广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初11177号原告：东莞市虎门镇博涌社区居民委员会。法定代表人：欧子杰，该居委会主任。原告：东莞市虎门镇博涌股份经济联合社。负责人：欧子杰，该经济联合社理事长。两原告的共同委托诉讼代理人：邬超，广东林德律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：林凤喜，广东林德律师事务所辅助人员。被告：东莞市创丰贸易有限公司。法定代表人：梁志彬。原告东莞市虎门镇博涌社区居民委员会（以下简称博涌居委会）、东莞市虎门镇博涌股份经济联合社（以下简称博涌联合社）与被告东莞市创丰贸易有限公司（以下简称创丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理。被告创丰公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回。被告创丰公司不服提起上诉，东莞市中级人民法院经审理后终审裁定驳回上诉，维持原裁定。本院原适用简易程序，后依法转换适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博涌居委会、博涌联合社的共同委托诉讼代理人邬超到庭参加了诉讼。被告创丰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告博涌居委会、博涌联合社向本院提出诉讼请求：1.被告创丰公司立即向博涌居委会、博涌联合社支付2018年4月1日至本案判决确定之日的租金（暂计至2019年5月15日为1178550元）及违约金（自应付款之日，按每月2%分段计算至实际付清之日，暂计至2019年5月15日为182457元）；2.本案诉讼费由被告创丰公司全部承担。事实和理由：原东莞市虎门镇博涌村大卢向北村民小组（以下简称大卢向北小组）是位于东莞市××镇××村港口路的土地所有权人，土地证号分别为东府集用（2003）字第1900061108389号、东府集用（2003）字第19000611083**，面积分别为4467.2平方米、5378.6平方米。2000年6月13日、12月12日，大卢向北小组分别与被告签订《合作兴建商贸大厦合同》各一份，约定将其所有的位于东莞市××镇博涌港口路的5100平方米、5400平方米土地交由被告兴建大厦，合作期限自2000年12月15日起至2070年12月15日止，其中5100平方米土地的利润按每平方米每月12元计算（每十年递增12%），5400平方米土地的利润按每平方米每月7元计算（每十年递增15%），按月支付，超过三个月不交利润的可视为违约。土地所有权归大卢向北小组集体所有，房产所有权在合同期内归被告所有，合同期满后归大卢向北小组所有。2001年12月4日，原东莞市虎门镇博涌村民委员会、大卢向北小组与被告签订两份《补充合同》，约定将上述两块土地面积分别减少为3950平方米和4250平方米，2012年12月15日至2022年12月14日期间，每月每平方米分别按13.44元、8.05元计算利润，即分别按53088元、34212元支付利润。合作期间，被告兴建了创丰商业大厦A座、B座，大卢向北小组于2005年2月3日取得了创丰商业大厦A座第三、四层及地下室的产权，房地产权证号：粤房地证字第××、Ｃ3××54、Ｃ3××55号。2011年3月23日，原告博涌居委会经批准撤销各居民小组和股份经济合作社。根据2012年发布的《东莞市农村（社区）集体资产管理实施办法》的有关规定，原告博涌联合社负责处置原属原告博涌居委会的集体资产。2015年4月30日，原告博涌联合社与被告签订《关于合作兴建创丰商业大厦A座、B座的补充协议》，对合作开发的物业的分成进行约定。原告认为，案涉《合作兴建商贸大厦合同》名为合作合同，实为租赁合同，案涉土地为农村集体土地，因只能在国有土地上进行房地产开发，故在案涉土地上所进行的房地产开发违反了法律的强制性规定，且租赁期限超过20年，案涉合同、补充合同、补充协议均无效。被告创丰公司未出庭应诉。本院查明，两原告的陈述及提交的证据显示以下事实：东府集用（2003）字第1900061108389号、东府集用（2003）字第1900061108390号集体土地使用证的土地使用者是大卢向北小组，面积分别为4467.2平方米、5378.6平方米，用途为商业，使用权类型为批准拨用商业用地。两原告还提交了土地登记资料查询结果，亦显示该两块土地用途为商业或批准拨用商业用地。2000年6月13日，甲方大卢向北小组与乙方被告创丰公司签订了《合作兴建商贸大厦合同》一份，约定：双方合作兴建商贸大厦，甲方提供位于东莞市××镇港口××一块约5100平方米土地（土地名为石龙头）的使用权，而乙方以自有资金负责将大厦修建至八层或以上，并负担兴建过程中一切风险；合作期限由2000年12月15日起至2070年12月15日；甲方从2002年12月15日开始计收利润，按5100平方米计算，每平方米每月12元，按月交付，该利润每十年递增12%；乙方无论在经营中是亏损还是盈利，都应保证按月支付此款，乙方不得拖延支付，如超过一周不交利润可罚每月利润的10%，超过一个月不交可罚当月利润的30%作为赔偿给甲方，超过三个月不交利润作乙方违约；如果对方中途解除合同或者由于对方原因致使合同无法继续履行，违约一方除必须赔偿按金（2000000元）的双倍给外，并赔偿另一方按评估公司评估当时财产和可得利益总值的双倍；合同签订后，乙方付2000000元作按金，待计租日起五年内扣回；土地使用权是大卢向北小组集体所有，房产所有权是被告所有；等等。2000年12月12日，甲方大卢向北小组与乙方被告创丰公司签订了《合作兴建商贸大厦合同》一份，约定：双方合作兴建商贸大厦，甲方提供位于东莞市××镇港口××一块约5400平方米土地（土地名为石龙头）的使用权，而乙方以自有资金负责将大厦兴建成八层或以上，并承担大厦兴建过程中一切费用；合作期限由2000年12月15日起至2070年12月15日；甲方从2002年12月15日开始计收利润，按5400平方米计算，每平方米每月7元，按月交付，该利润每十年递增15%；乙方无论在经营中是亏损还是盈利，都应保证按月支付此款，乙方不得拖延支付，如超过一周不交利润可罚每月利润的10%，超过一个月不交可罚当月利润的30%作为赔偿给甲方，超过三个月不交利润可视为违约，按本合同的违约责任处理；如果甲方中途解除合同或者由于一方原因致使合同无法继续履行，违约一方须赔偿对方由此而产生的一切经济损失；合同签订后，乙方付1000000元作为按金，待计利润起五年内扣回；土地使用权是大卢向北小组所有，合同期内房产所有权归被告所有，合同期满后房产权归甲方所有；等等。2001年12月4日，甲方原东莞市虎门镇博涌村民委员会、大卢向北小组与被告签订了《补充合同》两份，将上述5100平方米、5400平方米的土地面积分别修改为3950平方米、4250平方米，合同期内分别按3950平方米、4250平方米计算利润。2015年4月30日，甲方博涌联合社与乙方被告签订了《关于合作兴建创丰商业大厦A座、B座的补充协议》，约定：本协议基于梳理历史协议，理顺历史问题而来。历史协议包括前述两份《合作兴建商贸大厦合同》，因基层组织体制改革，原大卢向北小组被撤销，其权利及义务由博涌联合社承接；双方重新明确合作期限为2000年12月15日起至2070年12月15日；5400平方米土地的使用费按缩减后的面积4250平方米，从2002年12月15日起按每月每平方7元计算，每十年递增15%，其中，2002年12月15日至2010年12月14日每月使用费29750元，2010年12月15日至2020年12月14日每月使用费34212元……；5100平方米土地的使用费按缩减后的面积3950平方米，从2002年12月15日起按每月每平方米12元计算，每十年递增12%，其中，2002年12月15日至2010年12月14日每月使用费47400元，2010年12月15日至2020年12月14日每月使用费53088元……；上述使用费乙方必须在每月5日前准时缴交，如不按时缴交使用费，按应缴使用费每日加收1%的违约金。若乙方逾期支付使用费连续超过3个月的，视作乙方违约，甲方有权在无需口头或书面通知乙方的情况下，单方面解除本协议，自行收回属于甲方的物业，并重新推出市场招租，甲方不必就乙方对上述物业的装修等支出作出任何补偿；本协议与之前所签订的协议有不一致的，以本协议为准，但同时涉及不到原双方合同内容外的其他责任，本协议未提及的，遵循原协议；等等。根据两原告提交的虎门镇相关文件，2005年11月18日，原村（居）民委员会统一改名为社区居民委员会，原村（居）民小组统一改为社区居民小组。2011年3月23日，中共东莞市虎门镇委员会同意博涌社区在社区“两委”换届选举结束、全镇社区体制改革动员大会召开后依法定程序开展撤销居民小组和股份经济合作社工作。股份经济合作社撤销后，可在原股份经济合作社的基础上成立股份经济联合社××分社，承接原股份经济合作社的资产、债务和股东。两原告提交了创丰商业大厦于2001年12月18日颁发的编号为2001-03-00084的建设用地规划许可证及于2002年1月8日颁发的编号为2002-03-10001的建设工程规划许可证，该2001-03-00084的建设用地规划许可证显示用地面积为4466平方米，2002-03-10001的建设工程规划许可证显示建设规模为1幢12层。庭审中，原告称创丰商业大厦即为前述合同中约定的5100平方米的土地上兴建的创丰商业大厦B座。创丰商业大厦B座（12层）已投入使用，绝大部分已出售并已办房产证，其中大卢向北小组取得三处房产，房产证号分别为粤房地证字第××、Ｃ3××54、Ｃ3××55号。两原告还提交了创丰大厦A栋商业楼于2005年4月30日颁发的编号为2005-03-10008的建设用地规划许可证及于2006年3月14日颁发的编号为2006-03-10001的建设工程规划许可证，该2005-03-10008的建设用地规划许可证显示用地面积为18366.3平方米，2006-03-10001的建设工程规划许可证显示建设规模为1幢20层。庭审中，原告称创丰大厦A栋即为前述合同中约定的5400平方米的土地上兴建的创丰商业大厦A座。创丰商业大厦A座已封顶及以商铺名义出售了使用权，但从未开业，产生很多纠纷。庭审中，两原告称其诉请的租金即为合同约定的利润，实际是土地租金，不包括三个办证在原告名下的物业的使用费，被告仅向其支付了2018年4月1日之前的租金。此外，原告于2019年10月11日的庭审中称其收取的按金1000000元已按合同约定抵扣完毕，但于2020年1月7日的庭审中则表示该1000000元没有抵扣，并表示同意抵扣。本院认为，本案为租赁合同纠纷。因被告缺席诉讼，应视为其放弃质证及抗辩的权利，本院对两原告的陈述和提交的证据予以确认。两原告提交的虎门镇相关文件显示，原村（居）民小组于2005年统一改为社区居民小组，并在2011年后撤销居民小组和股份经济合作社，原股份经济合作社的资产和债务由社区股份经济联合社承接，故大卢向北小组与被告签订的两份《合作兴建商贸大厦合同》及相关补充合同，相关权利义务应当由原告博涌联合社享有和承担。对此，博涌联合社与被告于2015年4月30日签订的《关于合作兴建创丰商业大厦A座、B座的补充协议》亦进行了明确。原告博涌居委会非适格的权利主体，本院对其诉请予以驳回。案涉合同如《合作兴建商贸大厦合同》及《关于合作兴建创丰商业大厦A座、B座的补充协议》虽然名为合作合同，但博涌联合社仅是提供土地使用权而不参与建设，并约定被告无论盈亏均需支付约定的利润，故实质是博涌联合社将案涉土体交付被告使用、收益，被告向博涌联合社支付租金的合同，故实为租赁合同，合同中的“计租日”、“土地使用费”等字眼，表明双方对案涉合同实为租赁合同亦是确认的。案涉两块土地为商业用地，已取得建设用地规划许可证，在其上兴建的两幢建筑物亦已取得建设工程规划许可证，故博涌联合社与被告就案涉两块土地可形成合法的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”据此，案涉租赁合同在租赁期限未超过2020年12月14日前有效，在该日之后是否有效看双方是否续订租赁合同。现原告博涌联合社在合同有效期内，主张被告自2018年4月开始欠缴租金，在被告没有提供任何证据反驳的情况下，应根据双方合同约定的租金标准，被告需按照87300元/月（34212+53088）的标准向原告博涌联合社支付自2018年4月1日起至本案判决生效之日止的租金，但以不超过2020年12月14日为限。同时，两原告确认被告已向其缴纳合同按金1000000元，两原告关于该1000000元未抵扣并同意抵扣的陈述构成自认，本院予以采信，两方债务相抵后，被告应支付给原告博涌联合社的租金应当自2019年3月15日起计算。至于违约金问题，原告博涌联合社主张按每月2%分段计算，并不违反双方的约定，且未违反法律法规的强制性规定，故本院亦予以支持。违约金应自应缴租金的次日起计算，其中，2019年3月份的未付租金39700元（1000000-87300×11）自2019年3月16日起计算违约金；自2019年4月起，分别以87300元为本金，于每月的6日起按2%/月的标准分别计算违约金至租金付清之日止，如2019年4月的违约金以87300元为本金自2019年4月6日起计算，2019年5月的违约金以87300元为本金自2019年5月6日起计算，依此类推。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市创丰贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，按照87300元/月的标准向原告东莞市虎门镇博涌股份经济联合社支付自2019年3月15日起计算至本案判决发生法律效力之日（本案判决发生法律效力之日在2020年12月14日之后的，租金计算至2020年12月14日）止的租金；二、限被告东莞市创丰贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市虎门镇博涌股份经济联合社支付违约金（以39700元为本金自2019年3月16日起，按2%/月的标准计算违约金；自2019年4月起，分别以87300元为本金，于所对应的每月6日起按2%/月的标准分别计算违约金至判项一确定的租金付清之日止）；三、驳回原告东莞市虎门镇博涌社区居民委员会、东莞市虎门镇博涌股份经济联合社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17050元，由被告东莞市创丰贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  林雄东人民陪审员  李冠棋人民陪审员  李佩玲二〇二〇年三月二日书 记 员  欧凯桦强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。