阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初468号原告：苏彬灿，男，1981年6月出生，汉族，住阳江市江城区******（确认的送达地址：阳江市江城区****）。公民身份号码：441************018。委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：江城区江朗大道38号丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告苏彬灿与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏彬灿的委托诉讼代理人蔡伟航、邝美云到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏彬灿向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期办证违约金1944.97元给原告；2、被告返还办证费11000元及该款利息给原告（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2012年6月25日起计至本息付清时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区******************，总房价388993元原告已付清，同时被告收取办证费25920元。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当于2013年2月28日交付验收合格的商品房给原告。同时，《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应自商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则被告应按已付房价款的0.5%支付违约金给原告。然而被告交付商品房给原告后，一直未能履行办证义务，直至2015年才办出房产证。被告行为已构成违约，除了应当承担违约责任，还应当返还办证费之外，还应当支付占用办证费用期间的利息给原告。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在被告公司前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费挪作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人变更登记手续。在此之前，新法定代表人并不知道公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，意见如下：1、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2013年2月28日前交付，在2013年5月29日前办理不动产权证，因此，原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经将近七年时间。其提出要求退还办证费及支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是被告为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，被告认为原告提出的该项请求没有依据，不同意按照原告诉请支付办证费利息。本院经审理认定事实如下：2012年6月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给原告，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2011033号，该房建筑面积共98.33平方米，其中套内建筑面积76.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5096.20元，总价款为388993元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的30%即116993元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款272000元向被告指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在201*年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。另外，被告收取了原告办证费25920元。后原告按合同约定付清了全部购房款给被告。原告对于被告何时将商品房交付其使用未能举证，并陈述已记不清。被告于201*年*月1日已协助原告办理了涉案商品房的不动产权证。被告提供证据证实在收取原告的办证费中已代原告支付了维修基金6450元、转移登记契税5834.90元、评估费1556元、白蚁灭治费170元、房屋测绘费120元、档案证明费50元、初始登记费用80元、预告抵押登记费80元、不动产登记费*0元，合共14420.90元。对于被告主张的已代原告交付了转让手续费289.26元、复印费50元及房屋登记费81.90元，因被告提供的发票付款方是被告自己，被告亦未能作出合理解释，本院对此不予认定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。对于原告请求的逾期办证违约金问题。原告对被告何时交付房屋未能举证，原被告双方约定的商品房最迟交付时间是2013年2月28日前，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即被告应在2013年3月1日起90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期即构成违约，原告应当知道其权利受到损害，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”规定，诉讼时效从履行期限届满之日起计算，故原告主张被告逾期办证的违约责任应从2013年5月30日起计算诉讼时效，被告提出诉讼时效抗辩，原告没有提供证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过了二年的诉讼时效，对原告该项请求，本院不予支持。对于原告请求被告退还办证费11000元及利息问题，被告已协助原告办理了涉案商品房的权属证书，尚余办证费11499.10元（25920元-14420.90元），由于双方对退还办证费的时间未作约定，被告也没有告知原告剩余多少办证费用，被告提出诉讼时效抗辩，本院不予采纳，故被告应将剩余的办证费用退还给原告。原告请求被告退还办证费11000元，少于被告应退还的数额，本院予以支持。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，被告应从逾期办证之日计算利息给原告，即从2013年5月30日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费11000元及该款利息（从2013年5月30日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至退还之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告苏彬灿；二、驳回原告苏彬灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取61元（原告已预交），由被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二年三月十八日书记员  苏壁映附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。