山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5706号 上诉人（原审原告、反诉被告）：山东丰沃新农农牧科技有限公司，住所地：潍坊市高新区健康东街与高新二路交叉口北1公里。 法定代表人：张帆，董事长。 委托诉讼代理人：张桂凤，潍坊奎文忠心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东泽泉生物科技有限公司，住所地：潍坊滨海经济开发区大家洼街道长江西街09266号1号楼。 法定代表人：邢杰，执行董事。 委托诉讼代理人：赵汗青，女，该单位职工。 委托诉讼代理人：贾化毅，山东九州天衡律师事务所律师。 上诉人山东丰沃新农农牧科技有限公司（以下简称丰沃公司）因与被上诉人山东泽泉生物科技有限公司（以下简称泽泉公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院（2017）鲁0792民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丰沃公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、诉讼费由泽泉公司负担。事实与理由：一、双方当事人于2015年1月10日签订新增资产明细交接表，说明泽泉公司同意接受涉案资产，且泽泉公司已将明细表中的资产连同厂房设备一并出租给山东海牧公司并获得实际收益，更说明泽泉公司当时系明确接收涉案资产的事实。二、一审以鲁三元资评字[2019]第1104号评估结论书作为资产价值认定标准是错误的，依照租赁协议第五条第5款约定处理亦有失公允。涉案租赁协议已解除，合同目的不可能实现，一审不应继续适用上述合同条款。确认涉案资产价值应以资产交接日为基准时间，一审对涉案资产在未来时点的市场价值进行评估，资产鉴定的使用年限、评估原值、成新率、净值等均未给出明确的鉴定数据，鉴定真实性得不到保障，且与事实严重不符，一审以鲁三元资评字[2019]第1104号评估结论书作为补偿依据属认定事实错误。三、泽泉公司应将保证金退还给丰沃公司。一审仅从租赁协议的字面意思理解保证金含义，忽略客观事实。本案中，租赁协议解除后，法院已就违约责任承担问题作出生效判决，丰沃公司已承担违约责任并赔偿了泽泉公司全部损失，完全符合保证金全额退还的条件，泽泉公司应予返还。四、一审适用法律错误。本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定。退一步讲，即使适用上述规定，一审对“利用价值”范围的认定存在明显错误，应以资产交接时的价值认定“利用价值”。综上，请求二审法院支持丰沃公司的上诉请求。 泽泉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 丰沃公司向一审法院起诉请求：1、判令泽泉公司向丰沃公司支付资产转让款634437元及利息；2、判令泽泉公司向丰沃公司支付保证金50000元及利息；3、本案诉讼费用由泽泉公司负担。 泽泉公司向一审法院反诉请求：1、确认泽泉公司无需返还丰沃公司定金50000元；2、反诉案件受理费由丰沃公司负担。 一审法院认定事实：2012年6月15日，丰沃公司与泽泉公司（2016年4月21日前企业名称为：潍坊泽泉生物饲料有限公司）签订资产租赁协议，主要内容为：泽泉公司（甲方）将位于潍坊滨海经济技术开发区以南、潍坊海威车桥制造有限公司以西的土地、厂房及办公、生活用房、生产设备出租给丰沃公司（乙方）；租赁期限10年，暂定自2013年1月5日至2023年1月4日（具体租赁起始期以租赁物实际交付为准）；在租赁期内的第1年至第3年租金为1600000元／年，第4年至第6年为1760000元／年，第7年至第10年为1840000元／年；租赁标的物的土地使用税由乙方承担；乙方在本租赁协议签订后五日内支付给甲方定金800000元，此定金中的750000元在乙方支付第一年租赁费时退回乙方或折抵当年部分租赁费，另50000元作为保证金在租赁合同履行期满后7日内无息返还给乙方；在征得甲方同意后，乙方可根据使用目的或实际情况对租赁标的进行合理改造或添附，租赁期满后，可移动的改造或添附归乙方所有，不可移动的改造或添附由甲方按照折旧后价值予以购买；乙方合理使用厂房及机械设备，定期对租赁标的进行维修、保养，避免租赁标的非正常毁损；甲方向乙方开具租赁费发票并承担相应税费；任何一方无正当理由解除协议，均应向对方承担违约责任并赔偿对方经济损失。 2013年10月31日，丰沃公司与泽泉公司、潍坊丰沃新农饲料有限公司【以下简称丰沃饲料公司】签订资产租赁补充协议，主要内容为：丰沃公司（乙方）与泽泉公司（甲方）在2012年6月15日签署的资产租赁协议，协议约定乙方或乙方指定的主体租赁甲方合法拥有的位于潍坊滨海经济技术开发区以南、华商路以西的饲料厂厂房及机械设备等全套资产，并以租赁的资产从事生产经营活动；乙方已在潍坊滨海经济技术开发区成立全资子公司“潍坊丰沃新农饲料有限公司”（丙方），并作为租赁甲方饲料厂资产的主体；丙方作为租赁主体承担租赁期间资产租赁协议中乙方的一切权利与义务；2013年10月31日，甲方将用于出租的饲料厂资产交付给丙方使用。2013年10月31日，丰沃饲料公司与泽泉公司分别签订了泽泉公司固定资产清单与丰沃饲料公司新增资产清单（其中固定资产、新增资产详见双方签订的资产清单）。 2014年10月10日10时49分，因丰沃饲料公司单方撤离机器设备，泽泉公司与丰沃公司发生纠纷，泽泉公司的办公室主任王兴平曾向潍坊市公安局滨海经济开发区分局工业园派出所报警，公安机关出警后认为系经济纠纷，告知双方自行协商处理或到法院处理。 2015年1月10日，丰沃饲料公司与泽泉公司签订潍坊泽泉原有资产明细交接表，该表备注中载明：少2个减速机、少两个灭火器（3kg）、2个制粒机手动加油机，制粒机不能停，丰沃已维修，但后期试机如果有问题，丰沃负责维修。同日，丰沃饲料公司与泽泉公司签订潍坊丰沃新农新增资产明细交接表（以下简称新增资产交接表）。 双方签订租赁协议时，丰沃公司支付租赁费800000元，其中租赁费750000元、保证金50000元。2013年5月30日至同年10月31日，丰沃饲料公司分多笔支付给泽泉公司租赁费共计850000元。即，丰沃公司与丰沃饲料公司支付给泽泉公司的租赁费共计1600000元，并交付保证金50000元。 另查明，泽泉公司于2016年7月26日向潍坊市寒亭区人民法院起诉要求丰沃公司赔偿经济损失1198801.5元，包括租赁费损失、损坏设备维修费、土地使用税等。2017年2月14日，潍坊市寒亭区人民法院作出（2016）鲁0703民初1830号民事判决书，判决丰沃公司支付泽泉公司租赁费、设备维修费、土地使用税共计504508.96元，同时驳回泽泉公司的其他诉讼请求。丰沃公司不服一审判决，向潍坊市中级人民法院提起上诉，潍坊市中级人民法院于2017年9月26日作出（2017）鲁07民终4693号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决书对50000元保证金的问题作出纠正，认为双方可对该50000元保证金另行协商或另行主张权利。上述判决现均已生效。上述判决中已查明：2016年4月21日，潍坊泽泉生物饲料有限公司更名为本案泽泉公司；丰沃饲料公司系丰沃公司出资成立的法人独资企业，丰沃饲料公司于2015年1月13日经丰沃公司决定清算注销，丰沃公司按出资比例承继了丰沃饲料公司的全部剩余资产。 本案中，丰沃公司主张新增资产交接表中的资产泽泉公司一直未予返还，要求泽泉公司支付资产转让款并返还50000元保证金。泽泉公司认为，该新增资产交接表中的资产应当都属于可以拆卸的资产，丰沃公司可以自行拆走，或者按照合同约定在10年租赁期满后将不可移动的改造或添附由泽泉公司按照折旧后价值予以购买。丰沃公司不同意拆走，坚持要求泽泉公司按照接收财产当时的价格支付转让款。 本案审理过程中，丰沃公司申请对“潍坊丰沃新农新增资产明细交接表”中的资产在2015年1月10日进行交接时的价值进行鉴定。法院经审查认为，本案不宜对该基准日即2015年1月10日的资产价值进行鉴定，并向丰沃公司释明，要求其明确是否坚持该鉴定事项，丰沃公司表示坚持该鉴定事项，并同意承担相应的法律后果。根据丰沃公司的申请，法院依法委托山东三元资产评估有限公司进行司法鉴定。鉴定过程中，丰沃公司要求将部分可拆卸的资产拆除、拉走，泽泉公司表示同意，经法院组织，丰沃公司于2019年1月9日拉走四人餐桌12张、实验室橱子2个、小餐厅桌椅（圆桌2个、酒柜2个）、托盘40个、综合办公隔断1套、营业室柜台1个、转椅4个、办公桌1个、（餐厅）双层工作台3个。鉴定机构对潍坊丰沃新农新增资产明细交接表中的其他剩余资产价值进行了鉴定，并于2019年3月8日出具鲁三元资评字[2019]第1060号评估结论书【以下称1060号评估报告】，评估结论如下：潍坊丰沃新农新增资产明细交接表中部分资产于2015年1月10日的评估价值为341070元。丰沃公司为此支付评估费4100元。 泽泉公司申请对“潍坊丰沃新农新增资产明细交接表”中的资产在十年租赁期满时的价值进行鉴定，并同意由双方已选择的评估机构山东三元资产评估有限公司进行评估。因本案评估财产种类繁多、复杂，为节省司法资源，根据泽泉公司的申请，法院依法委托山东三元资产评估有限公司进行司法鉴定。鉴定机构对“潍坊丰沃新农新增资产明细交接表”中剩余资产的价值进行了鉴定，并于2019年4月2日出具鲁三元资评字[2019]第1104号评估结论书【以下称1104号评估报告】，评估结论如下：潍坊丰沃新农新增资产明细交接表中部分资产于2023年11月1日的评估价值为21500元。泽泉公司为此支付评估费2000元。 上述事实，有当事人陈述、资产租赁协议、资产租赁补充协议、丰沃饲料公司注销材料一宗、发票37张、新增资产清单、新增资产明细交接表、泽泉公司固定资产清单、原有资产明细交接表、签呈表、（2016）鲁0703民初1830号民事判决书、（2017）鲁07民终4693号民事判决书、1060号评估报告、1104号评估报告及庭审笔录在案佐证。 一审法院认为，双方当事人签订的资产租赁协议及双方与丰沃饲料公司签订的资产租赁补充协议均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。经（2016）鲁0703民初1830号民事判决书和（2017）鲁07民终4693号民事判决书确认，丰沃公司系单方解除合同，构成违约，并承担了相应的违约责任。本案争议焦点为：一是新增资产交接表的性质及该表中所载明的财产的归属问题；二是泽泉公司应否向丰沃公司返还50000元保证金。关于新增资产交接表的性质。丰沃公司主张，双方签订该新增资产交接表且上述资产留在泽泉公司，即应认定泽泉公司同意接收上述资产。泽泉公司辩称，该新增资产交接表仅起到清点作用，清点后表中的财产留在了泽泉公司，但并不意味着泽泉公司同意接收。法院认为，双方在签订新增资产交接表时并未明确上述资产的归属，且泽泉公司在庭审中明确不同意接收上述资产，并要求丰沃公司拆走上述资产；即在签订新增资产交接表时，泽泉公司无接收资产的明确意思表示，后又以实际行为确认不同意接收，故该新增资产交接表仅系双方在丰沃公司撤离租赁场所时对资产的确认和清点，依据该新增资产交接表不能认定泽泉公司同意接收上述资产，丰沃公司的主张无事实和法律依据，不予支持。对丰沃公司要求泽泉公司按照资产交接之日的资产价值返还资产转让款的诉讼请求，亦不予支持。关于上述资产的归属问题，根据双方签订的资产租赁协议约定，租赁期满后，可移动的改造或添附归乙方所有，不可移动的改造或添附由甲方按照折旧后的价值予以购买。现双方合同虽已经解除，但相应改造或添附的归属仍可参照该合同约定来确定。本案中，丰沃公司已将部分可移动资产拉走；对于剩余的资产，泽泉公司同意返还，但该部分资产因客观上无法拆卸（如拆卸可能损坏泽泉公司原有设备）或拆卸产生的成本过高，导致丰沃公司无法拆卸，故对该部分资产，可根据《资产租赁协议》的约定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）…；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”相关规定，由泽泉公司按照租赁合同约定在租赁期满时对丰沃公司进行适当补偿。根据鲁三元资评字[2019]第1104号评估结论书，可以确定该部分资产在租赁期满时的价值为21500元，故泽泉公司应向丰沃公司支付资产补偿款21500元，对本次评估产生的评估费2000元，由泽泉公司负担。对丰沃公司申请评估产生的评估费4100元，因法院在庭审中已向丰沃公司释明，丰沃公司坚持进行评估，且同意承担相应的法律责任，故该评估费4100元应由丰沃公司负担。关于涉案50000元保证金问题。丰沃公司主张，根据（2016）鲁0703民初1830号民事判决书和（2017）鲁07民终4693号民事判决书，其已经向泽泉公司支付了租赁损失及维修费并承担了违约责任，该50000元保证金在合同终止后泽泉公司应予返还；泽泉公司主张，丰沃公司在履行合同过程中单方解除合同，属于严重违约，根据担保法第八十九条规定，无需返还该保证金。法院认为，根据双方签订的资产租赁协议第四条约定，该50000元应系双方按约履行合同的保证，本案中丰沃公司在合同履行期满之前单方违约，导致合同解除，无权要求返还，丰沃公司主张已就其违约行为赔偿损失，并以此为由要求返还保证金无事实和法律依据，不予支持。因50000元保证金未达到也不可能达到合同约定的返还条件，故泽泉公司亦无需再向丰沃公司返还涉案保证金。丰沃公司诉请支付保证金，泽泉公司坚持其反诉请求，要求判令无需返还保证金，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定，泽泉公司的反诉符合该条款所列三项条件，针对泽泉公司的起诉构成重复起诉，故泽泉公司的该主张应属于对丰沃公司诉求的反驳，而非反诉，法院将另行制作民事裁定书，对泽泉公司的反诉作出处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、山东泽泉生物科技有限公司于判决生效之日起十日内支付山东丰沃新农农牧科技有限公司资产补偿款21500元；二、驳回山东丰沃新农农牧科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10645元，保全费4068元，共计14713元，由山东丰沃新农农牧科技有限公司负担14251元，山东泽泉生物科技有限公司负担462元。 二审审理过程中，丰沃公司提交2017年11月14日的支出凭单一份，证明其已履行（2016）鲁0703民初1830号民事判决书【对应二审文书：（2017）鲁07民终4693号民事判决书】判令其应承担的义务，已经赔偿泽泉公司518079.96元，本案保证金50000元应当返还。泽泉公司质证称：对支出凭证的真实性没有异议，公司已收到上述款项，但收到该款项并不意味着合同约定的50000元保证金应予返还；上述款项远远达不到因丰沃公司违约所造成的损失，生效判决书对2014年10月31日至2015年1月10日期间的租金予以认定，对其他租金没有认定，即生效判决书并没有涵盖泽泉公司的全部损失。 另查明，（2017）鲁07民终4693号民事判决书认定，丰沃公司实际履行租赁合同的期间为2013年10月31日至2015年1月10日。 还查明，2014年12月19日，泽泉公司与山东海牧公司签订资产租赁协议，主要内容为：甲方（即山东泽泉公司）将位于潍坊滨海经济技术开发区以南、潍坊海威车桥制造有限公司以西的土地、厂房、设备等出租给乙方（即山东海牧公司）；租赁期限5年，自2015年6月30日至2020年6月29日。2014年12月24日，泽泉公司与潍坊海牧公司签订资产租赁协议，主要内容为：甲方（即山东泽泉公司）将位于潍坊滨海经济技术开发区机械设备等出租给乙方（即潍坊海牧公司）；租赁期限自2015年1月5日至2020年6月4日。潍坊海牧公司于2015年3月13日成立后承接了山东海牧公司对资产租赁协议的权利义务。山东海牧公司于2014年3月28日成立，法定代表人为邢杰（与本案泽泉公司法定代表人一致）。潍坊海牧公司于2015年3月13日成立，法定代表人为王忠奎。山东海牧公司系潍坊海牧公司股东之一。 二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，涉案资产租赁协议、资产租赁补充协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。根据当事人陈述、生效法律文书及支出凭单等证据，能够认定因丰沃公司违约行为致合同解除且应承担相应违约责任、丰沃公司对生效法律文书判令其应承担的义务已予以履行等事实。双方当事人对山东三元资产评估有限公司出具的两份评估报告的鉴定委托程序、鉴定机构及鉴定人员的资质等均未提出异议，本院对两份评估报告本身的真实性和合法性予以认定。二审双方争议的焦点问题有两个，一是丰沃公司主张应按1060号评估报告认定交接资产的补偿数额能否成立，二是保证金50000元应否予以返还。 关于第一个焦点问题。根据前述确认的事实及证据，可以认定租赁期间新增资产在2015年1月10日（双方交接日）、2023年11月1日（自租赁合同实际履行之日即2013年10月31日起履行10年）的评估价值分别为341070元、21500元等事实。在生效法律文书认定双方签订的资产租赁协议因丰沃公司违约而解除的情形下，参照协议约定的处理方式及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，丰沃公司要求按1060号评估报告确定的资产价值（341070元）予以补偿缺乏合同依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。但，根据查明的事实，在2015年1月10日之后，新增资产明细交接表中所涉资产，除案件审理期间丰沃公司已拆除拉走的部分可移动财产外，剩余财产因客观上无法拆卸（如拆卸可能损坏泽泉公司原有设备）或拆卸产生的成本过高等原因，仍在租赁现场并由泽泉公司实际进行了相应处分（使用或出租），即该部分剩余财产在2015年1月10日之后仍有使用价值并被实际使用。基于以上事实，结合公平原则，一审依据1104号评估报告确定的资产价值认定补偿数额亦不妥当。综合考虑涉案租赁协议的履行情况、当事人过错程度、责任承担情况、资产价值及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定泽泉公司在剩余财产利用价值范围内应适当补偿给丰沃公司的数额为170535元【341070元×50%】。 关于第二个焦点问题。保证金50000元应否返还，涉及到合同条款及相关法条的理解和适用问题。本案中，泽泉公司主张不应返还保证金，依据为租赁协议第四条第二款之约定及担保法第八十九条之规定。综合分析上述合同条款约定内容，该条款系针对“签订协议后交付租赁物前甲方或乙方毁约时定金如何处理”而作出的约定，并非针对合同履行期间因一方违约时保证金如何处理的约定。同时，担保法第八十九条系与定金有关的规定，不适用于本案保证金问题的处理。保证金是否返还问题，应根据租赁协议第四条第一款约定及相关违约责任条款予以处理。在涉案合同违约责任条款对一方违约致合同解除时保证金应如何处理未作出明确约定，且丰沃公司对生效法律文书判令其应承担的义务（包括支付租赁费至资产交接之日、赔偿设备维修费损失、支付土地使用税至资产交接之日）已予以履行等情形下，本案保证金问题应参照租赁协议第四条第一款之约定处理，即应由泽泉公司无息返还给丰沃公司。一审关于保证金的认定和处理并不妥当，本院予以纠正。 综上所述，丰沃公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院（2017）鲁0792民初695号民事判决； 二、山东泽泉生物科技有限公司支付给山东丰沃新农农牧科技有限公司资产补偿款170535元，并返还保证金50000元，共计220535元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回山东丰沃新农农牧科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10645元，保全费4068元，共计14713元，由山东丰沃新农农牧科技有限公司负担11713元，山东泽泉生物科技有限公司负担3000元。 二审案件受理费10645元，由上诉人山东丰沃新农农牧科技有限公司负担8000元，被上诉人山东泽泉生物科技有限公司负担2645元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年三月二十三日 书记员 张瑞丰