青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初619号原告：青海伟华物业管理有限公司西宁分公司，住所地：青海省西宁市城中区创业路**。负责人：侯世兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬梅、马丽萍，青海磐佑律师事务所律师。被告：青海兴川开发建设有限公司，，住所地：青海省西宁市城中区创业路**法定代表人：罗剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：高海银，青海竞帆律师事务所律师。原告青海伟华物业管理有限公司西宁分公司（以下简伟华西宁分公司）与被告青海兴川开发建设有限公司（以下简称兴川公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伟华西宁分公司的委托诉讼代理人张冬梅，被告兴川公司的委托诉讼代理人高海银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟华西宁分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告兴川公司给付2015年7月1日至2019年8月31日物业管理费12424511.12元；2、判令被告兴川公司按照同期银行贷款利率4.35%支付截止2019年8月31日的逾期付款违约金540466.23元；3、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告伟华西宁分公司明确2019年8月31之后的物业费及违约金不在本案中进行主张。事实与理由：被告兴川公司系原告伟华西宁分公司所管理的青海国际羊毛织造基地的业主。2015年7月1日，原告伟华西宁分公司与被告兴川公司签订《物业合同》，约定由伟华公司西宁分公司进行物业管理；委托管理期限自2015年7月1日至2021年6月30日止；物业管理建筑面积150420.64㎡。根据《青海省物业管理条例》第五十九条之规定：已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。青海国际羊毛织造基地已经完成交付，但在实际运行当中，很多办公楼、宿舍、厂房实际没有出租出去，造成大面积空置，原告在空置期间，按照合同约定进行物业服务管理，截止2019年8月31日，应收空置物业服务费合计12424511.12元。同时，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按办公楼及宿舍的建筑面积2元/㎡（空置物业费1.4元）,库房2.5元/㎡（空置物业费1.75元）的标准向原告缴纳物业管理费；如被告逾期付款应根据欠款金额承担违约责任，违约损失应按照同期银行贷款利息计4.35%计算。经原告多次催缴，被告拒不缴纳的行为已严重违反了合同约定，并侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，望公正裁决。被告兴川公司辩称，原告伟华西宁分公司与被告兴川公司虽签订《物业管理收费合同》，但是根据合同内容，被告不应承担支付物业费的义务，物业费用应由原告与已入驻企业另行签订物业服务合同收取相关的费用，且原告未提供物业服务，故请求判决驳回原告的全部诉讼请求。原告伟华西宁分公司为证明其主张，向法庭出示了以下证据：证据一、两份《物业管理及收费合同》，拟证明原、被告之间签订了物业服务合同，合同9.5条明确约定原告有权向被告收取物业费；合同9.2条也明确被告委托原告收取已出租的房屋的物业费；证据二、法定代表人身份证明，拟证明原告负责人身份；证据三、2015年至2019年空置物业费明细，拟证明按70%计算被告欠付的物业服务费用，锅炉房未计算物业费；证据四、2015年至2019年两份物业费催缴通知书，拟证明服务期间原告向被告催缴物业费的事实；证据五、青海国际羊毛织造基地日常物业服务照片，拟证明原告提供的日常物业服务合约、合规；证据六、维修人员交接班记录，拟证明2015年至2019年物业工程人员日常服务事项；证据七、消防记录，拟证明2015年至2020年物业消防人员日常服务事项；证据八、监控记录，拟证明2015年至2020年物业安保人员日常服务事项；证据九、夜间巡逻记录，拟证明证明2015年至2020年物业安保人员日常服务事项；证据十、大厅服务记录，拟证明2015年至2020年物业安保人员日常服务事项；证据十一、2019年水电统计表，拟证明日常水、电费统计工作由物业公司完成。被告兴川公司质证认为，对证据一真实性无异议，对证明方向有异议，合同9.2条明确约定由原告和入驻企业另行签订合同收取物业服务费及收取物业费的面积，合同未约定被告何时支付物业费用；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议；对证据三不予认可，该证据材料是原告单方制作的，其中最后一页涉及的52905元是原告向员工支付的工资，无法走账所以签订了一份物业合同；对证据四真实性不认可，被告没有收到过缴费通知单，且该证据材料是原告单方面制作的；对证据五至证据十一，真实性均不认可，以上证据材料均为原告单方面制作，办公楼没有使用，宿舍楼只有一家单位使用过很短的时间，厂房现在仍有四家单位在使用。被告兴川公司为支持其抗辩，向法庭出示了以下证据：证据一、两份《物业管理及收费合同》，拟证明根据合同9.2条，原告应与入驻企业签订物业合同收取物业费，被告不应承担支付物业费的义务；证据二、藏羊国际地毯基地股份有限公司、草原鹰公司等四家入驻企业出具的证明，拟证明入驻企业从未接收过原告提供的物业服务；证据三、喜马拉雅公司出具的证明和转款凭证，拟证明喜马拉雅公司支付了20万元的物业费、暖气费，但是后期原告没有提供物业服务，因此喜马拉雅公司没有再与原告签订物业服务合同；证据四、电梯维护保养合同，拟证明原告与电梯保养公司签订了合同，委托电梯公司进行维修保养，费用也由被告支付；证据五、现场照片，拟证明原告从未提供过物业服务，导致现场脏乱不堪；证据六、《物业收费协议》，拟证明被告向原告员工支付了5万余元一年期的工资，但办公楼、宿舍楼都未使用；证据七、视频光碟，拟证明不同厂房漏水的状况。原告伟华西宁分公司质证认为，对证据一真实性无异议，对证明方向不认可，合同约定已出租的场所原告向承租方收取物业服务费用，但是空置的场所由被告承担物业服务费；对证据二的真实性不认可，该证据材料是被告单方面制作的；对证据三真实性无异议，但对原告未提供物业服务不认可；对证据四真实性无异议；对证据五被告提供的是室内照片，原告提供物业服务的方式是进行定时清扫，一个月清扫两次，清扫的区域是公共区域，并不对室内进行清扫，现在场地进行施工，灰尘是施工导致的；证据六中涉及的费用是被告转给原告自用的物业服务费。庭审后，本院对青海国际羊毛织造基地的企业青海喜马拉雅地毯有限公司、青海夏唐牦牛绒产业有限公司、青海草原鹰科技设备有限公司、藏羊国际地毯基地股份有限公司就本案事实做了调查核实，形成四份调查笔录，并且藏羊国际地毯基地股份有限公司提交了其和南川工业园区公共设施管理局签订的垃圾清运协议及转账凭证。原告伟华西宁分公司质证认为，青海夏唐牦牛绒产业有限公司的水、电是其自行申请的，水费及电费亦是自行缴纳，车间内的卫生是自行打扫，但园区内的卫生是我公司负责打扫，垃圾清运是由物业公司清理。2019年以前门口有收缩门，有人看守，后来门口改造变成了开放式，物业有保安，青海夏唐牦牛绒产业有限公司的采暖是自己解决的，我公司当时找过青海夏唐牦牛绒产业有限公司的厂长王虎（2019年底辞职），带了打印好的合同，但是他们说要研究后才能签合同，后双方未签订合同，消防至今还没验收，我公司当时提供了物业服务，租赁费不清楚。青海喜马拉雅地毯有限公司是2015年入住的，我公司收取过暖气费，电是他们自己申请的，垃圾我公司清运过，他们交过物业费，现在还欠我公司物业费。我公司和青海喜马拉雅地毯有限公司签订过物业合同，但费用还没交清，消防至今还没验收。青海草原鹰科技设备有限公司是最晚入住的，入住的时候水管有问题，电费是由我公司代收代缴的，园区内卫生由物业打扫，厂区内是由他们负责，园区内有安保，采暖是他们自己解决的，我公司找过他们的厂长签订物业合同，但是后来没签，消防至今还没验收，和我公司没签过租赁合同，园区本身也不是封闭的。藏羊国际地毯基地股份有限公司没向我公司交过水电暖费用，我公司找过该公司韩总，后来没签订物业合同，车辆管理和消防均和前面公司的情况一致。藏羊国际地毯基地股份有限公司的玻璃没被砸过，是青海喜马拉雅地毯有限公司当时被砸过；对于藏羊国际地毯基地股份有限公司提交的和南川工业园区公共设施管理局签订的垃圾清运协议及转账凭证的质证意见是藏羊地毯厂内垃圾和我公司无关。我公司和兴川公司签订的是总合同，我公司和园区内入住的企业不签订合同并不影响我公司的权利义务。被告兴川公司质证认为：对上述的证据均无异议，上述证据证明了原告对入住企业没有提供物业服务，因此原告不应当收取物业费。根据双方当事人的诉、辩主张及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年、2018年，原告伟华西宁分公司与被告兴川公司分别两次签订《物业管理及收费合同》，约定被告委托原告管理本合同所涉青海国际羊毛织造基地的物业，物业用途：宿舍楼15432㎡、办公楼17738㎡、4栋厂房116411.64㎡、锅炉房809㎡。总面积为150420.64㎡。委托管理每次期限三年，第一期自2015年7月1日至2018年6月30日止，第二期为自2018年7月1日至2021年6月30日止；物业管理服务的事项具体为：物业公共部分的维护和管理，如公共部分的清洁和垃圾清运、绿化带卫生、物业公共设施、设备如给排水系统、电梯系统、消防系统的运行、维护、保养等；并约定兴川公司委托伟华公司西宁分公司分别与各楼层单位签订物业服务合同，收取物业费和楼层租金管理费；伟华公司西宁分公司有权要求兴川公司按合同约定支付物业服务费；伟华公司西宁分公司收取的物业服务费标准为：按办公楼及宿舍的建筑面积2元/㎡（空置物业费1.4元）,库房2.5元/㎡（空置物业费1.75元）。另查明，青海国际羊毛织造基地系由兴川公司建设开发，位于西宁市××区。现入驻企业四家，为青海喜马拉雅地毯有限公司、青海夏唐牦牛绒产业有限公司、青海草原鹰科技设备有限公司、藏羊国际地毯基地股份有限公司。其中，青海喜马拉雅地毯有限公司向原告伟华西宁分公司支付过物业费。2018年，原告伟华西宁分公司与被告兴川公司签订《物业服务收费协议》，后被告兴川公司向原告伟华西宁分公司支付52905元。本院认为，原告伟华西宁分公司主张的物业服务费12424511.12元,根据12424511.12元的计算方式及法律依据其诉讼请求性质为索要空置房物业费，其诉讼请求12424511.12元的计算依据是青海国际羊毛织造基地中办公楼及宿舍、厂房的全部建筑面积（锅炉房未计算物业费），经查，青海国际羊毛织造基地并没有全部空置，现有四家企业入驻经营生产，故原告诉讼主张与客观事实相悖。原告伟华西宁分公司与兴川公司签订的两份《物业管理及收费合同》约定原告向青海国际羊毛织造基地提供物业服务，现原告向被告主张物业服务费，兴川公司不认可原告提供了物业服务，且原告提供的证据物业记录均为单方制作，且与入驻企业的证言不符，其现有证据不能证明已按照合同约定提供了物业管理服务，应当承担举证不能的法律后果。另，原告与被告在《物业管理及收费合同》中约定，兴川公司委托伟华西宁分公司分别与各楼层单位签订物业服务合同，收取物业费和楼层租金管理费，故伟华西宁分公司应当依约分别与入驻企业签订物业合同并收取物业费，原告伟华西宁分公司除与青海喜马拉雅地毯有限公司签订了2016年物业合同外，并未按合同约定与入驻企业分别签订物业合同。综上，原告伟华公司西宁分公司要求被告兴川公司支付空置房物业费及违约金缺乏事实及合同依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告青海伟华物业管理有限公司西宁分公司的诉讼请求。案件受理费99590元，由青海伟华物业管理有限公司西宁分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 赵 亮审判员 孙丰虎人民陪审员 马玲萍 二○二○年三月十日（法官助理 王文茜书记员 南美玲附：本案所适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。