福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初4427号 原告：吴云晖，男，1983年4月5日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：林亨康、王巧玲，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告：王其兴，男，1960年3月21日出生，汉族，住福州市仓山区 委托诉讼代理人：郑春芳，福建秉峰律师事务所执业律师。 第三人：刘开光，男，1962年4月16日出生，汉族，住福州市台江区。 第三人：林翠仙，女，1963年1月19日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人：刘莉珈，女，1986年12月28日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人：薛文丰，男，1975年12月8日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告吴云晖与被告王其兴、第三人刘开光、林翠仙、刘莉珈、薛文丰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴云晖委托诉讼代理人林亨康到庭，被告王其兴委托诉讼代理人郑春芳到庭参加诉讼。第三人刘开光、林翠仙、刘莉珈、薛文丰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴云晖向本院提出诉讼请求：1.终止对位于福州市仓山区金山街道横江路西南侧江南水都5Ｄ、5Ｅ地块5Ｄ-2＃楼202单元房产的执行，并确认上述执行标的归吴云晖所有；2.本案的全部诉讼费用由王其兴负担。事实与理由：吴云晖与薛文丰于2015年9月16日签订《房屋转售协议》，协议约定将位于福州市仓山区西南侧）江南水都5Ｄ、5Ｅ地块5Ｄ-2＃楼202单元房产（以下简称“诉争房产”）出售给吴云晖，购房款用于抵扣刘开光以及林翠仙所欠吴云晖父亲以及其岳母的部分借款本息，吴云晖于2016年8月28日入住诉争房屋。贵院作出的（2017）闽0104民初4107号民事判决书对上述事实予以确认，并判决：一、吴云晖与第三人薛文丰继续履行2015年9月16日签订的《房屋转售协议》；二、薛文丰于本判决生效之日起一个月内办理坐落于福州市仓山区（预告登记证号为榕房预ＹＲ字第××号）的房屋登记至薛文丰名下的不动产权证书，并配合吴云晖办理该房屋从薛文丰变更登记至吴云晖名下的过户登记手续，两项手续所产生的相关费用（包括但不限于契税、印花税、不动产权登记费、过户手续中所需的解押费用）均由吴云晖负担。吴云晖于判决生效后向福州市仓山区人民法院申请了强制执行。在吴云晖申请强制执行期间，发现贵院对诉争房屋进行执行，吴云晖遂提出执行异议，贵院于2019年6月27日作出（2019）闽0104执异12号执行裁定书，裁定认定：吴云晖属于查封前已签订合法有效的书面买卖合同且查封前已合法占有该不动产，诉争房屋未办理过户登记非因吴云晖原因造成的，吴云晖已经向薛文丰支付了部分购房款，吴云晖应当将剩余购房尾款交至法院，才能排除法院对诉争房产的执行，吴云晖未能将购房尾款交至法院，因此驳回了吴云晖的异议请求。吴云晖在异议过程中，一直表示其可以将购房尾款交至贵院，但因贵院未能协调执行内容与贵院作出的（2017）闽0104民初4107号民事判决内容冲突的问题，导致购房款未及时交至贵院。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，吴云晖可以排除法院对诉争房屋的执行，望贵院判如所请。 王其兴辩称，一、执行标的现在仍然登记在被执行人薛文丰名下，且王其兴是在吴云晖起诉之前查封的，为首封，王其兴有权对该执行标的进行查封并拍卖。 二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，吴云晖没有支付全部价款且因其作为买受人自身原因未办理过户登记，吴云晖就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应当裁定驳回吴云晖的诉讼请求。具体理由如下： 1.在吴云晖起诉被执行人薛文丰房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书【福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4107号】中，可以体现吴云晖没有支付全部的价款给薛文丰。 （1）民事判决书的第2页倒数第7行载明了“《房屋转售协议》签订后，吴云晖已经准备支付后期的购房款，但薛文丰一直以各种理由拒绝配合办理房屋过户手续，经吴云晖及其家人多次催促，仍拒绝配合办理。”该段文字存在于“吴云晖向本院提出诉讼请求”段落中，是吴云晖自己陈述中，属于自认，证明了其没有支付全部的价款。 （2）薛文丰在该案的答辩中也陈述了其从未收到吴云晖支付的任何款项（民事判决书第3页第2行）、“吴云晖也已构成根本性违约，应履行向薛文丰付清购房款的义务”（民事判决书第4页第2行）等内容，证明了吴云晖没有支付购房款。 （3）根据《房屋转售协议》的约定，吴云晖应于2015年9月25日将原商品房买卖合同上薛文丰支付的购房首付款1026127元及十一期的银行按揭本金88000元，共计1114127元支付给薛文丰，虽然薛文丰的岳父刘开光和岳母林翠仙出具收条表示收到吴云晖购房款1114127元，但薛文丰在答辩时已明确其从未收到吴云晖支付的任何款项，也从未授权他人代理卖房、收款（民事判决书第3页第2行），吴云晖也没有任何证据证明薛文丰有授权刘开光和林翠仙收取购房款，吴云晖的债务履行对象错误且没有得到债权人薛文丰的追认；而且对于1114127元的大额资金，吴云晖也没有提供证据证明其如何支付给刘开光和林翠仙，本案应认定吴云晖没有支付上述1114127元的购房款。 2.2018年3月22日，讼争房的开发商融侨集团股份有限公司向薛文丰发出《还款通知书》，在该份还款通知书中确认了讼争房早已具备产权办理条件；且按照吴云晖的陈述，该《房屋转售协议》签订于2015年9月16日，后又将讼争房移交给吴云晖使用，但在长达两年多的时间，吴云晖作为买受人没有进行过户登记，而是在王其兴对讼争房进行财产保全后，才向法院起诉要求过户，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定。 三、本案中，薛文丰、刘开光和吴云晖等人为了逃避执行，进行串通，伪造了《房屋转售协议》，进行虚假诉讼，本案应将该犯罪线索移交给公安机关侦查，以保护王其兴的合法权益。具体理由如下： 1.薛文丰不认可吴云晖的诉讼请求，没有收到吴云晖的购房款，但其并未提起反诉。在房屋买卖合同纠纷中，如果卖方没有收到购房款，一般会提起反诉，要求对方支付购房款或者以对方违约为由解除该买卖合同，但薛文丰仅仅是答辩而已，没有进行反诉，轻易放弃自己的核心利益，让人不可理解。 2.吴云晖的父亲吴本国之前担任东方古玩城的经理，而薛文丰的岳父刘开光是东方古玩城的股东，吴本国与刘开光存在长期合作关系，双方之间存在投资关系，有可能借此关系伪造本案的房屋转售协议，进行虚假诉讼。 3.吴云晖在其与薛文丰房屋买卖合同纠纷一案中主张因刘开光和林翠仙无力偿还吴本国和杨品珍的借款，以讼争房转让给吴云晖用于抵扣部分借款本息，但从房屋转售协议的内容来看，双方约定是以3416127元的价格进行转让，吴云晖应于2015年9月15日将原商品房买卖合同上薛文丰的购房首付款1026127元及十一期的银行按揭本金88000元，共计1114127元支付给薛文丰，协议上的内容并没有载明抵扣债务的相关事项，也就是说，到底抵扣多少债务，以及如何抵扣，都没有进行约定，抵扣债务的事实存疑。 4.讼争房不是毛坯房，而是精装房，无须进行装修，因此吴云晖提供的施工协议书真实性存疑。 5.该房屋的开发商，即融侨集团股份有限公司于2018年3月22日向薛文丰发出《还款通知书》，载明了因薛文丰未按约偿还该房屋的按揭借款，致使中国银行股份有限公司福州南湖支行于2018年3月1日从开发商的银行账户中直接扣划贷款本息及罚息43187.38元，上述事实与吴云晖所陈述的事实不一致，如果是吴云晖已向薛文丰购买了该房屋，不可能会欠付按揭贷款利息。 6.根据融侨集团股份有限公司所发出的《还款通知书》，该房屋早已具备产权办理条件，且按照双方的陈述，双方于2015年就签订了房屋转售协议，但薛文丰和吴云晖在长达两年多的时间里没有办理房屋的产权登记和过户手续，明显不符合常理，房屋转售协议的真实性存疑。 7.王其兴到诉争房屋的物业管理处了解得知，2017年9月之前的物业费都是由产权人薛文丰缴纳，之后才以吴云晖的名义进行缴纳，这与福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4107号民事判决认定的事实不一致。 四、福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4107号民事判决事实不清、证据不足，且程序违法，不应当作为本案定案的依据。具体理由如下： 1.该民事判决没有追加刘开光、林翠仙、吴本国和杨品珍作为案件的当事人参与诉讼，程序严重违法，该案应当予以再审。 因薛文丰一直对刘开光、林翠仙与吴本国、杨品珍的债务不知情，而按照吴云晖的陈述，本案的房屋转售涉及到抵扣这两方的借款本息，为了查清案件事实，应当追加这两方作为案件的当事人参与诉讼，来确认抵扣的债务是否属实，且是否已全部或者部分偿还，该判决因遗漏当事人，造成程序严重违法。 2.该民事判决没有查明吴云晖如何支付给刘开光、林翠仙1114127元的购房款，事实不清，且证据不足。 3.该案件的当事人都认可了吴云晖没有支付全部的价款给薛文丰，但该民事判决却没有查明吴云晖还应当支付给薛文丰的购房款金额，事实不清，且证据不足。 综上所述，请求裁定驳回吴云晖的诉讼请求。 第三人刘开光、林翠仙、刘莉珈、薛文丰未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 房屋转售协议，虽然王其兴对其真实性有异议，但是吴云晖提供了原件予以核对，故本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2018年12月21日作出（2017）闽0104民初4107号民事判决书，认定以下事实：“2013年6、7月间，薛文丰的岳父刘开光、林翠仙先后向吴云晖的父亲吴本国、岳母杨品珍借款计170万元。2013年7月15日，刘开光、林翠仙出具借条，约定上述借款期限为两年，两年后本息共计还款290万元。2015年7月14日，上述借款到期后，刘开光、林翠仙未能按期偿还借款本息。2015年9月16日，薛文丰、刘开光与吴云晖共同签订《房屋转售协议》，约定：“薛文丰将其2014年7月3日向融侨集团股份有限公司购买的坐落于福州市仓山区金山街道横江路西南侧江南水都5Ｄ、5Ｅ地块5Ｄ-2＃楼202单元的房屋（预告登记证号为：榕房预ＹＲ字第××号，以下简称讼争房屋）以原《商品房买卖合同》（合同编号：201437770040）中约定3416127元的价格转让给吴云晖；吴云晖于2015年9月15日将原商品房买卖合同上薛文丰支付的购房首付款1026127元及十一期的银行按揭本金88000元，共计1114127元支付给薛文丰；薛文丰向吴云晖提供讼争房屋银行按揭还贷账号及相关手续，吴云晖自2015年10月起开始支付银行按揭款；薛文丰负责讼争房屋更名为吴云晖等相关事宜，费用由吴云晖负责。”同日，刘开光、林翠仙出具收条表示收到吴云晖购房款1114127元。2017年1月14日，刘开光、林翠仙又出具收条表示收到吴本国购买讼争房屋2015年10月至2017年1月的银行按揭款230873元，最终以银行还贷实际金额为准（多还少补）。2016年7月13日，讼争房屋符合交付条件，薛文丰本人和吴云晖的父亲吴本国一同至物业服务中心办理接收手续，共同签署了遵守《业户手册》承诺书、《前期物业管理服务协议（住宅）》等材料，将讼争房屋直接移交给吴云晖使用。2016年8月28日，吴云晖实际入住讼争房屋至今。2018年10月26日，薛文丰向吴云晖邮寄《腾房通知书》，表示吴云晖未向其本人支付任何购房款，却一直占用房屋，要求吴云晖于收到通知之日起七日内腾空讼争房屋。”上述民事判决书判决：“一、吴云晖、薛文丰继续履行2015年9月16日签订的《房屋转售协议》；二、薛文丰于本判决生效之日起一个月内办理坐落于福州市仓山区（预告登记证号为榕房预ＹＲ字第××号）的房屋登记至薛文丰名下的不动产权证书，并配合吴云晖办理该房屋从薛文丰变更登记至吴云晖名下的过户登记手续，两项手续所产生的相关费用（包括但不限于契税、印花税、不动产权登记费、过户手续中所需的解押费用）均由吴云晖负担。”在吴云晖申请强制执行期间，发现本院对诉争房屋进行执行，遂提出执行异议，本院于2019年6月27日作出（2019）闽0104执异12号执行裁定书，驳回了吴云晖的异议请求。吴云晖于2019年1月5日、7月5日为诉争房屋代薛文丰向融侨集团股份有限公司交按揭代偿款本息及滞纳金共计338940.23元。诉争房产目前仍登记在薛文丰名下。吴云晖并未将诉争房屋的任何款项交付本院执行。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案的争议焦点是吴云晖是否符合第（三）项条件。对于诉争的房产的全部价款由两部分构成：第一部分是购房首付款（1026127元）及十一期的银行按揭本金（88000元），共计1114127元（以下简称：第一部分款项），第二部分是自2015年10月起诉争房屋的银行按揭款（以下简称：第二部分款项）。对于第一部分款项，从（2017）闽0104民初4107号民事判决书认定的事实可以看出，薛文丰本人并未收到吴云晖支付的第一部分款项，虽然薛文丰的岳父岳母出具收条确认收到吴云晖及吴云晖父亲的款项，薛文丰与其岳父、岳母属于不同的主体，不能以此来认定薛文丰收到了第一部分款项；薛文丰与吴云晖之间亦并未就双方的长辈之间的借贷款项抵消购房款事宜进行任何的约定；另外，薛文丰在（2017）闽0104民初4107号案件中辩称其并未收到吴云晖的第一部分款项，对吴云晖“以借款抵购房款”的主张亦不予认可；故本院认定吴云晖并未向薛文丰支付诉争房屋的第一部分款项，吴云晖需将第一部分款项交付本院执行。对于第二部分款项，薛文丰、刘开光与吴云晖签订《房屋转售协议》约定吴云晖自2015年10月起自行向银行支付按揭款。对于薛文丰而言，对于诉争房屋，其拥有的债权仅仅是第一部分款项，第二部分款项是属于其债务而并非其债权。若吴云晖既要按照《房屋转售协议》的约定向银行支付诉争房屋的按揭款又要将第二部分款项交付本院执行，则吴云晖需要支付两份第二部分款项，显属不公，故本院认定第二部分款项不属于吴云晖需要向法院交付执行的范围。综上，吴云晖未向薛文丰支付诉争房屋的第一部分款项，亦未将第一部分款项交付本院执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，故吴云晖的诉讼请求没有事实与法律依据，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回吴云晖的诉讼请求。 案件受理费100元，由吴云晖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘兴宝 人民陪审员  陈艳云 人民陪审员  涂烽烽 二〇二〇年三月六日 法官助理梁肖飞 书记员邵发英