四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初9079号 原告：成都瑞崇合能房地产开发有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水村五社**。 法定代表人：侯进桥，总经理。 委托诉讼代理人：周红，四川显卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁发清，四川显卓律师事务所律师。 被告：聂强，男，1986年4月14日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被告：王紫红，女，1988年4月6日出生，汉族，住四川省三台县。 原告成都瑞崇合能房地产开发有限公司（以下简称瑞崇公司）与被告聂强、王紫红商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告瑞崇公司的委托诉讼代理人翁发清、被告聂强、王紫红经本院传票传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 瑞崇公司向本院提出诉讼请求：1．解除瑞崇公司与聂强、王紫红之间的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件；2．聂强、王紫红协助瑞崇公司办理注销本案商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记、网签等所有相关手续（备案号：XXXXXX）；3．聂强、王紫红向瑞崇公司返还位于成都市新都区房屋，当庭撤销该项诉讼请求；4．聂强、王紫红支付瑞崇公司违约金86742.8元；5．判令聂强、王紫红承担瑞崇公司因此案支付的律师费43371元；6．判令聂强、王紫红承担本案诉讼费、保全费、保险费、公告费等全部费用，当庭变更为请求聂强、王紫红承担本案诉讼费、保全费用。事实与理由：2016年9月15日，瑞崇公司与聂强、王紫红签订《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件，约定聂强、王紫红购买瑞崇公司开发建设的位于成都市新都区房屋，房屋总价款为433714元，合同签订后，瑞崇公司为聂强、王紫红就案涉房屋办理了合同签约备案登记（备案号：XXXXXXX）。合同签订后，聂强、王紫红向中国银行股份有限公司四川省分行（以下简称中国银行四川分行）贷款340000元用以支付部分购房款，瑞崇公司为该贷款提供了连带保证责任担保。因聂强、王紫红逾期未偿还按揭贷款，致使中国银行四川分行要求瑞崇公司承担担保责任。根据瑞崇公司与聂强、王紫红签订的商品房买卖合同附件四的约定，聂强、王紫红的行为已经构成违约，瑞崇公司遂提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。 瑞崇公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1．瑞崇公司营业执照、法定代表人身份证明、聂强、王紫红身份信息各一份，用以证明原被告主体适格； 2．《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件、商品房买卖合同摘要、预告登记信息各一份，用以证明聂强、王紫红购买瑞崇公司开发建设的案涉房屋，瑞崇公司就该房屋为聂强、王紫红办理了合同签约备案登记和预告登记，合同约定瑞崇公司有权解除合同并且要求聂强、王紫红支付违约金、律师费和诉讼费； 3．履行保证责任通知书及代偿凭证各一份，用以证明聂强、王紫红逾期未偿还贷款，导致银行要求瑞崇公司承担保证责任，瑞崇公司为聂强、王紫红代偿5475.1元； 4．委托代理合同、律师费增值税发票、银行转账凭证各一份，用以证明聂强、王紫红的违约行为为瑞崇公司造成的律师费损失40000元。 聂强、王紫红未到庭应诉，未提交证据及书面意见。 本院认为，瑞崇公司提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年9月15日，聂强、王紫红（买受人）与瑞崇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《四川省商品房买卖合同住宅补充协议》，约定聂强、王紫红购买瑞崇公司开发的成都市新都区房屋，房屋总价款433714元。《商品房买卖合同（预售）》第九条第二款载明：“9.3买受人采取下列第3种方式付款：……3．贷款方式付款：买受人于2016年9月15日前支付首期房价款93714元，占全部房价款的20%；余款人民币340000元向中国银行股份有限公司四川省分行（贷款机构）申请贷款支付，期限：30年”，《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条载明：“3.1如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人接到贷款机构要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除《合同》或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金。若出卖人解除《合同》的，买受人应当在收到解除《合同》通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并配合出卖人到房管局办理注销《合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等手续，同时买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金；买受人不配合的，出卖人可以持相关文件单方申请房管局注销《合同》登记备案、预告登记、抵押登记等，可以在买受人已付款中扣除所承担保证责任的金额，同时有权向买受人收取商品房总价款30%的违约金，且买受人应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现该债权的费用。若出卖人要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金的，买受人应在收到通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额并向出卖人支付商品房总价款20%的违约金”。 上述合同签订后，聂强、王紫红向瑞崇公司支付了案涉房屋的首付款93714元。2016年9月23日，瑞崇公司办理了上述合同的签约备案登记，签约备案号：XXXXXXX，登记买受人为聂强、王紫红。2017年8月14日，瑞崇公司就案涉房屋办理预告登记，不动产登记证明号分别为川（2017）新都区不动产证明第XXXXXXX号（权利人聂强、王紫红，登记种类为预售商品房买卖预告登记）、川（2017）新都区不动产证明第XXXXXXX号（权利人中国银行四川分行，登记种类为预售商品房抵押权预告登记）。庭审中瑞崇公司确认，案涉房屋未向聂强、王紫红交付。 2016年9月23日，聂强、王紫红（借款人）向中国银行四川分行申请贷款340000元，瑞崇公司为以上贷款提供连带责任保证。中国银行四川分行将上述贷款340000元支付至瑞崇公司账户用于支付聂强、王紫红的剩余房款。 2019年3月7日，中国银行四川分行向瑞崇公司发出《履行担保责任通知书》，载明：聂强、王紫红于2016年9月23日向该银行申请贷款340000元用于购买案涉房屋，瑞崇公司提供阶段性担保，截止至2019年3月7日，该笔贷款已逾期104天，贷款余额327600.33元（实际余额以结清贷款当日银行系统记录为准），要求瑞崇公司按照与该银行签订的业务合作协议相关条款约定尽快履行保证责任，偿还聂强、王紫红所欠贷款本息及相关费用，结清该笔贷款。2019年4月9日，瑞崇公司向中国银行四川分行转账支付6100元，回单载明用途为“断供代偿王紫红”，2019年4月17日，中国银行四川分行向瑞崇公司转账624.9元，回单载明用途为“代偿逾期客户王紫红月供款余额原路退回”。 2019年5月10日，瑞崇公司与四川显卓律师事务所签订《委托代理合同》，约定由四川显卓律师事务所指派律师代理瑞崇公司与聂强、王紫红商品房买卖合同纠纷一案的法律事务，律师服务费为43371元。2019年11月25日，瑞崇公司向四川显卓律师事务所转账支付40000元，转账摘要为律师费，同日，四川显卓律师事务所向瑞崇公司开具了编号为06902331、载明律师服务费税价合计金额为40000元的发票。 以上事实，有瑞崇公司提交的证据及当庭陈述在卷佐证。 本院认为，聂强、王紫红与瑞崇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《四川省商品房买卖合同住宅补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。 关于瑞崇公司解除合同、办理相应登记注销手续的诉讼请求。合同签订后，聂强、王紫红未按期向中国银行四川分行偿还按揭贷款，导致中国银行四川分行向瑞崇公司发出《履行担保责任通知书》，要求瑞崇公司承担担保责任，瑞崇公司代聂强、王紫红向中国银行四川省分行支付共计5475.1元（转款6100元-回款624.9元）。按照双方《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第一款约定，此情形下瑞崇公司有权解除与聂强、王紫红签订的商品房买卖合同，故瑞崇公司提出的解除《商品房买卖合同（预售）》（含附件）及其补充协议的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，聂强、王紫红应配合瑞崇公司办理合同签约备案登记及预售商品房买卖预告登记的注销手续。故对于瑞崇公司要求聂强、王紫红协助办理商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：XXXXXXX）注销手续的诉讼请求，本院予以支持。 关于瑞崇公司要求聂强、王紫红支付违约金86742.8元的诉讼请求。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第一款约定，若出卖人解除合同的，买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金，故聂强、王紫红应向瑞崇公司支付违约金86742.8元（房屋总价款433714元×20%）。该款项从瑞崇公司应向聂强、王紫红退还的购房款中扣除。 关于瑞崇公司要求聂强、王紫红支付因本案产生的律师费43371元的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第一款约定的由买受人另行承担出卖人支出的律师费的条件为，买受人在收到出卖人发出的解除《合同》通知之日起10日内，未配合出卖人到房管局办理注销《合同》登记备案、预告登记、抵押登记等手续时，应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现该债权的费用。本案中，瑞崇公司所举证据不足已证明聂强、王紫红已收到瑞崇公司发送的解除合同通知，未配合瑞崇公司办理注销合同登记备案手续不属于合同约定的应另行承担律师费的情形，且本院已对本案的违约金进行了认定，律师费也应属于因聂强、王紫红违约给瑞崇公司造成的损失部分，对于瑞崇公司该项诉请本院不再支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除成都瑞崇合能房地产开发有限公司与聂强、王紫红于2016年9月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）及《四川省商品房买卖合同住宅补充协议》； 二、聂强、王紫红于本判决生效之日起10日内协助成都瑞崇合能房地产开发有限公司办理位于成都市新都区买卖预告登记注销手续（合同签约备案号：XXXXXXX）； 三、聂强、王紫红于本判决生效之日起7日内向成都瑞崇合能房地产开发有限公司支付违约金86742.8元（此款在成都瑞崇合能房地产开发有限公司应退还给聂强、王紫红的购房款中扣除）； 四、驳回成都瑞崇合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1751元（已减半收取），保全费2689元，合计4440元，由原告成都瑞崇合能房地产开发有限公司负担1480元，由被告聂强、王紫红负担2960元（此款成都瑞崇合能房地产开发有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王议伟 二〇二〇年三月二十七日 书记员  沈欣瑶