四川省通江县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1921执异8号 案外人：邵秀忠，男，1947年5月9日出生，汉族，住四川省通江县。 申请执行人：王海燕，女，1966年2月7日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被执行人：通江县华宇房地产开发有限公司。 负责人：张菊英，女，1956年6月8日出生，汉族，住四川省通江县。 本院在受理申请执行人王海燕与被执行人通江县华宇房地产开发有限公司“民间借贷纠纷”一案过程中，于2017年10月24日作出了（2017）川1921执713号执行裁定书，裁定轮候查封被执行人通江县华宇房地产开发有限公司开发建设的位于通江县房屋。2020年1月15日，案外人邵秀忠对1-704号房屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邵秀忠向本院提出异议请求：撤销（2017）川1921执713号执行裁定书，解除对“京都大厦”1-704号房屋的查封。事实及理由：通江县华宇房地产开发有限公司在开发京都大厦时，聘请我为管理人员。2018年4月26日，我与该公司进行结算该公司下欠我工资21.15万元。2019年5月30日，通江县华宇房地产开发有限公司自愿以其开发建设的“京都大厦”7楼4号房屋（面积101.61平方米）抵偿欠我的工资款。抵扣后，我应补差价10.0318万元给通江县华宇房地产开发有限公司。经第三人闫登茂同意，通江县华宇房地产开发有限公司从该公司应支付闫登茂的工资中扣减了10.0318万元，以抵偿我应支付通江县华宇房地产开发有限公司的房屋差价。据此，我全额支付了房屋价款，取得了“京都大厦”1-704号房屋的所有权。如法院继续执行该房屋，将损害我的合法权益，故请求法院支持我的异议请求。 案外人卲秀忠对其异议主张提供了如下证据： 1.《关于请求解决项目部原工作人员工资的报告》（复印件），2018年4月26日，通江县华宇房地产有限责任公司京都大厦项目部向京都大厦项目遗留问题处理监管组提交《关于请求解决项目部原工作人员工资的报告》，其主要内容为：京都大厦项目原项目经理余建勇在项目开发建设过程中，聘请卲秀忠同志为项目现场施工负责人，其履行职务自2010年至2014年，共下欠邵秀忠同志工资共计21.15万元。据查项目部财务档案记载实际下欠邵秀忠工资为21.15万元属实。经项目部研究，为化解民工工资，减少信访压力，同意项目部用商品房按销售价抵偿邵秀忠同志的工资21.15万元，相互找补差价。2018年7月11日，通江县城市行政执法局大队长张智在该报告上签署“请项目部核实，按政府化解京都项目遗留问题处理方案执行。” 2.《关于请求解决项目部原工作人员邵秀忠同志工资的报告》（复印件），2018年11月30日，通江县华宇房地产有限责任公司京都大厦项目部向通江县京都大厦项目遗留问题处理监管组提交《关于请求解决项目部原工作人员邵秀忠同志工资的报告》，其主要内容为：京都大厦项目经理余建勇在项目开发建设过程中，于2010年1月聘请邵秀忠同志为项目现场施工负责人，其履行职务至2014年5月。经核实项目部财务档案，共计下欠邵秀忠同志工资21.15万元属实。经项目部研究，为化解信访矛盾，项目部同意按照京都大厦项目遗留问题处理方案的要求，以项目部未销售的商品房按0.3万元/平方米的价格抵偿邵秀忠同志的工资21.15万元，相互找补差价。2018年12月3日，通江县综合行政执法局大队长张智在该报告上签署“拟同意项目意见，在未销售房源中处理，报赵鹏局长审定。”2018年12月6日，通江县综合行政执法局局长赵鹏在该报告上签署“请张智大队长督促项目部按报告意见落实解决。” 3.《关于“京都大厦”拖欠施工方劳务工程款请求解除“京都大厦”房屋查封的报告》。2019年5月30日，通江县华宇房地产有限责任公司京都大厦项目部向通江县县综合行政执法局提交《关于“京都大厦”拖欠施工方劳务工程款请求解除“京都大厦”房屋查封的报告》，其主要内容为：邵秀忠（管理人员工资）现下差21.5万元，闫登茂下差款项10.0318万元，以上合计31.5318万元。京都项目部在施工组进场时就约定了工程结束之后在未支付的下差款项由京都大厦电梯房抵付该工程款，其价格0.275万元/m2,另收每套房屋0.55万元水电安装费，此项协议也报告了监管组执法局认可的。由于京都大厦外界因素的干扰迟迟完不了工的情况下，法院在2017年将京都大厦房屋查封之后就未能全面落实施工队欠款问题，虽在2018年年初解除了一部分，都用于项目各项开支及施工队支付下差款，但在本次解除的房源一部分指定给施工队的情况下，未能销售的一部分又被法院查封了回去。后来项目部在不能解决施工队工资款项的情况下，只好将法院查封的房源由项目部、施工队、执法局监管之下向法院提起解封请求。法查封房屋抵款给施工组如下：邵秀忠为7楼4号，面积105.11×0.275=28.90525万元，水电气安装费0.55万元，以上合计29.45505万元。为了确保（解决）工人工资拖欠问题和（解决）突出的社会矛盾、工人信访问题，根据政府三维办的决议及监管组解决方案，请求法院重视，尽快处理落实解除查封房源，让各施工队工人工资得到支付。2019年8月30日，邵秀忠、闫登茂在该报告上签字、按手印。2019年12月25日，张智于在该报告上签署“报赵鹏局长审签”，并加盖“通江县综合行政执法局”印章。 4.《通江县综合行政执法局函》，2020年1月2日，通江县综合行政执法局向本院发来《“京都大厦”项目遗留问题调查处理工作组关于对京都大厦项目查封房源解除查封的函》（通行执函﹝2020﹞1号），其主要内容为：京都大厦项目已基本完工，项目部分别与各施工班组进行了结算。外墙保温、铝合金门窗工程组（张奇昌）结算总价结算总价397.8642万元，已支付260.8549万元，下差137.0093万元。主体劳务消防工程组（吴建川）结算总价1008.6963万元，已支付743.1521万元，下差265.5442万元。水电安装工程组（闫登茂）结算总价190万元，已支付126.2332万元，下差63.7668万元。生活污水净化池工程组（谢传贵）结算总价94.98万元，已支付26万元，下差68.98万元。前期下欠基础工程组（李光奇）25万元。下欠原管理人员（邵秀忠）工资21.5万元。因春节将至，项目部无资金支付，信访矛盾突出，为化解社会矛盾，维护社会稳定，申请法院对前期查封的‘京都大厦’项目房源（506、503、501、605、701、702、703、704、705、706、1006、1001、1206、1306、1406、1402、2205、2202、2304、2506、2503、2606、2801、2903）予以解封，用于抵偿各施工组及项目部退出管理人员下差款。 申请执行人王海燕未答辩。 被执行人通江县华宇房地产开发有限公司未答辩。 本院查明，王海燕与通江县华宇房地产开发有限公司“民间借贷纠纷”一案，因通江县华宇房地产开发有限公司未履行本院生效的（2016）川1921民初873号民事调解书确定的偿还王海燕借款本息120万元的义务，本院在执行中于2017年10月24日作出了（2017）川1921执713号执行裁定书：轮候查封通江县华宇房地产开发有限公司开发建设的位于通江县共计12套房屋，查封期限三年，自2017年11月2日至2020年11月1日。 杨述宏与余建勇“民间借贷纠纷”一案，因余建勇未履行生效的（2013）通民初字第804号民事判决书确定的由其偿还杨述宏借款140万元及利息的义务，本院在执行中于2017年10月24日作出了（2013）通江执字528号之二执行裁定书，：1、轮候查封余建勇以通江县华宇房地产开发有限公司名义开发建设的位于通江县平方米）、1-705号、1-706号、1-1001号、1-1102号、1-2205号、1-2304号、1-2503号12套房屋；2、查封余建勇以通江县华宇房地产开发有限公司名义开发建设的位于通江县共计28套房屋（以上28套房屋已被通江县住房和城乡建设局限制销售）。 2018年2月13日，通江县城市行政执法局向本院来函（通行执函［2018］7号），称该项目下欠农民工工资无款支付，为化解信访、维护社会稳定，申请本院解除对“京都大厦”28套房产的查封。2018年2月14日，本院作出（2013）通江执字528号之三执行裁定书：对余建勇以通江县华宇房地产开发有限公司名义开发建设的位于通江县住房解除轮候查封，并对该项目1-503号、1-506号、1-606号、1-806号、1-905号、1-906号、1-1004号、1-1006号、1-1103号、1-1106号、1-1806号、1-2306号、1-2605号、1-2702号、1-2705号、1-2802号、1-2805号、1-2806号、1-2905号共计19套房屋解除查封（前述房屋共计31套）。 在本案异议案件审查中，本院向通江县房管局查询，“京都大厦”1-704号房屋无备案登记，该房屋系本院2018年2月14日（2013）通江执字528号之三执行裁定书解除查封的房屋之一，在2017年11月2日被本院（2017）川1921执713号执行裁定书（轮候）查封。 本院认为，本案争议焦点为案外人邵秀忠对被查封的“京都大厦”1-704号房屋是否享有权利并能排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人邵秀忠提供了通江县华宇房地产开发有限公司向通江县综合行政执法局提交的一系列报告，在这些报告中该公司提出了用“京都大厦”7楼4号房屋抵偿欠邵秀忠的工资款，且抵偿房屋的单价、面积与总额可以确定，可以视为双方已形成了书面的房屋买卖合同。因通江县华宇房地产开发有限公司欠邵秀忠工资款215000元未支付，故双方协议以该工资款抵扣一部分房款；同时，经闫登茂同意，又从通江县华宇房地产开发有限公司应支付闫登茂的工资中扣减了100318元抵作余下房款，故应视为邵秀忠已支付完全部房款。邵秀忠占有房屋后，非因自身的原因未办理产权过户登记。因此，依据《规定》第二十八条，案外人邵秀忠对房屋享有合法权益，能排除强制执行。其异议请求，本院予以支持。 为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（二）项的规定，裁定如下： 中止对（2017）川1921执713号执行裁定书轮候查封的通江县华宇房地产开发有限公司开发建设的位于通江县房屋的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向通江县人民法院提起诉讼。 审判长  杨彬 审判员  何文 审判员  刘勇 二〇二〇年三月三十日 书记员  李玲