广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初2109号原告：韶关市南枫物业服务有限公司，住所地：韶关市武江区芙蓉东路**南枫碧水花城**首层。法定代表人：段玉芬。委托诉讼代理人：孙中宙，该公司员工。被告：梁娟，女，1985年6月7日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：梁剑锋（系被告之父），男，1953年4月7日出生，汉族，住广东省乐昌市。原告韶关市南枫物业服务有限公司与被告梁娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市南枫物业服务有限公司的委托诉讼代理人孙中宙、被告梁娟的委托诉讼代理人梁剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市南枫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2013年7月至2019年8月物业服务费13130元；2、被告支付物业服务费违约金4667.57元；3、被告支付2013年5月至2019年7月份水费及公摊费1541.07元；4、被告支付2013年至2014年电梯年审费79.97元；5、被告支付2018年至2019年电梯平衡系数试验费用17.69元；6、被告支付2018年二次供水消毒费用41.85元；7、被告支付2014年至2018年住宅专项维修资金791.3元；（1-7项费用合计20269.45元）8、本案诉讼费用及因诉讼发生的其他相关费用由被告承担。事实和理由：被告于2004年5月购买了南枫碧水园E5栋1302房，被告从2013年7月开始至今欠交物业服务费、水费及公摊费、电梯年审费用、电梯平衡系数试验费用、二次供水消毒费用及住宅专项维修资金等费用15601.88元，经原告工作人员通知提醒，被告仍拒交，为此原告根据《南枫碧水园物业服务合同》第三章第七条、《物业管理条例》第四十一条规定、第六十五条规定提起诉讼。原告提供的证据有：1、《广东省商品房买卖合同》，证明被告已购买商品房E5栋1302房；2、《物业服务合同》，证明《物业服务合同》对原告、被告具有法律约束力，并说明物业服务收费标准；3、《楼宇入住手续凭证》，证明被告按程序已办理入住手续；4、《业主情况登记表》，证明被告家庭成员信息；5、欠费清单、物业服务管理费计算办法、违约金计算办法及共用水电公布表，证明被告欠费明细、物业费计算方法及违约金计算方法；6、催费记录，证明原告履行了催费义务；7、关于加强住宅专项维修资金归集及支出管理的通知、维修资金管理意见的通知，证明原告收取住宅专项维修资金的依据。被告梁娟辩称，一、本案未召开业主大会或采取书面征求业主意见法定程序，证明原告与业委会签订《物业服务合同》是恶意串通违反法律的无效合同；二、原告进驻碧水园进行物业服务是住宅建设单位采用擅自选聘物业企业的行为，其违法侵占广大业主的合法权益；三、被告的房产已被法院查封拍卖；四、被告请求法院撤销《物业服务合同》；五、原告收取物业费与《前期物业服务合同》规定的收费标准不相符，证明原告收费乱涨价没有事实和法律依据；被告属于《物业管理条例》规定的拒缴物业管理费的情形。被告提供的证据有：1、公告，证明法院因其他案件拍卖涉案房屋，然后被告就不敢住在涉案房屋了；2、物业服务合同，证明现在的物业收费标准与现在的收费标准不一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2004年5月购买了南枫碧水园E5栋1302房，并于2004年5月31日入住。2011年6月14日，南枫碧水园业主委员会作为甲方与作为乙方的原告签订了《物业服务合同》，载明：乙方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业使用人，管理服务期限为3年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，电梯高层住宅按建筑面积每月每平方米1.21元；住宅区域共用路灯电费按户数由物业区域内全体业主共同分摊，梯间灯、电梯电费由本栋业主按户数共同品均分摊，电梯年审检验费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均分摊，共用水电分摊费按每月一次计算并向全体业主公布，业主或物业使用人应在交纳水费时一并交纳；住宅专项维修基金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修基金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月到南枫碧水花城物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金，业主委员会代表业主与业主大会选聘或续聘物业服务企业签订《物业服务合同》。2012年9月2日南枫碧水园业主委员会与原告签订了《物业服务合同补充协议》，载明：自2012年7月1日起业主委员会按5000元/月的固定数计提小区公共收益，物业公司每季度第一个月内将上季度计提费用一次性划转给业主委员会；高层住宅（即电梯楼）按建筑面积1.2元/月平方米。2014年原告与业主委员会签订《物业服务合同》，将电梯高层住宅的物业服务费改为“按建筑面积每月每平方米1.32元”，合同期限为4年；2018年原告与业主委员会签订《物业服务合同》，将电梯高层住宅的物业服务费改为“按建筑面积每月每平方米1.45元”，合同期限为4年。另查明，被告房屋建筑面积131.88平方米，为电梯楼房。自2013年7月开始，被告因不认可该物业合同的效力拒不交纳2013年7月至2019年8月的物业服务费13130元、2013年5月至2019年7月水费（包括水费分摊、公用电费分摊、电梯电费等）1541.07元、2013年至2014年的电梯年审费用79.97元、2018年至2019年的电梯平衡系数试验费用17.69元、2018年的二次供水清洗消毒费用41.85元、2014年至2018年的维修资金791.3元（158.26元/年），共计20269.45元。原告经向被告催缴未果，遂诉至本院。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条和《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。南枫碧水园业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，为有效合同，该《物业服务合同》对包括被告在内的业主均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告在南枫碧水园小区内提供物业管理服务，被告应依照合同的约定及时缴纳物业服务费及水费、公摊费、电梯平衡系数试验费用、供水消毒费用等费用，并按规定交纳住宅维修资金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务公司请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”故原告请求被告支付欠付的物业服务费及水费、公摊费、维修资金于法有据，本院予以支持。根据合同约定，逾期交纳物业服务费的每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金，被告自2013年7月至今拒不缴纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费违约金的主张，于法有据，本院予以支持。被告未提交充分的证据证明其抗辩主张，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条、第十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告梁娟于本判决生效之日起十日内支付原告韶关市南枫物业服务有限公司物业服务费13130元、物业服务费违约金4667.57元、水费及公摊费1541.07元、2013年至2014年电梯年审费79.97元、电梯平衡系数试验费用17.69元、供水消毒费用41.85元、住宅专项维修资金791.3元，合计20269.45元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，公告费260元，合计566元，由被告梁娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱楚贤人民陪审员  龙官爱人民陪审员  杨洁文二〇二〇年三月三十日书 记 员  钟思洁