重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初26637号原告：杨博，男，1987年7月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：杨毅如，男，1958年4月28日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-8号附10、11号，统一社会信用代码91500106622017421U。法定代表人：敖奇军，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺小珺，男，该公司员工，现住重庆市江北区。原告杨博、杨毅如与被告重庆奇峰物业（集团）有限公司(下称奇峰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨博、杨毅如以及被告奇峰公司的委托诉讼代理人贺小珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨博、杨毅如向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2017年1月1日起至诉讼之日（2019年10月31日）止共1034日逾期交房违约金人民币59972元，从2019年11月1日起至实际交付验收合格房屋之日止按照58元/日支付违约金；2、判令被告返还超额收取的代扣代缴首套房契税11600元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月2日，二原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定二原告以580000元的价格购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区房屋；被告应按照合同第七条第二项的约定于2016年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，如被告未按约定期限交房，应当按照合同第九条“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日至，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金……”承担违约责任。合同签订后，原告支付了全部房款580000元、开发商代扣代缴契税17400元以及大修基金6534元，共计603934元。综上，原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，但被告至今未将涉案房屋交付给原告，其行为已构成违约，应承担违约责任。另外，被告在为原告提供代扣代缴契税服务时收取的税金为购房款的3%即17400元，但依据重庆市购买首套房契税征收标准，涉案房屋应缴纳的税费为房屋总价款的1%即5800元，故被告应返还超额收取的代扣代缴契税11600元。为此，为维护原告合法权益，现诉至贵院，望判如所请。被告奇峰公司辩称，1、根据原、被告双方网签的《重庆市商品房买卖合同》第6条、补充协议第7条约定，被告可以在发生不可抗力的情形下延期交付房屋，同时根据《重庆市商品房买卖合同》第九条第二款的约定，支付延期交房违约金的条件尚未成就，原告的第一项诉请缺乏事实和法律依据。2、同意退还原告多交的代缴契税11600元。3、诉讼费用如何承担请求法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：2016年2月18日，原告杨博（乙方）与被告奇峰公司（甲方）签订《奇峰·云邸商品房认购协议》。该协议主要约定：乙方认购甲方开发建设的沙坪坝区房屋，套内面积72.12平方米，套内面积单价8042.15元/平方米，总房款580000元；乙方在签署《重庆市商品房买卖合同》之日付清总房款；签署本认购协议之时，乙方须向甲方支付定金100000元，该定金在甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》时自动转入首期房款；乙方签署本认购协议时已经理解并接受本认购协议内条款并且愿意就此与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》，合同签署后本认购书自行终止，双方的权利义务受双方签订的《商品房买卖合同》规范和约束等。同日，原告杨博向被告奇峰公司支付购房定金100000元，被告奇峰公司出具专用收据。2016年2月20日，二原告向被告奇峰公司支付剩余购房款480000元，同时支付大修基金6534元以及契税17400元，被告奇峰公司分别出具专用收据。2016年6月2日，原告杨博、杨毅如（乙方）与被告奇峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同主要约定：将位于沙坪坝区房屋出售给原告；合同第四条购房价款约定本商品房为清水房，总成交价金额为580000元，建筑面积单价为7101.75元/平方米，套内建筑面积单价为8042.15元/平方米；合同第七条交房期限及交付条件约定甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别作出处理：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同还对乙方逾期付款、房屋产权状况等其他事项进行了约定。同日，原、被告签订《合同补充协议》，对甲乙双方就《重庆市商品房买卖合同》内的一些未尽事项达成协议。2016年6月2日，重庆市国土资源和房屋管理局出具重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明（104字第201608041040118号），兹证明二原告购买的涉案房屋已经按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易登记机构办理了商品房买卖合同登记备案。合同约定的交房期限到期后，被告奇峰公司未将涉案房屋交付给二原告使用，另外，被告奇峰公司提供代扣代缴服务时收取二原告的契税高于实际缴纳金额，原、被告一致认可被告应返还二原告多交的契税款11600元。现二原告诉至本院，要求判如所请。上述事实，有二原告提交的《奇峰·云邸商品房认购协议》、专用收据四份、《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告提交的重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明等书证以及原、被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告杨博、杨毅如与被告奇峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。被告奇峰公司未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给二原告使用，其行为已经构成违约，应当依照合同约定承担逾期交房的违约责任。合同第九条约定，被告奇峰公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付二原告使用，逾期超过90日，二原告有权解除合同，二原告要求解除合同的，被告奇峰公司应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之0.01向二原告支付违约金；二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告奇峰公司按日向二原告支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向二原告支付违约金。但截止法庭辩论终结前，被告奇峰公司并未实际交付涉案房屋，现二原告在继续履行合同情况下要求被告奇峰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因不符合合同约定的逾期交房违约金的支付期限，故本院不予支持。二原告要求被告返还超额收取的代扣代缴契税款11600元，被告对此无异议，该诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆奇峰物业（集团）有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告杨博、杨毅如返还超额收取的代扣代缴契税11600元。二、驳回原告杨博、杨毅如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1518元，减半交纳759元（原告已预交），由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 刘原二〇二〇年三月九日法官助理 方宇书 记 员 张远