广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初8号原告：肇庆市鸿益物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******，统一社会信用代码914***********881U。法定代表人：陈健强，该公司总裁。委托诉讼代理人：黄先保，该公司副经理。委托诉讼代理人：孔顺仪，该公司员工。被告：刘灿旋，男，1969年12月15日出生，汉族，户籍登记住址广东省台山市************。被告：刘泽林，男，2017年7月6日出生，户籍登记住址广东省佛山市南海区*********。法定代理人：刘灿旋，刘泽林的父亲。原告肇庆市鸿益物业管理有限公司与被告刘灿旋、刘泽林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孔顺仪、黄先保到庭参加诉讼，被告刘灿旋（被告刘泽林的法定代理人）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市鸿益物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付从2019年1月至2019年12月共拖欠管理费1533.6元以及滞纳金593.3元，合计2126.9元；2.判令被告立即支付从2019年1月至2019年12月拖欠公共分摊电费96元；3.判令被告立即支付从2019年1月至2019年12月拖欠智能维护费120元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告肇庆市鸿益物业管理有限公司明确诉讼请求1中滞纳金为违约金，且违约金的标准是从逾期之日起按每日0.1%计算。事实和理由：原告是一家经营物业管理的企业，被告为肇庆市******幸福港湾***幢***房（建筑面积**平方米）的业主。原告在2007年1月1日通过公开招投标方式，由肇庆市鸿益房地产发展有限公司选聘。原告从2007年2月1日起对肇庆市*****侧（幸福港湾）进行物业管理服务工作。被告于2018年9月8日办理收楼手续，并签订收楼承诺书，业主自收楼之日起，接受肇庆市鸿益物业管理有限公司的管理，并缴付一切有关的费用。由原告为被告提供物业管理服务。按照协议约定，被告应于每月5号前，按照每月每平方米1.1元的标准支付物业服务费。被告应当按照《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电分摊问题的通知》[粤价（1997）173号]和《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业管理费是业主的义务，《商品房买卖合同附件》等相关规定，向原告及时缴纳公共分摊电费；如被告违反《前期物业管理服务协议》约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按照日千分之二缴纳滞纳金（违约金）。签订《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》后，原告一直按照约定为肇庆市*****侧（幸福港湾）提供物业管理服务,为被告提供了尽心尽责、规范完善的物业管理服务。但是，被告以跟楼上有纠纷为由，从2019年1月份开始一直拒绝交纳物业管理费和其他费用，截至2019年12月，共拖欠物业服务费、公摊电费、智能维护费等合计2342.9元。期间原告多次催讨，被告以种种理由推诿搪塞，拒绝交纳。至原告起诉时，被告仍没有支付拖欠的物业服务费和其他费用，被告的欠费行为已导致原告的正常运营遭遇困难，严重损害原告及其他业主利益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告刘灿旋（被告刘泽林的法定代理人）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，但庭后提交书面的答辩意见如下：一、原告擅自提高物业管理费收费标准没有依据。1.物业费标准为0.7元，原告后来擅自对物业费涨价,本人一直不同意。原告提供案外人签署的文件真实性不能确认，即便是真实的，也不能代表本人。2.原告收费没有经过公示和备案程序，也没有经过先关部门审批，其涨价更是如此。二、原告物业管理各方面均达不到要求，在处理事务时，不能坚持原则，而是欺善怕恶，不但不能及时阻止楼上非法行为，还直接导致本人与楼上矛盾升级和被楼上侮辱和欺凌，一直到今时今日，物业对此竟一点道歉与悔意也没有。三、原告收取了本人装修押金，但一直以种种理由不予以退还，请法院在确定本人应支付的费用后予以冲抵。四、希望法院能助力彻底解决楼盘存在问题。1.如原告所言，原告从2007年2月1日受发展商指派从事物业管理，至今己经十几年了，但蹊跷的是楼盘一直没有成立物业管理委员会，物业管理缺乏有效监督，由此导致原告与业主矛盾丛生，官司不断，请法院督促被告配合成立物业管理委员会并向有关部门发出司法议，以彻底解决矛盾的根源；2.坦率地讲，诉讼很难对物业管理服务形成有效制约，相反，由于绝大多数人怕麻烦，以及物业管理的特殊性导致业主很难进行有效举证，在诉讼中业主实质更加处于弱势，能有效的进行监督的只能是成立物业管理委员会，毕竟物业管理质量如何，只有业主心里清楚，如果要彻底解决这一问题，只能是成立业委会。本院经审理查明认定事实如下：原告肇庆市鸿益物业管理有限公司于2003年11月10日依法登记设立，经营范围为物业管理、物业租赁代理、家政服务、清洁服务、机电设备维修、园林景观工施工、室内水电安装。案涉房屋肇庆市端州区*****************的权属人为被告刘灿旋、刘泽林。案涉房屋所在小区开发商肇庆鸿益房地产发展有限公司委托原告肇庆市鸿益物业管理有限公司对该小区进行前期物业管理。2018年9月8日，原告肇庆市鸿益物业管理有限公司（甲方）与被告刘灿旋、刘泽林（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为包括乙方在内的幸福港湾业主提供物业管理服务，物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋修饰装修管理；乙方所购房屋坐落在肇庆市*****************，建筑面积为85.17平方米；物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，交纳费用时间为每月10号前；乙方向甲方交纳小区智能维护费10元/户/月，公共水电分摊分8元/户/月，六层及以上统一安装变频泵抽水供水，加收电泵供水电费分摊，电梯电费按实际使用金额分摊；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.2%交违约金或滞纳金。《前期物业管理服务协议》签订后，被告刘灿旋、刘泽林从2019年1月开始拖欠物业管理费、智能维护费、公共水电分摊分费。原告肇庆市鸿益物业管理有限公司催收无果后诉至法院。诉讼中，原告肇庆市鸿益物业管理有限公司对其催收情况提供了2019年8月份和11月份的管理费催收跟进记录、2019年11月25日EMS快递单及快递查询结果，认为其已向被告刘灿旋进行电话催收和邮寄催告函，被告刘灿旋签收催告函。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告刘灿旋（被告刘泽林的法定代理人）经传票传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对于原告肇庆市鸿益物业管理有限公司提供的证据，因无影响证据证明效力的因素存在，且原告保证其所提供的证据真实，本院予以采信。被告刘泽林为无民事行为能力人，根据《中华人民共和国民法总则》第二十条：“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”的规定，其法定代理人刘灿旋可代为签订合同。因此，原告肇庆市鸿益物业管理有限公司与被告刘灿旋、刘泽林于2018年9月8日签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告肇庆市鸿益物业管理有限公司对包括两被告在内的幸福港湾小区业主提供物业管理服务，被告刘灿旋、刘泽林理应按时向其支付物业管理服务费等相应费用。被告刘灿旋、刘泽林自2019年1月起没有依约交纳物业管理服务费及其他相关费用显属违约，应依约承担相应的违约责任。由于被告刘泽林无民事行为能力，其基于涉案《前期物业管理服务协议》所负民事责任由被告刘灿旋承担。关于物业管理费、公摊电费、智能维护费的诉讼请求。根据《前期物业管理服务协议》约定的收费标准以及涉案房屋建筑面积计算，被告刘灿旋、刘泽林2019年1月1日至2019年12月31日的应缴物业管理费1533.06元（85.17平方米×1.5元/月/平方米）、公摊电费120元（10元/户/月×12个月）、智能维护费96元（8元/户/月×12个月）。原告肇庆市鸿益物业管理有限公司请求2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费1533.6元计算有误，应予纠正，故对其主张的物业管理费合理部分，本院予以支持；原告肇庆市鸿益物业管理有限公司请求2019年1月1日至2019年12月31日公摊电费120元、智能维护费96元理据充分，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求。如上所述，被告已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.2%交违约金或滞纳金。该滞纳金实际上是违约金。原告肇庆市鸿益物业管理有限公司要求被告刘灿旋、刘泽林支付违约金理据充分，但其主张违约金按每天0.1%的计算过高，应予调整，可参照中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算，即违约金以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算至两被告付清之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告肇庆市鸿益物业管理有限公司关于违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二十条、第一百一十八条第一款、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九），《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告刘灿旋应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鸿益物业管理有限公司支付自2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费1599.06元、公摊电费120元、智能维护费96元。二、被告刘灿旋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鸿益物业管理有限公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至被告付清之日止。三、驳回原告肇庆市鸿益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告肇庆市鸿益物业管理有限公司已预交），由原告肇庆市鸿益物业管理有限公司负担2元，由被告刘灿旋负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄卓贤二〇二〇年三月三十一日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖