贵州省六盘水市钟山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0201民初4378号 原告：中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行，住所地：六盘水市钟山区钟山中路**附**，统一社会信用代码91520200709620995R。 负责人：刘丹，系六盘水该分行行长。 委托诉讼代理人：黄宁岗，1971年3月2日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 被告：林维，女，1988年1月26日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：六盘水源丰房地产开发有限公司,住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路**，统一社会信用代码：91520201714353828W。 法定代表人：毛威，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘丽，女，1977年3月2日出生，汉族。 原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行与被告林维、六盘水源丰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行的委托诉讼代理人黄宗岗、被告六盘水源丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘丽到庭参加诉讼，被告林维本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除2015年2月6日原告与被告签订的编号为52020120150007603的《个人购房担保借款合同》。2、请求判决被告偿还原告贷款本金人民币323554.1元，利息19505.09元，合计343059.19元（利息计算截止至2019年9月4日，以后利息按照双方合同约定和国家规定计算至实际清偿日止）；3、判决原告对该笔货款抵押物具有优先受偿权。4、判决担保人六盘水源丰房地产开发有限公司承担连带保证担保责任。5、判决本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实及理由：2015年2月6日原告与被告签订了编号为52020120150007603的《个人担保借款合同》，合同约定：借款金额36万元；借款用途为购买房产；贷款期限20年，还款方式为等额本息还款，贷款担保方式为抵押担保及保证担保，保证人为六盘水源丰房地产开发有限公司。抵押物已办理按揭预抵押登记，预抵押登记编号为：六盘水市房预钟山区字第××号。2015年2月12日，原告依合同约定向被告林维发放个人住房按揭贷款人民币36万元整，贷款期限20年，到期日为2035年2月11日，被告林维贷款后，没有如约偿还原告贷款及利息，截止2019年9月4日，借款人逾期天数已达386天，现已欠原告贷款本金人民币323554.1元，利息19505.09元，合计343059.19元，目前该笔贷款已成为我行不良贷款，对我行信贷资产质量造成严重影响。贷款发生逾期后，我行客户经理多次以电话方式通知被告人及时还款，但被告人一直未按时全额偿还我行贷款。原告认为，原告与被告签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保贷款合同》是合法有效的，现被告严重违约，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《担保法》和《民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，请求依法判决。 被告六盘水源丰房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求符合事实，但我公司在交房屋给林维后，尚欠物业公司物业费，我公司已代林维支付，我方要求被告林维偿还物业费。请求法院依法判决。 被告林维未作答辩，也未在举证期限内提交证据。 原告及被告六盘水源丰房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告林维未到庭发表质证意见，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的证据分析认定如下：1.对原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、被告林维身份证、林维婚姻证明，被告六盘水源丰房地产开发有限公司营业执照、法人身份证明书、法人身份证，因能证明原、被告诉讼主体资格及自然情况，故予以确认；2.对原告出示的《一手房贷款业务银企合作协议》，因能证明原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行与被告六盘水源丰房地产开发有限公司就位于钟山片区角的源丰·豪庭项目的个人购房贷款业务合作，对个人住房贷款承担担保责任的事实，故予以确认；3.对原告出示的个人信贷业务申请表、购房贷款面谈笔录、同意房产抵押承诺书、个人购房担保借款合同、借款凭证，因能证明原告借款给被告林维及林维将房屋抵押的事实，故予以确认；4.对原告出示的房屋预登记证明，因能证明该房屋已进行了抵押权预告登记，故予以确认；5.对原告出示的欠本欠息清单，因能证明被告所欠款项及还款情况且被告六盘水源丰房地产开发有限公司无异议，故予以确认；6.对原告出示的五份业务凭证，因能证明原告从被告六盘水源丰房地产开发有限公司分五次从被告六盘水源丰房地产开发有限公司账户上扣收保证金共计36905.72元的事实，故予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月5日，原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行与被告六盘水源丰房地产开发有限公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》（合同编号为Ｈ钟山2014第1号）约定：原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行（甲方）与被告六盘水源丰房地产开发有限公司（乙方）就位于钟山片区角的源丰·豪庭项目个人购房贷款业务进行合作，甲方向合作项目购房人发放个人住房贷款，乙方为甲方项合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。借款合同和担保合同约定需承担担保责任时，甲方有权直接从乙方的保证金专户划收相关款项。 2015年2月2日，被告林维向原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行提交《个人信贷业务申请表》，中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行调查人员对林维进行了个人购房贷款面谈。同日，被告林维向原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行提交《同意房产抵押承诺书》，载明：“本人同意以自己合法所有的下列房产为借款人林维（证件名称及号码×××8341）向贵行借款产生的债务提供抵押担保：（1）房产位于贵州省六盘水市钟山区；（2）房产的购买合同编号1410310011；上述借款人的借款用途为购买上述作为抵押物的房产”。 2015年2月6日，中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行（贷款人）与被告林维（借款人）、被告六盘水源丰房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称合同），合同编号：52020120150007603。合同第二部分特别条款约定：借款金额为人民币叁拾陆万元整；借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于钟山区，购房合同编号1410310011；借款期限自2015年2月6日起至2035年2月5日止，共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为六盘水源丰房地产开发有限公司，开户行为中国农业银行股份有限公司水城县支行，账号为23×××49；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号为62×××79。同时约定：本合同项下借款担保采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人六盘水源丰房地产开发有限公司提供连带责任保证；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围为本合同项下贷款人的全部债权，包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期限为借款到期日起二年；抵押物为位于六盘水市钟山区，购房总价为528336元，建筑面积为115.65平方米，房屋类型为住房。合同通用条款对借款人、担保人的违约责任进行了约定：借款人未按双方约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内未按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权期限内纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还对其他事宜进行了约定。 2015年2月10日，被告林维将位于钟山区抵押权预告登记，预告登记权利人为原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行，证号为六盘水市房预钟山区字第××号。2015年2月12日，原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行按照合同约定将借款360000直接划入指定账号23×××49，借款人为“林维”，还款方式为“等额本息还款”。借款后，被告林维仅偿还了原告借款本金21445.9元及利息4565,34元，原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行分别于2016年12月22日、2017年8月25日、2017年11月28日、2018年3月29日、2018年7月31日从被告六盘水源丰房地产开发有限公司账户划扣4952.17元、9467.54元、7464.19元、9984.5元、9989.49元，共计41857.89元本息。截止2019年9月4日，被告林维尚欠原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行借款本金323554.10元，利息19505.09元。故原告诉至本院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行与被告林维、六盘水源丰房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方的真实意思表示，未违反有关法律规定的强制性规定，合法有效，对各方均有法律约束力，合同各方应本着诚实信用原则行使权利和履行义务。原告已按约定履行发放贷款的义务，而被告未依约定期限偿还借款本金及利息，被告已构成违约，原告有权要求解除合同，故对原告要求解除与被告签订的编号为52020120150007603《个人购房担保借款合同》的诉讼请求予以支持。故对原告主张被告偿还其借款本金323554.10元及利息19505.09元的诉讼请求予以支持，2019年9月4日之后至全部款项付清之日止的利息按合同约定的利率标准计算。对原告主张对借款合同约定的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，预告登记不同于本登记，它是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权而作的一种登记，并不能使登记权利人取得物权，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行虽然取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记本身，原告不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有抵押权，故对其主张的抵押物优先受偿权请求不予支持。对原告主张被告六盘水源丰房地产开发有限公司承担连带保证责任诉讼请求，因原、被告办理的钟山区的房屋抵押登记只是预购商品房抵押权预告登记，并非《个人购房担保借款合同》约定的“以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”，作为阶段性保证人的被告免除连带保证责任的条件尚未成就，故对原告主张被告六盘水源丰房地产开发有限公司应承担连带担保责任的诉讼请求予以支持。对于被告六盘水源丰房地产开发有限公司主张被告林维偿还物业费，因系另一法律关系，本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行与被告林维、六盘水源丰房地产开发有限公司于2015年2月6日签订的合同编号为52020120150007603的《个人购房担保借款合同》； 二、被告林维于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行借款本金323554.10元及利息19505.09元(利息计算至2019年9月4日，2019年9月5日至全部款项付清之日止的利息按照双方合同约定和国家规定的利率标准计算)； 三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，对其代为清偿的部分有权向被告林维追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行的其他诉讼请求。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6446元，公告费1200元，合计7646元，由被告林维、六盘水源丰房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告连同上述款项于本判决生效后十日内一并返还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。 审 判 长  葛永琳 人民陪审员  李静芳 人民陪审员  张永琴 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  李 凯