贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初421号 原告：陈丽，女，汉族，1962年6月16日生，住贵州省都匀市。 原告：孙一奇，男，苗族，1956年1月5日生，住贵州省都匀市。 被告：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：刘国平，系该公司总经理。 委托代理人：廖明飞，男，汉族，1980年4月27日生，住贵州省都匀市。 原告陈丽、孙一奇与被告贵州蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下至判决主文简称蓝海湾房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽、孙一奇，被告蓝海湾房开公司委托代理人廖明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈丽、孙一奇向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付二原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，至其交付二原告办理商品房转移登记有关文书之日止（暂算至2019年11月30日，违约金18991元）；二、判令被告支付二原告房屋隔层费8530元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月22日二原告与被告签订《商品房买卖合同》，房屋套内面积32.81㎡，单价为7929.32元/㎡，总价款260161元。在看房时，销售人员向原告推荐“尚城财富中心”的7栋的楼房，并以房屋可以隔层为销售卖点，说事后公司在核算整栋房屋的隔层单价后，会返一部分隔层费用给原告，但被告并未向原告支付房屋隔层费。原告因房屋隔层费用问题，多次与被告交涉，至今未果，且被告也未给原告办理商品房转移登记有关文书，故原告诉至法院，请人民法院参照“尚城财富中心”7栋其他买受人诉讼的生效判决确认事实和结论，判决支持原告的诉讼请求。 被告蓝海湾房开公司辩称，一、逾期办证违约金约定过高，请求法院依法下调。首先，逾期交付办理商品房转移登记相关文书并未给买受人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用、出租。与逾期交房相比，逾期办证给买受人造成的损失要小得多，但《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金是逾期交房的10倍，明显过高。其次，日万分之二的违约金远远超过答辩人的承受能力。逾期办证只要产生，涉及的人数很多，一般都是以栋为单位，所产生的违约金按原告计算标准数额巨大。在目前经济形势下行，房地产行业不景气的大背景下，任何一个房地产开发企业都难以承受如此高额的违约金。综上所述，《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过高，请求法院依法下调;二、对于原告主张的隔板费用问题。就隔板费用问题，在售卖涉案房屋时，被告仅将该房屋可以隔为两层作为宣传点，此后，被告与部分住户达成协议，协议中的措辞为“同意由业主自行出资修建跃层隔板，被告按每平方米260元支付补助款给业主”，故是否隔层的决定主体、隔层费用的承担主体均为住户即本案原告，被告仅仅是针对部分住户，与其达成一致，给予其部分补助款。针对本案中存在部分签订协议、部分未签订有协议住户，被告意见如下：（一）针对签订有协议的住户，被告认可按协议约定支付各层费用。被告与部分住户签订了隔层补助协议，协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，双方应当按协议履行各自权利义务，故对该部分住户被告认可按协议约定支付各层费用，但并不认可其实际支出费用支付。（二）针对未签有协议的住户，被告对其主张的隔层费用全部不予认可。首先，双方签订的《商品房买卖合同》中并未有关于隔层费用的约定，如前所述，对涉案房屋是否隔层的决定主体，隔层费用的承担主体均应当是住户本人，被告根本不存在为其支付隔层费用的义务；其次，其至始并未与被告签订过关于隔层的协议，其并无任何依据向被告主张隔层费用。被告向部分住户存在隔层补助费用的义务是基于与其达成一致意见，签订了相关协议；且支付的费用以及费用标准是该部分住户与被告合意决定，是被告自愿向其支付，并非被告有义务向其支付。故对于未与被告达成一致意见，未签订相关协议的住户所主张的隔层费用，被告全部不予认可，也不应当得到支持。 经审理，本院认定事实如下：2017年3月22日，原告陈丽、孙一奇与被告蓝海湾房开公司签订合同编号为Ｙ17xxxxx51的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告向被告购买位于贵州省都匀市，建筑面积42.51平方米、套内建筑面积32.81平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价为7929.32元，总价款260161元，于2017年3月22日前支付全部房价款260161元，交房时间为2017年2月28日前，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。同时，被告承诺在2018年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同还对其他事项作了约定；合同签订后，原告于2016年3月22日前付清完全部购房款260161元。2017年4月1日，原、被告双方办理房屋移交手续，原告取得房屋钥匙装修入住。原告因房屋逾期办证的问题，多次与被告交涉，至今未果，原告认为被告违反合同义务，故起诉来院要求支持前述诉请。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述，原告提交的《居民身份证》、《商品房买卖合同》、《收据》及银行转账凭据，《房屋移交证书》、被告提交的被告《营业执照》、法定代表人《居民身份证》、《法定代表人证明书》复印件等证据材料在卷为证，当事人所提交的证据与本案有关联性，并经庭审质证，本院予以采信。 本院认为，根据双方诉辩，本案主要有两个争议焦点：一、合同约定的逾期办证违约金是否属于依法予以调整的情形；二、原告诉请的跃层隔板费用是否应当得到支持。 一、关于合同约定的逾期办证违约金是否属于依法调整的情形 由于被告违约，对于逾期办证违约金，虽然双方合同约定为按已付房款的日万分之二计算违约金，但被告蓝海湾房开公司认为日万分之二的办证违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，为了平衡双方的权利义务，使合同责任不至于过度失衡，法律规定了当事人请求调整违约金的情况下，违约造成的损害后果等对违约金过高或过低进行调整，因此本院认为双方的违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则予以综合衡量后，将逾期办证违约金调整为日万分之零点五。对于原告请求被告支付逾期办证违约金至被告交付原告办理商品房转移登记有关文书之日止，因现被告尚不具备提供办理商品房转移登记的有关文书的条件，具体时间也无法确定，本案计算至起诉之日，即2020年1月17日，逾期办证违约金应为：260161元×0.00005×413天≈5372.3元，此后的逾期办证违约金，原告可视相关情况另案主张权利，被告也应积极协助完善房屋转移登记的相关手续材料等，在具备办证条件后积极协助原告办理《房屋产权证》。 二、关于原告诉请的跃层隔板费用是否应当得到支持的问题 关于跃层隔板费用是否应当得到支持的问题，因原告并未提供相关的证据证实原、被告已对跃层隔板费用的承担达成了书面或口头的协议，因此，应承担举证不力的后果。故对于原告的此项请求，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽、孙一奇自2018年12月1日起至2020年1月17日止的逾期办证违约金5372.3元； 二、驳回原告陈丽、孙一奇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费274元、因适用简易程序减半收取137元，由原告陈丽、孙一奇负担37元，被告贵州省蓝海湾房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。 审判员 何 平 二〇二〇年三月九日 书记员 毛琴琴