湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初71号 原告：戴思安，男，2001年2月6日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区飞虹路**。 委托诉讼代理人：肖峰，湖南瀛森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗月婷，郴州市苏仙区华湘法律服务所法律工作者。 被告：桂阳新东方房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道迎宾路**。 法定代表人：侯慢苟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘骏祥，湖南福城律师事务所律师。 原告戴思安与被告桂阳新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴思安的委托诉讼代理人罗月婷、被告新东方房产公司的委托诉讼代理人刘骏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴思安向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付给原告违约金26155元（违约金从起诉之日起往前计算3年共1095天，238854×0.01%/天×1095=26155元），以后按每日原告购房金额的0.01%计算至被告办理房屋首次登记止。2、请求判令被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实及理由：2013年12月13日原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20110184303），购买了被告开发的郴州市苏仙区水云苑住宅小区三栋303房，通过直接支付现金的方式向被告支付了全部房款238854元。2014年3月20日被告向原告交房。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定:“出卖人应在商品房交使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理房屋权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%违约金。”原告于2014年3月20日收房，被告应在原告收房后720天内，即2016年3月9日前，为原告办理该房的初始登记，期间原告多次催促被告依约办理初始登记，但时至今日被告未按约定办理首次登记，至起诉之日起往前计算三年（计1095天），被告已经违约1095天。按双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条违约条款规定，被告应当向原告支付违约金26155元（违约金从起诉之日起往前计算3年共1095天，238854元×0.01%/天×1095天=26155元）。 原告戴思安为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 证据1：原告身份证，拟证明原告主体资格。 证据2：商品房买卖合同，拟证明原告已向被告购买了案涉房屋并按合同要求支付房款。 证据3：购房发票，拟证明原告以现金方式一次性支付全部房款。 证据4：物业费收据，拟证明原告已收房并按规定交纳了物业管理费。 被告新东方房产公司辩称：一、根据《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”已经解决了登记前业主权利的问题，规定只要合法占有，即可认定为业主，这就保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损；二、原告所诉的房产已经竣工，答辩人已经交付给原告使用，且答辩人已将办理初始登记所需资料交国土部门，因国土部门的原因，一直不给答辩人办理初始登记，答辩人一直在努力向办证机关衔接办理初始登记的事宜。根据《商品房买卖合同》约定如因出卖人的责任，致使买受人未能在规定期限办理权属登记，承担违约责任，因此逾期仅仅是承担违约责任的其中一个要件，还应满足“因出卖人的责任”造成逾期才应承担违约责任。而办证机关何时能够办理完毕相关权属证书，已非答辩人所能控制的范围，因此不属“出卖人的原因”，自然不应承担违约责任；三、退一万步讲，即使延迟办证有答辩人的原因，按买卖总价款的万分之一支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。原告是按揭购房，按规定房地产证办出后将由按揭银行保管，故房地产证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失，而日万分之一的标准过分高于原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；四、购房的合同目的是取得房屋，而不是取得房产证，至少可以说主要目的不是取得房产证，那么，房屋按约定交付，就实现了合同的主要目的，而《商品房买卖合同》约定逾期交房按已付房款的万分之一计算违约金，是对合同主要目的没有实现的制裁，没有办出房产证，却要按没有按期交房承担责任，这显然不公平。综上，答辩人一直在积极履行办证的义务，并积极配合按揭银行、原告办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 被告新东方房产公司未举证。 经庭审的举证、质证，本院审理查明如下：2013年12月13日，原告戴思安（买受人）与被告新东方房地产公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定由原告戴思安购买被告新东方房地产公司开发的郴州市“水云苑”住宅小区项目******，面积129.25平方米，单价1848元/㎡，房屋总价款238854元，由买受人在签订合同之日一次性付款。其中合同第九条交付期限及条件约定，出卖人应当在2013年9月30日前，将符合国家和地方政府有关规定、符合合同约定标准的商品房交付买受人使用。第十六条关于产权登记的约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制，因出卖人原因造成商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自合同生效之日起60日内，出卖人应向郴州市房产管理局办理合同备案，在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市不动产登记中心申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，至合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%的违约金。 另查明，原告戴思安已付清全部房款238854元。原告于2014年3月20日起交纳物业管理费，后被告未按约定办理案涉房产的初始登记，故酿成此次纠纷。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方当事人对原告购买了被告开发的房屋及逾期未办理房屋产权初始登记的事实无异议。本案的争议焦点为：一、商品房交付使用时间；二、被告逾期办理初始登记是否应承担相应的违约责任以及违约金约定是否过高。 关于第一个争议焦点。原告提交的物业管理费中，载明了原告从2014年3月20日起交纳物业管理费，通常情况下，房屋交付了业主，业主才交纳物业管理费；且交房手续应由被告持有，故被告未举出证据证明交房时间的情况下，本院采纳以最初交纳物业管理费的时间为交房时间。 关于第二个争议焦点。因被告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方约定不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%违约金。本案中，从2014年3月20日至2020年1月6日，被告完成初始登记的合同义务履行已逾期3年余，原告现诉请起诉之日前3年的违约金，符合双方当事人的约定，本院予以支持。被告抗辩非因出卖人的责任，不承担逾期违约责任，未举证证明，本院不予支持。关于被告提出的违约金约定过高，请求适当减少，因本案中原、被告均未举证证明逾期完成初始登记造成的实际损失，本院结合双方就违约责任约定及本案事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为约定“出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%违约金”的计算标准未超过同期银行计收逾期贷款利息标准，不能认定该违约金过分高于原告造成的损失。故，对被告提出减少违约金的请求，本院不予支持。逾期办理初始登记违约金计算为：238854元×0.01%×1095天（从2017年1月7日计算至2020年1月6日）=26155元，后期违约金按23.89元/日计算至实际办妥登记之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下： 限被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告戴思安逾期办理房屋初始登记证书违约金26155元（从2017年1月7日计算至2020年1月6日止，后期违约金按23.89元/日计算至案涉房屋办理初始登记证书之日止） 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费453.88元，减半收取计226.94元，由被告桂阳新东方房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审 判 员 胡红锋 二〇二〇年三月六日 法官助理 谭 佳 书 记 员 刘玲玲