安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1602民初4353号 原告：国元证券股份有限公司，住所地安徽省合肥市梅山路**安徽国际金融中心**。统一社会信用代码：91340000731686376P。 法定代表人：蔡咏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：窦超，北京德恒（合肥）律师事务所律师。执业证号：13401201810036236。 被告：安徽亳州浙皖中药饮片股份有限公司，，住所地安徽省亳州市谯城区光明西路北侧统一社会信用代码：91341600661415043X。 法定代表人：周军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李子明，该公司法务。 被告：安徽省建民房地产开发有限公司，，住所地安徽省合肥市瑶海区明光路**注册号：340100000277999。 法定代表人：于文戈，该公司总经理。 原告国元证券股份有限公司（以下简称：国元证券公司）诉被告安徽亳州浙皖中药饮片股份有限公司（以下简称：浙皖中药公司）、安徽省建民房地产开发有限公司（以下简称：安徽省建民房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国元证券公司的委托诉讼代理人窦超、被告浙皖中药公司的委托诉讼代理人李子明到庭参加诉讼。被告安徽省建民房地产公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国元证券公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告继续履行与原告签订的《购房补充协议书》和《商业用房租售协议书》，将位于亳州市谯城区工行综合楼位于1-4层共计1900平方米房产的不动产权证办理至原告名下；2.判令两被告向原告支付违约金2567100元（以8557000元为基数，按照该基数的30%支付）；3.本案全部诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2010年10月20日，原告与被告安徽省建民房地产公司签订了《购房补充协议书》。协议就原告购买被告安徽省建民房地产公司出资承建的位于亳州市谯城区工行综合楼1-4层（以下简称“标的房产”）作了具体约定。2011年10月24日，因中国工商银行亳州分行与两被告签订了标的房产建设补充协议，原告就购买标的房产与浙皖中药公司签订了《商业用房租售协议书》。上述协议签订后，原告按约支付了购房定金240万元，购房款220万元，合计460万元。根据协议约定，原告完成前述付款义务后，被告在具备出售标的房产条件时即应当将标的房产权证办理至原告名下。被告却长期以种种理由拖延履行合同义务。后原告经中国裁判文书网公开查询得知被告已具备出售条件，但被告仍然拒绝履行合同义务。综上，两被告之行为严重违反了合同约定，现为维护自身合法权益，特此起诉，请予以支持。 被告浙皖中药公司辩称：一、答辩人不具有办理有关房屋买卖的资质。该房产是被告安徽省建民房地产公司开发的，并不是答辩人公司的。二、自2010年原告租住该房以来，实际支付的是房租，并无购房定金一说。三、答辩人没有受到被告安徽省建民房地产公司对标的物的处置授权。四、2011年10月24日及2010年10月20日补充协议中所谓购房补充协议书是在2011年11月24日合同之前，且两份协议也无明确对标的物的实际处置约定。 被告安徽省建民房地产公司未作答辩。 原告国元证券公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.证据一“《购房补充协议书》、《商业用房租售协议书》”、证据二“购房款支付凭证”、证据三“安徽省亳州市谯城区人民法院（2016）皖1602民初2792号民事判决书”，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。2.证据四“《情况说明》”，达不到其证明目的，对其证据效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月20日，原告国元证券公司（甲方）与被告安徽省建民房地产公司（乙方）签订《购房补充协议书》，甲方购买由乙方出资承建的位于亳州市谯城区的中国工商银行亳州分行营业综合楼1900平方米（最终以房产部门核定的数量为准），其中：一层130平方米、单价每平方米10000元，二三层计1180平方米、每平方米4200元，四层590平方米、单价每平方米3900元，购房总价款人民币8557000元。双方经友好协商达成以下补充协议：1、双方签订本购房补充协议后，待乙方完成该栋房屋主体结构的验收合格并出具验收合格报告以及获得中国工商银行亳州分行确认为国元证券股份有限公司办理土地房产权证书面承诺、具备装修条件后七个工作日内，甲方预付给乙方购房定金400万元；余款待乙方将标的房屋所有权证和土地使用权证办理至甲方名下后七个工作日内结清。14、违约责任：如因第三方就标的房屋向甲方主张权利，导致甲方不能取得标的房屋所有权或遭受损失；乙方将标的房屋转售或出租、或以其他方式变相转让、出租给第三方、提出解除合同等；乙方若不能在2011年6月30日前将标的房屋所有权证和土地使用权证办理至甲方名下。发生上述情形，甲方有权单方解除本协议，乙方应返还甲方支付的定金和预付的购房款，并按本协议购房总价款人民币8557000元的30%向甲方承担违约责任。······协议另约定了其他内容。2011年10月24日，原告国元证券公司（甲方）与被告浙皖中药公司（乙方）签订《商品用房租售协议书》，根据2011年9月16日，中国工商银行亳州分行、安徽建民房地产公司、浙皖中药公司三方签订的关于《中国工商银行亳州支行营业办公综合楼合作建设协议书》的补充协议精神，在甲方与安徽建民房地产公司原签订《购房补充协议》的基础上，对乙方所全权承办中国工商银行亳州分行营业办公综合楼（位于亳州市）暂不具备出售条件，双方经友好协商，现采用以租待买的方式达成如下租赁协议：1、租赁面积：建筑面积1900平方米，其中一层130平方米，二、三、四每层590平方米。2、起租时间：签订该商业用房租售协议书后，待该房屋综合验收（如主体结构验收、消防验收合格、供电系统、电梯安装）完毕后，甲方进场办公使用起计算租金。3、租赁期限为10年，起租期内如乙方具备了办理该房屋产权证、土地证的条件，乙方应均无条件为甲方办理购房手续，买卖双方根据国家有关规定各自承担办理标的房屋所有权证和土地使用权证的相关费用，但甲方只承担上述费用中属于一手房交易的相关税费且不包括标的房屋土地出让费用，其余费用由乙方承担，乙方必须按照本协议书确定的价格出售给甲方。4、房屋租金：甲方租赁该房屋，前五年每年租金为50万元，自第六年起至第十年止，房屋租金向上浮动5%，即每年租金为52.50万元。5、付款方式：甲乙双方签订该租售协议书后，甲方在7个工作日内支付乙方购房定金240万元。6、租赁期内，乙方具备了出售该房屋条件，甲方购买该处房屋交易成功，购房定金240万元以及所交租金金额抵冲购房款，如乙方不具备该房屋交易条件，将在购房定金240万元中逐年扣除房屋租金，直至扣完定金后，甲方另行交付房屋租金。·····10、2010年10月20日与安徽建民房地产开发有限公司签订的购房补充协议855.70万元购房款，经双方协商在原购房款的基础上增加99万元，购房总价款957.70万元。11、房屋租售期间，甲乙双方前期签订的《购房补充协议书》相应的条款继续有效执行。如双方前期签订的《购房补充协议书》与本协议书有冲突的条款，以本协议为主。协议另约定了其他内容。《商品用房租售协议书》签订后，原告国元证券公司于2011年10月31日向被告浙皖中药公司支付购房定金（可抵房租）240万元；于2016年11月23日支付62.5万元（用途为房租）；于2017年11月23日支付52.5万元（用途为房租）；于2018年11月27日支付52.5万元（用途为房租）；于2019年11月6日支付至常永花账户30万元；于2019年11月7日支付至常永花账户22.5万元（用途为房租）。 另查明：浙皖中药公司、周军、马庆琴诉中国工商银行股份有限公司亳州分行合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年8月30日作出（2016）皖1602民初2792号民事判决：一、中国工商银行股份有限公司亳州分行于本判决生效之日起十日内将2008年12月26日与安徽省建民房地产开发有限公司签订的合作开发协议中位于角银行办公楼房产北楼17000平方米、土地3.71亩，协助登记在安徽亳州浙皖中药饮片股份有限公司名下。二、驳回周军、马庆琴的诉讼请求。该判决已生效。经查明，案涉房产已登记在他人名下。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告国元证券公司与二被告签订的协议书，系双方的真实意思表示，合法有效。《商业用房租售协议书》第三条约定，起租期内，如浙皖中药公司具备办理案涉房屋产权证、土地证的条件，浙皖中药公司为国元证券公司办理购房手续。第六条约定，租赁期内，浙皖中药公司具备了出售案涉房屋条件，国元证券公司购买案涉房屋交易成功，购房定金及所交租金抵冲购房款。根据该协议约定，原告国元证券公司与被告浙皖中药公司签订的《商业用房租售协议书》是附条件的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。根据本院（2016）皖1602民初2792号民事判决，案涉房产已具备办理不动产权证的条件，双方在《商业用房租售协议书》中约定的条件已成就，被告浙皖中药公司应为原告国元证券公司办理不动产权登记证书。因原告国元证券公司所举证据不能证明案涉房产登记在被告浙皖中药公司或安徽省建民房地产公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。故原告国元证券公司要求被告浙皖中药公司、安徽省建民房地产公司为其办理位于亳州市谯城区工行综合楼1-4层（面积：1900平方米）房产的不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。根据《商业用房租售协议书》第十一条约定，房屋租赁期间，甲乙双方签订《购房补充协议书》相应的条款继续有效执行。如双方前期签订的《购房补充协议书》与本协议书有冲突的条款，以本协议为主。《购房补充协议书》第14条第（1）项违约责任约定：“如因第三方就标的房屋向甲方主张权利，导致甲方不能取得标的房屋所有权或遭受损失；乙方将标的房屋转售或出租、或以其他方式变相转让、出租给第三方、提出解除合同等；乙方若不能在2011年6月30日前将标的房屋所有权证和土地使用权证办理至甲方名下。发生上述情形，甲方有权单方解除本协议，乙方应返还甲方支付的定金和预付的购房款，并按本协议购房总价款人民币8557000元的30%向甲方承担违约责任。还应承担甲方对房屋进行装修、网络布线、空调设备购置安装、消防改造、外立面广告制作等的投入。”因案涉房屋一直由原告国元证券公司占有、使用，其支付的款项已抵付房租。二被告未按合同约定履行义务，构成违约，原告国元证券公司要求二被告支付违约金2567100元（以8557000元为基数，按照该基数30%支付）的诉讼请求，本院予以支持。被告安徽省建民房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款、第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告安徽亳州浙皖中药饮片股份有限公司、安徽省建民房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，支付原告国元证券股份有限公司违约金2567100元。 二、驳回原告国元证券股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27417元、财产保全费5000元，合计32417元，由被告安徽亳州浙皖中药饮片股份有限公司、安徽省建民房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  孙 勇 人民陪审员  邢春峰 人民陪审员  朱亚萍 二〇二〇年三月十日 法官助理陈俊伟 书记员高静静