黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初3316号原告:刘宇思，女，1991年6月12日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，委托代理人：张雪平（原告母亲），1971年4月9日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区，委托代理人：王亚丽，黑龙江庆虹律师事务所律师。被告:大庆高新物业管理有限公司（以下简称高新物业），住所地大庆市高新区高端装备制造园科研办公楼**,统一社会信用代码912306077726093855。法定代表人：李振海，职务总经理。委托代理人：祁艳，黑龙江司洋律师事务所律师。委托代理人：汪丽萍，女，1972年11月20日出生，满族，大庆高新物业管理有限公司员工，住大庆市萨尔图区，原告刘宇思与被告高新物业财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘宇思的委托代理人张雪平、王亚丽及被告高新物业的委托代理人祁艳、汪丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘宇思向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告房屋渗水造成的经济损失21,304元、鉴定费3,000元，共计24,304元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告位于大庆市××龙腾路××号××室房屋，由被告收取物业服务管理费，双方存在物业管理服务合同关系，2018年6月份下雨时，原告房屋靠山墙（外横墙）房间室内墙壁渗水，由于在墙壁的侧面，即使晴天阳光也无法照射到该墙面，造成装修物遮挡的部位出现大量霉斑，无法居住，阳面窗户周围有多处渗透雨水，造成窗户周围的装修全部损坏。根据黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司2019年12月6日作出的黑仁杰评（2019）价司鉴字247号《司法鉴定意见书》，评估鉴定原告房屋所受经济损失21,304元，鉴定费3,000元，共计24,304元。原告认为被告既然收取物业服务管理费，就应该尽职尽责管理维护好原告的房屋，对原告的损失具有不可推卸的责任。因此，原告请求法院判令被告退还原告一年物业服务管理费，赔偿因其未尽职尽责管理维修房屋造成的经济损失，并负担案件诉讼费。被告高新物业辩称，1、按照物业服务合同高新物业仅对涉案小区共用部分提供维修管理责任，因房屋质量造成渗水与物业公司无关，应依据房屋保修责任主张权利，而且高新物业的维修义务仅包括小修范围，且已经完全按照合同履行了服务义务，不存在违约不应承担赔偿责任；2、原告入住涉案房屋后，一直拖欠物业费，拖欠期限从2018年起至今，而且原告也从未向高新物业支付过物业费，其主张返还物业费没有依据，高新物业将就拖欠物业费事宜另行起诉；综上请求驳回原告的诉讼请求。原告向法庭提供证据如下：证据一、房屋产权证一份（出示原件，提交复印件）。欲证明：龙凤区龙腾路8号东城领秀B-27-4-302室，权利人是刘宇思，证明原告的诉讼主体资格成立。被告质证称，对证据的真实性及证明的问题均无异议，该产权证证实原告系从李福权处购买房产，购买时间为2017年，房屋建筑时间为2010年，房屋已过5年的防水保修期，原告主张质量赔偿应向出卖人主张。证据二、全国企业信用信息公示单一份及《（认证）催缴物业费通知单》各一份（出示原件，提交复印件）。欲证明：大庆高新物业管理有限公司，系企业法人单位;该公司在东城领秀AB小区进行2019年度的物业费征收催缴，是原告房屋所在辖区的物业费收取人，证明被告的诉讼主体资格成立。被告质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，被告虽然为物业服务提供单位，但仅负责物业服务工作，对原告主张的损害赔偿事宜，不属于赔偿主体，主体不适格，而催缴通知单恰恰证实了原告一直未交物业费的事实。证据三、涉案室内外照片共计10张（分五个部位，分别粘贴在五张纸），其中：第一张（1）、B-27号楼室外横山墙照片三张，证明东城领秀B-27号楼3层楼-4层楼的外墙及窗户周围发生了破损，导致室内无法正常使用的事实情况；第二张（2）、室内照片一张，证明问题：窗户周围的装饰板和壁纸被雨水浸泡开裂、变形的事实情况；第三张（3）、室内照片三张，证明棚顶被雨水浸泡变色、发霉的事实情况；第四张⑷、室内照片二张，证明窗台下方因浸入雨水变色、发霉、脱落的事实情况；第五张⑸、室内照片一张，证明墙面和踢脚线里侧部位因渗雨水潮湿导致的严重变色、发霉的事实情况。被告质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，第一张（1）照片显示的外墙脱落面积明显超过1平方米，属于中修或大修的范围，不属于物业服务合同约定的维修范围内，而根据照片显示脱落的颜色可以证实，虽然不在维修范围但物业公司也本着为业主服务的原则免费进行了维修，包括剔除空鼓面砖、抹苯板胶与珍珠岩晾干后刷防水涂料，颜色与墙体颜色一致，而不是脱落的灰色；第二张（2）和第四张（4）照片显示的是阳台窗口内侧位置，属于自用部分，与物业公司无关，物业公司不承担维修责任；第三张（3）照片室内棚顶系由楼上渗水导致，也属于自用部分与物业公司无关；第五张（5）照片山墙踢脚线渗水也属于室内部分，与物业公司无关。证据四，黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司2019年12月6日作出的黑仁杰评（2019）价司鉴字247号《司法鉴定意见书》一份及鉴定费收据一张。欲证明涉案房屋的客厅、主卧室两个房间的装饰装修恢复原状（含主卧室的壁柜）所需费用为21,304元，鉴定费3,000元，共计24,304元。被告质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。1、关于鉴定报告金额不认可，原告申请鉴定的内容为客厅主卧室恢复原状的费用，鉴定报告所列费用超过委托范围，还包括了次卧室、厨房和全屋，金额明显过高与实际不符；2、关于鉴定费负担事项，因鉴定事由原告申请，按照谁主张谁举证的原则，鉴定费应当由原告自行负担。针对被告的质证原告补充说明称，关于次卧室和主卧室在一个横山墙上，鉴定人员现场勘查时，在双方均在场的情况下，整个横山墙从主卧室到次卧室都有漏雨修补的地方，次卧室横山墙墙体发霉，壁纸开裂，现象都明显存在，双方都有在场而且对方参与测量，关于厨房和客厅是连在一起的那一部分做的鉴定，并没有把整个厨房做进来，因为壁纸有色差，不能局部修复，因此做的部分都是跟客厅损坏部分都是连在一起的部分。本院认为，证据一至证据四客观真实，本院予以采信。被告向法庭提供证据如下证据一，物业服务合同一份和大庆市住宅物业服务分等收费标准第五部分（出示原件，提交复印件）。欲证明按照合同第五条对物业服务范围进行明确约定，结合大庆市住宅物业服务分等收费标准的详细规定，高新物业对共用部分维修服务标准为外墙面积小于1平方米以下的小修范围，而业主自用部分不属于物业服务的维修范围，原告主张的损失不应由物业公司赔偿。原告质证称，1、对大庆市物业管理服务指南证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。这个是收费管理办法第一条本指南是规范物业收费行为的，与本案的争议问题没有关联性。2、对前期物业服务合同的真实性无异议，但对证明的问题有异议。该合同的签订主体是大庆市久隆房地产是属于前期物业服务合同，而该合同的第五条第一项也约定了房屋户外墙面属于服务内容之一，恰恰证明本案原告所在原告的服务外墙在该份合同的服务内容之内。而原告房屋自用部分的损失是由他服务的外墙损坏导致的。本院认为，被告所举示的该份证据不能证明其所要证明的问题，故不予采信。经审理查明：原告系龙凤区龙腾路8号东城领秀B-27-4-302室业主，被告高新物业系为该房屋所在小区提供物业服务管理的有限公司，原告房屋自2018年6月份起，遇到雨天房屋靠山墙（外横墙）房间室内墙壁渗水，由于在墙壁的侧面，即使晴天阳光也无法照射到该墙面，造成装修物遮挡的部位出现大量霉斑，无法居住，阳面窗户周围有多处渗透雨水，造成窗户周围的装修全部损坏。因赔偿问题双方发生纠纷，故原告诉至法院后，经黑龙江仁杰房地产资产价格评估有限公司2019年12月6日鉴定意见为：原告的大庆市龙凤区龙腾路8号东城领秀B-27-4-302室在价格鉴定基准日的室内装修恢复原状所需费用为人民币贰万壹仟叁佰零肆元整（￥21304.00）。本院认为，被告高新物业系涉案房屋所在小区的物业服务部门，其应履行法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，对其不履行或不完全履行相应义务，应承担相应的法律责任。本案中，涉案房屋进水系房屋靠山墙（外横墙）房间室内墙壁、阳面窗户周围等多处渗水，因该房屋外墙共用部位雨后渗水，在质保期过后，被告高新物业应负有维修义务，该物业未及时发现并维修漏水部位，给原告造成了经济损失，应赔偿原告相应损失。原告主张因漏水造成房屋室内装修损坏恢复原状经济损失21,304元、鉴定费3,000元,计24,304元，与法有据本院予以支持。原告其它的主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告大庆高新物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘宇思房屋渗水经济损失24,304元；二、驳回原告刘宇思的其它诉讼请求；如果被告大庆高新物业管理有限公司未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203.80元（已减半收取），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  王立国二〇二〇年三月十一日书记员  韩 静附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。