河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初12587号原告:徐杰东，男，1978年10月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李向禹，河南熙盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志发（实习），河南熙盛律师事务所律师。被告：郭玉珍，女，1963年10月7日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：阮华山，男，1962年8月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系被告郭玉珍丈夫。委托诉讼代理人：景齐志，河南文苑律师事务所律师。第三人：驻马店市家兴房产中介服务部。经营场所：驻马店市驿城区解放路与文明路交叉口北。经营者：黄富贵，男，1965年1月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：马新花，女，1968年9月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系经营者黄富贵妻子。原告徐杰东与被告郭玉珍、第三人驻马店市家兴房产中介服务部（以下简称“家兴服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐杰东及其委托诉讼代理人李向禹、杨志发，被告郭玉珍的委托诉讼代理人阮华山、景齐志，第三人家兴服务部的委托诉讼代理人马新花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐杰东诉称，原告与被告在中介机构居间之下，于2019年8月24日签订《房地产买卖合同》一份，合同约定被告将位于解放路西段供销社小区10号楼3单元3层东户的房产作价24万元出售给原告，原告在签订合同时向被告交付10000元定金（其中5000元系中介暂押甲方的保证金），其后被告通知原告可以先行装修，并将房屋钥匙交付给原告。原告于2019年9月3日同装修公司签订装修合同，并支付4万元装修定金。但原告在对涉案房屋装修过程中，该房屋所在区域实施老旧小区宜居综合改造，被告因此毁约，并将房屋门锁更换，造成原告对装修公司违约，并损失定金4万元。原告认为，被告的行为违反诚实信用原则，且给原告造成了实际损失，依法应当承担违约责任，并赔偿损失，特诉至法院，请求判令被告双倍退还定金2万元并赔偿原告损失4万元。被告郭玉珍辩称，1、房屋的所有权人阮永坤是被告的公公，房屋所有人阮永坤已经死亡，其他继承人不同意卖房，因此合同无效；2、被告同意按合同无效的法律规定，返还收取原告的定金5000元，但其他诉讼请求应当驳回；3、原告主张的4万元损失无事实和法律依据，不予支持；5、导致合同无效，三方均有过错，均应承担相应责任。第三人家兴服务部辩称，2019年7月26日，被告郭玉珍夫妇在第三人处报房源时称有权出售涉案房屋。2019年8月26日，被告在与原告签订买卖合同时称其婆婆一直由她进行赡养，婆婆称被告郭玉珍的丈夫阮华山是家里唯一的男孩，房子由郭玉珍夫妇进行处理。且被告郭玉珍的丈夫阮华山让原告可以对房子进行装修。2019年9月13日，被告郭玉珍夫妇称张贴了拆迁公告，涉案房屋不再出售。被告答辩称三方均应承担责任是不对的，第三人只是合同居间方。经审理查明，涉案房产（位于解放路西××供销社小区××＃××单元××**）系案外人阮永坤所有。2011年，阮永坤去世，2019年8月24日，被告郭玉珍（阮永坤的儿媳）以阮永坤的名义（售房人、卖方、甲方）与原告徐杰东（买房人、买方、乙方）、第三人家兴服务部（居间方、丙方）签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：“1、甲方将位于解放路西××供销社小区××＃××单元××东户的房产出售给乙方徐杰东，房屋产权证号为**××40，房屋所有人为阮永坤，房屋建筑面积为62.78平方米；2、涉案房屋成交价格为240000元整，该价格已经包括该房屋出售前产生及支付一切费用（包括水、电、暖、物业管理费等）；3、合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币壹万元整，为保障双方的物业交接清楚，上述所交购房定金暂押丙方，作为甲方的物业押金，待双方交接清楚后，退还甲方；乙方应在2019年9月30日前给甲方付清除定金外的余款贰拾叁万元整；4、甲方已征得产权共有人（包括但不限于配偶等）同意并受委托出售此房；5、违约责任条款约定：甲方须保证该房屋产权真实无争议，该房产的共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；若甲方拒绝在本合同约定时间办理产权变更或过户手续，则乙方有权解除与甲方的交易关系并要求甲方双倍返还定金，甲方返还的定金转化为违约金，获取违约金的一方将违约金的二分之一支付给丙方在此买卖活动中办公及交涉等费用；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方在当天支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的百分之十作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等条款”。合同的甲方一栏中由被告郭玉珍签署“阮永坤”，同时郭玉珍在甲方委托代理人一栏中署名。合同签订后，原告向被告交纳购房定金10000元，其中5000元由第三人家兴服务部依据合同约定代为保管。同时由被告郭玉珍、第三人家兴服务部分别向原告出具5000元的收条各一份。2019年8月26日，原告徐杰东征得被告郭玉珍同意后便先行对涉案房屋进行装修。2019年9月3日，原告徐杰东与案外人李某就涉案房产签订《室内装修装饰工程施工合同》一份，约定由李某对涉案房产进行室内装修，工程总造价为80000元。合同签订后，原告徐杰东向李某缴纳定金40000元整。2019年9月13日，被告郭玉珍以其他继承人不同意卖房为由表示涉案房屋不再出售，后原告以诉称理由诉至本院成诉。另查明，1、庭审中，原告向本院提交供销社片区老旧小区宜居综合改造方案图纸两份，用以证明本案诉争房屋面临拆迁，被告因利益关系而违约的事实。被告郭玉玲对该份证据无异议，但认为与本案无关。2、原告申请证人李某出庭作证，李某作证称：“原告徐杰东与我签订装修合同。现在经过这么长时间徐东杰又不让我装修了，但工人及材料已经准备就绪，下一步我也要起诉徐杰东，要求赔偿相应损失。我收取徐杰东的4万元定金还没有退还给徐东杰”。原告用以证明因被告违约行为导致其受到的经济损失。被告郭玉珍质证称：既然合同无效，原告有权要求李某返还4万元定金，而不是向被告主张该损失。3、庭审中，被告称“阮永坤去世后其遗产继承人有：妻子王秀兰、女儿阮瑞华、阮瑞霞、阮瑞红及儿子阮华山。被告郭玉珍与阮华山系夫妻关系。上述事实，有原告提交的相关证据及原、被告陈述在卷为据，本院据以认定。本院认为，按照相关民事法律规定，无权处分行为是行为人以自己的名义处分他人财产，无权代理行为则是行为人在没有代理权的情况下以被代理人的名义实施民事法律行为。本案中，虽然被告郭玉珍以阮永坤代理人的身份与原告签订诉争合同，但因签订合同时房屋所有权人阮永坤已经死亡，且根据被告郭玉珍收取原告定金并出具收条等情形来看，被告郭玉珍是涉案《房地产买卖合同》的权利义务承担者，即原告实际与被告郭玉珍之间形成房屋买卖合同关系，且为有效合同。被告郭玉珍主张该份合同为无效，本院不予采纳。本案中，被告郭玉珍在签订合同时并非诉争房屋的所有权人，签订合同后也没有取得该房屋的处分权，故郭玉珍系无处分权人。因被告郭玉珍将其不具有所有权或者处分权的房屋出卖给原告，导致合同无法继续履行，被告郭玉珍已构成根本违约。根据有关法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现原告请求被告双倍返还定金20000元，系在行使解除房屋买卖合同项下的一种财产返还请求权，且符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因原告交纳的定金中5000元暂存于第三人处，故该5000元定金应由第三人代被告郭玉珍返还给原告。关于原告请求被告赔偿损失40000元，因该损失尚未实际发生，故原告该项请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告郭玉珍于本判决生效后十日内向原告徐杰东双倍返还定金20000元（其中5000元由第三人驻马店市家兴房产中介服务部代为支付）。二、驳回原告徐杰东的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告徐杰东负担867元，由被告郭玉珍负担433元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  肖 静人民陪审员  张献真人民陪审员  王桂红二〇二〇年三月二十三日书 记 员  石正阳