安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0811民初3822号 原告：方杏桃，女，1967年7月28日出生，汉族，住安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：程松，上海开渠律师事务所律师。 被告：方敏，男，1966年6月3日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市望江县，居住地广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：毕志飞，安徽中皖律师事务所律师。 被告：宣爱琴，女，1975年4月19日出生，汉族，户籍地安徽省宜秀区，现居住地安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：唐太红，安徽省安庆市建设法律事务所法律工作者。 第三人：方珊珊，女，1989年9月29日出生，汉族，住安徽省安庆市。 第三人：方嫚，女，1992年7月18日出生，汉族，住安徽省安庆市开发区。 原告方杏桃与被告方敏、宣爱琴，第三人方珊珊、方嫚合同纠纷，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2019年6月21日作出民事裁定书，驳回方杏桃的起诉。原告不服该裁定，依法提起上诉，安庆市中级人民法院于2019年8月19日作出民事裁定书，撤销本院（2019）皖0811民初483号民事裁定，指令本院继续审理。本院另行组织合议庭于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告方杏桃及其委托诉讼代理人程松，被告方敏的委托诉讼代理人毕志飞，被告宣爱琴及其委托诉讼代理人唐太红，第三人方珊珊到庭参加诉讼。第三人方嫚经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法按缺席审理。本案现已审理终结。 原告方杏桃向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2019年1月7日签订的《房屋买卖合同》无效；2、开发区不动产登记恢复至被告方敏名下；3、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：原告方杏桃与被告方敏于2008年12月19日协议离婚，协议约定：双方以被告名义购买的一套住房（开发区）归两个女儿（方姗姗、方嫚）所有。离婚后，原告及两个女儿一直居住在该房屋至今（方姗姗出嫁后在夫家居住）。因被告方敏拒不履行将房产登记至方姗姗、方嫚名下的义务，方姗姗、方嫚于2018年向宜秀区人民法院起诉被要求被告方敏履行房产变更登记义务，因法院认为方姗姗、方嫚非合同相对人，主体不适格，故驳回起诉，方姗姗、方嫚上诉至安庆市中级人民法院后亦被驳回上诉。原告遂于2018年7月1日向望江县人民法院起诉，要求方敏将开发区房产办理登记并依约变更至方姗姗、方嫚名下，因被告提起管辖权异议，案件被移送至深圳市福田区人民法院审理，深圳市福田区人民法院于2019年1月2日立案受理。2019年1月12日晚被告宣爱琴带人到原告居住处（开发区），声称该房已被其购买，现欲收房，经110出警，方才离去。后经查询，被告于2018年8月13日申请办理了案涉房屋不动产登记，2019年1月7日将该房以40万元的低价出售给宣爱琴，并于2019年1月9日将该房屋变更登记至宣爱琴名下。原告认为，案涉房屋的市场价值约100万元，被告宣爱琴以明显低于市场价值购买该房产，且购买房产时不入户看房，不了解房屋共有人情况，不察看房屋装修现状，不探访房屋管理状况（居住或租住），不关心房屋钥匙所在，放任自身权利得不到保障，有违常理。两被告签订的房屋买卖合同显然系双方恶意串通，损害第三人利益的行为，权利人有权追回。原告特诉至法院，望判如所请。 被告方敏辩称：1、案涉房屋的产权人为方敏单独所有，故方敏有权出售该房屋；2、两被告签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，并已办理了产权变更登记，实际发生了物权变动；3、方敏身患重病且有残疾，为治病而出售房屋合情合理；4、原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告宣爱琴辩称：1、2018年12月27日，被告方敏因治病需要医疗费故在房屋中介处出售房屋，被告宣爱琴急需住房故在中介处购买该房。现案涉房屋已经办理了过户手续，被告宣爱琴已经合法取得案涉房屋的所有权；2、原告提出的合同无效没有事实与法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人方姗姗、方嫚共同陈述：1、父亲方敏与母亲方杏桃离婚时约定了案涉房屋的按揭贷款由父亲方敏偿还，按揭款还清后将房屋过户至我们两名下；2、2015年6月，因方敏不付按揭款，银行向法院起诉，要求房地产开发商、方敏、方杏桃偿还按揭款。法院判决生效后，母亲方杏桃于2017年5月12日向开发商支付余下房款及违约金81051元；3、案涉房屋已由我们母女三人生活多年，寄托着我们精神情感，请求法庭支持原告的诉讼请求。 原、被告双方为证明自己的诉讼主张，依法向本院提交了相应证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。根据到庭当事人的陈述及本院所采信的证据，本院经审理查明事实如下： 原告方杏桃与被告方敏于1989年结婚，婚后育有两女即本案第三人方姗姗、方嫚，2008年3月17日原告方杏桃与被告方敏在婚姻关系存续期间，以被告方敏之名在安庆市文澜房地产开发有限公司办理按揭贷款购买了位于安庆市开发区房屋，2008年12月19日，原告方杏桃与被告方敏在望江县民政局协议离婚，离婚协议约定：以方敏名义于2008年3月购买的位于开发区房屋归方姗姗、方嫚所有，待方敏偿还全部的按揭款及装潢费用后将该房屋的产权变更登记至方姗姗、方嫚名下。 2015年6月10日交通银行股份有限公司安庆分行（以下简称“交通银行安庆分行”）因被告方敏拖欠房屋按揭款，向安庆市大观区人民法院提起诉讼，大观区人民法院于2015年11月3日作出民事判决书，判决方敏、方杏桃共同给付交通银行安庆分行借款本金94958.10元及利息并由安庆市文澜房地产开发有限公司（以下简称“文澜公司”）对上述债务承担连带还款责任。因文澜公司实际代偿76050.56元，故方杏桃与文澜公司于2017年5月12日签订《协议书》，向文澜公司支付代偿款及违约金共计81051元。 2017年6月22日，方姗姗、方嫚向本院提起诉讼，要求判令方杏桃、方敏将案涉房屋产权变更登记至方姗姗、方嫚名下，本院于2017年11月30日作出民事裁定书，以原告主体不适格裁定驳回起诉，后方姗姗、方嫚上诉至安庆市中级人民法院，安庆市中级人民法院于2018年2月1日作出民事裁定书，驳回上诉。 2018年7月1日原告方杏桃诉至望江县人民法院，要求被告方敏履行《离婚协议》，将案涉房屋产权变更登记至第三人方姗姗、方嫚名下，后该案移送至广东省深圳市福田区人民法院处理。2019年7月8日广东省深圳市福田区人民法院作出民事裁定书，以案涉房屋已经转移登记至案外人名下，并被有权机关查封为由驳回方杏桃的起诉。在案件审理过程中，被告方敏于2018年8月13日办理了案涉房屋的产权证，并于2018年12月27日与被告宣爱琴签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋以73.8万元的价格卖给宣爱琴，双方于2019年1月7日另行签订不动产登记服务中心备案的编号为2019048865的《房屋买卖合同》（以下简称“房产备案买卖合同”），该合同约定的房屋价款为40万元，后于2019年1月9日将案涉房屋产权过户至被告宣爱琴名下。原告知悉上述房屋买卖事项后，于2019年1月23日向本院提起诉讼，要求撤销两被告于2019年1月7日签订的房产备案买卖合同，将案涉房屋恢复登记至被告方敏名下，并向本院申请了财产保全，依法查封了案涉房屋。 本院认为：首先，案涉房屋虽然以被告方敏名义购买并登记在方敏个人名下，但被告方敏购买案涉房屋时与原告方杏桃尚处于夫妻关系存续期间，且依据庭审查明的事实，原告方杏桃在被告方敏房屋按揭款逾期后实际支付了文澜公司代偿的购房按揭款及违约金共计81051元，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条之规定，案涉房屋在转移产权登记至被告宣爱琴名下前应为方杏桃与方敏夫妻关系存续期间的共同财产；其次，根据方杏桃与方敏于2008年12月19日达成的《离婚协议》第三条：以方敏名义于2008年3月购买的位于开发区房屋归方姗姗、方嫚所有，待方敏偿还全部的按揭款及装潢费用后将该房屋的产权变更登记至方姗姗、方嫚名下。因案涉房屋于双方协议离婚时属于夫妻共同财产，上述协议实为方杏桃与方敏共同承诺将两人对案涉房屋拥有的产权份额全部赠予方姗姗、方嫚的行为。该《离婚协议》系双方真实意思表示，合法有效并经民政部门登记备案，原告方杏桃与被告方敏理当按约履行；第三，被告方敏于2018年8月13日办理了案涉房屋的其个人产权证，后并未按照约定将房屋产权过户至第三人名下，而将房屋转卖给被告宣爱琴，虽有因其生病需款之因素，但其擅自处分房屋共有人原告方杏桃所有的房屋份额既未经原告方杏桃的同意亦未获得原告方杏桃的追认，属于无权处分，且两被告为达到避税、漏税的目的，恶意串通，向房产登记机构谎报房屋实际交易价格，并将房屋产权过户至被告宣爱琴名下，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，两被告于2019年1月7日签订的房产备案买卖合同无效；最后，房屋登记恢复属于不动产登记机构的房屋登记管理职责，不属于民事诉讼受案范围，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认被告方敏与被告宣爱琴于2019年1月7日签订的房产备案《房屋买卖合同》无效； 二、驳回原告方杏桃的其他诉讼请求。 本案受理费100元，保全费5000元，合计5100元，由被告方敏、宣爱琴各负担2550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  张建开 人民陪审员  陶 婷 人民陪审员  章国兰 二〇二〇年三月九日 书 记 员  汪剑威 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国婚姻法》 第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。