辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初11907号原告：招商银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区十一纬路**。负责人：王默涵，该行行长。委托诉讼代理人：王泽泓，辽宁英林律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈明权，辽宁英林律师事务所律师。被告：张垚，男，1990年10月20日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：朱戈，辽宁明格律师事务所律师。第三人:沈阳新中基房产开发有限公司，，住所地沈河区惠工街**法定代表人:刘岩石。原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告张垚、第三人沈阳新中基房产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人王泽泓，被告张垚委托诉讼代理人朱戈到庭参加诉讼。第三人沈阳新中基房产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对位于沈阳市沈河区惠工街136-1号1A-4-1号房产的强制执行行为。二、判决依法确认并保护原告对上述房产依法享有的抵押权利。三、判决解除对上述房产的查封措施。四、由被告承担诉讼费用。事实与理由：一、原告是涉诉房产的抵押权人，抵押权合法真实有效，应当被依法保护。二、抵押权是担保物权，具有排他性和优先性，沈阳市沈河区人民法院(下称“沈河法院”)强制执行的依据是该院做出的(2009)沈河民二初字第731号民事判决书，该判决保护的是债权，而债权不能对抗抵押权，且原告享有的抵押权成立在先，沈河法院无权基于成立在后的债权强制执行并破除原告成立在先的抵押权。三、沈阳市和平区人民法院(2013)沈和民三初字第237号民事判决、沈阳市中级人民法院作出的(2014)沈中民三终字第630号民事判决以及辽宁省高级人民法院作出的(2015)辽审一民申字第287号民事裁定书共三级法院三份判决和裁定文书均明确阐明一个共同的观点，沈河法院案件申请执行人张垚无权基于(2009)沈河民二初字第731号民事判决书主张撤销招商银行沈阳分行的抵押权。该三份判决和裁定明确确认原告抵押权的客观存在、确认被告无权基于债权撤销原告的抵押权，也表明沈河区法院无权基于被告的判决强制执行原告的抵押权。四、原告提出执行异议，沈河法院驳回了原告的执行异议请求，因此原告起诉到法院，提出执行异议之诉。综上所述，原告所享有的权利完全能够排除沈河法院的强制执行行为，请求沈河法院查清事实，依法判决。被告张垚辩称，一、原告根本没有对本案诉争商品房的抵押权，其不具备主张抵押权的主体资格。原告至今只持有:2003年为案外人孙衍博办理虚假按揭贷款时，备案登记的本案诉争商品房的预抵押登记，本案诉争商品房至今也没有办理过所有权登记，根本不存在办理房屋所有权抵押登记的可能，原告根本没有取得本案诉争商品房的抵押权。预抵押登记只是对未来取得房屋所有权抵押登记的优先权，并不是抵押权本身；无论是案外人孙衍博不配合或者其无法取得本案诉争商品房的所有权，原告的优先权均灭失，根本无法取得对本案诉争商品房所有权的抵押权。（2016）辽01民终11790号民事判决已经明确认定：孙衍博没有对本案诉争房屋的所有权、只享有对开发商的债权请求权。最高人民法院（2015）民申字第766号民事裁定书也已经对商品房预抵押不等同于抵押权的问题有明确的裁判和论述。二、被告全款购房、居住至今，具有合法的、完全的排他权利。经过数个案件的数轮判决均确认：被告2005年为了购买取得唯一一套住房，向开发商一次性支付全部购房价款，并在2005年办理入住、居住至今。完全符合最高人民法院法[2019]254号《关于印发的通知》中第125条关于商品房消费者的定义，也完全符合第127条一般买受人具备排他性的全部条件。经过两轮四审的判决[（2009）沈河民二初字第731号、（2010）沈中民二终字第830号、（2016）辽0103民初571号、（2016）辽01民终11790号]，其中包括涉及本案诉争商品房的最近作出的一个（2016）辽01民终11790号民事判决书，均认定被告享有诉争房屋排他的所有权（包括排除本案原告的按揭贷款和预抵押登记的相对人孙衍博，而且是在本案诉争商品房相关案件审理中的最近作出的生效判决）、判令开发商协助为其办理房屋所有权登记手续。三、案外人孙衍博被利用向原告虚假按揭贷款，实际借款人是开发商，孙衍博根本就是虚假购房。（2007）和民合初字第987号民事判决书、该案件庭审笔录，以及该案件当事人被告开发商提交的证据均证明：开发商通过孙衍博向原告虚假按揭贷款，贷款一直由开发商偿还，原告的按揭贷款合同已被判令解除，原告在明知诉争房屋已被销售给被告后，其因预抵押而主张的优先受偿权被判令驳回，原告对此没有异议、没有上诉；而开发商一直偿还以孙衍博名义借的按揭贷款，开发商始终不认可诉争房屋通过按揭贷款方式已销售给孙衍博，原告早在2007年4月就已知道诉争房屋被开发商实际销售给被告。孙衍博自2003年所谓按揭贷款购房后，直至2013年长达十年左右的时间里，始终没有证据证明其向开发商主张过本案诉争商品房的任何相关权益，明显不是个人购房行为的状态，而以孙衍博名义按揭贷款后，始终是开发商针对本案诉争商品房进行着还贷款、出售该商品房给原告、出庭应诉本案原告提出的解除按揭贷款合同与偿还拖欠贷款的诉讼案件等所有事项，这些事实均证明孙衍博所谓购买本案诉争商品房是虚假的购房，实为开发商套取贷款行为。综上所述，原告根本没有取得对本案诉争商品房的抵押权，作为一个企业法人也不适用最高人民法院法[2019]254号《关于印发的通知》中第125条关于商品房消费者的定义，以及第127条关于一般买受人的定义，无权提出本执行异议之诉，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人沈阳新中基房产开发有限公司未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及本院审核确认的证据，本院认定事实如下：2007年，本案原告将孙衍博、沈阳新中基房产开发有限公司起诉到沈阳市和平区人民法院。诉讼请求：解除原告与孙衍博、沈阳新中基房产开发有限公司签订的个人住房借款合同；孙衍博偿还借款745670.49元及利息；判令原告对孙衍博位于沈阳市沈河区惠工街136-1号（A-4-1）建筑面积235.018平方米房产享有优先受偿权；判令沈阳新中基房产开发有限公司承担连带保证责任。该案庭审中沈阳新中基房产开发有限公司辩称，该公司始终在偿还原告借款本息。该房产所有权人应为该公司。沈阳市和平区人民法院作出（2007）和民合初字第987号民事判决书，判决解除本案原告与孙衍博、沈阳新中基房产开发有限公司签订的个人住房借款合同；孙衍博偿还本案原告借款本金745670.49元及利息；沈阳新中基房产开发有限公司对上述借款本息承担连带责任；驳回原、被告其他诉讼请求。2009年，案涉楼盘有业主取得了房产所有权登记证书。同年，张垚将沈阳新中基房产开发有限公司起诉到我院，诉讼请求：确认原、被告签订的沈河区惠工街136-1号（A-4-1）商品房买卖合同有效；判令被告配合原告办理该房产产权手续。我院作出（2009）沈河民二初字第731号民事判决书，判决：沈阳新中基房产开发有限公司协助张垚办理案涉房产的所有权登记为张垚的手续，相关税费由张垚负担。沈阳新中基房产开发有限公司不服该判决提起上诉，沈阳市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。2013年，张垚将本案原告、孙衍博起诉到沈阳市和平区人民法院，诉讼请求：确认二被告签订的个人住房借款合同中抵押条款无效，判令二被告撤销对案涉房屋的抵押登记。该院作出（2013）沈和民三初字第237号民事判决书，驳回张垚的诉讼请求。张垚不服该判决提起上诉，沈阳市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。张垚申请辽宁省高级人民法院再审该案，该院裁定驳回张垚的再审申请。2019年，在我院（2009）沈河民二初字第731号民事判决书执行的过程中，本案原告作为案外人对该案执行提出书面异议。本院作出（2019）辽0103执异334号执行裁定书，裁定驳回本案原告的异议。本案原告不服该裁定，提起本案诉讼。2020年，本院工作人员到沈阳市不动产登记中心调查案涉房产的相关情况，该中心出具不动产电子登记（簿）查询证明一份，载明：案涉沈河区惠工街136-1号（1-4-1）房产至今无所有权登记，无抵押登记，有抵押预告登记。预购商品房抵押权预告登记权利人为本案原告，预购商品房抵押权预告登记义务人为孙衍博。本院认为，本案的争议焦点为原告是否享有案涉房产的抵押权。本案原告主张其享有案涉房产的抵押权。但依沈阳市不动产登记中心档案记载案涉房产并无抵押登记。1997年5月建设部第56号令发布的《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。本案原告并未取得案涉房产的他项权证。案外人孙衍博也没有取得案涉房产的所有权登记。原告亦无法在案涉房产抵押人尚没有取得所有权登记的情况下取得案涉房屋的抵押登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案依沈阳市不动产登记中心档案记载原告为抵押预告登记权利人，未能就案涉房产办理正式的抵押登记。自2009年案涉房产能够进行不动产登记之日起至本案进入执行程序早已超过三个月。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定“案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案原告曾起诉要求取得案涉房产的优先受偿权，但未获得法院生效判决的支持。依法本案原告不享有案涉房屋的优先受偿权。此外，生效判决已判令“沈阳新中基房产开发有限公司协助张垚办理案涉房产的所有权登记为张垚的手续”，本院对案涉房产登记的执行系依生效判决进行，具有合法依据。综上所述，本案原告不享有足以排除案涉房产强制执行的权利，故对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告招商银行股份有限公司沈阳分行的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告招商银行股份有限公司沈阳分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 杨 芳审判员 卑英超审判员 班 蕊二〇二〇年三月二十日书记员 张青楠