山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁民终644号上诉人（原审原告）：青岛市市南区福泰广场业主委员会，地址山东省青岛市市**香港中路**。业主委员会负责人：青岛世纪瑞丰国际贸易有限公司。委托诉讼代理人：王兴刚，青岛市南洪兴合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，，住所地山东省济南市槐荫区经三路**负责人：邓立新，总经理。委托诉讼代理人：杨莹，山东秀立律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴量博，山东秀立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛茗第甲商贸有限公司，住所，住所地山东省青岛市市**招远路**-1div>法定代表人：于萍，总经理。被上诉人（原审被告）：青岛永安诚经贸有限公司，住所地，住所地山东省青岛市四方区嘉定路**楼iv>法定代表人：于智全，总经理。被上诉人（原审被告）：于泳，男，1968年7月10日出生，汉族，住山东省青岛市四方区。被上诉人（原审被告）：于萍，女，1967年6月1日出生，汉族，住山东省青岛市四方区。被上诉人（原审被告）：盛伟，男，1968年8月20日出生，汉族，住山东省青岛市市**。上诉人青岛市市南区福泰广场业主委员会（以下简称福泰广场业委会）因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称信达山东分公司）、青岛茗第甲商贸有限公司（以下简称茗第甲公司）、青岛永安诚经贸有限公司（以下简称永安诚公司）、于泳、于萍、盛伟案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初2108号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福泰广场业委会上诉请求：依法撤销一审裁定，改判福泰广场业委会为承租青岛市市南区车库与永安诚公司所签订的租赁合同合法有效并应得以继续履行，且在执行信达山东分公司与茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟企业借贷纠纷一案的过程中，应中止对永安诚公司名下该位于青岛市市南区车库予以拍卖等执行措施，或发回重审。事实和理由：福泰广场业委会曾承租背岛市市南区香港中路18号地下二层车库以解决本小区业主停车难的问题，并与永安诚公司签订租赁合同，双方在接洽并实际履行承租关系时，该房屋尚未办理任何抵押。后福泰广场业委会得知一审法院曾就执行信达山东分公司与茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟企业借贷纠纷一案中，将收回永安诚公司名下位于青岛市市南区车库进行评估拍卖。福泰广场业委会认为：案涉租赁合同合法有效，并应得以继续履行；对该房产采取评估拍卖等执行措施将侵害福泰广场业委会合法租用该地下车库的合法权益，显属不当，依法应中止。因此，福泰广场业委会曾向一审法院提出执行异议，但一审法院认定事实有误且裁定驳回了异议请求。福泰广场业委会不服，遂依法提起诉讼，一审法院经审理，裁定驳回了福泰广场业委会的起诉，福泰广场业委会对该裁定不服遂提起上诉，事实和理由：1.福泰广场业委会作为香港中路18号地下二层车库的承租人，承租权形成于2013年底，并在一审期间提供了相关证据予以证明，但一审仍错误认定福泰广场业委会的承租权形成于2014年5月1日，晚于案涉抵押权。2.福泰广场业委会现仍是案涉房产的合法承租权人，对该房产的承租权益依法应予以保护。福泰广场业委会基于原承租关系对案涉房屋的承租一事续签的补充协议属于原合同的附件，在原承租协议合法有效的情况下继续合法承租案涉房屋，因此，应依法确认福泰广场业委会现在仍是案涉房产的合法承租权人，一审裁定认定福泰广场业委会承租权届满一事有误。3.福泰广场业委会在合法承租使用案涉停车场房产时，法院拟采取执行措施收回该房产评估拍卖，已切实影响和妨碍了福泰广场业委会行使承租权，因此，一审裁定认定“福泰广场业委会只有在交出该停车场时权益才受到侵害，其方有权提出执行异议”的说法有误，福泰广场业委会选择合适的时机维护自身合法权益，应作实体审查，并依法裁判维护福泰广场业委会合法权益。信达山东分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.福泰广场业委会作为承租方，其享有的仅是对案涉车库的承租权及使用权，并不享有所有权或者其他足以排除强制执行标的转让、交付的实体权利，其不是提出本案异议的适格当事人，无权对案涉车库的处分提出任何异议。2.福泰广场业委会主张其承租权应成立于2013年底，其在合同签订前已经开始对案涉车库的管理工作，该主张与本案事实及一审证据不相符。3.案涉补充协议系福泰广场业委会与永安诚公司恶意串通，损害信达山东分公司利益的行为，应为无效。4.因福泰广场业委会承租权已经到期，信达山东分公司对案涉车库的评估、拍卖行为对福泰广场业委会无任何影响。福泰广场业委会仅依据后于信达山东分公司抵押权的租赁权，在无任何法律支持的情况下再三对抗信达山东分公司抵押权的实现，拖延执行案件，浪费司法资源，严重损害信达山东分公司的利益。茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟未作答辩。福泰广场业委会向一审法院起诉请求：1.福泰广场业委会为承租青岛市市南区车库与永安诚公司所签订的租赁合同合法有效并继续履行；2.在执行信达山东分公司与茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟企业借贷纠纷一案的过程中，应中止对永安诚公司名下位于青岛市市南区车库予以拍卖等执行措施。一审法院认定事实：申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行与被执行人茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟企业借贷纠纷一案，一审法院于2014年11月18日作出（2014）青金商初字第556号民事调解书，达成调解协议如下：一、茗第甲公司于2015年2月18日前偿还中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行借款本金34970963元及利息1122373.5元（利息暂计算至2014年11月18日，其后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至本调解书确定的给付之日止）；二、茗第甲公司于2015年2月18日前给付中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行律师代理费257078元；三、中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行对永安诚公司、于泳分别以其名下位于青岛市市南区车库、青岛市市北区浦口路8号602户、2205户房产［权证号码：青房地权市他字第××号、20××02号］经折价、拍卖、变卖所得价款在最高额人民币5000万元和310万元范围内享有优先受偿权。永安诚公司、于泳承担抵押担保责任后，有权向茗第甲公司追偿；四、于萍、盛伟对上述第一、二项还款在最高额人民币3600万元范围内承担连带清偿责任，于萍、盛伟承担担保责任后，有权向茗第甲公司追偿；五、本案诉讼费217866元，减半收取108933元，保全费5000元，以上合计113933元由茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟负担。因各债务人未如期履行判决义务，债权人申请强制执行，执行案件编号为（2015）青执字第263号。执行程序中，依据申请，一审法院裁定变更信达山东分公司为申请执行人。另查明，案涉车库的产权登记人即本案被执行人永安诚公司以案涉车库为本案主债务人即另一被执行人茗第甲公司向债权人中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行的金融借款提供抵押担保，担保期限为2014年2月7日至2017年2月16日，房地产管理部门于2014年3月13日颁发了他项权证书，权证编号为青房地权市他字第××号。本案对案涉车库初始查封期限为2014年8月21日至2016年8月21日，后于2016年8月10日裁定继续查封，现仍在查封中。一审法院在执行申请执行人信达山东分公司与被执行人茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟企业借贷纠纷一案过程中，于2016年8月10日作出（2015）青执字第263-1号执行裁定，继续查封永安诚公司名下位于青岛市市南区车库（证号为市2010102035）。福泰广场业委会在执行程序中提出书面执行异议。一审法院经审查，于2018年9月4日作出(2018)鲁02执异333号执行裁定，以异议人对案涉车库享有的权利不能对抗申请执行人、不足以排除本案执行且不符合法律规定的例外情形为由，裁定驳回福泰广场业委会的异议请求。福泰广场业委会不服，提起本案执行异议之诉。另查明，福泰广场业委会认可尚未收到要求腾让案涉车库的通知，法院仅通知案涉的地下二层车库要拍卖。福泰广场业委会为证明其主张，提交如下证据：证据一、业委会会议纪要、业主大会书面形式统计表、统计结果、结果公示、价格备案申请、停车场收费标准通知、公告，证明福泰广场业委会自2013年年底就协商接洽案涉房屋停车场租赁使用情况，经相关程序后决定承租案涉房屋作为停车场供福泰广场业主使用，其实际承租和使用的期限要早于该房屋办理抵押登记的时间。信达山东分公司质证称，其非证据一的当事人，对真实性不予认可。但从该证据的内容上看福泰广场业委会所实施的统计意见、决议表决、价格备案等都是促成承租该案涉车库的行为，是业委会的分内工作，并不是承租行为，也不属于租赁合同关系的一部分，不能证明其要证明的事项。福泰广场业委会提交证据二、租赁协议及补充条款、部分房屋租金收据（11张）、案涉房产登记表，证明福泰广场业委会在实际承租案涉房屋后核实该房产权属情况，与该房屋产权人签订租赁协议及补充条款，承租使用该房屋并交纳相关房屋租金。因此本案福泰广场业委会为案涉房屋的合法使用权人及承租权人，有权就该房屋相关权益予以主张。信达山东分公司质证称，对证据二的真实性无法确认。从租赁协议书内容上看，其租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日，共计5年，该起始时间晚于抵押登记时间，不能阻碍抵押权的实现。证据二中的租赁协议补充条款是福泰广场业委会在明知本案已存在抵押登记，仍与被执行人永安诚公司延续长达10年的租赁期是与被执行人恶意串通，阻碍抵押权的实现。福泰广场业委会提交证据三、青岛鲁宏源物业管理有限公司出具的情况说明、停车场委托管理合同、停车卡申请表及发卡一览表。证明福泰广场业委会在承租案涉房产后管理使用该房产，提供给福泰广场业主停车使用。信达山东分公司质证称，对证据三的真实性不予认可。在青岛鲁宏源公司的情况说明中提到永安诚公司在购买案涉车库后即在该物业办理了委托登记并委托该物业进行托管，说明在福泰广场业委会承租案涉车库前一直由鲁宏源公司管理该车库，与福泰广场业委会所述的在承租前即参与了大量的租赁工作不符。福泰广场业委会提交证据四、（2016）鲁0203民撤1号判决书、（2018）鲁02民终6500号民事裁定书，证明法院在审理上述案件过程中已核实查明福泰广场业委会对该房屋的承租关系，并认可福泰广场业委会对该房屋享有承租和使用权，因此福泰广场业委会为案涉房屋的合法权利人，有权就该房屋相关权益予以主张。信达山东分公司质证称，对证据四的真实性无异议，但该证据仅能证明其享有案涉车库的承租权及使用权，且证据上已查明认可其租赁权始于2014年5月1日，晚于抵押登记时间，不能阻碍抵押权利的实现。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，承租人提出执行异议的前提条件是执行程序中已经实施了移交占有被执行人不动产的具体执行行为，即只有该具体执行行为出现，承租人认为其承租权受到侵害时，方有权提出执行异议。本案中，即使确认福泰广场业委会享有承租权，只有移交占有案涉车库的具体执行行为出现时，福泰广场业委会才有权请求排除执行。现案涉车库尚未进行拍卖或处分，买受人尚不确定，福泰广场业委会仅收到执行程序中发出的拍卖通知，并未发生移交占有的具体执行行为，尚未侵害福泰广场业委会的承租权。因此，福泰广场业委会提起执行异议之诉的主体不适格，一审法院不予受理。福泰广场业委会所主张的案涉《租赁协议书》是否合法有效、福泰广场业委会是否对案涉车库进行投资改造，均非本案的审查范围。另外，退一步讲，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，即使确认福泰广场业委会享有承租权、福泰广场业委会有权提出执行异议，因案涉车库的抵押担保登记时间早于《租赁协议书》的签订时间，即福泰广场业委会所主张的租赁关系不能对抗登记在先的抵押权，且《租赁协议书》也早已于2019年4月30日期满终止。因此，福泰广场业委会的请求依法应予驳回。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定驳回福泰广场业委会的起诉。案件受理费40080元，退还给福泰广场业委会。本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审裁定驳回福泰广场业委会的起诉是否正确。根据一审查明的事实，福泰广场业委会尚未收到要求腾让案涉车库的通知，一审法院仅通知福泰广场业委会案涉车库要拍卖，故一审法院以移交占有案涉车库的具体执行行为尚未发生为由，认定福泰广场业委会提起案涉执行异议之诉的主体不适格，符合《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定。另外，从现有证据看，案涉车库抵押担保登记时间早于《租赁协议书》签订时间，福泰广场业委会对案涉车库的承租权亦不足以对抗登记在先的抵押权。综上所述，福泰广场业委会的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  毕中兴审判员  李永生审判员  丁国红二〇二〇年三月三十一日法官助理孔祥昆书记员王策