广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初504号原告：广东华湛建设工程有限公司，住所地：广东省东莞市南城区*******第9层908室，统一社会信用代码：914***********171P。法定代表人：黄某1。委托代理人：黄俊、周小龙，分别系广东泰如律师事务所律师、实习律师。被告：东莞市*********有限公司，住所地：广东省东莞市南城区******************，统一社会信用代码：914***********610R。法定代表人：刘某1。委托代理人：黎永泉、周佐武，均系该公司员工。原告广东华湛建设工程有限公司诉被告东莞市*********有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄俊，被告的委托代理人黎永泉、周佐武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.于本案起诉之日，解除《万科769文化创意园租赁合同》；2.被告向原告赔偿投入建造案涉房屋的损失708071元，投入装修案涉房屋的损失255407元，合计963478元；3.被告向原告返还租金368000.12元、物业管理费60407.46元、装修押金5000元、租金保证金24800元、物业保证金3200元，合计461407.58元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告原与邓光荣于2015年6月11日签订《万科769文化创意园租赁合同》，邓光荣是原告的签约代表。为明确原被告的租赁关系，原被告和邓光荣于2016年11月25日签订《合同主体变更补充协议》，将《万科769文化创意园租赁合同》的合同主体邓光荣变更为原告，由原告履行原合同中乙方的权利义务。合同约定为房屋租赁，但合同签订时房屋并未建造，而是一块空地，双方商订由原告投入资金建造装修房屋，并按约定支付租金和管理费等。原告建造、装修房屋经被告同意和审批，被告全程监督，曾要求原告整改消防通道。因被告无法提供房屋产权证明，严重违约，原告请求解除合同，原告的损失包括投入建造房屋的损失、装修房屋的损失、租金损失、物业管理费损失等。被告辩称，一、案涉租赁标的物为场地，集装箱是原告自行加建的建筑物，其设计、施工方案未经被告审批同意，合同没有约定集装箱建成后被告需为其办理房产证。集装箱是拆装式结构，并非现浇钢筋混凝土等耐久性结构，不属于永久建筑，事实上和法律上均无法办理房产证。原告作为建设工程公司，应当知悉集装箱的性质及办理相关证照的政策规定。原告要求被告就集装箱提供房屋产权证明或房产证没有合同依据，也没有事实和法律上的可能性。二、合同第24-4条及22-5条约定：各项报批、验收手续，申领开业和持续经营所需的各项许可及执照均应由原告自行办理，被告仅进行配合协助。被告已履行协助办理营业执照的义务，不承担无法取得证照或证照不全引起的任何法律责任和损失。三、合同履行不以原告取得营业执照为必要前提。场地自2016年6月16日交付至今，原告持续占有、使用集装箱所在的场地，并通过出租经营获取收益。原告招徕的商户至今仍在集装箱内经营，足以证明未办理营业执照不影响正常使用，不影响原告合同目的的实现。四、被告已按合同约定积极履行义务，不存在任何违约情形，原告诉请解除合同及赔偿房屋改造损失、装修损失及返还相关款项没有合同和法律依据，应予以驳回。原告在正常使用场地的情况下，自2018年8月起一直拖欠被告租金、物业费、水电费等费用，已构成违约。本院经审理查明认定事实如下：2015年6月11日，被告（出租人、甲方）和邓光荣（承租人、乙方）签订《万科769文化创意园租赁合同》。合同第二条租赁房屋的基本情况和用途2-4条约定：租赁房屋为万科769文创园的集装箱1-7号铺位，具体位置及平面图详见本合同附件一《商铺位置示意图》；2-5条约定：租赁房屋现状为改造工程，并已取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；2-6条约定：租赁房屋规划及权属登记的用途为商用。合同第三条3-1条约定：租赁房屋用于餐饮、创意精品类行业或品牌的经营，3-2约定：乙方应自行办理开展经营所需的一切批准、许可，甲方对乙方取得该等批准、许可提供必要的协助。合同第四条约定租赁面积按租赁房屋的建筑面积计算，约为200平方米；乙方签订合同前，已充分查看过租赁房屋现状及周边环境，租赁房屋交付后，若租赁房屋实际建筑面积与前款确定的租赁面积存在误差，双方均确认不对本合同中租赁面积作调整，并按该面积向甲方支付租金、租赁保证金及根据租赁面积计算各项费用。合同第九条约定：合同租赁期限共8年，自2015年6月16日至2023年6月15日止，免租期3个月。合同附件一《商铺位置示意图》右下方一长方形旁标明“集装箱摆放区（长72米×宽3米）”。后原被告和邓光荣签订《合同主体变更补充协议》，约定邓光荣将《万科769文化创意园租赁合同》的乙方变更为原告，自2016年11月25日起由原告履行原合同项下的权利、义务。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了租赁保证金28000元（其中租金保证金24800元、物业保证金3200元）和装修押金5000元。原告在案涉租赁物上建设了两层集装箱建筑，共计11间集装箱，一层七间，二层四间，目前仍有两间集装箱由原告出租给案外人使用。双方确认原告已支付2015年6月16日至2018年7月31日期间的租金共计368000.12元，2015年7月至2018年9月30日期间的物业管理费60407.46元，按合同约定支付水电费至2019年11月，被告已向邓光荣返还装修押金5000元。本院根据原告的鉴定申请，依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司对案涉集装箱的建造及装修造价进行评估，该公司出具报告书注明案涉项目工程建造本体部分造价为451921.34元，装修部分（含装修及水电）造价为197172.12元，合计649093.46元。为查明案件事实，本院依法函至东莞市自然资源局调查，该局复函称：案涉所涉土地已办理集体建设用地使用权初始登记，土地使用权人是东莞市篁村区工业发展公司，批准用途为厂房，案涉土地地上建设集装箱建筑需依法取得建设工程规划许可证，经核查，该建筑物没有在我局办理建设工程规划许可证。双方对解除合同不持异议，但均主张对方存在违约情形。原告提交《变更登记不予受理通知书》证明因集装箱地址存疑导致工商部门不予受理变更登记，需提交产权证明或房产证原件和租赁合同，并主张因被告未提供2-5条约定的租赁房屋的相关证件导致无法办理营业执照，无法使用租赁物致使合同目的无法实现。被告则称国家标准GB/T1413-2008对集装箱有明确定义，集装箱不是房屋，不存在建设工程规划许可证，原告的设计、建造未经被告审批同意，合同签订的初衷是原告在租赁场地上搭建可快速装拆的集装箱用于摆放物品或存放销售物品，且合同对集装箱的长、宽有明确标注，原告违反合同约定搭建和使用集装箱，原告的行为构成违约，应自行承担装修和建造损失，并提供《关于使用“标准地址”进行工商登记的公告》、《告知书》和快递单证明被告已向公安部门申报登记案涉集装箱的标准地址，原告可在网上办理工商登记，被告已积极履行协助办理证照的义务。原告则称建造、装修房屋经被告同意、审批和监督。本院认为，原被告基于平等自愿签订案涉《万科769文化创意园租赁合同》，双方成立租赁合同关系。本案的争议焦点有二：一是租赁的标的物，二是合同解除的原因及法律后果。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”虽然《万科769文化创意园租赁合同》全文均注明租赁房屋及相关的权利义务，但从庭审查明的事实及合同附件一《商铺位置示意图》可知，合同签订时不存在合同约定的房屋，被告交付原告使用的租赁物是土地使用权，而非房屋。合同约定计租的建筑面积是土地的面积，并非地上集装箱的建筑面积，可见被告基于交付的土地使用权收取租金。从双方签订合同的真实意思探究，结合双方签订的合同内容，本院认定本案租赁合同所涉的租赁标的应为土地使用权，而非房屋，被告将案涉土地使用权出租给原告后，由原告在租赁土地上出资建设集装箱并用于商铺经营。关于焦点二。首先，合同的效力。根据东莞市自然资源局的复函可知，原被告租赁土地的性质、用途及合同内容均不违反法律法规的强制性规定，合同是双方的真实意思表示，案涉合同合法有效，对双方具有法律约束力。双方均向法院起诉要求解除合同，对于解除合同不持异议，本院对此予以确认。其次，合同解除的原因。第一，虽然原告提交《变更登记不予受理通知书》证明无法在案涉土地上的集装箱办理工商登记，但被告对此已进行标准地址申报并将该情况书面告知原告，原告未举证证明在被告履行协助配合义务后仍存在无法办理营业执照登记事宜，原告以此主张合同目的无法实现不成立，本院不予采纳。被告辩称原告设计和建设集装箱均未征得其审批和同意，但合同签订的目的和意图就是由原告在租赁土地上建设集装箱并用于商业经营。租赁土地位于被告经营的769创意园范围内，从被告收取装修押金后退回、协助向公安机关申报集装箱的标准地址的行为来看，被告对于原告建设及装修集装箱是明知且同意的。合同附件一《商铺位置示意图》仅标明集装箱的长、宽，并未注明层数，被告抗辩原告违反合同约定建设集装箱理据不足，本院不予采纳。合同明确约定租赁房屋用于餐饮、创意精品类经营，被告抗辩合同签订的初衷是在集装箱里摆放物品或存放销售物品不成立，与事实不符，本院亦不予采纳。根据东莞市自然资源局的复函可知，案涉租赁土地上的集装箱建筑依法应当领取建设工程规划许可证但未依法办理，至法庭辩论终结前仍未依法取得。结合双方签订合同的真实目的来看，因案涉集装箱未依法领取建设工程规划许可证，导致原告使用土地上建筑物进行合法经营的合同目的无法实现，原告主张解除合同成立，本院予以支持。被告于2019年1月8日签收原告的起诉状及本案应诉材料，即已收到原告的解除合同通知，本院依法认定案涉《万科769文化创意园租赁合同》于2019年1月8日解除。虽然合同第2-5条明确注明租赁房屋已取得建设工程规划许可证，但合同签订时房屋尚未建设，不可能会存在建设工程规划许可证，原告据此主张被告违约理据不足，本院不予采纳。案涉合同对于租赁土地上建设的集装箱应由谁负责办理建设工程规划许可证没有进行明确约定，双方在合同履行过程中也未对该问题进行协议补充约定，也未就此采取过任何措施。被告作为土地使用权的出租方，原告作为集装箱建筑的建设方，均负有相应的责任和义务。双方怠于履行该义务导致合同目的无法实现进而解除合同，双方对合同解除均存在明显过错。双方主张因对方违约导致合同解除不成立，本院不予采纳。再次，合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告在合同解除后有权要求赔偿损失。原告投入资金在租赁土地上建造和装修集装箱，现合同无法履行，原告诉请被告赔偿建造和装修集装箱的损失，于法有据，予以支持。结合双方对于合同解除的过错大小和程度综合考量，本院依据诚实信用和平等原则，酌情认定原被告分别应对合同解除的后果承担50%的责任。原告的损失经法院委托鉴定为649093.46元，故被告应赔偿原告损失为324546.73元。根据“房随地走”原则，租赁土地上的集装箱建筑由被告处分。鉴于目前原告仍将案涉两间集装箱用于出租经营并收取租金，现无证据证明合同解除前原告无法正常使用租赁物，故合同解除前原告仍应按合同约定向被告支付租金和物业管理费，原告诉请被告返还已支付的租金和物业管理费于法无据，本院不予支持。根据合同第五条5-1-3条的约定，被告有权从租赁保证金中抵扣原告拖欠的租金、物业费，且原告并未按合同约定支付完毕合同解除前的租金和物业费，故原告在本案中诉请被告返还租赁保证金于法无据，本院不予支持。为方便计算，租赁保证金将在另案中与被告诉请的租金、物业费予以抵扣处理。原告确认被告已返还装修押金5000元，故被告无需重复返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认《万科769文化创意园租赁合同》已经解除；二、被告东莞市*********有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东华湛建设工程有限公司赔偿建造和装修损失共计324546.73元；三、驳回原告广东华湛建设工程有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17623.97元、鉴定费28890元（原告已预交），由原告负担35919.47元，被告负担10594.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘秋霞人民陪审员  梁丽华人民陪审员  谢桂芳二〇二〇年二月二十八日书 记 员  赵 蓉陈宇轩（代）