广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终580号 上诉人（原审被告）：南宁市瀚轩房地产开发有限公司。 法定代表人：黄志慧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：甘剑峰，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶经海，广西欣源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋昌余。 被上诉人（原审原告）：麦艳莹。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 上诉人南宁市瀚轩房地产开发有限公司（以下简称“瀚轩公司”）因与被上诉人蒋昌余、麦艳莹商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初10237号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瀚轩公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、部分业主违规装修导致整个小区通不过规划验收而无法办理房产证，业主方应当承担主要责任。涉案房屋已经竣工验收合格，上诉人作为开发商亦已将涉案房屋交付给各业主。但部分业主在装修过程中，将阳台、飘窗、入户花园等空间改造封闭导致建筑面积增加，致使整个小区通不过规划验收而无法办理房产证。二、政府职能部门行为也是逾期办理房产证的重要原因。政府相关部门执法力度前后不一，2016年前后，因阳台、飘窗、入室花园、阳光房等赠送面积不符合规划要求而通不过规划验收，导致商品房无法办理房产证是南宁市普遍存在的问题。上诉人已经积极与政府职能部门沟通，并缴纳了相应罚款，排除了障碍，涉案小区现已具备办理房屋产权证的基本条件，而小区全部业主也因此相应获益。故根据公平原则，业主不应再向上诉人主张逾期办证违约金，或应相应减少上诉人承担的责任。三、上诉人提前交付房屋给被上诉人，但并未达到使用条件，具体商品房交付使用时间应以房屋达到使用条件时间为准，因此，计算“720日”的起算点应以商品房达到使用条件开始。四、一审法院擅自认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%于法无据，应予撤销。首先，被上诉人的诉求仅要求上诉人在购房款的2%范围内支付违约金，一审法院严重违反了不诉不理的基本原则；其次，一审法院认定本案合同合法有效，本案合同已明确规定违约金的上限是购房款的2%；再次，不能办理房屋不动产权证书对被上诉人并无任何实际损失，一审法院认为被上诉人的损失持续产生毫无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，应予以撤销，支持上诉人的上诉请求。 蒋昌余、麦艳莹辩称，一审认定事实清楚。涉案商品房未能通过规划验收的原因不在业主，而在上诉人。开发商为了达到销售的目的，使用改变规划建设、以赠送面积的方式吸引消费者购买，从业主的角度来说是不可能在购房时核实商品房的规划设计的，因此才被开发商误导。应当判决上诉人承担逾期办证的全部责任。 蒋昌余、麦艳莹向一审法院起诉请求：1、瀚轩公司立即为蒋昌余、麦艳莹办理房屋不动产权证书并交付蒋昌余、麦艳莹；2、瀚轩公司向蒋昌余、麦艳莹支付违约金11760元（自2016年8月20日起暂计至2018年3月31日，按每日20元计算，此后至实际办理房屋不动产权证书之日止的违约金在购房款的2%范围内按每日20元另计）；3、本案诉讼费用由瀚轩公司承担。 一审法院认定事实，2013年10月27日，蒋昌余、麦艳莹与瀚轩公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定蒋昌余、麦艳莹向瀚轩公司购买位于南宁市瀚林雅筑君礼阁xxxx号房，房屋价款为913350元。合同第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”，“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”。蒋昌余、麦艳莹已经按照合同约定向瀚轩公司足额支付购房款，瀚轩公司于2014年8月30日向蒋昌余、麦艳莹交房。 一审法院另查明：2018年11月8日，南宁高新技术产业开发区管理委员会对瀚轩公司作出《行政处罚告知书》（处告字［2018］96号），认为瀚轩公司于2013年2月16日办理取得位于南宁市瀚林雅筑二期项目1＃楼至7＃楼的《建设工程规划许可证》，但该项目1＃楼至7＃楼未按照图纸施工，存在未按照建设工程规划许可证建设的行为，1＃楼至7＃楼加建建筑面积总计12542.50平方米。拟对瀚轩公司作出以下行政处罚：按该项目违建部分工程造价12310129.23元处10%的罚款，罚金共计1231012.92元。2018年11月14日，南宁高新技术产业开发区管理委员会对瀚轩公司作出《行政处罚决定书》（高新管处字［2018］96号），对瀚轩公司作出以下处罚决定：按该项目违建部分工程造价12310129.23元处10%的罚款，罚金共计1231012.92元。当日，瀚轩公司缴纳上述罚款1231012.92元。 2019年1月9日，南宁高新技术产业开发区管理委员会向瀚轩公司发出《限期整改通知书》，查明瀚轩公司建设的位于南宁市瀚林雅筑二期项目1＃楼至7＃楼的超面积建设共计12542.50平方米，具体情况如下：一、1＃楼：2层夹层规划设计飘窗实地改为套内；3～33层实地增建阳台、规划设计飘窗实地改为套内。二、2＃楼：2层夹层规划设计飘窗实地改为套内；3～33层实地增建阳台、规划设计结构板实地改为水表间，规划设计阳台实地改为套内，规划设计飘窗实地改为套内。三、3＃楼：2层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台，规划设计结构板实地改为水表间；3～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实际改为阳台，规划设计结构板实地改为水表间。四、4＃楼：3层夹层规划设计飘窗实地改为套内；4～32层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。五、5＃楼：3～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。六、6＃楼：3～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。七、7＃楼：3层规划设计飘窗实地改为套内；4～33层规划设计飘窗实地改为套内，规划设计花池实地改为套内，规划设计上空、空调隔板实地改为阳台。该委责令瀚轩公司于2019年1月25日前对上述违法建筑进行整改。 瀚林雅筑二期1#楼至7#楼于2018年1月12日取得《竣工验收备案表》，于2019年5月22日取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。 瀚林雅筑二期1#楼为君贤阁，2#楼为君悦阁，3#楼为君咏阁，4#楼为君礼阁，5#楼为君怡阁，6#楼为君诚阁，7#楼为君雅阁。 一审法院同时查明：一审法院于2019年6月13日对瀚林雅筑二期进行现场勘查，双方当事人均确认业主自行装修的住宅存在规划设计阳台实地改为套内等违反规划的情形。 一审法院认为，蒋昌余、麦艳莹与瀚轩公司之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于办理不动产权登记手续的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条之约定，瀚轩公司应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为蒋昌余、麦艳莹申请房屋所有权登记，并向蒋昌余、麦艳莹交付房屋所有权证书。本案中，瀚轩公司已于2014年8月30日向蒋昌余、麦艳莹交付房屋，至迟应于2016年8月19日前向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产权登记。因涉及群体众多，瀚轩公司准备材料客观上需要一定时间，因此一审法院确定瀚轩公司应于本案判决生效后90日内为蒋昌余、麦艳莹向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并在相关机构依法办结不动产权证书时即时向蒋昌余、麦艳莹交付。 关于逾期办理产权登记手续违约责任承担的问题。本案中，双方当事人对造成逾期办证责任的承担有争议。从南宁高新技术产业开发区管理委员会向瀚轩公司发出的《限期整改通知书》及一审法院的现场勘查内容可知，涉案房屋因未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设，存在以下违反规划的情形：规划设计飘窗实地改为套内；规划设计结构板实地改为水表间；规划设计上空、空调隔板实地改为阳台；规划设计阳台实地改为套内；规划设计花池实地改为套内等。造成规划验收不合格，导致逾期办证。上述违反规划的情形主要是因瀚轩公司承诺给蒋昌余、麦艳莹赠送面积而改变规划，又未经规划部门审批，因此瀚轩公司应当对不能通过规划验收承担主要责任。而上述规划设计阳台实地改为套内等违反规划的情形，确是蒋昌余、麦艳莹装修时自行修改。为此，蒋昌余、麦艳莹也应当承担部分责任。一审法院酌定由蒋昌余、麦艳莹承担40%的责任，瀚轩公司承担60%的责任。依据《南宁市商品房买卖合同》第十七条之约定，违约金应自2016年8月20日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为蒋昌余、麦艳莹办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，此后耗费的时间由相关职能部门确定，瀚轩公司对此不能控制，不应再支付违约金。因此，瀚轩公司应向蒋昌余、麦艳莹支付的违约金计算方式为：自2016年8月20日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为蒋昌余、麦艳莹办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由瀚轩公司负担其中的60%，瀚轩公司负担的违约金上限为10960.2元（913350元×2%×60%）。由于双方约定违约金的上限，即无论瀚轩公司逾期办证多少天，其仅承担上限的违约金，而蒋昌余、麦艳莹的损失却持续产生。因此，一审法院认定在法院判决确定的办证之日之后瀚轩公司仍然未给蒋昌余、麦艳莹办理不动产权证书的，应当继续按照合同约定的每日20元的标准向蒋昌余、麦艳莹支付逾期办证违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条违约赔偿数额不得超过“违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，一审法院酌情认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、自本案判决生效之日起90日内，瀚轩公司为蒋昌余、麦艳莹申请办理位于南宁市瀚林雅筑君礼阁xxxx号房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向蒋昌余、麦艳莹交付；二、自本案判决生效之日起10日内，瀚轩公司向蒋昌余、麦艳莹支付违约金（计算方式：自2016年8月20日起至不动产登记机构依法受理瀚轩公司为蒋昌余、麦艳莹办理上述房产不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，瀚轩公司负担的违约金上限为10960.2元）；三、若瀚轩公司在本案生效判决之日起90日内仍然未为蒋昌余、麦艳莹申请办理上述房产不动产统一登记，则按照每逾期一日20元的标准向蒋昌余、麦艳莹继续支付违约金；四、上述第二项、第三项计算出的违约金，总金额不超过274005元（913350元×30%）。案件受理费94元，由瀚轩公司负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为，涉案《南宁市商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，为有效合同，各方当事人均应恪守履行。 关于办理不动产权登记手续的问题。依据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款的规定，上诉人负有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的法定义务。根据涉案《南宁市商品房买卖合同》第十七条的约定，上诉人应在商品房交付使用后720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并向买受人交付房屋所有权证。本案中，上诉人未按合同约定期限向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产权登记，已构成违约。一审法院考虑到涉案小区群体众多，上诉人准备材料客观上需要一定时间，酌情确定上诉人应于本案判决生效后90日内为被上诉人向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并在相关机构依法办结不动产权证书时即时向被上诉人交付，并无不当，本院予以确认。故本院对一审判决第一项予以维持。 关于逾期办理涉案房屋产权登记手续责任承担的问题。案涉房屋办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。结合南宁高新技术产业开发区管理委员会向上诉人发出的《行政处罚告知书》、《限期整改通知书》及一审法院现场勘查情况可知，涉案房屋因未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定施工，存在规划设计飘窗实地改为套内、规划设计结构板实地改为水表间、规划设计上空及空调隔板实地改为阳台、规划设计阳台实地改为套内、规划设计花池实地改为套内等违反规划的情形，造成涉案小区房屋规划验收不合格，导致逾期办证。上述违反规划的情形主要是因为上诉人承诺给房屋买受人赠送面积而改变规划，但却未经规划部门审批，可见，未能按约向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产权登记，并非仅为业主违规装修所致。综合涉案小区的违规情形，上诉人应对不能通过规划验收承担主要责任，因规划设计阳台实地改为套内等违反规划情形系被上诉人装修时自行修改，因此被上诉人也应对逾期办证承担部分责任。一审法院综合本案查明的事实，酌定上诉人承担60%的责任，被上诉人承担40%的责任，合理恰当，本院予以确认。 关于逾期办证违约金的计算问题。一审判决对房屋交付使用后720日之次日起至不动产登记机构受理上诉人为涉案房屋办理不动产统一登记申请之日止的违约金，以及上诉人如在法院判决确认的办证之日之后仍然未为被上诉人申请办理涉案房屋不动产权证书的违约金，认定及计算正确，本院予以确认。故本院对一审判决第二项、第三项予以维持。一审判决认定逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，但因瀚轩公司对逾期办证承担60%的责任，故瀚轩公司承担本案违约金总额的上限为164403元（913350元×30%×60%）。故本院对一审判决第四项的违约金限额变更为164403元。 综上所述，瀚轩公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初10237号民事判决第一、二、三项； 二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初10237号民事判决第四项为：南宁市瀚轩房地产开发有限公司承担本案违约金总额不超过164403元。 一审案件受理费的负担按一审判决执行。二审案件受理费94元，由南宁市瀚轩房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决指定期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  张雪梅 审判员  赵 东 审判员  包林辉 二〇二〇年三月二十五日 书记员  吕 媛