济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初4166号原告李秋云，女，1953年10月14日出生，回族，济南轴承厂退休工人，住济南市。原告李冬生，男，1955年11月7日出生，回族，济南纺织品批发总公司退休工人，住济南市。原告李连生，男，1957年12月27日出生，回族，无业，住济南市。原告李玉琴，女，1960年3月18日出生，回族，中国重汽橡塑件有限公司退休工人，住济南市。原告李福生，男，1962年11月19日出生，回族，济南铁路公务段线路服务公司巡户车间工人，住济南市。原告李秋云、李连生、李玉琴、李福生委托诉讼代理人李冬生（兄弟姐妹关系），男，1955年11月7日出生，回族，住济南市。五原告委托诉讼代理人周雪林，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被告济南市历下区房屋征收服务中心，住所地济南市。法定代表人牛西照，主任。委托诉讼代理人高大威，北京市隆安（济南）律师事务所律师。被告济南珍珠泉宾馆，住所地济南市。法定代表人徐红军，总经理。委托诉讼代理人刘爱军，山东国孚律师事务所律师。原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生与被告济南市历下区房屋征收服务中心（以下简称历下区征收中心）、济南珍珠泉宾馆房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生及五原告的委托诉讼代理人周雪林，被告历下区征收中心的委托诉讼代理人高大威、被告济南珍珠泉宾馆的委托诉讼代理人刘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生诉称，五原告的父亲李某在济南市历下区泉城路***号拥有营业用房用于经营饭店，1994年历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆因进行珍珠泉扩建需要拆除李某的房屋。1994年11月5日济南市历下区拆迁办公室（现变更名称历下区征收中心）与李某签订了拆迁安置协议，协议签订后李某的房屋被拆除，但历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆一直未进行房屋安置。李某多次要求历下区征收中心、济南珍珠泉宾馆履行协议无果，遂向济南市中级人民法院提起行政诉讼。后济南市中级人民法院认为该纠纷属于民事案件范围。故李某为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判令济南珍珠泉宾馆赔偿房屋的现有市场价值（以司法评估的价值为准），历下区征收中心承担连带责任；济南珍珠泉宾馆赔偿自1998年1月起至判决生效之日止期间的租金损失暂定70万元（以司法评估的价值为准），历下区征收中心承担连带责任。本案的诉讼费等由被告承担。另，在本案诉讼过程中，李某于2019年12月7日去世，原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生作为李某继承人申请取代其作为本案原告身份参加诉讼，并变更诉讼请求为请求判令被告支付房屋补偿款5906250元；判令被告赔偿租金损失3383271元。诉讼费评估费由被告承担。原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生为支持其主张，向本院提交下列证据：证据1、拆迁安置协议（复印件）；证据2、李某原房屋所有权证（复印件）;证据3、裁定书2份；证据4、李某领取临时安置补偿费票据（复印件）24份；证据5、李某死亡证明书、杨兰珍居民殡葬证；证据6、证人王某、赵广森证人证言；证据7、评估报告书；证据8、评估报告费用缴费单据。被告历下区征收中心辩称，第一，本被告是本次拆迁工作受托人，而涉案拆迁项目为合法的拆迁工程。无论是根据当时的拆迁管理条例还是现在的拆迁管理办法，均规定了在拆迁之前应向被拆迁人贴出公告，公告中要包含拆迁范围、补偿标准、具体拆迁人和拆迁机构等事项。因此在拆迁前，原告对本次拆迁中的实际委托人和受托人是明知的，根据合同法四百零二条之规定，受托人以自己的名义在委托授权范围内签订合同，第三人知道的，该合同直接约束第三人与委托人。第二，本被告是政府成立的专门从事拆迁工作的事业单位，本身既不掌握安置房源，也不掌握拆迁款项，故无法对原告进行具体安置。该被告为支持其主张，向本院提交下列证据：证据1、济南市拆迁管理办公室文件，济拆管冻字（1993）第01号（复印件）；证据2、两被告之间的协议书及拆迁委托书、拆迁许可证3份；证据3、（2018）鲁0102民初1924号民事判决书、（2019）鲁01民终7246号民事判决书（复印件）。被告济南珍珠泉宾馆辩称，第一，本案不属于民事案件，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十一条规定：“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（一）政府特许经营协议；（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；（三）其他行政协议。”依此规定，原告与历下区征收中心、本被告签订拆迁补偿安置协议产生的纠纷，应属于行政诉讼的受理范围。第二，本案原原告李某主体不适格。依据拆迁安置协议，李某并非被安置人，不具备诉讼主体资格。第三，本案诉求超过诉讼时效。第四，对于本案原原告李某诉称的损失无法律依据。本被告依照济南市政府（93）济政发39号文规定政策标准及时足额发放了过渡费，李某额外提出的损失无法律依据。第五，本案不存在拒不拆迁安置协议，本被告同意安置李某，系李某拒不接受安置房屋方案。2008年4月本被告已委托第三方山东鑫房地产评估咨询有限公司对县西巷86号综合楼进行了评估，且已安置的业户亦是按此价格货币安置。依据现行拆迁政策，李某只能回迁或者货币安置二选一。第六，本案房产安置属于历史遗留问题，原未安置的12户居民经省人大珍珠泉宾馆多次协商，并请求济南市委、市政府、历下区委、区政府协助工作，现大部分已接受评估价格签订货币安置协议。现原告提出的要求超出原评估价格，无法接受。如按原告诉求，必将影响其他回迁安置处理及已货币安置业主的稳定，容易形成群体上访事件，影响省人大、省政府的正常办公秩序。第七，原告依据评估报告书要求支付房屋补偿款及租金损失与同时请求安置房屋履行相冲突。第八，对于上述补偿金额所作评估报告不予认可，因评估报告所参照的评估标的与安置协议不符，其参照标的为商业门头房，而双方签订安置协议时综合楼的底商与现在价值差异巨大。第九，原告诉求相冲突，请求依据其他案件（同一栋楼安置的拆迁户）生效判决，应予驳回。该被告为支持其主张，向本院提交下列证据：证据1、济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初4214号民事裁定书；证据2、安置方案（复印件）；证据3、安置明细表（复印件）；证据4、安置座谈签到本；证据5、拆迁安置协议（复印件）；证据6、过渡费发放凭证（复印件）；证据7、拆迁安置房屋照片8张；证据8、拆迁安置房屋所有权人出具的同意安置的证明；证据9、安置房屋产权和土地权属证明；证据10、2008年对安置房产曾进行房屋评估；证据11、（2016）鲁0102民初2051号民事裁定书（复印件）。本案在审理过程中，原原告李某提出司法鉴定申请，要求对案涉拆迁安置协议中安置房屋面积即90平方米按照同地段门头房现在市场价格进行评估价值；对安置房屋面积90平米按照同地段门头房从1996年11月15日至今因拆迁行为导致的停产停业造成的经济损失（租金损失）进行评估。本院予以准许。山东明和房地产资产评估经纪有限公司依法接受委托进行评估，2019年11月13日出具评估报告书，结论认定房地产市场价值为5906250元，市场租金价格为3383271元。经审理，本院认定下列事实：1992年8月10日，原济南市历下区房地产管理局颁发了济房（历）字第223151-1号房屋所有权证，证载所有权人为李某，房屋坐落为泉城路***号，间数4间，砖石结构，建筑面积52.67平方米，备注营业。另附记1992年10月13日经历下建委批准新建东屋3间砖木结构32.71平方米，西屋1间15.43平方米。上述房屋即为案涉的被拆迁房屋。1993年1月5日，济南珍珠泉宾馆出具拆迁委托书，委托济南市历下区人民政府拆迁办公室（以下简称济南市历下区人民政府拆迁办公室）对泉城路***号所在的历下区泉城路片区进行拆迁；1994年11月3日，济南珍珠泉宾馆与济南市历下区人民政府拆迁办公室签订协议书，对历下区泉城路地段扩建珍珠泉宾馆的拆迁事宜进行了约定，并确定由济南珍珠泉宾馆实际承担拆迁工程所需的各种费用。为此，济南市房地产开发拆迁管理办公室分别作出了济拆许字（94）第63号、济拆许字（1995）第59号、济拆许字（96）第3号拆迁许可证。1994年11月5日，济南市历下区人民政府拆迁办公室（甲方）与东连福饭店（乙方）签订拆迁安置协议，协议约定，因珍珠泉宾馆扩建工程建设，甲方承担拆迁任务，需拆除乙方泉城路***号房屋北屋6间，建筑面积97.2平米；甲方将乙方固定安置在县西巷综合楼底层，建筑面积90平米，超过应安面积部分乙方按规定缴纳超安费后，甲方发给乙方住房迁入证，乙方持证办理有关手续；凭此凭证领取住房迁入证，并持证办理有关手续；乙方于1994年11月15日前搬迁完毕，空房交甲方验收拆除，在规定期限内提前搬迁有奖；甲方于1994年12月16日发放搬迁费用，乙方持空房验收单、单位公章、收款收据在期限内领取。被拆除房屋如有使用纠纷，由乙方自行解决。本协议一式六份，甲乙双方各执一份，余报有关部门存查。本协议自双方盖章之日起生效。该协议落款处由济南市历下区拆迁办公室在甲方处加盖业务专用章，李某加盖名章。另该协议空白处注明过渡期为24个月。2007年6月20日，济南市历下区人民政府拆迁办公室、山东鲁泉房地产综合开发公司出具安置方案及拆迁安置明细表，载明：李连福饭店原建筑面积88.8平方米，安置拆迁面积90平方米，楼层一层。当日综合商业楼安置座谈会参加人民名单，安置单位名称东连福饭店，到会人员签名“李加圣”，座谈会内容：发放安置方案，协商安置有关事宜。安置方案所涉建筑登记于山东鲁泉房地产综合开发公司名下；该建筑的房产档案体现，房屋坐落历下区县西巷86号，建筑面积8074.11平方米，房屋用途商业，在2011年8月23日至2018年8月27日期间被其他法院进行了三次司法查封。后李某作为原告，列济南市历下区人民政府为被告，向济南市中级人民法院提起行政诉讼，要求解除原、被告签订的拆迁安置协议、将拆除的房屋恢复原状，判令赔偿经济损失100万元，支付增加的临时安置补偿费用。济南市中级人民法院于2016年6月30日作出裁定，本案不属于人民法院行政案件的受理范围，裁定驳回原告李某的起诉。李某上诉至山东省高级人民法院，2017年5月16日，山东省高级人民法院作出终审裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后，济南市历下区人民政府拆迁办公室更名为历下区征收中心。原告与济南珍珠泉宾馆均认可案涉被拆迁房屋的过渡安置费已支付至2019年12月31日，之前的过渡费已全部付清。李某在本案诉讼过程中（2019年12月7日）去世，其妻杨兰珍于2019年4月2日去世，李某合法继承人李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生申请作为原告参加诉讼，本院予以准许。2019年11月13日，山东明和房地产资产评估经纪有限公司出具鲁明和房地产估字19-111**房地产估计报告，结论认定房地产市场价值为5906250元（单价65625元/平方米），市场租金价格为3383271元（自1996年11月15日起至2019年10月31日止期间）。济南珍珠泉宾馆对上述估价报告提出了异议，山东明和房地产资产评估经纪有限公司给予了回复，但济南珍珠泉宾馆未要求评估机构出庭接受质询亦未再次提出异议，该评估结果可以采用。李某于2019年11月13日支付评估费27800元。本院认为，涉案拆迁已办理了相关拆迁许可手续，被告济南珍珠泉宾馆系涉案拆迁的委托人，被告历下区征收中心系涉案拆迁的受托人，东连福饭店与历下区征收中心自愿签订的拆迁安置协议合法有效。李某系原被拆迁房屋的所有权人，东连福饭店系李某开办的个体工商户，故被拆迁人的权利义务应由李某享有。结合本案证据及当事人陈述，原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生系李某去世时的第一顺位继承人，故李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生系本案的适格原告。根据拆迁安置协议的约定，涉案拆迁采取产权调换的安置方式，安置房屋为历下区县西巷86号综合商业楼底商90平米的房屋。本案庭审时，原告与济南珍珠泉宾馆均明确表示同意以货币补偿方式代替房屋安置，本院予以准许。案涉房地产估计报告认定房地产市场价值为5906250元（单价65625元/平方米），公平合理，符合实际，可以采用。但李某在济南珍珠泉宾馆违约后未能够积极主动采取有效措施或诉诸正确的法律诉讼程序维护权利以避免损失扩大，故本院酌定支持济南珍珠泉宾馆支付李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生货币补偿款4725000元。且济南珍珠泉宾馆已支付安置过渡费至2019年12月31日，现李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生要求租金损失本院不予支持。济南珍珠泉宾馆系涉案拆迁的委托人，拆迁安置协议的拆迁人相关权利义务应由济南珍珠泉宾馆承受，故对于李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生要求历下区征收中心对济南珍珠泉宾馆的支付义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南珍珠泉宾馆支付原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生房屋拆迁安置的房屋损失人民币4725000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18300元，由被告济南珍珠泉宾馆负担；司法评估费人民币27800元，由原告李秋云、李冬生、李连生、李玉琴、李福生与被告济南珍珠泉宾馆平均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费人民币18300元，上诉至山东省济南市中级人民法院。审 判 长  陈昭新人民陪审员  骆继中人民陪审员  咸维玲二〇二〇年三月十一日书 记 员  朱家亮