广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤19民终1955号上诉人（一审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司，住所地：广东省东莞市**镇环冈管理区，统一社会信用代码为914***********343H。法定代表人：杨济荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：严伟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路芳，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：邓鸿基，男，1990年12月31日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为441************534。上诉人家利物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司（以下简称“家利物业东莞海逸御峰分公司”)因与被上诉人邓鸿基物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初17119号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。家利物业东莞海逸御峰分公司上诉请求：1.撤销东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初17119号民事裁定，并裁定驳回邓鸿基的管辖权异议，由东莞市第二人民法院审理本案；2.本案受理费由邓鸿基承担。事实和理由：1.案涉两份《前期物业服务合同》的双方当事人是上诉人与建设方东莞冠亚环岗商住区建造有限公司（以下简称“冠亚公司”）签署的，邓鸿基并非该合同主体。该合同中约定的仲裁条款只能适用于上诉人与冠亚公司之间的争议管辖，邓鸿基并非该合同主体。邓鸿基签署《关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和〈海逸豪庭御峰临时管理规约〉承诺书》时，确认受《前期物业服务合同》及管理规约的约束，但该承诺书第二条、第三条仅确认邓鸿基同意遵守上述规约、合同中有关规章制度及承诺违反相关规章制度承担责任，并未明确约定邓鸿基与上诉人之间发生争议受《前期物业服务合同》仲裁条款约定。2.案涉《海逸豪庭御峰临时管理规约》是邓鸿基直接签署的文件，该《海逸豪庭御峰临时管理规约》第十八条明确约定了物业公司与业主之间发生的争议由物业所在地人民法院管辖。3.基于邓鸿基直接签署的《海逸豪庭御峰临时管理规约》中有上诉人与邓鸿基之间争议管辖的明确约定，上诉人与建设方冠亚公司先后于2011年和2015年签署的《前期物业服务合同》中的仲裁条款显然不能适用上诉人与邓鸿基之间的争议。一审法院以2015年签署的《前期物业服务合同》约定的仲裁条款签约时间晚于《海逸豪庭御峰临时管理规约》及承诺书的时间而认定本案应适用2015年《前期物业服务合同》的仲裁条款，其推定明显错误。该推定建立在《前期物业服务合同》的仲裁条款可扩张适用于业主，但如前所述，在《前期物业服务合同》的仲裁条款并非当然适用于被上诉人。4.上诉人起诉时提交《前期物业服务合同》，是为了证明上诉人合法取得案涉小区物业管理的权利来源，不能据此认定上诉人与邓鸿基之间的争议应适用案涉《前期物业服务合同》的仲裁条款。上诉人与邓鸿基之间的物业服务关系是基于邓鸿基直接签署的《海逸豪庭御峰临时管理规约》及承诺书，并非直接源于《前期物业服务合同》。综上，一审裁定没有事实及法律依据，应予以撤销。邓鸿基在法定期限内未进行答辩。家利物业东莞海逸御峰分公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令邓鸿基立即拆除其在东莞市*****************商品房后花园护栏外的公共区域所加建的挡土墙，并恢复该公共区域的原状；2.本案诉讼费由邓鸿基承担。一审法院审理查明，2011年11月26日，冠亚公司与和记物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司签订《前期物业服务合同》及《补充合同》，约定了物业服务内容及双方的权利义务，《前期物业服务合同》第四十六条约定“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择第2种方式处理：…2.向广州仲裁委员会东莞分会提出仲裁。”邓鸿基于2013年11月13日签署《海逸豪庭御峰临时管理规约》及其附件关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和《海逸豪庭御峰临时管理规约》承诺书，《海逸豪庭御峰临时管理规约》第十八条约定因规约条款发生争议协商不成由物业所在地人民法院管辖，邓鸿基并在关于海逸豪庭御峰前期物业服务合同和《海逸豪庭御峰临时管理规约》承诺书中确认受冠亚公司与家利物业东莞海逸御峰分公司签署的《前期物业服务合同》约束，接受冠亚公司选取家利物业东莞海逸御峰分公司作为案涉小区的物业服务提供者，行使并承担该合同中关于物业服务涉及的权利义务。2014年9月3日，和记物业管理（深圳）有限公司东莞海逸御峰分公司变更为家利物业东莞海逸御峰分公司，并进行了工商登记变更。2015年5月12日，冠亚公司与家利物业东莞海逸御峰分公司再次签署了《前期物业服务合同》、前期物业服务收费补充协议及《补充合同》，《前期物业服务合同》第四十条同样约定，“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择第2种方式处理：…2.向广州仲裁委员会东莞分会提出仲裁。”《补充合同》第二条并约定原告按照法律法规、《海逸豪庭御峰临时管理规约》、原合同及本合同补充合同的规定，以物业服务企业的身份为物业管理区域提供物业服务，并行使权力及履行义务。一审法院认为，一方面,《前期物业服务合同》或《海逸豪庭御峰临时管理规约》等文件均非作为业主的邓鸿基与家利物业东莞海逸御峰分公司直接签订,即双方之间对于纠纷处理并无直接的管辖约定。而从2015年5月12日《补充合同》第二条的约定及家利物业东莞海逸御峰分公司的起诉状中的陈述可见，家利物业东莞海逸御峰分公司系基于《前期物业服务合同》及《海逸豪庭御峰临时管理规约》等文件赋予的权利提起本案诉讼；另一方面，根据邓鸿基在管辖权异议书中的陈述及邓鸿基签署《海逸豪庭御峰临时管理规约》，确认受冠亚公司与家利物业东莞海逸御峰分公司签署的《前期物业服务合同》约束，接受冠亚公司选取家利物业东莞海逸御峰分公司作为案涉小区的物业服务提供者，行使并承担该合同中关于物业服务涉及的权利义务可见，邓鸿基亦同意受《海逸豪庭御峰临时管理规约》、《前期物业服务合同》及《补充合同》等文件的约束。虽冠亚公司与家利物业东莞海逸御峰分公司签订的两份《前期物业服务合同》及邓鸿基签署的《海逸豪庭御峰临时管理规约》均有对发生争议管辖的约定且并不一致，但在均有约定且存在冲突的情况下，应以签订在后的文件确认双方最终的合意从而确定管辖，而2015年5月12日的《前期物业服务合同》为签订时间最后的文件，该合同明确约定了争议解决方式为仲裁，相关仲裁条款约定的仲裁机构明确、具体、仲裁条款合法有效，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉…”的规定，邓鸿基在本案首次开庭前提交了仲裁协议，仲裁协议合法有效，且明确对一审法院受理本案提出了异议，并未放弃仲裁协议，故一审法院对家利物业东莞海逸御峰分公司的起诉依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（二）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条、第二百一十五条的规定，一审法院裁定：驳回家利物业东莞海逸御峰分公司的起诉。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《前期物业服务合同》或《海逸豪庭御峰临时管理规约》等文件均非作为业主的邓鸿基与家利物业东莞海逸御峰分公司之间直接签订，即上诉人与被上诉人之间并未对双方之间争议的管辖进行明确约定。现家利物业东莞海逸御峰分公司基于《前期物业服务合同》及《海逸豪庭御峰临时管理规约》等文件赋予的权利提起本案诉讼。根据邓鸿基签署的《海逸豪庭御峰临时管理规约》，其确认受冠亚公司与家利物业东莞海逸御峰分公司签署的《前期物业服务合同》约束，并接受冠亚公司选取家利物业东莞海逸御峰分公司为物业服务提供者，行使并承担该合同中关于物业服务涉及的权利义务。可见，邓鸿基系同意受《海逸豪庭御峰临时管理规约》、《前期物业服务合同》及《补充合同》等文件的约束。在冠亚公司与家利物业东莞海逸御峰分公司签署的的两份《前期物业服务合同》及邓鸿基直接签署的《海逸豪庭御峰临时管理规约》对发生争议管辖的约定不一致且有冲突的情况下，应以签订在后的文件确认双方最终的合意从而确定管辖。2015年5月12日的《前期物业服务合同》为签订时间最后的文件，该合同明确约定了争议解决方式为仲裁，相关仲裁条款约定的仲裁机构明确、具体、仲裁条款合法有效，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉…”的规定，邓鸿基在本案首次开庭前提交了仲裁协议，仲裁协议合法有效，且明确对一审法院受理本案提出了异议，并未放弃仲裁协议，故一审法院对家利物业东莞海逸御峰分公司的起诉予以驳回并无不当。综上，家利物业东莞海逸御峰分公司的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  何小玲审判员  黄燕慧审判员  王惠嫦二〇二〇年三月十八日书记员  邝颖诗