四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川13民终485号 上诉人（原审被告）：潘永，男，汉族，1979年7月14日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：刘暾，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡仲荣，四川恒耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李文，男，汉族，1987年4月25日生，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：陈朝阳，四川罡兴律师事务所律师。 原审被告：四川省营山县城乡建设综合开发公司，住所地四川省营山县城北坝横街**。 法定代表人：郭翔，总经理。 潘永与李文、四川省营山县城乡建设综合开发公司（以下简称营山城建公司）租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初7845号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人潘永上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实及理由：上诉人与被上诉人的租赁合同除约定不得经营地砖石材外，未限制也不可能限制被上诉人其他经营项目，被上诉人选择商业零售和水产销售，影响小区环境与住户发生纠纷被举报，损害是其自行选择项目不当所致，上诉人不能预见其选择的该项目违反规划，不存在明知不能经营该项目而故意隐瞒的情形，故原审判决解除合同及承担主要赔偿责任错误。 被上诉人李文辩称，双方租赁合同约定经营项目为除地砖、石材外的合法经营项目，上诉人提供证明让被上诉人取得百货和水产零售营业执照。但上诉人潘永所提供场地的消防通道、排水、排污均不能达到相关部门的标准要求，房屋并非商业用途，而是限制出租的地下车库，致被上诉人装修被强制拆除，其存在主要过错，故原审判决正确。 李文向一审法院提出的诉请：1、判令解除原告与被告潘永于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令二被告向原告返还房屋租金及保证金共计160000元；3、判令二被告连带赔偿原告损失496611元；4、判令二被告承担本案的诉讼费用。 原审法院查明，2014年1月23日，被告营山城建公司的代表人徐建民与被告潘永签订《租赁合同》，被告营山城建公司将位于顺庆区锦上花苑-2层地下室和车位，建筑面积大约9000㎡租赁给潘永使用，租赁期限为十年（2014年5月15日-2024年5月14日）；-2层车库水电不通，如潘永需要，由潘永自行负责安装；潘永所租赁的车库未安装消防设备，承租方在承租时已知晓该情况。 2019年4月29日，原告与被告潘永签订《房屋租赁合同书》，租赁房屋位置为南充市顺庆区清泉寺南路3号百姓超市背后指定位置；用途及经营项目除地砖、石材外的合法经营项目；经营期限为2019年7月1日至2024年5月1日止，房屋建筑面积为约1500平方米；租金以建筑面积计算，前三年计为每年150000元，第四年、第五年逐年递增5%；签订本合同之时，原告向被告潘永一次性支付10000元；被告潘永为原告提供水、电到户、消防通道、排水、排污（须达到各相关部门的要求标准）；因国家政策、法规或人力不可抗拒的因素造成本合同不能继续履行的，可以终止合同，原告及潘永均不承担责任；租赁期内，因原告违反合同约定，被告潘永有权终止合同，并不予退还租金余额，不予退还保证金。因被告潘永的原因导致终止合同，被告潘永需向原告支付原告的装修投入、消防投入、经营损失并退还其保证金。2019年4月29日，原告向被告潘永转账支付了160000元，其中租金150000元、保证金10000元。原告在承租了案涉场地后即开始装修。 2019年6月4日，原告持被告潘永提供的证明（兹证明我公司开发的位于南充市顺庆区（全层）与夹层（全层）属非住宅性质，我公司自留，目前并未办理房屋不动产权证。特此证明。四川省营山县城乡建设综合开发公司）以及案涉房屋所在楼栋的土地使用权证，以徐碧慧的名义办理了名为南充市顺庆区鲜大姐生鲜百货店的个体营业执照，经营场所顺庆区清泉寺南路**锦上花园负**；经营范围“水果、蔬菜、肉类、百货、调味品、海鲜、水产、禽蛋、粮油。销售”。 2019年8月16日，南充市顺庆区综合行政执法局作出南顺综执舞凤停建（施）[2019]第816号《南充市顺庆区综合行政执法局责令停止建设（施工）决定书》，其上明确，营山城建公司在锦上花苑小区地下室负一层无证装修的行为，违反了相关法律规定，属违法建设施工行为，责令营山城建公司立即停止建设，并接受相关处理；2019年9月9日，该局向被告营山城建公司发出南顺综执舞凤责改[2019]第991号责令（限期）改正通知书，载明营山城建局存在锦上花苑小区地下室负一层改变规划用途行为，违反了《南充市城市道路车辆通行管理条例》第十五条第一款的规定，现责令营山城建局在2019年9月25日18时前对上述问题进行改正。被告营山城建局对该两份南充市顺庆区综合行政执法局发出的行政文书并未在指定的期限内申请复议或采取其他救济手段。 原、被告均确认案涉场地已被南充市顺庆区综合行政执法局拆除；原告与被告的微信记录显示，原告在租赁之时，即已清楚承租场地位于地下负二层，与潘永之间的微信记录也显示原告质疑过场地的规划用途。原告于诉前单方委托四川品正房地产土地资产评估有限公司对案涉场地（南充市顺庆区，清泉寺南路3号百姓超市背后指定位置房屋）的装饰装修工程项目的重置价值提供参考；评估重置价值为496611元：其中消防系统的造价为118055元。原告于庭审后提交的装修票据总额超过评估重置价值496611元。 原审法院认为，被告潘永、营山城建局签订的租赁合同明确案涉场地（锦上花苑地下负二层）为车库，水电不通，未安装消防设施，因此，被告潘永对其转租给原告李文场地的规划用途不包括商品零售及水产销售应为明知；而原告在亲看现场并对场地性质存疑的情况下，抱着侥幸心理，与被告潘永签订了租赁合同并向被告潘永支付了首年租金150000元及保证金；现该场地不符合相应的建设规划用途而被南充市顺庆区综合行政执法局强行拆除，原被告约定的原合同目的已不能实现，原告在本案诉前调解阶段即已向被告潘永明示了解除合同的意愿，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项之规定，原告主张解除与被告潘永签订的租赁合同的诉请，予以支持。 原告与被告潘永之间订立的租赁合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，双方应互负返还义务，并赔偿对方相应的损失。被告潘永在扣除原告诉至法院之日止6.5个月期间的房租后，将余下的房租68750元及10000元保证金返还给原告。被告明知案涉场地不具备商业零售及水产销售的规划用途仍将该场地租予原告李文，主观明知而未向原告明确披露该情况，被告潘永就装修损失应承担主要责任，酌定为55%；原告李文对场地性质存疑仍心存侥幸进行了装修并申领了营业执照予以经营，对装修损失应承担次要责任，酌定为45%。被告潘永辩称原告诉请的装修损失系依据其单方委托的评估机构所作评估结果，但该诉请金额低于装修票据金额，且被告潘永并未举证证明评估程序违法，也未申请对装修损失进行重新鉴定，因此，对原告的装修损失认定为496611元。原告应承担装修损失223475元；被告潘永承担273136元。 被告营山城建公司并非本案租赁合同的当事人，其向被告潘永提供的证明仅表明锦上花苑负二层（全层）属非住宅性质，而未明示为通常意义上的商业（商铺）性质，原告李文不能举证证明被告营山城建公司与被告潘永串通欺骗原告，因此，原告要求被告营山城建公司对被告潘永应承担的损失承担连带责任的诉请，不予支持。判决：一、被告潘永于本判决生效之日起十日内向原告李文返还余下的租金68750元及保证金10000元；二、被告潘永于本判决生效之日起十日内赔偿原告李文租金损失273136元；三、驳回原告李文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10367元（原告已预交），原告李文负担4500元，被告潘永负担5867元。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，上诉人潘永从原审被告营山城建公司取得租赁物的使用权时，已经明知其规划用途为车库，然而其转租给被上诉人李文时，约定用途为地砖石材外的所有经营项目，且约定出租物消防通道、排水、排污须达到各相关部门的要求标准，表明其对出租物的瑕疵负有担保责任。上诉人潘永明知出租物权利受限而出租给被上诉人用于商业经营，并出具证明让其办理了营业执照，导致被上诉人李文将租赁房屋装修后被行政机关强制拆除，存在主要过错，原审判决上诉人承担主要赔偿责任并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10367元，由上诉人潘永负担。 本判决为终审判决。 审判长  王维登 审判员  刘荣耀 审判员  蒙琼梅 二〇二〇年三月三十日 书记员  朱 丹