广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执异10号 案外人（异议人）：陈妃平，女，汉族，1978年1月3日出生，住江门市蓬江区。 委托诉讼代理人：赵永庆，广东永泽律师事务所律师。 申请执行人：刘栓群，男，汉族，1972年12月26日出生，住广东省中山市。 被执行人：江门市联总房地产开发公司（已吊销）。住所地：广东省江门市蓬江区羊桥横巷**。注册号：4407001001991。 法定代表人：赵伟强。 被执行人：江门市经济开发联合总公司（已吊销）。住所地：广东省江门市蓬江区农林路**。注册号：4407001001884。 法定代表人：李健东。 本院在执行申请执行人刘栓群与被执行人江门市联总房地产开发公司（以下简称“联总公司”）、江门市经济开发联合总公司（以下简称“经济公司”）借款合同纠纷一案中，案外人陈妃平对执行标的向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年1月21日组织听证，现已审查终结。 案外人陈妃平提出异议称，请求本院中止对坐落于广东省江门市蓬江区×××房屋（以下简称“涉案房屋”）的执行并解除查封。事实和理由如下：一、涉案房屋为陈妃平合法受让，并实际交付使用，相关价款也已全部支付，而未过户的原因并非在于陈妃平，陈妃平对涉案房屋享有物权期待权，陈妃平对联总公司的债权优于刘栓群对联总公司的一般债权。二、涉案房屋已办理了预售登记，陈妃平作为受让人有权要求本院中止对涉案房屋的查封和执行。三、陈妃平已与江门市高新技术联合开发总公司（以下简称“高新公司”）签订了《债权转让协议书》，并有生效的仲裁文书予以确认，涉案房屋已交付高新公司使用多年。四、根据本院作出的执行裁定书显示，本院已认定涉案房屋的实际权利人为陈妃平。因此，陈妃平对涉案房屋的查封提出异议，请求中止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封。 案外人陈妃平为证明其主张，提供了以下证据：1.债权转让协议书。证明2001年11月19日，陈妃平与江门市×××置业开发有限公司（以下简称“×××公司”）、高新公司签订了《债权转让协议书》。约定陈妃平将涉案物业抵偿×××公司欠高新公司的68万元借款，并以二手房买卖的方式来为高新公司办理涉案房屋的产权确认和过户，且就相关过户安排事宜进行约定。2.(2001)江仲经字第×××号仲裁调解书。证明由于陈妃平没有按《债权转让协议书》的约定履行义务，高新公司向江门仲裁委员会申请仲裁，期间高新公司与陈妃平、×××公司达成调解协议并得到仲裁委员会的确认。3.商品房购销合同、发票联、江门市联总房地产开发公司移交凭单。证明陈妃平与联总公司签订《商品房购销合同》约定由陈妃平向联总公司购买涉案的三间房屋，并支付了购房款。其后，陈妃平依据《债权转让协议书》和《仲裁调解书》的约定交付涉案的三间房屋给高新公司使用及交付相关的合同、凭证等给高新公司。4.权属证明。证明涉案房屋已办理预售登记，购买人为陈妃平。5.(2019)粤07执恢47号查封公告。证明江门中院于2019年10月8日查封了涉案的三间房屋，该查封时间晚于陈妃平的购买涉案的三间房屋及其后陈妃平移交给高新公司使用的时间。6.（2019)粤07执异63号《执行裁定书》。证明江门中院已认定陈妃平为涉案房屋的实际权利人。7.租赁协议书。证明涉案房屋在陈妃平移交给高新公司后至被法院查封前，高新公司已实际使用多年并用于对外出租。8.发票、收据。证明高新公司对涉案房屋在未出租期间支付了物业费、水电费。 申请执行人刘栓群答辩称，异议人陈妃平对涉案房屋不享有任何民事权益，不足以排除原执行案的执行，请求本院驳回案外人陈妃平的全部异议请求。事实和理由如下：一、根据江门市不动产登记中心于2019年7月2日出具的《不动产信息查询结果列表》的显示，涉案房屋权属人登记为联总公司，案涉不动产为被执行人联总公司的合法财产。根据异议人陈妃平提供的《债权转让协议书》，异议人陈妃平早己于2001年11月就将对联总公司的债权转让予第三人高新公司；故当前异议人陈妃平对涉案房产不享有任何权益。二、即便异议人陈妃平对上述不动产享有民事权益；但因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故也不足以排除原执行案的执行。三、异议人陈妃平对上述不动产的预告登记已失效，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定。 申请执行人刘栓群为证明其主张，提供了以下证据：1.《不动产信息查询结果列表》一份，证明涉案房屋登记在联总公司名下；2.《江门市蓬江区×××号楼盘房产证办理情况统计表》一份，证明涉案房屋未办理过户登记是由于案外人陈妃平所造成的。 被执行人联总公司、经济公司未向本院提交答辩意见。 本院查明，申请执行人刘栓群与被执行人联总公司、经济公司借款合同纠纷一案，本院(2000)江中法经初字第134号民事判决已发生法律效力。依该判决，被执行人联总公司、经济公司应向光大资产托管有限责任公司中山分公司偿还借款本金人民币2200万元及相应利息、案件受理费、财产保全费人民币302044.88元。本院以（2001）江中法执字79号案立案执行，因暂无其他财产可供执行，而于2003年7月29日中止执行。根据刘栓群的申请，本院于2019年2月25日作出（2001）江中法执字79号之一执行裁定，裁定变更刘栓群为（2000）江中法经初字第134号案申请执行人；并于2019年6月10日作出（2001）江中法执字79号之二执行裁定，查封了登记在联总公司名下的涉案房屋。案外人陈妃平于2019年12月12日，以其为涉案房屋实际权属人为由向本院提出异议。 另查明，依据(2001)江仲经字第×××号仲裁调解书，高新公司与×××公司、陈妃平达成了调解协议。2000年7月27日，陈妃平与联总公司签订了三份《商品房购销合同》，购得了涉案房屋。由联总公司、江门市×××协会、江门市×××办公室、江门市蓬江区×××局共同出具的编号为00×××、00×××、00×××的三份《商品房屋产权权属证明书》内容显示，涉案房屋的购买人为陈妃平，且做了预售备案登记。 再查明，本院曾于2019年11月3日收到高新公司就涉案房屋向本院提出的执行异议，高新公司提出涉案房屋为其所有，要求本院中止对涉案房屋的执行。本院作出（2019）粤07执异63号执行裁定，驳回了其异议请求。 本院认为，本案争议的焦点为案外人陈妃平是否为涉案房屋的实际权利人，能否排除对涉案房屋的强制执行。 首先，本案中，本院查封的涉案房屋虽未办理过户手续，但陈妃平与联总公司于本院查封前，已签订了三份《商品房购销合同》，并由联总公司、江门市×××协会、江门市×××办公室、江门市蓬江区×××局共同出具的编号为00×××、00×××、00×××的三份《商品房屋产权权属证明书》证实，涉案房屋的实际购买人为陈妃平，并在当时做了预售备案登记。因此，陈妃平为涉案房屋的实际权利人。 关于申请执行人刘栓群提出的根据《债权转让协议书》，陈妃平已将涉案房屋转让给高新公司的问题。根据本院作出的（2019）粤07执异63号执行裁定可知，已裁定驳回了高新公司提出的涉案房屋为其所有的异议请求。故涉案房屋仍未转移给高新公司。 本案中，异议人陈妃平为涉案房屋的实际权利人，且未有证据证明因陈妃平自身原因没有办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因理过户登记。”的规定，异议人陈妃平对涉案房屋享有能够排除执行的实体权益。陈妃平请求排除对涉案房屋的执行，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 中止对坐落于广东省江门市×××室和×××室的房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年三月二日 法官助理钟宏鹏 书记员简金凤