包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初3488号原告：常钧，男，1967年4月2日出生，个体工商户，住包头市。委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。被告：包头市金世纪贸易有限责任公司。法定代表人：许建斌，董事长。委托诉讼代理人：李岩峰，内蒙古东方玉德律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯云焘，内蒙古东方玉德律师事务所律师。原告常钧与被告包头市金世纪贸易有限责任公司（以下简称金世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常钧及其委托诉讼代理人张剑平、薛文千，被告金世纪公司的委托诉讼代理人李岩峰、侯云焘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常钧向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》，被告向原告缴纳所欠租金1572778元；2.判令被告向原告支付滞纳金500000元；3.判令被告支付原告违反《租赁合同》违约金500000元；4.判令被告恢复房屋原有状态，包括外立面、门窗、照明、地面、墙面、屋顶、通风系统、空调设备、隔间、消防设施、卫生间、水电暖等基础设施的建设及内装修；5.判令被告立即拆除原告房屋东侧地下及西侧的两处违法建筑，并将所有拆除的建筑垃圾清运出现场；6.判令被告在2019年4月1日前将恢复原样的房屋归还给原告；7.判令被告在2019年4月1日之前付清原告上述费用，共计2572778元；8.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，经多次变更，原告最终确定诉讼请求为：1.判令解除按照双方签订的《租赁合同》，被告向原告缴纳所欠租金1372778元，并从2019年4月1日起按照年租金800000元计算租金至返还租赁物返还之日止，从2020年4月1日开始按照年租金850000元计算租金，至租赁物返还原告之日止；2.判令被告向原告支付滞纳金（从2011年4月1日起计算至实际付清之日止，按合同内双方约定拖延一天交纳滞纳金日5计算）；3.判令被告支付原告违反《租赁合同》违约金500000元；4.判令被告将租赁物恢复至出租之前具备使用条件的状态（具备水、强弱电、地暖、燃气）；5.判令被告立即拆除原告房屋东侧地下及西侧的两处违法建筑，并将所有拆除的建筑垃圾清运出现场；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年2月21日，被告因饭店扩大经营与原告签订房屋租赁合同。合同签订后，被告在原告不知情、不同意的情况下，擅自对原房屋的外立面、窗户、照明、地面、墙面、屋顶、通风系统、空调设备、房间、消防设施、卫生间、水电暖等基础设施及内装修进行了拆除，改造成浴池、设备间、厨房，造成该房屋丧失了原有的所有功能。在租赁期间，被告在位于原告楼梯西侧私自扩建钢结构建筑一至五层，面积多达几百平方米，对原告造成严重影响，这个位置对原告来说非常重要，是房屋独立经营时唯一可以设立消防通道的位置，如果没有这个位置修建消防通道，那么整栋楼体将失去商业功能。被告在面向民族东路的人大和原告楼体之间地面停车场的地下挖了一个一百多平米的大坑，修建了一个地下室，该地下室存在安全隐患。综上，原告诉至法院，请求判如所请。金世纪公司辩称，第一，原告起诉的房租欠款，没有事实与法律依据，不应当得到支持。且原告已于2018年4月26日收回了标的房产，被告公司已经搬出并向其交付了钥匙，原告主张的2019年4月1日至今的租金无事实依据。第二，原告主张滞纳金、违约金没有法律依据，对于其所提出的房租欠款、滞纳金、违约金原告应当提供相应的计算方式以及相应证据予以证明，且合同中未约定违约金条款。第三，原告主张恢复原状，没有事实和法律依据，且诉争房屋具备符合使用条件的上下水、强弱电、地暖，不存在燃气系统。第四，原告应当举证证明存在违法建筑且与其存在利害关系。同时，认定及限期拆除违法建筑应当由行政机关依职权进行，而不应作为民事诉讼请求提出并支持。第五，原告擅自收回房屋、收取租金后违法拒不开具发票等行为给被告造成巨大经济损失，被告保留相应诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：位于包头市××区，共计1489.2平方米）所有权人为原告常钧，所占商业用地地号为310-14-006号，占地面积385.12平方米。原告常钧曾于2004年11月29日开办包头市昆区某某俱乐部，该俱乐部为个体工商户，现已注销。2010年2月21日，原告常钧以包头市昆区某某俱乐部名义与被告金世纪公司签订《租赁合同》一份，被告租赁原告上述涉案房屋，租赁期限二十年，从2010年4月1日起至2030年4月1日止。关于租赁费用，双方约定按租金递增形式以每五年为一个租赁阶段，共分为四个阶段：2010年4月1日至2015年4月1日每年租赁费600000元；2015年4月1日至2020年4月1日每年租赁费650000元；2020年4月1日至2025年4月1日每年租赁费700000元；2025年4月1日至2030年4月1日每年租赁费750000元，付款方式为租赁之日起一次性付清第一年的租赁费，以后每年在4月1日前一次性付清第二年的租赁费，以此类推。合同同时约定，由于该房屋在建设时与有关部门事先约定可以加盖一层，所以双方约定由被告在租赁期内负责加盖第五层，具体事项由被告全权负责，包括设计、施工及安全防范等。该房屋的加盖费用（装修费用除外）由被告预先垫付，在房屋租赁费中平均分五年扣除。第五层在装修好启用之日起同时计算租赁费，费用按同期租赁费用平均增加，具体数额双方另签署补充合同。在租赁期限内，被告应按时向原告交纳租赁费，如果拖延一天按每日另交纳滞纳金5，超过30天未交房租，表示被告放弃租赁，双方应协商解决解除协议，协商不成任何一方均可依照本协议起诉解决。被告租赁涉案房屋后，经相应行政主管部门同意，在涉案房屋上出资加盖了第五层房屋。2016年10月1日，原告常钧与被告金世纪公司的法定代表人许建斌签订《附表（一）加层费用》和《附表（二）房租交纳明细》。其中，《附表（一）加层费用》写明：一、钢结构+保温+窗户+水电+地面样体共计411391元；二、外围费用共计57200元；三、税51131元。合计519722元，1192500-519722=772778元。自2016年10月1日起欠常钧772778元，如在2016年11月30日前还款，利息按月息1.5分计算，每月利息为11591元。若超出11月30日，利息按月息2分计算，每月利息为15455元，每月1日前支付利息。因友好协商双方同意该金额，如提出诉讼按法律规定执行。《附表（二）房租交纳明细》写明：2010年4月至2011年4月应交600000元，已交595000元，欠5000元；2011年4月至2012年4月应交600000元，已交550000元，欠50000元；2012年4月至2013年4月应交600000元，已交550000元，欠87500元；2013年4月至2014年4月应交750000元，已交550000元，欠200000元；2014年4月至2015年4月应交750000元，已交550000元，欠200000元；2015年4月至2016年4月应交800000元，已交550000元，欠250000元；2016年4月至2017年4月应交800000元，已交400000元，欠400000元。以上合计欠付租金1192500元。经双方对账，房租明确正确，但未计算其他费用，最终欠款数额按附表（一）执行。被告举证了2010年2月22日至2017年9月23日向原告付款的打款凭证，其中2010年2月22日至2016年6月7日间，被告向原告打款十三笔共计6087000元；2016年10月18日、11月1日、11月30日和12月31日，被告分别向原告打款11591元、11591元、15455元和15455元；2017年1月26日、2月28日、3月28日、5月8日、5月31日和8月23日，被告分别向原告打款15455元、13455元、330000元、100000元、200000元和200000元。对此，原告认为2016年10月1日之前的付款与本案无关系双方其他经济往来，自认2016年10月1日后共收取被告租金900000元，认为其余付款均为利息。本案在诉讼过程中，双方当事人对于《附表（一）加层费用》所写“因友好协商双方同意该金额，如提出诉讼按法律规定执行”一句的解释存在争议。原告认为该句表示，如果发生纠纷，可通过诉讼解决。被告认为该句表示，如果发生纠纷，对于加盖所花费金额应当通过诉讼确定，双方协商确定的金额不再适用。据此，被告向本院提出对于加盖费用进行鉴定。考虑到鉴定成本以及鉴定结论是否能够作为定案依据予以采信存在风险，法庭建议被告在经过一次庭审后视审理情况再决定是否提出鉴定申请更为适宜。被告认为为了程序公正法庭应当鉴定，即便鉴定结论最终未能在本次诉讼中作为合议庭定案依据，也可为之后二审的诉讼提供证据。如果一审法院不予鉴定，而二审法院认为应当以鉴定结论为依据，就可能导致案件发回重审，从而给双方当事人造成更大的时间和金钱上的损失。同时，被告愿意承担本次鉴定费用，并将鉴定结论作为被告一方的证据使用，但考虑到个人委托其他机构进行鉴定可能会导致由于鉴定机构资质问题和单方委托行为存在争议而削弱证明效力，所以希望仍从法院委托，从上级法院的鉴定机构中随机抽取，以此提高证明效力。鉴于上述情况，法庭同意了被告的鉴定申请。2019年7月30日，内蒙古卓越工程项目管理有限公司作出《工程造价鉴定报告书》一份，得出结论为包头市昆都仑区某某楼加建的五层建设工程造价为630939元。该报告书署名的鉴定人为史某某、陈某。原告对于该鉴定结论不认可，申请鉴定人出庭作证。经本院传唤鉴定人到庭，内蒙古卓越工程项目管理有限公司职工赵某某、张某作为鉴定人出庭接受法庭及双方当事人质询。赵某某、张某称其二人负责具体工作，署名的史某某、陈某具备相应的造价工程师资质，负责最终复核。经原告代理人询问，到庭的两名人员称没有书面现场勘验笔录、曾拍摄照片但后来丢失无法向法庭提供。庭审中，被告举证了2018年4月25日录制的时长为10分53秒的店内监控录像一段。该监控录像显示，当天原告从大门进入被告经营的某某洗浴休闲会馆店内，将涉案房屋所在的男浴门锁住。被告旨在证明，2018年4月25日，原告将涉案房屋锁住，单方收回租赁房屋，以其行为表示合同解除。原告认可监控录像内容的真实性，但不认可证明目的。原告称，因被告拖欠房屋租金，原告将涉案房屋门用锁挂住，希望迫使被告的法定代表人出面，但锁住之后原告经咨询律师，又将锁打开，之后再未发生过锁门的事，原告的行为未影响被告的使用权。经法庭询问，被告称十分钟之后的监控录像因距离庭审时间太长未作保留，无法提供。被告于2020年1月8日庭审过程中，举证了2018年9月20日包头市天信公证处出具的（2018）包天信证内民字第3380号公证书一份，旨在证明被告已将涉案房屋钥匙邮寄给原告。该公证书载明：2018年9月13日下午十五时四十分，该公证处一名公证员与一名公证员助理会同被告金世纪公司的委托代理人白某来到包头市民族东路邮政支局，白某在大厅内填写了一份《EMS全球邮政特快专递》详情单后办理了邮寄手续，邮件内的物品为《房屋交接告知书》及两把钥匙。其中《房屋交接告知书》写明：被告告知原告，原告以锁大门的明示形式解除了双方的租赁合同，被告同意解除合同，双方租赁合同解除，双方合同已于2018年4月26日解除，并于同日将房屋交接予原告，请尽快接收此房屋，否则造成的损失由原告承担。该快递单显示，收件人姓名为常钧，电话和地址与原告向本院提交的起诉状中的地址、电话均一致，快递单号为XX。原告对于该证据的真实性认可，对于合法性、关联性和证明目的均不认可，认为该房屋一直在被告控制下，仍然未向原告交付，所以原告需通过诉讼来解除与被告的租赁关系。经法庭询问，被告向法庭举证了从网上打印的邮单投递情况表，该情况表显示邮单状态为妥投，签收时间为2018年9月15日，由刘某超市代收，同时被告举证了照片一张，显示的是刘某超市外部情况。原告对于该证据不认可。本案于2018年7月6日向被告送达了起诉状副本、开庭传票、举证通知书、应诉通知书等诉讼材料。2020年1月17日庭审过程中，考虑原告的诉讼请求、被告的抗辩意见以及合同履行情况，本院认为双方当事人均不存在继续履行合同的意愿，合同已不具备继续履行的条件。本院当庭向双方当事人释明：建议双方在诉讼过程中应当先行交接房屋以防止损失扩大，原告的其他诉讼请求在后续判决中予以处理。原告不同意提前交接房屋，要求被告在恢复原状后再行交接；被告认为合同并未作恢复原状的约定，房屋目前具备正常使用的条件，且原告已于2018年4月25日自行取回涉案房屋，被告于同日搬出并交付了房屋。法庭向原告释明，原告不同意交接房屋，在此过程中如果致使损失进一步扩大由原告承担相应后果。本案诉讼过程中，经原告申请，本院依法作出（2018）内0203民初3488号民事裁定，保全了被告名下价值5000000元的财产，具体查封了被告金世纪公司名下不动产权证号3XXXX号的房屋一套，查封时间为2019年3月26日，查封期限三年。本院认为，原告常钧以其开办的包头市昆区某某俱乐部与被告金世纪公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。原告常钧作为上述已注销的个体工商户经营者，该合同效力及于原告常钧。双方纠纷起因系由于房屋承租人即被告金世纪公司未按照约定按时支付房屋租金导致，原告作为出租人有权行使合同解除权。且就本案实际情况，双方均作出不再继续履行合同的意思表示，合同已无继续履行的可能性和必要性，故原告主张解除合同的诉讼请求，符合法律规定以及本案的现实情况，本院予以支持。合同解除后，被告应当将涉案房屋腾出并交付原告。关于被告应付租金至何时的问题：第一，被告称2018年4月25日原告将涉案房屋锁住，双方合同至此已经解除，且原告已经实际控制房屋。涉案房屋系在被告经营场所内部，被告仅举证了在其确已欠付原告租金后，原告存在过一次将其经营场所内部一扇房门锁住的监控视频，时长为十分钟，但其未能就原告持续控制涉案房屋、涉案房屋持续无法使用的情形进行进一步的举证。故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。第二，被告举证《公证书》，称其已于2018年9月13日将涉案房屋的两把钥匙邮寄给原告常钧，房屋交接已经完成。对此，本院认为，该公证书仅能证明被告向原告邮寄了两把钥匙，并无法证明该两把钥匙确系涉案房屋的钥匙。同时，被告的该行为恰恰证明，截至2018年9月13日前，该房屋钥匙一直由被告持有，被告称2018年4月25日房屋已经交接的抗辩意见与事实不符。第三，被告在2018年7月6日已收到原告起诉的诉讼材料，且已委托了诉讼代理人前往本院参加诉讼，其在未通过人民法院、未提前告知原告及其代理人的情况下，仅以邮寄钥匙的形式进行房屋交接，且在此后多次法庭谈话、法庭审理、勘验鉴定现场等一系列诉讼活动中，均未向法庭或对方当事人提及此事，直至2020年1月8日当庭提交《公证书》，该行为有悖常理和诉讼活动的一般规律。本案涉案房屋系一栋共计五层的楼房，房屋交接存在一定的复杂性。被告仅以其在应诉后邮寄钥匙的行为抗辩称房屋已经交接，其证据不足以达到被告已经完成向原告交付涉案房屋的证明效力，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采信。第四，2020年1月17日，在双方均无继续履行合同的意愿、合同继续履行的基础丧失且鉴定结论已经做出的情况下，为避免损失进一步扩大，法庭组织双方当事人对房屋进行交接，原告作为出租人明确拒绝接收房屋，故2020年1月17日之后产生的房屋空置损失，应当由原告自行承担。第五，2018年9月13日被告邮寄钥匙的同时，向原告邮寄了《房屋交接告知书》，签收时间为2018年9月15日。被告的行为虽无法视为涉案房屋已经交接，但可以证实被告已明确向原告提出交接房屋的意愿。邮件寄出并签收后，双方当事人均未向人民法院提出交接房屋的申请，亦未进一步自行协商房屋交接事宜。原、被告均称在此期间未使用房屋，由此产生的房屋损失，双方均存在一定过错，应共同承担。故对于2018年9月16日至2020年1月17日期间的房屋租金，应当按照双方约定房屋租金的50%予以计算。关于被告已付款项性质的认定问题：双方在2016年10月1日签订的《附表（二）房租交纳明细》中已对于2017年4月1日之前的房屋租金交付以及欠付情况进行了结算，截止2016年10月1日，被告欠付原告2017年4月1日之前的房屋租金1192500元。对于被告举证的发生在2016年10月1日之前的打款凭证，本院均不予采信。2016年10月18日之后，被告举证了十三笔打款凭证，分别为2016年10月18日、11月1日、11月30日和12月31日，打款11591元、11591元、15455元和15455元；2017年1月26日、2月28日、3月28日、5月8日、5月31日和8月23日，打款15455元、13455元、330000元、100000元、200000元和200000元。根据双方《附表（二）房租交纳明细》的约定，如被告在2016年11月30日前还款，每月支付1.5分利息即11591元；如被告超出2016年11月30日还款，每月支付2分利息即15455元。结合上述约定和打款金额，能够认定，2016年10月18日、11月1日、11月30日、12月31日和2017年1月26日、2月28日的六笔款项均为支付利息，而非租金。其余四笔款项共计830000元，而原告自认被告已交付租金900000元，超出被告举证的上述数额，故本院采信原告陈述，认定被告在2016年10月1日后向原告支付租金900000元。2017年4月1日之前的租金，被告欠付原告292500元（1192500元-900000元）。关于加盖涉案房屋第五层所产生费用金额的确定问题：双方签订的《租赁合同》约定，加盖费用（装修费用除外）由被告预先垫付，在房屋租赁费中平均分五年扣除。双方在2016年10月1日签订《附表（一）加层费用》时已经对第五层加盖的费用进行了结算。双方对于该附表（一）中，“因友好协商双方同意该金额，如提出诉讼按法律规定执行”一句的解释存在争议。该约定本身存在歧义，从附表（一）整体的内容看，该文字部分系由被告方出具，双方对于合同内容出现分歧而无法作出一致解释的情况下，应当按照不利于合同出具方即被告的方式进行解释。故本院将该文义解释为，如双方产生分歧可通过诉讼解决纠纷，对被告基于其自己的解释而抗辩加盖费用应通过鉴定予以确定的意见，本院不予采信。故按照合同约定，加盖费用的金额为519722元，从被告应付租金中扣除。关于被告应付租金金额的问题：双方于2010年2月21日在《租赁合同》中对于租金进行了约定，同时又约定，加盖的第五层在装修好启用之日起同时计算租赁费，费用按同期租赁费用平均增加，具体数额双方另签署补充合同。基于上述约定，2016年10月1日双方又签订了《附表（二）房租交纳明细》，该附表（二）对于房屋的年租金进行了重新约定，应视为对《租赁合同》中的租赁费用进行了变更。按照附表（二）的约定，2015年4月至2017年4月，每年租金均为800000元。按照《租赁合同》约定，2015年4月至2020年4月租金相同，故仍应继续按照每年800000元予以计算。综上，被告租金的欠付情况如下：2017年4月1日之前的租金折抵加盖费用后，已经支付完毕。2017年4月1日至2018年3月31日的租金剩余572778元（800000元-519722元+292500元）未付，欠付时间从2017年4月1日起计算；2018年4月1日至2018年9月15日的租金应为366027.4元（800000元÷365天×167天），2018年9月16日至2019年3月31日的租金214794.5元（800000元×50%÷365天×196天），故2018年4月1日至2019年3月31日的租金共计580821.9元（366027.4元+214794.5元），欠付时间从2018年4月1日起计算；2019年4月1日至2020年1月17日的租金318904.1元（800000元×50%÷365天×291天）未付，欠付时间从2019年4月1日起计算。关于原告主张被告支付滞纳金的问题：按照双方合同约定，被告欠付原告租金，应当向原告支付每日5的滞纳金，具体为：基数为572778元的滞纳金，从2017年4月1日起计算至实际付清之日止；基数为580821.9元的滞纳金从2018年4月1日起计算至实际付清之日止；基数为318904.1元的滞纳金从2019年4月1日起计算至实际付清之日止。关于原告主张被告向其支付违约金的诉讼请求，因双方未对于违约责任进行约定，且原告已经主张欠付租金的滞纳金，故本院不予支持。原告主张被告对于涉案房屋恢复原状，但其未能举证证明房屋出租前的原始状态，证据不足，本院不予支持。原告主张要求被告拆除的建筑，并不属于涉案房屋的一部分，与本案不属于同一法律关系，本案不作处理，原告可另寻其他途径予以解决。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条和第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告常钧以包头市昆区某某俱乐部的名义与被告包头市金世纪贸易有限责任公司于2010年2月21日签订的《租赁合同》，被告包头市金世纪贸易有限责任公司于本判决生效后三十日内腾出位于地号为XX号的商业用地上的包头市××区），并交付于原告常钧；二、被告包头市金世纪贸易有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告常钧支付2017年4月1日至2018年3月31日的租金572778元；三、被告包头市金世纪贸易有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告常钧支付2018年4月1日至2019年3月31日的租金580821.9元；四、被告包头市金世纪贸易有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告常钧支付2019年4月1日至2020年1月17日的租金318904.1元；五、被告包头市金世纪贸易有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告常钧支付租金滞纳金（基数为572778元，从2017年4月1日起计算至实际付清之日止，按照每日5计算）；六、被告包头市金世纪贸易有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告常钧支付租金滞纳金（基数为580821.9元，从2018年4月1日起计算至实际付清之日止，按照每日5计算）；七、被告包头市金世纪贸易有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告常钧支付租金滞纳金（基数为318904.1元，从2019年4月1日起计算至实际付清之日止，按照每日5计算）；八、驳回原告常钧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27382元、保全费5000元（原告均已预交），由被告包头市金世纪贸易有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 刘 楠人民陪审员 赵士鑫人民陪审员 任秀云 二〇二〇年三月五日书 记 员 赵圆清附本判决适用法律条款:《中华人民共和国民事合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。