山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0305民初2520号原告：高清涛，男，1967年2月26日生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：刘海波，山东全正（临淄）律师事务所律师。被告：孙丽，女，1976年1月16日生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：张在亮，山东德衡（淄博）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡欣雨，山东德衡（淄博）律师事务所实习律师。原告高清涛与被告孙丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高清涛的委托诉讼代理人刘海波，被告孙丽及其委托诉讼代理人张在亮、胡欣雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高清涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付自2010年8月1日至2019年2月20日的房屋租赁费差额271000元，并支付逾期付款损失（按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月20日，原、被告签订租赁合同，原告将自有的坐落在临淄区稷下街道办事处朱营村北的房屋院落十间出租给被告作饭店使用，租赁期自2010年8月1日至2020年7月31日，年租金51000元，于每年7月15日支付。后原、被告又签订补充协议，约定自2011年8月1日起，租赁费每年递增5000元。自2010年8月1日至2019年2月20日，被告应向原告支付租赁费593500元，被告实际向原告支付了租赁费322500元，剩余271000元租赁费未向原告支付。因被告长期拖欠原告租赁费，原告于2020年2月20日向被告发出解除合同通知，解除双方房屋租赁合同。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。被告孙丽辩称，一、原告所诉与事实不符，被告未欠原告房租。2010年、2011年的租金由原告在被告利用涉案房屋开设的饭店内宴请客户以餐费金额抵顶房租，2012年之后被告开始向原告支付了当年的房租50000元，并以50000元为基础，自2013年开始每年增加5000元。被告一直按照此约定实际履行将房租交至2018年2月。原告也开具了相应年度的收据对更改后的租金予以认可，从未提出过异议。二、即使被告拖欠2010年、2011年的房租，也早已超过了诉讼时效，不应得到支持。根据民法总则188条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。其诉讼请求不应得到支持。三、原告违约在先导致合同无法继续履行，被告已先于本案提起诉讼，要求解除合同赔偿损失。在租赁合同履行过程中，原告未履行修缮义务导致房屋漏水，严重损坏原告的装饰装修，导致涉案房屋无法正常使用，被告无法正常经营。为减少损失的进一步扩大，被告停止支付房租，并告知原告应按照合同约定及时修理房屋并尽快送水送电，但原告置之不理。综上，原告所诉被告欠其房租无事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：原告提供的：1、房屋租赁合同复印件一份；2、2019年2月21日原告通知被告解除合同的通知复印件一份。被告提供的：短信记录一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：原告提供的：欠费明细表复印件一份，原告主张该证据证明自双方合同签订后2010年租金应为51000元，2011年租金为56000元，2012年租金为61000元，2013年租金为66000元，2014年租金为71000元，2015年租金为76000元，2016年租金为81000元，2017年租金为86000元，2018年8月1日至2019年2月20日租金为45500元，共计593500元；被告已支付租金：2012年50000元，2013年55000元，2014年60000元，2015年60000元，2016年70000元，2017年37500元，2018年未付，被告一共支付了332500元，余261000元未支付。被告对该份证据有异议，被告认为双方已按照商议后的金额支付房租，原告在存根支票上予以签字确认并开具收据。本院认为，该份证据为原告自行整理所得，并不能证明原、被告之间的租金实际交纳情况，对该份证据本院不予采信。被告提供的：支票存根4张，收到条两张，被告主张该组证据证实2015年至2018年2月的租金被告已足额支付，原告开具了对应年度的收据，原告认为该组证据只是证明2015年交了60000元租金，2016年交了70000元租金，2017年交了37500元租金，该三年租金原告已经收到部分租金，但被告没有按照合同约定足额缴纳，不能证明双方已经达成租赁费变更的内容，应当按合同履行。本院认为，结合原、被告双方签订的《补充协议》，有案外人高阳即原告高清涛之女的签字确认，因此,案外人高阳对原、被告之间的房屋租赁合同及其租金费用是知情的，案外人高阳收取租金并且为被告开具收据的行为能够证明被告孙丽2015年、2016年、2017年的租金实际交纳情况，对该组证据本院予以釆信。本院根据原、被告提交的证据及原、被告的当庭陈述，认定事实如下：原告高清涛与被告孙丽于2010年7月20日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告高清涛将自有的坐落在淄博市临淄区稷下街道办事处朱营村北的房屋院落十间出租给被告孙丽作饭店使用，租赁期限为10年，自2010年8月1日起顺延至期满；年租金51000元，被告孙丽于每年7月15日交纳租金。《房屋租赁合同》还约定：租赁期间原告高清涛应对房屋及附属设施每隔6个月检查、修缮一次，房屋大修费用由原告高清涛承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将案涉房屋院落交于被告使用，被告已经按原告的要求足额交纳案涉房屋租赁费至2018年2月份。自2017年3月份案涉房屋漏水情况严重，案涉房屋又被强制断水、断电。对于维修房屋、供水供电等问题，被告孙丽多次找原告高清涛解决未果。2019年2月20日原告高清涛以被告孙丽未按时交纳房租为由向其发出了解除房屋租赁合同通知一份。本院认为，关于被告是否应当支付原告自2010年8月1日起至2019年2月20日的房屋租赁费差额及逾期付款损失问题，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，租赁期间原告高清涛应当对房屋及其附属设施每隔六个月检查修缮一次。被告孙丽曾多次向原告高清涛提出要求修缮房屋，原告一直未履行案涉房屋的修缮义务，导致房屋漏水严重，且案涉房屋断水断电，在履行《房屋租赁合同》及《补充协议》过程中原告高清涛存在违约行为。结合被告孙丽2015年、2016年、2017年房屋租赁费的实际交纳情况，有原告高清涛之女即案外人高阳对房屋租金的实际收取情况，应视为双方对租金的支付内容重新进行了协商，即2012年之后被告开始向原告支付了当年的房租50000元，并以50000元为基础，自2013年开始每年增加5000元。被告一直按照此约定实际履行将房租交至2018年2月。原告高清涛主张被告孙丽未交纳2010年及2011年租金，不仅证据不足，且与常理不符，本院不予支持。因此本案只存在被告孙丽是否应向原告高清涛交纳自2018年3月1日至2019年2月20日房屋租赁费共计77500元的问题。本案中，原告高清涛因一直未履行案涉房屋的修缮义务，导致房屋漏水严重，被告孙丽无法正常经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”原告高清涛因未及时对案涉房屋进行维修，导致案涉房屋漏水严重且断水断电，影响被告孙丽使用，因此本院酌定支持被告孙丽给付原告高清涛自2018年3月1日至2019年2月20日房屋租赁费77500元的50%，即38750元。因原告高清涛存在违约行为，对于原告高清涛主张逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙丽于本判决生效之日起十日内支付给原告高清涛房屋租赁费38750元；二、驳回原告高清涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2683元，由原告高清涛负担2300元，由被告孙丽负担383元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  范传保二〇二〇年三月三十日代理书记员  王梦文