广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初38号原告：徐永明，男，汉族，1972年10月16日出生，住清远市清新区**************，公民身份号码：441************654。委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘传涛，广东明典律师事务所实习律师。被告：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区**********************。法定代表人：殷冀，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺文斌，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所实习律师。原告徐永明诉被告清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎玉莹，被告委托诉讼代理人贺文斌、曾粤君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐永明向本院提出诉讼请求：1、判令被告合创公司按已付房款407835元之日万分之三的标准支付逾期交楼违约金16784元（违约期限从2016年7月1日起至2017年1月22日止）；2、判令被告合创公司按房屋总价款407385元之日万分之一的标准支付逾期办证违约金，违约金计算期限自房屋交付之日起90日后计至被告递交办理不动产权证资料时止（即自2017年4月23日起至2018年11月7日止，金额为22977元）；3、本案诉讼费由被告合创公司承担。诉讼中，原告徐永明变更第二项诉讼请求为：判令被告合创公司按房屋总价款407385元的日万分之一的标准支付逾期办证违约金，违约金计算期限自房屋交付之日起90日后计至取得不动产权证之日止（即自2017年4月23日起至2018年11月22日止，金额为23547元）。事实和理由：2015年1月9日，徐永明与合创公司签订《商品房买卖合同》约定，徐永明购买合创公司开发的位于清远市清新区************************屋，房屋总价款407385元。合创公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付徐永明使用。逾期交付房产超过90天的，按已付房价款的日万分之三支付违约金。合创公司应当于房屋交付之日起90天内取得房屋所有权证书，不能在合同规定期限取得房地产权属证的，按已付房价款日万分之一支付违约金。徐永明依约支付全部购房款，合创公司于2017年1月22日才向徐永明交楼，于2018年11月7日才通知徐永明办理房屋不动产权证，徐永明于2018年11月22日才取得不动产权证。为维护徐永明合法权益，特提起诉讼，请求法院支持徐永明的上述诉讼请求。被告合创公司辩称：一、徐永明主张逾期交楼违约金的诉讼请求已过诉讼时效，请法院依法驳回。二、即便是计算逾期交楼违约金，违约金的起始时间计算错误。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第四十七条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期届满之日起计算诉讼时效。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效时间。如果按照日万分之三计算逾期交楼违约金的，则属于按日或者按月等时间单位累计计算违约金，对于每1日的违约金，都应作为单独的债权单独计算诉讼时效。向人民法院请求保护民事诉讼时效期间为三年，徐永明在2020年1月2日才起诉，故对其逾期交楼违约金债权的诉讼时效保护期限，只能前推三年，对于三年之前即2017年1月2日前的违约损失已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：2015年1月9日，徐永明（买受人）与合创公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定徐永明购买合创公司开发的位于清远市清新区**********************1*屋，总价款407385元。第八条约定2016年6月30日前，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。《补充协议》第九条约定：如因出卖人的责任导致买受人不能在合同规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至取得该商品房的房地产权证，买受人同意不解除买卖合同。合同签订后，徐永明依约向合创公司支付了全部购房款。2017年1月22日，合创公司将涉案房屋交付徐永明使用。2018年10月22日，合创公司将涉案房屋的办证资料提交清远市清新区*******。2018年11月22日，徐永明取得房屋不动产权证。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。徐永明与合创公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交房违约金及诉讼时效。合创公司没有依照合同约定于2016年6月30日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。徐永明起诉主张逾期交房违约金是行使债权请求权，由于合同中关于违约金的约定是按日计算，故每日的违约金应当视为一个单独的债权，相应的诉讼时效也应当分别计算。合同约定合创公司应于2016年6月30日前交付房屋，徐永明于2017年1月22日收楼，逾期交房违约金应从2016年7月1日起按日万分之三计算至2017年1月22日止。但由于至起诉之日即2020年1月2日，部分违约金（2016年7月1日至2017年1月1日的违约金）已经超过了《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，超出的部分应不予计算。因此，本案逾期交楼违约金应从2017年1月2日起计至2017年1月22日止，金额为2566.53元（407385元×0.0003/天×21天）。三、关于逾期办证违约金及诉讼时效。依照合同及补充协议约定，合创公司没有依约为徐永明办理房地产权证书，已构成违约，应承担违约责任。徐永明于2017年1月22日收楼，于2018年11月22日取得房屋不动产权证。因此，本案逾期办证违约金应从2017年4月23日起按日计算至2018年11月22日止，金额为23587.59元（407385元×0.0001/天×579天），原告请求被告支付23547元，是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告徐永明逾期交楼违约金2566.53元，于本判决生效之日起10日内付清。二、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告徐永明逾期办证违约金23547元，于本判决生效之日起10日内付清。三、驳回原告徐永明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费404元（原告已预交），由原告徐永明负担139元，被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担265元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 赖淑雯二〇二〇年三月二十三日法官助理 黄伟强书 记 员 黎昊明附有关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。