贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初84号原告：雷雪鸿，男，1969年11月13日出生，苗族，住贵州省施秉县。原告：吴开会，女，1969年4月22日出生，苗族，住贵州省施秉县。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，凯里市人，住址：贵州省凯里市，该公司职员。原告雷雪鸿、吴开会诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年01月02日立案受理后，依法由审判员龙施忠适用简易程序于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告雷雪鸿、吴开会的委托诉讼代理人陆淼、龙继坤，被告恒丰公司的委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷雪鸿、吴开会诉称：2013年10月8日，我与被告恒丰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定我购买被告开发建设的位于凯里市;合同总价款为575187.00元，交房日期为2015年12月31日。合同签订后，我依约于2013年12月29日前向被告支付了575187.00元房款。现被告至今未能交付房屋，为了维护我的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金83402.00元（从2016年1月1日计算至2019年12月20日，应计算至实际办证之日止）；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金62350.00元（从2017年1月1日暂计算至2019年12月20日，应计算至实际办证之日止）原告雷雪鸿、吴开会在举证期限内提交的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件，拟证明原告的《身份证》、《结婚证》复印件，证明诉讼主体资格。2、被告的《企业信用信息公示报告》证明被告身份信息3、《商品房买卖合同》复印件、《购房款发票》复印件、《商品房预售合同登记备案》，证明原告向被告购买商品房，并已付清购房款的事实。被告恒丰公司辩称：1、逾期交房，原告提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且并无中止、中断、延长事由。原告已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回；2、逾期办证，原告至今未办理交付商品房相关手续，其主张逾期办证违约金不应被支持，被告未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于答辩人在办理前期一期住宅所有权初始登记证时阻，才导致原告所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，并非被告故意拖延，被告对《商品房买卖合同》约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因无法及时为原告办理房屋产权初始登记证，因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，请求依法减少逾期办证违约金。被告恒丰公司在举证期限内向本院提供的证据有：1、《营业执照》、法人代表人身份证明、法人身份证，证明被告主体资格；2、市政府（2010）48号文件、《关于请求市政府依法撤销不合法文件的紧急报告》、市政府（2016）36号文件，证明被告积极办证的体现，文件中有不可抗力的性质，被告不能避免克服；3、《承诺书》、《关于完善金泉国际新城一期三个标段砂石税的承诺》、《凯里市国税局清退砂石税保证金的函》，证明被告为了能及时办理房屋产权登记，向凯里市国税局作出砂石税承诺；4、凯里市人民政府关于实施不动产统一的公告，证明被告在办理初始登记证时因政府原因受阻，延后办理；5、凯里市不动产登记中心《通知》，证明被告在办理时因不动产中心因数据系统维护，暂停办理业务。经审理查明：2013年10月8日，以原告雷雪鸿、吴开会为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013004017）。合同约定：雷雪鸿、吴开会购买恒丰公司开发建设位于凯里市总金额为575187.00元，合同约定：第十一条：交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关措施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；第十三条：逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约于2013年12月29日交房屋购房款575187.00元给被告，被告至今未能依约交付房屋，双方发生纠纷，原告诉至本院。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，应合法有效。双方在商品房买卖合同中约定出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故原告诉请被告支付违约金事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。至于被告提出诉讼时效超过三年，因原、被告双方约定的交房日期为2015年12月31日前，按日计算违约金，故被告提出的诉讼时效也应以日计算，其抗辩理由部分成立，应予采纳，计算违约金实际天数从2016年1月1日至2019年12月20日止,计算三年并扣减90日约定的交房期限，为57806.29元（575187.0元×1005天×0.0001）.关于办证违约金的请求，因该房屋至今未交付，办理产权证书条件尚未成就，不具备办证的依据条件，未能确定办证日期，不能认定办证违约事实，因此，原告主张逾期办证违约金，理由不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付原告雷雪鸿、吴开会逾期交房违约金57806.29元。二、驳回原告雷雪鸿、吴开会的其余诉讼请求。如义务人未按照判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1608.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司承担750.00元，原告雷雪鸿、吴开会承担858.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  龙施忠二〇二〇年三月二日书记员  杨柯欣