河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0181民初3358号 原告：王春婷，女，1965年12月14日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：任振忠，北京誉洲律师事务所律师。 被告：辛集市皮革城有限公司，住所地辛集市**古城大街南侧、永安街北侧国际皮革城******。 法定代表人：李孟梁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李进彩，河北新雨律师事务所律师。 原告王春婷与被告辛集市皮革城有限公司（以下简称皮革城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告王春婷的委托诉讼代理人任振忠、被告辛集市皮革城有限公司的委托诉讼代理人李进彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春婷向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告于2018年8月10日签订的《商铺认购合同》无效；2、请求法院判令被告返还已交购房款175000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月份左右原告看到关于皮革城公司商铺出售的相关信息，于2018年6月5号带着自己的女儿王盼盼及女儿的好友王国通前去看房。2018年6月5号当日看中辛集皮革城二期三层A-184A号商铺，商铺建筑面积16平方米，层高4.8米，按照被告的要求原告缴纳了2.5万元的定金，合同后期再签。2018年6月11日被告再次要求原告交付另外一笔费用，原告感到很是困惑不知这笔钱是什么费用，原告怕自己出错便与自己的女儿和一个朋友一起到了辛集国际皮革城询问被告工作人员。被告单位的张常斌经过解释后给原告出具了一份承诺书载明“我公司承诺王盼盼所购买的三层A-184商铺总首付小写175000元”，2018年8月10日原告与被告签订《商铺认购合同》，签完合同后原告支付剩余10万元首付款。原告从朋友处打听得知。被告涉及众多诉讼，且无商品房预售许可证，购买商铺后根本无法办理登记过户手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。为此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。 皮革城公司辩称，1、原告请求确认原告与皮革城公司2018年8月10日签订的商铺认购合同无效，没有事实根据和法律依据。原告认为商铺合同无效理由是皮革城公司不具有商品房预售合同及预售许可证，这与客观事实不符，原告购买皮革城公司的商铺不属于商品房性质，而是皮革城公司在2012年建成后，取得商铺所有权证书，再卖给原告，买卖性质应该属于二手房买卖，合同是双方自愿签订的协议，不违反强制性法规的规定，合同是合法有效的。2、原告要求皮革城公司返还已交购房款175000元，并承担本案的诉讼费用，没有客观事实依据。因为双方签订的合同合法有效，原告要求返还购房款就失去了根本事实依据和法律依据。另需强调的是原告向皮革城公司交付的购房款是125000元，不是175000元。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，请法院予以驳回。 王春婷提交如下证据：1、2018年8月10日王春婷与皮革城公司签订的《商铺认购合同》，证明双方有房屋买卖的事实，且对房屋坐落、面积、双方权利义务进行了约定；2、2018年6月11日被告公司负责人张常斌书写的承诺书，证明原告交给三河首诺房地产经纪有限公司（以下简称三河首诺公司）的50000元系购房款；3、三份收据：2018年6月11日三河首诺公司出具的50000元收据，2018年8月10日皮革城公司出具的25000元收据和100000元收据，证明原告交付房款的数额；4、涉及皮革城公司的四份裁判文书，证明皮革城公司涉诉案情较多，给原告购房造成一定的风险；5、石家庄市住房和城乡建设局网上查询结果，证明2020年3月23日，皮革城公司没有取得商品房预售许可证；6、2018年6月11日原告与皮革城公司工作人员在皮革城公司售楼处交谈的视频，证明原告交付的50000元虽然是三河首诺公司出具的票据，但属于原告的购房款。 皮革城公司对王春婷证据的质证意见如下：对证据1的真实性予以认可，对关联性不认可，不能证明原告关于合同无效的主张；对证据2的真实性不予认可，张常斌并非皮革城公司员工，而是三河首诺公司员工，其不能代表皮革城公司的意见，三河首诺公司是皮革城公司销售二期商铺的代理销售单位；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，其中的50000元收据不是皮革城公司收取的购房款，该收据上没有写明收取的是何种款项，25000元和100000元的收据上写明系购房定金和购房款；对证据4的网上查询的裁判文书的真实性无异议，对关联性有异议，不能证实原告关于合同无效的主张；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，皮革城公司二期商铺属于皮革城自建的商业用房，建成后已取得房屋产权证书，其所建商铺不属于商品房，没有必要取得商品房预售许可证；对证据6的真实性和关联性不予认可。 皮革城公司提交如下证据：1、商铺认购合同和委托经营管理协议，证明双方自愿签订合同，合同有效；2、辛集国际皮革城商铺代理销售合同，证明皮革城公司与三河首诺公司系代理销售合同关系，原告所购商铺属于二手房屋买卖性质；3、皮革城公司向原告销售的商铺的房屋所有权证书以及商铺分割明细表，证明皮革城公司2013年3月21日已经取得了商铺的房屋所有权证书；4、原告向皮革城公司交付125000元购房款的收据存根；5、原告向三河首诺公司交付50000元的收据复印件；6、皮革城公司二期商铺买受人彭冀中与皮革城公司签订的购房合同和办理不动产登记的资料复印件，证明房屋性质为自建房，皮革城公司出售的商铺可以在约定的时间办理过户登记，皮革城公司有能力履行合同中的权利义务。 王春婷对皮革城公司证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可；对证据2的真实性认可，证明三河首诺公司作为代理人可以收取购房款；对证据3真实性认可，不能证明其符合国家政策和法律要求可以销售该楼盘；对证据4真实性认可；对证据5，要求看原件；对证据6的关联性不认可，彭冀中的房产登记只是备案手续，皮革城公司没有销售楼盘的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，皮革城公司与三河首诺公司、河北鑫宝通房地产经纪有限公司签订《辛集国际皮革城商铺代理销售合同》，约定由三河首诺公司代理销售皮革城公司位于辛集市北区古城大街南侧、永安街北侧国际皮革城二期的商铺。2018年6月11日，王春婷向三河首诺公司交付50000元，三河首诺公司向王春婷出具收据一张，注明“今收到王春婷交来辛集皮革城三层A-184A伍万元整”。2018年8月10日，王春婷与皮革城公司签订《商铺认购合同》，约定王春婷购买辛集国际皮革城二期三层A-184A号铺位，建筑面积16平方米，层高4.8米，房屋权属登记：三年；每平方米15312.5元，总价款245000元；约定采用分期付款的方式，2018年8月10日支付全额款项的51.02%，即125000元，剩余部分48.98%，即120000元，王春婷接到皮革城公司通知“办理房屋权属登记”后，30个工作日内支付清。签约当天，皮革城公司向王春婷出具两张收据，一张为购房定金25000元，一张为购房款100000元。同一天，王春婷与皮革城公司签订《委托经营管理协议》。 另查明，辛集国际皮革城二期项目通过土地出让方式取得土地，规划用途为商业，2013年3月21日，皮革城公司将坐落于辛集市北区古城大街南侧、永安街北侧国际皮革城二期3层3242Ａ号等商铺办理了房屋产权登记（证号为辛房权证市区字第××号），其中包括本案诉争的Ａ-184Ａ号商铺。 本院认为，本案争议的焦点问题为王春婷与皮革城公司签订的《商铺认购合同》是否有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系对商品房买卖合同进行的规范，规定了房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同无效。《城市房地产管理法》第三十条规定，房地产开发企业应当是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。第四十五条第一款第（四）项规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案中，皮革城公司通过土地出让方式取得土地，为商业用途建设辛集国际皮革城二期项目，建成后已经就包括诉争商铺在内的部分商铺办理了房屋所有权证书。可见，皮革城公司在该项目上并不属于房地产开发企业，将其名下拥有所有权的商铺分割出售给他人的行为，系一般的房屋买卖行为，而非上述司法解释中的商品房买卖行为。故本案中王春婷与皮革城公司签订的《商铺认购合同》系一般的房屋买卖合同。王春婷提出皮革城公司涉及多起法律诉讼，给其购房造成了一定的风险，这并不是导致合同无效的法定事由。另，王春婷还提出皮革城无法办理过户手续。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故王春婷以皮革城公司未取得商品房预售许可证明、涉及多起法律诉讼、无法办理过户手续为由，要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 王春婷与皮革城公司自愿签订商铺买卖合同，并按照约定支付购房款，合同已成立并生效，且不存在合同解除的事由，故王春婷要求皮革城公司返还购房款175000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第四十五条第一款的规定，判决如下： 驳回原告王春婷的诉讼请求。 案件受理费3800元，由原告王春婷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  王云峰 人民陪审员  宋宝莎 人民陪审员  魏 薇 二〇二〇年三月三十日 法官助理张晓茹 书记员贾楠 ——