贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3693号原告：六盘水嘉名房地产经纪有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山经济开发区川心小区泰丰商住楼，注册号520200000018352。法定代表人：陈羿宏，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：罗红梅，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号码15202201711407203。一般授权委托诉讼代理人：周小琴，系贵州金鸟律师事务所实习律师，执业证号码23081905220318。被告：张朝香，女，1953年7月12日出生，汉族，住贵州省六盘水钟山区。原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司与被告张朝香商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司的委托代理人罗红梅及周小琴、被告张朝香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告购房款84924元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年12月17日，原、被告双方签订《购房合同》，约定被告购买原告开发的民银小区住宅/商铺，总价153900元，被告已支付68976元购房款，尚欠84924.00元购房款。现因六盘水市城东棚户区征拆，被告已与征拆单位签订拆迁协议，被告欠原告购房款84924元一直未支付，经原告多次与被告协商未果。综上所诉，为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请贵院判决如所请。被告张朝香辩称，原告至今未能提供所售房屋的五证、两书、一表，签订了合同之后，我方向原告支付了68926元费用，其中房款总计61900元，契税7076元，共计68960元，签订合同时候约定是我们的全款支付是153900元，我方已经支付了的费用是全款的40%，约定按揭92000元，按揭是全款的60%。签订合同的时间是2009年12月17日。但是交付的房屋所在小区所有配备的公共设施都未建设，都是我们业主自己筹钱自行修建和完善的。原告在起诉书上提到的多次与我方协商未果，我方不认可，因为交房后我们业主自行到被告公司询问过多次办理贷款的事宜，但是其工作人员答复一直办理中，直到房屋被拆迁后原告才出现要求我们支付尾款。因原告的未对我们的住房进行证件的办理，导致房屋拆迁是按无证房屋赔偿的。我方不愿支付剩余房款，因为原告与我方签订的购房合同是不合法的合同。双方当事人围绕诉争议焦点依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对证据的分析及认定，对原告提交的：1、营业执照、法人身份证复印件、法定代表人身份证明书，因能证明原告的主体情况，故予以确认；2、房屋买卖合同复印件、房屋买卖合同、房屋买卖合同（档案件），因房屋买卖合同（档案件）系被告所购涉案房屋被征拆时向拆迁部门所提交，亦系涉案房屋拆迁时明确其权属的依据，该组证据中三份合同均是就同一房屋所签订，约定的内容亦一致，能够证明被告向原告购买房屋的情况，虽然购房人在签订合同时还有案外人的签名，但原告仅向被告主张所欠购房款系其对自身权利的处置，而庭审中被告对原告仅向其个人主张该款并无意见，且该房屋已以被告为权利人登记征拆，故该组证据能够证明原、被告双方的房屋买卖合同关系，对该组证据予以确认，对于案外人对涉案房屋是否享有相应权利，应由其与被告另行处理；3、房屋征收安置补偿协议复印件、房屋拆迁安置补偿协议（档案件），因该组证据载明内容一致，能够证明被告所购涉案房屋已被征拆的情况，故对该组证据予以确认。对被告提交的：1、身份证复印件，因能证明被告的自然情况，故予以确认；2、房屋买卖合同复印件、收款收据复印件2份，虽然被告提交的该组证据为复印件，但原告并未对该组证据真实性提出异议，且该房屋买卖合同中载明内容与原告提交的一致，收款收据表明的被告支付购房款的金额与原告陈述的亦一致，故该组证据能证明被告向原告购房并支付房款的情况，故对该组证据予以确认；3、承诺协议书复印件，因无原件核对亦无其他证据能够与之相印证，且在该证据中并无被告的签名亦无签名人有权代表被告的相应证据，故对该证据不予确认。对本院依职权调取的：2019年10月24日情况说明、2000年11月26日合作开发明银综合住宅小区合同书、2000年11月27日补充协议、2002年11月8日合作开发明银综合住宅小区合同、2003年8月13日开发项目转让协议书、2009年11月11日水城县日用杂品公司明银经济适用住宅小区收回投资协议及债务表、2009年10月30日合作开发明银综合住宅小区合同书、2012年４月23日补充协议、2010年7月30日水城县日用杂品公司明银经济适用住宅小区项目转让合作开发协议、2009年4月21日商品房代理销售合同、2009年5月18日商品房代理销售合同补充合同、2009年5月22日委托书、2002年11月27日水城县房产管理局文件、2000年12月6日水城县计划局文件、2000年12月5日水城县国有资产管理局文件、2002年2月25日水城县住房制度改革领导小组办公室文件、2002年4月18日水城县计划局文件、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程施工许可申请表、商品房预售许可证存根、商品房屋预售许可证，因上述证据能够证明涉案房屋所在小区的开发事实及经相关权利人委托原告对外销售的事实，故对该事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于六盘水市钟山区场坝菜园巷3号明银小区项目房屋经水城县日杂用品公司等权利人委托原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司代为销售。2009年12月17日，原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司（甲方）与被告张朝香（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于场坝明银小区2#楼302号的住房，总房款为153900元，协议签订之日支付总房款的40%即68976元，余款92000元办理按揭；于2009年12月17日正式交付房产；办理证件费用由乙方承担，个人所得税等税费由甲方承担，双方并约定其他内容。协议签订后被告张朝香向该公司支付了购房款61900元、办证款7076元。该房屋交付使用时五通仅通电与闭路电视，交付使用后至今，原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司未就约定按揭款项办理按揭，亦未为购房人办理权属证书。2019年4月19日，上述房屋以被告张朝香为被征收权利人与六盘水市钟山区住房和城乡建设局签订了《房屋征收安置补偿协议》。现原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司因被告张朝香尚欠其购房款未支付，故诉至本院。另，庭审中，原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司陈述就本案所欠房款仅向被告张朝香主张，被告张朝香陈述如应支付房款认可由其一人承担，并陈述上述房屋现已被征拆。原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司于2019年7月9日向本院申请对被告张朝香价值84924元的财产进行诉前财产保全并提供了相应担保，本院于2019年7月9日作出（2019）黔0201财保17号民事裁定书，依法采取了保全措施。本院认为，原告销售涉案房屋得到了房屋开发相关权利人的委托，其系有权处分。原告与被告所签订的《房屋买卖合同》，双方签订的上述合同，有双方的签名及加盖印章予以确认，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。故对被告主张原告与其签订的上述合同不合法的理由本院不予采信。合同签订后，被告已向原告支付部分款项，所购房屋亦实际交付使用。按双方合同的约定，余款92000元应通过办理按揭方式支付，且原告负有为被告办理房屋相关权属证书的义务。通过庭审双方的陈述，表明因原告原因导致未能按约定办理按揭，亦未能为被告办理房屋权属证书，其确对被告构成违约。但现涉案房屋已以被告为被征收权利人被征拆，被告亦因此得到相应征收赔偿，现仍要求就剩余房款办理按揭或就涉案房屋办理权属证书已不可实现。自房屋交付被告使用至今已近十年时间，此期间原告并未就剩余房款向被告主张支付，亦未主张此期间的任何欠款利息，基于公平及受益原则，被告应向原告支付剩余房款，故对被告主张因原告的违约行为不支付剩余房款的理由本院不予采信。对于房屋交付使用时的情况，因原告未举证证明，故本案中以被告自认认定。结合本案实际情况，总房款153900元，被告向原告支付了购房款61900元、办证费7076元。该7076元因原告并未为被告办理房屋权属证书属原告应返还给被告的款项，在本案中应自欠付房款中予以扣减。根据原告提交的《房屋征收安置补偿协议》，被告的房屋在被征拆时因完善房屋手续被扣除6176.73元，该款应为因原告未能为被告办理房屋权属证书导致的损失，应自所欠房款中予以扣除。因被告未举证证明其他因原告的违约对其造成的损失，故现被告应支付原告所欠房款为78747.27元,对原告主张的房款超出部分本院不予支持。由于系原告的先违约行为导致引起本案的纠纷，故本案案件受理费、申请费由原告负担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张朝香于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司购房款78747.27元；如果被告张朝香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1924元、申请费869元，共计2793元，由原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告六盘水嘉名房地产经纪有限公司可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  余 燕人民陪审员  李静芳人民陪审员  张永琴二〇二〇年三月五日书 记 员  陈露彩