广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1297号原告：江门市精品茉莉酒店管理有限公司，住江门市**************、601-629、蓬江区迎宾大道。委托代理人：李德明，广东五邑律师事务所律师。委托代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。被告：陈艾晴，女，汉族，1987年9月2日出生，住江门市蓬江区*********，公民身份号码440************72X。原告江门市精品茉莉酒店管理有限公司诉被告陈艾晴租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告江门市精品茉莉酒店管理有限公司（以下简称茉莉酒店）的委托代理人李德明到庭参加了诉讼。被告陈艾晴经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茉莉酒店向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行2016年9月1日《租赁合同》；2、被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：2016年9月1日，原告与江门市凯斯酒店管理有限公司(以下简称：凯斯酒店）签订《租赁合同》，约定凯斯酒店将江门市蓬江区**************、601-629、C区5-6楼租给原告使用，原告按约定每月支付租金，一直租用至今。2018年12月25日，贵院作出（2015）江蓬法执字第20号之一、（2015）江蓬法执字第1856号之一、（2018）粤0703执恢98号之一《执行裁定书》，裁定凯斯酒店名下位于江门市*******物业以以物抵债的形式交由被告抵债，前述物业的所有权及相应的权利归被告所有。根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间所发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，涉案物业虽然已被拍卖，但不影响原租赁合同效力。被告作为新物权人，原凯斯酒店与原告签订的《租赁合同》的权利义务应由被告继续履行。原告茉莉酒店庭审中变更诉讼请求为：被告继续履行凯斯酒店与江门市蓬江区怡创贸易发展有限公司（以下简称怡创公司）于2009年7月21日签订的《房屋租赁合同》、怡创公司与林建安于2009年8月25日签订的《房屋租赁合同》及原告茉莉酒店与林建安于2016年9月1日签订的《租赁合同》。原告茉莉酒店对其起诉事实提供的证据有：1、《营业执照》；2、《执行裁定书》；3、原告茉莉酒店与林建安于2016年9月1日签订的《租赁合同》；4、凯斯酒店与怡创公司于2009年7月21日签订的《房屋租赁合同》；5、怡创公司与林建安于2009年8月25日签订的《房屋租赁合同》。被告陈艾晴答辩称：一、诉讼主体方面，为查清事实，本案应当通知江门市新会区**信用合作联社(现名江门农村商业银行股份有限公司，以下简称“农商银行”)及凯斯酒店为第三人。涉案房屋分别于2010年1月20日、2010年2月1日、2010年3月18日由凯斯酒店抵押给农商银行辖下的杜阮信用社(现在的杜阮支行)，并由杜阮支行贷款给凯斯酒店。其后因凯斯酒店欠款不还被银行起诉至蓬江区法院，案号(2013)江蓬法民二初字第3296号，该案判决杜阮支行对本案涉案房屋享有优先受偿权。此外，因凯斯酒店还另外拖欠杜阮支行的另一笔借款，农商银行将债权转让给了陈湛深，陈湛深起诉至蓬江区法院，案号(2014)江蓬法民二初宇第1864号，该案也判决陈湛深对本案的涉案房屋享有优先受偿权。此后，被告在陈湛深一案中通过债权转让方式取得债权人地位，并变更为申请执行人，后因两次拍卖流拍，蓬江区法院裁定将涉案房屋以物抵债给被告。根据茉莉酒店提交证据之《租赁合同》，该合同的签订时间为2016年9月1日，签订时间在设定抵押之后，为无效合同。为查清抵押事实，有必要通知《最高额抵押担保合同》的签订双方(即农商银行及凯斯酒店)参加诉讼。二、抵押在先，租赁在后，茉莉酒店与凯斯酒店签订的《租赁合同》为无效合同。2010年1月20日，农商银行属下的杜阮支行与凯斯酒店签订第1107B号《最高额抵押担保合同》，2010年2月1日签订第1107C号《最高额抵押担保合同》，2010年3月18日签订第1107D号《最高额抵押担保合同》，共三份合同，约定由凯斯酒店提供包括本案涉案房屋在内的财产作为抵押物向杜阮支行借款。抵押担保合同第四条“抵押人承诺和保证”第3款确认:“抵押物无出租给第三人”，并且强调，如凯斯酒店出租给第三人，“抵押人在将抵押物出租给第三人前，应经抵押权人书面同意”。抵押担保合同第九条“抵押物的处分”第1款再次强调“抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得擅自出租抵押物。”上述三份合同的附件“抵押物清单”记载了本案涉案房屋属于抵押担保合同约定的抵押物。根据茉莉酒店起诉时提交的证据显示，在假定其证据真实的情况下，《租赁合同》签订于2016年9月1日，签订时间在第1107B、1107C、1107D号《最高额抵押担保合同》的签订时间之后，且没有经过抵押权人杜阮支行的同意，显然是恶意为之，《租赁合同》为无效合同。签订《租赁合同》时，涉案房屋处于被查封状态，《租赁合同》不能产生对抗查封的效力，也不产生物权效力。据查,涉案房屋最先由新会区法院于2011年8月12日以（2011）新法协执字第1266号《协助执行通知书》查封，其后由蓬江区法院于2011年9月30日以（2011）蓬法协执字第1612号《协助执行通知书》轮候查封（2013年8月11日转为正式查封），之后自2011年11月24日至2013年10月30日期间被多种案件轮候查封，包括被实施执行的陈湛深案查封。可见，茉莉酒店与凯斯酒店签订《租赁合同》时，涉案房屋处于被查封的状态。由于查封资料属于国家有关机关保管，被告无权自行查阅，请法庭依职权查阅，以查明本案事实。四、法院在强制执行过程中，已经通知茉莉酒店搬离涉案房屋，否则视为违法使用物业。蓬江区法院于2018年8月21日作出（2018）粤0703执恢98号之二《告知函》，告知凯斯酒店,本院已经作出（2017）粤0703执异7号执行裁定，不予认定拍卖标的存在租赁关系，并强调“将不带租约拍卖该标的”。蓬江区法院在（2018）粤0703执恢98号案执行过程中，于2019年7月11日作出《执行笔录》，告知凯斯酒店“林慧光”“应当立即搬离上述物业，或可以在取得新业主(指被告)的许可的情况下，继续使用上述物业，否则视为违法使用物业。”由于在案件执行过程中卷宗很多，涉及到（2015）江蓬法执字第20号,823号,1856号,（2017）执恢258号,（2017）执异7号，(2018)执恢98号等卷宗，且卷宗保存于蓬江区法院，请法庭依职权查阅，以查清本案事实。五、即使法庭认定《租赁合同》有效，根据担保法司法解释的规定，茉莉酒店取得物权后，茉莉酒店也无权对抗被告。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，法律对此情形作出了明确规定，被告没有义务继续履行《租赁合同》。六、被告对茉莉酒店提交的证据三表示异议，《租赁合同》的出租方（甲方）是“林建安”，茉莉酒店的证据并没有体现“林建安”与凯斯酒店的关系，再次说明《租赁合同》的无效性。综上所述，茉莉酒店与凯斯酒店签订的《租赁合同》属于无效合同，被告没有义务继续履行。即使法庭认定《租赁合同》有效，也只是在茉莉酒店与凯斯酒店之间有效，对被告没有约束力。被告与茉莉酒店之间不存在合同关系，请法庭依法查明事实，并驳回茉莉酒店的全部诉讼请求。被告陈艾晴在举证期限内提供证据有：1、《最高额抵押担保合同》第1107B、1107C、1107D号；2、广东省江门市蓬江区人民法院民事判决书（2014）江蓬法民二初1864号；3、广东省江门市蓬江区人民法院执行裁定书（2018）粤0703执恢98号之一；4、广东省江门市蓬江区人民法院执行裁定书（2015）江蓬法执字第20号之一、（2015）江蓬法执字第1856号之一、（2018）粤0703执恢98号之一；5、执行（2018）粤0703执恢98号的公示。庭审过程中本院依职权调取了：（2017）粤0703执异7号一案（卷宗第51-63页）中的执行笔录1份（2016年12月1日）、《通知书》1份、（2017）粤0703执异7号《执行裁定书》1份、江门市中级人民法院的（2017）粤07执复28号《执行裁定书》1份。经审理查明：本案涉案租赁房屋坐落于江门市蓬江区***************,601-629室，面积共4290.3平方米及3号C区5-6楼，面积2536.42平方米。均为凯斯酒店名下物业。2010年1月20日，农商银行属下的杜阮支行与凯斯酒店签订合同号为农信高抵字[杜阮]第1107B号《最高额抵押担保合同》，2010年2月1日签订合同号为农信高抵字[杜阮]第1107C号《最高额抵押担保合同》，2010年3月18日签订合同号为农信高抵字[杜阮]第1107D号《最高额抵押担保合同》，共三份合同，约定由凯斯酒店提供包括本案涉案房屋在内的财产作为抵押物向杜阮支行借款，并均附有《抵押物清单》，详细列明坐落于江门市*******的凯斯酒店名下物业。抵押期限自2010年1月20日至2018年1月20日及自2010年3月18日至2018年3月17日，抵押担保合同第四条“抵押人承诺和保证”第3款约定:“抵押物在租赁问题上处于下列情况：抵押物无出租给第三人，抵押人在将抵押物出租给第三人前，应经抵押权人书面同意”；抵押担保合同第九条第1款约定“抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得擅自改变抵押物现状或者以出租、转让、置换、变现、再抵押、赠与、迁移、抵偿债务、托管、以实物形式联营、入股或其他任何方式处分抵押物。”。因凯斯酒店拖欠农商银行杜阮支行的借款不还被该行起诉至本院，案号为（2013）江蓬法民二初字第3296号，该案判决杜阮支行对包括本案涉案房屋在内的物业享有优先受偿权。此外，因凯斯酒店还另外拖欠杜阮支行的另一笔借款，农商银行将债权转让给了另一案外人陈湛深，陈湛深也起诉至本院要求凯斯酒店偿还欠款，案号为（2014）江蓬法民二初宇第1864号，该案也判决陈湛深对包括本案涉案房屋在内的物业享有优先受偿权。两案判决生效后，农商银行杜阮支行及陈湛深均向本院申请执行。其中陈湛深申请执行凯斯酒店的案号为：（2015）江蓬法执字第823号。执行过程中，案外人江门市蓬江区怡创贸易发展有限公司于2016年10月19日向本院提出执行异议并提交其与凯斯酒店签订的《房屋租赁合同》，主张其对拍卖标的物的租赁权合法有效并在拍卖流拍的情况下拥有优先购买权。经审查，本院于2016年12月1日向江门市蓬江区怡创贸易发展有限公司发出（2015）江蓬法执字第823号《通知书》，告知江门市蓬江区怡创贸易发展有限公司不受理其异议申请，直接不带租约拍卖争议标的物。并于2017年3月6日作出(2017)粤0703执异7号《执行裁定书》，裁定驳回异议人江门市蓬江区怡创贸易发展有限公司的异议。怡创公司不服裁定向江门市中级人民法院申请复议，江门市中级人民法院经对其复议申请进行审查后，不予认可凯斯酒店与怡创公司于2009年7月21日签订的《房屋租赁合同》的真实性，认为怡创公司提出的其享有拍卖标的物的合法租赁权及优先购买权的主张不成立。故于2017年7月25日作出（2017）粤07执复28号《执行裁定书》，裁定驳回异议人江门市蓬江区怡创贸易发展有限公司的复议申请，维持本院作出的(2017)粤0703执异7号执行裁定。本院继续对（2015）江蓬法执字第823号案件进行恢复执行处理[案件号：（2018）粤0703执恢98号]。执行过程中陈湛深将其享有对凯斯酒店的债权转让给本案被告陈艾晴，被告陈艾晴遂通过债权转让方式取得债权人地位，于2018年12月7日变更为申请执行人。本院执行局对被执行人凯斯酒店的名下物业进行执行拍卖。2018年8月21日，作出（2018）粤0703执恢98号之二《告知函》，告知凯斯酒店,本院已经作出（2017）粤0703执异7号执行裁定，不予认定拍卖标的存在租赁关系，将不带租约拍卖该标的。2019年7月11日作出《执行笔录》，告知凯斯酒店立即搬离上述物业，或可以在取得新业主（指被告）的许可的情况下，继续使用上述物业，否则视为违法使用物业。因两次拍卖流拍，本院于2018年12月25日出具（2015）江蓬法执字第20号之一、（2015）江蓬法执字第1856号之一、（2018）粤0703执恢98号之一《执行裁定书》，裁定将被执行人凯斯酒店名下抵押物业抵债给杜阮支行和陈艾晴，其中本案涉案房屋抵债给陈艾晴。并已向抵押物业包括本案涉案房屋在内的使用用户进行了公告，告知物业已经抵债给上述申请执行人。另查明，原告茉莉酒店庭审中提供了凯斯酒店与怡创公司于2009年7月21日签订的《房屋租赁合同》，约定凯斯酒店将涉案租赁房屋租赁给怡创公司使用，租赁期限从2009年7月21日起20年；怡创公司与林建安于2009年8月25日签订的《房屋租赁合同》，约定怡创公司将涉案租赁房屋租赁给林建安使用，租赁期限从2009年8月25日起20年，原告茉莉酒店与林建安于2016年9月1日签订的《租赁合同》，约定林建安将涉案租赁房屋租赁给原告茉莉酒店使用，租赁期限从2016年9月1日起至2028年8月31日。原告茉莉酒店签订合同后一直使用租赁涉案物业至本案起诉之日。本院认为，本案是租赁合同纠纷，原告茉莉酒店以其与案外人林建安存在租赁关系为由主张涉案租赁物虽拍卖更换了权属人，但不影响其享有的租赁权为由请求被告陈艾晴继续履行租赁合同。根据查明的事实，涉案租赁物原权属人为凯斯酒店，因涉案租赁物业已经合法抵债给被告陈艾晴，因此原告茉莉酒店是否继续享有上述物业的租赁权的前提应为原告签订的租赁合同是否合法有效，租赁物业拍卖是否为带租约拍卖。原告茉莉酒店其主张是以其与案外人林建安签订租赁合同而取得租赁物的租赁权，而林建安是通过凯斯酒店转租给怡创公司，在由怡创公司转租而获得的物业转租权。因此凯斯酒店将涉案租赁物业转租给怡创公司是否合法有效是本案的关键争议焦点。而根据查明的上述事实，虽然怡创公司已于2016年10月19日向本院提出执行异议并提交其与凯斯酒店签订的《房屋租赁合同》，主张其对拍卖标的物的租赁权合法有效。但经本院审查后已于2017年3月6日作出（2017）粤0703执异7号《执行裁定书》，裁定驳回怡创公司的异议，后怡创公司不服裁定向江门市中级人民法院申请复议，江门市中级人民法院经对其复议申请进行审查后，也不予认可凯斯酒店与怡创公司于2009年7月21日签订的《房屋租赁合同》的真实性，认为怡创公司提出的其享有拍卖标的物的合法租赁权及优先购买权的主张不成立。并作出（2017）粤07执复28号《执行裁定书》，也裁定驳回怡创公司的复议申请，维持本院作出的（2017）粤0703执异7号执行裁定。由于凯斯酒店与怡创公司于2009年7月21日签订的《房屋租赁合同》不具备真实性，不能认定该合同合法有效，故原告茉莉酒店与林建安签订的《租赁合同》也为无效合同，即使原告茉莉酒店占有使用涉案租赁物，但在其并未重新与新的权属人达成新的租赁协议前，其并不享有对涉案租赁物的合法租赁权。因此原告茉莉酒店主张要求被告陈艾晴继续履行凯斯酒店与怡创公司于2009年7月21日签订的《房屋租赁合同》、怡创公司与林建安于2009年8月25日签订的《房屋租赁合同》及原告与林建安于2016年9月1日签订的《租赁合同》的诉讼请求，明显理据不足，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告江门市精品茉莉酒店管理有限公司的全部诉讼请求。本案本诉受理费15240元，减半收取7620元，由原告江门市精品茉莉酒店管理有限公司全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 员 莫少彬二〇二〇年三月三十一日法官助理 林鸿杰书 记 员 张雅文