广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初4791号 原告：中国农业银行股份有限公司桂平市支行，住所地：桂平市西山镇广场街**，统一社会信用代码：91450881MA5KEQXL36。 负责人：潘海良，该行行长。 委托诉讼代理人：李杰，女，该行员工。 委托诉讼代理人：黄忠团，男，该行员工。 被告：梁为绍，男，1976年3月18日出生，汉族，户籍登记住址桂平市，现在梧州监狱服刑。 被告：张捷华，女，1981年3月30日出生，汉族，住桂平市。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：杨昭丽，广西扬尘展程律师事务所律师。 上述两被告的委托诉讼代理人：莫肇坤，广西扬尘展程律师事务所实习律师。 被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，，住所地：桂平市西山镇中山路广西清隆机械制造有限公司内），统一社会信用代码：914508815594146935。 法定代表人：卢培清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李俊杰，广西李俊杰律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行（以下简称农行桂平市支行）与被告梁为绍、张捷华、桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告农行桂平市支行的委托诉讼代理人李杰、黄忠团，被告梁为绍、张捷华及被告梁为绍、张捷华的共同委托诉讼代理人杨昭丽、莫肇坤，被告清隆公司的委托诉讼代理人李俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行桂平市支行向本院提出诉讼请求：1.解除个人购房担保借款合同（以下简称借款合同，合同编号：45020120150032054）；2.判令被告梁为绍、张捷华归还贷款435278.29元、利息3561.47元，共计438839.76元（利息暂计算至2019年10月30日止，从2019年10月31日起至贷款清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计）给原告；3.判令原告对被告梁为绍、张捷华坐落于桂平市万锦豪园小区3幢2单元1805号房享有抵押权，原告对处理该抵押物所得的价款享有优先受偿权；4.判令被告清隆公司对被告梁为绍、张捷华的债务负连带保证责任；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年4月1日，被告梁为绍、张捷华向原告申请一手楼贷款48万元。2015年6月1日，原告向被告梁为绍、张捷华发放贷款48万元，约定借款期限25年，利率5.65%，采用按月等额本息的还款方式，用桂平市万锦豪园小区3幢2单元1805号房作抵押担保，并于2015年6月16日办理了预抵押登记手续，清隆公司提供阶段性保证担保，承担连带保证责任。截至2019年10月30日止，被告梁为绍、张捷华尚欠贷款本金435278.29元，利息3561.47元，共计438839.76元。 原告自被告梁为绍、张捷华贷款本息逾期始，曾多次采用电话催收、上门催收等各种方式进行追收，但被告梁为绍、张捷华至今未能按期归还贷款本息，被告清隆公司亦未履行保证责任，被告的行为已构成违约。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 被告梁为绍辩称，被告将所属商品房抵押给原告用于贷款，原告为涉案商品房的第一债权人，该商品房原足额偿还被告所欠原告的债务，原告有法律责任监督涉案商品房的任何变动。被告梁为绍被案外人起诉主张债权债务关系并拍卖涉案商品房时，原告怠于行使权利，导致拍卖款中原有217639.145元的拍卖房款未能优先偿还给原告，被告所欠原告款项未能追收，应由原告承担全部的责任。 被告张捷华辩称，1.涉案商品房已被拍卖，涉案合同应终止。2.2019年3月，被告张捷华于已明确告知原告的员工，涉案商品房已被查封即将被拍卖，要求原告尽快向法院申请参与分配拍卖所得款，但原告怠于行使权利，故被告无需在对原告所主张的借款本息承担责任。3.涉案商品房已被拍卖，原告主张抵押权缺乏依据。 被告清隆公司辩称，1.被告清隆公司与被告梁为绍、张捷华签订的商品房预售合同，依法成立并生效，受法律保护。2.原告农行桂平市支行与被告梁为绍、张捷华、清隆公司签订的借款合同，依法成立并生效，受法律保护。3.签订合同后，原、被告已依法办理了预购商品房预告登记、预购商品房设定抵押权预告登记，受法律保护。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，桂平市人民法院拍卖涉案商品房属违反上述规定的违法执行行为，涉案商品房不发生物权变动的效力。涉案商品房从预告登记转化为本登记后，预告登记权利人农行桂平市支行的抵押权即成立，农行桂平市支行可以对涉案商品房行使抵押权，使其债权获得优先受偿。4.原告诉求解除借款合同，是其行使合同权利，受法律保护。该合同解除，该合同中的担保条款也随之解除。抵押条款解除，抵押权终止履行，实质是抵押权人放弃抵押权。因此，被告清隆公司在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。综上，请求驳回原告对被告清隆公司提出的诉讼请求。 本院经审理认定如下法律事实：2015年1月8日，被告梁为绍、张捷华与被告清隆公司签订商品房预售合同（合同编号：3-2-1805），约定：被告梁为绍、张捷华向被告清隆公司购买坐落于桂平市，合同总价款715619元，被告梁为绍、张捷华采取首付全部房价款的30%,余款向银行借款支付的方式支付购房款。 2015年4月1日，被告梁为绍、张捷华向原告提出购房按揭贷款申请。2015年5月26日，原告（合同贷款人）与被告梁为绍、张捷华（合同借款人）、清隆公司（合同保证人）签订借款合同（合同编号：45020120150032054），约定：梁为绍、张捷华向原告借款480000元，用于购买涉案商品房，借款期限自2015年5月26日起至2040年5月25日止，共计300个月（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准）；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入保证人账户；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末日的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直到本息清偿为止，逾期期间如遇基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；如发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等；借款担保方式为阶段性保证+抵押，借款人以涉案商品房为贷款作抵押担保，抵押人应自本合同签订之日起180日内协助配合贷款人办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。预告登记后，自抵押物权利证书办妥之日起，抵押人应及时通知贷款人并按上述约定期限内申请办理抵押登记。抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；阶段性保证人清隆公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，及贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为.....提前收回已发放借款、有权提前行使担保.....。 2015年6月1日，原告向被告梁为绍发放了约定的48万元贷款。2015年6月16日，上述被告梁为绍、张捷华购买的商品房经原桂平市房产管理所办理了抵押权预告登记手续（浔房预字第××号）。被告梁为绍、张捷华借款后，从2019年8月28日起未能按时还款，原告分别于2019年5月30日、8月28日、12月3日从被告清隆公司保证金专户扣划款项6256.24元、7507.68元、11232.21元，合计24996.13元偿还被告梁为绍、张捷华应返还款项，截止2020年3月4日止，被告梁为绍、张捷华尚欠贷款本金431236.59元，利息5498.91元。 另查明，上述被告梁为绍、张捷华购买的商品房于2015年3月30日办理了预购商品房预告登记（浔房预西山字第××号）。2019年8月8日，已办理不动产权证［桂（2019）桂平市不动产权第××号］至被告清隆公司名下，但至今未办理抵押登记手续。 再查明，被告梁为绍因与其他案外人存在经济纠纷，案外人诉至本院，经本院审理作出生效裁判后（四件案件，借款本金合计73万元），进入执行程序，上述商品房于2019年9月19日进行拍卖，案外人以699000元竞买，预留349500元给张捷华后，余下的349500元不足以偿还上述四案的借款本息，只能以借款本金数额按比例清偿。 本院认为，原告与被告梁为绍、张捷华、被告清隆公司签订的借款合同，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体或者第三人的利益，应当确认为合法、有效的合同。各方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告依上述合同的约定，已足额将被告梁为绍、张捷华的借款支付给被告清隆公司，被告梁为绍、张捷华理应依照合同约定按时返还借款本息给原告，但被告梁为绍、张捷华在合同履行过程中不能依约按时返还借款本息给原告，且因被告梁为绍与案外人存在其他经济纠纷，导致上述商品房被本院查封、拍卖，并已被案外人买受了。因此，原告据此主张解除涉案借款合同，要求被告梁为绍、张捷华返还借款431236.59元及利息5498.91元（暂计至2020年3月4日，从2020年3月5日起至清偿借款之日止，按合同约定的利率计付），符合法律规定及借款合同约定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，建筑物等不动产的抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”，《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条规定“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权”，根据前述规定，对于其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过拍卖、变卖的价款参与分配，主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”，根据上述条文文义理解，可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而非抵押权预告登记的权利人。本案中，上述商品房办理了抵押权预告登记，于2019年8月8日虽办理不动产证至被告清隆公司名下，但被告清隆公司尚未将不动产权转移登记至被告梁为绍、张捷华名下，即已被本院强制执行拍卖，与此同时亦未办理抵押权登记，因此原告仅是上述商品房的抵押权预告登记权利人，在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下，原告要求确认其对上述商品房享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 如前所述，因本案无法进行本登记，无法进行抵押权登记，因此原告对上述商品房不享有优先受偿权，鉴于被告梁为绍与案外人存在其他经济纠纷，被告梁为绍在没有提供其他合法财产的情况下，上述商品房亦会被强制执行用于偿还所欠款项，即使原告参与拍卖上述商品房拍卖款亦是按比例受偿，被告梁为绍亦不能全部清偿。因此，被告辩称原告不行使权利，不参与商品房拍卖款分配，对此具有过错，被告不应承担偿还责任，无法律规定及合同约定，本院不予支持。 涉案借款合同约定被告清隆公司为涉案借款提供阶段性连带保证，保证期间自借款发放之日起至被告梁为绍、张捷华取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。合同双方的本意就是让被告清隆公司为被告梁为绍、张捷华在保证期间内向原告履行还款义务提供保证，亦为原告获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时是原告获得涉案商品房抵押担保之时。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定，涉案借款合同解除，被告清隆公司未与原告另有约定，仍应对涉案债务承担保证责任。结合在案证据，被告清隆公司目前仅对涉案商品房完成首次登记，尚未完成转移登记以办理抵押权登记。涉案商品房因其他司法纠纷被本院拍卖，被告清隆公司提供的阶段性连带保证期限届满条件未成就并非原告造成，因此，被告清隆公司应对被告梁为绍、张捷华因涉案借款合同所产生的所有债务承担连带保证责任。被告清隆公司承担保证责任后，可以向被告梁为绍、张捷华追偿。 依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行与被告梁为绍、张捷华、桂平市清隆房地产开发有限公司于2015年5月26日签订的个人购房担保借款合同（合同编号：45020120150032054）； 二、被告梁为绍、张捷华应返还借款431236.59元及利息5498.91元（利息暂计算至2020年3月4日止，从2020年3月5日起至借款清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计）给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行； 三、被告桂平市清隆房地产开发有限公司对上述的第二项债务承担连带保证责任；被告桂平市清隆房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告梁为绍、张捷华追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行的其他诉讼请求。 本案受理费3941元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行负担41元；由被告梁为绍、张捷华、桂平市清隆房地产开发有限公司共同负担3900元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费7882元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 进 二〇二〇年三月十六日 代书记员  陈丽虹