四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初991号 原告：青羊区成都花园首届业主委员会，住所地成都市青羊区青羊大道**物管大楼。 法定代表人：郑家瑶，主任。 委托诉讼代理人：刘吉云，四川精伦律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：余帆，四川精伦律师事务所律师，一般代理。 被告：成都花园物业管理有限责任公司，住所地成都市青羊区青羊大道**。 法定代表人：欧锡权，职务不详。 委托诉讼代理人：李文，四川福瑞斯律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：杨波，四川福瑞斯律师事务所律师，一般代理。 原告青羊区成都花园首届业主委员会（以下简称成都花园业委会）与被告成都花园物业管理有限责任公司（以下简称成都花园物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告成都花园业委会的委托诉讼代理人余帆、刘吉云，被告成都花园物业公司的委托诉讼代理人李文、杨波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都花园业委会向本院提出以下诉讼请求：1.判令成都花园物业公司退出成都花园物业服务区域，具体为退出成都花园物管大楼、成都花园大广场、幼儿园、小学、洗车场、社区商场（含商场周边停车场）、一期会所、一期会所停车场、游泳池和网球场；并移交该部分物业区域从2017年9月起至实际移交日止期间的公区收益（暂定计算至起诉之日为20万元人民币，具体金额以审计认定金额为准）；2.判令成都花园物业公司移交成都花园2003年3月至2017年9月期间的公区收益账目，并清退移交管理期间代收的公区收益，暂定100万元人民币，具体金额以审计认定金额为准；3.判令成都花园物业公司移交尚未移交的物业资料；4.本案诉讼费、审计费等由成都花园物业公司承担。庭审中，成都花园业委会明确第三项诉讼请求中成都花园物业公司尚未移交的材料为：第一类物业相关资料：1.《建设项目选址意见书》；2.《拆迁安置资料》；3.工程质量保修合同（协议）；4.客户资料类：（前期）物业服务合同（附有效投标文件）、临时管理规约、销售合同（包括房屋、车位、商铺）、面积实测报告、产权变更信息、装修档案、租赁档案（包括房屋、车位、商铺）、业主访谈记录；5.房屋使用说明书；6.物业建筑区划划分意见书；第二类综合竣工查验资料：1.竣工图：成都花园专用部分、共有和共用部分设施设备系统工程竣工图，如《成都花园给排水系统竣工总平面图》、《成都花园公区部分给排水系统竣工图》、《物管大楼建施竣工图》、《物管大楼水施竣工图》、《物管大楼电竣工总平面图》、《物管大楼电施竣工图》、《物管大楼弱电竣工图》、《会所建施竣工图》、《会所给排水消防系统水施工总平面图》、《成都花园消防中控设备操作手册》、《成都花园园林景观水施工图》、《成都花园电梯三方通话电施图》、《成都花园园林景观竣工蓝图》、《成都花园背景音乐系统电施竣工图》等；2.施工许可证，建筑施工总承包企业、施工分包单位、设计单位、工程地质勘察单位、工程监理单位营业执照、资质证明材料（复印件）；3.《建设工程规划验收合格证》；4.《消防查验意见及同意使用意见书》；5.工程竣工备案合格资料及公共配套综合验收合格证明材料；6.供水合同；7.供电协议书；8.专项维修资金存缴证明资料；第三类：查验设施设备资料：1.设备设施出厂合格证；2.设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、随机工具、备品备件清单、试运行记录；3.设施设备使用说明书（中文）；4.设施设备保修卡、保修协议；5.机电设备供应商、安装施工单位资料。事实和理由：2003年3月起，成都花园物业公司为成都花园小区前期物业管理有限公司。成都花园物管大楼、成都花园大广场、幼儿园、小学、洗车场、公建停车场（地上车位241个，地下车位102个）、社区商场（含商场周边停车场）、一期会所、一期会所停车场、游泳池和网球场（以下简称案涉区域），案涉区域属于小区公共区域，依法应当由全体业主共有，由此产生的收益也应当由全体业主依法享有。2017年2月17日，成都花园业主大会和首届业主委员会成立并在成都市青羊区人民政府街道办事处进行了备案，备案编号为：青光华街道2017-002号。首届业主委员会成立后，于2017年7月8日就“解聘成都花园物业公司并取消候选人资格”组织召开了2017年第一次业主大会临时会议，表决结果为：同意解聘成都成都花园物业公司并取消候选人资格。2017年7月15日，成都花园业委会向成都花园物业公司送达了《关于解聘成都花园物业公司的通知》，双方物业服务合同关系终止。随后成都花园业委会与金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业）签订了《成都花园小区物业服务合同》，金科物业已于2017年9月15日正式入驻成都花园小区，开始提供物业管理服务。成都花园物业公司曾多次公开承诺同意在青羊区光华街道办事处等相关机构的监督下进行物业资料等事项的交接，并于2017年9月15日24：00起全面停止对“成都花园”小区的物业服务工作。事后，成都花园物业公司办理了部分物业区域以及物业资料移交，但仍有部分区域以及部分物业资料未移交。由于在2017年9月以前，成都花园的所有公区收益均由成都花园物业公司直接管理，但其未向成都花园业委会移交公区收益账目，也不与成都花园业委会办理公区收益结算和移交公区收益资金。成都花园业委会认为，依据《成都市物业管理条例》第七十五条、第四十九条、第七十六条的规定，成都花园物业公司应当向成都花园业委会移交公区收益账目，并清退移交管理期间代收的公区收益，同时还应移交尚未移交的物业资料，并撤出建筑区划内的物业服务人员。现为维护成都花园小区管理秩序和业主权益，特依法起诉，请求判如所请。 成都花园物业公司辩称，1.成都花园业委会作为本案原告提起诉讼，主体存在错误，其起诉应依法予以驳回，请求查阅相关情况和资料的主体是业主；2.成都花园业委会提起的诉请与其所提供的证据之间互相矛盾，案涉区域产权属于案外人成都市成都花园开发建设有限公司所有，成都花园物业公司受其委托对其进行经营管理，符合相关法律法规；3.成都花园业委会解聘成都花园物业公司和选聘新的物业管理人严重违反法定程序，依照成都花园小区业主大会通过的三大规约的规定，与新选聘的物业公司签订物业服务合同的签约主体必须是业主大会，成都花园业委会不具有与新选聘的物业管理人签订《物业服务合同》的主体资格，故其与新选聘的物业管理人签订的《物业服务合同》不能成立；4.成都花园物业公司与成都花园小区业主的《前期物业管理服务协议以外》合同关系并未终止或解除，成都花园业委会不具有主体资格，且诉讼请求不明，也无权要求成都花园物业公司移交所谓的物业资料；5.成都花园业委会随意以业委会名义，加盖业委会印章对成都花园物业公司发出的各种通知函件一律不具有法律效力，对成都花园物业公司也一概不具有约束力；6.从成都花园业委会召开首次业主大会至今，其备案的面积不明，其诉请的公区收益不明。故请求法院依法驳回成都花园委员会的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.成都花园物业公司作为前期物业公司入驻成都花园小区。成都花园业主作为乙方分别与甲方成都花园物业公司签订有《成都花园前期物业管理协议》，其中载明“……本物业名称：成都花园……第一条物业管理服务内容：……二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理：公用设施设备是指供用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。……第二条物业管理服务期限：自本协议签订之日起至业主委员会与物业公司签订物业管理委托合同时止。……第四条其他有偿服务费用：一、机动及非机动车位及其使用管理服务费用：按投入使用后相关政府部门核定价收取。……三、特约服务：乙方委托甲方对房屋自用部位、自用设备设施实施维修养护及其他服务时，双方约定服务费用。……第八条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1、接受乙方的委托管理成都花园一期，在成都花园一期范围内行使其管理权。……4、建立健全本物业的物业管理的档案资料；5、依据本协议向乙方收取物业管理费用，每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目；……二、乙方的权利义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议……”。 2.2017年2月17日，成都市青羊区人民政府光华街道办事处作出《青羊区业主大会设立事项备案记录》，载明：“经青羊区光华街道办事处组织召开的成都花园业主大会会议，自2017年1月22日表决通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》后，于2017年1月22日当日选举产生青羊区成都花园首届业主委员会，从筹备组提交的业主大会备案资料看，业主大会、业主委员会的决定没有违反法律法规的规定……建筑区划坐落：青羊区青羊大道8号，业委员会任期：2017年1月22日至2021年1月21日……此次备案的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会议事规则》、业主委员会基本情况、业主大会设立事项备案记录表等资料，已由我处存档……”，该纪录落款处有成都市青羊区人民政府光华街道办事处盖章确认。 3.2017年6月17日，成都花园业委会向成都花园全体业主发布《关于召开成都花园业主大会临时会议的公告》，载明“……一、业主大会临时会议表决事项事项一：解聘成都花园物业管理有限责任公司并取消其候选人资格；事项二：授权业委会采用邀标方式，对排名前两名的物业服务企业提交业主大会表决……”，该公告落款处有成都花园业委会盖章确认。 2017年7月8日，成都市武侯公证处对该表决统计过程及结果进行了现场监督，并现场制作了《成都花园业主大会临时会议表决票统计表（2017年7月8日）》及《成都花园业主大会临时会议表决通过情况汇总表》。 2017年7月9日，成都花园业主大会向成都花园全体业主发布《关于成都花园业主大会临时会议表决结果的公告》，载明：“……即两项表决内容：1.解聘成都花园物业管理有限责任公司并取消其候选人资格；2.授权业委会采用邀标方式，对排名前两名的物业服务企业提交业主大会表决均顺利获得业主大会临时会议表决通过……”，该公告落款处有青羊区成都花园业主大会（以下简称成都花园业主大会）盖章确认。 2017年7月15日，成都花园业委会向成都花园物业公司发出《关于解聘成都花园物业管理有限责任公司的通知》，载明：“……业主委员会已开始相关物业服务企业选聘工作，请贵公司履职至业委会与新选聘物业服务企业签订合同止，但服务期不得超过2017年9月15日。请贵公司停止预收离场后的费用，前期多收部分应分别退回业主，并做好以下物业交接的准备工作……”。 2017年7月20日，成都花园物业公司向成都花园业委会发出《回复函》，载明：“就贵委‘成花业通知（2017）015号’《关于解聘成都花园物业管理有限责任公司的通知》，回复如下；一、选聘物业公司是成都花园小区全体业主的权利……我公司将依据物业管理的法规、政策，享有和履行前期物业管理服务企业的权利、义务。二、在涉及移交工作方面，我公司将据实移交在2002年接手前期物业取得的相关物业管理材料；实事求是地提供物业管理服务期间形成的技术资料。三、对于我公司管理的非物业用房物业资产，属于产权人所有，我公司无权移交……”，该函落款处有成都花园物业公司盖章确认。 2017年8月10日，成都花园物业公司向成都花园全体业主发布《关于退出“成都花园”物业服务的公告》，表示其将于2017年9月15日24：00时起全面停止对成都花园小区的物业服务工作。 成都花园物业公司在停止相关区域的物业服务工作时，在成都花园业委会的监督下，向金科物业公司移交了资料：包括2017年9月15日，移交了配电设备台账、电梯设备台账、排污泵台账、水泵房台账、报告等26项工程类资料；移交了《建设工程施工许可证》、用地规划许可证、建设工程许可证、项目命名资料、用地红线图、竣工图、竣工验收报告、合格证、消防查验意见书、维修资金缴纳情况、业主资料、车库车位资料、对外经营性合同等16项资料，其中部分资料已经确认移交给了成都花园业委会；成都花园消防设施设备等3项消防类资料；保洁区域垃圾桶、果皮箱配置清单等3项保洁类资料。2017年9月18日，移交了包括成都花园、望郡B区植物清单等10项绿化类资料。2017年9月20日，成都花园物业公司再次在成都花园业委会的监督下，向金科物业公司移交了资料，包括弱电系统平面图、对讲系统、门禁系统图、成都花园目录、主要设备及材料表、成都花园保全系统总图、成都花园停车场管理系统总图、结构图纸、平面布置图、配筋图、平面图、建施、施工图设计说明、图纸目录、门窗统计表、结构设计总说明等1572项工程类资料。 3.2017年9月15日，成都花园业委会向成都花园物业公司发出《关于成都项目公司人员全体撤除成都花园小区的通知》，2017年9月15日，成都花园物业公司向成都花园业委会出具《回复函》，载明：“……一、我公司按照相关函件及街道办协调会精神，按时退出‘成都花园小区’物业的前期服务，并依法依规与贵会授权的新物业公司进行物业用房、物业资料等的交接。二、我公司系依法注册在‘成都市青羊区’有限责任公司，办公场所由成都花园业主之一（开发商）租借给我公司使用，则我公司也作为‘成都花园’业主之一……”，该函落款处有成都花园物业公司盖章确认。 2017年9月27日，成都花园业委会向成都花园物业公司发出《再次提醒成都花园物业管理有限责任公司无关人员无条件搬离小区的通知》。2017年10月23日，成都花园业委会向成都花园物业公司发出《告知函》，告知成都花园物业公司将所收公区收益归还全体业主。2017年11月30日，成都花园业委会向成都花园物业公司发出《关于自行搬移物品的通知》，上述三份文件落款处均有成都花园业委会盖章确认。 另查明，1.房屋信息摘要显示，成都花园物管楼（权证号：监证0872602，建筑面积3991.38平方米）、一期会所（权证号：监证0872566，建筑面积9477.17平方米）、会所（权证号：监证0872562，建筑面积3922.54平方米）、小学（权证号：监证0872565，建筑面积9841.22平方米）小学食堂报告厅（权证号：监证0872569，建筑面积1289.32平方米）、幼儿园（权证号：监证0872613，建筑面积3284.72平方米）坐落于成都市青羊区青羊大道**，规划用途均为“其它”，登记时间为2003年4月22日，上述建筑均登记权利人均为成都市成都花园开发建设有限公司。 成都市成都花园开发建设有限公司持有的2003年4月22日登记的关于商场的房屋所有权证载明，位于成都市青羊区青羊大道**，设计用途为商业，丘（地）号权0886175，总层数为3层，建筑面积为17617.46平方米。据成都市房屋产权监理处面积测量报告显示，商场的套内面积为13900.37平方米，栋公摊面积为3717.09平方米。 2017年3月31日，成都市成都花园开发建设有限公司与成都花园物业公司签订了《资产委托管理合同》，将其名下的资产，包括物管楼、小学、小学食堂、会所、部分住宅、商场等交由成都花园物业公司管理，委托期限为2017年1月1日至2019年12月31日。 2.2003年8月22日，出卖人成都市成都花园开发建设有限公司（即甲方，以下简称成都花园开发公司）与买受人杨方炬（即乙方）达成《补充协议》，载明：“……下列项目的成本未计入房屋售价，因此其所有权属于甲方：学校、幼儿园、商业、地下停车场、停车楼、会所、物管大楼等未计入公摊面积的配套建筑……”，该协议落款处有买受人杨方炬签字确认。 2017年5月15日，成都花园开发公司向成都花园业委会作出《关于的回复》，载明：“……一、根据《物权法》第十七条关于‘不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明’的规定，物管楼属于我公司单独所有，并非全体业主共有……二、会所I、会所II、商场（含地下室）、小学、幼儿园的房屋所有权证书登记的房屋所有权人为我公司单独所有，现小学、幼儿园由青羊区教委管理……”，该回复落款处有成都花园开发公司盖章确认。 3.因就成都花园业主大会2017年1月22日及2017年7月8日的决定有异议，成都花园业主赵文以成都花园业主大会、成都花园业委会为被告，提起撤销权之诉，要求撤销成都花园业主大会在2017年1月22日以业主大会名义作出的通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》、选举郑家瑶等9人为成都花园首届业委会的决定及成都花园业主大会在2017年7月8日作出的解聘成都花园物业公司并取消其候选人资格，授权业委会采用邀标方式、对排名前两名的物业服务企业提交业主大会表决定。该案经一审判决驳回了赵文的诉讼请求。之后赵文上诉，2019年10月18日，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01民终12484号民事判决，载明：“……成都花园首届业委会及成都花园业主大会在解聘成都花园物业管理有限责任公司并取消其候选人资格、授权业委会采用邀标方式对排名前两名的物业服务企业提交业主大会表决的过程中……其程序合法……本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；……本院认为，……一、针对2017年1月6日至1月22日召开的首次业主大会。……其他未被计入专有部分总面的55栋小学、56栋小学食堂、57栋会所、60栋幼儿园、61栋物管楼均等记在开放商名下，开发商作为业主在确权时并未将以上面积进行申报，且开发商作为业主参与首次业主大会并进行投票，不存在以上面积及以上面积的业主被排除在外的情形。……二、针对2017年7月8日召开的临时业主大会……业主大会系授权业委会邀标，将排名前两名的物业服务企业提交业主大会表决，最终决定权仍由业主大会行使。……”，遂判决驳回上诉，维持原判。 4.2017年9月7日，成都花园业主大会发布成都花园2017年第二次业主大会《关于“选举成都花园物业服务企业”表决结果的公告》，载明：“……综上所述，选聘‘金科物业服务集团有限公司’为成都花园物业服务企业同意票人数的比例为78.25%……即选聘‘金科物业服务集团有限公司’为成都花园物业服务企业获得成都花园第二次业主大会表决通过……”，该公告落款处有成都花园业主大会盖章确认。同日，成都花园业委会发布了《成都花园小区物业服务企业中标公示》，中标候选人为金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业公司）。 之后，成都花园业委会与金科物业公司签订《物业服务合同》，载明：“……第一条本合同所涉及的物业管理区域……物业管理区域名称：成都花园小区……座落位置：成都市青羊区青羊大道8号……第四十条本合同自2017年9月16日起生效。”，该合同落款处有成都花园业委会及金科物业公司盖章确认。 5.2017年3月8日，成都花园业委会向成都花园物业公司发出《关于请求配合清理小区家底的通知》；2017年3月17日，成都花园业委会向成都花园物业公司发出《关于停止对外签订公共收益相关商务合同的通知》和《关于小区公共收益支出相关事宜的通知》；2017年4月5日，成都花园业委会向成都花园物业公司发出《关于配合业委会完成小区公区收益账目核查工作的函》；2017年4月28日，成都花园业委会向成都花园物业公司发出成都花园业委会《关于明确成都花园公区权属事宜的函》，上述五份文件落款处均有成都花园业委会签字确认。 6.2018年5月12日，成都花园业主大会作出《关于成都花园2018年业主大会临时会议表决结果的公告》，载明：“……表决事项（一）‘成都花园车辆管理办法’；表决事项（二）的第1项‘授权成都花园业委会代表全体业主就小区确权及相关权益纷争采用协商或司法程序的方式解决’，表决事项（二）第2项‘使用公区收益支付诉讼费、律师费、审计、评估执行、物业楼产权登记等相关费用’均顺利获得业主大会临时会议表决通过……”，该公告落款处有成都花园业主大会盖章确认。 审理中，（一）成都花园物业公司向本院提交以下证据：1.四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）川0191民初9831号民事判决、（2015）高新民初字第7140号民事判决、及生效证明，拟证明同类案例，均需要查明所在区域的总面积和专有部分总个数，包括所在区域的东西南北四至范围，而现有的赵文诉成都花园业委会及业主大会的一、二审民事判决，均未查明载明业主大会所在区域的东西南北四至范围，也未查明业主大会的公共区域范围；成都花园业委会对该组证据的真实性认可，但对其效力不认可，该组证据与本案没有关联性，更不具有证明力，成都花园业主大会和成都花园业委会的合法性已由成都市中级人民法院生效判决予以确认。 2.北京市西城区人民法院作出的（2017）京0102民初4071号民事裁定书、北京市第二中级人民法院作出的（2017）京02民终10165号民事裁定书，拟证明对涉及公区收益提起诉讼的主体必须是业主，并非原告业委会或业主大会成都花园业委会不具有提起本案诉讼的主体资格；成都花园业委会认为该组证据系网络打印件，对其真实性不予认可，并且该裁定书所载明内容为知情权纠纷，与本案没有关联性，成都花园物业公司认为成都花园业委会诉讼主体资格不适格，没有事实和法律依据。 3.《业主委员会工作规则》，拟证明对外行使权利必须以业主大会名义进行，由业主大会作出决定，使用业主大会印章，本案是成都花园业委会以业委会名义加盖业委会印章对外提起的诉讼，是一种对外的行为，必须遵守以上规范，故成都花园业委会不具备诉讼的主体资格；成都花园业委会对该组证据的三性予以认可，但不能达到成都花园物业公司的证明目的，本案物业服务合同的签订是成都花园业主大会决定选聘物业服务企业以后，成都花园业委会基于成都花园业主大会的授权而签订物业服务合同，符合物业管理条例的规定。 4.《罢免成都花园首届业委会业主签名表》，拟证明王照等上百名业主提出要求罢免现有成都花园业委会剩下的6名委员，取消按公区收益5%作为业委会成员提成的约定，建立财务预决算、财务监督管理制度，审计业委会2017-2018的财务收支账目，成都花园业委会遭到质疑，不具有诉讼主体资格；成都花园业委会对该组证据的三性均不认可，该组证据已经被生效判决否认，与本案无关联性。 5.照片、《成都花园业主诉求签名表》、《成都花园花园洋房业主联名抗议书》，拟证明成都花园小区业主提出要求罢免现有成都花园业委会委员资格，取消对成都花园业委会不合理的授权，成立监督委员会等，成都花园业委会不合法，其作出之决议并不能代表业主之意愿，其决议及行为应属无效，业委会必须坚持一事一授权的原则，成都花园业委会遭到质疑，不具有诉讼主体资格；成都花园业委会对该组证据的三性均不认可，照片不具有证明力，签名表、抗议书均被生效判决否认，与本案无关联性。 6.《管理规约》、《业主大会议事规则》及《业主委员会工作规则》，拟证明证明成都花园物业公司虽然退出了小区部分区域的物业服务，但是与成都花园小区业主的物业合同关系并未终止或解除，成都花园业委会必须遵守三大规约，由成都花园业主大会与新聘物业之间签订物业合同；成都花园业委会对该组证据的三性均认可，但其认为本案系物业服务合同纠纷，成都花园业委会与新的物业服务企业签订合同的形式和内容均与成都花园物业公司无关，并且新的物业服务合同签订合法，不能达到成都花园物业公司的证明目的。 7.成都花园业委会与金科物业公司签订的《物业服务协议》，拟证明成都花园物业公司与成都花园小区业主的物业合同关系并未终止或解除，成都花园业委会以业委会名义对外签订物业合同，既违反必须遵守的三大规约，又属于签约主体错误，《物业服务协议》应属无效；成都花园业委会对该证据的真实性有异议，应以成都花园业委会向法庭提交协议为准，就成都花园业委会提交的《物业服务协议》足以证明成都花园业委会已经合法选聘了新的物业服务企业。 8.北京市第二中级人民法院作出的（2018）京02民终9762号民事判决、《产权人公约》、《规划设计图》，拟证明因成都花园物管大楼、大广场、幼儿园、小学、车场、社会商场及场周边停车场、一期会所、一期会所停车场、游泳池和网球场均为案外人成都市成都花园开发公司所有，且未计入房屋售价，故对成都花园业委会主张成都花园物业公司移交属于案外人的权利，法院不应当支持；成都花园业委会认为判决书系打印件，对其真实性不予认可，就其载明的内容而言，也与本案无关，公约及设计图与本案无关，对真实性不发表意见，不能达到成都花园物业公司的证明目的。 9.《资产委托管理合同》证明成都花园物业公司受开发商成都市成都花园开发建设有限公司委托，对成都花园区域---成都市青羊大道西侧的成都花园小会所（老房子餐厅、老干部楼、中国银行、商业用房等区域，以及位于成都市（外部管理）、幼儿园（外部管理）、光华派出所（代收水电费等）、一期会所（大会所）、一期会所配套的网球场、游泳池等属于成都花园区域的部分，受委托实行资产和物业管理与服务。成都花园业委会对真实性、合法性、关联性均不认可，因为这是开发公司与成都花园物业公司的合同，资产委托管理合同内的资产有一部分是开发商的，有一部分的产权证虽然登记在开发商名下，但是基于买卖和法律的规定，有些资产的所有权已经发生了变化，物管楼等有些不属于开发商所有。开发商在房屋售出后也只是业主之一，开发商不能凌驾于全体业主之上，把公区的管理和收益权霸占，更不能把配套公共区域进行分割和独立管理，开发商这一行为违背了一个物业服务区域只能有一个物业公司的规定，损害了其他业主的权利，内部的委托管理行为不具有对抗退出小区物业服务区的效力，没有法律依据。 （二）本院就成都花园项目进行了现场勘查，就成都花园的相关物业片区均通过铁花隔离予以区分。同时成都花园项目除了成都花园小区的1、2期业主外，还包括望郡A、B区业主、上层业主。成都花园业委会表示其所代表的业主包括了成都花园1、2期业主、望郡B区业主以及部分商业分了户的小业主。成都花园物业公司表示望郡A区业主是由成都花园物业公司在管理。上层的业主是由上层业主委托的其他物业公司在管理。商业部分第一次业主大会成立的时候，选举业委会的时候商业部分没有包含进去。由于没有建筑区划导致了这个情况。由于业主意见大，第二次临时业主大会，邀请了部分商业的业主参与，并非所有分户业主参与。除此之外，成都花园项目还包括青羊大道西侧的伦敦西区（住宅小区）、老干部楼等住宅小区，以及一些商业部分。这部分都是由成都花园物业公司在进行管理。 本院认为，首先，关于成都花园业委会的诉讼主体问题。成都花园物业公司认为参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，成都花园小区的业主才是适格主体，成都花园业委会主体不适格。对此，本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。因此，业主委员会能够作为诉讼主体主张相关权利，对于成都花园物业公司的该抗辩意本院不予采纳，成都花园业委会的诉讼主体适格。 对于成都花园业委会主张成都花园物业公司退出成都花园物管大楼、成都花园大广场、幼儿园、小学、洗车场、社区商场（含商场周边停车场）、一期会所、一期会所停车场、游泳池和网球场等物业服务区域并移交相关公区收益及账目的问题。对此，本院认为，成都花园业委会的该权利主张的基础首先应当确定其主张的区域是否为公共区域。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”及第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”之规定及参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”之规定，只有符合上述相关规定的情况下，才属于业主共有部分。而基于查明事实，坐落于成都市青羊区物管楼（权证号：监证0872602，建筑面积3991.38平方米）、一期会所（权证号：监证0872566，建筑面积9477.17平方米）、会所（权证号：监证0872562，建筑面积3922.54平方米）、小学（权证号：监证0872565，建筑面积9841.22平方米）小学食堂报告厅（权证号：监证0872569，建筑面积1289.32平方米）、幼儿园（权证号：监证0872613，建筑面积3284.72平方米）登记的所有权人均为成都市成都花园开发建设有限公司，建筑面积为17617.46平方米的商场【丘（地）号权0886175】，登记的所有权人也是为成都市成都花园开发建设有限公司。因此，该部分有明确的权利人，并非业主共有部分。而从《商品房买卖合同》补充协议的约定来看，学校、幼儿园、商业地下停车场、停车楼、会所、物管大楼等未计为公摊面积，相关成本未计入房屋售价，因此，亦不能当然地推断相关区域与成都花园小区有关即为公共区域。至于一期会所停车场、游泳池和网球场为一期会所的配套设施，与成都花园大广场、洗车场均包含在成都花园的整体规划范围内，但是，从实际情况来看，成都花园项目的相关区域实际上除了本案成都花园业委会所涉业主外，还包括望郡、上层等业主，本案成都花园业委会所管理的业主仅属于整个成都花园项目的一部分。从场地区域情况来看，相关区域均以围栏等形式隔离开。因成都花园项目所涉区域本身具有复杂性，成都花园业委会并不能证明其主张的该部分面积仅属于成都花园业委会所代表的业主共有的区域。因此，成都花园业委会在无其他证据证明其主张的相关区域确定为成都花园业委会所代表业主共有的公共区域的情况下，本院认为，成都花园业委会主张成都花园物业公司退出相关区域，并移交相关收益及账目，无事实及法律基础，对其主张本院不予支持。 关于成都花园业委会主张成都花园物业公司移交相关物业资料的诉讼请求。从成都花园物业公司提供的证据来看，其已经在退出时向成都花园业委会移交了包括业主资料、工程资料、绿化资料、消防资料等一系列资料，现成都花园业委会主张其移交的资料，对于其中属于成都市成都花园开发建设有限公司作为所有权人委托成都花园物业公司管理的物业相关资料，成都花园物业公司无移交的义务，对成都花园业委会的该部分请求，无法律依据，本院不予支持；而对于其他资料，成都花园业委会并未提供证据证明成都花园物业公司持有相关资料，该部分主张，证据不足，本院不予支持。 综上，对于成都花园业委会的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回青羊区成都花园首届业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费15600元，由青羊区成都花园首届业主委员会承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗 维 人民陪审员  吴秋勇 人民陪审员  陈祥凤 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  赵蔚宁