山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0785民初2482号 原告（反诉被告）：高密市醴泉街道文化社区居民委员会，住所地，山东省潍坊市高密市醴泉街道振兴街1817号，统一社会信用代码：55370785K21212972J。 法定代表人：朱大军，居委会主任。 委托诉讼代理人：仪晓峰，山东升信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：綦松林，男，1957年2月23日生，汉族，居民，住高密市。 委托诉讼代理人：徐照邦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓峰，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 原告高密市醴泉街道文化社区居民委员会与被告綦松林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高密市醴泉街道文化社区居民委员会法定代表人未到庭，其委托诉讼代理人仪晓峰到庭，被告綦松林未到庭，其委托诉讼代理人徐照邦、王晓峰到庭参加诉讼。后转入普通程序，第二次公开开庭进行了审理。原告高密市醴泉街道文化社区居民委员会法定代表人未到庭，其委托诉讼代理人仪晓峰到庭，被告綦松林未到庭，其委托诉讼代理人徐照邦、王晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空、搬离位于的案涉厂房及场地并恢复原状交还原告；2.被告支付原告房屋占用费自2014年2月15日起至实际搬离日止，按照30000元／年计算。 事实与理由：原被告于2013年2月14日签订租赁合同一份，约定将原告所有的坐落在面积为1373.5平方米厂房及对应场地一处租赁给被告使用，年租金3万元，租赁期限一年，自2013年2月15日至2014年2月14日止。租期届满后原被告未续签租赁合同，被告强行使用该场地至今，且未向原告支付房屋占用费。经原告多次催告，被告未交还房屋及场地也未向原告支付房屋占用费。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。 被告辩称，原告陈述情况与事实不符，其所交付的房屋没有相关手续和消防设施导致被告无法正常使用，后原告采取极端手段停电、关门导致被告损失严重。被告已向法庭提起反诉，要求原告承担损失。 反诉原告反诉称，1、请求判令被反诉人赔偿反诉人设备折旧损失以及经营损失，暂计100000元（实际按评估的具体数额）。2、请求判令被反诉人承担本诉及反诉的诉讼费。 事实和理由：反诉人与被反诉人于2013年2月14日签订厂房租赁合同，该厂房权属不清，且无消防手续，存在诸多消防隐患，并不符合厂房租赁使用的要求。但是被反诉人不仅不加以修正和补救，反而采取极端手段，对厂房停水停电、锁门、拆窗，致使反诉人无法正常生产经营。许多设备因停水停电限制过久，折损严重。故为维护反诉人的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 反诉被告辩称，被告的反诉超出举证期限应另行立案处理。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、租赁合同一份，原被告于2013年2月14日签订租赁合同一份，约定将原告所有的坐落在面积为1373.5平方米厂房及对应场地一处租赁给被告使用，年租金3万元，租赁期限一年，自2013年2月15日至2014年2月14日止。 2、租赁企业厂地使用说明一份，证明原被告于2013年3月13日就租赁合同补充签订使用说明，被告自愿同意其投入的建设等设施，在原告和上级部门占用开发时，原告可以不须给予搬迁及补偿费，并及时倒出厂地。 3、腾空房屋通知一份，证明原告于2018年4月25日通知被告，其租赁厂地早已到期，且该处厂地已被列入棚改片区，要求被告五日内腾空房屋，被告已签收了该通知。 4、清缴通知，证明原告于2018年11月10日要求被告清缴2014年2月至2018年11月的租赁费，该通知被告已签收。 5、清缴再次通知，证明原告于2019年2月13日再次要求被告缴纳所欠租赁费。 上述证据证明被告于2013年2月14日租赁原告一处厂地，租赁期限为一年，被告只交纳了第一年的租赁费3万元，其后再未支付过租赁费，实际占用房屋至今，原告多次要求被告腾空房屋，交纳期间的租赁费，被告既不腾空也不交纳租赁费。因此原告要求被告腾空房屋，按原合同约定每年3万元支付其实际占用期间的租赁费。 6、棚户区改造文化小王庄片区房屋搬迁产权调换协议书一份、高密市文化居委会诉綦松林租赁合同一案《搬迁补偿协议》情况说明一份、文化居委会（人造毛厂及建筑公司）评估价值表一份。 7、《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《潍坊市市区国有土地上房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准》。 被告对证据1、2无异议，对证据3、4、5质证认为没有收到该通知，无法核实真实性。对证据6质证认为，对证据真实性请求法庭依法确认。但对证据附件的情况说明及明细的真实性不认可。一、证据中涉及到的补偿数额，特别是经营性补偿（停产歇业补助）与实际标准差距过大，不可能是正规的评估数值。二、这二份证据本身也没有相关部门的盖章。同时被告在厂房内大量的设备因为被堵门、拆除门窗等行为导致无法搬运，现已闲置损坏，应当同时予以评估补偿。关于搬迁补偿政府应有正式的评估报告，建议法庭以正式评估报告来核实事实情况。对于证据7的真实性无异议、对证明事项有异议。 经审查，原告提供的以上证据真实、合法，且与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 被告围绕其反诉请求提供了以下证据证实： 1、租赁合同一份，证明反诉原被告之间的租赁关系。本证据与本诉原告提交的证据一致。 2、照片、视频，证明厂房拆除的现状，以及厂房内设备和原料的折旧损毁状况。 原告对证据1无异议，本院予以确认。对证据2，被告未提供证据证实设备和原料的折旧损毁系原告造成，对此本院不予认定。 通过当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原被告于2013年2月14日签订租赁合同一份，内容如下：“甲方：文化居委会乙方：綦松林 文化居委会有厂房一处，座落在，现有綦松林租赁使用，双方共同协商达成协议如下： 一、甲方厂房建筑面积1373.5平方米，办公室221.4平方米，年租赁费定为叁万元，分二次上交签订合同时先交壹万伍仟元，下半年在8月10日前交壹万伍仟元。 二、乙方在租赁期内，甲方不出资给乙方。房屋的维修、电力设备等其它一切费用均由乙方承担。(不顶上交租赁费) 三、乙方在租赁期限内应注意安全生产，如发生人为火灾或其它不安全的因素，均由乙方自负一切责任，赔偿损失。 此协议一式二份，自2013年2月15日至2014年2月14日止。租赁期内国家或上级部门规划建设时，合同随时终止。甲、乙双方签字生效，望共同信守。 甲方：文化居委会乙方：綦松林 二0一三年二月十四日” 2013年3月13日，双方又签订《租赁企业厂地使用说明》一份，内容如下： “甲方：文化居委会乙方：綦松林 甲方企业一处(原人造毛皮厂)乙方自愿租赁使用，乙方在租赁期间，乙方自愿投入搞建筑等设施，院内栽树木、花草、绿化、硬化等，如上级政府部门和居委会占用开发时，甲方不给予乙方搬迁费和树木、绿化补偿费，乙方及时倒出厂地归还甲方。 双方签章生效。 此协议附租赁合同延续使用，到租赁合同终止，并具有法律效力。 甲方：文化居委会乙方：綦松林” 以上合同签订后，原告将该企业厂房交付被告使用。被告交纳租金至2014年2月14日，之后一直未再交纳。 2018年因棚户区改造，高密市醴泉街道办事处与高密市文化居委会签订了关于搬迁原人造毛厂及建筑公司的《搬迁补偿协议》。对该协议，原告作了如下说明：“2018年签订《搬迁补偿协议》时，两单位共同进行了不分割评估，其中土地使用权面积为10974平方米(补偿款7824462.00元)，房屋面积2490.44平方米(补偿款2258950.00元)，土地补偿总计为10083412.00元，停产歇业补助为204756.00元。 根据产权证记载人造毛厂产权证土地面积为6399平方米，占总土地面积的58%，土地补偿金额为4538187.96元；房屋产权面积为1618.39平方米，占总房屋面积的65%，房屋补偿金额为1468317.5元，两项合计6006505.46元，占土地房屋补偿比例的60%。 建筑公司土地面积则为4575平方米，占总土地面积的42%，土地补偿金额为3286274.04元；房屋面积则为872.05平方米，占总房屋面积的35%，房屋补偿金额为790632.5元，两项合计4076906.54元，占土地房屋补偿比例的40%。 按以上比例计算，分割停产歇业补助，人造毛厂为204756.00元*0.6=122853.6元；建筑公司为204756.00元*0.4=81902.4元。” 2018年4月20日，原告向被告发出通知：“根据高政办发（2018）4号文件规定，你租赁的文化居委会房屋，已列入2018年棚户区改造片区，租赁合同已到期。请你于2018年4月25日前全部搬清，腾空房屋”。2018年11月10日，原告又向被告发出清缴通知，要求被告交纳2014年以来所欠租赁费及滞纳金。2019年2月13日，原告再次向被告发出清缴通知。要求被告交纳2014年以来所欠租赁费及滞纳金。被告一直未搬迁，也未交纳欠交的租赁费。 查明，潍坊市潍政发[2018]8号《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》附件《潍坊市市区国有土地上房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准》第三条停产停业损失费规定：因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，补偿金额可以由征收当事人协商确定。协商不成，被征收人选择货币补偿的，按房屋评估价值的2%一次性给予补偿；被征收人选择产权调换的，由房地产价格评估机构根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素评估确定。 租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋。原告未提供证据证实曾提出异议。在审理过程中，原告主张解除与被告之间的租赁合同。 本院认为，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行合同义务。 对原告要求解除合同、要求被告立即腾空、搬离位于的案涉厂房及场地并恢复原状交还原告的请求，本院认为，按照我国《合同法》规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方约定的租赁期限为2013年2月15日至2014年2月14日止。但租赁期限届满后，被告继续使用案涉厂房及场地，原告未提供证据证实曾提出过异议。因此应当认定双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因被告欠交租赁费及所在片区拆迁，原告要求解除合同，返还厂房及场地、支付原告自2014年2月15日起至实际搬离日止，按照30000元／年计算房屋占用费的请求，符合法律规定的情形，对此本院予以支持。 对被告反诉请求判令被反诉人赔偿反诉人设备折旧损失以及经营损失的请求，本院认为，被告未提供充分证据证实设备和原料的折旧损毁系原告造成，对此本院不予支持。至于经营损失，具体到本案，可以确定的是停产停业损失。该损失原告已提供证据证实数额为122853.6元，本院按此数额予以支持。《潍坊市市区国有土地上房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准》规定停产停业损失按照房屋评估价值的2%一次性给予补偿，因此对于被告辩称其经过67个停产停业补偿期，停产停业损失为8231191.2元（122853.6×67）的辩称理由，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除綦松林与高密市醴泉街道文化社区居民委员会之间签订的租赁合同； 二、綦松林于判决生效后十日内腾空、搬离租赁的位于高密市的案涉厂房及场地并恢复原状交还高密市居民委员会； 三、綦松林支付高密市醴泉街道文化社区居民委员会厂房租赁费用（自2014年2月15日起至实际搬离日止，按照30000元/年计算），于判决生效后十日内付清； 四、高密市醴泉街道文化社区居民委员会支付綦松林停产停业损失122853.6元，于判决生效后十日内付清； 五、驳回高密市醴泉街道文化社区居民委员会的其他诉讼请求。 六、驳回綦松林的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，由被告綦松林负担。反诉费2757元，减半收取1379元,由原告高密市醴泉街道文化社区居民委员会负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  展坤祥 人民陪审员  蔡婴红 人民陪审员  姜月照 二〇二〇年三月二十四日 法官 助理  王呈呈 书 记 员  刘 艳