广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1384号上诉人（原审被告）：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：何忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄友宾，男，汉族，住广东省兴宁市合水镇。被上诉人（原审原告）：刘东玲，女，汉族，住广东省兴宁市合水镇。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。上诉人佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称御湖湾公司）因与被上诉人黄友宾、刘东玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初3930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御湖湾公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或依法改判御湖湾公司不需要向黄友宾、刘东玲支付逾期交房违约金；2.本案一、二审诉讼费由黄友宾、刘东玲承担。事实和理由：（一）一审对案涉房屋交付条件成就时间认定错误。关于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条之1约定的“建设工程竣工验收备案证明文件”，虽然备案需要提交的材料很多，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定及建设工程实践，核心证明文件即《单位（子单位）竣工验收记录》（以下简称“五方主体联合验收”)。一审法院将本条约定解读为需要取得备案全部材料,实质是将“备案证明文件”直接等同于“备案表”，混淆了二者的区别与概念界定。关于合同第四章第九条之2约定的“房屋测绘报告”，一审法院所依据的《商品房销售管理办法》第三十四条之规定旨在督促开发商按时依法委托确权测绘，以便协助买受人进行不动产登记，而非商品房交付的法定要件。所谓交付条件应当严格以《中华人民共和国建筑法》第六十一条及双方约定文意为限，不应当随意对法条或文意做扩大解释。因此，2019年1月21日五方主体联合验收通过之日，案涉房屋即已具备法定和约定的交付条件。（二）一审判决超越黄友宾、刘东玲的诉讼请求，没有事实和法律依据，属程序违法。一审中黄友宾、刘东玲的诉讼请求是“逾期交房违约金”，而一审判决却一方面认定黄友宾、刘东玲已经收楼，一方面又以交付的房屋仍未达到预售合同约定的交房条件造成黄友宾、刘东玲的损失为由，判决御湖湾公司向黄友宾、刘东玲“赔偿损失”，甚至在“合同并未约定该损失的计算方法”的情况下，由一审法院自由裁量按照总房价日万分之一点五的标准进行赔偿。一审判决第一项甚至无法对御湖湾公司向黄友宾、刘东玲支付金额的法律性质进行表述。（三）一审法院否定《御澳湾豪庭收楼确认书》的法律效力，没有事实和法律依据。1.案涉房屋交付时，御湖湾公司已开始组织竣工验收但尚未取得书面文件。御湖湾公司已将此情况告知黄友宾、刘东玲，也在《收楼确认书》中明确“理解和认可各有关管理部门的执行与适应需要时间”“双方同意并确认御澳湾豪庭整体全部综合验收180-720天内申办该单元房屋合法房产证手续等的承诺”，说明收楼业主知悉收楼时尚未通过综合验收事宜。但一审法院却认为“不能推定黄友宾、刘东玲明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件”，这种推理是没有任何事实依据的。2.《收楼确认书》是黄友宾、刘东玲收楼前所签，是其真实意思表示，表明御湖湾公司与黄友宾、刘东玲对于延迟交楼与延迟按揭付款等行为互不追究。结合本系列案件，每位买受人的《收楼确认书》签署时间各不相同，从2018年12月份到2019年1月至4月份都有，说明《收楼确认书》不是一次性签署的。既然案涉楼盘在2018年12月31日前不符合收楼条件，在长达数月的时间内部分买受人应当充分了解案涉楼盘情况，仍然陆陆续续签署确认书，可以反证买受人签署《收楼确认书》是自愿的。3.《收楼确认书》是合同双方的相互豁免，而非御湖湾公司的单方免责。黄友宾、刘东玲在签订预售合同时承诺于2017年4月23日前申请按揭，但实际直到2017年6月15日才向银行递交相关按揭材料，已构成逾期付款的违约行为。基于以上情况，双方才在《收楼确认书》中达成“现状交付、豁免责任、互不追究”的一致意见，因此该确认书约定的互相豁免真实有效，应当予以认定。（四）一审当庭驳回御湖湾公司提出的“同地段租金评估”申请属于程序严重违法，违约金计算标准应该依法调减。一审法院认为违约金应兼具补偿性与惩罚性，但《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第5条明确规定，违约金性质应当坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅。况且黄友宾、刘东玲的逾期付款违约行为本就对御湖湾公司的资金运转造成了阻碍。在本系列案中31名买受人有27名存在违约行为，最长逾期达407天。对御湖湾公司的资金链及整个楼盘的开发进度造成了极大影响，此情况属实，御湖湾公司已另案提起诉讼。因黄友宾、刘东玲违约在先，且对御湖湾公司的开发进度延迟本身具有不可推卸的过错责任，根据民事审判的过错相抵原则，应该降低对御湖湾公司的违约金标准。根据三水区住建局《房屋租赁市场指导租金标准》公示情况，2018年乐平镇的商品房住宅租金价格一般为14-20元/人/平方米。日万分之三的违约金计算标准是当地同地段租金标准的近5倍。根椐合同法第一百一十四条之规定，当事人认为违约金约定过高有权申请调低，御湖湾公司提出“同地段租金评估”申请的目的就是为了证明原合同约定的房屋总价款日万分之三的违约金明显偏高。依据民事诉讼法第七十六条当事人申请评估、鉴定的权利之规定，一审法院剥夺御湖湾公司提出的鉴定申请，属于程序严重违法，依法应当予以纠正。而一审法院认为“违约金标准并不过高”没有法律及事实依据。（五）一审判决对于限价政策及台风均不给予履约顺延的认定错误。一审法院认为“台风导致的停工、停业时间很短，双方签订预售合同距离约定的房屋交付时间长达一年多，应当有一定的预见和应对，不应导致房屋逾期交付”，但事实上台风“山竹”对所有建筑企业项目的正常运转造成了重大影响。据新闻报道，山竹台风属超强台风，御湖湾公司在签订合同时无法预见，况且台风属法定不可抗力因素，有法律依据，有司法实践审判参照（特大台风顺延30天，超强台风顺延90天），应当给予一定的履约顺延期限。一审法院的认定毫无事实依据，且违背法律规定，加重了御湖湾公司的负担。黄友宾、刘东玲二审期间未答辩。黄友宾、刘东玲向一审法院提出诉讼请求：1、御湖湾公司向黄友宾、刘东玲支付逾期交房违约金（以商品房总价款667069元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年1月1日起计至御湖湾公司按照法定条件和合同约定条件实际交房之日止，暂计至2019年7月15日为39223.66元）；2、御湖湾公司承担本案的案件受理费等诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月23日，黄友宾、刘东玲（买受人）与御湖湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定黄友宾、刘东玲向御湖湾公司购买位于佛山市三水区***********************的房屋，房屋总价款是667069元。双方在合同第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；商品房为住宅的，御湖湾公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3.供暖：……本小区内并未提供供暖。4.燃气：……本小区内并未配备燃气管道。5.电话通信：交付时线路敷设到户……以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，御湖湾公司按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第5项未按时达到交付使用条件的，御湖湾公司按日向黄友宾、刘东玲支付1元的违约金……合同第十一条约定交付时间和手续：（一）御湖湾公司应当在2018年12月31日前向黄友宾、刘东玲交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，御湖湾公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达黄友宾、刘东玲。黄友宾、刘东玲未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，御湖湾公司应当出示满足第九条约定的证明文件。御湖湾公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，黄友宾、刘东玲有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由御湖湾公司承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……（5）该商品房为毛坯房……合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，御湖湾公司未按第十一条约定的时间将该商品房交付黄友宾、刘东玲的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和（2）不作累加]。（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，御湖湾公司按日计算向黄友宾、刘东玲支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过120日后，黄友宾、刘东玲有权解除合同……黄友宾、刘东玲要求继续履行合同的，合同继续履行，御湖湾公司按日计算向黄友宾、刘东玲支付全部房价款万分之三的违约金。2018年12月26日，御湖湾公司通过EMS邮政快递向黄友宾、刘东玲邮寄《收楼通知书》。《收楼通知书》告知黄友宾、刘东玲其所购买的房屋于2018年12月已可交付使用，交付时间为2018年12月31日，并告知黄友宾、刘东玲带上相关材料到指定地点办理收楼手续。黄友宾、刘东玲在该《收楼通知书》上签名。2019年1月15日，黄友宾、刘东玲与御湖湾公司签署《御澳湾豪庭收楼确认书》。该确认书载明：双方自愿确认，位于佛山市三水区**********************产（毛坯）于2018年12月31日，由御湖湾公司交至黄友宾、刘东玲，并经双方各项验收确认无异……御湖湾公司同意黄友宾、刘东玲收楼的申请。双方理解和认可政府目前房地产商品房限购限贷政策的履行和各有关管理部门的执行与适应需要时间需要理解，双方确认存在这些偶发的不可抗力因素，双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究……御湖湾公司同意黄友宾、刘东玲要求先行开始该房屋（毛坯）办理并进行装修的申请……黄友宾、刘东玲确认已收到钥匙并确认水、电表初始读数……另查明，位于佛山市三水区***********的御澳湾豪庭原名称为宝盈豪庭，现御澳湾豪庭三、四、五、六座即原宝盈豪庭3、4、5、6号楼。佛山市于2016年10月首次提出限价政策，并于2017年6月进一步加强管理，要求首次申报销售价格的备案均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%，高于15%的暂不办理房价备案。2016年12月27日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。该测绘成果记录册包含涉案房屋的建筑面积、分摊系数等，委托测绘类别是预售。2018年9月16日8时，佛山市气象灾害应急指挥部将气象灾害（台风）应急响应升级为一级，以应对台风“山竹”。市三防指挥部发布防台风全民动员令，全市停工、停业、停课、停市、停运。2018年11月13日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行勘测，形成《佛山市三水区建设项目规划竣工测量报告》。2018年11月16日，涉案房屋具备正式供电条件，并从2018年12月28日起具备正式供水条件。2019年1月16日，御湖湾公司就包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行工程竣工验收消防备案，取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2019年1月21日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过建设单位、工程监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的联合验收，取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2019年7月2日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过竣工验收，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。2019年7月8日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。该测绘成果记录册包含涉案房屋的建筑面积、分摊系数等，委托测绘类别是确权，其明确载明委托单位是御湖湾公司，且“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用。”审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章。2019年8月25日，有市民在佛山12345平台反映涉案御澳湾豪庭四、五、六座房屋的消防设备不齐全，且全部没有连接水管，希望相关部门介入核查该小区的消防问题。三水区公安消防大队答复：经检查，发现该场所缺少灭火器，消火栓缺少水带、水枪，市民反映情况属实，民警已下发责令改正通知书，勒令其限期整改。三水区住房城乡建设和水利局答复：经核查，该项目已办理消防设计审核、验收手续。2019年8月26日，御湖湾公司向黄友宾、刘东玲交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。再查明，黄友宾、刘东玲确认签署《御澳湾豪庭收楼确认书》当日（即2019年1月15日）已领取涉案房屋的钥匙；御湖湾公司确认收到黄友宾、刘东玲交付的《商品房买卖合同（预售）》约定的全额房款。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄友宾、刘东玲与御湖湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。本案的争议焦点是：一、涉案房屋何时符合交付条件，御湖湾公司是否构成违约；二、黄友宾、刘东玲签署《御澳湾豪庭收楼确认书》并实际收房是否免除御湖湾公司的违约责任；三、御湖湾公司应承担的违约责任如何确定。对于第一个争议焦点，黄友宾、刘东玲与御湖湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定商品房交付条件之一是取得建设工程竣工验收备案证明文件，而要通过建设工程竣工验收备案，不仅仅需要建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的验收意见，还需提供规划验收合格证、消防验收合格意见书或备案文件等。御湖湾公司辩称合同约定的“竣工验收备案证明文件”特指建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收证明，缺乏依据，一审法院不予采纳。2019年7月2日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过竣工验收，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，因此，一审法院认定2019年7月2日为合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间。关于《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的“房屋测绘报告”，黄友宾、刘东玲主张应为用于房屋确权和判断实际面积与约定面积是否存在差异的房屋测绘报告，且应以审核单位的盖章时间为报告的取得时间；御湖湾公司则辩称应指用于预售的房屋测绘报告。《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”本案中，结合《商品房买卖合同（预售）》的签订时间及御湖湾公司提供的委托测绘类别分别是预售和确权的两份《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》的测绘时间、内容，一审法院认为黄友宾、刘东玲的主张更合理，合同约定的“房屋测绘报告”应指委托测绘类别是确权的报告。因御湖湾公司提供的委托测绘类别是确权的《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》明确载明“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用。”而审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章，因此，一审法院认定涉案房屋取得“房屋测绘报告”的时间是2019年8月11日。关于《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房为住宅的，御湖湾公司需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。虽然御湖湾公司未能举证证明其在涉案房屋取得房屋测绘报告前已经向黄友宾、刘东玲交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，但一审法院认为提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》只是交付的附随义务，而且御湖湾公司就包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座进行竣工验收备案时已向相关部门提交了上述文件，也已于2019年8月26日向黄友宾、刘东玲交付了上述文件。在涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的情况下，黄友宾、刘东玲仅因御湖湾公司此前并未向其交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》就否认涉案房屋符合交付条件，不合理，一审法院不予采纳。关于消防的问题，2019年7月2日，包含涉案房屋在内的御澳湾豪庭四、五、六座通过竣工验收，而要完成竣工验收需提供消防验收合格意见书或备案文件。三水区住房城乡建设和水利局在佛山12345平台也答复称“经核查，该项目已办理消防设计审核、验收手续。”而且黄友宾、刘东玲主张在投入使用时相关消防设备已缺乏，也未能提供相应证据予以证实。因此，黄友宾、刘东玲主张涉案房屋的消防设备不符合交付条件，一审法院不予采纳。如目前相关消防设备存在缺失的情况，黄友宾、刘东玲可依法另行处理。黄友宾、刘东玲主张《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房交付条件还包括供水、排水、供电等基础设施与绿地率、非市政道路等公共服务及其他配套设施达到使用标准，而涉案房屋并不具备正式供水、供电条件，通讯、绿化等其他相关设施设备也不符合交付条件。对此，一审法院不予采纳。根据一审法院依法调取的证据，涉案房屋于2018年12月31日前已具备正式供水、供电条件。而根据《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的约定，在涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的情况下，即便通讯、绿化等其他相关设施设备不符合约定的使用条件或标准，也不足以否定涉案房屋符合交付条件。御湖湾公司辩称佛山市于2016年10月首次提出限价政策，并于2017年6月进一步加强管理，此政策影响了涉案楼盘的整体开发进度；此外，2018年9月16日，超强台风“山竹”正面袭击佛山，引发了全市停运、停工、停产，属于不可抗力事由，应当给予至少一个月的履约顺延期。一审法院认为，佛山市于2016年10月首次提出限价政策，而《商品房买卖合同（预售）》是在此后签订的，双方完全可以将该因素考虑在内并合理确定交付时间。而台风“山竹”导致的停工、停业时间很短，而且双方签订《商品房买卖合同（预售）》距离合同约定的交付房屋长达一年多，御湖湾公司作为房地产开发企业，对台风等因素的影响应有一定的预见和应对能力，其并不必然导致房屋逾期交付。因此，对御湖湾公司该辩解，一审法院不予采纳。综上，涉案房屋于2018年12月31日前具备正式供水和供电条件，2019年7月2日通过竣工验收备案，2019年8月11日取得房屋测绘报告，因此，涉案房屋于2019年8月11日符合交付条件。而《商品房买卖合同（预售）》第十一条明确约定御湖湾公司应当在2018年12月31日前向黄友宾、刘东玲交付符合交付条件的商品房，因此，御湖湾公司已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”黄友宾、刘东玲据此请求御湖湾公司承担违约责任，合法有据，一审法院予以支持。对于第二个争议焦点，御湖湾公司辩称黄友宾、刘东玲、御湖湾公司签署《御澳湾豪庭收楼确认书》，已对御湖湾公司迟延交房的责任给予豁免。一审法院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，御湖湾公司应在涉案房屋达到交付条件后才书面通知黄友宾、刘东玲收房。但御湖湾公司在明知涉案房屋不符合交付条件的情况下就向黄友宾、刘东玲邮寄《收楼通知书》，且该通知书载明涉案房屋于2018年12月已可交付使用。御湖湾公司的行为不符合合同的约定，亦有悖于诚实信用原则。黄友宾、刘东玲基于对《收楼通知书》的信赖才于2019年1月15日签署《御澳湾豪庭收楼确认书》并领取涉案房屋钥匙。而《御澳湾豪庭收楼确认书》虽载明“现状收楼”、“互不追究”等字眼，但表述笼统，御湖湾公司亦未能举证证明其已明确告知黄友宾、刘东玲涉案房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，故不能推定黄友宾、刘东玲明知涉案房屋不符合约定交付条件而同意接收房屋。御湖湾公司以黄友宾、刘东玲签署《御澳湾豪庭收楼确认书》并实际收房为由，主张其无需向黄友宾、刘东玲承担违约责任，理由不成立，一审法院不予支持。对于第三个争议焦点，黄友宾、刘东玲于2019年1月15日领取涉案房屋钥匙，可视为黄友宾、刘东玲从2019年1月15日起已持续占有、使用涉案房屋，享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻御湖湾公司的损害赔偿责任。本案中，以黄友宾、刘东玲于2019年1月15日收房为界限，从2019年1月1日（合同约定2018年12月31日前交房）起至2019年1月14日止，涉案房屋不具备合同约定的交付条件，御湖湾公司也未按合同约定如期交付，御湖湾公司构成逾期交房，应按照合同约定的逾期交房违约金计算标准（按房屋总价款日万分之三计算），向黄友宾、刘东玲支付逾期交房违约金2801.69元（667069元×0.0003/天×14天）。违约金兼具补偿性和一定的惩罚性，应结合涉案房屋所在地的租金水平、现行利率标准等衡量确定。本案黄友宾、刘东玲、御湖湾公司约定的日万分之三的违约金标准并不过高，故对御湖湾公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。而从黄友宾、刘东玲收房之日即2019年1月15日起至涉案房屋取得测绘报告之日即2019年8月11日止，涉案房屋仍未达到合同约定的交付条件，造成了黄友宾、刘东玲的损失，御湖湾公司应赔偿黄友宾、刘东玲的损失。因合同并未约定该损失的计算方法，一审法院根据合同实际履行情况，结合黄友宾、刘东玲占有、使用涉案房屋的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定御湖湾公司按房屋总价款日万分之一点五的标准向黄友宾、刘东玲支付20912.61元（667069元×0.00015/天×209天）。经核算，御湖湾公司应向黄友宾、刘东玲支付合计23714.3元（2801.69元+20912.61元）。综上，黄友宾、刘东玲诉请御湖湾公司支付逾期交房违约金，在其收房之前，御湖湾公司构成逾期交房，应支付逾期交房违约金；但在其收房之后，御湖湾公司已不构成逾期交房，但是御湖湾公司交付的房屋至该房屋取得测绘报告前仍未达到合同约定的交房条件，造成黄友宾、刘东玲的损失，御湖湾公司应赔偿黄友宾、刘东玲此期间的损失。黄友宾、刘东玲的诉请包含御湖湾公司向其赔偿损失的内容，诉请在23714.3元范围内，一审法院予以支持；超出上述核定的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、御湖湾公司应于判决生效之日起十日内向黄友宾、刘东玲支付23714.3元；二、驳回黄友宾、刘东玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取即390元（黄友宾、刘东玲已预交），由黄友宾、刘东玲共同负担154元，御湖湾公司负担236元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。一审判决将案由定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：御湖湾公司交付案涉房屋的行为是否存在违约以及相应的责任承担问题。关于案涉房屋何时符合约定的交付条件问题。根据预售合同第九条的约定，案涉房屋的交付条件包括已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。首先，关于建设工程竣工验收备案证明文件，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由此可知，御湖湾公司上诉所提的“五方主体联合验收”文件仅为上述规定第二项所列的部分材料。因此，御湖湾公司主张取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间为其取得“五方主体联合验收”文件的时间，与合同约定不符，本院不予支持。一审将该时间认定为御湖湾公司取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》的时间，处理正确，本院予以确认。其次，关于房屋测绘报告，虽预售合同并未明确约定该房屋测绘报告为何种测绘报告，但根据《商品房销售管理办法》第三十四条第一款之规定，房地产开发企业在商品房交付使用应取得房屋测绘报告，用以房屋权属登记之用。此规定是为了敦促房地产开发企业尽快完成商品房权属过户至买受人名下的登记手续，实现商品房在法律意义上的交付。因此，一审判决将该约定解释为用于确权的房屋测绘报告，并认定御湖湾公司取得房屋测绘报告的时间为审核单位在房屋测绘报告上盖章的时间，理据充分，本院予以确认。御湖湾公司上诉所提缺乏理据，本院不予支持。综上，一审法院将案涉房屋完全符合交付条件的时间认定为2019年8月11日房屋测绘报告经审核单位盖章确认之时，合法有据，本院予以确认。如上所述，虽然案涉房屋于2019年8月11日方符合交付条件，但买受人黄友宾、刘东玲于2019年1月15日实际接收案涉房屋，较合同约定的交付时间2018年12月31日而言已逾期，御湖湾公司构成违约，一审根据合同约定判令御湖湾公司按照房屋总价款日万分之三的标准承担该期间的逾期交房违约金，合法有据，本院予以维持。对于2019年1月15日至2019年8月11日期间，虽然御湖湾公司已向黄友宾、刘东玲交付案涉房屋，但是案涉房屋尚未达到约定的交付标准，御湖湾公司仍然构成违约，应承担相应的违约责任。御湖湾公司主张双方签订《收楼确认书》约定互不追究对方的违约责任，但《收楼确认书》的表述笼统，未明确告知买受人关于案涉房屋尚不符合约定交付条件的事实，“互不追究”的意思表示不明确，御湖湾公司以此为由主张免除其违约责任，缺乏理据。御湖湾公司还主张因佛山限价政策和台风“山竹”因素影响，应顺延交房日期，以减轻其违约责任，但如一审判决所述，双方签订商品房预售合同时佛山限价政策已实施，御湖湾公司应当预见该政策对其可能造成的影响并合理确定交付时间，台风“山竹”导致的停工、停业时间亦十分有限。因此，在双方未变更合同约定的交房时间的情况下，御湖湾公司的该主张亦缺乏依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，如黄友宾、刘东玲存在逾期付款行为，御湖湾公司可另诉追究其违约责任，御湖湾公司亦自认已实际提起该诉讼，故御湖湾公司以此为由主张减轻自身违约责任，理据不足。一审考虑到黄友宾、刘东玲已实际占有使用案涉房屋，享受房屋使用的利益，根据损益相抵原则，比照合同约定酌情减轻御湖湾公司的违约责任为按照总房价日万分之一点五的标准向黄友宾、刘东玲赔偿损失，处理适当，本院予以维持。御湖湾公司请求按照同地段租金标准计付损失，缺乏理据，一审不予支持并驳回其租金评估申请，并无不当。至于一审判决是否超出黄友宾、刘东玲诉请的问题，本院认为，囿于在黄友宾、刘东玲起诉时，案涉房屋何时满足约定交付条件、御湖湾公司何时完成交房义务及是否构成违约、应承担何种违约责任等问题尚无定论，须经审理方得以明确。黄友宾、刘东玲诉请御湖湾公司支付逾期交房违约金，实际是针对御湖湾公司的交房行为追究相应的违约责任，因此，无论是逾期交房违约责任还是交房不符合约定的违约责任，均应在黄友宾、刘东玲诉请范围之内，此理解亦可避免双方当事人讼累。一审认定黄友宾、刘东玲之诉请包含赔偿损失，并无不当，御湖湾公司上诉所提理据不足，本院不予支持。综上所述，御湖湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392.85元，由上诉人佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年三月五日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡