广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初2640号原告：珠海明海物业管理有限公司，住所地：珠海市粤海西路**明珠山庄******，统一社会信用代码：91440400698158167G。法定代表人：苏树辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。被告：王润生，女，汉族，1974年4月23日出生，住珠海市香洲区。原告珠海明海物业管理有限公司与被告王润生物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费本金人民币5227.2元；2.被告向原告支付拖欠的公摊电费1371.03元、智能系统维护费256元、维修基金25.59元；3.被告向原告支付滞纳金（实质是违约金）人民币10417.63元。以上诉讼请求，总金额截止2018年7月31日暂计为17297.45元，之后的违约金照计，具体的计算依据和方法详见后附的《诉讼请求明细表》。事实和理由：原告是珠海市香洲区粤海西路17号明珠山庄（以下称“明珠山庄”）的物业管理企业。被告是明珠山庄10栋1603房的业主（二期），房屋建筑面积为108.9㎡。2010年8月9日原告（乙方）与明珠山庄的开发商“珠海博健置业有限公司”（甲方）签订了《明珠山庄前期物业管理委托合同》，约定由原告承接明珠山庄的物业管理服务，原告与被告形成了物业服务合同关系。合同约定缴费时间为每月10日前，收费标准为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或者物业使用人收取（注：其中一期按0.8元，二期按1.5元）……”。滞纳金计算标准为“从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交滞纳金”。另外，合同还约定：智能监控、对讲系统维护费按每户每月8元向每户业主或物业使用人收取（注：一期业主除外）；公共用水按实际用量每月每户平摊，公共用电按楼栋及商铺为单位计量并由本栋和商铺的业主每月平摊（注：一期业主除外）。明珠山庄至今未成立业主委员会。合同签订后，原告按照合同约定为被告所在的明珠山庄小区提供物业服务，被告每月应交物业费为163.35元（1.5元/㎡×108.9㎡），智能系统维护费8元，并按实际用量缴纳公摊电费，另外根据维修公摊约定缴纳维修基金。但自2015年12月1日起，被告无故拖欠物业服务费及其他费用，截止2018年7月31日，被告恶意拖欠物业服务费5227.2元，智能系统维护费256元，公摊电费1371.03元，维修基金25.59元，合计欠费6879.82元，产生滞纳金10417.63元。原告多次催缴，被告均置之不理。综上，原告为维护自身合法权益，特依据国务院《物业管理条例》第六十四条起诉至法院，恳请法院判如所请。原告为其诉称提供如下证据：1.《明珠山庄物业管理委托合同》；2.不动产权登记表；3.2015年11月物业服务费、智能维护费和2015年10月公摊电费发票；4.2015年12月-2018年7月明珠山庄10栋公摊电费明细表；5.催缴费通知单；6.维修处理单及明珠山庄物业管理状况（照片）；7.公共区域用电电费发票；8.资质证书；9.情况说明；10.《明珠山庄小区10栋L5#电梯主钢丝绳更换费用申请》、《明珠山庄小区10栋电梯主钢丝绳更换报价》、《关于征收物业维修基金公示》、发票。被告答辩称：一、本人未与原告签订物业服务合同，可拒交物业管理费用。二、因2013年10月15日开始，本人家中发现天花板、衣柜、小孩房间与过道墙壁有渗水脱皮、开裂现象，联系物业管理费进行协调处理，处理期间物业未尽到协调义务（物业需要承担责任，赔偿本人损失全部费用）。物业公司还挑拨邻里关系，2015年5月8日，楼下1503房天花板也出现轻微渗水现象，物业告诉1503房业主起诉本人（案号：2015珠香法民三初字第1914号），特别是物业在2015年8月份，未提前告知的前提下，多次无故停了被告家中的水，物业还让被告家承受了潮湿影响长达3年之久，给被告及家人带来了极大的生活困扰，甚至严重时影响到一家人无法正常生活。衣柜损坏、洗手间打开查原因及重新装修损失22016元，被告认为物业公司服务恶劣，没有资格收取业主物业管理费。三、原告无资质，管理非常混乱。消费系统不合格，小区两次发生火灾时，火警铃未响；安保系统也不完善，负一楼地下车库电梯口门已拆除好几年，一楼电梯口门也是24小时打开，茶城保安亭及车辆栏杆未经业主同意就私自拆除，造成业主晚上回小区无法找到停车位，大厅保安完善也无人巡视管理，来访人员没有做到全部登记；卫生方面，垃圾桶周围全是垃圾，没有安排人员及时处理；乱收费，物业收支明细从未公示；不清楚公摊电费的使用状况，智能系统早几年就没有办法正常使用，每月还在继续收取维修基金，业主多次反映的问题得不到及时处理，电梯也没有按照要求进行保养，经常出现故障，给业主带来了很多困扰，每次坐电梯都提心吊胆。被告因为家中漏水，于2016年6月10日向原告书面申请豁免3年物业管理费用于赔偿被告因漏水的部分损失，原告于2016年6月19日书面回复不同意后，没有再与被告沟通。被告强烈要求原告优先赔偿全部损失22941元费用，同时向业主公示涉案小区2010年8月至2018年4月的物业收支明细（特别是公共收益、公共用电、维修费用收支明细），管理服务改善得到业主们满意后，被告可接纳补交物业管理合理费用。事出有因，不存在滞纳金或违约金，否则继续拒交物业管理费。被告为其辩称提供了照片。本院查明：2010年8月9日，原告（乙方）与珠海博健置业有限公司（甲方）签订《明珠山庄物业管理委托合同》。双方约定，珠海博健置业有限公司将明珠山庄小区委托给原告实行物业管理，合同委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅），共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务（包括共用的上下水管道、落水管、排烟窗、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、智能监控、对讲系统），市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，业主装修的管理，公共环境卫生（包括公共场所房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运），交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤），管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，负责向业主或物业使用人收取相关费用；合同期限自2010年12月1日起至2015年12月1日止。……物业管理服务费，合同约定缴费时间为每月10日前，收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或者物业使用人收取（注：其中一期按0.8元，二期按1.5元）……”。滞纳金计算标准为“从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交滞纳金”。合同还约定：高层楼房电梯运行电费按单元发生量结算，向业主或物业使用人平均分摊收取；智能监控、对讲系统维护费按每户每月8元向每户业主或物业使用人收取（注：一期业主除外）；公共用水按实际用量每月每户平摊，公共用电按楼栋及商铺为单位计量并由本栋和商铺的业主每月平摊（注：一期业主除外）。合同第三十九条约定，合同期满本合同自然终止后，双方如续订合同，应该在该合同期满30天前向对方提出书面意见。被告为珠海市香洲区的业主，房屋建筑面积108.9平方米。原告主张被告从2015年12月1日至2018年7月31日未按约交纳物业服务费、公摊电费、智能系统维护费、维修基金，共计拖欠的费用为6879.82元。根据原告提交的被告欠费清单显示，物业管理费原告按照每月每平方米1.5元计算为每月163.35元，共计拖欠5227.2元。公摊电费包括小区路灯、监控、消防、岗亭、电梯、楼道、大堂的费用，共计拖欠1371.03元，原告主张公用电是按照电表计算，提交电费的抄表记录证明分摊电费的计算方式。智能系统维护费原告主张是按照合同约定的每月8元的标准收取的，被告共拖欠对讲系统维护费256元。维修基金25.59元，原告主张是更换电梯主钢丝绳产生的分摊费用，并提供了《明珠山庄小区10栋Ｌ5＃电梯主钢丝绳更换费用申请》、《明珠山庄小区10栋电梯主钢丝绳更换报价》、《关于征收物业维修基金公示》及发票予以证明。对于拖欠的物业管理费，被告认为主要原因是家中漏水后，原告未尽到协调义务，且被告向原告申请豁免三年物业费遭拒。对于公摊电费，被告认为不清楚如何分摊，对此项收费不予认可；对于智能系统维护费，被告称该系统早几年就无法使用了，不应该交维护费，原告继续收取维护费不合理，也是无依据的。对于维修基金，被告认为不知道用途，不应该缴纳，被告称此前交了维修基金也不知道用去哪儿。被告称原告的物业管理存在的主要问题为：原告无资质，管理非常混乱。1.消费系统不合格，小区两次发生火灾时，火警铃未响；2.安保系统也不完善，负一楼地下车库电梯口门已拆除好几年，一楼电梯口门也是24小时打开，茶城保安亭及车辆栏杆未经业主同意就私自拆除，造成业主晚上回小区无法找到停车位，大厅保安完善也无人巡视管理，来访人员没有做到全部登记；3.卫生方面，垃圾桶周围全是垃圾，没有安排人员及时处理；4.乱收费，物业收支明细从未公示；不清楚公摊电费的使用状况，智能系统早几年就没有办法正常使用，每月还在继续收取维修基金；5.业主多次反映的问题得不到及时处理；6.电梯也没有按照要求进行保养，经常出现故障，给业主带来了很多困扰，每次坐电梯都提心吊胆。对于被告提出的物业管理方面存在的问题，原告回应称：被告没有证据证明是原告不履行协调义务，因为业主态度不好，协调未能有成效。关于茶城停车问题，茶城是商业区域，商铺的业主自行将原告设置的停车杆拆除，方便其顾客进入，此行为并非原告所为。关于维修基金的问题，原告没有收取被告的维修基金，被告要么是交给发展商，要么是受政府部门的统一监管，动用维修基金需要业委会同意，日常的小修中修应当由业主分摊，原告方提供了证据证明本案维修基金25.59元产生依据，并非乱收费。关于公摊电费，有些月份只有30多元或20多元，被告虽然不认可，但其不能提供反驳证据，法院应当支持原告的诉讼请求。另查明，珠海市住房和城乡规划建设局给原告颁发的《物业服务企业资质证书》上载明原告的资质等级为三级。本院认为：原告与珠海博健置业有限公司签订《明珠山庄物业管理委托合同》，该合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同应认定为合法有效成立。原告依据《明珠山庄物业管理委托合同》为被告物业所在小区明珠山庄提供物业管理的服务，被告作为小区业主，享受了服务，应当依照上述合同的约定按时向原告交纳合同期内的物业服务费及其他费用。对于超过合同期限以后的物业管服务费和其他费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，物业服务合同权利义务终止后，应由业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，原告在《明珠山庄物业管理委托合同》期满后并未退出小区管理，故在超过合同期限、原告实际为明珠山庄提供了物业服务后，仍然有权依照实际管理的事实要求被告继续支付物业管理费和其他费用，相关费用可以参照《明珠山庄物业管理委托合同》中约定的收费标准进行收取。对于被告提出原告在履行物业管理服务中存在未及时清理垃圾、小区停车管理混乱等问题，鉴于物业管理具有全天候提供服务的性质，被告提供的照片等证据均只反映物业管理服务中某一时刻或某一时段的情况，不能完全证实原告提供物业服务整体情况，原告对于上述的问题进行了较为符合常理的解释，因此，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综合上述分析，被告作为明珠山庄10栋1603房的业主，从2015年12月1日至2018年7月31日均未向原告支付物业服务费、智能系统维护费，没有履行作为业主的主要义务，构成违约，原告要求被告支付2015年12月1日至2018年7月31日期间的物业管理费和智能系统维护费，有事实和法律依据，本院应予支持。对于交费的计算标准，参照《明珠山庄物业管理委托合同》约定，被告每月应缴的物业服务费为163.35元（1.5元/月×108.9平方米），每月应缴的对讲系统维护费为8元。被告应当向原告支付从2015年12月1日至2018年7月31日止的物业服务费和智能系统维护费共计5483.2元（163.35×32+8×32）。对于公摊电费，原告提交了明珠山庄小区公用电（包括路灯、监控、消防、岗亭、电梯、楼道及大堂）的抄表记录、分摊电费明细及电费缴纳凭证，原告主张分摊电费的计算方式为路灯、监控、消防、岗亭的费用由全体业主按每户的面积分摊，电梯、楼道及大堂的费用由本栋业主按每户的面积分摊，《明珠山庄物业管理委托合同》亦约定公共用电按楼栋及商铺为单位计量并由本栋和商铺的业主每月平摊，故原告要求被告支付2015年12月1日起至2018年7月31日止的公摊电费1371.03元，有事实依据，本院予以支持。对于维修基金，原告主张是更换电梯主钢丝绳产生的分摊费用，并提供了《明珠山庄小区10栋L5#电梯主钢丝绳更换费用申请》、《明珠山庄小区10栋电梯主钢丝绳更换报价》、《关于征收物业维修基金公示》及发票予以证明。《明珠山庄物业管理委托合同》约定房屋共用设施、设备的更新费用由业主承担，故原告主张被告支付维修基金25.59元，理据充分，本院予以支持。对于滞纳金，《明珠山庄物业管理委托合同》约定被告“从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交滞纳金”，但原告与珠海博健置业有限公司签订的《明珠山庄物业管理委托合同》已于2015年12月1日期满，滞纳金约定属于合同中的违约条款，在无合同约定的情况下，违约条款并不能当然以发生事实法律关系为依据继续适用，故原告主张对2015年12月1日之后拖欠的相关费用收取滞纳金无合同依据，本院不予支持。综上，依照，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告王润生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海明海物业管理有限公司支付物业服务费人民币5227.2元、智能系统维护费人民币256元；二、被告王润生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海明海物业管理有限公司支付公摊电费人民币1371.03元、维修基金人民币25.59元；三、驳回原告珠海明海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币232元，由被告王润生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曾海辉人民陪审员  伍燕华人民陪审员  王 琦二〇二〇年三月三十一日书 记 员  吴华强黄惠珊