广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初5068号原告：周克芳，男，1973年2月9日出生，汉族，住江西省丰城市*************，现住茂名市茂南区****************，公民身份号码362************637。委托诉讼代理人：吕然斌，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎文华，广东法申律师事务所律师。被告：郭崇枢，男，1968年2月9日生，住茂名市茂南区***************，公民身份号码440************134。被告：王观华，男，1974年10月24日出生，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码440************134。原告周克芳诉被告郭崇枢、王观华租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周克芳的委托诉讼代理人黎文华、被告郭崇枢、王观华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周克芳于2019年9月18日向本院提出诉讼请求：1.依法判决将土地租赁合同中约定的租金从138000元/年（期限从2019年7月29日至2039年7月29日）调整为89700元/年（期限从2019年7月29日至2039年7月29日）；以上调整金额为48300元/年，合计966000元；2.依法判决两被告承担本案的诉讼费用等。2019年12月3日，原告周克芳变更诉讼请求为：1.判决解除土地租赁合同；2.判决两被告退回原告已支付的两年租金276000元；3．判决被告承担本案的诉讼费用及鉴定、评估费用等。事实与理由：2018年7月份，原告与两被告达成了土地租赁合同。土地租赁合同明确约定了原告租赁两被告位于茂名市茂南区***********委会（谭一、二、三组）12.737亩(8491平方米)土地，租金为138000元／年，期限从2018年7月至2039年7月，同时还约定了违约责任及其他问题。原告接收案涉土地后，在进行经营生产过程中，在2019年1月案涉土地中的部分土地被国家依法征收，原告予以配合。通过丈量可知，国家依法征收的土地面积达2700平方米左右。因此，原告实际可使用的土地面积为5520平方米，占案涉土地面积的65%。据此，原告向两被告提出变更租金的请求，但两被告不予置否。2019年11月29日，原告得知，案涉土地已经被茂名市茂南区人民政府征收，目前已被全部推平，准备建设茂名市****新建工程。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，租赁合同目的无法实现，原告有权解除租赁合同。被告郭崇枢辩称，我租赁给原告的时候是2018年7月，但涉案土地是2019年7月29日才开始征收的，当时已经过去一年了，与原告说我们如果涉案土地被国家征收合同主动中止。合同是按年租赁的，我没有收他的押金，第二次付租金之前，我有和原告说不要租了，但是原告不肯，要我返还租金给他，我不同意。原告要求我减租给他，当时我不清楚该地会被征收，我与村委会的合同也在持续。被告王观华辩称，涉案土地是潭泽村三个队经过村民同意及村委会批准合法租赁给我们，当时租赁的合同时间是30年，后来我们转租给原告。从2018年至2019年期间，国家于2019年开始征收一部分土地，我们也不清楚涉案土地会被征收，自原告告诉我们才知道土地被征收。经审理查明：涉案土地原属茂名市茂南区******潭则第一、二、三经济合作社所有。2009年9月11日，林志锋（乙方）向茂名市茂南区******潭则第一、二、三经济合作社（甲方）与租用茂名市茂南区******委会谭则村（潭一、二、三组）土地（以下简称本案涉案土地），双方签订租用土地合同书，约定：租用面积12.737亩；租赁时间叁拾年；租用期间，如国家征用该块地时，除土地款归甲方，其他一切赔偿归乙方。2017年11月23日，被告郭崇枢、王观华（乙方）向林志锋（甲方）租赁本案涉案土地，双方签订土地转租协议，约定：一、租用面积：12.737亩。二、租赁时间：22年，自2017年12月30日至2039年9月30日止。三、如国家征用该块地时，除土地款归茂名市茂南区******潭则第一、二、三经济合作社，其他一切赔偿归乙方。2018年7月23日，原告周克芳（甲方）、被告郭崇枢、王观华（乙方）签订土地租赁合同，合同约定：第一条：甲方租赁茂名市茂南区******委会塘泽存（潭一、二、三组）土地，租用面积12.737亩（以下简称本案涉案土地）。第二条：租赁时间：21年，自2018年7月28日至2039年7月28日止。第三条：每年租金138000元。在合同签订日，提前十天交付每年租金一次性支付138000元，先交租后使用。第四条：合同期内，乙方生产经营所产生的水、电及其他经营费用、国家税收费用由乙方自行负责，甲方概不负责。第五条：合同期满后，乙方在土地上所有建筑物不可以拆走。所有机械设备可以拆走归乙方所有，在同等条件下乙方如需续租，甲方应优先租给乙方。第六条：在合同有效期内，如遇国家、政府征用该地不能正常经营使用，本合同自动终止，土地归甲方所有，土地补偿和安置费用归甲方所有，地上属于乙方承建的建筑物和附着物补偿归乙方所有。第九条：乙方在合同期内必须按时足额支付甲方土地租金，依法保护和合理利用土地，如乙方在合同期间10日内不按时足额交纳租金，视为乙方违约，甲方无偿回收土地。乙方在合同期间内对该地块没有转租权。经由甲乙双方协商，可以由乙方享有分租权，如乙方不再经营则视为本合同终止，甲方收回，但分租时需告知甲方，否则将按违约处理并收回土地。原告周克芳、被告郭崇枢、王观华签订上述土地租赁合同后，当日，被告郭崇枢、王观华将本案涉案土地交给原告周克芳使用。2018年7月30日，原告周克芳通过杨志兰以银行转账方式支付第一年的租金138000元给被告郭崇枢。2019年8年1日、2日，原告周克芳通过杨志兰以银行转账方式支付第二年的租金90000元、48000元给被告郭崇枢。原告周克芳合计支付租金276000元给被告郭崇枢、王观华。另查明，2018年10月18日，茂名市茂南区国土环境和城乡建设局作出茂南国土资发[2018]140号征地预公告，拟征土地位于新坡镇大塘经济联合社，大塘村村口、大迳口、大塘第八、大头岭、风抄车经济合作社，莲塘村莲塘第一、二、三、四、五、六、八经济合作社，莲塘村高禄第一、二、四、五、六经济合作社，莲塘村里村第一、二、三经济合作社，莲塘村潭则第一、二、三经济合作社等经济社地段，具体征地范围以测量放线的边界范围为准。2019年5月6日，茂名市茂南区******潭则第一、二、三经济合作社与茂名市茂南区新坡镇人民政府、茂名市茂南区自然资源局签订征地协议书、留用地折算货币补偿协议，约定：因国家建设需要，现征收位于高水路边谭则一、二、三组地段的土地，经量算核定面积为19.1448亩，作为茂名市****项目建设用地；按政策规定计算，应付给被征地留用地折算货币补偿金额387682.2元，征收土地经依法批准后三个月内兑现全部补偿金额；兑现补偿后，被征地方须在15天内清除被征土地上的各种农作物和附着物，交地给用地单位使用，逾期的，由用地单位以物（料）代工清除。另，庭审中，原告周克芳称本案涉案土地上还有其搭建的建造物。庭审后，原告周克芳又称本案涉案土地于2019年4月份被案外人施工、推平及其于2019年5月份已拆除建设厂房的钢结构，未能提供证据佐证。上述事实，有原、被告提供的证据等及庭审笔录在案佐证。本院认为：原告周克芳与被告郭崇枢、王观华签订的土地租赁合同是双方的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本案涉案土地已被政府征收，原、被告在土地租赁合同第六条中约定“在合同有效期内，如遇国家、政府征用该地不能正常经营使用，本合同自动终止，土地归甲方所有，土地补偿和安置费用归甲方所有，地上属于乙方承建的建筑物和附着物补偿归乙方所有。”，原告周克芳请求解除土地租赁合同，符合该约定，本院予以支持。茂名市茂南区******潭则第一、二、三经济合作社与茂名市茂南区新坡镇人民政府、茂名市茂南区自然资源局签订征地协议书、留用地折算货币补偿协议的约定，征收土地经依法批准后三个月内兑现全部补偿金额；兑现补偿后，被征地方须在15天内清除被征土地上的各种农作物和附着物，交地给用地单位使用，逾期的，由用地单位以物（料）代工清除。原告周克芳未能提供证据佐证征收土地款已全部补偿、本案涉案土地已交给用地单位使用或用地单位已清除被征土地上的各种农作物和附着物，原告周克芳应承担举证不能的不利后果。另外，在庭审中原告周克芳称本案涉案土地上还有其搭建的建造物，而庭审后，原告周克芳又称本案涉案土地于2019年4月份被案外人施工、推平及其于2019年5月份其已拆除建设厂房的钢结构，陈述存在前后矛盾，且原告周克芳亦未能提供证据佐证本案涉案土地于2019年4月份被案外人施工、推平及其于2019年5月份其已拆除建设厂房的钢结构的事实，原告周克芳应承担举证不能的不利后果。综上，原告周克芳于2019年12月3日向本院诉请解除土地租赁合同，故其应向被告郭崇枢、王观华支付2018年7月23日至2019年12月3日的租金187780.82元[138000元+（138000元÷12个月×4个月）+（138000元÷365天×10天）]，因原告周克芳合计支付租金276000元给被告郭崇枢、王观华，超出金额88219.18元应返还给原告周克芳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告周克芳与被告郭崇枢、王观华于2018年7月23日签订的土地租赁合同。二、限被告郭崇枢、王观华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周克芳返还租金88219.18元。三、驳回原告周克芳的其他诉讼请求。本案受理费15978元（原告已预交），由原告周克芳负担10871元，被告郭崇枢、王观华负担5107元。被告负担的受理费限于本判决生效之日起十日内迳付原告，本院不再另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  何秋玲人民陪审员  柯雪玲人民陪审员  罗县军二〇二〇年三月十九日书 记 员  赖晓萍冯斯婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。