黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1202民初3312号原告：高男，男，1986年3月30日出生，汉族，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：石洪池，男，1958年3月9日出生，汉族，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：王铁，绥化市北林区爱路办事处法律服务所法律工作者。被告：孙树森，男，1963年10月11日出生，汉族，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：宋丽莉，黑龙江申平律师事务所律师。被告：绥化市华辰实业有限公司。住所地：绥化市北林区中兴东路**。法定代表人：冯少臣，职务董事长。委托诉讼代理人：宋丽莉，黑龙江申平律师事务所律师。第三人：绥化市金沃南方大厦管理有限公司。法定代表人：张聪启，职务经理。第三人：徐建祥，1964年12月26日出生，汉族，个体，现住南京。第三人：江苏龙祥房地产开发有限公司。地址：淮安市淮安区东门大街111号103室，统一社会信用代码：320803000024189。法定代表人：刘德超，职务经理。原告高男与被告孙树森、绥化市华辰实业有限公司，第三人绥化市金沃南方大厦管理有限公司、徐建祥、江苏龙祥房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高男的委托诉讼代理人石洪池、王铁与被告孙树森的委托诉讼代理人宋丽莉、被告绥化市华辰实业有限公司的委托诉讼代理人宋丽莉到庭参加诉讼，第三人绥化市金沃南方大厦管理有限公司、第三人徐建祥、第三人江苏龙祥房地产开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高男向本院提出诉讼请求：1.请求不得执行原告的坐落于绥化市北林区正大街南方大厦内二层面积各15.99平方米，房号为02102号，02103号的商铺；2.请求依法确认被告申请执行第三人的坐落于绥化市北林区正大街南方大厦内二层面积各15.99平方米，房号为02102号，02103号的商铺所有权归原告所有；3、案件受理费由二被告负担。事实和理由：2019年6月26日，原告收到绥化市北林区人民法院送达的（2018）黑1202号执异第136号执行裁定书，原告认为法院驳回原告的执行异议裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告所申请执行的商铺为原告高男所有，该商铺是原告2009年12月4日购买，商铺坐落于绥化市北林区正大街南方大厦内二层面积31.92平方米，购房时房款全部付清，因购房时是其亲属代为办理商铺产权人暂写为亲属石洪池，购房合同约定2010年5月1日交付商铺，后第三人江苏龙祥房地产开发有限公司违约，按合同约定承担违约责任赔付给原告五个月违约金3585元。2010年10月1日南方大厦建成营业，第三人江苏龙祥房地产开发有限公司将出卖的商铺交付给原告时又与原告签订商铺委托经营管理合同。2011年11月1日第三人江苏龙祥房地产开发有限公司重新规划商场将原告购买的一处31.92平方米商铺分成两个商铺房号为02102号，02103号。2015年给商铺统一办理商铺所有权证经第三人江苏龙祥房地产开发有限公司同意将该商铺的所有权人变更为原告高男，并出具了办理所有权证的一切手续。不能办理房屋所有权证原告无过错。二、本案原告在2015年因二被告与上述第三人因建筑工程施工合同纠纷（民间借贷纠纷）一案，被告提起诉讼经绥化市北林区人民法院审理该案，三个第三人败诉，二被告申请执行原告的商铺时才知情，2015年11月份依法向北林区法院提出执行异议，并提交了相关证据证明本案所涉及的商铺所有权人是原告，被告申请执行错误，后该案就不清楚进展，直到四年后2019年6月26日原告到北林区法院，询问该案件相关情况时北林区法院才送达(2018)黑1202执异字136号执行裁定书裁定驳回高男的异议请求。现原告认为该案执行的商铺是原告合法购买，已付清全部房款，合法占有经营的财产，被告对属于原告的个人财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据，本案涉及的坐落于绥化市北林区正大街南方大厦内二层面积各15.99平方米，房号为02102号，02103号商铺的所有权应属于原告，被告无权对原告的上述财产申请执行。被告孙树森辩称，一、被答辩人高男不是本案权利人，本案中无诉讼主体资格。根据被答辩人高男提交的证据显示，2009年12月4日，江苏龙祥房地产开发有限公司绥化分公司与石洪池签订《商铺买卖合同》，并交付购房款239000元。按被答辩人高男所述，2011年11月1日，被答辩人江苏龙祥房地产开发有限公司重新规划商场将原购买商铺31.92平方米分成两个商铺各为15.99平方米，但在南方大厦二层面积调控图上显示所有权人名仍为石洪池，而非本案被答辩人高男。根据合同的主体相对性原则，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。被答辩人高男非本案权利人，不能作为案外人提出执行异议之诉，不是本案适格主体。二、涉案房屋产权未变更登记在被答辩人高男名下，不发生物权效力，被答辩人主张应不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，登记是房屋所有权转移的法定生效要件。本案中被答辩人高男主张案涉房屋所有权归其所有，但在人民法院查封时及执行时该房屋产权未变更登记到被答辩人高男名下，房屋产权未发生物权变动的效力，故对于被答辩人高男提出确认案涉房屋归其所有的诉讼请求依法应不予支持。综上，被答辩人对涉案房屋不享有足以排除强制执行权利的理由，其要求不执行涉案房屋理由不成立。绥化市北林区法院（2018）黑1202号执异136号裁定书合法有据，被答辩人所诉理由不能成立，请求法院予以驳回被答辩人高男的诉讼请求。被告绥化市华辰实业有限公司辩称：同被告孙树森答辩意见一致。第三人绥化市金沃南方大厦管理有限公司、徐建祥、江苏龙祥房地产开发有限公司经本院公告传唤，公告期满后，无正当理由未到庭参加诉讼。经审理查明：2012年11月2日至2012年11月17日，第三人绥化市金沃南方大厦管理有限公司先后分三次向被告绥化市华辰实业有限公司借款人民币3400000元。2013年4月5日，绥化市金沃南方大厦管理有限公司法人张聪启以其名义向被告孙树森借款人民币400000元，合计借款金额为3800000元，后约定利息为100000元，本息合计3900000元。逾期后，第三人绥化市金沃南方大厦未履行还款义务。2014年4月5日，第三人徐建祥为二被告书写保函一份，徐建祥在保函上签字并加盖第三人江苏龙祥房地产开发有限公司公章，保函中约定于2015年5月1日前陆续还清，逾期后第三人绥化市金沃南方大厦管理有限公司和徐建祥及江苏龙祥房地产开发有限公司均未偿还，孙树森和绥化市华辰实业有限公司诉至法院，同时申请财产保全，本院于2015年9月23日下发（2015）绥北民初字第445号民事裁定书，裁定对涉案的位于绥化市南方大厦内2层，丘地号1702，幢号02102和02103商铺予以查封。后本院下发（2016）黑1202民初657号民事判决书，判决绥化市金沃南方大厦管理有限公司给付孙树森本息合计410526元；给付绥化市华辰实业有限公司本息合计3489474元，徐建祥和江苏龙祥房地产开发有限公司承担连带清偿责任。另查明，2009年，第三人江苏龙祥房地产开发有限公司开发建设绥化市南方大厦（时代广场）。原告高男于2009年11月15日委托其舅父石洪池与江苏龙祥房地产开发有限公司签订了“商铺订购单”并于当日交纳定金20000元，于2009年12月4日以石洪池的名义正式签订“商铺买卖合同”，合同约定原告购买第三人江苏龙祥房地产开发有限公司开发建设的绥化时代广场（即南方大厦）二层B区21号铺位，面积31.92平方米，（实际面积以政府主管部门的最后实测面积为准），又于当日交纳80380元，后又于2010年4月14日交纳119500元，合计交纳购买商铺款219880元。2012年末原告高男与第三人江苏龙祥房地产开发有限公司签订“商铺委托经营管理合同”合同约定将原告高男（石洪池）购买的商铺使用权交给第三人江苏龙祥房地产开发有限公司统一安排出租使用，期限为15年，该委托管理合同的甲方正式变更为原告高男。在商铺建成后第三人江苏龙祥房地产开发有限公司重新规划商场，将原告购买的二层B区21号铺位分解成两个铺位，每个面积为15.99平方米，分解后的两个商铺房号分别为02102和02103号（本案所争议的两处商铺），每个商铺位的价格为119717元，原告已付清全部购买商铺价款，并且占有使用至今。2015年7月30日，在准备办理不动产登记证时，江苏龙祥房地产开发有限公司将给原告开出的原始收据收回，又重新给原告高男出具了两份购买商铺的收据，并重新与原告高男签订了两份“商铺购买合同”，每个金额分别为119717元。再查明，孙树森与绥化市华辰实业有限公司诉绥化市金沃南方大厦、徐建祥、江苏龙祥房地产开发有限公司、张聪启民间借贷纠纷一案，本院下发的（2016）黑1202民初657号民事判决书已发生法律效力。被告孙树森和被告绥化市华辰实业有限公司申请强制执行，该民间借贷案件在诉讼期间对案涉的两个商铺进行了查封，原告高男得知信息后，向本院提出执行异议申请，被驳回后又提起执行异议之诉，要求本院不得执行案涉商铺并确认两个商铺的所有权归原告所有。现第三人江苏龙祥房地产开发有限公司和第三人绥化市金沃南方大厦管理有限公司已无管理人员，其负责人也无法查找，故案涉商铺没有办理不动产登记证。上述事实，有原告提供的商铺订购单、商铺买卖合同、商铺委托经营管理合同、原告购买商铺收据、相关机关证明原告高男与石洪池为外甥女与舅父亲属关系证明及本院调取的二被告与第三人民间借贷案件和执行案件的相关材料在卷佐证，上述证据被告孙树森和被告绥化市华辰实业有限公司虽然对有的证据提出异异，但未提供任何证据予以反驳，而原告提供的证据确实、充分、可靠，且已形成证据链条，本院予以采信。本院认为：庭审中，被告对原告高男是否具有原告资格提出质疑，综合本案的案情看，石洪池作为原告高男的舅父于2009年11月15日以其自己的名义与第三人江苏龙祥房地产开发有限公司签订“商铺订购单”，并于当日缴纳了20000元的定金，再于2009年12月4日还是以石洪池的名义与第三人江苏龙祥房地产开发有限公司签订了“商铺买卖合同”并交纳了80380元的购铺款，但是2010年4月14日在交纳第三次购铺款及与江苏龙祥房地产开发有限公司签订“商铺委托经营管理合同”时，在交纳119500元的收据和“委托经营管理合同”上就将石洪池的名字变更为原告高男的名字，而且在以后第三人江苏龙祥房地产开发有限公司将高男以其父舅石洪池名义购买的商铺从一处分解成二处时，重新给高男出具商铺交款收据和重新签订两处商铺的合同时均是高男名下，这说明江苏龙祥房地产开发有限公司已经默认并认可了两处案涉商铺是高男所出资购买，从证据中亦可证明最后购买商铺的人为高男，最后签订的“商铺买卖合同”和交款收据均是高男名下，故高男具有本案的原告资格。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下简称规定）第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。本案中，原告高男委托其舅父石洪池于2009年12月4日与第三人江苏龙祥房地产开发有限公司正式签订“商铺买卖合同”，并于2010年4月14日按合同约定交纳了219880元的价款，2015年7月30日，在商场重新规划将原告购买的一处商铺分解为二处商铺时，经政府相关部门实测每个商铺面积为15.99元平方米，每个商铺价款为119717元，同时原告又重新与江苏龙祥房地产开发有限公司签订了两份购买合同，合同中的购买人为原告高男，原告又按合同约定实际补交了差额款，至此原告交纳了全部的价款，并实际占有使用案涉两处商铺。而被告孙树森、被告绥化市华辰实业有限公司与第三人的民间借贷案件本院对案涉的两处商铺查封时间为2015年9月23日，不论是原告高男委托其舅父与第三人江苏龙祥房地产开发有限公司于2009年12月4日签订的“商铺买卖合同”，还是后来原告高男自己于2015年7月30日与江苏龙祥房地产开发有限公司重新签订的两份商铺“买卖合同”的签订时间均在法院2015年9月23日查封之前，也就是说在人民法院对案涉两处商铺查封之前，原告已经与江苏龙祥房地产开发有限公司签订了合法有效的“商铺买卖合同”，并已实际占有、使用，且已支付了购买商铺的全部价款。至于至今没有办理过户登记手续的原因是因为江苏龙祥房地产开发有限公司无管理人员、其负责人不知去向所导致，非原告自身原因。综上所述，原告高男为案涉两处商铺的实际购买人，并已支付了全部价款，且已实际占有，原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。第三人绥化市金沃南方大厦管理有限公司、徐建祥、江苏龙祥房地产开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权利。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，判决如下：一、原告高男请求的执行异议成立，应立即停止对位于绥化市北林区正大街南方大厦内二层，丘地号1702，幢号02102、02103号商铺的执行。二、位于绥化市北林区正大街南方大厦内**，丘地号**号02102、02103号商铺的所有权归原告高男所有。案件受理费4870元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  吴国发人民陪审员  仇国军人民陪审员  王丽杰二〇二〇年三月二十三日书 记 员  侯金杰