重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初8515号原告：游红霞，女，汉族，1957年6月1日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：汪某，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石某，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：任廷访，男，汉族，1947年11月8日出生，住重庆市南岸区。被告：任廷淑，女，汉族，1952年8月18日出生，住四川省攀枝花市。被告：重庆新君安实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾****，统一社会信用代码91500107765920036N。法定代表人：邓清碧，执行董事。委托诉讼代理人：杨某，重庆润隆律师事务所律师。原告游红霞与被告任廷访、任廷淑和重庆新君安实业有限公司（以下简称“新君安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告游红霞的委托诉讼代理人汪某、石某，与被告新君安公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，被告任廷访、任廷淑经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。现本案已审理终结。原告游红霞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2.被告任廷访、任廷淑退还购房款335000元；3.被告任廷访、任廷淑赔偿原告房屋装修款65000元；4.被告任廷访、任廷淑赔偿原告购房损失400400元；5.被告新君安公司对上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年2月20日，原告与任廷访、新君安公司签订《房屋买卖协议》，约定被告将位于南岸区弹子石盛景龙庭4-7-1的房屋出售给原告。但被告一直未履行过户手续，后来原告才知晓房屋所有人李汝芳已经去世，其产权份额除任廷访外还有任廷淑。此外，新君安公司作为居间人，未如实告知合同相关重要事实，导致合同无法履行，损害原告利益，应承担连带责任。被告任廷访、任廷淑未作答辩。被告新君安公司辩称，原告在合同签订前已明知涉案房屋共有人李汝芳已经去世，也能够预见房屋存在不能过户的风险并自愿接受。新君安公司不存在隐瞒与订立合同有关重要事实的情形，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2014年2月20日，游红霞与任廷访在新君安公司的居间服务下签订《房屋买卖协议》，约定卖房人任廷访、李汝芳将其位于南岸区弹子石盛景龙庭4-7-1的住宅一套（建筑面积82.04m2）出售给游红霞，成交价格为470000元。该房屋属于拆迁安置房，游红霞在2014年2月20日须支付定金5000元作为成交总价的一部分。双方于权属证书下来10日内办理产权过户手续，同时由游红霞支付购房款300000元，过户当日付清全部购房余款。此外，游红霞还需向新君安公司缴纳中介服务费7200元；又约定，双方于游红霞付完300000元时进行物业交割；另约定，任廷访保证所涉及房屋的共有人同意按本协议事项出售该房屋。如因双方或一方违约，导致本协议不能履行，则违约方应向守约方支付等额于1倍定金的违约金或房屋成交额50%作为违约金（两者取数额高者适用），如守约方实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿守约方损失，并承担本协议中约定中介方应收取的相应的费用。此外，双方还特别约定：拿房产证之前的一切费用由卖房人支付；游红霞装修后，卖房人违约的，除支付房屋违约金外还应支付装修的全部费用；李汝芳已故，因她去世产生多余过户费用由卖房人支付。合同签订后，游红霞于当日向任廷访支付定金5000元，后又于2014年3月4日支付购房款295000元、2015年1月9日支付30000元、2016年6月18日支付5000元，合计335000元。现涉案房屋已经交付，游红霞进行装修后一直居住至今。另查明，任廷芳、李汝芳作为被拆迁人与作为拆迁人的重庆市中央商务（南部）开发区管委会签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定将原位于南岸区弹子石东坪巷34号的房屋以产权调换方式取得位于盘龙花园2期21栋10-4和盛景龙庭B1栋7-1、8-1的房屋。本案涉诉的即上述拆迁安置房中盛景龙庭B1栋7-1房屋。目前，该房屋产权登记在案外人重庆房地综合开发公司名下，因被拆迁人李汝芳去世后其产权份额在继承人任廷访和任廷淑之间未能达成一致意见，一直没有办理过户手续。2019年10月25日，游红霞委托北京市中银（重庆）律师事务所向任廷访发出《律师函》，要求对方在送达之日起15日内协助办理产权过户手续。若未按期履行上述义务，将于函告之日起15日后自动解除《房屋买卖协议》。该函于2019年10月25日寄往南岸区盘龙花园2期22栋10-4，因收件人要求退回。诉讼中，本院应游红霞的申请委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司对涉案房屋进行市场价值评估，该鉴定机构于2019年11月28日出具《报告书》确定：该房屋（不包含室内装修、动产、欠交水电费、物管费及所涉及的债权债务等其他财产或者权益）的评估总价为870400元，有效期为2019年11月28日至2020年9月27日。本次鉴定，产生费用4350元。庭审中，游红霞为证明其装修损失向本院提供了签署日期为2014年2月16日与“月亮装饰公司”签订的《重庆市装饰装修工程施工合同》以及《收条》若干。经查询，所谓的“月亮装饰公司”未经工商注册登记，合同上也没有法定代表人或者经办人员签名，明显有违法律关于公司法人的设立许可。《收条》缺乏出具人员的身份证明，也没有资金支付凭证，均不能达到法律要求的证明标准，故本院对该组证据的真实性不予采信。以上事实，有原告提供的《房屋买卖协议》、《收条》、《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋登记信息查询证明》、《报告书》等书证以及当事人陈述在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告任廷访、任廷淑未作答辩和提供证据，应当视为对自身诉讼权利的处分并承担相应的法律后果。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。本案中，原告游红霞与被告任廷访签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，合法有效。虽然合同签订时被告任廷访尚未取得涉案房屋的完整产权，但并不影响其订立的合同效力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现涉案房屋已经交付，价款也按照约定进行了支付，只是未办理产权过户手续。合同中关于产权过户时间的约定为“该证下来10日内”，具体内容不明。按照合同有关条款和交易习惯，该时点的意思应当指的是涉案房屋办理产权登记或者能够办理产权登记的合理时间。鉴于被告任廷访未办理产权登记的原因系关于李汝芳产权份额的继承纠纷未解决，不属于客观不能的情形。同时，被告任廷访在此期间未能积极采取措施，促成过户条件成就。在无法联系被告任廷访本人的情况下，原告认为合同目的无法实现，要求解除合同的主张并无不当，故本院对此予以支持。合同解除时间，应当以送达对方时生效。原告在诉前的邮寄地址既非合同约定通讯的地址，亦非被告任廷访的户籍所在地，不能发生视为送达的效力，本院就以被告任廷访于2019年9月7日收到起诉状副本之日作为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，原告解除合同后，应当退还涉案房屋。被告任廷访此前收到的购房款335000元，亦应当返还原告。至于原告主张的房屋装修款，虽然合同有约定，但原告既不申请鉴定又未提供有效证据证明金额，应当承担举证证明不能的不利后果，本院对其该项主张不予支持；至于原告主张的购房损失，合同约定的违约金为房屋成交额50%＝470000元×50%＝235000元。对比原告的损失赔偿额，应当包括合同履行后可以获得的利益，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。目前，涉案房屋已溢价400400元，但原告只支付了房屋成交价470000元中的335000元。同时，考虑到被告任廷访怠于履行过户义务明显具有过错，本院综合评定后酌情调整被告任廷访应当支付的违约金为300000元。关于原告向被告任廷淑主张的诉讼请求，因被告任廷淑并非合同当事人。按照“合同相对性”原则，其不应当承担赔偿责任，故本院对原告的该项主张不予支持。此外，原告要求被告新君安公司承担连带责任的主张，与其在合同签订时业已知晓共有人李汝芳死亡的事实不符，且没有证据证明被告新君安公司存在欺诈或者故意隐瞒的情形，故原告的该项主张于法无据，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告游红霞与被告任廷访签订的《房屋买卖协议》已经于2019年9月7日解除；被告任廷访于本判决生效后十日内退还原告游红霞购房款335000元；被告任廷访于本判决生效后十日内赔偿原告游红霞损失300000元；驳回原告游红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11804元、鉴定费4350元、保全费2520元、公告费300元，合计18974元（原告已预交），由原告游红霞负担5690元，被告任廷访负担13284元。限被告于判决生效后十日内将所负担诉讼费径行支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 杨 锐人民陪审员 贺 军人民陪审员 赵德荣二〇二〇年三月三十日法官 助理 谢义克书 记 员 程 娟