福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0623民初830号 原告:李贵耀，男，1973年4月4日出生，汉族，住福建省霞浦县。 原告:蔡燕梅，女，1986年12月22日出生，汉族，住福建省霞浦县。 上列二原告共同委托诉讼代理人：唐建新，福建一脉律师事务所专职律师。 被告：福建聚宏房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦路金浦花园**楼**。统一社会信用代码91350623579288460E。 法定代表人：张远辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄峻飞，北京市海铭律师事务所专职律师。 原告李贵耀、蔡燕梅与被告福建聚宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李贵耀、蔡燕梅的共同委托诉讼代理人唐建新，被告福建聚宏房地产开发有限公司法定代表人张远辉及其委托诉讼代理人黄峻飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李贵耀、蔡燕梅向本院提出诉讼请求：1.判令福建聚宏房地产开发有限公司支付李贵耀、蔡燕梅逾期办理房屋权属登记违约金101732元（2015年10月5日-2020年1月19日），并从2020年1月20日起，以649219元为基数，按照日利率0.01%支付至出卖人办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人之日止。事实与理由：2015年6月12日，李贵耀、蔡燕梅与福建聚宏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由李贵耀、蔡燕梅向福建聚宏房地产开发有限公司购买位于福建省漳浦县商品房，并通过现款和贷款的方式支付了全部房款649219元。福建聚宏房地产开发有限公司于2015年8月5日向李贵耀、蔡燕梅交付了商品房。根据合同第十四条约定，福建聚宏房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。福建聚宏房地产开发有限公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需要的材料交付给李贵耀、蔡燕梅。 福建聚宏房地产开发有限公司辩称，福建聚宏房地产开发有限公司与李贵耀、蔡燕梅签订的《商品房买卖合同》——附件六《合同补充协议》第八条第1款排除了《商品房买卖合同》第十四条的约定，关于产权登记的约定应适用该条款，即“出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”而本案案涉商品房尚未竣工，无法取得竣工综合验收备案证明，因此出卖人办理房屋所有权初始预登记的条件尚未成就，不负有向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。李贵耀、蔡燕梅提交了身份证复印件、企业信息、《商品房买卖合同》及附件、收款收据、《个人购房抵押（保证）借款合同》、房屋验收确认书；福建聚宏房地产开发有限公司未提交证据。上述证据经本院庭审质证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，李贵耀、蔡燕梅与福建聚宏房地产开发有限公司签订编号为35062308006600225的《商品房买卖合同》及附件，由李贵耀、蔡燕梅向福建聚宏房地产开发有限公司购买址在福建省漳浦县绥安镇金浦路西侧漳浦聚源广场6号楼住宅1501号的商品房一套，房屋总价款649259元。其中，合同第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施大道设计要求条件；……。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：1.……。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。附件六《合同补充协议》第八条第1款约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。出卖人办理初始预登记后，则视同买受人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起，出卖人无需就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。如因出卖人原因，买受人不在商品房取得竣工综合验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.05‰的标准向买受人支付违约金，出卖人因此承担违约金金额不超过买受人已付款的0.5%。合同签订后，李贵耀、蔡燕梅依约向福建聚宏房地产开发有限公司支付了全额购房款649259元，双方于2015年8月5日签订了房产验收确认书，李贵耀、蔡燕梅接收案涉房屋并入住。现该房屋未通过竣工验收，福建聚宏房地产开发有限公司未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，亦未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付李贵耀、蔡燕梅。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。李贵耀、蔡燕梅与福建聚宏房地产开发有限公司于2015年6月12日签订的编号为35062308006600225的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行相应的义务。本案中，关于产权登记，双方在《合同补充协议》中明确约定不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，根据该补充协议第八条约定，福建聚宏房地产开发有限公司应在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付李贵耀、蔡燕梅。虽案涉商品房至今尚未通过竣工综合验收，但根据《商品房买卖合同》第八条约定，福建聚宏房地产开发有限公司至迟应2015年12月30日通过竣工验收，即至迟应在2016年12月30日办理完毕案涉商品房所有权初始预登记，并向李贵耀、蔡燕梅交付办理权属登记需由出卖人提供的资料，但福建聚宏房地产开发有限公司至今未予办理。福建聚宏房地产开发有限公司的行为违反合同约定，李贵耀、蔡燕梅请求福建聚宏房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，有合同约定为据，本院予以支持；但请求自2015年10月5日起，按已付购房款日0.01%计付违约金，与合同约定不符，应调整为自2016年12月31日起，以649259元为基数，按日0.05‰计付，且金额不超过已付款0.5%即3246元，故予以支付3246元。福建聚宏房地产开发有限公司辩解关于产权登记应适用《合同补充协议》第八条的约定，予以采纳；但辩解本案案涉房屋尚未竣工验收，办理产权登记条件尚未成就，因此不承担逾期办理权属登记违约责任，理由不能成立，不予采纳。 综上所述，李贵耀、蔡燕梅请求福建聚宏房地产开发有限公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，予以支持，但起算日期及计算标准予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建聚宏房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向李贵耀、蔡燕梅支付逾期办理房屋权属登记违约金3246元； 二、驳回李贵耀、蔡燕梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2334.6元，减半收取1167.3元由李贵耀、蔡燕梅负担1117.3元，福建聚宏房地产开发有限公司负担50元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  刘建头 二〇二〇年三月九日 法官助理陈妙煌 书记员陈妙煌