济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初305号原告：孙文霞,女,1973年6月2日出生，汉族，住江苏省宜兴市。北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴宝园，北京市京师（济南）律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100751772298X。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：夏翠艳，山东凡涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡麟，山东凡涛律师事务所律师。原告孙文霞与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙文霞的委托诉讼代理人刘梁梁、被告圣凯公司的委托诉讼代理人夏翠艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙文霞向本院提出诉讼请求：1.判令圣凯公司向孙文霞支付自2013年11月27日起至2019年11月26日止的房屋占有使用费456325.92元及利息124295.91元（分段计算，提交了计算明细表），共计580621.83元；2.判令圣凯公司向孙文霞支付自2019年11月27日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（占用使用费的计算标准按照76054.32元/年计算）；3.判令圣凯公司向孙文霞支付律师代理费3000元；4.本案诉讼费用由圣凯公司承担。事实与理由：孙文霞、圣凯公司分别于2006年8月8日、2007年9月3日签订两份《商品房买卖合同》，约定孙文霞购买圣凯公司开发的两处商铺，房产证号分别为济房权证历字第***号、济房权证历字第***号。2007年9月1日，孙文霞与圣凯公司签订《委托经营管理协议》，约定孙文霞将上述两商铺委托圣凯公司经营管理，年租金按照已付购房款的8%计算，期限为2007年9月30日至2010年9月29日。委托经营期限到期后，圣凯公司一直非法占用孙文霞所有的商铺且欠付孙文霞租金。孙文霞于2011年3月10日向济南市历下区人民法院提起诉讼，济南市历下区人民法院于2012年6月27日作出（2011）历商初字第305号民事判决书，判决双方签订的《委托经营管理协议》终止，圣凯公司返还孙文霞商铺并支付自2010年9月30日起至判决生效之日止的房屋租金损失。山东省济南市中级人民法院作出（2012）济民一终字第991号民事判决书，对一审大部分判决内容予以维持。判决生效后，圣凯公司仅向孙文霞支付了部分欠付租金，但未按照生效判决确定的履行期限向孙文霞返还涉案商铺，非法占用孙文霞所有的商铺对外出租经营至今。孙文霞多次向圣凯公司催要房屋占有使用费的损失,圣凯公司均无故拒绝。为维护孙文霞合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。圣凯公司辩称，一、孙文霞主张自2013年11月27日起至实际腾房之日止期间的房屋占用使用费不应全部支持。涉案商铺属于非独立式产权商铺，在物理空间上不具有构造上的独立性，单独使用不能够物尽其用，不能发挥其最大功能和价值，而且会严重降低和影响整个商场的使用价值。商场中的绝大多数业主都与圣凯公司签订了《委托经营管理协议》，对整个商场上的商铺由公司统一进行经营和管理，这样才能发挥商铺的最大利用价值，对每个业主而言也是利益最大化。孙文霞对上述情形是清楚的，故在2013年申请执行时只要求支付了未支付的占用费，对于商铺分隔不强行要求隔离返还，并默许圣凯公司继续经营，即便是自执行到2015年5月、2018年12月至今这段时间都无人承租、商铺处于闲置的状态（以下简称“空档期”），孙文霞都未要求分隔房屋。所以，对于空档期的损失不应全部由圣凯公司承担，圣凯公司已尽到妥善管理经营义务，对于空档期的损失孙文霞有放任损失继续扩大的过错，故空档期的损失圣凯公司不承担。二、孙文霞主张的房屋占用费支付标准无事实和法律依据。双方签订的委托经营管理协议已期满终止，对于合同终止后的房屋占有使用费的支付标准双方没有约定，现行法律对此也未明确规定，根据民事责任损益填补原则和公平原则，依照涉案商铺同时期的市场租赁价格计算占有使用费，对双方而言都更合理、公正。圣凯公司在庭前已向法院提交了司法鉴定申请，恳请法院予以批准。三、孙文霞主张的利息损失计算标准过高，应按中国人民银行同期存款基准利率标准计算。四、孙文霞主张律师费不应支持。律师费并非是必要性支出，不应支持。综上所述，孙文霞所诉与事实不完全相符，请求法院依法查明事实驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月8日、2007年9月3日，孙文霞与圣凯公司签订《商品房买卖合同》各一份，分别约定孙文霞购买圣凯公司开发的泺源大街29号1座***号(后取得房产证，房产证号：济房权证历字第***号，建筑面积28.06m2,套内建筑面积为14.51m2)、2D026号(后取得房产证，房产证号：济房权证历字第***号，建筑面积28.16m2,套内建筑面积为14.56m2)商铺，两商铺孙文霞实付商铺价款分别为484608元、466071元。2007年9月1日，圣凯公司与孙文霞签订《委托经营管理协议》一份，约定将孙文霞所有的位于济南市泺源大街29号1座***号商铺委托给圣凯公司经营管理，委托经营的期限为3年，自2007年9月30日起至2010年9月29日止，年租金38437元（约为已付房款480463元的8%），在期限内每年的9月30日先付租金。孙文霞于2007年9月30日将商铺交付圣凯公司。双方合同另约定委托经营期满后，孙文霞可以继续委托圣凯公司经营管理，若孙文霞自行出租或自营，经营业态需符合圣凯财富广场整体商业业态、规划，所经营商品需符合圣凯公司对商场的统一规划要求。协议期满，圣凯公司需继续租用该商铺的，应于有效期届满前向孙文霞提出续租要求。返租期满后，双方协商将商铺按签订的《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状或按当时装修现状由圣凯公司交付孙文霞。圣凯公司与孙文霞于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》到期后，双方产生纠纷，孙文霞曾于2011年向本院提起诉讼，本院于2012年6月27日作出（2011）历商初字第305号民事判决：“一、原告孙文霞与被告山东圣凯置业有限公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》终止；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告孙文霞圣凯财富广场商业广场***商铺（建筑面积28.06m2，套内建筑面积为14.51m2）、2D026号商铺（建筑面积28.16m2，套内建筑面积为14.56m2）;……五、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告孙文霞房屋租金损失（自2010年9月30日起至本判决生效之日止，参照原告已付购房款950679元的8%/年计算），被告山东圣凯置业有限公司已付的106540.72元应予扣减……”。圣凯公司不服上述判决，提起上诉。山东省济南市中级人民法院于2013年11月15日作出（2012）济民一终字第991号民事判决：“一、维持济南市历下区人民法院（2011）历商初字第305号民事判决的第一项、第二项、第三项、第四项、第六项及诉讼费负担部分；二、撤销济南市历下区人民法院（2011）历商初字第305号民事判决的第五项；三、上诉人山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人孙文霞房屋租金损失（自2010年9月30日起至本判决生效之日止，年租金标准参照被上诉人孙文霞支付购房款950679元的8%计算），上诉人山东圣凯置业有限公司已付150110.72元应予扣减。”该二审判决已于2013年11月26日生效。本院（2011）历商初字第305号民事判决确认孙文霞已于2007年9月30日将2D026号商铺交予圣凯公司，双方之间自2007年9月30日至2010年9月29日形成事实委托经营管理关系，二审法院（2012）济民一终字第991号民事判决对本院认定的事实予以确认。本院（2011）历商初字第305号民事案件审理中，圣凯公司提出对孙文霞房屋的损失计算依据即房屋租金标准进行司法鉴定的申请，但本院认为由于该申请的提出已超过举证期限，且该方面的举证责任由孙文霞承担，故本院未予准许。该案二审中，根据圣凯公司的申请，二审法院委托鉴定机构对孙文霞诉请损失即涉案商铺的租金数额进行鉴定，鉴定机构出具了鉴定报告，二审法院以该意见与双方原本约定的租金数额差距过大，明显不合理为由，对该意见未予采纳。在本案审理过程中，圣凯公司向本院提交司法鉴定申请书，请求对两涉案商铺在2013年11月27日至2020年5月16日期间的市场租金标准进行鉴定。本院认为，根据查明的事实，山东省济南市中级人民法院作出的（2012）济民一终字第991号民事判决已于2013年11月26日生效，该生效判决已判决孙文霞与圣凯公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》终止并判决圣凯公司向孙文霞返还两涉案商铺。从上述判决生效至今，圣凯公司既未按生效判决规定的日期将两涉案商铺返还，又未与孙文霞重新签订协议，仍继续占用两涉案商铺。孙文霞要求参照2007年9月1日签订的委托经营管理协议约定的租金标准，由圣凯公司支付自2013年11月27日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费并无不当，本院予以支持。对圣凯公司的鉴定申请，本院不予准许。两涉案商铺的购房款为950679元，故圣凯公司应向孙文霞支付自2013年11月27日起至2019年11月26日止的房屋占有使用费为456325.92元（950679元×8%×6年=456325.92元）。关于孙文霞要求圣凯公司支付房屋占有使用费利息的诉讼请求。本院认为，圣凯公司在与孙文霞签订的《委托经营管理协议》终止并被生效判决要求返还两涉案商铺的情况下，依然占用两涉案商铺，且没有支付房屋占有使用费，给孙文霞造成了一定的损失，故对孙文霞要求房屋占有使用费利息的诉讼请求，本院予以支持。本院酌定利息自圣凯公司占用两涉案商铺满一年起按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算。关于孙文霞要求圣凯公司支付律师费的诉讼请求。孙文霞的该项诉讼请求无法律依据，且孙文霞仅提交了《委托代理协议》及律师代理费发票，并未提供相应的付款凭证，不足以证明该笔款项实际支出。因此，对于孙文霞主张的律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙文霞支付自2013年11月27日起至2019年11月26日止的房屋占有使用费456325.92元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙文霞支付自2013年11月27日起至2019年11月26日止欠付房屋占有使用费的利息（以原告孙文霞支付的购房款950679元的8%为基数，分别自2014年11月27日、2015年11月27日、2016年11月27日、2017年11月27日、2018年11月27日起至2019年11月26日止，2019年8月20日前，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙文霞支付自2019年11月27日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（计算标准参照原告孙文霞支付的购房款950679元的8%/年计算）；四、驳回原告孙文霞的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4820元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  范翠真二〇二〇年三月十六日书记员  亓 瑞