广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初74号原告：罗杏珍，女，汉族，1989年10月25日出生，住址：广东省清远市清新区*************，公民身份证号：441************423。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振豪，广东劲龙律师事务所律师。被告：广东中恒房地产开发有限公司。住所：清远市清新区太和镇二十六号区（太和路33号中恒公园大地营销中心）。法定代表人：何卫红，执行董事。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：文敏，广东大观律师事务所实习律师。原告罗杏珍诉被告广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何慧文、杨振豪，被告委托诉讼代理人周密、文敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗杏珍向本院提出的诉讼请求：1.判令被告返还原告装修装饰购房款的差额76595元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年7月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：一、原告购买被告位于清远市清新区**********恒公园大地花园30号楼904房，房屋建筑面积为90.96平方米，房屋总价款为822436元；二、被告负责房屋的装饰装修及相关设备（详细约定见合同的第十六条及附件六）。同时，根据被告在清远市清新区发展和改革局备案的《清远市商品住房销售价格备案表》显示，涉案房屋的房屋总价为包含装修价格，其中装修价格约为1500元/㎡，由此计算可得，涉案房屋的装修装饰总价应当为1500元/㎡×90.96㎡＝136440元。2019年6月，被告通知原告办理收楼手续，原告在2019年7月7日验收房屋时发现涉案房屋的装修装饰严重违反被告当时展示的样板房标准及原被告关于装饰装修及相关设备的约定。2019年7月7日，原告委托广州市安衡价格事务所有限公司对涉案房屋的室内装修价值进行评估，价格评估结论为：清远市清新区**********恒公园大地花园30号楼904房的室内装修价值在评估基准日为59845元。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”被告已经构成违约，应当根据原告的实际损失承担相应的违约责任，赔偿原告的装修装饰差额损失为136440元-59845元＝76595元。被告答辩称：一、涉案商品房的销售价依法经清远市清新区发展和改革局备案，实际成交价没有超过备案售价，不存在价格违法行为。二、被告公司与施工承包单位签订的《工程承包合同》只对签订该合同的双方当事人具有法律约束力，不构成《商品房买卖合同》中的权利义务，施工承包单位有权提供营利性的建筑装修装饰工程设计和施工承包服务。三、商品房是实行市场调节价的商品，被告公司已经充分履行明码标价的义务，合同约定的计价方式是按套计价，而没有单独约定装修价格，涉案商品房的成交价是双方真实意思表示，被告公司有权按照合同约定收取成交价款。四、被告公司已经按照合同约定的装修标准履行交付商品房的义务，不存在质量违约行为。五、原告以商品房不符合约定的装修质量标准为由要求赔偿装修差额，也没有合同依据。合同第十六条第（三）项约定了装饰装修及设备不符合约定的标准的违约责任形式，即“不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理；……”。六、原告委托的评估机构不具备建筑装修工程造价咨询资质，评估报告所采用的计价方法不符合装修工程承包合同约定，且《商品房买卖合同》明确约定不予认可单方委托的鉴定，对该评估报告依法应不予采信。七、广东省高级人民法院和广州市中级人民法院对同类案件已经做出生效判决，本案中应当执行上级法院的类案裁判标准。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告罗杏珍围绕诉讼请求提交的证据：1.原告身份证、被告企业信息，拟证明原、被告诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及装饰装修约定。3.《广东增值税发票》、《税收完税证明》，拟证明原告依约向被告支付了涉案房屋总价。4.《商品房交付使用通知书》，拟证明2019年6月16日，被告通知原告对涉案房屋办理收楼手续，原告在2019年7月7日验收房屋时发现涉案房屋的装修装饰严重违反被告当时展示的样板房标准及原被告关于装饰装修及相关设备的约定。5.《清远市商品房住房销售价格备案表》，拟证明涉案房屋备案总价为包含装修价格，其中装修价格约为1500元/㎡。6.广州市安衡价格事务所有限公司《关于清远市清新区**********恒公园大地花园30号楼904房的室内装修价值的价格评估结论书》，拟证明案涉房屋装修价格评估结论为59845元。7.《受理通知书》、《新建商品住房销售价格备案回执》，拟证明被告于2017年7月5日向清远市清新区发展和改革局申请涉案楼盘及房屋的销售价格备案，于2017年7月6日通过审核备案。被告在原被告双方签订涉案《商品房买卖合同（预售）》之前先备案。8.《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》、《清远市商品房销售价格相关信息公示表》，拟证明被告对涉案房屋所在楼盘即中恒公园大地花园30号楼的销售价格公示信息备案。9.《商品房销售价格承诺书》，拟证明被告于2017年7月5日签署盖章《商品房销售价格承诺书》，向广大购房消费者（包括原告在内）进行销售价格承诺。10.《工程承包合同》，拟证明被告将涉案房屋所在楼盘即中恒公园大地花园30号楼的精装板房室内装饰及安装工程发包给清远市宏胜装饰设计工程有限公司，发包方式为包工包料，工程造价以每户建筑面积×1500元/㎡的标准计算。11.《商品房销售价格承诺书》（公示图片）、《清远市商品房销售价格相关信息公示表》（公示图片）、《清远市商品房住房销售价格备案表》（公示图片），拟证明在原被告签订涉案的《商品房买卖合同（预售）》（2017年7月28日）前，被告对《清远市商品房住房销售价格备案表》、《商品房销售价格承诺书》等包括涉案房屋在内的备案资料已经在其销售场所进行了公示，原告是在被告的销售总价和装修价格进行了备案和公示的情况下才签订涉案的《商品房买卖合同（预售）》。12.《关于进一步加强我市房地产市场监督工作的通知》，拟证明被告在清新发改局的销售备案价格（包含装修价格）直接影响原被告之间的交易和网签，销售备案价格（包含装修价格）对原被告双方有法律约束力。13.《关于印发《清远市新建商品住房销售价格备案及信息公开办事指南》的通知》，拟证明被告在清新发改局的销售备案价格（包含装修价格）需要公示和接受监督，销售备案价格（包含装修价格）对原被告双方有法律约束力。被告中恒公司围绕答辩提交的证据：1.单位（子单位）工程竣工验收备案表，拟证明中恒公园大地花园六期30号楼于2019年4月24日已经办理竣工验收备案，具备了交付使用的条件。2.受理通知书、3.清远市商品住房销售价格备案表、4.清远市商品房销售价格相关信息公示表，拟证明被告按照经备案的销售价与原告签订商品房买卖合同，销售行为符合商品房价格管理的法规和规章。5.原告签名确认的30#01户型插座布置图、6.中恒公园大地31栋01户型施工图，拟证明中恒公园大地31栋01户型的装饰装修标准符合《商品房买卖合同》附件六——《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，30#01户型的装修设计标准经原告签名确认。7.商品房交付使用通知书、8.EMS快递单，拟证明被告于2019年6月18日邮寄商品房交付使用通知书通知原告查验商品房。按《商品房买卖合同》第十一条第（二）项“......买受人未在通知书期限内查验的，视为已查验并不存在异议”。9.工程造价咨询企业管理办法（节选），拟证明原告出具的工程造价成果文件无效。10.房屋面积实测成果报告，拟证明中恒公园大地30#楼于2019年5月17日已取得房屋测绘报告，具备商品房买卖合同第九条约定的交付条件。11.建筑室内装修工程竣工验收报告，拟证明证明涉案中恒公园大地30#楼建筑室内装修工程经竣工验收，质量合格。12.（2016）粤民申4838号《民事裁定书》、13.（2017）粤01民终24240号《民事判决书》、14.（2018）粤民申1425号《民事裁定书》，拟证明广东省高级人民法院和广州市中级人民法院对同类型案件已作出生效判决，本案中应当执行上级法院的类案裁判标准。原告罗杏珍对被告中恒公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据2、3、4的真实性、合法性无异议，关联性有异议：被告向发改局备案的销售价格及进行的销售价格公示属于合同的要约，是合同的构成部分，因此被告备案的装修价格1500元每平方米对被告具有约束力；对证据5、6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，虽然户型的施工图有约定相关装修的布置，但没有具体约定装修的价值标准，因此不能证明被告交付的房屋符合约定；对证据7、8的真实性、合法无异议，关联性有异议，虽然符合交付标准，单不符合装修标准，所以原告并没有办理收楼手续，可以视为交付，但不影响原告向被告主张损失；对证据9的三性不予认可，这只是管理办法，不属于法律法规文件，与本案无关联性；对证据10的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不符合商品房买卖合同第16条约定的装修标准；对证据11的三性均不认可，涉案的装修工程仅是被告自行验收，没有经过原告验收，对原告无约束力；对证据12、13、14均不认可，我国并非判例法国家，相关判例并无强制力，对本案无参考价值。被告中恒公司对原告罗杏珍提交的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但成交价与备案的销售价不完全一致；对证据3无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据6的三性均不认可，鉴定公司并没有取得住建部门核发的工程造价评估资质证书，评估人员也不具有造价工程师资格，该报告无效；对证据7、8的真实性、合法性无异议，关联性有异议，成交价应以双方签订的买卖合同为准；对证据9的真实性、合法性无异议，关联性有异议：商品房买卖合同约定的计价方式是按套计价，不存在按虚假计价方式误导原告的情形；对证据10的真实性、合法性无异议，关联性有异议：被告将工程承包合同作为备案资料提交给清新区发改局，并且在商品房销售价格备案标准中的备注栏如实描述装修价格约为1500元每平方米，证明被告已将工程的发包价如实申报备案；对证据11的真实性、合法性无异议，关联性有异议：商品房买卖合同约定了计价方式是按套计价，一口价成交，没有单独约定装修价格，不存在使用虚假或不规范价格标示误导原告的情形；对证据12、13，这些是管理性规定，不影响合同效力，而且不属于法院审理民事案件的证据。经审理查明，本院认定事实如下：2017年6月8日，清远市住房和城乡建设管理局、清远市发展和改革局发布《关于进一步加强我市房地产市场监督工作的通知》，规定对清远市区范围内新建商品住房项目实施商品住房销售价格备案及信息公开制度，房地产开发企业办理预售许可证（或现售备案证书）前，需先到价格主管部门（发展改革局）办理销售价格备案。2017年7月5日，被告中恒公司向清远市清新区发展和改革局提出申请中恒公园大地花园六期30、31号楼新建商品住房销售价格备案，《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》中案涉904号房屋总售价为822436元，备注“此总价为含装修价格，其中装修价格为1500元/平方米”。在取得价格备案和预售许可证后，中恒公司将上述资料等张贴在商品房销售场所进行公示。2017年7月28日，罗杏珍作为买受人与出卖人中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定罗杏珍购买被告中恒公司开发的位于清远市清新区**********恒公园大地花园30号楼904号房屋，建筑面积共90.96平方米。第六条约定计价方式为按套计算，该商品房总价款822436元。第十一条约定，2019年7月7日前，被告中恒公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第十六条约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。附件六约定商品房带装修，双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙，外墙砖；2.起居室，内墙客厅、卧室内墙刷乳胶漆，客厅天花刷乳胶漆，卧室天花刷乳胶漆；3.厨房地面铺地砖，墙面贴瓷片，顶棚天花吊顶，厨具麻石框架地柜及木质吊柜，地柜配洗菜盆连热水龙头一个，抽油烟机、燃气炉及消毒碗柜各一台；卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷片，顶棚天花吊顶，卫生器具主卫配座厕、淋浴间及花洒，浴室柜一套，公卫配蹲厕及花洒，浴室柜一套，预埋冷热水管；5.出阳台为铝合金玻璃窗门，天花刷乳胶漆，设地漏，……等其他内容。附件十一《补充协议》第十八条约定，出卖人与买受人双方一致认可涉及“中恒公园大地花园”项目的所有的各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单位等均属于要约邀请，而不是要约，双方间的权利义务以《商品房买卖合同》和本补充协议的约定为准。合同签订后，原告罗杏珍依约支付全部购房款，被告中恒公司于2019年6月16日向原告罗杏珍发出《商品房交付使用通知书》，通知其于2019年7月7日办理收楼手续。原告罗杏珍在办理验收房屋过程中，感觉房屋装修装饰未达到被告中恒公司展示的样板房标准，也没有达到1500元/平方米标准，因此拒绝签收房屋。当日，原告罗杏珍委托广州市安衡价格事务所有限公司对案涉房屋室内装修部分进行价格评估。2019年8月20日，该公司作出《关于清远市清新区**********恒公园大地花园30号楼904房的室内装修价值的价格评估结论书》，评定案涉房屋的室内装修价值为59845元。原告认为房屋装修实际价值远低于1500元/平方米，因此起诉要求被告退还差额。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是：被告中恒公司公示《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》的行为是属于合同要约还是要约邀请。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同《补充协议》第十八条约定：“出卖人与买受人双方一致认可涉及“中恒公园大地花园”项目的所有的各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单位等均属于要约邀请，而不是要约，双方间的权利义务以《商品房买卖合同》和本补充协议的约定为准。”被告中恒公司虽然在其楼盘销售场所公示《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》，并附注“此总价为含装修价格，其中装修价格为1500元/平方米”的内容，但双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》并未有该约定，而且双方约定涉及“中恒公园大地花园”项目的所有的各类型广告、宣传资料、楼宇模型、示范单位等均属于要约邀请，而不是要约。因此，被告中恒公司公示《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》的行为属于要约邀请，原告罗杏珍主张《清远市新建商品住房销售价格备案信息表》是对原告发出的合同要约，属于双方合同内容之一，与事实不符，本院不予采信。现原告罗杏珍以案涉房屋室内装修价值达不到1500元/平方米标准为由，要求被告中恒公司返还装修差价购房款76595元，依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告罗杏珍的诉讼请求。本案受理费857元，由原告罗杏珍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二〇年三月十八日书记员  曾志扬附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。