广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初638号原告：祝进，男，汉族，1962年8月1日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李柟，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：萧顺群，女，1945年5月8日出生，香港特别行政区居民，住香港新界沙田。第三人：谢鸿嘉，男，汉族，1947年7月15日出生，住广东省深圳市。原告祝进与被告萧顺群、第三人谢鸿嘉合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序。因无法向被告萧顺群、第三人谢鸿嘉直接送达或留置送达应诉通知书，依法转为普通程序审理。本案于2020年2月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李柟到庭参加了诉讼。被告萧顺群、第三人谢鸿嘉经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认登记在被告名下的位于珠海市××花园××楼××楼××座房屋（现地址：珠海市香洲区××路××号××栋××房）归原告所有；二、被告将位于珠海市××花园××楼××楼××座房屋（现地址：珠海市香洲区××路××号××栋××房）办理产权转让手续过户至原告名下；三、被告承担本案全部诉讼费用。原告庭审中变更诉讼请求为：一、被告协助将位于珠海市××路××楼××楼××座房屋（现地址：珠海市香洲区××路××号××栋××房）办理产权转让手续过户至原告名下；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1993年3月19日，原告与第三人签订《楼房转让协议书》，协议约定第三人将珠海市××花园××楼××楼××座房屋（以下简称涉案房屋）转让原告，转让价为港币197400元和人民币400000元，港币部分由原告支付给房地产公司，人民币部分支付给第三人，第三人义务帮助原告找一亲属，给原告挂名购买，在需要该亲属来珠海办理相应手续时，第三人有义务充分合作，房地产公司售房时的承诺（指各种优惠条件，包括入户、小轿车指标等）全部归原告所有，签订本协议时，原告付给第三人人民币2万元定金，在更改合同时，付给第三人人民币38万元。《楼房转让协议书》签订当日，原告依约向第三人支付购房定金人民币2万元现金。根据当时政策，涉案房屋只能登记在港澳或外籍人士名下，第三人已经向开发商支付了50%购房款港币197400元。为此第三人帮助原告找到被告，原告挂名被告购买涉案房屋。1993年4月13日，被告出具《确定书》，确认因购房政策原因，原告挂名被告购买涉案房屋，总价394800元港币及其他费用由原告全部支付，被告不出钱，届时办理房屋所有权证过户手续。1993年4月14日，原告依约向第三人支付购房款人民币38万元现金。第三人依约将涉案房屋转让给原告，原告挂名被告购买了该房屋，被告与开发商签订了《涉外房地产买卖契约》。原告于1993年4月14日向开发商支付了剩余50%房款港币197400元及其他各项费用，开发商开具总价港币394800元发票。1993年8月18日，原告挂名购买被告涉案房屋，被告登记为涉案房屋所有权人，办理了《房屋所有权证》，该证件原件一直由原告持有保管。原告于1993年8月18日支付契约及其他费用。1993年，开发商交付涉案房屋，原告一直长期支配使用至今。1994年7月，原告兄弟办理了入户珠海涉案房屋地址。待办理房屋过户手续时，原告通过各种途径，至今无法找到被告协助办理。为此，原告特提出上述诉讼请求，望法院判如所请。原告为其诉请向本院提交以下证据：一、《楼房转让协议书》；二、《确定书》；三、38万元房款收据；四、《涉外房地产买卖契约》、广东省经济特区居住证、发票、公证费收据、杂防费收据、增容费收据；五、《房屋所有权证》、契税收据、鉴证办证交易费收据；六、支配涉案房屋证明文件；七、亲属关系证明、祝平、祝彬落户珠海证明；八、不动产权登记表；九、《买卖楼宇临时合约》；十、委托公证书；十一、祝彬、廖湘户口本，租金银行凭证；原告并申请证人杨某出庭作证。被告萧顺群、第三人谢鸿嘉在法定答辩期间没有向本院提交书面答辩状，亦没有向本院提交证据。经审核原告提交的证据原件，对经与原件核对的证据，本院予以确认，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，1993年3月19日，原告与第三人签订《楼房转让协议书》，协议约定第三人将其预定的涉案房屋转让给原告，一、转让价为港币197400元和人民币400000元，港币部分由原告支付给房地产公司，人民币支付给第三人，今后，原告入伙入户防盗网等一切费用，由原告负责；二、第三人义务帮助原告找一亲属，给原告挂名购买，在需要该亲属来珠海办理相应手续时，第三人有义务充分合作；三、房地产公司售房时的承诺（指各种优惠条件，包括入户、小轿车指标等）全部归原告所有；四、付款方式，签订本协议时，原告付给第三人人民币2万元定金，在更改合同时，付给第三人人民币38万元；五、原告最迟应于4月15日前与第三人办理合同变更手续。1993年4月13日，被告出具一份《确定书》，载明：因购房政策原因，广东珠海市拱北“昌盛花园”桂昌楼四楼E座住宅一套，面积993平方英尺及其免税设备等权益，总价394800元港币及其他费用由原告全部支付，被告不出钱，届时办理房屋所有权证过户手续。特此出据，永不反悔。1993年4月14日，第三人向原告出具收据，确认收到购房款人民币38万元现金。同一天，被告与珠海经济特区华城庆宜房产开发有限公司（以下简称华城庆宜公司）签订了《涉外房地产买卖契约》，约定华城庆宜公司向被告出售涉案房屋，成交楼价为港币394800元，华城庆宜公司还在同一天向被告开具发票，金额为港币394800元并出具了杂防费、增容费等收据。1993年8月18日，涉案房屋办理了《房屋所有权证》，登记的所有权人为被告。上述发票、收据、《房屋所有权证》原件均由原告持有。庭审中，原告称涉案房屋一直由其占用、使用、收益。2000年，原告找到第三人，并与第三人一起到香港被告的住处寻找未果。原告委托涉案房屋小区管理处工作人员杨某代为对涉案房屋进行管理。杨某出庭作证称，其从2000年开始受原告委托代为对案涉房屋进行出租管理，代为签订租赁合同、代收租金、代缴水电、管理费等。原告在委托之初曾向其出示过案涉房屋的产权证复印件，因案涉小区大部分都是内地人借用港澳台人士的身份证购买的，基于此种特殊情况，杨某认为涉案房屋是属于原告所有。根据原告提交的派出所开具的《亲属关系证明》显示，祝学之与杨四枝育有四子，分别是祝进、祝平、祝清、祝彬。祝平登记的户口地址为涉案房屋所在地。原告选择适用我国内地法律作为审理本案纠纷的准据法。本院认为，本案被告萧顺群系香港特别行政区居民，本案属于涉港代持房屋合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，涉案房屋所在地及合同签订地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案实体争议的准据法。根据原告的当庭陈述及提交的《楼房转让协议书》、《确定书》、收据、房地产权证原件等证据，可以反映涉案房屋是由原告出资购买，被告出具确认书对此予以确认，且与该房屋登记密切相关的购房发票、契税凭证、产权证原件亦由原告持有，同时，涉案房屋一直由原告使用、出租收取租金。因此，基于当时的政策原因，原告借被告之名购买涉案房屋，为双方的内部约定，故涉案房屋虽登记在被告名下，实为原告出资购买，被告对案涉房屋不享有真正的权利，原告现请求被告协助办理案涉房屋的产权登记至原告名下，并承诺承担办理产权过户的所有费用，有事实与法律依据，本院予以支持。被告及第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，也未提交答辩及证据，视为放弃自己的诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实作出判决。综上所述，原告诉请有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告萧顺群于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告祝进将位于珠海市××花园××楼××楼××座房屋（现地址：珠海市香洲区××路××号××栋××房）办理产权转让手续过户至原告祝进名下。本案案件受理费13552元，由被告萧顺群负担。如不服本判决，原告祝进可以在判决书送达之日起十五日内，被告萧顺群可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红人民陪审员  杨 静人民陪审员  陈 敏二〇二〇年三月二日法官助理刘韵书记员罗志斌