重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初7662号原告：重庆市泽泥悉房地产开发有限责任公司，住所地重庆市涪陵区白涛街道兴政路71号409室，统一社会信用代码91500102MA5YUN7J3A。法定代表人：何伟,该公司总经理。委托诉讼代理人：李燕平，重庆广贤律师事务所律师，执业证号15001201210858339。委托诉讼代理人：李炜东，重庆广贤律师事务所律师，执业证号15001200310110471。被告：重庆市涪陵区规划和自然资源局，住所地重庆市涪陵区体育南路7号，统一社会信用代码11500000MB19804269。法定代表人：冯涛，该局局长。委托诉讼代理人：魏逍，重庆睿诚律师事务所律师，执业证号15001200811963905。委托诉讼代理人：况月映，1976年3月20日出生，汉族，涪陵区规划和自然资源局权益和利用科副科长，住重庆市涪陵区。原告重庆市泽泥悉房地产开发有限责任公司（以下简称：泽泥悉公司）与被告重庆市涪陵区规划和自然资源局（以下简称：规划资源局）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后,由审判员王小林担任审判长，与人民陪审员卿岛、李洪明组成合议庭，于2019年11月12日、2019年12月11日公开开庭进行审理，原告泽泥悉公司的委托诉讼代理人李燕平、李炜东，被告规划资源局的委托诉讼代理人魏逍、况月映（特别授权）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泽泥悉公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告于2018年3月28日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、判决被告双倍返还原告定金1220万元；三、判决被告返还原告土地出让金的剩余部分630万元并支付出让金占用损失871378元（出让金占用损失分别以610万元为基数从2018年4月26日起，以515万元为基数从2018年4月28日起，以115万元为基数从2018年5月14日起，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%暂计算至起诉之日。最终占用损失计算至被告返还完全部出让金时止）；四、判决被告赔偿原告因合同解除导致的直接损失2419372元及合同正常履行后的可得利益589万元；五、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月23日重庆市涪陵区公共资源交易中心发布了《国有土地使用权公开公告出让公告》，决定以公开公告方式出让坐落于涪陵区荔枝街道稻香居委三组（农委宿舍旁）地块的国有土地使用权。2018年3月12日何伟以个人名义报名参与了前述地块的拍卖出让，并交纳了竞买保证金610万元。同年3月15日重庆市涪陵区公共资源交易中心对前述地块进行拍卖出让，何伟以1240万元竞买成功，当日便签订了《国有建设用地使用权出让成交确认书》[涪地交易（2018）008号]。因被告要求签订土地出让合同的相对方主体须为公司，原告泽泥悉公司遂在何伟的发起下于2018年4月18日注册成立。同年3月28日何伟以原告法定代表人的身份与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号：渝地（2018）（涪陵）第10号，合同签订时间实为2018年4月20日]。合同约定：本合同项下出让地块编号为FL2018-03-03,宗地面积2235.9平方米；出让人在2018年9月28日前将出让地块交付给受让人，出让价款1240万元；本合同项下地块的定金610万元抵作土地出让价款；受让人在本合同签订之日起30日内，一次性付清出让价款；受让人应当按照合同约定，按时支付出让价款，逾期支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人交纳违约金；出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。此外，合同还对土地开发建设与利用、土地使用权转让、适用法律及争议解决等其他内容进行了明确约定。合同签订后，原告于2018年4月28日分两次向被告支付出让金515万元，5月14日支付出让金115万元，加上之前610万元定金的冲抵，原告的出让金的支付义务已履行完毕。因逾期支付出让金，原告于5月18日向被告支付违约金18400元。但被告并未按合同约定期限交付土地，被告既没有完成形式交付或登记公示交付，原告也没有实际占有土地。原告分别于2018年6月27日、9月27日、12月4日书面发函催交，但截至起诉前被告仍未向原告履行交地义务。为维护原告合法权益，故诉至法院。规划资源局辩称，第一，本案不具备解除合同的法定条件和约定条件。首先，本案出让的国有建设用地，是按照规定程序将依法收回的划拨国有土地使用权进行出让，既不存在权属争议、也不存在征地拆迁未完成的障碍。2002年，区政府同意将国有土地1.15公顷划拨给原涪陵区农业局，用于综合楼项目建设，划拨土地前已经依法征收并完成征地拆迁补偿安置。鉴于原区农业局建房后剩余约6亩土地未实际建设使用，2015年，区农委作为原区农业局机构改革后的承继主体，申请将剩余部分国有土地交由区政府处置，区政府于2015年9月作出了《关于同意收回区农委国有土地使用权的批复》，明确“收回区农委位于稻香居委三组11497.27平方米中3497平方米土地使用权，并注销涪国用（2002）临字第XXX号土地使用证”，“土地收回后按城市规划建设需要重新安排使用”。经勘测定界，扣除白鹤路道路等占地后，实际可供出让的土地为2235.9平方米（即本案所涉出让土地），国土部门据此制定了《出让方案》，并经区政府批复同意后，严格按程序组织了本案所涉国有建设用地使用权的公开拍卖、出让。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。本案所涉出让土地，以“存量国有建设用地”进行公开出让，完全符合法律规定，该出让土地早已完成征地拆迁补偿安置，不存在集体土地的征收、房屋拆迁等遗留问题，权属清晰，不存在任何权属纠纷。第二，被告已按《出让合同》的规定交付土地，原告诉称被告未履行交地义务的说法与事实不符。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条的规定“出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权”，原被告双方签订的《出让合同》第六条，明确约定交地条件为“现状交地”。因此，无论是根据法律法规还是合同约定，本案出让土地不需要国土部门再履行其他义务就已经满足交地条件，不存在交付土地的任何障碍。根据签订《出让合同》的惯例，《出让合同》约定了签约后6个月的交付期限，即“2018年9月28日前”。按此约定，原被告在2018年5月24日就已经组织“现场踏勘指点交地”，被告按约定实施了交付土地的行为、依法履行交地义务，原告诉称“被告未按合同约定期限向原告交付土地”的说法与事实不符。第三，农委集资房住户提出的诉求，属于项目设计、建设过程中相邻关系的协调问题，与国土部门的交地义务无关。出让土地与农委集资房存在相邻关系，农委集资房住户提出的诸如解决原集资房产权办理问题、要求项目设计考虑与农委集资房共用通道等诉求，均不属于出让土地的权属争议、征地拆迁方面的争议，与出让土地的权属、界限等无法律上的关联性，此类纠纷的发生，对出让土地已经达到规定的“现状交付”条件不产生法律意义上的负面影响。第四，交付土地后，原告未进场开发建设的主要原因，在于原告依法应办理的建设审批手续还停留在设计方案审查阶段。按照《出让合同》第十五条的规定，原告应在2019年9月27日之前开工，在2021年9月27日之前竣工，开发建设单位取得土地使用权后，实施开工建设，依法还需办理规划许可、建设许可等审批，原告在2018年7月申请办理规划许可手续，只是因为设计方案未通过审查、需要进一步修改完善，以及原告要求规划部门调整项目的建筑密度等，正是基于这些土地使用权之外的各种原因，导致原告尚未完善规划、建设方面的审批，责任在于原告，与国土部门的交地义务无关。系原告怠于履行按期开工建设的合同义务，导致土地供而未用、甚或闲置，原告试图以被告没有交付土地为由解除合同，其主张明显与客观事实不符。第五、原告请求双倍返还定金、返还出让金其余部分并支付出让金占用损失、赔偿解除合同导致的直接损失及可得利益等主张，均不应得到支持。本案被告作为土地出让方没有任何违约行为，本案不具备原告解除合同的法定条件、约定条件，原告要求双倍返还定金，返还出让金、赔偿损失等其他诉讼请求和主张，均不具备前提和基础。本案定金属于“订约定金”，而不是“违约定金”，按照本案土地出让的实际情况，原告在申请竞拍土地时缴纳了竞买保证金，竞买成功后，竞买保证金转为了受让地块的定金，从《成交确认书》表述来看，竞买保证金转为定金后，要求“竞得人必须按出让公告和竞买须知要求的时间，持本《成交确认书》到国土局签订《出让合同》，并按出让合同的约定支付土地出让价款”，该规定明确表明了“订约定金”性质。签订《出让合同》时，虽然约定了定金610万元，但从签订出让合同后缴纳出让价款的情况看，原告并未实际缴纳任何一笔“定金”，签订《出让合同》前缴纳的“保证金”直接转为了“出让价款”，并未按定金支付、收取。从定金的法律特征衡量，只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能依法成立。《出让合同》约定的定金610万元，占出让价款总额的49.2%，超过了《担保法》第九十一条“定金不得超过主合同标的额的百分之二十”的限额规定。原告主张的出让金占用损失于法无据。原告要求按银行贷款利率计算资金占有损失缺乏法律依据和合同约定依据。另外，原告要求双倍返还定金的同时，又将出让价款总额1240万元作为计算占用损失的基数，包含了原告诉讼请求第一项要求返还的定金610万元，存在重复主张，也表明原告并未按《出让合同》第九条的约定实际支付“定金”，而是全部支付的“出让金”。原告关于损失和预期可得利益的赔偿主张，与法律规定和合同约定不符。国有土地出让是行政机关代表国家将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者的行为，出让合同具有行政合同的性质，出让方应参照行政赔偿的方式，赔偿受让方直接经济损失，而不应赔偿预期可得利益；而且《出让合同》中也并无赔偿预期可得利益的约定。原告要求赔偿合同正常履行后的可得利益589万元的主张，于法无据，与合同约定不符；另要求赔偿241万余元损失的主张也缺乏赔偿的前提和基础。综上所述，国土部门已经按照规定和约定，将权属明晰、界限清楚、符合出让合同约定的“现状交地”条件的讼争土地向原告实际交付，原告因为规划、建设等相关审批手续尚未完善导致动工延迟，依法应由原告承担延迟开发建设的责任。原告诉称被告“不予交付土地”“未履行交地义务”的说法与事实不符，国土部门无任何违约行为，本案不具备原告解除合同的法定条件、约定条件，原告解除合同的主张不应得到支持。原告请求退还出让金、甚至双倍返还定金、赔偿损失和预期可得利益的主张，均不应得到支持。请求人民法院查明事实依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2002年4月16日重庆市人民政府作出《关于涪陵区人民政府实施城市规划建设征用土地的批复》（渝府地[2002]211号），同意涪陵区人民政府对涪陵区荔枝街道办事处稻香居委3组等土地进行征用。2002年7月8日涪陵区人民政府作出《关于同意区农业局修建综合办公楼划拨国有建设用地的批复》（涪府函[2002]155号），同意将渝府地[2002]211号文件批准的国有建设用地1.15公顷划拨给原区农业局，作为修建综合办公楼用地。后因机构改革，原区农业局与农办等机构合并为重庆市涪陵区农业委员会。涪陵区农业委员会分别于2015年2月4日向区政府、2015年3月4日向区府办发出《关于将原区农业局集资建房剩余6亩建设用地交给区政府处置用于弥补工程款的请示》，载明该剩余6亩建设用地包含于渝府地[2002]211号文件批准的划拨给原区农业局国有建设用地1.15公顷中，位于稻香居委3组。2015年8月18日，涪陵区农业委员会向原涪陵区国土资源局发出《关于集资建房剩余土地回收的函》（涪农委函[2015]140号），其中说明“2015年3月5日，经请示区政府，同意我委将原区农业局职工集资建房剩余6亩建设用地交给区政府处置用于弥补工程款。经区国土局实地勘测，实际可收回建设用地两块，面积5.24亩（3490平方米）。我委同意按照区国土局实地勘测收回建设用地两块，面积5.24亩（3490平方米）。地块收回后，若发生与该小区相邻几栋楼房业主之间的权属、规划间距等一切纠纷由区农委负责协调处理，与区国土局无关”。2015年9月14日，涪陵区人民政府对原区国土资源局作出《关于同意收回区农委国有土地使用权的批复》（涪陵府[2015]146号），同意收回区农委位于稻香居委三组11497.27平方米中3497平方米（约5.25亩）土地使用权，并注销涪国用（2002）临字第XXX号土地使用证。2018年1月19日，原涪陵区国土资源局向涪陵区人民政府作出《关于荔枝街道FL2018-03-03号地块国有建设用地使用权出让方案的请示》（涪国土文[2018]22号），请示主要内容包括“宗地位置：涪陵区荔枝街道稻香居委三组（农委宿舍旁）；宗地权属来源：存量有建设用地”等。2018年2月6日，涪陵区人民政府作出《关于同意荔枝街道FL2018-03-03号地块国有建设用地使用权出让方案的批复》（涪陵府[2018]18号），同意原区国土资源局制定的荔枝街道FL2018-03-03号地块国有建设用地使用权出让方案。2018年2月23日，涪陵区公共资源交易中心以国有土地使用权公开公告方式出让FL2018-03-03号地块土地使用权。2018年3月15日何伟与涪陵区公共资源交易中心签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》（涪地交易[2018]008号），确认何伟竞得编号为FL2018-03-03号宗地的国有建设用地使用权。2018年3月28日，何伟作为法定代表人的泽泥悉公司（受让人）与原涪陵区国土资源局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：“本合同项下出让宗地编号为FL2018-03-03号，出让宗地面积2235.9平方米，该宗土地坐落于涪陵区荔枝街道稻香居委三组（农委宿舍旁）；出让人同意在2018年9月28日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到的土地条件为现状交地；该宗地的国有建设用地使用权出让价为1240万元；受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记；受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已支付的国有建设用地权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”。合同还对土地用途、使用年限、规划及建设要求等进行了约定。合同签订后，原告泽泥悉公司缴纳了1240万元出让价款。2018年5月，原涪陵区国土资源局工作人员组织受让方泽泥悉公司工作人员共同到FL2018-03-03号地块现场踏勘，在踏勘过程中，周围住户因自己房屋未办理产权证等前来阻挠以及该地块上还有残余构筑物、青苗，原告泽泥悉公司据此未在交地确认书上签字。后原告向原涪陵区国土资源局函告《关于FL2018-03-03号土地催促交地的函》，要求尽快落实交地事宜。被告庭审中陈述，收到催交函后，电话沟通中回复原告已完成土地的交付。另查明，2018年7月12日，涪陵区农业委员会对位于涪陵区荔枝街道稻香居委三组国有土地（证号涪国用（2002）临字第XXX号）申请注销登记，并重新办理剩余土地的土地使用权证。再查明，因机构改革，原重庆市涪陵区国土资源局不再保留，其国土资源管理职责整合到新组建的重庆市涪陵区规划和自然资源局，重庆市涪陵区规划和自然资源局于2019年2月22日正式挂牌成立。本院所确认的上述事实，有原被告的当庭陈述，原告提交的国有土地使用权出让公告（涪公共交易告[2018]10号）、《国有建设用地使用权出让成交确认书》（涪地交易[2018]008号）、《国有建设用地使用权出让合同》（渝地（2018）（涪陵）第10号）、缴款书（收据）5张、《关于FL2018-03-03号土地催促交地的函》、EMS邮递单、证人易基胜出庭作证证言等，被告提供的《关于公开出让国有土地使用权的函》、国有土地使用权公开公告出让公告（涪公共交易告[2018]10号）、国有建设用地使用权竞买申请书、报名表、承诺书、《国有建设用地使用权出让合同》（渝地（2018）（涪陵）第10号）、注销登记国有土地受理回执、重庆市人民政府《关于涪陵区人民政府实施城市规划建设征用土地的批复》（渝府地[2002]211号）、重庆市涪陵区人民政府《关于同意区农业局修建综合办公楼划拨国有建设用地的批复》（涪府函[2002]155号）、重庆市涪陵区农业委员会《关于将原区农业局集资建房剩余6亩建设用地交给区政府处置用于弥补工程款的请示》（涪农委文[2015]23号、涪农委文[2015]20号）、重庆市涪陵区农业委员会《关于集资建房剩余土地回收的函》（涪农委函[2015]140号）、重庆市涪陵区人民政府《关于同意收回区农委国有土地使用权的批复》（涪陵府[2015]146号）、重庆市涪陵区国土资源局《关于荔枝街道FL2018-03-03号地块国有建设用地使用权出让方案的请示》（涪国土文[2018]22号）、重庆市涪陵区人民政府《关于同意荔枝街道FL2018-03-03号地块国有建设用地使用权出让方案的批复》（涪陵府[2018]18号）、不动产登记申请审批表、涉案地块现状照片等证据材料在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷。原告泽泥悉公司与被告规划资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按合同约定全面履行合同义务。根据原被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、涉案土地是否已经交付；二、涉案合同是否应当解除；三、被告是否应当退还出让金、双倍返还定金、赔偿损失等。一、关于涉案土地是否已经交付的问题。首先，原告泽泥悉公司主张被告规划资源局的交付不符合形式交付、转移占有交付和登记公示交付，即原告未在交地确认书上签字，也未实际占有土地和登记领取土地使用证。本院认为，双方合同约定被告规划资源局同意在2018年9月28日前将出让宗地交付给泽泥悉公司，本案涉案土地FL2018-03-03号地块，宗地权属为存量建设用地，其出让是涪陵区人民政府在2015年批复同意收回，要求注销涪国用（2002）临字第XXX号土地使用证，并在2018年2月批准同意出让。被告作为涪陵区人民政府的职能机构，按照程序将依法收回的国有建设用地使用权进行公开出让，未违反法律规定，该出让行为合法有效。即便涪陵区农业委员会在2018年7月12日才申请证号涪国用（2002）临字第XXX号的注销登记，该时间也在合同约定的交地截止日期2018年9月28日之前，未违反合同约定，且本案当中并不存在原告与涪陵区农业委员会之间因权属争议造成原告方无法接收土地，原告主张的是案涉土地尚存青苗、构筑物以及农委集资房住户因自己房屋未办理产权证等原因阻挠进场，造成原告无法接收土地。本院认为，双方合同约定现状交地，所谓现状交付，是指土地出让方按照土地目前的状况将土地的占有现实转移给受让方，并由受让方现实的对土地进行管理和使用。案涉土地上案外人行为形成的青苗和构筑物，对讼争宗地的实际交付以及原告对土地的利用并不构成正当性妨碍，原告可依法排除；至于农委集资房住户房屋的产权问题，属于农委集资房住户与涪陵区农业委员会之间的法律关系，应由农委集资房住户与涪陵区农业委员会另行解决，如果妨碍原告对案涉土地的正当利用，原告亦可依法排除。原告以此为理由拒绝接收案涉土地，并拒绝在交地确认书上签字，其理由并不正当。其次，关于原告主张被告的交付不符合登记公示交付的形式问题，本院认为，受让土地的交付，包括权利登记过户交付与实物移转占有交付。关于受让土地的权属登记交付，双方约定受让人（原告）应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。原告并未提供证据证明其向登记机构提交了办证申请及相关资料，被告对此并不存在过错。另外，原告和被告双方共同到涉案土地现场指认，被告填写了涉案土地移转登记表并作为交付方签字，原告到场但拒绝签字，只能表明拒绝接受，何况其拒绝接受理由是前述案外人行为影响其正常利用，显然不能成为拒绝接受土地移转占有的正当理由。所以，案涉土地已经交付原告泽泥悉公司，原告主张案涉土地未交付的理由不能成立，本院不予采纳。二、关于涉案合同是否应当解除的问题。如上所述，原告泽泥悉公司与被告规划资源局约定在2018年9月28日前现状交地，原被告在2018年5月已进行了现场踏勘、指点交地，被告已按约完成了土地交付，故原告认为被告未按时交付土地违反了双方合同约定，导致原告合同目的不能实现，但是从查明的案件事实来看原告主张不符合约定和法定解除条件，其解除《国有建设用地使用权出让合同》的理由不成立，原告主张解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于被告是否应当退还出让金、双倍返还定金、赔偿损失的问题。因原告泽泥悉公司的该请求均是建立在解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》基础之上的，现该合同并未解除，故原告的该项请求无事实基础，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆市泽泥悉房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费180204元，由原告重庆市泽泥悉房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  王小林人民陪审员  李洪明人民陪审员  卿 岛二〇二〇年三月十三日法官 助理  董 怡书 记 员  吴柯慧