河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初4754号原告（反诉被告）：洛阳天盛工贸股份有限公司，住所地：洛阳市西工区中州中路**。法定代表人：周光美，董事长。委托诉讼代理人：曹**召，河南开物律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：李长青，男，1971年4月24日出生，汉族，住河南省正阳县，现住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：葛子钰，河南星眸律师事务所执业律师。原告洛阳天盛工贸股份有限公司（以下简称：天盛工贸公司）诉被告李长青合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，在诉讼过程中，李长青提起反诉，本院对本诉、反诉公开开庭进行了审理。天盛工贸公司的委托诉讼代理人曹**召，李长青及委托诉讼代理人葛子钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天盛工贸公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令立即解除原被告双方于2016年12月5日签订的《洛阳天盛工贸股份有限公司租赁合同》(2017年度）合同编码A4；2、判令被告立即将租赁场地内的所有货品、货架撤场搬离并将非法侵占的租赁场地恢复原状返还给原告；3、判令被告赔偿原告的经济损失109200元（经济损失均按合同约定月租金35000元，月物业费1400元，每月租金加物业费共计36400元的标准，自2019年4月1日开始计算，截至起诉之日，被告拖欠原告3个月租金和物业费，原告经济损失费暂计为109200元，经济损失最终数额按每月36400元标准，计算至被告将非法侵占的租赁场地恢复原状返还给原告之日止）；4、判令被告支付原告滞纳金491400元（滞纳金暂以109200元为基数，按每日5%，截至起诉之日暂计为491400元，滞纳金最终数额按每月36400元标准，计算至被告将非法侵占的租赁场地恢复原状返还给原告之日止）；5、诉讼费由被告承担。后天盛工贸公司将第3项诉讼请求变更为“判令被告赔偿原告的各项经济损失794800元”。事实与理由：原、被告于2016年12月5日签订《洛阳天盛工贸股份有限公司租赁合同》（2017年度）合同编码A4，原告将位于一楼，铺位编号A4，建筑面积60.9平方米，计租面积101平方米，铺位编号B19，建筑面积28.1平方米，计租面积39.3平方米的场地出租给乙方，乙方经营品牌为“博仕”。合同期限3年，自2017年1月1日起至2019年12月30日止。每月租金35000元、物业费1400元。合同第三条约定，租金在“每月使用前10日交纳，先交款后使用”。合同第六条第一款第（三）项第2小项约定：“乙方拖欠租金超过7天，甲方有权单方终止合同”。合同第八条第一项约定：“乙方如逾期交纳租金及费用，除补足拖欠款项外，乙方应向甲方交纳拖欠部分款额每日百分之五的滞纳金”。合同第十条约定：“。争议协商或调解不成依法向甲方所在地法院提起诉讼”。合同履行初期，被告尚能依约按月支付租金和物业费。在该交纳2018年7月份租金和物业费时，被告未按时交纳且超过7天，经原告催促，被告才迟延交纳。后在该交纳2018年11月、12月租金和物业费时，被告又未如期交纳，直到2018年12月11日才先后分4次交齐上述两个月拖欠的租金和物业费，但被告并未在当月依约提前交纳2019年1月份的租金和物业费。鉴于被告多次违约且未依约交纳2019年1月份的租金和物业费，为避免受到经济损失，原告于2019年1月24日给被告下发了《终止合同通知》解除合同，并要求被告交纳拖欠的租金、物业费及电费，并在2019年2月3日前撤场返还场地，被告店内员工当场签收。原告公司员工葛艳霞还通过微信给被告发送了上述通知。后被告于2019年1月28日交纳了拖欠的1月份租金及物业费，但被告一直未撤场。2019年2月1日，在原告明确表示合同已解除，不再接收租金的情况下，被告仍将当年2月份的租金强行打入原告公司公户，后原告于2019年2月2日将收到的租金退给被告，被告又于当天将租金打入原告公户。2019年2月11日，原告再次将租金退回，但被告又于当天打入原告公户。2019年2月12日，原告再次给被告下发《搬离物品撤场通知书》，但被告仍非法侵占场地拒不撤场，原告准备自行搬离被告货品时遭到被告阻挡，被告用木板从店内将门挡住且锁了三把锁，不允许原告工作人员进入，报警后，经民警调解未果。后被告未经原告同意于2019年2月25日又将3月租金36400元强行打入原告公户，以此达到继续侵占原告场地的目的。后原告又于2019年5月31日给被告下发了《终止合同搬离物品撤场通知书》，要求被告解除合同，搬离货品货架，返还场地，但被告店门紧锁，拒不撤场，且对原告的通知置之不理。霸占场地长达9个月之久，致使原告未能及时履行同三福百货、特步体育三方约定协议，且造成特步体育货品被封存被告商铺夹层，造成货品积压错过销售季节损失，为此，原告支付三福百货违约金10万元，支付特步体育积压错过销售季节损失20万元，补偿特步体育房租6个月24万元，被告造成原告商铺未能出租7个月损失254800元。综上所述，请判如所请，以维护原告之合法权益。李长青针对本诉辩称，一、原告以被告违反租赁合同相关约定未按时交纳租金和物业费，与基本事实不符。2016年12月5日，双方签订合同编码为A4的《洛阳天盛工贸股份原公司租赁合同》（2017年度），合同约定期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月30日止。自合同签订后被告向原告按时支付租金和物业费或经原告允许后，迟延交纳部分月份租金及物业费。后原告以被告未按时交纳租金和物业费为由，于2019年1月24日向被告发送《终止合同通知书》，单方宣告解除合同，并要求被告于2019年2月3日前撤场返还场地。接到原告《终止合同通知书》后，被告积极与原告协商，并向原告支付2019年一月、二月和三月的相关费用，原告均已接收。加之在原被告双方租赁合同执行过程中，双方关于支付租金及物业费的具体时间均未严格按照租赁合同具体履行，且原告对被告交付的租金均已接收。原被告双方在租赁合同执行中关于支付交纳租金和物业费的变更以及原告接受被告逾期交纳租金和物业费的行为，足以说明原告对此已同意。故原告诉称被告违反租赁合同相关约定未按时交纳租金和物业费，与基本事实不符。原告所诉经济损失，系由原告行为造成，不应由被告承担。原告接纳被告交付的2019年一月、二月和三月的相关费用系原告对双方合同继续履行的认可。被告未向原告交纳四月至今的租金和物业费系因原告自2019年2月3日起开始对被告所租用店面实施断电、二十四小时派车辆和相关人员堵门、禁止为店内员工送餐、撬锁、私自搬离被告货物以及私自锁门等方式阻碍被告的正常经营活动，使得被告被迫关门歇业至今仍无法正常经营，严重侵犯了被告的合法权益。故原告所诉其经济损失，完全系由其自身的行为所造成，不应由被告承担。三、原告所诉滞纳金于法无据，不应得到支持。根据我国关于滞纳金的定义，滞纳金是指义务人不履行义务，该义务又不能由他人代为履行时，由执行机关按照义务人拖延的期限，按日课以义务人新的不间断的金钱给付义务，促使义务人早日履行义务，即执行罚。其具有法定性、强制性和固定性等特点，因此滞纳金不应用于约束具体的民事行为。故原告要求被告按每日5%承担滞纳金于法无据，不应得到支持。综上所述，原告以被告未按时交纳租金和物业费为由起诉被告，其诉求不应得到支持。李长青向本院提起反诉请求：1、依法解除双方于2016年12月5日签订的《洛阳天盛工贸股份有限公司租赁合同》（2017年度）合同编码A4；2、判令被告（本诉原告）赔偿原告（本诉被告）经济损失共计1353409.5元（其中房屋装修损失189445.5元；租金损失72800元；营业额损失1091164元，自2019年2月3日起按每月136395.5元计算，自2019年2月起计算至2019年10月，并继续计算至合同期限履行期届满之日止）；3、本案诉讼费由天盛工贸公司承担。事实与理由：2016年12月5日，双方签订《洛阳天盛工贸股份有限公司租赁合同》（2017年度）合同编码A4，租期自2017年1月1日起至2019年12月30日止。合同签订后，反诉原告按时支付租金和物业费或经反诉被告允许后，迟延交付部分月份租金和物业费。后天盛工贸公司以李长青未按时交纳租金和物业费为由，于2019年1月24日向李长青发送《终止合同通知书》，单方宣告解除合同，并要求李长青于2019年2月3日前撤场返还场地。接到天盛工贸公司《终止合同通知书》后，李长青积极与天盛工贸公司进行协商，并继续向天盛工贸公司支付2019年一月、二月和三月相关费用，天盛工贸公司均已接收。加之双方在合同执行过程中，关于支付租金及物业费的具体时间均未严格按照租赁合同具体履行，且天盛工贸公司对李长青交付的租金均已接收。双方在租赁合同执行中关于支付交纳租金和物业费的变更以及天盛工贸公司接收李长青逾期交纳租金和物业费的行为，足以说明天盛工贸公司对此已同意。但其仍于2019年2月3日起开始对李长青所租用店面实施24小时派车堵门、断电、撬锁、私自搬离李长青货物以及私自锁门等方式阻碍李长青的正常经营活动，使得李长青被迫关门歇业至今仍无法正常经营，为进一步避免店面内货物损失，李长青只得派员工看护。天盛工贸公司的行为已严重侵犯了李长青的合法权益，给李长青造成了严重的经济损失，为维护合法权益，特提起反诉。天盛工贸公司针对反诉辩称，一、双方所签合同第六条第一款第（三）项第2小项约定：“乙方拖欠租金超过7天，甲方有权单方终止合同”。反诉原告李长青在反诉状中已自认逾期交纳租金，反诉原告迟延交纳2019年1月租金的时间已远远超过7天，违反合同约定，反诉被告有权单方终止合同。反诉被告的对公账户是公开的，反诉原告迟延给反诉被告账户打入租金后，反诉被告认为合同已解除，反诉原告打入一次租金，反诉被告就原路退回给反诉原告一次，由于反诉被告无法持续阻止反诉原告往公户打钱的行为，虽然最后反诉原告的租金打入反诉被告的公户后，反诉被告没有继续退还，但反诉被告之前几次以退还租金的实际行动已经表明合同解除不再接收租金的事实，反诉被告并未对反诉原告逾期交纳租金和支付物业费的变更予以认可。反诉被告于2019年1月24日给反诉原告下发了《终止合同通知》解除合同，并要求反诉原告交纳拖欠的租金、物业费及电费，并在2019年2月3日前撤场返还场地，此时合同已解除，反诉被告有权采取断电等自助行为要求反诉原告履行合同解除后搬离物品、撤场等义务。需要说明的是，在合同解除后，反诉原告为了继续侵占反诉被告的场地，以看东西为名把自己员工锁在店内长达十几个小时，最后反诉被告的员工报警求助后才将被困员工解救出来。反诉原告店面门上的三把锁均为自己锁上，没有反诉被告的一把锁，堵在门口的车也是反诉原告自己停放，反诉被告并未派车辆堵门。另外，2019年10月12日，双方在法官主持下达成协议，明确约定反诉原告于2019年10月22日18:00前将租赁房屋腾空，但协议达成后，反诉原告迟迟不予行动，直到2019年10月23日下午才腾空房屋，再次违约，属于典型的不诚信。反诉被告认为，双方所签合同已于2019年1月24日在反诉原告店内员工签收《终止合同通知》时解除，反诉原告继续侵占反诉被告的场地系严重侵犯反诉被告场地经营管理权和财产权的行为，反诉原告为了对抗反诉被告不及时搬离货物撤场，其不能经营的经济损失系由反诉原告自己造成，反诉原告存在重大过错，反诉被告不应承担任何责任。因此，反诉原告要求反诉被告赔偿房屋装修、租金、营业额损失的诉求于法无据，不应得到支持。综上所述，反诉原告的理由和诉求没有法律依据，请驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2016年12月5日，天盛工贸公司（出租人/甲方）与李长青（承租人/乙方）签订《洛阳天盛工贸股份有限公司租赁合同》（2017年度）合同编码A4，甲方将位于一楼，铺位编号A4，建筑面积60.9平方米，计租面积101平方米，铺位编号B19，建筑面积28.1平方米，计租面积39.3平方米的场地出租给乙方，乙方经营品牌为“博仕”。合同期限3年，自2017年1月1日起至2019年12月30日止。每月租金为35000元，每月物业费为1400元。合同约定，租金在“每月使用前10日交纳，先交款后使用”。乙方在签订合同时向甲方交纳保证金数额为两个月租金70000元，待本合同终止之日6个月后无息返还。合同第六条第一款第（三）项第2小项约定：“乙方拖欠租金超过7天，甲方有权单方终止合同”。合同第八条第一项约定：“乙方如逾期交纳租金及费用，除补足拖欠款项外，乙方应向甲方交纳拖欠部分款额每日百分之五的滞纳金”。双方合同签订后，天盛工贸公司收到李长青合同保证金70000元。天盛工贸公司将场地交予李长青，后李长青在此经营“博仕名裤”服装。自2017年3月开始，李长青数次没有按照合同约定的时间向天盛工贸公司交纳房租、物业费。2018年7月9日，天盛工贸公司向李长青催收2018年7月房租，李长青于7月10日向天盛工贸公司交纳。李长青于2018年12月5日、6日、10日三次向天盛工贸公司转款20000元、10000元、5000元，交纳11月房租。李长青于2018年12月10日、11日二次向天盛工贸公司转款17800元、20000元，交纳12月房租及11月、12月物业费。2019年1月24日，天盛工贸公司向博仕裤专卖店下达《终止合同通知》，上载：天盛工贸公司和博仕裤签订的2017年1月1日至2019年12月30日止的租赁合同，甲乙双方约定中第六条第一项第（三）条约定“拖欠租金超过7天的，甲方有权单方终止合同”，乙方因多次违约未按时交纳租金，甲方按合同约定和乙方解除租赁合同，现通知乙方收到通知当日起10日内撤柜；（并于2019年2月3日18:00前将店内所有物品撤出店铺，所拖欠租金及电费于2019年2月3日18:00前到公司财务部结算完毕，按合同约定空场交还甲方）。该通知当天通过微信发给李长青。李长青在通知的期限内未搬离。天盛工贸公司于2019年2月3日对李长青经营的博仕店铺断电。李长青关门歇业。李长青于2019年1月28日向天盛工贸公司转款36400元，交纳1月房租、物业费。李长青于2019年2月1日向天盛工贸公司转款36400元，交纳2月房租和物业费。该款当天被天盛工贸公司退回。李长青于2019年2月2日向天盛工贸公司转款36400元，交纳2月房租和物业费。该款2月11日被天盛工贸公司退回。李长青于2019年2月12日向天盛工贸公司转款36400元，交纳2月房租和物业费。李长青于2019年2月25日向天盛工贸公司转款36400元，交纳3月房租和物业费。2019年2月12日，天盛工贸公司向博仕裤专卖店下发《搬离物品撤场通知书》，上载：天盛工贸公司于2019年1月24日下发《终止合同通知》解除双方签订的租赁合同，自本通知送达你商铺之日起视为双方租赁合同已经解除。并请你在本解除合同通知书送达之日起10日内（截止时间为2019年2月3日18:00）自行将商铺内的所有物品搬离并撤场。截止目前为止博仕裤物品仍未搬离撤场，现再次通知贵铺于2019年2月13日18:00前自行将物品搬离及撤场，如逾期不自行搬离撤场，我公司将按照合同约定组织工作人员搬离你商铺内的全部物品，并对全部物品清点登记造册暂为保管，你可随时联系我公司工作人员取回物品。我公司将对搬离你商铺内物品的全部过程进行录像取证，由此产生的人工费、物品保管费等一切为主张权利的费用由你承担。我公司郑重告知：如在本解除合同通知书规定的最终撤场期限届满后，你仍然非法占据商铺或采取其他方式干扰新入住商户的正常经营或扰乱我公司商场的日常管理秩序，我公司保留继续通过法律途径追究你相关法律责任的权利。期间，双方就终止合同事项未达成一致意见。天盛工贸公司欲强行搬离李长青货物未成。2019年5月31日，天盛工贸公司向李长青（博仕名裤专卖店）下达《终止合同撤离物品撤场通知书》，上载：天盛工贸公司和你（博仕名裤专卖店）签订的2017年1月1日至2019年12月30日止的租赁合同，根据租赁合同第六条第一款第（三）项第2小项之规定《拖欠租金超过7天的，甲方有权单方终止合同》，因你未按合同约定的时间交纳租金，现我公司再次通知你解除双方的租赁合同。由于你一直非法占用场地，给我公司已造成重大损失，限你2019年6月1日22:00前，将货品、货架搬离商铺，场地清理干净交还我公司。否则，我公司将通过法律途径维护自身的合法权益。后天盛工贸公司诉至本院。3、本案在诉讼中，李长青于2019年10月23日将场地腾空交予天盛工贸公司。李长青欠电费3526元未付。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案天盛工贸公司与李长于2016年12月5日签订的《洛阳天盛工贸股份有限公司租赁合同》，是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系当事人的真实意思表示，对合同双方均有约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，就属于违约，应当承担违约责任。现天盛工贸公司和李长青均请求解除双方于2016年12月5日签订的《洛阳天盛工贸股份有限公司租赁合同》（2017年度）合同编码A4，故本院确认双方租赁合同解除。天盛工贸公司诉讼请求将租赁场地内的所有货品、货架撤场搬离并将非法侵占的租赁场地恢复原状返还给原告，因李长青于2019年10月23日已将租赁场地交予天盛工贸公司，故对天盛工贸公司上述请求及李长青解除合同请求无需再作出判决。关于天盛工贸公司主张李长青赔偿各项经济损失794800元问题，双方签订的租赁合同对双方的权利义务进行了明确约定，先交款后使用。李长青存在多次没有按照约定交纳租金问题，即李长青存在多次违约，不能认为李长青之前没有按照约定交纳租金，之后逾期交纳租金就不违反合同约定，因此，李长青先违约且存在拖欠租金超过7天，按照双方合同约定，天盛工贸公司有权单方终止合同。但在天盛工贸公司向李长青提出终止合同后，天盛工贸公司使用断电的方式迫使李长青停止经营，天盛工贸公司的行为亦存在不妥之处。李长青作为承租人，在违约后权利人提出终止双方合同且被断电的情形下，还坚持长期占有租赁物，致使双方损失扩大，李长青占有租赁物，应当向天盛工贸公司交纳租金、物业费，本院酌定自2019年2月3日至2019年10月23日止的租金、物业费，按租金、物业费标准36400元／月减半收取，应为157733元。天盛工贸公司在与李长青之间纠纷没有解决的情况下，与他人因违约产生的违约金等损失，与李长青之间不存在民事法律关系，要求李长青承担民事赔偿责任没有法律依据，故天盛工贸公司要求李长青赔偿其补偿三福百货、特步体育等损失的请求，本院不予支持。关于天盛工贸公司主张李长青支付滞纳金问题，如李长青辩称所述，《中华人民共和国合同法》中没有有关滞纳金的规定，天盛工贸公司与李长青租赁合同中约定的滞纳金，于法无据，故该请求本院不予支持。关于李长青主张天盛工贸公司赔偿房屋装修损失、租金损失、营业额损失问题，李长青作为承租人与天盛工贸公司之间系租赁合同关系，合同对双方具有约束力，没有按照合同约定时间交纳租金就属违约，李长青存在首先违约。李长青认为多次没有按照合同约定交纳租金就是对合同进行了变更或在天盛工贸公司向其提出终止合同后又收取其交纳的租金，足以说明天盛工贸公司对此已同意，天盛工贸公司已经将租赁场地断电，并多次向李长青发出通知限期搬离，充分表明没有要继续履行双方租赁合同的意思，故李长青所述理由不能成立。李长青租赁的是场地，如经营必须进行装修、设置货架等，造成出租人天盛工贸公司提出终止合同的原因系因李长青违约所致，在不具有经营条件下仍长期占有租赁场地。李长青请求天盛工贸公司赔偿房屋装修损失、营业额损失，合同中对此没有明确约定，也没有法律依据，其损失应由其自己承担。故对李长青的反诉请求，本院应予驳回。李长青多交纳的租金应当抵扣。关于李长青交纳的70000元合同保证金，及欠交电费3526元问题，双方在诉讼中均没有提出请求，为了给当事人减少诉累，本院一并处理予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经合议庭评议，判决如下：一、李长青于本判决生效后十日内支付洛阳天盛工贸股份有限公司租金、物业费54859元（已抵扣李长青20**年2月、3月多付的租金、物业费36400元及合同保证金70000元及电费3526元）；二、驳回洛阳天盛工贸股份有限公司的其他本诉请求；三、驳回李长青的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8188元，由洛阳天盛工贸股份有限公司负担7188元、由李长青负担1000元；本案反诉费8490元，由李长青负担7690元，由洛阳天盛工贸股份有限公司负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王雪兰人民陪审员  王 伟人民陪审员  蒋秀云二〇二〇年三月二日书 记 员  杨嘉铭