江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初3104号原告:夏士军,男，1985年4月21日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：倪飞，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。被告：陆建生，男，1974年12月4日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：周芳木，女，1973年12月19日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：陆建芳，女，1978年3月24日生，汉族，住江苏省昆山市。法定代理人：周某，女，67岁，住江苏省昆山市。系被告陆建芳母亲及监护人。委托诉讼代理人：孙月娟，女，昆山市玉山法律服务所法律工作者。代理上述三被告。第三人：昆山理想家园房地产咨询有限公司，统一社会信用代码91320583694523622W，住所地江苏省昆山市玉山镇昆太路552号2号楼106、107、108室。法定代表人：熊英，该公司总经理。委托诉讼代理人，何玲，该单位职员。原告夏士军与被告陆建生、周芳木、第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，依原告夏士军申请，本院依法追加陆建芳为本案共同被告参加诉讼，后转为普通程序并组成合议庭，分别于2019年8月8日、2020年3月19日两次公开开庭进行了审理。原告夏士军（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人倪飞，被告陆建生（参加第一次庭审）、周芳木（第一次庭审未到庭）、陆建芳共同委托诉讼代理人孙月娟（第二次庭审时同时接受被告陆建生、周芳木委托），第三人理想家园公司委托诉讼代理人何玲（第一次庭审未到庭，参加第二次庭审）到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏士军向本院提出诉讼请求：1.依法判令继续履行合同，将昆山市港浦小区15幢202室房屋交付原告；2.判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续，将产权变更登记为原告；3.诉讼费、律师费由被告承担。审理中，原告变更诉请为：1.判令解除原告与被告陆建生、周芳木于2016年7月20日签订的《昆山市动迁房买卖合同》；2.判令被告陆建生、周芳木返还原告购房款450000元；3.判令被告陆建生、周芳木因违约给原告造成的损失533700元（以房屋评估价与签约合同约定的转让价的差额为准）；4.诉讼费、律师费、保全费、保函费、鉴定费由被告陆建生、周芳木承担。事实和理由：2016年7月20日，原告与被告陆建生、周芳木经第三人理想家园公司中介签订了《昆山市动迁房买卖合同》一份，约定被告陆建生将位于昆山市自行车位以总价560000元转让给原告，签约时支付购房定金30000元，于2016年7月21日支付购房定金20000元，于2016年7月25日支付购房款350000元，于2017年7月25日支付购房款50000元并办理交房，在办理房产过户时支付房款110000元。合同签订后，原告依约已支付购房款450000元，现被告在取得涉案房屋钥匙及产证后，始终以要求涨价为由拒不配合交房和办理过户手续。另原告发现涉案房屋现登记在被告陆建生及陆建芳名下，由于被告陆建芳业经昆山市人民法院（2018）苏0583民特24号民事判决书宣告为无民事行为能力人，指定被告陆建生为其监护人，导致涉案合同无法继续履行，原告无法取得涉案房屋。因被告的违约导致合同解除，被告应赔偿原告因此造成的房屋差价损失等违约责任。被告陆建生辩称，1、答辩人与原告签订涉案动迁房买卖合同属实；但该房屋系答辩人父母共同建造的农村宅基地自建房拆迁安置所得；2007年答辩人父亲去世，该农村自建房由答辩人母亲周某、答辩人本人、答辩人妹妹陆建芳（涉案被告）三人继承享有，母亲周某享有三分之二份额，答辩人本人及妹妹陆建芳各享有六分之一份额，答辩人对涉案房屋没有独立处分权；2、答辩人在签约过程中，向原告及中介方讲明了涉案房屋的情况，原告没有要求答辩人母亲周某及妹妹陆建芳签字，原告明知涉案合同的签订存在重大瑕疵，未经房屋其他共有权人同意及追认，原告存有缔约过失责任，客观存在重大过错；3、在合同履行过程中，答辩人不存在违约行为，原告的损失不应由答辩人承担；反而原告在履约过程中存在逾期付款行为；4、对于原告主张的保函费，没有相关法律依据，也不符合合同约定，不应由答辩人承担；5、答辩人同意解除涉案合同，退还原告购房款450000元。被告周芳木辩称，1、答辩人系被告陆建生妻子，涉案房屋答辩人不享有权益，答辩人无权处分涉案房屋；2、答辩人在涉案合同上仅是按照中介要求签字，并且仅是在代理处签字，但实际上答辩人没有取得任何人的授权，答辩人不应承担任何责任；3、在签约过程中，被告陆建生向原告及中介方讲明了涉案房屋的情况，原告没有要求被告陆建生母亲周某及妹妹陆建芳签字，原告明知涉案合同的签订存在重大瑕疵，未经房屋其他共有权人同意及追认，原告存有缔约过失责任，客观存在重大过错；4、对于原告主张的诉讼费、保全费、律师费、保函费、鉴定费不应由答辩人承担。请求依法驳回原告对答辩人的诉请主张。被告陆建芳辩称，原告与被告陆建生、周芳木签订的涉案房屋买卖合同侵犯了答辩人的正当合法权益，原告及被告陆建生、周芳木均存在重大过错，答辩人要求解除涉案原告与被告陆建生、周芳木签订的合同；对于购房款答辩人没有收到分文；对于原告主张的损失与答辩人无关，应由原告及被告陆建生和周芳木共同承担；对于原告主张的相关费用，因答辩人不具有任何过错，不应由答辩人承担。第三人理想家园公司述称，涉案房屋买卖合同签订属实，请求法院依法处理。原告围绕诉讼请求依法提交了昆山市动迁房买卖合同、账户交易流水、转账凭证、收据、电话录音光盘、公证书、昆山市人民法院（2018）苏0583民特24号民事判决书、昆山市人民调解委员会昆张民析（2018）202号人民调解协议书、不动产权属登记查询、结婚证、聘请律师合同、律师费发票、保险单及保函费发票、评估报告及鉴定费发票，被告陆建芳提交了残疾人证、昆山市人民法院（2019）苏0583民特40号民事判决书，本院组织双方进行证据交换及质证，对双方没有争议部分予以认定并在卷佐证,对有争议部分经审理认定事实如下：2016年7月20日，原告与被告陆建生、周芳木经第三人理想家园公司中介签订了《昆山市动迁房买卖合同》一份，约定被告陆建生将位于昆山市自行车位以总价560000元转让给原告，签约时支付购房定金30000元，于2016年7月21日支付购房定金20000元，于2016年7月25日支付购房款350000元，于2017年7月25日支付购房款50000元并办理交房，在办理房产过户时支付房款110000元；如有争议引起纠纷，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等）。经审核，该份合同首部明确房屋出售方为被告陆建生，被告周芳木系被告陆建生代理人，房屋购买方为原告夏士军。上述合同签订后，原告依约于2016年7月20日转账支付被告陆建生购房定金30000元、于2016年7月21日转账支付被告陆建生购房定金20000元，于2016年7月25日转账支付被告陆建生购房款350000元，于2017年8月2日通过妻子马秀云（依据原告提交的结婚证显示，原告夏士军与马秀云于2009年2月5日登记结婚）账户转账支付被告陆建生购房款50000元。上述购房款（含定金）450000元，被告陆建生确认收到，并确认该款目前由其实际占有控制。原被告均一致确认被告陆建生、周芳木系夫妻关系。另查明，依据原告提交的江苏省昆山市国信公证处于2018年2月13日作出的（2018）苏昆国信证民内字第512号《公证书》载明，涉案位于昆山市房屋，系被告陆建生及陆建芳父亲陆阿小与母亲周某建造的坐落于昆山市房屋（登记在陆阿小名下，村镇房屋所有权证编号：昆张房字第××号）的部分拆迁安置房，因陆阿小于2007年8月2日因病去世，故涉案房屋由陆阿小的法定继承人：妻子周某、儿子陆建生、女儿陆建芳三人依法共同继承享有。另依据本院（2018）苏0583民特24号民事判决书及本院（2019）苏0583民特40号民事判决书显示，被告陆建芳2018年6月21日被本院依法判决宣告为无民事行为能力人并指定其监护人为被告陆建生；此后本院于2019年6月14日判决指定其监护人为母亲周某。依据昆山市人民调解委员会于2018年10月23日作出的昆张民析（2018）202号人民调解协议书，因陆阿小、周某位于昆山市农村房屋动迁，就动迁安置位于昆山市锦尚花苑的安置房屋（包含涉案房屋）的分割事宜，周某、陆建生、陆建芳申请调解，经调解达成协议：1、坐落于昆山市建筑面积为94.41平方米的房屋产权归陆建生、陆建芳所有；2、坐落于昆山市锦上路500号锦尚花苑27号楼2002室建筑面积为135.02平方米的房屋、16号楼602室建筑面积为94.41平方米的房屋产权归陆建生所有。依据不动产权属登记查询单显示，现涉案位于昆山市房屋（建筑面积94.41平方米）不动产权已于2018年11月14日核准登记在被告陆建生、陆建芳两人名下，共有方式为共同共有。以上事实原被告双方均确认无异议。现原告以涉案房屋系被告陆建生、陆建芳共同共有房产，且被告陆建芳为无民事行为能力人，原告考虑到涉案合同无法继续履行，故申请变更诉请要求解除涉案房屋买卖合同，本院已于2019年7月27日向被告陆建生送达了原告的变更诉请申请。原告提交了《聘请律师合同》一份及律师费发票一份，证明原告为此次诉讼支出律师费9000元；原告还提交了保险单一份及保险服务费发票一份，在于证明原告为本起诉讼财产保全支出保函费1680元。现被告陆建生表示同意解除涉案房屋买卖合同。因原被告双方就原告主张的合同解除后的房屋差价损失意见不一，审理中依原告申请，本院依法委托就涉案房屋目前市场价值进行价格评估。经苏州远大房地产土地资产评估有限公司评估，并于2019年12月5日作出的远大鉴字第（2019）032号报告书显示，目前涉案房屋在价值时点2019年11月14日市场价值为1093700元。现原告对其房屋差价损失主张明确为533700元。原告提交评估费发票一份，证明原告为涉案评估预交了评估费11319元。本院认为，基于公证书及人民调解协议书载明的事实及相关协议约定内容，涉案位于昆山市房屋，系被告陆建生、陆建芳父母原建造的农村宅基地房屋部分拆迁安置房，在陆建生、陆建芳父亲陆阿小去世后，涉案房屋依法由其法定继承人：妻子周某、儿子陆建生、女儿陆建芳三人继承享有；此后周某及被告陆建生、陆建芳三人就涉案房屋分割事宜经调解并达成协议，涉案房屋由被告陆建生、陆建芳两人共同所有，现涉案房屋不动产权已经核准登记在被告陆建生、陆建芳名下。被告陆建生就其享有部分产权的涉案房屋，与原告签订了《昆山市动迁房买卖合同》，约定将涉案房屋转让给原告，原告依约支付了被告陆建生部分购房款；因被告周芳木系被告陆建生妻子，其在涉案合同签订时对涉案房屋不享有权利，并非涉案房屋的所有权人，且签约时仅是作为被告陆建生的代理人；原告依约向被告陆建生支付了购房款（含定金）450000元，故涉案由原告作为买受人与被告陆建生为出让人签订的《昆山市动迁房买卖合同》成立有效。现原告以涉案房屋不动产权共有人被告陆建芳不同意出让涉案房屋并要求解除涉案合同，导致涉案合同无法继续履行，原告无法实现合同目的，故原告要求解除涉案房屋买卖合同的请求，因被告陆建生同意解除合同，故原告此项诉请本院予以支持，合同解除时间应为原告变更诉请后本院依法向被告陆建生送达变更诉请申请之时即2019年7月27日。因原告支付的涉案购房款项450000元均支付给被告陆建生，被告陆建生也确认涉案购房款450000元由其收取并占有控制，故原告要求被告陆建生返还购房款450000元的请求，本院予以支持。基于合同的解除，原告要求被告陆建生赔偿因违约给原告造成的房屋差价损失533700元，本院认为原告在签订合同之时未能尽到审慎义务，对涉案房屋的权属情况未能做到充分了解，且涉案房屋属于遗产，存有多名继承人，并非属于被告陆建生自己建造的农村宅基地房屋的动迁安置房，原告对涉案合同的解除存有过错；被告陆建生抗辩在签约之时已讲明房屋实际情况，但其在未将房屋转让之事告知房屋其他权利人的前提下，仍然进行签约，其对涉案合同的解除存有过错；本院对于原告主张的房屋差价损失533700元，依法认定由原告及被告陆建生各半负担50%责任。对于原告主张的因诉讼支出的律师费损失9000元，此项损失合同中有约定，但基于原告自身的过错责任，本院依法认定由被告陆建生承担50%计4500元的赔偿责任。对于原告主张的保函费1680元，无合同依据，也非诉讼产生的必需支出费用，故该项诉请本院不予支持。对于原告主张的鉴定费11319元，基于本院认定的原告自身过错责任，本院依法认定由被告陆建生负担50%计5659.5元。因被告周芳木非涉案房屋所有权人，故其不是涉案房屋买卖合同的相对方，原告对其的诉请，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告夏士军与被告陆建生于2016年7月20日签订的《昆山市动迁房买卖合同》于2019年7月27日解除。二、被告陆建生于本判决生效之日起十日内返还原告夏士军购房款450000元。三、被告陆建生于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏士军房屋差价损失266850元。四、被告陆建生于本判决生效之日起十日内赔偿原告夏士军律师费损失4500元。五、驳回原告夏士军对被告陆建生的其他诉讼请求。六、驳回原告夏士军对被告周芳木的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，财产保全费3320元，鉴定费11319元，合计24039元，由原告夏士军负担12019.5元，被告陆建生负担12019.5元。被告陆建生负担部分，原告已预交，本院不再退还，被告陆建生于判决书生效后十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  夏宏光人民陪审员  盛永林人民陪审员  朱 慧二〇二〇年三月二十四日书 记 员  顾 雄