广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初528号原告:吕吉兴，男，1987年6月20日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县************，公民身份号码450************674。原告：蒋婷婷，女，1989年10月9日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县**********，公民身份号码450************923。上述两原告的共同委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：江愉，广东中亿律师事务所律师。被告：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑华金，职务总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，男，1982年3月17日出生，住陕西省洋县******白毛沟组，公民身份号码612************511。系公司员工。被告：珠海市欧家装修设计有限公司，住所地广东省珠海市香洲区**************，统一社会信用代码914***********714P。法定代表人：刘某1。被告：刘某1，男，1973年5月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码440************013。原告吕吉兴、蒋婷婷诉被告中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）、珠海市欧家装修设计有限公司（以下简称欧家公司）、刘某1商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人钟燕飞、江愉，被告汤臣公司的委托诉讼代理人覃文辉到庭参加了诉讼。被告欧家公司、刘某1经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告吕吉兴、蒋婷婷向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告汤臣公司于2018年11月4日签订的中山市商品房买卖合同；2.解除原告与被告欧家公司于2017年6月30日签订的中山市金御豪庭二期装修合同；3.被告汤臣公司向原告双倍返还已付购房定金60000元；4.被告汤臣公司向原告返还已付购房款288048元及支付违约金（违约金以288048元为基数，自起诉之日起按中国人民银行活期存款利率计至实际退还之日止）；5.被告汤臣公司承担原告已付按揭服务费1000元；6.判令三被告连带向原告退还装修款149865元。事实与理由：2017年6月30日，原告与被告汤臣公司签订一份认购书，约定由原告购买被告开发的位于中山市***************************，原告为此支付了定金3万元。由于被告汤臣公司需将购房总价款1206913元拆分购房款1057048元和装修款149865元，故原告同时与被告欧家公司签订一份中山市金御豪庭二期装修合同。签定合同后，原告于2017年7月29日向被告汤臣公司支付了首期购房款288048元及向被告欧家公司支付了装修款44959元，两被告均开具了收款收据。后原告又分别于2017年11月30日向被告欧家公司支付装修款29973元，于2018年4月2日支付装修款29973元，于2018年7月10日支付装修款44960元。2018年11月4日，原告与被告汤臣公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定由被告将上述房屋以1057048元的价格出售给原告，付款方式为2017年7月29日前支付首期款318048元，余款739000元办理商业贷款，被告应在2018年12月31日前取得竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的房屋交付给原告使用，如被告逾期交房超过270日，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日60日内退还全部已付款，并按已支付房款的同期银行活期存款利率向原告支付违约金。按照合同约定，原告已向被告汤臣公司支付了首期购房款318048元（含定金3万元），装修款149865元以及按揭服务费1000元，并按被告汤臣公司提供了住房证明、参保证明、银行流水等资料用于办理按揭贷款。从2017年6月签订认购书至今已超过两年时间，被告汤臣公司仍未办妥销售合同备案及按揭贷款手续，且一直未能交楼。一直到2019年10月17日，涉案房屋才通过综合验收备案手续。被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，并要求三被告返还购房款318408元及装修款149865元。被告欧家公司为一人有限责任公司，被告刘某1为其股东，根据公司法第63条的规定，被告刘某1应对欧家公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.中山市金御豪庭二期认购书、中山市金御豪庭二期装修合同、定金收据1张；2.首期款收据1张、按揭服务费收据1张、装修款收据4张；3.中山市商品房买卖合同；4.中山市商品房综合验收备案信息；5.微信聊天记录。被告中山市汤臣房地产开发有限公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.本案有两个法律关系，一个为预售房买卖合同纠纷，一个为装修合同纠纷，不能并案处理。2.原告的第一项诉讼请求没有法律和事实依据。原告依据买卖合同第八项的约定解除合同，被告提醒法庭和原告仔细阅读买卖合同第九条及第11.2条约定，第9条明确约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将涉案房产交付给买受人使用，按下列第二种方式处理。那么第11.2条明确约定因买受人未履行付清应付房价款、契税等款项，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任。因买受人未办理银行按揭手续，未支付涉案物业的购房尾款，未达到交付涉案物业的条件，因而买受人无权解除合同。3.涉案物业已于2019年7月24日预告登记在二原告名下，涉案物业已发生了物权的转移，虽然物权优于债权，但有两个例外，一个为买卖不破租赁，另一个为预告登记，因而涉案物业已预告登记在二原告名下，买受人应履行合同约定的债务。4.对原告的第二项诉讼请求，因为与被告没有关联性，不予确认。对原告的其他诉讼请求不予确认，因为我司按照合同约定没有违约。5.对原告的第六项诉讼请求不予确认，因为汤臣公司与被告欧家公司、刘某1无任何连带的法律关系。被告汤臣房地产开发有限公司向本院提供以下证据：1.履约催告函；2.不动产登记证明；3.快递单查询信息。本院认定事实如下：2017年6月30日，原告与被告汤臣公司签订一份认购书，内容为：1.两原告认购被告开发的位于中山市***************************，价款为1057048元；2.原告在签定协议时支付定金3万元，首期楼款288048元在2017年7月29日前支付，余款739000元通过办理按揭贷款方式支付；3.该物业的交楼标准为毛坯，被告于2018年12月31日前交付给原告使用。认购书还约定了其他条款。签订认购书当日，原告向被告汤臣公司支付了定金3万元。2017年7月29日，原告向被告汤臣公司支付了首期楼款288048元。2017年6月30日，两原告与被告欧家公司签订一份装修合同，约定：1.原告将其认购的上述房屋交给被告装修，装修总价款为149865元；2.第一期装修款44959元在2017年7月29日前付清，第二期装修款29973元在2017年11月29日前付清，第三期装修款29973元在2018年3月29日前付清，第四期装修款44960元在2018年6月30日前付清；3.原告需同时签署商品房买卖合同，买卖合同与装修合同不可分割，如因原告原因导致商品房买卖合同终止或解除的，视为原告单方终止或解除装修合同，原告按装修合同约定承担合同终止、解除的违约责任。装修合同还约定了其他条款。上述装修合同签订后，两原告分别于2017年7月29日向被告欧家公司支付装修款44959元，于2017年11月30日向被告欧家公司支付装修款29973元，于2018年4月2日向被告欧家公司支付装修款29973元，于2018年7月10日向被告欧家公司支付装修款44960元。2018年11月4日，两原告与被告汤臣公司就上述房屋签订一份商品房买卖合同，约定：1.购房款金额为1057048元，约定的付款时间及付款方式为在2017年7月29日前支付318048元，余款739000元通过办理商业贷款的方式支付；2.被告应在2018年12月13日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的房屋交付给原告使用；3.逾期交房超过270日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已支付房款的同期银行存款利息向买受人支付违约金；4.因买受人未履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，买受人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任。合同还约定了其他条款。在合同签订前的2018年2月26日，原告为办理按揭贷款，向中山市香山中信法律咨询服务有限公司支付了按揭服务费1000元。2019年7月24日，中山市自然资源局出具不动产登记证明，将涉案房屋预告登记在两原告名下。2019年10月17日，涉案房屋通过综合验收备案，取得竣工验收备案登记证。2019年12月1日，被告汤臣公司向原告发出履约催告函，告知原告涉案房屋已于2019年9月底具备交楼条件，要求两原告于2019年12月9日前办理收楼手续。2020年1月7日，两原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告不同意继续履行合同，认为合同已达到解除条件，而且由于现原告的工作地点已不在中山，购买中山房屋已无必要。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告汤臣公司签订的中山市商品房买卖合同、认购书以及原告与被告欧家公司签订装修合同均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。两原告已向被告汤臣公司支付了购房款318048元（含定金3万元），双方均没有异议，本院予以认定。根据商品房买卖合同的约定，被告汤臣公司应在2018年12月31日前将取得竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付给原告使用。虽然被告汤臣公司并未在合同约定的上述期限内将商品房交付给原告使用，但两原告仅支付了涉案房屋的首期款，剩余的购房款至今尚未支付，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告未付清购房款的，原告有权推迟商品房的交付时间，故原告未交楼的行为不构成违约，属行使先合同义务抗辩权的正当行为。原告主张剩余的购房按揭贷款尚未支付的责任不在原告而在被告，但原告未能对此举证证实，而且被告汤臣公司作为按揭贷款的收款人，其也没有理由故意拖延办理按揭贷款手续。现在涉案房屋已于2019年10月17日取得了竣工验收备案登记证，已符合合同约定的交付条件，而且该房屋已预告登记在两原告名下，只要原告履行了付款义务，被告汤臣公司即可履行交房义务。因此，两原告请求解除其与汤臣公司之间签订的商品房买卖合同，并以商品房买卖合同解除，请求将装修合同一并解除，理据不充分，本院不予支持。因此，对于原告要求被告汤臣公司返还定金、购房款及违约金、按揭服务费，并要求三被告连带退还装修款的诉讼请求，理据均不充分，本院不予支持，全部予以驳回。被告欧家公司及刘某1经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告吕吉兴、蒋婷婷的全部诉讼请求。案件受理费8782元，减半收取为4391元（原告已预交），由两原告自行承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年三月二十四日书记员  卢芷琪林雷