重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初4900号原告：袁奕，男，1975年2月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：许笑鞅，重庆仁政律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云霞，重庆仁政律师事务所律师。被告：重庆变维房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪万寿路**开发区大楼**。法定代表人：宋志成，董事长。被告：重庆锦泰实业有限公司，住，住所地重庆市渝中区解放东路**/div>法定代表人：袁和，经理。原告袁奕与被告重庆变维房地产开发有限公司（以下简称变维公司）、重庆锦泰实业有限公司（以下简称锦泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁奕的委托诉讼代理人许笑鞅、王云霞，被告变维公司的法定代表人宋志成、被告锦泰公司的法定代表人袁和到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁奕向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告交付重庆市渝中区白象街88号和诚大厦XX栋XX-XX、XX-XX、XX-XX号房屋；2.判令二被告向原告支付逾期交房违约金29506元（以原告已付房款83036元为基数，按照每日万分之二的标准从2003年8月2日起计算至2017年8月1日止，83036元×万分之二/天×365天×14年-未付房款55356元）；3.本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：“和诚大厦”是由锦泰公司和变维公司联合开发，但变维公司仅提供资质，所有资金由袁奕之父袁和以重庆蓝石装饰设计工程有限公司（以下简称蓝石公司，法定代表人是袁奕）为载体进行投资和运作。“和诚大厦”取得商品房预售许可证后，袁奕与袁和商量后决定购买涉案商品房，锦泰公司原法定代表人许光健也是知道并同意这个事情的。2002年4月28日，锦泰公司和重庆变维房地产开发有限公司渝中区分公司（以下简称变维渝中分公司）作为出卖人，与袁奕签订《重庆市商品房买卖合同》，约定袁奕购买锦泰公司和变维公司共同开发的“和诚大厦”XX栋XX-XX、XX-XX、XX-XX号（现为“和诚大厦”XX栋XX-XX、XX-XX、XX-XX号）房屋，建筑面积合计172.99平方米，单价为800元/平方米，房价款为138392元，房价款分期支付，出卖人应当于2003年1月31日前将商品房交付买受人使用，逾期交付房屋的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。合同签订当日，原告支付第一笔房款10000元。2002年5月16日，袁奕与变维公司、锦泰公司共同向重庆市房地产交易所办理了商品房买卖合同预售登记。之后，原告分别于2003年3月1日、2003年8月1日支付房款31519元、41517元，合计83036元，房款是通过现金形式支付给变维渝中分公司的员工，经办人姓罗。罗乐是袁奕的前妻，根据离婚协议，所购买的涉案房屋归袁奕所有，另外袁和组建并担任变维渝中分公司负责人时，罗乐曾在该公司从事财务工作，但这一事实与本案无关。2004年4月20日，“和诚大厦”竣工验收合格，因房号变更，预售登记备案的房号为“和诚大厦XX栋XX-XX、XX-XX、XX-XX号。后变维公司与“和诚大厦”的投资人蓝石公司之间发生纠纷，变维公司的法定代表人宋志成以袁和涉嫌职务侵占为由于2004年向渝中区公安分局举报，并申请查封、冻结了袁奕购买的上述房屋，以致锦泰公司、变维公司无法将房屋交付袁奕使用。袁奕曾多次要求变维公司、锦泰公司负责解除对前述房屋的查封并交付房屋，变维公司和锦泰公司均以查封未解除、纠纷未了结为由互相推诿，至今没有交付房屋。2017年10月，袁奕得知该房屋的查封措施已超期而自动解除，变维公司和锦泰公司至今没有交付房屋。袁和陈述的锦泰公司与变维渝中区分公司用“和诚大厦”的房屋用于抵押担保利润分配的事实不属实。虽然袁奕是蓝石公司的法定代表人，但袁奕是以个人名义购买了案涉房屋，因为蓝石公司与变维渝中分公司、锦泰公司的投资合作关系，购买价格略低于市场价格。签订合同时，锦泰公司的法定代表人是重庆市工商局指派的许光健，加盖了锦泰公司的印章。袁奕与袁和存在的父子关系并没有违反法律的强制性规定，不影响该合同的有效性。宋志成陈述的该合同是以合法形式掩盖非法目的的情况也不属实，该合同应属合法有效。因变维公司、锦泰公司未按期交付房屋，袁奕也没有支付最后一期房款55356元。袁奕为维护合法权益，遂诉至法院。被告变维公司辩称，袁奕所述不属实，变维公司从不知道袁奕在变维公司处购买了房屋，合同中没有加盖变维公司印章，变维公司、变维渝中分公司也没有向袁奕出具收据，没有收到房款，没有收到过任何袁奕催促交房的通知。袁奕与袁和、房交所的工作人员恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，提供虚假材料进行了预售备案登记。案涉房屋的开发主体是变维公司和锦泰公司，产权也登记在变维公司和锦泰公司名下，而非变维渝中分公司。袁奕陈述的《重庆市商品房买卖合同》上加盖的变维渝中分公司的印章属实，但当时变维渝中分公司的负责人是袁和，变维渝中分公司的印章由袁和保管，且该枚印章于2003年被重庆市南岸区人民法院强制收缴。袁和将房屋卖予袁奕，并不能代表许光健存在出售房屋的真实意思表示，且袁奕将房款交给其配偶罗乐，合同约定交易价格800元/平方米过低，甚至低于投资成本价，不合理。变维渝中分公司没有出售房屋的资格，因袁和篡改合同才导致变维渝中分公司取得预售许可证，经诉讼纠错，产权证最终办理在变维公司和锦泰公司名下。而锦泰公司的合法主体应当是1998年3月23日由重庆市工商局划拨9000000元成立的以许光健为法定代表人的锦泰公司，之后重庆市工商局将所有股份卖给袁和并办理新的营业执照，以袁和为法定代表人的锦泰公司与之前的锦泰公司已不是同一主体。至于变维公司与蓝石公司袁奕、袁和之间的纠纷与本案无关。变维公司在2011年、2012年左右将案涉房屋出租给案外人至今，目前房屋仍被渝中区公安分局查封。请求法院驳回袁奕的诉讼请求。被告锦泰公司辩称，袁奕的诉讼请求合情、合理、合法，袁奕陈述的事实属实、理由充分、有合同为凭，法院应当支持。变维公司陈述的情况涉及到锦泰公司的法定代表人袁和与房交所员工串通不属实，袁和本人保留追究其责任的权利。变维渝中分公司系袁和挂靠变维公司，由袁和以蓝石公司的名义全额出资、由变维公司出具名义和资质成立的。变维渝中分公司与锦泰公司联合开发“和诚大厦”项目，利润由蓝石公司与变维公司按7:3的比例分配，袁和任变维渝中分公司和项目的负责人，全权负责“和诚大厦”的全部事务。“和诚大厦”项目与宋志成无任何关系。“和诚大厦”项目的开发主体为锦泰公司和变维渝中分公司，由政府颁发合法的商品房预售许可证，销售主体合法，许光健也是出于其本职工作在袁奕的《重庆市商品房买卖合同》上加盖个人印章。由于“和诚大厦”建成，变维公司面对法院判罚的6000多万元的债务，宋志成撤销蓝石公司与变维渝中分公司的承诺，要求袁和返还变维渝中分公司的印章和营业执照，以此窃取“和诚大厦”的开发利益以偿还债务。由于变维渝中分公司被撤销，袁和的权利被变维公司剥夺，“和诚大厦”的产权证就办到了变维公司和锦泰公司名下。蓝石公司与变维公司签订合作协议后，马上投入了3000000元用于发放拆迁户的安置费，后期又追加了投资。因变维渝中分公司与锦泰公司联合开发“和诚大厦”所获利润应当分给蓝石公司的提成而没有分，经法院判决也无法确认金额，但至少应当返还本金14000000元，当时袁奕是蓝石公司的法定代表人，因此变维渝中分公司与锦泰公司约定将案涉房屋作为抵押以担保提成的分配，若变维渝中分公司和锦泰公司没有向蓝石公司分配提成，则案涉合同就按照正常买卖合同进行履行。但上述内容与袁奕本身的诉讼请求没有直接关系，袁奕与锦泰公司、变维公司之间的房屋买卖关系是双方的真实意思表示。虽然开具收条的人罗乐是袁和的儿媳妇，即袁奕的配偶，但罗乐当时是变维渝中分公司的销售负责人，出具收条的行为属于职务行为，与私人关系无关。袁奕多次与锦泰公司进行交涉，要求锦泰公司交付房屋，且由于未交付房屋导致袁和本人与袁奕父子关系破裂。锦泰公司的法定代表人袁和与变维公司的法定代表人宋志成多次进行诉讼，均未达成一致意见。本院经审理认定事实如下：1999年11月23日，锦泰公司（甲方）与变维公司（乙方）签订《联合建设渝中区解放东路白象街片区改造工程合同》，约定工程总投资额9600000元，工程总建筑面积75000平方米，其中住宅建筑面积55000平方米，非住宅建筑面积20000平方米；在该工程项目建设总投资中，锦泰公司按所得住宅面积每平方米1480元投资（甲方投资总额以实际分配得放面积计算）并承担相应责任，其余投资由变维公司负责，并承担相应责任；乙方负责整个工程的资金运作，甲方仅对房屋预售及预售款进行财务监督；甲方获得该工程A幢和C幢320套以上，共40000平方米的住宅所有权（以A、C两幢住宅的实际面积为准）。监督房屋预售及预售款的使用，房屋预售合同的签订及预售款的使用须经甲方鉴章。2000年1月20日，变维公司向工商行政管理部门申请成立了变维渝中分公司，并委派当时的公司员工袁和担任负责人。2000年4月8日，变维公司与蓝石公司（法定代表人袁奕）签订书面协议一份，约定：蓝石公司融资、注资、以变维公司的名义与锦泰公司联合开发“白象街片区改造工程”，成立变维渝中分公司，为独立的项目公司；变维公司提供自身的开发资质和变维技术作为投资，由蓝石公司负责全部投资，双方自身的债权、债务互不相干、互不转让；利润按3:7分配，变维公司3成，蓝石公司7成；变维公司、蓝石公司共同授权袁和为项目“法人代表”，全权负责项目运作，承担该项目的全部法律、经济责任。同时，双方分别出具《授权书》，授权袁和为变维渝中分公司经理。变维公司同意变维渝中分公司独立核算。工程开工后，双方将该项目定名为“和诚大厦”。2000年6月12日，锦泰公司与变维公司取得白象街片区改造工程立项批复。锦泰公司与变维渝中分公司于同年6月16日取得《建设用地规划许可证》；于6月21日取得《建设工程规划许可证》；于7月11日取得《建设工程施工许可证》；于11月24日取得《预售许可证》。2002年4月28日，锦泰公司、变维渝中分公司（合同中合称出卖人）与袁奕（合同中称买受人）签订《重庆市商品房买卖合同》[合同登记号：（）商字第（2002008076）号]，约定出卖人经批准建设商品房，现定名为和诚大厦，买受人购买的商品房为预售商品房，坐落于重庆市渝中区解放东路****XX-XX、XX-XX、XX-XX，建筑面积分别为63.55㎡、59.89㎡、49.55㎡，单价为800元/平方米，总成交金额按建筑面积计算为138392元。买受人在2002年4月28日支付10000元,在2003年3月1日支付31519元，在2003年8月1日支付41517元，在2003年12月30日支付55356元。出卖人应当在2003年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：于2002年12月31日前通水、通电。商品房预售的，自本合同签订之日起30日内，由出卖人向商品房所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请登记备案，如出卖人在合同签订后30日内不按上述约定办理登记备案手续的，买受人有权退房。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还约定了其他权利义务。该合同落款“出卖人”处加盖了“锦泰公司”“变维渝中分公司”的印章，也加盖了印文为“袁和”“许光健”的印章，“买受人”处加盖印文为“袁奕”的印章。2002年5月16日，上述合同由原重庆市房地产交易所进行预售登记备案。2003年1月起，因变维公司自身的其他债务，导致“和诚大厦”被人民法院多次裁定查封、冻结房屋户籍，双方遂由此产生矛盾。2003年6月6日，变维公司董事会决议撤销袁和变维渝中分公司经理职务。2003年6月30日，蓝石公司申明对变维渝中分公司财产采取保障措施，继续授权袁和主持全面管理工作，并于2003年6月28日出具接收“和诚大厦”会计资料的收条一张。随后，变维公司与蓝石公司、袁和之间产生多宗民事诉讼。其间，袁和为保障蓝石公司及自身利益，将变维渝中分公司会计档案转移至他处保存。2003年6月30日、2004年3月18日，渝中区公安分局接变维公司及其员工报案称袁和涉嫌侵占变维渝中分公司财产后，对袁和涉嫌职务侵占罪展开初查、调查。2003年8月29日，渝中区公安分局向变维渝中分公司袁和调取“和诚大厦”项目全部会计资料，袁和拒绝提供并拒绝在《调取证据通知书》上签字。2004年4月5日，渝中区公安分局再次向变维渝中分公司袁和调取“和诚大厦”项目全部会计资料，袁和称已不是该分公司负责人，拒绝在《调取证据通知书》上签字，并要求公安机关单独出具通知书。同日，袁和接受公安人员询问时称其只保存了部分“和诚大厦”项目资料，大量工程会计资料由锦泰公司保管。后其接受公安人员调查时，又称“和诚大厦”会计资料分散存放于蓝石公司、其家中、周树勋等处。2006年1月6日，渝中区公安分局以袁和涉嫌犯隐匿会计凭证、会计账簿、财务会计报告罪立案后，再次向袁和调取“和诚大厦”项目会计资料，袁和仍拒绝在《调取证据通知书》上签字并称相关会计资料被变维公司宋志成抢占。2006年1月18日、26日，渝中区公安分局向蓝石公司法定代表人袁奕调取“和诚大厦”项目会计资料时，袁奕称蓝石公司曾于2003年6月28日接收了“和诚大厦”项目财会资料，但一直由袁和负责保管，只有袁和才知道这些资料具体存放在何处。2006年1月18日，渝中区公安分局对袁和的住宅进行搜查，搜出“和诚大厦”项目部分工程财务资料。2007年6月7日，袁和在一审庭审中承认，“和诚大厦”项目相关会计资料由其在具体负责保管，现存放于其亲戚家中。2008年5月19日，本院作出（2007）中区法刑初字第176号《刑事判决书》，判决袁和犯隐匿会计凭证、会计账簿、财务会计报告罪，免予刑事处罚。袁和不服，提起上诉。2008年9月4日，重庆市第五中级人民法院作出（2008）渝五中刑终字第192号《刑事裁定书》，确认了刘代碧、王昌惠、邹晓玲等人的证词，其中刘代碧（变维渝中分公司原财务人员）的证词证实：其为伟鑫公司派驻“和诚大厦”项目财务人员，于2000年到变维渝中分公司财务部担任出纳，于2003年7月底离开；财务部有邹晓玲（系袁和之妻）、王昌惠和她三个人，邹晓玲是财务主管，财务会资料都交邹晓玲保存和归档；袁和分管财务部；她离开变维渝中分公司前，将手中所有账目和会计资料交给了邹晓玲。王昌惠（变维渝中分公司原财务人员）的证词证实：其于2002年8月到变维渝中分公司财务部工作，2003年底离开，财务部有邹晓玲、刘代碧和她三个人，邹晓玲是财务主管兼会计，刘代碧是出纳，其协助刘代碧工作；袁和是变维渝中分公司负责人；会计资料平时都保存在财务室一铁皮柜内，但只有邹晓玲有钥匙。邹晓玲（变维渝中分公司原财务人员）的证词证实：2000年初至2003年底期间，其在变维渝中分公司负责财务部工作，并兼任会计，刘代碧是财务部出纳负责做现金日记账，王昌惠负责部分会计工作并做部分二级账；其在财务部工作期间，会计账册、会计账簿都由她保管；2003年，蓝石公司曾将“和诚大厦”项目会计资料拿去对过账，后又还给公司，她将所有会计资料锁在财务室的铁皮柜里；2003年底，其离开公司时，将装有会计资料的铁皮柜的钥匙交给了公司负责人袁和。该院经审理后，认为袁和拒绝提供其保管的“和诚大厦”项目会计资料，也没有说明该会计资料的下落，其行为侵害了会计管理制度，故裁定驳回上诉，维持原判。另查明，渝中区白象街88号房屋的房地产权证于2006年5月17日登记在变维公司和锦泰公司名下。本案《重庆市商品房买卖合同》中约定的重庆市渝中区解放东路163-199号XX栋XX-XX、XX-XX、XX-XX号房屋即为现在的重庆市渝中区白象街88号和诚大厦XX栋XX-XX、XX-XX、XX-XX号房屋，前述房屋于2004年7月7日由重庆市公安局渝中区分局进行了查封。再查明，袁奕系袁和之子；袁奕与罗乐于2003年10月24日登记结婚，于2008年4月29日登记离婚。对于各方当事人争议的合同约定价款是否符合常理的问题，变维公司举示了（2012）中区民初字第08716号、（2013）渝五中发民终字第02502号、（2012）中区民初字第02193号《民事判决书》复印件，载明杜筱莉于2005年12月16日与锦泰公司、变维公司签订商品房买卖合同，约定购买渝中区白象街XX号XX栋XX-XX号房屋，建筑面积73.72平方米，成交总金额148440元。袁奕和锦泰公司经质证，对该组证据的真实性无法确认，且与本案无关。该三份判决虽系复印件，但本院经核实与本院档案存放的原件一致，本院对其真实性、合法性予以采信，对关联性随后予以综合评述。对于各方当事人争议的袁奕是否支付购房款的问题，袁奕举示了三张《收据》，载明由变维渝中分公司分别于2002年4月28日、2003年3月1日、2003年8月1日向袁奕出具，金额分别为10000元、31519元、41517元，收款方式为现金，收款事由分别为和诚大厦XX-XX-XX、XX、XX购房款、2002008076合同购房款。该三张收据均加盖了变维渝中分公司财务专用章，“经办”处载明为“罗”。变维公司经质证，对该证据的真实性无异议，但认为不能达到袁奕的证明目的。锦泰公司经质证，对该证据的真实性无异议并确认经办人为罗乐，认为能够证明袁奕的证明目的。各方当事人对该组证据本身的真实性均无异议，本院予以确认，对其合法性和关联性随后予以综合评述。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规定的强制性规定。”本案中，虽然袁奕与锦泰公司、原变维渝中分公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定向锦泰公司、变维渝中分公司购买涉案房屋，但变维公司与袁奕、锦泰公司对该合同的效力发生争议。本院认为，第一，锦泰公司与变维公司签订的《联合建设渝中区解放东路白象街片区改造工程合同》约定锦泰公司的投资标准为所得住宅面积1480元/平方米，而袁奕购买涉案房屋的价格为建筑面积800元/平方米，与锦泰公司的投资标准相差较大。第二，袁奕举示了时间分别为2002年4月28日、2003年3月1日、2003年8月1日，加盖了变维渝中分公司的财务专用章的《收据》共三张，拟证明其已支付购房款83036元。该《收据》载明的收款方式是现金，经办人为罗乐，但袁奕并没有举示证据证明其资金来源；变维渝中分公司的负责人袁和是袁奕的父亲，经办人罗乐与袁奕于2003年10月24日登记结婚，而罗乐当时并非变维渝中分公司的财务工作人员，且变维公司与袁和于2003年初因变维公司的债务导致房屋被查封的问题发生矛盾，袁和又隐匿了变维渝中分公司的会计凭证、会计账簿、财务会计报告，基于上述情况，本院认为袁奕在未提供资金来源证明，袁和也没有提供会计凭证、会计账簿等资料证明变维渝中分公司收到购房款的情况下，仅凭《收据》尚不足以证实袁奕已支付购房款83036元的事实。第三，蓝石公司与变维公司约定其以变维公司的名义与锦泰公司联合开发“和诚大厦”项目，袁奕是蓝石公司的法定代表人，蓝石公司和变维公司授权袁和担任原变维渝中分公司的负责人，而袁和现系锦泰公司的法定发表人，袁奕又是袁和之子，故蓝石公司、袁奕与变维公司、锦泰公司、袁和之间存在重大经济利益关系。而袁和作为锦泰公司的法定代表人，在庭审过程中陈述：因蓝石公司未实际获得在“和诚大厦”项目中应当获得的利润，投资本金亦未返还，袁奕当时是蓝石公司的法定代表人，故变维渝中分公司与锦泰公司约定将涉案房屋作为抵押以担保提成的分配，若变维渝中分公司和锦泰公司没有向蓝石公司分配提成，则涉案合同就按正常买卖合同履行。结合前述事实，本院认为，袁奕与变维渝中分公司、锦泰公司签订《重庆市商品房买卖合同》时并没有房屋买卖的意思表示，事实上也没有履行合同义务，该合同内容亦会损害变维公司的利益，故该合同应属无效。袁奕要求变维公司、锦泰公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告袁奕的全部诉讼请求。案件受理费508元，由原告袁奕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李成玲人民陪审员  朱学军人民陪审员  李澄贤二〇二〇年三月十七日书 记 员  彭云青