重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12048号原告：赵俊杰，男，汉族，1999年1月24日出生，住重庆市云阳县。委托代理人：赵某某，男，汉族，1972年10月21日出生，河北省三河市，与原告系父子关系，特别授权。被告:重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江**海尔路**附**，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人姚玉茂，总经理。委托代理人：刘歆琪，重庆翰墨律师事务所律师，特别授权。原告赵俊杰与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称美全物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。赵俊杰的委托代理人赵某某、美全物业公司的委托诉讼代理人刘歆琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月16日，赵俊杰与美全物业公司就赵俊杰名下位于重庆市南岸区桃源路158号美全·世纪城项目商业3号楼1层15号物业签订《重庆美全·世纪城委托代管协议》（以下简称《委托代管协议》），代管期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止。在此委托管理期间美全物业公司定期向赵俊杰支付租金，于每季度最后一个月月底之前支付次季度租金。美全物业公司未能按约支付租金，经赵俊杰催收未果。故原告起诉来院，要求：1、判令被告支付自2017年1季度至2019年1季度之间未支付租金99303.18元（2017年1季度11946元+2017年2季度5202.7元+2017年3季度到2018年3季度末64508.4元+2018年4季度到2019年1季度17646.08元=99303.18元）；2、判令被告支付自2017年4月1日起至付清之日止的应付总利息（2017年4月1日至2018年10月31日利率为4.75%，应付利息2666.56元，2018年11月1日至2019年5月11日利率为5.88%，应付利息为2602.38元，2019年5月11日至付清之日以利率5.88%为标准，以应付租金加上一期的利息和违约金为基数）；3、判令被告支付自2017年4月1日起至付清之日止的违约金（以所欠的租金加上利息及复利息为基数，按每日万分之五为标准计算）；4、案件受理费由被告承担。被告美全物业公司辩称，第一，对原告主张的欠付租金金额不认可，双方签订的重庆美全世纪城委托代管协议约定房屋月租金计算依据为房屋登记面积×每平方米单价，原告实测房屋面积为36.16㎡，房屋租金应以36.16㎡为基数计算。此外，原告2017年1月1日至3月31日的租金被告已经支付完毕。该部分租金不存在拖欠的情形。针对2017年4月1日至2017年6月30日的租金被告已支付5202.7元。2019年1月1日到2019年3月31日的租金被告已支付6617.28元。第二，原告主张的利息不应得到支持，双方签订的代管协议中仅约定支付一定数额的违约金，作为违约责任的承担方式，并未约定逾期付款利息的支付。原告要求支付利息没有事实及法律的依据，且与违约金系重复主张，不应得到支持。第三，对原告主张的违约金金额不认可，根据协议9.3款约定违约金的计算方式为自逾期付款之日起按所欠金额的万分之五按日支付违约金，租金分不同阶段产生，且在合同履行期间被告存在支付租金的行为，因此违约金应根据实际欠付时间及欠付金额分别进行计算。本案中，原告除租金外并无其他损失，原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。经审理查明：重庆市南岸区桃源路148号附18号1-15号商服用房登记于赵俊杰名下，房屋建筑面积为36.16平方米。2015年2月16日，赵俊杰（委托方，甲方）与美全物业公司（受托方，乙方）签订《委托代管协议》，载明甲方将位于重庆市南岸区桃源路158号“美全·世纪城”项目商业3号楼1层15号房物业委托给乙方统一经营管理，建筑面积为36.2平方米（最终面积以产权证登记面积为准），甲方同意在本协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托给乙方管理，并同意乙方统一招商经营管理，具体委托事项第1条约定，乙方有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态及经营模式；第2条约定，该物业经营的一切有关事宜由乙方全权处理；第3条约定，乙方有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；第4条约定，乙方有权向承租人收取租金、保证金等与经营管理相关的一切费用；第5条约定，代甲方开具相关票据；第6条约定，代甲方向税务部门缴纳相关税费；第7条第1款约定，委托管理期限为10年，其中前五年租金支付方式为：自2015年10月1日起至2025年9月30日止，具体租金为第1年100元/月/平方米，后四年租金在前一年的租金水平基础上逐年递增10%，即第2年为110元/月/平方米，第3年为121元/月/平方米，第4年为133.1元/月/平方米，第5年为146.41元/月/平方米，租金于每季度最后一月月底前支付，后5年为代管物业，根据物业所在楼层实际收入租金及约定比例6.2%分成（其中甲方占90%，乙方占10%，详见现场公示）；第7条第2款约定，甲方应于2015年10月1日前接房并交给乙方经营管理；第7条第3款约定，甲方同意乙方在2015年10月1日以前进行该物业的筹备事宜（含装修等），在此期间甲方不向乙方收取任何费用；第7条第4款约定，乙方应当尽最大努力追求租金收益的稳定性和最大化，为实现该目标，可能与承租人订立较长期限的租赁合同，届时甲方不得以乙方与承租人订立的租赁合同期限过长为由或以顺延的委托经营期过长为由解除本协议；第8条第1款约定，乙方收取承租方的租金等相关费用全部作为甲方应支付给乙方的代管费，甲方不再向乙方或承租方收取任何费用；第8条第2款约定，在不影响乙方正常经营管理的情况下，甲方可以将该物业产权转让给第三方，但应在转让前六十天提前书面通知乙方并保证第三方同意履行本协议所约定的一切权利及义务，转让后，甲方在本协议的一切权利义务随之转移于第三方，不影响本协议的继续履行；第8条第3款约定，甲方不得擅自将该物业出租给第三方；第8条第4款约定，为保证经营管理需要，甲方同意乙方根据统一规划可进行二次装修改造；第8条第5款约定，甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件，并服从物业管理的相关规定，承租方交纳的物业管理费、水电气费、垃圾处理费等其他相关费用均由乙方代收；第8条第6款约定，该物业属甲方所有，乙方无所有权，乙方除对该物业实行正常经营管理外，不得进行销售、抵押该物业所有权人利益的行为；第8条第7款约定，为保证经营管理连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除本协议，在本协议委托管理期限届满后，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营管理权；第8条第8款约定，甲、乙双方就本协议产生的各项税费，依法各自为纳税义务人的，由甲、乙双方各自自行承担；第9条第1款约定，如因甲方原因不按期交房、中途权属转让、自行出租本物业等行为导致本协议不能正常履行、单方终止本协议，甲方向乙方支付641065元违约金并承担由此给乙方带来的一切经济损失和法律责任，包括但不限于给承租方及利益相关方带来的损失；第9条第3款约定，乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；第10条约定，遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成该物业损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若因乙方或承租方原因引起火灾，由乙方负责修复；第11条约定，在协议到期前三个月，双方应协商续约相关事宜，同等条件下乙方有优先权等内容。庭审中，赵俊杰与美全物业公司认可2016年12月31日前的租金已经支付完毕。原告赵俊杰举示银行流水并陈述：2017年3月31日被告支付2017年1月1日到2017年3月31日的税前租金13140.6元；2017年7月6日被告支付2017年4月1日至2017年6月30日的部分税前租金6087.16元；2019年1月16日被告支付2018年12月部分税前租金2580.74元；2019年2月15日被告支付2018年12月部分税前租金2580.74元；2019年3月19日被告支付2019年1月部分税前租金2580.74元；2019年4月20日被告支付2019年3月部分税前租金2580.74元；上述事实有原告举示的重庆美全世纪城委托代管协议、银行流水、不动产权证书、收据2张、发票2张、完税证明、抵押贷款合同及双方当事人陈述记录在卷，足以认定。本院认为，根据《委托代管协议》的约定，美全物业公司应定期向赵俊杰支付租金，且租金金额明确，赵俊杰不承担其名下物业或未实际出租、无法收取租金的风险，同时美全物业公司以其自己的名义统一招商经营管理，承租人不特定，应视为赵俊杰书面同意美全物业公司转租。此外，《委托代管协议》中第8条第6款约定、第9条第4款约定均符合房屋租赁合同的法律特征，故原被告双方建立了房屋租赁合同法律关系。《委托代管协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约享有权利、履行义务。美全物业公司拖欠租金，赵俊杰有权要求美全物业公司支付租金。《委托代管协议》约定前5年租金于每季度最后一月月底前支付，按不动产权证书载明的建筑面积36.16平方米计算：2017年1月1日至2017年3月31日的租金11932.8元（110元×36.16平方米×3月）应于2017年3月31日之前付清，被告实际于2017年3月31日支付租金13140.6元，被告多支付1207.8元（13140.6元－11932.8元）；2017年4月1日至2017年6月30日的租金11932.8元（110元×36.16平方米×3月）应于2017年6月30日之前付清，被告实际于2017年7月6日支付租金6087.16元，被告拖欠5845.64元（11932.8元－6087.16元）；2017年7月1日至2017年9月30日的租金11932.8元（110元×36.16平方米×3月）应于2017年9月30日之前付清，被告未支付；2017年10月1日至2017年12月31日的租金13126.08元（121元×36.16平方米×3月）应于2017年12月31日之前付清，被告未支付；2018年1月1日至2018年3月31日的租金13126.08元（121元×36.16平方米×3月）应于2018年3月31日之前付清，被告未支付；2018年4月1日至2018年6月30日的租金13126.08元（121元×36.16平方米×3月）应于2018年6月30日之前付清，被告未支付；2018年7月1日至2018年9月30日的租金13126.08元（121元×36.16平方米×3月）应于2018年9月30日之前付清，被告未支付；2018年10月1日至2018年12月31日的租金14427.84元（133元×36.16平方米×3月）应于2018年12月31日之前付清，被告实际于2019年1月16日支付租金2580.74元，2019年2月15日支付租金2580.74元；2019年1月1日至2019年3月31的租金14427.84元（133元×36.16平方米×3月）应于2019年3月31日之前付清，被告实际于2019年3月19日支付租金2580.74元，2019年4月20日支付2580.74元。综合上述租金支付情况，进行相互品跌后，被告实际拖欠2017年1月1日至2019年3月31期间的租金为：87607.68元。被告美全物业公司未能按约支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，《委托代管协议》第9条第3款约定，乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金，故赵俊杰主张违约金的计算标准符合约定，起算时间为履行期限届满次日计算。关于原告主张的资金占用利息和复利损失，无合同约定，同时该损失与违约金在性质上属于同一性质，不能并行主张，故本院不予支持。关于被告抗辩违约金过高，违约金日万分之五，折合年息为18%，并且被告也没有举示证据证明该违约金标准过高，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百一十二条之规定，判决如下：被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告赵俊杰支付2017年1月1日至2019年3月31期间的租金87607.68元；被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告赵俊杰支付违约金，违约金计算方式如下：①2017年4月1日至2017年6月30日期间租金的违约金以本金4637.84元（5845.64元－1207.8元）为基数，从2017年7月1日起，按日万分之五计算，至本金付清时止；②2017年7月1日至2017年9月30日期间租金的违约金以本金11932.8元为基数，从2017年10月1日起，按日万分之五计算，至本金付清时止；③2017年10月1日至2017年12月31日期间租金的违约金以本金13126.08元为基数，从2018年1月1日起，按日万分之五计算，至本金付清时止；④2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金的违约金以本金13126.08元为基数，从2018年4月1日起，按日万分之五计算，至本金付清时止；⑤2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金的违约金以本金13126.08元为基数，从2018年7月1日起，按日万分之五计算，至本金付清时止；⑥2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金的违约金以本金13126.08元为基数，从2018年10月1日起，按日万分之五计算，至本金付清时止；⑦2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金的违约金以本金9266.36元（14427.84元－2580.74元－2580.74元）为基数，从2019年1月1日起，按日万分之五计算，至本金付清时止；⑧2019年1月1日至2019年3月31期间的租金的违约金以本金9266.36元（14427.84元－2580.74元－2580.74元）为基数，从2019年4月1日起，按日万分之五计算，至本金付清时止；驳回原告赵俊杰的其他诉讼请求。如果被告重庆美全商业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2580元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担（原告已垫付，被告在支付原告上述费用时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  罗远西二〇二〇年三月二十四日书记员  余 含