山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁民终2493号 上诉人（原审原告）：涂光宇，男，1959年2月12日出生，台湾地区居民，住山东省烟台开发区。 委托诉讼代理人：杨雪，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：烟台世基酒店有限公司，住所地山东省烟台经济技术开发区长江路**。 法定代表人：代新人，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴军，山东同济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：秦铭，男，1979年4月15日出生，汉族，住山东省蓬莱市。 上诉人涂光宇因与上诉人烟台世基酒店有限公司（以下简称世基酒店公司）、被上诉人秦铭房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2019）鲁06民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 涂光宇上诉请求：1．撤销一审判决第三项、第四项，改判世基酒店公司向涂光宇支付违约金200万元并将酒店内所有的投资（包括但不限于设备设施、装潢等）全部留归涂光宇所有，秦铭对上述债务承担连带责任；2．一、二审诉讼费由世基酒店公司负担。事实和理由：一、涉案《租赁合同》的履行、终止及解除问题；世基酒店公司对于涉案房屋的违法使用问题。涂光宇与烟台世基投资有限公司（以下简称世基投资公司）2009年2月28日签订的《租赁合同》合法有效，但该合同在2014年10月28日因世基投资公司自行注销而导致出现了单方终止履行合同的情形。因世基酒店公司向涂光宇隐瞒了世基投资公司注销的事实，在与涂光宇没有合同关系，没有达成租赁合意的情况下恶意占用房屋牟利，严重损害了涂光宇的合法权益。涂光宇在2018年11月因多次催要租金未果的情况下，请律师代为追索才发现世基投资公司已于2014年10月28日注销。了解到利益受损的情况，遂起诉到法院。2009年的《租赁合同》虽然合法有效，但因合同主体注销而终止履行，所以涂光宇在发现该事实后于2019年4月9日起诉至法院要求解除与世基投资公司的租赁合同，并要求其支付单方提前终止合同导致的根本违约金200万元并将酒店投资设施留用。世基酒店公司自2014年10月28日后未经涂光宇同意，违法占用涉案房产，应当支付使用费用。该期间世基酒店公司占用使用行为并非是对2009年《租赁合同》的履行行为。世基酒店公司虽辩称与涂光宇口头达成了新的合意，但未提供相应证据予以佐证，所以不应当采信。因此，世基投资公司注销构成了合同约定的单方提前终止合同的情形，应当按约向涂光宇支付违约金200万元并将酒店投资设施留用。二、涉案违约金200万元系依据2009年2月28日《租赁合同》第十条第一款约定，任何一方提前终止合同，均需赔偿对方经济损失。考虑到经济损失难于计算，双方约定了损失的具体金额为200万元，并将其作为单方提前终止合同的违约金写入合同。该违约金性质为单方提前终止合同的根本违约情况下产生的违约金，违约金的数额不超过租赁合同总金额1150万元的20%，不存在约定过高的情形。且该违约金与迟延履行产生的违约金并行不悖，另外，依据法律规定，对于违约金调减的诉求应由当事人提出，本案中的租赁合同的相对方世基投资公司已被工商机关登记注销，该公司作为法人主体已经不复存在，所以世基酒店公司、秦铭作为股东身份提出违约金过高，不符合法律规定，一审法院调降违约金所需的租赁合同当事人主动提出要求的前提不存在。主张违约金过高的举证证明责任也应当由违约方承担，而一审法院错误将举证证明责任分配给守约方涂光宇。违约金的数额远远低于租赁合同总金额1150万元的20%，不存在约定过高的情形。因此，一审法院对于该违约金进行调降明显存在事实认定、法律适用及举证证明责任分配上的错误。三、烟台世基酒店公司、秦铭在世基投资公司注销情况下的责任承担问题。首先，在世基投资公司与涂光宇有《租赁合同》正在履行、有未了结的债务的情况下，世基酒店公司与秦铭将世基投资公司违法注销，租赁合同项下的租金及违约金债务未在其清算时进行清理，构成了公司清算的遗漏债务，因此世基酒店公司与秦铭作为股东应当对上述债务承担清偿责任。其次，世基酒店公司与秦铭在世基投资公司注销后，分得了448万、49万不等的财产，该两股东应当对世基投资公司的债务承担清偿责任。再次，世基投资公司的清算程序明显违法，未依法书面通知已知的债权人涂光宇，清算组的成立未经股东会决议。因此，清算程序违法，世基酒店公司及秦铭作为清算组的成员应当对涂光宇主张的违约金等诉讼主张承担清偿责任。因此，对于世基投资公司注销后遗留的200万元违约金及投资设施留用的债务应当由两股东承担责任。四、2014年10月28日以后世基酒店公司违法占用涉案房屋牟利造成涂光宇经济损失的问题。2014年10月28日世基投资公司注销，世基酒店公司以隐瞒注销的事实违法占用了涉案房屋，获取不正当利益。当时同地段租金已升至年租金300余万元。涂光宇如果知悉注销的事实，就必然会收回房屋，以市场价出租。世基酒店公司通过这种手段，给涂光宇造成损失每年200余万元。世基酒店公司在一审答辩称，其并非是对租赁合同权利义务的承继，而是与涂光宇口头达成新的合意，但是并未提供证据证明。涂光宇对世基酒店公司所说的口头达成新的合意不予认可，若非世基酒店公司隐瞒注销事实，涂光宇根本不可能同意世基酒店按照远低于市场价的租金继续使用涉案房屋。而按照涂光宇与世基投资公司《租赁合同》约定，整体转租必须经过涂光宇的同意。因此，未经涂光宇确认的情况下，世基酒店公司不是合法占有使用涉案房屋系隐瞒事实、违法占用。世基酒店公司在2014年10月28日以后对涉案房屋的占有使用并非是对2009年租赁合同的履行行为，应当由其支付占用期间违法使用房屋的费用。 世基酒店公司辩称，涂光宇的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。一、本案先后存在两个“烟台世基投资有限公司”，且均为独立企业法人。涉案《租赁合同》签订和履行主体“烟台世基投资有限公司”于2008年7月30日成立，股东为李兆树、郝大鹏，2010年6月7日变更名称为“烟台世基酒店有限公司”并正常存续至今。该公司不存在涂光宇所称“被股东注销导致主体消灭”的事实。二、本案另一个“烟台世基投资有限公司”于2011年7月21日成立，股东为世基酒店公司、秦铭，2014年10月28日注销。涉案《租赁合同》签订于2009年2月28日，合同签订时该公司尚未成立，并非涉案《租赁合同》的签订和履行主体，该公司是否注销、如何注销与本案没有关系。涂光宇混淆两个不同的“烟台世基投资有限公司”并就此作为上诉理由，实属错误。 秦铭未作答辩。 世基酒店公司上诉请求：1．变更一审判决第二项为世基酒店公司无需向涂光宇支付2018年8月10日至2019年3月31日期间延迟支付租金的利息；2．一、二审诉讼费由涂光宇负担。事实和理由：一审判决世基酒店公司分别承担逾期付款利息损失与逾期付款违约金，加重了世基酒店公司的违约责任。两项费用计算的基数、时间段和标准均相同，世基酒店公司应当择一承担，而非重复承担。 涂光宇辩称，不同意世基酒店公司的上诉理由。世基酒店公司上诉目的不仅是为了不支付利息损失，且是为了达到继续占有涂光宇房屋牟利的意图进行拖延诉讼的行为。世基酒店公司作为案涉房产的实际违法占用人，应当按照支付占用期间的使用费用，如未及时履行支付义务，应当承担该使用费用的利息损失。 秦铭未作陈述。 涂光宇向一审法院起诉请求：1．依法解除涂光宇与被告签订的租赁合同，并判令被告返还坐落于莱山区××街××号的房产；2．被告支付违约金200万元；房产内所有的投资（包括但不限于设备设施、装潢等）归涂光宇所有；3．被告支付租金662500元（2018年8月10日至2019年3月31日）及利息17404元，并自2019年4月1日起至实际给付之日止按照银行同期贷款利率支付利息；4．被告支付2019年4月1日至实际返还房屋之日的租金；5．因诉讼产生的一切费用由被告承担；6．两被告承担连带责任。一审庭审中，涂光宇撤回要求被告支付租金662500元的诉讼请求。 一审法院认定事实：莱山区××街××号的房屋所有权人为涂光宇。2009年2月28日，涂光宇与世基投资公司签订租赁合同。合同主要条款包括：第一条租赁范围与用途，坐落于莱山区××街××号的房产的物业、场地及附属设施租赁给世基投资公司使用，用于改建成“锦江之星”旅馆。租赁具体范围包括（1）框架结构6层主楼，建筑面积为4012.60平方米，及2层的附楼，建筑面积517.81平方米（具体范围见《烟房权证莱字第0××0号房屋所有权证》及租赁范围平面图），房屋类型为商业用途。（2）项目所属土地约3795.0平方米（具体范围见《烟国用（2007）第2071号国有土地使用证》及租赁范围平面图），土地用途及类型为商业出让用地。（3）项目附属现有各项设施（具体见设备设施交接清单）。第二条租赁期限1.经双方充分协商，一致同意租赁期限为10年，自项目起租日起算。在租赁期间，世基投资公司拥有租赁范围内物业、场地及附属设施的全部使用权和经营管理权。2.本合同自签订后扣除5个月的装修期项目起租日为2009年8月10日，涂光宇需按成本租赁合同项目所在地房地产主管部门的备案登记手续，3.优先承租权：同等条件下，世基投资公司享有优先的承租权，续期时双方可就租赁合同的有关条款提出合理的变更要求，但双方必须早上一个租赁期满前6个月达成续期租赁协议。4.本合同终止日为2019年8月9日。第三条租金及支付方式1.本合同项下的物业、场地及附属设施的首年年租金为105万元人民币，涂光宇保证在合同有效期限内不以任何理由调整租金；世基投资公司无需支付除本合租金以外包括物业管理费在内的任何费用。租赁期内各合同年度租金如下表：第1年至第5年每年度105、第6年115、第7年120、第8年125、第9年130、第10年135。2.世基投资公司同意按以下方式支付租金：（1）租金的计算以合同年度为单位，首个合同年度指合同起租日起至次年同月同日前一天止的连续时期。（2）每一合同年度的租金分四期支付，即每三个月支付一次。每期支付合同年度租金的25%，遵照先付后用的原则，每三个月的最后一个月支付下一期的租金。3.世基投资公司于合同签订后五个工作日内先支付拾万元人民币给涂光宇作为定金，该定金将在以后的首期租金中抵冲。4.世基投资公司支付租金的同时，涂光宇出具发票。第九条3.合同期满，本合同终止。租赁场地上的建筑物（指锦江之星连锁旅馆）归还涂光宇，不破坏建筑物结构的附属设施和流动资产由世基投资公司全权处理，如涂光宇需要，可经双方协商折价后归涂光宇；其余设施及资产由涂光宇自行处理，原用的企业名称和标识有世基投资公司收回。第十条违约责任1.任何一方提前终止合同，均须赔偿对方直接经济损失。（1）在世基投资公司经营1-5年内，涂光宇单方面以任何理由提前终止合同（政府征用、拆迁除外），须按世基投资公司全部原始投资额并加计违约金贰佰万元人民币赔偿世基投资公司；在经营的第6-10年内单方面终止合同，违约金按200万元每年递减50万元计算。（2）世基投资公司单方面提前终止合同，须将其投资的全部留给涂光宇并赔偿涂光宇违约金贰佰万元人民币。6.世基投资公司连续六个月无故拖欠租金，且经涂光宇书面催告无效，将视同单方面终止合同，按上述本条第1款承担违约责任。 世基投资公司系于2011年7月21日注册成立的有限责任公司，注册资本500万元人民币，住所地烟台开发区××路××号佰和数码Ａ座602，股东为秦铭和世基酒店公司，监事为李兆树，执行董事兼总经理为秦铭，该公司已于2014年10月28日因决议解散注销。世基投资公司于2014年10月23日出具的清算报告载明，公司于2014年8月20日成立清算组，对公司债权债务开展清算。清算组于2014年8月20日前书面通知所有债权人，请有关债权人自接到通知之日起三十日内，提交有关证明材料到本公司清算组申报债权及办理债权登记手续。清算组于2014年8月22日在《经济导报》上刊登公告，请有关债权人自本公告之日起四十五日内，提交有关证明材料到本公司清算组申报债权及办理债权登记手续。清算组在法定期限内，没有债权人向清算组申报及办理债权登记手续。清算工作于2014年10月20日结束，所有债权债务已清理完毕。截至2014年10月20日止，共有总资产497万元。总负债0万元，净资产497万元。各项税收职工工资已全部结清。截至2014年10月20日公司已无债务。偿还债务后剩余净资产按出资比例分配给世基酒店公司448万元，秦铭49万元。2014年10月23日世基投资公司股东会决议：全体股东对清算报告内容进行了审议，清算报告内容真实有效，予以确认。 2018年11月22日，涂光宇向世基酒店公司和代新人邮寄催告函，催告函内容为：“2009年2月28日我与世基投资公司签订《租赁合同》，将位于烟台莱山区××街××号房屋租赁给其使用，租赁合同期限为2009年8月10日至2019年8月9日。租赁合同约定租金每三个月支付一次，每期支付合同年度租金25%，遵照先付后用原则。因贵方未按合同约定足额向我支付租金，已构成违约。经查世基投资公司已经决议解散，贵方系其股东，现特发通知与贵方：收到本通知函之日起1日内按合同约定足额支付拖欠租金，否则承担所有不利后果。邮寄收件地址为烟台开发区长江路39号、烟台开发区××路××路××大厦。按上述两地址分别寄送的催告函均于2018年11月23日由丁慧签收。 2018年11月29日，涂光宇向世基酒店公司莱山分公司及代新人邮寄催告函，催告函内容同2018年11月22日的催告函内容。邮寄收件地址为烟台市莱山区××街××号，该邮件于2018年11月30日单位收发章签收。 2018年11月29日，涂光宇向世基酒店公司、秦铭邮寄催告函，催告函内容同2018年11月22日的催告函内容。邮寄地址为山东省烟台市开发区××路××号佰和数码Ａ座602。邮寄被退回，退回原因为查无此单位，收件人拒不提供新地址。 2019年3月11日，涂光宇向世基酒店公司、秦铭邮寄催告函，催告函内容同2018年11月22日的催告函内容。邮寄地址烟台市开发区××路××号佰和数码Ａ座602。邮寄于2019年3月13日签收，签收人卢。 2019年3月11日，涂光宇向世基酒店公司、代新人邮寄催告函，催告函内容同2018年11月22日的催告函内容。邮寄地址烟台市开发区××路××路××大厦。2019年3月12日签收，妥投，他人收。 2009年3月4日、2010年3月9日、2010年3月31日、2010年4月16日、2010年6月21日租金付款公司为世基投资公司，自2010年9月1日至2019年4月9日期间，租金付款公司为世基酒店公司。 2018年至2019年4月9日租金支付情况：2018年4月28日支付100000元、2018年5月7日支付100000元、2018年5月11日支付125000元、2018年5月30日支付325000元、2018年12月3日支付100000元、2019年3月14日支付100000元、2019年4月9日支付662500元。 世基酒店公司系于2008年7月30日注册成立的有限责任公司，注册资本3000万元，股东郝大鹏和李兆树。 一审法院认为，涂光宇为在台湾居民，本案系涉台民商事纠纷。世基酒店公司和秦铭的住所地在一审法院辖区内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，一审法院对本案具有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人选择适用中国大陆法律，故处理本案纠纷适用中国大陆法律。涂光宇与世基投资公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本案的焦点问题一是在世基投资公司注销后，租赁合同的权利义务应由承担，要求股东承担连带责任是否应予支持，是否适用2009年2月28日双方签订的租赁合同；二是涂光宇是否享有合同解除权，租赁合同应否予以解除；三是涂光宇要求违约金200万元是否应予支持，要求租赁房产内所有的投资（包括但不限于设备设施、装潢等）归其所有是否应予支持。 关于焦点一，涂光宇主张世基投资公司注销后应由原公司股东对租金承担连带清偿责任，对此，一审法院认为，世基投资公司注销前成立清算组进行了清算，并未违反法律规定公司注销的程序，且涂光宇本案中主张拖欠租金的时间为2018年7月9日之后，租金债务产生于世基投资公司注销之后，涂光宇要求世基投资公司的股东对拖欠租金的债务承担连带清偿责任无事实和法律依据，对于其要求股东承担连带责任的诉讼请求一审法院不予支持。本案中租赁合同租金的实际付款公司自2010年9月1日即为世基酒店公司，世基投资公司于2014年注销后，由世基酒店公司继续履行涉案租赁合同，世基酒店公司主张其与涂光宇就涉案房屋租赁达成新的口头协议但并未提交证据予以证实，且两被告认可涉案租赁合同中的酒店现在是由世基酒店公司实际经营，世基酒店公司也未提交证据证实其对催告函的内容提出异议，可以认定涉案房屋租赁合同的履行主体已经变更为世基酒店公司，世基酒店公司应按涉案租赁合同约定履行合同义务。 关于焦点二，本案中涂光宇主张世基酒店公司应于2018年7月支付的租金直到2019年4月才付清，拖延给付达8个多月，已符合涉案租赁合同约定的“连续六个月无故拖欠租金，经书面催告无效”的情形，涂光宇有权解除合同。对此，一审法院认为，世基酒店公司按合同约定应于2018年7月9日支付2018年8月、9月、10月的租金337500元，但世基酒店公司于2019年4月9日才全部付清，拖欠租金已超过6个月，且此期间涂光宇于2018年11月22日和2019年3月11日向世基酒店公司邮寄的催告函均妥投签收，世基酒店公司的违约情况符合涉案租赁合同第十条第6款约定，涂光宇有权解除合同。涂光宇在起诉前仅向世基酒店公司邮寄了催告函，并未通知世基酒店公司解除合同，依法取得合同约定解除权的当事人起诉要求解除合同，已表达了解除权人解除合同的意思表示，该意思表示的通知义务自相对方签收起诉状副本后已告完成，故涉案租赁合同自世基酒店公司签收起诉状副本之日即2019年4月9日起解除。对于涂光宇要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。 关于焦点三，涂光宇要求租赁房产内所有的投资（包括但不限于设备设施、装潢等）归其所有，涉案租赁合同中并未约定若承租人存在违约行为，所有投资归出租人，双方对于合同解除后房产内投资的处理应按合同第九条第3款“合同期满，本合同终止。租赁场地上的建筑物（指锦江之星连锁旅馆）归还涂光宇，不破坏建筑物结构的附属设施和流动资产由世基投资公司全权处理，如涂光宇需要，可经双方协商折价后归涂光宇；其余设施及资产由涂光宇自行处理，原用的企业名称和标识有世基投资公司收回。”的约定履行，涂光宇要求租赁房产内所有投资归其所有的诉讼请求无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。世基酒店公司延迟支付租金超过六个月，构成违约，按照涉案租赁合同第十条第1款和第6款，应当承担违约责任。世基酒店公司主张违约金远高于涂光宇的实际损失即逾期支付租金的利息损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，违约金过高，请求法院予以减少。涂光宇主张涉案租赁合同是按照合同签订时世基投资公司的要求，签订了十年的租赁合同，现同阶段同类房屋租金已翻三倍，其主张现有损失远大于违约金数额，但其未提交证据证实。对此一审法院认为，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法法规定的“过分高于造成的损失”。涂光宇在本案中除因承租人延期支付租金产生的利息损失之外，未提交证据证实造成了其他损失。涉案租赁合同约定的违约金200万元过分高于造成的损失，对于世基酒店公司要求调整违约金的请求一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条之规定，判决：一、原告涂光宇与烟台世基投资有限公司于2009年2月28日签订的《租赁合同》于2019年4月9日解除，被告烟台世基酒店有限公司于本判决生效后十日内将坐落于莱山区××街××号的房产返还原告涂光宇；二、被告烟台世基酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告涂光宇支付2018年8月10日至2019年3月31日期间延迟支付租金的利息17404元，并自2019年4月1日至实际返还房产之日仍按每季度337500元支付租金；三、被告烟台世基酒店有限公司以应付租金和利息为基数，自2018年8月10日至实际付款之日按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金；四、驳回原告涂光宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90800元，由原告涂光宇负担45400元，被告烟台世基酒店有限公司负担45400元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 世基酒店公司提交三份证据，世基酒店公司、世基投资公司企业信用信息公示报告各1份，世基酒店公司企业变更情况档案1份，证明涉案租赁合同的签约主体为2008年7月30日成立的世基投资公司，2010年6月7日，更名为世基酒店公司。后世基投资公司于2011年7月21日成立，2014年10月28日注销，该公司并非案涉租赁合同的签约、违约主体，涂光宇就该公司是否注销、如何注销所提出的诉讼请求与本案没有关系。 涂光宇质证称，对世基酒店公司提交的3份证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。本案一审中世基酒店公司称，2014年11月世基投资公司注销之日应当是案涉租赁合同终止之时，其提交的证据不能作为认定涉案租赁合同主体的依据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对世基酒店公司提交的3份证据，涂光宇对真实性无异议，本院予以采信，能够证实2008年7月30日“烟台世基投资有限公司”成立，2010年6月7日变更企业名称为“烟台世基酒店有限公司”并经营至今。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：（一）涉案租赁合同的签订和履行主体如何确定；（二）涉案租赁合同履行是否存在违约行为；如存在违约行为，违约责任如何承担。 （一）涉案租赁合同的签订和履行主体如何确定 从查明的案件事实看，本案先后存在两个名为“烟台世基投资有限公司”的企业法人。一个是成立于2008年7月30日的世基投资公司，2010年6月7日变更企业名称为世基酒店公司；另一个是成立于2011年7月21日世基投资公司，2014年10月28日注销，股东为世基酒店公司、秦铭。 涂光宇主张2011年7月21日成立的世基投资公司违法清算，构成单方面违约，应由该公司清算后的两股东世基酒店公司和秦铭承担违约责任。但从上述查明的事实看，涉案租赁合同于2009年2月28日签订，合同签订时涂光宇主张构成单方违约的世基投资公司尚未成立，该公司并非涉案租赁合同的签订和履行主体，双方并不构成租赁合同法律关系，故涂光宇关于世基投资公司2014年10月注销时对其恶意隐瞒、构成单方违约，由该公司清算后的两股东世基酒店公司和秦铭承担违约责任的上诉主张，无事实依据，理由不成立。 涉案租赁合同的签订主体为2008年成立的世基投资公司，2010年6月7日变更企业名称为世基酒店公司。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”之规定，涉案租赁合同应由世基酒店公司继续履行。且从合同的实际履行情况看，自2010年9月1日至2019年4月1日，世基酒店公司一直以其自己的名义向涂光宇支付租金。故涉案租赁合同的实际履行主体为世基酒店公司，其应作为合同相对方向涂光宇履行合同义务，承担相应的责任。 （二）涉案租赁合同履行是否存在违约行为；如存在违约行为，违约责任如何承担。 根据涉案租赁合同的约定，世基酒店公司应于2018年7月9日支付该年度8、9、10三个月的租金，世基酒店公司至2019年4月9日才全部付清欠付款项，拖欠租金已超过6个月，构成违约，应当向涂光宇承担违约责任。 关于违约责任如何承担的问题。涂光宇主张，根据涉案租赁合同的约定，世基酒店公司连续六个月无故拖欠租金，且经涂光宇书面催告无效，构成单方面提前终止合同，应将其投资的全部留给涂光宇并赔偿涂光宇违约金200万元。世基酒店公司辩称，该项违约金约定远高于违约造成的实际损失，请求人民法院予以调整。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案系房屋租赁合同纠纷，涂光宇作为出租人，其实际损失除诉讼请求中主张的逾期收取房租所产生的利息17404元以外，并未提交相应的证据予以证明。涂光宇主张的逾期收取租金利息与涉案租赁合同约定的200万元违约金加上世基酒店公司全部投资价值相权衡，存在违约金过高的情形，应予调减。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案租赁合同约定履行期为十年，至2019年8月9日租赁合同履行期限届满，世基酒店公司自2018年7月开始拖欠房租，涂光宇提起本案诉讼后，世基酒店公司即将拖欠的八个月的租金全部付清，涂光宇作为出租人已收取大部分房租，合同目的已近实现。综合以上因素，一审法院以逾期支付租金和利息为基数计算世基酒店公司应承担的违约金数额，并无不当。 综上所述，涂光宇、世基酒店公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23035元，由涂光宇负担22800元，烟台世基酒店有限公司负担235元。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁国红 审 判 员 李永生 审 判 员 邱建坡 二〇二〇年三月九日 法官助理 任 楷 书 记 员 李 倩