广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异4号 异议人（案外人）：王解民，男，1951年5月27日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托代理人：余珏，广东同福律师事务所律师。 申请执行人：卫悦标，男，1970年4月17日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：靳中山、苏航，分别为广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。 被执行人：范桂贤，男，1961年6月25日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：广州盛贤鸿运实业有限公司，住所地广州市越秀区大沙头路三马路**四马路**海印花园**。 法定代表人：廖小军，职务总经理。 申请执行人卫悦标依据已经发生法律效力的（2013）穗海法民二初字第452号以及（2014）穗中法金民终字第321号民事判决书申请执行被执行人广州盛贤鸿运实业有限公司（以下简称盛贤公司）、范桂贤民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2016）粤0105执2265号。执行过程中，本院于2017年12月13日以（2016）粤0105执2265号之一执行裁定书查封了被执行人盛贤公司所有的位于广州市越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层22号车位。现案外人王解民向本院提出书面异议，要求：1.中止对上述车位的评估、拍卖；2.解除对上述车位的查封；3、中止对上述车位的执行。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人王解民认为：1.在法院查封车位之前，双方已经签订两份合法有效的书面买卖合同。2009年2月26日，我与盛贤公司签订《车位购买协议》。2011年7月11日，我与盛贤公司在不动产登记中心办理网签手续，签订《广州市存量房买卖合同》并交不动产登记中心存案。2.在法院查封车位之前我已合法占有该车位。我与盛贤公司于2009年3月5日签订《车位交付使用确认书》。并于同日与盛贤公司委托的广东粤胜物业管理有限公司签订《自购车位委托管理协议》。自此时起，我一直使用该车位。3.我已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行。我已于2009年3月5日完全按照《车位购买协议》约定向盛贤公司支付车位总价95%即161500元和税费2950元。剩余价款8500元按照《车位购买协议》约定应该在房产证办妥3天内交，基于盛贤公司怠于履行递件过户办房产证的手续，导致房产证一直未办妥，我愿意将剩余价款8500元交到法院。4.我已经积极办理递件过户手续，且一直以来积极催告盛贤公司办理车位房产证。2009年2月26日双方签订《车位购买协议》后，我多次催促盛贤公司完成网签和递件过户办理房产证。在我的敦促下，2011年7月11日，盛贤公司终于派人与我一起去不动产登记中心网签和递件过户。当日，双方签订《广州市存量房买卖合同》网签完成，继而双方填写了《广州市房地产转移登记申请表》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》及《广州市存量房网上交易价格自行申报表》，以上4份文件都提交到不动产登记中心备案。根据不动产登记中心的工作人员的解释，截止此时，该车位的网签手续和递件手续已经办结。剩余的缴税及出房产证的手续中，虽然我作为买受人的税负已缴，但是盛贤公司未及时缴税，导致出房产证手续终止。此后，我继续催告盛贤公司继续完成交税、办理房产过户等手续，对方一直拖延。2019年9月6日，我向广州市越秀区人民法院起诉盛贤公司，要求其协助过户。在起诉过程中，我得知车位已经被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我在车位被查封前已经合法取得车位的排他占有权，享有足以排除执行的实体权益，故请求法院支持我的请求。 申请执行人卫悦标并没有提交答辩意见。 被执行人盛贤公司、范桂贤均没有提交答辩意见。 经审查查明：2013年11月25日，关于卫悦标诉范桂贤、盛贤公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2013）穗海法民二初字第452号民事判决书判决：一、范桂贤在判决生效之日起十日内向卫悦标清还借款600万元，并按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准分段计付欠款的逾期利息给卫悦标；二、盛贤公司在判决生效之日起十日内按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍标准分段计付范桂贤欠款的逾期利息给卫悦标；等。2015年9月7日，因卫悦标、盛贤公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法金民终字第321号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2015年9月11日发生法律效力。2016年4月28日，卫悦标向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0105执2265号立案执行。执行过程中，本院于2017年12月13日以（2016）粤0105执2265号之一执行裁定书查封了盛贤公司所有的位于广州市越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层22号车位，但本院尚未将上述车位交付评估、拍卖。2020年1月3日，王解民遂向本院提出以上执行异议。 另查，2009年2月26日，王解民与盛贤公司签订《车位购买协议》，其中约定：王解民以170000元的价格向盛贤公司购买位于广州市大沙头四马路7号，大沙头路27号之一、27号之二广州盛贤纺织布艺城负二层22号车位，实际成交价为170000元，办证价为90000元；王解民于2009年3月5日向盛贤公司支付车位实际价款的95%即161500元，于该车位的房产证办妥后三日内向盛贤公司支付余下的5%即8500元；王解民在签订本协议之日同时支付交易税费2700元、房产证印花税5元、买卖合同印花税45元、权证综合费与登记费200元；自盛贤公司收齐王解民缴付的实际车位价款的95%之日起计7日内将该车位交付给王解民，并授权广东粤胜物业管理有限公司向王解民交付车位，王解民应缴纳车位的物业管理费用；盛贤公司承诺，自王解民交齐实际车位价款95%的款项之日起720个工作日内为王解民办理该车位的他项权利登记涂销手续及产权证；等。 协议签订当日，王解民向盛贤公司支付了车位订金20000元和中介费1000元；2009年3月5日，王解民向盛贤公司支付了购车位款141500元、税费2950元。对此，盛贤公司向王解民开具了收款收据、中国工商银行开具代收款凭证回单。 在审查过程中，王解民表示其与配偶一直占有使用涉案车位，2019年12月以后其租给他人使用，但因盛贤公司没有缴纳税费导致未能办理过户手续。为证明已实际占有涉案车位，王解民提交如下证据予以佐证：1.《广州盛贤纺织（布艺）城车位交付使用确认书》，载明2009年3月5日王解民同意按现状确认验收涉案车位；2.2009年3月5日，王解民与广东粤胜物业管理有限公司签订《自购车位委托管理协议》，约定将涉案车位委托该公司进行管理；3.广东粤胜物业管理有限公司海印花园管理处于2019年12月25日出具的《证明》，证明王解民自2009年3月5日开始使用涉案车位至今，并且按时向其缴纳车位管理费；4.车位管理费发票复印件2份。 2019年9月16日，王解民向广州市越秀区人民法院起诉盛贤公司，要求判令盛贤公司协助其到房管部门办理涉案车位的产权过户和登记手续并支付未按合同约定办证产生的违约金。审理期间，因发现涉案车位已被本院查封，该院于2019年11月29日作出（2019）粤0104民初40355号民事裁定书裁定驳回王解民的起诉。 据查册时间为2020年1月14日的广州市不动产登记查册表显示：越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层22号车位的产权人为盛贤公司，单独所有，建筑面积为13.7平方米，登记时间为2011年6月2日，规划用途为车库，并无抵押登记信息，本案于2017年12月13日查封，查封期限至2020年12月12日,越秀区法院于2018年10月22日轮候查封，登记附注载明：2011年7月11日王解民申请转移或交换（二手房免勘），2011登记字1036792号存案。 审查过程中，王解民已将剩余车位价款8500元交付本院执行。 本院认为：因盛贤公司并未履行生效判决所确定的义务，本院对其名下的车位予以查封符合法律规定。本案系王解民针对卫悦标与范桂贤、盛贤公司民间借贷纠纷一案中所查封的涉案车位提出排除执行异议，请求排除执行的理由为其在法院查封之前已签订《车位购买协议》，并已依约支付价款及实际占有等。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，王解民必须同时符合上述司法解释所规定的情形，其异议请求才能成立。经审查，结合当事人提供的证据材料及陈述意见，本院认为，王解民享有足以排除执行的实体权益，理由如下： 首先，关于签订买卖合同的问题。王解民与盛贤公司已于2009年2月26日签订了《车位购买协议》，双方就涉案车位的成交价格、付款期限、车位交付与办证期限等内容作出明确约定，并未违反有关法律法规的强制性规定，合同签订时间早于本院对涉案车位的查封时间。 其次，关于实际占有的问题。王解民提供了在协议签订当天其与广东粤胜物业管理有限公司签订的《自购车位委托管理协议》、《广州盛贤纺织（布艺）城车位交付使用确认书》、车位管理费发票、广东粤胜物业管理有限公司提供的《证明》等证据材料，均可证明王解民在涉案车位被查封之前已实际接收并占有使用。 再次，关于款项支付的问题。王解民依约向盛贤公司支付了95%的车位款161500元，对此提供了盛贤公司出具的收据及转账回单予以证明，本院对此予以确认。而对于剩余价款8500元，王解民也已向本院交付执行，故王解民针对涉案车位已依约付清了相应的价款。 最后，关于登记过错的问题。在交易过程中，王解民已按合同约定支付了购车款及相关交易税费，并于2011年7月11日向房管部门申请办理转移登记，由于合同约定是由盛贤公司负责为王解民办理车位他项权利登记涂销手续及产权证，在办证未果后，王解民于2019年9月向广州市越秀区人民法院起诉盛贤公司要求协助办理过户登记手续。以上情形可视为王解民已合理行使了催告登记的权利，非因买受人自身原因未办理过户登记。 据此，王解民对涉案车位享有足以排除执行的实体权益，其所提出的异议请求，本院予以支持，对涉案车位应中止执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止（2016）粤0105执2265号案对广州市越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层22号车位的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  徐 石 审判员  林少宁 二〇二〇年三月二日 书记员  叶均兰