沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初15454号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：沈阳市中山区南京北街**，统一社会信用代码：912101027019103300。负责人：张岚，系行长。委托诉讼代理人：韩昀鸰，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任明月，系北京市中银（沈阳）律师事务所实习律师。被告：王旭，男，1981年6月5日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。被告：郭振玲，女，1984年1月6日出生，汉族，住吉林省辉南县。委托诉讼代理人：杜云娜，辽宁冠迪律师事务所律师。被告：沈阳景峰房地产开发有限公司，，住所地：兴顺街沈阳市大**滂江街**统一社会信用代码：91210104564669375Q。法定代表人：童锦泉委托诉讼代理人：王雨涵，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告王旭、郭振玲、沈阳景峰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人韩昀鸰，被告郭振玲委托诉讼代理人杜云娜、沈阳景峰房地产开发有限公司委托诉讼代理人王雨涵到庭参加诉讼。被告王旭经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告王旭、郭振玲、沈阳景峰房产开发有限责任公司于2012年8月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告王旭、郭振玲偿还原告借款本金134,755.56元，利息1,788.84元，罚息91.45元，合计136,635.85元（以上本金、利息、罚息截止日为2019年4月4日）,并自2019年4月5日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告王旭、郭振玲名下位于大东区滂江街26-1号（2310），建筑面积为63.13平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳景峰房产开发有限责任公司在对被告王旭、郭振玲应支付的上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告王旭、郭振玲、沈阳景峰房产开发有限责任公司协助原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行办理抵押权登记手续。6.请求法院判令被告王旭、郭振玲、沈阳景峰房产开发有限责任公司赔偿原告律师费7,549.79元；7.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2012年8月21日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告王旭、郭振玲、沈阳景峰房产开发有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：第210460098-014-2012001974号]）；2.贷款本金：债权本金30万（摘自合同第28页第二十九条）；3.贷款期限：2012年8月21日至2022年8月21日（摘自合同第28页第三十条）；4.合同执行利率：本合同贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日（摘自合同第28页第三十一条第一、三款）；5.逾期利率标准：本合同约定借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%（摘自合同第29页第三十一条第二款）；6.还款方式：本合同下还款方式为等额本息还款（摘自合同第30-31页第三十四条第三款）；7.欠款情况：截至2019年11月18日，被告尚欠本金117,519.68元、利息5,375.71元、罚息817.89元未还；二、抵押合同成立及生效情况：1.主债务：债权本金30万（摘自合同第28页第二十九条）；2.担保范围：抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）（摘自合同第9页第十三条第二款）；3.抵押物：位于沈阳市大**，建筑面积为63.13平方米的房产；4.抵押登记手续：2012年9月4日，经沈阳市房产产权登记发证中心办理抵押预告登记手续，编号为：沈房预中心字第××号；三、保证合同成立及生效情况：1.主债务：债权本金30万（摘自合同第28页第二十九条）；2.担保范围：保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任（摘自合同第6页第十二条第二款）；3.保证责任方式：连带保证责任（摘自合同第6页第十二条第一款）；4.保证期间：本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止（摘自合同第31页第三十六条）；四、原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费7,549.79元。庭审中原告撤回第5项诉讼请求。被告王旭未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。被告郭振玲辩称：。对于中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行数额借款合同纠纷一案，现我做如下答辩意见。第一，我已经履行了八年有余，不同意解除合同。2.不同意偿还借款本金134755.56元；不同意支付利息1788.84元，不同意支付罚息91.45元，这个数额与被告实际还款的数额不符。我偿还的利息钱约十万元，我认为利息稍高，原告在起诉书中列举的合同执行利率和逾期利率标准罚息要上浮50%，我不认为这是法律所支持的。3.我名下的房产始终不能办理房证，使房屋无法行使抵押权。如果银行主张抵押权，可以将房产以购买价格抵给银行，由银行扣除欠缴本息后将多余的款项返还给我。4.沈阳景峰房产开发有限责任公司恶意违反编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同，违反合同第15条关于产权登记的约定。沈阳景峰房产开发有限公司应对我进行违约赔偿。5.此房根本就办不了房产证。在原告与沈阳景峰房产开发有限责任公司合作期间进行恶意串通，对我隐瞒事实，侵害了我的合法权益。在签订借款合同时侵犯了我的知情权，请法院对原告的诉讼请求不予支持。6.我在合同的履行过程中不具有明显过错，我与王旭已经办理离婚，但是还款责任王旭也是有责任的。7.本案发生的一切损失由沈阳景峰房地产开发有限责任公司及原告共同承担。被告沈阳景峰房地产开发有限公司辩称:针对欠款金额、罚息等是由银行计算的公司无异议。针对郭振玲提出不能办房证一事，我公司认为因出卖人和买受人之间有买卖合同存在，并且产权证的办理，借款人是否如期还款没有直接关系。两件事是两个单独的法律关系，如郭振玲追究不能办理房证，是以可另行起诉。被告购买的房子是商住两用的公寓产品。据我公司向物业公司了解，该房屋一直处于租赁状态，所以购买人应该遵守如期还款的义务。没有不还款的理由，我公司不同意承担代偿义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2012年8月21日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告王旭、郭振玲、沈阳景峰房产开发有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，协议约定，借款人向贷款人申请个人住房贷款30万元用于支付购房款，贷款期限为120个月，即从2012年8月21日起到2022年8月21日止。本合同采用浮动利率，即在基准利率水平上（上浮/下调）10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日，还款方式为等额本息还款。同时约定借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。2、被告王旭、郭振玲名下位于沈阳市大东区，建筑面积为63.45平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2012年9月4日，被告按协议约定到登记机关为该房产办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。3、被告沈阳景峰房产开发有限责任公司自愿为被告王旭、郭振玲在《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务承担连带责任保证。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。保证人沈阳景峰房产开发有限责任公司为借款人前述借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。4、协议同时约定借款人发生下列任一情况，均构成违约：……借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。5、2012年9月27日原告将贷款发放后，被告前期尚能按期偿还借款本息，但自2016年12月27日起未能按期足额偿还原告借款本息，截至2019年11月18日，被告尚欠贷款本金117,519.68元，利息5,375.71元、罚息817.89元未还。6、原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费7,549.79元。上述事实，除当事人陈述外，另有个人住房（商业用房）借款合同、结清试算单、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单，抵押权预告登记证、房产查档单、委托协议、转款凭证、律师费发票等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告王旭经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告王旭、郭振玲、沈阳景峰房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告王旭、郭振玲未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告王旭、郭振玲从2016年12月27日起开始出现逾期情况，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告王旭、郭振玲解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息及律师费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告王旭、郭振玲抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了预告登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳景峰房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告沈阳景峰房地产开发有限公司作为借款的保证人，主债务人王旭、郭振玲未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳景峰房地产开发有限公司对借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告王旭、郭振玲于2012年8月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告王旭、郭振玲于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金117,519.68元、利息5,375.71元、罚息817.89元（以上本金、利息、罚息的计算截止至2019年11月18日）；并自2019年11月19日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行利息、罚息至本判决实际偿还之日止；三、被告王旭、郭振玲于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行支出律师费7,549.79元。四、被告沈阳景峰房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告王旭、郭振玲应支付的上述款项承担连带清偿责任；向原告实际清偿后，有权向被告王旭、郭振玲追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,184元、保全费1,203元、公告费800元，均由被告王旭、郭振玲、沈阳景峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 臧  宁人民陪审员 刘 光 珍人民陪审员 董 秀 坤二〇二〇年三月十日书 记 员 宇文思宁本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。