贵州省六盘水市钟山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0201执异29号 案外人：朱光跃，男，1963年4月24日出生，苗族，住贵州省水城县。 委托代理人：肖荣跃，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202200710898567。 申请保全人：六盘水钟山凉都村镇银行股份有限公司，住所地：六盘水市钟山区麒麟路**，统一社会信用代码：915202005907863642。 法定代表人：罗军，系该公司董事长。 被保全人：谢黔华，男，1965年7月6日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 本院在审理六盘水钟山凉都村镇银行股份有限公司与谢黔华保证合同纠纷一案中，六盘水钟山凉都村镇银行股份有限公司向本院申请财产保全，本院作出（2019）黔0201民初2329号民事裁定，保全查封了谢黔华名下位于贵州省水城县双水开发区的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］和位于水城县双水新区北侧的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］。案外人朱光跃向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人朱光跃称，异议人于2015年7月10日向谢黔华购买位于贵州省水城县双水开发区的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］和位于贵州省水城县双水新区北侧的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］两幅。双方签订了土地使用权转让合同，异议人支付了全部转让款，谢黔华将两幅国有土地交给了异议人。但因该两幅国有土地使用权还未达到办理过户条件，故土地行政主管部门尚未办理产权变更登记手续。异议人认为被查封土地虽然登记在谢黔华名下，但属于异议人的合法财产，贵院不能对该国有土地使用权采取查封等保全或执行措施，现依法提出执行异议，请求解除登记在被保全人谢黔华名下位于贵州省水城县双水开发区的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］和位于贵州省水城县双水新区北侧的国有建设用地使用权【黔（2018）水城县不动产权第XXXX号】的查封。 申请保全人六盘水钟山凉都村镇银行股份有限公司辩称，在程序上，我公司依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条的规定向钟山区人民法院申请，对谢黔华名下三幅土地进行财产保全，程序合法，被保全的三幅土地非法律规定的不得查封的财产。在实体上，我公司保全的位于贵州省水城县双水开发区的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］和位于贵州省水城县双水新区北侧的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］，该两幅土地的建设用地使用权均登记在谢黔华名下，为谢黔华单独所有，没有变更登记到朱光跃的名下，权利人属于谢黔华。根据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产属于登记对抗效力，朱光跃没有进行变更登记，对该两幅不发生物权效力。在证据上，朱光跃提供的证据的真实性、合法性、关联性存疑，不能作为本案证据使用。另外该两幅土地并未使用，仍是空地，我公司在2019年7月申请财产财产保全之前，朱光跃申请保全异议之后，2020年3月4日均去现场看过了土地的使用情况，该两幅土地没有任何变动，并没有朱光跃所说的交付、使用或者占用。综上请求驳回朱光跃的异议请求。 被保全人谢黔华辩称，案涉土地原系谢黔华所有，2015年7月10日谢黔华将该两幅国有建设用地使用权转让给朱光跃，双方签订了转让合同。朱光跃通过自己支付和委托他人支付的方式陆续支付了全部转让款，谢黔华已将两幅国有建设用地使用权交给了朱光跃进行管理和开发。但因该两幅土地尚未完成25%的开发投资，达不到办理过户条件，土地行政主管部门尚未办理过户登记手续。故该两幅国有建设用地使用权虽然还登记在谢黔华名下，事实上已经不属于谢黔华的财产。现异议人朱光跃提出保全异议，请求人民法院依法处理。 本院查明，2015年7月10日谢黔华作为甲方与朱光跃作为乙方签订《土地转让合同》，约定：“甲方将所购位于贵州省水城县双水开发区的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］转让给乙方作项目使用，土地转让价为88万元／亩（包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、空中或地下的管线、水电、通讯等、迁移费和土地管理费），转让总价为85万元。乙方在双方签订协议书经公证处公正后当天内支付50万元定金，在公证后20天内付清10万元，第三次付款在甲方将国有土地使用证过户给乙方后5个工作日内支付，或不超过签订合同8个月内”。同日，谢黔华作为甲方与朱光跃作为乙方签订《土地转让合同》，约定：“甲方将所购位于贵州省水城县双水新区北侧的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］转让给乙方作为项目使用，土地转让价为85万元／亩（包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、空中或地下的管线、水电、通讯等、迁移费和土地管理费），转让总价为85万元，乙方在双方签订协议书经公证处公正后当天内支付50万元定金，在公证后20天内付清10万元，第三次付款在甲方将国有土地使用证过户给乙方后5个工作日内支付，或不超过签订合同8个月内”。谢黔华于2018年7月4日向朱光跃出具收条一张，载明：“已收到朱光跃购买双水××烟路北侧两宗土地，第一宗为水国用（籍）第XXXX号国有土地使用证（666.67平方），现变更为黔（2018）水城县第XXXX号不动产权证；第二宗为水国用（籍）第XXXX号国有土地使用证（643.5平方），现变更为黔（2018）水城县第XXXX号不动产权证。两宗地购买金额为壹佰柒拾万元整（￥1700000.00元）。现已收到土地款壹佰柒拾万元（￥1700000.00元），该土地款已付清。收款人：谢黔华，2018年7月4日，谢黔华同时还注明：和朱光跃购买土地款前面陆续零星付款收据全部作废，谢黔华”。 本院在审理六盘水钟山凉都村镇银行股份有限公司与谢黔华保证合同纠纷一案中，于2019年7月30日作出（2019）黔0201民初2329号民事裁定书，裁定查封谢黔华名下位于贵州省水城县双水开发区的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］和位于水城县双水新区北侧的国有建设用地使用权［黔（2018）水城县不动产权第XXXX号］。故案外人朱光跃向本院提出执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉国有建设用地使用权仍登记在谢黔华名下，案外人并未举证证明案涉国有建设用地使用权在双方签订合同后至今长达四年的时间未办理过户登记非自身原因导致，故案外人对案涉国有建设用地使用不享有足以排除本院执行的权利，对案外人的异议请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人朱光跃的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  娄成志 审判员  陈 莉 审判员  刘 毅 二〇二〇年三月二十六日 书记员  詹文梅