山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初13445号 原告：王某，女，2005年6月10日出生，汉族，住黄岛区。 委托诉讼代理人：王某某， 被告：青岛金世纪房地产有限公司，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：李金堂，总经理。 委托诉讼代理人：李伟华 被告：中信信托有限责任公司，住所地：北京市朝阳区。 法定代表人：陈一松，董事长。 委托诉讼代理人：李金元， 被告：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地：济南市市中区。 负责人：郭小霞，副总经理。 委托诉讼代理人：史建玲， 委托诉讼代理人：林巧，国浩律师（青岛）事务所律师。 原告王某与被告青岛金世纪房地产有限公司（以下简称金世纪公司）、中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）、中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某之委托诉讼代理人王振利，被告金世纪公司的委托诉讼代理人李伟华、被告中信公司委托诉讼代理人李金元、被告长城公司委托诉讼代理人林巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告于2019年12月31日前为原告办理胶南市温州路198号欧美世纪花园30栋1单元902户房屋所有权证；2、被告解除涉案房屋及土地上设定的抵押，并配合原告办理胶南市温州路198号欧美世纪花园30栋1单元902户房屋所有权证；3、被告支付逾期办证违约金131600元（按照已付房款438775.1元，年利息7.5%计算，自2015年9月1日至2019年9月1日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月22日，原告与金世纪房地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买金世纪公司开发的位于胶南市温州路198号欧美世纪花园30栋1单元902室房屋。合同对办证等事项进行了约定，但金世纪公司至今未配合原告办证，应当赔偿损失。中信公司、长城公司在涉案房屋上设定了抵押，使原告至今无法办理不动产登记手续，应当解除抵押。 金世纪公司辩称，1、原告在与金世纪公司签订时，履行了告知义务，合同附件四列明了该房屋存在房地产抵押的情况，该合同是双方真实意思表示，合法有效。因涉案房屋出售前存在房地产抵押，目前无法办理产权的过户登记。抵押权撤销并具备产权登记条件时，金世纪公司会及时配合原告办理；2、原告主张的违约金不符合合同约定和法律规定，利息应按照法律和司法解释规定计算，原告主张的违约金时间和计算标准错误，不应支持，应驳回原告诉讼请求。 中信公司辩称，1、中信公司曾向金世纪公司发放贷款，并依据《抵押合同之补充合同》取得在建工程抵押权证，抵押物包括本案涉及的胶南市温州路198号30栋1单元902号房屋；2、中信公司已于2017年12月28日，将对金世纪公司的贷款债权、与主债权相关的担保权利等，通过协议的方式转让给长城公司，现中信公司不是该贷款的债权人，也非该抵押物的抵押权人；3、长城公司系涉案房屋的抵押权人，根据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条规定，长城公司从中信公司处取得债权后，不需要办理原抵押权的转移登记，即取得并享有本案涉案房屋的抵押权。 长城公司辩称，1、长城公司并非涉案合同一方当事人，根据合同相对性原则，涉案合同对长城公司并无约束力，应驳回原告对长城公司的起诉；2、长城公司对涉案房屋拥有合法的抵押权，原告的诉求无法律依据和事实依据。 当事人围绕诉讼请求，依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 一、原告王某购买涉案房屋并履行支付全部购房款义务的事实。 1、2013年7月22日，被告金世纪公司与原告王某作为甲、乙双方签订《青岛市商品房预售合同》。该合同约定：乙方向甲方购买黄岛区（原胶南市）温州路198号《世纪花园》30栋1单元9层902户房屋，政府批准的规划用途为住宅，总房价款为438775.1元。案涉房屋具备预售条件，预售许可证编号为：青房注字（胶南09）034号；合同第十一条约定，甲方定于2014年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；第十四条约定，在甲方取得房地产权属登记证明后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；第十六条约定，甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。 合同附件一约定付款方式为自有资金支付：乙方于2013年7月21日前付定金10000元；乙方于2013年7月22日与甲方签约，并付首付房款428775.1元。合同签订后，原告付清了房款。该合同于2013年9月24日进行了网上备案手续。 二、被告金世纪房地产逾期办证的事实。 1、2016年5月12日,金世纪公司与原告办理了涉案房屋的交付手续。 2、金世纪公司于2017年10月16日取得了涉案房屋的房地产权属登记证明，但尚未为原告办理涉案房屋的过户登记手续。 三、涉案房产存在在建工程抵押未撤销的事实。 1、金世纪公司以包含涉案房屋在内的在建工程为抵押物向中信公司贷款。2012年6月12日，中信公司取得了证号为：南房预抵字第××号的《在建工程抵押权证》。 2、2017年12月28日，中信公司作为转让方与作为受让方的长城公司签订编号为：S2009C1QS001-21的《债权转让协议》。该协议约定，中信公司将对金世纪公司的主债权、与主债权相关的担保权利以及由主债权、担保权利派生或转化的其他权益，通过协议的方式转让给长城公司。 2018年1月2日，长城公司向中信公司支付了全部转让款90900000元；2018年1月3日，中信公司向金世纪公司发出《债权转让通知书》，该通知书同时送达担保人及其他相关方。2018年1月8日，中信公司收到各方盖章的回执；2018年1月17日，中信公司将贷款债权全部文件、资料与进行了交接。该债权转让，没有办理抵押权的转让登记手续。 3、金世纪公司收到原告房款后，未向中信公司或长城公司提出撤押申请，亦未给原告办理撤销涉案房屋的抵押登记的手续。长城公司在庭审中主张其对涉案房屋已出售的情况并不知情，亦未书面同意。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、涉案房屋上所存在的抵押权是否应当解除；2、金世纪公司是否应协助办理不动产权证；3、金世纪公司应否支付原告违约金。根据本院查明的事实和当事人庭审质证意见，结合相关法律法规规定，本院做如下分析判定： 1、关于应否解除涉案房屋的抵押。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，根据本案查明的事实，2009年5月20日，中信公司与金世纪公司签订《人民币资金贷款合同》，约定中信公司就涉案房地产项目向金世纪公司发放信托贷款19500万元。合同签订后，中信公司依约向金世纪公司足额发放了贷款，中信公司于2012年6月办理了涉案项目在建工程抵押权证，抵押物包括涉案房屋。后中信公司与长城公司签订涉案项目债权转让协议，且已履行债务人及担保人告知义务，长城公司作为涉案债权受让方对涉案房屋所在工程依法享有抵押权。现金世纪公司在出售房屋后未依约偿还贷款，亦无证据证明长城公司对涉案房屋出售情况表示同意，故原告要求解除涉案房屋抵押，于法无据，本院不予支持。 2、关于金世纪公司是否应协助办理不动产权证。原告与金世纪公司于2013年7月22日签订涉案房屋商品房预售合同，原告支付了相应房款，金世纪公司向原告交付涉案房屋，双方就涉案房屋的交易行为均发生在涉案在建工程抵押权设立之后，在金世纪公司未清偿涉案债权的情况下，长城公司对涉案房屋所在建筑物享有的抵押权并未消灭，涉案房屋不具备办理权属证书的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，原告要求金世纪公司协助办理涉案房屋产权登记手续，属于法律及事实上不能履行，应当驳回原告的该部分诉讼请求。 3、关于金世纪公司应否支付原告逾期办证违约金。原告主张以438775.1元为基数，按照年利率7.5%的标准，自2015年9月1日至2019年9月1日计算违约金，庭审中，原告明确该违约金即金世纪公司未按约定办证而承担的违约责任。本院认为，合同第十四条约定，“在甲方取得房地产权属登记证明后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向胶南市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，本案中，涉案房屋已经交付，金世纪公司也于2017年10月16日取得房地产权属登记证明，按照合同约定，被告金世纪公司应于2018年12月15日前协助原告办理过户手续，但未按期协助原告办理，构成违约。合同虽未约定逾期办证违约金，但原告已明确其主张实为要求被告金世纪公司承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院对原告主张金世纪公司应承担违约责任的请求，予以支持。关于计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第二款“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，被告金世纪公司应以438775.1元为基数，按照年利率6%的标准，从2018年12月16日计算至2019年9月1日，故被告金世纪公司应赔偿原告逾期办证损失18753.13元（438775.1元×260天×6%÷365天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告青岛金世纪房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告逾期办证损失18753.13元； 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9504元（原告已预交），减半收取4752元，由原告王某负担4500元，由被告青岛金世纪房地产有限公司负担252元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  牟林 二〇二〇年三月二十七日 书记员  许伟