福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初136号 原告：兰明聪，男，1971年2月3日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：康怀，石狮市中闽法律服务所法律工作者。 被告：黄端芳，女，1966年5月17日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：黄金锵，男，1988年1月18日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：石狮市正禾房产中介服务部，经营场所福建省石狮市宝盖镇古坑路**，统一社会信用代码92350581MA31TDXX75。 经营者：蔡自文，男，1984年1月24日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告兰明聪与被告黄端芳、黄金锵、石狮市正禾房产中介服务部（以下简称正禾房产中介）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰明聪及其委托诉讼代理人康怀、被告正禾房产中介到庭参加诉讼，被告黄端芳、黄金锵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰明聪向本院提出诉讼请求：1.解除兰明聪与黄端芳于2019年8月12日签订的《房地产买卖合同》；2.黄端芳、黄金锵立即退还兰明聪定金50000元及利息（利息从起诉之日起至实际还款之日止按年率6%计算）；3.黄端芳、黄金锵立即退还兰明聪购房款30000元及利息（利息从起诉之日起至实际还款之日止按年率6%计算）；4.黄端芳、黄金锵立即支付兰明聪违约金59000元及利息（利息从起诉之日起至实际还款之日止按年率6%计算）；5.正禾房产中介对上述第二、三、四款项承担连带支付责任；6.正禾房产中介退还兰明聪中介费2000元及利息（利息从起诉之日起至实际还款之日止按年率6%计算）；7.由黄端芳、黄金锵、正禾房产中介承担本案的诉讼费用。事实与理由：兰明聪因购房需要，于2019年8月12日通过正禾房产中介向黄端芳、黄金锵购买位于石狮市××路××号××大厦××单元的房产（以下简称案涉房屋），建筑面积为76.22平方米，不动产权证号为狮建房权证湖滨字第0××9号，并签订了《房地产买卖合同》，约定房产总价为295000元。合同签订当日，兰明聪依约定支付了定金50000元给黄端芳，由黄端芳出具《收条》交兰明聪收执，并交纳了中介费2000元给正禾房产中介。合同约定，黄端芳应于2019年11月10日前办理产权过户。2019年10月22日，黄端芳、黄金锵让兰明聪先付购房款30000元，兰明聪再次付购房款30000元给黄金锵，由黄金锵出具《收条》交兰明聪收执。2019年11月9日，黄端芳、黄金锵仍未与兰明聪办理产权过户，经催促后，黄端芳、黄金锵出具《欠条》，承诺在2019年11月12日前办理产权过户，若无法办理则在过户日期前一次性退还兰明聪定金及购房款合计80000元，否则兰明聪可按购房合同向法院提起诉讼。可黄端芳至今未办理过户，也拒不退还兰明聪款项。兰明聪依法要求黄端芳、黄金锵退还定金50000元及购房款30000元，并按签订的《房地产买卖合同》第九条约定要求黄端芳、黄金锵承担违约责任（按总价的20%即59000元）。兰明聪是在正禾房产中介的介绍下促成与黄端芳达成购房合同，可正禾房产中介未告知兰明聪黄端芳的房产存在过户难的问题，就催促兰明聪向黄端芳缴纳定金及购房款，并收取了兰明聪的中介费。正禾房产中介未履行提醒、告知义务，理应退还兰明聪中介费，并对黄端芳、黄金锵退还兰明聪定金、购房款以及支付违约金承担连带责任。 黄端芳、黄金锵未作答辩。 正禾房产中介辩称，1.黄端芳、黄金锵未按约定履行合同，是黄端芳、黄金锵自己的责任，正禾房产中介只是促成买卖，不应承担连带责任；2.是出售方黄端芳、黄金锵不履行合同，不是正禾房产中介不协助办理产权过户手续，故正禾房产中介不应退还兰明聪中介费2000元。 兰明聪、正禾房产中介围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄端芳、黄金锵在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，且经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证的相关权利。兰明聪、正禾房产中介提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。庭审之后，兰明聪向本院补充提供了石狮市不动产登记中心于2020年3月23日出具的《石狮市房屋登记信息查询结果表》、《石狮市不动产抵押登记信息查询表》各一份，载明：案涉房屋于2017年10月25日登记确权在黄端芳名下，产权证号为闽（2017）石狮市不动产权第0008231号；于2017年10月31日办理抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司石狮宝湖支行，抵押登记号为闽（2017）石狮市不动产证明第XXX号。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄端芳与黄金锵系母子关系。2019年8月12日，黄端芳作为出售方（甲方），与购买方（乙方）兰明聪、中介方（丙方）正禾房产中介签订《房地产买卖合同》一份，约定:甲方将案涉房屋出售给乙方，不动产权证号狮建房权证湖滨字第0××9号，建筑面积为76.22平方米；乙方对甲方所出售的房产已充分了解，愿意购买上述房产；甲乙双方同意上述房产成交总价为295000元，带家具家电按套计算；本协议签订之日，乙方应支付购房定金50000元给甲方；……甲乙双方同意，乙方将上述定金及购房款分三次支付给甲方，签订本合同定金可冲抵首期款；具体付款及日期如下：乙方于2019年8月12日支付定金50000元给甲方；2.乙方于2019年11月10日前产权证过户完毕再支付145000元给甲方；3.乙方于过户完毕支付购房尾款100000元……；甲乙双方签订合同完毕当天支付中介服务费；甲方保证对上述房产屋产权清晰、真实，拥有合法所有权，在签订本合同书之前未曾以该房产为自己或他人尚未终结的债务进行抵押或担保，也未曾典当及转让第三方，从此一次性卖断根给乙方；如果甲方的原因造成乙方任何损失，一概由甲方承担全部责任；甲方在将房产转让给乙方之前，因上述房产所产生的债权债务由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，与乙方无关，由此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿，丙方不承担甲乙双方因上述房屋权属纠纷、债权债务纠纷及房屋类型纠纷而引发的责任；甲乙双方签订本合同后，双方不得中途毁约，若甲方的原因导致本合同书无法履行的，视为违约，则甲方应立即返还乙方所支付的全部购房款并按购房成交总价的20%支付给乙方作违约金（该违约金为惩罚性违约金双方不得主张该违约金过高），同时赔偿乙方的一切经济损失（以装修收据为准）；在此条件下，乙方未支付或己支付丙方的所有中介费由甲方全额赔偿给乙方，丙方不退还；……双方约定于2019年11月10日前到房管局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房成交总价的1.5%作为违约金；若超过10日因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时有权要求违约方承担相应的违约责任；……若在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向石狮市人民法院起诉等内容。合同签订当日，兰明聪支付黄端芳购房定金5000元，黄端芳出具《收条》一份交由兰明聪收执，载明：“兹已收到兰明聪（身份证号码：350321197102××××）购房款定金人民币（大写）伍万元整（￥50000.00元），该购房地址位于石狮市××路××号××大厦××单元的房产。特立此据。”同日，正禾房产中介作为甲方，与乙方兰明聪签订《客户确认单》一份，内载：“兹今由甲方提供介绍乙方座落于石狮市××路××号××大厦××单元的一处房产买卖交易成功。上述该房产以总价人民币（大写）贰拾玖万伍任元整（￥295000.00元）带家具家电按套计算交易成功。双方协商中介费人民币（大写）伍仟元整（￥5000.00元）作为甲方的中介佣金，签订合同支付中介佣金贰仟元整（￥2000.00元），待乙方产权证过户当天再付中介佣金叁仟元整（￥3000.00元）。”兰明聪已按上述约定支付正禾房产中介2000元。2019年10月22日，兰明聪支付黄端芳购房款30000元，黄金锵于当日代其母亲黄端芳出具《收条》一份交由兰明聪收执，载明：“兹已收到兰明聪（身份证号码：350321197102××××）第二次购房款人民币（大写）叁万元整（￥30000.00元），该购房地址位于石狮市××路××号××大厦××单元的房产，金额款项以银行转账记录为准。特立此据。收款人：黄端芳（黄金锵代收）2019年10月22日。”2019年11月9日，黄端芳、黄金锵共同出具《欠条》一份交由兰明聪收执，内载：“兹出售方黄端芳（身份证号码：×××312Ｘ）与黄金锵（身份证号码：×××3113）母子关系、将房屋座落于石狮市××路××号××大厦××单元，不动产权证号狮建房权证湖滨字第0××9号，出售给购买方兰明聪（身份证号码：350321197102××××），如出售方因个人原因在合同期满后未能办理房屋产权过户手续时，经双方协商于2019年11月12日前办理产权过户手续，若出售方未能处理个人原因应在签订日期前一次性退还两次购房款人民币（大写）捌万元整（￥80000.00）。如不按期履行可按购房合同向石狮市人民法院起诉出售方。”此后，因黄端芳未按约定办理案涉房屋的产权转移登记手续，兰明聪于2020年1月2日诉至本院。诉讼过程中，兰明聪自认正禾房产中介在其签订《房地产买卖合同》前有告知其案涉房屋抵押给银行的事实。 本院认为，因本案涉及房屋买卖合同、居间合同两个法律关系，故按诉争的两个法律关系确定本案的案由为房屋买卖合同、居间合同纠纷。兰明聪与黄端芳、正禾房产中介于2019年8月12日签订的《房地产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性、效力性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。兰明聪已按合同约定支付黄端芳购房定金50000元，并另行支付了购房款30000元，根据合同约定，黄端芳应于2019年11月10日将案涉房屋的产权转移登记至兰明聪名下，但黄端芳未按约定履行其义务。黄端芳于2019年11于9日出具《欠条》，承诺于2019年11月12日前办理产权过户手续，但至今仍未按约定履行其义务，其行为已构成违约。根据合同约定，双方应于2019年11月10日前到房管局办理交易登记手续，若超过10日因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时有权要求违约方承担相应的违约责任，故兰明聪诉请解除其与黄端芳签订的《房地产买卖合同》，具有合同依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现兰明聪诉请判令黄端芳退还其购房定金50000元、购房款30000元，于法有据，应予支持。经兰明聪起诉催告后，黄端芳至今仍未退还购房定金及购房款，应承担逾期还款的违约责任，故黄端芳还应分别支付购房定金50000元、购房款30000元自起诉之日即2020年1月2日起至实际还款之日止的逾期利息，利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但最高不超过年利率6%。另，根据合同约定，因黄端芳的原因导致合同无法履行的，黄端芳应返还兰明聪所支付的全部购房款并按购房成交总价的20%支付违约金，故兰明聪请求黄端芳支付违约金59000元，亦有合同依据，本院予以支持，但兰明聪同时主张黄端芳应按年利率6%支付违约金59000元自起诉之日起至实际还款之日止的利息，缺乏依据，本院不予支持。黄金锵虽非《房地产买卖合同》的相对方，但其于2019年11月9日与黄端芳共同出具《欠条》时承诺，“如出售方因个人原因在合同期满后未能办理房屋产权过户手续时，经双方协商于2019年11月12日前办理产权过户手续，若出售方未能处理个人原因应在签订日期前一次性退还两次购房款人民币(大写)捌万元整(￥80000.00)。如不按期履行可按购房合同向石狮市人民法院起诉出售方”，应视为黄金锵对黄端芳所负之债的加入，黄金锵亦应受案涉《房地产买卖合同》的约束，故兰明聪诉请判令黄金锵对黄端方的上述债务承担共同偿还责任，于法有据，本院予以支持。案涉《房地产买卖合同》解除系因黄端芳的违约行为导致，正禾房产中介并不存在过错，故兰明聪诉请判令正禾房产中介对黄端芳、黄金锵的上述债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。兰明聪与正禾房产中介之间为居间合同关系，双方之间的居间合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性、效力性规定，应认定为合法有效。兰明聪自认正禾房产中介在其签订《房地产买卖合同》前有告知其案涉房屋抵押给银行的事实，系对于己不利事实的承认，本院予以确认。现正禾房产中介已促成兰明聪与黄端芳签订《房地产买卖合同》，且正禾房产中介不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形，故兰明聪应按《房地产买卖合同》以及其与正禾房产中介签订的《客户确认单》的约定支付正禾房产中介报酬。根据案涉《房地产买卖合同》约定，因黄端芳的原因导致合同无法履行的，兰明聪己支付正禾房产中介的所有中介费由黄端芳全额赔偿给兰明聪，正禾房产中介不退还，故兰明聪要求正禾房产中介退还其已支付的中介费2000元，并支付该款项按年利率6%计算的自起诉之日起至实际还款之日止的利息，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，兰明聪的诉讼请求，予以部分支持。黄端芳、黄金锵经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十五条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、解除兰明聪与黄端芳于2019年8月12日签订的《房地产买卖合同》； 二、黄端芳、黄金锵应于本判决生效后十日内共同返还兰明聪购房定金50000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付该款项自2020年1月2日起至实际还款之日止的利息，但最高不超过年利率6%； 三、黄端芳、黄金锵应于本判决生效后十日内共同返还兰明聪购房款30000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付该款项自2020年1月2日起至实际还款之日止的利息，但最高不超过年利率6%； 四、黄端芳、黄金锵应于本判决生效后十日内共同支付兰明聪违约金59000元； 五、驳回兰明聪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5725元，由兰明聪负担50元，黄端芳、黄金锵负担5675元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林雪迎 人民陪审员  吴文良 人民陪审员  蔡良越 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  蔡玉玲 速 录 员  柳丽娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。