河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫03民终767号 上诉人（一审被告、反诉原告）：朱清楼，男，汉族，1952年7月15日出生，住河南省洛阳市西工区。 委托诉讼代理人：梁军伟，河南博同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马廷德，北京市伟石律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：王柯伟，男，汉族，1971年1月31日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。 委托诉讼代理人：王竹雯，河南吉凯隆律师事务所律师。 上诉人朱清楼因与被上诉人王柯伟合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初1008号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人朱清楼及其委托诉讼代理人梁军伟、马廷德，被上诉人王柯伟及其委托诉讼代理人王竹雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱清楼上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回王柯伟的诉讼请求，改判王柯伟支付朱清楼租金9600元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案实为租赁合同纠纷。2、一审判决部分事实不清，适用法律错误。3、房屋征迁补偿计算表及其附属及其附表所列项目和补偿数额，都是政府给我的补偿，不是给王柯伟的。4、如果王柯伟认为他应该得到补偿，或者应该得到较多的补偿，他应该向负责拆迁的政府主张，我和王柯伟之间只是房屋租赁合同关系，我没有任何违约的地方。 王柯伟辩称：上诉人朱清楼的上诉请求没有任何事实与法律依据，应当予以驳回，维持一审判决。一、王柯伟与朱清楼的房屋租赁关系自2005年起从未发生过中断，是持续存在的，协议的续签是表明租赁关系的持续存续而并不是中断或中止。二、承租房屋的装饰装修及附属设施的均是由王柯伟投资建设的，与朱清楼无关。三、王柯伟获得“幼儿园停产停业损失4万元”的补偿款合法有据。王柯伟作为承租方同时也是将该房屋用于实际生产经营即开设幼儿园，对于该笔补偿的获得是合理的也是合法的，如果朱清楼执意占有该笔钱款，其行为就应当是属于不当得利。四、王柯伟获得承租房屋的装饰装修及附属设施部分的补偿款合法有据。五、关于9600元租金的未予以支付的问题，王柯伟不是恶意违约，并表明愿意支付该笔租金。六、对上诉状中恶意中伤诽谤答辩人的行为，被上诉人保留追究其法律责任的权利。 王柯伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2017年8月28日签订的《房屋承包协议》；2、判令被告支付房屋的装饰装修及附属设施补偿款、搬迁费、移机费、经营损失费等暂计25万元；3、本案诉讼费用由被告负担。 朱清楼向一审法院提出反讼请求：1、判令解除2017年8月28日双方签订的《房屋承包协议》；2、王柯伟支付朱清楼租金9600元；3、本案反诉费用由王柯伟负担。 一审法院认定事实：《房屋征迁补偿安置协议书》中载明被征收房屋位于洛阳市××区××号，房屋总建筑面积805.09㎡，有证建筑面积410.14㎡，宅基地使用人为朱清楼。2005年至2017年，朱清楼（甲方）连续五次与王柯伟（乙方）签订《房屋承包协议》，约定甲方将瀍河区龙泉西沟57号住宅第三、四层承包给乙方使用，每年承包费按年一次性付清。2017年8月28日，朱清楼与王柯伟再次续签《房屋承包协议》，约定甲方将瀍河区龙泉西沟57号住宅第三、四层承包给乙方使用，承包时间为2017年9月1日至2020年8月31日，每年承包费57600元，按年一次性付清。因自然灾害、政府拆迁、征用等不可抗拒的原因，造成合同中止的，双方不承担违约责任，可按实际天数计算租金。六份《房屋承包协议》中均约定乙方在存在利用房屋进行非法活动，损害公共利益、不能依法经营的、承包费拖欠三个月的情形之一的，甲方有权利中止协议；乙方在承包期间，不允许对房屋擅自改建，如需要对房屋进行装修，经甲方同意在不影响房屋结构的情况下可以进行装修，其费用由乙方自负。但协议到期，甲方需用收回时，其装修部分不得拆除，归甲方所有。协议尾部甲方处均有朱清楼签名字样，乙方处均有王柯伟签名字样。王柯伟承包该房屋系用来经营洛阳市瀍河区亿童幼儿园，对2-6周岁幼儿进行学前教育。根据王柯伟提供的工商银行电子回单，王柯伟每3个月支付一次承包费，租金付至2019年3月，尚欠4、5月租金9600元，王柯伟对此予以认可。2019年5月28日，洛阳市瀍河回族区瀍河回族乡人民政府（甲方）与朱清楼（乙方）、城北社区居民委员会（丙方）签订《房屋征迁补偿安置协议书》，协议包含但不限于以下内容：被征收房屋总建筑面积805.09㎡，有证建筑面积410.14㎡。乙方选择货币补偿，甲方不再提供安置房。补偿项目及金额中有证建筑面积补偿1559520元，无证面积394.69㎡，补偿280229.9元，事实营业房面积62.81㎡，补偿62810元，共计补偿1902559.9元。装饰装修及附属物补偿251880.15元。搬迁费补偿4104元。户（证）奖励和面积奖分别为30000元、82080元，其他补偿40000元。协议尾部甲方处有洛阳市瀍河回族区瀍河回族乡人民政府签章及代表人签名字样，乙方处有朱清楼签名字样，丙方处有洛阳市瀍河回族区瀍河回族乡城北社区居民委员会签章及代表人签名字样。王柯伟提供的《房屋征迁补偿计算表》中各项与协议书中一致并包含幼儿园停产停业损失40000元的补偿。《附属物装饰装修补偿计算表》对装修包干等项目进行了列明，其中涉及到王柯伟主张的部分有装修包干、简易棚、室外楼梯、分体空调、其他热水器、门窗套、防盗网、自行安装暖气费，共计91205.1元。另查明，2019年6月1日，瀍涧大道（瀍河段）征迁项目指挥部张贴《重要通知》，载明签约腾退奖第一阶段截止日期为2019年6月8日。当日，征迁指挥部对涉案房屋开展拆迁工作，王柯伟于2019年6月6日至7日对幼儿园搬迁完毕。王柯伟陈述最初租赁房屋时，房屋三、四层楼均为毛坯房，租赁期间装修不断更新。朱清楼陈述最初租赁房屋时，室内刷了乳胶漆，有吊扇、卫生间水池等设施齐全，卫生间还铺了地砖，装了门窗共计15个。 一审法院认为：朱清楼与王柯伟签订的《房屋承包协议》系真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同双方均应按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋因政府拆迁征用，致使该房屋已无法继续进行生产生活经营，合同目的已无法实现，故朱清楼、王柯伟均要求解除双方于2017年8月28日签订的《房屋承包协议》，该院依法予以支持。关于装饰装修及附属物补偿，朱清楼辩称每次协议到期后都收回了房屋，尤其是最后一次承包协议，起始日期为2017年9月1日与上一次承包期截止日期2017年8月30日不连贯，还增加了新内容，都证明装饰装修部分已经归朱清楼所有。因自2005年以来，双方租赁合同持续存在且拆迁时租赁关系依然存在，王柯伟对承租房屋仍在继续使用，朱清楼也并未收回房屋，故朱清楼抗辩理由不足，不予采信。王柯伟承租之前朱清楼对房屋进行了简单装修，王柯伟租赁该房屋已达14年之久，承租期间对房屋装修进行了不断更新，但王柯伟提供的证据并不能有效证明其进行装修部分所花费的金额。《房屋征迁补偿安置协议书》中显示附属物装修补偿为251880.15元，现王柯伟主张其应获得装修部分补偿款91205.1元，根据双方对承租前后房屋状况的陈述，考虑到王柯伟与朱清楼各自对房屋装修程度及拆迁给承租人带来的实际影响，该院酌定朱清楼支付王柯伟装饰装修补偿款72964.08元（91205.1元×80%）。关于停产停业损失，该案中涉案房屋虽原系住宅房屋，但该房屋三、四层长期被王柯伟承租后用于幼儿园经营，因为拆迁才导致承租人王柯伟无法正常经营，产生了停产停业损失，《房屋征迁补偿计算表》中也明确载明该项系幼儿园停产停业损失，王柯伟应是该补偿项目的补偿对象，故其主张停产停业损失40000元，予以支持。因拆迁属于不可抗力，双方在签订合同时均无法预见且合同中未约定，王柯伟主张因被告违约及恶意侵占行为导致的搬迁费、面积奖、户奖励系针对被拆迁人即房屋所有人的补偿，并非针对承租人。工人搬家费、幼儿园减免学费、员工工资、名誉损失费系间接损失，于法无据，该院不予支持。故朱清楼应支付王柯伟装饰装修补偿款、停产停业损失共计112964.08元。因双方一致认可王柯伟支付租金至2019年3月，尚欠朱清楼4月至5月租金共计9600元，故对朱清楼要求王柯伟支付所欠承包费9600元的诉求，该院予以支持。朱清楼应支付王柯伟112964.08元，王柯伟应支付朱清楼9600元，折抵后朱清楼应支付王柯伟103364.08元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王柯伟与朱清楼于2017年8月28日签订的《房屋承包协议》；二、朱清楼于该判决生效后十日内支付王柯伟装饰装修及附属物损失补偿款、停产停业损失补偿款共计103364.08元（已扣除王柯伟应支付朱清楼租金9600元）；三、驳回原告王柯伟的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉受理费5150元，原告王柯伟负担2823元，被告朱清楼负担2327元；本案反诉费50元，由反诉被告王柯伟负担。 二审期间，上诉人朱清楼提交以下证据：1、瀍河回族区瀍涧大道建设项目房屋征迁补偿安置（集体土地）实施方案一份。2、洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准的通知一份。3、关于洛阳市瀍河区龙泉西沟57号朱清楼房屋征迁补偿安置情况的说明一份，二份证据共同证明：证明朱清楼获得的补偿款中没有任何一项、任何一分钱是给租房户王柯伟的。被上诉人王柯伟质证意见认为，对证据1-2与本案无关，不予质证。对证据3真实性不予认可。王柯伟提交更正情况证明一份，证明洛阳市瀍河回族区瀍河回族乡人民政府、洛阳市瀍河回族区瀍河回族乡城北社区居民委员会已对2020年1月20日所出具的情况说明予以作废。朱清楼对其发表质证意见称：拆迁房屋建在集体土地上，向租房户支付补偿款没有依据。朱清楼与三方签订的协议都应当补偿给朱清楼。4万元也应当补偿给朱清楼。王柯伟提交更正情况证明不应当作为证据使用。二审审理查明的事实与一审审理查明的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同应当全面充分履行，并在合同中遵循诚信、公平原则。首先，《房屋承包协议》具备解除条件，本院予以确认。上诉人朱清楼与被上诉人王柯伟2017年8月28日签订的《房屋承包协议》系合法有效的合同，该合同虽名为承包协议，但根据其内容、目的，应当认定为房屋租赁合同。该合同中约定：“因自然灾害、政府拆迁、征用等不可抗拒的原因，造成合同中止的，双方不承担违约责任，可按实际天数计算租金”。该约定虽然不尽规范，但根据其文意解释，应当理解为出现此三种不可抗拒情形的，双方有“解除”或“终止”合同的意思表示。上诉人与被上诉人对房屋因拆迁而无法继续履行合同均无异议，双方也都有要求法院确认解除该协议的诉讼请求，因此解除双方签订的《房屋承包协议》符合合同约定条件和相关法律规定，本院予以确认。 关于装饰装修及附属物补偿问题，装修及附属物的补偿不应高于合同未履行期限对应的价值。关于装饰装修及附属物补偿，朱清楼认为其每次合同到期后将房屋收回，另签新合同，让承租人重新使用。王柯伟承租该房屋用途为开办幼儿园，该行业具有长期性、持续性经营的特点，每次合同到期将房屋交回出租人再重新承租客观上不具有操作性，也与事实不符，朱清楼的合同到期房屋收回的主张不予采信。根据查明的事实，朱清楼未否认王柯伟装修及添附的事实，则据此推定王柯伟的装修及添附行为，朱清楼是同意的。双方争议时签署的合同租赁期间为2017年9月1日至2020年8月31日，计36个月，该合同属于租赁时间未届满而提前解除，参照相关法律规定，王柯伟起诉要求支付装修装饰及附属物的费用，该请求应获得部分支持，但装修及添附物折价后残值不应高于合同未履行期间对应的价值。上诉人朱清楼一审二审均主张王柯伟支付2019年4月、5月，两个月租金，王柯伟对该两个月的租金未予否认，一审法院也查明2019年6月初王柯伟对幼儿园进行了搬迁，因此，本院认定双方合同实际履行截止时间为2019年5月31日，未履行的合同期间为2019年6月1日至2020年8月31日，计15个月。朱清楼与案外人签署的《房屋征迁补偿安置协议书》显示装修及附属物补偿金额为251880.15元，王柯伟主张其对应的装修及附属物部分对应补偿现值91205.1元。结合上述未履行合同的期间，王柯伟装饰装修补偿款应为91205.1*15/36=38002.16元。 关于营业损失问题，王柯伟要求支付装修及附属设施补偿款、搬迁费、移机费、经营损失等暂计25万元。涉案房屋作为经营用房，承租期间也一直是王柯伟用于经营性使用，房主朱清楼则是作为出租人进行出租。涉案房屋实际履行至2019年5月31日，之前朱清楼均以租金的形式获得收入，签订拆迁安置协议后，案外人以拆迁补偿款的形式对朱清楼的房屋价值进行补偿和保障，朱清楼基于涉案房屋的利益未受到任何损害，其上诉称政府对其房屋进行拆迁导致其无法再收房租的理由不成立，朱清楼也不存在任何停业损失的问题。且二审审理过程中，王柯伟提交一份洛阳市瀍河回族区瀍河回族乡人民政府、洛阳市瀍河回族区瀍河回族乡城北社区居民委员会出具的更正情况证明一方，证实《房屋征迁补偿计算表》载明的停业停产损失对应的是洛阳市瀍河区亿童幼儿园。因此，一审判决参照拆迁补偿协议支付的停业停产损失40000元，支持王柯伟的经营损失的主张并无不当。 关于上诉人朱清楼主张王柯伟应当支付2019年4月、5月，两个月租金问题，双方一致认可王柯伟尚欠上诉人朱清楼2019年4、5两个月租金9600元，朱清楼应支付王柯伟装修及附属物补偿款38002.16元，以及停产停业损失40000元，两厢抵扣后，朱清楼应支付王柯伟68402.16元。 综上，上诉人朱清楼的上诉理由部分成立，一审判决和适用法律部分错误，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初1008号民事判决第一项； 二、撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初1008号民事判决第二项， 三、朱清楼于本判决生效后十日内支付王柯伟装修及附属物损失补偿款、停产停业损失补偿款合计68402.16元（已扣除王柯伟应支付朱清楼租金9600元）； 四、驳回上诉人朱清楼的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费5150元，朱清楼负担2327元，王柯伟负担2823元。本案反诉费50元，由王柯伟负担；本案二审案件受理费2417元，由朱清楼负担1100元，王柯伟负担1317元。 本判决为终审判决。 审判长  赵广云 审判员  杨元卿 审判员  付爱丽 二〇二〇年三月二十五日 法官助理李光东 书记员雷心怡