山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0305民初1951号原告：孙丽，女，1976年1月16日生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：张在亮，山东德衡（淄博）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡欣雨，山东德衡（淄博）律师事务所实习律师。被告：高清涛，男，1967年2月26日生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：刘海波，山东全正（临淄）律师事务所律师。原告孙丽与被告高清涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙丽的委托诉讼代理人张在亮、胡欣雨，被告高清涛的委托诉讼代理人刘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙丽向本院提出诉讼请求：1、确认被告发送给原告的时间为2019年2月20日的《解除合同通知书》无效；2、判令解除双方于2010年7月20日签署的《房屋租赁合同》及其补充协议；3、判令被告赔偿原告赔偿经济损失355766.93元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年7月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将自有的坐落在临淄区稷下街道办事处朱营村北的房屋院落十间出租给原告作饭店使用，租赁期十年，自2010年8月1日至2020年7月31日，年租金51000元，每年7月15日交纳租金。2015年7月15日，原、被告又签订补充协议，约定原告因改造所拆除被告原先房屋不予赔偿，但租赁期满后，原告所建地上附着物归被告。同时自2011年8月1日起，租赁费每年递增5000元。签订补充协议后，原告修建了生态大棚并硬化了院落的道路。2018年4月，因政府部门拆违运动，将涉案租赁物认定为违法建筑并断水断电，导致原告无法正常经营，同时因被告不按合同约定按时修缮房屋，导致房屋漏水。在此期间，原告多次同被告协商，被告对房屋修缮和因断水断电造成损失事宜置之不理，却又一再催促原告继续交纳租赁费，但当时原告的租赁费已付至2018年7月份。2019年2月21日，被告以短信方式告知原告《房屋租赁合同》解除，随即原告收到了EMS寄来的《解除合同通知书》。原告认为，因租赁期未届满且被告提供的房屋不符合合同约定，被告已违约，故被告解除合同行为应属无效。因被告的房屋属于违法建筑致使不能实现合同目的，现合同已无履行的可能，合同应当解除，但原告的投入及损失被告应当给予赔偿。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。被告高清涛辩称，1、被告单方通知解除合同的行为应属有效。被告单方通知解除合同的原因是原告自合同生效时起一直未按合同及补充协议的约定按时足额向被告交纳房屋租赁费。被告多次催促原告向被告交纳租赁费，原告均不交纳，因原告迟延履行合同主要债务，经被告催告后在合理期限内仍未履行，根据《合同法》第九十四条第（三）款、第九十六条及第二百二十七条的规定，被告可以单方通知解除合同。且被告已另行起诉要求原告支付拖欠的租赁费；2、案涉《房屋租赁合同》第五条约定，日常的房屋维修由原告承担；因原告管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由原告承担责任并赔偿损失。《合同法》第二百二十一条规定出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；第一百一十九条规定原告应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因为涉案房屋实际是原告在使用，应由原告负责日常的维护，被告因存在维修的不方便性，同意由原告自行维修，并支付维修费用，且按照原告要求在2015年用5000元租金抵顶了房屋的维修费用；之后房屋需要维修时，原告完全可以先行维修，再向被告提供房屋维修所支付费用的相关凭证，向被告主张维修费用，但是原告放任不管，致使损失不断扩大，被告对损失扩大部分不承担赔偿责任；而且根据《合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。被告有权向原告主张因房屋毁损造成的损失；3、原、被告签订房屋租赁合同时，该房屋没有产权纠纷，而且该房屋至今并没有被拆除，原告可以正常经营使用；房屋租赁合同约定水电费由原告承担，并没有约定由被告提供水电，水电的问题应该由原告自行解决，合同在原告交纳租赁费后仍有继续履行的可能。因原告未交租赁费，被告解除合同符合法律规定，根据合同及补充协议的约定，被告所建地上附着物应归被告所有，被告没有义务对原告给予赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：原告提供的：1、《房屋租赁合同》及《补充协议》一份；2、案涉房屋现场视频一份；3、原告孙丽与被告高清涛短信聊天记录一组；4、被告高清涛于2019年2月20日向原告孙丽发出的《解除通知书》一份；5、鉴定报告一份。法院依法调取的证据：案涉房屋水费交纳情况。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：原告提供的：1、原告孙丽与朱营村程志伟的通话录音一份，原告主张该证据证实2017年4月份，因高清涛长期拖欠村内承包费，村里决定收回涉案土地，并断水、断电强制孙丽撤出上述房屋。被告对该份证据的真实性有异议，认为通话一方的身份无法确定。原告在起诉状中明确指出断水断电是因房屋被认定为违法建筑，与通话录音的内容不符。本院认为，结合本院自朱营村依法调取的证据，能够证明案涉房屋水费交纳至2017年7月份，对该份证据本院予以釆信；2、2015年、2016年、2017年租金转账支票存根四份以及被告开具的收条两份。原告主张该组证据证实被告足额缴纳租金。被告对原告提交的该组证据的真实性及证明内容均有异议。本院认为，结合原、被告双方签订的《补充协议》有案外人高阳即被告高清涛之女的签字确认，因此案外人高阳对原、被告之间的房屋租赁合同及其租金用是知情的，案外人高阳收取租金并且为原告开具收据的行为能够证明原告孙丽2015年、2016年、2017年的租金实际交纳情况，对该组证据本院予以釆信。被告提供的：1、2019年1月28日原、被告手机短信聊天记录一份，被告主张该证据证实被告向原告催收租金，原告在合理期限内未履行，故向原告发出解除合同通知。原告对该份证据的真实性无异议，但认为房屋租赁合同租赁期尚未届满，而且被告提供的房屋不符合正常使用的条件，原告有权进行先履行抗辩，要求被告先提供正常使用的房屋，后缴纳租金，所以被告解除行为没有合理的理由应属无效。本院认为对该份证据能够证明被告高清涛向原告催收租金的事实，对该份证据本院予以采信；2、孙丽租金交纳明细一份，被告主张该份证据证实自2010年7月20日签订合同后第一年及第二年的租金原告就未支付，自2012年8月1日至2019年2月20日即被告通知解除合同之日，期间的租金原告也未按照合同及补充协议的约定足额支付。本院认为，该份证据为被告自行整理所得，并不能证明被告主张的原告租金交纳的实际情况，对该份证据本院不予采信。本院根据原、被告提交的证据，法院依法调取的证据及原、被告的当庭陈述，认定的事实如下：原告孙丽与被告高清涛于2010年7月20日签订《房屋租赁合同》，约定被告高清涛将自有的坐落在淄博市临淄区稷下街道办事处朱营村北的房屋院落十间出租给孙丽作饭店使用，租赁期限为10年，自2010年8月1日起顺延至期满。年租金51000元，原告孙丽于每年7月15日交纳租金。《房屋租赁合同》约定：租赁期间被告高清涛应对房屋及附属设施每隔6个月检查、修缮一次，房屋大修费用由被告高清涛承担。合同签订后原告孙丽在案涉房屋上修建了生态大棚，进行装修并硬化了院内道路。原、被告双方在《房屋租赁合同》上增加《补充协议》，约定原告孙丽因改造所拆除被告高清涛原先房屋不予赔偿，但租赁期满后，原告孙丽所造地上附着物归被告高清涛，同时约定租赁费自2011年8月1日起每年递增5000元。自2017年3月份案涉房屋漏水情况严重，2017年4月份案涉房屋被强制断电，案涉房屋水费交纳至2017年7月份。原告孙丽在案涉房屋经营饭店至2017年12月份。关于维修房屋、供水供电等问题，原告孙丽多次找被告高清涛解决未果。2019年2月20日被告高清涛以原告孙丽未按时交纳房租为由向孙丽发出的解除通知一份。经鉴定，临淄区朱营村北房屋院落十间的装饰装修自行修缮房屋建设生态大棚、硬化道路等工程鉴定造价共计为1094667.46元。关于房屋租赁费纠纷，被告高清涛已另案提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告2019年2月20日发送给原告的《解除合同通知书》是否无效；二、原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应当解除；三、被告是否应当赔偿原告经济损失。针对争议焦点一、被告发送给原告的时间为2019年2月20日的《解除合同通知书》是否无效。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照双方《房屋租赁合同》第五条，租赁期间被告高清涛应当对房屋及其附属设施每隔六个月检查修缮一次，正常的房屋修理费用由被告承担。原告孙丽曾多次向被告高清涛提出要求修缮房屋，被告一直未履行案涉房屋的修缮义务，导致漏水严重，被告高清涛未按照《房屋租赁合同》的约定，对案涉房屋的漏水问题进行维修，违约在先，且被告作为出租一方，应当对停水停电等事项尽协调、保障等附随义务，但被告未尽义务，过错明显。因此，被告严重违约、违约在先、过错明显，其于2019年2月20日向原告孙丽发出解除合同通知书，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告孙丽请求确认《解除合同通知书》无效的诉讼请求，本院予以支持。针对争议焦点二、原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应当解除。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应依法认定为合法有效。本案中，被告高清涛于2019年2月20日向原告孙丽发出《解除合同通知书》，原告孙丽于2019年4月8日起诉，要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。双方当事人都具有解除合同的意思表示，因此，原告孙丽与被告高清涛签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年4月8日解除。针对争议焦点三、被告是否应当赔偿原告经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《房屋租赁合同》第五条，租赁期间被告高清涛应当对房屋及其附属设施每隔六个月检查修缮一次，正常的房屋修理费用由被告承担。原告孙丽曾多次向被告高清涛提出要求修缮房屋，被告一直未履行案涉房屋的修缮义务，导致漏水严重，且案涉房屋断水断电，在履行《房屋租赁合同》及《补充协议》过程中被告高清涛存在根本性违约行为。被告高清涛辩解原告孙丽未交纳房租违约在先，结合被告高清涛之女即案外人高阳对原告孙丽2015年、2016年、2017年租金的收取情况，足以证明原告孙丽按时交纳租金至2018年2月份。同时被告高清涛主张原告未交纳2010年及2011年租金，不仅证据不足，且与常理不符，本院不予支持。原、被告在《补充协议》中约定原告孙丽因改造所拆除被告高清涛原先房屋，不予赔偿，但租赁期满后，原告孙丽所造地上附着物归被告高清涛，经鉴定原告孙丽对案涉房屋的装饰装修自行修缮房屋建设生态大棚、硬化道路等工程鉴定造价共计为1094667.46元。经审查认为，原告签订合同后投入大量资金建造大棚、硬化道路，是为了经营饭店赚取利润，但后期因为被告严重违约导致合同解除，原告以其投入主张损失，不违反法律，也完全合理。关于损失计算，可对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由违约方承担相应的赔偿责任。本案中，原告孙丽对案涉房屋建设生态大棚、硬化道路等，按年限折算并扣除已实际使用期间（2010年8月1日至2017年12月31日，计89个月），所对应部分811878.36元（1094667.46元÷120个月×89个月），剩余租赁期内的装饰装修残值损失为282789.1元（1094667.46元-811878.36元），考虑到原告孙丽所建地上附着物（包括生态大棚、硬化道路等）的折旧、磨损等情况，本院酌定支持由被告高清涛赔偿原告孙丽因违约造成的损失150000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告高清涛于2019年2月20日向原告孙丽发出的《解除合同通知书》无效；二、原告孙丽与被告高清涛之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年4月8日解除；三、被告高清涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙丽经济损失150000元；四、驳回原告孙丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3318元，由原告孙丽负担1982元，由被告高清涛负担1336元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  孙友军二〇二〇年三月二十七日法官助理刘程代理书记员  王梦杰