河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5380号上诉人(原审原告)：新乡晨辉机械制造有限公司，住所地：延津县城关利民路**。法定代表人：齐培国，董事长。委托诉讼代理人：张东升，河南思远律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚卿，男，1959年5月11日出生，汉族，住延津县，公司职工。被上诉人(原审被告)：张新国，男，1963年7月13日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：侯淑芬，河南思远律师事务所律师。上诉人晨辉公司(以下简称晨辉公司)因与被上诉人张新国房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（2019）豫0726民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。晨辉公司委托诉讼代理人张东升、赵亚卿，被上诉人张新国的委托诉讼代理人侯淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨辉公司上诉请求：撤销原判，改判支持其原审诉讼请求，一二审诉讼费用由张新国承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。原判认定2019年1月22日晨辉公司与张新国签订的《补充协议》第三条系冲抵案涉办公楼租金，属于事实认定错误。案涉60000元应当认定用于抵冲2018年7月2日双方签订《补充协议》中的租赁费260000元。2、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第二百二十七条规定，晨辉公司享有法定的合同解除权，张新国除案涉办公楼外，仍然拖欠晨辉公司租赁费高达40万元，张新国已经丧失了履行租赁合同能力，依法应当解除晨辉公司、张新国之间的租赁合同。张新国辩称，应驳回上诉，维持原判。一审法院认定2019年1月22日双方签订《补充协议》第三条中60000元系冲抵办公楼的租金正确。晨辉公司向一审法院起诉请求：1、解除晨辉公司与张新国之间的租赁合同；2、判令张新国立即将租赁的晨辉公司办公楼、楼前场地，恢复房屋原状，并返还晨辉公司；3、判令张新国支付拖欠晨辉公司租金20027.78元，并从2019年8月20日至实际退还房屋之日止，按照三年103000元标准计算的租金；4、本案诉讼费用由张新国承担。一审法院认定事实：2013年1月20日，晨辉公司（甲方）与张新国（乙方）签订《租赁合同》，约定其中内容有：“一、1、合同租赁期限暂定拾五年，起止日期为2013年1月20日至2028年1月19日止。2、甲方原办公楼，二、三、四层及一楼楼梯口以南房间由乙方承租。3、办公楼前场地东西16米，南北47米，（每年租费1000元）由乙方圈墙租用。二、……3、租赁费三年壹拾万元整（100000元），楼前场地3年3000元，两项合计103000元。每次应在1月20日前缴费，三年103000元整、一次性缴清”。2013年元月19日，张新国向晨辉公司缴纳了2013年1月20日至2016年1月19日的租金103000元。后因张新国拖欠晨辉公司2016年1月20日至2019年1月19日的租金，晨辉公司于2018年5月3日起诉至一审法院（案号为（2018）豫0726民初1679号），张新国于2018年6月30日向晨辉公司缴纳了4万元租赁费。晨辉公司出具的收款收据收款事由为：办公楼租赁费截止到2019年1月19日。晨辉公司于2018年7月3日向一审法院申请撤回了对张新国的起诉，一审法院对该案予以准许晨辉公司撤诉。2018年7月2日，晨辉公司（甲方）与张新国（乙方）签订《补充协议》，其中内容有：“经甲乙双方友好协商，就乙方所欠甲方租赁费及新到交款期合同正常执行一事达成如下协议：一、乙方所欠甲方租赁费26万元（其中职工宿舍楼2020年7月31日前欠租赁费25000元，新建酒店2022年5月31日前欠租赁费80000元，养老院2019年9月30日前欠租赁费155000元，）为逐步清还上述款项，乙方自2018年7月起于每月的28日前加还甲方欠款2万元。二、新到缴费期租赁费乙方必须按原合同约定按期按时一次性向甲方交纳”。还查明，2019年元月22日，晨辉公司（甲方）与张新国（乙方）签订《补充协议》，其中内容有：“经甲乙双方协商，就张新国腾出原喷漆厂房达成以下协议：一、公司退回张新国修缮原喷漆厂房投资捌万元整，张新国于协议签订之日起两天内腾出厂房。二、张新国于二零一四年租用技术科办公楼，每年租金捌千元，已交伍仟元，仍欠甲方叁万伍仟元。三、前两条相抵，公司从张新国欠租费总额中冲抵陆万元整（60000.00）”。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”本案中，晨辉公司主张案涉6万元抵充款用于抵充的是2018年7月2日双方所签的《补充协议》中的26万元，而张新国辩称抵充的是办公楼的租金，综合所有证据，案涉《租赁合同》的租金的交费期限2019年1月20日前，现无证据证明存在其他租金债务优先于该合同，故一审法院认定案涉6万元抵充款用于抵充张新国2019年1月20日至2022年1月19日的租金103000元，抵充后张新国还下欠晨辉机械公司案涉租赁费43000元。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一方主张解除合同的，应提供相应充分证据证明满足约定的解除条件，或对方行为确已构成违约致使合同目的不能实现等情形。在上述条件未成就情况下，解除合同不符合经济性原则，亦无益于交易秩序的稳定。本案中，晨辉公司应缴纳的案涉合同三年的租金103000元，张新国已经通过抵充缴纳了60000元，不存在解除合同的法定事由，晨辉公司要求解除合同的请求依据不足，故晨辉公司要求解除合同、返还房屋、恢复原状、缴纳退还房屋之前的租金的诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回晨辉公司的诉讼请求。案件受理费301元，减半收取计150元，由晨辉公司承担。本院二审期间，晨辉公司、张新国分别提交了相应证据。晨辉公司提交了证据照片四张、欠款清单、三份合同。张新国发表质证意见：三份合同真实性无异议，但与本案无关；照片内容不能证明晨辉公司主张，办公楼并未闲置；欠款清单内容不属实。张新国庭审后提交欠付房租清单一份，证明对租赁酒店已交清2014年至2018年5月31日期间8万元租金；欠交职工宿舍楼2016年至2020年8月31日共计14万元租金中的2.5万元；对于办公楼、场地应交2016年1月20日至2019年1月19日共计10.3万元，欠交4万元；养老院应交2016年10月1日至2019年9月30日共计20万元，欠交15.5万元。本院对于晨辉公司、张新国所提交证据，综合认证意见：案涉职工宿舍楼、酒店、养老院租赁合同真实性予以确认，结合一审证据2018年7月2日补充协议、晨辉公司提交欠付房租清单、一审庭审笔录可以确认，双方对张新国欠付职工宿舍楼、养老院租赁费分别为2.5万元、15.5万元无争议；对于酒店欠付8万元，张新国称已付清，虽未提交交付凭证，但晨辉公司提交的欠款清单上显示2018年6月1日前租金已经支付，本院对该事实予以确认；对于办公楼租金，张新国清单中自认欠付4万元，该事实一审、二审已经查清张新国至2019年1月19日止对办公楼租金已经交清，故对其清单中自认欠付4万元不予采纳。二审查明：晨辉公司与张新国签订租赁协议及履行情况如下：职工楼，期间2012年9月1日至2028年8月31日，每次9月1日前一次交4年租金共计14万元，截止2018年7月2日欠付2.5万元。办公楼，期间2013年1月20日至2028年1月19日，每次1月20日前一次交3年租金共计10.3万元，2019年1月20日前租金已经交清。养老院，期间2013年10月1日至2031年9月30日，每次10月1日前一次交3年租金共计20万元，截止2018年7月2日欠付15.5万元。酒店，期间2014年6月1日至2030年5月31日，每次6月1日前一次交4年租金共计8万元，截止2018年7月2日欠付8万元。张新国称已支付，晨辉公司欠付清单显示2018年6月1日前租金已支付。现办公楼为闲置状态。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，关于晨辉公司主张解除与张新国就办公楼租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，办公楼租金应于2019年1月20日预交3年租金10.3万元。至2019年8月27日，晨辉公司起诉张新国交纳该款至本案诉讼期间，张新国主张以2019年1月22日双方达成的技术科办公楼、修缮原喷漆厂房折抵租金协议，优先适用折抵6万元的方式交纳租金，并愿再交纳4.3万元。对此，本院认为张新国对折抵协议的解释并不是其迟延交付租金的抗辩理由。理由如下：第一、张新国对于2016年至2019年度租赁办公楼存在欠交租金事实，经晨辉公司对其起诉后才予以交纳，张新国具有延迟履行的先例。第二、张新国本次应交纳租金时间为2019年1月20日，至2019年1月22日止，张新国存在迟延交付房租事实。2019年1月22日折抵协议是对张新国欠付房租总额可以折抵6万元的概括性确认。结合2018年7月2日协议可知，该折抵协议应理解为是可以折抵包括宿舍楼、酒店、养老院共计26万元租金以及办公楼应付租金10.3万元。到底优先折抵哪一份租赁合同的欠款数额？鉴于欠付酒店2018年6月1日前8万元租金已付清的情况，仅就宿舍楼、养老院、办公楼三者中，应优先折抵哪一份合同租金？根据“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”的法律规定，二审查明的事实表明，养老院2013年10月1日至2016年9月30日租金已经交清，应交2016年10月1日至2019年9月30日租金共计20万元，截止2018年7月2日欠付15.5万元。经比较，该6万元应该折抵的顺序依次为养老院租金、宿舍楼租金、办公楼租金。现若折抵该6万元后，还欠养老院租金，无剩余折抵款再折抵宿舍楼、办公楼租金。因此，张新国主张应将6万元优先折抵办公楼租金的理由，与事实和法律规定不符，不予支持。第三、从截止2018年7月2日张新国欠付26万租金至本案二审诉讼期间，张新国继续拖欠应偿还的租金及应交租金一直持续发生，数额巨大，主要是酒店2018年至2022年应付租金、办公楼2019年至2022年租金、养老院2019年至2022年应付租金，这三者应付租金数额38万余元。对此，张新国并未分别按照相应的合同履行交付租金行为，其辩称折抵办公楼租金的理由与其实际履行行为并不相符，不足采信其该辩称意见。根据上文分析，结合张新国以往迟延履行交付租金、现拖欠旧债租金及应交租金、现办公楼闲置等情况，以及晨辉公司多次催交租金、起诉催要租金的情况，本院认为，晨辉公司现主张解除办公楼租赁合同的条件已经成就，应予支持。综上，上诉人晨辉公司的上诉请求，理由成立，本院予以支持。被上诉人张新国的辩解意见，因不符合本案事实、法律规定，本院不予采纳。一审判决认定的事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，但鉴于晨辉公司、张新国在二审阶段分别提交新的证据，二审对本案争议问题6万元折抵如何适用另行查明了新的事实，故对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省延津县人民法院（2019）豫0726民初2556号民事判决；二、解除新乡晨辉机械制造有限公司、张新国于2013年1月20日签订的办公楼房屋租赁合同；三、张新国应于本判决生效之日起三十日内将新乡晨辉机械制造有限公司办公楼、楼前场地恢复房屋原状予以返还，并支付拖欠租金20027.78元，从2019年8月20日至实际返还房屋之日止，按照三年租金103000元标准计算应付租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费301元，适用简易程序审理减半收取150元；二审案件301元，均由张新国负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年三月十三日书记员  邢 华