文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初14098号原告：柳宁如，男，1959年11月24日生，汉族，户籍所在地山西省垣曲县铜矿峪路**。委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，上海秦兵律师事务所律师。原告：谢玲，女，1976年12月26日生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市武昌区。被告：昆山倚林房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇镇区东侧、锦虬路北侧，统一社会信用代码91320583781275348L。法定代表人：胡正平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗琳，北京市盈科(苏州)律师事务所律师。原告柳宁如与被告昆山倚林房地产开发有限公司（以下简称倚林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告柳宁如的委托诉讼代理人及被告倚林公司当时的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。后本院依法追加谢玲为共同原告参加诉讼。并于2020年3月31日公开开庭进行审理。原告柳宁如本人到庭参加诉讼，原告柳宁如、被告倚林公司的委托诉讼代理人参加证据交换后经协商及本院确认后未参加庭审，原告谢玲经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳宁如提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告不能正常使用房屋的损失费180000元（从2008年6月30日交付之日至修复之日止，暂定2018年6月29日）2、判令被告赔偿物业费1.8元/平方米*195.23平方米*12*10=42169.68元（从2008年6月30日交付之日起至修复之日止，暂定于2018年6月29日）3、诉讼费用、鉴定费用由被告承担。审理过程中，原告曾确认诉请第2项变更为自2010年5月6日起算至修复之日止，后原告本人要求再次变更，恢复原诉请内容。事实和理由：原被告双方于2008年4月24日签订商品房购销合同，合同编号：200XXXX，房屋地址位锦溪镇镇区东侧、XX路北侧XX园第XX号，房屋面积195.23平方米，总房款1226949.09582元。房屋交付时间为2008年6月30日。原告按约去被告处收房，发现小区内房屋均是积水，房屋严重渗水不能交付使用。被告维修多年至今房屋仍存在多处质量缺陷，严重影响了原告对房屋的使用。此外房屋内的天然气迟迟未通亦影响了原告正常使用房屋。由于被告的原因造成原告不能正常使用房屋，由此产生的物业费亦应当由被告承担。因原被告双方就房屋质量问题不能达成一致意见为此提起诉讼。原告谢玲未陈述意见。被告倚林公司辩称：房屋交付后，原告实际长期居住，不存在房屋不能使用的情况；该房屋现已超出保修期限，被告不承担修复责任；天然气项目系政府工程，原告意见不能成立；原告实际长期居住在小区内，从未向物业提出房屋质量问题，其有交纳物业费的义务。本院经审理查明：2008年4月24日，柳宁如、谢玲共同与倚林公司签订昆山市商品房购销合同，合同编号200XXXX，约定柳宁如、谢玲购买倚林公司开发的XX园现房第XX号房，按建筑面积195.2300平方米计算商品房价款，单价为每平方米6284.6340元，金额1226949.09582元，商品房总价1226949元。关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺部分包括通水、通电。保修责任约定，《住宅质量保证书》作为合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之口起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承拟责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件四补充协议中约定，如房屋出现地基基础和主体结构工程以外质量问题，出卖人应当按合同约定承担保修责任，买受人不会以此为由拟绝办理房屋交付手续。实际交付或视为交付之日前，与该房屋有关的风险责任由出卖人承担；自房屋实际交付或视为交付之日起，与该房屋有关的风险责任由出卖人转移给买受人，买受人须承担房屋实际交付或视为交付之日起与房屋有关的一切费用。房屋维保时间自该套房屋竣工完成交房备案起计算。合同附件五商品房物业管理协议（业主临时公约）中，物业的维修养护部分约定建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。2010年5月6日，柳宁如签署所购房产结算单及昆山市商品房屋竣工移交单，移交单载明房屋交付备案证书发证日期为2008年3月27日。2011年11月23日，所购房产办理了产权登记，登记的坐落为昆山市，共有情况为柳宁如、谢玲共同共有。2011年12月31日，谢玲代为领取了所购房产的房屋所有权证、土地使用权证、住宅使用说明书、房屋质量保证书等。现柳宁如认为房屋严重渗水，倚林公司维修多年至今房屋仍存在多处质量缺陷，且迟迟未通天然气，严重影响了其对房屋的使用，遂向本院提起诉讼。上述事实，有房屋买卖合同、结算单、昆山市商品房屋竣工移交单、产权证、资料领取签字表、现场影像资料及当事人的陈述等予以证实。审理过程中，柳宁如申请对房屋渗水情况进行鉴定。本院委托鉴定后，受托机构以申请人未交纳鉴定为由退出鉴定。柳宁如对此提出异议，认为没有收到交费通知，申请重新委托鉴定，鉴定内容亦在原基础上增加对裂缝的鉴定。后本院再次委托鉴定。2019年11月29日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具SF2XXXX号鉴定报告，对昆山市裂缝、漏水原因及鉴定意见列表如下：            发现问题              原因分析及鉴定意见                  渗漏              一层餐厅窗周边渗漏              窗洞外墙面砖勾缝不密实、密封胶条老化脱落，导窗口周边渗漏。其中窗洞外墙面砖勾缝不密实与施工质量控制不当有关。                  一层餐厅顶棚渗漏              主要与二层卫生间相应区域防水层失效有关，与装修质量控制不当有关。                  二层主卧墙面渗漏              外墙存空隙，墙体原施工洞口封闭处有缝隙导致外墙面渗漏，造成室内墙面渗漏，与施工质量控制不当有关。                  裂缝              墙梁交接处裂缝              温度变化导致建筑材料膨胀或收缩，且不同材质有不同的温度系数，导致出现墙梁交接处裂缝。未按规范要求设置防止开裂的加强措施，与施工质量控制不当有关。                  墙面抹灰开裂              温度收缩变化引起。                  墙体裂缝              温度收缩变化引起。      鉴定人出庭作证，分别答复了柳宁如、倚林公司对鉴定意见的异议及询问。在此过程中，鉴定人认为损伤对房屋的影响不仅仅是现场勘查，还需房屋设计资料、材料强度检测及相关检测综合得出结论，鉴定人严某委托内容及规范文件出具鉴定意见、答复异议和询问，部分异议及询问的用语不规范，有的问题超出委托范围。鉴定人另向法庭确认，收到法院移交的电子版图纸，但全套图纸众多，且电子图以工程号而不是门牌号命名，无法确定所鉴定房屋的结构图。结合鉴定人作证的内容，柳宁如向本院确认于2014年增设夹层。为本次鉴定，柳宁如垫付鉴定费用22000元。本院认为：柳宁如、谢玲与倚林公司签订商品房购销合同，所购房屋已完成交付及产权登记，事实清楚。商品房购销合同中由卖方承诺的公共配套设施含供水供电，但未明确通天然气，商品房物业管理协议（业主临时公约）约定业主使用水、电、气、暖等共用设施，不足以认定倚林公司承诺通气，故柳宁如主张房屋迟迟未通天然气影响其对房屋使用，缺乏依据。2010年5月6日，柳宁如签署房屋竣工移交单，2011年12月31日，谢玲签收住宅使用说明书、房屋质量保证书及产权证等文书，缺乏证据证明柳宁如或谢玲对房屋质量提出过异议，本案中的鉴定意见虽涉及墙梁部分的施工质量控制不当，但尚不足以证明房屋无法使用，且柳宁如曾对自行对房屋进行了改造，增设夹层，故其关于房屋多处质量缺陷，严重影响使用的意见，亦缺乏依据。综上，原告要求被告赔偿不能正常使用房屋的损失及物业费，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告柳宁如、谢玲的诉讼请求。案件受理费4632元，鉴定费22000元，合计26632元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  洪 巍人民陪审员  盛永林人民陪审员  朱 慧二〇二〇年三月三十一日书 记 员  丁盈超