江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初992号原告:周道伍，男，1965年8月17日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：沈继胜，江苏金邦律师事务所律师。被告：吴爱忠，男，1969年9月26日出生，住淮安市清河区。委托诉讼代理人：孔善波，江苏吴非律师事务所律师。委托诉讼代理人：金红宇，江苏吴非律师事务所律师。第三人：宿迁市永盛汽车驾驶培训学校，住所地泗阳县王集镇王集街东首，统一社会信用代码91321323781265051C。法定代表人：吴爱忠，该校校长。委托诉讼代理人：孔善波，江苏吴非律师事务所律师。委托诉讼代理人：金红宇，江苏吴非律师事务所律师。原告周道伍与被告吴爱忠、第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周道伍的委托诉讼代理人沈继胜、被告吴爱忠及其委托诉讼代理人孔善波、金红宇和第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校的法定代表人吴爱忠及其委托诉讼代理人孔善波、金红宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周道伍向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴爱忠及第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校立即返还位于泗阳县王集镇王庄路宿迁市永盛汽车驾驶培训学校的24亩土地以及土地上的厂房和附属设施；2、被告向原告支付自2019年1月1日起至实际交付之日止占用厂房的占用费，占用费按每天281.42元计算；3、被告向原告支付自2019年1月1日起至实际交付之日止的24亩的土地租金，土地租金按为2000元／亩／年计算；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年9月5日，原、被告签订《厂房场地租赁协议书》，约定原告将自身承租的王集居委会人民组部分土地（约24亩）和自建的部分厂房（北面六间生活用房，南面八间厂房，西面四间，东面主厂房的北头三间）租赁给被告开办驾校使用。租赁期限自2007年9月5日至2018年12月31日止。双方约定租赁期满后，被告所有的添附物所有权归原告所有，双方还对租金进行约定。期限届满后，被告和第三人一直占有涉案土地及厂房，原告要求搬离未果。被告吴爱忠辩称，涉案的土地及厂房是第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校在使用，实际占用土地面积为24亩，第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校的投资人是我个人。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校述称，同被告吴爱忠的意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实确认如下：原告周道伍曾与泗阳县王集镇王集居民委员会人民组签订《租地协议》一份，协议约定：泗阳县王集镇王集居民委员会人民组将位于伍使用，期限为2003年1月1日至2018年12月31日等内容。协议签订后，原告周道伍在涉案的土地上建了部分房屋及其他设施。2007年9月5日，原告周道伍与被告吴爱忠签订《厂房场地租赁协议书》一份，该协议书载明：甲方：周道伍，男，1965年8月17日出生，汉族，住址：江苏省泗阳县王集镇跃进村一组---乙方：吴爱忠，男，1969年9月26日出生，汉族，住址：江苏省淮安市清浦区富春花园**。为了繁荣市场经济，充分利用自然资源和闲置资产，甲乙双方就厂房场地租赁问题达成如下一致意见：一、租赁标的甲方将自身承租的王集居委会人民组的部分土地（约24亩）和自建的部分厂房（北面的六间生活用房，南面八间厂房的西面四间，东面主厂房的北头三间）租赁给乙方开办驾校使用。二、租赁期限自2007年9月5日至2018年12月31日止。三、租金及给付方式1、租金由两部分相加组成，第一部分自2007年9月5日至2010年12月31日，每年租金贰万元；从2011年1月1日开始每年租金按7%递增。第二部分，原甲方和王集居委会人民组签订的土地租赁合同书中约定的全部租金（含租金变更办法和缴纳办法）由乙方承担。乙方在经营中如遇土地方面纠纷由甲方出面解决。乙方在经营中，在场地、厂房中政府部门要征收的一切费用由乙方承担。2、上述租金乙方在每年度第壹个月内以现金方式一次性付给甲方。四、租赁物的修缮和维护在租赁期内，乙方自行负责租赁物的修缮与维护，所需费用由乙方承担。五、添附物的构建乙方可以在租赁场地内修建道路、建筑房屋（不得损坏原有建筑设施），但必须征得甲方同意。六、添附物的归属租赁期满或合同终止后，乙方的所有添附物所有权归甲方所有，乙方要保证租赁物、添附物的完好。七、除外责任遇国家或地方政府征用或自然灾害而终止合同，双方不承担违约责任。在承租期内，如遇拆迁，谁投入谁受益。八、违约责任1、乙方延迟给付租金达到30天，应每天付3%的违约金，在6个月内不付租金甲方有权终止合约，视乙方为违约。2、任何一方擅自终止合同，须承担违约责任，应付给对方拾万元违约金。九、本协议未尽事宜，双方协商解决。十、本协议自签字时生效，本协议一式三份，甲乙双方各执一份，王集居委会一份，原甲方与王集居委会人民组签订的土地承租合同为本协议的附件，相关内容与本协议具有相同效力。---甲方：周道伍---乙方：吴爱忠---见证人：赵清。协议签订后，被告吴爱忠在涉案土地上也建了部分房屋及其他设施。第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校实际使用涉案的土地及土地上的房屋和设施。期限届满后，原、被告及第三人就涉案的土地及土地上的房屋及设施返还问题协商未果，致原告诉至本院。另查明，第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校系个人独资企业，投资人为吴爱忠即本案被告，成立日期为2005年10月28日。2018年12月26日，被告吴爱忠及第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校与王某1、王某2、王某3、王某4签订《合同书》一份，该合同书载明：甲方代表：王集居委会人民组（代表：王某1、王某2、王益阳、王某4）---乙方代表：宿迁市永盛汽车驾驶培训学校（吴爱忠）---经甲乙双方协商同意，现将人民组王庄路南一宗地块47亩承包给永盛驾校使用，双方就土地租赁达成意见如下：1、租赁期限：2019年元月1日-2033年12月31日。2、租金及给付方式：每亩租金1200元计算，每年在元月10号前交付土地租金，每5年调整一次。3、从合同签订之日起，凡是持人民组户口簿、身份证到永盛驾校学习驾驶享受优惠每人500元整。4、人民组每年水稻打水开支由永盛驾校承担。5、在合同期内遇国家或地方政府征用、自然灾害而终止合同双方不承担违约责任。在承租期内如遇拆迁、谁投入谁受益。6、合同期满后可根据双方情况续订，同等条件下乙方享受优先权。本合同终止后，乙方自动拆除土地上所有设施，否则所有设施归人民组所有,自行拆除。7、本合同签订后，如果任何一方违约的，都应当给守约方伍拾万元整（￥500000）违约金，另外乙方在土地上有自建的房屋等设施设备的，甲方应当予以赔偿。8、本合同未尽事宜，双方协商解决。9、本合同一式两份，甲乙双方签字后生效。2019年1月10日，原告周道伍与泗阳县王集居委会人民组签订《租地协议》一份，该协议载明：甲方：王集居委会人民组---乙方（承租人）：周道伍、周某---2003年1月1日至2018年12月31日期间，甲方将其位于的土地出租给乙方使用，租地协议约定，租赁期限届满后，乙方同等条件下享有优先承租权。上份租地协议履行过程中乙方均按时支付租金，双方合作愉快。现租赁期限届满，经双方平等、友好协商，对上述土地续租事宜达成一致，订立协议如下，双方共同遵守履行。一、租赁标的物甲方自愿将其位于泗阳县的土地继续出租给乙方使用，土地面积约48亩。甲方是合法的权利人，有权将上述土地出租给乙方。二、租赁期限上述土地租赁期限自2019年1月1日起至2034年12月31日止。租赁期限届满后，乙方在同等条件下享有优先承租权。三、租金及支付方式上述土地价格为2000元／年／亩（人民币支付），租金每年支付一次，于每年12月31日前一次性付清。乙方应当及时、足额的支付租金（先付款后使用）。注：甲方家庭提供银行卡号，一次性分发到户。四、租赁期间内，乙方可以根据实际需要将上述土地以及乙方建设的建筑物、设施、设备转租给他人。五、本协议是经甲乙双方一致认可后自愿签订的，任何乙方不得无故反悔。若反悔将赔补对方经济损失。六、若租赁期间上述土地被征收、征用，针对土地的补偿款归甲方所有，其余地面附属物补偿归乙方所有。七、乙方在租赁期间，另外承担甲方农田水电费及工人工资（约8000元／年）。八、乙方在租赁期间，租金在三个月内未足额付清给甲方，厂房、房屋及所有配套设施无条件归甲方所有（乙方不得以任何方式干扰甲方清理乙方出场）。终止租赁合同追缴存续租金。九、甲乙双方协议每五年相应上调土地价格100元／亩。十、乙方在使用土地期间，严格维护围墙周边现状，不能被第三者占有（若被占有，由人民组代表出面协调解决）。十一、本协议履行过程中发生争议的，甲乙双方应当本着友好、互利、平等、自愿的原则协商解决，协商不成的，可向泗阳县人民法院提起诉讼解决。十二、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，王集居委会留档一份，自双方签字盖章后即生效，具有同等法律效力。补充十三项，如果政府征用该土地，该合同自动终止。甲方不承担任何责任。（另外承包土地上不得建二层或二层以上楼房）。---甲方：王松某（系泗阳县王集镇王集居委会村主任兼人民组组长）、王某5、王某6、王某7、王某8（加盖泗阳县王集镇王集居委会印章）---乙方：周道伍、周某。协议签订后，原告周道伍通过江苏泗阳农村商业银行将涉案土地的2019年租金全部发放至泗阳县王集镇王集居委会人民组的农户账户中。还查明，原告周道伍和被告吴爱忠在涉案土地上所建的房屋及设施均未取得相关审批手续。被告吴爱忠及第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校于2018年12月26日与王某1、王某2、王某3、王某4签订《合同书》和原告周道伍与泗阳县王集居委会人民组于2019年1月10日签订《租地协议》中涉及的土地面积及四至相同，本案讼争土地包括在上述协议约定的土地范围内。上述协议中约定的土地系泗阳县王集居委会人民组农户的承包地。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案原告周道伍与被告吴爱忠于2007年9月5日签订《厂房场地租赁协议书》中涉及的厂房及设施未经相关部门批准，也无相关部门的审批手续，故原、被告于2007年9月5日签订的《厂房场地租赁协议书》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校至今仍在使用涉案土地及原告周道伍在涉案土地上所建的房屋，且宿迁市永盛汽车驾驶培训学校系被告吴爱忠个人独资企业，故本院认为被告吴爱忠和第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校应共同向原告周道伍返还原、被告于2007年9月5日签订《厂房场地租赁协议书》中约定的位于泗阳县土地上房屋。对于原告周道伍主张要求被告支付占用厂房及土地的费用问题，根据原、被告于2007年9月5日签订《厂房场地租赁协议书》约定，2018年被告吴爱忠应向原告周道伍支付租金为34634元（不包括土地租金），即租金为94.89元／天。因原告周道伍与泗阳县王集居委会人民组签订《租地协议》中约定的土地租金为每年2000元／亩，且原告周道伍已将2019年的土地租金发放至泗阳县王集居委会人民组农户的银行账户中，故该部分土地租金也应由被告吴爱忠承担。故本院认为被告吴爱忠自2019年1月1日起应向原告周道伍支付占用厂房的占用费按94.89元／天、土地租金按每年2000元／亩（土地按24亩计算）至实际返还之日止。对于原告周道伍要求被告及第三人返还涉案土地上的其他房屋及设施，因上述财产无相关审批手续，且不在原、被告租赁协议内，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴爱忠、第三人宿迁市永盛汽车驾驶培训学校于本判决生效后三十日内向原告周道伍返还原、被告于2007年9月5日签订《厂房场地租赁协议书》中约定的位于泗阳县土地上房屋；二、被告吴爱忠于本判决生效后三十日内向原告周道伍支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的厂房占有使用费，该占有使用费按94.89元／天计算；三、被告吴爱忠于本判决生效后三十日内向原告周道伍支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的24亩土地租金，该土地租金按每年2000元／亩计算；四、驳回原告周道伍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2708元，由被告吴爱忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张二如人民陪审员  谷士凯人民陪审员  李 林二〇二〇年三月十七日书 记 员  陈吕奇附相关法条《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。