济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初7150号原告魏琳，女，1978年5月7日出生，汉族，自由职业，住济南市。原告刘国庆，男，1975年11月30日出生，汉族，自由职业，住济南市。二原告共同委托诉讼代理人王世勇，山东周全律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人郝海洋，山东周全律师事务所实习律师。被告山东新汇福投资有限公司，住所地济南市。法定代表人孙德涛，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人黄志帅，山东瀛岱（潍坊）律师事务所律师。委托诉讼代理人张守邦，山东瀛岱律师事务所律师。原告魏琳、刘国庆与被告山东新汇福投资有限公司（以下简称新汇福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏琳、刘国庆的共同委托诉讼代理人王世勇、郝海洋，被告新汇福公司的委托诉讼代理人黄志帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏琳、刘国庆诉称，2012年9月29日，原、被告签订了商品房买卖合同（合同编号（字）**），双方约定，被告将济南市房售予原告，建筑面积139.80平方米，成交总价1635660元。合同同时约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。合同签订后，原告按合同约定支付了房价款，被告也于2013年12月31日按期交付了房屋，但被告未在约定期限内向产权登记机关提交办理权属登记的资料，已严重违反合同约定，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应支付相应的违约金。原告诉至法院，请求依法判令被告协助原告办理位于济南市房的房地产权属证书；判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权权属证明的违约金363832.60元。本案的案件受理费等相关费用由被告承担。原告为支持其主张，向本院提交下列证据：1、商品房买卖合同；2、房屋权属状况信息；3、销售不动产统一发票；4、移交结算协议书；5、交房通知书；6、住宅使用说明书和质量保证书。被告新汇福公司辩称，第一，本被告已履行了销售（字）**商品房买卖合同中约定的义务，不存在违反商品房买卖合同的情况。(1)本被告开发的位于经十路15078号的波斐历景中心项目（燕山公馆）2013年11月竣工验收，2013年12月开始交房。原告于2014年1月1日接收房屋。交房后顶楼1号楼**1室、1号楼**2室、2号楼**1室、2号楼**2室四户在顶楼违章建设，物业公司多次下达整改通知，并配合相关部门多次与业主交流。截止2019年10月20日，四户业主仍未拆除该违章建设，致使房管局无法通过现场核实。（2）由济南市城市管理局公布的2018年第三期（第二部分）全市拆违拆临行动拆除任务台账的记录信息可知，序号294位于燕山街道办事处经十路15078号存在违章房，因本被告只能进行督促，无执法权，无权自行对违章建筑进行拆除。另相关政府部门未及时拆除违章建筑是其行政不作为，责任不在本被告，按照双方合同约定，政府职能部门的职务行为造成办理产权手续延迟的，出卖人不承担任何责任。第二，原告主张的363832.6元违约金数额，无事实依据和法律依据，依法不应支持。涉案房屋已经如期交房，原告也正常入住，延期办证行为责任本不在本被告。即时本被告存在过错，按照双方合同第十五条约定，若原告选择退房，本被告支付已付总房款2%作为赔偿，即支付32713.2元，若选择不退房按照已付总房款的0.2%支付违约金。若原告选择不退房，按照合同约定本被告仅需支付违约金3271.32元。原告主张的363832.6元没有任何依据依法应当驳回。第三，关于逾期办证的违约金即使存在，也已过诉讼时效。即使本被告在逾期办证中存在过错，且合同中明确约定交付房屋后360日内本被告向产权登记机关备案，即2015年1月1日原告就形成一个逾期办证的违约之债。债权形成后，原告并未积极行使自身权力，逾期办证形成的该债权已过诉讼时效。综上，本被告及时履行了合同约定的义务，并积极配合原告办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。依据法律和双方商品房买卖合同的约定，本被告不应承担任何违约责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，向本院提交下列证据：1、移交结算协议书；2、济南鼎恒物业管理有限公司情况说明；3、济南市第二期全市拆违拆临行动拆除任务台账（网络打印件）；4、违建业主的承诺书（手机拍摄复印件）。经审理，本院认定下列事实：2012年9月29日，出卖人被告新汇福公司与买受人原告魏琳、刘国庆签订销售（字）**商品房买卖合同，约定：魏琳、刘国庆购买位于经十路15078号波斐历景中心**室房屋，建筑面积139.8平方米，价款为1635660元。出卖人应当在2013年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。新汇福公司在落款出卖人处盖合同专用章，魏琳、刘国庆在落款买受人处签名按手印。同日，该房屋办理商品房备案，权属状态为合同备案。2013年12月25日，新汇福公司向魏琳、刘国庆发送交房通知书。2014年年1月1日，新汇福公司（甲方）与魏琳、刘国庆（乙方）签订移交结算协议书，约定甲乙双方对该商品房交接手续均无异议，甲方已将该商品房交付乙方，乙方确认甲方移交的该商品房符合合同约定。另补交面积差价117元。同年2月18日，新汇福公司向魏琳、刘国庆出具销售不动产统一发票，载：波斐历景中心**室售房款1635777元。2019年11月6日，济南鼎恒物业管理有限公司出具情况说明，载：案涉波斐历景中心项目2013年12月开始交房，交房后顶楼1号楼**1室、1号楼**2室、2号楼**1室、2号楼**2室四户在楼顶违章建设，经多方努力，截止2019年10月20日，该四户业主的违章建设仍然未依法拆除。在本案开庭审理过程中，魏琳、刘国庆陈述，以1635660元为基数，自2014年12月28日起至起诉之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。截至本案开庭审理之时，新汇福公司尚未办理房屋初始登记。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。因此，原告魏琳、刘国庆要求新汇福公司协助办理案涉房屋的权属证书，本院予以支持。新汇福公司于2014年1月1日将案涉房屋交付魏琳、刘国庆，应当在房屋交付后的360日内，即2014年12月27日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但截至本案开庭审理之时仍未办理涉案房屋初始登记，且新汇福公司未能够提供证据证明其按照合同约定将权属登记资料报登记机构备案，其构成违约。因此，新汇福公司依约应按已付房价款的0.2%支付违约金3271.32元。魏琳、刘国庆称实际损失远大于约定违约金数额，但没有提供证据证明，对此本院不予支持。本院责令新汇福公司限期协助魏琳、刘国庆办理案涉商品房所有权登记，在限定期限内不能完成该协助义务的，新汇福公司除继续承担协助义务外，还应当依法承担不履行法律义务的有关责任，就该责任的追究魏琳、刘国庆可以依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告山东新汇福投资有限公司协助原告魏琳、刘国庆办理济南市经十路15078号波斐历景中心**室房屋所有权登记，于本判决生效之日起六十日内完成该协助义务；二、被告山东新汇福投资有限公司支付原告魏琳、刘国庆逾期办证违约金人民币3271.32元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告魏琳、刘国庆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6760元，由原告魏琳、刘国庆负担2000元，被告山东新汇福投资有限公司负担4760元；财产保全费人民币2340元，由被告山东新汇福投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费人民币6760元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 闫 勇人民陪审员 刘 蕊人民陪审员 骆继中二〇二〇年三月十三日书 记 员 刘允赫