广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初12502号原告罗英林，女，汉族，1955年1月7日出生，住址广东省深圳市罗湖区。原告刘凤英，女，汉族，1954年7月18日出生，住址湖南省衡阳市石鼓区。二原告共同委托代理人唐建权，广东扬权律师事务所律师。被告刘淑珍，女，汉族，1957年12月8日出生，住址深圳市福田区。被告深圳联合文化传播有限公司，住所地深圳市福田区新洲路东、福中路北黄埔雅苑翠悠园**6-9A，统一社会信用代码914403005554186540。法定代表人刘淑珍。上列原告诉被告刘淑珍、深圳联合文化传播有限公司（以下简称联合公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告罗英林及二原告委托代理人唐建权、被告刘淑珍及被告联合公司法定代表人刘淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告刘凤英以原告罗英林名义于2007年购买了一套位于深圳市罗湖区的房产，2016年原告刘凤英资金紧张，授意原告罗英林委托被告刘淑珍作为代理人出售涉案房产，委托代理期限为一年，从2016年8月16日至2017年8月15日。被告刘淑珍接受委托后，在没告知或征求原告同意，以低于市场价格将涉案房产卖给其为实际控制人的被告联合公司。根据2017年房市行情，涉案房产售价至少450万元，而被告刘淑珍却以233万元卖给了被告联合公司。在原告多次催讨下，被告只支付了原告部分款项。据此请求法院判令：1.二被告连带赔偿二原告的损失21669945元；2.二被告把剩余房款1054945元支付给二原告；3.二被告支付二原告利息（以1054945元为基数，按同期银行贷款利率的标准自2017年5月2日起算）；4.二被告支付二原告自2018年10月9日起至付清上述款项的利息（以上述款项为基数，按同期银行贷款利率计算）；5.二被告承担本案诉讼受理费。二被告辩称，一、事实情况：1.涉案房产情况：原告罗英林买房时在浦发银行办理了15年的房屋抵押按揭贷款。2015年2月4日，原告刘凤英向案外人叶安萍借款，原告罗英林为上述借款提供了担保，后叶安萍向宝安法院起诉两原告返还170万元并查封了涉案房产。2007-2008年，两原告均向答辩人借款，至今未还。2011年-2012年又向答辩人借款，并于2012年7月10日在公证处办理全权委托答辩人办理涉案房产事项的公证书。2.2016年8月16日，两原告与答辩人签订涉案《房屋处置协议》并公证。2018年8月16日，答辩人与原告罗英林签订《房屋赎楼协议》，约定了赎楼期间如因乙方在叶安萍之外的其他债权债务纠纷或其他法律诉讼而导致上述房产被查封或该房产不能办妥买卖过户手续，甲方即刻享有该房产的所有权和处置权，乙方同意向甲方赔偿由此造成的经济损失，包括甲方为乙方支付的银行按揭贷款余额赎楼款以及支付给乙方的房屋处置款、违约赔偿金和实现债权而发生的全部费用。3.2016年8月16日，答辩人通过马燕妮账户向原告罗英林支付50万元协议款，2016年8月20日，答辩人代原告罗英林偿还浦发银行逾期按揭款4691.31元，2016年9月13日，答辩人代原告转付赎楼款317000元还清浦发银行的全部按揭款，及涉案房产的水电费、管理费共6645.09元。4.2016年9月20日，答辩人通过叶安萍账户向原告刘凤英女儿刘珊指定账户支付45.5万元协议款。5.2016年9月9日，原告刘凤英女儿刘珊通过地产中介以340万元（含中介费10万元）把涉案房产卖给买家刘影，并签订买卖合同及补充协议。2016年9月30日交由不动产登记中心办理产权转让手续，并取得受理通知书。6.2016年10月9日，涉案房产被两原告的债权人许杰鑫申请法院查封，2017年4月18日，答辩人替两原告向许杰鑫偿还130万元以解封涉案房产。7.2017年5月3日，答辩人安排联合公司作过渡性代持，并与中原地产签订二手房委托合同，约定房屋售价340万元。后以333.8万元（含中介费3.8万元）卖出。二、答辩人在代理期限内办理涉案房产的事项，且原告根据“深圳市二手房网上交易系统”生成的买卖合同来认定交易价格是缺乏常识的胡搅蛮缠，它只是政府为赋税而定的低于市场30%的指导价，同时原告更是对当年的房市缺乏了解或随心所欲自我定价。答辩人不仅是原告的代理人，也是其债权人。综上所述，答辩人忠实履行代理人职责，不应当承担赔偿责任。经审理查明，位于深圳市罗湖区产的权利人原为原告罗英林。2016年8月16日，原告罗英林与被告刘淑珍签订了一份《委托书》，委托书中载明，原告罗英林委托被告刘淑珍为其代理人。被告刘淑珍以原告罗英林的名义就深圳市罗湖区产在2016年8月16日至2017年8月15日内全权办理以下事项：1.办理提前还清上述房地产按揭贷款（即赎楼）手续，领取房地产买卖合同、《房地产证》等产权证明。领取办理注销抵押登记的相关文件、房屋保险单、发票和退保证明。2．办理抵押登记注销手续，领取并保管《房地产证》。3。办理转让上述房地产产权的一切手续，代为签署《房地产买卖合同》、办理房地产买卖合同公证并收取房款。4、到银行申请、办理以上述房地产为抵押贷款手续，开立账户，领取及保管存折或银行卡，签署借款申请书借款合同、借款借据划款委托书及其他文件，收取贷款。5.办理到国土部门过户登记的一切手续，办理缴纳税费手续。……8.与担保公司签署担保协议及相关法律文本。9．申请、办理资金托管及解除资金托管手续，代理签署资金托管协议，到银行开立账户、领取及保管存折、收取卖房款及银行的托管款，按约定向银行发出授权指令。……受托人在执行上述事项的过程中，依法签署的有关文件，我均予承认。可独立以我的名义办理上述事宜。2017年5月2日，被告刘淑珍代表原告罗英林将涉案房产出卖给被告联合公司，合同成交价为2330055元。被告刘淑珍为联合公司的法定代表人及实际控制人。2017年5月3日，被告刘淑珍与中原地产代理（深圳）有限公司签订《深圳市二手房委托合同》将深圳市罗湖区产委托中原地产代理（深圳）有限公司进行出售。经核查，该房屋已于2017年6月16日过户，成交价为338万元。原告在庭审时对该成交价格予以认可。原告庭审时称该委托书的目的在于委托被告处分房屋，所得的价款用于偿还案外人的债务，但该债务已经清偿完毕。被告刘淑珍辩称其并未违反双方之间的委托约定，由于二原告在外有众多债务，涉案房产曾多次被司法查封。2016年涉案房屋被法院再次查封，查封案号为（2016）粤0304民初23479号。经核查，该案的查封日期为2016年10月9日。后原告与债权人许杰鑫进行协商，达成了庭外和解，被告刘淑珍于2017年4月18日代二原告向债权人徐杰鑫支付130万以了结该案的债权债务，并解封涉案房产。为此被告刘淑珍向本院提供了相应的支付凭证。原告对该事实予以认可，但提出该行为其并不知情，同时向本院申请减少130万元的诉讼请求。被告刘淑珍称考虑到二原告在外的债务情况复杂，为了避免房屋再次查封导致房屋无法交易，无法完成双方之间的委托约定，被告刘淑珍先将房屋过户至其控制的被告联合公司，然后再行将房产交易。被告称房屋交易后，所得的价款用于抵扣二原告所欠其的债务。为此被告刘淑珍提供了以下证据：1、被告刘淑珍与原告刘凤英于2012年7月4日签署的《借款协议书》（无原件），借款金额为70万元；2、2012年7月4日向原告刘凤英支付70万元的支付凭证；3、原告罗英林于2007年5月17日出具的20万元借条；4、两原告、案外人衡阳市鑫玉房地产开发有限公司与被告刘淑珍及案外人涂永霞于2008年4月25日签署的《续借合同》，借款金额177.1万元（其中由被告刘淑珍出借41.1万元，案外人涂永霞出借136万元），二原告为该笔债务提供连带担保；5、被告刘淑珍代二原告向案外人涂永霞代偿136万元的支付凭证、收条及案外人涂永霞将其债权转让给被告刘淑珍的《债权转让通知书》。原告称上述债务均与本案无关。另查明，二原告与被告刘淑珍还于2016年8月16日签署一份《房屋处置协议》，载明：该房屋（深圳市罗湖区号）是由刘凤英出资，罗英林代持，2015年1月刘凤英以该房作担保向叶安萍借款130万元，由罗英林办理了以该房作为借款保证的手续，签署了不可撤销的信用担保函，办理了公证委托书，现因刘凤英借款到期未还，叶安萍通过法院查封了该物业。2、甲（罗林英）乙（刘凤英）丙（刘淑珍）三方经与叶安萍协商，一致同意处置该房屋来偿还以上债务，偿还借款本息为170万元，时间到2016年08月31日止。3、罗英林提出房屋处置时需要收到55万元，作为刘风英写给罗英林（含刘淑珍应得部分）的欠条100万元融资服务费的报酬，款到账后，该欠条作废，永不追索。4、目前该房在深圳浦发银行仍有抵押贷款余额约36万元左右，由刘淑珍借款向抵押贷款银行进行赎楼，同时借款支付叶安萍170万元本息，支付罗英林房屋处置款55万元以抵刘凤英欠的融资服务费，为此罗英林将该房全权委托刘淑珍进行买卖及赎楼等一切相关事宜，以保证刘淑珍的借款得到收回。5、刘凤英和刘淑珍均分卖房款扣除上述支付的款项后的剩余部分款。6、说明事项：（1）罗英林收到55万元后，刘凤英对罗英林写的欠条和向刘乐借的全部本息款就此全部结清，永不追索。同样罗英林之前向刘凤英借的全部款项和欠款也同样就此全部结清，永不追索；（2）刘淑珍收到房屋处置所分配的余款后，罗英林对刘淑珍写的欠条和借款就此全部结清，永不追索。被告刘淑珍庭审时称协议中原告罗英林应得的55万元被告已通过案外人向原告罗英林支付了50万元，原告予以认可。又查明，涉案房屋的剩余按揭贷款31.7万元由被告刘淑珍于2016年9月13日代为支付，并完成赎楼。再查明，二原告因与案外人叶安萍之间存在债权债务的纠纷，案外人叶安萍曾向深圳市宝安区人民法院起诉两原告，要求二原告偿还其欠款，案号为（2016）粤0306民初3339号。本院认为，原告罗英林与被告刘淑珍签订的《委托书》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效。被告刘淑珍作为受托人应依约履行其义务。本案的争议焦点在于被告刘淑珍在出售涉案房产的过程中是否违反了双方之约定，未尽到作为受托人审慎及勤勉之合同义务。原告诉称被告刘淑珍利用其受托人的身份，将涉案房产地价转移给被告联合公司，该行为构成了违约。对此，本院认为，原告将涉案房产委托被告进行出售，意图在于落实二原告与被告之间所达成的《房屋处置协议》，将得到的房款用于处理二原告与被告刘淑珍之间的各类债权债务。简而言之，双方为实现协议，将涉案房产顺利的出让所得价款，是一切的基础，这也是委托合同之目的。被告刘淑珍作为受托人，应及时审慎的履行其义务。根据双方所提供的证据显示，在原告委托被告刘淑珍出售房屋的过程中，二原告就因与案外人之间的债权债务被案外人叶安萍以及许杰鑫起诉，要求清偿借款，导致涉案房屋就此被司法查封。众所周知，房产在被司法查封的期间内，系无法进行交易的。则在当时，被告刘淑珍作为受托人实际上已无法履行其代理的行为，必须在涤除涉案房屋的限制措施，委托合同才有继续履行的基础。被告刘淑珍在代二原告向许杰鑫代偿了130万元后，房屋得以解封。根据双方之间的经济往来史，被告对原告的经济状况系有一定的认知及了解。若涉案房产继续登记在原告名下，很可能会因原告的其他债务，再次被司法查封，则委托合同与各方之间的处置协议将会变成“一纸空文”。在司法查封解除后，被告刘淑珍将涉案房屋“低价转让”给由其控制的被告联合公司，从形式上而言，被告刘淑珍明显违反了作为受托人的义务。但结合之前所述的背景，被告刘淑珍的该行为实际意在将房屋过户至无债务风险且由其控制的被告联合公司，然后继续履行其受托之约定。被告刘淑珍将房产过户给被告联合公司，并非藉此获取价款（实际上亦未通过该行为获得价款），而是为了随后继续履行双方的委托之约定，进而实现房屋处置协议。而最终的结果被告刘淑珍亦系在授权委托的期限内，将房屋交易出去。因此，被告的行为其实并未违反作为委托人审慎之义务，相反其行为是在勤勉地通过其他的方式，实现合同之目的。再结合涉案房产赎楼过程中的价款全部系由被告刘淑珍支付可知，在当时的情形下，被告刘淑珍履行双方委托合同的方式，并无不妥，不存在明显的过错。原告主张被告刘淑珍的行为违约，被告应赔偿其损失，依据不足，本院不予支持。涉案房产最终的成交价为338万元，双方均予以确认。对于房屋价款出售后所得价款的处理，应遵循各方所签订的《房屋处置协议》。根据被告所提供的证据，结合原告所诉称的事实，被告已经按约定支付了其中955000元的价款。根据约定剩余价款中有170万元需要用于处理二原告与案外人叶安萍之间的债权债务。二原告称该债务被告刘淑珍并未按约定实际履行。但作为该债务人，该债务是否清偿完毕，原告应负有对应的举证责任。但原告并未为此提供该债务清偿完毕的信息，原告的陈述存疑。其次，即使如原告所称该债务已经由其个人清偿完毕，但被告刘淑珍向本院提供的多份债权凭证显示，二原告对被告刘淑珍之间存在大量的债务，原告对此并未予以否认。同时，赎楼过程中的所有费用均系由被告刘淑珍负担，且按照处置协议约定原告罗英林应得的50万元亦系由被告刘淑珍先行垫付。因此，二原告作为债务人在未能举证说明上述其对被告刘淑珍的债务均已另行清偿完毕的前提下，被告刘淑珍将出售房屋的剩余价款直接抵扣双方之间债务，属于自力救济，并无不妥。原告主张被告返还出售房屋后的剩余价款，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和同合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：驳回原告罗英林、刘凤英的诉讼请求。本案案件受理费33239元（已由二原告预交），由二原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘  智  枫人民陪审员 戴  自  琳人民陪审员 梁    琴二〇二〇年三月二十七日书 记 员 赖  淑  婷书 记 员 陈洵娴（代）