西安市未央区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0112民初767号     原告：李建玺，男，1985年9月11日出生，汉族。   委托诉讼代理人：侯佳强，河北正纲律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨静，陕西德迈律师事务所律师。   被告：高俊，男，1989年1月25日出生，汉族。   委托诉讼代理人：韩荣杰，陕西云德律师事务所律师。   第三人：西安擎天置业有限公司。住所地：西安市浐灞生态区中新浐灞半岛A11区第13幢1单元1层10109号。统一社会信用代码 91610136MA6TXWPK43。   法定代表人：王启明，总经理   委托诉讼代理人：白云天，男，该公司员工，住该公司。   原告李建玺与被告高俊、第三人西安擎天置业有限公司（以下简称擎天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建玺的委托诉讼代理人杨静，被告高俊及其委托诉讼代理人韩荣杰，第三人擎天公司的委托诉讼代理人白云天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李建玺向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告2016年10月24日签订的《房产买卖契约》有效，予以解除；2、判令被告双倍返还其定金20万元；3、判令被告赔偿其已付中介费8800元；4、判令被告赔偿其因房价上涨造成的经济损失200万元；5、判令被告赔偿其装修损失30万元；6、案件诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2016年10月24日，其与被告签订《房产买卖契约》，约定被告将西安市未央区浐灞半岛AXX区XX号楼X单元XXX号房屋出售给其。但被告拒不协助其办理过户手续，且于2018年9月19日私自以该房屋办理了抵押贷款，致使其无法办理过户手续，房屋买卖合同无法履行，故诉至法院。   被告高俊辩称，其同意解除《房产买卖契约》，但认为合同无法履行的原因在原告。原告主张房屋溢价损失200万元，在房屋买卖契约中未约定，事实上也不存在该损失；原告要求返还定金，赔偿中介费及装修损失，因合同未实际履行，没有事实及法律依据，请求予以驳回。   第三人擎天公司述称，《房产买卖契约》签订后，其公司陪同被告办理了该房屋的还款及撤押手续，并最终取得房产证。此后，因房屋价格上涨，被告提出涨价 10 万元，原告予以拒绝，至今该房屋未能完成过户。综上，其公司同意解除三方签订的《房产买卖契约》。   经审理查明，2016年10月24日，原告李建玺（乙方）与被告高俊（甲方）及第三人擎天公司（丙方）签订《房产买卖契约》，约定乙方购买甲方位于西安市浐灞生态区浐灞半岛 AXX区XX 幢1单元XXX室房屋，建筑面积164平方米，成交价 88 万元；契约签署当日，乙方通过丙方向甲方支付购房定金10万元（定金在支付购房首付款当日全额冲抵首付款），2016年10月28日前乙方向甲方支付购房首付款10万元（含定金），剩余购房款78万元于办理房屋权属过户手续当日由乙方一次性支付给甲方；甲方于2016 年10月30日将上述房产以及水、电卡等交付乙方使用；房屋暂未取得所有权证，在银行有抵押贷款 65 万元，甲方保证在乙方支付购房首付款当日起10个工作日内将上述房产提前还款及抵押注销手续办理完毕，否则因此导致与乙方产权过户手续发生延迟的，甲方按照每延迟一日向对方支付总房款的千分之三作为滞纳金；甲方负责办理上述房产产权证，在取得产权证后 30 个工作日内积极配合乙方办理产权过户手续；中介费8800元，由乙方承担，在契约签订当日一次性支付；甲方中途出现将上述房产出售给其他人或将上述房产进行抵押等违约行为，甲方应在三日内将实际收到的购房款全额退还给乙方，另付给乙方相当于定金同等数额的违约金及支付总房款 20%作为违约金，并全额赔偿乙方装修上述房产所产生的费用。合同签订当日，原告向第三人支付中介费8800元，又于次日向被告支付购房定金10万元。2016 年11月2日，被告将房屋交付原告，原告装修后入住。2017年6月5日，该房屋取得不动产权证书。此后，被告未配合办理过户义务。2017年7月22日，第三人向被告发出催促履行通知函，要求被告于2017年7月25日协助原告办理按揭贷款手续及过户手续。2018年9月26日，被告用该房屋办理抵押登记，担保主债权197万元，债务履行期限为2018年9月19日至2023年9月19日。2018年11月14日，原告又向被告发出催促履行通知函，要求被告五个工作日配合办理房屋过户事宜。被告未予配合，酿成本诉。诉讼中，原告申请对涉案房屋价值及装修价值进行评估。经本院依法委托，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司于2019年10月30日作出西通法估字（2019）第19065号房地产估价报告，估价结果为涉案房屋在2019年7月25日基准日的市场评估价值为272.36万元，单价为每平方米16862元；陕西高远房地产土地资产评估有限公司于2019年11月22日作出陕高评报字（2019）57号资产评估报告书，评估结论为涉案房屋在评估基准日2019年7月25日的装修残值为165219元。法庭调解，因双方分歧较大未果。   以上事实，有《房产买卖契约》、收据、收条、房屋钥匙交接单、装饰装修施工许可证、短信截图、不动产权证书、不动产登记簿、评估报告及当事人陈述等在卷佐证。   本院认为，原、被告及第三人签订的《房产买卖契约》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该契约合法有效。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，三方签订的《房产买卖契约》因被告未按照约定履行过户义务，且被告在合同履行期间于2018年9月26日为该涉案房屋设定了抵押，导致客观上不能过户，致使原告不能实现房屋过户的合同目的，故原告请求解除《房产买卖契约》，本院予以支持。合同解除后，未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。本案中，因被告违约未履行过户义务，原告主张双倍返还定金20万元，符合法定情形；且原、被告在《房产买卖契约》中约定被告中途将上述房产抵押，应退还购房款，另付给原告相当于定金同等数额的违约金，故原告该项请求，本院予以支持。原告因履行《房产买卖契约》向第三人支付中介费8800元，现购房目的不能实现，该费用属于原告的损失，故原告请求被告赔偿该费用，本院予以支持。《房产买卖契约》签订后，被告依约向原告交付了房屋，被告在原告装修房屋后，拒不履行过户义务，现双方房屋买卖关系解除，原告请求被告赔偿房屋装修损失，应予支持，但装修损失标准应以评估机构确定的165219元为准。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。本案中，双方签订合同后，本地二手房市场价格持续走高，被告怠于履行合同义务，构成违约，对原告造成预期利益损失。现参照《房产买卖契约》中违约金20%计算标准及房屋评估价值，并综合考虑合同实际履行情况，本院酌定被告向原告赔偿损失50万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条规定，判决如下：   一、原告李建玺与被告高俊及第三人西安擎天置业有限公司2016年10月24日签订《房产买卖契约》有效；   二、原告李建玺与被告高俊及第三人西安擎天置业有限公司2016年10月24日签订《房产买卖契约》于本判决生效之日起解除；    三、被告高俊于本判决后十日内向原告李建玺双倍返还定金20万元；   四、被告李建玺于本判决生效后十日内赔偿原告李建玺中介费8800元；   五、被告李建玺于本判决生效后十日内赔偿原告李建玺房屋溢价损失50万元；   六、被告李建玺于本判决生效后十日内赔偿原告李建玺装修损失165219元。   如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费28470元（原告已预交），现由原告负担15470元，被告负担1.3万元。评估费12310元（原告已预交），现由原告负担4000元，被告负担8310元。被告负担部分于上述付款时一并支付原告。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。           审判长  李涛   人民陪审员  李新平   人民陪审员  崔新会         二〇二〇年三月六日      书记员尚拥郃