广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29081号原告：袁绮婷，女，1988年12月13日出生，住广东省中山市东区**********，公民身份号码442************428。委托诉讼代理人:田肖，广东大尔律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄雪娟，广东大尔律师事务所实习律师。被告：杨长玲，女，1987年9月10日出生，汉族，住四川省万源市*********，公民身份号码513************30X。原告袁绮婷与被告杨长玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁绮婷委托诉讼代理人田肖、黄雪娟，被告杨长玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁绮婷向本院提出诉讼请求：1.被告搬走存放于中山市东区*******卡商铺内的物品；2.被告将其中山市东区********登记的经营地址从中山市东区*******卡迁出，并到租赁登记部门办理房屋租赁证的注销手续；3.被告向原告支付2019年10月的租金14641元及逾期付款违约金（自2019年10月11日起按每日200元的标准计付至租金支付完毕之后止，暂计至2019年11月1日违约金为4400元）；4.被告向原告支付租赁物占用费（自2019年11月1日起按每月29282元的标准计付至被告搬离租赁场所、营业执照经营地址迁出并注销房屋租赁证之日止）；5.被告向原告支付2019年5月1日至10月31日的水费1404.42元、2019年9月1日至10月31日的电费2207元、2019年4月至10月租赁税4115.44元；6.被告向原告支付律师费3000元。事实与理由：原告与被告于2019年3月14日签订租赁合同，将位于中山市东区*******卡之商铺出租给被告，合同约定：租期为2019年4月1日至2021年3月31日，每月租金为14641元，被告应当在每月10日前一次性向原告支付当月的租金，租赁期间水电费、租赁税等由被告承担，如被告拖欠租金超过十五日（含十五日），原告有权书面通知被告解除合同并收回租赁物，且所交租赁保证金归原告所有，如发生争议由租赁物所在地人民法院管辖等。自签订租赁合同后，被告多次逾期支付租金，2019年8月26日在被告拖延支付租金超过可解除合同时限的情况下，原告委托律师向被告发出律师函，解除与被告的租赁合同，并要求被告退还租赁物和支付拖欠的租金及水电费等。被告收到律师函后，多次与原告协商，在被告向原告保证日后将按时支付租金及水电费等的情况下，原告同意与被告签订租赁补充协议，约定由被告按原租赁合同及租赁补充协议的约定继续承租原告的租赁物，如被告逾期支付租金，则违约金按每日200元计算，如被告违约还需承担原告因维权支付的律师费、诉讼费等一切因实现债权支出的费用。2019年10月中旬，在被告再次违约未如期支付租金的情况下，双方达成共识，如被告于10月20日前未付清租金，被告将于10月21日搬走，然而被告言而无信，至今仍拒不支付2019年10月的租金，也未按约定搬走。原告于2019年10月31日再次发出律师函，解除双方的租赁关系并要求被告搬走物品等。原告认为被告屡次和长期的拖欠租金及水电费、租赁税等，已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，请求维护原告权益。诉讼中，原告袁绮婷撤回诉求1、2以及诉求3中违约金的支付请求；明确诉求4为：被告向原告支付租赁物占用费（自2019年11月1日起按每月29282元的标准计付至庭审当天即2020年3月3日日止）；变更诉求5为：被告向原告支付2019年5月4日至11月7日的水费1405.04元、2019年9月1日至10月31日的电费2228.23元。增加两项诉求为：1.被告自2019年11月起至迁出商铺之日止，按每日223元的标准向原告支付物业管理费；2.被告已向原告支付的保证金22000元归原告所有。被告杨长玲辩称，1.店铺内的大部分东西被告已于2019年12月12日搬走，对于店铺内剩余不能拆卸的设备，被告当庭明确对这些不能拆卸的设备或店铺内其他东西自愿放弃，由原告处理。2.被告同意庭审后次日将中山市东区********登记的经营地址从中山市东区*******卡迁出，并到租赁登记部门办理房屋租赁证的注销手续。3.被告不同意支付2019年10月的租金，确认该月的租金没有向原告支付，但被告有保证金在原告处，被告认为可以用保证金抵扣该月租金，且被告的店铺是在2019年10月15日停止营业，合同并无约定拖欠的租金可以用保证金来抵扣，是被告单方面的想法，当时被告将这想法告知原告的爸爸，但其没有明确同意。4.2019年11月以后产生的租金及其他费用，被告不用支付，2019年10月10日需要缴纳租金时被告通过电话告诉原告，被告不再承租涉案商铺了，后在2019年10月30日被告发现了原告的父母更换了店里面的锁，次日即11月1日被告通过电话以及微信告知原告母亲以及原告代理人，对于店铺内的属于被告的东西，被告都可以放弃，由原告处理，原告代理人告知被告若被告不处理，就会扔出去，所以被告就在12月12日回店铺清场。5.同意向原告支付水电费；6.不同意承担律师费3000元，因为这是原告的律师费；7.被告没有拖欠2019年10月的租金超过15天，因为在10月10日被告有告知原告父亲不再承租涉案商铺，而且对于10月的租金可以用保证金抵扣，所以不同意原告没收保证金；8.原告违约金计算标准过高，请求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市东区*******卡的商铺产权人为袁绮婷。2.2019年3月14日，袁绮婷作为出租方（甲方）、杨长玲作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市东区*******卡出租给乙方，租赁面积共约111.52平方米，租赁期限从2019年4月1日至2021年3月31日，共2年，月租金为14641元/月，乙方应于每月10日前一次性向甲方缴清当月租金；租赁期间，物业管理费、水电费等由乙方负担；租赁期间，租赁税和政府收取的一切税费[包括但不限于印花税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、房产税、营业税、城建税、企业所得税、增值税，等所有费用]由乙方负担；签订合同时，乙方应向甲方缴交租赁保证金22000元及首期租金14641元；合同期满，如乙方无违反本合同约定，上述租赁物及各种设施经甲方检查无损坏（不含租赁物及其附属设施自然损耗和折旧），且乙方交清所有租金、水电费等，则甲方将保证金全部退回给乙方（不计利息）；乙方拖欠租金超过十五天（含十五天）的，甲方有权书面通知乙方解除本合同并收回租赁物，乙方所交租赁保证金无偿归甲方所有，造成甲方损失，由乙方负责赔偿;如乙方逾期缴交租金的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金总额以每日千分之一计付违约金给甲方；如逾期十五天仍未缴清的，则甲方有权解除本合同，收回租赁物，且乙方所交的租赁保证金无偿归甲方；如乙方逾期缴交租金超过十五天的，则甲方有权采取停水、停电措施；租赁期限届满或合同解除后，如乙方未按合同约定的时间将租赁物交还给甲方的，每逾期一天，则乙方应按合同终止，解除时租金的两倍的标准向甲方缴交占用费，且乙方缴交的租赁保证金无偿归甲方；乙方必须在合同期满或者合同解除后三天内将应属于乙方所有的财物搬走并将租赁物交回甲方，期限届满视为租赁物内没有属于乙方所有的财产或乙方放弃产权，甲方可自行将租赁物出租给第三方，乙方不得以租赁物内尚有财产未搬走为由向甲方主张财产权利（赔偿经济损失）。合同还约定了其他事项。庭审中，袁绮婷与杨长玲一致确认：租赁合同签订前，涉案商铺已由杨长玲使用，杨长玲系从前手租客承接涉案商铺的经营，前手租客早已向袁绮婷支付了租赁保证金22000元，因杨长玲在签订租赁合同当天已向前手租客返还前述保证金，故袁绮婷收取的涉案商铺的租赁保证金应视为已由杨长玲支付。3.2019年8月26日，袁绮婷委托广东大尔律师事务所向杨长玲通过快递邮寄书面律师函，告知：租赁合同签订后，袁绮婷依约将租赁物交付给杨长玲使用，但杨长玲屡次不按约定向袁绮婷支付租金，2019年8月租金截止至本函发出时仅支付了6000元，尚欠8641元，逾期支付租金已经超过15日，在此期间袁绮婷已多次催促；现袁绮婷行使合同解除权，正式解除租赁合同，没收租赁保证金；杨长玲务必于收到本函之日起三日内将2019年8月拖欠的剩余租金8641元向袁绮婷付清，并交还租赁物，如逾期不交还租赁物，袁绮婷将按原租金的双倍收取占用费，并进行停水停电处理。前述函件于2019年8月27日被签收。4.2019年9月1日，袁绮婷（出租方、甲方）与杨长玲（承租方、乙方）签订租赁补充协议，约定：双方同意自2019年9月1日起，继续由乙方承租甲方的租赁物，乙方原来支付的租赁保证金继续由甲方保管，作为乙方日后履行合同的保证，双方的租赁事宜，除本协议有变更和调整的内容外，继续按原租赁合同的约定执行；甲乙双方同意将原租赁合同约定的逾期支付租金的单日违约金标准调整为：无论乙方支付的租金金额为多少，乙方每逾期支付租金一日，乙方需向甲方支付200元的违约金，直到付清全部租金为止；因乙方逾期支付租金或有其他违约行为，导致甲方通过诉讼等方式维护自身合法权益的，乙方应当承担甲方因此支出的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、公证费、鉴定费等一切甲方应维权和实现债权而支出的费用。5.2019年10月31日，袁绮婷委托广东大尔律师事务所向杨长玲通过快递邮寄书面律师函，告知：租赁补充协议签订后杨长玲继续拖欠支付租金和缴纳水电费等，2019年10月中旬杨长玲继续拖延10月租金且未依约搬走，现通知解除双方的租赁合同和租赁补充协议，终止双方的租赁关系，杨长玲务必于2019年11月3日前清走租赁物内的物品，将租赁物退还给袁绮婷，支付2019年10月的租金，缴纳尚欠的水电费、租赁税等，将以租赁物作为经营地址的营业执照注销或迁移经营地址，并到租赁登记部门办理房屋租赁证的注销手续。前述函件于2019年11月2日被签收。后袁绮婷以杨长玲屡次长期拖欠租金、水电费，已经构成违约为由诉至本院，主张前述实体权利。6.庭审中，袁绮婷与杨长玲一致确认租赁合同于2019年10月30日解除。7.袁绮婷提交了已缴交的电费发票、水费发票、收款收据为证，其中电费发票显示体育路14号4-5卡2019年9月1日至9月30日电费及违约金合共1466.45元、2019年10月1日至10月31日电费761.78元；水费发票显示东区体育路14号4卡（恒辉花园）抄表周期2019年5月7日至7月5日期间水费及违约金合共207.62元、抄表周期2019年7月5日至9月5日期间水费及违约金合共442.8元、抄表周期2019年9月5日至11月7日期间水费61.2元；2019年12月3日体育路14号4卡（恒辉花园）污水处理费共533.4元（47.6元＋336元＋149.8元）、垃圾处理费共160.02元（14.28元＋100.8元＋44.94元）；恒辉14-4卡2019年11月、12月物业费共446元（223元＋223元）。庭审中，杨长玲同意支付前述水、电费用。6.2019年12月12日，杨长玲对涉案商铺清场，但现场尚余热水器、床等设备未搬走。袁绮婷提交了其委托诉讼代理人田肖与杨长玲的微信聊天记录，双方在2019年12月18日的对话中，田肖问杨长玲：“杨小姐，你剩下的东西，这周你安排一起搬走呀”，杨长玲回复：“好”。庭审中，袁绮婷与杨长玲一致确认：杨长玲至今仍未搬走涉案商铺遗留的设备。7.袁绮婷就本案纠纷委托广东大尔律师事务所律师指派律师作为其代理人参加诉讼，支出律师费3000元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。袁绮婷与杨长玲签订的租赁合同及租赁补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，恪守各自的义务。庭审中，袁绮婷与杨长玲一致确认双方签订的租赁合同及补充协议于2019年10月30日解除，本院对此予以确认。本案中，袁绮婷已依约将涉案租赁物交付杨长玲使用，杨长玲应当在租赁期限内按期支付租金。关于2019年10月的租金，杨长玲自认未予支付，并辩称应用租赁保证金予以抵扣，但因租赁合同对此未有约定且杨长玲亦未能举证证明袁绮婷同意该抵扣方式，故对杨长玲的前述辩解，本院不予采纳，并认定杨长玲应向袁绮婷支付租赁合同及补充协议解除前的2019年10月租金14641元。关于水、电费。袁绮婷提交的水、电费发票反映其已实际支出电费2228.23元(1466.45元＋761.78元)、水费1405.04元（207.62元＋442.8元＋61.2元＋533.4元＋160.02元），依据租赁合同的约定该款应由杨长玲向袁绮婷支付，且杨长玲对此予以确认，故本院对袁绮婷该部分诉求予以支持。。关于租赁保证金22000元。杨长玲拖欠租金未付，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。租赁合同约定“乙方（杨长玲）拖欠租金超过十五天（含十五天）的，甲方（袁绮婷）有权书面通知乙方解除本合同并收回租赁物，乙方所交租赁保证金无偿归甲方所有”，袁绮婷据此主张确认其已收取的保证金22000元归其所有，该诉求事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于占用费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，房屋租赁合同中，双方当事人履行合同需遵守诚信义务，以提高房屋利用率，避免房屋空置产生损失。在承租人出现违约行为引起损失，但损害结果尚不固定的情况下，出租人应勤勉行使自己的权利保障或事务管理义务，尽可能的采取相应措施以减少损失的扩大。本案中，租赁合同已明确约定，杨长玲必须在合同期满或者合同解除后三天内将应属于其所有的财物搬走并将租赁物交回袁绮婷，期限届满视为租赁物内没有属于杨长玲所有的财产或杨长玲放弃产权，袁绮婷可自行将租赁物出租给第三方。因双方已确认租赁合同于2019年10月30日解除，但杨长玲延迟至2019年12月12日才对涉案租赁物进行清场，且尚余部分设备未搬走，根据袁绮婷提交的2019年12月18日微信聊天记录反映的内容可知，在杨长玲未依约于2019年12月18日之后搬走剩余设备的情况下，袁绮婷于2019年12月21日后已可自行处理涉案商铺，现袁绮婷未及时收回涉案商铺以防止损失扩大，该行为不符合上述法律规定体现的善意减损原则，对超出合理损失外的扩大损失应自行承担责任，故对于2019年12月21日之后产生的占用费，本院不予支持，并结合杨长玲使用及对涉案商铺清场的时间认定杨长玲应向袁绮婷支付合同解除次月即2019年11月1日至12月21日期间的占用费。对于前述期间占用费的计算标准，袁绮婷根据租赁合同关于“租赁期限届满或合同解除后，如乙方未按合同约定的时间将租赁物交还给甲方的，每逾期一天，则乙方应按合同终止，解除时租金的两倍的标准向甲方缴交占用费”的约定，主张按29282元/月（租金14641元/月×2倍）的标准计算占用费，对此，本院认为前述约定实质是以一倍租金作为违约金予以计算，且杨长玲对此提出调整申请，因袁绮婷未能提供证据证明其除了利息损失外还存在其他损失，前已支持的租赁保证金诉求已足以弥补袁绮婷相应损失，在此之外，袁绮婷前述主张按两倍租金计收占用费，理据不足，本院不予支持，并根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情认定占用费参照合同约定的租金计算标准按14641元/月计算，杨长玲应向袁绮婷支付2019年11月1日至12月21日期间的占用费为24889.7元（14641元＋14641元÷30天×21天）。关于物业管理费，袁绮婷提交的收款收据反映其已实际支付2019年11月、12月物业费共446元（223元×2个月），根据前述占用费的计算方法，物业管理费亦应计算至2019年12月21日止，即杨长玲应向袁绮婷支付物业管理费379.1元（223元＋223元÷30天×21天）。关于律师费。袁绮婷现提起本案诉讼支出律师费3000元，并提交案件代理费发票佐证，因双方在租赁补充协议约定“因乙方逾期支付租金或有其他违约行为，导致甲方通过诉讼等方式维护自身合法权益的，乙方应当承担甲方因此支出的所有费用，包括但不限于律师费……等一切甲方应维权和实现债权而支出的费用”，且该收费不违反广东省律师服务政府指导价所确立的涉及财产的民事诉讼收费标准，故袁绮婷主张杨长玲承担该笔费用损失，理据充分，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告杨长玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告袁绮婷支付2019年10月的租金14641元；二、被告杨长玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告袁绮婷支付2019年11月1日至12月21日期间的占用费24889.7元；三、被告杨长玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告袁绮婷支付电费2228.23元、水费1405.04元、物业管理费379.1元；四、被告杨长玲已支付的租赁保证金22000元归原告袁绮婷所有；五、被告杨长玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告袁绮婷支付律师费3000元；六、驳回原告袁绮婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3526元，诉讼保全费611元，合计4137元(原告袁绮婷已预交)，由原告袁绮婷负担2379元，被告杨长玲负担1758元（被告杨长玲负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告袁绮婷）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  刘 波人民陪审员  古燕飞二〇二〇年三月二十四日书 记 员  郭小琪黄怡凤