河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初28278号原告信和（郑州）置业有限公司，住址郑州市金水区庙李镇人民政府办公楼（海洋路**），统一社会信用代码91410100753867645F。法定代表人徐春元，总经理。委托代理人陆玺、周娜（实习），北京市京悦律师事务所律师。被告李xx，男，汉族，1993年10月16日出生，住河南省三门峡市湖滨区。第三人交通银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市金水区郑花路11号，统一社会信用代码914101009718599507。负责人杨红英，行长。委托代理人杨帅、刘浩，河南言理律师事务所律师。原告信和（郑州）置业有限公司（以下简称原告）诉被告李xx（以下简称被告）、第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）豫0105民初21162号民事判决书，原告不服一审判决，提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年8月31日作出（2019）豫01民终17435号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆玺、周娜，第三人委托代理人刘浩到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2019年5月8日解除（合同编号12001044733）；2、判令被告协助原告办理《商品房屋买卖合同》（合同编号12001044733）的备案登记撤销、预告登记撤销手续；3、判令被告偿还原告为其垫付的按揭款项39268.1元，并向原告支付合同违约金（违约金以39268.1元为基数，自扣款之日2018年12月29日起按日万分之五标准计算至实际支付之日止，）暂计至起诉之日为2515.43元，共计41783.53元。4、判令被告向原告支付解除合同违约金8139.63元（根据合同第七条第1-（2）之约定总房价的1%）；（三、四项合计49923.16元）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2019年5月8日解除；2、判令被告协助原告办理《商品房屋买卖合同》（合同编号12001044733）的备案登记撤销、预告登记撤销手续；3、被告腾空位于金水××、××路北、银河××、××西x号房屋；4、被告向原告支付合同总金额20%的违约金，即162792.6元；5、被告向原告支付代偿银行款项产生的补偿金（其中33464.09元自2018年12月29日起计算，5804.01元自2019年4月29日起计算，515724.86元自2019年10月25日起算，均按日万分之五的标准计算至被告实际支付之日止，计算至起诉之日暂计为10188.71元）；6、被告向原告支付律师费5万元整；以上费用共计222987.31元。7、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年7月19日签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告位于金水××、××路北、银河××、××西x号房屋住宅一套，房屋总价813963元，付款方式以签约当日支付总房款的30.1%作为首付款，即244963元，剩余69.9%的购房款以商业贷款方式支付，贷款金额为569000元，被告与交通银行股份有限公司郑州分行于2013年1月15日签订《个人房产抵押借款合同》，原告为被告提供阶段性担保。原告在2018年12月29日至2019年4月29日期间已代被告归还个人贷款39268.1元。数月以来，原告多次联系未果，被告亦未按合同约定向原告支付代偿款及补偿金，迟延达30日，被告已构成违约。原告与被告商品房买卖合同纠纷已由法院受理（案号（2019）豫0105民初28278号），因被告未按时偿还交通银行股份有限公司河南分行（以下简称交通银行）贷款，导致交通银行提前收回贷款、终止贷款合同，原告因此承担保证责任于2019年10月25日代被告垫付银行贷款本金、利息及违约金、诉讼费与保全费等共计515724.86元，被告行为已经构成根本违约，致使合同目的无法实现，根据《商品房买卖合同》附件四第三条第6项的约定及法律规定，原告有权解除《商品房买卖合同》。鉴于原被告之间的《商品房买卖合同》已经解除，原告依法有权要求被告返还房屋，腾空金水××、××路北、银河××、××西x号房屋；因被告违约导致合同解除，原告有权要求其以合同总价20%支付违约金，以日万分之五的标准支付垫付款项的补偿金，原告因本案所产生的律师费5万元亦应由被告承担。望法院判如所请。原告为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提交证据如下：证据一、商品房买卖合同一份；证据二、个人房地产抵押贷款合同一份；证据三、（2019）豫0105民初16694号民事判决书一份；证据四、交通银行划扣凭证及记账凭证各一份；证据五、委托代理合同、付款凭证及发票各一份。第三人辩称：本案原告已就被告所负债务向第三人承担并履行了其连带担保责任。因此第三人愿意协助原告办理解除涉案房屋预抵押登记。另请法院指明第三人相关解押材料是否可向原告提供，因被告在诉讼中并未按时到庭，如解押材料需向被告提供则存在难度。第三人未向本院提交证据。被告未答辩亦未举证。经审理查明：2012年7月19日原、被告签订了合同编号12001044733的《商品房买卖合同》，主要载明：位于金水××、××路北、银河××、××西××单元××号房屋，建筑面积88.25平方米，单价为每平方米9223.38元，付款方式为约定金额244963元为现金支付，约定付款时间为2012年7月19日，约定金额569000元为商业贷款。附件四合同补充协议第三条第6项（1）约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权立即解除合同。第九条第2项约定，一方违约，享有违约追索权利的一方，行使权利过程中发生的费用，由违约方承担。违约方承担的违约金（不含前述费用和违约补偿费用或损失）的最高限额为合同总价款的20%。末尾出卖人处加盖有信和（郑州）置业有限公司印章，买受人处有李xx签字捺手印。2013年1月15日,李xx与信和（郑州）置业有限公司、交通银行股份有限公司河南省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，主要约定：李xx将位于金水××、××路北、银河××、××西××单元××号的房屋抵押给交通银行，贷款56.9万元，贷款期限自2013年1月15日至2043年1月15日。还款方式为按月等额本息。李xx、交通银行作为抵押贷款双方签字盖章予以确认，信和（郑州）置业有限公司作为保证人在合同上签字盖章予以确认。郑州市金水区人民法院于2019年7月30日作出（2019）豫0105民初16694号民事判决书，判决结果显示：一、被告李xx、郑水焕于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司河南省分行偿还借款本金507825.5元及利息（包含罚息、复利）〔利息（包含罚息、复利）自2019年6月29日起按合同约定计算至贷款实际还清之日，以上罚息、复利以年利率24%为限〕；二、被告信和（郑州）置业有限公司对本判决第一项判决内容承担连带清偿责任；被告信和（郑州）置业有限公司承担连带清偿责任后，有权对被告李xx、郑水焕进行追偿。原告提交记账凭证及转账回单载明：日期分别为2018年12月29日、2019年4月29日，名称为交通银行保证金，金额分别为215752.68元、40053.58元，备注为偿还李炳友、李xx、何天欢、贾鹏伟逾期；其中垫付被告李xx按揭月供分别为33464.09元、5804.01元。另交通银行转账凭证载明：日期为2019年10月25日，缴款人户名为原告，金额分别为513851.61元、1873.25元，备注分别为偿还李xx逾期、剩余贷款及诉讼保全费、偿还李xx诉讼保全费不足部分。2019年10月15日，原告与北京市京悦律师事务所签订一份委托代理合同，主要载明：就原告诉被告李xx、交通银行商品房买卖合同纠纷一案，经双方协商同意，律师费为5万元整。2019年10月15日，北京市京悦律师事务所出具一份北京增值税普通发票，主要载明：购买方为原告，货物或应税劳务、服务名称为律师费，价税合计5万元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》自愿合法，系双方当事人真实意思表示，双方均应及时、全面履行。因被告未按时偿还银行贷款，导致原告作为保证人被诉至法院。被告的行为符合合同约定的违约情形，原告享有解除权。在原告已向被告发函通知解除合同的情况下，原告要求确认双方的商品房买卖合同已经解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，原告要求被告腾空房屋并协助办理登记备案撤销、预告登记撤销手续符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，关于被告向原告支付的购房款之返还问题，因被告缺席，本案不予处理，被告可另行主张。本案原告选择解除合同并未追偿垫付款，故原告诉请对垫付款计收的补偿金，依据不足，本院不予支持。关于违约金，本院认为应按原告代偿金额554992.96元的10%（554992.96元×10%=55499.3元）为宜，本院予以支持。关于律师费，原告要求被告支付律师费5万元符合合同补充协议第十一条的约定，结合原告提供委托代理手续及发票，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告信和（郑州）置业有限公司与被告李xx于2012年7月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号12001044733）于2019年5月8日已解除；二、被告李xx于本判决生效后三十日内协助原告信和（郑州）置业有限公司办理《商品房屋买卖合同》（合同编号12001044733）的登记备案撤销、预告登记撤销手续；三、被告李xx于本判决生效后三十日内腾空位于金水区索凌路东、宏达路北、银河路南、普庆路西x号房屋；四、被告李xx于本判决生效后十日内向原告信和（郑州）置业有限公司支付违约金55499.3元、律师费50000元；五、驳回原告信和（郑州）置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4645元，由原告负担2235元，其余案件受理费2410元、保全费519元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  贾 威人民陪审员  陈文萍人民陪审员  祝 峥二〇二〇年三月十九日书 记 员  王伟亮