江苏省连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0706执异351号异议人（申请执行人）：连云港市新电房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：黄亚纬，董事长。被执行人：连云港市金汉实业有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：刘恒信，董事长。本院在执行连云港市新电房地产开发有限公司（以下简称新电公司）申请执行连云港市金某实业有限公司（以下简称金某公司）房地产开发经营合同纠纷一案中，异议人新电公司对本院向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2018年6月25日，本院对新电公司诉金某公司房地产开发经营合同纠纷一案作出（2016）苏0706民初965号民事判决书，判决:一、被告金某公司于本判决生效之日起十日内给付原告新电公司6568870.79元；二、驳回原告新电公司的其他诉讼请求。金某公司不服该判决，提起上诉。2019年4月27日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2018）苏07民终3751号民事裁定书，裁定：准许金某公司撤回上诉。（2016）苏0706民初965号民事判决书发生法律效力。2016年9月8日，本院根据新电公司的申请，作出（2016）苏0706民初965号民事裁定：对连云港市金某实业有限公司所有的位于新浦区××金汉超级市场××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）房产进行查封，查封期间，查封期间上述财产不得转让、买卖、抵押等。2016年11月24日，本院作出（2016）苏0706民初965号之二民事裁定：解除对连云港市金某实业有限公司所有的位于新浦区××金汉超级市场××（××号××）、××（××号××）、××（××号××）房产的查封。根据新电公司申请，本院于2019年7月11日立案强制执行，案号为（2019）苏0706执3258号。在本案执行过程中，2019年8月16日，本院作出（2019）苏0706执3258号之一执行裁定书，载明：“现被执行人向本院提供材料表明申请执行人诉讼保全的房产评估价值为3341万元，属超标的额查封，要求解除对超标的额部分房产的查封，并向本院提出换保申请，案外人刘某和陈某向本院提供名下共同共有位于海州区××金汉超级市场××501-510【不动产证号：苏（2017）连云港市不动产权第0012197】和新浦区郁洲南路88号香溢世纪花城41号楼1单元102室（丘号：02471043-2）共两处房产作为换保标的物，经本院查询属足额财产担保，同时被执行人已履行100万元义务。故被执行人的申请符合法律规定，应予以准许”。裁定：1、查封案外人刘某和陈某名下共同共有位于海州区××金汉超级市场××501-510【不动产证号：苏（2017）连云港市不动产权第0012197】和新浦区郁洲南路88号香溢世纪花城41号楼1单元102室（丘号：02471043-2）共两处房产，查封期限三年。2、解除对被执行人所有的位于新浦区××金汉超级市场××号（丘号：01741021-30）房产的查封。新电公司提出异议称，2019年9月2日，我公司收到贵院作出（2019）苏0706执3258号之一执行裁定书，解除了金某公司名下位于新浦区××金汉超级市场××号（丘号：01741021-30）房产的查封，该裁定违反了法律规定，可能导致我公司的债权无法实现或不能足额实现，严重损害了我公司的合法权益。一、执行裁定适用法律错误。我公司在诉讼期间依法查封了金某公司名下107号房产，贵院根据金某公司所谓“换保申请”，在未经我公司同意情况下，擅自解除了对107号房产的查封。经查，该裁定书依据的法律条文南辕北辙，均与本案裁定的内容无关。案外人刘某、陈某自愿偿还我公司债务属于债务加入，在未经我公司同意情况下，据此裁决“换保”并解除对107号房产查封，属于债务转移。二、执行裁定认定事实错误。裁定书认定“诉讼保全房产评估价值为3341万元，属超标的额查封……”，该认定事实错误。金某公司近期单方面提供的评估材料、评估的时间、范围等均未向申请人出示，该评估材料不能作为法院认定事实的依据。而107号房产是在诉讼期间经评估查封的，如对查封不服可在诉讼期间提出复议，但金某公司在法律规定的期限内未向法院提出复议申请，说明金某公司并不认为“属超标的额查封”，诉讼查封合法有效，之后金某公司提出超标的额异议不应得到支持。且107号房产执行中需要经过拍卖变现程序，根据二拍或三拍流程，根本不存在超标的额查封的事实。三、法院“换保”的财产难以变现。金某公司提供案外人刘某、陈某共同共有的位于新浦区××金汉超级市场××房产、新浦区××香××世纪××楼××单元××室房产作为担保，但该两处担保房产价值不明，座落位置楼层缺乏商业利用价值，是否已对外出租等，这些都是影响执行变现的重要因素。在我公司与金某公司另一执行案件中，501-510号房产已被贵院查封五年，但至今迟迟未执行变现到位。现金汉公司再以501-510号房产、102室房产换取诉讼期间查封的107号房产，明显是用“劣质”财产换取“优质”财产，是在转移财产、规避执行。四、金某公司的贷款应优先偿还我公司的债权。金某公司申请解除107号房产的目的是为了抵押贷款，如金某公司贷款成功，该贷款应优先偿还我公司的债权，否则法院应追究金某公司拒执罪。五、立即恢复对107号房产的查封。据了解，金某公司已停产停业多年，金某公司的实际控制人已另起炉灶，其用107号房产抵押贷款，贷款用途可能转移到其他关联公司，目的逃避债务、规避执行。六、裁决书未告知申请异议的权利。裁决内容属于执行行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁决书应告知当事人可以提出书面异议的权利，但该裁决书未告知权利。请求：撤销（2019）苏0706执3258号之一执行裁定书，立即恢复对金某公司名下位于新浦区××金汉超级市场××号（丘号01741021-30）房产的查封。另查明，2014年8月26日，江苏先河房地产土地评估有限公司出具估价报告，载明：“我公司对连云港市金某实业有限公司所有的位于新浦区××金汉超级市场××号（房屋所有权证号为X00297096，证载总建筑面积为1309.54㎡，房屋所有权证存根复印件见附件）商业房地产进行市场价值评估，为司法执行提供参考依据。估价对象在价值时点二O一四年七月二十六日不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下最可能达成的市场价值为人民币叁仟叁佰肆拾壹万圆整（￥3341万元）”。案外人刘某和陈某名下共同共有的位于海州区××金汉超级市场××房产，其不动产权证书载明“共有宗地面积5885.30㎡/房屋建筑面积1521.91㎡”。该房产系刘某于2016年12月30日的第三次司法拍卖中以568万元的价格竞得。该房产于2017年4月28日被本院（2015）海执字第3957-2号案件查封；该案件的执行依据系（2014）海民初字第377号民事判决：金某公司支付新电公司垫付款1393231.44元及利息（从2010年11月29日起计算至2014年5月28日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。案外人刘某和陈某名下共有的位于海州区××香××世纪××楼××单元××室房产，建筑面积为222.95平方米；该房屋于2019年10月31日的询价价值总额为3752026元。截至2019年8月8日，该房产未存在权利限制情况。本院认为，本案中，诉讼保全的107号房产价值明显高于执行案件的执行标的额，存在超标的查封的情形。由此，被执行人金某公司履行100万元付款义务，同时向本院提供案外人的两处房产将保全标的物予以置换，未实际损害申请执行人新电公司的权益，申请执行人的债权因有置换的保全标的物而能够得以实现。法院在执行过程中，需要保护申请执行人的利益，实现其债权；也要根据具体案情，在不损害申请执行人实际合法权益的情况下，考虑被执行人的合法权益，避免因继续保全原标的物而给被执行人财产功能的有效发挥造成客观障碍。故本院作出（2019）苏0706执3258号之一执行裁定书，对保全标的物予以置换并无不当，异议人的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回连云港市新电房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。审 判 长  王守富人民陪审员  刘 杏人民陪审员  孙 杰二〇二〇年三月三十日法官 助理  董延磊书 记 员  朱庭苇附法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。