广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1334号原告：中国工商银行股份有限公司江门港口支行，住所地江门市*****之一。负责人：刘世扬。委托诉讼代理人：蔺绍晖，江门分行职员。委托诉讼代理人：雷军，江门分行职员。被告：黄鸿滨，男，1983年10月5日出生，住江门市蓬江区*******************，公民身份号码440************311。被告：何健敏，女，1983年10月6日出生，住江门市江海区**************之二402，公民身份号码440************922。被告：江门市新会区会城建筑工程有限公司，住所地江门市新会区**********。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：何健辉，广东广能律师事务所律师。第三人：江门市*********，住所地江门市江海区*******。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：李丽芬，广东良匠律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司江门港口支行与被告黄鸿滨、何健敏、江门市新会区会城建筑工程有限公司（以下简称会城建筑公司）、第三人江门市*********（以下简称公积金中心）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蔺绍晖、被告黄鸿滨、被告会城建筑公司的委托诉讼代理人何健辉、第三人公积金中心的委托诉讼代理人李丽芬到庭参加诉讼，被告何健敏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除编号为2015年港住组0046号《个人购房借款/担保合同》，判令黄鸿滨、何健敏立即偿还贷款本金365185.6元及相关利息9303.06元（暂计至2019年10月24日，从2019年10月25日起至该笔贷款还清之日止的相关利息按照合同约定利率计算）；2.判令黄鸿滨、何健敏就上述债务承担抵押担保责任,原告对贷款抵押物“江门市蓬江区*****************”处置后的价款享有优先受偿权；3.判令会城建筑公司对上述债务承担连带保证责任；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月31日，中国工商银行股份有限公司江门分行(以下简称江门工行)与第三人签订的《江门市住房公积金个人住房贷款委托协议书》约定，第三人委托江门工行及下属支行发放及清收住房公积金个人住房委托贷款业务。2015年6月，黄鸿滨向第三人申请住房公积金个人住房借款30万元。2015年8月获第三人审批同意发放委托贷款。黄鸿滨、何健敏于2015年8月26日与原告签订合同号为：2015港住组0046号《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款金额为40万元（其中包括第三人委托原告发放的30万元公积金委托贷款、原告自营性住房按揭贷款10万元），借款期限为28年，自2015年11月24日起至2043年11月24日止，约定还款日期为每月24号。黄鸿滨、何健敏同意将所购房屋江门市蓬江区*****************房屋作为借款抵押担保，并已办妥预购商品房抵押权预告登记。上述合同签订后，原告依照上述合同和《住房公积金委托贷款协议书》的约定，在房产备案部门办理了预购商品房抵押权预告登记后，于2015年8月26日向黄鸿滨、何健敏发放了住房按揭组合贷款40万元（其中包括第三人委托原告发放的30万元公积金委托贷款、原告自营性住房按揭贷款10万元），履行了合同义务。贷款发放后，从贷款发放日起至2019年3月24日止，黄鸿滨、何健敏连续违约10期，积欠本金6305.68元，积欠相关利息9303.06元（暂计至2019年10月24日）。根据以上事实，黄鸿滨、何健敏的行为已构成违约。原告认为，原告与黄鸿滨、何健敏所签定的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。黄鸿滨、何健敏未能依法履行合同义务，按照2015年港住组0046号《个人购房借款/担保合同》第十四条第1项的约定：借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。第十九条抵押担保范围的约定和第二十一条抵押物的处分的约定：原告对上述贷款抵押物处置所得价款优先受偿。现黄鸿滨、何健敏已构成严重违约，原告宣告借款合同项下的贷款全部提前到期，黄鸿滨、何健敏依法应承担违约责任。根据会城建筑公司在办理按揭贷款前与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》第四条的约定：在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，会城建筑公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，因此，会城建筑公司应为上述债务承担连带保证责任。原告为其诉请向本院提交的证据如下：身份证，户口簿，结婚证，企业登记信息，《个人购房借款/担保合同》，贷款借据，预购商品房预告登记证明，预购商品房抵押权预告登记证明，还款明细情况表，《按揭贷款业务合作协议》，《江门市住房公积金个人住房贷款委托协议书》，《江门市住房公积金个人住房借款申请审批表》，《关于同意诉讼清收黄鸿滨、何健敏住房按揭组合贷款的复函》，催收通知书。被告黄鸿滨辩称，对原告的起诉没有异议，希望可以继续履行合同，由被告继续按揭还款。被告黄鸿滨没有向本院提交证据。被告何健敏无答辩，也没有向本院提交证据。被告会城建筑公司辩称，原告起诉要求会城建筑公司承担连带责任没有任何事实和法律依据：一、江门市蓬江区*****************屋已达办证条件，原告和被告黄鸿滨、被告何健敏在知道房屋已达办证条件的情况下，至今仍一直怠于履行办证义务，会城建筑公司因此毋需承担对被告黄鸿滨、被告何健敏的个人购房贷款承担担保责任。原告是依据会城建筑公司与原告于2012年6月21日签订《按揭贷款业务合同协议》第四条的约定“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证……”，要求会城建筑公司对被告黄鸿滨、被告何健敏的贷款承担保证责任。江门市蓬江区*****************屋早于2016年12月31日交付给被告黄鸿滨、被告何健敏，2018年1月，会城建筑公司通知上城铂雍汇花园5幢、6幢所有业主于2018年1月25日至2018年2月11日到上城铂雍汇营销中心领取相关的办证资料，经通知后，上城铂雍汇花园项目大部分业主领取相关的办证资料后办理了《不动产权证》，其中更有大部分按揭购房的业主办理了相应的《房屋他项权证》并交付给原告收押。因此，会城建筑公司已履行了作为开发商应尽的义务，原告和被告黄鸿滨、被告何健敏是在知道房屋已达办证条件的情况下至今仍一直怠于办理相应《不动产权证》和《房屋他项权证》，而事实上，《不动产权证》、《房屋他项权证》的办理、领证手续以及将《房屋他项权证》交由原告收押的手续应是原告和被告黄鸿滨、被告何健敏之间各自相互配合履行的事项，会城建筑公司无权代其任意一方履行，在这种情况下，原告起诉仍要求会城建筑公司提供担保责任，明显已超出会城建筑公司的担保范围，会城建筑公司因此毋需承担对被告黄鸿滨、被告何健敏的个人购房贷款承担担保责任。二、会城建筑公司没有在原告和被告黄鸿滨、被告何健敏双方签订的《个人购房借款/担保合同》作为保证人签订合同，会城建筑公司提供的担保责任、担保范围仅限于《按揭贷款业务合同协议》的约定。会城建筑公司没有在原告和被告黄鸿滨、被告何健敏双方签订的《个人购房借款/担保合同》作为保证人签订合同，因此，原告和被告黄鸿滨、被告何健敏双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定的保证方式、保证期间、担保人承诺等一切关于担保约定的条款对会城建筑公司不产生法律约束力。除了《按揭贷款业务合同协议》第四条约定了会城建筑公司作为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证外，没有其他任何条款对担保的期间、行使担保权利实现债权的顺序等担保条款进行约定，原告仅能依据《按揭贷款业务合同协议》第四条的约定要求会城建筑公司承担保证责任，但该条款也没有明确约定行使担保权利实现债权的顺序。退一万步说，即使法院经审理认定会城建筑公司仍需为被告黄鸿滨、被告何健敏的贷款承担保证责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，原告应当先就被告黄鸿滨、被告何健敏提供的自有的位于江门市蓬江区*****************屋作为本案债务的抵押担保实现债权，会城建筑公司仅对被告黄鸿滨、被告何健敏的贷款债务经实现抵押权不足清偿的部分承担清偿责任。综上，原告起诉要求会城建筑公司承担连带责任没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。被告会城建筑公司向本院提交证据如下：《商品房买卖合同（预售）》，《房屋验收交接书》，《办理不动产权证登记的通知》，信函回执。第三人公积金中心述称，对原告的诉讼请求和事实理由无异议。第三人公积金中心没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审核各方当事人的举证，并结合各方当事人的陈述，由于原告提供的证据真实，证据来源合法，且与其诉请的事实、理由、诉讼请求相关联，故本院对原告提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证，并确认原告诉称的有关黄鸿滨、何健敏的借款事实、抵押预告登记事实以及欠款情况。另查明：1.原告与会城建筑公司之间的保证担保方面。2012年6月21日，江门工行与会城建筑公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定由江门工行作为会城建筑公司开发销售的上城铂雍汇项目的按揭贷款办理银行，协议第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续(不含抵押预告登记),并将《房屋他项权证》交江门工行收押之前，会城建筑公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。如借款人在会城建筑公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，会城建筑公司保证在接到江门工行书面催款通知后90日内履行还款义务。第五条约定：项目达到办理房屋所有权证的条件时，会城建筑公司应及时通知江门工行，并负责协助江门工行及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由江门工行保管。庭审查明，会城建筑公司没有提交书面证据证实其通知了江门工行（或原告）涉案房屋可办理正式抵押登记手续。2.诉讼中，各方当事人均确认，涉案用作抵押的房屋只办理了抵押预告登记，未办理抵押登记。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告是江门工行的属下分支机构，原告贷款是受江门工行管理、指派，江门工行与会城建筑公司签订的《按揭业务担保合作协议》对原告具有约束力。原告与黄鸿滨、何健敏签订的购房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。黄鸿滨、何健敏借款后，没有按合同约定偿还贷款本息，已明确以其行为表明不履行合同的主要债务，原告可依合同约定及法律规定诉请解除合同，并提前收回全部贷款本息。关于会城建筑公司的担保责任问题。至今为止，涉案房产并未办妥他项权证，会城建筑公司也没有举证证明其通知及协助江门工行（或原告）办理正式抵押登记手续，原告不存在过错，依照《按揭贷款业务合作协议》的约定，会城建筑公司在此阶段应承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，抵押预告登记的目的是保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，针对的是将来发生的不动产物权，抵押预告登记时不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，与抵押登记不能划等号，故不产生优先受偿的效力。只有当抵押人享有物权且办妥了抵押登记后，抵押权人才享有优先受偿权。涉案约定的抵押物尚未办理抵押登记，会城建筑公司辩称应先处理抵押物后再承担保证担保责任的意见于法无据，本院不予采纳。同理，原告诉请对抵押物处理所得价款享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。综上所述，原告诉请黄鸿滨、何健敏偿还贷款本息合法合理，本院予以支持；原告诉请会城建筑公司承担连带保证责任合法有据，本院予以支持。原告诉请对抵押物处理价款享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除编号为2015港住组0046号《个人购房借款/担保合同》；二、被告黄鸿滨、何健敏应自本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金365185.60元及相应利息给原告中国工商银行股份有限公司江门港口支行（其中计至2019年10月24日的利息为9303.06元；自2019年10月25日起至借款还清之日止的利息，按《个人购房借款/担保合同》约定计算，中国人民银行贷款基准利率这一标准取消后，该标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；三、被告江门市新会区会城建筑工程有限公司对上述第二判项的欠款承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司江门港口支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6917.33元，减半收取3458.67元（四舍五入），诉前财产保全费2520元，合计5978.67元，由被告黄鸿滨、何健敏共同负担，并由被告江门市新会区会城建筑工程有限公司负连带清偿责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  肖 剑二〇二〇年三月二十三日法官助理  梁沛杰书 记 员  张晓莹