广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1171号上诉人（原审原告）：邹露，女，汉族，住贵州省**********，公民身份号码522************827。委托诉讼代理人：毛丽敏，广东迅法律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘依红，广东迅法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市丽日东方房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区****，统一社会信用代码914************115。法定代表人：潘永铿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。上诉人邹露因与被上诉人佛山市丽日东方房地产开发有限公司（以下简称丽日公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹露上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邹露的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费由丽日公司承担。事实和理由：一、邹露对签订案涉合同存在重大误解。从邹露提交的光盘、通话录音及现场录音文件打印件等证据可证实，丽日公司在销售案涉房屋(公寓)过程中和邹露向丽日公司提出退房过程中，丽日公司的销售人员曾多次承诺案涉房屋可做公寓式住宅，产权为40年。这一点是明确的，否则，因邹露既不开公司，也不开档口，邹露是不可能购买案涉房屋。因此，双方订立的合同中约定的案涉房屋的用途为办公用房的内容，不是邹露的真实意思表述。邹露之所以签订这样的合同，完全是因丽日公司的误导行为所造成，邹露误认为案涉房屋为办公、居住两用，产权为40年。二、案涉商品房买卖合同明显对邹露显失公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第72条的规定，本案中，丽日公司作为专门从事房地产行业的公司，而邹露也没有购房经验，双方所签订的协议均系丽日公司提供的格式合同，相较于邹露，丽日公司无疑是具有优势地位。其次，邹露对“《土地使用权出让合同》明确约定：**村*经济社将土地出让给丽日公司，合同期限为32年，土地出让期满，**村*经济社无偿收回宗地，丽日公司投资的地上建筑物及其他附着物无偿归**村*经济社所有”等内容不知情。因此，邹露以接近普通商品房的价格购买产权仅有26年、使用期限届满后的使用权能否延续不确定的物业，明显对邹露显失公平。再次，案涉物业为办公用房，不得做住宅用途，邹露以每平方米11674.79元的单价购买该物业，该成交价对邹露而言，价格明显不合常理。在佛山市南海区人民法院已经审结的100多起业主起诉要求撤销其与丽日公司签订的商品房买卖合同纠纷案件【(2017)粤0605民初6372号、(2017)粤0605民初6376号、(2017)粤0605民初6377号、(2017)粤0605民初15023号、(2017)粤0605民初3264号等】，其中48.08%系判决，其余为裁定。在48.08%判决书中，近90%判决均判决以业主在签订案涉合同存在重大误解及显失公平为由撤销案涉商品房买卖合同。另，在贵院已审结一起业主起诉丽日公司商品房买卖合同纠纷案件【(2018)粤06民终8463号】中，贵院亦认定丽日公司在签订合同前曾对外宣传案涉房屋可用作公寓用途，导致该案业主在签订合同时对案涉房屋的用途产生误认，业主在订立合同时存在重大误解，维持一审法院关于撤销该案涉合同的判项。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款之规定，案涉商品房买卖合同应予以撤销。三、一审判决驳回邹露要求丽日公司退回购房款、装修定金及其利息等损失的诉讼请求系错误的。如上所述，邹露对案涉商品房买卖合同存在重大误解，且案涉商品房买卖合同对邹露显失公平，故案涉商品房买卖合同应予以撤销。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，丽日公司理应退还邹露购房款、装修定金及其利息等。被上诉人丽日公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以驳回。邹露向一审法院提出诉讼请求：1.撤销邹露、丽日公司签订的《商品房买卖合同》；2.丽日公司向邹露返还已付购房款132751元并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2019年6月15日起至实际偿还之日止的利息；3.丽日公司赔偿装修定金2万元并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2019年6月15日起至实际偿还之日止的利息；4.丽日公司承担本案诉讼费。一审法院查明：座落佛山市南海区*****村*村***工业区的48149平方米土地的使用权人是**村*村*经济社，并办理了佛府南集用（****）第0****0号土地使用权证。2012年12月24日，**村*村*经济社作为甲方，与作为乙方的丽日公司签订《土地使用权出让合同》，约定该经济社将上述土地出让给丽日公司，合同期限为32年，以整体交付宗地之日起计算，土地出让期满，甲方无偿收回宗地，乙方投资的地上建筑物及其他附着物无偿归甲方所有；若甲方继续对该项目招商的，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，乙方享有优先权。同日，南海区**街道办事处**法律服务所出具南桂法服见字（2012）192号《见证书》，对上述合同作了见证。此后，丽日公司在该地块投资兴建**广场项目。2019年6月15日，邹露与丽日公司签订《商品房认购书》，约定邹露以360751元认购丽日公司开发的**广场*座****室，签订认购书时支付定金5万元，首期楼款132751元于同年6月21日前付清，余款228000元分20期按季度支付。同日，邹露、丽日公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定丽日公司以出让方式取得佛山市南海区******村*村****工业区48149平方米土地使用权，用途为商服，土地使用权终止日期为2045年7月28日。权属人对地上房产的持有年限不超过宗地的出让年限，土地出让年限届满后，土地及地上建筑物、附着物全部由土地所有权人（村集体）无偿收回；出让期满，若土地所有权人继续对该项目进行出租或出售，须按法律法规及相关规定办理，在同等条件下，相关权属人享有优先权；邹露所购商品房土地用途为商服用地，土地使用权终止日期为2045年7月28日；该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，备案号为南房现字第2017****2号；邹露所购商品房为**广场*座****室，规划用途为办公，建筑面积44.97平方米、套内面积30.9平方米，每平方米单价11674.79元，总价360751元，本合同签订当日支付购房款132751元，余款228000元分20期按季度支付，每期分期款11400元；丽日公司应于2024年4月5日向邹露交付商品房；逾期超过60天交楼，邹露有权解除合同，邹露解除合同的，丽日公司退还已付房款，并自邹露付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息，按全部房款的20%向邹露支付违约金。合同附件十二补充协议中《**广场商品房买卖预先特别告知书》再次明确所购物业项目性质、土地性质、土地使用权终止日期等与合同正文表述一致的信息。邹露在该补充协议上签名并按指印。同日，丽日公司向邹露发出《关于防止违法违规建设和占用公共空间等重大风险的特别告知书（非住宅适用）》，明确邹露购买的**广场*座****室，房屋性质属于办公用房（非住宅），不得作为住宅使用。邹露在该告知书上签名并按指印。同日，邹露向丽日公司支付定金5万元及购房款82751元。此后，邹露委托**装饰设计（广州）有限公司（以下简称**公司）对涉讼物业进行装修。同日，邹露向**公司支付装修订金2万元。一审法院认为，本案讼争的焦点是丽日公司在出售涉讼物业时是否存在欺诈行为，双方所签的《商品房买卖合同》应否撤销。对此，一审法院认为丽日公司不存在欺诈行为，双方所签的合同合法有效，理由如下：第一、双方在2019年6月15日所签的《商品房买卖合同》中明确约定涉讼物业的用途为商服，规划用途为办公，在2045年7月28日，即涉讼物业对应的土地使用期届满以后，土地及地上建筑物、附着物全部由土地所有权人（村集体）无偿收回。据此，邹露所购物业的核心信息与风险，丽日公司均在合同中有明确约定，不存在隐瞒、欺诈行为。第二、在买卖合同签订当日，丽日公司向邹露出具的《**广场商品房买卖预先特别告知书》中，再次明确邹露所购物业项目性质、土地性质、土地使用权终止后物业所有权的归属，邹露作为年满十八周岁的完全民事行为能力人，理应知道在该告知书中签名确认应视为知悉全部内容。第三、在合同签订当日，丽日公司向邹露发出的《关于防止违法违规建设和占用公共空间等重大风险的特别告知书（非住宅适用）》中，明确邹露所购房屋属办公用房（非住宅），邹露亦签名确认，均视为邹露已知悉所购物业的性质。综上，丽日公司对出售给邹露的房屋，从用途、性质、期满后产权的归属等核心信息上，不但在买卖合同中明确约定，且在邹露签名的特别告知书、重大风险告知书中再次提醒，履行了应尽的信息披露义务，不存在欺诈行为，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，邹露以丽日公司在销售涉讼物业过程中存在欺诈行为的主张举证不足，要求撤销买卖合同的主张没有事实及法律根据，一审法院对邹露要求丽日公司退回购房款、装修定金、利息损失等全部诉请均不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回邹露的全部诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费3511.3元（邹露已预交），由邹露负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系邹露上诉关于其与丽日公司签订的《商品房买卖合同》因存在重大误解及显失公平而应予撤销的主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，邹露要求撤销案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求是否成立，应当以上述法律规定作为判断依据。本案中，邹露上诉主张对案涉物业的性质、用途等产生重大误解而签订案涉合同，故应予撤销。但根据法院查明的事实以及现有有效证据可以看出，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定案涉物业的用途为商服，规划用途为办公。在2045年7月28日即案涉物业对应的土地使用期满后，土地及地上建筑物、附着物全部由土地所有权人（村集体）无偿收回。且在丽日公司向邹露出具的《**广场商品房买卖预先特别告知书》《关于防止违法违规建设和占用公共空间等重大风险的特别告知书（非住宅适用）》中，均对案涉物业的权属性质、功能用途以及期满后的处理方式等重要、关键信息进行了详尽的披露和说明。邹露作为案涉物业的买受人，在购置不动产重大财产交易时，其负有义务对合同内容以及案涉物业的基本信息进行全面、准确的了解；而上述正式合同、文件中亦清楚、明确的说明了案涉物业的基本、具体情况，其内容在文义上表述清晰，并不存在理解上的分歧、含糊不清。因此，邹露作为具有完全民事行为能力的民事主体，在明确知晓案涉合同具体内容的情况下仍签署了案涉《商品房买卖合同》，亦应预判其所需要承担的相应法律后果。基于上述，民事诉讼中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而邹露在本案中并未充分举证证明案涉《商品房买卖合同》存在重大误解、显失公平等应予撤销之法定事项，故一审法院据此驳回邹露要求撤销案涉《商品房买卖合同》以及要求丽日公司退回购房款、装修定金、利息损失等诉讼请求并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邹露的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7022.6元，由上诉人邹露负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年三月三十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽