内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2020）内0302民初129号原告：尚玉平，女，汉族，1970年3月16日生，公民身份号码：×××，住乌海市。被告：席谨波，男，汉族，1990年1月20日生，公民身份号码：×××，住乌海市。原告尚玉平诉被告席谨波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚玉平，被告席谨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还已付购房款151767元，违约金132000元，共计283767元。2、本案诉讼费用及为实现债权所支付的保全费、执行费、律师费、交通费由被告承担。事实和理由：原告于2019年7月1日给被告首次交购房定金5000元，用于购买被告位于乌海市××区的房产，于2019年7月14日再交定金15000元，被告给原告打了收到20000元购房定金的收款收条。2019年7月29日正式签订房屋买卖协议书，协议购房全款为440000元，2019年8月27日双方又签订了补充协议。原告陆续付给被告购房款累计金额151767元。2019年10月21日，原告带足剩余购房款，准备一次性交清房屋贷款向银行申请解押时，发现原告购买的房产已处于被查封的状态，根本无法办理房屋所有权转移登记，被告隐瞒其有债务在身且被追偿的事实已严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令被告返还原告已交的购房款151767元，并遵照双方协议第五条约定的违约责任，要求被告支付全部购房款30%的违约金132000元，共计283767元。被告辩称，被告和原告签订买卖房屋合同时，被告并不知道房屋被查封情况，被告也正在积极处理查封房屋的案件，处理完毕可以和原告办理房屋过户手续。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日被告购买位于乌海市××区房屋一处。2019年7月初原、被告达成买卖该房屋的意向，原告于2019年7月1日和7月14日支付被告购房定金20000元。2019年7月29日原告与被告签订《房屋买卖协议》一份，协议主要约定：原告购买被告位于乌海市××区房屋，建筑面积104.34平方米，被告保证其权属清楚（该房除有交通银行按揭贷款外再无其他任何债权债务），房屋售价440000元，已支付购房定金20000元抵房款，双方办理完毕公证后，原告将房款220000元交付被告，另180000元在被告完成交通银行的贷款申请后由原告完成日后还款，在该房屋取得房证满2年，将房产过户到原告或原告指定人名下后，原告支付被告最后剩余房款20000元，至此房款全部付清；被告有下列情形之一，对原告实现房屋所有权造成损害的，除退还原告已付房款外，还应向原告支付全部房款的30%违约金：①隐瞒该房屋权利存在共有、权属争议、被抵押、被查封、被冻结或其他不利于原告的情形；②有任何其他妨碍实现房屋所有权利的（如他人对该房实施收回、买卖、拍卖等强制执行行为）。协议签订后，2019年8月13日原告分别支付被告房款50000元和74892元，同日还代被告偿还涉诉房屋银行贷款2439.31元。2019年8月27日，原、被告签订《补充协议》一份，协议约定，对2019年7月29日《房屋买卖协议》约定付款方式进行变更，变更内容为：被告保证该房权属清晰（为其单独所有），并承诺尽快交齐资料办理房屋产权证，一经办出，原告即出资替被告一次性交清该房在乌海市交通银行的剩余按揭贷款本息，被告当场打收到房款收条，该事项办理完后，待银行抵押他项权利证撤销，取回房产证，二人到产权交易中心进行过户手续的办理，涉及的一切费用由被告承担，剩余尾款待双方办理完该房过户手续并清欠后，原告交由被告，若因被告原因不能实现过户更名的，被告愿负完全法律责任，并按照主合同第五条的约定赔偿原告违约金，以保障原告的合法权益。《补充协议》签订后，2019年9月1日原告给付被告房款2000元，2019年9月6日原告代被告偿还涉诉房屋贷款2435.84元。以上，原告共计给付被告房款151767.15元。2019年10月16日案涉房屋因被告其他被执行案件被乌海市乌达区人民法院查封。2019年10月21日原告知悉该房屋已被查封，无法办理房屋所有权变更手续，后又知悉被告尚有其他作为被执行人的涉诉案件未处理，原告认为被告隐瞒涉诉房屋被查封事实，已违反双方合同约定，故向本院提起诉讼，请求被告退还已付房款，并支付原告违约金和其他相关费用。以上事实有原告提供《房屋买卖协议》一份、《补充协议》一份、交纳房款收条五份、代被告偿还房屋贷款银行交易凭证二份、（2019）内0304执465号执行裁定书一份、执行信息网查询信息及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，双方均应依约履行。根据协议约定，被告应保证原告购买的涉诉房屋权属清楚，除银行按揭贷款外再无其他任何债权债务，且不存在被抵押、被查封、被冻结或其他不利于原告的情形，但根据查明事实，本案涉诉房屋已因被告作为被执行人的其他被执行案件而被法院查封，同时被告还有其他作为被执行人的涉诉案件也存在可能不利于原告实现房屋权利的情形，因此被告已违反合同约定并导致合同内容现无法履行，原告亦明确表示不愿继续履行合同，现原告请求被告退还已支付房款151767元符合双方约定及法律规定，故本院予以支持；原告请求被告支付违约金132000元，原告请求金额是按照协议约定违约金计算方法计算，但原告实际支付被告房款为151767元，被告实际损失应为已支付房款及房款在被告占用期间的利息损失，根据法律规定，当事人约定违约金应当以实际损失为基础，约定违约金高于实际损失30%的，一般应认定为过分高于实际损失，应当予以调整，故本院按照合同法相关法律规定对原告请求违约金数额予以调整，以已付房款151767元为基数，按银行同期贷款利率4.35%的130%，即5.655%作为违约金计算标准，故被告应支付原告违约金为8582元。原告请求被告支付其为实现债权所支付的执行费、律师费、交通费，因未向本院提供证据，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失年偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，判决如下：一、被告席谨波退还原告尚玉平房款151767元，于判决生效后十日内付清。二、被告席谨波支付原告尚玉平违约金8582元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2778.25元，财产保全费1938.84元，共计4717.09元，由原告负担1024.76元，被告负担3692.33元。（原告已预交，被告应于上述付款期限将应承担部分支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审判员 苗 丽 二〇二〇年三月十日书记员 冯雪婷