广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初54221号原告：深圳平安商用置业投资有限公司，住所地深圳市福田区深南中路中信城市广场商业楼**，统一社会信用代码91440300732072325P。法定代表人：张启辉，该司董事长。委托代理人：刘安华，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市五月花饰品有限公司，住所地深圳市龙岗区吉华街道布龙路嘉龙苑**105，统一社会信用代码91440300MA5F2TDG36。法定代表人：陈清梅，该司总经理。被告：陈清梅，女，汉族，1988年3月17日出生，身份住址广东省和平县，原告深圳平安商用置业投资有限公司诉被告深圳市五月花饰品有限公司（以下简称五月花公司）、陈清梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员王红华、吴锡钳组成合议庭适用普通程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘安华、被告法定代表人并被告陈清梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告五月花公司于2018年10月8日签订《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定被告五月花公司租用原告位于深圳市福田区××星璨××广场××层××【ＺＤ-ＬＧ003Ａ】号商铺，租赁期限共计12月，商铺交付日暂定为2018年11月1日。租赁优惠期共计0个月，自该商铺交付日起算至该商铺开张营业日后的1个月止。租金和管理费按照合同规定的标准和方式支付，除租赁优惠期内的租金和物业管理费应当在合同签订后五个工作日内、交付的七个工作日前一次性支付之外，每月基本租金和物业管理费应于每月第5日前支付。合同还就租赁保证金、违约责任、水电费计算标准等事项进行了约定。上述协议签订后，原告依约向被告五月花公司交付了房屋并履行了相关合同的约定。被告五月花公司自2019年1月起开始拖欠电费、租金、物业管理费等，并于2019年7月13日擅自停止对外营业，经原告屡次督促，被告五月花公司仍拒不恢复营业以及拒不缴纳水电费、租金、物业管理费等，原告迫于无奈，于2019年7月31日解除与被告五月花公司的租赁合同。被告五月花公司拒不缴纳电费、物业管理费、租金等的行为己构成严重违约，被告陈清梅作为被告五月花公司的唯一自然人股东，应对被告五月花公司的债务承担连带责任。据此请求法院判令：1、确认原告与被告五月花公司签订的《商铺租赁合同》于2019年7月31日解除；2、被告五月花公司向原告支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金73440元、管理费人民币9180元，2019年1月至2019年6月的电费1631.25元（已经抵扣公用事业费保证金765元），本项款项共计84251.25元；3、被告五月花公司向原告支付上述第二项款项的违约金人民币5038.7元（从每项款项到期之次日开始计算，按照欠款总额的万分之五/日，暂计算至2019年8月19日），并继续以拖欠的租金、管理费、电费总和为基数，按照万分之五/日的标准支付款项至实际清偿之日止；4、确认原告有权没收被告五月花公司缴纳的租赁保证金人民币27540元；5、二被告向原告支付律师费人民币15000元；以上第2-5项金额合计：131829.95元；6、被告陈清梅对被告五月花公司的上述债务承担连带赔偿责任；7、二被告支付本案的全部诉讼费用。两被告共同答辩称：1、被告于三月份向原告申请的降租拖了一个多月，后面被告再申请撤场，在商场不同意的时候，被告实在没有办法就自行决定撤场，商场扣押了被告的货品，后续被告就接到了本案的传票。被告实际于7月11日撤场，原告主张的费用计算至7月31日，没有依据；2、被告多次与原告沟通表示会支付租金，但因为商场自身的经营问题，招商时为引诱被告入驻，与周边的商铺串通谎报业绩。被告入驻后同一个楼层，几乎每个月都有商户撤离，而且隔壁两家商铺从被告入驻后到被告撤离都没有招到商。当时被告也多次与原告协商，表示以押金抵扣剩余的租金，但原告不同意。原告在明知被告进场前经营状况就不好的情况下，还不与被告协商解决问题。本院经审理查明，2018年10月8日，原告（出租方、甲方）与被告五月花公司（承租方、乙方）签订《星璨新城市广场之商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田区××星璨××广场××层××号商铺出租给乙方作经营使用，商铺建筑面积25.5平方米；租赁期限为12个月，交付日期暂定为2018年11月1日，若因甲方原因导致商铺交付迟延的，则交付日及租赁期限届满日相应顺延，租赁期限内租赁优惠期为0个月；乙方需向甲方支付基本租金或营业额提成租金，两者取高。营业额提成租金以该商铺每月营业额为基数计算。乙方支付的租金为含税金额，增值税税率为5%。即月基本租金为12240元，提成租金比例16%；月物业管理费为1530元，为含税金额，增值税税率为6%；每个公历月的基本租金和物业管理费应由乙方在该月5日前支付，如遇周末或法定节假日则提前至上一个工作日；每个公历月的提成租金超出该月基本租金的差额（如有）应在次月的下一个公历月5日前支付，如遇周末或法定节假日则提前至上一个工作日；物业管理费由乙方向甲方支付；电费为1.25元/KWH（含税）；装修保证金5000元，装修结束并经验收合格后3个月内无息退还；租赁保证金为2个月的末年月基本租金（含税）与2个月的管理费之和（含税）；乙方应缴纳公用事业费保证金765元；乙方应在本合同签署之日起5个工作日内或交付日前7个工作日前（以发生在前为准）向甲方支付租赁保证金和公共事业费保证金；首月的基本租金和物业管理费应当在合同签订后5个工作日内一次性支付；该商铺的开业装修期自交付日起算并包含在租赁优惠期内，乙方有权在开业装修期内对商铺进行装修；乙方开业装修期届满次日为商铺的开张营业日；乙方在签署租赁意向书（如有）时已缴纳的租赁意向保证金（不计息）自动转化为租赁保证金的一部分，乙方不得以已支付租赁保证金为由，拒绝或延期缴付租金、物业管理费及其他费用，不得以任何理由要求从租赁保证金中抵扣其在本合同项下应缴纳的任何款项；在租赁期限内，因乙方违约而导致甲方解除合同的，甲方有权没收全部租赁保证金，并继续向乙方追索欠费及违约金，同时有权要求乙方按照合同的约定承担违约责任；乙方发生欠付款项的，乙方缴纳的任何款项的扣款顺序依次为所欠违约金、租金、管理费、公共事业费、其他费用；公共事业费保证金应于抵扣乙方在租赁期限内欠付的公共事业费用，如不足抵扣的，甲方有权继续追缴欠费；租赁期间内，乙方逾期支付任何一笔应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、保证金或其他费用）的，每逾期一日，乙方应按欠款总和的万分之五支付违约金；如乙方欠付任何款项达30日的（含第30日）、未经甲方书面同意，乙方中断停止经营活动达连续3天（含3天）以上的，或累计超过7日，甲方有权单方解除合同、收回商铺、没收租赁保证金（租赁保证金未按合同约定足额缴纳的，应予以补足），乙方除付清所有欠款外，还应另按照合同终止前最后一个月基本租金的2倍向甲方支付违约金；自乙方逾期付款的第30日起，甲方有权自行或委托物业管理公司中断该商铺的水、电、空调供应或其他管理服务或采取任何甲方认为合适的措施，直至乙方已纠正所有违约行为并支付所有应付款项及违约金，甲方对乙方因此遭受的损失不承担任何责任；若乙方无合法理由而单方终止合同的，甲方有权收回商铺、没收租赁保证金（租赁保证金未按合同约定足额缴纳的，应予以补足）、追缴欠款，且乙方还应按照合同终止前最后一个月基本租金的2倍向甲方支付违约金；如乙方逾期返还商铺，每逾期一日，应按照合同终止日前最后一个月日基本租金标准的2倍向甲方支付占有使用费；乙方送达地址为深圳市龙岗区吉华街道布龙路嘉龙苑D栋105，联系人为陈清梅；以特快专递发送的，自交寄日之日起第三日视为送达，乙方可书面通知对方变更其地址，但在对方收到变更地址的通知之前，通讯地址仍以本合同所列地址为准。被告于2018年9月30日、2018年10月19日、2018年10月23日、2018年10月26日、2018年12月5日、2019年1月8日分别向原告转账支付10000元、10000元、17075元、10000元、13770元、13770元。原告并于2018年10月26日向被告出具收款收据三张，分别载明收到被告五月花公司交来公用事业费保证金765元、装修押金5000元、2个月租赁保证金24480元及2个月管理费保证金3060元。关于上述费用的支付情况，原告确认租赁保证金为2个月基本租金24480元及2个月管理费3060元的总和即27540元，2018年10月26日前被告已支付公用事业费保证金765元、装修押金5000元、租赁保证金27540元及首月租金和管理费13770元，合计47075元。原告并同意用被告已支付的装修押金先行抵扣被告欠付的租金。原告主张被告五月花公司自2019年2月始拖欠2月以后的租金、管理费及1月以后的电费等费用，并向本院提交的欠费明细表显示涉案商铺欠付2019年1月电费578.75元、2月电费372.5元、3月电费302.5元、4月电费391.25元、5月电费343.75元、6月电费407.5元。为此，原告为追索被告的欠费，分别于2019年3月至5月每月不定期两次通过顺丰速运向合同约定的被告地址邮寄催款通知函，通知函并列明了被告所欠租金、物业管理费、水电费及滞纳金的具体金额。被告确认已收到上述催款通知函，并对2019年7月11日前所欠付的费用不持异议。被告另称被告于3月开始与原告管理人员沟通希望能够提前撤场，但原告公司部门间相互推诿，不与被告协商，也不同意被告撤场。为此，被告向本院提交被告陈清梅与原告公司工作人员的聊天记录，其中与“中信营业”的短信记录显示，被告陈清梅5月15日询问撤场时间什么时候能够确定，8月14日回复已于7月29日寄出《关于解除合同和交还房屋通知书》，被告应于收到函件后七日内搬离并将商铺恢复毛坯状态交还原告，原告已对商铺的物品进行处理，请及时缴清拖欠的费用并领取商铺内物品。与“郭会清”的微信记录显示，原告7月11日始向被告催缴拖欠的费用，被告陈清梅回复称原告商场运营不善，导致各商铺亏损严重，并多次与原告沟通希望原告同意被告提前撤场。被告还提交自称与其合伙人的微信聊天记录以证明被告亏损严重，经营困难。原告质证称被告的撤场理由并非合同约定的法定事由，被告擅自撤场，违反合同约定。2019年7月30日，原告通过EMS向合同约定的被告地址邮寄《关于解除合同和交还房屋通知书》，该邮件于2019年7月31日被签收。该通知书载明被告自2019年2月起拖欠原告租金、管理费、水电费费用，且未经原告同意自2019年7月13日开始擅自停止活动至今，已构成严重违约，现通知被告解除双方签订的《租赁合同》，被告应于本通知送达七日内搬离并将商铺恢复毛坯后交还原告，未按上述规定交还商铺的，每逾期一日，应按合同终止日前最后一个月日租金标准的2倍支付占有使用费，直至交还商铺或原告收回商铺之日止，租赁保证金不予退还，原告将继续追索被告欠费及其他违约责任。被告对于通知书的内容予以确认，但称彼时被告已不在上述地址经营。另查，原告为追索本案被告的欠款，与北京德和衡（深圳）律师事务所签订《新城市广场租赁清收专项委托代理人合同》，约定案件前期基础费用一审为15000元。该所于2019年9月2日向原告开具15000元的增值税专用发票。本院认为，原告与被告五月花公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告五月花公司未按照合同约定向原告支付租金、管理费等各项费用，构成违约，原告据此有权解除合同、没收租赁保证金及要求被告五月花公司支付拖欠的各项费用及承担相应的违约责任。原告于2019年7月30日向被告五月花公司合同指定的送达地址寄送解除合同通知书，按照合同约定特快专递邮件自交寄日之日起第三日视为送达，则双方合同应自2019年8月2日解除。原告主张的合同解除之日有误，本院予以纠正。被告虽抗辩称其实际已于2019年7月11日搬离撤场，但并未提交证据予以证明，原告对此也予以否认。被告据此应承担举证不能的法律后果。对于被告的该项抗辩，本院不予确认。被告虽抗辩称其未按期足额向原告支付租金的原因在于原告运营不善，被告经营困难，导致亏损严重，多次主动与原告协商希望能提前撤场。但被告作为承租人，在承租商铺之前理应对于市场做充分的了解及判断，再与出租人充分协商后签订相应的合同，被告应自行承担相应的市场风险。关于原告主张的被告拖欠租金、管理费、电费的金额问题。被告自2019年2月始未按期足额向原告支付租金及物业管理费，故被告应向原告支付2019年2月至合同解除之日止的上述费用，原告主张上述费用计算至2019年7月31日，该主张对被告有利，本院予以照准。则用被告已支付的装修押金5000元抵扣欠付租金后，被告还应向原告支付拖欠的上述期间的租金68440元及物业管理费9180元。另扣除被告已缴纳的公用事业费保证金765元，被告应向原告支付拖欠的2019年1月至2019年6月的电费1631.25元。关于原告主张被告拖欠租金及物业管理费的违约金问题。根据合同约定当月租金及物业管理费应于当月5日前支付，如遇周末或法定节假日则提前至上一个工作日。被告逾期支付租金及物业管理费，原告有权要求被告支付至欠款实际清偿之日止的违约金。违约金的具体计算方式为：2019年2月租金的违约金以7240元为计算基数，自2019年2月4日（2月5日为法定节假日）起开始计算；2019年3月至7月租金的违约金均以12240元为计算基数，2019年4月的违约金自2019年4月5日（4月5日为法定节假日）起开始计算，2019年3月、5月、6月、7月的违约金均自当月6日起开始计算；上述违约金均按照每日万分之五的标准，计算至实际付清款项之日止。2019年2月至7月物业管理费的违约金，每月均以1530元为计算基数，起算日期、计算标准及截止日期与上述租金的违约金一致。关于原告主张被告拖欠电费的违约金问题。原告确认每月25日前发送电费缴费清单，上月电费应于次月5日前支付，则被告应支付每月电费违约金的计算方式为：2019年2月电费的违约金以186.25元为计算基数，2019年3月电费的违约金以302.5元为计算基数，2019年4月电费的违约金以391.25元为计算基数，2019年5月电费的违约金以343.75元为计算基数，2019年6月电费的违约金以407.5元为计算基数，均自次次月6日起开始，按照每日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止。关于律师费的诉讼请求。合同并未对律师费的承担作出明确约定，该费用亦并非诉讼的必要费用，且原告未能提交证据证明代理合同约定的律师费已实际支出。对于原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。被告陈清梅为被告五月花公司的唯一股东，在无法自证个人财产独立于公司财产的情况下，应对被告五月花公司对原告的上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳平安商用置业投资有限公司与被告深圳市五月花饰品有限公司于2018年10月8日签订的《星璨新城市广场之商铺租赁合同》于2019年8月2日解除；二、被告深圳市五月花饰品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳平安商用置业投资有限公司支付2019年2月至2019年7月的租金68440元及逾期支付租金的违约金（其中2019年2月租金的违约金以7240元为计算基数，自2019年2月4日起开始计算；2019年3月至7月租金的违约金均以12240元为计算基数，2019年4月租金的违约金自2019年4月5日起开始计算，2019年3月、5月、6月、7月租金的违约金均自当月6日起开始计算；均按照每日万分之五的计算标准计算至实际付清款项之日止）；三、被告深圳市五月花饰品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳平安商用置业投资有限公司支付2019年2月至2019年7月的物业管理费9180元及逾期支付物业管理费的违约金（2019年2月至7月物业管理费的违约金均以1530元为计算基数；2019年2月物业管理费的违约金自2019年2月4日起开始计算，2019年4月物业管理费的违约金自2019年4月5日起开始计算，2019年3月、5月、6月、7月物业管理费的违约金均自当月6日起开始计算；均按照每日万分之五的计算标准计算至实际付清款项之日止）；四、被告深圳市五月花饰品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳平安商用置业投资有限公司支付2019年1月至2019年6月的电费1631.25元及逾期支付电费的违约金（其中2019年2月电费的违约金以186.25元为计算基数，2019年3月电费的违约金以302.5元为计算基数，2019年4月电费的违约金以391.25元为计算基数，2019年5月电费的违约金以343.75元为计算基数，2019年6月电费的违约金以407.5元为计算基数，均按照每日万分之五的计算标准自次次月6日起开始计算至实际付清款项之日止）；五、原告深圳平安商用置业投资有限公司有权没收被告深圳市五月花饰品有限公司已缴纳的租赁保证金27540元；六、被告陈清梅就上述判项二、三、四确定的被告深圳市五月花饰品有限公司债务向原告深圳平安商用置业投资有限公司承担连带清偿责任；七、驳回原告深圳平安商用置业投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2937元（已由原告预交），由原告负担446元、由两被告共同负担2491元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 王  红  华人民陪审员 吴  锡  钳二〇二〇年三月二十四日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。