广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终225号上诉人（原审被告）：阳江市京源实业发展有限公司，住所地：广东省阳江市*************。统一社会信用代码：914***********660W。法定代表人：陈建宇，公司执行董事。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁光瑞，男，1985年12月12日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区**************，现住广东省阳江市江城区**************。公民身份号码：4417**************。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。上诉人阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源公司）因与被上诉人梁光瑞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6236号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京源公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，并改判京源公司支付逾期办证违约金5855.1元；二、案件受理费由梁光瑞负担。事实与理由：一、一审判决认定2016年7月19日《关于*****业主办理房产证承诺书》已生效，并以该承诺书作为本案逾期办证违约金的计算依据，缺乏事实和法律依据，属认定事实错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定和《商品房买卖合同》第十五条的约定，京源公司履行的是协助办证义务，而梁光瑞是办理房屋所有权登记手续的义务主体。京源公司虽收取梁光瑞相应的办证费用，但在办理房屋权属登记的过程中，京源公司与梁光瑞两者之间有相互协助履行的义务。鉴于上述理由，京源公司与梁光瑞在2016年7月19日的《关于*****业主办理房产证承诺书》中第四条第1款约定递送办理房产证手续的资料“以业主签名为准”，第六条约定“我公司需要业主的积极配合，如业主因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理房产证或者逾期办理房产证，我司将不承担逾期办理房产证的违约金和违约相关责任。”上述条款均说明*****15、16、19、20、21幢业主是应当履行配合办证义务的主体，并非单纯权利的享有者。同时，承诺书第八条约定京源公司按承诺书内容履行义务完毕后，同意该承诺书的业主则承诺不追究京源公司的相关逾期办证违约金。从合同法的角度，结合前述条款，该承诺书本质上属于要约，而该要约作出的对象是*****办房产证承诺的业主，只有业主同意并在承诺书签名表中签名后，承诺书才能生效。对此，承诺书第九条也进一步明确规定“本承诺书一式两份，由德信15、16、19、20、21幢签名业主与我公司各执一份，原件与复印件具有同等法律效力。”该承诺书后还要附“业主身份证复印件和同意以上承诺书条款签名表单”，但京源公司在该承诺书盖章之后，上述业主（包括梁光瑞）一直没有在该承诺书中签名同意，故上述承诺书尚未生效。因此，2016年7月19日的承诺书不能作为梁光瑞主张逾期退还办证费违约金及逾期办证违约金的依据，本案应该以双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定计算本案的逾期办证违约金，即京源公司应按已付房价款的1%向梁光瑞支付逾期办证违约金。梁光瑞辩称：一、在社会交易习惯中，房地产商掌握了商品房的办证资料，况且从京源公司收取办证费该行为中也可以反映京源公司是办证义务人。京源公司因为拖延办证为了避免业主起诉，在政府主管部门协调下，京源公司对业主作出的办证承诺是有效的，也可以证明其作为开发商负有办证义务。二、京源公司在一审中并没有对其是办证义务人予以否认，也没有反驳是因业主原因导致延迟办证，并且也没有相关证据证实京源公司的主张。三、京源公司认为承诺书没有生效是没有依据的。首先，该承诺书并没有表明需要双方签名才生效。其次，承诺书的内容也载明了是对*****15、16、19、20、21幢全体业主所作出的承诺。通过查看原件可知，承诺书共有三页并加盖了京源公司完整的骑缝章，并没有其他附件。京源公司加盖骑缝章的行为表明了并不需要业主签名，而且要求几百名业主附身份证复印件是不现实的。再次，京源公司在一审庭审中也确认已实际履行了承诺书的部分内容，例如免收物业费和退还部分办证费等。最后，在同一系列案中，有部分判决京源公司并没有提起上诉，这些判决已生效并已申请执行，可以说明京源公司对生效判决认定的事实予以认可，生效的判决可以作为认定事实的依据。综上所述，京源公司的上诉理由没有事实依据，请法院依法驳回。梁光瑞一审起诉请求：一、京源公司退还办证费25168.35元及利息给梁光瑞（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年3月8日起计至本息付清时止）；二、京源公司支付逾期退还办证费的违约金给梁光瑞（以44920元为基数，按每月1%的标准自2018年11月27日计算，计至办证费全部退还时为止）；三、京源公司支付逾期办证违约金46840.80元给梁光瑞；四、判决京源公司返还购房款19358.42元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年7月24日起计至付清时止）给梁光瑞；五、案件受理费由京源公司承担。一审法院认定事实：2012年4月17日，梁光瑞（买受人）与京源公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：京源公司将位于阳江市江城区**************出售给梁光瑞，合同约定建筑面积共149.24平方米，其中套内建筑面积125.52元，分摊建筑面积23.72平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4664.68元，总价款为585510元；付款方式为买受人签订合同时支付首期房款176510元，并在三个工作日内到银行办理按揭贷款支付余下房款409000元，并承担由此产生的相关费用；第五条关于面积确认及面积差异处理的约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准：差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年5月30日前，将依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。合同还约定了其他条款。梁光瑞和京源公司均在合同上签名盖章予以确认。梁光瑞和京源公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，梁光瑞支付了办证费44920元给京源公司，其后付清全部购房款共585510元给京源公司，京源公司于2013年7月23日开具购房款585510元的发票给梁光瑞。涉案商品房已交付给梁光瑞使用，由于涉案商品房一直未能办理产权证，京源公司于2016年7月1日向*****15、16、19、20、21幢全体业主出具一份《关于办理*****房产证承诺书》，主要承诺：在2016年10月30日前开始退还已收业主部分的办证费，该退费金额为已收各业主办证费（减去维修资金费）的20%；剩余多收的办证费办理出房产证后60日内全部退清给各业主，若出现逾期未能退清，则每月按业主所交办证费的1%作为违约金赔付给逾期未能退清剩余多收办证费的业主。在2018年2月28日前办好15、16、19、20、21栋房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向*****15、16、19、20、21幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房价的1%作为违约金。该承诺书有京源公司作为承诺单位加盖公章及法定代表人陈建宇加盖个人印章，业主代表收件人“陈映秀”的签名。2016年7月19日，京源公司又向*****15、16、19、20、21幢全体业主出具一份《关于办理*****房产证承诺书》[编号20*****]，其中承诺：在2016年10月30日前开始退还已收业主部分的办证费，该退费金额为已收各业主办证费（减去维修资金费）的20%；剩余多收的办证费办理出房产证后60日内全部退清给各业主。在2017年12月31日前完成*****15、16、19、20、21幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向15、16、19、20、21幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房价的1%作为违约金。承诺免收*****15、16、19、20、21幢各业主3年住宅管理费作为补偿，并确保物业管理工作仍按以前规范正常工作（从2016年7月1日至2019年6月30日止，住宅管理费由京源公司负责支付）。本承诺书一式两份，由德信15、16、19、20、21幢签名业主与京源公司各执一份，原件与复印件具有同等法律效力。上述承诺书有京源公司作为承诺单位加盖公章及法定代表人陈建宇加盖个人印章，并有阳江市京源物业服务有限公司在物业公司代表处加盖的公章及物业代表陈夏丹加盖的个人印章。一审庭审中，梁光瑞明确表示接受京源公司于2016年7月19日作出的承诺书，即要求按该份承诺书的约定处理。一审另查明，梁光瑞于2018年9月27日取得涉案商品房的《不动产权证书》，其中载明：房屋建筑面积144.66㎡，专有建筑面积121.37㎡，分摊建筑面积23.29㎡。产权登记专有面积121.37㎡与合同约定的专有面积125.52㎡相差﹣4.15㎡，差异百分比为﹣3.3%。一审庭审中，京源公司主张为办理涉案房屋不动产权证代梁光瑞缴交了办证费25639.65元及扣除已退还给梁光瑞的办证费6800元，应退还费用12480.35元，并提供相关票据佐证。同时，京源公司认为两份承诺书，梁光瑞等业主没有在承诺书中签名确认同意，承诺书没有生效，不能作为梁光瑞主张退还办证费违约金及逾期办证违约金的依据。梁光瑞对退还办证费的数额无异议，但主张京源公司按照2016年7月1日出具承诺书的第三点第二项约定每月按所交办证费的1%作为逾期未退还剩余办证费的违约金。一审法院认为：梁光瑞与京源公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期办证的违约责任，由于京源公司未能按合同第十五条的约定为梁光瑞办理房产证，向梁光瑞等业主出具了两份《关于办理*****房产证承诺书》，梁光瑞明确表示接受京源公司于2016年7月19日作出的承诺书，故应以2016年7月19日的承诺书为准。从承诺书的条款内容来看，承诺书是双方的真实意思表示，并未约定业主签名或盖章为承诺书生效要件；且该承诺书主要是为京源公司单方设定义务的，京源公司加盖公章确认时承诺书即生效，梁光瑞作为单纯权利的享有者，不签字并不影响承诺的效力，故京源公司作出承诺的内容对*****小区15、16、19、20、21幢的全体业主与京源公司均具有约束力，京源公司主张承诺书未生效缺乏依据，应不予采纳。承诺书对《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金条款的变更，没有违反法律强制性规定，应认定有效。京源公司未能按承诺书约定的期限为梁光瑞办好涉案商品房的房产证，构成违约，应依法承担违约责任。梁光瑞请求京源公司按承诺书约定每月按已付房价款的1%支付逾期办证违约金，根据合同法第一百一十四条第二款的约定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，京源公司主张逾期办证违约金过高，梁光瑞又未提交证据证明逾期办证损失的情况，考虑房屋已实际交付及京源公司减免物业费作补偿等情况，一审法院调整逾期办证违约金按年利率6%计算。京源公司于2018年9月27日办出房产证，故逾期办证违约金按实际逾期天数计算，从2018年1月1日起计至2018年9月27日止，共270天，京源公司应支付逾期办证违约金25987.02元（585510元×6%/365天×270天)给梁光瑞。关于办证费及其利息的退还问题，由于京源公司承诺在办出房产后60日内全部退还办证费，现梁光瑞请求京源公司退还剩余办证费用，应予以支持。本案扣除京源公司已代为梁光瑞支付的办证费用25639.65元及已退还的6800元后，京源公司应退还办证费用12480.35元（44920元-25639.65元-6800元）给梁光瑞。对于该款的利息问题，虽然双方在承诺书中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但京源公司在办出房产证后60日内未退还办证费，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，京源公司代收办证费的免息期应限于办出房产证后60日即2018年11月26日之前。因此，京源公司应从2018年11月27日起至退还剩余办证费之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算办证费利息给梁光瑞。关于退还面积差异价款及利息。涉案商品房的不动产权证书载明房屋专有建筑面积121.37㎡，与合同约定的专有面积125.52㎡相差﹣4.15㎡，差异百分比为﹣3.3%。按照双方签订的商品房买卖合同约定，差异值超过±3%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，梁光瑞选择要求京源公司退还面积差异价款，故京源公司应退还面积差异价款19358.42元（4.15㎡×4664.68元/㎡）。至于面积差异价款的利息，京源公司于2013年7月23日开具购房款585510元的发票给梁光瑞，其应从2013年7月24日至退还面积差异款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付面积差异价款的利息给梁光瑞。此外，梁光瑞要求京源公司支付逾期退还办证费违约金的诉讼请求，在京源公司于2016年7月19日作出的承诺书中并没有约定，该违约金请求没有事实及法律依据，对于梁光瑞该请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、限京源公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金25987.02元给梁光瑞；二、限京源公司在判决发生法律效力之日起十日内退还剩余办证费12480.35元及其利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2018年11月27日起计至退还剩余办证费之日止）给梁光瑞；三、限京源公司在判决发生法律效力之日起十日内退还面积差异价款19358.42元及利息（从2013年7月24日起计至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给梁光瑞；四、驳回梁光瑞的其他诉讼请求。一审案件费968元，由梁光瑞负担313元，京源公司负担655元。二审期间，梁光瑞提供已生效的（2019）粤1702民初6284号、6289号民事判决及该案的受理案件通知书，这两件同系列的案件由于京源公司没有提起上诉，判决已生效并已执行，拟证明京源公司认可一审法院所认定的事实。京源公司认为该证据与本案没有直接关联，不能作为本案认定事实的依据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，京源公司确认已按2016年7月19日《关于办理*****房产证承诺书》约定免收了业主2016年7月1日至2019年6月30日期间的住宅管理费。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。梁光瑞与京源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容合法，应为有效合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。京源公司在交房后一直未为梁光瑞办理该房的权属证书，双方因此产生纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是逾期办证违约金的计算标准应如何确定。由于京源公司未按合同约定履行办证义务，京源公司先后向*****15、16、19、20、21幢全体业主作出两份《关于办理*****房产证承诺书》，梁光瑞明确表示接受京源公司于2016年7月19日所作出的承诺书，故应以2016年7月19日的承诺书为准。该承诺书是京源公司对*****15、16、19、20、21幢全体业主关于办证及相关补偿问题的承诺，是为京源公司单方设定义务，经京源公司及物业公司盖章即已生效，梁光瑞作为单纯权利的享有者不签字并不影响承诺的效力，况且承诺书亦没有约定业主签名或盖章为承诺书的生效要件，故该承诺书对相关业主与京源公司均具有约束力，双方应受承诺书约束。京源公司主张上述承诺书未生效的理据不足，本院不予采纳。京源公司未按上述承诺书约定的期限为梁光瑞办好涉案商品房的房产证，已构成逾期办证违约，且京源公司亦无证据证明是因业主原因造成办证迟延，故京源公司应承担相应的违约责任。虽然承诺书约定京源公司如逾期办证则每月按已付房价款的1%追究违约责任，但由于京源公司已交房给梁光瑞使用，且梁光瑞没有证据证实其因京源公司逾期办证所造成的实际损失，故一审法院将逾期办证违约金调整为从2018年1月1日起至2018年9月27日，以已付购房款为基数按年利率6%的标准计付逾期办证违约金给梁光瑞并无不当，本院予以维持。综上所述，京源公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费303元，由阳江市京源实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年三月十二日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。