宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书2019）宁0122民初7282号原告（反诉被告）：单某，宁夏回族自治区银川市人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：孟某，宁夏国禾律师事务所律师。被告（反诉原告）：白某1，甘肃省平凉市人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。被告（反诉原告）：白某2，甘肃省平凉市人，不识字，现住陕西省西安市雁塔区。本诉原告（反诉被告）单某与本诉被告（反诉原告）白某1、白某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案，本诉原告（反诉被告）单某于2019年12月5日向本院申请财产保全，要求冻结本诉被告（反诉原告）白某1名下位于宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街银河家园3号楼5单元601室[产权证号：宁（2017）兴庆区不动产权第XXXX号]房屋产权产籍，保全价值83835元，本院审查后，作出（2019）宁0122民初7282号民事裁定书，对上述房产的产权户籍进行了冻结。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告单某及其委托诉讼代理人孟某、被告白某1、白某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告单某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告间的租赁合同；2.请求判令被告支付拖欠的房屋租金79059元（其中电费12459元），违约金3000元，共计82059元；3.请求判令本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年12月9日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定将位于××县的房屋租赁给被告用于经营汽车修理厂，租期两年，租金为每年70800元。由于被告拖欠房租，双方于2019年7月13日协商后，被告出具欠条一张，欠付原告49559元，原告允许被告继续承租经营，房租继续计算至2019年12月9日。2019年10月，原告发现被告将汽车修理厂搬至他处，原告向被告索要欠付房租79059元(49559+5个月29500)，被告推诿拒付，因此成讼。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和相关的法律规定诉至贵院，恳请贵院查明事实，依法判决。本诉被告白某1辩称，我欠付原告的房租，但不是原告陈述的金额，我实际欠付原告房租5429元，2019年7月13日出具的欠条49559元，2019年7月13日之前支付原告现金1830元，49559-1830=47729元，从2019年7月8日至12月8日五个月房租29500元，47729+29500=77229元，减去白某2支付原告6万元，截止2019年12月8日房租我欠原告17229元。贺兰县政府收地不让经营，原告要求被告白某1搬走，白某1于2019年10月8日提前搬走，所以再减去2个月房租，每月5900元，共计11800元，最终欠原告房租5429元。电费已付清。本诉被告白某2辩称，我认为我与本案没有关系，我儿子白某1在不欠原告任何钱的情况下，给原告出具了10万元欠条和一辆车的手续，因为白某1害怕给我打电话，我向原告索要，原告要求将涉案房屋房租支付至12月8日才可以退还欠条，经与原告协商，我给原告支付6万元，原告将欠条归还给我，允许白某1继续经营，但车辆手续仍未归还。反诉原告白某1、白某2向本院提出反诉请求：1.请求判令解除原、被告间的租赁合同；2.请求判令反诉被告支付反诉原告因履行合同违约和给反诉原告造成的损失26749元；3.反诉被告返还不让搬迁的价值35000元的烤漆房以及价值5000元的办公家具；4.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月9日，原告与被告签订了房屋租赁协议，约定将位于××县的房屋租赁给被告用于经营汽车修理厂，租期两年，租金为第一年65160元，第二年70800元，由于2019年9月贺兰县政府征收工业用地，反诉原告租赁的厂房用地也在征收范围，因此反诉原告不得已只好另行租赁其他地段并搬迁，但反诉被告不仅不退还反诉原告的各项费用，反而恶意阻拦，并且扣留反诉原告的烤漆房及办公设备不让反诉原告正常搬迁，经计算，反诉原告不仅不欠反诉被告房租，反诉被告还应当支付反诉原告各项欠款26749元，其中:一、两年房租12l460元，反诉原告已经支付现金97600元，尚欠26560元;二、反诉被告欠反诉原告两层楼装修费30000元，门面房租金10000元，押金5000元，因房屋违建搬迁烤漆房4909元安装及买门3400元，以上合计53309元，两项相减，金额为26749元。反诉被告还应当支付反诉原告各项欠款26749元，此外反诉被告还应当返还反诉原告不让搬迁的价值35000元的烤漆房以及价值5000元的办公家具。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和相关的法律规定诉至贵院，恳请贵院查明事实，依法判决。反诉被告单某辩称，1.本案涉及的房屋租赁合同已经实际解除；2.反诉要求原告支付损失26749元没有事实依据，反诉我方不让搬迁的价值35000元的烤漆房以及价值5000元的办公家具系白某1在经营期间涉及违建，已被贺兰县综合执法局下达限期拆除通知书，并很可能造成我方后续的损失。因此，白某1搬迁工作未能正常进行，并且白某1对烤漆房的估价和办公家具的估价并未见到事实证据；3.本案诉讼费应当由白某1承担。本院经审理认定事实如下：二被告系母子关系。2017年12月9日，原告与被告白某1签订了《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》一份，合同约定原告将位于银川市××区的面积为500平方米砖混结构的厂房租赁给被告白某1用于经营汽车修理厂。租赁期限为两年，自2017年12月9日至2019年12月8日，第一年租金为65160元，第二年租金为70800元，水、电、暖、税、垃圾处理费等费用由被告白某1承担。押金5000元。原告及被告白某1对涉案房屋租金的支付方式未进行约定。涉案合同第五条第四款第三项约定，承租人拖欠租金累计达1个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。违约责任第三项约定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金3000元。合同第九条约定合同到期后，车间内的固定办公二层不得移走，否则补偿出租方20000元整。合同签订后，原告将涉案厂房交付被告白某1使用。2017年11月23日至2019年8月18日，被告白某1通过微信转账方式向原告付款38290元，其中2019年8月18日支付的690元被告白某1自认为电费。2019年7月13日，原告向被告白某2出具收条一张，载明“今收到白某2代其儿子白某1垫付2017年12月9日-2018年12月8日房租陆万元整。下欠的1476元由白某1随后现金支付。至此2017-2018年12月8日前付清”。2019年7月13日，被告白某1向原告出具欠条一张，载明“今欠单某2018年12月8日-2019年7月9日止的厂房租金44100元，和电费12459元（已付7000元），二项合计共欠49559元（大写：肆万玖仟伍佰伍拾玖元整）”。该欠条下方注明：自2017年12月9日到2018年12月8日房租和电费全部给清。水费未付，下欠2019年12月8日前的房租……欠款人：白某1，担保人：白某2”。2019年8月26日，银川德胜工业园区管理委员会、贺兰县综合执法局向原告出具了限期拆除通知书一份，要求原告2019年8月30日前无条件自行拆除出租给被告白某1厂房院内私搭的彩钢棚，因被告白某1用彩钢搭建的烤漆房亦在被拆除范围内，原告将其搬放至砖混结构厂房内。2019年10月，被告白某1将其存放于涉案租赁厂房内的大部分物品搬走并不在该租赁厂房内经营，现仍存放于租赁厂房内的被告白某1的物品有：一栋彩钢搭建的烤漆房、两组皮革沙发、一个押车的千斤顶、两个茶几、三张办公桌、一个保险柜、租用厂房的灯具。庭审中原告及被告白某1均同意将上述物品由被告白某1搬走后不再向原告主张相应物品的价款。以上事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一、房屋租赁合同原件一份，证据二、欠条原件一份，证据三、限期拆除通知书；被告白某1提交的证据一、房屋租赁合同书原件一份、证据二、微信转账记录截屏打印件18张、收条原件一张予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原告与被告白某1签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。合同履行过程中，被告白某1于2019年10月将大部分物品搬离涉案租赁厂房并不在涉案厂房继续经营的行为，其辩称系因政府收地且经原告同意后搬离，原告对此不予认可，其亦未提交证据加以证实，故对其上述抗辩本院不予采纳，故其前述行为应认定为在涉案租赁合同履行期限届满之前，被告白某1以其行为明确表明不履行主要债务的行为，原告据此获得法定解除权。原告于2019年11月18日向本院提起诉讼，本院于2019年11月28日向二被告邮寄送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，二被告于2019年11月30日签收上述材料，则2019年11月30日即为原告要求解除合同的通知到达被告白某1之日，故涉案《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》自2019年11月30日解除，对于原告及被告白某1要求解除涉案合同的诉请，予以支持。合同解除后，合同权利义务终止，被告白某1应在合理期限内结清其承租涉案房屋期间所发生的房屋租金等费用，截止2019年11月30日，涉案房屋租金共计134408元[65160元+70800元÷365天×357天（2018年12月9日至2019年11月30日）]。截止2019年8月18日，被告白某1通过其个人及被告白某2共向原告支付款项98290元（38290元+60000元），被告白某1主张其中除2019年8月18日的690元为电费外，下剩97600元均为房屋租金，原告主张除690元不是房屋租金外，还有3000元系其在被告白某1处刷POS机后被告白某1向其微信转账产生，其向本院申请延期举证，本院予以准许，但在本院指定的举证期限届满后，原告仍未向本院提交上述证据，因此产生的不利后果应由原告承担，故对于被告白某1已付房屋租金，应认定为97600元，被告白某1还应向原告支付房屋租金36808元（134408元－97600元）。关于原告要求被告白某1支付承租房屋期间产生的电费12459元的诉请，被告白某1于2019年8月18日向原告支付的690元其自认系电费，原告主张该款项为卷闸门的钱，但未就其主张向法庭提交证据，故本院不予采信，前述款项应认定为被告白某1交纳的电费，被告白某1抗辩称其电费已付清，但其未提交证据加以证实，本院不予采信，综上，被告白某1还应向原告支付电费11769元（12459元-690元）。关于原告要求被告白某2承担付款责任的诉请，被告白某2并非涉案合同相对方，涉案合同所涉义务对其并无约束力，经本院释明后原告要求被告白某2对2019年7月13日在被告白某1向原告出具的欠条上所载欠款49559元承担保证责任（该款项包含房屋租金和电费），被告白某2在上述欠条担保人处签名捺印的行为系其真实意思表示，但原、被告双方未约定保证方式及保证期间，则应视为被告白某2对涉案欠条所载款项承担连带保证责任，保证期间应自主债务履行期限届满之日起6个月内。涉案欠条约定被告白某2对被告白某1欠付房屋租金中的44100元承担保证责任，扣减被告白某1已付7000元，被告白某2应对下剩37100元承担连带保证责任。截止原告提起本案诉讼，被告白某1共支付房屋租金97600元，扣减2017年12月9日至2018年12月8日期间的房屋租金65160元，下剩32440元，故被告白某2对被告白某1欠付房屋租金应承担连带保证责任的金额为4660元（37100元-32440元），对被告白某1欠付电费应承担连带保证责任的金额为11769元，合计16429元。关于原告要求被告白某1支付违约金3000元的诉讼请求，因被告白某1在合同期限届满前搬离的行为系违约在先，虽双方未约定房屋租金的具体支付方式，但自其搬离其应在合理期限内结清房屋租金并腾退房屋，其至今未结清房屋租金的行为亦属违约，故对于原告主张的违约金，本院予以支持。关于被告白某1要求原告支付因履行合同违约给其造成的损失26749元的诉请，其并未提交证据证实原告存在违约行为且因原告的违约行为给其造成损失，应由其承担举证不能的不利后果，本院对其该项诉请不予支持。关于被告白某1诉请的第三项，庭审中被告白某1同意搬走存放于涉案租赁厂房中的物品后不再主张相应对价，原告亦同意，庭审中查明现存放于涉案租赁厂房内的物品有：一栋彩钢搭建的烤漆房、两组皮革沙发、一个押车的千斤顶、两个茶几、三张办公桌、一个保险柜、租用厂房的灯具，考虑到搬离上述物品需要时间，本院酌定由被告白某1于本判决生效之日起十五日内搬离。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）单某与本诉被告（反诉原告）白某1于2017年12月9日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》于2019年11月30日解除；二、本诉被告（反诉原告）白某1支付本诉原告（反诉被告）单某房屋租金36808元，电费11769元，支付违约金3000元，共计51577元，于本判决生效之日起十五日内付清；本诉被告（反诉原告）白某2对上述欠付房屋租金及电费中共的16429元承担连带清偿责任；本诉被告（反诉原告）白某2对上述欠款承担连带清偿责任后有权向本诉被告（反诉原告）白某1追偿；三、本诉被告（反诉原告）白某1于本判决生效之日起十五日内将存放于银川市德胜工业园区德翔东路10号的面积为500平方米砖混结构的厂房内的物品搬离（包括一栋彩钢搭建的烤漆房、两组皮革沙发、一个押车的千斤顶、两个茶几、三张办公桌、一个保险柜、租用厂房的灯具）；四、驳回本诉原告（反诉被告）单某的其他诉讼请求；五、驳回本诉被告（反诉原告）白某1、白某2的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费926元，由本诉原告单某负担344元，本诉被告白某1负担582元；财产保全费858元，由本诉被告白某1负担；反诉案件受理费510元，由反诉原告白某1、白某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘月风 二〇二〇年三月二十六日（法官助理 柯玉平书记员 李 娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。