广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初215号原告：刘俊伟，男，汉族，1999年8月29日，身份证住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：温昕乐，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宇翔，广东华商师事务所律师。被告：深圳市龙居置业有限公司，住所地深圳市福田区笋岗西路中成体育大厦****，注册号：4403011006466。诉讼代表人：深圳市龙居置业有限公司清算组（以下简称龙居公司清算组）。清算组负责人：李炯。原告刘俊伟诉被告深圳市龙居置业有限公司（以下简称龙居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温昕乐、石宇翔到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告将其名下坐落于深圳市南山区西丽龙珠生活区平南铁路西北侧龙辉花园30栋第1层104房的商铺过户至原告名下；2、被告向原告支付2015年6月30日至2015年10月28日间，数额为86400元（人民币，下同）的迟延履行违约金；3、被告以2400000为基数，按照每日万分之四的标准向原告支付迟延履行违约金，违约金计算时间为2015年10月28日起，至涉诉房产过户至原告名下之日为止。庭审中，原告申请撤回其第二项诉讼请求。事实与理由：原告父亲刘根华于2013年7月2日与被告就深圳市南山区西丽龙珠生活区平南铁路西北侧龙辉花园30栋第1层103商铺和本案涉诉商铺签订《龙辉花园商业用房买卖协议》，约定购房款总价为460万元整，每套商铺购房款为230万元整。该两套商铺是由刘根华购买给原告以及其兄长刘俊文的，其中本案涉诉商铺归原告所有，103商铺归刘俊文所有。2014年10月17日，因过户登记的需要，原被告签订了《深圳市房地产买卖合同》。2013年7月至2014年11月间，刘根华依约分多次、足额将460万元的购房款足额支付给被告，被告也在收到每笔款项时向原告出具收款收据。应被告要求，为促进过户事宜顺利进行，刘根华除约定的购房款外还向被告支付了20万元整，故两套商铺的总购房款为480万元整，本案涉诉商铺的购房款为240万元整。至此，原告的合同义务已经全部履行完毕。被告依约于2015年6月30日将本案涉诉商铺交付给原告，但时至今日仍未将其过户至原告名下。根据《深圳市房地产买卖合同》的约定，被告的行为已经构成了违约。经原告多次催告后，被告仍然拒绝履行过户的合同义务，导致原告的合法权利无法得以实现，无奈之下只得诉至贵院。原、被告间之合同合法有效，且原告已经履行了全部合同义务，故原告依据双方签订的《深圳市房地产买卖合同》第十八条的约定，请求贵院判决被告继续履行合同约定的过户义务并按照诉讼请求内所列之违约金标准判令被告向原告支付迟延履行违约金。被告未到庭，也未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区××龙××生活区××铁路西北××龙××房（涉案房产）登记在被告名下，建筑面积99.77平方米，于2014年6月25日变更登记在龙居公司清算组名下。该房产性质原为非商品房，根据深规土二局（2014）88016号增补协议书，该房地产补交地价974123元后转为市场商品房。2018年8月1日，该房被深圳市罗湖区人民法院查封，查封文号为（2017）粤0303执145号之八。2013年7月2日，原告的父亲刘根华（买方）与被告（卖方）签订《龙辉花园商业用房买卖协议》，约定：卖方拥有坐落在深圳市××龙××大道龙××、××号商业用房产权，建筑面积合计约200平方米，竣工于1998年12月31日，龙辉花园商铺目前为非市场商品房，暂不能过户交易；但卖方保证根据相关政策，经市住建局批准补缴地价后可变更为市场商品房，并依法可以办理产权转让的过户登记手续；商业用房使用年限为70年，即1997年10月16日起到2067年10月15日；双方约定同意龙辉花园第30栋103、104商铺总售价为460万元；双方约定签订本约定后当日内，买方支付定金200万元，卖方收到款后为买方开具收款收据；卖方负责向市住建局提出并取得同意补交地价进入市场的批复，由卖方补交地价，在卖方取得批复并补交地价依法能够转让后，买卖双方按照市规划国土委的规定签订正式的商品房买卖合同；买卖双方按照每平方米7000元的价格网签市规划国土委正式买卖合同，同时卖方按每平方米7000元的价格为买方开具足额发票，开具发票产生的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税由卖方负责缴纳；买卖双方网签市规划国土委正式买卖合同签订后三日内，买方支付剩余购房款260万元，定金自动转为购房款；卖方负责为买方办理本次交易的产权过户登记手续，买方积极配合；卖方应当在买方支付定金之日起五个月内办好本次交易的产权过户登记手续，否则，视为卖方违约，买方应当双倍返还定金；卖方取得市住建局同意补交地价进入市场有关批文的批复，买方应当在买卖双方网签市规划国土委正式买卖合同签订后三日内即使支付余款，超过十天尚未付清余款的视为买方违约，卖方有权没收定金，收回本次交易的商业用房；及其他内容。2014年10月17日，龙居公司清算组（卖方）与原告刘俊伟（买方、系由何金燕作为其监护人代为签署）签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定：卖方将涉案房产转让给买方，房产用途为商业；总金额1288399元；签订本合同之日一次性付清全部购房款；卖方应当于2015年6月30日将本房地产交付给买方；在将本房地产交付给买方之日起90日内，卖方应书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买方办理《房地产证》；如因可归责于卖方的原因造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方应自本房地产交付之后的第120日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金；及其他内容。2013年7月3日，刘根华向被告法定代表人李征的银行账户转账支付定金200万元。被告于2013年7月2日出具《收据》，载明收到刘根华交来龙辉花园30栋103、104号商铺定金200万元。为证明原告已向被告支付了两个商铺的全部购房款共计515万元（包含定金200万元），原告提交了银行交易柳树、被告法定代表人李征出具的10份收款收据以及刘根华与李征签订的5份《支付房款协议》和5份《借款协议》。原告提交租赁合同、税费缴纳清单、龙辉花园管理处出具的证明，以证明涉案房产已于2013年7月3日交付给原告，一直由原告占有使用。另查，因案外人林清吉与被告、李炯民间借贷纠纷一案［（2016）粤0303民初198号］，深圳市罗湖区人民法院在执行该案生效判决过程中，查封了涉案房产。原告向法院提出异议，法院作出（2019）粤0303执异14号执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服该裁定，于2019年2月27日向该院提起执行异议之诉，该院于2019年7月22日作出（2019）粤0303民初7362号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2020年2月23日作出（2019）粤03民终28942号民事判决书，该判决认定：何金燕以刘俊伟监护人的身份与龙居公司清算组签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效；关于支付价款的问题，刘俊伟的父亲李根华将涉案购房款已全部支付至案外人李征名下，李征作为龙居公司的法定代表人，也是交易发生时龙居公司清算组的组长，其行为依法可以代表龙居公司法人主体的行为，同时李征名下账户实际一直由龙居公司使用，李征在龙居公司进入清算程序后向林清吉借款用于补缴地价、清偿债务，林清吉亦是将借款支付至李征的个人账户……结合上述事实，本案购房款项虽未支付至龙居公司或其清算组账户，但李征收取刘根华房款的行为应视为龙居公司已收到涉案房屋全部购房款。该判决判令：撤销（2019）粤0303民初7362号民事判决；不得执行广东省深圳市南山区××龙××生活区××铁路西北××龙××房产。本院认为，根据（2019）粤03民终28942号生效判决的认定，原告与被告签订的何金燕以刘俊伟监护人的身份与龙居公司清算组签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效；且该判决已认定龙居公司已收到原告父亲支付的涉案房产的全部购房款，并判令不得执行涉案房产。因原告已履行了买卖合同约定的全部义务，且涉案房产为市场商品房且已具备过户条件，故原告依据其与被告签订的买卖合同的约定，要求被告将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的延期履行违约金。按照《深圳市房地产买卖合同（现售）》的约定，卖方应于2015年6月30日将房地产交付买方，在房地产交付给买方之日起90日内卖方应为买方办理《房地产证》，如因可归责于卖方原因造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，如延期办证时间达到120日，买方有权要求解除合同，如买方要求继续履行合同的，卖方应自房地产交付之日后的第240日起按日向卖方支付本房地产总价款万分之四的违约金。本案中，被告未按合同约定时间为被告办理房地产证，且之后因房产查封未能办证也系被告原因造成，被告应按前述合同约定承担相应的违约责任，即被告应自逾期之日起向原告支付迟延履行违约金。对于违约金的起算日，根据合同约定如被告应自房地产交付之后的第240日起按房地产总价款万分之四支付违约金；合同约定最后交房时间为2015年6月30日，故被告应自2015年6月30日后的第240日起，即2016年2月28日起支付违约金。对于违约金的计算标准，应按照《深圳市房地产买卖合同（现售）》中约定的涉案房产的转让成交价1288399元的日万分之四的标准计算违约金，计算至本判决确定的涉案房产交付给原告之日止。原告撤回要求被告支付2015年6月30日至2015年10月28日期间迟延履行违约金86400元的诉讼请求，本院予以准许。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市龙居置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于深圳市南山区西丽龙珠生活区平南铁路西北侧龙辉花园30栋0104房过户至原告刘俊伟名下（过户的相关税费由原告承担）二、被告深圳市龙居置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘俊伟支付迟延履行违约金（以1288399元的日万分之四的标准，自2016年2月28日起计算至本判决确定的付款之日止）；案件受理费17800元，由原告负担3026元，由被告负担14774元，原告已预交案件受理费18145.6元，多预交的345.6元，由本院向原告清退；保全费5000元，由原告负担850元，由被告负担4150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年三月十日书记员  王晓洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。