广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初14162号原告：中山市浪漫之光灯饰有限公司，住所地广东省中山市古镇曹一新兴大道****之2。法定代表人：蓝彦，总经理。委托诉讼代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凯，广东邦杰律师事务所实习律师。被告：中山市古镇金凤凰足浴休闲中心，住，住所地广东省中山市古镇曹一村新兴大道******/div>经营者：李志超，男，1985年3月18日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。被告：李志超，男，1985年3月18日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：徐建功，广东任允律师事务所律师。被告：中山市古镇天宏大酒店，住所地，住所地广东省中山市古镇镇曹一村新兴大道****iv>主要负责人：金旭东。被告：金旭东，男，1966年4月19日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：张金龙，广东力创律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：刘慧珊，广东力创律师事务所实习律师。被告：中山市古镇镇曹一村民委员会，住所地广，住所地广东省中山市古镇镇曹一新兴大道**v>主要负责人：侯佳恒，村主任。委托诉讼代理人：刘敏，广东南鹏展法律师事务所律师。原告中山市浪漫之光灯饰有限公司（以下简称浪漫之光公司）与被告中山市古镇金凤凰足浴休闲中心（以下简称金凤凰足浴中心）、李志超、中山市古镇天宏大酒店（以下简称天宏大酒店）、金旭东、中山市古镇镇曹一村民委员会（以下简称曹一村委会）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浪漫之光公司的法定代表人蓝彦及委托诉讼代理人蓝国，被告金凤凰足浴中心、李志超的共同委托诉讼代理人徐建功，被告天宏大酒店、金旭东的共同委托诉讼代理人张金龙，被告曹一村委会的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浪漫之光公司向本院提出诉讼请求：1.金凤凰足浴中心、李志超、天宏大酒店、金旭东连带赔偿浪漫之光公司天花装修损失计52万元及灯具毁损损失22258元，合计542258元；2.曹一村委会对金凤凰足浴中心、李志超、天宏大酒店、金旭东的债务承担连带赔偿责任。诉讼过程中，浪漫之光公司变更诉求1为金凤凰足浴中心、李志超、天宏大酒店、金旭东赔偿浪漫之光公司天花装修损失176228.84元和鉴定费64500元。事实和理由：浪漫之光公司承租曹一村委会位于古镇新兴大道曹一路段第三幢商业楼底层本段一楼、二楼商铺，天宏大酒店、金旭东将其承租曹一村委会的位于曹一新兴大道东16号C栋物业中的三楼转租给金凤凰足浴中心、李志超用作足浴休闲中心。由于金凤凰足浴中心、李志超在经营期间，水管、地漏等工程设、地漏等工程设施处理不当漏水，不仅严重影响浪漫之光公司的正常经营，而且导致浪漫之光公司的商铺装饰工程大面积溃烂、财物锈烂、安装的灯饰样板掉落打烂及部分天面商铺无法正常使用等重大经济损失。期间，浪漫之光公司屡屡催促金凤凰足浴中心、李志超整改、处理，并屡屡要求作为物业承租人的天宏大酒店、金旭东，及作为物业业主的曹一村委会给予协调处理，以保障浪漫之光公司的正常租赁经营。不仅如此，浪漫之光公司还到镇政府信访投诉，但天宏大酒店、金旭东及曹一村委会均未尽到承租及出租人应有的物业管理责任，上述情形至今未果。由于金凤凰足浴中心、李志超的所作所为已严重损害浪漫之光公司的合法权益，造成浪漫之光公司重大经济损失，根据民法总则等法规，金凤凰足浴中心、李志超应当对浪漫之光公司的损失承担赔偿责任。而天宏大酒店、金旭东系该物业的承租方和转租方，曹一村委会系该物业的业主和物业管理方，对于金凤凰足浴中心、李志超的行为应尽到基本的物业管理责任，应协助浪漫之光公司责令金凤凰足浴中心、李志超及时有效修复，以保障浪漫之光公司正常的物业租赁使用。但天宏大酒店、金旭东及曹一村委会均未尽到其作为物业承租人、转租人及出租人、物业管理人的管理责任。因此，根据民法总则等法规，天宏大酒店、金旭东、曹一村委会应当对金凤凰足浴中心、李志超的行为造成浪漫之光公司的损失承担赔偿责任。金凤凰足浴中心、李志超共同辩称，1.金凤凰足浴中心对涉案房屋漏水已经处理完毕，根据浪漫之光公司、金凤凰足浴中心及施工方刘福签订的《三方协议》，本案房屋漏水责任应当由浪漫之光公司及施工方刘福明承担，而与金凤凰足浴中心、李志超无关。施工方刘福明进行了施工，浪漫之光公司进行了验收，金凤凰足浴中心付清了工程款。之后该房屋即便再次漏水也均应由浪漫之光公司及施工方刘福明负责。2.浪漫之光公司主张存在542258元损失的事实证据不足。3.浪漫之光公司不能证明其所主张的542258元损失与房屋漏水之间的因果关系，也不能证明房屋漏水与水管爆裂之间的因果关系。本案只有在水管爆裂漏水的情况下才由楼上相关单位负责，浪漫之光公司并未能证明本案房屋漏水是由水管爆裂造成。综上，请驳回浪漫之光公司对金凤凰足浴中心、李志超的起诉或驳回其诉讼请求。鉴定费由应由浪漫之光公司及第三方承担。天宏大酒店、金旭东共同辩称，1.本案是物权保护纠纷，天宏大酒店、金旭东不是本案适格主体，涉案房屋漏水事件发生在2015年6月前，金旭东是2017年初才从陈龙德处承接该酒店，天宏大酒店、金旭东没有实施任何侵权行为，也不存在任何过错，天花的损失或修复均与天宏大酒店、金旭东无关，不应承担本案任何责任。2.在2015年6月13日，浪漫之光公司与金凤凰足浴中心就案涉房屋漏水事件的相关修补及费用承担进行协商，并签订《三方协议》，该协议对浪漫之光公司、金凤凰足浴中心及补漏责任人刘福明的相关权利义务进行明确约定，而且金凤凰足浴中心也按照该协议约定履行相关义务，所以房屋漏水事件是经浪漫之光公司、金凤凰足浴中心协商已经了结，浪漫之光公司无权就房屋漏水事件主张任何权利。综上，请求驳回对天宏大酒店、金旭东的所有诉求。曹一村委会辩称，1.曹一村委会与本案无关，因为浪漫之光公司与金凤凰足浴中心、李志超、天宏大酒店、金旭东在使用租赁物过程中产生的纠纷，曹一村委会作为该物业的所有权人，只是出租方，并不参与租赁物的使用当中。曹一村委会与金旭东、浪漫之光公司分别签订《租赁合同》，明确约定，租赁过程中产生的一切纠纷包括经济责任、安全事故责任、民事赔偿责任均由承租人自行承担。2.曹一村委会也在两租户发生纠纷时积极协调，之前金凤凰足浴中心、李志超、天宏大酒店、金旭东提到的《三方协议》也是在曹一村委会的大力协调之下才达成的。因此，曹一村委会尽到应有的管理责任，对损害事实的发生，其没有任何过错，也无需承担任何责任。3.事件发生与施工方有直接因果关系，浪漫之光公司应以当时施工方刘福明作为主体。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2013年1月18日，曹一村委会（甲方，出租方）与浪漫之光公司（乙方，承租方）签订《新兴大道灯饰商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方位于古镇新兴大道曹一路段第三幢商铺楼底层本段一楼、二楼商铺，实际租用面积1100平方米，租赁期五年，从2013年7月1日起至2018年6月30日止；乙方必须维护楼宇结构完整，乙方租赁过程中所发生的经济、法律责任、安全事故等一切事项，由乙方自行负责，与甲方无关；租赁期满后，固定在墙上地面的一切装修及消防设施不得自行拆走，亦不得损坏建筑物件及地面原貌等内容。浪漫之光公司自行装修后用作灯饰门市经营。金凤凰足浴中心成立于2014年4月28日，为个体户，经营者李志超，属洗浴服务行业。金凤凰足浴中心自成立起即在现住所地即中山市古镇镇××大道××楼（在浪漫之光公司所承租的上述租赁物中二楼的上一层）营业。2015年6月13日，金凤凰足浴中心（甲方）、浪漫之光公司（乙方）、刘福明（丙方）就天宏酒店3楼金凤凰沐足漏水补漏工程签订《施工合同三方协议》，确认由于二楼乙方疑似三楼沐足冲凉房渗水到二楼，现由乙方找到丙方负责此次补漏施工，工程款由甲方支付，施工完成后，如还有漏水现象，甲方概不负责，由乙方以及施工方全部承担由此引起的一切后果（如水管爆裂漏水仍由楼上单位负责）；工程内容包括三楼卫生间全部即38个卫生间做表面防漏水，总造价40000元；38个卫生间地面瓷砖与瓷砖之间的空隙填充液体水泥基渗透结晶型防水材料；工程期限为2015年6月13日开工，至2015年7月12日结束；工程完成后，由丙方向乙方提出竣工验收申请，乙方应在2天之内安排验收工作，并告知乙方、甲方可以参加验收；乙方验收后不再漏水，如有漏水，丙方必须在8小时内处理，并对乙方造成的损失给予赔偿等内容。该协议还有见证方曹一村委会、天宏大酒店的确认。上述工程已完工，浪漫之光公司确认收到金凤凰足浴中心支付的上述工程款40000元并称已转交给刘福明。后浪漫之光公司承租的上述租赁物二楼天花仍受漏水影响。2017年2月23日，曹一村委会组织浪漫之光公司、天宏大酒店、金凤凰足浴中心协调处理浪漫之光公司天花漏水争议。金凤凰足浴中心承诺：1.把漏水点堵住，先把漏水导走，不影响浪漫之光公司使用天花和正常营业，日后再有漏水要及时处理；2.二次装修时重新做防漏。另曹一村委会组织会议，要求天宏大酒店、金凤凰足浴中心维修好漏水点，并承诺在合同期满时交回的建筑物楼宇不出现漏水，不影响再次出租。天宏大酒店、金凤凰足浴中心均予以承诺。2017年4月、5月，天宏大酒店发现金凤凰足浴中心仍有漏水至二楼浪漫之光公司，并告知曹一村委会，曹一村委会曾把三楼水闸关闭。后金凤凰足浴中心新建公共冲凉房，并停用上述38个卫生间。2017年11月21日，浪漫之光公司以金凤凰足浴中心漏水严重损害其二楼天花，造成重大经济损失为由诉至本院，提出前述诉请。另查明：天宏大酒店成立于2012年9月19日，为个人独资企业，投资人金旭东。天宏大酒店自成立起即在现住所地即中山市古镇镇××大道××栋营业。2017年2月21日，曹一村委会（甲方）与金旭东（乙方）签订《租赁合同》，确认原承租人陈龙德申请变更为乙方，变更前及变更后所产生的所有债权债务均由乙方承担；甲方与陈龙德原旧合同作废，乙方清楚了解出租物现状的所有情况下，甲方与乙方重新签订以下合同条款：甲方将位于中山市××幢首层约633平方米、二至六层共7613平方米及提供配套停车场给乙方经营酒店使用，期限为15年，从2009年3月1日起至2024年2月28日止；乙方自行装修，装修工程保证不破坏楼宇结构；租赁期内，乙方要负责整座大楼内部现有设施的维护保养和修理；乙方经营要注意环保，应配置相应的环保清理排污设施，以避免对周边环境造成污染等内容。金旭东将上述租赁物用于经营天宏大酒店。2017年2月25日，金旭东以天宏大酒店（甲方）的名义与李建兴（乙方）签订《天宏大酒店三楼租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于中山市古镇镇××大道××层铺位（早餐、电房除外）用于从事足浴、按摩之用，租赁期为十年，自2013年12月1日起至2024年2月28日止；乙方对租赁物进行独立装修，并应合理使用爱护租赁物及由甲方提供的附属设施、设备等内容。李建兴将上述租赁物用于经营金凤凰足浴中心。金凤凰足浴中心确认李建兴是其股东，金旭东承接上述租赁物后由天宏大酒店与李建兴重新签订上述租赁合同。金凤凰足浴中心对租赁物进行装修，并设有茶水间，放置了洗衣机。该茶水间通往室外露台，该室外露台平常也是金凤凰足浴中心使用。又查明：本案各方当事人确认，前述各租赁合同中涉及的第3幢或C幢（栋）为同一座楼宇，业主是曹一村委会，浪漫之光公司向曹一村委会承租第一、二层的各一部分，金旭东向曹一村委会承租第一、二、三层的各一部分及四至六层的全部，李建兴向金旭东（天宏大酒店）承租三层的全部，浪漫之光公司在金凤凰足浴中心的下一层。曹一村委会与浪漫之光公司确认浪漫之光公司对前述租赁物还在承租期内。诉讼过程中，浪漫之光公司申请对以下事项进行司法鉴定：1.天花霉烂原因；2.具体漏水现状及漏水原因；3.对霉烂天花装饰工程进行修复装修所需的工程造价和灯具毁损的损失。本院依法启动鉴定程序，经摇珠抽签，委托广东智弘检测鉴定有限公司（以下简称智弘鉴定公司）对上述事项第1、2项进行鉴定。浪漫之光公司已向智弘鉴定公司交纳鉴定费用56500元。智弘鉴定公司于2019年6月13日作出编号为GDZH-2019-0004（正稿）的《中山市浪漫之光灯饰有限公司二层天花板渗漏水原因检测鉴定报告》，鉴定意见：(1)原二层天花板底渗漏水痕迹是由于后期改造卫生间箱体内壁及上部防水部分损坏或局部失效,导致卫生间用水下渗到饰面层及箱体内部造成箱体内部积水,积水沿板底原卫生间沉箱之间后浇楼板边缘防水失效区域下渗到二层天花板底所致,故二层天花板旧渗漏水痕迹均为38各卫生间使用期间造成的板底渗漏。(2)三层1-3～1/1-3×1/1-C～1-D轴茶水间东南角门洞口区域室内楼面与上方饰面层接合面已有脱开现象,二层东南角区域渗水是因外侧露台处雨水及生活用水沿脱开的接合面内渗到室内饰面找平层经扩散后沿楼板不密实区域下渗到二层天花板底,导致渗漏。(3)房间卫生间后期在饰面砖拼接缝处采用液体“防水材料”维修未能起到防渗漏水作用。(4)二层位于三层的1-4～1-5×1-B～1-C轴区域阶段性渗水主要原因是由于对应的三层区域泡水后水源下渗到楼面导致找平层含水并沿楼面不密实或防水失效区域下渗所致。(5)公共卫生间区域现阶段未发现有水下渗到楼面造成找平层潮湿、积水现象。处理建议:鉴于现阶段渗漏水区域主要因三层茶水间东南角门洞口位置室内外连接处积水以及室内饰面层与楼板面脱开造成积水沿脱开处内渗引起室内渗漏水,建议对上数据门槛处楼地面按照国家规范重新进行防水处理和施工。曹一村委会对鉴定意见全部没有异议，其他当事人对该鉴定意见并不全部认同。后浪漫之光公司明确撤回对灯具毁损进行损失评估的申请。本院依法启动鉴定程序，经摇珠抽签，委托中山市顺正房屋鉴定加固有限公司（以下简称顺正公司）对霉烂天花装饰工程进行修复装修所需的工程造价进行鉴定。浪漫之光公司已向顺正公司交纳鉴定费用8000元。顺正公司于2019年12月12日作出《中山市浪漫之光灯饰有限公司二层天花装饰修复工程施工方案及费用预算》（以下简称评估报告），载明需对浪漫之光公司二楼天花（灯具展厅区域天花多处渗水痕迹、霉烂面积219.72平方米，办公室天花600×600石膏板吊顶损坏面积11.94平方米，餐厅区域天花装饰开裂、损坏面积约71.23平方米）损坏位置作拆除重做处理，修复工程项目造价176228.84元。浪漫之光公司认为该评估结果太低，但申请按该评估结果变更诉讼请求，要求法院按该评估结果依法进行判决。金凤凰足浴中心、李志超对该评估报告认可，但关联性不予确认，并认为即使法院按照该评估价格进行判决，也应当对装修进行折旧处理，且装修已折旧完毕，需要重新装修。天宏大酒店、金旭东对于该评估报告的形式真实性无意见，但对其关联性及合法性有异议，该施工方案采取重新装修的方式来确认修复费用，这是不合理也是不科学的。曹一村委会同意金凤凰足浴中心、李志超、天宏大酒店、金旭东的意见。本院认为,本案为财产损害赔偿纠纷。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，金凤凰足浴中心自2014年4月起在浪漫之光公司楼上经营洗浴项目，用水量、排水量较大，理应采取有效措施排水。因金凤凰足浴中心使用的原38个卫生间漏水，水渗到浪漫之光公司二楼天花，故双方及案外人约定由浪漫之光公司找到案外人对原38个卫生间表面防漏水处理，金凤凰足浴中心支付相应工程款。案外人完成施工后，金凤凰足浴中心继续使用该38个卫生间。但依据智弘鉴定公司的鉴定意见，因为卫生间箱体内壁及上部防水部分损坏或局部失效，且该表面防水工程并未能起到防渗漏水的作用，故浪漫之光公司二楼天花还是受到该38个卫生间漏水的影响。在曹一村委会、金旭东的督促下，金凤凰足浴中心在2017年4、5月左右停用该38个卫生间，建设并启用新的公共卫生间，该公共卫生间现今未有漏水情况。可见，在2014年至2017年长达三年时间里，是金凤凰足浴中心使用的原38个卫生间漏水使浪漫之光公司二层天花板底损坏、逐渐霉烂，浪漫之光公司遭受的经济损失与金凤凰足浴中心的侵权行为之间具有直接的因果关系，金凤凰足浴中心理应承担侵权责任。浪漫之光公司有权要求金凤凰足浴中心赔偿相应损失。根据顺正公司的评估报告，需对浪漫之光公司二楼天花损坏位置作拆除重做处理，修复工程项目造价176228.84元。而根据浪漫之光公司与金凤凰足浴中心及案外人的约定，浪漫之光公司找到案外人对原38个卫生间进行表面补漏施工后如还有漏水的，金凤凰足浴中心不负责，由浪漫之光公司及案外人承担由此引起的一切后果。如上述，是该表面防水工程失效和卫生间箱体内壁及上部防水部分损坏或局部失效共同造成卫生间继续渗漏水，使浪漫之光公司二楼天花继续受损的后果，故浪漫之光公司也应依约承担该表面防水工程失效造成卫生间漏水的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条规定：二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。因难以确定浪漫之光公司、金凤凰足浴中心的责任大小，依法应按平均承担责任，故金凤凰足浴中心应按修复工程项目造价的50%向浪漫之光公司赔偿88114.42元（176228.84×50%）。同理，对浪漫之光公司已支出的案涉鉴定费用共64500元，金凤凰足浴中心也应承担50%即32250元。金凤凰足浴中心是李志超经营的个体户，故浪漫之光公司要求李志超对金凤凰足浴中心的债务承担连带责任的诉请有理，本院予以支持。浪漫之光公司以金旭东、曹一村委会未尽管理责任为由要求金旭东、曹一村委会对其损失承担赔偿责任，但从已查明的事实可知，在案涉漏水事件发生过程中，金旭东、曹一村委会均有积极采取协调措施处理，要求金凤凰足浴中心做好防漏工作，金凤凰足浴中心也与浪漫之光公司协商采取过防水措施。可见，金旭东、曹一村委会与已尽到了作出承租人（转租人）、出租人应有的管理责任，故本院对浪漫之光公司该诉请不予支持。浪漫之光公司要求天宏大酒店承担赔偿责任，于法无据，故本院不予支持。天宏大酒店、金旭东、曹一村委会的相应有理抗辩，本院予以采纳。另依据智弘鉴定公司的鉴定意见，虽然浪漫之光公司二楼天花原已受损部分并非由现阶段三楼茶水间东南角门洞口区域室内楼面与上方饰面层接合面脱开渗水造成,但外侧露台处雨水及生活用水已沿该脱开的接合面内渗到二层天花板底,若不及时修补，将造成新的天花受损、霉烂后果。金凤凰足浴中心作为实际使用人、金旭东作为承租人（转租人）、曹一村委会作为出租人，理应根据各方约定，及时采取有效措施防水、排水。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条规定，判决如下：一、被告中山市古镇金凤凰足浴休闲中心、李志超于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市浪漫之光灯饰有限公司赔偿天花装修损失88114.42元和鉴定费用32250元；二、驳回原告中山市浪漫之光灯饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9223元，由原告中山市浪漫之光灯饰有限公司负担4611元，被告中山市古镇金凤凰足浴休闲中心、李志超负担4612元（该费用原告中山市浪漫之光灯饰有限公司已预交，本院不予退还，由两被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈玉珍人民陪审员  李玉棠人民陪审员  潘晓华二〇二〇年三月二十六日书 记 员  胡冬娴