广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民事判决书 （2019）桂0205民初4803号 原告:中国建设银行股份有限公司柳州分行，住所地广西壮族自治区柳州市北站路**，统一社会信用代码：91450200198602460P。 负责人：郭劲军，该行行长。 委托诉讼代理人：李华升，广西可以律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文俊，广西可以律师事务所律师。 被告：王秋芳，女，1974年9月9日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 被告：柳州市荣和房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市城中区雅儒路****，统一社会信用代码：91450200589807009H。 法定代表人：郑立文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃柳燕，广西超仁律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司柳州分行（以下简称“建行柳州分行”）诉被告王秋芳、柳州市荣和房地产开发有限公司（以下简称“荣和房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法组成由审判员徐超玲担任审判长，人民陪审员徐志英、陈悦参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行柳州分行的委托诉讼代理人李文俊、被告荣和房开公司的委托诉讼代理人覃柳燕到庭参加诉讼。被告王秋芳经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 建行柳州分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建行柳州分行与王秋芳签订的合同编号为450620013-2012-20171057972的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令王秋芳归还建行柳州分行贷款本金1982969.79元并支付利息、罚息（利息、罚息暂计至2019年7月30日为26552.15元，以后利息、罚息按双方原合同约定计至王秋芳还清贷款本息之日止）；3.判令王秋芳承担本案的律师费73286元；4.判令以王秋芳抵押给建行柳州分行的位于广西柳州市高新四路9号荣和天誉乙区2栋23-1号房屋，折价、变卖或者拍卖该房产所得价款优先清偿上述贷款本息以及发生的相关费用；5.判令王秋芳承担本案诉讼费用；6.判令荣和房开公司对上述款项承担连带清偿责任。事实与理由：2017年11月10日，建行柳州分行与王秋芳签订合同编号为450620013-2012-20171057972的《个人住房（商业用房）借款合同》，其中约定建行柳州分行向王秋芳提供204万元的贷款，贷款期限为312个月，王秋芳采用等额本息还款法按月偿还贷款本息。同时，王秋芳以位于广西柳州市高新四路9号荣和天誉乙区2栋23-1号房屋作为该笔贷款的担保，并办理了房屋预抵押登记手续。合同签订后，建行柳州分行按照约定履行了自己的全部义务，但王秋芳未能按时足额归还贷款本息，多次出现拖欠，经建行柳州分行多次催收仍拒不归还。根据合同约定，建行柳州分行可以提前解除合同。王秋芳应当偿还全部贷款本息，并承担违约责任。根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，荣和房开公司应当对建行柳州分行诉请的款项承担连带清偿责任。 荣和房开公司辩称，对建行柳州分行的第一项诉请没有异议。对建行柳州分行的第二项诉请，由于荣和房开公司无法计算核实王秋芳应归还建行柳州分行的贷款本金及利息、罚息，请求法院依法核实。对建行柳州分行的第三项诉请，因建行柳州分行主张的律师费仅有代理合同，未提供真实发票及凭证，无法证实律师费已经支付。对建行柳州分行的第四、五、六项诉请没有异议，但荣和房开公司对王秋芳的债务进行代偿后，荣和房开公司有权向王秋芳追偿。 王秋芳未作答辩。 建行柳州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，王秋芳、荣和房开公司未在举证期限内提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王秋芳经本院公告传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。荣和房开公司对建行柳州分行提交的证据无异议。建行柳州分行提交的证据合法、有效，与案件具有关联性，故本院对建行柳州分行提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月29日，建行柳州分行与荣和房开公司签订了编号为4501500132016030的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定：荣和房开公司为建行柳州分行与因购置座落于柳州市高新四路9号荣和天誉乙地块1#-14#项目所属之住房或商业用房房产而与建行柳州分行发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；该保证为连带责任保证;保证期间从借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行柳州分行核对无误、收执之日止;担保范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、王秋芳应向建行柳州分行支付的其他款项（包括但不限于建行柳州分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行柳州分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）;无论建行柳州分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），荣和房开公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行柳州分行均可直接要求荣和房开公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。 2017年9月26日，王秋芳为购买广西壮族自治区柳州市高新四路9号荣和天誉乙区2栋23-1房产向建行柳州分行申请个人住房借款。2017年11月10日，建行柳州分行与王秋芳签订合同编号为450620013-2012-20171057972的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：建行柳州分行向王秋芳发放贷款204万元，借款期限312个月，从2017年11月10日至2043年11月10日；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币11576.47元。关于违约责任，合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出借款逾期罚息利息和约定的结息方式计收罚息和复利。关于费用承担，合同约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。合同还约定，抵押财产位于柳州市高新四路9号荣和天誉乙区2栋23-1。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。 合同签订后，建行柳州分行于2017年11月22日依约向王秋芳足额发放了204万元贷款，并办理了柳州市高新四路9号荣和天誉乙区2栋23-1房产的预抵押登记手续。但王秋芳自2019年5月起未能按照合同约定按时足额归还建行柳州分行贷款本息。截至2019年7月30日，王秋芳已拖欠建行柳州分行贷款本金1982969.79元，利息、罚息26552.15元。建行柳州分行向王秋芳催款未果，荣和房开公司也未承担担保责任，故发生纠纷成诉。诉讼中，建行柳州分行委托广西可以律师事务所为委托诉讼代理人，并支付律师代理费73286元。 本院认为，建行柳州分行与王秋芳在平等、自愿的基础上签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，建行柳州分行依约向王秋芳发放贷款，王秋芳应依约按时还本付息。王秋芳借款后，没有按约定还贷，显属违约，故建行柳州分行要求解除与王秋芳订立的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。对建行柳州分行要求王秋芳归还所欠贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院亦予以支持。截至2019年7月30日，王秋芳已拖欠建行柳州分行贷款本金1982969.79元，利息、罚息26552.15元。 关于律师费的问题。建行柳州分行与王秋芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费，由借款人承担。现建行柳州分行已提供《委托代理合同》、《收据》、《发票》予以证实，该费用合理、合法，故对建行柳州分行诉请律师费73286元，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，虽然柳州市高新四路9号荣和天誉乙区2栋23-1房产进行了预抵押登记，但预抵押登记并非现实的抵押权，而是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果。本案中该房产仅有预告登记，尚未完成抵押登记，未发生抵押效力，建行柳州分行无优先受偿的权利，故建行柳州分行主张以柳州市高新四路9号荣和天誉乙区2栋23-1房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 因抵押房产未办好房屋所有权证、房屋他项权证，荣和房开公司应按合同约定对王秋芳的借款承担连带保证责任并对王秋芳依法享有追偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十二条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条第一款、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司柳州分行与被告王秋芳签订的合同编号为450620013-2012-20171057972的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告王秋芳归还原告中国建设银行股份有限公司柳州分行贷款本金1982969.79元及利息、罚息（利息、罚息计算方法：截止2019年7月30日为26552.15元。从2019年7月31日起，按照合同编号为450620013-2012-20171057972的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式，计付至被告王秋芳实际付清贷款本息之日止）； 三、被告王秋芳支付原告中国建设银行股份有限公司柳州分行律师代理费73286元； 四、被告柳州市荣和房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费23462元、保全费5000元、公告费560元，合计29022元（原告中国建设银行股份有限公司柳州分行已预交），由被告王秋芳、柳州市荣和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  徐超玲 人民陪审员  徐志英 人民陪审员  陈 悦 二〇二〇年三月十三日 法官 助理  俞敏枝 书 记 员  劳注洁