苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初6531号 原告：苏州开平房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路**上领大厦**。 法定代表人：耿旻黎，总经理。 委托诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明媛，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 被告：肖瑜，女，1987年12月11日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：杨东升，江苏双泽律师事务所律师。 原告苏州开平房地产开发有限公司（以下简称开平房地产公司）与被告肖瑜商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院于2019年7月25日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告开平房地产公司的委托诉讼代理人徐旬、被告肖瑜的委托诉讼代理人杨东升到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。 原告开平房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期收房违约金109424.5元（自2019年1月1日起至2019年5月21日止，以3908018元为基数，按每日万分之二计算）；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年9月19日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发的XX小区9幢3单元106号房屋，该商品房总价款3908018元。在案涉房屋取得了《吴江区商品房交付使用通知书》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等商品房交付所需的全部文件，符合商品房销售合同约定及国家规定的房屋交付标准后，原告于2018年10月18日向被告送达《商品房交付通知书》、《XX项目业主交付须知》，通知其于2018年10月31日办理房屋交付手续。后因被告未按约及时收房，原告于2018年12月11日、2018年12月29日分别再次向被告发送《房屋交付通知催告函》、《房屋交付再次通知催告函》。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第8.3条、第8.6条约定，原告于2019年1月9日向被告指定地址发送《房屋交付违约金通知函》，告知被告于2019年1月1日起计算违约金，并再次催告被告办理房屋交付手续事宜。经原告多次催告，被告于2019年5月21日领取了涉案房屋钥匙并签署了《绿城物业服务集团有限公司房屋交付物品清单》。因此，案涉房屋于2019年5月21日完成交付。对于实际交付日期前，被告无正当理由拒不办理房屋交付手续产生的违约责任，被告仍应根据《商品房买卖合同》及补充协议约定按合同总价的万分之二/日的标准向原告支付违约金。 被告肖瑜辩称，1.商品房买卖合同依法成立并受法律保护，被告已完全履行合同约定义务，不存在违约；2.原告要求被告承担逾期收房违约金不能成立，案涉房屋不具备交付条件，被告不存在故意拖延接收房屋。原告将不符合约定的房屋通知被告交付，并非履约行为，不能够产生合同履行的法律后果。被告对此不予认可。本案真正的违约方系原告而非被告，原告的违约行为已经过苏州市吴江区人民法院和苏州市中级人民法院的判决予以认定；3.若按原告诉求，原告的计算亦不正确，被告购买的房屋实际价款为3906361元，而非原告所称3908018元。综上，请求驳回原告的全部诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月19日，肖瑜作为买受人，开平房地产公司作为出卖人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，编号为Y2016026360号，约定买受人购买出卖人开发的位于苏州市吴江区；第三条约定该商品房的用途为普通住房，建筑层数地上4层，地下1层，地下**住宅建筑面积共141.52平方米，套内面积124.892平方米；第四条约定商品房单价每平方米27614.6元，该商品房总价款为3908018元；第八条约定出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，且经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四合同补充协议附在前述合同后，第8.1条约定出卖人应当在2018年10月31日前交付房屋（出卖人可提前办理交房手续，具体以出卖人发出的交付通知书为准）。买受人未在书面交房通知书规定的交付期限内对该商品房进行验收交接的，自出卖人书面交房通知规定的交付日起即视为该商品房已按合同约定交付，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。物业管理费等费用从交房通知书规定的交付日期开始起算；第8.3条约定因买受人原因，未能按期交付房屋的，每逾期一天，买受人按合同总价的万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过90天，出卖人有权单方解除合同，买受人按合同总价10%向出卖人支付违约金；第8.6条约定买受人不得以该商品房存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题或其他任何理由拒绝或拖延办理该商品房交付手续，否则以出卖人通知的交付期限届满之日视为该商品房已交付；第11.1条约定交付商品房钥匙即为该商品房交付，但买受人以按揭或贷款方式购房且须出卖人提供担保的，则该商品房的产权在房屋产权证及他项权证办理完成之前仍归出卖人所有；第11.2条约定出卖人在交付房屋时已经具备第八条所规定的交房条件，买受人单方面认为房屋存在质量问题或者其它问题影响其入住而拒绝接受房屋的，应在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间起15日内提交国家权威部门出具的正式的检验报告，若检验报告认定存在不合格，出卖人按合同规定承担违约责任，否则视为该商品房不存在影响买受人入住的问题。买受人仍拒绝按照《商品房买卖合同》第十一条之规定履行相应收房义务的，视为出卖人已经按约交付房屋；第11.4条约定买受人在主合同约定的房屋交付日仍未收到出卖人交房的书面通知时，则买受人仍应主动与出卖人联系并前往售楼处办理交付手续；第二十四条约定叠墅类产品备注：奇数幢叠墅：南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗。偶数幢叠墅：南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗；第二十八条约定本合同首页载明的收信人、通讯地址为双方函件（快递或者挂号信）往来的有效地址，文件发出之日起的第五天，不论买受人是否实际收到该通知，即视为该通知已于该日送达买受人。买受人通讯地址、电话等如有任何变化，均应在十日内以书面形式通知出卖人，否则，因此而导致迟延或不能送达的后果，由买受人承担，因买受人原因致使出卖人无法送达，则视为出卖人已经履行送达义务。肖瑜在该商品房买卖合同中预留的买受人地址为苏州市吴江区松陵镇新天地商业广场2-802室，电话138××××8211。 后，肖瑜依约向开平房地产公司支付购房款3908018元。 2018年10月10日，开平房地产公司向肖瑜发送《商品房交付通知书》，载明：您所购房屋的交付时间为2018年10月31日，另提示您注意，依照有关法律规定，买受人接到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒绝接收的，该房屋视为已合格交付，有关该房屋毁损、灭失的风险、以及物业服务费和其他有关该房屋的费用，自本书面交付通知所载的交付日起由买受人承担，并且该房屋保修期亦从该次日起算。该邮件于2018年10月18日由他人代收。 2018年10月19日，肖瑜向开平房地产公司发送《通知函》，载明：本人系XX项目第9幢1单元106号房屋业主，本人于2016年9月19日与贵公司签订了商品房买卖合同（合同编号为Y2016026360），并已付清了合同规定的全部房屋价款计3908018元。根据合同约定，贵方应于2018年10月31日前将房屋交付给本人。现经对房屋进行检验、实际察看，确认该房屋存在严重问题，且与合同约定不符合，达不到交付条件，具体问题如下：1、本人所购买的房屋系为叠墅类房屋，房屋幢数为9幢，属于奇数类叠墅。……而现房屋状态实际为北侧为敞开采光井，南侧为封闭采光井，且现房屋采光效果极差。这与本人在购买该幢房屋时所要求的及合同约定完全不一致。2、贵方在房屋销售时承诺地下室为直接入户，而实际情况是根本不能直接入户而需通过很长通道，同时，贵方隐瞒房屋地下室修建有关过道的实际情况，造成本人所购买房屋地下室面积明显少于约定面积，且过道占用本人所购买房屋地下室及采光井，造成本人所购房屋地下室几乎没有采光，影响实际使用。3、贵方在房屋消防设施布局、电箱布局、邮箱布局、水电管道铺设等方面存在很多不合理之处，且存在安全隐患。鉴于上述实际情况及存在的问题，该房屋需要进行较大整改工作，为此我方目前无法接收该房屋。本人现要求贵公司立即对所存在的上述问题进行整改，并将整改结果书面通知本人，你方并应承担由此造成的延期交房的违约责任。本人保留追究贵方违约责任的合同权利，并视房屋具体整改情况决定是否继续房屋交接工作。该邮件于2018年10月20日由前台代收。 2018年10月23日，苏州市吴江区住房和城乡建设局出具《吴江区商品房交付使用通知书》，编号为2018第050号，明确开平房地产公司开发建设的XX1幢、2幢、3幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢、13幢、15幢、16幢、17幢、18幢、19幢、20幢、21幢、22幢、23幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢5幢（物业用房1），4幢、14幢、24幢（变电站1、开闭所、变电站2、变电站3），一期地库、人防地库1【太湖新城吴江冬梅街东侧高新路南侧】商品房工程建筑面积106793.33平方米已通过商品房交付使用备案。 2018年12月7日，开平房地产公司向肖瑜发送《房屋交付通知催告函》，载明：本公司再次通知您，您所购买的吴江区开平路2088号9号楼106室房屋已符合交付条件。我司已于2018年10月15日向您发出了吴江XX项目交付通知书，通知您于2018年10月31日前来办理房屋交付手续，但您截至目前尚未前来办理。基于您的权益考虑，我司在此再次催告您，请您于2018年12月20日前来办理房屋交付手续。同时温馨提醒您：1、按照贵我双方签署的《商品房买卖合同》约定，若您未能在通知的期限内办理交付手续的，则视为您对房屋质量的认可，房屋毁损、灭失的风险责任从我司交房通知书所载明的交房之日起由您自行承担。2、同时，若您未能在通知期限内办理交付手续的，则自2018年11月1日起，您需按合同总价的万分之二/日的标准支付逾期收房的违约金。考虑部分业主在外地，违约金从2019年1月1日收取。3、合同约定的我司向产权登记机关交付办理初始登记权证所需资料的时间也将根据您实际办理交付手续的时间相应顺延。该邮件于2018年12月11日妥投肖瑜。 2019年1月9日，开平房地产公司向肖瑜发送《房屋交付违约金通知函》，载明：本公司再次通知您，您所购买的吴江区开平路2088号9号楼106室房屋已符合交付条件。我司已于2018年10月15日向您发出了吴江XX项目交付通知书，通知您于2018年10月31日前来办理房屋交付手续，但您截至目前尚未前来办理。按照合同约定，违约金应该自2018年11月1日收取，考虑部分业主在外地，违约金从2019年1月1日收取，截止目前您的违约金7031.45元，且仍将以每日违约金781.27元持续计算至您收房之日。基于您的权益考虑，我司在此再次催告您前来办理房屋交付手续。该邮件于2019年1月13日退回妥投。 2019年5月21日，肖瑜办理了案涉房屋的交接手续，开平房地产公司向肖瑜开具了金额为3906361元的江苏增值税普通发票。 另查明，2018年11月20日，肖瑜至本院起诉开平房地产公司，请求判令：1.被告承担违约责任并赔偿原告损失390801.8元（按购房总价款10%计算）；2.被告承担本案诉讼费用。2019年5月16日，本院出具（2018）苏0509民初14342号民事判决书，认定“被告向原告交付的地下室明显不符合合同约定，被告已构成违约，现原告未要求解除合同，也未要求被告采取补救措施或整改等，仅向被告主张损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原、被告在商品房买卖合同中未约定地下室不符合约定时的违约责任，故原告可以依法主张案涉房屋因不符合约定导致的在使用功能方面受损的相应损失。对于具体的金额，本院综合考虑地下室在整套商品房中的价值占比，案涉房屋在采光、通风等使用功能方面的受损情况，酌情认定损失为每平方米1000元，即141460元（1000元/平方米×141.46平方米）。”后，开平房地产公司不服该判决上诉至江苏省苏州市中级人民法院。2019年10月30日，江苏省苏州市中级人民法院出具（2019）苏05民终7065号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。 以上事实，由原告开平房地产公司提交的吴江市商品房买卖合同复印件、吴江区商品房交付使用通知书复印件、建筑工程竣工验收备案表复印件、住宅质量保证书复印件、住宅使用说明书复印件、商品房交付通知书复印件、EMS快递单复印件三份、快递查询信息截屏打印件四份、房屋交付通知催告函复印件、被告肖瑜提交的吴江市商品房买卖合同复印件、江苏增值税普通发票二张、房屋交付物品清单复写件、行政处罚决定书复印件、吴江区信用信息公示网页资料截屏打印件、通知函复印件、律师函复印件、EMS快递单复印件二份、快递查询信息截屏打印件二份、市场监管总局办公厅关于《电梯监督检验和定期检验规则——曳引与强制驱动电梯》电梯救援通道相关要求的实施意见复印件、东太湖论坛截屏打印件四张、苏州市关于加强电梯安全管理工作的意见（2015）复印件、回复复印件、告业主书复印件、民事判决书复印件二份以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的吴江市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，被告按约支付了购房款，原告理应交付符合合同约定的商品房。买卖合同第八条对有关房屋交付条件明确约定为2018年10月31日前、竣工备案并取得商品房交付使用通知书、符合合同约定。原告虽于2018年10月10日通知被告于2018年10月31日前办理交房手续，实际原告于2018年10月23日方取得商品房交付使用通知书。被告以案涉房屋与双方买卖合同约定不符，拒收案涉房屋。现原告以被告逾期接收房屋为由要求被告承担违约责任，本院不予认可，理由如下：首先，交付符合买卖合同约定的房屋系原告的主义务，但（2019）苏05民终7065号民事判决书已认定原告交付的地下室在使用功能上存在明显瑕疵，案涉房屋不符合合同约定，因此原告违约在先；其次，购房业主接收房屋的义务与原告交付房屋的义务具有牵连性，原告交付房屋的义务在先，购房业主接收房屋的义务在后，在原告交付房屋不符合合同约定的情况下，购房业主有权行使先履行抗辩并拒绝接收房屋。因此，原告主张被告支付逾期收房违约金，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条的规定，判决如下： 驳回原告苏州开平房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2489元，由原告苏州开平房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  吴建中 审 判 员  陆 蕴 人民陪审员  吴巧珍 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  李 薇 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。