广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1302民初17152号原告（反诉被告）：洪仲谋，男，汉族，1950年2月12日生。住址：惠州市惠城区****************，公民身份号码：440************037。委托代理人：程学军，广东直信律师事务所律师。委托代理人：谢斯雅，广东直信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：汕头市联达包装材料有限公司，住所地：汕头市*********。法定代表人：戴某1。委托代理人：吴云云，广东铭扬律师事务所律师。原告洪仲谋诉被告汕头市联达包装材料有限公司以及反诉原告汕头市联达包装材料有限公司诉反诉被告洪仲谋建设用地使用权转让合同纠纷两案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，两案合并审理，公开开庭进行了审理。现已审理终结。当事人诉辩意见原告洪仲谋诉称，2007年8月16日，为解决原达园饮料厂用地与惠城区农业科学研究所的土地遗留问题，被告授权原告与惠城区农业科学研究所签订《土地转让协议》，受让原达园饮料厂厂区的土地（面积818㎡），转让款共计69530元。2009年5月13日，原、被告签订确认协议书约定被告名下位于惠州市惠城区小金口乌石51号小区的惠府国用（2003）第130*****076号（以下简称惠府76号）和惠府国用（2003）第130*****077号（以下简称惠府77号）土地使用权及地上建筑物为双方按份共有，共有份额分别是被告占80%，原告占20%，双方根据共有份额进行盈亏分配，如因协议产生涉及土地使用权及房产产权纠纷的由不动产所在法院管辖。上述土地的使用权类型为出让，终止日期均为2035年12月15日，使用权面积分别为1242㎡和7613.4㎡。2019年1月18日，原、被告签订《协议书》约定双方同意被告名下的惠府76号土地使用权及地上建筑物（面积1242㎡）归原告所有，双方配合办理过户手续，过户产生的一切税费（包括：被告应承担的包括但不限于城市维护建设税、教育费附加、堤围费、土地增值税、印花税等全部税费；原告应承担的印花税、契税），原告预估税费总计为60万元，由被告承担42万元，在向国土部门递交过户资料之日支付原告；按《确认书》约定被告应分得20%即1771.08㎡，扣除上述1242㎡，差额529.08㎡被告同意补偿原告150万元，在清退租户以及818㎡之日付清。2019年2月25日，双方签订《补充协议书》约定被告同意原告无偿使用原达园饮料厂厂区的土地（面积818㎡）中的208.8㎡土地。上述协议签订后，被告未按合同约定履行配合原告办理惠府76号土地使用权过户登记手续、承担过户税费42万元及支付土地补偿费150万元的义务。根据《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条的规定，被告的行为已构成违约，应当按照协议约定继续履行上述合同义务，并承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。诉讼请求：一、依法判令被告名下的惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权及地上建筑物（面积1242㎡）归原告所有，被告配合原告办理上述土地使用权过户登记手续（地上建筑物价值约50万元）；二、依法判令被告承担办理过户登记手续产生的税费42万元；三、依法判令被告向原告支付土地补偿费用150万元及利息（利息以150万元为基数自2019年1月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2019年9月18日的利息为44043.75元）；四、依法判令被告承担本案的全部诉讼费。以上共暂计2464043.75元。被告汕头市联达包装材料有限公司辩称，本案的事实、理由主要依据反诉状陈述的理由，对于原告第一项诉讼请求原告主张的土地使用权及地上建筑物是因为法律政策问题所缺，所以无法办理过户手续。后原告承诺可以去办理过户手续，在这种情况下，双方才签订2019年1月18日的《协议书》。签订协议之后也把国土证原件给了原告，也催促原告按照协议办理过户手续，我方也愿意去配合原告。后原告说不能办理过户手续，原告要求我方先支付税费。现在没法办理过户手续，如果可以办理过户手续，我方可以按照协议来履行。对于原告诉讼请求第二项，当时约定去房管部门开税票之后，我方才支付款项，但是没法办理过户，要求先支付款项是不合理的。土地也是原告在打理，原告要我方把土地转让给原告，双方也谈好了价格，但是税费要我方承担，但是税费过高，我方也愿意按照评估价格补给原告，但是原告一直要求要土地，我方也去咨询过办理过户手续，但是办理不了。如果能办理过户手续，我方愿意按照协议履行。反诉原告汕头市联达包装材料有限公司提起反诉称，1999年反诉原告、反诉被告与惠州市**饮料食品有限公司因该公司拖欠货款发生纠纷，反诉原告对该公司享有债权720万元，反诉被告对该公司享有债权180万元，合计900万元。反诉被告为避免诉累，将其享有对该公司的债权让渡与反诉原告一并提起诉讼，双方为此于2009年5月13日签订的《协议书》和《确认书》，该案在执行阶段经反诉原告和该公司协商达成执行和解，并经惠州市中级人民法院（2002）惠中法执字第100号和（2002）惠中法执字第100-1号民事裁定书裁定，该公司以其名下土地使用权和地上建筑物抵偿货款。反诉原告根据民事裁定书向惠州市国土资源局办理了土地使用权变更手续，将该公司抵偿的土地使用权及地上建筑物变更到反诉原告名下，办理了土地使用权证【包括：惠府国用（2003）第130*****076国有土地使用权证和惠府国用（2003）第130*****077国有土地使用权证】。整个诉讼过程的诉讼费用、土地使用权过户费用包括补地价款、各种税费，以及后期建设厂房、安装水电、修路等费用均由反诉原告承担，反诉被告分文未付。由于反诉原告距离较远难以顾及该土地的使用和经营，而反诉被告常住惠州，故授权反诉被告出租，反诉被告一直以极低的价格出租，并按比例分配租金。直至2017年反诉被告提出要求反诉原告要将全部土地转让给他，反诉原告经市场调查发现反诉被告此前声称收取的租金远远低于市场价，反诉原告也并未对反诉被告这种不诚信的行为过多的追究。对反诉被告提出的要求反诉原告将全部土地转让给他，双方经过多次协商后，达成口头协议，反诉原告以930万元的收净价格转让给反诉被告，但反诉被告此后反悔要求反诉原告承担转让税费。因如由反诉原告承担土地转让的土地补偿款、税费，就意味反诉原告几乎将该土地无偿给了反诉被告，故反诉原告对反诉被告这种出尔反尔毫无道理的要求拒绝了。此后，反诉被告一直纠缠，收取的租金也予以截留不分配给反诉原告。反诉原告为解决问题，多次向惠州市的国土、规划等部门咨询土地分割过户问题，得到的答复是不可能分割过户。为此，反诉原告提出双方商定一个价格或根据市场价格、反诉被告提供的评估价格，由反诉原告给予反诉被告补偿，但反诉坚持要求分割土地，反诉原告应诺只要反诉被告能办理过户就同意分割，此后反诉被告一直未回应。2019年初反诉被告向反诉原告回应，其可以委托中介办理过户手续，经协商于2019年1月18日签订《协议书》，约定由反诉被告自行委托中介办理过户手续。该协议签订后，反诉原告应反诉被告要求将惠府国用（2003）第130*****076国有土地使用权证原件及相关资料提交给反诉被告去办理过户手续，反诉原告多次催促反诉被告尽快办理。至2019年7月反诉被告回复无法办理过户手续，反诉原告为此多次提出愿意以合理的价格予以补偿，但反诉被告予以拒绝并提出要求反诉原告支付150万元等不合理条件。综上所述，惠府国用（2003）第130*****076国有土地使用权系反诉原告合法取得，取得该土地、管理建设该土地的费用也全部由反诉原告承担，且登记在反诉原告名下。根据物权法的相关规定，反诉原告对该土地使用权享有完全物权，反诉被告对惠州市**饮料食品有限公司的债权让渡属债权性质，根据物权优于债权的原理，反诉原告有权主张解除上述《协议书》。此外，由于政策的限制，分割过户事实上无法实现，这亦属法定解除合同理由。基于上述事实和理由，恳请合议庭依法支持原告诉请。反诉请求：一、判决解除双方于2009年5月13日签订的《协议书》和2019年1月18日签订的《协议书》；二、判令反诉被告返还反诉原告惠府国用（2003）第130*****076国有土地使用权证原件；三、判决诉讼费由反诉被告承担。反诉被告洪仲谋辩称，一、原、被告之间签订的协议书是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，被告要求解除上述协议书没有事实和法律依据，应当予以驳回。原、被告双方分别于2009年5月13日、2019年1月18日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，且未违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》关于转让建设用地使用权的相关规定，故上述《协议书》应为有效土地转让合同。被告诉请解除上述《协议书》没有合同依据，更不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。依据上述法律规定当事人单方解除有效合同，应依合同约定，合同无约定的可以协商解除，协商不成的，依法解除。本案原、被告在《协议书》中没有约定相关解除合同的条件，故只能按照合同法第九十四条规定行使法定解除权，而合同法第九十四条（二）至（五）项的规定，仅仅是赋予守约方享有法定解除权，未赋予违约方享有解除权。原、被告签订《协议书》后，原告已按2019年1月18日的《协议书》及2019年2月25日的《补充协议书》履行清退租户并完成移交609.2平方米土地及厂房的义务，原告无违约行为，而被告却自始至终在违约，未按约定协助原告办理土地使用权过户手续，未按时支付税费、补偿费用。另外，被告反诉所称的案涉土地因政策限制，分割过户事实上无法实现，因被告未提交证据证明其向惠州市国土、规划等部门咨询及得到不能过户的答复，被告应承担举证不能的不利后果。本案涉及惠府76号、77号两块土地及两本土地使用权证书，《协议书》约定其中面积为1242平方米的惠府76号土地归原告所有，故该案涉土地直接办理过户登记就行，不存在被告所称的土地分割过户的问题。因此，被告行使本案解除权也不符合《合同法》第九十四条第（一）项的规定及《合同法》分则单方任意解除权的特别规定。综上，被告在本案中不享有行使解除权的权利，其请求解除上述《协议书》的理由不成立，不应予以支持。二、被告诉请返还案涉惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权证原件，于法无据，不应予以支持。如前所述，原、被告双方签订土地转让协议后，被告负有协助原告办理土地使用权过户登记的义务，被告将案涉土地使用权证书原件交予原告后又明确向原告表示不履行支付办理过户需交纳的42万元税费。原告已于2019年7月17日完成清退移交土地、厂房的义务，但被告未按时支付150万元土地补偿费，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，原告持有被告的证书于法有据，被告应当继续履行协议，配合原告办理土地使用权过户手续，过户后该证书原件则由土地管理部门收回，原告无须返还。三、被告的主张于法无据，理由不成立，应当予以驳回。被告诉称与原告达成口头协议由原告自行委托中介办理案涉土地使用权过户手续，原告回复被告无法办理过户手续以及原告截留租金不分配给被告。不管此前原、被告如何口头协商，双方先后于2019年1月18日及2019年2月25日签订协议书及补充协议书后，双方的权利义务应以该两份协议为准。案涉土地是因原、被告对惠州市**饮料食品集团有限公司（以下简称达园公司）享有的900万元债权中，原告享有180万元，原告为避免诉累，将其享有对达园公司的180万元债权让渡与被告一并提起诉讼后，达园公司以现金及案涉土地使用权抵债清偿。案涉土地虽然登记在被告名下，却是双方按比例份额共有的财产。原、被告签订土地使用权转让协议后，原告可基于协议要求被告向不动产登记机关请求变更登记原告为土地使用权人的权利，该请求权依法应当保护，办理案涉土地使用权过户登记是被告的义务，而对于原告来说，办理过户登记是原告的权利而非义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，案涉土地使用权转让合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，本案不存在被告所称的物权优于债权的情况。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，为保障答辩人的合法权益，请依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，2009年5月13日，原告与被告签订《确认书》，其中主要约定：双方于1999年与广东省惠州市**饮料食品有限公司因拖欠货款发生纠纷，其中被告对该司享有债权720万元，原告对该司享有债权180万元，两方对该司合计享有债权900万元。原告为避免讼累，将其享有对该司的180万元债权让渡与被告一并提起诉讼。（2002）惠中法执字第100-1号民事裁定书裁定：惠州市**饮料食品有限公司支付现金131万元，其余债务以惠府国用（2003）第130*****076号和惠府国用（2003）第130*****077号土地使用权及地上建筑物抵偿。据此，双方约定：对131万元现金部分，被告承诺在2009年7月30日前支付给原告26.2万元；对上述土地使用权及地上建筑物双方按份共有，其中被告享有80%份额，原告享有20%份额，双方按各自的份额享有权利、承担义务，自2009年7月1日起按上述确认的份额比例分享盈利及承担风险。同时，原告与被告签订《协议书》，确认对惠府国用（2003）第130*****076号和惠府国用（2003）第130*****077号土地使用权及地上建筑物的共有形式为按份共有，共有份额分别是：被告占80%，原告占20%。2019年1月18日，原告与被告签订《协议书》，其中主要约定：一、双方同意被告名下的惠府国用（2003）第130*****077号土地使用权及地上建筑物归被告所有（米娜及7613.4平方米）。二、双方同意被告名下的惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权及地上建筑物（面积1242平方米）归原告所有，双方配合办理过户手续，过户产生的一切税费（包括：被告应承担的包括但不限于城市维护建设税、教育费附加、堤围费、土地增值税、印花税等全部税费；原告应承担的印花税、契税），原告预估税费总计为60万元，由被告承担42万元，在向国土部门递交过户资料之日支付给原告；原告承担18万元，如税费超出60万元，超出部分由原告承担。三、按《确认书》约定原告应分得20%即1771.08平方米，扣除上述1242平方米，差额529.08平方米被告同意补偿原告150万元，在清退租户移交818平方米之日付清。四、惠府国用（2003）第130*****076号和惠府国用（2003）第130*****077号的土地使用税及滞纳金按共有份额被告承担80%，原告承担20%，在收到缴交通知书时自行缴纳。五、双方之前的收取的租金，在本协议签订后自行理清，按照双方各占的共有份额分配。六、在2019年3月15日之前，原告负责将由原告经手出租的属被告所有的原达园饮料厂厂区内的818平方米的租户清退，并完整交付被告。该土地由被告授权原告与惠城区农业科学研究所签订《土地转让协议》，今后被告需办理过户手续或通过法律途径主张办理过户手续时，原告予以积极配合。2019年2月25日，原告与被告签订《补充协议书》，其中主要约定：一、双方确认原告代理被告与惠城区农业科学研究所于2007年8月16日签订的《土地转让协议》约定的合同标的原达园饮料厂厂区的土地面积818平方米土地使用权属被告所有，该818平方米土地分为两块，一块为208.8平方米，一块为609.2平方米。二、根据2019年1月18日签订的《协议书》约定惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权及地上建筑物（面积1242平方米）归原告所有，为方便原告出行，被告同意上述208.8平方米土地给原告无偿使用，使用期限至土地被政府征收、或原告处置、转让惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权及地上建筑物之日止。另查一，惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权现登记在被告名下，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让。该土地使用权证原件现由原告持有。另查二，2020年3月23日，本案承办法官到案涉土地现场勘察，原告已将案涉土地818平方米的租户清退，但具体清退日期无法确定。裁决理由和结果本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。原告与被告分别于2009年5月13日、2019年1月18日签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。反诉原告以案涉惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权因政策原因无法办理过户等为由，诉请解除双方分别于2009年5月13日、2019年1月18日签订的《协议书》，但反诉原告并未提供充分的证据证明案涉土地无法办理过户或双方签订的两份《协议书》存在法定或约定的解除事由。因此，反诉原告的诉请，于法无据，本院不予支持。原告诉请被告名下的惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权及地上建筑物归原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”及第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，现惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权现登记在被告名下，土地权利人为被告。原告诉请案涉土地及地上建筑物归其所有，于法无据，本院不予支持。原告诉请被告配合办理惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权的过户登记手续，因原告与被告在2019年1月18日签订的《协议书》中已明确约定：“……双方同意被告名下的惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权及地上建筑物（面积1242平方米）归原告所有，双方配合办理过户手续……”，因此，原告的诉请，有事实依据，本院予以支持。因原、被告在2019年1月18日签订的《协议书》已约定，反诉原告同意配合将案涉土地过户至反诉被告名下，因此，案涉土地使用权证原件由反诉被告持有并无不妥。反诉原告诉请反诉被告返还案涉土地使用权证原件，无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请被告承担办理过户登记手续产生的税费42万元，因双方在2019年1月18日签订的《协议书》中明确约定：“……过户产生的一切税费……原告预估税费总计为60万元，由被告承担42万元，在向国土部门递交过户资料之日支付给原告……”，因此，原告的诉请，有事实依据，本院予以支持。但该费用应在原告向国土部门递交过户资料之日，被告才支付给原告。原告诉请被告支付土地补偿费用150万元，因双方在2019年1月18日签订的《协议书》中明确约定：“……差额529.08平方米被告同意补偿原告150万元，在清退租户移交818平方米之日付清……”，且经现场勘查，原告已完成清退租户移交土地的义务。因此，原告的诉请，有事实依据，本院予以支持。但因清退日期无法确定，原告诉请被告支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条的规定，判决如下：一、被告汕头市联达包装材料有限公司应于本判决生效之日起三十日内配合原告洪仲谋办理惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权的过户登记手续。二、被告汕头市联达包装材料有限公司应于向国土部门递交惠府国用（2003）第130*****076号土地使用权过户登记资料之日向原告洪仲谋支付税费42万元。三、被告汕头市联达包装材料有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告洪仲谋支付土地补偿费用150万元。四、驳回原告洪仲谋的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告汕头市联达包装材料有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26512元，反诉费50元，合计26562元，由原告洪仲谋负担901元，由反诉原告汕头市联达包装材料有限公司承担25661元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  许锦环人民陪审员  孟祥礼人民陪审员  张勇财二〇二〇年三月三十一日法官 助理  陈暹华书 记 员  钟敏仪