常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初319号原告：常州城置置业有限公司，住所地常州市勤业路**。法定代表人:彭庆邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦威，江苏瑞江律师事务所律师。被告：余刚静，女，1987年8月24日生，汉族，住常州市武进区。原告常州城置置业有限公司（以下简称“城置公司”）与被告余刚静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告城置公司委托诉讼代理人秦威、被告余刚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城置公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为SG-CZ-2017-028的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金，以日租金652.65元计算自2018年2月12日起至实际付清之日止，滞纳金以逾期支付的租金为基数，按日万分之6.575计算；3、判令被告向原告支付违约金58738.5元；4、判令被告支付拖欠的电费2872元、水费230元；5、被告在合同解除后十五日内腾退房屋并交付原告，并于庭审中表示原告已接收租赁房屋而撤回该项诉讼请求；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月8日，原、被告及原告委托的上海基普商业经营管理有限公司常州分公司（以下简称“基普常州分公司”）共同签订编号为ＳＧ-ＣＺ-2015-028的《商铺租赁合同》一份，约定原告出租位于钟楼区给被告，租赁期为3年，自2016年12月12日至2019年12月11日，第一年、第二年的租金均为68600元，第三年租金为57170元，先付后用。同时，基普常州分公司委托的上海邺承物业管理中心常州分部与被告签订《物业管理服务合同》一份，缴费的期限与租金的缴费期限一致，2018年2月12日至2019年2月11日被告应缴的物业费为166354元。合同签订后，被告按约支付了第一年的租金和物业费，后被告无故拖欠2018年2月12日至2019年2月11日的租金和物业费。被告实际缴纳的租金构成应为商铺租赁合同约定的租金68600元和物业管理服务合同约定的物业管理费166354元之和。原告认为，依法成立的房屋租赁合同对各方都具有约束力，各方应按约定履行义务。原告委托基普常州分公司处理商铺租赁事宜，被告在订立合同时是知晓的，因此，被告应对拖欠租金、物业费的违约行为承担违约责任。因协商无果，原告诉至法院，望判如所请。被告余刚静辩称，一、原告要求解除租赁合同的诉讼请求，被告不同意，被告不支付房租是有原因的。原告出租的房屋消防设施从未合格，导致被告无法取得相应的教育办学许可证。被告多次联系原告协商，并在2018年6月份发函给开发商，开发商并未给答复；商铺的公共设施从未正常使用，公共扶梯从未开启，电梯经常停运，安全楼梯全是垃圾，导致儿童乐园的家长不能推婴儿车正常通行；地；地下室杂草丛生致老鼠为患，店内老鼠多次从家长脚下走过，被告多次联系原告协商，但原告没有理会。二、2018年12月14日，开发商停了被告的用电，导致被告无法经营；原告诉称被告拖欠电费没有依据，原告更换电表时，被告并没有看见相应用电量，被告对此持有异议。三、原告诉称房屋租金与物业费的合计为房屋租金与事实不符，被告持有异议。租赁房屋此前的物业公司在2017年11月份已经撤场，现由新的物业公司进驻，所以被告不应向原告缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房初始登记权属清册》、《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、《公证书》、《告知函》及EMS快递单、《接处警工作登记表》等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：《商品房初始登记权属清册》显示常州市钟楼区御水华庭143-306号房屋所有权人为原告；2016年12月8日，原告城置公司作为产权方（丙方）、被告余刚静作为承租方（乙方）、基普常州分公司作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定丙方委托甲方全权处理租赁商铺事宜，甲方在保障丙方合法权益的同时，完成丙方的委托；甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上，经三方协商一致，就租赁商铺事宜，订立本合同，其中约定：一、乙方向甲方承租位于常州市钟楼区教育培训，甲方委托第三方专业的物业管理公司负责包括租赁商铺在内的物业管理服务事宜，租赁期限为3年即2016年12月12日至2019年12月11日，其中2016年12月12日至2017年2月11日为装修免租期；二、乙方在签订合同当日支付首期2017年2月12日至2018年2月11日的12个月租金68600元，以后每期租金12个月付一次，在前一期租金涵盖的期限到期前30天支付下一期租金，先付后用，2018年2月12日至2019年2月11日租金为68600元、2019年2月12日至2019年12月11日租金为57170元；三、合同签订后3日内乙方向甲方支付履行本合同的保证金55737元，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，包括乙方所欠租金或其他应付费用；四、乙方应将本合同项下的租金和保证金交至甲方指定的银行账号，开户名称为上海基普商业经营管理有限公司，开户行为中国农业银行股份有限公司上海康桥开发区支行，账号为03×××27；五、租赁期间内，甲方保证其提供的租赁商铺主体结构处于正常的使用和安全状态，除合同另有约定外，乙方发现租赁商铺主体结构（不包括低值易损件）有非乙方原因造成损坏的，应及时向物业管理人报修，工作时间内在接到乙方报修通知后2日内到达维修；六、租赁期限届满或提前终止后的当日，乙方需将租赁商铺正常使用后的状态返还甲方并经甲方验收认可，凡属人为损坏的部位、设备或附属设施，乙方应负责修复或赔偿；七、乙方在租赁期限内承担其使用的水、电、天然气、通讯、停车等有偿费用，乙方支付上述费用以各公共事业单位开出的账单为准；八、乙方逾期不支付租金累计超过三十日的，或者乙方擅自转租租赁商铺的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并要求乙方向甲方按租期第一年月租金的三倍支付违约金；九、乙方逾期支付商铺租金的，视为逾期付款，每逾期一日按照未付金额的千分之三支付滞纳金；合同还对其他相关事项进行了约定。2016年12月12日，上海邺承物业管理中心（以下简称“邺承中心”）常州分部作为甲方与被告作为乙方签订《物业管理服务合同》一份，合同约定：一、物业坐落常州市钟楼区御水华庭143-306号，租赁面积469.86平米，租赁期限三年，自2016年12月12日起至2019年12月11日，其中2017年2月12日至2018年2月11日物业管理费166354元，2018年2月12日至2019年2月11日物业管理费166354元，2019年2月12日至2019年12月11日物业管理费138630元。原、被告均陈述被告向基普公司缴纳了保证金55737元，被告已缴纳2017年2月12日至2018年2月11日的租金68600元，此后租金未缴纳。2018年11月1日，原告向被告发出《告知函》，主要内容为：因被告拖欠租金、物业费等，并在原告多次催要后仍拒不缴纳，已严重损害原告的合法权益；现通知其在收到本通知后3日内来原告处缴纳拖欠的租金、物业费等费用；否则，原告将依法解除与被告的房屋租赁合同、物业合同等，届时，相关的费用由被告承担。邮政快递查询单显示“2018年11月3日已签收，他人收”。被告因与原告租赁纠纷多次报警，其中：2019年7月1日，被告报警称与原告在打官司，原告将租赁商铺换锁，与工作人员发生纠纷，民警至现场告知双方协商或者通过司法途径解决；2019年7月5日，被告报警称原告派人到店内搬东西，民警至现场，系原告工作人员与被告因房屋租金、转租等问题产生纠纷，并已进入诉讼程序，告知双方通过合法途径解决；2019年7月22日，报警称与原告打官司，律师称保护现场，报警登记，民警至现场，系被告在御水华庭143-306号开设培训机构，后因消防问题与原告发生纠纷，原告在诉讼阶段将租赁房屋出租给他人，民警现场登记，告知等候法院判决。2019年8月23日，江苏省常州市常州公证处（以下简称为“常州公证处”）出具（2019）常常证经内字第2929号《公证书》，其中载明：常州公证处根据原告的申请，于2019年7月15日下午前往御水华庭143-306号商铺的现状进行证据保全；公证员利用照相机及摄像机对房屋现场进行拍照、摄像，并交由照相馆冲洗照片、常州公证处工作人员刻录光盘，照片与《公证书》相粘连，确系公证员现场操作所得。上述照片显示御水华庭143-306号商铺内基本搬空，尚余可移动物品主要为气球。余刚静曾以四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称为“蓝光公司”）及其常州分公司为被告诉至本院，要求蓝光公司及其常州分公司赔偿余刚静御水华庭143-306号商铺自己2018年12月14日至合同解除之日的经营损失、装修损失等，形成本院（2019）苏04041391号案件；在该案审理中，法院根据余刚静的申请对御水华庭143-306号商铺装修价值进行鉴定。庭审中，原告为证明其诉讼请求还提供了如下证据：1、2016年12月12日，被告作为出租人与赵鑫作为承租人签订的《房屋租赁协议》一份以及2016年12月17日赵鑫出具的《收条》一份，其中《房屋租赁协议》约定被告将涉诉房屋出租于赵鑫，租赁期限为3年即2016年12月12日至2019年12月11日、2016年12月12日至2017年2月11日为装修免租期，必须租满3年，房屋租金按照200平方米、每平方米每天1.3元计算、物业费按照200平方米、每平方米每天0.07元计算，押金20000元；《收条》载明收到赵鑫房屋租金120000元，包括押金20000元；证明被告将涉足房屋向赵鑫转租以及真实的房屋租金我每天每平方米1.38元。2、2016年11月10日，原告作为甲方与江苏延陵天元教育信息咨询有限公司作为乙方签订的《商铺租赁合同》、中国建设银行网上银行电子回执，合同中约定：一、乙方向甲方承租位于常州市钟楼区御水华庭建筑143-304号、建筑面积为402.57平方米的房屋用于教育培训，甲方委托第三方专业的物业管理公司负责包括租赁商铺在内的物业管理服务事宜，租赁期限为3年即2016年11月15日至2019年11月14日，其中2016年11月15日至2016年12月14日为装修免租期；二、乙方在签订合同当日支付首期2016年12月15日至2017年12月14日的12个月租金191019元，以后每期租金12个月付一次，在前一期租金涵盖的期限到期前30天支付下一期租金，先付后用，2017年12月15日至2018年12月14日租金为191019元、2018年12月15日至2019年11月14日租金为175098元；三、合同签订后3日内乙方向甲方支付履行本合同的保证金47754元，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，包括乙方所欠租金或其他应付费用；证明与本案中商铺位置相邻的143-304号商铺，租赁标准为每日每平米1.3元。3、2015年4月8日，原告作为产权方（丙方）、被告史俊兰作为承租方（乙方）、基普公司作为出租方（甲方）签订的《商铺租赁合同》一份，合同中约定一、乙方向甲方承租位于常州市钟楼区御水华庭建筑143-303号、建筑面积为291.83平方米的房屋用于网咖，甲方委托第三方专业的物业管理公司负责包括租赁商铺在内的物业管理服务事宜，租赁期限为5年即2015年4月9日至2020年4月8日，其中2015年4月9日至2015年6月8日为装修免租期；二、乙方在签订合同当日支付首期2015年6月9日至2016年6月8日的12个月租金117170元，以后每期租金12个月付一次，在前一期租金涵盖的期限到期前30天支付下一期租金，先付后用，2016年6月9日至2017年6月8日租金为117170元、2017年6月9日至2018年4月8日租金为97640元、2018年4月9日至2019年4月8日租金为97640元、2019年4月9日至2020年4月8日租金为97640元；三、合同签订后3日内乙方向甲方支付履行本合同的保证金29292元，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，包括乙方所欠租金或其他应付费用；证明同期同类商铺租赁价格为每日每平米1.1元。被告对原告提供的上述证据经质证认为：1、被告与赵鑫签订的《房屋租赁协议》以及赵鑫出具的《收条》真实性认可，但被告与赵鑫不是转租关系，而是合伙关系，费用各半，包括签订该份协议也是用于办理营业执照需要，并且原、被告签订房屋租赁合同时明确写明经营做儿童乐园与教育机构，被告与赵鑫系合伙人，签订房屋租赁合同时原告表明合同上只能写一个人。2、原告与他人签订的房屋租赁合同不予认可，原、被告约定的租金标准应按照原、被告所签合同的约定计算，与其他人无关。被告并为证明其抗辩意见，于庭审中提交了如下证据：1、照片打印件一组及光盘资料一份，上述照片显示拍摄时间为2018年12月5日、12月13日，内容主要为楼道内较多垃圾物品、路面存在破损及不平整等情况，证明原告的消防不过关、公共设施的相应状况。2、2018年12月4日，包括被告在内的二十名业主共同签字的送达原告的函件一份，主要内容为业主向原告反映租赁房屋消防设施处于瘫痪状态，自2015年开始就有租户反映消防问题，但直到2018年11月25日部分租户消防管道依然没有水，导致租户不能通过消防检查，严重影响租户正常经营；2015年6月17日至2018年9月26日承租的房屋多次断电；租户承租房屋后，原告承诺租户的物业服务没有提供，消防设施无法使用、公共电梯公共卫生间无法使用、商户门口经常被车辆堵门、房屋漏水无人理睬、建筑装饰垃圾乱堆乱放等；证明由于原告的漏水、停电、公共设施无法使用等的事实，该函件系邮寄给原告的，但因寄送人员离职原因无法提供寄送单据。3、常州市公安消防支队钟楼区大队自2014年10月16日至2018年8月6日出具的十份行政处罚决定书，主要内容为消防部门对原告管理的御水华庭小区消防控制室无人值班、地、地下车库内消火栓无水灾自动报警系统存在故障、室内消火栓系统管网水压不足、消防喷淋系统管网无水等行为进行行政处罚。4、2019年6月21日《回复函》及快递单复印件各一份，《回复函》主要内容为御水华庭143-306号房屋租赁合同尚未解除，现处于诉讼阶段，原告无权处理房屋内的物品，如私自处理，造成的损失由原告承担，租金可以按判决结果正常结算，希望双方理性解决纠纷；快递单显示2019年6月24日刘经理签收；该证据证明被告在2019年6月初发现店内的锁被恶意更换后，被告邮寄了《回复函》给被告的刘经理；5、2016年12月4日被告与赵鑫签订的《合作经营协议》一份，主要内容为双方拟共同投资经营御水华庭143-306号，并挂靠被告名义，双方各出资500000元，被告占儿童乐园80%、教育培训20%，赵鑫占儿童乐园20%、教育培训80%，儿童乐园由被告负责经营管理，教育培训由赵鑫负责经营管理；该证据证明被告与赵鑫是合作关系，并非转租。6、钟楼区五星咔哇伊儿童乐园、常州金杯教育信息咨询有限公司钟楼分公司、常州精杯儿童看护服务有限公司钟楼分公司营业执照各一份，该三份营业执照显示的营业场所均为御水华庭143-306号、钟楼区五星咔哇伊儿童乐园经营者为被告、常州金杯教育信息咨询有限公司钟楼分公司与常州精杯儿童看护服务有限公司钟楼分公司经营者分别为赵鑫、钱梦蓉（被告称其为赵鑫家属），且经营范围不一致；该证据证明金杯教育的营业执照有两份的原因为第一份营业执照办理后，因为承租房屋消防不合格，被告不得不修改了经营范围。7、赵鑫邮寄的《情况说明》一份，该说明的签字为打印，赵鑫与被告家属孙霄鹏相识多年，因机缘巧合有合伙经营生意的打算，正好发现御水华庭商铺双方均满意，故决定与孙霄鹏家属即被告联合投资合作；2017年装修完工后就发现消防不过关，影响办理相关手续，经与开发商协商没有得到解决，在2018年变更了经营范围，迟迟无法恢复正常经营，带来巨大经济损失。原告对被告提供的上述证据经质证认为：1、照片及行政处罚决定书的真实性认可；函件不予认可，但对部分业主反映的部分时间段产生的停电现象及物业不到位的现象予以认可。2、《回复函》不是原件，原则上原告不予质证，无法确认被告其真实意思表示；《合作经营协议》的真实性不认可，具体请法庭予以审核，该合伙协议的证明目的不认可，而且该证据与本案没有关联。3、三份营业执照的真实性认可，但是无法证明被告需要证明的事实，对证明目的不认可，该份证据的证明力较弱。4、《情况说明》不具有证据资格，不符合法定的证据条件，因此没有证明力。原、被告于庭审中均明确双方之间的房屋租赁合同于2019年7月1日解除；并明确系因被告欠缴租金与擅自转租而要求被告支付三个月的租金作为违约金以及自2018年2月12日起至2018年8月11日止6个月按照日万分之六点五六计算的滞纳金。被告不认可原告主张的违约金与滞纳金，认为其逾期支付租金系原告提供的租赁房屋存在消防问题而导致被告不能办理办学许可证，且卫生条件差；被告从未转租租赁房屋，租赁房屋时被告就与原告协商过承租房屋经营儿童乐园和教育培训，被告与另一方是合伙关系。关于原告接收租赁房屋的时间以及水电费情况，原告陈述：原告于2019年7月1日左右正式接手涉诉租赁房屋，接手房屋时房屋内基本搬空，尚余物品就是《公证书》中照片显示的物品，都是零散的东西，比如海洋球；被告尚欠原告水费230元、电费2872元，未能找到相关记录，只能看到最后的水表，不能提供应缴而未缴的水电费证据，由法院裁决。被告对此陈述：被告对原告陈述的水电费不认可，原告应提供相应记录，水电费缴纳方式为现金或者转账，缴纳的收据放在店内，但店铺已被原告破坏，无法找到收据；被告在2019年2月份左右搬离房屋，搬走时剩下两三千元的东西，但是当时被告也没有拍照，有一些售卖的东西、平时用的东西、价值1000多元的未拆封小孩子书桌。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十六条、第二百二十一条、第四百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效；受托人以自己的名义在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，原告作为产权方、被告作为承租方、基普常州分公司作为出租方签订的《商铺租赁合同》明确约定原告委托基普常州分公司处理租赁商铺事宜，根据上述法律规定，本案涉诉《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，被告对原告委托基普常州分公司处理租赁事宜明知，故该《商铺租赁合同》直接约束原、被告，双方应当依法按约履行。原告作为合同一方，有权要求被告履行支付租金等相应义务，被告应当履行；在被告违约的情况下有权起诉被告。因原、被告均认可双方之间的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除，本院予以确认。通过双方庭审陈述，可以确认被告向原告缴纳租金至2018年2月11日后，未再按照合同约定向原告缴纳租金；被告庭审陈述租赁期间租赁房屋存在消防等问题影响经营并提供了相应证据，原告也未否认。在原告处理未果的情况下，被告完全可以依据上述法律的规定以及双方在合同的约定进行处理，但是不能据此拒绝支付租金。本院考虑到被告经营的性质需要、出租房屋存在的瑕疵等案件实际情况，结合双方合同约定的租金标准，本院将被告承租期间租金标准酌情减少按照双方合同约定的月租金标准5716.67元的80%即4573.34元予以计算，被告应当按照此标准向原告支付承租期间即2017年2月12日至2019年6月30日的租金130645.17元，扣除被告已支付租金68600元、缴纳保证金55737元，被告尚需支付6038.17元。原告没有提供证据证明被告应当向原告缴纳而未缴纳相应水电费的金额，现原告仅以拍摄的水表而向被告主张水电费，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，原告虽以被告逾期支付租金、擅自转租等为由主张违约金、滞纳金，但原告陈述被告违约造成的损失为原告继续出租获得的租金收益及其它间接损失，但原告在2018年11月1日即向被告发函催要租金并告知逾期支付将解除租赁合同，且在2019年7月1日自行接手租赁房屋，又没有证据证明因被告违约对原告造成的实际损失，同时其以被告逾期支付租金的行为既主张违约金又主张滞纳金，明显过高，被告也认为不应支付，本院根据双方约定及法律规定支持原告所主张期限内的违约金及滞纳金4573.34元。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十一条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告于2016年12月8日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告余刚静于本判决生效之日起十日内向原告常州城置置业有限公司支付拖欠的房屋租金6038.17元；三、被告余刚静于本判决生效之日起十日内向原告常州城置置业有限公司支付违约金4573.34元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5263元，保全费1720元，共计6983元（原告已预交），由原、被告各承担3491.5元，被告承担部分并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 明人民陪审员  过家华人民陪审员  杨文娟二〇二〇年三月十三日法官 助理  杨静雯书 记 员  荆 远