广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6675号原告（反诉被告）：曾某乐，男，1987年3月28日出生，汉族，住广州市番禺区。原告（反诉被告）：黄某华，男，1985年7月25日出生，汉族，住广州市番禺区。原告（反诉被告）：江某俊，男，1983年9月3日出生，汉族，住广州市番禺区。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：冯绮婷，广东百健律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：郑某玲，女，1980年1月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：郑某康，系郑某玲的哥哥。委托诉讼代理人：杨映峰，广州金鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）曾某乐、黄某华、江某俊与被告（反诉原告）郑某玲土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾某乐、黄某华、江某俊的共同委托诉讼代理人刘雅莉，被告（反诉原告）郑某玲的委托诉讼代理人郑某康、杨映峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾某乐、黄某华、江某俊向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告所签订的《广州市物业租赁合同》及《广州市物业租赁合同（东面空地）》无效；2、被告返还原告已支付的保证金人民币46500元（其中餐厅物业保证金35100元、东面空地保证金6400元、水电保证金5000元）；3、被告向原告支付经济赔偿人民币184643元；4、由被告承担诉讼费。庭审中，原告变更其第三项诉讼请求为：被告向原告支付经济赔偿人民币185324元。事实和理由：原告曾某乐、黄某华、江某俊三人为合伙关系，为经营餐厅之需由原告曾某乐与被告于2018年9月13日签订《广州市物业租赁合同》。约定被告将位于广州市番禺区傍江西村“公正围”傍雁路XX号自编场地（以下简称该物业），面积约为650平方米的物业出租给三原告作经营餐厅之用，租赁期自2018年9月13日起至2023年6月30日止，其中2018年9月13日至2018年9月30日为免租期，被告于2018年9月13日前向三原告交付该物业，月租金为人民币1170元，前半年为优惠期，即2018年9月13日至2019年3月31日，月租金为人民币9750元，每月28日前支付次月租金，三原告须于2018年9月13日向被告支付相当于3个月的租金的物业租赁保证金35100元及水电保证金5000元。2018年9月19日，因三原告使用需要，三原告承租被告该物业东面空地（以下简称该空地），使用面积为128平方米的场地作为三原告门店门口通道之用，并因此以原告曾某乐的名义与被告补充签订《广州市物业租赁合同（东面空地）》（以下简称“补充协议”），补充协议约定该场地租赁期限从2018年10月1日至2023年6月30日止，2018年10月1日至2020年9月30日，月租金为人民币3200元，每月28日前支付次月租金，并须向被告支付该空地租赁保证金人民币6400元。合同及补充协议签订后，三原告依约向被告支付合同约定的保证金，按照合同的约定使用租赁物，并在被告同意的情况下，对租赁物进行了装修，为经营餐厅三原告采购了生产经营设备，并聘请工人等。其后，三原告在该物业开设以“XX晚餐”为名的餐厅（以下简称“该餐厅”），该餐厅于2018年10月开业，但在开业不到一个月的时间内，就于2018年11月30日收到广州市番禺区人民政府大龙街道办事处（以下简称大龙街道办）出具的《限期清拆告示》，明确该物业属违法建设，并责令三原告在2018年12月3日8时前拆除，否则，大龙街道办将组织有关职能部门依法进行强制拆除。三原告收到公示后，才知道该物业为违法建设，并为此多次与被告协商解决此事。其后，被告承诺能与大龙街道办协调处理好，不会影响该餐厅的正常经营，但三原告所承租的物业仍被大龙街道办联合城管部门强制拆除，造成三原告巨大的经济损失。三原告认为，由于该物业经有关部门认定为违法建设，故三原告以原告曾某乐的名义与被告所签订的《广州市物业租赁合同》及《广州市物业租赁合同（东面空地）》应属无效合同，而被告在签订上述合同前故意隐瞒该物业所在地块是农用地及物业为违章建筑的事实，是造成三原告产生巨大经济损失的根本原因，根据《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，被告应就原告所造成的经济损失承担赔偿责任。由于双方所签订的租赁合同均为无效，且我方因此所造成的损失及之前所已支付的保证金均应退还。我方投入的租金、水电费及相关投入包括厨具用具、厨房工程费（煤气工程房2300元、仓库6280元及水电安装工程费22500元）、因经营涉案餐厅所支付的2018年10月至12月开业期间的工人工资、公司牌照的转让费4000元、相关租金33850元（2018年10月至12月）、水电费778.2元（2018年10月至11月）。为保障原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告郑某玲辩称，一、请求驳回被答辩人确认双方签订的《广州市物业租赁合同》无效的事实请求。（一）双方签订的《工资市物业租赁合同》已经于2019年2月1日解除。1、被答辩人的餐厅因未办理排水、环保手续就开始经营。2018年12月17日大龙街查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室向被答辩人所经营的广州炽峰经营管理有限公司发出《大龙街整规办检查表》，认定被答辩人经营的餐厅“无相关环保手续”、“无相关排水手续”，并作出了“对违法经营场所采取停电措施”，查封了被答辩人的电箱。2、2019年1月9日、1月21日大龙街道城管中队还先后拆除了被答辩人未经政府相关部门批准搭建铁皮仓库、搭建煤气房、固定雨篷、灯架和铺设在地面的煤气管道等。被答辩人在1月底擅自中止了营业，并陆续搬走物品。3、由于被答辩人的行为违反了双方合同第9.2条第四、七、八、九项的约定，因此从2019年2月1日起双方的租赁合同解除，所以不存在确定合同无效的情形。（二）被答辩人完全了解租赁场地的情况，答辩人不存在故意隐瞒的情况。1、答辩人出租给被答辩人的场地是从傍西村股份合作经济社依法租赁而来的，租赁期从2016年1月1日到2023年7月31日止。答辩人原来的涉案场地只有一个可移动集装箱，出售一些包装食品、零食，领取有《营业执照》（答辩人同一场地的其他经营商家也领取了《食品经营许可证》），答辩人办理了房屋租赁登记备案。广州市番禺区住房和建设局批准作为临时商业使用，这些情况被答辩人都是清楚知悉的。所以，双方的合同期限与业主的合同期限保持一致，到2023年7月31日止。2、被答辩人曾某乐是傍西村的当地人，对租赁场地的状况很熟悉，他自称有能力在短期内办妥开办餐厅的全部手续（包括但不限于环保、食品、排污、城管、土地等各种行政审批手续）。3、答辩人与被答辩人曾某乐都是具有完全民事行为能力的自然人，《租赁合同》是双方真实意思表示，对双方都有约束力。不存在答辩人故意欺骗被答辩人的情形。根据《民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条，双方签订的合同有效。4、签订《租赁合同》后，答辩人按约定在2018年9月13日交付了场地，履行了约定的合同义务。被答辩人进场之后，未经答辩人书面同意，就擅自拆除原场地花基及绿化苗木，移除了5棵4米高的大树，随后对泥土地面进行了水泥硬化，未经政府部门同意在场地铺设了星罗棋布的煤气管道以及灯架，严重破坏原有场地的绿化面积及苗木数量，导致违反政府规定的绿化要求。在未办报建手续的情况下，用铁皮搭建了一间30平米的仓库和煤气房。2018年11月8日大龙街道办事处向被答辩人发出《限期清拆告示》责令被答辩人在12月3日前自行拆除违法搭建的仓库和煤气房。但被答辩人置之不理，2019年1月11日，大龙街道办事处对XX晚餐餐厅（被答辩人）发出《限期清拆告示》，要求乙方拆除场地的煤气管道。但被答辩人仍置之不理，也没有跟答辩人沟通解决。2019年1月21日，大龙街道城管中队对XX晚餐餐厅搭建的仓库、煤气瓶房、固定灯幕、煤气管道进行了强制拆除，导致场地辩称废墟，损毁严重。综上，请求法院驳回原告确认《广州市物业租赁合同》无效的诉讼请求。二、请求驳回被答辩人曾某乐确认双方签订的《广州市物业租赁合同（东面空地）》无效及退还6400元保证金的诉讼请求。该合同明确约定，由于乙方使用需要，须承租广州市番禺区傍江西村“公正围”傍雁路XX号自编1号场东面空地（以下简称“该场地”，使用面积128平方米），委托甲方与该场地业主签订《租赁合同》，并转租给乙方，租赁期限2018年10月1日至2023年6月30日，用于乙方门口通道使用，因此，答辩人只是被答辩人的代理人，双方是委托代理关系，不是租赁合同关系，答辩人对租赁标的物东面空地没有任何权利。因为东面空地的业主不了解被答辩人，对其履约能力不放心，不同意与其订立合同。被答辩人主动要求答辩人以自己的名义与东面空地的业主签订租赁合同的，答辩人没有从中赚取任何的差价，保证金也全部支付给了空地的业主。该租赁合同的权利义务都应当由被答辩人承担，与答辩人无关，被答辩人应当向空地的业主提出退还6400元保证金的主张。所以，被答辩人请求确认《广州市物业租赁合同（东面空地）》无效是没有法律和事实依据的。三、请求驳回被答辩人要求返还已支付的餐厅物业保证金35100元、水电保证金5000元的请求。根据《合同》第9.2条第四、七、八、九项的约定，租赁期间，甲方有权没收乙方的保证金。所以，答辩人没收了被答辩人的合同保证金3500元是合理合法的。至于5000元水电保证金可以退还，但应当扣除拖欠的水费、电费。四、驳回支付经济赔偿184643元。1、被答辩人没有办理排水手续、环保手续就开展经营，被政府部门查封了被答辩人的电箱才是导致其中止营业的原因。2、双方在《租赁合同》6.3条乙方另需装修或者增设附属设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定需向有关部门批准后方可进行。而被答辩人擅自铺设煤气管道、仓库、灯架都是没有经过本人书面同意的，也没有经过政府部门的许可，导致被行政机关拆除，导致的损失应当由被答辩人自己承担，与答辩人无关。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。3、被答辩人声称投入涉案物业的物品都是其自行使用和控制，未经答辩人核对清点，被答辩未提交所购买物品的正式发票，所列物品是否用于涉案餐厅及交易的价格数量是否真实，答辩人无法得知，2019年1月底被答辩人陆续将自己的物品运走，现场根本不存在这些物品。4、被答辩人提交的业务合同是否履行及履行内容，答辩人全不知情，也没有支付款项的凭据。5、被答辩人支付工人工资的记录无法证明所对应的自然人是否其员工，无其他身份信息进行核对。综上，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告郑某玲向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付自2019年1月1日至1月31日租金9750元，支付租金逾期违约金52650元；2、判令被反诉人支付自2018年12月1日至2018年12月31日止的水费350元及电费852元合计1202元，支付水电费逾期违约金6490元；3、判令被反诉人赔偿租赁场地恢复原状的费用22710元；4、判令被反诉人赔偿恢复电箱电路工程费用12500元；5、判令被反诉人支付逾期返还场地费用117000元（从2019年2月1日起暂计至2019年5月底止）；6、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人曾某乐、黄某华、江某俊三人为合伙关系，与反诉人于2018年9月13日签订《广州市物业租赁合同》，约定租赁反诉人将位于广州市番禺区傍江西村“公正围”傍雁路XX号自编1号场地（以下简称该物业），签订合同后，反诉人依约交付了场地，但被反诉人进场之后未经反诉人书面同意、更未向政府相关部门报批就擅自在租赁场地上拆除原有花基、移除土地上的苗木和大树、搭建铁皮仓库、搭建煤气房和铺设密集的煤气管道、搭建固定雨篷和灯架、硬化地面等。被反诉人的行为严重违反了双方合同的约定（见《租赁合同》第6.3条、第9.2条第四款）。同时，被反诉人自2018年9月份签订租赁合同后一直不办理相关经营证照，并不顾我方多次劝阻，从10月初开始无证经营。经我方多次催促并协助后，被反诉人于2018年11月底才办下营业执照，但经营餐厅所需要食品经营许可证、排污手续、建设煤气房和煤气管道所需的消防审批等等一直没有办理，我方一直跟被反诉人强调要办理好所有合法证照手续才能营业，但被反诉人一直都声称在办理中、并称自己有很多本地的政府资源和关系，全部都能搞定。但其实上，被反诉人一直处于无证经营（大部分经营证照手续不齐全）的违法违规状态。2018年11月30日，大龙街道办事处向被反诉人发出《限期清拆告示》，责令被反诉人12月3日拆除所经营的XX晚餐餐厅场地内搭建的仓库及固定雨篷两处违法建设（该部分为被反诉人于2018年9至10月间未经报批及未经我方书面同意情况下违规搭建的）。但被反诉人置之不理，在大龙街道随后又给出一个多月的宽限期的情况下仍旧不去配合处理，导致2019年1月9日被大龙街道城管中队强行拆除。2018年12月17日，“大龙街查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室”向被反诉人黄某华所经营的广州炽峰经营管理有限公司（XX晚餐餐厅的经营主体，被反诉人2018年11月底变更办理了营业执照）发出《大龙街整规办检查表》，指出被反诉人餐厅“无相关环保手续”、“无相关排水手续”，并作出了“对违法经营场所采取停电措施”，并查封了被反诉人的电箱。《租赁合同》第2条、第5.2条约定，含排污在内的所有费用由被反诉人承担。电箱被查封后，被反诉人仍旧声称自己拥有很多政府资源关系，说增补一些排污设备几天就可以解封电箱继续营业了。但事实上，大龙街因环保检查查封电箱的其他商家（包括我方场地内其他餐厅及周边的其他经营商家）完善手续陆续解封电箱恢复经营的情况下，被反诉人没有配合政府部门办理整改手续，电箱一直无法解封，这也是被反诉人餐厅无法经营的真正原因所在。2019年1月11日，大龙街道办事处发出《限期清拆告示》，责令被反诉人前拆除所经营的XX晚餐餐厅场地内灯架、煤气管道、硬化地面等违法建设，恢复场地原有绿化。但被反诉人仍然置之不理，2019年1月21日大龙街道城管中队强行拆除了被反诉人搭建的灯架、煤气管道、煤气房、部分硬化水泥地面，导致场地变成一片废墟。为免被反诉人的物品受到拆除破坏损失，我方于强拆当天提前组织人员把被反诉人XX晚餐餐厅内的桌椅物品全部搬到场地安全地方放置好，其后2019年1月底到5月底被反诉人陆续搬离现场。特别说明的是，大龙街道办的《限期清拆告示》只是认定被反诉人擅自搭建的铁皮仓库、铺设的煤气管道、煤气房、灯架是违法建设，并没有认定反诉人出租的场地及地上原有的建构筑物属于违法建设。大龙街道办只是拆除了被反诉人后来未经我方及相关部门同意下加建的建构筑物，对《租赁合同》内约定出租的场地及原有的建构筑物并没有拆除，而且，政府多个部门包括工商、消防、食药监、卫生、消防、公安、国土、城管等多个部门到我方场地检查及执法过程中，从未认定我方场地不能经营餐厅，而事实上，我方场地其他餐厅乃至相邻用地经营的餐厅都一直合法合规经营多年。所以，我方与被反诉人签订的《租赁合同》是合法有效的，按租赁场地原有的现状不加建新的违规建设是可以经营餐厅的。《租赁合同》上第9.2条也明确约定，乙方未征得甲方书面同意改变物业用途，或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，属于违约行为，须按合同约定支付违约金。导致被行政机关处理的后果，完全是被反诉人自己违约违法造成的，与反诉人无关。2019年1月底开始，被反诉人陆续将场地物品搬走，被反诉人加建行为已经违反《租赁合同》第9.2条（四）未经甲方书面同意不得增设附属设施的约定。被反诉人未办排污证、环保许可就营业的行为已经违反了《租赁合同》第9.2条（八）不得违法违规经营的约定。而且由于被反诉人的行为造成我方场地毁损的加害后果，被反诉人没有与我方办理交接手续就搬走，也不履行修复被毁损的场地、解除被查封电表的责任，属于违反《租赁合同》第9.2条（九）中途擅自退租的约定。综上，请求被反诉人支付2019年1月的租金9750元。根据《租赁合同》第4.2条约定，请求被反诉人支付从2019年1月29日起到清偿之日上的逾期支付租金的违约金（违约金根据《租赁合同》4.2约定计算：从2019年1月29日起暂计至9月20日为52650元，9750*2%*30*9=52650元）。请求被反诉人支付自2018年12月开始欠交的水电费1202元及违约金（违约金按《租赁合同》5.3约定计算）：2018年12月份至2019年1月份厨房电费：（1504-1200）*1.27=386元，2018年12月份至2019年1月份场地电费：（1726-1359）*1.27=466元，2018年12月份至2019年1月份场地水费：（299-226）*4.8=350元，欠交水电费合计1202元。欠交水电费违约金：1202*2%*30*9=6490元（暂截至到2019年9月30日）。在合同期间，被反诉人未经我方同意，进场后拆除了原场地花基，清除了一批绿化苗木，移除了5棵4-5米高的大树，对地面进行了水泥硬化，建造了星罗棋布的煤气管道以及灯架（被反诉人提交给法院的证据材料当中就有其建设灯色铁架、气瓶房、燃气房、仓库、雨棚、倒水泥硬化地面的全部工程单据证明。被反诉人已全部自证，无须我方额外提供证据），2019年1月21日，大龙街道城管中队对XX晚餐餐厅搭建的固定灯架、煤气管道及部分水泥地进行了强制拆除，导致场地变成废墟，损毁严重。2019年1月份，我方根据大龙街道的要求，对租赁场地内的花基及绿化苗木草皮等进行了部分复绿工作，其后又陆续进行了完善花基重建、苗木种植及大树种植、场地表面恢复等工程，恢复绿化面积200平方米。我方要求被反诉人赔偿对应的场地恢复的损失22710元，包括2018年1月14日支付购买草皮费用360元，2018年1月15日支付购买苗木费用720+300+运费80=1100元，2018年1月18日支付回填花泥机种植费用3000元，2019年1月23日支付场地紧急电缆维修工程款950元（由于2019年1月21日城管强拆挖断了地下电缆的修复工程），2019年6月24日支付平整场地勾机台班费用900元，2019年7月2日支付场地重砌花基的水泥、沙、砖材料费4200元，2019年7月3日支付场地清理及被反诉人遗留下来的废弃材料垃圾、城管强拆后的废弃物资清理人工费及车费4000元，2019年7月24日支付平整场地重建花基、填土、种植苗木的人工费用8200元。被反诉人违约擅自退租后，由于一直没有变更营业执照的注册地址，导致被查封电箱及电路一直无法解封及使用。直至2019年8月份，我方安排重新做电箱及线路，恢复场地正常用电。我方要求被反诉人赔偿恢复电路工程费用12500元（2019年8月14日支付）。根据《租赁合同》第7.1条的约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的日内返还该物业及所有附属设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按合同期满时的月租金的10%向甲方支付逾期占用期间的使用费。被反诉人违规搭建、无证经营又不配合政府部门进行整改完善工作等、导致政府部门联合执法，致使场地破环严重、电箱被查封，被反诉人不按《租赁合同》第1.2条的要求将场地归还我方，也不交还场地钥匙，直至2019年5月份还存在自行出入场地的情况（2019年5月27日告知我方并返还回场地搬走冰箱等物品，此后我方自6月19日更换了场地门锁）。因此，我方要求被反诉人按《租赁合同》第7.1条赔偿逾期返还物业及附属设施设备的使用费，（计算时间段为2019年2月1日到2019年5月31日，被反诉人搬走所有物品、我方更换门锁日截至），为9750*10%*30*4=117000元。综上，被反诉人行为违反9.2（四）、（五）、（七）、（八）、（九）等多项违约条款，已构成严重违约，须依约承担各项违约和赔偿责任。基于上述事实，根据《合同法》第九十七条、第九十八条、九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提出反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。反诉被告曾某乐、黄某华、江某俊辩称，1、反诉原告有故意隐瞒其出租给反诉被告的涉案物业所在地块是农用地的事实，且根据原告所提供的证据已经证明涉案物业是违建的，故原被告双方于2018年9月13日所签订的《广州市物业租赁合同》、《广州市物业租赁合同（东面空地）》均为无效。反诉原告要求反诉被告按照上述的租赁合同承担相关责任是没有任何法律依据的。2、反诉被告所搭建的仓库煤气房均是经过反诉原告同意才搭建的，且搭建过程中反诉原告还不定时对此进行监督，因此反诉原告陈述其对这些毫不知情是与事实不符的，且双方在签订涉案租赁合同时已经约定了相关环保及排水设施是由双方共同承担，且相关环保手续均是反诉原告负责，但是经反诉被告多次催促反诉原告却拒不承担其相关环保设施的费用，也不协助反诉被告办理相关排水及环保设施的手续，由于上述搭建的设施均是经过反诉原告同意建造的，且反诉原告有故意隐瞒其所提供的物业是农业用地的事实，也已经被大龙街确认为违建，反诉原告是本次案件的责任人，无权向我方主张权利，其造成的损失应当由其自行承担。3、反诉被告在反诉被告于2019年1月13日通知之后，已经于1月16日将所有物品搬离涉案物业，而在反诉被告多次要求其办理相关交接手续但反诉原告却拒不配合，所以双方才没有签订相关的书面交接协议，因此反诉原告要求反诉被告支付逾期返还土地费用是没有任何事实和法律依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，广州市番禺区大龙街傍江西村股份合作经济社（以下简称傍江西村合作社）作为出租人（甲方），与郑某玲作为承租人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在番禺区傍江西街傍雁路XX号房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积6467平方米。2018年9月13日，曾某乐、黄某华与江某俊就合伙经营XX晚餐事项签订《合伙协议》，约定各方共同经营位于番禺区××村××雁路××自××号的店铺，经营范围为餐厅，法定代表人为黄某华。同日，郑某玲作为出租方（甲方）与曾某乐作为承租方（乙方）签订《广州市物业租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业座落在广州市番禺区傍江西村“公正围”傍雁路XX号自编1号场地，该物业出租建筑面积约为650平方米，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为餐厅使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变约定的使用用途；甲乙双方约定，甲方2018年9月13日前向乙方交付该物业，出租租赁期自2018年9月13日起至2023年6月30日止，其中2018年9月13日至9月30日为免租期；物业出租月租金为11700元，前半年为优惠期，即2018年9月13日至2019年3月31日月租金为9750元，2019年4月1日至2019年8月31日月租金为11700元；乙方应于每月28日前向甲方支付次月租金，逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按月租金的2%支付违约金，逾期三天以上，乙方不得继续经营，甲方有权采取停水停电等措施直至乙方补交欠款及违约金；签订合同当日，乙方向甲方支付物业租赁保证金及水电保证金，物业租赁保证金为3个月租金即35100元，水电保证金为5000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该物业所发生的水、电、煤气、通讯、设备、排污、排期、物业维修及物业管理等费用由乙方承担，乙方承担的上述费用应在费用发生5天内支付到上述收取租金的账户，乙方逾期支付的，每逾期一日，须按逾期租金的2%向甲方支付违约金，逾期三天以上，乙方不得继续经营，甲方有权采取停水停电等措施直至乙方补交欠款及违约金；乙方另需装修或者增设附属设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施（包括现场搭建的大棚、移动蓬、厨房、附属房等）归属甲方，租赁期内在乙方合法守约经营前提下由乙方使用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金：乙方未征得甲方书面同意改变物业用途，或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，乙方逾期不支付租金或者各项费用累计超过1个月的，乙方在租赁物业内存在违法违规经营、不遵守甲方制定的场地管理规定、以及违反本合同的其他约定的，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方没收乙方的保证金，乙方按上述条款向甲方支付违约金及赔偿甲方损失。2018年9月19日，郑某玲（出租方、甲方）与曾某乐（承租方、乙方）又签订一份《广州市物业租赁合同（东面空地）》，约定乙方承租广州市番禺区傍江西村“公正围”傍雁路XX号自编1号场地东面空地（使用面积128平方米），委托甲方与该场地业主签订《租赁合同》，并转租给乙方，租赁期限2018年10月1日至2023年6月30日，用于乙方门口通道使用；该场地月租金3200元，每两年按10%递增，其中2018年10月1月至2020年9月30日月租金为3200元，乙方每月28日支付次月租金给甲方，逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按月租金的2%支付违约金，逾期三天以上，乙方不得继续经营，甲方有权采取关闭出入口、停水停电等措施直至乙方补交欠款及违约金；乙方须向甲方支付场地租赁保证金6400元，乙方正常履约情况下，租赁期满甲方无息退还乙方。2018年9月27日，曾某乐向郑某玲支付了涉讼场地的水电保证金5000元、租赁保证金35100元、涉讼东面空地的押金6400元、场地及空地的10月租金。2018年11月21日，广州市番禺区工商行政管理局核发广州炽峰商业经营管理有限公司的《营业执照》，住所地为广州市番禺区大龙街傍江西村傍雁路**102，法定代表人为黄某华。2018年11月30日，广州市番禺区人民政府大龙街道办事处（以下简称“大龙街道办”）向番禺区××龙街××雁××路XX晚餐内自编1号工程建设者发出《限期清拆告示》（编号[2018]060号），载明：位于番禺区××龙街××雁××路XX晚餐内自编**的建（构）筑物属违法建设，请你（单位）在2018年12月3日8时前自行拆除该违法建（构）筑物，恢复原貌，否则，我街道办事处将组织有关职能部门依法对该违法建（构）筑物进行强制拆除，并依法追究当事人（单位）的法律责任。2018年12月17日，广州市番禺区大龙街查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室对广州炽峰商业经营管理有限公司进行检查，并出具《大龙街整规办检查表》，发现存在无相关环保手续及无相关排水手续等隐患，对违法经营场所采取停电措施。12月18日，广州市番禺区大龙街查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室查封了广州炽峰商业经营管理有限公司的电箱。2019年1月11日，大龙街道办向番禺区××龙街××雁路XX晚餐内自编1号工程建设者再次发出《限期清拆告示》，载明：位于番禺区××龙街××雁路XX晚餐内自编**搭建的钢结构建筑物、、地面硬地化属违法建构）筑物，请你（单位）在2019年1月14日（星期一）8时前自行拆除搭建的违法建（构）筑物，否则，我街道办事处将组织有关职能部门依法对该处搭建的违法建（构）筑物进行强制拆除，并依法追究相关当事人（单位）的法律责任。2019年5月24日，原告曾某乐、黄某华、江某俊向本院提起诉讼，称郑某玲隐瞒涉讼场地地上租赁物属违法建设的事实，主张确认双方就涉讼场地及涉讼空地签订的租赁合同无效，并要求郑某玲返还已付的保证金及赔偿经济损失。郑某玲在本案中亦提出反诉，要求原告支付租金、水电费及相应违约金，并赔偿涉讼场地恢复原状及恢复电箱电路工程费用。诉讼中，原告认为，涉讼场地及空地所在地块原本系鱼塘，属农用地性质，郑某玲向傍江西村合作社承租后将地面硬化，并搭建了部分钢结构建筑物，对此原告向本院提交傍江西村（甲方）与郑某玲（乙方）签订的《鱼塘租赁合同》（复印件），其中约定甲方将土名叫“公正围”的鱼塘，面积共9.7亩租给乙方作水产养殖使用，租赁期间自2016年1月1日至2023年7月31日。原告称涉讼场地及空地的租赁合同签订后，被告郑某玲于2018年9月13日向其交付涉讼场地，于2018年10月1日交付涉讼空地，当时涉讼场地上已搭建有建筑物，场地及空地地面均已硬底化，双方并口头约定涉讼场地的排水和环保问题由郑某玲负责，但在原告经营过程中，郑某玲拒不承担环保设施费用，也不协助办理排水及环保设施手续，现原告已于2019年1月16日将所有物品搬离涉讼场地，因郑某玲拒不配合，双方尚未办理场地及空地的交接手续。郑某玲确认涉讼场地及空地所在地块为傍江西村合作社的集体土地，其仅系将鱼塘的部分面积出租给原告使用，傍江西村合作社无法提供土地性质情况的证明材料及文件，但场地符合国家规定的临时商业用途，可办理营业手续，也已向番禺区住建局办理了房屋租赁的登记备案；郑某玲接手涉讼场地时已存在地面硬化情况，其向原告交付的涉讼场地及空地也并非全部土地均已硬化，原告接收场地后违反合同约定在涉讼场地上自行加建了砖砌煤气房、铁皮仓库、固定雨篷、钢管固定灯架，并在场地硬化面周围铺设了管道，且一直不办理相关经营证照，才导致物业被相关部门强拆；此外，原告自2019年1月开始欠缴涉讼场地租金，自2018年12月开始欠缴水电费，涉讼场地于2019年1月21日拆除完毕，但原告一直未交还场地铁门钥匙，亦未恢复场地原状，至2019年5月27日才将场地内物品搬走。郑某玲并提交了《营业执照》、房屋租赁备案证明、公司章程、食品经营许可证等证据予以证明。关于原告主张的经济损失问题。原告称因郑某玲隐瞒涉讼物业所在地块为农用地及物业为违章建筑的事实，其在承租涉讼场地及空地后经郑某玲同意搭建的仓库、厨房、固定灯架及其他投入的资金及支付的工人工资损失共185324元，均应由郑某玲承担，包括厨具用具工程费（煤气工程房2300元、仓库6280元、水电安装工程费22500元）、公司牌照转让费4000元、相关租金33850元、水电费778.2元、物业经营期间工人工资，对此，原告提交了部分收据、订货单、送货单、网络购物订单截图、广告投放业务合同、微信聊天及转账记录截图等证据予以证明。郑某玲上述证据均不予确认，称原告为涉讼场地所购置物品未经其核对，不清楚是否实际使用，无法确认第三方广告有否发布，也无法证明微信转账的相对方即系原告员工。关于郑某玲反诉主张的恢复原状及电箱电路工程费用问题。郑某玲认为，原告承租涉讼场地后拆除了原在场地内的花基，清除其种植的5棵大树，在场地硬化面周围铺设了管道，并擅自更改电路安装电箱，在被相关部门拆除时破坏了郑某玲原先硬化的大概30平方米地面，郑某玲对花基及场地复绿支出款项22710元，另重新铺设电路支出费用12500元，对此，郑某玲提交了部分收据及微信转账截图予以证明。以上事实有曾某乐、黄某华、江某俊及郑某玲提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：本案系租赁合同引起的诉讼纠纷，租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。郑某玲与曾某乐于2018年9月13日签订《广州市物业租赁合同》约定郑某玲将涉讼场地出租给曾某乐作为餐厅使用，后双方又于2018年9月19日签订《广州市物业租赁合同（东面空地）》约定曾某乐承租涉讼空地。郑某玲在本案中确认涉讼场地由原告曾某乐、黄某华、江某俊共同承租，并认为涉讼空地系其受原告委托与业主签订租赁合同，与其无关。但根据双方签订的《广州市物业租赁合同（东面空地）》的约定，郑某玲与涉讼空地业主签订《租赁合同》后转租给原告使用，原告支付的租金系转账至被告郑某玲账户，押金及租金的收据亦系由郑某玲开具，故本院认定涉讼空地由原告直接向郑某玲承租，相应合同权利义务均由郑某玲承担，对于郑某玲的上述答辩意见，本院不予采信。原告提起本案诉讼称因涉讼场地及涉讼空地所在地块系农用地，其与郑某玲就场地及空地签订的《广州市物业租赁合同》及《广州市物业租赁合同（东面空地）》均为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”原、被告在涉讼《广州市物业租赁合同》中约定原告向被告承租涉讼场地作为餐厅使用，被告郑某玲在庭审中确认涉讼场地所在地块系傍江西村集体土地，其系将鱼塘的部分面积出租给原告使用，现郑某玲无提交其他证据证明其出租给原告的涉讼场地符合可用于非农业建设的条件，其与原告签订的《广州市物业租赁合同》违反了法律法规的禁止性规定，应属无效。而双方就涉讼空地签订的《广州市物业租赁合同（东面空地）》，该合同所涉土地仅为空地，并没有用于非农业建设，因此，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同主体也适格，且为当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现双方就涉讼场地签订的《广州市物业租赁合同》被认定为无效，原告已支付的物业保证金35100元及水电保证金5000元，被告应予以退还。关于涉讼空地租赁保证金的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽原告在本案中并未要求解除双方签订的《广州市物业租赁合同（东面空地）》，但起诉要求确认合同无效，因原被告在庭审中均确认原告在被相关政府部门强制拆除后已搬离涉讼空地，原、被告的合同目的已无法实现，双方所签订的《广州市物业租赁合同（东面空地）》应当解除，原告所缴交的涉讼空地租赁保证金6400元，被告亦应予以退还，以上被告需向原告退还的保证金共计46500元（35100元＋5000元＋6400元）。关于被告反诉主张的涉讼场地租金、使用费、水电费及相应违约金的问题。本院前述已认定原被告双方签订的《广州市物业租赁合同》无效，参照援引《最高人民法院》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，现原告已实际使用涉讼场地进行经营，其应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。根据《广州市物业租赁合同》的约定，涉讼场地月租金为9750元，而被告在庭审中提交了部分强拆照片予以证明原告场地在2019年1月9日及1月21日被城管部门强拆，并提交微信聊天记录截图证明原告至2019年5月27日才将场地内物品全部搬走，但被告所提交的聊天记录截图为打印件，原告对此不予确认，且在原告场地被相关部门强制拆除而无法使用后，被告应积极履行其收回场地的义务以防止其损失的继续扩大，故本院认定原告应向被告缴交涉讼场地2019年1月1日至2019年1月21日的占有使用费6825元（9750元÷30天×21天），对于被告怠于履行接收场地义务而产生的后续占有使用费，本院不予支持。另外，被告要求原告按《广州市物业租赁合同》约定的标准向其支付租金的违约金，但因该合同无效，本院将原告应付的违约金酌情调整为，以欠付的占有使用费6825元为本金，自2019年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付至款项清偿之日止，违约金总额以本金为限。关于水电费及违约金问题，被告称原告欠付涉讼场地2018年12月至2019年1月的水电费共计1202元，但被告对其主张的涉讼场地水电费读数、计费标准等均未提交任何证据予以证明，也未举证存在代原告垫付相应费用的情况，应承担举证不能的不利后果，对于被告要求原告支付水电费及违约金的反诉请求，本院不予支持。关于原告主张的经济赔偿问题及被告反诉主张的恢复原状、电箱电路工程费用问题。原告认为因被告隐瞒涉讼场地及涉讼空地所在地块的农用地性质，其在承租涉讼场地后投建的煤气工程房、仓库、水电安装工程，并支付的工人工资、公司牌照转让费、租金及水电费损失均应由被告承担，而被告称原告未经其允许拆除场地内绿化，并非法搭建铁架、仓库、雨篷等设施设备，导致场地因被强制拆除而损毁严重，其恢复场地原状及电箱电路工程所指出的费用应由原告承担。本院认为，被告在明知涉讼场地所在地块不具备法律规定的非农建设条件的情况下仍将场地出租给原告作餐厅使用，而原告在承租涉讼场地时也未审慎核查场地所在地块的性质，且未经相关部门批准在场地内搭建了仓库、厨房、灯架等建（构）筑物，双方对涉讼《广州市物业租赁合同》无效的法律后果均存在过错。此外，原告称其在承租涉讼场地时与被告口头约定场地排水及环保问题由被告负责，原告在场地内所投建的建（构）筑物均经被告同意，但对此原告并未提交任何证据予以证明，原告未取得相应报建手续即在涉讼场地自行加建铁架、仓库等设施设备，导致被城管部门强制拆除，所造成的损失应由原告自行承担，其要求被告赔偿场地营业期间的工人工资、牌照转让费、租金及水电费亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉主张的恢复原状与电箱电路工程费用，因被告并未向本院申请进行司法评估，而仅提交了部分收据、销售单、微信转账截图予以证明，无法确认所支出的款项与其主张相关，被告应承担举证不能的不利后果，故对于原告起诉要求的经济赔偿及被告反诉主张的恢复原状与恢复电箱电路工程费用，本院均不予支持。对于原告的其他诉讼请求及被告的其余反诉请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曾某乐与被告（反诉原告）郑某玲于2018年9月13日签订的《广州市物业租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）郑某玲应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曾某乐、黄某华、江某俊退回租赁保证金及水电保证金共计46500元；三、原告（反诉被告）曾某乐、黄某华、江某俊应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑某玲缴交涉案场地的占有使用费6825元并支付违约金（违约金计付标准：以6825元为本金，自2019年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至款项清偿之日止，违约金总额应以本金为限）；四、驳回原告（反诉被告）曾某乐、黄某华、江某俊的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑某玲的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费用13173元，反诉费用2317元，合计15490元，由原告（反诉被告）曾某乐、黄某华、江某俊负担共同4247元，被告（反诉原告）郑某玲负担11243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  陈俊谦人民陪审员  刘燕珊二〇二〇年三月二日书 记 员  罗筱笛