广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初124号原告：林保峰，男，汉族，1983年8月20日生，住阳江市江城区***********。公民身份号码：440************332。委托诉讼代理人：梁宗意，阳江市江城区城北法律服务所基层法律服务工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告林保峰诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林保峰及其委托诉讼代理人梁宗意到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林保峰向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告丰怡房产公司即时履行办理坐落于阳江市江城区*******丰怡豪庭XX房的预售合同登记备案到原告林保峰名下的义务；2、请依法判令被告丰怡房产公司从2019年1月1日起以521083元为基数按照万分之五日利率赔付违约金给原告林保峰至坐落于阳江市江城区*******丰怡豪庭XX房符合交付条件交付给林保峰时止；3、请依法判令本案诉讼费由被告丰怡房产公司承担。事实与理由：2017年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），原告向被告购买坐落于阳江市江城区*******丰怡豪庭XX房，房屋总价为521083元，被告确认于2017年10月22日收到原告支付的首期购房款157083元，余款364000元由原告向被告指定的银行办理按揭贷款,但由于指定的贷款银行没有放贷额度以及因涉案房屋未办理商品房预售合同登记备案到原告林保峰名下，致使涉案房屋未能正常办理按揭贷款。另，被告确认于2017年10月30日收到原告付清的涉案房屋物业维修基金7920元、契税10422元,办证税费5211元，合计23553元。根据《商品房买卖合同》（预售）第十一条的规定，被告应于2018年12月31日依法交付涉案房屋给原告，否则,根据该合同第十二条的规定，原告要求继续履行合同，被告应按日计算向原告支付全部房价万分之五的违约金。另外，根据《商品房买卖合同》（预售）第十九条的规定，自2017年10月30日签订《商品房买卖合同》（预售）时起30日内（不超过30日），被告依法应办理坐落于阳江市江城区*******丰怡豪庭XX房的预售合同登记备案到原告林保峰名下。但被告均没有并没有按照合同约定履行义务。综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十二条的规定，依法提起诉讼，望判如所请。被告丰怡房产公司辩称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，答辩人表示歉意。二、答辩人新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人变更登记的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，答辩人在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已经完成工程竣工验收备案手续。丰怡房产公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。大部分业主已经办理收楼手续。根据原告提出的请求，答辩人意见如下：1、关于预售合同登记确权备案问题。由于前任管理层非法挪用资金，答辩人至今未能完成51幢202房的预售合同登记确权备案手续。此外，由于2020年春节假期及受武汉肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，答辩人暂时无法履行相关义务。答辩人将在相关不可抗力因素消除后，尽快完成预售合同登记确权备案。2、关于原告要求答辩人支付逾期交付房屋违约金问题。虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，答辩人应在2018年12月31日前交付被答辩人购买的丰怡豪庭51幢202号房。但，基于上述第一二条的原因，答辩人希望被答辩人能够谅解答辩人迟延交楼的客观原因。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但答辩人认为被答辩人诉请按照日万分之五的标准要求支付逾期交楼违约金，该标准明显过高，请求法院予以调低。法院对之前业主的该项诉求，均予降低。另外，由于银行目前仍未办理贷款手续，答辩人除收到原告购买房屋首期款外，其余购房款尚未收到，原告也没有通过其它方法缴交剩余购房款。因此，原告按照已支付购买房屋总价款521083元为基数计算逾期交楼违约金明显不当，因为其未缴足购房款。尽管如此，答辩人愿意与原告就其逾期付款以及答辩人逾期交楼事宜一并协商，共同寻找解决方法，但不同意按购买房屋总价款521083元及以日万分之五的高标准计算逾期交楼违约金。本院经审理认定事实如下，2017年10月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017104935），合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******丰怡豪庭XX房出售给原告，预测建筑面积共98.69平方米；该商品房为预售商品房，总价款为521083元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年10月22日前支付首期房价款157083元，占全部房价款的30%。余款364000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付；第十一条关于交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；……第十二条关于逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5(该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十九条关于预售合同登记备案：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：若因买受人原因包括但不限于买受人未按时付清首期款或房款、专项物业维修基金、其他与备案相关费用以及买受人未及时签订相关备案资料，导致出卖人在规定的时间之内无法办理商品房预售合同登记备案手续的，一切后果由买受人承担，与出卖人无关。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告于2017年10月22日支付了涉案房屋首期款157083元给被告。2017年10月30日支付了代收代缴办证税费23553元给被告。2017年11月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同补充协议书》，协议主要约定：第5条关于合同第十一条约定的补充：1、不论何种原因，若买受人未按合同约定如期付清房款，包括银行按揭款、分期付款等款项，出卖人有权延迟交楼，直至买受人付清所有房款；……。协议还约定了其他条款。原告称由于被告指定的贷款银行没有房贷额度及涉案房屋未办理商品房预售合同备案到原告名下，致使涉案房屋未能正常办理按揭贷款，被告亦没有按约定的期限将经验收合格的商品房交付给原告，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。在诉讼中，原告称尚未收楼，也没有收到被告的收楼通知。被告提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿，拟证明其代原告缴交了房屋维修基金7920元；被告提交了《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，予以证明涉案房屋于2019年10月28日竣工验收备案。被告称于2019年10月29日向业主发出交付通知书，但没有提交证据证明其已向原告发出收楼通知书。本院认为：原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议书》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房的《商品房买卖合同（预售）》至今尚未办理登记备案手续，现原告请求被告即时履行办理《商品房买卖合同（预售）》备案手续，合理合法，本院予以支持。被告辩称由于前任管理层非法挪用资金致使至今未能完成涉案合同备案手续，将在不可抗力因素消除后完成登记备案，依法无据，本院不予采纳。关于逾期交房违约金的问题。本案中，由于被告未将涉案的预售合同登记备案，造成原告无法办理银行贷款支付余下的购房款，过错在于被告，现原告请求继续按合同履行，为此被告应按合同约定在2018年12月31日前交付涉案商品房给原告。被告至今未能将涉案房屋交付给原告，已逾期超过60天，被告已构成逾期交房，其应按合同约定承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房的违约金，合法合理，本院予以支持。由于本案原告没有证据证明因被告逾期交房所造成的损失，同时考虑原告仅支付首期购房款157083元，合同约定逾期交房违约金按全部房价款的日万分之五计算，该约定明显过高，被告请求调整违约金合理，本院予以采纳，本案逾期交房违约金可酌情调整为按全部房价款的日万分之一计算。因此本案根据原告的请求，被告的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至涉案房屋符合交付条件之日（即2019年10月28日）止共301天，逾期交房违约金为15684.6元（521083元×0.0001%×301天）。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日到相关部门办理原告林保峰与被告阳江丰怡房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017104935）的登记备案手续；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金15684.6元给原告林保峰；三、驳回原告林保峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费926元（已减半收取，原告已预交），由原告林保峰负担749元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯喜元二〇二〇年三月十八日书记员  何恭棪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。