山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初4514号原告：李绍文。原告:李丽。两原告的共同委托诉讼代理人:于敦泉，青岛市南雨果法律服务所法律工作者。被告:徐娜。委托诉讼代理人:郑振，山东天颐临律师事务所律师。被告:王淑兰。原告李绍文、原告李丽与被告徐娜、被告王淑兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人于敦泉、被告徐娜的委托诉讼代理人郑振到庭参加诉讼。被告王淑兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告徐娜与被告王淑兰之间签订的涉案房屋买卖合同无效；2、本案的诉讼费、保全费等费用全部由二被告承担。事实和理由：原告李绍文和妻子刘美君(已故)、原告李丽(女儿)、案外人矫秀英(岳母)从1982年起一直共同居住在原青岛市四方区户(即原涉案房屋)建筑面积21.32平方米的老房子。2000年5、6月间，因青岛市进行旧城改造，对原属于青岛四方机车车辆厂片区的包括涉案房屋在内的全部房屋进行拆迁。根据拆迁政策要求，案外人矫秀英和二原告及原告妻子刘美君四人一起原地安置，分到杭州路81.71平方米的三居室房屋一套（即涉案房屋）。原告李绍文和妻子刘美君向拆迁人青岛四方机车车辆厂分两次交付购房款65629元，煤气款3800元。二原告和原告妻子刘美君、矫秀英一直共同居住至2018年3月，后涉案房屋被徐娜强行霸占。期间，刘美君于2017年9月8日因病去世。2017年7月26日，原告李绍文发现，本该属于二原告、原告妻子刘美君以及矫秀英按份共有的涉案房屋已经于2010年4月29日登记于矫秀英名下。2013年11月2日，矫秀英在其三女儿刘美红和徐娜唆使下又将涉案房屋非法赠与徐娜。非法剥夺了二原告和原告妻子刘美君的房屋所有权。该赠与行为无效，应予依法撤销。2018年4月4日，被告徐娜又和被告王淑兰签订房屋买卖合同，将非法获得的涉案房屋以远低于市场价(220万元)的143万元的价格转让给王淑兰。徐娜和王淑兰恶意串通低价买卖涉案房屋的行为涉嫌非法交易，王淑兰属于非善意取得，双方签订的房屋买卖合同依法应予判定无效。综上所述，涉案房屋是以二原告及妻子刘美君、矫秀英四人的家庭为单位分得的共同财产，应依法由二原告、刘美君和矫秀英按份共有；矫秀英无权私自将按份共有的涉案房屋赠与他人，其赠与行为应予认定无效；被告徐娜将非法获得的涉案房屋低价转让给被告王淑兰涉嫌非法交易，王淑兰购买涉案房屋的行为属于非善意取得，其和徐娜之间签订的房屋买卖合同依法应予认定无效，王淑兰应该立即退回涉案房屋。为保护原告的合法权益不受侵犯、特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告徐娜辩称，首先，就本案标的两原告此前分别提起行政诉讼及民事诉讼，以涉案房屋共有为由行使撤销权即主张涉案房屋共有并撤销矫秀英原产权证（编号：市201038713号）。两诉状书写时间分别为2018年5月10日、7月9日。两诉状中均自认2017年7月26日知道涉案房屋办证时间及流转情况，后于2019年4月底撤回全部起诉。被告认为，根据原告诉求及主张若行使撤销权，系依据合同法第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案对于涉案房产是否为两原告主张的共有暂且不提，仅就其撤销权的期限问题被告认为因两原告在2019年4月底已经撤诉，该撤诉视为放弃撤销权。从2017年7月26日知道之日起至2019年5月再次起诉已过一年的除斥期间，该一年不适用时效中断、中止，故应驳回两原告的全部诉讼请求。其次，两原告的诉求均基于刘美君生前实施的行为，然刘美君已经去世其生前未主张。若按两原告的诉求，应首先明确刘美君生前是否立有遗嘱或依据法定继承，否则无法从主体上主张共同共有。再次，有关涉案房屋产权问题。被告认为其一，从涉案房屋的户口簿载明的户主、及矫秀英此前的缴费单据、产权证明、城市房屋拆迁私有房屋安置补偿协议等均可证明涉案房屋原产权人为矫秀英。两原告仅凭借在城市房屋拆迁私有房屋安置补偿协议下部刘美君的签名主张对涉案房屋享有权利，该显然缺乏信服力。理由是，作为矫秀英女儿刘美君代其母办理和签订相关补偿协议符合常理。该补偿协议首部明确注明矫秀英为被拆迁所有人，在安置房屋情况一栏中亦注明被拆迁使用人为矫秀英，该内容作为刘美君应该清楚并明知，也未提出任何异议。至于原告主张的交费问题，因所涉收据交费方均注明为矫秀英，故原告之主张缺乏证据支持。综合本案证据，足以证明涉案房屋原产权人为矫秀英，补偿协议中刘美君的签名仅为代理人身份。故涉案房产非矫秀英与两原告及刘美君共有，两原告主张合同无效缺乏事实根据和法律依据。其二，涉案房产此前矫秀英已经公证赠予被告徐娜。两原告非产权共有人，故无权主张赠予合同无效。其三，被告徐娜取得房产后依法处分出售给王淑兰，其行为合法有效。故对于两原告的两案诉讼请求，均应依法驳回。最后，至于原告声称一直居住至今，该显然不符合事实并与常理相悖。现矫秀英尚在其房产的办证过程、赠与公证及涉案房产的过户行为均经审查机关及公证部门按法定程序依法办理并生效至今。现矫秀英未提出任何异议，若权利受损亦应自行主张，而非本案中的共同被告身份。故原告的诉求无任何事实根据。本案的实际情况是，涉案房产拆迁前产权为徐娜姥姥矫秀英所有（非承租、公房系私房），拆迁过程中刘美君曾受其母矫秀英委托办理过一些具体的拆迁协议等仅是代理人，产权人是矫秀英。至于拆迁后房屋的取得，该系根据当时的政策法规等取得与户口无关（涉案房屋仅有矫秀英的本人户口）。矫秀英取得产权后经过公证自愿将涉案房产依法赠与被告徐娜，此后徐娜又将涉案房产通过中介进行出售，现房产登记于王淑兰名下，并由其实际居住。原告不具备适格主体，涉案买卖合同与两原告无关，涉案房屋被告是从矫秀英处受赠所得，故原告主体不适格，也无权提出撤销之诉。综上，望依法驳回原告的诉讼请求。被告王淑兰未到庭，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：矫秀英系刘美君、刘美红的母亲。刘美君于2017年9月8日去世。李绍文与刘美君原系夫妻关系，李丽系二人之女。徐娜系刘美红之女。矫秀英系原青岛市市**杭州路****房屋的所有权人。2000年6月30日，四方机车车辆厂（拆迁人）与矫秀英（被拆迁人）签订《城市房屋拆迁私有房屋安置补偿协议》，将矫秀英所有的原青岛市市北区房屋拆迁，就地安置于户。协议中记载矫秀英为被拆迁所有人，无使用人。原房屋建筑面积为21.32平方米、使用面积为16.42平方米，安置房屋建筑面积为83.4平方米，合计应缴购房款65629元。协议落款处的被拆迁人和拆迁使用人均由刘美君签字捺印。2010年4月29日，拆迁安置房屋即涉案房屋青岛市市北区杭州路5号9号楼4单元202户登记在矫秀英名下。2013年10月22日，矫秀英与徐娜签订《赠与合同》，矫秀英将涉案房屋无偿赠与其外孙女徐娜。2013年11月2日，矫秀英与徐娜将上述《赠与合同》予以公证。2014年1月3日，涉案房屋即青岛市市北区杭州路5号9号楼4单元202户过户登记在徐娜名下。2018年4月4日，徐娜与王淑兰签订《青岛市存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给王淑兰。两原告与徐娜均认可，涉案房屋现由王淑兰占有使用。两原告主张涉案房屋是按当时的拆迁政策由常住户口四人分得，两原告、刘美君及矫秀英应为房屋的按份共有人，矫秀英私自将按份共有房屋赠与徐娜，该赠与合同应为无效合同。为此，两原告提交《拆迁安置计算表》(复印件)及户口簿，以证明该计算表中记载户主为矫秀英，安置人口为四人。两原告主张房屋拆迁前一直由李绍文、李丽、矫秀英、刘美君四人共同居住，后为了多分一套房屋，才将李绍文、李丽、刘美君的户口分户至杭州路**附1。而徐娜则主张拆迁安置房与户户口无关，案房屋的产权归矫秀英个人所有，而非按份共有，故赠与合同合法有效。两原告主张涉案房屋的购房款是由原告家庭缴纳。为此，两原告提交四方机车车辆厂职工住宅开发办公室出具的《收款收据》（原件），交款人为矫秀英（19-4-202），收款时间为2002年4月30日，款项为私房款65629元和煤气款3800元。但徐娜对此不予认可，并主张在办证过程中，矫秀英要求刘美君提交收款收据原件，但刘美君称找不到了，后来矫秀英又找被拆迁单位重新补开了收据。两原告主张徐娜以低于市场价格30%的价格将涉案房屋出售给王淑兰，王淑兰涉嫌非善意取得，故两被告的房屋买卖合同应认定无效。为此，两原告提交2018年4月份两被告房产交易过程中同时期各网络挂牌价格等信息（打印件）。以证明涉案房屋在交易时市场价值达到220万元，而两被告交易价格是143万元，并且根据双方的买卖合同约定，其中100万元是通过贷款交付，由于徐娜等不及贷款到账又作出10万元让步，由王淑兰交付现金90万元，实际交付价格为133万元，低于市场价格。本院认为，四方机车车辆厂（拆迁人）与矫秀英（被拆迁人）签订《城市房屋拆迁私有房屋安置补偿协议》系双方的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，可以认定涉案房屋是根据被拆迁房屋的建筑面积进行房屋安置补偿的。对于两原告主张的涉案房屋是根据常住户户口进行的安置，院不予采纳。原被拆迁房屋系矫秀英的私有房产，故矫秀英作为被拆迁人，完全享有拆迁安置后的房屋所有权。对于两原告主张的涉案房屋应按份共有，无事实和法律依据，本院不予采纳。如前所述，涉案房屋归矫秀英个人所有，根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故矫秀英将涉案房屋无偿赠与徐娜的行为，是其对个人所有的不动产的处分，并无不当，故两原告主张矫秀英与徐娜签订的赠与协议部分无效，于法无据，本院不予采纳。根据《合同法》的规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，矫秀英与徐娜签订的《赠与合同》合法有效，徐娜依据该赠与获得涉案房屋的所有权。后徐娜又将该房屋出售给王淑兰，该买卖行为是徐娜对自己所有的不动产的处分，其行为合法有效，且并不存在法律规定的合同无效的情形。故对于两原告要求确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告李绍文、原告李丽的诉讼请求。案件受理费17670元、财产保全费5000元，由原告李绍文、原告李丽共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，缴纳上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 方 伟审判员 孙 婷审判员 周 敏二〇二〇年三月二十七日书记员 王予予