广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终100号上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万戈，女，汉族，1993年4月19日出生，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：段兰，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨红，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人万戈商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初12739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判粤海通公司无需按照47364元的标准向万戈支付逾期交楼违约金（以购房款及装修款合计2162740元为本金按日万分之三的标准自2019年2月27日计算至2019年5月10日），应按涉讼房屋所在地租金标准计算违约金为5873.28元；2.一、二审诉讼费用由万戈承担。事实和理由:第一，一审判决认定粤海通公司逾期交楼时间有误。粤海通公司提交的证据显示，粤海通公司于2019年4月26日向万戈邮寄装修交楼通知书，要求万戈于2019年5月1日至同月4日之间收楼，万戈于同年5月10日才办理收楼手续。万戈何时收楼并非粤海通公司可以控制，因此应以粤海通公司通知万戈收楼的起始时间即2019年5月1日为粤海通公司逾期交房违约金的截止时间，故粤海通公司的逾期交楼违约金应自2019年2月27日计算至2019年5月1日，一审判决计算至万戈收楼之日即2019年5月10日错误。第二，一审判决支持的逾期交楼违约金明显过高。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。粤海通公司已通过提供《佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》证明涉讼房屋所属地段佛山市南海区某镇某路的租金标准约为20元/平方米/月，涉讼房屋建筑面积为139.84平方米，故自2019年2月27日至2019年5月1日期间的逾期交楼违约金应为5873.28元。一审法院应依照上述司法解释的规定下调违约金，而非适用《商品房买卖合同（预售）》中所约定的违约金标准。第三，粤海通公司于一审提起管辖权异议不属于滥用诉权，一审法院判决全部诉讼费由粤海通公司承担，缺乏法律依据，应当改判。被上诉人万戈于二审期间没有发表答辩意见。万戈向一审法院提出诉讼请求：1.粤海通公司向万戈支付按总购房款2162740元的日万分之三从2018年4月30日起至实际交房之日止的违约金；2.粤海通公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2017年4月26日，万戈签订《认购书》认购粤海通公司开发的佛山市南海区某镇某路68号某商业中心X幢X房（以下简称涉讼房屋）。2017年8月6日，万戈（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼房屋出售给买受人，成交价1952980元；（第七条）自预售合同网上签订之日起1日内支付592980元；剩余房款1360000元应于2017年8月13日前申请办理银行按揭手续；（第八条）买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（第九条）商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；（第十条）商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备，4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件；（十二条）出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，万戈（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（三）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第十八条（二）按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；等等。同日，万戈（甲方，委托人）与长华装饰公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意自乙方与甲方签订商品房买卖合同约定的商品房交付日当日将商品房交付给乙方进行装修，同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年12月31日前完成装修工程并交付给甲方；甲方同意以1500元/平方米（该商品房建筑面积）的价格将本协议项下室内装修工程发包给乙方，该商品房建筑面积共139.84平方米，装修工程款总价合计209760元；如甲方未能按《买卖合同》约定与被告办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2017年11月22日，长华装饰公司（甲方）和广东创某建筑装饰工程有限公司（乙方）签订《精装修工程施工合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目住宅11栋精装修工程。2017年12月1日，万戈除首期款外应支付的按揭款项划至粤海通公司的账号，粤海通公司主张万戈存在逾期付款的行为。万戈、粤海通公司均确认万戈已支付全部购房款。2018年12月12日，某商业中心11幢办理了竣工验收备案手续。2018年12月24日，某商业中心11幢取得测绘报告书。2018年12月25日，粤海通公司向万戈邮寄收楼通知书。2019年5月10日，万戈签署确认函确认该日收楼。诉讼中，万戈主张涉讼房屋的燃气并未开通到户。另查明，2016年11月23日，粤海通公司（甲方）与佛山市南海燃气发展有限公司（乙方，以下简称南海燃气公司）签订《燃气报装协议》，约定乙方接受甲方的用气申请，报装范围包括涉讼房屋所在的某商业中心11幢住宅。2019年9月11日，南海燃气公司向一审法院复函，载明涉讼房屋所在的某商业中心11幢住宅未能开通燃气管道，2019年8月19日，该司对该幢住宅进行通气前安全检查，发现该楼栋相关燃气工程存在安全质量问题，不符合通气条件，已告知开发商，现由待开发商及施工单位针对相关问题进行整改。一审法院认为，万戈与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。一、涉讼合同虽约定涉讼房屋交付时间为2018年4月30日，但一审法院认定交付时间应为同年12月31日，理由如下：根据《委托装修协议》的约定，万戈同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给长华装饰公司进行装修，万戈确认其收取涉讼房屋时为带精装修状态，粤海通公司确认《委托装修协议》装修价款实际为购房款的一部分，结合当时的房地产市场调控政策及双方当事人的陈述等事实，可以认定万戈在购买涉讼房屋时，虽然分别与粤海通公司和长华装饰公司签订涉讼合同和《委托装修协议》，但涉讼房屋实为带装修出售，此其一；其二，从《委托装修协议》的合同内容来看，合同相对方缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料等作具体约定，该《委托装修协议》明显有异于日常的装修合同。综上所述，本案中涉讼合同与《委托装修协议》不宜拆分开来处理，应作为一个整体进行综合考量，万戈签订《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日，系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日开始起算。二、万戈签署确认函确认已于2019年5月10日收楼，故粤海通公司逾期交付的期限应截止2019年5月10日。三、根据涉讼合同约定，涉讼房屋的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，粤海通公司举证反映至2019年5月10日，涉讼房屋已满足上述交付标准，万戈主张粤海通公司承担此后的逾期交付违约责任，理据不足，万戈对其主张的燃气未开通的情况可另案主张权利。综上，一审法院认定万戈逾期交楼时间应自2019年1月1日至2019年5月10日止共计130天。关于万戈在本案中是否存在逾期付款问题。根据《补充协议》第四条（五）的约定，涉讼房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至粤海通公司账户，否则，万戈应承担逾期付款违约责任。涉讼合同签订日期为2017年8月6日，据此，万戈应保证购房余款在60日内即2017年10月5日前支付至粤海通公司账号。因上述款项在2017年12月1日才划至粤海通公司账号，万戈逾期付款57天，该期间可作为粤海通公司得顺延交楼时间。关于逾期交付违约金计付标准，首先，如前所述，《委托装修协议》装修价款实际为购房款的一部分，故粤海通公司支付逾期交付违约金应以实际购房总价款即涉讼合同合同价款与《委托装修协议》的装修价款之和作为本金标准；其次，根据涉讼合同，现粤海通公司逾期交房在90日内，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予万戈。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。综上，粤海通公司应支付以购房款总额2162740元（1952980+209760）为本金按日万分之三计算的违约金47364元[2162740元×0.0003×（130-57）]天予万戈，万戈主张超出部分，本院不予支持。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年12月31日，而长华装饰公司是粤海通公司的关联公司，但粤海通公司未能就此重大问题向万戈作出特别提示，且一审法院受理案件后，粤海通公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，一审法院判令由粤海通公司全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金47364元予万戈；二、驳回万戈的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取1746.1元，由粤海通公司负担。二审期间，粤海通公司、万戈均没有向本院提交新证据。经审查，除粤海通公司于2018年12月25日向万戈邮寄的应为《毛坯收楼通知书》外，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，粤海通公司于2019年4月26日向万戈发出《装修交楼通知书》，通知万戈于2019年5月1日至2019年5月4日办理交楼手续。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.粤海通公司逾期交楼违约责任截止时间的认定；2.一审确定的逾期交楼违约金计算标准是否恰当。关于第一个焦点问题。粤海通公司上诉主张，其于2019年4月26日向万戈发出《装修交楼通知书》，通知万戈于2019年5月1日至2019年5月4日办理收楼手续，万戈于同年5月10日才办理收楼手续不是粤海通公司所能控制，故逾期交楼违约金应计算至2019年5月1日。经查，虽然涉讼房屋所在的某商业中心11幢于2018年12月12日办理了竣工验收备案手续，但根据南海燃气公司于2019年9月11日向一审法院出具的复函可知，涉讼房屋所在的某商业中心11幢住宅未能开通燃气管道，至该司于2019年8月19日对该幢住宅进行通气前安全检查时仍发现该楼栋相关燃气工程存在安全质量问题、不符合通气条件，与上述竣工验收备案事实存在矛盾，故不能认定粤海通公司通知万戈收楼的时间即2019年5月1日至5月4日涉讼房屋已具备交付条件。结合万戈于2019年5月10日出具的收楼确认函，一审判决认定粤海通公司的逾期交楼违约金应计算至2019年5月10日并无不当，本院予以维持。粤海通公司的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。粤海通公司上诉主张，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，一审判决应以涉讼房屋所属地段的租金标准来计算其逾期交楼违约金。经查，上述解释第十七条是关于商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时违约金数额或者损失赔偿额可以参照的标准的规定。涉讼《商品房买卖合同（预售）》明确约定，粤海通公司逾期交付超过90日后，万戈要求继续履行合同的，粤海通公司按日计算向万戈支付全部房价款万分之三的违约金。故上述司法解释的规定并不适用于本案。一审判决结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，认定双方约定日万分之三的逾期违约金标准并不过高，并对粤海通公司请求调整违约金标准的主张不予支持，并无不妥，本院予以维持。粤海通公司的该上诉理由依据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。粤海通公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费837.27元，由上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年三月四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣