成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初1404号 原告：四川中瑞天悦实业有限公司，住所地成都市金牛区洞子口蓉北商贸大道和平路**。 法定代表人：黄帮全，经理。 委托诉讼代理人：欧阳秋月，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雪琴，泰和泰律师事务所律师。 被告：魏思思，女，1981年12月21日出生，汉族，住四川省简阳市。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都春熙支行，营业场所成都市锦江区总府路35号。 负责人：郭宇，行长。 委托诉讼代理人：何卫，男，1972年1月8日出生，汉族，住四川省金堂县，系中国工商银行股份有限公司成都春熙支行员工。 原告四川中瑞天悦实业有限公司（以下简称“中瑞公司”）与被告魏思思、第三人中国工商银行股份有限公司成都春熙支行（以下简称“工行春熙支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，中瑞公司向本院提出保全申请并提供担保，本院依法作出民事裁定书，对魏思思名下价值227,340.9元的财产予以查封。本案于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告中瑞公司的委托诉讼代理人欧阳秋月、彭雪琴和第三人工行春熙支行的委托诉讼代理人何卫到庭参加了诉讼；被告魏思思经法院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同签约备案号2934039）；2.判令被告向原告支付全部代偿款项（包括按揭贷款本息、罚息、违约金等）共计182906.59元，该款项由原告直接从被告已付房款中扣除，不足部分由被告支付；3.请求判令被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向原告支付购房款总额10%的违约金42340.9元，该款项直接从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；4.请求判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除后将本案商品房交还原告；5.请求判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起10日内，配合原告到成都市城乡房产管理局办理完毕本案商品房的撤销备案手续（备案号：2934039）、撤销预售预告登记手续、撤销抵押预告登记手续（不动产登记号：川（2017）成都市不动产证明第0176925），否则被告应每日按照购房总款的万分之二向原告支付违约金；6.请求判令第三人在《商品房买卖合同》及其补充协议解除后，配合原告办理完毕撤销本案商品房抵押预告登记手续（不动产登记号：川（2017）成都市不动产证明第0176925）；7.请求判令原告应退还给被告的购房款在扣除被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议约定应向原告承担的违约金、本案全部诉讼费、保全费、执行费以及被告对第三人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用后，若有剩余的，在被告配合原告办理完毕本案商品房的撤销备案手续（备案号：2934039）、撤销预售预告登记手续、撤销抵押预告登记手续（不动产登记号：川（2017）成都市不动产证明第0176925）后，再将剩余部分退还给被告；8.本案的全部诉讼费、保全费等均由被告承担。事实和理由：2017年4月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议（以下简称“买卖合同”），约定由被告购买原告开发建设的位于金牛区，房屋总价款为423409元，被告于2017年4月7日前支付首期房价款213409元，剩余210000元购房款向工行春熙支行申请贷款支付。合同签订后，原告为该合同办理了备案登记（备案号为：2934039），原被告双方与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，由被告向第三人申请210000元的借款，原告为被告的借款向第三人提供了连带责任保证担保。《个人购房借款担保合同》签订后，原被告双方就该房屋办理了预售预告登记，被告与第三人就该房屋办理了抵押预告登记（不动产登记号：川（2017）成都市不动产证明第0176925）；第三人根据贷款合同约定，向被告发放了按揭贷款，并将该贷款直接支付给了原告；2018年10月15日，原告通过邮政快递向被告发出交房通知书，通知被告前来交房，被告于2018年10月16日签收该通知，但未按照约定时间前来办理交房手续，根据买卖合同约定，视为原告已依约完成了房屋交付。后因被告未能按照贷款合同约定按时向第三人偿还按揭贷款，第三人宣布贷款提前到期，要求原告履行保证担保责任、代偿被告拖欠的贷款和应承担的费用。被告的行为已经严重违反买卖合同及补充协议的约定，给原告造成了重大的经济损失，原告有权依约解除合同。同时该房屋办理了备案登记、预售预告登记和抵押预告登记，根据《合同法》第九十七条之规定，在合同解除后，该房屋上的备案登记、预售预告登记和抵押预告登记均应一并撤销。遂原告诉至法院。 被告魏思思未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。 第三人工行春熙支行陈述称，其于《个人购房借款／担保合同》签订后向魏思思出借210,000元，按约定直接发放至中瑞公司账户。魏思思出现逾期，其按约宣布案涉贷款提前到期，于2019年10月23日向魏思思发出催收贷款通知书及提前结清贷款通知书，向中瑞公司发出履行担保责任通知书。魏思思未清偿贷款，中瑞公司于2020年2月27日履行担保责任将全部案涉贷款本息结清。因中瑞公司已代偿完毕，其将对原告的诉请无条件配合。 经审理查明，20ｌ7年4月7日，中瑞公司作为出卖人与买受人魏思思签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同），该商品房买卖合同约定：魏思思购买中瑞公司开发的坐落于成都市金牛区办公用房，房屋预测建筑面积50.34㎡，总价423409元；贷款方式付款为买受人于20ｌ7年4月7日前支付首期房价款213409元，余款210000元向工行春熙支行申请贷款支付，期限ｌ0年；无论该合同因何种原因解除、终止的，买受人应在该合同解除、终止后ｌ0日内配合出卖人撤销预售备案，否则，应从逾期之日起每日按总房款万分之二的标准向出卖人支付违约金，此外，在撤销备案前，出卖人有权暂不退还相关款项；出卖人在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。该合同还对说明、专业术语解释、合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、规划和设计变更、面积差异处理、交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业服务和其他事项进行了约定。该合同由中瑞公司加盖公章、魏思思签字捺印予以确认。同日，中瑞公司（出卖人）与魏思思（买受人）又签订《补充协议及附件》（合同编号：ＴＹＨ0530），主要约定：该补充协议与合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，合同与该补充协议有抵触之处，以该补充协议为准；第八条载明，对合同第十八条补充约定（对交付时间和手续的补充约定）：1、提前交付：出卖人在合同约定的交付日期届满之前已具备合同约定的交付条件，可通知买受人提前交付，出卖人通知交付日期即为交付日，双方关于房屋交付的权利义务从交付日起按合同及本补充协议约定执行；3、出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种，出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证件（单位注册地址）为送达地址，出卖人以该通讯地址或者身份证地址（单位注册地址）寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达；4、由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于其通知的交房日期届满之日按合同约定的交付条件交付房屋，房屋的保修期自该日开始计算，与该商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费等费用的交纳责任及房屋毁损、灭失的风险自该日起均转由买受人承担；第十四条载明，关于合同解除的补充约定：ｌ、任何一方基于合同约定解除合同且出卖人须退还买受人已付房价款的，若因买受人违约而被解除的，出卖人有权在扣除违约金和相关费用后予以返还，且无需支付已付房款的利息；2、买受人以贷款方式支付房款的，出卖人在扣除买受人应当向银行支付的所有款项（包括但不限于未归还贷款本金、利息、罚息、违约金等）以及买受人应当支付出卖人的所有款项及违约金（如有）后，剩余部分返还买受人。此外，该合同解除时任何一方均有权要求解除担保借款合同；4、无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起ｌ0日内，买受人应协助出卖人到成都市房产管理局办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，否则买受人应当每日按照购房总款的万分之二向出卖人支付违约金，同时出卖人有权在备案或预告登记等被撤销（或注销）前拒绝退还买受人购房款；附件4如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同或提前收贷，并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应承担总房价款ｌ0％的违约金。同时，出卖人有权解除该合同，出卖人可在合同解除后从应退还买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项和违约金。该补充协议由中瑞公司加盖公章和法人印鉴、魏思思签字捺印予以确认。此后，魏思思向中瑞公司支付了首期房款213409元。20ｌ7年6月19日，魏思思与中瑞公司就案涉买卖合同办理了网上签约备案，合同签约备案号为2934039。2017年7月19日，魏思思作为借款人、抵押人与贷款人工行春熙支行、保证人中瑞公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定：借款人向贷款人申请贷款210000元用于购买案涉房屋，并就案涉房屋对贷款提供抵押担保，同意贷款直接发放至中瑞公司账户；贷款期限为ｌ0年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20％确定，借款人按月等额本息还款法按约偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50％确定；发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的情况，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他本同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期限为该合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人不按该合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。当日，工行春熙支行将魏思思申请的贷款210000元支付至约定的中瑞公司账户。20ｌ7年7月13日，工行春熙支行作为权利人对案涉房屋办理了预售商品房抵押权预告登记（川（20ｌ7）成都市不动产证明第0176925号）。2018年10月15日，中瑞公司通过ＥＭＳ快递向魏思思发出天悦汇中心交房通知书，通知其收房。 另查明，截至2019年10月20日魏思思已连续4期累计逾期16期未依合同约定还款，工行春熙支行因此宣布案涉贷款于2019年10月22日全部提前到期，并向魏思思发出《提前收回贷款本息通知书》和《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》要求其立即归还全部贷款本金，向中瑞公司发出《中国工商银行股份有限公司履行担保责任通知书》要求其履行连带保证责任。2020年2月27日，中瑞公司代魏思思清偿其在工行春熙支行的贷款本金176,374.42元和利息6,532.17元。同日，工行春熙支行出具《还款证明》，证明中瑞公司代为清偿魏思思在其的全部贷款本息（含复息、罚息等）共计182,906.59元，案涉贷款现已结清。 上述事实有当事人身份证明材料、《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议及附件》（合同编号:TYH0530）、商品房买卖合同摘要、《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证、不动产登记证明、中国工商银行股份有限公司履行担保责任通知书、提前收回贷款本息通知书、中国工商银行个人逾期贷款催收通知书、个人贷款综合归还凭证、还款证明、EMS快递单及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议及附件》《个人购房借款／担保合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。按照魏思思与中瑞公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议及附件》的约定，如因买受人的原因导致出卖人作为买受人的担保人向贷款银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担，且出卖人有权解除合同，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款l0％支付违约金。本案中，因魏思思未按约履行其与工行春熙支行签订的《个人购房借款／担保合同》，构成违约，中瑞公司作为阶段性连带责任保证人代其履行了归还案涉贷款本息（含复息、罚息等）共计182,906.59元的责任，依法享有追偿权。因此，对于中瑞公司主张解除与魏思思签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》并要求魏思思支付其代偿款项共计182,906.59元的诉讼请求，本院依法予以支持。因魏思思存在逾期还款以致中瑞公司履行代偿义务的违约情形，中瑞公司有权要求魏思思按照双方合同约定支付违约金，对中瑞公司要求魏思思支付总购房款l0％的违约金42,340.9元的诉讼请求，本院依法予以支持。案涉合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定和双方合同约定，中瑞公司要求魏思思将案涉房屋交还原告并协助办理案涉房屋撤销备案、预售预告登记手续及抵押预告登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。案涉房屋的抵押贷款现已全部清偿，工行春熙支行不再对案涉房屋享有抵押权，中瑞公司要求工行春熙支行协助办理案涉房屋撤销抵押预告登记手续的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对于中瑞公司要求魏思思承担若其未按期协助办理前述撤销登记手续则按日支付违约金的主张，本院认为，协助办理撤销登记手续是案涉合同解除后才产生的义务，现并不能确定魏思思是否会存在逾期情形，在有生效判决确认魏思思负有协助办理前述撤销登记手续的义务后，若魏思思未按期协助办理，中瑞公司有权依据生效判决立即向法院申请强制执行，此前并不会因此遭受实质损失，中瑞公司亦不应拖延申请以期待魏思思承担逾期违约金。因此，该项诉讼请求理由不成立，本院不予支持。案涉房屋买卖合同解除后，中瑞公司负有向魏思思返还全部购房款423,409元的义务，虽双方合同约定出卖人可在合同解除后从应退还买受人的房款中扣除买受人应当向银行支付的所有款项（包括但不限于为归还贷款本金、利息、罚息、违约金等）以及买受人应当支付向出卖人支付的所有款项及违约金（如有）后，剩余部分返还买受人。但该约定系双方对合同解除后购房款的退还方式的约定，魏思思并未在本案提起反诉要求中瑞公司退还购房款，中瑞公司目前所支出的诉讼费、执行费的金额等费用亦为不定值，故中瑞公司关于直接从其应向魏思思返还的购房款中扣减其代偿款项，违约金和中瑞公司应在进行抵扣并办理完毕撤销登记手续后再将剩余购房款退还魏思思的诉讼请求，本院不予支持。本案除案件受理费、保全费外无证据证明其他诉讼费用的发生，中瑞公司庭审中关于其因案涉保全事宜而购买保函所支出的费用，未举证证实，且非诉讼费用和必要费用，亦无明确诉讼请求，该意见本院不予采信。魏思思无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对所享有的诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除魏思思与四川中瑞天悦实业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议及附件》（合同签约备案号为2934039）； 二、魏思思于本判决生效之日起十日内向四川中瑞天悦实业有限公司支付代偿款项合计182,906.59元； 三、魏思思于本判决生效之日起十日内向四川中瑞天悦实业有限公司支付违约金42,340.9元； 四、魏思思于本判决生效之日起十日内将坐落于成都市金牛区的房屋返还四川中瑞天悦实业有限公司； 五、魏思思于本判决生效之日起十日内协助四川中瑞天悦实业有限公司办理本案商品房的撤销预售备案手续（备案号：2934039）、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续（预告登记证号：川（20l7）成都市不动产证明第0l76925号）； 六、中国工商银行股份有限公司成都春熙支行于本判决生效之日起十日内协助四川中瑞天悦实业有限公司办理本案商品房的撤销抵押预告登记手续（不动产登记号：川（2017）成都市不动产证明第0176925）； 七、驳回四川中瑞天悦实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,710元，减半收取计2,355元，保全费l,657元，合计4,012元，由被告魏思思负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  秦溱 二〇二〇年三月二十四日 书记员  高芮