广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初83号原告（反诉被告）：元文峰，男，朝鲜族，1980年9月16日，身份证住址：黑龙江省大庆市萨尔图区纬二路府明小区**********，公民身份号码：230************216。委托诉讼代理人：汪险峰，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴之成，广东常成律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭春伟，女，汉族，1989年2月22日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区************，公民身份号码：130************849。委托诉讼代理人：苏滢渟，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。原告（反诉被告）元文峰与被告（反诉原告）郭春伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序。2020年2月19日，被告郭春伟向本院提出反诉，本院受理并合并审理。2020年3月10日本院公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）元文峰的委托诉讼代理人汪险峰、吴之成，被告（反诉原告）郭春伟及其委托诉讼代理人苏滢渟到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告元文峰向本院提出本诉请求：一、被告郭春伟向原告元文峰退还押金、租金277332元；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月3日，原、被告签订《商铺租赁合约》，约定由原告承租被告位于珠海市横琴新区*****—207号商铺，建筑面积256.79平方米，租赁8年（自2019年5月25日起至2027年5年24日止），免租期5个月（自2019年5月25日起至2019年10月24日止），租金每月92444元。合同签订当日，原告向被告支付2个月押金、1个月租金，合计277332元。商铺交付后，原告发现严重漏雨，遂要求被告解决，管理处及开发商虽然同意解决，但催促多次都没有上门修缮，原告询问朋友得知因商铺所在小区房产漏雨等质量问题较多，维修排期要等很久，原告又通过朋友关系让管理处提前解决，管理处修补过程发现简单修补并不能解决问题，告知原告可以先装修基础工程，同时继续等待开发商一并解决漏雨问题，原告当时很着急，便于2019年9月末开始装修，但开发商一直不来解决漏雨问题，原告又多次催促被告，被告于2019年10月24日派人修缮，2019年11月4日修缮完毕，所以原告根本没有享受合同约定的免租期，原告准备在商铺交付后两个月内完成装修并开业的计划也落空。之后，原、被告就弥补免租期事项多次沟通，原告先是按合同约定的免租期要求弥补5个月，后要求弥补3个月，但被告最终只同意在原告一次性付足一年租金的情况下弥补2个月。原告认为，是被告商铺漏雨问题导致原告没有享受合同约定的免租期，被告理应弥补，被告要求原告一次性付足一年租金的情况下才弥补2个月，条件太过苛刻，原告无法接受，双方无法就《商铺租赁合约》免租期达成一致意见，原告于2019年12月5日退还商铺钥匙给被告，双方于2019年12月6日解除《商铺租赁合约》。原告为了经营需要，已经在商铺内铺设了水电、增加了隔墙等基础装修，共花费4万元，另外原告为租赁此商铺还支付了中介费4.5万元，向其他公司交纳了加盟费5万元，原告的这些投入都付之东流。既然双方无法就《商铺租赁合约》免租期达成一致意见，合同无法履行，被告理应退还原告支付的押金及租金。综上所述，原告特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实后依法支持原告的诉求，维护原告合法权益。原告元文峰为其本诉诉请及反诉抗辩向本院提交以下证据：一、《商铺租赁合约》；二、银行流水；三、付款说明；四、原永良身份证明；五、漏雨图片；六、微信聊天记录（原告与被告）；七、微信聊天记录（原告妻子与被告）；八、2019年12月3日通话录音；九、商铺装修照片；十、快递信息；十一、2019年12月6日通话录音。被告郭春伟当庭向本院提交书面答辩状称，一、涉案商铺漏水问题早已经维修好，并未影响到原告的装修，对此原告是认可的。在被告与原告订立商铺租约之前，是经中介介绍达成初步意向的，正因为原告拟租赁的期限较长，被告才对租赁条件多番让步给原告，并向中介方支付了中介费12万元。之后，双方签订了《商铺租赁合约》，约定免租期为5个月，自2019年5月25日至2019年10月24日为止，该约定远长于一般租赁市场的惯例，就是被告考虑到以上租赁期限才让利给原告。租赁合约履行之初，原告就对商铺的漏水情况知情，而我方也持续与商铺建设开发单位沟通维修事宜，并及时向原告反馈，建设开发单位承诺维修期间可以正常装修，对于其后如产生损失由建设开发单位自愿承担，对此，原告也谅解及同意该处理意见。2019年7月9日，漏水情况经建设开发单位修复完毕，原告收到通知后，被告积极主动配合原告办理装修手续，但直至2019年10月初，原告才开始装修。至此，可以看出原告对于维修好后的商铺是认可的，才会进行装修，也并未提出过其他异议。二、后期商铺漏水是因为原告装修施工不当导致，其据此追究被告的责任，并擅自解约退场的行为属于根本违约。首先，2019年10月，原告反映出现漏水问题，后经商铺物业管理方到现场查验并报告给被告后，被告才得知本次漏水是因原告装修工人施工时忘记关闭水龙头，操作不当导致，但是被告还是本着负责任的态度，找人进行了维修。2019年11月3日，在没有提前通知被告的情况下，原告擅自退场。其次，在以上情况发生后，原告又向被告提出了延长免租期的要求，被告秉持着契约精神，一再退让但终究无法满足原告的不合理要求，原告于是擅自解除双方的《商铺租赁合约》，并退回钥匙。据此，被告一直按照合约履行，为原告提供一切便利条件，但原告在被告没有任何违约且商铺不存在任何使用障碍的情况下，擅自解除合同的行为已经构成根本违约，被告有权按照合同约定没收租赁押金，并且对于免租期后至合同解除前尚未支付的租金、管理费等，被告有权向原告收取。综上所述，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据。现请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。反诉原告郭春伟向本院提出如下反诉请求：一、反诉被告元文峰向反诉原告支付从2019年11月25日至2020年2月24日的租金，共计277332元；二、反诉被告元文峰向反诉原告支付从2019年6月至2020年2月物业管理费，共计13569.22元；三、反诉被告元文峰向反诉原告支付违约金92444元；四、反诉被告元文峰承担本案全部的诉讼费。事实与理由：反诉原告是位于珠海横琴新区琴政路33-207号商铺的业主，2019年5月3日，与反诉被告签订了《商铺租赁合约》，约定租赁期限从2019年5月25日至2027年5月24日，免租期为5个月，自租赁期限开始至2019年10月24日为止，之后反诉被告按以上合同约定向反诉原告支付了2个月租金标准的押金及1个月租金。租赁合约履行之初，反诉被告就对商铺的漏水情况知情，而反诉原告也持续与商铺建设开发单位沟通维修事宜，并及时反馈给反诉被告相关处理情况及进度，反诉被告谅解并同意配合处理。2019年7月9日，漏水情况经建设开发单位修复完毕，反诉被告收到通知后，反诉原告便积极主动配合反诉被告办理装修手续，反诉被告开始装修。直至2019年10月，反诉被告又反映出现漏水问题，虽然经后查证本次漏水是因反诉被告装修工人操作不当导致，但是反诉原告本着负责任的态度，还是找人进行了维修。2019年11月3日，在没有提前通知反诉原告的情况下，反诉被告擅自退场，之后于2019年12月单方解除了租赁合约，但反诉原告对此解除行为并不认可。据此，反诉被告擅自解除《商铺租赁合约》的行为已经构成根本违约，反诉原告有权没收租赁押金，同时，反诉被告还应当向反诉原告清偿此前拖欠的租金、物业管理费等及支付合同约定的违约金。反诉原告特请求人民法院依法支持全部反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。被告（反诉原告）郭春伟为其本诉答辩及反诉请求向本院提交以下证据：一、被告（反诉原告）与商铺建设开发单位的微信聊天记录；二、被告（反诉原告）与原告（反诉被告）的微信聊天记录；三、2019年10月商铺情况的照片及微信聊天记录；四、物业管理费欠费清单。反诉被告元文峰对反诉原告郭春伟的反诉当庭答辩称，案涉商铺在2019年7月9日尚未维修好，8、9月因没有下雨，10月初反诉被告无法再等待物业公司维修，所以就开始装修。装修时又下雨漏水，装修公司说无法继续装修，2019年10月12日，双方又共同到商铺，因物业公司无法解决漏水问题，双方协商由反诉原告找维修人员维修。2019年10月15日、10月12日、10月23日、10月27日反诉原告聘请了维修人员维修漏水问题，直到10月28日反诉原告说已经维修完毕但是还未干透。但由于装修公司说漏水维修没有最终测试且房屋质量太差，装修后会麻烦，双方才商量解除合同事宜，因此，反诉原告称7月份已经维修完毕并不属实。经庭审质证，被告（反诉原告）郭春伟对原告(反诉被告）元文峰提交的证据九真实性有异议，对其他证据的真实性无异议；原告(反诉被告）元文峰对被告（反诉原告）郭春伟提交的证据一、三、四真实性不予确认，对证据二的真实性无异议。根据双方提交的证据原件，对各方真实性无异议的证据本院予以确认，认为可作为本案审理查明事实之依据，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2019年5月3日，元文峰与郭春伟签订一份《商铺租赁合约》，约定郭春伟将坐落在珠海市横琴新区**********商铺，建筑面积256.79平方米的商铺及其设备在良好状态下租给元文峰作为餐饮及零售使用。租赁期为8年，从2019年5月25日起至2027年5月24日，免租期为2019年5月25日至2019年10月24日止，租金每月为92444元，须于当月10日之前交付。签署本合同之时，元文峰即时向郭春伟支付2个月押金和1个月租金，共计277332元。租赁期间，每月的管理费、电话费、清洁费等其他费用，均由元文峰支付。合同期满，如元文峰不再续租，郭春伟应将押金退还元文峰。元文峰若于租赁期内违反本合同之规定，致使郭春伟未能如期收取租金或因而发生费用，郭春伟可以扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，元文峰须于接到郭春伟付款通知书10天内补足。租赁期间，元文峰不按时交租，郭春伟应及时发出催租通知书，元文峰如拖欠租金达10天，或欠交管理费、水电费等达2个月视为违约，合约因违约而终止。元文峰须按合同第八条承担因违约造成的责任，即如任何一方未按合同约定履行，合同另有特别规定相关责任的，从其约定；合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同签订当天，原永良代元文峰向郭春伟支付押金、租金及中介费322332元。上述合同签订后，元文峰于2019年7月开始装修，后告知郭春伟涉案商铺存在漏水情况，遂要求郭春伟进行维修。2019年10月12日至10月28日期间，元文峰与郭春伟就涉案商铺维修问题多次沟通，郭春伟派工人前往商铺进行维修。元文峰确认涉案商铺于2019年11月4日修缮完毕。其后，元文峰及其家人以商铺存在漏水致无法享受到合同约定的免租期为由，与郭春伟就是否再给予免租期进行了多次协商，双方未能达成一致意见，2019年12月3日，元文峰微信对话郭春伟：“如果你还是坚持要我交一年房租，无奈之下我们只能选择解除合同，合同到今天截止吧。”，郭春伟回复“既然双方意见协商不统一，那就按合同执行！”。2019年12月5日，元文峰将涉案商铺钥匙以快递方式寄回给郭春伟。次日，元文峰妻子打电话给郭春伟，内容是：元妻“我问一下，钥匙收到了吗？”，郭春伟：“收到了。”，元妻：“嗯，钥匙收到了，咱那合同就解除了呗。”，郭春伟：“行，你就说这个事吗？”，元妻：“对，我就问一下，确认一下钥匙收到了就行。”，郭春伟：“行。”。2020年1月8日，元文峰向本院提起诉讼，请求郭春伟退回已交纳的押金及租金。本院认为，元文峰与郭春伟签订的《商铺租赁合约》，为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。根据各方的诉辩意见及提交的证据，本案争议的焦点是：一、《商铺租赁合约》是否已协议解除；二、各方的责任。关于焦点一。双方在签订《商铺租赁合约》后，元文峰作为承租方，缴纳了押金及1个月的租金，郭春伟则将案涉商铺交由元文峰进行管理、使用。案涉商铺在交付给元文峰之初，确实存在着漏水等质量问题，2019年10月12日至10月28日期间，元文峰与郭春伟还就涉案商铺维修问题多次沟通，郭春伟曾派工人前往商铺进行维修，即涉案商铺直至2019年10月底仍在维修过程中，鉴于双方庭审均表示不申请对漏水质量问题进行鉴定，漏水质量问题产生的成因是涉案商铺本身存在的问题还是由于元文峰在装修过程中所造成的，本院对此无法做出判断。但根据元文峰所述，涉案商铺在2019年11月4日就修缮完毕，此说明了元文峰继续租赁使用涉案商铺并不存在障碍，即双方可以继续履行合同。涉案商铺免租期为5个月，也就是从2019年10月25日起，元文峰应向郭春伟缴纳租金。庭审查明，元文峰及其家人在2019年12月3日分别通过微信或电话方式要求郭春伟免租，元文峰并在微信提出如不能达成，就解除合同，归还钥匙，郭春伟则回复是“协商不统一按合同执行。”，此对话显示双方就合同的解除并没有达成一致意见，亦正如元文峰在其诉状及庭审陈述，双方是由于免租期是否应予延长不能达成一致意见。故此，元文峰在2019年12月5日向郭春伟退回商铺钥匙是其单方要求解除合同的意思表示，郭春伟在收到元文峰寄回的钥匙后在次日与元文峰妻对话内容，主要是确认钥匙是否收到，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”，依此条款，合同的变更须经双方协商一致，因此，在双方此前多次的协商中均不能反映双方已达成一致意见的情况下，2019年12月5日双方电话里一个“行”字，并不能当然的认为郭春伟同意与元文峰协议解除合同，本院认为，元文峰主张双方在2019年12月6日协商解除租赁关系，依据并不充分，本院不予采纳。关于焦点二。本案中，元文峰在对方郭春伟没有同意解除合同的情况下，单方向郭春伟退回商铺钥匙，表明其不愿意继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，元文峰的行为已构成预期违约，应承担相应的违约责任。鉴于涉案商铺在2019年12月5日已退回给郭春伟，元文峰应支付从2019年10月25日至2019年12月5日期间的租金126340元【92444元/月+92444元×11/30天】，郭春伟反诉请求元文峰应支付至2020年2月24日，没有事实和法律依据。郭春伟依据合同第八条违约责任约定，主张元文峰应支付违约金92444元，有合同及法律依据，本院予以采纳。合同虽约定元文峰承租期间应自行缴纳物业费，但郭春伟案中仅提交了一份他人的微信截图，元文峰对此不予确认，郭春伟应承担举证不能的法律后果，对其主张的物业管理费本院不予采纳。关于押金，合同约定期满退还或租赁期间未收取租金等费用予以抵扣，因此，在双方约定了违约责任的情况，元文峰缴纳的押金可予以退还。综上所述，各方诉请有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭春伟于判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）元文峰退回押金184888元；二、原告（反诉被告）元文峰于判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）郭春伟支付租金126340元；三、原告（反诉被告）元文峰于判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）郭春伟支付违约金92444元；四、驳回原告（反诉被告）元文峰的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）郭春伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉案件受理费2730元，由原告元文峰负担910元，被告郭春伟负担1820元；反诉案件受理费3525元，反诉原告郭春伟负担1519元，由反诉被告元文峰负担2009元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 徐艳红二〇二〇年三月二十日法官助理 熊 健书 记 员 罗志斌