湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初5431号原告（反诉被告）：恩施市盈昌商业管理公司（以下简称盈昌公司），住所地：恩施市舞阳大街**。统一社会信用代码：91422801309789177L。法定代表人：陈松，该公司执行董事。委托代理人：周平，女，生于1991年11月20日，苗族，浙江省临海市人，住湖北省恩施市，该公司员工。被告（反诉原告）：曾佑菊，女，生于1979年1月20日，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，被告（反诉原告）：向洪艳，女，生于1981年5月27日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，二被告共同委托诉讼代理人：陈险峰、赵菊花，湖北夷水律师事务所律师。原告盈昌公司与被告曾佑菊、向洪艳租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，在使适用简易程序审理过程中发现案情复杂，遂依法裁定转为普通程序。审理中，被告曾佑菊、向洪艳提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告盈昌公司的委托诉讼代理人周平、被告曾佑菊、向洪艳的共同委托诉讼代理人陈险峰到庭参加诉讼。因本案需以另案的审理结果为依据，另案尚未审理终结，于2018年10月12日裁定本案中止诉讼，2019年12月5日恢复审理。本案现已审理终结。原告盈昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年12月4日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即向原告返还东源锦华苑天街第一层1008号商铺（以下简称案涉商铺），并判令被告向原告支付自2016年1月15日起至实际返还之日止以70080元/年为标准计算的使用费；3.判令被告承担自2016年1月14日起至实际返还商铺之日止的水电费；4.判令原告不退还保证金；5.判令被告承担本案一切诉讼相关费用。其事实和理由：2016年1月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将案涉商铺出租给被告，租赁期限1年，用途为服装项目，被告经营的品牌为“漫天雨”。在合同第三条对租金的构成及比例以及租金的支付方式进行了明确约定，并在合同第三条和第五条对水电费的承担进行了明确约定。租赁期限到期后，被告一直使用案涉商铺至今，原、被告双方就案涉商铺也未签订新的租赁合同。在被告使用案涉商铺期间，被告拒不支付涉案商铺的水电费并拒绝支付自租赁合同到期之日起至今的使用费，原告经多次催收均未果。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告曾佑菊、向洪艳辩称，首先，被告诉求不明。1.原被告双方于2016年1月14日签订的商铺租赁合同期限为一年，被告在合同到期之日前因原告商场空调未安装，被告无法经营，故，被告在合同到期之日前就已经搬出涉案商铺，原告所诉占用商铺至今纯属无稽之谈。2.原、被告签订了为期一年的合同，且被告已将一年的租金交齐，没有拖欠原告一分租金，更没有在合同到期后仍然占有使用涉案商铺。3.被告在合同到期之日前就已经搬出涉案商铺，已通知原告，且因原告未按照合同约定安装空调，导致被告经营的品牌“曼天雨”的厂家与被告解除合作关系，原告给被告造成了巨大损失。另外，第一、因原告的商场空调未安装导致被告在交齐了原告的租金后却无法经营，被迫在被告对涉案商铺享有占有使用的权力下，仍然被迫提前搬出涉案商铺，按照合同法相关规定，原告早已违约，并且是重大违约。导致涉案商铺无法使用，致使合同履行不能，原告应该退还被告缴纳的未使用商铺的租金。第二、按照原被告双方签订的租赁合同，被告无任何违约情形，但原告存在重大违约，故原告还应返还被告的押金6000元。第三、原告的诉讼请求没有事实根据，也没有法律依据，更没有证据证明被告占有使用商铺至今，被告在交齐涉案商铺的租金后因原告空调没有安装导致被告无法在合同承租期内有效经营，并导致被告与服装合作厂家关系破裂，被告被迫提前搬出涉案商铺，在被告没有欠原告租金的前提下也在合同有效期内搬出涉案商铺是对自己权利的一种自由处分，也是原告违约在先，导致合同履行不能的条件下，被告不仅有权搬出涉案商铺且有权要求原告退还被告交齐的租金和保证金（押金）。第四、被告搬出在合同到期之日前就已搬出涉案商铺，那么原告所诉讼要求被告承担水电费更无事实根据，该水电不是被告使用产生的，且原告没有证据证明该水电的使用是被告使用，综上所诉，原告的诉求要求被告自2016年1月15日起至实际返还涉案商铺之日止以70080元每年的标准计算使用费，那么被告实际返还涉案商铺在合同到期之日前，即2016年年底，那么原告还应退还被告多缴纳却未占用使用且是因原告重大违约导致提前搬出涉案商铺的多缴纳的几个月的租金。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。被告曾佑菊、向洪艳向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告盈昌公司发还多支付的租金35596.8元；2.判令反诉被告盈昌公司退还保证金6000元。其事实和理由：原、被告签订的租赁合同和补充协议，装修期延长至2016年8月21日，给予反诉原告120天的免租期，租期至2018年3月15日止。反诉原告已支付一年租金70080元和保证金6000元。依据恩施土家族苗族自治州中级人民法院对同类案件的判决，反诉原告按40%的比例承担租金。因此，反诉被告盈昌公司应予退还保证金和多支付的租金。为维护反诉原告的合法权利，特提出反诉，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告盈昌公司辩称，1.被告反诉的退还租金不明确，没有依据；在2016年8月1日计算租金减免120天，包含了时间。2.保证金的退还根据恩施土家族苗族自治州中级人民法院对此系列案件的判决中，是没有退还保证金的，原因是未按时正常营业、未按时缴纳租金、未按时缴纳水电费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月4日，恩施市东源房地产有限公司（甲方，以下简称东源公司）与原告盈昌公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市××大道××“××·××”××、××层整体商业（该商铺为开放式商铺）及其设施租赁给乙方，乙方采用包干制的方式，前三年每年向甲方支付200万元的租金，之后每年在前一年的基础上递增5%，甲方不再就一、二楼商业向乙方收取其他任何费用。“东源·锦华苑”项目已经取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。2015年2月12日，恩施州公安消防支队向恩施市东源房地产有限公司出具了《建设工程消防验收意见书》，其验收意见为恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程消防验收合格。2015年11月27日，原告盈昌公司（甲方）与被告曾佑菊（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将东源·锦华苑第一层1008号铺位出租给乙方，本商铺套内面积22.12㎡，用于经营服装项目；乙方商铺承租期为一年，自2016年1月15日至2017年1月14日止，以商场实际开业时间为准；甲方同意给予乙方的免租期，共计120天。第三条租金、起租时间以及支付方式1.租金构成及比例：①商铺使用费：65%，即人民币45552元；②物业管理费、空调和电梯使用费、公共部分水电费：15%，即人民币10512元；③商场管理费用以及人员工资等：20%，即人民币14016元。故乙方承租的编号为1008号商铺，按照264元/㎡/月向甲方交纳。年总金额为人民币：70080元。2.起租时间为本商场开业时间。3.支付方式：按季付，即每个计租阶段的前一个月的30日前，乙方向甲方支付租金17520元。第四条履约（经营）保证金1.乙方同意向甲方支付履约（经营）保证金6000元。2.如乙方单方面解除合同，或乙方合同期内中途擅自撤场，则视为乙方自动放弃保证金，甲方不予退还。3.租赁期满后如乙方无任何违约行为，且不继续承租和没有拖欠甲方的任何费用，履约保证金将在7日内退还给乙方。履约保证金不计利息。第五条1.乙方在使用承租商铺时产生的各类费用由乙方自行支付。第六条甲方权利和义务1.甲方为乙方提供本商场公共部分的正常照明、空调、扶梯、卫生保洁等方面服务。5.在乙方逾期交纳本合同约定的租金和其他费用达5日时，甲方有权终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金。第七条乙方权利义务3.未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转让商铺。商场允许转租、转让的商铺，必须通过商场办理转租、转让手续。4.乙方必须在本合同约定的时间内交付租金和经营过程中产生的其他应交费用，不得拖欠。第八条2.乙方必须按甲方关于东源天街商铺装修的规定完善手续后方可进行装修。第九条乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金和未到期租金：1.未经甲方许可，擅自将商铺转让、转租第三方的；5.未与甲方协商同意，连续三天关铺不从事经营的；6.中途擅自撤场的。该合同第二页注明“已补齐一年租金，甲方给与乙方免租期共计120天，曾佑菊、向洪艳，2016.3.16”、“已于2016年3月16日补交余下租金伍万贰仟伍佰陆拾元整（52560.00）。曾佑菊、向洪艳，2016.3.16”，该注明支出之处加盖有原告的印章。该商铺实为被告曾佑菊、向洪艳共同承租。2016年4月28日，原告盈昌公司（甲方）与被告曾佑菊（乙方）签订《补充协议》，约定（摘录）：1.甲方同意将乙方的装修期延长至2016年8月21日；2.乙方必须在2016年5月12日之前完成商铺内装修并清场；3.乙方必须严格遵守所签订的《东源天街商户铺位装修协议》的条款对铺位进行装修，若因乙方原因造成商场迟延开业，乙方承担所有责任，甲方保留追究乙方法律责任的权利；5.本协议自甲乙双方签字（盖章）之日起即生效。诉讼中原告盈昌公司承认装修期间不计算租金。被告按照约定交纳了一年租金70080元和保证金6000元，商场实际开业时间为2016年5月20日，原告盈昌公司未按照约定提供商场公共部分的空调服务。2018年3月15日，原告封闭了商场主要入口及通道，切断了商场电源。审理中，原告盈昌公司放弃要求被告承担自2016年1月14日起至被告实际返还涉案商铺之日止的水电费的请求。原告对被告于2018年3月15日已搬离并未再使用承租的商铺的事实未予否认。被告曾佑菊、向洪艳要求原告盈昌公司退还多支付的租金35596.8元，是以年租金70080元、每年365天计算，扣减已使用449天的租金。因原告不同意调解，致本案未能进行调解。本院认为，恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程经消防验收合格，结合原告盈昌公司与恩施市东源房地产有限公司所签《租赁合同》以及相关《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》来看，原告盈昌公司可以出租案涉租赁物。本案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。商场实际开业时间为2016年5月20日，原告同意将被告的装修期延长至2016年8月21日，因此租赁期间一年自2016年8月22日起至2017年8月21日止（含免租期120天），此后租赁期限为不定期，不定期租赁期间当事人可随时解除租赁合同。虽然被告主张其因原告未安装空调导致其无法经营而被迫离场，但是没有证据证明其将解除合同并返还租赁物的事实告知于原告，且合同约定经营过程中产生的费用由承租人自行承担，故被告仍然要承担向原告支付返还租赁物之前的占用费。原告主张解除合同的请求，具有事实和法律依据，本院予以确认并支持。合同约定原告有义务提供公共部分空调服务，租金构成中含有空调等费用，原告未安装公共部分空调，客观上对被告的经营造成了严重影响，妨害了被告与原告订立合同目的的实现，依法应承担相应违约责任。结合双方在履行合同中的违约情形，对于原告因合同解除导致的租金损失，应由原告承担主要责任，被告承担次要责任，即被告承担40%，其余60%由原告自己承担。关于租金损失的计算。原告于2018年3月15日即对商场停止供电、关闭商场主要入口及通道。此时，原告实际上已恢复了对案涉商铺的占有管理。且原告对被告于2018年3月15日前搬离并未再使用该商铺的事实未予否认。因此，租赁期限的截止点应认定为2018年3月15日，被告应支付自2016年8月22日至2018年3月15日期间的租金。该期间共计1年6个月23天，扣除免租期120天，以年租金70080元按40%计算为34494.93元。扣减被告已支付70080元，余款35585.07元，原告应予返还被告。故对被告要求原告返还多支付的租金的请求本院予以支持。关于履约（经营）保证金6000元的是否返还的问题。虽然合同明确约定了不予退还保证金的情形，被告在合同期满前即已搬离商场，停止营业，但其搬离的行为系因商场公共条件的欠缺等因素所致，不属于方单方违约，原告收取的保证金应予返还。故对被告要求原告返还保证金的请求本院予以支持。关于原告要求被告返还承租商铺的请求。原告对被告在2018年3月15日前已搬离商场的事实未予否认，且原告在2018年3月15日对商场已实际恢复占有管理，无需被告再返还。故，对原告的该请求本院不予支持。审理中，原告放弃要求被告承担自2016年1月14日起至被告实际返还涉案商铺之日止的水电费的请求，系其对自己民事权利处分的真实意思表示，本院应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告恩施市盈昌商业管理有限公司与被告曾佑菊、向洪艳于2015年12月4日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》。二、被告曾佑菊、向洪艳于本判决生效后十日内向原告恩施市盈昌商业管理有限公司支付自2016年5月20日起至2018年3月15日止的租金34494.93元（免租期120天的租金已扣减）。被告曾佑菊、向洪艳已支付的租金70080元在履行时予以扣减。三、反诉被告恩施市盈昌商业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告曾佑菊、向洪艳返还租金35585.07元。四、反诉被告恩施市盈昌商业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告曾佑菊、向洪艳返还保证金6000元。五、驳回原告恩施市盈昌商业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告曾佑菊、向洪艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费3100元，由原告恩施市盈昌商业管理有限公司负担1860元，被告曾佑菊、向洪艳负担1240元。反诉案件受理费420元，由反诉被告恩施市盈昌商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  于永国人民陪审员  贺全银人民陪审员  张友新二〇二〇年三月二十五日书 记 员  刘 丹书 记 员  谭 苗