济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初307号原告：刘玲玲，女,1965年3月13日出生，汉族，住济南市。北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴宝园，北京市京师（济南）律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370100751772298X。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：夏翠艳，山东凡涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡麟，山东凡涛律师事务所律师。原告刘玲玲与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玲玲的委托诉讼代理人刘梁梁、被告圣凯公司的委托诉讼代理人夏翠艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玲玲向本院提出诉讼请求：1.确认刘玲玲、圣凯公司签订的《委托经营管理协议》终止；2.判令圣凯公司按照《商品房买卖合同》附加的装修标准向刘玲玲返还圣凯财富广场1-236号商铺；3.判令圣凯公司支付自2011年9月17日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费及利息（占有使用费以34704元/年为标准，自2011年9月17日暂计算至2019年12月17日，为286308元；利息以银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，截至2019年12月17日为155920.58元，共计442228.58元）；4.判令圣凯公司向刘玲玲支付律师代理费2000元；5.本案诉讼费用由圣凯公司承担。事实与理由：刘玲玲、圣凯公司于2006年8月3日签订《商品房买卖合同》，约定刘玲玲购买圣凯公司开发的一处商铺，房产证号为济房权证历字第**号。2007年9月1日，刘玲玲与圣凯公司签订《委托经营管理协议》，约定刘玲玲将上述商铺委托圣凯公司经营管理，年租金按照34704元/年计算，委托经营期限为3年，自2007年9月1日至2010年8月31日。委托经营期限到期后，圣凯公司继续非法占用刘玲玲所有的商铺且欠付租金。刘玲玲于2011年9月16日向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求圣凯公司返还房屋并支付欠付租金。后经济南市历下区人民法院调解，圣凯公司向刘玲玲支付了自合同终止日起至起诉之日止的租金，刘玲玲依法撤回对圣凯公司的起诉。之后，圣凯公司继续非法占用刘玲玲所有的商铺对外出租经营至今，并未向刘玲玲支付租金或房屋占有使用费。刘玲玲多次要求圣凯公司返还涉案商铺，并要求圣凯公司支付房屋占有使用费的损失,圣凯公司均拒绝支付。综上，为维护刘玲玲合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。圣凯公司辩称，一、涉案商铺不具有独立使用价值，故请求驳回刘玲玲要求返还涉案房屋的诉讼请求。涉案商铺属于非独立式产权商铺，在物理空间上不具有构造上的独立性，单独使用不能够物尽其用，不能发挥其最大功能和价值，而且会严重降低和影响整个商场的使用价值。商场中的绝大多数业主都与我方签订了《委托经营管理协议》，对整个商场上的商铺由公司统一进行经营和管理，这样才能发挥商铺的最大利用价值，对每个业主而言也是利益最大化。故如果强行分割，物不能尽其用，将会不止造成刘玲玲个人利益受损，造成整个商场经济利益也会受损，整个商场其他业主的利益都会受影响。故恳请法院从社会利益、个人利益统一角度考虑，驳回刘玲玲的诉讼请求。二、刘玲玲主张自2015年10月15日之后的房屋占用使用费不应支持。自2015年10月份开始至今这段时间都无人承租、商铺处于闲置的状态（以下简称“空档期”），对于空档期的损失不应全部由圣凯公司承担，圣凯公司已尽到妥善管理经营义务，对于空档期的损失刘玲玲有放任损失继续扩大的过错，故空档期的损失圣凯公司不承担。三、刘玲玲主张的房屋占用费支付标准无事实和法律依据。双方签订的委托经营管理协议已期满终止，对于合同终止后的房屋占有使用费的支付标准双方没有约定，现行法律对此也未明确规定，根据民事责任损益填补原则和公平原则，依照涉案商铺同时期的市场租赁价格计算占有使用费，对双方而言都更合理、公正。圣凯公司在庭前已向法院提交了司法鉴定申请，恳请法院予以批准。四、刘玲玲主张的利息损失计算标准过高，应按中国人民银行同期存款基准利率标准计算。五、刘玲玲主张律师费不应支持。律师费并非是必要性支出，不应支持。综上所述，刘玲玲所诉与事实不完全相符，请求法院依法查明事实驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月3日，刘玲玲与圣凯公司签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定：刘玲玲购买圣凯公司开发的圣凯财富广场**号商铺，建筑面积27.92m2（其中套内建筑面积14.50m2，公用部位及公用房屋分摊建筑面积13.42m2）,每平方米单价15537.07元，计款433795元，一次性付清。2007年7月1日交房。关于装饰、设备标准，圣凯公司承诺：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。合同附件三装饰、设备标准中，对商场公共装修、街铺装修、装饰、设备标准作出了约定，关于店中店装修约定墙面采用轻钢龙骨石膏板隔断，但不到顶。隔墙高度为2.4米。合同签订后，刘玲玲实际付款为437524元，圣凯公司于2009年10月22日向刘玲玲开具发票。后刘玲玲取得房产证，房产证号为：济房权证历字第**号，建筑面积28.16m2，套内建筑面积为14.56m2。2007年9月1日，刘玲玲（甲方）与圣凯公司（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定将刘玲玲所有的位于济南市泺源大街圣凯财富广场商业广场**号商铺委托给圣凯公司管理，委托经营的期限为3年，自2007年9月1日起至2010年8月31日止，年租金34704元，在期限内每年的9月1日先付租金。刘玲玲于2007年9月1日将商铺交付圣凯公司。双方合同另约定委托经营期满后，刘玲玲可以继续委托圣凯公司经营管理，相关条件由双方另行协商确定。若刘玲玲自行出租或自营，经营业态需符合圣凯财富广场整体商业业态规划。协议有效期限届满，圣凯公司需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日前向刘玲玲提出续租要求。返租期满后，双方协商将商铺按签订的《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状或按当时装修现状由圣凯公司交付刘玲玲。圣凯公司与刘玲玲于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》到期后，双方产生纠纷，刘玲玲曾于2011年向本院提起诉讼，因刘玲玲未在规定期限内补缴案件受理费，本院于2012年8月27日作出（2011）历商初字第1103号民事裁定，该案按撤诉处理。在本案审理过程中，圣凯公司向本院提交司法鉴定申请书，请求对涉案商铺在2011年9月17日至2020年5月16日期间的市场租金标准进行鉴定。本院认为，本案的争议焦点为：1.刘玲玲和圣凯公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》期限届满后，涉案商铺应否返还的问题；2.若返还涉案商铺，刘玲玲主张按商品买卖合同附加的装修标准返还应否予以支持的问题；3.圣凯公司是否应向刘玲玲支付2011年9月17日至实际返还涉案商铺之日止的占用使用费，以及支付标准问题；4.刘玲玲主张的利息损失是否应予支持的问题；5.刘玲玲主张的律师费是否应予支持的问题。关于焦点问题一。本院认为，圣凯公司应当向刘玲玲返还涉案商铺。首先，刘玲玲购买圣凯公司开发的商铺，并已取得房产证，房产证上关于涉案商铺的记载足以证明其构成独立的物。其次，刘玲玲、圣凯公司签订的商品房买卖合同附件三中有关于店中店装修的标准，即墙面采用轻钢龙骨石膏板隔断，但不到顶，隔墙高度为2.4米。尽管涉案商铺没有按约定设置墙壁与商场其他部分分隔，但不能否定其具有独立的使用价值，刘玲玲享有房屋的独立产权，是房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。”且这种所有权是绝对的、排他性的权利。本案中，刘玲玲对其购买的涉案商铺享有全面的、完整的所有权，刘玲玲可以自主决定其经营方式。第三，刘玲玲与圣凯公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》期限已届满，双方的委托经营关系也已终止，圣凯公司未经刘玲玲许可而一直占用房屋至今，已经侵害了刘玲玲的合法利益，该协议中亦有在委托期满后可以由圣凯公司续租，也可以由刘玲玲自行出租或自营等方面的约定。故刘玲玲要求圣凯公司返还涉案商铺符合协议的约定。关于焦点问题二。本院认为，应按照《商品房买卖合同》附加的装修标准返还涉案商铺。《委托经营管理协议》第十一条约定：“甲方同意乙方对商铺进行适当装修。返租期满后，双方协商将商铺按签订的《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状或按当时装修现状由乙方交付甲方。”现刘玲玲要求圣凯公司按照《商品房买卖合同》附加的装修标准返还涉案商铺，理由充分，依法应予支持。关于焦点问题三。圣凯公司在与刘玲玲签订的《委托经营管理协议》终止的情况下，仍继续占用商铺。故刘玲玲要求参照2007年9月1日签订的委托经营管理协议约定的租金标准，由圣凯公司支付自2011年9月17日至实际返还涉案商铺之日止的房屋占有使用费较为公平合理，本院予以支持。对圣凯公司的鉴定申请，本院不予准许。关于焦点问题四。本院认为，圣凯公司在与刘玲玲签订的《委托经营管理协议》终止的情况下，依然占用商铺，且没有支付房屋占有使用费，给刘玲玲造成了一定的损失。故对于刘玲玲要求房屋占有使用费利息的诉讼请求，本院予以支持。本院酌定利息自圣凯公司占用涉案商铺满一年起按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算。关于焦点问题五。刘玲玲要求圣凯公司支付律师费的诉讼请求无法律依据，且刘玲玲仅提交了《委托代理协议》及律师代理费发票，并未提供相应的付款凭证，刘玲玲提交的证据不足以证明该款项实际支出，因此，对于刘玲玲主张的律师费，本院不予支持。另外，刘玲玲、圣凯公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》已届满，对刘玲玲要求确认双方上述协议已终止的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘玲玲与被告山东圣凯置业有限公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》终止；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起三十日内按《商品房买卖合同》附加的装修标准返还原告刘玲玲济南市泺源大街圣凯财富广场商业广场**号商铺（建筑面积28.16m2，套内建筑面积为14.56m2）；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘玲玲支付自2011年9月17日起至实际返还商铺之日止的占有使用费（计算标准参照原告刘玲玲支付的购房款437524元的8%/年计算）；四、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘玲玲支付自2011年9月17日起至实际返还商铺之日止的利息（以原告刘玲玲支付的购房款437524元的8%为基数，分别自2012年9月17日、2013年9月17日、2014年9月17日、2015年9月17日、2016年9月17日、2017年9月17日、2018年9月17日、2019年9月17起至实际返还商铺之日止，2019年8月20日前，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）；五、驳回原告刘玲玲的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3980元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  范翠真二〇二〇年三月十六日书记员  亓 瑞