广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6681号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**，统一社会信用代码：91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙启林，广西志明律师事务所律师。 被告：尤士彰，男，1981年10月5日出生，汉族，住广西壮族自治区防城港市港口区。 原告南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）与被告尤士彰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人龙启林到庭参加诉讼，被告尤士彰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年11月至2019年5月期间物业服务费38645.75元；2、被告向原告支付2014年11月至2019年5月期间公摊水电费3507.89元；3、被告向原告支付违约金（违约金的计算：从2014年11月1日至2019年5月31日，违约金为20829.5元，从2019年6月1日到2019年8月28日，违约金为2261.57元，从2019年8月29日开始，以38645.75元为基数，按每日万分之六点五七五计算至债务清偿之日止）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告是南宁市兴宁区昆仑大道995号蒙特利岛178号楼的业主，该房面积为388.65平米。2011年6月15日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告对被告的物业进行服务管理，还约定了物业服务费的收费标准：1.8元/平方米/月，公摊水电费按照被告的物业面积据实分摊。被告于2011年6月15日与广西嘉和置业集团有限公司办理了房屋交接手续，并从2014年11月开始拖欠物业服务费和公摊水电费至今。合同履行至今，原告为被告的物业提供了有效的物业服务，但作为业主的被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴被告仍未支付，原告特诉至法院，望判如所请。 被告尤士彰未进行法庭答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月15日，被告与广西嘉和置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买南宁市嘉和城蒙特利岛178号楼，建筑面积388.65平方米。同年6月15日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：由原告向被告提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；办理入住手续时预交6个月物业管理费，此后每季度第一个月15日前交纳本季度物业管理费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠缴总额的3‰作为违约金；高尔夫独幢别墅物业管理费按每月每平方米1.8元的标准收取；公共水、电费根据《南宁市住宅区物业管理服务收费暂行办法（实施细则）》规定，根据实际按照面价由业主分摊。合同及协议还就其他事项进行了约定。 合同签订后，被告已接收房屋并办理了房屋所有权证，房产证载明的建筑面积为390.36平方米。因被告自2014年11月起开始欠缴物业管理费用至今，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。庭审中，原告明确其主张的违约金以当月欠付物业费为基数并酌情调整计算标准，具体由法院认定。 另查明，原告于2005年6月8获准从事物业管理活动，其资质等级为一级。 本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系，双方均应恪守履行。 关于原告主张的物业费应否支持的问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费的收费标准为每月每平方米1.8元，该标准与原告物业服务等级相一致，被告应按照该标准向原告支付物业费。原告与被告所在小区至今，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一得到了原告提供的服务，故被告应当支付原告提供服务期间的物业费。原告主张被告拖欠物业费的期间为2014年11月至2019年5月，被告未对该费用计算方式提出异议，故本院对原告的主张予以采信。被告应向原告支付的物业管理费具体计算为：390.36平方米×1.8元/（平方米·月）×55个月＝38645.64元，原告主张38645.75元超出该数额，本院不予支持。 二、关于原告主张的水电公摊费应否支持的问题。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定水电公摊等费用由受益业主按物业建筑面积分摊，被告入住小区后，客观上使用水、电并实际产生了费用，故应缴纳公摊水电费。现被告未到庭对原告主张的水电公摊费用计收方式提出抗辩，故被告应向原告支付2014年11月至2019年5月期间的公摊水电费3507.89元。 三、关于原告主张的违约金应否支持的问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业费于每季度第1个月15日前缴纳本季度物业管理费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠缴总额的3‰作为违约金。由于被告未按时支付物业费，违反了协议约定，应向原告支付违约金。该合同条款约定按每日3‰支付违约金的计算方式，已明显畸高于原告因被告欠缴物业费而产生的资金占用损失，显失公平，同时考虑到物业服务合同中以物业服务时间延续计付物业费以及原告未举证其已及时催缴、止损的情况，故本院予以调整为同期银行流动资金贷款利率的130％；因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后违约金调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%。据此，被告应付的欠付2014年11月至2019年5月的物业管理服务费违约金计算为：以季度物业管理服务费2107.94元（390.36平方米×1.8元/（平方米·月）×3个月）为基数，自2014年11月15日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付；2015年1月至2019年5月期间的物业管理服务费违约金以此类推，违约金总额以欠付物业服务费总金额的30%为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告尤士彰向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付2014年11月至2019年5月期间的物业费38645.64元； 被告尤士彰向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付2014年11月至2019年5月期间的公摊水电费3507.89元； 被告尤士彰向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付违约金（计算方式：以季度物业管理服务费2107.94元（390.36平方米×1.8元/（平方米·月）×3个月）为基数，自2014年11月15日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付；2015年1月至2019年5月期间的物业管理服务费违约金以此类推，违约金总额以欠付物业服务费总金额的30%为限）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1375元，公告费350元，由被告尤士彰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  蒙海艳 二〇二〇年三月三日 法官 助理  张渊莹 书 记 员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。