广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初32520号原告：徐先友，男，1975年12月17日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县********9*，公民身份号码：362************916。委托代理人：谢华，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：张丽，女，1973年8月13日出生，汉族，住广东省东莞市南城区********19*****，公民身份号码：510************025。第三人：魏静波，男，1973年11月2日出生，汉族，住湖南省道县******委会1组，公民身份号码：432************314。第三人：东莞市万合房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市**********交警大队北侧，统一社会信用代码：914********0628171。法定代表人：尤某1。原告徐先友诉被告张丽，第三人魏静波、东莞市万合房地产经纪有限公司（以下简称“万合公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告徐先友的委托代理人谢华、被告张丽、第三人魏静波到庭参加诉讼。第三人万合公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐先友称，2018年4月10日，原告与第三人魏静波在第三人万合公司提供中介服务的情况下共同签署《房屋买卖居间合同》，合同约定由第三人魏静波将其名下位于东莞市********2********1**2******的房屋出售给原告，房屋建筑面积121.53平方米，出售价款为1780000元。合同第三条约定：付款方式为分期付款。第一次付款为在赎第三人魏静波欠款二抵之当天支付800000元，第二次付款为在第三人魏静波抵供楼银行通知还款之当天支付400000元，第三次付款为在过户、交税之当天支付300000元，第四次付款为在原告拿到房产证当天支付200000元。合同签订后，原告分别于2018年4月12日向第三人魏静波支付第一期款800000元，2018年4月16日向第三人魏静波支付第二期款400000元。另，于2018年4月10日合同签订当天已支付定金80000元，原告已按合同约定履行了全部到期的支付义务，且已支付的价款已达到房屋总价的71.9%。依据合同约定，在第三人魏静波收齐前两期房款后应当配合原告办理房屋产权的过户手续，之后第三人魏静波以各种理由拖延，2018年7月11日及以后，第三人万合公司通过各种方式通知第三人魏静波办理房屋的过户手续，第三人魏静波均未前来配合办理，完全是由于第三人魏静波的原因致使至今房屋仍未能办理过户登记。2018年12月7日，第三人魏静波将涉案房屋的钥匙通过万合公司交付原告。因第三人魏静波与被告张丽的民事纠纷，2018年12月11日涉案房屋被法院查封。2019年2月19日，原告向东莞市第二人民法院提起诉讼，因房屋被查封，2019年*月17日法院判决双方继续履行合同，即第三人魏静波应当配合办理房屋的过户手续并确认第三人魏静波拖延配合办理过户的行为构成违约并承担违约责任，目前该案正在法院执行过程中。综合以上事实，原告认为，法院的查封行为在原告占有该房屋之后，原告已经向第三人魏静波支付了三分之二以上的房款，且愿意将剩余的价款按法院的要求交付执行，且原告实际占有和支配该房屋长达近一年，在多次请求第三人魏静波配合办理过户的情形下，原告对房屋所享有的权利已接近于物权，理应优先受到保护。请求法院判令：一、解除第三人魏静波名下位于东莞市********2********1**2******（房地产权证：粤房地权证莞字第0**2838号）房屋的查封；二、涉案房屋归原告所有，第三人魏静波在查封解除后协助和配合原告办理涉案房屋产权的过户手续；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、涉案房产未过户至原告名下，且原告未合法占有涉案房产；二、原告与第三人魏静波存在以涉案房产交易偿还借款的可能；三、原告在2018年12月11日之前未合法占有涉案房产，《房屋买卖居间合同》第二条房屋的交付时间为第三人魏静波“收到全部楼款之当天”，而原告至今未向第三人付清涉案房产房款，未到交付时间。而基于交易习惯，第三人魏静波于2018年12月7日将涉案房产锁匙快递给东莞市万合房地产经纪有限公司是交其保管，并非同意将锁匙交给原告。此外涉案房产中的家具都是临时摆放的，未装修之房屋不可能住人，照片也是事后拍的。四、原告捏造房产交易、制造占有涉案房的假象，是侵害被告合法权益，浪费司法资源的行为。第三人魏静波辩称，虽然有与原告签署合同，但是没有办理过户手续，所以房屋仍属于我方所有，且合同约定的价款仍未完全给付。庭审中魏静波确认2018年12月7日通过快递将钥匙邮寄给地产经纪公司，方便三方当事人查看房屋的动向。但否认将房屋交给原告。经本院合法传唤，第三人万合公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提供任何书面意见或证据。经审理查明，本案被告张丽与第三人魏静波民间借贷纠纷一案，案号为（2018）粤1971民初34801号，诉讼过程中张丽向本院申请诉讼保全，本院于2018年12月11日查封了案涉房屋。该案于2019年3月25日作出民事判决，判决魏静波向张丽归还借款本金116187.4及利息，该判决在执行过程中，原告徐先友作为案外人向本院提出执行异议，本院于2019年9月26日作出（2019）粤1971执异386号执行裁定，认为不符合排除执行条件，裁定驳回徐先友的异议请求。徐先友不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。2018年4月10日，原告徐先友与第三人魏静波及万合公司共同签订一份《房屋买卖居间合同》，合同约定魏静波将其名下位于东莞市********2********1**2******屋出售给原告徐先友，合同总价款为178万元，合同约定签订合同之当天支付定金80000元，其余款项分四次支付，房屋交付时间为收到全部楼款当天。第一次约定魏静波向抵押权人赎回房屋当天支付800000元，第二次收到按揭贷款银行通知还款赎楼当天支付400000元，第三次于涉案房屋过户、交税之当天支付300000元，第四次于取得涉案房屋房产证当天支付200000元。合同签订后，原告徐先友按合同约定分别于2018年4月10日、12日及16日向魏静波支付涉案房款共128万元。第三人魏静波于2018年*月底涤除了案涉房屋抵押权。2018年7月11日，第三人万合公司通知魏静波办理案涉房屋的过户手续，魏静波未前来办理，此后经多次通知均未配合办理。2018年12月11日因魏静波涉及民事纠纷，案涉房屋被本院查封。2019年2月原告因案涉房屋纠纷起诉第三人魏静波及经纪公司至东莞市第二人民法院，案号为（2019）粤1972民初4122号，同年9月该法院判决双方继续履行合同,第三人魏静波支付原告徐先友违约金。关于案涉房屋的交付情况。庭审中原告主张魏静波已于2018年12月7日将案涉房屋钥匙交付给原告，该行为应视为对合同约定的房屋交付时间的变更。原告已实际占有案涉房屋，并提供确认声明、微信聊天记录截图、收件收据、房屋照片予以佐证。确认声明内容显示：“本人陈晓东…是东莞市万合房地产经纪有限公司的员工，徐先友购买魏静波位于…房屋由本人负责办理。本人确认2018年12月买方徐先友表示需要装修房屋，要求公司催促魏静波交付房屋钥匙，2018年12月4日本人与魏静波联系交付房屋钥匙事宜，魏静波于2018年12月7日通过顺丰快递将案涉房屋钥匙寄给本人，本人于当日即将房屋钥匙转交给徐先友。以上内容属实，有本人与魏静波的微信聊天记录为证。东莞市万合房地产经纪有限公司确认以上内容真实。落款处有陈晓东签名及公司盖章，时间为2019年10月31日”。微信聊天记录截图显示第三人万合公司员工陈晓东与魏静波于2018年12月4日至7日的聊天内容：“徐先生说你把这套房子的钥匙给他，要赶紧装修。我寄过去给你，发地址过来…顺丰快递，手机操作1小时内上门取件。安排了。收件收据内容显示：“兹有东莞市万合房地产经纪有限公司收到出卖人魏静波交给…房屋的钥匙，即日将该房钥匙已转交给买房人徐先友。收件人处有陈晓东及第三人万合公司印章，收件日期2018年12月7日”。该份收件收据中有两部分手写内容，一部分显示：“接收到中介东莞市万合房地产经纪有限公司转交魏静波交付的本人购买的汇景凯伦湾花园1号楼2单元601室房屋及该房钥匙，接收人徐先友，2018年12月8日”。另一部分显示：“情况属实，魏静波，没有签署日期”。被告对上述证据均不予确认，但没有向法院提供相反证据予以证实。第三人魏静波对原告提供的上述证据均不予确认。认为2018年12月7日将案涉房屋钥匙邮寄给经纪公司，只是暂时存放于经纪公司，以便于三方当事人查看房屋的动向，并不等于直接将房屋交付给原告。认为2018年12月7日在湖南快递房屋钥匙，预计收到钥匙应该在2018年12月9日，以证明2018年12月7日交付钥匙及房屋事实不真实。庭审中第三人魏静波提供两份微信聊天截图，对收件收据的落款日期及徐先友手写的内容不予确认作为佐证，对其余证据没有提供其它相反的证据。其中一份微信截图显示内容：“徐总如果继续让这个律师这样下去聪明反被聪明误！，这份收据是2019年10月25日下午在万合地产中介公司补签的，你们不让我写日期，所以我没有写日期，中介故意把补签的日期写成2018年12月7日！特此声明！”。另一份微信截图显示：“我中介方对此份收件收据的手写添加内容不予承认。”原告对第三人魏静波提供的上述证据确认真实性和合法性，但关联性不予确认。原告认为《收件收据》只是为了确认第三人魏静波实际交付房屋以及交付房屋钥匙的事实和时间，原告手写添加的内容与两个第三人在该《收件收据》确认的内容是一致的。在庭审中，原告徐先友明确表示愿意在收到法院的通知后一次性将剩余未付价款500000元支付至法院账户以交付执行。本院于2020年2月21日收到原告徐先友委托其妻子洪福梅通过银行转账方式交付剩余未付款500000元至法院代管款账户。另查明，根据不动产登记查询结果显示，案涉房屋无抵押。查封情况：1.（2018）粤1971民初34801号，查封生效日期2018年12月11日，查封单位东莞市第一人民法院，申请执行人张丽，被告魏静波。2.（2019）粤1973民初6352号，查封单位东莞市第三人民法院，申请执行人周挺平，被告魏静波，登记时间2019年4月10日。3.（2019）粤1972民初7826号，查封单位东莞市第二人民法院，申请执行人计湖保，被告魏静波，登记时间2019年7月24日。以上事实，有原告徐先友提交的《房屋买卖居间合同》、业务凭证、银行个人明细对账单、三份收据、确认声明、微信聊天记录、收件收据、房屋照片、不动产登记信息查询结果、（2019）粤1972民初4122号民事判决书、（2019）粤1971执异386号执行裁定书，第三人魏静波提交的微信聊天记录截图，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。争议焦点在于原告徐先友提交的证据是否足以证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告徐先友应就其查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了相应对价、案涉房屋已经交付、对未办理过户登记手续不存在过错的事实承担相应的举证责任。本案中，结合原告、被告及第三人所提交的证据，本院分析如下：（一）原告徐先友与第三人魏静波是否在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同。2018年4月10日，原告徐先友与第三人魏静波及万合公司共同签订一份《房屋买卖居间合同》，合同约定魏静波将其名下案涉房屋出售给原告徐先友，合同总价款为178万元。本案被告张丽与第三人魏静波民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中张丽向本院申请诉讼保全，本院于2018年12月11日查封了案涉房屋。结合东莞市第二人民法院作出的（2019）粤1972民初4122号生效民事判决，本院确认该合同属于在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）徐先友是否已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据《房屋买卖居间合同》约定，第三人魏静波将其名下案涉房屋出售给原告徐先友，合同总价款为178万元，合同签订后，原告徐先友根据合同约定分别于2018年4月10日、12日及16日向魏静波支付涉案房款共128万元。庭审中原告徐先友明确表示愿意将剩余未付价款500000元支付至法院账户以交付执行。本院于2020年2月21日收到原告徐先友委托其妻子洪福梅通过银行转账方式交付剩余未付款500000元至法院代管款账户。（三）案涉房屋在法院查封前是否已交付。庭审中原告主张第三人魏静波已于2018年12月7日将案涉房屋钥匙交付给原告，该行为应视为对合同约定的房屋交付时间的变更，原告已实际占有案涉房屋，并提供确认声明、微信聊天记录截图、收件收据等予以佐证。第三人魏静波确认案涉房屋钥匙于2018年12月7日从湖南寄出，但认为收到钥匙的时间应该在2018年12月9日，认为收到钥匙的时间及收件收据落款时间不真实，并提供两份微信聊天截图作为佐证。本院认为，原告及第三人魏静波对交付钥匙的事实没有争议，但对交付具体时间及交付钥匙用途存在争议。第三人魏静波对于交付钥匙的具体时间认为是2018年12月9日而不是12月7日，交付钥匙用途是方便查看房屋，否认将房屋交付给原告。对于原告提供的确认声明及微信聊天记录截图中提及的原告需要装修房屋要求第三人魏静波交付钥匙内容，第三人魏静波虽然不确认，但没有向法庭提供相反的证据。本院结合原告所提供的确认声明及微信聊天记录证据的出处和其相关内容，以及案涉房屋买卖合同实际履行的情况，认为第三人魏静波应原告要求交付房屋钥匙给原告进行装修存在合理性。由于案涉房屋钥匙是由第三人万合公司转交给原告，即使根据第三人魏静波确认交付钥匙为2018年12月9日，也在案涉房屋查封前。综上，本院确认案涉房屋在法院查封前已交付给原告。（四）原告徐先友对未办理过户登记手续是否存在过错。根据东莞市第二人民法院作出的（2019）粤1972民初4122号生效民事判决认定事实，第三人魏静波于2018年6月底涤除了案涉房屋抵押权，2018年7月11日，第三人万合公司通知魏静波办理案涉房屋的过户手续，魏静波未前来办理，此后经多次通知均未配合办理。本院确认案涉房屋未办理过户登记是由于第三人魏静波没有配合办理案涉房屋的过户手续，原告徐先友对未办理过户登记手续不存在过错。综上，原告徐先友诉请不得执行案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，其申请排除对案涉房屋的执行，本院予以支持。另，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权变动的原则是登记生效主义，通常情况下登记人为权利人。本案中，纵观各方所提交的证据，均未能反映出案涉房屋系登记于原告徐先友名下，亦未能反映出案涉房屋存在《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条中可享有不动产物权的情形，故对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定判决如下：一、不得执行位于东莞市***************************（房地产权证：粤房地权证莞字第0**2838号）房屋执行。二、驳回原告徐先友的其他诉讼请求。本案受理费20820元（原告徐先友已预交），由第三人魏静波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈海宜审 判 员  杨长青人民陪审员  林 咪二〇二〇年三月二十日书 记 员  梁梓杨附相关法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。