天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初6458号原告：天津市天泰置业发展有限公司，住所地天津市和平区浙江路**。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：张华，天津德利信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓艳，天津德利信律师事务所律师。被告：天津龙之风采教育信息咨询有限公司，住所地天津市和平区南京路**经济联合中心大厦辅楼**。法定代表人：张勇，董事长。委托诉讼代理人：张燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：马学忠，天津耕嘉律师事务所律师。原告天津市天泰置业发展有限公司与被告天津龙之风采教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，天津市第一中级人民法院于2019年7月30日作出（2019）津01民终第3101号民事裁定书，一、撤销（2019）津0101民初426号民事判决；二、本案发回天津市和平区人民法院重审。本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市天泰置业发展有限公司的委托诉讼代理人张华、李晓艳、被告天津龙之风采教育信息咨询有限公司的委托诉讼代理人张燕、马学忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市天泰置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2015年9月16日签订编号为20150808之《泰安商铺租赁合同》于起诉之日予以解除；2.被告立即将位于天津市和平区（建筑面积199.51平方米）腾空并交还原告；3.被告向原告支付自2015年10月1日起至原告起诉之日止的租金（暂计算至2018年12月31日为1167133.5元）；4.被告向原告支付自2018年9月15日至实际付清欠付款项之日止的迟延履行违约金（暂计算至2018年12月31日计107天为4803.2元）（首个计租期的租金＊万分之五＊逾期天数）；5.被告向原告支付自原告起诉之日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（日租金＊2倍＊天数）；6.被告向原告支付2015-2016、2016-2017、2017-2018三个年度的能源费共计34834.8元；7.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，天津市天泰置业发展有限公司变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付自2015年10月1日起至2019年1月16日止的租金1183094.3元；变更第5项诉讼请求为：被告向原告支付自2019年1月17日起至2019年8月15日止的房屋使用费209485.5元（按照日租金997.5元×210天）；放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2015年9月，原告作为出租方与承租方的被告签订了编号为20150808的《泰安商铺租赁合同》，约定原告将其坐落于天津市和平区（建筑面积199.51平方米，以下简称“该商铺”）出租给被告，租期为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，具体租金数额、支付方式及期限、保证金的交纳、迟延履行违约金的计算、该租赁合同的终止与解除均在该租赁合同中做以明确约定。该租赁合同签订后，原告向被告交付了商铺。依据该租赁合同，自2015年10月1日至2018年9月30日止为免租期。同时，被告应于该租赁合同签订之日向原告一次性交纳相当于三个月租金的保证金共计897790.5元，但被告未能依约向原告交纳，已构成根本违约。依据该租赁合同，自2018年10月1日起至2020年9月30日，被告应按照月租金29926.5元，季度租金89779.5元，全年租金359118元的标准，向原告支付该商铺租金；其中第一个计租期租金，被告应在首个计租期十五日前，即2018年9月15日前向原告交纳，但被告未按期支付，这是被告根本违约的重要体现，也是原告有权单方解除该租赁合同的重要依据。另外，依据合同约定，被告延期交纳应付款项构成违约，原告有权向其收取延迟履行违约金，违约金以延迟应付款或费用金额每日万分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日。依据该租赁合同约定，合同解除后被告占用该商铺的，应按照原日租金水平双倍的标准向原告支付房屋占用使用费。原告于2018年8月27日向被告发送《告知函》，告知被告该商铺免租期届满，应向原告履行缴纳租金的义务。2018年10月18日，原告再次发送《关于限期支付租金事宜的函》，要求被告务必于接函之日起五日内缴纳租金，否则，原告将不得不依据该租赁合同的有关约定，通过诉讼方式向被告主张包括但不限于解除合同、补缴免租期间租金、支付欠付租金、延迟履行违约金等权利。于2018年12月8日，原告向被告发出《关于交付该商铺并支付欠付款项之律师函》，通知被告于2018年12月15日之前将商铺腾空并交付原告，并向原告支付欠付的全部费用。该等函件均按该租赁合同记载的有效地址进行了送达。截止目前，被告并未向原告支付租金、违约金等任何费用，且拖欠2015-2016、2016-2017、2017-2018三个年度的能源费未予缴纳。综上，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，敬请贵院依法查明事实真相，作出支付原告全部诉讼请求的裁决。天津龙之风采教育信息咨询有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2015年，在原告急于营造泰安商业广场项目氛围之时，被告为了响应和平区政府招商引资的号召和政策，几经考虑同意在原告的“泰安项目商业广场”投资。从双方签订的《商铺租赁合同》可以看出，原告允许承租者三年内免交租金，其目的就是为了引进资金，营造氛围，培养市场，提升品位。被告经过实地考察以及对和平区政府的信任，在双方签订合同后，立即投入近百万元进行装修，并按照要求在规定的期限内完成开业准备。被告之所以全心全力的投入该项目，不仅是自身发展的需求，也是相信政府的公信力以及原告的承诺，虽然在实际经营过程中，原告种种不负责任的行为给被告造成巨大的经济及信誉损失，但是被告永远信守着当初与政府的承诺，为地方教育贡献微薄之力。被告为了在该处经营不遗余力的进行宣传，曾取得非常不错的社会效果。虽然目前业态环境发生变化，但毕竟被告投入了不菲的固定资产，不想很多心血付之东流。被告有权拒交租金。被告在经营过程中，原告违约在先，违反前期承诺，擅自改变业态状况，设立门禁和围栏，致使被告出入受限，家长接送孩子受限，无法招收学员和开展经营活动。原告不再提供停车位，给被告的经营带来诸多的不变。原告提供的场所漏水、漏雨，严重影响被告正常经营活动，更令被告难以接受的是断水长达半月之久，垃圾成堆，严重干扰了经营环境。更为严重的是，泰安三号院整体房屋内部结构因建筑质量问题出现了十分严重的损裂，原告为了维修在被告的经营地点周围搭建了脚手架长达三个月之久，使得已经非常恶劣的经营环更加雪上加霜。电箱辐射等问题，被告多次沟通至今未果，致使招生遇到困难，大量学生退费，入驻之时承诺几乎不能兑现。原告管理混乱，恶意阻挠被告的正常使用，给被告造成巨大的经济损失和社会信誉的损害。被告不交租金是为了保护自己的正当的合法权益，是在依法行使抗辩权，故不同意原告的诉讼请求。合同解除日应以实际交付租赁房屋之日2019年8月15日为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺坐落于天津市和平区，权利人为原告。2015年，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《泰安商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺（建筑面积199.51平方米）出租给乙方用于经营教育机构，乙方已对该商铺进行了实地查勘，并对商铺现有的设施设备、装修、周边环境、交通等条件完全知晓并予以完全认可，同意按本合同约定条件按现状承租该商铺；合同租赁期为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，自本合同签订之日起3年内为乙方的免租期，免租期届满后的次日为计租起始日；除非甲方同意，乙方必须保证履行满本合同所约定的租期，如乙方未能履行满租期，擅自撤场，乙方除按照本合同约定承担相应违约责任外，乙方还应另行支付甲方相当于三个月租金的补偿89779.5元，以补偿甲方因乙方免租所造成的经济损失；商铺租金自2018年10月1日起至2020年9月30日止，月租金为29926.5元，季度租金为89779.5元，年租金为359118元，以上租金均不含租赁期内的物业管理费、停车费或车位使用费，以及水、电、燃气、供暖、供冷、空调、通讯、网络等费用，每三个月为一个计租期，乙方应于每个计租期满十五天前向甲方支付下一计租期的租金；乙方应自行承担租赁期限内该商铺发生的水、电、燃气、供暖、供冷、空调、通讯、网络等资源费用（实行分户计量）（费用直接向有关部门交），并且乙方承诺按照规定承担公共部位所分摊的资源费用；乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日万分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日；本合同提前解除、终止或承租期满之日起的五日内，乙方应当将该商铺腾空并完好的交还给甲方；如乙方未按照约定将该商铺交还甲方的，由此造成甲方及／乙方或第三方的一切损失，由乙方自行承担，每延期一天，乙方还要向甲方支付合同解除或终止时的日租金标准双倍的违约金；本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同；在本合同履行期内，若乙方未按照合同约定，擅自撤场或因乙方违约导致合同解除的，乙方应当补缴免租期内实际承租期间内的租金，并承担由此给甲方造成的一切损失；乙方迟延支付租金、资源费或其他应付款项或费用超过五日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，除乙方应按照本合同约定承担违约责任外，还应当承担由此给甲方造成的一切损失；合同解除后，如果乙方不按照约定归还商铺，则甲方有权包括但不限于封铺、清空并收回该商铺、将乙方在该商铺内的财物强制搬出、处置等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担；甲、乙双方按照下列内容送达通知或文件。可视为送达，甲方地址和邮编：天津市和平区泰安24号300040，乙方地址和邮编：天津市和平区×号300052，如以邮寄的方式进行送达，上述文件或通知在邮寄送达寄发之日起（含寄发当日）的第三日即视为送达和收到之日，送达方视为完全送达。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告做教育机构使用。2018年4月，被告承租的涉案商铺所在的泰安三号院，基于社区治安的目的，在泰安一侧的两个出入口设置了隔离墩，在烟台一侧的出入口设置了门禁，致使车辆和行人出入受到一定的管理。2018年8月27日即起租日前，原告按照合同约定的送达地址以特快专递的方式向被告邮寄送达《告知函》，告知被告于2018年9月15日前支付首期租金89779.5元，被告于2018年8月29日签收，但未能依约按期支付租金。2018年10月18日，原告又以上述方式向被告邮寄送达《关于限期支付租金事宜的函》，告知被告于接到本函之日起五个工作日内支付首期租金，否则依据合同约定，通过诉讼方式主张包括但不限于解除合同、补缴免租期间租金、支付欠付租金、迟延履行违约金等内容，被告于2019年10月22日签收，但被告仍未能按照函件要求支付租金。2018年12月7日，原告委托天津德利信律师事务所，按照上述方式向被告邮寄送达《关于交付该商铺并支付欠付款项的律师函》，告知被告：1.务必于2018年12月15日之前将租赁商铺腾空并交付原告，双方办理交接手续；2.支付自2015年10月1日至2018年12月6日的租金1144189.85元、违约金3680.96元；3.支付自2018年12月6日起至实际腾房之日的占用使用费；4.支付欠付的能源费34834.80元；5.保留通过法律途径依法维权的权利，被告于2019年12月9日签收。此后，被告既未向原告支付租金等费用，也未将承租的商铺返还给原告。2019年8月15日，被告将商铺返还给原告。本院认为，原告与被告签订的《泰安商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告无正当理由拒付房屋租金构成根本违约，原告依据合同约定有权要求解除合同。原告委托律师事务所给被告送达的《律师函》中虽未明确写明与被告解除合同，但要求被告返还租赁商铺应视为要求与被告解除合同的意思表示，且该《律师函》通知到达被告之日2018年12月9日应为合同解除日，对原告要求合同于起诉之日予以解除的诉讼请求，本院确认合同于2018年12月9日予以解除。被告抗辩的租赁商铺所在的泰安三号院擅自改变业态状况，设立门禁和围栏，致使被告出入受限，家长接送孩子受限，无法招收学员和开展经营活动，因设置门禁和围栏是基于社区安全考虑，对出入的车辆及人员进行管理，并不属于改变业态状况；被告抗辩的因租赁商铺漏水、漏雨、箱辐射等，致使招生遇到困难，大量学生退费，未能提供相关证据加以证明，且作为拒付租金的理由不能成立。综上，对被告以上述抗辩作为拒付房屋租金的理由不予采信。被告未依约向原告支付房屋租金，对原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，予以支持。自2018年10月1日（起租日）至合同解除之日2018年12月9日的房屋租金应为68708元。原告主张的2015年10月1日至2018年9月30日的房屋租金，为免租期的房屋租金，依照合同约定，“被告违约导致合同解除的，应当补缴免租期内实际承租期间内的租金”，故原告主张的上述期间房屋租金的性质应属于违约金，被告主张约定的违约金过高，结合被告的违约程度及给原告造成的损失等因素，可认定违约金的约定过高，应将免租期的房屋租金标准进行调整，以合同约定的两年房屋租金的金额作为五年的房屋租金的金额，再以此为标准计算三年免租期的房屋租金为430941.6元。被告迟延支付房屋租金构成违约，原告要求被告支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。合同解除后，被告仍占用租赁商铺至2019年8月15日，应支付占用期间的房屋使用费，对原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，予以支持。依据本案确认的合同解除日，被告应支付原告2018年12月10日至2019年8月15日期间的房屋使用费，房屋使用费的标准比照租金标准计算。被告未按照合同约定直接向供热部门支付能源费，原告在向供热部门履行支付能源费的义务后，有权向被告进行追偿，且原告提交的证据能够证实其主张的能源费金额，为被告租赁商铺应交纳的能源费，故对原告要求被告支付2015-2016、2016-2017、2017-2018三个年度的能源费34834.8元的诉讼请求，予以支持。被告撤销反诉，予以照准。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认天津市天泰置业发展有限公司与天津龙之风采教育信息咨询有限公司签订的《泰安商铺租赁合同》于2018年12月9日予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付天津市天泰置业发展有限公司2015年10月1日至2018年9月30日免租期期间的房屋租金430942元，以及2018年10月1日至2018年12月9日房屋租金68708元；三、本判决生效之日起十五日内，天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付天津市天泰置业发展有限公司2018年12月10日至2019年8月15日止的房屋使用费244003.5元；四、本判决生效之日起十日内，天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付天津市天泰置业发展有限公司自2018年9月16日起至实际支付房屋租金之日止的违约金（以68708元为基数，按照日万分之五的标准计算）；五、本判决生效之日起十日内，天津龙之风采教育信息咨询有限公司支付天津市天泰置业发展有限公司2015-2016、2016-2017、2017-2018三个年度的能源费共计34834.8元；六、驳回天津市天泰置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15661元，由天津市天泰置业发展有限公司负担7061元，天津龙之风采教育信息咨询有限公司负担8600元（天津龙之风采教育信息咨询有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付天津市天泰置业发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  杨盛昆审 判 员  卞志杰人民陪审员  安怡萨二〇二〇年三月三十一日书 记 员  纪 宇附：本裁判文书所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。