山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终185号上诉人（原审原告）：张洪民，男，1962年1月16日出生，汉族，住临沂经济技术开发区。委托诉讼代理人：郑平平，山东福海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢公玉，男，1972年12月14日出生，汉族，住山东省临沭县。委托诉讼代理人：张纪峰，临沂兰山法正法律服务所法律工作者。上诉人张洪民与被上诉人卢公玉房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂经济技术开发区人民法院（2019）鲁1392民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张洪民的委托诉讼代理人郑平平、被上诉人卢公玉的委托诉讼代理人张纪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洪民上诉请求：1.依法改判一审民事判决或将该案件发回重审；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院认定上诉人构成违约是错误的。该认定的事实与实际不符，上诉人与被上诉人签订的《买卖楼房协议》约定的付款方式为：“经双方协商自愿同意后，张洪民分四次付清房款，在农历2014年12月30日前付款伍万元，农历2015年12月30日前付款贰拾万元，农历2016年12月30日付贰拾万元，农历2017年12月30日付贰拾伍万元陆仟元。如农历2017年12月30日付不清，经双方协商自愿同意后，最迟应在2018年农历12月30日前付清，如到2018年农历12月30日再付不清，按照月息一分给卢公玉计算利息。”通过该付款方式的约定可以看出上诉人与被上诉人均认可房款的最后支付时间为2018年农历12月30日前。在签订《买卖楼房协议》时上诉人与被上诉人均预料到农历2017年12月30日付不清房款，均同意房款最后于2018年农历12月30日前付清。因为上诉人与被上诉人在签订《买卖楼房协议》时均认可该最后付款时间及最终不能付清应向被上诉人按月支付利息，上诉人不用提供证据证明上诉人与被上诉人需要经过协商才能确定最后付款时间。2018年1月10日被上诉人将涉案房屋出卖导致上诉人无法继续偿还贷款，上诉人只能将房贷偿还至2017年12月。因此，上诉人并不违约。被上诉人在未与上诉人解除《买卖楼房协议》的情况下将涉案房屋转售他人，被上诉人的行为导致《买卖楼房协议》从根本上不能履行，合同目的不能实现，被上诉人的行为属于严重违约，被上诉人应依据《买卖楼房协议》约定向上诉人承担违约责任。卢公玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张洪民向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原被告于2014年10月29日签订的《买卖楼房协议》；2、请求法院判决被告返还原告购房款5万元，被告返还原告为其垫付的房屋银行按揭贷款7.51万元，被告向原告承担违约责任及利息，违约金50万元，利息按照月息一分计算；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月29日，原告张洪民（买楼方）与被告卢公玉（卖楼方）签订了《买卖楼房协议》一份，合同约定，有临沂经济技术开发区大王湖村张洪民购买临沭县××镇××村卢公玉的河东区三江领秀8号楼3单元501楼房一套，包括地下车位一个，因买卖双方是朋友，关系友好，卖方卢公玉当时是顶账顶来的，楼房也住不着，经双方多次协商自愿同意后，达成以下协议：因卢公玉在购买此楼房时办理的房贷，现在经双方到银行查明还欠银行房贷贰拾贰万肆仟元，张洪民扣去房贷后，最终双方协商自愿同意后，价格定位706000元，在双方签字之日起，农业银行的房贷都由张洪民负责偿还，与卢公玉无关。付款方式：经双方协商自愿同意后，张洪民分四次付清房款，在农历2014年12月30日前付款伍万元，农历2015年12月30日前付款贰拾万元，农历2016年12月30日付贰拾万元，农历2017年12月30日付贰拾伍万元陆仟元。如农历2017年12月30日付不清，经双方协商自愿同意后，最迟应在2018年农历12月30日前付清，如到2018年农历12月30日再付不清，按照月息一分给卢公玉计算利息，如到期付清，应该过户时，此楼房不能过户或因种种原因不能过户，卢公玉应向张洪民交纳违约金伍拾万元，如到期楼房能过户，过户及办理房产证的费用由张洪民承担。双方自签字之日起，楼房虽然还没有过户，但楼房的产权应属张洪民所有。注：楼房的钥匙及购房合同卢公玉已交给张洪民。合同签订后，原告于2014年12月20日支付购房款50000元，被告出具收到条一份，载明：今收到张洪民购买卢公玉三江领秀楼房款50000元，大写：伍万元整。此外，原告张洪民自2014年12月至2017年4月向被告卢公玉的用以支付涉案房屋按揭贷款的农行帐户转款共计75100元。原告一直未按协议约定支付剩余三期房款，也未再继续支付房贷。2018年1月10日，原告卢公玉将涉案房屋另行出卖给案外人孟浩、张爱丽，双方签订了《房地产买卖契约》。原告经查询后遂诉诸法院。一审法院认为，原、被告卢公玉就涉案楼房的买卖达成合意，双方为此签订的《买卖楼房协议》系当事人真实意思表示，各方应按约定履行合同义务。合同签订后，原告张洪民仅支付了协议约定的除房贷外应支付的706000元房款中的50000元，剩余三期均未再支付，且应偿还的房贷也仅偿还至2017年12月共计75100元，原告称已经双方协商，被告同意在2018年农历12月30日前付清，但未提供证据证明，故该行为已经构成违约。被告对原告支付按揭贷款中2015年6月25日一笔不予认可，认为付款凭证不清晰，原告称系通过案外人王东银行卡汇款2300元至被告卢公玉账户，经审查原告在2015年6月25日前后时间还款基本连续足额，故汇款单虽模糊不能明显辨认，但可以认定该笔还款属实。被告虽不认可，由于该银行卡在被告名下，被告能够提供而未提供该期间还贷的银行交易明细，故被告的辩称理由不能成立。被告卢公玉未主张解除合同、未通知原告的情况下，将房屋出售与他人，亦构成违约。由于涉案《买卖楼房协议》已经实际解除，双方当事人均认可该事实，无须判决予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告应当返还原告房款125100元。由于原告违约在先，故其要求被告支付违约金，理由不当，不予支持。由于原告一直未占有使用楼房，故原告要求赔偿损失，酌定按同期人民银行贷款利息计算资金占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、被告卢公玉于判决生效后十日内返还原告张洪民房款125100元及利息（利息自2017年12月22日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告张洪民的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2862元，由被告卢公玉负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。关于上诉人张洪民要求违约金的主张是否成立的问题。本案买卖合同签订后，上诉人张洪民仅支付了协议约定的除房贷外应支付的706000元房款中的50000元，剩余三期均未再支付，且应偿还的房贷也仅偿还至2017年12月共计75100元。对于本案双方约定的分期付款方式，上诉人未按每一期约定的时间付款，已构成违约。对于约定的“如农历2017年12月30日付不清，经双方协商自愿同意后，最迟应在2018年农历12月30日前付清，如到2018年农历12月30日再付不清，按照月息一分给卢公玉计算利息”条款按合同字面理解，应系违约金条款，而非约定的付款期限。上诉人主张房款应在2018年农历12月30日付清的主张与合同约定不符，本院不予采信。而被上诉人卢公玉未主张解除合同、未通知上诉人的情况下，将房屋出售与他人，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”双方合同约定如上诉人到期付清，应过户不能过户时，被上诉人承担违约金。但由于上诉人违约在先，且过户的条件亦未成就，故一审法院根据双方违约的程度，对上诉人支付违约金的主张未予支持并无不当。综上所述，张洪民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2862元，由上诉人张洪民负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年三月十九日书记员  李璐彤