江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11762号上诉人（原审原告）：崔金利，男，1973年4月22日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：张洁怡，江苏均锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈培莉，江苏均锐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇东太湖大道**亨通金融大厦**。负责人：顾伯林，行长。委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏米来律师事务所律师。上诉人崔金利因与被上诉人中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建行吴江分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。崔金利上诉请求：1.依法撤销(2019)苏0509民初4511号民事判决书第二项、第三项，依法改判或发回重审。2.本案一审二审诉讼费用由建行吴江分行承担。事实和理由：一、一审判决未查明案件事实、认定事实错误，适用法律错误，故意偏祖建行吴江分行。依照合同第十条约定，租赁期满或本合同被解除、提前终止时，建行吴江分行应将房屋恢复至崔金利交付时的原状。建行吴江分行租赁房屋后为方便使用，废填了该租赁房屋原有的附属下水排污设施，敲掉地砖、改变电线管布线。但建行吴江分行在租赁期满搬走时，并未履行合同约定的义务，对该租赁房屋未进行恢复原状即未疏通该房屋的下水排污设施，导致房屋排污功能丧失；未清理室内垃圾；改变电线管布线，导致房屋水电无法正常使用；且建行吴江分行搬走时也未按照合同约定对自助银行门头进行拆除，严重影响崔金利继续对该房屋进行出租。对上述事实，崔金利在一审期间提供了证据。且在庭前，原审法院组织双方到涉案房屋现场进行勘验，涉案房屋仍保留建行吴江分行搬走时的状态。但原审法院对建行吴江分行上述违约事实却不予认可；且原审法院未对通话录音及物业公司出具的证人证言调查验证即作出不予认可的判决，显然是未深入查明案件事实，故意回避影响本案判决的关键事实。二、一审判决以“房屋租赁合同中未就崔金利主张的该违约金进行约定”为由，不予支持崔金利提出的违约金主张和恢复原状费用主张。崔金利认为无实事及法律依据。虽然双方未对此约定违约金，但建行吴江分行存在违约行为且给崔金利造成损失，仍应当赔偿，承担相应的违约责饪。三、原审法院判决建行吴江分行承担律师费500元显然不符合事实与法律规定。建行吴江分行答辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。崔金利向一审法院提出诉讼请求：1.判令建行吴江分行支付崔金利物业费3008元；2.判令建行吴江分行赔偿崔金利违约金66667元；3.判令建行吴江分行承担本案律师费3000元；4.判令建行吴江分行支付崔金利恢复房屋原状即处理下水排污费用9800元；5.判令建行吴江分行承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于江苏省苏州市吴江区松陵镇中山房屋系崔金利与李雪芳夫妻二人共同共有。李雪芳明确涉案房屋由崔金利一人经办租赁事宜，并由崔金利一人行使涉案权利。2013年12月31日，崔金利作为甲方，建行吴江分行作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋位于松陵镇中山；租赁房屋用途为网点营业用房；租赁期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止；租金总额捌拾万元正；本合同租金中已包含的费用有房租金、税费，乙方需按实际发生额另行承担的费用有水费、电费、物业管理费；甲方向乙方交付租赁房屋时，现有的设施、设备、物品应列明清单并作为本合同附件，该附件作为乙方交付房屋时的验收依据。租赁期满或本合同被解除、提前终止时，乙方应将房屋恢复至甲方交付时的原状（自然老化及合理损耗除外），但已附合于房屋的装饰装修物可予保留。甲乙双方也可协商保留房屋内的任何内部装修、装饰或附属物；因本合同产生的争议，由双方友好协商，协商不成的应向租赁房屋所在地人民法院起诉，胜诉方所支出的案件受理费、财产保全费、执行费、律师费等诉讼费用全部由败诉方承担。后，崔金利向吴江市嘉诚物业有限公司缴纳2017年度、2018年度物业管理费，均为1504元，合计3008元。2019年3月22日，崔金利与江苏均锐律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定崔金利委托江苏均锐律师事务所张世玉、陈培莉律师处理本案诉讼事宜，并约定律师费为3000元。同日，崔金利向江苏均锐律师事务所现金交付律师费3000元。同日，江苏均锐律师事务所向崔金利开具《江苏增值税普通发票》一张。2019年4月3日，吴江市嘉诚物业有限公司出具《证明》一份，载明：兹证明业主崔金利中山北路532号房屋2017年度（当时开票抬头中国建设银行股份有限公司）及2018年度物业费都是崔金利本人所交；另外，中国建设银行股份有限公司租赁房屋后废填了原房屋附属下水排污设施，致使排污功能丧失。2019年6月3日，一审法院至涉案房屋现场勘验，崔金利及建行吴江分行员工查超导到场。崔金利明确其主张建行吴江分行恢复原状，具体包括下水管道没有了，地砖被敲了，地砖被敲了改变了。查超导明确建行吴江分行承租涉案商铺时电线管就没有了，但对下水管及地砖不清楚。当时建行吴江分行不交物业费是因墙漏水，与崔金利协商一致由崔金利缴纳。崔金利对建行吴江分行所述不予认可。以上事实，由崔金利提交的房屋租赁合同、房屋所有权证书、情况说明、江苏增值税普通发票三张、证明、照片打印件九张、委托代理合同、门面复原预算单、营业执照复印件、光盘及通话录音整理内容打印件、建行吴江分行提交的U盘及通话录音整理内容打印件、一审法院勘验笔录以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，崔金利、建行吴江分行签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，双方均应按约履行合同义务。按照房屋租赁合同约定，物业管理费应由建行吴江分行缴纳。建行吴江分行主张其与崔金利协商一致由崔金利承担，但未举证证明，对此应承担举证不能的法律后果。故对崔金利主张建行吴江分行支付物业管理费3008元的诉讼请求，一审法院予以支持。崔金利主张建行吴江分行未按约恢复房屋原状，构成违约，一审法院认为，首先，吴江市嘉诚物业有限公司出具的证明系证人证言，其未到庭接受询问，且其作为涉案房屋的物业公司，证明中关于“中国建设银行股份有限公司租赁房屋后废填了原房屋附属下水排污设施，致使排污功能丧失”的内容明显超出其职责范围，一审法院对该证明中关于“中国建设银行股份有限公司租赁房屋后废填了原房屋附属下水排污设施，致使排污功能丧失”的内容不予认可；其次，崔金利提交的通话录音未提供原始载体，建行吴江分行对此不予认可，一审法院无法核实其真实性；第三，崔金利未举证证明何为房屋原状；第四，房屋租赁合同中未就崔金利主张的该违约金进行约定。因此，对崔金利的违约金主张及恢复原状费用的主张，一审法院均不予支持。关于崔金利的律师费主张，房屋租赁合同中有明确约定，崔金利已实际支付，且其计算标准亦不违反法律规定，故该律师费应由败诉方承担。按照崔金利诉请与一审法院支持部分的比例，一审法院酌情支持崔金利的律师费损失为500元。建行吴江分行已将本案物业费、律师费及诉讼费均提存至一审法院，崔金利可自本判决生效之日起至一审法院申领。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告中国建设银行股份有限公司吴江分行于本判决生效之日起支付原告崔金利物业费3008元；二、被告中国建设银行股份有限公司吴江分行于本判决生效之日起赔偿原告崔金利律师费损失500元；三、驳回原告崔金利的其他诉讼请求。案件受理费1862元，由原告崔金利负担1780元，由被告中国建设银行股份有限公司吴江分行负担82元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告崔金利，原告崔金利预交的诉讼费用一审法院不再退还。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于物业费。崔金利主张建行吴江分行支付物业管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。双方上诉中对此无异议，本院不再赘述。关于恢复原状。一审法院现场勘验时，张秀平已对涉案房屋作出变动。且涉案合同约定，租赁期满或本合同被解除、提前终止时，乙方应将房屋恢复至甲方交付时的原状（自然老化及合理损耗除外），但已附合于房屋的装饰装修物可予保留。甲乙双方也可协商保留房屋内的任何内部装修、装饰或附属物。因此，在崔金利同意建行吴江分行对涉案房屋进行装饰装修，且约定合同解除以后已附合于房屋的装饰装修物可予保留情况下，崔金利以建行吴江分行改变电线管布线、损坏地砖、未对自助银行门头进行拆除为由要求建行吴江分行承担违约责任没有合同及法律依据。关于租赁合同解除时是否遗留室内垃圾。如前所述，一审法院现场勘验时，崔金利已对涉案房屋作出变动。崔金利提供的门面复原预算当中的室内垃圾清运费一项，系重新装修产生的室内垃圾清运费用。崔金利未就租赁合同解除时是否遗留室内垃圾及产生的合理清理费用承担举证责任。一审判决对此不予支持并无不当。关于原房屋附属下水排污设施。崔金利提供吴江市嘉诚物业有限公司出具的证明、通话录音，以证明建行吴江分行租赁房屋后废填了原房屋附属下水排污设施，致使排污功能丧失，建行吴江分行对此不予认可；吴江市嘉诚物业有限公司出具的证明属于证人证言性质，吴江市嘉诚物业有限公司未派员出庭作证，通话录音未提供原始载体，一审判决依照民事诉讼证据规则，对此不予采纳，并无不当。崔金利以此主张要求建行吴江分行承担违约责任缺乏证据。关于律师费。一审判决按照崔金利诉请与判决支持部分的比例，酌情支持崔金利的律师费损失为500元，并无不当。综上，崔金利的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1862元，由上诉人崔金利负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年三月十一日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。