广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初10349号原告东莞市寮步塘边综合市场服务管理有限公司，住所地东莞市寮步镇塘边社区。（反诉被告，统称原告）法定代表人邝耀坤委托代理人邝华轩，系广东方中天律师事务所律师。被告东莞市弘美实业投资有限公司，住所地东莞市寮步镇塘边综合市场****301。（反诉原告，统称被告）法定代表人张宝威。委托代理人方一平、樊艳，均系广东名道律师事务所律师。原告东莞市寮步塘边综合市场服务管理有限公司（以下简称“塘边市场公司”）诉被告东莞市弘美实业投资有限公司（以下简称“弘美公司”）租赁合同纠纷一案，以及弘美公司反诉塘边市场公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林永雄适用简易程序两次公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人邝华轩，被告委托代理人樊艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告塘边市场公司诉称，2011年1月16日，塘边综合市场与东莞市大莹百货贸易有限公司签订《租赁合同》，约定大莹百货公司承租塘边综合市场A座一二楼、B座一二楼、C区办公楼首层的房屋，共计10000平方米。2013年12月30日，塘边综合市场与大莹百货签订《补充协议》，约定将租赁物加建一层（建筑面积6503平方米）、原租赁物旁的三角小广场加建三层（建筑面积3668.8平方米）。2014年8月8日，大莹百货因董事会决定注销公司，重新组建成立弘美公司，三方同意原由大莹百货签订的《租赁合同》及《补充协议》的权利义务转由弘美公司承担和享有。2014年8月8日，塘边综合市场与弘美公司签订《补充协议（二）》，确认了租赁建筑物范围及租金标准。2014年初，塘边村的资产并入塘边股份经济合作社，经济合作社成立塘边市场公司接管塘边综合市场的资产。弘美公司自2016年初开始拖欠租金，计至2017年10月27日，共计拖欠场地使用费3972430元，东莞市第一人民法院已就此作出裁定书，但时至起诉之日，弘美公司仍拖欠租金5677911.63元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》，被告将租赁物返还移交给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金5677911.63元（暂计至2019年1月28日，从2019年2月1日起按附表场地使用费计算标准明细的每月租金计算至租赁物返还移交给原告之日止）及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告弘美公司答辩称，案涉物业没有取得建设工程规划许可证，故双方签订的四份合同应当认定无效，原告诉请的场地占用使用费没有依据。被告弘美公司反诉称，2014年8月8日，弘美公司与塘边市场公司签订租赁合同及补偿协议，约定由弘美公司承租寮步镇塘边村塘边综合市场的建筑物，合同约定了租期等。现因市场经济整体下滑，物业整体招租不顺，弘美公司拖欠塘边市场公司租金，如解除双方租赁关系并移交租赁物，弘美公司加建、扩建的投入以及对消防工程、装饰装修的投入，塘边市场公司应当折价补偿弘美公司。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、反诉被告向反诉原告补偿加建、扩建建筑物、固定装修及附属设施价款暂估计1200万元（具体金额以第三方评估机构确定的金额为准）；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。原告塘边市场公司对反诉答辩称，造成本案诉讼的起因是弘美公司拖欠租金，弘美公司应承担过错责任。如果法庭同意对加建、扩建的建筑物、装饰等进行评估，有关折价款应当根据确认书优先用于抵消被告拖欠场地使用费、水电费、升降机保养费等，如果存在余款，应当由塘边市场公司保管，用于退还弘美公司已经收取的有关商户的应退费用7935384元。经审理查明，2011年1月16日，东莞市寮步镇塘边综合市场（以下简称“塘边综合市场”）作为甲方，东莞市大莹百货贸易有限公司（以下简称“大莹公司”）作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：1、大莹百货公司承租寮步镇塘边村塘边综合市场A座一二楼、B座一二楼、C区办公楼首层的房屋，面积约10000平方米，因原合同租期只剩三年，双方同意延期十年，即租赁期为2014年5月1日至2024年4月30日，2014年5月1日至2019年4月30日每月租金为218000元，2019年5月1日至2024年4月30日每月租金为230000元。2、每月15日前支付当月租金，逾期支付租金应按每日0.1%的标准支付违约金。原上交的押金继续用作新合同的保证金，保证金413600元，合同期满且交清所有费用后无息退还。如大莹公司违约，则没收保证金。2013年12月30日，塘边综合市场与大莹公司签订《补充协议》，约定：1、原租赁物加建一层（面积约6503㎡），在原租赁物旁的三角小广场加建三层（面积约3668.8㎡），加层及扩建的主体工程及一次性消防工程由塘边综合市场投资建设，装修费用由大莹公司负责。2、租赁期为20年，即为2014年5月1日至2034年4月30日。合同还约定了原租赁物、加层租赁物、扩建租赁物的租金标准，以及施工期间对大莹公司的补偿方案。2014年8月8日，塘边综合市场、大莹公司、弘美公司签署《合同变更通知书》，约定《租赁合同》及《补偿协议》中大莹公司的权利义务由弘美公司行使和承担。同日，塘边综合市场、弘美公司签订《补偿协议书（二）》，约定：1、弘美公司承租塘边综合市场的物业包括：A座和B座物业及加建第三层、物业旁三角地地面和自建二、三层，C区二楼办公楼，2014年6月至2014年12月的租金为218000元/月，2015年1月至2019年4月的租金为253662元/月，2019年5月至2024年4月的租金为265662元/月……。2、塘边综合市场与大莹公司签订的《租赁合同》及《补充协议》由弘美公司行使和承担合同乙方的权利、义务和责任。2014年8月8日，塘边市场公司与弘美公司在《租赁合同》及《补充协议》合同上打印字体：“合同变更书：因乙方经营需要，本合同中的乙方权利和义务自2014年8月8日起，全部变更为东莞市弘美实业投资有限公司履行和承担。”塘边市场公司与弘美公司分别在上述打印字体上加盖公章。2017年5月4日，塘边市场公司与弘美公司签订《补充协议（三）》，确认塘边综合市场与弘美公司签订的租赁合同及所有补充协议的甲方变更为塘边市场公司。2017年11月29日，塘边市场公司与弘美公司向法院申请确认人民调解协议效力，东莞市第一人民法院出具（2017）粤1971民特728号民事裁定书，裁定书确认了弘美公司截止至2017年10月27日时尚欠塘边市场公司场地使用费3972430元的事实。2019年5月27日，塘边市场公司与弘美公司签署对账单，弘美公司确认截止至2019年5月31日尚欠租金总额6232611.56元。弘美公司申请对加建、扩建建筑物的主体工程及一次性消防工程的现有价值，以及对整体物业装饰装修的现有价值进行司法鉴定，本院依法启动鉴定程序，摇珠选定广东广协鉴定评估有限公司作为鉴定机构，后因弘美公司逾期未预交鉴定费，本院依法终止鉴定程序。终止鉴定程序后，弘美公司提交了广东金尺资产土地房地产评估咨询有限公司2019年12月27日出具的《东莞市弘美实业投资有限公司拟提请赔偿涉及的寮步镇塘边村义乌小商品城改造工程价值评估项目资产评估报告》[金尺资评字(2019)120030号]，评估结论为：寮步镇塘边村义乌小商品城改造工程价值在2019年8月1日的评估价值为12995820元，其中，加建建筑物评估价值6033890元、装修装饰工程4797070元、设备及配套附属工程评估价值2164860元。塘边市场公司该评估价值12995820元予以确认。塘边市场公司及弘美公司确认案涉建筑物未取得建设工程规划许可证或房产证。塘边市场公司主张：1、弘美公司拖欠巨额租金，便委托塘边市场公司代为收取租户租金，予以抵扣前期的场地使用费，因此，租户每月租金抵扣完前期场地使用费后，截止至2019年12月，弘美公司尚欠2017年11月至2019年12月期间的场地使用费共计3855173.41元。2、案涉物业尚未交接。弘美公司主张：1、塘边市场公司未办理规划许可证，导致弘美公司无法正常出租案涉物业，且因原告的过错导致弘美公司在涉及该物业的另案中承担巨额赔偿责任，因此塘边市场公司无权按照合同约定向弘美公司主张使用费。2、塘边市场公司已于2017年11月15日开始控制案涉物业，并直接收取物业分租的租金，因此，弘美公司自2017年11月15日起已经丧失了该物业的控制权、使用权、承租权、出租权，塘边市场公司无权主张2017年11月15日之后的使用费。3、案涉物业尚未交接，弘美公司尚欠租金应当自双方最后一次对账确认的金额550多万为准，对账之后弘美公司未再支付租金。以上事实，有塘边市场公司提交的租赁合同、补充协议、补充协议（二）、补充协议（三）、合同变更通知书、营业执照复印件、身份证复印件、场地使用费计算明细表、工商局证明、商铺交易市场登记证、协议、民事裁定书、确认书、欠租对账单、使用物业情况明细；弘美公司提交的寮步工程支出简表、工程承包合同、电梯工程合同、电梯设备订货合同、电梯公司报价单、消防工程施工合同、合同书、装饰工程承包施工合同书、工程合同书、对账单、装饰工程汇总表、电梯公司文件、资产评估报告，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，首先。原、被告双方确认案涉建筑物未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》属于无效合同。其次。租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告弘美公司应当将案涉物业交还给原告塘边市场公司。故对原告塘边市场公司要求被告弘美公司交还案涉租赁物的诉请，本院予以支持。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据上述法律规定，被告弘美公司应参照合同约定的租金标准向原告塘边市场公司支付占有使用费，故对塘边市场公司要求弘美公司支付2017年11月至2019年12月期间的场地占有使用费共计3855173.41元的诉讼请求，本院予以支持。同时，弘美公司还应按265662元/月的标准向塘边市场公司支付2020年1月1日至实际返还案涉租赁物之日止的场地占有使用费。至于利息，塘边市场公司将未取得建设工程规划许可证的建筑物出租给弘美公司，塘边市场公司对合同无效存在过错，依法应当自行承担其利息损失，故对塘边市场公司要求弘美公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。最后。弘美公司提交的《东莞市弘美实业投资有限公司拟提请赔偿涉及的寮步镇塘边村义乌小商品城改造工程价值评估项目资产评估报告》评定案涉加建建筑物、装修装饰工程及设备及配套附属工程在2019年8月1日的价值共为12995820元，塘边市场公司该评估价值予以认可，对此本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”弘美公司未办理合法建设手续便扩建案涉建筑物，弘美公司自身存在过错；塘边市场公司同意弘美公司未经报建而扩建，塘边市场公司自身也存在过错。依据上述法律规定，综合双方过错程度，本院酌定弘美公司对扩建费用承担50%的责任，塘边市场公司对扩建费用承担50%的责任，即塘边市场公司应当向弘美公司支付扩建造价费用6497910元[12995820元÷2]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市寮步塘边综合市场服务管理有限公司与被告东莞市弘美实业投资有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》无效。二、被告东莞市弘美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市寮步塘边综合市场服务管理有限公司返还位于东莞市寮步镇塘边村塘边综合市场的A座和B座物业及加建第三层、物业旁三角地地面和自建二、三层，C区二楼办公楼。三、被告东莞市弘美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市寮步塘边综合市场服务管理有限公司支付2017年11月至2019年12月期间的场地占有使用费共计3855173.41元。四、被告东莞市弘美实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内按265662元/月的标准向原告东莞市寮步塘边综合市场服务管理有限公司支付2020年1月至实际返还租赁物之日止的场地占有使用费。五、原告东莞市寮步塘边综合市场服务管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市弘美实业投资有限公司支付扩建造价费用6497910元。六、驳回原告东莞市寮步塘边综合市场服务管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告东莞市弘美实业投资有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25772.69元，已由塘边市场公司预交，由弘美公司承担；反诉受理费46900元，已由弘美公司预交，由弘美公司承担23450元，由塘边市场公司承担23450元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员     审判员  林永雄二〇二〇年三月十二日法官助理刘敏玲书记员卢雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据…第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决……