江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11662号上诉人（原审被告）：厉振华，男，1957年8月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：杨国玉，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师委托诉讼代理人：卢媛，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师被上诉人（原审原告）：苏州青年旅行社股份有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区竹辉路**。法定代表人：董小安，总经理。委托诉讼代理人：张惟明，江苏瀚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏亚，江苏瀚邦律师事务所律师。上诉人厉振华因与被上诉人苏州青年旅行社股份有限公司（以下简称青旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2018)苏0508民初7786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依照民事诉讼法的规定组成合议庭审理。依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。厉振华上诉请求：一、撤销(2018)苏0508民初7786号判决书第一项；二、改判厉振华没有根本违约，租赁合同继续有效。三、上诉费由青旅公司承担。事实和理由：本案事实是青旅公司有涉黑涉恶打砸抢犯罪行为，青旅公司涉嫌犯罪的事实己经有苏州市公安局姑苏分局出具的姑公(双)立告字(2018)5092刑事立案告知单证据予以证实。根据民事诉讼中发现有刑事犯罪的情况，应按先刑后民的原则中止民事审理，待公安机关的刑事犯罪处理结案后，法院再恢复民事审理。本案厉振华是按照协助姑苏区法院协助执行通知执行的，是没有任何过错的受害人。青旅公司的打砸抢行为不仅是有过错还有涉及刑事犯罪问题。厉振华一审笔录中提出撤销反诉是被一审法律释明误导的，厉振华并没有书面申请撤销反诉，庭审笔录记载撤销反诉是有误的，并且厉振华一审时当天就已经邮寄书面更正为坚持反诉的，一审裁定同意本人撤销反诉是很反常，在有更正笔录函坚持反诉的情况下，还出具书面裁定准许撤销是有预谋的违法行为，撤销反诉不是厉振华真实意思的表示。包括厉振华的变更诉讼请求也是一审有明显地在帮助青旅公司来欺负厉振华预谋，具体表现有催交反诉费，又不让反诉，有处处刁难厉振华的行为。一审诉讼标的变更为558元，一审判决书还要厉振华承担一审诉讼费10283元，同样使得厉振华上诉费也要预交10283元的情况，加重厉振华的费用承担。不让厉振华反诉，忽悠撤销反诉费用会全部退，事实裁定又不全部退还反诉费。事实上有故意加重厉振华的负担有故意损害厉振华诉权的反常现象。本案厉振华并无违约行为，而是青旅公司的打砸抢犯罪行为给厉振华造成了严重损失。厉振华要求依法中止该案审理符合法律先刑后民的规定。青旅公司答辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。1.本案中是基于厉振华自身的违约行为，导致解除合同。青旅公司是在解除合同送达厉振华后并且在给予搬迁期届满后，实施恢复现场拆除隔断。青旅公司是该房屋的所有权人，所有权人有权行使占有使用的权利。不存在厉振华所谓的打砸抢。2.先刑后民指的是一个行为同时构成两种法律责任时，首先要承担刑事责任，但本案中青旅公司主张的是解除租赁合同，而厉振华主张的是解除后所谓的故意毁坏财物，属于不同的法律关系，不存在本案需要中止审理的情况。3.法院的协助执行通知并不能免除厉振华履行支付租金的义务，厉振华逾期付款符合合同约定的解除条件。青旅公司解除合同合法有效。4.厉振华在一审中提起了反诉，青旅公司认为本诉是基于合同关系，而厉振华主张的是侵权，本身就不应当合并审理。青旅公司向一审法院提出诉讼请求：判令确认青旅公司、厉振华双方签署的《租房合同》已于2018年5月14日解除，厉振华立即归还租赁房屋。在案件审理中，青旅公司增加诉请，要求厉振华立即支付拖欠的房屋租金和房屋占有使用费（暂计算至2019年4月30日为228300元，之后按2万元/月计算至实际归还之日），后，变更第二项诉请为厉振华立即支付暂计算至2018年5月19日的房屋租金558元，其他租金及房屋使用费另案主张。一审法院认定事实：坐落于苏州市建筑面积为1256.20平方米的房产所有权人为青旅公司。2018年2月1日，青旅公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）厉振华签订租房协议，约定乙方承租甲方所有的苏州市用于经营咖啡茶座简餐，租期自2018年2月1日起至2021年1月31日止，租金2万元/月，24万元/年，按季度支付（其中4万元以现金支付至甲方指定账号，2万元代金券由甲方指定物业管理人员收取），付三押一，从合同签订月起算，每季度月份5日前支付，若超过7天未支付房租，甲方有权收回房屋使用权，滞纳金按2%/天从押金中扣除。为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方签订本协议时支付给甲方押金2万元……除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还乙方。乙方在租房期间必须爱护好房屋设施，如有损坏，乙方负责赔偿或修理完善，若乙方需装修或改变房屋结构，需经甲方同意。合约期满按来修去丢原则办理。如租期满，乙方需继续租用，须提前一个月与甲方交涉说明，并提前重新签订租赁协议并交清下年租金，如乙方不再续租交清租房期间的所有费用，退还甲方钥匙并结清相关手续给甲方；如不按此办理责任由乙方承担，甲方有权在租房期满五天后打开房屋另行出租或使用。又查明，2018年4月19日一审法院向厉振华送达协助执行通知书，在送达当日的执行笔录中，厉振华称其承租了青旅公司位于竹辉路278号东2楼房屋用于经营新欧咖啡，租期为2018年2月1日至2021年1月31日，租金付至2018年4月底，之后都未付。执行人员告知厉振华，因青旅公司在一审法院执行案件较多，对于其未支付的租金，现法院通知其停止支付给青旅，相关租金请付至一审法院指定的账户，否则其要承担法律责任。随后，一审法院向厉振华送达协助执行通知书，主要内容为，一审法院在执行被执行人青旅公司系列案件中，查明青旅公司在你处有到期租金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，请协助执行以下事项：办理提取青旅公司在你处的应收租金，款项请直接汇至一审法院履行款账户……。厉振华签收协助执行通知书后，笔录中载明执行人员告知其到期后如需续租需联系一审法院。再查明，2018年5月14日，青旅公司向厉振华发出书面通知载明，厉振华/新欧咖啡馆：现就您租赁我司位于苏州市东二楼房屋相关事宜最后通知您：您至今未付清第一季度房租等费用，以及至今未缴付第二季度房租及费用，虽经我司多次催要，但至今仍未能向我司缴纳。根据贵、我双方2018年2月1日签订的租房协议约定，我司自即日起依约收回本房屋使用权，并要求您按协议支付相应的欠款及违约金，否则您将承担相应的法律后果。请您自本通知张贴起五个日历天内清场撤出，若未按时完成清场撤离，我方将在期满后打开房屋另行出租或使用。还查明，厉振华分别于2018年5月28日、2018年6月1日向一审法院转账2万元、11700元。案件审理中，青旅公司述称，根据合同约定，第一期应付8万元，应当于2018年2月1日支付，厉振华第一期支付了6万元，是3万元现金和3万元的券，厉振华在诉讼中提供2018年5月28日其支付至法院的2万元汇款回单，即第一期拖欠的2万元实际于2018年5月28日逾期支付。厉振华第二期应于2018年5月5日前支付下一季度的租金，但至2018年5月14日合同解除厉振华都未支付，厉振华在诉讼中提供其于2018年6月1日支付11700元至法院的汇款回单，即拖欠的第二期租金实际于2018年6月1日逾期支付了11700元。由于厉振华拖欠租金后青旅公司收回房屋，青旅公司的收回通知载明给予5个日历天的搬迁期，本案中青旅公司主张的558元是2018年5月1日-2018年5月19日期间按照2万元/月计19天扣除厉振华已经支付的11700元所得。案件审理中，一审法院分别于2019年4月25日、9月14日到案涉房屋查看，均为U型锁锁门状态。厉振华在庭审中称，案涉房屋至今一直由其实际管控。以上事实，有租房协议、房屋产权证、协助执行通知书、执行笔录、通知及送达通知照片、农业银行转账流水以及当事人陈述等证据予以证明。本案的争议焦点为：厉振华是否有权不按合同约定按期足额支付租金。一审法院认为：青旅公司与厉振华于2018年2月1日就案涉房屋签订的租房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,协议合法有效，双方均应按约履行。根据协议约定，厉振华应于签订本协议时即2018年2月1日当天向青旅公司支付租房押金2万元，于2018年2月5日前向青旅公司支付第一期租金6万元（含4万元现金及2万元代金券）。现青旅公司认可厉振华在签订协议后仅支付了3万元现金及3万元代金券，拖欠2万元未付，直至2018年5月28日厉振华向法院支付2万元，该拖欠款项才逾期支付完毕。厉振华在庭审中辩称，第一期应付8万元（含券），其现金和券合计支付了8万元。一审法院认为，根据合同约定租房押金2万元的支付时间先于第一期租金支付的时间，故青旅公司在认可厉振华签订协议后第一期一共仅支付6万元（含券）的情况下，厉振华拖欠2万元的性质应为第一期租金，根据协议约定若超过7日未支付房租，青旅公司即有权行使合同解除权收回厉振华的房屋使用权，而厉振华拖欠的租金直至2018年5月28日才逾期支付完毕，故对于青旅公司因此主张厉振华逾期支付第一期租金而构成行使合同解除权的理由，一审法院予以支持。同时，由于厉振华对于其全额支付了第一期包括押金及租金在内的8万元（含券）并未提供任何证据予以证明，故对于其提出的不存在逾期支付青旅公司第一期租金的抗辩意见不予采纳。根据协议约定，厉振华应于2018年5月5日前向青旅公司支付第二期租金6万元（含4万元现金及2万元代金券）。厉振华当庭认可其未按约向青旅公司支付第二期租金，原因是由于2018年4月19日收到一审法院执行庭的协助执行通知书，要求其从2018年5月开始将房租支付至法院，不再支付给原告。一审法院认为，由于本案青旅公司是其他系列生效案件的被执行人，因此法院向与青旅公司具有房屋租赁合同关系的承租人厉振华发出协助执行通知书，对于其未支付的租金，通知其停止支付给青旅，并将相关租金付至法院指定账户。至此，除租金支付对象因法定原因指示交付给姑苏法院外，租房协议的其他内容均无变化，合同双方仍为青旅公司与厉振华，厉振华仍应按照其与青旅公司签订的租房协议中约定的内容履约，应严格按照合同约定的时间、金额及方式履行合同义务，如违反约定即应承担相应的不利后果。厉振华无权不按合同约定按期足额支付租金。故，厉振华提出的根据法院文书从2018年4月19日其已无义务向青旅公司支付租金，故从该日起其不存在合同违约行为，其租赁关系已发生转移，不存在与青旅公司的合同关系的抗辩意见，于法无据，不予采纳。然，厉振华本应于2018年5月5日前支付的第二期租金，根据协议约定若超过7日未支付房租，青旅公司就有权行使合同解除权收回厉振华的房屋使用权，但直至2018年5月12日厉振华既未向法院支付，也未向青旅公司支付。故，自青旅公司于2018年5月14日向厉振华送达解约通知书起，双方于2018年2月1日签订的租房协议即解除。故，青旅公司基于厉振华第二期租金拖欠而依约行使合同解除权的理由成立。青旅公司2018年5月14日发出的通知解除合同的意思表示明确，对于青旅公司要求确认青旅公司、厉振华双方签署的《租房协议》已于2018年5月14日解除的诉请，一审法院予以支持。租赁合同关系解除后，承租人理应向出租人返还租赁物，故对于青旅公司要求厉振华返还房屋的诉请，一审法院予以支持。因青旅公司在解约通知中明确给予其5个日历天的腾房时间，故，对于青旅公司要求厉振华立即支付2018年5月1日至2018年5月19日期间按照2万元/月计19天扣除厉振华于2018年6月1日支付给法院的11700元后的房屋租金及占有使用费558元的诉请，一审法院予以支持。关于厉振华提出，从2018年5月28日至2018年6月6日期间青旅公司多次到其经营的咖啡馆进行打砸抢，把其和其朋友严重打伤，把店砸毁，致使其至今不能恢复正常经营，所有员工在家待业，厉振华为此已向公安机关报案并刑事立案。厉振华提及的上述内容发生在租赁合同解除之后，而本案是评价在此之前青旅公司是否有权行使合同解除权，发生在后的行为无论其定性如何均不能反过来影响对先前行为效力的判定，因此对厉振华要求先刑后民的抗辩意见，一审法院不予采纳。至于厉振华提出的可能存在的人身及财产损害，根据厉振华陈述的内容，这些损失系因青旅公司或第三人侵权所致，与本案所涉租赁合同关系并非同一法律纠纷关系，且诉讼中厉振华已自行撤回对相关损失的反诉，故本案对此不予理涉。如青旅公司、厉振华将来确因人身或财产损失存有争议，双方可另案解决。关于租房押金2万元，青旅公司提出鉴于目前该房产厉振华尚未归还，押金待厉振华归还房产时再行结算，不在本案中处理的意见，符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告苏州青年旅行社股份有限公司与被告厉振华就坐落于苏州市东二楼房屋签订的《租房协议》于2018年5月14日解除；二、被告厉振华应于本判决生效之日起十日内搬离并返还坐落于苏州市的房屋给原告苏州青年旅行社股份有限公司;三、被告厉振华应于本判决生效之日起十日内向原告苏州青年旅行社股份有限公司支付欠付的房屋租金及占有使用费558元（计算至2018年5月19日）。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）。案件受理费10283元，由被告厉振华负担，于生效判决之日起十日内直接向原告苏州青年旅行社股份有限公司履行。二审中，当事人未提交新证据。另查，2016年4月11日，青旅公司（出租方、甲方）与厉振华、杨金泉（承租方、乙方）签订租房协议一份，约定将苏州市（102-2）东二楼（原新岛咖啡）房屋租给乙方使用经营。关于房屋押金的约定为：五、租房押金：为确保房屋安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算。乙方签订本协议时支付给甲方押金现金贰万元整，甲方在收到押金后予以书面签收。六、除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还乙方。七、因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金和其他相关费用，甲方可在押金中抵扣。不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后10日内补足。2017年8月5日，青旅公司就该房发出催付房租的通知，由杨金泉签收。2017年8月14日，青旅公司就该房发出收回房屋的通知，由杨金泉签收。2017年8月16日，青旅公司就该房发出清场的通知，由杨金泉签收。青旅公司称，该租赁合同，一审当中青旅公司已提交过的。签合同由于承租人拖欠租金，已经解除。当时他是跟杨金泉合作开咖啡店的。解除的通知都是杨金泉亲自签收的。所以前次的跟本次的没有关系，得重新签订。重新签订的合同押金厉振华就是没有付。厉振华陈述，这个2万押金前合同交了，青旅公司又没退还给我，只是退还给杨金泉的，我都不知道这个事情。我只知道2万押金已经交给青旅公司了。所以这个当时有一点争议的，后来青旅公司财务上来问我拿2万押金的时候，我说前面我已经交过2万押金，怎么还存在再给你押金的事。他们财务出了一份确认书给我的，已经付清了，付到4月底。没有具体凭证。厉振华庭后提交《青旅二楼房屋出租房租收缴清单》一份。厉振华还认为其在2018年5月4日还向青旅公司支付1万元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案审判程序。一审法院对厉振华举报的有关涉黑涉恶线索，已按规定程序将线索移送有关部门处理。本案为租赁合同纠纷。厉振华称，青旅公司人员多次到其经营的咖啡馆打砸抢，其已向公安机关报案并刑事立案，要求按照先刑后民处理本案租赁合同纠纷。本院认为，涉案租赁合同合法有效，本案争议焦点是青旅公司是否有权解除合同。正如一审判决所言，发生在后的行为，无论其定性如何均不能反过来影响对先前行为效力的判定。因此，一审法院对厉振华提出的在刑事案件结案前，中止涉案租赁合同审理的请求不予采纳并无不当。厉振华提出可能存在的财产及人身损害赔偿诉求，属于侵权责任纠纷范围，与本案并非同一法律关系，不属于反诉范围。一审法院向厉振华进行法律释明后，厉振华当庭撤回反诉，一审法院在本案中对此不予理涉，并无不当。一审法院也未在厉振华撤回反诉收取其反诉案件受理费。因此，厉振华上诉主张一审判决程序不当，偏袒一方当事人的上诉理由不能成立。本案另一争议焦点，是否存在2016年4月11日租房合同押金转化为本案合同押金的情况。厉振华称，前合同其已经交过2万押金，青旅公司并未向其退还，青旅公司财务出具的确认书确认押金已经付清。青旅公司对此予以否认，认为2016年4月11日租房合同因承租人拖欠租金，已经解除。2016年4月11日租房合同与本案无关。本案合同押金厉振华未付。本院认为，2016年4月11日租房合同由厉振华、杨金泉与青旅公司签订。青旅公司2017年8月5日至8月16日向承租人发出的催讨欠付租金、解除合同、收回房屋、清场的通知，已由杨金泉签收，即为承租方签收。厉振华如认为，按照2016年4月11日租房合同第五条、第六条，在租赁关系解除结算后，青旅公司尚应退还押金二万元而未退还，应提供相应证据。厉振华主张青旅公司已确认2016年4月11日租房合同押金转化为本案合同押金，但厉振华庭后提交的《青旅二楼房屋出租房租收缴清单》并无显示青旅公司有此意思表示。厉振华的该主张，没有依据。厉振华应于2018年2月1日前付押金2万元，应于2018年2月5日前付第一期租金6万元（含代金券2万元），应于5月5日前付第二期租金6万元，含代金券2万元），厉振华对于其押金、第一期给付义务，并未按约如数支付。对于第二期租金，人民法院因在执行其他案件中，2018年4月19日指令厉振华将应付租金付至法院指定账户，并未改变涉案租赁双方的权利义务内容，除付款对象发生变化外，厉振华仍应按照租赁合同约定的时间、金额履行合同义务。但厉振华直至2018年5月14日青旅公司发出解约通知后，才分别在2018年5月28日、2018年6月1日向一审法院转账2万元、11700元，已超过合同约定的给付期限。因此，一审法院认为青旅公司有权解除合同，并无不当。厉振华二审提出其在2018年5月4日还向青旅公司支付1万元。本院认为，一、厉振华在一审中并未提出该主张；二、二审厉振华提出该主张时但未提供相应的支付凭证；三、即便厉振华该主张属实，也未改变厉振华未按合同约定按期足额履行付款义务的事实；四、青旅公司提出按照合同约定，押金在厉振华归还房产时再行结算，不在本案中处理，一审法院予以支持。如厉振华确有证据主张其在2018年5月4日还向青旅公司支付1万元，可在押金结算时一并处理。综上，厉振华的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10283元，由上诉人厉振华负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年三月九日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。