甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终180号上诉人(原审被告、申请执行人)：兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司。法定代表人：朱某。委托诉讼代理人：白某，甘肃昶泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、案外人)：倪某，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：李某1，甘肃正锦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某1，甘肃正锦信律师事务所律师。原审被告(被执行人)：甘肃长业房地产开发集团有限公司。法定代表人：李某2。委托诉讼代理人：刘某。原审第三人(被执行人）：甘肃明德伟业生物科技有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁滩南面滩**。法定代表人：张某2。委托诉讼代理人：金某，甘肃融通律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：兰州强华农生物科技有限公司，住，住所地甘肃省兰州市红古区花庄镇河咀村/div>法定代表人：代某。委托诉讼代理人：刘某，1984年10月2日出生，住甘肃省兰州市城关区南昌路1682号802。原审第三人(被执行人）：代积文，1963年9月9日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区民主西路**2801。委托诉讼代理人：刘某，1984年10月2日出生，汉族，，住甘肃省兰州市城关区南昌路**802原审第三人(被执行人)：张某2，男，1979年11月5日出生，汉族，住甘肃省会宁县丁沟乡马岔村马河社**，现住兰州市城关区天庆嘉园****楼****。上诉人兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司(以下简称富力公司)与被上诉人倪某，原审被告甘肃长业房地产开发集团有限公司(以下简称长业公司)，原审第三人甘肃明德伟业生物科技有限公司(以下简称明德公司)、兰州强华农生物科技有限公司(以下简称强华农公司)、代积文、张某2案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人富力公司的委托诉讼代理人白某，被上诉人倪某的委托诉讼代理人李某1、张某1，原审被告长业公司的委托诉讼代理人刘某，原审第三人明德公司的法定代表人张某2及委托诉讼代理人金某，原审第三人张某2，强华公司和代积文的共同委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1.撤销一审判决发回重审，或在查明事实的基础上依法改判驳回倪某的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由倪某承担。事实和理由：1.一审判决认定倪某与长业公司签订的购房合同合法有效，属认定基本事实不清。案涉房产的《商品房买卖合同》至今未进行网签备案。长业公司陈述是因其税务问题导致没有进行网签没有任何根据。一审中富力公司提出为查明案件事实真相可对该合同的真实性进行司法鉴定，但一审法院未予理会；2.一审判决认定倪某合法占有案涉房产，属认定事实不清。倪某提供的物业费等票据，无法证明该物业费为案涉房产的物业费，也无法证明案涉房产为倪某实际占有；3.一审判决认定倪某已全额支付了案涉房产价款，属认定事实不清。根据倪某提供的付款收据及银行转账，不能证明其已实际支付了案涉房产的价款，且支付数额远远超出了案涉房屋价款，更无任何证据证明长业公司实际收到该笔房款。因长业公司在本案中与倪某有直接的利害关系，故长业公司出示的收据不具有证明力；4.一审判决认定案涉房产至今未办理过户登记非因倪某过错造成，属认定事实不清。案涉房产已经登记在长业公司名下，而长业公司陈述因税收问题导致无法过户给被上诉人，没有证据支持且没有任何法律根据；5.一审判决适用法律错误。倪某作为购房消费者，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）二十九条的规定，即使倪某签订的购房合同真实有效、已全部支付房款，但倪某名下还有其它房产，因此不能排除执行。但一审判决却适用《执行异议和复议规定》第二十八条即案外人系商品房消费者之外的一般买受人的规定，属适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法支持富力公司的上诉请求。倪某辩称，1.富力公司认为一审判决认定基本事实不清的理由不成立。倪某与长业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，倪某所交房款673265元有付款凭证，所提交的自2014年起至2018年止的物业费、电费、水费、采暖费、亮化费、垃圾处理费、停车费发票及收据等证据证实对案涉房屋占有、使用至今，且倪某多次要求长业公司将案涉房屋的权属登记在自己名下，但由于长业公司自身问题，导致登记业务被拒绝受理；2.富力公司认为一审判决适用法律错误的理由不成立。《执行异议和复议规定》第28条与第29条之间不是排他适用关系，是选择适用关系，是一般条款与特殊条款的关系，由购房者选择适用，一审判决适用第28条正确；3.富力公司申请的对合同真实性的鉴定不具有鉴定的必要性。长业公司、明德公司、强华农公司、代积文、张某2均述称，一审判决正确。倪某向一审法院提出诉讼请求：1.终止(2018)甘01执626号民事执行裁定书的执行。并依法解除兰州市西固区先锋路街道公园路436号1单元8层806室的查封；2.判令倪某与长业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，长业公司在上述房产解除查封后立即将该房产过户到倪某名下；3.本案诉讼费由富力公司和长业公司承担。一审法院认定的事实：2012年12月6日，倪某与长业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定倪某购买由长业公司开发的位于兰州市××区第5幢1单元806号(由于政府道路规划，该房屋地址现更名为兰州市××区)建筑面积143.86平方米住房一套。购房单价为4680元／平方米，合同总价673265元。2012年12月15日，倪某与长业公司就案涉房屋签订楼宇交接书，倪某与物业公司签订楼宇验收交接表。嗣后，倪某于2013年7月12日向长业公司现金交款30万元、银行转账50万元。案涉房屋的基本收视维护费、水电费、采暖费、物业管理等费用、长期由倪某缴纳。截止本案开庭审理，案涉房产尚未办理房屋产权证。2017年5月16日，一审法院基于富力公司与明德公司、强华公司、代积文，张某2的民间借款、担保合同纠纷一案而做出(2017)甘01民初134号民事裁定，依法查封了上述案涉房屋。倪某遂据此提起执行异议之诉。一审法院认为，案件争议的焦点为：倪某提出的对案涉房屋排除执行的请求有无事实及法律依据。关于倪某对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(3)已支付全部价款，或者巳按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案涉房屋查封前，倪某与长业公司已签订购房合同，交易各方当事人意思表示真实。且不违反法律规定，应认定为合法有效；其次，倪某收到房屋后按物业公司规定办理入住手续，并在使用过程中缴纳了房屋水、电、暖等相关费用，充分证实了案涉房产在被查封前就已实际由倪某支配使用；再次，倪某所举证据充分证明了案涉房款也已全额支付；最后，根据预售商品房交易习惯及在案证据，未办理房屋所有权登记亦非倪某的自身原因，其对案涉房屋未办理法定登记手续并无过错。综上，倪某对诉争房屋享有足以排除人民法院对该标的的继续执行的民事权益，其要求对案涉房屋停止执行的诉讼请求符合前述司法解释的规定，故一审法院对其的该部分诉讼请求予以支持。富力公司所提案涉房产登记在长业公司名下，房产的权利人亦应是长业公司，且房屋至今未办理产权证，倪某没有采取积极有效的措施存在过错的答辩意见，无事实和法律依据，不能成立，一审法院不予采纳。关于倪某请求确认双方所签《商品房买卖合同》合法有效，及判令长业公司为其办理案涉房产过户的问题。办理案涉房屋产权过户不仅涉及双方在前述合同中的具体约定内容，还应符合国家产权部门的相关要求，显与本案诉争焦点不是同一法律关系，倪某可据此另行主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二百四十一条最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(一)项及第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：1.不得执行位于甘肃省兰州市××区的房屋；2.驳回倪某的其他诉讼请求。案件受理费10533元，由兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司承担。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张以及法庭调查情况，并经当事人当庭确认，本案二审争议的焦点为：倪某对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。本案中富力公司申请对案涉房屋强制执行，是基于与明德公司、强华农公司、代积文、张某2的民间借款、担保合同纠纷一案的生效裁判。倪某以无过错的不动产买受人的物权期待权应受保护为由提出案外人执行异议，主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产排除执行的条件，第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。富力公司主张本案应当适用第二十九条而非第二十八条，本院认为，第二十八条系普适性条款，对于所有符合条件的不动产买受人均可适用，而第二十九条是专门针对消费者购买房地产开发企业商品房而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案中，案外人倪某购买被执行人房地产开发企业长业公司的房产，可主张适用第二十八条，一审法院适用第二十八条并无不当，本院对富力公司的该项主张不予支持。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，案外人在未办理房产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合上述第二十八条规定的，仍享有排除强制执行的民事权利。本案经一、二审法院查明，倪某与长业公司在一审法院查封之前，于2012年12月6日，签订了关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，在无确凿证据反证的情形下，应认定系双方真实意思表示，且购房合同是否经过网签备案并不影响合同的效力；其次，根据倪某提交的2012年12月15日出具的楼宇交接书、2014年12月24日、2015年10月30日甘肃中石油昆仑燃气有限公司出具的天然气发票，均明确载明案涉房屋的房号。2014年12月18日、2015年10月15日、2015年10月30日、2016年1月20日由甘肃长业物业管理有限公司开具的采暖费、物业费发票均明确载明付款人倪某和案涉房屋的面积信息，其他费用发票和收据虽未载明案涉房屋的所址，但均有付款人倪某的信息，且形成了连续的往来记录，符合商品房居住者正常的生活习惯，能够证实案涉房屋在被查封前已由倪某占有支配的事实；第三、从倪某提供的2013年7月12日300000元的现金交款单和500000元的汇兑来账通知单，均有中国银行股份有限公司兰州市明生广场支行的盖章，在没有相反证据足以推翻的情况下，应当认定案涉房款已全部支付；最后，倪某在购买房屋后，多次向出卖人提出办理过户登记的积极行为，其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。综上，倪某的买受行为符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实清楚，本院予以维持，对富力公司的该项主张不予支持。关于富力公司提出司法鉴定的问题。富力公司虽在一审中主张对《商品房买卖合同》的真实性进行鉴定，但并未提交鉴定申请，且案涉合同当事人双方对此均无异议并已实际履行完毕，一审法院未进行鉴定并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10533元，由兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 史 莉审判员 马巧玲审判员 李元博二O二O年三月二十六日（法官助理 李 强书记员 马 杰