福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初324号 原告：李芸，女，1981年1月7日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园******。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰、张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告李芸与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李芸，被告委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李芸向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司向李芸支付逾期办理房产证违约金56684元（该违约金以购房款740000元为基数，按日0.01%自2017年4月1日起计算至2019年5月7日止共766天）；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。诉讼过程中，李芸明确上述第1项诉讼请求为：判令碧桂园公司向李芸支付逾期办理商品房权属登记违约金56684元。事实和理由：2015年1月24日，李芸与碧桂园公司签订了编号为201512300007的《商品房买卖合同》，约定碧桂园公司将三明市梅列区××幢××号房屋出售给李芸，总房款为740000元，交房日期为2016年12月30日。同时合同约定，李芸不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，碧桂园公司应自逾期之日起（2017年4月1日起）每日按李芸已付款的0.01%支付违约金。合同签订后，李芸按约履行付款义务，但碧桂园公司未按约定办理房屋产权证，直至2019年5月7日，李芸才取得本案房产证。综上，李芸与碧桂园公司间合同合法成立，受法律保护，碧桂园公司行为已构成违约，应按约定支付违约金。特具状起诉，请求法院依法判决。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中，由于政策调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司；2.即使碧桂园公司需承担办理不动产权证的违约责任。但根据合同约定，本案中李芸主张的逾期办证天数，依法应当予以扣减。因李芸于2017年3月5日实际收楼，故应从2017年6月4日开始起算违约金至诉争楼栋首次预登记日止。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理查明以下事实： 1.2015年1月24日，李芸与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：李芸向碧桂园公司购买三明市梅列区××幢××号房，总价款为740000元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给李芸使用；碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付李芸。如因碧桂园公司原因，李芸不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，李芸不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按李芸已付款的0.01%向李芸支付违约金。另合同第二十条约定本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订后，李芸依约向碧桂园公司支付购房款。碧桂园公司于2017年3月5日向李芸交付案涉房屋。 2.2018年8月30日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园6号22幢办理了首次登记(总确权)。2018年8月31日，碧桂园公司根据合同确定的联系地址向李芸邮寄《不动产权属证书办理通知书》。2019年5月7日，李芸取得案涉房产的不动产权证书。 本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任；2.逾期办理权属登记具体期间如何确定。本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况，分析认定如下： 1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任问题 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中，由于政策调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司与李芸签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报的资料，都是按照原来办理房屋产权证要求而准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料；2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度，是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办理权属登记，可以作为出卖人逾期办理权属登记的免责事由；3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 李芸认为，本次逾期办证是碧桂园公司自身原因造成的，应当由碧桂园公司承担违约责任。碧桂园公司在答辩状中已经明确说明，其无法在短期内为业主准备其不动产登记的申报资料，其自身很明确无法使买受人按约取得产权证，是由于碧桂园公司无法备齐其应准备的办证资料造成的。因此，本案的违约行为并不是政策的变动所造成的，而是碧桂园公司的违约行为造成的，碧桂园公司应当承担本次违约产生的法律后果。 本院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，本案商品房买卖合同于2015年1月24日签订，三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，而合同约定的办理权属登记期限是在2017年3月31日之前，即使从三明市开始实行不动产登记至合同约定的办理权属登记时限，期间也长达5个多月时间，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。同时，在案涉商品房买卖合同的履行过程中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。李芸与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致李芸未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.逾期办理权属登记具体期间如何确定问题 李芸主张，碧桂园公司存在逾期交房的行为，其交房时间应当在2016年12月30日前，而直到2017年3月5日其才向李芸交付案涉房屋，已经发生了逾期违约行为。该违约行为，不应当成为后续逾期办证违约行为的合法依据，碧桂园公司按照实际交付的时间来往后延算办理产权证的时间，是不合法不合理的，故逾期办证时间应该自2017年4月1日起计算至权属证书实际取得日期即2019年5月7日止，共766天。 碧桂园公司辩解：首先，碧桂园公司于合同约定的交房日之前，已通知李芸来收楼，但李芸由于自身原因，怠于行使其收楼义务，从公平原则的角度出发，李芸未按照合同约定于2016年12月30日前来收楼，该迟延收房的责任不应该由碧桂园公司来承担，故本案逾期办证的计算时间应自李芸实际收楼时间即2017年3月5日开始，并根据合同约定扣减90日后起算。其次，本案讼争房屋楼幢完成首次登记后，根据约定李芸应自行前往不动产登记中心办证，此后碧桂园公司于2018年8月31日通过特快专递通知李芸办证，李芸怠于办理权属登记，加重出卖人责任，出卖人不应承担首次登记后的责任。因发生情势变更情形，办理不动产权证的前置工作“权籍调查成果”的20个工作日的工作时限应予以扣除，违约办理权属登记期限对应扣除30日符合客观实际情况。因此，违约金应从交付之日起届满90日的次日即2017年6月4日开始计算，至案涉房屋所在楼幢首次登记即2018年8月30日止，再扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。 本院认为，鉴于碧桂园公司于2017年3月5日将案涉商品房交付给李芸使用，依照案涉合同第十四条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。另碧桂园公司于2018年8月31日根据合同确定的联系地址向李芸邮寄送达《不动产权证书办理通知书》，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付商品房之日的次日即2017年3月6日开始计算90天(2017年6月3日)后，从第91天(2017年6月4日)起计算至碧桂园公司通知办理房屋权属登记之日的前一日（2018年8月30日）止,已逾期453天，即碧桂园公司应支付违约金按已付购房款740000元的0.01%计算为33522元。李芸主张应自双方约定的交房之日起计算逾期办证违约金，没有合同和法律依据，不予支持。碧桂园公司辩解应扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，不予支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系李芸与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。李芸要求碧桂园公司支付逾期办证违约金的诉请，本院在33522元部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给李芸逾期办理商品房权属登记违约金33522元。 二、驳回李芸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1217元，减半收取609元，由李芸负担249元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担360元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 吴植文 二〇二〇年三月三十日 法官助理 张慧闽 书 记 员 许 羚 附：本判决所依据的具体法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。