北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初20804号原告:北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司，住所地北京市房山区某某镇某某村东南阎吕路西20米。法定代表人：石晓峰，总经理。委托诉讼代理人：石熠龙，男，1992年8月18日出生。被告：中铁建设集团北京容晟房地产有限公司，住所地北京市房山区某某镇大苑村村委会南100米。法定代表人：张鑫鹏，总经理。委托诉讼代理人：张坤，男，1990年7月30日出生。委托代理人：马维国，北京厚大合川律师事务所律师。原告北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司（以下简称：乾元公司）与被告中铁建设集团北京容晟房地产有限公司（以下简称：容晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾元公司的法定代表人石晓峰及委托诉讼代理人石熠龙、被告容晟公司的委托诉讼代理人张坤和马维国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乾元公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令被告按合同约定租金标准按日支付房屋占有使用费161496.88元（618286/244=2533.9元/天，支付2019年4月20日至2019年11月30日共计224天，展厅面积800平方米，共计房屋占用使用费512512元，扣除容晟公司已支付的租金351015.12元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年4月1日签订房屋租赁合同一份，租期8个月（244天）。签订合同前原告明确告知被告所租房屋用做售楼处必须得到政府认可，并办理相关手续。被告以时间紧为由，于2019年4月2日进入现场，开始装修施工。根据政府主管部门要求，原告已于2019年4月19日，通知被告停止装修施工。因被告拒绝停工，原告于2019年4月26日，再次书面通知施工人员停工。此间，被告多次谎称已经与有关部门协调好，继续不听劝阻偷着施工，无奈原告诉至法院。容晟公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，双方签订的《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市房山区闫吕路“乾元酒庄”展厅800平方米出租给我方做售楼处之用，厨房及餐厅出租给我方用做食堂。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解释》中也有相应规定。其次，根据我方向北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称：房山规委）的查询，其答复称尚未收到涉案的“乾元酒庄”建设工程项目建设工程规划许可申报材料，未曾核发该地块的建设工程规划许可证。故因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故涉案房屋租赁合同无效，应驳回原告的全部诉讼请求。最后，鉴于涉案房屋已经腾退，且原告关于房屋占有费的诉讼请求已变更。我方认为房屋占有费的计算期限不应计算至实际腾退日期2019年11月30日，计算标准也不应按照房屋租赁合同约定租金标准。我方于2019年5月10日得知涉案租赁合同可能无效之时就停工，并与原告协商处理。进入诉讼程序后，因涉及装修损失鉴定，为查清案件争议事实之需要，客观上需要保持涉案房屋原状，故我方在装修评估鉴定后及时将装修拆除、将涉案房屋腾退。且至装修拆除、房屋腾退之日，我方的售楼处一直未能投入经营，我方不能按照房屋租赁合同约定的用途正常使用涉案房屋。故如按合同约定的租金标准，并计算至2020年11月30日计算占有使用费，显然有失公平。而且，对方对于租赁合同无效负有不可推卸的责任，望法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：2013年2月5日，北京市房山区某某镇某某村经济合作社（以下简称：某某村经合社）作为出租方（甲方）与乾元公司作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，其中约定：乙方租用甲方某某村东南（东到崇吕路，西至水厂、电厂，南至豆各庄村边界，北至公墓路）面积为140.82亩土地用于发展葡萄酒事业和与之相关配套设施之用。租期20年，自2013年2月1日起至2023年1月31日止。甲方有权监督乙方使用土地的合法性，用途性（用于葡萄酒事业及相关设施不许挪自它用）。乙方不许用该土地从事与葡萄酒业无关事项，不许转租土地。2013年5月24日，北京市房山区人民政府向房山国土分局出具房政函【2013】185号《北京市房山区人民政府关于某某葡萄酒庄示范基地项目设施农用地项目的批复》，该批复中载明某某葡萄酒庄示范基地项目设施农用地项目的基本情况及四至范围（东到崇吕路，西至水厂、电厂，南至窦各庄村边界，北至公墓路），以及其符合设施农用地使用和管理相关要求，同意该项目按设施农用地项目进行管理。上述批复中所涉的即为乾元公司项目，后乾元公司在上述土地中建有“乾元酒庄”。2019年4月前后，乾元公司作为出租人（甲方）与容晟公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在北京市房山区某某乾元酒庄展厅，建筑面积800平方米，租予乙方作为售楼处；厨房及餐厅，建筑面积86平方米，租予乙方作为食堂，合计建筑面积886平方米。房屋租赁期限自2019年4月1日至2019年11月30日止，房屋租金为2.86元/平方米/天，综合物业费为8286元/月，广告设置租赁费2200元/月。租期8个月（224天）税前租金合计为640478.4元，含税租金为696249.46元，税金55771.06元，房屋租赁及广告设置租赁税率为9%，综合物业费税率为6%。付款方式：押金100000元，每次支付4个月租金，下一期租金在上一期租金到期前1个月内付清。租期结束需要继续续租，提前1个月商定并付租。租赁期满，租赁关系自然终止，甲方无需另行通知。其中约定乙方租用该房用于售楼处、食堂操作间及餐厅，改变范围须经甲方同意，否则视为违约，甲方有权解除合同。乙方在租用期间，应保证不损坏建筑风格及房屋主体结构，不损坏房屋已有的装修和原有设施。拆除改造部分，租期结束复原，如有损毁，应照价赔偿。乙方独立经营，办理与经营相关的全部相关手续，保证不在所租房内从事非法违规活动，一经发现即为乙方违约，甲方有权解除合同。甲方保证在房屋租赁期间不干扰乙方的正常商业经营。后乾元公司将涉案租赁房屋交付容晟公司，容晟公司进入租赁场地，开始对涉案房屋进行装饰装修。容晟公司支付乾元公司押金100000元及前四个月租金351015.12元。2019年4月19日，乾元公司和容晟公司均称，容晟公司被相关政府部门要求停止对涉案房屋进行装修。后乾元公司于2019年4月26日向容晟公司发出《停工通知》，载明：“应上级要求，展厅装修工程接到通知后停止施工并撤出现场。”容晟公司收到通知后未停工，后于2019年5月10日停工。2019年12月初，容晟公司（乙方）与乾元公司（甲方）签订《现场交付确认单》，载明：“乙方于2019年10月8日进场开始清退房屋内装修物品并对房屋原状进行恢复，至2019年11月29日房屋恢复完成，但还存在以下几项问题未恢复：1.欧式柱头未施工；2.圆形门洞压条未施工；3.舞台底部周边灯箱未施工；4.西北侧门处门把手未施工；5.电费1350元未缴费。现乙方将房屋移交给甲方，甲方同意接收，但乙方需对未恢复部位继续进行恢复。乙方同意于2019年12月20日前将上述五条问题恢复完成。上述五项如有一项未完成，交房顺延至未施工程全部完成日期止。”经庭审核实，容晟公司已于2019年11月30日将涉案租赁物腾退返还给乾元公司。另，容晟公司向北京市规划和自然资源委员会申请政府信息公开申请，后北京市规划和自然资源委员会作出市规划自然资源委（房山分局）【2020】第23号-答告《答复告知书》，其中载明：“本机关尚未收到位于房山区某某镇某某村东南阎吕路西20米“乾元酒庄”建设工程项目建设工程规划许可证申报材料，未曾核发该地块的建设工程规划许可证。本机关未制作、未保存该地块的建设工程规划许可证附件附图，未找到您所申请公开的信息。”上述事实，有双方当事人的陈述、《土地租赁合同》、《北京市房山区人民政府关于某某葡萄酒庄示范基地项目设施农用地项目的批复》、《房屋租赁合同》、《停工通知》、《现场交付确认单》、《答复告知书》等证据在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议的焦点之一是《房屋租赁合同》是否有效。涉案房屋所在地为设施农用地，乾元公司租赁给容晟公司的房屋违反了法律对土地用途的强制性规定，且乾元公司亦明知容晟公司将对涉案房屋进行装修改造用作售楼处，仍将涉案房屋租给容晟公司，亦违反了法律的强制性规定，则双方签订的《房屋租赁合同》无效，且乾元公司应对合同无效承担主要责任，容晟公司在租赁时未尽到必要的注意义务，也应当承担一定的责任。现乾元公司主张上述合同解除的诉讼请求，缺乏依据，对此本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经查，容晟公司已将涉案房屋腾空返还，并且已在另案中主张合同无效后租金押金返还及赔偿损失。本案争议的焦点之二在于房屋占用使用费的确定问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。首先，容晟公司实际于合同签订前后开始占用使用涉案房屋，并开始对涉案房屋进行装饰装修，直至2019年5月10日容晟公司停工。双方产生纠纷后协商未果，先后因房屋租赁合同纠纷将对方诉至法院，故容晟公司已不能正常使用涉案房屋，另案中容晟公司对其装修行为申请了价值评估鉴定。2019年11月30日容晟公司将涉案房屋腾空并交还给乾元公司。其次，乾元公司不主张容晟公司支付自双方合同签订之日起至2019年4月19日之前的房屋占用使用费，而是从2019年4月20日起算容晟公司应支付的房屋占用使用费，不违反法律和法规的规定，对此本院不持异议。最后，结合涉案的房屋是否符合合同约定的使用条件、容晟公司对房屋的实际占用使用程度、双方发生纠纷后的起诉时间、另案评估鉴定期限以及双方当事人过错程度等因素，本院酌情确定容晟公司应支付乾元公司自2019年4月20日至2019年6月30日之间的房屋占用使用费。参照双方在《房屋租赁合同》中有关月租金的约定及乾元公司主张房屋占用使用费的诉讼请求，本院认为乾元公司计算房屋占用使用费的依据不当，但主张的数额并无不当，对此本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告中铁建设集团北京容晟房地产有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司房屋占用使用费161496.88元；二、驳回原告北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1765元，由被告中铁建设集团北京容晟房地产有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩玉二〇二〇年三月二十六日书记员  李爽