云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云23民初52号 原告：云南雄基房地产开发有限公司，住所地：禄丰县金山镇金水路。 统一社会信用代码：91532331673610292X。 法定代表人：甄国雄。 委托诉讼代理人：范培红，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：蒲思瑾，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：禄丰县人民政府，住所地：禄丰县金山镇北辰街**。 法定代表人：杨继周，职务：县长。 委托诉讼代理人：魏强，男，禄丰县住房和城乡建设局副局长，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：朱雁波，男，禄丰县司法局法律援助中心工作人员，代理权限为特别授权。 原告云南雄基房地产开发有限公司与被告禄丰县人民政府建设工程合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云南雄基房地产开发有限公司的法定代表人甄国雄及其委托诉讼代理人范培红、蒲思瑾，被告禄丰县人民政府的委托诉讼代理人魏强、朱雁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云南雄基房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告为被告代建禄丰县西河烟柳公园的工程款人民币8,848,835.13元；2、判令被告支付原告上述工程款自2015年1月12日起至付清工程款之日止的中国人民银行同期贷款利息（利息暂计算至2018年6月12日为人民币1,814,011元，按年利率6%计算）；3、判令被告支付原告公园管理维护费人民币600,000元；4、判令被告承担本案保全费、鉴定费、律师代理费等因本次诉讼产生的费用；5、判令被告承担本案案件受理费。庭审中，原告变更第1、2、3项诉讼请求为：1、判令被告支付原告为被告代建禄丰县西河烟柳公园的工程款5,111,613元；2、判令被告支付原告上述工程款自2015年1月12日起至付清工程款之日止的中国人民银行同期贷款利息（利息暂计算至2018年6月12日为人民币1,047,881元，按年利率6%计算）；3、判令被告支付原告公园管理维护费人民币300,000元。 原告云南雄基房地产开发有限公司起诉的事实和理由:2009年原告通过招拍挂形式取得西河烟柳公园内5.17亩的净用土地使用权，用于商品房的开发建设，双方签署了《土地使用权出让合同》，原告于2009年12月15日向禄丰县土地储备交易中心交纳了8,004,000元的土地出让金。2012年，被告毁约，将双方2009年签订的《国有建设用地使用权出让合同》作废。被告将西河烟柳公园5.17亩净用土地使用权与新增公园面积11.946亩土地使用权合并一起重新挂牌拍卖，此次挂牌土地合计17.116亩，土地出让金8,004,000元不变，重新于2012年11月5日分别签订了三份《国有建设用地使用权出让合同》（分别是5.17亩、5.77亩、5.85亩），被告承诺原告仅5.17亩可作为商业用地使用，剩余的11.946亩作为西河烟柳公园的组成部分由原告为被告代建。原告的项目以及为被告代建的西河烟柳公园工程于2015年1月12日竣工验收合格。至工程竣工验收之日，原告共计为被告代建禄丰县西河烟柳公园的面积为28.31亩。经审计，28.31亩的公园款项为8,848,835.13元。工程竣工后，被告应对公园进行维护管理而未管理，原告一直进行西河烟柳公园的养护管理工作，至今产生管理维护费用共计600,000元。 被告禄丰县人民政府答辩称，1.我方与原告不存在代建合同关系，根据原告提交的证据，2015年6月10日交给我方的请示报告，原告自认西河风情街由其建设和管理。根据2012年政府会议纪要，原告实施该项工程，是配合我方所实施的一项工程任务，这种行为与平等主体签订的民事合同不同，原告以民事合同提起诉讼，违反法律规定。2.原告的诉讼请求客观上不具备合理性。2012年原告通过招投标取得的三宗土地使用权，原告在该土地上的投资建设是其开发土地的成本支出，不应转嫁他人。3.禄丰县人民政府2012年底第61期政府会议纪要，原告也参与其中，其中第六项明确规定本案诉争的绿化建设项目由项目业主来完成相关面积的绿化配套和建后管护。原告是根据该纪要的内容来实施。原告提起的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回。 原告为证明其诉讼请求，在举证期限内提交以下证据： 第一组：原告《营业执照》，欲证明原告主体资格适格； 第二组：土地出让金缴款收据，欲证明：1.原告已于2009年12月15日缴纳5.5035亩净用地的土地出让金；2.土地出让金规定楼面价为2320元/m²，容积率为1.0。2009年禄丰县等同地段市价每亩出让价格是30万元，而原告购买的土地使用权则是每亩154.8万元，超出市价5倍； 第三组：1.《国有建设用地使用权出让合同》三份共计17.1165亩；2.三块土地的《土地使用权证》；3.禄丰县西河风情商业走廊修建性详细规划总面积平面图，欲证明：1.2012年11月5日在被告要求下，原告与被告签订三份《国有建设用地使用权出让合同》，出让土地面积分别是：5.5035亩、5.7675亩和5.8555亩，共计17.1165亩；2.原告取得了三块土地的土地使用权；3.原告依法接受被告委托，代建西河烟柳公园28亩土地； 第四组：1.《建设用地规划许可证》；2.《建筑工程施工许可证》；3.《商品房预售许可证》；4.《建设工程规划验收合格通知书》；5.《投资项目备案证》，第1、2、3、4项欲证明原告代建工程合法合规，第5项欲证明被告委托原告代建的禄丰“西河烟柳”公园； 第五组：《审核报告》、《审核单位资质证书》，欲证明经有资质的第三方机构审核，代建工程款为8,848,835.13元； 第六组：西河烟柳公园绿化费、管理费清单及费用支出材料，欲证明西河烟柳公园竣工后，所支出的公园绿化费、管理费共计129,309.61元； 第七组：原告向被告呈报的报告、请示等材料，具体为：1.2017年9月22日《报告》；2.2017年11月5日《请示》及附件；3.2018年1月11日《请示》；4.2018年1月11日《要求》；5.2015年6月10日《请示》，欲证明：第1项：（1）原告垫资建设了属于市政工程的西河烟柳公园；（2）原告以高出当时市价5倍的价格取得5.5035亩的建设用地，2009年原告支付了土地出让金，2013年被告才移交土地给原告建设，导致原告错过黄金开发时间，原告经营陷入困境。第2项：（1）原告垫资8,848,835.13元为被告代建28.31亩市政公园及绿化工程；（2）2012年被告发现其出让给原告的5.5035亩净用地无法通过规划审批，为通过审批，将5.7675亩和5.8555亩土地与5.5035亩净用地一并重新招拍挂，出让给原告。明确28.31亩土地使用权和归属权属于被告。第3项：（1）被告负责人杨继周于2018年1月23日签收了《请示》，杨继周亲笔“转交主任安排核实，并提出处理意见”，此处主任是指禄丰县办公室主任；（2）原告垫资8,848,835.13元为被告代建28.31亩市政公园；（3）被告接管前原告垫资支付代建工程的管护费用。第4项：（1）原告垫资8,848,835.13元为被告代建28.31亩市政公园，资金占用利息按年利率6.3875%计算，2009年至2017年利息约360万元；（2）禄丰县县长杨继周于2018年1月23日签收，并书写“转夏主任安排核查后提出处理意见”；（3）禄丰县政府办公室工作人员书写的“1月24日原件转夏主任，复印转金汉明”，金汉明系县长秘书；（4）2009年原被告就5.5035亩净用地签订的《国有建设用地使用权出让合同》被被告收回，但土地出让金未退还原告。第5项欲证明2015年1月5日原告完成了整个项目的代建工程及规划验收后，原告垫资管理维护西河烟柳公园的绿化费用； 第八组：1.禄丰县人民政府第48期《会议纪要》；2.禄丰县人民政府第49期《会议纪要》；3.禄丰县人民政府第54期《会议纪要》，欲证明：第1项：（1）2012年6月5日，县政府常务副县长杨建伟、副县长陈玉洁在县国土资源局会议室主持召开县土地管理委员会、县规划委员会专家意见征询会，专题征询西河风情走廊项目建设推进的相关问题；（2）西河风情走廊项目总面积33.48亩，其中5.17亩作为原告净用建设用地，原告具有使用权。被告出让给原告的5.17亩作为原告净用地不符合审批条件，导致项目启动前期工作延时3年多，造成原告经营困难。第2项：（1）2012年7月2日，县政府常务副县长杨建伟、副县长陈玉洁在县政府六楼大会议室主持召开会议，专题研究推进房地产项目建设的有关问题；（2）县国土局要结合2009年与原告签订的国有土地使用权出让合同内容，详细补充论述33.48亩整体土地开发的性质和用途，进一步明确5.17亩土地全部用于商业开发和其余28.31亩土地作为政府控规不得作为商业开发，只能绿化。第3项：（1）2012年5.17亩土地与另外两块土地重新进行招拍挂；（2）28.31亩土地统一由原告代为绿化，挂牌外的土地由县城市综合管理行政执法局与被告签订《委托配套绿化管护协议》。该协议虽未签订，但原告履行了绿化管护义务，未签订的原因是被告未兑现付款义务; 第九组：1.禄供请（2014）3号文件；2.禄供社发（2014）8号文件；3.禄丰县城市管理综合行政执法局行政审批事项申请表；4.诉争地块照片，欲证明：第1、2项：（1）被告的下属部门禄丰县供销合作社在原告17.116亩建设用地内搭建临时建筑，收取他人租金，该行为获得被告和禄丰县城市管理综合行政执法局同意；（2）除5.5035亩净用地外，绿化均被作为公园公共场地由被告使用，而非业主专属使用。第3项欲证明诉争地块现状。 经质证，被告禄丰县人民政府发表如下质证意见：对第一组至第四组证据的真实性无异议，但该四组证据与本案事实无关系，也不能证明原告的证明目的；对第五组、第六组证据的三性均不认可，两组证据是原告与第三方发生的，不清楚是如何形成；对第七组证据的真实性予以认可，但报告请示的内容所反映的部分内容不认可，不认可本案诉争的工程项目系我方委托代建；对第八组证据的三性予以认可，但对原告的证明目的不认可；认可第九组证据的真实性，不认可关联性，不能达到原告证明目的。 被告禄丰县人民政府为证明其主张，向法庭提交了如下证据：第一组：1.禄丰县人民政府第48期《会议纪要》；2.禄丰县人民政府第49期《会议纪要》；3.禄丰县人民政府第54期《会议纪要》；4.禄丰县人民政府第61期《会议纪要》，欲证明禄丰县人民政府给原告招投标的土地总计5.17亩全部用于商业开发，其余的土地只能用于绿化，在第四项中要原告完成绿化的相关内容，第54期的第二条明确项目建设中心挂牌后，该区域剩余的面积项目进行绿化。第61期证明原告是配合政府实施工程项目，是由原告承担项目的推进。本案审理中，禄丰县人民政府提交如下证据：第二组：第61期《会议纪要》原件；第三组：《西河风情商业走廊建设项目基本情况》、项目规划用地平面图、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划设计条件通知单》、《国有土地使用权证》（三份）、《禄丰雄基房地产开发有限公司工地情况说明》、《2012年禄丰县城区房地产用地出让情况》、《2011年禄丰县房地产用地出让4宗情况》、《禄丰县西河风情商业走廊绿地投资及养护管理费概算》，欲证明：第61期会议纪要第六项已说明该区域的绿化配套及建后管护等拟由项目业主统一承担；第三组证据欲证明原告在2009年以800多万元购买5.17亩净用地，在开发之初不符合规设条件要求，仍以5.17亩的800多万元的价格招拍到17.12亩的建设用地，该价格没有突破之前购买5.17亩净用地的价格，17.12亩的土地出让金实际价格为每亩46.33万元。在同期县城房地产用地价格都在50万元每亩，甚至高达每平方米万元以上。原告是在优惠情况下拍得17.12亩土地使用权，因拿地价格优惠，所以才产生一系列会议纪要，两者相互呼应。原告开发的公共区域绿化及建后管护由原告方承担已在会议纪要中充分体现了该精神；通过县城管局测算，原告土地使用权以外公共绿地建设是168.63万元，管护费每年为9.08万元。 经质证，原告云南雄基房地产开发有限公司发表如下质证意见：对第61期会议纪要无意见，不认可证明内容；对《西河风情商业走廊建设项目基本情况》、项目规划用地平面图、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划设计条件通知单》等证据原告已提交过，不发表质证意见；对《国有土地使用权证》（三份）有异议，原告2009年拿到5.17亩净用地到2012年增加了11.946亩是为了配合政府的规设条件，真正目的不是给原告使用，价格对比周期应用2009年的价格对比。不认可《禄丰雄基房地产开发有限公司供地情况说明》、《2012年禄丰县城区房地产用地出让情况》和《2011年禄丰县房地产用地出让4宗情况》，该说明把出让给房地产公司的价格与出让给私人的价格混为一谈；《禄丰县西河风情商业走廊绿地投资及养护管理费概算》中，城管局没有司法鉴定资格，对第一项、第二项的造价不认可，认可绿地养护费用。 本案审理中，原告云南雄基房地产开发有限公司申请对16.3535亩公共区域的工程结算造价进行鉴定，经本院委托鉴定，楚雄正源司法鉴定中心鉴定该区域工程结算造价为4,668,213.95元。经质证，原告认可鉴定结论。被告提出双方之间没有关于工程的约定，没有施工承诺，对鉴定结论不发表意见，请求依法处理。 本院经审理认为，原告提交的第一组证据证明了原告的主体资格；第二组证据中缴款收据可证实原告缴纳土地出让金8,004,000元的事实；第三组证据证实了原告与禄丰县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，被告办理了土地使用权证以及禄丰西河风情商业走廊规划情况的事实；第四组证据证实了原告开发西河风情商业走廊取得了相关合法许可手续；第五组为原告单方委托第三方机构评估作出，不予采信；第六组证据为原告单方作出，无其他证据佐证，不予采信；被告认可第七组证据的真实性，但仅能证实原告向被告提交过请示、申请等材料，并不能证实原告的证明目的；采信第八组证据的真实性、合法性和关联性，但不能完全证实原告主张的证明目的；第九组证据中，禄供请（2014）3号文件、禄供社发（2014）8号文件以及禄丰县城市管理综合行政执法局行政审批事项申请表与本案无关联性，不予采信，照片反映了诉争地块现状，可予采信。 被告提交的会议纪要可证实禄丰西河风情商业走廊区域面积为33.48亩，5.17亩土地全部用于商业开发，其余28.31亩土地作为政府控规不得作为商业开发，只能实施绿化的事实；第二组证据中建设规划许可证等及国有土地使用证与原告提交的一致，本院不再重复评判。《西河风情商业走廊建设项目基本情况》、《禄丰雄基房地产开发有限公司供地情况说明》与《国有建设用地使用权出让合同》、《会议纪要》等证据相互印证，证实西河风情商业走廊建设项目原告通过招拍挂取得三块项目用地情况；《2011年禄丰县房地产用地出让4宗情况》、《2012年禄丰县城区房地产用地出让情况》证实了2011年、2012年禄丰县城区房地产用地出让价格情况，但与本案诉争无直接关联，不作为本案定案依据；《禄丰县西河风情商业走廊绿地投资及养护管理费概算》为被告单位委托禄丰县城市管理综合行政执法局核算，经质证原告不认可其中第一、第二部分，本院不予采信，第三部分对绿地养护费的核算，原告经质证认可该部分核算。本案审理中，经原、被告双方一致确认，均认可绿地养护费共计为20万元，本院予以采信。对楚雄正源司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书予以采信，能否以此作为给付依据，本院综合全案事实予以评判。 本院确认如下法律事实：2009年，云南雄基房地产开发有限公司通过招拍挂取得西河风情走廊5.17亩土地使用权，并于2009年12月15日缴纳8,004,000元土地出让金。2012年6月5日，禄丰县人民政府召开关于西河风情走廊项目县级征询意见专题会议，形成第48期会议纪要，明确西河风情走廊项目总区域面积为33.48亩；项目业主（云南雄基房地产开发有限公司）通过招拍挂取得了5.17亩的土地使用权；项目推进中出现的情况为项目业主拟以整体区域面积为报规划审批前提，以5.17亩已取得的土地作为净建设面积来实施项目。2012年7月2日，禄丰县人民政府召开推进房地产项目建设会议，形成第49期会议纪要，其中关于西河风情走廊建设的有关问题载明：（一）原则同意云南雄基房地产开发有限公司开发西河风情街项目；（三）县国土局要结合2009年与云南雄基房地产开发有限公司签订的国有土地使用权出让合同内容，详细补充论述33.48亩整体土地开发的性质和用途、进一步明确5.17亩土地全部用于商业开发和其余28.31亩土地作为政府控规不得作为商业开发，只能实施绿化以达到公园式商业开发目的；（四）云南雄基房地产开发有限公司要作出相应的承诺，要充分考虑与城市总体规划的衔接，融入西河烟柳风光带风貌和整体属性，最大限度地减少对城市景观带开发的负效应，同时要承担其相应的社会职责等内容。2012年7月19日，禄丰县人民政府召开会议，形成第54期会议纪要，其中载明：为确保西河风情街项目顺利实施，依据容积率等规设指标能获批的基本要求，围绕整体区域公园化打造但实际只建盖5.17亩地面设施及建筑物不高于3层的控制要求，由规划部门收回此前出具的规设条件，并重新出具新的规设条件，由国土部门按照规划部门提供的新的规设条件重新确定项目挂牌面积及时进行招拍挂；项目建设中新挂牌后该区域内剩余面积统一由项目业主进行绿化美化等配套，以形成西河风情街整体区域应有效应。挂牌外有关区域委托配套绿化管护协议由县城市管理综合行政执法局与项目业主签订。2012年8月8日，禄丰县人民政府召开会议，雄基房地产公司参加了会议并形成第61期会议纪要，载明：（三）挂牌出让的用地考虑以景观打造和功能配套为主，国有部门出让用地组价以获批低限组价，由项目业主参加招拍挂。若有西河风情街项目业主摘牌，招拍挂摘牌价超出约定部分由县人民政府以配套该景观带绿化等环境建设支持该项目业主。（五）项目业主要讲求时效和进度，全力筹资推进项目。项目业主要在动工之前就打造总体景观商业区、建筑风格、建设方式、建成的预期效果等专题向县人民政府作全面汇报，并按县人民政府指导意见开展工作。（六）该区域中所有公共面积的绿化、配套和建后管护等拟由项目业主统一承担，具体在后续推进中进一步完善和明确等内容。 2012年11月5日，云南雄基房地产开发有限公司与禄丰县国土资源局分别签订《国有建设用地使用权出让合同》三份，禄丰县国土资源局向云南雄基房地产开发有限公司出让的三宗地面积分别为3669平方米、3897平方米、3845平方米，约定的价款总额为7,930,645元。云南雄基房地产开发有限公司于2012年12月办理了三宗地的国有土地使用证。云南雄基房地产开发有限公司随后进行了总区域面积为33.48亩的禄丰县西河风情走廊项目建设，其中包括了云南雄基房地产开发有限公司享有土地使用权范围17.1265亩房地产的开发建设以及属于公共区域16.3535亩的城市绿化建设工程。西河风情走廊项目建设竣工后，云南雄基房地产开发有限公司进行了绿地管护。云南雄基房地产开发有限公司先后于2015年、2017年、2018向禄丰县人民政府提交了请示、申请等书面材料。 本案审理中，云南雄基房地产开发有限公司申请对16.3535亩公共区域的工程结算造价进行鉴定，经征求双方当事人意见，本院委托鉴定，楚雄正源司法鉴定中心鉴定该区域工程结算造价为4,668,213.95元。就云南雄基房地产开发有限公司主张的绿地管护费用，经禄丰县人民政府与云南雄基房地产开发有限公司双方确认一致，云南雄基房地产开发有限公司支出公共区域绿地管护费用为200,000元。 归纳双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点为：云南雄基房地产开发有限公司投资的绿化带建设工程款应由谁承担。 本院认为，云南雄基房地产开发有限公司以委托代建为由起诉禄丰县人民政府，但本案无证据证明双方对此有明确约定，云南雄基房地产开发有限公司已实际投资建设了禄丰西河风情商业走廊，双方之间事实上已形成建设工程合同关系，本案案由应为建设工程合同纠纷。在云南雄基房地产开发有限公司投资建设的33.48亩禄丰西河风情商业走廊项目中，17.1265亩系云南雄基房地产开发有限公司享有土地使用权用于商业开发的区域，所产生的投资建设费用依法应由其自行承担。2012年8月9日禄丰县人民政府第61期会议纪要中，云南雄基房地产开发有限公司列席了会议，会议确定“该区域中所有绿化、配套和建后管护等拟由项目业主统一承担，具体在后续推进中进一步明确”等内容，其后云南雄基房地产开发有限公司与禄丰县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》未就涉案事项进行过约定，而本案现有证据也不能证实双方当事人之间就禄丰西河风情走廊公共区域的建设已达成由云南雄基房地产开发有限公司承担的明确意思表示。云南雄基房地产开发有限公司享有土地使用权范围以外的16.3535亩绿地建设属于城市公共区域范围，依据城市建设管理职能公共区域的建设费用应由禄丰县人民政府承担。虽然双方签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地出让款与云南雄基房地产开发有限公司实际支付的土地出让款不一致，但双方已在审理中一致确认以云南雄基房地产开发有限公司实际支付的8,004,000元为准，应以此确认云南雄基房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的土地出让款为8,004,000元。禄丰西河风情走廊公共区域经鉴定的工程结算造价为4,668,213.95元，应由禄丰县人民政府承担。云南雄基房地产开发有限公司主张的利息，双方当事人对此并无约定，依法不予支持。关于绿化管护费用的问题，本案诉讼中，禄丰县人民政府与云南雄基房地产开发有限公司一致确认，云南雄基房地产开发有限公司共支出公共区域绿地管护费用为200,000元，禄丰县人民政府表示愿意承担，应予以支持。云南雄基房地产开发有限公司主张的律师费因双方当事人无约定，亦未提交相应证据予以证实，依法不予支持。 综上所述，原告云南雄基房地产开发有限公司的部分诉讼请求成立，依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下： 一、由被告禄丰县人民政府在本判决生效之日起十五日内支付原告云南雄基房地产开发有限公司工程款4,668,213.95元； 二、由被告禄丰县人民政府在本判决生效之日起十五日内支付原告云南雄基房地产开发有限公司绿地管护费200,000元； 三、驳回原告云南雄基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告云南雄基房地产开发有限公司预交的一审案件受理费89,377元，退回原告云南雄基房地产开发有限公司32,361元；应收取的一审案件受理费57,016元，由被告禄丰县人民政府负担42,970元，由原告云南雄基房地产开发有限公司负担14,046元；鉴定费20,000元由被告禄丰县人民政府负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审判长 刘 斌 审判员 沈黎芸 审判员 马春梅 二〇二〇年三月九日 书记员 刘晓燕