河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0926民初1417号 原告：张磊，女，1977年3月15日生，汉族，住河北省南皮县。 委托代理人：朱红星，男，北京荣罡律师事务所律师。 被告：齐立敏，女，1969年4月18日出生，汉族，住河北省南皮县。 委托代理人：吴洪岗，男，河北子帅律师事务所律师。 被告：沧州盛德房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130927563239883D，地址：南皮县西环路，法定代表人：闫冲。 原告张磊与被告齐立敏、沧州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）执行异议之诉一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托代理人、被告齐立敏及其委托代理人吴尚红到庭参加诉讼，被告盛德公司法定代表人闫冲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张磊向本院提出诉讼请求：1.依法撤销肃宁县人民法院作出的（2019）冀0926执（异）51号执行裁定书；2.请求立即停止对（2019）冀0926执51、52、53、54号执行裁定书涉案财产南皮古韵三期101、103、104、105、106、108、109、110号商铺及14-1901、14-1902、14-1803、14-1804四套住宅的强制执行，并解除上述财产的查封。事实及理由：2019年9月26日，原告收到肃宁县人民法院作出的（2019）冀0926执（异）51号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告所提出的执行异议的相关事项，有违背基本事实、缺乏相关证据且不符合法律规定。一、被告所申请执行的财产归原告所有，而不属于盛德公司。本案案涉财产101、103、104、105、106、108、109、110号商铺及14-1901、14-1902、14-1803、14-1804四套住宅系原告拆迁合法所得。二、被告对属于原告的财产申请强制执行是错误的，其行为有违基本事实，也没有任何法律依据。本案案涉财产101、103、104、105、106、108、109、110号商铺及14-1901、14-1902、14-1803、14-1804四套住宅的所有权应该属于原告，被告无权对原告的上述财产申请强制执行。2019年8月21日肃宁县法院查封该房产时，原告立即向该院提出过执行异议的申请，但驳回原告的申请是完全错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;…。原告张磊在法院查封之前已合法占有该房屋符合法律规定，也签订了合法有效的书面合同。故（2019）冀0926执51、52、53、54号执行一案于法无据，该裁定适用法律错误，应予撤销。 关于张磊的古韵三期项目的8套门市和4套住宅被查封一案的基本事实，按时间顺序概述如下： 古韵三期项目所在地块，原为南皮县武装部办公楼，2005年张家福购买取得所有权，产权登记在女儿张磊名下。 2011年9月5日张磊与开发商盛德公司签订拆迁补偿置换协议，张金升作为担保人，该协议进行了公证。协议约定置换后所得门市面积为1381.98平米，住宅面积为1069.58平米，确定了基本置换位置和补偿原则。签订该协议时，项目规划为17层，后因北面住户上访要求解决采光问题，开发商将规划调整为13层，每层东西南北方向均加长加宽，以保证开发销售面积，保证开发商销售利润。 2013年3月15日开发商盛德公司与张金祥签订项目转让协议。2013年开发商已经无力建设该项目，将该项目的出资、管理、收益、处置等权利全部转让给张金祥，由张金祥以盛德公司名义继续开发建设。 2013年7月30日张金祥以盛德公司名义与张磊达成拆迁补偿置换补充协议，对原2011年9月5日的协议所约定的置换面积进行了调整，在原来置换原则的基础上，门市位置不变，面积变为1788.17平米，住宅有变化，面积变为355.78平米。经计算，张磊在此次协议中吃亏了104平米。 2015年7月份交房，业主陆续投入使用。 2015年9月18日，沧州中院因为穆永查申请执行盛德公司将该项目全部房产查封。 2015年9月28日，盛德公司、张金祥、张磊三方签订协议，约定由盛德公司和张金祥共同完成交房，共同配合办理过户。 2017年3月6日，包括张磊在内有84户业主对沧州中院查封房产案件提出执行异议，古韵三期小区603业主为拆迁户取得胜诉，其余业主均被驳回，83户业主提出执行异议之诉，诉讼期间2018年3月12日穆永查与盛德公司双方和解，法院解封，所有提出执行异议的业主撤诉。 2018年10月26日，南皮县人民法院解除涉案地块的所有土地查封手续和房屋查封手续，2018年10月27日一部分业主到不动产登记中心办理了预告登记，张磊于当天与盛德公司就每一套房产又签订拆迁补偿置换协议，以用于办理房产证。此后所有业主等待开发商办理完整栋楼大证和税款便可以办理正式房产证，结果又遇到查封，所有业主均未能够办理房产证。 2019年8月21日肃宁法院查封了张磊名下的8套门市和4套住宅。张磊就查封房屋提出执行异议，因证据繁多，未能在短时间内把所有证据准备齐全，造成异议驳回。张磊不服，现向肃宁县人民法院提出此执行异议之诉。 张磊认为原执行裁定认定事实不清，适用法律不当。具体如下： 本案中，张磊有充分的证据证明是拆迁户，与开发商是拆迁与被拆迁的法律关系，肃宁县法院把张磊与开发商的关系认定为“买卖关系”并适用“买受人”的法律规定即《执行和复议若干问题的规定》第二十九条是错误的。 张磊查阅相关案例，认为本案应当适用《物权法》第四十二条的规定，即：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅，还应当保障被征收人的居住条件。 提交的证据有：第一组证据。证明古韵三期项目所占地块拆迁前，为原南皮县武装部办公楼，以张家福名义购买后，产权登记在张家福女儿张磊名下。张磊系拆迁户身份。1、2005年10月27日《关于原办公楼拍卖的请示》。2、2005年10月27《关于转让南皮县的请示》。 3、2005年12月8日《南皮县有线电视台移动字幕广告播出通知单》。4、2005年12月10日《资产转让合同》、《产权转让合同》。5、2006年1、4、5月份《河北省收款收据》四张。6、2006年6月12日《关于转让原南皮县人武部交接情况的通知》。7、2006年6月20日《介绍信》、《户籍证明信》。8、2006年11月6日《国有土地使用权出让合同》、《平面图》。 9、2007年6月4日《土地登记审批表》。 第二组证据2019年8月21日肃宁县人民法院作出查封裁定书，张磊在肃宁县人民法院查封之前已经与开发商签订合法有效的拆迁置换补偿协议。 1、2011年9月5日盛德公司、张磊、张金升签订《房屋拆迁置换协议》、《房屋拆迁补偿合同》、《附图》、《公证书》 证明（1）盛德公司为开发商，张磊为拆迁户，张金升为担保人，约定置换房屋位置及面积。（2）张磊拆迁前原有面积共计2662.74平米，其中门市面积992.88平米，住宅楼面积1926.86平米，经折算，置换后所得门市面积为1381.98平米，住宅面积为1069.58平米，协议第三、2条指明了门市楼位置为新建楼东半部分，不足部分用住宅楼面积按1.5：1的比例置换门市楼。（3）协议第三、3条约定置换9、10、11、12、15楼层的住宅，除了15层住宅外，张磊选择的其他楼层住宅在现在建成的13层楼中均能找到位置。因为原规划为17层，而实际所建楼房只有13层，所以在当初协议中张磊选的15层的住宅，导致无法从现在的楼层中找到位置。（4）协议第三、5条约定乙方自选的门市楼和住宅楼的面积以楼房建成后房产管理部门确认的尺寸和面积为准。如与本协议的尺寸和面积有差别，甲乙双方按照置换楼房的基准价格相互补齐价款。此条款可以证明张磊所选门市楼和住宅楼的面积是允许调整的，并没有限制在某个范围内。（5）协议其他条款有“甲乙双方”类似用语表述，只在第十一条写明了丙方的担保责任，由此证明本协议的交易双方就是开发商和拆迁户，张金升只是担保人，不参与交易。 2、2011年9月6日沧州盛德城市房屋拆迁有限公司《收到条》《盛德公司受让土地平面图》。证明张磊按照协议约定将土地证交给盛德公司，盛德公司把土地使用权过户到自己名下，用于古韵三期项目开发。受让土地平面图上标明了张磊、盛德房地产开发有限公司、古韵三期项目、坐标、面积等，这些内容进一步证明张磊为拆迁户身份。 3、2013年3月15日盛德公司、张金祥签订《协议书》、《公证书》。证明盛德公司将古韵三期项目转让给张金祥。根据《协议书》第二、三、四条约定，张金祥有权享有项目建设管理权、项目建成后的的收益权、项目建成后的财产处置权，有权以盛德公司名义进行项目运作，盛德公司不参与项目的管理和决策。协议中的这些条款足以证明张金祥全面接盘古韵三期项目，拥有全部的控制权，成为负责人，对外仍然使用盛德公司名义运作。 4、2013年7月30日张金祥以盛德公司名义与张磊签订《置换协议补充说明》。证明因为古韵三期项目17层到13层的变化，也为适应这种变化，将拆迁置换面积进行调整，进一步明确为现在张磊实际占有的门市和住宅。 补充说明1：（在这里说明一下古韵三期项目为什么会由17层变成13层）主要是因为古韵三期项目北面住户不断上访，反映高层楼房影响他们采光，上访户个个都是退休老干部，哪一个都惹不起，哪一个都跟县长县书记很熟，这个项目从刚有拆迁意向时就被上访，导致这个项目不得不降低高度，变成13层。详见上访信等。 补充说明2：（古韵三期项目开发虽然有17层减少到13层的变化，但是开发商扩大了楼层的单层面积，使整栋楼的面积并没有减少，保证了开发商的利润，保证了拆迁户的利益，不曾有损害其他债权人利益的事情发生。） 首先，对开发商而言，开发商是以盈利为目的的，追求的是利润最大化。虽然17层变成13层，少盖4层，楼房销售总面积减少，会少卖钱，但是开发商就把单层面积扩大，东西延长0.30米，南北延长3.85米，这样就可以保证17层变成13层的情况下，整栋楼的总销售面积不减少，不会使利润降低。 其次，对拆迁户而言，开发项目由17层变成13层，张金祥全权负责，说白了就是项目全部卖给了张金祥，那么拆迁户必然第一时间找他和开发商解决拆迁置换问题，尤其是张磊公证协议书中约定的第15层的128.5平米怎样保证，必须要落实，为此双方在2013年7月30日达成协议。在经过谈判协商后，张磊最终还是在这个协议中吃亏104.54平米。详见前后对照表、对照图。 补充说明3：（我们认为，2013年7月30日《置换协议补充说明》中所约定的置换面积和位置与2011年9月5日经公证的《房屋拆迁置换协议》置换面积和位置，没有实质性的变化，后协议是对前协议的明确和细化，并非一个崭新的、独立的安置补偿协议。） 张磊在公证协议中第三、2条款中，强调是拆迁置换新建楼占东半部分，现实的情况是张磊仍然占有东半部分，原是门市的2/3，现仍然是门市的2/3。由于东西长度和南北长度增加，那么实际新建面积比原规划面积就多出来了一条块面积，多出来的条块面积与公证书上的张磊置换面积又无法分割，无法把多出来的条块面积分割出来成为独立的产权门市，在这种情况下，必然会把增加出来的面积拼接或者说是贴补到原面积上作为一个整体置换给张磊，因此说，2013年7月30日《置换协议补充说明》中所约定的置换面积和位置与2011年9月5日《房屋拆迁置换协议》置换面积和位置，没有实质性的变化。门市面积的增加用1.5倍住宅面积去补偿，那么也就必然牵连到住宅置换面积的调整。门市和住宅面积的调整，均没有离开原公证协议的基本原则，只是一种明确和细化。 补充说明4：（张金祥的代表权）在古韵三期项目中，张金祥对盛德公司有代表权，对置换门市和住宅有处分权，2013年7月30日的协议合法有效。事情经过是这样的：盛德公司拿下古韵三期项目后，在工程还没有开槽的情况下就已经卖出多套房屋，无原则无制度，管理混乱，而且还四处举债，同时再加上有其他住户上访，一堆问题解决不清，盛德公司无力继续开发。2013年盛德公司把该项目全部转让给张金祥，在张金祥接盘后，仍然是以盛德公司名义进行开发，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等证照都办理在盛德公司名下，对外卖房都以盛德公司名义销售。张金祥一边盖房一边卖房，在没有预售手续的情况下也卖出了多套房屋，众所周知他是主事人，项目他说了算。2013年7月30日张磊与盛德公司的协议没有盖盛德公司公章，但是根据张金祥与盛德公司的转让协议书，张磊完全有理由相信张金祥有权代表盛德公司解决将来的成品楼现房拆迁置换问题，选择与张金祥谈判，解决置换问题，合情合理合法。另外，从后期的有盛德公司盖章的与张磊的n份置换补偿协议中，也可以判断盛德公司对这份协议是认可的。从法律上、事实上可以确定，2013年7月30日这份协议是开发商与被拆迁人的真实意思表示，没有侵害到他人利益，更不是故意在躲避法院的强制执行，所以这份协议具有法律效力，应当得到认可。 5、2015年9月28日盛德公司、张磊、张金祥签订《拆迁补偿协议》证明按照2011年9月5日的《房屋拆迁置换协议》、2013年7月30日《补充协议》的约定，进一步明确盛德公司有义务完善手续和张金祥有义务把房产交付给张磊。 补充说明：合同交易双方始终是开发商和拆迁户，没有变化，担保人或有或无，不会影响到合同履行的向前发展，不会影响到交易继续推进。 原执行裁定书第6页称“2011年9月5日签订的房屋拆迁补偿合同系案外人张磊与被执行人盛德公司、张金升所签，而2015年9月28日的拆迁补偿协议系案外人与盛德公司、张金祥所签，签订的三方当事人并不完全相同”，我们对法院的这一认定持有异议。 2011年9月5日经过公证的置换协议，交易双方是开发商和拆迁户，张金升起到担保作用，不参与交易。2013年7月30日的协议，交易双方仍然是开发商和拆迁户，双方不需要担保人，2015年9月28日的协议，交易双方依然是开发商和拆迁户，开发商的交房义务由张金祥负责完成。 本案诉争的是拆迁补偿协议，审理的是开发商与拆迁户之间的交易问题，也就是房屋置换问题，只要他们二者主体没有变化那就是交易主体没有变化。至于说第三方张金升、张金祥，无非是一个起担保作用，一个起协助交房的作用，交易双方想让谁作担保就让谁作担保，想让谁协助交房就让谁交房，总不至于我们一开始用了张金升，就要一辈子用张金升吧，双方离了张金升还就不能活了！我们主张的观点是，张金升到张金祥的变化，不应当影响到合同发生变更的效力，他们无权阻挡交易的进行。原裁定书所持理由没有法律依据。 6、2018年10月27日《房屋置换补偿协议》。证明有了2013年7月30日《置换协议补充说明》、2015年9月28日《拆迁补偿协议》，在办理房产证时需要向不动产登记中心提供现有版本形式的协议，双方签订该协议用于办理房产证，盛德公司始终认可张磊现在所得房屋，同意继续履行其协助张磊办理房产证义务。 补充说明：虽然2013年7月30日协议、2015年9月28日协议、2018年10月27日协议没有经过公证，但是这三份协议具有变更2011年9月5日协议的法律效力。 原执行裁定书第6页提到“且2011年9月5日的房屋拆迁补偿合同已经过公证，2015年9月28日的拆迁补偿协议并未经过公证，故其变更不符合法律规定”，法院的这种观点没有法律依据。究竟不符合哪部法律规定，法院能释明给我们吗？你不能。 合同法第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同，法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。事实上，没有哪一部法律、行政法规规定，变更公证过的合同必须再经过一次公证，后合同如果不经公证就不能产生变更原公证协议的效力，这种观点没有法律依据。提到公证书的效力，让人首先联想到了继承法上的公证，但是本案适用合同法，不适用继承法。 我们的观点是，协议书公证与否，只是一种形式要求，是当事人的一种选择，当事人有权选择不作公证。本案中开发商与拆迁户已经协商一致，协议内容是双方真实的意思表示，没有违反法律法规强制性规定，该协议应当受到法律保护，能够产生变更原协议的法律效力。 7、五份解封裁定书，即（2013）南执字第672-1号，（2017）冀0927执416号，（2017）冀0927执416-1号，（2017）冀0927执417号，（2018）冀0927执保26号。证明2018年10月26日古韵三期项目的楼和地都已经解封，之后不动产登记中心为大多数业主办理了预告登记。此前不论有多少查封，于不动产登记部门来说，已经没有任何查封或者抵押登记，房和地均处于查封空白期，否则的话，不会给诸多业主办理预告登记。2018年10月27日张磊与盛德公司签订的合同是在查封的空白期，之前的多份合同走过了这个空白期，可以认定是在肃宁法院的本案本次查封前签订。 综上这组证据要强调的是，法院查封房产的时间与我们知道查封的时间不是同步的，我们知道查封的时间肯定会滞后，我们不能知道法院曾经在哪一天查封过房产。我们有保障有把握的是第一份拆迁置换协议，也就是公证协议，订立这份协议时肯定不存在土地争议或者房产争议，肯定是处于查封空白期的，第二、三、四份协议是否处于查封期我们也不得而知。有一点是可以确定的，那就是：这几份协议签订的时间都在肃宁法院2019年8月21日查封前，这几份协议肯定穿越过某个空白期，才走到肃宁法院此次查封。 《最高院关于执行和复议案件若干问题规定》第28、29、30条都有关于查封时间的规定，以异议人买卖行为或者占有行为发生在“查封之前”作为排除执行的条件之一，此处所指的查封应当是执行异议所针对的本院的本次执行案件的查封，不包括其他案件或者其他法院的查封。本案中，张磊诉讼针对的是肃宁法院的本次51、52、53、54号案件的查封，即2019年8月21日的查封，至于之前有过其他法院查封，或者之前有过N次查封，均不能成为适用第28、29、30条的依据，不能用其他法院、其他查封当作本院本次执行中的“查封”，进而看作“查封之前”。如果A查封之后签订合同，a查封解封之后又有了一段空白期，空白期后又有了B查封，如果执行异议所针对的是B查封，则该合同符合B“查封前”这个要求。 本案中，51、52、53、54号案件的查封肯定不是轮候查封，如果是轮候查封，轮候查封是尚未发生效果的，张磊对轮侯查封提出异议是没有实际意义的。那么51、52、53、54号案件的查封肯定是首封了，首封前那么必然有一个空白期，一旦某个协议走过了空白期，那么这个协议就会发生法律效力。2019年8月21日的查封前，张磊有多份协议，无论是认定协议有变更也好，或者认定是新立协议也罢，必然有某份协议走过了某个空白期，曾存在过一个不被争议的期间，于此期间便成为生效协议。于举证义务来说，倘若认定张磊的第1、2、3、4份拆迁置换协议签订时间是处于某个查封期内签订，或者是没有经过任何查封空白期，或者协议没有法律效力，不符合“查封前”这个要件，那么应当由对方来完成举证义务。否则，可以判断张磊的置换协议系“查封前”签订，本案的执行异议之诉能够成立，可排除法院执行。 第三组证据证明：2019年8月21日肃宁法院查封前，张磊已经合法占有该不动产。 2015年7月2日预交电费收据（古韵三期项目部盖） 2016年11月7日取暖费收据（古韵三期项目部盖） 2015年11月至2019年10月水费、电费清单。 证明（1）古韵三期项目的实际管理人是张金祥，由其经手的收款收据没有使用盛德公司公章或者财务章，“古韵三期项目部”章的效力已经在古韵三期14-1-603住宅的沧州市中级人民法（2017）冀09执异254号案件中得到确认。 （2）涉案房产自2015年7月份起就已经有水电费发生，张磊已经实际占有使用房屋。 第四组证据证明：古韵三期项目有多个查封，解封后盛德公司没钱交开发税，在盛德公司交上税办理完不动产权证书（大证）后又被肃宁法院查封。古韵三期项目的所有业主都还没有办理房产证，均系非自身原因未办理过户。 1、2015年9月18日裁定书，案号：（2015）沧执字第319号。2018年3月1日和解协议。2018年3月12日张磊撤诉申请书。2018年3月16日裁定书，案号：（2018）冀09民初37号。证明古韵三期整栋楼房产第一次被法院查封。此次查封是穆永查申请执行盛德公司偿还1200万借款案件，2017年3月份包括张磊在内的84户业主提出执行异议，83户业主被驳回，1户业主（603室）系拆迁户得到支持，83户业主不服，提起执行异议之诉，诉讼过程中因张沛琴（张金祥妻子）同意代盛德公司偿还穆永查借款而和解，沧州中院解封，张磊及其他户业主全部撤诉。 2、2019年8月21日裁定书，案号：（2019）冀0926执51、52、53、54号。证明涉案房产第二次被法院查封。 补充说明：一部分业主已经办理了《预告登记证》，没有被肃宁法院查封，张磊没有办理预告登记，导致被查封。为什么张磊没有办理预告登记证？因为张磊是拆迁户，开发商在对外销售时已经为拆迁户预留，不对外销售，便没有在《商品房预售许可证》上登记，所以张磊本身就不能办理预告登记，而不是迟延办理预告登记。正在所有业主等开发商办下来大证之后去办房产证时被肃宁法院查封，均系非自身原因没有办理过户。 第五组证据证明：涉案房产符合物权登记条件。 1、南皮县自然资源和规划局证明，2、国用（2007）14046号土地证，3、拆迁补偿协议，4、免税证明，5、测绘表。 证明张磊实际占有的房屋手续齐全，符合物权登记条件。 第六组证据证明：张磊系古韵三期项目的拆迁户，本案所涉房产，8套门市，4套住宅，确系拆迁置换所得，不存在隐瞒欺骗、恶意串通等违法违规行为。 1、盛德公司证明。证明以盛德公司角度证明了（1）张磊拆迁户的身份，（2）17层到13层的变化，（3）张金祥全面接盘，（4）门市10套，住宅**为张磊预留，不在公开销售之列，（5）认可本案诉争的门市和住宅是拆迁置换所得，同意随时协助履行办证。 2、《建筑工程施工许可证》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》，《商品房预售许可证》，《不动产权证书》。证明古韵三期项目手续齐全，具备办证条件。《商品房预售许可证》显示面向社会销售住宅127套，门市3套。 为什么该项目住宅共132套，门市共15套，没有全部对外销售呢？因为有5套住宅、12套门市是预留给拆迁户的。 3、南皮县住房和城乡规划建设局证明。证明古韵三期确有原17层到现13层的变化。购房户和拆迁户到政府上访时，成为群体事件，政府成立专案组，交由住建局牵头处理此纠纷。住建局进行走访和调查，把所有购房户和拆迁户信息，以及销售房屋信息，张金祥收款信息，盛德公司收款信息等作了统计，向政府领导作了汇报。张磊自始至终都以拆迁户身份出现，以10套门市和4套住宅占有人的身份出现。 4、勘探点平面位置图。证明图上标明了古韵三期项目原为17层。 5、南皮住建局古韵三期工程的联合调查汇告。证明报告中写到：2014年4月29日在县政府的安排下成立联合调查组，调查的结果是古韵三期有门市15套、住宅**，除去拆迁户门市12套，住，住宅**余门市3套、住、住宅**盛德公司销售住宅37套，经张金祥销售住宅43套。由此内容可以进一步证明张金祥接盘古韵三期项目，无论是盛德公司，还是张金祥，都为拆迁户预留了门市和住宅，对拆迁户利益给予第一时间保护。拆迁户是客观存在的，其拆迁利益应当得到保护。 第七组证据参考案例。古韵三期14-1-603住宅的沧州市中级人民法（2017）冀09执异254号执行裁定书。 该裁定书认定的事实是2010年8月26日拆迁户张遵峰与开发商盛德公司签订拆迁置换协议书，当时并未确定具体位置和603门牌号，直到2014年9月13日张遵峰才把剩余房款57970元交齐，收款收据是张金祥刻的“古韵三期项目部”印章，后盛德公司出具证明认可张遵峰是拆迁户和补交房款的事实，基于这样的事实和证据的情况，法院判决拆迁户胜诉，排除了强制执行。张磊的实际情况与张遵峰类似，这份裁定书对本案具有参考意义。 八、总结 综上所述，这次诉讼不是第一次诉讼，之前在沧州中院有过执行异议，因证据繁多，时间仓促，没有获得理想的结果。这次诉讼不敢妄谈胜诉，所以退一步讲，即便按照2011年9月5日的公证协议去执行拆迁置换面积，张磊也不会吃亏，反而会有更多利益可得。因为公证协议对一二层底商门市位置和面积情况均有约定，9、10、11、12层住宅也有约定，即便没有门牌号，也能够找到对应的位置。虽然这些住宅已经出售给其他人，但是按照《最高院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》，被拆迁人的权利优先于其他买房人的权利，张磊的权益有保障。只不过那种演化会更复杂，会牵扯到更多的人，会发生更多的诉讼，会造成社会的不安定。我们没有奢望按照公证协议确定的门市和住宅去履行，只是希望把事实说清，把事实呈给法庭，请求法院按照张磊现在实际占有的房产判归张磊所有就足矣。 毕竟张磊是拆迁户，毕竟项目还是在原地建设起来的，张磊不至于因为拆迁而竹篮打水一场空。无论是张磊在原诉讼程序中是证据准备不足也好，或是什么其他原因所致，原执行裁定书在事实认定和法律适用上有一些错误，让张磊在拆迁后一无所有，这不公平，与客观事实严重不符。总之，请求人民法院查清事实，作出公正判决！ 齐立敏辩称：一、本案查封的涉案不动产在性质上不属于拆迁安置房屋，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，原告与盛德地产签订的所有的《房屋拆迁置换协议》、《房屋拆迁补偿合同》《拆迁补偿协议》都不合法，没有法律效力，因此涉案财产在性质上不属于拆迁安置房屋。 同时依法盛德不是法定的拆迁权利人，而应该是县级政府的拆迁办，其签订的合同无权处分，系无效合同。 法律依据：《条例》第4条第5条第10条第19条第21条。 二、即使11年的拆迁协议有效，那么15年原告与盛德地产签订的《拆迁补充合同》无效。因为11议签订方为盛德地产及法人签字，张金详和原告，而15年补充合同太过简单不明确，与公正的11年的协议相矛盾，且签订人由张金详变更为了张金升，盛德公司也没有法人签字；15年合同内容违反法律规定，并侵害了国家利益和第三人利益，因此无效。拆迁房屋应当由法定主体、法定程序评估定价、法定程序补差价，原告与盛德公司属于恶意逃避债务，且逃避国家税收。该合同签订是涉案土地已经被被告查封，一直续封至今，且原本转让给了被告，经法院生效判决确认，并进入执行程序，是盛德公司抗拒执行，公然动用不法社会人员将被告打伤盖起来的，触犯了刑法，上述楼房的施工建筑行为本身就违法，之后针对涉案土地上楼房的任何行为，都是违法的，当然该合同也是无效的。该合同签订前土地楼房同时被案外人穆永查查封，该合同变更在后，该变更处分行为违法，合同无效。 三、15年《拆迁补充合同》无论是否有效，其约定只是废除《拆迁补偿协议》，但是《房屋拆迁置换协议》和《房屋拆迁补偿合同》并没有明确被废除，这是两份合同，且名称不相同。因此，11年的两份合同、协议中涉及的不动产，与涉案的查封的不动产不属于同一财产。 四、原告诉求适用执行异议规定第28条，适用法律错误，根据第一点的意见，我方查封的涉案财产属于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，符合该规定第29条的特殊规定，应适用第29条，根据该条规定和本案既定实施，原告的权利不能够排除执行； 五、原告补充诉状中所述与事实不符，且其所适用物权法法律与其原始诉状相矛盾，且与该案的执行异议之诉法律关系相违背，属于对执行规定的错误解读。执行异议规定与民诉法、民诉法司法解释关于执行异议之诉章节的规定相符合，属于在执行案件执行过程中，案外人是否享有排除执行权利的特殊法，且该法对于所有的被查封的财产的执行异议全部涵盖，拆迁房屋也属于该规定第29条规定的商品房的范畴。因此拆迁房屋并没有被法律规定作为排除执行的情形，对于特殊程序，无论是执行异议之诉、执行追加等必须有法律规定的权利，才能得到支持。因此，本案仍应适用执行异议规定这部特殊程序法。 六、涉案材料登记在被执行人盛德房地产名下，依据物权法规定不动产产权以登记为准，因此涉案财产仍归盛德房地产所有，原告对涉案财产不具有所有权； 综上，原告的起诉，与事实不符，违反法律规定，其诉求依据的法律规定错误，其不具有排除执行的权利，应依法驳回原告的诉讼请求。提交的证据：1、肃宁法院2019年51.52.53.54号查封裁定书，楼号统计表、查封公告，该组证据证实执行中查封了原告所诉求的8套门市4套住宅，进一步证实涉案的查封符合执行异议规定29条第2项的规定；2、（2013）南民初字672号、2015年出具的（2013）南执字672号-1、2017年出具的(2013)南执字672号-1民事裁定书各一份，证实涉案资产范围内的国有土地(2012)南土第009号从2013年12月19日查封一直续封至2020年11月28日，在原告与盛德公司签订的15年之后的协议签订之前就已经查封，上述变更协议依法没有法律效力；3、（2013）南民初字1265号民事裁定书、2015年出具的（2014）南执字129号民事裁定书各一份，证实涉案资产范围内的国有土地(2011)南土第018号从2013年8月6日查封一直续封至2020年11月28日，在原告与盛德公司签订的13年之后的协议签订之前就已经查封，上述变更协议依法没有法律效力；4、沧州中院出具（2017）冀09执异260号执行裁定书一份，该判决是案外人穆永查查封了原告涉案资产中的一套住宅，沧州中院以15年变更行为无效驳回其异议，进而证实合同的效力并不是单独针对一个行为所说的，按照合同法规定应该是普遍无效，普遍使用的，因此该证明证实15年协议没有法律效力。5、5份最高人民法院的判决，上述判决系指导性案例，针对于涉案的资产提出的执行异议，适用的法律规定最高院都指导性适用执行异议规定第29条进行审查，结合到本案查封的原告的涉案资产中，8套是门市另有4套居住性商品房，进一步证实上述资产具备查封拍卖条件，原告不享有排除执行查封的权利。6、提交（2019）冀09执复164号裁定书一份，证明南皮法院解除009号土地的查封，以及肃宁法院针对672-1号执行裁定被告提出的异议作出（2019）年冀09**执异33号裁定书，沧州中院该裁定明确撤销了该上述两份解封土地的裁定，进一步证明被告对于009号土地的查封裁定至今仍然是有效的。7、提交盛德地产的营业执照一份，证明其经营范围不涉及拆迁补偿，其签订的拆迁补偿协议违反了拆迁法相关规定，应为无效协议。 盛德公司未答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：针对原告的陈述及证据被告齐立敏称，第一组证据：该组证据真实性无异议，但是对合法性和关联性有异议。武装部大楼属于国有资产，必须经国有资产转让法律规定的法定程序才能转让给原告等自然人，而本案不具备，竞标人数不符合规定，违法招投标买卖无效。 该组证据只能证实原告还钱买了大楼，合法性如上，但是不能证实原告系拆迁户，针对涉案资产，因拆迁协议无效，而导致原告并不是涉案资产的合法拆迁人，其拆迁权益不受法律保护。 第二组证据：1、协议、补偿同，不合法，无效。盛德公司无拆迁资质，无权签订上述协议、合同，且对资产并未依法估价等违反法定程序，合同无效。价格不相等，侵犯国家、第三人合法权益；不能证实原告系法定的拆迁人，无享受拆迁权益；协议之约定门市和楼房建成后面积和尺寸有差异的，互补差价，该处面积和尺寸差异，依据商品房买卖司法解释可以证实是指同一套楼房的尺寸、面积有差异，以房产管理部门的确认尺寸面积为准，并不是指门市楼与住宅楼的套数互换、住宅楼、住宅楼的面积和门市楼的面积大混乱性变更犯了其他第三人的合法权益，这必然侵犯第三人的查封权利和国家的相关税收权益。2、收到条、平面图，不能证实原告证实的原告是涉案资产的拆迁户的主张。原告系拆迁户和其系涉案资产的拆迁户，是两个不同的法律概念，法律后果不同。即使其有拆迁权益，但是因置换房屋与查封资产不相同，与本案无关联性，不能单单依据原告占有、使用、交给给原告等事实证实其是涉案资产的拆迁户，这法定身份。3、13年协议书、公证书，不真实、不合法，无关联性，以住建部门登记为准。该合同无效，属于违反偷漏税行为，如属实则应承担偷税罪的刑罚处罚，至今未见立案手续，因此该协议不真实，不合法。无效。4、13年置换说明，无盛德公司公章，任何人都不能代表法定的开发主体盛德公司，在未授权下代表盛德公司签订涉及重大权益的事项，因此无效力。其他同上。5、15年拆迁补充协议，不真实、不合法，不能证实原告主张，并没有废纸11年两份协议，签订主体不同，与公正内容大相径庭，违反法定程序，在穆永查和被告受让土地并查封之后，无效。且经沧州中院生效判决认定。 6该证据如原告所说这是办证使用，并不能体现双方真实的拆迁事实，没有法律效力，也不能推翻11年的两份协议，更不能变更11年两份协议的效力。其他同上。而本组证据证明目的，原告援引了合同法第七十七条的规定，恰恰该组三分证据都违反了合同法、国有土地拆迁规定的批准、公示程序，因违法而无效。7、五份裁定书，真实性无异议，但是对于解封那份裁定书经被告向中央巡视组、最高法、最高检、省高院、省政府等权威部门、监管部门反映情况，在中央巡视组督办下，已经被沧州中院撤销，那么以前的查封并没有失效，起止时间仍为2013年12月19日，另因肃宁法院该执行案件系南皮法院查封财产的执行案件经中院制定肃宁法院继续执行的，根据最高院执行规定的规定属于原执行案件的继受，属于同一执行案件，那么肃宁法院2018年的查封应当认定为原查封的续封，因此，之前的合同、协议是在被告首次查封之后变更的无效。但是对于原告所证实且认同本案适用执行异议规定约束的自认，没有异议。但是被告认为应依据29条认定。该协议的第九条规定了该协议的生效条件即甲乙丙三方对协议合同以及合同附件盖章签字经公证后生效，也就证明了涉案的拆迁事宜经公证是生效要件，而2011年之后的协议并没有按照双方约定及习惯进行签订，因此之后的协议都是无效的。第十条第4项约定如果盛德地产无法按期交付置换楼原告有权要求盛德地产用现金支付并约定了支付的现金标准，而结合本案协议到期后该协议中涉及的楼房没有交付是既定事实，原告也自行认可，其应当按照该条去主张其权利，其也是一个普通的债权人与被告相同，因此之后签订的协议太过随意违反拆迁的法规，虽标注是拆迁协议但是从性质上看应当属于以物抵债的协议。 第三组证据：三性不认可，尤其合法占有中的合法不认可，如被告答辩称属于违反占有。该事实与原告排除执行条件无关联性。 第四组证据：撤诉属于放弃权利，导致原判决裁定生效的法律后果。不是撤回起诉也不是诉求不存在驳回起诉，因此原中院认定的15年协议无效是合法有效的，同时在本案适用的，既然无效那就自始无效。就是因为穆的查封导致被告查封比较晚，所以其权利产生的后果，能够述及到被告的查封权利，应同案同判。针对15年9月份的协议，该协议第一条只约定了101、110号和4套住宅，且第四条拆迁补偿协议废除，该名称的协议与11年的两份协议不相同，其也提交了13年的一份协议，不能够明确的指明是废除11年的协议，因此该协议各个关键的要素没有说明，因此无效。15年之后的协议通过其证据材料显示其证明内容用于办证使用，这就说明了该协议明确的用途，并没有真实的反应原告与盛德地产之间的法律关系也不能反应双方真实的拆迁行为。 第五组证据：无法证实原告的主张，与本案无关联性，三性都不认可。 第六祖证据：盛德证明，不合法不真实、恶意串通，生效判决确定盛德地产存在一房二卖的情形比较多，因此从其陈述的证据来说不具有真实性，是为了保护其非法行为的一些虚假的措辞。不能证实原告主张。无证与本案无关联性，不质证，无法证实原告主张。住建局。住建局证明和关联性不认可，其只是备案机关，无权针对合法性和证明内容出具证明，其无权证明。平面图，无关联性。联合调查报告，无关联性程序不合法。预售证：该证明基于被告的前期对涉案土地的查封一直没有办理，是在南皮法院违法解除对土地的查封之后办理的预售证，然后又对各户办理的预售登记，而南皮法院的解除土地的裁定经过中央巡视组督办已经由沧州中院撤销，因此其对于涉案土地的查封权仍然是2013年至今仍然存续，进而进一步证实预售证不具有合法性。 第七组证据：案例，真实性无异议，但是合法性和关联性有异议，我们有已经29条的中院的案例和最高院的诸多案例推翻该案例，因此法律适用应已经29条。且案例情况与本案原告情况差异很大，本案出现了好几份拆迁协议，签订主体不一样，后期都是开发商阑尾后，无人直接管理情况下签订的，企图侵害其他债权人的合法权益，涉嫌恶意偷漏税和逃避债务，同时后期的房屋面积、性质、套数、价格等关键性的要素与11年公正的拆迁协议都不相同，因此张磊案与该案例完全不相同。无任何参考意义。 最后原告的总结证明内容，严重违背了涉案合同法、拆迁法规、执行异议规定、民法通则等相关基础法的立法目的和立法本意、违反了法律的规定，把理和法混为一谈，不能因为牵扯的人多、造成不安定，来违抗法律规定，来侵犯被告的合法权利，因此原告的所有证据看似很多，但是基本都是其占有使用的证据，跟无权的人员、通过过不合法的程序，草率的签订的模糊的补充协议，从三性上都不具备证明力，不不具备生效合同要件，不能证实其具备法定的排除本案执行涉案资产的权利，应依法驳回其诉讼请求。 针对被告的陈述及证据原告称，对证据一的真实性没有意见，但是对于证明目的不认可，我们就是针对第一组证据提起的诉讼。 对于第二组证据的真实性没有异议，但是对于证明目的不认可，（2013）南民初字672号、2015年出具的（2013）南执字672号-1号裁定书的查封期已经到期，2017年出具的(2013)南执字672号-1民事裁定书已经被南皮法院在2018年10月26号解除查封。2013年7月30号双方的协议处于查封的空白期，合法有效，详见我方证据部分。 对于第三组证据与本案没有关系。 对于第四组证据的裁定书真实性没有意见，但是对于证明目的不认可，此案是因为和解而撤诉，因为是穆永查和张沛琴和解，此裁定书不具有参考意义。 对于第五组证据与本案没有关系。 对被告提出的查封裁定，在当初作出的时候我方是不知情的，是随着案件的进展我方才慢慢知道的。 对被告提交的裁定对其真实性没有意见，但是证明目的我方不认可。营业执照真实性我们没有意见，证明目的不认可，盛德公司具有开发的资质，现在五证齐全，开发商已经有了建筑工程许可证，（详见我方证据目录），张磊与开发商之间的从第一份协议开始都是合法有效的，张磊确系拆迁户身份，这一项应当适用的法律，详见我方提交的第七组证据(2017）冀09执异254号执行裁定书。 本院认定事实如下：本院于2019年8月21日作出（2019）冀0926执51、52、53、54号执行裁定书，裁定查封盛德公司开发的位于南皮县。原告提出执行异议，本院作出（2019）冀0926执（异）51号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告提起执行异议之诉。除诉争的房产外原告仍有住宅。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价格超过合同约定总价款的百分之五十。原告与被告盛德公司签订的房屋拆迁置换协议即使有效，诉争的房屋不只是用于居住的房屋，且除诉争的房屋外原告仍有房屋居住。原告要求排除执行没有法律依据。物物交换是货币出现之前比较通俗的交换方式，货币出现之后交换方式才以货币作为一般等价物衡量商品的价格，物物交换也就变成了以货币为媒介的买卖，二者没有本质的区别。所以本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原告认为适用《物权法》第四十二条的规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅，还应当保障被征收人的居住条件。征收是政府为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序将集体所有或者个人所有的财产变成国家所有再加以利用的行为。显然从原告提交的证据来看不能体现是政府行为，所以原告主张适用《物权法》第四十二条的规定没有根据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼费》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费23600元由原告负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  王洪新 人民陪审员  张瑞莲 人民陪审员  赵庆伟 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  胡瑶瑶