广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初29404号原告：方仙玲，女，1973年8月15日出生，汉族，住中山市**柏苑**，公民身份号码441************046。委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，苗族，住中山市东区***********，公民身份号码4330************028。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。原告方仙玲诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佘丽霞，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2015年12月3日起至被告将为原告办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的逾期违约金（以1213008元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.9%计算）。事实与理由：2012年12月28日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同,约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区*********************，价款为1213008元；被告于2014年5月31日前已将该房交付原告使用。合同约定被告应在2014年5月31日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用，并应当在商品房交付使用后550日内，即2015年12月3日持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，逾期则每满一年被告按已付购房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告履行了合同约定，但被告至今仍未为原告进行备案。因合同对逾期备案的违约金约定过低，不足以弥补原告损失及惩戒被告的违约行为，有违公平，故应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。被告答辩称，一、因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。二、原告主张从2015年12月3日起计算逾期办证违约金，至起诉时已超过3年的诉讼时效，不应支持。三、1.原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。2.合同约定逾期办证违约金是已付购房款的1%每年，而非原告主张的按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。四、被告早已通知原告收楼，但原告直到2014年12月11日才收楼，被告认为应当从12月11日开始计算550天的办证期限，并且因为原告购房款存在逾期支付，房款累计逾期支付8天，根据补充协议第二条约定，办证期限应当顺延至2016年6月21日。原告回应：确认收楼时间是2014年12月11日，也确认存在逾期付款行为，同意顺延8天。另外，关于诉讼时效问题，原告曾多次催促被告履行办证义务，被告于2018年10月12日上门告知原告签名即可办证，当时原告已经签名，应当属于权利人已在诉讼外向义务人主张权利，且义务人表示同意履行义务，所以诉讼时效在2018年10月12日已经中断，原告的诉求未超过诉讼时效。经审理查明：2012年12月28日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1213008元向出卖人购买位于中山市火炬开发区*********************，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2014年5月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得建设工程施工质量验收监督意见书的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第4条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第7条：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，原告支付了购房款，并于2014年12月11日收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:原告能否主张逾期办证违约金。合同约定：被告应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，被告每年按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，原告于2014年12月11日收楼，其存在逾期支付购房款8天的行为，双方均认同办证期限顺延8天，则被告应自2014年12月19日起550日内即2016年6月21日前完成上述协助备案办证义务。被告现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于原告等业主反对规划变更导致办证迟延。本院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，本院对于被告此项抗辩主张不予采纳。现由于被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。被告主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。原告请求按年利率4.9%计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因被告原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而原告如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过15%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，被告通过补充协议“但书”的方式使得原告违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，被告逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的结算方法，在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于原告违约可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按按年利率4.9%计算较为合理，但2019年8月19日中国人民银行贷款基准利率已取消，故自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于计算违约金的起止时间问题。由于被告应于2016年6月21日前持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案，故起止时间应为自2016年6月21日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止。又依照2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案债权应适用三年诉讼时效期间，由于原告于2019年12月17日起诉，且其就主张的诉讼时效中断事由未提供证据予以证明，故其上述债权中2016年12月17日前的部分已超过三年的诉讼时效期间，原告依法丧失胜诉权。被告仅需承担2016年12月17日后的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下:被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告方仙玲支付逾期办证违约金（以1213008元为基数，自2016年12月18日起至2019年8月19日止，按年利率4.9%计算；自2019年8月20日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4937.08元（原告已预交），由原告负担1025.08元，由被告负担3912元（被告于本判决生效之日起七日内迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳人民陪审员  张洁星人民陪审员  谢宜冰二〇二〇年三月十三日书 记 员  郑诗琳