江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初9008号原告：周敏志，男，1978年9月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：戴号，江苏名典律师事务所律师。委托诉讼代理人：周东升，江苏名典律师事务所律师。被告：江苏金信达置业有限公司，统一社会信用代码913213220552486014，住所地沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处。法定代表人：张元贵，系该单位董事长。委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。被告：江苏中兴东源建设有限公司，统一社会信用代码913213226933133673，住所地沭阳县健康家园**。法定代表人：章东伟，总经理。委托诉讼代理人：赵妍，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王啸，江苏天帆律师事务所律师。原告周敏志诉被告江苏金某置业有限公司（金某公司）、江苏中兴东源建设有限公司（中兴东源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理，原告周敏志及其委托诉讼代理人戴号、周东升、被告金某公司的委托诉讼代理人孙兆辉、中兴东源公司的委托诉讼代理人赵妍到庭参加诉讼。因案情需要转为普通程序，于2019年12月27日、2020年3月4日公开开公进行了审理，原告周敏志及其的委托诉讼代理人周东升、被告金某公司的委托诉讼代理人孙兆辉、中兴东源公司的委托诉讼代理人王啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告金某公司关于沭阳县水木清华小区5号楼2单元403室、1503室房屋折抵工程款协议有效；2、判决被告金某公司向原告交付沭阳县水木清华小区5号楼2单元403室、1503室房屋。事实与理由。被告金某公司将其开发的水木清华小区二标段3号楼土建安装、水电安装工程发包给被告中兴东源公司施工，被告中兴东源公司又将该工程转包给原告施工。后原告与二被告达成协议，以水木清华小区5号楼2单元403室、1503室房屋折抵部分工程款。后原告多次要求被告交付上述房屋，但被告至今没有交付。被告金某公司辩称：原告与被告金某公司之间不存在以房抵工程款的事实，所以金某公司不应当向原告交付案涉两套房屋。金某公司是与中兴东源公司之间签订建设工程施工合同，也是由中兴东源公司进行施工，双方之间已经对该工程款结算完毕，金某公司已经向中兴东源公司支付了全部的工程款，只预留了495000元的工程质量保证金，其他款项已经全部支付完毕。金某公司与中兴东源公司之间虽然存在以房抵工程款的事实，但案涉两套房屋既没有抵给中兴东源公司，也没有抵给原告。案涉两套房屋早已出售给他人，并交付使用，所以应当驳回原告的诉讼请求。被告中兴东源公司辩称：中兴东源公司只是将水木清华小区二标段3号楼的劳务承包给原告施工。被告金某公司并没有将案涉的两套房屋抵给中兴东源公司，中兴东源公司也未将案涉的两套房屋抵给原告。被告中兴东源公司与被告金某公司及原告周敏志之间的工程款均已结清，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告金某公司将其开发的水木清华小区二标段3号楼土建安装、水电安装工程发包给被告中兴东源公司施工，被告中兴东源公司又将该工程转包给原告施工。后金某公司以该小区的部分房屋抵中兴东源公司的工程款。中兴东源公司又将抵来的部分房屋抵周敏志的工程款。抵房的程序为，被告金某公司将可以抵工程款的房屋对中兴东源公司公布，由中兴东源公司选房，中兴东源公司据此要求实际施工人原告周敏志选房，原告周敏志选好房源后，向中兴东源公司说明所选的房源，中兴东源公司再向金某公司说明选中的房源，金某公司根据东兴中源公司的选房意见出具房源认购单。金某公司于2016年6月12日制作水木清华5#－2－403、5#－2－1503房源认购单，房源认购单中包括房号、面积、单价、总价、优惠价、成交价等项目，并加盖了金某公司的公章，案涉两套房屋的成交总价分别是635290元、715000元。被告金某公司将该两套房源认购单交给中兴东源公司以抵金某公司欠中兴东源公司的1350290元工程款，中兴东源公司又将该房源认购单交给原告，抵中兴东源公司欠原告的1350290元工程款，并于2016年8月8日出具借款单给原告，借款理由：水木清华二标段工程款（抵5－2－4035－2－1503房屋），借款金额：1363950元。由原告向被告金某公司主张履行办理案涉房屋的相关购房事宜。后2016年10月25日，中兴东源公司收金某公司工程款2000000元，2016年11月28日，中兴东源公司收金某公司工程款1406000元，致使金某公司所欠中兴东源公司的到期工程款已全部履行。2016年12月22日，被告金某公司与案外人丁健高签订了商品房买卖合同，将案涉5－2－1503室房屋出售给丁健高，于2016年12月29日对该商品房买卖合同进行备案，并于2017年3月13日将该房屋交付给丁健高使用。2017年1月10日，被告金某公司与案外人周海荣签订了商品房买卖合同，将案涉5－2－403室房屋出售给周海荣，2016年12月29日对该商品房买卖合同进行备案，于2017年4月1日将该房屋交付给周海荣使用。原告向被告金某公司主张要求其交付上述房屋未果，诉来本院要求处理。因该案涉两套房屋均已出售并办理了合同备案手续，且房屋均已交付买受人，双方均认可被告金某公司已无法将该房屋交付给原告。原告变更诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与二被告之间签订的沭阳县水木清华小区5号楼2单元1503室和403室房屋的商品房买卖合同；2、判决二被告返还原告购房款1350290元及利息（以1350290元为基数，自2016年6月12日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利息计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判决二被告赔偿原告1350290元。上述事实，由原告陈述、二被告答辩、房源认购单、借据、商品房买卖合同等证据证实。本院认为，以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排。当事人之间达成的以物抵债协议，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，金某公司作为水木清华小区的建设单位，在无钱支付工程款的情况下，向承建人作出以房抵工程款的意思表示，承建人中兴东源公司接受了以房抵工程款，并在金某公司提供的房源中，选定了案涉两套房屋，金某公司向中兴东源公司出具了案涉两套房屋的房源认购单，在认购单中明确了房号、面积、单价、总价、优惠价、成交价等项目，双方达成了以房抵工程款的协议，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中兴东源公司将其承包的工程转包给原告施工，欠原告工程款，中兴东源公司将由金某公司出具的房源认购单交给原告，由原告直接向金某公司主张相关权利，因中兴东源公司并未取得案涉房屋的物权，故其与原告间的行为系债权转让行为。中兴东源公司将其对金某公司抵房的债权转让给原告后，又收取金某公司履行债务3406000元，致使双方的到期债务消灭，其与金某公司的以房抵工程款协议因债务的履行权利义务终止。金某公司现已将案涉房屋出售给他人，双方签订的商品买卖合同均已备案，并已将案涉房屋交付给买受人使用，客观上也使原告从被告中兴东源公司转让来的债权无法实现。被告中兴东源公司应当承担违约责任，应当向原告支付其所欠的工程款及逾期付款的利息。原告与二被告并未订立商品房买卖合同，双方不存在商品房买卖关系，原告请求解除与二被告之间的商品房买卖合同，于法无据，本院不予支持。关于中兴东源公司就本案应付原告工程款的具体数额，中兴东源公司因欠原告工程款，将其与金某公司以物抵债的房源认购单交给原告，并出具了关于案涉房屋价款1363950元的借款单给原告，由原告向金某公司主张权利，以抵充其欠原告的工程款，证明其在将该债权转让给原告时至少应欠原告案涉两套房源认购单中载明的金额，中兴东源公司未举证证明在转让该债权后，向原告支付过工程款，虽然其抗辩工程款已付清，但又拒绝提供双方工程款结算的账务。本院对原告请求被告中兴东源公司支付案涉房源认购单中的金额1350290元，予以认定。原告认为其与二被告之间已形成商品房买卖合同关系，要求二被告按案涉房源认购单中金额的一倍赔偿，因其与二被告之间并未成立商品房买卖合同。故原告该项请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和合同法》第八条、第四十四条、第七十九条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、之规定，判决如下：一、被告江苏中兴东源建设有限公司于本判决生效后十日内，向原告周敏志支付工程款1350290元及逾期付款利息（以1350290元为基数，自2016年8月8日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费28404元，由原告负担14000元，被告江苏中兴东源建设有限公司负担14404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费28404元。审 判 长  刘玉兵人民陪审员  刘光霞人民陪审员  王秀富二〇二〇年三月十一日书 记 员  张浏佳书 记 员  范秋月附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××83不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。