广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7210号原告：温玉英，女，汉族，1973年9月8日出生，住址深圳市福田区，委托诉讼代理人：楚文哲，广东商达（龙岗）律师事务所律师。被告：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区沙咀路金地商业大楼**西，统一社会信用代码914403006955867997。法定代表人：汪劲松，经理。委托诉讼代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。被告：金地（集团）股份有限公司，住所地深圳市福田区福强路金地商业大楼，统一社会信用代码914403001921816342。法定代表人：凌克，董事长。委托诉讼代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。原告温玉英诉被告深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称“金地北城公司”）、金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温玉英及委托诉讼代理人楚文哲，被告金地北城公司委托诉讼代理人钟元茂，被告金地集团公司委托诉讼代理人陈英革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告金地北城公司支付房屋租金暂计220000元（2017年5月至2019年3月，每月房租10000元，共22个月）2.判令被告金地北城公司支付原告赔偿款人民币3213308.4元（按房屋总价10711028元的30%计算）；3.判令被告金地集团公司对金地北城公司的上述债务承担连带责任。4.案件受理费由两被告承担。本案相关事实一、2016年1月21日，温玉英与金地北城公司签订《深圳市房地产认购书》，由温玉英认购金地北城公司出售的位于深圳市××区××塞拉维××房（以下简称“涉案房产”），总价格为10711028元。2016年3月7日，温玉英与金地北城公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，对上述购房相关事宜进行了明确约定。庭审中，温玉英确认涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经履行完毕，涉案房产已办理不动产登记。二、温玉英主张：（1）涉案房产属于别墅，金地北城公司预售时提供的样板房为5层结构，其中地上3层、地下为双层设计，最底一层是2个车位的车库，该样板房展示形式直接导致其发生购房的意愿；（2）2017年3月，温玉英入住涉案房产。其后，因涉案房产地下两层属于违法建筑，于2017年6月6日被执法部门强制拆除，现已无法继续使用；（3）作为展示的地下两层依法应认定为涉案合同的内容，金地北城公司未保障地下两层的使用，已构成违约，应承担违约责任；（4）金地集团公司系金地北城公司的唯一法人股东，其应对金地北城公司的义务承担连带责任。为证明前述主张，温玉英提供涉案房产销售宣传手册、宣传广告、行政主管部门出具的限期拆除通知书、整改告知书以及车库拆除前后的照片等书证为证。金地北城公司对前述证据的真实性均予认可。金地北城公司的主要答辩意见：（1）金地北城公司已经将涉案房产按约定交付温玉英，涉案买卖合同已经履行完毕；（2）金地北城公司交付的房产符合合同约定的交付标准和交付范围，不存在违约；（3）涉案房产交付时本身就不存在地下一层和夹层，也没有通往地上3层的独立电梯和楼梯，需要购房者自行搭建，温玉英在收楼时对此知情且未提出异议；温玉英在收楼后提出交付地下一层和夹层的内容超出合同约定范围，不应予以支持；（4）行政主管部门拆除的只是地下车库与车库之间的隔墙，而该隔墙并非合同约定的交付标准，其被拆除并不构成交付瑕疵；（5）宣传资料和样板房不构成买卖合同的内容和交付承诺，地下室不构成合同交付范围，且涉案合同已明确宣传资料和样板房不是交楼标准，不应作为合同内容予以认定。金地集团公司的主要答辩意见：金地集团公司与金地北城公司系相互独立的公司，二者财产相互独立，金地集团公司无须承担连带责任。三、根据庭审可知，（1）涉案房产样板房展示为5层空间，其中地下通过夹层方式设置为2层结构，最底层为车库；（2）金地北城公司交付房产时为地上3层空间，首层下方的空间属于小区地下车库空间，交付时虽然未从房产内部安置直接通往地下车库的通道，但已预留了楼（电）梯井；（3）涉案房产交付时，可由房产外部通道通往地下车库，每栋别墅地下对应有相对独立的车位空间，通过隔墙方式分割并在隔墙上安置了载明了别墅房号的标志予以区分；温玉英主张，房产交付时车库安置有铁制卷帘，别墅下方车库空间可进行封闭并由别墅业主单独享用；（4）现该隔墙已被拆除，别墅下方空间与小区车库已形成一体空间，任何车辆均可停靠在别墅下方的停车车位中。裁判结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。温玉英与金地北城公司之间的《深圳市房地产认购书》与《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，金地北城公司在销售涉案房产时所展示的样品房为5层结构，其中地上3层，对首层以下空间可通过建设夹层方式分为2层，而该地下2层结构已明确向购房者进行展示。根据一般生活常理理解，该地下2层结构所展示的效果足以让购房者形成在购买房产后可单独享用地下车库的认识，而此类认识符合别墅购买者的消费意愿，足以对购房者订立合同产生重大影响，故，金地北城公司展示的地下空间应视为合同内容，金地北城公司有义务向温玉英提供与样板房一致的房产，否则应承担违约责任。金地北城公司关于该地下2层不属于合同内容的答辩意见于法无据，本院不予采纳。根据庭审查明事实，涉案房产地下空间已与小区整体地下车库形成一体，无法提供温玉英单独使用，温玉英主张金地北城公司承担违约责任理由充分，本院予以支持。鉴于涉案合同未就该违约情节之违约责任进行约定，本院综合考虑金地北城公司的违约情节，涉案房产的现状等因素，本院对温玉英主张金地北城公司按照购房总价款的30%承担违约责任之诉求予以支持。金地北城公司应向温玉英支付违约金3213308.4元。温玉英主张的租金损失并非金地北城公司违约所致直接损失，其关于租金之诉求依据不足，本院不予支持。关于金地集团公司责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，金地集团公司系金地北城公司的唯一法人股东，其未举证证明二公司之间财产相互独立，故温玉英所请金地集团公司承担连带责任于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市金地北城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告温玉英赔偿人民币3213308.4元。二、被告金地（集团）股份有限公司对被告深圳市金地北城房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任。三、驳回原告温玉英的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币32897元，由原告负担人民币2108元，由被告负担人民币30789元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇二〇年三月三十一日书记员  马霏蓉书记员  刘佳欣