贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初32号原告：凯里市东南村镇银行有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市开运大道**，统一社会信用代码：91522601069943680X。法定代表人：杨义彬。委托诉讼代理人：唐兰，贵州贵信律师事务所专职律师。被告：王永荣，男，1968年2月29日出生，侗族，住贵州省凯里市。被告：任霞，女，1974年12月25日出生，汉族，住贵州省凯里市。被告：王英焕，男，1976年3月28日出生，汉族，住贵州省麻江县。被告：罗雪梅，女，1980年11月27日出生，汉族，住贵州省麻江县。委托诉讼代理人（特别授权）：王英焕，男，1976年3月28日出生，汉族，住贵州省麻江县。被告：胡平，男，1977年1月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被告：龙彪，男，1970年3月20日出生，苗族，住贵州省麻江县。被告：潘泽英，女，1981年12月20日出生，住贵州省雷山县。委托诉讼代理人（特别授权）：龙彪，男，1970年3月20日出生，苗族，住贵州省麻江县。原告凯里市东南村镇银行有限责任公司（以下简称“东南村镇银行”）诉被告王永荣、任霞、王英焕、罗雪梅、胡平、龙彪、潘泽英申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告凯里市东南村镇银行有限责任公司委托的诉讼代理人唐兰、被告王永荣、被告任霞、被告王英焕（即被告罗雪梅委托的诉讼代理人）、被告胡平、被告龙彪（即被告潘泽英委托的诉讼代理人）到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。东南村镇银行向本院提起诉讼请求：一、请求撤销凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执异157号执行裁定，恢复（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书对凯里市房屋（产权证号:00××**）的执行。二、请求判令本案诉讼费及因原告实现债权产生的一切费用由上述被告及案外人共同承担。事实和理由：原告凯里东南村镇银行有限责任公司与被告王英焕、胡平、龙彪等人的借款合同纠纷一案。经凯里市人民法院主持调解，作出了（2018）黔2601民初5730号民事调解书。调解生效后，因被告王英焕、胡平、龙彪等人未自觉履行调解书确定的义务，原告于2019年4月29日向凯里市人民法院申请强制执行。在执行过程中经查，被告王英焕、罗雪梅名下有大地春城10栋29楼2904号房屋（产权证号:00××**）可供执行，故裁定对该套房屋予以查封。之后原告依法向凯里市人民法院申请评估、拍卖被告王英焕、罗雪梅名下大地春城10栋29楼2904号房屋，并用拍卖所得款项偿还在原告处所欠贷款本息。原告在与受凯里市人民法院委托的评估公司工作人员前往该异议房屋进行评估时，被告王英焕、罗雪梅告知原告该异议房屋现处于出租状态，当原告等人进入评估现场时，案外人王永荣、任霞对这一行为并未当场提出异议。同时，案外人的买房行为并不构成善意取得。根据物权法第106条“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产的所有权时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经提交交付给受让人”。根据上述法律规定，构成不动产的善意取得是以合理的价格转让及办理过户登记为取得要件，且案外人未实际占有。结合到本案，案外人购买被告王英焕、罗雪梅名下所有的房屋，购买价格不合理，未依法办理登记，不能取得房屋所有权，该房屋所有权仍属被告王英焕及罗雪梅。综上，原告为维护自己的合法权益，特请求贵院撤销凯里市人民法院（2019）黔2601执异157号执行裁定书，恢复（2019）黔2601黔执1068号之一执行裁定书对凯里市房屋的执行。东南村镇银行为证实其诉请依据的事实与理由成立，向本院提交的证据有：1.《案件受理通知书》《（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书》复印件各两份，拟证明凯里市人民法院受理了原告申请强制执行罗雪梅、王英焕一案，并查封了罗雪梅、王英焕名下位于凯里市房屋一套。2.《房屋产权证》《执行异议申请书》复印件两份，拟证明罗雪梅、王英焕于2017年3月3日取得凯里市房屋的房产证，不存在不能办理房屋转移登记情形。3.《商品房预售合同登记表》《致凯里市人民法院的函》《评估报告》复印件三份，拟证明2019年11月6日前，法院委托评估公司拍卖案涉房屋，评估公司、法院及银行的工作人员到现场勘查；王永荣、任霞购买房屋含装修、电器、家具及房屋内所有物品的价格384800元，低于2013年该房屋未装修时购房价款385056元，也远低于评估价款，不符合日常经验法则，不是真实交易。4.证人周某的证言，拟证明2017年银行工作人员到案涉房屋查看时，当时居住该房屋的人是王英焕、罗雪梅；2019年评估勘查时，任霞在场，但未提出异议；2017年王英焕欲出售该房屋时，给我们的价格是40万元以上。被告王永荣及任霞辩称：1.原告民事起诉状中说“当原告等人进入评估现场时，案外人王永荣、任霞对这一行为并未当场提出异议。”首先，原告等人来时，案外人王永荣并未在现场，是任霞一个人陪同。提出异议，案外人王永荣已于他们来之前，已向法院递交执行异议申请书了。2019年10月24日递交给法院的，有法院的案件受理通知书为证。而原告等人进入评估现场时间是2019年11月5日。2.原告民事起诉状中说“案外人的买房行为并不构成善意取得。”这句话我不太理解，但我只能实事求是说下房屋买卖之事。案外人王永荣、任霞和王英焕、罗雪梅夫妇，在买此房之前从未认识，在买此房时也从未经朋友介绍过，无亲无故，无冤无仇。在之前我们一直与我父母一同生活，住我父母在二商场的房子。我和我爱人都是凯里玻璃厂下岗职工，因二商场房子拆迁，当时急于要买房子，通过58同城网看到王英焕出售二手房房屋的信息，才认识的。价格是经过双方多次协商，平等、自愿、互利共赢的原则，双方达成共识最后定在38万4千8百元，并一次性付清。2017年3月24日，任霞向罗雪梅转账6万元作为购买案涉房产的定金。2017年3月28日，王英焕、罗雪梅作为甲方，任霞、王永荣作为乙方，双方签订《二手房买卖合同》约定:（1）甲方将贵州省凯里市的房产包括装修，家具等所有物品，一次性卖给乙方38万4千8百元。（2）甲方无条件配合乙方办理过户，过户要从房产证下来之日起，往后推迟5年再过户（因房产证不满五年，过户费过高，从节约出发）。（3）因甲方房产是据还贷款的，按揭还贷继续由甲方全权负责房贷，与乙方无关。2017年3月29日，任霞向罗雪梅转账32万元，王永荣、任霞将余款4千8百元现金交付后,2017年3月31日，王英焕向王永荣、任霞出具《收条》主要内容为：“今收到王永荣、任霞购房款38万4千8百元，一次性付清。收款人：王英焕………”。因为是二手房，及以后的过户费全部由王永荣、任霞负责，还有又是一次性全款付清房款的。经双方多次协商，自愿、平等、互利共赢的原则，所定的价格，于双方都能接受的。当时在2017年初也是合理的、合情的（当时王英焕按揭总价是38万5千零56元，首付为11万6千零56元，有凭证为据），所以属于正常的二手房交易。《二手房买卖合同》约定：甲方无条件配合乙方办理过户，过户要从房产证下来之日起，往后推迟5年再过户（因房产证不满五年，过户费过高，从节约出发）。实际上，对于二手房买卖在法律上也是没有规定什么时间内必须过户，一般买卖双方都是在合同上自主约定过户时间的。本人有双方签订的《二手房买卖合同》，付款凭证等。自购买该房产后，一直居住至今本人有交物业费、水电费、闭路电视费等凭据为证。3.综上所述，位于贵州省凯里市房屋是王永荣、任霞在法院查封（2019年6月21日）前向被执行人王英焕、罗雪梅所购买，王永荣、任霞按照《二手房买卖合同》约定已向王英焕、罗雪梅支付全部房款38万4千8百元，且王永荣、任霞在法院查封前合法占有了涉案房屋，其合法权益应当依法予以保护。尊敬的法官同志，我和我爱人任霞都是玻璃厂下岗职工，无固定收入，生活拮据。这是我唯一的家产，失去它我们就无法生活，这是真的。况且我们还是一次性付款购买的，如果二商场房子不拆迁，我们也不会买此房子，这不是我们的过错和责任。该房屋的不动产权证书和其它证件也都在我这里（王英焕夫妇移交给我的）。我们的生活非常非常的艰辛，为买此房还欠亲朋好友一大笔债务，上有两位近九旬的老人要照顾，下有小孩要抚养。请法官酌情考虑，不胜感谢。被告王永荣、任霞为证实其辩解依据的事实与理由成立，向本院提交的证据有：1.《居民身份证》复印件两份2页，拟证明被告王永焕、任霞的基本信息及诉讼主体资格。2.《不动产权证书》复印件一份3页、《二手房买卖合同》复印件一份2页、《收条》复印件一份1页、《商品房预售合同登记备案表》复印件一份一页、《大地春城进账明细表》复印件一份1页，拟证明买房合理合法，及真实性。3.《贵州省凯里市人民法院执行裁定书》复印件一份4页，拟证明裁定依理、依法。4.《房产买卖付款凭证（中国建设银行个人活期账户交易明细）》复印件一份1页，拟证明买房时间真实性。5.《物业费、水费凭证及付款凭证》复印件一份12页、《电费、闭路电视费及付款凭证》复印件一份14页，拟证明至买房后，一直居住至今。被告王英焕及罗雪梅辩称：我将房屋卖给王永荣、任霞时，经济状况正常的，能够正常偿还欠东南银行的利息，只是后面经济状况发生变化，才出现东南银行查封的事情。王永荣、任霞都是凯里市下岗职工，一次性付款不容易，我们当时都是正常的交易买卖，没有其他的想法。希望认定房产归王永荣、任霞正常使用。王英焕及罗雪梅未向本院提交证据材料。被告胡平辩称：因我和王英焕、龙彪是联保关系，因此对王英焕将案涉房屋出卖给王永荣、任霞应该有知情权。但卖房时我并不知情，直到原告申请强制执行了我才知道。被告胡平未向本院提交证据材料。被告龙彪及潘泽英辩称：王永荣、任霞与王英焕、罗雪梅买卖房屋是合法合理的，而且在申请执行之前。我与王英焕、胡平所欠原告的钱会积极的进行还款。请求认定王永荣、任霞购买王英焕、罗雪梅房屋的事实有效。被告龙彪及潘泽英未交证据材料。经审理查明，本院在东南村镇银行申请执行被执行人王英焕、胡平、龙彪、潘泽英、罗雪梅借款合同纠纷一案中，于2019年6月21日作出（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书，裁定查封被执行人王英焕、罗雪梅有位于贵州省凯里市（产权证号：00××**）房屋一套。（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书作出后，王永荣、罗雪梅于2019年10月25日提出书面异议，请求撤销（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书第二条查封被执行人王英焕、罗雪梅有位于贵州省凯里市（产权证号：00××**）房屋一套之裁定。本院受理后，依法进行审查，并于2019年11月6日依法作出（2019）黔2601执异157号执行裁定书，裁定：撤销（2019）黔2601执1068号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。东南村镇银行不服本院作出的（2019）黔2601执异157号执行裁定书，向本院提起本案诉讼。另查明，王英焕、罗雪梅购买了位于凯里市房屋后，于2013年8月2日办理了商品房预售合同登记备案手续，备案表记载房价为385056元，付款方式为公积金。2017年3月3日,王英焕、罗雪梅取得了该房屋的不动产权证书。2017年3月，王永荣、罗雪梅与王英焕、罗雪梅就位于凯里市房屋达成交易意向，2017年3月24日，任霞向罗雪梅转账60000元作为购买案涉房产的定金。2017年3月28日，王英焕、罗雪梅作为甲方，任霞、王永荣作为乙方签订了一份《二手房买卖合同》，该合同约定：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市管理办法及其他有关法律法规之规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以此共同信守执行，双方签字生效，具有法律作用。一、经协商甲方自愿将位于凯里市的房产（房产证号:52××**），（注：房产证也是房屋不动产证）包括装修、家具、家电和房内的所有物品，一次性全部卖给乙方（关门卖），总价384800.00元人民币，大写：叁拾捌万肆仟捌佰元整。总面积86.69㎡。二、甲方把房产证交给乙方，乙方全额一次性付款叁拾捌万肆仟捌佰元整交给甲方，甲方即把房屋移交给乙方，也同时把相关的事项移交给乙方（如水、电、气、闭路电视、小区出入证、有关物业交接、有关购房资料等）。三、房产证过户费用由乙方全部负责，甲方要无条件配合乙方办理过户，过户要从房产证下来之日起，往后推迟5年再办理过户（因不满5年过户费太高，节约出发）。四、因甲方房产是按揭还贷款的（公积金按揭），按揭还贷继续由甲方全权负责还贷，与乙方无关。因总房产价384800.00元（其中就包括有按揭贷款在内了）。甲方房产在卖给乙方之日前（即签此合同之日前）所发生的债权债务全由甲方负责，与乙方无关，之后才由乙方负责，与甲方无关。因乙方签订合同之日起已入住，甲方搬离；之后的住房安全及相关物业费用由乙方全权负责，（除每月按揭还贷款外），乙方在住期间造成的安全事故（如高空坠物和人为造成的火灾、水灾等）由乙方负责。该房产在五年内未过户期间（即乙方入住期间），乙方不能私自出售、转让、抵押等。如需，须方得甲方同意。甲、乙双方都是首套房，如过户时其中方不是首套房，则多出双方首套房过户的费用，则由不是首套房方负责支付。五、甲、乙双方合同签订后，如有一方违约，则接先其付给甲方384800.00元，另加384800.00元的30%，（即384800＋384800×30%）赔付给对方（房产证在未过户期间）。六、关于按揭还贷问题，由甲方完全负责还贷，与乙方无关。并拿甲方母亲一处在下司的私建房作为担保，如因其他原因，甲方中途不履行按揭还贷，则由甲方母亲在下司镇大街83号私建房（此房保证没有债权债务的情况下）抵押还贷，直至还贷完毕为止。七、甲方及甲方母亲自愿同意签字。（其母下司私建房，有两证一书和附带复印件）。八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。2017年3月29日，任霞又向罗雪梅转账320000元购房款。之后任霞、王永荣又以现金支付的方式向王英焕、罗雪梅支付了购房尾款48000元。2017年3月31日，王英焕向王永荣、任霞出具了《收条》一张，载明：“今收到王永荣、任霞购房总款叁拾捌万肆仟捌佰元正（￥384800.00元），一次性付清。”2017年3月合同签订前几天，王永荣、任霞一家搬入位于凯里市房屋居住至今。本院认为，归纳原被告的辩诉意见，本案的争议焦点为：本院是否可以查封位于凯里市庭审中，王永荣、任霞为证实其与王英焕、罗雪梅达成房屋买卖交易真实合理合法，向本院提交了《二手房买卖合同》《收条》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《物业费、水费凭证及付款凭证》《电费、闭路电视费及付款凭证》等证据。东南村镇银行对《二手房买卖合同》《收条》的真实性合法性均不予认可，并当庭申请对该两项证据的形成时间进行鉴定；对《中国建设银行个人活期账户交易明细》的真实性不予认可，并申请本院在庭后核实该证据的真实性；对《物业费、水费凭证及付款凭证》《电费、闭路电视费及付款凭证》的真实性没有异议，但对正面内容有异议，交费的户名均是王英焕，而不是王永荣。庭后，本院向中国建设银行股份有限公司凯里北京东路支行核实，王永荣、任霞提交的《中国建设银行个人活期账户交易明细》载明的信息无误。经本院对王永荣、任霞提交的《物业费、水费凭证及付款凭证》《电费、闭路电视费及付款凭证》进行逐一核对，这些费用交费的户名虽是王英焕，但从付款凭证来看，交费大多通过任霞的微信转账或刷卡实现，从交费的时间看，任霞交纳各项费用的时间自2017年3月份开始至今。本院认为,王永荣、任霞向王英焕、罗雪梅支付购房款，在数额上和时间上能够与《二手房买卖合同》《收条》的内容以及王永荣、任霞、王英焕的陈述相互印证。王永荣、任霞交纳该房屋的各项费用，时间上也能够与《二手房买卖合同》的内容以及王永荣、任霞、王英焕的陈述相互印证。因此，本院对王永荣、任霞向本院提交的《二手房买卖合同》《收条》的真实性予以认可。王永荣、任霞向本院提交的《二手房买卖合同》《收条》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《物业费、水费凭证及付款凭证》《电费、闭路电视费及付款凭证》等证据，能够相互印证，形成证据锁链，本院予以采信。对东南村镇银行提出对《二手房买卖合同》《收条》的形成时间进行鉴定的申请，本院不予受理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，第三人在未办理过户登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权益：一是被执行人与第三人（案外人）签订买卖合同；二是第三人（案外人）已经支付全部价款；三是第三人（案外人）实际占有财产；四是第三人（案外人）对实际占有该财产没有过错。本案中，被执行人王英焕、罗雪梅与第三人（案外人）王永荣、任霞就案涉房屋的买卖达成协议，签订了《二手房买卖合同》，王永荣、任霞已经将案涉房屋的购房款全部支付给了王英焕、罗雪梅，双方在达成房屋买卖合同的过程中，王永荣、任霞已经实际入住（占有使用）该房屋，王永荣、任霞向王英焕、罗雪梅购买该房屋在本院查封该房屋之前，对实际占有该房屋没有过错。因此,本院不得查封位于凯里市房屋。本院于2019年11月6日作出（2019）黔2601执异157号执行裁定书，裁定正确。东南村镇银行提出“撤销凯里市人民法院作出的（2019）黔2601执异157号执行裁定，恢复（2019）黔2601执1068号之一执行裁定书对凯里市房屋（产权证号:00××**）的执行”的诉讼请求，没有事实及法律的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回凯里市东南村镇银行有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，由凯里市东南村镇银行有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  杨凯鹏人民陪审员  张 英人民陪审员  杨正华二〇二〇年三月二十七日书 记 员  何树凯