福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初12204号 原告：陈志云，男，1973年4月9日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：泉州市住宅建设开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道见龙亭社区东门瑞龙苑****，统一社会信用代码9135050015612363XP。 法定代表人：蔡伟忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 原告陈志云与被告泉州市住宅建设开发有限公司（以下简称“住宅开发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告陈志云、被告住宅开发公司的委托诉讼代理人张玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈志云向本院提出诉讼请求：1.住宅开发公司履行基本义务协助陈志云办理丰泽区昌盛路1000号东宝花苑32幢1201室的《不动产权证书》（以泉州市不动产登记中心审核通过为准）；2.住宅开发公司支付逾期未协助办理上述房屋《不动产权证书》相关手续的违约金3570.75元；3.本案的诉讼费用由住宅开发公司承担。事实和理由：2014年1月10日，陈志云与住宅开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号201312290012，双方约定住宅开发公司将丰泽区昌盛路1000号东宝花苑32幢1201室销售给陈志云。商品房建筑面积85.36平方米，成交金额为413670元。陈志云依约支付房款并办理银行按揭，住宅开发公司于2015年7月19日办理交房。一、购房合同对办理房屋权属证书的日期进行约定,合同第十四条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（住宅开发公司于2016年7月4日才办理），并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。住宅开发公司至今未将办理权属登记需由出卖人提供的全部手续资料交付买受人。至起诉时止，住宅开发公司均未协助陈志云将办理房屋《不动产权证书》应该提供的相关手续资料交给不动产登记中心。合同补充协议第二条约定：本项目用地属于政府划拨用地,出卖人负责按程序办理用地补出让手续。但是住宅开发公司不尽义务，已查实国土资源局2016年就给住宅开发公司下发通知缴纳土地出让金，可住宅开发公司一直拖延不缴纳，经广大买受人向政府信访部门多次投诉后才于2018年12月补交了土地出让金170216889元。经向房屋权属登记机构核实，住宅开发公司补交了土地出让金后税金及其它相关手续一拖再拖不予办理，导致陈志云至今无法取得房屋《不动产权证书》。因此住宅开发公司应负合同违约全责。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此合同补充协议第六条“买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再续延9个月，买受人不追究出卖人责任”是格式合同条款,没有法律依据，违反合同法公平平等原则，是住宅开发公司逃避责任而强加给买受人的不公平条约。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，本合同笫十四条第2项约定住宅开发公司违约每日按买受人已付款的0.0005%向买受人支付违约金的约定明显过低，违反合同法的公平原则，严重侵害陈志云的权益，应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金总额为:413670元（房款总额）×0.0005%×1150天（违约天数2016年7月21日至2019年10月30日止）×1.5（加收50%）＝3570.75元。三、本合同是一份住宅开发公司以自己的主观利益制定的格式合同，陈志云是在被迫无奈的情况下签名，严重违反合同法的公平原则。《合同法》笫三十九条规定:“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”住宅开发公司利用自身有利地位，将意志强加于买受人，损害买受人的利益。《合同法》第四十条规定“格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定陈志云的违约金与第十四条第2项约定住宅开发公司的违约金是百倍的差距,严重违反了合同法的公平原则。 住宅开发公司辩称，一、住宅开发公司已经完成协助办证的基本义务，合同仅约定住宅开发公司需向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办证所需材料提供给买受人；住宅开发公司已于2016年7月4日将材料交付给买受人。二、住宅开发公司承担逾期办证违约金责任的前提是“由于开发商的原因”导致，其他原因无需承担违约责任。住宅开发公司认为购房人提出登记办证申请才是启动办证的主导者，而住宅开发公司协助办证义务的内容仅包括，办备转移登记前应由开发商先行取得的文件，如测绘、权属登记，住宅开发公司已完成前述义务。但是陈志云未提供任何证据证明其有向登记部门申请过办证，亦不能证明不能办证是住宅开发公司原因导致的。三、陈志云诉请的违约金已经超过诉讼时效，陈志云至今未申请办理房屋所有权证，是其有所怠慢，其已于2019年1月份知晓诉争房屋可办理所有权证，故应以该时间为违约金的截止时间，起算时间以起诉之日倒推三年即2016年12月20日。四、退一万步讲，如法院认为住宅开发公司应承担违约责任，相应的违约金标准应按合同第十四条约定的0.0005%计算。 本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，陈志云与住宅开发公司签订一份合同编号为201312290012的《商品房买卖合同》，约定陈志云向住宅开发公司购买址在丰泽区，房屋总价款为413670元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005%向买受人支付违约金。”双方签订的合同附件六合同补充协议第六条约定：“1、因该项目属政策性保障住房，部分手续需报请有关部门审批。因此，如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再续延9个月，买受人不追究出卖人责任。”合同补充协议第十五条约定“出卖人与买受人签订的本合同补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分。甲、乙双方同意本补充协议不受主合同第二十二条条款的约束，本补充协议与合同正文内容有冲突的，以本补充协议为准。”上述合同及附件于2014年1月24日在泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处登记备案。合同签订后，陈志云依约付清购房款413670元。庭审中，双方一致确认住宅开发公司实际于2015年7月19日向陈志云交付诉争房屋。该房屋的不动产权证书至今未办理。 另查明，诉争房屋所在项目于2016年7月4日办理了初始登记。 本院认为，陈志云与住宅开发公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约定履行。关于住宅开发公司是否已履行完毕协助陈志云办理不动产权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，住宅开发公司履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，不仅要向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而且要将办理权属登记需由住宅开发公司提供的资料交付陈志云。经查，诉争房屋所在项目于2016年7月4日办理了初始登记，且住宅开发公司已取得诉争房屋的房产分户图。庭审中，陈志云确认其已收到购房发票、房产分户图；同时，住宅开发公司自认其领取了诉争房屋的《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》，该份转办单亦为办理不动产权属登记所需资料。住宅开发公司当庭将该转办单交付给陈志云，因此，住宅开发公司至庭审当日即2020年1月15日已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。现陈志云请求住宅开发公司协助其办理诉争房屋的不动产权证书，缺乏依据，不予支持。双方约定合同附件六合同补充协议与合同正文内容有冲突的，以合同补充协议为准。根据合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005%向买受人支付违约金”，以及合同补充协议第六条第1款约定“如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再续延9个月，买受人不追究出卖人责任”，诉争房屋的实际交房时间为2015年7月19日，因住宅开发公司原因未能在房屋交付后的60日内履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，导致陈志云未能在商品房交付使用后90日内即2015年10月17日之前取得房屋权属登记，上述期限可再续延9个月即至2016年7月16日止，故住宅开发公司应支付自2016年7月17日起的违约金。但陈志云直至2019年12月20日才向本院提起诉讼，故2016年7月17日起至2016年12月19日间的违约金已经超过诉讼时效，对住宅开发公司该抗辩予以支持。另，陈志云主张双方约定的违约金偏低，但其并未提供相关的证据予以证明，故对陈志云该主张不予采纳。综上，陈志云请求住宅开发公司支付自2016年7月21日起至2019年10月30日止的逾期协助办证违约金3570.75元，本院对住宅开发公司应承担的自2016年12月20日起至2019年10月30日止（共1045天）每日按已付购房款413670元的0.0005%计算的逾期协助办证违约金计2161元予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、泉州市住宅建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈志云逾期协助办证违约金2161元； 二、驳回陈志云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取计75元，由陈志云负担50元，泉州市住宅建设开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吕千虹 二〇二〇年三月二日 书记员  倪淑玲 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。