广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初98号原告：李奕默，男，1993年5月14日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区****深圳北站西广场A1物业2层208A。公民身份号码：620************310。委托诉讼代理人：王强、张贤恺，均为广东开耀律师事务所律师。被告：肇庆珠影文体产业投资有限公司，住所：肇庆高新区工业大街**珠影文体广场**楼商铺223、226、227。统一社会信用代码：914************446T。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：卢宗健，该公司职员。原告李奕默与被告肇庆珠影文体产业投资有限公司（以下简称“珠影公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李奕默的委托诉讼代理人张贤恺、被告珠影公司的委托诉讼代理人卢宗健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还误差比绝对值3%以内部分的房价款7860.54元；2、被告双倍返还误差比绝对值超出3%部分的房价款40979.61元；3、被告支付逾期交房违约金3182.58元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于肇庆高新区体育东路西面珠影文体广场11栋1903号房，房屋预测建筑面积37.53平方米，其中套内面积27.78平方米，分摊共有建筑面积9.75平方米。房价款按照建筑面积计算，每平方米6981.56元，共262018元。另外，被告还要求原告在合同之外另行支付50000元装修款，即购房款总价为312018元。双方签订合同后，原告按照约定支付完了购房款。被告于2017年12月4日才交付房屋给原告。经实测，房屋面积比合同预测面积少，其中建筑面积33.47平方米、套内建筑面积24.87平方米，共有分摊面积8.6平方米。依照合同第十一条、第十二条的约定，被告应当在2017年10月31日前交付房屋，逾期在90日之内的，被告按全部房价款不低于日万分之三标准，向原告支付违约金。依照合同第十三条的约定，建筑面积、套内面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，原告选择不解除合同的，实测面积小于预测面积情况下，误差比绝对值3%以内部分房价款由被告退还原告，绝对值超出3%部分房价款由被告双倍返还原告。原告认为，被告未能按约定时间和面积向原告交付房屋，其行为已构成根本违约，并造成原告财产损失，原告为维护自身权益，特提起诉讼。被告珠影公司辩称：我方没有延迟交楼，是原告延迟收楼。对面积差部分的诉求，应按照合同约定处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《商品房预售合同》”），约定原告购买被告开发的位于广东省肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面珠影文体广场11#楼19层1903房，预售面积37.53平方米，其中套内建筑面积27.78平方米，分摊共有建筑面积9.75平方米。房屋按照建筑面积计算，每平方米6981.56元，共262018元。合同第十一条、十二条约定出卖人应在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付在90日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，在买受人要求继续履行合同下，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之三标准的违约金。第十三条约定面积差异的处理方式：实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差，且买受人选择不解除合同的，实测面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有；实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在商品房交付条件方面，第九条约定“该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……”；第十一条“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……”。双方签订《商品房预售合同》后，原告按照合同约定支付完了购房款262018元。原、被告双方于2017年12月4日签订《珠影文体广场物业交付书》，双方确认自2017年12月4日起，肇庆市高新区****17****************由被告交付给原告。原告提交盖有“肇庆高新技术产业开发区规划勘测设计研究院”章的《房屋分户平面图》（测绘日期：2018年4月16日）显示，涉案房屋的建筑面积为33.47平方米，其中共有分摊面积为8.6平方米，套内建筑面积为24.87平方米。另查明，2017年3月31日，佛山同辉装饰有限公司向原告出具《收据》一份，主要载明如下内容：“今收到李奕默交来11栋1903房装修工程款50000元。”该份《收据》上盖有“佛山同辉装饰有限公司”印章。再查明，2017年12月4日，被告向原告出具《收据》一份，主要载明如下内容：“今收到李奕默交来11栋1903单元2017年11月-2018年2月物业费300元。”该份《收据》上盖有“肇庆高新区珠影物业服务有限公司财务专用章”。本院认为：原告与被告签订《商品房预售合同》，双方签订商品房预售合同，约定由原告购买被告的商品房，双方成立商品房预售合同关系。双方自愿实施的商品房买卖合同，内容不违反法律法规规定，是有效合同，受法律保护。原告提供《房屋分户平面图》数据证明实测面积比预测面积少，被告虽持异议但没有提供相反证据足以推翻原告的主张，本院对此予以采信。被告没有按照双方合同约定的面积交付商品房给原告（实测面积比约定少37.53平方米-33.47平方米=4.06平方米），减少的面积误差率超过3%，根据双方合同约定，实测面积小于预测面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案建筑面积减少的误差比绝对值为4.06平方米÷37.53平方米*100%=10.82%。被告应退还原告的房价款，误差值3%部分为：37.53平方米*3%*6981.56元/平方米=7860.54元；误差值超出3%部分为：37.53平方米*（10.82%-3%）*6981.56元/平方米*2=40979.61元，合共48840.15元。原告主张被告返还因面积差异产生的退款48840.15元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张逾期交房违约金3182.58元的主张。原、被告在《商品房预售合同》中约定被告应在2017年10月31日前向原告交付涉案商品房。被告提交中国邮政快递单一份，拟证明其已在约定的收楼时间前发出收楼通知，但该快递单既无备注内件品名，又未载明邮寄、签收情况，本院对被告的抗辩意见不予采信。另外，被告又提交原告缴交物业费的《收据》一份，拟证明原告清楚知道其从2017年10月31日开始收楼的。原告对此予以否认，并提供双方于2017年12月4日签订的《珠影文体广场物业交付书》，证明双方确认自该日起交付房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”，原告提供的证据证明力较大，本院予以确认。因此，被告逾期交付房屋的时间为2017年11月1日至2017年12月4日，共34天。原告主张除了交纳合同约定的房价款262018元外，还另行支付了50000元装修费，故逾期交房违约金应以购房总价312018元计算。被告辩称没有收到佛山同辉装饰有限公司收取的50000元，原告也没有提供证据证明被告与该公司存在关联。故对原告主张向案外人佛山同辉装饰有限公司交付的50000元纳入购房总价，本院不予支持，逾期交房违约金以房价款262018元按每日万分之三的标准计算，即262018元*0.03%*34天=2672.58元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：被告肇庆珠影文体产业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李奕默返还房屋面积差价款48840.15元；被告肇庆珠影文体产业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李奕默支付逾期交房违约金2672.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元（原告已预交），由被告肇庆珠影文体产业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  梁育锦二〇二〇年三月二十三日书记员  吴怀忆