山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2019）晋0502民初2934号原告：乔某，男，汉族，1966年12月9日生，山西省晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：李某、侯某，山西泽州律师事务所律师。被告：晋城市桔子快捷酒店有限公司。法定代表人：韩某，执行董事。住所地：晋城市城区泽州路**。委托诉讼代理人：周某、王某，山西赛林律师事务所律师。被告：韩某，男，汉族，1976年7月31日生，江苏省盐城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：王某，山西赛林律师事务所律师。原告乔某诉被告晋城市桔子快捷酒店有限公司（以下简称“桔子酒店”）、韩某合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告乔某的委托诉讼代理人李某、侯某，被告桔子酒店的委托诉讼代理人周某、王某，被告韩某的委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乔某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告和被告签订的《框架协议书》和《合作展期协议》已于2019年8月2日解除；2、判令被告向原告返还位于晋城市泽州路建筑物，并按合同约定向原告支付承包金、固定收益、合作费用、品牌使用费、违约金等费用直至其实际返还建筑物之日止（截至2019年8月30日上述费用为2021300元）；3、判令被告赔偿因其擅自拆毁建筑外立面、门头、大厅等给原告造成的经济损失950000元（此为暂估数额，最终以鉴定为准）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：涉案建筑物晓光大厦位于晋城市泽州路，属于晋城市城区钟家庄街道办事处晓庄居委（以下简称晓庄居委）所有。原告从2002年即开始长期承包晓光大厦经营餐饮住宿等业务。被告韩某系被告桔子酒店的股东和法定代表人。2012年12月4日，原告经和被告桔子酒店平等协商，双方自愿签订了《框架协议书》。该协议书约定：由被告桔子酒店承包经营晋城市晓光大厦，自主经营、自负盈亏，承包期限自2012年12月11日至2017年12月31日；被告除按照原告与晓庄居委签订的承包协议承担承包金外，针对原告前期装修投入部分每年另外向原告支付固定收益80万元。协议签订后，双方均按约定履行了各自义务。2017年后半年，因原告和晓庄居委签订的《承包经营合同》和《补充协议》期限届满，是否能续签合同尚不确定，原告和被告韩某于2017年12月17日签订了《合作展期协议》，约定如果原告能够与晓庄居委续签承包协议，双方同意将原签订的《框架协议书》展期执行，同时将被告原承担的每年向晓庄居委支付承包金的数额确定为210万元，该承包金由被告分两次向原告支付；双方还约定被告于每月20日前向原告支付合作费用24000。如被告逾期付款，每延误一天支付百分之三的违约金，逾期一个月仍未支付的，原告有权解除协议，收回经营标的物，被告承诺配合移交，不予阻拦。展期协议签订后，原告经多方努力，最终于2018年7月1日与晓庄居委续签了晓光大厦的承包协议，被告得以按展期协议继续承包经营晓光大厦。但在此期间，被告并未向原告支付2018年1月1日至2019年8月30日的固定收益133.33万元，原告多次催要，被告以种种理由拖延支付。2019年6月，被告又违反约定，未按期支付下半年的承包金河每月的合作费用，并拖欠至今。2018年8月，因被告迟迟未能将经营手续变更为桔子酒店，双方通过微信约定被告继续使用晓光大厦的经营手续，其每月向原告支付品牌使用费2.2万元，该费用被告按月支付至2019年6月，后无故停止支付。鉴于被告拒绝支付固定收益、承包金、合作费用和品牌使用费，且已逾期一个月以上，根据双方签订的《合作展期协议》第六条的约定，原告向被告送达了解除通知书，通知被告解除双方签订的《框架协议书》和《合作展期协议》，被告已于2019年8月2日收到该通知书。另外，在合同履行期间，被告于2019年4月擅自拆毁晓光大厦的外立面、门头、大厅、水泵房等建筑设施，给原告造成经济损失约95万元。综上所述，被告违法合同约定，拒不支付相关款项，原告已按合同约定向其送达解除合同通知书，双方所签相关协议已自送达之日解除。合同解除后，被告应向原告返还其承包占有的所有建筑物，支付已经拖欠及计算至实际返还晓光大厦之前的固定收益、承包金、合作费用和品牌使用费，并根据合同约定支付违约金，承担相应的违约责任。另外，被告对其在承包期间损毁的建筑设施也应承担相应的赔偿责任。因此，为维护原告的合法权益，特根据相关法律规定提起诉讼，请求人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告桔子酒店和被告韩某辩称：一、本案合同解除权不成立，双方应继续履行合同，被告承诺在原告履行了相应的合同义务后及时支付对应各项费用。（一）原告履行合同不符合约定，其未完全履行承包经营权的移交义务以及标的物的完全交付义务，被告享有先履行抗辩权，有权拒付相应款项。本案是一起基于企业承包经营权发生的纠纷。晋城市晓光大厦为晋城市城区晓庄居委所有的集体企业。2002年原告从晓光居委处得到了该企业的承包经营权，2012年其将该承包经营权又承包给了韩某，进而双方签订了《框架协议书》。2012年12月4日以来原告多次不履行合同约定。主要表现如下：1、根据《框架协议书》5.1.2条约定，被告有权直接对次承租人进行管理并收取租金。无奈下，2018年双方签订《补充协议》，第2条第3款约定原告在进行外租时租金必须由韩某确认，并可抵减总房租费用。岂知在交纳2019年度上半年和下半年租金时，原告并未扣除，依然要求先行支付210万元租金，并未抵减。2、原告未完全履行标的物的交付义务。原告在与晓庄居委续签合同时，南楼二楼属于租赁范围。被告多次催告并发函，但其却迟迟不予交付，导致被告不能进行统一规划，影响正常经营。3、原告曾将主楼三楼出租给第三方经营KTV，2012年年底原告移交晓光大厦时主楼三楼并未完成移交，导致被告无法正常使用主楼，未解决该问题，被告支付了110万元的KTV转让款及装修赔付款，该部分款项应当由原告承担。4、原告未完全移交晓光大厦的相关手续，如部分财务手续。双方合作以后因原告原因，被告无法及时收回酒店的每日营业款，严重影响资金计划。5、2017年12月份双方形成的《合作展期协议》是对原《框架协议书》中企业承包经营事宜的展期，而原告却仅仅以租赁关系与晓庄村委续约，此举也是对被告企业经营承包权的严重损害。（二）被告自2012年合同签订后，始终按约履行自身合同义务，且投入了巨额装修改造资金，故本案合同不宜解除。被告自合同签订后，先后两次投入巨额千余万资金对酒店进行装修升级改造并支付了460万元的所有者权益款，如解除合同，必将引发原被告新的矛盾，且会给被告造成巨额经济损失，从合同法公平原则考虑，本案合同目前不宜解除。（三）被告目前仍然享有承包经营权范围内的三分之二的所有者权益。2012年双方形成合作关系时，根据框架协议书4.1条之约定：“经甲乙双方商定：对乙方对承包范围内享有的所有者权益作价690万元，该等所有者权益包括但不限于乙方基于承包经营及投资而对承包范围所有享有的一切权益”。上述所有权权益金460万元被告已经及时全额支付。基于此考虑，也不宜判决解除合同。二、对于原告主张的第二项诉请，因合同解除权并不成立，合同尚未解除，自然应当不成立，不应支持。三、对于原告主张的第三项诉请无事实和法律依据，依法不应支持。根据《框架协议书》第12.2条的规定，被告有权对承包范围内的标的物进行装修改造，且装修改造方案无须报原告批准即可实施，故被告系依合同约定对外立面、门头、大厅等非“主体结构或承重结构”进行装修改造，并非擅自拆毁，因此原告第三项诉请并无事实和法律依据，依法应予驳回。综上，本案原告违约在先，其合同解除权不成立，双方应当继续履行合同，同时原告的其他诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。原告乔某围绕诉讼请求向本院提供：1、被告桔子酒店企业信息公示报告1份。证明：被告韩某系被告桔子酒店法定代表人，其行为代表被告桔子酒店。2、原告乔某与被告桔子酒店于2012年12月4日签订的《框架协议书》1份。证明：2012年12月4日，原告与被告桔子酒店签订《框架协议书》，约定由被告桔子酒店承包经营晋城市晓光大厦，承包期限自2012年12月11日至2017年12月31日；被告除按照原告与晓庄居委签订的承包协议承担承包金外，针对原告前期装修投入部分每年另外向原告支付固定收益80万元。协议签订后，双方均按约定履行了各自义务。3、原告与被告韩某于2017年12月17日签订的《合作展期协议》1份。证明：2017年后半年，因原告和晓庄居委签订的相关协议期限届满，是否能续签合同尚不确定，原告和被告韩某于2017年12月17日就原告与被告桔子酒店于2012年12月4日签订的《框架协议书》签订了《合作展期协议》，约定如果原告能够与晓庄居委续签承包协议，双方同意将原签订的《框架协议书》展期执行，承包金为每年210万元，于每年12月31日前预付前半年承包金105万元，每年6月30日前预付后半年承包金105万元；被告于每月20日前向原告支付合作费用24000元；同时约定如被告逾期付款，每延误一天支付百分之三的违约金，逾期一个月仍未支付的，原告有权解除协议，收回经营标的物，被告承诺配合移交，不予阻拦。4、原告与被告韩某微信聊天记录1页。5、被告向原告支付合作费用及品牌使用费的转款凭证6支。4-5证明：2018年8月，因被告迟迟未能将经营手续变更为桔子酒店，双方通过微信约定被告继续使用晓光大厦的经营手续，其每月向原告支付品牌使用费2.2万元，其依约向原告支付品牌使用费和合作费用（每月共计4.6万元）至2019年5月份。6、原告向被告韩某发出的《解除合作协议通知书》1份。7、原告向被告韩某发送特快专递查询单1份。6-7证明：因被告未能按约向原告支付2019年后半年承包金、合作费用等，截至2019年8月1日逾期超过1个月，按照《合作展期协议》约定截至2019年8月20日违约金为2019240元（原告在此仅主张20万元），故原告依约向被告发出了《解除合作协议通知书》，并要求其于2019年8月5日前移交房屋，但被告至今未向原告移交。8、晓光大厦现状照片3张。证明：因被告擅自将晓光大厦外立面、大厅、水泵房设备等拆除，给原告造成了巨大的经济损失，原告暂主张损失金额95万元，具体数额待鉴定后确定。承包金按照合同约定每年是210万元，被告欠付2019年7月和8月两个月费用35万元，合作费用按照约定每月2.4万元，被告欠付6、7、8月，共计7.2万元，品牌费共欠6.6万元，固定收益被告2018年1月1日计算至2019年8共欠133.33万元，违约金按照约定，每日3%，我们主张20万元的违约金，实际计算至被告退房之日止。原告补充提交证据：1、原告和晓庄社区签订的补充协议一份，该协议与被告提供的协议不一样，该协议中约定原告向晓庄社区提供办公室两间，加上租赁协议中的三间，原告一共向晓庄社区提供５间，南二楼７间，给了被告２间。２、被告２在2019年8月3日日出具的回函一份，证明被告２已经收到解除合作协议通知书，同时回函中，被告２也提到南二楼的移交问题。被告桔子酒店质证称：对证据1真实性无异议，证明目的无异议。对证据2真实性无异议，但对证明内容有异议，该协议书恰恰说明了原告没有按照约定履行合同的义务。具体为：原告擅自直接向次承租人收取租金，损害被告的承包经营权，原告未完全履行企业承包经营权的经营手续，企业的控制权还在原告处，另外，被告享有承包范围内容的三分之二的权利。对证据3真实性无异议，但我们认为合作展期协议是针对原框架协议中承包经营权的展期，而不是租赁关系的展期。对证据4真实性不予认可，该证据不具备证据的形式效力，双方没有最终形成合议。对证据5真实性无异议，但是转让凭证无法体现具体的性质，转账的摘要中是往来款、货款等，对其用途和性质没有明确的表述。对证据6真实性不予认可，证据中没有我方授权委托人等具有签收手续的人的签字，不能视为合同解除权的形成，原告违约在先，合同解除权不成立。对证据8，第一张不是现状照片是效果图，第二张和三张是现场拍的，但不能证明原告的证明目的，因为按照框架协议第12.1、12.2条的约定，只要在被告没有损害和危急房屋主体结构等，被告可以对承包范围内的进行改造，被告的改造符合合同约定，不构成违约。我方提供的证据与被告2的证据一致，由被告2进行举证。对原告提供的2018年7月1日的补充协议真实性有异议，我们认为该证据可能是原告为了应诉而伪造的。因为当时原告与社区已经做出个约定协议，不可能又有一份补充协议，且被告从未见过，同时在原告与被告２的补充协议中没有体现他们所说的第二份补充协议的内容，即使是真实性的，原告从来没有向被告２释明，所以该协议的效力不及原告与被告２的补充协议之上。对回函的真实性不予认可，且是复印件。被告韩某质证称：原告的第一组证据，该证据可以证明被告韩某不是本案的适格被告，驳回对被告2的起诉。对证据4-5，原告要证明被告每月承担2.2万的品牌使用费，但是时间显示的8月31日，没有明确品牌使用费的具体金额，根据2018年的补充协议中，双方明确约定品牌使用费是2万元。对证据7，没有相应的快递单，且签收地点在西安，与两被告的经营场所均不符合。其他意见同被告1的意见一致。对原告补充协议的内容，没有说把南二楼归还给晓光大厦，而是由原告使用南二楼7间房，故原告应移交南二楼。被告桔子酒店和被告韩某共同向本院提供以下证据：第一组：1、框架协议书、原告与第三方签订的租赁合同，证明双方于2012年就晓光大厦的承包经营权达成协议，约定被告经营承包，双方对经营的范围、期限、方案进行了约定，约定被告有权对次承租人进行管理并直接收取租金，但实际履行中，原告仍与第三方签订租赁合同并收取租金，违反了合同约定。2、双方的补充协议、晓光大厦的照片，证明根据补充协议的第二条约定，原告对外出租业务的租金必须由被告确认，且与被告总房租进行抵减。第二组：原告与晓庄村委签订的房屋租赁合同及补充协议、告知书，证明原告在与晓庄村委第二次续签合同中，南楼二楼在租赁范围内，根据框架协议书的约定，原告应当将以上的二楼交付给被告，但其迟迟不予交付。2019年5月30日，被告发函要求原告交付南楼二楼，但原告未交付。第三组：原告与第三方签订的KTV承包合同、原告出具的收到ktv的转让款及赔付款的收条，证明原告交付标的物时存在第三方权利，导致被告无法对主楼进行整体使用，为解决该问题，被告向原告支付了110万元的转让款及装修赔付费，该部分款项应当由原告承担。第四组：框架协议书、情况说明、复函，证明根据框架协议书约定，被告对晓光大厦享有唯一的、排他的、独占的经营管理权，但在合同过程中，因原告原因导致被告无法收回每日的酒店营业款项且被告依据合同约定对晓光大厦进行装修改造时，原告发函进行干预并要求恢复原状，严重影响和干扰了被告的经营管理权。第五组：合作展期协议、双方签订的补充协议，证明双方签订的合作展期协议是双方就晓光大厦承包经营权继续合作而进行的展期，但原告以租赁关系同晓庄村签订协议，导致被告的承包经营权严重受损，除此除外，还需要每月额外支付2万元的品牌使用费。第六组：原告出具的收到460万元所有者权益款的收条、被告2013-2014装修款明细账、被告2019年装修合同，证明被告为履行本合同，已经先后投入1500万元，如果解除合同，将会给被告及双方造成巨额的损失，故合同不应当解除。第七组：合作展期协议、被告2017年向原告支付承包金的付款凭证，证明2018年之前，被告每年向原告支付的费用包括两部分，一部分原告需向晓庄村委支付的125万元的承包金，另一部分为原告自己享有的80万元承包金、固定收益，两项合计205万元，在2017年底签订合作展期协议时，双方约定被告每年付原告承包金210万元，该210万元中除包括村委承包金外，有包含了原告诉请中的固定收益。第八组：框架协议，证明协议书的12.2条约定，被告有权对承包经营权范围内的标的物进行装修改造，且装修改造方案无须报原告批准即可实施，因此，双方第三项诉请并无事实和法律依据，应依法驳回。被告桔子酒店补充证据：营业执照、原来的组织机构代码、卫生许可证等证件，证明按照框架协议的约定，被告享有的是承包经营权，那么晓光大厦所有的证件证照不能仅仅做纸面的移交，还应当变更法定代表人和手续控制权，双方履行六年来，整个晓光大厦的所有手续、财务、消防手续都在原告控制之下，这印证了原告未按照框架协议和展期协议约定，其违约在先。原告乔某质证称：对第一组证据，框架协议书真实性无异议，对租赁合同不认可，但是根据双方签订的合作协议中明确晓庄社区租给原告的晓庄大厦是除已经出租的门面，剩余的才是出租给被告的。对补充协议真实性有待核实，该协议中约定的品牌使用费是２万元，但实际上是按照2.2万元履行的。对照片的真实性无异议。原告的第一组证据不能证明其主张，因为仅仅凭合同不能证明原告向次租人收取租金。另外，被告承认租金陆续返还给被告２，且双方约定对2019年2月之前的事情已协商解决。延迟履行抗辩权是有时限的，这些行为即使存在，也是4-5年前的事情，双方已经协商解决，不能作为本次对原告解除合同的抗辩。对第二组证据，原告与村委的协议真实性无异议，但是该两份协议明确约定，南二楼共七间，原告要向居委提供５间办公室，被告所述南楼没有交付，其中给了原告２间，原告已履行交付义务。不能证明原告没有将南二楼交付就履行抗辩权，不予支付租金等所有款项。对第三组证据的真实性不认可，该事情发生在2013年，不能作为被告2019年履行抗辩权的依据。对第四组证据中框架协议真实性无异议，对情况说明和复函，需要庭后核实。情况说明已经约定双方互不追究。另外，被告１补充的证据，被告是保管晓光大厦的所有手续，被告主张移交就变更法定代表人不能成立。对第五证据中合作展期协议真实性无异议，对补充协议有待核实。被告的主张不能成立，原告没有签订经营权续租，不能说明原告违约。取得经营权续租是展期协议的前提而非义务。对第六组证据真实性不认可，与本案没有关系。对第七组证据真实性无异议，但是不能证明原告的主张。付款凭证证明在2018年以前双方履行合同是正常的，也说明被告以2012-2017年的事情作为抗辩不能成立的。展期协议是对框架协议的补充，在补充协议中，未对固定收益80万元作出变更，仍应当按照原协议履行。原告在2002年和晓庄社区签订合同，合同约定承包金总计125万元，合同期满后，晓庄社区主张租金至少要增加50%，同时以后年度的租金要开具发票，开具发票的增值税和房产土地税等税率总计是17%，在这种情况下，原告和被告协商了承包金是210万元，这个数额不包括原告在原协议中的每年80万元的收益，后来原告经过和晓庄居委的协商，在2018年7月1日签订了新的租赁合同，被告所述210万元包括了固定收益是不能成立的。对第八组证据真实性无异议，不能证明被告的主张，本案的大厅、门头改造是根据泽州路的改造进行的，被告行为超出了合同范围，应当赔偿相应的损失。对于被告１补交的证据质证：所有的手续已经移交，根据合同约定被告是代为保管，所以被告主张变更法人、变更财务人员不能成立，原告没有违约。经审理查明：案涉建筑物晓光大厦位于晋城市泽州路，属于晋城市城区钟家庄街道办事处晓庄居委（以下简称“晓庄居委”）所有。原告从2002年即开始长期承包晓光大厦经营餐饮住宿等业务。被告韩某系被告桔子酒店的股东及法定代表人。2012年12月4日，鉴于原告乔某经晓庄居委任命为晋城市晓光大厦的总经理，并担任晋城市晓光大厦的法定代表人，晋城市晓光大厦代表原告乔某实际行使原告承包范围内的经理管理权及投资收益权。被告桔子酒店进行承包经营的事实。原告和被告桔子酒店、案外人晋城市晓光大厦三方签订了《框架协议书》，其中第三条约定，承包期限自2012年12月11日起至2017年12月31日止，截止日期与乙方（即原告乔某）承包经营合同确定的截止日期相同；第4.3条约定，甲方（即被告桔子酒店）对承包范围内的经营项目进行承包，由甲方自主经营、自负赢亏、自担风险、自我发展；第4.4条约定，自2013年1月1日起，甲方每年向乙方（即原告乔某）支付承包金80万元，分两期支付，每年三月底前向乙方支付承包金40万元，每年9月底前向乙方支付承包金40万元。协议签订后，双方均按约定履行了各自义务。2017年12月，原告与晓庄居委签订的《承包经营合同》、《补充协议》和原、被告于2012年12月4日签订的《框架协议书》约定履行期限均将届满。2017年12月17日，原告与被告韩某经协商签订了《合作展期协议》，明确载明如乙方（即原告乔某）顺利完成与晓庄村的续签合同手续，一致同意将原签订的《框架协议书》展期执行；第一条约定，此展期协议针对的标的物为晓光大厦（晋城市泽州路）建筑物，不论以后甲（即被告韩某）、乙方注册公司为何名称，此协议标的物针对甲、乙二人，均不得以公司名称或人员变更而终止本协议；第二条约定，甲方每年付乙方承包金人民币贰佰壹拾万元（含晓庄村委给乙方开具的收款原始凭证总额），于每年12月31日前预付前半年承包金壹佰零伍万元，每年的6月30日前预付后半年承包金壹佰零伍万元；第三条约定，甲方每月于当月20日前付给乙方合作费用贰万肆仟元整；第六条约定，如甲方未按第二、三条之规定按时支付给乙方，延误一天每天向乙方支付应付金额百分之三的违约金；逾期一个月，乙方有权单方终止合同，收回经营标的物，对此甲方承诺主动配合移交，甲方承诺不以任何理由阻拦，并在此声明放弃上诉权和抗辩权。2018年7月1日，原告与晓庄村委就本案涉建筑物签订了《房屋租赁合同》和两份《补充协议》，约定由原告继续承租案涉建筑物。同日，原告乔某与被告韩某签订《补充协议》，协议第四条约定，甲方（即被告韩某）使用乙方（即原告乔某）品牌名称截止日期为2018年11月30日，超期每月支付乙方品牌使用费2万元。2019年8月1日，因被告未能按照双方于2017年12月17日签订的《合作展期协议》第二、三条之约定，按期支付2019年后半年承包金及相应合作费用，原告通过EMS中国邮政速递物流向被告韩某发送了《解除合作协议通知书》，明确告知被告“解除你与我本人2012年12月4日签订的《框架协议书》和2017年12月17日签订的《合作展期协议》”，被告于2019年8月2日签收，并于2019年8月3日向原告回函表示对《解除合作协议通知书》已收悉。另查明，被告将案涉建筑物晓光大厦的外立面、门头、大厅、水泵房等进行了拆除并重新装修。原告于第一次开庭前申请对被告私自拆毁案涉房屋的对立面、门头、大厅、水泵等设施给原告造成的损失进行司法鉴定，第二次开庭审理中，原告当庭撤回了该鉴定申请。本院认为：原被告签订的《框架协议书》和《合作展期协议》，是双方的真实意思表示，且双方均盖章并签字予以确认，因此协议合法有效，双方应按协议约定各自履行其义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中原告根据《合作展期协议》第二条、第三条、第六条的约定，主张被告存在违约要求解除原被告签订的《框架协议书》和《合作展期协议》，于2019年8月1日向被告发送了《解除合作协议通知书》，被告韩某于2018年8月2日确认收悉，2019年8月3日被告韩某向原告回函。根据本案的事实，被告存在违约已逾期超过一个月未支付给原告相应的费用，因此原告要求解除《框架协议书》和《合作展期协议》的主张符合法律规定，本院依法予以支持。针对协议是否解除问题，被告根据享有的先履行抗辩权，提出了原告违反主合同义务的违约情形，认为协议不应该解除，双方应继续履行合同。对于被告提出的第一个违约情形，根据《框架协议书》第5.1.1条的约定，被告主张有权直接对承包范围内的次承租人进行管理并收取租金，但在实际履行过程中，原告仍直接与次承租人签署租赁协议并收取租金。本院认为，被告庭审中仅提供原告与第三方的租赁合同及晓光大厦外租情况现状照片，无法充分的证明其主张。对于被告提出的第二个违约情形，被告称原告未将涉案建筑物南二楼七间房交付给被告，原告对此称，根据其与晓庄居委2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》第三条第2款约定：“乙方（即原告）为甲方（即晓庄居委）免费提供办公室三间供甲方使用。”及两份《补充协议》的约定（一份约定：“乙方免费提供大、小会议室为甲方举证会议使用。”；另一份约定：“乙方使用南二楼办公室7间，同时须为甲方提供会客室两间。”），原告已经将7间房中的5间房交由晓庄居委使用，剩余2间房已经全部移交给被告。本院认为，根据第二次庭审调查，被告对原告与晓庄居委签订的上述协议是知情的，虽被告称2018年6月份才发现没有交付7间房，但是仍缴纳了2019年上半年的房租也未扣除这7间房的租金，被告以此认为原告违约，拒不继续履行2019年后半年的付款义务，本院认为其抗辩理由不充分，无法予以支持。对于被告提出的原告未将晓光大厦的各项经营手续及资质证照转移至被告名下及原告与晓庄居委以租赁关系签订的《房屋租赁合同》，严重影响了被告的承包经营权。本院认为，被告以原告未将财务手续进行移交，导致被告无法收回酒店的每日营业款，其并未提供充分的证据予以证明，虽被告提供了情况说明，但说明中记载的是“因一些当时没有处理好的事情，导致甲方（即被告韩某）无法收回每日的酒店营业款项，也不能按期交付房屋租金，经甲乙（即原告乔某）双方协商决定本次互不追责。”根据该情况说明的内容，导致被告无法收回每日酒店营业款项的原因并未明确的记载是由于原告未将财务手续进行移交，且被告也于2019年2月28日前向原告交付了2019年上半年房租，因此对被告的主张依法不予支持。针对原告提出的第二项诉请，本院认为，因原被告的合同关系应解除，故被告应向原告返还案涉建筑物，并按协议约定向原告支付相应款项。被告韩某系被告桔子酒店的法定代表人及股东，被告韩某与原告于2017年12月17日签订的《合作展期协议》即代表被告桔子酒店，且在此期间，被告桔子酒店实际占有并使用案涉建筑物，故被告桔子酒店应向原告返还建筑物并赔偿相关损失。被告韩某与原告于2017年12月17日签订的《合作展期协议》第一条明确约定：“此展期协议针对的标的物为晓光大厦（晋城市泽州路1588号）建筑物，不论以后甲、乙方注册公司为何名称，此协议标的物针对甲、乙二人，均不得以公司名称或人员变更而终止本协议。”据此，被告韩某明确表明其个人受本协议条款约束，并约定了相应违约责任，故其应与被告桔子酒店共同向原告赔偿相应损失。对于原告主张的承包金，根据《合作展期协议》第二条的约定，每年的承包金为210万元，原告主张计算了2019年7、8月，计2个月为35万元，本院认为，其主张合法合理，依法予以支持。合作费用，根据《合作展期协议》第三条约定，于每月20日前支付2.4万元，原告根据提供的6支晋城银行收款回单主张被告已支付至2019年5月，因此主张计算2019年6、7、8月，计3个月为7.2万元，本院认为，其主张合法合理，依法予以支持；品牌使用费，原告根据原被告的微信聊天记录及4支晋城银行收款回单，主张品牌使用费每月2.2万元，计算2019年6、7、8月，计3个月为6.6万元。本院认为，根据2018年7月1日原被告签订的《补充协议》第四条约定，品牌使用费为每月2万元，并非原告主张的2.2万元，且微信聊天记录也并未注明品牌使用费具体的金额，原告仅仅是依据6支晋城银行的收款回单推算出品牌使用费的实际履行金额为2.2万元，对此被告也不认可2.2万元，只认可协议约定的2万元，因此对于原告主张的品牌使用费，本院认为应按每月2万元计算原告主张的3个月为6万元；固定收益，原告根据《框架协议书》第4.4条约定，按每年80万元的固定收益，主张2018年1月1日至2019年8月30日，计20个月为133.33万元。本院认为，《框架协议书》第4.4条，80万元属于承包金性质，后《合作展期协议》将承包金金额变更为210万元（含晓庄村委给原告开具的收款原始凭证总额），因此原告已主张承包金，现又主张固定收益，属于重复计算，本院不予支持；违约金，原告根据《合作展期协议》第六条的约定主张按日利率3%计算违约金为20万元，其中包括承包金的违约金：105万元×3%/日×62日=1953000元（2019.6.30-2019.8.31，计62日）；合作费用的违约金：2.4万元×3%/日×61日=43920元（2019年6月20日应付2.4万元，至2019年8月20日计61日），2.4万元×3%/日×31日=22320元（2019年7月20日应付2.4万元，至2019年8月20日计31日）。以上违约金共计2019240元。本院认为，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”，因此原告主张按协议约定的日利率3%计算违约金，不符合法律规定，超过了年利率24%，对于原告主张的违约金应按年利率24%（即日利率0.065%）计算承包金的违约金为42315元，合作费用的违约金为1435元，共计43750元。以上各项损失共计525750元（原告主张计算至2019年8月份）。被告在庭审结束后自愿向原告支付2019年下半年的各项损失共计861388元，并向本院提交晋城银行电子回单一份予以证明。针对原告提出的第三项诉请，因第二次庭审中，原告申请撤回了鉴定申请，且原告也并未向本院提交证据证明其该部分损失，本院认为，对原告的此项诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：依法解除原告乔某与被告晋城市桔子快捷酒店有限公司、案外人晋城市晓光大厦三方于2012年12月4日签订的《框架协议书》以及原告乔某与被告韩某于2017年12月17日签订的《合作展期协议》。被告晋城市桔子快捷酒店有限公司与被告韩某返还位于晋城市泽州路的建筑物给原告乔某，并向原告乔某支付截至2019年8月30日的承包金、合作费用、品牌使用费、违约金共计525750元（被告已支付2019年下半年的各项损失共计861388元，多支付给原告335638元）。驳回原告乔某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，给付义务人应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15285元，由被告韩某与被告晋城市桔子快捷酒店有限公司共同承担2705元，由原告乔某承担12580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审判员 张晋林 二〇二〇年三月三十一日书记员 宋 杰