广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1370号上诉人（原审被告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林杰龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：康穆霞，女，汉族，1973年6月6日出生，住广东省广州市花都区。上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福兴达公司）因与被上诉人康穆霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初3962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。恒福兴达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案全部诉讼费用由康穆霞承担。事实与理由：第一，一审判决对租金的性质认定与生效判决相悖，显属事实认定不清。一审判决认为案涉广告宣传中所作出的返租承诺，应理解为恒福兴达公司在促销房产时同意给予购房者的优惠，双方不存在真实的租赁合同关系，康穆霞具有主张返还租金的事实与法律依据，且无需向恒福兴达公司交付房屋使用权。但无论是康穆霞的主张、案涉广告宣传资料还是已生效的判决，均已明确房屋的收益回报为租金。一审判决在缺乏证据材料证明的条件下，将租金的性质恣意定性为无需交付房屋使用权即可享有的购房优惠，显然与其他生效判决认定的事实严重不统一，否认了生效判决所产生的既判力，属事实认定不清。第二，一审判决对基本事实认定不清，导致法律适用错误。一审判决对租金的性质认定不清，以至于在法律适用时没有采纳恒福兴达公司的答辩意见，而错误地适用了《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，使恒福兴达公司丧失了《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条所赋予的诉讼时效抗辩，显属适用法律错误。且一审判决第六页第二段所适用的法律存在笔误，此处适用的法律应为《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条而非《中华人民共和国民法通则》。综上，请二审法院查明事实，纠正一审判决。康穆霞答辩称：第一，要约并不要求必须明确履行期限。恒福兴达公司广告宣传中关于“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”的内容，就是对房屋的具体说明和允诺，表明此房子签约后就可以有一年的收益。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定。一审判决适用法律正确。开发商通过广告承诺签约后12个月按月收租即签即收租，是一种营销手段，其本质是对购房者的一种让利优惠，以吸引更多的人来购买房子，不管是认定返租也好，还是认定优惠也好，均不影响开发商应承担的给付义务。第二，一审判决认为租金履行约定不明，事实清楚。恒福兴达公司的广告内容中只表明康穆霞在签约后就享有向恒福兴达公司收租的权利，但何时履行给付租金收益的义务没有明确约定。由于认购书和购房合同中均没有明确履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第62条关于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行的规定，一审判决认为履行期限约定不明是正确的，康穆霞的起诉并未超过三年的诉讼时效期间。第三，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四、第六款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实和已为有效公证文书所证明的事实，当事人无需举证证明。无需举证证明的事项，当然也不需要在法庭上进行质证。一审法院程序合法。康穆霞向一审法院起诉请求：1.请求恒福兴达公司向康穆霞支付1座1207公寓自2016年9月29日起至2017年9月28日止共一年返租租金人民币15600元；二、恒福兴达公司承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2016年8月31日，康穆霞作为认购方与恒福兴达公司作为出售方签订《某公馆认购书》，约定康穆霞购买恒福兴达公司位于佛山市三水区某街道某路X号某公馆X座X号房。2016年9月28日，康穆霞作为买受人与恒福兴达公司作为出卖人正式签订《商品房买卖合同（预售）》，约定康穆霞购买恒福兴达公司开发建设的位于佛山市三水区某街道某路X号某公馆X座X号房屋，该房预测建筑面积为35.36平方米，其中套内建筑面积为26.93平方米，房屋总价款为210000元，以按揭贷款方式付款，首期款110000元自合同网上签订之日起1日内支付，剩余的100000元应于2016年10月5日前申请办理银行按揭手续，双方还约定商品房交付时间在2017年8月31日前及交付条件等。恒福兴达公司于2019年1月12日向康穆霞出具购房增值税普通发票。另查明，恒福兴达公司所开发销售的“某公馆”楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺，其中1座地下1层，地上**，共682套。“某公馆”楼盘涉及租金返还等问题引发了系列诉讼案件，受理法院对该系列案件已经作出判决并发生法律效力。根据已生效判决，对“某公馆”楼盘宣传广告单载有“签约即收租1800元/月，区域投资销冠，回报率超200%”、“广佛投资收租王超8.8%回报率”、“购房零压力，日供仅需38元”、“精装拎包入住，交楼即收租”等内容认定为要约行为，并判决恒福兴达公司向购房者支付12个月的返租租金。一审法院认为，本案的争议焦点有两个：一是康穆霞要求恒福兴达返租租金是否有事实和法律依据；二是康穆霞的返租租金请求权是否已过诉讼时效。关于康穆霞要求恒福兴达公司给付返租租金是否有事实和法律依据的问题。首先，案涉楼盘的相关广告宣传经生效判决认定为要约行为，在恒福兴达公司未提供有效证据推翻已生效判决的认定的情形下，一审法院对恒福兴达公司认为相关广告宣传行为应视为要约邀请的辩解意见不予采纳；其次，对于恒福兴达公司在广告宣传资料中作出的返租租金允诺，应理解为系恒福兴达公司在促销房产时同意给予购房者的购房优惠，事实上恒福兴达公司与购房者并不存在真正的租赁合同关系，该返租租金在性质上与真实存在租赁合同关系的返租租金完全不同，故购房者无需向恒福兴达公司真正出租房屋才能作为取得返租租金的前提条件。由此可见，康穆霞作为该楼盘的购房者，恒福兴达公司尚未向康穆霞履行应给予的返租租金，故康穆霞具有向恒福兴达公司主张返租租金的事实和法律依据。关于康穆霞的返租租金请求权是否已过诉讼时效的问题。本案中，康穆霞、恒福兴达公司于2016年9月28日签订商品房买卖合同，但并没有签订商品房租赁合同，也不存在就商品房的租赁问题进行洽谈的事实，因此，康穆霞请求的“返租租金”，并非真正意义上的租金，虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定了延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，但该规定不适用于康穆霞在本案的诉请，康穆霞的请求应适用一般的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条的规定，康穆霞的返租租金请求权并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：恒福兴达公司于判决发生法律效力之日起十日内向康穆霞支付返租租金15600元。案件受理费减半收取计95元，由恒福兴达公司负担。二审中，恒福兴达公司与康穆霞均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据查明的事实、当事人的上诉意见及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.恒福兴达公司是否应向康穆霞支付返租租金；2.康穆霞的返租租金请求权是否已过诉讼时效期间。关于第一个争议焦点。恒福兴达公司上诉主张，一审法院认定恒福兴达公司在广告宣传中所作出的返租承诺应理解为恒福兴达公司在促销房产时同意给予购房者的优惠，显然与其他生效判决认定的事实相悖，因而一审判决恒福兴达公司应向康穆霞支付返租租金错误。经查，康穆霞在购买涉案房屋时与恒福兴达公司不存在租赁合同关系，本案亦无证据证明恒福兴达公司此后与康穆霞另行签订租赁合同并实际履行。“某公馆”楼盘涉及租金返还等问题引发的系列诉讼案件的生效判决认定，恒福兴达公司对外销售房屋所做的即签即收租广告宣传是关于“某公馆”项目内的房屋所作的说明，“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租”的广告允诺构成要约，实则是认定恒福兴达公司仅就向购房者支付返租租金事宜构成要约，而非就双方成立其他返租合同关系构成要约。在双方无租赁合同关系的情况下，该返租租金实际是恒福兴达公司为销售房屋而作出的优惠或者让利。在购房者基于对该要约的信赖而与恒福兴达公司签订商品房买卖合同后，双方就恒福新达公司向购房者支付返还租金达成一致的意思表示，恒福兴达公司应向购房者履行支付返租租金的义务。因此，一审法院认定恒福兴达公司在广告宣传中所作出的返租承诺应理解为恒福兴达公司在促销房产时同意给予购房者的优惠，并判决恒福兴达公司应向康穆霞支付返租租金15600元，并无不当，本院予以维持。恒福兴达公司认为该返租租金系其与康穆霞之间成立租赁合同关系所发生的租金，是对生效判决的错误理解。恒福兴达公司的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。恒福兴达公司上诉主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，康穆霞对涉案租金的请求权已超过一年的诉讼时效期间，依法应不予支持，一审判决适用法律错误。如前所述，康穆霞与恒福兴达公司并不存在租赁合同关系，故康穆霞诉请恒福兴达公司支付的“返租租金”并非真正意义上的租金，本案不宜适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金的诉讼时效为一年的规定。而根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，即便从2016年9月28日康穆霞与恒福兴达公司签订涉案《商品房买卖合同（预售）》时开始计算，康穆霞于2019年8月1日提起本案诉讼诉请返租租金亦未超过诉讼时效期间。故一审判决适用法律无误，恒福兴达公司的该上诉理由与事实不符且于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。恒福兴达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年三月二十六日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣