福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初965号 原告：陈东江，男，1982年3月30日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区坂尚村县。 委托诉讼代理人：商博雅，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：成浩，男，1974年8月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陆鹭（系成浩配偶），住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许晓雷，男，住福建省厦门市湖里区，由厦门葆姿文化传播有限公司推荐。 被告：厦门葆姿文化传播有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**第****。 法定代表人：唐书全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许晓雷，男，该公司员工。 原告陈东江与被告成浩、厦门葆姿文化传播有限公司（以下简称葆姿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈东江的委托诉讼代理人商博雅，被告成浩的委托诉讼代理人陆鹭、许晓雷，被告葆姿公司的委托诉讼代理人许晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈东江向本院提出诉讼请求：1.判令成浩、葆姿公司立即向陈东江支付拖欠的租金626117元（2017年8月2日至2018年5月31日期间共302天）及逾期付款违约金（按未付租金日1‰自各逾期之日分段计算至实际清偿之日）；2.判决本案诉讼费用（案件受理费15480元、保全费5000元）由成浩、葆姿公司承担。事实和理由：厦门市湖里区禾山街道坂尚村尚忠社（产权证上的房屋座落，门牌号为：厦门市湖里区枋湖东路958号）房产系厦门市湖里区顺大实业有限公司（简称“顺大公司”）所有，陈东江系顺大公司股东及法定代表人，经顺大公司及其他股东同意，该房产实际由陈东江承包经营，租金及相关收益均归其所有。 2013年2月5日，陈东江与成浩签订《房屋租赁协议》，约定陈东江将上述房产的五楼整层（面积约1400㎡）出租给成浩作为办公经营使用。协议约定租赁期限自2013年4月10日起至2023年4月9日止，租金从第三年起每两年在前一年的基础上递增10%。第一年月租金为人民币28000元，按季度每次支付，押金为28000元。协议第九条约定，如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的1%加收违约金。协议第十三条约定，租赁期间如遇国家征用或其他不可抗力之原因，双方应无条件终止合同。 2013年4月2日，陈东江又将上述房产的四楼整层（面积约1400㎡）出租给成浩，并签订《房屋租赁协议》，租赁期限自2013年6月10日起至2023年6月9日止，租金标准、增幅、支付方式及其他条款等约定基本与五楼租赁协议一致。 成浩承租上述房产的四楼、五楼房屋（合称“案涉房屋”）后，由葆姿公司实际经营使用，并由葆姿公司向陈东江支付租金。 2017年底，根据厦湖府[2017]120号、厦湖府[2017]158《房屋征收公告》等文件，案涉房屋全部应予征收。根据用地企业搬迁补助协议，葆姿公司应于2018年5月31日前搬迁完毕，故两份《房屋租赁协议》自该日自动终止履行。 然而，成浩、葆姿公司尚拖欠案涉房屋2017年8月2日至2018年5月31日期间租金合计682117元，扣除押金抵扣的56000元，成浩、葆姿公司至今拖欠租金626,117元未付。成浩、葆姿公司拖欠租金的行为已严重违约，亦应向陈东江支付逾期付款违约金（合同约定的违约金标准偏高，陈东江自愿将其调低至按未付部分每日千分之一计算）。陈东江为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如讼请。 成浩、葆姿公司共同辩称，陈东江的诉讼请求和事实理由没有法律依据，恳请贵院依法予以驳回，具体理由如下： 1.案涉租赁房屋系成浩和葆姿公司共同承租，双方于2013年2月5日及2013年4月2日签订的两份《房屋租赁协议》均约定“租赁期间如遇国家征用或其他不可抗力之原因，双方应无条件终止合同”。根据厦湖府[2017]120号（2017年7月5日发布）《湖里区人民政府关于厦门市轨道交通3号线工程项目（五缘湾停车场及湖里法院站至双十中学站区间）集体土地上房屋征收的公告》以及厦湖府[2017]158《房屋征收公告》等文件，案涉房屋全部应予征收。根据用地企业搬迁补助协议，用地企业应于2018年5月31日前搬迁完毕，故两份《房屋租赁协议》自动终止。自收到该拆迁事项起，成浩、葆姿公司积极响应政府征用事宜，积极配合陈东江工作。经双方基于诚信、友好、信任的原则，达成共识，成浩、葆姿公司方按搬迁补助协议书之约定于2018年5月31日前搬迁完毕且不因租赁期间如遇国家征用或其他不可抗力之原因向陈东江方索要租赁押金事宜，陈东江给予成浩、葆姿公司方搬迁事宜的协助。 2.就陈东江在本案诉请的2017年8月2日至2018年5月31日期间租金682117元，扣除押金56,000元，合计款项626117元。截至本答辩书时间2020年3月20日，陈东江并未就未付租金进行过包括不仅限于邮件、书面函、通讯软件等方式进行索要。 根据中华人民共和国《民法通则》第136条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。另据中华人民共和国《合同法》第227条规定：承租方逾期不交房租，出租方有权解除合同，收回房屋，追求承租方的违约责任，起诉诉讼时效期间为1年。综上陈东江从未行使过上述权利，已丧失法定的诉讼时效。 3.关于本案案件受理费、保全费。由于陈东江与成浩、葆姿公司之间不存在拖欠租金以及逾期付款违约金的情况，陈东江关于案件受理费、保全费的诉求没有法律依据，属于滥用诉权。陈东江与成浩、葆姿公司之间不存在债务关系，陈东江无权起诉要求成浩、葆姿公司偿还根本不存在的债务，成浩、葆姿公司恳请贵院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求，本案的案件受理费、保全费由陈东江自行承担。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织双方证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址于厦门市湖里区禾山镇坂尚村尚忠社（地籍号06-（地籍号06-002-04-60011，图幅号17-9房证市禾山字第××号）的五层钢混房屋的原所有权人系厦门市湖里区顺大实业有限公司。厦门市湖里区人民政府于2017年7月5日发出《关于厦门市轨道交通3号线工程项目（五缘湾停车场及湖里法院站至双十中学站区间）集体土地上房屋征收的公告》（厦湖府［2017］120号），该房产被征收，公告载明征收房产最后搬迁时间为2017年10月31日。 陈东江系厦门市湖里区顺大实业有限公司的法定代表人、公司股东。厦门市湖里区顺大实业有限公司出具《证明》表明前述房产自2010年至被拆迁止，由陈东江承包经营，租金及相关收益归陈东江个人所有。 2013年2月5日，陈东江（甲方，出租房）与成浩、葆姿公司（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：1.甲方将坐落于湖里区禾山镇坂尚村尚忠社五楼的房屋（面积约1400平方米）出租给乙方；2.房屋租赁用途为办公、展厅及仓储，不得另作他用；3.租赁期限为十年，即从2013年4月10日至2023年4月9日止，租金从第三年起每两年在前一年的基础上递增10%的租金；4.月租金28000元，每季度付一次，每次交付84000元，每期租金应提前十五天付清，房屋租赁产生的一切税收由乙方负责，租赁期间，乙方承租房屋所发生的费用（保安费、电梯维保维修费、卫生费、水电费、电话费等）由乙方承担；5.租赁期间，乙方应爱护和合理使用房屋及附属设施，不得改变房屋结构，若确需对房屋进行装修或增扩设备的，应事先征得甲方同意，所产生的费用乙方自理；租赁期间，乙方不得将上述房屋转租、转借给他人，确需转租、转借他人的，应征得甲方同意，并另行签订合同；6.违约责任：甲方应在合同签订后1日内将上述房屋及设施交给乙方，否则每逾期一日应向乙方支付租金的1%为违约金；乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的1%加收滞纳金，拖欠租金达10天时，甲方可提前解除合同，收回房屋，并有权追回乙方所欠的租金及滞纳金；乙方租赁过程中，不得占用公共通道，阻碍交通，否则甲方有权提前终止合同收回房屋；7.租赁期满，乙方不再续租，则应清空房屋归还甲方，并处理好相关手续，否则押金不予退还；8.租赁期间，如遇国家征用或其他不可抗拒之原因，双方应无条件终止合同；9.本合同双方签字后，乙方应向甲方交付押金28000元，押金在本合同期满，乙方不再续租并抵扣费用后，退还乙方。 2013年4月2日，陈东江（甲方，出租房）与成浩、葆姿公司（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于湖里区禾山镇坂尚村尚忠社四楼的房屋（面积约1400平方米）出租给乙方；租赁期限为十年，即从2013年6月10日至2023年4月9日止。该协议其他内容与2013年2月5日双方签订的《房屋租赁协议》内容一致。 案涉房屋因厦门市轨道交通3号线工程项目（五缘湾停车场及湖里法院站至双十中学站区间）被政府征收。葆姿公司作为实际使用人与征收人厦门市湖里区禾山街道办事处签订《搬迁补助协议》，该协议约定葆姿公司应于2018年5月31日前搬迁完毕。厦门市湖里区顺大实业有限公司作为被征收人与厦门市湖里区禾山街道办事处于2018年6月25日签订《房屋征收补偿协议书》，约定厦门市湖里区顺大实业有限公司应在2018年6月30日前搬迁，并将房屋交由厦门市湖里区禾山街道办事处验收交付拆除。 另查明，陈东江因本案诉讼支出保全费5000元。 庭审中，双方共同确认成浩、葆姿公司支付租金情况为：已支付押金合计56000元，截至2017年7月9日的租金已足额付清，之后于2017年10月18日支付租金50000元。 本案诉讼过程中，成浩、葆姿公司陈述，其在2017年7月湖里区政府拆迁公告发出后，与陈东江协商房租事宜，双方达成共识：其按时在政府约定的拆迁日前搬离，在搬迁前一次性向陈东江支付租金50000元，已支付的押金65000元陈东江不用退还，则之后到其搬离前的租金就不用再付了。 本院认为，陈东江与成浩、葆姿公司签订的两份《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应当依约履行义务。 《房屋租赁协议》约定“租赁期间，如遇国家征用或其他不可抗拒之原因，双方应无条件终止合同”。在租赁期间，案涉房屋因厦门市轨道交通3号线工程项目被湖里区政府依法征收，因此，双方房屋租赁关系已终止。 成浩、葆姿公司主张陈东江诉请的租金已超法定一年的诉讼时效，经查，陈东江诉请成浩、葆姿公司支付2017年8月至2018年5月期间的租金，依据双方租赁协议约定，案涉房屋租金为按季度支付，诉请租金最早付款日为2017年6月25日。根据已于2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持”的规定，本案陈东江的诉请并未超过法定诉讼时效,本院对成浩、葆姿公司的该抗辩意见不予采纳。 成浩、葆姿公司主张其与陈东江就租金事宜已达成共识，在其同意陈东江不退换押金65000元并另行支付租金50000元后，陈东江同意其搬离前的租金不用支付，但其未提供证据证明，本院对其主张难以采信。 陈东江主张要求葆姿公司、成浩支付租赁期间拖欠的房屋租金，与法不悖，本院予以支持。关于应支付租金的截止日期，葆姿公司、成浩主张其于2018年2月即已搬离，但其提供的证据不足以证明，且未提供交接手续等证明搬离日期的材料，应承担举证不能的相应后果，故对其主张本院不予采纳。葆姿公司与厦门市湖里区禾山街道办事处签订《搬迁补助协议》约定，葆姿公司应于2018年5月31日前搬迁完毕。陈东江主张葆姿公司于2018年5月31日搬离案涉房产，本院予以采纳。根据《房屋租赁协议》的约定，案涉房产(四层、五层)头两年每层月租金28000元，从第三年起每两年在前一年的基础上递增10%的租金，可算得2017年7月10日至2018年5月31日的每层月租金为33880元（28000×110%×110%=33880）。葆姿公司已足额支付2017年7月9日之前的租金，诉讼过程中，陈东江同意将葆姿公司支付的押金56000元及2017年10月18日支付的租金50000元用于抵扣2017年7月10日至2017年8月26日期间[106000÷(33880×2÷30)=47天]的租金，本院予以确认。因此，葆姿公司、成浩应支付陈东江2017年8月27日至2018年5月31日期间租金621290.67元[（33880×2×3-106000）+33880×2×3+33880×2×3+（33880×2+33880×2÷30×22）=621290.67]。 关于违约金，葆姿公司、成浩未按《房屋租赁协议》约定的期限支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁协议》的约定及双方确认，葆姿公司、成浩应于2017年6月25日支付2017年8月27日至2017年10月9日期间租金97280元（33880×2×3-106000），于2017年9月25日支付2017年10月10日至2018年1月9日期间租金203280元，于2017年12月26日支付2018年1月10日至2018年4月9日期间租金203280元，于2018年3月25日支付2018年4月10日至2018年5月31日期间租金117450.67元（33880×2+33880×2÷30×22）。陈东江主张违约金以当期未付租金为基数自每期逾期之日起计至实际还款之日止，合法有据，本院予以支持。至于违约金计算标准，《房屋租赁协议》约定每逾期一日违约金为租金的1%，陈东江调低为按日千分之一计算，本院根据公平和诚实信用原则,结合本案实际情况,以违约造成的实际损失为基础,综合考虑合同履行程度、违约方的过错、预期利益等因素综合衡量，案涉房产因政府征收拆迁不能继续租赁，陈东江已获得政府拆迁补偿款，其实际损失并未扩大，本院对其主张的违约金标准酌情调整为按年利率6%计算，即葆姿公司、成浩应支付的违约金计算方式为：97280元自2017年6月26日起、203280元自2017年9月26日起、203280元自2017年12月27日起、117450.67元自2018年3月26日起，均按年利率6%计至实际付清租金之日止。 陈东江主张葆姿公司、成浩承担其因本案诉讼支付的财产保全费5000元，合法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、成浩、厦门葆姿文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈东江租金621290.67元及逾期付款违约金（其中97280元自2017年6月26日起、203280元自2017年9月26日起、203280元自2017年12月27日起、117450.67元自2018年3月26日起，均按年利率6%计至实际付清租金之日止）； 二、成浩、厦门葆姿文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈东江财产保全费5000元； 三、驳回陈东江的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15480元，减半收取计7740元，由成浩、厦门葆姿文化传播有限公司负担5448元，由陈东江负担2292元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  樊珺 二〇二〇年三月三十日 书记员  邹越 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。