文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9356号原告：林书子，男，1975年9月25日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：程跃宇、刘振凯，分别系广东恒福律师事务所律师、实习人员。被告：蛋壳（广州）公寓管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张雪，总经理。委托代理人：黄彦婷、张美娜，均系该司员工。原告林书子诉被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司（以下简称蛋壳公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林书子的委托代理人程跃宇、刘振凯，被告蛋壳公司的委托代理人黄彦婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。8员判员用代码原告林书子诉称：原、被告于2018年12月11日签订了《资产委托管理服务合同》及补充协议，约定原告将广州市珠吉路7号之702房（以下简称涉案房屋）出租给被告进行管理和转租，并约定了合同期限、租金金额、管理费用、双方权利义务、违约责任等。合同签订后，原告按照被告的授权代表贾晓伟提出的交付标准耗资将涉案房屋原来配备的5台空调进行了拆卸，并聘请搬家公司将原有家具搬离，于2018年12月17日将涉案房屋交付给被告，但被告却未按约定向原告支付租金及押金。后被告表示因公司内部原因无法履行其与原告的合同，原告遂于2019年1月18日委托律师向被告发出律师函，要求解除合同并由被告承担违约责任，但被告未予理会。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2018年12月17日至2019年1月17日的租金7100元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年1月18日起计至清偿之日止）；二、被告向原告支付违约金14200元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年1月18日起计至清偿之日止）；三、被告向原告支付空调拆卸及重装费用、家具搬迁费用、律师费等实际损失共计15500元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年1月18日起计至清偿之日止）；四、被告承担本案全部诉讼费。被告蛋壳公司辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：原、被告于2018年12月协商将原告的涉案房屋委托给被告进行资产管理和代理出租。原告于2018年12月11日向被告提供了房产证以便被告审核产权，被告亦向原告发送了《资产委托管理服务合同》的链接供其审阅。经审核，被告发现涉案房屋的权利性质为军队经济适用房，根据相关规定，军队经济适用房在上市交易前应先补交土地使用权出让金或土地收益，并按照相关规定交纳税费。经询问，原告表示其未交涉案房屋的土地使用权出让金或土地收益，故涉案房屋不符合原告的收房产权标准，原、被告最终未能正式签署合同。现原告提交的合同并无被告的签章确认，故合同自始未生效，在原、被告并无任何合同关系的情况下，原告要求被告支付租金、违约金及利息缺乏依据。原告清楚知悉涉案房屋的产权性质，其在被告未告知审核结果之前即自行将空调和家具进行拆卸、搬离，有违诚实信用原则，原告就其行为所造成的后果及损失应由其自行承担，故原告无权要求被告支付拆卸及重装费、家具搬迁费、律师费。经审理查明：林书子系广州市天河区珠吉路7号之二702房（以下简称涉案房屋）的登记产权人，涉案房屋的土地性质为划拨，房屋性质为军队经济适用房，面积为171.15平方米。林书子为证明其与蛋壳公司就涉案房屋存在租赁合同关系，且其为达到约定的交付标准而支出了各项费用，向本院提交了如下证据：一、《财产委托管理服务合同》（打印件），其中《签约提示》载明：1、请您确认，在签署合同前，您已仔细阅读过合同条款并予以理解和接受，同时我公司经办人员已向您告知与资产委托代理及合同签署有关的信息；2、请您核查合同的内容无异议，根据相关法律法规，电子合同经双方确认、电子化签字后即生效，对双方具有约束力……4、在电子合同签署过程中，不存在纸质版主合同及/或补充协议，甲方及代理方提供资质、授权、证明等除外，您可在微信公众号及/或蛋壳公寓APP自行查看及下载打印；签署时间为2018-12-11”。合同主文载明：委托人（甲方）为林书子，受托方（乙方）为蛋壳公司；甲方确保对涉案房屋的情况进行如实陈述，并确保不会影响任何第三方的合法权益，如因甲方提供的涉案房屋（包括但不限于所有权、使用权、处分权等）存在瑕疵，导致本合同不能依约履行，所产生的法律后果均与乙方无关，由甲方承担全部责任并赔偿损失，包括但不限于乙方、实际承租人、财产共有人等其他权利人；甲方同意2018年12月17日至2024年5月24日将涉案房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准；本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现；乙方应在下述相关免责情形障碍消除后五个工作日内向甲方支付相应款项：……甲方未在合同签署日前提供符合乙方要求的甲方身份证明、委托授权书、共有产权声明、房屋所有权证明等相关文件……甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除；甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）；甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为59元/月，由甲方不可撤销的委托乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除；甲方同意于2018年12月17日前将房屋交付给乙方；甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同，甲方除应补偿乙方因此遭受的装修配置损失费用，还应赔偿乙方两个月租金以及房屋承租方两个月租金：1、甲方迟延交付房屋满15个工作日，2、甲方隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患，影响房屋出租人或承租人居住的，3、甲方不履行合同义务，或因甲方与其他第三方的行为致使乙方不能正常管理资产或实际承租人不能正常使用房屋的，4、其他影响、妨碍乙方对资产标的进行管理或使用人正常使用房屋的情况；乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金：1、乙方迟延交付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外……；发生上述约定外的情形，各方协商一致解除的或是发生法定解除情形时，甲方和乙方有权按照各自遭受的实际损失进行索赔；若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任；本合同经甲乙双方签署后生效，电子合同具有相同的法律效力，对于本协议内容的修改、补充，须经各方协商一致以书面形式签署后方生效；合同落款处委托人（甲方）签章为林书子（手写签名），受托人（乙方）签章为蛋壳公司（打印字体），授权代表人为贾晓伟（打印字体）。附件一《资产信息及所有权证明》载明：涉案房屋5室1厅2卫，租户人数上限10人，房屋性质为经济适用房等。附件二载明：第一年度合同期限自2018年12月17日至2020年2月4日，租金为7100元/月，维修金59元/月；2018年12月17日支付21241元，其中租金7100元，抵扣月付维修金59元，押金14200元；甲方向乙方支付第一年的管理费，以合同租约中自2018年12月17日至2019年2月4日的租金予以抵扣等。二、《之补充协议》(打印件)，载明：合同期内，甲方违约造成合同解除的，甲方给予乙方的装配赔偿计算公式为装配赔偿=装配总成本×（合同剩余天数/合同总天数）；合同期满，乙方配置的家具家电无偿赠送给甲方（仅限5年或5年以上合同）等；协议落款处甲方为林书子（手写签名），乙方为蛋壳公司（打印字体），代表为贾晓伟（打印字体），签订日期为2018-12-11。三、林书子称其与蛋壳公司授权代表贾晓伟的微信聊天记录，载明：2018年12月11日，林书子向贾晓伟发送了产权证明的照片；贾晓伟则向林书子发送了“合同主体”的PDF文件。2018年12月12日，贾晓伟询问景安的房子是否有缴土地收益金；林书子回复称没有。2018年12月13日，林书子询问什么时候能打款过来；贾晓伟回复称因为林书子的房子是军产，现在景安签了四套，广州公司在和总部沟通产权的问题；林书子继续询问怎么还没批下来，空调可是拆走了；贾晓伟回复称放心吧，现在景安签了四套都是这样的问题，公司已经在处理产权问题了；林书子称最好是明天能打过来，明天准备把家具都搬走了；贾晓伟称看明天公司是怎么批复的，再给林书子回话。2018年12月14日，林书子询问情况如何，空调已经弄走了；贾晓伟向林书子发送了其与“蛋壳公寓丁总”的微信聊天记录截图（显示贾晓伟询问“龙哥，景安的怎么弄了”，对方回复称“可以啊，签，今天发邮件让副总审批下就可以了），称当天会给个说法；林书子称家具都搬完了，花了五千搬家具，就等着了；贾晓伟表示等周一回复。2018年12月17日，林书子询问情况如何；贾晓伟表示要等到晚上；林书子询问能否办松绑了，电视的珠江宽频是否确定不要；贾晓伟表示能办，确定不要。2018年12月18日，林书子询问今天什么情况；贾晓伟表示明天上午回复。2018年12月19日，林书子再次询问什么情况，并向贾晓伟发送了《总队机关经济适用住房售房协议》的照片；贾晓伟表示要出让金的显示；林书子让贾晓伟赶紧办；贾晓伟称今天也沟通了，合同过了是按照12.17起租；林书子回复称算12.30开始其也不在乎，关键是要落实；贾晓伟称现在是公司上报了北京总部，因为产权性质问题，要总裁级给批复，其比林书子更着急，景安还有两套业主要给蛋壳，其也是在推着先不签合同；林书子称如果家具没搬，他也不着急。2018年12月20日，林书子询问今天怎样，如果不行其就要履行合同了，贾晓伟要赔偿了。2018年12月27日，贾晓伟询问林书子能否让单位开个同意出租声明；林书子称没问题，其房子办证了就可以随便出租，但是不能交易。2018年12月28日，林书子催促贾晓伟马上给答复，否则元旦后开始办理赔，如需要单位开可以出租的证明其可以提供；贾晓伟回复收到。2019年1月3日，林书子询问怎么定，不行就找时间谈赔偿问题了。2019年1月4日，贾晓伟表示公司已经给了明确的答复，林书子的房子收不了，之前签的几套都不行；林书子便问如何赔偿；贾晓伟称这个是没有办法赔偿的，其已在寻找别的公寓公司看收不收房。2019年1月5日，林书子要求贾晓伟和其律师谈谈；贾晓伟表示找公司谈；林书子称合同是贾晓伟签的名，要求其搬家的也是贾晓伟，现在骗其把家具家电全部拆走，这个损失是要追究的；贾晓伟表示会和公司反馈。四、《收据》，载明出具时间为2018年12月12日，收款单位为广州市合众制冷设备有限公司，款项为景安花园一栋二单元702房拆装分体空调350元/台×5台=1750元。五、林书子称其与搬运家具人员的微信聊天记录，载明2018年12月14日林书子向对方发送了景安花园的定位；2018年12月16日，对方向林书子发送了海南环岛高速公路的定位，并收取了林书子支付的3500元。经质证，蛋壳公司对上述证据一、二的真实性、合法性、关联性不予认可，理由是该两份合同并无蛋壳公司的加章确认，蛋壳公司也未授权其销售人员贾晓伟签订合同；对证据三、四、五的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。另林书子称，蛋壳公司未依约于2018年12月17日向其支付租金及押金，并向林书子表示由于公司内部原因无法继续履行租赁合同。林书子遂委托广东恒福律师事务所向蛋壳公司的住所地邮寄发出了《关于解除合同并要求承担违约责任的律师函》（发函时间为2019年1月18日，主要内容为要求自本律师函发出之日起解除双方签订的《资产委托管理服务合同》，蛋壳公司于2019年1月25日前支付2018年12月17日至2019年1月17日的租金7100元、两个月的违约金14200元、空调拆卸重装及家具搬迁费等损失15000元等，相应的签收记录显示该邮件的签收时间为2019年1月18日），林书子还一并提交了其与广东恒福律师事务所2019年3月1日签订的《委托代理合同》及该律师事务所于2019年3月26日开具的5000元代理费发票。经质证，蛋壳公司表示其并未收到上述律师函，对《委托代理合同》及发票的真实性无异议，但关联性不予认可。蛋壳公司称其之所以未与林书子签订涉案房屋的租赁合同，系因涉案房屋不符合上市交易的条件，蛋壳公司就此提交了其员工与林书子的微信聊天记录，载明：2018年12月11日，“乐乐”发送了《不动产权证书》的照片给对话方；2018年12月12日，蛋壳公司询问林书子景安的房子有无缴纳土地收益金，林书子回答称没有。经质证，林书子对上述微信聊天记录的真实性、合法性无异议，但主张蛋壳公司一直都清楚涉案房屋的性质，且其可以提供单位出具的同意出租证明。本案审理过程中，本院向双方当事人释明：林书子与蛋壳公司之间的《财产委托管理服务合同》及其补充协议未成立生效，林书子可以变更诉讼请求。对此，林书子主张《财产委托管理服务合同》已成立生效，即便未成立生效，蛋壳公司亦应承担缔约过失责任，故坚持原诉讼请求；蛋壳公司则坚持原答辩意见。本院认为：根据《财产委托管理服务合同》及其补充协议有关合同生效的约定“合同经双方签署后生效”，现前述合同并无蛋壳公司的签章确认；结合林书子与蛋壳公司工作人员贾晓伟的微信聊天记录，可知林书子一直都在催促蛋壳公司与其签订合同，双方对涉案房屋的租赁合同尚未成立生效均是清楚知悉的；故林书子主张《资产委托管理服务合同》及其补充协议已成立并生效，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，林书子要求蛋壳公司支付租金、违约金及相应利息的诉请，缺乏依据，应予驳回。根据本案查明的事实可知，自2018年12月11日林书子与蛋壳公司磋商涉案房屋租赁事宜开始，蛋壳公司已查阅了涉案房屋的权属证明，却一直以产权审核为由拒绝与林书子签署合同，直到2019年1月4日才明确告知无法与林书子签署涉案房屋的租赁合同，该审查期间已超出合理期限，蛋壳公司应承担缔约过失责任。林书子出于对蛋壳公司的信赖，积极与蛋壳公司的工作人员沟通并为履行涉案房屋的租赁合同积极作准备，包括拆除涉案房屋的空调、腾空搬离涉案房屋内的家具，支出了一定的费用，亦产生了涉案房屋空置的损失。综合考虑《财产委托管理服务合同》的约定及林书子提供的证据，本院酌情判令蛋壳公司向林书子赔偿涉案房屋2018年12月17日至2019年1月4日的空置损失4351.61元（7100元÷31日×19日），家私家电的拆除、搬运损失2500元，林书子诉请超出部分及利息，本院不予支持。另就林书子诉请的律师费，因并非本案纠纷的必要支出，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告林书子赔偿房屋空置损失4351.61元；二、被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告林书子赔偿家私家电的拆除、搬运损失2500元；三、驳回原告林书子的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费720元，由原告林书子负担586元，被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司负担134元；本案保全费390元，由原告林书子负担315元，被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  李小伍人民陪审员  陈丽琼二〇二〇年三月十三日书 记 员  梁怡筠            本判决书已于 2020年   月   日送达