江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终121号上诉人（原审被告）：甘泉德，男，1975年11月17日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，户籍地江西省宜春市袁州区，现住江西省宜春市。被上诉人（原审原告）：宜春市国丰物业管理有限公司，住所地江西省宜春市杨山名居**，统一社会信用代码：91360902MA35LFR12T。法定代表人：张涛，系公司总经理。委托诉讼代理人：谌招兰，女，1967年9月3日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，系该公司项目经理，住江西省宜春市袁州区。上诉人甘泉德因与被上诉人宜春市国丰物业管理有限公司（以下简称国丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初7658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。甘泉德上诉请求：1.依法撤销原判决第一项，改判国丰公司按照《物业管理服务合同》第二章第五条履行维修义务和赔偿义务。2.本案诉讼费由国丰公司承担。事实和理由：1.案涉《物业管理服务合同》系国丰公司与金鼎小镇小区业主委员会签订的，签订之前没有广大业主协商，没有召开业主大会，事后也没有公告公示。根据法律规定，依法选聘的物业服务企业应该是业主委员会与业主大会共同选聘，故业主委员会未召开业主大会公开选聘国丰公司并与之签订《物业管理服务合同》系无效合同。2.一审判决质证认证程序错误，只有《物业管理服务合同》和甘泉德住房面积的表述，没有对甘泉德提供的住房漏水照片及漏水原因说明的举证质证。甘泉德住房漏水原因是厕所的共用的上下管道或落水管，该管道应该是甘泉德住房楼上楼下及该套住户上下共用的，根据《物业管理服务合同》第二章第五条规定，共用的上下水管、落水管的维修是国丰公司职责和义务。国丰公司辩称：1.国丰公司是在2017年3月27日福州海马物业公司竞聘，最终获得竞聘资格。国丰公司是2017年4月进入金鼎小镇管理的，甘泉德房子在国丰公司进场之前就有漏水现象，但开发商已进行了修复，甘泉德从2017年起以房屋漏水并以此为借口不交物业费，并要求国丰公司赔偿其损失，没有事实依据。2.业主委员会是由全体业主选举产生的，有权代表业主签订物业合同，在签约过程中双方对合同条款进行了讨论，对部分条款进行了修改并张榜公布征求业主意见。国丰公司向一审法院起诉请求：1.判令甘泉德立即向国丰公司支付拖欠的物业费4670元，滞纳金467元，合计5137元；2.本案的诉讼费用由甘泉德承担。一审法院认定事实：国丰公司于2017年与甘泉德所居住金鼎小镇小区的业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：国丰公司提供服务的受益人为本小区物业区域内的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同，承担相应的责任；委托管理期限为10年，自2017年4月9日至2027年3月31日；物业管理服务费收取标准为多层住宅（楼梯房）0.6元/㎡/月，水加压费120元/户/年。小高层住宅（电梯楼）1楼按0.8元/㎡/月、2楼以上业主按1元/㎡/月，水加压费180元/户/年；交费时间为每月20日后至30日前交本月、下月、季度的所有物业费用。国丰公司于2017年4月9日开始提供了物业管理服务，但甘泉德未向国丰公司缴纳过物业费。另查明，甘泉德系金鼎小镇小区6栋1单元202室的业主，该房产建筑面积为126.53㎡，属于电梯房。一审法院认为：金鼎小镇业主委员会系由业主选举而产生，国丰公司与该业主委员会签订了《物业管理服务合同》，对该小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该合同对小区全体业主具有约束力，甘泉德系该小区的业主，应按照合同约定缴纳物业费。《物业管理服务合同》约定小高层住宅（电梯楼）2楼以上业主按1元/㎡/月交纳物业费，甘泉德房产的建筑面积为126.53㎡，甘泉德自2017年4月7日起至2019年12月31日止需缴纳的物业费为4141.75元[126.53*（1/30*22+32）]，水增压费为495元（180/12*33），合计4636.75元。对于甘泉德认为国丰公司既没有对其家中漏水进行维修，也未启动维修基金进行维修，还没有协调处理好漏水情况，甘泉德没有得到应有的物业服务的辩论意见。该院认为，《物业管理服务合同》约定国丰公司的管理事项为小区共用部分、共用设施设备的维修、养护、管理和维护，现甘泉德以国丰公司未对其专有部分进行维修而拒交物业费，于法无据，同时根据《物业管理条例》第五十三条第二款的规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更换、改造，不得挪作他用。”专项维修资金不得用于专有部分的维修。庭审中，双方确认国丰公司曾组织社区干部就甘泉德房屋漏水的问题进行协商，国丰公司已履行了其应承担的义务，故对于甘泉德的上述辩论意见，不予支持。至于国丰公司要求甘泉德支付滞纳金467元的诉讼请求，《物业管理服务合同》第六章第七条约定“业主和物业使用人不按本合同约定的标准和时间交纳物业服务费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按每天占分之壹交纳滞纳金”，该约定对逾期交纳物业费的违约责任约定不明，故对该诉请请求不予支持据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条规定，判决一、限甘泉德于判决书生效后七日内向宜春市国丰物业管理有限公司支付物业费4141.75元、水增压费495元，合计4636.75元；二、驳回宜春市国丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计币25元，由甘泉德负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是甘泉德应否支付国丰公司物业费？如应支付物业费，金额如何计算？1.关于甘泉德应否支付国丰公司物业费的问题。2017年4月19日，委托方金鼎小镇小区业主委员会与受托方国丰公司签订《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依照合同约定履行各自的义务。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定以及《物业管理服务合同》第十九条的约定，国丰公司为金鼎小区提供物业服务，业主应承担交纳物业费的义务，故金鼎小区的业主应当向国丰公司交纳物业管理费，国丰公司就服务期间的物业费可向甘泉德主张权利。关于甘泉德主张其房屋存在漏水的问题，经查，国丰公司已就该问题进行了协调，履行了物业公司服务职责。甘泉德在本案中未提交证据证实其房屋内（卫生间）漏水的修复责任和费用应由物业公司承担。故对甘泉德以房屋漏水为由可不交物业服务费的抗辩，本院不予支持。2.关于应付物业费金额的计算问题。根据《物业管理服务合同》第十九条约定的收费标准如下：小高层住宅（电梯房）2楼以上业主按1.00元/㎡/月；水加压费180元/户/年。案涉房产的建筑面积为126.53㎡，甘泉德自2017年4月7日起至2019年12月31日止需缴纳的物业费为4141.75元[126.53*（1/30*22+32）]，水增压费为495元（180/12*33），合计4636.75元,一审法院计算并无不当。综上所述，甘泉德上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人甘泉德负担。本判决为终审判决。审判长  袁飞云审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇二〇年三月十七日法官助理浦洋书记员邓鑫玥