广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终165号 上诉人（原审原告）：韦利算，女，1977年12月5日生，壮族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：覃东明，广西永泉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路**，统一社会信用代码91451227695388848D。 法定代表人：罗振聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃小峰，男，1988年3月19日出生，壮族，，住所地广西东兰县系该公司职工。 上诉人韦利算因与被上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2019）桂1227民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦利算上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持韦利算一审诉讼请求；二、本案诉讼费由伟业公司承担。事实与理由：一、伟业公司在与韦利算签订《商品房买卖合同》时隐瞒事实，以合法形式掩盖非法目的，以及违反法律、行政法规的强制性规定。韦利算与伟业公司在2013年初签订《商品房买卖合同》，而伟业公司2010年9月涉及该房屋的土地使用权已经被当时称为巴马瑶族自治县国土资源局收回土地使用权证，即伟业公司没有使用该土地的权利，然而伟业公司却隐瞒事实，欺骗韦利算土地使用权能够正常使用，并在违背法律法规的情况下以欺骗的手段签订《商品房买卖合同》。因此，该合同属于无效合同，无效合同自始无效。二、韦利算未补交9000元的首付款原因是伟业公司造成的，因伟业公司涉案土地使用权被政府收回，致使其无法办理按揭贷款，导致一直无法办理各种手续，同时伟业公司拒绝韦利算补交首付款项。韦利算多次到伟业公司的销售处补交款项，均被告知等候通知，从而不得补交。三、伟业公司已经构成合同履行不能，《商品房买卖合同》在2013年初就签订，然而，伟业公司直到今日仍然无法交房，并且没有交房迹象。综上，伟业公司是在没有取得土地使用权证的情况下与韦利算签订的《商品房买卖合同》是无效合同，伟业公司应当返还、赔偿韦利算的各款项。 在二审审理过程中，韦利算补充如下上诉理由：一、韦利算购买房屋时与伟业公司有共同的协议，购房的目的是为了进行租赁，但由于伟业公司销售时存在违法，未取得商品房预售许可证，导致租赁目的不能实现。二、涉案《商品房买卖合同》签订时伟业公司没有取得商品房预售许可证，因此该合同因违反法律强制性规定而无效。 伟业公司辩称，韦利算的诉讼请求没有事实和法律依据。一、伟业公司于2009年11月25日收到巴马瑶族自治县人民政府颁发的巴国土资国用(2009)第485号、第486号、第487号、第548号合计66200平方米的土地使用证（以下简称2009年土地使用权证）；巴马瑶族自治县国土资源局于2010年9月14日在未书面告知原因的情况下收回已合法颁发给伟业公司的2009年土地使用权证，且并未对此作出任何的要求；伟业公司于2011年4月29日依法取得巴马瑶族自治县房地产管理所颁发的巴房预字(2011)第001号商品房预售许可证（以下简称2011年商品房预售许可证），进而对该物业进行销售；伟业公司与韦利算于2012年12月1日出于真实意思表示签订涉案《商品房买卖合同》，该合同依法有效，并未存在韦利算在上诉状中所称的伟业公司隐瞒事实。且一审也认定伟业公司与韦利算签订的合同是双方真实意思表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行义务。故韦利算所称伟业公司故意隐瞒事实而签订《商品房买卖合同》无事实与法律依据，伟业公司不予认可。二、涉案房屋现已于2018年9月17日交付业主使用，现亦能办理该涉案房屋的按揭贷款事宜，并不存在韦利算所称的履行合同不能，无法交房的情况。三、《商品房买卖合同》中附件四第六条第6点约定“因买受人未付清房款的，出卖人有权拒绝交付房屋”。截止一审开庭前，韦利算尚未付清房款，伟业公司有权拒绝交付房屋，因此韦利算以未交付房屋申请解除合同无法律依据。综上，请求法院驳回韦利算的诉讼请求。 在本案审理过程中，伟业公司补充如下答辩理由：一、韦利算主张的租赁合同是韦利算与巴马贝斯特酒店之间的关系，与伟业公司无关。二、伟业公司具有合法的房屋预售许可证，不存在商品房预售违法行为。 韦利算向一审法院起诉请求：一、解除韦利算与伟业公司达成的购房协议；二、判决伟业公司退还购房款70000元；三、利息：1.10000元×8%（年贷款基准利率）×（6月+9/12月，计2012年12月1日至2019年9月1日，此为暂计，韦利算主张利息至伟业公司退清为止）年=5400元；2.60000元×8%（年贷款基准利率）×（6月+6/12月，计2013年3月1日至2019年9月1日，此为暂计，韦利算主张利息至伟业公司退清为止）年=31200元；以上共计70000元+5400元+31200元=106600元;四、本案诉讼费由伟业公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月1日，韦利算、伟业公司签订《商品房买卖合同》，约定韦利算购买伟业公司开发的“印象巴马”第1幢11层1102号房，建筑面积约41.1平方米，房价总金额为263583元，韦利算在签订《商品房买卖合同》时，支付该商品房价款总额30%的首期款79584元，其余70%的房价款184000元采用办理银行个人住房按揭贷款付清。伟业公司应当在2013年10月30日前，将具备“自检竣工验收合格”的房屋交付韦利算使用。韦利算已经支付的购房款为70000元，伟业公司至今未向韦利算交付“印象巴马”第1幢11层1102号房。另查明，伟业公司于2009年9月以出让方式取得巴马瑶族自治县巴马镇东园路案涉房屋所在地块的土地使用权，并在该地块上开发建设“印象巴马”楼盘对外销售商品房，同时亦取得了商品房预售许可。2010年9月，巴马瑶族自治县国土资源局收回案涉项目的土地使用权证，后于2019年3月才颁发不动产权证书。 一审法院认为，韦利算与伟业公司签订的合同是双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人具有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。关于韦利算要求解除合同的理由是否成立的问题。一审认为，韦利算应当在合同签订时即2012年12月1日支付房屋首期款79584元，剩余房款采用办理银行个人住房按揭贷款付清，但韦利算至今仅向伟业公司支付购房款70000元，根据韦利算、伟业公司签订的合同附件四第六条第6点“由于买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、贷款还款……等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担延期交房违约责任……”的约定，伟业公司有权拒绝向韦利算交付房屋，同时，韦利算提供的证据不足以证实不能办理贷款、不能交房是伟业公司原因导致。据此，韦利算主张解除合同的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回韦利算的诉讼请求。 二审中，韦利算提供新证据如下：1、《租赁合同》一份，拟证明韦利算购买房屋时与伟业公司有共同协议，购房的目的是为了进行租赁，但因伟业公司售房时存在违法，未取得商品房预售许可证，导致租赁目的不能实现。2、巴房预（2014）第002号《商品房预售许可证》（以下简称2017年商品房预售许可证），拟证明伟业公司取得预售许可证的时间是该证上显示的“发证日期：2017-12-27”。针对韦利算提供的新证据，伟业公司发表质证意见如下：1、该《租赁合同》与伟业公司无关；2、对2017年商品房预售许可证的真实性无异议，但对证明目的有异议，该份许可证是按照相关部门要求进行置换的，在置换之前伟业公司一直取得相应的商品房预售许可证。针对韦利算提供的证据，本院认定如下：1、该《租赁合同》中记载的出租人和承租人均不是伟业公司，伟业公司亦不认可，故本院认定该份证据与本案没有关联性，不予采纳；2、2017年商品房预售许可证载明预售项目名称为“印象巴马（二期）6#”，而涉案《商品房买卖合同》的标的房屋位于印象巴马（二期）1#，故本院认定2017年商品房预售许可证与本案无关联，不予采纳。 伟业公司提供新证据如下：1、巴国土资国用（2011）第59号《土地使用权证》（以下简称2011年土地使用权证），拟证明巴马瑶族自治县国土资源局收回2009年土地使用权证一共四份，随后又立即发放2011年土地使用权证，2011年土地使用权证是临时土地使用权证，其有限期限为自发证之日起至2012年11月18日止；之后，巴马瑶族自治县国土资源局又向伟业公司发放了巴国土资国用（2012）第208号土地使用权证（以下简称2012年土地使用权证），该证一直使用至2019年3月；2019年3月置换了新证即一审提交的《不动产权证书》（以下简称2019年不动产权证书）。2、巴房预字（2011）第001号《商品房预售许可证》（即2011年商品房预售许可证），拟证明伟业公司在2011年4月29日已经取得商品房预售许可证。韦利算发表质证意见如下：1、对2011年土地使用权证真实性无异议，但一审时伟业公司未提交，不属于新证据；2、2011年土地使用权证属于临时证件，用于房屋预售不符合国家的有关强制性规定；3、2011年土地使用权证仅能够证明伟业公司有权使用土地，不能证明其有预售商品房的资格；4、2011年土地使用权证的证号与之前的土地使用权证没有连续性，期间有间断；5、2011年商品房预售许可证随2011年土地使用权证的撤回失去效力，到2017年伟业公司才取得新预售许可证，说明这期间伟业公司没有获得房屋预售资格。针对伟业公司提供的证据，本院认定如下：1、2011年土地使用权证与本案有关联，本院予以采纳；2、2011年商品房预售许可证与本案有关联，本院予以采纳。 韦利算对一审查明的事实无异议。伟业公司对一审认定的“2010年9月，巴马瑶族自治县国土资源局收回涉案项目的土地使用权证，后于2019年3月才颁发不动产权证书”有异议，异议理由与其提供的新证据巴国土资国用（2011）第59号《土地使用权证》的证明目的相同。一审、二审伟业公司提供的证据能证明其异议主张，本院予以采纳。一审查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于涉案《商品房买卖合同》效力的问题。首先，一审认定该合同是双方真实意思表示正确，本院予以确认。其次，涉案《商品房买卖合同》的签订时间是2012年12月1日，伟业公司于2011年3月18日取得2011年土地使用权证，并于2011年4月29日取得2011年商品房预售许可证，可见，签订涉案《商品房买卖合同》时伟业公司已取得相关土地使用权和预售资格，不存在因出卖人未取得商品房预售资格证而应当认定无效的情况。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一款第一项之规定，合同无效的法定情形之一是“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”，韦利算主张涉案《商品房买卖合同》因伟业公司隐瞒其无相关土地使用权的事实构成欺诈而自始无效，但未举证证明涉案合同的签订有欺诈、胁迫及损害国家利益的情形，故对其主张本院不予采纳。因此，一审认定涉案《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。 二、关于韦利算要求解除合同的理由是否成立的问题。韦利算主张不能办理贷款是伟业公司原因导致、其未交齐购房款的原因是伟业公司拒收剩余购房款，但其未能举证证实，伟业公司亦不认可，故对韦利算的该项主张本院不予采纳。韦利算关于伟业公司无法交付房屋已经构成合同履行不能的主张，因查无实据，伟业公司亦表示目前可以交付房屋，因此，对韦利算的该项主张本院不予采信。一审认定韦利算主张解除合同理由不能成立正确，本院予以确认。 综上所述，韦利算的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2432元，由韦利算负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王国祥 审 判 员 李剑峰 审 判 员 韦海平 二〇二〇年三月十七日 法官助理 黄奕通 书 记 员 兰小盆 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。