山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初3720号原告：张贵常，男，1994年2月22日出生，汉族，烟台市三站市场固锐明空门诊部工作人员，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：张尽友（系原告之父），男，1969年8月3日出生，汉族，无固定职业，住安徽省涡阳县。被告：何红红，女，1984年3月21日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。原告张贵常与被告何红红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告张贵常及其委托诉讼代理人张尽友、被告何红红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告履行原、被告双方签订的房屋买卖合同所有义务及支付违约金100000元；2、判令被告承担本案的所有诉讼费用及给原告带来的经济损失房租7500元。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2018年9月7日至2019年2月25日期间的逾期交房违约金100000元（按照合同约定，卖方不按时腾交房屋，每逾期一日向对方按总房款额千分之三支付违约金，被告逾期交房违约金应是30多万元，原告只主张100000元，放弃剩余的违约金）；撤回要求被告履行双方签订的房屋买卖合同所有义务的诉讼请求；放弃要求被告赔偿经济损失房租7500元的诉讼请求。事实与理由：原、被告于2018年8月15日在烟台五八房地产经纪有限公司（以下简称五八房产）的服务下就坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋买卖合同，约定房屋总价为670000元，于过户前一天交接房屋及所有附属设施，并结清交房日前房屋所产生的水、电、暖气、天然气、物业费等。过户前五八房产协商过户当天首付款支付至中介，并于过户当天交接房屋及附属设施、钥匙等，双方同意。原告根据合同约定于2018年9月12日过户当天向五八房产支付了首付款，并积极履行合同义务，但被告却在当天反悔，原告当面交涉未果后让五八房产与被告协商，但均被拒绝。至2018年10月24日原告收到贷款放款信息时，被告仍不主动交接。后，原告又通过五八房产多次与被告协商，未果。至2019年2月25日房屋仍未交接，原告迫于租房带来的经济压力，在请求凤凰台街道办事处及凤凰台派出所后，在烟台市芝罘区顺发修锁服务部的协助下开锁，避免了继续租房给原告带来的经济压力。被告辩称：原、被告于2018年8月15日在五八房产签订房屋买卖合同。见面之前房屋价格是690000元，见面之后原告和父亲商量称可以一次性付款，在中介方的协商下最终以670000元价格成交。签订合同时原告又称万一凑不齐钱还是先写贷款，当时被告也同意了，因为当时双方协商确定不管贷款还是一次性付款被告拿到全款再向原告交接房屋，留10000元押金在五八房产。签订合同时五八房产要求9月22日之前打款，原告与父亲不放心提前打款给五八房产怕被骗，最后三方协商原告于过户办手续前一日打款。签订合同时由于被告着急去接中午放学的孩子，合同写完也没看，签完字就走了，回家后晚上才发现五八房产把过户前一天打款写成过户前一天腾房，于是打电话联系五八房产的陈某，五八房产的陈某联系了原告后说办手续当天三方带着合同把合同改过来。办理过户手续当天，被告要求改合同，原告说没带合同并向被告要钥匙，被告没同意，被告当时说把房子已经过户给原告钱还没拿到、怎么能给钥匙，双方在房管局吵了起来，后，在五八房产的协商调解下，被告于过户当日把房子交接给五八房产，待被告拿到全部房款后由五八房产交接给原告，五八房产当时向被告出具了一份补充协议。被告在接到银行的放款信息后，第一时间告诉五八房产让五八房产交接。五八房产通知原告交接，原告以被告违约为由拒不交接，原告带领其家人到五八房产向被告索要200000元违约金，被告没同意，此后原告三番五次带领社会人员到五八房产店里闹，让五八房产向被告要钱，被告均不同意给钱，在此期间原告早已住进涉案房屋里。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2018年8月15日，案外人汪冬作为卖方、原告作为买方、五八房产作为经纪方，在签订的《房屋买卖合同》中约定：涉案房屋成交价为670000元。洽谈、签订本合同过程中，五八房产代汪冬收取原告支付的定金20000元。原告应在本合同签订后7日内将贷款所需材料备齐交于五八房产，并于2018年9月10日前将首付款270000元备齐交于五八房产，待银行审批合格、房证查档无问题后，五八房产通知汪冬、被告办理过户手续，待手续办理完毕当日，汪冬收取首付款（扣除相关费用），尾款由贷款银行一次性放款给汪冬。汪冬定于过户前一天时向原告腾交房屋及附属设施，并结清交房日前房屋所产生的水、电、煤气、暖气、电话、有线电视、物业等所有费用，否则原告可从房款中扣除代缴，交房后产生的一切费用由原告承担。汪冬于产权证过户后10日内将户口由原房屋迁出。原告不按时支付购房款或汪冬不能按期向原告腾交房屋，每逾期一日，违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金。户口、交房押金10000元，待房屋交接、户口迁出，退还汪冬。庭审中，原告称该合同中“汪冬”的签字系被告代签，被告否认代汪冬签字，称被告当时签的是自己的名字；但原、被告认可一致该合同的签订主体卖方是被告，买方是原告。2018年9月，原告、被告及汪冬在签订的书面协议中约定：被告购买汪冬的涉案房屋，未过户。现被告将此房卖于原告。现应被告的要求，由汪冬将涉案房屋直接过户给原告，汪冬与原告没有交易关系，房屋过户后，原告因购买房屋产生的所有问题应与被告交涉，与汪冬无关。汪冬应被告的要求，将涉案房屋直接过户给原告，由此后期所产生的额外税费及所有问题由被告负责。三人认同以上事实及事情处理原则。2018年8月15日，原告向五八房产交纳了定金20000元。2018年9月7日，原告缴纳了涉案房屋的契税5000元，后，原告又向烟台市国土资源局芝罘分局补缴了土地价款。9月12日，原告向五八房产转账支付首付款260000元。9月19日，涉案房屋（建筑面积66.28平方米）登记至原告名下。9月28日，原告签订《个人购房/购车借款及担保合同》，向银行借款400000元用于购买涉案房屋。10月23日，银行向原告账户发放贷款400000元。被告已收到房款共计670000元。庭审中，原、被告认可一致，除了房屋交接的问题之外，《房屋买卖合同》中的其他内容均已履行完毕。原告称：不认可被告所述合同写错的问题。签合同当天及2018年9月12日原告向中介缴纳的280000元，包括房屋首付款270000元、中介费6700元、给中介的贷款服务费4000元，中介给予一定优惠后，原告支付280000元。合同约定过户前一天交接房屋，但是2018年9月7日的一两天前，中介称过户前一天没有时间交接，协商原、被告在9月7日当天上午过户、下午交接，原告同意，中介告知被告也同意。9月7日交契税时，原告要求被告下午交接钥匙，被告反悔。现在不能确定办理过户手续的时间是12号还是14号，在办理过户手续当天和汪冬签订了三方协议；9月12日，汪冬将涉案房屋的水号绑定了原告手机号，没有给电号和电卡，涉案房屋不存在物业费的问题，被告户口也不在房屋内。后，中介告知被告称要等到收到银行贷款之后才能交接，原告不同意，但被告不接电话、不回短信，联系中介，中介称被告不同意交接，中介没有告知过被告把房屋交接给中介，而是告知中介已经把钥匙还给被告了。2019年2月25日，原告开了涉案房屋的锁，使用涉案房屋至今。对此，原告提交了以下证据：1、2018年9月8日，原告与五八房产工作人员陈某签订的补充协议一份。协议中约定：原告9月10日前打首付款，由于手续没办完，无法打款，跟原告无关。原告承诺，查档后2日内交首付。原告称，协议中的“手续没办完”是指过户手续没办完，本想和被告签订该协议，但是中介说被告不签，原告只好和中介签订，该协议可以证明原告没有违约。2、2018年10月29日上午原告和陈某的通话录音一份，证明被告不履行合同。录音中，陈某称：房屋委托我们交接。如果你要交接咱今天就交接，你要想要违约金今天咱就别交接了，你就自己想办法怎么要……原告：我们那个合同是不是有效的呀……有效的话那违约金的话陈某：违约金赔不了你……你起诉也行，咋都行，钥匙咱今天也不用见面了，也不用交接了……3、2018年10月29日原告向被告发送的短信一则，证明原告起诉前已通知原告。短信内容为：合同约定过户前一天办理交接并交付房屋钥匙，但现在已过户一月余，并且贷款也于10月24号放款，被告现在存在违约行为，原告要求被告尽快交房（交接物业及钥匙等）并支付合同约定的相应违约金，否则原告就法院起诉。4、原告与五八房产工作人员栾美媛的微信对话截图两页，证明被告不签交接合同、不给钥匙。对话中，原告称：随时可以交接……必须要一个接受单据……复印件可以，必须有双方签字。栾：我们不是不给你提供，是房主不签……原告：房主给钥匙吗？栾：不给钥匙。5、发票一张，证明2019年2月25日原告委托芝罘区顺发修锁服务部将涉案房屋门锁打开。被告质证称：对证据1不清楚，被告一直以为原告是9月10日之前付款。对证据2，被告已经在2018年9月14日将房屋钥匙交接给中介，被告不知道中介和原告怎么交接的。对证据3，189××××****是被告的手机号码，但被告没有收到该短信。对证据4，被告不认识栾美媛，不清楚截图的真实性。对证据5有异议，原告在2019年2月25日之前已经使用了涉案房屋并产生水电费。被告表示：原告在9月12日才支付首付款260000元，在9月7日就要求被告交接房屋，被告不可能同意，被告始终要求全款到位腾房。2018年9月14日办理过户手续，在原告、被告、汪冬、中介公司陈某和另一工作人员公敏在场的情况下，原、被告和汪冬签订了三方协议；当时汪冬将涉案房屋的水号和电号告诉了原告，涉案房屋不欠水费，电费剩余500多元，没有物业服务企业不存在物业费，被告的户口也不在房屋内，所以不存在签交接单的问题；公敏向原告出具了接收房屋的补充协议，原告拒绝签字，被告在当天将房屋钥匙交接给中介的陈某，原告也在场，被告告知原告钥匙在中介、银行放款后直接去拿就行，原告当时表示当天就要房子否则是被告违约，被告认为没有收到任何房款不能交付房屋。2018年被告收到银行发放的贷款的当天（11月以后，具体时间记不清），电话告知中介收到款了、可以把钥匙给原告了。原告在2019年2月25日前已入住涉案房屋。对此，被告提交了以下证据：1、2018年9月14日被告和五八房产签订的《补充协议》一份（陈某作为见证方签字）。协议中载明：在2018年8月15日房主何红红通过五八房产出售了涉案房屋，由于当日签定合同时中介方书写失误，把全款到位后腾房，写成了过户前一天向客户方腾房，所以为保证三方利益，房主何红红过户当日把房屋交接给中介方，待客户方放款之后，再由中介方将房屋交接给客户方。被告以此证明2018年9月14日已经和中介交接完毕，没必要再和原告交接。2、证人陈某出庭作证。证人称：证人是五八房产工作人员，原告找证人买房，被告找证人卖房。原告给证人打过好几次电话要求交接房屋，因为被告已经委托证人和原告交接，证人就答复原告能交接房屋，后来一直没有交接成，原告多次找证人要求被告赔偿。签订合同的时候，由于中介的失误，将过户后腾房写成打首付款前一天腾房，在没过户之前，原、被告和中介都发现写错了，但是原告要求按照合同履行，后，经过协商，原、被告同意过户以后腾房。房屋过户后，被告把房屋钥匙交给了证人让证人和原告交接，根据中介公司的流程在交接房屋前须收回买卖合同、定金收据，原告不同意交回合同和收据，证人告知原告交回合同、收据就进行交接，但是原告一直没有交。涉案房屋剩余500多元的水电费、欠付30元的水费，证人告诉原告只要交接，500元就不用给了、欠费30元也不用要，证人很早就同意交接，之后原告找证人让证人向被告要赔偿，但是证人处理不了，原告带了好多人到店里索要200000元的违约金，后期不交接房屋是因为被告不支付违约金，且中介没有收回合同。另，证人认可原告提交的原告与证人的通话录音、原告和五八房产工作人员栾美媛的微信聊天记录的真实性。原告质证称：对证据1协议，不知道、不认可。对证据2，证人称因中介失误写错合同，原告有异议；原告已将定金收据退给中介公司，中介称要收走合同，原告考虑如果收走合同就没有凭证了，所以没将合同原件给中介；原告多次要求交接房屋，但是中介和被告都不同意在交接单上签字，所以交接未完成；原告还没有接收房屋的时候，中介称有500元的电费，让原告把500元电费给中介，但是原告考虑并没有实际见到，所以暂时没有给，后期中介又说500元的电费被告并不知情，可以不给。本院认为：关于2018年8月15日“汪冬”作为卖方、原告作为买方、五八房产作为经纪方签订的《房屋买卖合同》，该合同中卖方虽写为“汪冬”，但根据原、被告和汪冬签订的三方协议以及原、被告在庭审中的陈述，该《房屋买卖合同》中权利义务的实际履行主体为本案原、被告，双方的诉讼主体地位适格。本案争议的焦点为被告是否存在逾期交房行为，是否应向原告赔偿逾期交房违约金。本院认为，《房屋买卖合同》中明确约定被告于过户前一天向原告腾交房屋及附属设施，被告虽称该约定系中介当时书写错误，但被告提供的其单方和中介签订的补充协议以及证人证言，在原告均不予认可的情况下，不足以证实被告上述主张，本院对被告该抗辩意见不予采信，对合同中被告应于过户前一天腾交房屋及附属设施的约定予以确认。《房屋买卖合同》中约定原告应在2018年9月10日前将首付款交于中介公司，原告逾期于2018年9月12日方支付首付款的事实清楚，故原告在9月7日未付首付款的情况下要求被告交付房屋，被告以原告未付款为由拒绝交接，于法不悖；原告支付首付款后，9月19日房屋登记至原告名下，9月28日原告签订了借款合同，被告此时理应积极履行交接房屋的义务，但庭审中，被告自认于2018年9月14日将房屋钥匙自行交接给中介公司并直至全款到位后才告知中介同意交接，与合同约定明显不符，应承担逾期交房责任，考虑到涉案房屋交接过程中，房屋未成功交接的一部分原因在于原、被告就是否支付违约金以及中介和原告就是否交回合同存在争议，故综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素和本案实际情况，本院认为由本案被告向原告支付逾期交房违约金20000元为宜，原告请求的超出部分，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告何红红于本判决生效之日起10日内向原告张贵常支付逾期交房违约金20000元；二、驳回原告张贵常的其他诉讼请求。如被告何红红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由原告张贵常负担1225元，由被告何红红负担1225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 伞  银  春人民陪审员 陈  泽  卿二〇二〇年三月六日书 记 员 姜慧萍（代）