成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初14722号 原告：黄大治，男，1979年8月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：冯文俊，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方翠，四川时代经纬律师事务所律师。 被告：倪肖勇，男，1972年11月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：伍玉梅，四川环奕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王平锋，四川环奕律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都草市支行，住所地成都市青羊区草市街**。 负责人：胡兆春，行长。 委托诉讼代理人：凡勇，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：何小坤，四川奥伦济律师事务所律师。 原告黄大治与被告倪肖勇、第三人中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工行草市支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄大治的委托诉讼代理人冯文俊，被告倪肖勇的委托诉讼代理人伍玉梅及第三人工行草市支行的委托诉讼代理人何小坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄大治向本院提出诉讼请求：1.判令倪肖勇继续履行黄大治、倪肖勇签订的《房屋买卖合同》；2.判令倪肖勇、工行草市支行协助黄大治将位于成都市金牛区房屋的产权证过户至黄大治名下；3.判令倪肖勇向黄大治支付违约金（以房屋成交价93万元的日万分之六计算，自2017年1月9日起计算至向成都市城乡房产管理局递交房屋过户申请之日止，截止起诉时暂计560790元）；4.判令倪肖勇承担本案诉讼费用。诉讼过程中，黄大治自愿放弃上述第一、三项诉讼请求。事实及理由：2016年7月29日，黄大治和倪肖勇及四川汇骏房地产经纪有限公司（以下简称汇骏公司）签订《房屋买卖合同》（编号：91000057），约定倪肖勇将其位于成都市金牛区3万元的价格出售给黄大治，合同签订当日黄大治支付定金1万元，过户递件完成后当日支付首付款33万元，尾款59万元以银行贷款的形式支付给倪肖勇。因房屋为按揭状态，约定倪肖勇于2016年9月25日前提前还贷，并取得注销抵押登记后的产权证。当日，三方另签订《关于合同（编号：Ｈ1000057的补充协议》，约定倪肖勇产权证满两年后20个工作日内，双方办理按揭、产权过户手续。黄大治已支付定金及部分房款，倪肖勇也于2016年将房屋交付给黄大治。倪肖勇产权证于2016年12月9日满两年，黄大治及汇骏公司多次向倪肖勇催告办理过户手续，但倪肖勇均不予办理。为维护黄大治的合法权益，特诉至贵院，愿判如所请。 倪肖勇辩称：第一、倪肖勇不存在违约行为，黄大治未按补充协议将全部的房款支付给倪肖勇，黄大治违约在先，黄大治支付完毕全部房款后，倪肖勇才有义务配合黄大治办理房屋产权过户登记手续。第二、黄大治和倪肖勇在2016年7月29日签订的《关于合同（编号：H1000057）的补充协议》中的第二条对《房屋买卖合同》第5条房款的付款时间进行了变更，由“过户递件完成后当日内，买方将首付款33万元支付给卖方，剩余房款59万元由放贷银行支付给卖方”变更为“在卖方将产权证交由经济方托管当日买方向卖方支付首付款33万元，剩余房款59万元由买方贷款银行直接支付卖方。”且双方在补充协议第3条明确约定，原合同与补充协议有不相符之处，以本协议为准。在倪肖勇已将案涉房屋产权证交付房屋中介的情形下，黄大治却未按照补充协议将全部房款支付给倪肖勇，且黄大治在民事起诉状中也自认只支付了定金及部分房款。事实上，是黄大治逾期付款的行为构成了违约。倪肖勇不存在违约行为，无需承担违约责任，黄大治要求倪肖勇支付违约金的诉求没有事实依据。第三、即使倪肖勇存在违约行为，黄大治主张的违约金也过分高于其实际损失。 工行草市支行述称，第一、工行草市支行同意黄大治代倪肖勇偿还全部剩余贷款，截止至2020年3月1日，倪肖勇尚欠本金514303.09元，尚欠的利息（含罚息、复利）为48955.3元，实现债权的费用即律师费33746元、公证费1000元、执行费8149元以及截止2020年3月17日迟延履行金128432.4元，工行草市支行以上债权实际金额以偿还之日查询为准；第二、工行草市支行同意在黄大治代倪肖勇偿还所有贷款本息后，配合办理解除抵押。 本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，倪肖勇（出售方）与黄大治（购买方）以及汇骏公司（居间方）签署《房屋买卖合同》（编号为1000057），主要约定：1.倪肖勇将其所有的位于成都市金牛区房屋出售给黄大治，房产证号为权2926428；2.案涉房屋建筑面积为119.71平方米，该房屋产权性质为商品房，该房屋存在按揭；3.倪肖勇保证该房屋的权属证明合法有效，在本合同签订的同时倪肖勇须将该房屋的产权证、借款合同存放于经纪方处作为产权过户之用；4.房屋成交价为93万元；5.付款方式：黄大治在本合同签订之日支付定金1万元；过户递件完成后当日内，黄大治将首付款33万元直接支付给倪肖勇；剩余房款59万元由放贷银行直接支付给倪肖勇，若银行实际贷款额不够支付房款，则由黄大治补足差额；6.黄大治承担房屋交易所涉及的维修基金、纳税保证金（个人说得税）、契税、交易手续费、土地出让金、转移登记费、书证费、委托公证费、印花税、增值税及附加；7.黄大治委托经纪方代办银行按揭贷款（贷款金额59万元，期限约20年，类型为商业贷款，实际贷款额和年限以放贷银行最终批准为准）；8.为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2016年9月25日之前向经纪方交齐相关证件（以下简称交件，即交齐过户需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等）；9.若该房屋目前为按揭状态，则由倪肖勇负责在2016年9月25日之前到其贷款银行办理结按手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证；10.买卖双方须在经纪方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递减手续，过户递件完成后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；11.交付房屋：2016年9月20日前，倪肖勇将案涉房屋交付黄大治，并负责结清交房之前该房屋的水、电、气、物管费及其他有关该房屋的使用费，双方应在《物业交割单》上签字确认；12.倪肖勇逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向黄大治支付违约金。 同日，倪肖勇、黄大治以及汇骏公司签署《关于合同（编号：H1000057）的补充协议》（以下简称《补充协议》），主要约定：1.因本房屋未满两年，倪肖勇与黄大治双方约定，产权证满两年后20个工作日内按汇骏公司通知办理相关手续（银行按揭、产权过户等）；2.倪肖勇自行提前还贷，在倪肖勇将产权证交由汇骏公司托管当日，黄大治向倪肖勇支付首付款33万元，剩余房款59万元由黄大治贷款银行直接支付倪肖勇，若实际贷款金额不足则由黄大治现金补足差额；3.本协议作为合同编号为H1000057的补充协议，原合同与本协议有不相符之处，以本协议为准。当日，黄大治向倪肖勇支付案涉房屋定金1万元。 2016年9月18日，倪肖勇向黄大治出具《收条》，载明“今收到黄大治现金2万元”。2016年12月22日，倪肖勇向黄大治出具《收条》，载明“今收到黄大治购买倪肖勇成都市绿地世纪城6栋2单元304号，部分购房款30万元。”。 后黄大治又分别于2017年5月8日、2017年5月12日、2017年7月8日、2017年9月28日、2019年10月9日、2017年11月6日向倪肖勇转款支付8999元、1000元、10000元、45000元、35000元、20万元，上述金额共计299999元。 诉讼过程中，倪肖勇主张黄大治支付购房款的转账记录中，19999元转账记录（2017年5月12日转账1000元，2017年5月8日转账8999元，2017年7月8日转账10000元）系黄大治偿还倪肖勇的借款，并向本院提交向黄大治微信账户转款17500元的支付凭证予以佐证。黄大治同意抵扣已支付房款，明确已支付购房款为612499元。 另查明，倪肖勇于2014年12月9日取得案涉房屋即位于金牛区韦家碾一路2号6栋2单元3层304号房屋（建筑面积为119.71平方米）的房屋产权，业务件号为权2926428。 2015年3月26日，工行草市支行在案涉房屋上设立抵押，抵押件号为抵1360990，被担保债权为57万元，债务履行期限为2015年3月26日至2035年3月26日。截止2020年3月1日，倪肖勇尚欠工行草市支行借款本金514303.09元、利息（含罚息、复利）48955.3元，实现债权的费用即律师费33746元、执行费8149元、公证费1000元及自2016年4月20日至2020年3月17日截止的迟延履行金128434.34元。 庭审中，黄大治认可倪肖勇已履行案涉房屋的交付义务，并陈述黄大治同意代倪肖勇清偿倪肖勇欠付工行草市支行的全部债务。若倪肖勇尚欠工行草市支行的债务超过黄大治应向倪肖勇支付的剩余购房款，黄大治仍愿意代倪肖勇清偿。超额支付的部分，由黄大治另案向倪肖勇主张，具体金额以结清的实际代偿金额为准。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《收条》、银行交易流水、《证明》、房屋信息查询记录及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，黄大治自愿放弃第一、三项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。本案的争议焦点为倪肖勇应否协助黄大治办理案涉房屋的过户手续。黄大治、倪肖勇与汇骏公司签署的《房屋买卖合同》及其《补充协议》补充协议，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。根据《补充协议》约定，产权证满两年后20个工作日内双方按经纪方通知办理产权过户手续。根据已查明事实，倪肖勇取得产权证已满两年，黄大治已就购买案涉房屋向倪肖勇支付购房款共计612499元，且黄大治同意代倪肖勇清偿尚欠工行草市支行的全部债务，黄大治请求倪肖勇协助其办理案涉房屋的过户手续已不存在障碍。为促成合同的继续履行，保障当事人在该合同项下权利的实现，本院判令黄大治在代倪肖勇付清倪肖勇尚欠工行草市支行全部债务后，倪肖勇于抵押权注销后协助黄大治办理案涉房屋的过户手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、黄大治于本判决生效之日起十日内代倪肖勇向中国工商银行股份有限公司成都草市支行偿还位于金牛区韦家碾一路2号6栋2单元3层304号房屋的余下贷款本息（具体金额以黄大治支付该款项时银行系统内结清的总金额为准）及中国工商银行股份有限公司成都草市支行实现债权费用（律师费33746元、执行费8149元、公证费1000元、迟延履行金128434.34元）； 二、中国工商银行股份有限公司成都草市支行于黄大治支付完毕上述款项后七日内协助办理位于金牛区韦家碾一路2号6栋2单元3层304号房屋的抵押权注销手续； 三、倪肖勇于金牛区韦家碾一路2号6栋2单元3层304号房屋的抵押权注销之日起十日内协助黄大治将该房屋的不动产权属转移登记至黄大治名下。 案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，合计5050元，由倪肖勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇二〇年三月二十六日 书记员  韩月萍