广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初20480号原告（反诉被告，以下简称原告）：吴某。监护人：李某。委托诉讼代理人：黄绍聪，广东百步律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：刘映明。委托诉讼代理人：彭思薇，广东深港律师事务所律师。原告吴某诉被告刘映明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄绍聪、被告刘映明及其委托诉讼代理人彭思薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的口头房屋租赁合同，被告立即搬离深圳市南山区的房屋；2、判令被告自2018年8月31日起，向原告补交拖欠的每月租金差额7000元（人民币，下同）到被告搬走为止，截至2019年7月底被告拖欠原告租金总计77000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告的祖母与被告于1995年签订租房合同，约定将原告祖母名下深圳市南山区的房屋出租给被告，合同期满后，双方根据房租市场的变化不定时进行重新约定，租金价格随行就市，以周边类似商铺租金价格作为参照，有时采用书面合同，有时采用口头合同。2017年，原告受赠了该房产，并由原告的法定代理人与被告双方口头约定租金为每月23000元，没有约定期限。2018年初原告房屋周边类似商铺租金价格己经涨至每月32000元左右，因此，原告的法定代理人按照以往的做法向被告提出将租金价格调整至每月30000元，但被告不同意，双方经过多次沟通协商均未取得统一意见，为此，原告于2018年6月19日向被告发出《解除租赁合同通知书》，提出与被告解除租赁合同，并且要求被告于2018年8月30日前清场搬离。被告则于2017年7月17日发函给原告，只同意将租金价格调至每月25000元，原告方不同意，并再次明确与被告解除合同。但被告既不接受原告提出的租金条件，又不按照原告的《解除租赁合同通知书》清场搬离，无奈之下，原告找到社区组织和当地派出所要求被告清场搬离，但被告对协调不予接受，此后，被告更加嚣张，扬言原告用什么方法也奈何不了他，拒绝清场搬离。原告与被告在2017年最后一次口头约定合同，没有约定期限，该口头合同为不定期租赁合同，而双方在2018年初的调价协商未果，原告根据《中华人民共和国合同法》相关规定解除原告与被告签订的租房合同并要求被告搬出是合法有效的。原告根据双方以往的做法，和2018年原告房屋周边类似商铺租金价格行情，原告提出的租金涨价至每月30000元是合理的；而原告于2018年6月19日发出《解除租赁合同通知书》要求与被告解除租赁合同并且要求被告于2018年8月30日前清场搬离是符合相关法律规定的，但2018年8月30日以后被告既不接受原告提出的租金条件又不清场搬离，属于霸占原告房屋。2019年6月24日与张维胜签订了该房的租赁合同，原告父亲与张维胜一起去要求被告搬离，但，被告拒绝搬离，继续霸占原告房屋。虽然，被告不愿搬离期间按23000元的旧租金价格将房租转到原告父亲的账户里，但，造成了原告每月损失7000元，理应补偿给原告。为维护原告的合法利益，请求法院判令解除原告与被告签订的口头租房合同，立即搬离深圳市南山区的房屋。同时，请求法院判令被告自2018年8月31日起，向原告补偿原告的每月租金损失7000元直到被告搬走为止，截止2019年7月底为77000元。被告对原告诉讼请求的答辩意见，同其反诉意见。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告退还被告租赁合同押金12000元；2、判令原告向被告支付房屋维修费用69000元；3、原告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：从1996年起，被告就与原告祖母吕群子签订租赁合同，原告祖母将其名下的深圳市南山区的房屋出租给被告，被告向原告祖母支付了房屋租金15500元。1999年8月3日，原告的祖母及父亲找到被告退还了部分押金3500元，并重新书写了一份只收取了12000元的押金条。2017年，原告受赠了涉案房产，并由原告的法定代理人与被告约定了租金为每月23000元。2018年6月18日，原告的法定代理人提出涨租协商未果后发函声称要解除合同，但最终双方协商，原告的法定代理人同意被告继续租赁涉案房产，并按以前约定的租金23000元每月支付，此后，被告就按照双方约定按时支付租金，直至2019年5月原告均没有提出任何异议。2019年初，因接到的安全员前来涉案商铺进行安全检查，提出因线路老化等存在安全问题，要求被告进行整改，被告多次向原告提出由其进行维修，但原告及其法定代理人均没有理会，为了妥善处理好安全生产问题，被告就于2019年4月29日进行维修及装修，共计花费约31万元。2019年6月，原告的法定代理人在被告完成维修装修不久后就提出要将租金提高至34000元，租金涨幅高达47%，该租金已明显高于周边商铺的市场价格，今年的经济形势不好，生意难做，被告不同意涨租，于是原告的法定代理人就恶意串通第三人前来商铺闹事，后各方经街道办调解无果。2019年7月21日，原告不顾双方以前的约定就发函让被告搬离并不同意赔偿房屋维修费用。被告认为，二十多年来，被告一直租赁涉案房产并缴纳了上百万的租金，租赁期间内均按合同要求积极履行义务，并把涉案房产维护的很好，原告不顾双方约定，在明知被告维修装修且未提前通知的情况下单方解除租赁合同已严重侵害被告利益，故被告向贵院提出反诉，要求原告退还租赁合同押金并支付房屋维修费用，望贵院予以支持。原告针对被告的反诉答辩称：一、被告提出的押金问题，我方认可，愿意退还。二、关于被告所说2018年6月19日双方最后达成月租金23000元并继续租赁，我方不认可，理由是2018年6月19号原告给被告寄送解除租赁合同通知书，之后双方进行了沟通，但是双方并没有达成租金的统一意见，2018年7月17日被告给原告寄了复函，要求将租金提至25000元每月，以后按照每年7%递增，对于被告该请求，原告并没有同意；且之后原告要求被告搬离，并因次事去了居委会、派出所，但居委会调解未果，派出所以民事纠纷不予立案。三、关于被告提出装修的理由是虚假的，原告方作为业主方从来没有收到过街道办等政府部门提出线路老化需要整改的通知；被告称安全员来检查提出线路老化，不属实，被告也没有提供合法合理的证据；据原告了解，被告在2019年也没有进行过大面积的装修，所以被告的陈述是虚假的，即使被告有一些部分装修，也与原告无关，更不是因为安全问题，因为原告在2018年6月19日明确通知被告必须搬离。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳市南山区的房屋（涉案房屋）登记于原告吴某名下。1996年，被告（承租方、乙方）与吕某（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落于深圳市南山区的房屋出租给乙方使用，面积77.54平方米；租期自1996年8月1日至1998年7月31日止；每月租金7750元；房屋租赁合同生效后，乙方向甲方交付两个月房租15500元作为保证金，合同工期满后退还给乙方；及其他内容。1999年8月3日，被告刘映明出具说明，内容为“今收到吕某退还押金人民币3500元整，即从1999年7月起，吕某收取刘映明押金12000元，原押金条15500元作废”。2017年9月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市南山区的房屋出租给乙方使用，面积为47.5平方米；租赁期限自2017年8月22日至2018年8月21日止；每月租金5700元；及其他内容。原被告双方一致确认该份合同系用于备案登记，面积及租金均与实际不符，租金自2017年3月上涨至23000元。为证明原告已于2018年6月19日向被告提出解除租赁合同，被告已签收，原告向法庭提交了解除租赁合同书及快递单。该通知书载明“本人决定终止双方的租赁关系，请于2018年8月30日前清场搬离，逾期119号房内的所有物品视为遗弃物，本人有权对其进行处理”。被告对该通知书及快递单真实性不予认可，认为内容不实，且原告未通过邮政快递方式向其邮寄，其未收到该通知，双方在2018年7月已协商一直按照23000元的标准继续履行合同。为证明被告收到了原告的解除通知书，同时提出新的租金要求，原告向法庭提交了被告刘映明出具的一份书面材料。该材料载明“2017年合同到期后又由13000元涨到23000元，才一年时间阁下又提出了2018年开始涨到30000元，这样每年都大幅度的涨租金确实让人难以接受，目前租用的119房租金已经是其他房租金的2-3倍，适当的提租金本人可以接受，协商的过程中我也提出了今年租金提至25000元，以后按照每年7%递增租金，也未见您给我答复，望业主阁下能理性对待，慎重考虑”，落款处有刘映明的签名。被告对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。为证明原告已将涉案房屋另租给第三方，原告向法庭提交了其于2019年6月24日与案外人签订的租赁合同予以证明。被告对该证据不予认可，认为系原告与第三人恶意串通，向被告施压达到涨租的目的。2019年7月21日，原告监护人李某向被告邮寄了搬离通知书，原告提交的快递单显示该邮件于2019年7月22日被签收，被告认可收到该通知书，但认为双方自2018年7月协商一致后直到2019年6月，原告再未提出任何异议。为证明被告自2017年3月至2019年11月均按23000元的租金标准向原告支付租金，被告向法庭提交了工商银行流水清单予以证明。原告认为该证据不能代表原告认可该租金标准。为证明因涉案房屋线路老化等问题，被告对房屋进行维修支出了6万多元，被告向法庭提交了装修工程施工合同、报价单、收款收据予以证明。原告对上述证据均不予认可，认为原告从未收到任何相关部门需要整改的通知，被告亦从未通知原告进行维修，事后亦未要求原告支付相关费用。庭审后，被告向法庭提交了《房屋交接书》，证明其已于2019年12月31日将涉案房产归还原告，原告对该交接时间予以确认，但认为被告尚未支付2019年12月租金。本院认为，原、被告双方虽于2017年9月1日就涉案房屋签订了书面的房屋租赁合同书，但该合同的涉案房屋面积及租金均与实际不符，双方亦于庭审中一致确认该合同仅用于租赁备案用，故该合同非双方实际履行的合同。被告自1996年与原告祖母签订租赁合同后，承租使用涉案房屋，合同到期后亦未签订新的合同，2017年房屋所有权人变更为原告后，被告自2017年3月以每月23000元的租金标准向原告方支付涉案房屋租金并继续占有使用涉案房屋，原、被告双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的，当事人可以随时要求解除合同，故原告有权要求解除合同。解除合同的，需通知对方，虽原告于2018年6月19日向被告邮寄解除租赁合同书，但提交的证据不足以证明已送达被告。因原告于2019年7月21日向被告寄出的搬离通知于7月22日被签收，被告亦认可收到该通知，故原、被告双方租赁关系于2019年7月22日解除。合同解除的，当事人可要求恢复原状，故关于被告要求原告退还其租赁保证金12000元的反诉请求依法有据，且原告于庭审中亦表示愿意退还，故被告该反诉请求本院予以支持。因原被告双方已一致确认被告已于2019年12月31日将涉案房屋内的东西搬空并将房屋交还原告，故原告要求被告立即搬离涉案房屋的诉请本院不再支持。关于原告要求被告补交自2018年8月31日起每月拖欠的租金差额7000元直到被告搬离之日的诉讼请求。首先，原告虽于2018年6月29日向被告邮寄解除租赁合同通知书，要求被告于2018年8月30日前搬离，被告辩称其并未收到该通知，原告提交的证据亦不足以证明该通知书已送达至被告，故原告主张被告逾期搬离没有依据，原告据此要求被告承担自2018年8月31日逾期搬离给其造成的损失亦没有事实依据。其次，在原告于2019年7月21日向被告发出搬离通知书，即便被告未按其要求在2019年7月31日之前搬离，被告亦仅需参照原约定的租金标准向其支付占有使用费，在双方未对新的租金达成一致意见的情况下，原告以每月租金30000元的标准主张租金于法依约无据，本院不予支持。故原告要求被告补交自2018年8月31日起每月拖欠的租金差额没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付房屋维修费用的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，被告未能提交证据证明房屋存在需要维修的情况，亦未能证明其通知了原告而原告未履行维修义务，且其提交的证据不足以证明其已对房屋进行维修并支付相关费用，故其要求原告支付维修费用的主张理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告吴某与被告刘映明就深圳市南山区向南路粤海路南永安单身宿舍119号房成立的房屋租赁合同关系于2019年7月22日解除；二、原告吴某于本判决生效之日起十日内向被告刘映明退还租赁保证金12000元；二、驳回原告吴某的其他诉讼请求；三、驳回被告刘映明的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1725元及保全费790元，，均由原告负担；反诉案件受理费912.5元，由原告负担50元，被告负担862.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  肖朝旭人民陪审员  羊祝莲二〇二〇年三月二十日书 记 员  伍小丽附相关法条:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。