内蒙古自治区达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0621民初2950号原告（反诉被告）刘某，个体户。原告（反诉被告）杨某，个体户，现住内蒙古呼和浩特市。二原告（反诉被告）共某1。被告（反诉原告）高某，个体户，现住内蒙古包头市。被告（反诉原告）任某，个体户，现住广东省深圳市罗湖区。二被告（反诉原告）共某2。第三人内蒙古和宇房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150100566931023F。法定代表人高某，执行董事。委托代理人李某1，内蒙古信真律师事务所律师。委托代理人李某2。原告（反诉被告）刘某、杨某与被告（反诉原告）高某、任某、第三人内蒙古和宇房地产开发有限责任公司（以下简称和宇房地产公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某及刘某、杨某的委托代理人靳波，被告高某、任某的委托代理人李某1，第三人内蒙古和宇房地产开发有限责任公司的委托代理人李某1、李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2010年3月前，原告（反诉被告）与内蒙古富凯房地产开发有限责任公司（以下简称富凯房地产公司）合作取得了位于达拉特旗北国商城南，南至南园路，北至德胜大街，西至达拉特路东，东至商城路，占地面积8.6万平方米的转让土地使用权，办理了《土地招拍挂认定书》、《规划批准文件》、《建设用地许可证》、《土地局函》以及《拆迁许可证》等批文。2010年3月18日，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）高某、任某签订了《开发土地使用权转让合同》，合同第2条约定：原告将上述土地使用权及批文及设计图纸、工地围墙、彩钢工棚等全部转让给被告，转让费1400万元。合同签订后，原告（反诉被告）将合同签订前与被拆迁户签订的所有回迁安置合同交与被告（反诉原告）。合同第5条约定：同意继续与原富凯房地产公司合作。为保证该资质正常使用，原告（反诉被告）愿在转让费中拿出100万元作为保证金，否则被告（反诉原告）用该100万元保证金办理企业变更手续。合同第7条约定：被告（反诉原告）分二次给付原告转让费，第一次600万元现金在签订合同之日起30天内付清，第二次付款800万元，其中抵付商城路迎街一、二层连体底店400平米左右，单价按11000元/平方米计顶，由第一期建成商铺抵顶，其余不足款项由3号、4号楼按单元抵顶，单价按2800元/平方米计顶，100万元保证金及抵顶房屋最长期限不得超过18个月，全部付清原告（反诉被告）。合同第8条约定：被告（反诉原告）必须按约定承付原告（反诉被告）转让费，如按时不能承付，被告（反诉原告）按借款向原告（反诉被告）按年息30%给付利息。合同还约定，双方签订转让合同前的拆迁户的返迁合同在签约后交与被告（反诉原告），相关各项费用签约前由原告（反诉被告）承担，签约后由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）承担拆迁户的回迁约定及安排。合同签订后至今，经原告（反诉被告）多次催要，被告（反诉原告）共支付原告（反诉被告）转让金5809045元，其中抵顶住宅一套折价396172元，抵顶钢材折价269680元，支取保证金100万元，合计7474897元，下欠转让金6525103元。2012年因被告（反诉原告）不能按合同约定交房，造成李平、高二军、吕明德、高文宽、杨云飞起诉了原告（反诉被告）的公司，经法院判决共支付5户被拆迁户违约金共计2663092元，根据双方2010年3月18日所签合同约定，按2010年3月18日签订合同前计算原告（反诉被告）应承担的费用为450425元。后被告（反诉原告）新注册了内蒙古和宇房地产开发有限责任公司，将原合作的富凯房地产公司中该项目的全部资产、债权债务变更到第三人和宇房地产公司，根据合同约定，原告（反诉被告）应付被告100万元的变更费用。核减以上费用后被告（反诉原告）还欠原告（反诉被告）转让费5074678元，根据合同约定从签订合同之日起18个月为履行期限，逾期承担年息30%的利息，即从2010年3月18日起算18个月履行期限至2011年9月19日，开始计算截止至2019年9月19日的应付利息，原告按年利率24%计算（5074678元×24%×8年）利息合计9743382元，本息共计14818060元。经原告（反诉被告）多次催要，被告（反诉原告）拒绝支付，现为维护原告（反诉被告）的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求：1、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）高某、任某给付原告（反诉被告）刘某、杨某土地及开发项目转让款5074678元；2、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）高某、任某给付原告（反诉被告）刘某、杨某逾期付款的利息9743382元（5074678元从2011年9月19日起至2019年9月18日止8年按年利率24%计算），共计14818060元；3、请求依法判令第三人内蒙古和宇房地产开发有限责任公司承担上述款项的连带给付责任；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）高某、任某答辩并提出反诉称，被告（反诉原告）从来没有和原告（反诉被告）签订过土地转让协议，没有约定土地转让款，只是约定土地使用用权转让。我们没有和原告（反诉被告）签订土地开发项目转让协议，因此不应支付土地转让款及土地开发项目转让款。而原告（反诉被告）提供的诉状内容都是土地转让权纠纷。被告（反诉原告）从没有与原告（反诉被告）约定逾期付款利息，因此被告（反诉原告）也不应当支付相应逾期利息。第三人和宇房地产公司在双方的合同中没有约定该公司承担连带责任，原告（反诉被告）请求和宇房地产公司承担连带责任于法无据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。同时，被告（反诉原告）提起反诉称，2010年3月18日，双方签订《土地使用权转让合同》，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）购买达拉特旗北国商城南，南至南园路，北至德胜大街，西至达拉特路东，东至商城路，占地面积8.6万平方米的转让土地使用权，总转让费1400万元。签订合同后，被告（反诉原告）按照合同约定给付原告（反诉被告）转让款7474897元，原告（反诉被告）一直没有向被告（反诉原告）按照合同约定交付该土地使用权，被告（反诉原告）经了解得知，原告（反诉被告）通过隐瞒其没有土地使用权事实的手段与被告（反诉原告）签订了《土地使用权转让合同》，原告（反诉被告）并没有向政府缴纳相关的土地出让金、征地费，导致被告（反诉原告）无法取得土地证。目前，被告（反诉原告）发现原告（反诉被告）将属于富凯房地产公司的土地使用权转让给被告（反诉原告），其并没有富凯房地产公司的任何授权，其将不属于自己的土地使用权转让给被告（反诉原告），属于无权转让。同时该地块虽然当时办理的建设土地使用许可证的登记人为富凯房地产公司，但是该公司并没有向政府部门缴纳任何土地出让金，因此该土地的当时真正使用权并非属于富凯房地产公司。因该土地为农民的土地拆迁安置的地块，富凯房地产公司多年没有如期拆迁，也没有向政府缴纳土地出让金，后来该土地被政府依法收回，重新挂牌拍卖，该土地使用权被当事人和宇房地产公司购买并使用，并以富凯房地产公司的名义向政府缴纳了土地出让金，现该块土地的所有权已经依法由富凯房地产公司变更到第三人和宇房地产公司，现住该土地已经被开发利用，五证齐全。因此，目前被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《开发土地使用权转让合同》所约定的土地使用权已无法向被告（反诉原告）移交，合同目的无法实现，依法应当解除双方签订的转让合同，故提起反诉。请求：1、请求依法解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《开发土地使用权转让合同》；2、诉讼费由原告（反诉被告）承担。第三人和宇房地产公司述称，不认可原告（反诉被告）的诉讼请求。原告（反诉被告）提供合同不符合正常的签署格式，对双方的签字认可，但是没有骑缝章，对合同的内容不认可。原告（反诉被告）这份合同已经作废了，双方又重新签了合同。涉案土地是第三人和宇房地产公司经过重新挂牌招标，获得土地使用权，在第三人缴纳出让金后，由政府颁发土地使用权证。当初富凯公司与拆迁户签订的合同，承诺回迁的是底商，我们公司按照政府批准的用地性质是住宅，一层是车库，不是底商，因此没有达成协议，所以拆迁户起诉富凯房地产公司。经审理查明，2010年3月18日，原告（反诉被告）刘某、杨某作为甲方与被告（反诉原告）高某、任某作为乙方签订《开发土地使用权转让合同》。双方约定甲方同意将甲方通过达拉特旗政府实行招拍挂认定的规划局发放建设用地许可证的位于达拉特旗北国商城南、南至南园路、北至德胜大街、西至达拉特路、东至商城路，共占地8.6万㎡的使用权转让乙方，用途是商业住宅楼，以批准规划面积为准，现已经过达拉特旗规划局批准并备案，已办理有效政府文件有《土地招拍挂认定书》、《规划局规划批准文件件》、《规划局发放的建设用地许可证》、《拆迁办文件》、《土地局函》。上述土地使用权转让费1400万元（其中包括甲方押在拆迁办保证金200万元，从签转让合同后属于乙方所有）。甲方转让后，将政府有关开发建筑所有文件和设计方案图纸及现工地所有围墙、彩钢工棚一并转与乙方所有，所有文件双方当时确认移交。双方约定甲方保证乙方正常使用挂靠企业的所有与开发建筑、出售楼房的资质及手续（挂靠企业名称为富凯房地产开发公司）保证乙方办理出售楼房向银行的申报按揭贷款及再建工程的流动资金贷款的资质和印件证明。乙方只向挂靠企业交挂靠管理费30万元至50万元，不交任何其它费用，如多出部分由甲方负责承担，为了保证正常使用挂靠企业的开发手续，甲方同意乙方用转让费其中壹佰万元作为使用该企业开发手续的保证金。如该企业故意不让使用该企业的开发手续，乙方用甲方保证金来办理变更。乙方承付甲方转让费1400万元分为二次承付，第一次600万元现金在双方初步合同时，乙方向甲方交转让费捌拾万元，待转让合同正式签约后交甲方220万元，其余300万元在签订合同之日一个月内付清甲方；第二次付款共计800万元，其中抵付商城路迎街一、二层连体底店400平米左右，单价按11000元/平米计顶，由第一期建成商铺抵顶；其余不足款项由3号、4号楼按单元抵顶，单价按2800元/平米计顶（楼号按开工两栋往北排）。乙方必须按约定承付甲方转让费，如按时不能承付，乙方按借款向甲方交年息30%。签约后甲方负责给乙方从富凯房地产公司办理全权委托书，使乙方在法律上独立履行该宗地的开发建设、销售业务。上述合同签订后，被告（反诉原告）已经给付原告转让款7474897元，其中现金5809045元，抵顶住宅一套折价396172元，抵顶钢材折价269680元，支取保证金1000000元，对此双方均认可。另查明，2007年原告（反诉被告）刘某作为项目负责人，挂靠富凯房地产公司实施达旗旧城改造房地产项目开发，以富凯房地产公司达旗北国花苑项目部的名义实施达旗旧城改造房地产项目开发，建设北国花苑商住小区，该项目由刘某自行投资、自行出售，刘某可以项目部的名义进行土地征用、建造、出售、物业管理、房屋销售、申请银行按揭贷款的使用、办理北国花苑的相关事宜（此项目盈亏与富凯房地产公司无关）。原告（反诉被告）先后在达拉特旗相关职能部门办理了相关用地建设许可，签订了《国有建设用地使用权出让合同》，办理了拆迁许可等批文，缴纳拆迁保证金200万元。在2010年3月18日双方签订《开发土地使用权转让合同》之前，原告（反诉被告）已实施了部分项目建设工程和拆迁行为，新建围墙860米、新建办公室240平方米、开挖建设楼房基础4000平方米、拆除公共卫生间两处、垃圾点两处、拆除被拆迁户房屋29户并清理了全部废物。2010年3月18日，双方签订《开发土地使用权转让合同》后，富凯房地产公司于2010年4月20日重新出具授权委托书，委托高某为达旗北国花苑项目负责人，刘某为第二负责人。又查明，第三人和宇房地产公司于2011年1月25日注册成立，高某、任某均为公司股东，高某任法定代表人。2011年8月1日，富凯房地产公司与第三人和宇房地产公司共同向达拉特旗人民政府递交书面《变更单位名称的申请》，请求变更涉案土地上建设项目的开发公司名称。2012年5月9日，涉案土地办理了证号为达国用（2012）第192号国有土地使用权证，使用权人为本案第三人内蒙古和宇房地产开发有限责任公司。此外，原告（反诉被告）提供的合同第七条第二款内容为：“抵顶房屋乙方按对外销售房屋给以办理按揭贷款及相关手续，100万保证金及抵顶房屋最长期限不得超过18个月，全部付清甲方”，而被告（反诉原告）提供的合同第七条第二款内容仅为：“抵顶房屋乙方按对外销售房屋给以办理按揭贷款及相关手”，双方提供的合同内容除此项内容存在不同，其余合同条款均一致，且合同第八条约定：“乙方必须按约定承付甲方转让费，如按时不能承付，乙方按借款向甲方交年息30%，……。”以上事实有原告（反诉被告）提供的《开发土地使用权转让合同》一份、授权委托书一份、《国有建设用地使用权出让合同》一份、土地出让金付款凭证一份、民事判决书五份、违约金计算明细一份、企业信息一份、变更公司名称的说明一份、变更单位名称申请一份；被告（反诉原告）提供的《开发土地使用权转让合同》一份、《国有建设土地出让合同》一份、达发改字（2008）156号文件一份、授权委托书一份、达房征字（2012）65号文件一份、票据两张、规划许可证一份、土地证一份及当事人陈述在卷证实。本院认为，本案争议的焦点，一是双方签订的《开发土地使用权转让合同》的性质问题及效力问题；二是合同是否应当解除及履行情况的问题。一、关于合同的性质及效力问题。首先，涉案国有土地是富凯房地产公司与达拉特旗国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，故该宗国有建设用地的使用权主体应为富凯房地产公司，刘某仅是挂靠富凯房地产公司，由富凯房地产公司出具授权委托书，委托刘某以富凯房地产公司的名义进行旧城改造和房地产开发项目，该项目由刘某自主投资、自行出售，而并非刘某取得国有建设用地使用权。其次，原、被告双方签订合同后，富凯房地产公司重新出具授权委托书，授权高某在开发建设达拉特旗北国花苑商住小区中以北国花苑项目部名义开展工作，自行投资、自行出售、独立承担责任，委托高某为项目负责人，刘某为第二负责人，高某依然是挂靠富凯房地产公司进行项目建设，并以富凯房地产公司的名义缴纳了土地出让金，并非其所说的通过政府第二次招拍挂取得国有建设用地使用权，因此涉案的国有建设用地使用权主体依然是富凯房地产公司，并未发生转让。2010年3月18日，双方签订《开发土地使用权转让合同》，高某作为受让人，挂靠富凯房地产公司进行项目开发，但此时其并未取得国有建设用地使用权。2011年1月25日，和宇房地产公司注册成立，2011年8月1日，富凯房地产公司、和宇房地产公司共同向达拉特旗人民政府提交《变更单位名称的申请》，明确北国花苑项目原负责人刘某退出，由高某全权接管开发，并负责处理回迁等事项，申请变更该项目的开发企业名称。后经政府同意，将开发企业变更为和宇房地产公司，2012年5月9日，涉案土地办理了证号为达国用（2012）第192号国有土地使用权证，至此，和宇房地产公司取得涉案国有建设用地使用权。因此，虽然双方签的合同名称为《开发土地使用权转让合同》，但其实质是对涉案土地上的建设项目的转让，而并非单纯的国有建设用地使用权转让。2010年3月18日，原告（反诉被告）刘某、杨某与被告（反诉原告）高某、任某签订《开发土地使用权转让合同》，双方各自在落款处签字捺印，是双方的真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定。双方提供的合同存在部分不同的情形，其中被告（反诉原告）提供的合同落款处下方有“此合同为生效合同”字样，有刘某的签字，时间为2010年8月18日，而且该份合同有用手指捺印形成的骑缝章。虽然被告（反诉原告）提供的合同落款处下方有“此合同为生效合同”字样，有刘某的签字，也有用手指捺印形成的骑缝章，但是该合同是刘某、杨某作为甲方与高某、任某作为乙方的双方签订的，即使刘某在合同下方标注“此合同为生效合同”，但其签字的行为对于另一合同主体杨某并不当然发生效力，杨某也并未在事后予以追认，而且双方并未就合同中给付期限变更进行明确约定，也不能体现双方合意变更合同的意思表示。另外，从合同内容和内在逻辑上看，原告（反诉被告）所提供的合同第七条内容完整，与第八条的约定也能够相互衔接，第七条中约定转让费的给付期限，第八条约定逾期承付转让费的违约责任，二者符合合同条款的内在逻辑关系，本院予以认定。而且被告（反诉原告）提供的合同中未约定给付期限却约定逾期违约责任不符合常理和交易习惯。二、关于合同履行情况及双方的诉讼请求。如上所述，虽然双方签的合同名称为《开发土地使用权转让合同》，但其实质是对涉案土地上的建设项目的转让，原告（反诉被告）刘某、杨某与被告（反诉原告）高某、任某签订《开发土地使用权转让合同》，合同双方各自在落款处签字捺印，是双方的真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，且本案中并未出现《合同法》九十四条规定的解除合同的情形。其次，被告（反诉原告）称其在2011年11月16日通过政府重新招拍挂取得国有建设用地所有权并缴纳土地出让金，至本案诉讼近八年时间，其行使解除权已超过合理期限。合同签订后，原告（反诉被告）已经按照合同约定履行了合同义务，被告（反诉原告）亦通过受让取得案涉土地上的建设项目并进行了开发建设，而被告（反诉原告）却未按合同约定履行全部合同义务。双方约定转让费1400万元，被告（反诉原告）已经给付原告转让款7474897元，其中现金5809045元，抵顶住宅一套折价396172元，抵顶钢材折价269680元，支取保证金1000000元，对此双方均认可。被告（反诉原告）已经给付原告（反诉被告）转让费7474897元，另外核减合同中约定的办理变更手续的100万元，被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）转让费5525103元未付。原告（反诉被告）诉状中的诉讼请求数额核减了其应承担的李平等五户拆迁户的违约金450425元，但该违约金是李平等五户拆迁户与富凯房地产之间的债权债务问题，该违约金的承担问题与本案无关。关于违约金，双方在合同中约定转让费的履行期限不得超过18个月，如按时不能承付，乙方按借款向甲方交年息30%，现原告请求按照年利率24%计算，不违反法律规定，被告（反诉原告）对此也并未提出异议。综上所述，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）给付原告转让费5074678元，及该转让费从2011年9月19日起至2019年9月18日止，按照年利率24%计算逾期付款利息9743382元，合计14818060元，本院予以支持。虽然本案中二被告（反诉原告）均为第三人和宇房地产公司的股东，且该受让项目实际由第三人和宇房地产公司实际开发经营，但和宇房地产公司并非合同的相对方，现原告（反诉被告）请求第三人和宇房地产公司对上述款项承担连带给付责任，没有法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）请求解除双方签订的《开发土地使用权转让合同》没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高某、任某于本判决生效之日给付原告（反诉被告）刘某、杨某转让费5074678元，及该转让费从2011年9月19日起至2019年9月18日止，按照年利率24%计算逾期付款利息9743382元，合计14818060元。二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费110708元，反诉案件受理费50元，均由被告（反诉原告）高某、任某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  焦志忠审 判 员  郝吉祥人民陪审员  白云生二〇二〇年三月二十七日书 记 员  邬培高《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。