广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终150号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******房。统一社会信用代码：914******G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林洁兰，汉族，1974年9月28日生，住广东省阳江市******号。公民身份号码：4417******1。委托诉讼代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓芳，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人林洁兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项，并改判上诉人无须支付逾期交房违约金47059.5元；二、上诉费由林洁兰承担。事实及理由：一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的**豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主。二、至2018年12月31日止，大部分工程已经完工，仅剩余小部分因其它相关施工单位原因未能完成，造成51-58幢住宅楼不能按时交付。丰怡公司在2018年12月15日前已经通知全体业主变更交付楼房的时间。目前，51-58幢住宅楼已完成工程竣工验收，丰怡公司于2019年10月29日向包括林洁兰在内的业主发出了交付通知书，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。三、丰怡公司愿意向林洁兰补偿因逾期交房所造成损失，但不同意以已付房价款的万分之三或万分之五的标准支付逾期交房违约金。如果按照该标准，不利于整体社会效果。根据法律规定，双方在商品房买卖合同中约定的违约金明显过高的，一方有权向法院提出调整。因此，丰怡公司请求人民法院能够根据本案实际情况，调低逾期交房违约金标准，丰怡公司愿意一次性向林洁兰支付已付房价款的0.5%作为该逾期交房的经济补偿。林洁兰辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，但认为逾期交房违约金过高并予以调整没有事实依据。丰怡公司的上诉请求没有任何法律和事实依据，请二审法院予以驳回。林洁兰一审起诉请求：一、判令丰怡公司支付逾期交楼违约金（以595690元为基数，从2019年1月1日起至2019年3月1日按照日万分之三计算逾期交楼违约金10722元；从2019年3月2日计至本案法律文书生效之日期间产生的逾期交楼违约金按297.85元/天计算）；二、本案所有的诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年9月19日，林洁兰（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******号**豪庭******房出售给林洁兰，预测建筑面积共112.82平方米；该商品房为预售商品房，总价款为595690元；付款方式为贷款方式，买受人应当于2017年9月18日前支付首期房价款179690元，余款416000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第十一条关于交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；……第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5(该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，林洁兰按合同约定付清全部购房款595690元给丰怡公司。由于丰怡公司没有按约定的期限将经验收合格的商品房交付给林洁兰，林洁兰遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。在诉讼中，丰怡公司称涉案房屋已通过竣工验收，但未验收备案，也尚未取得测绘报告，且于2019年10月29日邮寄书面通知林洁兰收楼，但未提供相关证据证明，林洁兰亦称未收到书面收楼通知，涉案房屋至庭审之日尚未交付。一审法院认为：林洁兰与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，林洁兰已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付涉案商品房给林洁兰，但丰怡公司一直未能将涉案房屋交付给林洁兰，至今逾期超过60天，已构成逾期交房。现林洁兰选择继续履行合同，丰怡公司应按合同约定承担违约责任。因此，林洁兰请求丰怡公司支付违约金，合法合理，一审法院予以支持。本案丰怡公司的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至本案庭审辩论终结之日（2019年11月12日）止，对此后的逾期交房违约金，林洁兰可另行主张。现林洁兰主张按合同约定计算逾期交房违约金，该约定明显过高，一审法院酌情调整为按日万分之二点五计算。从2019年1月1日起计至2019年11月12日止共316天的逾期交房违约金为47059.5元（595690元×0.025%×316天）。综上所述，林洁兰请求丰怡公司支付逾期交房违约金，理由成立，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金47059.5元给林洁兰；二、驳回林洁兰的其他诉讼请求。一审案件受理费786元，由林洁兰负担264元，丰怡公司负担522元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。林洁兰与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期交房是否构成违约，应按什么标准支付逾期交房违约金给林洁兰。本案中，林洁兰已付清购房款给丰怡公司，但丰怡公司至今未交房给林洁兰，违反了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条“出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定，故一审法院认定丰怡公司构成逾期交房违约并支付逾期交房违约金给林洁兰的处理正确，应予维持。至于丰怡公司主张其建设资金被挪用以致延误施工才导致逾期交房，该事由属于其内部事务，对外不得用来对抗林洁兰，不能成为其免责事由。一审法院参照合同约定，兼顾公平原则，已将逾期交房的违约金予以调整降低，丰怡公司主张该逾期交房违约金仍过高，主张以已付购房款的0.5%为违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年三月十八日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》