湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初3020号原告：湖北省十堰市丹江口市均州路办事处东风社区居民委员会，住所地：丹江口市车站路**。统一社会信用代码：554203817352181587。法定代表人：丁小丹，该居委会主任。委托诉讼代理人：白梅，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：丹江口市富丹实业有限公司，住，住所地：丹江口市新港金家湾工业园一社会信用代码：91420381682665607B。法定代表人：李志清，该公司总经理。委托诉讼代理人：王羽，丹江口市新港经济开发管理处法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：丹江口市超越土地开发有限公司，住，住所地：丹江口市车站路江小城院内）。统一社会信用代码：91420381714638452D。法定代表人：王平，该公司经理。委托诉讼代理人：王飞，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为上诉、提起反诉，签收法律文书等特别授权。原告湖北省十堰市丹江口市均州路办事处东风社区居民委员会诉被告丹江口市富丹实业有限公司、丹江口市超越土地开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法由审判员吴晓菲适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告湖北省十堰市丹江口市均州路办事处东风社区居民委员会的法定代表人丁小丹及其委托诉讼代理人白梅、被告丹江口市富丹实业有限公司的委托诉讼代理人王羽、被告丹江口市超越土地开发有限公司的委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。因本案涉及财产争议较大，不宜适用简易程序审理，本院于2020年3月23日将本案转为普通程序审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.要求判令被告丹江口市富丹实业有限公司立即返还原告300㎡的办公用房（返还地址在原址一楼，面积不少于100㎡，二楼、三楼不少于200㎡，总面积不少于300㎡）；2.被告丹江口市超越土地开发有限公司承担连带责任，诉讼费用被告承担。事实和理由：2014年11月，原告所在的丹江口市火车站附近被列为拆迁区域，武汉铁路襄樊房地产公司、被告丹江口市超越土地开发有限公司制定的丹江口市铁路生活区域改造方案将春江小城二期工程分包给被告丹江口市富丹实业有限公司，由该公司负责拆迁施工，2014年11月1日，原告作为原均州路办事处火车站居委会房产所有人与被告丹江口市富丹实业有限公司签订《春江小城二期拆迁补偿协议书》，工期为12个月，从2014年11月1日到2015年10月30日，将原告位于丹江口市烟草局办公楼背后原告的旧办公用地及现有办公用房进行拆除，被告丹江口市富丹实业有限公司返还给原告不少于300平方米的办公用房，其中返还烟草局背后现有办公室83平方米，另外20平方米按2680元/平方米优惠，剩余面积按照2800元/平方米优惠。双方在合同第6条特别约定：被告丹江口市富丹实业有限公司提供的返迁房必须在原址，一楼为服务大厅，面积不少于100平方米，二楼为办公室，三楼会议室，总面积不少于300平方米。协议签订后，原告积极腾房子，房屋完工后，原告按照合同约定找到被告协商交付房屋，但被告一直称在协调，最后无法联系，故原告提起诉讼。被告丹江口市富丹实业有限公司辩称，我公司不具备房地产开发的资质，其与原告签订的拆迁补偿合同属于无效合同；原告所取得的房产是砖木结构，建筑面积69.64平方米，在春江小城一期开发时被他人拆除，原告在没有任何审批手续的情况下，违规建成现在的砖混结构房屋，该房产没有取得产权证书。原告的办公用房在我公司建房的红线外，我公司在建房时没有拆除，也没有利用原告的办公用房的地基进行建房，不存在返还的义务，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告丹江口市超越土地开发有限公司辩称，我公司没有拆除原告的房屋，也没有与原告签订拆迁补偿协议，请法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。本院根据当事人的陈述、举证和质证，查明以下事实：2014年11月1日，原告与被告丹江口市富丹实业有限公司签订春江小城二期拆迁补偿协议书，拆迁范围为市烟草局办公楼背后东风社区原办公用地及现办公用房；返还补偿办法为被告丹江口市富丹实业有限公司给原告设计，提供不少于300㎡社区办公用房，其中返还烟草局背后现有办公室83㎡，其余部分面积20㎡按开发或成本2680元/㎡优惠，剩余面积按低于市场价2800元/㎡计算；返建房标准为被告丹江口市富丹实业有限公司提供的返迁房必须在原址服务大厅在原址一楼，面积不少于100㎡，二楼办公室、会议室不少于200㎡，总面积不少于300㎡。协议签订后原告即将其办公用房腾退交付给被告丹江口市富丹实业有限公司，原办公用房现已被拆除部分，未拆除部分现由被告丹江口市富丹实业有限公司作为其售楼部使用。协议签订至今，被告丹江口市富丹实业有限公司一直未按照协议返还房屋给原告，而是自行租赁一间车库提供给原告办公使用。另查明，原告前身为丹江口市均州路办事处火车站居委会，登记在该居委会名下有丹房权证城区字第**房屋产权证。春江小城二期工程为被告丹江口市超越土地开发有限公司的投资建设项目，其中部分房屋转包给了被告丹江口市富丹实业有限公司开发。被告丹江口市富丹实业有限公司营业执照上的经营范围中未载明有从事房地产开发或建设等内容。本院认为，对于房屋的拆迁补偿事宜，拆迁人与被拆迁人应当依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。首先，原告与被告丹江口市富丹实业有限公司签订的拆迁补偿协议系双方真实意思表示，合同具有合法性，具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行自己的义务，被告丹江口市富丹实业有限公司应当按照合同约定的面积返还拆迁安置房。原、被告拆迁补偿协议上涉及的原告原办公用地及办公用房部分已被拆除并由被告丹江口市富丹实业有限公司开发建房，剩余部分目前由被告丹江口市富丹实业有限公司使用，故本院对被告丹江口市富丹实业有限公司辩称其没有拆除原告原办公用房的理由本院不予采纳。被告丹江口市富丹实业有限公司辩称原告原办公用房是违章建筑没有证据予以证实。另外，被告丹江口市富丹实业有限公司是否具有房屋拆迁、开发房地产等资质属于管理性规范调整的范畴，并不当然导致协议无效，只有违反法律、行政法规的强制性规范，才会导致合同无效。即使合同无效，被告丹江口市富丹实业有限公司已将原告的办公用房部分拆除并建房，剩余部分亦无法恢复房屋原本的使用价值，原告自身并无过错，被告丹江口市富丹实业有限公司也应该承担相应的缔约过失责任，因此，本院对原告要求被告丹江口市富丹实业有限公司返还其面积为83㎡的办公用房的诉讼请求予以支持。合同中约定剩余面积按照优惠价格购买已无法按照原告的诉讼请求实际履行，合同目的已无法达成，原告可变更诉讼请求后另行主张权利。被告丹江口市超越土地开发有限公司不属于本案争议的拆迁补偿的合同相对方，因此，本院对原告要求该公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、被告丹江口市富丹实业有限公司在本判决生效之日起20日内返还原告湖北省十堰市丹江口市均州路办事处东风社区居民委员会面积为83㎡的办公用房一套；二、被告丹江口市超越土地开发有限公司在本案中不承担责任。二、驳回原告湖北省十堰市丹江口市均州路办事处东风社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务以外的其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告丹江口市富丹实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  吴晓菲审 判 员  曹**强人民陪审员  陈永功二〇二〇年三月二十七日法官助理占展书记员刘江伟本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。