阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初321号原告：谭波勇，男，1979年12月出生，汉族，住址及确认的送达地址：阳江市江城区**********************。公民身份号码：441************012。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：江城区江朗大道38号丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告谭波勇与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告谭波勇到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谭波勇向本院提出诉讼请求：1、被告立即退回原告预缴的办证费用21776元；2、被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金1869元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月11日，原告向被告支付373969元购买被告于2013年开发建设的丰怡豪庭**房，并且预付了21776元办证费用。由于该小区卖的不是现楼，直到2016年3月交楼，9月份入住。在此期间，原告多次联系被告方销售部梁经理，要求他给原告办理房屋产权手续，均未果。因为等待时间太长，到2018年小区还有很多预缴了办证费用而没有办房产证的业主，联合到信访局向有关部门反映情况，在有关部门调解下，开发商负责人承诺年内完成办证和退回多缴交办证费用。但时至今日，被告还是以各种原因拖延办理房屋产权证和拖延退回多缴交的办证费用。综上所述，被告作为房屋买卖合同出售方，在原告交付购房款，履行了付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立，被告应当在合同签订之日起90日内，按约定办理房屋不动产权证。根据《中华人民共和国城市房产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金，退回多缴办证费用。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称，一、本案涉及的买卖合同和收款行为均发生在被告公司前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费挪作他处，因此，对原告涉案商品房至今仍未办理不动产权证，表示遗憾。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人变更登记。在此之前，新法定代表人并不知道公司收取业主办证费及为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，意见如下：1、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证，但原告不知什么原因一直没有要求被告协助办理不动产权证，因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经将近四年时间。其提出要求办证费及支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求退办证费及利息。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。本院经审理认定事实如下：2014年11月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于阳江市江城区*****************出售给原告，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2014046*，该房建筑面积共90.30平方米，其中套内建筑面积74.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.01平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5033.91元，总价款为373969元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的30%即112969元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款261000元向被告指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同当日，被告收取了原告办证费21776元。后原告按合同约定付清了全部购房款给被告。被告于2016年*月1日将商品房交付原告使用。被告提供证据拟证明其在收取原告的办证费中已代原告支付了维修基金6818元、初始登记费用80元、预告抵押登记费80元和测绘费120元，合共7098元，原告对此不持异议，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。对于原告请求被告退还办证费21776元问题，由于被告逾期办证，构成违约，现原告主张被告退还办证费，应予准许。扣除被告代原告支出的合理费用后，被告应将剩余办证费用14678元（21776元-7098元）退还给原告。对于原告请求的逾期办证违约金问题。被告于2016年3月1日将商品房交付原告使用，按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即被告应在2016年3月2日起90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期即构成违约，原告应当知道其权利受到损害，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”规定，诉讼时效从履行期限届满之日起计算，故原告主张被告逾期办证的违约责任应从2016年5月31日起计算诉讼时效，被告提出诉讼时效抗辩，原告没有提供证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过了三年的诉讼时效，对原告该项请求，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费14678元给原告谭波勇；二、驳回原告谭波勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取195元（原告已预交），由原告谭波勇负担111元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担84元。本判决为终审判决。审判员  曾建通二〇二年三月十八日书记员  苏壁映附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。