广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0502执异78号 异议人鲁召霞,女,白族,1981年5月12日出生,住北海市海城区。 申请执行人张鑫华，男，1993年6月21日出生，汉族，住广西北海市海城区。 申请执行人钟萍，女，1965年11月7日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被执行人北海市创基房地产有限公司，住所地广西北海市云南路西9巷**（原毛巾厂综合楼）。 法定代表人张文凤，董事长。 被执行人张文凤，女，1967年5月1日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被执行人李永晓，男，1965年5月18日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被执行人邓章贵，男，1962年12月30日出生，汉族，住广西北海市银海区。 本院在执行申请执行人张鑫华、钟萍与被执行人北海市创基房地产有限公司（以下简称创基公司）、张文凤、李永晓、邓章贵借款合同纠纷一案中，案外人鲁召霞于2020年2月26日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人鲁召霞称，一、异议人在查封前已与土地实际所有人鸿仁房地产有限公司(以下简称鸿仁公司)签订土地购买合同，异议人已支付完全部购地款，已在土地上自己出资建房入住至今，拥有合法建设手续，并非异议人的原因未能过户至异议人名下，故异议人对涉案入地享有的权益能够排除执行；二、异议人通过自己出资建设的方式取得涉案土地上房屋的所有权；三、创基公司并不是涉案土地的实际所有权人；四、异议人购买绿康苑C17号土地，自己出资建成，已十几年，已形成实际产权，本案不具备可执行性，强制执行将激化社会矛盾。 异议人为其主张提供如下证据：1、购地合同，证明异议人在查封前签订购地合同，涉案土地实际所有权人的事实；2、收据等付款凭证，证明异议人已在查封前已支付全部购地款，系涉案土地实际所有权人；3、《建筑工程施工许可证》及出资建房凭证，证明异议人在取得《建设工程施工许可证》后，自己出资建成房屋，异议人系地上物的所有权人的事实，同时证明异议人在查封前已占有使用涉案土地的事实；证明鸿仁公司是建设单位的事实；4、鸿仁公司在北海日报上发布的《通知》、《别墅用地销售补充合同》及收据等付款凭证，证明非因异议人的原因未办理过户登记的事实；5、《房地产开发挂靠补充合同》及付款委托书、收款收据、银行转账单，证明非因异议人的原因未办理过户登记的事实，证明涉案土地使用权是潘北仁出资购买取得，潘北仁是涉案土地实际使用权人的事实；同时证明潘北仁利用创基公司的房地产开发资质，挂靠创基公司开发房地产项目“绿康苑”【北国用（2003）第804018号】的事实；并证明该补充合同还约定了创基公司配合办理本案涉案“绿康苑”项目的竣工验收、缴纳税款、在建工程过户、土地过户以及办理房产证和土地证等所有相关手续的事实；证明创基公司已收取“绿康苑”项目挂靠管理费100万的事实；6、土地使用权证书、《挂靠合同》，证明潘北仁利用创基公司房地产开发资质，挂靠创基公司的房地产开发资质，挂靠创基公司开发位于北海××南、南珠大道西总占地面积44.17亩的房地产项目“绿康苑”【北国用（2003）第804018号】；潘北仁从二级市场购得上述土地的权属证书办理到创基公司名下，并以创基公司的名义进行开发、经营与管理，该土地使用权属为潘北仁所有。潘北仁需向创基公司缴纳5万元（包干价）管理费的事实；7、执行裁定书，证明2019年9月3日法院作出查封涉案土地执行裁定的事实；8、水电费收据，证明异议人查封前一直居住在涉案土地上房屋的事实。 本院查明，张鑫华、钟萍与创基公司、张文凤、李永晓、邓章贵借款合同纠纷一案，本院作出（2018）桂0502民初1998号民事判决书，判决：一、被告北海市创基房地产有限公司、张文凤、李永晓共同归还借款3878820元并支付利息（利息计算：以3878820元为基数，按年利率24%，从2016年4月21日起计至清偿借款之日止）给原告张鑫华、钟萍；二、驳回原告张鑫华、钟萍的其他诉讼请求。后张鑫华、钟萍、创基公司等对判决不服，向北海市中级人民法院提出上诉，北海市中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）桂05民终289号民事判决书，判决：一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1998号民事判决书第二项；二、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1998号民事判决书第一项为：北海市创基房地产有限公司、张文凤、李永晓、邓贵章共同归还张鑫华、钟萍借款3878820元并支付利息（利息计算：以3878820元为基数，按年利率24%，从2016年4月21日起计至清偿借款之日止）。上述判决生效后，被告未履行生效文书确定的给付义务，张鑫华、钟萍向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2019年9月3日作出协助执行通知书，查封被执行人创基公司名下位于北海市××大道南、南珠大道西（土地证号：北国用（2003）第8040**）土地，查封限额6952002.2元，查封期限为三年。异议人对查封该土地不服，向本院提出上述书面执行异议。 另查明，位于北海××南、南珠大道西（土土地证号：北国用（2003）第8040**土地登记在创基公司名下，2003年4月25日潘北仁与创基公司签订一份挂靠合同，合同约定，潘北仁挂靠创基公司开发涉案的土地，潘北仁将从二级市场购得的该土地权属证书办理到创基公司名下，该项目由潘北仁独立开发、独立核算、自主经营、自负盈亏等内容。2006年10月20日,北海市建设委员会就“绿康苑”商品住宅楼向创基公司及潘北仁任法人的鸿仁公司核发建筑工程施工许可证。 再查明，2009年1月26日异议人鲁召霞作为乙方与鸿仁公司作为甲方，双方签订一份别墅用地销售合同，约定甲方负责人潘北仁于2003年3月27日以创基公司名义从拍卖公司拍购进南珠大道以西北海大道以南的44.17亩土地，现挂靠在创基公司名下，由鸿仁房地产公司开发，立项为“绿康苑”，甲方将绿康苑C17号住宅用地使用权以168000元的价格出卖给乙方，该别墅主体工程由施工单位承建，乙方出资等内容。同日，鲁召霞向鸿仁公司支付了购地款168000元，鸿仁公司出具收据。 本院认为，被执行人未履行生效文书确定的给付义务，本院查封登记在被执行人名下位于北海××南、南珠大道西（土地土地证号：北国用（2003）第8040**地，程序合法，依法有据。但异议人在本院查封之前，已与鸿仁公司签订了购地合同，支付完合同价款,并占有所购土地上建筑的房屋，未办理权属登记不是异议人的过错。异议人的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的情形，对于异议人主张排除执行的理由本院予以支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对鲁召霞购买的位于南珠大道以西北海大道以南“绿康苑”内C17号土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 钟 慧 审判员 黄振锋 审判员 赖崇坤 二〇二〇年三月三十一日 书记员 谭 震 本裁定书适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。