西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初3299号 原告（反诉被告）西安美德工程设备服务有限责任公司。 法定代表人万长青，董事长。 委托代理人任世玉，男，该公司员工，住该公司。 委托代理人傅深钧，陕西赢弘律师事务所律师。 被告（反诉原告）西安领军教育培训中心。 法定代表人吕鹏程，校长。 被告吕鹏程，男，1977年8月26日出生。 被告曹晨，男，1984年9月13日出生。 被告李**，男，1975年2月16日出生。 共同委托代理人刘永利，男，该公司员工，住该公司。 共同委托代理人张迪，男，该公司员工，住该公司。 原告西安美德工程设备服务有限责任公司（以下简称美德公司）与被告西安领军教育培训中心（以下简称领军教育）、吕鹏程、曹晨、李**租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2018年9月25日作出（2018）陕0112民初4496号民事判决书，宣判后原告与被告领军教育不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院于2018年12月21日作出（2018）陕01民终11683号民事裁定书，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人任世玉、傅深钧，四被告共同委托代理人刘永利、张迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年3月16日，其与被告签订《租赁合同》，约定其将位于西安市北二环中段369号约20亩场地及地上地下建筑出租给被告作为商务、教育等经营及办公使用，租期12年，自2016年7月1日至2028年7月1日，合同并对租金及支付方式、租赁房屋的装饰装修、违约责任等进行明确约定。合同签订后，其依约向被告交付租赁场地及房屋，被告依约向其支付第一年房屋租金，但第二年下半年的房屋租金被告至今未向其付清，经多次催要未果，故诉至法院，请求判令：确认原、被告双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效；被告将租赁物恢复原状并腾交原告；被告支付房屋占有使用费51万元，并按12054.79元/天的标准支付自2018年7月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费；被告赔偿损失62万元；被告支付滞纳金53.06万元；被告吕鹏程、曹晨、李**对上述付款承担连带保证责任；被告承担本案诉讼费。 四被告共同辩称，双方签订的租赁合同无效，无效后依照相应法律规定处理；租赁物不可能恢复原状并返还，原告诉请要求支付的房屋占有使用费51万元，是东一楼门面房的占有使用费，但原告至今未将该门面房交付给其，故不存在该部分费用，其余租赁费其已全部付清；原告主张的损失其不同意承担；原告主张的滞纳金因合同无效而不存在；原告要求被告吕鹏程、曹晨、李**承担连带责任，因合同无效不存在连带给付依据。被告领军教育并反诉称，原告故意隐瞒其出租房屋无相关合法资质，致其与原告签订长达12年的租赁合同，租赁物现其已装修，产生装修花费4516803.72元，现原告要求确认合同无效，原告应赔偿其装修费用；另其原告交纳保证金100万元，因合同无效，原告应向其返还；因原告出租的房屋无政府许可，却多次举报其无办学手续，致其另租场地安置分流学生，产生花费15万元，原告亦应赔偿。请求判令：原告赔偿装修费用4516803.72元；原告退还房屋押金100万元；原告赔偿安置学生在别处上课产生的场地租赁费15万元；原告承担本案诉讼费。 原告对被告的反诉辩称，双方合同明确约定被告装修时需征得其书面同意，被告却未经其同意强行装修，经其阻止亦未能有效，故装修费用应由被告自行承担；其收取被告100万元保证金属实，但被告破坏房屋结构、拖欠房屋占用使用费，违反合同约定，故保证金其不同意退还；被告未取得办学资质，被教育行政主管部门责令整改并进行处罚，被告才将学生上课的场地搬迁至别处，故场地租赁费应由被告自行承担。综上，请求依法驳回被告的反诉请求。 经审理查明，2004年1月1日，西安市干道拓宽改建工程指挥部办公室与原告签订的《土地租赁协议》，约定西安市干道拓宽改建工程指挥部办公室将己方位于北二环以北明珠家居大世界对面15亩土地租赁给原告开发使用，租期30年，自2003年9月11日至2033年9月10日。原告（甲方）取得该幅租赁土地后，在未办理建设工程规划许可证的情况下，在租赁土地上加盖房屋并出租给被告（乙方），双方并于2016年3月16日签订《租赁合同》，约定：甲方将自己拥有合法使用权的位于西安市北二环中段369号约20亩场地及地上地下建筑出租给乙方作为商务、教育等经营及办公使用；场地面南主楼（北楼）一栋约1400平米，东楼一栋约2300平米，西楼一栋约2100平米，目前为大企业总部办公用房，内部精装修，暖气、空调设施齐全。主楼后面彩钢房（餐厅）约定400平米，天然气锅炉房、物业库房、门卫室等附属建筑物约150平米，绿化场地约3000平米，场区水泥道路2400平米，停车场约1900平米；甲乙双方确认，本合同上述出租的场地、房屋建筑物、基础设施及东楼一层已出租门面房以现状整体出租；甲乙双方确认，租赁房屋的资产经营、维护由乙方自行负责并承担全部费用和收益，乙方在使用、经营中发生的所有债权债务均与甲方无关；甲乙双方确认，水、电、门卫、供暖等公共部分的物业管理由甲方派员负责，并按保本微利原则向乙方收到相关费用。场地绿化、保洁、通迅、网络及建筑物管理、运行、维护由乙方自行负责并承担全部费用；在北楼西侧场地位置由甲方出资加建独立三层办公楼房一栋自用，面积约600平米，场地交接后即由甲方组织队伍承建；作为甲方办公用房过渡解决方案，北楼约一层面积暂不交接，由甲方留用，待上述新增办公楼建成后，甲方搬迁，北楼过渡使用部分移交至乙方，北楼过渡使用部分的面积相应抵减乙方租金；东楼一层已出租门面房原《承租合同》尚未到期，作为本合同标的的组成部分，其原《承租合同》随本合同一并移交乙方承接，《租赁合同》规定的权益、义务和管理责任也一并随本合同归乙方所有；租期12年，自2016年7月1日至2028年7月1日；甲方同意给予乙方1个月免租期，从第二年租金中抵扣；租金440万元/年，前三年租金标准不变，从第四年开始，每三年为一个调价周期；合同签订后二日内，乙方须向甲方缴纳保证金100万元，租赁物交接日前30天，乙方支付第一年的前6个月租金220万元，间隔6个月支付下半年租金220万元，第二年仍按上述约定分两次支付当年租金，自第三年开始，年租金440万元按每年合同起始周期一次性支付，支付时间为每年6月1日前；如乙方逾期支付6个月以上的，乙方应按滞纳天数向甲方支付原日租金3倍的滞纳金；甲方将房屋、场地及基础设施按现状整体出租。乙方为了经营的需要，可对租赁房屋进行维修及装饰装修，所有维修及装修费用乙方自行承担，且维修装修方案应提前征得甲方书面同意，费用明细及总额应提供给甲方备案；为保证本合同的顺利履行，吕鹏程、曹晨、李**分别以自己所有的财产自愿向乙方提供连带责任保证，直至本合同履行期限届满；合同并对双方其他权利义务进行明确约定。同日，原、被告签订《租赁合同补充协议（一）》，约定：原告负责对东一楼出租门面房租赁合同剩余期间的租金回收，回收部分抵减被告2017年上半年应付租金；若不能足额回收租金，差额部分由原告承担；东一楼出租门面房合同到期，由被告决定终止合同或续签合同，原告不再负责相关事宜；双方约定2016年7月1日为合同标的交接日，若因原承租人滞后搬迁，导致交接延误，按实际交接日顺延合同。上述合同及补充协议签订后，原告将租赁场地上的北楼、东楼、西楼三栋房屋及相关附属设施以现状整体交付给被告，并将东一楼门面房房屋租赁合同等附件一并交付被告，被告使用租赁房屋进行教学经营。被告已向原告交纳保证金100万元。第一年房屋占用使用费，扣除东一楼门面房折抵租金65万元、原告使用北楼两间办公室折抵租金36234元、原告晚交房10天免除租金125960元，被告实付3587806元，第一年房屋占用使用费440万元，被告已付清，双方对此无争议。第二年上半年即2017年7月1日至2017年12月31日的房屋占有使用费220万元，扣除合同约定的一个月免租期，被告实付1833333元，被告已付清第二年上半年的房屋占有使用费，双方对此亦无争议。第二年下半年即2018年1月1日至2018年6月30日的房屋占有使用费220万元，被告已付1697702元，尚余502298元未向原告支付，酿成诉讼。庭审中，原告称，其与被告签订的租赁合同及补充协议因违反法律规定而无效，被告依法应返还其租赁房屋，但在租赁过程中，被告未经其允许擅自改变东一楼门面房结构，其劝阻不下向被告发送停工通知，但被告置之不理，无奈其报警处理，有其提交的照片为证，被告还未经其允许擅自将西楼改造为学生宿舍，为此其多次向被告发出消防整改通知，被告收到后仍置之不理，故被告向其返还租赁房屋时，北楼和东楼（除东一楼门面房）现状返还即可，东一楼门面房及西楼被告需恢复原状返还；另被告至今占有使用其租赁房屋，应向其支付未付的房屋占有使用费502298元及自2018年7月1日至实际腾交房屋的房屋占有使用费；再就其办公楼的建设，其已同第三方签订施工总承包合同，并向第三方付款10万元，被告却派人破坏其办公楼地基，有其提交的照片为证，给其造成损失6万元。且被告在东一楼门面房合同未到期时，采取拉横幅、断水断电的方式影响租户经营，致其向租户赔偿56万元，有其提交的收条及转账凭证为证，该两项损失合计62万元，被告应向其赔偿；最后，被告违反合同约定，应向其支付违约金，同时被告吕鹏程、曹晨、李**作为合同保证人，应就上述付款承担连带给付责任。被告认可至今仍占用使用原告出租的北楼、东楼、西楼三栋办公楼及其附属的事实。辩称，该三栋办公楼在其租赁之前的原状其并不清楚；东一楼门面房原告给其发送停工通知且双方为此产生纠纷报警属实，但其对东一楼门面房是要进行消防改造而非原告所述的改变房屋结构。西楼其改造为学生宿舍属实，原告发放的消防整改通知其亦收到，该改造虽未经原告书面同意，但原告在事实上是同意的，因为原告本身租赁场地在北楼办公，如原告不同意不会让其装修改造，且在双方已履行合同的两年期间原告从未提出过异议，故原告要求现状返还租赁房屋不可能；502298元的房屋占有使用费未向原告支付，是因为东一楼门面房合同于2017年7月10日到期，原告应于2017年7月11日即向其交付该门面房，但直至2018年初其才拿到门面房钥匙，故该期间的房屋占有使用费不应向原告支付；原告称其破坏办公楼地基不属实，原告提交的照片中其人员是将裸露在外的钢筋回敲，以避免学生受到意外伤害，其并未拆除原告办公楼地基，故6万元的损失其不同意承担，剩余56万元的损失，原告支付给东一楼门面房租户，与其无关，亦不同意承担；原告主张的滞纳金及要求个人承担连带给付责任的请求，因合同无效无需支付，个人亦不应再承担连带保证责任。并反诉称，合同无效后，其交纳的保证金100万元，要求原告返还；租赁合同签订后，其与上海南谷建筑装修工程有限公司签订《工程装修施工合同》及预算书，对租赁物进行装修，实际花去装修费4516803.72元，有其提交的转账记录为证，原告应赔偿其该笔装修费用；另原告未能提供适租场地，致其另租场地安置学生上课，产生场地租赁费15万元，原告亦应赔偿。原告对被告的反诉辩称，被告对租赁房屋的装修改造未征得其同意，即使花去装修费金额属实，亦应由被告自行承担；保证金100万元因被告违约，不同意退还，15万元的损失亦不同意支付。审理中，领军教育申请对涉案装修改造费用评估鉴定，因双方对装修内容等方面不能达成一致意见，致无法鉴定。 以上事实，有《土地租赁协议》、《租赁合同》及其附件、补充协议、函件、照片、收款收据、当事人陈述等证据附卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据庭审查明的事实，原告向被告出租的房屋，至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订《租赁合同》及补充协议，违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，基于无效合同所取得的财产理应返还。现原告要求被告恢复原状返还租赁物，根据庭审查明的事实，北楼及东楼（含一楼门面房）的租赁房屋，被告租赁前的房屋原状，双方对此无法达成一致意见，原告对此亦未提交相应证据佐证，故北楼及东楼（含一楼门面房）房屋及其附属设施由被告按现状返还。西楼的租赁房屋，被告已改为学生宿舍，被告称虽未经原告书面同意，但原告在北楼办公且在合同履行期间未提出异议，原告则对此予以否认，对此被告未提交原告同意其装修改造的书面证据，且从原告多次向被告发函及出警的照片中可以看出，双方就装修改造部分争议较大，原告在事实上不同意被告装修改造的事实，被告称原告在事实上同意其装修改造，证据不足，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。”故被告反诉主张的装修费用，应由被告自行承担，且被告应将西楼学生宿舍拆除后向原告返还。对于100万元保证金，被告未经原告书面同意改造装修，且事实上原告通过发函等方式进行阻拦，被告仍然实施改造，被告领军教育存在过错，故由原告返还50万元保证金较为适宜。至于西楼的原状，双方同样无法达到一致意见，原告亦无有效证据证明，本院不予支持。被告至今占用使用原告租赁房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”被告应向原告支付2018年6月30日前未付的房屋占用使用费502298元及2018年7月1日至实际腾房之日，每日按12054.79元计算所得的房屋占有使用费。被告称未付该部分费用是因为原告未向其交付东一楼门面房，双方合同对此明确约定，原告交付的租赁房屋是现状整体交付，并将东一楼门面房的租房合同作为附件一并交付给被告，双方合同履行中，被告亦是按440万元标准向原告支付租金，440万元的租金包含东一楼门面房，故原告在整体交付租赁房屋时已向被告交付东一楼门面房，被告认为原告没有交付，无合同依据，本院不予采信。原告主张的损失62万元，其中6万元损失，原告称被告破坏其办公楼地基，被告对此予以否认，从原告提交的照片上无法看出被告有破坏行为，证据不足，本院不予支持。另外56万元的损失，原告将东一楼门面房已整体交付给被告，原告向租户赔偿并要求被告支付，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的滞纳金，因双方签订的合同无效，且原告作为出租方，对合同的无效存在过错责任，故违约金本院不予支持。原告要求被告吕鹏程、曹晨、李**承担连带给付责任，没有法律依据，因主合同无效，从合同亦无效，本院不予支持。被告反诉主张的15万元损失，是否实际支出，未提交相应证据佐证，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告西安美德工程设备服务有限责任公司与被告西安领军教育培训中心于2016年3月16日签订的《租赁合同》及其补充协议无效。 二、被告西安领军教育培训中心于本判决生效后三十日内向原告西安美德工程设备服务有限责任公司以现状返还北楼及东楼（含东一楼门面房）的租赁房屋及其附属设施，西楼则由被告拆除学生宿舍后返还。 三、原告西安美德工程设备服务有限责任公司于本判决生效后十日内向被告西安领军教育培训中心返还保证金50万元。 四、被告西安领军教育培训中心于本判决生效后十日内向原告西安美德工程设备服务有限责任公司支付截止2018年6月30日欠付的房屋占用使用费502298元，并支付自2018年7月1日至实际腾房之日的占有使用费，每日按12054.79元标准计算。 五、驳回原告西安美德工程设备服务有限责任公司的其余本诉请求。 六、驳回被告西安领军教育培训中心的其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19745元（原告已预交），由原告承担13624元，被告承担6121元，被告承担部分于上述付款时一并给付原告；反诉案件受理费25733元（被告已预交），由原告承担4632元，被告承担21101元，原告承担部分于上述付款时一并给付被告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  芦康护 人民陪审员  樊魁元 人民陪审员  白 瑛 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  马思聪