山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6459号 上诉人（原审被告）：齐庆功，男，1972年4月17日生，汉族，居民，住寿光市。 委托诉讼代理人：郝光全，山东联邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张彬，男，1982年12月13日生，汉族，居民，住寿光市。 委托诉讼代理人：王伯祥，山东寿城律师事务所律师。 上诉人齐庆功因与被上诉人张彬房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 齐庆功上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人要求支付房屋租赁费及违约金的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定双方存在租赁合同关系与事实不符。被上诉人提供的房屋租赁合同、补充合同及沿街楼租赁合同均为虚假合同，合同上的签字人并非被上诉人，而是其舅舅刘晓光，上诉人自始至终不认识被上诉人。本案真实情况是，上诉人所在的潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司与被上诉人的舅舅刘晓光担任经理的寿光市五金交电化工有限公司【以下简称五金公司】签订房屋租赁合同时，刘晓光提出必须给其好处费，因此刘晓光虚构了寿光市西面积86平方米沿街楼一套，以租赁费的形式支付好处费，合同中的沿街楼一套实际并不存在。每次名义租赁费均由刘晓光本人领取，刘晓光给上诉人出具的收据完全可以证实，后刘晓光提出将好处费增加至100000元，因上诉人已在五金公司的租赁物上进行了大量投资，迫于无奈不得不签订了补充合同。二、被上诉人同案外人五金公司签订的合同系刘晓光个人炮制的虚假合同，五金公司从未出租给被上诉人房屋，被上诉人亦未向公司缴纳过租赁费。一审认定被上诉人向五金公司缴纳了600000元租赁费与事实不符，租赁房屋根本不存在，上诉人亦未将被上诉人所称的租赁房屋改造为新春天购物城东门。同时，为查明案件事实，申请追加五金公司作为第三人出庭。另，因刘晓光已涉嫌犯罪，本案应移送公安机关予以查处。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 张彬辩称，上诉人与五金公司签订的租赁合同约定的范围为东西42米、南北50米，共计2100平方米，不包括涉案86平方米房屋。本案合同签订于2004年3月，五金公司房屋确权登记于2005年3月，上诉人将所租赁的本案房屋改为商场门口，所以在产权登记证书中未予标注。 张彬向一审法院起诉请求：1、依法判令齐庆功支付租赁费400000元并承担违约金100000元；2、诉讼费由齐庆功负担。 一审法院认定事实：2003年12月26日，张彬与案外人五金公司签订沿街楼租赁合同，约定五金公司将位于寿光市区楼（面积86平方米）出租给张彬使用，租赁期限20年，至2024年1月1日，租金共600000元。 2004年3月8日，张彬与齐庆功签订房屋租赁合同，约定张彬将上述沿街楼（渤海路与新兴街交汇处西北角五金大楼北边，靠渤海路，经营用房上下二层，建筑面积86平方米）转租给齐庆功，期限10年，自2004年2月2日至2014年2月1日，租金500000元。合同签订后，张彬将租赁房屋交付齐庆功，齐庆功改造为新春天购物城东门，并使用至今。 2009年2月10日，张彬与齐庆功签订房屋租赁补充合同，约定将双方于2004年3月8日签订的房屋租赁合同期限延长10年，到期日由2014年2月2日变更为2024年2月1日，每年租金100000元，由齐庆功自2014年至2023年，于每年的2月2日交付给张彬，逾期每天支付违约金1000元。上述合同签订后，齐庆功如约缴纳房租至2009年。后因齐庆功未及时缴纳租赁费，张彬就齐庆功拖欠的2010年至2014年租赁费向法院提起诉讼，法院于2017年1月作出（2016）鲁0783民初3483号民事判决，齐庆功不服该判决提起上诉，潍坊市中级人民法院作出（2017）鲁07民终3978号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。齐庆功不服该判决，提起再审，潍坊市中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）鲁07民申262号民事裁定书，裁定驳回其再审申请。后齐庆功又拖欠2015年至2018年租赁费400000元，张彬再次提起本案诉讼。 另查明，2004年1月1日，齐庆功与案外人五金公司签订房屋场地租赁合同，约定将位于寿光市渤海路以西、五交化大厦以北、市院以南的房屋场地（砖混平房46间、石棉瓦大棚2个）租赁给齐庆功，租赁期限自2004年2月2日起至2014年2月1日止，租金共计100000元。2009年2月11日，双方签订房屋场地租赁补充合同，约定前述继续有效，租赁期限延长至2024年2月1日，自2014年2月1日起每年租金变更为200000元。 上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、房屋场地租赁合同、生效法律文书及庭审笔录等在案为证。 一审法院认为，张彬与齐庆功签订的房屋租赁合同、房屋租赁补充合同是双方当事人的真实表示，内容不违反法律禁止性规定，且与双方同五金公司签订的租赁合同、规划平面图、收款收据相互印证，足以证实双方签订的租赁合同内容真实，并且已经实际履行多年，该租赁合同合法有效，上述事实已由生效判决予以确认，双方均应按约定履行。张彬按合同约定向齐庆功提供了租赁房屋，其要求齐庆功支付自2014年2月3日至2018年2月2日房屋租赁费400000元，事实清楚，证据充分，予以支持。齐庆功未按约定期限支付租赁费，应负违约责任。张彬主张违约金100000元，齐庆功提出异议，根据相关规定，结合本案案情，酌情确定为60000元。齐庆功提出租赁合同标的不存在的答辩意见与事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：齐庆功支付张彬2015年至2018年房屋租赁费400000元及违约金60000元，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，保全费3020元，由齐庆功负担。 根据当事人陈述及二审审查确认的证据，本院查明并认定以下事实： 1、张彬与五金公司签订的沿街楼租赁合同落款日期为2003年12月26日，约定张彬应于签订合同之日一次性缴清租金600000元。张彬主张其已向五金公司一次性缴清了600000元租金，提交了五金公司出具的收款收据予以证明。经审查，五金公司出具的收款收据载明的交款日期为2003年8月28日，交款人为刘晓荣（系张彬之母），并非张彬。本案审理过程中，张彬并未提交其通过刘晓荣向五金公司缴纳600000元款项的银行凭证予以佐证。双方因租赁费发生纠纷后，张彬曾在（2016）鲁0783民初3483号案件中提交了五金公司于2016年8月21日出具的证明一份（加盖了公章，但没有法定代表人签字），用以证明五金公司认可收到上述租金，齐庆功对该证明不予认可，张彬未提交能够证明该600000元确实已入五金公司财务账的辅助证据。 2、五金公司于2016年8月21日出具的证明中载明“我单位于1999年在寿光市西侧，五金公司院东侧开发建设沿街楼，共26间，产权归属于五金公司……同年12月26日与张彬签订租赁合同，租赁一套，上下4间，租赁期共贰拾年，该租赁房座落于沿街楼南起第16间和北起第8间之间”。张彬在（2016）鲁0783民初3483号案件庭审中陈述称“该沿街楼（上下两层），1999年10月份建成，共建设了26间，原告租赁了其中2间”。从上述内容看，张彬与五金公司在租赁间数上的陈述并不一致。 3、在（2015）潍民一终字第1430号案件审理过程中，齐庆功提交寿光市房地产档案局出具的平面图复印件一份（制图日期为2002年3月，平面图显示了五金公司的楼房情况），用以证明：张彬主张的渤海路中段西面积86平方米沿街楼一套实际根本不存在，图纸显示该位置是新春天购物城的东门口，根本不存在86平方米的沿街楼。对于上述证据，张彬质证称：对平面图的真实性没有异议，但是原来那里不是门口，是沿街楼，后来商场需要改造成了门口。对于张彬的上述质证意见，齐庆功解释称：2002年的图纸显示已经是门口了，双方于2004年3月8日签订租赁合同，此时不存在沿街楼，在2004年明知不存在沿街楼的情况双方签订合同并支付租赁费，显然与上诉人（齐庆功）陈述的内容一致，即刘晓光要求支付回扣，在双方知道没有租赁物的情况下签订了合同。在回答法院询问的“被上诉人（即张彬），从本案争议的租赁物看，是新春天购物城的大门口，大门口所占用的土地及房屋位置，你有没有相应的所有权及使用权？”这一问题时，张彬称：“我们是租赁的，当时是先有的沿街楼，商场是后来建设的，租赁（给）齐庆功”。 4、齐庆功与五金公司于2004年1月1日签订的房屋场地租赁合同约定的租赁物包括位于寿光市渤海路以西、五交化大厦以北、市院以南的房屋场地【南北宽50米、东西长42米，共2100平方米，场地上有砖混结构平房46间，石棉瓦大棚2个（每个490平方米）】。后齐庆功在租赁场地上对商场进行了改建扩建，五金公司于2005年3月向原寿光市房地产管理局递交了单位自管房确权申请审批表（申请审批表中加盖了五金公司的公章及时任法定代表人刘晓光的个人印章），载明商场的情况为：二层、西层、混合建筑结构、建筑面积4193平方米、占地面积2212平方米、建成年月2004年、现在用途为营业、房屋幢18号。后，原寿光市房地产管理局在单位自管房登记确权申请审批表上加盖了公章及“同意确权”、“确权，准予发证”等印章，时任法定代表人刘晓光在领证人处加盖个人印章。本案审理过程中，张彬未提交证据证明上述审批表上载明的建筑面积之外仍有涉案86平方米房屋独立存在。 5、张彬系五金公司前法定代表人刘晓光的外甥，刘晓荣与刘晓光为兄妹关系，刘晓光曾以“代办人”名义向齐庆功出具收到租赁费的收条。 6、（2017）鲁07民终3978号民事判决书【对应的一审案号：（2016）鲁0783民初3483号】生效后，齐庆功对该判决不服，向本院申请再审，本院裁定驳回其再审申请。齐庆功仍不服，向潍坊市人民检察院申请监督，潍坊市人民检察院于2019年1月11日作出民事监督案件受理通知书【潍检控民受（2019）4号】，决定予以受理，案件正在审理过程中。 二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，张彬依据有齐庆功签字的房屋租赁合同及补充合同要求齐庆功支付租金，齐庆功对合同的签订背景、租赁物是否存在及合同履行情况等问题提出异议并提交了反驳证据，围绕双方的诉辩主张，本院从以下三个方面予以分析。 一、从张彬与五金公司签订的沿街楼租赁合同的实际履行情况分析。1、张彬与五金公司签订的沿街楼租赁合同成立并实际履行，是张彬有权将涉案房屋（86平方米经营用房）转租并向齐庆功主张权利的前提。2、本案中，张彬为证明其履行了一次性缴纳600000元租金的义务，提交了五金公司出具的收款收据及证明，在收款收据载明的日期早于合同签订日期4个月、五金公司出具的证明中载明的租赁房屋（26间中的上下4间）与张彬庭审陈述的租赁房屋（26间中的2间）存在不一致的情况下，张彬还应提交相关证据佐证其上述主张，换言之，张彬并未完成全部举证义务。3、从五金公司出具证明认可张彬的主张，以及张彬与五金公司前法定代表人刘晓光存在亲属关系且刘晓光曾作为“代办人”从齐庆功处收取租赁费等事实看，对能够进一步证明2003年8月28日收款收据载明的600000元确实已入五金公司财务账这一事实的相关证据，张彬具有举证优势（即张彬距离该证据较近），其应提交该方面的证据，但在张彬与齐庆功因租赁合同产生的一系列纠纷案件审理过程中，张彬并未提交该方面的证据。同时，考虑到缴款时间（2003年）、数额（600000元）及交易习惯，张彬还应提交其通过刘晓荣向五金公司缴纳600000元款项的银行凭证予以佐证，但其在所有纠纷案件审理过程中均未提交。基于上述分析，张彬关于其已向五金公司履行了一次性缴纳600000元租金的主张依据并不充分。即，张彬对涉案房屋享有转租权及收益权等权利成立的事实依据并不充分。 二、从张彬与五金公司签订的租赁合同及本案租赁合同所涉房屋在齐庆功对商场改建扩建之前是否客观存在、是否属于符合合同约定结构及用途的房屋这一角度分析。1、根据租赁合同约定，涉案86平方米房屋系砖混结构，可装饰或修整用于经营用途，即房屋具备使用价值，此系承租人向出租人支付租金对价的前提。2、本案中，根据当事人陈述【包括本案当事人陈述及在（2015）潍民一终字第1430号等一系列案件中的陈述】、制图日期为2002年3月的寿光市房地产档案平面图等证据，能够认定上述租赁合同涉及的86平方米房屋位置实际系原新春天购物城的东门口（朝向寿光市渤海路的通道）、合同所约定的面积为86平方米砖混结构且可装饰或修整用于经营用途的房屋并不存在等事实。换言之，即使存在86平方米的空间，因其不具备或不符合合同约定的属性及用途，该空间的存在亦不能成为出租人向承租人主张租金权利的事实依据。 三、从商场改建扩建后的房屋现状分析。1、齐庆功与五金公司于2004年1月1日签订房屋场地租赁合同后，在租赁场地上对商场进行了改建扩建，原寿光市房地产管理局对改建扩建后的不动产予以确权并发证，审批表载明改扩建后的商场建筑面积4193平方米、占地面积2212平方米。在双方所有纠纷案件审理过程中，张彬并未提交证据证明上述审批表载明的商场面积之外仍有涉案86平方米房屋系独立存在。2、退一步讲，如果涉案86平方米房屋在商场改扩建后包含在整体建筑面积4193平方米之中，在齐庆功履行或应履行与五金公司签订的房屋场地租赁合同及补充合同约定的义务后，再判令齐庆功就涉案86平方米空间向张彬履行支付租金义务既不公平，亦缺乏事实依据。此种情况下，如张彬认为五金公司针对4193平方米商场而收取的租金中有其应享有的份额且有充分依据予以证明，应由张彬与五金公司另行处理。 综合以上分析，本院认定张彬对涉案房屋享有转租权及收益权的依据并不充分，在此情况下，张彬要求齐庆功支付租金并承担违约金的主张不能成立，本院不予支持。一审认定事实不清，本院予以纠正。 综上所述，齐庆功的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初2952号民事判决； 二、驳回张彬的诉讼请求。 一审案件受理费8800元，保全费3020元，由张彬负担。二审案件受理费8800元，由张彬负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年三月四日 书记员 张瑞丰