江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1281民初7956号原告：姚立山，男，1957年11月14日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：张国华，江苏正都律师事务所律师。被告：朱根顺，男，1974年1月21日生，汉族，住兴化市。被告：史秋平，女，1974年9月22日生，汉族，住兴化市。两被告共同委托诉讼代理人：居爱来，江苏楚豪律师事务所律师。原告姚立山与被告朱根顺、史秋平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张国华，被告朱根顺、史秋平及其委托诉讼代理人居爱来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付房屋租金41万元及逾期付款违约金(其中，9万元自2017年3月1日起、16万元自2017年1月1日起、16万元自2018年1月1日起至实际支付之日止,按年利率24%计算）；2.判令两被告按每年16万元的标准向原告支付房屋使用费（自2019年9月17日起至实际交房之日止）；3.判令两被告向原告返还承租房屋及附属设施、物品；4.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年8月29日，我与两被告签订一份房屋租赁合同，约定，我将位于兴化市物品出租给两被告居住使用，租期三年，每年租金16万元。后两被告仅支付租金7万元，尚欠租金41万元及使用费。经多次催收无着，遂诉至法院，请求支持我的诉讼请求。被告朱根顺、史秋平辩称：1.双方于2016年8月29日签订的房屋租赁合同是一份无效合同。首先，签订合同时，讼争房屋仍然登记在我们名下，原告不具备主体资格；其次，原告至今未向我们支付购房款。故租赁合同自签订之日起无效，原告依据该合同提出的相关诉讼请求均不能成立。2.我方认为本案涉嫌刑事犯罪。案外人夏银富与原告姚立山共谋对我们实施诈骗，非法侵吞我们财产。朱根顺因经营需要，曾向夏银富借款60余万元，后通过高利及罚息等方式将债务累积到160万元。并以原告出面向我们购买房屋的方式设置套路，于同一日分别签订了房屋买卖、房屋租赁等合同，将讼争房屋登记于原告名下。而讼争房屋的实际价值在300万元左右，原告想通过诉讼方式将上述违法行为合法化。故请求法院将本案移送公安机关进行侦查。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.集体土地使用权证、村镇房屋所有权证各1份，证明涉案房屋的所有权及土地使用权均属于原告所有；2.房屋租赁合同1份，证明原、被告之间的租赁合同关系；3.照片16张，证明被告接收的案涉房屋及附属设施和物品的现状；4.银行转账凭证2份，证明被告已向原告支付租金7万元的事实。被告质证认为，对证据1的真实性没有异议，但两证是基于一份没有实际履行的房屋买卖合同登记的；证据2，租赁合同的签订时间为2016年8月29日，签订合同时原告还不是房屋的所有权人，故合同无效；证据3中的照片与本案没有关联性，更不能说明两被告接收原告的房屋，因为讼争房屋从未发生过交付行为；证据4不是被告转给原告的租金，而是转给案外人的其他款项，与本案没有关联性。被告为证明其主张，向本院提交一份房屋买卖合同，证明讼争房屋一直由两被告居住使用，房屋转让给原告并非两被告的真实意思表示，原告更没有支付对价，房屋买卖合同是基础，租赁合同是从合同。原告质证认为，对证据的真实性无异议，但对关联性有异议。该协议双方已履行完毕，协议合法有效，不存在任何违法、违规的问题。对原、被告提交的证据，本院经审核，认证如下：原告提交的证据：证据1、2的真实性被告无异议，本院确认其真实性，证据3经与朱根顺核实，朱根顺确认其居住房屋内设施与照片一致，且照片上有原、被告及夏银富的签名确认，故照片的真实性予以确认；证据4为银行转账记录，对其真实性予以确认，收款人虽然不是原告，但原告自认该款项是收取的被告租金，故该证据可以证明被告支付租金7万元的事实；且上述4组证据来源合法，与本案存在关联。被告提交的证据：原告对房屋买卖合同的真实性无异议，本院确认其真实性，且证据来源合法，与本案存在关联。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，原、被告同时签订两份合同，一份为房屋买卖合同，一份为房屋租赁合同。房屋买卖合同约定，甲方：朱根顺、史秋平，乙方：姚立山，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商一致，就甲方向乙方有偿转让宅基地的土地使用权及房屋、附属设施、物品所有权事宜，达成如下协议：一、甲方向乙方转让的宅基地位于兴化市，登记面积154平方米，东至河，南至公路，西至公路，北至夹巷。房屋登记面积308平方米，附属设施、物品包括水电设施、家用电器、家具等（见财物清单、照片、录像等附件）。房屋实际面积超过登记面积的部分包含在转让范围和转让总价内一并转让，甲方不要求另外计价；二、双方按目前房地产市场行情议定上述宅基地、房屋、附属设施及物品的转让价为160万元；三、上述房屋、土地过户登记后3日内，乙方向甲方付款160万元，甲方收款后出具收款凭证；四、甲方陈述并保证：该宅基地使用权及房屋、附属设施、物品的所有权完全归属甲方，并经家人同意转让，无任何产权、抵押权、债务、财务、继承等纠纷，如有纠纷，甲方承担乙方因此形成的诉讼费、律师服务费等各项损失；五、房地产过户登记产生的税费由甲乙双方各承担50%，过户后，乙方作为购买者拥有对受让房屋及物品占有、使用、改造、收益、出租、抵押、买卖各项权利。但该房屋、土地过户登记后三年内，甲方在还清夏银富的全部借款本息后，有权回购上述房产，具体事宜双方另行商定；六、违约责任：本协议生效后，如甲方不能按期交付房屋，则应向乙方支付违约金10万元，如乙方逾期不能付清房款，则甲方有权要求乙方按每月2%支付违约金；如在该房屋过户登记后三年内，乙方违反约定，擅自转让或将上述房地产用于抵押，甲方有权要求乙方赔偿甲方损失100万元；如甲方三年内不租赁该房屋、租房后不按实交付租金或三年内不能回购转让房屋的，乙方有权处置房产，不赔偿甲方损失；七、甲方在还清夏银富的全部借款本息后，要求回购上述房地产的，应提前30天书面通知乙方。除双方另有约定外，回购的价格与转让价相同，过户登记的税费双方各承担50%；……。房屋租赁合同约定，姚立山为甲方，朱根顺、史秋平为乙方，甲乙双方在平等、自愿基础上，就甲方将房屋、物品出租给乙方居住使用事宜，达成如下协议：一、甲方出租的房屋位于兴化市，面积308平方米，附属设施、物品见资产清单、照片、录像等合同附件；二、租赁期限三年，自2016年9月15日起至2019年9月15日止。租赁期满，如乙方未还清夏银富全部借款本息回购房屋，甲方有权收回出租房屋、物品，乙方应如期腾空交还；三、房屋租金每年16万元，本合同签订后180日内支付第一年租金，以后每年1月1日支付租金；四、乙方应合理使用承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施、物品损坏的，乙方应负责修复或按重置价赔偿……；五、违约责任：租赁期内，甲方不得转让出租房屋，否则乙方有权要求收回房屋，并赔偿相关费用损失，但乙方项目经营持续6个月亏损、明确表示或明显无力回购房屋的除外；租赁期内，乙方擅自转租、转让、转借的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担违约责任；乙方逾期交付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数支付每日1%的违约金；六、房屋交付及收回的验收：1.甲方保持租赁房屋及附属设施处于正常使用状态；2.交接验收时双方共同参与，如对装修等设施有异议应当场提出；3.乙方应于租赁期满后的2日内，将承租房屋及附属设施、物品交还甲方；4.乙方交还房屋、物品应当保持完好状态，不得留存物品或影响正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置，乙方无权要求甲方赔偿；七、租赁房产交付前，乙方向甲方交付履约保证金3万元。合同期满，乙方没有损坏房屋内的设施、物品，甲方应该在乙方交房后如数退还。……。上述两份合同签订当日，双方拍摄了16张房屋内的设施、物品照片，原、被告及夏银富均在照片上签名确认。同时，两被告向原告支付了履约保证金3万元。后双方于2016年9月14日办理了房屋产权及土地使用权过户手续，房屋一直由两被告居住使用。原告自认两被告于2017年4月29日、5月9日分别支付租金4万元、3万元，合计7万元，截止2019年9月15日合同期满，两被告尚欠原告租金41万元及合同期满后的房屋使用费。本院认为，1.虽然签订租赁合同时原告尚未取得房屋所有权，但在租赁合同履行不久，原告即取得了房屋所有权；另两被告辩称原告未支付购房款，因房屋买卖合同与本案非同一法律关系，两被告可依据房屋买卖合同向原告主张，故两被告以签订合同时原告未取得房屋所有权和未支付购房款为由主张租赁合同无效的意见无法律依据，本院不予采信。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2.被告未能按合同约定支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。虽然合同约定的违约金过高，但原告已主动降低违约金计算标准，原告要求按年利率24%计算逾期付款违约金的请求，本院予以支持。3.合同期满后，两被告既没有按合同约定条件回购房屋，亦未能向原告返还房屋，故两被告除应返还承租的房屋及附属设施、物品外，还应向原告支付房屋使用费。原告的上述两项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱根顺、史秋平于本判决生效后十日内向原告姚立山支付房屋租金41万元及逾期付款违约金(其中，9万元自2017年3月1日起、16万元自2017年1月1日起、16万元自2018年1月1日起至实际支付之日止,按年利率24%计算）；二、被告朱根顺、史秋平按年租金16万元的标准向原告姚立山支付房屋使用费（自2019年9月17日起至实际交房之日止）；三、被告朱根顺、史秋平于本判决生效后十日内向原告姚立山返还承租房屋及附属设施、物品（附属设施和物品以双方确认的16张照片为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10255元，由两被告负担，两被告于本判决生效后十日内向本院缴纳。原告预交的案件受理费10255元退给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；账号：47×××53）。审 判 长  陆传美人民陪审员  金 华人民陪审员  武哲飞二〇二〇年三月十一日书 记 员  冀宝琴