广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终404号 上诉人（原审被告）：吴崇光，男，1968年7月9日出生，汉族，广西藤县人，居民，原住广西藤县濛江镇安城西路**，现住广西藤县。 被上诉人（原审原告）：藤县尚邦物业服务有限公司，住所地广西藤县藤州镇西厚路**，统一社会信用代码：914504223485892825。 法定代表人：吴安佑，经理。 委托诉讼代理人：唐显中,男，1964年5月25日出生，汉族，住，住广西藤县该公司员工。 上诉人吴崇光因与被上诉人藤县尚邦物业服务有限公司（以下简称尚邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2019）桂0422民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人吴崇光上诉请求：1.撤销藤县人民法院（2019）桂0422民初2872号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求法院依法要求被上诉人退回上诉人已交的费用或代交水电费合计1473.68元；3.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.截止2020年1月6日，藤县山水人家5幢xxx号仅进行了预告登记，开发商广西壮乡房地产开发有限公司（以下简称壮乡公司）尚没有向上诉人提供购房发票，上诉人还没有获得涉案房屋的物权，没有具备签订《山水人家前期物业管理协议》的合法身份，且被上诉人私自变更2016年1月20日与壮乡公司签订的《藤县“山水人家”小区前期物业服务合同》内容，欺骗引导上诉人签订《山水人家前期物业管理协议》。因此《山水人家前期物业管理协议》是无效的，物业服务费应当由开发商壮乡公司承担。2.藤县住房和城乡建设局备案的前期物业服务企业是藤县尚邦物业管理有限责任公司，不是藤县尚邦物业有限公司（即被上诉人），因此上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系，上诉人没有义务支付物业服务费。3.藤价格〔2016〕8号文件没有电梯费和生活垃圾费，且执行期为一年，没有协商市场调节价，一审法院不应判决上诉人向被上诉人支付电梯费和生活垃圾费、车位管理费。4.一审法院认定《山水人家前期物业管理协议》终止时间为2019年5月属于认定事实不清。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求法院依法撤销一审判决,维护上诉人的合法权益。 被上诉人尚邦公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。2.上诉人与被上诉人签订的《山水人家前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的，双方均应当严格履行。上诉人享受了被上诉人的物业服务，其应当缴纳物业服务费。3.上诉人二审期间提供的新证据《不动产查询证明》与本案无关，产权没有登记在上诉人名下，不反映本案的物业服务合同关系，也不能证明上诉人没有居住、享受被上诉人提供的物业服务。 尚邦公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告藤县尚邦公司的物业服务费、垃圾费、电梯维护费、水费、电费、车辆车位管理费共计人民币4628.88元；并向原告支付逾期交费产生的违约金197.7元（暂计至2019年9月30日。计算方式：逾期欠费额以年利率6%计算），两项共计4826.58元。2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月20日，广西壮乡房地产开发有限公司（以下简称壮乡公司）与尚邦公司签订《藤县“山水人家”小区前期物业服务合同》，双方就山水人家小区的前期物业管理进行约定，约定了物业管理费收费标准、生活垃圾清运、水电费交纳等条款。2016年9月2日，原告尚邦公司与被告吴崇光就被告所购买的位于藤县藤州镇西厚路122号山水人家小区5号楼xxx号经济适用房一套（建筑面积为87.64平方米）的前期物业管理签订了《山水人家前期物业管理协议》，约定了双方的权利与义务、物业服务内容、物业服务质量物业服务费用、其他有偿服务费用及相关费用、代收代缴收费服务等条款。2018年4月份，壮乡公司委托原告对山水人家小区水、电表进行维护及收取水电费等。壮乡公司分别于2019年4月1日、2019年4月29日向藤县水利供水有限公司缴纳了藤县藤州镇西厚路122号（原丝绸厂、山水人家小区）2019年3月水费24730元、2019年4月20375元。壮乡公司分别于2019年4月22日、2019年5月23日向藤县水利电业有限公司缴纳原藤县丝绸厂即山水人家小区2019年4月电费65322.58元、2019年5月电费63100.84元。尚邦公司于2019年5月10日向藤县县城环境卫生管理站交纳了垃圾处理费等2750元。另查明，2018年3月19日，该院对原告尚邦公司与被告吴崇光、祝美英物业服务合同纠纷一案作出（2018）桂0422民初86号民事判决，判决由被告吴崇光、祝美英支付原告藤县尚邦物业服务有限公司物业服务费525.84元、摩托车车位服务费160元，合计685.84元（物业服务费和摩托车车位服务费暂计至2018年1月2日，此后按山水人家前期物业管理协议约定另计）等。被告吴崇光、祝美英不服，提出上诉。2018年8月28日，梧州市中级人民法院作出（2018）桂04民终655号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。又查明，藤县物价局于2016年5月12日作出《关于山水人家小区物业管理服务收费的批复》〔藤价格（2016）8号〕，核定山水人家小区带电梯高层住宅物业管理服务费标准：每月每平方米1.00元（包括电梯、公共照明及用水加压等电费）等内容，试行期一年；于2017年9月8日作出《关于藤县山水人家小区物业管理服务收费等有关问题的批复》〔藤价格（2017）12号〕，明确山水人家小区带电梯高层住宅物业管理服务费标准按建筑面积每月每平方米1.00元等内容，从2017年8月开始执行；于2018年1月22日作出《藤县物价局关于终止藤价格〔2017〕12号文件的通知》〔藤价格（2018）12号〕，终止藤价格〔2017〕12号文件，该文件终止后山水人家小区物业服务收费由原来的执行政府指导价改为实行市场调节价。藤县住房和城乡建设局2017年3月13日作出《关于藤县山水人家业主委员会成立备案的证明》〔藤业委备案（2017）001号〕，业主委员会到2020年3月11日届满；于2019年4月30日作出《通知》，2018年12月23日藤县山水人家小区业主委员会与藤县乐居物业管理有限公司签订合同，合同期限自2019年3月1日至2020年2月29日止，要求原告在5月10日前做好物业移交工作；于2019年5月22日作出《责令限期移交通知》再次责令原告在5月29日前将物业管理用房及有关资料移交，逾期将按照物业管理条例有关规定作出处罚。 一审法院审理认为，原告尚邦公司与被告吴崇光签订的《山水人家前期物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。一、关于《山水人家前期物业管理协议》终止时间，原告在山水人家小区服务的终止时间问题。原告认为其在山水人家小区的服务时间至与业委会交接物业设备之日即2019年5月29日，在此前山水人家一直由原告进行物业管理。被告认为业委会与乐居公司于2018年12月23日签订物业服务合同，原告无权管理山水人家，原告赖在小区不走强迫服务，业委会通过报警及县住建局的介入，原告才撤离山水人家小区，其无权向业主收取物业管理费用。该院认为，《山水人家前期物业管理协议》第十一条约定“本协议执行期间，如遇不可抗力因素致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理”，双方当事人未就合同期限进行约定。山水人家小区的开发商壮乡公司与原告签订了《藤县山水人家小区前期物业服务合同》第六条约定合同有效期为本合同签订之日起至本小区依法成立业主委员会并与物业管理企业签订物业服务合同之日止，该合同对全体业主具有法律约束力。业委会与乐居公司于2018年12月23日签订了物业服务合同，签订合同之日尚邦公司与被告签订的前期管理协议终止。但是根据业委会与乐居公司签订的《物业服务委托合同》第三条合同期限（实际期限以实际进场时间起一年），本合同管理服务期限为一年，自2019年3月1日起至2020年2月29日止。壮乡公司缴纳山水人家小区水、电费，原告垃圾清运费至2019年5月份，原告与业委会之间的《物业设备移交清单》，业委会与李北昌签订的《补充协议》，相互印证原告在前期物业管理协议终止之后继续在山水人家提供服务至2019年5月29日。被告认为乐居公司已于2019年3月1日到小区提供物业服务，有其向乐居公司交费的收据证实。被告向乐居公司交费的时间最早为2019年6月16日，被告未能提交证据证实乐居公司于2019年3月1日起进场提供服务，该院对被告的抗辩意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，原告继续为小区提供服务，业主也接受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。被告以与原告签订的前期物业协议已终止，原告无权收取物业服务费的抗辩理由，没有事实及法律依据，该院不予采信。被告应当依照原来协议的约定交纳物业服务费等费用至2019年5月29日。二、关于原告主张向被告收取物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水电费、车辆车位服务费及违约金是否有依据的问题。被告认为原告没有尽到物业服务合同的义务，只收费不提供服务。该院认为被告提交的照片不足以充分的证实原告未按合同约定履行物业服务，被告应当承担举证不能的法律后果。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，损害正常交费业主的利益，最终将损害到大多数业主的权利。根据《中华人民共和国合法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，被告应当依照《山水人家前期物业管理协议》的约定交纳物业服务费、电梯维护费等费用。1.关于物业服务费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第四条第一款约定“本物业服务区域的物业服务费按照物价局藤价格（2016）8号文件执行”，藤县物价局作出的藤价格（2016）8号、藤价格〔2017〕12号、藤价格（2018）2号文件，山水人家小区物业服务费标准自业主收房之日起至2018年1月22日按政府指导价即每月每平方米1.00元收取。自2018年1月23日至2019年5月29日按市场调节价收取。原、被告并没有达成新的收费标准，原告请求按照原来政府指导价每月每平方米1.00元计算物业服务费并无不妥，该院予以支持。被告尚欠原告2018年1月3日至2019年5月29日物业服务费1481.12元（87.64元／月×16个月＋87.64元÷30天×27天＝1481.12元）。2.关于电梯维护费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第五条第二款第4项的约定“电梯专业维护费（含电梯专业维护保养和年检费，包括500元以下的维修配件的更换）。收费标准按：一楼基数为11元／户·月，每加一层加一元维护费”，被告所购的房屋山水人家5号楼xxx号房，位于第**，每月的电梯维护费为15元。被告尚欠原告2018年1月3日至2019年5月29日电梯维护费253.5元（15元／月×16个月＋15元÷30天×27天＝253.5元）。3.关于生活垃圾费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第六条第二款的约定“受环卫部门委托甲方向业主或物业使用人代收代缴生活垃圾处理费：7元／月。（如有调整或变动，以物价局及环卫部门的最新文件为准代收费）”。被告交纳生活垃圾费至2018年10月31日，原告从2018年11月1日代缴生活垃圾费至2019年5月10日，被告尚欠原告生活垃圾费44.33元（7元／月×6个月＋7元÷30天×10天＝44.33元）。根据藤县物价局的藤价格（2016）8号文件物业服务费包括的是公摊电费，并非被告所称的物业服务费包括了生活垃圾处理费，对被告认为生活垃圾费属于重复收取的意见，依法无据，该院不予采纳。4.关于水电费的问题。原告提交了水、电费发票证明壮乡公司代为交纳了山水人家小区包括案涉房屋等物业在内的水、电费，壮乡公司委托原告向业主收取。原告提供了供电、供水统计表载明被告欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，结合物业费交款单，且被告并没有对水表、电表的读数提出异议。2018年10月8日至2019年5月8日期间，原告为被告垫支了电费848.64元、垫支水费187.24元。被告应当返还原告垫支的水、电费。5.车辆车位服务费的问题。根据该院（2018）桂0422民初86号民事判决和梧州市中级人民法院（2018）桂04民终655号民事判决认定，被告吴崇光经常将其使用的摩托车桂Ｄ×××××停放在小区内，并判决其向原告支付摩托车车位服务费160元（计至2018年1月2日）。被告吴崇光如不将其使用的摩托车停放在小区内，应主动及时通知原告免除收费，但被告并未通知原告，应视为被告吴崇光继续将其使用的摩托车停放在小区内。现原告按照《藤县物价局关于山水人家小区物业管理服务收费的批复》（藤价格〔2016〕8号、藤价格〔2017〕12号）的指导价（摩托车车位物业服务费每月10元／辆），要求被告支付2018年1月3日至2019年5月29日期间的摩托车车位服务费，符合《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，该院予以支持。被告尚欠原告2018年1月3日至2019年5月29日的摩托车车位服务费169元（10元／月×16个月＋10元÷30天×27天＝169元）。被告在小区里没有车位，原告要求被告交纳车辆车位管理费没有依据，对原告的该项主张，该院不予支持。6.关于违约金的问题。原告请求从被告欠费之日起以逾期欠费额为基数按年利率6%计算违约金。原、被告在《山水人家前期物业管理协议》第四条物业服务费用“二、物业管理服务费交纳时间及方式1、现金缴费方式：业主或物业使用人若采用现金缴纳物业服务费，应在每月10-15日前到物业管理处缴纳当月的物业服务费及相关费用，可提前预缴。2、甲方按时将乙方所需要缴纳的费用清单及时通知业主，业主或物业使用人如有异议，可随时向甲方查询”；第九条“三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起按每天欠费总额的1.5‰，缴交滞纳金，逾期超过三个月以上不缴交相关费用的，甲方有权采取相关措施催缴......”。该院认为原告与被告对逾期时间约定不明，原告也未提交证据证实其何时向被告进行了催收，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，被告应自原告向该院起诉之日即2019年11月13日起以所有欠款总额为基数按年利率6%支付违约金。7.关于被告要求追讨被多交费用合计4345.87元的问题。被告提出的上述主张未能提供证据证实，该院不予采纳。8.关于被告要求判决原告向被告提供相应的物业费发票，判决原告完善相关配套建设，实现《物业管理条例》规定……供水、供电……等单位应当向最终用户收取有关费用，落实《广西壮族自治区人民政府令第108号》第四条规定……统一抄表到户的原则的问题。被告提出的上述主张属另一法律关系，本案不作处理。综上所述，被告应当支付原告物业服务费1481.12元、电梯维护费253.5元、生活垃圾费44.33元、水费187.24元、电费848.64元、摩托车车位服务费169元共2983.83元及违约金（自2019年9月16日起至付清之日止以2983.83元为基数按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告吴崇光应当在本判决生效之日起十天内支付物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水费、电费、摩托车车位服务费共2983.83元及违约金（自2019年11月13日起至付清之日止以2983.83元为基数按年利率6%计算）给原告藤县尚邦物业服务有限公司。二、驳回原告藤县尚邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人向本院提交了四份证据，证据1.《藤县房屋权属登记信息查询结果证明》，拟证明上诉人对藤县山水人家5幢2单元503房尚未拥有产权权属，该房屋只是进行了预告登记，上诉人无权与被上诉人签订任何协议；证据2.《关于结束藤县尚邦物业服务合同的函》，拟证明该份函在2018年就发给被上诉人，上面还有藤县住建局的股长何红月、朝阳社区居委会的工作人员韦静等人签字，山水人家业委会已经将终止尚邦公司物业服务的时间告知被上诉人，该时间为被上诉人终止物业服务的时间；证据3.物业交接邀请函两份，拟证明山水人家小区业主委员会邀请朝阳社区居委会和藤县住建局指导小区和尚邦公司进行物业交接，上诉人与被上诉人的物业服务终止时间明确，是被上诉人恶意霸占没有撤离山水人家小区；证据4.藤县住建局提供的《藤县“山水人家”小区前期物业服务合同》和尚邦公司提供的《藤县“山水人家”小区前期物业服务合同》，拟证明两份合同内容不一致，被上诉人方提供的合同变更了住建局备案的合同内容，被上诉人存在欺瞒上诉人签订协议；证据5.合同编号TX2014004557《商品房买卖合同》（部分），拟证明尚邦公司不是山水人家的物业服务企业，上诉人接受的是开发商的前期物业服务。被上诉人质证认为，被上诉人提供的证据与本案无关，被上诉人与上诉人存在物业服务合同关系，而且一审法院查明的事实非常清楚，尚邦公司撤离山水人家小区的时间也非常明确。本院认为，被上诉人对上诉人提供的证据的真实性和合法性没有提出异议，仅对证据的关联性有异议，本院经审查后对上诉人提供的证据的真实性和合法性予以确认；对证据的关联性，本院认为，上诉人提供的证据与本案相关联，但是证明的内容以本案查明的事实为准，本院将在说理部分予以阐述。 本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.上诉人吴崇光与被上诉人尚邦公司签订的《山水人家前期物业管理协议》是否合法有效；若有效，协议何时终止？2.一审判决上诉人吴崇光应支付的物业费、电梯维护费、车辆车位服务费和生活垃圾费是否合理合法？ 关于上诉人吴崇光与被上诉人尚邦公司签订的《山水人家前期物业管理协议》是否合法有效；若有效，协议何时终止问题。本院认为，《山水人家前期物业管理协议》是上诉人吴崇光和尚邦公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。上诉人吴崇光购买并合法居住在山水人家5栋2单元503房，其属于《广西壮族自治区物业管理条例》第六条所列的业主。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，壮乡公司与尚邦公司签订《藤县“山水人家”小区前期物业服务合同》对吴崇光亦具有约束力。因此，上诉人吴崇光以其不是山水人家5栋xxx房的产权所有人、没有合法身份与被上诉人签订《山水人家前期物业管理协议》等抗辩理由不足，本院不予采纳。《山水人家前期物业管理协议》没有约定合同期限，但是《藤县“山水人家”小区前期物业服务合同》第六条约定了前期物业服务管理合同于小区依法成立业主委员会并与物业管理企业签订物业服务合同之日终止。因此上诉人吴崇光与被上诉人尚邦公司签订的《山水人家前期物业管理协议》于涉案小区业主委员会与藤县乐居物业管理有限公司于2018年12月23日签订物业服务合同时终止。 关于一审判决上诉人吴崇光应支付的物业费、电梯维护费、车辆车位服务费和生活垃圾费是否合理合法问题。本院认为，根据一审法院查明的事实及在案证据，一审判决按照上诉人购买的涉案房屋面积和物业管理协议约定的建筑面积87.64平方米收取物业管理费并无不妥，同时按照每平方米1元的收费标准收取物业费也符合双方的约定；上诉人吴崇光与被上诉人尚邦公司签订的《山水人家前期物业管理协议》约定了物业服务费的收费执行藤价格〔2016〕8号文件，该文件的收费标准执行期限为一年，执行价格文件到期后双方当事人并没有就新的物业服务费收费标准进行协商，而是按照被上诉人尚邦公司向藤县物价局申请的收费藤价格〔2017〕12号文件标准作为收费依据，自业主收房之日起至2018年1月22日按每月每平方米1元的政府指导价收取，业主按照该标准缴纳物业服务，2018年1月23日藤价格〔2018〕12号文件终止执行藤价格〔2017〕12号文件后，物业费的标准按照市场调节价格收取物业费，上诉人吴崇光按照上述收费标准缴交物业费至2017年7月2日、经法院生效判决书确认后缴交物业费至2018年1月2日，但对此后的物业服务费收费标准双方仍没有达成新的收费标准，因此被上诉人诉请2018年1月3日至2019年5月29日的物业服务费按照原来的政府指导价每月每平方米1元的标准收取，符合双方在合同期内的物业服务费收费标准或物价部门批准的价格，本院予以认可。被上诉人在物业管理协议终止后的交接期间，虽然山水人家业主委员会于2019年2月28日邀请朝阳社区居委会和藤县住建局指导其与尚邦公司进行新旧物业交接，但是作为政府主管部门藤县住房和城乡建设局两次发通知要求被上诉人在2019年5月做好与新的物业公司移交的物业移交工作，亦即2019年5月尚邦公司尚未完成与山水人家业主委员会的交接工作，尚邦公司对山水人家小区的物业管理也实际管理至2019年5月29日，故一审判决对上诉人尚欠的物业费计算无误。关于电梯维护费问题，由于双方签订的《山水人家前期物业管理协议》已对此有专门的约定，一审判决也已阐述，本院予以认同，不再赘述。关于生活垃圾费问题，根据《山水人家前期物业管理协议》的约定，被上诉人代收取上诉人每月7元的生活垃圾处理费是符合约定的，至于整个山水人家尚有多少住户没有交纳生活垃圾处理费而致使被上诉人代缴的生活垃圾费不足并不影响被上诉人要求上诉人按照协议要求履行支付的权利。关于车辆车位服务费问题，已有生效民事判决书确认上诉人吴崇光需要向尚邦公司支付摩托车车位服务费，一审法院对此亦有详细的叙述，本院予以认可，在此不再赘述。综上，一审判决上诉人应支付的物业费、电梯维护费、生活垃圾费和摩托车车位服务费合理合法，本院予以支持。 综上所述，上诉人吴崇光的上诉请求理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元（上诉人吴崇光已预交），由上诉人吴崇光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二〇年三月二十五日 法官助理  杨玉萍 书 记 员  邱霆钰