福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初9847号 原告：林跃明，男，1975年3月3日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：曾丹萍，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：傅武良，男，1977年12月30日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：饶锦婷，女，1986年11月27日出生，汉族，住厦门市湖里区。 两被告共同委托诉讼代理人：张骁，福建重宇合众律师事务所律师。 原告林跃明与被告傅武良、饶锦婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林跃明的委托诉讼代理人曾丹萍，被告傅武良、饶锦婷及其委托诉讼代理人张骁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 林跃明向本院提出诉讼请求：1.二被告立即向原告支付拖欠的购房款70万元；2.二被告向原告支付逾期支付首付购房款的滞纳金（滞纳金按每月8500元计至实际还清之日止）；3.二被告向原告支付逾期支付购房款的违约金（违约金按每月30000元计至实际还清之日止）；4.二被告支付原告律师费12000元；5.二被告承担本案诉讼费用、保全费5000元、担保服务费2500元。事实与理由：2018年4月21日，原告与被告傅武良及案外人厦门成弘房地产行销策划有限公司签订《房产买卖协议》，约定：原告将其名下位于厦门市湖里区的房产出售给被告傅武良，房屋建筑面积172.88平方米，成交总价为7930000元。购房款分二次支付给原告，即被告傅武良：1.于原告将不动产产权证恢复清晰后贰个月内支付定金800000元；2.于2018年11月20日前支付（含定金）2370000万元。另外，被告傅武良向银行申请按揭贷款556万元，若银行实际放贷金额小于贷款申请金额，被告应于收到银行通知七日内将差额部分以现金方式支付给原告。原告应于收到30万元定金当日将房产交付给被告使用。若被告不能按期向原告付清购房款，每逾期一日，由被告向原告支付上述购房款的0.05%作为违约金；一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用；若双方发生争议，由房屋所在地法院管辖。上述合同订立后，双方根据合同实际履行情况、付款能力及银行审批放款情况，订立了一系列《补充协议》。其中，原告与被告傅武良于2018年12月4日签订《补充协议》约定，被告傅武良于过户后3个月内付清剩余所欠首付购房款65万元，否则视为被告傅武良违约，一切后果由被告傅武良承担，所产生的滞纳金按月8500元支付给原告。之后，原告与被告傅武良又于2019年3月23日签订《补充协议》约定，因傅武良银行贷款审批额度不足，双方约定于过户送件成功后50日内，傅武良支付林跃明购房款29万元补足首付款差额，若未能准时支付则视为傅武良违约，需在超出约定时间10日内支付违约金3万元整，如依旧拖欠每个月需支付违约金3万元整。原告根据上述《房产买卖协议》及后续一系列《补充协议》的约定，积极配合被告办理过户登记手续，目前该案涉房产已过户登记在被告饶锦婷名下。原告已依约履行完毕其合同义务，但被告未能按照合同及补充协议的约定，至今尚欠原告购房款94万元，且经原告多次催告，仍拒绝支付，被告此举已构成严重违约。综上所述，原、被告签订的《房产买卖协议》及后续一系列的《补充协议》均系双方真实意思表示、合法有效，双方均应依法依约严格履行合同义务。原告已如约办理了房屋过户手续，但被告却未能按合同约定如期足额支付购房款，被告此举已构成严重违约，且二被告系夫妻关系，二被告应立即支付所欠购房款94万元，并依约支付逾期付款滞纳金及违约金，且需承担原告由此支付的律师费12000元。原告起诉后，两被告有支付了24万元，故至今尚欠购房款70万元。 傅武良、饶锦婷辩称，一、双方在签署房屋买卖合同时，原告的房屋有违章建筑的情形，被告购房时并不知情。在被告购房之后，出现了城管执法局调查违法建筑，双方协商应预留15万元的购房款，待城管单位决定是否拆除违建后再决定是否支付。二、被告未违约，在付款时被告已经告知原告，被告是要换房，需要被告在出售自己的房屋后才能支付全部购房款，原告知晓后到各处房屋中介低价挂牌出售被告房屋，致使看房人出价低于被告预售价，导致被告无法及时出售房屋。三、原告主张的违约金没有充分的依据，双方对违约金的约定不是如原告所理解，即便如合同约定，原告没有足够证据证明其损失的情况下，不能主张如此之高的违约金计算标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年4月21日，原告与被告傅武良、案外人厦门成弘房地产行销策划有限公司签订《房产买卖协议》，约定：原告将位于厦门市湖里区的房产出售给被告傅武良，建筑面积172.88平方米，房产成交价7930000元；被告傅武良于原告将不动产产权证恢复清晰后贰个月内支付定金800000元，于2018年11月20日前支付（含定金）2370000万元，被告傅武良向银行申请按揭贷款556万元，该贷款由银行直接转至林跃明账户，若银行实际放贷金额小于贷款申请金额，被告傅武良应于收到银行通知七日内将差额部分以现金方式支付给原告；原告应于收到30万元定金当日将房产交付给被告傅武良使用；若被告傅武良不能按期向原告付清购房款，每逾期一日，由被告傅武良向原告支付上述购房款的0.05%作为违约金；一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用；合同履行过程中发生争议的应协商解决，协商不成的，由房地产所在地人民法院管辖。三方还签订了《补充协议》，约定：讼争房产在厦门市海沧区人民法院保全中，在未能解除保全的状态下定金由案外人厦门成弘房地产行销策划有限公司代为保管，解除保全后转入原告账户，原告承诺在签订合同之日后二个月内将房屋保全查封状态解除，待该房屋不动产证产权恢复正常清晰后被告傅武良支付原告定金30万元等。 2018年10月20日，原告与被告傅武良签订《补充协议书》，约定：南面阳台可以暂不拆除，待城市管理中心通知不拆除会造成产权冻结的情况，原告需在6个工作日内进行拆除，原告需在成功过户后被告傅武良开始装修时将违建部分恢复原样，并保证结构使用安全。 2018年12月4日，原告与被告傅武良签订《补充协议》，约定：被告傅武良于过户后3个月内付清剩余所欠首付购房款65万元（含预留装修款15万元），否则视为被告傅武良违约，一切后果由被告傅武良承担，所产生的滞纳金按每月8500元支付给原告。 2019年3月23日，原告与被告傅武良又签订《补充协议书》，约定：因被告傅武良银行贷款审批额度不足，双方约定于过户送件成功后50日内，被告傅武良支付原告购房款29万元补足首付款差额，若未能准时支付则视为被告傅武良违约，需在超出约定时间10日内支付原告违约金3万元整，如依旧拖欠每个月需支付违约金3万元整，且视被告傅武良违约，承担所有违约责任，前补充协议条款不变。 原告主张其于2019年3月28日向厦门市国土资源与房产管理局递交变更登记申请。讼争房产于2019年3月29日登记到了被告饶锦婷名下。 被告傅武良至今拖欠购房款70万元。 原告为本案支付了律师代理费12000元。 另查明，被告傅武良与被告饶锦婷系夫妻。 在本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，请求冻结两被告的银行存款1050500元或查封、扣押其等值财产。担保人永安财产保险股份有限公司福建分公司向本院出具担保函，自愿为原告申请财产保全提供1050500元的保证担保。本院依法做出（2019）闽0206民初9847号民事裁定书，并于2019年8月14日查封被告饶锦婷名下址于厦门市湖里区的房产，于2019年8月15日冻结被告饶锦婷开设于中国建设银行股份有限公司厦门市分行账号为62×××66的账户，于2019年8月15日冻结被告傅武良开设于中国建设银行股份有限公司厦门市分行账号为62×××89的账户。原告为此支付了财产保全费5000元、担保服务费2500元。 本院认为，原告与被告傅武良签订的《房产买卖协议》、《补充协议》及《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，除2018年10月20日的《补充协议书》约定的“原告需在成功过户后被告傅武良开始装修时将违建部分恢复原样，并保证结构使用安全”涉及到违章建筑外，其他合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告与被告傅武良之间存在房屋买卖合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称讼争房产存在违章建筑在购房时不知情，因双方在2018年10月20日的《补充协议书》中的约定已提及违章建筑，故被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。被告傅武良辩称其并未违约，但其提供的证据并不足以证明，本院不予采信。现原告主张被告傅武良支付拖欠的购房款70万元，有事实和合同依据，本院予以支持。 原告主张被告傅武良按每月8500元支付滞纳金，有事实和合同依据，本院予以支持。因讼争房产于2019年3月29日登记到了被告饶锦婷名下，故滞纳金自2019年7月份起计。 原告主张被告傅武良按每月3万元支付违约金，被告傅武良辩称违约金约定过高，本院结合实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以每月5800元作为违约金予以支持，因原告主张其于2019年3月28日向厦门市国土资源与房产管理局递交变更登记申请，违约金自2019年5月份起计。 原告主张被告傅武良支付律师代理费12000元，有事实和合同依据，本院予以支持。 原告为本案支付的财产保全费5000元、担保服务费2500元，依法应由被告傅武良承担。 原告主张被告饶锦婷与被告傅武良系夫妻应共同偿还上述债务，因被告饶锦婷对此并未提出相反的抗辩，且讼争房产已实际登记至被告饶锦婷名下，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告傅武良、饶锦婷应于本判决生效之日起十日内支付原告林跃明购房款70万元； 二、被告傅武良、饶锦婷应于本判决生效之日起十日内支付原告林跃明逾期支付首付购房款的滞纳金（滞纳金按每月8500元，自2019年7月份起计至实际还清之日止）； 三、被告傅武良、饶锦婷应于本判决生效之日起十日内支付原告林跃明逾期支付购房款的违约金（违约金按每月5800元，自2019年5月份起计至实际还清之日止）； 四、被告傅武良、饶锦婷应于本判决生效之日起十日内支付原告林跃明律师代理费12000元、财产保全费5000元、担保服务费2500元； 五、驳回原告林跃明的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11905元，减半收取计5952.5元，由傅武良、饶锦婷承担5589.5元，林跃明承担363元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇二〇年三月十二日 代书记员 马承威 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。