广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初641号原告：张某某，女，1981年8月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：操某某，男，1988年11月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告张某某诉被告操某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某、被告操某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：ｌ.请求判令被告立即向原告退还《房地产租赁合同》项下的押金6280元；2.请求判令被告向原告支付在合同期内提前解约所应承担的1倍押金即13200元;3.请求判令被告向原告退还租赁期间原告所购置的家私和电器，具体包括电视柜1台、主卧床架1台、次卧床架1台、沙发1张、燃气灶1台、热水器1台、餐床1张、电视1台、衣柜3个；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告自2013年起租住本案的涉案房屋（深圳市南山区，涉案房屋原业主为吴某某（居民身份证号4403011955********）,在租赁期间，原告一直按期支付租金，与原业主一直维持良好的租赁关系，鉴于原告租住时间较长，且原房屋内的家私和电器都比较陈旧，无法使用，经原告与原业主吴某某协商一致,原告自己出钱购买了家私和电器，所购家私和电器归原告所有。原告陆续购买了奥克斯空调3台、电视柜1台、主卧床架1台、次卧床架1台、沙发1张、燃气灶1台、热水器1台、餐床1张、电视1台、衣柜1台。2018年4月27日，原业主吴某某将涉案房屋出售给被告。同日，根据被告的要求，原告与被告就涉案房屋签署了编号为0008×××号的《房地产租赁合同》，双方约定租金每月6600元，租期自2019年5月1日至2019年8月31日；原告向被告支付押金13200元，押金合同期满退还；如甲方（即被告）违反本合同约定或在乙方没有违约的情况下在合同期内提前解约造成乙方（即原告）不再或不能承租该物业，视为甲方违约，甲方应双倍返还押金给予乙方，如给乙方另外造成经济损失，应另赔偿乙方经济损失。同时，双方签订了《家私清单》，确认了涉案房屋内有哪些家私和电器。2019年8月17日，被告在原告尚未将个人物品完全搬离涉案房屋之时，直接找人更换了涉案房屋的门锁，致使原告无法再进入涉案房屋取回自己的物品，包括租赁期间原告所购买的家私和电器。同时，被告向原告发送了一份所谓的费用清单，要求原告承担一系列不合理的费用，且并未经原告同意，直接在押金中扣除。原告多次与被告交涉，甚至请求租赁房屋管理部门从中协调，但被告毫不理会。原告找到涉案房屋的原业主，原业主基于事实，告知被告租赁房屋内的家私和电器均是原告自己购买的，属于原告的物品，并出具了《证明说明》，但被告仍拒绝退还押金，也拒不同意将原告的家私家电返还。租赁合同约定的租赁到期日为2019年8月31日，被告未经原告同意，擅自更换门锁,已属于违反《房产租赁合同》第六条第1款。综上所述，被告在租赁合同未到期时，直接更换涉案房屋的门锁，且拒不退还原告所购买的家私家电，已违反了《房地产租赁合同》的约定，应承担违约责任，并退还无理扣减的押金。现依法向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、根据所签租赁合同及附件家私清单、以及8月17日晚发送费用清单，所扣项目费用合情合理，且原告当时未提出异议，故请求驳回其第一项诉讼请求；2、根据所签租赁合同的协商解约内容以及与张某某的微信聊天记录内容，原、被告解约是基于双方协商且共同认可解约条件的前提下解约，本人是在其交出大门钥匙、交房完毕后当面找人换锁，不存在违约解约，故请求驳回其第二项诉讼请求；3、根据所签租赁合同以及附件家私清单内容及实际情况，家私清单所载内容均为本人所有，请求驳回第三项诉讼请求；4、基于所有事实，被告对原告前面有约以此骗得低租金和延长宽限期后又出尔反尔、毫无诚信的行为表示抗议，请求驳回第四项诉讼请求。被告与前业主吴某某于2019年3月16日签订房屋买卖合同，当时明确约定房屋不带租约、没有占用学位、三台空调均送本人。当时房屋有租客原告一家三口，吴某某表示当时与原告合约已到期且没有续约，随时可以要求其搬走。因原告已在桃源村三期买房，但是需要装修，提出到时无条件配合租客看房且配合搬走的条件，请求被告给予1-2个月的搬离过渡期，被告本着与人方便也于己方便且为了顺利交房，当时口头同意给予原告两个月的搬离宽限期，也考虑时间较短，同意给予远低于市价的价格每月6800元（当时本房租金市价为每月7600-7800元）。期间原告通过吴某某电话让帮忙协商原告将其购买的油烟机、热水器留给被告，房租降至每月6600元，被告同意。被告与卖家委托人于2019年4月27日办理交房，同日原告又向被告提出因其购买的房子需要购买大部分全新家电、定制家具进场，且装修完通风需要时间，向被告提出愿意留下一些家具家电再延长两个月时间，并表示可以根据实际情况协商搬离，被告表示同意。因此，在原告租期不到6个月完全无需签订书面合同的情况下，被告为了保障交房的最后期限，在双方的协商下签订了房地产租赁合同，同时明确了家私清单所载内容为被告所有以及其他内容。2019年8月12日，被告因有租客希望早点搬进来，被告商务经电话和微信与原告沟通解约提前搬离事宜。经协商原告同意在退剩下未住满天数租金的情况下提前解约搬离，双方达成一致。原告于2019年8月17日下午联系被告表示已经搬家，并且已经搬的差不多，可以约时间交房，随后被告前往涉案房产。经现场查看情况后，协定17号交房，租金从18号退，原告当场将大门钥匙交给被告，完成交房。被告检查门锁、门禁、钥匙、窗、阳台门、灯、信箱、厨房橱柜均有所损坏或缺失，清单所载属于被告的家私缺主卧床架和热水器。原告解释因主卧床架和热水器还未购买，但家人已搬去新房，所以将其搬走，费用由被告在押金扣，被告表示同意。之后被告找维修师傅更换大门门锁，并当场对其他维修项目进行报价。当日晚被告根据维修师傅报价对维修费进行了列明，主卧床和热水器根据便宜价折旧50%，暂扣了车位押金2000元，表明车位退出后退回，随后将所有费用清单发送原告，并通过网银将剩余款项转给原告，原告未表示异议。原告车位迟迟未退，在2019年8月30日得知其月卡已自动到期后，通过电话、微信联系被告，并前往涉案房产闹事，说被告扣其押金，双方由此产生矛盾，但被告还是在8月31日在扣除漏算的维修费后将所有押金予以退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月27日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将位于深圳市南山区房产（涉案房产）出租给乙方使用，建筑面积约为83平方米；租赁期自2019年5月1日至2019年8月31日止；租金为每月6600元，乙方在每月的1日前交租给甲方；本合同签订一日内，乙方向甲方支付押金13200元和一个月的租金6600元；合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还给乙方，如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从租金中抵扣所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足；如甲方违反本合同的约定或在乙方没有违约的情况下在合同期内提前解约，造成乙方不再或不能承租涉案房产，视为甲方违约，甲方应双倍返还押金给予乙方，如给乙方另外造成经济损失，应予赔偿；如乙方违反合同约定或在甲方没有违约的情况下在合同期内提前解约，造成甲方不再或不能出租涉案房产，视为乙方违约，乙方所交押金甲方不予退还，如给甲方另外造成经济损失，应予赔偿；及其他内容。同日，原、被告双方在家私清单上签字，家私清单载明物品包括空调三台、电视柜一台、主卧床架1台、次卧床架1台、沙发1张、燃气灶1台、热水器1台、餐床1张、电视1台、衣柜1个。被告提交了与原告的微信聊天记录，内容显示2019年8月12日，被告与原告协商搬离时间，被告称新租客希望在8月17日或18日入住，并可按天向原告退还剩余租金，原告表示周末可以搬家；2019年8月17日，原告称：“今天我们已经搬家了，搬的已经差不多了，看你明天什么时候有空我们交一下房”、“他今天还没搬完……明天我们交流就可以”，被告称“好，我过去看看吧”，原告回复：“好，今天也差不多了”、“过来吧”。2019年8月17日，被告向原告退还10380.9元。针对该款项，被告出具了费用结算清单，载明共退费10380.9元、扣费共计6030元，其中扣除费用包括：1、维修费1720元，包括门锁720元、窗320元、生活阳台门80元、信箱120元、灯480元；2、家私清单物品缺失扣2250元，包括热水器750元、主卧1.8米床1500元；3、门禁卡60元和车位押金2000元，该项被告注明“交还则退”。2019年，8月31日，被告向原告退还车位押金1750元。针对该退还款项，被告出具结算单，载明漏算维修费包括少空调遥控器2个共100元、生活阳台防盗网安全门上门开锁费120元、换锁30元，上述共计扣除250元，退1750元。原告提交了吴某某出具的《证明说明》和录音，以证明涉案房产出售给被告时，不包括家私电器，涉案房产内的家私家电是原告购买，属于原告所有，其中《证明说明》载明：吴某某是涉案房产前业主，2013年将涉案房产出租给原告，2019年4月27日将涉案房产出卖给被告；因租用多年，相关家私较为陈旧，部分门锁、窗户及其他物品有损坏，该部分已由吴某某与原告对接；涉案房产是以使用多年的二手房现状出售，不包括涉案房产内的家私电器，该家私电器是原告购买；录音中，吴某某称：“本来这个空调我也是出自好心给他的……”。被告认为上述内容存在矛盾，其中原告自述空调是原告购买，而原告提交的录音中吴某某则称空调是吴某某购买，吴某某是在其对原、被告之间的合同内容不知情的情况下作出的陈述，录音证据不完整。被告提交了与吴某某的通话录音，以证明：1、涉案房产内三台空调为吴某某购买，并赠送给被告；2、原告与被告协商以留下热水器、油烟机为条件将租金由6800元/月降至6600元/月；3、涉案房产出租给原告时设施齐全，门锁、门窗、灯具、钥匙等完好，维修由原告负责；4、吴某某对原、被告所签合同具体内容不知情。原告认为该通话录音是被告诱导吴某某按照被告所作陈述进行回答，同时吴某某亦陈述三台空调由吴某某购买，其他家私是原告购买，被告的其他陈述属于虚假陈述。庭审中，原告陈述其于2013年6月承租涉案房产，其中窗、阳台门、信箱、灯具均属于正常使用损耗，且原告在承租期内对上述物品进行过更换，两个空调遥控器仍在原告处，原告已搬走主卧床架和热水器；被告陈述家私清单中仅记载一个衣柜。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行合同义务。原告主张被告应返还家私清单中属于原告购买的物品，被告则辩称其以降租、延长租期为对价交换了家私清单中物品。对此，本院认为，虽然家私清单中的部分物品为原告购买，但家私清单作为合同附件，一般用以记载属于出租人所有的物品，吴某某赠予被告的空调亦记载于该清单中，如属出租人自有物品应无须记载，故被告的陈述具有高度盖然性，本院予以采信。原告请求被告退还家私清单中物品，本院不予支持。关于被告主张扣减费用是否合理问题。被告称涉案房产门、门锁、窗、信箱、灯具等均有所损坏并主张从押金中扣除维修费，原告则称上述为自然耗损。涉案房产已由原业主和原告使用多年，上述物品存在损耗，符合常理，被告亦未举证证明毁坏为原告故意而为，被告从押金中扣减的维修费（包括门锁720元、窗320元、生活阳台门80元、信箱120元、灯480元、生活阳台防盗网安全门上门开锁费120元、换锁费30元），应予退还；原告未向被告交付门禁卡、空调遥控器，被告主张从押金汇中扣减160元，金额合理，本院予以支持。原告搬离主卧床架和热水器，被告有权从押金中扣减，然而其主张扣减的金额与其所陈述的物品交换对价并不相符，故本院根据公平和诚实信用原则，酌定被告从押金中扣减损失1000元，被告多扣减了1250元，应予退还。综上所述，被告应向原告退还押金3120元（720元＋320元＋80元＋120元＋480元＋120元＋30元＋1250元）。原告请求被告支付因提前解除合同而产生的违约金13200元。双方微信聊天记录显示，双方系协商一致提前解除合同，被告不存在单方提前解除合同的违约行为，原告的该项诉求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告操某某于本判决生效之日起十日内向原告张某某退还押金3120元；二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费393.5元，原告已预交，由原告负担362.4元，被告负担31.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇二〇年三月十六日书记员 王晓洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。