广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终588号上诉人（原审被告）：许华裕，男，1974年1月14日出生，汉族，住广东省开平市****办事处长沙东胜路22号2幢401房，现住广东省开平市天富豪庭富鸿7幢105房。公民身份号码：440************411。上诉人（原审被告）：余晓红，女，1974年10月5日出生，汉族，住广东省开平市****办事处长沙东胜路22号2幢401房，现住广东省开平市天富豪庭富鸿7幢105房。公民身份号码：440************302。被上诉人（原审原告）：开平市赛美物业服务有限公司，住所地：广东省开平市长沙区*****************位。统一社会信用代码：914***********121Q。法定代表人：周芳玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯铭，广东谢氏律师事务所律师。上诉人许华裕、余晓红因与被上诉人开平市赛美物业服务有限公司（以下简称赛美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初4183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许华裕、余晓红共同上诉请求：1.撤销本案一审判决，并依法改判许华裕、余晓红仅需向赛美物业公司支付物业管理服务费6633.50元。2.本案一、二审诉讼费均由赛美物业公司承担。事实和理由：原审查明事实不清，适用法律有误。一、赛美物业公司未经业主同意擅自提高物业管理服务费缺乏法律和事实依据，该行为无效。1.《前期物业服务协议》是赛美物业公司单方制作格式合同，其设定自身的利益及权利较多、责任更少，条款订立也未与许华裕、余晓红协商一致，这侵害二人的合法利益。2.合同双方对格式条款理解有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，许华裕、余晓红对该协议第四条第二款的理解是“物业管理服务费价格可以根据物价指数与服务成本在原收费标准的基础上在20%的范围内上下浮动，但该价格必须经赛美物业公司与业主协商确定”；而赛美物业公司却对该条款理解为“物业管理服务费价格可以根据物价指数与服务成本在原收费标准的基础上上下浮动20%，浮动幅度由物业公司可自行决定”。根据前述法律规定，应作出不利于赛美物业公司的解释，即物业管理服务费是应经赛美物业公司与业主协商确定上调幅度最终确定收费标准。3.该协议第四条第二款并未赋予赛美物业公司单方调整物业管理服务费的权利。从上述协议条款全文内容分析，该条款仅是明确物业管理服务费可以在一定条件下在限定幅度内调整，而并未约定为“但该价格物业公司可以根据物价指数与服务成本上下浮动20%”。条款约定内容是“物业服务费”可调整的幅度范围，而非赛美物业公司调整收费价格的权利。4.该协议第四条第二款中关于物业服务费的调整，应由赛美物业公司与业主协商确定。首先，《关于调整天富豪庭住宅小区物业服务收费和车辆停放服务收费的批复》虽允许物业服务企业在中准价基础上上下浮动20%，但赛美物业公司在制定该协议时，享有在该批复赋予权利的范围内自行调整的权利，而其选择的是在条款中约定“物业服务费可根据物价指数与服务成本上下浮动20%”而非“物业服务公司可根据物价指数与服务成本在中准价基础上上下浮动20%”，批复是明显突出物业服务企业的调价权限，而该协议约定则是明确剔除“企业单方调价权限”的内容，即根据该协议约定，调整物业管理服务费需经赛美物业公司与业主协商确定，赛美物业公司并不享有单方调价权。其次，根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》(以下简称《办法》)第九条的规定，虽在天富豪庭小区业主大会成立之前的住宅物业服务收费实行政府指导价，但按照前述规定，对于具体的收费标准，仍是必须要经过物业服务企业与业主协商在指导价范围内确定。《办法》仅赋予政府出具“政府指导价”而未赋予指定或指导调价主体的权限。5.该协议第四条第二款中关于物业服务费的调整，应经天富豪庭小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后才能确定。根据《物业管理条例》第十一条、《广东省物业管理条例》第二十二条及《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，对该事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、赛美物业公司在服务过程中并非存在一般的服务质量瑕疵，而是严重侵权、损害业主合法权益。赛美物业公司违反上述协议约定，存在严重损害业主合法权益的行为，许华裕、余晓红实际上根本无需向其支付物业服务费，其亦无权要求许华裕、余晓红支付。具体情况如下：1.小区生活用水质量非常差，自来水经常是发黄的，生活用水质量低严重侵害业主的健康权。业主多次向赛美物业公司反映情况并责令整改，但情况依然是周而复始地发生，业主无奈唯有向“江门微市长”求助。2.赛美物业公司擅自拆除业主的水表以逼迫业主认可并缴纳其私自调高的物管费。3.赛美物业公司向业主索收停车费(业主已购买处车位)以逼迫业主认可并缴纳其私自调高的物管费。业主已经购买车位，但赛美物业公司仍强拿硬要停车费，否则不予车辆放行。期间使用各种疲劳轰炸的方式向业主施加压力。业主无奈只好向“江门微市长”求助。4.赛美物业公司侵吞本应归全体业主所有的公共收益，属于全体业主所有的公共部位收益情况，包括但不限于出租车位、广告出租等等收益，赛美物业公司从不向业主明细公示。业主及业主委员会多次强烈要求赛美物业公司公示明细并移交收益，其均以各种理由拒绝。5.赛美物业公司擅自毁坏天富豪庭小区内绿化。在未经业主同意的情况下，其将天富豪庭内大批绿化树木砍伐，砍伐后也未将相关收益公示及交付给业主。6.2018年8月18日，天富豪庭业主委员会正式成立，赛美物业公司无视业主们选出的业委会，拒不配合业委会，使业委会无法正常开展工作维护业主的合理合法权益。三、一审法院不予采纳许华裕、余晓红的抗辩意见有误。首先，如前所述，该协议第四条第二款应理解为调整物业管理服务费必须经赛美物业公司与业主协商确认，且相应的法律法规对此亦有明确规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案符合前述规定的情形，许华裕、余晓红在一审期间据此提出抗辩意见，一审法院却不予采纳，明显有误。其次，一审法院对许华裕、余晓红在一审期间列举的赛美物业公司侵吞公共收益、肆意拆除业主水表等恶劣行为定性为一般的服务质量瑕疵，属于认定错误。许华裕、余晓红作为业主，在物业服务关系中处于劣势，赛美物业公司利用公共部分收取公共收益，具体的标准、收费对象等等二人均是无法知晓的；即使包括二人在内的大多业主多次向赛美物业公司要求公示，其仍拒不公布，所以这并非许华裕、余晓红的过错，举证责任不应分配至极难取证的二人。另补充上诉意见：许华裕、余晓红是消费者又是业主，保护消费者合法权益是全社会的共同责任。小区业主委员会成立已一年多，赛美物业公司不交业委会要求交出的蓝图（即小区总规划图），且不与业主委员会签合同，没有正当理由收取业主物管费。但赛美物业公司一直逼迫业主缴纳，不与业主协商，赛美物业公司想永远侵占天富豪庭小区业主的权益和利益。业主要做理性投资人，业主不是物业公司老板获利的工具。赛美物业公司非法占地，强揽工程，天富豪庭小区业主不认可，不愿意向其缴纳物管费，也不相信赛美物业公司。天富豪庭小区业主强烈要求赛美物业公司公开收取物管费等明细。赛美物业公司从不听取业主意见。天富豪庭小区业主逼不得已对其解聘，选聘了其他公司，其他公司承诺会公开收费明细，公共收益也会与业委会协商管理。赛美物业公司不配合业委会。赛美物业公司不肯撤场，千方百计阻止业委会生存，其想业委会解散，想业主的合理合法权益得不到保护。如入门卡从原来的收费30元到不知道何时升价到100元。天富豪庭小区业主才是小区主人，有权管理家园，物业公司只是业主又花辛苦钱请来协助管理物业的企业，其是客人，无权阻止业委会维权。赛美物业公司曾起诉和上诉业主委员会不是合法有效成立，但诉讼结果均为确认业主委员会合法有效成立。赛美物业公司辩称，1.涉案《前期物业服务协议》是经过双方平等协商目愿签订的，并非是赛美物业公司单方制定的格式合同。且此协议并不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，也未加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容，合同双方应依约履行。若此协议真有许华裕、余晓红所述的存在显失公平的条款，许华裕、余晓红为何会签署并履行了多年，而不通过司法途径撤销此协议。2.对该协议第四条第二款约定内容，无论文字意思表达上，还是普通人认知理解上均没有歧义，意思清晰明确、唯一。赛美物业公司作为物业公司有权在初始价格上根据实际情况在上下20%的幅度内自行决定调整物业管理费。许华裕、余晓红的理解是强词夺理。另，赛美物业公司调整物业管理费是合情、合理、合法的。赛美物业公司在2008年已经请示当地相关行政部门，得到同意调整物业管理费的批复，赛美物业公司上调15%管理费后，也依照法定程序公示告知全体业主。3.上述协议条款已清楚约定赛美物业公司根据物价指数与服务成本可自行在原价格的基础上上下浮动20%物业管理费。天富豪庭小区所有业主均与赛美物业公司在平等自愿的情况下签订了此协议，到目前为止，超过95%的业主均依约履行此协议和支付调整后的物业管理费。可见，绝大部分业主是认可该协议和同意支付上浮15%后的物业管理费的。4.赛美物业公司服务天富豪庭业主13年，依法依规，尽心尽力，得到绝大部分业的肯定和认同。当然，赛美物业公司也未必能做到尽善尽美，难免存在瑕疵，赛美物业公司愿意听取和改尽。许华裕、余晓红提出的那些问题不尽不实，更不能成为其拒交物业管理费的借口。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回上诉，维持原判。另外补充三点意见：1.对于许华裕、余晓红二审补交的书面上诉意见与本案无关，对其三性不予确认。2.赛美物业公司提供物业管理服务，得到绝大部分业主的认可，并没有出现许华裕、余晓红所称的问题。天富豪庭业主委员会出现的问题法庭可以通过咨询当地住建局了解真实情况。3.天富豪庭业主委员会依法确立并不代表其可以在行使其权利义务的过程中违法违规弄虚作假，损害业主的利益。业主委员会现在的行为在天富豪庭大部分业主中已经出现厌恶情绪。赛美物业公司向一审法院起诉请求：1.许华裕、余晓红支付赛美物业公司住宅物业管理费7628.50元，车位管理费625元，代收代缴居民水费1020.98元，滞纳金495.21元，以上共计9769.69元。2.本案全部诉讼费用由许华裕、余晓红承担。一审法院认定事实：许华裕、余晓红于2013年1月8日与开平国泰康庭置业有限公司签订商品房预售合同，购买位于开平市长沙区良园路35号天富豪庭富鸿区*******屋（以下简称105房屋），许华裕、余晓红是105房屋的业主。105房屋的建筑面积为176.89平方米。并于2013年1月8日与开平市天富豪庭物业服务有限公司（于2018年9月14日经核准变更企业名称为开平市赛美物业服务有限公司）签订《前期物业服务协议》，约定住宅管理服务费为1.50元/㎡，但可根据物价指数与服务成本可上下浮动20%，车辆服务管理费每台每月25元。许华裕、余晓红根据《前期物业服务协议》的约定已缴纳了2017年7月前的物业服务费。开平市物价局、开平市房产管理局于2008年8月28日作出开价函[2008]24号《关于调整天富豪庭住宅小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的批复》，批复载明“市天富豪庭物业管理有限公司：报来“关于调整天富豪庭住宅小区管理服务收费和车辆停放服务收费的请示”收悉。…批复如下：一、物业服务管理收费中准价：1、无电梯住宅楼宇建筑面积每月每平方米为1.20元，2、有电梯住宅楼宇建筑面积每月每平方米为1.50元，…上述价格为中准价格，允许企业在中准价基础上上下浮动20%。…以上批复自2008年9月1日起执行。”赛美物业公司根据上述批复于2017年6月通知天富豪庭的业主，从2017年7月起，电梯住宅物业管理费收费标准执行中准价格向上浮动15%即由1.50元/平方米调整为1.725元/平方米。许华裕、余晓红认为赛美物业公司不应上涨物业管理费，从2017年7月起拒交至今，并在诉讼期间抗辩认为赛美物业公司在提供物业管理服务过程中还存在侵权、管理不规范、服务水平不好的问题。另查明，许华裕、余晓红诉讼期间于2019年10月24日缴纳了车位管理费625元，代收代缴居民水费1020.98元，赛美物业公司核实后主张其应缴住宅管理费7628.50元。一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。涉案天富豪庭小区未成立业主大会、业主委员会前，赛美物业公司与许华裕、余晓红于2013年1月8日签订了《前期物业服务协议》，开平市物价局、开平市房产局于2008年8月28日《关于调整天富豪庭小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的请示》作出了收费准价的批复。赛美物业公司对天富豪庭小区的物业服务收费标准已通过了开平市物价局、开平市房产局的批准，一审法院依法确认赛美物业公司、许华裕、余晓红双方存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。许华裕、余晓红与赛美物业公司签署的《前期物业服务协议》约定住宅管理服务费为1.50元/㎡，但可上下浮动20%，车辆服务管理费每台每月25元。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”，在涉案小区尚未成立业主大会前，该小区物业服务企业就涉案小区的住宅物业服务收费标准已于2008年8月28日通过开平市物价局、开平市房产局的批准，即“有电梯住宅楼宇建筑面积每月每平方米1.50元，上述价格为中准价格，允许企业在中准价基础上上下浮动20%。…”，赛美物业公司根据《前期物业服务协议》及《关于调整天富豪庭小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的请示》，从2017年7月起对许华裕、余晓红的住宅按每月每平方米1.725元收取物业管理服务费，符合双方合同约定，依法有据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”及第九条第二款：“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”的规定，许华裕、余晓红在接受赛美物业公司提供的物业管理服务后，应当按照双方签订合同的约定向赛美物业公司支付物业服务费用。因此，赛美物业公司请求许华裕、余晓红支付住宅物业服务费，理据充足，一审法院予以支持。对许华裕、余晓红拒绝缴纳住宅物业服务费的辩解意见，经查，理据不足，一审法院不予采纳。至于逾期付款违约金问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定及《前期物业服务协议》：“…从逾期之日起按欠费总额每天2‰交纳违约金”的约定，赛美物业公司有权向许华裕、余晓红主张违约金。现赛美物业公司在一审诉讼期间表示许华裕、余晓红支付了车位管理费625元及代收代缴居民水费1020.98元，但未支付住宅物业管理费7628.50元，核实后请求许华裕、余晓红支付住宅物业管理费7628.50元，属其权利的自由处分，一审法院依法予以确认，对赛美物业公司不再主张的诉求，一审法院予以准许，不再另作裁定。最后，关于许华裕、余晓红抗辩认为赛美物业公司在提供物业管理服务过程中还存在侵权、管理不规范、服务水平不好的问题。但其提供的证据不足以证明涉案小区的物业管理长期存在上述问题，仅能体现赛美物业公司在提供物业管理服务的过程中可能存在一定的质量瑕疵。赛美物业公司作为涉案小区的物业服务企业，应按合同的约定履行物业服务的主要义务，若在其物业管理服务过程中存在瑕疵，许华裕、余晓红及其他业主可以根据《前期物业服务协议》的约定并可以提议成立业主委员会选聘新的物业管理企业等方式维护业主的合法权益，当然，赛美物业公司作为物业服务企业，对于服务质量瑕疵亦不容忽视，应当虚心听取许华裕、余晓红及其他业主的意见，对存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：许华裕、余晓红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付住宅物业管理费7628.50元给开平市赛美物业服务有限公司。如果许华裕、余晓红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由许华裕、余晓红负担。二审期间，许华裕、余晓红向本院提交利益图一张，拟证明开发商周珉兴与赛美物业公司法定代表人存在利益关系；新闻报道一张，拟证明开发商周珉兴的总公司在天富豪庭业主委员会筹备期间向部门捐钱，天富豪庭小区业主对养小区所缴纳的辛苦钱有知情权；行政裁定书两份，拟证明业主委员会合法有效，业主强烈希望业主委员会生存下去。赛美物业公司没有提交新的证据。本院组织了双方对许华裕、余晓红提交的上述证据进行质证。经审查，许华裕、余晓红提交的上述证据与本案审查的问题无关，本院不予采纳。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。另查明，开平市天富豪庭小区业主委员会已于2018年8月间备案成立。诉讼当中，该小区未聘任新的（其他）物业管理公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对许华裕、余晓红的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。二审当中，当事人的争议焦点为：一、涉案物业管理费收费标准的认定；二、许华裕、余晓红以赛美物业公司严重侵害业主合法权益为由拒交纳物业管理费的主张能否成立。关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”许华裕、余晓红作为业主，获得赛美物业公司提供的物业管理服务，在未聘任新的（其他）物业管理公司之前，应当按照《前期物业服务协议》的约定支付费用。《前期物业服务协议》中约定，住宅管理服务费为1.50元/㎡，但可根据物价指数与服务成本可上下浮动20%，车辆服务管理费每台每月25元。该部分内容也与开平市物价局、开平市房产管理局于2008年8月28日作出开价函[2008]24号《关于调整天富豪庭住宅小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的批复》相吻合。赛美物业公司在为该小区提供物业管理服务多年以后，根据实际需要于2017年6月通知全体业主，从2017年7月起，电梯住宅物业管理费收费标准执行中准价格向上浮动15%即由1.50元/平方米调整为1.725元/平方米，合法有据，并未明显加重业主的经济负担。许华裕、余晓红以该调价未经过业主共同决定为由，认为调价无效，缺乏理据，本院不予采纳。一审法院判处许华裕、余晓红支付拖欠的住宅物业管理费，理据充足，本院予以维持。关于争议焦点二。业主拒缴物业管理费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意程度就随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。不能仅以物业公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在瑕疵，而应结合其提供的物业服务是否存在持续性瑕疵的情况进行认定。本案中，许华裕、余晓红主张赛美物业公司在提供物业服务时严重侵害业主合法权益，但许华裕、余晓红提供的证据不能充分证明该公司的物业服务瑕疵存在持续性或明显未能及时处理，也不能充分证明所谓的物业服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业管理费程度，故在赛美物业公司履行物业服务后，许华裕、余晓红仍应履行缴纳物业管理费义务。一审法院未采纳许华裕、余晓红相关抗辩意见，并无不当，本院予以维持。另外，一审当中赛美物业公司根据案件实际情况主动撤回逾期缴费违约金（滞纳金）的诉讼主张，可视为其对许华裕、余晓红关于物业服务存在一定瑕疵的合理诉求予以回应，也较好地平衡了双方的利益。此外，鉴于开平市天富豪庭小区业主委员会已于2018年8月间备案成立，许华裕、余晓红所反映的调整价格、公开账目、改善服务等问题可以通过业主委员会与赛美物业公司协商解决。许华裕、余晓红作为业主、赛美物业公司作为物业服务企业，均应与业主委员会一起加强沟通，相互理解，共同建设和谐、文明小区。综上所述，许华裕、余晓红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由许华裕、余晓红负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年三月三十日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉