广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终162号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市*************。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林聪，男，1986年6月20日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市江城区***************，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：4417***************。被上诉人（原审原告）：冯明丹，女，1988年9月3日出生，户籍地：广东省阳西县***************，现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：4417***************。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人林聪、冯明丹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司应在2020年3月30日前将位于阳江市江城区***************的所有权转移登记至林聪、冯明丹名下；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付违约金2989.26元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由林聪、冯明丹承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素。（一）丰怡公司与林聪、冯明丹签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取的包括林聪、冯明丹在内部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致未能及时为涉案房屋办理产权证。这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人已经着手研究分批次为业主办理产权证事宜。（二）丰怡公司为林聪、冯明丹办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。林聪、冯明丹也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误。一审法院将逾期办证的责任全部归咎于丰怡公司不当。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给林聪、冯明丹没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以林聪、冯明丹的起诉时间作为计付该利息的起算时间。三、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2020年3月30日。林聪、冯明丹辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助林聪、冯明丹办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给林聪、冯明丹。丰怡公司应在一审判决规定的期限内协助林聪、冯明丹办理房产证。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。林聪、冯明丹一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区***************房屋不动产权证办理到林聪、冯明丹的名下；二、依法判令丰怡公司返还办证税费38308元及利息（利息从2014年1月23日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给林聪、冯明丹；三、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金2989.26元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；四、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年1月22日，林聪、冯明丹（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区***************房出售给林聪、冯明丹，合同约定建筑面积共130.01平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为597851元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署合同当日支付该商品房总价款的30%即179851元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款418000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；第八条关于交付房屋的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条关于逾期交房违约责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。林聪、冯明丹和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，林聪、冯明丹支付了代收代缴办证税费共38308元给丰怡公司，此后按合同约定付清了购房款共597851元给丰怡公司。涉案商品房于2014年12月10日交付给林聪、冯明丹使用，并于2015年11月4日办理了出示登记，产权人是丰怡公司。至此，林聪、冯明丹认为丰怡公司逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。庭审中，丰怡公司主张为办理涉案房屋不动产权证代林聪、冯明丹缴交了9856元，应退还费用28452元，并提供相关票据佐证。林聪、冯明丹对此无异议。一审法院认为：林聪、冯明丹与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。合同约定的商品房为预售商品房，因此本案案由应定为商品房预售合同纠纷。林聪、冯明丹已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付林聪、冯明丹使用及协助林聪、冯明丹取得涉案商品房的房地产权属证书的义务，涉案商品房已经办理初始登记，因此，林聪、冯明丹请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。关于逾期办证的违约责任问题。根据合同第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，林聪、冯明丹不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向林聪、冯明丹支付违约金。本案中，丰怡公司已交付房屋给林聪、冯明丹，丰怡公司未能举证证明其在合同约定交房之日后90天内，将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向林聪、冯明丹支付逾期办证违约金2989.26元（597851元×0.5%）。因此，对林聪、冯明丹该项请求，一审法院予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为林聪、冯明丹办理房屋权属证书的违约行为，现林聪、冯明丹请求丰怡公司返还办证费用，一审法院予以支持。丰怡公司主张代林聪、冯明丹缴交了办证费9856元，并提供相关票据证实，且林聪、冯明丹对此无异议，一审法院予以采信。本案扣除丰怡公司已代为林聪、冯明丹支付的办证费用共9856元后，丰怡公司应退还办证费用28452元（38308元-9856元）给林聪、冯明丹。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内即2015年3月31日之前。因此，丰怡公司应从合同约定的逾期办证之日即2015年4月1日至退还剩余办证费之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算该款项的利息给林聪、冯明丹。林聪、冯明丹请求超过上述核定数额的，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助林聪、冯明丹到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区***************的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2989.26元给林聪、冯明丹；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费28452元及其利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2015年4月1日起计至退还剩余办证费之日止）给林聪、冯明丹；四、驳回林聪、冯明丹的其他诉讼请求。一审案件受理费416元，由林聪、冯明丹负担99元，丰怡公司负担317元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。林聪、冯明丹与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给林聪、冯明丹是否正确。本案中，林聪、冯明丹已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给林聪、冯明丹，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张收取包括林聪、冯明丹在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张办理产权登记受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了林聪、冯明丹的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有林聪、冯明丹该款项没有依据，林聪、冯明丹要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代林聪、冯明丹支付的部分税费后返还剩余的办证费给林聪、冯明丹正确。虽然林聪、冯明丹自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。一审判决丰怡公司自2015年4月1日起以剩余的办证费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息给林聪、冯明丹并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息和应从起诉之日起计利息均理据不足，本院不予支持。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助林聪、冯明丹办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月30日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年三月二十七日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。