安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0302民初1353号 原告：吴锦红（执行案外人），女，1971年10月15日出生，汉族，户籍地蚌埠市龙子湖区，住蚌埠市。 委托代理人：王忠，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。 委托代理人：黄旭，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。 被告：李凤（申请执行人），女，1969年9月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托代理人：尹斌，安徽辉泰律师事务所律师。 委托代理人：李玲，女，1961年2月20日出生，住安徽省蚌埠市龙子湖区，系被告李凤之姐。 第三人：高景涛（被执行人），男，1968年9月10日出生，住安徽省蚌埠市。 原告吴锦红与被告李凤、第三人高景涛案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月1日作出（2017）皖0302民初1951号民事判决，原告吴锦红不服提起上诉。2019年5月23日，蚌埠市中级人民法院作出（2019）皖03民终42号民事裁定，以“一审判决认定事实不清”为由，裁定：一、撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2017）皖0302民初1951号民事判决；二、本案发回安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院重审。发回重审后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴锦红及其委托代理人王忠、黄旭，被告李凤的委托代理人尹斌到庭参加诉讼。第三人高景涛经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2015年6月27日，原告吴锦红与第三人高景涛签订一份《房屋买卖合同》，约定第三人高景涛将其所有的位于蚌埠市（蚌私字第157117号）房屋出售给原告吴锦红，房价为475000元，税费由原告吴锦红承担。合同签订当日，原告吴锦红向第三人高景涛支付了购房款定金1万元。2015年7月2日，原告吴锦红向第三人高景涛支付了剩余的全部房款465000元，第三人高景涛将该房屋交付原告吴锦红占有至今。原告吴锦红依法对该房屋享有民事权利。 2015年9月1日，安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院根据被告李凤与第三人高景涛生效的民间借贷纠纷案件的判决，依被告李凤的申请，作出（2015）龙执字第00051-1号执行裁定书，查封第三人高景涛名下已出售并交付给原告吴锦红的位于蚌埠市（蚌私字第157117号）房屋。原告吴锦红于2016年12月2日向安徽省蚌埠市龙子湖区法院提出执行异议，法院于2017年7月3日作出（2016）皖0302执异16号执行裁定书，裁定驳回原告吴锦红的异议，并明确告知原告吴锦红可在该裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。 原告认为，其与第三人高景涛之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，应受法律保护。原告吴锦红在签订合同后依约支付了全部房款并实际占有该房屋。原告吴锦红依法对该房屋享有民事权利，足以排除强制执行。被告李凤申请法院强制执行并查封涉案房屋，系对原告的合法财产进行了错误处分，侵犯了原告的合法权益，且原告吴锦红对涉案房屋所享有的权利能够排除执行。故诉诸法院，请求：1、立即停止对位于蚌埠市（蚌私字第157117号）房屋的强制执行；2、解除对位于蚌埠市（蚌私字第157117号）房屋的查封；3、确认蚌埠市（蚌私字第157117号）房屋的所有权归原告所有；4、被告承担本案全部的诉讼费用。 被告李凤辩称：被告李凤主张的是合同债权，这一债权已被法院生效的裁判文书确认，法院查封的是高景涛的财产，被告李凤没有侵害原告的合法权益；原告于2015年7月6日取得办理过户登记的公证委托书，到9月1日法院查封房屋，有两个月时间，有充分的时间可以办理过户，没有办理过户是原告自身原因。吴锦红名下不止一套房屋，不涉及居住权和债权的问题。被告李凤从起诉到申请都是合理合法的，没有过错，原告没有启动房屋过户手续。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人高景涛未作答辩。 经审理查明:2015年6月27日，吴锦红与高景涛签订一份《房屋买卖合同》，内容载明：高景涛将其所有的位于蚌埠市龙子湖区新星园小区3号楼1单元2层1号（房地产权蚌私字第××号），建面1044.8平米房屋以475000元出售给吴锦红。产权过户产生的所有费用由吴锦红承担。高景涛拿到全款后15天内，将该房交付给吴锦红。合同签订当日，吴锦红支付高景涛购房款定金1万元，高景涛出具了收条。2015年7月2日，吴锦红通过其工商银行转给高景涛剩余购房款465000元，高景涛出具了收条并将该房屋交付给吴锦红。2015年7月6日高景涛及其妻张晓梅与吴锦红办理了（2015）皖蚌众公证字第14859号公证书，委托吴锦红与买受人到蚌埠市房屋登记部门办理该房屋的转让过户登记一切手续。2015年8月23日，由吴锦红丈夫尹本权缴纳了自2015年8月1日至2016年7月31日的物业费550元。 2015年9月1日，本院根据李凤与高景涛之间生效的民间借贷纠纷案件的判决，依李凤的申请，作出（2015）龙执字第00051-1号执行裁定书，查封了高景涛名下已出售并交付给吴锦红的位于蚌埠市（蚌私字第157117号）房屋。吴锦红于2016年12月2日向本院提出执行异议，本院于2017年7月3日作出（2016）皖0302执异16号执行裁定书，裁定驳回吴锦红的异议，吴锦红不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点为：原告吴锦红是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院于2015年9月1日作出（2015）龙执字第00051-1号执行裁定书查封涉案房屋前，原告吴锦红与第三人高景涛已签订了书面的《房屋买卖合同》，原告吴锦红于2015年7月2日付清了全部房款475000元，并实际占有了房屋，符合上述二十八条规定的第（一）、（二）、（三）项条件。是否符合第（四）项条件决定原告是否享有能够排除执行的权利。如何理解“非因买受人自身原因未办理过户登记”。实践中，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。原告吴锦红对未能办理登记过户手续解释的主要原因是：购房时借了大量外债，购房后资金缺乏，无能力支付过户登记手续费。原告吴锦红提供的账户显示，自2015年7月2日支付全部房款465000元后，账面余额为31353.50元，7月7日的余额为33453.50元，7月8日有多次支出，但至7月25日账面余额为14153.50元。8月份账面虽有四次变动，但最少余额也有9559.27元，至本院查封该房屋前的8月26日，账面余额仍有12159.27元。从购买能力看，原告有能力一次性支付全部购房款475000元，却称无能力支付登记过户费用，有悖常理。从账户余额看，在法院查封之前的任何一个时段，都有资金支付登记过户费用。原告对未能办理登记过户手续解释的其他原因还有：从买房到房屋被查封不足二个月，不可能有时间办理；高锦涛与吴锦红办理的公证委托书是“自委自”。关于办理登记的时间问题，2008年7月1日施行的《房屋登记办法》虽然取消了原《城市房地产权属登记管理办法》中第十七条规定的“自事实发生之日起的90日申请转移登记”的规定，不再限定90日的申请期限，也应当在合理的期限内申请转移登记。民法中的合理期限就是要考虑给承诺者或履行者必要的时间，这一时间的长短，要结合大众普遍认可、交易规则、行业习惯等情形确定。原告吴锦红从支付全部房款到法院查封有60日，无论原告从事什么工作，都有足够时间向房屋登记机构递交过户登记材料，60日应当是合理期限。原告在合理期限内，并未向房屋登记机构递交过户登记材料。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护，这是一个不需要具有专业知识也应该知道的常识性问题。关于“自委自”问题，原告吴锦红称“没有参与公证，他是公证以后把公证书给我的。”即便原告吴锦红未参与公证，在其拿到公证委托书后，应当知道公证委托书的内容，但原告吴锦红没有证据证明其持公证委托书申请办理过户手续因“自委自”原因不能办理，也从未尝试过申请办理。原告吴锦红在购买房屋后，有条件在合理期限内申请办理登记过户手续而未办理，也不能证明向出卖人提出办理过户登记的请求。其所称的“无力支付过户手续费用”、“不可能有时间办理”、“自委自”三项理由，均不能成立，不具有未办理过户登记手续合理的客观理由。故可以认定“因买受人自身原因未办理过户登记”，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（四）项之规定，不具有排除执行的权利，原告的诉讼请求，不予支持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十八条（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告吴锦红的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告吴锦红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  邹万祥 审 判 员  高士琴 人民陪审员  陈 云 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  孙 帅 附相关法律条文： 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号） 127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。 实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。