新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初4975号原告：刘继平，男，1979年12月2日出生，住甘肃省张家川回族自治县。委托诉讼代理人：刘龙萍，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。委托诉讼代理人：叶文瑞，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。被告：陈加炳，男，1964年5月3日出生，住乌鲁木齐市米**。被告：闫小刚，男，1954年2月3日出生，住乌鲁木齐市米东区二被告共同委托诉讼代理人：周新义，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告刘继平与被告陈加炳、闫小刚房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘继平的委托诉讼代理人刘龙萍，被告陈加炳，被告陈加炳、闫小刚的共同委托诉讼代理人周新义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘继平向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还保证金50000元；2、要求被告返还装修及附属设施补偿款1345640元；3、本案诉讼费、送达费等费用由被告承担。事实与理由：2017年5月18日，我与被告签订了《房屋租赁合同》，被告将其位于米东区东侧的院落（三层公寓楼及前院）整体出租给我使用，租赁期限2014年7月1日至2019年6月30日，同时我向被告支付了50000元租房保证金。同年年底被告与米东区拆迁办签订了《拆迁补偿协议》，其中有关租赁房屋的装修及附属设施补偿款为1345640元，这部分装修及附属设施都是我与第三人冯某签订的幼儿园转让协议中一并转让过来的，我已将转让款支付给了冯某，并与被告签订了合同，幼儿园更多的投资是在装修和经营上，因此这部分补偿款应当属于我，我与被告多次协商此事宜均无果，故现起诉。二被告共同辩称：拆迁补偿合同与原告无关，同意由陈加炳返还保证金，不同意返还装修及附属设施补偿。理由是：涉案房屋是陈加炳从姐夫闫小刚处购买土地后自己盖的，实际所有权属于陈加炳，只是登记在闫小刚名下，因此拆迁补偿款都属于陈加炳。原告支付给冯某的295万元是幼儿园的无形资产以及学生生源、教玩用具、校车、办园许可证，不包含装修和附属设施。当时陈加炳告知了房子要拆，但他们还是要签。根据庭审中原、被告举证、质证情况结合当事人陈述，本院可确认以下法律事实：涉案房屋登记于被告闫小刚名下。2017年4月1日，原告刘继平（乙方，受让方）与案外人冯某（甲方，转让方）签订《幼儿园转让协议》，约定：甲方将位于乌鲁木齐市米东区世纪宝贝幼儿园经营权转让给乙方（包括有形和无形资产）；甲方将《世纪宝贝幼儿园》园舍租赁权转让给乙方，总建筑面积1724.82平方米，户外场地2981.55平方米；原《房屋租赁合同》移交给乙方使用，总租金每年30万，每年以8%递增，合同期限到2019年6月30日止，接园后甲方配合乙方与房东重新签订房屋租赁合同；甲乙双方签订本转让协议后，幼儿园现有装修、设备、设施等归乙方所有，甲方不得无故搬离；转让金额共计295万元；甲方保证幼儿园未被列入拆迁范围；甲方保证在3月31日前生源在册人数达到400人以上。2017年5月17日，陈加炳向冯某、刘继平发出《告知书》“甲方明确告知：冯某、刘继平本租赁物有面临被征收的可能。如有牵备案、登记、办理一切相关手续，遇到停办或不办等问题，甲方不承担任何责任。如遇到征收，冯某、刘继平不得以任何理由、借口、阻止征收，如遇到赔偿多与少的问题，由冯某、刘继平自行和征收方协商解决，甲方协助”。同日，被告陈加炳向原告刘继平出具收据“今收到刘继平交来2017年的房租贰拾捌万玖仟柒佰叁拾叁点柒陆元，另，加伍万元保证金”。2017年5月18日，原告刘继平（乙方）与被告陈加炳（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于东侧院落（三层公寓及前院）整体出租给乙方，作为开办幼儿园使用，租赁期限五年从2014年7月1日至2019年6月31日，租金第一年23万元，以后每年按8%递增。租赁期间内乙方不得以任何形式转租，违者视合同违约，即可终止合同并收回租赁物；合同签订之日起，乙方向甲方交纳5万元保证金，此保证金是用来约束合同条款，必须按照合同约定正常履行，如有任何一条没有履行此保证金甲方不退还给乙方；如遇征购，乙方有权向征购方提出幼儿园投资赔偿，甲方予以配合。如合同生效期第一年征购，幼儿园投资赔偿款按照甲乙双方二八分，甲二乙八，一年以后征购至合同期满，赔偿按照甲乙双方三七分，甲三乙七。双方将落款时间的填写提前为2014年7月1日。2017年9月7日，乌鲁木齐市米东区人民政府发布《房屋征收决定》，决定对东至古牧地河、米泉路，南至府前路，西至，北至轮台路（二环路）包括府前中路南侧沿河两侧土地进行征收，征收时间2017年9月7日至2018年9月7日。2018年1月8日，乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（甲方）与闫小刚（乙方）签订了《国有土地上房屋征收与补偿补充协议》（米园艺村东5H43－442号），该协议尾部落款处被征收人签名为“陈加炳”。根据该协议，陈加炳获得补偿款，其中，构筑物及附属设施部分（作警卫室用彩板房、铁艺围栏、花砖地坪、砖木附属房、不锈钢护栏、水泥地坪、方钢护栏、条砖地平、沙坑、石砌桌椅、白蜡树、果树、石桥、有柱走廊、水池、渗坑、石狮子）补偿款为1345640元，陈加炳已实际收到。2018年7月2日，乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（甲方）与刘继平（乙方）签订了《国有土地上房屋征收与补偿补充协议》，对原评估报告中缺少的停产停业损失金额291839元经陈家炳与刘继平协商，同时甲乙双方协商，予以补偿达成如下协议：停产停业损失291839元由甲方补偿给乙方。2018年7月5日，世纪宝贝幼儿园所承租的涉案房屋被拆迁。另，2018年1月23日，冯某出具收据“今已收到刘继平转让世纪宝贝幼儿园的全部费用合计295万元（贰佰玖拾伍万元整）”。认定上述事实的证据有：幼儿园转让协议，告知书，房屋租赁合同，房屋征收决定，国有土地上房屋征收与补偿协议及补充协议，转让款收据，出庭证人冯某证言，（2019）新0109民初205号民事判决书及庭审记录。关于案外人冯某收取原告的转让价款中是否包含装修及附属设施，庭审中二被告提供了出庭证人冯某，其证言内容为：我接手后房东只维修过电路，之后房东没有再添东西。我收取的295万元中是否包含装修及设施，当时没有说得很清楚，这块没有谈论，但装修设施当时都有，转让费里应该包含装修费用，因为承租人比较在意装修附属设施还有孩子的数量以及班级的配置，装修设施也是开办幼儿园所必要的。征收补偿评估表中所显示装修部分除第1、21项、监控室、警卫室彩板房是我做的以外，其他在我最初从蓝天幼儿园接手时就有，我接手时转让费中包括设施设备；告知书中的赔偿是指有可能被征迁，幼儿园不能阻止，当时我们都是听说征迁幼儿园会给有经营手续的幼儿园一定的赔偿。经质证，原告质证意见：证人证言可以反映，幼儿园的转让中装修和设施是必要条件，结合（2019）新0109民初205号民事判决书，原告投资的装修及附属设施费用可以向房东追偿；二被告质证意见：证人可证实所约定的拆迁补偿是指对有经营手续的幼儿园进行补偿，与原告所指的无关。本院认为：原告与被告陈加炳的协议书中明确约定“如遇征购，乙方有权向征购方提出幼儿园投资赔偿，甲方予以配合。如合同生效期第一年征购，幼儿园投资赔偿款按照甲乙双方二八分，甲二乙八，一年以后征购至合同期满，赔偿按照甲乙双方三七分，甲三乙七”。被告陈加炳对于返还原告保证金50000元的诉请无异议，本院予以确认和支持。本案争议的焦点是：1、涉案幼儿园装修及附属设施部分是否包含在原告的投资中；2、被告应否给付原告装修、附属设施款及应给付金额。关于争议焦点1。原告与前承租人冯某的转让协议中明确约定“甲乙双方签订本转让协议后，幼儿园现有装修、设备、设施等归乙方所有”。通常情况下，以受让他人生源并在同一场所继续经营幼儿园为目的情况下，不接受正常经营所必要的设施、装修，明显不符常理。事实上，涉案土地房屋被征收前，原告的幼儿园一直在实际使用上述场地及装修、设施。冯某出庭作证时也陈述转让价款中包括装修和生源，该证言具有合理性和可采信性。上述事实及证据足以证实涉案装修、附属设施包含在原告投资的范围内。关于争议焦点2。原告与被告陈加炳的协议订立于政府作出征收决定之前，对于所涉土地是否征收，合同双方并无确定的预见，被告陈加炳在向原告发出《告知书》次日又与原告签订该合同并在协议中对原告的投资补偿问题作出约定，可见该约定行为系双方自愿为之，是一种对自己财产的合法处分，内容不违反法律禁止性规定，不违背公序良俗，对双方具有法律约束力。按照协议，经营一年以上的，其幼儿园投资补偿须按甲（被告陈加炳）三乙（原告）七的比例分配，合同约定“乙方有权向征购方提出幼儿园投资赔偿，甲方予以配合”，现被告陈加炳所获补偿款中已包含幼儿园投资部分，原告主张补偿款全部由其自己享有不符合合同约定，也有违公平原则。原告实际经营至2018年7月，实际经营已达一年以上，按照约定，原告有权获得装修、构筑物及附属设施补偿款1345640元中的70%即941948元，被告陈加炳拒绝给付的行为缺乏合法抗辩理由，本院不予采纳。二被告一致陈述陈加炳为涉案房屋补偿款的实际所有人，事实上补偿款也均由陈加炳持有，则闫小刚在本案中不承担给付责任。另，原告为本案诉讼实际支出邮寄送达费30元，应由被告陈加炳承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：一、被告陈加炳向原告刘继平返还保证金50000元，于判决生效后十日内付清；二、被告陈加炳向原告刘继平返还装修及附属设施补偿款941948元（1345640元×70%），于判决生效后十日内付清；三、被告陈加炳承担本案邮寄送达费30元，于判决生效后十日内给付原告刘继平。四、驳回原告刘继平要求被告闫小刚承担民事责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8680.38元（原告已预交），由原告刘继平负担28.93%即2511.23元，由被告陈加炳负担71.07%即6169.15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  徐雪莉二〇二〇年三月七日书记员  马 雪