广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初6099号原告：刘芸霞，女，汉族，1978年1月3日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：林益沛，广东雄师律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭金东，广东雄师律师事务所实习律师。被告：钟令，男，畲族，1973年1月26日出生，身份证住址：湖北省利川市。原告刘芸霞诉被告钟令共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芸霞的委托诉讼代理人林益沛、郭金东、被告钟令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘芸霞向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告归还原告购买福永天欣花园天荣阁2Ｃ一半的首付款及相关费用人民币23万元；2、依法判决被告支付原告福永天欣花园天荣阁2Ｃ市场评估价值减去银行按揭贷款的剩余价值的一半，即人民币97.5万元（计算方式：市场评估价值350万元-银行按揭贷款155万元＝195万元，195万元除以2等于97.5万元）；3、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用和律师费。事实与理由：原告与被告系朋友关系，于2015年11月份，原、被告合意一起购买深圳市宝安区房产，双方同意由原告出首付款及相关费用，合计46万元，由原告和被告共同支付房屋月供，将房屋购买并登记于被告名下，房屋归属及增值收益一人一半。于2015年12月17日，被告取得不动产权证号为粤（2015）深圳市不动产权第××号的不动产权证书。由于房屋增值，原告于2016年7月向被告提出卖房并分配增值收益，被告拒绝。在2016年8月至2018年11月期间，原告多次催促被告卖房，但是被告均拒绝。在此期间，被告以自己为房屋业主的身份多次向银行办理贷款及信用卡，套取房屋增值部分，已严重损害原告利益。综上，为维护自身合法权益，原告依据我国《民法通则》及《合同法》等有关法律的规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。被告钟令答辩称，我方因原告刘芸霞诉讼深圳市宝安区房产归属权及增值收益一人一半的合同一案进行答辩如下：1、关于原告诉状的第一项诉讼请求，被告不予认可。事实是原告同我方在2017年5月-6月期间协商并达成一致，退回原告支付部分首期款人民币46万元并按月息1.5分计息（从2015年12月8日至2017年7月21日共计支付利息14万元），我方于2017年7月（5日，6日，21日）连本带息补人民币60万元给原告，当时原告收到60万元后，即刻表示将手里的《承诺书》还给我方，从此两清了，以此从2017年7月21日开始天欣花园1栋天荣阁2Ｃ的房产跟原告无关属于我方单独所有。我方不欠原告任何欠款；2、关于原告的第二项诉讼请求，我方不予认可。事实是我方已经通过支付利息的方式支付给了原告所投资房产的价值。因为我们共同买房的时间已经是2015年的12月份，房价已经涨到了一个高位，到2017年7月原告要求退款时，已经限购限贷了，房价并没有涨多少。我方按照1分5的利息给原告，已经考虑了当时的差价收益。原告当时对这个补偿也是认可的，之后这两年里没有因此事再找过我方。现在突然又用现在的房产市场价格来与我方分配收益，是没有依据和权利的；3、原告起诉所依据的《承诺书》是已经失去法律约束力的文书。因为2017年原告提出退回购房款时，就已经表示了解除《承诺书》的意图，我方将她的本金46万元及补偿款14万元退回原告后。这个《承诺书》就自动解除了。如今原告拿一张失效的承诺书来起诉我方，藐视法律，实属恶意诉讼，请求法院以事实为根据驳回原告的恶意诉讼请求；4、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用和律师费。事实是原告恶意诉讼被告，令我方在生活和工作中备受影响。请求法院驳回原告无理诉求。在2016年8月至2018年11月期间（这个期间不存在）。在2017年7月份之前没有收到任何关于卖房并分配增值收益的信息，原告多次催促我方卖房，我方均拒绝，是不成立的；5、2017年8月份之前做的每一笔贷款原告都知情，套取房屋增值部分和严重损坏原告利益也是不存在的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年12月8日，被告钟令作为借款人及抵押人，案外人中国建设银行股份有限公司深圳市分行作为贷款人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告以涉案房产作为抵押向案外人中国建设银行股份有限公司深圳市分行贷款175万元。2015年12月17日，深圳市房地产权登记中心就涉案房产核发了编号为粤（2015）深圳市不动产权第0069782《房地产证》，登记的权利人为被告钟令，共有情况为单独所有。2016年1月15日，被告钟令向原告出具《承诺书》，载明：本人名下物业福永天欣花园天荣阁2C系与刘芸霞共同购买，前期费用约46万元，由刘芸霞承担后期债务及利润共同承担，刘芸霞享有此物业所有权利（详见公证书）。被告钟令在该《承诺书》上签名并按手印确认。2016年3月25日，被告钟令出具委托公证书，委托刘芸霞办理管理、出售涉案房产的相关手续。另查：1、关于购房款的支付。原告主张购房总价款为250万元，其中首付款及税费合计75万元，银行贷款175万元。关于首付款75万元，原告主张原告向被告支付了首付款及税费46万元，被告对原告的主张不予确认，称该46万元系借款，是因购买涉案房产找原告周转；关于银行贷款175万元，被告钟令主张银行按揭贷款每月均由被告偿还，每月还款金额为9400元左右。原告对被告的主张不予确认，主张原告也有不定期向被告转账支付月供款，但未提供任何证据证明其主张。2、原、被告确认涉案房产购买后由被告占有，被告出租给案外人，租金每月4000元，由被告收取。3、根据钟令与中国建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，钟令在该合同项下应还本金及利息合计2943800元，每月还款金额为9435.29元，钟令自2016年2月8日开始偿还第一笔按揭贷款9435.29元，截至2020年1月8日，已还贷款本息合计为人民币452893.92元，贷款余额为人民币2490906.08元。4、关于涉案房产目前的市场价值。本院依原告申请，依法委托深圳市国量行资产评估土地房地产估价顾问有限公司（以下简称评估公司）对涉案房产市场价值进行评估，评估公司于2020年3月2日出具编号为深国量行估字第（2020）第01002号《房地产估价报告》。估价结果为：估价对象为位于深圳市宝安区住宅房地产，于价值时点二Ｏ二Ｏ年一月十五日，在与估价假设和限制条件一致情况厂下的估价结果为：市场价值为3613581元。5、关于《承诺书》，原告提供《承诺书》主张被告在承诺书中确认涉案房产的首付款中原告有出资46万元，且涉案房产为双方共有，各占一半份额，被告对原告的主张不予确认，主张其已经连本带息向原告偿还其出资款60万元，原告也答应将该《承诺书》归还被告，该《承诺书》已经作废。原告对被告的主张不予确认，主张原被告之间多有资金往来，被告并未归还首期款出资46万元给原告，且该《承诺书》原件至今仍留存在原告，故被告的陈述并不属实。本院认为，原告以合同纠纷提起本案诉讼，并提供《承诺书》，要求依据该《承诺书》的约定分割涉案房产的份额并要求被告归还原告已经支付的首付款等款项。结合原、被告诉辩意见及庭审查明的事实，本案应属于共有物分割纠纷。按照《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产物权采取的是登记生效主义，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记方可发生法律效力，未经登记，则不发生效力。同时，该法律还明确规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产物权以登记为准，并非以出资额为准，不动产产权登记具有公示公信的效力。涉案房产登记的权利人虽为被告，但结合庭审查明的事实，原、被告对涉案房产应各占50%的所有权份额。没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。本案中，原、被告就涉案房产的共有形式为按份共有，在无证据证明原、被告对分割条件进行过约定的情况下，原告可以根据法律规定随时请求分割，现原告请求被告归还其支付的首付款23万元并支付涉案房屋剩余价值的一半，即应视为是原告要求对涉案房产进行分割，故原告要求对涉案房产进行分割的诉讼请求依法有据，本院予以支持。首先，关于可分割价值。根据深圳市国量行资产评估土地房地产估价顾问有限公司的《房地产估价报告》，估价对象位于深圳市宝安区住宅房地产，于价值时点2020年1月15日市场价值为3613581元，截至2020年1月15日，贷款余额为2490906.08元，故涉案房产可分割价值为两者差额人民币1122674.92元。其次，关于分割方式，涉案房产自购买后一直由被告居住、管理、使用，现原告要求分割涉案房产剩余价值的一半。综上考虑，本院判令涉案房产的分割方式如下：在被告向原告支付相应的价款后，涉案房产全部归被告所有，即被告享有涉案房产100%的产权的同时应当就房产价值向原告按50%的份额予以折价补偿，而原告亦应当对购买及管理该共有房产所投入的费用按50%的份额予以负担。再次，关于所投入费用。原、被告确认：购房总价款为250元，其中首付款及税费合计75万元，银行贷款175万元。双方对于首付款及税费75万元有争议，原告提供《承诺书》，主张原告向被告支付了首付款及税费46万元，被告对原告的主张不予确认，称该46万系借款，是因购买涉案房产找原告周转，但未提供任何有效证据证明其主张。结合庭审查明的情况，原、被告双方均从事房地产中介行业，双方之间多有业务合作，原、被告双方对于首付款及税费75万元的支付情况均未能提交相应证据予以证明，但从被告提交的银行交易记录可知，双方之间存在较为频繁的资金往来，原被告均为提供有效证据证明双方之间的资金往来与本案有关，故本院认定首付款及税费原告支付46万元。关于银行贷款175万元，被告钟令主张银行按揭贷款每月均由被告偿还，每月还款金额为9400元左右。原告对被告的主张不予确认，主张原告也有不定期向被告转账支付月供款，但未提供任何有效证据证明其主张，故本院对原告的抗辩不予认可，本院中，被告的银行账户为主贷款账户，按揭款每月从被告账户上扣取，本院认定已还贷款本息合计人民币452893.92元为被告支付。关于装修费用和租金收益，本案在，被告在庭审中未提供任何证据证明涉案房产支出的装修费用的金额，原告对涉案房产的租金收益亦未提出主张，应原、被告对其自身权利的自由处分。综上，截至2020年1月，原、被告双方为购买涉案房产投入的费用为人民币1202893.92元（首付款及税费75万元+已还贷款本息452893.92元），其中的首付款及税费46万元由原告支付，故原告还应向被告支付其应负担的购房投入人民币141446.96元（601446.96元-460000元）。综上，原告可分得的实际款项为涉案房产可分割价值1122674.92元×50%-原告应承担的购房投入人民币141446.96元，亦即419890.5元。即被告享有涉案房产的100%的产权的同时，应向原告支付相应的价款419890.5元。涉案房产现仍登记在被告钟令名下，份额为100%，故无需再办理产权变更登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告钟令应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘芸霞支付房屋补偿款人民币419890.5元；二、被告钟令在向原告刘芸霞支付房屋补偿款人民币419890.5元后依法享有涉案的位于深圳市宝安区产的100%的产权；三、驳回原告刘芸霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7823元，评估费21800元，共29623元，由原告承担8979元，由被告承担20644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年三月二日书记员  谢晓帅书记员  李玉婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。