连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初10515号原告：连云港蓝天置业有限公司，住所地连云港市海州区解放东路**蓝天华侨城D段**商铺。法定代表人：陆官洋，执行董事。委托诉讼代理人：张贵，江苏路卓律师事务所律师。被告：侍军，男，1974年7月24日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：惠康斌，江苏新海连律师事务所律师。被告：侍枫，男，1978年11月1日生，汉族，住连云港市海州区。原告连云港蓝天置业有限公司（以下简称蓝天公司）与被告侍军、侍枫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蓝天公司的委托诉讼代理人张贵、被告侍军及其委托诉讼代理人惠康斌到庭参加诉讼。被告侍枫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蓝天公司向本院提起诉讼请求：1、依法判令没收被告侍军交纳的履约保证金3万元；2.判令被告侍军赔偿原告房屋空置费18.25万元，被告侍枫对前述债务承担连带责任；3.诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2019年2月23日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将蓝天华侨城商铺B-106、B-107、B-108南半间商铺出租给被告侍军，被告侍枫为侍军按约履行合同提供担保。合同签订后，原告将房屋交付被告侍军经营，2019年10月被告侍军擅自终止合同，被告的行为已构成严重违约。为维护自身合法权益，依法诉至贵院，请求依法判如所请。被告侍军辩称，一、关于本案的基本事实：双方签订合同后，被告按约支付了3万元履约保证金及半年租金，随后花费近八十万进行了装修，但在使用该房过程中发现涉案房产根本不能用于商业经营：1、由于原告不能出示房产证，致被告在办理营业执照过程中遇到诸多障碍，前后花费近一个月时间；2、房屋配置的电力根本不能满足餐饮经营需要；3、经营期间，公安消防部门多次到店内要求店铺要有后门作为逃生通道，否则不准营业，被告多次找原告协商开后门事宜，但原告对此不闻不问。鉴于上述种种原因，我方无法继续经营，于2019年8月起即与原告协商退租事宜，2019年9月30日，找到原告林经理，其让我写一份申请走一下程序就可以了，用店里的装潢费用折抵被告要求解除合同的违约责任，另外3万元履约保证金不退。我方也接受了该方案，于2019年10月2日按原告要求向其提供了租赁合同解除申请，并停止经营。二、关于本案诉讼请求：1、原告诉求不明确，原告未明确是否继续履行合同或解除合同，且未明确被告违约表现行为；2、按照合同约定，只有当承租人对房屋主体结构破坏而未进行恢复的时候，原告才有权扣除保证金进行补偿，因此原告第一项诉讼请求无事实依据；3、合同中没有约定关于空置房赔偿项目及标准；4、被告已按约支付3万元履约保证金及半年的租金，在发现涉案房产不适合经营后，及时与原告协商解除合同事宜，在征得原告口头答复后向原告提交书面解除合同申请，原告在收到被告申请后未明确表示不同意解除合同，被告于2019年10月18日将钥匙移交原告公司林经理处，被告在这一过程中没有任何违约行为。基于以上理由，被告认为原告诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求，原告提交了房屋租赁合同、租赁合同解除申请；被告举证了收据2份、建筑装潢装修合同、工程预算表等证据，本院组织当事人进行了举证与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年2月23日，原告蓝天公司（甲方，出租人）与被告侍军（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落在新浦区半间商铺，产权建筑面积共计370平方米。租赁期限从2019年4月15日至2024年4月14日，共计5年。年租金36.5万元，从第二年开始，在第一年的基础上按5%递增；第三年在第二年的基础上按5%递增，以此类推至第五年。租金的支付期限与方式：第一年租金为半年一付，以后每年一付，先付后租，在签订合同的同时先付3万元的合同保证金及半年租金，共计212500元。以后每年支付租金需提前二个月付清。合同履约保证金3万元，在租赁期满返还房屋并经甲方验收后且承租人无违约时不计息退还。合同还约定：乙方违反合同约定，导致甲方要求解除合同的，甲方有权按照合同剩余租期的租金总额的30%追究乙方违约责任，该违约金为甲方的实际损失，违约方不申请调整、不申请撤销；同时乙方的所有装修、装饰、陈列物品及设备（含所有动产及不动产）无偿归甲方所有。合同还约定侍枫的个人及家庭财产为本合同提供担保，侍枫在担保人处签名。合同签订当日，被告侍军向原告交付了3万元履约保证金、半年租金182500元，原告将房屋交付侍军使用。2019年10月2日，被告侍军向原告申请提前解除合同，并出具《租赁合同解除申请》，载明：本人租赁贵公司房屋已近半年，半年中与贵公司合作愉快，沟通顺畅。但因周边环境问题，对面人流过不来，再加之家得福超市的种种影响，经营至今一直处于亏损状态，今已无力经营。定于本月16日，即半年期截止日将房屋移交贵公司，望予以理解批准。此后被告侍军停止经营，并于2019年10月18日将房屋钥匙交还原告。2020年1月10日庭审时，原告陈述房屋还处于空置状态，未出租出去。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。本案被告侍军在租赁期限届满前提出解除合同，并出具书面解除申请交还房屋钥匙，其已构成违约，应当承担违约责任并赔偿损失。被告侍军虽辩称解除合同时，双方达成一致除了不再退还3万元保证金外，原告不再追究被告侍军的其他违约责任，但原告对此不予认可，被告侍军也未能提供证据予以证实，本院对被告侍军的辩解不予采纳。合同约定被告违反约定导致解除合同的，应当按照剩余租期租金总额的30%给付违约金，原告主张不退还3万元履约保证金，未超过该约定，本院予以支持。对于原告主张的房屋空置损失，因被告侍军单方提前解除合同确实导致租赁房屋存在一定期限的空置，被告侍军应当赔偿原告适当的房屋闲置损失，但原告也应采取适当措施防止损失扩大，积极对外出租以减少损失。考虑被告侍军交还钥匙时至法庭辩论终结前尚未超过三个月，原告也未能举证其履行了积极对外出租的减损义务，且本院已认定原告不用再退还被告侍军3万元履约保证金，综合以上因素，本院酌情认定由被告侍军再赔偿原告两个月租金即60833元作为原告的房屋闲置损失。被告侍枫作为保证人，应对上述款项承担连带给付责任，保证人在承担保证责任后，依法有权向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告侍军于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告连云港蓝天置业有限公司房屋闲置损失60833元；二、被告侍枫对上述款项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4488元（原告已预交），由原告负担2992元，由被告侍军、侍枫连带负担1496元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审判员  钱永二〇二〇年三月十日书记员  张冉法律条文和上诉须知一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。（二）、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行