云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初47号原告：李春，男，汉族，1978年12月3日生，住文山市。委托诉讼代理人：帅敏，四川上同律师事务所律师（特别授权）。被告：云南三鑫集团有限公司，统一社会信用代码：915326002181736683，住文山市建禾西路**。法定代表人：金朝水，董事长。委托诉讼代理人：付连帅，云南鼎祥律师事务所律师（特别授权）。原告李春与被告云南三鑫集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告李春及其诉讼代理人帅敏，被告云南三鑫集团有限公司的特别授权代理人付连帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春向本院提出诉讼请求：（一）依法判决解除原被告于2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》；（二）判决被告退还房屋租金12500.00元、押金3000.00元、物管费300.00元，共计15800.00元；（三）判决被告向原告支付违约金25000.00元；（四）判决被告向原告赔偿损失54083.00元（三相电开户费4000.00元、水管改造费350.00元、装饰装修损失5000.00元、订单损失44733.00元）；（四）由被告承担本案诉讼费。事实及理由，2018年3月10日，原告与文山三鑫建材机电城物业管理分公司（实际为被告设在文山三鑫建材机电城的管理处）签订一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于文山三鑫建材机电批发城水果临时交易6-7号房屋，租赁期限3年，自2018年3月10日至2021年3月10日，租金为50000.00元/年，一年一付，押金3000.00元。合同签订后，原告支付了押金3000.00元、第一年租金50000元、三相电开通费4000.00元、第一年物管费1200.00元，被告将案涉房屋交付给原告使用。2019年3月18日，原告向被告支付了第二年的租金和物管费，但被告于2019年12月12日开始却擅自进入涉案房屋进行施工，并且断电断水，严重影响原告对房屋的使用，造成原告塑料颗粒加工停工和水果滞销的后果。原告与其沟通，其告知原告去起诉，不愿意协商。被告的行为已经违反《房屋租赁合同》的约定和法律规定，原告有权解除涉案合同，并且要求被告承担违约责任和赔偿损失，为此，原告诉至本院并提出如前诉请。被告云南三鑫集团有限公司辩称，（一）答辩人同意解除《房屋租赁合同》；（二）本案原告存在违约行为，原告逾期支付租金，2019年度的租金超过8天才交纳，2020年度的租金至今未交纳；（三）原告诉称被告违约，无事实依据。一是答辩人因建筑体育中心，需要在租赁房屋内挖洞新建4棵钢柱，是答辩人事先征求并取得原告同意才施工的，不存在违约行为；二是施工中，被答辩人认为噪音过大，灰尘较多，出面干涉施工，答辩人已经尽力避免，如果停工，将给答辩人造成极大经济损失；三是答辩人施工时间仅仅3天，施工完毕，答辩人已经将房屋打扫干净，恢复正常，原告已正常营业，答辩人自始至终没有断电断水，不存在违约行为。（四）原告请求赔偿，无事实依据。1、原告要求退还房屋租金12500.00元、物管费300.00元无事实依据。根据双方约定，原告每年都是先付租金，后使用房屋，每年房租是从3月10日至次年的3月10日止。原告已经交纳的租金、物管费，原告已经使用房屋到租房期满，不存在退还租金和物管费的说法。2、原告请求承担违约金25000.00元，无事实依据。本案答辩人没有任何违约行为，被告在取得原告同意后才施工，对原告的生意没有任何影响，原告诉称“被告进入房屋施工，断水断电，严重影响原告对房屋的使用”的说法不是事实，答辩人的施工本身就需要水、需要电，如果断水断电，也将造成被告根本无法施工，原告的诉称与常理不符，完全属于故意歪曲事实，而且，原告主张的违约金也过高，不符合法律规定。3、原告请求赔偿损失54083.00元，无事实依据。一是原告没有对房屋、水电进行大的改造；二是原告已经实际使用房屋2年，即使作了改造，也仅仅剩余一年时间，而且也与答辩人没有任何关系；三是原告没有证据证实其存在订单损失，而且损失与答辩人有关联性；四是原告同时主张违约金和赔偿损失，有悖法律规定。综上所述，原告要求退还房屋租金、物管费、承担违约金、赔偿损失，无事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的第二、三、四、五项诉讼请求。本案在审理过程中，原告为证实其诉讼主张列举了以下证据:1、原告身份证和被告企业信息各1份，证实原、被告的主体信息；2、房屋租赁合同、房租收据、物管费收据，证实（1）原告与被告代理人于2018年3月10日签订一份房屋租赁合同，约定了租期、租金、违约责任等；（2）原告依约履行了支付房租、物管费等合同义务；3、照片，证实被告擅自进入本案涉案房屋内作业，并且采取断水、断电措施，影响原告正常经营的事实4、供货协议、微信聊天记录，证实原告因被告违约导致无法按时完成订单、低价处理塑料颗粒造成损失的事实，共计造成原告44733.00元的损失。被告云南三鑫集团有限公司对原告李春列举的证据进行质证认为：对第1组证据三性无异议；对第2组证据三性无异议，不同意原告方的第2项证明观点，原告没有按时缴纳房租及物管费；对第3组证据的三性无异议，但对证明观点有意见，该组证据不能证实被告有断水断电的事实存在，而且不能证实被告擅自进入原告承租房内施工影响原告营业；对第4组证据三性有异议不予认可。被告云南三鑫集团有限公司对其辩解理由向法庭列举了以下证据：1、《房屋租赁合同》、文山三鑫建材机电批发城物业管理分公司收入凭单、水电管理费收据，证实（1）原告与被告分公司于2018年3月10日自愿签订《房屋租赁合同》，双方约定租期为3年，租金每年50000.00元，一年一付，在定租日前付清下一年的租金，任何一方违约，按照所租房屋租金6个月计算对方损失；（2）合同签订后，已实际履行两年，原告先后支付了两年租金，押金、物管费；（3）原告交纳2019年度房租时超过约定时间8天，已经构成违约；2、工程承包协议、收据及申请证人余某、赵某到庭作证，证实（1）2019年，因被告建筑体育中心，需要在租赁房屋内挖洞新建4棵钢柱，因新建钢柱对原告使用房屋影响不大，被告于2019年12月8日派赵某与原告协商，原告口头表示同意新建钢柱，被告于次日将工程发包给余某，并支付定金100000.00元，新建钢柱和施工是取得原告同意后才实施的；（2）2019年12月12日，原告开门准予工人进房施工，但由于原告认为在施工噪音过大，灰尘较多，才干涉施工，引起纠纷；（3）前后施工时间仅仅三天，施工完毕，被告已经将房屋打扫干净，恢复正常，原告已正常营业；3、现场照片、光碟（被告录像、录音），证实原告从被告施工到2020年春节，原告一直正常营业，春节后，由于受到春节和疫情的影响，原告虽然未开门，但也未交还钥匙，提出终止或者解除合同，还安排人员收取房屋门前摊位费，双方仍然履行着《房屋租赁合同》。经过质证，原告李春对被告云南三鑫集团有限公司列举的证据进行质证认为：对第1组证据票据三性无异议，证明观点有异议，房租原告是按时去缴的，但因被告工作人员出差不能缴纳导致迟延的；对第2组证据工程协议、承包合同与本案无关；对第3组收据三性无异议，对证明目的有异议，照片门口是开的，原告在处理门口垃圾，没有正常营业，收取摊位费不是事实。通过庭审举证、质证，本院认为:原告提交的第1组、第2组、第3组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，本院予以采信，原告列举的第4组虽然客观、真实，但是无其他证据与之印证原告未按该协议履行义务，也无证据证实原告李春具有加工塑料颗粒资质，故该证据与本案无关联性，不予采信；被告列举的第1组、第2组和第3组证据均客观、真实且与本案有关联，故予以采信。根据庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下:文山三鑫建材机电批发城物业管理分公司是云南三鑫集团有限公司设立的分公司，原告李春于2018年3月10日与该分公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“原告承租被告位于文山三鑫建材机电批发城水果临时交易6-7号房屋，用于经营水果批零售等用房，租赁期限3年即自2018年3月10日至2021年3月10日，每年租金为50000.00元，一年一付，押金3000.00元，同时约定违约责任及双方享有的其他权利和应履行的义务等”。合同签订后，原告按约定向被告分公司支付了押金和第一年的租金，被告分公司按约定将房屋交付给原告使用。2019年3月18日，原告向被告支付了第二年的租金和物管费，在合同履行过程中，被告方因需要建盖体育中心，需要在原告李春承租的房屋内建设4棵钢柱，经过被告分公司工作人员口头告知原告李春，李春当时未明确表示意愿，被告分公司将建筑体育中心的工程发包给余某施工，余某的工人先后几次进入原告李春承租的房屋内进行施工，于2019年12月12日余某的工人在施工过程中，因噪音大、灰尘大等原因，双方发生争议。原告认为被告的行为已经违反《房屋租赁合同》的约定和法律规定，原告有权解除涉案合同，并且要求被告承担违约责任和赔偿损失。为此，原告诉至本院并提出如前诉请。本院认为，房屋租赁合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋租赁合同发生的权利义务纠纷。本案中原、被告双方在平等自愿的基础上达成了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，双方均应诚信地履行。原告已经按约定履行了支付租金的义务，而被告云南三鑫集团有限公司也按约定履行交房义务，在合同履行过程中，因被告需要新建体育中心，需要在原告李春承租的房屋内挖洞建造四棵钢柱，在施工工程中双方发生争议。庭审中原告提出解除合同，被告方也同意解除合同，故原告的第1项诉讼请求合法有据，予以支持。庭审中原告主张是被告违约，其有权要求被告承担违约责任并赔偿损失等，被告辩解其不存在违约行为，不应承担违约责任和赔偿原告损失等。对此，双方对各自的主张，依法负有举证责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”庭审中，原告就其主张列举的证据不能证实其待证事实，依法应由其承担举证不力的法律后果，被告列举的证据能证实其辩解理由，予以采纳。关于本案的焦点问题（一）在合同履行中谁违约？对此依照上述法律规定和说理，被告在原告李春承租房内建4棵钢柱是否构成违约，依照双方在《租房合同》中第10.2.2约定：“未事先通报乙方（李春）而在乙方租赁的房屋内作业，从而影响乙方正常经营活动的”。本案中结合双方列举的证据和当事人当庭陈述，能表明被告方在施工前口头告知过李春将在其承租的房屋内新建四棵钢柱的事实，故被告进入原告承租的房屋内施工不足以认定被告违约的事实，而原告主张被告有断水断电的违约行为，但其未列举任何证据予以证实，故原告的该项诉讼主张不予支持。关于本案的焦点问题（二）原告方主站的第2项、第3项、第4项诉讼请求是否合法有据，是否应予支持？依照上述法律规定及双方的约定，原告李春依法应列举证据证实双方已于2019年12月12日起解除合同，虽然双方因被告于2019年12月12日到原告李春承租的房屋内挖洞施工而产生纠纷，但是原告李春并未因此向对方发出解除合同的通知，也未因此而将承租的房屋退还给被告使用，而是至开庭之日仍然占有使用承租房屋，依据双方的约定第二年的租期至2020年3月10日届满，故至开庭之日双方约定的第二年的租期已经届满，原告起诉要求被告退还第二年度的剩余租金12500.00元和退还剩余物业管理费300.00元的诉讼请求于法无据，不予支持。关于其要求被告退还押金3000.00元的诉讼请求，因被告方同意解除合同并愿意退还押金，故该请求予以支持。原告李春关于要求被告云南三鑫集团有限公司承担违约金25000.00元的诉讼请求，依据上述法律规定及说理，原告依法应当就其主张是被告违约的事实承担举证责任，庭审中其列举的证据不足以认定因被告到其承租房内施工和有断水断电的事实，而依照双方的约定：“未事先通报乙方（李春）而在乙方租赁的房屋内作业，从而影响乙方正常经营活动的”，原告李春在庭审中已明确被告工作人员来找其说将要在其承租的房屋内施工一事时，其未作表态，同时在被告方的施工人员到其承租房内划线做标注时，其也未明确表示反对并进行阻止，因此依法认定被告方已经进行了事先通报的告知义务，故依法不能认定已经构成违约，原告李春的该项诉讼请求于法无据，不予支持。原告关于请求被告云南三鑫集团有限公司赔偿其经济损失54083.00元的诉讼请求，依据上述法律规定及说理，一是关于三相电开户费4000.00元和水管改造费350.00元，对此原告仅列举依照照片予以证据，并无电力部门和水管部门出具的合法有效的单据载明其确实已经支付了该二笔费用；二是关于装饰装修损失5000.00元，原告并未列举证据予以证实其对承租房屋进行装修并支付了5000.00元；三是关于其订单损失44733.00元，原告仅列举供货协议，因无原告营业执照和订货方按约定支付定金50000.00元的支付凭证与之相印证。综上所述，原告李春列举证据无法证实其主张的因被告违约给其造成经济损失为54083.00元的待证事实，故该诉讼请求不予支持。原告诉讼请求合法有据部分，予以支持，其他部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李春与被告云南三鑫集团有限公司文山三鑫建材机电批发城物业管理分公司于2018年3月10签订的《房屋租赁合同，解除时间为本判决生效之日；二、被告云南三鑫集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李春押金3000.00元;三、驳回原告李春的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2170.00元，减半收取1085.00元，由原告李春负担585.00元，由被告云南三鑫集团有限公司负担500.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖玉忠二〇二〇年三月二十三日书记员  阮建峰