内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2020）内0502民初579号   原告：朱秀艳，女，蒙古族，1976年3月23日出生，现住通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：多兰，内蒙古典鉴（科左后）律师事务所律师。   被告：通辽市鼎诚房地产开发有限公司，住所地通辽市科尔沁区滨河大街东段（东兴新城小区）。   法定代表人：胡云仙，董事长。   委托诉讼代理人：崔雁宇，内蒙古胜辩律师事务所律师。   原告朱秀艳与被告通辽市鼎诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱秀艳的委托诉讼代理人多兰、被告通辽市鼎诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔雁宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告朱秀艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付已付房款利息277751.77元（利息以2506031.00元为基数，按照银行同期贷款利率计算2017年7月31日至2019年11月30日的利息，实际支付利息至交房之日止）2、请求法院判令被告向原告支付延迟交房违约金21301.26元（以2506031.00元为基数，按日利率万分之0.10暂计算2017年7月31日至2019年11月30日的违约金，实际支付违约金至交房之日止）；被告共计支付给原告299053.03元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于科尔沁区清真办事处弘石湾住宅小区xx号商品房一套出售给原告；房屋单价为13690.42元每平方米，183.05平方米，总价2506031.00元：同时特别约定，被告应于2017年7月30日前向原告交付该商品房。合同第五条约定了被告逾期交付商品房的处理，即“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.10向乙方支付违约金”。随后，原告按照被告的要求，以按揭贷款的方式付清了房款，原告付清全部房款后，一直等待被告按期交房，但被告将交房日期一拖再拖，直至今日仍未向原告交付房屋。原告认为，被告延迟交房的行为，已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请。   被告通辽市鼎诚房地产开发有限公司辩称，1、原告的付款时间应当是2017年5月5日之前，而实际付款时间是2017年8月1日。原告也存在违约行为。2、被告公司已于2019年4月份向原告方交付房屋，违约的计算时间应当是算到2019年4月份。3、被告认为原告请求的违约金数额过高，请求人民法院降低违约金数额。   本院经审理查明认定如下事实：2017年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于通辽市科尔沁区清真办事处弘石湾住宅小区xx室，设计用途为商业，建筑面积183.05平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为13690.42元，价款为2506031.00元。双方约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2017年7月30日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。原告于2017年5月5日前一次性存入商品房首付款1256031.00元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之0.10向原告支付违约金……合同签订后，原告已于2017年6月2日支付了房屋首付款1256031.00元，并于2017年7月25日与被告及中国工商银行股份有限公司通辽经济开发区支行签订《个人购房借款/担保合同》，办理了涉案房屋的贷款，贷款已由中国工商银行股份有限公司通辽经济开发区支行根据借款合同约定于2017年8月1日直接汇入被告公司。被告实际于2019年5月1日向原告交付了涉案房屋。   上述事实，有原告出示的双方签订的《商品房买卖合同》、2017年6月2日被告向原告出具的收据、2017年7月25日的《个人购房借款/担保合同》、2017年8月1日借款凭证、银行同期贷款利率表打印件及当事人陈述证明，上述证据经被告质证对其真实性未提出异议，以上证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。   本院认为，民事案件的审理范围仅限于原告诉讼请求的内容，本案中原告的诉讼请求是要求被告支付因逾期交房产生的已付房款利息及逾期交房违约金，因此本案仅对被告的逾期交房行为给原告造成的损失情况进行审理，至于交付房屋的质量问题，因不在原告诉讼主张范围之内，所以本案不一并解决。在庭审中，双方当事人均认可被告已于2019年5月1日向原告交付了涉案房屋，而根据合同约定，被告应于2017年7月30日向原告交付涉案房屋，因此被告实际向原告交付房屋的时间已超出了双方合同约定的时间，原告要求被告根据合同约定承担相应逾期交房违约责任的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。虽然被告存在逾期交付房屋的行为，但由于其于2019年5月1日已向原告交付了涉案房屋，原告也实际接受了涉案房屋并实际占有、使用，因此对于原告主张的逾期交付房屋的违约期间本院认定为2017年7月31日至2019年4月30日。根据合同约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照合同约定的第1种方式，追究被告违约责任，即合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交付房屋情况下被告应同时向原告支付已交款的利息和违约金，双方约定明确，不存在约定过高的情况，所以原告根据合同约定同时主张并未违反合同约定及法律规定，被告认为约定过高的辩解主张本院不予采信。又因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，故本院以中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息。经本院核算，因被告逾期交房产生的利息为208313.83元（计算方式：自2017年7月31日计算至2019年4月30日共计21个月，2506031.00元×年利率4.75%÷12个月×21个月=208313.83元）。对于违约金，按合同约定，原告支付购房款2506031.00元，违约金为15787.80元（25.06元×630天）。综上，截至2019年4月30日，被告应支付的逾期交房利息为208313.83元，违约金15787.80元，合计224101.63元。   被告辩称原告存在逾期交付房款的行为，因双方在合同中只约定的剩余房款办理贷款，并未约定贷款支付的时间，且根据原告出示的证据，涉案房屋的贷款过程实际是在被告的参与及保证下完成的，因此被告认为原告于2017年8月1日支付剩余房款存在违约行为的辩解主张本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、被告通辽市鼎诚房地产开发有限公司支付原告朱秀艳已付房款利息208313.83元，违约金15787.80元，合计224101.63元，限于本判决生效后立即执行。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告朱秀艳的其他诉讼请求。   案件受理费2893.00元，由原告朱秀艳负担562.00元，由被告通辽市鼎诚房地产开发有限公司负担2331.00元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   审判员 董伟     二〇二〇年三月二十四日   书记员 张婷