广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初277号 原告：桂林金安物业服务有限公司。住所地：桂林市叠彩区中山北路**锦绣乐园****。 法定代表人：陈敏，该公司总经理。 委托代理人：易志萍，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：卿媚秀，女，1963年9月29日出生，汉族，广西灌阳县人，现住桂林。 原告桂林金安物业服务有限公司诉被告卿媚秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林金安物业服务有限公司到庭参加了诉讼，被告卿媚秀经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林金安物业服务有限公司诉称：2009年11月6日，桂林市八里街水岸新城小区的开发商桂林市力天房地产开发有限公司与桂林金安物业服务有限公司就水岸新城小区的前期物业管理签订《物业管理委托合同》，合同对物业的管理事项、管理标准、收费方式以及违约责任均作出约定。被告与开发商桂林市力天房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了桂林房屋，合同签订后，开发商如期交房，虽被告未与原告签订前期物业合同，但原告仍依上述《物业管理委托合同》约定为被告提供完善的物业管理服务，但被告未向原告交纳物业管理费，自2012年11月1日至2019年12月31日共欠物业管理费8465元、公共水电860元、楼宇维修140元、电梯公摊费购油费713元，以及逾期付款违约金2540元，共计12718元，经多次催讨无果，故原告诉至法院，请求判决：1、被告支付原告2012年10月1日至2019年12月31日物业管理费8465元、公共水电860元、楼宇维修140元、电梯公摊费购油费713元，以及逾期付款违约金2540元，共计12718元；2、诉讼费由被告承担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）被告身份证复印件，证明被告的身份信息；（2）不动产权证，证明被告是水岸新城13栋2单元1302号业主；（3）物业管理委托合同，证明原告与被告系物业管理服务关系；（4）物业工作人员在工作中的照片、办公室工作日志、物业工程部修理登记表、车辆出入登记、消防控制室值班记录表，证明原告为被告提供了完善的物业服务；（5）水、电续费凭证，证明原告代业主缴纳公共水电费的事实；（6）物业费催缴通知书、照片，证明原告多次催讨物业费的事实；（7）业主缴费凭证，证明小区的其他业主已续费，被告未交费的行为侵害了其他业主的权益的事实。 被告卿媚秀未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。 本院认为，原告提供的证据（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，作为本案的定案证据。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视其放弃质证的权利。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告卿秀媚是灵川县八里街水岸新城小区13幢2单元13层2号房屋业主，其房屋建筑面积115.45㎡，不动产权证号桂（2016）灵川县不动产权第××号。原告桂林金安物业服务有限公司为依法登记的物业服务企业，经营范围为物业管理。2009年11月6日，桂林市力天房地产开发有限公司水岸新城分公司（甲方）与原告桂林金安物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，管理对象为水岸新城小区物业。合同第二十一条约定：物业管理服务费。自甲方向物业买受人交付物业开始，乙方对已交物业买受人的物业收取物业管理费。一期普通住宅按建筑面积0.4元／㎡；二期高层（7＃、13＃、15＃）住宅按建筑面积0.85元／㎡；三期高层（12＃、11＃、17＃）住宅按建筑面积1.20元／㎡；商铺按建筑面积1.50元／㎡，如后期因物价上涨等原因需要调整物业费的则由受托方桂林金安物业服务有限公司自行处理，不必再经过委托方。协议还约定了其他内容。合同签订后，原告依约对水岸新城小区被告等业主的物业履行物业服务义务，小区多数业主向原告交纳了物业服务费等费用。 另查明，合同实际履行中，小区业主按每半年一次交纳下半年的物业服务费用。2012年10月1日被告开始欠费，原告于2013年10月22日、2014年10月24日、2015年10月23日、2016年10月18日、2017年10月22日、2018年10月24日、2019年12月25日向被告发出物业服务费催收通知，要求其交清所欠物业费、公共水电费及楼宇费、电梯公摊购油费未果。至2019年12月31日，被告共拖欠物业费8538元（115.45㎡×0.85元/月/㎡×87个月）、公用水电公摊费860元、楼宇维修费140元、电梯公摊费购油费713元。故原告诉至法院，请求判决：1、被告支付原告2012年10月1日至2019年12月31日物业管理费8465元、公共水电860元、楼宇维修140元、电梯公摊费购油费713元，以及逾期付款违约金2540元，共计12718元；2、诉讼费由被告承担。 再查明，被告购买房屋后，未与原告签订有关物业管理服务协议，水岸新城小区亦未成立业主委员会。 本院认为，原告是具有执业资格的物业服务企业，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告所居住小区提供了物业服务，根据权利、义务相一致的原则，被告作为由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依合同约定按时足额交纳物业费。在合同已实际履行情况下，被告拖欠原告2012年10月1日至2019年12月31日期间在小区13幢2单元13层2号房屋的物业费8538元（原告主张8465元）、公共水电费860元、楼宇维修费140元、电梯公摊费购油费713元的事实成立，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。关于本案违约金方面，本院认为，被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告要求被告按所欠物业费总额作为损失以30%计算违约金符合法律规定，本院予以支持。即被告应支付违约金为8465×30%=2540元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告卿媚秀给付原告桂林金安物业服务有限公司2012年10月1日至2019年12月31日期间其在灵川县八里街开发区水岸新城小区13幢2单元13层2号房屋物业服务费8465元、公共水电费860元、楼宇维修费140元、电梯公摊费购油费713元及逾期付款违约金2540元，共计12718元； 案件受理费118元，减半收取59元，由被告卿媚秀承担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费118元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 吕桂华 二〇二〇年三月十九日 代书记员 刘文成