湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初758号 原告（反诉被告）：郴州育丰包装有限公司，住所地：郴州市出口加工区白露塘镇东河西路**。 法定代表人：袁金诺。 委托代理人：朱环林，湖南楚瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）刘太勇，男，1960年3月28日出生，汉族，郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：陈智峰，湖南银光律师师事务所律师。 被告：孙乐盛，男，1982年2月11日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省安仁县。 被告：李芸，女，1981年5月26日出生，汉族，郴州市苏仙区人，住郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：罗英，湖南瀛森律师事务所律师。 原告（反诉被告）郴州育丰包装有限公司（以下简称“育丰公司”）与被告（反诉原告）刘太勇、被告孙乐盛、李芸合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，并于2019年10月21日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）育丰公司的委托诉讼代理人朱环林，被告（反诉原告）刘太勇的委托诉讼代理人陈智锋、李芸的委托诉讼代理人罗英到庭参加诉讼，被告孙乐盛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）育丰公司向本院提起诉讼请求：1、请求依法判决被告立即把双方于2011年11月28日签订的《租赁协议》中所载明的房屋、场地返还给原告；2、请求判决被告支付占有原告的房屋、场地占有使用费用1143154.7元（占有费用暂时从2016年1月5日起计算至2018年11月4日，后续占有费按双方于2011年11月28日签订的《租赁协议》中租金计算方式计算至被告返还原告房屋、场地之日止）并且被告刘太勇对上述费用承担连带担保责任；3、请求判决本案被告承担本案所有的诉讼费。事实与理由：原告与郴州芸勇盛投资有限公司（以下简称“芸勇盛公司”）于2011年11月28日签订了《租赁协议》。该协议约定了原告将位于苏仙区工业园（现郴州市出口加工区白露塘镇东河西路1号，东塘电气旁边）的原告厂房4457.6平方米及部分场地约33246平方米以现状出租给芸勇盛公司，租金按每年包干价35万元，每隔一年租金上调5%。2014年7月11日，双方再次签订了《＜租赁协议＞补充协议书》，约定自2015年起被告必须于每年1月5日前按《租赁协议》约定向原告付清当年租金，并约定由被告刘太勇为芸勇盛公司提供履约担保。因芸勇盛公司没有依约向原告支付2016年的租金，原告于2016年10月21日向苏仙区人民法院提起诉讼要求郴州芸勇盛有限公司支付2016年的租金。郴州市中级人民法院在2018年8月21日以最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定为由判决原告与芸勇盛公司签订的《租赁协议》以及补充协议无效，驳回原告请求芸勇盛公司支付租金的请求。现原告依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定依法向法院提起诉讼，请求判决芸勇盛公司支付自2016年1月5日至芸勇盛公司返还原告房屋、场地之日止的占有使用费。因芸勇盛公司的投资人刘太勇、孙乐盛、李芸于2018年9月19日向工商管理部门申请了公司注销，芸勇盛公司现已被工商部门注销，但该公司与原告的债权债务尚未清算，依据刘太勇、孙乐盛、李芸提交的《全体投资人承诺书》，芸勇盛公司的债权债务责任由刘太勇、孙乐盛、李芸承担。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告刘太勇辩称：一、原告请求返还房屋和场地、支付房屋和场地占有使用费等诉请，没有事实和法律依据。1、对于原告诉称的房屋及场地，被告及芸勇盛公司早已没有使用和占有不存在返还问题，在租赁协议签订后，实际承租人郴州强丰纸业有限公司在租赁原告厂房使用一段时间后，因原告没有地面建筑和土地的合法手续，实际承租人郴州强丰纸业有限公司已于2015年左右被迫搬离原告的租赁厂房，该厂房一直闲置至今；2、争议场地范围内被告自己投资兴建的房屋和基础设施不应该包括在原告的诉请内；3、当原告向被告下达《解除租赁合同通知书》后，被告就已经没有使用原告的厂房及场地，故原告要求被告支付房屋及场地占有使用费的诉请缺乏事实与法律依据；4、原、被告所签订的租赁合同经郴州市中级人民法院审理判决确认合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，被告不承担连带担保责任。二、被告对原告损失的发生无任何过错和责任，请求法院予以支持。 被告李芸辩称：1、被告早于2013年4月2日已将其在芸勇盛公司的股份全部转让给该司另一股东孙乐盛，被告自此不再是芸勇盛公司的股东，不具备本案被告的诉讼资格；2、2013年4月以后，刘太勇以芸勇盛公司名义与原告发生业务往来，该行为系刘太勇个人行为，与被告无关；3、原告请求被告等支付其房屋、场地占有使用费不符合法律规定，原告提供的房屋及场地至今未取得合法的用地和建设手续，属于违章建筑，其与芸勇盛公司签订两份协议因违反了行政法规的强制性规定，均属无效协议，原告明知其租赁给芸勇盛公司的房屋及场地未取得合法手续情况下仍租给芸勇盛公司，也因对其损失承担主要责任。 被告孙乐盛未答辩，亦未向本院提交证据。 被告（反诉原告）刘太勇向本院提出反讼请求：1、判决反诉被告育丰公司赔偿反诉原告刘太勇各项损失2361954元；2、本案的诉讼费用由反诉被告育丰公司承担。事实与理由：本案关联诉讼的终审生效判决——郴州市中级人民法院（2018）湘10民终1458民事判决确认事实如下：“育丰公司与芸勇盛公司、刘太勇签订的《租赁合同》及《补充协议》是否有效。民事行为应遵循意思自治的原则，但不得违反法律、行政法规的强制性规定否则无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与运用》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划，主管部门或者省、自治区、直辖市人民政法确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证；第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条第一款规定：单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政法土地行政管理部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。因此，取得土地使用权证书是依法使用土地的前提；取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。综合本案，根据双方提交的证据以及本院向育丰公司核实的情况，可以认定，没有证据证明在一审庭审辩终结之前，案涉地块取得了土地使用权证书及地上建筑物取得了建设工程规划许可证，即《租赁合同》及《补充协议》应当认定无效，一审判决对此认定错误，本院予以纠正。因案涉的《租赁合同》及《补充协议》均属无效，故上述协议自始没有法律约束力。育丰公司主张芸勇盛公司、刘太勇支付房屋、场地租金、滞纳金及利息无法律依据，本院不予支持。故一审认定芸勇盛公司未依约支付租金构成违约及对租金等的判决属适用法律错误，本院予以纠正。”根据以上生效判决认定，依据《民法通则》第六十一条和《合同法》第五条等法律规定，反诉原告刘太勇认为，导致合同无效的过错全部在于反诉被告育丰公司，责任也应由其全部承担，反诉被告育丰公司应赔偿反诉原告刘太勇新建厂房、配套设施、配套建筑物、场地内桩基、道路硬化等各项损失，承担导致合同无效的所有法律后果和责任。望法院查明事实，支持反诉原告刘太勇的全部诉请。 原告（反诉被告）育丰公司就被告（反诉原告）刘太勇的反诉辩称：本案涉案的租赁物，虽没有取得建设许可证，但原告（反诉被告）育丰公司花费了大量的资金，取得了国家相应部门的证件，郴州市规划局把案涉的租赁物规划的图纸作为本案涉案租赁的附件。即使租赁合同是无效的，但租赁物是属于原告（反诉被告）育丰公司的事实以及三被告占有使用了涉案租赁物的事，根据相关法律规定，三被告也应当承担占有使用原告育丰公司租赁物的占有使用费。被告（反诉原告）刘太勇在反诉中要求原告（反诉被告）育丰公司承担扩建的各项损失是没有法律依据的，依据最高院的房屋租赁合同司法解释第十三条的规定，这些费用是应当由三被告自行承担的。 当事人围绕其诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。本院予以确认的证据如下：一、原告（反诉被告）育丰公司提供的证据：1、原告的身份信息；2、被告的身份信息及全体投资人承诺书；3、《租赁协议》及补充协议；4、（2018）湘10民终1458号民事判决书；5、郴州市苏仙区科技工业园管理委员会与陈爱军土地转让合同；6、湖南省收费基金收款收据；7、《关于育丰公司可行性研究报告的批复》苏计发（2005）2号；8、建设用地规划许可证；9、《关于育丰公司用地规划设计条件和要求的通知》郴规（城）审（2005）28号；10、《关于育丰公司详细规划方案审查意见的通知》郴规（城）审（2005）34号；11、《关于育丰公司详细规划的批复》郴规（城）审（2005）50号；12、数据入库证明有；13、照片图片。二、被告（反诉原告）刘太勇提供的证据：1、郴州市中级人民法院（2018）湘10民终1458号民事判决书；2、解除租赁合同通知书；3、育丰公司租赁物实测地形图；4、合同（芸勇盛公司与华韧钢结构混凝土构件公司）；5、补充协议（芸勇盛公司与华韧钢结构混凝土构件公司）；6、收条（华韧钢结构混凝土构件公司）；7、起重机设备采购合同；8、收条（河南省矿山起重机有限公司）；9、电网改造工程施工合同；10、照片；11、公路承包是合同；12、东河厂房二期水泥路验收单；13、东河厂房二期水泥路结算单；14、收条；15、老厂房隔墙承包合同；16、工程验收结算单；17、收条；18、玻璃厂房基础工程承包合同；19、验收结算单；20、收条；21、轮胎厂验收结算单；22、收条；23、郴州市城市管理行政执法局；24、钢结构厂房施工承包合同（李春江）；25、中国银行个人业务交易单；26、中国银行个人业务交易单；27、件数业统一发票。 根据当事人举证及法庭调查，本院对本案事实确认如下： 2004年5月18日，郴州市苏仙区科技工业园管理委员会（甲方）与育丰公司法定代表人陈爱军（乙方）签订《土地转让及投资办厂合同》。合同约定：甲方依据本合同转让土地使用权，乙方按本合同项下条款所取得的土地使用权，必须遵守中华人民共和国法律、法规的有关规定，不得损害社会、公共利益。2005年3月9日，郴州市苏仙区科技工业园管理委员会（甲方）与育丰公司（陈爱军）签订《土地转让及投资办厂补充合同》。合同约定：乙方受让的土地位于园区××道××西，在原土地转让合同中规定的土地面积的基础上增加土地转让面积约33亩。育丰公司分3次共向郴州市苏仙区科技工业园管理委员会交缴土地款266.76万元。2005年4月30日，郴州市规划局以郴规（城）审（2005）28号《关于郴州育丰包装有限公司用地规划设计条件和要求的通知》，告知设计条件。2005年7月1日，郴州市规划局以规（城）审（2005）50号《关于郴州育丰包装有限公司详细规划的批复》，批复育丰公司的规划设计。2005年8月1日，郴州市建设局颁发《建设用地规划许可证》，育丰公司依此建设办公楼、厂房。在此之前，育丰公司与芸勇盛公司于2011年11月28日签订了《租赁协议》，该协议约定育丰公司将位于苏仙区工业园的育丰包装有限公司厂房及部分场地以现状出租给芸勇盛公司，租金按每年包干价35万元，每隔一年租金上调5%，每个租赁年度开始五日内支付租金，租期自2012年1月1日至2021年12月31日止。协议签订后，育丰公司将约定租赁物交付芸勇盛公司租赁使用，至2014年7月11日，因芸勇盛公司拖欠租金，在苏仙区白露塘镇人民调解委员会的调解下，育丰公司与芸勇盛公司在原《租赁协议》的基础上达成《租赁协议》补充协议书，该补充协议书第1条约定：严格落实《租赁协议》和补充协议条款，芸勇盛公司经甲方同意后才可以转租，应将转租的协议副本于签订之日起三日内交付甲方壹份，补充协议第2条协定：2014年7月11日前，芸勇盛公司无条件地按《租赁协议》约定一次性付清育丰公司2013、2014年度租金，自2015年起，芸勇盛公司必须于每年1月5日前按《租赁协议》约定向育丰公司付清当年租金，否则《租赁协议》自动终止，并赔偿育丰公司造成的一切损失。如芸勇盛公司拖欠租金，则必须按应付租金金额每天千分之二的滞纳金支付给育丰公司，滞纳金从租赁合同约定的付租期开始计算。补充协议第5条协定：……补充协议签订后，由刘太勇为芸勇盛公司提供履约担保。芸勇盛公司将2015年度前的承包租金均已交清，至2016年度之后的租金芸勇盛公司以育丰公司地面建筑物手续不合法，影响其相关厂房出租一直未给付。2016年10月26日育丰公司起诉本院，要求芸勇盛公司、刘太勇支付房屋、场地租金及滞纳金、利息合计676200元，本院作出（2016）湘1003民初1521号民事判决书，判决芸勇盛公司需向育丰公司支付2016年租金367500元及逾期利息88200元，刘太勇承担连带责任。芸勇盛公司、刘太勇均不服该判决，上诉至郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院以育丰公司未取得土地使用证为由，认定双方签订的《租赁协议》及《补偿协议》无效，于2018年8月20日作出了撤销（2016）湘1003民初1521号民事判决书的判决。2019年3月26日，育丰公司以最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，再次诉至本院，要求刘太勇、孙乐盛、李芸按原租赁合同标准支付场地占用费。 另查明，芸勇盛公司在承租育丰公司的厂房及场地期间，投资新建及维修的设施设备的费用有：1、电网改造75000元（2012年6月1日）；2、水泥路修缮工程413546元（2012年11月3日）；3、老厂房改造91876元（2013年5月6日）；4、新建钢结构厂房1068000元（2012年12月30日）；5、起重机设备68000元（2013年8月14日）；6、新建玻璃厂428140元（2013年7月20日）；7、新建轮胎厂227372元（2013年7月20日）；以上7项共计2371934元。 还查明，芸勇盛公司于2018年9月19日向工商部门申请企业注销登记。孙乐盛、刘太勇、李芸作为芸勇盛公司的投资人向工商部门出具承诺书，承诺芸勇盛公司已将债权债务清算完结，不存在未了结的事务，如违背失信，全体投资人承担相应的法律后果和责任。 本院认为，本案的争议焦点为双方的诉请是否应予支持。关于育丰公司的第一项本诉诉请，育丰公司与芸勇盛公司签订的《租赁协议》和补充协议条款已被郴州市中级人民法院作出的（2018）湘10民终1458号民事判决书认定为无效，故孙乐盛、刘太勇、李芸根据《租赁协议》和补充协议条款所占有育丰公司的房屋及场地已无法律依据，理应返还给育丰公司。关于第二项本诉诉请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，现育丰公司主张参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费符合法律规定，本院亦予以支持。但金额应认定为：1041862元（385875元﹢385875元﹢270112元）。（2016年、2017年的年租金为385875元，2018年年租金为270112元（2018年的年租金为405168元，芸勇盛公司于2018年9月注销，租金算8个月，即405168元÷12个月×8个月））。因芸勇盛公司已于2018年9月注销，育丰公司诉请此后再另行计算占用费已无法律依据，本院不予支持。孙乐盛、刘太勇、李芸作为芸勇盛公司的股东、投资人向工商部门出具承诺书，承诺芸勇盛公司已将债权债务清算完结，不存在未了结的事务，但本案所欠的占用费应属于芸勇盛公司未了解的债务，孙乐盛、刘太勇、李芸在注销时已违背失信，根据《最高人民法院关于适用〈公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条之规定，育丰公司依据该承诺，要求孙乐盛、刘太勇、李芸承担场地占用费符合法律规定，本院予以支持。关于刘太勇辩称，其实际只使用了三分之一土地，租金不应该按照原合同计算。双方当初签订的承租面积为3万余平方米，且系由政府通过招商引资引进，刘太勇不能因合同无效而将其使用的土地分割计算，该抗辩理由无事实和法律依据，本院不予支持。 关于刘太勇的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项之规定，育丰公司将未取得土地使用权的土地及房屋出租给芸勇盛公司，最终导致双方签订的《租赁协议》和补充协议条款被确认无效，存在明显的过错。芸勇盛公司在承租的土地上新建房屋亦未取得任何批文，其对自己的行为也存在一定过错。现芸勇盛公司已于2018年9月19日注销，刘太勇并未向本院提交孙乐盛及李芸关于芸勇盛公司反诉请求的授权及委托，刘太勇亦非芸勇盛公司的法定代表人。因此刘太勇向本院就本诉提起反诉请求，属主体不适格，应予驳回其全部反诉请求。刘太勇待完善主体后可另行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告刘太勇（反诉原告）、孙乐盛、李芸于本判决生效后三十日内根据2011年11月28日签订的《租赁协议》所占用的房屋、场地返还给原告（反诉被告）郴州育丰包装有限公司； 二、限被告刘太勇（反诉原告）、孙乐盛、李芸于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）郴州育丰包装有限公司支付场地占用费1041862元； 三、驳回原告郴州育丰包装有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘太勇的全部反诉请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费15088.39元，反诉受理费12847.82元（已减半收取），保全费5000元，合计32936.21元；由原告（反诉被告）郴州育丰包装有限公司承担1336.96元（本诉），被告刘太勇承担12847.82元（反诉），由被告孙乐盛、刘太勇、李芸共同承担18751.43元（本诉13751.43元＋保全费5000元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长 邓         敏 人民陪审员 曾红梅人民陪审员雷安华 二〇二〇年三月二十四日 法官 助理 刘         潇 书 记 员 李         珍