广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14991号上诉人（原审原告、案外人）：曾耀强，男，汉族，住广东省广州市东山区，公民身份号码。委托诉讼代理人：解刚，广东粤广律师事务所律师。委托诉讼代理人：林庆生，广东粤广律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：广发银行股份有限公司佛山南海分行，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码914。负责人：黄庆忠，该行行长。委托诉讼代理人：招伟松，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫莹、广东至高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：张文艳，女，汉族，住广东省广州市海珠区。公民身份号码。委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所律师。上诉人曾耀强与被上诉人广发银行股份有限公司佛山南海分行（以下简称南海分行）、张文艳案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）（2019）粤0604民初22366号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年1月15日公开进行法庭调查。上诉人曾耀强的委托诉讼代理人解刚、被上诉人南海分行的委托诉讼代理人招伟松及被上诉人张文艳的委托诉讼代理人邓俊南到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。上诉人曾耀强不服上述判决，向本院提出上诉，请求：1.依法撤销一审判决；2.确认曾耀强与张文艳所签订的《广州市房地产买卖合同》无效，确认广州市（以下简称涉案房产）属曾耀强所有，停止执行拍卖涉案房产；3.本案诉讼费由南海分行、张文艳承担。事实与理由如下：一、一审判决事实不清，适用法律错误。1.一审判决中有关“庭审中，原告陈述……张文艳于2009年11月21日出具了赠与涉案房产给原告的字条，张文艳出具该字条的原因是：房地产买卖合同是原告帮忙张文艳，因为张文艳是原告女朋友，所以原告将房产过户给张文艳，后来因为买卖涉案房产的钱一直没有收到，总共是900000元，张文艳一直没有支付过房款，故张文艳写了字条说赠与给原告……”这个书写与事实不符。因为曾耀强在庭上从未表态过涉案房产的售价是900000元，况且张文艳写下字条说涉案房产赠与给曾耀强，并非因其一直没有支付房款而所为。事实真相是：张文艳在2009年11月21日要去泰国，而此时涉案房产仍挂在其名下未转回给曾耀强，当时其怕途中不知会否发生意外，为了免去日后万一其不在世时其家人与曾耀强因涉案房产发生纷争，对不起曾耀强，所以，其在临行前写下了这字据给曾耀强收执。可一审法院却借用张文艳的代理人邓俊南律师答辩时说的涉案房产的购房款是90万，由于张文艳去泰国时还欠曾耀强的房款，所以曾耀强要求张文艳写下赠与字据等等话语（详见邓俊南律师的《民事答辩状》，对此谎言，下面曾耀强会一一驳斥论证)，臆造为曾耀强的陈述，混淆视听，这是不负责任的，是错误的。2.当初为了帮张文艳筹集其做童装生意的启动资金，却因自己没有多余的闲置资金（曾耀强经营的鑫鸿业发展有限公司在2003年已实际歇业）提供给张文艳，所以只能用涉案房产去抵押贷款以筹集资金。但当时张文艳对曾耀强说，若由曾耀强直接用涉案房产抵押贷款是不可能的，一是当时经商环境差，二是曾耀强当时还欠涉案房产的贷款34万元，银行的经办人说当前只有做房屋买卖这项目才能向银行抵押贷到款项（因其认识工商银行的人，所以这贷款事宜全部由其一手操办），没办法曾耀强与张文艳不得已才于2009年6月15日到海珠区房管局签了一个《广州市房地产买卖合同》，主要目的是能贷到款项给张文艳做生意，将涉案房产所贷款项暂时用于其经营童装的启动和周转，等到其生意好了就将涉案房产返还给曾耀强。对此，张文艳心里是非常清楚的，所以在《广州市房地产买卖合同》上，除了标明涉案房产价是400000元、分期付款外，对何时交款何时交房在《广州市房地产买卖合同》的条款上都没有具体标明，而且在签订《广州市房地产买卖合同》之后长达数年内，如果曾耀强与张文艳之间真的存在买卖关系，在其至今从未支付过购房款的情况下，又怎可能不起诉张文艳要回购房款？这完全不符合人们的交易习惯和人性，有违公序良俗！从这些细节恰恰说明曾耀强与张文艳之间就涉案房产的买卖是虚假的，签订《广州市房地产买卖合同》将涉案房产卖与张文艳不是曾耀强真实的意思表示。但遗憾的是：一审法院对这些细节却没有明察秋毫，进一步查明。当曾耀强基于这一客观事实请求依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条确认曾耀强与张文艳所签订的《广州市房地产买卖合同》无效时，一审法院却认为曾耀强并未举证证明案涉《广州市房地产买卖合同》存在无效情形，故对其主张该买卖合同无效不予支持。对一审法院这样的认为，曾耀强有不同的看法。首先，一审判决表述曾耀强“在庭审中陈述张文艳于2009年11月21日向其出具赠与涉案房产字条的原因是被告张文艳未向原告支付买卖涉案房产的购房款900000元”是失实的，是错误的。因为曾耀强不管在庭上还是以后的补充意见上从未说过此话，说这个话的人是张文艳的代理人邓俊南律师，一审法院将这话张冠李戴，是严重的失误，所以才导致“原告的该陈述亦已确认原告与被告张文艳存在买卖涉案房产的真实意思表示，该陈述与其上述主张自相矛盾”这一错误认为，进而决定因“原告并未举证证明案涉《广州市房地产买卖合同》存在无效情形，本院对原告主张该买卖合同无效不予支持”的错误判断。其次，所谓通谋虚伪行为，是指“行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为以假意掩盖真意。该行为包含两个行为，一个是伪装行为，另一个是隐藏行为。”再说白一点，民法总则第一百四十六条之所以规定伪装行为无效，其依据是民事法律行为以意思真实为前提，而伪装行为非人真实意思表示的行为。在本案中，曾耀强与张文艳签订《广州市房地产买卖合同》，表面看上去是进行涉案房产的买卖，但实质是为了能贷到款项的目的而假意将涉案房产去进行所谓的“房屋买卖”，卖房不是曾耀强的真实意思表示，借贷才是隐藏在“房屋买卖”之下的真正目的。曾耀强与张文艳所签订的《广州市房地产买卖合同》是否属于通谋虚假的行为，从以下这几点也可进一步予以证实：第一，如前述，曾耀强与张文艳签订《广州市房地产买卖合同》时，除了有房价和分期付款字样外，对具体何时付款，何时交房这么重要的问题却没有标明？若是真买卖，绝不可能违背交易习惯，出现这一怪现象。由此证明因为不是真买卖，所以无需将何时付款何时交房这些细节一一填上。3.在签订《广州市房地产买卖合同》后的数年内，曾耀强没有收到张文艳的购房款的情况下（邓俊南律师在答辩状上说张文艳已付清涉案房产的购房款，但至今未提供证据证明其已付清），却没有按常规起诉张文艳要回购房款，这是为什么？因为曾耀强知道这涉案房产不是真的要卖与张文艳，与其签订《广州市房地产买卖合同》只是为了贷到款项用于经营童装的权宜之计，况且张文艳也承诺待日后其还清银行欠款赎回房契时，会将涉案房产归还给曾耀强。而曾耀强当时也确信其的话是真的（其不单对曾耀强这样说，对彼此认识的朋友也是这样说的，包括其父亲去电给曾耀强的姐姐也是这样表态的。当然曾耀强万万没想到涉案房产转到其名下后不久，其就另择他人与曾耀强分手，且随着本案事态的发展，在一审开庭时才真正知道其为了推卸责任、想空手套白狼，企图霸占涉案房产就信口雌黄，谎话连篇，让曾耀强成了现实版的“农夫与蛇”的主角；包括欠银裕担保公司的钱，曾耀强也是为了张文艳，为了先赎房契后好让其用于再抵押贷款，所有这些行为，其都有份谋划和参与并在现场。真正欠多家担保公司的钱是张文艳而不是曾耀强，对此，法院可去银裕担保公司查证，正因为有这样的实情，所以不存在曾耀强按惯例去起诉张文艳的行为；而张文艳最初也基于其没有要谋取涉案房产的想法，故在去泰国前怕出意外才会写下将涉案房产赠与给曾耀强的字据给曾耀强收执。试问，若张文艳真的与曾耀强就涉案房有买卖关系，其需要将所买的涉案房产又回赠给曾耀强吗？至于邓俊南律师辩称张文艳当时还拖欠的购房款，曾耀强害怕债权无法实现，所以叫张文艳“预先立下赠与字据，以房屋和保险金作为抵押”的说法，真是自欺欺人，不打自招。因为曾耀强与张文艳如果真的存在涉案房产的买卖关系，曾耀强根本不需要担心债权无法实现，万一张文艳真的出国遇难，曾耀强完全可以凭着《广州市房地产买卖合同》去主张自己的权利就是了，况且按邓俊南律师在其代书的答辩状上表明张文艳出国前已支付了490000元给上诉人，若以900000元计算已支付了过半购房款，张文艳只将涉案房产赠与给曾耀强以抵余下的欠款便已绰绰有余，根本不需要将保险金一并赠送，何况当时张文艳上有父母下有弟妹，这保险金有必要再赠给曾耀强吗？此外，曾耀强明知涉案房产已向工商银行抵押贷款用于童装的经营，当时贷款尚未还清，倘若张文艳出国时发生意外，这未还清银行贷款将涉案房产赠与给曾耀强的行为还能有效吗？张文艳当时之所以写下赠与字据给曾耀强，目的是为了给曾耀强的一个安心，以表明其当时不会谋取涉案房产的心态。由此细节可见，曾耀强与张文艳签订的《广州市房地产买卖合同》，就是一种通谋虚伪的行为。4.张文艳与曾耀强分手前，张文艳经营的童装生意失败，当时其既没有工作也没有生活来源，张文艳一直与曾耀强同居生活在涉案房产，由曾耀强供养着直至张文艳跟了张文艳现在的老公李志东才离开涉案房产（对此法院可去明珠花园小区查证），离开涉案房产前（时间在2010年的9月份左右离开）张文艳根本没钱购买涉案房产，透过这次因本案引起后去房管局查册得知其不断地用涉案房产反复抵押贷款，借东墙补西墙就可见一斑。如果当初张文艳真的出了钱购买涉案房产，怎可能在长达十年内且在曾耀强的母亲已去世三年多后仍不收回涉案房产，这么大方让上诉人居住到现在？这说明因为张文艳没有出钱购买涉案房产，即使张文艳利用曾耀强对其的信任与帮助，通过不正当的手段将涉案房产已过户到其名下的情况下，张文艳也不敢也不好意思明目张胆地去收涉案房产，同时张文艳更害怕其这样龌龊取得涉案房产的行径被其现任老公李志东发现，从此失去掌管其老公所有经济命脉（如企业管理、金钱交割等等）的大权；害怕李志东不会为其购买位于广州市白云区xx房让其居住……曾耀强不知道一审法院为什么认为以上几点的事实以及相关的证据，不足以证明曾耀强与张文艳签订《广州市房地产买卖合同》时不是通谋虚伪的行为。二、《中华人民共和国合同法》第一百三十条在本案中仅是一条摆设的法律条款吗？1.一审合议庭将曾耀强提出的意见作答和释明，但是唯独对《中华人民共和国合同法》第一百三十条在本案中是否适用却避而不谈。曾耀强认为：一审判决既然抹去曾耀强与张文艳在签订《广州市房地产买卖合同》时种种符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条有关“通谋虚伪”行为特征的行径而不顾，确认曾耀强与张文艳所签订的《广州市房地产买卖合同》有效，那么就事论事，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”现张文艳自签订《广州市房地产买卖合同》后从未就涉案房产支付过购房款给曾耀强，曾耀强也没有将涉案房产实际交付给张文艳，《中华人民共和国合同法》所规定的“转移标的物”、“支付价款”这两大构成买卖合同成立的要件都没有完成，这《广州市房地产买卖合同》还能算有效吗？2.按一审法院的说法，假如曾耀强与张文艳之间存在涉案房产的买卖关系，张文艳是否要支付购房款给曾耀强后这买卖才能成立？如其代理人邓俊南律师在庭上辩称张文艳所讲的“房屋价款双方约定为90万元……原告与答辩人在2009年6月15日签订《房屋买卖合同》及办理房屋过户后，答辩人在中国工商银行工业大道支行办理按揭贷款，银行评估房屋后发放贷款49万元至原告账户，答辩人大概是在2010年8、9月份左右又向原告转账支付了34万元，另外答辩人代为清偿原告的7万元债务，所以答辩人共计向原告支付购房款90万元。”曾耀强不禁要问：像张文艳这么精明的女人，怎可能在付款后不叫曾耀强书写一份收条给张文艳为凭证收执？因为张文艳真的没有付款，所以当一审法院在庭上询问邓俊南律师这90万元的还款有否证据时，邓俊南律师明确回答没有还款的证据。在庭审后，张文艳至今也没有提交这90万元已支付给曾耀强的相关证据予以证实其已还清购房款。既然一审法院已查明张文艳没有支付涉案房产的款项给曾耀强这一事实，这买卖依照《中华人民共和国合同法》第三十条的规定就不成立，虽然房管局的房地产登记薄上记载着涉案房产的产权人是张文艳，但这是张文艳借着曾耀强的信任和帮助而谋取了《广州市房地产买卖合同》后去登记过户，从而达到其占有涉案房产的非法目的，用《中华人民共和国合同法》第五十二条来讲就是“用合法形式掩盖非法目的”，因而《广州市房地产买卖合同》是一份无效的合同。三、张文艳不是依法取得涉案房产，所以在本案中不应适用《中华人民共和国物权法》第九条。1.《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所谓依法登记，是指“这个登记必须符合法律规定。”从上述条文不难看出，只有符合法律规定的登记，这个不动产物权的设立、变更、转让和消灭才发生法律效力。前已述，如果按一审判决所认定的曾耀强与张文艳之间因涉案房产具有买卖关系，那么当张文艳没有支付购房款给曾耀强，而曾耀强又没有将涉案房产实质地交付给张文艳时，这种买卖关系按照《中华人民共和国合同法》第一百三十条所规定的出卖人“转移标的物”，买受人“支付价款”这两大成立买卖合同的要件都不存在的情况下，有关涉案房产的买卖并不生成，《广州市房地产买卖合同》就不发生法律效力，张文艳对涉案房产就没有取得其物权的合法依据和资格。尽管涉案房产已过户登记在其名下，但这登记却因是非法获得，这财产所有权不是依法取得的，它应当不受《中华人民共和国物权法》第九条的法律保护。更何况房屋物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人，在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，房屋利害关系人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的公正。2.在本案中，一审判决仅拘泥于有《广州市房地产买卖合同》，涉案房产已登记在张文艳的名下，就完全罔顾客观事实，将《中华人民共和国合同法》第一百三十条有关合同买卖中所必须具备的“转移标的物”、“支付价款”的两大要件的特征以及《中华人民共和国物权法》第九条所规定的“经依法登记，发生效力”中的“依法登记”四字抛之脑后，弃之不管，错误地作出驳回曾耀强的诉讼请求的判决，将涉案房产认为属张文艳所有，这判决完全不符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条和《中华人民共和国物权法》第九条的规定，违背了“以事为根据，以法律为准绳”的原则。四、曾耀强与张文艳签订的《广州市房地产买卖合同》是一份无效的合同。1.综上，因为曾耀强与张文艳的买卖关系依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条早已灭失不存在，以及涉案房目前的物权登记是违法的，且《中华人民共和国物权法》在本案中的不适用，加之曾耀强的“卖房”不是真实的意思表示，签订《广州市房地产买卖合同》后的所有事实和行为都符合民法总则第一百四十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，故《广州市房地产买卖合同》依法律规定应是一份无效的合同。现一审判决将它视为债权不作处理，裁定继续执行拍卖涉案房产，叫曾耀强另行主张权利，将责任全都推给曾耀强，这是增加曾耀强的讼累和沉重的经济负担，不是以民为本，为民及时解难的做法。2.张文艳凭借着这份不真实的《广州市房地产买卖合同》，将涉案房产过户到其名下，之后其用涉案房产来作为其向第三人中国银行股份有限公司佛山分公司（以下简称中行佛山分行）为佛山市南海区诗毫纱线有限公司（以下简称诗毫纱线公司)做最高额度147万元的授信抵押担保（时间从2013年3月1起至2016年12月31日止），如果这笔授信抵押担保债务未曾清付，曾耀强愿意承担签署《广州市房地产买卖合同》的过错责任，愿意向他人借款垫付偿还这147万元的额度债务，至于诗毫纱线公司欠南海分行的债务，则由诗毫纱线公司和张文艳另寻途径负责偿还。五、关于诉讼费的缴纳问题。当一审经办法官通知曾耀强就（2019）粤0604民初22366号执行异议之诉案需补交诉讼费时，曾耀强就向一审法院反映：据曾耀强所了解，以广州市为例，按广州市中级人民法院在淘宝网上的拍卖公告，该房屋的评估价为3136100元人民币，起拍价为2383436元。本案的涉案房产是上述地址的605房，若按当时的售楼价，金兰阁的3楼和6楼的每平方米的售价是相同的，前年同幢楼上重新装修后的烂尾房屋，开发商每平方米也只不过售价28000元，现市面明珠花园二首楼的售价每平方米也只34000元左右，所以当初曾耀强去立案时，一审法院的立案庭也应该是基于605房与304房是同一地段同一幢楼，参照广州市中级人民法院对该楼房的评估价是3136100元的标的额来计算本案的诉讼费即25200元，但现在的诉讼费却是37238元，而一审合议庭却没有让曾耀强看有关涉案房产的价值评估报告，曾耀强不明白这评估报告所评出来的价值为何与广州市中级人民法院所评的同一地段的价值相差甚远，以致诉讼费多了12038元。综上所述，希望二审法院能透过现象看本质，根据本案种种不符合交易习惯的蛛丝马迹，查明本案的事实真相，依法作出公正的判决。被上诉人南海分行答辩称，一审判决查明事实正确适用法律准确，应予以维持，希望二审法院驳回曾耀强的全部诉上诉请求。被上诉人张文艳答辩称维持一审判决，驳回曾耀强的请求。上诉人曾耀强向禅城区法院提起诉讼，请求：1.撤销（2019）粤0604执异205号执行裁定书，停止执行、拍卖涉案房产，解除对该房产的查封措施；2.确认曾耀强与张文艳于2009年6月15日签订的《广州市房地产买卖合同》无效，确认涉案房产属原告所有；3.本案诉讼费用由张文艳、南海分行承担。禅城区法院查明，南海分行诉佛山市南海塘练纺织有限公司、张文艳等金融借款合同纠纷一案，该院作出（2016）粤0604民初8886号民事判决书，判令佛山市南海塘练纺织有限公司向南海分行偿还贷款本金及利息；张文艳对佛山市南海塘练纺织有限公司的债务承担连带清偿责任等。后该院依南海分行申请立案强制执行，执行案号：（2017）粤0604执2223号。案件执行过程中，该院向各方作出（2017）粤0604执2223号之二公告，告知该院依法拍卖涉案房产。曾耀强作为案外人向该院提出异议，经审查，该院作出（2019）粤0604执异205号执行裁定书，驳回曾耀强的异议请求。因不服该裁定，曾耀强在法定期限内提起本案诉讼。另查，涉案房产原登记于曾耀强名下，房地产权证号为粤xx。2009年6月15日，曾耀强（甲方）与张文艳（乙方）签订了《广州市房地产买卖合同》，约定：甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，该房地产坐落在广州市海珠区xx；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为人民币400000元，甲乙双方经协商一致，乙方按分期付款方式按期付款；自本合同生效之日起2天内，甲乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。同日，曾耀强、张文艳向广州市海珠区房地产交易登记所提交了《广州市房地产转移登记申请书》【编号：（09）交登08007650号】，登记种类为转移，曾耀强在该申请书的“卖方申请人签名”处签名。2009年7月1日，张文艳在广州市海珠区房地产交易登记所领取了房地产权证。涉案房产登记于张文艳名下，不动产权证号xx。之后，张文艳多次办理了该房产的抵押登记，其中张文艳于2013年3月13日办理了抵押权人为中行佛山分行的抵押登记，最高债权额为1470000元，该抵押登记尚未注销。再查，张文艳于2009年11月21日向曾耀强出具了一份字条，内容如下：“本人张文艳现将我名下房产（广州市xx）赠予曾耀强所有。另本人于11月30日出发去泰国，购有的意外保险，本人如有不测，则意外赔偿金中有肆拾万元人民币亦归曾耀强，立此据。”庭审中，曾耀强陈述：曾耀强曾系新鸿业发展有限公司的法定代表人，张文艳于2001年在该公司担任负责推销啤酒的业务员，双方因此认识并于2001年至2009年期间保持男女朋友关系。2009年6月15日，曾耀强与张文艳在房地产交易登记所签订《广州市房地产买卖合同》并签署办理房产过户登记的其他材料，次日，曾耀强与张文艳办理了房产过户手续，曾耀强是亲自到场办理过户登记手续的。2009年7、8月份，张文艳可能认识其他异性，因此与原告分手，之后双方保持普通朋友关系。张文艳于2009年11月21日出具了赠与涉案房产给曾耀强的字条，张文艳出具该字条的原因是：房地产买卖合同是曾耀强帮张文艳，因为张文艳是曾耀强女朋友，所以曾耀强将房产过户给张文艳，后来因为买卖涉案房产的钱一直没有收到，总共是900000元，张文艳一直没有支付过房款，故张文艳写了字条说赠与给曾耀强。曾耀强曾于2009年要求张文艳过户，张文艳称涉案房产已抵押给银行，所以出具了该字条给曾耀强。2009年6月份，曾耀强将涉案房产过户给张文艳时，曾耀强尚欠以涉案房产抵押向建设银行的贷款340000元，曾耀强开设的公司还在经营，曾耀强母亲也有退休金。庭审中，曾耀强与张文艳均确认涉案房产现由曾耀强居住。禅城区法院认为，曾耀强作为（2017）粤0604执2223号案执行案外人对该案执行标的主张权利，并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，曾耀强应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，曾耀强与张文艳于2009年6月15日签订了关于买卖涉案房产的《广州市房地产买卖合同》，并办理了将涉案房产过户至张文艳名下的过户登记手续，根据上述法律规定，曾耀强与张文艳之间关于不动产物权的变更已发生法律效力。关于曾耀强认为其与张文艳签订的《广州市房地产买卖合同》并非其真实的意思表示，该买卖合同应属无效的主张，该院不予支持，理由如下：首先，庭审中，曾耀强确认系其本人与张文艳至房地产交易登记所办理涉案房产的过户登记手续，曾耀强并未举证证明该合同的签订、履行存在欺诈、胁迫等情形，亦未举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形；其次，关于曾耀强主张其与张文艳签订《广州市房地产买卖合同》系其虚假意思表示，其将涉案房产过户给张文艳的目的是让张文艳将涉案房产抵押给工商银行以取得贷款，用于张文艳经营服装生意的资金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，上述买卖合同应属无效。对于曾耀强的该主张，该院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款是关于通谋虚伪行为的规定，构成通谋虚伪行为应具备四个要件：一是须有意思表示，二是须意思表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。本案中，曾耀强主张上述《广州市房地产买卖合同》的签订属于通谋虚伪行为，根据谁主张谁举证的举证责任分配原则，曾耀强对其该主张负有举证责任，但曾耀强并未提供证据证明其与张文艳签订《广州市房地产买卖合同》存在意思表示与内心目的不一的情况，或存在虚伪的故意，且张文艳亦对曾耀强的上述主张予以否认，故曾耀强应承担举证不能的法律后果。另外，曾耀强在庭审中陈述张文艳于2009年11月21日向其出具赠与涉案房产字条的原因是张文艳未向曾耀强支付买卖涉案房产的购房款900000元。曾耀强的该陈述亦已确认曾耀强与张文艳存在买卖涉案房产的真实意思表示，该陈述与其上述主张自相矛盾。综上，曾耀强并未举证证明案涉《广州市房地产买卖合同》存在无效情形，该院对曾耀强主张该买卖合同无效不予支持。关于曾耀强认为张文艳未向其支付涉案房产的购房款，且涉案房产仍由曾耀强实际居住，涉案房产应属曾耀强所有的主张。该院认为，对于曾耀强主张张文艳拖欠其涉案房产的购房款问题，曾耀强可依法另行主张，本案不予处理。即使曾耀强的该主张成立，曾耀强对张文艳享有的权利系债权，该权利也并不能排除对涉案房产的强制执行。至于涉案房产仍由曾耀强实际居住的问题，如曾耀强所述，曾耀强与张文艳曾系恋人关系，张文艳将登记于其名下的涉案房产给曾耀强居住可能出于多种考虑，曾耀强在涉案房产实际居住并不足以证明曾耀强对涉案房产享有所有权。关于曾耀强主张张文艳未支付购房款，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十五条第一款关于“当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：（一）未按约定支付价款的；（二）未按约定完成特定条件的；（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的”的规定，曾耀强可取回涉案房产。该院认为，曾耀强并未举证证明曾耀强与张文艳存在所有权保留的约定。而且，《广州市房地产买卖合同》的标的物系不动产，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条关于“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”的规定，所有权保留的规定并不适用于不动产。故，该院对曾耀强的上述主张不予支持。关于曾耀强向该院提交的张文艳于2009年11月21日出具的赠与字条，张文艳虽在该字条中明确表示将涉案房产赠与给曾耀强，但张文艳在出具该字条后至今实际并未将涉案房产过户给曾耀强，且张文艳的答辩意见亦明确表示其不同意将该房产赠与给曾耀强，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款关于“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，曾耀强根据该字条主张其对涉案房产享有所有权缺乏法律依据，该院不予支持。因涉案房产登记在被执行人张文艳名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条关于“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，该院对涉案房产采取执行措施无误。曾耀强于本案中举证不足以证明其对涉案房产享有所有权，该院对其诉请依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决驳回原告曾耀强的诉讼请求。上诉人曾耀强、被上诉人南海分行、张文艳在二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对禅城区法院查明的事实予以确认。另查明，禅城区法院（2015）佛城法执字第2403号案申请执行人中行佛山分行对涉案房产依法享有顺位在先的抵押权，而广东省广州市天河区人民法院以（2015）穗天法金民初字第491号案诉讼保全阶段查封该房产，查封期限至2020年1月26日。另外，（2015）佛城法执字第2403号案已于2016年6月28日被禅城区法院裁定终结本次执行，但该院有以张文艳作为被执行人的案件【即（2017）粤0604执2223号案】正在执行，据此，该院向广东省广州市天河区人民法院发出（2017）粤0604执2223号商请移送执行函，请求将涉案房产移送执行。广东省广州市天河区人民法院于2018年9月4日函复禅城区法院，同意将涉案房产移送执行，且房产的续封、解封和评估拍卖等工作亦交由禅城区法院处置。由于禅城区法院在取得涉案房产的处置权后已2019年11月19日办理续查封手续，故（2017）粤0604执2223号案对涉案房产的查封期限至2022年11月18日止。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为曾耀强对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故曾耀强对其主张应承担举证证明责任。具体分析如下：第一、关于曾耀强主张一审判决事实不清的问题。民事主体在进行民事活动、民事诉讼等行为时，在表示出相应的言词后，要对自己的言词负责，不得为己之利而作出否定先前言词的行为。本案中，曾耀强上诉主张一审法院在认定其亲自到场办理过户登记手续、与张文艳约定涉案房产交易金额为90万元、张文艳出具赠与字条的原因及2009年广州市鑫鸿业有限公司还在营业等事实中存在错误。但经本院查阅案卷后发现，一审法院在庭审中就上述事实向曾耀强发问，曾耀强均作出明确回答，且在庭审笔录中签名确认。由此可见，曾耀强的主张违反民事诉讼禁反言原则。另外，曾耀强认为张文艳出具赠与字条所谓的真相，并未提供充分的证据予以证明，且张文艳对该事实亦未予以确认。因此，曾耀强主张一审判决认定事实不清没有事实根据，本院不予支持。第二、关于曾耀强与张文艳签订的《广州市房地产买卖合同》是否无效的问题。房产买卖属于大额财产交易，买卖双方均会审慎对待。曾耀强作为完全民事行为能力人，完全清楚在合同上签名及将房产过户的法律后果。但基于曾耀强与张文艳系男女朋友关系，即使如曾耀强所述为了解决女友张文艳的资金困难，但其自愿签订买卖合同，并协助张文艳办理房产过户手续，从双方履行情况看，曾耀强与张文艳签订的《广州市房地产买卖合同》意思表示真实，亦不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定。一审法院认为曾耀强所举证据不足以证明上述合同符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，于法有据。另外，曾耀强主张其与张文艳签订的《广州市房地产买卖合同》没有《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定的“转移标的物”、“支付价款”两大构成要件，故该合同无效的问题。从涉案房产产权登记情况可知，涉案房产的产权已转移至张文艳名下，符合买卖合同中的“转移标的物”的要件。至于“支付价款”部分，双方签订的合同已约定价款及支付方式，但未明确付款的期限，若张文艳尚未支付涉案房产的价款，那只是曾耀强未向张文艳行使主张支付价款的权利，而并非买卖合同缺少“支付价款”要件。综上，曾耀强主张合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。第三、涉案房产是否属于曾耀强所有、其对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”及第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法进行登记，登记具有权利推定、公信之效力，除有确实充分证据得以否定权属登记外，应推定登记权利人为法律意义上的真正权利人。本案中，曾耀强与张文艳于2009年6月15日签订了关于买卖涉案房产的《广州市房地产买卖合同》，后曾耀强依法办理过户登记手续，将涉案房产过户登记至张文艳名下，根据前述法律规定，自该涉案房产登记于张文艳名下之时，张文艳已为涉案房产的所有权人，且该涉案房产至今一直登记于张文艳名下，张文艳已先后办理过多次抵押登记。曾耀强虽一直由其占有使用涉案房产，并支付相应的物业管理费，但占有使用涉案房屋并不能证明涉案房屋系曾耀强所有。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，认定涉案房产的所有权人为张文艳并无不当。另外，张文艳系（2017）粤0604执2223号案的被执行人，故一审法院执行机构依法对张文艳名下的涉案房产采取查封、拍卖等强制执行措施于法有据，曾耀强申请对涉案房产排除强制执行的主张缺乏理据，本院不予支持。最后，关于曾耀强主张的诉讼费问题。根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额按照比例分段累计交纳。本案中，曾耀强的诉讼请求的金额为2300000元，但其诉讼的目的是阻却涉案房产的强制执行，故应按照涉案房产的价值按比例分段累计收取诉讼费。一审法院执行机构已委托有资质的公司对涉案房产进行评估，评估价值为3804800元。经核算，诉讼费为37238元。因此，一审法院以此标准收取诉讼费用，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人曾耀强对涉案房产不享有所有权，也没有其他可以排除涉案房产强制执行的实体权利，其上诉请求与理由均不能成立，应予驳回；禅城区法院作出的（2019）粤0604民初22366号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37238元，由上诉人曾耀强负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年三月十八日法官助理 徐 瑶书 记 员 梁佩玲