湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初2679号原告：曾建生，男，1977年5月3日出生，汉族，住湖北省麻城市，原告：王昌锐，男，1975年2月15日出生，住广东省深圳市宝安区，二原告共同委托诉讼代理人：姜荣琳，湖北博林律师事务所律师。委托权限：代为提起诉讼，代为出庭陈述事实及理由，代为调解，代为签收法律文书。被告：麻城市逸成置业投资有限公司，住所地湖北省麻城市清源门壹峰花园********，统一社会信用代码：91421181591482936K。法定代表人：李行兵，该公司总经理。被告：蔡辉，男，汉族，1972年10月1日出生，住湖北省麻城市，委托诉讼代理人：罗杰，湖北光程律师事务所律师。委托权限：代为参与诉讼活动；代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为进行和解或调解；代为撤诉或提起反诉；代为签收相关文书。第三人：邹绩，男，汉族，1971年12月15日出生，住湖北省麻城市，原告曾建生、王昌锐与被告麻城市逸成置业投资有限公司（以下简称逸成置业公司）、被告蔡辉及第三人邹绩合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告曾建生、王昌锐及共同委托诉讼代理人姜荣琳，被告蔡辉及其委托诉讼代理人罗杰，第三人邹绩到庭参加了诉讼，被告逸成置业公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告履行2017年7月31日与原告曾建生签订的协议书义务，以房抵款及支付不足部分偿还应付曾建生的款项1130万元，并按总金额的20%承担违约责任；2、判令二被告履行2017年8月1日与原告王昌锐签订的协议书义务，以房抵款应付王昌锐的款项232万元，并按总金额的20%承担违约责任；3、判令二被告承担本案的诉讼费用。在法庭调查结束后，两原告明确诉讼请求为：1、原告曾建生应得款项1756029元，扣抵原告王昌锐应付的500000元，扣减原告曾建生应承担的办证费用440865.78元，扣减原告王昌锐应承担的办证费用65872元，被告蔡辉、麻城市逸成置业投资有限公司立即向原告曾建生支付下欠款项749291.22元；2、二被告蔡辉、麻城市逸成置业投资有限公司立即向原告曾建生支付下欠违约金226万元；3、二被告蔡辉、麻城市逸成置业投资有限公司立即向原告王昌锐支付下欠违约金46.4万元；4、判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：位于麻城市××乡路项目地块的土地使用权，系由曾建生出资915万元、王昌锐出资183万元和案外人蔡超出资382万元，合计共同出资1480万元以被告麻城市逸成置业投资有限公司名义通过竞拍取得。2015年6月3日，麻城市土地交易服务中心向逸成置业公司出具成交确认书，逸成置业公司就该地块与麻城市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》取得土地使用权后，将该地交由被告蔡辉以逸成置业公司名义进行房地产开发，为此，麻城市逸成置业投资有限公司与实际出资人签订《土地使用权转让与开发协议书》，约定该地块由逸成置业公司进行房地产开发，退还实际出资人的出资，签订协议当日付案外人蔡超382万元，欠原告曾建生的915万元和王昌锐的183万元，合计1098万元，于2016年10月1日前付清，从2015年12月1日起按1.5%的月息计息，利息于每月30日前支付。同时约定，若该土地房地产开发竣工之日仍未能还清欠款时，即以该土地上开发的房地产抵偿欠款。被告蔡辉以担保人的身份在该协议书上签字，并出具欠条。由于该项目竣工后仍未能偿还欠款，经协商二被告分别于2017年7月31日、2017年8月1日与原告曾建生和王昌锐签订协议书，就以房抵款达成协议。但协议书签订后，二被告不履行合同义务，既不与原告签订房屋合同，更没有在约定期限内办理不动产证，经多次催促无效，只得依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告逸成置业公司未到庭参加诉讼，亦未答辩和提供证据；被告蔡辉辩称：1、本案两原告是基于各自分别与被告签订的协议书向法院提起诉讼，但其并非必要共同诉讼的当事人，故本案两原告共同一案向法院提起诉讼，程序上不符合法律的规定，请法庭依法裁决；2、经双方协商，原告王昌锐、曾建生均同意以6号楼6-01、6-02别墅，商住楼101、102、201号门店抵偿欠款，上述房屋已全部交付给原告，原告已实际占有，房屋至今未到房管部门办理备案及不动产手续的原因是两原告拒不签订商品房买卖合同所致，与被告无关，被告因此不应当承担违约责任；3、原告王昌锐的所有款项均已抵清，且其仍下欠被告蔡辉购房款项50万元，如合议庭认为两原告的共同诉讼合法，被告将依法提起反诉，以维护自身合法权益；4、如被告方在本案中需承担违约责任，原被告双方约定的违约金计算方式过高，超出了原告方的实际经济损失，应以原告方的实际经济损失为准，请合议庭依法予以调整；5、如被告方在本案中需承担违约责任，在计算违约金时应充分考虑房屋已实际交付给原告的实际情况，在扣除原告方应付的购房款后，再依法计算违约金数额。第三人邹绩述称：与被告蔡辉答辩意见一致，涉案房产项目是我与被告蔡辉合伙开发的。二原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、原告曾建生、王昌锐身份证复印件，麻城市逸成置业投资有限公司工商查询信息，拟证明原被告身份信息。证据二、土地使用权转让与开发协议书、蔡辉出具的欠条一份，拟证明土地使用权出让的出资及转让情况及还款约定的相关事实。证据三、2017年7月31日曾建生与被告签订的协议书、2017年8月1日王昌锐与被告签订的协议书，拟证明原被告双方关于以房抵款的相关条件约定以及被告方未依约履行合同义务存在违约的事实。证据四、2019年3月25日的律师函和邮寄凭证以及原告曾与第三人邹绩的微信往来截图和转账凭证，拟证明原告方一直在督促办理合同签订及办证事宜。被告蔡辉为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一、被告蔡辉的身份证复印件，拟证明被告蔡辉的身份信息；证据二、相片三张、证明一份，拟证明被告方用于抵债的6号楼6-01、6-02，商住楼101、102、201号门店均已交付给原告，原告对外发布招租信息，即原告已实际占有抵偿房屋的事实；证据三、收条一份，商品房预售合同五份、两原告于2019年5月16日向被告出具的收条四份及欠条一份，拟证明被告方用于抵债的房屋在交付给原告方后，被告方已向其提供了办理商品房不动产权证所需的销售合同，本合同系房屋主管机关的制式合同，合同至今未能签字，不动产权证未办理的原因是原告拒不签字所致，被告不构成违约。证据四、收据两份，拟证明1、原告王昌锐的应得款项冲抵房屋购房款232万元后，其下欠被告蔡辉购房款50万元；2、原告曾建生的应得款项冲抵房屋购房款9543971元后，下欠的款项金额为1756029元。证据五、工程竣工验收备案证明书，拟证明案涉华瑞家园项目的竣工验收情况。原被告及第三人相互质证意见如下：被告蔡辉对二原告提供的证据一无异议；对证据二真实性无异议，但该协议的乙方是被告逸成置业公司；对证据三的真实性无异议，但对拟证目的有异议，在后续的合同履行过程中，被告方已向原告交付了用于抵偿债务的房屋5套，商品房销售合同是因为原告领取后至今未签字交还我方，方才致使此合同无法到主管机关备案，无法开具销售不动产发票、办理不动产产权证。被告方对此不应承担违约责任；对证据四，认为无法证实被告本人是否签收了该律师函，所邮寄的信件是否与当庭提交的律师函一致也无法证实，对原告曾建生与第三人邹绩的微信往来截图及转账凭证和第三人收取4000元费用属实，但认为交付房屋合同的手续费无法证明被告方存在违约情况，也无法证实被告方拒不办理的事实。第三人邹绩对原告提供的证据质证意见与被告蔡辉质证意见一致；二原告对被告蔡辉提供的证据一无异议；对证据二中照片的真实性无异议，对情况说明的真实性有异议，被告拟证明的该房屋闲置期间有出租行为不是事实，商铺从未出租过；对证据三收条的真实性无异议，收条的时间点是2019年5月22日，是在原告方多次催促被告履行协议之后被告方才提交购房合同，原告方委托人去取的合同，但是合同上所记明的交房时间及办证时间已经大大超出先前原被告的约定，原来的协议约定在协议签订的同时签订商铺销售合同及房屋买卖合同并开具发票，在协议签订之日起30日内至房管局备案，并在备案90日内办理不动产权证，而被告方提交合同的时间已超出协议约定的22个月；对证据四真实性和拟证目的无异议，按照被告与曾建生签订的协议约定，被告下欠曾建生的175万余元应于2017年12月31日前以现金支付，该两份收据的时间是2019年5月16日开具的，同时该收据不能代表协议所约定的不动产销售发票；对证据五，认为仅能证实涉案房屋确实竣工备案了，但无法证实已完成交房事宜。第三人邹绩对被告蔡辉提交的五组证据均无异议；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对二原告提供的证据三，系二原告与被告蔡辉、被告逸成置业公司签订的协议书，有各方的签字盖章，客观真实，对其真实性予以采信，能够证实二原告与被告达成了以房抵款协议的事实；对证据四，系原告委托的律师于2019年3月25日向被告发送的律师函和邮政特快专递以及邮件全程跟踪查询单、原告与第三人的微信记录截图和微信转账4000元的凭证，能够证实原告就涉案房屋过户办证与被告及第三人联系沟通的事实。对被告蔡辉提供的证据二，系案涉抵债房屋及商铺的照片和物业公司对案涉商铺有出租行为的情况说明，原告对其中的照片真实性无异议，能够证实案涉房屋和商铺的基本情况，其中物业公司所作的情况说明，属于证人证言，没有到庭接受质询，无法核实真实性和合法性；对证据三，系二原告委托的经手人于2019年5月22日向被告出具的收到五份共计25本未盖章的商品房买卖合同的收条和原告向被告出具的以房抵付欠款的结算收条以及原告王昌锐出具的以房抵款后尚欠购房款50万元的欠条，原告对其真实性无异议，也与被告提供的证据四相吻合，能够证实原被告于2019年5月16日以房抵款进行结算和双方办理抵款房屋相关手续的事实；对证据五，系被告开发的含案涉房屋在内的建设工程竣工验收备案证明书，能够证实案涉房屋于2018年1月和4月办理了竣工验收备案手续的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月，原告曾建生、王昌锐和案外人蔡超作为甲方与被告逸成置业公司作为乙方、被告蔡辉作为担保人签订了《土地使用权转让与开发协议书》一份，协议主要约定：1、位于湖北省麻城市××乡路东侧××14.5亩编号为麻国土资公告字﹝2015﹞xxx号商住地国有土地使用权系由曾建生出资915万、王昌锐出资183万、蔡超出资382万，合计共同出资1480万元以逸成置业公司名义通过竞买而得，并于2015年6月3日由乙方与麻城市土地交易服务中心签订了成交确认书，该宗商住地国有土地使用权实际上为甲方所有；2、甲、乙双方协商一致同意，本协议约定的、系甲方享有权利的、编号为麻国土资公告字﹝2015﹞xxx号的国有土地使用权，由甲方共同转让给乙方进行房地产开发；3、麻国土资公告字﹝2015﹞xxx号的国有土地使用权权益转让费用1480万元，签订本协议书当日付蔡超382万元，余下欠款1098万元于2016年10月1日前付清，欠款1098万元从2015年12月1日起按1.5%月息计息，利息于每月30号前支付；4、若乙方在该土地进行房地产开发并竣工之日仍然未能还清所欠甲方国有土地使用权转让费用，甲方同意乙方自愿以其在该国有土地使用权上开发的房地产，按麻城市2015年度房地产管理局公布的麻城市城区商品房的均价（每平米）进行折算，折算相应面积的房屋并抵偿所欠甲方转让费用及其利息；协议还就土地使用权转让限定条件、抵债房屋出售手续办理、违约责任等事宜进行了约定。该协议甲方曾建生、王昌锐和乙方逸成置业公司及担保人蔡辉均已签字盖章，被告蔡辉出具了欠条一份，载明：今欠到土地转让权使用费计壹仟零玖拾捌万元整（其中曾建生915万元、王昌锐183万元），此款自2015年12月1日起按1.5%月息计息。欠付的土地使用权转让费付款期到后，被告逸成置业公司和被告蔡辉没有按约定向二原告付款；2017年7月31日，原告曾建生作为甲方，与作为乙方的被告蔡辉和作为丙方的被告逸成置业公司签订了协议书一份，主要约定内容如下，位于麻城市××乡路项目地块的土地使用权系原告曾建生出资915万元、原告王昌锐出资183万元、蔡超出资382万元，合计共同出资1480万元以被告逸成置业公司名义通过竞买取得，逸成置业公司与麻城市国土资源局就上述地块的土地使用权签订了《国有建设用地使用权出让合同》，被告逸成置业公司取得该地块法律上的土地使用权后，交给被告蔡辉实际使用并进行房地产开发，被告逸成置业公司、被告蔡辉依法应偿还原告曾建生、王昌锐的出资款及相关利息，被告蔡辉已向原告曾建生、王昌锐出具内容为：欠到土地转让权使用费1098万元整（其中曾建生915万元、王昌锐183万元），自2015年12月1日起按1.5%月息计息的欠条，前述事实甲乙丙三方均予以认可。基于三方确认的事实，现经协商，就上述欠条本金及利息偿还的具体事宜达成如下协议：蔡辉出具欠条的915万元自2016年2月1日至今（2015年12月、2016年1月利息蔡辉已支付）的利息为247.05万元，欠款本金与利息合计为1162.05万元，曾建生承诺在本协议中按1130万元计算；蔡辉自愿以本协议所述的华瑞家园项目位于孝感乡××商铺约270㎡、按13000元/㎡计算，二层整层商铺约918㎡，按6300元/㎡计算来抵偿1130万元中的部分债务（商铺的具体方位以甲乙双方确认的图纸为准），蔡辉用于抵偿债务的实际商铺面积以日后不动产证所登记的面积为准；用商铺抵偿债务后的不足部分，蔡辉于2017年12月31日前向甲方支付现金；蔡辉于本协议签订的同时与曾建生就上述一层、二层商铺签订《商铺销售合同》，并向曾建生开具销售不动产发票；蔡辉于本协议签订之日起30日内将其与曾建生签订的上述《商铺销售合同》到房管局备案，并在备案后90日内为曾建生办理不动产证，该办证的一切费用由蔡辉承担；本协议签订后，甲乙双方必须按协议约定履行，任何一方不履行义务的，须承担本合同总金额20%的违约金；本协议自三方签字盖章之日起生效，甲乙丙三方各执一份。该协议原告曾建生、被告蔡辉、被告逸成置业公司三方均已签字盖章。2017年8月1日原告王昌锐作为甲方，与作为乙方的被告蔡辉和作为丙方的被告逸成置业公司签订了协议书一份，主要约定内容如下，位于麻城市××乡路项目地块的土地使用权系原告曾建生出资915万元、原告王昌锐出资183万元、蔡超出资382万元，合计共同出资1480万元以被告逸成置业公司名义通过竞买取得，逸成置业公司与麻城市国土资源局就上述地块的土地使用权签订了《国有建设用地使用权出让合同》，逸成置业公司取得该地块法律上的土地使用权后，交给被告蔡辉实际使用并进行房地产开发，被告逸成置业公司、被告蔡辉依法应偿还原告曾建生、王昌锐的出资款及相关利息，被告蔡辉已向原告曾建生、王昌锐出具内容为：欠到土地转让权使用费1098万元整（其中曾建生915万元、王昌锐183万元），自2015年12月1日起按1.5%月息计息的欠条，前述事实甲乙丙三方均予以认可。基于三方确认的事实，现经协商，就上述欠条本金及利息偿还的具体事宜达成如下协议：蔡辉出具欠条的183万元自2016年2月1日至今（2015年12月、2016年1月利息蔡辉已支付）的利息为49.41万元，欠款本金与利息合计为232万元；蔡辉自愿以本协议所述的华瑞家园项目6栋1号楼和2号楼别墅作价282万元抵偿，抵偿后的余额部分由王昌锐向蔡辉支付（备注6栋1号楼和2号楼别墅更改为6号楼6-01号和6-02号）；蔡辉于本协议签订的同时与王昌锐就上述6栋1号楼、2号楼别墅签订《房屋买卖合同》，并向王昌锐开具销售不动产发票；蔡辉于本协议签订之日30日内将其与王昌锐签订的上述《商铺销售合同》到房管局备案，并在备案后90日内为王昌锐办理不动产证，该办证的一切费用由蔡辉承担；本协议签订后，甲乙双方必须按协议约定履行，任何一方不履行义务的，须承担本合同总金额20%的违约金；蔡辉承诺上述6栋1号楼和2号楼别墅终生免收物业管理费，且蔡辉在交付给甲方上述两幢别墅同时需将门口道路硬化与新华书店门口道路接通，硬化部分另再向南扩宽3米长度25米用于王昌锐日常停车使用，由此所产生的费用由蔡辉全部承担；本协议自三方签字盖章之日起生效，甲乙丙三方各执一份。该协议原告王昌锐、被告蔡辉、被告逸成置业公司三方均已签字盖章。上述两抵债协议书签订后，双方当时没有签订案涉抵债房屋的买卖合同，2017年7月份被告蔡辉将案涉协议约定的抵债别墅交付给原告王昌锐，被告逸成置业公司和被告蔡辉开发建设的xxx项目（含案涉抵债的商铺和房屋）于2018年4月份办理了工程竣工验收备案证明书。2019年3月，原告委托律师向被告发函催促被告办理案涉抵债房屋的过户手续，因双方对房屋买卖合同内容存在争议一直没有订立房屋买卖合同，也没有进行登记备案，2019年5月16日，双方就以房抵债进行了结算，其中曾建生以101、102、201商铺抵债，抵偿的房款数额为9543971元，应付的欠款数额为1130万元，两者相抵后仍尚欠曾建生1756029元；其中王昌锐以6号楼6-01、6-02别墅抵债，应付的欠款数额为232万元，抵偿的房款数额为282万元，两者相抵后王昌锐应支付购房款50万元。二原告分别向被告出具了收款收条，被告于同日向原告出具了收购房款的收据。2019年5月22日，被告将案涉抵偿的五套房屋的商品房买卖合同（每套5份，共25份）交给原告曾建生委托代收的案外人彭良恩手中，由其转交二原告签字后办理案涉房屋相关登记手续，截止到2019年7月15日起诉立案时上述商品房买卖合同双方仍未签署订立。二原告认为，二被告既不与原告签订房屋买卖合同，更没有在约定期限内办理不动产手续，违反了合同约定，遂起诉来院，请求判如所请。另查明，被告蔡辉系借用被告逸成置业公司的资质与第三人邹绩合伙开发建设案涉商铺和别墅在内的华瑞家园项目。在审理过程中，双方于2019年10月9日就案涉抵债房屋签订了书面的商品房买卖合同，于2019年11月18日前已将案涉房屋产权分别办理至二原告名下，并将涉案房屋的钥匙和不动产证书及相应买卖合同、发票交付给了二原告；被告蔡辉已代交了原告曾建生办理商铺产权登记应承担的税费440865.78元和原告王昌锐办理别墅产权登记应承担的税费65872元，二原告均同意在本案中予以扣减。本院认为，被告逸成置业公司和被告蔡辉开发建设房地产项目受让了二原告曾建生、王昌锐出让的土地，欠付二原告的土地转让费，约定了付款期限，双方形成了明确的债权债务关系；在约定的付款期限届满后二被告未向二原告支付欠付的土地转让费，经协商双方签订了以房抵债的协议，该协议意思表示真实，没有违反法律禁止性规定，已成立生效，对双方当事人具有约束力，原被告均应按协议约定履行；对原告曾建生诉请的应得款项1756029元，扣抵王昌锐应付的500000元，扣减曾建生应承担的办证费用440865.78元，扣减王昌锐应承担的办证费用65872元，被告蔡辉、麻城市逸成置业投资有限公司立即向原告曾建生支付下欠款项749291.22元的请求，本院认为，原被告在起诉前于2019年5月16日就以房抵款进行了结算，其中被告应付原告曾建生的欠款为1130万元，抵偿的房款为9543971元，两者相抵后尚欠曾建生1756029元；其中被告应付原告王昌锐的欠款为232万元，抵偿的房款为282万元，两者相抵后王昌锐应支付购房款50万元。在本案中双方对上述结算没有异议，本院予以认可，在审理过程中，二原告自行协商同意用曾建生还应得的欠款1756029扣减王昌锐应支付给被告的购房款50万元，系对自身权利的处分，被告也同意一并处理，本院予以认可，再扣减被告代二原告垫付的办证费用440865.78元和65872元，被告还应支付原告曾建生的土地转让费欠款749291.22元，故原告诉请被告支付下欠款项749291.22元的请求具有事实依据和法律根据，予以支持。对二原告诉请二被告蔡辉、麻城市逸成置业投资有限公司向原告曾建生支付违约金226万元和向原告王昌锐支付违约金46.4万元的请求，本院认为，根据案涉协议的约定，双方应于协议签订之日订立商品房买卖合同，于30日内将签订的商品房买卖合同到房管局备案，并在备案后90日内办理不动产证，如果任何一方不履行义务的，须承担本合同总金额20%的违约金，经庭审查明在协议书签订当日原被告没有按约定签订案涉抵债商品房买卖合同，之后双方对何时签订合同没有证据证明达成了一致意见，依照《合同法》第七十八条的规定，推定未变更签订案涉抵债商品房买卖合同的时间，后在原告催促被告办理抵债房屋相关手续过程中又因对被告提供的商品房买卖合同约定的内容存在争议且协商未达成一致导致案涉的商品房买卖合同一直未能订立，造成了以房抵债协议没有履行的事实，而房屋买卖合同系双务合同，依照《合同法》第三十二条的规定，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，双方任何一方没有签字合同就没有成立，合同没有签订成立就不能履行到登记机关备案和办理房屋权属登记手续的约定，故签订房屋买卖合同系原被告双方应履行的义务，原告也没有提供相应证据证实是由被告单方面违约导致没有签订案涉房屋的买卖合同，造成了不能到登记机关备案和办理权属登记，合同迟延履行的后果，故此双方都违反了合同的约定，依照《合同法》第一百一十条和第一百二十条的规定，原被告作为房屋买卖双方应当各自承担相应的责任；后在审理过程中双方签订了案涉抵债房屋的买卖合同，被告将案涉抵债房屋和代办的相关房屋权属登记手续一并交付给了二原告，截至案件审理终结前，案涉的以房抵债协议约定的义务被告仅欠付原告曾建生的部分土地转让费，与原告王昌锐的协议已履行完毕，综上，被告虽存在迟延履行的事实，但二原告对造成合同的迟延履行也负有一定的责任，且二原告没有提供证据证实合同迟延履行造成的具体损失数额；根据合同的约定，综合合同的履行情况、迟延履行合同所产生的原因、双方的过错程度和实际损失大小等因素，二原告主张的违约金请求按合同约定的总金额20%计算明显过高，对被告以双方约定的违约金计算方式过高，超出了原告方的实际经济损失要求调整违约金的抗辩理由，予以采纳，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，对计算的基数应予以调整，应按双方结算抵扣后尚欠的金额作为计算基数较为公平合理；被告与原告曾建生结算后，尚欠其土地转让费为1756029元，以该金额为基数按20%计算违约金为351206元，故对原告曾建生诉请的违约金226万予以支持351206元，其余部分不予支持；被告与另一原告王昌锐在结算前已将抵债房屋交付给了王昌锐，结算后，被告也不欠其土地转让费，而原告王昌锐还尚欠被告的购房款50万元，故对原告王昌锐诉请的违约金46.4万元不予支持；对被告蔡辉认为两原告是基于各自分别与被告签订的协议书向法院提起诉讼，并非必要共同诉讼的当事人，故本案两原告共同一案向法院提起诉讼，程序上不符合法律的规定；经双方协商，原告王昌锐、曾建生均同意以6号楼6-01、6-02别墅，商住楼101、102、201号门店抵偿欠款，上述房屋已全部交付给原告，原告已实际占有，房屋至今未到房管部门办理备案及不动产手续的原因是两原告拒不签订商品房买卖合同所致，与被告无关，被告不应当承担违约责任；原告王昌锐的所有款项均已抵清，且其仍下欠被告蔡辉购房款项50万元，被告将依法提起反诉，以维护自身合法权益；如被告方在本案中需承担违约责任，原被告双方约定的违约金计算方式过高，超出了原告方的实际经济损失，应以原告方的实际经济损失为准，依法予以调整；在计算违约金时应充分考虑房屋已实际交付给原告的实际情况，在扣除原告方应付的购房款后，再依法计算违约金数额的抗辩理由，本院认为，二原告将共同所有的土地出让给两被告，两被告因未按约定支付二原告的土地转让费而分别与二原告签订了以房抵债协议，二原告起诉的法律事实存在关联，一并诉讼既可以减少诉累，又利于诉讼的经济便宜，在审理过程中，被告也同意与二原告的结算一并处理，且共同诉讼没有损害被告的合法权益；至于以房抵款协议签订后迟延履行的原因和违约责任的承担和违约金的调整在前文中已阐述，不再重复；原告王昌锐结算后尚欠被告的购房款50万元，被告虽未提取反诉，但在审理过程中，原告曾建生同意抵减其应得被告处的土地转让费欠款，原告王昌锐和被告亦表示同意，本院予以认可，综上，对被告的上述抗辩意见予以部分支持；被告蔡辉挂靠被告逸成置业公司名义从事民事活动，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条的规定，两被告为共同诉讼人，以房抵债协议也是二原告与两被告签订的，两被告共同履行才能完成协议约定的相关义务，两被告应共同对外承担连带责任，故二原告要求两被告共同承担民事责任应予以支持；第三人邹绩与被告蔡辉系合伙关系，与本案不是同一法律关系，在被告蔡辉申请追加邹绩为第三人后，二原告也没有主张第三人邹绩承担相应的民事责任，故在本案中不予处理，至于被告蔡辉承担民事责任后，与第三人邹绩之间的合伙结算，属于另一法律关系，可依照相关法律规定和双方之间的约定另行处理。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蔡辉、被告麻城市逸成置业投资有限公司于本判决生效后10日内共同连带向原告曾建生支付尚欠的土地转让费欠款计人民币749291.22元；二、被告蔡辉、被告麻城市逸成置业投资有限公司于本判决生效后10日内共同连带向原告曾建生支付违约金351206元；三、驳回原告曾建生其他的诉讼请求；四、驳回原告王昌锐的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34500元，由原告曾建生、王昌锐负担14500元，由被告蔡辉负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费，按自动撤回上诉处理。审判长 姜 辉审判员 梁胜阳审判员 张午明二〇二〇年三月十三日书记员 董小雪