广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51835号原告：深圳市皇庭商业管理有限公司，住所地深圳市福田区岗厦社区福华路**岗厦皇庭大厦**，工商注册号：9144030069117085XG。法定代表人：郑小燕，该司总经理。委托代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托代理人：邱鸿鹏，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市轩鸿投资咨询有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市福田区福田街道金田路**皇岗商务中心主楼****代码：91440300084630893E。法定代表人：肖建海，该司总经理。委托代理人：李益滨，广东鹏商律师事务所律师。委托代理人：罗凯丹，广东鹏商律师事务所律师。原告深圳市皇庭商业管理有限公司诉被告深圳市轩鸿投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员王红华、黄振辉组成合议庭适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张黎明和被告委托代理人李益滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年6月27日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》（下称“《房屋租赁合同》”），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2017年7月1日起至2019年2月28日止；首年月租金为57939元，自2018年3月1日起，租金每年递增5%，自2018年3月1日至2019年2月28日，月租金为60836元，租期内月管理费为6503元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金和管理费；乙方应在签订合同之日向甲方缴纳租赁保证金115878元、管理费保证金13006元（合称“保证金”）；乙方逾期支付租金和其他应付费用的，每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，且甲方有权解除合同，不予退还保证金，并要求乙方支付已发生租金、物业管理费及违约金等费用，以及甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等费用；乙方应当在合同终止、解除或届满之日起五个工作日内变更注册登记地址，逾期未办理的，每逾期一天，乙方应支付甲方违约金5000元，并由乙方承担因此造成的损失。甲乙双方就本合同发生的纠纷，应向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼；以及其他条款。《房屋租赁合同》签订后，原告按约交付了涉案房屋并履行相关义务，但被告却未按约向原告支付租金、管理费等款项。租赁合同期满后，被告亦未按约变更工商注册地址。据此请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠租金违约金11681元；2、被告向原告支付拖欠管理费违约金1337元；3、被告立即办理以深圳市福田区福田街道金田路2028号皇岗商务中心主楼x楼x单元的地址为工商注册地址的注销或迁出手续；4、被告向原告支付逾期变更工商注册地址违约金122000元（违约金按照每日1000元的标准，自2019年3月8日起计至被告变更工商注册地址之日止，暂计至2019年7月7日为122000元）；5、原告不予退还租赁保证金115878元；6、原告不予退还管理费保证金13006元；7、被告向原告支付律师费13751元；8、本案的诉讼费用全部由被告承担。原告庭后向本院提交书面说明称诉讼请求第一、二项租金及管理费违约金实际为逾期支付2019年2月上述费用的违约金，自2019年2月6日起，按照每日千分之三的标准计算至4月10日止。被告答辩称：1、被告同意双方租赁合同已经解除，但是对于解除的原因及原告请求的赔偿金额不认可；2、被告从2016年开始租赁原告的房屋，并从2019年3月1日双方又重新签订了新的深圳市房屋租赁合同书，在合同签订时原告存在欺诈等行为。房屋的租金价格严重高于同一地段同一级别的办公楼的价格，涉案的租赁合同约定的房屋每月每平方的租金为280元，而原告从业主那里租赁过来的价格是每平方米80元左右，而且由于近两年来深圳市办公楼租金水平在不断的下降，涉案房屋的市场租金大约为160至200元每月每平方左右，因此原被告双方签订合同后就一直在协商降低租金的事宜，但一直没有协商成功，因此被告也就拖欠了部分的租金；3、原告从2019年5月22日开始就对涉案的房屋进行断水断电，使得被告无法正常使用房屋，被告多次提出异议但是原告不予理睬，甚至在涉案的房屋的大门外加了门锁并派专门的保安人员看管，不让被告的员工进入该房屋；4、2019年5月底，被告要求将在涉案房屋内的办公设备等财物搬离该房屋，但原告拒不出具放行条，因此被告价值约120万元左右的财物至今仍滞留在涉案的房屋内且已经不知去向；5、原告主张的违约金及房屋占用费等的计算标准太高，即便存在拖欠租金的情况也应当予以调整，且被告已经足额的缴纳租赁保证金和管理费保证金，这部分费用应当用于冲抵拖欠的租金及管理费等；6、原告主张的律师费没有依据，而且提供的律师费发票没有支付的转账记录，因此这笔律师费是否是支付本案的涉案的律师费无法确认。本院经审理查明，2017年6月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼x楼x单元的房屋出租给乙方使用。租赁房屋出租面积197.07平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月294元计算，月租金总额为57939元；乙方应于每月5日前支付租金；租期自2017年7月1日至2019年2月28日；租赁房屋用途为办公；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即115878元；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达十天以上，或拖欠可能导致甲方损失的各项费用一万元以上的，甲方可向乙方提出解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记备案，并就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金。此后，双方签订《深圳市房屋租赁合同书之补充协议》，约定2018年3月1日起租金每年递增5%，2018年3月1日至2019年2月28日每月租金为60836元；租赁房地产的单位管理费（含中央空调费）按建筑面积每平方米每月33元计算，月管理费总额为6503元，由乙方根据租赁建筑面积向甲方或甲方委托的物业管理公司支付；管理费自租赁房地产交付之日起计算，乙方应在每月5日前向物业管理方支付当月管理费；乙方在签订合同之日应向甲方交纳租赁保证金115878元、管理费保证金13006元；以上保证金的退还按原租赁合同中保证金的约定执行；乙方应按照合同约定的租金、管理费和水电费等支付时间，以转账的方式向甲方支付租金、租赁保证金、管理费保证金；乙方须自行负责该租赁房地产的电费、水费、电话费、通讯费及其它因乙方使用租赁房地产产生的费用，按政府相关部门规定的收费标准及乙方与甲方或物业管理公司签订的相关协议，由乙方向甲方、物业管理公司或相关部门缴纳；甲乙双方之间的租赁关系提前终止、解除或届满的，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起三日内按照正常经营的最后经营的三个月的固定装修状态及恢复公共区域设施设备状态并且完整清洁的交回租赁房地产，并承担因此产生的全部费用；若乙方将租赁房地产地址做工商注册登记地址，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起5个工作日内变更注册登记地址，逾期未办理的，每逾期一天，乙方应支付甲方违约金5000元，并由乙方承担因此造成的损失；乙方应当按照本合同的约定及时足额支付租金和其他应付费用，如乙方逾期支付上述款项达5天或乙方有其他违约行为，甲方有权采取如下措施：每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金；甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务；乙方须在合同解除之日起3日内搬出，按照合同的约定将租赁房地产返还给甲方，由此造成的损失，由乙方自行承担。甲方因维权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、交通费、差旅费等由乙方承担。任何一方违约，均应按本合同约定向另一方承担违约责任及赔偿另一方因此受到的实际损失。本补充协议为原合同的补充条款，如原合同中条款有与本补充协议冲突的地方，以本补充协议为准。其他未尽事宜以原合同为准。双方确认，签订合同后，被告按照合同约定向原告或原告指定的代收人支付了租赁保证金115878元、管理费保证金13006元，并开始承租涉案物业。与此同时，被告（乙方、用户）与深圳国商物业管理有限公司皇岗商务中心分公司（现名称为深圳市皇庭物业发展有限公司皇岗商务中心分公司、甲方、管理公司、以下简称皇庭物业公司）签订《（皇岗商务中心）物业管理服务协议》，协议约定皇庭物业公司受原告委托，全权负责皇岗商务中心的物业管理相关事务，物业管理费为33元/平方米/月（包含日常空调费），按建筑面积计算，用户应于接收租赁房屋前缴纳相当于两个月物业管理费金额的保证金及首期物业管理费，此后每月5日前一次性足额支付当月管理费；因适用租赁房屋而产生的水电费均由用户承担；电费标准为1.1091元/度（包括能源耗损费用及分摊变压器费用）、水费标准为5.343元/立方（代收污水处理费1.2元/立方、代收垃圾处理费0.27元/立方，分别按用水量的90%收取，水费4.02元/立方）；以上水电费在管理公司向用户发出收费通知之日起10个工作日内支付给管理公司；特约服务费用按管理公司公示的《有偿服务收费价目表》执行。原告主张2019年2月逾期支付当月租金及管理费，银行电子回单显示被告迟至2019年4月10日才向原告及物业管理公司分别支付2019年2月的租金及管理费。另查，2019年3月1日起，原告与案外人深圳市轩鸿金融控股集团有限公司（以下简称轩鸿金融公司）签订租赁合同，由轩鸿金融公司继续承租涉案物业，并自2019年3月1日起由轩鸿金融公司向原告支付基于租赁涉案物业而产生的租金、物业管理费等各项费用。在本案庭审中，原告与被告确认被告向原告支付的租赁保证金及管理费保证金并未退还，而是直接冲抵原告与轩鸿金融公司签订的租赁合同中应由轩鸿金融公司向原告支付的租赁保证金及管理费保证金。该事实在本案审理的（2019）粤0304民初51836号案件中得到该案被告即轩鸿金融公司的确认。再查，因包含被告在内的部分商户拖欠原告租金及各项费用。2019年8月29日，原告与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，约定该所接受原告委托代理原告与包含本案被告在内的十五宗租赁合同纠纷案件，并提供包含起诉在内的多项法律服务。其中本案被告租赁合同纠纷案件对应的一审阶段律师费为6875元。2019年9月29日，原告采取银行转账方式向该所支付上述十五案律师费共计221140元，该所并向原告开具增值税专用发票。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告未按照合同约定向原告支付租金、管理费等各项费用，构成违约，原告据此有权要求被告支付逾期支付2019年2月租金及管理费的违约金。被告虽抗辩称其未按期足额向原告支付租金的原因在于原告出租给被告的房屋租金价格明显过高，双方协商租金价格未果导致被告未向原告支付租金。但被告作为承租人，在承租房屋之前理应对于市场租金价格做充分的了解，在与出租人充分协商后签订相应的合同。被告在签订合同免租期过后，再以租金价格过高为由拒付租金，明显有违合同约定，也有违诚信原则。对于被告的该项抗辩，本院不予确认。原告主张逾期支付租金及管理费的违约金计算标准按照合同约定的每日千分之三进行计算，该标准明显过高，被告亦提出调整请求，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算。则逾期支付2019年2月的租金违约金为1946.75元（60836元×0.0005×64天），逾期支付2019年2月管理费的违约金为208.1元（6503元×0.0005×64天）。原告上述两项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。虽然根据合同约定，被告在合同到期后，负有变更工商注册登记地址的合同义务。但办理讼争房产项下的工商注册地址登记的迁移手续,属相关行政机关职能范围,不属民事案件受理范围,对该部分诉求,本院不予处理。至于原告要求被告按照每日1000元的标准向原告支付逾期办理变更工商注册登记手续的违约金，该标准明显过高，被告亦存有异议。原告与被告租赁合同到期后，原告虽随即将涉案物业另行出租给案外人使用，并未因为被告逾期迁离工商注册登记地址导致原告实际无法出租涉案物业，但被告确实使用原告向其出租的涉案物业地址用于工商登记注册，且超出合同约定的期限后，仍未予以迁离。在合同明确对于上述逾期使用物业地址用于工商登记注册的行为构成违约，并且对于违约责任的承担方式作出约定的情况下，本院酌情确定该违约金的计算方式为：自2019年3月8日起按照月租金标准的10%，即每月6083.6元进行计算，实际计算至被告将注册地址迁出之日止。原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于租赁保证金及管理费保证金是否应予以退还的问题。原被告确认就涉案租赁合同，被告向原告支付的租赁保证金及管理费保证金已经双方合意采取冲抵轩鸿金融公司与原告签订的租赁合同中约定的轩鸿金融公司应向原告支付的租赁保证金及管理费保证金的方式处理，该事实在另案中也得到了轩鸿金融公司的确认。原告在本案中再要求没收，无事实依据，本院不予支持。关于律师费的诉讼请求。根据合同约定，原告因维权而产生的律师费由被告承担，因被告存在逾期支付租金、管理费及办理工商注册变更手续的违约行为而导致本案诉讼的产生，原告实际已向律师事务所支付的律师费6875元，没有超过合理的标准，原告有权要求被告予以支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市轩鸿投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付逾期支付2019年2月租金的违约金1946.75元；二、被告深圳市轩鸿投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付逾期支付2019年2月管理费的违约金208.1元；三、被告深圳市轩鸿投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付逾期办理深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼11楼06单元工商注册登记迁离手续的违约金（违约金自2019年3月8日起按照每月6083.6元的计算标准，计算至实际将注册地址迁移出上述地址之日止）；四、被告深圳市轩鸿投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭商业管理有限公司支付律师费6875元；五、驳回原告深圳市皇庭商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5464.8元（已由原告预交），由原告负担4796.8元、由被告负担668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 王  红  华人民陪审员 黄  振  辉二〇二〇年三月三十一日书 记 员 俞婷婷（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。