山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终92号 上诉人(原审被告)：滨州万科置业有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区黄河四路**。 法定代表人：孙合军，总经理。 委托诉讼代理人：刘卫东，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兴艳，山东众成清泰（滨州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈冰，男，1983年1月7日生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 被上诉人（原审原告）：刘姝，女，1985年1月10日生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 两被上诉人委托诉讼代理人：李洪建，山东友让律师事务所律师。 上诉人滨州万科置业有限公司（以下简称万科置业公司）因与被上诉人陈冰、刘姝商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万科置业公司上诉请求：1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院(2019)鲁1602民初2972号民事判决，发回原审人民法院重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未对被上诉人与滨州市特种设备检验研究所之间法律关系的性质作出认定，是造成一审判决错误的主要原因。(一)一审判决认定了如下两个基本事实：第一，涉案小区开发之前，山东省特种设备检验研究院滨州分院(下称特检所)即与上诉人签订合同，特检所购买涉案住宅小区的全部房产，双方共同对开发过程进行管理，特检所在设计、施工、材料的选择和采购、施工安全、装修设计等各方面均有深度参与，上诉人在上述事务上并不享有一般开发商享有的自主权利，而是必须和特检所共同决定。上诉人与特检所共同编制涉案项目的开发管理制度明确规定：特检所派驻的代表负责代表业主(即房屋的实际购买者，即包括被上诉人在内的特检所职工)转达对工程的重要事项的决策，代表业主向工程部负责人提出要求与建议；第二，建设过程中，特检所分别于2014年12月3日、2015年6月26日向上诉人发出指令，对工程设计进行变更和增加，变更涉及厨房、阳台、窗户、电梯厅等多个部位，增加了给排水、给水热水管、墙面砖、地、地面砖等众多项目2014年12月3日特检所的变更文件明确表述为“根据住户要求”。(二)特检所承诺购买全部住宅的行为显然既不是为了自己拥有，也不可能是用于倒卖经营；特检所与上诉人共同管理涉案房屋的开发、决定开发过程中的相关事项、指令上诉人对设计进行变更增加等行为显然不是基于自己单位利益而实施的行为。涉案房屋的实际买卖过程及特检所的单位性质均否定了特检所的上述行为系自益行为的可能性。(三)特检所与上诉人之间的协议及其他文件多处载明上述房屋系为特检所职工所建造。被上诉人是特检所的职工，被上诉人与上诉人2014年12月12日签订的《附件四：补充协议》第三-5条系对变更窗户设计方案及其他变更事项的约定，该约定首先对2014年12月3日特检所变更指令进行了确认，并在此基础上约定了费用承担、交房顺延的内容。另外，特检所与上诉人议定的成本价购买房屋及特检所指令上诉人改变原设计、增加设施、优化窗户材料等形成的利益，被上诉人均已受领且未提出任何异议。(四)上述事实揭示了两点：1.特检所是购房者利益的代表，特检所的意思表示就是购房者的意思表示。因特检所的意思表示导致的法律后果归属被上诉人等全部购房者；2.涉案项目的开发过程并非完全由上诉人控制，包括被上诉人在内的购房者一直参与控制并管理项目开发的整个过程。(五)特检所代表其职工即被上诉人等购房者要求上诉人变更设计及增加施工内容引起的晚于合同约定的时间交工的结果显然不是上诉人违约，而是特检所代表被上诉人与上诉人约定的结果，这个结果被被上诉人与上诉人签订的《附件四：补充协议》第三-5条的交房期限顺延的内容予以确认。另外，项目施工过程中，特检所多次对材料采购及施工事项迟延决定的行为也严重影了项目的完成时间，这同样不是上诉人违约，原因同上。(六)基于上述理由，一审判决不考虑特检所指示变更设计和增加施工内容对交房时间的影响，不考虑特检所系上诉人的利益代表、特检所的意思表示就是原告等购房者的意思表示这些事实，也不考虑上诉人和被上诉人签订补充协议对交房时间顺延的约定，仅凭实际交房时间晚于合同约定的交房时间就机械地认定上诉人违约，并依此判决上诉人支付逾期交房的违约金，一审判决显然错误。二、一审判决上诉人协助被上诉人办理房地产权属转移登记且判决上诉人承担逾期办证的违约金，该判决是错误的。(一)被上诉人一审诉讼请求为“判决被告为原告办理不动产产权登记”，且整个诉讼过程中，未见被上诉人对上述诉讼请求作出变更，而一审判决第一项为“判决……被告.…协助原告办理…转移登记”，显属判非所请。“被告为原告办理”，办理的主体系被告，即被告以自己的名义办理，法律后果由自己承担；“协助原告办理”办理的主体是原告，即办理行为系原告以自己的名义办理，办理的法律后果归属原告，被告仅系办理辅助人。显然，诉讼请求第一项与一审判决第一项是两种截然不同的法律行为。(二)另外，一审判决上诉人协助被上诉人办理房屋权属登记，却未明确“协助”的具体内容，即要求上诉人提供车辆协助、派出人员协助还是提供书面证明来协助。且整个一审过程，双方也未就“协助”内容进行质证和辩论。一审判决不仅错误，而且也令双方均无法履行。(三)涉案《商品房买卖合同》第十五条规定：因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房屋价款的3%向买受人支付违约金。但嗣后双方并未对买受人取得权属证书的时间进行约定，所以上述条款的适用条件并不具备。一审判决援引上述合同内容并依此判决上诉人承担逾期办证违约金，是完全错误的。综上，一审判决认定事实、适用法律均有错误，故请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，或将案件发回原审人民法院重新审理。 陈冰、刘姝辩称：1.上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，双方自主签订了《商品房买卖合同》，并在不动产登记中心办理了网签备案，合同真实有效，双方应依据合同的约定履行权利义务，并受合同条款的约束。上诉人已构成了违约，应当按合同约定承担相应的违约责任。2.滨州特检所并非合同当事人，与本案不具有关联性，被上诉人从未授权滨州特检所行使过任何权利，也无任何证据能够证实滨州特检所取得了被上诉人的授权。3.据被上诉人了解，滨州特检所办公楼系上诉人开发承建，双方之间存在买卖合同关系，并产生了纠纷，且已经诉至法院。上诉人提出滨州特检所是购房者没有事实依据，同时在一审中也已经查明本案的房地产项目，很多购房者并非滨州特检所职工。4.上诉人曾在涉案房产的楼道内张贴了《关于办理住宅楼房屋不动产权证》的通知，明确“审核完成后，我公司将尽快给各位户主办理不动产权证书”，该通知系上诉人自己确定的义务，应当认定合法有效，被上诉人据此在一审中提出了诉求，一审法院并未全部支持被上诉人该诉求。仅支持了部分诉求，并判定上诉人协助办理相关转移登记，并无不当。综上，上诉人上诉理由与事实不符，一审认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈冰、刘姝向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理不动产产权登记；2.判令被告支付原告逾期交房违约金102313.87元；3.判令被告支付原告逾期办理产权登记违约金14616.27元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确其逾期交房的违约金计算方式为：以484538.10元为基数，自2016年1月1日起至2017年12月2日止，按照日万分之三计算；逾期办证的违约金为484538.10元的3%。 一审法院认定事实：2013年，山东省特种设备检验研究院滨州分院（以下简称特检院滨州分院、乙方、现特检所）与被告（甲方）签订购房协议，乙方购买××路××号××小区全部房产；甲方同意乙方派本单位工作人员或者乙方委托的外单位人员对甲方的施工建设进行监督管理，对于甲方建设过程中的设计、施工、进料及相关费用，施工安全、装修设计及装修费用等，甲方应与乙方共同确定；乙方按照成本价支付土地、建设成本预估为2650元／平方米；乙方于本协议签订之日起三十日内将住宅小区等设计方案书面提交甲方，并协助被告办理前期开工等手续。2014年2月，特检所与被告共同编制万科国际商务中心项目管理制度，其中工作职责约定：特检所代表是建设方负责人与业主之间沟通联系的纽带，特检所代表负责以书面形式代表业主转达对该工程的某些重要事项决策，负责以书面形式向工程部负责人提出代表业主的要求与建议。施工过程中，特检所于2014年12月3日向被告出具关于住宅楼厨房设计变更的申请，载明：现职工宿舍楼主体建设已基本完工，根据住户要求，建议变更原厨房设计：一是拆除原厨房隔墙，餐厅前移1.2米，并整体铺设地暖管线；二是原厨房两个窗户变更为一个整窗；三是原预留上下水管口东户移至厨房右墙角、西户移至厨房左墙角。2015年6月26日，特检所又书面出具万科国际商务中心住宅楼部分工程变更确认事项，记载：2015年3月21日上午，特检所与万科置业公司相关人员为加快工程进度，更好的改进住宅楼功能设施，在施工现场会议室召开了专题会议，在会议上万科置业公司提出急需特检所确定变更的几个事项解决方式如下：一、住宅楼变更及确定事项：1.阳台增加给排水、电源插座。2.厨房增加铺设给水热水管。3.窗户材料变更为隔热断桥铝合金。4.电梯厅标准、方案：一层进楼门厅、走廊、电梯厅墙面、地、地面粘贴瓷砖-17层地面铺设地砖，电梯门口加过门石（砖），墙面刮瓷或乳胶漆。5.增加：ａ地面砖，ｂ卫生间、厨房、阳台卫生瓷粘贴，ｃ地暖施工模式采用：普通模式，ｄ瓷砖、地、地面砖由特检所确定、上述事项变更要求由特检所提出，由万科置业公司按其要求实施，对于工程变更、增项产生的材料（含作废材料）、施工、税费等相关费用由特检所承担。涉案住宅楼于2018年1月5日综合验收。原告陈冰作为特检所职工参与购房。2013年11月8日交纳购房款15万元，2014年12月9日缴纳购房款4538元。2014年12月12日，原被告签订商品房买卖合同，约定，买受人购买出卖人开发的万科国际商务中心第2幢2单元802室，总房价484538.10元；签订合同七日内买受人向出卖人一次性付清首付款154538.10元，余款33万元办理银行按揭；出卖人应在2015年12月31日前，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人；因买受人原因延续工期的，交房时间顺延；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；买受人应在出卖人发出交房通知15日内到出卖人指定地点交接房产，如因买受人原因导致商品房未能按照出卖人通知的交付期限交付，出卖人不承担任何相关责任，出卖人自第16天起每日按照总房款的万分之五向买受人收取保管费，自该交付通知约定交付之日第二日起，即视为出卖人已经交付；出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金，合同附件四约定，本合同约定所售房产，供热、天然气、有限电视等开口费用由买受人承担；附件三装饰设备标准中第六小项门窗中，应购房方要求变更窗户设计方案（含其他图纸变更事项）增加的费用由购买方承担，交房日相应顺延。合同签订后，原告以银行按揭方式向被告支付房款33万元。2017年12月2日，被告向原告交付涉案房屋。2019年3月25日，原告向被告交纳购房的差价2670.90元。2019年4月2日，被告向涉案住宅楼业主发出告知书，告知业主于2019年4月19日前交纳税费、增项部分费用，为业主办理产权登记。另，涉案住宅楼部分业主于2016年7月与被告办理了房产交接手续。诉讼过程中，原告承诺其将自行缴纳供热、天然气、有限电视等开口费用。山东省特种设备检验研究院滨州分院更名为滨州市特种设备检验研究所。 一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。原被告双方均应依约履行。合同约定被告应于2015年12月31日前将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。被告于2017年12月2日向原告交付房屋，构成违约，应承担违约责任。依据合同约定，逾期交房违约金以484538元（15万元+4538元+33万元）为基数，自2016年1月1日起至2017年12月1日止，按日万分之三计算。原告主张的102313.87元，不超出上述计算标准，系其对自己权利的处分，法院不予干预。被告提出本案并不能完全适用商品房买卖合同的相关法律规定的辩解意见，法院经审查认为，涉案房产虽系单位统一组织购买，但原被告签订了商品房买卖合同，被告亦未提交证据证实合同非其真实意思表示。根据合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应依合同约定履行权利义务。故被告的该项辩解意见，不予采信。被告提出涉案住宅楼施工存在设计变更情形，交房时间应相应顺延的辩解意见，经审查认为，被告作为建设方，未提交证据证实因设计变更而顺延的工期，故无法确认交房顺延时间。故对其交房时间应顺延的辩解意见，不予采信。被告提出其曾于2016年即通知原告收房，系原告拒不接受房屋而造成逾期交房的辩解意见，依据双方合同约定，涉案房屋交房条件为经综合验收，在此之前原告有权拒绝接收房屋。被告的该项辩解意见，不予采信。关于被告提出的增项费用问题，被告未提交证据证实该费用的具体金额。被告可另行主张。被告提出其开发资质到期，无法办理权属转移登记的辩解意见，未提交证据予以证实，不予采信。诉讼过程中，原告承诺合同约定的各项开口费用由其自行缴纳，原告应及时缴纳。关于原告主张的逾期办证违约金。双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金”，被告于2019年4月2日通知业主办理产权登记，超出上述约定期间，构成违约，应承担违约责任。原告主张逾期办证违约金以484538.10元为基数计算，所得14536.14元，不超出上述约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告滨州万科置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告刘姝、陈冰办理万科国际商务中心第2幢2单元802室房地产权属转移登记；二、被告滨州万科置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘姝、陈冰支付逾期交房违约金102313.87元；三、被告滨州万科置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘姝、陈冰支付逾期办证违约金14536.14元；四、驳回原告刘姝、陈冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638.60元，减半收取1319.30元，由被告滨州万科置业有限公司负担1319.30元。 本院二审期间，上诉人万科置业公司提交12组证据，证据一：《购房补充协议》、《合作协议》各一份。说明：两份文件系滨州特检院与万科置业公司签订，签订时间分别为2013年11月20日、2014年12月10日，都是与上诉人一审提交的《购房协议》密切相关的文件。《购房补充协议》约定监理公司由滨州特检院确定聘用，门窗材料、装饰材料、钢材、商品混凝土、墙砖、电线电缆由滨州特检院指定品牌，其他材料由双方协商确定，施工企业由双方共同选定。《合作协议》明确载明购买涉案房屋的实际上是滨州特检院的职工，约定价格为成本价基础上让利224.5万元，按每平方米单价3100元签约，若上述价格低于成本让利后的价格，则交房30日内由买方补齐。该组证据证实：1.涉案住宅小区的开发不同于一般的商品房开发，对开发的各个环节，包括施工企业选定、房屋的设计方案、材料的选购等，作为开发主体的万科置业公司均无自主权，与此密切相关的开发周期同样是滨州特检院与万科置业公司共同管理的结果。所以，最终向被上诉人陈冰等购房者交房的时间不是万科置业公司能够决定的；2.滨州特检院系代表陈冰等购房者实施管理行为，而非基于自己的利益，故滨州特检院管理控制开发过程的行为产生的法律后果归属于购房者，包括被上诉人陈冰。证据二：《中国工商银行客户存款对账单》。说明：此系上诉人从中国工商银行打印而来，户主为上诉人万科置业公司。2013年11月8日账户交易内容为收到滨州特检院会计王惠以个人的名义汇款人民币840万元，该款系滨州特检院代表包括被上诉人陈冰在内的56个购房户支付的首期房屋价款，每户计15万元。而被上诉人陈冰与上诉人万科置业公司的商品房买卖合同签署于2014年12月，在房屋买卖合同还未签订、交易条件尚未达成、价格尚未确定的情况下，被上诉人陈冰是依据什么向上诉人付款的？只能是依据滨州特检院与万科置业公司达成的《购房协议》、《合作协议》等文件。该组证据证实：1.陈冰等被上诉人认可滨州特检院的代理行为，并将购房款交付滨州特检院依据《购房协议》的约定向万科置业公司统一交付，滨州特检院的代理行为即产生对被上诉人陈冰的效力。被上诉人答辩称其与滨州特检院无关，从来没有授权滨州特检院代理其实施任何行为，该答辩内容显然是虚假的；2.商品房开发周期、交房时间等滨州特检院的控制行为产生的代理后果归属陈冰等购房者；3.万科置业公司未依《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋的行为系滨州特检院的管理行为导致的，万科置业公司没有责任。证据三：《6月20日会议纪要》说明：该纪要由滨州特检院与万科置业公司共同制作于2014年6月20日，内容为滨州特检院因其职工购买房屋事宜与万科置业公司达成关于购买价格和差价支付达成协议。该证据证实：1.滨州特检院对涉案住宅楼开发过程的管理行为并非基于自身目的，而是代表购房户的利益，其管理行为导致的法律后果归属于购房户，包括被上诉人一家；2.滨州特检院再次承诺成本价与签约价3100元的差价在交房后30日内由购房者补齐，滨州特检院负责协调。证据四：《关于住宅增加前阳台给排水的建议》说明：该文件系2014年10月17日滨州特检院给万科置业公司出具的，内容为住宅楼已顺利封顶，为避免给住户带来不便，要求增加住宅楼前阳台的给排水系统。该文件证实：1.滨州特检院的管理行为深入到商品房开发的各个具体环节；2.滨州特检院的管理行为代表的是包括被上诉人在内的购房户的利益，其管理行为产生的后果，包括工程完工日期及由此决定的交房时间等管理后果当然归属于被上诉人陈冰等购房户。证据五：《说明》。说明：该文件系2015年10月19日滨州特检院向万科置业公司出具的，要求住宅楼电梯、瓷砖、楼梯护栏、不锈钢安全护栏、百页窗、室内窗台板、室内入户储藏室管道井门、电线电缆、开关插座、照明灯具、卫生间暖气片的采购事项全部由滨州特检院决定，万科置业公司只能配合实施。该证据证实：滨州特检院代表陈冰等购房者决定项目开发过程中的重要环节，这些重要环节对开发周期和交房时间有重大影响，而作为开发主体的万科置业公司却无权自主决定。证据六：《万科国际商务中心住宅楼部分工程变更确认事项》说明：该文件系2015年6月26日滨州特检院向万科置业公司出具，载明2015年3月21日万科置业公司即已提出对变更方案的确认要求，滨州特检院6月26日才给予书面确认，中间间隔3个月零5天，确认的内容除了变更方案外，还包含对增加费用承担的承诺。该证据证实涉案住宅楼开发周期并不完全由万科置业公司控制，代表被上诉人利益的滨州特检院的行为是决定开发周期的关键因素，由于滨州特检院及其派驻的管理者是购房户的代理人，其行为产生的利益归属陈冰等购房户，行为产生的法律后果包括开发周期、交房时间等当然也归属陈冰等购房户。证据七：《万科国际商务中心费用认可签证》说明：该文件系滨州特检院与万科置业公司于2015年5月5日签署，系滨州特检院对住宅楼增项所需地砖、墙砖等建筑材料由其承担且一次向万科置业公司支付的承诺。与其他证据相印证，共同证实滨州特检院代表购房户对项目开发实施管理的事实。证据八：《告知书》、两份《工作联系单》。说明：这是施工企业山东新城建工股份有限公司项目部分别于2015年5月28日、2015年8月10日、2015年9月20日向万科置业公司发送的，内容为由于建设单位未及时签证确认变更施工方案、原材料采购及到货不及时造成施工单位无法施工。而施工企业催告的内容全部是万科置业公司无权决定、须滨州特检院代表陈冰等购房户决策的内容。该证据证实：开发周期比原定计划延长是滨州特检院代表购房户行使管理权利的结果，该结果应归属于被上诉人陈冰等购房户。证据九：《工作联系单》说明：该文件系万科置业公司于2015年10月7日向滨州特检院递交的，请求其尽快确认住宅楼窗台大理石板的供货与安装、督促各种门尽快到位的文件。证实：滨州特检院在原材料采购等由其掌握决定的事项上存在迟延，该迟延必然影响工程进度和交房时间。由于滨州特检院的管理行为系代表陈冰等购房户的利益，故该管理行为引起的交房迟延应由陈冰等购房户自己承担，而不应由万科置业公司承担。证据十：《万科国际商务中心住宅楼增项及变更费用明细确认表》说明：此为2016年5月16日施工企业山东新城建工股份有限公司滨州分公司与万科置业公司共同确认的住宅楼设计变更增加的费用的文件，增加的成本户均50798.58元，该费用应由购房户承担，滨州特检院当即获悉了该数据。该证据证实，此时陈冰等购房户的付款义务已经发生。证据十一：《告知书》、公告栏及楼道口张贴图片打印件各一份、手机短信发送图片打印件。说明：《告知书》系万科置业公司于2019年4月2日制作并于同日张贴于小区公告栏及各楼道门口的文件，内容为通知包括被上诉人在内的各购房户前来查询增项费用并于2019年4月19日之前支付给万科置业公司。同时，万科置业公司还用手机短信方式将上述内容通报被上诉人在内的各购房户。证实在该日，万科置业公司再次向各购房户主张支付增加的费用。证据十二：涉案房屋51户滨州特检院职工购房者支付增项费用的收据及汇总表。说明：涉案商品房由56户滨州特检院职工购买，其中51户已按《商品房买卖合同》附件四的约定足额支付了增项费用，该56户业主的房屋所有权登记早已完成。该组证据证实：万科置业公司应滨州特检院代表购房户要求变更设计、增加设施、升级建材所导致的费用得到了51/56比例的绝大多数购房者的认可。被上诉人陈冰、刘姝质证称：首先向法庭说明，上诉人提交的该12份证据，形成时间均在原告起诉之前，一审中上诉人并未提交该组证据，该12份证据并非民诉法规定的新证据，该12份证据已经失权。被上诉人为便于法庭查明事实，对该12份证据发表意见，并不代表被上诉人认可该12份证据的证据效力。证据一与本案不具有关联性，合同内容也不明确，其中合作协议仅能证实涉案房地产可能存在一房二卖的情况，该证据与被上诉人在一审中提交的商品房买卖合同相矛盾。证据二，该证据经过人为涂改，无法确定真实性。证据三与本案不具有关联性，对其真实性也有异议，即使该证据是真实的，也仅能证实滨州特检所存在自负义务的行为，与被上诉人无关。证据四、证据五、证据六、证据七与本案不具有关联性，也不能证实上诉人所说明的问题。对证据八、九、十的真实性有异议，同时与本案也不具有关联性。证据十费用明细表为上诉人单方制作，并没有被上诉人签字确认，被上诉人对证据的形成有异议。证据十一公告书、通知书确实张贴到了楼道口处，通过通知书能够反映出上诉人承诺为各位户主办理不动产权证书，也能够证实上诉人已经违约的客观事实。双方在合同中明确约定了通知的方式，且购房合同中也预留了被上诉人的电话，上诉人以发送短信的方式进行通知，不符合约定，双方合同附件4中明确约定了购房者所填的地址为接收通知的地址，出卖人应当按照该地址邮寄所有通知。被上诉人也未收到该通知。证据十二与本案不具有任何的关联性，也不能证实上诉人所说明的问题。被上诉人陈冰、刘姝在二审中未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，第一，关于逾期交房违约金问题。上诉人万科置业公司在本案二审中提交的《购房补充协议》、《合作协议》、《中国工商银行客户存款对账单》显示，上诉人万科置业公司与滨州市特种设备检验研究所之间存在合作关系。有鉴于此，在56户购房者中，包括被上诉人陈冰在内的51户为滨州市特种设备检验研究所职工，51户职工购买涉案商品房系滨州市特种设备检验研究所组织的团购。在涉案商品房开发环节中，与通常的商品房开发不同的是，滨州市特种设备检验研究所参与了整个开发过程，并参与了设计方案变更、增项及门窗、装饰等材料品牌的确定，此乃本案不容忽视也无法忽视的事实。从上诉人万科置业公司二审中提交的《万科国际商务中心费用认可签证》、《万科国际商务中心住宅楼部分工程变更确认事项》来看，涉案商品房开发过程中确实存在设计变更和增项，对此代表被上诉人陈冰在内的购房户利益的滨州市特种设备检验研究所亦予以确认。结合上诉人万科置业公司在二审中提交的《告知书》、《工作联系单》等证据，对于设计变更、增项内容的具体实施和品牌确定，滨州市特种设备检验研究所也参与了意见。由此可见，涉案商品房开发周期的延长不能完全归咎于上诉人万科置业公司，涉案商品房设计变更、增项属客观情况，也受滨州市特种设备检验研究所对确认事项决策周期的影响。双方商品房买卖合同中约定的交房标准为毛坯，而被上诉人陈冰实际接收的房屋为增加了阳台给排水、电源插座、地、地面砖等项目的部分精装修房屋为设计变更和增项确需延长工期，因此对交房期限予以相应顺延更为公平公正，也符合涉案商品房买卖合同补充协议的相关约定。综合以上因素，结合建筑行业的相关规范，以及双方协商增项的磋商时间，本院确定交房期限以顺延180天为宜。双方所签订的商品房买卖合同约定的交付期限为2015年12月31日前，上诉人万科置业公司于2017年12月2日向被上诉人陈冰交付房屋。对逾期交房违约金的起止时间，一审法院认定自2016年1月1日起至2017年12月1日止不当，在扣除本院确定的顺延期限180天后，以484538元（15万元+4538元+33万元）为基数，按日万分之三计算，本院认定逾期交房违约金为76148.82元。 第二，关于协助办理产权转移登记及逾期办证违约金问题。被上诉人陈冰、刘姝一审第一项诉讼请求为：“判令被告为原告办理不动产产权登记”，从专业角度分析，该请求课以上诉人万科置业公司为被上诉人办理不动产产权登记的责任虽欠妥，但在办理不动产产权登记过程中，上诉人万科置业公司作为开发商进行必要的协助系其法定义务，一审法院判决上诉人万科置业公司协助被上诉人陈冰、刘姝办理涉案商品房权属转移登记符合当事人诉求的真意，亦符合法律规定，且未超出被上诉人陈冰、刘姝关于办理房地产权属转移登记的诉求本身。上诉人万科置业公司主张一审法院判决其协助办理房地产权属转移登记错误，上诉人该上诉主张不能成立，本院不予支持。对于协助内容的本身，在办理不动产转移登记过程中，可依据房地产开发及不动产转移登记的相关规定予以明确，本案中不宜予以确定。双方所签订的商品房买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金”，涉案房屋交付于2017年12月2日，上诉人万科置业公司于2019年4月2日通知业主办理产权登记，已超出双方合同约定的期间，上诉人万科置业公司构成违约，应承担违约责任，一审法院判决上诉人万科置业公司支付逾期办证违约金14536.14元，事实及法律依据充分。上诉人万科置业公司主张被上诉人陈冰、刘姝尚欠其他应付款项，可另行主张权利。 综上，上诉人万科置业公司部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2972号民事判决第一、三、四项； 二、变更山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2972号民事判决第二项为：上诉人滨州万科置业有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人陈冰、刘姝支付逾期交房违约金76148.82元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2638.60元，减半收取1319.30元，由上诉人滨州万科置业有限公司负担982元，被上诉人陈冰、刘姝负担337.30元。二审案件受理费2638.6元，由上诉人滨州万科置业有限公司负担1964元，被上诉人陈冰、刘姝负担674.6元。 本判决为终审判决。 审判长  张秀峰 审判员  李添珍 审判员  吴金魁 二〇二〇年三月十日 书记员  翟钰琪