贵州省桐梓县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0322执异5号 案外人：莫晓康，男，汉族，1975年12月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 申请执行人：韩洪刚，男，汉族，1977年2月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被执行人：肖明霞，女，汉族，1966年1月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 本院在执行韩洪刚与肖明霞借款合同纠纷一案中，案外人莫晓康向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人莫晓康向本院提出如下异议请求：裁定解除查封，中止并排除对桐梓县XX街道（原娄山关镇）XX路X区X栋（房屋所有权证号：遵房权证桐梓字第××号）商业用房的执行。事实与理由：2018年8月11日，案外人与肖明霞签订《门面买卖合同》，约定肖明霞将其所有的位于桐梓县，遵房权证桐梓字第××号产权证载明的商业用房一间和遵房权证桐梓字第××号产权证载明的商业用房一间，共二间房屋以768万元卖与案外人，案外人支付了购房款330万元。由于该房在银行有抵押贷款，约定案外人代其偿还贷款后进行结算。同时约定案外人购买后，以50万元／年的租金，将前述房屋租赁给肖明霞经营手机店。2018年8月15日，案外人与肖明霞签订租赁合同，肖明霞承租了涉案房屋。2018年9月6日后，涉案房屋被桐梓县法院查封。租赁过程中，肖明霞经济状况恶化，没有及时支付租金，案外人已催促并通知肖明霞解除租赁合同。案外人认为，涉案商业用房属案外人所有，有关办理产权过户手续的事宜已经由桐梓县法院下达（2018）黔0322民初4801号民事调解书，且在执行当中；案外人与肖明霞签订涉案房屋买卖合同查封之前，合法有效；且在查封之前，案外人与肖明霞签订租赁合同，对涉案房屋进行承租，案外人已合法占有管理涉案房屋；案外人按照合同约定已支付了部分价款，剩余款项案外人愿意按法院要求交付执行；而没有办理产权过户原因系该房存在抵押权且被申请执行人韩洪刚申请保全查封，不是案外人自身原因未能办理过户登记。综上，请求依法支持案外人的异议请求。案外人向本院提交了《门面买卖合同》1份、金额分别为180万元和150万元的《收条》2张、2018年8月11日金额分别为90万元的银行转款凭证2张、《租赁合同》1份、2019年1月23日催告函1张、本院（2018）黔0322民初4801号民事调解书1份。 申请执行人韩洪刚述称，第一，涉案门面是2018年9月6日基于答辩人的保全申请，于当日依据（2018）黔0322财保196号民事裁定书查封，而案外人是同年9月19日与肖明霞达成协议，法院以民事调解书确认，现案外人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除异议，其请求不应支持。第二，案外人与肖明霞间的门面买卖合同是无效协议，（2018）黔0322民初4801号民事调解书应撤销。因为1.涉案门面买卖合同名为买卖，实为借贷。肖明霞先找到答辩人借款，答辩人知道肖明霞外债很多，不敢借款。肖明霞又找到案外人，以案外人的名义向答辩人借款，肖明霞来担保。答辩人转账180万元给了案外人（已另案调解），后案外人将该笔款转账支付给肖明霞。由于系以案外人名义向答辩人所借，案外人为了安全，与肖明霞签订了涉案门面买卖合同，双方明确表示该买卖只是一个形式，肖明霞还款后，门面买卖合同立即撕毁。故该门面买卖合同依法不能成立。2.民事调解书中载明的已支付肖明霞330万元不事实，至今没有相应银行流水支撑，涉嫌虚假诉讼。3.案外人与肖明霞达成民事调解书之前已知道交易的涉案门面有抵押，又被答辩人申请查封，仍以严重低于市场价格（涉案门面至少市值600万元）进行买卖，案外人存在过错以及严重损害答辩人利益，且是故意逃避、转移、隐匿资产。4.（2019）黔0322民初1174号民事判决和（2019）黔03民终4747号民事判决已明确案外人对涉案门面无所有权和处分权，因此，案外人提出的执行异议理由同样不能再用于本案。第三，答辩人认可涉案门面的抵押权和优先受偿权。但清偿抵押债权后的剩余价值部分，因答辩人已申请保全，应全部用于偿还答辩人。 被执行人肖明霞述称，答辩人2015年11月11日向贵州桐梓商业银行股份有限公司借款180万元，并抵押涉案门面，2018年8月11日与案外人签订门面买卖合同，同年8月15日签订租赁合同，2018年9月6日韩洪刚申请查封了涉案门面，同年9月13日与案外人在法院达成（2018）黔0322民初4801号民事调解书确认的协议，2019年2月1日与贵州桐梓商业银行股份有限公司就借款偿还达成调解协议，2019年案外人起诉解除租赁合同并交还房屋等是事实。但在2018年9月6日韩洪刚申请保全查封涉案门面时，案外人并未获得涉案门面的物权，也并未从答辩人处获得涉案门面的占有、使用权。韩洪刚的财产保全当然优先于案外人的合同权利。案外人的执行异议无事实与法律依据，请依法裁定驳回案外人的异议申请。 本院查明，2018年9月6日，韩洪刚以肖明霞借款未还向本院申请诉前保全。本院作出（2018）黔0322财保196号民事裁定书，裁定“查封被申请人肖明霞位于桐梓县（房屋所有权证号：遵房权证桐梓字第××号）商用房一间。”。同月7日，该保全案执行完毕。同月13日，韩洪刚诉至本院。诉讼中，本院以（2018）黔0322民初4822号民事调解书确认双方达成的肖明霞于2018年9月18日前偿还韩洪刚借款50万元，同月21日前偿还70万元；若肖明霞未按约定履行还款，韩洪刚可就全部未偿还款申请执行，并从2018年9月21日起以未偿还款项为基数按月利率2%计算支付利息至借款还清之日止的协议。因肖明霞未履行调解协议，韩洪刚申请本院执行。本院以（2018）黔0322执1952号案件立案执行。后案外人以前述理由向本院提出异议。 另查明，2018年8月11日，肖明霞与案外人签订房屋买卖合同，其内容是肖明霞将其位于本县，“遵房权证桐梓字第××号”产权证载明的商业用房一间和“遵房权证桐梓字第××号”产权证载明的商业用房一间，共二间房屋以768万元卖与案外人，同日，案外人向肖明霞的银行账户二次各存入90万元共180万元，肖明霞出具“今收到莫晓康交来XX路（一区一幢证号：**.**）两间门面购房款1800000（壹佰捌拾万元正），最迟定于2018.9.30前办理过户手续。”的收条。2018年9月11日，肖明霞出具了“今收到莫晓康购XX路XXXX店门面款壹佰伍拾万元正（1500000.00）。注：款项是前期本人经营周转不灵向莫晓康借现金用于周转。”的收条给案外人。2018年8月15日，案外人与肖明霞签订租赁合同，莫晓康将前述两间门面以50万元／年的租金出租给肖明霞一年。案外人提供的2019年1月23日催告函显示，莫晓康于2019年1月23日以肖明霞欠缴租金为由，限令肖明霞2019年1月30日缴纳租金，否则解除租赁合同，要求肖明霞搬出门面。 2018年9月13日，案外人诉请本院判令肖明霞继续履行合同，协助其办理XXXXXXX号和XXXXXXX号产权证载明的房屋的过户手续。本院于同月19日作出（2018）黔0322民初4801号民事调解书，确认案外人与肖明霞间达成的“一、莫晓康与肖明霞继续履行双方于2018年8月11日签订的《门面买卖合同》；二、莫晓康已经支付肖明霞购房款330万元，肖明霞于2018年9月25日前协助将遵房权证桐梓字第××号、遵房权证桐梓字第××号房屋所有权人转移登记为莫晓康，莫晓康负责结清肖明霞用遵房权证桐梓字第××号、遵房权证桐梓字第××号房屋产权证在贵州桐梓农村商业银行股份有限公司娄山支行的抵押担保贷款本金394万元及其利息，消除抵押权；三、莫晓康与肖明霞前述购房款在办理房屋所有权转移登记手续后自行结算。”的调解协议。 还查明，前述两间门面于2015年11月5日和2016年7月22日抵押给贵州桐梓农村商业银行股份有限公司，抵押到期日分别为2020年11月30日和2021年7月31日。现因肖明霞贷款未还，贵州桐梓农村商业银行股份有限公司于2019年2月1日诉至本院。在两案调解协议中，确定贵州桐梓农村商业银行股份有限公司对涉案两间商业房的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。且贵州桐梓农村商业银行股份有限公司在两案的执行中，明确要求依法拍卖上述两间商业房。 本院认为，案外人莫晓康提供的证据显示其与被执行人肖明霞就涉案的位于本县（产权证号：遵房权证桐梓字第××号）存在签订买卖合同、案外人有向肖明霞交付购房款以及双方以反租给肖明霞方式确立房屋交付等房屋买卖行为，案外人并以此为由要求本院裁定解除查封，中止并排除对涉案商业房的执行。此理由虽表面上符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十八条的规定，但由于涉案商业房在出售给案外人之前，肖明霞已将该商业房抵押给另案申请执行人贵州桐梓农村商业银行股份有限公司，根据我国《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案外人与肖明霞就涉案商业房的买卖，其效力实际上处于待定状态，也即是说案外人对涉案商业房是否享有合法权利也因前述原因处于待定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”规定，案外人现以处于待定状态的权利向本院提出前述异议请求，不符合法律规定，且作为享有抵押权的贵州桐梓农村商业银行股份有限公司在其与肖明霞的另两案执行中，明确要求依法拍卖包含涉案商业房在内的抵押物，因此，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，裁定如下： 驳回案外人莫晓康的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  邓尚平 人民陪审员  李正维 人民陪审员  罗友富 二〇二〇年在三月十日 书记员代鹏程