山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1392民初2059号 原告：高乙鑫，女，1982年11月5日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：邵丽友，山东国曜（临沂）律师事务所律师。 被告：孙杜春，男，1975年3月5日生，汉族，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：刘海军，山东临正律师事务所律师。 被告：沈自彩，女，1974年9月11日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：李迎迎，山东临正律师事务所律师。 被告：鲁盟地产集团有限公司，住所地：临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****10022-10034。 法定代表人：刘后英，总经理。 委托诉讼代理人：孙雪雪，女，1988年2月4日生，汉族，系公司法务，住公司××。 第三人：彭善余，男，1987年7月4日生，汉族，住临沂市河**。 第三人：孙邦霞，女，1987年12月20日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：孙树金，临沂河东银城法律服务所法律工作者。 原告高乙鑫与被告孙杜春、沈自彩、鲁盟地产集团有限公司（以下简称：鲁盟公司）、第三人彭善余、孙邦霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告高乙鑫及其委托诉讼代理人邵丽友，被告孙杜春委托诉讼代理人刘海军,被告沈自彩委托诉讼代理人李迎迎、被告鲁盟公司委托诉讼代理人孙雪雪到庭参加诉讼，第三人彭善余、孙邦霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高乙鑫向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原被告签订的房屋买卖合同；2.请求法院依法判决被告双倍返还原告定金款100000元，并赔偿房屋溢价款609775元，共计709775元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告孙杜春于2019年6月18日签订了房屋买卖合同，约定由原告购买被告位于临沂经济技术开发区××镇××号楼××室房屋一套。被告沈自彩与孙杜春系夫妻关系。在原被告履行期间，原告发现上述房屋所有权人为第三人夫妻双方所有，但二被告均声称有权代表第三人签售房屋合同，但在履行期间，原告调查才知道，上述房屋已被第三人售与他人。第三被告作为中介机构，没有履行相应的义务，应承担相应的责任。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告孙杜春辩称，1.被告孙杜春与原告签订的房屋买卖合同涉案房屋产权人为彭善余，我方无权处分，该合同为无效合同；2.被告孙杜春未收到原告的定金5万元，要求返还定金款的请求应不予支持；3.该合同为无效合同，且原告未支付任何房款，要求的溢价损失无事实和法律依据,请求驳回原告的诉求。 被告沈自彩辩称，同孙杜春的答辩意见。 被告鲁盟公司辩称，签订合同前我公司服务高乙鑫的工作人员就房屋真实情况向原告如实告知，原告知晓此房屋是第三人所有，在我方工作人员进行充分风险提示后，原告与孙杜春真实意思签订买卖合同，根据合同法以及房产经纪管理办法相关规定，中介服务为居间服务合同，我方的居间服务已经完成。原告的损失应由被告孙杜春及沈自彩赔偿，与我方无关。 第三人彭善余、孙邦霞共同述称，涉案房屋为第三人共同共有，原被告签订的买卖合同我方不知情，与我方无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年6月18日，原告高乙鑫（乙方）与被告孙杜春（甲方）、鲁盟地产经纪连锁有限公司（丙方）签订《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，合同约定，甲方同意将坐落在临沂市经济区托斯卡纳小镇小区41-106室房屋出售，建筑面积约414平方米，房屋总价为2800000元。乙方于合同签订之日支付50000元，作为购房定金交由丙方保管。第三条约定，乙方支付首付款560000元交由监管账户监管，剩余房款2240000元申请银行按揭，银行贷款审批通过后，甲、乙双方应相互配合办理房产抵押手续并待贷款银行放款后与首付款一并支付给甲方。第六条约定，本合同签订后，甲方中途悔约（根本违约），应双倍返还定金，并应按总房价的20%对乙方进行违约赔偿。各方还对其他事项进行了约定。各方均在合同中签字盖章予以确认。 合同签订次日，原告按照合同约定将购房定金5万元交由居间方鲁盟地产经纪连锁有限公司保管。后涉案房屋一直未交付，原告单方委托山东天诺价格评估有限公司对涉案房屋进行评估，评估价值为3409775元。原告多次向被告主张权利未果，遂诉至本院。 另查明，鲁盟地产经纪连锁有限公司于2019年5月8日变更为鲁盟地产集团有限公司。被告孙杜春、沈自彩系夫妻关系。本案所涉房屋实际所有人为第三人彭善余、孙邦霞，2019年8月12日，彭善余、孙邦霞将涉案房屋出售，并已登记于他人名下。 本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案《鲁盟地产房屋买卖合同》的效力；二、各被告是否负有向原告返还定金及赔偿损失的义务。 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房屋登记所有人为第三人彭善余、孙邦霞，被告孙杜春未提供证据证实其为涉案房屋的实际所有人或其有权代表第三人签订房屋买卖合同，且第三人共同述称其原、被告签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》并不知情，涉案房屋已另行出售并办理不动产变更登记，第三人彭善余、孙邦霞未对该合同予以追认，被告孙杜春签订涉案合同系无权代理，且未经权利人追认，该合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，原告主张依法解除《鲁盟地产房屋买卖合同》，理由不当，本院不予支持。 关于焦点二，被告孙杜春没有代理权对外签订房屋买卖合同，且未经第三人追认，对第三人不发生效力，合同无效后相应法律责任应当由被告孙杜春承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。现原告要求被告孙杜春双倍返还定金，符合合同约定，本院应予支持。原告主张被告应赔偿房款溢价款609775元及评估费2000元，原告单方委托评估机构对涉案房屋进行评估，评估房屋价值为3409775元，与双方约定的房款280万元之间的差价为609775元。相对于双方约定的280万元的房款而言,原告支付的5万元定金仅为少量定金,原告在未考虑自身履约程度的前提下,主张被告赔偿全部房屋溢价损失609775元,有违公平。同时，原、被告在签订合同时均知晓房屋所有人系第三人，原告在未审查被告孙杜春是否有权出售房屋的情况下与其签订合同，未尽到必要合理审慎义务，其本身存在过错。综合考虑本案合同的履行情况及已判令被告依据定金罚则承担双倍返还定金100000元等情况,根据公平原则,对于原告主张的溢价损失,本院酌定为100000元。原告主张评估费2000元，该费用系因被告违约造成的原告确定损失所支付的必要、合理费用，应由被告承担。 综上所述，原告高乙鑫的诉讼请求部分成立，被告孙杜春应当双倍返还原告定金100000元，并赔偿原告损失100000元、支付评估费2000元。第三人彭善余、孙邦霞经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担可能对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百一十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告鲁盟地产集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告高乙鑫定金50000元； 二、被告孙杜春于本判决生效后十日内偿付原告高乙鑫定金差额50000元； 三、被告孙杜春于本判决生效后十日内赔偿原告高乙鑫损失100000元； 四、被告孙杜春于本判决生效后十日内偿付原告高乙鑫评估费2000元； 五、驳回原告高乙鑫的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10898元，保全费4220元，均由被告孙杜春负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  刘英岩 二〇二〇年三月十八日 法官 助理  侍晓君 书 记 员  甄梦寒