广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初121号原告：珠海经济特区东信房产开发公司,住所：珠海市金湾区********************。法定代表人：陈志宇，董事长。委托诉讼代理人：李洁玫，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣洁，广东法宗律师事务所实习律师。被告：苏欣，女，1978年11月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码：230************822。原告珠海经济特区东信房产开发公司（以下简称原告东信公司）诉被告苏欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序于2020年2月12日公开开庭进行了审理。原告东信公司的委托诉讼代理人李洁玫、陈荣洁，被告苏欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东信公司提出以下诉讼请求：一、判令被告向原告支付租金113,400元（租金从2019年2月1日至2019年7月31日按租金18,300元/月的标准计算，从2019年8月1日至2021年7月31日按租金19,800元/月的标准计算）及逾期付款违约金（从2019年2月10日起至2019年10月15日被告实际腾退交还商铺之日，每逾期一日，被告应按所欠租金的0.3%向原告支付逾期付款违约金，共计63,024.3元；用租赁合同保证金45,900元抵扣部分所欠租金后，以剩余所欠租金113,400元为基数，从2019年10月16日起计至付清所欠租金之日止，每逾期一日，被告应按所欠租金的0.3%原告支付逾期付款违约金，暂计至2019年12月31日的违约金为25,855.2元）；二、判令被告支付水电费2474元；三、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，东信公司明确其第一项诉讼请求的计算方法为2019年2月1日至2019年10月15日共欠租金159,300元，扣除保证金45,900元，剩余租金113,400元;第二项诉讼请求的计算方法为被告拖欠2019年5-8月的水电费共计17,774元，扣除合同约定的水电押金15,300元后剩余所欠水单费2474元。事实和理由：被告承租了原告位于珠海市金湾区*************嘉珠时代广场八区二层214、215、216、217、218、219、220号商铺（租赁物建筑面积为510平方米)。双方签订了《嘉珠时代广场物业（商铺）租赁合同》，合同约定：租赁期限5年，自2017年8月1日至2022年7月31日；从2017年8月1日至2019年7月31日租金18,300元/月，从2019年8月1日至2021年7月31日租金19,800元/月，租金按月结算。被告(乙方）于每月10日前缴交当月租金给原告（甲方);如被告（乙方）逾期缴交租金，每逾期一日，应按应付租金的0.3%向原告（甲方）支付逾期付款违约金；如被告（乙方）逾期缴交租金超过两个月，则视为被告（乙方）根本违约，原告（甲方）有权单方解除合同，立即收回租赁物，并有权追讨被告（乙方）拖欠的租金、费用及逾期付款违约金。合同签订后，原告依约将该商铺交给了被告使用。由于被告自身经营不善，在支付了2019年1月的租金之后，从2019年2月，被告开始拖欠租金。经原告多次催收，被告均未支付。原告于2019年7月13日向被告发出了《解除〈商铺租赁合同〉通知书》，2019年10月8日双方共同签订了《商铺解约确认书》，确认被告已构成违约，租金缴纳至2019年1月，双方同意于2019年10月8日解除《商铺租赁合同》，2019年10月15日，双方签订了《商铺交接确认书》，确认被告于2019年10月15日交还涉案商铺。至此，被告拖欠2019年2月至2019年10月15日的租金18,300元*6个月+19,800元*2个月+19,800元/2=159,300元，被告拖欠原告2019年5月至2019年8月的水电费17,774元。由于双方在《商铺解约确认书》约定合同保证金、水电押金可以抵扣所欠的租金及水电费，经抵扣合同保证金45,900元、水电押金15,300元后，被告仍拖欠原告租金113,400元，水电费2474元。由于被告严重拖欠租金、水电费，被告的行为已经严重违反了原被告双方签订的《商铺租赁合同》第11.1条的约定，被告应向原告支付所拖欠的租金、水电费及逾期付款违约金。为此，原告特提起诉讼，请求判如诉求。原告东信公司提交以下证据：1.商品房地产权权属证明书；2.《嘉珠时代广场物业（商铺）租赁合同》；3.嘉珠时代广场二期二层平面图；4.《商业管理服务合同》；5.费用催缴函；6.解除《商铺租赁合同》通知书；7.《商铺解约确认书》；8.《商铺交接确认书》；9.《商业管理解约确认书》；10.收据(5份)；11.催缴水单费微信截图。被告苏欣辩称，其对原告的第一项诉讼请求有异议，原告于2019年7月向被告发出解除合同书，被告不应该在2019年7-10月份按照该计算标准计算被告租金，2019年10月份被告与原告一直在私下协商但一直没有协商成功，被告认为该时间段继续计算被告租金不合理；对原告的第二项诉讼请求无异议，对第三项诉讼请求由法院查实。被告与原告法人始终在沟通，但是原告称在被告撤场后再进行结算，至今原告并未找被告结算，并非被告恶意拖欠。被告与原告沟通，若费用无法减免，被告需要时间。被告苏欣提交以下证据：1.微信聊天记录截图；2.电话录音。经审理查明，2017年8月1日，原告东信公司作为出租方、甲方，被告苏欣作为承租方、乙方签订《嘉珠时代广场物业（商铺）租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），约定：1.甲方同意将金湾区三灶镇金海岸大道西257号[时代广场A区二层214、215、216、217、218、219、220商铺]（以下简称涉案商铺）的物业租赁给乙方使用；……租赁期限五年，即从2017年8月1日至2022年7月31日止，其中免租装修期为2017年8月1日至2017年9月30日止。2.乙方需按月支付租赁物租金（均为不含税价），明细如下：从2017年8月1日至2019年7月31日止期间，租金为18,300元/月；从2019年8月1日至2021年7月31日止期间，租金为19,800元/月；从2021年8月1日至2022年7月31日止期间，租金为21,400元/月；乙方应于每月10日前以现金或者转账的方式向甲方支付当月租金，综合管理服务费、物业管理费用及乙方应付的停车费，水电费等其他应付费用则按相关规定按时支付。3.乙方在本合同签订之日起应向甲方一次性交付租赁押金45,900元，押金不是预付的租金或管理费，仅作为乙方履行本合同及该租赁物相关管理规定的保证；乙方须同时一次性缴纳水电押金15,300元，该押金将于合同期满且付清所有水电等费用之日起30天内由甲方无息退还给乙方。4.违约责任：租赁期限内，遇乙方逾期支付租金、水电费及各项应付费用时，则每逾期一日，乙方应按应付租金及费用合计总额的0.3%向甲方支付逾期付款违约金；如逾期超过一个月，在甲方书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失均由乙方承担；如逾期超过两个月，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本协议，立即收回租赁物，并有权追讨乙方拖欠的租金、费用及逾期支付违约金；乙方因根本违约被提前解除合同，甲方收回租赁物时，乙方投入租赁物内所有的装修设施及物品不得拆除，甲方亦无须向乙方支付任何补偿款项。落款甲方处有原告东信公司印章，乙方处有被告苏欣签名、捺印。2019年7月4日，东信公司向苏欣发送《费用催缴函》，告知其因其未缴纳2019年2月至今的租金，限其于2019年7月8日以前缴清，否则将按《租赁合同》第11.1条的内容执行；若其未按期缴纳，东信公司将与其解除《商铺租赁合同》。2019年7月13日，东信公司向苏欣发送《解除通知书》,载明因苏欣拖欠2019年2-7月租金、水电费等，并在催缴后仍未缴纳，故即日起与其解除《商铺租赁合同》，并请苏欣支付拖欠的租金、水电费，于2019年7月18日前交还所租商铺。2019年10月8日，东信公司作为甲方与苏欣作为乙方签订《商铺解约确认书》，载明“根据2017年8月1日甲、乙双方签订的《商铺租赁合同》，乙方向甲方承租了位于珠海市金湾区三灶嘉珠时代广场二期二楼214、215、216、217、218、219、220号商铺。按照合同约定乙方应每月10日前向甲方交纳租金，但截止2019年10月08日，乙方租金、管理费只缴纳至2019年1月。且截止至2019年8月，水电费共欠17,762.00元。根据《商铺租赁合同》第11.1条约定，乙方己构成违约。经甲、乙双方协商，双方同意于2019年10月8日解除《商铺租赁合同》。现就合同解除事宜，双方确认如下事实：1.嘉珠时代广场二期二楼214、215、216、217、218、219、220号商铺的具体交还日期为：19年10月15日；2.乙方签订《商铺租赁合同》时交纳的合同保证金、水电押金用于抵扣所拖欠的商铺租金、管理费、水电费等所欠费用的一部分。所拖欠的费用不足以抵扣的部分乙方另行支付。”落款甲方处有东信公司印章，乙方处有被告苏欣签名、捺印。2019年10月15日，东信公司与被告苏欣签订了《商铺交接确认书》，确认苏欣于当日交还涉案商铺。庭审中，苏欣确认其未交纳涉案商铺2019年2月以后的租金，确认《费用催缴函》《解除通知书》《商铺解约确认书》《商铺交接确认书》，确认已缴纳租赁保证金45,900元、水电费押金15,300元。苏欣提交其与东信公司员工的微信聊天记录截图，证明因涉案商铺所在的商场存在管理问题，东信公司同意其按照22,950元/月的标准支付2019年2-7月期间租金和管理费；东信公司不予认可。苏欣还主张其从2019年7月份开始就积极与东信公司沟通，但因东信公司一直未给予明确答复，导致其至2019年10月才将涉案商铺交还给东信公司，故不应计算2019年8-10月的租金并不应当计算违约金。本院认为，双方自愿签订《商铺租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按约行使权利、履行义务。关于租金及水电费。第一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定乙方解除合同的条件，解除合同的条件成就是，解除权人可以解除合同。苏欣未交纳涉案商铺2019年2月以后的租金，东信公司于2019年7月13日向苏欣发出《解除通知书》并到达，通知其解除《商铺租赁合同》。根据《商铺租赁合同》第11.1条的约定和以上法律规定，东信公司该行为产生解除《商铺租赁合同》的法律后果。在《商铺租赁合同》解除以后，苏欣至2019年10月15日才交还商铺，导致东信公司不能占有、使用涉案商铺，东信公司请求按照《商铺租赁合同》的约定支付实际占用期间的租金，理据充分，本院予以支持。第二，苏欣提交其与东信公司员工的微信聊天记录截图，证明因涉案商铺所在的商场存在管理问题，东信公司同意其按照22,950元/月的标准支付2019年2-7月期间租金和管理费。根据该微信聊天记录的记载内容，东信公司未明确表示同意按照上述标准计算，苏欣也未提交其他证据予以证明，其主张双方在实际履约过程中按照上述标准变更租金价格，证据不足，本院不予采信。苏欣还主张其从2019年7月份开始就积极与东信公司沟通，但因东信公司一直未给予明确答复，导致其至2019年10月才将涉案商铺交还给东信公司，故不应计算2019年8-10月的租金。苏欣主张的东信公司对其沟通不予回复并不能构成其不交还商铺的合理理由，其主张据此不交纳2019年8-10月的租金，理据不足，本院不予支持。第三，根据《商铺租赁合同》的约定，2019年2月至2019年10月15日期间的租金计算为：18,300元/月*6个月+19,800元/月*2.5个月=159,300元，扣除苏欣已缴纳的保证金45,900元，苏欣应付租金为113,400元。第四，东信公司主张苏欣交纳涉案商铺2019年5-8月水电费2474元，苏欣无异议，本院径行予以确认。关于逾期付款违约金。苏欣未按约定支付租金，给东信公司造成了相应的损失，应当予以赔偿，但《商铺租赁合同》中约定的逾期付款违约金标准过高，应当予以调整，本院认为逾期付款违约金标准以应交租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准从逾期之日起计算至2019年8月19日止的利息金额加上以应交租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至苏欣实际清偿之日止的利息金额较为适宜，详见附表《苏欣2019年2-10月租金逾期付款违约金计算方法》。东信公司关于逾期付款违约金的诉讼请求中超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：一、被告苏欣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海经济特区东信房产开发公司支付租金113,400元及逾期付款违约金（详见附表《苏欣2019年2-10月租金逾期付款违约金计算方法》）；二、被告苏欣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海经济特区东信房产开发公司支付水电费2474元；三、驳回原告珠海经济特区东信房产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序审理受理费减半收取为1567元，由被告苏欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 修瑞娟二〇二〇年三月十九日法官助理 吴佳红书 记 员 王殊怡附表：《苏欣2019年2-10月租金逾期付款违约金计算方法》月份金额（元）应交日期逾期付款违约金计算方法基数（元）起算时间截止时间利率金额（元）2183002019年2月10日以前183002019年2月11日2019年8月19日中国人民银行同期贷款利率的标准实际计算183002019年8月20日2019年10月15日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率实际计算3183002019年3月10日以前183002019年3月11日2019年8月19日中国人民银行同期贷款利率的标准实际计算183002019年8月20日2019年10月15日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率实际计算4183002019年4月10日以前183002019年4月11日2019年8月19日中国人民银行同期贷款利率的标准实际计算183002019年8月20日2019年10月15日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率实际计算5183002019年5月10日以前183002019年5月11日2019年8月19日中国人民银行同期贷款利率的标准实际计算183002019年8月20日2019年10月15日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率实际计算6183002019年6月10日以前183002019年6月11日2019年8月19日中国人民银行同期贷款利率的标准实际计算183002019年8月20日2019年10月15日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率实际计算7183002019年7月10日以前183002019年7月11日2019年8月19日中国人民银行同期贷款利率的标准实际计算183002019年8月20日2019年10月15日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率实际计算8198002019年8月10日以前198002019年8月11日2019年8月19日中国人民银行同期贷款利率的标准实际计算198002019年8月20日2019年10月15日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率实际计算9198002019年9月10日以前198002019年9月11日2019年10月15日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率实际计算1099002019年10月10日以前99002019年10月11日2019年10月15日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率实际计算2019年10月15日与保证金抵扣后1134002019年10月16日苏欣实际清偿之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率实际计算总计以上金额之和