湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初426号原告：代某某，女，汉族，住湖南省南县。原告：王某某，男，汉族，住湖南省南县。两原告共同委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：高少博，湖南岳州律师事务所律师。被告：湖南某某实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区。法定代表人：冯杨辉，总经理。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。原告代某某、王某某与被告湖南某某实业集团有限公司（以下简称某某集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘律宏、高少博，被告委托诉讼代理人刘立华、王朗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金16265.09元。2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。约定原告购买被告开发建设的“某某小区”某栋某号商品房，总价为566728元，被告应于2018年12月31日前，依法将验收合格并符合双方约定的房屋交付原告使用，并向原告出示房屋验收合格的证明文件。如被告不出示或出示证明材料不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，并按约定向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，被告却没有在约定的期限按交房的标准向原告交付房屋，也未出示竣工验收合格的证明文件。原告认为，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告某某集团公司辩称：一、原告存在逾期付款的情形，根据合同第八条和附件四的规定，被告不承担相应的违约责任。二、被告在合同交付日之前已全部取得勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程质量五方验收，并于2019年10月14日取得竣工验收备案，甚至在2019年11月8日办理好房屋产权总证。所以被告开发的房屋在约定期限内达到了交房标准，依约不应承担相应违约责任。三、原告已经交房入住又主张违约责任，无事实、法律及合同依据。四、即使退一万步，就算被告存在部分违约，本案所涉违约金也应当根据以下标准予以调整。1、存在逾期付款的购房户，被告不应承担任何违约金或根据实际逾期天数予以核减，因为系原告违约在先。2、已经办理了房屋交付手续并实际占有、使用之后，应当不存在任何违约金。3、违约金截止时间最多计算至2019年10月14日，因为被告于该日已经取得事实上、合同上、法律上的交房标准和条件。4、根据合同第十条之规定，被告享有180天整改交房免责期。5、被告开发建设的“某某小区”项目建设过程中，由于天气、政府等不可抗力，导致竣工日期多次出现延误。具体如下：“某某小区”项目紧邻岳阳市十五中学，在每年的中、高考期间，政府禁止学校附近的工程施工，导致施工工期延长了34天；“某某小区”项目工程量大，施工期较长。被告依约可以延期2016年和2017年岳阳昼夜降雨量达到70毫米或六级以上大风137天，高温天气和重大降雨不允许进行室外作业45天。因此，被告在审定交房日期和核减原告逾期付款天数外，依约可以据实延期259天交付房屋，且不承担逾期交房的违约责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年11月13日，原告代某某、王某某与被告某某集团公司签订了《商品房买卖合同（预售）》一份。约定，原告购买被告开发的位于岳阳市经开区某某路某号“某某小区”某栋某号，建筑面积122.79平方米，购房总金额为566728元。原告应于2017年11月13日前支付首付款346728元，余款220000元申请贷款支付。原告未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、逾期付款在60日内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房的基础设施设备：供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络应达到交付条件。供水、排水、供电、燃气在约定交付日未达到交付条件的，被告承担逾期交付责任。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由被告在180天内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房。被告应当在2018年12月31日前向原告交付商品房。商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，按照逾期时间，分别处理（1、2项不作累加）：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。当天，双方还签订了一份《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议第二条第九项约定，除《商品房买卖合同》规定的延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，被告也有权据实延期且不承担相应的违约责任：1、原告延期交付按揭贷款资料、未配合被告办理按揭相关手续、未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，原告延期缴纳相关税费。2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，或市政配套设施的批准与安装的延误（因被告过失除外）等导致被告延期交房的，或遇国家政策调整变化或政府行为导致被告延期交房，被告在发生之日起60日内通知原告。3、交房通知无法送达的。4、发生对整个社会的工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件，致使本合同项目开发被迫停止的。5、出现其他非被告因素导致延迟交付房屋的情形。此外，原、被告还签订《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，其中第一条第二项约定：因原告的原因导致在签订本《商品房买卖合同》之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到被告或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任；逾期30日，被告有权解除合同，同时原告须向被告支付合同总购房款5.1%的违约金，此款直接从原告已付房款中扣除余款无息退还原告。如果被告同意继续履行本合同，则按照本合同第八条逾期付款处理。合同签订后，原告支付首付款346728元，贷款220000于2018年2月5日到帐。2018年12月20日，被告向原告发出入伙通知书，要求原告于2018年12月31日起30日内办理交房手续。2019年10月14日，被告取得“某某小区”1#、2#、3#、5#栋及地下室工程竣工验收备案表。2019年11月8日取得以上栋号的房屋产权总证。2020年1月14日，代某某签署了交房验收单。在交房验收单的业主入伙说明内容一栏为“项目工作人员已明确告知本人该物业的房屋竣工验收备案手续未办理完毕，同意互免验收备案以及因本人的原因验收时间延期的责任，本人同意按房屋现状办理入伙收楼手续”。另查明，2019年4月29日某某小区业主代表与被告进行协商，双方在《关于要求湖南某某集团有限公司某某小区项目工程部解决问题第二次交谈》中确认，1、被告在没有取得竣工验收三证的情形下，于2018年12月31日通知业主收房。开发商承诺在2019年3月30日前取得三证，至今尚未取得。......3、某某小区项目供水是2019年1月20日后才开通，天然气截止提交材料时仍未开通。原告明确诉求中的违约金自2019年1月1日计算至2019年10月14日止。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》、购房发票、《关于要求湖南某某集团有限公司某某小区项目工程部解决问题第二次交谈》、《竣工验收备案表》、《交房验收单》、银行汇款凭证、《入伙通知书》、邮寄凭证及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告代某某、王某某与被告某某集团公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同的约定，履行自己的义务。原告按约交纳全部房款，被告按约交付房屋。根据《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第一条第一款第二项约定，原告贷款到帐可逾期时限为60天，原告剩余购房款应于2018年1月12日前交纳。而事实上原告于2018年2月5日支付剩余购房款，逾期22天。根据补充协议第二条第（九）款第一项的约定，逾期交房违约金起算时间可相应顺延。合同约定的交房日期为2018年12月31日前，根据查明的事实，至2019年4月29日止，某某小区项目仍存在天然气未开通的情形，依照约定，被告有180天的整改免责期，加上原告逾期付款的22天，被告的交房日期可以顺延至2019年7月22日。现被告于2020年1月14日交房，存在逾期交房的情形，结合原告的诉求，截止2019年10月14日的违约金为4704元（566728元*83天*1/10000）。虽然被告曾于2018年12月22日向原告邮寄《入伙通知书》，要求原告收取商品房。但此时商品房并未达到已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告的交付条件，原告有权拒收。交房验收单系被告单方制作的格式条款，业主入伙说明内容中的“同意互免验收备案以及因本人的原因验收时间延期的责任”，系被告免除自己责任的条款，也没有提示和说明，该条款无效。被告同时辩称，由于天气、政府等不可抗力原因，导致竣工日期多次出现延误。但双方签订的合同中并没有因天气原因可延期交房的约定，且被告提交的证据不足以证明存在政府原因导致工期延误的情形。对被告的抗辩理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告湖南某某实业集团有限公司在本判决生效后十日内向原告代某某、王某某支付逾期交房违约金4704元。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告代某某、王某某的其他诉讼请求。案件受理费206元，减半收取103元，由原告代某某、王某某承担70元，由被告湖南某某实业集团有限公司承担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  许东二〇二〇年三月二十七日法官助理朱潇峰书记员冯静楠