广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异31号 异议人（案外人）：卞伟钟，男，1989年2月4日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：郑希文，广东大篆律师事务所律师。 委托代理人：杨小风，广东大篆律师事务所实习律师。 申请执行人：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙区。 法定代表人：梁镜华。 委托代理人：黄小锋，广东正大律师事务所律师。 被执行人：广州仙之谷智能科技有限公司，住所地广州市天河区。 法定代表人：邓志华。 被执行人：赖志李，男，1977年3月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被执行人：范晓月，女，1978年11月12日出生，汉族，住浙江省乐清市。 广州资产管理有限公司依据已发生法律效力（2015）穗海法民二初字第2818号民事判决书申请执行广州仙之谷智能科技有限公司、赖志李、范晓月金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月25日以（2016）粤0105执3641号案立案执行，2018年5月9日裁定终结本次执行，同年12月18日以（2018）粤0105执恢1424号案恢复执行。在执行过程中，本院于2019年2月13日以（2018）粤0105执恢1424号之一执行裁定书裁定拍卖被执行人广州仙之谷智能科技有限公司占有的位于增城市1号首层20号商铺的房屋产权。现案外人卞伟钟对本院拍卖上述商铺以及责令房屋使用人搬出并腾空该商铺提出异议，请求在租赁期内停止移交涉案商铺。 对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。 异议人卞伟钟认为：2015年10月，被执行人广州仙之谷智能科技有限公司已将涉案商铺出租给方乐珍，租赁期限为20年，该合同已办理租赁登记备案。随后方乐珍又将涉案房屋转租给异议人并签订《商铺租赁合同》，租期自2015年10月25日至2030年10月24日共15年。异议人承租上述商铺用于经营广州誉风机电安装工程有限公司。法院于2019年2月13日裁定拍卖涉案商铺，并于2019年12月通知异议人搬出。异议人认为其与方乐珍签订的《商铺租赁合同》合法有效，异议人已支付了相应的租金并合法占有使用商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应于支持”之规定，法院责令异议人搬出涉案商铺违，请于纠正。 申请执行人广州资产管理有限公司辩称：一、案涉房屋设定抵押在前，出租在后，作为承租方的异议人不享有排除执行的权利。据异议人所述，被执行人广州仙之谷智能科技有限公司于2015年10月将广州市增城区1号首层20号商铺出租给方乐珍，租赁期限为20年。2015年10月23日方乐珍又将案涉房屋转租给异议人，租赁期限自2015年10月至2030年10月24日共15年。但仙之谷公司早已于2013年12月19日与中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行签订了《最高额抵押合同》，并于2013年12月24日在房屋管理部门办理了抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”已登记的抵押财产出租的不适用“买卖不破租赁”的规则，因此，异议人不具有排除执行的权利。二、法院查封在前，签订租赁合同在后，异议人无权阻止向法院或受让人移交案涉商铺。据异议人所述，仙之谷公司于2015年10月将案涉商铺出租，异议人于2015年10月23日从承租人处承租案涉商铺，而案涉商铺早在2015年8月28日就已被海珠区人民法院查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。案涉商铺被查封在前，建立租赁关系在后，因此异议人无权阻止移交占有的案涉商铺。三、异议人涉嫌与被执行人串通恶意阻止移交占有，其请求不应得到支持。首先，仙之谷公司与方乐珍、方乐珍与异议人签订租赁合同是在抵押查封之后，在法院审理案件的过程中出租抵押物本身的目的就很可疑；其次，据异议人提交的证据显示，仙之谷公司与方乐珍的《房屋租赁登记备案证明》中载明“2015-10-22至2025-10-21月租￥7071元，2025-10-22至2035-10-21月租￥14143元”，而方乐珍与异议人签订的《租赁合同》中约定的月租金为“2016-5-1至2026-4-30月租￥4000元，2026-5-1至2030-4-30月租￥8000元”，方乐珍以高价承租案涉商铺却以低价转租，明显不符合常理。另外，异议人提交的银行交易凭证所显示的交易金额，无论单笔还是合计金额均与租赁合同约定的租金金额不相符。异议人提交的证据疑点众多，不排除与被执行人恶意串通意图阻止法院强制执行的可能，其请求不应得到支持。综上所述，案涉房屋办理抵押登记、查封在前，异议人建立租赁关系在后，异议人不享有排除法院执行的权利，请贵院驳回异议人的请求！ 被执行人广州仙之谷智能科技有限公司、赖志李、范晓月未提交答辩意见。 异议人提交了如下证据：1、执行异议书；2、房屋租赁登记备案证明；3、商铺租赁合同；4、收据收据；5、银行业务回单；6、营业执照；10、异议人的身份证明、委托书及地址确认书。 经审查查明：原告中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行依据已发生法律效力的（2015）穗海法民二初字第2818号民事判决书申请执行被告广州仙之谷智能科技有限公司、赖志李、范晓月金融借款合同纠纷一案，本院以（2016）粤0105执3641号案立案执行。该案在诉讼过程中，本院曾于2015年8月28日以（2015）穗海法民二初字第2818号民事裁定书查封了被执行人广州仙之谷智能科技有限公司名下的位于增城市1号首层20号商铺，进入执行程序后，本院于2018年8月21日对该商铺继续查封，查封时效从2015年8月28日至2021年8月21日，之后本院将该商铺移送评估拍卖、变卖，后因无人买受，申请执行人不同意以物抵债，该案曾于2018年5月9日终结本次执行。2018年12月18日经申请执行人申请，本院以（2018）粤0105执恢1424号案恢复执行，恢复执行过程中，原申请执行人中国工商银行股份有限公司广东省分行将本案债权转让，本院于2019年2月14日以(2018)粤0105执恢1424号之二执行裁定书，裁定变更广州资产管理有限公司为（2016）粤0105执3641号案申请执行人。2019年2月13日本院以(2018)粤0105执恢1424号之一执行裁定拍卖被执行人广州仙之谷智能科技有限公司占有的位于增城市1号首层20号商铺的房屋产权。2019年6月11日本院以（2018）粤0105执恢1424号之三执行裁定书裁定除去方乐珍对增城市新塘镇丰华西路1号首层20号商铺的租赁期，责令上述房屋使用人必须于2019年9月20日前搬出上述房屋并腾空交本院处理。 根据广州市增城区国土资源和房屋管理局的《不动产登记查册表》、《房屋租赁登记备案证明》及《店面租赁合同》等证实：案涉的增城市新塘镇丰华西路1号首层20号商铺的产权人是被执行人广州仙之谷智能科技有限公司，该公司于2013年12月11日将该商铺抵押给中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行。本院因本案于2015年8月28日采取诉讼保全措施，以（2015）穗海法民二初字第2818号民事裁定书查封了该商铺。进入执行程序后，本院于2018年8月21日对该商铺继续查封，查封时效从2015年8月28日至2021年8月21日。 被执行人广州仙之谷智能科技有限公司于2015年10月22日与方乐珍签订租赁合同，将该商铺出租给方乐珍，租赁期限为20年，从2015年10月22日起至2035年10月21日止，签订合同当日承租人支付押金50万元，其中2015年10月22日至2025年10月21日每月租金7071元；2025年10月22日至2035年10月21日每月租金14143元，五年内全部付清。根据农业银行的电子回单，承租人方乐珍分别于2019年3月21日、24日通过网上银行将30万元、78万元、21.6万元汇至户名为“李叶檀”的农业银行账户。根据被执行人广州仙之谷智能科技有限公司的收款日期分别为2015年10月22日、10月24日、2019年3月24日的收据，以及委托书，表示其公司委托员工“邓志华”、“李叶檀”收取方乐珍铺租押金和日常租金，委托期限从2015年9月5日至2020年9月6日。 异议人提供了一份其与方乐珍签订的《商铺租赁合同》，落款日期为2015年10月23日，该合同没有办理相关的备案登记手续。合同约定租赁期限共15年6个月，从2015年10月25日起至2030年10月24日止，装修免租期为2015年10月25日至2016年4月30日，2016年5月1日至2026年4月30日，每月租金4000元；2026年5月1日至2030年4月30日，每月租金8000元，签署合同时预付15年租金。 本院认为，被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封拍卖被执行人名下商铺，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款之规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除妨害”。本案中，本院已于2015年8月28日采取诉讼保全措施查封了该商铺，被执行人在本院已对案涉商铺采取查封措施的前提下仍于2015年10月22日与他人签订商铺租赁合同，将案涉商铺出租，鉴于被执行人与他人签订的租赁合同是在本院查封涉案商铺之后，故其行为不得对抗申请执行人。现异议人提出的商铺承租人将案涉商铺转租给其的时间亦是在本院查封涉案商铺之后，且被执行人于2013年12月已将案涉商铺抵押给工商银行，异议人在签订租赁合同前完全可以通过查阅涉案房屋的不动产登记查册表知悉涉案房屋已被设定抵押以及被法院查封的情况，但异议人在知道或应当知道房屋被设定抵押以及被法院采取查封措施的情况下，仍签订为期15年的租赁合同并预付15年的租金，另根据异议人提供的资料显示，异议人与案涉商铺承租人签订的租赁合同没有备案登记，且合同约定的租金低于该商铺原承租人向被执行人支付的租金，该租赁行为明显有违常理，故异议人提供的租赁合同等资料其真实性存疑，应承担不能继续承租之风险。另因本案债权金额较大，如不除去租赁权，将导致标的物价值减损有碍执行从而无法保障申请执行人的合法权益，为此，本院依法将涉案商铺除去租赁权并责令实际使用人腾空交付拍卖的措施并无不当，异议人的异议请求不成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的的规定》第二十六条第一款、第二款之规定裁定如下： 驳回异议人卞伟钟的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长 肖 燕 审判员 林少宁 审判员 周旭军 二〇二〇年三月十九日 书记员 李晓婷