江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初5277号原告熊康，男，1986年8月20日出生，汉族，江苏省睢宁县人，住江江苏省睢宁县。委托代理人吴海兵，江西三松律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告抚州融商商贸有限公司，住所地：抚州市临川区赣东大道**（钧天.城市旗舰）商场1-23号，统一社会信用代码91361000MA36W15U2G。法定代表人郑惠东。被告福建省联众商业管理有限公司，，住所地：福建省福州市晋安区远东村678-6法定代表人俞宏龙。被告抚州市中环广场商业管理有限公司，，住所地：抚州市临川区赣东大道**钧天.城市旗舰）商场1-17号，统一社会信用代码：91361000MA3618319Q。法定代表人陈闽。原告熊康与被告抚州融商商贸有限公司（以下简称融商公司）、福建省联众商业管理有限公司（以下简称联众公司）、被告抚州市中环广场商业管理有限公司（以下简称中环公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊康的委托代理人吴海兵到庭参加诉讼，被告融商公司、联众公司、中环公司经本院公告送达应诉材料及开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月抚州市钧天物业管理有限责任公司与被告联众公司签订房屋租赁合同，约定钧天公司将其所有的位于抚州市临川区赣东大道68号负一楼至五楼的房屋及广场（含屋面使用权）出租给联众公司，租赁期限自2017年4月30日起至2037年12月31日止。2017年7月10日，被告联众公司向钧天公司送交了一份通知函，告知其成立被告中环公司，全权委托中环公司就办理出租、管理、收取租金等事项签订、执行、变更或终止租赁合同，并在整个租赁期内代替被告联众公司行使租赁合同项下的权利并履行租赁义务，直至租期届满。原告于2017年11月11日与被告融商商贸公司签订了《租赁合同》，合同约定租赁期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月30日，该大楼由被告进行统一的服务管理及经营秩序管理，被告拥有对大楼公关部分之管理、布局、安排、适用、装饰及收益等一切权利，并约定被告应向该大楼提供保安、管理人员等人员，本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同约定承担违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同订立后，原告交付了48000元租金和24000元履约保证金，对租赁店面进行了装修，花费装修费75610元。但由于被告商场内部设施没有完善，迟迟不能按合同约定开业经营，导致原告不能正常开业经营。故原告遂诉至法院，提出如下诉请：1、判决解除原告与被告抚州融商商贸有限公司于2017年11月11日签订的《租赁合同》；2、判决被告抚州融商商贸有限公司返还店面租金48000元；3、判决被告抚州融商商贸有限公司返还店面保证金24000元；4、判决被告抚州融商商贸有限公司支付违约金16000元；5、判决被告抚州融商商贸有限公司赔偿原告装修损失75610元；6、判决被告抚州融商商贸有限公司赔偿原告加盟费损失24000元（自2017年10月31日暂计算至2019年10月15日止）；7、判令被告福建省联众商业管理有限公司、抚州市中环广场商业管理有限公司对上述全部起诉金额承担连带赔偿责任；8、诉讼费用由三被告承担。被告融商公司未应诉答辩。被告联众公司未应诉答辩。被告中环公司未应诉答辩。经审理查明，被告融商商贸公司系自然人投资或控股的有限责任公司，公司经营范围为销售百货、五金交电、电子产品、酒店设备及装修材料等；被告联众公司系从事商业管理、餐饮管理等业务的有限责任公司，被告中环公司系自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围为商业管理、餐饮企业管理、餐饮服务配送及相关咨询服务等。2017年10月31日原告熊康与上海臻兢企业管理服务中心签订了一份《商标授权合同》，授权原告使用“沪上阿姨”商标，并由原告支付商标使用权许可费用，许可原告在抚州市临川区中环广场（老步步高商场）开设“沪上阿姨”品牌经营店，授权商标使用权许可期限为三年，从2017年10月31日起至2019年9月4日止。上述商标授权合同签订的当日，原告向上海臻兢企业管理服务中心交纳了加盟费合计人民币24400元（其中运营服务费14400元、履约保证金1万元）。为经营“沪上阿姨”奶茶需要，2017年11月11日原告熊康作为承租方（乙方）与出租方（甲方）抚州市融商商贸有限公司签订了一份《租赁合同》，该合同主要约定如下：1、甲方将其位于抚州市赣东大道68号中环广场第1层的编号为W18的商铺出租给乙方，计租面积为19.5平方米；2、乙方承诺该租赁场所之用途仅为经营奶茶（品牌为：沪上阿姨）；3、该大楼由甲方进行统一的服务管理及经营秩序管理，甲方拥有对大楼公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利，该大楼每年1月1日至12月31日的适用于大部分商铺的统一营业时间为每日的早上7：00至晚上22：00；4、双方约定的租赁期限为5年，即2018年1月1日至2022年12月30日，装修免租期从2017年11月15日起至2018年1月1日止，如整体开业时间延迟，免租期同等顺延，以实际开业时间为租赁起始日，月租金为8000元，为税后租金，递增方式为每两年递增5%；5、乙方应于本合同签订之日，向甲方预付六个月租金共计48000元及履约保证金24000元，该预付租金将用于抵减租赁起始日后的乙方应付租金，除第一期租金外，其他租金均按当月缴纳，履约保证金在整个合同期内由甲方保管，合同期满双方办理完交接手续后7个工作日退还给乙方指定账户；6、租赁场所的交付日为2017年12月1日，实际交付日系指乙方付清交付前应付的全部费用后，甲方向乙方交付租赁场所，且双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日；7、装修期内乙方应自行承担并支付使用租赁场所而产生的（包括但不限于）装修保证金、装修管理费、水电费等费用；8、甲方的维修责任限于租赁场所的主体结构及大楼的公共设施和公共区域，甲方有权在与乙方商定的时间内进入租赁场所进行有关维修、保养或其他与租赁场所有关的事项，并采取一切合理的技术措施；9、本合同签署后，双方均应严格遵守本合同约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任；10、本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同订立的当日，原告按合同约定向被告融商公司缴纳了六个月的租金48000元及履约保证金24000元，被告融商公司即向原告交付了涉案承租商铺，原告随即对涉案商铺进行了装修并为经营奶茶购买了一些物料。为证明其装修损失，原告向本院提供了抚州有间装饰设计有限公司装修报价表、原告向抚州有间装饰设计有限公司交纳的装修费用收款收据、微信转账凭条及手机银行转账凭证。其中装修报价表中记载装修工程总价款为65215元，装修费用收款收据中记载的金额为65000元，微信转账凭条及手机银行转账凭证记载原告通过微信方式及手机银行转账方式共计支付楼梯余款及地砖费用等装修款共计10610元，总计装修费用为75610元（65000元+10610元）。2018年6月9日被告中环公司张贴了商场开业通知书，通知各商户，中环广场定于2018年6月29日开业，中环公司将做好开业的各项准备工作，但中环公司因拖欠工程款及民工工资，导致商场无法正常营业，商场出现基础设施不完善、商场一至四层电梯均未运行、商场内部的空调均未开启、未向该商场大楼提供保安管理人员等现状，中环广场项目于2018年10月底起至今处于全面关闭状态。原告认为由于被告的违约行为导致其在试营业了近半个月后无法正常开业经营，遂诉至本院。另查，抚州市中级人民法院于2019年7月15日作出的（2019）赣10民初31号生效民事判决书中查明认定以下事实：1、2017年4月，抚州市钧天物业管理有限责任公司（以下简称钧天公司）与联众公司签订房屋租赁合同，合同约定钧天公司将其所有的位于抚州市临川区赣东大道68号负一楼至五楼的房屋及广场（含屋面使用权）出租给联众公司，租赁期限自2017年4月30日起至2037年12月31日止，租赁费用包括房屋租金、设备使用费、维修保养费、广告位使用费及车位使用费；2、2017年7月10日联众公司因经营需要向钧天公司送交一份通知函，告知其成立中环公司，全权委托中环公司就办理出租、管理、收取租金等事项签订、执行、变更或终止租赁合同，并在整个租赁合同有效期内代替联众公司行使租赁合同项下的权利并履行义务，直至租期届满；3、2017年8月10日联众公司向钧天公司送交了一份承诺书，承诺如其未按房屋租赁合同的约定向钧天公司支付租金或出现其他违约行为，导致房屋租赁合同提前终止，其对承租物业进行的装修、物业内的全部设施及设备等无偿归钧天公司所有；4、2018年8月23日钧天公司因联众公司、中环公司没有向其支付所欠租金，向联众公司、中环公司送交了一份解除合同通知书，通知联众公司、中环公司解除双方的房屋租赁合同，中环公司的员工签收了该解除合同通知书；5、钧天公司于2018年8月23日向联众公司、中环公司送达了解除合同通知书，钧天公司与联众公司的房屋租赁合同于当日解除，联众公司应当腾退租赁房屋，并向钧天公司支付2018年7月1日至2018年8月23日的租金，并就此后占有使用租赁物的行为向钧天公司支付占有使用费，直至腾退租赁房屋时止；6、中环公司代表联众公司一直在实际履行房屋租赁合同，中环公司只是受托代表联众公司行使合同权利、承担合同义务，其并不是房屋租赁合同的合同主体，因履行房屋租赁合同所产生的法律后果应当由联众公司承担，中环公司与钧天公司不存在房屋租赁合同法律关系。以上事实有原告身份证、被告营业执照、租赁合同、收据、装修报价表、支付凭证、沪上阿姨加盟合同书、施工图、费用清单、租赁店面现状照片、信访登记表、抚州市中级人民法院（2019）赣10民初31号民事判决书、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告融商公司就涉案商铺签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据抚州市中级人民法院（2019）赣10民初31号民事判决书查明的事实，结合原告与被告融商公司签订的租赁合同所记载的内容，可以认定钧天公司将其所有的位于抚州市临川区赣东大道68号负一楼至五楼的房屋及广场（含屋面使用权）出租给联众公司，联众公司又委托中环公司对所有租赁房屋（即位于抚州市赣东大道68号中环广场）进行对外出租管理，而本案原告所承租的案涉商铺即是包含在中环广场项目内，故原告与被告融商公司就案涉商铺所签订的租赁合同，实际上是中环公司受联众公司的委托，将案涉商铺以融商公司的名义与原告签订了租赁合同。根据合同的相对性原则，且融商公司在与原告签订了租赁合同后，实际也向原告收取了涉案商铺首期租金及履约保证金，故融商公司依约应按租赁合同约定履行其应尽的义务，即应按合同约定采取一切合理措施保证商场如期正常开业，以避免给原告的营业造成影响，现被告融商公司未按合同约定履行其应尽的职责，且案涉中环广场项目于2018年10月底处于全面关闭状态，已构成根本违约，导致原告不能实现其正常经营的合同目的，现原告要求解除双方签订的租赁合同，理由正当，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告融商公司已向原告收取的首期租金48000元和履约保证金24000元，应当予以退还。对原告诉请的违约金16000元，双方签订的租赁合同中明确约定违约方应向守约方支付相当于月租金标准两倍的违约金，该约定并不违背法律的规定，本院对该项诉请予以支持。对原告诉请的装修损失75610元，原告向本院提供的相关装修费用票据及转账凭证足以认定存在该装修费用，因被告未采取合理措施保证中环商场如期正常开业，导致原告未能正常经营，无法实现合同目的，故被告融商公司应对原告的装修损失承担一定的责任，但原告自身作为经营者，应对经营风险存有一定的预期，其为自身经营所进行装修的费用，也应承担一定的责任，本院酌定为被告融商公司对装修费用损失承担70%的责任即承担52927元，其余装修损失由原告自已承担。对原告诉请的加盟费损失24000元，因原告已实际向加盟商缴纳了加盟费合计24400元，且该项损失也是由于被告未履行合同义务而造成的实际损失，故对该项诉请，本院亦予以支持。关于被告联众公司、中环公司对原告诉请的各项费用应否承担连带赔偿责任。本院认为，案涉中环广场项目实际是由联众公司从钧天公司处取得商铺的整体对外出租管理权，中环公司仅仅是受联众公司的委托处理中环广场商铺招租事宜，故联众公司作为案涉商铺的实际承租人，应对原告诉请的各项费用承担连带赔偿责任。而中环公司在委托权限内因履行房屋租赁合同所产生的法律后果应由联众公司承担，现原告要求中环公司承担本案责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告熊康与被告抚州融商商贸有限公司于2017年11月11日签订的《租赁合同》；二、被告抚州融商商贸有限公司在本判决生效后三日内退还原告熊康履约保证金24000元及店面租金48000元，合计人民币72000元；三、被告抚州融商商贸有限公司在本判决生效后三日内向原告熊康支付违约金16000元；四、被告抚州融商商贸有限公司在本判决生效后三日内赔偿原告熊康装修损失52927元；五、被告抚州融商商贸有限公司在本判决生效后三日内赔偿原告熊康加盟费损失24000元（自2017年10月31日至2019年10月15日止）；六、被告福建省联众商业管理有限公司对上述第二、三、四、五项的金额承担连带赔偿责任；七、驳回原告熊康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2026元，由被告抚州融商商贸有限公司、福建省联众商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  胡军红人民陪审员  万园秀人民陪审员  张柏兰二〇二〇年三月九日书 记 员  张蕴韵