四川省蒲江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0131民初1119号 原告：叶某某，男，1964年10月6日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原告：王某某，女，1966年10月15日出生，汉族，住四川省蒲江县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘雪祥，四川释然律师事务所律师。 被告：杨某某，男，1964年10月23日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被告：赵某，女，1971年7月4日出生，汉族，住四川省蒲江县。 二被告共同委托诉讼代理人：彭明然，四川成蒲律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：秦勇，四川成蒲律师事务所律师。 第三人：蒲江县中医医院，住所地：蒲江县鹤山镇飞虎路**。 法定代表人：双继，院长。 委托诉讼代理人：陈燕彬，蒲江县大塘法律服务所法律工作者。 原告叶某某、王某某与被告杨某某、赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加蒲江县中医医院（以下简称中医院）为本案第三人参加诉讼。原告叶某某、王某某的共同委托诉讼代理人刘雪祥及原告叶某某到庭参加了第一、二次庭审，被告杨某某、赵某的共同委托诉讼代理人彭明然到庭参加了第一、二次庭审。第三人蒲江县中医医院的委托诉讼代理人陈燕彬到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告叶某某、王某某向本院提出诉讼请求：1.判决确认《房屋买卖协议》有效；2.判决《房屋买卖协议》的标的房屋棚改拆迁赔偿款由原告享有；3.判决被告协助原告办理房屋棚改拆迁赔偿手续。事实与理由：原告叶某某、王某某与被告赵某、杨某某于2007年9月27日签订《房屋买卖协议》，约定被告将位于桫椤路中段中医院职工宿舍楼五楼房屋出卖给原告，合同载明：“此房屋为半产权，甲方负责以甲方名义给乙方享受本单位职工的同等待遇，协助办理一切变更手续，此时产生的所有费由乙方承担。”、“乙方一次性付清购房款人民币肆万元整以后，即取得房屋所有权。”、“甲方单位在10年后将该房屋收回或搬迁，所发生的赔偿费用由乙方享受，搬迁费由乙方负责。”。原告已经将房款付清，已经占有、使用居住十多年。现该房屋进行棚改拆迁，根据合同约定及合同法规定原告应当享有棚改拆迁赔偿款，但被告没有配合原告办理房屋棚改赔偿手续，原告与被告多次协商无果。据此，请求法院支持原告的诉请。 庭审中，原告明确第二项诉请为：依照蒲江县棚改拆迁政策，依法由出卖人享有的棚改拆迁权益即赔偿款由原告依照房屋买卖协议约定承继享受。明确第三项诉请为：根据单位及其他职工同等待遇协调解决，协助原告办理棚改拆迁手续。 被告杨某某、赵某答辩称，1、原、被告双方于2007年9月27日签订的《房屋买卖协议》无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，以及物权法上“房地一体”或“房随地走，地，地随房走&rdquo原理，本案赵某、杨某某转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于中医院以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院制定的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定；“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”显然，国务院制定的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人中医院（及其职工）未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》违反了行政法规的强制性规定，应认定为无效。2、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，本案案涉房屋交易时及目前没有任何房产权属证书，也依法不得转让。3、案涉房屋将来是否最终能够棚改拆迁，是否最终能够取得拆迁赔偿款，赔偿款具体是多少，均系不确定的未知数，原告第二、三项诉讼请求，却要求人民法院对将来可能不发生（也可能发生）的未知事件作出判决，明显法院无法作出判决，也无法执行。4、被告与第三人之间属于内部分配问题，不应当属于人民法院受案范围。综上所述，人民法院应当依法驳回本案原告的全部诉讼请求。 第三人中医院答辩称，1、本案属于第三人的遗留问题。杨某某于1993年5月31日享受中医院房改政策，优惠后的总房款9547.94元，但实际交款7638.35元，还有一部分是维修费缓交1689.56元，中间价格之差因年代久远不能合计。杨某某合法取得该房屋的部分产权。买卖了后已经报房管局，但因为某些历史原因，至今未完善办理相应的产权证。该房屋第三人出卖给被告的部分产权应由被告享受，但被告应该完善相应产权的流程，被告未取得的部分房屋是国有资产，国有资产这部分应该缴纳各项费用，完善手续后由人民法院根据原、被告之间的买卖关系确定买卖协议的效力及款项。2、第三人认为被告卖给原告的部分是有效的，买卖合同是自愿签订，买卖关系合法有效。 本院经审理认定事实如下：2007年9月27日，赵某、杨某某作为甲方，叶某某、王某某作为乙方，签订了《房屋买卖协议》，约定赵某、杨某某将中医院卖给其二人居住的半产权房屋（单位宿舍）转卖给叶某某、王某某，房屋位于桫椤路中段中医院职工宿舍楼五楼，建筑面积约74平方米，房价为4万元。协议主要约定了双方的权利义务和违约责任：1、房屋为半产权，中医院将来办房屋产权时，赵某、杨某某负责以其二人的名义给叶某某、王某某享受本单位职工的同等待遇并协助办理变更手续，费用由叶某某、王某某承担；2、叶某某、王某某付清购房款4万元后，即取得房屋所有权；3、中医院办房屋产权时，赵某、杨某某协助叶某某、王某某办理，所需费用由叶某某、王某某承担，如另有其他变更，如扩建、搬迁，赵某、杨某某应根据中医院及其他职工的同等待遇协商解决；4、中医院在10年内将房屋收回或搬迁，赵某、杨某某在购房款内按照年房屋租金0.2万元扣除，剩余房款一次性退还；中医院在10年后将该房屋收回或搬迁，所发生的赔偿费用由叶某某、王某某享受并承担搬迁费。协议签订后，叶某某、王某某总计支付了4万元房款，赵某、杨某某将房屋交付给叶某某、王某某控制至今。 另查明，案涉房屋在1993年5月31日以杨某某作为中医院职工身份优惠购房取得；中医院认可建房时约定了中医院与杨某某之间享有各一半权属。案涉房屋现位于蒲江县×段×号×单元×楼×号，历史地名为蒲江县鹤山镇城东路27号，房屋所占用范围内对应的土地证号为蒲国用（1&tim**;×7）字第×号，土地性质为划拨。案涉房屋目前尚未取得房产证、分到户的土地证或不动产权证书。蒲江县住房和城乡建设局于2018年7月10日发布了蒲拟搬告字（2××8）第×号房屋搬迁公告，拟对案涉房屋所在的老东门桥片区进行搬迁。 以上案件事实有《房屋买卖协议》、《收条》、蒲江县不动产中心登记信息查询单、优惠售房房价测算表以及各方的当庭陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案争议焦点为，案涉《房屋买卖协议》的效力问题。对此，本院分析如下，首先，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定“依照合同法第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；……”。其中所称法律、行政法规规定应当办理的“批准手续”或“批准手续、登记等手续”均应与合同发生法律效力具有直接关系。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。从条文内容来看，该条款既未规定违反其规定的行为无效，也未规定涉及的相关房地产转让合同需经审批后方能发生法律效力，故该条款并不规制协议的效力；同时，该条款规定的立法本意在于对土地用途进行监管以及保护国家利益不受损害，其审批行为仅为物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房屋所有权登记，但并不影响房屋买卖协议本身的法律效力。故此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款所规定的审批程序与房地产转让协议的效力之间并无直接关系，赵某、杨某某以该条款规定为由要求适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条的规定，确认《房屋买卖协议》无效的理由不成立，本院不予采纳。其次，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，赵某、杨某某所主张的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定并非效力性强制性规定，违反前述条款规定并不必然导致协议无效。最后，《房屋买卖协议》的签订双方地位平等且均具有相应的民事行为能力，从协议内容看，双方在签订时意思表示真实；案涉房屋虽至今未办理产权登记，但债权效力是独立的，其是否登记不影响合同的效力，现各方均对杨某某享有案涉房屋50%的权属无异议，故杨某某有权向叶某某、王某某出售该部分权属；协议签订后，赵某、杨某某也交付房屋十多年，协议的主要义务均已基本得到履行，且案涉房屋的余下50%权属现仍为中医院所有并不受《房屋买卖协议》的约束，故协议内容未损害社会公共利益或国家、集体利益。据此，为保障交易安全、维护正常的市场经济秩序，秉持诚实信用原则，本院对《房屋买卖协议》的效力予以肯定。 关于叶某某、王某某请求依照蒲江县棚改拆迁政策，依法由出卖人享有的棚改拆迁权益即赔偿款由原告依照房屋买卖协议约定承继享受的诉请。本院认为，案涉房屋现仍无已生效的拆迁、安置协议，故能否得到拆迁安置补偿款尚未确定，其现在主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于叶某某、王某某请求根据中医院单位及其他职工同等待遇协调解决，协助原告办理棚改拆迁手续的诉请。本院认为，该请求实质是请求赵某、杨某某解决其与中医院之间的相关事宜，该问题涉及单位与单位职工之间的内部管理事项，并非平等民事主体之间的民事权益纠纷，故该诉请不属于人民法院民事诉讼的受理范围，应予以驳回。 综上，叶某某、王某某的诉请部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告叶某某、王某某与被告赵某、杨某某于2007年9月27日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、驳回原告叶某某、王某某的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告叶某某、王某某负担25元、被告赵某、杨某某负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 倪 旺 二〇二〇年三月十八日 书记员 梁亭婷