大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0204执异7号案外人：蒋瑞新，男，汉族，1970年6月5日生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：强华，辽宁达练律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔雪君，辽宁达练律师事务所律师。申请执行人：綦桂英，女，汉族，1946年11月4日生，住辽宁省大连市沙河口区。被执行人：滕元强，男，汉族，1966年12月17日生，住辽宁省普兰店市。在本院执行綦桂英与滕元强等民间借贷纠纷一案中，案外人蒋瑞新对本院查封的房屋提出排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，沙区法院在执行綦桂英与滕元强等民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人滕元强名下的位于大连市××号房屋，但该房屋已经由案外人购买。案外人于2012年就案涉房屋与滕元强达成口头买卖协议，并于当日向滕元强交付购房款1880000元，因滕元强一直未对案涉房屋进行产权变更，故案外人与滕元强于2014年11月26日签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价款1969320元，因房屋有贷款未还清，待贷款还清后过户。案外人在2012年占有房屋后，对案涉房屋进行了装修并入住，期间的水电费、物业费全部由案外人缴纳，案涉房屋的所有权人为案外人，故法院对案涉房屋的执行损害了案外人的合法权益，故请求法院停止对案涉房屋的执行。本院查明，綦桂英与滕元强等民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月11日作出（2016）辽0204民初576号民事调解书，主文内容为：“1.被告滕元强、大连华夏泰克电气集团有限公司、孙伟共同偿还原告綦桂英借款本金及利息共计580万元，自2016年3月12日起分3个月给付，第一个月（2016年4月12日前）给付原告100万元，第二个月（2016年5月12日前）给付原告200万元，第三个月（2016年6月12日前）给付原告280万元。2.案件受理费5.2913万元（原告已预付），退回原告2.64565万元，由原告负担2.64565万元。”后滕元强等未履行生效文书确定的义务，綦桂英向本院申请执行。执行期间，本院于2016年6月24日作出（2016）辽0204执850号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人银行存款4891556元或查封、扣押其他等值财产。后于2016年7月4日对被执行人滕元强名下位于大连市××号房屋进行了查封。经查，案涉房屋在大连市不动产登记中心登记的所有权人为滕元强，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，抵押权登记时间为2010年3月10日。执行过程中，案外人滕元强向本院提出执行异议，并提供了《商品房买卖合同》、中国民生银行电子银行业务回单，收款证明等证据材料。据上述证据记载，2012年12月11日，案外人向大连华夏泰克电气集团有限公司转账共1880000元，2012年12月16日，大连华夏泰克电气集团有限公司向案外人出具收款证明，载明2012年12月11日案外人向大连华夏泰克电气集团有限公司汇款1880000元款项为案外人购买滕元强加州洋房别墅款。2014年11月26日，案外人与被执行人滕元强签订《商品房买卖合同》，约定滕元强将大连市甘井子区汇德东园****房屋出售给案外人，房屋价款1969320元，房屋贷款700000元由滕元强偿还，待滕元强贷款还完后无条件把该房过户给案外人，滕元强方到时出现该房遇政法部门拍卖或扣押，造成案外人经济损失一切由滕元强承担。本院认为，案外人对执行标的主张实体权利，应当符合相关法律规定。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，对于已登记不动产的权利人，应按照不动产登记簿判断。本案中，案涉房屋登记所有权人为被执行人滕元强，本院依据案涉房屋登记的权利人对案涉房屋进行查封符合法律规定。其次，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同预定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人须同时满足上述条件才可能排除执行。本案中，第一，案外人明知案涉房屋之上设有上海浦东发展银行股份有限公司大连分行的抵押权登记，且该抵押权的存在会导致案涉房屋无法办理过户手续，依然向被执行人购买案涉房屋，故案涉房屋未及时办理过户登记，案外人自身存在过错，本案不符合前述规定中第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；第二，案外人在2012年向大连华夏泰克电气集团有限公司转账1880000元，而其与被执行人签订案涉房屋买卖合同发生在2014年，仅凭大连华夏泰克电气集团有限公司的收款证明不足以证明案外人的该笔转账与购买案涉房屋之间具有必然联系，案外人无足够证据证明本案符合前述规定中第三项“已支付全部价款”的情形。故本案未满足相关法律对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。综上，案外人的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人蒋瑞新的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。审 判 长  蓝 天人民陪审员  吕国萍人民陪审员  王敬君二〇二〇年三月二十四日书 记 员  杨 丹附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。