湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终102号上诉人（原审被告）：襄阳市襄州区荣华置业有限公司。住所地：襄阳市襄州区荣华路**。法定代表人：钱成杰，执行董事。委托诉讼代理人：黄娟、史浩，湖北米芾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：米高峰，男，1981年2月1日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审原告）：朱万敏，女，1983年6月17日出生，汉族，住址同上。二被上诉人的委托诉讼代理人：李斌，襄阳市襄州区大禹法律服务所法律工作者。上诉人襄阳市襄州区荣华置业有限公司(以下简称荣华置业公司)与被上诉人米高峰、朱万敏商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初3976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人荣华置业公司的委托诉讼代理人黄娟、史浩，被上诉人米高峰、朱万敏的委托诉讼代理人李斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。荣华置业公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决结果和诉讼请求不一致。即被上诉人的诉讼请求是：逾期办理不动产权证违约金。而一审判决结果是：逾期协助办理不动产转移登记违约金。2、办理不动产产权登记是行政行为，上诉人已提供了办理不动产产权登记的所有手续，上诉人和被上诉人无权约定办证时间，双方也没有签订委托办证手续。3、违约金应以实际损失为基础，被上诉人对此没有举证。4、被上诉人已就延期交房主张了违约金，并承诺放弃其余补偿，不能重复计算。被上诉人米高峰、朱万敏答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。米高峰、朱万敏向一审法院起诉请求：1、判令被告按原告已付房价款的1%向原告支付违约金5964.63元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2014年8月22日，原告米高峰、朱万敏与被告荣华置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告购买被告开发的荣华国际花园·东南海1号楼1单元1001号房屋，该房屋建筑面积133.7平方米，总价款为596463元。该项目占用的土地是被告通过出让方式取得的国有土地使用权，规划用途为城镇住宅用地/批发零售用地。合同约定的交房时间为2015年11月30日前，被告逾期交房，原告继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。关于产权登记，合同附件四即补充协议第十五条约定：（一）初始登记，被告应当在商品房交付使用后的360个工作日内办理该商品房的初始登记，如因被告的责任未能按本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的《房屋所有权证》（即大产权证）的，原告不退房，被告按照已付房价款1%向原告支付违约金。（二）转移登记，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并签署《委托办证协议》。如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的（以房屋所有权证上记载的发证日期为取得房屋所有权证书的日期），原告不退房，被告按已支付房价款的1%向原告支付违约金。补充协议还约定商品房预售的，自本合同生效之日起90日内，由被告向房管部门申请登记备案。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款596463元。合同约定的交房期限届满后，被告未能按约定期限交房，经协商被告以物业费形式向原告支付了延期交房补偿5368元，原告签署了包含有延期交房补偿内容的《交房通知单》，被告实际交房时间是2016年3月30日。在《交房通知单》延期交房补偿金额5368元的下方，有被告机打的“其余补偿自愿放弃”字样。自2016年3月30日实际收房之日起，原告在合同约定的500个工作日内未能取得房屋产权登记，由此引起诉讼。另查明，因案涉的荣华国际花园·东南海小区业主一直未能办理产权登记，引起部分业主上访。2019年5月21日，襄阳市襄州区自然资源和规划局向杨书凤等业主出具信访事项处理意见书。意见书中该局的调查情况是案涉东南海小区的土地使用权抵押在银行，尚未办理注销抵押登记。业主办理不动产权证，应在案涉房屋办理不动产首次登记后，在无抵押、无查封的情况下，由开发建设单位与业主共同申请办理分户不动产权证。目前荣华东南海小区尚未申请办理不动产首次登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，当事人可以在商品房买卖合同中约定办理房屋所有权登记的期限，本案双方当事人约定原告取得产权登记的期限为房屋交付后500个工作日内，该约定亦属有效，对原、被告双方具有约束力。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应根据不同情况，提交下列材料：(一)不动产权属证书。本案襄阳市襄州区自然资源和规划局在对荣华东南海小区部分业主的信访答复中，亦明确业主办理不动产权证，应在案涉房屋办理不动产首次登记后，在无抵押、无查封的情况下，由开发建设单位与业主共同申请办理。被告荣华置业公司并未举证证明其办理了涉案房屋的初始登记，也没有举证证明其在合同约定的期限内向登记机关提交了初始登记证书和其他必要材料，说明本案原告未能在约定期限内取得产权登记（转移登记），是由于被告的原因所致，被告荣华置业公司应承担违约责任。原告要求被告支付逾期协助办理转移登记的违约金5964.63元的请求，符合法律规定，予以支持。关于逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金的关系问题，当事人在合同中针对不同的违约情形约定了不同的违约责任，当违约情形出现时，当事人按照合同约定分别进行主张，并不违反法律规定。因此被告关于原告已领取了逾期交房补偿金，其又要求支付逾期办证违约金，属于重复主张，两者不能重复计算，应予扣减的辩称意见，不予采纳。原告在领取逾期交房补偿金时，被告在逾期交房补偿金额下方通过机打方式注明了“其余补偿自愿放弃”字样，从以上备注的对应关系看，应指剩余的逾期交房补偿金，而不包含本案中的逾期办证违约金。此外部分业主在领取以上逾期交房补偿金后又提起了诉讼，生效的法律文书否定了上述备注的效力，故被告关于原告领取逾期交房补偿金后，剩余补偿已自愿放弃的主张，不予采纳。合同法规定的违约金兼有惩罚性和补偿性的特征，本案合同约定的逾期办证违约金标准为已交房款金额的1%，数额较小，侧重于违约金的惩罚功能，故原告无须举证证明所受损失情况。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款的规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。双方签订的补充合同对此亦有约定，被告主张双方签订的商品房买卖合同未经备案，过错在原告方，由此造成的后果应由原告方承担的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告米高峰、朱万敏支付逾期协助办理不动产转移登记的违约金5964.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告襄阳市襄州区荣华置业有限公司负担。二审查明：一审法院判决认定的事实清楚，本院予以确认。二审中，上诉人提交了其办理诉争房屋的初始登记，时间为2019年3月。本院认为，上诉人荣华置业公司与被上诉人米高峰、朱万敏签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：当事人可以在商品房买卖合同中约定办理房屋所有权登记的期限。双方合同约定被上诉人取得产权登记的期限为房屋交付后500个工作日内。2016年3月30日，上诉人向被上诉人交付房屋，至2019年3月上诉人办理诉争房屋的初始登记，虽具备了被上诉人取得产权登记的条件，但时间已超过了500个工作日，上诉人已构成违约，应按合同约定，向被上诉人承担违约责任。被上诉人要求上诉人支付逾期违约金5964.63元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。荣华置业公司上诉称：一审判决结果和诉讼请求不一致。即被上诉人的诉讼请求是：逾期办理不动产权证违约金。而一审判决结果是：逾期协助办理不动产转移登记违约金。因被上诉人的诉讼请求就是按其已付房价款的1%向原告支付违约金5964.63元，且逾期办理不动产权证违约金和逾期协助办理不动产转移登记违约金，只是表述不同，意思表示上完全一致。故荣华置业公司的该项上诉没有意义。荣华置业公司还上诉称：办理不动产产权登记是行政行为，上诉人已提供了办理不动产产权登记的所有手续，上诉人和被上诉人无权约定办证时间，双方也没有签订委托办证手续。如前所述，双方合同约定被上诉人取得产权登记的期限为房屋交付后500个工作日内。那么，荣华置业公司至迟应在房屋交付后的合理期限内，办好诉争房屋的初始登记，给被上诉人留下交纳契税、维修基金以及不动产管理部门审查办理产权证等的合理时间。故上诉人虽已具备办理不动产产权登记的条件，但在其办好诉争房屋的初始登记前，已逾500个工作日的合同约定期限，不能免除其应承担的违约责任。荣华置业公司另上诉称：违约金应以实际损失为基础，被上诉人对此没有举证。且被上诉人已就延期交房主张了违约金，并承诺放弃其余补偿，不能重复计算。该上诉理由系荣华置业公司在一审时的抗辩意见，一审法院判决已对此作出了明确的评判，违约金标准是已交房款金额1%，不属违约金过高范畴，被上诉人无须提出损失证据证明。上诉人在逾期交房补偿金额下方通过机打方式注明的“其余补偿自愿放弃”，不能免除其应承担的逾期办理产权登记的违约责任。且逾期交房和逾期办理产权登记，是两个不同的违约行为，应承担合同约定的不同的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人襄阳市襄州区荣华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  张耀明审判员  严庭东二〇二〇年三月三十一日书记员  岳伟峰