江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民再2号原审原告：何芳，女，1965年1月20日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：朱少敏，江西中鹰律师事务所律师。原审被告：刘芸，女，1983年10月7日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原审原告何芳与原审被告刘芸房屋租赁合同纠纷一案，本院（2018）赣0602民初2028号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年12月24日作出（2019）赣0602民监12号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告何芳委托诉讼代理人朱少敏、原审被告刘芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告何芳在再审中请求：1判令原审被告刘芸支付2011年10月1日至2018年9月30日七年间的租金共计65万元及逾期利息147000元（逾期利息自2011年9月30日开始按照年利率6%计算至2019年9月29日），之后利息以65万元为基数按照年利率6%计算至还清为止，押金不予退还；2.判令解除双方于2011年7月26日签订的《租房合同》；3.本案诉讼费用由原审被告刘芸承担。事实和理由：2011年原审原、被告双方关系非常友好。2011年7月26日，原审被告找到原审原告何芳希望原审原告何芳将位于鹰潭市月湖区店面租赁给原审被告刘芸，双方约定每年租金20万元。当晚原审被告将一份打印好的合同交给原审原告何芳签字。原审原告提出租金是20万元不是10万元。原审被告刘芸口头表示租金会按20万元给。合同签订当天原审被告支付押金2万元，支付租金5万元，称剩余15万元租金装修好后会付清。2011年10月原审被告刘芸装修店面后，原审原告何芳催要租金时，原审被告刘芸称按合同约定的给。该租赁合同所写租金10万元明显低于市价，属欺骗性质下签订的，且时至今日原审被告刘芸未再支付一分租金。原审原告何芳催收未果，故诉至法院，请求判如所请。原审被告刘芸辩称，原审原告何芳诉状中所称内容不实。事实是2011年7月，原审原告何芳打电话给原审被告刘芸称其欲投资某品牌服装代理急需资金周转备货，如原审被告刘芸可以借给原审原告何芳50万元，可将案涉店面便宜租给原审被告刘芸，房租10万元/年，并承诺每月26日支付2分利息，即利息12万元/年，用借款利息直接抵扣房租。2011年7月25日，原审被告刘芸将50万元汇入原审原告何芳指定账户，并于2011年7月26日与原审原告何芳签订租赁合同。2011年9月7日，原审原告何芳找到原审被告刘芸请求提前预支半年的房租，并同意支付1个月借款利息1万元。当日原审原告何芳写下收条，收到原审被告刘芸2011年10月1日至2012年4月30日计7个月房租，多写的一个月房租系借款利息直接抵扣。根据双方约定，原审被告刘芸用借款利息抵扣应向原审原告何芳交付的房租，所以并不是原审被告刘芸欠原审原告何芳的房租，而是原审原告何芳欠原审被告刘芸的利息，原审被告刘芸不需要再向原审原告何芳支付房租。另根据民法通则的规定，原审被告刘芸出具的最后一次房租收据是2011年9月7日，至今已有7年2个月。原审原告何芳的诉求已超过诉讼时效。请求法院驳回原审原告何芳的诉讼请求。原审原告何芳的原审诉讼请求与再审诉讼请求相同。2018年11月13日，经本院主持调解，原审原、被告在原审中达成如下调解协议：一、原审原、被告继续履行2011年7月26日签订的《租房合同》，即原审被告刘芸继续租赁鹰潭市月湖区湖东路6号112号东湖家园7栋29-30-31号店面，租期至2021年9月30日止，如原审被告刘芸到期未搬出，则支付原审原告何芳违约金5万元；二、原审原告何芳尚欠原审被告刘芸借款50万元，原审被告刘芸在租赁合同期内以借款利息折抵所欠原审原告何芳的店面租金，即在租赁期内原审原告何芳不收取租金，原审被告刘芸不收取借款利息；三、店面租赁期届满后，原审原告何芳应当在七日内返还原审被告刘芸借款本金50万元及押金2万元，逾期借款则按照年利率24%支付利息；四、原审原告何芳放弃其他诉讼请求；五、案件受理费5935元，由原审原告何芳负担。同日，本院对上述协议予以确认，并作出（2018）赣0602民初2028号民事调解书。本院再审认定案件事实如下：2011年7月26日，原审原告何芳（甲方）与原审被告刘芸（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将其坐落于鹰潭市月湖区湖东路29－30－31号房屋（面积为300平方米）出租给乙方使用。租赁期为拾年。乙方有2个月的装修期，从2011年8月1日至2011年9月30日，乙方在此期间免交租赁费，合同期自2011年10月1日起至2021年9月30日止。租金：每年租金壹拾万元，每年9月30日前乙方将全年租金一次性付给甲方。本合同签订之日起，乙方向甲方支付贰万元押金，如乙方中途转租，需通知甲方，甲方应将押金退还乙方。租赁期间乙方在同等条件下享有优先购买权。租赁期内，甲方不得增加店面租金等内容。合同签订前原审被告刘芸于2011年7月23日给付原审原告何芳房租押金20000元。合同签订后原审被告刘芸于2011年9月7日向原审原告何芳支付了2011年10月1日至2012年4月30日期间的房租50000元，此后未再向原审原告何芳支付租金。另查明，再审原告何芳于2011年7月25日向再审被告刘芸借款50万元，并向再审被告刘芸出具借据一份，约定借期二年，月息为2分。同日，再审被告刘芸将借款50万元转给再审原告何芳，但再审原告何芳未按约归还再审被告刘芸借款本金50万元及支付利息。再查明，2013年7月1日，原审原告何芳与上饶银行股份有限公司鹰潭分行签订了《最高额抵押合同》，约定原审原告何芳以上述案涉房屋为其及案外人陆砚、严菊萍在800万元最高总额度内借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2016年12月15日，因原审原告何芳及案外人陆砚、候红等三人与上饶银行股份有限公司鹰潭分行金融借款合同纠纷一案，案涉房屋被本院查封。2018年12月28日经网络司法拍卖，案涉房屋中的29号店面被案外人叶跃英竞得；30－31号店面被案外人李显骄、张早英竞得。本院于2019年1月25日分别作出（2018）赣0602执恢207号裁定书、（2018）赣0602执恢207号之一裁定书，裁定房屋所有权分别归买受人叶跃英、李显骄、张早英所有，并自裁定书送达买受人时起转移。2019年1月29日本院将上述裁定书送达给买受人。以上事实，有原审原告何芳提交的其身份证复印件、房屋产权证；原审被告刘芸提交的其身份证复印件、押金收条、房租收条、借条及银行汇款凭证、微信聊天记录；原审原、被告均提交的《租房合同》；本院依职权调取的（2016）赣0602执735号执行裁定书及协助执行通知书，（2018）赣0602执恢207号裁定书、（2018）赣0602执恢207号之一裁定书及送达回证；以及原审原、被告的陈述等在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据，本院予以确认。本院再审认为，原审原、被告于2011年7月26日签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，原审被告刘芸应自2011年10月1日起每年向原审原告何芳交纳租金10万元。原审原告何芳主张其与原审被告刘芸口头约定租金为20万元，但原审原告何芳未提供证据予以证明，其诉请亦是按年租金10万元予以主张，且原审被告刘芸对其主张的该事实予以否认，故对原审原告何芳主张的该事实，本院不予采信。原审被告刘芸辩称已交付租金6万元，其中1万元系用租金抵扣，房租已用利息抵扣付清，不欠付原审原告何芳租金。但原审被告刘芸并未提供证据予以证明，原审原告何芳亦不予认可，故对原审被告刘芸该辩解意见，本院不予采纳。对原审被告刘芸主张用利息抵扣租金的辩解意见，因其与原审原告何芳之间的民间借贷关系与本案不属于同一法律关系，原审被告刘芸可另行主张权利。原审被告刘芸提出原审原告何芳主张租金的诉请已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故原审原告何芳于2018年10月10日向本院起诉要求原审被告刘芸支付截止2018年9月30日止的租金，并未过诉讼时效。对原审被告刘芸该辩解意见，本院不予采纳。根据合同约定，原审被告刘芸应于每年9月30日前将全年租金10万元一次性付给原审原告何芳。经查，截止2018年9月30日止，原审被告刘芸仅给付原审原告何芳租金5万元，尚欠原审原告何芳租金65万元未支付，故对原审原告何芳要求原审被告刘芸支付欠付租金的诉请，本院予以支持。原审原告何芳主张不予退还原审被告押金2万元，因无事实和法律依据，本院不予支持。扣除原审原告何芳已收取的押金2万元，原审被告刘芸仍应向原审原告何芳支付租金63万元。因再审原告何芳向再审被告刘芸借款50万元后未按约偿还借款本息，再审被告刘芸亦主张以应收借款利息抵扣所欠租金，故原审原告何芳主张原审被告刘芸未付租金系违约，而要求原审被告刘芸支付逾期利息及解除房屋租赁合同的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。2019年1月29日，案涉店面的所有权已分别归案外人叶跃英、李显骄、张早英所有。2019年1月29日之后原审原告何芳无权收取案涉店面租金。故原审原、被告在原审调解达成的（2018）赣0602民初2028号民事调解书中关于“原审原告何芳尚欠原审被告刘芸借款50万元，原审被告刘芸在租赁合同期内以借款利息折抵所欠原审原告何芳的店面租金，即在租赁期内原审原告何芳不收取租金，原审被告刘芸不收取借款利息”的协议内容侵害了案外人2019年1月29日之后收取租金的权利，应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2018）赣0602民初2028号民事调解书；二、原审被告刘芸应于本判决生效之日起十五日内给付原审原告何芳租金630000元；三、驳回原审原告何芳的其他诉讼请求。案件受理费11870元（原审原告何芳已预交），由原审原告何芳负担200元，原审被告刘芸负担11670元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  李丽琴人民陪审员  骆文花人民陪审员  陈晓文二〇二〇年三月四日书 记 员  苏 宇附：与本案相关的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。