广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40659号原告：马金兰，女，1949年5月21日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：林锋，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷志容，广东广信君达律师事务所律师。被告：谢就儿，女，1955年9月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被告：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区黄石西路******。负责人：李伟业，行长。委托诉讼代理人：蚁东颖，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王飞，男，该公司工作人员。原告马金兰与被告谢就儿、广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马金兰的委托诉讼代理人林锋、雷志容，被告农商行白云支行的委托诉讼代理人蚁东颖到庭参加诉讼，被告谢就儿因下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马金兰向本院提出诉讼请求：1.判令对位于广州市番禺区钟村镇××楼××室房屋立即停止执行，并解除对该房屋的查封；2.判令被告谢就儿立即协助原告办理位于广州市番禺区钟村镇××楼××室的过户手续；3.判决两被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州市白云区人民法院因两被告之间的纠纷，查封了广州市番禺区钟村镇××楼××室的房屋，原告就该执行于2019年向广州市白云区人民法院提出书面异议。2019年7月3日，广州市白云区人民法院作出（2019）粤0111执异24号执行异议裁定，裁定驳回异议人马金兰提出的执行异议。2019年7月8日，原告收到该执行裁定书。原告认为该裁定缺乏事实和法律依据，具体事实和理由如下。2004年12月18日，被告谢就儿向广州市番禺祈福新邨房地产有限公司购买了位于番禺区钟村镇××楼××室，房屋总价472336元。付款方式为签订《洽购商品房合同》支付定金1000元，签订合同时支付9000元用于扣减购房费用明细之“杂项”，2004年12月12日前办理按揭贷款，贷款金额377868.8元；在接到入伙通知书后6个月内支付23616.8元；在接到入伙通知书后12个月内支付23616.8元；在接到入伙通知书后18个月内支付23616.8元；在接到入伙通知书后24个月内支付23616.8元。2004年12月30日贷款了377000元，2004年12月18日支付贷款尾款868.8元。2005年4月29日谢就儿收楼。2005年5月，被告谢就儿向原告提出有意出售涉案房屋，原告查看涉案房屋后甚是喜欢，当即决定向被告购买涉案房屋，但因原被告为朋友关系，故双方并未签订书面的购房合同。又因涉案房屋尚未出具产权证，也有贷款，无法过户等原因，原被告双方协商一致，同意由被告出具公证的委托书给原告指定人员，待房屋满足过户条件后，再由原告指定人员持有公证的委托书，自行至房管局办理过户手续，并且在2005年被告将房子交付了给原告，原告使用至今。被告谢就儿将房屋出售给原告时，仅支付了几个月的银行贷款及杂费，其他的购房款尚未支付。故经原被告双方口头协商一致，确定自2005年8月开始的贷款及余下的购房款全部由原告径自向被告谢就儿的贷款账户或和广州市番禺祈福新邨房地产有限公司支付，另外原告再向被告支付了86410元。原告即按照双方的约定，在2005年12月前就向被告支付了86410元，同时每月定期供款，并且在2005年11月29日向开发商支付第一期购房款23616.8元，2006年5月29日支付第二期购房款23616.8元，2006年11月29日支付第三期购房款23616.8元，2007年4月16日支付第四期购房款23616.8元。而对于2007年办理涉案房屋的产权证的相关税费也由原告支付。2007年5月17日取得涉案房屋的产权证后，2007年6月18日原告一次性全额归还银行贷款338305.32元，原告想着涉案房屋还清贷款后，即可以过户至原告名下，而就在原告还清贷款后却发现涉案房屋在2007年7月6日被白云区人民法院查封，无法过户。综上所述，案涉房屋实际为原告所有，而且原告也占用使用多年，根据相关法律规定，依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告谢就儿未到庭答辩，亦未提交证据。被告农商行白云支行辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告提供的证据未见其与被告谢就儿就涉案房屋签订书面买卖合同，且不存在真实的购房款项交易，只存在其双方曾经可能发生过租赁关系。第二，根据广州市房地产交易登记中心的《商品房鉴证情况》，涉案房屋已于2004年12月24日确权。第三，根据广州市规划和自然资源局协助司法执行信息公开网站查询，涉案房屋于2006年4月10日已被我行申请查封，执行案号为(1999)云法经执字第363号之一。第四，如人民法院认定涉案房屋存在真实交易，涉案房屋买卖合同的时间也是在我行案件执行查封之后才产生，且本案所产生的诉讼费用不应由我行承担。经审理查明：在广州市白云区人民法院执行申请执行人农商行白云支行与被执行人谢就儿借款合同纠纷一案中，案外人马金兰对该院查封的位于广州市番禺区钟村镇××楼××室提出书面异议，请求解除涉案房屋的查封。2019年7月3日，广州市白云区人民法院作出（2019）粤0111执异24号执行裁定书，裁定驳回马金兰的异议请求。该裁定书查明以下事实。关于广州市广源农村信用合作社诉东山区就能摩托车配件店、谢就儿借款合同纠纷一案，广州市白云区人民法院于1999年2月1日作出（1998）云法经初字第1186号民事判决：一、在判决发生法律效力之日起十日内，被告谢就儿给付原告借款50万元及利息（利息从1996年7月21日起按国家银行规定利率计算），逾期则双倍计付迟延履行金；二、驳回原告其他诉讼请求。后该院依广州市广源农村信用合作社申请以（1999）云法经执字第363号立案执行。执行过程中，该院查实被执行人谢就儿下落不明，查封其名下农村宅基地证房屋一套，委托拍卖行拍卖没有成交，暂时难以处理，且其名下无其他财产可供执行，执行案件暂无执行条件，遂于2000年6月1日作出（1999）云法经执字第363号民事裁定：该院作出的（1998）云法经初字第1186号民事判决书中止执行。后该院恢复执行，并于2007年7月6日查封广州市番禺区钟村镇××楼××室。查册时间为2020年3月23日的广州市不动产登记查册表载明，房产地址番禺区钟村镇××楼××室，建筑面积105.46平方米，其中套内建筑面积85.35平方米，登记时间2007年5月17日，产权人谢就儿，占有部分为全部，房屋所有权取得方式为购买，查/解封登记信息摘要载明，查/解封机关为白云区人民法院，协助执行文书编号为（1999）云法经执字第363号，查封期限至2021年4月10日，备注为查封。为证明其主张的事实，原告提交了被告谢就儿与广州市番禺祈福新邨房地产有限公司签订的《洽购商品房合同》《商品房买卖合同》、祈福新邨入伙通知书、涉案房屋房产证及不动产登记查册表、发票、房屋租赁合同等证据。庭审中，原告陈述其未与被告谢就儿就涉案房屋签订书面买卖合同，并称其具备在广州市限购区域购买住房的资格，在广州市名下无房，现居住香港。本院认为，原告马金兰为香港特别行政区居民，本案为涉港案外人执行异议之诉，应参照涉外民事诉讼程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条之规定，涉外民事关系适用的法律，依照本法确定。其他法律对涉外民事关系法律适用另有特别规定的，依照其规定。本法和其他法律对涉外民事关系法律适用没有规定的，适用与该涉外民事关系有最密切联系的法律。本案中，法律对案外人执行异议之诉法律适用没有规定，由于该案外人执行异议之诉的标的物位于广州市番禺区钟村镇××楼××室，本院适用中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定要求争议不动产的买受人在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，原告与被告谢就儿就涉案房屋未签订有效的书面买卖合同，因此原告不属于上述司法解释规定的能够排除执行的情形，原告请求停止执行涉案房屋、解除查封并协助过户缺乏事实和法律依据，故对原告诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告马金兰的全部诉讼请求。本案受理费8385元，由原告马金兰负担。如不服本判决，原告马金兰可以在判决书送达之日起三十日内，被告谢就儿、广州农村商业银行股份有限公司白云支行可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  伍兆聪人民陪审员  蔡 蕾二〇二〇年三月三十日书 记 员  翁丹菲