广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9061号原告：广东药科大学，住所地广州市海珠区宝岗光汉直街**。法定代表人：郭姣，职务校长。委托诉讼代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宇鹏，广东胜伦律师事务所律师。被告：广州源发投资管理有限公司，，住所地广州市天河区珠江新城海安路**南国会商务中心**法定代表人：高国强，职务董事长。委托诉讼代理人：宋志斌，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文文，广东南方福瑞德律师事务所律师。广东药科大学与广州源发投资管理有限公司（以下简称源发公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。广东药科大学的委托诉讼代理人王欣亮、何宇鹏及源发公司的委托诉讼代理人宋志斌、刘文文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广东药科大学提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》和《内部协议》均为无效合同；2.判决被告腾空番禺区广州大学城外环东路280号学术交流中心整栋物业及原告大学城校区办公室北侧约750平方米空地；3.判令被告交还番禺区广州大学城外环东路280号学术交流中心整栋物业及原告大学城校区办公室北侧约750平方米的空地；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2008年4月l6日签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》和《内部协议》，约定原告向被告出租坐落在番禺区广州大学城外环东路280号学术交流中心的房产及两块空地约1500平米，租赁期限均自2008年5月1日至2031年4月30日。关于《内部协议》，被告实际上租赁原告大学城校区办公楼北侧约750平方米作网球场（具体位置见附图）。上述房产及网球场地块现均为原告所有，性质属于事业单位的国有资产。根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十一条及第二十五条规定，出租事业单位国有资产须经主管部门审核并报同级财政部门同意。同时，原告向被告出租的场地属于划拨土地，出租事项不符合《中华人民共和国中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定。综上所述，原被告双方签订的合同违反法律、法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定应属无效。为维护国有资产的完整及原告的合法权益，特提起本案诉讼，望法院判如所请。源发公司辩称，第一，本案为房屋租赁合同纠纷，关于协议效力的认定应当适用《中国人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）而非《中华人民共和国中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）。从调整的法律关系分析，《暂行条例》侧重于土地交易违法行为的行政监管和治理，相关规定主要针对“土地交易”，几乎不设涉及房屋租赁问题，而《城市房地产管理法》则是房地产领域综合性法律法规，对包括房屋租赁合同在内的各种涉及房屋、土地的法律行为都做了系统全面的规定；从法律阶位分析，《城市房地产管理法》属于法律，而《暂行条例》则属于《城市房地产管理法》颁布前的过渡性行政法规。因此当两者出现冲突时，应优先适用后实施且效力阶位较高的《城市房地产管理法》。《城市房地产管理法》第五十六条并未禁止划拨用地上房屋的出租，只是规定应当将租金中所函土地收益上缴国家。从逻辑上分析，只有在房屋租赁合同成立、生效后，出租人才有可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国家，所以原、被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》合法有效。第二，即使适用《暂行条例》，《暂行条例》第四十四条也只是管理性强制性规定，违反该规定并不当然导致《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》无效。《暂行条例》第四十四条、第四十五条虽规定划拨土地的出租需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，但该条例第四十六条规定了相应的行政制裁和补救措施，并未明确违反该规定则直接导致合同无效的法律后果。同时结合该条例第一条关于制定的目的，不难看出该条例第四十四条属于有关土地管理的管理性规定，而非效力性强制性规定，违反该规定并不属于合同法规定的合同无效情形。《事业单位国有资产管理暂行办法》的效力级别为部门规章，亦不能作为确定本案《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》效力的依据。综上，原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行，法院应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：2008年4月16日，广东药学院（出租人、甲方）与源发公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在番禺区大学城外环东路280号学术交流中心[穗规建证（2005）1287号]（以下简称学术交流中心）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积12695平方米；租赁期限自2008年5月1日至2031年4月30日；2008年5月1日至2011年4月30日为乙方对该物业进行装修、试业免租期，租金从2011年5月1日起计，租金标准每三年递增一次；租金按月结算，由乙方于每月的第15日前以支票方式支付；乙方向甲方交纳30万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还回乙方；甲乙双方其他约定事项详见“补充协议”；该合同还约定了其他内容。同日，双方就前述合同签订《补充协议》，约定该租赁物业仅作酒店、会议、休闲、办公用途使用，不得改变使用性质，并应支持、配合甲方教学所必需的环境和秩序，乙方保证为教职工提供优惠的午餐；等等。同日，双方另签订《内部协议》，约定在学术交流中心租赁期内，甲方提供该出租物业以外的两块空地约1500平方米作为乙方建设配套设施游泳池、网球场使用，租期从2011年5月1日起至2031年4月30日止；场地使用费1-3年每月3000元，第四年开始每三年增10%计租；游泳池、网球场建成投入使用后，经甲方院办公室联系，乙方优惠提供给甲方使用；租赁合同终止后，该场地设施无偿归属甲方所有；等等。2019年6月17日，广东药科大学向源发公司出具一份《告知函》，称因源发公司存在违法加建、逾期支付租金等违法违约行为，前述双方之间签订的合同违反了上级主管部门的相关政策及法律文件以及中央关于国有资产管理的相关规范和制度，要求源发公司立即停止营业，清理租赁屋内物品并于2019年6月30日前交还物业。2019年6月21日，广东药科大学委托广东胜伦律师事务所向源发公司发出律师函，再次重申前述函件的内容。2019年6月27日，源发公司委托广东南方福瑞德律师事务所回函，否认存在违法加建及未付租金的情形，并要求继续履行《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》。2019年7月13日，广东药科大学向源发公司出具一份《学校资产出租出借整改通知》，要求源发公司停止使用涉讼物业并将其归还学校。另查明，广东药学院（二期）学术交流中心1幢于2005年8月16日获颁《建设工程规划许可证》。广东药学院于2016年经教育部批准更名为广东药科大学。再查明，源发公司主张继续履行其与广东药科大学签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》另案提起诉讼，案号为（2019）粤0113民初9634号。诉讼中，源发公司对涉讼物业所在土地是否在划拨土地范围内存疑，广东药科大学主张涉讼物业所在土地的性质为行政划拨，并提交了如下证据予以证明：①广州药科大学大学城教学区平面图；②《建设用地规划许可证》[穗规建证（2004）213、214号]；③建设用地批准书[穗国土建用字（2004）497、498号]；④《国有土地划拨决定书》[穗国地划决（2004）185、186号]；⑤《土地综合开发费付款合同》（穗土合字[2014]0280号）；⑥《关于提供附图信息的复函》（穗规函[2015]4004号）及《建设用地规划红线图》。源发公司质证认为，即使涉讼物业为划拨土地上的建筑物，其规划用途也是酒店、会议、餐饮、住宿等，双方签订合同是约定的房屋租赁用途及住建部门备案用途均为商业用房，源发公司承租涉讼物业不影响学校实现教学目的，不损害国家及社会公共利益，反而有利于校区配套设施的建设及完善。另源发公司向本院提交了转账凭证、挂账明细等证据以证实其已足额支付租金及广东药科大学一直在涉讼会议中心挂账消费并拖欠费用。广东药科大学质证认为该些证据与本案无关，并非本案争议焦点。广东药科大学另称，若租赁合同无效则同意向源发公司退还保证金。因本院认定的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》和《内部协议》效力可能与双方当事人所主张的效力不一致，本院依法行使释明权，广东药科大学明确表示坚持其诉讼方向，不变更诉讼请求。本院认为，《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》和《内部协议》均为广东药科大学与源发公司基于真实意思表示所签订，本案的争议焦点为该合同及协议的效力问题。《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限为2008年5月1日至2031年4月30日，该约定超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”的规定，故该租赁合同中关于2028年5月1日至2031年4月30日期间租赁条款的约定无效。至于《广州市房屋租赁合同》中租赁期限未超过20年的部分、《补充协议》和《内部协议》的效力问题。第一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条之规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。可见，法律并未禁止将划拨土地上的建筑物出租，只是须将租金中土地收益部分上缴国家。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条关于“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”及第四十五条关于“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”的规定，均明确了划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以出租的条件，但并未明确规定违反该条文的行为无效，且在该条例第四十六条对违反前述条例的情形规定“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当给没收其非法收入，并根据情节处以罚款”之行政制裁。由此可见，违反该条例第四十四条、第四十五条的规定并不必然导致合同无效。第二，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第一条“为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例”的规定可见，该暂行条例属于有关土地管理的规定，而非效力性强制性的规定。第三，《补充协议》具体明确了学术交流中心是用作酒店、会议、休闲、办公用途，并应支持、配合广东药科大学教学所必需的环境和秩序，源发公司保证为教职工提供优惠的午餐；《内部协议》约定源发公司租赁的游泳池、网球场为学术交流中心的配套设施。本案现无证据显示源发公司改变了租赁用途，且实际上广东药科大学亦在源发公司经营的场所内存在连续性的消费，将涉讼物业出租给源发公司经营并未侵害国家利益和社会公共利益。况且，源发公司租赁后对涉讼物业投入大量资金进行装修及运营，而实际使用的租赁期仅约一半，认定合同无效将对源发公司造成巨大损失，有违公平原则。故本院认为，《广州市房屋租赁合同》中租赁期限未超过20年的部分、《补充协议》和《内部协议》为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于《广州市房屋租赁合同》中租赁期限超过20年的部分，即2028年5月1日至2031年4月30日的租赁期约定，虽为无效，但由于该合同有效部分租期并未届满，广东药科大学诉请源发公司腾空并交还涉讼物业，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认广东药科大学（原广东药学院）与广州源发投资管理有限公司于2008年4月16日签订的《广州市房屋租赁合同》中关于2028年5月1日至2031年4月30日的租赁约定无效；二、驳回广东药科大学的其余诉讼请求。案件受理费285757元，由广东药科大学负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  叶 青人民陪审员  黎伟昌二〇二〇年三月二十六日书 记 员  杜嘉华