山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初11209号原告：烟台利发置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区黄务办事处驻地。法定代表人：李阳，总经理。委托诉讼代理人：王东、朱晓丹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告：宋凯美，女，1983年11月15日出生，汉族，户籍所在地山东省海阳市。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行，住所地烟台市芝罘区南大街附**。负责人：王谦明，行长。委托诉讼代理人：朱黎笋，男，该行工作人员。原告烟台利发置业有限公司诉被告宋凯美、第三人中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱晓丹、第三人的委托诉讼代理人朱黎笋到庭参加了诉讼；被告宋凯美经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2018年12月6日解除；2、自原告和被告向第三人清偿《个人购房担保借款合同》项下的全部贷款本息之日起10日内，被告和第三人协助原告办理烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋）的预抵押登记手续，被告协助原告办理房屋预告登记撤销手续；3、被告自涉案房屋的预抵押登记和预告登记手续撤销之日起10日内协助原告办理商品房买卖合同的登记备案撤销手续；4、被告偿还房屋预抵押登记和产权预告登记撤销前原告代为清偿的全部贷款本息（以第三人出具的电子系统数额为准）；5、被告向原告支付60856.40元的违约金；6、原告有权自《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记撤销手续办理完毕之后，在已收取被告的购房款中扣除其代被告向第三人实际偿付的贷款本息、诉讼费及撤销登记的相关手续费用（具体数额以实际发生为准）；7、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月13日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买原告开发建设的涉案房屋，其中360000元房款被告以按揭贷款的方式支付。在原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》中约定，原告向被告承担保证担保责任。上述合同签订后，被告未按时归还第三人借款导致原告承担保证责任，代其归还贷款至今，原告多次向被告追偿但被告至今未向原告清偿上述款项，原告按照合同约定于2018年12月6日按照合同紫爱明的地址向被告邮寄了解除合同通知书，告知解除商品房买卖合同并要求被告清偿借款并承担违约金，但被告至今未配合原告办理房屋解除手续并归还原告代为偿还的借款。被告宋凯美缺席，且在法定期间内未向本院递交书面答辩状。第三人述称，涉案房屋未办理预抵押登记手续，原告或被告结清被告剩余的本金及相关的利息，结清之后第三人同意解除三方的个人购房担保借款合同。经审理查明：2014年6月13日，原、被告在签订的编号为芝预字第140613020037号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋，总价款608564元。首付款248564元，剩余360000元以按揭贷款方式支付。补充协议约定：合同记载的被告联系地址或联系电话发生变更的，被告应当自变更之日起十日内书面通知原告或签订本补充协议时予以更正，被告联络资料变更未按约定通知的，原告依据合同或本补充协议记载的联络地址向被告发出的通知视为已经送达并发生法律效力；若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行偿还贷款本息义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意按以下方式处理：若被告在原告代为清偿贷款本息及罚息和相关费用60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息和相关费用及违约金，双方同意按以下任意一种方式处理：a.原告有权持合同及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，被告享有的合同权利终止，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任；b.原告将被告支付的首付款和已支付给银行的贷款在扣除房屋总价款10%的违约金后，全部无息返还被告，双方共同到房产登记机关将房产过户到原告名下；在被告未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时，双方不办理该商品房的交付手续。若该商品房已经交付，则原告持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理商品房预（销）售登记注销手续以及终止办理房地产权属登记证书手续，被告享有的权利终止，被告予以配合，在原告通知被告搬出该商品房书面通知送达30日内被告无条件搬出，原告不承担因此而给被告造成的所有损失（如装修等），原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任。2014年6月24日，原、被告及第三人在签订的《个人购房担保借款合同》中约定：被告向第三人借款人民币360000元用于购买涉案房屋，借款期限36个月，贷款利率采用浮动利率，被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，第三人有权解除与被告的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。原告作为保证人向第三人提供连带责任保证。登记时间为2014年6月30日，烟台市房产交易中心审批下发的烟房预芝字第××号《房屋预告登记证明》载明：涉案房屋预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告，预告登记业务种类为预购商品房预告登记。合同签订后，第三人向被告指定的原告账户内发放了贷款本金360000元。后，被告未按期归还贷款本息，第三人遂于2018年3月28日和2019年3月29日分别扣划了原告保证金账户内的15715.65元和23045元，截止到2020年3月13日，被告发生贷款逾期11期，尚欠第三人本金330445.05元，利息及罚息16436.6元，合计为346881.71元。2018年12月6日，原告按商品房买卖合同中记载的被告地址和电话向被告EMS邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，邮寄单号为1051954684820，该邮件因地址无人、电话停机被退回。另查，涉案房屋尚未交付给被告。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《个人购房担保借款合同》、房屋预告登记证、合同备案登记证明、EMS邮件单、解除合同通知、原告代被告还按揭扣款明细表、个人贷款对账单等为证，还有原告及第三人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核，可以采信。本院认为，（一）本案原、被告在2014年6月13日签订的编号为芝预字第140613020037号《商品房买卖合同》及补充协议和原、被告与第三人于2014年6月24日签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且办理了涉案房屋的预告登记以及《商品房买卖合同》的备案登记手续，对各方均具有法律约束力。上述协议明确约定了原告代其偿还贷款本息60日内仍未清偿的，原告有权解除合同、办理商品房预售登记注销手续、另行出售房屋及追究被告违约责任权利的内容。履约中，被告至今未向原告清偿其代被告垫付的贷款本息的事实清楚，符合合同约定的解除条件，原告依据合同记载的被告地址于2018年12月6日向被告邮寄了解除通知，虽然邮件被退回，但按照合同约定该解除通知视为已经送达并发生法律效力，现原告请求确认原、被告之间2014年6月13日签订的编号为芝预字第140613020037号的《商品房买卖合同》及补充协议已于2018年12月6日解除，并要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续，并支付房屋总价款608564元的10%违约金60856.40元的主张，于约相符，本院依法予以支持。（二）被告在收取了第三人发放的贷款360000元后，发生贷款逾期11期的事实清楚。依据《个人购房担保借款合同》的约定，被告逾期归还贷款，第三人有权选择解除合同或宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，故第三人请求被告提前偿还剩余的全部贷款本金及利息346881.71元（暂计至2020年3月13日），由原告承担连带保证责任的主张，于约相符，本院依法予以支持。（三）鉴于被告违约，原告与被告于2014年6月签订的《商品房买卖合同》解除，被告应协助原告办理合同登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续，原告应当返还被告已支付的房款。而被告已向原告支付的购房款608564元，原告应当在总款608564元的范围内扣除其用于提前清偿《个人购房担保借款合同》项下的贷款本息、诉讼费用、违约金及办理注销登记的手续费用后，及时将剩余的房款返还给被告，具体数额以原告实际偿还额为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告烟台利发置业有限公司与被告宋凯美在2014年10月签订的编号为芝预字第140613020037号的《商品房买卖合同》及补充协议于2018年12月6日解除；二、限被告宋凯美于本判决生效之日起10日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行提前清偿剩余的全部贷款本金及利息346881.71元（暂计至2020年3月13日，按合同约定的利率标准计算，具体数额以实际清偿日为准），并由原告烟台利发置业有限公司承担连带保证责任；三、自被告宋凯美和原告烟台利发置业有限公司向第三人中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行清偿了《个人购房担保借款合同》项下的全部贷款本息等费用之日起10日内，限被告宋凯美协助原告烟台利发置业有限公司办理坐落于烟台市芝罘区房屋的预告登记注销手续和芝预字第140613020037号《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续；四、限被告宋凯美于本判决生效之日起10日内向原告烟台利发置业有限公司支付违约金60856.40元；五、原告烟台利发置业有限公司应自芝预字第140613020037号《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和烟台市芝罘区房屋预告登记注销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告宋凯美的购房款608564元中扣除其代被告向第三人中国农业银行股份有限公司烟台芝罘支行偿付的贷款本息、案件受理费、撤销登记的相关手续费用（具体数额均以实际发生额为准）及违约金后，将剩余的购房款退还给被告宋凯美；六、驳回原告烟台利发置业有限公司的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2617元，由被告徐晨越负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 伞  银  春人民陪审员 黄  春  娜二〇二〇年三月十六日书 记 员 郝经顺（代）