宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初13807号原告:郝艳忠,女,汉族,1959年8月8日出生，宁夏医药器械药品有限公司退休职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：陈良富，上海中夏（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳婧，上海中夏（银川）律师事务所律师。被告:宁夏隆成建筑有限责任公司,住所地宁夏回族自治区银分川市兴庆区。法定代表人:王成,系公司董事长。委托诉讼代理人：黄立辉，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，宁夏辅德律师事务所律师。原告郝艳忠与被告宁夏隆城建筑有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，本院经原告申请对被告名下位于XXXXXXXXX营业房的产权产籍采取的保全措施。后本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原告郝艳忠及其委托诉讼代理人陈良富、王佳婧，被告宁夏隆城建筑有限责任公司的法定代表人王成及其委托诉讼代理人黄立辉、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行合同,协助原告办理产权过户事宜,并按照合同约定支付原告违约利息共计3000000元(违约利息自2014年4月1日计算至2019年4月1日,请判至实际履行之日);2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月29日，原告与被告签订房屋买卖合同，由被告向原告出售位于XXXXXXXXX营业房，合同约定房屋总价款为3000000元、付款方式为原告于2013年11月30日支付1000000元作为购房定金、待支付尾款实抵作房款，余款分别于2013年12月30日前支付800000元、2014年3月25日支付1200000元，上述房产办理过户所需要的所有费用由被告自愿承担，双方确认于2018年12月31日前到不动产交易中心办理产权过户手续。合同签订后，原告依约向被告完全履行合同支付购房款的义务，但是被告并未按照合同约定向原告办理产权过户。原告认为己方已按照合同约定完全履行了义务，被告未按约办理产权过户已构成违约。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，被告并未与原告签订关于XXXXXXXXX房屋的房屋买卖合同，也没有收取原告支付的3000000元购房款。原告及其丈夫范生荣自2003年5月起开始租赁涉案房屋，至今已达16年之久，其对涉案房屋的产权状况及产权所有人是清楚地。范生荣通过引诱被告法定代表人王成之子案外人王晓维将其支付的所为的3000000元参与赌博和偿还赌债。虽然被告无法确认赌博和购房之间是否存在圈套或者犯罪行为，但王晓维的个人行为与被告无关。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院组织双方当事人进行了举证和质证，对双方提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的《房屋买卖合同》、法人委托书、收款委托书保存完整，但其中《房屋买卖合同》中出卖方（甲方）、落款处甲方签名为手写的“宁夏隆城建筑有限公司”，代理人为手写的“王晓维”，法人委托书和收款委托书中落款处手写签名为“王成”，加盖的印章内容为“宁夏隆城建筑有限公司”，被告对上述三份证据的真实性亦不予认可，并申请对法人委托书、收款委托书中“王成”签字是否系本人书写以及该“王成”签字是否系案外人王晓维所写进行司法鉴定，后本院组织双方当事人在银川市中级人民法院通过摇号方式选定宁夏六维物证司法鉴定中心进行本案鉴定工作，该中心于2020年1月14日作出宁夏六维物证司法鉴定中心[2019]文鉴字第111号司法鉴定意见书，鉴定意见为法人委托书、收款委托书中“王成”签名字迹与被告法定代表人王成字迹不是同一人书写，与王晓维字迹是同一人书写。综上，本院认定法人委托书、收款委托书系王晓维出具，《房屋买卖合同》系原告与王晓维签订，被告为此次司法鉴定预付鉴定费25000元。2.原告提交的银川市不动产登记信息查询单、中国建设银行电汇凭证、中国农业银行存款业务回单、收条、《租房合同》、收据和被告提交的企业信用信息公示报告、房屋所有权证、中国农业银行交易明细清单、保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。诉讼中，本院对被告法定代表人王成之子王晓维制作询问笔录一份，王晓维称：王晓维既不是被告的公司员工，也未在被告处任职。王晓维一直与原告的丈夫范生荣打交道。2013年4、5月份，范生荣将王晓维领导湖滨街春晓苑茶楼打麻将、打扑克，王晓维赌博输了七八十万元，还欠了二百多万元，债主追着王晓维要钱，王晓维也不敢和家人说。范生荣知道后，就找到王晓维，想以三百万元购买范生荣承租的被告所有的涉案房屋，但王晓维告诉范生荣房屋不是王晓维所有，没办法过户，范生荣说现将钱付了，晚几年再过户，如果过不了，这几年的租金就不再支付了。涉案房屋的租金一直是由王晓维收取，范生荣分批付清了三百万元房款后未再支付过租金，都是王晓维用自己的钱支付给被告的。原告提交的《房屋买卖合同》、收款委托书、法人委托书都是范生荣提供的，王晓维在合同和两份委托书上签名，“王成”签名由王晓维代签，文件上“宁夏隆城建筑有限公司”印章不是王晓维加盖的。本院经审理认定事实如下：2006年5月5日，原告的丈夫范生荣与被告法定代表人王成之子王晓维就承租被告所有的位于XXXXXXXXX房屋签订《租房合同》。后范生荣在涉案房屋经营宁夏医正药业有限公司的德云堂药店至今。2013年11月27日，王晓维向原告出具法人委托书、收款委托书各一份，其中法人委托书载明：“我公司在银川市城区解放东街13号楼一层3室营业房的出租出售等事宜委托我公司员工王晓维。（身份证号：64XXX********）办理一切手续。宁夏隆城建筑有限公司委托人：王成2013年11月27日”，收款委托书载明：“我公司委托员工王晓维（身份证号：64XX********）代收银川市城区解放东街13号楼一层3室营业房房屋出售的全部款项。农行银川市城区支行62XXXXXXXXXX宁夏隆城建筑有限公司委托人：王成2013年11月27日”，两份委托书均加盖“宁夏隆城建筑有限公司”印章。2013年11月29日，原告（乙方）与作为“宁夏隆城建筑有限公司”（甲方）的代理人王晓维签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于XXXXXXXXX营业房（结构钢混，建筑面积87.94平方米）出售给乙方，转让价款为3000000元，乙方于2013年11月30日支付1000000元作为购房定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方在2013年12月30日前付甲方800000元，于2014年3月25日前付甲方剩余1200000元，双方确认于2018年12月31日前将房屋产权过户手续办理完毕，如五年甲方不能如期过户，甲方向乙方每年支付房价总价20%利息。后原告依约通过银行转账的方式向王晓维支付购房款共计3000000元，王晓维于2014年4月8日向原告出具收条一份，载明：“今收到郝艳忠购房款叁佰万元整”。现原告以被告未履行房屋产权过户义务为由诉至本院。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。王晓维在未取得被告授权的情况下向原告出具法人委托书、收款委托书，并与原告签订涉案《房屋买卖合同》，事后亦未取得被告追认，故王晓维出具的法人委托书、收款委托书以及其与原告签订的《房屋买卖合同》对被告不产生法律效力。王晓维虽系被告法定代表人王成之子，且与原告丈夫范生荣签订了《租房合同》，处理了涉案房屋的租赁事宜，但涉案房屋的所有权人系被告公司所有，并非其法定代表人王成的个人财产，故王晓维处分被告公司所有的财产应当具有被告公司的有效授权。根据原告提交的《租房合同》，其于2006年5月起承租涉案房屋经营宁夏医正药业有限公司的德云堂药店，应当知晓涉案房屋的权属情况，但原告仍在王晓维出具名称错误、印章错误的法人委托书、收款委托书后与王晓维签订涉案《房屋买卖合同》，故原告主观上非善意，王晓维出售涉案房屋的行为亦不构成表见代理。综上，涉案《房屋买卖合同》对被告发生法律效力，原告要求被告履行涉案房屋的过户义务并支付利息于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，判决如下：驳回原告郝艳忠的诉讼请求。案件受理费736元、鉴定费25000元，由原告郝艳忠负担（鉴定费已由被告宁夏隆城建筑有限责任公司预交，原告郝艳忠于本判决生效之日起七日内支付被告宁夏隆城建筑有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  宋 乔二〇二〇年三月三十日法官助理  田进花书 记 员  张 华附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。