广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初7287号原告：夏雪。委托诉讼代理人：石建昌，广东世纪华人律师事务所律师。被告：深圳市蛇口招胜石化实业有限公司。法定代表人：范秀迎。被告：范秀迎。两被告共同委托诉讼代理人：黄凤翔，广东创基律师事务所律师。原告夏雪与被告深圳市蛇口招胜石化实业有限公司、范秀迎委托合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理，于2019年12月31日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告夏雪及其委托诉讼代理人石建昌、二被告的委托诉讼代理人黄凤翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告支付的购房款925万（人民币，下同）；2、判令被告赔偿原告因购房而产生的利益损失350万元；3、判令被告赔偿原告因购房而产生的利息损失444万元（按银行贷款6年利率8%计算）；以上合计按1500万计算。庭审中，原告明确上述利益损失为500万元，利息损失为75万元；4、本案诉讼费及相关费用由被告承担。庭审中，原告将该项诉讼请求变更为本案诉讼费、律师费50万元及相关费用由被告承担。事实与理由：2012年，原告因生活居住需要购房，因购买社保未满两年不具备购房条件，便借被告深圳市蛇口招胜石化实业有限公司（以下简称“招胜公司”）之名购买了南山区×××房，面积191平方米，原告陆续向被告支付了全款925万元。交易成功后，涉案房产产权登记在招胜公司名下，该房屋一直由原告全家居住至今。双方有约定，等原告购买社保满两年具备购房资格后，应将此房过户到原告名下。等原告购买社保两年期限届满具备购房条件后，原告多次致信致电催被告招胜公司履约过户，但被告以种种理由推拖。2015年，原告居住涉案房产被告南山区人民法院查封。经查，被告招胜公司在贵院有四起借贷纠纷案件，其以涉案房产为担保向多个债权人恶意借贷分文不还，多个债权人起诉至贵院并查封此房。自2016年至今，原告通过提起执行异议及执行异议之诉等多种途径维权，要求将涉案房产确权给原告，并责成被告将涉案房产过户给原告。法院生效判决确认双方的借名购房事实，但不支持原告确权并过户至原告名下的诉求。最终的结果还是执行涉案房产，今年10月初，贵院执行局强行拍卖了涉案房产，所得拍卖价款1451万余元准备用于偿还众多债权人的借款。综上，被告招胜公司收取原告的购房款购得涉案房产后，没有按其承诺及约定将涉案房产过户给原告，而是利用登记在其名下的便利条件，用于恶意套现借贷，所得款项据为己有，分文未还。其行为构成违约。因被告的违约行为，导致涉案房产被查封抵债，无法确权过户给原告，原告支付全款购房款的合同目的无法实现。被告的行为给原告造成巨大的经济损失。被告招胜公司的法定代表人是直接经手人，对此负有不可推卸的责任。被告招胜公司的股东对公司的经营也负有直接的责任。为此提起上列诉求，请依法判决予以支持。二被告答辩称：1、原告主体资格有待考虑，本案提供的证据材料无法证明原告与于某有合法关系的证明，现在是2019年12月31日，我们没有看到这方面的材料。我方要求追加于某作为第三人参加诉讼，因为是于某将相关购房款支付给被告一、二的账户，与本案的原告从法律上讲是没有关系的，因为原告没有委托于某将这笔钱汇给被告一、二来买房，到目前为止都没有这份委托书；同时，原告作为本案的主体资格来参与诉讼，我方也没有看到相关的合法的证明材料，比如经过公证的委托证明、夫妻关系的合法证明。2、本案因多种原因已经有多起诉讼，案情复杂，尽管法院已经就案件都进行了相关的判决，但我们认为当时判决的事实还是有点欠妥，我方认为本案是因为第三人于某汇款买房、于某涉嫌诈骗，导致牵连了被告一、二，而被告一、二为了朋友义气，在过程中代第三人于某还了500多万，因为于某在监狱，无法就这些事情与被告一、二进行交谈，包括出狱后无法找到、无法交谈，导致现在无法说清楚，因此，我们希望法院将于某列为本案第三人参与诉讼。3、原告诉求二、三无事实、法律依据，利息的计算因为双方没有结算，原告已经实际占有涉案房屋，何来利息，请求法庭驳回原告的第二、三请求。原告诉求一待双方结算确认后再确认。律师费无法律依据，法律没有法定律师费要由被告承担，且律师费应要有合同、发票、走账记录予以证明，即使确认律师费为50万元，也不应由被告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南山区×××的房屋，于2012年6月29日核准登记至被告招胜公司名下，建筑面积191.07平方米。2013年5月30日，被告招胜公司出具《承诺书》，载明：兹有我公司（深圳市蛇口招胜石化实业有限公司）职工夏雪女士出资人民币玖佰贰拾贰万伍仟玖佰捌拾元整（922.598万元），在2012年4月19日以我公司名义购买位于深圳市南山区×××的房屋。该房屋建筑面积191.07㎡，房地产证号：深房地字第**。夏雪出资人民币922.598万元的使用如下：购房款8450000元、中介费190000元、税费585980元。在夏雪女士缴交深圳市社会保险费满二年后（非深圳户籍），我公司配合夏雪女士办理该房屋过户到夏雪女士名下。特此承诺。2014年5月8日，被告招胜公司致信×××幼儿园，称“由于夏雪女士以我公司名义购买深圳市南山区×××的房屋（购房款系夏雪女士全资支付），现在我们正在办理过户到夏雪女士的过程中，其中涉及我公司在转户中的有关我司其他业务的处理税收事宜，现在办理处理之中，这几天待市局批准就可以。办妥房屋过户给夏雪女士名下之后，我们会立即协助夏雪女士和于某某的户口转入深圳市南山区×××住址，而且我公司将在2014年5月20日前办好以上有关手续”。2012年，案外人于某分十次向二被告转款共计925万元，其中2012年1月3日的一笔300万元的转款备注“于某购房款”。为证明原告全家自2012年全款购房至2018年11月，一直在该房居住生活，实际行使物权，原告提交了深圳招商物业管理有限公司×××管理处出具的《证明》及水电账单予以证实。被告对该证据真实性予以认可。为证明招胜公司为阻止涉案房屋过户给原告，伪造税务局公文印章，故意编造欠税款事实，原告提交了深地税稽字[2013]1063号《通知》、深地税三稽函〔20163号〕《关于涉及深圳市蛇口招胜石化实业有限公司文件真伪的函》以及被告范秀迎回复原告的短信予以证实。被告表示不知道上述《通知》从何而来，短信也无原件，对上述三项证据真实性不予认可。为证明招胜公司违约，以涉案房恶意借款套现共四笔，导致涉案房产被债权人查封无法过户，且涉案房产已被法院执行拍卖，原告提交了南山法院及深圳中院案件信息表以及拍卖信息予以证实。被告对上述证据予以认可。原告提交了（2015）深南法民二初字第337号民事判决书、（2016）粤0305民初9794号民事调解书（2017）粤0305执3692号执行裁定书，拟证明337号与9794号是同一个债务人，他们的行为有可能是恶意串通、虚构债权债务，理由是337号案件违约的情况、被告招胜公司没有支付债权人款项的情况下，债权人已经起诉到南山法院，之后债权人继续放大债权、继续借款给被告招胜公司，原告认为涉嫌伪造债权债务；9794号调解书的内容有被告招胜公司应支付债权人的债权，是用支票支付，可见被告招胜公司是账上是有钱的，被告招胜公司有足够的支付能力，但最后被告招胜公司并未支付，而是用涉案的房产拍卖款支付，这显然是恶意串通。3692号的债权人是龙某，该债权人之前一直是被告招胜公司的律师，也参与过2016年的6381号案件，作为被告招胜公司的代理人，其明知被告招胜公司没有任何的支付能力，但是还是恶意借贷款项给被告招胜公司，而且，争议标的有110多万元，实际上没有任何的借贷转款凭证相互印证，所以债权债务是他们三方自认的债权债务，原告认为有必要调取被告和4位借贷案件的诉讼材料以及被告招胜公司款项借到的800多万的款项流水；且被告招胜公司和上述4位债权人都是很熟悉的朋友关系，原告完全有理由相信被告招胜公司借到800多万款项后又转给了上述4位债权人，理由是被告招胜公司到目前位置用涉案房产偿还1400多万元债务，其本人并没有偿还过一分钱的债务。被告对上述证据关联性不认可，认为原告的陈述都是其自行的猜测，本代理人之前并不认识二被告，他们之间的串通、所谓的虚假诉讼，原告可以去举报，原告提交的证据是真实的，但与本案没有关联。为证明律师费的支出，原告提交了《委托代理合同》予以证实，被告对该证据真实性认可，关联性不予认可。被告提交了收条、房某身份证复印件、客户回单、秦某身份证复印件、收款账户确认书、关于借范秀迎40万元的情况说明、协议书、承诺书、授权委托书、撤销控诉申请书、谅解书、终止投资合作协议，拟证明被告招胜公司代于某给付了房某、秦某、曹某共528.2万元；许某、于某、秦某之间的业务往来关系及于某涉及相关刑事案件，当时被告范秀迎与于某有业务往来关系，且是朋友，当时于某因诈骗案已经在罗湖法院待审，于某委托了律师及其本人要求被告招胜公司帮忙将其所诈骗的财产归还给当事人，以取得当事人的谅解，并且能够得到法院的轻判，正是在这种情况下，被告招胜公司出于朋友义气，替于某偿还了上述欠款，被害人秦某以及房毅等所在单位、个人也出示了谅解书给罗湖法院，正是因为被告招胜公司的相助，于某才得到了轻判，因此，被告招胜公司当时是出于义气帮助了原告丈夫于某度过了难关，现在原告反而不承认，我方认为原告不近人情。原告认为上述收条、房某身份证复印件、客户回单、秦某身份证复印件真实性无法确认，且是在原告付清购房款之后的，与本案无关；收款账户确认书、关于借范秀迎40万元的情况说明、协议书、承诺书、授权委托书、撤销控诉申请书、谅解书、终止投资合作协议真实性无法确认，与本案无关，是另案的法律关系。被告提交了管理费扣费证明及收条7张，拟证明2011年11月、2011年12月、2012年3月、2012年1月、2012年4月、2012年5月都是由被告招胜公司代原告缴纳租金（每月两万元）给当时的业主黄志勇；原告在2012年8月起至2018年10月期间一直居住在涉案房产内，现在的房租是2.8万元，被告是按2.5万元每月计算7年的租金，共210万元，涉案房屋登记在被告招胜公司名下，由原告居住，原告理应缴纳租金。原告对扣费证明的真实性予以认可，但认为扣费的内容是水电费、物业管理费，该费用物业公司已经证明是原告交的，并非被告缴纳；对收条的三性不予认可，认为原告购买房产925万元，包含了所有费用，该些费用应由被告支付，而不应再由原告支付，收条上显示全部为现金支付，有违常理，黄某有无收到该些款项也无法确认，其中2012年3月31日有一个叫黄某，不清楚是何人。庭审中，被告称《承诺书》是被告范秀迎写的，但公章是假的；于某转款中备注的“于某购房款”，并不是购买涉案房屋。另查，原告夏雪与案外人于某为夫妻关系。再查，本院于2016年11月8日作出（2016）粤0305民初6381号民事判决书，确认原告与被告招胜公司之间存在借名买房关系，原告不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）粤03民终3276号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年9月30日，涉案房屋以成交价14510563.61元被案外人王某于淘宝网广东省深圳市南山区人民法院司法拍卖平台以最高价竞得。本院认为，根据已生效（2017）粤03民终3276号民事判决查明的事实，原告与被告招胜公司之间系借名买房关系，而借名买房关系本质属于委托合同关系，原告提交的转账汇款回单、取款转存客户回单证明了原告的丈夫于某向被告招胜公司及范迎秀支付款项共925万元购房款，被告招胜公司并未依其在《承诺书》中的约定在原告具备购房资格后将涉案房产过户至原告名下，且后因被告招胜公司自身债务导致涉案房产被拍卖，并于2018年9月30日案外人竞得，双方的委托合同关系已实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，故原告要求退还购房款有事实及法律依据，本院予以支持。故被告招胜公司应向原告退还购房款925万元。关于原告要求的利益损失500万元。被告招胜公司未依约及时将涉案房屋过户至原告名下，且因其自身原因导致涉案房屋被拍卖，构成根本违约，原告有权要求被告招胜公司承担赔偿损失的违约责任，因涉案房产以成交价14510563.61元被案外人竞得，原告主张500万的利益损失有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求的利息损失。本院认为，原告既主张涉案房屋升值带来的利益损失又主张利息损失没有依据，本院不予支持。因与原告存在委托合同关系的系招胜公司，而非范秀迎，原告以范秀迎系直接经手人要求其承担责任没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市蛇口招胜石化实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏雪退还购房款925万元；二、被告深圳市蛇口招胜石化实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏雪赔偿利益损失500万元；三、驳回原告夏雪的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费121800元，由原告负担14500元，由被告招胜公司负担107300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  林陈纯审判员  王莘惠审判员  何珍珍二〇二〇年三月四日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。