江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初3634号原告：昆山黎彬物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇恒龙国际机电五金市场**楼**。法定代表人：谢俊。委托诉讼代理人：孙聪，男，该公司员工。被告：马君，男，1984年8月17日出生，回族，住安徽省舒城县。原告昆山黎彬物业管理有限公司与被告马君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用小额诉讼程序进行了审理。本院于2019年3月19日公开开庭进行了审理，原告昆山黎彬物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙聪及被告马君到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年7月1日公开开庭审理了本案，原告昆山黎彬物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙聪及被告马君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山黎彬物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业管理费1251.08元(2017年4月1日至2018年6月30日止，0.7元*119.15平方米*15个月)，滞纳金1025.38元，合计：2276.45元，二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是昆山市景枫嘉苑小区第一届业主委员会聘任的昆山市景枫嘉苑小区的物业服务企业，被告是该小区的业主，原告履行了小区物业服务协议，但被告欠原告2017年4月1日至2018年6月30日的物业费及滞纳金共计2276.45元。原告虽多次催缴，但被告至今尚未支付。为保护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告马君辩称，关于该期间系案涉小区业主以及原告陈述的面积无异议。一、原告提交的物业服务合同是被昆山法院判决撤销的无效合同，对我没有约束力。我没有义务履行合同。二、原告物业管理混乱，并侵害业主财产权益。1.原告物业管理混乱，没有达到合同约定的服务标准。原告在提供物业服务过程中，没有尽到物业服务合同约定的管理义务，小区消防等公共设施损坏严重，绿化被破坏及不维护保养，电梯维护及进及小区内卫生状况，小区地面道路上车辆乱停乱放现象严重，原告一直未改善物业管理。小区大门长期敞开，值班保安对进出小区的人员及外来车辆不进行任何登记。小区内也经常发生业主家中被盗事件，车辆被碰事件，原告疏于管理严重影响了业主的居住安全并造成业主财产损失。2.原告侵害业主的财产权益。小区地面停车位属于全体业主，但原告收取了地面停车位使用费及人防工程(现用于地下停车位停车费)收益后，并未按规定缴纳相应比例给小区业主委员会账户代为保管，严重损害了业主的财产权益。并且，原告在物业管理过程中，存在违规动用公共维修基金的情况。三、原告主张滞纳金缺乏事实与法律依据。造成我未及时缴纳物业管理费的原因是，1.我认为签订合同侵害了我的利益，且相关联第三人在起诉原告阶段。2.原告在管理小区期间，没有执行合同条款，管理上一直存在混乱，小区绿化卫生安全消防等均存在严重的管理问题，小区业主委员会也多次发函要求原告整改，但原告一直未予整改。原告对于履行物业服务合同存在明显的违约，无权要求我支付滞纳金，且滞纳金一般不能超过损失的百分之三十，损失参照银行贷款利率确定。四、我从未接到过原告的催费通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，昆山市青阳街道富华社区居民委员会与昆山军保物业管理有限公司签订《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》，约定，昆山军保物业管理有限公司为景枫嘉苑小区提供物业服务，服务期限为2015年9月1日至2016年12月31日，住宅公共服务费0.7元/月/平方米，商业公共服务费0.8元/月/平方米。2016年12月18日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会成立。2017年3月31日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会向原告昆山黎彬物业管理有限公司出具《中标确认书》，要求当日下午签订合同。2017年3月31日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与原告昆山黎彬物业管理有限公司签订《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》一份，约定：昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会通过招投标方式将景枫嘉苑委托昆山黎彬物业管理有限公司实行物业服务，委托期限为2年，自2017年4月1日至2019年3月31日。2017年7月10日，上述物业服务合同在住建部门备案。2018年5月14日，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会注销。另查明，原告刘言贵、孟娟、徐昌勇、王海丽、郭贵灯、占绪朝、杨阳、贾福生、马君、邓运芳与被告昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会、昆山黎彬物业管理有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，原告刘言贵、孟娟、徐昌勇、王海丽、郭贵灯、占绪朝、杨阳、贾福生、马君、邓运芳的诉讼请求为“一、请求法院撤销两被告于2017年4月1日签订的江苏省昆山市景枫嘉苑物业服务合同，被告黎彬物业公司自本判决书生效之日起撤离江苏省昆山市庆丰东路景枫嘉苑小区。二、本案诉讼费由被告承担”，本院经审理于2018年6月11日作出（2017）苏0583民初19856号民事判决书，判决“一、撤销被告昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与被告昆山黎彬物业管理有限公司于2017年4月1日签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》。二、被告昆山黎彬物业管理有限公司于本判决生效后十日内撤离昆山市景枫嘉苑小区”。当事人均未对（2017）苏0583民初19856号民事判决提起上诉。2018年6月27日，原告昆山黎彬物业管理有限公司在昆山市景枫嘉苑小区内张贴《关于景枫嘉苑小区物业撤场情况说明》，告知“我司在接到判决书后，经过慎重考虑，将严格按照法律规定执行，决定于2018年6月28日上午7时撤离景枫嘉苑小区”。2018年6月29日，昆山青阳庆丰居委会（甲方）与原告昆山黎彬物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理临时应急托管合同》，约定：“一、根据江苏省昆山市人民法院民事判决书(2017)苏0583民初19856号，昆山黎彬物业管理公司执行法院判决于2018年6月28日早7点撤离。为保障景枫嘉苑住宅小区正常运行，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将景枫嘉苑物业服务委托乙方实行应急托管，由甲方垫付相应管理费用。十四、本合同临时委托管理期限为2018年6月29日零时至景枫嘉苑选聘新物业接管即终止。二十、临时应急委托管理期间收取的物业费、停车费等其他公共费用，由甲方代为收取，乙方在临时应急托管期间内不得收取任何物业费、停车费等其他公共费用。二十二、公共营收归业主所有，乙方未经甲方同意，不得经营公共营收，甲方有权对乙方受托的营收项目质询或审计，乙方不得拒绝。二十五、乙方应配合甲方将小区公共部位水、电于签订本合同之日后7天内过户给甲方，合同签订至过户前发生的水电费由甲方垫付给乙方。二十八、在完成新物业公司选聘后，乙方必须配合甲方在7日内将该小区相关资料移交给新物业公司，并撤离景枫嘉苑小区”。2018年6月30日，昆山青阳庆丰居委会召开会议，会议决定委托原物业公司原告昆山黎彬物业管理有限公司进行应急托管，直至选聘新的物业公司。2018年6月30日，昆山青阳庆丰居委会在昆山市景枫嘉苑小区内张贴《公告》，告知“根据江苏省昆山市人民法院民事判决书(2017)苏0583民初19856号，昆山黎彬物业管理公司依法院判决书条款已于2018年6月28日早7时自行撤离。由于本小区还没成立新一届的业主委员会，无法及时选聘新的物业公司为小区管理服务，故在目前的紧急状态下，为了维持小区业主正常的生活不受影响，经市住建局、青阳城市管理办事处、庆丰社区居民委员会商定，委托原物业昆山黎彬物业管理有限公司进行应急托管。直至选聘出新的物业公司。应急委托管理期间收取的物业费、停车费等其他公共费用，由庆丰社区居民委员会代为收取，昆山黎彬物业管理有限公司在临时应急托管期间内不得收取任何物业费、停车费等其他公共费用。另外，为了维护全体业主的合法权益，在本小区新一届的业主委员会成立之前，暂由庆丰社区代管理，同时积极推动新届业主委员会的成立工作，尽快选聘新的物业公司为广大业主服务”。2018年6月30日，昆山青阳庆丰居委会在昆山市景枫嘉苑小区内张贴《告业主书》，告知“鉴于小区目前现状，为了更好地规范小区物业服务管理维护业主的合法权益，现根据《江苏省物业管理条例》规定，请广大关心小区建设的热心业主积极报名成立业主委员会。报名后根据业主委员会成立流程，依法依规选举产生新一届业主委员会，尽快选聘物业公司进驻服务。热心业主请于2018年7月2日8月2日(双休日除外)到庆丰社区居委会书面报名。报名时请携带房屋产权证明和个人身份有效证件”。本院认为，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与原告昆山黎彬物业管理有限公司于2017年4月1日签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》经生效民事判决撤销，《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》经撤销后，自始没有法律约束力，因此，昆山开发区景枫嘉苑小区第一届业主委员会与原告昆山黎彬物业管理有限公司签订的《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》并非原被告之间的真实意思表示，对原被告无约束力。但是，从2017年4月1日开始，原告昆山黎彬物业管理有限公司确实为景枫嘉苑小区提供了物业服务，业主应向原告昆山黎彬物业管理有限公司支付相应的服务费，本院参照昆山市青阳街道富华社区居民委员会与昆山军保物业管理有限公司签订《昆山市景枫嘉苑物业服务合同》约定的住宅服务费的标准（0.7元/月/平方米）计算服务费。被告马君确认其系景枫嘉苑小区业主、确认房屋面积为119.15平方米，被告马君并未举证证明其支付了2017年4月1日至2018年6月30日的服务费。因此，本院确认服务费为1251.08元（0.7元/月/平方米*119.15平方米*15月）。原告昆山黎彬物业管理有限公司主张的滞纳金的性质为违约金，无合同依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条之规定，判决如下：被告马君于本判决生效后十日内支付原告昆山黎彬物业管理有限公司服务费1251.08元。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526039080）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费50元，由被告马君负担。原告昆山黎彬物业管理有限公司预交的案件受理费50元，本院予以退还，被告马君应当负担的50元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811132192，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  倪雪珍人民陪审员  陈玉芳二〇二〇年三月十日书 记 员  钱飞帆