四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初203号 原告：谢凤，女，1964年3月19日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：陈双衔，四川维州律师事务所律师。 被告：成都市智汇房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇宝莲路“欣盛大厦”378号1栋6层1号。 法定代表人：苏向东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨华，四川发现律师事务所律师。 被告：成都西御大厦有限公司。住所地：四川省成都市青羊区西御街**。 法定代表人：孟良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白重庆，该公司法务工作者，男，1949年8月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告谢凤与被告成都市智汇房地产开发有限公司（以下简称智汇公司）、成都西御大厦有限公司（以下简称西御公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢凤的委托诉讼代理人陈双衔，被告智汇公司的委托诉讼代理人杨华及西御公司法定代表人孟良、委托诉讼代理人白重庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢凤向本院提出诉讼请求：一、二被告立即为原告办理位于都江堰市房屋的不动产权证；二、二被告立即退回原告购房款2349元并支付占用资金利息（从2008年1月23日起，按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年12月5日，实际要求计算至退清为止）；三、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2006年10月7日，原告与智汇公司签订《商品房买卖合同》智汇公司将位于都江堰市房屋出售给原告，建筑面积约为125平方米，单价为2868元每平方米，并约定原告于2006年12月1日向被告一次性交购房款26万元（以实际缴纳数额为准），被告对原告的购房优惠10%。原告于2006年12月1日前共计交纳购房款26万元，并又于2008年1月23日交纳购房款76356元及套内面积补差款2193元，以上共计向二被告交纳房款338549元。西御公司于2007年5月28日对该房屋进行了备案，已将该房屋备案给原告，成交价为336200元，后二被告于2008年1月23日将房屋交付给了原告，原告也在当日向二被告交纳了房屋契税等相关费用7320元。如今，原告已履行了作为买受人的所有衣物，并最近在都江堰市不动产交易中心打印了《网签合同信息查询记录》后才得知超额向二被告支付了购房款2349元。现原告已在该房屋居住时限长达10多年，但至今二被告仍未为原告办理该房屋的不动产权证，故涉讼。 智汇公司辩称，一、办理案涉房屋的不动产权证只能由西御公司办理，智汇公司无法办理，因案涉房屋是以西御公司名义开发，二被告系合作开发关系；二、不应当退还原告购房款2349元并支付资金占用利息，因原告是与智汇公司签订的购房合同，合同约定单价是按照房屋面积计算购房款，约定的是每平方米2868元，而网签合同备案面积是131.46平方米，按此计算，原告并未多支付购房款，因此应当驳回原告的此项诉讼请求；三、本案诉讼费应当由原被告各承担一半。 西御公司辩称，一、西御公司系都江堰市幸福镇都江堰中上段西御阳光小区商品房的唯一开发、建设、销售主体，并在销售该小区房屋时，依法办理了五证，且西御公司在取得五证后，与谢凤签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，非以西御公司名义对外签订的西御阳光小区商品房买卖合同均属无效合同，不具有法律约束力，不能实现商品房买卖交易的目的。二、西御公司于2007年5月25日与谢凤签订了《商品房买卖合同》，并交付了房屋，对合同进行了备案，但是谢凤未能按照合同约定向西御公司一次性支付全部购房款。因此，谢凤无权提出要求西御公司为其办理不动产权证书的请求。故，应驳回谢凤的涉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月1日，谢凤与智汇公司签订《购房协议》，约定（与本案有关内容）：谢凤购买西御阳光五栋三楼左边住房，建筑面积约125平方米，房屋单价为2868元/平方米，交房时间为2007年12月底，谢凤于2006年12月1日向智汇公司一次性交纳购房款26万元，智汇公司对谢凤的购房优惠10%，于主体竣工时签订正式购房合同。 2007年5月28日，西御公司为谢凤办理案涉房屋即位于都江堰市住宅的备案登记，备案号为36614，备案表载明建筑面积为130.31平方米，总价为336200元。2020年1月4日成都个人住房信息系统查询的《网签合同信息查询记录》载明案涉房屋的建筑面积为131.46平方米，成交价亦为336200元。 后谢凤取得案涉房屋，并于2008年1月27日就案涉房屋的装饰装修与北京紫金石装饰公司签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，于2008年7月19日与都江堰市集能燃气有限公司签订《民用天然气供用气合同》。 谢凤支付购房款的情况为：2006年5月8日，谢凤交纳购房定金10000元，收据载明为“西御阳光”5-1-3-5定金，并加盖“长达西御大厦有限公司都江堰项目部”公章。2006年12月1日，谢凤向智汇公司交纳购房款250000元，该收据加盖智汇公司财务专用章。2008年1月23日，谢凤向智汇公司交纳购房款76356元，该收据加盖智汇公司财务专用章。2008年1月23日，谢凤向西御公司交纳“套内面积补差款”2193元，该收据加盖西御公司财务专用章。至此，谢凤共计支付购房款338549元。2008年1月23日，谢凤向西御公司交纳“其他费用（代收）”7320元，该收据加盖西御公司财务专用章。 另查明，2005年11月23日智汇公司与西御公司签订《房地产开发合作协议》，约定（与本案有关内容）：双方合作开发案涉房屋所属项目，合作方式为西御公司以截至该合作协议生效前对该项目的实际全部投入即西御公司当时竞拍该宗地的总支出，以实际支出为准，智汇公司以现金700万元作为项目开发资金投入；双方的利润分配比例为西御公司75%、智汇公司25%，双方按此比例承担相应的投资收益及风险。该协议尾部甲、乙双方处分别加盖西御公司与智汇公司公章。 另，案涉房屋所属的西御阳光楼盘的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、成都市建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证件的权利主体均为西御公司。 庭审中，西御公司出具编号为095的《商品房买卖合同》一份，载明该案涉房屋系售予谢凤，建筑面积为130.31平方米，套内建筑面积单价为每平方米2848.43元，总价款为336200元，买受人于2007年5月25日一次性支付房款，出卖人于2007年9月30日前向买受人交付案涉房屋，该合同尾部出卖人处加盖西御公司合同专用章，买受人处签名为“谢凤”并捺有指印，合同签订时间为2007年5月25日。同时，西御公司还出具同日签订的一份《商品房买卖合同补充协议》，载明西御公司代收案涉房屋的住房专项维修基金为1876.46元，买受人应在2007年9月30日前交清，该合同尾部甲方处加盖西御公司合同专用章，乙方处签名为“谢凤”并捺有指印。谢凤当庭对该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》上“谢凤”的签名及指印均予以否认，认为就买受案涉房屋仅与智汇公司签订《购房协议》。 上述事实有各方当事人的陈述，谢凤提供的以下证据：1、原、被告身份信息；2、《购房协议》、《网签合同信息查询记录》；3、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、《民用天然气供用气合同》；4、收款收据；智汇公司提供的以下证据：《房地产开发合作协议》和《购房协议》；西御公司提供的以下证据：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、成都市建设工程规划许可证、商品房预售许可证及商品房买卖合同备案表在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点一为案涉房屋的买受人是否应为谢凤。第一，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，根据庭审查明事实，2005年11月23日智汇公司与西御公司签订了《房地产开发合作协议》，2006年12月1日，谢凤与智汇公司签订《购房协议》，该《购房协议》系双方当事人真实意思表示，且智汇公司与西御公司系合作开发案涉房屋所属项目，故该协议未违反法律、法规禁止性规定，应为有效；第二，西御公司作为案涉房屋所属项目的开发商，在本案中还提交了一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，买受人处签名为“谢凤”并捺印，虽谢凤在庭审中对该签名的真实性予以否认，但该证据系由西御公司持有并当庭出示，因此西御公司对案涉房屋买受人为谢凤的事实是知晓的；第三，西御公司于2007年5月28日办理了案涉房屋的备案登记，备案号为36614，备案表亦载明买受人为谢凤;第四，谢凤在取得案涉房屋后已于2008年1月27日就案涉房屋的装饰装修与案外人签订相关装修合同，其占有使用案涉房屋至今已有十二余年，智汇公司与西御公司对该事实均无异议。因此，综合以上事实，本院认定案涉房屋的买受人应为谢凤。 本案的争议焦点二为原告谢凤是否履行了支付购房款的义务。首先，根据庭审查明的事实，2006年5月8日，谢凤交纳购房定金10000元，收据载明为“西御阳光”5-1-3-5定金，并加盖“成都西御大厦有限公司都江堰项目部”公章。2006年12月1日，谢凤与智汇公司签订《购房协议》，载明案涉房屋建筑面积约125平方米，单价每平方米2868元，2006年12月1日一次性交购房款26万元优惠10％，同日，谢凤向智汇公司交纳购房款250000元，则总价款应为322650元（125平方米×2868元/平方米×90%）；2008年1月23日，谢凤再次向智汇公司交纳购房款76356元；2008年1月23日，谢凤向西御公司交纳“套内面积补差款”2193元。至此，谢凤已经共计支付了购房款338549元。其次，案涉房屋的《商品房买卖合同备案表》所载明的房屋面积为130.31平方米，总价为336200元，谢凤所支付的购房款已经超过该金额。再次，西御公司于2007年5月28日为谢凤办理了案涉房屋的备案登记，亦说明西御公司知晓谢凤已经缴纳购房款的事实。最后，西御公司于2008年1月23日收取谢凤“套内面积补差款”2193元，亦充分说明其认可谢凤已经缴纳购房款、仅需补交“套内面积补差款”的事实。故，综合以上事实，本院认定谢凤已经履行了其应当缴纳案涉房屋购房款的义务。 本案的争议焦点三为智汇公司及西御公司是否应当协助谢凤办理案涉房屋的不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及《不动产登记暂行条例》第五条第（二）项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”之规定，案涉房屋应当办理不动产权属证书。根据庭审查明的事实，案涉房屋所属的西御阳光楼盘的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、成都市建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证件的权利主体均为西御公司，因此，应当承担案涉房屋办理不动产权证书协助义务的应为西御公司。 本案的争议焦点四为智汇公司及西御公司是否应当退还谢凤购房款2349元并支付占用资金利息。根据案涉《购房协议》的约定，房屋建筑面积约为125平方米，单价为每平方米2868元，按时缴纳购房款可优惠10%；2007年5月28日的《商品房买卖合同备案表》载明案涉房屋建筑面积为130.31平方米，而2020年1月4日打印的《网签合同信息查询记录》载明的房屋建筑面积为131.46平方米，因此，案涉房屋的实测面积已经大于原《购房协议》的面积，亦大于初始备案表载明的面积，以《网签合同信息查询记录》载明的面积计算，则房款应为339324.55元（131.46平方米×2868元/平方米×90%），而谢凤缴纳的购房款为338549元，故智汇公司及西御公司均不应退还谢凤购房款。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《不动产登记暂行条例》第五条第（二）项规定，判决如下： 一、被告成都西御大厦有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告谢凤办理位于都江堰市住宅（合同签约备案号：36614）的不动产权属证书； 二、驳回原告谢凤的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取125元，由被告成都西御大厦有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 闽 二〇二〇年三月二十五日 书记员 詹有玉