四川省宝兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1827民初417号 原告：郭先永，女，生于1956年4月14日，汉族，现住四川省宝兴县。 原告：高晓晨，男，汉族，生于1981年6月3日，住四川省宝兴县。 委托诉讼代理人：郭先永，女，汉族，生于1956年4月14日，现住四川省宝兴县，系高晓晨之母。 以上二原告委托诉讼代理人：邓隆玲，四川雅州律师事务所律师（特别授权）。 被告：中国人民解放军四川省宝兴县人民武装部，住所地四川省宝兴县。 法定代表人：余颂德，该武装部部长。 委托诉讼代理人：高晨曦，四川明炬（雅安）律师事务所律师（特别授权）。 原告郭先永、高晓晨与被告中国人民解放军四川省宝兴县人民武装部（以下简称宝兴县武装部）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行审理，原告郭先永及委托诉讼代理人邓隆玲，原告高晓晨的委托诉讼代理人郭先永、邓隆玲，被告宝兴县武装部的委托诉讼代理人高晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭先永、高晓晨向本院提出的诉讼请求：1、确认被告宝兴县武装部2019年10月11日所发的《关于解除〈宝兴县人民武装部与郭先永、高晓城出租土地协议书〉的通知》无效；2、判令被告退还从实际解除合同之日起至合同期满近15年时间的租金10000.00元；3、被告宝兴县武装部承担单方解除合同给原告造成的投资损失90万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年7月1日，原、被告双方在平等自愿的基础上，签定《出租土地协议书》，协议书约定了土地面积、租赁期限以及双方的权利义务。合同生效后，双方均履行了相应的权利和义务。2004年7月至2009年，原告在租赁地上开办石材加工厂，2010年至2017年，原告将租赁地部分转租第三人开办修车厂。2016年底，因修建351公路，拆除了原告租赁地面上的厂房建筑设施。351工程竣工后，原告考虑到租期尚有17年，征得被告的同意，对租赁场地进行了全面的填高、整平，先后投资50余万元，形成了现在长100米，宽28米的宽阔平整场地。2017年初，被告宝兴县武装部口头告知要准备提前收回租赁的土地，双方对原告投资进行了核查，认可填料贰万余立方米的事实，对涉及赔付和补偿问题，双方多次沟通，但因被告更换负责人，未形成一致意见。由于被告的过错，导致原告从2017年12月至2019年8月，长达二年之久的时间将土地空置，无创收，损失30万元。2019年8月22日，被告在无任何告知的情况下，将原告的租赁物占有、使用。原告向有关部门进行了书面反映后，被告于2019年10月17日向原告作出《宝兴县武装部关于解除出租土地协议书的通知》。原告认为，该通知有悖法律规定，解除合同的理由不成立，是无效的通知，其理由如下：一是被告收回占有未到期的租赁物在前（2019年8月22日），下发解除通知在后（2019年10月11日）；二是被告提出的解除合同的理由不存在，转租行为是被告认可的合作行为，是已履行多年的行为，并未给被告带来任何损失和负面影响的行为；三是通知强令原告10日内清退土地，恢复原状，否则原告放弃相关的一切权利是霸王条款，强人所难，无法实施的要求。原告是遵纪守法的公民,坚决支持和响应被告执行上级要求，依法解除尚在履行的合同，原告对此无异议。但原告认为，一是解除合同的时间为2019年8月22日，即被告实际占有之日应认定为合同解除之日；二是在签订租赁合同时已经一次性支付了全部租赁款2万元，尚余十五年租期的租金10000.00元被告应当无条件予以退还；三是原告砌堡坎、填石料、平整土地、修建地面建筑物，实际投资50余万元，整治后的土地使用价值大幅提升，再加上其他投资21万，原告在租赁土地上共计投资70余万元；四是原告的运营损失20万元（2016年6月至2019年8月22日近3年，每年7万元计算），其运营损失是被告的行为直接导致，被告应承担赔偿责任。综上所述，由于被告不诚信，不按合同和法律规定办事，无视原告的合法权利，其行为给原告造成重大损失。为维护自身的合法权利，原告诉至法院，提出前列诉讼请求。 被告宝兴县武装部辩称，宝兴县武装部是依约依法解除与郭先永、高晓晨签订的《出租土地协议书》，请人民法院驳回郭先永、高晓晨的全部诉讼请求。其理由：一是2004年7月1日，宝兴县武装部作为“甲方”、郭先永、高晓晨作为“乙方”签订了《出租土地协议书》，将宝兴县两河口的甲方土地出租给乙方经营使用，其中第五条第二款明确约定“乙方不得将土地转租给第三方；在租赁期内如乙方将土地转租给第三方，甲方有权收回土地使用权”。2019年，宝兴县武装部通过裁判文书网公布的判决书，了解到郭先永、高晓晨在租赁期内将案涉土地转租他人的事实。宝兴县武装部遂于2019年10月14日，依约向郭先永、高晓晨发送了《关于解除〈宝兴县人民武装部与郭先永、高晓城出租土地协议书〉的通知》，随后收回了案涉出租土地。宝兴县武装部认为，郭先永、高晓晨的转租行为严重违反了协议约定，宝兴县武装部依约解除《出租土地协议书》符合协议约定、符合法律规定，且本案因郭先永、高晓晨的违约行为导致合同解除，其造成的损失均应由郭先永、高晓晨承担，宝兴县武装部不应承担任何赔偿、补偿责任；二是原告所述与事实不符，除前述事实外，宝兴县武装部从未以任何理由向郭先永、高晓晨提出解除或终止协议的行为，也未在2019年8月22日占有案涉出租土地；三是根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，本案中宝兴县武装部与郭先永、高晓晨签订的《出租土地协议书》约定租赁期限三十年，超过法定二十年期限的部分应属无效。综上，宝兴县武装部依约依法解除与郭先永、高晓晨签订的《出租土地协议书》，请求法院查明案件事实，驳回郭先永、高晓晨的全部诉求，维护宝兴县武装部的合法权益。 原告郭先永、高晓晨为证明其主张，向本院提交以下证据： 1.原告郭先永的身份证复印件，证明原告郭先永主体资格； 2.原告高晓晨的身份证复印件，证明原告高晓晨的主体资格； 3.《出租土地协议书》复印件，一是证明租赁期限30年，2004年7月1日至2034年7月1日，即使终止出租土地协议也要退还剩余租赁款。二是证明租金为20000.00元已一次性付清。三是证明租赁土地位于宝兴县两河口长100米，下邻河堤，上邻公路，乙方保证租赁土地地界和面积不变，可在租赁地内进行填方、增高、设简易厂房及简易住宿设施； 4.原告郭先永“关于武装部回收和租赁的申请”复印件，证明2016年原告支持国家建设，将原建的住宿房、厂房部分拆除，351公路完工后，原告购买砂石料，租用挖掘机对边坡荒地进行了填充，使其地面平整。被告单方解除合同，应按约补偿原告的损失； 5.原告郭先永“关于8月16日接访时读到的几个问题的陈述”复印件，证明2019年9月5日，原告向被告书面陈述反映情况在前，被告解除通知在后； 6.原告郭先永“关于“8.22”洪灾后我租用武装部地皮和其它事的情况说明”复印件，证明原告于2019年9月18日就宝兴县武装部的违约行为及造成的后果向有关部门反映情况，此件说明被告违约在先，非法解除合同在后； 7.《宝兴县人民武装部关于解除〈宝兴县人民武装部与郭先永、高晓城出租土地协议书〉的通知》复印件，证明该通知于2019年10月11日所发，通知内容有悖事实和法律，请法院认定其效力。同时证明：一是原告从2017年就在和被告协商解除事宜，被告存在过错。二是租赁地系军产，按规定应收回，转租不是解除的理由。三是被告早在2019年8月22日就已强行占有收回租赁土地。四是通知的全部条款均系霸王条款； 8.原告郭先永、高晓晨“关于宝兴县人民武装部给我方发出的解除出租土地协议书的通知的回复意见”复印件，证明原告不认可被告单方解除合同的理由； 9.宝兴县人民法院(2017)川1827民初275号民事判决书，证明以下事实：一是判决生效于2017年12月19日，转租行为已终止两年以上甚至三年，截止2019年10月11日止，被告对原告转租未提出过任何异议，被告称2019年才发现转租的说法不符合常理。二是原告与杨**租赁纠纷，本案被告是明知的，并认可原告的转租行为； 10.照片2张，证明法院在执行（2017）川1827民初275号案时，本案被告是知道的，并配合协调，使执行工作圆满告结； 11.宋某的“证明”复印件，证明证人宋某、杨业宏所述“武装部负责人到‘转租地’现场，帮助解决、协调边界争议”这一事实； 12.照片十张，主要证明租赁地状况； 13.图片两张，第一张证明为无人管理的自然边坡图与填装后的平坝对比，第二张是证明部分未拆的房屋现状图； 14.原告郭先永制作的“郭先永、高晓城投资情况说明目录”复印件及收条，证明原告投资金额为517800.00元； 15.郭先永、高晓晨制作并签名的“关于郭先永、高晓城租用武装部地皮的其它投资情况”原件，证明其它投资涉及金额214892.00元； 16.原告申请证人宋某、周某、李某和高某出庭作证，拟证明被告宝兴县武装部在2010年便知晓原告转租事宜，原告租赁期间，为平整租赁土地，投入大量资金。 针对原告郭先永、高晓晨提交的以上证据，被告宝兴县武装部经质证后发表质证意见如下：对证据1、证据2三性无异议；对证据3的合法性有异议，超过法定最长租期，其中约定了未经同意转租的，出租方可解除协议；对证据4、证据5和证据6三性有异议，不符合证据客观性，系原告单方陈述，内容也不具有真实性，是原告就某事进行陈述的意见；对证据7三性无异议，但无法达到原告的证明目的；对证据8三性有异议，不符合证据客观性，系原告单方陈述，内容也不具有真实性；对证据9三性无异议，该判决书证明了在原告租赁期间，存在转租行为的事实；对证据10合法性无异议，关联性、真实性有异议，照片仅显示部分人，在做什么事情，有哪些人等客观情况，该照片均不能达到原告的证明目的；对证据11三性有异议，该证据不是书证，不符合证据规则要求；对证据12、证据13三性有异议，照片不能客观反映其形成时间，仅有照片无法证明原告填高8米的事实，不能达到原告证明目的；对证据14三性无异议，但不能达到原告想证明目的；对证据15的三性有异议，不能达到原告证明目的；证人出庭作证所作陈述的事实不真实，不予认可。 对于原告郭先永、高晓晨提交的以上证据，本院经评议认为，证据1、证据2双方无异议，应依法予以采信；证据3《出租土地协议书》，被告虽以租赁期30年过长违反法律的规定为由，对该协议的合法性提出异议，但该协议的签订是双方真实意思表示，与本案有关联，应依法予以采信；证据4、证据5和证据6系原告对所反映问题的单方陈述，没有充分的证据及事实予以佐证，不能达到其证明目的；证据7《宝兴县人民武装部关于解除〈宝兴县人民武装部与郭先永、高晓城出租土地协议书〉的通知》，该证据真实、来源合法，与本案有关联，依法予以采信；证据8是原告收到通知后不服的意见回复，其理由是否成立，应结合原告提交的其他证据材料和庭审查明的事实综合认证；证据9为(2017)川1827民初275号民事判决书，来源真实合法，能否达到原告拟证明的目的，应结合全案的证据材料及庭审查明的事实综合进行认定；证据10、证据11、证据12和证据13，本院将结合全案的证据材料及庭审查明的事实综合进行认定；证据14、证据15和证据16均为原告拟证明自己投资的证据材料，其投资金额仅有自己制作的投资情况说明、证人证言、收条等，原告主张的所有支出金额（包括大额支付）均无打款凭据或取款凭证及其他相关材料佐证，其投资说明、证人证言、收条与原告主张的投资总金额不能形成完整的证据链，故证据14、证据15和证据16，不能达到原告拟证明的目的。 被告宝兴县武装部为证明其辩解主张，向本院提交以下证据： 1.宝兴县武装部统一社会信用代码证书复印件； 2.宝兴县武装部负责人证明文件； 3.宝兴县武装部负责人身份证复印件。 以上3证据证明宝兴县武装部的主体身份资格。 4.《出租土地协议书》复印件，该协议第五条第二款明确约定“乙方不得将土地转租给第三方；在租赁期内如乙方将土地转租给第三方，甲方有权收回土地使用权”； 5.宝兴县人民法院民事判决书，证明2018年12月11日裁判文书网公布的判决书后，被告才知晓郭先永、高晓晨在租赁期内将案涉出租土地转租给他人的事实； 6.《关于解除〈宝兴县人民武装部与郭先永、高晓城出租土地协议书〉的通知》、送达回证，证明2019年10月14日，宝兴县武装部向原告郭先永、高晓晨发送了解除协议的通知书； 7.照片两张，证明宝兴县武装部收回了案涉出租土地的事实； 8.原告郭先永与宝兴县交通运输局签订的补偿协议书，证明国道351建设中达成的补偿协议，该份协议在原告租赁土地上的部分附着物进行了补偿，不存在原告今天所说的损失。 针对原告宝兴县武装部提交的证据，原告郭先永、高晓晨经质证后发表质证意见如下：对证据1、证据2、证据3的三性无异议；对证据4的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，租赁过程的转租行为被告是认可的；对证据5判决书的真实性无异议，但不认可被告的证明目的；对证据6的真实性无异议，但不能说明解除通知书是有效的；对证据7的事实无异议，但对证明的目的不认可；证据8补偿协议书，赔偿协议书的内容与本案中原告的主张没有关联性。 对于被告宝兴县武装部提交的以上证据，本院经评议认为，证据1、证据2和证据3真实、合法，与本案有关联，应依法予以采信；对证据4，因在原告提交的证据已评述并采信，故不再赘述；证据5、证据6真实、合法，与本案有关联，依法予以采信；证据7照片2张，应结合全案的证据及庭审查明的事实综合进行认定；证据8补偿协议书真实、合法，但与本案无关联，本院依法不予采信。 经审理查明，2004年6月30日，被告宝兴县武装部与原告郭先永、高晓晨签订《出租土地协议书》，将其位于宝兴县两河口的一宗地块出租给二原告。在该协议中，宝兴县武装作为甲方，郭先永、高晓晨作为乙方，双方约定：“一、租赁土地位于宝兴县两河口，长100.00米，下邻河堤，上邻公路，面向宝兴河大门右侧门柱与武警县中队生产基地相邻。二、租赁时限，二○○四年七月一日至二○三四年七月一日，租赁期三十年。三、付款方式，乙方一次性付给甲方二○○四年七月一日至二○三四年七月一日三十年租金20000.00元。四、在租赁期内，乙方保证租赁土地地界和面积不变，乙方可以在租赁土地内进行填方增高、简易厂房及简易住宿设施建设，不得进行其他修建。如乙方在租赁土地内进行大型永久性设施建设，租赁期满后，大型设施归县武装部所有。五、其他事项：……2、乙方不得将土地转租给第三方；在租赁期内如乙方将土地转租给第三方，甲方有权收回土地使用权。”，双方未就租赁方在租赁土地上进行场地填高、整平所产生费用的承担进行约定。租赁初期，原告郭先永及其丈夫高志清在案涉土地上进行石材加工，后高志清又于2010年1月6日以自己名义与案外人杨**签订了《关于租用地皮的协议》，将该地块部分转租给案外人杨**，其租期为五年。2017年12月4日，宝兴县人民法院依法作出的（2017）川1827民初275号民事判决载明：“解除郭先永、高晓晨与杨**双方的土地租赁合同，杨**于本判决生效后十五日内搬离租赁地”，宝兴县人民法院于2018年7月强制执行了该判决书所确定的内容。因国道351建设的需要，2016年5月25日，宝兴县交通运输局与郭先永签订《宝兴县灾后重建公路建设房屋征收安置补偿协议书》，对郭先永在案涉土地上修建的房屋361.92平方米进行了拆迁补偿，并给付郭先永搬迁费及其他补偿等各项费用共计355004.80元。2019年10月11日，被告宝兴县武装部向原告郭先永、高晓晨发出的《关于解除〈宝兴县人民武装部与郭先永、高晓城出租土地协议书〉的通知》载明：“郭先永、高晓城：2004年6月30日，宝兴县人民武装部与你方签订了《出租土地协议书》。经查，2010年至2017年你方擅自将租赁地块转租给杨**，该转租行为违反了《出租土地协议书》第五条第二项‘乙方不得将土地转租给第三方’的约定。现根据《出租土地协议书》第五条第二项‘在租赁期内如乙方将土地转租给第三方，甲方有权收回土地使用权’之约定向你方通知如下：1、解除2004年6月30日宝兴县人民武装部与你方签订了《出租土地协议书》，收回租赁土地。《出租土地协议书》自本通知送达你方之日解除……”，2019年10月14日，原告郭先永签收该通知时，在信访人签字及意见处注明“不同意处理意见”。原告郭先永、高晓晨认为：自己是遵纪守法的公民,支持被告执行上级要求依法解除尚在履行的合同；被告2019年8月22日实际占有案涉租赁土地，该时间应认定为合同解除之日；原告在签订租赁合同时已经一次性支付了全部租赁费2万元，尚余十五年租期的租金10000.00元，被告应当无条件予以退还；原告砌堡坎、填石料、平整土地，修建地面建筑物，实际投资50余万元，整治后的土地使用价值大幅提升，再加上其他投资21万，原告在租赁土地上合计投资70余万；原告停营损失20万元（2016年6月至2019年8月22日，停营3年，每年按7万元计算），其运营损失是被告的行为直接导致，被告应承担赔偿责任。为此，原告诉至法院，提出前列诉讼请求。 另查明，原告高晓晨，曾用名“高晓城”。本案案涉证据材料中的“高晓城”与本案原告高晓晨系同一人。 本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，原告诉请确认被告宝兴县武装部2019年10月11日发出的《关于解除〈宝兴县人民武装部与郭先永、高晓城出租土地协议书〉的通知》无效的主张，本院认为，2019年10月11日，被告宝兴县武装部发出该通知，原告郭先永、高晓晨在签收时虽对该通知提出异议，但被告宝兴县武装部在2019年已实际收回案涉争议土地，故双方签订的《出租土地协议书》在通知发出后已实际终止履行，且《出租土地协议书》也不可能继续履行，现确认《关于解除〈宝兴县人民武装部与郭先永、高晓城出租土地协议书〉的通知》是否有效已无实际意义，故对原告该主张，本院依法不予支持。对于原告请求被告退还从实际解除合同之日起至合同期满近15年时间的租金10000.00元的主张，本院认为，其租金的退还，首先要确定原被告双方《出租土地协议书》终止的时间，其次是如何退还租金的问题。关于《出租土地协议书》终止的时间，原告陈述为“2019年8月22日”，但未提供证据证明被告宝兴县武装部于2019年8月22日已实际控制了该租赁物土地，而被告宝兴县武装部于2019年10月11日向原告所发《关于解除〈宝兴县人民武装部与郭先永、高晓城出租土地协议书〉的通知》后原告于同月14日签收，故以此时间确定为原告停止租赁土地的时间较为合适。关于退还租金的问题，被告宝兴县武装部与原告郭先永、高晓晨2004年6月30日签订的《出租土地协议书》时，其“租赁期为三十年”的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的规定，该协议所约定的后十年租赁期无效。根据庭审查明的事实，在《出租土地协议书》已不再履行的情况下，原被告双方就合同的权利义务已终止。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，首先，被告宝兴县武装部应对《出租土地协议书》约定的后十年无效租赁期的租金6666.67元（20000.00元÷30年×10年=6666.67元）予以退还。其次，被告宝兴县武装部应退还原告已支付的符合法律规定的租赁期而未实际履行的租金，即原、被告双方终止《出租土地协议书》的时间为2019年11月，从2004年7月计算，距协议约定的符合法律规定20年租赁期满还有56个月，其租金为3111.11元（20000.00元÷360个月×56个月=3111.11元）。被告宝兴县武装部应退还原告的租金共计9777.78元。关于原告要求被告宝兴县武装部承担单方解除合同给原告造成投资损失90万的主张，根据庭审查明的事实，原告对自己70余万元投资损失的主张，未提供充分证据证明其投入以及给付投资款70余万元的具体情况，也未提供证据证明原告存在有3年的停营及停营损失20万元的事实和依据。故原告郭先永、高晓晨要求被告宝兴县武装部承担解除合同给原告造成90万投资损失的主张，因证据不足，事实不清，其主张本院依法不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军四川省宝兴县人民武装部于本判决生效之日起三十日内退还原告郭先永、高晓晨租赁费9777.78元； 二、驳回原告郭先永、高晓晨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12900.00元，由原告郭先永、高晓晨负担12761.00元，被告中国人民解放军四川省宝兴县人民武装部负担139.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  徐 山 审 判 员  张天均 人民陪审员  孙德强 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  李宋琴