江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初3689号原告：甘霖（曾用名甘剑锋、甘林），男，1962年3月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托代理人：邹维，江西鸿韵律师事务所律师。委托代理人：罗绍辉，江西鸿韵律师事务所律师。被告：丁冬清，男，1962年5月22日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：丁裕，男，1985年1月16日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：曾德义，男，1979年10月22日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。第三人：李秋生，男，1964年8月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告甘霖诉被告丁冬清、丁裕、曾德义、第三人李秋生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告甘霖及其委托代理人邹维、罗绍辉和被告丁冬清、丁裕、曾德义到庭参加诉讼。第三人李秋生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告甘霖请求本院判令：1、确认位于宜春市袁州区的房屋归原告所有；2、确认被告丁冬清将上述房屋分割过户给被告丁裕无效；3、确认被告丁裕与被告曾德义签订的房屋买卖合同无效；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：1998年，原告与被告丁冬清、第三人签订了《楼层建房合同书》，合同约定原告在被告丁冬清和第三人合建的位于搭建住房一套，原告支付搭建费8000元，由被告丁冬清和第三人负责办理手续，房屋建成后，原告与被告丁冬清协商，由原告配合被告丁冬清将搭建房屋卖给案外人，被告丁冬清将本案诉争房屋交换给原告。2000年起被告丁冬清将房屋交付给原告，原告居住至今。2004年10月4日，原告与被告丁冬清就换房进行结算，双方确认原告还应向被告丁冬清支付29768.67元。由于被告丁冬清一直未给原告办理房屋过户手续，原告一直未支付该款项。被告丁冬清将房屋过户到被告丁裕名下。2018年，由于该房屋列入拆迁范围，被告丁冬清、丁裕与被告曾德义串通将房屋以低于市场价格的10万元卖给被告曾德义。故原告诉至法院。被告丁冬清辩称：原告于1997年在我承建的樟树下综合楼搭建，但原告一直未能缴纳清搭建费，该搭建房屋被李秋生出售给他人。原告提出以房换房纯属乌有，原告诉称不付购房款是由于未能给原告办证，这根本不是理由。本案诉争房屋是以被告丁裕的名义审批建设的，不存在我将房屋私自过户给被告丁裕。现房屋过户给被告曾德义，是被告曾德义一人经办，我和被告丁裕不知情。同时被告丁冬清要求原告支付房屋租赁费。被告丁裕辩称：当时是我父亲丁冬清以我的名义去办理建房，当时我未成年，我不清楚。同时如何将房屋变更到曾德义名下我也不清楚。我没有签字。被告曾德义辩称：1、原告与被告丁冬清发生争议的房屋是三单元8楼，不是被告现在拥有的房屋。并且原告说的换房没有证据证实。2、被告丁冬清于2013年10月8日向我借款25万元，并且用该房屋进行抵押，双方在公证处办理抵押协议时，约定被告丁冬清未归还借款时，我有权利将房屋过户到我名下。被告丁冬清自2015年2月起就未支付过借款利息。3、根据抵押协议被告将房屋已经过户到我名下，并且按照协议约定，如产生纠纷由被告承担。第三人未到庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据“宜春市计划委员会文件及宜春市不动产登记中西产权情况表”拟证明被告丁冬清依照商户文件在建樟树下综合楼，并登记在被告丁裕名下，后丁冬清予以分割。被告对该证据没有异议。本院对该证据予以确认。2、原告提供的证据“搭建房屋合同书”拟证明1988年4月2日原告与被告丁冬清、第三人签订搭建房屋合同书，被告丁冬清和第三人为原告建造位于宜春市的房屋。被告质证认为，该证据的真实性没有异议，但该合同是无效，原告在约定的期限内没有交清搭建费。本院认为，对该合同的真实性予以确认。3、原告提供的证据“宜春市房地产评估鉴定书、宜春市信用社借款合同和不动产权登记表”拟证明该房屋于1999年建成，原告用该房屋进行抵押借款，后该房屋于2005年12月9日办理到原告名下。被告质证认为，对真实性无异议，但原告没有贷款，并且只是在不动产中心填写了资料。本院对该证据的真实性予以认可。4、原告提供的证据“原告与被告丁冬清换房结算书和换房示意图”拟证明原告配合被告将三单元8楼的房屋卖给案外人，被告同意将本案诉争房屋交换给原告。被告质证认为，结算单中原告缴纳的3万多元钱没有异议，结算时被告同意将诉争房屋给原告，但原告要补交被告29768.67元。被告对该证据的真实性予以认可。5、原告提供的证据“本案诉争房屋的照片和水电开户证明”拟证明原告在诉争房屋居住至今。被告对该证据没有异议。本院予以确认。6、原告提供的证据“不动产登记中心的不动产权证和注销信息表”拟证明被告丁冬清承诺将本案诉争房屋过户给原告，诱导原告将三单元8楼房屋进行注销，被告将该房屋进行变卖。被告质证认为，对证据本身没有异议，但该房屋不是被告卖的，是第三人变卖的。本院对该证据予以认可。7、原告提供的证据“不动产买卖合同、委托书和不动产情况表”拟证明被告丁裕在原告长期居住在诉争房屋的情况下，与被告曾德义串通于2018年9月27日将房屋以超低价卖给被告曾德义。被告丁冬清质证认为，被告不清楚没有参与买卖合同的签订。被告曾德义质证认为，被告丁裕与被告曾德义办理了公证书，并且办理了委托书，被告曾德义是合法取得。本院认为。该证据是被告丁裕和被告曾德义在公证部门本人了公证书和委托书后，被告曾德义通过合法手续取得。8、被告丁冬清提供的证据“原告出具的承诺书”拟证明原告在搭建房屋时支付的3万多元钱在2007年被告已经跟原告结清，原告放弃了购买房屋的权利。原告质证认为，对真实性无异议，双方在结算时没有结算清楚，导致购房尾款没有给付被告，并且由于被告没有配合原告办理房屋过户手续所以原告没有交清购房款，但被告丁冬清已经认可该房屋交付给了原告。本院认为，该承诺书是双方的真实意思表示，故本院对该证据的真实性予以确认。9、被告曾德义提供的证据“丁裕与曾德义以签订的房地产价格议定书、借条、借款收到确认书、抵押协议、借款合同、房产证复印件、交税凭证”拟证明被告曾德义是合法取得本案诉争房屋。原告经质证认为对真实性提出异议，被告丁冬清和丁裕对抵押借款不知情，并且该抵押协议为无效协议，评估价明显偏低。被告丁冬清和丁裕无异议。本院认为，上述证据经协议双方当事人予以认可，并且该证据经公证部门公证，故本院对该证据予以确认。综上，本院认定的事实如下：1998年，被告丁冬清和第三人合伙承建樟树下综合楼。1998年11月15日，被告丁冬清和第三人李秋生作为甲方与原告作为乙方签订了一份《搭层建房合同书》，合同约定：甲方同意乙方在位于宜春市体育中心对门的一栋八层半的建筑物上搭建住房一套，乙方应付给甲方搭建费8000元，乙方保证工地的建筑材料。1999年，被告丁冬清以被告丁裕的名义办理了位于宜春市袁州区樟树下用地许可证。被告丁冬清和第三人李秋生以被告丁裕的名义自建私房。1999年由于原告未能交清搭建费，第三人将该房屋出售给他人。后原告与被告丁冬清协商，被告丁冬清同意用自建的房屋位于宜春市（该栋楼与樟树下综合楼隔壁）即本案诉争房屋与原告交换。原告同意并在房屋竣工后（1999年底）住进该房屋。2004年10月4日，经原告与被告丁冬清结算，原告已经支付的搭建费及材料费共计31820.13元，而原告换取的本案诉争房屋房款为61588.8元，原告尚应补偿被告丁冬清购房款29768.67元。经被告多次催原告补交房款，但原告以被告未办理房屋产权过户为由未缴纳。2007年9月29日，原告向被告丁冬清出具承诺书，写明“本人欠丁冬清房款多年，限承诺在2007年12月25日付清所有房款带息，利息按信用社贷款利息计算。本人在丁冬清做的工程（商城后面矮山下组地梁、安居工程后面李银春旁边）项目可一起算，多退少补。要是在12月25日不能还清房款连利息，本人购买丁冬清的第七层住房自动放弃，并在2007年12月26日搬出现住的住房。所欠款项不再与丁冬清结算”。承诺书出具后，原告未能按时交纳，但原告尚住在该房屋。2016年下半年，原告搬出该住房。另查明，2004年3月12日，位于宜春市在房管局办理房屋产权证，产权人的名字为被告丁裕，产权证号为宜房字第**。2013年10月8日，被告丁冬清与被告曾德义签订了《借款合同》，合同约定：因办理土地证需要费用向被告曾德义借款25万元，借款期限自2013年10月9日至2014年4月8日止；被告丁冬清以丁裕位于官园村樟树（房屋产权证号;1-20040016）的房屋作为抵押，向被告曾德义提供担保，借款利率为月利率2%。同日，被告曾德义与被告丁冬清、丁裕签订了一份《抵押协议》，协议约定：被告丁冬清向被告曾德义借款25万元，借款日期从2013年10月8日到2014年4月7日止；被告丁裕自愿将坐落在官园村樟树（房屋产权证号;1-20040016）的房屋作为被告丁冬清向曾德义借款25万元的抵押物；丁冬清必须在2014年4月7日之前将所借人民币25万元还给曾德义，如逾期未归还所借款项，曾德义有权自行将丁裕所抵押给曾德义的房屋出售或过户给曾德义，丁裕有义务全力协助曾德义办理上述房屋的一切过户事宜。同日，被告丁裕出具《同意抵押书》，写明“房屋所有权人丁裕同意将坐落位于官园村樟树（房屋产权证号;1-20040016）的房屋，提供给债务人丁冬清作为抵押物用于借款，请贵局予以办理抵押登记手续。今后若有异议，由本人承担一切法律责任和经济责任，与贵局无关。”次日，被告丁裕与被告曾德义签订了一份《房地产价格协商议定书》，写明“抵押人丁裕以坐落于官园村樟树（房屋产权证号;1-20040016）的房屋作为被告丁冬清向被告曾德义借款的抵押物，并与抵押权人签订抵押合同，借款合同，经双方协商，认定以上房产价值为人民币叁拾万元，不需评估。同意贷款人民币25万元，由此出现的后果由抵押人与抵押权人双方共负，与登记机关无关”。2014年4月11日，到宜春市赣中公证处办理委托公证，委托书写明“委托人丁裕个人拥有坐落在江西省宜春市的房屋（建筑面积为124.14平方米，房屋所有权证编号为房房权证宜房字第**。我同意出售上述房屋，因我没有时间亲自前往有关部门办理转让上述房屋的相关手续，现全权委托罗伟为我的合法代理人。代为签订房屋买卖合同；代为办理该房屋的所有权过户登记手续；代收房款；代为办理解押手续并领取房产证；协助购房人办理银行按揭贷款或公积金贷款及房屋抵押登记手续；代为办理水电、管道天然气、有线电视过户手续等相关事宜。代理人在办理上述事项时所签署的一切有关文件，我均予以承认。委托期限自今日起至上述事项办理完成时止”。由于被告丁冬清未能偿还被告曾德义的借款，被告曾德义于2018年9月27日与被告丁裕的委托人罗伟签订了《不动产买卖合同》，将本案诉争房屋办理了房屋过户手续，将该房屋过户到被告曾德义名下。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告虽然与被告丁冬清之间对本案诉争房屋达成口头协议，但本案诉争房屋登记在被告丁裕名下，原告与被告之间的房屋买卖协议为无效协议。故原告的诉请，本院不予支持。对于原告支付给被告丁冬清的购房款，原告可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告甘霖的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告甘霖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  孙慈亭人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇二〇年三月十日书 记 员  乐 娟