陕 西 省 蒲 城 县 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕0526民初3480号 原告（反诉被告）：田xx，男，1979年01月28日出生，汉族，农民，住陕西省XX城县。委托诉讼代理人：关xx，陕西xx律师事务所律师。被告（反诉原告）：屈xx，女，1969年11月17日出生，汉族，居民，住陕西省XX城县。 被告（反诉原告）：王xx，男，1968年09月19日出生，汉族，农民，住陕西省XX城县。二被告共同委托诉讼代理人：马xx，陕西省XX城县xx法律服务所法律工作者。原告田xx与被告屈xx、王xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年08月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田xx及其委托诉讼代理人关xx，被告屈xx、王xx及其共同委托诉讼代理人马xx均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田xx向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《房屋买卖协议》，并协助原告办理解押和房产过户手续；2.依法判令被告交付《房屋买卖协议》第三条约定的附属设施：锅炉房一间和地下深水井一眼；3.依法判令被告退还因隐瞒银行借款额，致使原告多支付的138221.46元；4.依法判令被告支付违约金46332元；5.依法判令被告立即停止侵害，并赔偿给原告带来的经济损失3350元（换门锁总成和二楼门锁两个及五楼门锁）；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定由被告屈xx将自己名下位于XX城县奉先街道XX路与紫金路十字口东北角房产及附属设施卖给原告，房产证号为蒲房权证所字第国xxxx号，建筑面积为xxxx平方米，土地面积xxxx平方米，房屋总价款为2600000元。因2014年，该房屋抵押在XX城xxxx银行有限公司（以下简称xxxx银行），签订房屋买卖协议时，被告告知原告其在银行下余有债务1000000元，协议生效后由原告负责按原借贷合同履行清偿义务。协议生效后，原告的现金支付义务为1600000元，原告依约履行现金支付义务，但被告未能于协议第四条约定的合同生效200日内将房屋交付原告。经原告多次催促，被告屈xx于2016年12月01日将房屋交付原告，但被告未依约向原告交付作为房屋附属设施的锅炉房一间和地下深水井一眼。2019年08月06日，原告将被告在xxxx银行的全部债务偿还完毕。后原告多次找被告要求其配合办理银行解押和房产过户手续，但被告一直推拖不予配合，并委托被告王xx处理涉案房屋的相关事宜。但被告王xx以原告违约为由多次侵害原告权益，强换门锁4个，并张贴告知书多份，给原告造成直接损失。另外，在原告清偿完被告在xxxx银行全部债务后，调取银行流水发现被告在签订本协议时，隐瞒了被告在银行的真实债务数额。即：被告告知原告所欠银行债务为1000000元，实际银行债务为1168221.46元，扣除尚未支付的房屋尾款30000元，原告实际向被告多支付房款138221.46元。综上所述，原告已依约履行合同义务，现二被告不守诚信，对原告造成经济损失，现原告提起诉讼。被告屈xx辩称，2015年12月28日，原、被告签订房屋买卖协议属实，但因原告未按协议约定支付购房款，至今尚欠140000元，原告也未及时清偿xxxx银行的贷款本金及利息，造成xx银行于2019年01月21日起诉被告。无奈，被告委托被告王xx于2019年08月01日向原告发出告知书，因原告的逾期还款行为导致银行将被告起诉至法院，现告知收回宾馆，终止合同，有关债务另行协商。因原告不履行协议所确定的义务，双方发生纠纷，后经调解，未达成一致意见。关于原告要求被告继续履行房屋买卖协议，协助办理解押和房产过户手续，并赔偿各项损失187903.46元，被告不予认可，也已提起反诉，要求与原告解除房屋买卖协议，并赔偿相应损失。关于原告的诉讼请求，第一，原告主张继续履行房屋买卖协议，并协助原告办理解押和房产过户手续，被告不予认可，依据房屋买卖协议的约定，原告未按合同约定支付购房款2600000元的80%，即实际应付2080000元，截止交房的日期，即2016年07月，原告仅向被告支付1380000元，从原告所提供的收条看，并未按协议的期限支付购房款，构成严重违约；根据房屋买卖协议约定，涉案房屋存在银行抵押贷款，在合同签订后，银行所需利息本金由乙方负责，在甲方向乙方交房之日，乙方向甲方支付所需房款80%，甲方在收款时，应向乙方出具收据，被告与原告及王xx、案外人董某某约定银行贷款由原告每月向银行还款30000元，但原告未按约定履行还款义务，银行贷款逾期长达21个多月，逾期金额645819.91元。因原告的违约行为，2019年01月21日，xxxx银行将被告起诉至法院，给被告造成征信不良的社会影响和经济损失，原告存在严重违约行为。因此，对原告要求被告继续履行房屋买卖协议并协助原告办理解押和房产过户手续诉讼请求应予驳回；第二，原、被告所签订的房屋买卖协议并未约定锅炉房一间和地下深井一眼，根据涉案房屋的土地使用证和房产证均能证明锅炉房和地下深井均不属被告名下财产，故不存在移交锅炉房和地下深井；第三，被告并未损坏原告的门锁，因此不存在赔偿的问题；第四，关于原告要求退还因隐瞒银行借款，致使原告多支付的138221.46元的问题。根据协议约定，在签订合同以后，银行所需利息本金乙方负责，且原告有完全的民事行为能力，因此，原告的意见不能成立；第五，被告并未违约，原告已于2016年07月占有使用涉案房屋，因此，被告不承担相应的违约金。综上，被告认为，原告严重违约，至今尚欠被告房款，且逾期偿还银行债务，被告并未违约，也未给原告造成任何损失，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告王xx辩称，其与被告屈xx原系夫妻关系，后因感情不睦在XX城县民政局协议离婚，离婚时，将位于XX城县XX路与紫金路交界东北角楼房处分给被告屈xx，涉案房屋抵押给xxxx银行，并约定被告王xx每月向xxxx银行偿还30000元，已偿还16个月。2015年，被告王xx因生意失败，与原告存在债务。因此，二被告协商，将涉案房屋出卖给原告，并约定将被告王xx在xxxx银行的剩余贷款全部由原告偿还，不限于1000000元，因原告没有按银行约定的时间和金额还款，存在迟延，因此，对原告多支付的房款，被告不予认可。后被告已将房屋按期交付给原告，原告一直占有、使用至今，也并未提出异议，因此，对于原告的诉讼请求，被告均不予认可；关于房产抵押贷款的问题与被告屈xx的答辩意见一致。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。                                                                                                          被告屈xx、王xx向本院提出反诉请求：1.请求解除反诉人与被反诉人2015年12月28日的《房屋买卖协议》；2.请求判令被反诉人支付滞纳金17310元；3.请求判令被反诉人承担全部购房款的违约金1000000元；4.判令被反诉人支付购房款140000元；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年12月28日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，合同第二条（一项）约定，合同书标的物的二手房甲方售价为（人民币）贰佰陆拾万元（含附属设施）此款为甲方净价，以后如有拆迁等所得赔偿，与甲方无关，归乙方所有；（第二项）付款的方式，该合同签订之日，乙方向甲方一次性付定金50000元整，因房屋存在银行抵押贷款，在合同签订后，银行所需利息本金乙方负责，在甲方向乙方交房之日乙方向甲方交付所需房款的80%，甲方在收款时应向乙方出具其收据；第六条（三项）规定，乙方违反合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日甲方按应付购房款的万分之一计算滞纳金，逾期三个月甲方解除合同，乙方应承担全部购房款100%的违约金。签订合同后，被反诉人未按合同第三条约定交付房款的80%，即总房价2600000元的80%，实际应付2080000元（2016年03月27日付200000元、2016年11月13日支付50000元、2016年元月14日付款1180000元、2017年08月30日付款30000元），现尚欠140000元，从支付的时间上来看，被反诉人并未按合同约定期限支付房款，构成严重违约，对银行的还款约定每月付30000元，逾期21个月；2019年01月21日，因被反诉人的违约行为，xxxx银行将反诉原告（本诉被告）屈xx、王xx起诉至贵院，后被反诉人向银行多次偿还贷款，在此期间，银行多次找反诉人，反诉人多次从外地返回处理相关事宜，造成直接损失20000元，同时被反诉人也违反了合同第六条（三项）约定，应当向反诉人支付滞纳金17310元，解除合同，并承担购房款的违约金，按合同约定支付购房款欠款140000元。2019年08月01日，反诉人曾以书面形式通知被反诉人解除合同。因而，反诉人按照合同约定提起诉讼，请求与被反诉人解除合同，并判定被反诉人支付相关费用，因而提起诉讼。原告田xx针对被告屈xx、王xx的反诉辩称，第一，本案的协议双方是原告和屈xx，被告王xx不是本案交易房屋的卖方主体，因此，王新平对本案合同涉及的房屋所引起的程序不是适格的反诉主体，无反诉权；第二，本案被告屈xx的合同解除权和违约追究权已超过法律规定的诉讼时效，合同后的200天，即2016年07月01日，诉讼时效期间为2016年07月01日至2019年07月01日，被告提起反诉的时间是2019年11月，因此，该权利不再受法律保护；第三，被告屈xx因自己的行为承认原告支付房款符合要求，承诺继续履行，且以自己的行为放弃违约追究权。被告在收条上注明房款下余30000元，过完户后结清，该内容表明被告对该房款的认可，是对继续履行合同的承诺。因此，被告的承诺也表示对合同解除权的丧失，被告在反诉请求中判令原告返还租金，租金已由被告收取，也明确双方租金的分界点。因此，对于被告屈xx，应依法驳回其全部诉讼请求；对于被告王xx，应驳回其反诉。本案的争议焦点为：1.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方之间签订的房屋买卖协议应继续履行还是予以解除；2.原告（反诉被告）和被告（反诉原告）各自主张的相关违约金及其他诉讼请求是否合法有据，应予支持。原告田xx为支持其诉讼请求，提供的证据有：1.2015年12月28日的房屋买卖协议、蒲国用（2014）第00066号土地证复印件、抵押物清单复印件各一份，证明原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告在房屋买卖合同签订时，房屋设立抵押手续的事实。2.2014年06月09日的离婚协议复印件、2019年07月10日的授权委托书复印件各一份，证明在房屋买卖合同履行过程中，被告屈xx委托前夫王xx参与合同履行；涉案房屋是被告屈xx所有，被告王xx反诉主体资格不适格。3.2016年元月14日、2016年03月27日、2016年11月13日、2017年08月31日的收条各一份，证明原告共计支付现金房款1460000元，原告完成合同约定的交房前的房款支付义务；原、被告双方于2017年08月31日就房款的支付情况进行了总结性算账，确认原告支付完过户前应支付的全部房款，双方办理房屋过户条件已成就；截止2017年08月31日，原告所欠被告剩余房款30000元，双方约定过户完由原告支付，至今支付条件因未过户而尚未成就。4.商业贷款额银行后台截屏一页、xxx村镇银行客户对账单复印件和存款明细对账单复印件共计15页、还款凭证一份、2019年03月13日的催收通知书一份、2019年08月02日的情况说明一份、2019年11月28日的xxxx银行的情况说明一份，证明原告依照房屋买卖合同承担银行还款责任时，被告应还金额为1168221.46元；被告在签订买卖合同时，隐瞒了乙方在银行欠款的实际事实，致使原告多支付房款168221.46元，理应退还原告；原告已依照买卖合同约定，完成被告所欠银行借款责任；印证出合同约定的80%交房进度款，仅指原告应付被告银行借款之外的剩余房款。5.收款收据26页，证明在合同生效后，被告违反诚实信用原则，收取应由原告收取的涉案房屋租金；印证出原告主张被告违反合同约定收取的租金折抵部分房款的事实，即经过租金折算，在最后一次现金支付房款时的收条上，确认房款剩余尾款为30000元的事实。6.2019年11月25日的发票一份，证明被告王xx给原告造成的物质损失数额为3350元。7.录音资料一份及摘录，证明被告屈xx告知原告银行贷款是1000000元；被告屈xx告知原告，被告王xx闹事目的是为多获取一些利益。8.证人原xx的证言，证明自2015年11月28日后的租金应由原告收取，事实是被告屈xx收取，折抵了房款110000元的事实。9.蒲房权证所字第国xxxx号房产证复印件一份（登记时间为2014年05月21日），证明涉案房屋的权属情况。10.田某某贷款代偿协议一份，证明田某某在xxxx银行的借款是由原告偿还的事实。11.xxx银行转账凭证和活期存款凭证各一份，证明原告按与xxxx银行签订的还款协议在2019年03月28日代被告还款210000元，于2019年07月01日代被告还款60000元。12.原告与被告屈xx的聊天记录截图照片一页，共3份，证明所有房款再欠被告30000元。13.中国农业银行95599交易提示短信两份、手机银行转账截屏复印件一份，证明原告分别于2019年03月28日向马x转账210000元，2019年08月06日向原告xxxx银行账户转账，并由xxxx扣款。14.XX城xxxx村镇银行存款账户明细对账单四页和中国农业银行交易明细清单两页，证明2017年09月29日，原告在xxxx银行开户贷款150000元，并于09月30日现金支取后，偿还案外人田某某在银行的贷款。另外，农行的流水与前面的提示短信相互印证原告向银行分别还款210000元、451407.6元。被告屈xx、王xx提供的证据有：1.被告屈xx、王xx的离婚证两份和离婚协议一份，证明被告屈xx、王xx离婚并约定涉案房屋归被告屈xx的事实。2.2015年12月28日的房屋买卖协议一份，证明2015年12月28日，原、被告签订房屋买卖协议，并对违约责任进行约定的事实，因此，原告违约，应承担全部责任。  3.蒲国用（2014）第xxxx号土地证复印件、蒲国用（2014）第xxxxx号土地证复印件和蒲房他证项字第xxxx号他项权证复印件各一份，证明涉案房产虽登记在被告屈xx名下，但该财产属于家庭共同成员财产，被告屈xx只是登记人的事实。4.2014年07月11日的最高额抵押合同复印件一份，证明涉案房屋因贷款抵押给中银富登银行，担保数额为2769000元。5.（2019）陕0526民初xxxx号公告和（2019）陕0526民初xxxx号民事裁定书各一份，证明因原告不履行还款义务，导致银行向法院起诉的事实。6.告知书和授权委托书复印件各一份，证明原告田xx违约，被告屈xx和王xx出具书面告知的事实。被告王xx提供的证据有：1.与田xx的短信聊天记录一份，证明被告王xx没有损害原告的门锁，是田xx自己更换的事实。2.借条10张，证明被告王xx从原告处实际借款830000元，该部分借款已冲抵房款的事实，其中2015年12月26日的借条数额是30000元，实际偿还的是银行贷款，开庭时，被告王xx陈述有误，被告王xx已将银行贷款偿还至2015年12月份。3.xxxx银行工作人员马某某的录音光盘一张，证明该笔贷款为1500000元，田某某使用本金200000元，被告王xx使用1300000元，后由王xx和借款人田某某共同还款至2015年12月份。4.证人任x的书面证明一份，证明目的同录音光盘。为查明案件事实，本院于2019年12月12日、2020年01月09日与案外人田某某进行调查谈话；于2020年01月08日与xx银行工作人员马某某进行调查谈话，并从xx银行调取了2014年07月11日的借款合同；于2020年03月03日调取了案外人田某某的婚姻登记信息。经开庭审查，原告提供的证据1、2、3、7、9、11、12、13、14，被告屈xx、王xx对其真实性无异议，本院予以确认。对证据4中的商业贷款额银行后台截屏，原告无法说明证据来源，亦不符合证据的形式要件，本院不予确认。对证据4中的客户对账单、存款明细对账单、还款凭证、催收通知书、情况说明两份和证据10，被告王xx、屈红xx不予认可，但结合案外人田某某和马某某的陈述，与证据11、12、13、14及本院调取的田某某的婚姻登记信息能够相互印证出2014年07月11日，案外人田某某与其配偶李红作为借款人，与中银富登银行签订借款合同，借款数额1500000元，借款期限60个月，本息共计2100000元，被告王xx、屈xx作为该笔贷款的抵押人，并将登记在被告屈红茹名下位于XX城县奉先街道XX路与紫金路十字东北角即xx小区2-2-4-25的房屋作为抵押物。截止2015年12月，贷款余额为1168000元。因被告屈xx、王xx将抵押物出售于原告，并约定将该笔贷款下余贷款本金折抵为购房款，利息由原告田xx负责，2019年08月06日，原告结清全部贷款本息的事实。对原告提供的证据5，二被告认为属丢失的票据而不予认可，结合证据8及原、被告的陈述，仅能印证出原告与被告屈xx在签订房屋买卖协议后，因被告屈xx收取部分租金，后将被告屈xx收取的租金折抵为房款，被告屈xx向原告出具收条的事实。对原告提供的证据6，原告并未提供其他证据印证其关联性，本院不予确认。对被告屈xx、王xx提供的证据1、2、3、4、5，原告田xx对真实性无异议，本院对真实性予以确认，但并不能达到证明涉案房屋属被告屈xx家庭共有财产的目的。对被告屈xx、王xx提供的证据6，结合原告诉状陈述内容，原告提供的证据2和证据4中的2019年08月02日的情况说明，本院仅对真实性予以确认。对被告王xx提供的证据1、2，原告田xx对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对被告王xx提供的证据3，结合案外人马某某、田某某的陈述，本院仅对证据3的真实性予以确认，但并不能达到被告王xx的证明目的。对被告王xx提供的证据4，无其他证据印证其真实性，本院不予确认。经审理查明，被告屈xx、王xx原系夫妻关系，双方于1992年09月18日办理结婚登记，后于2014年06月09日办理离婚登记，离婚议约定：一、王xx和屈xx自愿离婚；二、女方名下的财产归女方所有。2014年07月11日，案外人田某某（与原告田xx系兄弟关系）、李x（与田某某系夫妻关系）作为借款人与xxx银行签订借款合同，约定借款人从xxxx银行借款1500000元，借款期限为60个月，自2014年07月11日至2019年07月11日，利息600000元，本息共计2100000元，每月等额还款35000元。被告屈xx、王xx作为抵押人与xxxx银行签订最高额抵押合同，将登记在被告屈xx名下的位于XX城县奉先街道XX路与紫金路十字东北角xx小区2-2-4-25的房屋［（土地证编号为蒲国用（2014）第00066号和蒲国用（2014）第00067号，房屋产权证编号为蒲房权证所字第国1824号）］作为抵押物，为该1500000元贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，他项权利证书编号为蒲房他证项字第1859号。借款后，被告王xx偿还了部分贷款本息，至2015年12月，贷款本金余额为116.8万余元。因被告王xx从原告田xx处多次借款，无力偿还，2015年12月28日，被告屈xx作为甲方与原告田xx作为乙方签订房屋买卖协议约定：将登记在甲方名下的位于XX城县XX路与紫金路口东北角的房屋转让给乙方，房屋价款为2600000元（含附属设施）；付款方式：该合同签订之日，乙方向甲方一次性付定金50000元整，因房屋存在银行抵押贷款，在合同签订后，银行所需利息本金乙方负责，在甲方向乙方交房之日，乙方向甲方交付所需房款的80%，甲方在收款时应向乙方出具收据；甲方应于本合同生效之日起200日内将上述房屋的全部钥匙交付乙方；甲方违反本合同约定，未能在约定时间交付上述房屋的每逾期一日甲方应按已付购房款万分之一承担违约责任；逾期超过一个月乙方有权解除本合同，甲方应承担全部购房款100%的违约金；乙方违反合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日甲方应按应付购房款的万分之一计算滞纳金，逾期超过三个月甲方有权单方解除本合同。乙方应承担全部购房款100%的违约金。协议签订后，被告屈红茹分别于2016年元月14日、2016年03月27日，2016年11月13日、2017年08月31日向原告田xx出具了数额为1180000元、200000元、50000元、30000元的购房款收条4张，共计1460000元，该1460000元由原告田xx向被告屈xx直接支付的房款，被告屈xx收取的涉诉房屋部分租金以及被告王xx在原告田xx处的若干笔借款折抵的购房款三部分构成，其中2017年08月31日的收条上，被告屈xx标注“房款下余叁万元整，过完户结清”。2016年12月01日，被告屈xx将涉案房屋交付原告田xx占有、使用，其余部分房款由原告田xx自2015年12月起以代偿银行贷款方式支付。因原告田xx在向xxx行代偿贷款的过程中未按期还款，2019年02月25日，xxx银行作为原告将田某某、李x、屈xx、王xx作为被告起诉至XX城县人民法院。2019年03月13日，原告田xx与xxx银行在催收贷款过程达成还款协议，原告田xx承诺：“1、2019年3月底归还欠款210000.00元(贰拾壹万元整)；2、2019年6月底归还欠款60000.00元（陆万元整）；3、剩余部分7月底结清全部欠款。”原告田xx作出上述还款承诺后，于2019年03月28日向xx银行还款210000元；于2019年07月01日向xx银行还款60000元。2019年07月10日，被告屈xx出具授权委托书，委托被告王xx全权处理涉诉房产的相关事宜，并由被告屈xx、王xx在授权委托书上签名。2019年08月01日，被告王xx向原告田xx发出书面告知，内容为：“田xx你好！由于你银行的款项（注：房款）未按咱约定的房屋买卖合同，顺利还款，造成严重愈期，导致银行起诉至法院，现告知你：宾馆从2019年8月1日—8月3日收回，终止合同 有关所有债务，另行协商。”次日，原告田xx便以被告屈xx授权委托被告王xx沟通涉案房产事宜，影响既定还款计划，向xxx银行出具情况说明。2019年08月04日，原告田永锋与被告屈红茹通过微信就下余3XX房XX沟通。2019年08月06日，xxx银行与原告田xx达成和解，并签订“田某某贷款代偿协议”，原告田xx于当日代偿了下余全部借款本金397312.75元及利息、罚息，并承担案件受理费5129元。中银富登银行向原告田xx出具还款凭证，并向XX城县人民法院申请撤诉，XX城县人民法院作出（2019）陕0526民初1676号民事裁定书，准许xx银行撤回起诉。2019年11月28日，xx银行就田永锋代偿田某某部分贷款出具了情况说明，内容为：“田某某于2014年07月22日在我行贷款150万元，期限60个月，截止2015年12月，贷款余额为116.8万余元。由于抵押人将抵押物出售于田xx，以及借款人、抵押人存在其他经济手续，经借款人、抵押人、田xx共同协商，剩余款项由田xx偿还。自2015年12月起，我行向田永锋及借款人田某某催收还款，直至2019年08月05日完全结清贷款本息，该笔贷款马某某、马x为经办客户经理。”审理中，关于原告田xx向银行还款抵充房屋价款的问题，被告屈xx表示签订房屋买卖协议时约定为1000000元。原告田xx陈述，当时被告屈xx、王xx告知其下余银行贷款本金仅剩1000000元，但原告实际代偿的借款本金为1160000余元。被告王xx、屈xx另陈述，案外人田某某从xxxx银行所贷1500000元，被告使用了1300000元，其余200000元由田某某使用，每月需要向xxx银行还款35000元，2015年12月前，王xx每月还30000元，田某某每月还5000元。被告王xx将该笔借款偿还至2015年12月，共清偿借款本息480000元。案外人田某某在与本院的调查中陈述，被告王xx的陈述不属实。因王xx征信存在问题，无法在xxx银行贷款，而田某某经营轮胎经销部并与王xx关系好，王xx便请田某某帮忙从xxx银行贷款，并表示贷款后能够偿还其尚欠田某某的借款250000元。田某某考虑到该笔贷款还有屈红茹的房屋作抵押，便同意作为借款人与xx银行签订借款合同，贷款1500000元，期限5年，60个月，本息共计2100000元，该笔贷款实际由被告王xx使用。借款后，田某某并未偿还过该贷款。而王xx陈述的2015年12月前，由王xx每月偿还贷款30000元，案外人田某某偿还5000元，仅是王xx提出的方案，协商若需要田某某还款，将该款还完后算账，田某某偿还的部分作为王xx的借款，若由王xx还款，便视为对借款250000元的偿还，中途王xx虽打过电话，但田某某并未偿还过贷款。xxx银行工作人员马某某在与本院的谈话中陈述，其是发放2014年07月11日1500000元贷款的经手人。该笔贷款的借款人是田某某，贷款数额是1500000元。自2015年12月起，因田某某和王xx没有能力偿还该笔贷款，后由田xx偿还完毕。关于被告屈红茹于2019年08月才向原告发出告知书的原因，被告屈xx当庭表示系因原告田xx的贷款没有还完。关于原告田xx与被告屈xx之间的房屋买卖协议是否应继续履行的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告田xx与被告屈xx签订房屋买卖协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应当按照合同约定履行各自的义务。现原告田xx已按合同约定全面履行了其支付购房款的合同义务，被告屈xx作为合同一方当事人，在接受原告支付的购房款后，亦应按照合同约定履行其转移房屋所有权的义务。现被告屈xx未按合同约定，协助原告办理涉诉房屋上抵押权的解除手续和房屋所有权过户登记手续，已经构成违约，根据原告的诉讼请求，应承担继续履行的违约责任，对原告要求被告屈xx协助其办理涉诉房屋上抵押权的解除手续和所有权过户登记手续的诉请，依法应予支持。被告屈xx、王xx以原告田xx存在迟延向xxx银行还款的违约行为致使被告被起诉为由要求解除房屋买卖协议，虽然原告与被告屈xx在合同中约定原告逾期付款超过三个月被告有权解除合同，但根据查明的案件事实，因原告田xx逾期向xx银行清偿贷xxx银行作为原告于2019年02月25日将田某某、李红、屈xx、王xx起诉至XX城县人民法院，但在诉讼中，原告田xx已向xx银行作出还款承诺，并按还款承诺分别于2019年03月28日，2019年07月01日向xx银行还款210000元和60000元，对原告该两次向中银富登银行清偿贷款的行为被告并未作出拒绝的意思表示或者提出异议，应视为被告对原告的代偿行为作出了默认。被告屈xx在原告作出上述还款行为后委托被告王xx代为处理房屋买卖事宜，被告王xx于2019年08月01日向原告田永锋发出书面通知，以原告逾期还款为由，要求终止合同履行，该行为明显违背诚实信用原则，且被告屈xx在2019年08月04日仍通过微信与原告协商下余房款的交付问题，原告亦在2019年08月06日将中银富登银行剩余贷款全部清偿，据此，应当认定被告屈红茹作为合同一方当事人已经接受原告对合同义务的履行，故对被告屈xx、王xx要求解除房屋买卖协议的诉请依法不予支持。关于原告田xx要求被告屈xx退还因隐瞒银行贷款额致使原告多支付的138221.46元的问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案中，原告田永锋与被告屈xx通过合同约定，涉诉房屋成交价格为2600000元，根据查明的案件事实，能够确定被告屈xx共向原告出具1460000元的房款收条，该部分房款由原告田永锋向被告屈xx直接支付的房款，被告屈xx收取的涉诉房屋部分租金以及被告王新平在原告田xx处的若干笔借款折抵的房款三部分构成。其余房款由原告田xx代偿涉诉房屋在中银富登银行所担保的贷款构成，原告田xx主张，订立合同时，被告告知其在银行的债务为1000000元，原告在清偿完银行所有债务调取银行流水时，发现银行的实际债务为1168221.46元，扣除尚未支付的30000元房屋尾款，原告实际多支付房款138221.46元。虽被告屈红茹于2017年08月31日出具的房款收条确实注明了“房款下余叁万元整，过完户结清”，原告与被告屈xx亦在2019年08月04日通过微信沟通过下余30000元房款的交付问题，后原告于2019年08月06日清偿了最后一笔银行贷款，但其提供的中银富登银行说明载明“田某某于2014年07月22日在我行贷款150万元，期限60个月，截止2015年12月，贷款余额为116.8万余元。由于抵押人将抵押物出售于田xx，以及借款人、抵押人存在其他经济手续，经借款人、抵押人、田xx共同协商，剩余款项由田xx偿还。自2015年12月起，我行向田xx及借款人田某某催收还款，直至2019年08月05日完全结清贷款本息”，据此，结合原告在订立合同时应负有的注意义务，应当认定原告在与被告协商购买房屋时，对银行贷款的本金剩余数额是知情的。本案中，在无其他证据印证银行贷款本金具体剩余数额时，根据中银富登银行出具的证明，应将该数额确认为1168000元，结合被告屈红茹出具的收条，两部分共计2628000元，超出的28000元，被告屈xx依法应向原告退还。被告屈xx主张原告尚欠其购房款140000元，未提供证据证明，依法应承担举证不能的法律后果，对其该主张应不予采信。关于原告田xx要求被告屈xx交付房屋附属设施锅炉房和地下深水井的问题，本院认为，根据原告与被告屈xx签订的房屋买卖协议，未明确约定涉诉房屋附属设施的内容，房屋的土地使用权证与房屋产权证亦未载明锅炉房和地下深水井，被告屈xx亦对原告提出的房屋附属设施不予认可。原告无法证明其主张的锅炉房和地下深水井确属于涉案房屋的附属设施，并应当随房屋一并出售，故对原告该诉请应不予支持。                                                                                                                                                                                                                                       关于原告田xx与被告屈xx是否应向对方支付违约金、滞纳金的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告屈xx主张，原、被告合同中约定：在甲方向乙方交房之日，乙方向甲方交付所需房款的80%，甲方在收款时应向乙方出具收据；乙方违反合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日甲方按应付购房款的万分之一计算滞纳金，逾期三个月甲方有权解除合同，乙方应承担全部购房款100%的违约金。签订合同后，原告未按合同约定交付房款的80%即总房价2600000元的80%为2080000元，亦未按时向银行清偿贷款，致使被告被中银富登银行起诉，故要求原告支付被告滞纳金17310元及违约金1000000元。原告田xx亦主张被告未在合同约定的期限即合同签订后的200日内交房，要求被告支付违约金46332元。根据查明的案件事实，原告田xx与被告屈xx在订立房屋买卖合同时，对房屋在中银富登银行所担保的贷款情况应为知情的，该笔贷款的还款期限为5年，每月向银行清偿35000元，后原告与被告屈xx订立合同约定，在签订合同后200日内交房，在交房之日，原告田xx向被告屈xx交付所需房款的80%，故对合同中表述的“所需房款的数额”，根据合同签订时的实际情况应认定为除银行剩余贷款1168000元外的其他部分，即1432000元，该数额的80%为1145600元，被告屈xx在合同签订后的200日内已向原告出具了合计1380000元的购房款收条，故被告屈xx主张原告未在约定期间内向被告支付所需购房款80%的违约事实并不能成立。相反，被告屈xx交付房屋的时间为2016年12月01日，存在迟延交付房屋的违约行为，且在原告付清全部购房款后，明确拒绝履行办理房屋解押手续和所有权变更登记，该行为亦构成违约。虽被告屈xx主张原告未在约定期间内向被告支付所需购房款80%的违约事实并不能成立，但原告田永锋在依约代偿银行贷款时，确实存在逾期还款事实，致使被告受到中银富登银行的起诉，应认定原告田永锋亦存在违约行为。鉴于本案双方当事人均存在违约行为，综合考虑双方当事人的违约情节和后果，对原告田xx与被告屈xx要求对方支付违约金和滞纳金的诉讼请求均不予支持。关于被告王xx是否能够依据房屋买卖协议向原告主张权利并承担合同义务的问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，合同以外的人不得依据合同享有一方当事人的权利或承担合同义务。本案中，涉诉的房屋买卖合同由原告田永锋与被告屈xx直接签订，被告王xx与被告屈xx虽曾为夫妻关系，但根据被告方提供的房产权属证书显示，涉诉房屋于2014年05月21日登记于被告屈xx名下，二被告于2014年06月09日离婚时，协议约定：女方名下的财产归女方所有。据此，能够确认被告王xx对涉诉房屋并不享有合同上的权利，亦不享有物权，故对原告田xx依据合同向被告王新平提出的诉讼请求及被告王xx依据合同向原告田xx提出的反诉请求均不予支持。关于原告要求被告立即停止侵害，并赔偿经济损失3350元的问题，本院认为，原告田永锋以被告王xx多次侵害原告权益，强换门锁，并张贴告知书多份，给原告造成直接损失为由要求被告停止侵害并赔偿损失，属占有保护请求权，与本案房屋买卖合同不属同一法律关系，对其该诉讼请求本案中不予支持，原告可另案主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等之规定判决如下：一、由被告屈xx于本判决生效后三十日内完成对位于XX城县奉先街道XX路与紫金路十字东北角即昌宁小区2-2-4-25的房屋及国有土地使用权的解押手续（他项权证编号为蒲房他证项字第1859号）二、由被告屈xx于本判决生效后三十日内协助原告田xx将位于XX城县奉先街道XX路与紫金路十字东北角即xx小区2-2-4-25的房屋所有权及国有土地使用权［（土地证编号为蒲国用（2014）第00066号和蒲国用（2014）第00067号，房屋产权证编号为蒲房权证所字第国1824号）］变更于原告田xx名下。三、由被告屈xx于本判决生效后十五日内退还原告田永锋多支付的购房款28000元。四、驳回原告田xx的其他诉讼请求。五、驳回被告屈xx、王xx的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费29511元，保全申请费1020元，反诉受理费14202元，共计43713元。由原告田xx负担1687元，被告屈xx、王xx负担43046元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  长   付宏建审  判  员     范寅峰人民陪审员     王孝武  二〇二〇年三月四日  书 记 员   杨  英 1