济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初5137号原告赵晓义，男，1964年9月17日出生，汉族，山东中医药大学附属医院中药师，住济南市。委托诉讼代理人孙书国，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人董小海，山东博睿律师事务所律师。被告罗山林，男，1960年9月20日出生，汉族，中铁十四局副书记，住济南市。被告张桂玲（罗山林之妻），女，1963年9月10日出生，汉族，山东省一轻包装公司高级政工师（退休），住济南市。两被告共同委托诉讼代理人王敏，山东豪才律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人董淑玉，山东豪才律师事务所实习律师。原告赵晓义与被告罗山林、张桂玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵晓义的委托诉讼代理人孙书国、董小海，被告张桂玲及其与罗山林共同委托诉讼代理人王敏、董淑玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵晓义诉称，2018年9月16日，原、被告在21世纪(锦泽)房产中介公司华润中央公园依山郡店签订了二手房买卖合同，约定原告购买被告所有的济南市市中区二环东路12856号兴隆山庄生活区7-1-402室，价格2236000元。原告依约支付了定金10万元。合同订立后原告通过中介通知被告履行合同，被告以种种理由不履行合同义务。同年10月7日原、被告在中介处见面，原告要求被告承担违约责任，被告拒绝后自行离去。同年11月12日，被告以原告违约为由，解除了房屋买卖合同。原告为维护自身权利，诉至法院，请求依法判令被告返还原告双倍定金18万元及自立案之日起到实际履行期间的利息；判令被告承担原告支付的房屋中介费40000元。本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向本院提交下列证据：1、原告赵晓义、被告罗山林、张桂玲及济南泽源房地产经纪有限公司（以下简称泽源公司）签订的二手房屋买卖合同；2、被告罗山林、张桂玲出具的定金收条；3、泽源公司出具的收据、佣金确认单；4、被告罗山林、张桂玲发出的关于解除二手房屋买卖合同的函；5、原告赵晓义的中国工商银行借记卡账户历史明细清单；6、董某（泽源公司员工）出具的成交过程简述；7、原告赵晓义与董某手机短信聊天记录（复制件）；8、董某与被告张桂玲的手机微信、短信聊天记录（复制件）；9、售房网站截屏（复制件）。被告罗山林、张桂玲辩称，（一）原告存在根本违约行为。合同第四条：原告将首付房款（含定金）120万元于2018年9月30日前存入被告指定账户。并且在合同中已写明被告指定收款账户的详细信息。第十一条违约责任：原告违反本合同第四条约定，未足额支付房款的，每迟延付款一日，原告应向被告支付总房款万分之五的违约金；逾期超过15日的，被告有权解除合同，并将交易房产另行出售。因此，原告在2018年9月30日前未支付首付房款，已构成违约，原告逾期超过15日即自2018年10月16日起，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。依据合同约定，原告应于签订合同时即2018年9月16日向被告支付定金10万元。但截止今日，被告仅收到定金8万元，原告未按照合同约定时间及金额向被告支付定金，原告的行为已构成违约。（二）被告有权解除合同且不予返还定金。原告应当按合同约定于约定期限内通过银行转账的方式将首付房款存入被告指定账户，但是原告在支付期限的最后一天即2018年9月30日也未将首付房款存入被告指定账户。原告的上述行为已严重违约。原告于2018年10月16日仍未支付首付房款，且原告明确表示不愿购买房屋。原告不愿继续履行合同，构成根本违约。根据合同第十一条约定，被告有权解除二手房屋买卖合同。因原告存在违约行为，根据合同及相关法律规定，被告有权追究原告的违约责任，不予返还原告支付的定金，并且保留向原告主张支付剩余定金及承担其他损失的权利。该被告为支持其主张，向本院提交下列证据：1、被告罗山林身份证复印件、张桂玲身份证；2、被告罗山林、张桂玲结婚证；3、房屋所有权证；4、原告赵晓义、被告罗山林、张桂玲及泽源公司签订的二手房屋买卖合同；5、泽源公司出具的房屋权属证书代管收据（复印件）；6、被告张桂玲的中国建设银行个人活期账户交易明细；7、被告罗山林、张桂玲发出的关于解除二手房屋买卖合同的函；8、EMS快递单；9、被告与刘志莹（泽源公司经办员工）微信聊天记录（复印件），经审理，本院认定下列事实：2018年9月16日，被告罗山林、张桂玲（甲方、出卖方）与原告赵晓义（乙方、买受方）及泽源公司（丙方、居间方）签订二手房屋买卖合同，载明：（一）甲方自愿出售坐落于济南市市中区二环东路12856号兴隆山庄**室的房产给乙方，房屋所有权证书号：济房权证中字第**号；房屋所有权人为罗山林。（二）甲乙双方经协商一致，交易总价款为2236000元整。（三）乙方应在本合同签订同时向甲方支付定金10万元。（四）甲乙双方同意按揭贷款。乙方将首付房款120万元于2018年9月30日前存入甲方指定账户；剩余房款50万元由乙方向银行申请二手房按揭贷款。甲方确认收款账号为***；开户行为招商银行，户名为罗山林。（五）甲方承担过户前的水费、电费、暖气费、天然气费、物业费等生活相关费用；乙方承担过户所产生的契税、个税、丙方佣金等相关费用。（十）甲乙双方于2018年9月30日办理交易房产验收交接。（十一）乙方未足额支付房款的，每延迟履行一日，乙方应向甲方支付总房款万分之五的违约金；逾期超过15日的，甲方有权解除合同，并将交易房产另行出售；甲乙双方任一方未按约定履行房屋交割义务的，每延迟一日，应向交易相对方支付总房款万分之五的违约金。（十二）甲方保证该房屋无任何产权及经济纠纷，若存在但不限于上述情况的责任由甲方承担；乙方保证符合济南市购房条件；甲方保证该房屋为空户；此价格包含地下室；如在交易过程中出现国家政策有所变动，按国家政策执行；经甲乙双方协商，甲方预留物业保证金5000元整；乙方保证个人征信良好，不影响银行审批贷款。张桂玲在落款甲方共有人处签名按手印，并注明其并注明其罗山林、张桂玲向赵晓义出具定金收条，载明：今收到赵晓义用于购买济南市市中区二环东路12856号兴隆山庄**室的房屋定金10万元，该定金自动转入房款。赵晓义支付泽源公司佣金40000元，泽源公司向赵晓义出具收据、佣金确认单。另查明，赵晓义向张桂玲借款20000元用于支付泽源公司佣金。2018年11月20日，罗山林、张桂玲向赵晓义发出关于解除二手房屋买卖合同的函，其称因赵晓义未按合同约定，于2018年9月30日前将首付房款120万元存入罗山林、张桂玲指定账户，构成违约。故双方解除合同，定金10万元不予返还。董某出具的有关兴隆山庄**室的成交经过简述载明：（一）2018年9月26日，经董某与张桂玲协商，约定双方当事人于2018年9月30日办理网签并支付首付款。张桂玲表示罗山林在外地出差，无法办理网签。同日，张桂玲要求董某把房屋产权证、房屋钥匙一并寄回。（二）因罗山林在外地出差，董某与张桂玲协商双方于2018年10月1日之后办理网签并支付首付款，赵晓义可先行装修房屋，张桂玲未予同意。（三）赵晓义要求双方于2018年9月30日见面协商部分事宜，张桂玲以各种理由拒绝见面。（四）双方于2018年10月7日见面沟通，均认为对方行为构成违约并要求赔偿。本院认为，原告赵晓义与被告罗山林、张桂玲签订的二手房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，属于合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，同时也应当积极配合合同相对方，更好地促使对方权利实现。案涉合同系泽源公司提供的制式合同，对网签等事项尚未约定，存在些许不完善之处，导致双方当事人对支付首付款、办理网签等事项产生担忧。双方各自负担的协议义务具有同时履行的法律性质。虽然合同约定赵晓义于2018年9月30日前支付首付房款，但赵晓义享有合同当事人的同时履行抗辩权，其主张双方见面沟通后支付首付款并进行网签，罗山林、张桂玲应当按照诚实信用原则积极配合。由于双方当事人均对案涉合同存在担忧，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现。故本案不适用定金罚则。赵晓义要求罗山林、张桂玲返还房屋定金10万元，与法有据，本院予以支持。另，赵晓义尚欠张桂玲借款20000元。经折抵计算，罗山林、张桂玲应当返还赵晓义房屋定金80000元。赵晓义向泽源公司支付佣金40000元，构成赵晓义与泽源公司之间的民事法律关系，本案不作处理。赵晓义其他诉讼请求与法不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗山林、张桂玲返还原告赵晓义房屋定金人民币80000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告赵晓义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3900元，由原告赵晓义负担1950元，被告罗山林、张桂玲负担1950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费人民币3900元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  陈昭新人民陪审员  刘 蕊人民陪审员  骆继中二〇二〇年三月三日书 记 员  亓 瑞