江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初11338号原告：吴某，女，1985年12月21日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。原告：宋某某，男，2013年1月23日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。法定代理人：吴某，系原告宋某某母亲。原告：宋某某，女，1957年8月29日生，汉族，江西省上饶市人，住江西省上饶市婺源县。原告：宋某某，男，1952年7月4日生，汉族，江西省上饶市人，住江西省上饶市婺源县。以上四原告共同委托诉讼代理人：郭舒萍，江西道善律师事务所律师，执业证号：13601201210769156。以上四原告共同委托诉讼代理人：张建华，江西道善律师事务所律师，执业证号：13601201910108366。被告：袁某某，男，1975年9月24日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：乔生亮，江西久保律师事务所律师，执业证号：13601201810055713。被告：赵某某，男，1975年5月25日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：罗永铭，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601200110212053。委托诉讼代理人：程子怡，江西撼唐律师事务所律师，执业证号：13601201611513230。原告吴某、宋某某、宋某某、宋某某诉被告袁某某、赵某某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某及原告吴某、宋某某、宋某某、宋某某的共同委托诉讼代理人郭舒萍、张建华，被告袁某某的委托诉讼代理人乔生亮，被告赵某某的委托诉讼代理人罗永铭、程子怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某、宋某某、宋某某、宋某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告之间就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效；2、诉讼费等费用由两被告承担。事实与理由：2015年4月8日，宋某某（已过世）与第三人袁某某、案外人江西骊特房地产综合服务有限公司等就购买涉案房屋（红谷滩新区西站大街XXX号XXXX楼盘XX#楼X单元XX室）及配套车位达成一致并订立了《协议书》明确各方权利义务；协议生效后，宋某某于2015年4月9日依约将90万元房款及车位费全部付清，2015年10月15日宋某某以新业主身份参与涉案房屋交付验收手续，并缴纳了交房产生的全部费用（含物业费）。自此涉案房屋一直为原告控制并占有，并将涉案房屋进行装修和出租使用。2016年3月24日宋某某因病去世，原告袁某某未依照协议约定配合办理过户手续，原告遂以宋某某合法继承人身份于2017年9月向南昌仲裁委提起仲裁。2019年2月南昌仲裁委作出裁定，认定宋某某已按协议约定支付全部购房款及车位费，并已实际占有使用房屋，责令袁某某及时完成不动产登记后再将房产转移登记至原告名下，但由于裁决时涉案房屋尚被东湖法院查封，要求办理过户登记之申请仲裁委无法支持，最终裁决确认宋某某与袁某某之间就购买房屋及车位的《协议书》合法有效。2019年3月，原告向贵院提出执行异议，要求立即停止对涉案房屋的强制执行措施，并依法解除对该房屋的查封，并最终于4月15日正式立案。2019年6月5日贵院组织做执行笔录时却突然告知原告，由于袁某某与申请执行人赵某某达成和解，已经于2019年5月17日解除了房屋查封。后据了解涉案房屋已于5月27日过户至被告赵某某名下，其声称：袁某某在2014年年初向其借款40万元，约定如无能力偿还就把市政府集资房绿地悦城的房屋转让抵债。2018年1月被告赵某某为得到涉案房屋，故意又借款70万元给袁某某，并口头约定以涉案房屋抵充上述110万元债务，双方恶意串通于2019年5月27日办理了过户登记手续，同时被告赵某某通过违法操作于2018年8月将户口迁入涉案房屋。原告认为，涉案房屋早已为宋某某购买且房款支付完毕，并办理了验收交付后一直处于原告实际占有居住状态，房屋实际所有权人为宋某某。而两被告炮制所谓的欠款事实，在债务清偿届满前与袁某某恶意串通达成“以房抵债”协议，违反了法律禁止流质的相关规定；同时被告赵某某在明知原告已受让并已实际占有使用房屋、正进入仲裁程序确权时，以损害他人利益的方式恶意串通以极低的价格（不及市场价格的一半）以房抵债，并抢先办理完毕涉案房屋过户登记手续。根据合同法关于合同无效情形的相关规定，该房屋买卖合同应当认定无效。为维护自身权益遂诉至贵院，恳请依法支持原告上述诉请。庭审中，四原告明确其第一项诉请为“请求依法确认两被告于2019年5月24日签订南昌市存量房买卖合同（编号NCS2019009606）以及2017年12月31日签订房屋买卖合同无效。”被告袁某某辩称：1、我方与原告吴某之夫宋某某（已过世）签订的协议书不是买卖该房屋的真实意思表示，真实意思是以该房屋做质押进行借款；2、我方至今都没有收（借）到原告吴某之夫宋某某交付的相关款项；3、我方与原告吴某之夫签订的协议书在公证时没有涉及到涉案车位，只是对相关的房产做了公证。综上，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告赵某某辩称：我方与袁某某之间的房屋买卖合同合法有效，双方交易真实发生，且不存在恶意串通情形，不属于合同法第52条规定的合同无效法定情形，故我方认为我方与袁某某之间房屋买卖合同真实有效，我方在2019年2月和6月期间虽与原告方有过联系，协商处理房屋买卖纠纷事宜，该事实并不能证明赵某某与袁某某之间存在恶意串通，我方和袁某某买卖合同在2017年12月31日就已经订立，首付款于2018年1月7日付了70万。根据当事人的陈述和审查确认的协议书、房屋买卖合同、存量房买卖合同、收条、借条、收据、房款收据、悦城商品房交接验收记录单、契税发票、（2017）洪仲裁字第0211号南昌仲裁委员会裁决书、仲裁裁决书生效证明、协助执行通知书、送达回证、（2019）南昌市不动产权第XXXXXXX号不动产权证、物业费收款收据、录音光盘及文字稿、短信截屏、居民死亡医学证明书、结婚证、证明、出生医学证明等证据以及本院为查明案情调取的（2019）赣0102民初1038号、（2018）赣0102执3111号、（2018）赣0102执3112号、（2019）赣0102执恢522号、（2019）赣0102执恢523号、（2019）赣0102执异9号等案卷材料，本院认定事实如下：坐落于红谷滩新区西站大街168号[绿地悦城]66#楼一单元401室房产及配套F-N719停车位原系被告袁某某从开发商处购买。2015年4月8日，被告袁某某（出卖方、甲方）与宋某某（购买方、乙方）签订一份协议书，双方就房屋买卖相关事宜约定：1、该房屋坐落于南昌市红谷滩新区西站大街XXX号XXXXXX#楼X单元XXX室，该房屋的建筑面积为142.53平方米。该房屋系甲方于2014年1月15日购买的商品房，合同号为1000401387，该房屋现未交付，为甲方实际拥有。2、甲乙双方同意该房屋转让价为人民币86万元。3、为保障本协议的顺利履行，甲乙双方同意在签订后，即按以下条款执行，在本协议签订后，甲方即应当在与开发商合同约定时间内通知乙方并共同赴该房屋所在房地产开发处办妥权利义务转让手续（包括将《商品房购买合同》中购买方由甲方更变为乙方等所涉相关手续）。甲乙双方同意，乙方按现金付款方式支付房款。4、双方均同意在签订本协议时，由乙方向甲方支付人民币26万元的定金……5、其他约定，甲方承诺对该房产有完全处置权，双方约定甲方为净得房款人民币86万元整，办证及二手房过户费用均由乙方承担。甲方承诺无条件配合乙方办理该房产的房产证以及二手过户手续，将房产所相应的购买车位的权益转让给乙方并配合乙方办理。甲乙双方协商同意自本合同签定之日后两日内乙方将余款54万元支付给甲方，剩余人民币6万元作为办理房产证手续及过户保证金押在乙方处，双方均认可无异议。甲乙双方协商同意，甲方需无条件配合将房产过户给乙方……等。在该合同尾部，被告袁某某及宋某某分别在甲方、乙方处签名捺印，案外人陈堃源作为担保人在该协议下方注明“本人陈堃源作为鉴证人，监督甲、乙双方按合同约定履行，并承担担保责任”并签名捺印，案外人江西骊特房地产综合服务有限公司作为第三方加盖了合同见证章。同日，被告袁某某出具收条，内容为“今收到宋某某人民币贰拾陆万元整”。2015年4月9日，被告袁某某出具二份收条，一份借条，内容分别为“今收到宋某某人民币伍拾肆万元整（含支付第三期房尾款26.9万）”，“今收到宋某某支付车位费人民币四万元整”，“今借到宋某某人民币陆万元整”。2015年10月15日，被告袁某某协助宋某某到开发商处办理涉案房产的收房手续。2016年3月24日，宋某某死亡。涉案房屋一直由四原告占有、使用至今，期间曾短暂出租给他人使用，但一直未办理房产登记及过户手续。2017年9月18日，四原告作为宋某某的法定继承人，向南昌仲裁委员会提起仲裁申请，请求裁决：1、确认宋某某与被申请人袁某某关于南昌市红谷滩新区西站大街XXX号XXXXXX#楼X单元XXX室房屋及配套F-N719停车位买卖协议书合法有效；2、被申请人袁某某等配合申请人办理房屋及车位过户手续等。在审理过程中，被告袁某某未到庭，其于2018年1月18日在南昌仲裁委员会制作询问笔录时陈述与宋某某签订房屋买卖合同“属实，但是当时宋某某也答应过我可以随时按原价买回”，“购房款一半以上是我自己付的，尾款是宋某某代我付的，其他钱他转给了我的债权人，全部合同金额是85万”。2019年2月1日，南昌仲裁委员会作出（2017）洪仲裁字第0211号裁决书，裁决：（一）确认宋某某与被申请人袁某某于2015年4月8日签订的关于南昌市红谷滩新区西站大街XXX号XXXXXX#楼X单元XXX室房屋及配套车位转让的《协议书》合法有效……。该裁决书已生效。2019年2月16日被告赵某某通过短信与原告吴某协商涉案房屋的处理问题。2019年5月27日，被告赵某某取得涉案房屋的不动产权证书。四原告遂诉至本院。另查明，2017年12月31日，被告袁某某（甲方、卖方）与被告赵某某、案外人刘海彦（乙方、买方）签订了一份房屋买卖合同，双方就房屋买卖事宜达成如下约定：1、甲方自愿将坐落在南昌市红谷滩新区西站大街的XXXXX区XX栋X单元XXX室房产及附属地下停车位（N719）出售给乙方，并将与该房产相关的土地使用权同时出售给乙方。2、双方议定上述房产及附属地下停车位总价为150万人民币。3、双方签订本《合同》后，乙方先行向甲方支付第一笔首付款70万人民币，第二笔首付款30万人民币款项在办理房产过户手续时支付，剩余50万人民币通过银行住房按揭方式支付，有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理。4、乙方向甲方支付第一笔首付款后，甲方将该房产及附属地下停车位交付给乙方，以便乙方装修及入住。5、甲方应保证该房产合法、权属清楚，无任何担保、抵押、查封。不动产证办理后，甲方应配合乙方做好房产公证、过户等工作。6、办理房产过户手续所产生的有关税费由乙方承担。从2018年1月1日起，水电费、物业管理费由乙方承担等。2019年6月17日，被告袁某某出具一份房款收据，注明被告赵某某付款明细如下：1、2018年1月7日，赵某某通过其工商银行卡转账将70万元人民币一次性存入本人指定的账号（开户行：工行南昌建设西路支行，户主：丁某某，账号：62×××42）。2、2019年5月30日，赵某某通过其工商银行卡转账将40万元人民币两笔（每笔20万元人民币）存入本人指定的账号（开户行：招商银行南昌青山湖支行，户主：赵某某，账号：62×××18）。3、2019年6月17日，赵某某通过其工商银行卡转账将40万元人民币分两笔（每笔20万元人民币）存入本人指定的账号（开户行：工行南昌建设西路支行，户主：丁某某，账号：62×××42）。上述款项共计150万元人民币。2019年5月24日，被告袁某某（甲方、出卖人）与被告赵某某（乙方、买受人）签订了一份南昌市存量房买卖合同，合同约定：1、由乙方受让甲方自有房屋，交易房屋坐落在南昌市红谷滩新区西站大街XXX号XXXXXX#楼X单元XXX室的房屋出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋现状已作详细了解并愿意购买。2、甲方出售的房屋规划用途为住宅；建筑面积共142.53㎡，房屋权证号00××94。3、甲乙双方议定的本宗房屋买卖价款为人民币142530元，计1000元/㎡等。2019年5月27日，被告赵某某取得涉案房屋的不动产权证书。再查明，案外人赵某某曾于2015年向本院起诉被告袁某某，要求其归还借款487000元及利息，并赔偿30万元。本院经审理后于2018年5月23日作出（2015）东红民初字第1186号民事判决书，判决：一、被告袁某某于本判决生效后十日内归还原告赵某某借款本金217000元及利息……；2、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。作出（2015）东红民初字第1187号民事判决书，判决：一、被告袁某某于本判决生效后十日内支付原告赵某某10万元及利息……；2、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。上述判决生效后，案外人赵某某于2018年7月23日向本院申请强制执行（执行案号分别为2018赣0102执3111号、3112号）。本院受理后于2018年10月24日查封了涉案房屋。因穷尽调查措施后未发现被告袁某某有其他可供执行的财产，本院于2018年12月27日裁定将上述执行案件终结本次执行程序。2019年1月31日，被告赵某某与案外人刘海彦作为原告向本院起诉被告袁某某，要求：1、请求判令解除原、被告双方于2017年12月31日签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告立即向两原告返还购房款70万元及利息等。同时，被告赵某某还向本院申请财产保全，查封了涉案房屋。同年5月14日，被告赵某某与案外人刘海彦以双方已达成和解为由，向本院申请解除对涉案房屋的解封，同年5月30日，被告赵某某与案外人刘海彦向本院申请撤诉。2019年4月15日，四原告向本院提出执行异议申请，要求中止对涉案房屋的强制执行措施，解除对涉案房屋的查封，本院经审查后于2019年7月11日作出（2019）赣0102执异9号执行裁定书，裁定驳回其异议申请。2019年5月14日，案外人赵某某向本院提交解封申请书，以双方达成和解为由，申请解除对涉案房屋的查封，本院依据其申请，于2019年5月16日解除了对涉案房屋的查封。2019年5月30日，案外人赵某某向本院申请恢复上述执行案件的执行，并以被告袁某某已履行完毕为由在本院办理了上述执行案件的结案手续。在审理过程中，针对原告方支付的购房款86万元及车位费4万元，原告补充提交了银行流水明细予以印证，其中：1、2015年4月9日跨行汇款71000元（付款账户为吴某，收款人为袁某某），跨行汇款20万元（付款账户为吴某，收款人为左某，收款账号46×××26），POS机消费309000元（消费人为吴某，交易场所为南昌九龙湖置业有限公司），另原告还提交一份2015年4月8日短信截图，证明左某及收款账号46×××26系被告袁某某提供。对于定金26万元，原告陈述由于是宋某某支付的，如何支付的其不清楚，另六万元借款本属于购房尾款，待房屋过户后再支付，但被告袁某某需急用钱，所以提前以借款的形式给了袁某某。被告袁某某认可收到71000元，其余款项陈述记不清了，对吴某转账给左某的20万元未提出异议，对原告关于六万元借款的陈述不持异议。针对被告赵某某支付的购房款，被告赵某某也补充提交了银行流水明细予以印证，其中：2018年1月7日银行汇款70万元给丁某某，2019年5月30日银行汇款40万元给赵某某，2019年6月17日银行汇款20万元给丁某某，共计150万元。被告袁某某对上述款项均不持异议。被告赵某某在庭审后陈述于2019年1月从被告袁某某处得知涉案房屋被查封且已卖给宋某某的事实，其也于同年2月告知原告占有并居住在涉案房屋内，但原告何时在涉案房屋内居住其并不清楚。被告袁某某在庭审后陈述，其于2018年1月18日在南昌仲裁委员会所作的询问笔录属实，是其本人签名。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益的；……”。本案中，被告袁某某于2015年4月8日与宋某某签订了房屋买卖协议书，将涉案房屋转让给了宋某某，关于该协议的效力以及购房款的支付问题，四原告已提交南昌仲裁委员会（2017）洪仲裁字第0211号裁决书及相关支付凭证予以证实，该裁决书认定了“宋某某已按协议约定支付全部购房款、车位费，并已实际占有该套房产”，并裁决确认2015年4月8日被告袁某某与宋某某签订的房屋买卖协议书合法有效，再结合原告提交的支付凭证、收条等证据，足以证实宋某某已支付全部购房款、车位费的事实，加之两被告也未提交相反证据予以反驳，对此本院予以采信。被告袁某某辩称未收到宋某某全部购房款的意见，明显与事实不符，本院不予采纳。被告袁某某在已将涉案房屋转让给宋某某的情况下，仍于2017年12月31日与被告赵某某、案外人刘海彦签订房屋买卖合同，将涉案房屋又转让给被告赵某某，并配合被告赵某某办理了涉案房屋的过户手续，其存在损害他人利益的主观故意。关于2017年12月31日房屋买卖合同效力问题，因原告未能提供有效证据证实被告赵某某在签订该合同时明知被告袁某某已将涉案房屋转让给宋某某的事实，也不能证明被告赵某某存在损害他人利益的主观故意，无法证实被告袁某某与被告赵某某存在恶意串通的情形，被告袁某某的行为属于一房二卖。虽然在签订该合同时被告赵某某未全额支付购房款，但不能据此否定该合同的效力，故四原告主张要求确认该合同无效的诉请，证据不足，本院不予支持。关于2019年5月24日南昌市存量房买卖合同效力问题，宋某某与被告袁某某签订合同在先，合法占有在先。被告赵某某明知宋某某已购买涉案房屋且四原告已占有使用的情况下，不仅放弃通过合法诉讼的方式主张权利，还通过被告袁某某及其债权人赵某某的配合、帮助，采取替被告袁某某直接向债权人赵某某偿还到期债务，加快支付其他购房款的方式，以达到解封涉案房屋，消除过户登记障碍的目的，最终取得涉案房屋的不动产权证书，被告赵某某的行为在主观上不具有善意，不能作为涉案房屋的善意购买人，四原告主张两被告之间存在恶意串通，本院予以确认。两被告恶意串通办理涉案房屋不动产权证书的行为损害了原告的合法利益，该存量房买卖合同应属无效，对原告主张确认该合同的诉请，本院予以支持。宋某某死亡后，四原告作为宋某某的法定继承人，属于2015年4月8日协议书中宋某某的权利义务承受人，其作为原告起诉，诉讼主体适格。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：一、确认被告袁某某与被告赵某某于2019年5月24日签订的南昌市存量房买卖合同（编号NCS2019009606）无效；二、驳回原告吴某、宋某某、宋某某、宋某某的其他诉讼请求。本案由原告吴某、宋某某、宋某某、宋某某预交的案件受理费14700元，由被告袁某某承担7350元，由被告赵某某承担7350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  朱 凯人民陪审员  徐白茹二〇二〇年三月二十日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。