，即被告融侨集团并非本案适格被告。原告诉请要求被告融侨集团与被告陈真共同缴交专项维修资金4040元及利息，缺乏依据，依法应驳回起诉。鉴此，恳请贵院驳回原告针对被告融侨集团的起诉，以维护被告融侨集团的合法权益。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 被告融侨集团系位于福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区的开发商。该小区的业主分别于2003年1月至2006年1月期间与被告签订《房屋购买合同》。被告所获得的房屋预售许可证为［2003］榕房许字第1575号和1541号，分别于2003年4月9日和2003年4月10日批准。 2019年福州市住房保障和房产管理局出具榕房函〔2019〕605号《关于限期提供建审材料及缴交住宅专项维修资金的通知》，通知对象为“各房地产开发企业”，主要内容为“根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》（市第十届人大常委会通过）第十七条规定和福州市人民政府2004年第34次常务会议的纪要，1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅开发项目，由开发建设单位按其建设总投资额的2%向福州市住宅专项维修资金专户缴交住宅专项维修资金”。 另查，原告融侨锦江C区业委会分会已另案起诉被告融侨集团，要求被告向福州市住宅专项维修资金管理中心补缴相应住宅专项维修资金，另案案号为（2019）闽0102民初13014号。 被告陈真现系融侨锦江C区6#楼903单元的业主，该房产系其于2008年4月7日自案外人王旭东处购置。 本院认为，原告融侨锦江C区业委会分会已就融侨锦江C区全部未缴交的专项维修资金问题将被告融侨集团诉至本院，要求被告融侨集团向福州市住宅专项维修资金管理中心予以补缴，本院亦对该案作出判决。现原告融侨锦江C区业委会分会又单独就6#楼903单元的未缴交金额部分予以起诉，要求二被告共同向相关部门补缴费用，没有法律依据。另本院已就融侨锦江C区专项维修资金的补缴主体等问题在（2019）闽0102民初13014号详细说明，本案中不再赘述。故原告的本案诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会的诉讼请求。 本案适用简易程序减半收取案件受理费25元（已由原告预交50元），由原告福州市鼓楼区西江滨大道66号融侨锦江C区业主委员会分会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年三月十二日 书记员  游诗婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。