广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初15773号原告：深圳招商商置投资有限公司，住所地深圳市南山区招商街道太子路**新时代广场**，统一社会信用代码91440300576377054W。法定代表人：聂黎明,董事长。委托诉讼代理人：丁龙，广东盛唐律师事务所律师。被告：韦立新，男，1968年12月5日出生，汉族，身份证住址北京市通州区，原告深圳招商商置投资有限公司与诉被告韦立新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通程序于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁龙到庭参加诉讼。被告韦立新经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、确认被告于2017年9月1日起租的鲸山别墅133栋的房屋租赁协议于2018年11月17日解除；2、被告向向原告支付2018年6月1日至2018年11月20日期间拖欠的租金329440元（人民币，下同），以及自欠租次月1日起至租金支付完毕之日止的违约金暂计50000元（以拖欠租金为基数按每日千分之一计算）；3、原告没收被告缴纳的租赁保证金138082元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签署《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于深圳市南山蛇口工业区工业大道路鲸山别墅四区鲸山别墅133栋整栋房屋（以下简称涉案房产）；租期自2017年9月1日起至2022年8月31日止；租金采用分段计算模式，其中2017年9月1日至2018年8月31日期间每月租金56800元,2018年9月1日至2019年8月31日期间每月租金59640元；被告缴纳了租赁保证金138082元。上述租赁合同签订后，自2018年6月1日起，被告开始拖欠房屋租金。2018年8月22日,原告向被告送达了《催款通知单》，要求被告于2018年8月31日前缴纳拖欠的租金和违约金，被告并未于此期限缴纳租金及违约金。2018年9月6日，被告向原告出具由其盖章的《承诺函》，承诺2018年9月12日前付清所欠租金及违约金，如无法支付则原告有权收回上述涉案房产并不需承担任何责任。截至2018年9月12日，被告未按照承诺付清租金及违约金。2018年10月16日，原告向被告发出《关于催收租金和滞纳金的律师函》，要求其自接到上述律师函之日起七日内向原告付清所欠房屋租金及违约金，被告收到律师函后，并未联系原告也未付清欠款。2018年11月8日，原告在经多次催缴无果的情况下，决定按照合同约定解除租赁协议并收回上述房屋，并于2018年11月12日通过顺丰快递向被告发出终止合同通知，该通知于2018年11月17曰被签收。2018年11月20日，原告在通知过被告后，在鲸山别墅物业管理方、鲸山别墅所属街道办人员的见证下，正式收回涉案房产。鉴于前述事实，原告有权依据合同约定要求被告支付租金以及违约金，并有权没收租赁保证金。为维护原告的合法财产权益，特向贵院提出诉讼，请求依法判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山蛇口工业区工业大道路鲸山别墅四区鲸山别墅133栋整栋（涉案房产）于2011年11月29日登记在原告名下，登记建筑面积284.68平方米。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁协议》，合同约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用；协议租赁期限为5年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止，包括首尾2天,该期间为固定期，如乙方需要退租，必须提前一个月书面通知甲方，甲方将不予退还履约保证金；2017年9月1日至2018年8月31日期间，每月租金为56800元，2018年9月1日至2019年8月31日期间，每月租金为59640元；乙方应向甲方指定租金收取账户支付租赁履约保证金138082元；乙方如在当月的15日之前（包括15日）退房，按照半个月收取租金，如在当月15日之后退房，按照全月收取租金；乙方应在本协议签订后三个工作日内支付首月租金和物业管理费，支付首月租金之后的次月为计租第二个月，自计租第二个月起，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，不得抵扣，如遇节假日，则租金支付日期顺延至节假日后的第一个工作日；当月租金必须在当月5日前付清，发送付款通知书并非甲方义务，也不是乙方付款必要条件，因乙方账户余额不足或其它乙方原因导致甲方未能成功托收，或乙方逾期支付房租的，均属乙方违约，甲方有权自次月1日起向乙方收取逾期付款的违约金，违约金的计收标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的1‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止；本协议有效期内，如乙方提前解约，则履约保证金转化为违约金，乙方无权要求甲方退还履约保证金；乙方拖欠租金和／或管理费达一个月以上（含一个月），和／或拖欠其它费用达一万元或相当于一个月租金之金额（以两者较低者为准），视为乙方违约：乙方违约后，甲方可视情况但无义务向乙方发送限期整改的书面通知，乙方收到此等通知后10日应对其违约行为进行修正，若乙方如期修正其违约行为，乙方可不再被视为违约；如整改期后，乙方仍未能纠正上述违约情形，甲方有权停止乙方相关设施的使用（即停止供应空调、水、电、燃气等），直至单方解除协议并收回房屋，由此引起的全部损失由乙方自行负责，同时甲方没收履约保证金作为乙方的违约金，如甲方全部损失超出保证金范围，乙方就超出部分仍应承担赔偿责任；及其他内容。2018年8月22日，原告向被告发出《催款通知单》，要求被告向其支付拖欠的租金和滞纳金。2018年9月6日，被告向原告出具《承诺函》，载明：因资金周转原因，截至2018年9月5日尚未支付原告涉案房产和鲸山别墅54栋【（原告对此房屋租金已另案起诉，案号为（2019）粤0305民初15772号】2018年6月-9月期间4个月的租金及滞纳金共计456157.8元，其承诺于2018年9月12日前付清所有欠缴的费用；如其到期不能支付，则原告有权收回上述两房产。2018年10月9日，原告委托诉讼代理人向被告发出《关于催收租金和滞纳金的律师函》。原告提交了快递单用于证明该函已送达被告；庭审中，原告表示，经其查询，该函于2018年10月16日签收。2018年11月8日，原告向被告发出《关于终止鲸山别墅54号、133号房屋租赁合同的通知》，内容写明：因被告欠租5个月（2018年6月-11月），其依照合同约定决定解除与被告的房屋租赁合同，并要求被告于2018年11月15日前到原告处交纳拖欠的租金、滞纳金并办理退房手续；若逾期搬出，原告将按合同条款收回房屋等。原告提交了快递单及查询单用于证明该通知已于2018年11月17日被签收。庭审中，原告表示，被告向原告租赁了包括涉案房产在内共计两套房屋，一套打算自住，一套打算经营会所；被告出具《承诺函》后未支付任何款项，原告于2018年11月20日在物业及街道办工作人员的见证下收回涉案房产，收回时房屋内遗留一些装修材料；涉案房产现已另行出租。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。原告主张被告自2018年6月起拖欠租金，多次催缴无果后，其于2018年11月20日收回涉案房产，原告对此提交了《承诺函》、《关于终止鲸山别墅54号、133号房屋租赁合同的通知》等予以证明，上述证据相互印证，且被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担，本院对原告的上述主张予以采纳。原告据此要求被告向其支付2018年6月1日至11月20日期间的租金共计329440元（56800×3+59640×2+59640÷30×20），于法有据，本院予以支持。被告自2018年6月1日起未向原告支付租金，原告有权要求解除租赁合同。据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告提交了快递单及查询单用于证明其要求解除合同的通知已于2018年11月17日被签收，故本院确认涉案租赁合同已于2018年11月17日解除。因被告违约，原告要求没收被告已缴纳的租赁保证金138082元，符合合同约定，本院对此予以支持。关于原告诉求的2018年6月1日起至2018年11月20日期间的租金违约金。被告拖欠该期间租金，应按照约定向原告支付违约金。原告主张按日千分之一计算过高，本院依法调整至按照日万分之五计算，违约金以每月拖欠租金为基数，即2018年6月至8月期间均以56800元为基数，2018年9月、10月以59640元为基数，2018年11月以39760元为基数，自欠租次月1日起依次计算，计算至本判决确定的付款之日止。被告韦立新经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳招商商置投资有限公司与被告韦立新签订的《房屋租赁协议》于2018年11月17日解除；二、被告韦立新于本判决生效之日起十日内向原告深圳招商商置投资有限公司支付2018年6月1日起至2018年11月20日期间的租金共计329440元及其违约金（2018年6月至8月期间均以56800元为基数，2018年9月、10月以59640元为基数，2018年11月以39760元为基数，按每日万分之五的标准，自欠租次月1日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；三、原告深圳招商商置投资有限公司没收被告韦立新交纳的租赁保金123982元;四、驳回原告深圳招商商置投资有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8975.22元，由原告负担433.95元，由被告负担8541.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 张 黎审判员 庞海婷审判员 林陈纯二〇二〇年三月十二日书记员 陈一渔附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。