广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7707号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾**，男，1981年12月22日出生，汉族，住湖北省保康县××。委托诉讼代理人：王**，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏愉，广东中元（中山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司，住所地广东省中山××。法定代表人：梁大衡，该公司总经理。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。上诉人曾**因与被上诉人中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司（以下简称工业开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。其间，曾**与工业开发公司申请给予其30日的庭外和解期限，但未达成和解协议。本案现已审理终结。曾**上诉请求：撤销一审判决，查清消防查封原因并依法支持其诉求，或将本案发回重审。事实和理由：租赁合同明确约定商铺用作足浴使用，工业开发公司明知道曾**的用途才作出提供有关部分的协调工作、协助安全生产管理等承诺后，曾**方租赁该工业用地的商铺。在合同履行过程中，商铺因土地性质不合格被消防部门查封后，工业开发公司拒绝履行合同义务，是严重违约表现。合同义务是自始至终的义务，工业开发公司应自合同签署后履行至合同终结。一审法院认为足浴曾经正常营业即被视为工业开发公司履行了合同义务的认定错误。在一审审理过程中，关于足浴馆被消防查封的具体原因，曾**多次向消防部门查询未果而向一审法院申请调查，一审法院未作调查，亦未向曾**说明未调查的原因，在缺乏重大事实依据的基础上作出判决系错误的。工业开发公司自足浴馆于2018年4月被查封至其2019年4月起诉期间，未积极履行合同义务，未协调与有关部门的工作，对曾**一再推诿，在给曾**造成损失的情况下，未积极采取措施防止损失的进一步扩大，给其造成了装修、经营、租金等重大损失。一审判决认定事实错误，程序违法，请求二审法院依法查明事实，予以纠正。工业开发公司口头答辩称：一审判决认定事实、适用法律正确，曾**与工业开发公司签订租赁合同，工业开发公司已按合同约定向曾**交付了商铺，但曾**未按约定向工业开发公司履行支付租金及其它费用的义务，曾**的行为构成违约。同时，曾**所称消防查封是工业开发公司的原因无事实依据，曾**未有证据证明其使用的商铺被查封系工业开发公司的原因，即使曾**有证据证明其商铺被查封，根据合同约定消防责任由曾**承担，与工业开发公司无关。曾**的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。工业开发公司向一审法院起诉请求：1.解除工业开发公司、曾**于2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》；2.判令曾**向工业开发公司支付拖欠租金、综合服务费28660.9元及逾期违约金17196.54元（租金、综合服务费从2018年10月计，按每月5732.18元的标准，计算至实际返还租赁物之日止）；3.判令曾**向工业开发公司交付的履约保证金24400元归工业开发公司所有；4.判令曾**向工业开发公司支付工业开发公司垫付的水费104.63元；5.判令曾**向工业开发公司返还位于中山××的租赁物。曾**向一审法院提出反诉请求：1.判令工业开发公司承担违约责任，赔偿曾**租金、综合服务费、物业管理费损失40642.5元、营业损失240000元（营业损失追索至实际支付之日止，营业损失是根据2015年营业至2018年查封前的营业平均收入，每个月2万元，暂计至起诉之日）、装修损失200000元；2.判令工业开发公司返还保证金24400元。一审法院认定事实：2018年1月1日，曾**（乙方）与工业开发公司（甲方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：中工租（C）××第××号续），约定：由工业开发公司出租位于中山火××（房产证号为粤房地证字第**）××卡、面积为299.54平方米的商铺（房房产证号为粤房地证字第**）曾**用于经营足浴；租赁租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金为5300.18元、综合服务费432元，合计每月5732.18元；水、电费按乙方实际发生额每月清缴，由甲方委托中山港出口加工区物业发展有限公司代收及开具相关收款票据给乙方；乙方向甲方一次性支付履约保证金24400元，作为乙方全面履行本合同的保证，履约保证金由甲方委托中山港出口加工区物业发展有限公司代收及开具相关收款票据给乙方；租赁期间，乙方因违约行为而产生的违约金由甲方直接在履约保证金中扣减；若履约保证金不足以扣减违约金的，乙方应在违约金确定之日起三个工作日补缴差额部分；双方租赁关系结束后，乙方结清租赁费用、移交租赁商铺与其他配套设施及履行完本合同及其他补充合同的其他义务后，甲方不计息退还乙方扣除违约金、逾期违约金等之后的履约保证金余额；甲方负责辖区内公共清洁卫生、环境绿化、治安、公共用水、用电等费用，并负责对道路公共设施的维修；乙方必须严格遵守《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国电力法》等有关安全法规，商铺内应自备灭火器材，并定期更换电线，不得乱拉乱接电线，并自行承担租赁场地内的一切消防安全责任及损失；合同终止后，乙方应将属于其所有的物品搬离商铺，甲方有权自行处理乙方遗留在商铺内的物品，并有追讨余物清理费的权利；对于乙方投资的依附于商铺的不可移动的装修、装潢物，无偿归甲方所有；乙方严重违反生产安全、消防安全规定，对整改要求不执行或执行不彻底的，或乙方逾期交租或综合费超过三十日以上的，甲方可终止合同、收回商铺及配套设施、没收履约保证金、并有权要求按三个月租赁及综合服务费的额度向甲方支付违约金并要求乙方赔偿损失；本合同终止后，乙方逾期办理验收交接手续和交回租赁场地的，乙方应自逾期之日起双倍支付本合同及补充合同项下包括租金、综合服务费、水电费在内的租赁费用至乙方办妥前述手续之日止。合同签订后，工业开发公司将涉案租赁物按现状交付给曾**使用。2018年1月22日，工业开发公司收取了曾**支付的保证金24400元。曾**自2018年10月起拒交租金、综合费用，并拖欠2018年10月份的水费25.63元、11月份的水费79元。租赁合同到期后，曾**未退租，仍使用涉案租赁物。据工业开发公司提交的2018年10月、11月的增值税发票显示，工业开发公司为曾**开具了金额分别为25.63元、79元的增值税发票。另查明，工业开发公司提交的不动产登记资料查询结果上记载涉案租赁物所在地的中山××的土地使用性质为工业用途，房屋性质为自建房，房屋所有权取得方式为自建，原批准房屋用途为工业配套设施。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。工业开发公司与曾**于2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：中工租（C）××第××号续）系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。曾**辩称系由于工业开发公司提供的涉案房屋的土地性质为工业用地，并且工业开发公司承诺为曾**负责提供与政府有关部门的协调工作，协助安全生产管理等事宜，但工业开发公司拒绝履行上述约定，最终导致涉案租赁物消防安全验收不及格而被查封。一审法院认为，首先，曾**明知自己租赁该商铺是用于开办足浴使用，其作为经营者是知晓租赁物的现状及进行足浴应具备的条件；其次涉案合同只是约定工业开发公司提供与政府有关部门的协调工作，协助安全生产管理等事宜，并无保证不被政府有关部门查处；再次，涉案合同已明确约定曾**“商铺内应自备灭火器材，并定期更换电线，不得乱拉乱接电线，并自行承担租赁场地内的一切消防安全责任及损失”。且曾**的足浴馆之前也有正常经营，曾**认为工业开发公司违约未履行提供与政府有关部门协调工作并无向法院提供证据证明，其应承担举证不能的不利后果，相反曾**未按时缴交相应的租金，其已构成违约，故一审法院认定曾**为涉案合同的违约方。涉案合同租期于2018年12月31日届满后，工业开发公司与曾**未签订新的书面租赁合同，但工业开发公司允许曾**继续承租涉案租赁物，工业开发公司与曾**形成不定期房屋租赁合同关系，当事人随时可解除该合同。因双方未就新的房屋租赁合同关系约定租金，故一审法院酌定租金为5732.18元/月（5300.18元+432元）。承租人应当按照约定的期限支付租金及综合费用。现曾**自2018年10月起拖欠租金及综合费用、水费104.63元（79元+25.63元），已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。工业开发公司主张解除涉案《商铺租赁合同》，符合《商铺租赁合同》的约定，予以支持。因曾**于2019年4月11日收到法院送达的本案的起诉材料，故《商铺租赁合同》的租金应计算到2019年3月份。解除合同后，曾**应向工业开发公司按现状返还涉案租赁物，另外。在曾**返还涉案租赁物前，曾**继续占有涉案租赁物，须向工业开发公司支付占有使用费。故曾**应向工业开发公司按5732.18元/月（5300.18元+432元）的标准支付占有使用费至返还涉案租赁物之日止。关于履约保证金是否由工业开发公司没收的问题。从涉案合同的内容可知，曾**所交的履约保证金实为定金，现工业开发公司主张没收该履约保证金24400元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定及涉案合同的约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，工业开发公司在主张没收定金的同时，又主张曾**支付违约金，理据不足，不予支持。关于曾**主张工业开发公司承担的违约责任，赔偿曾**租金、综合服务费、物业管理费损失40642.5元、营业损失240000元、装修损失200000元的诉求，因工业开发公司在涉案合同中已依约履行合同的义务，其并不是合同的违约方，故曾**的诉讼请求无事实与法律依据，对曾**的该项诉求不予支持，予以驳回。关于曾**主张工业开发公司返还保证金24400元的诉求，在本诉部分已认定该保证金实为定金，应由工业开发公司没收，故对其该项诉求亦应驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除工业开发公司与曾**于2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：中工租（C）××第××号续）；二、曾**于判决生效之日起七日内向工业开发公司返还位于中山××（房产房产证号为粤房地证字第**）×商铺；三、曾**于判决生效之日起七日内向工业开发公司支付2018年10月至2019年3月份的租金及综合费用共34393.08元（5732.18元/月×6）、房屋占有使用费（占有使用费计算方法：按5732.18元/月的标准，从2019年4月11日起计至曾**向工业开发公司返还判决第一项判项指定的商铺之日止）、水费104.63元；四、曾**所交履约保证金24400元归工业开发公司所有；五、驳回曾**的全部反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍清偿迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1559元，减半收取计780元由曾**负担636元，工业开发公司负担144元。反诉案件受理费4625元，由曾**负担。二审中工业开发公司没有提交新证据。曾**向本院提出调查取证申请，申请向中山市公安局消防支队火炬开发区大队调取涉案商铺（足浴馆）的消防检验不合格之原因等相关记录以及查封记录。本院采纳其申请，依法向中山市公安消防支队火炬开发区大队出具调查函，该大队向本院提供了两份复函以及相关涉案商铺的消防安全隐患告知书、消防安全检查的图片。工业开发公司与曾**对本院调查证据的真实性、合法性均表示无异议。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，中山市公安消防支队火炬开发区大队提供的材料记载：中山市火炬开发区消防安全委员会检查组工作人员于2018年4月27日对在涉案租赁物处经营的足浴馆进行检查，发现该足浴馆存在未取得消防安全检查合格手续擅自投入使用；消防安全制度不健全、不落实；疏散楼梯设置不符合标准要求；安全出口设置不符合标准要求等问题。检查组工作人员当场要求该足浴馆在依法取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》前不得经营使用，并对该场所进行了强制停电的措施，同时告知其依法申请消防安全检查。至涉案合同租赁期限届满，曾**未取得消防安全检查合格证。另复函还记载，向消防机关申请办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（足浴场所属于公众聚集场所），申报场所的建筑用途应为商业，才符合申报要求。涉案足浴馆自2015年以来未在该大队办理消防行政许可和备案手续。本院再查明，2018年12月27日，曾**委托律师向工业开发公司发出律师函，主要内容为：……2018年4月，因该出租场地土地性质为工业用地，不符合消防要求，致使其足浴馆被消防部门查封至今，其多次与工业开发公司沟通解决，均未得到答复。......基于工业开发公司在租赁关系中存在违约行为，要求工业开发公司返还2018年4月以后的租金，并赔偿经营损失及装修损失。2019年1月2日，工业开发公司通知曾**，按照合同约定收回该租赁物。2019年5月23日一审开庭时，庭审笔录记载如下内容：1.工业开发公司陈述称收到曾**的律师函后，曾**是要求退还租金，但不同意将租赁物返还，说涉及装修评估问题。工业开发公司在2019年4月与曾**沟通，曾**同意将租赁物的东西搬空，可以让工业开发公司强行拆锁，但至今也没有搬离物品。2.法官询问曾**何时可以返还租赁物，曾**称无法作出回应，因为合同租赁期限届满已经终止了，如果双方就续租条件没法达成一致，本合同终止，不涉及解除合同的争议。该租赁物被有关部门查封，涉案合同已经终止，本案不涉及曾**不积极返还租赁物的事宜。本院另查明，二审期间，工业开发公司于2019年12月27日收回涉案租赁物，工业开发公司同意占有使用费计算到该日。本院认为，依据《商铺租赁合同》，租赁期限届满日是2018年12月31日，曾**没有提出续租申请，在2018年12月27日发出的律师函中隐含了不再续租的内容，工业开发公司于租赁期限届满后的2019年1月2日发出了收回租赁物的通知，可见，双方均无继续使用租赁物的意思表示，一审认定租赁期限届满后，双方存在不定期租赁合同关系有误，涉案《商铺租赁合同》系租赁期限届满而终止，不存在解除合同的问题，一审判决解除《商铺租赁合同》错误，同时，涉案租赁物在二审期间已经返还，本院对一审的相应判决均予以纠正。综合诉辩双方主张，本案争议焦点有：谁应当承担合同履行中租赁物不能达到使用目的过错责任；租金或占有使用费计算截止日及其标准；工业开发公司是否应当赔偿曾**租金、综合服务费、物业管理费、营业损失、装修损失等费用。首先，关于谁应当承担合同履行中租赁物不能达到使用目的过错责任问题。涉案租赁物于2018年4月27日因未取得消防安全检查合格证而被有关部门强行停电，并告知曾**不得经营使用，即曾**承租的商铺自2018年4月27日起已停止经营使用。由于《商铺租赁合同》明确约定，曾**承租商铺用于经营足浴馆，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此，作为出租方的工业开发公司应当保证交付的租赁物符合约定的足浴馆的用途。本案中，租赁房屋的土地用途是工业用地，房屋用途是工业配套设施，但《商铺租赁合同》约定租赁房屋的用途为开设足浴馆，此属于商业经营使用，与涉案租赁房屋的用途明显不符，工业开发公司作为房屋出租人，未能按合同约定交付可以用于商业经营的租赁房屋，导致租赁房屋在经营过程中消防方面存在障碍。曾**作为房屋承租人及使用人，承租房屋用于经营足浴馆，依据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”曾**应当在投入使用、营业前申请消防安全检查，但其未取得消防检查合格证就擅自对租赁房屋进行装修用于商业用途。工业开发公司的过错是出租不能用于商业经营的房屋，导致曾**经营的足浴馆不能履行相关消防安全检查手续而被查封关停，工业开发公司存在过错。曾**明知租赁房屋的土地用途是工业用地，房屋性质是工业配套设施，其应当知道如不能变更为商业用途，是不能获得消防安全检查合格证的，且在未办理消防安全检查合格证的情况下就进行经营，对于足浴馆被查封关停同样存在过错。双方对于租赁物自2018年4月27日始因消防障碍不能达到使用目的均存在过错，作为出租人的工业开发公司应当承担主要责任（60％），作为承租人的曾**应当承担次要责任（40％）。虽然曾**实际使用涉案租赁物进行经营开始于2015年（双方租赁合同是一年一签），曾**因未取得消防安全检查合格证而被责令停业是2018年4月，工业开发公司以曾**曾经正常经营而认为其已经交付了合格的租赁物，该理由不能掩盖其实际上是将工业用途的土地用于商业用途出租，客观上导致该租赁物不能取得消防安全检查合格证，其行为存在过错的事实。虽然曾**存在逾期交纳租金的行为，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，曾**逾期交纳租金是基于涉案租赁物不能正常使用所为而行使的先履行抗辩权，此不构成违约。一审法院认定曾**逾期交纳租金构成违约的理据不充分，本院予以纠正。关于租金或占有使用费计算截止日及其标准问题。第一，关于计算截止日。前述，双方的商铺租赁合同因租赁期限届满而终止履行，作为承租人的曾**应当将租赁物返还而未主动交还。作为出租人的工业开发公司已明确要求收回租赁物，也明确知道涉案租赁物曾**已经没有正常经营使用，但其没有积极履行收回租赁物的义务。工业开发公司因没有积极履行止损义务，其不得就扩大的损失要求赔偿。综合工业开发公司一审庭审时陈述协商收回租赁物的情况以及曾**庭审时对于返还租赁物的意见陈述，占有使用费计算至2019年4月为宜。第二，关于计算标准。由于曾**自2018年4月27日始已经不能按合同约定使用租赁物，结合前述双方在合同履行中的过错责任，故自2018年5月起至2019年4月止，租金或占有使用费（含综合服务费）的标准，曾**均按照合同约定标准的40％支付，即曾**应支付自2018年10月起至2019年4月止的租金及占有使用费共计16050.1元（5732.18元×7个月×40％＝16050.1元）。工业开发公司要求曾**按照合同约定的标准全额支付的理据不充分，不予采纳。关于工业开发公司是否应当返还履约保证金、赔偿租金、综合服务费、物业管理费、营业损失、装修损失等费用的问题。第一，关于履约保证金。涉案商铺租赁合同系履行期满终止而非一方违约解除，且前述已认定曾**逾期交纳租金或综合服务费的行为不构成违约，因此曾**在合同履行过程中的行为不符合合同约定履约保证金应由工业开发公司没收的条件，工业开发公司要求履约保证金归其所有的理据不充分，不予采纳。同时，曾**要求返还保证金的理由成立，予以采纳。第二，关于租金及综合服务费。前述，虽然曾**自2018年4月27日已经停止经营，涉案租赁物已经不能达到使用目的，但是曾**基于对工业开发公司的信赖，寄希望于工业开发公司能够为之协调办理消防安全检查合格证，因此，曾**自2018年5月至10月按照合同约定标准支付了租金及综合服务费共5732.18元×5个月＝28660.9元，且前述已确定曾**这期间应当支付的金额为合同约定金额的40％，故曾**多支付的60％即17196.54元工业开发公司应当予以返还。第三，关于物业管理费。曾**交纳的物业管理费在合同中并没有约定，该费用非由工业开发公司收取，故曾**要求工业开发公司赔偿的理据不足，不予采纳。第四，关于营业损失，曾**并没有提交证据证明其存在营业损失，前述，双方对于合同不能达到使用目的均存在过错，且经营好坏、营业亏损或者盈利受多方面因素影响，涉案租赁物不能达到使用目的与曾**是否存在营业损失之间没有必然联系，曾**主张营业损失的依据不充分，不予采纳。第五，关于装修损失。涉案商铺租赁合同系期满终止，按照合同约定，已经形成附和的装修装饰物归工业开发公司所有，曾**要求工业开发公司承担赔偿责任没有依据，不予采纳。综上所述，曾**的上诉请求部分成立，应予采纳；依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9314号民事判决；二、曾**自本判决发生法律效力之日起七日内向中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司支付2018年10月至2019年4月的租金或占有使用费（含综合服务费）共16050.1元，水费104.63元；三、中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内返还给曾**2018年5月至2018年9月的部分租金（含综合服务费）共17196.54元；四、中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司自本判决发生法律之日起七日内返还给曾**履约保证金24400元；五、驳回中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回曾**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1559元，减半收取780元，由中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司负担624元，曾**负担156元。反诉案件受理费4625元，由曾**负担4255元，中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司负担370元。二审案件受理费6184元，由曾**负担4567元，中山火炬高技术产业开发区工业开发有限公司负担1617元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年三月三十一日书记员  廖建锋