云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4179号原告：项雪梅，女，1987年5月22日出生，汉族，住址云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘晓凤，云南云岭律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：广东中森鸿基置业有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街东胜街****。统一社会信用代码：91440101MA59EPBQ1Q。法定代表人：陈建生，职务总经理。被告：云南海虹商业运营管理有限公司，住所地云南省，住所地云南省昆明市五华区银河大道与沣源路交汇处德润朗悦湾**1620。统一社会信用代码：91530102MA6N4N9B01。法定代表人：杨颖。被告：刘兴明，男，1970年8月29日出生，汉族，住址广东省兴宁市。被告：刘杜榕，男，1997年4月25日出生，汉族，住址广东省兴宁市。被告：王雪峰，男，1974年1月29日出生，汉族，住址云南省昆明市盘龙区。被告：杨颖，女，1995年6月14日出生，汉族，住址云南省大理白族自治州大理市。被告：杨敏华，女，1954年7月12日出生，汉族，住址云南省昆明市盘龙区。七被告共同委托诉讼代理人：李玉平，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。七被告共同委托诉讼代理人：潘克，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈建生，男，1962年12月26日出生，汉族，住址云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈智景，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘克，云南迈征律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南东融滇西中药材物流经营有限公司，住所地云南省大，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>统一社会信用代码：91532900799890840E。法定代表人：杨宏基，职务总经理。委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。原告项雪梅与被告广东中森鸿基置业有限公司（以下简称广东中森公司）、云南海虹商业运营管理有限公司（以下简称云南海虹公司）、云南东融滇西中药材物流经营有限公司（以下简称云南东融公司）、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、陈建生商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告项雪梅及其委托诉讼代理人虞怀兴，被告广东中森公司、云南海虹公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、陈建生的共同委托诉讼代理人潘克，被告云南东融公司的委托诉讼代理人夏明友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项雪梅向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告广东中森公司签订的《商铺认购合同》和原告与被告云南海虹公司签订的《委托经营合同》无效。2．判令被告广东中森公司退回原告认购款人民币247450元以及支付该款项自2018年11月27日起至退回之日止按月利率1%计算的经济损失；3．判令被告广东中森公司承担自2019年8月23日起至款项付清之日止按签订的《退款协议》支付原告认购款247450元每日1％的违约费用；4．判令被告云南海虹公司、云南东融公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、陈建生对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月26日，项雪梅与广东中森公司签订《商铺认购合同》，项雪梅以353500元的价格向广东中森公司购买位于大理经济开发区。同时，项雪梅还与云南海虹公司签订了《委托经营管理合同》，原告将自己购买的商铺返租给云南海虹公司。两份合同签订后，项雪梅于2018年11月26日通过ＰＯＳ机刷卡将购房款247450元支付至被告云南海虹公司账户，广东中森公司向原告出具了《收据》。现“洱海国际时代广场”项目停工。2019年8月18日，项雪梅以及其他购房业主与广东中森公司签订《退款协议》，但广东中森公司至今未按约返还项雪梅认购款、利息及违约金。2017年4月26日，云南东融公司与广东中森公司就诉争项目签订《合作协议》，云南东融公司明知广东中森公司未取得相关资质的情况下放任了广东中森公司的房屋销售行为，给项雪梅造成了巨大的损失，应与广东中森公司一起承担民事赔偿的连带责任。云南海虹公司在知晓广东中森公司违法销售房屋的情况下参与并收取项雪梅的房款，应承担连带责任。刘兴明是广东中森公司的实际控制人和受益人，应当与广东中森公司承担连带责任。刘杜榕、王雪峰为广东中森公司认缴股东，杨颖、杨敏华为云南海虹公司的认缴股东，刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华依法应当与广东中森公司承担连带责任。在审理过程中，陈建生受让了刘杜榕在广东中森公司的股份，并担任该公司的法定代表人，但陈建生并没有实际出资，根据公司法第二十条及公司法解释三第十三条第二款规定，陈建生应与广东中森公司承担连带责任。被告广东中森公司、云南海虹公司、刘兴明、刘杜榕、王雪峰、杨颖、杨敏华、陈建生共同辩称，广东中森公司未按期交房是因为不可抗力，不应该承担违约责任。刘兴明等6个自然人被告履行的是委托代理行为，法律后果应由中森公司承担，且作为股东、认缴出资期限未到，不应承担出资不足或未出资的补充清偿责任。云南海虹公司不是本案适格被告。被告云南东融公司辩称，1．案涉《商铺认购合同》违反了最高院的相关司法解释，为无效合同；2．我方不是本案适格被告，原告与我公司没有任何关系；3．广东中森公司在未取得商品房预售许可前擅自售房，违反《合作协议》约定，才导致纠纷产生，我方不应承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2017年4月26日，云南东融公司与广东中森公司签订云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期《合作协议》，合作开发“洱海国际时代广场”项目，约定工作开展过程中，云南东融公司有义务配合广东中森公司完成报规、设计审批、办理施工许可证、预售证，产权证等各种手续；在建项目在未取得销售许可证时，双方不得向社会进行销售和预收房屋款。2018年11月26日，广东中森公司与项雪梅签订《商铺认购合同》，项雪梅所购买商铺为“洱海国际时代广场”项目中的1层19号商铺；该商铺总价款为353,500元；项雪梅于2018年11月26日向广东中森公司支付购房款247,450元；2020年6月1日向广东中森公司支付剩余购房款106,050元；广东中森公司应于2020年6月1日前，将该商铺交付给项雪梅。合同签订当日，项雪梅向云南海虹公司账户转入购房款247,450元，广东中森公司向项雪梅出具了加盖“广东中森公司财务专用章”的收据一份，载明“兹收到项雪梅商铺1-19认购款70%，247,450元”。2018年11月26日，项雪梅与云南海虹公司签订《委托经营管理合同》，约定项雪梅委托云南海虹公司对所购商铺进行经营管理；经营管理期限为5年，起始于2018年11月26日，止于2023年12月25日；第一、二年（2018年11月26日至2020年11月25日）的固定收益43,692元，已从认购款中一次性扣除。上述协议签订后，因“洱海国际时代广场”项目未开展建设，现已停工。项雪梅等购房户与广东中森公司签订了《退款协议》，广东中森公司承诺在2019年8月22日当天必须把购房业主购房款项全部退清，如果广东中森公司到时未按照约定退款，需按照房款金额按日息1%的违约金支付给购房业主；无论是否涉及银行贷款，广东中森公司按照购房款的1%月息来计算（业主支付房款当天到广东中森公司退款当天）来补偿各位业主的经济损失。广东中森公司至今尚未取得《商品房预售许可证》。刘兴明为广东中森公司具体业务办理人，刘杜榕、王雪峰为广东中森公司的股东，认缴出资分别为1065.9万元、1024.1万元，认缴出资时间均为2066年12月31日。杨颖、杨敏华为云南海虹公司的股东。2019年12月9日，广东中森公司办理了股东变更登记，变更后的股东为王雪峰、陈建生，法定代表人亦由刘杜榕变更为陈建生。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，广东中森公司直到起诉前也未取得案涉项目商品房的预售许可证明，其与项雪梅签订的《商铺认购合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。广东中森公司出具收据，收取的购房款247,450元，应当予以返还，对项雪梅的该项诉请，本院予以支持。关于利息以及违约金的承担问题，项雪梅与广东中森公司签订的《退款协议》，该协议为当事人对自己民事权利的合法处分，真实有效，当事人均应按约履行。但协议中同时约定利息（从付款当日至退款当日以月息1%计算）及违约金（日息1%），原告未提交有效证据证明其实际损失，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确认被告承担自付款之日起至返还购房款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。关于其他被告是否承担责任的问题，对于云南海虹公司、杨颖、杨敏华，云南海虹公司与原告签订的《委托经营管理合同》合法有效，但实际履行是以原告所购房屋为基础，现原告已退房，《委托经营管理合同》不具备履行的条件。云南海虹公司也并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，虽原告在支付认购款时，将款项打到云南海虹公司的账户，但如上所述收据是由广东中森公司出具，应视为认购款由广东中森公司收取。故云南海虹公司不应与广东中森公司承担连带责任，杨颖、杨敏华作为云南海虹公司的股东亦无需承担责任，对原告的该项的诉请，本院不予支持。对于云南东融公司与广东中森公司签订了《合作协议》，建立合作关系，但与本案件诉争的房屋买卖不属同一法律关系，其并非《商铺认购合同》及《退款协议》的相对方，亦不应与广东中森公司承担连带责任，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。原告主张刘兴明作为公司实际控制人，应承担责任，于法无据，本院亦不予支持。对于刘杜榕、王雪峰，二人为广东中森公司的股东，认缴出资时间未到。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，现原告请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任，本院不予支持。陈建生受让了刘杜榕在广东中森公司的股份，原告要求其对公司债务承担连带责任，亦于法无据，本院不予支持。关于保全保险费，原告购买保险费息自愿行为，且该笔费用不属于原告在维权中必然产生的费用，应由原告自己承担，对原告该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告项雪梅与被告广东中森鸿基置业有限公司于2018年11月26日签订的《商铺认购合同》无效。二、被告广东中森鸿基置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告项雪梅认购款247,450元，并承担该款自2018年11月27日起至实际返还认购款之日止按月息1%计算的逾期还款利息。三、驳回原告项雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,012元，保全费2,054元，均由被告广东中森鸿基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  董 琼二〇二〇年三月十八日法官助理邵艳书记员和雨馨