福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初125号 原告：王茂高，男，汉族，1977年8月13日出生，住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园******。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告王茂高与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告王茂高，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王茂高向本院提出诉讼请求：1、判令碧桂园公司立即支付逾期交房违约金31401元（按已支付全部房款811409元为基数，每日0,03%计，从2017年7月1日起计至碧桂园将符合交付条件的房屋实际交付之日，暂计至2017年11月6日为31401元）；2、请求判令碧桂园公司支付从2018年2月5日起至2018年9月28日逾期办理房屋所有权证书违约金11800元（按每逾期一天50元计算，共逾期236天）；3、判令由碧桂园公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年8月10日，王茂高与碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议书》，双方约定:王茂高以811409元的价格购买碧桂园公司开发的梅列区碧桂园7号212幢3层301号房屋，碧桂园公司应于2017年6月30日之前将验收合格的商品房交付王茂高使用，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，碧桂园公司未能按照合同约定在2017年6月30日前将符合条件的商品房交付给王茂高，已经违约，其应按照补充协议的规定，按已支付购房款日万分之三支付逾期交房违约金。另根据合同第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。因碧桂园公司未及时将办理房屋所有权证书的材料递交三明市国土资源局，导致王茂高于2018年9月28日才取得该商品房的房屋所有权证书。碧桂园公司已经违约，其应按照合同第二十条支付逾期办证违约金。 碧桂园公司辩称，关于逾期交房问题，一、碧桂园公司已于合同约定交房日前通知王茂高收房，因王茂高原因未收房的，碧桂园公司不应承担逾期交房违约责任。首先，碧桂园公司于合同约定交房日前通知王茂高收房，合同所约定的义务碧桂园公司已履行完毕，但因王茂高怠于行使其自身义务，不应由碧桂园公司承担逾期交房违约责任。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。因此王茂高要求碧桂园公司承担逾期交房的违约责任不能成立。二、即使王茂高需承担逾期交房的违约责任，但王茂高主张日万分之三的违约金明显过高。碧桂园公司即开发商迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对王茂高的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三的标准过分高于损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。王茂高没有证据证明其有因碧桂园公司迟延取得竣工验收备案表对其造成损失。因此，碧桂园公司认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。 关于逾期办证问题，一、商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。（一）碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园公司与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园公司公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，我市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即我市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。（二）不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定得是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园公司只能协助王茂高按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。二、即使碧桂园公司需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中王茂高主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。第一、本案讼争房屋楼幢完成首次登记，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，碧桂园公司的合同义务即已完成。此后碧桂园公司再次通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园公司完成讼争商品房楼幢的首次登记后，王茂高怠于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园公司责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园公司承担讼争商品房首次登记后的责任。第二、由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。综上，讼争违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）届满90日的次日开始计算至讼争房屋所在楼幢首次登记日止，并扣除30日。恳请法院查明本案事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律责任，并依法驳回原告的诉讼请求。 王茂高围绕诉讼请求提交了房屋买卖合同、补充协议书、购房发票等证据，碧桂园公司提交了期楼收楼通知书、物业及资料移交书、楼栋首次登记证明、房屋竣工验收备案表、快递单等证据，双方对对方提交的证据真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下： 2015年8月10日，王茂高与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：王茂高向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为811409元；碧桂园公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合的条件之一是：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按50元向买受人支付违约金。合同签订后，王茂高支付了811409元购房款。碧桂园公司于2017年7月13日将案涉商品房交付给王茂高，但未告知是否取得竣工验收备案文件。2017年11月6日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目竣工验收备案文件。2018年5月4日涉案房屋所在楼栋首次登记，同日，碧桂园公司通过快递向王茂高邮寄办理房屋权属登记通知书。 对本案争议，本院作如下分析认定： 碧桂园公司是否应承担逾期交房违约责任和逾期交房违约金如何计算的问题。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将符合合同约定交付条件的商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才取得案涉房产所涉工程项目竣工验收备案证明文件，2017年7月13日的交房行为，显然不符合前述约定，已构成违约。故王茂高要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款811409元为基数，按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月5日。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。鉴于王茂高未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故本院酌情确定逾期交房违约金按上述计算出的数额的80%计。 碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年6月30日前，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在本案合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间。据此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其可以免责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。王茂高与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致王茂高未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。 碧桂园公司逾期办理权属登记的期间如何确定问题 本院认为，《商品房买卖合同》约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天出卖人应按50元向买受人支付违约金。碧桂园公司于2017年7月13日向王茂高交付商品房，但2017年11月6日才取得案涉房产所涉工程项目竣工验收备案证明文件，应以2017年11月6日作为实际交房日，依合同约定，碧桂园公司应于商品房实际交付之次日起第91日开始向王茂高依合同约定计付违约金。碧桂园公司于2018年5月4日将办理房屋权属证书所需资料通过快递邮寄给王茂高，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。王茂高向房屋登记机构申办房屋权属证书及相关事前准备等因素导致其延后取得房屋所有权证书，不宜归责于碧桂园公司。因此，违约金计算至办证所需资料通知前一日为宜。 综上所述，本院认为，碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才取得案涉房产所涉工程项目竣工验收备案文件，不符合前述约定，已构成违约。因碧桂园公司的原因，致王茂高不能在案涉房产实际交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，碧桂园公司应向王茂高支付违约金。违约金计算期限从实际交房日（2017年11月6日）之次日起第91日（2018年2月5日）至2018年5月3日（碧桂园公司交付办证所需资料前一日）止，逾期办证违约金每日按50元计算。王茂高要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金和逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向王茂高支付房屋逾期交房违约金24926元（以811409元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日止，确定支付80%）； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向王茂高支付房屋逾期办证违约金4400元（按每日50元计算，从2018年2月5日计算至2018年5月3日止）； 三、驳回王茂高的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费880元，因适用简易程序审理，减半收取440元，由王茂高负担299元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担141元，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  甘峰才 二〇二〇年三月十七日 书记员  施丽媛 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。