广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异62号 案外人：吴稚丽，女，汉族，1999年8月3日出生，住广东省广州市海珠区。 委托代理人：苏慧仪，广东博敦律师事务所律师。 委托代理人：任卉，广东博敦律师事务所实习律师。 申请执行人:谢志豪，男，汉族，1986年3月16日出生，住广东省东莞市。 委托代理人：莫灿标，广东凯廷律师事务所律师。 委托代理人：李曼，广东凯廷律师事务所律师。 被执行人：李成，男，汉族，1984年12月6日出生，住河南省南阳市卧龙区。 被执行人：田顺平，女，汉族，1982年5月7日出生，住河南省社旗县。 被执行人：陈道鸿，男，汉族，1978年6月27日，住江苏省昆山市。 被执行人：广州昊翔乐器有限公司，住所地：广东省广州市黄埔区蟹山西路****，统一社会信用代码：9144010108842021XL。 法定代表人：李成。 被执行人：广州音美信息技术有限公司，住所地：广东，住所地：广东省广州市天河区天源路******2154代码：91440106MA59E10W54。 法定代表人：李成。 本院在执行申请执行人谢志豪与被执行人李成、田顺平、陈道鸿、广州昊翔乐器有限公司、广州音美信息技术有限公司之间的（2020）粤1971执1474号案件过程中，案外人吴稚丽向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人吴稚丽称，请求贵院中止（2020）粤1971执1474号执行案中对广州市XX区XX路1号7幢703房的拍卖。贵院在（2019）粤1971民初26303号案件中曾将广州市增城区新塘镇学贤路1号7幢703房查封，并准备于（2020）粤1971执1474号执行案中拍卖抵偿。由于案外人曾于2018年7月16日与该案中的被执行人李成、田顺平签订房屋买卖合同，约定案外人以230万元购得案涉房产，案外人为此已将所有购房款支付完毕，并于2019年8月29日与李成、田顺平去房管局办理房屋过户登记手续，奈何该房因被贵院查封而无法过户。现案外人已于2019年底向广州仲裁委员会主张权利，该案正在排期，案外人作为案涉房产买受人，有权提出异议，望贵院中止对广州市XX区XX路1号7幢703房的拍卖，以免对案外人利益造成损失。 申请执行人谢志豪与被执行人李成、田顺平、陈道鸿、广州昊翔乐器有限公司、广州音美信息技术有限公司未向本院提交任何书面答辩意见或证据。 经审查查明，谢志豪与李成、田顺平、陈道鸿、广州昊翔乐器有限公司、广州音美信息技术有限公司民间借贷纠纷一案，谢志豪依据已生效的（2019）粤1971民初26303号民事判决书向本院申请强制执行，本院立（2020）粤1971执1474号案件予以执行。在该案执行过程中，本院于2019年8月30日查封了李成、田顺平名下位于广州市XX区XX路1号7幢703的房产【不动产权证号：粤（2019）广州市不动产权第10XX625号、粤（2019）广州市不动产权第10XX626号，以下简称“案涉房产”】，房屋状态为无抵押，除本案查封外无其他查封。本院目前尚未对案涉房产进行评估拍卖等。 吴稚丽主张其为案涉房产的实际权属人，为证明其上述主张向本院提交了相关证据。其主张与举证情况如下： 一、关于房屋买卖合同签订情况。吴稚丽主张其与李成、田顺平签订了合法有效的房屋买卖合同，并提交《房屋买卖合同》为证。房屋买卖合同落款时间为2018年7月16日，约定李成、田顺平向吴稚丽出让案涉房产，总价230万元，签约时一次性支付150万，办理过户时吴稚丽代缴赎契款80万。 二、关于购房款的支付情况。吴稚丽主张其已付清全部购房款，并提交了《协议书》《解除的协议》，以及借记卡账户历史明细清单、工行转账凭证、交通银行转账凭证、情况说明、交通银行个人客户交易清单等为证。吴稚丽主张其父亲吴永生对李成、田顺平享有150万元的债务，三方将李成、田平顺该笔债务抵顶购房款，购房余款80万元左右亦已支付完毕。情况如下：（一）《协议书》落款时间为2018年7月16日，李成、田顺平作为甲方、吴永生作为乙方、吴稚丽作为丙方，三方约定：1、李成、田顺平向吴稚丽出让案涉房产，价格150万元；2、根据借条和转账凭证（此借条原件已交还甲方），甲方李成、田顺平需向乙方吴永生返还借款100万元，另根据《解除》，甲方需向乙方返还出资款50万元；3、乙方吴永生同意代丙方吴稚丽向甲方李成、田顺平支付房款150万元；4、上述款项金额相同予以抵扣，三方之间不需要另行互相支付款项。（二）《解除的协议》落款时间为2018年7月16日，约定李成应向吴永生返还50万元，双方不再履行相关股份合作协议书。在情况说明中，吴稚丽称吴永生曾在(2018)粵0106民初10624号案中主张过该笔50万元合作经营退款，但后来撤诉。（三）账户历史明细清单显示2019年8月20日吴永生向“*成”转账867443.12元。工行转账凭证、交通银行转账凭证、交通银行个人客户交易清单显示吴永生于2016年3月13日、2017年7月25日、2017年10月11日、2018年4月25日（两笔）、2019年8月20日向李成转账六笔款项共计2511743.12元，吴稚丽称前四笔款吴永生已在(2018)粤0106民初10624号、10625号中主张权利。综上，吴稚丽主张其已向李成、田顺平支付2367443.12元，购房款和价税已经支付完毕。 三、关于案涉房产占有情况。吴稚丽未提交任何证据证明其已占有案涉房产。 四、关于过户登记情况。吴稚丽主张曾与李成、田顺平去房管局办理房屋过户登记手续，但因被法院查封而无法过户，吴稚丽与李成、田顺平之间的争议正在仲裁阶段。其提供了过户登记收费登记表、不动产登记费非税收入票据为证，缴费日期为2019年8月29日。 以上事实，有吴稚丽提交的《房屋买卖合同》《协议书》《解除的协议》、借记卡账户历史明细清单、工行转账凭证、交通银行个人客户交易清单、交通银行转账凭证、情况说明、产权情况表、过户登记收费登记表、不动产登记费非税收入票据，以及本院执行案件材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人吴稚丽对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下：首先，根据吴稚丽的举证情况，其主张以债务抵顶、转账等方式向李成、田顺平依约支付购房款，但其提交的《协议书》《解除的协议》、借记卡账户历史明细清单、工行转账凭证、交通银行转账凭证，上述证据均为李成与吴永生之间的款项往来，是否涉及李成与吴永生其他纠纷、李成与吴永生之间的相关债务是否真实存在、吴稚丽是否有权以李成的债务抵顶案涉购房款，本院认为仅凭上述证据并不足以形成完整的证据链，证据的真实性与关联性存疑，无法有效证明吴稚丽已经支付完毕全部价款，其也不属于法律规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。其次，吴稚丽未提交任何证据证明其已合法占有案涉房产。综上，吴稚丽未能有效举证其同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人吴稚丽的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  侯晓波 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年三月二十五日 书记员  王 红