济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初7355号原告：宋新连，女，1972年4月21日出生，汉族，个体经营，住济南市委托诉讼代理人：翟林芳，山东法冠律师事务所律师。被告：张国安，男，1989年3月6日出生，汉族，个体经营，住济南市委托诉讼代理人：刘峰峰，山东圣义律师事务所律师。被告：李春珍，女，1989年7月12日出生，汉族，个体经营，现住济南市第三人：张桂红，女，汉族，1975年12月16日出生，个体经营，住济南市原告宋新连与被告张国安、被告李春珍、第三人张桂红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告宋新连的委托诉讼代理人翟林芳、被告张国安的委托诉讼代理人刘峰峰到庭参加诉讼。被告李春珍、第三人张桂红经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋新连向本院提出诉讼请求:1、判令两被告立即搬离原告房屋，及第三人协助搬离房屋，并恢复原状；2.判令被告与第三人共同支付占用原告房屋期间的房屋占用费为350441元（暂算至开庭日2019年12月2日）；3.判令原告已收取的保证金18680.7元不予退还；4.判令被告支付给原告违约金22416.84元；5.判令被告返还给原告非法转租盈利203014元；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告宋新连与被告张国安于2018年6月26日签订《房屋租赁合同》，宋新连将位于历下区泉城路26号南区二组团106号的房屋出租给两被告经营使用。两被告在使用期间违反合同约定，擅自改变房屋结构并转租给第三人张桂红。被告张国安与被告李春珍系夫妻关系，共同经营使用原告房屋。为维护合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告提起诉讼，望判如所请。宋新连为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、《山东省流动人口居住登记凭证》、《户籍登记信息查询结果》，证明被告张国安、被告李春珍及第三人张桂红的身份情况，被告张国安、李春珍系夫妻关系，现住同一地址；证据2、商品房买卖合同一份，证明2013年8月31日原告与济南世贸置业有限公司签订合同，宋新连系涉案出租房屋的合法出租人；证据3、房屋租赁合同一份，证明原、被告租赁关系及约定内容，不退保证金的约定，不得转租的约定，擅自转租出租房原告可终止合同并收回房屋，擅自转租，承租方承担违约金的约定；证据4、济南市历下区市场监督管理局个体户信息，证明被告张国安、第三人张桂红个体户信息登记在同一地址，被告张国安擅自转租的事实；证据5、涉案房屋2018年8月图片两张、2019年7月10日照片一张，证明涉案房屋开始出租时的状况及被告为方便转租谋利改装后的状况，被告将涉案房屋由一大间改为三小间转租；证据6、宋新连与李春珍于2019年5月31日、6月3日微信聊天记录截图，证明张国安与李春珍系夫妻关系，共同经营，被告承认转租谋利，被告同意涨房屋租金的事实，原、被告曾经协商过将房屋租金涨至60万元/年，被告认可按租金60万元/年可以租出去，涉案房屋的租金不低于60万元/年，原告因被告违反合同约定擅自转租明确提出“不再出租”，解除双方租赁合同的事实；证据7、原告之夫李夫初向被告夫妻当面正式提出解除双方租赁合同的录像光盘一份，证明双方房屋租赁合同已于2019年6月4日解除，此后被告应按市场出租价支付给原告房屋占用费；证据8、原告代理律师对涉案出租房屋租金的市场价做的电话调查录音整理稿及光盘各一份，其中与房屋中介人员的电话录音（18963******）；与紧邻涉案房屋的招租者的电话录音（15066******），证明涉案出租房屋的租金在50元/平方米/天；证据9、58同城房产网络信息截图，证明涉案出租房屋市场出租均价在50元/平方米/天以上。张国安辩称，原告所诉不实，张国安一直按照合同履行合同义务，原告是为了涨房租而想单方解除房屋租赁合同，因涉案房屋租赁合同并未解除，不存在按照市场出租价支付占用使用费的问题；张国安经营中为了加盟一个饮品项目，让朋友张桂红帮忙办理了营业执照，登记经营者姓名为张桂红，经营场所为涉案的租赁房屋，实际由张国安负责经营，不存在转租的情形。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。张国安为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、中国建设银行个人账户流水支出明细一份,证明张国安一直按照房屋租赁合同向原告支付房租，2019年8月28日向宋新连转款123292.20元,为2019年10月1日-2020年3月31日房屋租金；证据2、房屋租赁合同一份，租赁期限2015年9月19日-2018年9月30日，证明张国安自2015年起就租赁原告房屋，本案的合同系续租签订的合同。李春珍、张桂红均未提交书面答辩意见，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月19日，宋新连（甲方）与张国安（乙方）签订房屋租赁合同，载明：甲方将其拥有的位于济南市历下区泉城路26号南区一期二组团106号的房屋租给乙方使用，用途为餐饮，房屋出租面积为51.18平方米，租期为2015年9月19日至2018年9月30日止，甲方给予自交付日起12天的装修期，自2015年9月19日至2015年9月30期间无需支付租金，此后租金以“年”为单位递增，月租金分别为：18977.1元、11675.4元、13232.2元。2018年6月26日，宋新连（甲方）与张国安（乙方）另行签订房屋租赁合同一份，合同约定租金以“年”为单位递增，月租金分别为：第1年（2018.10.1-2019.9.30）月租金为18680.7元；第2年（2019.10.1-2020.9.30）月租金为20548.7元；第3年（2020.10.1-2021.9.30）月租金为22603.6元；乙方在签署合同时向甲方支付租赁保证金18680.7元…如果乙方违反本合同项下的规定，甲方将有权终止本合同并扣留部分或全部保证金作为因乙方违约而对甲方的合理经济补偿。保证金不足以赔偿损失的，甲方有权另行追偿不足部分；关于租金支付约定：甲方在2018年10月1日（以下简称计租日）起向乙方计收租金，租金的结算周期为六个自然月，租金采用预付制，乙方应提前支付下次结算周期的租金。甲方指定户名为宋新连的账户为收取租金的唯一途径；在合同的变更、解除与终止第4条第（1）项约定，未经甲方书面同意，擅自将承租的房屋转租的，甲方可终止合同并收回房屋；在违约责任第2条乙方违约责任第（3）项中约定：未经甲方书面同意，将房屋转租，转借他人使用的或拆改房屋结构损坏房屋设施；甲方有权终止合同，收回房屋。除修复损坏的房屋及设施外，乙方应按年租金的10%向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。张国安按照合同约定向宋新连支付保证金18680.7元，并付清了第一年（2018.10.1-2019.9.30）租金224168元。宋新连提供2019年5月31日与李春珍的微信聊天记录，证明李春珍与张国安系夫妻关系，李春珍承认转租房屋谋利的事实，宋新连零提交个体户信息一份，载明济南历下湖舜饮品店注册日期为2018年10月9日，个体经营者为张桂红，经营场所为济南市历下区泉城路**世茂广场****工程组团****（涉案房屋）。宋新连以第三人张桂红个体户登记信息与自己出租给张国安的房屋同一地址为由，于2019年6月4日向张国安、李春珍提出解除租赁合同，主张双方合同已于该日解除。张国安不同意解除合同，并于2019年8月28日向宋新连的银行账户转账123292.2元，并附言：房租。张国安辩称该笔款系支付的2019年10月1日-2020年3月31日的房租。另查明，宋新连于2013年8月31日签订商品房买卖合同，购置了济南市历下区泉城路26号世茂广场南区一期工程组团二106号-2号（涉案房屋）。张国安经营的济南历下梓伦快餐店注册日期为2019年6月4日，经营场所，经营场所为涉案房屋v>审理过程中，张国安于2020年3月15日向宋新连交还涉案房屋，宋新连已验收。本院认为，宋新连与张国安签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告宋新连提交分别为张国安、张桂红的个体户信息，经营场所，经营场所显示系原告出租给被告的房屋与宋新连建立租赁关系，因此可以认定张国安未经原告宋新连同意擅自转租的事实。宋新连可以根据合同约定，主张解除与张国安的房屋租赁合同，宋新连提交录像资料证明向两被告当面提出解除租赁合同，已将解除合同的意思表示通知到被告，本院予以采信，认定双方租赁合同于2019年6月4日解除。原告主张两被告及第三人立即搬离房屋并恢复原状的诉讼请求，案件审理过程中，被告张国安已将涉案房屋交付原告，原告的该项诉求已得以实现，本院不再予以处理。对于原告主张由两被告及第三人张桂红共同支付房屋占用费的诉讼请求，因在原告宋新连要求解除合同的情况下，被告张国安仍使用涉案房屋进行生产经营，故应当由向被告张国安支付房屋占用费，被告李春珍、第三人张桂红并非租赁合同的一方当事人，原告向被告李春珍、第三人张桂红主张支付房屋占用费的请求，本院不予支持。对于占用费的计算标准，原告并非因涨房租的事由解除合同，且租赁合同中约定了租金递增数额，被告张国安已经按照租金标准支付至2020年3月31日，原告宋新连主张按市场出租价计算房屋占用费，其提交的证据不足以认定涉案房屋出租价格，且被告张国安不予认可，本院认为，按照租赁合同中约定的租金标准每月20548.7元计算至被告实际返还涉案房屋之日（2020年3月15日）为宜，张国安已支付的租金，应视为抵扣房屋占用费，故对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张不予退还保证金并由被告支付违约金22416.84元的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的房屋租赁合同关于“保证金”约定“如果乙方违反本合同项下的规定，甲方将有权终止本合同并扣留部分或全部保证金作为因乙方违约而对甲方的合理经济补偿”；在违约责任部分，又约定“未经宋新连书面同意，将房屋转租，转借他人使用的或拆改房屋结构损坏房屋设施；宋新连有权终止合同，收回房屋。除修复损坏的房屋及设施外，张国安应按年租金的10%向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补损失的，应另行赔偿。”双方租赁合同约定的保证金，具有违约金的法律性质，因被告张国安存有违约转租的情形，致使合同解除，被告张国安应承担违约责任。原告宋新连主张不应退还保证金，本院应予支持。原告宋新连另主张按照年租金10%支付违约金22416.84元，系重复主张违约责任，原告宋新连可以择一使用，按照违约金条款，被告张国安还应向原告支付22416.84元-18680.7元=3736.14元。对于原告要求判令被告返还非法转租盈利203014元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案中，宋新连已经向被告主张了违约金，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。另，被告李春珍并非宋新连与张国安签订房屋租赁合同的当事人，现有证据不能证明被告张国安与李春珍的婚姻关系，故被告李春珍不应对张国安承担连带责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张国安向原告宋新连支付违约金3736.14元（已扣除被告张国安交付的保证金18680.7元），自本判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告宋新连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元，由原告宋新连负担6458元，被告张国安负担342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李兰霞人民陪审员  秦 芳人民陪审员  齐玉红二〇二〇年三月二十日书 记 员  李 岩