黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0231民初89号原告:龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行，住所地拜泉县拜泉镇内。负责人:郭春勇，该行行长。委托诉讼代理人：秦龙，男，1984年4月4日出生，汉族，该行客户经理，住拜泉县。被告：宋涛，男，1988年6月7日出生，汉族，农民，住拜泉县。被告：靳翠翠（宋涛之妻），女，1987年9月16日出生，汉族，农民，住鸡东县。被告：海伦市百盛达房地产开发有限公司拜泉分公司，住所地拜泉县拜泉镇红卫街1委**。法定代表人：于福波。委托诉讼代理人：王文太，黑龙江**天律师事务所律师。原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行（以下简称龙江银行）与宋涛、靳翠翠、海伦市百盛达房地产开发有限公司拜泉分公司（以下简称百盛达拜泉分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙江银行委托诉讼代理人秦龙，被告百盛达拜泉分公司委托诉讼代理人王文太到庭参加诉讼，被告宋涛、靳翠翠经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙江银行向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告宋涛、靳翠翠签订的《个人购房借款合同》；2、要求被告宋涛、靳翠翠偿还拖欠贷款本金103739.69元及利息、罚息（以此本金为基数，按合同约定的利息及罚息标准计算至实际给付之日止所产生的利息、罚息)；3、若被告宋涛、靳翠翠不能还款，则要求以其购买的金泉嘉苑3号2-603住宅，建筑面积70.94平方米（拜房预规划区内字第YG2012000816号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2012001067号预购商品房抵押预告登记）拍卖、变卖后所得款项优先受偿；4、要求被告百盛达拜泉分公司对上述款项承担连带清偿责任；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告宋涛于2013年3月5日向我行申请贷款131000.00元，用于购置金泉嘉苑3号2-603住宅，经我行审批，与被告宋涛签订了《个人购房借款及担保合同》(2013龙银齐拜个消字第137号），借款期限180个月，自2013年3月6日至2027年11月15日,执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮0%即年利率为6.55%,还款方式为等额本息还款法。被告宋涛、靳翠翠以其购买的坐落于拜泉县××××2-603住宅，建筑面积70.94平方米（拜房预规划区内字第YG2012000816号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2012001067号预购商品房抵押预告登记）为借款设定预告抵押登记。被告宋涛之妻靳翠翠与我行签订《同意书》并承诺“本人同意借款人宋涛将所购房产抵押给龙江银行，作为借款人宋涛向龙江银行申请贷款的抵押担保物。本人自愿同借款人宋涛共同承担对龙江银行借款的偿还义务，直到龙江银行的上述贷款本息全部偿还完毕为止。如借款人宋涛与本人靳翠翠解除夫妻关系，即使法院离婚判决书或调解书或经民政部门办理的离婚协议书中专门注明该抵押财产的所有权归属还款人宋涛，本人靳翠翠的还款义务亦不解除……”。我行与百盛达拜泉分公司签订有《按揭业务合作协议》，根据该协议第4条第4项。百盛达拜泉分公司同意在我行承诺贷款额度内对每一购房人向我行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及我行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从我行与借款人签订的借款合同生效日起，至百盛达拜泉分公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交我行保管之日止。我行依约向被告宋涛发放贷款，宋涛、靳翠翠只偿还了部分借款。自2017年7月20日开始发生连续违约，根据《个人购房借款及担保合同》第39条39.1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施，后经我行多次派出业务人员进行催收，被告未能按期足额履行偿还借款义务，为维护我行合法利益，故诉至法院。被告宋涛、靳翠翠未到庭参加诉讼亦未提交任何书面答辩。被告百盛达拜泉分公司辩称：被告不同意原告诉讼主张，根据百盛达拜泉分公司与原告签的《按揭业务合作协议》第四条，百盛达拜泉分公司的保证期限从银行与借款人签订合同时生效，至百盛达拜泉分公司为借款人办理房屋抵押登记并将房屋他项权利证书等权属文件交给银行保管时为止。本案中百盛达拜泉分公司已经为购房人办理了房屋抵押登记，并且将房屋他项权利证书的权属证明文件交由乙方（龙江银行）保管。开发公司已经履行了为购房人办理抵押登记并且将房屋贷款手续等证明文件交由龙江银行保管的义务。因此，双方的保证权力义务已经终止。百盛达拜泉分公司已经如约履行完自己的义务，不再承担担保责任。另外，本案被告宋涛购房日为2013年3月5日，原告起诉时是2020年，期间已间隔7年之久，原告在宋涛违约的情况下，没有及时行使自己的诉讼权利，已经过期。并且，银行在债务人连续违约几十次的情况下，也没有通知开发公司，银行起诉已经远远超过了及时起诉的时限。而且原告在起诉书中也要求对合同解除，并且要求拍卖借款人的房屋，所以综上所述，我公司认为不应承担保证责任。原告为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一、被告宋涛、靳翠翠身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件用以证明其自然状况；证据二、《个人购房借款及担保合同》一份(2013龙银齐拜个消字第137号），用以证实被告宋涛在我行贷款131000.00元，借款期限180个月，自2013年3月6日起至2027年11月15日止,借款执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮0%即年利率6.55%。被告宋涛、靳翠翠以其购买的坐落于拜泉县××××2-603住宅，建筑面积70.94平方米（拜房预规划区内字第YG2012000816号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2012001067号预购商品房抵押预告登记）为借款设定预告抵押登记；放款凭证一张，按照约定，原告龙江银行按照被告宋涛的指定将贷款131000.00元拨付到海伦市百盛达房地产开发有限公司拜泉分公司的账户上；证据三、2013年3月5日被告宋涛之妻靳翠翠与我行签订《同意书》一份，用以证实被告靳翠翠在《同意书》中承诺“本人同意借款人宋涛将所购房产抵押给龙江银行，作为借款人宋涛向龙江银行申请贷款的抵押担保物。本人自愿同借款人宋涛共同承担对龙江银行借款的偿还义务，直到龙江银行的上述贷款本息全部偿还完毕为止。如借款人宋涛与本人靳翠翠解除夫妻关系，即使法院离婚判决书或调解书或经民政部门办理的离婚协议书中专门注明该抵押财产的所有权归属还款人宋涛，本人靳翠翠的还款义务亦不解除……”；证据四、《按揭业务合作协议》，用以证实百盛达拜泉分公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至百盛达拜泉分公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止；证据五、被告宋涛贷款拖欠明细表，证明被告只偿还了部分借款，自2017年7月20日起开始发生连续违约，截止2020年3月23日尚欠贷款本金103739.69元，及按合同约定的利息、罚息。被告百盛达拜泉分公司对原告提供以上证据的真实性没有异议。但认为其公司不应该承担保证责任，因为合同中二被告有一个声明，如果还不上钱自愿将自购房产让银行处置。我方已经按照约定为购房人办理了相关权属证明抵押手续，并且将相关手续交给了银行，所以，我方的担保期已经截止。被告宋涛、靳翠翠、百盛达拜泉分公司未向法庭提交证据。对于原告提交的上述证据，因被告宋涛、靳翠翠未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，被告百盛达拜泉分公司对原告提供证据的真实性均无异议，结合原告当庭陈述及提交的证据书证，本院经分析认证后予以确认被告宋涛在原告龙江银行借款及以其所购买房屋办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记的事实，被告靳翠翠同意对被告宋涛在龙江银行借款承担共同还款义务，直到上述贷款本息全部偿还完毕为止的事实，被告百盛达拜泉分公司为该笔借款提供连带责任保证的事实；关于被告百盛达拜泉分公司是否脱离保证期间问题。原告龙江银行与被告百盛达拜泉分公司签订《按揭业务合作协议》，第四条“保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至百盛达拜泉分公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止；”原告龙江银行提交到法庭的是《房屋预告登记证明》包含预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记内容,系预告登记，并未登记到不动产登记簿上，与《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等登记在不动产登记簿上的本登记有着本质的区别,因此被告百盛达拜泉分公司以其已经将包含预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记内容《房屋预告登记证明》交付给原告龙江银行，已经履行了为购房人办理抵押登记并且将房屋贷款手续等证明文件交由龙江银行保管的义务从而保证期限已经终结的抗辩不能成立。被告百盛达拜泉分公司未将为《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管，被告百盛达拜泉分公司仍在保证期间内，应承担保证责任。由于被告未向法庭提供证实借贷双方具有消灭借贷及抵押预告登记的事实证据，故认定被告宋涛、靳翠翠在约定的还款期限届满后仍未按期足额偿还借款本金及利息的事实及被告宋涛、靳翠翠以其名下自有房屋设定预购商品房抵押预告登记的事实；被告百盛达拜泉分公司对该笔借款承担连带责任担保的事实。经审理查明：2013年3月5日，被告宋涛向龙江银行申请贷款131000.00元。双方签订了《个人购房借款及担保合同》(2013龙银齐拜个消字第137号）。借款期限180个月，执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮0%即年利率为6.55%。还款方式为等额本息还款法。龙江银行于2013年3月6日按合同约定向被告宋涛全额发放贷款。对于违约责任的约定为：借款人未按合同约定按时足额偿还借款本金的，贷款人有权对未偿还贷款本金按日在本合同执行水平加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。根据《个人购房借款及担保合同》第39条39.1.3款，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，并可提前收回全部借款的本息并要求支付相关费用等多项措施；被告宋涛、靳翠翠以其购买的坐落于拜泉县××××2-603住宅，建筑面积70.94平方米（拜房预规划区内字第YG2012000816号预购商品房预告登记，拜房预规划区内字第YG2012001067号预购商品房抵押预告登记）为借款设定预告抵押登记。抵押担保范围包括但不限于借款合同的本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及抵押权人实现债权的一切相关费用等（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。保证期间即抵押权的存续期间，为抵押权设立之日起至借款合同项下借款本息及一切相关费用等全部债权、诉讼时效届满之日止；被告宋涛之妻靳翠翠与我行签订《同意书》并承诺“本人同意借款人宋涛将所购房产抵押给龙江银行，作为借款人宋涛向龙江银行申请贷款的抵押担保物。本人自愿同借款人宋涛共同承担对龙江银行借款的偿还义务，直到龙江银行的上述贷款本息全部偿还完毕为止。如借款人宋涛与本人靳翠翠解除夫妻关系，即使法院离婚判决书或调解书或经民政部门办理的离婚协议书中专门注明该抵押财产的所有权归属还款人宋涛，本人靳翠翠的还款义务亦不解除……”。龙江银行与百盛达拜泉分公司签订有《按揭业务合作协议》，百盛达拜泉分公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至百盛达拜泉分公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。被告宋涛只偿还了部分借款,自2017年7月20日开始发生连续违约。截止庭审之日，宋涛尚欠贷款本金103739.69元及利息、罚息。后经龙江银行多次派出业务人员进行催收，被告未能按期足额履行偿还借款义务，故诉至法院。本院认为：原告龙江银行与被告宋涛、靳翠翠签订的《个人购房借款及担保合同》系借贷双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，贷款及抵押合同合法有效，故双方均应全面履行各自的合同义务。被告靳翠翠与龙江银行签订《同意书》中包含了共同还款承诺，可以认定其作为宋涛的共同还款人的地位。借贷合同双方可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人即可解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款，因至2020年3月23日止，被告宋涛、靳翠翠已连续违约32次，符合合同约定的解除合同及清偿本息、罚息的违约责任条款，故对原告要求解除与被告宋涛签订的《个人购房借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。至于原告要求被告宋涛、靳翠翠按约定偿还尚欠贷款本金103739.69元及利息、罚息及此后至实际给付之日所发生的利息的诉讼请求，因原告主张解除双方签订的《个人购房借款合同》，被告宋涛、靳翠翠应就合同解除时尚欠借款本金及利息按照合同约定的计算标准承担清偿责任，即利息及罚息应按照合同约定的计算标准计算至合同解除时止，即本判决生效之日止。被告宋涛、靳翠翠以其购买的房屋为该笔借款设定了抵押，并办理了预购商品房预告抵押登记，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生物权效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，本案房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力。双方可依合同主张债权请求权。所以原告龙江银行提出以抵押物拍卖价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。龙江银行与百盛达拜泉分公司签订有《按揭业务合作协议》是其真实意思表示，合法有效，应认定百盛达拜泉分公司连带保证人地位。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。根据该协议百盛达拜泉分公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件，不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金。根据该协议百盛达拜泉分公司同意在龙江银行承诺贷款额度内对每一购房人向龙江银行借款合同提供无条件、不可撤销的连带责任担保，保证金额为借款人贷款本金。利息（包括罚息）及龙江银行为实现债权而发生的有关费用。并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从龙江银行与借款人签订的借款合同生效日起，至百盛达拜泉分公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交龙江银行保管之日止。因百盛达拜泉分公司尚在保证期间内，在分析认证中已经详述，在此不再赘述。故对原告主张被告百盛达拜泉分公司承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。被告宋涛、靳翠翠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、准予原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行解除与被告宋涛签订的《个人购房借款合同》（2013龙银齐拜个消字第137号）；二、被告宋涛、靳翠翠偿还原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行贷款本金103739.69元及利息、罚息（以此本金为基数，自2017年7月20日起，按合同约定的利率标准及罚息标准计算至本判决生效之日止），此款于本判决生效之日起五日内付清；三、被告海伦市百盛达房地产开发有限公司拜泉分公司对上述款项承担连带清偿责任。被告海伦市百盛达房地产开发有限公司拜泉分公司承担保证责任后，有权向被告宋涛追偿；四、对原告龙江银行股份有限公司齐齐哈尔拜泉支行的其他诉讼请求本院不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2374.00元，减半收取1187.00元，由被告宋涛、靳翠翠、海伦市百盛达房地产开发有限公司拜泉分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  于宏广二〇二〇年三月二十三日书记员  张 杨