山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初606号原告：青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区，统一社会信用代码：55370214B60989244B。法定代表人：杨超，职务居委会主任。委托诉讼代理人：王竞能，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。被告：王清，男，1970年10月15日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：王增慧，山东正航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋航，山东正航律师事务所律师。原告青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会（以下简称“云头崮居委会”）与被告王清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云头崮居委会委托诉讼代理人王竞能、丁志强，被告王清及其委托诉讼代理人王增慧、李秋航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云头崮居委会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判令被告立即腾空云头崮社区别墅区英式3号楼房屋，并返还原告；3、依法判令被告支付自判决生效之日起至实际腾房之日止的房屋占有费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年8月21日签订了《房屋买卖合同》，被告购买了原告建设的位于云头崮社区别墅区英式3号楼房屋。被告并非原告本社区居民，并不具备购买涉案房屋的资格，双方签订的《房屋买卖合同》违反了法律强制性规定，系无效合同，被告应立即将涉案房屋返还原告。此前，原告多次通知被告腾空房屋并返还原告，但被告均以种种理由拒绝。基于此，原告特诉至贵院，请求依法判如所请。被告王清辩称，一、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，应依法继续履行。原告以被告非本社区居民为由，称被告不具备购房资格显然不成立。首先，原告对外公开出售房屋，售房时并没有规定限于本社区居民购买。其次，被告购买涉案房屋时，原告对被告非本社区居民身份完全知情，双方签订的《购房合同》中足以体现。双方签订《房屋买卖合同》未违反法律强制性规定，不应认定为无效合同。2020年1月1日起施行的新修改的《土地管理法》，已经删除了原《土地管理法》第六十三条中的禁止性规定，而是鼓励农村土地上市流转。原告称双方签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，缺乏法律依据。二、涉案房屋系被告合法购买，原告无权主张返还或支付房屋占用费。双方之间签订的《房屋买卖合同》是在平等自愿的基础上达成，系双方的真实意思表示，被告已经支付全部购房款，原告也依约交付房屋，《房屋买卖合同》早已实际履行完毕，双方依法订立的《房屋买卖合同》应受法律保护。自被告2009年8月21日购买房屋以来一直在涉案房屋内居住至今，居住期间被告对房屋及院落进行了装修、增建、水电改造，增添了若干附属设施，进行了地面硬化及绿化，购买行为发生时的房屋已经发生重大变化，原物已经不复存在,恳请法院对上述情况现场勘查。而且若返还房屋，被告现以原合同价款已经根本无法购买同地段、同类独栋别墅，耽误了被告的交易机会，返还现房屋，被告必然遭受高额经济损失，显失公平。如原告要求返还房屋，应征得被告的同意，且需先对被告的上述全部损失进行依法赔偿。被告已在涉案房屋内居住11年多，原告从未提出异议及要求返还房屋。现涉案房屋已经列入城阳区夏庄街道南部控制性详细规划，因土地增值、房屋征迁导致涉案房屋必然产生高额利益。原告为获取高额利益，恶意毁约，明显违反诚实信用原则及公平原则。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告云头崮居委会为支持其诉讼请求向法庭提交如下证据：证据1，青岛市城阳区自然资源局出具的“关于夏庄街道云头崮社区3处违建别墅占用土地情况的复函”1份，复函载明了“别墅区英式3号楼所占用土地未办理土地征收手续，为云头崮社区集体土地”，证明：涉案房屋所占用的土地系集体土地。被告对证据的真实性无法确认，该证据系夏庄街道办事处主动向城阳区自然资源局申请，显然是为原告恶意毁约提起本案诉讼所为，有违诚实信用原则，而且根据双方签订的房屋买卖合同约定，涉案房屋是原旧村拆迁项目，根据合同约定，涉案项目规划项目为住宅用途，出卖人及有关部门批准统一规划设计，在该地域建设该住宅小区，并第七条第二项明确约定买受人购买的房屋永久归买受人所有，若拆迁享受同等村民拆迁补偿政策，而且在被告买涉案房屋时，原告曾向被告出示相关政府文件，山东省人民政府关于青岛市城阳区2005年第十三批次城市建设用地的批复、青岛市城阳区人民政府文件（青城政地字【2005】317号）显示，涉案的房屋所占用地，已经城阳区人民政府批复，由集体建设用地转为国有建设用地，相关的土地出让手续正在办理过程中，正是基于原告的上述承诺，被告才以当时正常的市场价值购买了涉案别墅，而且关于土地征收手续，是属于行政机关在规范建筑领域内的管理性强制性规定，属于管理性规定而不是效力性规定，该规定对民事领域内的房屋买卖合同效力不产生直接影响。证据2，《房屋买卖合同》复印件1份，证明：原、被告于2009年8月21日签订书面合同，原告将在集体土地上建造的涉案房屋出售给被告，合同对房屋面积、房屋价格、付款时间等具体事项进行明确约定。涉案房屋所占用的土地系集体土地，原告使用集体土地建设房屋的行为违反了原2004年修改的《中华人民共和国土地管理法》第43条强制性规定。另本案被告并非原告社区居民，并不具备购房资格。根据《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。因此，涉案《房屋买卖合同》为无效合同。被告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，首先关于原告所称的被告非原告社区居民，没有购房资格，在双方签订的房屋买卖合同中已经列明被告本人的相关信息，也就是原告在售房时对被告非本社区居民身份是知情的，而且其所售房屋是公开对外销售的，并没有限制购房人资格必须是本社区居民，而且涉案房屋土地已经由集体土地变更为国有土地，土地性质发生变化，关于原告所称的会议纪要，是在2011年，而新的土地管理法是在2020年1月1日开始施行，根据土地管理法相关显示，国家鼓励农村土地上市流转，双方签订的该房屋买卖合同被告依约履行全部付款义务，原告也依约交付房屋，被告已经在涉案房屋内住了11年多，双方的房屋买卖合同已经履行完毕，系合法有效合同，应予以保护。证据3，收据2张，证明：被告分别于2012年5月28日支付原告购房款336万元，于2012年5月29日支付20万元，共计向原告支付356万元。被告对证据的真实性和内容均有异议，被告于2009年8月17日向原告支付购房款20万元，2009年8月21日向原告支付336万元，共计支付356万元，被告有原告出具的收据两份可以证明，被告早在2009年8月份将全部购房款356万元已支付原告，而原告于时隔三年后在2012年5月份才将该金额入账，足以证明原告的法定代表人涉嫌挪用资金或者侵占资金，被告保留追究涉案人员相关法律责任的权利，希望法庭能将发现的犯罪线索向有关刑事部门移交查明。证据4，青岛中天华佳信土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告1份，证明：在被告配合下，经双方均认可的专业评估机构评估，涉案房屋的建筑物、装饰装修及附属物等价值共计6854214元。被告对该证据的真实性不认可，首先该报告是原告单方作出，并没有经过被告的同意，其次，该报告仅是对房屋的装修、附属物、机械设备、苗木、水电改造、新增房屋及土建改造的价值进行的鉴定，只是对涉案房屋的部分项目进行鉴定，并没有对涉案的房屋全部项目进行鉴定，该份评估报告的鉴定价值远低于市场价值，被告不认可，而且被告也没有收取过该评估报告，形式上也没有评估公司的相关资质和鉴定人员的相关资质，因此该评估报告不应采信。被告王清为反驳原告诉讼请求向法庭提交如下证据：证据1，《房屋买卖合同》1份，证明2009年8月21日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，被告以356万元从原告处购买青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区别墅区英式3号楼。《房屋买卖合同》并未限制本社区居民购买房屋，且签订合同时原告对被告非社区居民身份完全知情。合同第一条约定“出卖人经有关部门批准，统一规划、设计在该地域建该住宅小区。”合同第七条第2款约定“买受人购买的房屋永久归被告所有，若拆迁享受村民同等拆迁补偿政策。”原告对该证据的真实性认可，但该合同是无效合同，具体无效事由同原告提交的证据2内容一致。证据2，专用收据2张，证明：被告于2009年8月17日向原告支付购房款20万元，2009年8月21日向原告支付购房款336万元，被告已按《房屋买卖合同》约定足额支付全部购房款356万元。原告对该证据的真实性无法确认，对被告的付款时间，被告应提交相应的银行转账记录予以证明。证据3，山东省人民政府关于青岛市城阳区2005年第十三批次城市建设用地的批复复印件1份、青岛市城阳区人民政府文件（青城政地字【2005】317号）复印件1份，证明：购买涉案房屋时，原告向被告出示上述政府文件，称涉案房屋所占用地经城阳区人民政府批复已经由集体建设用地转为国有建设用地性质，相关手续正在办理过程中，正是基于原告的这种承诺下，被告才购买了涉案房屋。原告对证据的真实性不认可，证据为复印件，该证据不具有证据能力。另，该证据也无法证明文件中载明的土地是涉案房屋所占用的土地，该证据与本案无关，更证明不了系原告向被告提供，并向被告作出承诺，合同无效自始无效。证据4，照片打印件共7张，证明：被告购房后为房屋及院落改造、装修、增建等投入大量资金和精力，返还房屋必然给申请人造成巨大经济损失。原告对证据的真实性认可，但对被告的装饰装修及改造已经评估机构评估认定，评估金额足以弥补被告的损失，另外因该合同是无效合同，被告存在过错，原告本不应全部赔偿被告的装饰装修费用，但为了尽快一次性了结涉案房屋买卖事宜，原告同意对被告的装饰装修按照评估金额予以支付。证据5，封条、警告、通知各1份，证明：2019年11月26日，原告对被告所住别墅，张贴封条，停水停气（至今），通过各种极端恶劣方式强迫被告返还房屋。原告实施的一系列违法行为已严重影响被告对所购房屋的正常居住使用，被告保留追究原告责任的权利。原告对通知、警告的真实性不认可，封条原件和照片打印件不一致，而且也证明不了是对被告居住的房屋张贴封条，更加证明不了是原告所为，而且该证据与本案无关。证据6，青岛市城阳区夏庄街道南部片区控制性详细规划（已批成果）（2019年12月8日青政函【2019】184号，来源于青岛市自然资源局和规划局官网公示），证明：涉案别墅已经列入城阳区夏庄街道南部控制性详细规划，因土地增值、房屋征迁导致涉案房屋必然产生高额利益，这也是原告提起本案诉讼的根本原因。原告对证据的真实性无法确认，证明事项不认可，该证据也与本案无关。证据7，青岛建科园房地产土地评估测绘有限公司出具的房地产估价报告及鉴定费发票1份，证明：被告按原告所列评估机构中选择了该公司对被告房屋内的装修装饰和改造项目进行了评估，评估价值为人民币12029482元。且该评估价值还不包括涉案房屋增值部分，原告应按被告提交的评估报告对涉案别墅的装修、改造项目进行赔偿，同时还应对涉案房屋的增值部分予以赔偿，被告花费评估费50000元，应由原告承担。原告对证据的真实性无法确认，发票的真实性认可，即便系真实的，也是被告自行委托评估机构，整个过程中原告没有参与，自始至终不知情。对评估金额不认可，对鉴定费被告要求原告承担没有依据。经审理查明，一、2009年8月21日，原告云头崮居委会（出卖人）与被告王清（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定原告将云头崮社区别墅区英式3号楼房屋（以下称“涉案房屋”）出售给被告使用，该房屋用途为住宅，土地性质为集体所有拆迁），建筑面积约为800平方米，赠送庭院，房屋总价款共计人民币356万元，付款方式及期限是双方签订合同之日付清全款。二、根据原、被告提交的收据，被告已于2009年8月21日付清涉案房屋总价款356万元，原告亦认可收到上述款项。三、2020年3月3日，青岛市城阳区自然资源局向夏庄街道办事处作出《城阳区自然资源局关于夏庄街道云头崮社区3处违建别墅占用土地情况的复函》，主要载明：根据贵街道提供的3处违建别墅勘测定界图，云头崮3处违建别墅分别为北山别墅区2号楼、13号楼及别墅区英式3号楼。该3处违建别墅所占用土地，未办理土地征收手续，为云头崮社区集体土地。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人订立、履行合同,应当遵守法律法规,违反法律法规强制性规定所签订的合同无效,无效合同自始没有法律约束力。《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条第1款规定“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”，原土地管理法第四十三条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，2020年1月1日起实施的新土地管理法虽删除了原第四十三条规定，但新土地管理法第六十三条仍规定了土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意才能出让、出租等。原、被告双方在房屋买卖合同中确认涉案房屋所占用的土地系集体用地，而涉案房屋系具有居住使用的别墅住宅，其占用土地的用途并不符合新土地管理法第六十三条工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地的规定，原告面向被告等不特定人群进行公开销售，原、被告双方因买卖涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》违反了法律强制性规定，故原告要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告腾空涉案房屋并返还原告的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，本院亦予以支持。原告要求被告支付自判决生效之日起至实际腾房之日止的房屋占有费，因其诉请不明确，且双方对本案争议产生均存在过错，故本院对此不予支持。现涉案合同无效，原告应予一并返还被告购房款，但原、被告双方对涉案合同无效都有过错，应当各自承担相应的责任，原告庭审中同意按照同类案件标准向被告支付以购房款为基数自房款付清之日起至实际返还购房款之日止按照中国人民银行同期存款利率计算的利息，属于自愿行为，本院应予一并照准。庭审中，被告对原告就涉案房屋的建筑物、装饰装修及附属物等提出的鉴定评估意见不认可，并提出反诉、鉴定等要求，本院经当庭合议，已告知被告对本案合同无效所造成的其他法律后果，可另行向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号）第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会与被告王清于2009年8月21日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告王清于本判决生效后十日内腾空并返还原告青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会位于山东省青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区别墅区英式3号楼房屋。三、原告青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会于本判决生效后十日内返还被告王清涉案房屋购房款356万元，并支付以356万元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类存款基准利率自2009年8月21日起计算至该款项实际返还之日止的利息损失。四、驳回原告青岛市城阳区夏庄街道云头崮社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告王清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  康廷富审 判 员  景艳丽人民陪审员  刘福盛二〇二〇年三月十三日法官助理于源书记员纪晓琛