中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申145号 再审申请人（一审被告、二审上诉人、执行案外人）：龚家群，男，1958年12月5日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：梁春蓉，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴云瑶，重庆百君律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闽雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路div> 管理人：重庆丽达律师事务所。 再审申请人龚家群因与被申请人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司(以下简称华融重庆分公司)、第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司(以下简称盛景公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民终146号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 龚家群申请再审称，一、原审关于龚家群购房和接房的时间均晚于人民法院查封案涉房屋的时间错误。龚家群与盛景公司签订《商品房买卖合同》及占有房屋的时间应以王良玉与盛景公司签订房屋买卖合同和占有房屋的时间为准。首先，龚家群与王良玉、盛景公司就案涉房屋之间产生的关系本质上是合同转让的法律关系，龚家群受让了王良玉与盛景公司签订的《商品房买卖合同》，应当按照王良玉与盛景公司签订的《商品房买卖合同》的内容约定享有权利并承担义务。王良玉从未取得案涉房屋的所有权，龚家群购买的房屋不属于二手房。依照《中华人民共和国合同法》和商品房买卖相关法律法规的规定，商品房买卖合同的生效要件是签订生效而非备案登记生效。王良玉与盛景公司于2014年签订的《商品房买卖合同》生效，该时间早于案涉房屋设定抵押的时间，而王良玉也未作出过与盛景公司解除该房屋买卖合同的意思表示。通过盛景公司给龚家群出具的收据，可知三方达成一致意思表示，即王良玉将合同项下的权利义务转让给了龚家群，而盛景公司接受并认可该转让行为。本案购房时间、支付款项时间、接房时间均应以王良玉的购房时间、支付款项时间、接房时间为准。以上时间点均早于2017年，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。其次，王良玉以房抵债的真实性、合法性已得到另案生效判决书的确认。龚家群有新证据证实王良玉以房抵债的房屋在2015年6月均已接房。已生效的重庆市高级人民法院（2019）渝民终387号民事判决书认定，王良玉签订购房合同的时间和支付全部房款的时间均在查封之前。龚家群收集的新证据还显示，盛景公司在2015年6月就已将王良玉以房抵债的97套房屋的钥匙交给了王良玉，这就意味着王良玉在2015年6月就完成了对全部97套房屋的接房占有。而王良玉在接房后又委托盛景公司和物管公司为其寻租，其中部分房屋亦实际出租，进一步证明王良玉已对97套抵债房屋占有支配使用。龚家群购买的案涉房屋正是97套抵债房屋中的一套。二、原审认定重庆市第四中级人民法院的查封时间为2017年7月14日，属于适用法律错误。人民法院作出查封裁定并采取登记等方式控制了财产，查封才得以发生法律效力。如果人民法院仅送达了查封裁定，但尚未完成查封行为，则只有查封裁定发生法律效力，查封并未发生法律效力。本案查封生效的时间应当是2017年8月2日。综上，龚家群根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。 本院经审查认为，在执行异议之诉中，人民法院审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当针对具体案件中特定的执行案外人所享有的权益进行具体判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的书面买卖合同要件，从立法目的看，主要是为了在执行程序中进行审查时方便执行法院从外观形式上判断是否存在真实的不动产买卖关系，其实质指向的是真实、合法、有效的不动产买卖关系。因此，在执行异议之诉中对该要件进行审查时就应当从实质上即真实、合法、有效的不动产买卖关系的成立是否成立以及何时成立加以判断。 首先，本案中，龚家群在二审阶段提交《客户付款回单》等，拟证明其通过银行转账的方式向王良玉指定的收款人龚泽民支付案涉房款17万元，但龚家群未提交证据证明其与王良玉就案涉房屋签订了书面房屋买卖合同，上述银行账户明细不足以证明款项用途为支付案涉购房款，也不足以证明龚家群已向王良玉支付全部案涉房款，故龚家群主张其买受王良玉转卖的案涉房屋，双方之间存在合同转让的法律关系，缺乏事实依据。同时，龚家群与开发商盛景公司签订的《商品房买卖合同》并未载明签订时间，其亦未提供向盛景公司支付购房款的转账凭证，故不能证明龚家群与盛景公司之间存在房屋买卖关系，亦无法认定案涉房屋买卖关系成立于查封之前，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，龚家群应当承担举证不能的不利后果。即使龚家群主张其系通过王良玉转卖的方式买受案涉房屋成立，盛景公司通过以房抵债的方式将房屋抵偿给王良玉，但并未进行相应的权属转移登记，王良玉并未取得案涉房屋的所有权。龚家群通过王良玉转卖的方式买受案涉房屋之时才形成了买卖房屋的意思表示，此时才与盛景公司之间成立了房屋买卖关系。因此，并不能因为龚家群系通过王良玉转卖的方式买受案涉房屋就认定龚家群对案涉房屋享有权益的时间亦应以王良玉与盛景公司之间达成以物抵债的时间为准。据此，虽然重庆市高级人民法院（2019）渝民终387号民事判决在认定王良玉对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益时对有关王良玉以房抵债等事实进行了认定与评判，但并未明确认定案涉重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XX号房屋的付款或以房抵债具体金额、占有等相关事实，故龚家群申请再审的主张不能成立。 其次，龚家群申请再审时提交了盛景公司出具的《关于民终257号刘奇建案庭后情况核实》，拟证明王良玉于2015年6月实际占有案涉房屋。本院认为，该证据系盛景公司的单方陈述，作为与本案诉争标的存在利害关系的被执行人，盛景公司单方做出的陈述不足以证明案涉房屋被王良玉实际占有的时间。 第三，关于人民法院查封生效时间如何认定的问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定：“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本案中，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，二审法院据此认定案涉房屋轮候查封的生效时间系2017年7月14日，符合上述法律规定，不存在适用法律错误的情形。 综上所述，龚家群的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回龚家群的再审申请。 审判长  马成波 审判员  孙晓光 审判员  葛洪涛 二〇二〇年三月十三日 法官助理覃小飞 书记员李元星