广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初3908号 原告（反诉被告）：官永虎，男，汉族，1987年9月12日出生，住广东省廉江市。 委托诉讼代理人：李耀华，广东诚公（贵港）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西贵港市至胜房地产开发有限公司，住所地广西贵港市建设路西延段与达开路交汇处西南面，统一社会信用代码91450800699864565W。 法定代表人：何武，执行董事。 委托诉讼代理人：潘绍兵，广西正营律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃曦萍，广西正营律师事务所（实习）律师。 原告（反诉被告）官永虎与被告（反诉原告）广西贵港市至胜房地产开发有限公司（以下简称“至胜公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）官永虎的委托诉讼代理人李耀华与被告（反诉原告）广西贵港市至胜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘绍兵、覃曦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告官永虎向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告赔偿原告违约金160267元；2.本案受理费由被告承担。事实与理由：2015年9月9日，官永虎与至胜公司签订商品房预售合同（合同编号：201503160016)，合同约定官永虎购买至胜公司开发的万象城小区3幢6层1单元1-603号房，购房总价352858元，官永虎向商业银行贷款，首付购房总价30%，即105858元，至胜公司须在2015年12月31日向原告交付房屋。双方随后于2016年1月8日签订补充协议，约定至胜公司应在2016年8月31日前交房给官永虎，最迟不能超过2016年10月31日交房，如在2016年10月31日前仍不能交房的按照购房总价的万分之四按日赔偿给官永虎。合同签订后官永虎随即按照合同约定履约，但是至胜公司至今仍迟迟无法交付房屋，构成严重违约。按照预售合同和补充协议约定，至胜公司应当赔偿官永虎违约金160267元(160267=105858×0.0001×60＋1O5858×0.0002×240＋352858×0.0004×365×3)。综上所述，为维护官永虎的合法权益，依据法律规定特向法院提起诉讼，希望法院依法判决。 本诉被告至胜公司辩称，1.涉案商品房未交付，官永虎起诉主张权利要求赔偿违约金的期限未至，应当驳回其诉求；按照《商品房预售合同》第十三条第1（项）约定，暂不论至胜公司支付违约金的数额，支付的时间均应在商品房实际交付至日起60日内，该商品房至今未交付，官永虎请求支付逾期违约金的期限未至，起诉是毫无依据的，应驳回官永虎的诉求。2.至胜公司目前经营困难，资金链断裂，无力支付高额违约金；由于历史纠纷问题太多，近期项目无法通过竣工验收达到交付使用，加上官永虎要求赔偿的违约金过高，容易出现烂尾工程，局面将变得一发不可收拾。3.万象城项目因政策变更、不可抗力等因素导致延误的工期，请法院扣除后重新依法裁决；4.请求法院按照同类补充协议组织双方进行和解。 被告至胜公司向本院提出反诉请求，1.请求法院解除至胜公司与官永虎于2015年9月9日签订的《商品房预售合同》。2.至胜公司按合同约定向官永虎返还购房款352858元及支付10585.74元违约金。3.本案全部诉讼费用由官永虎承担。事实与理由：2015年9月9日至胜公司与官永虎签订《商品房预售合同》，合同编号为.201503160016。合同约定官永虎购买万象城小区3幢6层I单元1-603号房，购房总价为352858元。合同约定交付时间为2015年12月31日前。双方还对商品房交付使用条件，交接手续，面积差异处理方式，规划设计变更，商品房质量及保修责任，前期物业管理等作出明确约定。后因逾期交房问题，一直纠纷不断。2016年1月8日双方签订《补充协议》。但是签订协议后，由于开发商资金断裂，项目复工投入资金过高，项目工程截止至今还无法完成，在规定时间内无法交付房屋，也无法通过竣工验收。至胜公司认为，本项目工程由于历史纠纷问题太多，从目前的评估看，近期项目是无法通过竣工验收达到交付房屋使用的。官永虎要求赔偿的违约金过高，已违背了签订合同公平原则。此外，因逾期交房问题，双方多次协商未果，已没有信任基础，如继续履行合同，则违反了合同法之自愿、公平原则。至胜公司特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之相关规定，依法提起反诉，请求法院解除至胜公司与官永虎于2015年9月9日签订的《商品房预售合同》。至胜公司按原合同约定返还购房款352858元及支付10585.74元违约金，违约金按合同第十三条第二款约定计算，即按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金。综上，恳请法院依法支持至胜公司的反诉请求。 反诉被告官永虎辩称，官永虎不同意解除合同，至胜公司是违约方，无合同解除权，至胜公司的事由不符合客观事实，万象城项目现在已经达到交房条件，至胜公司已经向全体业主发布了领房通知书，其反诉事由仅仅是不愿意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年9月9日，官永虎作为买受人与至胜公司作为出卖人共同签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：201503160016），该《商品房预售合同》约定：出卖人将座落于贵港市建设西路与仙衣路交汇处万象城3幢第6层1单元1-603号商品房出卖给买受人，总价款352858元；出卖人应在2015年12月31日前将已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房地产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书的商品房向买受人交付。《商品房预售合同》第十三条第1（2）项约定：逾期超过60日（该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。《商品房预售合同》附件十三《补充协议》第三条第二款约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.政府行为或公共性突发事件造成停工；2.气象部门记录下中雨无法施工的（晚上22:00至7:00下中雨的不计）；3.因供水、供电相关部门停水停电造成停工的…… 官永虎与至胜公司签订《商品房预售合同》后，官永虎于2015年9月9日向至胜公司支付购房款105858元，并于2015年9月23日通过中国建设银行贵港分行贷款向至胜公司支付247000元购房款。因至胜公司未能按约定的时间交付商品房，官永虎与至胜公司于2016年1月8日签订《补充协议》，该《补充协议》约定：至胜公司同意在2016年8月31日前完成竣工验收，并交付给官永虎，至胜公司同意依据已签订的《商品房预售合同》第十条对原约定的2015年12月31日交付房屋的违约责任进行赔偿，并依据附件十三第三条在扣除可顺延交付时间后，截止正式交房通知书指定交房时间，为逾期交付赔偿时间，违约金将于实际交房后两个月内一次性现金赔付；超过2016年8月31日逾期七天交付的，官永虎有权要求至胜公司退房，不退房的，在2016年10月31日前的逾期责任依据《商品房预售合同》第十条约定的违约责任进行赔偿，在2016年10月31日后，按照购房总价万分之四按日赔偿给官永虎。双方签订《补充协议》后，至胜公司未按约定向官永虎交付涉案商品房。2019年6月28日至胜公司作出《领房通知书》，该《领房通知书》告知：领房时间为2019年7月1日至7月15日上班时间，业主到至胜公司办公室签署万象城项目逾期交房补充协议（如业主不愿意签订补充协议的不能提前领房）。官永虎因未按《领房通知书》的要求签订《贵港市万象城项目逾期交付补偿协议》，至胜公司至今未将涉案商品房交付给官永虎。 至胜公司向本院提交《关于做好抗台风“山竹”的紧急通知》、《贵环委（2018）31号通知》、贵港市建设工程质量安全监督站《紧急通知》、《关于做好强降雨防御工作的通知》贵港市大气污染防治攻坚行动，指挥部的《紧急通知》、《贵港市住房和城乡建设局关于做好2018年度省级政府安全生产和消防工作考核延伸抽查市级县级政府和企业迎考准备工作的紧急通知》和《气象资料使用证明》，主张应扣除政策变更、不可抗力因素的延误工期共783天，官永虎认可停工天数为28天。 本院认为，官永虎与至胜公司签订的《商品房预售合同》和《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。官永虎已按照合同约定支付房款，至胜公司应于2015年12月31日前交房，最迟应于2016年8月31日前交付给官永虎使用，至胜公司于2019年6月28日通知官永虎在2019年7月1日到7月15日期间收房，但至胜公司要求官永虎签订补充协议才提前交付房屋，官永虎未按至胜公司要求签订补充协议，至胜公司未将涉案房屋交付给官永虎。因至胜公司未取得案涉商品房的竣工验收备案表而不具备交房条件,故其发出的交房通知并不能发生相应的法律后果,该房屋至今仍不能交付给官永虎,至胜公司应承担逾期交房的违约责任。因此至胜公司应按《商品房预售合同》和《补充协议》的约定承担逾期交付房屋违约责任。根据《商品房预售合同》和《补充协议》的约定，自2016年1月1日至2016年10月31日，至胜公司按照已付购房款按日万分之二计付违约金，自2016年11月1日至官永虎向本院起诉之日即2019年9月30日，至胜公司按照已付购房款按日万分之四计付违约金。至胜公司主张《补充协议》约定的按照已付购房款按日万分之四计付违约金过高，本院根据官永虎的实际损失及至胜公司的履行能力，酌情调整为按照已付购房款按日万分之二计付违约金。至胜公司主张按《贵港市万象城项目逾期交付补偿协议》约定的万分之零点二八计算违约金，逾期天数按1000天计算，因官永虎未在该协议上签字，该协议未对官永虎产生法律效力，本院对于至胜公司该主张不予支持。关于延误工期的扣除，至胜公司提供的证据欲证实2018年因政策变更、不可抗力因素导致的延误工期为15天，因该延误天数系2015年12月31日之后发生的停工情形，系发生在双方合同约定的交房日期之后，对至胜公司按约交房不应发生影响，故对该部分停工天数本院不予支持。至胜公司称中雨导致的延误工期应扣除783天的主张，虽然双方在合同中有约定，亦提供有气象部门的资料予以证实，但是至胜公司并未提供相关证据佐证其因上述恶劣天气导致工程停工，而且中雨并非法定停工的情形，且该主张官永虎未予认可，亦无法律依据，本院不予支持。根据至胜公司提供的气象资料，2014年1月16日至2019年9月11日期间暴雨以上天数为28天，庭审中官永虎认可延误工期为28天，本院予以确认。经核算，自2016年1月1日至2016年10月31日违约金为352858元X305天X0.0002/天=21524.33元；自2016年11月1日至2019年9月30日违约金为352858元X1036天X0.0002/天=73112.18元（1064天扣除28天为1036天），两项合计94636.51元。至胜公司反诉请求解除双方签订的《商品房预售合同》并向官永虎返还购房款352858元及支付10585.74元违约金，官永虎不同意解除合同，该主张不符合《商品房预售合同》约定，至胜公司亦未提供证据证实具备解除合同的法定条件，本院对至胜公司的反诉请求不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西贵港市至胜房地产开发有限公司向原告官永虎支付自2016年1月1日2019年9月30日期间违约金94636.51元； 二、驳回原告官永虎的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告广西贵港市至胜房地产开发有限公司的反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费3506元，减半收取计1753元，由原告管永虎负担718元，被告广西贵港市至胜房地产开发有限公司负担1035元；案件反诉受理费6752元，减半收取计3376元，由反诉原告广西贵港市至胜房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3506元／6752元，汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄汉萍 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 梁友梅 书 记 员 梁 爽