广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初91号原告：广东恒基物业管理公司，住所地：广州市天河区***************。统一社会信用代码：914************087。法定代表人：林粤，系该公司总经理。委托代理人：李美，广东金马波士德律师事务所律师。被告：邵东扬，男，汉族，1983年11月9日出生，住广东省四会市**********。公民身份号码：441************131。第三人：顾建珍，女，汉族，1974年2月9日出生，住广东省四会市******************。公民身份号码：441************04X。委托代理人：陈德平，男，汉族，1971年2月20日出生，住广东省四会市************。公民身份号码：442************413。系第三人顾建珍的丈夫。原告广东恒基物业管理公司（以下简称“恒基公司”）与被告邵东扬、第三人顾建珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒基公司的委托代理人李美，第三人顾建珍及其委托代理人陈德平均到庭参加了诉讼，被告邵东扬经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告和第三人连带缴纳所拖欠的8间商铺的物业管理费11322元，以及滞纳金2060.5元（管理费从2018年4月起计至2019年6月；滞纳金按应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，按季分期计算，每期以当季物业管理费为本金，至下个季度第一日起计，暂计至2019年6月30日，实际计至被告支付完所拖欠的费用止）；2.本案诉讼费用由被告和第三人连带承担。事实与理由：原告于2008年1月7日与四会市信兴发房地产发展有限公司(甲方，以下简称“开发商”)签订了《前期物业服务合同》，委托广东恒基公司对四会市珠江新城提供前期物业服务，服务期间从2007年11月1日起至珠江新城的业主委员会成立之日止。合同约定由入伙之日起计收物业服务费，商业物业的物业管理费按照1.96元/月/m²(不含公用水电分摊)的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。如甲方、业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费及其他费用，广东恒基公司有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准计算滞纳金。2010年11月1日原告与开发商又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10月31日。后原告与开发商签订了《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，约定物业服务合同期限顺延至小区业主委员会成立时止。被告所有的四会市四会大道珠江新城小区筑湖轩商铺19SP-117单元至123、131单元(共8个商铺)，一直拖欠物业管理等费用不交，至今仍欠以下费用未缴：1．117单元(建筑面积：69.05m²)：自2018年4月起至2019年6月的物业管理费2029.50元；滞纳金369.40元；小计人民币2398.90元。2．118单元(建筑面积：64.75m²)：自2018年4月起至2019年6月的物业管理费1903.50元；滞纳金346.40元；小计人民币2249.90元。3．119单元(建筑面积：58.86m²)：自2018年4月起至2019年6月的物业管理费1731元；滞纳金315元；小计人民币2046元。4．120单元(建筑面积：26.36m²)：自2018年4月起至2019年6月的物业管理费775.50元；滞纳金141.10元；小计人民币916.60元。5．121单元(建筑面积：49.72m²)：自2018年4月起至2019年6月的物业管理费1462.50元；滞纳金266.20元；小计人民币1728.70元。6．122单元(建筑面积：40.54m²)：自2018年4月起至2019年6月的物业管理费1192.50元；滞纳金217元；小计人民币1409.50元。7．123单元(建筑面积：32.43m²)：自2018年4月起至2019年6月的物业管理费954元；滞纳金173.60元；小计人民币1127.60元。8．131单元(建筑面积：43.30m²)：自2018年4月起至2019年6月的物业管理费1273.50元；滞纳金231.80元；小计人民币1505.30元。上述单元的滞纳金实际上是按照应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，按季分期计算，每期以当季物业管理费为本金，至下个季度第一日起计，暂计至2019年6月30日。以上八个单元，被告共欠管理费总计人民币11322元，滞纳金共计人民币2060.50元，合计13382.50元。原告在每个季度的第一天和季末都会向被告发送缴费通知书，公告栏张贴缴费通知，不定时的采用挂号信、EMS的方式邮寄缴费通知书，每个季度都会对欠费业主上门黏贴缴费单。而被告经原告一直提醒及催缴，仍然拒不缴纳物业管理等费用。原告按照合同的约定提供了物业管理服务，被告应当按时缴纳相关的物业管理费等费用。被告拒不缴纳费用的行为已经损害了原告的合法权益，并对原告为小区业主提供物业管理服务造成了不利的影响。为此，特向贵院依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。第三人答辩称：答辩人对被答辩人所主张的案涉商铺应适用1.96元/平方米每月的收费标准不予认可，并提出以下观点：1.被答辩人的物业服务合同履行重大瑕疵在2018年6月至2019年7月期间经三级人民法院作出的判决和裁定中已明确载明，而被答辩人在上述长达一年多的诉讼过程中，并未改善物业服务，诸多问题仍未解决，据此答辩人认为2018年4月至2019年7月间的物业费标准应按照之前法院的判决进行调整；2.被答辩人提交了证据欲证明其物业服务合格，但答辩人对此不予认可，答辩人认为被答辩人未能按约定为答辩人提供达到约定服务质量标准的物业服务，具体情况如下：（1）被答辩人自2018年4月开始至今就在绿化和清洁服务方面缺位，答辩人所使用商铺门前绿化和清洁一直均为市政环卫部门负责，此项有日常负责讼争商铺所在街道的环卫阿姨可以证明；（2）答辩人商铺的供水水压不足问题。答辩人店铺自2019年10月起就持续水压不足，经答辩人多次投诉，到2020年3月份才部分解决了问题。期间答辩人只能使用加压泵加压才能用水，因为答辩人店铺是从事汽车美容行业的，水压不足对答辩人的生意影响极大，造成了非常大的经济损失；（3）消防栓的维护问题。答辩人所在的街道上多个消防栓的检修记录在2018年3月份前是没有维护记录的，自双方发生诉讼后，被答辩人才虚假地写上维护记录封上封条，但其实消防栓根本没有进行维护。直至2020年3月1日止，消防栓仍然没有水、也没有消防软管，作为警示作用的指示灯也是已经损坏不亮的；（4）安保问题，安保问题在多次庭审中答辩人都提供了相应证据，可以证实被答辩人未尽到定时巡查的物业服务义务。被答辩人提供的照片只是突击摆拍的，涉案店铺所在道路并无安保巡查的打卡点，也没有被列入巡查的路线；（5）漏水问题。店铺中部隔水缝处由答辩人租赁进驻该店铺开始就已经是逢下雨就漏水，一直有向被答辩人反应但未能解决；（6）电表问题。2019年6月19日答辩人店铺突然断电，后来才知道所使用的电表是独立于其他店铺的电表的（其他店铺电表不在电房里面，答辩人店铺的电表则在电房里面锁住，连答辩人自己都无法进入查看）。后通过与被答辩人交涉，经过查验后，才发现原来本户的电表自2016年起一致都被长城通信偷搭线路偷电，结果导致本次电表直接烧毁断电。答辩人知道该情况后，多次向被答辩人提出更换电表安装地点和解决被偷用问题，被答辩人亦为此出具了《证明》，承诺将电表移出正常区域。答辩人不否认被答辩人进行了物业服务，但是对于其主张的比小区内部住宅要高出一倍的1.96元/平方米每月的标准，却提供了低于小区的服务，这明显不符合公平、诚实信用、等价有偿原则，所以答辩人请求法院查明事实，再行酌情核定合理的收费标准。原告向本院提交证据如下：1.2008年签订的《前期物业服务合同》；2.2010年签订的《前期物业服务合同》；3.《珠江新城前期物业服务合同补充协议》；前3组证据证明原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》并约定了双方的权利义务，约定由原告为四会市珠江新城小区提供物业管理服务；4.广东恒基物业管理公司四会分公司的营业执照，证明原告为更好管理珠江新城小区，并应四会市地税等政策的要求，在四会市设立的分公司，主要负责关于收费等事务，如催收物管费、交税等等；5.欠费明细表，证明原告诉求的具体计算标准和计算方法；6.交款通知书，证明原告在电话催收、上门催收的同时，也通过邮寄信件的方式催收物管费，但是被告仍然拒不缴纳；7.不动产登记结果查询证明，证明被告所有的物业在原告的物业管理范围内，以及被告物业的基本情况；2020年1月20日补充证据：8.维修照片一组，证明原告为被告所在的商铺提供维修服务维修排污管；9.公共维修单，证明；原告为珠江新城小区外围商铺（包括被告所在商铺）提供维修服务；10.宣传禁止高空抛物行为的照片，证明原告宣传禁止高空抛物、张贴禁止高空抛物的温馨提示；11.消防安全宣传，证明原告宣传消防安全知识、张贴消防安全温馨提示；12.消防演习照片、消防设施检查（2019年）；13.消防演习照片、消防设施维修（2018年），证明原告每年都会定期举行消防演习、定期对消防栓等设施维护和检修，宣传消防安全知识；14.巡逻照片一组、日常巡逻记录，证明原告每天都有安排安保人员对整个珠江新城进行巡逻；15.外围除四害的照片一组、清洁大扫除；16.“除四害”工作安排表、珠江新城消杀服务跟踪记录表；；证明原告每个月定期会对整个珠江新城小区进行除四害的服务、清洁大扫除。第三人质证称：对证据1无异议，合同不是我签的。证据2-7无异议。对证据8，照片维修的不是我的店，我记得是旁边物流的，这是在近期拍的。对证据9，在2019年3月16日的沙井盖堵塞的地方，这是路面改造，市政创文搞的，不是原告搞的，2019年10月21日也是近期的照片，维修单都没给我们商铺签字确认。对证据10，该宣传栏是在小区内的。对证据11，从来未收到消防演习等通知书，我们只关心消防栓有无水的问题，消防栓无软喉，我今天才测试过消防管无水出。对证据15巡逻问题，我在二审时提供了一个硬盘视频，证明对方在中间是无人巡逻的，对方的巡逻都是形式上的，我很少见到对方定时定路线巡逻。对证据16，都是2019年10月份的，我方没看到过对方有做过除四害消杀，对大扫除，从路面铺好砖至今，原告都没搞清洁，绿化都是市政搞的。第三人提交证据如下：1.2018年4月-2019年6月物业服务合同纠纷期间一审、二审、再审判决书及答辩状，证明本案诉讼物业收费标准应按三级法院的判决进行调整；2.DVD光盘有5组照片、视频，证明恒基物业在2018年4月至2020年3月23日止长期存在的服务问题。原告质证称：对证据1三性无异议，对证明内容有异议。当时原告起诉被告要求的是2011年7月至2018年3月的管理费及滞纳金，法院认定原告管理上存在重大瑕疵的理由是被告所主张的2011年高空抛物造成其经济损失。本案中，原告主张的是自2018年4月至2019年6月期间的物业管理费及滞纳金，两个案件中存在众多的不同，不能按照该裁判文书的标准来计算本案的管理费。对证据2中绿化清洁视频两个和照片一张中的外围商铺的现状认可，但是对其合法性和关联性及证明内容不予认可。外围绿化属于市政的，原告一直有提供卫生清洁服务，从第三人问清洁阿姨的话语及过程来看，就是具有明确的引诱性的，不具有任何客观性。对供水水压视频四个，真实性予以认可，合法性、关联性和证明内容不予认可，由于以前供水局设置的水管问题，水管存在被沙子堵塞的情形，其责任不在原告，原告发现后积极催促供水局处理，但由于疫情问题，供水局一直无法派人维修，疫情缓解后，经供水局处理已恢复正常。对消防栓照片12张、视频3个，对证据三性和对证明内容不予认可，拍摄时间不确定，检测日期明显被人恶意擦掉、磨损，原告每月对消防栓进行维护和检修，市消防局每年也会突击检查，都是可正常出水使用，第三人经常擅自把消防栓里的水排走再录视频，原告也收到其他业主对第三人此行为的投诉，原告因此曾发整改通知给第三人。对漏水问题照片两张，三性不予认可，对证明内容不予认可，照片不能证明存在商铺渗漏水问题，其渗水部位属于其自用部位，不在前期物业服务协议约定的范围内，商铺渗漏水属于房屋质量问题，应由业主另行向责任人主张权利，且原告如接到报修申请，会积极配合提供相应的维修服务。对电表问题照片十张及《证明》一份，三性予以认可，对证明内容不予认可，自原告入驻以来，商铺的电表都放在电房里，电表是否被偷电，至今都没有定论，假如真的发生了偷电的行为，那也是第三人的刑事犯罪行为，原告并没有执法权，应当由公安机关依法处理，原告自接到第三人的报告后，积极跟供电局联系电表迁移的事情，这一点从第三人提供的《证明》中也可以证实。被告邵东扬未提供答辩意见和质证意见，未提交证据。本院经审理认定事实如下：2008年1月7日四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，委托原告对四会市“珠江新城”提供前期物业服务，服务期间从2007年11月1日起至2010年10月31日止，由入伙之日起计收物业服务费，物业服务费高层及小高层住宅按0.98元/月/㎡（不含公用水电分摊），商铺按1.96元/月/㎡（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。原告提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。合同还约定，原告提供的物业服务应达到的标准，并约定如甲方、业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费及其他费用，恒基公司有权按所拖欠部分费用每日千分之五的标准计算滞纳金。2010年12月1日原告与四会市信兴发房地产发展有限公司又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10月31日，原告提供的物业管理服务内容和应达到的质量标准不变。后原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，载明物业服务合同期限顺延至小区业委会成立时止，服务合同顺延期内，物业服务费包含公共用水电分摊费用，商业物业综合收费1.96元/月/㎡。经查明，2011年11月2日，案外人胡瑞芬（乙方）与四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）签订《珠江新城二期前期物业服务协议》，约定服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，物业服务费仍按建筑面积每月每平方米1.96元的标准缴纳，乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用，如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳违约金。再查明，2011年2月12日，案外人胡瑞芬与第三人顾建珍夫妇签订《租赁合同》，约定被告胡瑞芬将案涉商铺出租给第三人从事汽车美容、快修使用，租赁期间为2011年3月1日至2016年2月28日，共5年。双方还约定第三人负责按时支付商铺的水电费、卫生费、物业管理费等因租用商铺所产生的一切任何费用。2013年3月28日，案外人胡瑞芬在上述租赁期间内将案涉商铺转让给被告邵东扬并办妥变更登记手续。被告邵东扬于2016年1月1日与第三人重新签订《珠江新城筑湖轩底层商铺租赁合同》，约定被告邵东扬将涉案物业出租给第三人从事汽车美容、快修使用，租赁期间为2016年1月1日至2020年12月31日，共5年，并约定第三人负责按时支付商铺的水电费、卫生费、物业管理费等因租用商铺所产生的一切任何费用。关于原告诉被告邵东扬及第三人顾建珍物业服务合同纠纷一案，本院已作出（2018）粤1284民初1151号民事判决书，对2018年4月之前的物业管理费作出裁判，该判决书认定原告履行《前期物业管理服务合同》存在重大瑕疵，应承担50%的违约责任，即被告应当支付所欠原告物业管理费的50%。现被告和第三人逾期未缴纳2018年4月之后的物业管理费，原告又提起本案诉讼。根据原告提交的《欠费明细总表》，自2018年4月至2019年6月，案涉19SP-117号商铺欠物业管理费2029.5元，产生滞纳金369.4元；19SP-118号商铺欠物业管理费1903.5元，产生滞纳金346.4元；19SP-119号商铺欠物业管理费1731元，产生滞纳金315元；19SP-120号商铺欠物业管理费775.5元，产生滞纳金141.1元；19SP-121号商铺欠物业管理费1462.5元，产生滞纳金266.2元；19SP-122号商铺欠物业管理费1192.5元，产生滞纳金217元；19SP-123号商铺欠物业管理费954元，产生滞纳金173.6元；19SP-131号商铺欠物业管理费1273.5元，产生滞纳金231.8元。合计拖欠物业管理费11322元，滞纳金2060.5元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷,各方当事人的权利义务本院已在（2018）粤1284民初1151号民事判决书中查明及确认，本案不再赘述。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同约定进行抗辩。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案的争议焦点是原告提供的物业管理服务是否依然存在重大瑕疵,被告或第三人拒绝按协议约定标准交纳物业费是否有正当理由？本院认为，上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。而本案被告或第三人拒绝交纳物业费的理由：一是商铺门前绿化和清洁一直均为市政环卫部门负责；二是商铺供水水压不足；三是消防栓没有进行维护；四是原告未尽到定时巡查的物业服务义务；五是商铺中部隔水缝处存在漏水，反映后原告未能解决；六是商铺电表被长城通信偷搭线路偷电，反映后未解决。本院认为，被告物业在双方约定的服务范围内，存在变更或增加市政部门的服务并不当然构成原告没有提供服务或认为服务不到位。对于水电存在的问题，涉及供水、供电部门的服务，原告仅负有在协议约定范围提供服务的义务，第三人提供的现有证据尚不能证明原告没有履行约定的物业服务义务，而第三人提出的漏水问题，亦涉及是否属于原告服务范围的认定问题，提供的消防、安保证据尚不足以证明原告存在没有按协议提供服务或存在管理和服务质量等重大瑕疵的事实，因此，本院对第三人的上述抗辩理由不予支持。物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利；业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系，物业服务企业和业主都应当坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，应承当相应的及时、足额交纳物业费的义务。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。本案原、被告及第三人之间就双方物业服务合同的履行已经进行过诉讼，法院也作出过判决，也通过判决减少部分物业费的形式促使原告改进服务，也相信原告在法院判决后对存在问题进行整改。裁判结果不是法院审判的目的，促使原告更好地提供服务，促进原、被告之间构建和谐有序的物业服务合同履约关系才是本院处理该案件追求的目标。被告邵东扬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人顾建珍应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东恒基物业管理公司支付2018年4月至2019年6月的物业管理费11322元及滞纳金（从2018年4月1日起以当季应交物业费为本金按每日千分之一的标准计算至实际支付日止）；二、被告邵东扬对第三人顾建珍的上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67元（原告已预交），由第三人顾建珍、被告邵东扬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 周 忠 海二〇二〇年三月二十六日书记员 欧阳杜鹃