贵州省余庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0329民初219号原告：高忠福，男，1972年11月6日，汉族，贵州省余庆县人,住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：马孝琴，贵州文冈律师事务所律师。（特别授权）被告：余庆鑫海投资有限责任公司，住所地：贵州省遵义市余庆县白泥镇中华中路**。法定代表人：杨光明，系公司经理。原告高忠福与被告余庆鑫海投资有限责任公司（以下简称鑫海公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高忠福及其委托诉讼代理人马孝琴，被告鑫海公司法定代表人杨光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高忠福向本院提出诉讼请求：1、被告鑫海公司返还办证费30000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年2月7日，原告与被告签订《宗地流转协议》，原告向被告购买了宅基地一宗，面积100m2,单价950元/m2,原告按合同交清了全部款项。2014年原告准备在购买的宅基地上建房时，被告要求原告交办证费30000元，否则不予放线。迫于无奈，原告于2014年10月24日向被告缴纳了办证费30000元。其后，原告向办证机关了解办证根本不需要30000元，同时被告至今未给原告办证，多次要求被告退还办证费，经政府多次协商未果。为证明其主张,原告向本院提交如下证据：土地流转协议及办证费收条。被告鑫海公司对与原告签订流转协议及收取了原告的办证费3万元的事实无异议，但认为收取的3万元是该宗土地应向国土部门缴纳的土地出让金，应由原告承担，故不同意返还。为证明其主张，被告向本院提交了如下证据：余庆县（2016）16号批复、出让金缴款通知。为查明案件事实，本院依职权调取的证据有：（2018）黔0329民初2114号民事判决书、（2019）黔0329民终2315号民事裁定书及退卷函。本院经审理认定事实如下：被告鑫海公司成立于2011年11月19日，成立时公司的法定代表人为秦超，股东为秦超、李俸林、孙琳富，注册资本为600万元。2017年12月4日，该公司的法定代表人变更登记为杨光明。2010年12月5日，秦超与余庆县构皮滩镇太平社区居民委员会签订《构皮滩移民新居、新农村建设招商引资合同》，该合同内容主要为太平社区郭家坳至简子水之间修建两条移民新街，该街道、排污、人行道、路灯等基础设施工程由秦超完成，太平社区负责街道、附属基础设施所占土地及街道进深20米的土地的流转工作，土地流转费和街道及附属基础设施建设所用资金由秦超承担；街道进深20米的土地由太平社区出让给符合条件的农户作农村建房使用，出让的土地款归秦超享有等。2011年11月28日，太平社区召开会议，会议确定由鑫海公司代表太平社区与受让流转土地建房的人签订土地流转协议，流转所得资金归鑫海公司所有，流转土地为集体土地，以规划图为准，面积以村管所放线为准，多退少补、税费由土地受让方承担。2012年8月22日，原、被告签订《宗地流转协议》，约定被告将位于余庆县构皮滩镇太平社区郭家坳至简子水新村的集体土地100m2以9.5万元的价格流转给原告作宅基地使用，同时约定被告协助原告办理土地使用手续，税费由原告承担。签订合同后，原告支付了土地价款。2014年10月28日，被告向原告收取了办理土地产权费3万元。后原告在该土地上修建了房屋。后双方为退费事宜发生争议，原告遂于2020年1月15日向本院提起诉讼，要求被告退还办证费3万元。同时查明，被告共向包括原告在内67户签订了土地流转协议及收取了办证费。其中叶兴寿等人于2018年9月分别向本院提起诉讼，要求被告退还办证费3万元。经本院审理作出（2018）黔0329民初2114号民事判决，判决由被告退还叶兴寿28024元，该案判决已发生法律效力。另查明，被告鑫海公司在施工建设过程中，因违法占用土地被上级土地监管部门发现并责令对违法行为进行整改。为整改违法行为，余庆县人民政府研究决定对该项目所涉及集体土地进行征收，变更为国有建设用地，采用ＢＴ模式进行投资建设。2012年7月2日，鑫海公司以贵州省余庆县第一建筑安装工程公司（以下简称第一安装公司）的名义与余庆县构皮滩镇人民政府签订了《构皮滩镇飞龙路建设项目ＢＴ模式投资建设协议书》（以下简称飞龙路ＢＴ协议），主要内容为：1、构皮滩镇郭家坳至涧子水××新村新农村（飞龙路）建设项目由第一安装公司完成，项目内容为该项目的征地、拆迁、青苗所需资金、飞龙路项目建设设计图纸所有内容、配套功能项目建设等；2、建设期间第一安装公司采取全垫资，验收合格后由构皮滩镇人民政府整体回购；３、回购方式为：垫资资金＋回报率的方式，垫资资金包括征地费用、工程价款（按贵州省2004年建筑安装定额据实计算，以审计结果为准）回报率为年利率12％等。2016年３月24日，被告鑫海公司向余庆县国土资源局缴纳了包括原告在内的67户受让土地的土地出让金4762476.20元，每平方米的土地出让金为648元；同时缴纳了67户的印花税2381.24元、契税142874.29元，每平方米土地的印花、契税为19.76元。2016年4月，原告与余庆县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，原告取得面积为100ｍ２国有土地使用权，土地出让价款为64800元。鑫海公司在飞龙路ＢＴ协议项目建设过程中，因各种原因未能全部完成。2017年构皮滩镇人民政府委托遵义中审会计师事务所对被告完成项目工程进行审计，该事务所于2017年8月28日作出遵中审所专审字［2017］093号《审计报告》，鑫海公司向余庆县国土资源局为原告等67户缴纳的土地出让金4762476.20元，计入了鑫海公司土地征收成本。本院认为，原、被告签订的《宗地流转协议》，流转土地的性质是集体农用地，流转用途为建房，改变了土地的用途，违反《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，该协议签订时应为无效。但被告在集体土地上进行建设过程中，因违反土地管理法被土地管理部门查处，余庆县人民政府对该项目的土地进行重新规划调整并征收，将该项目建设集体农用地变更为国有建设用地，双方流转土地由集体农用地变更为国有土地建设用地，该土地符合建设用地转让条件，同时原告在该土地上修建了房屋，又与余庆县国土资源局签订了《国有建设用地土地使用权出让合同》，流转土地因土地性质的改变导致合同原无效的情形消失，故应认定《宗地流转协议》合法有效。关于土地出让金是否属于《宗地流转协议》约定的办证税费问题。土地出让金是否属于流转协议约定的办证税费，双方各执一词，通过对原、被告提供的证据及本院依职权调取的证据进行综合分析，认为土地出让金不属于流转协议约定的办证费用，不应由原告承担。理由是：1、从土地出让金的性质上进行分析，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条第一款“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，方可使用土地。”规定，土地出让金只有在有偿使用国有建设用地时才缴纳，但原、被告流转协议签订时的土地为集体土地，不属于缴纳土地出让金的范围，故原、被告之间土地流转协议的办证费用范围不产生土地出让金；2、从土地出让金的缴纳主体上进行分析，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条第一款规定，缴纳的主体为国有建设用地的有偿使用者，原告是国有土地的使用者，应当承担土地出让金。但就本案而言是否应由原告承担，根据第一安装公司与构皮滩镇人民政府之间签订的飞龙路BT协议，第一安装公司只是垫资建设施工单位，不是土地使用单位，根据BT协议第一安装公司应垫资范围征地、拆迁等费用，包括缴纳土地出让金等。项目建设完工后，政府对该项目进行整体回购，对投资垫付资金含土地出让金进行返还并给予相应的回报率。鑫海公司与第一安装公司之间系挂靠关系，鑫海公司是飞龙路项目的实际投资施工人。鑫海公司为原告等67户缴纳土地出让金的行为，只是履行BT协议的垫资义务，而非该土地出让金的实际承担者，收取的办证款在政府收回款中进行冲抵。如果认定土地出让金属于办证费用由土地受让者承担，则鑫海公司获得了双倍利益，即土地出让金既由土地受让者承担，又计入投资成本由构皮滩政府承担，不符合飞龙路BT协议的约定，故鑫海公司缴纳的土地出让金不属于办证税费的范围。关于契税、印花税是否属于流转协议约定的办证税费问题。通过对原、被告提供的证据及本院依职权调取的证据进行综合分析，认为契税、印花税属于办证税费的范围，应由原告承担。理由是：根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《中华人民共和国印花税暂行条例》之规定，国有土地使用权出让的，承受的单位或者个人应当缴纳契税和印花税，原告是国有土地使用权的受让人，应当承担契税和印花税，鑫海公司为原告缴纳了该税，属于流转协议约定办证费用范围，应在收取的款项中扣除。综上所述，鑫海公司缴纳的土地出让金计入其投资成本，政府应在项目回购时予以返还并给予约定回报，鑫海公司并未实际承担土地出让金，鑫海公司收取的款项30000元，在扣除契税和印花税后应当返还原告，即应返还28024元（30000-19.76元/m2×100m2）。本案经主持双方调解未果，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告余庆鑫海投资有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告高忠福人民币28024元；二、驳回原告高忠福的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元、减半收取275元（原告已预交），由原告高忠福负担25元，由被告余庆鑫海投资有限责任公司负担250元，并在本判决生效后十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  聂国刚二〇二〇年三月十二日书记员  高连琴