湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民初1798号原告：张念华，男，1962年12月5日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张和声，湖北高见律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴强，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。被告：湖北万通田宇投资有限公司，住所地湖北省保康县城关镇清溪路**（运管所**）。法定代表人：米启芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘毅名，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王露，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。原告张念华与被告湖北万通田宇投资有限公司（以下简称万通田宇公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张念华及其诉讼代理人张和声、吴强，被告万通田宇公司的委托诉讼代理人刘毅名、王露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张念华向本院提出诉讼请求：1.判令万通田宇公司向张念华偿还借款本金29007211元及利息（截至2019年10月31日利息为27981547元，之后按年利率24%自2019年11月1日计算至付清借款止）；2.若万通田宇公司不能履行还款义务，判令张念华对拍卖万通田宇公司位于湖北省保康县××黄土××物流××套房屋（合同号BK15000535房号5号楼301、401号；合同号BK15000537房号5号楼101，102、103，108、109、110、111、112、113、201、202、203、208、209、210、211、212、213号；合同号BK15000609房号l号楼1007、1008、1012、1013、1014、1015、1025、1026、1027、1028、1029、1030、1031、1033、1034、1035、1036、1037、1039、2007、2008、2012、2013、2014、2015、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2033、2034、2035、2036、2037、2039号；合同号BK15000538房号6号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313号；合同号BK16000020房号6号楼401号；合同号BK15000122房号7号楼201、202号）价款优先偿还其债务；3.判令万通田宇公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：万通田宇公司因开发保康商贸物流园项目，分别于2013年9月10日至2015年2月15日共计12笔向张念华借款合计3339万元，约定借期六个月，按照月息3%计算，截至2015年10月、11月，双方初步确定，万通田宇公司尚欠张念华本息约三千多万元。为保证能够顺利还款，2015年6月26日、2015年10月23日和2015年11月24日张念华与万通田宇公司分别签订了编号为BK15000609、BK15000535、BK15000537、BK15000538、BK16000020、BK15000122六份商品房买卖合同中的100套房屋，总房价3365万元为万通田宇公司借款提供担保，为确保万通田宇公司偿还债务及张念华对六份合同中的100套房屋享有优先受偿权，双方对六份商品房买卖合同办理了网签备案。在2014年至2017年期间，万通田宇公司多次向张念华短期借款和让原告为其代还银行利息多笔合计金额为1076.3773万元。万通田宇公司辩称，1.张念华诉称的12笔3339万元借款已收到，但原始借条有的约定利息为月息5%，有的没有约定利息，对张念华主张的借款利息不予认可；2.张念华诉称多次代万通田宇公司偿还银行1000余万元，因双方未对账，现有证据无法证明系代万通田宇公司偿还；3.双方当事人往来账户复杂，应在双方当事人对账的基础上确定欠款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于借款主体是万通田宇公司还是田三国个人的事实认定。张念华诉请借款主体为万通田宇公司，提交了由田三国签名并加盖万通田宇公司印章的12份借条和相应的支付凭证予以证明。经质证，万通田宇公司对收到借款予以认可，但称张念华提交的借条并非原始借条，而是后来变更之后的借条，且借条上加盖的印章均为张念华所控制，由张念华自行加盖。万通田宇公司主张借款主体是田三国个人，提交了由田三国签名的借条复印件予以证明。经质证，张念华认为该组证据系复印件，且与真实的借条不一致，对该证据的真实性予以否认。经审查，田三国、米启芳系万通田宇公司股东，田三国占股80%，田三国与米启芳系夫妻关系，田三国与万通田宇公司之间在对外的经济往来中，相互交织，难以严格予以区分；本案中田三国及万通田宇公司对张念华提交的12张借条除田宇公司印章外均予认可，且田三国证实其所借款项用于公司，均为公司借款，而张念华提交的12张借条均载明借款用于保康商贸物流园建设周转资金，即用于公司项目；万通田宇公司认可收到借款，且除借条上加盖的万通田宇公司财务专用章外，万通田宇公司出具的部分收据上加盖有万通田宇公司行政章，部分借款直接转账支付给万通田宇公司；张念华曾以案涉100套房屋买卖合同纠纷起诉万通田宇公司，万通田宇公司以民间借贷关系予以抗辩，本院（2019）鄂06民初1687号民事裁定认定了其中大部分借款，遂引起本案张念华以民间借贷提起诉讼。因此，对张念华提交的12份借条和相应的支付凭证，本院予以采信；对万通田宇公司提交的借条，因系复印件，且无其他证据佐证，本院不予采信。故本院认定案涉12笔借款的借款主体系万通田宇公司。二、关于借款利率的事实认定。万通田宇公司主张原始借条有的约定利息为月息5%，有的没有约定利息，对张念华主张月息3%的借款利息不予认可，并提交了部分借条复印件。经质证，张念华对原约定利率均超过月利率5%的事实予以认可，但认为后更换借条时，统一变更为月利率3%，应当按月利率3%认定借款利息，且超过月利率3%的部分法律不予保护，对没有约定利息的事实不予认可。经审查，对更换借条载明利率为月利率3%的事实，双方当事人均无异议。即使原始借条载明利息与更换后借条不一致，双方当事人在更换借条时，对原约定利息予以变更的行为，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，应当按当事人变更后的利率予以认定，万通田宇公司的主张本院不予采纳。对张念华关于约定借款利率为3%的主张，本院予以采纳。三、关于有争议的部分还款的事实认定。除双方当事人均予认可的还款外，万通田宇公司还提出：1.湖北省襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城民初字第00070号案中，田三国以位于湖北省××市××区××路民发盛特区房屋抵偿债务后的余额部分，系本案还款；2.万通田宇公司（田三国）向张念华账户分别于2016年2月5日转账94万元、2016年2月6日转账6万元、2016年2月22日转账3.6万元、2016年5月13日转账20万元、2016年11月11日转账90万元，万通田宇公司（田三国）于2016年11月1日向叶洋账户转账10万元，合计223.6万元，系本案还款。3.万通田宇公司（田三国）于2015年6月2日向吴庆玲账户转账30万元，系本案还款；4.万通田宇公司（田三国）向叶洋账户分别于2015年9月21日转账30万元、2015年9月25日转账18万元、2015年11月19日转账32万元、2015年12月14日转账5万元、2016年2月25日转账5万元、2016年10月31日两笔转账70万元、2016年11月2日转账1.56万元、2016年12月29日转账3.22万元、2017年1月24日转账7.36万元、2017年1月25日转账11.564万元、2017年5月24日转账2.14万元、2017年1月1日现金支付1万元、2017年3月13日现金支付3万元，合计189.844万元，系本案还款；5.万通田宇公司（田三国）于2015年10月30日向张念华账户转账10万元，系本案还款。万通田宇公司申请本院调取了吴庆玲、叶洋相关账户的交易明细，拟证明相关款项经吴庆玲、叶洋账户转至张念华账户。经质证，张念华对吴庆玲、叶洋相关账户的交易明细的真实性予以认可，但认为不能达到万通田宇公司的证明目的。张念华主张，万通田宇公司前述主张的第1、2部分，系湖北省襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城民初字第00070号案相关债务的履行，其中田三国以位于湖北省××市××区××路民发盛特区房屋抵偿了欠款本息，第2部分还款系田三国偿还因该案张念华代偿房屋按揭款等，田三国承诺的欠款，与本案无关；第3、4部分，系万通田宇公司与他人之间的经济往来，与张念华无关；第5部分转账，系张念华代万通田宇公司向袁艮英退还的购房款，与本案无关。经审查，万通田宇公司（田三国）与张念华之间，除本案民间借贷纠纷之外，还存在短期借款（走银行流水）、房屋买卖退款等经济往来关系，且田三国个人账户、米启芳个人账户、万通田宇公司账户、张念华账户以及第三方的账户，在万通田宇公司或田三国与张念华之间的经济往来中相互交织，很难确定某一笔转账即为某一经济往来的支付，经本院释明后，万通田宇公司拒绝就全部经济往来一并结算，因此，本案仅就案涉12笔借款予以审理。万通田宇公司主张上述款项系本案还款，应当提供证据证明双方存在上述转账系偿还本案借款的明确约定，因万通田宇公司未能提供证据予以证明，故对万通田宇公司主张的还款，除双方当事人均予认可的部分外，其余部分本院不予采纳。对吴庆玲、叶洋交易明细的真实性，本院予以采信，但案涉款项除2016年11月1日万通田宇公司转账给叶洋10万元，叶洋即时转给张念华外，其他转账均不能反映转向了张念华，对该笔转账给张念华的10万元，张念华并未否认收到此款，而是主张属于上述第3部分有争议的还款，与本案无关。故吴庆玲、叶洋交易明细不能达到万通田宇公司拟证明目的。四、关于张念华与万通田宇公司签订六份商品房买卖合同中的100套房屋，是否为案涉借款提供担保的事实认定。张念华先后以买卖合同纠纷起诉万通田宇公司〔湖北省保康县人民法院（2018）鄂0626民初562号、（2019）鄂0626民初118号，本院（2019）鄂06民初1687号〕，万通田宇公司以双方系民间借贷关系，案涉100套房屋系为借款提供担保为由予以抗辩，因此引发本案诉讼。万通田宇公司对案涉100套房屋为借款提供担保有异议，与其先前抗辩及生效判决认定的事实不符，本院不予支持。应当认定张念华与万通田宇公司签订六份商品房买卖合同中的100套房屋，系为案涉借款提供担保。五、万通田宇公司提交了其将售房款向张念华支付的明细，及田三国与张念华于2015年的通话录音，拟证明双方存在张念华配合出售房屋、解除备案登记化解债务的口头约定，因张念华未对出售的房屋及时解除备案登记，导致无法化债，从而增加了偿债成本（利息增加），张念华应当承担相应的违约责任。经质证，张念华对支付明细是否属于售房款提出异议，对录音证据的来源提出异议，且提出万通田宇公司卖了9套房屋，但未能还清债务。经审查，从田三国与张念华的录音内容反映，张念华向田三国主张清偿债务，但并不能反映作出了其负有某种义务的承诺。该组证据不能达到万通田宇公司拟证明目的，本院不予采纳。经审理查明，万通田宇公司因保康商贸物流园建设周转资金向张念华借款，分别于2013年9月10日借款100万元、2013年9月27日借款940万元、2014年1月23日借款1300万元、2014年3月5日借款60万元、2014年9月12日借款300万元、2014年11月18日借款10万元、2014年11月21日借款30万元、2015年1月7日借款110万元、2015年1月9日借款60万元、2015年1月22日借款100万元、2015年2月13日借款100万元、2015年2月15日借款229万元，合计3339万元。张念华分别以银行转账、承兑汇票的方式支付了借款，万通田宇公司对部分借款出具了收据。后双方当事人更换了借条，均载明借款用于保康商贸物流园建设周转资金，借期六个月，月息按3%计算，借款人签字处由田三国签名，借款单位盖章处加盖了万通田宇公司财务专用章，借条落款时间仍为原出借款项的日期。本院（2019）鄂06民初1687号民事裁定认定事实：2015年6月26日，张念华与万通田宇公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号BK15000122房号7号楼201、202号）。合同约定张念华购买万通田宇公司的房屋2套，价款为1080万元；付款方式为2015年6月26日支付首付款870万元，余款210万元向银行申请贷款支付。2015年10月23日，张念华与万通田宇公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号BK15000537房号5号楼101，102、103，108、109、110、111、112、113、201、202、203、208、209、210、211、212、213号）。合同约定张念华购买万通田宇公司的房屋18套，价款为360万元；付款方式为2015年10月23日支付首付款290万元，余款70万元向银行申请贷款支付。2015年10月23日，张念华与万通田宇公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号BK15000535房号5号楼301、401号）。合同约定张念华购买万通田宇公司的房屋2套，价款为310万元；付款方式为2015年10月23日支付首付款250万元，余款60万元向银行申请贷款支付。2015年10月23日，张念华与万通田宇公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号BK15000538房号6号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313号）。合同约定张念华购买万通田宇公司的房屋39套，价款为670万元；付款方式为2015年10月23日支付首付款540万元，余款130万元向银行申请贷款支付。2015年10月23日，张念华与万通田宇公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号BK16000020房号6号楼401号）。合同约定张念华购买万通田宇公司的房屋1套，价款为155万元；付款方式为2015年10月23日支付首付款125万元，余款30万元向银行申请贷款支付。2015年11月24日，张念华与万通田宇公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号BK15000609房号l号楼1007、1008、1012、1013、1014、1015、1025、1026、1027、1028、1029、1030、1031、1033、1034、1035、1036、1037、1039、2007、2008、2012、2013、2014、2015、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2033、2034、2035、2036、2037、2039号）。合同约定张念华购买万通田宇公司的房屋38套，价款为790万元；付款方式为2015年11月24日支付首付款395万元，余款395万元向银行申请贷款支付。以上合计金额为3365万元。以上《商品房买卖合同》，均办理了备案手续。该裁定已发生法律效力。上述六份《商品房买卖合同》系双方当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。万通田宇公司自2013年11月15日至2017年3月29日共还款24371880元。本院另查明，万通田宇公司股东两名，分别为田三国占股80%，米启芳占股20%。田三国与米启芳系夫妻关系。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。张念华向万通田宇公司支付了借款，万通田宇公司向张念华出具了借条，对借款金额、借款期限、借款用途及利息进行了约定，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规禁止性规定，因此双方当事人之间成立合法有效的借贷法律关系。张念华履行了出借款项的义务，万通田宇公司未能依约还款，已构成违约，应当承担违约责任。关于借款本金的认定。张念华提供了12张借条及对应的支付凭证，合计借款金额为3339万元，万通田宇公司认可收到借款，故案涉借款本金应当认定为3339万元。关于借款期限问题。12张借条均载明借款期限为六个月，案涉12笔借款均已到期。关于借款利息、还款如何抵充本息及欠款数额的认定问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”第二十九条第二款第二项规定，“约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”虽然案涉12张借条均载明月息按3%计算，但案涉还款均未明确注明系归还利息，更未注明系归还哪一笔借款，故不存在已支付利息按照年利率36%计算的情形。当事人下欠借款本息的计算应遵循以下原则：一、利息按照年利率24%的标准计算；二、对于已还款部分，根据借款到期的先后顺序，逐笔按照先息后本的顺序予以扣减。即对多笔借款和还款予以分段计算，先还最先到期的第一笔借款利息，有结余的扣减第一笔借款本金，仍有结余的扣减第二笔借款利息，还有结余的扣减第二笔借款本金，依此类推逐笔先还息后还本。经核算，截至2019年10月31日，万通田宇公司尚欠张念华借款本金20737897.26元，尚欠利息18614373.48元（计算过程详见附表）。对张念华诉请超出部分，本院不予支持。张念华关于判令万通田宇公司按年利率24%向张念华支付自2019年11月1日起计算至付清借款止的利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于张念华对拍卖万通田宇公司位于湖北省保康县××黄土××物流××套房屋价款优先偿还其债务的诉讼请求，因案涉100套房屋买卖合同系当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷关系审理，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”当事人根据上述合同约定，已经对案涉100套房屋买卖合同予以备案登记，即进行了财产权利变动的公示方式转让至债权人名下的相关手续，债务人到期没有清偿债务，债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。故张念华的该请求符合相关规定，本院予以支持。万通田宇公司关于其与张念华协商一致，以出售案涉100套房屋价款偿还借款，因张念华不予配合解除备案登记，导致万通田宇公司背负利息，增加还款成本，张念华应当承担过错责任的抗辩主张，因案涉房屋作为清偿债务的担保，在万通田宇公司清偿全部债务前，债权人有权依法拒绝解除备案登记，万通田宇公司的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张念华的诉讼请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条、第二十六条、第二十九条规定，判决如下：一、湖北万通田宇投资有限公司于本判决生效后十日内向张念华归还借款本金20737897.26元及利息（截至2019年10月31日利息为18614373.48元，之后的利息以本金20737897.26为基数，按年利率24%自2019年11月1日起计算至还清借款时止）；二、若湖北万通田宇投资有限公司不能履行上述还款义务，张念华有权申请以拍卖湖北万通田宇投资有限公司位于湖北省保康县城关镇黄土岭保康商贸物流园100套房屋（合同号BK15000535房号5号楼301、401号；合同号BK15000537房号5号楼101，102、103，108、109、110、111、112、113、201、202、203、208、209、210、211、212、213号；合同号BK15000609房号l号楼1007、1008、1012、1013、1014、1015、1025、1026、1027、1028、1029、1030、1031、1033、1034、1035、1036、1037、1039、2007、2008、2012、2013、2014、2015、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2033、2034、2035、2036、2037、2039号；合同号BK15000538房号6号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、311、312、313号；合同号BK16000020房号6号楼401号；合同号BK15000122房号7号楼201、202号）的价款优先偿还其债务；三、驳回张念华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326744元，由湖北万通田宇投资有限公司负担225626元，张念华负担101118元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇二〇年三月二十五日书记员 刘 洋