云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4078号原告：韩永刚，男，1977年3月2日出生，汉族，户籍住址黑龙江省林口县，现住云南省大理市。委托诉讼代理人：杨孔玥，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵德成，特别授权代理。被告：宁敏燕，女，1974年4月2日出生，汉族，户籍住址云南省宣威市，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：任全牛，河南轨道律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：宁德中，男，1979年6月9日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系被告宁敏燕兄弟，特别授权代理。原告韩永刚与被告宁敏燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩永刚及其委托诉讼代理人杨孔玥、赵德成，被告宁敏燕及其委托诉讼代理人任全牛、宁德中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩永刚向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《租房合同》；2．判令被告返还原告支付的租金170000元；3．判令被告赔偿原告因履行合同支出的费用10413元；4．判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年6月初，原告在“58同城”网站看到被告发布的客栈出租信息。双方联系后，被告带原告参观其拟出租的位于大理“大理原味生活客栈”，并向原告展示其在“携程网”等网站从2016年开业至今良好的经营记录。被告称客栈正在办理经营证照，原告如愿意承租，就尽快签订租房合同，被告可协助将客栈的经营者变更登记为原告。双方对客栈出租事宜基本协商一致后，被告才告知原告：房屋是其承租用来经营客栈的，房东已同意其转租房屋，但不愿参与二人的租赁关系。2019年6月15日，被告拿出其拟定的一份《租房合同》由双方签字。合同约定：租赁期限2019年7月1日至2022年6月30日；三年租金共计人民币480000元，原告于2019年6月30日前付170000元；原告因经营需要办理营业执照，要求被告提供有关证明材料的，被告应予以协助。合同签订后，原告按约定向被告支付租金170000元。2019年7月20日，被告将客栈交给原告管理。原告更换了客栈房间被套、床单、交纳电信网络费，准备经营客栈。2019年8月19日，原告与被告共同到大理门村委会办理客栈经营证照事宜。村委会工作人员答复称已经告知被告其经营的客栈在洱海保护红线范围，被告未在规定的时间内申请补办红线范围内原有客栈和餐馆的经营证照。被告的客栈不能再开展经营。为此，双方发生争执。原告认为，双方签订合同时，被告隐瞒其客栈在洱海入海河道30米范围内，现在不能再办理经营证照的事实。被告出租的房屋不能经营客栈，原告租房经营客栈的合同目的不能实现，要求被告解除合同，退还租金。被告拒绝解除合同，要求原告偷偷的经营弥补损失。双方发生争吵。同时原告得知：被告转租未得到房东的同意。房东与被告签订的租房合同约定，被告转租房屋需与房东商量，房租由房东与第三方商议，达成协议后方可转租。2019年8月25日被告离开客栈。搬到下关居住。拒绝与原告协商解决租赁纠纷。综上所述，原告认为，被告违法转租房屋，故意隐瞒其出租的客栈已不能办理经营证照，不得开展客栈经营的事实，现原告承租房屋经营客栈的合同目的无法实现。原告向大理市人民法院起诉，请依法判决。被告宁敏燕辩称：1、请求依法驳回原告的诉请。2、根据双方合同的约定，原告起诉的事实和理由不属于合同约定的解除内容和情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2019年6月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租房合同》，主要约定：甲方将其从户主ＸＸＸ处租下位于大理市的整个院落装修改造后出租给乙方；租期3年，自2019年7月1日至2022年6月30日；租金三年共计480000元，乙方于2019年6月30日前付予甲方170000元，余下310000元于2020年5月1日前付清；所用水、电、网络、清洁等相关生活费用由乙方自行承担，乙方对房屋装修或增设他物可能影响房屋结构，应事先征得甲方同意，不得破坏房屋主体结构。乙方因经营需要办理营业执照，要求甲方提供有关证明材料的，甲方应予协助。原告租赁房屋的用途为客栈经营。合同签订后，被告于2019年6月15日将房屋交付给原告。被告接收房屋后，采购了客房用品以及安装网络，产生费用10413元。《租房合同》签订后，原告向被告交付租金170000元。在庭审过程中，原、被告一致确认案涉房屋位于大理洱海流域水生态保护区洱海入湖河道30米范围内，根据《大理白族自治州人民政府关于划定和规范管理洱海流域水生态保护核心区的公告》通知，大理洱海流域水生态保护区洱海入湖河道30米范围内，按照“总量控制，只减不增”的原则暂停审批餐饮、客栈等经营性场所，并对现有餐饮、客栈服务业进行整治和规范。2019年8月19日，原告与被告共同到大理镇行政部门办理经营场所为案涉房屋的客栈营业执照未果，原、被告发生争吵。另查明，被告与案外人张国周、张玲于2014年12月15日签订了《租房合同》，被告承租了案涉房屋，在该合同中约定：被告若将房屋整体转租他人，需与张国周、张玲商量，房租由案外人张国周、张玲与第三方商议，转让费由被告与第三方商议，达成协议后方可转租。2019年9月16日，案外人张国周、张玲以被告未经其许可转租案涉房屋，向本院起诉被告解除租赁合同，本院（2019）云2901民初4091号案件已经判决解除了案外人张国周、张玲与被告宁敏燕的《租房合同》。本院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，被告按约向原告交付了租赁物，原告按约交付了租金，合同已实际履行。关于合同解除的问题，由于原告租赁房屋用途为客栈经营，双方之间的合同约定：“乙方因经营需要办理营业执照，要求甲方提供有关证明材料的，甲方应予协助。”由于案涉房屋位于大理洱海流域水生态保护区洱海入湖河道30米范围内，不能办理客栈营业执照，合同目的不能实现，原告要求解除合同的请求，本院予以支持。关于租金的返还问题，就原告要求被告返还租金的诉请。本院认为，由于原告转租涉案房屋未经出租人即案外人张国周、张玲同意，2019年9月16日案外人张国周、张玲以上述事由已经提起诉讼，要求解除其二人与本案被告的《租房合同》，本案《租房合同》已经不能履行，被告有违约。本院根据是否合同履行情况，确定2019年7月1日至2019年9月16日期间被告已向原告交付房屋，且原告在管理使用，该期间租金被告不应当返还；2019年9月17日至2020年6月30日的租金由被告返还，故被告应返还的租金为134,137元【170,000元/年÷365天×288天（2019年9月17日至2020年6月30日）】。对于原告要求被告赔偿损失的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于被告转租案涉房屋未经出租人同意，致使本案合同不能履行，被告有违约，因此原告主张为履行本合同造成原告采购客房用品以及安装网络产生的损失10,413元有事实以及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告韩永刚与被告宁敏燕于2019年6月15日签订的《租房合同》。二、由被告宁敏燕于本判决生效之日起十日内返还原告韩永刚租金134,137元。三、由被告宁敏燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩永刚损失费10,413元。四、驳回原告韩永刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,908元，由原告韩永刚承担777元，被告宁敏燕承担3,131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽审 判 员  董 琼人民陪审员  胡翠娥二〇二〇年三月十三日书 记 员  李晓松