上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初18388号原告：上海市现代管理研究中心，住所地上海市长宁区幸福路**。法定代表人：陈加英，主任。委托诉讼代理人：姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。原告：上海集汇置业有限公司，住，住所地上海市青浦区练塘镇章练塘路************/div>法定代表人：杨琳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李迅，男，公司员工。委托诉讼代理人：姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海市长宁区恒力公寓业主委员会，住所地上海市长宁区，住所地上海市长宁区华山路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：毛振民，主任。委托诉讼代理人：刘绍晨，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋励，上海市嘉华律师事务所律师。原告上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司与被告上海市长宁区恒力公寓业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理，于2019年10月22日进行证据交换，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。因审理中发现有不适宜适用简易程序的情形，转为普通程序，组成合议庭于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告上海集汇置业有限公司的委托诉讼代理人李迅及两原告共同委托诉讼代理人姚敏、被告上海市长宁区恒力公寓业主委员会的负责人毛振民及委托诉讼代理人刘绍晨、蒋励到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给与调解期限两个月。本案现已审理终结。原告上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司共同向本院提出诉讼请求：1.确认恒力公寓业主大会2019年1月6日发出的有关小区自治决定通告无效；2.确认恒力公寓业委会2018年12月25日发出的有关停车费用标准通知无效；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，两原告明确变更诉讼请求为：1.撤销恒力公寓业主大会2019年1月6日有关小区自治决定的通告；2.撤销恒力公寓业委会2018年12月25日有关停车费用标准的通知。事实和理由：两原告分别为上海市长宁区幸福路XXX号、68号两栋办公楼业主，与上海市长宁区华山路XXX弄XXX号、XXX号上海市长宁区恒力公寓小区两栋居民楼同属一个物业管理区域，区域内业主总户数128户，总建筑面积约23,178.36平方米，两原告商务楼建筑面积合计5,783平方米，占小区总建筑面积1/4。2018年12月18日，物业管理区域成立新一届业委会。2018年底，被告发起小区自治管理模式公开记名投票，于2019年1月6日发出通告：业主共领取选票67张，收回选票58张，53票赞成小区自治管理，5票赞成物业公司管理，投票结果为同意小区自治管理模式。该通告显示，同意票数未过半，且未公开同意票业主占有部分占建筑面积比例，未达到法定人数、面积双过半要求，严重违反法定程序。被告还于2018年12月25日擅自发出通告，对小区内商务办公机构人员停车收费标准予以通告：包月车辆车位管理费为900元/辆/月；临时停车标准收费：每小时10元，每天最高50元。小区停车费调整应当由全体业主大会决定，业委会无权决定。故原告提起本案诉讼。被告上海市长宁区恒力公寓业主委员会辩称，业主大会决定程序合法，满足双过半的条件。2018年9月，上届业委会集体辞职，当时的物业公司贴出告示2018年底退出，在小区可能无人管理的情况下，小区业主讨论小区今后管理。新一届业委会于2018年12月18日取得备案证，当天贴出了关于自治管理的选票样张。被告曾上门与两原告协商，但未果。关于停车费的标准，原业委会对于临时停车已有决定，本届业委会沿用了原有临时停车费的标准，新增了包月的标准，没有经过业主大会决定，是业委会自行决定的。包月的标准较临时停车费标准更为优惠。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于不动产登记簿信息、业主大会通告、通知、议事规则及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告上海市现代管理研究中心是上海市长宁区幸福路XXX号1层、2层、602室房屋登记的产权人，产证记载建筑面积1,485.30平方米。原告上海集汇置业有限公司是上海市长宁区幸福路XXX号XXX-XXX层、地下1层16个车位登记的产、地下**16个车位登记的产权人5平方米，其中每个车位建筑面积31.74平方米。上海市长宁区幸福路XXX号3-5层房屋登记的产权人为上海九州文化发展有限公司，建筑面积1,742.88平方米。上海市长宁区幸福路XXX号601室、7层房屋登记的产权人为上海丰科实业有限公司，建筑面积659.97平方米。上海市长宁区人民政府新华路街道办事处留存恒力公寓业委会基本情况显示，该小区总建筑面积23,178.36平方米，总套数128套。恒力公寓业主大会议事规则载明，小区总建筑面积23,178.36平方米。议事规则第五条“业主大会议事内容”，第(八)项为审议决定物业管理区域内物业共同部分和公用设施设备的使用、收益方案；第(十二)项为决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的重大事项。议事规则第八条“表决票的送达”规定，鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：(一)当面领取或送达，并有业主签收；(二)按照业主提供的联系地址、通讯方式送达；(三)投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内。属前款第(二)、(三)项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。议事规则第九条“业主大会表决形式”规定，本业主大会采用以下第(一)、(二)、(三)、(四)种形式进行表决：(一)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(三)通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。(四)传真。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数投票业主的意见。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。表决事项以参与表决的业主简单多数同意即视为表决通过。议事规则第十条“业主大会会议与业主的计算”规定，业主大会会议采用书面意见的形式召开，与会业主以表决票送达的业主计算。议事规则第十二条“业主大会临时会议”规定，下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：(一)经20%以上业主提议；(二)业主委员会委员缺额人数超过委员总数30%的；(三)根据规定的其他情形。议事规则第十三条“召开业主大会会议程序”规定，……(二)业主大会召开前15日，由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业、地点域内全体业主公告，同时邀请房地产管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。……议事规则第二十三条“信息公告”规定，下列事项应当在3日内在物业管理区域内公告：(一)业主委员会决定；(二)业主委员会会议决定。2018年12月25日，被告发布通知，载明，经本小区业委会讨论，便于合理安排使用本小区现有的停车位。从2019年1月1日起，对本小区内的商务办公机构人员停车收费标准予以通告。请需要包月停车的员工及时到小区物业办公室办理手续，以便更好的安排！一、地面不固定车位的包月车辆车、地面不固定车位的包月车辆车位管理费900元/辆/月小时10元，每天最高50元。临时停车的车辆不能保证予以安排车位。同一天同一辆车第二次进入小区的仍按第一次计费。2019年1月3日，被告、上海市长宁区恒力公寓业主大会发布“恒力公寓业主大会决议”，载明恒力公寓业主大会经业主投票决定如下事项：1、决定小区实行自治管理；2、决定同意业委会使用小区的公益收入用于小区的管理、维护和建设。投票日起2018年12月31日至2019年1月2日，户数总数125户，面积总数21,834.55平方米，选票发放总数125户，收到数58，事项1、事项2同意票均为53票，面积7,109.03平方米；视作同意大多数意见数67票，面积1,4091.15平方米；合并后同意票120票，占户数比96%，面积21,200.18平方米，占面积比97.07%；反对票5票，占户数比4%，面积634.37平方米，占面积比2.9%。2019年1月6日，上海市长宁区恒力公寓业主大会发布“恒力公寓业主大会通告”，载明，恒力公寓业主大会于2018年12月30日-2019年1月2日就小区管理模式和小区公益收入使用两项事项进行公开记名投票，选票发送通过几次上门送达和物业办公室领票的方式，业主共领取选票67张，收回选票58张，投票公布如下：1、小区管理模式：53票赞成小区自治管理，5票赞成物业公司管理，投票结果：同意小区自主管理模式。2、小区公益收入使用……。原、被告双方因就停车费发生争议，经居委协商未果，故涉讼。2019年3月14日，上海市长宁区新华路街道房屋管理办事处出具“证明”一份，载明，恒力公寓业主大会投票决定事项如下：1、恒力公寓业主大会以120票同意5票反对，通过实行自治管理，通过率占业主总户数96%，通过率占总面积97.07%。……2019年9月18日，上海市长宁区新华路街道房屋管理办事处出具“说明”一份，载明，2019年3月14日“证明”是根据恒力公寓业委会提供的2019年1月3日和3月4日两份业主大会决议报告材料开具的，未实质性审查业主大会表决票。该证明根据《上海市住宅物业管理规定》第五十三条之规定，仅用于恒力公寓小区业委会向物业所在地税务部门申请领取收费票据使用。审理中，原、被告经核对一致确认，恒力小区共计129户。被告陈述，被告于2018年12月18日张贴选票样张，于2018年12月30、31日发放选票125张，并提供如下证据：1、选票领取记录单6张，记录单中有部分业主签字，未签字处注明送达字样，落款处有送达人签字；2、选票发放人员记录1张，显示选票于2018年12月30日、2018年12月31日发放，发放人员共7人，被告陈述其中有2人宋某某、戴某某非业主。3、宋某某、戴某某到庭作证，证人宋某某陈述，其为小区工作人员，发放了79号10-18楼、66号、68号楼的选票，79号是跟物业经理一起送的，66、68号是跟戴某某一起送的。66号、68号是晚上7点多送的，塞在门缝中的。具体日期记不清了。证人戴某某陈述，其为小区保安，发放了79号4楼、66号、68号楼的选票。原告陈述未收到选票，66号其他两位业主与原告协议约定由原告行使投票权；选票发放时间为元旦放假期间，原告所在物业并无工作人员，对上述记录及证人证言均不予认可。被告另申请两位证人出庭作证，证人夏某某陈述，其为小区业主，现任业委会经票选成立，证人参加了选举，投过选票。小区曾在2018年11月、12月张贴过告示，告知原业委会成员辞职和物业退出。关于业主自治的选票是2018年12月中旬张贴的，楼道电梯口、公示栏均有张贴。12月底选票送至家中，证人将选票交到楼下一个办公室里。之后小区内张贴了公示，包括2019年1月6日的通告和2019年1月3日的决议。小区内如果是亲属临时停车，费用是10元每小时，地下车位每月150元，非亲，地下车位每月150元标准。证人陈某某到庭陈述，其为小区业主，小区原业委会成员辞职和物业退出在公告栏内看到过公示，时间大概是2018年12月中下旬。2018年12月18、19日左右楼内公告栏、小区物业办公室张贴了选票样张。2018年底至1月间证人收到了选票，具体日期记不清了，是有人送到家中的。证人将选票投到了楼北面的投票箱内。2018年1月3日的决议也在公告栏内张贴过。停车费原来听说是50元每天，现在调整为80元每天，其他标准不清楚。关于停车费，被告陈述，临时停车收费每小时10元、每天最高50元的标准系由上一届业委会确定，2018年12月的通知只是进行了重申，因考虑到原告工作日每月20多天，故被告给予了包月的价格；小区内业主若产权证、身份证、行驶证三证合一的，可以按照每月250元的价格支付停车费。被告另提供2019年1月22日业主大会决议一份，载明，小区临时停车费收费标准为上午8：00至下午17：00为每小时10元，每次累计最高收费为80元，下午17：00至第二天上午8：00为每小时10元，累计计算。被告确认，小区停车费标准按照该决议实行，原有通知已失效。原、被告确认，2018年12月25日至2019年1月22日间，未按照2018年12月25日停车费标准支付过费用。本院认为，依据物权法的规定，业主大会或业主委员会作出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以要求撤销。原告主张，恒力公寓业主大会作出的关于小区自治管理的决议程序不合法，包括：未能按照法律要求和议事规则的要求由20%以上业主发起、未提前15天公示业主大会议题、未按议事规则要求送达选票、选票统计结果未达到人数、面积双过半的要求。本院认为，恒力小区在2018年年底因物业公司即将退出，小区即将处于无人管理的状态，业委会因此提起业主大会，可以认为符合议事规则第十二条规定的其他情形。被告提供的选票样张、送达记录表、证人证言能够相互印证，可以证明被告履行了提前公示、送达选票、回收统计、公示决议等程序。从已查明事实可以看出，被告在提前公示议题时间、向原告送达选票的人员身份、小区基础数据统计方面存在瑕疵。关于小区建筑面积，小区议事规则已对总建筑面积进行了明确。但按照原告所提存疑之处，即使扣除原告所在楼号的票数、面积，所余投票数按照议事规则的规定，未对决议事项进行投票的业主应当视为同意投票业主的大多数意见，据此计算，亦符合双过半标准。被告在组织业主大会过程中存在一定瑕疵，不足以影响决议的有效性。关于商务楼停车费的通知，被告自认未经业主大会决议，且已失效，被告明确小区从未按照该通知上的标准实行，之后也不再适用，故原告再行要求撤销该通知，缺乏事实依据，本院不予支持。被告在召开业主大会过程中的瑕疵，应当在今后的小区管理中予以修正，并且考虑原告作为非居民业主的实际情况合理安排投票程序，尽可能减少类似纠纷产生。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：驳回原告上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海市现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 沁人民陪审员 于 超人民陪审员 滕略菊二〇二〇年三月二十日书 记 员 卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。