广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初25379号原告（反诉被告）吴欣伟，男，汉族，1989年12月3日出生，身份证住址西安市雁塔区，被告（反诉原告）肖宇，男，汉族，1982年7月16日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，吴欣伟与肖宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。吴欣伟、肖宇均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴欣伟诉称，吴欣伟与肖宇于2018年6月9日签署房屋租赁合同，确认肖宇将位于深圳市××××路卡罗社区2#B栋1201物业租给吴欣伟使用，租赁期限自2018年6月24日起至2019年6月23日止。双方约定月租金5,400元，租赁保证金（即押金）为2个月的租金计10,800元，合同期满后肖宇须将租赁保证金原数退还吴欣伟。吴欣伟当场给肖宇转账2,700元作为订金并约定作为押金的一部分，吴欣伟在2018年6月23日银行转账给肖宇13,500元（包括当月房租5,400元和剩余未付的押金8,100元）。吴欣伟在租住期间每月通过银行转账交付房租，并通过支付宝、微信转账、微信公众号等形式缴纳水、电、燃气、物业等费用。吴欣伟在2019年6月16日经物业放行后搬离，并与肖宇约定在2019年6月23日8点交接结清相关费用。肖宇自行预约立邦师傅上门评估粉刷价钱（师傅报价约7,500元）。肖宇以房屋墙面受损为由拒绝返还房屋押金，并希望吴欣伟以此价格为基准赔偿部分金额，吴欣伟认为在租赁期间正常维护保养房屋，对所谓吴欣伟造成墙面受损并不认同，随后肖宇即不在与吴欣伟沟通返还押金事宜，也拒绝吴欣伟先行搁置争议先去物业处结清物业、水电、燃气等相关费用的提议。随后，肖宇语气极其恶劣，将吴欣伟赶离房间，提前结束租约，并同意支付相关费用。吴欣伟在留下钥匙后离开房间。肖宇在约2019年6月26日自行联系“美涂士”师傅对卡罗物业进行重新粉刷工作，美涂士师傅透露费用约4,000元左右。吴欣伟为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、肖宇向吴欣伟返还所收押金10,800元；2、肖宇向吴欣伟赔偿租金损失180元（5,400/30）；3、肖宇承担本案诉讼费用。肖宇答辩并反诉称，1、双方于2018年6月9日订立租赁合同时，已明确合同责任义务，并于合同第八款专门约定吴欣伟不应造成固定物业如墙面等损害，吴欣伟存在多项违约责任。2、吴欣伟造成肖宇的多项物业损害、逃避维修、拒绝协商是本案纠纷的根源，吴欣伟夫妻涉嫌有计划性的采用非法录音、诱导谈话的不合法行为。综上所述，肖宇认为吴欣伟违约事实清晰，吴欣伟在起诉状中并未客观陈述纠纷的全部情况和前因后果，回避其违约行为和责任，吴欣伟计划性录音、非善意计划性谈话不合法，请法院依法驳回吴欣伟起诉。肖宇为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、吴欣伟赔偿其造成的房屋损害总计6,069元（墙面损害修复油漆及工程费4,589元：家具损坏：电脑椅赔偿200元、厨房柜台板面开裂赔偿1,200元；不交还钥匙及锁更换费用80元）；2、吴欣伟赔偿因过失损害、不当作为、维保缺位、拒绝维修直接导致的因反诉人代为修复施工耽误的租赁损失，按施工5天计算；及直接牵连的因环保散甲醛等造成的不能住人无法租赁的直接损失，按40天空置计算（实际因刷新空置损失两月），耽误后续租金损失赔偿合计8,100元：[（5+40）*5,400/30=8,100元]；3、吴欣伟退还所拖欠的往期未结清费用:850.3元（电费480元；物业费220元；燃气费93.5元；电视费56.8元）；4、吴欣伟赔偿租金转账逾期违约金5,346元：按合同5.5违约会每日计月租的3%，累计33天滞纳金计，合计：5,400*0.03*33=5,346元；5、吴欣伟承担原案全部诉讼费用、反诉诉讼费用及律师费，其他诉讼相关费用。吴欣伟答辩称，1、对于肖宇的第一项反诉请求吴欣伟不予认可，肖宇仅提交收据不足以证明实际损失，并没有法律效力，肖宇提出家具损害等费用，吴欣伟离开前已确认没有其他损坏，肖宇当时并未提出异议。肖宇对涉案房屋进行掌控，持有房间钥匙，对于损害与吴欣伟方无关。2、对于第二项反诉请求，吴欣伟方不予认可，墙面损害与吴欣伟方无关肖宇要求吴欣伟赔偿费用并不合理，不应由吴欣伟承担。且赔偿天数没有任何合理的依据。3、对于第三项反诉请求，吴欣伟当时提出要结算水电费，肖宇不同意，双方没有当场确认对于该金额不予认可，吴欣伟走时也没有到交电费时间。肖宇并未告知需要缴纳物业费，燃气与电视费吴欣伟方最后一期没有交付。4、肖宇称吴欣伟拖欠租金达10日，吴欣伟有时忘缴会晚几天，最长仅为6天，也没有对肖宇造成损失。经审理查明，2018年6月9日，肖宇作为出租方，吴欣伟作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定肖宇将位于深圳市××××路卡罗社区2#B栋1201物业出租给吴欣伟，租赁期限自2018年6月24日起至2019年6月23日止，每月租金5,400元，吴欣伟应于每月24日前支付租金，并向肖宇缴纳两个月的租金作为租赁保证金；如吴欣伟拖欠租金达10日，或欠交管理费、水电费等金额达1,000元的，视为吴欣伟违约，肖宇有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同。合同签订后，肖宇将涉案房屋交由吴欣伟使用，吴欣伟向肖宇缴纳租赁保证金10,800元。2019年6月23日，合同到期双方解除租赁合同关系。另查明，吴欣伟仅确认尚欠肖宇物业费180元、燃气费48元、电视费56.8元。以上事实，有吴欣伟提交的房屋租赁合同、收据、家私电器清单、招商银行账户历史交易明细表、微信支付记录、支付宝支付记录、微信聊天记录、录音光盘、录音光盘，肖宇提交的租赁合同、转账记录、交易清单、清单微信聊天记录、检测聊天记录、水表、电表照片、油漆装修服务检测记录、主卧受损照片、2019年6月23日次卧照片、2019年6月23日客厅照片、遗留清洁用品照片、厨房受损、油烟机、电脑椅等照片、重新刷漆合同及收款收据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，吴欣伟和肖宇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。肖宇主张吴欣伟拖欠电费、物业费、燃气费、电视费等达1,000元以上且超过10天，其行为已构成违约，但肖宇未能提交充分有效的证据予以证明，本院不予采信。吴欣伟和肖宇的房屋租赁合同关系因租赁期限届满而自然终止，故肖宇应依约将收取的租赁保证金10,800元返还给吴欣伟。吴欣伟主张肖宇提前一天将其赶走，但未提交相关证据予以证明，本院不予采信。故吴欣伟请求肖宇返还租金180元，缺乏事实依据，本院不予支持。关于肖宇的反诉请求，根据肖宇提交的费用缴交短信及个人借记卡交易明细对账单，吴欣伟尚欠电费202.76元，燃气费93.5元、物业费180元、电视费56.8元，肖宇请求吴欣伟支付上述费用，有事实和法律依据，本院予以支持。肖宇主张吴欣伟对房屋破坏造成损失6,069元，吴欣伟不予认可，肖宇也未能提交相关证据予以证明，故对肖宇请求吴欣伟赔偿房屋损失6,069元及房屋空置费损失8,100元的诉讼请求，本院不予支持。肖宇主张吴欣伟逾期支付租赁保证金并请求支付逾期违约金5,346元亦无事实依据，本院不予支持。综上，本院支持吴欣伟和肖宇本诉和反诉请求中的合理部分，扣除吴欣伟应支付的电费202.76元，燃气费93.5元、物业费180元、电视费56.8元，合计533元后，肖宇尚应退还吴欣伟租赁保证金10,267元。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、肖宇应于本判决生效之日起退还吴欣伟租赁保证金10,267元；二、驳回吴欣伟的其他诉讼请求；三、驳回肖宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费36元，反诉费155元，合计191元，由吴欣伟承担5元，由肖宇承担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张  晓  屏二〇二〇年三月十三日书记员 郑嘉欢（兼）书记员 刘  雨  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。