宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初7500号原告：杜某，宁夏回族自治区石嘴山市人，现住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人:解某，系宁夏仲正律师事务所律师。被告：宁夏建新房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91640122MA774KH6XN。法定代表人：仇某。委托诉讼代理人：姜某，大专文化，现住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏北方明珠房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640122788243349R。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：刘某1，系北京市中银（银川）律师事务所律师。原告杜某与被告宁夏建新房地产营销策划有限公司（以下简称建新公司）、宁夏北方明珠房地产开发有限公司（以下简称北方明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜某及其委托诉讼代理人解某到庭参加了诉讼，被告建新公司的委托诉讼代理人姜某、北方明珠公司的委托诉讼代理人刘某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜某请求判令：1.二被告向原告退还购房款75000元；2.二被告向原告支付主张债务的交通费3000元，并支付占用资金利息5000元；3.本案诉讼费由二被告承担。2020年1月20日，原告增加诉讼请求，请求解除与建新公司签订的明珠丽景认购保密协议书。被告建新公司答辩要点：1.同意解除认购保密协议书，原告支付的购房款175000元由建新公司使用，并非我个人挪用。2.引起本案诉讼是因为建新公司与北方明珠公司合作出现了问题，资金周转不灵。建新公司和北方明珠公司有代理合同关系的，本案的购房是发生在合同有效期内，我认为北方明珠公司也应该承担连带责任；3.对于分期付款购房，首付比例在15%-30%之间的客户，我们违规收取客户的购房款，北方明珠公司是知情的，并且前期的客户一直这样操作。被告北方明珠公司答辩要点：1.被告建新公司虽然与北方明珠签订了明珠丽景代理销售合同，但是合同明确约定建新公司不能向客户收取任何费用及款项，建新公司超越代理权的行为北方明珠公司未追认，北方明珠公司作为被代理人不应当承担责任；2.原告诉状写的非常明确，涉案款项未交给北方明珠公司，是姜某个人挪用，仇某和姜某共同向原告出具了退款承诺，应当是原告与姜某和仇某之间的法律关系；3.原告诉状所述部分事实不符，原告款项交给了个人，未交给建新公司，个人与公司在法律上并不能混同于同一主体；4.原告关于交通费及利息的诉讼请求没有法律依据；5.被告公司与原告并未签订房屋买卖合同，且未对原告与建新公司的认购协议进行追认，故认购协议应由建新公司与原告之间解除。综上，请求法院查明事实，依法裁判，驳回原告对北方明珠公司的诉请。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：贺兰县明珠丽景小区由北方明珠公司开发，2018年11月16日，北方明珠公司（甲方）与建新公司（乙方）签订《代理销售合同书》，双方约定：“甲方委托乙方代理销售甲方开发经营明珠丽景项目。1、甲方指定乙方独家销售代理由甲方所属的的项目位××县交汇处向南100米处，本项目尚未销售的物业其中包括住宅及商业。2、合同期限共12个月，自2018年11月11日起至2019年5月30日完成双方达成的工作任务止。”……5、本项目楼盘、沙盘、销售部、接待桌、接待椅都为甲方原有设备，乙方在代理期间可直接使用，乙方使用过程中有看护的责任和义务。2019年8月31日，建新公司与杜某签订《明珠丽景认购协议保密书》，约定杜某认购明珠丽景楼盘24号楼4单元301号房，该房屋建筑面积219.96平方米，销售单价为2950元/平方米，房屋总价648882元。当日，杜某的母亲杜春燕以信用卡刷卡支付购房款25000元，建新公司向杜某出具25000元的收据一张；2019年9月2日，杜春燕以转账形式分三次向建新公司的股东李昕支付150000元，建新公司向杜某出具150000元的收据一张；建新公司法人仇某于2019年9月23日向北方明珠公司销售经理黄娟通过微信发送涉案房屋购买信息。（明珠丽景倒账表一张，载明：杜某，房号24-4-301，面积219.96平方米，销售单价2950元，合同单价3591.5元，销售总价648882元，合同总价790000元，客户首付158882元，倒账首付141118元，贷款490000元）。2019年11月11日，北方明珠公司向建新公司法人仇某股东姜某发送解除合同通知书的手机彩信。同日，建新公司从北方明珠公司的明珠丽景销售处撤场。2019年11月13日，建新公司法人仇某向杜某出具声明一张，声明：杜某将其购买明珠丽景24-4-301室房款150000元交于李昕招商账户内，现由姜某于2019年11月19日退还，并跟其办理正常首付购房；退款金额160000元，退款日期2019年11月19日，已退还金额24000元，现需要退还136000元。2019年11月19日，建新公司法人仇某、股东姜某向杜某出具声明，载明：杜某认购明珠丽景项目24-4-301室交25000活动费及房款150000元、共计175000元。现已退金额50000元。（因杜某需购买此房，总计退还房款160000元），现剩余应退还110000元。（如果不能顺利办理，中间金额15000元应退还），剩余房款于2019年11月25日退还，并跟其办理购房手续。建新公司在声明落款处加盖印章。2019年11月8日，建新公司股东姜某通过手机银行转账向杜某退还20000元，微信转账4000元，2019年11月19日通过手机转账退还27000元，2019年11月25日通过手机银行转账方式退还30000，2019年11月26日通过手机银行转账3000元，2019年11月28日转账3000元，2019年11月30日转账退还3000，2019年12月6日转账退还4000元，2019年12月7日手机转账退还2000元，2019年12月8日手机转账退还2000,2019年12月9日手机转账退还2000元。剩余房款75000元至今未付，杜某起诉至本院。上述事实,有当事人陈述、代理销售合同、收据、声明、存款账户交易明细、仇某和黄娟的微信聊天记录、刘某222的通话录音等证据予以证实,本院予以确认。判决的理由与结果本院认为:北方明珠公司与建新公司之间签订房屋销售代理协议,建新公司有权以北方明珠公司的名义销售涉案房屋,本案的争议焦点为建新公司收取原告的购房款,应由谁来负责退还。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”建新公司具有北方明珠公司授予的代理销售相关房屋的代理权限,在代理期限内与杜某签订《明珠丽景认购协议保密书》，并在杜某支付房屋首付款后，及时通过微信向北方明珠公司告知涉案房屋已出售的事实。杜某在购房过程中系由建新公司工作人员在北方明珠公司销售中心进行销售宣传、介绍房屋基本情况等,并通过建新公司的代理行为,支付购房款。作为普通房屋买受人,根据北方明珠公司的上述行为,有合理理由相信建新公司具有涉案房屋的代理销售权限。杜某作为一般房屋买受人,在建新公司要求向其支付购房款时,基于信赖建新公司拥有概括的销售代理权限而直接向建新公司交付购房款已经具备基本的善意,不应苛责杜某是否进一步核实建新公司代理权限的具体范围。反观北方明珠公司,作为专业的房地产商,如果不允许买房人向代理人付款,则应当采用现场销售指示牌提醒、宣传册提示等诸多方式防止买受人向建新公司支付购房款,但北方明珠公司并未举证证明其采取必要措施予以明示。更何况，通过建新公司与北方明珠公司以往“低首付购房”的销售模式,《代理销售合同书》中对于建新公司收取购房款的约定内容且实际交易的做法不一致,对此北方明珠公司明知。故北方明珠公司对杜某将房款交付给建新公司结果的发生负有一定责任。进言之,案外人刘某222购买涉案小区房屋的过程也表明了北方明珠公司认可建新公司此前代收房款的行为。综上,建新公司向杜某收取购房款175000元的行为为代理行为。现因北方明珠公司拒绝配合办理房屋买卖合同手续,故杜某主张解除合同于法有据,本院予以支持。基于合同解除的法律后果,北方明珠公司应将杜某已交付建新公司的购房款75000元予以退还。同时，建新公司在与北方明珠公司解除代理销售合同后，向原告两次出具同意退还房款的声明，系债的加入，应与北方明珠公司共同退还剩余房款。杜某请求建新公司、北方明珠公司赔偿利息损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但应按照中国人民银行同期贷款利率支付期间利息345元6%÷365天×28天[11月11日（解除代理合同之日）--12月9日（起诉之日）]×7.5万元。杜某主张的交通费3000元，但提交的证据不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条之规定,判决如下:裁判结果一、解除原告杜某与被告宁夏建新房地产营销策划有限公司签订的《明珠丽景认购协议保密书》。二、被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力后十五日内退还杜某购房款75000元并支付利息345元。如被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元（已减半收取），由被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 郝永春 二○二○年三月十六日书记员 孟 媛附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。