江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初5466号原告（反诉被告）：高秀梅，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：许健，江苏徳擎律师事务所律师。被告（反诉原告）：柏冬冬，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。原告（反诉被告）高秀梅诉被告（反诉原告）柏冬冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高秀梅的委托诉讼代理人许健，被告（反诉原告）柏冬冬的委托诉讼代理人李天平到庭参加诉讼，本院依法公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高秀梅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年11月9日签订的店面租赁合同；2.被告向原告支付违约金28251元；3.被告支付自2019年9月30日起至房屋实际返还之日止的租金（每日2000元）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月9日，原、被告签订店面租赁合同一份，约定将位于南京市雨花台区店面租赁给被告使用，租期5年，自2016年11月22日至2021年11月21日止。原告依约向被告交付了房屋，但被告自2019年7月22日起开始拖欠房屋租金。原告依照合同约定要求被告履行合同并腾空房屋，期间被告拒绝配合，并干涉原告收回房屋。原告为此报警，由辖区民警协调，被告在现场确认不在继续租赁房屋，协助原告收回房屋，并同意解除签订的店面租赁合同，其它事宜依照双方签订的合同约定处理。经原告多次要求被告履行合同约定的责任，但其拒不履行，故诉至法院，请求依法判决。被告(反诉原告)柏冬冬辩称，一、2016年11月初，在看房时，案涉房屋的装修已进行一半，原告及其丈夫称：租客准备经营快餐，因家中有事，中断了装修。合同签订时，原告确认可以办理经营餐饮的各项证照，在合同签订后，开始装修时，被告申请办证，一直未批复。2016年12月30日，试营业时，雨花台区市场监督管理局雨花分局下发了《告无证无照餐饮经营户一封信》《责令停止违法行为通知书》，要求责任关门停业，并接受询问、调查，并告知该房屋不能经营餐饮，并办理相关证照。被告与原告丈夫张某联系，其让被告先把证办下来，如不行，再帮被告办证，让被告放心经营。2017年1月6日，接雨花市场监督管理局雨花分局通知，让提供纸质申请材料，是否能办理相关证照需等待解决方案，自2017年1月至2018年12月2年时间，被告一直处于无证经营，期间不断接到投诉，导致被告身心俱疲。至2018年12月3日，被告才领取到《营业执照》和《食品经营许可证》。经了解，涉案房屋开发时，没有设计和建造公共排烟管道及燃气管道等设施，原告购买案涉房屋时，已知涉案房屋不能经营餐饮，却主观故意隐瞒，并诱导通过非正常途径办理证照，违反相关法律规定，其欺诈行为，已经构成合同诈骗罪。二、2019年3月8日，接原告丈夫张某通知，需改造案涉房屋大门左侧，与案涉房屋并排位置安装玻璃门。2019年4月，原告改造完毕，将原系电路、电表、电信设备位置，墙体后为排风口，导致被告经营的餐饮排烟口对空排放。2019年5月8日，雨花台区市场监督管理局责任被告整改。2019年6月2日，被告用于经营餐饮的《食品经营许可证》到期后，申请换领，被告告知，需将油烟排放整改后，方颁发，被告与原告多次联系解决，一直未果。2019年7月19日，被告与原告联系协商解除合同，原告一直拖延，主观蓄意造成被告不付租金，导致违约。2019年8月5日，原告让案外人余某、杨某报警，称被告分租的租赁合同违约，以实现原告收回房屋目的。2019年8月6日，原告向被告索要钥匙，未经被告许可，私自撬开案涉房屋，并损毁设备，后向法院提起诉讼。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告退还2019年7月19日至2019年8月20日的房租30625元；2.反诉被告向反诉原告返还押金30000元；3.反诉被告向反诉原告支付违约金30000元；4.反诉被告向反诉原告支付装修损失款114950元整，传菜升降机14200元；5.反诉被告向反诉原告支付次承租人的损失；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月9日，反诉原告与反诉被告签订《店面租赁合同》一份，合同载明反诉被告将位于南京市雨花台区店面出租给反诉原告，用于经营餐饮，租赁期限5年，自2016年11月22日至2021年11月21日。合同签订后，反诉原告对承租房屋进行装修，并于2017年1月6日向南京市雨花台区市场监督管理局提交工商设立及相关的经营审批手续，因承租房屋不符合规定，未能取得《营业执照》和《食品经营许可证》，反诉原告无奈，只能无证经营，期间被勒令停止经营等，经多方协商，反诉原告对油烟排放管道进行改进后，于2018年12月3日方取得《营业执照》及《食品经营许可证》。2019年3月8日，反诉被告的丈夫张某联系反诉原告，并通知需改造店面大门左侧公共区域位置，导致其经营的餐饮店油烟无法合规排放，被市场监督管理部门责令整改，要求反诉被告整改未果。2019年7月19日，即将支付租金时，反诉原告提出对排烟管道进行改造，否则拒付租金，并赔偿损失。2019年8月6日，反诉被告以未按期支付租金为由，主张解除合同，并强行收回承租房屋重新装修，导致无法经营，亦将反诉原告设施损毁。反诉原告认为，反诉被告采取欺骗手段故意隐瞒涉案房屋不能从事经营餐饮的情况下，仍将案涉房屋出租反诉原告，且在反诉原告经营过程中擅自改造，致使反诉原告排烟管道无法合规排放，导致反诉原告无法经营，违反了合同约定，依法应承担相应的违约责任，特提起反诉，请求法院依法判决。原告（反诉被告）辩称，一、依照签订的租赁合同，反诉原告未能按时支付房屋租金，且已超过15天，反诉被告有权终止合同，并提前收回房屋、押金不予退还。反诉原告的行为已然构成违约，故对其主张的诉讼请求不予认可。二、双方于2016年11月9日签订了为期5年的租赁合同，截至反诉原告违约时剩余两年零三个月届满，合同约定的使用性质为经营餐饮，且该房屋不动产权证载明的规划用途为商业性质，不同意反诉原告陈述其存在采取欺骗故意隐瞒的方式将房屋出租等说辞。三、反诉原告陈述因反诉被告的原因导致其于2018年才取得营业执照，无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月9日，高秀梅以案外人南京源久房地产开发有限公司名义（甲方）（后房屋权属登记在高秀梅名下）与柏冬冬（乙方）签订《店面租赁合同》一份，约定：甲方将南京市雨花台区店面出租给乙方，建筑面积188.04平方米，用途为经营餐饮；租赁期限为5年，自2016年11月22日至2021年11月21日止；租金为：第一年300000元整，第二年350000元整，第三年367500元整，第四年385875元整，第五年405168元整；押金30000元整，合同期满，结清所有费用退还押金；付款方式：2016年11月22日付第一次房租（一季度）和押金，2017年2月22日付第二次房租（半年），此后每隔半年付一次房租（半年的），每次需提前一个月付下一次房租；租金付至高秀梅银行账户。该合同第六条约定：乙方应按时足额支付租金，逾期未付清租金的按当期租金的1%每天支付违约金，超过15天还未支付租金的，甲方有权终止合同，并收回店面，押金不予退还。合同第七条约定：租赁期间，乙方原因解除合同的，押金不予退还；甲方原因解除合同的，押金退还，同时支付乙方违约金30000元整。2016年11月9日，柏冬冬支付高秀梅房屋租金及押金共计105000元。柏冬冬于2019年1月22日支付了自2019年2月22日至2019年8月21日期间的租金183750元。至今，房租已付至2019年8月21日。2016年12月30日，南京市雨花台区市场监督管理局向柏冬冬发出《告无证无照餐饮经营户一封信》与《责令改正（停止）违法行为通知书》，认为柏冬冬存在违反《江苏省大气污染防治条例》第五十九条第（三）项：“禁止在下列场所新建、扩建排放油烟的饮食服务项目：……（三）商住综合楼内与居住层相邻的楼层”，柏冬冬无证无照从事餐饮经营，根据《无照经营查处取缔办法》，要求柏冬冬立即停止相关经营活动。2018年12月3日，柏冬冬取得个体工商户营业执照，柏冬冬系南京市雨花台区柏冬冬小吃店经营者，经营场所为涉案租赁房屋地址。2019年5月，南京市雨花台区市场监督管理在检查时，认为柏冬冬小吃店油烟排放不符合规定。2019年7月19日，租赁双方通过微信协商，被告提出：“张总（系高秀梅丈夫），你跟嫂子合计合计，你们肯定是更合算的。我们2个真的是顾不上这边的店，不能再往下亏了”。2019年7月23日，柏冬冬向张某（即高秀梅丈夫）发出通知，认为：事情起因系原告(反诉被告)违规私自改造店门右侧公共区域，直接导致被告（反诉原告）店被举报排烟问题，进而工商局停发食品经营许可证，使得被告（反诉原告）自2019年6月2日起一直处于无证经营状态，并遭到工商局多次查店和要求整改；由于原告（反诉原告）至今未能把烟道改造到位，遂提出要求解除房屋租赁合同并要求原告（反诉原告）返还租金、押金并赔偿损失。2019年8月5日，合同双方因涉案房屋租赁纠纷，在派出所调解未果。原告（反诉被告）认为系柏冬冬拖欠房租问题导致解除租赁合同。2019年8月6日，原告（反诉被告）高秀梅收回涉案房屋。以上事实，有《店面租赁合同》、不动产权证、营业执照、《食品生产经营日常监督检查结果记录表》、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，当事人双方签订《店面租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应按约定履行合同义务。根据《店面租赁合同》第四条、第六条约定，柏冬冬应于2019年7月22日支付下一期房租，从微信聊天记录来看，柏冬冬于2019年7月19日表示“顾不上这边的店了，不能再往下亏了”，并未表现出要支付下一期租金继续租赁的意思，柏冬冬超过15天未付房租，故原告主张解除房屋租赁合同具有事实和法律依据，本院予以支持。关于解除合同的责任问题，柏冬冬逾期未能支付房租，构成违约，高秀梅根据合同约定可以主张解除合同。柏冬冬认为解除合同的责任系反诉被告擅自改造右侧公共区域，未能将排烟管道改造到位所致，但是，柏冬冬提供证据不足以证明高秀梅一方在租赁过程中实施了改造行为并对柏冬冬的经营造成影响，从市场监督部门出具的文件中，行政行为的对象为柏冬冬或柏冬冬小吃店，故柏冬冬主张高秀梅承担违约责任，不具有事实依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因高秀梅于2019年8月6日收回房租，故房屋租金应按实际占有使用期间计算，故高秀梅应向柏冬冬返还2019年8月7日至2019年8月21日期间的房租14818.5元。高秀梅收回房屋，再行主张后续租金无事实和法律依据，本院不予支持。关于押金30000元，根据《店面租赁合同》第六条约定，柏冬冬逾期未付房租导致合同解除，故押金不予退还，柏冬冬反诉主张返还押金不具有事实和法律依据。因为押金系作对履行涉案房屋租赁合同的担保，高秀梅收取了该30000元押金，又未能提供证据证明其存在其他实际损失，故其再主张违约金不具有事实和法律依据，本院不予支持。因涉案房屋租赁合同的违约责任在于柏冬冬，故柏冬冬的违约金主张欠缺事实依据，本院不予支持。关于反诉原告主张的装修损失，柏冬冬仅提交案外人《证明》，认为存在装修费和传菜升降机费用的损失，高秀梅不认可《证明》的真实性、合法性、关联性，认为柏冬冬已于2019年7月19日将店面内物品设备变卖，本院认为，原告提供证据并不足以证明其存在装修损失，故该主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告柏冬冬主张的支付给次承租人的损失,现该案中高秀梅不负有违约责任，反诉原告的损失主张不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）高秀梅与被告（反诉原告）柏冬冬于2016年11月9日签订的《店面租赁合同》；二、原告（反诉被告）高秀梅于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）柏冬冬房屋租金14818.5元；三、驳回原告（反诉被告）高秀梅的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）柏冬冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费506元，由原告（反诉被告）高秀梅负担456元，被告（反诉原告）柏冬冬负担50元；反诉案件受理费2298元，由原告（反诉被告）高秀梅负担85元，被告（反诉原告）柏冬冬负担2213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  张秀灵人民陪审员  赵 青二〇二〇年三月三日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾