湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终2339号上诉人（一审原告暨反诉被告）：湖北岚鑫房地产开发有限公司，住所地湖北省阳新县兴国镇枫林路**。法定代表人：黄自文，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯晨、黄应华，均系湖北善远律师事务所律师。被上诉人（一审被告暨反诉原告）：湖北园晟置业有限公司，，住所地湖北省阳新县兴国镇陵园大道****法定代表人：袁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄**荣、罗海军，均系湖北富川律师事务所律师。上诉人湖北岚鑫房地产开发有限公司（以下简称岚鑫地产公司）因与被上诉人湖北园晟置业有限公司（以下简称园晟置业公司）确认合同效力纠纷一案，不服湖北省阳新县人民法院(2019)鄂0222民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。岚鑫地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回园晟置业公司要求解除与其之间项目合作协议的诉讼请求，或者将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决查明由于其拖欠规费、二期报建手续未办理以及其未履行对案外人的担保义务导致案涉土地不能解封等原因，致使二期项目9#-15#楼盘不能如期开工，与客观事实不符，且有违逻辑。首先，其与规划部门对于规费的缴纳有协商意见，在没有证据证明规划部门催缴的情况下，应当理解为拖欠规费的行为未影响、也不足以影响案涉项目的进展。其次，因项目用地登记在园晟置业公司名下，二期报建必须以园晟置业公司的名义进行，故园晟置业公司可以自行办理报建手续，也可以协助其办理。然而，园晟置业公司拒不出面办理，也拒绝协助其办理。况且，项目用地一直处于查封、抵押状态，时刻面临被人民法院评估拍卖的可能。因此，虽然二期报建手续未办理或者存在暂缓办理的情形，但其并未违约，不应由其承担责任。再次，其并无为园晟置业公司对外所欠债务提供担保的义务，即使其出于项目合作的初衷，为园晟置业公司对外所欠债务提供了担保，但该担保义务不意味着其应当尽到保证责任，没有理由要求其向债权人偿还园晟置业公司所欠债务，其也没有义务确保案涉土地解封。最后，二期9#-15#未开工有多种原因，根本原因是项目用地被查封、抵押，并非其拖欠规费、报建手续未办理等原因所致。而项目用地被查封、抵押的责任在园晟置业公司，与其无关，因此，其不应承担违约责任。2.一审判决适用法律错误。一审判决认定园晟置业公司有权解除案涉项目合同的理由是其存在《合同法》第九十四条第二项、第四项根本违约的行为，以及导致合同目的不能实现的情形。但其不存在违约，目前也达不到不能实现合同目的的程度。综上，其不存在违约行为，案涉合同也不存在不能实现合同目的的情形，请求依法改判。园晟置业公司辩称：1.岚鑫地产公司在开发“世纪铭城”一期过程中，已经出现经营状况严重恶化的情况。其一，一期开发房屋频临烂尾。岚鑫地产公司承接的“世纪铭城”一期从2015年至今长达四年之久。目前，仅主体将近完工，相应的配套设施、附属工程尚未开工建设，距交房的期限已远远超出。购房户组织一百余人长期到阳新县政府上访、请愿。且该项目已被阳新县政府列入了2020年春节重点解决的烂尾楼盘。对此阳新县政府已经成立了以县委副书记杨波为组长，政法委、县监察局、城东新区、公安局、县住建局、县城管局等部门组成的专班彻查该项目；其二，财务状况恶化。岚鑫地产公司原始股东有五名，虽然这些股东均有一定经济实力，但是，他们在合伙开发该项目时，均未足额出资，而是采取“空手套白狼”的手段，利用阳新县龙港镇阳辛村团购四百套商品房的预付资金欲完成该项目。而出售给该村村民的房屋单价仅为一千余元每平方米，这种价格远远低于成本价。加之外行人经营房地产，铺张浪费，运营成本过高，造成该公司目前债台高筑，讨债之人“门庭若市”；其三，股东之间矛盾重重。因岚鑫地产公司法人黄自文独断专行，我行我素，其他股东意见纷纷，均不“参政议政”。其四，社会矛盾不断恶化。鉴于周边楼盘（如莲花湖壹号地块开发在涉案楼盘之后）住户已经入住，而该楼盘频临“烂尾”，购房户特别是库区移民至今仍“无家可归”，上访之人络绎不绝，拖欠工程款、材料款等不计其数，一房多卖现象层出不穷，临近春节农民工讨薪欲跳楼自杀，给一方造成了极不稳定的因素。上述种种现象，说明岚鑫地产公司开发一期时，经营状况就已严重恶化。2.一审判决认定岚鑫地产公司应缴一期规费、应履行被查封土地的担保义务以及以二期13号楼抵付其土地出让金等义务，是双方通过合同约定由岚鑫地产公司负责履行的合同主要义务，岚鑫地产公司未按照合同履行上述义务，一审判决据此认定双方在约定期限内不能实现合同目的，符合客观事实。故其解除合同于法不悖。3.一审判决适用法律正确。岚鑫地产公司在约定期限内未履行合同主要义务，构成根本违约，一审判决适用《合同法》第九十四条、第九十六条的规定符合法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。岚鑫地产公司向一审法院起诉请求：判决确认其与园晟置业公司之间关于世纪铭城（即东方星城）项目二期合作事宜签订的以下协议均合法有效，包括：1.2015年10月18日签订的《房地产合作开发的补充协议》；2.2015年10月23日签订的《合作协议书》；3.2016年9月14日签订的《世纪铭城二期开发合作补充协议》；4.2016年11月1日签订的《世纪铭城二期土地出让金支付协议》；5.2017年7月6日签订的《招投标补充协议》。园晟置业公司向一审法院反诉请求：请求解除双方之间关于世纪铭城（即东方星城）项目二期合作事宜签订的全部五份协议，包括：1.2015年10月18日签订的《房地产合作开发的补充协议》；2.2015年10月23日签订的《合作协议书》；3.2016年9月14日签订的《世纪铭城二期开发合作补充协议》；4.2016年11月1日签订的《世纪铭城二期土地出让金支付协议》；5.2017年7月6日签订的《招投标补充协议》。一审法院认定事实：阳新县城东新区阳新大道与经十八路交汇处的土地共计79.5亩，系园晟置业公司通过参与阳新县城东新区垫资建设园区道路工程项目置换取得，该土地于2013年9月22日在阳新县土管局摘牌（收储号39号、摘牌号P（2013）01号地块、土地证号00-×**）。同年10月8日，园晟置业公司与阳新县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，约定P（2013）01号地块总面积53004平方米（79.5亩），土地出让金价格11925万元，每平方米价格2249.83元（150万元/亩）。付款方式：定金2000万元抵作土地出让价款，余款在2013年11月7日前付8347.5万元，2014年10月8日前付3577.5万元。2014年11月6日，园晟置业公司付清全部土地出让金价款后，办理取得了国有建设用地使用权证，面积53004.6平方米（其中，商业用地10600.8平方米、住宅用地42403.8平方米）。2015年7月，园晟置业公司（甲方）与岚鑫地产公司（乙方）合作开发房地产，双方签订协议书，约定甲方占股10%参与建设，乙方占股90%全额投资独立经营自负盈亏；合作面积30亩（一期），按每亩土地138万元作价4140万元，由乙方在工程建设至第六层完工后七日内付清全部土地款（扣除甲方股份资金）等事项。合同签订后，岚鑫地产公司进行前期大量的准备、报批工作，先后完成园晟置业公司世纪铭城（即东方星城）项目部（以下简称园晟置业公司项目部）的设立及立项过程中所需的勘探、环评，并办理整个项目的《建设用地规划许可证》、修建性详规图等工作，（一期）房地产开发涉及1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#等七栋楼盘项目，由园晟置业公司委托岚鑫地产公司通过工商注册登记成立园晟置业公司项目部开发承建，至今虽然主体工程已经基本完工，但是砌筑及装修工程尚未完成，消防及水电开户等手续没有办理，小区绿化、铺装、管网以及地下车库也未开工，另外，该项目城市基础设施配套费、规费、规划方案设计费（效果图）、人防易地建设费均未缴纳。2015年10月18日，考虑到摘牌土地一次性规划的需要，为了便于统一开发和一体化管理，双方签订《房地产合作开发的补充协议》，协议约定：双方合作开发（二期）49.5亩地块，原签订的合作开发（一期）30亩地块协议条款义务继续履行。同年10月23日，甲方王全炎与乙方黄自文分别以自然人身份就受让园晟置业公司在阳新城东新区1号地块49.5亩的全部股权签订合作协议书，约定：东方星城小区二期开发总投资为15000万元，甲方享有项目45%的开发经营权，乙方享有项目55%的开发经营权，双方按比例出资和分享利润；开发面积49.5亩，出让地价6831万元（含土地出让金及其它一切土地交易费用），双方按股份比例分摊投资，该项目与岚鑫地产公司开发的一期项目同步管理施工，涉及共同费用按一期、二期分别承担，独立核算，各自承担风险与利益分配，开发周期36个月。2016年9月14日，为了推进项目顺利开发，甲方黄自文所占股份55%可以同时吸收徐赐发、黄兹国、叶作生、邓光梅入股，乙方王全炎所占股份45%，分别为王全炎、汪雁、王匡忠入股；开发项目为世纪铭城9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、19#、20#楼，经营模式以分公司或者项目部独立经营、自负盈亏，项目部的组织形式以原双方签订的合作协议规定为准；投资范围为项目前期主要投资土地、开工准备和报建等费用。同时约定，由于乙方带资购买了土地，各股东不支付利息，后期乙方不再投入资金；双方开发建设的13#楼住宅用房按每平方米2950元房价抵付给湖北园晟置业有限公司的49.5亩土地出让金，不足部分可以在14#楼顺抵，该两栋房屋由乙方委托甲方销售，全部营销收入归乙方抵付土地出让金价款（多退少补）。另外，园晟置业公司的股东对16、17号楼三层以下商铺及19#、20#楼四层以上住宅按市场价享有优先购买权。2016年11月1日，园晟置业公司与岚鑫地产公司就世纪铭城二期开发工程的土地出让金支付问题签订协议，约定：园晟置业公司以土地置换的13#、14#楼商品房由岚鑫地产公司承担全部费用并办理所有手续，园晟置业公司也不收取土地出让金利息。2016年11月30日，黄自文以园晟置业公司项目部名义向阳新县规划部门承诺在2016年12月30日前按规定足额缴纳规划部门的各项规费，但期逾后没有履行承诺义务。2017年7月6日，为了明确二期开发工程招投标相关事项的责任及权利，园晟置业公司与岚鑫地产公司签订补充协议，约定：9#、10#、11#、12#、13#楼为交钥匙工程，其中9#、10#、11#楼由园晟置业公司推荐施工单位施工，图纸及招标事项由岚鑫地产公司负责，原合作开发协议管理合作模式不变，涉及开发工作由岚鑫地产公司受园晟公司委托经营。工程款支付方式：实行谁主导开发经营谁支付工程款的原则，权利与责任同在。截止2018年12月底，岚鑫地产公司和园晟置业公司项目部共同发包叶作生个人带资未批先建的二期项目16#、17#、19#、20#楼盘已经基本完工，但尚未验收结算。且由于岚鑫地产公司拖欠规费、二期报建手续未办理以及案外人债务纠纷因岚鑫地产公司未履行担保义务不能解除查封土地等原因，致使二期项目9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#楼盘不能如期开工，至今达三年之久。另认定，园晟置业公司因投资富川大酒店于2012年在汉口银行授信贷款4000万元（2013年底已经偿还2400万元，下欠1600万元在2014年12月以土地证抵押）；2011年9月，园晟置业公司因建设园区道路工程拖欠深圳市天棣投资有限公司（以下简称天棣公司）债务5000万元，后相关法院通过诉讼将案涉摘牌土地予以查封。为了避免一期房屋按揭贷款工作受到影响，汉口银行及天棣公司经协商在园晟置业公司与岚鑫地产公司对开发土地办理一期房屋预售手续后继续查封，而岚鑫地产公司及其二期开发股东为了解除查封，对上述债务提供连带责任担保，但逾期没有按照协议履行担保义务，二期续建工程迟迟未动工兴建。一审法院认为，根据双方的争议，本案需要解决的问题如下：一、双方签订的涉及二期房地产合作开发五份协议的性质及其效力问题；二、园晟置业公司要求解除二期房地产合作开发五份协议的理由是否成立问题。关于涉及二期房地产合作开发五份协议的性质及其效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。本案双方《房地产合作开发协议》中虽然约定“经营模式以分公司或者项目部独立经营、自负盈亏”等相关约定，但本案园晟置业公司除提供土地使用权收取土地转让款等固定利益外，也按股份比例承担经营风险，故本案应认定为房地产合作开发合同纠纷，且园晟置业公司已取得涉案土地使用权证，其与岚鑫地产公司签订的《房地产合作开发协议》及其《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。关于园晟置业公司要求解除二期房地产合作开发五份协议的理由是否成立问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。根据查明事实，本案涉及二期房地产合作开发五份协议约定工程总投资15000万元，岚鑫地产公司等股东按照55%投资比例应当出资8250万元，园晟置业公司以出资土地形式占有45%股份不再出资，然而，时至今日二期项目仅16#、17#、19#、20#楼盘主体工程已经基本完工，但二期工程中9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#楼盘却未开建，且合同商定的36个月工程期限从2015年10月18日起算至2018年底已经逾期，岚鑫地产公司作为投资方由于资金短缺，无法解决双方合作开发房地产中存在的土地查封、抵押等问题，其行为已经表明在合同期限届满前因未履行主要担保义务而不能动工兴建，迟延至今没有全面完成二期工程，双方合作基础基本丧失，达到不能实现合同目的程度。因此，园晟置业公司要求解除二期房地产合作开发五份协议的请求，符合法律规定，对该请求予以支持。合同解除后涉及法律后果的诉讼，当事人可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二项、第四项、第九十六条规定，判决：一、确认岚鑫地产公司与园晟置业公司于2015年10月18日签订的《房地产合作开发的补充协议》、2015年10月23日签订的《合作协议书》、2016年9月14日签订的《世纪铭城二期开发合作补充协议》、2016年11月1日签订的《世纪铭城二期土地出让金支付协议》以及2017年7月6日签订的《招投标补充协议》等协议有效；二、确认园晟置业公司与岚鑫地产公司于2015年10月18日签订的《房地产合作开发的补充协议》、2015年10月23日签订的《合作协议书》、2016年9月14日签订的《世纪铭城二期开发合作补充协议》、2016年11月1日签订的《世纪铭城二期土地出让金支付协议》以及2017年7月6日签订的《招投标补充协议》等协议于2019年4月15日庭审提起反诉时解除。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由园晟置业公司负担；反诉费用100元，由岚鑫地产公司负担。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为园晟置业公司要求解除二期房地产合作开发五份协议的理由是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人可以解除合同的法定情形有：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。本案中，双方对于二期房地产合作开发签订的五份协议约定工程总投资15000万元，岚鑫地产公司等股东按照55%投资比例应当出资8250万元，园晟置业公司以出资土地形式占有45%股份不再出资。岚鑫地产公司应当在36个月内完成整个二期项目开发。但岚鑫地产公司未依法依规缴纳税费，因拖欠规划部门大额税费，导致相关开发建设手续迟迟未办，项目预售许可手续也未办理，目前仅16#、17#、19#、20#楼盘主体工程基本完工，二期工程其他9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#楼盘却未开建。由于合同商定的工程期限从2015年10月18日起算至2018年底已经逾期，岚鑫地产公司作为投资方由于资金短缺，其行为已经表明在合同期限届满前无法履行开发义务，二期后续开发不能在约定时间和合理时间完成，合同目的已不能实现，故园晟置业公司可以解除合同。此外，园晟置业公司现已另觅合作伙伴，新的合作方出资还清了被查封项目土地所涉债务，解除了案涉土地的查封，补缴了全部项目规费，完成了项目相关审批手续，且已开始施工建设并完成部分项目。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，法律上或者事实上不能履行的合同，当事人不得要求继续履行，因此，双方合作基础已丧失，事实上和法律上均不能履行案涉五份合同，故岚鑫地产公司要求继续履行合同于法无据。综上所述，岚鑫地产公司的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由岚鑫地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年三月二十六日书记员  田 梦