福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初23758号 原告（反诉被告）：欧阳奇生，男，1983年7月20日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：张军，福建汇丰联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。 原告（反诉原告）：王颖，女，1988年7月13日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：郭宏清，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭晓露，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）欧阳奇生与被告（反诉原告）王颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案，依法适用简易程序公开审理。欧阳奇生的委托诉讼代理人张军，王颖的委托诉讼代理人郭宏清、郭晓露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧阳奇生向本院提出诉讼请求：1、判令王颖立即向欧阳奇生支付尚欠的违约金差额387560元；2、本案的诉讼费用、保全费用2458元由被告承担。事实及理由：2019年5月20日，欧阳奇生与王颖签订《存量房屋买卖合同》。该合同第一条第一款约定，欧阳奇生将坐落于厦门市思明区东坪山路40号302室的房屋出售给王颖。该房屋所在楼栋建筑，总层数为7层，该房屋所在楼层为3层，产权证明文件所载建筑面积共73.85平方米。第一条第五款约定，该房屋的抵押情况为：该房屋已设定抵押，抵押权人为：银行。该房屋已经设定抵押的，出售人（即欧阳奇生）应于2019年10月10日前办理完毕抵押注销手续。合同第三条第一款约定，该房屋的成交价格为人民币2937800元。第三条第三款第3项约定，王颖应在2019年10月15日之前将第一笔购房款／首付款人民币767800元支付给欧阳奇生。合同第五条约定，欧阳奇生应当在2019年6月10日前将房屋交付给王颖。合同第六条第三款约定，买受人（即王颖）若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售人支付违约金；买受人向出售人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同第八条约定，双方应于2019年10月15日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第十条约定，本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，欧阳奇生按照合同约定将房屋交付给王颖使用，王颖亦依约向欧阳奇生支付20万元定金。2019年9月19日，欧阳奇生己将房屋按揭贷款全部还清。9月24日，欧阳奇生办理完毕房屋抵押注销手续。10月9日起欧阳奇生多次提前通知、催告王颖履行合同，但王颖明确予以拒。10月12日，王颖向欧阳奇生邮寄《通知函》。《通知函》中王颖明确表示双方签订的《存量房屋买卖合同》在函件送达之日起解除。2019年10月15日，欧阳奇生依照合同约定，至厦门市行政服务中心的不动产登记中心等待王颖共同办理产权过户手续，并多次通过微信等方式通知王颖到场，但王颖均拒绝到场。法院在保全过程中查封冻结了王颖名下坐落于厦门市思明区房屋。王颖是外地户口，名下已经有一套房屋。如果想要履行讼争合同，王颖应出售嘉禾路的房屋获取购房资格。这也是王颖不履约的原因。综上，欧阳奇生认为：1、双方签订的《存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。2、王颖于2019年10月12日向欧阳奇生发送的《通知函》中明确表示要解除合同。王颖以其自身的行为表示拒绝履行合同约定，已构成根本性违约。根据双方签订的合同第六条第三款约定王颖应按照房屋总价款的20%向欧阳奇生支付违约金，即587560元。因王颖己向欧阳奇生支付20万元定金，可用于抵扣违约金，因此王颖应再向欧阳奇生支付尚欠的违约金差额387560元。 王颖辩称，一、欧阳奇生请求支付违约金缺乏合同依据和法律依据。鉴于前述，欧阳奇生要求以被告已支付的定金抵扣违约金没有依据。二、王颖积极履行合同义务，多次联系被王颖办理解押过户手续。三、被王颖违反合同第12条的约定，导致合同无法履行。 王颖向向本院提出反诉请求：1、判决欧阳奇生向王颖返还定金200000元：2、判决欧阳奇生向王颖支付违约金587560元：3、判决欧阳奇生赔偿王颖装修损失181141元。事实与理由：2019年5月20日，王颖与欧阳奇生签订了一份《存量房买卖合同》，约定欧阳奇生将其所有的坐落于厦门市思明区东坪山路40号302室的房屋出售给王颖或其指定的第三方。合同第六条第2款约定：“出售人若出现下列情形之一的，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……(3)逾期履行本合同约定的义务超过十五日的……出售人出现上述根本违约情形之一的，出售人应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金”：合同第12条约定：“甲方同意乙方指定第三方办理产权过户交易手续，双方无条件配合中间方办理过户贷款放款及所有相关手续，在通知甲乙双方办理产权交易过户手续时双方过户时间不得拖过5个工作日，在办理交易过户送件成功后即支付首付款”。合同订立后，王颖依约支付了20万元定金。5月23日，欧阳奇生以自己资金不足为由要求王颖额外支付50万元办理解押，后经中介多次协调，王颖同意陪同欧阳奇生到银行办理解押手续时，现场支付10万元给欧阳奇生用于解押所需的还款。5月27日，欧阳奇生又以不符合换房初衷为由提出要求解除合同，经中介协调方肯继续履行合同。6月10日欧阳奇生将案涉房屋交付给王颖后，王颖陆续投入181141元装修了案涉房屋。8月16日，王颖确定第三方购房人后立即联系欧阳奇生办理解押手续并进行产权过户。欧阳奇生却再次违反约定要求王颖先行向其支付10万元，否则拒不配合办理解押及过户手续。在后续长达…个多月的时间内，经王颖及中介多次催促，欧阳奇生仍拒不配合。9月22日，在收到王颖的通知后，中介再次通知欧阳奇生配合办理贷款预审手续以便进行产权过户，但欧阳奇生却于9月24日回复仍以王颖没有支付解押款为由拒不配合。欧阳奇生拖延办理解押、预审等过户手续的行为，导致王颖指定的第三方购房人放弃购买案涉房屋。欧阳奇生的行为违反了《存量房买卖合同》第12条的约定，系不履行合同义务的意思表示，且导致合同目的无法实现，欧阳奇生己构成根本违约，王颖不得不于10月12日向其寄送了关于解除案涉合同的《通知函》，《存量房买卖合同》于10月15日欧阳奇生收到函件时业已解除。合同解除后，欧阳奇生自行更换了案涉房屋的门锁将案涉房屋收回。《存量房买卖合同》的解除系欧阳奇生的违约行为导致的，欧阳奇生应依据合同约定及法律规定向王颖返还定金、支付违约金，并赔偿违约行为给王颖造成的经济损失。 欧阳奇生对王颖的反诉请求辩称，暂且抛开王颖的诉求有无相关的事实或法律或合同依据，单据反诉请求来看，就存在不能适用，不能并用的情况。其诉求违反定金和违约金不能并用的原则，违反违约金和赔偿损失不能并用的原则。装修损失早就包含在违约金里。定金和损失也是存在冲突的。本案是因为王颖在过户期限之前经欧阳奇生多次催促提示过户交易日，要求王颖准备资金、相关证照准备过户，并且告知了欧阳奇生已经做好解押等准备工作。欧阳奇生多次履行善意的通知、协助义务。房屋的交易过户有特殊性，需双方到场才能办理，但是王颖多次通过微信明确表示其要解除合同，要违约。故是王颖自身的问题违约，一是其名下有一套房屋，二是不知道王颖是否炒房，找的第三方是否有购房资格等。欧阳奇生违约否，主要是审查合同约定的各种期限及义务欧阳奇生实否有履行。详见欧阳奇生提交的合同履约顺序表。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区东坪山路40号302室房屋（以下称讼争房屋）所有权人为欧阳奇生。讼争房屋于2009年3月2日办理抵押登记，抵押权权利价值36万元，抵押权人为中国光大银行厦门分行。 2019年5月20日，欧阳奇生（出售人）与王颖（买受人）在厦门市鑫远华房产代理有限公司的居间下签订一份《存量房买卖合同》（以下称讼争合同），约定：欧阳奇生将讼争房屋出售给王颖；成交总价为2937800元，王颖应于2019年5月20日支付定金200000元，于2019年10月15日支付购房款/首付款767800元（不包含定金）；双方于2019年11月7日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额为1960000元，作为购房尾款；欧阳奇生应于2019年6月10日前将讼争房屋交付王颖，于2019年10月10日前办理完毕讼争房屋的抵押注销手续；双方应于2019年10月15日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的……出售人出现上述根本违约情形之一的，应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；买受人若出现下列情形之一的，构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；买受人出现上述根本违约情形之一的，应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售人支付违约金，买受人向出售人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；第十二条，其他约定：欧阳奇生同意王颖指定第三方办理产权过户交易手续，双方无条件配合中介方办理过户贷款放款及所有相关手续，在通知买卖双方办理产权交易过户手续时买卖双方过户时间不得拖过5个工作日，在办理交易过户送件成功后即支付首付款。 合同签订后，王颖依约支付定金20万元。此后，欧阳奇生的妻子提出合同中关于支付20万元就交付房屋的约定不符合交易习惯，对出卖方不利，要求重新协商。王颖坚持按合同约定履行。 2019年6月10日，欧阳奇生（甲方）与王颖（乙方）就讼争合同签订《补充协议》，约定：“1.甲乙双方约定2019年6月10日前甲方将此房屋（讼争房屋）交付给乙方提前装修使用，交付之日起甲方对于乙方所有行为不予干涉，也概不负责，乙方使用房屋所产生的全部费用由乙方承担，乙方行为造成的法律责任及损失均由乙方承担，甲方概不负责。2.甲乙双方约定房产过户完，乙方方可入住。3.自2019年6月10日签订补充协议之后，甲方不得向乙方再提出任何要求。”同日，欧阳奇生将讼争房屋交付王颖，双方签署了《交房确认书》。王颖接收讼争房屋后，出资对房屋进行了装修。本案审理中，王颖提交了《室内装修合同》、银行付款凭证以及各类建材的订货单、收货单、送货单、销售合同等证据，主张其为装修讼争房屋支出181141元。 2019年8月中旬，王颖于买卖双方及居间方均为群成员的“东坪山路40号302”微信群中发送信息：“答应业主一家帮忙银行解押，请提供贷款银行支行及相关贷款资料，我这边安排一下解押具体事项。”欧阳奇生回复：“诚信为本，所有的已跟中介方交涉明白了，当初说好的10万元到账就安排去银行走流程解押。”王颖回复：“请问谁说好的10万到账才去走银行解押流程？所有协商你们都在场吧？我说的非常清楚，我会带钱陪同帮忙解押，尽量比10万更多，甚至20多万全部帮忙解决。这些话说的时候，你们夫妻两个都在场的。”最终双方未就讼争房屋解押事宜协商一致。 2019年9月中旬，王颖再次在微信群通知欧阳奇生办理解押手续。9月18日，王颖就办理解押手续再次在微信群向欧阳奇生发送消息：“半月前到现在，这是我第三次通知了，我会再以短信方式通知一次，此后不再通知了。” 2019年9月22日，居间方工作人员在微信群中通知买卖双方：“过户时间即将到来。买方王颖女士及指定的第三方已经准备好前往银行做贷款预审手续。甲方欧阳奇生先生夫妇请依照合同于五个工作日内2019年9月27日前配合前往银行做贷款预审手续。甲方欧阳先生材料如下：1.产权证原件或产权证复印件，2.夫妻双方到场签字，3.夫妻双方身份证原件及户口本，4.夫妻双方结婚证。乙方王女士：1.身份证及户口本，2.过户人到场签字。” 2019年9月24日，欧阳奇生在微信群中称：“甲方（欧阳奇生）2019年8月13、14号通知中介方知会乙方（王颖）按口头协议支付十万解押资金，后多次催促无果，乙方态度恶劣；致解押款至今未到账，由此产生或致解押逾期，乙方负全部违约责任，与甲方无关。”王颖回复：“群里乙方、中介方半月以来多次催促，是哪一方责任，定有评理之处。”“原本签合同，甲方答应用乙方支付的定金20万解押，不出两天反悔，又要求乙方再出一笔款解押。我方虽不愿意，经中介方多番劝说，本人只答应根据届时经济状况，或多或少善意帮忙，凑一点钱，帮忙而非责任。本人本着极大善意和诚意，前半月尽力多凑多借，凑齐解押款，多次催促甲方预约解押，在持续半月之久没有任何回复情况下，本人已失望至极，将借来的款项已归还朋友。鉴于甲方的种种行为，乙方有理由相信，甲方有自信、有能力自行解押，无需本人善心友好的诚意帮忙。如果甲方开口求助，我这边还有三五千块可以帮忙。此后，本人只按时严格执行合同条款中本人应尽的所有义务，如果不能按时完成合约内容，本人即时追究法律责任与追讨法律赔偿。” 2019年9月25日，欧阳奇生向中国光大银行结清贷款后办理了讼争房屋的解除抵押手续。 2019年10月9日，欧阳奇生在微信群中称：“履行合同通知与催告：1.现房产证已解押，因当初买方及中介未告知贷款预审银行名称、地址及准确时间，加之国庆长假至7日无法办理。现本人今天下午或明天有时间配合去做银行贷款预审手续，请告知是去哪家银行办理手续及地点？2.因买方当时有口头协议承诺（有录音为证），在甲方进行银行房产解押时至少先付10万元，但该承诺解押资金一直未付给甲方，现我已借钱解押了，房产证到手。要求买方履行承诺立即先付10万，再进入下一环节程序。3.请买方在约定过户日准备好资金，双方互验产权证照与资金，约定时间、地点相互配合办理。以上请买方、中介严格履行！”王颖回复：“由于甲方恶意违反履行合同约定条款超过15天，造成根本违约。合同写明，根本违约一方，要支付另一方违约金（总房款的20%）。然后这两天我的律师也会去贵公司（居间方）取走所有买卖相关资料，准备进行维权诉讼程序。如果甲方可以及时支付违约款项，我方会视情况改变处理方式。辛苦贵公司各位配合，非常感谢。”此后，买卖双方各自在微信群中主张对方违约在先。 2019年10月14日，王颖向欧阳奇生发送《通知函》，主张解除讼争合同。当日，王颖短信告知欧阳奇生其已通过EMS寄出《通知函》。欧阳奇生短信回复：“买方王颖女士、中介：本人作为卖方，真诚、善意地希望买方严格履行合同。特此再次提示：1.明天是过户期限，我已准备好产权证、贷款结清证明等全部证件、手续，于房产交易登记中心工作时间内等待办理全部交易过户手续。2。请买方按合同约定办理交易过户相关手续，并同时备齐资金把应付的房款付清。特此提示！”“另外，请立即明确告知是王颖本人购买还是指定他人过户及姓名身份、购房资格等基本情况。届时，如各方到场，请相互通知对方配合，以共同办理。”王颖回复：“由于甲方恶意根本违约，甚至长达2月之久，我方也通过公证处，寄了解除合同通知书，那么接下来是我合法维权的程序，不存在什么买卖合同需要履行了，也不存在过户问题了，只存在甲方恶意违约的责任赔偿问题了。” 2019年10月15日，欧阳奇生在微信群中称：“买方王颖女士、中介：本人已在厦门行政服务中心不动产登记中心，等候办理交易过户手续”并发送了其在行政服务中心现场拍摄的照片。王颖回复：“由于甲方恶意根本违约，甚至长达2月之久，我方也通过公证处，寄了解除合同通知书，那么接下来是我合法维权的程序，不存在什么买卖合同需要履行了，也不存在过户问题了，只存在甲方恶意违约的责任赔偿问题了。请在收到公证处寄去的通知函后，三天内付清我的合法赔偿，否则即日起诉。”欧阳奇生回复：“鉴于我方此前已多次提前催促、通知，昨天又再次专门就今天最后交易过户期限的履行时间、地点、事项进行了通知，买方王颖均明确居间。下午已接到邮政催领快件电话，刚接收到买方王颖的‘解除合同通知函’。” 此后，欧阳奇生更换讼争房屋门锁，收回房屋。 本案审理中，居间方工作人员甘朗出庭作证。杜盼歌出庭作证后撤回证词。 本院认为，本案争议焦点为对讼争合同第十二条“其他约定”应作何种合同解释。原、被告对讼争合同第十二条“其他约定”理解不同，双方实际履行合同行为与合同相对方的预期产生冲突，导致本案纠纷。欧阳奇生主张优先适用讼争合同第十二条“其他约定”以外的先在条款，理由是先在条款的约定在先且具体明确。王颖主张优先适用讼争合同第十二条“其他约定”，理由是“其他约定”属于约定在后的特别约定。 本院分析认为：首先，讼争合同第十二条“其他约定”与先在主要条款的内容存在矛盾。先在条款明确约定买受人为王颖以及明确约定解押期限、过户期限为固定期日的情况下，讼争合同又以最末条“其他约定”的形式另行约定买受人可为王颖的“指定第三方”，另行约定“双方无条件配合中介方办理过户贷款放款及所有相关手续”，另行约定相关履行期限为“（中介方）通知甲乙双方办理产权交易过户手续时买卖双方过户时间不得拖过5个工作日”，另行约定支付首付款的期限为“办理交易过户送件成功后即支付”。讼争合同第十二条“其他约定”与先在主要条款对合同主要事项作出了迥异约定。其次，讼争合同第十二条“其他约定”与先在主要条款并无适用次序的先后。站在合同解释的视角，讼争合同第十二条“其他约定”与先在主要条款均系同时签订的同一份合同中的条款，二者同为讼争合同的组成部分。讼争合同第十二条“其他约定”并非先在主要条款的补充约定或变更约定，而是同一份合同中对相同事项作出相互矛盾约定的不同条款，故二者在条款适用上是对等的，并无次序先后之分。再者，买卖双方对讼争合同就相同事项作出相互矛盾的约定不存在过错。讼争合同是居间人提供的格式合同，买卖双方作为普通购房者在专业房地产中介机构提供的合同上签字缔约并无不当，买卖双方对合同约定存在矛盾没有过错。综上，讼争合同对相同事项存在矛盾约定，买卖双方按照彼此迥异的理解各自履行合同，未能实现合同目的，现双方均主张解除合同，应予照准。本案纠纷由不可归咎于买卖双方的瑕疵合同引起，不认定双方存在违约行为，对双方各自主张对方违约责任的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后欧阳奇生应向王颖返还定金及装修投入。王颖主张其装修支出为181141元，举证足以证明，金额尚属合理，对其相应诉讼请求本院予以支持。 综上所述，对欧阳奇生的诉讼请求本院不予支持，对王颖的反诉诉讼请求本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、欧阳奇生于本判决生效之日起十日内向王颖返还定金200000元； 二、欧阳奇生于本判决生效之日起十日内向王颖返还装修款181141元； 三、驳回欧阳奇生的诉讼请求； 四、驳回王颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为3556元，由欧阳奇生负担。反诉案件受理费减半收取为6744元，欧阳奇生负担1392元，王颖负担5352元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费2458元由欧阳奇生负担，欧阳奇生已支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年三月九日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。