山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁17民终4076号 上诉人（原审被告）：刘忠林，男，汉族，1981年4月12日出生，住山东省东明县。 委托诉讼代理人：马志国，菏泽牡丹创兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：东明旺宇置业有限公司，住所地：东明县南华路南段。 法定代表人：陈德国，董事长。 委托诉讼代理人：程振兴，山东雷泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：菏泽那里置业有限公司，住所地：东明县南华路大都会广场**楼****。 法定代表人：宋南，职务执行董事。 上诉人刘忠林因与被上诉人东明旺宇置业有限公司（以下简称旺宇公司）、菏泽那里置业管理有限公司（以下简称那里公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省东明县人民法院（2017）鲁1728民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘忠林上诉请求：1.依法撤销东明县人民法院（2017）鲁1728民初1569号民事判决书，予以改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，2017年2月13日，上诉人与那里公司签订的涉案的《商铺租赁合同》应属合法有效。2017年3月12日，该租赁合同经旺宇公司追认并同意上诉人装修并经营使用。2017年3月19日，旺宇公司与上诉人又签订了《商铺租赁合同》，上诉人已经实际履行合同的主要义务。其次，上诉人签订商铺合同后进行装修，上诉人对该商铺已经投入较大的资金，并履行合同约定的义务，但因被上诉人的原因导致工程消防至今没有验收，给上诉人造成了较大的损失，要求依法赔偿。现被上诉人主张《商铺租赁合同》无效，明显属于违约行为，没有事实根据和法律依据。一审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》于2017年3月15日通过，于2017年10月1日起施行，本案应当依据《中华人民共和国民法总则》的相关规定作出合法判决。二、一审法院在审理本案过程中，对那里公司没有依法到庭参加诉讼的情况下作出合同无效的判决，属于应当到庭的当事人没有到庭，故属程序违法。上诉人与那里公司签订的租赁合同合法有效，并且经旺宇公司追认。上诉人与那里公司签订合同的地点是在旺宇公司开发的商铺办公地点，完全有理由相信那里公司有权签订该商铺租赁合同。综上，一审法院认定事实不清，属适用法律错误，程序违法，显失公平公正。请求二审人民法院予以改判或者发回重审。 被上诉人旺宇公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二、民法通则第六十六条应当适用，应为民法总则的颁布并没有废止民法通则，没有任何法律或者规定对民法通则相关法律进行废止，三、一审法院在合理传唤那里公司以后，那里公司无正当理由拒不到庭，符合民诉法第144条的规定，适用于缺席判决，因此一审程序合法，综上，应当维持一审判决。 被上诉人那里公司未答辩。 旺宇公司向一审法院起诉请求：1.确认二被告之间签订的编号×××05、×××06号商铺租赁合同无效；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告是房地产开发公司，在东明县南华路西侧沿河路北侧建设大都会广场，有住宅和商业用房，该项目2013年11月11日取得菏泽市商品房预售许可证（2013房售证第020）。2017年2月13日，那里公司作为甲方与刘忠林作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，《商铺租赁合同》（编号×××06）载明：甲方物业坐落于山东省菏泽市东明县大都会广场（以下简称该商铺），该商铺具体位于1号楼2层1-2-2号、1-2-3号，建筑面积1000平方米，用途为休闲娱乐及酒店住宿，租赁期5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，租金为前三年115000元，第四年、第五年为每年40000元，租金支付方式为前三年一次付清，签订合同时支付，第四年、第五年一年一付。双方还对其他事项进行了约定。合同签订之日刘忠林支付那里公司租赁费115000元。2017年4月1日，那里公司作为甲方与刘忠林作为乙方又签订《商铺租赁合同》（编号×××05）一份，《商铺租赁合同》载明：甲方物业坐落于山东省菏泽市东明县大都会广场（以下简称该商铺）该商铺具体位于1号楼3层1-3-2号、1-3-3号，2号楼3层2-3-1、2-3-2号，建筑面积1633平方米，用途为休闲娱乐及酒店住宿，租赁期5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，租金支付方式为每年支付一次，每次支付金额为45000元，首次租金签合同时支付。双方还对其他事项进行了约定。合同签订之日刘忠林支付那里公司租赁费45000元。此后刘忠林向山东丽都物业管理有限公司菏泽分公司缴纳了物业费用，购买了水电等商品，对涉案商铺进行了装修并投入使用。旺宇公司对刘忠林与那里公司签订的租赁合同不予认可，2017年3月9日向公安机关进行控告，控告书载明：“2016年底，一个自称菏泽那里置业管理公司的宋总主动与本公司联系，声称愿与本公司进行商业运作，擅自到本公司营销中心以调研工作为由进行办公，被公司制止。2017年春节后，公司再次对该团队进行驱逐。近日才知道菏泽那里置业管理公司未经本公司同意，私下将本公司开发的大都会广场商铺进行超低市场价格租赁，并收取了承租人一年或多年的租金、履约保证金，金额达数十万元。我们立即电话通知菏泽那里置业管理公司宋总前来本公司解决此事，宋某拒不前来，携款潜逃，其违法处分我公司财产及收取承租人资金的行为已涉嫌犯罪，现提出控告。请公安机关立案侦查，追究被控告人的刑事责任，追回我公司和承租人的损失。”在公安机关调查时，刘忠林陈述自己想在大都会开个宾馆，大概2017年春节前后，其到大都会售楼大厅咨询租赁房屋的相关事宜，接待的售楼人员说已经把商铺的出售和租赁全部交给那里公司了，让和他们谈，于是就和那里公司签订了租赁合同，缴纳了租赁费用，后来到原告处询问装修事宜时原告说已经把那里公司的人撵走了，自己和那里公司签订的是无效合同。刘忠林为证明自己的主张，提供旺宇公司与那里公司的托管经营协议书一份，但旺宇公司与那里公司双方均未在托管经营协议书上进行签名、捺印、盖章。刘忠林另提供委托授权书一份，甲方处显示空白，乙方处显示菏泽那里置业有限公司，均未有签名、捺印、盖章等行为。在公安机关调查时，自称那里公司实际负责人宋巨斌，总经理毕蕾蕾，总经理助理白明均陈述旺宇公司与那里公司没有签订委托租赁合同，但谈过签订合同的事情。另查明，原告具状起诉时将宋巨斌列为被告，案件审理过程中自愿撤回，合议庭已口头裁定准许。 一审法院认为，旺宇公司作为涉案房产的所有者，依法享有出租、买卖等相关的权利，那里公司在未经旺宇公司许可的情况下，并未取得相关权利，在此情况下，那里公司与刘忠林签订的《商铺租赁合同》，属于无处分权的人处分他人财产的行为，需经权利人即旺宇公司追认，才能确定其效力，但本案中旺宇公司对其合同不予追认，故属于无效合同。关于那里公司与刘忠林签订《商铺租赁合同》是否构成表见代理问题。构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件，即不具有无效和可撤销的内容。本案中刘忠林辩称那里公司受旺宇公司委托出租涉案房产，提供双方均未进行签名、捺印、盖章的托管经营协议书一份及甲方处显示空白，乙方处显示菏泽那里置业有限公司未有签名、捺印、盖章的委托授权书一份，不能证明旺宇公司委托那里公司进行出租，且刘忠林没有提供证据证明在订立合同时相信那里公司有权代表旺宇公司签订合同。签订合同时刘忠林以那里公司在旺宇公司售楼部办公为由，未审查核实那里公司有无取得涉案房产是否具有所有权或有无代理权，具有明显过失行为。综上，被告的行为不构成表见代理，对其抗辩意见一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：确认被告菏泽那里置业管理有限公司与被告刘忠林签订的编号为×××05、×××06号的《商铺租赁合同》无效。案件受理费100元，由被告菏泽那里置业管理有限公司负担。 本院二审期间，上诉人刘忠林提交四份证据。证据一、2017年3月12日商铺事宜证明一份。拟证明被上诉人旺宇公司对涉案商铺及面积予以追认并同意上诉人进场装修经营，并同意按照上诉人与被上诉人菏泽那里置业有限公司签订的合同内容执行。证据二、2017年3月19日商铺租赁合同特别约定一份。拟证明被上诉人旺宇公司对涉案商铺与被上诉人菏泽那里置业有限公司所签订全部合同的追认并承认上诉人与被上诉人旺宇公司之间的租赁关系。证据三、2017年3月19日商铺租赁合同、保证金收据各一份。拟证明上诉人具有涉案商铺的承租权，并交纳了租赁保证金5000元。上诉人与被上诉人旺宇公司签订的租赁合同合法有效，并已经实际履行，被上诉人要求解除与上诉人的租赁合同理由不能成立，故一审法院认定事实错误。四、2019年2月9日、2月13日转账凭证、保证金5000元收据。拟证明上诉人向被上诉人缴纳了房屋租赁费，向旺宇公司缴纳保证金5000元的事实。 旺宇公司质证称，证据一、对该证据形式的真实性没有异议，但是对证据的合法性、关联性及证明目的有异议。该证据是在被上诉人旺宇公司控告那里公司私自与刘忠林签订租赁合同损害旺宇公司利益的情况下，刘忠林胁迫旺宇公司的法定代表人陈德国签订。旺宇公司陈德国没有承认涉案合同有效，书写了不承认那里公司与刘忠林的无效合同。所谓同意进场装修，是建立在签订新合同、履行新合同的前提下，可是至今刘忠林没有支付对价的租金。该证据不能视为旺宇公司追认那里公司私自与刘忠林所签订的合同。综上，该证据不能证明上诉人的主张，合法性、关联性都存在问题，且证明目的不能成立，该证据不能作为定案依据，不应当被采纳。证据二，对该证据形式的真实性没有异议，但是对证据的合法性、关联性及证明目的有异议。该证据形成同上述证据一的质证意见，当时刘忠林威胁陈德国书写特别约定并签字。该证据内容严重不公平。该证据应当结合证据三来看，就很容易看出来刘忠林出具的特别约定，旺宇公司不可能承认并追认。综上，该证据不能证明上诉人的主张，合法性、关联性都存在问题，且证明目的不能成立，该证据不能作为定案依据，不应当被采纳。证据三、对该证据形式的真实性没有异议，但是对证据的合法性、关联性及证明目的有异议。该证据形成同上述证据一的质证意见合同约定的租金明显低于同期同位置的其他房租。该合同未实际履行，租金一分未付，白白用了近三年，并且将部分房屋转租给了他人。综上，该证据不能证明上诉人的主张，合法性、关联性都存在问题，且证明目的不能成立，该证据不能作为定案依据，不应当被采纳。证据四、对该证据合法性、关联性及证明目的均有异议。该证据的转账记录记载转了17万，转给了毕蕾蕾。该款项是转给那里公司的与旺宇公司无关，并且17万元是否返还刘忠林不得而知。保证金5000元是在刘忠林承诺会支付租金的前提，自己要求支付的，现在来看目的是为了实现其非法目的，强行占下涉案房屋，规避那里与刘忠林所签订合同无效后的责任。综上，该证据不能证明上诉人的主张，合法性、关联性都存在问题，且证明目的不能成立，该证据不能作为定案依据，不应当被采纳。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下，对于上诉人刘忠林提交的证据，综合本案来看，只能证明旺宇公司同意刘忠林对涉案商铺进行装修并与刘忠林重新签订了商铺租赁合同，刘忠林向旺宇公司缴纳了5000元保证金。而旺宇公司与刘忠林重新签订的租赁合同与涉案合同不属于同一法律关系，不能证明旺宇公司对那里公司与刘忠林签订的租赁合同进行了追认，故对其证明效力，本院不予采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，旺宇公司作为涉案房产的所有者，那里公司在未经旺宇公司许可并未取得相关权利的情况下，那里公司与刘忠林签订了《商铺租赁合同》。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第四十五条第二款规定，权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。涉案合同虽然为租赁合同，但是为有偿合同，根据上述法律规定，可以参照买卖合同有关规定进行审理。虽然那里公司在与刘忠林签订合同时没有取得对涉案商铺的所有权和处分权，但其与刘忠林签订的合同是双方真实意思表示，并且不违反合同法第五十二条规定的合同无效的情形，因此那里公司与刘忠林签订的合同不因那里公司没有对涉案商铺的处分权而无效，故涉案合同为有效合同。旺宇公司以那里公司无权出租涉案商铺，主张那里公司与刘忠林签订的租赁合同为无效合同的请求，本院不予支持。一审法院适用法律错误，应予以纠正。一审法院在合理传唤那里公司以后，那里公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作出判决程序并不违法，上诉人刘忠林主张一审程序违法，本院不予采纳。 综上所述，上诉人刘忠林的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实正确，但适用法律错误，应予以纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省东明县人民法院（2017）鲁1728民初1569号民事判决； 二、驳回东明旺宇置业有限公司的诉讼请求。 一、二审案件受理费各100元，由东明旺宇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁亚涛 审 判 员 尚 杰 审 判 员 秦 迅 二〇二〇年三月九日 法官助理 汪 舒 书 记 员 陈俊昂