江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初5363号 原告（反诉被告）：张君喜，男，1956年2月2日生，汉族，住徐州市。 被告（反诉原告）：翟素美，女，1964年9月20日生，汉族，住徐州市铜山新区。 委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐东杰，江苏彭城律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）张君喜与被告（反诉原告）翟素美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因审理需要，转为普通程序又公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张君喜、被告（反诉原告）翟素美的委托诉讼代理人邵浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张君喜向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令翟素美返还2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金62250元；3、判令翟素美退还押金50000元；4、诉讼费由翟素美承担。事实和理由：2017年10月1日，张君喜与翟素美签订房屋租赁合同，张君喜按约定付清押金和第一年、第二年租金。2019年1月，张君喜由于经营需要，需再次办理营业执照，按工商局要求，需翟素美提供其与滨湖花园房地产公司签订的房屋租赁合同，但翟素美以各种理由不提供，导致张君喜从2019年1月起无法经营，后查明翟素美提供的其与滨湖花园房地产公司签订的房屋租赁合同是无效合同。为维护张君喜的合法权益，故诉至法院。 被告（反诉原告）翟素美辩称，双方在合同中并未约定翟素美必须提供有关租赁合同帮助张君喜办理营业执照，事实上张君喜有相关营业执照。张君喜要求解除合同是因为其不想继续经营，因此是张君喜违约。鉴于张君喜要求解除合同，翟素美同意双方的合同于2019年9月30日解除。张君喜要求退还租金等诉请无事实和法律依据，请求驳回其诉请。 被告（反诉原告）翟素美向本院提出诉讼请求：1、判令张君喜支付翟素美违约金80000元；2、判令张君喜返还翟素美空凋、沙发等物品价值40000元；3、反诉费由张君喜负担。事实和理由：2017年10月1日，翟素美与张君喜签订一份房屋租赁合同，在合同期未满的情况下，张君喜提出解除合同并拒付租金，张君喜违约，应支付违约金。张君喜未经翟素美同意，擅自变卖处理租赁屋内翟素美的物品，张君喜应予返还。现提出反诉，请求法院判如所请。 原告（反诉被告）张君喜辩称，张君喜没有拒付租金行为，不存在违约。张君喜多次联系翟素美处理房屋内的物品，其中沙发、茶几等由翟素美委托刘楠拉走。综上，请求法院驳回反诉人的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月6日，翟素美（出租方、甲方）与张君喜（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落在徐州市泉山区；租期自2017年8月15日至2022年8月5日；年租金83000元，一年一交，先付款后用房；甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明，在交易时该房屋没有产权纠纷，由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿；乙方于2017年8月15日前支付甲方50000元作为押金；租赁期间任何一方违反本合同约定，须向对方缴纳80000元作为违约金；乙方未按时支付房租，逾期超过5天以上，甲方有权终止本合同，收回房屋，押金不予退还。该合同上另有翟素美手写的“计算房租从2017年10月1号起开始付房租”的内容。 2017年8月30日，翟素美出具收条一张，内容为：今收到滨湖租房押金50000元，收房租一年从2017年8月30日—2018年8月30号。2018年9月28日，翟素美又出具收条一张，内容为：今收到房租款从2018年10月1日—2019年9月30号止，共计83000元。 庭审时翟素美陈述案涉房屋是其从徐州普信市政工程有限公司（以下简称普信公司）处承租，后转租给张君喜。 2019年3月22日，翟素美通过微信发送给张君喜一份《解除合同协议书》，其中甲方为徐州普信物业管理有限公司，乙方为徐州美誉商贸有限公司（以下简称美誉公司，系翟素美开办），协议主要内容是：双方于2017年1月1日签订的商铺租赁合同，因乙方管理不善导致无法继续履行，经协商自本协议生效之日起七日内解除租赁合同，乙方于本协议生效之日起七日内将房屋移交给甲方。该协议上甲方及乙方落款处均无双方签字及盖章。庭审时张君喜陈述，翟素美将该份协议书发给他，是通知他普信公司要解除与翟素美的租赁合同，后期他也未能与普信公司签订新的租赁合同。 2019年9月16日，普信公司向翟素美送交一份《解除合同通知书》，主要内容为：双方于2017年1月签订了租赁合同，但翟素美在实际履行中拖欠房租，构成根本违约，现通知其解除租赁合同，并限其于2019年9月18日17时前清空房屋内所有物品，否则普信公司有权自行处置房屋内所有物品，所有损失由翟素美自行承担。同年9月18日，普信公司（甲方）与誉美公司（翟素美、乙方）签订一份《合同解除协议书》，主要内容为：甲乙双方于2017年1月1日签订的商铺租赁合同，因乙方拖欠房租，现依照商铺租赁合同约定终止合同并收回商铺，自本协议生效之日起，商铺租赁合同解除。双方在该协议书上盖章并有翟素美签名。 张君喜陈述其于2019年9月18日被普信公司从案涉房屋中清理出去，房屋钥匙未交还给翟素美，普信公司处理房屋内物品时由其与普信公司共同掌握钥匙，后来普信公司租给别人就换锁了。 关于翟素美将案涉房屋出租给张君喜时房屋内属翟素美的物品，翟素美陈述在出租给张君喜之前曾将房屋出租给另一人，并提供其与该人签订的一份房屋内设备用具清单的复印件，清单内有鱼缸、美的柜式空调、酒吧、货柜、防盗门、玻璃门、沙发、茶几、圆桌等，并称在将房屋又出租给张君喜时将清单内的物品交付给了张君喜。张君喜质证时称没有见过该清单，并称租赁时只有沙发、茶几、吧台、鱼缸、空调及钉在墙上的柜台。双方在2019年9月30日至10月4日期间曾通过微信沟通交流房屋内物品的处理事宜，张君喜曾发送如下内容：“让他们搬东西吗？大家都等你的话呢”“你的东西没有你的话，我怎么能让别人拉走呢，所以才联系你”“许培说已经把房子签给别人了，明天那家就要开始装修，所以今天必须清理干净，否则，明天那家就给清理出去了”“我只是感觉无论怎样东西扔了都有点可惜，如果用不着也无所谓，我是好心通知你一下”。翟素美曾发送如下内容：“我不是都租给你的吗？我手里又没有钥匙，找我也没有用”“我交给你的，你当家”“你刚说钥匙不能交给我，我怎么拉东西”“你让我今天下午拉东西吧，我在徐州，你的电话打不通，我想让人去看看怎么联系你”“我没钥匙，怎么拉东西，你怎么总是说的跟做的不一样”。张君喜另陈述房屋内的物品由翟素美委托案外人刘楠拉走了茶几、吧椅、两人座沙发，并由刘楠出具字据一张，其余的物品由普信公司处理了。 本院认为，张君喜与翟素美签订的案涉房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应严格依约履行。本院将依据上述租赁合同、查明的案件事实以及有关法律规定处理本案当事人的诉争。 关于张君喜提起的本诉各项诉请应否得到支持的问题。张君喜诉请解除案涉房屋租赁合同，因普信公司已收回了案涉房屋且未再租赁给张君喜，张君喜与翟素美签订的房屋租赁合同实际已无法履行，翟素美亦同意解除双方签订的租赁合同，故应判决予以解除。张君喜诉请翟素美返还2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金62250元，其主要理由是其因需再次办理营业执照而翟素美拒不配合提供相关资料，致使其无法继续经营，但张君喜并未提供其再次办理营业执照所需资料明细且需翟素美予以协助的证据，故其主张因其举证不能，本院不予采纳。由于张君喜实际占有案涉房屋至2019年9月下旬，在其搬离后未将房屋钥匙交还给翟素美，不能视为其实际将房屋交还给翟素美，故其诉请翟素美返还2019年9月30日之前的租金不符合法律规定，本院不予支持。张君喜诉请翟素美退还押金50000元，因张君喜不存在合同约定的不予退还押金的违约情形，现合同解除亦非张君喜有过错而导致，故依法律规定，在合同解除后翟素美应当将押金退还给张君喜，为此本院对张君喜此项诉请依法予以支持。 关于翟素美提起的反诉各项诉请应否得到支持的问题。翟素美诉请张君喜支付违约金80000元，其理由是在合同期未满的情况下张君喜提出解除合同并拒付租金，张君喜构成违约。本院认为，依据法律规定，租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。翟素美在与张君喜签订的租赁合同中承诺“保证拥有房屋产权”，但其实际并不拥有产权，在2019年3月张君喜得知普信公司欲与翟素美解除房屋租赁合同，后期普信公司又不愿将房屋租赁给张君喜后，张君喜已不能实现其与翟素美签订的房屋租赁合同的合同目的，其以诉讼的方式提出解除合同并无不当，故本院认为翟素美主张张君喜在合同期未满情况下提出解除合同构成违约，该主张依法不能成立。关于翟素美主张张君喜拒付租金构成违约的问题，在2019年9月翟素美与普信公司签订书面解除合同协议书后张君喜搬离案涉房屋，张君喜已不再占有使用该房屋，其未支付2019年9月30日之后租金有正当理由，并不构成违约。据此，本院认为翟素美诉请张君喜支付违约金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于翟素美诉请张君喜赔偿物品损失40000元，其理由是张君喜擅自变卖房屋内翟素美的物品。本院认为，关于张君喜承租房屋时房屋内属翟素美的物品种类及数量，双方在合同中未有约定，对于租赁期满或合同解除时如何处理相关物品亦没有约定，在翟素美与普信公司签订的租赁合同解除后，张君喜通知了翟素美尽快处理房屋内的物品，但翟素美怠于处理，责任在翟素美，且翟素美也没有提供证据证明张君喜擅自处理变卖了其物品，故翟素美的该项诉请因其举证不能，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张君喜与被告（反诉原告）翟素美于2017年8月6日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）翟素美于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张君喜押金50000元； 三、驳回原告（反诉被告）张君喜的本诉其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）翟素美的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2545元，由原告（反诉被告）张君喜负担1345元；由被告（反诉原告）翟素美负担1200元，被告（反诉原告）翟素美应负担的本诉诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院；开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部；账号：10×××78）。反诉案件受理费1350元，由被告（反诉原告）翟素美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  金 文 人民陪审员  阚久云 人民陪审员  管 婷 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  唐 薇