山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初11215号原告：烟台安青食品有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路**。法定代表人：丛国建，该公司总经理。委托诉讼代理人：池作庆，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被告：烟台桦霖生物科技有限公司，住所，住所地烟台市芝罘区迎春里**div>法定代表人：刘艾东，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜勇、石忠波，山东德扬律师事务所律师。原告烟台安青食品有限公司与被告烟台桦霖生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告不服本院于2018年11月7日作出的（2018）鲁0602民初1092号民事裁定书，提起上诉。烟台市中级人民法院以（2019）鲁06民终2452号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年7月30日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告烟台安青食品有限公司的委托诉讼代理人池作庆与被告烟台桦霖生物科技有限公司的委托诉讼代理人石忠波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台安青食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告在2016年12月2日签订的房屋租赁协议无效；2、被告支付自2017年12月2日至2018年12月1日占有使用租赁物期间欠缴的租金30万元。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2016年12月2日，原、被告签订了房屋租赁协议，约定原告将面积约8000平方米正常运转的冷库租赁给被告使用和经营，租赁期限自2016年12月2日起至2031年12月1日止共15年，租金每年30万元，每三年递增一次，递增比例不得超过上一年度租金总额的5%，租金支付方式为被告一次性支付全年度租金，协议签订后，原告依约交付了租赁物，被告未支付年度租金；根据同类型冷库租赁市场价格，原告出租给被告的冷库市场租赁费应不低于每年300万元，被告却以每年30万元显失公平的价格承租，时任原告法定代表人的丛滋岗与被告法定代表人刘艾东在上述协议签订当日就被告租赁原告冷库一事私下达成协议，约定对被告在承租冷库期间获得的利润双方对半分配，当时原告存在大量外债未偿还，截至2016年年底尚欠银行贷款及其他债务约为3、4亿元，原告资产严重资不抵债，故原、被告法定代表人之间的恶意串通，实际上代表了原、被告之间恶意串通，原、被告明知低价房屋租赁协议及私下分配利润的协议会给原告债权人利益造成损害而仍然恶意串通故意为之，根据合同法第52条关于恶意串通损害国家集体和第三人利益的合同及以合法形式掩盖非法目的的合同无效的规定，上述原、被告签订的房屋租赁协议应为无效。被告烟台桦霖生物科技有限公司辩称，涉案房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告对协议的签订无任何恶意，原告及其实际控制人丛滋岗在签订涉案协议时并未与被告进行过任何恶意的串通，故原告以“恶意串通损害第三人利益”为由主张合同无效的主张不能成立；原告至今未向被告交付协议约定的大部分租赁物，原告构成违约；综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年12月2日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订房屋租赁协议。协议约定：甲方将坐落于烟台市芝罘区卧龙经济园区内的自有房产及房产现有附属设施设备租赁给乙方使用，房权证号为烟房权证芝字第**，租赁房屋租赁面积分别为冷库加工间（建筑面积8231.45平方米）、机房和配电（582.72平方米）、水泵房（50.49平方米），租赁期限为15年，自2016年12月2日起至2031年12月1日止，乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为乙方合法经营使用；租赁房屋每年租金为30万元，租金每三年递增一次，递增比例不得超过上一年度租金总额的5％，届时由甲乙双方根据具体情况协商确定，本协议生效日起10日内，乙方向甲方一次性支付第一年度租金30万元整，以后每年度12月1日为租金结算日，结算方式为年付；甲方于收到乙方交纳的租金三日内，将租赁房屋交付给乙方使用，签订协议前，甲方已向乙方出示并提供房产证复印件，乙方已充分了解租赁房屋的产权状况；如乙方拖欠、未足额交纳租金超过30日仍未补齐的，乙方违法经营租赁房屋，被追究刑事责任的，甲方有权提前解除协议，甲方不承担违约责任；在租赁期内，乙方逾期支付本协议约定的应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按应支付费用总额的30％向甲方支付滞纳金；协议还约定了其他权利义务。该协议尾部甲方处有丛滋岗（时任原告的法定代表人）的签名，乙方处有刘艾东的签名。2016年12月9日，被告法定代表人刘艾东以网银转账的方式向原告支付第一个租赁年度（即2016年12月2日至2017年12月1日）的租金30万元。关于房屋租赁协议约定租赁物的交付情况。原告述称，合同约定的租赁物为冷库加工间、机房、配电房、水泵房，上述租赁物部分交付给被告使用，交付给被告使用的有建筑面积为4800平方米左右的冷库加工车间，机房、配电房、水泵房尚未交付，未交付的原因是该部分由原、被告及其他租赁户共用（冷库必须要有配电室及机房、水泵房）。被告述称，合同约定的租赁范围非常明确，冷库加工间应当包括冷库和加工间，原告交付的是冷库，但没有交付加工间，且原告并不具有8000平方米的冷库，原告实际交付给被告的冷库建筑面积为4000平方米左右；对于原告自述的将租赁范围内其他部分另行租赁第三人这一事实无异议，能够说明原告不仅存在违约行为，还存在违法行为。关于房屋租赁协议签订时的市场租金价格。原告述称，当时原告经营冷库期间收取租赁户的费用为每百平方米年租金为10万元左右，交付给被告冷库面积为4800平方米的年租金应该为480万元左右，扣除工人工资及电费后，至少应有300万元的利润。被告述称，就当时冷库经营状态来看，协议约定的租赁价格不属于极低，原因是原告当时冷库经营处于混乱状态，绝大部分闲置，原告不能继续经营才出租给被告，由于原告的社会评价较低，没有人租赁原告的冷库，而受前期经营的负面社会声誉影响，几乎没有人愿意到涉案冷库冷藏货物，且经常出现客户存放的物品丢失等情况，被告在租赁后较长时间内一直处于亏损状态，经营状况稍有好转原告便开始处处为难被告，故意不给工人发工资和缴纳社保费，致使工人罢工，故意不缴纳电费，致使电力部门强行停电，被告为确保正常经营不得不为员工垫付工资、交纳社保费，并代原告缴纳电费，故被告从无恶意，也未与丛滋岗进行过恶意串通；涉案租赁物的租赁价格不能与市场价格相比，且涉案为房屋租赁，不是冷库租赁，应结合原告当时经营冷库的状况来判定。原告为证实其主张，提交如下证据：1、房屋所有权证复印件1份。该房产证载明房房产证号为烟房权证芝字第**，屋产权人为烟台安青食品有限公司，含冷库加工间8231.45平方米，机房、配电室582.72平方米，水泵房50.49平方米，并载明该房屋自2002年6月起多次在银行办理抵押。原告述称，该房产证能够证实涉案房屋在租赁给被告前已经抵押给中国农业银行毓璜顶支行，在双方签订房屋租赁协议时，原告向被告出示了房屋所有权证复印件，被告已经知道涉案房屋被抵押的事实；根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋出租前有无抵押是涉及到房屋租赁协议是否有效的关键因素，被告在签订合同前已经知道了房屋的现状及被抵押的事实，房屋租赁协议对将来的受让人不具有约束力。被告质证称，该证据系复印件，不符合证据应当具备的要件；即使该复印件与原件一致，也只能证明原告对该房产证项下的房屋享有所有权，不能证实原告前述所证明的其他问题；合同签订时，原告并没有向被告明示涉案房产已经办理抵押，故如因房屋已抵押而导致对被告不利，原告应当承担全部的过错以及赔偿责任；本案尚不存在实现抵押权而导致租赁标的物产权发生变更的事实，故原告上述法律规定不适用于本案，且上述法律规定并没有对实现抵押权时有租赁关系存在的租赁合同的效力做任何评判。2、协议书1份。该协议书由丛滋岗（时任原告的法定代表人）作为甲方与作为乙方的刘艾东就烟台桦霖生物科技有限公司租赁烟台安青食品有限公司冷库事宜签订的协议书，时间为2016年12月2日。内容为：甲方将坐落于烟台市芝罘区卧龙经济园区内的自有房产及房产现有附属设施设备租赁给乙方使用，房产房产证号为烟房权证芝字第**，桦霖生物科技有限公司由甲乙双方共同成立，由乙方做为法人代表和烟台安青食品有限公司签订冷库租赁合同，租赁期限为15年，租赁期间由甲乙双方共同经营，经营期间产生的费用和利润甲乙双方各占50％，利润分成按月结算，此协议为保障双方的权益做为相互约束。原告述称，在合同签订前，原告欠付大量民间及银行债务，有众多债权人到原告处主张债权，被告在了解此情况后主动告诉原告可以为其“挡债”，实际上被告也确实将几个债权人挡跑了，后被告与时任原告法定代表人丛滋岗协商将冷库租赁给被告，所获得利润由刘艾东、丛滋岗个人分得，逃避债权人追偿；该协议书与涉案房屋租赁协议系“阴阳合同”。被告对协议书的真实性无异议，但质证称，该协议书关于经营利润各50％分配，是基于双方共同成立烟台桦霖生物科技有限公司、共同经营的约定；该协议双方并未实际履行，原因是丛滋岗未与刘艾东共同出资成立烟台桦霖生物科技有限公司，也未承担该公司的经营费用，刘艾东是通过股权转让的方式取得烟台桦霖生物科技有限公司的股东身份，并于2016年12月1日成为该公司的法定代表人；双方签订协议书是因为丛滋岗一直宣称其有丰富的冷库经营经验、可以帮助被告进行更好的经营，刘艾东从未经营过冷库，在听信丛滋岗鼓吹才出现上述“共同经营”的约定，但双方在签订涉案房屋租赁协议及协议书时，刘艾东并不明知原告有巨额债务不能偿还，原告也没有明确告知，因原告经营形势恶化，无法继续经营，故原告的老板丛滋岗主动找到刘艾东，表示将冷库出租给被告经营的意向，被告经多方调查才同意与原告签订房屋租赁协议。原告认可丛滋岗未出资成立烟台桦霖生物科技有限公司，亦未参与该公司的经营，并述称，在涉案协议签订前，原告对涉案冷库的经营状况尚可，不存在亏损情况，但对外存有大量债务；丛滋岗收到被告以现金的方式支付的2笔款项计50万元的利润分配款。被告否认原告关于被告向丛滋岗支付利润分配款的事实主张。原告对其主张未能举证。3、明细表、案件汇总表各1份及民事判决书、民事调解书复印件1宗。该明细表、案件汇总表载明了涉及烟台安青食品有限公司及烟台安德水产有限公司等作为被告的案件的案号、涉案金额、欠款时间及立案时间，其中欠款时间大部分在2016年，立案时间大部分在2017年。原告述称，上述证据能够证实原告在2016年年底共有外债3亿元未能偿还，债权人已起诉至法院，原告的主要经营收入来源于租赁给被告的冷库，原、被告法定代表人签订的协议书已严重损害其他债权人的利益。被告对上述证据的真实性不确认，并质证称，如上述证据载明的情况属实，但在房屋租赁协议签订时，原告并未告知被告其公司债务情况，被告亦不知，上述证据不能证实原告关于恶意串通的主张。4、仓储保管合同6份、仓储保管合同复印件12份。原告述称，上述6份仓储保管合同系原告与其他承租冷库的租赁户签订的合同，上述12份仓储保管合同的原件交付给了被告，上述证据能够证实冷库的租赁价格与其所述的每100平方米年租金10万元的说法相符，涉案冷库租赁价格远低于市场价格。被告质证称，对合同的真实性不能确定，原告未向其交付仓储保管合同，且上述6份仓储保管合同载明的出租方并不是原告，上述合同亦不能证实原告所主张的冷库租赁价格，更重要的是本案为房屋租赁合同纠纷，被告租赁的是房屋，不是冷库，如果是冷库租赁，按照市场惯例，承租方不需要承担水电费，仅需要支付仓储服务费。原告述称，烟台安德水产有限公司与原告系关联公司，烟台安德水产有限公司与原告的冷库在同一院内。庭审中，原告述称，其原法定代表人为丛滋岗，于2017年1月22日变更为丛国建，但实际控制人仍为丛滋岗。被告对此无异议。本院所确认的上述事实，还有原、被告提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、银行转账明细清单等证据以及庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告据以主张房屋租赁协议无效的事实依据系原、被告以合法形式掩盖非法目的，原、被告恶意串通，损害他人的利益，对此原告应负有举证证明责任。“以合法形式掩盖非法目的”系通谋虚伪行为，该是指合同双方当事人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。本案中，根据原、被告的陈述，双方在签订房屋租赁协议后原告向被告交付了部分租赁物，被告依约向原告支付了第一年度的租金，能够体现出上述房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并已实际履行，不构成“以合法形式掩盖非法目的”。“恶意串通，损害他人的利益”是指双方当事人具有共同目的，希望通过订立合同损害他人的利益。本案中，原告主张原、被告恶意串通，以低极的价格将房屋及设备租赁给被告，目的是逃避债权，损害原告债权人的利益，并提交了协议书、案件汇总表、民事判决书、仓储保管合同等证据为证。但协议书是丛滋岗与刘艾东就被告租赁原告房屋及设备的经营、费用及利润分配达成的协议，该协议虽与上述房屋租赁协议有关联，但内容不同，分属不同的法律关系，不属于原告所称的“阴阳合同”，且本案无证据证实丛滋岗与刘艾东履行了协议书约定的权利义务，故该协议书不足以证实原告关于原、被告恶意串通的事实主张。根据原告提交的房屋所有权证及双方签订的房屋租赁协议，原告承租的租赁物为烟房权证房权证芝字第**房证项下的房屋及相关设备，包括冷库、加工间、机房、配电房及水泵房，再结合房屋租赁协议中关于“乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为乙方合法经营使用”的约定，本院能够认定双方之间为租赁合同关系，即被告从原告处租赁房屋及设备从事经营活动，双方之间不构成仓储合同关系，在此情况下不能以市场仓储合同约定的价格为依据来判定涉案租赁价格“极低”，故原告提交的仓储保管合同不能足以证实其主张；即使房屋租赁协议约定的租金价格低于市场价格，根据原告关于涉及其公司对外应承担债务的民事案件情况及被告的陈述来看，在房屋租赁协议签订时，原告经营状况恶化，不排除原告将租赁物以低于市场价格的方式交付被告租赁，以改善其经营状况的情形。原告提交的明细表、案件汇总表、民事判决书、民事调解书等证据仅能够证实原告对外存有高额债务，但不能据此直接认定原、被告签订房屋租赁协议的目的是为了逃避债务，损害债权人的利益。另，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条并未规定将房屋抵押后对外出租的情况下租赁合同无效，故该并不构成涉案房屋租赁协议无效的合法抗辩理由。综上，合同是市场化配置资源的主要方式，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，审慎认定合同效力。本案中，根据查明的事实，原告未按房屋租赁协议约定将租赁物全部交付给被告，原告本身存在违约行为，在此情况下原告主张房屋租赁协议无效，但又对其主张无效的事实依据不能提供充分证据，不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，判决如下：驳回原告烟台安青食品有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告烟台安青食品有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙  成  旭人民陪审员 李  海  英人民陪审员 胡  瑞  民二〇二〇年三月五日书 记 员 林艳楠（代）