宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初53号原告：宁夏冠凌物业服务有限公司，统一社会信用代码。法定代表人：尤某。委托诉讼代理人：全某，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：汪某，宁夏回族自治区平罗县人，大专文化，现住宁夏回族自治区银川市。被告：刘某，陕西省定边县人，个体经营户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏冠林物业服务有限公司（以下简称冠林物业公司）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人全某、汪某、被告刘某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冠林物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付2016年10月1日至2019年12月31日物业管理费3650元，电梯费3900元，逾期支付违约金1510元，共计9060元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的瑞士花园的业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与宁夏冠凌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并约定收费标准0.95元/月/㎡，被告在欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了一系列物业管理，在原告提供服务期间，被告自2016年10月1日起至2019年12月31日未交纳物业费及电梯费共计7550元，原告多次催要无果，现提起诉讼，望判如所请。被告刘某辩称，欠费属实。理由：1、小区绿化养护管理不到位，好多树木、草坪枯死；2、电梯未按时年检，存在安全隐患；3、小区监控不能正常使用；4、C区路灯常年不开，夜间出行不方便；5、小区电梯费收费标准过高；6、小区公共用房被物业公司擅自出租他人；7、原告未公示小区广告费、停车费、物业费账目支出明细，将业主公共费用据为己有；8、小区内私搭乱建，原告允许我家楼上住户在露天阳台搭建阳光房，对我造成影响；9、因我房屋有质量问题，原告擅自到我家将我家阳台砸开4个洞；10、二次加压水费由物业公司代收，水表出现故障，导致物业公司多收取水费未退还；11、2019年，原告将物业管理擅自转委托给华润物业公司管理。本院经审理认定事实如下：被告刘某系原告公司提供物业服务的××县业主，该房屋建筑面积98.51㎡。自2014年1月1日至2019年11月1日，原告与宁夏冠林房地产开发有限公司签订前期物业服务合同四份，服务期限分别为2014年1月1日至2016年12月31日，2017年1月1日至2017年10月31日、2017年11月1日至2019年10月31日、2019年11月1日至2021年10月31日，合同约定的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护管理；5、附属配套设施的维修养护；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通公共秩序维护、安全、消防等事项的协助管理；7、交通与车辆停放；8、公共秩序、安全防范等事项的协助管理；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修资金的使用。合同约定住宅物业服务费收费标准为0.95元/月/㎡，商业用房物业服务费收费标准为0.95元/月/㎡，电梯费收费标准为楼层数×10元/月/户，业主未能按期足额交纳物业费应按每项欠费总额每日3‰的标准支付违约金。被告刘某未交纳2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业费。原告分别于2016年12月20日、2017年12月20日、2018年12月20日、2019年12月24日以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费。原告提供物业服务期间，楼道墙面瓷砖破损未维修，小区公用路面道砖破损未维修，部分草坪裸露未补种，单元门口随意停放自行车。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的前期物业服务合同、物业费催缴通知单、照片、绿化养护记录等及被告提交的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，原告冠林物业公司与宁夏冠林房地产开发公司签订了“前期物业服务合同”，且原告实际为被告所居住的小区提供了物业服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告冠林物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定住宅物业服务费收费标准为0.95元/每月/㎡，2016年10月1日至2019年12月31日，被告应支付原告物业费3650元（98.51㎡×0.95元/月/㎡×39个月），应支付电梯费3900元（10层×10元×39个月），两项合计7550元。被告辩称原告提供物业服务期间，楼道墙面瓷砖破损未维修，小区公用路面道砖破损未维修，部分草坪裸露未补种，单元门口随意停放自行车，上述内容属于物业服务合同约定的服务范围，被告提交的照片能够证实被告主张的上述事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，根据质价相符的原则，应当酌情扣减10%的物业费，对于原告要求被告支付物业费3650元的诉讼请求，本院在3285元（3650－3650×10%）的范围内予以支持。对原告要求被告支付电梯费3900元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，涉案合同约定，未能按期足额交纳物业费应按欠费总额每日3‰的标准支付违约金。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的20%计算违约金，本院予以支持。自2016年10月1日至2019年12月31日，涉案房屋逾期交费违约金为1437元(3285＋3900)×20%，故对原告要求被告支付违约金1510元的诉讼请求，本院在1437元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告刘某向原告宁夏冠林物业服务有限公司支付2016年10月1日至2019年12月31日期间物业服务费3285元、电梯费3900元，违约金1437元，合计8622元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 尹晓静 二〇二〇年三月二十五日（法官助理 时 楠书记员 刘艳丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。