广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0226民初45号 原告：柳州市光明物业服务有限责任公司，住所地：融安县长安镇融江北路（原穗丰市场）东方明珠小区**,统一社会信用代码：914502245667778120。 法定代表人：明小宁，该公司经理。 被告:黄凯声，女，汉族，1974年11月26日出生，住址：广西三江侗族自治县古宜镇，现住：三江县。 原告柳州市光明物业服务有限责任公司（以下简称柳州市光明物业公司）诉被告黄凯声物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。柳州市光明物业服务有限责任公司法定代表人明小宁，被告黄凯声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市光明物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令：一、被告补领房手续和给付原告（2015年7月1日至2016年12月31日）物管等费用1587元，公用路灯费90元，按领房应付给原告的一次性框架结构装修垃圾清运费588元，电梯费用120元，监控设施费441元，合计2826元；二、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年6月29日，原告与山水名城商住小区城建开发商三江县鸿鑫达房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，房开于2015年7月1日向业主交房，业主在领房时应当依法缴纳物管、装修垃圾清运及监控设施等费用。小区共192户，其中已大部分领房，而有部分（16%）业主未通过办理交房手续、应交有关费用的情况下向管理员骗取钥匙，违法装修入住，在小区中造成极大的影响，而有的一直未领房。在一年半的管理中，原告已按照前期物业管理协议在小区履行了管理和服务业务，物管、保安、卫生等人员配齐，基本管理服务到位。原告认为，从领房到业主入住率达到一定比例是一个渐进的过程，被告在原告管理小区的期间内不办手续，并有部分业主一直未领房。第二年大部分业主装修入住，由于开发商购买三江县牛浪坡林场的土地，而小区业主大部分是林场职工，这些业主认为土地是林场的，因此不愿意交第二年的物管费。在这种情况下，物业无法生存，于2016年12月底撤出小区。原告在撤出小区前已通过手机短信、在广告栏张贴公告通知已经装修入住的业主及未领房的业主到物业补办交房手续，补齐应交费用未果，为此，原告诉至法院，请求被告补交原告管理期间的物管费等费用。 被告黄凯声辩称:一、驳回原告的全部诉讼请求；二、要求返还已预交的装修保证金和装修垃圾清运费；三、本案诉讼费由原告承担；1.就明小宁所述事实中“该小区的部分住房共129户于2015年7月1日交房……小区还有部分建筑还未建”（事实与理由中第一句，第二句）进行答辩：从2015年2月起，开发商三江县鸿鑫达房地产开发有限公司（办公室设在稻香路牛浪坡林场办公楼一楼）工作人员已开始电话通知业主们到开发商办公室领钥匙，并交装修保证金，装修垃圾清运费共计1500元（以收据为证），在房开处备注签名领取钥匙的日期，工作人员口头告知算是交房可装修入住。未与业主签有其他协议。当取领钥匙到山水名城看房时，那里的基础工程未完工，还有民工在工地做工，下水道，消防设施，共用走道等都未做好，而且杂草丛生。（以当时拍照图片为证） 根据物业管理条例第三章第二十八、二十九条之规定：物业企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验；办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设备的安装、使用和维护保养等技术资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。4、物业管理所必需的其他文件（1物业管理专业人员的职业资格证书和合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同2企业章程，3营业执照）。而柳州市光明物业服务有限责任公司没有履行这一规定，此合同无法律约束力。 本人先于2012年5月经农业银行缴5万元购房款到牛浪坡林场账户，后于2014年7月4日和三江县鸿鑫达房地产开发有限公司（法定代表人：沈亮平）签订《商品房买卖合同》，同日交（1）现金160元房产髓记费（附收据复印件一份）；（2）农业银行现金缴款受理回执单（5万元）；（3）国家政策给林业职工的危旧改造房补贴款（2万）单据凭证交给房开骋请的工作人员办理相关业务。由于开发商以出让方式取得位于三汇县片区地块的土地使用权与牛浪坡林场因国家政策给林业职工危旧改造房所得土地使用权和补贴有关，开发商给予已交购房款给牛浪坡林坡的职工们一定的优惠价格。但交房期隈己超过《商品房买卖合》同约定第九条；开发商不按《商品房买卖合同》第十二条商品房交接办法为理交房。当时本人也要求房开聘请的工作人员按《商品房买卖合同》第十二条办理并提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，工作人员说现在还没有，要慢一段时间，大家都是这样先交保证金领钥匙的，领了钥匙住房就有得用了，由于相信房开，牛浪坡林场和国家对林业职工的住房优惠政策才领了钥匙，以至我们的合法权益得不到保障，至今所购房屋没有按《商品房买卖合同》提供给《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》，不按时为业主们办理房产证。所以真正的事实是我们领钥匙的业主们都被骗了！根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护”；2.就明小宁所述事实与理由中“而有的一直未领房…物管、保安、卫生等人员配齐”（事实与理由中第三，四，五句和七句）进行答辩：依据与三江县鸿鑫达房地产开发有限公司所签的《商品房买卖合同》中第十二条商品房的交接办法，《商品房买卖合同》中的第八页至第九页内容。由于开发商不按合同办理交接，也不没有给业主们任何凭证和交接单，还要业主们在房开发放钥匙的册子上签名和日期，仅以要求业主们交装修保证金和装修垃圾清运费就给领钥匙装修的方式就认为交房，此做法已使业主们的合法权益无保障。自从本人领钥匙后至今漫有去装修，更不可能去住了，因此实际上没有享受过任何物业管理和服务业务，因此不应该支付各种物业服务费。 从领钥匙到全部装修好到可以并实际入住是有一个时间过程的，这段时间约要六个月或因其他原因须要更长时间，在此时间前业主们已经交钱给房开。在没有取得山水名城业主们《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》附件，小区基础设施未完善的情况下与房开签合同，明小宁应该去找房开，因为业主们己交钱给房开。应由房开来补偿业主们因房开不按合同办理交房手续的损失，才能合理补办领房手续的。房子又不是跟明小宁买，明小宁以“原告在撤出小区前己通过手机短信、张贴广告栏公告通知已经装修入住的业主及未领房的业主到物业补办交房应办的手续…．，”为由，要业主们与物业明小宁的服务有限责任公司补办领房手续实属荒唐。 经向最早入住的业主们了解，山水名城小区至今没有依法成立业主委员会，无业主委员会公章，现共有140多户已经入住，无依法选举产生印业主代表，证明材料中10人签名不能成为事实依据证明。实际情况是：在明小宁的物业管理期间，小区入口没有安装路灯，没有安装监控设备，现在山水名城小区入口的路灯和监控设备是物业撤出小区后才安装的；人行道上乱停摩托车，乱堆放杂物均无人管理，没有门卫专用保安室；小区内的摩托车有多辆（约7.8辆）被盗，没有被盗的摩托车也经常被偷油，物业对区的这些情况没有做到妥菩管理，而对已经入住的业主们收缴各种费用一直很认真，以至物业撤出小区后清算出来欠山水名城小区业主们各种款项共计159862元（以明小宁签字的欠条为据）．因明小宁的物业管理已撤出小区，答辩人要求他退还己交的装修保证金和垃圾清运费共1500元；3.就明小宁事实与理由中所述“并于2016年12月底撤出小区…，．要求被告补交在原告管理时段内的物管等费””（事实与理由中第6句）进行答辩：关于诉讼时效问题，从法院提供给答辩人的诉讼材料来看，原告的民事起诉状落款日期为2019年12月10日。但原告提供的证据目录清单的时间2019年12月25日，那么原告向法院起诉法院立案的日期应为2019年12月25日之后，原告向法院提交的证据（公告及公示）的落款日期均在2016年12月25日之前，说明原告在2016年12月曾经主张其权利，2019年12月其再次向法院主张权利，由此可知原告主张权利（起诉）时已超过三年诉讼期限。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害及务人之日起计算。因此诉讼时效期间已超过三年诉讼期限，其诉讼请求不应再支持，依法驳回原告的诉讼请求。 本院认为，2015年6月29日原告与三江县鸿鑫达房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，据此原告光明物业公司进入小区从事物业管理服务工作，并向小区业主提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据这一规定，原告与三江县鸿鑫达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》对被告有约束力，是有效的合同。在该合同第四条约定：业主应于物业进入交房的第一年交完全年的物业服务费用，第二年提倡按年度收，也可按半年交费，按年度交费即每年1月10日以前，按半年交费即每年1月、7月的10日前交清半年物业服务费用。据此规定，三江县鸿鑫达房地产开发有限公司于2015年7月10日向被告交房，被告最迟应于2016年7月10日前向原告交清应交纳的物业管理费,原告于2016年7月11日起应当知道自己的权益受到侵害，原告应于2019年7月10日前主张自己的权利，然而原告于2020年1月3日才向本院提起诉讼，已超过《中华人民共和国民法总则》中向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定。原告认为已向欠费业主张贴公示催收通知，其诉讼请求未超过诉讼时效，经本院释明，原告未能提供公示的原件，也未提供证据证明张贴公示的地点、时间及业主尚欠的金额等主要内容予以核对，原告观点，本院不予采纳。对于原告主张的公共路灯费，因合同中没对公共路灯费的承担进行特别约定，公共路灯费应属于合同约定的包干制物业服务费中共用设施设备的日常运行、维护费用，是原告提供物业服务包涵的内容，亦超过诉讼时效，故本院不予支持。对于原告主张的监控设施费，本院认为，监控是原告应用技术手段提高安保、管理质量的内容，属于物业管理服务的方法、手段，支出的费用属于物业公司投入成本，在没有合同约定的情况下，监控设施费不应由业主承担，故对于原告主张被告承担监控设施费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的一次性框架结构装修垃圾清运费，因没有合同和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的电梯维护费用，因《前期物业管理委托合同》约定电梯维护费由电梯公司收取，且原告没有证据证明其支出了电梯维护费用，故本院不予支持。至于原告提出请求判令被告补领房手续，因领房、交房是房屋买卖合同双方的权利义务，原告不是房屋买卖合同的当事人，被告是否办理领房手续与原告没有法律上的关系，原告的主张没有合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十四条第一款第（八）项的规定，判决如下： 驳回原告柳州市光明物业服务有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收收25元（原告已预交），由原告柳州市光明物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  石玉锋 二〇二〇年三月二十五日 书记员  谢珊珊