江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初10479号原告（反诉被告）：高罕宇，男，1978年11月22日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：顾莉莉，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珊珊，江苏国之泰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：魏敏，女，1978年11月13日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：顾莉莉，江苏国之泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦泽珠，女，1952年1月28日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：钱震宇，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李轩，江苏梁丰律师事务所实习律师。被告：缪春玲，女，1976年4月25日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：钱震宇，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李轩，江苏梁丰律师事务所实习律师。原告高罕宇与被告缪云飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法由审判员宋志成适用简易程序，分别于2019年9月19日、2019年10月15日公开开庭进行审理。后本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭进行审理。审理过程中，本院依法追加魏敏为本诉原告。缪云飞于第一次庭审后提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并进行审理。高罕宇、魏敏的共同委托诉讼代理人顾莉莉、缪云飞的委托诉讼代理人钱震宇以上开庭均到庭参加诉讼，高罕宇、魏敏到庭参加第二次和第三次庭审，缪云飞的委托诉讼代理人李轩到庭参加第一次和第二次庭审。因缪云飞于2020年2月11日去世，故本院通知其第一顺位法定继承人焦泽珠（配偶）和缪春玲（女儿）作为当事人参加诉讼。本案现已审理终结。高罕宇、魏敏向本院提出以下本诉诉讼请求：一、判令解除原被告在2017年3月11日签订的房屋买卖协议；二、判令被告返还原告定金4万元；三、判令被告赔偿原告损失597080元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年3月11日签订《协议书》一份，约定被告将其所有的位于的房屋卖给原告，房屋总价款为103万元。原告于当日将2万元定金支付给被告女儿缪春玲，被告收到后向原告提供收条。原告在2017年3月19日欲按照合同约定履行30%的付款义务，但被告无故提出涨价，且于2017年11月6日委托律师发函给原告要求解除《协议书》，最终导致双方合同无法继续履行。原告认为，被告无故违约行为已严重损害了原告的合法权益，故具状贵院，恳请法院判如诉请。审理过程中，高罕宇、魏敏变更上述第三项诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失565600元。变更计算方法系原告结合评估公司于2019年11月30日出具的评估报告，确认案涉房屋价值为159.56万元，减去原双方约定的103万元，得出565600元的损失。缪云飞去世后，高罕宇、魏敏申请追加焦泽珠、缪春玲为本诉被告，要求焦泽珠、缪春玲在遗产继承范围内承担责任。缪云飞针对本诉答辩称：一、由于原告未按协议约定履行付款义务造成违约。故被告于2017年11月6日委托江苏梁丰律师事务所发律师函要求解除合同。二、由于原告的违约适用定金罚则，没收原告支付给被告的2万元定金。三、相关的损失应当由原告自行承担。故请求法院驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。后缪云飞就高罕宇、魏敏变更后的第三项诉讼请求补充答辩称：原告提出的损失是基于2019年11月30日出具的评估报告得出的，但是被告在2017年11月6日已发律师函要求解除合同。所以即使存在损失也应当以2017年11月份基数来计算。缪云飞向本院提出以下反诉诉讼请求：一、判令支持反诉人没收被反诉人支付的定金2万元；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年3月11日签订房屋买卖《协议书》一份，约定反诉人将其所有的位于南苑三村1幢404室不包含汽车库（现编号为南苑新村131幢504室）的房屋卖给被反诉人，并在《协议书》第一、二、六项中约定，房屋总价款为103万元，被反诉人应当在《协议书》签订当日向反诉人支付定金2万元，被反诉人应当在2017年3月19日之前向反诉人支付房屋总价的30%。事后被反诉人于《协议书》签订当日将2万元定金支付给反诉人女儿缪春玲，反诉人收到后向被反诉人提供收条。至今被反诉人仍未支付《协议书》约定的30%购房款。综上，因被反诉人先行违背了合同约定支付30%购房款的义务，构成违约，根据合同法第一百一十五条之规定，反诉人有权没收2万元定金。为此，反诉人特持状诉至贵院，望贵院支持反诉人的反诉请求。高罕宇、魏敏针对反诉答辩称：导致反诉被告未支付房款的责任在于反诉原告，并且反诉原告有恶意想提高房价的意思表示，故按照定金罚则，反诉原告应当向反诉被告进行两倍赔偿。焦泽珠参加诉讼后：一、对于本诉，表示其意见同作为证人出庭作证时的意见和缪云飞在原审理中的意见一致，认为本案纠纷是高罕宇、魏敏的违约所造成的，相应的损失应当由高罕宇、魏敏自行承担。二、对于反诉，表示同缪云飞的意见一致。缪春玲参加诉讼后，明确表示其放弃继承缪云飞的财产。本院经审理查明：缪云飞【注：男，原居民身份证号码】身前系坐落于张家港市（建筑面积20.2㎡）的不动产权利人，房屋和车库均登记于权证号：张房权证杨字第**项下。2017年3月11日，缪云飞（甲方）与高罕宇、魏敏（乙方）签订《协议书》一份，内容包括：经双方友好协商，甲方将南苑三村11幢404室（现编号南苑新村131幢504室）卖给乙方，现就相关事宜作如下约定。一、房屋买卖价格为一百零三万。二、乙方于签订合同之日，付给甲方贰万元订金。三、房屋交易标的为张房权证杨字第**。四、标的物中的汽车库，不在协议范围内【注：“汽”为后添加书写】。五、因乙方的公积金贷款须连续缴费六个月以上才能办理贷款。甲方同意待乙方公积金贷款下来后，给付甲方余款。六、乙方按本协议金额的30%，于2017年3月19日前给付甲方。七、交易手续，双方配合办理。房产过户手续在乙方可以办理公积金贷款时，双方配合办理。高罕宇、魏敏于当日以银行转账和微信转账的方式给付缪云飞2万元，实际收款人为缪云飞的女儿缪春玲。缪云飞出具的相应收条的内容为：今收到高罕宇房屋定金贰万圆整（20000元）。2017年3月21日，缪云飞、缪云飞的配偶焦泽珠、缪云飞的女儿缪春玲及其方人员张某2，高罕宇、魏敏及其方人员张某1在缪云飞的住处就房屋买卖事宜进行进一步协商。缪云飞一方提出因上述权证号项下的车库不能分割转让，如房屋与车库一并转让，则需要加价15万元。高罕宇、魏敏一方对缪云飞的加价要求未予认可，双方协商未果。2017年7月14日，缪云飞的女婿邵奇向高罕宇发送手机短信“高先生：按照你夫人的意思是只愿意出103万，否则免谈。我不同意就是出违约金？”，高罕宇回答“是的”，邵奇回复“那我们就谈不成了，或者你三天内全款付我，就按照合同成交。你考虑一下”，高罕宇未再做回复。2017年11月6日，江苏梁丰律师事务所律师钱震宇接受缪云飞的委托，向高罕宇、魏敏发送《律师函》一份，内容为：2017年3月11日你们与缪云飞签订了房屋买卖的协议书，协议书约定，缪云飞将位于万元的价格转让给你们，并约定签订合同当天支付2万元订金，于2017年3月19日支付购房款的30%给甲方，余款在你们办理公积金贷款后支付，并明确了车库不在协议的范围。而时至今日，你们未按合同约定向缪云飞给付房款，依据我国《合同法》第九十四条和第九十六条的规定，特此函告：一、解除缪云飞与你们于2017年3月11日签订的房屋买卖协议书，解除通知自本律师函到达您之日起生效。二、保留缪云飞向你们追索因你们违约致使合同解除所造成的损失。望你们在收到本律师函后积极主动的与缪云飞办理相关解除合同的手续。请慎对之，以免讼累。高罕宇、魏敏收到上述《律师函》后，于2017年11月14日向缪云飞寄送《关于你方“律师函”的回函》一份，内容为：我方在2017年11月7日收到你方委托江苏梁丰律师事务所发来的律师函，该律师函所述与事实不符，具体回复如下：一、在合同履行过程中是你方违约，不是我方。双方在协议书中约定你方将位于转让给我方，总价格为人民币壹佰零叁万圆整（103万元整），该价格不包括汽车库；我方于2017年3月19日支付购房款的30%给你方。协议签订后，我方按约在2017年3月19日付款给你方，但你方拒收房款并提出涨价。因你方对房屋涨价的要求已经违反了协议书约定，属于违约行为。我方多次与你方联系要求你方按约履行合同，但你方一直未履行，反而委托律师发函提出解除合同，你方的行为已经违背了基本的诚信。因你方违约，你方无权提出解除双方签订的《协议书》。二、你方应按约履行双方签订的《协议书》，我方要求你方继续履行合同，并在收到本函后立即与我方联系，确定付款事宜，同时协助我方办理将位于产过户至我方名下的相关手续。否则，因此给我方造成的所有损失，将由你方全部赔偿。其后，双方当事人一直未就案涉《协议书》的继续履行或解除等达成一致意见，从而涉诉。审理过程中：一、高罕宇、魏敏申请对案涉不动产现值进行评估，本院依法予以受理并委托苏州弘远众益土地房地产评估咨询有限公司对案涉不动产的价值进行评估，该公司于2019年11月30日作出《房地产估价报告》一份【弘远众益房估字（2019）第354号】，其中载明案涉不动产（包括房屋和车库）在价值时点（2019年8月12日）的总价为1595600元。该次评估的费用13800元由高罕宇、魏敏预交。二、高罕宇、魏敏申请证人张某1到庭作证；缪云飞申请证人焦泽珠和张某2到庭作证。上述证人到庭时均陈述双方当事人产生矛盾的主要原因是签署上述《协议书》后，缪云飞一方发现房屋和车库不能分割。张某1另述称在2017年3月19日其与高罕宇、魏敏曾去缪云飞家中要求给付30%的价款，但因为缪云飞一方提出要分割房屋和车库，所以未能实际完成交付。缪云飞表示对张某1证言的真实性没有异议，但认为高罕宇、魏敏有缪云飞一方的相关卡号，完全可以按照《协议书》的约定于2017年3月19日将价款汇至缪云飞一方的卡上，房屋和车库不能单独分割不影响高罕宇、魏敏履行合同义务，因此系高罕宇、魏敏违约在先。焦泽珠述称高罕宇、魏敏未曾于2017年3月19日来其家中付30%的房款。三、根据双方当事人及证人的陈述，在签订上述《协议书》的当日，缪云飞一方曾带高罕宇、魏敏看过案涉房屋所在楼道内的一个公用的停放自行车的车库，但未查看不动产登记项下的车库。四、高罕宇、魏敏述称于2017年7月购买了杨舍镇南苑新村121幢401室及车库，购买总价款为106.5万元。五、经承办人向不动产登记部门咨询，案涉不动产登记项下的房屋和车库不能再行分割登记或单独转让。六、缪云飞于2019年8月14日收到本院送达的本诉应诉材料。七、缪云飞去世后，其第一顺位法定继承人为其配偶焦泽珠和其女儿缪春玲。以上事实，有高罕宇、魏敏提交的《协议书》、收条、银行账户对账单、微信转账截图、短信聊天记录、《律师函》、《关于你方“律师函”的回函》、邮寄凭证、不动产登记簿查询记录、谈话录音、证人证言，缪云飞提交的车库照片、证人证言，苏州弘远众益土地房地产评估咨询有限公司作出《房地产估价报告》，本院调取的不动产登记簿查询记录、户表及本院庭审笔录等予以证明。本院认为：一、根据缪云飞与高罕宇、魏敏于2017年3月11日签订的《协议书》的第三条和第四条及双方后续协商的情况，足以认定双方于签订《协议书》时，对可进行交易标的物的范围均产生错误认识，即认为编号为张房房房权证杨字第**项下的房屋和车库可以分开交易，高罕宇、魏敏向缪云飞购买的为坐落于张家港市房屋，并不包括南苑新村131幢车库20号。其后双方发现上述权证项下的不动产无法分割交易后，就交易的价款再行协商，但无法达成一致意见，导致双方之间的房屋买卖合同关系未实际履行。二、因案涉《协议书》无法实际履行，双方对解除该《协议书》也均无异议，故本院认定该《协议书》于缪云飞收到本诉应诉之日解除。因系双方共同的错误认识导致《协议书》无法实际履行，故本院认定双方均无需就《协议书》的解除向对方承担赔偿责任。《协议书》解除后，高罕宇、魏敏已给付的定金20000元应当予单倍返还。三、关于缪云飞继承人的责任问题，我国继承法规定，继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。但继承人所放弃的是一种继承期待权，并不导致继承权的丧失，在继承开始后，继承人仍可反悔。若继承人在遗产执行处理时反悔，势必增加债权人诉累。且被继承人的遗产状况一般只有继承人清楚，继承人尚有对被继承人遗产进行清算及管理的责任。本案中，缪云飞的继承人缪春玲表示放弃继承，故本院不再将其列为反诉原告，但由于缪云飞的遗产状况不明，且没有证据证明遗产继承已经终结，故缪春玲仍应在其接受遗产的范围内承担清偿责任。即上述定金20000元应由焦泽珠、缪春玲在其接受遗产的范围内承担共同返还责任。四、高罕宇、魏敏其余部分的本诉诉讼请求缺乏事实和法律依据，予以驳回。五、焦泽珠的反诉诉讼请求缺乏事实和法律依据，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条、第九十条及相关法律法规，判决如下：一、高罕宇、魏敏与缪云飞于2017年3月11日签订的《协议书》于2019年8月14日解除。二、焦泽珠、缪春玲在继承缪云飞遗产的范围内共同返还高罕宇、魏敏购房定金20000元，限于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回高罕宇、魏敏其余部分的本诉诉讼请求。四、驳回焦泽珠的反诉诉讼请求。本诉案件受理费14070元，由高罕宇、魏敏负担7035元（已预交）；由焦泽珠、缪春玲在继承缪云飞遗产的范围内负担7035元，限于本判决生效后10日内交纳至本院诉讼费用账户。反诉案件受理费150元，由焦泽珠负担（缪云飞原已预交）。评估费13800元，由高罕宇、魏敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审 判 长  宋志成人民陪审员  徐 洁人民陪审员  沈斌斌二〇二〇年三月二十日书 记 员  陈 燕张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××15。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。