北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初14578号原告（执行案外人）：包前进，男，1971年12月30日出生，蒙古族，无业，住河北省三河市燕郊开发区燕顺路东侧晶龙北路南侧福洪园****，身份证号×××。委托诉讼代理人：刘蕾，北京轩至律师事务所律师。被告（申请执行人）：张云燕，女，1959年12月31日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区，住北京市朝阳区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：胡涤，北京领润律师事务所律师。被告（被执行人）：阿拉坦巴根，男，1979年1月8日出生，蒙古族，无业，住浙江省绍兴市，住浙江省绍兴市柯桥区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：甘海燕，女，1978年12月24日出生，蒙古族，无业，住浙江省绍兴市，住浙江省绍兴市柯桥区div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告包前进（以下简称原告）与被告张云燕、阿拉坦巴根（以下合称二被告，分称姓名）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘蕾，张云燕之委托诉讼代理人胡涤、阿拉坦巴根之委托诉讼代理人甘海燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令立即停止对位于河北省三河市燕郊开发区燕顺路东侧晶龙北路南侧福洪园一期*室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。事实和理由:2009年12月4日，阿拉坦巴根与三河福成房地产开发有限公司购买了其开发的商品房期房一套，该房位于三河市燕郊开发区燕顺路东侧、晶龙北路南侧福洪园一期*室（以下简称涉案房屋），建筑面积85.26平方米，总购房款494508元。当日，阿拉坦巴根向三河福成房地产开发有限公司支付首付款99508元，剩余395000元向中国工商银行股份有限公司燕郊支行办理了个人住房商业贷款。2010年年中，阿拉坦巴根因自己的企业经营资金紧张，不能按时偿还贷款半年。因无力筹措资金还贷，阿拉坦巴根与原告协商一致，将涉案房屋卖给了原告，双方于2010年12月20日签订了《房屋转让协议》，约定“甲方将自己合法拥有的北京燕郊上上城*季*幢*楼*面积为85平方米以总价（人民币）20万元2010年12月20日出售给乙方。自签订协议日之后每月的房屋贷款有乙方来负责，之后的一切相关本房屋的事情有乙方来承担”。协议签订后，原告即支付给阿拉坦巴根20万元，阿拉坦巴根将购房合同、贷款合同、还款银行卡都交给原告，原告之后一直按时还贷。2011年11月15日，原告办理收房手续，支付了实测面积差额928元、延期收房违约金4万元。收房后，原告对房屋进行了装修、购置家具并一直居住使用至今。2012年3月30日，涉案房屋的产权证发放下来，但是阿拉坦巴根一直未协助原告办理产权变更登记。二被告因民间借贷纠纷由北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民（商）初字第42028号民事判决书，后张云燕申请强制执行，北京市朝阳区人民法院以（2018）京0105执4525号执行案件受理，执行中，对涉案房屋进行了查封。但河北省三河市人民法院作出（2017）冀1082民初5209号民事判决书，认定原告已经履行了与阿拉坦巴根签订的《房屋转让协议》，并实际占有使用该房屋，但因房屋处于查封状态无法办理过户手续。鉴于以上原因，原告提出案外人执行异议，北京市朝阳区人民法院于2018年10月31日作出（2018）京0105执异911号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。故诉至法院，望判如所请。张云燕辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、张云燕对原告与阿拉坦巴根买卖房屋的事情并不知情，2010年12月10日的《房屋转让协议》不真实，是原告与阿拉坦巴根为了避免强制执行恶意串通的行为，该房屋转让协议约定不明，没有房屋交接、款项支付等房屋买卖合同必要条件的约定；2、原告没有证据证明在法院查封以前已经合法占有不动产，也没有证据证明其已经支付了全部价款，不符合最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条第二款第三项之规定，原告的起诉没有法律依据；3、涉案房屋于2012年3月取得房屋所有权证，张云燕在2015年8月6日因民间借贷起诉了原告及阿拉坦巴根，法院查封涉案房屋的时间为2015年12月9日，在房屋查封之前，如果原告与阿拉坦巴根之间有真实的房屋买卖行为，应当早就办理了房屋过户，没有办理过户不符合上述法律规定的第四项；4、（2015）朝民（商）初字第42028号民事判决书第六页第二段明确认定，2014年2月11日的借款协议各方明确约定，原告以房产提供担保，该约定之含义系用财产作为债权的担保，即使原告享有涉案房屋的所有权，原告也已经用涉案房屋向张云燕提供了担保，不能排除执行。阿拉坦巴根辩称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2009年12月4日，阿拉坦巴根从三河福成房地产开发有限公司购买了涉案房屋，总价款494508元，并于当日支付首付款99508元，剩余房款395000元于2009年12月10日通过向银行贷款支付。2010年12月20日，原告（乙方）与阿拉坦巴根（甲方）签订《房屋转让协议》，约定阿拉坦巴根将涉案房屋出售给原告：“甲方将自己合法拥有的北京燕郊上上城*季*幢*楼*面积85平方米以总价20万元2010年12月20日售给乙方。从签订协议日之后每月的房屋贷款有乙方来负责，之后的一切相关本房屋的事情有乙方来承担”。2011年1月26日，阿拉坦巴根向原告出具《收条》：今收到包前进给我的燕郊上上城*季*幢*楼*的房屋转让款20万元。2017年6月27日，本院就张云燕与阿拉坦巴根、包前进民间借贷纠纷一案作出（2015）朝民（商）初字第42028号民事判决书，判决阿拉坦巴根偿还张云燕借款本金一百二十七万三千元及逾期利息（以一百二十七万三千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自判决生效之日起计算至实际给付之日止）。后阿拉坦巴根不服一审判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2017年9月25日作出（2017）京03民终9700号终审判决：驳回上诉，维持原判。另查，2017年9月29日，河北省三河市人民法院就原告与阿拉坦巴根房屋买卖合同纠纷一案作出民事判决书，认定原告与阿拉坦巴根于2010年12月20日签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。……原告已按《房屋转让协议》履行了义务，并对房屋占有使用，但因房屋目前处于查封状态，故原告主张被告协助其办理该房屋的产权变更登记手续，该院不予维护，遂驳回原告的诉讼请求。后，本院作出的（2015）朝民（商）初字第42028号民事判决书已发生法律效力，张云燕申请强制执行，本院以（2018）京0105执4525号执行案件立案受理，执行中，本院依法查封了涉案房屋。原告对执行提出异议。本院于2018年10月29日作出（2018）京0105执异911号执行裁定书，驳回原告的异议请求。经询问，原告称自签订《房屋转让协议》后，其未变更贷款人信息，一直以阿拉坦巴根的贷款账户进行贷款偿还，目前尚有十三万余元贷款未偿还。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据本院已查明事实，原告与阿拉坦巴根签订的《房屋转让协议》中约定的房屋价款构成包括20万元及剩余房屋贷款，现原告未支付完全部房屋贷款，且未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故原告对涉案房屋不享有足以排除执行的权利，对其诉讼请求应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:驳回原告包前进的诉讼请求。案件受理费70元，由原告包前进负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黄雪芹人民陪审员  尹国凯人民陪审员  马立军二〇二〇年三月九日书 记 员  周欣月