广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终52号 上诉人(原审原告、反诉被告)：凌翠蕾，女，1988年3月25日出生，壮族，住广西合山市。 委托诉讼代理人：曾德行，广西桂中律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告)：潘润兰，女，1985年5月7日，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦珠，广西信尔泓达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：来宾市昌茂房地产中介有限公司，住所地：广西来宾市中南大道**裕达金碧天誉****楼****。 法定代表人：卓婷婷，该公司经理兼执行董事。 上诉人凌翠蕾因与上诉人潘润兰及被上诉人来宾市昌茂房地产中介有限公司（以下简称昌茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌翠蕾上诉请求：1.撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2549号民事判决书第三项，并依法改判：潘润兰支付凌翠蕾违约金50000元，昌茂公司对潘润兰返还首付款及支付违约金承担连带责任；2.一、二审诉讼费用由潘润兰与昌茂公司负担。事实和理由：一、一审判决未认定潘润兰、昌茂公司存在过错属于认定事实错误。（一）一审判决己认定“在与二被告确认有前后花园赠送后，被告潘润兰将来宾市房屋以68万元的价格出售原告”，但在本院认为部分认定“被告潘润兰或昌茂公司承诺购买房屋赠送房屋前后花园，纯属误传”。首先，该说法自相矛盾。一审判决在认定潘润兰、昌茂公司承诺赠送房屋前后花园，然而，事实上没有赠送房屋前后花园即为提供了房屋的虚假信息；其次，“纯属误传”的说法不能成立。对于凌翠蕾而言，传达该信息即视为潘润兰与昌茂公司已明确了房屋的真实情况，现该信息与事实不符，是潘润兰明确赠送的情况下昌茂公司未谨慎审查的传达，而非误传。(二）昌茂公司作为合同的居间方提供居间服务，虽与凌翠蕾未另行签订居间服务合同，但在房屋买卖合同上以居间方名义签订合同，即为合同当事人，享有和承担作为居间方的权利义务。虽然其未直接向凌翠蕾收取佣金，但这只是买卖双方对佣金约定如何负担的问题，并不影响其作为居间方的权利义务。作为房屋买卖居间方最主要的法律义务或责任就是提供与订立合同有关的真实情况。现其未尽到谨慎审查义务，向凌翠蕾提供了房屋的虚假信息，即未履行其法律义务，在此过程中存在严重过错。二、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。在房屋买卖过程中，出售方提供的房屋信息是受让方决定是否购买的最主要的信息，决定着交易是否成功的关键。本案中，凌翠蕾基于承诺有赠送的情况下才自愿购买。并且，在看房的过程中，凌翠蕾亦多次表达了基于有前后花园赠送以建阳光房的目的，为此昌茂公司的工作人员还对如何改建阳光房给凌翠蕾提供建议。虽未把赠送房屋前后花园在合同里约定，但根据本案证据己能够证实潘润兰、昌茂公司承诺赠送房屋前后花园。根据合同法第十五条的规定，其承诺属于商业广告的范畴，是一种要约邀请，结合合同法第十四条的规定，当广告内容具体确定，并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，该类广告应视为要约，在受要约人承诺时合同即成立。因此，本案中，潘润兰与昌茂公司承诺的内容具体确定，且对合同订立、房屋价格确定、购房人购买房屋等有重大影响，该承诺即为合同条款，出卖人未按承诺交付房屋，则构成违约。综上所述，一审判决认定基本事实不清，导致适用法律错误，作出的判决错误，请求二审法院依法改判。 潘润兰上诉请求：1.撤销来宾市兴宾区人民法院作出的(2019)桂1302民初2549号民事判决书第四项，依法改判为：凌翠蕾向潘润兰支付违约金人民币50000元及潘润兰的损失10200元，共计60200元；2.一审、二审诉讼费用由凌翠蕾负担。事实和理由：一、一审判决认定潘润兰在本次买卖活动中亦有过错，应当承担相应的过错责任的事实是错误的。潘润兰已按合同要求履行义务，不存在过错的情形。在潘润兰与凌翠蕾签订的《房屋买卖合同》中，第一条第1款约定潘润兰将其自有的桂(2018)来宾市不动产权第0006524号房（以下称106号房）以及车位出售给凌翠蕾。第二款写明了“乙方（凌翠蕾）亦了解该房屋的所有情况并自愿购买该房屋”。合同权利义务清楚，合同的标的即为106号房和一个车位。签订合同后，潘润兰依约定对房屋进行解押，具备了房屋过户条件，并通知凌翠蕾在2019年6月25日到来宾市不动产登记中心办理房屋过户手续。潘润兰已按照合同要求履行了义务，不存在过错的情形。二、凌翠蕾解除合同的理由是花园未能改建为阳光房，属其个人原因不再履行合同义务，违背诚信原则，构成根本违约，应向潘润兰承担违约金5万元，并赔偿损失10200元。本案合同的标的是房屋以及车位，无绑定花园出售，更无承诺花园可改为阳光房。在签订合同之前，凌翠蕾已知晓前后花园并不在房产证上,也清楚花园的性质，因此就没有将花园内容写入合同。可见，前后花园不属于本案合同标的范围，合同内容是双方的真实意思表示。其次，106号房的面积为126平米，如再加上80平米的花园共计200多平米，合同均价不到3000元/平方米，明显与该地段的房价不符。但凌翠蕾在准备装修时，以前后花园未得改为阳光房及不能在花园开新路以改变入户方向为由，没有按照《房屋买卖合同》第六条第3款的约定到指定地点办理过户手续，反而多次提出退房且提起诉讼，诉求撤销（后变更为解除合同）《房屋买卖合同》，违背了诚信原则，构成根本违约。依据《房屋买卖合同》第七条第1款约定以及《合同法》的规定，应向潘润兰支付违约金5万元以及赔偿潘润兰因委托售房造成的损失10200元。综上所述，请二审法院查明事实，依法改判并支持潘润兰的上诉请求。 凌翠蕾辩称，一、潘润兰上诉称其已按合同要求履行义务不存在过错，这一说法不符合事实，一审判决己认定“在与二被告确认有前后花园赠送后，被告潘润兰将来宾市房屋以68万元的价格出售原告”，凌翠蕾对此没有异议，遗憾的是一审判决未认定潘润兰、昌茂公司存在过错，凌翠蕾对此是有异议的，这也是凌翠蕾上诉的一个重要理由。事实上，赠送房屋前后花园的讲法也是潘润兰先讲出来的，才由中介公司传达到凌翠蕾处。潘润兰、昌茂公司承诺赠送房屋前后花园，对凌翠蕾决定是否购买该房屋起着关键作用。凌翠蕾愿意购买房屋，也是基于有赠送房屋前后花园为基础。虽未把赠送房屋前后花园在合同里约定，凌翠蕾根据潘润兰、昌茂公司提供的信息，合同上写的“亦了解该房屋的所有情况”，也包含“赠送房屋前后花园”的情况。结合凌翠蕾上诉理由第二点的阐述，该承诺赠送房屋前后花园即为合同条款。现事实上没有赠送房屋前后花园，不能认定其己按合同要求履行义务，应认定其存在过错。二、潘润兰称凌翠蕾因个人原因不再履行合同义务构成根本违约违背诚信原则，这一说法不符合事实。首先潘润兰在整个交易过程中，陈述了“赠送房屋前后花园”的事实。凌翠蕾不再履行合同，亦是基于潘润兰未能兑现其赠送房屋前后花园的承诺而提出的抗辩，是正常、合法和符合常理的维权行为。现因潘润兰不能兑现承诺而不履行合同，并不是凌翠蕾的原因。构成根本违约的是潘润兰，违背诚信原则的亦是潘润兰。综上，潘润兰的上诉没有事实和法律依据，请求二审依法予以驳回。 潘润兰辩称，一、潘润兰己提供精确的房屋信息，不存在提供虚假信息的情况。凌翠蕾在购买房屋之前己知晓前后花园的性质以及房屋的所有情况，应自行承担风险。在潘润兰与凌翠蕾签订的《房屋买卖合同》中，第一条第1款约定潘润兰将其自有的桂（2018）来宾市不动产权第0006524号房（以下称106号房）以及车位出售给凌翠蕾。第二款写明了“乙方（凌翠蕾）亦了解该房屋的所有情况并自愿购买该房屋”。合同权利义务清楚，合同的标的即为106号房和一个车位。无绑定花园出售，更无承诺花园可改为阳光房。在签订合同之前，凌翠蕾己知晓前后花园并不在房产证上，也清楚花园的性质，因此就没有将花园内容写入合同。可见，前后花园不属于本案合同的标的范围，是双方的真实意思表示。其次，106号房的面积为126平米，如再加上80平米的花园共计200多平米，合同均价不到3000元／平方米，明显与该地段的房价不符，凌翠蕾是经过其专业的中介博睿公司购买本案房屋，因此也不会产生前后80平米的花园有产权的错误认识的可能。再次，潘润兰在签订合同之前并未与凌翠蕾有任何的接触。凌翠蕾提供的证人即博睿公司的工作人员在一审庭审时也当庭表示，昌茂公司的工作人员与凌翠蕾在看房现场并无承诺该花园有产权以及可以改为阳光房。该花园是潘润兰在与房开来宾市冠天置业有限公司购买106号房时，由潘润兰认养并管理，用于种花养草，别无他用。该花园由开发商用铁质的围栏围起来，从106号房入户后才能进入花园范围。在凌翠蕾取得106号房屋产权以后，该花园认养权利由其因购买106号房而取得并使用。因此，潘润兰并没有故意告知虚假情况或故意隐瞒真实清况，不存在诱骗凌翠蕾作出买房的错误意识表示的。相反，凌翠蕾在知晓花园性质的情况下仍然选择签订合同，想把花园改造为阳光房并改变入户方向应自担风险。二、购买106房屋以及车位是《房屋买卖合同》的根本目的，潘润兰己将房屋解押符合过户条件，目前具有的条件足以实现该合同目的。凌翠蕾以106号房的花园以及未改得阳光房以及在花园开新路、改变入户方向无法实现合同根本目的为由，解除合同并主张违约责任，于法无据。签订合同后，潘润兰依约定对房屋进行解押，具备了房屋过户条件，并通知凌翠蕾在2019年6月25日到来宾市不动产登记中心。办理房屋过户手续。潘润兰认为，其己按照合同要求履行了义务，不存在过错的情形。合同的根本目的是购买房屋和车位，而不是把花园改为阳光房和改变入户方向。凌翠蕾以106号房的花园以及未改得阳光房、在花园开新路以改变入户方向，无法实现合同根本目的为由，怠于履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，凌翠蕾不享受解除合同的权利，更无从主张违约责任。三、潘润兰与昌茂公司工作人员的聊天记录不应视为要约，更不构成合同条款。潘润兰不存在违约行为，不应承担违约责任。（一）潘润兰与昌茂公司工作人员在微信上聊天沟通，没有和凌翠蕾有任何形式的联系，且该聊天内容截图也不具体明确。结合一审中凌翠蕾提供的证人证言，昌茂公司的工作人员在看房现场并无任何承诺该花园有产权或者可以改成阳光房。因此，不能单凭潘润兰的一个截图而没有结合聊天内容的上下文以及他人的聊天记录就认定潘润兰的行为构成赠送花园产权的要约邀请。（二）凌翠蕾在签订合同之前己知晓前后花园的性质，因此没有将花园的内容写入合同。表明凌翠蕾并无对赠送花园做出承诺合同的行为，不受该信息约束，该信息更不会构成合同条款。双方的权利义务应以签订的购房合同为准。凌翠蕾以此主张违约责任，没有法律和事实的依据，依法应当驳回其诉求。（三）结合该房屋的地段、面积、楼层等因素，其合同价格所反映的房屋以及车位价格构成是合理的。不存在其他的因素构成重大影响的情形,综工所述，潘润兰认为己提供精确的房屋信息不存在提供虚假信息的情况。凌翠蕾在购买房屋之前己知晓前后花园的性质以及房屋所有情况，应自行承担风险。《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，对各方当事人均具有合同约束力，应按合同约定行使权力、履行义务。凌翠蕾拒绝办理过户手续构成违约，不应享有解除合同并要求潘润兰支付违约金的权利，相反还应向潘润兰承担违约责任。潘润兰与昌茂公司工作人员之间的聊天内容不应视为要约邀请，凌翠蕾也未构成承诺合同的行为，不应视为要约。凌翠蕾诉请解除《房屋买卖合同》并支付5万元违约金没有事实和法律依据。恳请法庭在查明事实的基础上依法审理公正判决，以维护潘润兰的合法权益。 昌茂公司辩称，第一、昌茂公司与凌翠蕾不签订有居间服务合同。凌翠蕾在诉状以及提交的证据中表明，凌翠蕾是通过博睿公司韦艳昀提供居间服务，由博睿公司向凌翠蕾介绍促成南亚濠庭8-106号房屋的交易，凌翠蕾的中介费不是支付给昌茂公司，也没有委托昌茂公司为其进行任何有关106号房屋的事项，不产生权利义务关系，故凌翠蕾没有权利追究昌茂公司赔偿连带责任。第二、昌茂公司与潘润兰签订有居间服务合同。昌茂公司接受房东潘润兰的售房委托，作为居间合同的居间人，限于报告订约机会或媒介订约，其服务的范围有限制，只是介绍或协助委托人与第三人签订合同，昌茂公司与凌翠蕾、潘润兰签订的房屋买卖合同，昌茂公司的义务为：协助买卖双方办理106号房屋产权转移登记、收集办理房屋二手房按揭贷款，房屋物业交割监督工作，凌翠蕾追究昌茂公司的连带责任于法无据。第三、昌茂公司在为潘润兰提供居间代办过户过程中未签订有赠送房屋前后入户花园的约定。昌茂公司在凌翠蕾与凌翠蕾双方签订的《房屋买卖合同》上的代办方丙方处盖章，凌翠蕾与潘润兰双方在该合同中也没有关于赠送入户花园的约定。凌翠蕾提交博瑞公司韦艳昀的聊天记录，博瑞公司向韦艳昀陈述南亚濠庭8-106号房源的信息纯属韦艳昀个人行为，属于买卖合同前的行为，不是合同行为，并不代表昌茂公司，买卖双方是否有赠送入户花园应当以双方的买卖合同确定，买卖合同没有约定的均视为没有约定赠送，昌茂公司员工并未向凌翠蕾承诺该房屋花园有产权或产权证明，亦未向凌翠蕾承诺该房屋可搭建阳光房。综上所述，昌茂公司认为，凌翠蕾、潘润兰均系具备完全民事行为能力的自然人，签订合同的房屋买卖合同系双方的真实意愿，合同第一条第2点：甲方自愿将该房屋出售给乙方，乙方亦了解房屋的所有情况并自愿购买，凌翠蕾通过博瑞公司介绍后有意向要购买该房屋，让昌茂公司约房屋所有权人潘润兰与凌翠蕾亲自面谈，一切以双方意愿为基准，不存在欺骗、欺诈。昌茂公司接受潘润兰的售房委托，对该房屋进行了谨慎审查，该房屋有一笔银行抵押贷款，没有法院查封，能正常过户，该房屋信息亦向凌翠蕾说明。根据合同法的有关规定，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体、第三人利益，属于有效合同，昌茂公司认真履行居间服务义务，未有违约行为，故凌翠蕾要求昌茂公司对潘润兰还首付款34万元及支付违约金承担连带责任的请求，于法无据，未维护凌翠蕾的合法权益请求法院驳回凌翠蕾的诉讼请求。 上诉人凌翠蕾向一审法院起诉请求：1.判决解除凌翠蕾与潘润兰、昌茂公司于2019年5月14日签订的《房屋买卖合同》；2.判令潘润兰立即返还凌翠蕾购房首付款34万元，并向凌翠蕾支付违约金5万元；3.判令昌茂公司对上述偿还首付款及支付违约金承担连带责任；4.本案诉讼费用由潘润兰、昌茂公司共同负担。 上诉人潘润兰向一审法院提起反诉请求：1.判决解除潘润兰与凌翠蕾、昌茂公司于2019年5月14日签订的《房屋买卖合同》；2.判令凌翠蕾向潘润兰支付违约金人民币50000元及潘润兰的损失10200元；3.本案诉讼费用由凌翠蕾负担。 一审法院认定事实：2019年5月份，凌翠蕾通过广西博睿房地产置业有限公司（下称博睿公司）提供的居间服务，了解到潘润兰通过昌茂公司居间服务出售其位于来宾市房屋一套，凌翠蕾在了解该房屋的相关情况后，在昌茂公司工作人员带领下，实地查看，昌茂公司的工作人员均向博睿公司工作人员及凌翠蕾述称，购买该房屋赠送前后花园及地下车位一个。在与潘润兰、昌茂公司确认有前后花园赠送后，潘润兰将来宾市房屋以68万元的价格出售凌翠蕾。凌翠蕾与潘润兰、昌茂公司于2019年5月14日签订《房屋买卖合同》。之后，凌翠蕾依约于签订合同当日付给潘润兰购房首付款34万元，潘润兰当日出具了《收条》。潘润兰收到首付款后，偿还了此前该房屋的银行抵押贷款，并办理了解除抵押登记相关手续。此后，在办理过户过程中，潘润兰无法提供赠送前后花园的所有权凭证，亦无法向凌翠蕾提供使用权凭证。凌翠蕾经向小区物业公司及开发商了解，其所购买的房屋前后花园没有所有权或使用权凭证，也无法办理相关的产权证明。凌翠蕾为此找到潘润兰、昌茂公司协商退款事宜，多次沟通后，遭到潘润兰拒绝。凌翠蕾为此向一审法院起诉。 本案在一审审理过程中，根据凌翠蕾的申请，一审法院于2019年6月24日依法裁定查封潘润兰位于来宾市房屋一套。 一审法院认为，凌翠蕾与潘润兰、昌茂公司签订的《房屋买卖合同》没有违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同。对于购买房屋赠送房屋前后花园，合同并未作约定。潘润兰或昌茂公司承诺的购买房屋赠送房屋前后花园，纯属误传。而凌翠蕾对于潘润兰或昌茂公司的承诺，在未先向小区物业公司及开发商了解具体情况下就深信不疑，亦有过错。为此，对于购买房屋赠送房屋前后花园的问题，各方都有过错，都应当承担相应的过错责任。凌翠蕾诉请解除其与潘润兰、昌茂公司于2019年5月14日签订的《房屋买卖合同》、判令潘润兰返还凌翠蕾购房首付款34万元的诉讼请求理由充分，应予以支持。其他诉讼请求理由不充分，不予支持。昌茂公司并非房屋的共同出售方，凌翠蕾要求该公司承担返还首付款连带责任的诉讼请求，理由不充分，应予以驳回。潘润兰在本次买卖活动中亦有过错，应当承担相应的过错责任。所以，其反诉请求理由不充分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条、第一百二十条的规定，判决：一、解除凌翠蕾与潘润兰、来宾市昌茂房地产中介有限公司于2019年5月14日签订的《房屋买卖合同》；二、潘润兰返还凌翠蕾购房首付款34万元；三、驳回凌翠蕾的其他诉讼请求；四、驳回潘润兰的反诉请求。本案本诉案件受理费7150元，减半收取计3725元，保全费2470元，合计6195元，由凌翠蕾负担600元，潘润兰负担5595元；反诉受理费653元，由潘润兰负担。 本案二审期间，各方当事人均未向本院提供新证据。 经审理查明，一审法院判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，根据凌翠蕾、潘润兰向一审法院提供的微信聊天记录，潘润兰向昌茂公司工作人员陈述：“你要知道我那里还可以扩大几个平方，送前后花园，还有车位”，博睿公司工作人员向凌翠蕾陈述：“现在南亚有一套1楼，赠送80平的花园，就是我们8栋下面的1楼那围起来的更子，126平，带地下车位”，凌翠蕾向博睿公司工作人员陈述：“至于赠送的花园，这个不写在房产证的，等于讲，也许有一天，它不属于我，我没有必要花钱买它”。各方当事人对聊天记录的真实性无异议。 本院认为，凌翠蕾通过房产中介昌茂公司向潘润兰购买位于来宾市南亚濠庭房屋一套，并于2019年5月14日签订《房屋买卖合同》，合同内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。 合同签订后，凌翠蕾按合同约定向潘润兰支付购房首付款34万元；潘润兰在收到首付款后，偿还了该房屋银行贷款，并办理了解除抵押登记手续。在办理房屋产权过户手续时，因赠送房屋前后花园问题产生纠纷。根据涉案合同签订之前潘润兰、凌翠蕾与房产中介公司之间沟通的聊天记录，潘润兰陈述卖房赠送房屋前后花园，对造成解除合同存在过错；凌翠蕾对买房赠送房屋前后花园问题没有作深入了解，亦明知赠送花园无法办证，且没有要求在《房屋买卖合同》中写明赠送花园情况，对造成解除合同亦存在过错。因此，凌翠蕾、潘润兰上诉要求对方支付违约金50000元，本院不予支持。潘润兰上诉要求凌翠蕾赔偿损失10200元，依据不充分，本院亦不予支持。本案一、二审诉讼期间，双方当事人均同意解除《房屋买卖合同》，并返还购房款34万元，本院予以确认。 综上所述，凌翠蕾、潘润兰的上诉请求理由均不充分，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人凌翠蕾上诉二审案件受理费1050元，由上诉人凌翠蕾负担；上诉人潘润兰上诉二审案件受理费653元，由上诉人潘润兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 石晓志审判员朱卢璐 审 判 员 黄   月   秀 二〇二〇年三月十三日 法官助理 王       震 书 记 员 谭   康   朗 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；