广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终2366号上诉人（原审被告）：茂名市中晟实业有限公司，住所地：广东省茂名市市民大道**交易综合楼一。法定代表人：韩义勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：马少媚，广东民道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱送，女，1982年8月24日出生，汉族，现住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：李玉贤，广东泽森律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓淋尹，广东泽森律师事务所律师助理。上诉人茂名市中晟实业有限公司因与被上诉人邱送商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。茂名市中晟实业有限公司上诉请求：1.撤销广东省茂名市电白区人民法院作出的(2019)粤0904民初2619号民事判决第一项，依法改判茂名市中晟实业有限公司向邱送支付逾期交房违约金，该违约金以邱送已付购房款1173241元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算，从2016年5月31日起计至2019年7月8日止，茂名市中晟实业有限公司不服金额约为22000元(暂计至2019年10月16日)。2.本案的一、二审诉讼费用由邱送承担。事实和理由：一审法院违反“不告不理”原则，超出审理范围，作出错误的判决，应当予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，人民法院应围绕当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理，对于当事人没有起诉的部分，人民法院不能启动诉讼程序，无权变更当事人的诉讼请求。本案中，邱送仅是明确违约金的计算期限为2016年5月30日起计至2019年7月8日，没有请求违约金计至商铺实际交付之日止。邱送在一审诉讼过程中从未提出变更诉讼请求。一审法院认定邱送变更第一项诉讼请求为：被告立即向原告支付逾期交付房屋违约金265856.18元(从2016年5月30日起计至被告实际交付之日止)没有事实依据。一审法院在邱送未变更诉讼请求的情况下，超出审理范围作出判决是错误的，违反“不告不理”原则，应当予以纠正。综上所述，恳请二审法院查明事实，依法对一审判决予以改判。邱送答辩称，一、一审法院没有超出审理范围，作出的判决符合法定程序，审判结果符合法律的规定。首先，邱送在庭审中变更诉讼请求为：茂名市中晟实业有限公司向邱送支付房屋违约金265856.18元（从2016年5月30日起计至茂名市中晟实业有限公司实际交付之日止）。其次，法官在庭审中严格按照法律规定的程序查明事实，邱送变更诉讼请求后，茂名市中晟实业有限公司没有提出异议，经过双方质证后，作出判决。因此，一审法院没有违法“不告不理”原则，也没有超出审理范围，没有作出错误的判决。二、茂名市中晟实业有限公司是为了拖延履行已经生效的民事判决书，故意提起上诉，延迟支付违约金给邱送。综上，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。邱送向一审法院起诉请求：1.判决茂名市中晟实业有限公司立即向邱送支付逾期交付房屋违约金265856.18元(从2016年5月30日起计至2019年7月8日)、逾期办理房屋权属证书违约金29350元(从2016年5月30日起计至2019年7月8日)，两项共计295206.18元；2.本案的诉讼费用均由茂名市中晟实业有限公司承担。一审法院认定事实：2015年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定由原告购买被告开发的涉案房屋，建筑面积为47.27平方米，其中套内建筑面积47.27平方米，分摊共有建筑面积0平方米。该商铺单价为每平方米24819.99元，总价款为1173241元。被告应于2016年5月30日前向原告交付涉案房屋。逾期交付责任约定为“按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金”。涉案房屋登记约定为“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起546日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：….2.出卖人未按约定向房地产登记机关递交《房地产产权证》权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”原告于签订《商品房买卖合同(预售)》当天向被告一次性付清涉案房屋全部房价款1173241元。另查明，被告至今尚未交付涉案房屋给原告，被告也确认涉案房屋未具备办理产权登记的条件。原告以被告逾期交付涉案房屋，并且未为其办理好房屋权属证书为由诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题：1.逾期交房违约金应否按日万分之二计算；2.被告应否支付逾期办证违约金给原告。一、关于逾期交房违约金应否按日万分之二计算的问题。在本案中，原告已按合同约定履行了支付房价款的义务，但被告未按照合同的约定于2016年5月30日前交付涉案商铺给原告，被告已构成违约，依法应承担违约责任。关于逾期交房的违约责任，原、被告双方的约定为“按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之二的违约金，该合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金”。被告在本案中逾期交房已超过90日，根据上述条款，原、被告双方对逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金没有约定。因此，原告要求被告按已交付房价款的日万分之二支付违约金之理由不充分，一审法院不予支持。逾期交房违约金应如何支付的问题，应结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定以及本案的实际案情，按照公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定本案逾期交房违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算，从逾期交付之日(即2016年5月31日)起计至被告实际交付涉案商铺之日止。二、被告应否支付逾期办证违约金给原告的问题。在本案中，原、被告双方的约定为“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起546日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人未按约定向房地产登记机关递交《房地产产权证》权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金”。由此可见，被告协助原告办理涉案商铺的权属证书的期限是从涉案商铺实际交付之日起计算的，现涉案商铺尚未实际交付，合同约定的商铺交付之日起546日内取得房屋所有权证的条件尚未成就。故此，被告辩称涉案房屋尚未交付，被告协助办证的条件尚未成就的意见，一审法院予以采纳。原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金29350元之理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，具有充分事实和法律依据部分，一审法院予以支持；不具充分事实和法律依据部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告茂名市中晟实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告邱送支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付购房款1173241元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算，从2016年5月31日起计至被告茂名市中晟实业有限公司交付茂名××综合交易中心商铺食街××商铺之日止；二、驳回原告邱送的其他诉讼请求。如果被告茂名市中晟实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2864元，由原告负担864元，由被告茂名市中晟实业有限公司负担2000元。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一审判决是否超出邱送的诉讼请求。茂名市中晟实业有限公司称邱送起诉请求的逾期交房违约金是计至2019年7月8日止，一审判决的违约金已经超出邱送的起诉请求，要求改判。本院认为，邱送在一审开庭时明确逾期交付房屋违约金的诉讼请求为：茂名市中晟实业有限公司立即向邱送支付逾期交付房屋违约金265856.18元（从2016年5月30日起计至2019年7月8日）。没有证据显示邱送在一审过程中变更该诉讼请求的违约金计至涉案房屋交付之日止，而涉案房屋至今未交付，邱送起诉请求的违约金显然没有包含2019年7月9日以后的违约金，一审法院判令茂名市中晟实业有限公司支付逾期交房的违约金计至茂名市中晟实业有限公司交付茂名××综合交易中心商铺食街××号商铺之日止超出了邱送关于违约金计算的时间段，茂名市中晟实业有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，茂名市中晟实业有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2619号民事判决第二项；二、变更广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2619号民事判决第一项为：限茂名市中晟实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向邱送支付逾期交房违约金，该违约金以邱送已付购房款1173241元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮45%计算，从2016年5月31日起计至2019年7月8日止；三、驳回邱送的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2864元，由茂名市中晟实业有限公司负担2352元，邱送负担512元；二审案件受理费350元（茂名市中晟实业有限公司已预交），由邱送负担，此款在茂名市中晟实业有限公司履行本判决义务时迳行扣减，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 许 彦审 判 员 龙光新二〇二〇年三月二日法官助理 李松霞书 记 员 张晓悦