广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1194号上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市耀露达彩印有限公司，住所地广东省佛山市南海区******，统一社会信用代码914***********767N。法定代表人：姚锦标，总经理。委托诉讼代理人：刘宝平，广东龙浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈启秀，女，汉族，住河南省固始县*********，公民身份号码432************520。委托诉讼代理人：李孝亮，系被上诉人的丈夫。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。上诉人佛山市耀露达彩印有限公司（以下简称耀露达公司）因与被上诉人陈启秀租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人耀露达公司上诉请求：1.改判一审判决第一项，陈启秀增加支付22178元场地使用费给耀露达公司；2.本案全部诉讼费由陈启秀承担。事实和理由：一、一审认为佛山市南海区******社区公共服务中心于2019年5月15日出具的《佛山市基层安全监督检查记录表》记载陈启秀已经搬迁，就认定耀露达公司有积极收回案涉厂房的义务，是不合理的。首先，双方是有合同约定又有保证金担保，合同履行远没有到期或即将到期，应该诚实履行。陈启秀搬走了生产线，并不代表陈启秀就不使用厂房了。相反，结合一审事实，陈启秀之前就应该向耀露达公司主动要求解除合同，或者终止合同，并不是一走了之。法院应该确定截止厂房的使用时间为7月28日。二、耀露达公司二审期间提交的四张《收据》是公司财务预先制作的，显示应该收取陈启秀2018年12月到2019年4月的租金、联防费、水电费等，收据的上下联全在耀露达公司手中，因为陈启秀没有缴纳上述款项，耀露达公司就没有把收据给陈启秀。一审法院认定陈启秀的证据4数额是一万元，如果作为场地使用费扣除，那陈启秀还欠耀露达公司2018年12月到2019年4月的水电费25241元。被上诉人陈启秀答辩称，1.陈启秀没有实现合同目的，不应承担使用费。陈启秀在安装完厂房设备没多久，案涉租赁物就被政府部门查封，不能继续经营，在此情况下判决陈启秀承担使用费不合理，即使要支付，也仅应支付仓储费。2.陈启秀已于2019年5月15日搬迁，有政府部门的检查记录表予以佐证，陈启秀亦提交了相关的搬迁证据予以证明，耀露达公司主张是在2019年7月28日搬迁是没有依据的。耀露达公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除耀露达公司与陈启秀2018年12月8日签署的《承租合同》，陈启秀返还商铺（厂房）；2.陈启秀向耀露达公司支付2019年1-5月的商铺（厂房）租金45395元、物业管理费1000元及利息（以46395元为本金，从起诉之日起按万分之一点七五计至实际支付之日）；3.陈启秀向耀露达公司支付2019年6-7月的商铺（厂房）租金18158元、物业管理费200元及利息（以18358元为本金，从2019年7月31日起按万分之一点七五计至实际支付之日）；4.陈启秀向耀露达公司支付违约金26901元、陈启秀交付的保证金26901元归耀露达公司所有；5.本案诉讼费用由陈启秀承担。陈启秀向一审法院提出反诉请求:1.耀露达公司立即向陈启秀返还租金14483元、租赁保证金26901元；2.耀露达公司立即向陈启秀赔偿中介费损失4483元、装修损失103700元；3.本案诉讼费用由耀露达公司承担。一审法院查明事实：2018年12月8日，耀露达公司（甲方，出租方）与陈启秀（乙方，承租方）签订《承租合同》，约定：涉讼租赁物位于佛山市南海区******，承租期限为3年，从2018年12月15日起至2021年8月19日止，每月租金为8967元，物业管理费（联防费）每月暂收200元，以后随着政府部门调整而调整；租金及物业管理费支付形式为先付后用，在每月的30号前缴交次月租金和物业管理费，如逾期交付，则每日按租金和物管费的百分之二向甲方缴纳滞纳金；乙方承租甲方的涉讼租赁物，需先交26901元作为甲方保证金。同日，耀露达公司分别出具收据确认收到陈启秀承租**厂房3个月押金×8967元＝26901元、12月应付租金4483元。2019年1月7日，佛山市南海区******社区公共服务中心出具《佛山市基层安全监督检查记录表》，载明：***丝印厂，地址在****区，存在安全隐患，违规住人，丝印项业存在较大的安全隐患，不能在平胜辖区内作业，限一个月内搬迁。2019年5月15日，佛山市南海区******社区公共服务中心出具《佛山市基层安全监督检查记录表》，载明：***丝印厂，地址在****区，已搬迁。2019年6月12日，耀露达公司提起诉讼。诉讼中，耀露达公司确认起诉前已收陈启秀支付的租赁费用10000元，陈启秀于2019年7月28日搬离涉讼租赁物，耀露达公司不同意就三间休息室进行利用，但就洗手间愿意补偿1300元以进行利用。陈启秀陈述其主张的装修损失是安装流水线及用防火板隔设的三间休息室以及一间洗手间的损失，陈启秀建造该洗手间支出2600元，陈启秀不申请对洗手间的现值进行评估，陈启秀已拆除流水线。耀露达公司、陈启秀均确认三间休息室未形成附合，可拆除，洗手间已形成附合，不可拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。至本案一审辩论终结前，耀露达公司尚未举证证明涉讼租赁物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉讼租赁物尚不符合租赁条件，双方于2018年12月8日签订的《承租合同》因违反法律强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，耀露达公司请求解除《承租合同》、陈启秀支付违约金26901元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，一审法院对陈启秀请求耀露达公司返还保证金26901元的反诉请求予以支持。关于耀露达公司主张陈启秀返还涉讼租赁物的问题。耀露达公司主张陈启秀于2019年7月28日搬离涉讼租赁物，陈启秀辩解于2019年5月1日搬离涉讼租赁物，佛山市南海区******社区公共服务中心于2019年5月15日出具《佛山市基层安全监督检查记录表》记载陈启秀已搬迁，一审法院予以确认。耀露达公司负有积极收回涉讼租赁物的义务，故一审法院推定陈启秀于2019年5月15日向耀露达公司返还涉讼租赁物，对耀露达公司主张陈启秀返还涉讼租赁物的请求，不予支持。关于耀露达公司主张陈启秀支付场地使用费及利息问题。虽然耀露达公司、陈启秀签订的《租赁合同》无效，但陈启秀实际使用涉讼租赁物，根据公平原则，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际使用租赁物期间的使用费予耀露达公司。合同约定涉讼租赁物每月租金为8967元，物业管理费（联防费）每月为200元，故一审法院以9167元/月作为计算场地使用费的标准，陈启秀辩解其无需向耀露达公司支付物业管理费（联防费），理据不足，一审法院不予采纳。扣除陈启秀起诉前已支付的10000元租赁费用，陈启秀应支付耀露达公司2019年1月1日至2019年5月15日期间的场地使用费31103.65元[（9167元/月×4个月+9167元/月÷31天×15天）－10000元]。耀露达公司收取的陈启秀保证金26901元与陈启秀欠付耀露达公司的场地使用费相抵扣，陈启秀应支付耀露达公司4202.65元。陈启秀逾期支付涉讼租赁物使用费，给耀露达公司造成了资金占用损失，耀露达公司请求从起诉之日（即2019年6月12日）起计算利息，是其自行处分民事权利的行为，一审法院照准。陈启秀应支付以4202.65元为本金从2019年6月12日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予耀露达公司。陈启秀反诉请求耀露达公司返还租金14483元，依据不足，一审法院不予支持。关于陈启秀主张耀露达公司赔偿中介费损失及装修损失问题。1.中介费损失，耀露达公司作为出租方提供合法适租的租赁物为其基本义务，耀露达公司就未经批准建设的租赁物与陈启秀签订租赁合同，其对涉讼租赁合同无效存在过错；陈启秀作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，租赁物是否合法适租应为承租人首先关注考虑的因素，其本应在涉讼租赁合同签订前查核了解相关情况，而非草率签订合同并进场使用，故致合同无效，陈启秀亦存在过错。耀露达公司、陈启秀就涉讼租赁合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。陈启秀主张耀露达公司赔偿其中介费损失4483元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。2.装修损失，就生产线损失，耀露达公司、陈启秀对涉讼租赁合同无效均存在过错，且陈启秀安装的生产线未与涉讼租赁物形成附合，陈启秀亦实际搬走了上述生产线，故对陈启秀反诉请求耀露达公司赔偿其生产线损失，一审法院依法不予支持；就陈启秀搭建三间休息室的损失，耀露达公司、陈启秀均确认三间休息室未与涉讼租赁物形成附合，现耀露达公司不同意进行利用，三间休息室可由陈启秀拆除，对陈启秀主张耀露达公司赔偿该损失，一审法院依法不予支持；就陈启秀建造洗手间的损失，该洗手间已与涉讼租赁物形成附合，陈启秀明确表示不就该洗手间的现值进行评估，而耀露达公司同意补偿陈启秀1300元以对该洗手间进行利用，故一审法院确定该洗手间折价1300元由耀露达公司进行利用。陈启秀反诉请求超出核定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈启秀应于判决发生法律效力之日起十日内支付4202.65元及以此为本金从2019年6月12日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予耀露达公司；二、耀露达公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付1300元予陈启秀；三、驳回耀露达公司的其他诉讼请求；四、驳回陈启秀的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取3213.1元（耀露达公司已预交），由耀露达公司负担3163.1元，陈启秀负担50元。反诉受理费减半收取1645.67元（陈启秀已预交），由陈启秀负担252.01元，耀露达公司负担1393.66元。二审期间，耀露达公司向本院提交了《收据》四张，拟证明扣除陈启秀已缴纳的9000元水电费后，陈启秀还欠付2018年12月到2019年4月的水电费16241元。二审期间，陈启秀向本院提交了李某微信转账王某的截图两张，拟证明陈启秀已足额支付水电费，不存在拖欠，2019年3月、4月合计已付款9000元。经审查，本院对双方提交的上述证据认证如下：因双方在一审本诉、反诉请求中均未包含水电费的相关内容，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。经审查，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系陈启秀应向耀露达公司支付案涉租赁物占有使用费的截止日期的确定问题。本案中，基于案涉租赁物未取得建设工程规划许可证而导致案涉租赁合同因违反了法律的强制性规定而归于无效，无效合同不受法律保护。一审判决对此认定正确，本院予以维持。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后的处理原则之规定，陈启秀实际占有使用案涉租赁物，故应参照案涉租赁合同约定之租金标准向耀露达公司支付占有使用案涉租赁物期间的使用费。现耀露达公司主要上诉认为一审法院认定陈启秀的搬迁时间为2019年5月15日不妥，陈启秀于2019年7月28日搬离案涉租赁物，故占有使用费的计算亦应截止于2019年7月28日而非2019年5月15日。对此，本院认为，根据民事诉讼活动中“谁主张、谁举证”的原则，对于承租人具体何时搬离案涉租赁物之待证事实，作为承租人的陈启秀已经于诉讼中提交相关证据诸如搬家公司的微信聊天记录、佛山市南海区******社区公共服务中心于2019年5月15日出具的《佛山市基层安全监督检查记录表》，上述证据均能够直接、充分证明陈启秀已于2019年5月15日搬离案涉租赁物。虽然耀露达公司主张陈启秀搬离案涉租赁物的时间为2019年7月28日，但并未提供有效证据予以证实，故其应承担相应举证不能的法律后果，其该上诉主张因缺乏证据支持，本院予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费321.95元，由上诉人佛山市耀露达彩印有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年三月三十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽