安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初7970号 原告：童克平，男，汉族，1967年5月4日出生，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：刘育萌，安徽明泉律师事务所律师。 被告：芜湖瑞兴置业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区方村街道，统一社会信用代码91340221799826718T。 法定代表人：嵇兴祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁玉能，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方娴，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 原告童克平与被告芜湖瑞兴置业有限责任公司（以下简称瑞兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童克平的委托诉讼代理人刘育萌，被告瑞兴置业公司的法定代表人嵇兴祥、委托诉讼代理人丁玉能到庭参加诉讼。自2019年7月8日至2019年8月27日为管辖权异议处理期限，自2019年9月17日至2020年1月8日为中止审理期限。本案现已审理终结。 原告童克平向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房认购协议书》，将位于芜湖市镜湖区住宅商品房所有权登记办理至原告名下并交付原告；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告一直跟随案外人宋守平从事水电安装业务，经结算，宋守平共计欠原告285788元。2016年12月27日，宋守平与原告、被告达成一份《三方协议》，约定将宋守平所欠的285788元债务转为原告支付给被告的购房款，用于购买被告开发的位于芜湖市镜湖区住宅商品房。为此，原、被告签订《商品房认购协议》，该协议对房屋的位置、面积、单价及总价均作了约定，后因被告未取得预售许可证就没有办理备案、过户手续。现被告已经可以办理商品房销售、过户手续，但被告拒不办理，故诉至法院。 被告瑞兴置业公司辩称：原告要求被告将案涉房屋所有权登记至原告名下并交付房屋无事实及法律依据，商品房认购协议属于预约合同，双方并未签订正式的商品房买卖合同，且原告并未向被告支付购房款。商品房认购协议及三方协议是基于原告与案外人宋守平间的债权债务关系引起的，原告应当举证证明与宋守平之间的债务凭据。宋守平是被告公司的项目经理，当时宋守平找被告帮忙，用讼争房屋进行担保，因为被告没有什么损失就帮忙了，被告是受蒙蔽的。另宋守平曾向法院提起撤销权之诉，此后不知何原因撤诉，但三方协议是案涉商品房认购协议的由来，应当审核三方协议的效力。 本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，案外人宋守平（甲方）与原告童克平（乙方）、被告瑞兴置业公司（丙方）签订《三方协议》，载明：由于甲乙丙三方存在债权债务关系，现经三方友好协商一致，达成如下协议：一、经甲乙双方确认，甲方共计欠乙方人民币合计285788元整；二、乙方同意甲方以丙方九里香溪的商品房出售给乙方来抵消甲方欠乙方的债务，抵消金额根据甲乙双方确认的欠款金额来确定；三、甲方同意丙方以具体销售给乙方商品房的价格与数量所确定的抵债的金额来抵消丙方所欠甲方的债务；四、丙方同意以九里香溪在售商品房销售给乙方的方式来抵消丙方欠甲方的债务；五、三方协商一致：由乙方与丙方签订商品房认购协议进行位置、价格、数量、付款方式及总金额的确定，确定总金额后，三方即办理债务冲抵手续，签订商品房认购协议书，协议书签订后，即视同乙方已缴纳本协议中确定的购房款；六、丙方负责为乙方所购房屋开具发票、办理网签、备案登记、按揭贷款以及产权登记证手续，乙丙双方各自承担各自费用；七、其他未尽事宜，三方共同协商解决。八、本协议一式三份，协议三方各执一份。 同日，被告瑞兴置业公司（甲方）与原告童克平（乙方）另行签订《商品房认购协议》，载明：第一条、乙方预定座落于住宅商品房，甲方已领取该商品房预售许可证，商品房建筑面积约为80.96平方米。第二条、甲、乙双方约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3530元，总价款为285788元。第三条、乙方在签订本协议时，如需支付定金的，定金为人民币／元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，在签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为购房款。签订三方协议进行债务冲抵的，无需支付定金。第四条、甲、乙双方商定，预订期为／天，乙方应于／年／月／日前到九里香溪会所与甲方签订商品房买卖合同、支付房款，并同时在甲方指定银行办完按揭贷款手续。第五条、本协议第四条约定的预订期限内，甲方有义务为乙方保留本认购协议所明确的商品房，如重复销售将双倍返还已收取的定金；在预订期限内，若乙方拒绝签订商品房买卖合同的，则视为乙方放弃认购权利，无权要求返还已收取的定金，甲方有权不经催告将该商品房另行出售给第三方。双方对此责任义务在签订本协议时已明白并没有异议…… 上述三方协议及商品房预售协议签订后，被告瑞兴置业公司一直未与原告童克平签订商品房买卖合同，亦未将房屋交付原告。现原告诉至本院，要求判如所请，遂成讼。 另查明：案涉芜湖市镜湖区房屋于芜湖市房管部门登记为“芜湖市镜湖区九里香溪Ａ区8幢一单元201室”，该房屋已竣工交付。被告已取得芜湖市镜湖区九里香溪小区的商品房预售许可证，并对外出售。 本院认为：本案争议焦点为：一、《三方协议》的效力；二、案涉房屋购房款的支付；三、《商品房认购协议》的性质，究竟为商品房买卖预约合同还是商品房买卖合同。焦点一、依法成立的合同，自成立之日起生效，对合同双方当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除合同。本案中，《三方协议》对于原告与被告、案外人宋守平三方之间债权债务以及抵消进行明确约定，由原告与被告签订商品房认购协议，对被告的在售商品房进行位置、价格、数量、付款方式及总金额的确定后，三方即办理债务冲抵手续。本案审理过程中，案外人宋守平虽曾另案提起撤销权之诉，后又撤回起诉。但事实上，包括宋守平在内的协议相对人对《三方协议》的内容均明确知晓，且未在法定的除斥期间行使撤销权，撤销权业已消灭。《三方协议》系原告与被告、案外人宋守平三方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同。焦点二、本案的房屋买卖不同于一般的商品房买卖，系以债务抵消的形式冲抵购房款。《三方协议》第五条明确在该协议签订后，视同原告已缴纳《商品房认购协议》中确定的购房款，故原、被告签订的《商品房认购协议》约定的购房款285788元应视为原告已全部支付被告。此点在《商品房认购协议》第三条中的约定“签订三方协议进行债务冲抵的，无需支付定金”亦可得出结论。焦点三、房屋买卖合同的特征是：合同约定的义务是直接具备履行内容的，是受要物约束的，交付房屋及支付房款是双方当事人履行合同的重要内容。合同约定的是相互之间权利义务，双方承担的民事责任是履行合同义务。本案中，原、被告签订的《商品房认购协议》的合同内容已具备了房屋买卖的主要条件，即约定了商品房地点、名称、建筑面积、单价、总价款、付款方式等，《三方协议》第六条更是明确被告负责为原告所购房屋开具发票、办理网签、备案登记、按揭贷款以及产权登记证手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，结合《商品房认购协议》、《三方协议》的约定，应当认定《商品房认购协议》为商品房买卖合同，而非预约合同。综上，对原告诉请要求被告将案涉九里香溪A区8幢一单元201室房屋登记至原告名下，并将房屋交付原告的诉讼请求，本院予以支持，对被告相关辩解不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十五条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告芜湖瑞兴置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内为原告童克平办理芜湖市镜湖区九里香溪A区8幢一单元201室房屋的产权登记手续，并将房屋交付原告童克平。 本案案件受理费减半收取2794元、财产保全费1948元，合计4742元，由被告芜湖瑞兴置业有限责任公司负担（诉讼费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  吴贤佼 二〇二〇年三月十七日 书记员  胡学明 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权; (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。