江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初9498号原告：昆山市钢峰房地产有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇南墅街**，统一社会信用代码91320583783398501A。法定代表人：叶峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵云，江苏瀛成律师事务所律师。被告：诚泰集团有限公司，住所地江苏省昆山开发区新都银座**楼**，统一社会信用代码91320583732504749L。法定代表人：张大弟，该公司董事长。委托诉讼代理人：问健峰，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆怡思，江苏漫修（昆山）律师事务所实习律师。被告：昆山建业工程有限公司，住所，住所地江苏省昆山市玉山镇星海花园**楼**社会信用代码91320583732503228U。被告：江苏捷程机动车检测股份有限公司，住江苏省昆山市玉山镇城北富士康路**，统一社会信用代码913205005781561401。被告：倪志荣，男，1962年12月11日生，汉族，住江，住江苏省昆山市div>被告：吴菊英，女，1963年10月4日生，汉族，住江，住江苏省昆山市div>被告：倪劼程，男，1987年4月19日生，汉族，住江，住江苏省昆山市div>被告：戴娟，女，1987年4月27日生，汉族，住江，住江苏省昆山市div>原告昆山市钢峰房地产有限公司（以下简称钢峰公司）与被告诚泰集团有限公司（以下简称诚泰公司）、被告昆山建业工程有限公司（以下简称建业公司）、江苏捷程机动车检测股份有限公司（以下简称捷程公司）、倪志荣、吴菊英、倪劼程、戴娟案外人执行异议一案，本院于2019年4月24日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告钢峰公司、被告诚泰公司分别委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告建业公司、捷程公司、倪志荣、吴菊英、倪劼程、戴娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钢峰公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销（2019）苏0583执异1号执行裁定；2、判令解除对坐落于昆山市千灯镇环镇公路东侧、少卿路南侧上郡花园244号房屋（产权证号Ｂ0××**）的查封。事实和理由：（2019）苏0583执异1号案中法院以钢峰公司未举证证明吴菊英未支付涉案房屋房款为由不支持钢峰公司诉请是错误的。一方面，吴菊英是否支付涉案房款应由吴菊英举证，钢峰公司无法举证该证据；另一方面，在（2018）苏0583民初12583号案中，吴菊英从未主张因涉案房屋买卖合同解除钢峰公司应返还其已付款及具体金额。显然，没有证据证明吴菊英有支付涉案房款，涉案房屋自始归开发商钢峰公司所有，预登记在吴菊英名下的涉案房屋吴菊英自始不享有权益，诚泰公司无权主张涉案房屋权益，为此提起诉讼。被告诚泰公司辩称，本案的实质是案涉房产被查封后，原告与案涉房产购买人通过调解的方式解除了案涉房产上的相应房屋买卖合同，以此重新转移所有权以期达到排除执行的效果。吴菊英于2008年与原告签订相应房屋买卖合同后，案涉房屋因原告原因迟迟未能办理产权登记手续，在2017年案涉房产被查封后时隔十余年，案涉房屋买卖合同的解除权的除斥期间早已届满，原告早已丧失解除合同的权利的情况下原告通过诉讼的方式起诉至法院与通过调解的途径解除的案涉合同，且双方未就已支付房款在调解书中有任何交待的情况下便签订调解书，有虚假诉讼的嫌疑，试图通过调解书阻碍执行。原告作为涉案房产的房产开发商，且作为执行异议的申请人，理应对所谓的吴菊英是否支付涉案房款负有举证责任。原告作为开发商以诉讼调解方式与吴菊英解除《昆山市商品房购销合同》，发生在法院依法查封涉案房产后，不得对抗人民法院的执行，综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告建业公司、捷程公司、倪志荣、吴菊英、倪劼程、戴娟均未作答辩。围绕诉讼请求，原告钢峰公司提交下列证据：1、(2019)苏0583执异1号执行裁定书，证明原告作为案外人申请执行异议的事实；2、(2018)苏0583民初12583号民事调解书，证明原告与吴菊英签订的商品房购销合同已解除；3、昆山市商品房购销合同及个人住房（商业用房）借款合同，证明涉案房屋的购买情况。被告诚泰公司及被告建业公司、捷程公司、倪志荣、吴菊英、倪劼程、戴娟均未提交证据。经庭审举证质证，被告诚泰公司对原告提交的证据1真实性合法性予以认可，对关联性不予认可。对证据2真实性合法性由法院依法确认，关联性不予认可。该调解书做出时间系案涉房产做出保全裁定之后，不能排除原告与吴菊英恶意解除合同的可能性。对证据3真实性无法确认，关联性不予认可。被告建业公司、捷程公司、倪志荣、吴菊英、倪劼程、戴娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认证意见：被告对原告提交的证据1真实性无异议，本院予以认定；对证据2、3被告虽不认可，但未提交相反证据反驳，本院对真实性予以认定。根据上述认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院经审理查明：昆山市千灯镇上郡花园244号房屋（系公安编号）系钢峰公司开发，于2010年11月24日办理初始登记证，登记在钢峰公司名下，初始登记证号为昆房权证明（初）第Ｂ0××05。2008年，钢峰公司与吴菊英签订《商品房购销合同》（合同编号为2008035166）一份，约定钢峰公司将位于昆山市千灯镇环镇公路东侧、少卿路南侧上郡花园244号房屋出售给吴菊英。2008年12月25日，吴菊英与中国建设银行股份有限公司昆山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定由借款人为吴菊英、贷款人为中国建设银行股份有限公司昆山支行，保证人为钢峰公司，抵押人为吴菊英及配偶倪志荣，借款人以上述房产作抵押向贷款人贷款87万元。由于吴菊英未按照借款合同条款约定偿还贷款本息，2017年3月银行发出贷款逾期通知书，要求钢峰公司协助通知吴菊英把欠款还清。之后钢峰公司代为清偿了所有银行贷款。2018年6月25日，钢峰公司向本院提起诉讼要求解除与吴菊英的购销合同，本院于2018年8月10日作出（2018）苏0583民初12583号民事调解书，一、钢峰公司与吴菊英签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2008035166)于2018年7月30日解除。二、吴菊英于2018年8月10日前协助钢峰公司办理上述合同项下房产的网签注销手续。三、案件受理费15998元，减半收取7999元，由原告负担。2016年12月26日，诚泰公司向本院起诉建业公司、捷程公司、倪志荣、吴菊英、倪劼程、戴娟追偿权纠纷一案，本院立案受理后，于2017年1月17日查封了涉案房产，查封期限为叁年。2017年6月26日，本院作出（2016)苏0583民初17403号民事判决书，权利人诚泰公司据此向本院申请执行，原告钢峰公司就此提出执行异议，要求本院解除对上述房屋的查封，本院作出（2019）苏0583执异1号执行裁定书，裁定驳回钢峰公司的执行异议请求。原告钢峰公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记,发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，不动产的权属认定应以登记为一般原则。本案中，虽然吴菊英与钢峰公司签订了《商品房购销合同》,但是自始至终吴菊英未与钢峰公办理房产权属变更登记，产权仍登记在钢峰公司名下,故在《商品房购销合同》被解除前吴菊英享有的仅是履行合同的期待权，并不享有房产的物权。因此在（2016)苏0583民初17403号民事案件中对涉案房屋进行的相关查封措施均属于预查封。预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的房产，采取的一种限制房地产权利的控制性措施。虽然根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，预查封的效力等同于正式查封。但上述通知同时又规定了预查封的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时,预查封登记才自动转为查封登记，且预查封具有期限，因此，预查封并非正式查封。而目前法律仅规定被查封房产不得再行转让，在预查封状态下，房屋买卖双方当事人行使合法正当的合同解除权，并不违反法律规定，应当受到保护。就案涉《商品房购销合同》而言,由于吴菊英未按约履行，致钢峰公司代为偿还贷款，吴菊英已经构成根本违约行为,且根据(2018)苏0583民初12583号民事调解书，明确钢峰公司与吴菊英之间签订的商品房购销合同予以解除。当商品房买卖合同被合法解除后，该商品房本身不再是预查封的对象，因此，钢峰公司作为案涉房产的权利人请求排除案涉房产上的预查封行为，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求撤销(2019)苏0583执异1号执行裁定的诉讼请求，因不属于本案受理范围，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项及第二款之规定，判决如下:一、不得执行坐落于昆山市千灯镇环镇公路东侧、少卿路南侧上郡花园244号房屋。二、驳回原告昆山市钢峰房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费77151元，公告费690元，合计77841元，由被告诚泰集团有限公司负担。原告预交的案件受理费77151元，本院予以退还，被告应当负担的77151元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811135764，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告直接交付第三方的公告费690元，由被告直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  张燕华人民陪审员  倪惠国人民陪审员  刘金荣二〇二〇年三月二十三日书 记 员  周 骁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。