广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民初131号原告：佛山市泓通体育发展管理有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：孙杨，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，广东广强律师事务所律师。被告：佛山市嘉丰置业有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：GOHCHYEBOON，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄敏，上海金茂凯德（广州）律师事务所律师。被告：陈永昌，男，1972年1月21日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：刘扬军，广东岭山律师事务所律师。被告：广州市奥龙堡体育发展有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：雷丽颜，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓向斌，男，汉族，1988年12月30日出生，住所地：广东省广州市荔湾区。原告佛山市泓通体育发展管理有限公司（以下简称泓通公司）与被告佛山市嘉丰置业有限公司（以下简称嘉丰公司）、陈永昌、广州市奥龙堡体育发展有限公司（以下简称奥龙堡公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法由罗凯原、梁亦民、谢达辉组成合议庭对本案进行审理。本院先后于2018年12月18日、2019年4月23日二次公开开庭审理了本案，原告泓通公司的委托诉讼代理人李伟、被告嘉丰公司的委托诉讼代理人黄敏、被告陈永昌的委托诉讼代理人刘扬军以及被告奥龙堡公司的委托诉讼代理人邓向斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓通公司提出诉讼请求：一、确认嘉丰公司与陈永昌就广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路8号富丰新城铂丽锦麟商务中心房产（面积3808.67㎡，不动产权证号：粤房地权证佛字第**）所签订的买卖合同无效；二、确认嘉丰公司、陈永昌及奥龙堡公司于2016年1月30日签订的《关于购买商务中心及车位的三方协议》无效；三、诉讼费用由嘉丰公司、陈永昌、奥龙堡公司承担。事实和理由：嘉丰公司与奥龙堡公司于2013年2月5日签订《关于租售富丰新城铂丽锦麟商务中心之框架协议》（以下简称《框架协议》），约定由奥龙堡公司承租嘉丰公司所有的位于佛山市南海区桂城街道石龙南路8号富丰新城铂丽锦麟商务中心房屋。2014年5月1日，泓通公司与奥龙堡公司签订了《租赁合同》（以下称《转租合同》）约定泓通公司向奥龙堡公司承租上述场地，租赁期限从2014年5月1日起至2029年4月30日止。2014年5月12日嘉丰公司向泓通公司出具了《转租证明》，同意奥龙堡公司将上述场地转租给泓通公司。为此，泓通公司投资各项设备及组织几十名员工一直在上述场地经营。2017年初，泓通公司收到陈永昌与奥龙堡公司的诉讼材料，才得知承租的场地通过《关于购买商务中心及车位的三方协议》（以下简称《三方协议》）以及新的《商品房买卖合同》已变相实质转让至与涉案房屋无任何关系的陈永昌，并办理了不动产产权登记。现陈永昌采用断水断电的方式不同意泓通公司使用前述场地，嘉丰公司、奥龙堡公司均置之不理。嘉丰公司、陈永昌、奥龙堡公司在明知道场地正由泓通公司承租使用的情况下，仍私自以《三方协议》的形式回避泓通公司的优先购买权转让上述场地，且不履行法定通知义务的行为属于恶意串通。陈永昌不同意泓通公司按照实际现状继续租赁该场地，导致泓通公司前期投入无法收回，面临巨大亏损。嘉丰公司、陈永昌、奥龙堡公司的行为严重损害了泓通公司作为承租人的优先购买权以及场地使用权，侵害了泓通公司的合法利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项以及第二百三十条规定，嘉丰公司、陈永昌、奥龙堡公司的行为属于恶意串通损害奥龙堡公司利益，其共同签订的《三方协议》以及《商品房买卖合同》应为无效合同。被告嘉丰公司辩称：嘉丰公司认为泓通公司对案涉房屋及车位不享有优先购买权，无权要求确认合同无效，请求驳回其全部诉讼请求，具体理由如下：一、泓通公司作为案涉房屋次承租人，不享有优先购买权。嘉丰公司与奥龙堡公司于2013年2月5日签署《框架协议》，约定奥龙堡公司以先租后买方式使用并购买案涉房屋及车位。同日，嘉丰公司与奥龙堡公司签订《租赁合同》，由嘉丰公司向奥龙堡公司出租案涉房屋。后奥龙堡公司与泓通公司订立《转租合同》，将案涉房屋转租给泓通公司实际占有和使用。泓通公司为案涉房屋的次承租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有同等条件优先购买的权利。但该条规定下的承租人应理解为，房屋租赁合同关系中出租人的对方当事人。房屋租赁合同和转租合同虽是两个紧密相连的合同，但在房屋租赁合同中，次承租人不是合同当事人，其地位不是出租人的承租人，因此，次承租人不享有租赁房屋的优先购买权。二、奥龙堡公司作为承租人亦是《框架协议》下原买受人，承租人的优先购买权从未产生。根据嘉丰公司与奥龙堡公司于2013年2月5日订立的《框架协议》，双方同意先由奥龙堡公司承租案涉房屋，租赁期满后由奥龙堡公司购买案涉房屋。双方于同日一并签署了《租赁合同》和《商品房买卖合同》。根据上述合同安排，嘉丰公司与奥龙堡公司之间的租赁合同关系，是履行双方之间《框架协议》的组成部分，双方订立上述合同的本意及最终目的，是由奥龙堡公司通过购买从而将案涉房屋的所有权转移至奥龙堡公司。因此，在嘉丰公司与奥龙堡公司成立租赁合同关系的同时，双方之间买卖合同关系也已成立。奥龙堡公司虽是案涉房屋的承租人，但无须行使优先购买权即已成为案涉房屋的买受人。奥龙堡公司根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条可以享有的优先购买权从未产生。三、《商品房买卖合同》在泓通公司和奥龙堡公司之间的《转租合同》订立之前即已成立，泓通公司即便可以享受“优先购买权”，该权利也从未产生。嘉丰公司与奥龙堡公司于2013年2月5日即已签订《商品房买卖合同》，确定在条件成就之时由嘉丰公司向奥龙堡公司出售案涉房屋；而泓通公司与奥龙堡公司于2014年5月1日才订立《转租合同》。因此即便泓通公司有权享有“优先购买权”，其在承租之时案涉房屋已被出售；既已成立的《商品房买卖合同》也不会因《转租合同》的订立而重新确定买受人。因此，泓通公司的“优先购买权”在转租关系成立之前已经消灭，从未产生。四、案涉房屋买受人从奥龙堡公司改为陈永昌，源自对《商品房买卖合同》下买受人主体的变更，而非重新订立买卖合同。2016年1月30日，嘉丰公司、奥龙堡公司和陈永昌订立《三方协议》，约定《商品房买卖合同》及案涉房屋配套车位买卖合同下的买受人，由奥龙堡公司变更为陈永昌。该等变更是对既有的买卖合同下主体的变更，而不是重新订立新的买卖合同，并不会导致承租人产生《中华人民共和国合同法》第二百三十条下优先购买权的效果。因此，陈永昌作为更新后的买受人最终取得房屋所有权，是履行原《商品房买卖合同》的结果，并未侵害泓通公司的权利，也无从损害泓通公司的利益。五、即便泓通公司可以享有优先购买权，也无权请求确认买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求确认出租人与奥龙堡公司签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，即便泓通公司享有优先购买权且受侵害，案涉房屋的《商品房买卖合同》已经成立、生效且已履行完毕，根据上述规定泓通公司无权请求确认该合同无效。被告陈永昌辩称：陈永昌与嘉丰公司、奥龙堡公司签订的《三方协议》合法有效，泓通公司对案涉房屋及车位不享受优先购买权，无权要求确认合同无效，具体理由答辩如下：一、陈永昌合法拥有涉案房屋，陈永昌与嘉丰公司、奥龙堡公司签订的《三方协议》合法有效。2016年1月30日，陈永昌、奥龙堡公司和嘉丰公司订立《三方协议》是三方真实的意思表示，不违反相应的法律，合法有效。2016年5月27日，案涉房屋确权至陈永昌名下，并办理了粤房地证佛字第**房地产权证。佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初21008号民事判决、佛山市中级人民法院（2017）粤06民终10258号民事判决均已发生法律效力，两份判决均认定陈永昌合法拥有案涉房屋，要求奥龙堡公司予以返还。在本案中，泓通公司提交的《转租合同》仅有奥龙堡公司的盖章，泓通公司与奥龙堡公司是否签订租赁合同，奥龙堡公司无论事先与陈永昌商量购买物业或签订《三方协议》时都没有书面告知陈永昌，事后也未经陈永昌的同意，泓通公司提供的转租证明也标注仅用于办证使用，无法证明嘉丰公司同意转租15年，同时租赁期限15年远超于嘉丰公司出租给奥龙堡公司的2年租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，泓通公司与奥龙堡公司签订的租赁合同超越2年的租赁期限无效，尽管奥龙堡公司与嘉丰公司签订《框架协议》先租后买，但是奥龙堡公司与嘉丰公司的买卖合同关系自始至终都没有成立，泓通公司与奥龙堡公司签订的租赁合同仅仅只是约定双方之间的权利义务，应受《框架协议》的约束，超过2年租赁期限的部分应为无效，并不能约束嘉丰公司，更不能约束陈永昌，嘉丰公司在未确定两年后谁有能力购买物业时，无权利同意转租15年。嘉丰公司和陈永昌均未在《转租合同》上签字或盖章确认，该份合同的真实性存疑，不能产生转租关系。值得注意的是签订《三方协议》奥龙堡公司也是知情的，陈永昌作为善意的买受人，并没有损害泓通公司的权益，不存在恶意串通的情形，如泓通公司权益受到损害，应当向奥龙堡公司主张，因此三方签订的《三方协议》合法有效。二、泓通公司对案涉房屋及车位不享受优先购买权，无权要求确认合同无效。《三方协议》第三条约定《商品房买卖合同》及案涉房屋配套车位买卖合同下的买受人，由奥龙堡公司变更为陈永昌，奥龙堡公司不再要求受让、过户及交付商务中心和车位，并放弃对商务中心及车位主张优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有同等条件优先购买的权利，但该条规定下的承租人应理解为房屋租赁合同关系中出租人的对方当事人。房屋租赁合同和转租合同虽是两个紧密相连的合同，但在房屋租赁合同中，次承租人不是合同当事人，其地位不是出租人的承租人，次承租人享有优先购买权依法无据。具体到本案，奥龙堡公司已丧失优先购买权，哪怕泓通公司享有优先购买权也应当基于奥龙堡公司的权利，因此，次承租人不享有租赁房屋的优先购买权，进一步说，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的承租人请求确认出租人与奥龙堡公司签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，即便泓通公司享有优先购买权且受侵害，案涉房屋的《商品房买卖合同》已经成立、生效且已履行完毕，根据上述规定泓通公司无权请求确认该合同无效。被告奥龙堡公司辩称：一、泓通公司与奥龙堡公司为租赁合同关系。2012年嘉丰公司寻求有影响力的品牌，在其开发的楼盘“富丰新城小区”铂丽锦麟商务中心开办社区会所，以作为楼盘销售的噱头，并为业主服务。嘉丰公司经过对奥龙堡公司的考察后，认为“奥龙堡”品牌在广州地区具有一定的知名度，遂于2013年2月5日在整个小区还是一片工地的时候与奥龙堡公司签订《框架协议》，约定由奥龙堡公司购买嘉丰公司所有的商务中心和车位。奥龙堡公司与泓通公司签订租赁合同之后，事实上是使用泓通公司名义经营，只是用了“悠悦奥龙堡”的招牌，配合小区房产销售，嘉丰公司是知晓及支持的。二、奥龙堡公司是否有权转租的问题。依据奥龙堡公司与嘉丰公司于2013年2月5日签订的《租赁合同》第十四条约定，案涉房屋不允许转租。但后来经过奥龙堡公司与嘉丰公司协商后，嘉丰公司同意奥龙堡公司转租案涉房屋。奥龙堡公司遂于2014年5月1日与泓通公司签订了《转租合同》，把案涉房屋转租给泓通公司，2014年5月12日嘉丰公司向泓通公司出具了《转租证明》。上述《转租证明》足以证明奥龙堡公司和嘉丰公司以实际履行的方式变更了合同第十四条的约定，嘉丰公司同意奥龙堡公司转租案涉房屋予泓通公司。而且从2014年5月12日开具《转租证明》至2016年南海法院到嘉丰公司调查取证（另案），嘉丰公司从未对《转租证明》提出异议。三、关于孙杨是否为奥龙堡公司法定代表人的问题。经查证，孙杨没有做过奥龙堡公司的法定代表人，2013年2月5日签订《框架协议》的雷丽颜一直是奥龙堡公司的法定代表人。四、关于泓通公司是否具有优先购买权的问题。奥龙堡公司是以先租后买方式占有案涉房屋，2016年1月30日嘉丰公司、陈永昌、奥龙堡公司签订《三方协议》，协议第四条明确表明“奥龙堡公司提出以陈永昌名义购买该商务中心及车位”，由此可见奥龙堡公司是借陈永昌名义购买案涉房屋，《三方协议》的内文中有放弃购买权的说法是为了“以陈永昌的名义购买”的协议目的，当协议的目的与内文不一致的，应当以协议的目的为主要理解。所以奥龙堡公司一直坚持自己才是实际的购买人，陈永昌只是名义购买人，而且为陈永昌名义购买后提供无限连带责任。但佛山市中级人民法院作出的（2017）粤06民终10258号民事判决认定奥龙堡公司和陈永昌之间不存在“回购协议”，事实上已经将为涉争物业的购买付出巨大努力的奥龙堡公司变成受害者，现在却被泓通公司无理指责与嘉丰公司、陈永昌恶意串通损害其权益。本案只有陈永昌因为物业增值，获得几千万元的不当利益。故此，泓通公司是否具有优先购买权问题，请法院查明事实，奥龙堡公司作为受害人，不应该再受伤害。原告泓通公司举证：1.《转租合同》，拟证明奥龙堡公司将案涉房屋转租给泓通公司使用，泓通公司获得案涉房屋的使用权。2.《转租证明》，拟证明嘉丰公司同意奥龙堡公司将案涉房屋转租给泓通公司。3.不动产登记查询结果、（2016）粤0605民初21008号民事判决书、（2017）粤06民终10258号民事判决书，拟共同证明案涉房屋已被转让。4.委托扣款说明，拟证明陈永昌接收物业时已知道场地的实际使用者是泓通公司。5.2014年至2018年11月的水费、电费、物业管理费的缴费凭证，拟证明泓通公司系案涉房屋的实际承租人，嘉丰公司、陈永昌、奥龙堡公司均知情。被告嘉丰公司质证：1.对证据1的真实性不予确认，认为该合同系由泓通公司和奥龙堡公司签订，与嘉丰公司无关。嘉丰公司与奥龙堡公司签订的协议已明确约定奥龙堡公司没有转租权利，《转租合同》需告知嘉丰公司同意才能签署。但证据1可以反映泓通公司和奥龙堡公司签署《转租合同》时已明确知晓奥龙堡公司对案涉铺位享有购买权，故证据1不能证明泓通公司对案涉铺位享有优先购买权；2.对证据2的真实性无异议，关联性有异议，认为该证明仅限于奥龙堡公司办理相关证照。根据嘉丰公司与奥龙堡公司签订的《框架协议》，奥龙堡公司享有对物业的经营管理权，可以指定其子公司或第三者对案涉房屋享有经营管理权，但要以奥龙堡公司自己的名义，故证据2并不意味着嘉丰公司同意奥龙堡公司将案涉房屋转租给泓通公司，泓通公司仅代表奥龙堡公司，其不享有《框架协议》项下权利义务。3.对证据3无异议。因泓通公司已委托陈永昌代缴物业费，其称在庭审中才知道案涉房屋已转让给陈永昌的情况与事实不符。4.证据4未经嘉丰公司确认，真实性无法判断，但可证明泓通公司在另案判决前已知道案涉房屋转让给陈永昌的事实。5.因嘉丰公司并非相关单据出具方，对证据5的真实性无法确认，但即便真实，仅能证明泓通公司代缴相关费用，不能证明其和奥龙堡公司的转租关系。被告陈永昌质证：1.对证据1的证据三性不予确认，认为该合同是泓通公司与奥龙堡公司签订的，陈永昌不是合同当事人，无法确认真实性。陈永昌取得案涉房屋后，泓通公司未提供该租赁合同，即便该租赁合同存在，奥龙堡公司亦无权将租赁期限延长至2029年4月30日。2.对证据2真实性无法确认，且不能证明嘉丰公司同意奥龙堡公司将案涉房屋转租给泓通公司。3.对证据3真实性确认，可证明陈永昌已实际取得案涉房屋，陈永昌与嘉丰公司、奥龙堡公司签订的《三方协议》已经法院认定合法有效，并履行完毕。4.对证据4的真实性不予确认，即便该证据真实，陈永昌是在奥龙堡公司的指令下出具该说明，作为代缴管理费之用，该证据未提及转租事宜。5.因陈永昌并非相关单据出具方，对证据5的真实性无法确认，但即便真实，仅能证明泓通公司代缴相关费用，不能证明其和奥龙堡公司的转租关系，陈永昌只认可奥龙堡公司的主体资格。被告奥龙堡公司质证：对泓通公司提交的上述证据均无异议。对泓通公司提供的证据，本院认证如下：证据1，泓通公司与奥龙堡公司系《转租合同》的当事人，其均对真实性无异议，且能提供原件予以核对，本院予以采信。陈永昌对《转租合同》的签订时间存疑，并申请对形成时间进行鉴定，经审查，《转租合同》签订日期与《转租证明》的出具时间以及泓通公司之后提交的相关物业管理费、水电费等凭证记载的支付时间能相互印证，本院对其鉴定申请不予接纳。证据2，嘉丰公司系该证明的出具方，其对真实性无异议，本院予以采信，其关联性在下文予以阐述。证据3，各当事人对真实性均无异议，本院予以采信。证据4，陈永昌虽对该证据的真实性有异议，但其确认该说明系受奥龙堡公司的指示出具，因奥龙堡公司对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，其关联性在下文予以阐述。证据5，泓通公司能提供原件予以核对，且奥龙堡公司确认相关费用均由泓通公司缴付，本院予以采信。被告嘉丰公司举证：1.《框架协议》，拟证明嘉丰公司与奥龙堡公司于2013年2月5日订立该协议，约定由奥龙堡公司以先租后买方式使用及购买涉案商铺及10个配套车位。奥龙堡公司在先租后买过程中应遵守该商务中心的物业管理规定，为该中心其他业主提供配套服务。该商务中心的购买权、经营权均明确为奥龙堡公司享有。除奥龙堡公司外，其他公司、个人对该物业不再具有购买权。2.《租赁合同》、《商品房买卖合同》，拟共同证明奥龙堡公司对商务中心及车库享有先租后买合同权利，负有对商务中心业主提供配套服务的义务。3.《三方协议》，拟证明嘉丰公司、奥龙堡公司和陈永昌于2016年1月30日订立该合同，约定《商品房买卖合同》下的买受人由奥龙堡公司变更为陈永昌。陈永昌买受案涉房屋是由奥龙堡公司提出并指定的，是奥龙堡公司和嘉丰公司对《框架协议》的继续履行，奥龙堡公司对陈永昌的买受行为承担无限连带责任。4.××号《房地产权证书》，拟证明案涉房屋和车位已根据奥龙堡公司的指定和安排，过户到陈永昌名下。5.《富丰新城商务中心物业管理服务协议》、《水电周转补充协议》，拟证明案涉物业管理费、水电费的责任方系奥龙堡公司，奥龙堡公司未办理转租手续。6.《证明书》，拟证明奥龙堡公司指定泓通公司代缴相关费用，并要求将相关票据开具给泓通公司。原告泓通公司质证：对嘉丰公司提供的上述证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，理由如下：1.证据1、2所涉两份合同签订时间、主体都一样，实际为同一份买卖合同，其目的都是为了将诉争物业转让给奥龙堡公司，签订租赁合同是履行买卖合同的一种方式，类似分期付款合同。奥龙堡公司是准业主，奥龙堡公司有权利将诉争物业出租给泓通公司，泓通公司与奥龙堡公司签订租赁合同是有合理基础的，泓通公司实际上属于承租人，三被告均知道上述合同的存在且均知道奥龙堡公司将案涉房屋出租给泓通公司，但没有任何一方反对。2.《三方协议》是对买卖合同的变更，《三方协议》中明确约定三被告均知晓诉争房屋由泓通公司使用，但在签订《三方协议》时，三被告均未通知泓通公司。被告陈永昌质证：对嘉丰公司提供的证据1-4的真实性无异议，三被告签订《三方协议》之前，陈永昌仅知道案涉房屋的经营者为奥龙堡公司。对证据5、6的真实性无法确认，即便真实，仅能证明代缴事实，不能证明转租关系。被告奥龙堡公司质证：对嘉丰公司提供的上述证据均无异议。对嘉丰公司提供的证据，本院认证如下：泓通公司、陈永昌、奥龙堡公司对上述证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认，其关联性在下文予以阐述。被告陈永昌举证：1.《三方协议》、房地产权证，拟共同证明陈永昌已合法占有案涉房屋，《三方协议》已履行完毕。2.（2016）粤0605民初21008号民事判决书、（2017）粤06民终10258号民事判决书，拟共同证明《三方协议》合法有效，奥龙堡公司应返还案涉房屋给陈永昌。原告泓通公司质证：对陈永昌提供的上述证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。1.《三方协议》是对买卖合同的变更，《三方协议》中明确约定三被告均知晓诉争房屋由泓通公司使用，但在签订《三方协议》时，三被告均未通知泓通公司。2.如陈永昌与奥龙堡公司之间有回购协议，则奥龙堡公司只是借陈永昌的名义购买房屋，奥龙堡公司仍为实际购买者。但上述生效裁判文书认定双方没有回购协议，因此泓通公司应该享有优先购买权。被告嘉丰公司质证：对陈永昌提供的上述证据的真实性无异议。奥龙堡公司和陈永昌之间是否存在物业转让或者回购协议，以及泓通公司和奥龙堡公司之间是否存在租赁合同，都是奥龙堡公司对《框架协议》的履行。只要是在《框架协议》范围内约定的内容，都是奥龙堡公司自由行使的权利，嘉丰公司是无权干涉的。被告奥龙堡公司质证：对判决书的真实性无异议，但对判决书认定事实有异议，奥龙堡公司拟申请再审；对其他证据不发表意见，对陈永昌提供的证据，本院认证如下：嘉丰公司、泓通公司对陈永昌提供的上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性予确认，关联性在下文予以阐述。被告奥龙堡公司没有向本院提供证据材料。综合本院采信的证据，并结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2013年2月5日，嘉丰公司与奥龙堡公司签订《框架协议》，约定嘉丰公司将其开发的锦麟商务中心及10个车位出租给奥龙堡公司，租金每月6万元，租赁期限自同年6月1日至2015年6月30日，租赁期满后，奥龙堡公司以2300万元的对价向嘉丰公司购买锦麟商务中心及车位，已付的租金、押金等抵扣房价款。同日，双方同时签订《租赁合同》和《商品房买卖合同》，其中《租赁合同》第十七条约定：“双方应按照框架协议的约定就租赁物业的购买事宜签署买卖合同，且上述买卖合同应于双方签订且本合同项上之租赁期限届满之日起生效”。2014年5月1日，奥龙堡公司与泓通公司签订《转租合同》，约定奥龙堡公司将锦麟商务中心出租给泓通公司，租赁期限自当日起至2029年4月30日。该租赁合同约定：“泓通公司知晓该铺位由奥龙堡公司与嘉丰公司以先租后买的形式获得使用权，无论实施购买铺位时的主体是奥龙堡公司或者奥龙堡公司同意的主体，本协议皆须让嘉丰公司及后继购买的主体知道及支持”；第六条约定：“泓通公司遵照奥龙堡公司与嘉丰公司关于铺位使用性质的约定使用，另外在对外品牌上须使用奥龙堡指定的服务商标”；第十二条约定：“铺位产权由奥龙堡购买或者奥龙堡指定的主体购买后本合同继续有效，泓通公司均按本合同行使权利和履行义务”。同年5月12日，嘉丰公司出具《转租证明》，同意奥龙堡公司将锦麟商务中心转租给泓通公司，并记载“本证明仅供办理相关执照之用”。2015年6月30日，因奥龙堡公司未按《框架协议》的约定购买锦麟商务中心和车位，双方协议将租赁期限延长至2017年12月31日。2016年1月30日，嘉丰公司、奥龙堡公司、陈永昌签订《三方协议》，约定《框架协议》中约定的案涉房屋的受让方由奥龙堡公司变更为陈永昌，奥龙堡公司放弃对案涉房屋的优先购买权，并对陈永昌的全部义务承担连带责任。同年5月27日，嘉丰公司与陈永昌办理了产权变更登记，陈永昌取得案涉房屋的产权。同年6月29日，陈永昌作为委托人、泓通公司作为被委托人出具《说明》，申请将锦麟商务中心物业管理费代扣、代缴的银行账户变更为泓通公司。另查明，佛山市中级人民法院（2017）粤06民终10258号民事判决书确认陈永昌与奥龙堡公司就锦麟商务中心的租赁关系解除，并判令奥龙堡公司将上述物业返还给陈永昌。此外，泓通公司就案涉房屋向陈永昌等提起侵权诉讼，要求陈永昌赔偿中断案涉房屋水电导致的经营收入损失，经一审、二审，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终11813号民事判决，驳回其诉讼请求。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。因陈永昌系台湾地区居民，本案属于涉台民商事纠纷，应参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。当事人均同意适用大陆法律审理本案，本院予以确认。综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点归纳如下：一、泓通公司是否享有案涉房屋的优先购买权；二、嘉丰公司、奥龙堡公司、陈永昌签订协议过程中是否存在恶意串通损害泓通公司优先购买权的情形。一、泓通公司对案涉房屋是否享有优先购买权。泓通公司主张奥龙堡公司是案涉房屋的准买受人，其是案涉房屋的承租人，当然地享有案涉房屋的优先购买权。（2019）粤06民终11813号民事判决书（第15页第19行至第16页第8行）对此已作详细论述，并确认泓通公司为次承租人，本院不再赘述。嘉丰公司辩称泓通公司系次承租人，依法不享有优先购买权。在合法的转租中，承租人将对租赁房屋的使用收益权转让给次承租人的同时，亦将其在使用收益过程中形成的与租赁房屋的依赖关系一并转移。为此，法律基于上述依赖关系设立的优先购买权应属转租内涵中的应有之义，即承租人在转租房屋的同时，亦将房屋的优先购买权一并转移。因此，只要转租系经出租人同意，在无相反约定的情况下，次承租人亦可享有优先购买权。嘉丰公司该项抗辩意见不成立，本院不予采纳。嘉丰公司辩称《转租证明》明确表述为“仅供办理相关执照之用”，不能证明其同意转租。从文义及行文逻辑来看，《转租证明》中关于“同意转租”部分的表述意在强调其对内效力，而“仅供办理相关执照之用”部分的表述意在强调其对外效力，二者在意思表示上并不冲突，后者并不能否定前者的效力，现泓通公司仅主张该《转租证明》的对内效力，故在嘉丰公司未能举证证明其与泓通公司存在特别约定排除《转租证明》对内效力的情况下，本院对嘉丰公司的该项抗辩意见不予采纳。嘉丰公司辩称“奥龙堡公司兼具买受人和承租人的身份，其优先购买权从未产生”。优先购买权系承租人的法定权利，该权利随房屋租赁合同关系的产生而产生，随其消灭而消灭。《商品房买卖合同》虽以约定的形式确定奥龙堡公司的购买权，但该约定仅表明奥龙堡公司无须行使优先购买权即可实现购买意愿，并不意味着其优先购买权从未产生或随着《商品房买卖合同》的签订而消灭，约定的购买权一旦丧失，奥龙堡公司仍可行使优先购买权，《三方协议》中关于“奥龙堡公司放弃对案涉房屋的优先购买权”的约定亦表明嘉丰公司认可奥龙堡公司享有优先购买权。另，根据《租赁合同》第十七条关于“双方应按照框架协议的约定就租赁物业的购买事宜签署买卖合同，且上述买卖合同应于双方签订且本合同项上之租赁期限届满之日起生效”的约定，《商品房买卖合同》在租赁期限届满之前并未生效，故《转租合同》签订时，奥龙堡公司仅具有承租人的身份，其当然享有优先购买权。嘉丰公司该项抗辩意见理据不足，本院不予采纳。嘉丰公司辩称《三方协议》仅是合同主体的变更，其与泓通公司并未重新签订房屋买卖合同，泓通公司无权主张优先购买权。《中华人民共和国合同法》第五章同时规定了合同的变更和转让，由此可观之，合同变更仅限于合同内容变更而不包括合同主体变更。奥龙堡公司通过《三方协议》将其《框架协议》下的权利义务概括转让给陈永昌，其形式上虽仅是合同主体的变更，但实质的法律效果是嘉丰公司与奥龙堡公司法律关系的终止以及嘉丰公司与陈永昌法律关系的设立。嘉丰公司该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，奥龙堡公司系经嘉丰公司同意将案涉房屋转租给泓通公司，泓通公司作为次承租人享有案涉房屋的优先购买权。二、嘉丰公司、奥龙堡公司、陈永昌是否存在恶意串通损害泓通公司优先购买权的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或赠予事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，证明行为人之间恶意串通，其证据必须能够达到排除合理怀疑的程度。首先，从陈永昌方面来看。泓通公司主张《委托扣款说明》及《三方协议》关于“丙方（注：陈永昌）确认其已了解并认可上述原签署文件的全部约定、实际履行情况以及商务中心有车位的现状”的约定可证明陈永昌明知泓通公司系实际承租人。《三方协议》早于2016年1月30日签订，案涉房屋亦于2016年5月27日办理产权变更登记，故《委托扣款说明》仅能证明陈永昌在接收物业时知晓泓通公司，而不能由此推定其在签订《三方协议》时已知情。《三方协议》虽约定陈永昌认可案涉房屋的实际履行情况，但该协议亦明确履行客体为“原签署文件”，而根据《三方协议》对“原签署文件”的解释，其仅指嘉丰公司与奥龙堡公司签订的《框架协议》《租赁合同》《商品房买卖合同》《车位买卖合同》，并不包括奥龙堡公司与泓通公司签订的《转租合同》，故在没有特别约定的情况下，不能由此推定陈永昌认可的“实际履行情况”包含奥龙堡公司将案涉房屋转租给泓通公司的事实。此外，《转租合同》约定泓通公司同意“在对外品牌上使用奥龙堡公司指定的服务商标”，故一般人亦难以从外观上判断实际承租情况。其次，从奥龙堡公司方面来看。根据奥龙堡公司与泓通公司签订的《转租合同》关于“泓通公司知晓该铺位由奥龙堡公司与嘉丰公司以先租后买的形式获得使用权，无论实施购买铺位时的主体是奥龙堡公司或者奥龙堡公司同意的主体，本协议皆须让嘉丰公司及后继购买的主体知道及支持”以及“铺位产权由奥龙堡购买或者奥龙堡指定的主体购买后本合同继续有效，泓通公司均按本合同行使权利和履行义务”的约定，泓通公司并不反对奥龙堡公司指定第三人购买案涉房屋，故奥龙堡公司签订《三方协议》指定陈永昌购买案涉房屋并不违反《转租合同》的上述约定，实难认定其存在恶意损害泓通公司优先购买权的故意。至于奥龙堡公司是否存在其他违约行为，则不属于本案的审查范围。综上，泓通公司对“恶意串通”事实的证明未能满足排除合理怀疑的证明标准，本院对其主张不采支持。需说明的是，因泓通公司明确其请求权基础是《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，故本院仅围绕该请求权基础进行审查。至于，泓通公司优先购买权是否受损，应向谁主张相关赔偿，其应另案主张，本院在本案中不予审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，判决如下：驳回原告佛山市泓通体育发展管理有限公司的诉讼请求。案件受理费156800元，由原告佛山市泓通体育发展管理有限公司负担。如不服本判决，原告佛山市泓通体育发展管理有限公司、被被告佛山市嘉丰置业有限公司、广州市奥龙堡体育发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈永昌可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇二〇年三月十七日法官助理禤敏婷书记员任小青