广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8610号原告（反诉被告）:陈胜，男，1972年9月5日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，委托诉讼代理人：谭国浪，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖虹，女，1982年8月21日出生，汉族，住四川省古蔺县，系原告妻子。被告（反诉原告）：潘泓桦（曾用名：潘荣华），男，1970年10月24日出生，汉族，住广州市花都区，原告陈胜与被告潘泓桦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理，被告潘泓桦于2019年8月4日向本院提起提出反诉，本院经审查后予以准许，并将本诉与反诉合并审理，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序并组成合议庭于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告陈胜（反诉被告，以下统称原告）及其委托诉讼代理人谭国浪、肖虹，被告潘泓桦（反诉原告，以下统称被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈胜向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告返还原告押金200000元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2014年4月21日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告承租被告房屋，租赁到期时间为2019年4月21日。由原告向被告支付20万元押金，租赁期满后，被告应将押金退还原告。合同订立后，原告按被告的要求向被告母亲叶桂娣支付了20万元押金和33万元租金，由叶桂娣开具收据，并在原、被告签订的租赁合同上签字确认。现租赁期满，原告要求被告返还押金时，被告却以原告未交付房屋租赁税为由，拒接返还押金。对此原告认为：根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条等相关法律规定，被告作为房屋的出租方，是房屋租赁税的纳税义务人，在租赁合同没有明确约定房屋租赁税转由承租方原告承担、税费如何给付等内容的情况下，理应由被告自行承担其纳税义务。因此，被告实际上是无故扣除原告押金的，故原告具状起诉，望法院依法判决被告承担返还押金的责任。被告潘泓桦辩称，不同意原告的全部诉请，请求法院驳回原告的诉请。当时我方只收到15万的押金，原告提交的银行转账凭证的时间是2014年10月20日，但是我母亲出具的收据收齐20万是在2014年10月21日，所以我方认为只收到15万的押金，原告提交的凭证可能只是租金。另外，在合同里原告手写了剩下5万押金在交下次租金时补交齐，印证我上述陈述。原告违反涉案合同的条约，如第6条约定签约一周内乙方必须一次性付清20万押金；待乙方遵守本合同到租赁期满，交房屋给甲方验收合格，税费已清，甲方退还押金给乙方，原告税费、房屋都没有交。乙方违约押金归甲方所有。租赁期内费用和责任由乙方承担，与甲方无关，清晰说明所有费用由原告出的。乙方不得转让、转租房屋，不得损坏和改变室内外主体以及设施并保养好。补充：1.我刚找到的合同原件与原告提交的合同不一致，合同上方有我母亲叶桂娣手写签字手写体部分我那份是没有的。2.合同上写2014年10月20日付清，原告提交的收据是在2014年4月20日收齐当年的租金和押金，分别是33万和20万，原告提交的四份转账记录分别为5万元，声称是押金，这付款日期和收据是不符的，所以怀疑原告是没有付清押金余额，我方认为实际收取原告押金15万。3.合同第二条原告伪造证据，更改合同日期，从2014年4月1日改成21日我方认可，但2019年3月30日止改为4月21日是原告擅自更改。被告潘泓桦反诉称：1.原告尽快将本案房屋恢复原状，并保证建筑物使用安全后，将房屋交还给被告，暂定10万，具体以评估为准；2.原告尽快履行合同内容中承担一切税费的责任，缴清本案房屋出租税，水、电等费用及滞纳金，房屋租赁税暂计到2019年3月为190151.82元；3.原告支付本案房屋退还给被告之前所产生的占用费用，暂计到2019年8月为165000元。事实及理由：本案房屋位于狮岭镇骏豪阳光花园4栋10到15号铺和楼上，共为六间独立单元。为了避免分租麻烦，想找一个有实力的租客全租下来省事点，空置很长时间；当失去信心想单独分租的时候，遇到承租人，然后签了房屋租赁合同。由于听我妈妈说承租人不按合同履行，押金只给了15万元，我就上去他二楼办公室找他。当时办公室已经没经我同意就打掉了一道墙，我怕他继续乱打其它墙影响结构的安全性，主动叫他补写一份申请，并告知他下不为例，必须先申请，经我同意后才能动，交还时必须恢复原状，因为下次有可能分租，因为之前空置太长时间没人租了。那是我第一次上去，也是到目前为止的唯一一次上去，每次到期不交租都是打电话催的。结果在租期没到就开始多次提醒承租人和催交该缴清租赁期间所产生的一切税费和房屋。单从承租人陈胜起诉出租人潘泓桦向法院提供的证据来看，已经非常清晰和明了：（一）承租人未将恢复原状的房屋交还给出租方。按已签的房屋租赁合同的第五条约定：“不得损坏和改变室内外的一切主体及设施并保养好。如需改变，必须书面通知并征得甲方签字同意”和第六条强调的“租赁期满所交还的房屋必须合格的”因为我第一次去的时候是主动叫承租人写一份申请，无奈的同意他没经我同意就打掉了做办公室的那一道墙，而且当时已经警告他下不为例，必须先申请，经我同意后才能动，交还时必须恢复原状，因为下次有可能分租的。至于之后有没有改变其它主体，我是不知道的，因为承租人到现在都没有交还房子或钥匙给我，所以无法难估计有没有安全隐患。还有在承租人提供证据里的短信记录，明显记录了出租人关于崔他交清在租赁期间所有产生一切税费和归还房屋之事，分别在2019年2月28日10:23已首次提醒承租方提前将房屋恢复原状、交清所有稅费！接着在11:08再次强调！然后分别又在5月13日、5月14日两次5月16日、5月17日、7月22日都有提醒和催促他！根据《最高法院关于审理房屋租赁合同纠纷的解释》，如果装修没有经过出租人的同意，在租赁期满后，出租人是有权要求恢复原状的。目前，修复费用、房屋贬值损失尚难以确定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的期，出租人有权要求解除合同并赔偿损失。所以请求法院判令承租人把房子恢复原状交还给出租人。（二）承租人未按合同约定缴清所有税费。按已签的房屋租赁合同的第四条约定：“租赁期内所产生的一切费用和责任都由乙方承担”，还有第六条都有强调承租人“税、费已清”事实是我在2019年8月l号去了狮岭镇出租屋管理中心查询得知，承租人于2014年12月24日15:59分只缴纳当年4月到12月的费用总额为25879.08元，从2015年至今没有再缴纳了。在承租人提供证据里的短信记录，明显记录了出租人关于崔他交清在租赁期间所有产生一切税费和归还房屋之事，分别在2019年2月28日10:23已首次提醒承租方提前将房屋恢复原状、交清所有税费！接着在11:08再次强调！然后分别又在5月13日、5月14日两次5月16日、5月17日、7月22日都有提醒和催促他！结果承租人却拖欠供电部门等费用，单是本案房屋租赁税和滞纳金也已经接近20万元，所以请求法院判令承租人尽快缴清承租本案房屋所产生的一切税费。（三）承租人没有在租赁期满交还房屋所产生的房屋占用费用。在承租人提供证据里的短信记录，明显记录了出租人关于崔他交清在租赁期间所有产生一切税费和归还房屋之事，分别在2019年2月28日10:23没到合同期满前就已首次提醒承租方提前将房屋恢复原状、交清所有税费！接着在11:08再次强调！然后分别又在5月13日、5月14日两次5月16日、5月17日、7月22日都有提醒和催促他，不但没交还房屋，连有意的新承租人要求开门看场地都受拒绝！严重影响我没法招租而造成损失严重！按《物权法》第37条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求其他民事责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”。第18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。所以请求法院判令承租人支付本案房屋退还给出租人之前所产生的占用费用。原告陈胜针对反诉辩称，依法驳回被告的反诉请求，理由如下：1.被告的反诉主体不适格，被告提交的证据中并没有证据能够证明被告具有反诉的主体资格，其中其提交的产权资料与我方所承租的房屋资料编号不一致，被告没有证据证明他是涉案房屋的业主，另外，根据被告提交的资料反映出该产权不是被告一人所有，被告的反诉没有取得其他产权人的授权同意，因此我方认为被告主体不适格，依法应当全部驳回。2.被告所要求的房屋出租税依法无据，合同没有约定由我方来承担出租税，被告以此要求我方承担没有证据和理由的，另外，被告要求我方支付房屋占用费，也是依法无据，我方在2019年2月18日已经提醒了被告过来对房屋进行交接和处理，明确告知被告我方不再承租，2019年2月18日后我方多次通知被告过来办理交接手续，但被告一直没有过来处理，我方所做的任何行为都是按照双方签订的合同进行和处理，并不存在被告所讲的所谓的占用费，我方提交的微信予以证实。3.2014年6月16日我方与被告达成一个意见，意见书确认租期满了之后按照现有的房屋结构返还给房东，不拆除任何固定的东西，有双方签字。经审理查明：2014年4月21日，潘泓桦（出租方、甲方）与陈胜（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：经甲乙双方协商一致，甲方将房屋租给乙方作手袋加工场地使用，并签订本合同。一、租赁房屋地址：狮岭镇骏豪阳光花园4栋10至15号铺及楼上。二、租赁期限：从2014年4月21日至2019年4月21日，共5年。三、租金和交纳期限：遵从先交租后使用的原则，第一年租金为三十三万元，分两次交，2014年4月21日前交一十六万五千元，余款在当年10月1日前交清一十六万五千元。第二年租金为三十六万元，在2015年3月1日前交清。第三年按递增10%计算，交租时间为每年3月21日前交清。四、乙方在租赁期内必须是有效法定代表人并合法经营，保证符合花都当地消防、环保和劳动等各部门的相关要求，做好消防和环境保护以及劳资双方工作。租赁期内所产生的一切费用和责任都由乙方承担，与甲方无关。五、乙方不得转让、转租该房屋，不得损坏和改变室内外的一切主体及设施并保养好，如确需改变，必须书面通知并征得甲方签字同意。六、在签约一周内，乙方必须一次性付清贰拾万元押金，待乙方遵守本合同到租赁期满，交房屋给甲方验收合格、税、费已清后，甲方退还给乙方；若乙方有违约时，押金为甲方所有，甲方并有权解除合约、收回房屋并追究乙方相关责任。若甲方违约，甲方付乙方押金五十万元。其中该合同第六、七点之间陈胜签字手写“剩下五万押金在交下次租金时全部补交齐。”该合同抬头处潘泓桦母亲叶桂娣签字手写“为期一年的租金￥330000，押金￥200000，认付清，2014.10.20。”潘泓桦表示陈胜将合同的租期截止日单方改为2019年4月21日，但诉讼中潘泓桦亦追认该变更后的租期。潘泓桦表示涉案房屋分别由潘泓桦父亲潘春桃、潘泓桦的兄长潘军君及潘泓桦向广州市东信房地产开发有限公司购买，该房屋已于2005年12月27日取得《建设工程规划许可证》。潘春桃与叶桂娣于1966年登记结婚，育有潘军君、潘泓桦、潘荣彩、潘泓霏四人，潘春桃于2015年去世，潘春桃父母先于其去世。潘泓桦提交叶桂娣、潘军君、潘荣彩、潘泓霏的授权委托书以及涉案房屋的《商品房认购合同》、购房发票等拟证明关于涉案房屋的出租、诉讼事宜其家人全权委托潘泓桦处理，其中购房发票记载涉案房屋位于花都区狮岭镇南航大道10号4栋01至06号商铺及楼上房屋，潘泓桦表示合同记载的标的物即为购房发票对应的房屋，为何登记的门牌号不一致其并不清楚。陈胜表示签订合同时与潘泓桦的母亲口头协商先支付半年租金及15万元押金，剩下半年租金及5万押金在2014年10月20日再支付，为此提交2014年10月20日的20万元转账凭证，叶桂娣出具的收齐押金200000元及一年租金330000元的收据予以佐证，该两张收据落款日期为2014年4月21日，陈胜表示该收据实际是叶桂娣在2014年10月20日收到陈胜支付的全部押金及第一年的租金之后才出具的。潘泓桦表示无法确认陈胜是否已付清押金200000元，并认为即使已付清，但陈胜也未按合同约定在签订合同的一周内付清，违反合同约定。潘泓桦表示从开发商处收楼后按原状交付给陈胜使用，陈胜表示接收的房屋基本为毛坯状态，承租后对涉案房屋进行水电装修、将一楼五间商铺做了阁楼，二楼用玻璃墙间隔办公室，二楼还做了柜子做展示厅，三楼五道墙体打通用作厂房。陈胜认为潘泓桦当时同意租期满后按陈胜改变的房屋结构现状收回房屋，为此提交一份申请予以佐证，“因场地需要，内部结构需改变，现已经改变完毕，如果租期满时，就按现在的房屋结构归还给房东，不拆走任何固定的东西，如水、电、门窗等完整不拆”，该申请由陈胜、潘泓桦签字确认，落款日期为2014年6月16日。潘泓桦不予确认，认为当时据母亲叶桂娣表示陈胜未按合同约定付清全部押金，遂到现场，发现陈胜将涉案1、2号房屋第二层墙体拆除用作办公室及展示室，为了避免陈胜不再未经同意的情况下继续改动房屋，遂让陈胜书写上述申请予以保证，并非同意陈胜在合同期满时按现状收回房屋。潘泓桦表示除了2014年6月16日之外，其他时间均未去过涉案房屋，故不清楚陈胜实际对涉案房屋所作的具体改动。陈胜表示合同期满搬离时仅将二楼展柜拆除，其他部分并未改变。陈胜表示在2019年2月28日已通知潘泓桦不再续租，之后也陆续通知，陈胜从2019年3月4日开始搬离最后在2019年4月20日清空，之后要求潘泓桦前来接收钥匙，潘泓桦一直未出现，故涉案房屋钥匙一直由陈胜掌管，此后潘泓桦找的租客查看涉案房屋或者相关部门对涉案房屋搭建的构筑物拆除时均是由陈胜的妻子肖虹到涉案房屋开门，肖虹认为不妥之后一直打电话催促潘泓桦接收房屋，但潘泓桦仍未前来。为此，陈胜提交短信予以佐证，其中2月22日，肖：“你什么时候有时间，我过去找你，我们当面说下，如果可以的话我们再签3年吧。”2月28日，肖：“老板，我今年就不续租了，你放租吧。我们的合同是4月21日到期，我现在提前告诉你，你也好安排。”潘：“4月就到期了，你现在才告诉我，合同好像是约定提前半年告知业主吧，另外合同到期前你要先把房屋修复好，交接时把房屋出租税、水电等费用交清。”肖：“该做的我们知道。”2月22日，潘：“如果你是再续租3年的，租金按41万每年算不递增，你们商量一下…”肖：“我现在也不想做了，除了一年的房租下来，都没利润。”2月28日，潘：“和我哥谈过这事，你之前要求说36万续租，他建议我把租金降下来给你，免得重新办出租屋协议那里麻烦…”肖：“老板，之前和前几天也同你沟通了，我们决定找一个小的做公司，接点单外发”4月25日，潘：“老板，我们的房子合同是4月20日到期，我们已在4月20日前已经搬完了，你什么时候有空过来交接下。”潘：“怎么不早说呢，我明天早上9点半前到。”4月26日，潘：“我已到，请开门。”肖：发送2014年6月16日的申请给潘泓桦，“稍等，门是开的，你拉上可以上去的。”潘：“不上了，你们都还有人在扔东西下来，等你全部搞定再联系我吧，我已经到家了。”肖：“我们在20号前就把卫生全部打扫完了的，你什么时候方便什么时候下来收房吧。潘：“我在喷招租联系号时，你是看到楼上还在扔东西下来的，你把全部该办的都办好了再通知我过去，免得我跑来跑去，就像今天我只说了：‘你好，开门我们上去看看吧，那些墙砌回没，之前不是打了墙吗？合同是怎么写的。’结果你老公就像我给他…”5月10日，潘：发送电网账单，记载涉案房屋2019年3月1日至2019年5月1日用电4000度，应缴3063.03元。肖：“不好意思，我老公是个粗人，你不要往心里去，电费你在押金里扣除就好。”5月12日，肖：“老板，你什么时候退我押金呢？”5月13日，潘：“你应该看看合同，把该搞掂的搞掂了这告诉我，有好多人打电话说要看房的呢？”5月14日，肖：“老板，你应该明白，押金什么退给我？谁拖你了，你好好看看微信，你的房子到期了，还要我叫你收房吗？”潘：“你直接拿合同去把事实告诉任何一个律师，等你咨询完律师，麻烦把你们该办的都办好，尽快把房子交还给我。”肖：“你什么时候退给我押金，退还是不退？”潘：“我从来都没有说过不退，你把该办的事办好尽快把房子交还给我…”肖：“我早就通知你了的，你所说的修缮，我们是有协议的，所有你所说的我就不明白了。你抽空把合同带下来，我们当面把你认为我们应该做的，马上解决，你要我们怎么做，怎么处理，我们按你的意思去解决就好，没你说的那么复杂。”潘：“尽快交清你该交的所有费用，按要求交回房子钥匙。”肖：“我3月份就搬走了，哪里还有电费产生呢？我上次交费单也发你了，还有我早告诉你我3月已经搬走了，你一直不下来收房也怪我吗？”潘泓桦确认上述短信对话记录，但认为陈胜应将涉案房屋恢复原状后交回房屋，陈胜坚持认为按照2014年6月16日签订的书面申请，已明确按改动完毕后的现状交还房屋，因此不同意恢复原状，潘泓桦遂在本案申请涉案房屋恢复原状所需费用进行司法评估，本院摇珠确定广州市安衡价格事务所有限公司进行鉴定，该公司经过现场勘察等程序，于2019年12月23日出具评估结论书，载明：1.涉案房屋参照《商品房认购合同》约定的交楼标准已明确列明的装修项目恢复原状项目有拆除及清理加建或加装项目，重砌分户间隔墙体，扇灰饰面层修补扫白等共97项，所需费用168965元；2.《商品房认购合同》虽未明确列明装修项目，但现场勘察时标的房屋事实存在的装修恢复原状项目有重砌卫生间间隔墙体，重装卫生间给排水系统，重贴卫生间墙砖、地砖，重贴地脚线等共130项，所需费用95224元。该报告附有两项费用价格评估明细表。为此，潘泓桦预缴评估费20000元。潘泓桦表示2014年6月16日的申请仅是同意陈胜将1、2号房第二层的墙体打拆，即评估报告第2页序号为18至24，该几项本应剔除，但由于陈胜起诉，故潘泓桦不予剔除。潘泓桦认为双方约定出租税由陈胜负担，合同载明税费交清后退还押金，另外，潘泓桦开始按真实的租赁价格到出租屋中心报备，后来陈胜为降低税费就报备了其他租金标准，潘泓桦为避免承担责任就让陈胜写下一份保证，为此提交陈胜于2014年6月25日出具的协议予以佐证，载明“现在按我的要求打出租税，如果出现任何问题由我陈胜承担全部责任。”关于涉案房屋应缴纳的税费及缴税义务主体等问题，本院发函广州市花都区狮岭镇出租屋管理服务中心进行调查，该中心于2019年8月13日函复本院称，“经核查，屋主潘泓桦名下在该中心备案的房屋共两栋，分别为南航大道10第4栋12号、13号，该地址曾用过骏豪阳光花园4栋的门牌，但现已拆除，其余门牌号均没有在我中心备案，因法院提供的合同复印件与屋主双方当时备案的合同并不一致，因此不能查询到其余门牌的相关资料。根据《广州市个人出租房屋税收管理办法》第三条，个人出租房屋税收的纳税义务人为房屋的出租人，出租人可以委托他人代为办理有关涉税事项……屋主潘泓桦和租客陈胜于2014年11月13日来我中心就上述12、13号商铺及第2-4.5层厂房进行租赁登记备案。合同协议租金商铺各2611.11元/月，第2-4.5层各2611.11元/月，以上地址2014年4月-2014年12月已完税，共缴纳税款8626.36元，2015年1月1日-2019年3月30日未税，因存在滞纳金，所欠金额每日都不一样，现欠税金额约为63647.19元……”潘泓桦表示因复函仅核查潘泓桦名下房屋的税费，尚未包含潘春桃及潘军君名下房屋的出租税，因此认为陈胜应负担的出租税金额为63647.19元×3。针对上述评估结论及复函情况，潘泓桦变更其反诉请求为：1.判令原告向我方支付涉案房屋恢复原状所需费用264189元，并要求原告向我方交还涉案房屋；2.判令原告向被告支付原告承租房屋期间拖欠的计到2019年3月的房屋租赁税为190151.82元；3.判令原告向被告支付原告承租期间拖欠涉案房屋的水电费，金额无法明确；4.原告支付本案房屋退还给被告之前所产生的占用费用，2019年4月21日计至2019年8月31日期间合计165000元。针对潘泓桦变更的反诉请求，陈胜补充答辩如下：2014年6月16日我方与潘泓桦已经签名确认在租期满时就按改变后的房屋结构归还给潘泓桦，因此不需支付恢复原状的费用，我方一直把房屋交还给潘泓桦，潘泓桦一直不肯接收钥匙，2019年8月6日我方把钥匙邮寄给潘泓桦，我方认为我方已交还房屋。房屋租赁税在合同中并没有明确由我方支付，按照相关法律规定，如果出租方和承租方没有针对房屋的租赁税有约定，则应当由出租方承担，因此我方认为不应承担房屋租赁税。我方已付清了承租期间的水电费。占有使用费不合理，我方积极主动要求把房子交还给潘泓桦，只是潘泓桦一直不配合交接，所以占用费因潘泓桦的违约行为产生，应由潘泓桦承担。诉讼中，潘泓桦坚持认为涉案房屋尚未恢复原状不同意收回房屋，陈胜表示已在2019年8月6日将涉案房屋的钥匙邮寄给潘泓桦。潘泓桦表示因未确定房屋何时能修复完毕，因此2019年9月1日之后的占有使用费不在本案中主张，2019年4月1日之后的房屋出租税亦不在本案中主张。诉讼中，潘泓桦向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2019）粤0114民初8610号之一民事裁定，裁定：一、查封潘泓桦名下位于广州市花都区新华街兰圃新村10号之五房；二、冻结陈胜的银行存款619340.43元或查封等值的其他财产。后本院依法采取了查封措施，为此潘泓桦预缴了保全费3616.70元。本院认为，陈胜与潘泓桦签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。陈胜与潘泓桦签订的租赁合同在2019年4月21日已到期，根据本案查明的事实，陈胜在前期的租金及押金均交给潘泓桦的母亲叶桂娣，诉讼中，潘泓桦对叶桂娣的收租行为亦予以确认。根据叶桂娣出具的押金收据及在租赁合同中手写确认已收齐200000元押金的字样以及陈胜的转账凭证，本院确认陈胜已付押金200000元。本案的争议焦点为：一、陈胜应否赔偿恢复原状产生的费用？二、陈胜是否拖欠承租涉案房屋期间的水电费、税费、房屋占用费，是否应在返还的押金中予以抵扣？关于第一个争议焦点问题，根据本案查明的事实，陈胜在承租涉案房屋之后确实对涉案房屋进行墙体打拆、加建阁楼等改造，涉案合同约定陈胜不得损坏和改变室内外的一切主体及设施并保养好，如确需改变需经潘泓桦书面同意。根据陈胜在2014年6月16日签订的书面申请明确载明因场地需要，内部结构需改变，现已经改变完毕，租期届满时按现在的房屋结构归还给房东，该书面内容清晰明确，潘泓桦签字确认，该书面申请在合同签订日期之后，故该书面申请的内容应视为双方约定在租赁期届满时返还的租赁物应当符合的状态。潘泓桦作为出租方对于己方所有的租赁物进行的大型改动理应负有更重的注意义务，若潘泓桦认为在2014年6月16日时仅是同意按现状收回其中1、2号房第二层的墙体打拆部分，潘泓桦应通过书面或其他方式予以明确细化，但潘泓桦自称在2014年6月16日之后再未到租赁物现场，在该申请未明确列明陈胜对涉案房屋改动的具体项目以及潘泓桦未能举证证明陈胜对涉案房屋其他部分的改动是在2014年6月16日之后进行的情况下，潘泓桦应承担举证不能的后果。综上，本院采信陈胜主张的当时对涉案房屋的整体改动经过潘泓桦同意，且潘泓桦同意在租赁期届满时按现状收回房屋，故潘泓桦要求陈胜赔偿涉案房屋恢复原状所产生的费用264189元，依据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题，第一，关于水电费问题，虽然潘泓桦并未提交证据予以佐证，但陈胜提交的短信记录显示潘泓桦曾在2019年5月10日向陈胜的妻子肖虹发送电费账单，记载涉案房屋2019年3月1日至2019年5月1日期间电费为3063.03元，因该期间在陈胜的承租期限范围内，在2019年4月21日至2019年5月1日期间亦未出租给其他人使用，且陈胜妻子肖虹的短信回复内容亦明确同意该费用在押金中扣除，故该电费3063.03元应由陈胜负担，潘泓桦主张其他水电费并未提交任何证据予以佐证，本院不予支持。第二，关于税费问题，首先，涉案合同载明押金待乙方到租赁期满税费已清后，甲方退还给乙方，根据现有的证据及事实，双方的租赁关系中除了出租税之外并未有其他税费，故本院采信该合同中约定的税即指出租税；其次，陈胜在2014年6月25日签字确认明确按其要求打出租税并承诺承担相应责任，陈胜出具该情况说明的行为符合出租税由陈胜承担，该事项关乎其自身利益的逻辑常理；再者，在双方的短信往来时潘泓桦多次提及要求陈胜交清出租税，陈胜一方从未对此提出异议。综上，本院确认双方约定涉案房屋产生的出租税由陈胜一方承担，根据出租屋服务管理中心的复函，涉案房屋在2015年1月1日至2019年3月30日期间拖欠的出租税费截至2019年8月13日的金额为63647.19元，故该63647.19元应由陈胜负担。潘泓桦主张该金额仅为其中的三分之一，但潘泓桦未举证证明承租标的物其他部分已在出租屋服务管理中心进行登记备案以及对应的应缴纳的税费金额，潘泓桦可在相关证据固定后再另寻他径主张，故本院对潘泓桦主张超出63647.19元范围的其他税费不予支持。第三，关于房屋占用费问题，根据陈胜提交的短信对话记录可知，陈胜在合同期满前已多次通知潘泓桦不再续租并要求潘泓桦前来接收房屋，但潘泓桦认为涉案房屋尚未恢复原状故不同意接收房屋，根据前述分析，陈胜无须承担恢复原状的责任，故潘泓桦在2019年4月21日之后未接收房屋的责任在于潘泓桦一方，因此，潘泓桦要求陈胜支付2019年4月21日之后的房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。因陈胜在2019年4月21日之后未实际占用涉案房屋，潘泓桦要求陈胜交还房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。综合上述情况，扣除陈胜应负担的电费3063.03元及出租税63647.19元，潘泓桦应返还给陈胜的押金为133289.78元（200000元-3063.03元-63647.19元），陈胜主张的超出上述部分的其他押金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告潘泓桦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈胜返还押金133289.78元；二、驳回原告陈胜的其他诉讼请求；三、驳回被告潘泓桦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，由原告陈胜负担1434元，由被告潘泓桦负担2866元；反诉案件受理费4064元，由原告陈胜负担763元，由被告潘泓桦负担3301元。保全费3616.70元，由原告陈胜负担679元，由被告潘泓桦负担2937.70元。评估费20000元，由被告潘泓桦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  黄美好人民陪审员  朱晓英二〇二〇年三月二十四日书 记 员  邓国靖