山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终9480号上诉人（原审被告）：马爱永，男，1972年9月7日生，汉族，住临沂市兰山区。上诉人（原审被告）：范欣，女，1972年4月20日生，汉族，住住临沂市兰山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：范明坤，山东达融律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘宏伟，山东达融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常贵壮，男，1983年12月25日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：姚宗征，山东力维律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾姗姗，山东力维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲁盟地产集团有限公司，住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034室。法定代表人：刘后英，公司经理。委托诉讼代理人：孙雪雪，女，系鲁盟地产集团有限公司法务。委托诉讼代理人：董倩，女，系鲁盟地产集团有限公司法务。上诉人马爱永、范欣因与被上诉人常贵壮、被上诉人鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初11226号判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。马爱永、范欣上诉请求：1、请求二审法院依法撤销临沂市兰山区人民法院作出的（2019）鲁1302民初11226号民事判决，并依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定因涉案房屋被查封导致合同无法继续履行导致原告购房的合同目的不能实现，系认定事实错误。房屋买卖合同补充条款特别约定：1、交易房产为一手更名房，甲方（上诉人）负责更名，费用自承，更名时限为合同签订起30个工作日。2、乙方（一审原告）在甲方办理更名前，提前一周将房款105万元打入丙方（鲁盟地产有限公司）指定账户。3、交房时间以房产开发商通知为准，开发商通知交房后，三天内交房。造成合同不能继续履行的根本原因是一审原告未按期将房款105万存入鲁盟地产指定账户。如果原告履行了付款义务，该合同会全面履行，查封并不会导致合同不能履行。二、上诉人委托鲁盟地产以100万元的低价出售房屋时已经告知了查封情况，并同意其加价5万元，按照105万全款的方式销售房屋，上诉人没有隐瞒查封事实，不存在违约情况。签订合同时上诉人已明确告知房产存在查封，其代理人也承认知晓该事实，但庭后又出具失实书面说明，鲁盟地产当庭的陈述也反映了本案真实情况，应当以当庭陈述为准。常贵壮辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有任何事实与法律依据，请求二审法院查明事实，维持原判。鲁盟地产集团有限公司辩称：1、被上诉人鲁盟地产集团有限公司作为居间方，在合同签订前，要求上诉人到房管部门打印房屋查询证明，作为房屋产权明晰的凭证，但是签订合同当日，上诉人并未提供证明，鲁盟公司就上诉人未提供证明的情况告知了常贵壮。因上诉人与常贵壮商谈房屋买卖时，其保证涉案房屋不存在纠纷，并能够在20个工作日内办理完成更名手续。被上诉人常贵壮综合考虑所有情况后选择相信上诉人，决定购买涉案房屋。合同签订时，鲁盟地产工作人员将合同条款向买卖双方当事进行了宣读，合同中明确载明“甲方保证上述房屋权属清楚，不存在抵押、担保、查封、出租、伤亡事故等影响乙方权利实现的情形”，上诉人及被上诉人常贵壮均未提出异议。签署合同是每个完全民事行为能力人的权利，鲁盟地产公司尊重双方真实意思表示，提供订立合同的机会，买卖双方自愿签订涉案房屋买卖合同。合同签订后，常贵壮支付了2万元定金及80万购房款，上诉人未在合同约定的30个工作日内完成更名手续。上诉人要使用常贵壮的80万元房款进行解封，常贵壮才知道涉案房屋被查封。考虑到风险太大，常贵壮未同意将80万房款提前交付给上诉人，要求上诉人自行解封，但上诉人迟迟未解封，消极履行合同。合同目的未能实现的根本原因在上诉人，依法应由上诉人承担相关责任。一审法院认定事实清楚，请求法院驳回上诉人的上诉请求。马爱永、范欣向一审法院请求：1.解除原被告于2018年8月21日签订的房屋买卖合同；2.判令被告承担违约金210000元并双倍返还购房定金40000元,共计250000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年8月21日,被告马爱永作为甲方(卖方)，被告范欣作为甲方代理人,原告常贵壮作为乙方(买方)与被告鲁盟地产集团有限公司(丙方、居间方)签订了编号为1800457的《鲁盟地产房屋买卖契约》一份，合同约定：甲方同意将其坐落在临沂市兰山区恒大翡翠华庭小区10号楼1-2804室的房产出售给乙方，建筑面积为129.84平方米。甲乙双方商定上述房产的交易价格为1050000元。甲方保证上述房屋权属清楚，不存在抵押、担保、查封、出租、伤亡事故等影响乙方实现权利的情形。合同签订之日，乙方须支付人民币20000元，作为购房定金交由丙方保管，丙方有权优先从定金中扣除居间服务费，剩余款过户办理完毕后退回乙方，服务费由违约方承担。甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，在合同签订约定工作日内由乙方支付房款人民币1050000元整至丙方指定账户，待甲方更名完毕后交付甲方。第六条违约责任约定乙方违约导致交易无法继续进行，购房定金作为违约金概不退还，并赔偿甲方和丙方损失；乙方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金（此违约金中含丙方2.7%居间服务费），守约方可解除合同；乙方未按期付款或甲方未按期交付房屋，每逾期一日，每日按照总房款万分之三的违约金向守约方支付，任何一方逾期30日以上未履约的，视为悔约，应按本条第一项约定承担责任，守约方有权解除合同。补充条款其他约定事项：该交易房产为一手更名房，甲方负责更名费用，更名时限为本合同签订起30个工作日内更名完毕。乙方在甲方办理更名前，提前一周将房款1050000元打入丙方指定账户。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告常贵壮向鲁盟地产集团有限公司支付定金20000元，并于2018年9月6日向鲁盟地产集团有限公司指定银行账户汇入房款800000元，因涉案房屋被查封，原告于2018年10月12日向鲁盟地产集团有限公司申请退还已支付的购房款800000元。后原告诉至法院，主张权利，并支出保全费1520元，要求被告承担违约金210000元并双倍返还购房定金40000元。庭审中，原告主张被告马爱永、范欣支付违约金金额为房款的20%即210000元，并要求退还定金；鲁盟地产集团有限公司因对涉案房产状况未进行审查，承担连带责任。原告常贵壮及被告鲁盟地产集团有限公司均陈述签订合同时不知道涉案房屋被查封且有抵押。另查明，在案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告于2018年8月21日签订的房屋卖合同。被告马爱永、范欣提起反诉，但未在规定时间内缴纳反诉案件受理费。鲁盟地产经纪连锁有限公司现更名为鲁盟地产集团有限公司。一审法院认为，常贵壮和马爱永、范欣在鲁盟地产集团有限公司的居间下签订的《鲁盟地产房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定，履行各自的合同义务。上述合同签订后，原告已按照合同约定向鲁盟地产集团有限公司支付购房定金20000元并向鲁盟地产集团有限公司指定银行账户汇入房款800000元的事实，有《鲁盟地产买卖契约》、收款收据、银行交易明细及庭审调查等予以证实，依法予以确认。因涉案房屋被查封导致合同无法继续履行，导致原告购房的合同目的不能实现，被告马爱永、范欣已构成根本违约，且被告马爱永、范欣同意解除合同，故双方签订的合同于2019年9月12日开庭之日解除。原告要求解除双方签订的买卖合同书的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。被告马爱永、范欣虽辩称在合同签订时已明确告知原告所交易房产已被查封，原告和被告鲁盟地产集团有限公司不予认可，被告马爱永、范欣亦未提交证据予以证实，且双方签订的买卖契约明确约定，甲方保证上述房屋权属清楚，不存在抵押、担保、查封、出租、伤亡事故等影响乙方实现权利的情形，故被告马爱永、范欣的该抗辩理由不成立，不予采信。被告马爱永、范欣虽辩称原告仅支付800000元购房款，且从鲁盟地产集团有限公司处取回该房款的行为构成根本违约，但被告马爱永、范欣未举证证实涉案合同具备履行条件的情况下要求原告全额支付购房款不符合合同约定，故其关于该抗辩理由不成立，不予采信。被告马爱永、范欣的违约行为，给原告造成了一定损失，被告马爱永、范欣应予承担违约责任。庭审中，经释明，原告主张被告马爱永、范欣按照总房款的20%支付违约金，并返还定金，系对其诉讼权利的处分，予以确认。原告关于被告马爱永、范欣支付违约金及保全费的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，依法予以支持。原告关于被告鲁盟地产集团有限公司承担连带责任的诉讼请求，因其未举证证实被告鲁盟地产集团有限公司存在过错，故依法不予支持。原告关于被告返还定金20000元的诉讼请求，因合同约定鲁盟地产集团有限公司有权优先从定金中扣除服务费，服务费由违约方承担，违约金中包含2.7%的服务费，现因该定金在鲁盟地产集团有限公司处保管，其该定金金额小于约定的服务费金额，故原告该诉讼请求，不予支持。被告马爱永、范欣虽提起反诉，但未在规定时间内缴纳反诉案件受理费，按照其撤回反诉处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定,判决如下：一、原告常贵壮与被告马爱永、范欣、鲁盟地产集团有限公司于2018年8月21日签订的编号为1800457的《鲁盟地产买卖契约》于2019年9月12日解除；二、被告马爱永、范欣于本判决生效之日起十日内支付原告常贵壮违约金210000元；三、被告马爱永、范欣于本判决生效之日起十日内支付原告常贵壮本案保全费1520元；四、驳回原告常贵壮的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元,由原告常贵壮负担488元，由被告马爱永、范欣负担16012元。本院二审期间，上诉人马爱永、范欣向法院提交通话录音一份，用以证明二被上诉人知道涉案房屋被查封的情况，也知道涉案房产低于市场价格。上诉人没有隐瞒查封事实，不存在违约情况。上诉人马爱永、范欣另申请证人贾某出庭作证，贾某向法庭证称：涉案房屋出售信息是其提供给被上诉人鲁盟地产的，当时其已告知鲁盟地产：涉案房屋被查封，上诉人马爱永、范欣因急用钱，需要买房人帮忙解封。2019年刚过年，常贵壮、与其及上诉人范欣、被上诉人鲁盟地产商谈过解封事宜，常贵壮觉得风险过高，未同意将房款提前交付给上诉人范欣。被上诉人常贵壮质证认为：对证据一，无法确定通话人员是否为鲁盟地产工作人员。且在通话录音中，范欣一再强调其与通话人先商量好后，再与被上诉人常贵壮交谈。且范欣称其与通话人是姊妹关系，故该录音不能反映真实情况。即使录音内容真实，也仅是张姓工作人员了解查封事实，但是无证据证明张姓工作人员将该情况告知了常贵壮。对证据二，对证言的真实性有异议，该证人系上诉人范欣的朋友，证言存在倾向性。即使证言属实，也仅能证明证人将查封情况告知了中介，亦不能证明其在合同签订前将查封情况告知了被上诉人常贵壮。而是在合同签订后，无法更名时，上诉人范欣才联系到常贵壮协商解封事宜。被上诉人鲁盟地产质证认为：对证据一，该证据时间显示为2019年8月2日，是上诉人在一审法院开庭之前自行收集的，非一审庭审结束后新发现的证据，不能作为二审新证据使用。被上诉人鲁盟地产为买卖双方提供订立合同的机会。上诉人与常贵壮是房屋合同的相对人，是享受权利义务的主体，在上诉人与常贵壮签订合同时，上诉人与常贵壮有直接的接触，上诉人在此时就应当将房屋状态如实告知常贵壮。房屋买卖双方签订合同时，鲁盟地产签约人员就已向双方宣读了合同内容，合同第一条明确载明：“甲方保证上述房屋权属清楚，不存在抵押、担保、查封、出租、伤亡事故等影响乙方实现权利的情形”，上诉人对实际情况不符的房屋状态未提出异议，存在主观恶意欺骗。被上诉人常贵壮亦曾询问过上诉人涉案房屋是否存在查封，上诉人范欣表示不存在查封。合同目的未能实现，上诉人范欣存在主要过错，其应对隐瞒事实情况的行为承担责任。买卖合同的义务权利主体为买卖双方当事人，因卖方原因导致买方权益受到侵害，卖方作为完全民事行为能力人应承担因此而给买方造成的所有损失。对证据二，对该证据的真实性有异议，该证人系上诉人范欣朋友，证言存在倾向性，证人称其告知了中介房屋有查封，但未能提供其他证据予以证实。结合双方当事人举证、质证意见，本院对上述证据认证如下：对证据一，该证据系通话录音，对其真实性、合法性、关联性，应结合其他证据、本案案情、当事人陈述以及证据本身内容等，综合予以考虑。对证据二，该证据系证人证言，且证人与上诉人范欣系朋友关系，对该证言，亦应结合本案其他证据、当事人陈述、本案案情等情况综合予以考虑。本院认为，上诉人马爱永、范欣与被上诉人常贵壮、被上诉人鲁盟地产签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护，各方当事人应按照合同约定履行义务，承担责任。上诉人马爱永、范欣主张合同不能履行的原因是被上诉人常贵壮未按期将房款存入指定账户。但在上诉人未能举证证明涉案合同具备履行条件的情况下，要求常贵壮全额支付购房款不符合合同约定内容，故对其主张，本院不予支持。上诉人马爱永、范欣与被上诉人鲁盟地产、被上诉人常贵壮签订的房屋买卖合同明确载明“甲方保证上述房屋权属清楚，不存在抵押、担保、查封、出租、伤亡事故等影响乙方实现权利的情形”，上诉人马爱永、范欣提供的证人证言、通话录音内容与上述约定的内容不相符。且该证人证言、通话录音内容即使属实，也仅能证实合同签订前上诉人与房屋中介对涉案房屋信息进行了沟通，但双方权利义务应当以后期契约约定的内容为准。且涉案合同作为原始证据，其证明效力明显优于上诉人提供的证人证言、通话录音，故亦应当以书面合同约定的内容作为认定事实的依据。涉案合同中约定：涉案房屋办理过户后，被上诉人鲁盟地产才能将购房房款交付给上诉人马爱永、范欣。根据本案案情、证据、当事人陈述，发生纠纷的原因为上诉人马爱永、范欣想利用暂存在指定账户中的购房款解封涉案房屋、办理过户手续，其提前获得房款与合同约定不符，导致合同未能履行，具有高度盖然性。故一审法院认定马爱永、范欣构成违约，应承担相应的违约责任，并无不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被上诉人常贵壮于2018年9月6日向鲁盟地产集团有限公司指定银行账户汇入房款800000元，后因双方发生纠纷，其于2018年10月12日向鲁盟地产集团有限公司申请退还了已支付的购房款800000元，期间仅相隔37天。综合考虑上述期间房屋价格上涨、购房定金损失、存款利息损失等情况，一审判决上诉人马爱永、范欣承担的违约金210000元，数额过高，本院依法调整为120000元。本案一审诉讼标的为250000元，应收诉讼费5050元。综上所述，上诉人马爱永、范欣的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持，其他部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初11226号民事判决第一项、第三项；二、撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初11226号民事判决第四项；三、变更山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初11226号民事判决第二项为上诉人马爱永、范欣于本判决生效之日起十日内支付被上诉人常贵壮违约金120000元；四、驳回被上诉人常贵壮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元，由被上诉人常贵壮负担2626元，由上诉人马爱永、范欣负担2424元。二审案件受理费5050元，由被上诉人常贵壮负担2626元，由上诉人马爱永、范欣负担2424元。本判决为终审判决。审判长  张晓燕审判员  王信峰审判员  杨海荣二〇二〇年三月十二日书记员  李 楠