广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终722号上诉人（原审被告）：蔡伟雄，男，汉族，1980年7月30日出生，住址：广东省惠东县**************，公民身份号码441************015。被上诉人（原审原告）：罗奉武，男，汉族，1974年11月27日出生，住址：广东省丰顺县****委宿舍，公民身份号码441************413。委托诉讼代理人：杜加恩，广东吉径律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆志一，广东吉径律师事务所律师。上诉人蔡伟雄与被上诉人罗奉武租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人蔡伟雄上诉请求：1.驳回广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初2345号民事判决；2.上诉人保留八个月租金损失的诉讼权利，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）被上诉人将房屋转租给第三人陈海军，由于陈海军已经缴纳全年租金人民币198000元及押金2万元，在上诉人收回涉案商铺后，第三人不能正常使用房屋。被上诉人的合伙人据此对上诉人的商铺进行骚扰，导致上诉人无法正常租赁涉案商铺。（二）双方签订的《房屋租赁合同》上诉人虽在2018年4月26日收回商铺，但并未真正将商铺成功出租，被上诉人在合同解除后并未将商铺返还。被上诉人罗奉武答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。罗奉武向一审法院起诉请求：1.判决蔡伟雄返还房租54000元；2.诉讼费由蔡伟雄承担。一审法院认定事实：（一）2018年初，蔡伟雄与罗奉武因房屋租赁合同发生纠纷，蔡伟雄于2018年8月14日向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤1323民初4697号。经审理，一审法院于2018年12月27日对该案作出民事判决，现该判决已发生法律效力。（二）该案中，蔡伟雄向一审法院提出以下诉讼请求：1.解除蔡伟雄、罗奉武签订的《房屋租赁合同》；2.罗奉武交付的押金30000元归蔡伟雄所有；3.罗奉武将擅自拆除的一层楼梯恢复原状；4.罗奉武承担本案的诉讼费用。一审法院查明以下主要事实：蔡伟雄（甲方）与罗奉武（乙方）于2016年12月5日重新签订一份《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方自有坐落在吉隆镇**区**路**号楼房一栋两间五层约550平方米，出租给罗奉武先生作商铺使用。三、租赁期限为肆年，乙方从2016年12月5日起至2020年12月5日止，为期肆年。第一年一次性付清租金壹拾玖万捌仟元与押金叁万元，合计人民币贰拾贰万捌仟元整；余下租赁期间每年乙方必须提前一个月交清一年的房租，不得拖欠，否则作为乙方自动退房，甲方有权终止合同且不退回押金。四、乙方在租赁期间不得中途退房，乙方不可擅自将房屋转租、转让或转借，不可随意改变房屋结构和其他用途。如需转租必须经甲方同意方可转租。乙方违约甲方有权终止合同且不退回乙方所交租金和押金。……”；2017年12月15日，罗奉武（出租方，甲方）与陈海军（承租方，乙方）签订一份《铺位租赁合同》，将涉案房屋转租给陈海军，未经得蔡伟雄的同意，亦无告知蔡伟雄；罗奉武已支付2018年的租金120000元；关于退回多交的租金问题，罗奉武可另寻法律途径解决。经审理，一审法院判决如下：一、确认蔡伟雄与罗奉武于2016年12月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月26日解除；二、罗奉武交付的押金30000元归蔡伟雄所有；三、驳回蔡伟雄的其他诉讼请求。（三）该案中，关于将房屋一层楼梯恢复原状的问题，一审法院认为：罗奉武称蔡伟雄在2010年时口头答应让其拆除涉案房屋一层的楼梯，并在房屋旁边搭建了铁楼梯。蔡伟雄主张罗奉武擅自拆除房屋一层的楼梯。一审法院分析如下：首先，蔡伟雄的主张未提供证据予以证实，应承担举证不能的责任。其次，结合本案的实际，蔡伟雄、罗奉武之间的租赁关系长达7年多的时间，蔡伟雄不可能在收回房屋时才发现房屋的一层楼梯被拆除，应推定蔡伟雄是知情且同意的。故蔡伟雄诉请罗奉武将房屋的一层楼梯恢复原状，理由不充分，一审法院不予支持。（四）关于违约损失。罗奉武主张蔡伟雄未举证证实违约损失的具体数额，没收押金已足够弥补损失，没收已付租金显然违约责任过高。蔡伟雄辩称罗奉武转租给第三人陈海军，造成陈海军不能使用房子，陈海军拉横幅等闹事使房子租不出去，造成的损失远大于54000元，同时恢复楼梯也要48000元。为此，蔡伟雄提交了照片、短信截图。罗奉武对短信不予认可；对照片的真实性予以认可，关联性不认可，主张第三人的侵权行为与罗奉武无关，蔡伟雄因第三人的行为导致损害应当向第三人主张；对楼梯问题，原审已就楼梯恢复问题作出判决。一审法院认为：（一）蔡伟雄、罗奉武在涉案租赁合同上已明确约定未经许可转租的违约责任，即蔡伟雄有权终止合同且不退回罗奉武已交租金和押金。蔡伟雄已在另案中诉请押金30000元归其所有，且一审法院已判决予以支持。现罗奉武诉请蔡伟雄退还已预交的租金，蔡伟雄则辩称根据上述约定可不予退还，故本案的争议焦点在于蔡伟雄不予退还已预交租金是否导致罗奉武的违约责任过分高于蔡伟雄的损失。（二）首先，对损失问题。蔡伟雄辩称因案外人陈海军闹事导致涉案房屋无法出租，进而造成了租金损失。对此，虽然罗奉武存在违约行为，但并不必然导致案外人以侵权行为维权，故如存在侵权损失，蔡伟雄应向实际侵权人主张权利。同时，蔡伟雄还辩称楼梯恢复的损失，但该损失已经一审法院上述生效判决认定缺乏依据，不予支持。其次，对已预交租金的数额问题。根据上述另案判决，确认涉案房屋租赁合同的解除日期为2018年4月26日，则该年的租赁期间为2017年12月5日至2018年4月26日，折算租金应为198000元/年÷365天×143天=77572.6元，已预交的租金数额为120000元-77572.6元=42427.4元。因此，在蔡伟雄未能举证证实其还有其他损失的情况下，一审法院酌情认定蔡伟雄没收罗奉武押金30000元足以弥补其损失，蔡伟雄应退还罗奉武已预交租金42427.4元。一审法院判决：（一）蔡伟雄于本判决发生法律效力之日起7日内向罗奉武返还款项42427.4元。（二）驳回罗奉武的其他诉讼请求。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人是否应当向被上诉人退还租金42427.4元？本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”涉案合同履行过程中，上诉人主张解除《房屋租赁合同》并向被上诉人邮寄《解除房屋租赁合同告知书》，另案诉讼中，生效判决确认双方的《房屋租赁合同》于2018年4月26日解除。上诉人提出被上诉人在合同解除后继续占有涉案房屋，但并未提供证据予以证明，一审法院确认租金计至合同解除之日，上诉人应退还被上诉人已预交的42427.4元，并无不当。上诉人主张案外人对其商铺进行骚扰导致案涉商铺无法出租，若案外人的行为使上诉人遭受经济损失，上诉人可另寻救济途径，但上诉人以此主张其经济损失抵减上诉人应当退还的租金，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人蔡伟雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用860.7元，由上诉人蔡伟雄负担（已预交1150元，多交的289.3元由本院退回）。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年三月三十一日法官助理 黄 杰书 记 员 张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。