广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初261号原告（反诉被告）：谌其军，男，1973年4月3日出生，汉族，住四川省广元市利州区，委托代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：童文举，男，1977年8月15日出生，汉族，住湖南省汉寿县，被告（反诉原告）：彭有彪，男，1990年4月4日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区，以上两被告共同委托代理人：梁晓希，湖南娄星律师事务所律师。第三人：邓新林，男，1970年11月13日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告谌其军与被告童文举、彭有彪以及第三人邓新林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日以简易程序立案后，因庭审期间，童文举与彭有彪提起反诉，邓新林提起诉讼请求，本院根据案情裁定转为适用普通程序，并决定合并审理。2019年4月3日由审判员张惠滨担任审判长、和人民陪审员何敏玲、杨海霞组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谌其军、被告童文举、彭有彪及共同委托代理人梁晓希、第三人邓新林到庭参加诉讼。本院于2020年3月10日第二次公开开庭审理。原告谌其军及委托代理人谢玉良、被告童文举及共同委托代理人梁晓希以及第三人邓新林到庭参加诉讼。童文举与彭有彪在审理期间申请鉴定，本院扣除相应审限。本案现已审理终结。谌其军向本院提出诉讼请求：1.解除原被告2018年3月18日签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付2018年12月1日至2019年2月31日期间未付的租金19.47万元，后续至被告实际返还房屋期间的租金2019年度按8万元/月计算，自2020年起逐年递增5%；3.判令被告向原告支付逾期支付租赁所产生的资金占用费，按24.7万元为基数，每天需支付2470元资金占用费，从2018年11月21日计至12月2日为29640元，余款19.47万元的资金占用费按实际计至上述租金实际清偿之日止（截至2020年3月10日，扣除被告在2018年12月3日支付的5万元，被告共欠租金以及资金占用费130.1万元）；4.判令被告支付原告光纤使用费1403.16元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2018年3月18日签订房屋租赁合同，双方约定租赁期限自2018年6月1日至2026年12月31日，原告交付房屋，被告依约缴纳租金。但被告自2018年12月起拖欠租金至今，已严重违约，故诉至法院。童文举、彭有彪就本诉答辩如下：1.根据相关法律以及司法解释，原告出租的房屋没有办理相关手续，双方签订的房屋租赁合同属于无效合同。2.原告提供的租赁物存在安全隐患，不符合合同约定，经被告多次催促，原告拒绝维修，严重影响被告成就订立合同目的。3.被告已足额缴纳租金，不存在违约情形。原告未能依约提供安全的租赁物，被告有权拒交租金。4.被告同意在2019年4月30日解除房屋租赁合同，但原告需赔偿被告损失。5.原被告并未约定光纤费用的分担，被告亦未使用原告的光纤专线，原告要求被告承担光纤费，毫无依据。第三人邓新林就本诉答辩如下：我方依法向原告出租房屋，原告需依约向本人缴纳租金。童文举、彭有彪提起如下反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2018年3月18日签订的房屋租赁合同；2.判令反诉人将承租的房屋返还被反诉人；3.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失费625556.5元，因被反诉人未履行通知义务缴纳的电费滞纳金8346.78元，退还反诉人提前进场补偿费50000元；4.判令被反诉人承担反诉的诉讼费、评估费、保全费；5.判令被反诉人赔偿反诉人更换变压器费用22100元。事实与理由：被反诉人提供的租赁物存在严重质量和安全问题，反诉人有权随时解除合同。反诉人为开展经营活动而与被反诉人签订租赁合同，为此支付大额装修费用。现因被反诉人违约在先，反诉人依法有权要求违约方返还提前进场补偿金5万元以及装修费用625556.5元。被反诉人在出租过程中，未如实告知变压器使用方法，导致变压器起火报废，反诉人为此支付22100元更换变压器。谌其军就反诉答辩如下：被反诉人同意解除合同，但因反诉人违约在先，应依法支付租金至搬离租赁场所之日止并支付24个月租金数额的违约金，并返还房屋。反诉人未经被反诉人允许擅自加建、装修，已构成违约，其要求返还提起进场补偿金以及装修费用，于法无据。双方在合同约定反诉人承担水电费用。反诉人逾期缴纳电费而产生的滞纳金，依约应由反诉人承担。综上，请法院驳回反诉人全部反诉请求。第三人邓新林就反诉答辩如下：我方依法向原告出租房屋，原告需依约向本人缴纳租金。第三人邓新林提出以下诉讼请求：1.判决解除原告与第三人在2015年12月2日签订的租赁合同；2.判决原告向第三人支付2019年8月至10月三个月的租金10.5万元以及迟延利息（按每月1%计算）；3.判决童文举立即搬离返还涉案房屋。事实与理由：原告与第三人在2015年12月2日签订租赁合同，第三人向原告出租面积7800平方米（其中建筑面积5600平方米）的地块，租期自2016年1月1日至2026年12月31日止。合同签订后，第三人向原告交付租赁物，原告缴纳租金。但原告自2019年8月起拖欠租金至今，故提起诉讼。我方自2019年11月起，已将涉案房屋出租给童文举。后童文举自2020年2月起即拖欠租金，故本人要求其即日搬离。原告对第三人的请求答辩如下：第三人无权单方提出解除合同：我方就房屋存在瑕疵已在2019年1月向第三人提及，要求第三人进行修缮，但第三人自2019年8月仍未修缮，因此我方认为有权拒付租金。童文举对第三人的请求答辩如下：因当时疫情严重，我所租赁的场地是艺术培训机构，短时间无法搬离，希望与第三人沟通减少租金，继续租赁。本院经审理认定事实如下：1997年3月16日，镇龙镇国土管理所向邓焕祥颁发集体土地建设用地使用证，面积为180平方米，地址位于镇龙镇××村邓屋社横坑龙。后邓焕祥及其儿子邓新林先后在上述位置上建设房屋、加建围墙，经营餐饮。2015年12月2日，邓新林（甲方）与谌其军（乙方）签订租赁合同，租赁期限自2016年1月1日至2026年12月31日止。租赁合同约定“甲方将属于其所有、使用的坐落于黄埔区金坑村水库道3号田基美食出租给乙方使用、经营。租赁物占地总面积7800平方米，其中建筑面积为5600平方米，租赁物包括房屋、鱼塘、绿化树木（有名贵树木）、餐饮设备设施一整套等。具体以所附清单为准。”双方约定押金为50万元，乙方于签订合同时先缴纳10万元，其余在三年内三次付清；第一年租金为每月3万元，自第二年起每月租金在上一年度基础上递增5%，每年递增一次至合同结束；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金。乙方在租赁期间负责所有租赁物的维护保养权利，有权在不损害主体结构和外观的形象的基础上进行施工；甲方负责建筑物的主体结构维修费用，乙方负责日常房屋维修（如天面或棚顶雨漏、墙体剥落等）；如乙方需改变房屋内部结构、装修、加建和新建，需先征得甲方同意，加建新建的房屋或设施在合同期满后归甲方所有。若乙方存在拖欠租金达3个月、利用房屋进行违法活动、故意损坏房屋的情形，甲方可以终止合同并收回房屋；若乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金1%收取滞纳金，若乙方连续三个月未交租，甲方有权回收租赁物并解除合同，并以押金补齐租金，剩余租金退回乙方。合同签订后，谌其军缴纳10万元押金，邓新林向其交付租赁物。2018年3月18日，谌其军（甲方）与童文举、彭有彪（乙方）签订房屋租赁合同，租期期间自2018年6月1日至2026年12月31日。房屋租赁合同约定“甲方将坐落于广州市黄埔区金坑村金坑水库路3号院出租给乙方使用、经营。租赁物占地总面积7800平方米，租赁物包括房屋、鱼塘、绿化树木（有名贵树木）、餐饮设备设施一整套等。具体以所附清单为准。”双方约定押金为30万元，每年年底前支付不少于30%，三年内付清；租金按季度支付，第一次在合同签订3日内一次性缴纳3个月租金，此后每季度提前10天交纳本季度租金；其中2018年6月1日起每月租金7.5万元，2019年起每月租金8万元，2020年租金在上一年的基础上递增5%，合同期内每年递增一次至合同期满，另前院白色小楼及旁边三间小屋及彩钢棚每月租金4000元至合同期满；乙方自合同签订之日至2018年6月1日前可提前进场办公、施工，但需一次性支付5万元；乙方在租赁期间负责所有租赁物的维护保养权利，有权在不损害主体结构和外观的形象的基础上进行施工；如乙方需改变房屋内部结构、装修，需先征得甲方同意，投资由乙方自理；乙方可以在甲方现有基础上进行新建和加建，甲方要积极进行协助报建相关审批手续，加建和新建临时建筑所有投入费用由乙方自行负责；合同期满或乙方中止合同的，乙方不能拆除和损毁院内装饰装修和建筑物。若乙方存在拖欠租金、利用房屋进行违法活动、故意损坏房屋或不按约定使用范围改变房屋用途的，甲方可以终止合同并收回房屋；若乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金1%收取资金占用费；乙方在租赁期内由于经营不善或其他原因中止租赁，甲方在租赁期内无故提前终止合同的，以最近2年（24个月）租金作为违约金。合同签订后，谌其军向彭有彪、童文举交付租赁物。后童文举、彭有彪对租赁物进行装修。后因童文举、彭有彪自2018年12月起未付租金，谌其军诉至本院。在2019年4月3日庭审中，童文举、彭有彪同意在2019年4月30日前搬离租赁场所，但两人至今仍未腾房。截至庭审结束，童文举、彭有彪已支付谌其军574000元。因谌其军自2019年8月起未缴纳租金，邓新林于2019年11月1日书面告知谌其军解除双方签订的租赁合同，并按照每月6.5万元的租金向童文举出租涉案地块上房屋及建构物等。截至庭审结束，涉案金坑水库路3号内房屋仍未办理建设工程规划许可证，亦未取得主管部门的建设批准。庭审期间，童文举与彭有彪申请对金坑水库路3号房屋损伤检测鉴定以及金坑水库路3号院内建筑物的装修费用价格评估。2019年6月10日，各方当事人与相关机构到涉案现场确定鉴定、评估的范围与内容。广东智弘检测鉴定有限公司制作的鉴定报告认为A栋房屋西侧中部及北部阳台区域墙体开裂是因为该区域墙下基础存在不均匀沉降导致的上部结构下沉及倾斜变形，该损伤对房屋的使用安全存在较大安全隐患；A栋与B栋接合处结构存在设计缺陷，后期会产生较大安全隐患；B栋房屋由于混凝土中钢筋保护层过薄引起钢筋锈蚀及保护层爆裂，该损伤对房屋梁、板等主体结构构件安全性有一定影响，墙体开裂、楼板渗漏水等对房屋的使用性有一定影响。鉴定报告建议对A栋房屋的损伤部位及有下沉的基础、墙体进行维修加固处理；对出现锈蚀的钢筋混凝土梁板进行除锈、加固，并采用高标号水泥进行封闭处理；密切检测存在下沉现象墙体的变形情况并及时报告有关部门。广州市华盟价格事务所有限公司制作的价格评估结论书认为童文举、彭有彪两人在涉案现场所进行的装修费用评估价值为648363.7元，其中停车场围墙建造42234.65元、院内建造费用为28160元、接待室建造费用为66810元、公共浴室建造费用为36130.6元、厨房加建费用为127283.65元，共计300618.9元；另有其余项目装修费用317744.8元以及清理费和运输费30000元。童文举、彭有彪支付房屋检测鉴定费45925元、价格评估费15000元。以上事实有集体土地建设用地使用证、租赁合同、房屋租赁合同、微信转账记录、微信记录、解除房屋租赁合同通知书、关于《解除房屋租赁合同通知书》的回函、房屋损伤检测鉴定报告、装修费用价格评估结论书、发票以及当事人庭审陈述等佐证，以上证据经庭审质证，本院予以采信。本案争议焦点在于两份租赁合同的效力以及各方对合同效力后果的过错程度。本院观点如下：一、租赁合同与房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案当事人签订的两份租赁合同所涉及的房屋均未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故确认涉案两份租赁合同均为无效合同。另童文举与邓新林之间虽未签订租赁合同，但邓新林将涉案房屋及土地交付童文举使用，两者之间的租赁关系亦属无效。合同法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力。”合同解除是基于合同成立生效，而涉案两份房屋租赁合同均为无效合同，不具备合同解除的条件，故对各当事人要求解除合同的请求不予支持。二、各方对合同无效所需承担的过错比例。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合租赁合同解释第二条规定，提供取得建设工程规划许可证的租赁物是出租人的应尽义务以及收取租金的前提条件。邓新林以及谌其军分别作为租赁合同以及房屋租赁合同的出租人，未能向对应的出租人提供合格合法的租赁物，存在主要过错且过错在先，应就租赁合同以及房屋租赁合同的无效承担70%的过错责任。而谌其军以及童文举、彭有彪作为租赁合同以及房屋租赁合同的承租人，在知道或者应当知道所承租的房屋、土地应办理相应证照或者手续的情况下，未严格审查出租人提供的证照，存在一定的过错，应就合同无效承担30%的过错责任。三、谌其军、童文举与彭有彪应参照合同约定支付房屋使用费。（一）租赁合同解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然谌其军与童文举、彭有彪所签订的房屋租赁合同无效，但童文举、彭有彪一直占有并使用涉案房屋，且未依照与谌其军所签订的合同缴纳房屋占有使用费，谌其军要求前述两人按照合同约定的租金缴纳使用费，本院予以支持。根据双方约定，扣除已支付的房屋使用费57.4万元，童文举、彭有彪仍应支付谌其军2018年3月至2019年10月期间的房屋使用费86.9万元【5万+（7.5万元+0.4万）×7+（8万+0.4万元）×10-57.4万元】。（二）谌其军未依照与邓新林所签订的租赁合同缴纳2019年8月至10月的房屋占有使用费，邓新林要求按照合同约定支付10.5万元，予以支持。（三）因谌其军至2019年10月31日已三个月未缴纳约定的房屋占有使用费，邓新林已收回涉案房屋并重新提供给童文举使用，谌其军自此无权收取童文举、彭有彪房屋占有使用费，对于谌其军要求童文举、彭有彪支付2019年11月以后的房屋使用费不予支持。（四）因谌其军与童文举、彭有彪所签订的房屋租赁合同为无效合同，该合同所约定的违约金条款为无效条款，故对谌其军主张的违约金不予支持。（五）童文举、彭有彪所缴纳的提前进场补偿费50000元本质上是两人在2018年6月1日前占有、使用涉案租赁物的房屋使用费，两人要求谌其军返还依据不足，不予支持。四、关于装修装饰以及加建物的归属。（一）租赁合同解释第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”谌其军主张童文举、彭有彪等人未经其同意即装修装饰并开展加建，但并未提交证据证实其曾反对后者装修装饰以及加建，而且结合其收取童文举、彭有彪所交纳的装修保证金以及在合同中订立前期进场装修的条款，本院认为童文举、彭有彪两人的加建与装饰装修已得到谌其军的允许，故对谌其军主张的该项事实不予确认。因谌其军与童文举、彭有彪所签订房屋租赁合同无效，且谌其军不同意利用童文举二人所添加的装饰装修物，结合房屋租赁合同双方在合同无效中过错程度，确定谌其军承担装修费用317744.8元的60%即190646.88元以及清理费和运输费9249.23元【30000元×317744.8元÷（648363.7元-30000元）×60%】。童文举、彭有彪应承担装修费用317744.8元的40%即127097.92元以及清理费和运输费6166.17元【30000元×317744.8元÷（648363.7元-30000元）×40%】。（二）租赁合同解释第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”童文举、彭有彪要求谌其军承担其加建和新建建筑的费用，需以双方没有约定费用分担且未办理合法建设手续为前提。虽然童文举二人新建加建的建筑未办理合法建设手续，但谌其军与童文举、彭有彪在房屋租赁合同约定加建和新建建筑所有投入费用由童文举自行负责，故童文举二人反诉要求谌其军承担加建和新建的建筑物的造价300618.9元以及对应的清理费和运输费14584.6元（30000元-9249.23元-6166.17元），不予支持。五、关于电费滞纳金、光纤费以及变压器费用的问题。（一）童文举、彭有彪作为承租人，依约应缴纳费用，其因自身原因迟延缴纳产生的滞纳金，应由其自行承担，本院对两人提起的该项反诉请求不予支持。（二）谌其军提交中国电信收费凭证上载明的客户名称分别为“王艳”与“朱水春”，二人并非本案当事人；谌其军亦未提交证据证实“王艳”二人与彭有彪、童文举的关系，故不支持谌其军要求童文举、彭有彪支付光纤使用费1403.16元的诉请。（三）房屋租赁合同约定，童文举、彭有彪负责租赁物内附着设施的维护保养。童文举、彭有彪作为承租人，需对包括变压器在内的设施承担维护保养义务。童文举二人因使用不当导致变压器损坏，现反而主张因谌其军未向其说明变压器使用方式导致变压器损坏并要求对方承担变压器费用的理由不能成立，故不支持童文举二人要求谌其军赔偿变压器费用22100元的诉请。六、关于鉴定与评估费用的承担。根据《诉讼费用缴纳办法》第六条以及第十二条规定，诉讼过程中因鉴定、评估发生的费用不属于诉讼费用的范畴，上述费用根据谁主张、谁负担的原则由当事人向有关机构或者单位支付，故童文举、彭有彪所缴纳的鉴定费以及评估费应自行承担。七、关于租赁物返还的问题。邓新林于2019年11月起已收回涉案土地以及房屋并交付给童文举使用，童文举应将上述土地以及房屋交还邓新林。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条以及《诉讼费用缴纳办法》第六条以及第十二条的规定，判决如下：一、确认原告谌其军与第三人邓新林于2015年12月2日签订的租赁合同无效；二、确认原告谌其军与被告童文举、彭有彪于2018年3月18日签订的房屋租赁合同无效；三、确认被告童文举与第三人邓新林于2019年11月1日起与第三人邓新林之间的房屋租赁合同关系无效；四、被告童文举向第三人邓新林返还坐落于广州市黄埔区金坑村水库道3号房屋、土地以及屋内物品；五、原告谌其军向第三人邓新林支付房屋使用费10.5万元；六、被告童文举、彭有彪向原告谌其军支付房屋使用费86.9万元；七、原告谌其军支付被告童文举、彭有彪装修装饰价款190646.88元以及清理费和运输费9249.23元；八、驳回原告谌其军其他诉讼请求；九、驳回反诉人童文举、彭有彪其他反诉请求；十、驳回第三人邓新林其他诉讼请求。上述义务人应当在本判决生效之日起十日内履行上述义务，未按本判决的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16716元，原告谌其军负担5744.5元，被告童文举、彭有彪负担10971.5元。反诉案件受理费减半收取计5430元，被反诉人谌其军负担1537.5元，反诉人童文举、彭有彪负担3892.5元。有独立请求权第三人的案件受理费减半收取1200元由原告谌其军负担。原告谌其军已缴纳25883元，本院退回17401元。被告童文举、彭有彪已缴纳10860元，需在本判决生效之日起三日内补缴4004元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张惠滨人民陪审员  杨海霞人民陪审员  何敏玲二〇二〇年三月三十一日法官助理马兴昊书记员禤培欣