福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1063号 上诉人（原审原告）：泉州美裕置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路洛江交通科技培训大楼**。 法定代表人：吴志红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李真，福建瀛同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：熊艳艳，女，1985年2月1日出生，汉族，住福建省沙县凤岗祥和路**景山新村**。 委托诉讼代理人：岳文发，福建邦司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李基铂，福建邦司律师事务所律师。 上诉人泉州美裕置业有限公司（以下简称美裕公司）因与被上诉人熊艳艳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美裕公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审混淆违约金与损害赔偿的法律概念，以是否受到损失为前提，对美裕公司一审诉求不予支持，适用法律错误。损害赔偿以实际损失为必要条件，违约金的支付以合同约定为前提，并不以实际损失为必要条件。逾期收房本身就是一种违约行为，无论是否造成美裕公司损失，熊艳艳均应按合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》约定，因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人自交付期限届满之日起按全部房价的日万分之一向出卖人支付违约金，该约定合法有效，应予信守。美裕公司于2019年5月30日向熊艳艳邮寄《入伙通知书》，通知其应于2019年6月30日办理交房手续，其因个人原因直至2019年9月21日才办理房屋交接手续，构成逾期收房，应按合同约定承担违约责任。二、一审法院违反公平原则，对同一合同关系中的美裕公司和熊艳艳承担相同法律后果的“逾期交房”和“逾期收房”行为，适用不同的法律标准。合同约定“逾期交房”和“逾期收房”的违约金标准一致。基于公平原则及合同约定，美裕公司承担逾期交房违约责任，不以造成损失为前提，熊艳艳承担逾期收房违约责任，亦不应以造成损失为前提。按一审以造成损失为前提的认定逻辑，熊艳艳工作、生活均在外地，购买房屋并不是为了自己居住，美裕公司晚点交房未对熊艳艳造成任何损失，亦不需要承担逾期交房责任。三、“视为完成交付、相关风险责任、交付附随义务转移”与“支付逾期收房违约金”是并行的法律后果，一审认定事实错误，适用法律错误。根据合同约定，买受人逾期收房的后果有二：一是视为出卖人完成交付义务，相关风险责任、交付附随义务转移至买受人，该约定为物权方面的约定，二是买受人支付违约金，该约定属于债权方面的约定，两个法律后果并存，并非承担第一个法律后果就不承担第二个法律后果，一审判决熊艳艳不需要承担逾期收房违约金缺乏依据，适用法律错误。 熊艳艳辩称，无论熊艳艳何时受领案涉房屋，根据合同约定、通知书、法律规定，在美裕公司通知交房之日2019年8月22日已经视为交房，熊艳艳不存在延迟受领案涉房屋的问题，美裕公司也未因熊艳艳延迟受领房屋遭受任何损失，无从谈起所谓延迟收房的违约责任。 美裕公司向一审法院起诉请求：判令熊艳艳向美裕公司支付逾期收房违约金6182元(以744790元为基数，按日万分之一的标准计付自2019年6月30日至2019年9月21日)。 一审法院认定事实：2017年5月19日，美裕公司与熊艳艳签订《商品房买卖合同》及附件，双方约定：买受人熊艳艳向出卖人美裕公司购买位于泉州市洛江区的房屋，成交金额为744790元；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付上述房屋；房屋交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人自交付期限届满之日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金。附件十一《补充协议》约定：买受人应按出卖人书面通知的要求办理房屋交付手续并履行领受房屋义务；买受人未能依约支付、缴交合同约定购房款、专项维修资金等，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任；因买受人原因，其未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该房已按合同约定条件进行交付，该房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日。另外，买受人应按照合同约定承担逾期收房违约责任。合同及其附件签订后，熊艳艳向美裕公司支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。诉争商品房于2018年12月20日取得泉州市房产测绘报告书（产权登记），于2019年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收合格，于2019年8月15日取得建设工程竣工验收备案证明文件。美裕公司于2019年5月30日邮件通知熊艳艳交房，交房时间为2019年6月30日；于2019年8月20日再次邮件通知熊艳艳交房，交房时间为2019年8月22日，熊艳艳于2019年8月22日收到该通知。 一审法院认为，美裕公司与熊艳艳签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《商品房买卖合同》第九条约定，诉争商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。本案中，诉争商品房分别于2018年12月20日、2019年8月15日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故诉争商品房于2019年8月15日达到双方约定的交房条件。虽然美裕公司于2019年5月30日邮件通知熊艳艳交房，但诉争商品房尚未达到交房条件，此次的通知为无效的通知。诉争商品房达到交房条件后，美裕公司于2019年8月20日再次邮件通知熊艳艳于同月22日交房，该通知为有效的通知。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，美裕公司在履行通知交房义务后，房屋毁损、灭失的风险已由熊艳艳承担。美裕公司也未提供证据证明其因迟延受领房屋所受的损失，故美裕公司请求熊艳艳支付逾期收房违约金，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回泉州美裕置业有限公司的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案《商品房买卖合同》系使用行政机关制定的合同示范文本，合同示范文本内容系为了平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务以及保障买受人的权益而拟定。本案《商品房买卖合同》第十一条约定，交付时间和手续(三)查验房屋3.查验商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已经完成交付义务，相关法律责任风险、交付附随义务概转移至买受人（2）买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金，上述约定中有关买受人支付逾期收房违约金的约定，并非原合同版本内容，而是美裕公司自行添加，适用于全部购房者的条款，为格式条款。违约金系以守约方因违约方的违约行为所遭受的损失为参考标准，买受人逾期收房的行为，对美裕公司未造成任何损失，该条款有关买受人支付逾期收房违约金的约定，属于加重买受人责任的条款，应认定为无效，一审对美裕公司有关逾期收房违约金的主张不予支持正确，应予维持。逾期交房必然导致买受人不能及时对所购买的商品房进行占有、使用，必然会给买受人造成使用方面的损失，美裕公司以逾期交房违约责任类比逾期收房违约责任，主张熊艳艳应承担逾期收房违约金，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，美裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由泉州美裕置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇二〇年三月十九日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。