江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初4631号原告：泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司，住所地泰州市海陵区青年南路******。负责人：程小平。委托诉讼代理人：夏莹，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱菊平，江苏致邦（泰州）律师事务所实习律师。被告：江苏未知定制商业运营管理有限公司，住所地泰州市，住所地泰州市海陵区青年南路******法定代表人：席秋岩。原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司（以下简称城投公司商业管理分公司）与被告江苏未知定制商业运营管理有限公司（以下简称未知定制公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司商业管理分公司委托诉讼代理人钱菊平、夏莹到庭参加诉讼，被告未知定制公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告城投公司商业管理分公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的租赁合同于2019年4月22日解除；2、判令被告立即返还泰州市商铺房屋；3、判令被告支付房屋占用费（应从2019年4月23日支付至实际返还商铺之日）；4、判令被告支付物业费49997（暂计算至2019年7月18日，应计算至实际返还租赁商铺之日止，按每月8941元标准计算）；5、诉讼费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2018年9月，原告与被告签订《111生活广场租赁合同》，约定原告将泰州市商铺房屋出租给被告，经营XLOGOX、BigEyes服装、鞋类、化妆品，租期6年，自2018年9月25日至2024年9月24日。合同签订后，原告按约提供了租赁商铺，被告缴纳了2019年4月1日至2019年6月30日的首期租金和物业费。根据合同约定，被告在免租期内无须支付租金，但应支付其他费用如物业管理费及使用期间所产生的相关费用，包括但不限于水、电、燃气等公共事业费等。但被告一直拖欠物业费44705元（2018年11月1日至2019年3月31日期间），原告多次催缴未果。被告在经营期间，销售不合格的伪劣服装，2019年3月21日被海陵区市场监督管理局随机抽检，经泰州市纤维检验院检测，所抽检的五件服装均判定为不合格商品，泰州市海陵区市场监督管理局送达了行政执法指导建议书。被告的行为已构成严重违约。原告于2019年4月18日向被告送达解约通知书，通知被告于2019年4月22日解除租赁合同，要求被告支付物业费，返还商铺。2019年7月22日，原告向被告发函告知，被告缴纳的履约保证金69800元，原告按约于合同终止后将履约保证金冲抵被告应支付的违约金69800元。合同解除后，被告至今未按约归还租赁商铺，根据约定，原告有权收取占用使用费、商场综合管理费等一切费用，占用使用费每日按当期日基本租金的两倍计付。故原告诉至法院，请求判准所请。被告未知定制公司未作答辩，亦未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：2018年9月26日，原告城投公司商业管理分公司（甲方）与被告未知定制公司（乙方）签订《111生活广场商场租赁合同》，约定甲方将位于泰州市商铺出租给乙方作为经营服装、鞋类、化妆品使用，建筑面积为406.40平方米，租赁期限自2018年9月25日起至2024年9月24日止，装修免租期为1个月，自2018年9月25日起至2018年10月24日止；装修免租期内，乙方无须支付租金，但应支付其他费用如物业管理费的50%等费用；营业免租期为5个月，自2018年10月25日起至2019年3月24日，营业免租期内，乙方无需向甲方缴付租金，但应支付其他费用如物业管理费等费用；租赁期内，乙方按照本合同约定按三个月为一期支付租金，首期租金及物业费自签订本租赁合同后三日内支付，以后每期租金到期日前15日支付下一期租金，2018年9月25日至2020年9月24日的日基本租金为2.1元/日/平方米、月租金为25959元、物业管理费为8941元/月，每月物业管理费与当月基本租金同时支付；在一个租赁年内若乙方欠缴租金、商场物业管理费、推广宣传费或其它费用累计达14天时，甲方有权从乙方交纳的履约保证金中扣除上述费用及相应的滞纳金，以抵扣乙方所欠款项金额，直至欠款付清为止；自合同签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金69800元；除甲方书面同意续租外，乙方应于合同终止日或之前向甲方返还该房屋，除双方另有约定外，乙方返还该房屋应当符合毛坯装修及交付时的店面及设备标准；如乙方逾期仍未按上述约定返还该房屋而继续占用（包括人员继续占住或以物品占用）的，则甲方有权按本合同和补充条款的规定收取占用使用费、商场综合管理费一切费用，占用使用费每日按当期日基本租金的两倍计付；因乙方原因，致使该房屋遭受工商、税务、海关或其它政府部门的查处或因法庭强制执行而被查封，或一个租赁年内乙方逾期支付应付任何款项连续达15天（含）或累计达30天（含）以上的，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方还应按合同约定的保证金金额的标准向甲方支付违约金，给甲方造成损失且乙方支付的违约金不足弥补损失的，乙方还应予以赔偿，乙方有异议的，应于15天内提出；合同终止后，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用房屋的，自占用之日起，每占用一天，乙方应当按当期日基本租金的2倍向甲方支付房屋占用费，造成甲方损失的，还应承担赔偿责任；乙方根据合同及法律法规规定应向甲方支付的违约金、赔偿金甲方有权在履约保证金中扣除，不足部分由乙方补足；乙方收件人席秋岩，地址泰州市海陵区通江花园**，地址泰州市海陵区通江花园**楼****任何通告必须以中文书面形式进行并送达本合同所列明的地址，使用快递发送的，在发出后视为收讫，任何一方地址如有变更，应及时以挂号信形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担。合同签订后，原告将案涉商铺交付被告，并认可被告向原告缴纳了履约保证金人民币69800元，支付了2019年4月1日至2019年6月30日的首期租金和物业费。2019年2月25日，原告向被告送达物业费催缴通知单。2019年3月11日，原告再次向被告送达物业费催缴通知单，内容为：根据约定，被告应于2019年1月14日前缴纳下一租期（2019年2月至2019年3月）的物业费合计人民币17882元，但被告至今未缴纳，原告多次催缴未果，请收到本函后3日内将应支付的物业费支付给原告。2019年4月18日，原告向被告送达解约通知书，内容为：原告将泰州市青年南路111、113号的130、131、132、133商铺出租给被告，合同签订后，原告按约提供了租赁商铺，并履行了合同各项义务，但被告未按合同约定进行合法经营以及未按约缴纳物业费，截止2019年3月31日，被告共计欠原告物业费44700元，被告已严重违约，原告根据租赁合同约定，通知被告：1、原告于2019年4月22日解除与被告签订的租赁合同及补充协议；2、请被告在合同终止之日交还租赁商铺，结清欠缴费用并完成以出租房屋为注册地址的有关工商登记及经营中相关注册证照的变更、修改或注销；3、请被告按约承担违约责任，在合同终止后2日内向原告支付违约金69800元。现因被告未交还租赁商铺，未缴纳欠付物业费等，致原告涉讼。2019年4月20日，被告对原告的解约通知书进行回复，内容为：1、原告认为被告未按合同约定进行合法经营以及缴纳物业费的事实不能成立，至今为止被告已缴纳了358183元的相关费用，该费用包括了被告按约定应当缴纳的物业管理费；2、原告在没有任何事实和法律依据的前提下单方面提出的解约通知行为，本身就是一种违约行为。2019年4月30日，原告就被告的回复内容进行答复，内容为：案外人淮南创业商业运营管理有限公司在2018年1月10日与泰州市城投商业管理有限公司签订租赁合同，并缴纳所签租赁商铺物业管理费181280元及商铺履约保证金176903元，合计人民币358183元，后由于商铺位置、面积调整，双方协商解除该租赁合同。2018年9月26日，原、被告签订了两份租赁合同，约定将泰州111广场一楼115、130、131、132、133商铺租赁给被告使用，经淮南创业商业运营管理有限公司及法定代表人席秋岩同意，将所缴纳的费用358183元抵用后两份的租赁合同所需缴纳费用227366元，并于2018年9月28日退还多余费用130817元。具体抵用明细为：1、一楼115商铺租赁合同所缴纳费用52866元，含2018年11月1日至2019年1月1日首期租金26433元、2018年11月1日至2019年1月1日首期物业管理费5136元、履约保证金21297元；2、一楼130、131、132、133商铺租赁合同所缴纳费用174500元，含2019年4月1日至2019年6月30日首期租金77877元、2019年4月1日至2019年6月30日首期物业管理费26823元，履约保证金69800元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《111生活广场商场租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按协议约定全面履行各自的义务。原告已按协议约定将房屋交付被告使用，被告应按约给付租金、物业费等费用。按合同约定，装修免租期内，被告应支付物业管理费的50%，营业免租期内，被告应支付物业管理费，现原告仅认可被告缴纳了2019年4月1日至2019年6月30日的租金及物业费，被告未提供证据证明其缴纳了其余时间段的相关费用，故应当认定被告欠缴2019年3月31日前的物业费，已构成违约。原告依据合同约定，于2019年4月18日向被告发出了解除合同通知书，并给予被告15天的异议期，被告在异议期内提出异议，原告针对被告的异议进行了答复，原告通知被告解除合同的主要理由系被告未缴纳相关的物业管理费，被告虽对解约通知书提出了异议，但并未有缴纳物业管理费的证据以证明其已缴纳了相关费用，故本院对解除合同的效力予以确认，原、被告双方的租赁合同于2019年4月22日解除，被告应将商铺返还原告。关于原告主张的房屋占用费，由于合同已于2019年4月22日解除，被告逾期退房，原告有权要求被告赔偿损失，被告逾期退房给原告造成的损失，通常应认定为租金的损失，原、被告约定的按日租金的2倍支付房屋占用费，本质上应认定为违约金的性质，本案中，合同约定的违约金系损失的2倍，应认定为过分高于造成的损失，应予调整，故本院依法将房屋占用费调整为日租金的1.3倍，为1109.47元。2019年4月23日至2019年6月30日期间的房屋占用费，由于被告已按日租金853.44元的标准支付了租金，该费用应扣减，故该期间，被告仍应缴纳房屋占用费17410.18元。2019年7月1日至实际返还租赁商铺之日的房屋占用费，按每日1109.47元的标准计付。关于物业费，2018年11月1日至2019年3月30日的物业费计人民币44705元，被告应予缴纳。自2019年7月1日起至实际交还商铺之日止的物业费，被告应按每月8941元的标准缴纳。由于被告已缴纳履约保证金人民币69800元，该款项应从被告应付款中予以扣减。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司与被告江苏未知定制商业运营管理有限公司签订的关于泰州市号商铺的租赁合同于2019年4月22日解除。二、被告江苏未知定制商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的泰州市号商铺腾空并交还原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司。三、被告江苏未知定制商业运营管理有限公司给付原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司2019年4月23日至2019年6月30日的房屋占用费人民币17410.18元、2019年7月1日至实际返还租赁商铺之日的房屋占用费（按每日人民币1109.47元计算）、2018年11月1日至2019年3月30日的物业费人民币44705元、2019年7月1日起至实际交还商铺之日止的物业费（按每月人民币8941元计算），上述费用扣减被告已给付的履约保证金人民币69800元后，由被告江苏未知定制商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司。四、驳回原告泰州市城市建设投资集团有限公司商业管理分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2558元，由被告江苏未知定制商业运营管理有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉受理费人民币2558元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤行号：104312800123；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长  沙林霞人民陪审员  陆琴桂人民陪审员  施小芳二〇二〇年三月二日书 记 员  王 莉