河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1327民初3125号原告：社旗县赊店商埠文化产业示范区管理委员会，住所地河南省社旗县赊店镇红旗路西段政府办公楼后楼**。法定代表人：李新中，任该委员会主任职务。委托诉讼代理人:李海涛,系该委员会工作人员。委托诉讼代理人：赵荣春，河南宛杰律师事务所律师。被告：袁锐钊，女，汉族，1952年2月15日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：张家红，女，汉族，1983年6月25日出生，住河南省社旗县。系被告袁锐钊的女儿。被告:岳庆冬,女,汉族,1982年11月11日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：丁飞，河南隆翔律师事务所律师。系上列二被告袁锐钊、岳庆冬的共同委托诉讼代理人。原告社旗县赊店商埠文化产业示范区管理委员会（以下简称商埠文化管委会）与被告袁锐钊、岳庆冬租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告商埠文化管委会的委托诉讼代理人赵荣春、李海涛，被告袁锐钊的委托诉讼代理人张家红,被告袁锐钊、岳庆冬的共同委托诉讼代理人丁飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商埠文化管委会向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告的房屋租赁合同；二、判令被告支付房屋租金56500元并承担违约金（自2013年1月1日至2019年9月30日按每月730元租金计）；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：被告袁锐钊于2010年1月1日与社旗县房产管理所订立为期一年的房屋租赁合同，租赁位于社旗县赊店镇南瓷器街的两间门面房（后经社旗县人民政府决定，包括该房在内的原社旗县房管所管理的所有城区内公房均由原告管理），租金每月730元。合同到期后，双方未再签订书面合同，但被告继续租赁使用，原告认可，形成事实租赁关系（不定期租赁合同）。后袁锐钊将房屋转租给被告岳庆冬用于生意经营。自2013年1月1日至今，被告经原告多次催要，仅向原告支付2014年的一间房屋租金3360元。因被告的违约行为及原告根据县政府统一安排部署对该房另有他用，今特具状，请求人民法院判决依法解除双方的租赁合同，并判决被告承担未支付的租金。被告袁锐钊辩称，一、原告诉称：“被告袁锐钊于2010年1月1日与社旗县房产管理局订立为期一年的房屋租赁合同，租赁位于社旗县××瓷器街的两间门面房……”，该事实错误。首先，袁锐钊从来没有与原告及原告所述的社旗县房产管理局签订有任何房屋租赁合同。其次，原告也不能证实自己是本案所涉及的房屋的所有人和管理者，也没有县政府的任何手续能证实其管理该房屋，原告所诉事实错误。二、袁锐钊是本案所诉房屋的所有人。袁锐钊有能证明该房屋所有权的唯一凭证。房屋的房契，房契系1952年河南省人民政府、当时的南阳县人民政府颁发，背面附有相应的房产税收凭证，是合法有效的。该房契明确记载了该房屋的所有人为张广生，袁锐钊系张广生的儿媳，通过合法的继承所得。三、本案为房屋租赁纠纷，系民事案件，依据我国民事诉讼法的基本原则“谁主张，谁举证”，原告不能证明涉案房屋为公房，亦不能证明对房屋具有管理权，应承担败诉的结果。综上所述，请求法庭驳回原告的诉求，维护被告袁锐钊的合法权益。被告岳庆东辩称，岳庆东系在袁锐钊家开的馍店打工，只是一个干活的工人，并没有租赁房屋，原告起诉岳庆东主体错误，请求法院驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供的社旗县人民政府办公会议纪要（社政纪〔2012〕36号）、社旗县古城核心区国有房产移交书、古城核心区移交公房统计总表、社旗县房产管理所公有房屋租赁合同、房租收租月报表、社旗县房产管理所房租发票、房租收据、社旗县古城开发建设有限公司及商埠文化管委会通知存根、社旗县房产管理所公房平面图、统计表等证据系涉案房屋相关管理部门在管理公房过程中所形成的证据，可相互印证，具有较大证明力，被告未提供相反证据足以反驳，本院予以采信。二、被告提供的1952年房宅买卖契约，不足以证明被告袁锐钊对涉案房屋享有所有权，本院对被告袁锐钊主张的证明目的不予确认。三、被告提供的户口簿、身份证复印件及社旗县赊店镇老街社区居民委员会证明形式及来源合法，具有真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于社旗县××瓷器街路西有两间临街房屋，建筑面积为89.6平方米，原属于社旗县房产管理所管理的国有房产，编号为13，同时又编为第1003号。2010年元月1日至2012年12月31日，社旗县房产管理所将该两间房屋出租给被告袁锐钊使用，但把袁锐钊姓名错误登记为袁玉钊。2010年房屋每月租金为680元。2010年6月4日，被告袁锐钊支付租金2800元。2012年房屋每月租金为730元。2013年，该两间房屋由社旗县古城开发建设有限公司管理，并继续由被告袁锐钊租赁使用，月租金为730元。2012年12月11日，社旗县人民政府召开办公会议，决定将原房管中心管理的位于古城核心区的773间半国有房产移交给商埠文化管委会统一管理使用，其国有资产性质不变，由县国资局负责办理移交手续，并加强监管。2013年12月4日，社旗县房产管理所将该房屋移交给原告商埠文化管委会管理，并制作了《古城核心区移交公房统计总表》，将该房屋编为146号，社旗县国有资产管理局、社旗县房产管理局、社旗县房产管理所和商埠文化管委会四单位负责人均在该统计表上签名并加盖该单位印章。自商埠文化管委会接管该两间房屋起，被告袁锐钊继续占有使用该两间房屋，未签订书面租赁合同，被告袁锐钊于2014年5月26日支付了其中位于南侧一间房屋2014年度的租金3360元。自2013年元月1日起至2019年9月30日，被告袁锐钊除已支付房屋租金3360元外，一直拖欠租金未付。2013年11月5日、2017年6月6日、2018年6月8日、2018年8月27日、2019年3月25日，社旗县古城开发建设有限公司及商埠文化管委会先后5次向被告袁锐钊发出书面通知，要求被告袁锐钊支付拖欠的租金，被告袁锐钊未在通知存根上签名。被告岳庆冬在被告袁锐钊家开的“张家馍组”店内务工。本院认为，位于社旗县××瓷器街××涉案××号临街两间房屋系国有资产，先后由社旗县房产管理所、社旗县古城开发建设有限公司、商埠文化管委会管理。自2010年1月1日起至2013年12月31日，社旗县房产管理所、社旗县古城开发建设有限公司先后将该房屋出租给被告袁锐钊使用，袁锐钊支付了部分租金，可以认定该房屋管理人与被告袁锐钊之间建立了合法有效的房屋租赁合同法律关系。2013年12月4日，原告商埠文化管委会接管该房屋，在原租赁期限届满后，双方虽未签订书面房屋租赁合同，但被告袁锐钊继续占有使用该房屋，原告商埠文化管委会允许被告袁锐钊占有使用该房屋，并多次向被告袁锐钊发出书面通知，要求其支付拖欠的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应当认定原告与被告袁锐钊形成了不定期的租赁合同法律关系。对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同。经原告多次催要租金，被告袁锐钊长期拖欠租金未付，现原告要求解除房屋租赁合同，符合法律规定，理由正当，本院予以支持。被告袁锐钊作为承租人，负有支付租金的义务。被告袁锐钊长期拖欠租金，系违约行为，应当承担相应的违约责任。关于拖欠的租金数额，自2013年1月1日至2019年9月30日，应按每月730元标准计算，共计59860元，减去已付的3360元，尚欠租金56500元，故原告要求被告袁锐钊支付房屋租金56500元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告岳庆冬与原告之间未形成租赁合同法律关系，其没有支付租金的义务，故原告要求被告岳庆冬支付租金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告袁锐钊辩称其与原告不存在房屋租赁关系，与事实不符，本院不予采纳。被告袁锐钊辩称涉案房屋系其公公张广生于1952年购买所得，其通过合法继承取得房屋所有权，但其未提供有效证据予以证实，故其辩解理由无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四第（三）项、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告社旗县赊店商埠文化产业示范区管理委员会与被告袁锐钊之间的租赁合同法律关系于本判决生效之日解除；二、被告袁锐钊自本判决生效之日起十日内向原告社旗县赊店商埠文化产业示范区管理委员会支付拖欠的自2013年1月1日至2019年9月30日止的房屋租金56500元；三、驳回原告社旗县赊店商埠文化产业示范区管理委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1213元，由被告袁锐钊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  詹兴合审 判 员  吴志浩人民陪审员  倪仕伟二〇二〇年三月二十四日书 记 员  郭龙娇