广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13387号上诉人（原审原告）：蔡三达，男，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：龚未平，广东君之杰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱顺子，女，土家族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：龚未平，广东君之杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：涂贤福，男，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：袁源，广东禅都律师事务所律师。原审第三人：佛山市裕丰广安居房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。上诉人蔡三达、朱顺子因与被上诉人涂贤福、原审第三人佛山市裕丰广安居房地产代理有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初7558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡三达、朱顺子上诉请求（变更后）：1.撤销一审判决；2.改判支持蔡三达、朱顺子的全部起诉请求；3.一审、二审诉讼费均由涂贤福负担。事实与理由：一、2018年3月11日，蔡三达、朱顺子与涂贤福以及裕丰公司签订《存量房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定蔡三达、朱顺子将位于佛山市南海区的房屋（以下简称涉案房屋）以800000元出售给涂贤福。根据合同约定，涂贤福应在合同签订时支付100000元定金；在递件、完税办证出具回执当日支付第一期房款600000元；在出房产证之日支付余下房款200000元；且双方应在合同签订后10日网签《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》，并应于合同签订后3日内共同向房地产登记机构申请办理房产转移登记。因蔡三达、朱顺子需要现金周转，故以低于市场价和购入价的价格出售。基于此，双方对涂贤福支付房款的时间节点也作了提前支付的口头约定。涉案合同签署后第二日，蔡三达、朱顺子即向抵押银行提交了提前还款申请，银行于2018年4月3日出具结清证明和涂销资料等相关资料。蔡三达、朱顺子于2018年3月30日领取房产证。同时，蔡三达、朱顺子亦于2018年3月21日将涉案房屋交付予涂贤福使用至今。二、涂贤福多次未如约履行：首先，涉案合同签约当日，涂贤福仅支付了20000元，余下欠款于两日后（2018年3月13日）才支付完毕。之后，在蔡三达、朱顺子办理完毕房产证及涂销抵押登记等手续后，告知涂贤福办理网签手续时，裕丰公司与涂贤福多次预约，但涂贤福均以各种理由推托而未及时办理。最后，涂贤福亦屡次拖延房款支付。涂贤福未如约履行导致蔡三达、朱顺子因资金短缺导致经营损失。三、2018年4月29日，蔡三达、朱顺子曾联系涂贤福商讨房屋交易一事，但始终未能与涂贤福取得联系。2018年4月30日，蔡三达、朱顺子向涂贤福提出解除涉案合同，但涂贤福要求继续履行涉案合同。2018年5月1日，蔡三达、朱顺子再次向涂贤福发出通知要求解除涉案合同、返还涉案房屋并在扣除相关费用后退回剩余房款，但涂贤福未予回应。根据合同约定，涂贤福已构成违约，蔡三达、朱顺子有权解除合同并要求涂贤福支付违约金。四、一审法院认定事实不清。（一）在交易过程中，蔡三达、朱顺子均积极配合办理手续，但涂贤福却屡次违约导致交易无法完成。一审法院认定涂贤福的违约行为未构成根本违约，而蔡三达、朱顺子才构成根本违约，是事实认定不清。（二）首先，合同中未定义“履约瑕疵”和“根本违约”，一审法院将蔡三达、朱顺子事后抵押涉案房屋认定为根本违约缺乏依据。其次，依据涉案合同约定，涂贤福逾期15日未办理网签手续已构成根本违约，蔡三达、朱顺子有权根据合同约定行使解除权。再次，蔡三达、朱顺子依据涉案合同约定行使解除权后，涉案合同即告解除，蔡三达、朱顺子有权抵押房产。最后，蔡三达、朱顺子抵押涉案房屋是因为涂贤福不及时支付房款导致资金周转不灵被迫将涉案房屋抵押以借高利贷。综上，请二审法院支持蔡三达、朱顺子的上诉请求。涂贤福辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回蔡三达、朱顺子的上诉请求，维持原判。裕丰公司未发表意见。蔡三达、朱顺子向一审法院起诉请求：1.解除蔡三达、朱顺子与涂贤福签订的《存量房买卖合同》；2.蔡三达、朱顺子扣取涂贤福已经支付的定金100000元；3.涂贤福依合同约定向蔡三达、朱顺子支付违约金80000元；4.涂贤福向蔡三达、朱顺子支付因其违约给蔡三达、朱顺子造成的损失合计5950元（自2018年3月21日起暂计至2018年5月21日，具体以涂贤福实际使用的时间计算，租金每月3500元）；5.蔡三达、朱顺子不需要向涂贤福支付已经向裕丰公司支付的中介费，且蔡三达、朱顺子不需要对裕丰公司支付中介费；6.涂贤福赔偿蔡三达、朱顺子的律师费损失15000元；7.本案诉讼费用由涂贤福承担。一审法院认定事实：涉案房屋登记权属人为蔡三达、朱顺子，登记日期为2018年3月22日。涉案房屋在2018年3月22日办理了抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行的抵押登记，该抵押登记于2018年4月12日注销。2018年3月11日，蔡三达、朱顺子（甲方、卖方）与涂贤福（乙方、买方）、裕丰公司（丙方、中介方）签订涉案合同，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，成交价为800000元；甲方应在签署合同后3天内向原抵押贷款银行申请提前还款；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为定金；乙方应于递件完税办证出回执当日向甲方支付第一期房款（含定金）600000元，于出证当日向甲方支付余下的房款200000元；甲乙双方应于本合同签订后10日内签订网签系统的《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》并于合同签订后3日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为，不论守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；甲乙双方任一方逾期履行合同超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；买卖双方均知悉涉案房屋正在办理房产证，待出产权证后办理过户手续。同日，涂贤福支付了购房定金20000元予蔡三达。涂贤福于2018年3月13日支付了130000元、2018年3月14日支付了50000元、2018年4月19日支付了200000元予蔡三达。2018年3月23日，蔡三达、朱顺子通知涂贤福接收涉案房屋。后涂贤福在涉案房屋内添置了空调、办公桌等物品。2018年4月19日，蔡三达、朱顺子及裕丰公司前往房管部门办理递件手续，因涂贤福未按约开具装修发票，各方同意当天先不递件。同日，裕丰公司通知蔡三达、朱顺子、涂贤福于2018年4月25日再次办理递件手续。2018年4月24日21:11，涂贤福通知裕丰公司称其次日没空、要求调整递件时间。2018年4月29日，裕丰公司通过微信通知蔡三达，称：已与涂贤福说好在2018年5月4日前完成所有的交易和付清所有的款项。蔡三达回复称：当天上午一直联系不上涂贤福，没信心涂贤福能如约履行，不如商量按约解除合同。裕丰公司随后发送截图予蔡三达明确已预约了2018年5月4日办理递件手续。2018年4月30日，蔡三达向涂贤福及裕丰公司发出解除合同通知函，要求解除合同。裕丰公司及涂贤福均回复称：2018年5月4日过户、结清尾款。2018年5月1日，蔡三达通过微信向涂贤福发送《说明函》，称：考虑到涂贤福愿意继续履行合同，蔡三达、朱顺子本着双方友好协商之本意，同意在扣除定金并收取违约金的基础上，以800000元的价格将涉案房屋出售给涂贤福，且必须在2018年5月4日当天办理完网签并支付完所有款项，否则，蔡三达、朱顺子仍要求解除合同。2018年5月4日，涂贤福及裕丰公司按约前往房管部门准备递件，但蔡三达、朱顺子没有到场。2018年5月10日，蔡三达、朱顺子因本案纠纷委托广东君之杰律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定律师费为15000元。后蔡三达、朱顺子支付了该律师费。2018年5月14日，蔡三达、朱顺子为涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为案外人张川萍，证号：粤（2018）佛南不动产证明第00XXX2号。另查，2018年5月10日，涂贤福起诉蔡三达、朱顺子要求继续履行涉案合同，案号：（2018）粤0605民初7532号，该案审理过程中，涂贤福变更诉讼请求为：解除涉案合同，蔡三达、朱顺子返还购房款（含定金）、赔偿居间费用20000元。佛山市南海区人民法院经审理于2019年8月16日作出（2018）粤0605民初7532号民事判决，认定：蔡三达、朱顺子违约导致涉案合同无法继续履行，涂贤福有权要求解除双方买卖合同关系，涉案合同项下关于买卖双方权利义务的约定于2019年4月30日解除；蔡三达、朱顺子应返还已收取的购房款（含定金）400000元、赔偿中介费10000元予涂贤福。一审法院认为，蔡三达、朱顺子在履约过程中允许涂贤福对涉案房屋进行装修利用，现涉案合同项下关于买卖双方权利义务的约定因蔡三达、朱顺子的根本违约导致解除，蔡三达、朱顺子请求涂贤福支付违约金、赔偿房屋占用损失，缺乏依据，一审法院不予支持。关于蔡三达、朱顺子请求的解除合同、没收定金100000元、不需要承担涂贤福已支付的中介费的主张，佛山市南海区人民法院已在（2018）粤0605民初7532号民事判决中判决处理，故一审法院在本案中不再重复处理。蔡三达、朱顺子主张由涂贤福承担因本案而支出的律师费，缺乏依据，一审法院不予支持。本案是房屋买卖合同纠纷，对于蔡三达、朱顺子的“蔡三达、朱顺子不需要对裕丰公司支付中介费”的主张，应在居间合同关系中作处理，故一审法院在本案中不作处理。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回蔡三达、朱顺子的全部诉讼请求。案件受理费11800元，由蔡三达、朱顺子负担。二审期间，蔡三达、朱顺子、涂贤福、裕丰公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初7532号民事判决书作出后，蔡三达、朱顺子不服，向本院提起上诉。本院作出（2019）粤06民终13388号民事判决，认定涉案合同因涂贤福的违约而解除，驳回涂贤福要求蔡三达、朱顺子支付违约金80000元和赔偿中介费10000元的诉请。2019年7月9日的庭审中，涂贤福同意在2019年7月16日移交涉案房屋的钥匙给裕丰公司，并确认自2019年7月17日起，对仍存放在涉案房屋内的物品放弃所有权。蔡三达、朱顺子同意从2019年7月17日起接收涉案房屋。另查明二，一审期间，蔡三达、朱顺子提交“乐有家”的网页打印件载明涉案房屋所在小区的同等面积的房屋租金为每月2500元（带家电、有电梯）至3500元（拎包入住、带家私、带家电）。另查明三，一审法官询问蔡三达、朱顺子选择主张没收涂贤福定金100000元还是要求涂贤福支付违约金80000元，蔡三达、朱顺子称若法院认为两种违约责任不能并存，其选择请求没收涂贤福定金。蔡三达于2018年3月11日出具收到涂贤福定金20000元的收据。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涂贤福是否应承担违约责任；2.涂贤福是否应赔偿蔡三达、朱顺子损失5950元、律师费损失15000元。一、关于涂贤福是否应承担违约责任的问题2018年3月11日各方当事人签订涉案合同为各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同约定：乙方（涂贤福）向甲方（蔡三达、朱顺子）购买涉案房屋，成交价为800000元；甲方应在签署合同后3天内向原抵押贷款银行申请提前还款；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为定金；乙方应于递件完税办证出回执当日向甲方支付第一期房款（含定金）600000元，于出证当日向甲方支付余下的房款200000元；甲乙双方应于本合同签订后10日内签订网签系统的《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》并于合同签订后3日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为，不论守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；甲乙双方任一方逾期履行合同超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。在上述合同履行过程中，在各方约好的2018年4月19日没有成功递件，原因在于涂贤福要求装修公司开具发票未果导致涂贤福无法抵扣税费，而开具发票并非蔡三达、朱顺子的义务。各方再次预约2018年4月25日办理递件手续但因涂贤福要出差而未成功。其次，合同约定2018年3月11日，涂贤福向蔡三达、朱顺子支付100000元作为定金；涂贤福应于递件完税办证出回执当日支付第一期房款（含定金）600000元，于出证当日支付余下的房款200000元。实际上，涂贤福的付款情况为2018年3月11日支付定金20000元，3月13日支付130000元，3月14日支付50000元，4月19日支付200000元。本院认为，涉案合同约定涂贤福应于递件完税办证出回执当日支付第一期房款（含定金）600000元。4月19日递件未成功并非蔡三达和朱顺子的原因；其后各方约定4月25日递件，又因涂贤福失约而未成功。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，涂贤福继未足额支付合同约定的定金数额之后，在2018年4月19日和4月25日两次预定的递件时间既未如期递件又未足额支付第二期房款，导致房屋买卖合同的目的不能实现，蔡三达、朱顺子因此享有法定的合同解除权，其于2018年4月30日向涂贤福和裕丰公司发出《关于〈存量房买卖合同〉解除通知函》，一审法院确认涉案合同于2018年4月30日解除，双方对此均无异议。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”如果当事人选择适用了定金条款，就不能再适用违约金金条款。涉案合同因涂贤福违约而解除，涂贤福应承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同.”根据蔡三达开具的收据，涂贤福支付的定金数额为20000元，故蔡三达、朱顺子有权没收涂贤福定金20000元，超出本院核定部分，不予支持。因蔡三达、朱顺子在一审中明确选择定金条款，故本院对蔡三达、朱顺子要求涂贤福支付违约金80000元的主张不予支持。二、关于涂贤福是否应向蔡三达、朱顺子赔偿损失、支付律师费的问题根据一审查明事实，涉案房屋已经于2018年3月23日交付与涂贤福占有使用，2019年7月9日的庭审中，涂贤福同意在2019年7月16日移交涉案房屋的钥匙给裕丰公司，并确认自2019年7月17日起，对仍存放在涉案房屋内的物品放弃所有权。蔡三达、朱顺子同意从2019年7月17日起接收涉案房屋。因涂贤福占用房屋期间确实给蔡三达、朱顺子造成租金损失，根据等价有偿原则，涂贤福应向蔡三达、朱顺子支付占有使用费。蔡三达、朱顺子提交“乐有家”网页内容用以证明该期间的费用按每月3500元计算。经审查，该网页载明每月2500元租金的房屋为带家电的情况，本案买卖合同载明不带家私家电，加之该网页打印件未载明时间，故本院酌定涂贤福应以1500元/月为标准，向蔡三达、朱顺子支付2018年3月23日起至2019年7月16日的占有使用费23700元（1500元×15个月+1500元÷30天×24天）。涉案合同并无约定因履行合同导致纠纷产生的诉讼费用、律师费用的承担，蔡三达、朱顺子要求涂贤福赔偿律师费损失15000元的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于蔡三达、朱顺子不需向裕丰公司支付剩余中介费的主张，因本案系房屋买卖合同纠纷，居间合同关系不宜于本案中一并处理，本院于本案中不作处理，蔡三达、朱顺子可按各方合同约定处理或另行主张。综上所述，上诉人蔡三达、朱顺子的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初7558号民事判决；二、蔡三达、朱顺子没收涂贤福定金20000元；三、涂贤福应于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡三达、朱顺子支付占有使用费23700元；四、驳回蔡三达、朱顺子的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，由蔡三达、朱顺子负担7866.67元，由涂贤福负担3933.33元；二审案件受理费4730.5元，由蔡三达、朱顺子负担3153.67元，由涂贤福负担1576.83元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇二〇年三月九日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏