广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终162号 上诉人（原审被告）：何芳维，男，汉族，1973年7月20日出生，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贺州市桂佳房地产开发有限责任公司。住所地：贺州市八步区钟山西路****。 法定代表人：黄天庭，总经理。 委托诉讼代理人：廖钦洋，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹章妙，该公司员工。 上诉人何芳维因与被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司(以下简称桂佳房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1789号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 何芳维上诉请求：1.撤销贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1789号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一、一审采信证据不当，认定事实错误。1.被上诉人提交的贺价格〔2016〕18号《关于贺州市XXXX项目经济适用房销售价格的批复》不具合法性，XXXX先销售后定价违反了国家关于经济适用房的价格规定。（1）《贺州市XXXX经济适用住房买卖合同》暂定价的价格条款违反了国家关于经济适用房价格管理的强制性规定。依照国家计委、建设部计价格（2002）2503号《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》第八条规定，经济适用房的价格应该在项目开工之前确定，不具备开工前确定新建经济适用住房价格的也应该在销售前确定。XXXX项目在购房户入住五六年后才要求补缴购房款，违反了[建住房（2007）258号]《经济适用住房管理办法》第二十一条之规定。涉案购房合同第四条第3项是涉案房屋楼宇的价格，并非房屋的价格，且目前没有以市政府名义作出的价格批复，贺州市物价局和贺州市住建局职权不等同于贺州市人民政府的职权。（2）贺价格〔2016〕18号《关于贺州市XXXX项目经济适用房销售价格的批复》确定的价格不具合法性，也不合理。该项目先竣工的一期成本高于二期，经济适用房价格高于同时期同地段商品房价格，难以让人信服。（3）贺价格〔2016〕18号《关于贺州市XXXX项目经济适用房销售价格的批复》没有确定具体的销售价格，只是均价而已。被上诉人无权自行确定具体房屋的单价，因此，要求上诉人补缴差价是没有依据。（4）涉案购房合同的暂定价就是实际成交价，被上诉人早于2011年6月8日依暂定价缴纳了契税，并取得通用完税证。依照《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，贺州市税务部门已经确认了暂定价就是最终成交价。广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂行申190号行政裁定书，也明确了具体价格由买卖双方协商确定，被上诉人无权单方定价。二、一审判决适用法律错误。上诉人已经完全履行了合同约定的义务，没有拖欠房屋销售差价款，一审判决适用合同法第一百零七、一百零九、一百一十四条之规定属于适用法律错误。 桂佳房地产公司答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确凿充分，请二审法院予以维持原判。被上诉人公司是政策的施行者，经济适用房由市政府定价，被上诉人没有定价权。贺州市住房城乡建设局对上诉人信访作出的相关回复意见，明确该项目的购房合同是按暂定的房价签订，非正式销售价格，并在购房合同内说明房款待正式销售价格核定出来后，实行多退少补。桂信复核知（2018）10号的广西壮族自治区信访事项复查复核意见书也明确了关于XXXX定价的问题，XXXX1、2期经济适用住房建设成本分别为每平方米1995.82元和1868.1元，考虑到贺州市社会发展和消费者的消费能力，周边城市的经济适用住房标准等因素，以及平衡第1、2期价格，为减少矛盾，经贺州市物价局和贺州市住建局研究，提出现行销售价格建议，报经贺州市人民政府同意后，确定XX小区的一期步梯销售最低价按照均价每平米1750元，电梯房按照每平米1789元执行。二期住房销售均价每平米1850元执行。贺价格（2016）18号关于贺州市XXXX经济适用住房销售价格的批复，上诉人也进行过行政申诉。在2019年的10月31日，广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂行申190号行政裁定书，确认该批复的合法性。关于上诉人提交银行存档的购房合同内容中没有暂定价，双方对此均知情，银行方面要求被上诉人公司必须在合同上没有暂定价的字眼才能进行贷款，但双方说明该合同是暂定价，银行方也开具了一个房价证明。综上，被上诉人的定价是按照政府指导进行确定，也按照政府的要求执行，请求驳回上诉，维持原判。 桂佳房地产公司向原审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告补缴房屋销售差价款37319元；2.请求判令被告从2018年4月1日起以37319元为基数按日向原告支付逾期应付款万分之五违约金（暂计算至2019年5月1日的违约金为7371元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：被告何芳维向原告贺州市桂佳房地产开发有限责任公司补缴房屋销售差价款37319元并支付逾期违约金（违约金计算：以37319元为基数，从2018年12月31日起按每日万分之五计算至付清之日止）。 一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1789号民事判决书。 二审中，上诉人向本院提交的证据：证据1、中国银行股份有限公司贺州分行备案上诉人与被上诉人签订的《贺州市XXXX经济适用住房买卖合同》，拟证实用于备案的该份经济适用房合同的价格约定是确定价而不是暂定价。证据2、贺房预字（2010）第02号、第05号、第08号、第21号《经济适用住房预售许可证》四份，拟证实涉案经济适用住房取得预售许可证的时间是2010年，被上诉人有义务在预售许可证取得之前向政府部门申报销售价格并获得批准。被上诉人对上诉人两份证据的真实性、合法性无异议，因银行方规定，如合同中出现暂定价的内容就不给予贷款，所以当时银行备案中没有暂定价的条款。本院对双方无异议的证据2予以确认，证据1证实该合同仅作为上诉人向银行贷款购房结算的依据。 被上诉人向本院提交证据：中国银行股份有限公司贺州分行于2019年3月14日作出的贺州市XXXX小区房价说明，拟证明在办理银行按揭贷款过程中，因在购房合同上不可出现暂定价字样，因此经与银行方协商后在提交给银行的合同上，没有暂定价字样，该情况银行方是知情的。上诉人对被上诉人该证据的合法性不予认可，银行方对备案合同的要求不能证实银行方对房价未定的事实知情。本院认为被上诉人提交的该证据真实合法予以确认，证实中国银行股份有限公司贺州分行备案的《贺州市XXXX经济适用住房买卖合同》仅作为上诉人向银行贷款购房结算的依据。 上诉人申请本院调取贺州市物价局和贺州市住房和城乡建设局贺价格（2016）18号《关于贺州市XXXX项目经济适用房销售价格的批复》所依据的桂佳房地产公司提交的申请材料。经本院调取的证据：证据1、贺州市发展和改革委员会于2020年3月6日作的《情况说明》；证据2、贺州市物价局和贺州市住房和城乡建设局《关于请求审定贺州市XXXX项目经济适用房销售价格的请示》。上诉人对该两份证据三性无异议，证据1证实了被上诉人至今都没有依法提出定价申请，在相关部门都没有找到相关的证据。证据2所附的材料也没有被上诉人申请定价的材料，可见，造成先销售后定价的是被上诉人的责任。被上诉人认为经济适用房的定价权不在桂佳房地产公司，未找到申请材料一是因为政府部门的合并可能存在遗漏，二是被上诉人执行政府的定价符合政策法规的规定。本院认为证据1与待证事实无关；证据2是贺州市物价局和贺州市住房和城乡建设局作出贺价格（2016）18号文的依据，予以确认。 本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，上诉人经申请、逐级审核并公示后，取得购买贺州市XXXX经济适用住房资格，遂与被上诉人签订该经济适用住房的买卖合同。虽然合同暂定了该经济适用住房的价格，但也明确约定属于政府定价的经济适用房。根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局颁布的《经济适用住房管理办法》[建住房（2007）258号]第二十条“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。”之规定，涉案经济适用住房价格应由有定价权的价格主管部门确定并公布，贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局依职权作出的〔贺价格（2016）18号〕《关于贺州市XXXX项目经济适用房销售价格的批复》确定并公布涉案经济适用住房价格之后，被上诉人按照该批复确定上诉人购买的涉案经济适用房的价格,符合双方合同的约定。因此，被上诉人要求上诉人补缴涉案经济适用房差价款的理由成立，一审判决予以支持是正确的。上诉人主张被上诉人取得涉案经济适用房的预售许可证并已交付该房屋后，才对该销售房屋予以定价违反了经济适用住房的有关法律法规的规定，本院认为，经济适用住房价格由政府价格主管部门确定公布或审批，被上诉人对涉案经济适用住房的定价没有违反政府价格主管部门审批的价格，故上诉人的该主张本院不予支持。 综上所述，上诉人何芳维上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决程序合法，认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费917元（上诉人已预交），由上诉人何芳维负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 傅 媛 书 记 员 张 荃