江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0505民初7099号原告：陆彩霞，女，1972年6月27日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：陈志刚，男，1973年5月11日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区，系原告丈夫。被告：苏州乐客房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州高新区狮山路******。法定代表人：王恒。原告陆彩霞与被告苏州乐客房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆彩霞的委托诉讼代理人陈志刚到庭参加诉讼。被告苏州乐客房地产经纪有限公司法定代表人王恒经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陆彩霞向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋出租委托合同，由被告返还房屋并恢复原状，结清水电费；2、要求被告支付委托期内的房租、返还提前预支的免租期租金及违约金计22,800元（2,850元/月，按8个月计算，未包含一个月免租期，暂计算至2019年12月止），后续房租金额以法院判决后房屋完好交接之日起实际计算（现在主张的是六个月的房租，再加两个月的违约金）；3、由被告承担原告及代理人因诉讼产生的误工费用1,300元、交通费用400元。原告陆彩霞为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、苏州市房屋出租委托合同一份、房屋附属设备交接清单一页，证明原、被告之间的合同真实有效；2、聊天记录一份，证明被告结欠原告租金以后，原、被告之间进行了相应的微信联系；3、邮件邮寄凭证，证明原告准备向被告提起诉讼主张权利。被告苏州乐客房地产经纪有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，原告陆彩霞（出租委托方、甲方）与被告苏州乐客房地产经纪有限公司（出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，合同内容为：“依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：第一条甲乙双方应相互提供下列证件（一）甲方提供：（能证明房产产权归属甲方的下列证件）1、产权证明；2、户口本；3、房主身份证；4、共有人同意出租的证明；5、委托书及其他有关证明等。（如由代理人代办，必须有房主书面委托书以及代理人身份证明）（二）乙方提供：身份证：。第二条甲方同意将坐落苏州市虎丘区（县XX城X号楼XXX室的房屋一套委托乙方代理出租。该房屋格局为：2室1厅1卫，面积为45平方米，房屋用途为：居住。第三条房屋权属情况该房屋权属状况为第（一）种：（一）甲方对该房屋享有产权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有证，该证书的编号为：512XX78。（二）甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：。第四条代理权限乙方具有独家出租代理权。其权限为：（一）以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；（二）代甲方向承租方收取租金、有线收视费和卫生费等费用；（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务；（四）甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装修在乙方不损坏房屋原本结构上做一面隔断以及添置新物品；乙方不得在厨房，卫生间墙壁打眼。（五）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均予以认可。第五条出租代理期限（一）出租代理期自2019年4月2日至2022年4月1日，共计三年零天。出租代理期限的变更由双方书面另行约定。（二）甲方应于2019年4月2日前将该房屋交付给乙方。（三）出租代理期满，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过六个月。延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。第六条租金、佣金（一）租金标准为第一年每月2850元，第二年2950年每月，第三年3050年每月（不含税价）。如果需要开发票，由乙方承担税费。按季度缴付，具体付款日期：第一次2019年4月2日(￥2850元)；第二次2019年7月2日(￥5700元)；第三次2019年10月2日(￥8550元)；第四次2020年1月2日(￥8550元)；第五次2020年4月2日(￥8850元)；第六次2020年7月2日(￥8850元)；第七次2020年10月2日(￥8850元)；第八次2021年1月2日(￥8850元)；第九次2021年4月2日(￥9150元)；第十次2021年7月2日(￥9150元)；第十一次2021年10月2日(￥9150元)；第十二次2022年1月2日(￥9150元)；……以后以此类推，如遇节假日自动顺延，不再另行通知。下次房屋租金，出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关；2、如乙方实际出租房屋的价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房进行改善、维修或添置设备的费用；3、如通过银行收付租金，则甲方需在指定银行开立账户、并且提供准确的账户信息；4、甲方账户开户行：中国农业银行苏州枫桥支行；甲方户主姓名：陆彩霞；甲方账户号码：62×××16。（二）出租代理期内甲方同意预留出90天不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作日后于2019年4月2日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。第七条费用分担（一）在委托期内甲方应负责的事项、费用：1、因水、电、燃气、管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化、无法正常使用的，因修理或施工改造所发生的费用；2、有线电视、网络初装费；冬季暖气不达标准温度，由乙方联系相关部门解决；3、委托期前所发生的费用；4、房屋内所留电器自然损坏需维修的；5、房屋的水管总闸门损坏、漏水、爆裂，由甲方联系相关部门修理；6、因乙方必须需要甲方联系相关部门解决的问题，甲方应予以配合。（二）在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用：1、房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏；2、同期内发生的物业费、取暖费、水、电、燃气、电话、卫生、停车、有线收视、宽带等费用；3、配件、水龙头等因使用不当产生问题的；4、物业交接后下水管道因使用问题发生堵塞而产生的疏通费用；5、木地板、地砖、墙、地砖用问题有破损的；6、因客户需要更换防盗门、户门或门锁等费用；7、屋内其他物品因使用不当产生损坏的。（三）双方各自范围内的费用各自承担。（四）在合同签订之前甲方应将房间内未结清的物业取暖、水、电、燃气等费用结清，因甲方欠费影响乙方使用该房屋的，乙方有权代缴，代缴费用从交付甲方的房租中扣除。第八条房屋及附属设施的维修（一）出租代理期开始前甲方提供的房屋及设备设施应完好无损（经过甲乙双方确认签字），出租代理期开始后，乙方应监督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附属设施如因承租人使用不当所导致毁坏、丢失或造成其他损失的，乙方负责监督承租人修理或赔偿。（二）如房屋及附属设施、设备（含家电）因自然老化损坏所导致的维修责任由甲方负责或者由乙方负责修理，甲方承担费用。（三）如房屋内所留家电、设施等过于陈旧或已严重超出使用年限，甲方应主动搬离此房，否则自然损坏后不得据此赔偿。（四）甲方提供房屋的现有装修及附属设施、设备（含家电）情况由双方在合同附件《房屋附属设施、设备清单》中具体说明确认。第九条转委托及承租人身份验证义务（一）出租代理期内，未经甲方书面许可，乙方不得将代理事宜全部或部分转委托给他人。乙方将房屋出租后，应保证承租人的合法身份，如出现承租人非法转租、欠费脱逃等意外情况，由乙方负责，甲方应积极协助。（二）委托期内甲方不得私自进入乙方代理出租的该房屋，如有特殊情况必须进入的，应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入。第十条所有权变动（一）代理期内甲方转让该房屋的，甲方应提前30日书面通知乙方并办理相关手续，乙方应在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。（二）代理期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。（三）代理期内如甲方原因发生产权纠纷，由甲方承担相应责任，与乙方无关。第十一条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲方应提前30天书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方及时返还乙方剩余租金及相关费用，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因国家政策，城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损或造成其他损失的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理，并收回房屋：1、未按约定支付租金达7个工作日以上且无正当理由的；2、擅自改变房屋用途的；3、利用该房屋从事违法活动；4、设备、设施损坏并拒不赔偿的。（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理：1、迟延交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定并严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供电供气不足的；5、承诺给乙方配置的家具家电3日内不能兑现的。第十二条违约责任（一）出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并支付两个月租金作为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付两个月租金作为违约金。（三）违约方在解除合同房屋交接时应无条件将委托期内剩余房租全部返还对方。（四）代理合同终止后一年内，甲方不得与乙方所介绍的承租方自行成交，否则甲方支付双倍月租金给乙方作为违约金。第十三条合同争议的解决本合同项下发生的争议，由甲乙双方协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，依法向享有管辖权的人民法院起诉。第十四条合同生效本合同经甲乙双方签字盖章后生效，本合同（及附件）一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十五条其他补充约定事项（注：任何口头承诺均无效）1.水电费等其他费用由乙方承担；2.租赁期内如乙方违约按实际发生的结算，并返还提前预支的免租期租金；3.合同生效后甲方不再增添任何设备。”合同签订后，原告即将苏州市虎丘区XX城X号楼XXX室的房屋一套委托被告对外出租并办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同、代办收取租金等一切房租租赁事宜，被告则向原告支付相应的房租金。至2019年12月2日止，被告应付原告租金为22,800元，但原告仅收到8,550元，还余14,250元未支付。原告多次催要无果，遂致诉讼。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告陆彩霞与被告苏州乐客房地产经纪有限公司之间的房屋出租委托合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。被告未能按照合同约定按期支付原告房租金、且在原告多次催要的情况下仍未给付原告房租金致本次诉讼，责任在被告，其应承担给付原告房租金的民事责任。被告未能按照合同约定给付原告房租金，其行为已构成根本违约，故原告有权要求解除双方之间的房屋出租委托合同。原告要求解除双方之间的房屋出租委托合同、由被告将涉案房屋恢复原状交付与原告、并由被告给付拖欠房租金、承担违约金的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。但其要求被告承担原告因诉讼支出的误工费用、交通费用之诉讼请求，没有法律依据，本院不予采信。考虑本案的实际情况，原、被告双方的房屋出租委托合同以于2020年1月1日解除为宜，自2020年1月2日起至被告将涉案房屋恢复原状交付与原告期间的房屋占有使用费可以原租金的50%即按1,425元/月的标准由被告给付原告，所产生之水电费用由被告按实结清。至2020年1月1日止，被告应付原告房租为25,650元（2,850元/月×9月），已付8,550元，尚应给付17,100元。合同约定，被告“未按约定支付租金达7个工作日以上且无正当理由的”，“甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理，并收回房屋”，乙方违约时“应支付两个月租金作为违约金”，故被告应承担违约金5,700元（2,850元/月×2月）。因被告应向原告承担违约金，故本院对原告所提出要求被告承担迟延给付房租金产生的逾期利息的主张不予采信。被告未到庭参加诉讼，亦未在合理期间内向法庭提交相关的证据材料，其行为可视为对原告诉讼请求及请求所依据的事实之认可。综上所述，原告陆彩霞要求解除其与被告苏州乐客房地产经纪有限公司间关于苏州市虎丘区XX城X号楼XXX室的房屋出租委托合同关系、由被告将涉案房屋恢复原状交付与原告、并由被告给付拖欠房租金、承担违约金的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。但其要求被告承担原告因诉讼支出的误工费用、交通费用之诉讼请求，没有法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陆彩霞与被告苏州乐客房地产经纪有限公司于2019年4月1日签订的苏州市虎丘区XX城XX号楼XXXX室之房屋出租委托合同于2020年1月1日解除，被告于本判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复原状交付与原告，结清产生的水电费，并给付原告自2020年1月2日起至房屋按原状交付与原告之日止以1,425元/月为标准计算的房屋占有使用费。二、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告陆彩霞拖欠的房租金17,100元、并承担违约金5,700元，合计22,800元。三、驳回原告陆彩霞的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号：户名：陆彩霞；开户行：中国农业银行苏州枫桥支行；账号：62×××16；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62×××68）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，减半收取174元，由被告苏州乐客房地产经纪有限公司负担。被告苏州乐客房地产经纪有限公司应负担的174元直接支付给原告陆彩霞。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 陆 平二〇二〇年三月十六日书记员 叶圣娅