云南省玉溪市江川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0421民初1239号 原告：云南江川润江文化旅游开发有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道五岔路口以西北古滇国城。 法定代表人：幸宇航，总经理。 委托诉讼代理人：施蔼玲，云南滇玉律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：蒋瑶，女，1988年1月7日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市江川区。 原告云南江川润江文化旅游开发有限公司（以下简称润江公司）与被告蒋瑶租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，因发现本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2019年12月25日裁定将本案转为普通程序审理。本院于2020年3月12日公开开庭进行了审理，原告润江公司委托诉讼代理人施蔼玲、被告蒋瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润江公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决其与被告蒋瑶签订的《古滇国城美食娱乐街租赁合同（合同编号××××）》于2019年10月29日解除；2.请求判决被告蒋瑶支付其租金及相关费用694749元、违约金31509元，共计726258元；3.请求判决被告蒋瑶自2019年10月31日起按《古滇国城美食娱乐街租赁合同》约定租金及相关费用标准524.3元/日支付其占用费,直至完全腾退租赁物;4.请求判决被告蒋瑶腾退租赁物（古滇国城项目美食娱乐街(一期)物业7-5幢一层、二层、三层）；5.本案诉讼费、保全费由被告蒋瑶负担。事实与理由：2014年3月27日,其与被告蒋瑶签订《古滇国城美食娱乐街租赁合同（合同编号××××）》,约定：其将位于古滇国城项目美食娱乐街（一期）物业7-5幢一层、二层、三层商铺租赁给被告蒋瑶，建筑面积为897.95平方米,租期自2014年6月1日起至2024年5月31日止,装修免租期及免租期合计18个月，租金及支付方式详见合同第三条；如违约，违约方需支付守约方二个月的租金。合同签订后,被告蒋瑶于2019年1月支付了租金20980元，至今仍欠其租金694749元未支付，其向被告蒋瑶催讨未果，被告蒋瑶的行为已根本违约，损害了其合法权益，为维护其合法权益，故向法院提出诉讼。 被告蒋瑶辩称，其与原告签订《古滇国城美食娱乐街租赁合同》及其于2019年1月向原告交纳租金20980元是事实，但其未向原告支付2016年至2018年租金的原因是因为其租赁商铺被他人占用，其要求原告停水停电未果，其没有使用该租赁商铺，其不应承担该租赁期间的费用。其于2019年1月向原告交纳了租金20980元，其不存在违约行为，其不愿意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告蒋瑶对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、居民身份证、古滇国城美食娱乐街合同书、不动产权证、收款收据、中国建设银行单位客户专用回单的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：原告润江公司位于云南省玉溪市江川区大街街道五岔路口以西北古滇国城，于2019年7月2日取得云（2019）江川区不动产权第××号不动产权证书。 2014年3月27日，原告润江公司（作为甲方）与被告蒋瑶（作为乙方）签订《古滇国城美食娱乐街租赁合同（合同编号：招商部××××）》，约定甲方将位于云南省玉溪市江川区物业7-5幢一层7-141、7-142、7-147号铺位，二层整层，三层整层（以下简称该物业）出租给乙方。该物业的建筑面积为897.95㎡,一楼建筑面积100.71㎡、二楼面积398.62㎡、三楼面积398.62㎡，7-142背后有约9㎡,原属7-143,此9㎡为赠送面积。乙方确认甲方已告知该物业情况，且在本合同签署时已对该物业状况进行详细了解，同意按现状承租该物业。该物业为商业用途，乙方承租用于经营娱乐、餐饮，未经甲方书面同意不得变更租赁用途。租赁期：该物业7-5幢一层7-141、7-142、7-147号铺位，二层整层，三层整层租期10年，从2014年6月1日至2024年5月31日止，此租期包含免租期在内。该物业交付日期：甲方须于2014年4月1日前将该物业移交给乙方，交付当日，甲乙双方签署《物业交付确认书》。免租期：免租期时间从2014年6月1日至2015年11月30日，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。如乙方在合同期内不按时交纳租金及乙方实际租赁该建筑的期限不满合同约定的租赁期或违反合同的约定，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金。租金和商业运营推广费标准：月租金单价为一楼25元／月／㎡，二三楼为10元／月／㎡，即每月租金为人民币10490元；商业运营推广费5元／月／㎡，即每月商业运营推广费为人民币4490元，合计每月费用为14980元。首次交纳租金：乙方于2015年11月30日前应向甲方交纳免租期后半年租金和商业运营推广费（2015年11月30日至2016年5月31日）合计人民币89880元。2016年5月31日前应向甲方交付半年租金89880元，2016年11月30日前应向甲方交付半年租金89880元，2017年5月31日前应向甲方交付半年租金89880元，2017年11月30日前应向甲方交付半年租金89880元，2018年5月31日前应向甲方交付半年租金94374元，2018年11月30日前应向甲方交付半年租金94374元。租赁保证金：双方签订合同当日，乙方须按三个月租金加三个月的商业运营推广费的标准支付租赁保证金，租赁保证金总额合计50000元。租金递增：乙方一楼、二楼、三楼的租金自租赁开始日四年内保持不变，第五年的租金在第四年租金的基础上递增5%，第六年后租金随行就市，在同等条件下，乙方具有优先承租权。在租赁期满或双方解除合同时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该租赁物业后，保证金在三十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。乙方权利义务：合同期满或因乙方的责任导致租赁关系的提前终止，乙方不得拆除固定装修添附物或要求甲方补偿装修费用，甲方也不得要求乙方对该物业的原装修承担赔偿责任。乙方于租赁期内提前终止合同，所收取的租赁保证金不予退还。合同终止：乙方未按合同规定支付甲方租金及其他费用超过7天，甲方有权终止合同，合同保证金不予退回。违约责任：乙方如未按时向甲方交纳该物业的租金、水电等费用及其它费用，每延迟一天按拖欠总金额的5‰向甲方缴纳滞纳金。拖欠费用达3天以上时，甲方有权停止水电供应，并控制该物业内乙方的物品。拖欠费用达7天以上时，甲方有权单方终止合同，停水电期间乙方无权主张停业的损失。因提前解除合同或合同期满乙方未续租的，乙方须在合同解除或期满后七日内退场，若逾期未退场则补交占用期间租金，占用期间每日租金按月租金的百分之十计收，若超过十五日乙方仍未撤离，甲方有权将该物业内的物品搬离，没收合同保证金，并可向乙方追索经济损失赔偿责任。除本合同另有约定外，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定，即为违约，违约方须向对方支付两个月租金的违约金，该违约金不足以赔偿守约方的损失时，应按其实际损失额予以赔偿。 合同签订后，原告于2014年6月1日将该物业移交给被告蒋瑶，被告蒋瑶向原告交纳了租赁保证金50000元，并于2019年1月31日向原告交纳租金20980元。原告向本院申请保全，原告于2019年11月19日交纳保全申请费4151元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告签订的《古滇国城美食娱乐街租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。 关于原告要求解除租赁合同并返还租赁物的问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原、被告间存在房屋租赁合同关系，原告依约向被告蒋瑶交付租赁房屋，被告蒋瑶应按照合同约定支付租赁费，但被告蒋瑶在履行合同过程中，未按合同约定履行支付租金及商业运营推广费的行为已构成违约，按照租赁合同约定，原告有权解除租赁合同，故原告要求解除租赁合同并返还租赁物的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案因《古滇国城美食娱乐街租赁合同》虽明确约定解除条件，但原、被告未协商一致解除合同，原告也未单方通知被告解除合同，原告要求于2019年10月29日解除《古滇国城美食娱乐街租赁合同》的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。故本院确认原告与被告签订的《古滇国城美食娱乐街合同》的解除时间应为本判决生效时。 关于原告要求被告蒋瑶支付租金及商业运营推广费的问题，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案原、被告签订的《古滇国城美食娱乐街租赁合同》约定：月租金单价为一楼25元／月／㎡，二三楼为10元／月／㎡，即每月租金为人民币10490元；商业运营推广费5元／月／㎡，即每月商业运营推广费为人民币4490元，合计每月费用为14980元。乙方一楼、二楼、三楼的租金自租赁开始日四年内保持不变，第五年的租金在第四年租金的基础上递增5%，第六年后租金随行就市。乙方于2015年11月30日前应向甲方交纳免租期后半年租金和商业运营推广费（2015年11月30日至2016年5月31日）合计人民币89880元。2016年5月31日前应向甲方交付半年租金89880元，2016年11月30日前应向甲方交付半年租金89880元，2017年5月31日前应向甲方交付半年租金89880元，2017年11月30日前应向甲方交付半年租金89880元，2018年5月31日前应向甲方交付半年租金94374元，2018年11月30日前应向甲方交付半年租金94374元；因原、被告对第六年后租金约定为“随行就市”,原告提出按2018年租金的基础上递增5%的主张，无事实依据，本院不予支持。本院对2018年12月1日后每月租金、商业运营推广费按原、被告约定的2018年标准计算为94374元÷6=15729元，即每日15729元÷30=524.3元计付。因此，被告蒋瑶自2015年12月1日至2017年11月30日的租金、商业运营推广费应按每月14980元标准计算为14980元×24=359520元，自2017年12月1日至2019年10月31日的租金、商业运营推广费应按每月15729元×23=361767元，合计721287元,扣除被告蒋瑶已付租金20980元,被告蒋瑶还应向原告支付租金、商业运营推广费为721287元-20980元=700307元。现原告向本院提出要求被告蒋瑶支付2015年12月1日至2019年10月31日的租金、商业运营推广费694749元的诉讼请求，属其真实意思表示，未违反法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告蒋瑶支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案被告蒋瑶未按合同约定履行支付租金及商业运营推广费的行为已构成违约，被告蒋瑶应承担违约责任，根据《古滇国城美食娱乐街租赁合同》约定“违约方须向对方支付两个月租金的违约金”，被告蒋瑶认为该违约金计算标准过高，申请法院调整，因被告主张事实未提供证据证实，本院不予支持。本院认为原告的损失实为合同相对方逾期支付租金造成的损失，本院根据被告违约时间、金额等情况，对违约金的计算标准不予调整。本案违约金按原、被告约定的2018年半年租金94374元标准计算，被告蒋瑶应付违约金为94374元÷6×2=31458元。现原告向本院提出要求被告蒋瑶支付违约金31509元的诉讼请求，属其真实意思表示，未违反法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告蒋瑶支付租赁物占用期间损失的问题，本案合同解除后，被告蒋瑶占用租赁房屋给原告造成损失，被告蒋瑶应支付原告相应的租赁物占用期间损失，根据2019年每月租金、商业运营推广费15729元标准计算,每日租赁物占用损失为15729元÷30=524.3元。租赁物占用期间自本案合同解除之日即本判决生效之日起至租赁物返还之日止。故原告请求被告蒋瑶自2019年10月31日起按《古滇国城美食娱乐街租赁合同》约定租金及相关费用标准524.3元/日支付其占用费,直至完全腾退租赁物的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于被告蒋瑶要求原告返还租赁保证金的问题，根据《古滇国城美食娱乐街合同》约定“双方签订合同当日，乙方须按三个月租金加三个月的商业运营推广费的标准支付租赁保证金，租赁保证金总额合计50000元；在租赁期满或双方解除合同时，若乙方未发生违约责任且甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该租赁物业后，保证金在三十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金”。本案租赁保证金是为保证租赁合同的履行，被告蒋瑶在合同订立时按租金及商业运营推广费标准的一定比例，付给原告的保证金，租赁保证金属于被告蒋瑶预付款，该租赁保证金不是违约定金，且原、被告也对违约责任作出约定，故《古滇国城美食娱乐街租赁合同》中“在被告蒋瑶违约的情况下，原告有权没收保证金”的约定，无法律依据，本院不予支持。原告在解除《古滇国城美食娱乐街租赁合同》后应返还被告蒋瑶租赁保证金50000元，本院结合本案实际，原告应返还被告蒋瑶的租赁保证金在被告蒋瑶应支付租金、商业运营推广费中扣除，即被告蒋瑶应向原告支付租金、商业运营推广费694749元-50000元=644749元。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、原告云南江川润江文化旅游开发有限公司与被告蒋瑶于2014年3月27日签订的《古滇国城美食娱乐街租赁合同（合同编号：招商部××××）》于本判决生效之日起解除； 二、被告蒋瑶于判决生效之日起7日内返还原告云南江川润江文化旅游开发有限公司位于云南省玉溪市江川区物业7-5幢一层7-141、7-142、7-147号铺位，二层，三层商铺； 三、被告蒋瑶于判决生效之日起7日内支付原告云南江川润江文化旅游开发有限公司2015年11月30日至2019年10月31日的租金、商业运营推广费644749元；并按每日524.3元计付自2019年11月1日至本判决生效之日止的租金、商业运营推广费； 四、被告蒋瑶于判决生效之日起7日内支付原告云南江川润江文化旅游开发有限公司违约金31509元； 五、被告蒋瑶支付原告云南江川润江文化旅游开发有限公司自本判决生效次日起至云南省玉溪市江川区物业7-5幢物业返还之日止按524.3元/日计付的租赁物占用期间损失； 六、驳回原告云南江川润江文化旅游开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11062元，保全费4151元，由被告蒋瑶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审 判 长  毕海峰 人民陪审员  杨顺华 人民陪审员  张国彦 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  龚 静