福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16332号 原告：李桂玲，女，1994年11月20日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林江鹏，福建契廓律师事务所律师。 被告：赖顺清，男，1973年5月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：赖梅桂，女，1972年3月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告李桂玲与被告赖梅桂、赖顺清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桂玲的委托诉讼代理人郑宝珠、被告赖顺清到庭参加诉讼，被告赖梅桂经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李桂玲向本院提出诉讼请求：1.赖梅桂、赖顺清立即向李桂玲交付址于厦门市思明区的房产；2.赖梅桂、赖顺清支付李桂玲房产占用费（按4000元／月的标准，自2018年5月1日计至实际交房之日止，暂计至2019年8月1日为6万元）；3.赖梅桂、赖顺清承担本案律师代理费2万元；4.赖梅桂、赖顺清归还李桂玲因筹款办理房产解押产生的费用10万元。事实和理由：2017年3月至12月期间，赖梅桂、赖顺清因资金周转需要陆续向李桂玲及李桂玲母亲王和春借款共计300余万元，2018年年初，赖梅桂、赖顺清因无力偿还巨额的银行按揭贷款及向李桂玲及王和春的上述借款，主动提出将厦门市思明区的房产即讼争房屋作价出售给李桂玲。2018年3月10日，赖梅桂、赖顺清与李桂玲及王和春进行协商，并签订一份《房产买卖协议》和《补充条款》，双方明确约定赖梅桂、赖顺清将讼争房屋作价690万元出售给李桂玲，讼争房屋尚有405万按揭贷款直接由李桂玲筹款垫资办理讼争房屋的银行抵押注销手续，赖梅桂、赖顺清此前所欠款项共计3198180元中的285万元直接作为李桂玲购买讼争房屋的首付款，赖梅桂、赖顺清明确李桂玲多支付购房款348180元。同时，赖梅桂、赖顺清承诺最迟于2018年5月1日前将讼争房屋交付给李桂玲使用。李桂玲考虑到赖梅桂、赖顺清家庭经济情况特殊，同意另行出借15万元给赖梅桂、赖顺清用于家庭开支，合同签订后，李桂玲按约定向赖梅桂、赖顺清指定的银行账户转账3万元，并筹款4042295.17元转入赖顺清名下农商银行上，用于归还赖梅桂、赖顺清所欠银行按揭贷款，并办理讼争房屋的银行抵押注销手续。2018年3月16日，双方按约定办理了产权变更登记手续，将讼争房屋变更登记至李桂玲名下。2018年5月份开始，李桂玲多次联系赖梅桂、赖顺清要求交付讼争房屋，但赖梅桂、赖顺清均找各种理由拒不交付讼争房屋，现李桂玲为维护自身合法权益，提起诉讼。 赖顺清辩称，一、包含银行解押在内的全部过户手续均是李桂玲自行办理的，赖梅桂、赖顺清对此并不知情，也未收到任何过户手续材料。经调取过户备案合同，李桂玲在过户过程中备案的合同系虚假合同。二、双方签订《房产买卖协议》时，赖顺清对借款金额存在异议，出借方并未出示以往借款的相关证据，存在胁迫订约的情形。赖梅桂、赖顺清自2016年10月起向案外人王和春借款，也多次催促对方拿出借款收据进行核对，但对方拒绝予以核对。经双方银行账户款项来往对账，赖顺清合计入账10440665.17元、合计出账4443200元，实际借款为5997465.17元。但双方买卖合同约定成交金额为690万元，加上合同中书写还欠借款348180元，为7248180元，减去实际借款5997465.17元，为1250714.83元，赖顺清对差额的该1250714.83元的利息或者费用存在争议。三、赖顺清实际上是向案外人杨文安借款，杨文安指示王和春付款，赖顺清也是向杨文安账户还款，至于杨文安和王和春的关系赖顺清并不清楚。在本案房屋买卖合同签订前，杨文安及王和春经常到赖顺清家中进行骚扰，为此赖顺清的妻子赖梅桂还报过警。赖顺清夫妇文化程度较低，且生活困难，家中还有一个罹患残疾的孩子和一个在初中就读的孩子，无力聘请律师应诉。赖顺清在借款时签订了空白的借条、收款、收据，也要求过杨文安等人还回来，但都未拿回来，在签订房屋买卖合同前的一次借款最多签了五张空白借条。四、赖顺清的妻子赖梅桂并不知道本案借款用途，赖顺清也未将借款的款项用于家庭生活，赖梅桂依法不应承担相应责任。 赖梅桂未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月10日，赖梅桂、赖顺清（出售方、甲方）与李桂玲（购买方、乙方，代理人王和春）签订《房产买卖协议》一份，约定：甲方同意将坐落于厦门市思明区的房产（用途住宅）出售给乙方，建筑面积120.83㎡；双方同意上述房产成交价为690万元，经协商交易税费由乙方承担；上述房产的产权现状为已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，双方均清楚该房屋产权现状，双方不得以此为由拒绝履行合同，甲方应于2018年3月17日前办理提前还贷并及时办理解除抵押等手续，解押款由乙方提供；甲方应于2018年5月1日前将房产交付给乙方使用，并承诺于2018年6月1日前将落户在本房屋的原有户口全部迁出；双方协商将如下室内设施一同出售给乙方，设施详见家电家具清单。合同第十一条约定“甲乙双方在签订本协议后不得中途违约。否则悔约方除应向守约方承担总房款的百分之的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。……”。双方约定其他事项：家具家电以5万元整另外出售；签约后十日内甲方无条件配合乙方办理解押过户手续。 同日，赖梅桂、赖顺清（甲方）与李桂玲（乙方，代理人王和春）还签订《补充条款》一份，约定：“经双方友好协商，赖梅桂、赖顺清自愿将坐落于厦门市思明区的房产以690万元出售给李桂玲，李桂玲知晓该房产目前还在银行抵押当中，并且约贷款405万元整，乙方同意代替甲方垫资解除银行抵押。期间垫资产生的所有费用由甲方承担（10万元），甲方自愿全权配合乙方办理银行及过户的所有手续，因甲方的原因导致该房产过户不成的，视为甲方违约，甲方应负责期间产生的一切责任。一、甲方因家庭原因长期向乙方王和春借钱，现已无力偿还这笔借款以及银行按揭。现统一结算甲方赖梅桂、赖顺清总共欠乙方王和春3198180元（1800000+843000+555180元），该款项作为购房款。剩余欠款348180元；二、甲方同意签约当日将该房产交付乙方使用，甲方于5月1日前搬出该房屋，并将所有钥匙及相关物业水电煤气交付乙方；三、乙方出于同情甲方家庭困难，于房产总价外自愿出借15万元给甲方用于家庭开支，该笔资金于签单日付给甲方3万元，交房支付剩余款项。……”。赖梅桂、赖顺清当日出具《收款收据》一份，载明“兹收到王和春转账3万元，甲方赖梅桂指定收款账户，以银行到账时间为准”。 2018年3月16日，讼争房屋的权利人变更登记至李桂玲名下；李桂玲于2018年3月19日代赖顺清还清讼争房屋尚欠银行抵押贷款本息共计4042295.17元（其中本金400万元、表内利息42116.67元、表外利息178.5元）。 后因赖梅桂、赖顺清未交付讼争房屋，李桂玲提起本案诉讼，并与福建契廓律师事务所签订《委托代理协议》，委托福建契廓律师事务所指派律师参加本案一审诉讼，李桂玲支付律师服务费2万元。 讼争房屋现仍由赖顺清、赖梅桂一家居住使用中。 审理中，双方均确认讼争《房产买卖协议》的性质系以物抵债协议，抵债物即讼争房屋，双方约定的交易总价扣除银行抵押贷款的款项用于抵扣赖梅桂、赖顺清尚欠王和春的借款。赖顺清对李桂玲主张的占用费标准按4000元/月的无异议，但认为系李桂玲违约在先，赖顺清不应支付占用费。 李桂玲主张王和春系李桂玲的母亲，赖顺清、赖梅桂自2016年10月份开始向王和春借款，后因无力偿还借款，双方一致同意终止借款合同关系，成立房屋买卖合同关系，约定将借款本息转化为购房款，并于2018年3月10日经对账结算后一致同意将其中的285万元作为购房首付款，《房产买卖协议》合法有效。双方虽确认赖顺清、赖梅桂尚欠借款本息3198180元，但双方实际用于折抵购房款的仅是其中的285万元，另外348180元李桂玲已当庭明确放弃该项诉请。根据法律规定，年利率超过36%的利息约定无效，双方《借款合同》虽约定月利率3.3%，但即使超出部分的0.3%无效，经重新计算，利息差额仅为91712元，因此即使扣除该利息差额，仍然远超双方折抵的购房首付款金额，不影响《房产买卖协议》的效力。且讼争《房产买卖协议》签订后，双方均已依约实际履行，李桂玲依约履行了筹款垫资解押、办理过户登记手续，赖顺清、赖梅桂依约提供家电家具清单、配合进行房产评估，且根据赖顺清、赖梅桂于2018年3月26日调取的《存量房买卖合同》可知，赖顺清、赖梅桂于此时即已得知房产过户的事情，但期间从未提出异议，还积极配合房产评估，故其抗辩对房产过户不知情缺乏依据。李桂玲为证据其前述主张，提供如下证据：1.《借款合同》、收款收据，载明2016年10月至2017年3月期间，赖顺清、赖梅桂分别与王和春签订《借款合同》数份，约定由王和春提供借款，月利率为3.3%；2.《家电家具清单》，载明2018年3月10日买卖双方对讼争房屋室内家电家具情况进行确认；3.《房地产抵押估价报告》，载明经李桂玲委托，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司于2018年3月29日出具《房地产抵押估价报告》，经实地查勘，讼争房屋在2018年3月12日时点的估价价值为603.56万元。 赖顺清对上述证据的质证意见为，1.《借款合同》、收款收据的真实性予以确认，确实是赖顺清、赖梅桂的签字，但是该份证据的原件并未退还给赖顺清、赖梅桂；2.《家电家具清单》的真实性确认，双方签订协议时约定将室内家具家电作价5万元出售给李桂玲；3.《房地产抵押估价报告》的真实性无法确认，当时双方有协商办理房产评估，所以在评估时对评估人员进行现场查看没有异议。 赖顺清抗辩其夫妻二人对房产过户和解押手续如何办理的均不知情，且对对账金额存在异议，因此不愿交付讼争房屋，并提交了如下证据：1.2018年3月26日至房管局调取的《存量房买卖合同》，该合同载明“2018年3月14日，赖梅桂（出售人、卖方，代理人卢小辉）与李桂玲（买受人、买方，代理人林倩雯）签订《存量房买卖合同》（合同编号：00832623）一份，约定卖方房产坐落于思明区，房产成交价为300万元，买方承担所有税费”，拟证明该份买卖合同系虚假的；2.银行流水清单，拟证明赖顺清实际收到的借款本金与《借款合同》中载明的并不一致，存在利滚利的情形，且实际借款人并非王和春，而是杨文安；3.赖顺清签字捺印的空白收款收据／凭证两张，拟证明双方进行抵债后，赖顺清、赖梅桂对抵债的数额有异议，要求再次对账，并拍摄了王和春出示的空白收款收据。 李桂玲对上述证据的质证意见为，1.《存量房买卖合同》的真实性无异议，但该份合同的调取时间是2018年3月26日，说明被告在当时对过户的事情是无异议的；2.银行流水真实性认可，但并非全部借款还款明细，赖顺清的还款均系支付利息；3.空白收款收据/凭证两张的真实性、合法性、关联性均不予认定，讼争房屋当时已办理过户登记，没有必要在对账后再出具该材料。 经本院询问，赖顺清陈述其自2018年2月起未再支付银行抵押贷款利息，原本是要出售讼争房屋来偿还银行抵押贷款及讼争借款，讼争房屋当时的市场价格大约为750万元，足以支持所欠银行贷款及讼争借款本息，还有剩余；原告为保障其借款资金安全，指定要求委托给其朋友所开中介公司进行出售，赖顺清当时报价是750万元，有人出价730万元购买；赖顺清在2018年3月底得知讼争房屋已过户，原告等人于2018年6月拿着新产权证收房，双方发生冲突，被告方还报了警；赖顺清确认收到《补充条款》约定的3万元。 本院认为，本案系李桂玲依据其与赖梅桂、赖顺清签订的《房产买卖协议》提起的房屋买卖合同纠纷，双方均确认讼争《房产买卖协议》的性质系以物抵债协议，即赖梅桂、赖顺清通过转移讼争房屋的所有权用于抵扣向案外人王和春的借款，所抵扣借款的性质转化为购房款。双方达成以物抵债协议后并依约办理了物权变更登记手续，李桂玲现系讼争房屋的权利人，有权要求赖梅桂、赖顺清交付讼争房屋，赖顺清的相关抗辩意见不能成立。理由如下：首先，赖顺清对向案外人借款以及在偿还债务不能时签订以物抵债协议的事实无异议，庭审中也确认系自愿签订的讼争《房产买卖协议》及将室内家具作价5万元出售给李桂玲，李桂玲已就讼争借款抵扣的合法性进行初步举证，赖顺清对其抗辩意见并未进行充分举证，且如其对双方对账结算金额有异议，应当在合理期限内及时对协议的效力提出异议或者采取其他相应补救措施。其次，赖顺清曾将讼争房屋的相关处分权利公证委托给案外人，因此赖顺清、赖梅桂可不直接参与办理讼争房屋的过户登记手续。根据在案证据，赖顺清对评估人员进入讼争房屋实地查勘的事实知悉并未提出异议，且在2018年3月底即得知讼争房屋被过户至李桂玲名下的事实，其再以对讼争房屋过户事宜不知情为由进行抗辩，明显与事实不符。第三，讼争《房产买卖协议》约定的交易价格为690万元，评估机构出具的评估价值为603.56万元，赖顺清主张欲以750万元出售讼争房屋、已有人出价730万元，因此双方约定的交易价格与赖顺清的期望售房价值相差不大。双方实际履行的系于2018年3月10日签订的《房产买卖协议》，而非在房管部门备案的《存量房买卖合同》，赖顺清以《存量房买卖合同》约定的交易价格与实际交易价格不一致主张过户行为系虚假的，也不能成立。最后，赖顺清确认其自2018年2月起未再支付银行抵押贷款的利息，也有出售讼争房屋进行偿债的打算。李桂玲在2018年3月即已代赖顺清还清银行抵押贷款本息，赖顺清既然主张其权益受到损害，就应当及时采取合法途径进行维权，而其在不用承担偿还贷款债务的情形下继续占用讼争房屋，也有违诚信和公平。本案系房屋买卖合同纠纷，赖梅桂系合同当事人，应依约承担合同责任，与讼争借款的使用用途无关，故对赖顺清关于赖梅桂不承担相应责任的抗辩，本院不予采纳。综此，本院认定讼争《房产买卖协议》系双方当事人达成的以物抵债合意，经审查不存在合同无效的事由，现李桂玲诉请赖顺清、赖梅桂交付讼争房屋，本院予以支持。 赖顺清、赖梅桂未依约交付讼争房屋，其违约行为给李桂玲造成了损失，应支付占用房屋期间的房屋占用费。赖顺清对李桂玲主张的占用费标准无异议，考虑到赖顺清、赖梅桂系以房抵债且实际生活困难，结合李桂玲主张权利的时间，本院酌情给予赖顺清、赖梅桂一个月的腾房期限，并酌定自李桂玲起诉之日至本院确定的腾房期限内赖顺清、赖梅桂可按每月1000元的标准支付占用费；如赖顺清、赖梅桂逾期搬离，应按每月4000元的标准支付占用费。 李桂玲诉请赖顺清、赖梅桂返还因筹款解押产生的费用10万元，并未提交证据佐证，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 李桂玲依《房产买卖协议》第十一条约定主张律师费损失，鉴于本案买卖协议系以房抵债协议，不同于一般二手房买卖合同，且协议第十一条也并未就违约金进行约定，故对李桂玲关于律师费损失的诉请，本院不予支持。 综上所述，对李桂玲的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、赖顺清、赖梅桂于本判决生效之日起一个月内将厦门市思明区的房屋交付给李桂玲； 二、赖顺清、赖梅桂于本判决生效之日起十日内支付李桂玲上述房屋的占用费（自2019年8月8日起至本判决生效之日起一个月内，按照每月1000元支付；本判决生效之日起一个月后，按照每月4000元计算至实际交付房屋之日止）； 三、驳回李桂玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1950元，由李桂玲负担1300元，赖顺清、赖梅桂共同负担650元；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （戴建平） 二〇二〇年三月二日 法官 助理 （冯莉平） 代书记员（ 杨耀 荣） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。