西安市莲湖区人民法院民事判决书                            （2019）陕0104民初9241号原告:张湘卫，男，1953年7月16日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：李福锁，男，1962年2月6日出生，回族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告张湘卫与被告李福锁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张湘卫到庭参加了诉讼，被告李福锁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张湘卫向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾交位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋；2、判令被告向原告支付合同期内逾期付款违约金，并支付合同期满后逾期应交付的房屋占用费和违约金，依据《房屋租赁合同》第八条执行；3、判令被告清还居住期内所欠的水费，截止2019年8月20日计258.4元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月24日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告出租莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋。合同明确约定房屋租金每月1200元，租金按半年结算，保证金为1200元。租赁期限自2018年8月29日至2019年8月28日止。在合同到期前40天，即2019年7月17日原告微信通知被告：2019年8月28日租赁合同到期，原告自己要用房，请被告按期腾房。被告回微信：不可能。后原告又多次要求腾房，被告均表示不予腾房。同时原告请求社区人民调解委员会帮助调节，但调解员与被告联系不上。另外，合同约定第二次租金支付时间为2019年1月24日，需一次性支付7200元，但被告在原告数十次催要下自3月10日至5月30日分九次付给，共计拖延125天。依双方签订《房屋租赁合同》第八条约定，向被告加收违约金，违约金额：1200元（月租金）X10%X125天，共计15000元。合同第七条第三款明确规定：对房屋进行装饰、改动需经甲方书面同意，租房期满后不得拆除，费用由乙方承担。被告租住房屋一年，至今未交纳水费，自来水公司多次催费，仍未缴纳。鉴于以上事实，被告行为已违反双方签订的《房屋租赁合同》，严重侵害了原告的合法权益，原告年龄已大，身心和生活受到极大的困扰和影响，故原告向法院提出请求，请法院依法查明事实，公证裁决，维护原告合法权益。被告李福锁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩。原告张湘卫为支持其诉讼请求向本院提交证据：证据一、房屋租赁合同原件，证明原、被告之间租赁关系；证据二、原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告身份；证据三、原、被告之间的微信聊天截屏图片，证明原告向被告催要房租，以及提前告知被告要收回房屋；证据四、限期腾房告知书，证明原告已经提前向被告告知腾房，但被告不予理会；证据五、水费催缴通知书、缴费单，证明被告在租住期间拖欠水费，原告已经缴纳，应当由被告向原告予以承担。原告提交的以上证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院依法予以确认。本院依据当事人的陈述及确认的证据，认定案件事实如下：原告张湘卫自有一套房屋位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号空置欲对外出租，在院内张贴招租广告，被告李福锁电话联系原告后，双方于2018年8月24日签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋租金为每月1200元，租赁期限自2018年8月29日至2019年8月28日，租金按半年结算，第一次支付的时间为2018年8月24日，计人民币7200元，第二次支付租金时间为2019年元月24日，计人民币7200元。合同期内该房屋的水费、电费、物业费、暖气费、有线电视使用费、电话费用由被告李福锁承担。被告李福锁向原告张湘卫交房屋（水费、电费、物业费、暖气费、有线电视使用费、电话费、家具及房屋设施等）保证金1200元。合同履行终止后，被告将所有费用已结清且房屋设施完整无损失时原告张湘卫将保证金退还给被告李福锁。房屋租赁期内，被告李福锁对房屋进行装饰、改动需经原告书面同意，租房期满后被告李福锁不得拆除，费用由被告李福锁承担装修费用，若由于自身原因造成火灾或房屋破损应维修至原建筑标准。合同期内，若任何一方违约需提前一个月通知对方，并加罚违约方一个月房租作为违约金；合同期满后或被告李福锁逾期交付租金的，每逾期一日，除应及时如数补交租金外，由原告张湘卫按月租金的10%向被告李福锁加收违约金。本合同期满后或被告李福锁不及时向原告张湘卫支付下一期房租且与被告李福锁无法联系上（房屋无人居住、电话等联系不通），原告张湘卫及有关部门有权进入房屋内进行清理，由此涉及的经济及法律责任由被告李福锁自负。该《房屋租赁合同》签订后，被告李福锁向原告张湘卫支付保证金1200元及房屋租金7200元，原告张湘卫将房屋交予被告李福锁使用，包括房屋内大床（1.5米）两个、电脑桌一张、椅子四把、沙发一张、茶几一个、穿衣镜一个、鞋柜一个、衣柜一个、电淋浴器一台、电卡一张、钥匙两把。被告李福锁租住房屋后，在约定的时间应当支付第二次房租时，其拖延支付直至2019年5月30日才将截止2019年8月28日房屋租金支付给原告张湘卫。2019年7月17日，原告张湘卫向被告李福锁通知，房屋租赁合同至2019年8月28日到期，因其本人需要用房，要求被告李福锁在租赁期满后腾房。双方见面约谈，被告李福锁提出要继续租赁三到六个月，或者最多十个月，原告张湘卫未同意。之后，被告李福锁既未向原告张湘卫支付房屋租金，也未向原告腾房，并且拖欠水费，张湘卫于2019年12月26日向西安市自来水公司支付截止2019年8月20日水费258.4元。本院认为，原告张湘卫将其自有房屋出租给被告李福锁，双方签订的合同系真实意思表示，内容合法，该房屋租赁合同合法有效。该合同签订后，被告李福锁支付了房租并使用了房屋。该房屋租赁合同约定租赁期限为一年，合同期满前，原告张湘卫已经在合理期限内通知了被告李福锁，被告李福锁在合同期满后，既不向原告腾房，也不支付使用期间的房租，其行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告张湘卫主张被告李福锁腾交房屋，符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以支持。因被告李福锁拖延支付房屋租金，双方合同中约定拖延支付租金应当支付违约金，由于双方合同中约定每日10%的违约金过高，本院酌定违约金按照每月租金10%计算，被告李福锁应当向原告承担合同期内逾期支付租金的违约金720元。被告李福锁至今尚在使用原告房屋但未支付租金且拖延支付水费，故被告李福锁还应当按照每月向原告张湘卫支付房屋租金1200元及违约金120元，并向原告承担垫付的水费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李福锁于本判决生效后十五日向原告张湘卫腾交位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋及屋内物品（按照双方2018年8月24日室内清单交付）；二、被告李福锁于本判决生效后十五日内支付原告张湘卫支付租赁合同期内违约金720元，并支付腾房之前的房屋占用费及违约金，房屋占用费自2019年8月29日起按照每月1200元计算至实际腾房之日止，违约金按照每月120元计算至实际腾房之日止；三、被告李福锁于本判决生效后十五日内支付原告张湘卫垫付的水费258.4元，2019年8月21日之后的水费按照实际发生金额，在原告张湘卫向西安市自来水公司缴纳后，由被告李福锁向原告张湘卫予以支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181元，原告张湘卫已预交，由被告李福锁承担181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长     王晓萤人 民 陪 审 员     齐  红人 民 陪 审 员     张扣利 二Ｏ二Ｏ年三月十七日 书   记   员     刘  钰 1