福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终816号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：福州世茂新领域置业有限公司，住所地福州市晋安区宦溪镇鹅鼻村民委员会办公楼**，统一社会信用代码91350100569260202K。 法定代表人：陈芳梅，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：福州市加和壹品商业管理有限公司，住，住所地福建省福州市晋安区宦溪镇政府招商引资办公楼****一社会信用代码91350111MA31M6FD1B。 法定代表人：叶宏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘玥辰，福建诺鲁律师事务所实习律师。 上诉人福州世茂新领域置业有限公司（以下简称“世茂公司”）因与被上诉人福州市加和壹品商业管理有限公司（以下简称“加和公司”）服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 世茂公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，改判驳回加和公司的诉讼请求；2.维持一审民事判决第二、三项；3.撤销一审民事判决第四项，改判支持世茂公司的诉讼请求；4.本案一、二审受理费（包括反诉案件受理费）由加和公司负担。 事实与理由：1.一审判决世茂公司向加和公司支付服务费60万元及违约金，系认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以撤销。（1）一审未审查加和公司是否尽到商业运营及物业管理职责，机械地套用《云上鼓岭商业街招商策划运管服务合同》（以下简称“《服务合同》”）约定的商业运营及物业管理费用支付时间，判决世茂公司向加和公司支付2019年上半年商业运营及物业管理费用60万元及违约金，属于认定事实不清、认定事实错误。根据《服务合同》第3.1、5.4条约定，加和公司未完全履行商业运营管理职责，如未组织商家促销及推广活动；未做好空置商铺的处置工作，保证不空铺。加和公司未尽到物业管理职责，如未对商业街公共区域的道路、路灯、绿化景观进行任何的维修、养护和管理，也未进行日常安全巡查。（2）《服务合同》已于2019年4月17日解除，根据合同法第九十七条规定，加和公司无权要求世茂公司支付2019年4月17日之后的商业运营及物业管理费用。（3）一审认定世茂公司未按《服务合同》约定于2019年1月15日支付2019年上半年的商业运营及物业管理费，已构成违约，属于认定事实错误，适用法律错误。因加和公司违约行为，世茂公司有权行使不安抗辩权，暂停支付2019年上半年的商业运营及物业管理费用。 2.一审对世茂公司返还招商服务费之诉请不予支持，系认定事实错误，适用法律错误，依法应予纠正。根据《服务合同》第5.3条约定，加和公司应于2018年8月30日前负责完成商业街商户租赁合同签订，但事实上，加和公司仅招商签约入驻2家商户，仍有大量商铺未招商处于空铺状态。根据合同法第九十七条规定，因加和公司未尽到招商职责，致使世茂公司合同目的不能实现，世茂公司依法有权要求加和公司返还相应的招商费用。 3.一审对世茂公司退还商户保证金不予支持，系适用法律错误。根据合同法第四百零四条规定，加和公司作为受托方，应当将收取的商户保证金转交给世茂公司。 4.一审对世茂公司损失赔偿不予支持，系适用法律错误。《服务合同》因加和公司违约业已解除，故世茂公司依法有权要求加和公司赔偿因其违约行为造成的损失即空铺的租金损失。该损失客观存在，一审以该损失不符合商业交易习惯，不予支持，系适用法律错误。 加和公司答辩称，1.被上诉人加和公司已完成2018年度招商工作，上诉人世茂公司根据加和公司履约情况而支付了50万元招商费用，双方该阶段的合同权利义务已履行完成。一审判决驳回世茂公司要求加和公司返还该招商费的请求完全正确，二审应予维持。（1）案涉《服务合同》签订后，加和公司已完成了招商策划定位方案制订、推荐商家、招租入驻2家商户等工作。因世茂公司经营思路变更，将剩余部分物业自行安排。商业街招商工作已完成，不存在大量空置店面，世茂公司也未举证证明存在空置店面。（2）世茂公司作为营利性法人，完全具备开展经营活动的民事活动能力，如果加和公司未完成招商服务工作，不具备付款条件，世茂公司显然不可能支付50万元的招商服务费。世茂公司在加和公司完成工作，也自愿支付了费用情况下，反诉要求加和公司退返招商费，违背诚信原则。（3）加和公司已履行招商义务，理应获得该费用。退返招商费用则意味着《服务合同》中关于招商部分约定溯及成立时消灭，那么加和公司此前受托招商行为全部失去法律依据，其与入驻商户签订租赁合同将缺乏权利来源，直接损害入驻商户利益。 2.加和公司已履行商业运营及物业管理职责，一审判决世茂公司向加和公司支付2019年上半年商业运营及物业管理费用60万元及违约金，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（1）根据《服务合同》第三条第一款约定，每年运营和物业管理费具有包干性质，在双方未对合同约定运营和物业管理费用协商一致变更的前提下，且加和公司已履行义务的情况下，世茂公司理应依据合同约定支付。加和公司已履行了运营职责包括协助入驻商户办理消防备案验收和证照等，已履行了物业管理职责包括委托福建宝佳保洁服务有限公司（以下简称“宝佳公司”）提供保洁和垃圾清运工作等，组建了商管和运营队伍，每月承担员工工资57000元。（2）根据《服务合同》第三条第三款约定，世茂公司支付费用义务在先，加和公司提供服务义务在后。因世茂公司单方解约，导致加和公司无法提供服务，相应责任和过错不在加和公司，一审判决世茂公司支付半年的费用60万元，完全符合合同约定。根据《服务合同》第九条第十二款规定，加和公司实际工作到2019年6月中旬，且合同解除系世茂公司违约及单方原因造成，相应损失应由世茂公司自行承担。（3）根据合同法第一百零七条以及《服务合同》第三条第三款、第十条第一款约定，世茂公司无正当理由逾期支付服务费，须向加和公司支付应付服务费万分之一的违约金。 3.世茂公司并非案涉租赁合同相对方，加和公司是租赁合同退返保证金义务主体，世茂公司要求加和公司返还商户保证金无合同依据。入驻商户缴纳的保证金属于食品安全和装修保证金，加和公司收到后以其的名义出具收款收据，合同期满或提前终止时，加和公司需将保证金在扣除应付费用后归还商家，是退还保证金义务的履行主体。在未取得承租方同意的情况下，加和公司不应也无义务将保证金交付给世茂公司。 4.世茂公司主张的空铺租赁损失，无事实根据，不应支持。加和公司已经完成了所有能用部分的商铺招商任务，除了世茂公司自用部分外不存在大量空铺。空铺租金损失系世茂公司单方制作的损失清单，不具备证据的真实性，无证明力，且世茂公司无其他证据佐证其存在空铺损失之事实。 一审认定，加和公司与世茂公司就福州世茂云上鼓岭商业街需要，签订案涉《服务合同》，约定项目招商面积、服务费的计取、支付、要求、委托期限、双方的权利义务、违约责任及合同的解除条款等，世茂公司于2018年7月24日向加和公司出具授权书，授权书载明“兹授权加和公司为世茂公司旗下世茂鼓岭项目商业街唯一负责的招商及运营管理公司，授权时限为2018年8月1日至2028年7月31日。”双方共同确认加和公司为世茂公司开发建设的云上鼓岭商业街招商了福州六意企业管理有限公司（承租面积117.81平方米）、福建回龙阁餐饮管理有限公司（承租面积820.59平方米）及为世茂公司与永辉生活、聚春园、星巴克等商家入驻事宜拟定合同。加和公司与宝佳公司签订世茂鼓岭商业街清洁服务合同，约定将世茂鼓岭商业街日常保洁管理服务工作委托宝佳公司，宝佳公司需配备保洁人员4名，合同有限期自2018年8月10日至2023年8月9日。加和公司与宝佳公司签订生活垃圾清运协议，约定加和公司服务范围内的商业街为世茂云上鼓岭商业街，该街道内的生活垃圾交由宝佳公司清运，合同期限为2018年10月5日起至2019年10月4日。加和公司与福州市天敌环保科技有限公司签订“四害”防治协议书，约定实施范围为福州市世茂云顶商业综合体外围所有区域，服务期限为2018年10月1日至2019年10月31日。加和公司向中国人民财产保险股份有限公司投保公众责任保险附加火灾和爆炸责任，公众责任保险附加广告机装饰装置责任。以上四份合同均已完成付款义务。加和公司于2018年9月30日与福建回龙阁餐饮管理有限公司等做了物品移交清单，于2018年10月3日做了厨房设备清单，且各负责人均在移交单上签字确认，于2018年10月14日签订《商户手册概要》，后于2018年11月26日对于商户福建回龙阁餐饮管理有限公司所存在问题发出《规范营业整改通知书》。加和公司于2018年9月25日与福州六意企业管理有限公司等做了物品移交清单，且各负责人均在移交单上签字确认，于2018年10月14日签订《商户手册概要》。加和公司与上海风潮建筑装饰有限公司做了物品移交清单，且各负责人均在移交单上签字确认，后与北京宜泽创普咨询有限公司福州分公司（紫禁书院）于2018年10月14日签订《商户手册概要》。2019年1月3日在鼓岭项目部大会议室召开鼓岭文化小镇运营例会会议，由吴伟主持，会议关于商管公司各项工作事宜进度及需要协调解决工作事项，及管理总结并形成会议纪要发送至每位参会人员，加和公司于2019年1月29日通过邮件方式将商业街2018年工作总结及2019年工作计划发送至邮箱号为ｙａｌ×××＠ｓｈｉｍａｏｇｒｏｕｐ.ｃｏｍ。世茂公司于2019年4月12日向加和公司指定项目负责人林青霞邮寄《解约通知函》，该函件于2019年4月17日成功送达，世茂公司又于2019年5月22日向加和公司寄出关于《解除的通知》，加和公司于2019年6月17日报警称物品被搬走。 一审认为，关于加和公司逾期提交的证据9《商户手册概要》、《规范营业整改通知书》、物业管理物品《移交清单》、证据10《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；证据11《催缴通知书》该三组证据在形式上符合法律规定，且与本案具有关联性，该三份证据与案件基本事实有关，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第一款规定,对加和公司提交的上述三份证据予以采纳，但对其逾期提供证据的行为，应予训诫。案涉《服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。经审查本案案由虽为服务合同纠纷，但世茂公司委托加和公司对外进行招商及运营管理等事项，实为委托关系，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，结合本案加和公司已实际着手履行合同义务事项，世茂公司亦将约定的第1年即2018年度服务费支付给加和公司，但世茂公司未按合同约定于2019年1月15日支付上半年的商业运营及物业管理费实际履行付款义务，已构成违约，故加和公司主张世茂公司支付2019年上半年的商业运营及物业管理费，予以支持。案涉《服务合同》约定世茂公司无正当理由逾期支付服务费，每逾期一日，须向加和公司支付应付服务费万分之一的违约金，故加和公司请求世茂公司按应付服务费的日万分之一支付违约金，予以支持。世茂公司请求确认案涉《服务合同》于2019年4月17日即解除，在庭审中，加和公司已对该请求无异议，故予以支持。世茂公司请求加和公司向其返还招商费用50万元，但加和公司已为世茂公司招商两家及对其他入驻商家办理相关事宜，故该请求不予支持。世茂公司请求加和公司返还商户保证金8万元，根据加和公司与入驻商户签订的合同约定，该保证金系作为食品安全及装修保证金，加和公司收到保证金后三日内出具收款收据，在合同期届满或者提前终止之日起七日内，加和公司需将保证金在扣除应付费用（若有）后的全额无息一次性归还商家，根据合同约定，该保证金返还义务为加和公司，故该请求不予支持。世茂公司请求加和公司赔偿各项经济损失2487432元，世茂公司系因开发建设的“福州世茂云上鼓岭商业街”项目需要，与加和公司签订案涉《服务合同》由加和公司负责商业运营及物业管理，对于空置的商铺进行租金及物业费等费用的赔偿不符合商业交易惯，故该请求不予支持。加和公司主张世茂公司赔偿可预期经济损失60万元，在庭审中双方均确认该合同于2019年4月17日解除，故其主张不予支持。加和公司主张实际损失53820元，但未提供相关证据链予以佐证及损失的具体情况，故该主张不予支持。 一审判决：一、世茂公司应于本判决生效之日起十日内向加和公司支付服务费60万元及违约金（违约金以60万元为基数，自2019年1月16日起至实际款项还清止按日万分之一计付)；二、案涉《服务合同》于2019年4月17日即解除；三、驳回加和公司的其他诉讼请求；四、驳回世茂公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费20246元，由加和公司负担10338元，由世茂公司负担9908元；反诉案件受理费6043.7元，由世茂公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议。被上诉人加和公司要求补充认定：其于案涉《服务合同》期间聘用工作人员13人，共支出57000元。本院认为，根据《服务合同》第三条第一款约定，加和公司聘用人员需报由世茂公司审定确认，但加和公司未举证其聘用13名工作人员系经世茂公司审定确认，故该项补充意见本院不予采信。 本院认为，本案争议焦点为：一是上诉人世茂公司是否应向被上诉人加和公司支付2019年上半年的服务费60万元及违约金；二是加和公司是否应向世茂公司返还招商服务费50万元；三是加和公司是否应向世茂公司退还商户保证金8万元；四是世茂公司主张租金及物业费损失赔偿是否应予支持。 关于世茂公司是否应向加和公司支付2019年上半年的服务费60万元及违约金。根据案涉《服务合同》第三条服务费的计取、支付、要求之约定，自2019年起每年商业运营及物业管理费120万元，按每半年支付，每年支付时间为1月15日和7月15日，故世茂公司原应于2019年1月15日向加和公司支付2019年上半年的服务费60万元。但鉴于双方均确认已于2019年4月17日解除案涉《服务合同》，且加和公司未举证证实其继续提供服务至2019年6月中旬，故根据权利义务对等原则，世茂公司应按照加和公司实际提供服务的时间，向加和公司支付2019年1月1日至4月17日的服务费共计351780.82元（120万元÷365天×107天）。世茂公司主张加和公司未善尽合同约定之义务，但其提交的证据不足以证实其主张，相反，世茂公司已举证证实其在保洁、垃圾清运、消杀、日常巡查及商业管理方面均有履职，故世茂公司以此为由拒付服务费，与合同约定不符，本院不予支持。因世茂公司迟延支付服务费，根据案涉《服务合同》第十条第一款约定，每逾期一日须向加和公司支付应付服务费万分之一的违约金。 关于加和公司是否应向世茂公司返还招商服务费50万元。首先，根据案涉《服务合同》第三条第三款及第五条第三款之约定，加和公司应于2018年8月30日前完成商业街商户租赁合同签订工作，世茂公司应于2018年8月15日前、9月9日前各支付招商费用25万元，而事实上，世茂公司于2018年9月26日向加和公司一次性支付了招商费用50万元，即世茂公司于合同约定的招商应完成时间之后向加和公司支付了招商费用，此应视为世茂公司对加和公司已完成受托招商之认可。其次，自2018年8月30日至2019年3月，世茂公司均未就招商未完成一节向加和公司提出异议，且至本案加和公司提起诉讼前，世茂公司均未向加和公司主张因招商未完成而要求其返还相应费用。综上，本院认定双方在招商方面的合同权利义务已完成，加和公司无需向世茂公司返还招商服务费50万元。 关于加和公司是否应向世茂公司退还商户保证金8万元。根据《世茂云上鼓岭商业街房屋租赁合同》约定，加和公司系商户保证金的收取权利主体及退还义务主体。现世茂公司未与商户、加和公司就该保证金另行达成协议，其主张加和公司向其退还商户保证金，无合同依据，本院暂不予支持。就该保证金问题，三方可另行协商处理。 关于世茂公司主张租金及物业费损失赔偿是否应予支持。如前所述，本案应视为加和公司已完成了合同约定之招商义务，世茂公司主张此后存在空铺租金及物业费损失并要求加和公司予以赔偿，既无合同依据，亦不符合商业惯例，故该主张本院不予支持。 综上，世茂公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3057号民事判决第二、三项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3057号民事判决第四项； 三、变更福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初3057号民事判决第一项为：福州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州市加和壹品商业管理有限公司支付服务费351780.82元及违约金（违约金以351780.82元为基数，按日万分之一，自2019年1月16日起计至实际款项付清之日止）； 四、驳回福州世茂新领域置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件本诉受理费20246元，由福州市加和壹品商业管理有限公司负担14566元，由福州世茂新领域置业有限公司负担5680元。一审案件反诉受理费由福州世茂新领域置业有限公司负担。二审案件受理费6043元，由福州世茂新领域置业有限公司负担4993元，由福州市加和壹品商业管理有限公司负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长 魏 昀 审判员 陈 青 审判员 王燕燕 二〇二〇年三月十七日 书记员 林丹青