福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2299号 原告：张泉宝，男，1977年10月4日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：陈学龙，福建八闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林方姬，福建八闽律师事务所律师。 被告：黄燕，女，1965年4月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄龙华，北京地平线（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄珠英，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被告：林兆沁，女，1990年10月3日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告：林松青，男，1936年10月18日出生，汉族，住福建省福州市。 被告：马梅英，女，1940年9月1日出生，汉族，住福建省福州市。 被告：方忠，男，1978年5月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李振洋，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊微，福建知茂律师事务所律师。 原告张泉宝与被告黄燕、林兆沁、林松青、马梅英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依原告张泉宝申请追加方忠作为共同被告参与诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，经原告张泉宝申请，本院裁定对被告方忠名下坐落福州市晋安区鼓山镇龙安路367号1#楼403单元房屋及1#楼403附属间采取保全措施。原告张泉宝及其委托诉讼代理人陈学龙、林方姬、被告黄燕及其委托诉讼代理人黄龙华、黄珠英、被告方忠的委托诉讼代理人李振洋到庭参加诉讼，被告林兆沁、林松青、马梅英经公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告张泉宝向本院提出诉讼请求：1.确认原告张泉宝与林某签订的《房屋买卖协议（合同）》合法有效；2.确认被告黄燕、林松青、林兆沁与方忠于2019年5月23日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效；3.确认福州市晋安区龙安路367号ｌ＃楼403单元及1层403附属间归属原告所有；4.各被告立即协助原告办理上述房屋不动产权属过户登记手续；5.各被告支付原告律师费25000元；6.案件受理费、财产保全费、公告费由被告负担。事实和理由：2006年2月份，张泉宝与林某及其配偶黄燕协商，向二人购买福州市晋安区龙安路367号1＃楼403单元及1层403附属间，双方口头商定价款130000元。同年3月张泉宝依约支付了款项。后张泉宝找到林某补签了《房屋买卖协议（合同）》，并确认全部购房款已经付清。2006年3月25日，林某、黄燕将讼争房屋交付张泉宝。此后，张泉宝将该房进行了装修，与家人及两个姐姐一起居住至今。2009年在讼争房屋房改时，张泉宝还代林某缴纳了房改购房款及各项税费，办理了产权证。但因为讼争房屋系房改房，林某、黄燕告知张泉宝暂时无法办理过户登记手续，待可以办理时会立即通知原告办理，故而原告一直未向林某与黄燕主张协助办理过户登记。2019年1月林某突然去世。现讼争房屋已经具备过户登记条件，但黄燕及林某继承人一直拒绝协助张泉宝办理过户登记手续。诉讼过程中，黄燕、林兆沁、林松青、马梅英于2019年5月23日将讼争房屋以不合理低价出售给方忠，黄燕、林兆沁、林松青、马梅英与方忠恶意串通损害原告合法权益。 被告黄燕辩称：一、讼争房屋系单位房改房，是用黄燕及林某的工龄共同参与房改所取得的房产，属黄燕与林某共同共有的房产。张泉宝明知讼争房屋属黄燕与林某共有，在黄燕未签字确认的情况下，其与林某所签订的《房屋买卖协议合同》未成立、未生效。二、林某与张泉宝所签订的《房屋买卖协议（合同）》无效。讼争房屋原是公有房产，2008年才办理房改手续，未经产权人福州市公安局交通警察巡逻支队（下称交警支队）的同意，林某无权处分该房产。《房屋买卖协议》的签订时间为2006年，此时林某尚未取得讼争房屋的所有权证，房屋不具备上市交易的条件。三、原告张泉宝的行为不构成善意取得。1.张泉宝明知讼争房屋为林某与黄燕夫妻共有的房产，却在共有人黄燕未签字确认的情况下与林某单方签订买卖合同；2.转让价仅为130000元,明显低于市场交易价,且购房款收条时间晚于《房屋买卖协议（合同）》签订时间，与协议载明的购房款已经支付有矛盾；3.未办理讼争房屋产权变更登记手续。四、林某于2013年取得讼争房屋的所有权证，原告现在主张协助办理过户手续已超过诉讼时效。五、《房屋买卖协议》未对律师费的承担做出约定，原告主张律师代理费，缺乏事实及法律依据。六、林某去世后，讼争房产由林松青继承。林松青已将讼争房产转让给方忠，方忠已支付对价，并办理过户手续，买卖协议有效。 被告林兆沁未答辩。 被告林松青未答辩。 被告马梅英未答辩。 被告方忠辩称：一、张泉宝与林某于2006年2月10日签订的《房屋买卖协议（合同）》该合同的真实性存疑，作为合同当事人之一的黄燕没有对该合同作出承诺，《房屋买卖协议（合同）》未成立也未生效，张泉宝未取得讼争房屋的所有权。在《房屋买卖协议（合同）》落款的2006年2月10日，讼争房屋属于公房，林某对该房屋不具有处分权。房改后讼争房屋属于林某与黄燕共同共有，林某一人的意思表示也不能实现处分讼争房屋的法律效力。即使《房屋买卖协议（合同）》有效，方忠不是该合同的缔约方，该合同不对方忠产生任何约束力。二、方忠已支付合理的对价，并办理了房屋过户手续，按规定缴纳税费，依法取得不动产权证书，讼争房屋物权应归方忠所有。方忠未被告知该房屋存在纠纷，也未发现该房屋存在保全、异议登记等情况，即使认为林松青、黄燕、林兆沁对讼争房屋不具有处分权，也应当认定方忠构成善意取得。三、张泉宝申请追加方忠为被告并增加、变更诉讼请求程序错误。即使认为方忠与林松青、黄燕、林兆沁签订的合同侵犯了其合法权益，也应当另案起诉解决。如果认为方忠应当参加诉讼，也应当作为第三人而不应作为被告。 本院经审理查明事实如下： 坐落福州市晋安区鼓山镇龙安路367号1＃楼403单元及1＃楼1层403附属间房屋（现不动产权证号为闽（2019）福州市不动产权第××号，以下简称讼争房屋）原为林某单位的公房，竣工于1995年，承租人是林某。2006年3月25日，林某向张泉宝出具收条一份，载明“兹本人收到对方壹拾万整，差我叁万未付”。后林某与张泉宝补签一份《房屋买卖协议（合同）》，载明甲方为林某、黄燕，乙方为张泉宝，甲方愿意将位于晋安区连杂物间卖给乙方，共计130000元整。乙方一次性付清，今后该房屋的使用权与买卖权都属于乙方，与甲方无关。甲方的债权债务与该房屋无关。因该房屋还未做房改，今后若有房改政策，甲方应无条件协助乙方办理房改，（房改时所需要的各项证明和材料）甲方不得推托。房改时乙方须交纳房管局出具的各项房改费用，甲方有义务争取免掉不合理的收费。甲方将该房屋卖断后，该房屋在今后市场价的升值与跌价都与甲方无关。因该房屋还未办理产权，甲方不得将该房屋以其他形式改卖他人。签字时130000元款已付清。之后，讼争房屋一直由张泉宝及其家人居住使用。 2008年8月30日，林某作为购房人申请购买讼争房屋，折算其自己及配偶黄燕的工龄各12年后，应一次性付款58191.73元。后张泉宝出资办理了讼争房屋的房改手续，讼争房屋的所有权于2013年11月14日登记至林某名下，之后以林某为登记所有权人的讼争房屋所有权证书原件由张泉宝持有。 2019年1月1日，林某因病死亡，其继承人为父亲林松青、母亲马梅英、配偶黄燕、女儿林兆沁。 2019年4月23日，张泉宝提起本案诉讼。2019年5月9日，黄燕到本院应诉，并领取起诉状、证据等案件材料。 2019年5月10日，林松青、马梅英、黄燕、林兆沁向福州市公证处申请办理继承公证，福州市公证处于2019年5月11日就上述申请事项出具公证书，载明林松青、马梅英、黄燕、林兆沁申请办理继承座落于福建省福州市晋安区的房产，该房产属于林某与黄燕夫妻共有；林松青、林兆沁均要求继承被继承人林某的上述遗产，马梅英、黄燕均表示自愿放弃上述遗产的继承权。2019年5月16日，黄燕、林松青、林兆沁共同申请办理讼争房屋的所有权转移登记。2019年5月21日，讼争房屋所有权变更登记至黄燕、林松青、林兆沁名下，三人为讼争房屋的共有人，其中黄燕占50%份额、林松青占20%份额、林兆沁占30%份额。 2019年5月23日，黄燕、林松青、林兆沁与方忠（系黄燕的亲戚）签订《福州市不动产(存量房)买卖合同（网签）》，载明黄燕、林松青、林兆沁将讼争房屋出卖给方忠，成交价为450000元。 林松青与方忠另签订一份落款时间为2019年3月29日的《房产买卖协议》，载明方忠受让讼争房屋，总价款1400000元，方忠于2019年3月29日当日向林松青支付房款订金100000元，产权登记户名变更为林松青后方忠须交付房款100000元。双方到房产登记机关办理过户手续时，方忠须向林松青交付房款200000元，于产权证过户后7日内须向林松青支付剩余房款1000000元等。《房产买卖协议》未约定办理房屋过户的具体履行期限，未对房屋的交付问题进行约定。 林松青出具落款时间分别为2019年3月29日、2019年5月21日、2019年5月24日的收条，载明其收到方忠买房保证金100000元、屋款100000元、屋款200000元。 2019年6月4日，方忠建设银行账户现金存入660000元，后转账300000元、300000元、200000元至林松青账户。2019年6月6日，方忠建设银行账户通过ATM柜员机现金存入20笔共计198700元，后转账200000元至林松青账户。2019年5月24日，讼争房屋所有权由黄燕、林松青、林兆沁名下过户登记至方忠名下。2019年6月14日，方忠变更讼争房屋供水账户至其个人名下。 张泉宝因本案诉讼花费律师费25000元。 上述事实，有《房屋买卖协议（合同）》、林某出具的收条、住宅小区供水协议（林某）、水费账户确认通知单、中国邮政储蓄代收业务申请书、中国邮政储蓄通用凭证、微信水电费交款记录、福建省省城出售共有住房票据复印件、福建省政府非税收入票据、税收通用缴款书、福建省政府非税收入缴款通知书、缴费通知单、房屋所有权证、委托代理合同、律师费发票、福州市不动产登记档案馆档案（两份）、前横社区居委会出具的证明、《房产买卖协议》、林松青出具的收条、公证书复印件、银行流水、完税发票、住宅小区供水协议（方忠）及当事人的陈述等予以证明，本院予以认定。 黄燕、方忠对《房屋买卖协议（合同）》及林某出具的收条的真实性有异议，认为落款时间为2006年2月10日的《房屋买卖协议（合同）》载明签字时130000元款已付清，但林某出具购房款收条的时间为2006年3月25日，二者体现的付款时间有矛盾。对此，张泉宝解释称，其是通过朱某的介绍向林某买房，当时讼争房屋是公有房，林某说自己是领导（鼓楼交警大队副大队长），只收现金，要其给他130000元，他帮忙办手续。买卖时房子没有证，购房款100000元是其和其三姐的前夫在2006年的时候到林某航龙花园602的房屋那直接给林某的，当时黄燕也在场，黄燕在点钱，林某写收条，中间人朱某也在场。写收条当日双方进行了房屋交接。付完100000元购房款之后大概一个星期，其又把剩余的30000元购房款拿到林某单位鼓楼交警大队交给林某。因为其家里人说只有收条不保险要其去补一份买卖合同，所以其在支付30000元购房款时要求林某跟其补签房屋买卖合同，林某让其回去拟一个合同再来跟他签。过了一段时间后，其把合同带去林某单位，他当场签字，但因为不记得100000元的付款时间，所以《房屋买卖协议（合同）》的落款时间不准确，落款时间是林某自己写的，他说协议已经写清130000元已付清，落款时间无所谓。本院认为，张泉宝对房屋买卖经过的说明详细具体，对《房屋买卖协议（合同）》落款时间的形成解释合理，结合张泉宝占有使用讼争房屋多年并持有林某名下讼争房屋的权属证书原件、多份房改费用票据原件的事实，可以确认张泉宝与林某之间存在房屋买卖关系，《房屋买卖协议（合同）》及林某出具的收条的真实性可以认定。 张泉宝主张讼争房屋房改的费用系其缴纳，黄燕与方忠对此有异议，认为房改的购房款系林某缴纳。经查，《房屋买卖协议（合同）》约定房改时由乙方张泉宝缴纳各项房改费用，张泉宝的主张与合同约定相符，且实际持有多份缴款票据原件，张泉宝主张的讼争房屋房改费用系其缴纳的事实，可以认定。 因黄燕对张泉宝与林某交易的真实性提出异议，为证明其与林某买卖讼争房屋的经过以及支付购房款100000元的经过，张泉宝申请证人朱某出庭作证。证人朱某到庭陈述案件经过，称其与张泉宝、林某都是好兄弟，其与林某认识30多年，住在同一个小区，其经常去林某家，也认识黄燕。2006年左右林某说要卖房，其就跟林某说不如130000元卖给张泉宝，让张泉宝自己去跑手续，当时讼争房屋产权是好几户合在一本产权证上还没分出来，过了很久才办理独立的产权证，这些手续都是张泉宝跑的，具体怎么做的其不清楚。张泉宝确定要买林某的房子后，要交100000元定金，那天是其带张泉宝和他姐夫一起到航龙花园6座602单元林某的家里，张泉宝把100000元钱放在桌子上，林某让黄燕点钱，其不记得有没有写收条。其对黄燕是否询问钱款性质没有印象，不知道签合同及尾款支付事宜，也不知道张泉宝怎么拿到林某名下的产权证。张泉宝每年都有催林某办理产权过户，还催其一起过去找林某办过户的事情，由于当时林某在生病，其于心不忍，就和张泉宝说先不用急，没有想到林某这么快走。林某过世之后，其有找到黄燕跟她说把房子过户给张泉宝的事情，黄燕说她要找张泉宝了解一下情况再说。后来其和黄燕说张泉宝要去告她，她说就让张泉宝告吧。张泉宝一直住在福州市晋安区，住了十几年。张泉宝对上述证人证言无异议。黄燕对上述证人证言有异议，称张泉宝没有去过其家里，其也没有点钱，是证人朱某和张泉宝串通，合伙把房子从林某手中骗走。方忠对上述证人证言有异议，认为证人证言不能证明黄燕知悉林某卖房事宜。另外证人朱某在回答黄燕、方忠关于付款当日细节的发问时称，付款时在场五个人都是坐沙发，有泡茶喝，钱是一沓放在桌子上，黄燕坐在沙发上点钱。对此，黄燕认为朱某的陈述前后矛盾，且关于是否泡茶的陈述与张泉宝的陈述相矛盾（张泉宝称当时连茶都没喝）。本院认为，证人朱某与林某、张泉宝均熟识，与本案讼争房屋没有利害关系，其关于张泉宝购买讼争房屋的经过及支付100000元定金的时间、地点、人物的陈述具体、明确、完整，与张泉宝陈述的经过基本吻合，其陈述的讼争房屋权属状态变迁情况亦与实际相符，综合《房屋买卖协议（合同）》已履行多年的事实，本院对证人朱某就张泉宝购房、付款基本经过所作的证言予以采信。至于细节部分，朱某对细节的陈述并无明显自我矛盾之处，考虑时隔久远、喝茶并非几人前往林某家中的目的，仅以朱某与张泉宝对泡茶喝茶细节陈述的轻微不同，尚不足以影响朱某就张泉宝购房、付款的基本经过所作证言的证明力。根据证人朱某的证言、张泉宝的陈述，结合《房屋买卖协议（合同）》及林某出具的收条，本院认定张泉宝于2006年向林某买房，其到林某家中支付了购房定金（购房款）100000元，付款时黄燕亦在场并点钱。 本院认为，林兆沁、林松青、马梅英经合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其均放弃答辩、举证、质证的权利。 讼争房屋原先虽然是公房，但在本案诉讼时早已完成房改，已经具备上市交易的条件，因此黄燕与方忠以《房屋买卖协议（合同）》签订时讼争房屋是公房为由主张该协议无效或未生效，理由不能成立，不予支持。讼争房屋系林某与黄燕婚后房改取得，属于林某与黄燕的夫妻共有财产。黄燕虽未在《房屋买卖协议（合同）》上签字、未对林某出卖讼争房屋一事直接表示过同意，但本案多个事实综合表明，张泉宝有理由相信黄燕已经授权林某代表夫妻双方出卖共有房屋。第一，讼争房屋系林某单位公房，林某是该房屋的购买人及登记产权人。第二，张泉宝在林某与黄燕家中支付了100000元购房款，黄燕当场点收钱款却未提出异议或疑问。第三，房改手续必须由黄燕配合办理，而林某提供了只能由黄燕本人可以获取、制作的个人材料。第四，讼争房屋已经交付张泉宝居住使用十几年，该房屋房改后的产权证书亦由张泉宝持有，期间黄燕从未就该房屋主张过权利。因此，林某一并处分夫妻共有房屋中属于黄燕的权利构成表见代理，黄燕应当对林某的处分行为承担法律后果。至于黄燕提出的《房屋买卖协议（合同）》约定价款130000元属于明显低价问题，协议签订时讼争房屋的房龄已超过十年，买受人除购房款外还要自行支付房改费用，同时还需承担因履行时间过长而增加的交易风险，在当时的市场环境下，该价款约定并无明显不合理。综上，林某与张泉宝就讼争房屋签订的《房屋买卖协议（合同）》有效，该协议对林某、张泉宝、黄燕均有约束力。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《房屋买卖协议（合同）》有效，不产生讼争房屋物权变更的法律后果，原告请求确认讼争房屋归其所有，不予支持。 讼争房屋已经完成继承分割登记在黄燕、林兆沁、林松青名下，应由三人继续履行《房屋买卖协议（合同）》的出卖人义务。黄燕、林兆沁、林松青在张泉宝已经履行全部付款义务并占有使用讼争房屋多年的情况下，不履行《房屋买卖协议（合同）》，而另行与方忠签订房屋买卖合同、将房屋所有权过户给方忠，损害了张泉宝的合法权益，因此黄燕、林兆沁、林松青与方忠之间的房屋买卖有效必须以方忠的善意受让为前提。从交易背景上看，方忠是黄燕的亲戚，黄燕、林兆沁、林松青与方忠不是通过公开市场买卖房屋，双方的磋商及合同签订经过均无证据佐证，且方忠从未实际查看过讼争房屋。从交易时间上看，方忠主张的可通过第三方核实的履行行为全部发生于张泉宝起诉且黄燕应诉之后，而对于落款时间在此之前的《房产买卖协议》及林松青的收条，并无其他证据或事实可以印证其实际形成时间。从付款细节上看，方忠不是直接现金支付，就是在当日大量现金存款后再转账支付，该付款方式不符合当前大额交易的付款习惯，方忠出资购房的真实性存疑。综上，不能认定方忠为善意买受人，方忠就购买讼争房屋签订的合同均为无效合同，原告请求确认黄燕、林松青、林兆沁与方忠于2019年5月23日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效，可以支持。 《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效，黄燕、林松青、林兆沁与方忠应当配合将讼争房屋恢复登记至黄燕、林松青、林兆沁名下，黄燕、林松青、林兆沁应在房屋所有权恢复登记至其名下后继续履行《房屋买卖协议（合同）》的出卖人义务，协助将讼争房屋所有权过户登记至张泉宝名下。 黄燕关于张泉宝请求协助办理过户手续已超过诉讼时效的抗辩，理由不成立，不予支持。张泉宝请求各被告支付律师费、公告费，没有依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认林某与原告张泉宝就坐落福州市晋安区龙安路367号ｌ＃楼403单元及1层403附属间房屋签订的《房屋买卖协议（合同）》有效。 二、确认被告黄燕、林兆沁、林松青与被告方忠于2019年5月23日签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效。 三、被告黄燕、林兆沁、林松青与被告方忠应于本判决生效之日起十日内配合将坐落福州市晋安区龙安路367号ｌ＃楼403单元及1层403附属间房屋（现不动产权证号为闽（2019）福州市不动产权第××号）的所有权恢复登记至被告黄燕、林兆沁、林松青名下。 四、被告黄燕、林兆沁、林松青应在坐落福州市晋安区龙安路367号l＃楼403单元及1层403附属间房屋的所有权恢复登记至其名下之日协助将上述房屋的所有权过户登记至原告张泉宝名下。 五、驳回原告张泉宝的其他诉讼请求。 案件受理费16617元，由被告黄燕、林兆沁、林松青、方忠共同负担。财产保全申请费5000元，由被告黄燕、林兆沁、林松青、方忠共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  黄文钗 人民陪审员  郭 静 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。