广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24655号原告：李晔，女，1997年6月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈阳武，广东瀛湾律师事务所律师。被告：贺月明，男，1968年9月15日出生，汉族，住广东省中山市**。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**紫马奔腾广场******物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，执行董事。原告李晔与被告贺月明、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李晔的委托诉讼代理人陈阳武到庭参加诉讼；被告贺月明、第三人乐有家公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晔向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方和第三人于2017年3月12日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（以下简称二手房买卖居间合同）以及原被告双方于2017年3月26日签订的补充协议；2.判令被告双倍返还原告购房定金180000元，返还原告购房款10000元，合计190000元；3.判令被告支付原告律师费15000元。事实和理由：2017年3月12日原被告双方和中山市家家顺房地产经纪有限公司（2017年7月10日变更为第三人）签订二手房买卖居间合同，约定被告将其位于中山市南区（以下简称案涉房地产）转让给原告，转让总价款450000元，定金90000元，第三人作为居间方签署该合同。上述合同签订后，原告支付被告定金90000元，预付购房款10000元，被告向原告出具了相应的收据。由于原被告双方签订合同时，被告尚未取得合同约定房屋产权证，原被告双方于2017年3月26日签订补充协议，约定被告在2018年12月1日前办理合同约定房屋产权证，在被告取得产权证后，由原告向银行申请办理按揭手续。上述合同和协议签订后，被告并没有依据约定办理产权证，且在偿还银行按揭款时出现违约，银行于2019年7月24日向被告发出中国工商银行宣布个人贷款提前到期及还款通知书，宣布贷款全部到期，要求被告在2019年8月10日前清还全部贷款本息。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，双方签订的合同和协议已无法履行，依法原告有权解除上述合同和协议。原告现依法向法院提起诉讼，望法院在查明本案全部事实的基础上，依法支持原告的所有诉讼请求。诉讼中，原告明确诉求1为：解除原被告双方和第三人于2017年3月12日签订的二手房买卖居间合同中涉及的房屋买卖合同关系以及原被告双方于2017年3月26日签订的补充协议。原告对其诉讼请求及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.二手房买卖居间合同、资金托管协议、提前交房协议、补充协议；2.中山市不动产登记资料查询结果；3.中国建设银行个人活期存款户交易明细、李学彬出具的证明、李学彬身份证、被告出具的收据；4.中国工商银行宣布个人贷款提前到期及还款通知书；5.民事案件委托代理合同、工商银行电子回单、发票。被告贺月明在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。第三人乐有家公司未到庭应诉，但于诉讼期间向本院提交了情况说明。第三人乐有家公司述称，在第三人居间服务下于2017年3月12日原被告双方签订二手房买卖居间合同约定被告将案涉房地产转让给原告，转让总价款450000元，定金90000元。合同签订后，原告支付被告定金90000元，首期款10000元。原被告双方签订合同时，被告尚未取得合同约定房屋产权证，故原被告双方于2017年3月26日签订补充协议，约定被告在2018年12月1日前办理合同约定房屋产权证，在被告取得产权证后，由原告向银行申请办理按揭手续。合同及协议签订后，被告并没有依据约定在约定期限内办理产权证，且后续其断供银行贷款导致房产证无法办理，最终无法协商一致产生诉讼。第三人乐有家公司对其陈述意见在举证期限内未提交证据。经审理查明，2017年3月12日，原告李晔（买方）与被告贺月明（卖方）及第三人乐有家公司（居间方）签订二手房买卖居间合同。三方在合同中约定：买卖双方交易的房地产位于中山市南区，该房产转让总价款为450000元，交易定金共计90000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金5000元；本合同签订后2个工作日内再向卖方支付定金85000元，买卖双方同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买方意向贷款金额为310000元，买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款（不含定金）50000元至买卖双方约定的银行监管账户；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后43个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；买方应在签订本合同当日向居间方支付13500元佣金，若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。二手房买卖居间合同还约定了其他内容。同日，三方亦签订资金托管协议，约定：托管定金5000元，其中包括交房保证金5000元。当天，原告向被告支付了定金5000元，原告称该笔款项系购房款，以现金方式支付，至今仍托管在第三人处。同月17日，原告通过李学彬银行账号向被告转账支付95000元，原告称该笔款项为90000元定金及5000元购房款，被告开具“收到定金9万元、购房款1万元”收据一张。2017年3月26日，原告李晔（买方）与被告贺月明（卖方）签订补充协议以及提前交房协议，约定：由于交易房地产尚未办理出商品房房产证，卖方须于2018年12月1日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方；原合同第四条约定的“买方申请按揭”的时间变更为“办理出房产证之日起10工作日内”；在卖方未办理出不动产权证（或房地产证）并经查档确认产权清晰、无查封之前，买方须将定金全部监管在居间方（放定条件按照资金托管协议之约定）；交房日期变更为2017年3月26日前交房；原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。两份协议还约定了其他内容。上述合同和协议签订后，被告没有按照约定办理房地产证，且没有按期偿还银行贷款，2019年7月24日中国工商银行股份有限公司中山城南支行向被告发出宣布个人贷款提前到期及还款通知书，宣布贷款全部提前到期，要求被告于2019年8月10号前清偿全部贷款本息。因被告违反合同约定未办理案涉房地产的权属证书，导致合同无法继续履行，原告遂于2019年9月16日诉至本院，主张前述实体权利。另查，截至2020年3月4日的中山市不动产登记资料查询结果显示：案涉房地产（备案合同号：HTN2015092784），权利人为被告贺月明，产权登记时间为2015年10月19日；该房屋于2015年11月17日抵押给案外人中国工商银行股份有限公司中山城南支行；该房屋于2019年7月23日因另案纠纷[案号：（2019）粤2071民初13613号]被本院第一查封。本案诉讼中，原告向本院提出诉讼保全申请，涉案房地产于2019年10月16日因本案被轮候查封。又查，原告李晔为进行本案诉讼已支出律师费15000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告李晔与被告贺月明签订的二手房买卖居间合同、补充协议、提前交房协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。涉案房地产因被告贺月明未按约定办理产权证且与他人有纠纷被依法查封，导致原告的合同目的已无法实现，被告的行为已构成根本违约，原告主张解除其与被告于二手房买卖居间合同中形成的房屋买卖合同关系以及双方签订的补充协议，本院予以支持。本案因被告违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及二手房买卖居间合同关于“如卖方（即被告）未按照合同约定期限履行义务……逾期履行超过十五个工作日的，则买方（即原告）有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”的约定，现原告要求被告贺月明双倍返还定金及购房款，理据充分，本院予以支持。关于双方同意托管于第三人处5000元资金性质的问题，本院认为双方在二手房买卖居间合同以及资金托管协议中均约定为定金，故该5000元应为定金而非原告主张的购房款。虽然该5000元定金托管于第三人，但因二手房买卖居间合同双方约定“买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫”以及被告已开具收据认可收到原告定金90000元及购房款10000元，故本案适用定金罚则，被告应向原告双倍返还定金180000元以及返还购房款10000元。托管的定金5000元被告可另行向第三人乐有家公司主张和结算。另原告已支出的律师费15000元，二手房买卖居间合同已约定前述费用均由违约方即被告贺月明承担，故本院对原告要求被告赔偿前述损失的诉求亦予以支持。被告贺月明经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼,视为自动放弃举证、质证和辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告李晔与被告贺月明、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司于2017年3月12日签订的二手房买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系以及原被告双方于2017年3月26日签订的补充协议；二、被告贺月明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李晔双倍返还定金180000元、购房款10000元；三、被告贺月明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李晔赔偿律师费损失15000元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376元，诉讼保全费1520元，合共5896元（原告李晔已预交），由被告贺月明负担（被告贺月明于本判决生效之日起七日内迳付原告李晔）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张 航人民陪审员  郭绮文人民陪审员  刘爱诗二〇二〇年三月二十七日书 记 员  蔡家新杨莉芳