广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终12023号 上诉人（原审被告）：南宁市金瀚房地产开发有限公司。住所：南宁市兴宁区南梧大道**瀚林山水源。统一社会信用代码：91450100561550192C。 法定代表人：林文忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：俞承才，男，1986年9月8日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被上诉人（原审原告）：黄先梅，女，1986年6月25日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 上诉人南宁市金瀚房地产开发有限公司（以下简称金瀚公司）因与被上诉人俞承才、黄先梅商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金瀚公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回俞承才、黄先梅的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由俞承才、黄先梅负担。事实与理由：（一）原审判决认定事实不清。原审法院认定金瀚公司负有为俞承才、黄先梅办理不动产权登记证书的义务，但根据本案的实际，并非金瀚公司主观上不为俞承才、黄先梅办理案涉商品房的不动产权证登记证书，而是客观上金瀚公司无法办理；而无法办理的原因又是由于俞承才、黄先梅过错所造成的，主要原因有以下两点：1.俞承才、黄先梅存在违反规划进行装修的情况。在房屋装修过程中，俞承才、黄先梅存在将开放的观景阳台封闭改为房间使用等行为。俞承才、黄先梅的前述行为，导致金瀚公司就涉案商品房所在小区前期向规划局申请规划验收时，被规划局予以退件，不予办理规划验收；金瀚公司就此问题，在南宁市政府协调下，与规划局、城管局等部门沟通协调长达两年之久。最终，针对该问题，相关部门提出两个解决方案：一是将装修恢复图纸状态，另一个是通过缴纳罚款替代。金瀚公司考虑到第一种方式会给业主的生活带来重大影响，便选择缴纳相应罚款，由相关部门作出行政处罚决定。也正因此，在《行政处罚决定书》中仅陈述开发商在开发建设中的相关事项，却未提及业主违规装修的行为。实际上，几乎每一户都存在违规装修的情形。而且，业主存在违规装修的事实与《行政处罚决定》中对上诉人的处罚事由是相互独立的两个事实，二者并不冲突。《行政处罚决定书》中虽未陈述业主违规装修行为，但并不能由此得出业主对涉案商品房不能通过规划验收不存在过错的结论。事实正好相反，若业主在装修过程中没有违规行为，案涉商品房是可以正常通过规划验收的。在金瀚公司缴纳罚款之后，案涉商品房通过规划验收办证的障碍不复存在，目前其他相关事宜正按程序推进中。2.俞承才、黄先梅未提交办证所需材料。在商品房交付之后，金瀚公司多次发布通知，要求俞承才、黄先梅提交办理不动产权证所必需的《房屋预告登记证明》原件、契税完税证明原件、授权委托书等材料，但俞承才、黄先梅至今未提交。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第6条的约定：“买受人需以取得出卖人的接收凭证作为买受人已履行提交材料义务的有效凭证”，但本案俞承才、黄先梅并没有提供证据证明，其已经向金瀚公司提交了办理房产证的材料。这导致金瀚公司事实上无法为俞承才、黄先梅办理产权证。因此，原审法院认定迟延办证系金瀚公司过错导致系认定事实不清。（二）一审判决适用法律错误。根据金瀚公司与俞承才、黄先梅双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4(3)的约定，因买受人原因造成商品房不能在规定期限取得产权证的，由买受人承担全部责任。而本案商品房未能如期办理不动产权登记证书的原因如上所述，是由于俞承才、黄先梅自身的过错所致；那么根据双方合同的约定，以及法律的规定，该责任应由俞承才、黄先梅自行承担。一审法院判决金瀚公司承担违约责任并支付俞承才、黄先梅违约金系适用法律错误。 俞承才、黄先梅未答辩。 俞承才、黄先梅向一审法院提出诉讼请求:1.判令金瀚公司向房屋登记机构为俞承才、黄先梅申请房屋所有权登记，并将以俞承才、黄先梅为产权人的房屋所有权证书交付给俞承才、黄先梅，金瀚公司按照总房款的2%向俞承才、黄先梅支付逾期办理房屋所有权证书的违约金10908.02元；2.本案诉讼费由金瀚公司承担。 一审法院认定事实：南宁市兴宁区南梧路6号瀚林山水源项目由金瀚公司开发建设，金瀚公司取得该项目4号楼的商品房预售许可证。2012年4月15日，俞承才、黄先梅、金瀚公司签订《商品房买卖合同》，约定俞承才、黄先梅购买金瀚公司开发的瀚林山水源商品房，购房总价为545401元，该合同第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条规定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（1）、（2）、（3）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%；（3）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得产权证书，由买受人承担全部责任，由此造成出卖人损失的，还应承担相应责任。同日，双方还签订《附件六：合同补充协议》，该补充协议第6条约定：买受人应于本合同签订之日起6个月内向出卖人提供办理产权证（含他项权证）的资料及签署办理房屋所有权证的文件，出卖人不再另行通知。买受人逾期履行本条义务的，出卖人有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，且不视为出卖人违约。第18条约定：买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利。第25条约定：如补充协议约定内容与购房合同约定内容不相符的，则以补充协议约定内容为准，自双方签字、盖章之日起生效，均具同等法律效力。此外，该合同还就其他事项进行了约定。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2012年10月6日办理了合同登记备案，俞承才、黄先梅支付了全部购房款，并于2014年5月1日接收房屋。现涉案房屋尚未取得现售备案证明，未办理房屋所有权证。俞承才、黄先梅以金瀚公司逾期办证为由诉至一审法院。 庭审时，金瀚公司明确其主张的业主加建、扩建行为针对的是涉案小区的全体业主，同时，金瀚公司确认涉案商品房在交付时飘窗下部加建了部分墙体，上部镂空；阳台原先交付时有铁栅栏，亦加建了部分墙体；窗户部分镂空。 在本案诉讼过程中，一审法院依法向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局发函，询问瀚林山水源项目的竣工验收审查情况以及该局在对瀚林山水源项目实地查看过程中是否发现开发商或业主有无违法行为的情况，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局复函：该局执法人员到瀚林山水源项目实地调查发现，金瀚公司存在未按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设的情况，该建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定。同时，该局出具《行政处罚决定书》，认定金瀚公司擅自未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案项目，存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，对金瀚公司处予罚款14047096.55元。截至一审判决作出之日，该行政处罚决定尚未处理完毕。 一审法院认为：一、关于金瀚公司办理房屋产权证的合同义务。 俞承才、黄先梅、金瀚公司双方出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，金瀚公司应在交付商品房之日起720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。金瀚公司在2014年5月1日将上述房屋交付俞承才、黄先梅使用，根据合同第十七条约定，金瀚公司应在2016年4月20日前完成上述合同义务，现俞承才、黄先梅要求金瀚公司履行上述合同义务，符合法律规定，予以支持。至于金瀚公司履行办理产权证义务的时间，考虑到现阶段金瀚公司处理行政处罚的时间以及规划验收通过后重新申请办理房产所有权证书的时间，一审法院酌情确定金瀚公司应在本案判决生效后九十日内办理完成并向俞承才、黄先梅交付房产所有权证书。 至于金瀚公司辩称现阶段不具备产权证办理条件的主张，从本案现有证据反映的事实来看，涉案商品房项目至今尚未能通过规划验收进而办理产权证的原因系金瀚公司未按《建设工程规划许可证》的要求进行建设，金瀚公司以其应负的行政责任对抗其应履行的合同义务，于法无据，不予支持。 二、关于逾期办理产权证的违约金。 由于金瀚公司未能在合同约定的期限内完成办理房屋所有权证书的合同义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，金瀚公司应负担逾期办证的违约金。至于违约金的计算标准，俞承才、黄先梅主张按《商品房买卖合同》第十七条第4款“买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”的约定，按购房总价2%计算违约金，该主张与双方签订的《合同补充协议》第18条“买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%”的约定不符，基于该《合同补充协议》第25条的约定，《商品房买卖合同》与《合同补充协议》约定不一致时，应以《合同补充协议》约定的内容为准，虽然俞承才、黄先梅主张的违约金限额未超出《合同补充协议》的约定，但考虑到金瀚公司的办证义务尚未完成，按照《合同补充协议》第18条之约定的违约金计算标准即银行活期存款利息计算至今，尚未达到俞承才、黄先梅主张的购房款2%的违约金限额，故应以金瀚公司的违约行为实际延续的现状作为违约金的计算依据，俞承才、黄先梅主张直接按购房款2%计算违约金，不符合双方约定，亦不符合客观实际，不予支持；至于违约金是否延续计算的问题，虽然俞承才、黄先梅、金瀚公司双方签订的《合同补充协议》第18条约定“逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利”，但综合本案现有证据查明的情况，涉案商品房至今未通过规划验收手续进而办理产权证的根本原因在于金瀚公司未按照建设工程规划许可证的要求建设，而金瀚公司作为开发商应尽快履行因其违法建设行为而负担的行政责任，继而尽快履行合同约定的办证义务，双方对于金瀚公司逾期办理产权证违约责任的约定从一定程度上来说，亦对金瀚公司起到督促履行的作用，而该违约金限额的约定不利于办证义务实效性的实现，另一方面，违约金按延续计算的方式，从合同约定的逾期办证违约金起算之日起至今，违约金累计数额尚不足按购房款总额3%的限额方式计算应付数额的三分之一，也就意味着此后金瀚公司仍留存大量的、合理的时间在其应付的违约金限额内完成办证义务，由于金瀚公司未举证该留存的合理时间不足以完成办证义务，故违约金应延续计算至金瀚公司实际办理完产权证之日，同时，基于俞承才、黄先梅提出按购房款2%限额支付违约金的主张，违约金应以购房款545401元的2%即10908.02元为限，综上，金瀚公司应付逾期办理产权证的违约金计算为：以545401元为基数，自逾期办证之日即2016年4月21日起计至金瀚公司办理、交付房屋所有权证之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算，以10908.02元为限。 金瀚公司以买受人逾期提交办证资料为由，主张逾期办证的过错在于买受人，但因涉案房屋至今未办理商品房现售备案证明，而商品房现售备案证明是办理房屋产权登记所必需的资料，故至今金瀚公司并未将办理房屋产权登记所需的全部资料提交房屋登记部门备案，金瀚公司在涉案房屋尚未具备产权登记条件下要求买受人提交办证资料，在此情况下，即便买受人逾期提交资料，该行为亦并非逾期办证的原因，金瀚公司以此主张买受人对逾期办证的后果存在过错，不予支持。此外，金瀚公司抗辩系业主原因导致无法通过项目规划验收，不应支付违约金，对此一审法院认为，从庭审金瀚公司确认的内容来看，其主张的业主加建、扩建行为并非针对个别业主，而是全体业主的行为，且涉案商品房在交付之时已呈现几近封闭的状态，说明该加建、扩建的行为形成于房屋交付之前，而金瀚公司又未能举证其已明确告知各业主该违法加建、扩建行为导致的法律后果；而且，从一审法院向行政执法部门发函了解的情况来看，现阶段涉案商品房项目未通过规划验收、未能办理商品房现售备案证明的根本原因是金瀚公司未按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设，该内容与金瀚公司的主张不符，金瀚公司亦未能进一步对其主张予以举证。综上，一审法院认定金瀚公司的该抗辩主张理由不成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、金瀚公司于本案判决生效之日起90日内向房屋登记机构为俞承才、黄先梅申请位于南宁市兴宁区的所有权登记，并将以俞承才、黄先梅为产权人的房屋所有权证书交付给俞承才、黄先梅；二、金瀚公司向俞承才、黄先梅支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金计算：以545401元为基数，自2016年4月21日起计至金瀚公司办理、交付房屋所有权证之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算，以10908.02元为限。案件受理费36元，由金瀚公司负担。 本院二审期间，金瀚公司围绕上诉请求提交了如下证据：1.《南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局行政处罚决定书》（南兴执法规监罚决字[2019]第[293]号）、回单编号为917021556000的《交通银行电子回单凭证》《广西壮族自治区罚没款收据》（桂O（15）No00481973），拟共同证明业主存在违约装修行为，对案涉房屋不能通过规划验收存在过错，而金瀚公司已经及时缴纳罚款，正积极解决办证事宜。2.户型图，拟证明业主装修中存在违规行为，主要表现为将金瀚公司赠送的阳台封闭作为室内空间使用。3.《不动产（房屋）测绘成果建筑面积计算结果表》，拟证明业主未按照合同约定向金瀚公司补交房屋面积差价款，金瀚公司有权不为其办理不动产权证，同时因业主未补交面积差价，故差价部分面积无与之对应的契税发票，金瀚公司客观上无法办理案涉房屋不动产权登记证书。4.《关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知》、邕e登网页查询截图，拟共同证明涉案房屋所在小区在2019年9月19日已可以办理不动产权证书。 本院的认证意见：1.《行政处罚决定书》虽没有原件核实，但《交通银行电子回单凭证》《广西壮族自治区罚没款收据》与《行政处罚决定书》相互印证，且俞承才、黄先梅未否认其真实性，本院对此予以确认。2.户型图系金瀚公司单方制作，属于其单方陈述，而非书证，且无施工图纸及相关照片予以佐证，故对该证据不予采信。3.《不动产（房屋）测绘成果建筑面积计算结果表》无原件核对，其真实性不能确认。4.《关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知》、邕e登网页查询截图，因俞承才、黄先梅对该组证据未提出异议，故对该两份证据予以采信。 经庭审调查并审查一审、二审证据，本院二审查明：南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局于2018年7月6日作出了南兴执法规监罚决字[2018]第102号《行政处罚决定书》，对金瀚公司处予罚款14047096.55元。金瀚公司不服，向南宁市兴宁区人民政府提起复议。2018年10月29日，南宁市兴宁区人民政府作出了南兴府复决字[2018]10号行政复议决定书，撤销了南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局作出的南兴执法规监罚决字[2018]第102号《行政处罚决定书》，责令南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局重新作出行政处罚决定。2019年6月18日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局作出了南兴执法规监罚决字[2019]第[293]号《行政处罚决定书》，该决定书载明：金瀚公司擅自未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案项目，存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，决定对金瀚公司处予罚款8939411元。该决定书已生效。金瀚公司于2019年6月20日向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局交纳了罚款8939411元。涉案房屋于2019年9月19日已具备办证条件。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，金瀚公司与俞承才、黄先梅签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》意思表示真实，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应严格履行。 关于办理不动产权登记手续的问题。根据金瀚公司与俞承才、黄先梅签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定，金瀚公司应在交付商品房之日起720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。金瀚公司在2014年5月1日将上述房屋交付俞承才、黄先梅使用，根据合同第十七条约定，金瀚公司应在2016年4月20日前完成上述合同义务，而至今为止，金瀚公司未能履行办证义务，现涉案房屋已具备办证条件，俞承才、黄先梅要求金瀚公司履行上述办证义务，应予以支持。因涉及群体众多，金瀚公司准备材料客观上需要一定时间，故一审法院酌情确定金瀚公司应于本案判决生效之日起90日内向房屋登记机构为俞承才、黄先梅申请办理案涉房屋的不动产统一登记手续，并向其交付房屋所有权证书，并无不当，本院予以维持。 关于逾期办理案涉房屋产权登记手续责任承担的问题。金瀚公司称，业主存在违规装修，将开放的观景阳台封闭改为房间使用，以致案涉房屋所在小区未能通过项目规划验收而无法办理房屋所有权证。但金瀚公司提交的《南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局行政处罚决定书》仅载明金瀚公司未按照《建设工程规划许可证》的要求施工，即存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，并未涉及业主将开放景观阳台封闭改为房间。同时，《罚没款收据》所载明的罚款原因亦为“未按《建设工程规划许可证》规定进行建设”。此外，金瀚公司亦认可《行政处罚决定书》系针对开发商作出，其中所列的违规行为是指向开发商，并未涉及业主。故在无其他证据佐证的情况下，本院对金瀚公司关于系业主违规装修而不能办理房屋所有权证的主张不予支持。其次，金瀚公司以买受人逾期提交办证资料为由，主张逾期办证的过错在于买受人。由于金瀚公司与买受人签订的《附件六：合同补充协议》里未对办理产权证书买受人需要向其提交的材料予以列明，可以认定金瀚公司未尽到履行通知义务，因案涉房屋直至2019年9月19日才具备办理房屋所有权证的条件，故在此之前即便买受人未提交办证资料，该行为亦并非逾期办证的原因，买受人对此无过错，而金瀚公司又未提供充分的证据证明其在案涉房屋具备办理房屋所有权证条件后要求业主提交办证材料，故本院对金瀚公司的该主张亦不予支持。再次，金瀚公司称，根据案涉商品房实测结果，业主需支付房屋面积差价款，而根据案涉《南宁市商品房买卖合同》第六条及《合同补充协议》第十五条的约定，在案涉房屋具备办证条件后，买受人付清面积差价款前，出卖人有权暂不为其办理不动产权证。但金瀚公司并无证据证实其与业主就房屋面积差进行过核实，并就面积差款项进行结算，也无证据证实其已告知业主补交面积差价款，故未支付房屋面积差价款的过错不在于业主。而对于房屋面积差价款，当事人则可另行处理。综上，俞承才、黄先梅对金瀚公司未能履行办理涉案房屋所有权证这一义务并无过错，而金瀚公司迟延申请办理涉案房屋所有权证构成违约，且无合法正当的免责事由，应承担违约责任。因金瀚公司至今未申请办理涉案房屋权属登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，金瀚公司应继续履行为涉案房屋申请房屋所有权登记手续的义务，并向俞承才、黄先梅交付涉案房屋所有权证。 关于金瀚公司应否支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十七条约定，金瀚公司应在2016年4月20日前完成办证义务，而至今为止，金瀚公司未能履行办证义务，其行为已构成违约，应承担违约责任，支付违约金。根据案涉《合同补充协议》第25条的约定，《南宁市商品房买卖合同》与《合同补充协议》约定不一致时，应以《合同补充协议》约定的内容为准。根据《合同补充协议》第18条的约定，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利。本案中，俞承才、黄先梅主张按照购房款总额的2%支付违约金，未超出双方在合同中约定的违约金上限，且属于当事人对自身权利的处分，故一审判决予以支持并无不当。 综上所述，金瀚公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费36元，由南宁市金瀚房地产开发有限公司负担。二审案件受理费72元，由南宁市金瀚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘凤桃 审 判 员 孟 英 审 判 员 王五洋 二〇二〇年二月十七日 法官助理 范腾丹 书 记 员 覃明洁