广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终227号上诉人（原审被告）：广东水木智芯传感科技有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：陈健仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵立军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：严晓娟，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：中山市石岐区公有资产投资有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：雷敏秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨骏锴，广东保信律师事务所律师。上诉人广东水木智芯传感科技有限公司（以下简称水木公司）因与被上诉人中山市石岐区公有资产投资有限公司（以下简称公有资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人水木公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、本案诉讼费用由公有资产公司承担。事实和理由：一、双方签订的《租赁合同》已对租金支付方式及期限进行了约定，该约定未违反法律强制性规定，合法有效，双方应遵守执行。从《租赁合同》第二条第二款约定可以看出，对于2018年1月1日起至2019年12月31日租金，由水木公司向中山市经济和信息化局（以下简称市经信局）申请租金补贴后支付，支付期限为每半年或一年一次。该约定并未否认水木公司作为承租人应向公有资产公司支付租金的义务，一审判决认定该约定不能对抗水木公司应履行支付租金义务错误。二、本案纠纷是因双方对《租赁合同》有关租金支付条款的约定存在不同理解而导致，并非水木公司恶意拖欠租金。水木公司已配合公有资产公司解除租赁合同，退还涉案租赁物，并同意支付承租期内租金，但一审判决公有资产公司没收水木公司交纳的租赁保证金显失公平。1.水木公司于2018年7月12日向市经信局书面申请租金补贴，已经履行合同义务，而市经信局未及时批复导致租金迟延支付，不属于水木公司的原因，并非水木公司可预见及控制的范围。公有资产公司将市经信局延迟发放租金补贴的责任和后果推卸给水木公司，显失公平；2.公有资产公司认为水木公司最迟每年须支付租金一次，而水木公司认为应向市经信局申请租金补贴并取得租金补贴后每半年或一年一次向公有资产公司支付租金。在双方未就租金支付方式的变更达成补充协议或统一对合同条款的理解的情况下，公有资产公司以水木公司未及时支付租金为由单方解除《租赁合同》，理据不足。一审判决以租赁保证金具备惩罚功能为由支持公有资产公司没收保证金的请求，更是错误的。三、即使认定水木公司违约应承担违约责任，其违约情形仍然轻微，一审判决公有资产公司全额没收租赁保证金对水木公司而言显然过重。即使按照公有资产公司对租金支付方式约定的理解，也仅要求水木公司最迟每年支付一次租金，而一审判决认定租金自2018年2月27日起计收，故水木公司应于2019年2月26日起支付租金。而截止至《租赁合同》解除之日即2019年4月10日，水木公司拖欠首年租金的日期为43天，尚未拖欠第二年租金，违约情形较轻。同时，因公有资产公司解除《租赁合同》，导致水木公司实际发生近200万元的装修损失。而公有资产公司的损失仅为利息损失。一审判决公有资产公司全额没收租赁保证金造成了双方利益失衡，应按照中国人民银行同期同类贷款利率予以调整，以平衡双方责任和利益。被上诉人公有资产公司答辩称：一、公有资产公司没收水木公司交纳的租赁保证金，符合《租赁合同》约定，在水木公司违约行为已达到《租赁合同》解除条件的情况下，公有资产公司依约有权全额没收水木公司交纳的租赁保证金。二、根据合同相对性原则，公有资产公司对水木公司及市经信局之间的协议内容不知情，如果水木公司及市经信局之间产生相应纠纷，应由水木公司与市经信局自行解决，不能作为其违约的正当理由。三、双方对于租金的支付条件，不存在理解上的争议。根据《租赁合同》约定，水木公司应在2018年结束后向公有资产公司支付该年度租金。即使如水木公司所述在取得租金补贴后才向公有资产公司支付租金，公有资产公司也对此不知情，且水木公司与公有资产公司也没有必要在租赁合同中预先对不同年度租金的递增幅度进行约定。四、水木公司在上诉状中已确认拖欠公有资产公司租金超过一个月，构成租赁合同第六条约定的公有资产公司单方解除合同的情形。根据2019年《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，水木公司构成自认，已经承认自身存在严重违约行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回水木公司的上诉请求。公有资产公司向一审法院起诉请求：一、确认涉案《租赁合同》已于2019年4月11日解除；二、水木公司向公有资产公司支付2018年度拖欠租金935088元（自2018年1月1日起计至2019年4月10日）；三、水木公司向公有资产公司支付2018年度拖欠服务费170016元（自2018年1月1日起计至2019年4月10日）；四、水木公司按每日1％的标准，以水木公司2018年度欠付租金总额为基数，向公有资产公司支付2018年1月份至2018年12月份期间拖欠租金的违约金，暂计至2019年4月10日为731808元（11元/平方米/月×5544平方米×12个月×1％×100天）；五、公有资产公司没收水木公司交纳的租赁保证金216216元。一审法院认定事实：一、2017年8月4日，中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室（出租方、甲方）与水木公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于中山市××物业（房地产权证号：粤房地产证字第中府字第**）出租给乙方作为厂房和办公用途，该物业出租部位的建筑面积（使用面积/套内面积）为5544平方米；甲方签订合同后可提供10套宿舍租赁给乙方；根据业务发展情况，乙方可依法按照市场价或者双方协商价购买上述厂房及宿舍；自2017年8月1日起至2017年12月31日止5个月为免租装修期，自2018年1月1日起至2027年12月31日止10年为计租期，其中，2018年1月1日起至2019年12月31日止的租金由乙方支付，乙方向中山市经济和信息化局申请租金补贴，每半年或一年一次转账给甲方，自2020年1月1日起至2027年12月31日止的租金为按月支付；租金标准：租赁厂房的租金单价为11元/平方米/月，物业服务费为2元/平方米/月，则租金及物业服务费单价合计13元/平方米/月，每月的租金及服务费为72072元，自计租期第三年起租金每年递增4%，租金按月结算，由乙方在每月的第十日前支付当月租金，付款方式为转账支付；2018年1月1日至2018年12月31日的月租金及服务费合计72072元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金及服务费合计72072元；签订租赁合同后，乙方必须在甲方辖区内登记注册成立运营公司；乙方应向甲方支付相当于三个月租金总额即216216元的物业租赁保证金，该保证金乙方应在厂房交付之日起七个工作日内一次性支付完毕，租赁保证金不计利息，租赁期届满或合法解除合同时，且乙方在租赁期限内未有违约行为的情况下，甲方在乙方按合同约定将出租物业退还甲方之日起十个工作日内将租赁保证金退回乙方；在租赁期间，乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方支付的各项费用，经甲方书面通知催交，乙方在合理期限内仍未支付且已经给甲方造成严重损失的，甲方有权单方解除合同，收回物业及没收全额租赁保证金，并追究乙方违约责任；若乙方违约或违反国家、省、市物业租赁管理有关规定达到甲方单方依法解除合同条件，甲方单方解除合同的，甲方有权提前收回物业及没收乙方全额租赁保证金；如乙方违约，甲方依法或提前解除合同的，乙方须按约定交回物业并按实际承租月数缴交租金（不足一个月以一个月计算），甲方不补偿装修费、搬迁费等；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须按逾期未支付租金总额的百分之一向甲方支付违约金，直至拖欠的租金全部清偿完毕时止，如因乙方拖欠租金达到甲方单方解除合同条件，甲方解除合同，甲方可以留置乙方在物业内的财产等事项。合同签订后，中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室（以下简称石岐区物管办）向水木公司交付了涉案物业。对于交付的时间，公有资产公司认为于涉案合同签订当天交付涉案物业，水木公司认为于2017年9月27日交付涉案物业。对此，水木公司提交的《厂房验收说明》显示，涉案物业于2017年9月27日由出租方移交给承租方使用，石岐区物管办在出租方确认处盖章，水木公司在承租方确认处盖章。水木公司向石岐区物管办支付了保证金216216元，水木公司对涉案物业进行了装饰装修。2018年10月23日，水木公司（甲方）、公有资产公司（乙方）、石岐区物管办（丙方）签订《补充协议书》一份，约定：丙方在租赁合同的权利义务由乙方承接，原租赁合同条款不变，对甲方和乙方具有约束力等事项。石岐区物管办将水木公司支付的保证金216216元转付给了公有资产公司。上述协议签订后，水木公司至今未支付租金。对此，水木公司认为，根据合同约定，其先向市经信局申请租金补贴，再将租金补贴作为涉案租金支付给公有资产公司。公有资产公司主张其不清楚市经信局与水木公司之间的约定，根据涉案合同约定，水木公司最迟每年须支付一次租金，且中山市没有相关的租金补贴政策。二、2019年4月10日，公有资产公司向水木公司发出《解除合同通知书》，反映水木公司在2018年1月1日至2018年12月31日期间应交租金及服务费合计72072元/月，水木公司应每半年或一年支付。截止本通知书发出之日，水木公司虽经公有资产公司多次催交，但仍未支付2018年度的租金及服务费合计864864元，故依法通知水木公司自本通知送达之日起，租赁合同正式解除，水木公司于解除之日起30日内交还租赁物业，并自行将物业内的可移动物品搬离，同时清偿2018年度的租金及服务费。次日，该《解除合同通知书》送达给了水木公司。2019年5月底，公有资产公司收回了涉案物业。2019年6月4日的公有资产公司退租客户房屋验收表显示，退租验收合格，租户已经搬离承租物业，承租方处由水木公司盖章，验收小组成员处有相关验收人员签名。三、位于中山市××的房地产登记在案外人中山市岐活实业投资有限公司（以下简称岐活公司）名下，登记时间为2012年2月16日，房屋所有权取得方式为自建，规划用途为工业，建筑面积为74351.88平方米。2018年1月10日，中山市石岐区党政办公室发出中岐党政办公函[2018]3号《党政领导会议决定事项通知》，主要内容为：同意取消石岐区物管办，由区公有资产管理中心将原物业办管理的物业，核定上缴额度整体租赁给公有资产公司经营管理，租赁合同方面，已经履行的租约，由公有资产公司通过和租户签订补充协议的方式将区物业办相关权利和义务予以承接，新的租约由公有资产公司直接和租户签订。2019年7月1日，岐活公司出具情况说明，反映其与公有资产公司同属中山市人民政府石岐区办事处下属企业，根据石岐区办事处的工作安排，其同意由石岐区物管办与水木公司签订有关租赁合同，鉴于石岐区物管办已于2018年撤销，其同意与涉案物业有关的租赁权利义务全部转移给公有资产公司。四、水木公司提供的水木公司与市经信局于2017年5月23日签订的《水木智芯中山项目投资协议》反映，市经信局支持水木公司在位于石岐区的中山市智能制造公共服务平台（B）区投资设立陀螺仪研发总部和筛测工厂，市经信局协调水木公司租用石岐区的中山市智能制造公共服务平台（B区）6000平方米厂房，作为乙方的研发总部和筛测工厂，厂房交付使用后，市经信局给予水木公司2年的租金补贴（免租）。一审中，公有资产公司陈述，其认为水木公司作为高新技术产业进驻中山，应该得到相应政策的支持，所以石岐区物管办与水木公司签订涉案合同时给予了5个月的免租装修期以及一年支付一次租金的政策优惠，但水木公司不能以未获得租金补贴为由拒绝支付租金。水木公司认为，在市经信局的推荐下，其与石岐区物管办洽谈租赁事宜，并约定了免租期及水木公司向市经信局申请租赁补贴后再支付租金给公有资产公司，其于2018年7月12日向市经信局书面申请租金补贴，但市经信局没有书面回复。五、双方一致确认涉案物业的租金为60984元/月、物业服务费为11088元。水木公司表示同意支付2018年3月1日至2019年4月10日期间的租金及物业服务费。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原石岐区物管办与水木公司签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。公有资产公司与水木公司、原石岐区物管办签订的《补充协议》，系各方的真实意思表示，亦合法有效。该《补充协议》约定原石岐区物管办将租赁合同的权利义务一并转让给公有资产公司，故据此认定租赁合同约定的出租人权利义务由公有资产公司享有和承担。关于违约方的认定问题。公有资产公司主张涉案物业于租赁合同签订之日交付，水木公司认为2017年9月27日交付，并提交了《厂房验收说明》予以证实，该《厂房验收说明》亦加盖了原石岐区物管办的公章，故据此采信水木公司的意见，认定涉案物业于2017年9月27日交付。根据租赁合同约定的免租装修期及水木公司对涉案物业进行装修的事实，结合已认定的交付日期，应认定涉案物业的免租装修期截止日为2018年2月26日，故水木公司应从2018年2月27日起支付租金。涉案《租赁合同》虽然约定“乙方向中山市经济和信息化局申请租金补贴，每半年或一年一次转给甲方”，但该约定不能对抗水木公司应当履行支付租金的义务，故对水木公司有关申请租金补贴后再支付租金的抗辩意见不予采纳。据此，水木公司自2018年2月27日起未支付租金及物业服务费，其行为构成违约，公有资产公司行使合同解除权的条件成就，公有资产公司主张涉案合同于书面解除通知送达水木公司之日即2019年4月11日解除，理据充分，予以支持。关于租金及物业服务费的问题。双方一致确认涉案物业的租金为60984元/月、物业服务费为11088元/月，予以认定。公有资产公司主张租金及服务费期间为2018年1月1日至2019年4月10日，结合已认定的起算租金及服务费的日期，应认定水木公司应当支付2018年2月27日至2019年4月10日期间的租金及服务费。根据合同有关“甲方依法或提前解除合同的，乙方须按约定交回物业并按实际承租月数缴交租金（不足一个月以一个月计算）”的约定，水木公司应当支付租金853776元（14个月×60984元/月）及物业服务费为155232元（14个月×11088元/月）。关于保证金的问题。保证金侧重于保证履约功能，用于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应支付费用等。本案中，双方约定水木公司违约则出租人没收保证金的内容，该约定系对水木公司违约行为的惩罚性规定，使保证金还具备了惩罚功能，性质上等同于针对水木公司违约行为的违约金。据此，公有资产公司主张没收保证金216216元，有事实及法律依据，予以支持。关于违约金的问题。公有资产公司主张按合同约定每日千分之一的标准支付逾期支付租金的违约金，水木公司提出异议，对此，水木公司主张没收保证金的诉求已获支持，公有资产公司未提供证据证明该保证金尚不足以弥补其损失，故对于公有资产公司主张违约金的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认公有资产公司与水木公司于2017年8月4日签订的《租赁合同》已于2019年4月11日解除；二、水木公司于判决发生法律效力之日起七日内向公有资产公司支付2018年2月27日至2019年4月10日期间的租金853776元及物业服务费155232元，合计1009008元；三、水木公司支付的保证金216216元归公有资产公司所有；四、驳回公有资产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23225元，减半收取为11613元，公有资产公司负担5000元，水木公司负担6613元。本院二审期间，公有资产公司依法向本院提交了落款时间为2019年1月8日的《催缴租金通知》及落款时间为2019年2月20日的《催缴租金通知》，证明其分别于2019年1月、2月向水木公司催交租金的情况。水木公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于公有资产公司提交的上述证据，水木公司确认其真实性，亦确认收到了该两份《催缴租金通知》。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查：根据公有资产公司向本院提交的2019年1月8日《催缴租金通知》、2019年2月20日《催缴租金通知》，公有资产公司分别向水木公司催交了截止2018年12月31日、2019年1月31日拖欠的租金、服务费等。上述《催缴租金通知》分别于2019年1月8日、2019年3月5日由水木公司的员工收取。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，根据双方签订的《租赁合同》的约定，对于涉案租赁物2018年1月1日起至2019年12月31日止的租金，应由水木公司每半年或一年一次转账支付给公有资产公司，但经公有资产公司催要，水木公司至今仍未支付，其行为已构成违约。依法，水木公司应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据双方签订的《租赁合同》的约定，在租赁期间，水木公司逾期支付租金等各项费用，经公有资产公司书面通知催交，水木公司在合理期限内仍未支付的，公有资产公司有权单方解除合同，收回物业，并没收水木公司交纳的租赁保证金。本案中，如上所述，虽经公有资产公司两次催要，但水木公司至今仍未向公有资产公司支付租金，其行为已构成违约。在此情形下，一审判决水木公司交纳的租赁保证金作为违约金归公有资产公司所有，并无不当，本院予以维持。至于水木公司上诉主张其向市经信局申请租金补贴并于取得租金补贴后每半年或一年一次向公有资产公司支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使水木公司与市经信局之间签订有协议，亦不影响水木公司应向公有资产公司承担的违约责任。故对水木公司的该上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人水木公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4543元，由上诉人广东水木智芯传感科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年三月三十一日书记员 勾华吴歌廖建锋