贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12717号 原告：余长寿，男，生于1968年2月1日，汉族，重庆市开县人，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：杨永（特别授权代理），贵州跃华律师事务所律师。 被告：黄钟侣，女，生于1946年2月6日，汉族，贵州省毕节市七星关区人,住四川省成都市武侯区。 被告：严锦，女，生于1976年5月28日，汉族，贵州省毕节市七星关区人,住四川省成都市武侯区。 上列二被告共同委托诉讼代理人：熊灿斌（特别授权代理）、赵新春（一般代理），均系贵州本芳律师事务所律师。 被告：贵州省心缘置业有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路营脚村辣子鸡火锅侧面，统一社会信用代码：91520502587262009N。 法定代表人：何定龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：李凌瑞（特别授权代理）、郝丽梅（一般授权），均系贵州靖毕律师事务所律师。 原告余长寿诉被告黄钟侣、严锦、贵州省心缘置业有限公司（下称：心缘公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月21日立案后，于2018年12月25日作出（2018）黔0502民初6752号民事判决书。原告余长寿不服，提起上诉。贵州省毕节市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）黔05民终2256号民事裁定书，以一审认定基本事实不清、证据不足为由，裁定撤销原判，发回本院重新审理。本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告余长寿委托诉讼代理人杨永，被告黄钟侣、严锦共同委托诉讼代理人熊灿斌，被告心缘公司委托诉讼代理人李凌瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余长寿向本院提出诉讼请求:1.判决立即停止对位于毕节市的强制执行，并解除对前述商铺的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年8月7日，原告收到七星关区人民法院送达的（2018）黔0502执异69号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、原告系涉案位于毕节市的权利人。原告余长寿系被告（被执行人）贵州省心缘置业有限公司（以下简称“心缘公司”）开发的毕节市心缘家居博览中心项目土石方平基工程的实际施工人，经原告、心缘公司双方进行结算，至2015年4月29日，心缘公司尚欠原告工程款人民币8300000.00元。由于心缘公司无能力履行清偿义务,原告、心缘公司双方当日签订了《补充协议》，协议约定:心缘公司用其开发的Ａ1008、Ａ1009、Ａ1010、Ａ1011、Ａ1013、Ａ1014、Ａ1015、Ａ1016、Ａ1017、Ａ1018、Ａ1020、Ａ1076号等铺面抵偿尚欠原告工程款8300000.00元，原告、心缘公司双方并就前述铺面的转让签订了《商品房买卖合同》，心缘公司应于2015年12月13日前将涉案商铺交付给原告使用，并于2016年6月30日前将涉案商铺的所有权登记转移登记给原告。原告、心缘公司签订《补充协议》《商品房屋买合同》的当日，为了盘活涉案商铺以实现其经济价值，原告、心缘公司签订《毕节心缘家居经营管理合同》，原告作为所有权人将涉案商铺返租给心缘公司，由心缘公司对涉案商铺统一经营管理，返租期为三年，自2015年12月30日起算。上述事实表明，原告系涉案商铺的权利人，体现为:（一）涉案商铺系心缘公司开发建设,属心缘公司所有。原告作为心缘公司开发的毕节市心缘家居博览中心项目土石方平基工程的实际施工人，已合格完成约定的工程，其在施工中付出了辛苦的劳动，理应得到对价报酬。在心缘公司无能力向原告履行清偿工程款义务的情况下，其有权将涉案商铺处分给原告，以房抵债。故其与原告签订的《补充协议》、《商品房屋买合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反流抵或物权法定原则，也没有违反其他法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。（二）原告、心缘公司双方通过以房抵债的方式履行购房款的支付义务，原告已实际交付全部价款.基于上述有效的《补充协议》、《商品房屋买合同》，心缘公司所欠工程款债务消灭的同时，相应的抵债价款（工程款8300000.00元）转化为购房款，也就说双方就涉案商铺已达成买卖协议，且购房款已付清。原告作为所有权人与心缘公司签订《毕节心缘家居经营管理合同》的行为表明，原告与心缘公司通过自己的行为实现了《补充协议》、《商品房屋买合同》中债权债务的抵销，原告与心缘公司之间的债权债务归于消灭。（三）原告已实际占有涉案商铺。原告、心缘公司签订《补充协议》、《商品房屋买合同》的当日，双方为了盘活涉案商铺以实现其经济价值，签订《毕节心缘家居经营管理合同》，原告将涉案商铺返租给心缘公司。这表明原告已合法占有涉案商铺，且将涉案商铺返租给心缘公司，涉案商铺已在原告的管控之下。（四）非因原告自身原因未办理过户登记。由于心缘公司资金周转困难，管理混乱，现已处于瘫痪状态，故心缘公司至今仍未将涉案商铺转移登记给原告。二、原告对涉案商铺享有的实体权利足以排除七星关区人民法院对涉案商铺的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告于2015年4月29日与心缘公司签订《补充协议》、《商品房屋买合同》，心缘公司将其开发的涉案商铺以房抵债给原告，并于当日签订了《毕节心缘家居经营管理合同》，原告将涉案商铺返租给心缘公司，且非因原告自身原因，心缘公司至今仍未将涉案商铺转移登记给原告。七星关区人民法院（2017）黔0502执720-1号《执行裁定书》是于2017年11月20日做出的，完全可以证明在七星关区人民法院对沙案商铺查封作出之前，原告与心缘公司已签订合法有效的书面买卖合同，而以房抵债可视为“已支付全部价款”，将涉案商铺返租给心缘公司即为已合占有该不动产，且非因原告自身原因未办理过户登记。故原告对沙案商铺享有的实体权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案商铺享有的实体权利足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律的规定，原告特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告余长寿提交了如下证据: 证据一：土石方结算表、土石方报验单、心缘工程施工单。用以证明:原告余长寿是心缘博览中心土石方工程的实际施工人。被告黄钟侣、严锦、心缘公司质证意见:对该组证据真实性无异议，但达不到其证明目的。该组证据上体现的承包方为铜仁市第一建筑工程公司，余长寿仅作为项目经理签字，不能据此认定余长寿为实际施工人；根据最高人民法院的指导意见，实际施工人的身份只能在建设工程施工合同纠纷中予以确认，不宜扩大。 证据二：补充协议、商品房买卖合同。用以证明：涉案12个商铺系原告和心缘公司之间工程款抵扣所得。被告黄钟侣、严锦质证意见:对该组证据内容的真实性有异议，达不到其证明目的。同时在原告方提供的补充协议上也明确约定合同生效的附加条件为商品房买卖合同的备案正式生效，而商品房并未办理备案，故该合同并未生效。合同内容对各方当事人不具有约束力。被告心缘公司质证意见：与黄钟侣、严锦质证意见一致。同时，心缘公司于2014年9月28日取得预售许可证，在涉案商品房买卖合同、补充协议签订之时是具备备案条件的，但未办理相应的备案，根据补充协议，对于协议的附生效条件的约定来看，涉案的协议并未生效，对合同当事人无约束力。 证据三：家居经营管理合同。用以证明：原告取得涉案商铺的使用权。被告黄钟侣、严锦质证意见:对该合同三性均有异议，达不到其证明目的。该合同中作为委托管理人的余长寿并不享有涉案商铺的权属，其无权委托管理。结合商铺的经营合同的签订，实际出租人及权属享有人为心缘公司。司。被告心缘公司质证意见:对该证据三性有异议，首先，签订协议的法定代表人朱斌签字并非朱斌本人所签。其次，该朱斌私章也非真实的朱斌私章，朱斌私章在七星关区公安局进行过备案，且该私章上雕刻有备案号。第三，心缘公司公章在该合同签订之前已经向七星关区公安局报失，因此对该证据三性均不认可。 证据四：(2017)黔0502执异720-1号《执行裁定书》、(2018)黔0502执异69号《执行裁定书》。用以证明:本案提起诉讼的原因是不服该两份裁定书。三被告对该组证据均无异议。 证据五：原告身份证。用以证明：原告余长寿的自然人身份情况。三被告对该组均证据无异议。 证据六：有关我公司变更委托代理人（函）、收据、毕节市心缘家居博览中心A地块土石方挖运平基工程结算表。用以证明：1.涉案工程系肖云峰挂靠铜仁市第一建筑工程公司于2012年12月9日承建，2013年1月31日，肖云峰向被告（被执行人）心缘公司缴纳保证金人民币500,000.00元，2013年8月5日，肖云峰将涉案工程转让给原告自行垫资施工，故原告系被告开发的毕节市心缘家居博览中心A地块土石方挖运平基工程的实际施工人；2.该土石方工程已于2013年11月完工。2013年11月11日，在监理方武汉工程建设监理咨询有限公司的参与下，经原、被告（被执行人）心缘公司进行结算，心缘公司应支付原告工程款人民币15,217,242.00元。原告与被告心缘公司之间的债权债务关系真实、合法、有效。被告黄钟侣、严锦质证意见：对该组证据三性均有异议，事实上毕节市中级人民法院以（2016）黔05民初88号民事调解书已经确认涉案项目实际施工人为贵州淇铃交通建筑工程有限公司，而非原告，其不可能享有实际施工人的权利。变更委托代理人函证明了余长寿仅是代表公司的代理人，而不是实际施工人。被告心缘公司质证意见：毕节市中级人民法院作出的（2016）黔05民初88号民事调解书已经确认涉案项目实际施工人为贵州淇铃交通建筑工程有限公司，不是原告称的铜仁市第一建筑公司。变更委托代理函证明了余长寿仅是代表公司的代理人，而不是实际施工人。 证据七：毕节心缘家居经营管理合同、心缘家居博览中心商铺租赁经营合同、委托书。用以证明：1.2015年4月29日，心缘公司与原告签订以房抵偿工程款的《补充协议》及《商品房买卖合同》后，双方为了盘活涉案商铺以实现其经济价值，心缘公司与原告签订了《毕节心缘家居经营管理合同》，原告作为所有权人将涉案商铺返租给心缘公司，由心缘公司对涉案商铺统一经营管理，返租期为三年，自2015年4月29日起算。心缘公司得到原告的委托后，于2015年9月21日将涉案商铺租给毕节市凯欣贸易服务有限公司使用。前述事实充分证实了原告合法占有涉案商铺，涉案商铺已在原告的管控之下，即在人民法院查封之前合法占有该不动产；2.在贵州省心缘置业有限公司与原告签订以房抵偿工程款的《补充协议》及《商品房买卖合同》的当日，原告将涉案商铺委托给心缘家居博览中心商铺销售代理商畅意策划东阳分公司代为销售。该事实也进一步证实了原告已合法占有涉案商铺，涉案商铺已在原告的管控之下。被告黄钟侣、严锦质证意见：对该组证据三性均有异议，达不到其证明目的。被告心缘公司质证意见：因商铺租赁经营合同、委托书均不是原件，故证据三性均不予认可。对经营管理合同真实性、何合法性无异议，但达不到原告证明目的，不能证明原告对涉案商铺已经登记并享有产权。 被告黄钟侣、严锦辩称：第一，原告诉求应予驳回。毕节市中级人民法院（2016）黔05民初88号民事调解书已经明确涉案心缘家居博览中心施工人为贵州淇玲交通建筑有限公司，故原告提出其系实际施工人，并据此通过以物抵债的形式获得涉案门面理由不成立；心缘置业建设的涉案工程规划许可证已经明确涉案房屋其性质非住宅用房，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告的诉请不应得到支持；原告诉求法律依据错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告方适用的二十八条是针对被执行人为非房开公司，被执行不动产未登记在房开公司名下的情形，因此在该规定中，同时在二十九条对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议专门作出规定，本案被执行人为心缘公司，涉案门面系心缘置业有限公司开发建设，现被执行门面仍登记在心缘公司名下，因此应适用二十九条之规定驳回其诉请。第二，本案在原一审中原告余长寿曾主张铜仁市建筑工程有限公司将涉案工程发包给案外人肖云峰，肖云峰再将工程转包给原告，在2019年6月17日毕节市七星关区人民法院作出（2019）黔0502民初1007号民事裁定书，对肖云峰要求确认其是实际施工人并主张工程款的诉请予以驳回，该裁定书可以证明涉案工程肖云峰及余长寿并非实际施工人，同时在1007号案中，余长寿作为被告也辩称其不享有涉案工程的权利，故本案原告的起诉缺乏事实基础。第三，原告诉请中陈述2016年6月30日前涉案商铺的所有权已经转移给原告不属实。事实上至今涉案商铺连合同备案都未进行，结合心缘公司在建设过程中管理混乱的事实，在相对较短的时间内更换了管理，公章也存在多重公章使用、不同人使用，其只提供商品房买卖合同并不能证明商品房买卖合同系其与心缘公司的真实意思表示。 为支持其抗辩主张，被告黄钟侣、严锦提交如下证据:证据一：身份证。用以证明：黄钟侣、严锦自然身份情况。原告余长寿及被告心缘公司对该给组证据无异议。 证据二：(2016)黔05民初88号民事调解书。用以证明：涉案心缘家居博览中心施工人为贵州淇铃交通建筑工程有限公司，原告诉求理由不成立。原告余长寿质证意见:真实性无异议，但达不到被告证明目的，淇铃公司承建的是地上建筑，而原告承建的是A地块土石方平基工程。被告心缘公司质证意见:真实性、合法性无异议，淇铃公司确实是心缘公司的施工人。证据三：建设工程规划许可证。用以证明：涉案门面是由心缘置业有限公司建设;涉案建筑物系商业用途，没有住宅，不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，原告的诉请应予驳回。原告余长寿质证意见：真实性无异议，但达不到被告证明目的。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与二十九条的关系是一般条款和特别条款的关系，在产生购房的情况下，购房者可以选择适用。被告心缘公司质证意见:真实性、合法性无异议，心缘公司修建的确实都是商铺，无住房。 证据四：（2019）黔0502民初1007号民事裁定书。用以证明：涉案工程在（2019）黔0502民初1007号民事裁定书中原告余长寿表明涉案工程的一切民事行为及责任由铜仁建筑公司承担，原告不是实际施工人。原告余长寿质证意见：对真实性无异议，但达不到证明目的，肖云峰不是涉案工程的实际施工人，法院已经驳回其诉讼请求。被告心缘公司对该组证据无异议。 证据五：心缘家居预售合同备案情况登记表。用以证明：涉案商铺没有备案，原告与心缘置业签订的合同成立但未生效，对各方当事人不具有约束力。原告余长寿质证意见：对真实性无异议，但达不到证明目的，备案登记不是合同生效的要件，合同生效指的是原告与心缘置业公司债务抵销，并不是指合同生效。被告心缘公司对该组证据无异议。 被告心缘公司辩称：涉案门面是心缘公司修建,还登记在心缘公司名下，未转移到原告名下，也未作备案登记。 为支持抗辩主张，被告心缘公司提交如下证据： 2014毕商房字第**预售许可证。用以证明：被告心缘公司于2014年9月28日取得预售许可证，具备销售房屋及办理房屋备案的资格。原告余长寿质证意见：对真实性无异议，但与本案无关联性。被告黄钟侣、严锦对该组证据无异议。 经综合审查全案证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2012年12月9日，肖云峰以铜仁市第一建筑工程公司委托代理人的身份与被告心缘公司签订《土石方平基工程承包合同》，约定心缘公司将位于贵州省毕节市七星关区心缘家居博览中心项目[A地块]土石方平基工程承包给铜仁市第一建筑工程公司施工。2013年8月5日，心缘公司收到加盖了铜仁第一建筑工程公司公章的《有关我公司变更委托代理人（函）》，该函载明，将心缘家居博览中心项目土石方平基工程的委托代理人变更为余长寿。2015年4月29日，原告为买受人，被告心缘公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买卖人购买出卖人建设的毕节缘家居博览中心第A幢1层编号为A1008、A1009、A1010、A1011、A1013、A1014、A1015、A1016、A1017、A1018、A1020、A1076共12个商铺，单价为9,800.00元/平方米。出卖人与买受人共同申请预告登记，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案用】【商品房买卖合同（现售）签订】之日起30日内申请登记，出卖人未约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。同日，双方还签订了《补充协议》，该协议约定：心缘公司欠余长寿A地块土石方工程款8,300,000.00元，心缘公司以铺面作置换，详见商品房买卖合同(商品房铺号为：A1008、A1009、A1010、A1011、A1013、A1014、A1015、A1016、A1017、A1018、A1020、A1076)，待该商品房买卖合同在正式备案后生效，双方债权债务相互抵销。其它完善商品房买卖合同备案及产权办理事宜双方按国家规范办理。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，为了不缴纳相关税费，原告余长寿未进行合同备案登记，也未到房产部门申请办理预告登记，现涉案商铺仍登记在被告心缘公司名下。 2017年，被告黄钟侣、严锦因其与被告心缘公司民间借贷纠纷一案向本院申请强制执行，本院于2017年11月20日作出(2017)黔0502执720-1号执行裁定书，查封了被告心缘公司下列房屋：11257-1-8、11257-1-9、11257-1-10、11257-1-11、11257-1-13、11257-1-14、11257-1-15、11257-2-16、11257-2-17的房屋。原告余长寿以其系被查封房屋的权利人为由，向本院提出书面异议。本院于2018年8月2日作出(2018)黔0502执异69号执行裁定书，驳回原告余长寿的异议请求。原告余长寿不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，原告购买的编号为A1008、A1009、A1010、A1011、A1013、A1014、A1015的七个商铺与本院查封的编号为11257-1-8、11257-1-9、11257-1-10、11257-1-11、11257-1-13、11257-1-14、11257-1-15的七个商铺系同一商铺。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”而本案中，原告购买的商铺系被告心缘公司开发建设，登记在被告心缘公司的名下，原告余长寿购买后，为了不缴纳相关税费，未到房产部门办理备案登记，也未申请办理预告登记。原告余长寿由于自身原因，没有办理涉案商铺的备案登记，也未办理预告登记，由此产生法律后果，应由其承担。根据物权法的规定，没有办理预告登记的不动产不具有准物权，原告对涉案商铺不享有物权或准物权，因此其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告提交的证据不能证明其对涉案商铺具有物权或准物权，本院强制执行涉案商铺并无不当，原告的诉请无法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下: 驳回原告余长寿的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告余长寿承担。 如不服本判决，可以在判决书进达之日起十五日内，自本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判长  罗桂华 审判员  徐逸杰 审判员  吴浩然 二〇二〇年三月二十四日 书记员  蔡 薇