广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0422民初2205号 原告：藤县尚邦物业服务有限公司，住所地广西藤县藤州镇西厚路**，统一社会信用代码：914504223485892825。 法定代表人：吴安佑，经理。 委托诉讼代理人：朱方耀，广西飞中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁辉党，广西飞中律师事务所律师。 被告：何军，男，1988年3月23日出生，汉族，住广西藤县。 原告藤县尚邦物业服务有限公司（以下简称尚邦公司）与被告何军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序审理，由于案情复杂疑难，于2019年12月10日裁定转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱方耀，被告何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚邦公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告藤县尚邦物业服务有限公司的物业服务费，从2017年2月18日起欠至2019年5月31日，共2483.13元、生活垃圾费从2018年3月31日起欠至2019年5月31日共105元、电梯维护费从2017年6月18日起欠至2019年5月31日共557.33元、放弃车辆管理费的请求，水费从2018年3月8日起欠至2019年5月8日共600.98元、电费从2018年2月8日起欠至2019年4月8日共1726.11元、共计人民币5472.55元；并向原告支付逾期交费产生的违约金380.12元（暂计至2019年9月30日。计算方式：逾期欠费额以年利率6%计算）。本项共计5852.67元。2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2016年12月1日，被告与原告签订房屋交接书并签订了《山水人家前期物业管理协议》（以下简称协议），该协议同日生效。协议第四条第四款约定：“物业服务费的收取依据按《商品房买卖合同》双方约定的标准和政府有关文件的最新指导价计费收取”：本条第九款约定“物业服务费随着物价指数的上升在适当期限内按政府指导价意见调整”；协议第九条约定了逾期交费应承担的民事责任。2016年5月12日，藤县物价局作出藤价格[2016]8号《藤县物价局关于山水人家小区物业管理服务收费的批复》核定物业服务费按每月每平方米1.00元（包含电梯、公共照明及用水加压等电费）计收。2017年9月8日，藤县物价局作出藤价格[2017]12号《藤县物价局关于山水人家小区物业管理服务收费等有关问题的批复》执行时间自2017年8月开始，批复收费标准与藤价格[2016]8号批复相同。依法律规定及《协议》约定，业主自接收房屋之日起，应依约承担物业相对应的支出（包括水电费、物业服务费、垃圾费、电梯维护费等）的费用。被告接收该房屋后，享受了原告所提供的物业服务，但是拖欠物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、电费、水费等费用，属于严重违约。另外,因为被告没有按时向原告交款，原告需要先行向有关单位垫付水电费等费用，否则整个小区都将面临停水停电、电梯无人维护、生活垃圾无人处理的困境。原告因为垫付各项费用而受到的利息损失，理应由被告承担，被告应按照同期贷款利率向原告支付违约金，直到被告向原告付清所欠费用之日止。被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权益，据此依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至法院，请支持原告的全部诉讼请求。 被告何军辩称，一、涉案房产是备案预售阶段，未经过不动产登记，所以被告没有欠原告的物业管理费，被告之前预交的物业管理费原告应该退回，原告应向承建单位追讨。原告不肯单独收水电费，要与物业管理费一共缴纳，我不肯缴纳物业管理费而造成的违约不应由我承担。另外，原告没有尽到物业服务合同约定的义务。被告房屋内墙渗水，多次向原告反映和书面反映均得不到解决，导致衣物发霉，造成被告的利益受损。《协议》原告也没有认真执行，原告从来没有向业主报告过相关物业管理工作情况。 原告向本院提交了如下证据： 1、2018年2月2日公示，拟证明原告在藤县物价局终止了收费文件之后公示了收费标准； 2、2018年3月14日给藤县住建局的函，拟证明原告在公示收费标准一个月后向住建局申请备案； 3、委托书，拟证明开发商壮乡公司委托原告管理维护山水人家小区的水电总表，由原告统一代收代缴水电费； 4、藤县环卫站收据和发票，拟证明原告已经缴纳了整个山水人家小区的垃圾处理费，原告收取被告的生活垃圾费是代收代缴； 5、情况说明，拟证明开发商将属于其所有的车位权益让与给原告至2019年5月29日，由原告自行管理收益； 6、乐居物业合同、委托书、补充协议，拟证明新物业公司进驻时间为2019年6月1日。 被告对原告提交的证据：1、公示没有公章，不能反映出该公示的公示时间、地、地点没有这份公示不清楚；证据2只能证明原告向住建局抄送这份函，但该函没有住建局批复，也没有经过业委会同意，对我方不具备法律效力；证据3只有委托人壮乡公司的盖章并没有受委托人的盖章，不能证明委托关系，委托人壮乡公司与本案无关；证据4该证据是6月到11月15日的垃圾费共8000多元，但是山水人家总共764户，按照原告的收费标准每户7元，6个月费用达到3万元以上，但现在只有8000多元，发票与原告所说的代收代缴金额不符，该数据造假，不能证明垃圾费是代收代缴，不具备法律效力；对证据5不能证明小区车位的产权是壮乡公司所有，山水人家是经济适用房，土地不能进行买卖，土地属于业主共有，归属权应以不动产权证为准，要求法院查明小区车位归属；对证据6是补充协议是乐居物业进驻后与业主签订的合同，不能证明新物业公司的进驻时间，应以委托合同签订时间2018年12月23日为准，乐居物业李北昌的委托书与本案无关。 被告没有向本院提交证据 当事人对双方所购买的涉案房屋事实和前期物业管理协议、备案证明、藤县物价局2017第12号文、水电费发票、山水人家小区平面图的真实性无异议，本院予以认定。 当事人有异议的证据，本院认为原告提交的生活垃圾费、水费、电费交款单以及被告物业费交款清单、原告出具的收据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，给县住建局的函只能证明原告曾于2018年3月14日向县住建局申请备案，委托书的真实性予以认定。 本院经审理认定法律事实如下： 2016年1月20日，广西壮乡房地产开发有限公司（以下简称壮乡公司）与尚邦公司签订《藤县“山水人家”小区前期物业服务合同》，双方就山水人家小区的前期物业管理进行约定，约定了物业管理费收费标准、生活垃圾清运、水电费交纳等条款。2016年8月27日，原告尚邦公司与被告何军就被告所购买的位于藤县藤州镇西厚路122号山水人家小区5幢1单元1202号房的前期物业管理签订了《山水人家前期物业管理协议》，约定了双方的权利与义务、物业服务内容、物业服务质量物业服务费用、其他有偿服务费用及相关费用、代收代缴收费服务等条款。被告依约向原告交纳了部份依《山水人家前期物业管理协议》约定的各项费用，其余费用未按时交纳，具体为：物业管理费从2017年2月18日起至2019年5月31日，共欠2483.13元、生活垃圾费从2018年3月31日起至2019年5月31日共欠105元、电梯维护费从2017年6月18日起至2019年5月31日共欠557.33元、水费从2018年3月8日起至2019年5月8日共欠600.98元、电费从2018年2月8日起至2019年4月8日共欠1726.11元、共计人民币5472.55元； 另查明，藤县物价局于2016年5月12日作出《关于山水人家小区物业管理服务收费的批复》〔藤价格（2016）8号〕，核定山水人家小区带电梯高层住宅物业管理服务费标准：每月每平方米1.00元（包括电梯、公共照明及用水加压等电费）等内容，试行期一年；于2017年9月8日作出《关于藤县山水人家小区物业管理服务收费等有关问题的批复》〔藤价格（2017）12号〕，明确山水人家小区带电梯高层住宅物业管理服务费标准按建筑面积每月每平方米1.00元等内容，从2017年8月开始执行；于2018年1月22日作出《藤县物价局关于终止藤价格〔2017〕12号文件的通知》〔藤价格（2018）12号〕，终止藤价格〔2017〕12号文件，该文件终止后山水人家小区物业服务收费由原来的执行政府指导价改为实行市场调节价。藤县住房和城乡建设局2017年3月13日作出《关于藤县山水人家业主委员会成立备案的证明》〔藤业委备案（2017）001号〕，业主委员会到2020年3月11日届满；于2019年4月30日作出《通知》，2018年12月23日藤县山水人家小区业主委员会与藤县乐居物业管理有限公司签订合同，合同期限自2019年3月1日至2020年2月29日止，要求原告在5月10日前做好物业移交工作；于2019年5月22日作出《责令限期移交通知》再次责令原告在5月29日前将物业管理用房及有关资料移交，逾期将按照物业管理条例有关规定作出处罚。 本案争议焦点：一、《山水人家前期物业管理协议》的终止时间，原告在山水人家小区服务的终止时间；二、原告主张向被告收取物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水电费及违约金是否有依据？ 本院认为，原告尚邦公司与被告何军签订的《山水人家前期物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。 关于《山水人家前期物业管理协议》终止时间，原告在山水人家小区服务的终止时间问题。原告认为其在山水人家小区的服务时间至与业委会交接物业设备之日即2019年5月29日，在此前山水人家一直由原告进行物业管理。被告认为业委会与乐居公司于2018年12月23日签订物业服务合同，原告无权管理山水人家，原告懒在小区不走强迫服务，业委会通过报警及县住建局的介入，原告才撤离山水人家小区，其无权向业主收取物业管理费用。本院认为，《山水人家前期物业管理协议》第十一条约定“本协议执行期间，如遇不可抗力因素致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理”，双方当事人未就合同期限进行约定。山水人家小区的开发商壮乡公司与原告签订了《藤县山水人家小区前期物业服务合同》第六条约定合同有效期为本合同签订之日起至本小区依法成立业主委员会并与物业管理企业签订物业服务合同之日止，该合同对全体业主具有法律约束力。业委会与乐居公司于2018年12月23日签订了物业服务合同，签订合同之日尚邦公司与被告签订的前期管理协议终止。但是根据业委会与乐居公司签订的《物业服务委托合同》第三条合同期限（实际期限以实际进场时间起一年），本合同管理服务期限为一年，自2019年3月1日起至2020年2月29日止。壮乡公司缴纳山水人家小区水、电费，原告垃圾清运费至2019年5月份，原告与业委会之间的《物业设备移交清单》，业委会与李北昌签订的《补充协议》，相互印证原告在前期物业管理协议终止之后继续在山水人家提供服务至2019年5月29日。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，原告继续为小区提供服务，业主也接受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。被告以与原告签订的前期物业协议已终止，原告无权收取物业服务费的抗辩理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。被告应当依照原来协议的约定交纳物业服务费等费用至2019年5月29日。 二、关于原告主张向被告收取物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水电费及违约金是否有依据的问题。被告认为原告没有尽到物业服务合同的义务，只收费不提供服务。本院认为被告没有充分的证据证实原告未按合同约定履行物业服务，被告应当承担举证不能的法律后果。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，损害正常交费业主的利益，最终将损害到大多数业主的权利。根据《中华人民共和国合法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，被告应当依照《山水人家前期物业管理协议》的约定交纳物业服务费、电梯维护费等费用。 1.关于物业服务费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第四条第一款约定“本物业服务区域的物业服务费按照物价局藤价格（2016）8号文件执行”，藤县物价局作出的藤价格（2016）8号、藤价格〔2017〕12号、藤价格（2018）12号文件，山水人家小区物业服务费标准自业主收房之日起至2018年1月22日按政府指导价即每月每平方米1.00元收取。自2018年1月23日至2019年5月29日按市场调节价收取。原、被告并没有达成新的收费标准，原告请求按照原来政府指导价每月每平方米1.00元计算物业服务费并无不妥，本院予以支持。 2.关于电梯维护费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第五条第二款第4项的约定“电梯专业维护费（含电梯专业维护保养和年检费，包括500元以下的维修配件的更换）。收费标准按每月的电梯维护费为22元，被告尚欠原告电梯维护费从2017年6月18日起欠至2019年5月31日共557.33元。3.关于生活垃圾费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第六条第二款的约定“受环卫部门委托甲方向业主或物业使用人代收代缴生活垃圾处理费：7元/月。（如有调整或变动，以物价局及环卫部门的最新文件为准代收费）”。原告代缴生活垃圾费至2019年5月10日，被告尚欠原告生活垃圾费从2018年3月31日起至2019年5月31日共欠105元。4.关于水、电费的问题。原告提交了水、电费发票证明壮乡公司代为交纳了山水人家小区包括案涉房屋等物业在内的水、电费，壮乡公司委托原告向业主收取。原告提供了供电、供水统计表载明被告欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，结合物业费交款单，且被告并没有对水表、电表的读数提出异议。水费从2018年3月8日起欠至2019年5月8日共600.98元、电费从2018年2月8日起欠至2019年4月8日共1726.11元、被告应当返还原告垫支的水、电费。5.关于违约金的问题。原告请求从被告欠费之日起以逾期欠费额为基数按年利率6%计算违约金。原、被告在《山水人家前期物业管理协议》第四条物业服务费用“二、物业管理服务费交纳时间及方式1、现金缴费方式：业主或物业使用人若采用现金缴纳物业服务费，应在每月10-15日前到物业管理处缴纳当月的物业服务费及相关费用，可提前预缴。2、甲方按时将乙方所需要缴纳的费用清单及时通知业主，业主或物业使用人如有异议，可随时向甲方查询”；第九条“三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起按每天欠费总额的1.5‰，缴交滞纳金，逾期超过三个月以上不缴交相关费用的，甲方有权采取相关措施催缴。”。本院认为原告与被告对逾期时间约定不明，原告也未提交证据证实其何时向被告进行了催收，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，被告应自原告向本院起诉之日即2019年9月16日起以所有欠款总额为基数按年利率6%支付违约金。 综上所述，被告应当支付原告物业服务费2483.13元、电梯维护费557.33元、生活垃圾费105元、水费600.98元、电费1726.11元共5472.55元及违约金（自2019年9月16日起至付清之日止以5472.55元为基数按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下： 被告何军应当本判决生效之日起十天内支付物业服务费2483.13元、电梯维护费557.33元、生活垃圾费105元、水费600.98元、电费1726.11元共5472.55元及违约金（自2019年9月16日起至付清之日止以5472.55元为基数按年利率6%计算）给原告藤县尚邦物业服务有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交25元），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  蒙德彪 审 判 员  黄深功 人民陪审员  覃伟雄 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  陈秋妮 附法律适用条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。