广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初305号原告：叶秉昌，男，1964年9月25日出生，澳门特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证证件号码M05871093。委托诉讼代理人：李秀雯，广东洋三律师事务所律师。原告：叶远昌，男，1966年8月15日出生，澳门特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证证件号码M05874654。委托诉讼代理人：李秀雯，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市嘉洪物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区*****************，统一社会信用代码914************731。法定代表人：胡正来，总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所实习律师。原告叶秉昌、叶远昌与被告中山市嘉洪物业管理有限公司（以下简称嘉洪物业公司）物权纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶秉昌、叶远昌的委托诉讼代理人李秀雯，被告嘉洪物业公司的委托诉讼代理人罗春宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告叶秉昌、叶远昌向本院提出诉讼请求：1.被告嘉洪物业公司立即将1070商铺前的整条走廊恢复原状及拆除1070商铺旁的违建卡位；2.被告嘉洪物业公司赔偿原告叶秉昌、叶远昌租金损失108000元（从2017年1月起按每月3000元暂算至2019年12月，实际应赔偿至恢复原状之日止）；3.被告嘉洪物业公司赔偿原告叶秉昌、叶远昌物业管理费损失17762.4元（从2017年4月至2018年12月期间产生的物业管理费）；4.原告叶秉昌、叶远昌无需向被告嘉洪物业公司支付1070商铺从2019年1月起至走廊及违建卡位恢复原状之日止期间产生的物业管理费。事实与理由：2002年1月24日，原告叶秉昌、叶远昌向中山市西苑物业开发有限公司购买了位于中山市西区******苑广场1070铺位，该商铺为现房。合同约定该商铺建筑面积共35.02平方米，其中套内建筑面积也就是房产登记建筑面积为17.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积高达17.51平方米，并明确了公共部位分摊建筑面积包括各大堂及走廊。商铺交付后由原告向第三人出租，并一直处于出租状态，被告嘉洪物业公司负责整个西苑广场的物业管理。在2015年1月至2016年12月期间，被告嘉洪物业公司通过第三方的名义向原告承租该商铺并签订租赁合同，但该商铺的实际使用人是被告，被告连同1070、1072、1073、1074、1075、1076等多间商铺及贯穿的走廊合并为一大间商铺使用，合并后的商铺一直由被告使用。但在租赁期满后，被告交付原告的商铺并没有将贯穿商铺通向大街的走廊恢复原状，仅将原告商铺及1071卡商铺门前的走廊划出来，1072、1073、1074、1075、1076等五间商铺依然是连同走廊合并为一间商铺的状况。此外，被告管理西苑广场期间，还在广场内的大堂位置违建了多个卡位供其自身出租并收益，原告购买的商铺本应是进门第一个的优越商铺，原告也是以优越商铺的高价来购买该商铺的，如今完全被被告嘉洪物业公司违建的卡位遮挡。综上，原告认为被告在大堂违建卡位及占用走廊的行为严重影响原告商铺的正常出入与出租，并已构成侵权，应停止侵害，赔偿损失。原告为维护自身权益，遂提起本案诉讼。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为：被告嘉洪物业公司立即拆除1070商铺旁现由戴尔金钻店承租的违建卡位。被告嘉洪物业公司辩称，一、本案涉及三个法律关系，1.原告叶秉昌、叶远昌所称的1072-1076卡商铺的使用妨碍其1070商铺的通行、使用应为相邻关系纠纷；2.原告叶秉昌、叶远昌所称的被告嘉洪物业公司占用公用面积应为建筑物区分所有权纠纷；3.原告叶秉昌、叶远昌认为其无需向物业公司缴纳物业管理费应属物业服务合同纠纷。原告叶秉昌、叶远昌将三个不同的法律关系混为一谈，显然不合理。二、1070卡商铺旁的卡位的建设者及1070商铺前走廊的使用者并非被告嘉洪物业公司，被告嘉洪物业公司无权处分，同时，原告叶秉昌、叶远昌并非1070商铺旁卡位的所有人，无权行使权力。1.原告叶秉昌、叶远昌所诉的走廊，并非公共部分，系太阳城公司专有部分。而且原告叶秉昌、叶远昌所称的被告嘉洪物业公司通过第三人的名义向其承租1070商铺，并连同1071-1076商铺及贯穿的走廊合并为一间大商铺使用并非事实。从证据上看，案外人胡永胜与原告叶远昌签订《租赁合同》，被告嘉洪物业公司的法定代表人胡正来是中间人，帮忙催缴租金等，此行为为胡正来的个人行为，与被告嘉洪物业公司无关。2.关于拆除1070商铺旁卡位问题，中山太阳城房地产投资有限公司就西苑广场电脑城第一、二层的内部局部装饰装修进行报修，并依法通过竣工验收，原告诉请拆除的1070商铺旁的卡位即是该次装修范围，并非违章建筑。三、被告嘉洪物业公司并未影响原告使用1070商铺通行等权利，不构成侵权，原告主张租金损失无依据，且被告嘉洪物业公司并非侵权者，赔偿主体不应该是被告嘉洪物业公司，且原告需承担损失计收依据的举证责任。四、原告认为西苑广场管理方对物业管理不符合相关规定或约定，应另案向物业管理方提出，与本案无关，请法院依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了现场勘查，并组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：叶远昌、叶秉昌是中山市西区******苑广场一层1070铺位（以下简称1070铺位）的产权人，二人于2002年1月24日向中山市西苑物业开发有限公司购买该商铺，购买时为现楼。叶远昌、叶秉昌于2003年将该商铺出租给“真功夫”，同时“真功夫”还承租了相邻1071商铺，进行统一装修使用。叶秉昌、叶远昌与“真功夫”的租赁合同期限届满后，叶远昌于2014年12月5日与案外人胡永胜签订租赁合同，由胡永胜按商铺当时现状予以承租，租赁期限至2016年12月，租金支付人为案外人。叶远昌、叶秉昌认为系嘉洪物业公司以胡永胜的名义与二人签订租赁合同，1070商铺实际由嘉洪物业公司承租。另查，嘉洪物业公司负责中山市西区******苑广场的物业管理。叶远昌发现1070铺位相邻的1071铺位与1072铺位中间由玻璃门隔开，1070铺位一侧现有戴尔金钻店承租的铺位，而该玻璃门与上述戴尔金钻店卡位均系原购买商铺时未有的部分，系后来加建。叶远昌、叶秉昌认为该玻璃门阻挡了其通行，且1070铺位本属于进门第一个的优越铺位，现受违建的戴尔金钻店承租的铺位遮挡，严重影响1070铺位的出租价值，嘉洪物业公司应当停止侵害、恢复原状，赔偿损失。叶远昌、叶秉昌因与嘉洪物业公司就上述问题协商无果，遂诉至法院，主张前述实体权利。另查，2009年9月23日，中山市数码广场业主管理委员会作为甲方、中山太阳城房地产投资有限公司作为乙方、中山市嘉洪物业管理有限公司作为丙方签订协议书，约定：1.乙方负责中山市数码广场一、二层公共部位出租，在出租之前乙方需向消防部门进行报建，不得违反消防法律法规，不得占用、堵塞消防通道；2.乙方出租公共部位所得之收入30%用于补充物业维修基金，70%用于补偿丙方自行解决办工场所的费用；3.丙方负责协调及公共部位之卫生。中山太阳城实业有限公司是中山市西区*****************的产权人。2009年11月13日，中山太阳城房地产投资有限公司通过竣工验收广东省中山市西区***10号西苑广场一楼1098A的建设，投入使用前、营业前消防安全检查合格。根据西苑广场电脑城第一、二层局部改建建设工程竣工验收消防备案表显示，西苑广场电脑城第一、二层局部进行改建，建设单位为中山太阳城房地产投资有限公司，竣工验收日期为2009年11月13日，于2009年11月20日取得消防安全检查合格证。现1070铺位相邻的戴尔金钻店承租的铺位为该次建设范围。中山太阳城房地产投资有限公司于2011年11月9日经中山市工商行政管理局核准变更登记企业名称为中山太阳城实业有限公司。本院于2020年3月11日前往中山市西区西苑广场1楼现场勘查，叶远昌及其委托诉讼代理人李秀雯、嘉洪物业公司的委托诉讼代理人罗春宝参加了勘查。经勘查，西苑广场电脑城位于中山市西区***旁，电脑城一楼有临富华道的5个大门供出入，富华道商铺有玻璃与街相隔，不能向富华道方向开门，只能由上述5个大门进入电脑城一楼后进入一楼商铺。本案所涉1070铺位相邻的1071铺位与1072铺位位于西苑电脑城东侧，临近1070铺位有一大门，由该大门进入后原为西苑广场一楼中庭之一，进大门右转第一间商铺即为1070商铺，由该大门现进入后即可看到一加建卡位，现为戴尔金钻店，1070铺位即在戴尔金钻店承租铺位的隔壁。1070、1071铺位东侧商铺为中山太阳城实业有限公司所有，现用途为中山太阳城实业有限公司售楼部，现在1071铺位与中山太阳城实业有限公司售楼部之间有一玻璃门，其余业主及电脑城客户不能从该门进出。从视觉上来看，进入上述西苑电脑城一楼的大门后，戴尔金钻店处于显眼的位置，而1070商铺则处在一个角落的位置，被戴尔金钻店所遮蔽，不能一眼见到。现1070商铺处于空置状态。嘉洪物业公司称戴尔金钻店承租铺位是根据协议书由中山太阳城房地产投资有限公司统一报建的，西苑广场的公共部分属于全体业主所有，戴尔金钻店承租的铺位并非嘉洪物业公司建设。本院认为，本案为物权纠纷。本案中叶秉昌、叶远昌认为其享有物权的1070商铺，因受到他人的妨碍，要求他人排除妨碍并赔偿相应的损失，属于物权纠纷，而非相邻关系纠纷。叶秉昌、叶远昌认为其物权受到侵害，有权向侵权人主张相应权利。首先，本案中，叶秉昌、叶远昌认为1070商铺实际承租人为嘉洪物业公司，但从叶秉昌、叶远昌提供的租赁合同看，该商铺的承租人为胡永胜，且租金的交款人亦并非嘉洪物业公司，叶秉昌、叶远昌并没有证据证明嘉洪物业公司为商铺的实际承租人。其次，关于西苑广场电脑城一楼的改建，根据嘉洪物业公司提供的协议及消防验收备案手续来看，嘉洪物业公司并非改建工程的委托方或者建设方，也就是说西苑广场电脑城一楼所加建的卡位并非由嘉洪物业公司进行加建。嘉洪物业公司仅为西苑广场电脑城的物业服务提供人，并非商铺承租人，亦非西苑广场电脑城改建工程的建设方或施工方，即在本案的物权纠纷中，嘉洪物业公司并非侵权人，叶秉昌、叶远昌对嘉洪物业公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。至于叶秉昌、叶远昌主张无需支付1070商铺从2019年1月起的物业管理费，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予处理，建议其另寻其他途径解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告叶秉昌、叶远昌的全部诉讼请求。案件受理费1408元（原告叶秉昌、叶远昌已预交），由原告叶秉昌、叶远昌负担。如不服本判决，原告叶秉昌、叶远昌可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市嘉洪物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二〇年三月二十四日书记员 郑爱玲冯冰冰