广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终109号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市*************。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢飞虹，女，1972年5月16日出生，汉族，户籍地：广东省阳西县***************,现住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：441***************。委托诉讼代理人：宋德意，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：林肖余，广东言必行律师事务所实习律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人谢飞虹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：一、判令撤销一审判决第一项，改判中集房地产公司支付谢飞虹2000元违约金；二、一、二审诉讼费用全部由谢飞虹承担。事实和理由：一、关于谁为办理商品房房屋产权登记的义务主体。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”，该约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间，出卖人在办证过程中的义务，也仅为备案登记义务。根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为买受人，即本案中谢飞虹为办理涉案房屋权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助谢飞虹办理涉案房屋权属登记义务。按照双方约定，谢飞虹完成缴税、规费以及个人相关资料后，中集房地产公司将办理涉案房屋权属登记相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。二、关于中集房地产公司是否违约的认定。双方在合同中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任。因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约责任的其中一个要件，其还应满足约定的“如因出卖人的责任”造成逾期的，中集房地产公司才应承担违约责任。而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕，不属“出卖人的原因”，中集房地产公司不应承担违约责任。按照《广东省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题指导意见》第2点：“根据最高院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。三、本案是因办理房产证引起的纠纷，法院应查明在办理房产证的过程中双方当事人应履行哪些义务。涉案房屋是属于一手商品房，谢飞虹取得房屋产权证书必须经过二次登记，第一次是初始登记，责任在中集房地产公司，第二次是转移登记，从中集房地产公司提供的不动产登记收件收据（存根）显示，谢飞虹是申请人，除了初始登记证书外，资料全都由谢飞虹提供。既然谢飞虹委托了中集房地产公司代办，应及时出具委托书（在登记中心的工作人员面前签名委托手续），依法缴纳契税，同时谢飞虹须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中也需要时间进行各种审批、测绘、核准等。四、即便办证延迟，因涉案商品房已经抵押给银行，谢飞虹不能利用房产证进行诸如抵押借款等商业用途，对谢飞虹没有任何损失，也没有影响谢飞虹对房屋的使用。所以，应以赔偿为主、惩罚为辅的原则来确定中集房地产公司承担的违约金，最多不超过2000元。综上所述，请求二审法院支持中集房地产公司上诉请求。谢飞虹辩称：一、中集房地产公司主张其并非办证义务主体没有事实依据。谢飞虹在签订购房合同当日就已经按照中集房地产公司的要求把办理产权证的所有费用及全部资料交给中集房地产公司。由此可见，涉案房屋的办证主体是中集房地产公司，并非谢飞虹。即使登记手续需要谢飞虹当面签名，中集房地产公司也负有协助、通知等义务。二、中集房地产公司依据《城市房屋登记管理办法》的相关法律规定主张谢飞虹为房地产权属登记义务人是适用法律错误，《城市房屋登记管理办法》已于2008年7月1日被《房屋登记办法》取代而废止。三、中集房地产公司怠于履行办证义务，依法应当承担违约责任。谢飞虹已于2014年10月31日支付办证费用给中集房地产公司，中集房地产公司在2015年10月31日已将该房屋交付给谢飞虹使用，但谢飞虹在2018年6月1日才取得房地产权属证书，中集房地产公司没有提供证据证明是谢飞虹的原因导致办证拖延。中集房地产公司也无提供不动产登记收件收据（存根）拟证明将涉案商品房确权登记材料交至阳江市不动产登记中心的时间。因此，中集房地产公司怠于履行办证义务，致使谢飞虹迟迟不能取得涉案房屋的产权证书，其行为显然已违约，理应根据合同第十五条约定，每日按已支付房屋价款的万分之一向谢飞虹支付违约金至取得房地产权属证书日止。四、一审根据双方合同第十五条约定，判令中集房地产公司承担相应的违约金正确。退一步讲，即便谢飞虹与中集房地产公司未约定逾期办证违约金，亦可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。五、谢飞虹的起诉并未超过诉讼时效，原审判决认为谢飞虹的请求部分超过诉讼时效是不当的。谢飞虹是在2018年6月1日才取得不动产权属证书，所以谢飞虹在2018年6月1日才知道权益被侵害，且中集房地产公司持续违约至谢飞虹取得不动产权属证书之日。因此本案的诉讼时效应当从2018年6月2日起计，本案2019年7月11日起诉并未超过诉讼时效。谢飞虹向一审法院起诉请求：一、判令中集房地产公司支付逾期办证违约金44866.49元给谢飞虹；二、本案诉讼费用由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年10月31日，谢飞虹（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：中集房地产公司将位于阳江市江城区***************出售给谢飞虹，建筑面积共115.98平方米；该商品房属预售，按套出售，总价款为526602元；付款方式为于签署本合同当日支付首期房款226602元，余款300000元同时办理银行按揭；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付经验收合格的商品房；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人每天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金至取得房地产权属证书日止。合同还约定了其他条款。谢飞虹和中集房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。签订上述合同后，谢飞虹已付清全部购房款526602元给中集房地产公司。谢飞虹主张中集房地产公司已于2015年10月31日交付房屋给谢飞虹，并提供物业费发票拟证明，物业费发票反映谢飞虹向阳江市中集物业服务公司缴交2015年11月至2016年1月的物业管理费626.28元。谢飞虹于2018年6月1日取得涉案房屋的不动产权证书。谢飞虹主张中集房地产公司违反了《商品房买卖合同》中关于办证期限的约定，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审法院认为：谢飞虹与中集房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据谢飞虹、中集房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人每天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金至取得房地产权属证书日止。”之约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，本案中，谢飞虹提供物业费发票证明涉案房屋于2015年10月31日交付，中集房地产公司未提供证据反驳，且该交付时间在合同约定的交付期限内，对于谢飞虹主张的房屋交付时间，一审法院予以确认。中集房地产公司应在房屋交付后90日内，即2016年1月29日前为谢飞虹取得该商品房的房地产权属证书，但中集房地产公司于2018年6月1日才为谢飞虹取得涉案商品房的房地产权属证书，已构成违约，应承担违约责任。现谢飞虹请求中集房地产公司支付逾期办证违约金，合情合理，一审法院予以支持。逾期办证的违约金应从逾期办证之日即2016年1月30日起计至2018年5月31日止，由于中集房地产公司提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，谢飞虹于2019年7月11日诉至一审法院请求中集房地产公司支付逾期办证违约金，则2016年7月11日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。故中集房地产公司应支付给谢飞虹的逾期办证违约金应从2016年7月12日起计至2018年5月31日止，共689天，按合同约定的每日按已交付房价款的万分之一计算，违约金为36282.88元（526602元×0.0001/天×689天）。谢飞虹请求超过一审法院核准部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金36282.88元给谢飞虹；二、驳回谢飞虹的其他诉讼请求。一审案件受理费460元，由谢飞虹负担88元，中集房地产公司负担372元。二审期间，谢飞虹提供一份《中国农业银行银行卡交易明细清单》，拟证明中集房地产公司于2018年8月10日退办证费17890元给谢飞虹。中集房地产公司质证认为该明细清单不能证明是办证费用，谢飞虹支付该费用给中集物业服务公司而不是给中集房地产公司，该费用是物业维修基金。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其通知了谢飞虹前往阳江市不动产登记中心办理签名等登记手续的事实存在。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给谢飞虹，及逾期办证违约金的计算问题。谢飞虹与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。谢飞虹与中集房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人每天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金至取得房地产权属证书日止。”本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2015年10月31日前，中集房地产公司最迟应在交房之日起90日内，即2016年1月29日前协助谢飞虹取得该商品房的房屋所有权证书，但涉案商品房所有权权属登记时间为2018年6月1日，故一审判决认定中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任并无不当。由此，一审根据合同约定判决中集房地产公司在逾期办证期间以已付房价款为基数按日万分之一的利率向谢飞虹支付违约金正确，本院予以维持。根据合同约定，中集房地产公司负有为谢飞虹办理产权登记具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要谢飞虹当面签名，中集房地产公司也负有通知谢飞虹的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了谢飞虹前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，本院不予采纳。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年三月十八日法官助理  李凤霞书 记 员  陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。