陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初5510号 原告：西安富秦房地产开发有限公司 ，住所地：西安市高新区。法定代表人：邢雅枫，总经理。 委托诉讼代理人：高俊峰，男，1979年8月28日出生，汉族，该公司职员，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨靖，男，1987年8月12日出生，汉族，该公司职员，住陕西省岐山县。原告：西藏圣境农业发展有限公司 ，住所地：拉萨市柳悟新区。法定代表人：杨蓓，总经理。 委托诉讼代理人：李雯，女，1982年10月22日出生，汉族，该公司职员，住西安市碑林区。被告：西安福美天境餐饮管理有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：何来芭，总经理。 原告西安富秦房地产开发有限公司（以下简称富秦公司）、原告西藏圣境农业发展有限公司（以下简称圣境公司）诉被告西安福美天境餐饮管理有限公司（以下简称福美天境公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开缺席开庭进行了审理。原告富秦公司委托诉讼代理人高俊峰、圣境公司委托诉讼代理人李雯到庭参加诉讼。被告福美天境公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告富秦公司、圣境公司共同诉称，2016年5月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西安市新城区XX路XX号XX苑XX楼XX楼建筑面积838.90平方米的房屋出租给被告用于经营洗浴按摩足浴，租赁期限13年，从2016年5月20日起至2029年5月19日止，租金标准为每平方米50元╱月，按约定建筑面积计算每月租金41945元，租金第一年按季度支付，合同签订后三日内支付一个月租金作为押金并缴纳三个月租金，从第二年起租金按照半年为一期支付，在每个租赁缴费期届满前20天内支付下一期租金。《租赁合同》签订后，原告按照合同约定交付了租赁房屋给被告。被告进场后，原告协助被告装修开业。但是被告长期以各种理由拖欠或者拒付租金。原告反复催告被告，要求其支付所欠房屋租金并退还租赁房屋。截止2019年5月19日，被告已拖欠应付租金合计772240元。根据《房屋租赁合同》第六条之约定，如被告拖欠房屋租金超过一个月，被告除应当支付房屋租金外，支付相当于六个月房屋租金的违约金，原告有权解除合同，由此造成的损失由被告承担。据此，原告请求判令解除租赁合同，并由被告向原告支付违约金251670元。 为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金772240元（暂计算至2019年5月19日，应计算至实际付清租金欠款并腾房之日止）、违约金251670元，合计1023910元。2、判令解除租赁合同并由被告立即向原告退还租赁房屋。3、判令被告承担本案诉讼费。被告福美天境公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年5月19日，原告富秦公司、圣境公司（甲方）与被告福美天境公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于西安市新城区XX路XX号XX苑XX楼XX楼，建筑面积838.9㎡的房屋出租给被告用于经营洗浴按摩足浴。租赁期限为13年，从2016年5月20日起至2029年5月19日止。租金按约定建筑面积计算每月41945元（含物业费），全年租金503340元，第四年租金在上一年的基础上递增6%，以后每年在上一年租金基础上递增2%（物管费暂按2.4元╱月╱平方米执行，如遇物价部门审批的收费标准调整，甲方通知乙方后，乙方在此基础上增加相应的涨幅金额，电梯费、水费、电费等物业相关费用由乙方另行按规定或标准交纳）。该租金费用不含税价，甲方不提供税票，所涉及税费由乙方承担，与甲方无关。租金第一年按季度支付，合同签订后三日内乙方向甲方支付一个月租金作为押金，本合同签订后三日内缴纳三个月的租金。首年租金每三个月为一期，分四期支付。从第二年起租金按照半年为一期支付，在每个租赁交费期届满前20天内支付下一期租金。合同到期后，确认无违约无赔偿责任甲方退还押金给乙方。如涉及赔偿或违约责任，甲方扣除赔偿金或违约金后将剩余押金退还给乙方。关于违约责任，合同第六条第二款约定“乙方应按时交纳房屋租金。乙方未按时交纳房屋租金，每逾期一天，按日加交所欠房屋租金1%作为滞纳金和违约金。如乙方拖欠房屋租金超过一个月，乙方除应补交房屋租金外，支付相当于六个月房屋租金的违约金，甲方并有权解除合同，由此造成的一切损失由乙方承担。乙方未支付或迟延支付房屋租金时，甲方可采取停水停电或停用其他设施等方式催促乙方交纳房屋租金。”关于合同解除的情形，合同第七条约定“1、乙方不交付或者不按约定交付房屋租金达一个月以上的；2、乙方所欠各项费用达（大写）贰万元以上……”合同另对合同双方义务、争议解决等进行了约定。合同签订后，原告如约将租赁物交付被告开始使用。2016年5月25日，被告向原告交纳租金41945元；2016年11月1日，被告向原告交纳租金41945元；2016年12月1日，被告向原告交纳租金41945元；2016年12月30日，被告向原告交纳租金41945元；2017年3月，被告向原告交纳租金30000元；2017年4月，被告向原告交纳租金30000元；2017年5月25日，被告向原告交纳租金30000元；2017年6月27日，被告向原告交纳租金30000元；2017年7月28日，被告向原告交纳租金30000元；2017年8月29日，被告向原告交纳租金30000元；2017年9月25日，被告向原告交纳租金30000元；2017年10月23日，被告向原告交纳租金30000元；2017年11月30日，被告向原告交纳租金30000元；2018年1月2日，被告向原告交纳租金30000元；2018年2月6日，被告向原告交纳租金30000元；2018年4月26日，被告向原告交纳租金30000元；2018年5月28日，被告向原告交纳租金30000元；2018年6月29日，被告向原告交纳租金30000元；2018年8月31日，被告向原告交纳租金60000元；2018年9月28日，被告向原告交纳租金30000元；2018年11月26日，被告向原告交纳租金30000元；2018年12月29日，被告向原告交纳租金30000元；2019年1月28日，被告向原告交纳租金30000元；2019年2月26日，被告向原告交纳租金30000元。因租赁合同纠纷，原告曾于2018年9月诉至本院，要求：1、判令被告支付拖欠租金604735元、违约金251670元，合计856405元；2、判令解除原被告签订的房屋租赁合同，被告立即向原告退还租赁房屋；3、本案诉讼费由被告承担。本院经审查认为，原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告称其将涉案房屋出让给案外人，并通知被告转让《房屋租赁合同》合同的权利义务，现该《房屋租赁合同》出租方权利应由何人行使不明确，且原告限定期限内未提交充分证据证明原告是本案适格的原告，故对于原告的起诉应予驳回。2018年11月24日，本院作出（2018）陕0102民初7693号民事裁定，驳回原告的起诉。2019年6月，原告再次诉至本院。另查，2017年8月23日，富秦公司与案外人袁某某签订的《购房协议书》一份，根据该协议，袁某某以108658130元的价格购买包括涉案租赁房屋在内的XX路XX号XX苑XX楼6691.75平方米房屋。2018年12月20日，富秦公司（甲方）与案外人袁某某（乙方）签订《购房协议书补充协议》，其内容为：“一、甲乙双方确认，甲乙双方于2017年8月23日在西安高新区XX广场签订《购房协议书》，约定乙方购买甲方开发的位于西安市XX路XX号XX苑XX楼的5套房屋（房号为：10105╱10203╱10306╱10307╱10403），合计总建面6691.75平方米，总价款108658130.00元。另外，甲方及西藏圣境农业发展有限公司于2017年9月30日出具书面《委托书》给雅苑东方商业裙楼的5个租户（分别为：西安福美天境餐饮管理有限公司、陕西中坤志行健身休闲有限公司、西安市新城区布陆咖啡店、西安中坤提莫餐饮有限公司、西安同和餐饮有限公司），该《委托书》载明甲方及西藏圣境农业发展有限公司已经将租赁房屋出让给袁某某，房屋租赁合同转让给袁某某，并由袁某某以出租人的名义实施合同权利，2017年10月1日起由袁某某收取房屋租金。二、上述《购房协议书》签订后，乙方未按照《购房协议书》第二条之约定支付房款；甲方出具《委托书》后，截止本补充协议签订时，乙方仍未支付任何房屋购买价款。三、鉴于乙方不能按照《购房协议书》之要求按期足额支付购房价款，目前已经不具备继续履行的可能，现在甲乙双方经协商同意，本协议生效时，自动解除甲乙双方于2017年8月23日签订的《购房协议书》，撤回2017年9月30日出具的书面《委托书》。四、由于乙方违约，根据《购房协议书》之约定，乙方应当向甲方支付购房总价款20%的违约金计21731626.00元。该违约金由乙方于本协议签订后15日内以银行汇款形式支付给甲方；逾期支付的，除支付违约金外，还应当按照银行同期贷款利率双倍利率计算滞纳金对甲方进行赔偿。五、本补充协议签订后，乙方不得再以房屋买受人或者房屋出租人的身份对外处分本协议第一条所述的5套房屋；同时，甲乙双方同意将本补充协议提交西安市新城区人民法院，用于证明5套房屋所有权仍然为甲方，且甲方仍然为5套房屋的出租人……”。2018年12月20日，案外人袁某某向西安福美天境餐饮管理有限公司、陕西百特威健身有限公司、西安市新城区布陆咖啡店、西安中坤提莫餐饮有限公司、西安同和餐饮有限公司出具《声明》，其内容为：“本人袁某某2017年8月23日与西安富秦房地产开发有限公司签订书面《购房协议书》，约定购买雅苑东方商业裙楼5套房屋（房号：10105、10203、10306、10307、10403，以下简称“房屋”）。为履行该协议，西安富秦房地产开发有限公司与西藏圣境农业发展有限公司于2017年9月30日向贵公司分别出具了书面《委托书》，称房屋所有权已转让给本人，且由本人从2017年10月1日起行使房屋出租人权益。上述两个书面文件签发后，本人并未支付购房款，本人至始至终未曾取得房屋所有权，也不享有贵公司分别作为承租人与西安富秦房地产开发有限公司与西藏圣境农业发展有限公司作为出租人签订的五份《房屋租赁合同》项下的房屋出租人权益。本声明做出前，本人已经与西安富秦房地产开发有限公司签订补充协议，协商解除了《购房协议书》，并撤回《委托书》，现本人声明，本人袁某某不是雅苑东方商业裙楼5套房屋（房号：10105、10203、10306、10307、10403）的所有权人及出租人，2017年8月23日至今的房屋所有权人仍然为西安富秦房地产开发有限公司，请贵公司分别按照五份《房屋租赁合同》的约定向西安富秦房地产开发有限公司履行承租人义务。”本案在审理过程中，经本院传唤案外人袁某某到庭，其对与富秦公司签订《购房协议书》、《购房协议书补充协议》及出具《声明》的事实均予认可，但否认曾从被告处收取过涉案房屋的租金。以上事实，有《房屋租赁合同》、民事裁定书、交易流水、《购房协议书》、《购房协议书补充协议》、《声明》、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其形式合法，内容不违反法律禁止性规定，应依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。因被告未按时足额履行租金给付义务，构成违约，现原告诉请要求解除合同返还租赁房屋，于法有据，本院依法予以支持。根据本院查明的事实，虽然富秦公司与圣境公司于2017年9月30日向被告出具了书面《委托书》，称涉案租赁房屋所有权已转让给案外人袁某某，且由袁某某从2017年10月1日起行使房屋出租人权益，但因袁某某未按《购房协议书》的约定履行房款的给付义务，根据《购房协议书补充协议》的约定，富秦公司与袁某某已解除了《购房协议书》并撤回2017年9月30日出具的书面《委托书》，亦无证据证明袁某某实际收取了被告交纳的涉案房屋的租金，故原告要求被告支付截止2019年5月19日拖欠租金772240元，于法有据，本院依法予以支持，被告还应按合同约定的租金标准支付至实际腾房之日止的租金。关于违约金一节，原告主张根据合同约定按6个月租金收取计251670元，并无不当，本院依法予以支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     一、原告西安富秦房地产开发有限公司、原告西藏圣境农业发展有限公司与被告西安福美天境餐饮管理有限公司于2016年5月19日签订的《房屋租赁合同》有效，予以解除。 二、被告西安福美天境餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于西安市新城区XX路XX号XX苑XX楼XX楼，建筑面积838.90㎡的房屋腾交原告西安富秦房地产开发有限公司、原告西藏圣境农业发展有限公司。三、被告西安福美天境餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告西安富秦房地产开发有限公司、原告西藏圣境农业发展有限公司拖欠的租金772240元（计算至2019年5月19日，并按合同约定的租金标准计算至实际腾房之日止）。四、被告西安福美天境餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告西安富秦房地产开发有限公司、原告西藏圣境农业发展有限公司违约金251670元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费14015元，公告费400元，由被告西安福美天境餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。            审  判  长     蒋  茹审  判  员     王  洋人民陪审员     温  萍二0二0年三月十日书  记  员    张丹丹1