贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3710号原告：贵州联众力房地产经纪有限公司，住所地六盘水市钟山区人民中路**附****，统一社会信用代码91520200697518044Q。法定代表人：陈明，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：罗红梅，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号码15202201711407203。一般授权委托诉讼代理人：周小琴，系贵州金鸟律师事务所实习律师，执业证号码23081905220318。被告：刘敏，女，1978年5月16日出生，汉族，住水城县。一般授权委托代理人：何志丽，系贵州律腾律师事务所律师，执业证号15202201311313934。原告六盘水联众力房地产经纪有限公司与被告刘敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告六盘水联众力房地产经纪有限公司的委托代理人罗红梅及周小琴、被告刘敏及其委托代理人何志丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水联众力房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告购房款71000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年6月22日，原、被告双方签订《购房合同》，约定被告购买原告开发的民银小区住宅/商铺，总价108524元，被告已支付37524元购房款，尚欠71000元购房款。现因六盘水市城东棚户区征拆，被告已与征拆单位签订拆迁协议，被告欠原告购房款71000元一直未支付，经原告多次与被告协商未果。综上所述，为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请贵院判决如所请。被告刘敏辩称，我方不同意原告的诉请，应该扣除原合同原告未履行的交款项目。五通开户费用中只有电是开通的，应当扣除5750元。扣除另行开户水费的交付款3000元。原告没有办理房屋产权，土地分产权，所产生的费用应该由原告承担。原告没有办理房产证及银行按揭，全部责任由原告方负责。因为原告没有办理产权证，在房屋被征收的时候，再次产生了办理房屋手续扣除费用7263元。本案合同合法有效，原告要求支付房款的条件尚未满足，原告没有为我方办理按揭。原告仅为代售房屋，无权以自己的名义订立合同，故原告不是适格原告。双方合同签订于2009年，原告从未向我方主张过尾款，其诉请已超过诉讼时效。双方当事人围绕诉争议焦点依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对证据的分析及认定，对原告提交的：1、营业执照、法人身份证复印件、法定代表人身份证明书，因能证明原告的主体情况，故予以确认；2、房屋买卖合同复印件、收款收据复印件、房屋买卖合同（档案件）、收款收据（档案件）、房屋认购书（档案件）、房屋计价表（档案件），该组证据中房屋买卖合同（档案件）、收款收据（档案件）、房屋认购书（档案件）、房屋计价表（档案件）系调取自拆迁部门，与原告提交的两份复印件内容一致，且与被告提交的合同与收据载明内容一致，能够相互印证证明被告向原告购买房屋支付房款的情况，故对该组证据予以确认；3、房屋征收安置补偿协议复印件、房屋拆迁安置补偿协议（档案件），因该组证据载明内容一致，能够证明被告所购涉案房屋已被征拆的情况，故对该组证据予以确认。对被告提交的：1、身份证复印件，因能证明被告的自然情况，故予以确认；2、房屋认购书、房屋买卖合同、房价计算表、收款收据，因原告对该组证据真实性无异议，且该组证据能够证明被告向原告购买房屋支付房款的情况，故予以确认；3、承诺协议书复印件，因无原件核对亦无其他证据能够与之相印证，且在该证据中并无被告的签名亦无签名人有权代表被告的相应证据，故对该证据不予确认；4、建筑业统一发票，因该票据付款方并非被告，票据载明金额与被告主张金额亦不相符合，且未表明所产生的费用系何处工程项目，被告无其他证据能够与之相印证证该费用系因涉案房屋产生，故该证据达不到被告的证明目的，在本案中不予确认。对本院依职权调取的：2019年10月24日情况说明、2000年11月26日合作开发明银综合住宅小区合同书、2000年11月27日补充协议、2002年11月8日合作开发明银综合住宅小区合同、2003年8月13日开发项目转让协议书、2009年11月11日水城县日用杂品公司明银经济适用住宅小区收回投资协议及债务表、2009年10月30日合作开发明银综合住宅小区合同书、2012年４月23日补充协议、2010年7月30日水城县日用杂品公司明银经济适用住宅小区项目转让合作开发协议、2009年4月21日商品房代理销售合同、2009年5月18日商品房代理销售合同补充合同、2009年5月22日委托书、2002年11月27日水城县房产管理局文件、2000年12月6日水城县计划局文件、2000年12月5日水城县国有资产管理局文件、2002年2月25日水城县住房制度改革领导小组办公室文件、2002年4月18日水城县计划局文件、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程施工许可申请表、商品房预售许可证存根、商品房屋预售许可证，因上述证据能够证明涉案房屋所在小区的开发事实及经相关权利人委托原告对外销售的事实，故对该事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于六盘水市钟山区场坝菜园巷3号明银小区项目房屋经水城县日杂用品公司等权利人委托原告贵州联众力房地产经纪有限公司代为销售。2009年6月22日，原告贵州联众力房地产经纪有限公司（甲方）与被告刘敏（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于场坝明银小区5楼502号的住房，总房款为102274元，协议签订之日支付总房款的30%即31274元，余款71000元办理按揭；于2009年7月30日正式交付房产；办理证件费用由乙方承担，个人所得税等税费由甲方承担，双方并约定其他内容。协议签订当日被告刘敏向该公司支付了购房款30274元、费用6250元。该房屋交付使用时五通仅通电，交付使用后至今，原告六盘水联众力房地产经纪有限公司未就约定按揭款项办理按揭，亦未为购房人办理权属证书。2019年4月20日，上述房屋以被告刘敏为被征收权利人与六盘水市钟山区住房和城乡建设局签订了《房屋征收安置补偿协议》。现原告六盘水联众力房地产经纪有限公司因被告刘敏尚欠其购房款未支付，故诉至本院。庭审中，被告刘敏陈述上述房屋现已被征拆。本院认为，原告销售涉案房屋得到了房屋开发相关权利人的委托，其系有权处分,故对被告主张原告非本案适格原告的理由本院不予采信。原告与被告所签订的《房屋买卖合同》，双方签订的上述合同，有双方的签名及加盖印章予以确认，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。合同签订后，被告已向原告支付部分款项，所购房屋亦实际交付使用。按双方合同的约定，余款71000元应通过办理按揭方式支付，且原告负有为被告办理房屋相关权属证书的义务。通过庭审双方的陈述，表明因原告原因导致未能按约定办理按揭，亦未能为被告办理房屋权属证书，其确对被告构成违约。但现涉案房屋已以被告为被征收权利人被征拆，被告亦因此得到相应征收赔偿，现仍要求就剩余房款办理按揭或就涉案房屋办理权属证书已不可实现。自房屋交付被告使用至今已近十年时间，此期间原告并未就剩余房款向被告主张支付，亦未主张此期间的任何欠款利息，基于公平及受益原则，被告应向原告支付剩余房款，故对被告主张因原告的违约行为其不支付所欠房款的理由本院不予采信。因房屋现已被征拆，双方对剩余房款约定的按揭已不可实现，故对被告主张原告要求支付房款的条件未成就的理由本院不予采信。双方就剩余房款并未约定支付期限，故对被告主张原告的诉请已超诉讼时效的理由本院不予采信。对于房屋交付使用时的情况，因原告未举证证明，故本案中以被告自认认定。结合本案实际情况，总房款102274元，虽然双方提交的收款收据表明已交房款为30274元，但原告自认被告已交房款为31274元，故应认定被告已交房款31274元，被告还向原告支付了费用6250元。费用6250元庭审中双方均陈述系所购房屋的税费,根据原告提交的计算表，因原告并未按约定为被告办理房屋权属证书，亦未办理约定的按揭，故相应费用应予以扣除，结合被告陈述房屋交付时仅通电的五通情况，该项费用中应由被告承担的部分为500元，剩余5750元因原告未履行相应义务故属原告应返还给被告的款项，本案中应自所欠房款中予以扣减。根据原告提交的《房屋征收安置补偿协议》，被告的房屋在被征拆时因完善房屋手续被扣除5031.17元，该款应为因原告未能为被告办理房屋权属证书导致的损失，应自所欠房款中予以扣除。因被告未举证证明其他因原告的违约对其造成的损失，故现被告应支付原告所欠房款为60218.83元,对原告主张的房款超出部分本院不予支持。由于系原告的先违约行为导致引起本案的纠纷，故本案案件受理费、申请费由原告负担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘敏于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水联众力房地产经纪有限公司购房款60218.83元；如果被告刘敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告六盘水联众力房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1576元，由原告六盘水联众力房地产经纪有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告六盘水联众力房地产经纪有限公司可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  余 燕人民陪审员  李静芳人民陪审员  张永琴二〇二〇年三月五日书 记 员  陈露彩