北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4750号原告（反诉被告）：李杰，男，1968年8月24日出生，汉族，北京x有限责任公司职员，住天津市武清区。委托诉讼代理人:邵小素（系李杰之妻）,住天津市武清区。委托诉讼代理人：赵淑梅，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李巧莲，女，1967年10月15日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：户李达（李巧莲之子），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘定超，天津益清（北京）律师事务所律师。原告李杰与被告李巧莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杰的委托诉讼代理人邵小素、赵淑梅，被告李巧莲的委托诉讼代理人户李达、刘定超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》；2、判令李巧莲返还购房款125000元及利息（以125000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年1月13日至实际付清之日止）；3、判令李巧莲支付装修损失26880元、房屋差价损失1875000元；4、本案诉讼费、保全费由李巧莲负担。事实和理由：2009年1月13日，李杰与李巧莲签订《房屋买卖合同》，约定由李杰购买李巧莲所有的位于北京市大兴区x镇x园小区x号楼x单元x房屋，房屋建筑面积53.6平方米，房屋总价款为125000元，房屋价款支付方式为一次性现金支付。合同签订后，李杰按照约定给付了全部购房款，但李巧莲拒绝履行过户手续。（2019）京0115民初10362号民事判决书认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因李巧莲在签订《房屋买卖合同》时，未经其配偶户建国同意，且户建国对李巧莲的处分行为不予追认，故涉案房屋买卖合同履行不能。因李杰在居住过程中对房屋进行了装修，投入了大量人力、物力及财力，李巧莲的行为已经给李杰造成了经济损失，故诉至法院，望判如诉请。李巧莲辩称，同意解除双方于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》，已生效的法律文书认定该合同履行不能；不同意返还购房款125000元及利息，该125000元实为给户李达的生活费，不存在利息问题；不同意给付装修损失，涉案房屋于2005年7月由李杰装修并使用至今，装修价值早已不存在；双方不存在真实的房屋买卖合同关系，在签订房屋买卖合同时，李杰已经在涉案房屋居住3年多，李杰应明知该房屋属于李巧莲的夫妻共同财产，在此情况下，其应对损失承担主要责任；如法院认为双方存在房屋买卖合同关系，李杰购买房屋时支付的房款仅为市场价格的五分之一，在计算损失时亦应将上述因素考虑在内。李巧莲提出以下反诉请求：1、判令李杰将北京市大兴区x镇x小区x号楼x单元x房屋返还给李巧莲；2、判令李杰支付房屋占用费（以每月2500元标准，自2005年7月至实际返还之日止）；3、本案的诉讼费由李杰承担。针对李巧莲的反诉请求，李杰辩称，不同意李巧莲的反诉请求。双方已于2005年针对《房屋买卖合同》已经达成合意，2009年李杰支付完毕所有购房款后双方补签的《房屋买卖合同》真实有效，现因李巧莲原因陷入履行不能，在李巧莲未返还已付房款及损失且法院未判决李杰腾退房屋之间，李杰没有腾退义务，且李巧莲应赔偿李杰房屋的装修损失。另外，李杰一直在涉案房屋居住，李巧莲并未主张过房屋使用费，此期间的房屋使用费已经超过了时效，李杰认为房屋使用费是一种赠予，基于李巧莲同意李杰免费居住，且李杰占有使用房屋有法律依据，不应支付房屋占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李杰与李巧莲系姐弟关系，户建国与李巧莲系配偶关系。2004年1月13日，李巧莲（甲方、卖方）与李杰（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定李巧莲出售位于北京市大兴区x镇x小区x号楼x单元x室（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积53.6平方米，房屋总价款125000元，付款方式为一次性现金付清。另查，李杰于2019年4月15日以房屋买卖合同纠纷为由起诉李巧莲，李杰坚持继续履行合同，并要求将房屋过户至李杰名下。北京市大兴区人民法院作出（2019）京0115民初10326号民事判决书，认定双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现户建国对李巧莲出售涉案房屋的行为不予追认，且李巧莲与户建国明确表示不同意继续履行合同，故房屋买卖合同构成法律上的履行不能。上述判决书已经生效。本案庭审中，李杰向本院提交了其为涉案房屋签订的购销合同及付款收据，欲证明李杰为装修涉案房屋花费了26880元。李杰还称其于2005年7月简单装修过一次，大约花了6000元，2010年进行的第二次装修。李巧莲不认可上述证据的真实性，其主张收据不能证明所购物品实际用于涉案房屋，且票据日期均为2010年，至今已有十年，装修已无残值，不同意给付装修损失。经询，李杰与李巧莲均认可涉案房屋于2005年交付时为毛坯状态，李杰主张其一直居住在此是因为李巧莲承诺按照拆迁的价格将涉案房屋卖给李杰，其于涉案房屋交付的同时对其进行了简单的装修，双方于2009年签订了《房屋买卖合同》，双方已谈好价格。2009年1月，李杰就房屋涨价一事与李巧莲协商，李巧莲对于125000元的购房款未提出异议。李巧莲认可其对李杰装修涉案房屋的事情知情，但主张是因为双方约定由李杰抚养户李达，考虑到居住时间较长，其才同意李杰进行装修。本案庭审中，李杰向本院提交了王建国奶奶与李杰的通话录音，欲证明在此之前，李杰与李巧莲关系良好，李巧莲将涉案房屋以低于市场价格出售给李杰合情合理。李巧莲不认可上述证据的关联性，其主张李杰作为其弟，对房屋的状况应是明知的，当时涉案房屋的市场价格是700000元左右，而涉案房屋的出卖价格远低于市场价格，因此李杰不存在善意行为，双方均有过错导致合同不能履行，李杰的责任大一些。本案庭审中，李巧莲向本院提交了居民联名证明，欲证明涉案房屋是给户李达的，户李达一直住在李巧莲家。李杰不认可上述证据的真实性，其主张《房屋买卖合同》系李杰与李巧莲签订的，与户李达没有关系。李巧莲长期住在鹿海园，与联名人关系密切，联名人无法确定,且三页证明的内容显然是一人书写的，证明的内容笔记多处存在相似的笔记，存在代签的可能，无法确认相关签名人核实过证明内容的真实性，而且证明的内容与本案无关。本案庭审中，李巧莲向本院提交了58同城房屋出租信息截图，欲证明房屋每月出租的金额。李杰认可真实性，但不认可关联性，李杰主张其无需承担房屋使用费。经询，目前涉案房屋由李杰居住使用，双方均认可涉案房屋的现值为2000000元。李杰主张差价损失按照房屋现值2000000元减去支付的125000元，计算得出1875000元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。李杰与李巧莲签订房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。本案中，李杰与李巧莲签订《房屋买卖合同》之后，李杰已全额支付了购房款，并在对涉案房屋进行了装修后入住，现《房屋买卖合同》已经生效法律文书确认为有效，户建国在另案中已明确表示对李巧莲出售涉案房屋的行为不予追认且其与李巧莲已明确表示不同意继续履行合同，该《房屋买卖合同》履行不能，李巧莲应对合同的解除承担违约责任。关于李杰要求解除双方于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，李巧莲同意解除，本院对此不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故对于李杰要求李巧莲返还购房款125000元的诉讼请求和李巧莲要求李杰返还房屋的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于李杰要求李巧莲给付购房款利息的诉讼请求及李巧莲要求李杰给付房屋占有使用费的反诉请求，李杰与李巧莲分别基于《房屋买卖合同》而占有使用涉案房屋及取得购房款，在《房屋买卖合同》解除之前，双方分别处于合法占有使用涉案房屋及合法取得购房款的状态。需要指出的是，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。故对于李杰要求李巧莲给付购房款利息的诉讼请求及李巧莲要求李杰给付房屋占有使用费的反诉请求，本院均不予支持。双方可待证据充足后，另案主张。关于李杰要求李巧莲支付装修损失26880元的诉讼请求，李杰基于合同约定接收房屋并进行了装修，现双方签订的合同因李巧莲违约而解除，李巧莲收回房屋后应当赔偿李杰装修损失。经本院释明，李杰不申请对涉案房屋装修价值进行司法鉴定，并请求人民法院根据现有材料酌定，故对于装修损失的具体数额，由本院综合房屋装修现状并考虑折旧因素等酌情予以确定。关于李杰要求李巧莲支付房屋差价损失1875000元的诉讼请求，本案中，李巧莲的违约行为导致李杰合同目的无法实现，应当向李杰承担相应的违约责任。结合双方当事人在庭审中关于涉案房屋所在区域房屋价格的陈述，双方当事人均认可涉案房屋的现值为200万元，李杰因本次房屋买卖合同未能履行完毕产生的损失客观存在，本院对此不持异议。本院以公平原则及诚实信用原则为衡量基础，结合合同履行程度、双方违约责任、给付购房款情况、预期利益等多方面因素，酌情对房屋差价损失进行调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除李杰与李巧莲于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》；二、李杰于本判决生效之日起十日内将北京市大兴区x镇x小区x号楼x单元x房屋返还给李巧莲；三、李巧莲于本判决生效之日起十日内将购房款125000元退还李杰；四、李巧莲于本判决生效之日起十日内支付李杰装修损失10000元；五、李巧莲于本判决生效之日起十日内支付李杰房屋差价损失750000元；六、驳回李杰的其他诉讼请求；七、驳回李巧莲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11508元，由李巧莲负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费3969元，由李巧莲负担（已交纳）。保全费5000元，由李巧莲负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年三月三十一日书记员  高奡