广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16509号上诉人（原审被告）：叶赵强，男，1958年4月17日出生，汉族，住广东省东莞市**********，公民身份号码：442************334。上诉人（原审被告）：叶柳嫦，女，1957年9月9日出生，汉族，住广东省东莞市**********，公民身份号码：442************344。两上诉人共同委托诉讼代理人：袁敏锋，广东德佐律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄泳聪，广东德佐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：范强，男，1969年12月16日出生，汉族，住广东省东莞市黄江镇江海城富海大道康居小区*********，公民身份号码：452************077。委托诉讼代理人：严伟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路芳，北京德恒（东莞）律师事务所律师。上诉人叶赵强、叶柳嫦因与被上诉人范强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初21410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。范强起诉请求：1.确认位于东莞市*******、登记在叶赵强名下的粤房地证字第C4278040号房屋和登记在叶柳嫦名下的粤房地证字第C4278041号房屋的现有因装修、加固等工程而添附的财产之所有权为范强所有；2.叶赵强、叶柳嫦向范强返还范强已支付的宅基地及物业转让款2501195元及利息[利息按中国人民银行同期同类贷款利率（4.75%/年）的计算，自范强全部转让款付清之日（2014年12月20日）起计算至全部转让款返还清偿之日止，现暂计至起诉之日（共1461日）利息为475553元]；3.叶赵强、叶柳嫦赔偿范强因对粤房地证字第C4278040号、粤房地证字第C4278041号的房屋进行装修、加固、变压器安装等而支出工程费的损失4000000元；4.本案诉讼费及保全费由叶赵强、叶柳嫦承担。范强在一审中自愿放弃本案第一项诉讼请求，原审法院予以准许。原审法院判决：一、叶赵强、叶柳嫦应于判决发生法律效力之日起三日内返还范强因购买叶赵强名下的案涉房产[房地产权证证号为粤房地证字第C4278040号、集体土地使用权证证号为东府集用（2006）第1900181106217]及叶柳嫦名下的案涉房产[房地产权证证号为粤房地证字第C4278041号、集体土地使用权证证号为东府集用（2006）第1900181106219]而支出的转让款2500707元，及相应利息（计算方法：以2500707元为本金，自2014年12月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、叶赵强、叶柳嫦应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿范强对叶赵强名下的案涉房产[房地产权证证号为粤房地证字第C4278040号、集体土地使用权证证号为东府集用（2006）第1900181106217]及叶柳嫦名下的案涉房产[房地产权证证号为粤房地证字第C4278041号、集体土地使用权证证号为东府集用（2006）第1900181106219]所投入的装饰、加建、加固的工程造价及安装变压器工程款共计4000000元；三、驳回范强的其他诉讼请求。本案一审受理费60637.24元，由范强负担57.24元，叶赵强、叶柳嫦负担60580元；保全费5000元，由叶赵强、叶柳嫦负担。鉴定费50900元，由叶赵强、叶柳嫦负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初21410号民事判决。叶赵强、叶柳嫦上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、本案一、二审诉讼费由范强承担。主要事实与理由：一、案涉房产的转让款不应由叶赵强、叶柳嫦返还。《楼房及宅基地使用权转让合同书》及《楼房转让合同书》均明确约定，所有转让款共计12000000元均汇入案外人梁志凌的银行账户内，范强提供的收款收据均显示款项的经手人签名处均为梁志凌，种种证据均表明案涉房产的转让款系案外人梁志凌所收取，叶赵强、叶柳嫦并未收取范强所支付的案涉房产转让款，故该转让款不应当由叶赵强、叶柳嫦返还。二、案涉房产所投入的装饰、加建、加固的工程造价及安装变压器工程款不应由叶赵强、叶柳嫦承担。由于案涉房产的转让款均为案外人梁志凌所收取，该部分损失也应当由范强向案外人梁志凌主张。三、范强在案涉交易过程中同样存在过错。案涉交易的房产属于农村宅基地，农村村民的房屋所有权连同宅基地使用权存在无法正常流通的风险，在双方交易过程中，范强对该风险的存在是知悉的。此外，根据国土资源部办公厅于2009年11月5日发布的国土资厅函【2009】1031号函以及东莞市国土资源局于2014年12月18日发布的东国土资函【2014】1829号函，2014年12月10日起即停止受理原“农村土地产权制度改革与建设试点”政策范围内而突破现行法律规定的有关宅基地业务，而案涉《楼房及宅基地使用权转让合同书》及《楼房转让合同书》均为2014年11月17日签订，已显然无法满足该政策所需的时间限定，范强在明知案涉房产无法完成过户登记的情况下，仍然签订合同购买案涉房产，对该交易存在一定过错，理应自行承担部分案涉房产的转让款损失及装饰、加建、加固的工程造价及安装变压器工程款的损失。范强答辩：一、叶赵强、叶柳嫦以其未收到范强所支付的案涉房产转让款而主张其无须向范强返还案涉房产转让款及赔偿损失，有违客观事实，依法不应采信。1.根据范强在一审提交的进账单、网银转账记录、收据等付款凭证显示，范强已将包括案涉两处转让房产在内的十一幢楼房的转让款全部支付给案外人梁志凌。而根据叶赵强、叶柳嫦与范强于2014年11月17日签署的《楼房及宅基地使用权转让合同书》第四条第3款之约定显示，叶赵强、叶柳嫦指定了案外人梁志凌的银行账户作为其收取案涉房产转让款的账户。即当范强将案涉房产转让款汇入叶赵强、叶柳嫦指定的梁志凌的银行账户后，应视为叶赵强、叶柳嫦已收取案涉房产转让款。故叶赵强、叶柳嫦主张其并未收到范强所支付的案涉房产转让款，显然有违客观事实。2.东莞市第二人民法院(2017)粤1972民初14153号民事判决书、东莞市中级人民法院(2018)粤19民终8013号民事判决书二审裁决，均认定叶赵强、叶柳嫦与范强于2014年11月17日签订的《楼房及宅基地使用权转让合同书》依法无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，叶赵强、叶柳嫦因上述合同取得的案涉房产转让款依法应返还给范强。3.同理，因案涉《楼房及宅基地使用权转让合同书》无效，范强依法应当向叶赵强、叶柳嫦返还案涉两处房产。而范强因案涉房产返还所导致的损失即范强对案涉房产进行装饰、加建、加固及安装变压器的工程款损失，依法应当由叶赵强、叶柳嫦承担。二、叶赵强、叶柳嫦以范强在案涉交易过程中存在过错为由而主张范强应自行承担部分案涉房产的转让款损失和装饰、加建、加固的工程造价及安装变压器的工程款损失，有违客观事实，依法不应采信。范强与叶赵强、叶柳嫦于2014年11月17日签署《楼房及宅基地使用权转让合同书》时，按当时的政策，案涉房产是可以办理过户的。即，范强并不存在叶赵强、叶柳嫦所称“范强在明知案涉房产无法完成过户登记的情况下，仍然签订合同购买案涉房产，对该交易存在一定过错”的事实。因此，范强在案涉交易过程中并不存在过错。二审补充查明，叶赵强、叶柳嫦向本院提交如下证据：1.照片，拟证明案涉房屋的现状是7层，比出卖的时候多了2层，属于违章建筑；2.（2019）粤19民终4319号民事判决书，拟证明案涉房屋是由案外人梁志凌处理，以及和范强协商卖房事宜，范强对出卖人梁志凌是知情的。范强质证称：1.对于证据1的真实性确认，关联性不确认，违章建筑是由行政部门管理的，并不意味着违章建筑不具有财产价值，也即不意味着范强因为违章建筑不存在损失；对于证据2，判决书是案外人梁志凌与叶赵强、叶柳嫦之间的，与范强无关，叶赵强、叶柳嫦的相关房屋抵押给案外人梁志凌，在此基础上，要对梁志凌进行还债，而已没有足够财产偿还梁志凌情况下，对于房屋出让价值对梁志凌有直接影响，在此情况下，梁志凌参与案涉房屋买卖过程中进行一些协调，不等于涉案房屋出卖人是梁志凌。事实上，涉案双方也签订了房屋买卖合同，且基于叶赵强、叶柳嫦卖房目的是为了偿还梁志凌债务，因此指定购房款的收款人为梁志凌，不能因此否认叶赵强、叶柳嫦实际收取涉案房屋的购房款项。范强未向本院提交新的证据。另，叶赵强、叶柳嫦在二审中明确对案涉工程造价鉴定意见书的真实性、合法性确认，但对评估范围有异议，因为该鉴定意见书最后一页的现场勘验记录中记载的是原建筑物毛坯，说明该鉴定是对案涉房屋的全部价值评估，而非仅仅是加建、改建及装修等部分；范强对此则回应称叶赵强、叶柳嫦在一审无故缺席审理应视为对一审相关诉讼权利的放弃，且该鉴定意见明确了是加建、改建、装修所产生的费用。对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对叶赵强、叶柳嫦上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。分析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案，范强与叶赵强、叶柳嫦等人于2014年11月17日签订的《楼房及宅基地使用权转让合同书》已由生效法律文书认定无效，故叶赵强、叶柳嫦基于上述合同所收取范强的相应转让款应退还给范强。案涉合同的转让款项是基于叶赵强、叶柳嫦指定才汇入梁志凌银行账户，且在此之后叶赵强、叶柳嫦已向范强交付了相应的转让房产，由此可见，叶赵强、叶柳嫦否认收取范强案涉房产转让款并称该转让款不应由其返还的理据不足，本院不予支持。叶赵强、叶柳嫦于二审期间提交的（2019）粤19民终4319号民事判决书与本案无关，本院不予采纳。其次，因双方对房屋交付前后的层数已确认，故对叶赵强、叶柳嫦于二审期间提交的照片不再审查。案涉工程造价鉴定意见书已明确所涉及的范围是对案涉房屋进行装修、加建、加固等而支付工程费的损失造价，并且叶赵强、叶柳嫦已确认该鉴定意见的真实性、合法性,故叶赵强、叶柳嫦仅凭该鉴定意见书最后一页的现场勘验记录中记载的是原建筑物毛坯就认为该鉴定是对案涉房屋的全部价值评估的理据不足，本院不予支持。现房屋已被加建、加固及装修，该部分的价值已附着于案涉房屋之上，故叶赵强、叶柳嫦主张原物返还不符合客观实际，本院不予支持。叶赵强、叶柳嫦既是案涉房屋的产权人又是案涉合同的相对人，故原审法院根据上述鉴定意见书并结合范强的诉讼主张认定叶赵强、叶柳嫦需赔偿范强4000000元并无不当，本院予以维持。综上所述，叶赵强、叶柳嫦的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费60580元，由叶赵强、叶柳嫦负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年三月二十六日书记员 廖瑜欢