广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25909号原告：佛山市丽日东方房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道季华东路**丽日广场**201铺之一，统一社会信用代码914406005940394115。法定代表人：潘永铿，总经理。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被告：张志明，男，1962年5月22日出生，汉族，住广州市越秀区建设五马路****，公民身份号码4401021962********。原告佛山市丽日东方房地产开发有限公司与被告张志明房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖斯晗到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市丽日东方房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告就佛山市南海区桂城街道季华东路27号丽日广场3座618室签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（现售）补充协议》、《延期付款补充协议》解除；2.被告立即向原告支付违约金100000元；3.被告立即向原告支付逾期付款违约金47325元（按日利率千分之二的标准，均以75000元为本金，分别自2018年9月28日及2018年12月28日暂计至2019年9月23日，2019年9月24日至解除合同之日止的逾期付款违约金按同等标准计算）；4.被告立即向原告支付2018年4月20日至2019年9月30日的占用费52900元（按100元/日的标准收取，2019年10月1日至其实际退房之日的占用费按照同等标准另行计算）；5.被告立即向原告支付律师费10000元；6.被告配合原告办理注销《商品房买卖合同》备案手续；7.被告协助原告办理住宅专项维修基金退费手续；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20180416002202），约定被告购买位于佛山市南海区桂城街道季华东路27号丽日广场3座618室，总价款为500000元，付款方式为分期付款，被告需在签约当天向原告支付第一期房款350000元；2018年9月28日前支付第二期房款75000元；在2018年12月28日前支付第三期房款75000元。买卖合同签订后，原告于2018年4月20日按照合同约定向被告交付了涉案商品房，但被告并未按照合同约定支付第二、三期购房款共150000元。2018年11月17日，在被告请求下，被告与原告于2018年11月17日签订了一份《延期付款补充协议》，原告同意被告第二期及第三期购房款合共150000元延期至2019年4月20日前一次性付清，若被告未按约定支付购房余款，视为单方解除合同，被告需按商品房总价款的20%向原告支付违约金，除此外被告还需按照未付金额每日0.2%的标准赔偿原告其他损失，起算日起按照原合同约定逾期日计算。但《延期付款补充协议》约定的付款期限到期后，被告并未依约向原告履行支付义务，就此，原告于2019年7月8日向被告发出《催收函》，要求被告自收到催收函后五日内向原告支付上述拖欠的购房款，被告于2019年7月9日签收该催收函，仍不予理会，2019年8月16日，原告委托律师向被告发出《律师函》解除合同，并要求被告立即交还涉案商品房。但直至起诉之日，被告仍未支付任何款项，亦未向原告交还涉案商品房。被告拖欠购房款的行为已严重损害原告的合法权益。根据上述事实和理由，为维护自身的合法权益，原告起诉请求法院依法作出公正判决。被告未作答辩。原告在诉讼中举证如下：1.营业执照（副本）复印件1份。2.张志明身份证复印件1份。证据1、2，用以证明原、被告的诉讼主体资格。3.《商品房买卖合同（现售）》原件1份。4.《商品房买卖合同（现售）补充协议》原件1份。5.《延期付款补充协议》原件1份。证据3-5，用以证明：被告向原告购买涉讼商品房，价格为50万元，因被告未按合同约定支付二、三期购房款，双方又签订了补充协议，同意购房款延期至2019年4月20日付清；若被告未按约定支付购房款，视为单方解除合同，需按房款的20%向原告支付违约金，此外还需按照未付金额的每日千分之二的标准赔偿原告其他损失。6.提前交房协议书原件1份。7.房屋交接书原件1份。证据6、7，用以证明原告于2018年4月20日将案涉商品房交付给被告，被告占用至今仍未归还。8.催收函、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1008658102733）原件各1份、邮件全程跟踪查询打印件1份（加盖佛山市禅城区速递局速递查验专用章）。9.律师函、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1086956627332）原件各1份、邮件妥投证明打印件1份。证据8、9，用以证明原告要求被告按催收函上的日期向原告支付购房款15万元，被告于2019年7月9日签收该催收函后仍不予理会，故原告向被告发出律师函，解除合同并交还涉案商品房，但直至起诉之日，被告仍未支付任何款项，且未交还涉案商品房物业。10.佛山市南海区商品房买卖合同登记备案证明原件1份，用以证明涉案商品房已办理备案登记，并登记在被告名下。11.诉讼委托代理合同、广东增值税普通发票原件各1份，用以证明原告就本案支付了律师费10000元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、举证的权利。经审查，原告提交的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年4月16日，原告（出卖方）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号为20180416002202），约定：原告向被告购买的商品房位于佛山市南海区桂城街道季华东路27号丽日广场3座618室（以下简称涉案商品房），规划用途为办公，建筑面积42.92平方米、套内面积30.24平方米，每平方米单价16534.39元，总价500000元，本合同网签之日起5日内支付第一期购房款350000元，第二期购房款75000元在2018年9月28日前支付，第三期购房款75000元在2018年12月28日前支付；被告逾期超过90日付款的，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告应于2019年12月30日前向原告交付商品房。同日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同（现售）补充协议》。2018年4月20日，原告（甲方，开发商）与被告（乙方，业主）签订《房屋交接书》，确定自2018年4月20日起，涉案商品房由被告正式接收。2018年11月17日，原告（甲方，出卖方）与被告（乙方，买受人）签订《延期付款补充协议》，约定：原告同意剩余购房款150000元，延期至2019年4月20日前一次性付清；被告确认如未按本协议约定支付购房余款的，视为被告单方面解除合同，被告需按该商品房总房款的20%向原告支付违约金，除此外被告还需按未付金额每日0.2%的标准赔偿原告其他损失，起算日起按原合同约定逾期日计；如因被告原因导致解除合同的，除了本协议约定的违约金外，被告还应承担因合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等），原告有权在被告已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用；原合同与本协议因任何原因解除、撤销或者确认无效的，原告拥有对该商品房完全的所有权，如该商品房已交付或按原合同及本协议视为交付的，被告应自交付之日（或视为交付之日）起至该商品房所有权办至原告名下及该商品房归还原告之日止，按100元/日的标准向原告支付房屋使用费，该使用费自原告应返还给被告的房款中扣除，不足扣除的，被告应在原告通知之日起15日内补足；如原合同解除的，自合同解除之日起5日内，被告把该商品房归还原告，双方共同办理原合同解除手续及备案登记注销手续，逾期原告按总房款0.2%日的标准向原告收取逾期违约金，并有权在办理退购房款前先行予以扣除违约金。2019年9月17日，原告（甲方，委托方）与广东泽康律师事务所（乙方，受托方）签订《诉讼委托代理合同》，约定：甲方因与被告商品房买卖合同纠纷一案，委托乙方代理诉讼，乙方接受甲方委托，甲方应在本合同签订之日起三日内向乙方支付律师费用10000元。同日，广东泽康律师事务所出具发票，确认收到原告法律咨询律师费10000元。2019年10月15日，原告提起诉讼。本院于2020年1月8日向被告送达应诉材料。2019年7月15日，佛山市南海区房产交易所出具的《佛山市南海区商品房买卖合同登记备案证明》显示，涉案商品房出卖人为原告，买受人为被告，合同登记备案日期为2018年4月24日。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同（现售）补充协议》及《延期付款补充协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。被告未在约定期限支付剩余购房款150000元，且逾期支付购房款已经超过90天，按照约定，被告的上述违约行为已构成原告解除合同的条件，原告据此要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同（现售）补充协议》及《延期付款补充协议》，符合双方约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，涉案合同及相关协议的解除时间应以被告收到原告的解除通知之日为准，故本案应以被告收到应诉材料之日（即2020年1月8日）为涉案合同及相关协议解除之日。原、被告之间的商品房买卖合同已解除，原告请求被告协助办理《商品房买卖合同（现售）》注销备案登记手续及退还住宅专项维修资金的手续的主张，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。关于违约金问题。涉案合同及相关协议解除是因为被告逾期支付购房款违约造成，根据《延期付款补充协议》约定，被告应向原告支付合同解除违约金100000元（500000元×20%=100000元）。在本院已支持原告合同解除违约金的情况下，故对原告请求逾期支付剩余购房款的违约金，不予支持。关于律师费问题。根据《延期付款补充协议》的约定，如因被告原因导致解除合同的，除了本协议约定的违约金外，被告还应承担因合同解除所产生的律师费等，故对原告主张被告支付因本案所支出的律师费损失10000元的请求，本院予以支持。关于房屋占用费问题。在涉案合同及相关协议解除前，被告支付购房款，原告向被告交付涉案商品房，被告占有使用涉案商品房是基于合同约定的购房者在支付购房款后的应有权益，在双方之间的法律关系未发生变化的情况下，被告占有使用涉案商品房的权益受到法律保护，在本院已支持原告合同解除违约金的情况下，故对原告主张被告应自2018年4月20日至实际退房之日止按100元/日的标准支付房屋占用费的请求，不予支持。被告经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市丽日东方房地产开发有限公司与被告张志明签订的《商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖合同（现售）补充协议》及《延期付款补充协议》于2020年1月8日解除；二、被告张志明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金100000元予原告佛山市丽日东方房地产开发有限公司；三、被告张志明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费损失10000元予原告佛山市丽日东方房地产开发有限公司；四、被告张志明应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山市丽日东方房地产开发有限公司办理编号为20180416002202《广东省商品房买卖合同（现售）》合同备案注销手续；五、被告张志明应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山市丽日东方房地产开发有限公司办理位于佛山市南海区桂城街道季华东路27号丽日广场3座618室的住宅专项维修资金退款手续；六、驳回原告佛山市丽日东方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费10902.26元（原告已预交），由原告负担1002.26元，被告负担9900元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的9900元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吕冬娥人民陪审员  范健良人民陪审员  甄广坚二〇二〇年三月十三日书 记 员  刘冬花