安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终242号 上诉人（原审原告）：陈仕华，男，1956年9月2日出生，汉族，住安徽省滁州市。 上诉人（原审原告）：陈福军，男，1996年7月19日出生，汉族，住安徽省滁州市。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：贾玉芳，女，1965年11月28日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，系陈仕华的妻子。 被上诉人（原审被告）：滁州市益林置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区环滁西路**，统一社会信用代码91341102343837195G。 法定代表人：王国晴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王保安，安徽会峰律师事务所律师。 上诉人陈仕华、陈福军因与被上诉人滁州市益林置业有限公司（以下简称益林置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初4002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈仕华、陈福军上诉请求：1.改判益林置业公司赔偿陈仕华、陈福军损失29849.24元；2.益林置业公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：2017年9月20日陈仕华、陈福军与益林置业公司签订《滁州市商品房预售合同》，陈仕华、陈福军购买益林名府11栋1501室房屋一套。合同约定房屋层高3米，而房屋实际层高为2.876米。益林置业公司应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题解释》第十四条的规定承担赔偿责任。陈仕华、陈福军的损失为29894.24元〔（0.124*121.24*1560）+6441.54元（超过0.03部分两倍的赔偿）〕。原审判决按照总房价百分之一的标准仅认定陈仕华、陈福军的损失为5674元,与实际损失相差甚远。 益林置业公司辩称，1.益林置业公司在监管机关公示备案的图纸及文件均表明房屋层高为2.9米，层高并非该楼盘销售卖点，该楼盘开盘均价4650元每平方米，低于同期开盘的同地段其他楼盘。房屋实际层高2.9米与双方签订的《滁州市商品房预售合同》层高3.0米不符，是由于网签合同经办员工是从凤凰城项目过来的工作人员，网签合同套用的是凤凰城项目的模板，由于开盘后购房者人数过多，经办人员审查不严，操作失误所致，非有意所为，且在发现后已主动纠正错误；2.陈仕华、陈福军对涉案房屋建筑层高2.9米没有异议。且商品房买卖均以面积为计量标准；3.层高对涉案房屋面积不产生影响，陈仕华、陈福军不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求益林置业公司赔偿损失。 陈仕华、陈福军向一审法院起诉请求：判令益林置业公司支付层高造成的损失29894.24元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年9月20日，卖方（甲方）益林置业公司与买方（乙方）陈仕华、陈福军签订了一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：乙方向甲方购买池河路330号《益林铭府》11幢住宅单元1501室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅；据甲方暂测该房屋建筑面积为121.3平方米，其中套内建筑面积为98.06平方米、公用分摊建筑面积为23.24平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）；该房屋建筑层高为3米；该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；商品房单价为每平方米建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）4680元，总价为567884元，于2019年5月30日交付房屋；合同中对其他事项也作出了相关约定。合同签订后，陈仕华、陈福军向益林置业公司支付购房款567403元。 另查明，案涉房屋建筑层高为2.876米。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。陈仕华、陈福军与益林置业公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。 益林置业公司作为房地产开发单位和案涉房屋出卖人，其交付的房屋应当符合法定和约定条件，现其交付的案涉房屋实际层高与合同约定不符，该情形即构成瑕疵履行，即使案涉房屋实际层高符合国家强制性标准，也构成违约。其次，陈仕华、陈福军作为普通购房者，在购买房屋时难以做到详尽的了解所购房屋的相关规划设计图纸等资料，对于案涉房屋层高的确认一般只能依赖于合同的约定。而益林置业公司作为有资质的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应是充分了解的，也不缺乏房地产交易经验及合同制作经验，对其单方面制作的格式合同的内容有审查义务，关于其主张合同约定层高3.0米系工作人员录入错误所致，而非其真实意思表示的辩称意见，不予采信。故陈仕华、陈福军依据双方签订的合同而依赖益林置业公司在合同中约定的层高系其真实意思表示，现案涉房屋层高现状与合同约定不符，益林置业公司应对此承担相应的违约责任。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋层高不足已无法补救，益林置业公司应向陈仕华、陈福军赔偿因层高不足导致的损失。目前法律法规及司法解释对于层高误差的赔偿标准均没有明确规定，双方对此也无合同约定。现陈仕华、陈福军在诉讼请求中所列的赔偿计算依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，但层高与面积对于房屋而言是不相同的决定性因素，例如案涉房屋是按面积计算单价而非按层高计算单价、面积大小决定着商品房交易契税税率的高低和住宅专项维修资金的数额等等；且层高为2.876米与层高为3米相比，并未实质影响陈仕华、陈福军对案涉房屋正常使用及利用价值。因此，不宜直接类推适用上述司法解释中法定的面积误差处理原则来处理层高误差赔偿标准问题。但考虑到案涉房屋层高不足，客观上会对居住人居住空间及居住感受造成影响，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定益林置业公司依照房屋总价款的1%赔偿陈仕华、陈福军的损失，即567403元×1%=5674.03元，对陈仕华、陈福军超出上述部分的诉讼请求，不予支持。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、滁州市益林置业有限公司于本判决生效后十日内向陈仕华、陈福军赔偿因房屋层高不足造成的损失5674.03元；二、驳回陈仕华、陈福军的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由陈仕华、陈福军负担220元，由益林置业公司负担55元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：陈仕华、陈福军主张的损失数额如何确定。 2017年9月20日陈仕华、陈福军与益林置业公司签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。 合同约定涉案房屋建筑层高为3米。益林置业公司向陈仕华、陈福军交付的涉案房屋实际建筑层高为2.876米，与合同约定不符，益林置业公司已构成违约。双方签订的合同对房屋出现层高误差的赔偿标准未作约定。陈仕华、陈福军上诉称，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定作为损失的计算标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理…。该条款系对开发商交付的房屋因面积误差产生纠纷诉至人民法院后如何处理所作的规定。房屋的建筑面积与层高系两个概念，故陈仕华、陈福军主张的赔偿计算依据不适用于本案。一审法院根据合同的履行情况等综合因素，酌定益林置业公司按房屋总价款的1%赔偿陈仕华、陈福军的损失并无不当。涉案房屋总价款为567403元，陈仕华、陈福军的损失为5674.03元（567403元×1%）。 综上，陈仕华、陈福军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费546元，由陈仕华、陈福军负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 王 敏 审判员 刘 勇 二〇二〇年三月三十日 书记员 王倩倩 附：本案二审处理适用的主要法律规定 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。