广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初15141号原告：陈斌，男，1967年10月31日出生，住广东省佛山市顺德区。原告：苏慧映，女，1972年1月12日出生，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：张翅，广东中元（中山）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：曾锵华，广东中元律师事务所律师。被告：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城**雅豪坊**C15卡之一，统一社会信用代码914420007265147727。法定代表人：郑建强。委托诉讼代理人：刘梦超、周水兰，该单位员工。原告陈斌、苏慧映与被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵豪园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏慧映及两原告共同委托诉讼代理人曾锵华，被告凯茵豪园公司委托诉讼代理人刘梦超、周水兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈斌、苏慧映向本院提出诉讼请求：1.被告立即为两原告办理位于中山市东区的房地产权属证书；2.被告向两原告支付逾期办证违约金1554000元；3.被告向两原告赔偿从2012年10月1日起算，直至被告为原告办理房地产权属证书之日止的因逾期办证造成的经济损失（以总房款10360000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2019年6月1日，损失为3328510元）。诉讼中，两原告申请合并第二、三项诉讼请求为一项，并变更如下：请求被告向两原告支付逾期办证违约金4404726.67元（以总房款10360000元为基数，按年利率6%计算，从2012年10月1日计至被告为两原告办理取得房地产权属证书之日止，暂计至2019年9月25日）事实和理由：两原告与被告于2009年1月15日签订《中山市商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买位于中山市东区。被告应该于2009年12月30日将房屋交付给两原告使用，被告应于该房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房地产权属证书。合同签订后，两原告已按合同约定付清全部房款，但是被告没有按照约定在2012年9月30日前为两原告办理房地产权属证书，已经严重超出合同签订时所约定的办理期限。合同第14条第4款约定的迟延办证的违约金是房价款的1%，违约金明显过低，故应将逾期办证违约金酌情调高，而且该条款排除了原告解除合同的权利，使两原告在长期无法取得房地产权属证书的情况下既不能解除合同退还房款，在面临市场房价节节攀升，也无法将房屋出售，而且在这逾期7年多时间内两原告按前期物业管理合同规定缴纳物业管理费和银行贷款利息，造成原告巨大经济损失。综上，两原告按照合同法114条以及广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的指引第38条的规定，主张调整违约金比例至总房价款为基数，按年利率6%的标准计算违约金合法有据。被告凯茵豪园公司辩称，一、广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的指引第38条适用的前提是双方未约定违约金，但是本案双方有明确约定。且违约金应以补偿性为主、惩罚性为辅，涉案商品房买卖中对违约金数额计算方法的约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，不应随意扩大。调整违约金应以实际损失为确认的基础，两原告认为违约金约定过低，但其未提供任何证据证明其因房地产办证而造成实际损失，两原告在诉状中提出其缴纳的物业管理费与银行贷款利息为其实际损失，被告认为这是正常生活支出，不应该列为损失。在商品房买卖合同中，出卖人交付房屋后，买受人实际上已经获得了在买卖合同中的主要合同权利，其对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，即使未办理房产证也不影响其对涉案房屋的转让，从法律层面与执行层面，完成银行按揭后买受人实际上拥有了房屋所有权的全部权利，买受人可以通过合同变更实现房屋转让的效果，不管是从合同履行还是买受人使用、处分房屋，买受人都不会因未办理房产证而受到任何影响与损失。二、两原告主张逾期办证违约损失已过诉讼时效，依法应该予以驳回。逾期办证违约责任的请求权属于债权请求权，省法院的审判合同指引以及最高人民法院的司法解释对此问题也进行了明确，逾期办证违约责任诉讼时效从合同约定或者法定期限届满之次日起计算。涉案《中山市商品房买卖合同》约定的违约金为一次性债权，并非按日或月为单位累计计算的继续性债权，故本案逾期办证违约责任诉讼时效应从合同约定的履行期限届满之次日起计算。涉案房屋于2009年12月30日交付给两原告，合同约定自2009年12月30日起720个工作日即2012年9月30日前被告完成合同约定的协助办证义务，从该天起，两原告应知道或者应当知道其权利受侵害，根据诉讼时效司法解释的规定，两原告起诉已经超过2年的诉讼时效，故其诉讼请求应予以驳回。三、被告的义务仅限于持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并非为原告办理涉案房屋的不动产权证。截至目前为止，涉案房屋尚未办理初始登记，根据广东省高级人民法院的办案指引第34条的规定，在人民法院释明的情况下两原告仍坚持不变更诉讼请求为解除合同赔偿损失的，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2009年1月15日，原告陈斌、苏慧映（买受人）与被告凯茵豪园公司（出卖人）签订商品房买卖合同。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市**，商品房出售总价款为10360000元，买受人以银行按揭方式按期付款，于2009年1月16日以现金方式支付3108000元,于2009年1月16日以商业贷款方式支付7252000元;双方确认并同意于2009年12月30日为该商品房的交付时间;出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误，出卖人承担逾期交房的责任；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金；因买受人的原因，包括但不限于按揭供款但有因未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或身份证明文件失效、面积有差异买受人不及时签署确认文件非税办未能核契税，或不及时缴纳办证税费，或对商品房进行拆改建、加建等延误政府有关部门验收或不能通过验收，导致出卖人不能按时递交办证资料办契，出卖人不承担任何责任，递件办契证的期限相应顺延。商品房买卖合同还约定了其他事项。后原告陈斌、苏慧映于2009年1月15日向被告支付首期购房款3108000元，于2009年1月24日通过银行按揭的方式支付剩余购房款7252000元。2009年1月20日，原告陈斌、苏慧映与被告就涉案房屋签订的商品房买卖合同办理了备案登记。2009年12月30日，凯茵豪园公司将涉案房屋交付给原告陈斌、苏慧映使用。后因涉案房屋未在约定期限内办理房产证，原告陈斌、苏慧映遂于2019年6月5日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，凯茵豪园公司确认，根据商品房买卖合同的约定，其应于2012年9月30日前为原告陈斌、苏慧映到中山市国土资源局办理权属登记备案，但截至庭审辩论结束时凯茵豪园公司尚未履行该办理房地产权属登记的义务。另查，本院在另案【案号：（2017）粤2071民初10653号】中调取了该案一份证据【名称为：中山市建设工程验收批复书（直属分局），出具单位中山市城乡规划局】，该份证据证明：凯茵新城A16区三期别墅共有60户，中山市城乡规划局于2013年1月5日通过了其中28户的竣工规划验收，另外32户因违章用地等问题暂未办理规划验收，需待整改后方可进行验收手续。涉案房屋属于该暂未办理规划验收的32户之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告陈斌、苏慧映与被告凯茵豪园公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。凯茵豪园公司未按约履行办理房地产权属证书的义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。由于本院调取的另案中山市城乡规划局出具的《中山市建设工程验收批复书（直属分局）》已经证实涉案房屋存在违章用地问题需进行整改，暂不符合办理规划验收手续的条件，双方虽然不确认该份批复内容，但无相反证据予以反驳，且凯茵豪园公司在答辩中亦承认涉案房屋目前尚未办理初始登记，此自认与《中山市建设工程验收批复书（直属分局）》相互印证，可以确定涉案房屋在当前办理房地产权属证书是存在客观履行障碍。故本院对原告陈斌、苏慧映主张办理房地产权属证书的诉求予以驳回，原告陈斌、苏慧映可待前述履行障碍消除后另行主张相关权利。2009年12月30日，凯茵豪园公司将涉案房屋交付给陈斌、苏慧映使用，按照《中山市商品房买卖合同》的约定，凯茵豪园公司应当在商品房交付使用后720个工作日（即2012年11月15日）内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。又鉴于双方约定的逾期办证违约金为固定金额（已付房价款的1%），因此应该从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间，在本案中为2012年11月15日，从2014年11月14日起就已超过二年诉讼时效，故对陈斌、苏慧映主张逾期办证违约金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告陈斌、苏慧映的诉讼请求。案件受理费113255元（原告已预交），由原告陈斌、苏慧映负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇二〇年三月二十五日书 记 员  梁楚英许晓丹