山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1046号 上诉人（原审被告）：王术兰，女，1973年1月26日出生，汉族，住诸城市。 上诉人（原审被告）：宋传果，男，1971年4月5日出生，汉族，住诸城市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李升堂，胶州中云法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王玉霞，女，1975年1月23日出生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：卢东，山东理达寰球律师事务所律师。 上诉人宋传果、王术兰因与被上诉人王玉霞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋传果、王术兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由王玉霞负担。事实和理由：涉案房屋在银行办理了抵押登记，根据法律规定，涉案房屋是严禁进行转让的，即使转让也是无效的，一审法院明知涉案房屋办理了抵押且转让未通知抵押权人也未征得抵押权人的同意的事实，却认定转让有效，一审裁判违背法律的强制性规定，判决错误。 王玉霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判决。 王玉霞向一审法院起诉请求：1、请求确认王玉霞与王术兰、宋传果签订的房屋买卖合同有效，确认涉案房屋所有权归王玉霞，王术兰、宋传果配合王玉霞办理房屋过户手续（房屋价值200000元）；2、判令王术兰、宋传果赔偿王玉霞违约金50000元；3、本案诉讼费用由王术兰、宋传果负担。 一审法院认定事实：宋传果与王术兰系夫妻关系，从潍坊远大置业有限公司购买了位于诸城市房屋一处，于2010年4月6日进行了预告登记，并自2010年4月7日从中国农业银行办理了房贷，借款期限为20年。2010年6月18日，宋传果（丙方）与案外人陈海金（甲方）、孙桂胜（乙方）签订协议书，主要内容为：丙方从潍坊远大置业有限公司开发的诸城市龙城名都购房一套，丙方已交付了购房款伍万陆仟元整。乙方用丙方购买该房的购房合同作抵押向甲方借了人民币现金壹拾万圆整，现乙方无力偿还甲方的借款，经甲、乙、丙三方充分协商，达成协议如下：一、丙方自愿将自购的龙城名都分期付款的楼房一套转让给甲方，用其抵顶乙方欠甲方的借款。除丙方已交付的首付款伍万陆仟元整，其它购房款由甲方按时支付。二、由于丙方所购房屋增值，三方同意用上述房产抵顶乙方欠甲方借款柒万元整，乙方尚欠甲方的叁万元，由乙方出具欠条给甲方。三、本合同三方签字之日起生效，自生效之日起甲方、乙方之间的债权债务与丙方无任何关系，但甲方需办理上述房产转让过户手续时，丙方应无条件协助甲方办好相关手续。本合同一式叁份，甲乙丙三方各执一份，自生效之日起，甲乙双方间的债权债务有关事宜已处理妥，丙方交付给甲方购房合同及购房首付款收款凭证，以后三方不得反悔，如一方反悔，赔偿对方一切损失。甲方也不再追究乙方和丙方的其它法律责任。 王玉霞与案外人张兵系夫妻。王玉霞主张以70000元从案外人陈海金购买了涉案房屋，并提交了法院（2015）诸城民初字第544号民事调解书佐证。除上述证据外，王玉霞主张2010年6月18日与王术兰、宋传果签订协议书一份，主要内容为：甲方：宋传果王术兰乙方：王玉霞甲方自愿将位于龙城名都三单元1203室房屋一套（只付了首付款）卖给乙方，特立此协议：一、在房屋变更时，甲方（夫妻双方）必须配合有关部门和乙方办理变更手续。二、如甲方在变更期间想要回该房产时，必须赔偿给乙方（装修费、贷款期间的本金和利息及担保费等一切费用）并赔偿给乙方损失费壹拾万元（10万元）。三、如一方违约，赔偿守约方5万元。四、本协议一式二份，甲方双方各执一份，签字生效。开庭审理时，王玉霞提交了涉案房屋的首付款收据，偿还贷款明细及水、电、物业等费用的收据，物业公司证明等证据。王术兰、宋传果对协议及上述首付款收据等证据的真实性无异议，但辩称其在协议上签名时乙方处系空白。另查明，王玉霞自2010年6月份即开始偿还涉案房屋贷款及实际使用居住至今，其自愿偿还涉案房屋剩余的全部银行贷款。 一审法院认为，王玉霞起诉要求确认与宋传果、王术兰签订的房屋买卖合同有效，王术兰、宋传果协助办理涉案房屋的过户登记手续；王术兰、宋传果对此不同意，抗辩其签订协议书时乙方处系空白，但因其未提交证据予以证明，法院对其的抗辩主张不予认可。虽然中国农业银行就该房屋已办理全部他项权，且王玉霞与王术兰、宋传果就涉案房屋的交易并未告知并征得该行的同意，但转让设定抵押的房屋是否要经抵押权人的同意，并非法律或行政法规的强制性规定，抵押权人是否同意转让并不影响该转让合同的有效性，故上述房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合同内容未违反相关法律法规的规定，双方之间房屋买卖合同关系合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。现王玉霞明确表示愿意代宋传果、王术兰清偿涉案房屋的抵押贷款，故王玉霞要求王术兰、宋传果继续履行合同协助办理过户的诉请，合法有理，法院予以支持。宋传果、王术兰作为涉案房屋抵押人对王玉霞办理该房屋涂销抵押登记手续应提供必要的协助。对于王玉霞诉求宋传果、王术兰承担违约金50000元，未提供充分证据予以证明，法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，原告王玉霞直接向第三人中国农业银行清偿诸城市房屋的抵押贷款本金及利息（已付本息应予扣减）与相关提前还贷的费用。二、在原告王玉霞履行本判决第一项的义务之日起五日内，被告宋传果、王术兰协助原告王玉霞办理诸城市房屋的抵押登记涂销手续。三、在诸城市房屋的抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，被告宋传果、王术兰协助原告王玉霞办理上述房屋过户至原告王玉霞名下的登记手续。四、驳回原告王玉霞的其他诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取计2525元，由被告宋传果、王术兰负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人宋传果、王术兰于2010年购置涉案房屋并从中国农业银行办理了房贷，因案外人孙桂胜用宋传果购买的涉案房屋作抵押向陈海金借款10万元无力偿还，孙桂胜、宋传果、陈海金三方达成协议，将宋传果的涉案房屋转让给陈海金用以抵顶孙桂胜欠陈海金的借款并由陈海金支付房贷，宋传果交付给陈海金购房合同及购房首付款收款凭证。被上诉人王玉霞从陈海金手中购买涉案房屋，并自2010年6月份开始偿还涉案房屋贷款及实际使用居住至今。上述事实，有双方提供的证据证实，双方均无异议，本院予以确认。 上诉人宋传果、王术兰主张其于2010年6月18日交与陈海金的协议书中只在甲方处签有宋传果、王术兰的名字，乙方处系空白，因上诉人宋传果、王术兰对孙桂胜、宋传果、陈海金所签三方协议及与王玉霞所签协议中的签名均无异议，且自认上述协议签订时乙方处空白，应视为其对房屋受让人的不确定性予以认可，且王玉霞能提供涉案房屋首付款收据予以印证，因此，宋传果、王术兰与王玉霞所签协议应为合法有效。上诉人宋传果、王术兰主张涉案房屋办理了银行抵押且转让未通知抵押权人也未征得抵押权人的同意，该转让行为应为无效，但转让设定抵押的房屋是否要经抵押权人的同意，并非法律或行政法规的强制性规定，抵押权人是否同意转让并不影响该转让合同的有效性，且王玉霞自2010年6月份开始通过其丈夫张兵的中国农业银行账户偿还涉案房屋贷款至今，中国农业银行未曾提出异议，应视为认同王玉霞、张兵为涉案房屋偿还贷款的行为，故一审法院认定涉案房屋转让行为合法有效，并无不当，上诉人宋传果、王术兰所提涉案房屋转让行为无效的主张，与查明的事实不符，不予支持；但涉案房屋自2010年开始从中国农业银行办理了期限为20年的银行贷款，虽然王玉霞自2010年6月份偿还涉案房屋贷款至今，但中国农业银行与王玉霞未达成新的还款协议，也未免除原购房借款合同义务人的还款责任，中国农业银行亦非本案当事人，亦未同意王玉霞将剩余贷款还清，一审判令剩余银行贷款由王玉霞一次还清，无事实和法律依据，本院予以纠正；在涉案房屋尚未还清银行贷款的情况下，涉案房屋产权转移登记的条件尚不具备，一审法院迳行判决宋传果、王术兰协助王玉霞办理涉案房屋的抵押登记涂销手续和房屋过户手续欠妥，本院亦予以纠正。 综上，上诉人宋传果、王术兰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初886号民事判决第四项，即“四、驳回原告王玉霞的其他诉讼请求”； 二、撤销山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初886号民事判决第一项、第二项、第三项； 三、确认位于诸城市房屋的实际权利人为王玉霞，该房屋的银行贷款由王玉霞负责偿还； 四、诸城市房屋在具备产权转移登记条件后，宋传果与王术兰协助王玉霞办理房屋产权转移登记手续并于30日内履行完毕，相关费用由王玉霞负担。 一审案件受理费5050元，减半收取计2525元，由被告宋传果、王术兰负担。 二审案件受理费5050元，由上诉人宋传果、王术兰负担2525元，被上诉人王玉霞负担2525元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年三月二十六日 书记员  田 然