江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初8462号原告（案外人）：孙成虎，男，1981年10月9日生,汉族，住所地江苏省灌云县。委托诉讼代理人：王云龙，灌云县东王集法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：茆汝友，男，1955年4月14日生，汉族，住江苏省灌云县。被告（被执行人）：朱亚江，男，1954年3月4日生，汉族，住江苏省灌云县。原告孙成虎与被告茆汝友、朱亚江案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告孙成虎及其委托诉讼代理人王云龙、被告茆汝友到庭参加诉讼。被告朱亚江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙成虎向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）苏0706执异300号执行裁定书；2、对原告购买的灌云县圩丰中学东边东排楼房第五层从北往南数第三套房屋不予查封执行，并解除对该房屋的查封；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第1项诉求，并将第2项诉求明确为：对原告购买的灌云县圩丰中学东边东排楼房第五层从北往南数第三套房屋不予查封，解除对该房屋的查封。事实与理由：2017年7月5日，原告购买被告朱亚江开发的圩丰镇卧龙街1号楼五楼踏步向北第四户三室一厅一厨一卫房屋，面积约120平方米，总价款98000元，该房屋即位于灌云县圩丰中学东边东排楼房第五层从北往南数第三套房屋。2017年7月5日，该房交与原告，原告于2017年7月5日交给朱亚江78000元，2018年4月16日交给朱亚江4000元，2018年4月17日交给朱亚江6500元，实交88500元，余9500元待刘光梅道路通行、水电齐全后交清。该房屋后来被海州区法院查封。原告和朱亚江房屋买卖行为已经生效，应受到法律维护。茆汝友和朱亚江于2018年7月5日经灌云县四队镇人民调解委员会调解才生效的债权债务关系，在原告购买朱亚江房屋之后，贵院查封原告的房屋的明显不妥。被告茆汝友辩称：1、孙成虎与朱亚江未能订立有效售房合同，无证据证明孙成虎交付了案涉房屋全部款项，孙成虎未实际占有案涉房屋，且孙成虎明知案涉房屋不能办理登记而购买或抵债，系因自身原因导致案涉房屋不能办理过户登记手续，请求驳回孙成虎的诉讼请求。2、案涉房屋面积约为120平方米，成本价为800元/平方米，房屋成本达9.6万元，孙成虎与朱亚江签订的合同价格仅为9.8万元，而相同房屋出卖价格大约为十三、四万元，显然系朱亚江为了逃避债务而与孙成虎签订的虚假合同。3、合同载明刘光梅道路通水电齐全余款交清，孙成虎未付清余款，说明案涉房屋尚未具备交付条件，孙成虎未实际占有案涉房屋。4、孙成虎称款项均为现金交付，在无其他证据佐证情况下不能认定其已支付全部价款。被告朱亚江未到庭，亦未向本院提交书面陈述材料。经审理查明，2018年7月5日，灌云县四队镇人民调解委员会作出灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书，经调解，茆汝友与朱亚江达成如下协议：1.双方确认借款本金数额壹佰叁拾肆万（134万元）及利息柒拾万捌仟元（70.8万元）（利息按年利率24%计算至2018年7月9日）；2.朱亚江于2018年7月9日向茆汝友偿还本金及利息。履行方式、时限：2018年7月9日一次性偿还本金及利息，共计204.8万元。2018年7月5日，江苏省灌云县人民法院作出（2018）苏0723民特14号民事裁定：申请人茆汝友与朱亚江于2018年7月5日经灌云县四队镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。根据茆汝友的申请，江苏省灌云县人民法院于2018年7月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0723执1721号。2019年2月14日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2019）苏07执监8号执行裁定：申请执行人茆汝友与被执行人朱亚江民间借贷纠纷一案[执行依据为：灌云县四队镇人民调解委员会于2018年7月5日作出的灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书]由连云港市海州区人民法院执行。本院于2019年2月27日立案执行，案号为(2019)苏0706执1115号。在本案执行过程中，本院于2019年3月14日作出(2019)苏0706执1115号执行裁定：对被执行人朱亚江银行存款300万元予以冻结、扣划，或查封相应价值的财产，或扣留、提取相应价值的收入。2019年4月2日，本院采取加贴封条、张贴公告的方式查封了被执行人朱亚江在灌云县镇开发的部分房产及宅基地。在本案执行过程中，案外人孙成虎提出异议，认为涉案房屋是其以9.8万元的价格从朱亚江处购买，已付现金8.85万元，因水电未通、楼下道路未通，剩余房款9500元未付；案涉房屋于2018年4月17日交付，尚未装修入住。请求排除对灌云县圩丰中学东边东排楼房第五层从北往南数第三套（踏步向北第四间）房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2019年9月16日，本院作出（2019）苏0706执异300号执行裁定书，驳回了孙成虎的异议请求。孙成虎不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，位于灌云县圩丰中学东边几幢楼房系被告朱亚江开发建设，但未取得建设工程规划许可证等建房手续。2017年7月5日，朱亚江与孙成虎签订《卖房合同》，约定朱亚江将位于间（从北往南数第三套、120平方左右）房屋以9.8万元的价格出售给孙成虎，首付款7.8万元现金，刘光梅道路通水电齐全余款交清。原告提供的证据是朱亚江分别于2017年7月5日、2018年4月16日、2018年4月17日出具的收条，载明收到孙成虎买房款78000元、4000元、6500元，合计88500元。原告诉称余款9500元至今未付；系以现金形式付款、款项系从他人处借款取得，但其未能举证付款的资金流水、来源等相关证据。本院认为，执行法院对违法建筑予以现状处置，案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，应当依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。本案系茆汝友申请执行朱亚江被查封的房屋时，孙成虎以案外人的身份就执行标的提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，孙成虎就其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益负有举证义务，应就已履行付款义务并实际占有涉案房屋进行举证。首先，根据原告孙成虎与被告朱亚江于2017年7月5日签订的《卖房合同》及收条，原告称于签订合同当天支付购房款现金78000元，但其仅提供朱亚江手写的收条，未提供资金来源证明、资金流水等，不能认定原告已实际向被告朱亚江履行了支付购房款的义务，况且原告自认其尾款尚未付清。其次，涉茆汝友与朱亚江执行异议之诉系列案件，面积相同的房屋，出卖价格大约为十三、四万元一套；本案房屋合同价格仅为9.8万元一套，价格明显偏低。再次，原告孙成虎称其未装修、未入住案涉房屋、钥匙在原告处，但其未能举证证实实际占有案涉房屋。综上，孙成虎所提供的证据不足以证实其在本院查封前完成付款义务及实际占有涉案房屋的事实，且价格偏低。因此，孙成虎对该房屋不享有排除执行的实体权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告孙成虎的诉讼请求。案件受理费2250元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  王守富人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇二〇年三月二十三日法官 助理  董延磊书 记 员  孙艳薇法律条文及上诉须知附录一、法律条文【一】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。【二】《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。预交上诉费收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号********开户行：连云港市农业银行苍梧支行