安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0104民初7577号原告：合肥市中房物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路**，统一社会信用代码91340100149044036A。法定代表人：杨治青，董事长。委托诉讼代理人：刘迎迎，安徽瀛鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。被告：合肥有线电视宽带网络有限公司，，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道**统一社会信用代码91340100731648927C。法定代表人：陈飚，董事长。委托诉讼代理人：周凯，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴虎，北京中银（合肥）律师事务所律师。合肥市中房物业管理有限公司诉合肥有线电视宽带网络有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行了审理，并于2018年11月21日作出（2018）皖0104民初字5271号民事判决书。被告合肥有线电视宽带网络有限公司不服上诉至合肥市中级人民法院，该院于2019年6月28日以当事人二审提供新的证据，有可能影响原审判决的事实认定为由裁定撤销我院一审判决，并发回我院重审。本院依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告合肥市中房物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘迎迎、李化，被告合肥有线电视宽带网络有限公司委托诉讼代理人吴虎、周凯到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告合肥市中房物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业服务费194400元（2003年1月至2017年12月共计180个月，面积为540平方米，按2元/每平方米/月计算，540㎡×2元/月×180月=194400元），违约金5000元，合计199400元。2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告合肥有线电视宽带网络有限公司为合肥市蜀山区陈村路安居苑综合楼四楼业主，该房面积为540平方米，原告合肥市中房物业管理有限公司受安居苑小区业主委员会委托为安居苑小区物业服务企业。根据物业服务合同约定，被告按每月每平方米2元向原告缴纳物业服务费用。在原告依约履行了物业服务义务后，被告却没有按时向原告交纳物业服务费用，现欠缴2003年1月至2017年12月物业费194400元，经原告多次催要未果。原告认为，缴纳物业服务费用是业主应尽的义务，被告的行为已构成了违约，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告合肥有线电视宽带网络有限公司辩称：本案原告与被告的诉讼主体均不适格，本案被告并不是物业的实际使用人；原告也并不是案涉物业的提供者。两者之间不存在物业服务合同的法律关系，被告从未与原告签订过任何物业服务合同，原告未曾就物业服务费的标准与被告达成过一致意见，原告也未曾向被告提供过物业服务。本案中，被告并不是安居苑小区业主委员会的成员，该业委会无权代表被告与原告或任何其他第三方签订相关合同。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告对被告无权收取物业服务费。原告的起诉已超过诉讼时效。安居苑综合楼其他业主及租赁户单独和原告签订合同缴纳物业费，原告才提供物业服务，证明安居苑综合楼不属于原告物业服务合同范围内，故被告才聘请安居苑小区内其他物业公司，并缴纳物业费，由其他物业公司提供服务。综上，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：合肥有线电视宽带网络有限公司于2009年6月1日取得坐落于陈村路安居苑综合楼四层的房屋所有权，房地产权证记载：规划用途为商办，建筑面积为538.99平方米。2007年10月17日，合肥市安居苑业主委员会（委托方、甲方）与合肥市中房物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方将安居苑小区委托于乙方实行物业管理，物业四至：东至青阳路；东村南至小区广场沿线，西村南至贵池路；西至植保路；东村北至工商行宿舍，西村北至市牛奶公司（详见附图），占地面积192348平方米，建筑面积253800平方米（包括住宅、商网、公建配套）；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共有的上下水管道、落水管、共用照明、楼内消防设施设备、卫生设施设备。小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、自行车库。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，进行巡视、门卫执勤。加强对物业服务区内公共部位的巡视，协助公安机关、住房搞好防火、防盗和安全管理工作。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。负责向业主和物业使用人收取物业服务费等。委托服务期限自2007年10月18日至2010年10月17日止；物业管理服务费，按物价部门核定的住宅房屋每月每平方建筑面积0.43元标准、商业网点按每月每平方建筑面积2.00元标准、小高层住宅每月每平方米建筑面积1.20元标准、单元防盗门维修费按每月每户1.00元标准向业主或物业使用人收取。物业管理费逾期不交，每日按所欠款额总数的千分之一交纳滞纳金。合同还约定了物业管理服务质量等内容。之后，合肥市安居苑业主委员会与合肥市中房物业管理有限公司于2010年9月18日、2012年12月10日又续签《物业服务委托合同》，内容与2007年10月17日所签合同内容基本一致。2010年9月18日的《物业服务委托合同》的委托服务期限自2010年10月18日至2012年12月31日止，2012年12月10日的《物业服务委托合同》的委托服务期限自2013年1月1日至2013年12月31日止。合肥市中房物业管理有限公司另提供上述合同约定的附图，并陈述被告在该小区的物业管理范围。2014年7月18日，安居苑小区业主委员会（甲方）与合肥市中房物业管理有限公司（乙方）签订《安居苑物业管理临时合同》，载明：由于安居苑目前正处在小区改造阶段，水表出户、道路修建，小区封闭等各项改造工程都在进行当中，现对多家物业服务公司无法统一规划，为了使物业服务公司更好地为广大业主服务，确保广大业主在小区改造期间都能正常的稳定生活，经双方协商拟定以下临时合同：一、甲乙双方仍延续以往合同的责任和义务，要求物业服务公司认真做好安全保卫、环境卫生等各项服务工作，认真处理广大业主的合理诉求；二、物业服务公司要认真做好公建配套设施的经营活动，对公建配套设施的经营收益按实际收益的70%上交业主委员会，30%用来补充物业服务公司的管理费用。三、本临时合同期限到安居苑小区封闭管理后对三家物业服务公司整合结束为止；四、本合同经甲乙双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份，两份具有同等法律效力。2018年4月26日，合肥市中房物业管理有限公司与合肥云坤物业管理有限公司、监交方安居苑业主委员签订《安居苑（东村）物业服务移交协议》一份，载明：合肥市中房物业管理有限公司于2017年12月31日在业委会的监督下，退出了安居苑东村服务区域，由合肥云坤物业管理有限公司实施物业服务。双方确定最终正式的移交日期为2018年1月1日等内容。原告陈述上述合同签订后，原告在该小区内从事物业服务，原告多次书面催要但被告至今未向原告交纳物业管理费。另查，2018年6月13日，安居苑小区业主委员会出具证明，载明：兹有合肥有限电视宽带网络有限公司业主，其地理位置区域范围内的物业服务一直由合肥市中房物业管理有限公司提供相关物业服务。其中，与其在安居苑陈村路综合楼同一栋楼的三楼租赁户合肥翰林培训学校，也一直是向合肥市中房物业管理有限公司缴纳物业费。上述事实，有原告提供的原、被告主体信息、《物业服务委托合同》、《安居苑物业管理临时合同》、资质证书、平面图复印件、安居苑东村规划图复印件、照片、物业服务移交协议、催缴单照片打印件、维修派工单、水费缴纳发票、水表移交明细表、凭证和被告提供的房地权证合产字第**不动产权属登记证书等证据以及当事人的陈述在卷予以证明。原告提供合肥市国土资源局蜀山分局物业费缴纳发票、物业服务协议、租赁合同复印件、物业费缴纳收据，与本案不具有关联性，本院不予确认。原告提供的合肥市物价局文件、收费许可证、服务价格登记证，其中并无关于商办用途房屋物业收费项目及标准的批复许可，与本案无关，本院不予确认。被告提供的合肥广视信息网络有限责任公司工商登记信息、转账凭证及相应的发票、单据报销封面及相应的发票，与本案不具有关联性，本院不予确认。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。本案中安居苑小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》是合法、有效的。合肥有线电视宽带网络有限公司作为业主之一，该物业服务合同对其具有约束力，其负有向原告合肥市中房物业管理有限公司交纳物业管理费的义务。被告辩称其不在物业服务范围内但未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。原告主张被告自2003年1月向其支付物业费，但未提交证据证明被告物业费的交纳起始时间且被告不予认可，结合涉案房屋产权登记时间、面积和《物业服务委托合同》、《安居苑物业管理临时合同》约定的物业费标准及委托服务期限，被告应从2009年6月1日起向原告支付至2017年12月31日的物业管理费，共计111031.94元（538.99平方米×2元×103个月）。结合庭审中被告陈述及原告提交的物业服务材料，原告在物业服务中确实存在瑕疵，故对原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告合肥有线电视宽带网络有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市中房物业管理有限公司自2009年6月1日至2017年12月31日期间的物业管理费111031.94元；二、驳回原告合肥市中房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4288元，由原告合肥市中房物业管理有限公司负担1900元，被告合肥有线电视宽带网络有限公司2388元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 刘 华人民陪审员 张 浩人民陪审员 穆饶明二〇二〇年三月二十四日书 记 员 范海波附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。