江苏省高级人民法院行 政 裁 定 书（2019）苏行申1227号再审申请人（一审原告、二审上诉人）南京天地物业管理有限公司,住所地南京市秦淮区集庆路**宏安大厦**。法定代表人王晓桥，该公司执行董事。委托代理人华维佳，江苏致祥律师事务所律师。被申请人（一审被告、被上诉人）连云港市海州区住房和城乡建设局,住所地连,住所地连云港市海州区海连西路**v>法定代表人赵明，该局局长。原审第三人连云港市香溢世纪花城第三届业主委员会，住所地连云，住所地连云港市海州区郁洲南路**>负责人杨思杭，男，1958年9月14日出生，汉族，住连云港市海州区，系该委员会主任。原审第三人连云港市杨辉物业管理有限责任公司，住所地连云港，住所地连云港市海州区朝阳西路**楼**法定代表人杨辉，该公司总经理。原审第三人连云港市海州区新东街道办事处新城社区居民委员会，住所地连云港市海州区朝，住所地连云港市海州区朝阳东路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人李晶，该居委会主任。再审申请人南京天地物业管理有限公司（以下简称天地物业公司）因诉被申请人连云港市海州区住房和城乡建设局（以下简称海州住建局）、原审第三人连云港市香溢世纪花城第三届业主委员会（以下简称香溢第三届业委会）、连云港市杨辉物业管理有限责任公司（以下简称杨辉物业公司）、连云港市海州区新东街道办事处新城社区居民委员会行政处罚一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2018）苏07行终281号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。天地物业公司向本院申请再审，请求撤销江苏省连云港市中级人民法院（2018）苏07行终281号行政判决，撤销被申请人作出的海住建罚字〔2018〕1号行政处罚决定。主要理由为：1.原判决认定事实的主要证据不足，部分事实错误。天地物业公司与杨辉物业公司交接时业委会的人在场，天地物业公司已经完成移交手续。原审判决仅凭没有业委会的签字就认定不符合《江苏省物业管理条例》相关规定，系认定事实的主要证据不足，事实认定错误。2.原判决适用法律、法规确有错误。《江苏省物业管理条例》第八十七条第一款，是对违反该条例第五十六条第一款的处罚规定，并不包括第五十六条第二款，法院对此进行扩大解释，有违法理。3.原审判决认定事实部分不清。天地物业公司在向被申请人出具的陈述、申辩书中明确提出《江苏省物业管理条例》第八十七条第一款是对违反第五十六条第一款的处罚规定，不包括第五十六条第二款，被申请人的处罚法律依据错误。被申请人未主动改正，未予回复和处理，在一审诉讼中才作出处罚文书补正。被申请人的行为违反《行政处罚法》第五十四条的规定。本院认为，《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款规定，业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。第二款规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。该条例第四十条第二款规定的资料包括：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工、地下管网工程竣工图等竣工验收资料用和维护、保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。本案中，天地物业公司与香溢世纪花城原业委会签订的物业管理委托合同于2011年12月19日到期后，天地物业公司继续为香溢世纪花城小区提供物业管理服务，并按原合同的约定收取相关费用等，双方形成了事实上的物业管理服务法律关系。上述物业管理委托合同约定,合同终止时，天地物业公司必须移交物业管理的全部档案资料。香溢第三届业委会授权杨辉物业公司与天地物业公司办理交接事宜的授权委托书第三条明确“资料和记录完整、系统。完成的查验报告应有我们三方（连云港市杨辉物业管理有限公司、南京天地物业公司连云港分公司、香溢世纪花城小区第三届业主委员会）签字、盖章、确认”。在案《杨辉物业和天地物业财务交接明细表》《查验记录表》及海州住建局对相关人员的询问笔录等证据证实，天地物业公司连云港分公司作为被解聘的物业企业，仅与后继杨辉物业公司对部分财物、资料进行了交接，对公用设施进行了查验，但未按照《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款规定的内容进行全面交接，包括相关预收款项等财物、资料未予交接；也未在查验汇总材料上签字盖章完成交接手续。违反了《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款“应当按照规定办理移交手续”的规定。被诉处罚决定认定天地物业公司未完成香溢世纪花园城物业移交义务的事实清楚。天地物业公司提出的原审判决认定事实的主要证据不足、认定事实错误的申请再审理由，不能成立。《江苏省物业管理条例》第八十七条规定，有下列行为之一的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款：（一）违反本条例第五十六条第一款规定，被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者除物业服务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的；（二）……本案中，海州住建局认定天地物业公司未完成物业移交义务，适用上述规定，对天地物业公司处以罚款五万元，并无不当。《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款列举的内容是对第一款关于被解聘物业企业交接义务的细化，海州住建局在处罚决定书的理由部分认定天地物业公司的行为违反《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款，不属于适用法律错误。而且，在本案诉讼过程中，海州住建局已经作出补正通知书，将该内容补正为《江苏省物业管理条例》第五十六条第一、二款。海州住建局关于该部分内容系笔误的意见成立。天地物业公司提出的原审判决适用法律错误的申请再审理由，不能成立。天地物业公司申请再审提出，在收到海州住建局的行政处罚告知书后，该司在提交的陈述、申辩书中明确提出海州住建局依据《江苏省物业管理条例》第五十六条第二款是适用法规不当，海州住建局对此未主动改正，未予答复、处理，直至一审诉讼中才予以补正，违反《中华人民共和国行政处罚法》第五十四条第二款规定，原审判决部分认定事实不清。经审查，《中华人民共和国行政处罚法》第五十四条第二款规定，公民、法人或者其他组织对行政机关作出的行政处罚，有权申诉或者检举；行政机关应当认真审查，发现行政处罚有错误的，应当主动改正。该法律条文规定的是公民、法人或者其他组织对已作出的行政处罚的申诉权、检举权，以及行政机关对已经作出的确有错误的行政处罚的主动改正义务。海州住建局对于处罚决定书中存在的笔误在一审诉讼过程中予以补正，并不违反上述规定。天地物业公司认为原审判决部分事实不清，不能成立。综上，天地物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：驳回南京天地物业管理有限公司的再审申请。审判长  吴秀华审判员  高玉成审判员  王一勤二〇二〇年三月十二日书记员  董继玉