江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初291号 原告（反诉被告）：刘昭万，男，汉族，1963年1月23日出生，住江西省赣州市章贡区。 被告（反诉原告）：何维明，男，汉族，1971年10月15日生，住江西省赣州市。 委托诉讼代理人：何祥昀，江西兴略律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉第三人）：侯芸，女，汉族，1963年11月8日生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：陈昱，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。 原告刘昭万诉被告何维明、侯芸房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告何维明向本院提出反诉请求，本院决定本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）刘昭万、被告（反诉原告）何维明的委托诉讼代理人何祥昀、被告（反诉第三人）侯芸的委托诉讼代理人陈昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘昭万向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告店面租金和违约金43120.7元(其中租金27251元，违约金15869.7元)；2、判令被告何维明支付店面转让费68333元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月7日原告将自有坐落在赣州建材大市场三街16号三层、面积138.26平方米的店面出租给被告何维明，经双方协商一致签订了《店面租赁合同》。按照合同约定，被告应从2012年8月7日起至2022年8月6日期间，每月15日前按照原告提供的银行账户，以转账的形式支付租金，自2019年5月7日至2019年7月31日被告尚欠27251元租金未支付，且被告违约未按时支付租金，应当按每天实欠租金1%向原告支付违约金15869.7元。同时，被告何维明于2012年10月份擅自将承租原告的店面转让给被告侯芸使用，收取侯芸三间店面转让费410000元，故被告还应向原告支付店面转让费68333元。由于被告的违约，给原告造成很大的经济困难，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告何维明辩称：2019年7月1日被告侯芸已经将店面交付给原告，不存在租金计算到7月31日。侯芸在2012年已经接手何维明的店铺，由侯芸支付租金，原告对此是知情的。原告与侯芸在2017年商讨后续租金时，原告已知侯芸在承租店面及支付租金，再要求何维明承担租金是没有事实与法律依据的。被告侯芸不承租原告的店面是原告与侯芸协商，侯芸要求用押金进行抵扣租金，但原告不同意，同时原告要求被告支付店面转让费没有事实与法律依据。 被告侯芸辩称：1、2012年10月开始，答辩人以转让的方式，从何维明处接手店铺用于经营建材，于2019年7月1日腾空、清理完毕；2、何维明转让店铺时，告知答辩人已经协商好与原告的转租事宜，并获得了许可，且答辩人还向何维明支付了40000元押金；3、2019年9月，答辩人决定停止继续经营，与原告协商用押金抵扣租金，原告不同意用押金抵扣，也不愿意退还押金；4、依据合同相对性，答辩人与原告之间没有签订任何书面租赁协议，也未对延期支付租金存在任何约定，何维明在未取得房屋产权人同意的情况下，收取答辩人押金，没有事实与法律依据，应当予以返还。 反诉原告何维明向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还押金共50000元（其中租赁合同押金45000元、楼梯押金3000元、隔墙押金2000元）；2、由反诉被告承担本案的反诉费用。事实和理由：反诉原告从2007年左右承租了反诉被告位于店面，最早时反诉被告是委托物业公司租给反诉原告的，收取的房屋押金为3000元，因反诉原告为经营需要，拆除了店面原来的小楼梯、部分隔墙，在物业公司的要求下，另交了3000元拆楼梯的押金，反诉原告此后建了更大的楼梯及更合理的隔墙，更利于经营使用，2010年期间，反诉被告向反诉原告提出要求增加合同押金至15000元，并另增加2000元的隔墙押金，反诉原告为避免其他不必要的麻烦，应反诉被告的要求增加了。2012年续签合同后反诉被告又要求增加30000元合同押金，反诉原告也按反诉被告的要求增加了，现因反诉被告与反诉第三人后期租金协商后未能达成一致意见，反诉被告要求反诉第三人要及时返还其店铺，反诉被告与反诉第三人双方同意不再履行原合同，在协商后期租金时，反诉第三人要求用15000元合同押金、5000元楼梯及隔墙押金抵扣欠付的租金时（多退少补），反诉被告不同意抵扣，反诉第三人也有部分租金未付清，因反诉被告不愿协商，且已向贵院提起诉讼，反诉原告迫于无奈，特向贵院提起反诉，请求贵院依法判决。 反诉被告刘昭万针对反诉辩称：被告何维明未经答辩人同意将店面转给侯芸使用，违反双方签订的《店面租赁合同》，被告何维明应向答辩人支付违约金；被告何维明擅自将店面转租给侯芸使用，收取侯芸转让费410000元；被告何维明反诉请求中的租赁合同押金45000元不存在，实际只有15000元及楼梯和隔墙押金5000元。2012年8月9日的银行流水35500元，是被告何维明给原告刘昭万的一个月租金和延长合同的补偿。 反诉第三人侯芸针对反诉的辩称意见与其本诉的辩称意见一致。 本院经审查认定事实如下：2007年左右期间，被告何维明从赣南建材大市场物业公司处承租原告位于店面。2010年8月7日，原告刘昭万与被告何维明签订一份《店面租赁合同》，约定原告出租位于赣州市店面，租赁期限自2010年8月7日起至2013年8月6日止。同日，原告向被告何维明出具《收条》一份，载明：“今收到何维明交来赣南建材大市场叁街16号拆除楼梯押金计人民币3000元、隔墙押金计人民币2000元、租赁合同押金15000元，合计20000元。收款人：刘昭万”。 2012年8月7日原告刘昭万（合同甲方）与被告何维明（合同乙方）重新签订了一份《店面租赁合同》，约定：1、甲方出租的店面坐落地址：江西省赣州市。2、租赁期限：租期自2012年8月7日起至2022年8月6日止。承租人有擅自将店面转租，转让或转借的、承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金15000元等情况下，出租人甲方可以提出终止合同，收回店面。3、租金和租金交纳期限：2012年8月7日至2013年8月6日，租金为5500元，2013年8月7日至2014年8月6日，租金为6325元，2014年8月7日至2015年8月6日，租金为7273元，2015年8月7日至2016年8月7日，租金为8364元，2016年8月7日至2017年8月6日，租金为9618元。（备注：第一年租金为5500元，第二年至第五年以15%递增，第六年至第十年按当年行情协商）。乙方向甲方交纳押金15000元，合同期满后乙方没有违约行为，甲方返还乙方。如乙方拒绝返还店面，视为违约行为，押金不予返还。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠，在不提前终止合同的情况下，从第八天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。付款期限及金额为乙方每月15日以甲方提供的账户为准银行转账支付租金。4、出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮需要经过甲方的同意，装修及修缮的费用出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。5、违约金和违约责任：若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金15000元。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金15000元。承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金15000元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。合同还约定了其他事项。 合同签订后，被告侯芸从2012年10月份开始，租用被告何维明从原告处承租的店面，有被告何维明于2012年10月18日出具的收条一份。该收条载明：“今收到侯芸交来建材之街16-20号店面相关费用计人民币肆拾伍万陆仟元整（456000）（含店面押金，肆万陆仟元整）（￥46000），今收人：何维明”。此后，被告侯芸按照原告与被告何维明签订的《店面租赁合同》支付租金,2017年8月7日后的租金按照每月9618元向原告支付租金。被告侯芸于2019年7月1日将租用的店面腾空并清理好卫生，交还给原告，被告侯芸因尚有、18号商铺的押金40000元在何维明处，故用来支付2019年5、6月份租金，特此向原告出具《情况说明》。因原告刘昭万不同意侯芸用其交给何维明的押金抵扣其应付的租金，故原告诉至本院要求被告支付从2019年5月7日至2019年7月31日的租金27251元。 以上事实有原、被告的庭审陈述及原告提交的身份证复印件、店面租赁合同贰份、收条、情况说明、聊天记录及银行流水，被告何维明向法庭提交的收条、银行流水及被告侯芸提交的收条等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告刘昭万与被告何维明签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，本院对其合同效力予以确认，双方应按照合同约定全面履行义务。根据合同相对性原则，被告何维明作为合同相对方应按照合同约定支付租金。被告何维明将店铺转租给被告侯芸，何维明并未提供证据证明其转租行为经过了原告的同意，故应当认定被告何维明系擅自将店铺转租给被告侯芸经营，侯芸亦已实际向原告支付租金，故侯芸系实际承租人，应对被告何维明应付的租金向原告承担连带支付租金的义务。被告侯芸于2019年7月1日向原告交付店面，原告与被告何维明之间的租赁关系已经解除，故本案的租金应当计算至2019年7月1日。对原告主张租金计算至2019年7月31日，本院不予支持，租金应当按9618元／月，从2019年5月7日计算至2019年7月1日，共计55天，尚欠租金为17633元。原告与被告何维明在租赁合同中约定按所欠租金每日1%的标准计算违约金，该约定的违约金标准过高，不符合法律规定，本院依法调整为按所欠租金的30%计算违约金，即被告何维明应向原告支付违约金5289.9元。因被告侯芸未与原告签订租赁合同，故违约金不适用于被告侯芸，原告不能向被告侯芸主张违约金。对于原告刘昭万主张的店面转让费68333元，系被告何维明与被告侯芸之间的约定，与原告刘昭万没有关联性，故原告的此项主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于反诉原告何维明主张的要求反诉被告刘昭万返还押金50000元，反诉被告向原告出具的收条押金为20000元，且反诉被告刘昭万辩称何维明向其转账的35500元，其中5500元是房租，另外30000元系何维明支付给刘昭万的补偿费，不属于押金，因反诉原告并没有充足的证据证明该30000元系支付给原告的押金，故对于反诉原告何维明的该项诉讼请求，本院只支持返还押金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告何维明于本判决生效之日起三十日内支付原告刘昭万租金17633元； 二、被告侯芸对上述判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、被告何维明于本判决生效之日起三十日内支付原告刘昭万违约金5289.9元； 四、反诉被告刘昭万于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告何维明押金20000元； 五、驳回原告刘昭万的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告何维明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉1264.5元（已减半收取），反诉费525元（已减半收取），合计1789.5元，由原告刘昭万承担1289.5元，被告何维明、侯芸承担500元。 如不服本判决,可在判决送达之日起十五日内,通过本院或直接提出上诉，并按对方当事人的人数提交副本,缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  陈小金 二〇二〇年三月二十六日 代理书记员  段丽娟