福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初946号 原告：张武，男，1993年4月16日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：黄金苍、林灯清，福建普阳律师事务所执业律师。 被告：莆田市华港房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：林华清，执行董事。 委托诉讼代理人：吴勇，福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭晓红，福建理策律师事务所实习律师。 原告张武与被告莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张武的委托诉讼代理人黄金苍、林灯清、被告华港公司的委托诉讼代理人吴勇、彭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张武向本院提出诉讼请求：1.华港公司将其名下坐落于荔城区延寿路东侧（不动产权证号为闽（2018）莆田市不动产权第××号）的房产过户至张武名下；2.张武向华港公司购买的坐落于荔城区坎店面的转让价格由每平米15000元调整为每平方米4830元，总价款由79.5万元调整为25.599万元；3.本案诉讼费、保全费由华港公司承担。事实和理由：2017年6月1日，莆田市人民政府要求华港公司的配套幼儿园于2018年元旦之前开学，彻底解决东城一号片区居民因适龄儿童无法就近上幼儿园的群体性上访等问题。华港公司得知张武拥有一个优秀的团队，具有多年的办学经验，可解华港公司的燃眉之急。经张武、华港公司充分协商，于2017年6月16日双方签订一份《房屋转让协议》，约定将华港公司开发的坐落在莆田市荔城区东城一号一幢房屋转让给张武。协议签订后，张武、华港公司双方按照协议约定履行义务，张武对该房屋投入了大量的资金进行装修，改造消防设施并通过验收，还顺利取得办学许可证，注册了莆田市荔城区凯斯幼儿园有限公司。张武的团队解决了该片区三百多名适龄儿童的就学问题，下一学期人数将增加至五百多人，还提供了45个工作岗位。2018年12月，张武发现华港公司将配套幼儿园的房产证办理出来，华港公司与张武约定的靠延寿路第一坎店面属于配套幼儿园的房屋，不具有商业性质的店面。因张武、华港公司签订转让协议的房屋现已具备办理产权过户条件，经张武多次要求，华港公司至今迟迟不予配合办理过户手续，使张武的合法权益得不到保障，不能安心继续为社会教育作贡献。 华港公司辩称，讼争幼儿园属于小区配套设施，依法不得转让，根据相关规定应当由当地政府根据实际情况进行回购，讼争幼儿园买卖合同无效。华港公司于2006年10月13日与莆田市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同签订时并未明确约定小区配套幼儿园的土地使用权属和房屋所有权属。讼争幼儿园于2009年6月开始建设，于2010年5月完成建设，并于2018年10月29日办理了不动产权证。根据闽教发[2018]7号《福建省教育厅福建省发展和改革委员会福建省公安消防总队关于印发加快推进城镇幼儿园和城镇义务教育学校建设工作意见的通知》文件的规定，对闽政[2010]24号《福建省人民政府关于加快学前教育发展的意见》颁布实施前，土地出让文件中未明确产权且已私有的配套幼儿园，应当由当地政府根据当地学前教育发展和政府财政实际情况，逐步回购用于举办公办幼儿园或普惠性民办幼儿园。此外，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。抵押都不允许，更何况是买卖？综上，案涉幼儿园属小区配套设施，按照建设用地规划用途为幼儿园，具有公益性质，依法不得转让，根据上述规定应当由政府回购用于举办公办幼儿园或普惠性民办幼儿园，并且华港公司有许多外债存在，将幼儿园转让给张武，损害其他债权人的权益，因此合同应当无效。按约定张武应支付给华港公司第一期500万元购房款，但现在张武只支付480万元购房款，存在违约情况，故讼争幼儿园买卖合同应为无效，请求依法判决驳回张武的诉讼请求。 张武围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织华港公司进行证据交换和质证。华港公司对张武提供的《房屋转让协议书》、营业执照、民办学校办学许可证各一份的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于中国建设银行个人网上银行转账记录复印件三张，华港公司对上述证据的真实性无法确认，但对已收到购房款480万元无异议，故本院对该事实予以确认。对于说明一份、《二次消防改造工程协议》复印件一份、中国建设银行银行卡客户交易明细清单六张，张武提供了原件核对，对其真实性予以确认，且内容与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对莆田市人民政府[2017]87号专题会议纪要复印件、福建省人民政府[2019]29号专题会议纪要复印件、莆政办XXXX号《莆田市人民办公室关于印发莆田市城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案的通知》、荔教综XXXXXXX号《关于公布2019年荔城区民办幼儿园定级评估结果的通知》复印件各一份，本院经审查认为，因该组证据系政府文件，来源合法、内容客观真实，本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。 华港公司围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织张武进行证据交换和质证。对华港公司提供的《国有土地使用权出让合同》复印件、《不动产权证书》及建设工程消防验收意见书复印件各一份，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月16日，张武（作为乙方，即买受人）与华港公司（作为甲方，即出卖人）就房屋转让事宜经充分协商一致，后签订《房屋转让协议书》，约定：转让标的为甲方开发建设的东城一号配套幼儿园的房屋，总建筑面积为1975.25平方米，（房屋及周界详见协议附件：幼儿园总平面图、包括操场红线图，另靠延寿路第一坎店面包括此次协议面积之内，此坎店面为有产权房产），房屋规划用途为幼儿园。鉴于甲方没有设立幼儿园所必需的师资等条件，无法自行创办幼儿园，故甲方决定将幼儿园房屋转让给乙方所有，由乙方用于创办幼儿园。上述幼儿园房屋转让价格总额为954.0457万元（本幼儿园建筑面积按每平方米4830元，该金额不包括靠延寿路第一坎店面的价格）。转让价值涉及的税费中若属于出卖人应缴的营业税等税费由甲方承担，属于买受人应缴的契税等税费由乙方承担。上述靠延寿路第一坎店面转让价格为79.5万元（店面积约53平方米，每平方米15000元）。付款方式：上述幼儿园房屋转让价款分四笔付清。第一笔为乙方在合同签订后六日内付合同订金100万元，第二笔为甲方在操场按本协议（协议里附件的红线图）内围墙施工无异议后十个工作日之内付200万元（必须在本协议签署一个月之内），第三笔为甲方在本房屋消防验收合格意见书移交给乙方后十个工作日之内付200万（消防验收合格意见书必须在本协议签署四个月之内把验收合格意见书移交乙方，否则会造成乙方严重损失），第四笔为甲方在本房屋所有证件（包括房屋竣工验收报告、房产证等）移交给乙方五个工作日内付清余款。因目前政策幼儿园房屋产权不允许转让，故幼儿园房屋产权甲方无法过户给乙方，若今后政策允许，甲方则必须把房屋产权过户给乙方。店面付款方式：在双方时间协商一致的情况下，本协议店面产权过户到乙方指定的个人或公司后五个工作日付清店面转让款79.5万元，本店面付款为单独成项，不与幼儿园房屋价款混在一起。甲乙两方签订协议后，乙方应在六日内支付第一笔转让款100万元，收到第一笔款后甲方将幼儿园房屋按现状交付给乙方（此时乙方有权进行装修改造等），此协议生效。甲方应当办理好房屋建设质量消防验收等相关的手续，确保乙方正常营业。鉴于幼儿园房屋产权办证相关政策尚未明确，在政策允许的情况下，甲方必须协助乙方办理产权证过户及幼儿园办学许可证等手续，过户及办证所发生的所有费用乙方自行承担。该房屋作为配套建设的幼儿园，仅作为开办幼儿园及办公、教师宿舍等使用，乙方不得改变使用用途。此转让协议生效后，无论产权是否过户给乙方，乙方对此标的拥有受益权，包括拆迁、产权到期延续、政府并购等收益。按本协议要求本房屋消防和建筑等验收合格下，若房屋安全措施未到位或未达标，乙方应自行承担房屋的安全措施的改造工作及费用并不得要求甲方承担责任。房屋验收报告等必须在2018年1月31日前交给乙方。后张武向华港公司指定的收款账号转账汇款购房款480万元。2018年7月16日莆田市荔城区凯斯幼儿园有限公司成立，法定代表人是张武，住所为福建省莆田市荔城区。莆田市荔城区凯斯幼儿园有限公司取得民办学校办学许可证，有效期限为2018年6月21日至2021年6月20日。张武将上述幼儿园的消防改造工程发包给福建省南博望消防工程有限公司施工，并对工期及工程造价等进行了约定，后张武向福建省南博望消防工程有限公司的指定账户汇款支付了相应的款项。2019年荔城区凯斯幼儿园评定等级为一级，开办的是普惠性民办园。 另查，2006年10月13日华港公司与莆田市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定将莆田市延寿路东侧的土地出让给华港公司，该宗地的土地使用权出让金中不包括城市基础设施配套费、场地平整费和契税、拍卖佣金等，但合同中并未对配套设施用地上建设的配套幼儿园的土地使用权属和房屋所有权属进行明确约定。2018年10月29日上述地块内建设的配套幼儿园的房产的房屋所有权登记至华港公司名下，房屋建筑面积为2473.58平方米，产权来源为2010年8月规划配套设施用地。2018年5月2日莆田市华港小区一期幼儿园建筑及装修工程（工程位于莆田市荔城区内，总建筑面积2699.2平方米），经莆田市公安消防支队荔城区大队审查资料和建筑防火现场检查测试，综合评定上述工程消防验收合格。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张武与华港公司签订的《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，合同约定因目前政策幼儿园房屋产权不允许转让，故幼儿园房屋产权无法过户，若今后政策允许，则将房屋产权过户给张武，根据双方的上述约定，目前政策尚未允许将涉案小区配套幼儿园的产权转移过户至公民名下，且张武诉求的《不动产权证书》（证号闽（2018）莆田市不动产权第××号）房产产权过户至其名下，但该《不动产权证书》中还包含房产面积445.33平方米并未包含在双方房产买卖的标的中，故张武诉讼请求将上述《不动产权证书》转移过户至其名下无事实和法律依据，本院不予支持。若今后政策允许，张武有权另行主张。对于张武诉讼请求将延寿路东侧第一坎店面的转让价格由每平方米15000元调整为每平方米4830元，总价款由79.5万元调整为25.599万元；因该买卖标的地理位置及朝向等不同，双方约定了不同的转让价格，现张武诉讼请求调整店面转让价格没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回张武的诉讼请求。 案件受理费11750元，由张武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  黄秀清 人民陪审员  刘金水 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  顾梦雪 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。