广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13388号上诉人（原审被告）：蔡三达，男，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：龚未平，广东君之杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱顺子，女，土家族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：龚未平，广东君之杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂贤福，男，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：袁源，广东禅都律师事务所律师。原审第三人：佛山市裕丰广安居房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。上诉人蔡三达、朱顺子因与被上诉人涂贤福、原审第三人佛山市裕丰广安居房地产代理有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初7532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡三达、朱顺子上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判蔡三达、朱顺子与涂贤福解除《存量房买卖合同》且蔡三达、朱顺子不需向涂贤福支付违约金80000元及中介费10000元；3.一审、二审诉讼费均由涂贤福负担。事实与理由：一、2018年3月11日，蔡三达、朱顺子与涂贤福以及裕丰公司签订《存量房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定蔡三达、朱顺子将位于佛山市南海区的房屋（以下简称涉案房屋）以800000元出售给涂贤福。根据合同约定，涂贤福应在合同签订时支付100000元定金；在递件、完税办证出具回执当日支付第一期房款600000元；在出房产证之日支付余下房款200000元；且双方应在合同签订后10日网签《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》，并应于合同签订后3日内共同向房地产登记机构申请办理房产转移登记。因蔡三达、朱顺子需要现金周转，故以低于市场价和购入价的价格出售。基于此，双方对涂贤福支付房款的时间节点也作了提前支付的口头约定。涉案合同签署后第二日，蔡三达、朱顺子即向抵押银行提交了提前还款申请，银行于2018年4月3日出具结清证明和涂销资料等相关资料。蔡三达、朱顺子于2018年3月30日领取房产证。同时，蔡三达、朱顺子亦于2018年3月21日将涉案房屋交付予涂贤福使用至今。二、涂贤福多次未如约履行：首先，涉案合同签约当日，涂贤福仅支付了20000元，余下欠款于两日后（2018年3月13日）才支付完毕。之后，在蔡三达、朱顺子办理完毕房产证及涂销抵押登记等手续后，告知涂贤福办理网签手续时，裕丰公司与涂贤福多次预约，但涂贤福均以各种理由推托而未及时办理。最后，涂贤福亦屡次拖延房款支付。涂贤福未如约履行导致蔡三达、朱顺子因资金短缺导致经营损失。三、2018年4月29日，蔡三达、朱顺子曾联系涂贤福商讨房屋交易一事，但始终未能与涂贤福取得联系。2018年4月30日，蔡三达、朱顺子向涂贤福提出解除涉案合同，但涂贤福要求继续履行涉案合同。2018年5月1日，蔡三达、朱顺子再次向涂贤福发出通知要求解除涉案合同、返还涉案房屋并在扣除相关费用后退回剩余房款，但涂贤福未予回应。根据合同约定，涂贤福已构成违约，蔡三达、朱顺子有权解除合同并要求涂贤福支付违约金。四、一审法院认定事实不清。（一）在交易过程中，蔡三达、朱顺子均积极配合办理手续，但涂贤福却屡次违约导致交易无法完成。一审法院认定涂贤福的违约行为未构成根本违约，而蔡三达、朱顺子才构成根本违约，是事实认定不清。（二）首先，合同中未定义“履约瑕疵”和“根本违约”，一审法院将蔡三达、朱顺子事后抵押涉案房屋认定为根本违约缺乏依据。其次，依据涉案合同约定，根据涉案合同约定，涂贤福逾期15日未办理网签手续已构成根本违约，蔡三达、朱顺子有权根据合同约定行使解除权。再次，蔡三达、朱顺子依据涉案合同约定行使解除权后，涉案合同即告解除，蔡三达、朱顺子有权抵押房产。最后，蔡三达、朱顺子抵押涉案房屋是因为涂贤福不及时支付房款导致资金周转不灵被迫将涉案房屋抵押以借高利贷。综上，请二审法院支持蔡三达、朱顺子的上诉请求。涂贤福辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回蔡三达、朱顺子的上诉请求，维持原判。裕丰公司未发表意见。涂贤福向一审法院起诉请求：1.解除涂贤福与蔡三达、朱顺子于2018年3月11日签订的《存量房买卖合同》；2.蔡三达、朱顺子向涂贤福双倍返还定金200000元；3.蔡三达、朱顺子向涂贤福返还已支付购房款300000元；4.蔡三达、朱顺子向涂贤福支付违约金80000元；5.蔡三达、朱顺子向涂贤福赔偿居间费用20000元及律师费损失30000元；6.蔡三达、朱顺子向涂贤福赔偿涉案房屋的升值部分损失450000元；7.蔡三达、朱顺子向涂贤福赔偿空调等办公设备的折旧损失100000元；8.蔡三达、朱顺子支付上述第1-7项诉请总计1180000元自本案受理之日起按银行同期贷款利率计算的利息；9.本案诉讼费由蔡三达、朱顺子承担。一审法院认定事实：涉案房屋的登记权属人为蔡三达、朱顺子，登记日期为2018年3月22日。涉案房屋在2018年3月22日办理了抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行的抵押登记，该抵押登记于2018年4月12日注销。2018年3月11日，涂贤福（乙方、买方）与蔡三达、朱顺子（甲方、卖方）、裕丰公司（丙方、中介方）签订涉案合同，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，成交价为800000元；甲方应在签署合同后3天内向原抵押贷款银行申请提前还款；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为定金；乙方应于递件完税办证出回执当日向甲方支付第一期房款（含定金）600000元，于出证当日向甲方支付余下的房款200000元；甲乙双方应于本合同签订后10日内签订网签系统的《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》并于合同签订后3日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为，不论守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；甲乙双方任一方逾期履行合同超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；买卖双方均知悉涉案房屋正在办理房产证，待出产权证后办理过户手续。同日，涂贤福支付了购房定金20000元予蔡三达。2018年3月11日，涂贤福支付了中介服务费10000元予裕丰公司。涂贤福于2018年3月13日支付了130000元、2018年3月14日支付了50000元、2018年4月19日支付了200000元予蔡三达。2018年3月23日，蔡三达、朱顺子通知涂贤福接收涉案房屋。后涂贤福在涉案房屋内添置了空调、办公桌等物品，并对涉案房屋的内部装修进行了部分改动。诉讼中，蔡三达、朱顺子陈述：涂贤福拆除了房屋入口处的小灶台，对房屋的格局未作大改动。2018年4月19日，涂贤福、蔡三达、朱顺子及裕丰公司前往房管部门办理递件手续，因涂贤福未按约开具装修发票，各方同意当天先不递件。同日，裕丰公司通知涂贤福、蔡三达、朱顺子于2018年4月25日再次办理递件手续。2018年4月24日21:11，涂贤福通知裕丰公司称其次日没空、要求调整递件时间。2018年4月29日，裕丰公司通过微信通知蔡三达，称：已与涂贤福说好在2018年5月4日前完成所有的交易和付清所有的款项。蔡三达回复称：当天上午一直联系不上涂贤福，没信心涂贤福能如约履行，不如商量按约解除合同。裕丰公司随后发送截图予蔡三达明确已预约了2018年5月4日办理递件手续。2018年4月30日，蔡三达向涂贤福及裕丰公司发出解除合同通知函，要求解除合同。裕丰公司及涂贤福均回复称：2018年5月4日过户、结清尾款。2018年5月1日，蔡三达通过微信向涂贤福发送《说明函》，称：考虑到涂贤福愿意继续履行合同，蔡三达、朱顺子本着双方友好协商之本意，同意在扣除定金并收取违约金的基础上，以800000元的价格将涉案房屋出售给涂贤福，且必须在2018年5月4日当天办理完网签并支付完所有款项，否则，蔡三达、朱顺子仍要求解除合同。2018年5月4日，涂贤福及裕丰公司按约前往房管部门准备递件，但蔡三达、朱顺子没有到场。2018年5月4日，涂贤福因本案纠纷委托广东禅都律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定律师费为30000元。后涂贤福支付了该律师费。2018年5月14日，蔡三达、朱顺子为涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为案外人张川萍，证号：粤（2018）佛南不动产证明第00XXX2号。另查，2018年5月11日，蔡三达、朱顺子起诉涂贤福要求解除涉案合同，案号：（2018）粤0605民初7558号。2019年4月30日庭审中，涂贤福明确要求解除涉案合同。诉讼中，涂贤福陈述：若法院审理认为定金罚则与违约金条款不能共同适用的，涂贤福选择由蔡三达、朱顺子承担违约责任，包括违约金及升值损失。一审法院认为，涉案合同项下关于买卖双方权利义务的约定是涂贤福、蔡三达、朱顺子的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，涂贤福、蔡三达、朱顺子应按约行使权利、履行义务。现涂贤福、蔡三达、朱顺子均主张对方在履约过程中存在违约行为，且该违约行为导致双方买卖合同关系的解除，对此一审法院分析如下：1.涂贤福未能按约在签订合同当日足额支付定金100000元，属于履约瑕疵，但不构成根本违约，且其后双方也已协商一致前往办理过户递件手续。2.涂贤福未能及时开具好装修发票，导致未能按约在2018年4月19日递件，涂贤福在2018年4月24日晚临时要求取消次日的递件安排，且未能举证证实其要求改期有合理的理由，涂贤福上述行为属于履约瑕疵。3.蔡三达、朱顺子在裕丰公司明确告知拟于2018年5月4日递件并付清尾款的情况下，于2018年4月30日要求解除合同，于2018年5月1日提出要增加房款，于2018年5月4日拒绝前往办理递件手续，且之后拒绝协助将涉案房屋转移登记给涂贤福，甚至将涉案房屋抵押予案外人，蔡三达、朱顺子上述行为导致涉案合同无法继续履行，已构成根本违约，涂贤福有权要求解除双方买卖合同关系，故一审法院确认涉案合同项下关于买卖双方权利义务的约定于2019年4月30日解除。蔡三达、朱顺子无权单方要求解除合同，蔡三达、朱顺子辩称张川萍的抵押登记发生在蔡三达、朱顺子行使了单方解除权之后、不属违约行为，一审法院不予采纳。双方房屋买卖合同关系解除，涂贤福请求蔡三达、朱顺子返还已收取的购房款（含定金）400000元，蔡三达、朱顺子无异议，一审法院予以支持。涂贤福请求蔡三达、朱顺子计付已收取购房款的利息，缺乏依据，一审法院不予支持。蔡三达、朱顺子根本违约致合同解除，蔡三达、朱顺子应承担相应的违约责任。涂贤福请求蔡三达、朱顺子双倍返还定金、支付违约金、赔偿房屋升值损失及折旧损失并计付利息，其实是要求蔡三达、朱顺子承担合同解除的违约责任，对此，一审法院分析如下：1.关于双倍返还定金和支付违约金的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，现涂贤福选择了适用违约金条款，故一审法院依据涉案合同的违约金条款认定蔡三达、朱顺子的责任，一审法院对涂贤福请求蔡三达、朱顺子双倍返还定金的主张不予支持。2.关于涉案房屋升值损失，涂贤福的履约行为存在瑕疵，涂贤福也未能举证证实涉案房屋存在升值的情况，涂贤福请求蔡三达、朱顺子赔偿涉案房屋升值损失，缺乏依据，蔡三达、朱顺子亦有异议，一审法院不予支持。3.关于空调、办公设备折旧损失，空调、办公设备属可移动物品，且一直由涂贤福占有使用中，涂贤福该主张缺乏依据，一审法院不予支持。4.关于装修损失，涂贤福、蔡三达、朱顺子均确认涂贤福对涉案房屋有一定的装修投入，但双方未能举证证实具体装修的项目、对应的费用。综上，一审法院根据公平合理原则，结合涂贤福存在履约瑕疵的情况，酌定蔡三达、朱顺子应支付违约金80000元予涂贤福，涂贤福请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。蔡三达、朱顺子根本违约导致合同解除，涂贤福请求蔡三达、朱顺子承担涂贤福已支付的中介费，符合双方约定，一审法院予以支持，故蔡三达、朱顺子应赔偿中介费10000元给涂贤福；其余中介费因未实际发生，涂贤福请求蔡三达、朱顺子直接向涂贤福支付该款，缺乏依据，一审法院不予支持。涂贤福主张由蔡三达、朱顺子承担因本案而支出的律师费，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认涂贤福与蔡三达、朱顺子于2018年3月11日签订的《存量房买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定于2019年4月30日解除；二、蔡三达、朱顺子应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款400000元予涂贤福；三、蔡三达、朱顺子应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金80000元予涂贤福；四、蔡三达、朱顺子应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费10000元予涂贤福；五、驳回涂贤福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11800元，财产保全费5000元，合共16800元，由涂贤福负担5180元，蔡三达、朱顺子负担11620元。二审期间，蔡三达、朱顺子、涂贤福、裕丰公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审庭审中，蔡三达、朱顺子称其于2018年4月4日到银行领取结清证明和涂销资料，此时可办理网签。确认裕丰公司在2018年4月15日完成网签的录入和确认。各方于2018年4月4日预约4月11日到房管局办理涂销手续。2018年4月19日递件没有成功因涂贤福的税费无法缴纳。当日预约了2018年4月25日办理递件手续，然而4月25日凌晨裕丰公司通知蔡三达、朱顺子称：因涂贤福的近亲属去世，当日不能办理递件手续，涂贤福会依约支付房款。但事实上涂贤福并未及时足额支付房款。涂贤福在一审中确认其知道装修合同不含发票，双方约定找案外人开具装修发票，2018年4月19日递件当天因装修发票没到导致无法递件。其后涂贤福未按各方约定的2018年4月25日去办理递件是因为涂贤福要出差故申请延期办理。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：蔡三达、朱顺子是否应向涂贤福支付违约金80000元和10000元中介费。2018年3月11日各方当事人签订涉案合同为各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同约定：乙方（涂贤福）向甲方（蔡三达、朱顺子）购买涉案房屋，成交价为800000元；甲方应在签署合同后3天内向原抵押贷款银行申请提前还款；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为定金；乙方应于递件完税办证出回执当日向甲方支付第一期房款（含定金）600000元，于出证当日向甲方支付余下的房款200000元；甲乙双方应于本合同签订后10日内签订网签系统的《佛山市房地产中介服务合同》和《佛山市存量房买卖合同》并于合同签订后3日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为，不论守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；甲乙双方任一方逾期履行合同超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。在上述合同履行过程中，在各方约定的2018年4月19日没有成功递件，原因在于涂贤福要求装修公司开具发票未果导致涂贤福无法抵扣税费，而开具发票并非蔡三达、朱顺子的义务。各方再次预约2018年4月25日办理递件手续仍未成功，涂贤福在一审中称未去办理递件是因为要出差。其次，合同约定2018年3月11日，涂贤福向蔡三达、朱顺子支付100000元作为定金；涂贤福应于递件完税办证出回执当日支付第一期房款（含定金）600000元，于出证当日支付余下的房款200000元。实际上，涂贤福的付款情况为2018年3月11日支付20000元，3月13日支付130000元，3月14日支付50000元，4月19日支付200000元。本院认为，涉案合同约定涂贤福应于递件完税办证出回执当日支付第一期房款（含定金）600000元。4月19日递件未成功并非蔡三达和朱顺子的原因；其后各方约定4月25日递件，又因涂贤福失约而未成功。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，涂贤福继迟延支付定金之后，在2018年4月19日和4月25日两次预定的递件时间也未足额支付第二期房款，导致房屋买卖合同的目的不能实现，蔡三达、朱顺子因此享有法定的合同解除权，其于2018年4月30日向涂贤福和裕丰公司发出《关于〈存量房买卖合同〉解除通知函》，一审法院确认涉案合同于2018年4月30日解除，双方对此均无异议。涉案合同约定：本合同签订后，甲（蔡三达、朱顺子）乙（涂贤福）双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私自解除合同均不影响丙方（裕丰公司）向甲方或乙方收取中介服务费，即不论是守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，已经支付的无权要求丙方退回，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔。本案因涂贤福违约导致涉案合同解除，蔡三达、朱顺子作为守约方无需向涂贤福支付违约金80000元和10000元中介费。一审法院判决蔡三达、朱顺子支付违约金、赔偿中介服务费有误，本院依法予以纠正。综上所述，蔡三达、朱顺子的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初7532号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初7532号民事判决第三项、第四项、第五项；三、驳回涂贤福的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，财产保全费5000元，由上诉人蔡三达、朱顺子负担5694.92元，由被上诉人涂贤福负担11105.08元。二审案件受理费2050元，由被上诉人涂贤福负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇二〇年三月六日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏