江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3580号上诉人（原审被告）：夏青，女，1974年4月2日生，汉族，住靖江市。被上诉人（原审原告）：江苏鼎鑫房地产开发有限公司靖江金悦国际酒店，统一社会信用代码91321282053490883B，住所地靖江市阳光大道**。负责人：裴小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：林刚（特别授权），上海市震旦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈姣，女，1982年10月16日生，汉族，住靖江市。上诉人夏青因与被上诉人江苏鼎鑫房地产开发有限公司靖江金悦国际酒店（以下简称靖江金悦酒店）、陈姣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江人民法院（2019）苏1282民初5511号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏青上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：本案上诉人夏青实际租用靖江金悦酒店时间到2019年3月19日。在2019年3月19日，靖江金悦酒店擅自打开上诉人租用的房屋，在当日下午强制收回了该房屋。3月22日上诉人报警，警察出警打开上诉人租用房屋，上诉人清点发现丢失价值近一万元的浪琴手表一块及现金2500元。由于该案未侦破，上诉人无法进入现场。综上，一审判决认定上诉人占用案涉房屋到2019年8月23日错误。靖江金悦酒店答辩称：1、靖江金悦酒店与陈姣签署了房屋租赁合同，后于2016年12月继续签订了租赁合同，租金已经支付，但是陈姣2000元质保金没有退。2017年12月1日之后陈姣与靖江金悦酒店继续签了一份合同，合同抬头是陈姣，签约时陈姣在国外，所以叫夏青签了这份合同，合同的租金也是从夏青卡上支付，合同上的保证金2000元是延用陈姣的保证金，该合同约定是租赁期限到18年11月30日到期，到期之后靖江金悦酒店明确表态不愿意继续续租，2018年12月29日，靖江金悦酒店部门经理王鹏凯和案外人卢某签署协议书，约定2019年2月23日8点之前将出租房的物品及人员全部清理出靖江金悦酒店，配合靖江金悦酒店做好钥匙交接手续。到了2月23日靖江金悦酒店多次打电话跟陈姣和夏青沟通，让清理物品，一直不来搬迁。到了2019年3月18日，酒店有部分营业用房，长期租赁，靖江市公安局滨江派出所查酒店消防安全设施，3月18日向靖江金悦酒店发出通知，3月19日靖江金悦酒店通知卢某让其赶紧清理物品，仍然未清理。3月19日上午九点，靖江市公安局滨江派出所要求对上诉人承租的瑜伽房进行检查，在承租人不在场的情况下，当着靖江市公安局滨江派出所的面撬了门。承租人仍然未搬迁，靖江金悦酒店只能用锁把门锁上。2、一审法院判决认为靖江金悦酒店和夏青20**年12月1日签订的合同是出租给夏青的，陈姣庭审中不认可2017年12月1日的租房合同，对此尊重一审判决。3、上诉人认为3月19日说靖江金悦酒店强制收回了该房屋的主张不成立，3月19日是靖江市公安局滨江派出所做消防检查，靖江金悦酒店并没有强制性的收回该房屋。夏青必须要将所有物品清理出去，同时办好交接手续之后才算清理完毕。4、关于报案的遗失的物品和现金与本案房屋租赁合同没有关系。陈姣到庭但未陈述意见。靖江金悦酒店向一审法院起诉请求：1、判决确认靖江金悦酒店于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月30日自然终止；2、判令夏青、陈娇将物品迁出靖江金悦酒店三楼乒乓球室对面面积为53.8平米的房屋；3、判令夏青、陈娇支付2019年2月23日至2019年8月23日占用房屋的使用费1.15万元（2.3万元/年计算半年）；4、本案诉讼费由夏青、陈娇负担。事实和理由：靖江金悦酒店与陈姣在2015年10月15日签订了《房屋租赁合同》，约定将靖江金悦酒店三楼乒乓球室对面面积为53.8平方米出租给陈姣使用，用途为瑜伽健身房，租期为2015年10月25日至2016年10月15日。签约后，陈姣支付了2万元的租金，并缴纳了2000元的押金，靖江金悦酒店将房屋交付使用。到期后，因陈娇自愿续租，租金调整为每年2.3万元，租期为2016年12月1日至2017年11月30日，陈姣于2016年11月25日交纳了租金2.3万元。到了2017年12月1日，陈姣继续续租，时因陈姣在外地，与其一起经营瑜伽馆的夏青与靖江金悦酒店签订了《房屋租赁合同》，约定租金为2.3万元，租期为2017年12月1日至2018年11月30日，押金仍然为前期租赁时预付的2000元。签订合同后，夏青于2018年12月21日向靖江金悦酒店支付了2.3万元。合同到期前，靖江金悦酒店通知夏青、陈娇不再续租房屋。到期后，夏青、陈娇未将物品迁出租赁房屋。2018年1月29日，夏青、陈娇委派卢某过来签署协议书，约定于2019年2月23日将人员及物品撤离，但到期后，夏青、陈娇仍未撤离。陈姣辩称，其与夏青并非合作关系，对于靖江金悦酒店与夏青签订的租赁合同并不知情，请求驳回靖江金悦酒店对其诉讼请求，并返还其交纳的租赁押金2000元。夏青辩称，其确与靖江金悦酒店于2017年12月1日签订了《房屋租赁合同》，也的确交纳了租金。虽然合同上约定的租赁终止时间为2018年11月30日，但其认为双方是有续租的表示的，夏青的确委托卢某与靖江金悦酒店签订了补充协议，暂约定到2019年2月23日撤离。当时也只是说暂时约定，并未说到终止合同。关于物品清单有异议，实际物品并不止那么多，据了解，靖江金悦酒店曾经将其物品搬离现场，后来又搬回来了，因为靖江金悦酒店一直与卢某沟通，并没有明确表示让其将东西搬走，所以其一直未搬。夏青在2019年3月发现租赁房屋门锁被撬开，并发现价值九千余元的浪琴手表和2500元的现金被盗，所有的物品均被移动和损坏。当时便报了警，并且刑警也到场侦查立案，至今公安那边还没有侦破。夏青认为靖江金悦酒店在其不知情的情况下，开门并撬锁，导致其物品损坏，东西被盗。而且在今年3月19日之后，因为靖江金悦酒店撬锁，导致夏青没有办法进出，所以夏青不同意支付使用费。针对夏青、陈娇辩称，靖江金悦酒店补充陈述：押金2000元是从靖江金悦酒店与陈姣签订的第一份合同延续下来的，正是因为2017年12月1日的合同系靖江金悦酒店与夏青、陈娇所签订，所以当时就没有要求夏青交纳押金。另外，因为合同终止时间为2018年11月30日，在此时间后，靖江金悦酒店通知夏青、陈娇搬出，夏青要求续租，但是靖江金悦酒店总经理并不同意，所以双方在2018年12月29日约定了搬出时间。另外，2019年3月8日，靖江市公安局滨江新区派出所来进行消防治安检查，当时公安局陪同靖江金悦酒店将门打开，对房屋进行了检查，靖江金悦酒店同时也对房屋里面的东西进行了清点，并制作了物品清单。一审法院对双方当事人没有异议的靖江金悦酒店与夏青于2017年12月1日签订《房屋租赁合同》的事实，予以确认。双方争议焦点为：1、陈姣是否系2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》的承租方；2、夏青是否应当支付2019年2月23日至2019年8月23日的房屋占有使用费。围绕争议焦点，靖江金悦酒店向一审法院提供了下列证据：1、靖江金悦酒店于2015年10月15日与陈姣签订的《房屋租赁合同》，证明租赁期限为2015年10月15日至2016年10月15日，租金2万元，时陈姣交纳押金2000元，后该合同到期后，双方直接在合同上进行了修改，改为2016年12月1日至2017年11月30日，租金调整为23000元，押金没有变动；2、2017年12月1日双方签订的《房屋租赁合同》，承租人是陈姣，证明租赁期限为2017年12月1日至2018年11月30日，租金每年23000元，押金2000元系从第一份合同延续而来，夏青、陈娇均为涉案合同的承租人；3、2018年12月29日靖江金悦酒店委托方王鹏凯与夏青、陈娇委托方卢某签订的协议书，证明双方在合同终止后又对夏青、陈娇搬出时间进一步约定；4、靖江市公安局滨江新区派出所的通知以及检查记录、检查相关视频，证明2019年3月18日该所下发了通知并在次日进行了检查，靖江金悦酒店当着派出所的面将门撬开；5、2015年10月15日陈姣交纳2000元押金的收据以及2016年12月21日收款收据（金额23000元），证明交纳押金及租金的事实。经质证，陈姣对押金收据真实性无异议；对其他证据认为与其无关，租金23000元也非其交纳。夏青对2017年12月1日的《房屋租赁合同》真实性无异议，交租金的日期为2017年12月21日，这份合同是单独的合同，与陈姣无关，当时也看到了承租方是陈姣，跟王鹏凯提到了这个事情，王鹏凯说没有关系，签个字就行了。2000元的押金靖江金悦酒店没有提到，所以当时没有交纳。对协议书真实性无异议，双方只是暂时约定在2019年2月23日撤离。对派出所的通知，靖江金悦酒店并未通知，其也不知道这个事情。对视频资料，根据视频并不能证明靖江金悦酒店是当着派出所的面将门打开的，根据视频画面，派出所进入瑜伽馆的时候门已经被撬开，且夏青之前并没有收到靖江金悦酒店的任何通知。夏青提供了照片6张。经质证，靖江金悦酒店对照片的真实性无异议。一审审理中，夏青申请证人卢某到庭作证，证人卢某陈述：金悦的瑜伽室是夏青开的，我是在2017年12月份到2018年1月份期间过去做管理的，主要负责瑜伽馆的配置，包括日常管理。当时夏青想把瑜伽馆运营好，所以也跟王鹏凯去沟通合同的租赁期限能否延长，但是靖江金悦酒店那边一直没有明确答复。到合同差不多到期的时候，王鹏凯说靖江金悦酒店不想再续租给我们了，但是没有明确表态不续租。后来，王鹏凯又跟我签订了另外一份协议书，说会再去请示领导。到了2019年3月19日下午，我收到了一个陌生人的短信，但是我也没有给夏青看。直到有一天夏青说瑜伽馆的门锁被换掉了，我就去看了一下，发现里面的玻璃防爆膜都被撕毁了，窗帘窗纱也没了，有一部分窗帘窗纱是金悦的，也有一部分是夏青后面购置的，墙上的画也被撕毁了，里面的设施设备都被堆放在一个角落，比较凌乱。夏青为了这个事情也报案了，当时在公安机关及王鹏凯在场的情况下，夏青进去清点了物品，发现少了一块浪琴手表和2000多元现金。证人另向一审法院提交了短信打印件一份。经质证，靖江金悦酒店认为证人证言可以证明合同是到2018年11月30日止，王鹏凯也表示了不愿意续租，同时证明了双方在2018年12月29日，靖江金悦酒店与卢某签订了协议书，约定了在2019年2月23日将物品清理，配合做好钥匙交接等手续。另外，关于浪琴手表及现金，证人称丢失，案件由公安机关进行侦查，与靖江金悦酒店无关，所有的法律责任由公安定责。短信是靖江金悦酒店发送的，并告知了3月29日进行安全检查。陈姣对证人证言无异议；夏青认为证人所述属实，靖江金悦酒店并未明确表示不愿意续租，而且靖江金悦酒店撬开了我的门锁，造成了我的损失。我并没有收到短信，也不知情。一审审理中，经现场调查，案涉租赁房屋位于靖江金悦酒店3楼大厅西侧电梯西右侧北面第一间。一审法院认为：靖江金悦酒店与夏青于2017年12月1日签订房租租赁合同，约定将位于靖江金悦酒店三楼乒乓球室对面面积为53.8平方米的房屋（实际位于靖江金悦酒店3楼大厅西侧电梯西右侧北面第一间）出租给夏青，该合同不违反法律规定且双方已经实际履行，一审法院依法确认其效力。关于陈姣是否为该合同的承租人，合同上虽载明承租方系陈姣，然并未得到陈姣确认，实际在合同上签字的夏青亦否认和陈姣共同承租该房屋，故应当认定靖江金悦酒店与陈姣不存在案涉2017年12月1日房屋租赁合同约定的权利义务关系，陈姣不是本案适格当事人。根据合同约定，租赁期为2017年12月1日至2018年11月30日止，在房屋租赁期限届满前，靖江金悦酒店已通知夏青房屋不再出租给她，而且于2018年12月29日签订了协议书，该协议明确了清房期限，故并不能以此认定双方就续租存在合意，夏青辩称双方存在续租的意思表示，无事实依据，不予采信，在租赁合同到期后其应当及时将物品迁出并将所承租的房租交付出租方。根据2018年12月29日协议书约定，夏青应当在2019年2月23日前将物品及人员迁出，到期未能迁出，应当支付占有使用房屋的相关费用，靖江金悦酒店要求夏青支付2019年2月23日至2018年8月23日的占有房屋的使用费计1.15万元，予以支持。至于夏青辩称其房屋内手表现金等被盗的情况，与本案房屋租赁无关，故在本案中不予理涉。关于陈姣主张的押金2000元，因陈姣不是本案适格当事人，故对其主张不予审处，其可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、靖江金悦酒店与夏青于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》自2018年12月1日起解除。二、夏青于判决发生法律效力之日起十日内将物品从靖江金悦酒店3楼大厅西侧电梯西右侧北面第一间的房屋中迁出，并将该房屋交还靖江金悦酒店。三、夏青于判决发生法律效力之日起十日内支付靖江金悦酒店2019年2月23日至2019年8月23日占用房屋的使用费1.15万元。四、驳回靖江金悦酒店对陈姣的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元减半收取228元，由夏青负担（靖江金悦酒店已预交的受理费由一审法院退回，夏青于判决生效后10日内直接将受理费228元交至一审法院）。二审中，各方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，根据双方2018年12月29日协议书约定，夏青应当依约在2019年2月23日前将物品及人员迁出，然夏青到期未能迁出，其后依法应当向靖江金悦酒店支付占有使用房屋的相关费用。然靖江金悦酒店于2019年3月19日将案涉房屋门锁撬开的行为虽因配合靖江市公安局滨江新区派出所消防、治安检查，但结合靖江金悦酒店于2019年3月19日下午向卢某发送短信，告知夏青酒店方对瑜伽房做强制回收处理，且靖江金悦酒店亦将出租房屋更换了门锁，可以视为此事靖江金悦酒店已强制收回了案涉房屋。对于上诉人夏青辩称的靖江金悦酒店于2019年3月19日将案涉房屋收回的主张，本院予以支持。靖江金悦酒店已经通知承租人强制收回案涉房屋，故其对于其收回之后的房屋使用费损失存在减损的义务。作为承租人的夏青，在租用房屋合同到期后，在出租人明确表示不愿意续租的情况下，继续占用案涉房屋，应当向出租人支付房屋使用费。而夏青在其上诉主张的2019年3月19日靖江金悦酒店强制收回案涉房屋后，仍未积极主动地履行腾空案涉房屋的无义务，致靖江金悦酒店未能实现使用案涉房屋的目的，故夏青对靖江金悦酒店收回案涉租赁房屋后的房屋使用费损失亦应承担相应的责任。本院酌定夏青对2019年3月19日之后的房屋使用费按照租金标准的50%计算为宜。综上，夏青应当支付2019年2月23日至2018年8月23日的占有房屋的使用费计6540元[（25天+157*50%）*11500元/182天=6540元]。对于上诉人夏青辩称其房屋内手表现金等被盗的情况，与本案房屋租赁无关，一审法院对此不予理涉显无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人夏青的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省靖江人民法院（2019）苏1282民初5511号民事判决第一、二、四项部分；二、变更江苏省靖江人民法院（2019）苏1282民初5511号民事判决第三项为：夏青于判决发生法律效力之日起十日内支付靖江金悦酒店2019年2月23日至2019年8月23日占用房屋的使用费6540元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费456元，依法减半收取228元，二审案件受理费456元，均由夏青、江苏鼎鑫房地产开发有限公司靖江金悦国际酒店各半负担（夏青多交的二审案件受理费228元，本院予以退回，江苏鼎鑫房地产开发有限公司靖江金悦国际酒店于判决生效后10日内直接将应负担的228元交至本院）。本判决为终审判决。审判长  周卫平审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇二〇年三月三十日书记员  李雅婷