福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初15号 原告：邵武市城关远丰职业介绍所，住所地邵武市，统一社会信用代码350781600054304，经营者杨鸣荣，女，1971年12月8日出生，回族，住邵武市城东路******。 委托诉讼代理人：刘建平，福建齐欣律师事务所律师。 被告：李金辉，男，1986年4月19日出生，汉族，住邵，住邵武市div> 委托诉讼代理人：冯一健，福建欣开元律师事务所律师。 原告邵武市城关远丰职业介绍所与被告李金辉居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员彭贻华适用简易程序，于2020年1月20日、3月23日二次公开开庭进行了审理。原告邵武市城关远丰职业介绍所的委托诉讼代理人刘建平、被告李金辉的委托诉讼代理人冯一健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵武市城关远丰职业介绍所向本院提出诉讼请求：1、被告李金辉支付原告购房中介佣金12120元、违约金6060元、律师代理费2300元，合计20480元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月20日，原、被告签订协议书约定：1、原告为被告提供售房信息，并带被告到邵武市进行实地看房，房屋售价60.6万元；2、被告看房后，与售房方在邵武市房地产交易所办理完交易登记手续时，即视为房产交易中介服务已经达成；3、被告与售房方在邵武市房地产交易所办理完交易登记手续当日，应向原告支付该房售价的2%的佣金；4、被告无论通过何种途径与售房方成交房产，均视为原告介绍，被告均应按本协议支付佣金，逾期支付佣金应支付违约金，违约金为佣金金额，如引起诉讼律师费用由被告承担。合同签订当日，原告即带被告李金辉前往邵武市进行实地看房并经被告李金辉签字确认。但被告却违反协议约定，私自达成房屋买卖交易。2017年1月10日，售房方将邵武市房产过户到被告名下，原告得知后，多次找被告索要佣金未果，为此，请求法院判如所请。 被告李金辉辩称，1、原告并未取得售楼方的委托，按照合同法规定居间是委托人与第三人之间的居间活动，原告并未取得原房主的授权和委托，故原告不具有居间主体资格；2、居间合同的标的是60.6万元，但实际上原告与原房主的交易金额是70万元，故原告也未达成居间合同上的居间条件；3、被告是通过邵武市有缘职业介绍所完成房产交易的，故本案居间合同根本不成立；4、原告提供的协议书，系格式合同，其中第二条约定：“只要看完房就视为房产交易中介服务已经达成”的条款与合同法中的居间合同的规定相悖；5、原告以低房价来引诱被告与其签订合同，达到获取不合理报酬的目的，违约责任在原告；6、合同约定的佣金、违约金明显高于邵武市房产中介市场，原告自已也感到过高所以降低，但还是过高。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，庭审中原告邵武市城关远丰职业介绍所举有3组证据。 证据1、协议书。证据的主要内容为，原告为被告提供售房信息，并带其至邵武市进行实地看房；房屋售价60.6万元；该协议书约定被告与售房方在邵武市房地产交易管理所办理完交易登记手续时，即视为房产交易中介服务已经达成；被告与售房方在邵武市房地产交易中心办理完交易手续的当日之内，应向原告支付该房屋售价2%的佣金；被告无论何时通过任何途径与售房方成交房产，均视为原告介绍，被告均应按本协议书支付中介佣金；被告未在本协议约定的期限内付清佣金，视为被告违约；如被告违约，除应付佣金外，还应支付相当于佣金数额的违约金给原告；若被告违约引起诉讼，则诉讼的一切费用（包括律师费）由被告承担。拟证明2016年10月20日，原、被告之间建立居间服务合同关系的事实。 证据2、邵武不动产登记查询证明。拟证明2017年1月10日，售房方将本案讼争的座落于邵武市房产过户到被告名下的事实。 证据3、委托代理合同、票据。拟证明原告因本案诉讼委托律师支付代理费2,300元的事实。 原告补充证据1-1、2016年4月3日的委托售房协议书，1-2、2016年10月25日委托售房协议书各一份。拟证明案涉房屋原房主及其子官某都有将领域小区6栋1506室楼中楼房屋委托原告挂牌中介60.6万元出售的事实。 被告李金辉除对原告提供的补充证据的真实性持有异外，对原告提供的证据1、2、3的真实性均不持异议。并质证认证据1、协议书约定的中介房产是新天地领域6幢1506室房产，售价是60.6万元，而被告与原房主交易的房产实际上是1506和1606，交易价格70万元。另原告未得到原房主的售房委托，协议也是格式合同，内容显失公平。 庭审中被告李金辉证举有书证三份，分别为存量房买卖合同、增值税普通发票、完税发票各一份。证据的主要内容为涉案房产交易的金额是70万元。拟证明原告未完成居间合同的事实。 原告对被告所举书证的真实性不持异议，但质证认为，原告举证1可以证实被告知道案涉房屋价格60.6万元，其不可能以70万元价格购买案涉房产，所以70万元的价格是虚假的。 庭审中被告还申请证人官某、郭某出庭作证。证人官某证词为：其系案涉房产原房主官积福的儿子，其与父、母未委托原告进行房产买卖居间活动。证人郭某证词为：其曾做过中介服务工作，涉案房产交易手续是由其帮助被告办理的，但未收取被告的中介费。 原告对证人官某、郭某的证词质证认为均存在虚假性，理由是1、从原告所举补充证据1-1可以证实，官某是受其父母的委托到原告处办理了委托售房协议的；2、证人郭某现不做中介工作，也未以邵武市有缘职业介绍所的名义为被告提供中介服务，同时也未收取中介费用，连案涉房产成交价格都不清楚，显然有违常理，该证词不得作为证据使用。 被告对上述二位证人的证词质证没有意见。 本院对原、被告所举上述书证及二位证人出庭作证的证人证言进行综合分析认证如下：原告所举证据1、2、3经被告质证对其真实性不持异议，本院予以采信。庭审中证人官某承认原告所举补充证据1、2016年4月3日的委托售房协议书上甲方官某签名系其本人所签，由此可以确认该证据客观真实，本院予以采信，被告所举书证存量房买卖合同、增值税普通发票、完税发票经原告质证对其真实性不持异议，本院予以采信。证人官某陈述其与父、母未委托原告进行房产买卖居间活动的证词，与原告所举补充证据委托售房协议书相悖，本院不予采信，证人郭某在法庭上陈述其个人有帮助被告办理涉案房产过户手续，且未收取被告中介费用与本案认定原、被告之间是否形成居间合同关系不具关联性，不院不予采信。 本院根据上述采信的证据及原、被告在法庭上的陈述，可以确认以下事实：2016年4月3日原告接受涉案房产原房主的委托，代为出售位于邵武市房产。2016年10月20日，原、被告签订协议书约定：1、原告为被告提供售房信息，并带被告到邵武市进行实地看房，房屋售价60.6万元；2、被告看房后，与售房方在邵武市房地产交易所办理完交易登记手续时，即视为房产交易中介服务已经达成；3、被告与售房方在邵武市房地产交易所办理完交易登记手续当日，应向原告支付该房售价的2%的佣金；4、被告无论通过何种途径与售房方成交房产，均视为原告介绍，被告均应按本协议支付佣金，逾期支付佣金应支付违约金，违约金为佣金金额，如引起诉讼律师费用由被告承担。合同签订当日，原告即带被告李金辉前往邵武市进行实地看房并经被告李金辉签字确认。 同时查明：2017年1月10日，售房方官积福、傅金莲与被告李金辉签订存量房买卖合同一份，合同约定官积福、傅金莲将邵武市以价款70万元出售给被告。并于当日办理了房产过户手续，所有权证号为闽（2017）邵武市不动产权第0000107号。 另查明，原告因本案诉讼，支付律师代理费2,300元。 本院认为，原告邵武市城关远丰职业介绍所与被告李金辉签订的协议书系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应严格履行自己的义务。原告向被告提供中介信息后，被告私下与售房方达成房屋买卖合同的行为，属于跳单行为，有违诚实信用原则，依《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”的规定，原告诉请被告支付中介费，于法有据，本院予以支持。被告辩称，其是通过邵武市有缘职业介绍所完成房产交易的，没有事实依据，本院不予支持。另被告抗辩双方当事人签订的合同约定的违约金过高，应予以调整意见，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院酌情将违约金调整为中介佣金12,120元的30%即3,636元，因律师费属于违约产生的损失，其已在违约金中得到补偿，故原告的其他诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告李金辉应支付原告邵武市城关远丰职业介绍所中介费12,120元及违约金3,636元，上述款项于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告邵武市城关远丰职业介绍所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费312元，减半收取156元，由原告负担50元，被告负担106元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  彭贻华 二〇二〇年三月三十一日 书记员  吴建辉 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。” 《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”， 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”