广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂执复5号 复议申请人（异议人、利害关系人）：贺州市俊仕健身有限公司。住所地：广西贺州市日月街**桂东香港商贸城第**。 法定代表人：范幼桂，该公司董事经理。 委托代理人：孔祥辉，该公司员工。 申请执行人：广西贺州市桂东农村合作银行黄田支行。。住所地：贺州市平桂区黄田镇八黄路** 法定代表人：白剑雄，该支行行长。 被执行人：贺州市明华联合商业有限公司。住。住所地：贺州市日月街**/div> 法定代表人：李泽巩，该公司董事长。 被执行人：广西贺州市桂东金鑫房地产开发有限公司。住所。住所地：贺州市八步区日月街**div> 法定代表人：黄发贞，该公司董事长。 被执行人：李泽巩，男，1960年11月21日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被执行人：黄滨，男，1953年12月2日出生，瑶族，住广西贺州市八步区。 被执行人：黄发贞，男，1960年6月12日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被执行人：黄香义，男，1962年12月11日出生，汉族，住广西恭城瑶族自治县。 贺州市中级人民法院（以下简称贺州中院）在执行申请执行人广西贺州市农村合作银行黄田支行（以下简称桂东农合行黄田支行）与被执行人贺州市明华联合商业有限公司（以下简称明华公司）、广西贺州市桂东金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、李泽巩、黄滨、黄发贞、黄香义借款合同纠纷一案中，贺州市俊仕健身有限公司（以下简称俊仕公司）对该院（2019）桂11执12号腾房通知书要求其公司腾空占有的香港城商贸城第三层房屋提出异议，不服贺州中院2019年12月2日作出（2019）桂11执异8号执行裁定驳回其公司的异议请求，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 贺州中院查明，2015年7月8日，明华公司与桂东农合行黄田支行签订了《流动资金借款合同》，约定桂东农合行黄田支行为明华公司提供贷款人民币3000万元，借款期限为2015年7月8日起至2018年9月29日止。同日，金鑫公司与桂东农合行黄田支行签订了《抵押担保合同》，以其名下的位于贺州市日月街39号桂东香港城商贸城第三层房产（房屋所有权证：贺房权证八步字第（2011）0045664号，建筑面积8193.21平方米，以下简称案涉房产）为《流动资金借款合同》项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、执行费等债权人实现债权和担保权的费用承担担保责任。2015年9月29日，贺州市房产管理局对上述抵押担保办理了抵押登记。之后，因明华公司未按期还款，桂东农合行黄田支行将其诉至贺州中院，该院于2018年12月24日作出（2018）桂11民初24号民事判决书判决：明华公司归还桂东农合行黄田支行贷款本金3000万元及利息，并对金鑫公司名下的担保财产案涉房产在借款本金、利息及各项费用的范围内享有优先受偿的权利。因明华公司未在期限内履行生效法律文书确定的义务，桂东农合行黄田支行即向贺州中院申请执行。案件执行过程中，贺州中院在淘宝网司法拍卖平台上依法对金鑫公司案涉房产进行拍卖、变卖，2019年9月7日，广西贺州市永洋实业投资有限公司以3061.6万元竞得。2019年9月9日，贺州中院作出（2019）桂11执12号之一执行裁定书，裁定贺州市日月街39号桂东香港城商贸城第三层的房产（房屋所有权证：贺房权证八步字第（2011）0045664号，建筑面积8193.21平方米）归买受人广西贺州市永洋实业投资有限公司所有。该买受人现已办理了过户登记手续。因俊仕公司在已拍卖成交的房产内开展经营活动，贺州中院于2019年11月14日向该公司发出了（2019）桂11执12号腾房通知书，要求该公司在2019年11月30日前腾空占有的香港商贸城第三层的房屋。 另查明，2016年6月13日，吉金艳（原俊仕公司法定代表人）与贺州新时代香港城商业有限公司（下称香港城公司）签订了《商铺租赁合同》，约定香港城公司将位于贺州市八步区共计约950平方米的商铺租赁给吉金艳使用，租赁期限为2017年1月1日起至2021年12月31日止。2017年1月25日，俊仕公司与香港城公司签订《补充协议》，约定2017年1月1日至2017年3月3日为装修期，不收租金，并对2017年4月1日之后的租金进行了调整。 贺州中院认为，本案争议的焦点为该院通知俊仕公司腾空其占有的香港商贸城第三层的房屋是否有事实和法律依据。 一、贺州中院依法应将已拍卖成交的房产移交给买受人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”贺州中院应当依法将拍卖成交财产移交给买受人广西贺州市永洋实业投资有限公司，现俊仕公司占有拍卖财产不同意移交，该院通知其腾空房屋有事实和法律依据。异议人俊仕公司主张“本院发出通知要求该公司在2019年11月30日前腾空搬离香港商贸城三楼其合法租赁的房屋行为程序错误”的理由不能成立，该院依法不予支持。 二、俊仕公司的租赁权依法不能对抗抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，抵押权设立的日期是2015年9月29日，签订租赁合同的日期是2016年6月13日，系房屋抵押后再出租，依法不能对抗抵押权，不适用“买卖不破租赁原则”，而属于该原则的例外情形。因此，异议人俊仕公司主张根据“《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第11条第2款规定：私有房屋在租赁期间，因买卖、赠予、或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的理由不成立，该院依法不予支持。 三、俊仕公司的损失应按法律规定承担，但不属于本案的审查范围。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将抵押财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押权人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，俊仕公司若认为其受到损失可以依法另行主张，但不能以该理由不腾空已拍卖成交的房屋。 综上，异议人俊仕公司的异议理由不成立，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回贺州市俊仕健身有限公司的异议请求。 俊仕公司申请复议称，请求撤销腾房执行措施，继续履行租赁合同至合同期满。事实和理由：1.贺州中院发出通知要求其公司在2019年11月30日前腾空搬离香港商贸城三楼其合法租赁的房屋行为不合理；2.根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第11条第2款规定：私有房屋在租赁期间，因买卖、赠予、或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。复议申请人在拍卖前的2017年1月1日就与香港城公司签订租赁合同，履行至今已近3年，健身会员600多人。而香港城公司在2012年即取得了原业主金鑫公司的租赁权，并在2017年1月1日转租给复议申请人。贺州中院在不厘清关系的情况下做出不让复议申请人在合法租赁合法经营中的企业终止腾出所租赁经营房屋，不合理不合规不合法，强烈要求贺州中院撤销腾房措施。3.根据《合同法》第22条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条规定：出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。目前为止，复议申请人都没有收到法院拍卖的通知，等来的却是一纸腾房通知书。法院没有履行告知的工作，贺州中院在此情况下要求复议申请人在2019年11月30日前腾空房屋撤离措施不合理不合法，特请贺州中院取消腾空房屋撤离措施，买受人继续履行租赁合同至合同期满。4.根据《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。法院不能只为新房主的利益而损害原租赁人的权益而要求复议申请人腾房搬离，请求贺州中院撤销腾房措施，买受人继续履行原租赁合同至合同期满。综上，请求自治区高级人民法院查明事实，取消复议申请人腾房搬离措施，继续履行租赁合同至合同期满。 桂东农村合行黄田支行、金鑫公司、李泽巩、黄滨、黄发贞、黄香义未提交答辩意见。 本院对贺州中院查明的事实予以确认。 本院认为，俊仕公司主张贺州中院（2019）桂11执12号腾房通知书责令其公司腾出案涉房屋损害其租赁权利益为由，向该院提出异议，认为在法院拍卖涉案抵押房屋前其公司已签订租赁案涉房屋合同，依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》规定的“买卖不破租赁”的原则，主张继续承租，继续履行租赁合同至合同期满。其实质是以租赁权阻却法院的强制执行，故俊仕公司既对实体利益主张权利，又对执行行为提出阻却异议，形成实体权利和行为竟合的异议，该异议涉及到案涉房屋上既设定抵押权，也存在租赁权，租赁关系应否继续存在，取决于案涉房屋是抵押在先还是租赁在先，涉及到租赁合同关系和抵押关系等法律关系事实的审理判断，涉及到抵押权、租赁权的保护，该问题不是复议程序审查范围解决事项。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查”，因此，贺州中院适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审理，属于适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销贺州市中级人民法院（2019）桂11执异8号执行裁定； 二、发回贺州市中级人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 杨家杰 审 判 员 易凤英 审 判 员 阮传华 二〇二〇年三月九日 法官助理 邓 韵 书 记 员 梁芸瑕