西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初15376号原告（反诉被告）：中国邮政集团公司陕西省西安邮区中心局，营业场所：西安市未央区，统一社会信用代码91610100713595702X。负责人：郭继东，总经理。委托诉讼代理人：丁辉，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骥，陕西许小平律师事务所律师。被告（反诉原告）:西安文凤物业服务有限公司，住所：西安市未央区，统一社会信用代码91610100668675083J。法定代表人：刘鸿雁，总经理。委托诉讼代理人：张贵钤，男，该公司监事。原告中国邮政集团公司陕西省西安邮区中心局（以下简称“西安邮区中心局”）与被告西安文凤物业服务有限公司（以下简称“文凤物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告文凤物业公司与反诉被告西安邮区XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）西安邮区中心局的委托诉讼代理人丁辉、陈骥，被告（反诉原告）文凤物业公司的委托诉讼代理人张贵铃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安邮区中心局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠缴房屋租金96万元，水费5.806万元，并支付逾期付款利息239779.83元（暂计算至起诉之日），及至实际清偿之日止的逾期付款利息，共计1257839.83元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。事实与理由：2007年7月12日，其与陕西立新建材装饰工程有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：其将位于XX城XX路XX号院内部分场地、XX招待所、XX城XX路门面房，租赁给陕西立新建材装饰工程有限公司，租赁期为2007年12月1日至2017年11月31日，年租金71万元，每年提前三个月预缴下年租金，2008年1月25日，经三方协商一致，该合同承租方变更为被告，但在上述合同履行期间内，被告一直未按时、足额缴纳房屋租金，其在无奈之下于2013年5月17日向未央区法院提请诉讼，未央区法院受理后双方达成和解，法院于11月25日作出（2013）未民二初字第00760号《民事调解书》，调解书载明双方将租赁期限变更为2007年12月1日至2023年11月30日，年租金为48万元，其余合同条款不变；同时被告应于2013年12月30日前支付2007年至2014年房租235万元。后被告于2014年12月前分多次缴清了调解书中明确的租金，双方租赁合同得以继续履行，但自2015年12月始，被告又连续两年拒绝缴纳房屋租金（2015年12月1日至2017年11月30日）共计96万元，以及2017年7月至11月、2019年1月至6月水费5.806万元。其多次催讨，被告均无理拒绝不予支付，为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。被告文凤物业公司辩称，驳回原告的诉讼请求，判令原告承担违约责任，变更合同约定年租金数额，原告没有按合同约定向西安文凤物业服务有限公司交付部分租赁场地（院内停车场），48万元房租款，是由院内招待所及院内停车场两部分组成，责令原告履行对出租房屋的供电义务，原告每年应向其公司退还停车场租赁费，或者每年向其公司支付停车费179400元；原告还应承担其公司全部损失及违约责任，其水费已支付，希望其按时支付水费发票。2007年7月13日，其与原告签订租赁合同，其承租XX城XX路17号西安邮区中心局南院部分房屋，承租的范围有招待所、门面房和停车场，租期从2007年12月1日至2023年11月31日，共16年，年租金48万元，合同签订后，其积极履行合同，在约定的时间内向其支付了71万元租金，在XX城XX路临街门面房被拆除后，租赁物及租赁面积发生变化，并根据实际情况调整租金及租期以便于合同的履行，后经法院调解，双方达成和解共识，即每年租金减少到48万元，因邮局违约租期延长，即租期改成2007年12月1日至2023年11月30日，因院内停车场问题，其公司多次去函要求原告出面协调此事，后未能解决，原告意思开个协调会解决停车场停车费及物业费卫生费等问题，在整个过程其公司一直积极配合搁置争议，为了双方友好合作继续履行合同、继续缴费，并继续协调租赁户各方，但是原告屡屡违约，无视其协调解决问题的诚意。其次是供电问题，其公司多次要求原告恢复给其公司供电，但时至今日还未供电，原告找各种理由，说是变压器负荷不起等，原告为其供电系其合同义务，必须尽快恢复供电。第三，还有招待所问题，由于招待所上下水管道年久失修老化经常冒泡、漏水，下水道堵塞、电路混乱老化，经常造成其公司无法正常使用，按照合同约定原告承担房屋修缮责任，但其多次去函，请求原告修缮，但时至今日原告仍未给予其公司修缮及更换，严重失约。就停车场部分的停车问题，原告将院内停车场租于其公司，同时又许可金座公司及其他租赁人、多家邮局单位使用，造成其公司经常与院内各个单位因停车问题发生纠纷，其多次要求原告按照合同约定给其及院内各个单位划分停车场使用界限，但原告不回应不解决。因此原告在履约过程中存在巨大过错，恳请法院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。反诉原告文凤物业公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人尽快给反诉人供电；二、判令被反诉人退回反诉人部分停车场租赁费，2007 年7月12日所签《房屋租赁合同》，租期2007年12月1日至2023年12月1日，没有按合同约定交付停车场使用，每年应向反诉人支付停车费179400元；三、由被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年7月12日，其与反诉被告签订《房屋租赁合同》，其承租西安市XX城XX路17号西安邮区中心局南院部分房屋，范围有招待所、门面房和停车场，租期共16年，年租金48万元，合同签订后，被告积极履行合同，在约定的时间内向反诉被告支付了71万元租金，后因合同约定的XX城XX路临街门面房被拆除，租赁物及租赁面积发生了变化，其与反诉被告于2013年达成和解，每年减少23万元租金，即每年48万元整，其从2008年3月9日开始先后多次给反诉被告发函，希望重新确定租赁停车场范围和面积，并根据现有的实际情况调整停车场界限，以便于合同的履行，后始终没有协调好，更为严重的是反诉被告从2008年11月21日停止给其供电，造成其巨大经济损失，其多次去函恢复供电，但反诉被告始终没有恢复供电。第二，反诉被告在停车场部分存在违约，将停车场租于其，又同时租给多家，属于典型的一女多嫁，造成其公司与其他租赁户因停车位问题经常发生纠纷，其多次去函要求划分车位，始终拖着不解决，给其公司的经营活动造成很多困难及经济损失，后反诉被告将停车场租赁给多家公司：1、中国邮政速递物流股份有限公司西安市分公司政务中心；2、中国邮政速递物流股份有限公司西安市龙首村分公司；3、中国邮政速递物流股份有限公司西安市分公司同城分公司；4、金座又租赁给焦某某。致使其公司在管理上更加困难，经济损失更加严重。综上所述，由于反诉被告的严重违约，致使其经营活动处处受阻，造成巨大损失，为了维护其合法权益，特提出反诉请求，恳请法院予以支持。反诉被告西安邮区中心局辩称，一、房屋租赁合同履行期间，其已为反诉原告正常供水供电，不存在任何违约情形，反诉原告单方改电、供电，自行放弃使用其所提供的用电设施，与其无任何关系。首先，因反诉原告拖欠租金，其曾于2013年将反诉原告起诉至未央法院，2013年11月25日该案件经双方和解，由未央法院出具了（2013）未民二初字第00760号民事调解书，该案在庭审过程中，反诉原告已承认供电设备是插卡购电，先买后用，而实际中反诉原告因主张其供电费用较高，因此自行改电、供电，在上述调解书出具后，其也多次催促反诉原告购电，但反诉原告均未办理相关购电手续，因此在房屋租赁合同履行过程中，其已提供了相应的供电基础，反诉原告因自身原因拒绝使用，与其无关。其次，上述调解书出具后，反诉原告一直要求其对供电箱进行扩容，并提出各项理由继续拒绝缴纳房屋租金，但供电箱扩容义务不属于其，反诉原告在入驻该租赁物前，已经对房屋现有设备设施有了充分了解，是认可房屋现状后才签订相关租赁合同，因此反诉原告无权要求其在租赁期限内对供电设施进行扩容，在反诉原告拒绝交纳租金的情况下，其只得向未央法院申请强制执行，要求反诉原告支付租金，因此，要求供电仅是反诉原告为拖欠租金所提出的无任何事实依据的理由。最后，该调解书的出具已有六年，反诉原告一直自行采取供电措施，正常使用该租赁物，供电事宜并不是反诉原告拒绝缴纳租金的合法、必然理由，且供电事宜已在上述调解案件中予以查明，在本案中不宜再次进行实体审理。二、反诉原告要求其退还部分停车场租赁费并要求每年支付停车费179400元无任何事实及法律支持。首先，反诉原告主张的停车费与其无任何关系，系反诉原告与案外第三方之间所产生的费用问题，其关于主张支付停车费的反诉请求，牵扯其他房屋租户以及众多案外公共车辆的停放，其并没有法律认可的统一的收费标准和计算方式，与本案无关，且涉及众多案外第三方，超出本案当事人范围，因此与本案并不属于同一法律关系，不属于本案审理范围之内，法院不应受理其关于此部分的反诉请求。其次，反诉原告诉称前后矛盾，其与反诉原告双方在2013年达成的《民事调解书》是经过双方和解并达成一致处理意见的情况下，由未央法院出具的，该调解书的出具，应视为双方已对合同履行期间所有存在的问题都予以解决并对未来合同的履行条件和基础达成一致意见后的结果，反诉原告现又以该份租赁合同约定租赁车位不明、存在争议为由要求重新调整停车场界限，明显属于老调重弹、无中生有的狡辩。再次，其与反诉原告已在租赁合同中对租赁场地的停车位使用进行了详细的划分，双方对此并无争议，具体划分如下：院内西侧调拨局办公区域为空袋调拨局专用、调拨局车间门口及招待所一层通道西侧为邮政生产车辆作业区域；东侧靠近建筑物一列为原金座专用停车位；剩余部分为公共停车位，这其中：金座专用停车位现由西安安驰汽车咨询服务有限公司使用，但根据其提供的证据显示，其与安驰公司签订的租赁合同中，也明确约定了安驰公司若需要使用该院内停车位也需要进行有偿使用，院内其余两家邮政速递龙首分公司、同城公司车辆，也仅仅是在合同所约定的场地内进行停放，且车辆绝大部分属于充电车辆，需要紧邻充电桩进行充电，因此，也不会占用其他区域的，并不是像反诉原告所主张的占用了其公共停车位，给其造成经济损失。再次，根据其提供的证据显示，所有进入该场地车辆，在驶入的时候都必须停车扫描车牌号后方能入场，在出场时也会根据具体的停车时间收取相应的停车费用，具体为每小时两块（第一小时三块，一天收费时长不超过15小时）。因此，所有想要进入该场地的车辆，都必须要经过上述程序，所进入该场地的所有车辆都会计时某某，因此并未给反诉原告造成任何经济损失，也并不属于其与反诉原告房屋租赁合同履行过程中双方权利义务关系。最后，反诉原告并无租赁场地院内的管理权，仅有相关部分场地的使用权，其本身并不能决定所有院内部分的车辆停放与管理，院内所有公共区域本就是所有外来车辆均可停放，反诉原告设立路障进行停车收费，本就违反合同约定，妨碍了其他租户对与南院场地的使用，现以此拒绝缴纳租金，无任何事实依据。综上，反诉原告的反诉请求完全无任何事实及法律支持，请求法院查明上述案件事实，依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2007年7月12日，西安邮区中心局作为甲方（出租方）与陕西立新建材装饰工程有限公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定内容如下：“……第一条  租赁XX城XX路XX号，租赁房屋建筑物、设施及场地情况：中心局南院部分场地及房屋。1、弘扬招待：三号楼二层及一层门面房4间（约200平方米）和四号楼一层（通道以东4间办公室）、二、三层设施、设备（详见清单）。2、XX城XX路XX层门面房，临建房18间建筑面积约400平方米（不包含邮政储蓄所的4间），乙方在此基础上自行加盖到二层和在该房后空地草坪上临建二层房屋（附图为准）。3、院内部分场地（指停车位）（附图为准）。第二条 租赁期限从2007年12月1日至2017年11月31日，共十年。第三条 年租金（大写）：人民币柒拾壹万元整。第四条 租金的支付期限与方式：合同签订后10日内缴清首年度租金，以后每年提前3个月预缴下年租金。第五条 乙方另行支付租赁房屋的水费、电费、电视收视费、垃圾费，其中：水电费的价格根据政府部门对行业的收费标准执行，由甲方按月以计量表计量收费。第六条 租赁房屋的用途：餐饮住宿、办公。第七条 租赁房屋的维修：甲方维修的范围、时间及费用负担：1、维修租赁房屋主体，但不包括乙方自建和加盖部分。2、水、电表的安装和水、电表以前管、线的维修。乙方维修的范围及费用负担：水电表以后主管线的安装、维修。第八条  甲方允许乙方对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：在不影响房屋整体结构的原则下，乙方以书面形式将方案交甲方，待同意后方可实施，加盖的费用由乙方自理，乙方负责办理加盖相关手续。租赁合同期满，租赁房屋的装修、加盖、增设他物的处理：乙方无条件留给甲方，乙方保证结构、设施完整，不得破坏性拆除。第九条 甲方不允许乙方退租和改变约定用途。第十条  定金（大写）伍万元。第十一条 甲方在2007年9月1日前将所租赁项目按合同约定交给乙方……第十三条 违约责任 ……2、乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金根据所欠金额每天百分之一比例计收……”。2008年元月16日，陕西立新建材装饰工程有限责任公司、文凤物业公司向西安邮区中心局共同函发《关于变更承租人的函》一份，内容如下：“关于变更承租人的函  西安邮区中心局  你局与陕西立新建材装饰工程有限责任公司（以下简称“立新公司”）签订的（XX城XX路17号中心局南院部分场地及房屋）房屋租赁合同，由于公司经营需要，经立新公司与西安文凤物业服务有限公司（以下简称“文凤公司”）协商，邮区中心局与立新公司签订的房屋租赁合同的全部权利义务由文凤公司承担。原立新公司与你局签订房屋租赁合同的全部权利义务终止，该合同约定的全部权利由文凤公司享有，其义务由文凤公司承担。望贵局同意……”，西安邮区中心局、立新公司、文凤物业公司均在上述函上盖章确认。2008年，文凤物业公司曾在涉案租赁场地范围内南侧自建三层门面房。2013年5月8日，西安邮区中心局因文凤公司拖欠租赁费诉至本院，主张解除租赁合同并要求文凤物业公司缴纳租金等，该案审理中，文凤物业公司提出反诉请求，主张西安邮区中心局给予其供电，并延长租期五年。2013年11月25日，本院出具了（2013）未民二初字第00760号民事调解书结案，该调解书载明：“……本案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告西安邮区中心局于2013年12月30日前向被告西安文凤物业服务有限公司供电。二、原告西安邮区中心局与被告西安文凤物业服务有限公司2007年7月13日签订的《房屋租赁合同》的年租金48万元。三、原告西安邮区中心局与被告西安文凤物业服务有限公司2007年7月13日签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2007年12月1日至2023年11月30日止。其余内容按原合同执行，双方再无任何纠纷。四、合同期满后，被告西安文凤物业服务有限公司在同等条件下有优先承租权。五、被告西安文凤物业服务有限公司于2013年12月30日前支付原告西安邮区中心局2007年至2014年房屋租金235万元……”，上述民事调解书已发生法律效力。另查，2015年12月1日至2017年11月30日期间，文凤物业公司未向西安邮区中心局交纳租赁费，欠付租金共计96万元。2017年4月1日，被告文凤物业公司曾向原告西安邮区中心局出具书面情况说明一份，内容载明：“……西安邮区中心局：西安文凤物业服务有限公司租赁邮区中心局XX城XX路17号（部分房屋及场地）租期2007年12月1日至2023年12月1日，因为贵单位自2015年以来陆续又租赁给三家租赁户，严重损害了我公司利益，为了我们双友好相处，保护双方利益来函进行情况说明，邮局租赁单位分别是：1、邮政速递物流股份有限公司西安分公司政务中心；2、邮政速递物流股份有限公司龙首村分公司；3、邮政速递物流股份有限公司西安分公司同城分公司。三家单位小车及面包车共计41辆，三轮车21辆（后附三家单位证明各一份）。按我单位小车包月收费标准计算，每月每车300元，三轮车每月每车150元，三家单位现41辆减去原调拨局车位7辆，应该有34辆小车及面包车，三家租赁户应给我公司车辆占道费（壹年），即34辆×300每月每车×12月=122400元（1年费用），三轮车21辆×150每月每车×12月=37800元（1年费用），卫生垃圾费标准1600平方×1元每月每平方×12月=19200元（1年费用），共合计179400元。  我单位为了咱们两单位的友好相处，保护双方利益，建议延长租期五年（延长至2028年12月1日），我单位不在追究我单位经济损失，保证按时缴纳房租款……   '中国邮政集团公司陕西省西安邮区中心局 行政事务管理中心'（盖章） '张明 2017年4月6日 '（签字）”。又查，根据上述《房屋租赁合同》所附的“南院生产办公区域平面图”中，除标识的“调拨局停车处”及“金座车辆停放处”之外XX城XX路XX号院内其余场地属文凤物业公司租赁范围。现因西安邮区中心局与文凤物业公司在房屋租赁合同履行中产生纠纷，双方协商未果，故诉至本院，形成诉讼，文凤物业公司对此提出反诉。诉讼中，因双方分歧太大，致调解未果。庭审中，西安邮区中心局述称，其单位与西安安驰汽车咨询服务有限公司签订了房屋租赁合同，约定西安安驰汽车咨询服务有限公司在XX城XX路XX号院内的停车事宜由其单位负责协调并有偿停放。另外，经西安邮区中心局统计其兄弟单位中国邮政速递物流股份有限公司西安市龙首村分公司包含3辆私家车及10辆生产车辆在XX城XX路XX号院内的停车场地出入停车，其兄弟单位中国邮政速递物流股份有限公司西安市同城业务分公司共计28辆车在XX城XX路XX号院内的停车场地出入停车。经核实，被告文凤物业公司所欠原告西安邮区中心局2017年7月至2017年11月水费21634元、所欠原告西安邮区中心局2019年1月至2019年6月水费36426元。2020年3月11日，本院在原、被告双方在场的情况下前去XX城XX路XX号院内停车场现场核实，该停车场院内的确存在邮政物流部分车辆出入并占用被告租赁涉案停车场停车位的客观事实。上述事实，有原、被告双方提交的证据材料、照片、质证笔录及庭审笔录等附卷为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告西安邮区中心局与陕西立新建材装饰工程有限公司于2007年7月12日签订的《房屋租赁合同》，后合同相对人陕西立新建材装饰工程有限公司变更为被告文凤物业公司，故原告西安邮区中心局与被告文凤物业公司之间依法成立房屋租赁合同关系，上述《房屋租赁合同》对原、被告均具有法律约束力。原告主张被告文凤物业公司依约缴纳2015年12月1日至2017年11月30日房屋租赁费96万元并支付其单位水费5.806万元，于法有据，理由正当，应予以支持。第二，关于被告的反诉请求，因被告于2017年4月1日曾向原告单位出具过书面情况说明并核算停车等卫生费用共计179400元，原告西安邮区XX中心在该情况说明上盖章并签字确认，是视为原告西安邮区中心局对被告文凤物业公司出具的情况说明所述停车事实及扣减金额予以认可，对于被告主张原告支付其停车费179400元的反诉请求，理由正当，依法应予以支持。第三，至于被告主张原告尽快给其供电之反诉请求，因原、被告已在2013年的民事案件中予以处理并调解结案，根据一事不再理的原则，本案应予以驳回。第四，根据本案查明的案件事实及现有证据，可以认定原、被告在涉案租赁合同的履行中均存在一定瑕疵，故对原告主张被告支付其逾期付款利息之诉请，不予支持。综上，被告文凤物业公司应支付原告租赁费及水费共计101.806万元，原告西安邮区中心应向被告支付停车费17.94万元；上述两项折抵后，被告文凤物业公司应支付原告西安邮区XX房租款计为101.806万元-17.94万元=83.866万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条之规定，判决如下：一、被告西安文凤物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政集团公司陕西省西安邮区中心局支付租赁费83.866万元。二、驳回原告中国邮政集团公司陕西省西安邮区中心局其余诉讼请求。三、驳回被告西安文凤物业服务有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉费16120元，原告已预交，应由原告承担2073元，由被告承担14047元，被告于支付上述款项时一并给付原告。反诉费1944元，被告已预交，应由原告承担，并在被告支付原告其承担的诉讼费中予以扣减。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    康  璐人民陪审员    王明理人民陪审员    白  瑛二〇二〇年三月十六日书 记 员 李燕维