山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初8729号原告：烟台市芝罘区长生小区业主委员会，住所地烟台市芝罘区金沟寨路**。负责人：曲和翔，主任。委托诉讼代理人：潘作城，山东中亚顺正律师事务所律师。被告：烟台市嘉德物业管理有限责任公司，住所，住所地烟台市芝罘区世裕路**付**div>法定代表人：黄树炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘鲁宁，北京市中银（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲乐，北京市中银（济南）律师事务所律师。原告烟台市芝罘区长生小区业主委员会与被告烟台市嘉德物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘作城、被告的委托诉讼代理人刘鲁宁和曲乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市芝罘区长生小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、确认原告于2016年3月20日与被告终止物业服务合法有效；2、被告终止对原告所在的小区提供物业服务，并办理如下事项的交接手续：（一）物业用房：（1）长生小区农贸市场西侧8处门头房：①华玲压面粮店1处；②麦滋烘烤2处；③龙达冷鲜肉1处；④永兴超市1处；⑤果子霖甘栗1处；⑥鑫隆高档门窗1处；⑦金沟寨百货商店1处。（2）长生小区西入口3处门头房包括：①风尚造型1处；②丁姐炸鸡1处；③排骨米饭1处；（3）长生小区南入口1处门头房，即小马水果店；（4）奇山派出所金沟寨警务室南1处门头房，即物资回收汽车贴膜店；（5）金沟寨5街35号1处门头房；（6）液化气站南5间物业办公用房；（7）长生小区农贸市场西北头物业附属用房；（8）金沟寨3街02号停车场；（9）车库3处：①金沟寨5街09号南门车库；②金沟寨5街09号北门车库；③金沟寨5街10号车库；（10）长生小区锦绣江南北门附属房（物料间）。（二）资料交接明细：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）业户名册；（5）物业管理所必需的其他资料。（三）长生小区农贸市场交接：（1）停止农贸市场收费；（2）移交所有摊位架。事实和理由：被告为长生小区提供物业服务期间的2005年12月31日，原告通过招标程序确定案外人烟台厚和物业管理有限公司作为长生小区物业管理的中标人，并于2016年1月16日与该公司签订了物业服务合同。2016年3月20日和2018年5月15日，原告分别向被告发出《通知》，要求原告退出长生小区，并办理交接手续。但至今被告拒绝交接，故提起本案诉讼。被告辩称，1、原告不具备诉讼主体资格。理由是原告未经法定程序选举产生，故原告无权擅自解除与被告之间的物业服务合同；2、业主委员会并非权利机构。依据《物权法》第七十六条的规定，选聘及解聘物业服务企业需有业主共同决定，需经专有部分面积占建筑总面积过半的业主，且占总人数过半数的业主同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:长生小区位于烟台市芝罘区。自2005年始，被告为长生小区提供物业服务至今。目前，位于长生小区液化气站南的5间办公室为被告的物业办公用房。2016年6月20日，经烟台市芝罘区住房和建设局、烟台市芝罘区人民政府奇山街道办事处（以下简称奇山街道办事处）和烟台市芝罘区奇山街道民生社区居民委员会盖章确认的《业主委员会备案表》中载明：长生小区业主大会完成选举的时间是2015年8月12日，参加大会应到票权数2278，实到票权数1752；原告是由包括主任在内的9名业主委员会委员组成。诉讼中，根据原告的申请，本院派员至长生小区的开发商烟台中翔置业有限公司处调取长生小区的竣工平面图以及其与物业公司针对长生小区的物资交接明细材料；该公司相关负责人落实后向本院回复：该公司留存的长生小区竣工平面图中未标注物业用房的位置，也未查找到该公司与物业公司的交接资料。为证明原告已通知被告办理交接事宜，原告提交了如下证据：1、2015年12月31日，原告作为招标人，向案外人烟台厚和物业管理有限公司发出的《中标通知书》一份，以及原告与烟台厚和物业管理有限公司在2016年1月16日签订的《芝罘区长生小区物业服务合同》一份。2、2016年3月20日，原告发出的《通知》一份及照片打印件两份，以及原告在2017年1月16日和3月17日发出的《通知》两份。三份《通知》的内容基本一致，均载明：原告通过公开招投票程序已选定烟台厚和物业管理有限公司作为长生小区的物业服务公司，要求被告在接到通知之日起7日内与原告办理物业交接手续，包括市场、物业用房、相关物业资料、办公用品及设备等。两张照片打印件无法显示通知的具体张贴地点。原告以证据1、2证明，原告已将2016年3月20日的《通知》张贴至被告位于长生小区液化气站南的物业办公用房地址，故原、被告之间的物业服务合同关系已于2016年3月20日终止。被告质证称，对证据1的真实性有异议，与本案无关联性，且两份材料在时间上存在冲突，原告在备案程序之前不可能对外委托招投标。对证据2的真实性有异议，原告并非经过法定程序选举产生的合法民事主体；虽然长生小区液化气站南系被告的物业办公用房地址，但照片内容不能显示张贴地点是被告的办公用房，被告也从未收到过上述《通知》。3、2018年5月14日原告向被告发出的《通知》一份，以及2018年5月15日的特快专递寄件详情单和拒收回执各一份。《通知》载明：原告已通过法定程序选聘了新的物业公司，因被告的阻挠导致新的物业公司至今未能进驻长生小区进行物业管理服务，要求被告接到通知后3日内与原告的负责人曲和翔主任联系办理接手续，承担由此造成的一切后果。特快专递寄件详情单中载明的收件信息为：收件人黄树炜，联系电话135××******；单位名称烟台市嘉德物业管理有限公司；地址；地址南大街**负**div>4、2018年9月20日，由原告和烟台厚和物业管理有限公司盖章确认的《会议纪要》一份。载明会议确定由原告起诉被告，责令被告退出长生小区并移交相关资料和设施；奇山街道办事处对长生小区内的农贸市进行整治，被告停止收费等。载明的参会人员还有奇山街道办事处、奇山公安派出所等。原告以证据3、4证明，原告多次通知终止物业服务，要求被告办理交接手续；南大街61号负1层是被告的办公地点，对此虽然没有证据提交，但快递回执中载明是拒收，就能够证明已找到了被告。被告质证称，对证据3的真实性有异议，被告并未收到该份通知。特快专递详情单中载明的被告法定代表人姓名和联系电话属实，但收件地址并非被告的经营地址。针对被告应移交的各项物业用房及资料，原告明确具体包括如下内容：（一）物业用房：（1）长生小区农贸市场西侧8处门头房：①华玲压面粮店1处；②麦滋烘烤2处；③龙达冷鲜肉1处；④永兴超市1处；⑤果子霖甘栗1处；⑥鑫隆高档门窗1处；⑦金沟寨百货商店1处。（2）长生小区西入口3处门头房包括：①风尚造型1处；②丁姐炸鸡1处；③排骨米饭1处。（3）长生小区南入口1处门头房，即小马水果店。被告质证称，认可上述房屋系被告接收使用的网点等各类房屋,被告对外进行出租。但包括小马水果店在内的物业网点房屋，因原告干扰均无法正常收取租金。（4）奇山派出所金沟寨警务室南1处门头房，即物资回收汽车贴膜店。被告质证称，该房屋由被告实际使用属实，但该房屋的产权人为烟台市芝罘区机关事务管理处（以下简称区机关事务处），被告是依据与区机关事务处的协议无偿使用该房屋，与原告无关。被告为证明上述内容提供了被告与区机关事务处签订的《协议书》一份，载明：位于原锅炉房（建筑面积169.26平方米），产权归区机关事务处所有，交由被告无偿使用；被告使用房屋期间的维修等有关事宜由被告承担；被告不得私自出让该房屋使用权，如不使用，被告立即交付区机关事务处。原告质证称，对该《协议书》的真实性及效力均有异议，被告应提交机关事务处的产权证明，否则，该房屋应当属于长生小区的全体业主所有。（5）金沟寨5街35号1处门头房；（6）液化气站南5间物业办公用房；被告质证称，该两处房屋是被告接收使用的房屋，门头房虽然由被告对外出租，但目前无法正常收费；液化气站南5间为被告目前的办公用房，但系被告自烟台市房产管理局处取得的物业管理用房，与原告无关。被告为证明上述内容提供了其与烟台市房产管理局于2008年8月12日签订的《物业管理用房租赁契约》一份。载明：烟台市房产管理局将坐落于芝罘区长生中心花园付7号、建筑面积为169.64平方米的房屋出租给被告作为物业管理办公用房，租期自2005年7月26日至2009年12月31日。原告质证称，物业办公用房应由开发商交付给物业公房，被告应举证证明该套房屋的所有权属于烟台市房产管理局，否则，该份合同就是无效的，且租赁时间也已过期。（7）长生小区农贸市场西北头物业附属用房；被告质证称，该房屋系被告的自建用房，没有审批手续，不属于物业性质用房。（8）金沟寨3街02号停车场；被告质证称，该停车场车位由开发商出售完毕，被告从未收取过任何费用，与被告无关。（9）车库3处：①金沟寨5街09号南门车库；②金沟寨5街09号北门车库；③金沟寨5街10号车库；被告质证称，上述车库自被告入驻长生小区至今因漏雨无法使用，一直处于闲置状态；被告从未管理过，与被告无关。（10）长生小区锦绣江南北门附属房（物料间）。被告质证称，该套房屋系芝罘区环卫处垃圾用房，与被告无关。（二）资料交接明细：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）业户名册。被告质证称，上述资料均由被告保管。（5）物业管理所必需的其他资料。原告述称，该项所指的资料具体内容和名称，原告不清楚；被告只要有，就可以移交。被告质证称，被告不持有除上述（1）－（4）项之外的其他资料。（三）长生小区农贸市场交接：（1）停止农贸市场收费；被告质证称，长生小区农贸市场位于长生小区内，属于露天、全天型的市场，至今由被告负责组织管理。被告管理期间只收取一定的卫生服务费用，用于基本的市场保洁人员费用支出，没有盈余，因此也不存在被告向相关部门缴纳税费的问题。原告认可被告陈述的农贸市场具体位置及被告负责管理市场的事实，对其他情况不清楚。（2）移交所有摊位架。被告质证称，长生小区农贸市场的摊位架由被告设立，属于被告所有。原告述称，长生小区农贸市场的摊位架属于奇山街道办事处所有，被告主张归其所有应当举证证明。另，为证明其是长生小区的合法物业服务企业，被告提交了2005年3月4日其与烟台市金沟寨小区业主委员会签订的《金沟寨小区物业管理委托合同》一份。载明被告接受委托对长生小区（原金沟寨小区）提供物业服务，委托服务期限自2005年3月4日至2010年3月3日止共五年。被告以该证据证明，被告对长生小区（原金沟寨小区）存在物业服务合同关系；烟台市金沟寨小区业主委员会系合法成立，只是因政府当时没有对接部门，故未备案。原告质证称，对该证据的真实性及证明内容均有异议，在原告成立之前，并不存在烟台市金沟寨小区业主委员会这一机构，故该合同无效；且约定的服务期限已于2010年3月3日届满。本院认为，（一）原告作为长生小区的业主委员会，于2016年6月20日经长生小区所在地的人民政府房地产行政主管部门和街道办事处备案登记的事实清楚，被告对原告非经合法程序成立的抗辩理由，未能举证证明，本院不予采信，认定原告作为本案的权利主体适格。（二）本案诉讼之前，原告分别于2016年3月20日、2017年1月16日和3月17日、2018年5月14日制发《通知》，要求被告终止服务、办理移交手续；但原告只提交了2016年3月20日和2018年5月14日《通知》向被告送达的证据材料，其中2016年3月20日《通知》的张贴照片内容不能显示具体的张贴地点，被告亦不予认可；2018年5月14日的《通知》邮寄地址与被告的工商登记地址不符，原告也未能举证证明系被告的实际经营地址，被告明确不予认可。现原告请求确认其与被告之间的物业服务合同关系于2016年3月20日终止的主张，证据不足，本院不予支持。（三）依据《物业管理条例》第三十九条的规定，原告于2019年4月10日提起本案诉讼，要求被告终止服务的同时，有权要求被告办理物业用房及相关资料的移交手续。其中原告诉请（一）物业用房的第（4）项奇山派出所金沟寨警务室南1处门头房，即物资回收汽车贴膜店；原告未能举证证明上述房屋属于被告自开发商处接收使用的物业用房，被告不予认可且提交了其与案外人针对该套房屋所签订的《协议书》；故原告要求被告移交该套房屋的主张，证据不足，本院不予支持。第（6）项液化气站南5间房屋，原告未能举证证明该套房屋系被告自开发商处接收使用的物业用房，被告不予认可且提交了其与烟台市房产管理局签订的《物业管理用房租赁契约》，故原告要求被告移交该套房屋的主张，证据不足，本院不予支持。第（7）项长生小区农贸市场西北头的物业附属用房，被告虽辩称系其自建用房，但未能举证证明，故本院不予采信，支持原告要求被告移交该套房屋的诉讼请求。第（8）项金沟寨3街02号停车场、第（9）项车库3处和第（10）项长生小区锦绣江南北门附属房（物料间），被告明确表示从未管理使用过上述房屋或设施，原告亦未能举证证明；现原告要求被告移交上述房屋或设施的主张，本院依法不予支持。（二）资料交接明细中的第（5）项物业管理所必需的其他资料，原告不能明确“其他资料”的具体名称及内容，被告亦不予认可，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持；（三）长生小区农贸市场交接中的第（2）项移交所有市场摊位架，原告自认上述市场摊位架的所有权人为奇山街道办事处，现原告要求被告向其移交市场摊位架的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，原告对自己提出的主张，有责任提供证据。原告的诉讼请求，本院依法仅能支持被告终止对长生小区提供物业服务并移交部分房屋。鉴于除物业办公用途的房屋外，其他网点房屋被告均对外出租的客观事实，被告依法应向原告交付（7）长生小区农贸市场西北头物业附属用房的房屋，并向原告办理下列网点房屋的移交手续及相关资料（一）物业用房：（1）长生小区农贸市场西侧8处门头房：①华玲压面粮店1处；②麦滋烘烤2处；③龙达冷鲜肉1处；④永兴超市1处；⑤果子霖甘栗1处；⑥鑫隆高档门窗1处；⑦金沟寨百货商店1处。（2）长生小区西入口3处门头房包括：①风尚造型1处；②丁姐炸鸡1处；③排骨米饭1处；（3）长生小区南入口1处门头房，即小马水果店；（5）金沟寨5街35号1处门头房；（二）资料交接明细：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）业户名册；（三）长生小区农贸市场交接：（1）停止农贸市场收费。原告诉请超出的部分，本院依法不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第十五条、第十六条、第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台市嘉德物业管理有限责任公司于本判决生效之日起二十日内终止对长生小区提供物业服务。二、限被告烟台市嘉德物业管理有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向原告烟台市芝罘区长生小区业主委员会移交位于长生小区农贸市场西北头的物业附属用房。三、限被告烟台市嘉德物业管理有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向原告烟台市芝罘区长生小区业主委员会办理下列房屋的移交手续：（1）长生小区农贸市场西侧8处门头房，店牌名分别为：①华玲压面粮店1处；②麦滋烘烤2处；③龙达冷鲜肉1处；④永兴超市1处；⑤果子霖甘栗1处；⑥鑫隆高档门窗1处；⑦金沟寨百货商店1处。（2）长生小区西入口3处门头房，店牌名分别为：①风尚造型1处；②丁姐炸鸡1处；③排骨米饭1处；（3）长生小区南入口1处门头房，店牌名为小马水果店；（4）金沟寨5街35号1处门头房。四、限被告烟台市嘉德物业管理有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向原告烟台市芝罘区长生小区业主委员会移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）业户名册。五、限被告烟台市嘉德物业管理有限责任公司于本判决生效之日起二十日内停止对长生小区内的农贸市场收取费用。六、驳回原告烟台市芝罘区长生小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费1400元，由原告烟台市芝罘区长生小区业主委员会负担700元，被告烟台市嘉德物业管理有限责任公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于 晓 宁人民陪审员 李 红 艳人民陪审员 陈 泽 卿二〇二〇年三月二十三日书 记 员 王丽（代）