广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11649号原告：广州市凯骏房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区桥南街南珠路**。法定代表人：李伟红，职务总经理。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪莹，广东均桓律师事务所实习人员。被告：裴东国，男，1978年9月5日出生，朝鲜族，住广州市南沙区。原告广州市凯骏房地产开发有限公司（以下简称“凯骏公司”）与被告裴东国商品房买卖（预售）合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯骏公司的委托诉讼代理人吴晓嘉、张雪莹，被告裴东国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯骏公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付尚欠的第四期装修款169682元及违约金（以169682元为本金，逾期不超过15日的，违约金按照每日0.05％的标准计算，逾期超过15日的，违约金按照每日0.07%的标准计算，自2019年4月28日计算至实际清偿之日，暂计至2019年8月28日违约金为14100.57元）；2、被告向原告支付尚欠的第五期装修款169682元及违约金（以169682元为本金，逾期不超过15日的，违约金按照每日0.05％的标准计算，逾期超过15日的，违约金按照每日0.07%的标准计算，自2019年7月28日计算至实际清偿之日，暂计至2019年8月28日违约金为3291.83元）；3、被告向原告支付尚欠的第六期装修款169682元及违约金（以169682元为本金，逾期不超过15日的，违约金按照每日0.05％的标准计算，逾期超过15日的，违约金按照每日0.07%的标准计算，自2019年10月28日计算至实际清偿之日，暂计至2019年12月10日违约金为4717.16元）；4、被告向原告支付因本案而实际支付的律师费24196元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月28日，原告与被告签订《时代柏林（时代雅苑）认购书》（编号：b10004995，以下简称“《认购书》”），约定被告认购由原告开发的位于广州市番禺区桥南街福景路765号时代柏林（时代雅苑）x栋xx房（以下简称“涉案房屋”），涉案房屋建筑面积为98.6284平方米，房屋成交总价为3251075元，被告申请将成交总价拆分为购房款1555301元及装修款1695774元。其中购房款由双方按照毛坯的交付标准签订《商品房买卖合同》，约定毛坯房的购房款为1555301元，付款方式为商业按揭*一年半分期100%方式付款；装修款由双方签订《委托装修协议》，约定由被告委托原告对上述物业进行装修，装修款为1695774元，付款方式为分期支付。同日，双方签订《委托装修协议》（以下简称“《装修协议》”），《装修协议》第2.1条约定，被告须于2018年8月27日前支付第一期装修款677682元，须于2018年10月27日前支付第二期装修款169682元，须于2019年1月27日前支付第三期装修款169682元，须于2019年4月27日前支付第四期装修款169682元，须于2019年7月27日前支付第五期装修款169682元，须于2019年10月27日前支付第六期装修款169682元，须于2020年1月27日前支付第七期装修款169682元。《装修协议》第6.2.1条约定，被告逾期支付装修款的，若逾期不超过15日，本协议继续履行，每逾期一天，被告应按逾期装修款的0.05%向原告支付违约金。《装修协议》第6.2.2条约定，若逾期超过15日，且原告未行使本条约定的解除权，则本协议继续履行，每逾期一天，被告应按照逾期装修款的0.07%向原告支付违约金，且原告有权暂不为被告办理该物业的《不动产权证》。《装修协议》第6.6条约定，对于因被告违约，原告为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由被告承担。事实上，在《认购书》和《装修协议》签订后，被告仅支付第一期至第三期装修款，未依约支付第四期、第五期装修款。原告已于2019年5月7日、2019年8月8日向被告发出《催款通知书》，并委托广东均桓律师事务所于2019年7月25日发出《律师函》，催讨尚欠的装修款。但被告却置之不理，仍未支付尚欠装修款。第六期装修款亦于2019年10月27日到期，然而被告也未依约支付，故原告申请对本案的诉讼请求进行增加。原告主张的第四期装修款违约金从2019年4月28日（4月27日前要支付第四期装修款）开始计算，4月28日至5月12日这15天按万分之五标准，从5月13日起按万分之七标准计算至清偿之日。第五期装修款违约金从2019年7月28日（7月27日前要支付第五期装修款）开始计算，7月28日至8月11日这15天按万分之五标准，从8月12日起按万分之七标准计算至清偿之日。第六期装修款违约金从2019年10月28日（10月27日前要支付第六期装修款）开始计算，10月28日至11月11日这15天按万分之五标准，从11月12日起按万分之七标准计算至清偿之日。原告主张的律师费根据《法律服务委托合同》（合同编号为：108-1.4-2019-0028）及《法律服务委托合同之补充协议》的约定，现因原告增加诉讼请求，导致涉案标的额发生变更。故涉案律师费增加6276元，律师费金额变更为24196元。原告认为，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告支付尚欠的装修款，并支付相应的违约金，恳请法院依法判如所请。被告裴东国答辩认为，1、目前为止我没有支付装修款是因为原告说这是房款，那为何我的房屋购买合同不能把装修款部分写进去，为何我的装修款（房款）不能进行贷款？2、在签完装修协议之后认为这是装修款，在我交了房屋契税的时候还收到契税局催缴装修款部分的契税。如果装修部分是房款，那把这部分款项写进购房合同，我可以支付契税，如果不是房款则装修款不应缴纳契税；3、原告未修改合同前我不同意支付装修款的契税，4、4月11日我已经缴纳了房款的相关契税，按合同约定对方应在180天内办理房产证，但我至今没有拿到房产证，原告需对我进行相关补偿；5、因为原告未能帮我办理房产证，导致我的车位产权证也无法如期办下来；6、我从今年4月开始一直拨打原告的电话反馈我的相关诉求，但是原告一直置之不理；7、因为存在这些争议，所以我暂时未缴纳这些费用，我不清楚这到底是装修款还是房款，所以暂未缴纳；8、其他房屋的相关费用我都有按时缴纳，除了上述的款项。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换与质证。本院经审理认定事实如下：2017年7月12日，凯骏公司（甲方、出售方）与裴东国（乙方、认购方）签订编号为17070029的《时代柏林（时代雅苑）认购书》，约定乙方向甲方购买广州市番禺区桥南街福景路765号时代柏林（时代雅苑）x栋xx房，建筑面积暂定为98.6284平方米，其中套内建筑面积暂定为79.3975平方米，该物业成交总房价暂定为3251075元。2018年9月28日，凯骏公司作为甲方（出售方）与裴东国作为乙方（认购方）签订《时代柏林（时代雅苑）认购书》（编号：b10004995），约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区桥南街福景路765号时代柏林（时代雅苑）x栋-xx房（以下简称“涉案物业”），建筑面积为98.6284平方米，其中套内建筑面积为79.3975平方米，实际面积以产权登记面积为准；乙方认购该物业总价为3417423元，成交总价为3251075平方米，物业成交总价按建筑面积计算为每平方米32963元，按套内建筑面积计算为每平方米40947元；甲乙双方同意成交总价拆分为：（1）乙方按照毛坯的交付标准与甲方签订《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》约定的毛坯购房款为1555301元，（2）乙方按照委托甲方对该物业进行装修的形式与甲方签订《委托装修协议》，且《委托装修协议》约定的装修款为1695774元；乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金50000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》及《委托装修协议》签订后转化为购房款；首期购房款于2017年7月18日前乙方支付785301元（已包含定金），同日甲乙双方签订《商品房买卖合同》，购房款的49.51%（即770000元）由乙方于签订《商品房买卖合同》当日到甲方指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）；在签订本认购书同时，乙方应当与甲方签订《委托装修协议》。同日，凯骏公司（甲方、受委托方）与裴东国（乙方、委托方）签订《委托装修协议》，约定乙方不可撤销地委托甲方以包工包料的方式对涉案物业进行装修，装修款为1695774元，乙方承诺按照下列约定向甲方支付：第一期装修款于2018年8月27日前支付677682元，第二期装修款于2018年10月27日前支付169682元，第三期装修款于2019年1月27日前支付169682元，第四期装修款于2019年4月27日前支付169682元，第五期装修款于2019年7月27日前支付169682元，第六期装修款于2019年10月27日前支付169682元，第七期装修款于2020年1月27日前支付169682元；乙方确认，就该物业的成交总价及委托装修事宜，乙方已与甲方进行了充分的沟通与协商，并已对本协议约定的装修款进行了充分考量，该装修款为综合考虑了各项因素（包括但不限于当地购房政策，甲方的品牌价值，该物业的成交总价，买卖合同约定的购房款，设计费、材料费、劳务费、监理费、水电费、利润等装修可能发生的费用）后确定的包干价，乙方对此并无任何误解，对该装修款的合理性、公平性无任何异议，不会因任何原因要求调整该装修款；乙方同意，为便于装修工程的进行，乙方不再依据买卖合同就毛坯状态的该物业要求验收及交付，而由甲方直接将按照本协议约定装修完工的该物业交付予乙方，甲方应于2018年12月30日前将装修完工的该物业交付予乙方；若乙方未按照本协议约定支付装修款，则甲乙双方同意按逾期时间分别处理，若逾期不超过15日，本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按照逾期装修款的0.05%向甲方支付违约金，若逾期超过15日，甲方未行使本条约定的解除权，则本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按照逾期装修款的0.07%向甲方支付违约金，且甲方有权暂不为乙方办理该物业的《房地产权证》；对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担。另外，凯骏公司（甲方、卖方）与裴东国（乙方、买方）于上述协议签订当日还签署一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买涉案物业，按套内建筑面积计算房价，单价为19588.79元，总金额1555301元，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。该合同附件《补充协议》约定，乙方应在甲方发出的书面通知规定的时间内签署及提交办理《不动产权证》所需的有关资料和证明文件（包括房地产买卖申请审批表、买卖合同、交清购房的全额发票等，具体以当地政府房屋管理部门要求为准）并缴纳相关费用，乙方逾期签署、提交或缴纳的，应向甲方支付违约金，且按照逾期的时间相应顺延甲乙双方共同办理《不动产权证》的时间及相应免除甲方逾期办证的责任；乙方未按本合同约定按时支付房款，或未按本补充协议约定按时补足应补房款及税费，或未按本合同及本补充协议约定按时支付其他乙方应付之税费、住宅专项维修资金、违约金等，按照乙方逾期付清各类款项的时间相应顺延甲乙双方共同办理《不动产权证》的时间及相应免除甲方逾期办证的责任，乙方逾期超过30天的，甲方关于办理《不动产权证》的责任全部免除，乙方须自行办理该商品房的《不动产权证》。2019年9月9日，凯骏公司以裴东国未按涉讼《委托装修协议》的约定支付第四、五、六期装修款为由提起本案诉讼，要求裴东国向其支付拖欠的装修款项及违约金、律师费等。诉讼中，凯骏公司及裴东国均确认裴东国已向凯骏公司支付了涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房款1555301元及《委托装修协议》约定的前三期装修款，第四、五、六期装修款均未支付，现裴东国已接收涉案物业。裴东国称涉讼《委托装修协议》并未约定装修标准，凯骏公司交付的涉案物业存在装修质量问题，其未支付剩余装修款项的原因在于凯骏公司将其所缴交的装修款归为购房款，但涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未就装修款进行约定，装修款也无法办理按揭贷款手续，裴东国已足额缴纳了涉案物业购房款的契税，现税务部门要求裴东国补缴装修款部分的契税，裴东国认为，若凯骏公司将涉案装修款写入涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》，其可根据变更后的购房款金额缴纳契税。而凯骏公司主张本案系房屋买卖合同纠纷，因受广州市购房限价政策的限制，涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款在备案价格范围内，但实际成交价格超过备案价格，超过部分以签订《委托装修协议》的形式进行约定，即涉案装修款应为房款的一部分，但根据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，不论是装修款还是房款均需缴纳契税，裴东国以此拒付剩余装修款并无事实和法律依据。关于凯骏公司主张的律师费问题。凯骏公司提交了以下证据予以证明：1、凯骏公司（甲方）与广东均桓律师事务所（乙方）于2019年9月10日签订的《法律服务委托合同》，约定甲方因本案委托乙方代理参加诉讼，律师费总额17470元；2、广东均桓律师事务所于2019年9月29日向凯骏公司开具的《广东增值税专用发票联》，载明服务名称为律师费，价税合计17470元；3、凯骏公司（甲方）与广东均桓律师事务所（乙方）于2019年12月13日签订的《法律服务委托合同之补充协议》，约定因甲方在诉讼过程中增加诉讼请求，律师费总额为24196元，扣除甲方已支付的律师费后为6726元；4、广东均桓律师事务所于2019年12月16日向凯骏公司开具的《广东增值税专用发票联》，载明服务名称为律师费，价税合计6726元。以上事实有凯骏公司及裴东国提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：根据凯骏公司与裴东国于2018年9月28日签订的《时代柏林（时代雅苑）认购书》、《委托装修协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定内容，裴东国向凯骏公司认购涉案物业的总价为3251075元，双方同意该成交总价拆分为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯购房款1555301元及《委托装修协议》约定的装修款1695774元。诉讼中，凯骏公司确认《广州市商品房买卖合同（预售）》是因受广州市房地产调控政策的限制，双方在备案价格范围内约定房价款，但涉案房屋实际成交价格超过了备案价格，超过部分以签订《委托装修协议》的形式进行约定。即《委托装修协议》所约定的装修费用并非真实地反映装修成本，而是房款的一部分，该款与《广州市商品房买卖合同（预售）》所约定的价款共同构成涉案物业的总购房款，故本案应为商品房预售合同纠纷。凯骏公司通过与裴东国签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》的方式向裴东国出售涉案物业，以此规避广州市政府关于房地产调控的限价政策。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”现涉讼《委托装修协议》中关于委托装修的内容均非凯骏公司及裴东国的真实意思表示，故该协议应为无效。凯骏公司以签订双份合同的方式将买卖双方的主要权利义务关系内容分割规定的做法，实际上是将原本装修一体的商品房拆分为毛坯价和装修价再进行捆绑销售的行为，不仅掩盖了房屋真实价格，而且将房屋质量安全风险及后续交易成本转嫁给购房者承担，更有规避房地产监管及税收政策之嫌，凯骏公司应当对其与裴东国就涉案物业买卖关系的权利义务进行补正和明确，重新办理证明材料或纠正有关手续，使履行过程合法有效，从而反映涉案物业的真实交易情况。关于凯骏公司主张的第四、五、六期装修款及相应违约金的问题。如前所述，涉讼装修款实际为涉案物业房款的一部分，虽虚假房屋装修合同被认定无效，但其隐藏的房屋买卖意思表示内容有效，裴东国亦在《时代柏林（时代雅苑）认购书》中同意将总购房款进行拆分为毛坯购房款及装修款两部分，现裴东国未按期向凯骏公司给付第四、五、六期装修款项，在凯骏公司与裴东国签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》未予解除的前提下，为实现双方合同目的，裴东国应依约向凯骏公司支付第四、五、六期装修款（即购房款）共计509046元（169682元＋169682元＋169682元）。另外，凯骏公司要求裴东国按《委托装修协议》的约定标准向其支付违约金，但该协议已被认定为无效，而凯骏公司对此亦存在过错，对于其要求裴东国支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。同理，凯骏公司要求裴东国根据《委托装修协议》约定承担其因本案而支出的律师费，由于凯骏公司通过签订双合同规避广州市政府关于房地产调控的限价政策，进而导致本案纠纷的产生，纯属徒添是非，且上文已认定《委托装修协议》为无效合同，原告对此亦存在过错，原告为解决本案纠纷所支付的律师费，应由其自行承担。因此，对于原告主张的该项诉讼请求，本院亦不予支持。对于凯骏公司的其他诉讼请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告裴东国应于本判决生效之日起十日内向原告广州市凯骏房地产开发有限公司支付购房款509046元；二、驳回原告广州市凯骏房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9354元，由原告广州市凯骏房地产开发有限公司负担464元，被告裴东国负担8890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  曾 强人民陪审员  杨恒清人民陪审员  梁建峰二〇二〇年三月三十日书 记 员  罗筱笛