广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终211号上诉人(原审被告、原审反诉原告)：陈杏莲，女，1988年7月18日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：林宽，广东泽正律师事务所律师。被上诉人(原审原告、原审反诉被告)：李雄飞，男，1972年4月4日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：胡绵班，广东商达(广州)律师事务所律师。原审被告(原审反诉第三人)：刘文天，男，1972年11月17日出生，汉族，住广东省台山市。上诉人陈杏莲因与被上诉人李雄飞、原审被告刘文天房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2018）粤0781民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈杏莲上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李雄飞一审诉讼请求；3.改判李雄飞立即向陈杏莲返还铺位转租款人民币155000元；4.本案一、二审诉讼费用由李雄飞承担。事实和理由：一、一审法院认定了2016年12月18日陈杏莲和台山市均和教育促进会(以下简称促进会)签订的《房屋租赁协议》与同日刘文天与促进会签订的与前述合同约定的内容一致的《房屋租赁协议》均为有效合同是认定事实错误。综合全案情况可知涉案商铺台山市***************卡铺位的使用权自从李雄飞退出使用后，由刘文天承接，从合同上看就存在一铺两租的情况，必然存在一份无效合同或不能履行的合同，故一审法院认定两份合同均有效是认定错误。二、即便两份合同均有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，涉案商铺履行合同的承租人是刘文天，一审中陈杏莲以《房屋租赁协议》无法履行已实际终止要求李雄飞承担违约责任并无不当。三、一审法院没有认定涉案商铺实际承租人刘文天与陈杏莲承担涉案债务连带清偿责任，也没有认定李雄飞一审主张的陈杏莲与刘文天存在合伙关系，更没有调查清楚刘文天取得涉案商铺使用权的途径和方式的前提下判决陈杏莲承担陈杏莲与李雄飞签订的《商铺转租赁协议书》约定的付款义务缺乏事实和法律依据。刘文天拿到涉案商铺的使用权之前和之后从未与陈杏莲协商过支付涉案商铺的顶手费问题，也没有向陈杏莲支付过转租赁费用，也就是说涉案商铺的实际使用人在本案转租过程享有了全部的转租合同权利而无需履行支付27.5万元的转租合同义务，这种情况明显与日常经验法则不相符，也不公平不合理。四、一审法院仅凭促进会常务副会长黄志云的询问笔录陈述刘天文与促进会实际上是2017年2月份左右签订《房屋租赁协议书》，认定两合同存在先后顺序明显依据不足，如果合同实际签订时间是2017年2月而不是2016年12月18日，那么促进会就是倒签合同，明显违法，从促进会的信誉度来看这种可能性很小，一审法院在向黄志云调查情况时，应同时调取涉案合同约定支付租金的情况，即从2017年1月1日之后向促进会支付租金的相关付款资料，已核实前述合同实际签署的日期，如果2017年2月前的租金由刘文天支付，那么该合同签订的时间就是2016年12月18日，和陈杏莲与促进会的合同为同一时间。为了查清刘文天与促进会签订《房屋租赁协议书》的实际时间，陈杏莲请求二审法院向促进会补充调取涉案商铺2017年1月后支付涉案商铺租金的情况和实际支付租金的人员。被上诉人李雄飞辩称：一、陈杏莲没有证据证明其应向李雄飞支付12万元的条件不成就，应承担举证不能的责任，因此陈杏莲应该按约向李雄飞支付尚未支付的12万元转租款。二、以下四组证据足以认定陈杏莲是从李雄飞手中获取案涉商铺使用权后再将案涉商铺进行处理安排的：1.陈杏莲向李雄飞支付的部分转租款(155000元)；2.陈杏莲于2016年12月18日与促进会签订的《租赁合同》；3.一审法院向促进会会长黄志云的《调查笔录》；4.刘文天的代理人在一审庭审所陈述的其获取案涉商铺的支配使用权是通过与陈杏莲联系后再与促进会改签租赁合同的(将2018年12月18日的租赁合同承租方由“陈杏莲”变更为“刘文天”，其他条款不变)。三、陈杏莲与刘文天到底是合伙关系还是陈杏莲接手案涉商铺后又将商铺转租给刘文天均不影响案涉《商铺转租协议书》的履行。因为李雄飞之所以在其对案涉商铺的租期未满的情况下丧失其对案涉商铺的支配使用权是因为与陈杏莲签订案涉《商铺转租协议书》并将商铺交由陈杏莲支配使用了。刘文天之所以获得案涉商铺的承租权也是通过陈杏莲联系商铺产权人的。也就是说，李雄飞对于刘文天如何获得案涉商铺的承租权是从未参与也不知情的，只是在后来向陈杏莲追讨余款12万元时听陈杏莲说她已退出与刘文天的合伙，商铺已由刘文天支配使用。因此，陈杏莲应该按约先向李雄飞付清12万元的转租尾款，至于其与刘文天如何清算应属另外一法律关系，另案处理。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。请求驳回陈杏莲的上诉请求。原审被告刘文天经本院传票传唤未到庭参加二审法庭调查，也未提供意见。李雄飞向一审法院起诉请求：1.判令陈杏莲、刘文天立即向李雄飞支付转租款120000元；2.本案诉讼费用由陈杏莲、刘文天承担。陈杏莲向一审法院反诉请求：1.判令李雄飞立即返还转租款155000元；2.本案诉讼费用由李雄飞承担。一审法院判决：一、陈杏莲应于判决生效之日起十日内向李雄飞支付转租款120000元；二、驳回李雄飞的其他诉讼请求；三、驳回陈杏莲的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元(已由李雄飞预交)、反诉受理费1700元(已由陈杏莲预交)，合共4400元，由陈杏莲负担。李雄飞预交的案件受理费2700元，由一审法院予以退回；陈杏莲应向一审法院缴付案件受理费2700元；陈杏莲预交的反诉受理费1700元，一审法院不予退回。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对陈杏莲的上诉请求范围进行审查。结合双方当事人的诉辩陈述，本案二审争议焦点为：1.李雄飞是否应向陈杏莲返还转租款155000元；2.陈杏莲是否应向李雄飞支付转租款120000元。一、关于李雄飞是否应向陈杏莲返还转租款155000元的问题。陈杏莲主张李雄飞没有履行将案涉商铺及钥匙交付给陈杏莲的合同义务，李雄飞主张其已按照合同约定实际交付了案涉商铺及钥匙给陈杏莲。对此本院评判如下：1.陈杏莲与李雄飞签订的《商铺转租协议书》付款方式的第2点约定“李雄飞交付场地及钥匙时支付100000元。”从上述合同内容可知，陈杏莲支付100000元转租款的条件是李雄飞交付案涉商铺及钥匙，陈杏莲于2016年12月22日已向李雄飞支付了100000元转租款，可见李雄飞已履行了将案涉商铺及钥匙交付给陈杏莲的义务；2.一审法院依职权向促进会调查取证，促进会的常务副会长黄志云反映陈杏莲于2016年12月18日与促进会签订了案涉商铺的租赁协议并实际经营了一段时间，后来由于陈杏莲的要求，促进会将该协议收回并注明作废后改由刘文天签订。该证言与原审被告刘文天在一审庭审中所述其是通过陈杏莲联系与促进会签订案涉商铺租赁合同的情况能相互印证。可见，李雄飞已履行了交付案涉商铺及钥匙合同义务。陈杏莲主张李雄飞没有履行交付案涉商铺及钥匙无事实依据。陈杏莲主张李雄飞没有履行交付案涉商铺及钥匙的合同义务，反诉请求返还已支付的转租款155000元，但并未同时请求解除其与李雄飞签订的《商铺转租协议书》。在一审庭审中经一审法院向其释明后，其明确表示不请求解除其与李雄飞签订的《商铺转租协议书》。陈杏莲未请求解除案涉合同而直接请求李雄飞返还已支付的转租款，无法律依据。对于陈杏莲上诉提出的其与促进会签订的案涉商铺的租赁协议和刘文天与促进会签订的案涉商铺的租赁协议的效力认定问题，以及陈杏莲二审请求本院向促进会补充调取涉案商铺2017年1月后支付涉案商铺租金的情况和实际支付租金的人员的问题。本院认为，促进会并非案涉争议合同的一方当事人，陈杏莲与促进会签订的案涉商铺的租赁协议的效力问题和刘文天与促进会签订的案涉商铺的租赁协议的效力问题，以及两份合同的履行情况均不属于本案的审查和处理范围。一审判决也未对陈杏莲与促进会和刘文天与促进会的所签订的商铺租赁协议的效力作出认定，只是以陈杏莲与促进会签订了案涉商铺的租赁协议作为李雄飞已实际履行交付案涉商铺及钥匙的事实依据。因此，无需向促进会补充调取涉案商铺2017年1月后支付涉案商铺租金的情况和实际支付租金的人员的问题。陈杏莲以其与促进会签订的案涉商铺的租赁协议无法履行为由，上诉请求李雄飞返还15500元，于法无据。二、关于陈杏莲是否应向李雄飞支付转租款120000元的问题。陈杏莲与李雄飞签订的《商铺转租协议书》约定的付款方式第3点“陈杏莲在12月底左右配合在工商所登记办理新公司注册，无阻碍时即付余款100000元，另支付李雄飞已交的按金20000元，即支付120000元。”虽然合同约定陈杏莲的该项付款义务是附有生效成就条件的，但由于该案涉商铺已经转由他人使用经营，可视为该项约定的生效条件经已成就，陈杏莲未按约定的期限履行付款120000元的义务，已构成违约，依法应负继续履行合同义务的责任。因此，陈杏莲应向李雄飞支付转租款120000元。陈杏莲上诉主张其无需向李雄飞支付上述120000元转租款，于法无据，本院不予支持。李雄飞在一审时主张刘文天与陈杏莲是合伙关系，且是案涉商铺的经营使用人，应对陈杏莲的付款义务承担连带责任，但李雄飞未提供刘文天与陈杏莲存在合伙关系的相关证据，一审法院因此未支持李雄飞主张的刘文天对陈杏莲的债务负连带清偿责任的诉请，李雄飞亦未上诉。陈杏莲上诉提出刘文天作为涉案商铺的实际使用人在转租过程享有了全部的转租合同权利而无需履行转租合同义务不合理。本院认为，陈杏莲对于刘文天是否应当承担清偿责任亦未供相关证据，且在一审反诉时也未提出刘文天应承担何种责任的反诉请求，对于陈杏莲所提上述上诉主张，本院不予采纳。综上所述，陈杏莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2700元（由陈杏莲预交），财产保全费1120元（由李雄飞预交），均由陈杏莲负担。本院已收取的李雄飞的财产保全费1120元，应退回给李雄飞，陈杏莲向本院补交1120元。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年三月十七日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈国良