河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民再104号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张连，女，1960年3月2日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石家庄鸿名房地产开发有限公司。住所地石家庄市长安区谈南路**。 法定代表人：刘峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹智，河北冀石律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石家庄市土地储备中心，住所地石家庄市槐安东路**。 法定代表人：赵路新，该中心主任。 委托诉讼代理人：王玉龙，河北新业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彦杰，河北新业律师事务所律师。 再审申请人张连与被申请人石家庄鸿名房地产开发有限公司（以下简称鸿名地产）、石家庄市土地储备中心（以下简称储备中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，石家庄市长安区人民法院于2017年5月22日作出（2017）冀0102民初3109号民事判决，张连不服，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日作出（2017）冀01民终7312号民事判决，张连仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年11月30日作出（2018）冀民申4065号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张连、被申请人鸿名地产的委托诉讼代理人曹智、被申请人储备中心的委托诉讼代理人张彦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张连再审请求：撤销原一、二审判决，依法改判被申请人向申请人支付超期过渡费70080元。事实与理由：1、原审认定被申请人要交付的房屋符合交房条件，事实证据不足。被申请人没有任何事实证据能够证明其要交付房屋，已由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门，或者石家庄市建设行政主管部门牵头进行了综合验收，并且该验收结果符合国家建筑工程质量及安全的标准。2、被申请人鸿名公司也未通知申请人收房。3、原审适用法律错误，申请人的损失应当由被申请人鸿名公司、被申请人储备中心连带赔偿。根据申请人与被申请人鸿名公司、被申请人储备中心共同签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》来看，二被申请人都负有对申请人支付过渡费的义务，故应当由被申请人鸿名公司与被申请人储备中心连带承担赔偿责任。 鸿名地产辩称，本案案涉房产，鸿名地产在约定期限内完成了建设施工并且在竣工后组织了竣工验收，取得了验收结果为合格的验收报告，符合法律规定的交房条件。随后通知业主收房，并通过报纸刊登公告的方式，重新通知了业主。鸿名地产履行了约定的全部义务，不存在违约情况。各业主在收到交房通知后，有90%以上的业主均办理了收房手续，现已入住。申请人所提的验收备案并不是法定交房的条件，是政府对房地产开发企业的管理性规定，法律也未禁止未备案房屋不能交付，是否备案不影响交付使用，案涉项目上东城小区因政府部门之间有关规划审定问题不协调，导致该小区审批程序出现纰漏。该项目始建于2008年至2010年，由于原审批单位的规划不能满足回迁安置建筑面积，因此原开发单位先后退出，在此情况下，不仅造成了多期过渡费拖欠，并且形成了拆迁搬离居民多次上访的恶性事件。在此情况下，经政府部门协调，鸿名地产介入拆迁安置项目。鸿名地产介入后，调动巨额资金补发了过渡费。同时政府部门向规划局递交了变更规划申请，要求扩大建设面积，随后该小区在政府同意并监督的情况下建设规划施工，不存在超规划的行为。为此2017年市政府对于案涉小区综合验收以及消防验收和规划审批均作出了规定，在符合文件规定的情况下，办理不动产权证。由此可以证实案涉小区没有违反任何法律规定，不应当支付超期的安置费。 储备中心辩称，鸿名地产已经履行了安置义务，安置房具备了入住的基本条件，也已经公告通知了申请人交付房屋，绝大多数被拆迁人早已接收并入住房屋。申请人以被申请人安置房屋未办理住建部门竣工验收备案为由，不接受房屋。根据城市房地产管理法等相关法律规定，建设工程竣工验收合格后，竣工验收备案，这是管理性的监督方式。根据土地出让公告和出让合同的规定，安置房屋应该由鸿名地产来承担，并且过渡费实际上也一直由鸿名地产来支付的。 张连向一审法院起诉请求：1、储备中心和鸿名地产支付临时安置补助费70800元（计算截至2017年3月）。2、判决被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：张连（乙方）、储备中心（甲方）、鸿名地产（丙方）与石家庄市安利城市房屋拆迁有限公司（丁方）于2011年8月28日签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：张连所有的坐落于石家庄市长安区房屋拆迁，储备中心以坐落于石家庄市长安区房屋予以置换。在房屋交付期间，采取自行过渡的方式，临时安置补助费每月按被拆迁房屋建筑面积的18元每平方米计算。过渡起始时间以交房单时间为准，共计36个月，首次计发24个月，共计20183.04元，以后每6个月发放一次，超期过渡的按《办法》有关规定执行。交房时间为2014年12月。后将临时安置补助费由每平米18元每月变更为每平米25元每月，且鸿名地产一直按照每月25元每平米的标准为张连发放过渡费至2014年9月。2014年11月12日鸿名地产在燕赵都市报刊登关于上东城交房公告，该公告载明：“上东城旧宅（住宅）已具备交付使用条件，将于2014年11月16日起正式办理交房手续”。2014年12月9日鸿名地产在燕赵都市报刊登《关于金刚生活区旧城改造项目终止发放安置过渡费的公告》，内容为：“原金刚生活区回迁安置户：经向石家庄市地产集团（土地储备中心）报备，上东城（金刚生活区旧城改造）住宅项目已具备居住使用条件，并陆续通知所有回迁安置户办理交房手续，截止2014年12月5日已全部通知完毕，过渡费以通知交房之日起停止发放，尚未办理交房手续的回迁安置户自2014年12月9日起停止发放拆迁补偿安置过渡费，请广大回迁安置居民相互转告。”张连认为置换的房屋尚未综合验收合格，至今未接收房屋。张连主张自2014年9月至2017年3月按石家庄市拆迁办法第50条的规定计算过渡费。以上事实有庭审笔录、《城市房屋拆迁产权调换协议书》、报纸、房屋交验单、国有建设用地出让使用合同等在卷佐证。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》系双方真实意思表示，原、被告均应当履行自己的义务。鸿名地产在燕赵都市报刊登不再给付过渡费的时间为2014年12月9日，鸿名地产给付张连过渡费至2014年9月，2014年10月、11月的过渡费共计2336元至今仍未给付张连。鸿名地产在符合交房条件后已采取电话和报纸刊登公告的方式通知张连接收房屋并于2014年12月9日明确告知停止发放过渡费，该项目小区现已大多入住，张连拒绝接收房屋，其主张被告给付2014年12月之后的过渡费于法无据，本院不予支持。项目土地、立项、规划、建设手续都在鸿名地产名下，根据土地出让公告和出让合同规定，房屋安置义务应由鸿名地产承担，且过渡费实际一直由鸿名地产支付，故张连主张储备中心承担责任，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：一、石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付张连2014年10月、11月的过渡费共计2336元；二、驳回张连的其他诉讼请求。 张连不服一审法院判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。 本院二审认为，上诉人张连与被上诉人储备中心、鸿名公司签订的城市房屋拆迁产权调换协议书，系当事人真实意思表示，其证据效力应予认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。项目建成后，被上诉人鸿名公司已通过电话或登报等方式通知了包括上诉人在内的原金刚生活区回迁安置户办理交房手续，并于2014年12月9日登报告知停止发放拆迁补偿安置过渡费。《中华人民共和国城市房地产管理法》等关于房屋交付使用的规定为管理性规范，而非效力性强制性规定。现该项目小区现已大多入住，上诉人以不符合交房条件为由迟迟不办理受领房屋手续，也不支付产权调换差价款，其主张2014年12月之后的临时安置补助费，理据不足，不予支持。上诉人要求被上诉人储备中心承担连带赔偿责任，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1552元，由上诉人张连负担。 再审申请人张连在再审中提交了新的证据：1、2017年4月19日石家庄市人民政府石政发[2017]14号文件,用以证实相关企业应承担违规责任。2、最高人民法院公报关于周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案例的复印件，证明对方通知交房并非尽到了交房义务，仍需提供房屋合规的证明文件。3、石家庄市长安区住房和城区建设局2018年3月15日《关于对张连申请信息公开的回复》，证明鸿名地产接到了原市建设局关于责令停止非法交房行为的整改通知。4、石家庄市住房和城区建设局2018年2月13日《关于张连申请信息公开的回复》，证明原市建设局的行政执法行为合法有效。5、石家庄市公安消防支队2018年2月26日《关于秦红强申请信息公开的回复》，证明截止答复日，房屋仍不符合国家法规要求，包括不符合市政府石政发[2017]15号文件要求。6、2014年3月29日《石家庄市城乡建设和房地产市场专项整治工作领导小组办公室专题会议纪要》第22号，证明案涉项目由长安区政府负责，对违法超建部分予以拆除。7、鸿名地产拆迁安置宣传手册和总平面图，证明对方提交的宣传手册确定的内容不可作为合同附件，任何把该内容作为附件的要求，都是违背了鸿名地产当初自己的说法。8、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，证明对方竣工验收报告不符合法律规定，属于非法，没有法律效力的。对方被列入整治范围之后，一直到列入15号文件期间都不可能取得竣工验收报告。 被申请人鸿名地产对上述证据质证认为，申请人提交的市政府文件与本案无关，不能以此认定案涉房屋为违法建筑。本案案涉房屋是在市政府以及市政府拆迁办监督情况下，建设施工的，因政府内部原因，致使与规划不符，并非是鸿名地产的原因造成的。对于三个回复，没有实际内容正是鸿名地产在交房时违反法律规定，同时可以证实建设部门是在执行行政权限，是行政管理行为，本案系民事纠纷，是两个不同的法律关系。申请人提交的整改通知书复印件，并没有确认在2014年12月9日鸿名地产没有办理竣工验收，只是表述有人反映没有办理，在此情况下，出具了停止交房办理手续，这个通知并不是对当时违法情况的确认，不能以此简单认定鸿名地产在交房时没有办理竣工验收手续，申请人在2018年申请信息公开，没有任何意义，与本案没有关联性。关于最高人民法院公告的案例，与本案所述情况不同，没有可比性，与本案无关。关于消防支队的回复，本小区已按照2017年市政府15号文件的规定，进行了交房的专业鉴定，作为消防验收的证明文件，进行了验收，消防支队的回复，违反了市政府的规定。对宣传手册的真实性没有异议，我方提交宣传手册是证实在签订协议之前，对于这个小区的楼层均已公示，通知了所有的拆迁户，该楼层高度是经拆迁领导小组、区政府批准后制定的平面图发放给拆迁户的。这只是一个公示，对于建筑物的陈述，不存在任何隐瞒的行为。对于验收的规定，只是一个部门规章，是行政管理方面的文件，不是强制性交房的要求标准。 被申请人土储中心对上述证据质证意见同鸿名地产意见。认为申请人提交的市政府文件关于补缴出让金的规定，只是一个行政的管理方式，然后关于最高院的公报案例的案由是商品房销售合同纠纷，而本案是房屋拆迁安置合同纠纷，不具有同类可比性。关于宣传手册，虽然后面写的是双方的权利义务，以最终政府审批及法律文件为准，但是现在案涉项目已经建成并交付，中间没有改建和扩建，并且取得了不动产登记证明，也取得了质量和消防的验收，可以证明房屋质量是合格的。关于《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，只是一个规范性文件，上位法是城市房地产管理法和建设工程质量管理条例，都规定的是房屋竣工验收之后就可以交付房屋。 被申请人鸿名地产在再审中提交证据：1、《工程质量竣工验收单》，证明案涉回迁楼建设竣工后依法进行竣工验收合格。2、2014年11月12日和2014年12月9日燕赵都市报，证明在该报刊登交房公告，告知业主项目已经具备交付条件及交付日期。3、石家庄市国土资源局出具的关于案涉房产的《不动产登记证明》，证明案涉项目作为遗留问题项目依据市政府规定，于2017年取得不动产所有权并予以登记。4、石家庄市专项整治办19号会议纪要和2017年4月19日石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件，证明政府对专项整治项目进行不动产登记的条件、程序的规定，证实案涉项目属于专项整治项目并已登记，符合政府规定，案涉项目进行了检测鉴定，符合安全、消防要求，不再进行综合验收。5、石家庄市建设工程质量监督管理站2017年7月21日出具的证明，用以证明案涉工程经检测鉴定，满足安全要求。6、河北安泰消防检测有限公司2017年7月21日出具的《建筑消防设施检测评价报告》，证明案涉项目所有建筑各项消防系统检测评价结论为合格。7、《钢西生活区项目拆迁安置宣传手册》，证明政府拆迁征收部门审定案涉项目回迁安置方案为34层，在签订协议时对小区规划及建筑物结构等信息均已告知。8、2011年12月12日石家庄市长安区人民政府长政呈[2011]84号《石家庄市长安区人民政府关于协调解决金刚生活区改造项目规划有关事宜的请示》，证明区政府要求市规划局调整规划，增大住宅容积率，保证回迁安置用房数量。9、石家庄市长安区房屋征收管理办公室和石家庄市长安区跃进街道办事处2011年11月18日出具的《关于金刚生活区拆迁改造项目有关问题的报告》，证明原规划不能满足回迁安置面积，申请政府协调变更规划，加大回迁住宅容积率。10、石家庄市长安区拆迁改造办公室2011年5月27日《关于拟同意石家庄鸿名房地产开发有限公司拆迁改造金刚生活区的报告》，证明案涉项目在原开发公司中冶集团退出并拖欠过渡费的状态下，由政府协调石家庄鸿名房地产开发有限公司介入该项目，及时补足拖欠的过渡费，尽快开展小区拆迁安置。 再审申请人张连对上述证据质证称，被申请人提交的《工程质量竣工验收单》无时间，无验收内容，无验收人员签名，不符合法律法规要求，不具备任何证明效力。被申请人使用燕赵都市报公告交房的行为已被原石家庄市建设局《建设工程质量整改通知书》认定为违法，责令其停止交房，尽快办理竣工验收手续，我方对此已提交证据。《不动产登记证明》为复印件，我方要求出示原件，此证明备注有“石家庄解决房地产遗留问题项目”，与正常的产权证有区别，说明项目存在违法问题。石家庄市专项整治办19号会议纪要和2017年4月19日石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件，我方对此提交了石家庄市专项整治办22号会议纪要，纪要载明长安区上东城项目，由长安区政府负责对该项目违法超建部分予以拆除，市城管委予以配合。19号会议纪要说明上东城项目已被列为整治对象，整治的原因是超建。依据15号文件进行登记不会改变房屋登记前违法超建的现状，而且该项目也无法符合法律法规规定的正常登记条件。15号文件仅限于办理产权证时执行的，不能作为开发商在15号文下发前不按规定进行综合验收的依据，也正说明其从未进行过合法的竣工验收。关于市建设工程质量监督管理站出具的证明，主体结构只是住宅项目的一小部分，另外还有基础、室内外装饰工程等项目均属于房屋安全的房屋，需要进行检测鉴定，结果也需主管部门认定。建筑消防设施检测评价报告，检测类别为初检，说明不是最终检测结果，还需进行复检、终检，结果未经主管部门认定，未达到15号文件要求。关于拆迁安置宣传册，我方关切的重点不在于对方盖了多少层楼房，而是要与政府规划相符，手续齐全，是否符合协议第五条约定，协议的内容也不能违反或抵消“符合国家规划，建筑标准和安全质量标准”的明确约定，协议全文为对方印制的格式合同，应根据合同法第四十一条的规定理解予以解释。关于石家庄市长安区人民政府长政呈[2011]84号《石家庄市长安区人民政府关于协调解决金刚生活区改造项目规划有关事宜的请示》和《关于金刚生活区拆迁改造项目有关问题的报告》，属于政府内部对相关问题的沟通讨论，文件的发出方不具决策权，不能否定上级部门的正式决策。鸿名公司的违法建设行为也不是依据上述文件进行的。关于《关于拟同意石家庄鸿名房地产开发有限公司拆迁改造金刚生活区的报告》，仅能证明鸿名公司拆迁行为合法，证明拆迁协议合法有效，对于其拆迁后建设过程中的违法行为是不可预见的。而且从对方提交的后三份文件时间来看都是2011年，这也说明案涉项目与“三年大变样”改造项目的实施时间2008-2010年无关。 本院经再审查明的事实，除原一、二审认定的事实外，另查明，石家庄市人民政府2017年4月19日石政发[2017]15号文件，即《石家庄市人民政府关于解决国有土地历史遗留住宅项目办理不动产登记的意见》，该意见第四条第（一）项规定：“本《意见》范围内办理不动产首次登记的房地产项目不再进行综合验收。申请主体委托有资质的房屋安全、消防检测鉴定机构对房屋质量、消防进行检测鉴定，符合安全、消防要求的，分别出具检测鉴定报告书，经行政主管部门认定后，可作为房屋竣工验收和消防验收的证明文件。首次登记的具体内容只在电子登记簿中予以记载，不颁发证书”。被申请人鸿名地产按照文件规定委托鉴定机构对案涉项目进行了鉴定，经鉴定符合安全、消防要求后，案涉项目作为房地产遗留问题项目于2017年进行了不动产登记，有石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件、石家庄市建设工程质量监督管理站证明、河北安泰消防检测有限公司《建筑消防设施检测评价报告》、石家庄市国土资源局《不动产登记证明》予以证实。再审申请人张连被拆迁的房屋交房时间为2011年9月15日。 本院再审认为，根据《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《合同法》第279条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见房屋必须经验收合格并取得相应的手续后才能交付。案涉项目作为石家庄市解决房地产遗留问题的项目，被申请人鸿名地产根据石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件的规定，不再进行综合验收，依据石家庄市建设工程质量监督管理站和河北安泰消防检测有限公司2017年7月21日分别出具的《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》，进行了不动产登记。该《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》可以作为房屋竣工验收和消防验收的证明文件，《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》的作出时间2017年7月21日可以视为案涉项目综合验收合格之日。因此，在2017年7月21日之前，被申请人鸿名地产认为其已经交付房屋，不应支付再审申请人张连过渡费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。再审申请人张连要求被申请人鸿名地产支付截止至已经通过综合验收达标安置房屋之日的临时安置补助费的诉讼请求，本院予以支持。原一、二审判决对此认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。 再审申请人张连与被申请人鸿名地产2011年8月28日签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》第六条约定，采取自行过渡方式的，临时安置补助费每月按被拆迁房屋建筑面积每平方米18元计算（后变更为每平方米25元）。过渡起始时间以交房单时间为准，共计36个月，首次计发24个月，计20183.04元，以后每六个月发放一次；超期过渡的按《办法》有关规定执行。《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第五十条第一项规定，对自行过渡的被拆迁人或房屋承租人应当自逾期之月起以规定标准为基数，增加临时安置补助费：1、逾期六个月以内的增加25%；2、逾期满6个月不满12个月的增加50%；3、逾期满12个月不满24个月的增加75%；4、逾期满24个月以上增加100%。张连2011年9月15日交房至鸿名地产过渡费付至2014年9月满36个月，2014年10月之后为超期过渡，依法应当增加临时安置补助费。再审申请人张连被拆迁房屋2014年10月至2017年7月的临时安置补助费为67160元（计算方法：2014.10—2015.3，46.72×25×1.25×6=8760元；2015.4—2015.9，46.72×25×1.5×6=10512元；2015.10—2016.9，46.72×25×1.75×12=24528元；2016.10—2017.7，46.72×25×2×10=23360元）。 另根据土地出让公告、土地出让结果公告、国有建设用地使用权出让合同规定，置换房屋的建设主体为鸿名地产，由其进行土地立项、规划、建设等手续办理，且过渡费事宜一直由鸿名地产负责支付，故再审申请人张连请求由被申请人储备中心承担支付过渡费的连带责任，理据不足，本院不予支持。 综上，再审申请人张连的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀01民终7312号民事判决和石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初3109号民事判决； 二、被申请人石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付再审申请人张连2014年10月至2017年7月的临时安置补助费共计67160元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1552元减半收取776元、二审案件受理费1552元，均由被申请人石家庄鸿名房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王彦松 审判员  赵宗辉 审判员  高玉坡 二〇二〇年三月十七日 书记员  袁琦琦