宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2019）宁0181民初5205号原告：灵武市供销合作社联合社，住所地：宁夏回族自治区灵武市灵州大道**宣传文化中心。法定代表人：李海燕，该社主任。原告：灵武市供销合作社联合社生资日杂公司，住所地：宁夏回族自治区灵武市南街。法定代表人：崔起峰，公司负责人。二原告共同委托诉讼代理人：赵庭，宁夏三略律师事务所律师。被告:杨学武，男，1963年10月26日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。（因杨学武女婿马兴国未能按期补交杨学武所在社区出具的推荐证明，故马兴国代为出庭行为无效。）原告灵武市供销合作社联合社（以下简称供销社）、灵武市供销合作社联合社生资日杂公司（以下简称生资日杂公司）与被告杨学武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵庭、被告杨学武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告供销社、生资日杂公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《皇都商厦一楼租赁合同》及《补充合同》于2018年12月13日已实际解除；2.被告向原告支付租赁费共计165003元（自2017年1月1日至2018年12月13日）及逾期付款利息7478元（暂自2017年1月1日至2019年8月10日按年利率6%分段计算，付至实际归还房屋时止），以上共计172481元；3.被告向原告支付房屋占有使用费39808元（自2018年12月14日至2019年8月10日），并付至实际归还房屋时止；4.被告立即将位于灵武市健康街与富兴路交汇处的皇都商厦一楼370平米房屋及院内南面六间库房归还二原告；5.被告支付原告违约金49501元（按原告未付费用的30%计算）；以上几项费用合计261790元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月15日，原、被告签订一份《皇都商厦一楼租赁合同》，合同约定：原告将位于灵武市健康街与富兴路交汇处的皇都大厦一楼房屋（面积约370平米）及院内面南6间库房一并出租给被告用于服务业，租期五年，自2012年9月10日至2017年9月10日止，每年租金8万元，合同还对缴纳方式及违约责任进行了约定。2016年5月8日，双方签订一份《补充合同》，约定被告继续承租涉案房屋，合同期限自2017年9月10日至2022年9月10日止，主合同其他条款不变。合同签订后，二原告向被告交付房屋使用至今，但被告在合同履行期间擅自改变房屋结构及下水设施，并自2017年起欠缴租赁费用，2018年12月13日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》。但截止目前，被告即不向原告交还房屋也不缴纳租赁费及房屋占有使用费，被告的行为已构成违约。为此，原告提起诉讼。被告杨学武辩称，原告所主张的租赁费165003元与实际不符，租赁费中应扣除被告代原告缴纳的供销社在皇都商厦3楼办公用电5000元左右，供销社搞的“菜蓝子”工程拆药店一间房屋的补偿款54000元应从租金中扣除，供销社“菜蓝子”项目超市所占房屋104平米的三年租金应当免除。关于利息问题，被告多次就房屋租赁费及房屋涉及的相关问题与原告沟通，原告都以工作忙推诿不予答复处理，双方账目未算清，不产生逾期利息。原告主张房屋占有使用费计算不明，房租中还应扣除白峰应向被告支付的房租。原、被告之间的房屋租赁合同并未解除，原告所述被告欠原告三年租金不属实，房屋租金从2016年9月至2017年9月为一年，被告所欠房租为一年三个月，但原告欠被告相关费用及免除相关费用足以抵偿被告欠原告的房租，甚至多于房租，并且自2016年9月至2018年12月13日期间原告一直都未与被告就房租一事进行合理洽谈，原告下发《解除租赁合同通知书》时明确告知被告签字不承担任何法律责任，该通知是未经确认的催费通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据：原告证据1《关于供销大楼调拨给生资日杂公司的通知》（灵供党发[2016]16号文件）、不动产登记信息查询结果证明、原告证据2、被告证据1《皇都商厦一楼租赁合同》、原告证据3、被告证据2《补充合同》、证据4两份民事判决书，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：原告证据2照片打印件，无法证实杨学武私自破坏大楼内部结构的事实，对证明目的不予采信；原告证据4、被告证据6《解除租赁合同通知书》，证实2018年12月13日，供销社因被告未按约支付2017年-2018年度租赁费，向杨学武发出了《解除租赁合同通知书》，解除双方签订的租赁合同及补充合同并支付所欠租金，经依法核算，被告确实欠付2017年至2018年度租金的事实，但具体金额应以依法核算的为准，结合（2019）宁0181民初846号、（2019）宁01民终2267号民事判决书，双方租赁合同已解除的事实已经生效判决确认，双方的租赁合同及补充合同自被告收到之日即2018年12月13日解除，不论被告是否同意在通知书上签字不影响该通知书发生效力，对该证据原告证明目的予以采信；原告证据5《限期搬离通知》、被告证据7《限期搬离通知》及《通知》，证实供销社于2019年4月2日、5月21日向被告发出于2019年4月4日、5月24日前或者缴纳房屋租赁费（占用费）或者搬离交回房屋的通知，同时证明原告发出的通知确认被告租赁占用的位于生资日杂公司面东一楼营业房、北数2-7间的房屋及土地，共计370平米的事实，对该证明目的予以采信；原告证据5中催收照片打印件不能有效证实被告私自在院内搭建、打开占用一楼消防通道的事实，对照片的证明目的不予采信。被告证据3申请，显示2012年5月13日，被告向供销社申请在合同期内要求转租，并申请在一层面向街面打通两个门，供销社同意申请，该证据与本案无关，对证明目的不予采信；被告证据4中《终止乙方合同协议书》中的灵武市供销社终止药店合同赔偿表、租赁房屋终止合同、证据5关于灵武市供销社菜蓝子连锁超市补偿问题的说明，能够证实2016年年初，银川市商务局供销社要求原告供销社营业网点开一家社区蔬菜直销店（“菜蓝子”连锁超市），经供销社集体研究决定，从杨学武租用的一楼面东营业房中将其中104平米营业房用于开展“菜蓝子”超市，因该104平米营业房杨学武用于药店经营，双方签订的370平米租赁合同（《皇都商厦一楼租赁合同》）未到期，改造为超市产生装修及改造搬运损失，2016年5月9日，供销社及生资日杂公司与被告达成协议，终止药店租赁合同，将被告之前经营的药店改造成“菜蓝子”连锁超市，因拆解改造搬运，而给被告赔偿损失54000元；同时，因超市平价进平价出，没有利润可得，供销社决定免除被告经营的“菜蓝子”连锁超市占地面积约104平米三年房租，赔偿表经供销社原法人代表何建生签字确认，生资日杂公司同意赔偿，故赔偿表对供销社和被告具有法律约束力。该终止协议并非是将双方的租赁合同终止，而是将药店改造为“菜蓝子”超市双方达成的赔偿协议，属双方在履行租赁合同过程中达成的协议，与本案有关联性，原告应按约履行。对证据4、5证明目的予以采信；被告证据8录音，因原告可以行使法定解除租赁合同及补充协议的权利，而解除通知自送达被告即生效，产生解除合同的法律后果，故被告以此证实解除租赁合同通知书无法律效力的证明目的，本院不予采信；被告证据9《皇都商厦一、二楼租赁合同》，系供销社与被告2008年9月5日签订，合同十一条约定签订合同是杨学武预交1万元保证金，合同履行完后退还，供销社答复经查账无法查明被告预交过1万元保证金的事实，被告也未提交相关凭证证实供销社确实收取其保证金1万元，同时该合同履行期限自2008年9月1日至2011年8月30日，按合同约定履行完后向杨学武退还，故无法证实供销社尚欠其保证金1万元未退还的事实，对该证据的证明目的不予采信；被告证据10电费缴纳通知书及电费缴纳发票，落款时间为2017年7月和2018年，经向供销社核实，自2016年5月至2017年3月在生资日杂公司三楼办公，之后在位于银川高新区管委会办公，且缴纳通知和发票上也未显示系二原告产生的电费，被告如有其他证据证实代原告缴纳了电费，可以另行追偿，对该证据的证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月，供销社与杨学武签订《皇都商厦一楼、二楼租赁合同》，由被告承租供销社生资公司皇都商厦一、二楼用于经营服务业，后该合同履行完毕。2012年7月10日，供销社与杨学武签订《皇都商厦一楼租赁合同》，约定将供销社生资公司皇都商厦一楼370平米和院内面南6间库房租赁给杨学武，用于服务业，租期五年，自2012年9月10日至2017年9月10日止，商厦一楼每年租赁费8万元，合同签订后每年9月10日前一次性交清。承租期间，不得改变房屋结构及设施，不得占用其它场地，所使用的设施、门窗维修费、水电费、暖气费、物业费、房租税等均由乙方承担。合同履行期间如有违反合同约定的属违约，甲方有权终止合同并处乙方房租三倍的违约金，其中包括未按约交纳租赁费情形。合同签订后，被告将租赁的房屋用于经营药店。2016年年初，因银川市商务局供销社要求原告供销社营业网点开一家社区蔬菜直销店（“菜蓝子”连锁超市），经供销社集体研究决定，从杨学武租用的一楼面东营业房中将其中104平米营业房用于开展“菜蓝子”超市，因该104平米营业房杨学武用于药店经营，双方签订的370平米租赁合同（《皇都商厦一楼租赁合同》）未到期，改造为超市产生装修毁损及改造搬运损失，2016年5月8日，供销社及生资日杂公司与被告达成《终止乙方合同协议书》，协议将被告之前经营的药店改造成“菜蓝子”连锁超市，终止药店经营，因拆解改造搬运，而给被告赔偿损失54000元；5月9日，供销社以超市平价进平价出，没有利润可得，决定免除被告经营的“菜蓝子”连锁超市占地面积约104平米三年房租，赔偿表经供销社原法人代表何建生签字确认。同时，供销社与杨学武又签订一份《补充合同》，约定为让利于民，将生资日杂公司门面房成立“菜蓝子”连锁超市，双方签订的原合同（《皇都商厦一楼租赁合同》）不变，合同期限自2017年9月10日至2022年9月10日，每年租金8万元不变。被告承租期间，按约交纳了2016年之前的租赁费，2016年9月10日至2017年9月10日期间的租赁费，被告于2016年12月28日向供销社交纳了15600元，其余租赁费被告以供销社应向其赔偿并扣除三年104平米房租为由未付，之后一直占用房屋未付清所欠租赁费，经原告催要无果。2018年12月13日，供销社向被告送达了《解除租赁合同通知书》，以被告2016年12月28日支付租金15600元，之后租金未付为由，决定解除双方签订的《皇都商厦一楼房屋租赁合同》及《补充合同》，并支付2017年度所欠租金64400元，2018年租金8万元，2019年度租金2万元，合计184400元，于收到通知五日内搬离房屋办理退租手续。后被告未按通知支付租赁费，也未搬离退租。2019年4月2日、5月21日，供销社又向被告发出《限期搬离通知》和《通知》，以被告租赁占用供销社位于生资日杂公司的房屋及土地共计370平米，多次通知交纳所欠租赁费并搬离返还房屋无果，限期要求交纳租赁费并搬离。被告至今仍未交纳所欠租金，也未搬离。另查明，被告租赁的房屋及土地登记在生资日杂公司名下，生资日杂公司属集体所有制，供销社与生资日杂公司系管理与被管理的关系。再查明，2015年11月1日，杨学武与白锋签订《皇都商厦一楼租赁合同》，约定杨学武将一楼一间房屋90平米转租给白锋使用，租赁期限2年，自2015年11月1日至2017年11月1日，租赁费每年5万元，并约定了违约责任。双方租赁合同到期后，未再续签合同，涉案房屋由白锋占用。2019年1月23日，杨学武诉白锋房屋租赁合同纠纷一案，经本院审理，作出（2019）宁0181民初846号民事判决书，判决白锋向杨学武支付租金55810.51元及违约金16743.15元，合计72553.66元。白锋不服提起上诉，2019年9月10日，银川中院作出（2019）宁01民终2267号民事判决书维持原判。供销社向被告送达《解除租赁合同通知书》后，2018年12月14日，供销社将杨学武转租于白峰房屋90平米收回，后与白峰重新签订了合同。本院认为，供销社与杨学武签订的《皇都商厦一楼租赁合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，两份合同均合法、有效，双方均应按约履行。依合同约定，每年租赁费8万元，于每年9月10日前交清。2016年度，被告交纳租金15600元，下欠租金64400元，因双方签订《终止乙方合同协议书》，协议约定供销社向被告赔偿54000元，并对被告租赁的涉案房屋中的104平米免租三年，该协议是履行租赁合同过程中达在的协议，系双方真实意思表示，供销社不认可该协议效力，违反了诚信原则，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定，该协议约定的赔偿金及租金应当从被告应支付的租金中予以抵销扣减。关于原告主张确认租赁合同已实际解除以及欠付租金的诉讼请求。根据供销社向被告发出送达的《限期搬离通知》确认，被告占用房屋面积为370平米，每年租金8万元，自双方达成104平米房屋免除三年租金时起，104平米租金应予以扣减，原告自认2016年度租金已交清，多交部分应予扣减，自2016年5月9日至2016年9月9日，应扣减的租金计算为（104÷370）×80000÷12×4个月=7493元，该部分租金应抵销在下一年度租金中。2016年9月10日至2017年9月9日期间，按266平米（370-104）计算，租金为（266÷370）×80000=57513.5元，被告已付15600元，尚欠41913.5元，与供销社应向被告赔偿54000元及应扣减的租金7493元抵销后，被告此期间的租金已抵清，尚有余额19579.5元可以抵销在下一年度，自2017年9月10日至解除合同之日，即2018年12月13日期间，欠付租金为57513.5÷365×459天=72325.2元，与19579.5元抵销后，尚欠租金52745.7元未付，故对原告主张的欠付租金本院支持52745.7元。被告抗辩租金中还应扣减（2019）宁0181民初846号民事判决中确认的白锋应向其支付的租金和违约金，因被告和白锋间租赁合同属另一法律关系，已经另案处理，本案中不予处理，该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。虽然供销社催要租金与实际欠付不符，但被告确实自2017年9月10日开始存在欠付租金的情形，经催要分文不付，被告已构成违约，供销社自2018年12月13日向被告送达《解除租赁合同通知书》，依据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，被告虽当庭提出异议，但并未通过诉讼或仲裁的方式确认解除合同的效力，故该通知到达被告时，双方签订的租赁合同及补充协议解除；同时，依据第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应向供销社返还位于灵武市健康街与富兴路交汇处的皇都商厦一楼房屋及院内南面六间库房，但供销社实际已从白锋处收回了90平米，故被告实际应向原告返还的租赁房屋及土地面积为280平米。关于原告主张的逾期利息、违约金及占用费的诉讼请求。因双方签订的租赁合同中约定，构成违约应支付违约金，而违约金或利息都是弥补损失的方式，故本院支持违约金，但对于合同实际解除后原告主张的违约金不予支持。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。的规定，原告主张按所欠租金的30%计算违约金的请求，不违反法律规定，违约金为52745.7×30%=15823.7元。合同解除后，104平米继续免租的协议也因此终止，被告仍不腾退房屋，继续占用，客观上产生占用费，合同解除后，被告应当对280平米（370-90）支付占用费，自2018年12月14日至2019年8月10日，此期间占用费参照2012年供销社和杨学武签订的租赁合同约定租金标准计算为（280÷370）×80000÷365天×239天=39654元；因受新冠肺炎疫情影响，考虑双方确因租赁费的计算发生争议，之后的占用费，按每日166元标准付至发布宁夏应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部（第2号），即2020年1月27日。因被告占用的房屋和土地登记在生资日杂公司名下，故合同解除后的占用费，被告应向生资日杂公司支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条第五项、第九十规定，判决如下：一、确认原告灵武市供销合作社联合社与被告杨学武签订的《皇都商厦一楼租赁合同》及《补充合同》于2018年12月13日解除；二、被告杨学武于本判决生效后三日内将占用的位于灵武市健康街与富兴路交汇处的皇都商厦一楼280平米房屋及院内南面六间库房腾退归还于原告灵武市供销合作社联合社；三、被告杨学武于本判决生效后十日内向原告灵武市供销合作社联合社支付欠付租金52745.7元，违约金15823.7元，合计68569.4元；四、被告杨学武于本判决生效后十日内向原告灵武市供销合作社联合社生资日杂公司支付2018年12月14日至2019年8月10日期间的因占用皇都商厦一楼280平米房屋及院内南面六间库房使用费39654元；之后的占用费，以每日166元标准计算，付至2020年1月27日；五、驳回原告灵武市供销合作社联合社、灵武市供销合作社联合社生资日杂公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5226元，由被告杨学武负担2158元，由原告灵武市供销合作社联合社负担3068元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 马琳人民陪审员 韩巍人民陪审员 白萍 二○二○年三月十日书记员 陈雪本案适用的法律条文附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条诉讼代理人除根据民事诉讼法第五十九条规定提交授权委托书外，还应当按照下列规定向人民法院提交相关材料：（一）律师应当提交律师执业证、律师事务所证明材料；（二）基层法律服务工作者应当提交法律服务工作者执业证、基层法律服务所出具的介绍信以及当事人一方位于本辖区内的证明材料；（三）当事人的近亲属应当提交身份证件和与委托人有近亲属关系的证明材料；（四）当事人的工作人员应当提交身份证件和与当事人有合法劳动人事关系的证明材料；（五）当事人所在社区、单位推荐的公民应当提交身份证件、推荐材料和当事人属于该社区、单位的证明材料；（六）有关社会团体推荐的公民应当提交身份证件和符合本解释第八十七条规定条件的证明材料。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。