广西壮族自治区贺州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂11执复1号 复议申请人（被执行人）：陈福祥，男，1965年8月27日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 复议申请人（被执行人）：张艳阳，女，1963年1月28日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 申请执行人:贺州市亿兆小额贷款有限责任公司。 法定代表人：黄道明，总经理。 复议申请人陈福祥、张艳阳不服执行法院（2019）桂1102号执异93号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院审查查明以下事实，本案执行依据（2018）桂1102民初981号民事判决书判决：一、被告陈福祥偿还原告借款本金1000000元及利息（利息：从2016年3月26日起至被告还清之日止，以1000000元为基数，按年利率24%计算）；二、原告贺州市亿兆小额贷款有限责任公司对被告陈福祥所有的坐落于贺州市平××区××镇××村（市水果批发市场旁）的贺房权证八步字第（2003）00019647号房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、被告张艳阳对上述第一项借款本息承担连带清偿责任。 被执行人陈福祥享有位于贺州市××村（市水果批发市场旁）工业用地的国有土地使用权[国有土地使用权证号：贺国用（2002）字第7830号]、房产使用权[房屋所有权证号：贺房权证八步字第（2003）00019647号]（含加建部分）及其他尚未办理产权登记的地上建筑物。其中，贺国用（2002）字第7830号国有土地使用权，贺州市国土资源局2018年10月8日出具的《宗地登记信息查询情况说明》确认，该地块为被执行人陈福祥个人单独所有，面积为1827.5平方米，规划用途为工业用地。2013年9月30日，贺州市正源农业发展有限责任公司向广西贺州桂东农村合作银行平桂支行贷款800万元，异议人以上述房地产作为抵押物为该笔贷款提供担保（第一顺位）。 2019年6月15日，经贺州市中级人民法院委托深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司对上述被执行人陈福祥名下房地产进行市场价值评估，该公司作出深咨房评自hz[2019]第06001号《房地产估价报告》，上述房地产总价值（土地+建筑物）为314.29万元。异议人收到执行法院送达的评估报告后，未依照相关规定提出书面异议申请重新评估。 2019年9月17日，执行法院作出（2019）桂1102执恢214号之一执行裁定：拍卖登记在被执行人陈福祥名下位于贺州市××镇××村（市水果批发市场旁）工业用地的国有土地使用权[国有土地使用权证号：贺国用（2002）字第7830号]、房产[房屋所有权证号：贺房权证八步字第（2003）00019647号]（含加建部分）及其他尚未办理产权登记的地上建筑物。 执行法院认为，本案执行过程中，执行法院对本案执行标的物的评估程序合法。异议人主张应重新评估应依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，在收到评估报告后十日内书面向执行法院提出异议，同时，应按照该法律规定提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，经执行法院审查异议成立后，方能重启评估程序。 本次拍卖所涉及的国有土地使用权土地有争议问题。我国实行的是土地所有权国有制。国家相关部门行使土地管理权。土地用途由国家城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，确定某种具体用途的性质，而土地使用者使用土地则根据所使用的不同类型的土地支付相应的土地使用费。根据土地管理法、城市房地产管理法的相关规定，土地使用权人可以依土地变性流程申请改变土地用途，但最终土地性质的确定，应以土地使用权登记簿的登记为准。政府有关部门行使土地使用管理权，土地使用权人可以向政府土地管理部门申请改变土地性质，但由土地管理部门审查批准，实际并不存在争议，而是相关管理部门是否同意土地使用权人改变土地性质申请的问题。 评估价格过低问题。执行法院评估本案执行标的物由上级法院依照相关程序委托具有资质的评估机构进行评估，评估依据的是不动产登记簿上载明的对不动产权利类型登记及评估时不动产的现实情况，其所出具的是不动产的现时市场价值评估报告。异议人主张评估拍卖的土地存在三种性质类型的土地，没有事实和法律依据，执行法院予以驳回。 复议申请人向本院申请复议，请求撤销贺州市八步区人民法院作出的（2019）桂1102执异93号民事裁定，并裁定中止对复议申请人名下位于贺州市××村（市水果批发市场旁）的国有土地使用权、房产（含加建部分）及其他尚未办理产权登记的地上建筑物的司法拍卖程序。理由如下： 一、所拍卖土地确实存在争议，贺州市八步区人民法院认定该土地不存在争议，是错误的。 贺州市八步区人民法院认为本案并非土地是否存在争议的问题，而是土地管理部门是否同意土地使用权人改变土地性质申请的问题，该说法是不准确的。在2019年6月4日贺州市自然资源局给申请人的答复函中，冷库通道的63平方米土地用途按城镇住宅用地确定，出让年限70年，自贺政字[1994]151号文件批复之日起算。如果本案性质仅为变更土地性质的申请，则该块城镇住宅用地的使用期限应当自申请人申请变更土地性质之日起算，而非溯及至当年政府批准该快土地转让之日起算。因此，本案中所拍卖的土地涉及数块用途不同的土地的说法是成立的。 此外，在贺州市自然资源局给申请人的答复函中称，该宗土地经重新指界定线，该宗土地实际面积为1822.04平方米，与申请人所持有的土地权属证书及拍卖公告所标示的面积（1827.5平方米）不符。所拍卖的土地范围与相邻土地必然存在重叠之处，即存在争议。因此，对该土地的拍卖应当中止，等待该宗土地性质、面积的具体落实。 二、该宗土地评估价格确实过低，如据此确定拍卖保留价，势必影响该宗土地的最终成交价，显失公平。 申请人曾先后将该宗土地抵押给广西贺州桂东宁村合作银行西湾支行以及贺州市亿兆小额贷款有限责任公司，其中仅广西贺州桂东宁村合作银行西湾支行的抵押债券数额即高达800万元，在该次抵押中，对该宗土地所做的价值评估也远高于所抵押的800万元债权。拍卖时的价值评估远远低于抵押时的价值评估，势必直接导致申请人失去清偿债务的能力，将因此一直背负着巨额债务，背离了申请人当时抵押土地的初衷，对申请人极为不公。 此外，该宗土地上所建的建筑面积为1797.12平方米的房屋，其建设工程规划许可证上明确注明为商住综合楼。即使贺州市八步区人民法院对该栋房屋依附的土地用途仍认定为工业用地，也无法否认该栋房屋本身为商住综合用途的事实。然而本次拍卖中所做的价值评估，对土地及地上附着物一律按照工业用途来进行评估（这是采用1998年的依据来定，本该依照2002年由中院拍卖转让给申请人后的相关文件来定义为准），无视该栋建筑物较为特殊的性质，也是错误的。因此应当对此作出纠正，重新进行评估。 申请执行人贺州市亿兆小额贷款有限责任公司未作出书面答辩。 本院认为，执行法院拍卖的执行标的物是否存在争议的问题，我国实行的是城市土地所有权国有制，国家相关部门行使土地管理权。土地用途由国家城市规划管理部门根据城市总规划的需要，确定某种具体的性质，并颁布土地证书，土地证是一个法律凭证，从复议申请人持有的国有土地使用权证书及贺州市国土资源局2018年10月8日出具的《宗地登记信息查询情况说明》看，涉案土地的地理位置，用地性质，用地面积，使用者等相关信息清楚、明确，并不存在土地争议问题，复议申请人提出涉案土地有争议，未能提供充分的证据加以证实，本院不予采信，执行法院根据案件查明的事实认定涉案土地没有争议是正确的，本院依法应予以维持。至于复议申请人提出评估价格过低的问题，因复议申请人在法律规定的期限内没有行使权利，依法应视为放弃自己的权利，故对其提出要求重新评估的主张，本院不予支持。 综上，复议申请人的理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十三第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人陈福祥的复议申请，维持贺州市八步区人民法院（2019）桂1102执异93号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 陈 琴 审判员 杨桂明 审判员 黎 健 二〇二〇年三月五日 书记员 彭紫洋