河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1726民初5713号原告：胡海涛，男，1978年12月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：张医，河南广义律师事务所律师。被告：杨相财，男，1967年10月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：邓建梅，女，1969年10月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。二被告委托诉讼代理人：顾绍华，河南博涛律师事务所律师。原告胡海涛与被告杨相财、邓建梅房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）豫1726民初3557号民事判决后，原告胡海涛不服判决，提起上诉，驻马店市中级人民法院终审裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年12月3日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡海涛及其委托诉讼代理人张医、被告杨相财、邓建梅的委托诉讼代理人顾绍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡海涛向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的“房地产买卖契约”有效；2.判令被告协助办理产权过户；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月20日，二被告将位于泌阳县文化路八号楼东侧路北的门面1700平方以及其后院四间二层以480万元的价格卖给了原告。原告交付了房款，现在被告不协助原告办理产权过户，为此起诉，请求确认原、被告签订的“房地产买卖契约”有效，判令被告协助办理产权过户。被告杨相财、邓建梅辩称，1.胡海涛与杨相财签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不违背《合同法》及相关法律法规的强制性规定，双方签订的合同真实合法有效。2.杨相财已按照合同的约定履行了交付房屋的主合同义务和交付相关产权手续的从合同义务，同时，由于胡海涛拒不支付杨相财第二笔购房款，其合同目的无法实现，胡海涛要求杨相财协助办理产权过户没有事实和法律依据。2013年11月20日，胡海涛与杨相财签订了房地产买卖契约，合同签订生效后，杨相财将房屋钥匙交付胡海涛，同时将合同约定的房屋手续交付胡海涛，胡海涛仅仅按照约定向杨相财支付了20万元定金和197万元的首笔购房款，剩余购房款260万元于2014年5月25日支付完毕，但胡海涛支付完首笔购房款后，拒绝支付第二笔购房款的义务，经杨相财多次要求支付购房款未果。同时，胡海涛曾向泌阳县不动产登记中心申请办理过户登记，由于是查询不到地籍档案才导致胡海涛无法过户。3.邓建梅不是本案合同的相对人，原告起诉违背了合同相对性原则，将邓建梅列为本案被告是错误的，邓建梅不是本案适格被告，且该合同债权债务邓建梅不知情，也不属于夫妻共同债权债务，请求驳回对邓建梅的起诉。根据上述，胡海涛无法办理过户手续的责任不在杨相财，是由于政府部门的原因导致无法过户，请求判决驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年11月20日，以被告杨相财、邓建梅为甲方（卖方），以原告胡海涛为乙方（买方），订立房地产买卖契约（系格式文本）一份，主要约定内容为：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）贰拾万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在文化××××西段北侧的房地产（房屋建筑面积约1700平方米；土地使用面积364.5平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）肆佰捌拾万元；￥4800000元。乙方由2014年5月25日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：首付贰佰万元（￥2000000元），余款贰佰陆拾万（￥2600000元）一次付清。三、双方同意于2013年11月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起一日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本契约一式二份，甲乙双方各执一份。契约副本份，送房地产交易管理所（处）。十一、双方约定的其它事项(系手写非格式条款)：1.办理过户手续所需缴纳的一切税费，全部由乙方承担，甲方概不负责。2.后院罗信国房产一套四间二层带院（182.75平方米）一并卖给乙方。3.此合同在手续交接完毕后生效（罗信国房屋手续和施工款）”。上述房地产买卖契约订立后，原、被告双方进行了手续交接，原告向被告支付了购房款220万元，余款因双方对协助办理产权过户登记事宜及房租抵房款等引发争议未履行完毕。审理过程中，本院向泌阳县自然资源局发出《关于胡海涛诉杨相财房屋买卖合同案国有土地使用证的调查函》，该局在回复中称，涉案国有土地使用证没有查阅到土地登记（地籍）档案，土地使用证与土地登记（地籍）档案一致时才视为该土地使用证具有法律效力。本院认为，一、关于合同效力问题。依法成立的合同,自成立时生效。当事人应当遵守诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯,按照约定全面、适当的履行各自的义务。本案，原告胡海涛与被告杨相财、邓建梅均依法享有自愿订立上述房地产买卖契约的完全民事行为能力，签订的房地产买卖契约系原、被告的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在法律规定的合同无效等其他情形，该房地产买卖契约应为合法有效。且被告对该房地产买卖契约有效不持异议。故对原告要求确认原、被告签订的房地产买卖契约有效的诉讼请求，本院予以支持。二、关于协助办理产权过户问题。房屋买卖合同形成后，买卖双方主体应当对等履行义务和行使权利。如双方均怠于履行义务和行使权利，双方之间始终存在合同的拘束力，造成对双方不利的局面。本案，原告与被告在签订房屋买卖合同时没有约定办理过户手续和支付全部房款的先后履行顺序，由于本案中合同标的物是房屋属于不动产，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权转移登记，才真正履行完给付义务，由于不动产所有权的变动以登记为要件，尽管当事人未办理登记手续并不影响合同本身的效力，但是因为没有办理登记，房屋的所有权不能发生移转，买受人不能因出卖人的交付而获得房产的所有权。因此，办理登记是房屋买卖合同的主给付义务,也是房屋买卖合同条款的内容之一。原告在交付购房首付款后即享有要求被告协助办理产权过户登记手续的权利，为确保实现合同目的，被告应协助原告办理房屋过户手续。三、关于被告邓建梅是否为本案适格的被告问题。经审查，被告邓建梅系本案房地产买卖契约的卖方当事人，并在该契约文本上签名按印，其作为本案被告并无不当。被告该部分辩称意见与事实不符，本院不予采纳。四、关于是否违约问题。本案原告在起诉时除要求被告协助办理产权过户外没有提出其他继续履行合同的诉讼请求和具体履行事项，被告在答辩时也没有提出原告是否违约的反诉主张，根据泌阳县自然资源局出具的调查函回复意见，原告胡海涛在办理过户登记时因杨相财提供相关国有土地使用证无地籍档案可查，无法办理过户，履行合同是否存在违约、违约方责任及如何继续履行的事项，本院不予评判及审理。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：一、原告胡海涛与被告杨相财、邓建梅于2013年11月20日订立的房地产买卖契约有效。二、被告杨相财、邓建梅应按照相关规定协助原告胡海涛办理房屋过户登记手续。案件受理费100元，由被告杨相财、邓建梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  成星广人民陪审员  王生祥人民陪审员  何凌玉二〇二〇年三月三十日书 记 员  程 爽