西安市鄠邑区人民法院   民事判决书                     (2019)陕0118民初4697号   原告（反诉被告）：西安市鄠邑区XX中心，住所地：西安市鄠邑区。   法定代表人：万东明，该单位经理。   委托诉讼代理人：王**峰，男，1972年4月27日生，该单位副经理，住西安市鄠邑区。   委托诉讼代理人：李书超，陕西勇智律师事务所律师。   被告（反诉原告）：王荣伟，男，1962年2月8日生，汉族，住西安市鄠邑区，现住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：邢富民，陕西迎旭律师事务所律师。   原告（反诉被告）西安市鄠邑区XX中心（以下简称：XX中心）与被告（反诉原告）王荣伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告XX中心之委托诉讼代理人王**峰、李书超，被告王荣伟及其委托诉讼代理人邢富民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）XX中心向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除2000年6月14日原、被告签订的合同。2、请求判令被告支付原告违约金58.8万元（196万元×30%）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由: 2000年6月14日，原、被告双方签订《合同》，原告将其“购物商场”二楼东部共计58间房屋出让给被告使用，合同期限为2002年1月1日至2071年12月31日共70年。合同约定，被告应在合同签字之日起（2000年6月14日）5年内付清房屋出让费120万元，管理费76万元，合计196万元，若被告逾期2年未付清上述款项，原告有权终止合同。该合同履行期间，截止2009年8月被告尚欠原告出让费6.3万元，管理费34万元，合计40.3万元未付。就上述费用原告多次要求被告支付，被告总以各种理由拒绝。原告认为，被告的行为违反了合同约定，违背了合同目的，故诉至法院，望法院支持原告的诉请。    被告（反诉原告）王荣伟辩称，不同意原告的诉讼请求，原告诉请应驳回。原告原名为户县XX中心，现更名为西安市鄠邑区XX中心，其上级主管部门为原西安市户县商业总公司。1997年，原告拟建设户县XX中心并上报于其主管部门西安市户县商业总公司，西安市户县商业总公司以(1997)075号报告于原户县计划委员会，户县计划委员会于1997年10月5日以户计发（1997)150号文件批准了户县商业总公司新建户县XX中心的计划，且该批文批准XX中心总建筑面积为8000平方米，总投资为560万元，资金自筹。后西安市户县商业总公司成立“户县XX中心筹建办公室”。    户县XX中心筹建办公室于1998年11月30日向被告筹资人民币30万元，于1999年4月19日向被告筹资人民币20万元，于1999年5月27日向被告筹资人民币10万元；1999年5月27日至1999年12月向被告筹资人民币10万元，以上共计70万元。1999年底户县XX中心建成，并办理了注册登记。但原告无法给付被告从被告处筹资的70万元资金。2000年6月14日，双方签订了《合同》，该合同主要约定：原告将原户县XX中心XX楼东部的营业用房58间（建筑面积855平方米）使用权出让给被告；出让期限为70年，即自2002年1月1日至2071年12月31日；房屋出让金120万元，管理费76万元，合计196万元。扣除此前筹资时从被告处取得的70万元，下欠的房屋出让金、管理费共计126万元，被告需于5年内付清（2000年6月14日至2005年6月14日），逾期2年未付清，原告有权终止合同；该合同第五条约定出让部分交付后，由原告办理使用权手续给被告，所需费用由被告按比例分摊；该合同第七条约定，被告需在原告的经营范围内从事商业经营活动；该合同第八条约定，XX中心的购物商场的公共设施为双方共同使用。出让部分的公共设施及场所，在确保商场的整体规划如：通道畅通、消防安全及厕所的使用的前提下，由被告使用；该合同第九条约定：购物商场的踏步式电梯，应在营业时间内保证正常运行（停电及电梯故障除外）；该合同第十条约定：管理费包括公用水、电、卫生、保安、维修等费用（房屋、水电等共用设施人为损坏，由当事人负责赔偿）。原告保证被告的正常经营活动，并负责保证经营期间的正常经营秩序；该合同第十一条约定：双方必须严格执行合同。如有违约，由违约方支付守约方出让金和管理费的30％作为违约金（即196万元的30%)。    合同签订前，被告已向原告交纳房屋出让费70万元。合同签订后，被告于2000年6月14日至2007年6月14日向原告交纳房屋出让费50万元和管理费35.7 万元。但合同履行期间原告违反合同中约定的义务：将该楼西边进门的踏步式电梯未开通，后又予以拆除并建成门面对外出租；将该楼北边的楼梯拆除另盖成门面房向外出租，且受让房屋的物业不履行管理义务，卫生无人打扫；并将2楼的公共通道堵死，致使被告受让的房屋使用受限，不能取得合同约定相应的收益，并未给被告办理房屋使用权证。期间经被告多次交涉无果。因原告的违约行为对被告造成了一定的损失，故被告不能确定是否应向原告交纳剩余的管理费，致使双方纠纷未能解决。    因此，被告认为：一、原、被告双方的合同是一个房屋使用权转让合同；二、被告在合同约定的期限内已履行了大部分合同义务即已全部支付了被告房屋出让费120万、管理费35.7万元，三、下余的管理费40.3万元未付是因为原告已构成了违约，被告在行驶同时履行抗辩权；四、原、被告双方签订合同后，原告已履行了门面房的交付义务。被告自2000年6月14日起己实际占有标的物（58间门面房）至今且该门面房已全部对外出租；五、原、被告之间现存在的关系既有合同之债的内容也有侵权之债的内容；六、该58间门面房自2000年6月14日起其使用权已归属被告。基于以上事实及理由，双方的合同现在根本就无法解除，故应驳回原告的诉讼请求。    被告（反诉原告）王荣伟向本院提出反诉请求：1、要求继续履行原、被告于2000年6月14日签订的《合同》；2、要求原告赔偿被告违约金18.5万元（违约金58.8万元-管理费40.3万元=18.5万元）；3、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告原名为户县XX中心，现更名为西安市鄠邑区XX中心，其上级主管部门为原西安市户县商业总公司。1997年原告拟建设户县XX中心并上报于其主管部门西安市户县商业总公司，西安市户县商业总公司以(1997)075号报告于原户县计划委员会，户县计划委员会于1997年10月5日以户计发(1997)150号文件批准了户县商业总公司新建户县XX中心的计划，且该批文批准XX中心总建筑面积为8000平方米，总投资为560万元，资金自筹。后西安市户县商业总公司成立“户县XX中心筹建办公室”。户县XX中心筹建办公室于1998年11月30日向被告筹资人民币30万元;于1999年4月19日向被告筹资人民币20万元；于1999年5月27日户县XX中心筹建办公室向反诉原告筹资人民币10万元;1999年5月27日至1999年12月向被告筹资人民币10万元，以上共计70万元。1999年底户县XX中心建成，并办理了注册登记。但原告就筹资被告的70万元资金无法给付。2000年6月14日，双方签了《合同》，该合同主要约定：原告将原户县XX中心XX楼东部的营业用房58间(建筑画积855平方米)使用权出让给被告;出让期限为70年，即自2002年1月1日至2071年12月31日;房屋出让金120万元，管理费76万元，合计196万元。因此前原告已向被告筹资70万元，所以下欠的房屋出让金、管理费共计126万元被告需于5年内付清(2000年6月14日至2005年6月14日)逾期2年未付清，原告有权终止合问;该合同第五条约定出让部分交付后，由原告办理使用权手续给被告，所需费用由被告按比例分摊；该合同第七条约定，被告需在原告的经营范围内从事商业经营活动;该合同第八条约定:XX中心的购物商场的公共设施为双方共同使用。出让部分的公共设施及场所，在确保商场的整体规划如:通道畅通、消防安全及厕所的使用的前提下，由被告使用，该合同第九条约定:购物商场的踏步式电梯，应在营业时间内保证正常运行(停电及电梯故障除外);该合同第十条约定:管理费包括公用水、电、卫生、保安、维修等费用(房屋、水电等共用设施人为损坏，由当事人负责赔偿)。原告保证被告的正常经营活动，并负责保证经营期间的正常经营秩序;该合同第十一条约定:双方必须严格执行合同。如有违约，由违约方支付守约方出让金和管理费的30％作为违约金(即196万元的30％为58.8万元)。   合同签订前，被告已向原告交纳房屋出让金70万元。合同签订后，被告于2000年6月14日至2007年6月14日向原告交纳房屋出让费50万元和管理费35.7万元。但合同履行期间原告违反合同中约定的义务:将该楼西边进门的踏步式电梯未开通，后又予以拆除并建成门面对外出租;将该楼北边的楼梯拆除另盖成门面房向外出租:且受让房屋的物业不履行管理义务，卫生无人打扫；并将2楼的公共通道堵死，致使被告受让的房屋使用受限，不能取得合同约定相应的收益，并未给被告办理房屋使用权证。期间多次交涉无果。原告的违约行为对被告造成了一定的损失。故被告不能确定是否应向原告交纳剩余的管理费，致使双方纠纷未能解决。   综上，被告认为:双方签订的合同合法有效，原告应按照合同的约定履行义务，且原告向被告出让的标的物是商业性用房，所以原告将该楼西边进门的踏步式电梯未开通，后又予以拆除并建成门面对外出租;将该楼北边的楼梯拆除另盖成门面房向外出租;对受让房屋的物业不履行管理义务，卫生无人打扫;并将2楼的公共通道堵死，致使被告受让的房屋使用受限，不能取得合同约定相应的收益，直到目前都未给被告办理房屋使用权证。原告的上述行为违反了合同约定的义务已构成违约，故被告反诉于人民法院，希望人民法院依法判处。   原告（反诉被告）XX中心对被告（反诉原告）王荣伟的反诉请求辩称，一、不同意继续履行合同。2000年6月14日，原、被告双方签订《合同》，原告将位于鄠邑区XX商场XX楼东部58间，建筑面积855平方米的房屋租赁给被告经营使用。租赁期限为2002年元月1日至2071年12月31日共70年。约定房屋租赁费用为120万元，管理费76万元，合计196万元。该《合同》特别约定，被告需将房屋租赁费和管理费用的剩余部分于签字之日(即2000年6月14日)起五年内(即2005年6月14日)付清，每年付25万元整(头半年付10万元，后半年付15万元)。逾期2年(即2007年6月14日)未付清上述费用时，原告有权解除《合同》。被告自2000年6月14日起实际占用(58间门面房)，之后陆续向原告交付房屋租赁费50万元，管理费35.7万元，算上从XX中心筹建时被告出资的70万元，合计155.7万元，被告尚欠原告40.3万元。原告要求被告缴纳所欠费用，被告总以各种理由拒绝，截止2019年8月原告起诉时上述费用仍然未付。   原、被告双方签订的合同为房屋租赁合同。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告提出解除合同既有事实依据又有法律依据，相反被告要求继续履行合同则无依据，法庭应依法驳回。   二、原告不同意支付58.8万元违约金。被告称其拒付所欠费用是因为原告：1、将该楼西边进门的踏步式电梯未开通，后又拆除并建成门面房对外出租;2、将楼北边的楼梯拆除另盖成门面房对外出租；3、将2楼公共通道堵死，被告房屋使用受限;4、物业不履行管理义务，卫生无人打扫；5、没有办理房屋使用证。原告在这里说明：1、原告将原来踏步式电梯拆除，是因为踏步式电梯运行多年老化、故障频发、存在安全隐患。2、原告将原北门楼梯拆除，向西迁移10米并增设电梯一部，这对被告是有利的。3、原告一直保持公共通道畅通从未将2楼公共通道堵死。4、原告没有为被告办理房屋使用权证并没有影响被告对房屋的使用。原告顺应时代的发展，为了使XX中心大楼的布局更合理，更安全，更协调、更美观，为了使公共设施产生更多的商业价值对公共设施进行改造、改建，这对被告是一种利好，不存在违约的问题。另外，被告讲XX中心的物业不履行管理义务，卫生无人打扫，这与事实不符。原告设有专职警卫负责安全，维护正常经营秩序。原告还设有专职的保洁负责垃圾清运，不存在物业不履行管理义务，卫生无人打扫的情况。被告也从未就原告的以上改造、改建行为及管理问题提出过诉讼或仲裁。相反被答辩人在其民事答辩状陈述“被告自2000年6月14日起已实际占有标的物(58间门面房)至今且该门面房已全部对外出租。”并且被告还于2007年11月、2009年1月分别向原告缴纳管理费20万元和10万元。以上事实说明，被告的收益没有受到影响，同时反证原告违约的事实不能成立，被告要求原告承担违约金的反诉请求应当予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年10月5日，户县计划委员会作出了关于新建户县XX中心工程计划的批复，同意该项目列入97年自筹投资计划，其规模为：总建筑面积8000平方米，总投资560万元，资金自筹等。   2000年6月14日，原告XX中心作为甲方与被告王荣伟作为乙方双方签订了合同一份，内容为：“为发展户县经济，搞活市场流通，根据国家有关法律法规，经甲、乙双方就户县XX中心XX楼东部营业用房使用权出让事宜，达成以下协议:一、出让标的:甲方将XX中心的“购物商场”(立项批文附后)二楼东部由北起第一排三十三号至四十五号，第二排三十二号至二十四号，第三排十五号至二十三号，第四排五十四号至四十六号，第五排七十九至八十七号，第六排九十六号至八十八号，共计五十八间(门牌号的编排见原始档案)，营业房建筑面积八百五十五平方米，出让给乙方。合同期限自二〇〇二年元月一日至二〇七一年十二月三十一日共计70年。二、出让价金:共计房屋出让费壹佰贰拾万元整，管理费柒拾陆万元整。三.乙方需将房屋出让费和管理费的剩余部分于签字之日起五年内付清，每年付贰拾伍万元整(头半年付壹拾万元，后半年付壹拾伍万元)。逾期二年未付清应付本条款所列款项时，甲方有权终止合同。四、出让部分不包括土地使用权，出让期间内，如乙方另行转让，在同等条件下优先考虑甲方。五、出让部分交付后，由甲方办理使用权手续给乙方，所需费用由乙方按比例分摊。六、甲方出让部分交给乙方后，乙方不得安装固定性有噪音、有污染的设备作为生产用房，不得随意改变房屋整体结构。如乙方因工作需要，需拆除、改建，在不影响主体结构的情况下需征得甲方同意，方可实施。费用由乙方承担。七、乙方必须守法经营，服从甲方统一管理，遵守甲方所制定的统一规章制度。乙方须在甲方的经营范围内(以甲方营业执照为准附加娱乐)从事商业经营活动。经营中所发生的债权债务及违法违规情况，由乙方自行负责，甲方概不承担。八、XX中心的“购物商场”的公共设施为甲乙双方共同使用。出让部分的公共设施及场所，在确保商场的整体规划如:通道畅通、消防安全及厕所的使用的前题下，由乙方使用。九、购物商场的踏步式电梯，应在营业时间内保证正常运行(停电及电梯故障除外)。十、管理费包括公用水、电、卫生、保安、维修等费用(房屋、水电等共用设施人为损坏，由当事人负责赔偿)。甲方保证乙方的正常经营活动，并负责保证经营期间的正常经营秩序。十ー、甲乙双方必须严格执行合同。如有违约，由违约方支付守约方出让金和管理费的30％作为违约金……”西安市户县商业总公司作为甲方的主管部门亦在该合同上盖章。该合同签订前，原告在被告处筹资70万元。该合同签订后，原告向被告交付了合同约定的58间门面房。被告于2000年6月14日至2007年6月14日给付原告85.7万元，其中出让费50万元，管理费35.7万元。按合同约定，被告尚欠原告40.3万元管理费未付。被告以原告将西边踏步式电梯未开通后又拆除改建门面房对外出租及将北边的楼梯另建门面房对外出租等为由拒付管理费。   2019年8月12日，原告持上述诉称理由诉至本院，请求支持以上请求。审理中，被告提出反诉，请求支持以上反诉请求。另查明，2008、2009年间，原告将西边踏步式电梯拆除改建门面房对外出租。2011、2012年间，原告将北边楼梯拆除另建门面房对外出租。原告认为被告未支付管理费违反双方合同约定，被告认为原告改造、改建行为违反双方合同约定，致其房屋使用受限。因双方意见分歧较大，致本案无法调解。   本院认为，原、被告双方签订之合同，系双方真实意思表示。原告以被告未按双方合同约定支付费用为由要求解除合同，被告以原告改造、改建行为违反双方合同约定，致其房屋使用受限为由拒付下欠费用40.3万元，由于双方均未严格按照合同约定履行义务，但双方均已履行了合同的主要义务，故对原告要求解除合同之诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求继续履行合同之反诉请求，本院予以支持。由于原、被告双方均未严格按照合同约定履行义务，均存在违约行为，故对原、被告双方要求对方支付违约金之诉讼请求，本院均不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）西安市鄠邑区XX中心与被告（反诉原告）王荣伟于2000年6月14日签订的《合同》继续履行。   二、驳回原告（反诉被告）西安市鄠邑区XX中心请求解除2000年6月14日原告西安市鄠邑区XX中心（反诉被告）与被告（反诉原告）王荣伟签订的合同及要求被告王荣伟（反诉原告）支付原告（反诉被告）西安市鄠邑区XX中心违约金58.8元（196万元×30%）的诉讼请求。   三、驳回被告（反诉原告）王荣伟其余之诉讼请求。   本案案件受理费27190元，由原告西安市鄠邑区XX中心负担。反诉案件受理费9080元（已减半收取），由原告西安市鄠邑区XX中心负担4540元，被告王荣伟负担4540元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审 判 长张保育   陪 审 员魏小妮   陪 审 员李新翔     二〇二〇年三月十六日    书 记 员杨晓艳          1