河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初4279号原告（执行案外人）：牛灿卫，男，1968年3月21日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。原告（执行案外人）：万存霞，女，1970年12月5日出生，汉族，小学文化程度，河南省伊川县人，无业，住河南省洛阳市涧西区委托诉讼代理人：李忠伟，河南威铭律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：许红彬，男，1963年3月22日出生，汉族，大专文化程度，河南省伊川县人，洛阳市科弘职业有限公司高管，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：张忠裕，河南大鑫律师事务所律师；代理权限：一般代理。被告（被执行人）：洛阳市南华置业有限责任公司，住所地：洛阳市涧**武汉路南段。法定代表人：黄汉德，职务：总经理。原告（执行案外人）牛灿卫、万存霞诉被告（申请执行人）许红彬、被告（被执行人）洛阳市南华置业有限责任公司为案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛灿卫、万存霞及其委托诉讼代理人李忠伟，被告许红彬的委托诉讼代理人张忠裕，第三人洛阳市南华置业有限责任公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（执行案外人）牛灿卫、万存霞向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于洛阳市武汉路香港城76号1-1701号房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告牛灿卫、万存霞与被告洛阳市南华置业有限公司签订的《香港城75#76#楼结算及工程款支付协议》合法有效，并确认洛阳市武汉香港城76号1-1701号房产归二原告所有；3、判决被告洛阳市南华置业有限公司立即协助和配合原告办理洛阳市武汉路香港城76号1-1701号产权过户登记；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告牛灿卫与万存霞系夫妻关系,洛阳市南华置业有限责任公司与洛阳市广鑫建筑工程有限公司于2008年7月18口签订工程承包合同补充条款:洛阳市南华置业有限责任公司将缔景桃苑-维多利亚75、76楼施工图范围内的土建工程、水、电安装工程发包给洛阳市广鑫建筑工程有限公司。洛阳市广鑫建设集团有限公司与洛阳市南华置业有限责任公司于2011年1月9日签订工程款支付协议,协议约定以两套住房抵付工程款75.8888万元,并于2011年7月21日为万存霞开具香港城76号1-1701号收据。原告已按约定抵扣了工程款。被告许红彬与被告洛阳市南华置业有限责任公司因民间借贷纠纷一案涉诉,洛阳市涧西区人民法院作出(2017)豫0305民初2340号民事调解书,后因被告洛阳市南华置业有限责任公司未按照调解协议还款,被告许红彬向洛阳市涧西区人民法院申请执行,洛阳市涧西区人民法院于2017年9月26日查封涉案房产。2019年5月15日,原告牛灿卫与万存霞依法向洛阳市涧西区人民法院提出书面执行异议,并提供购房收据与物业装修协议等相关证据,要求解除查封,并中止对上述财产的执行。2019年6月21日,洛阳市涧西区人民法院作出(2019）豫0305执异112号执行裁定书,裁定驳回二原告的异议,并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上,原告认为:原告牛灿卫、万存霞于2011年1月9日与被告洛阳市南华置业有限责任公司签订达成的《香港城75#76#楼结算及工程款支付协议》是双方真实意思的表示,该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定,该协议合法有效,被告洛阳市南华置业有限责任公司应当协助原告办理产权过户登记。且万存霞于2011年7月交房时办理入住手续,并取得房屋钥匙。自2011年7月-2018年9月始终缴纳物业费,并与2016年1月开始室内装修并向物业缴纳装修押金,2017年装修入住,原告为办理产权证书等事项多次与洛阳市南华置业有限责任公司联系,但均未找到相关人员配合。原告提交的证据也足以证明原告在涉案不动产查封之前实际占有该不动产。同时,原被告达成协议后,虽然没有办理产权过户登记,但是,原告已依合同抵销相应工程价款并占有标的物至今。为此,根据《物权法》第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押冻结”之规定,原告取得涉案房屋后,未登记只是物权未设立,但并不影响合同的效力,且原告在本案中并无过错,故,人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此,依据《民事诉讼法》向人民法院提出执行异议。洛阳市涧西区人民法院认定了《香港城75#76#楼结算及工程款支付协议》的真实性,但以原告提交的证据不足以证明涉案房产在本院查封之前及为原告占有为由驳回原告的异议请求,故不服该裁定依法起诉请求对事实予以审查,特提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。被告（申请执行人）许红彬辩称：一、原告诉求提出"立即停止对原告购买的位于洛阳市武汉路香港城76号1-1701号房产的强制执行"没有法律和事实依据，应予依法驳回。1、原告起诉依据《物权法》第15条规定，认为其已经取得香港城76号1-1701号房产所有权是错误的。本案被告洛阳市南华置业有限责任公司（以下简称"南华公司"）与原告签订《工程款支付协议》向原告出具了以两套住房折抵工程款的收据，但是根据南华公司的规定，出具收据之后一年内要办理抵扣款项房屋的所有权过户手续，如果双方任何一方在一年内不办理房屋产权过户手续，该协议内容就不再履行。原告与南华公司签订协议，同时折抵了两套房屋，另一套房屋已经根据协议约定和南华公司的规定办理了房屋产权过户手续，而原告起诉的本案涉案房屋并没有办理过户手续，充分证明本案原告主观也并不愿意以房抵款，并且南华公司根据公司内部规定，以房抵款必须由公司出具书面《抵房协议》，才能与客户办理房屋产权过户手续，公司也没有向原告出具书面《抵房协议》，原告也没有到房管局办理备案或过户手续，双方的协议义务并未实际履行完毕，该房屋的产权仍然属于南华公司，根据我国《物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力"。原告没有与南华公司办理房屋产权过户手续，根本不能取得香港城76号1-1701号房产的所有权。2、原告起诉称"于2011年7月交房时办理入住手续，并取得房屋钥匙。自2011年7月-2018年9月始终缴纳物业费"不是事实。原告与南华公司签订协议后，并未实际居住该房屋，因为该套房产仍然属于南华公司，在答辩人起诉南华公司并进行诉讼保全之前，该房产于2015年即被其他债权人查封，答辩人在2017年9月26日申请进行的查封是第二轮候查封。答辩人在申请查封该房产时，该房屋并没有人居住。原告在提出执行异议时，法院经调查，该房产在答辩人申请进行查封后，原告于2017年10月份将该房产转卖给了案外人侯玉栋，侯玉栋在查封后的2017年11月2日和2018年4月28日分两次缴纳了装修押金才开始进行装修，其目的就是为了对抗人民法院的查封而占住该套房屋。故此原告称一直在此居住不是事实。"最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》"第二十八条规定："金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定："金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十"。根据该规定，本案原告不是涉案房产的"买受人"，没有实际交付房款，并且没有在人民法院查封之前合法占有该房屋，更没有"签订合法有效的书面买卖合同"，并且没有办理过户登记，故此其诉求应予依法驳回。二、原告起诉请求判决"确认与南华公司签订的《工程款支付协议》合法有效"于法无据。本案性质是执行异议之诉，并非确认之诉，原告可以就是否有权居住该房屋提出抗辩，而不能就其与南华公司所签协议是否有效请求人民法院进行确认，即使该协议合法有效，原告也只是有权请求南华公司履行该协议内容，只是一个期待权，而并非物权。原告无权要求确认该房屋的产权归其所有。三、原告诉求南华公司协助其办理香港城76号1-1701号房产的产权过户登记应予驳回。本案原告在2017年10月份已经将该房产转卖给了案外人侯玉栋，无论其买卖行为是否合法有效，其本人都不是法律上和事实上的权利所有人，故此其请求将该房产为其办理过户登记的诉求无法支持，应当予以依法驳回。综上所述，本案原告没有在人民法院查封之前合法占有该房屋，未与南华公司就该房产签订合法有效的书面买卖合同，也未办理房屋产权过户手续，其诉求应予依法驳回。被告（被执行人）洛阳市南华置业有限责任公司未到庭，亦未向本院提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：本院于2017年5月26日作出（2017）豫0305民初2340号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、被告洛阳市南华置业有限责任公司欠原告许红彬本金1870000元，利息970000元，共计2840000元。被告洛阳市南华置业有限责任公司于2017年6月10日前还200000元；于2017年6月30日前还200000元；于2017年7月31日前还200000元；于2017年8月31日前还200000元；于2017年9月30日前还200000元；于2017年10月31日前还200000元；于2017年11月30日前还200000元；于2017年12月31日前还200000元；于2018年1月31日前还200000元；于2018年2月28日前还1040000元。二、如被告洛阳市南华置业有限责任公司有一次未按上述时间还款，原告许红彬可就未到期的款项一并向法院申请强制执行。后许红彬向本院申请执行，执行案号（2017）豫0305执1073号，本院于2017年9月26日查封涉案房产，查封期限自2017年9月26日至2020年9月25日。洛阳市南华置业有限责任公司与洛阳市广鑫建筑工程有限公司于2008年7月18日签订工程施工程承包合同补充条款：南华置业将缔景桃苑-维多利亚区75#、76#楼施工图范围内的土建工程、水、电安装工程发包给洛阳市广鑫建筑工程公司。2011年，许红彬与牛灿卫签订《香港城75#76#楼结算及工程款支付协议》，内容为：“缔景桃苑75#、76#楼工程结算价为4893万元整（不含室外管网11万），截止2011年12月22日，甲方已付4389.3158万元（含两套住房款75.8888万元），余额为503.6842万元（不含室外管网11万）……。”洛阳市南华置业有限责任公司代表许红彬，洛阳市广鑫建筑工程有限公司牛灿卫在落款处签字。2011年7月21日，洛阳市南华置业有限责任公司向万存霞出具《收据》一份，主要内容为：今收到万存霞76-1-1701号、145.94㎡，价款为37万余元。2016年11月12日，洛阳市兴广物业管理有限公司出具的证明一份，主要内容为：万存霞在洛阳市南华置业有限公司开发的香港城购买的76号楼1单元1701房，该房屋已于2011年7月交房时万存霞已办理入住手续，房屋钥匙交付给万存霞。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案为案外人执行异议之诉，牛灿卫、万存霞应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。牛灿卫、万存霞向本院提供了被告洛阳市南华置业有限责任公司向其出具的收据，证明被告洛阳市南华置业有限责任公司在人民法院查封之前收到了万存霞支付的房款；向本院提供洛阳市兴广物业管理有限公司出具的已办理入住手续证明及物业费交费票据，证明其实际占有该房屋；本案中，牛灿卫、万存霞就其未办理过户登记说明了理由，本案无证据证明系牛灿卫、万存霞因自身原因未办理过户登记；牛灿卫、万存霞能够证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求停止对位于洛阳市武汉路香港城76号1-1701号房产的强制执行，本院予以支持。对原告的其他诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的处理范围，本院不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于洛阳市武汉路香港城76号1-1701号房产；二、驳回原告牛灿卫、万存霞的诉讼请求。本案受理费9638元，由原告牛灿卫、万存霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  何恒飞人民陪审员  李 娜人民陪审员  卢石成二〇二〇年三月十二日书 记 员  朱智慧