福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0102民初13351号 原告：黄友恒，男，1949年9月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨华栋、于贤和，福建新世通律师事务所律师。 被告：林秀珍，女，1983年7月25日出生，住福建省福州市。 委托诉讼代理人：周锐，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：庄裕汉，男，1976年8月19日出生，住福建省福州市马尾区。 被告：柯香玉，女，1977年8月10日出生，住福建省福州市马尾区。 原告黄友恒与被告林秀珍、庄裕汉、柯香玉案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨华栋、于贤和，被告林秀珍委托诉讼代理人周锐到庭参加诉讼，被告庄裕汉、柯香玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。 原告提出以下诉讼请求：一、判令不得执行福州市鼓楼区温泉街道得贵路南侧福州××村旧屋区改造（蓝海·国际）6＃楼601单元房屋；二、判令确认原告与被告庄裕汉、被告柯香玉于2017年8月12日签订的《房地产经纪合同》及分别于2017年9月1日、2018年2月11日签订的《补充协议》合法有效，坐落于福州市鼓楼区温泉街道得贵路南侧福州××村旧屋区改造（蓝海·国际）6＃楼601单元房产归原告所有，并判令被告庄裕汉、被告柯香玉协助原告将该房产变更过户登记至原告名下；三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由： 原告与被告庄裕汉及被告柯香玉于2017年8月12日通过福州大伟房地产经纪服务有限公司（下简称“大伟经纪公司”）居间介绍签订《房地产经纪合同》，约定原告以人民币425万元向被告庄裕汉、被告柯香玉购买坐落于福州市鼓楼区温泉街道得贵路南侧福州××村旧屋区改造（蓝海·国际）6＃楼601单元房产（以下简称案涉房屋），由大伟经纪公司提供中介服务并向原告收取佣金。合同第十二条约定，签订本合同时，原告交付定金100万元（可抵作同等金额的购房款）。合同第十九条（5）约定，为保证交易手续能顺利实施,签订本合同后庄裕汉、柯香玉同意预留人民币100万元的交易保证金在原告处，待上述房产可办理《不动产权证书》后再按本合同交易程序约定将该交易保证金支付庄裕汉、柯香玉。合同第二十条第（3）约定，在原告支付庄裕汉、柯香玉购房定金后，庄裕汉、柯香玉为结清贷款需缴纳的银行月供由原告负责还款直至上述房产办理完解押手续。 其后，因付款时间及付款方式变更，原告、庄裕汉及被告柯香玉、大伟经纪公司三方分别于2017年9月1日、2018年2月11日签订《补充协议》，约定庄裕汉、柯香玉同意原告在2017年9月8日支付人民币30万元，当日将房屋钥匙移交原告，庄裕汉、柯香玉同意原告入户装修，若原告个人原因在以下约定的两笔款未在约定的时间内支付庄裕汉、柯香玉，庄裕汉、柯香玉有权要求原告将房屋恢复至交房时状态。双方约定原告应在2017年11月30日支付购房款20万元，庄裕汉、柯香玉出具收款收据。剩余部分房款792962元于2017年12月31日支付庄裕汉、柯香玉，由庄裕汉、柯香玉出具收款收据。2018年2月11日，柯香玉与原告、福州大伟房产经纪服务有限公司签订《补充协议》，约定因庄裕汉、柯香玉的原因，上述房产被人民法院查封后解除查封，双方达成补充条款：《房地产经纪合同》原约定原告于2017年12月31日向庄裕汉、柯香玉支付人民币792962元，现原告与柯香玉协商重新约定，由原告在2018年2月13日前直接支付柯香玉人民币40万元，由柯香玉出具收款收据。在2018年2月23日转入大伟房产经纪服务有限公司392962元，由大伟公司出具代收款收据。原告同意，若截止2018年4月20日，上述房产无被查封、冻结情况，则大伟公司应该一次性将代收的房款392962元划入柯香玉指定账户。 上述合同签订后，原告按照上述《房地产经纪合同》及《补充协议》之约定，向大伟经纪公司支付佣金5万元，并分别于2017年9月1日、2017年9月8日、2017年11月30日、2018年2月11日、2018年2月21日支付购房款100万元、30万元、20万元、40万元、392962元，共计支付购房款2292962元。此外，原告还依约代庄裕汉、柯香玉支付房屋银行按揭款共计177300元（23个月），尚余最后一笔购房款100万元原告应依约在过户时支付及按揭款878374.57元将继续按月偿还。在此期间，被告庄裕汉及被告柯香玉于2017年9月8日将上述房屋移交给原告，并同意原告开始装修。2017年10月15日，原告与省广（福建）装饰设计工程有限公司签订《装修合同》，约定工程总价款68万元。《装修合同》签订后原告即对案涉房屋进行装修，且至今已实际支付装修款53.1万元，剩余款项抵扣原告自行购买的电器设备款。现案涉房屋装修工程已完成，原告及家人已经入住。此外，案涉房屋移交给原告后的物业管理费、燃气安装费等也均系原告支付。由于开发商福建蓝海房地产开发有限公司原因，其至2018年8月才向福州市不动产登记和交易中心申请办理案涉房屋的首次总登记，导致原告与被告庄裕汉、被告柯香玉无法办理过户登记。 后因被告林秀珍以（2017）闽0102民初8521号生效《民事判决书》为依据向贵院申请执行及查封案涉房屋，贵院于2018年12月7日作出（2018）闽0102执5551号《执行裁定书》，裁定查封案涉房屋，并向福州市不动产登记和交易中心发出协助执行通知书，查封了案涉房屋，查封期限三年。故原告于2018年12月24日向贵院提出执行异议申请，请求贵院中止对案涉房屋的执行。2019年8月23日，原告收到贵院作出的（2019）闽0102执异192号《执行裁定书》，裁定驳回了原告的申请。 为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定提起本案诉讼，并自愿将剩余购房款100万元交付贵院执行，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告林秀珍辩称：福州市鼓楼区人民法院查封诉争房产符合法律规定，明确林秀珍与庄裕汉之间存在生效判决，林秀珍并依法向法院申请查封诉争房产符合法律规定。当事人以房地产买卖形式转移物权应该办理变更登记手续，因诉争房产未办理产权变更手续，现原告主张对诉争房产享有所有权无法律依据，应当予以驳回。原告在明知诉争房产未办理产权证的前提下，原告应承担购房风险。 被告柯香玉书面辩称：1、原告所诉属实，柯香玉同意原告的诉求。柯香玉与庄裕汉于2017年6月13日办理协议离婚，并约定诉争房屋归柯香玉所有。后柯香玉将房屋出售给原告，当时因开发商原因房产证尚未办理，故在交易时也未办理过户手续。再后来庄裕汉出国务工，林秀珍起诉庄裕汉查封了诉争房屋，才导致诉争房屋至今仍未过户至原告名下。2、林秀珍无权申请执行诉争房屋。诉争房屋归属柯香玉所有，林秀珍与庄裕汉个人之间的纠纷，不能执行柯香玉的个人财产。而且林秀珍提起虚假诉讼，其与庄裕汉民间借贷纠纷一案已由中院裁定提审，林秀珍的执行依据可能被撤销，故法院不得执行诉争房屋。 经审理查明：2012年11月2日，庄裕汉、柯香玉向福建蓝海房地产开发有限公司购买鼓楼区温泉街道得贵路南侧福州××村旧屋区改造（蓝海国际）6＃楼601单元，并办理了预告登记（榕房预ＹＲ字第1××8号）。2017年8月12日，庄裕汉、柯香玉与黄友恒签订《房地产经纪合同》，约定原告以人民币425万元向庄裕汉、柯香玉购买坐落于福州市鼓楼区温泉街道得贵路南侧福州××村旧屋区改造（蓝海·国际）6＃楼601单元房产，由大伟经纪公司提供中介服务并向原告收取佣金。《房地产经纪合同》第十二条约定，签订本合同时，原告交付定金100万元（可抵作同等金额的购房款），合同第十九条（5）约定，为保证交易手续能顺利实施,签订本合同后庄裕汉、柯香玉同意预留人民币100万元的交易保证金在原告处，待上述房产可办理《不动产权证书》后再按本合同交易程序约定将该交易保证金支付庄裕汉、柯香玉。合同第二十条第（3）约定，在原告支付庄裕汉、柯香玉购房定金后，庄裕汉、柯香玉为结清贷款需缴纳的银行月供由原告负责还款直至上述房产办理完解押手续。 2017年9月1日，柯香玉与原告、大伟经纪公司签订《补充协议》，约定柯香玉同意原告在2017年9月8日支付购房款30万元,当日将房屋钥匙移交原告,柯香玉同意原告入户装修.若因原告原因,在以下约定的两笔款未在约定的时间内支付柯香玉,柯香玉有权要求原告将房屋恢复至交房时的状态。双方约定原告应在2017年11月30日支付柯香玉20万元，柯香玉出具收款收据，剩余部分房款792962元于2017年12月31日支付柯香玉，柯香玉出具收款收据。 2018年2月11日，柯香玉与原告及大伟经纪公司签订《补充协议》，约定：一、若再次发生因卖方原因导致人民法院查封上述房产等可能影响《房地产经纪合同》履行的情形，卖方应积极妥善处理，避免卖方由此遭受损失。二┈；三、《房地产经纪合同》约定原告于2017年12月31日向柯香玉交付792962元整，现原告与柯香玉双方协商重新约定，由原告在2018年2月13日前直接支付柯香玉人民币40万元，由柯香玉出具收款收据；在2018年2月23日转入大伟经纪公司账户392962元，大伟经纪公司出具代收款收据。原告同意，若截止2018年4月20日，柯香玉上述房产无查封、冻结情况，则大伟经纪公司应该一次性将代收的房款392962元划入柯香玉指定的银行账户。柯香玉收款后应出具收款收据。若房产出现查封，冻结情况，则大伟经纪公司应在2018年4月23日前将上述房款392962元退还至原告指定的银行账户中。 《房地产经纪合同》及《补充协议》签订后，原告向大伟经纪公司支付佣金5万元，并分别于2017年9月1日、2017年9月8日、2017年11月30日、2018年2月11日、2018年2月21日支付购房款100万元、30万元、20万元、40万元、392962元，共计支付购房款2292962元。此外，原告还依约代庄裕汉、柯香玉支付房屋银行按揭款共计177300元（23个月）。庭审中，原告承诺愿将最后一笔购房款100万元交付法院执行，并依约继续按月偿还按揭款878374.57元。 另查，柯香玉、庄裕汉于2017年8月17日办理公证委托书，委托上官琼珍（大伟经纪公司工作人员）、陈姝彦（原告儿媳）代为办理诉争房产到相关部门开具发票、缴纳微信基金、领取契约单据、代为办理领取抵押银行的《抵押他项权证》及开具《抵押登记申请报告》、房地产交易中心申请办理《不动产权证书》等相关手续，代为申请上述房产在原抵押银行的提前还款手续、办理银行的解押还款手续、签署解押相关的合同文件、抵押注销申请手续、抵押注销受理手续、领取抵押注销受理单、领取结清证明、打印余额证明、领取解押注销后的《商品房买卖合同》或《不动产权证书》等相关事项；代为办理上述房产出售转让、交易过户、领取交易税单等事项。 本案争议焦点：1、原告与庄裕汉、柯香玉签订的《房屋买卖协议书》是否有效 本院认为，《房屋买卖协议书》系原告与庄裕汉、柯香玉所签，意思表示真实，不违反法律有关规定，本院依法予以确认。 2、原告是否已经按照合同约定支付部分价款 本院认为，根据合同约定房屋总价款合计425万元，根据合同约定及补充协议的约定，原告分别于2017年9月1日、2017年9月8日、2017年11月30日、2018年2月11日、2018年2月21日支付购房款100万元、30万元、20万元、40万元、392962元，共计支付购房款2292962元。另外，原告由其儿子黄凡向庄裕汉银行贷款账户汇入23个月的月供，每个月7708.59元。 对此，本院认为，原告已经按约定支付柯香玉部分购房款，款项已超过房产总价款的二分之一。 原告查封前是否合法占有案涉房屋 本院认为，案涉房屋查封时间为2018年12月7日，根据原告提供的物业费收费发票，原告于2018年4月开始缴纳诉争房产物业费用。因此，可以认定原告在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋。 案涉房产未办理过户登记是否系原告自身原因 本案认为，案涉房产系庄裕汉、柯香玉向蓝海房地产公司购买，庄裕汉、柯香玉在尚未取得房屋权属证书的情况下转让案涉房产，但该转让行为并不违反法律有关规定，属合法有效的合同。蓝海房地产公司未及时办理商品房销售总登2019年1月才可以开始办理产权相关手续，无法及时办理过户，原告自身对此无过错。根据物权法有关规定，不动产物权的归属以登记为准，现诉争房产尚未过户至原告名下，原告主张确认诉争房产归其所有没有法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。柯香玉辩称其于庄裕汉离婚，诉争房产归其个人所有但未提供证据，本院不予采信。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于福州市鼓楼区得贵路南侧福州××村旧屋区改造（蓝海·国际）6＃601单元（宜发得贵城）房产； 二、确认原告和庄裕汉、柯香玉签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》合法有效，诉争房产在还清银行按揭贷款后，被告庄裕汉、柯香玉英配合原告办理解押手续，并协助办理上述房产变更过户登记至原告名下： 三、驳回原告其他诉讼请求 本案受理费40800元，适用简易程序减半收取20400元，由被告庄裕汉、柯香玉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  梁旭丹 二〇二〇年三月一日 书记员  叶 炜