辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终225号 上诉人（原审被告）：赵志国，男，1976年4月15日出生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审原告）：辽宁瀚新物业服务集团有限公司，住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区瀚新花园小区**A。 法定代表人：刘艳霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周杰，女，该公司职工。 上诉人赵志国因与被上诉人辽宁瀚新物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 赵志国二审上诉请求及理由：上诉请求：1、撤销（2019）辽1103民初2728号民事判决书。2、发回重审或改判驳回被上诉人原审诉求。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原审法院认定事实错误、适用法律错误。原审法院认为，原告与辽宁瀚新房地产集团开发有限公司签订的《前期物业管理合同》合法有效，应受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对原被告都具有约束力，双方应按照合同的约定履行相应的义务，原告己履行了物业管理服务义务，被告应支付相应的物业费、电梯费。被告提出的房屋墙面返霜、长毛问题，属于房屋质量问题，不在物业服务合同约定的服务范围内，故被告以此为由拒绝缴纳物业费的主张不能成立。被告提出的原告将公共绿地私自改建停车位、电梯间内发布广告获取收益等问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。上诉人认为，1、依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。根据上述法律、行政法规和司法解释的规定，结合当前房屋的设计、建造情况以及小区物业的实际情况是。物业共用部位：一般包括建筑物的2-1基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。2、（1）《前期物业管理合同》约定被上诉人提供的物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理。上诉人所居住房屋因外墙防水、保温存在质量问题，导致室内墙面返霜、长毛。而外墙属于物业共用部位，在被上诉人服务范围。（2）《前期物业管理合同》约定被上诉人提供的物业管理服务内容包括：公共绿化的养护和管理。《盘锦市物业管理条例》第二十七条物业管理区域内共有道路、场地属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自出售、附赠或者出租。被上诉人未经全体业主许可，破坏绿地、私设停车场从中出租受益，违反法律规定及合同约定。3、《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人未履行维修、养护和管理义务，上诉人有权拒绝履行缴纳物业费的义务。综上，被上诉人违反合同约定未对物业共用部位（外墙）进行维修、养护和管理；被上诉人违反合同约定破坏绿地、私设停车场，未尽对公共绿化的养护和管理义务。被上诉人未履行合同义务，上诉人有权拒绝其履行要求。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人合法诉求。 辽宁瀚新物业服务集团有限公司二审辩称：一审认定事实清楚，物业公司在物业服务中尽到了应尽的义务，上诉人应依法履行交纳物业费的义务。 辽宁瀚新物业服务集团有限公司一审诉称：判令被告给付拖欠的物业费2554元（2019年1月1日-2019年12月31日）、电梯费480元（2019年1月1日-2019年12月31日）、滞纳金383元，共计3417元。事实和理由：原告作为前期物业服务企业，一直为紫润茗都小区提供良好的物业服务。被告作为业主，却没有按照前期物业服务合同履行交纳物业费的义务，依据该合同第六、七条的规定，原告现已经拖欠物业费2554元（115.24平×1.5元/平×12个月）、电梯费480元（40元/月×12个月）、滞纳金383元［（1.5元/平/月×115.24平×6个月）+（40元/月/户×6个月）］×3‰×100天。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 赵志国一审辩称，1、原告未履行维修、养护、管理和维护义务。原告属于开发商选聘的前期物业服务企业，答辩人所居住房屋存在严重质量问题，多年来答辩人南卧室、北卧室在冬季外墙返霜、返水，造成墙体潮湿、长毛、长菌，答辩人及家人身体出现咽炎、鼻炎、血小板低下状况。答辩人通过市长热线多次寻求解决，市里多次要求街道办理，街道要求原告予以解决。原告也与答辩人沟通，刚开始承诺马上解决，但一直推脱至今。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定。原告未履行维修、养护管理和维护义务，属于违约在先。2、原告将商品楼公用绿地私自改建成153个停车位、将回迁楼公用绿地私自改建成96个停车位、将小区公用道路私自划出35个停车位，违法出租收益。原告将电梯里100多电梯间三面非法出租收益（盘锦最低收费标准300元/面）。上诉项目每年收入大约40-50万元，去除服务费用，剩余收入应属于全体业主所有，全部由原告占有，长达多年。综上，原告违反合同约定，违反相关法律，未履行维修、养护、管理和维护义务，而向答辩人主张权利于法无据，请求法院驳回原告诉讼请求。 一审法院审理查明：被告系瀚新紫润茗都小区35-4-1002室的业主，该房屋建筑面积为115.24平方米。辽宁翰新房地产集团开发有限公司选聘原告对瀚新紫润茗都小区进行物业管理，双方签订了《瀚新紫润茗都前期物业服务合同》，合同第六条第1款约定：高层住宅物业费：每月1.5元/平方米；第六条第11款约定：电梯费40元/月；第七条第2款约定：物业费收费方式为每年4月1日前预收全年物业费；第七条第5款约定：逾期未交费业主按欠费总额每日千分之三比例交纳滞纳金。合同约定原告提供的物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。被告现已拖欠2019年1月1日至2019年12月31日的物业费2074.32元（115.24平×1.5元/平×12个月），电梯费480元（40元/月×12个月）。原告方多次要求被告履行义务，但被告未交纳，故原告诉至法院。 一审法院审理认为：原告与辽宁翰新房地产集团开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，应受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对原、被告都具有约束力，双方应按照合同的约定履行相应的义务，原告已履行了物业管理服务义务，被告应支付相应的物业费、电梯费。关于原告主张的滞纳金，因合同约定标准过高，故本院调整为自被告逾期交纳物业服务费之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付滞纳金。被告提出的房屋墙面返霜、长毛问题，属于房屋质量问题，不在物业服务合同约定的服务范围内，故被告以此为由拒绝交纳物业费的主张不能成立。被告提出的原告将公共绿地私自改建停车位、电梯间内发布广告获取收益等问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，作出如下判决：被告赵志国于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁瀚新物业服务集团有限公司2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费2,074.32元、电梯费480元，共计2554.32元，并自2019年4月2日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 本案争议的焦点：上诉人应否交纳物业费、电梯费及支付滞纳金。 围绕本案争议的问题，上诉人赵志国认为，上诉人并非不交纳物业费，而是被上诉人将房屋维修完善后，上诉人才能交物业费。 围绕本案争议的问题，被上诉人辽宁瀚新物业服务集团有限公司的意见同其答辩意见。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出其不应交纳物业费、电梯费及支付滞纳金的上诉请求。因上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应当有效。双方应按合同的约定履行相应的义务。被上诉人已提供了物业服务，其已履行了物业管理服务的义务，上诉人应当交纳物业费、电梯费等相关费用，且上诉人也无充分证据证明其不应当交纳物业费、电梯费等相关费用。至于上诉人所提出的房屋外墙防水、保温存在质量问题，导致室内墙面返霜、长毛等问题，应当属于房屋的质量问题，其并不在双方所签物业服务合同约定的服务范围之内。上诉人提出被上诉人将公共绿地私自改建为停车位、电梯间内发布广告获取收益等问题，与本案应当不属于同一法律关系。据此，上诉人提出不应交纳物业费、电梯费的上诉请求依据不足，不予支持。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵志国负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 李宝明 审判员 温 宇 二〇二〇年三月三十一日 书记员 范佳慧