广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初473号原告：王惠贞，女，1951年9月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈建华，系其儿子。被告：张华，男，1971年1月4日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖璞，系广东红棉律师事务所律师。被告：简焰坚，男，1974年6月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：钱一玮，系广东益思律师事务所律师。原告王惠贞诉被告张华、简焰坚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王惠贞的委托诉讼代理人陈建华，被告张华的委托诉讼代理人廖璞，被告简焰坚的委托诉讼代理人钱一玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王惠贞向本院提出诉讼请求：两被告共同向原告返还广州市讯安电梯有限公司维修被告租用王惠贞工业园内电梯维修费用共31103元人民币。事实和理由：2016年8月23日，王惠贞与张华签订广州市南村里仁洞平安二路3号王惠贞工业园的租赁合同，合同到2020年3月31日止。合同中第五条第四点明确约定电梯的维修保养由张华负责。2017年7月，张华与其表亲简焰坚与王惠贞协商将张华租用的王惠贞工业园D1、D3栋转让给简焰坚租赁，张华、简焰坚口头约定他们双方自己完成房屋的交接等一切手续，不需要王惠贞处理任何问题。简焰坚与王惠贞于2017年7月3日签订租赁合同，合同中第四条第一点、第五点明确约定简焰坚对楼房的一切进行验收，承租后电梯的保养由简焰坚负责。2017年9月11日，广州市迅安电梯有限公司对简焰坚租赁的楼房电梯进行检查、年审，出具电梯修理报价单，简焰坚拒绝支付相关费用，张华拒绝支付相关费用。原告为此提起诉讼。被告张华辩称，我方请求驳回原告的全部诉求。理由如下：1.实际上的承租人是广州市川龙铝箔制品有限公司，张华是法定代表人，张华在租赁合同上签名是职务行为，其民事权利、义务及后果应由川龙公司承担，与张华无关。并且2017年7月3日签订的《楼房租赁合同》第一条约定：“经甲、乙双方一致同意，更改甲乙双方于2016年8月23日签定的两份楼房租赁合同。本合同签定后，以本合同条款执行。”2.案件发生维修时间是2017年9月11日以后，但川龙铝箔公司承租的范围在2017年7月3日变更了，此前是整个工业园包括D1、D2、D3、D4等物业。2017年7月以后，川龙铝箔公司的承租范围缩小至D2、D4栋，并且之前的合同也终止了。而原告所提出的三台电梯的位置是属于D1、D3栋，不在川龙铝箔公司承租的范围内。电梯的维修无论是否属实，均与我方无关。3.2016年8月3日签订的合同，在终止时双方办理了交接，根据合同相关条款的约定，原告对楼房、水电、门窗、电梯等进行了验收，在验收合格的情况下，将该合同的定金全额退还给了川龙铝箔公司。原告的定金返还行为，结合合同相关条款，足以证明在D1、D3栋房屋交还的相关物业及附属设施包括电梯是不存在问题的。关于定金问题，从2017年7月3日签订的合同第4条可看出。4.整个租赁合同，原告的诉求依据合同第5条第5点，承租方承担日常中的维护费用，根据《合同法》规定，我方认为承租方日常的维修义务是一些小范围的、人为损坏的维修，若大量零部件的更换是属于出租方的责任。5.原告提起的维修，如果属于“日常中电梯的维修”，则因发生在2019年9月11日的检修中，与川龙公司无关。原告提起的维修，如果不属于“日常中电梯的维修”，则因租赁合同约定的是承租方负责日常电梯的维修，所以亦与川龙公司无关。当然，我方认为原告提起的维修不属于日常中电梯的维修。被告简焰坚辩称，我方请求驳回原告的全部诉求。理由如下：1.简焰坚承租D1、D3物业开始时间是2017年8月1日，而电梯维修时间在2017年9月，也就是说电梯需要维修的日期在租赁合同生效之日刚开始不久。作为电梯这类大件来讲，该程度的维修不可能是承租人对电梯设备的故意损坏或其他人为损坏。同时，根据维修清单也可看出，本次涉讼维修均是属于电梯使用年限过久导致部分零部件或润滑部位需要更换为主。2.我方在承租D1、D3栋物业后在装修过程中，也对该物业进行了验收，也将物业中验收不合格部分以书面方式递交给原告本人，同时也做出了验收不合格报告，要求原告即出租方对厂区内不合格的部位进行维修。3.同意被告张华的第四点答辩意见。合同第四条第五点关于电梯的日常维修保养的费用，我方在庭前已经提交日常的维修保养支出凭据，但是作为本次维修，应当是由出租方将电梯维修至可正常使用的情况之下交付给我方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2016年8月23日，王惠贞作为出租方（甲方）与广州市川龙铝箔制品有限公司（以下简称川龙铝箔公司）作为承租方（乙方）签订了两份《楼房租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于广州市番禺区市南村镇里仁洞村平安二路3号的工业园（以下简称涉讼物业）续租给乙方使用，租用期自2017年4月1日起至2020年3月31日止等。2.2017年7月3日，王惠贞作为出租方（甲方），与川龙铝箔公司作为承租方（乙方）签订《楼房租赁合同》，约定：经甲乙双方一致同意，更改甲乙双方于2016年8月23日签订的两份楼房租赁合同，本合同签订后以本合同条款执行；甲方将涉讼物业的D2、D4栋，面积约8427平方米，出租给乙方作为厂房、办公使用；租期为二年八个月，自2017年8月1日起至于2020年3月31日止；在本合同签订之日，甲方向乙方收回人民币156万元定金收据，重新开具本合同定金644715元，剩余金额915285元甲方不用退还乙方，用作五个月租金，定金不能作为租金之用，合同期满乙方付清在各部门等发生的一切费用，经甲方验收楼房、水、电、门、窗、电梯和一切配套设施完好，甲乙双方办好移交手续后，甲方将定金如数、无息退回给乙方；2017年8月1日至2017年12月31日租金已从前合同剩余定金中扣除，2018年1月1日至2020年3月31日租金每月人民币183057元；承租前，乙方必须对楼房的一切进行验收，承租后，楼房的日常维修、保养与消防安全、用电安全、生产安全、设施安全、人为原因等等责任全部由乙方负责；乙方负责日常中电梯的保养、维修、年审、保险等一切费用；等等。合同的承租方处盖有川龙铝箔公司的合同专用章，合同的落款处“承租方（法定人）”为张华的签名。同日，王惠贞作为出租方（甲方），与简焰坚作为承租方（乙方）签订《楼房租赁合同》，约定：甲方将涉讼物业的D1、D3栋、门口铺一间，面积约15511平方米，出租给乙方作厂房、办公使用；该楼房租期为十一年七个月，自2017年8月1日起至2029年3月31日止，装修免租期为一个月；在本合同签订之日，乙方必须向甲方支付定金人民币1011000元，定金不能作为租金之用，合同期满乙方付清在各部门等发生的一切费用，经甲方验收楼房、水、电、门、窗、电梯和一切配套设施完好，甲乙双方办好移交手续后，甲方将定金如数、无息退回给乙方；租金从2020年起每三年按10%增加，即从2017年9月1日至2020年3月31日租金每月为336945元，2020年4月1日至2023年3月31日租金每月为338000元，2023年4月1日至2026年3月31日租金每月为371800元，2026年4月1日至2029年3月31日租金每月为408980元；承租前，乙方必须对楼房的一切进行验收，承租后，楼房的日常维修、保养与消防安全、用电安全、生产安全、设施安全、人为原因等等责任全部由乙方负责；乙方负责日常中电梯的保养、维修、年审、保险等一切费用；等等。3.2017年9月11日，广州市迅安电梯有限公司出具3份电梯维修报价（分别为广州市浩创塑料制品有限公司内2、3、4号电梯），载明2、3、4号电梯的维修报价分别为6248元、9499元和15356元，维修的项目包括维修、清洗、换机油、调整、更换零部件等。3份报价单均注明：电梯轿厢电话线路到24小时值班电话线路项目由使用单位负责，此项为重点项目，必须在9月14日前完成，否则电梯年检不及格。4.2018年12月16日，广州市迅安电梯有限公司出具收据一份，载明：今收到王惠贞电梯维修费31103元3台电梯。庭审过程中，王惠贞称涉讼物业为其向广州市番禺区南村镇里仁洞村民委员会承租土地后自行建设，其中D1栋办理了产权证，D2、D3、D4栋未办理产权证，为证明其陈述，王惠贞向本院提交了建设用地规划许可证、建设用地批准书以及产权证的复印件予以证明。另各方当事人均确认：1.2、3、4号电梯位于涉讼物业的D1栋、D3栋厂房内；2.上述电梯维修时，D1、D3栋厂房已交由简焰坚占有使用。现各方当事人主要就承责的主体以及承责的范围产生争议。王惠贞主张，电梯每年均需办理年审才能继续使用，2、3、4号电梯系因办理年审而进行的检修，且其已实际为此支出了电梯维修费31103元。根据其分别与张华、简焰坚签订的《楼房租赁合同》的约定，承租方负责日常中电梯的保养、维修、年审、保险等一切费用，而在年审期限内，张华使用电梯的时间约为10个月，简焰坚使用电梯的时间约为2个月，故张华及简焰坚应一并承担上述维修费用。而张华认为其作为川龙铝箔公司的法定代表人代表公司签订合同，实际承租人为川龙铝箔公司，且王惠贞主张的电梯维修费用发生在川龙铝箔公司与王惠贞就D1、D3栋厂房的租赁关系终止及厂房交还之后，故电梯维修费用与其无关，另王惠贞主张的费用亦非电梯日常维修保养费用。简焰坚则认为在其承租D1、D3栋厂房后的装修期内，即已发现2、3、4号电梯无法正常运行，但因急需搬迁，故其在书面通知王惠贞进行维修后仍搬迁入场，其愿意承担租期内电梯的日常维修及保养所产生的费用，但王惠贞所主张的费用主要为电梯使用年限过久导致零部件更换的费用，不属于日常维修及保养范畴，应由作为出租方的王惠贞自行承担。为此，简焰坚向本院提供了搬迁通知、验收不及格报告及更换电梯配件的收据予以证明。另经本院询问，王惠贞表示若经本院审查后认定的合同效力与其主张的不一致，其仍坚持原诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现王惠贞主张的电梯维修费为2、3、4号电梯的费用，上述电梯位于涉讼物业的D1、D3栋厂房内，而王惠贞确认D1、D3栋厂房未进行产权登记，亦未能提供证据证明D1、D3栋厂房已经取得建设工程规划许可证，故就D1、D3栋厂房所签订的租赁合同均应为无效合同。就张华是否应就电梯维修费用承责的问题。王惠贞与川龙铝箔公司曾就D1、D3栋厂房签订《楼房租赁合同》，但如前所述该合同无效，且在2、3、4号电梯发生维修时，D1、D3栋厂房已交由简焰坚占有使用，故王惠贞诉称张华为该合同相对方，并据此要求张华向其支付电梯维修费用的主张缺乏理据，本院不予支持。另就简焰坚是否应就电梯维修费用承责以及承责的范围问题，本院作如下分析：1.王惠贞虽与简焰坚签订了《楼房租赁合同》，并约定由简焰坚负责日常中电梯的保养、维修、年审、保险等一切费用，但双方未就电梯日常保养维修的范畴作进一步的明确，且该合同为无效合同；2.根据王惠贞提供《电梯维修报价》所示的维修项目可知，检修的范围既包括更换老旧损坏的零部件，亦包括一般的养护；3.2、3、4号电梯分别位于D1、D3栋厂房内，为厂房附属的设施设备，系厂房的重要组成部分，王惠贞作为D1、D3栋厂房的出租方，其有义务定期对厂房及其附属设施设备进行检查维修，使厂房处于正常的可使用状态；4.简焰坚作为承租方，理应在接收D1、D3栋厂房时对厂房附属的设施设备进行检查验收，并于接收后合理、妥善地使用厂房及附属设施设备，而王惠贞所主张的电梯维修费用发生在简焰坚接收厂房并已投入使用后。综上，王惠贞与简焰坚均应对2、3、4号电梯的维修保养负有责任，根据公平合理的原则，本院认定王惠贞及简焰坚应负同等责任，因此王惠贞为检修上述电梯所支出的费用31103元应由简焰坚承担一半，故简焰坚应向王惠贞支付电梯维修费15551.5元。就王惠贞诉请中超出的部分，本院不予支持。综上所述，本院对王惠贞的诉求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、简焰坚应于本判决发生法律效力之日起五日内向王惠贞支付电梯维修费用15551.5元；二、驳回王惠贞的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，由王惠贞、简焰坚各负担289元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  梁润富人民陪审员  陈良甫二〇二〇年三月十二日书 记 员  凌绮珊