抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0404民初2246号原告：王跃东，男，1957年11月13日出生，满族，住清原满族自治县。被告：郭洪飞，男，1962年8月25日出生，满族，户籍地抚顺市望花区，现住抚顺市顺城区。被告：郭倩，女，1987年3月26日出生，满族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：郭洪飞，男，1962年8月25日出生，满族，户籍地抚顺市望花区，现住抚顺市顺城区，系被告郭倩之父。第三人：抚顺市舜泰物业有限公司，住所地：抚顺市望花区海城街道。法定代表人：王忠良，系该公司经理。第三人：抚顺中海直物业开发公司，住所地：抚顺市新抚区西三路**（缺席）。法定代表人：徐乐胜，系该公司经理。原告王跃东诉被告郭洪飞、郭倩、第三人抚顺市舜泰物业有限公司（以下简称舜泰物业）、抚顺中海直物业开发公司（以下简称中海直公司）用益物权纠纷一案，本院于2018年4月27日作出了（2017）辽0404民初2130号民事裁定，宣判后原告王跃东不服并向抚顺市中级人民法院提出了上诉。抚顺市中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）辽04民终1637号民事裁定，撤销我院的上述裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理，原告王跃东、被告郭洪飞（同时作为被告郭倩的委托诉讼代理人）、第三人舜泰物业的法定代表人王忠良到庭参加了诉讼，第三人中海直公司经本院传票传唤，未能到庭，本案现已缺席审理完毕。原告王跃东诉称：2001年5月5日，第三人抚顺中海直物业开发公司因欠原告工程款218,000.00元，又因第三人抚顺中海直中海直物业开发公司无力偿还这笔债务，就将自己位于抚顺市望花区小楼（建筑面积280平方米）和该楼的土地使用权抵债欠原告的218,000.00元工程款。双方随即签订协议，协议约定二、甲方（第三人）将海城小区13号楼后面的一幢二层小楼抵债给乙方（原告）后，不再欠乙方的218,000.00元工程款，双方无异议。协议约定三、甲方向乙方提供土地使用证复印件，乙方自行办理有关手续，甲方不再承担任何责任。协议约定四、本协议签订后，双方不得反悔，甲方按协议提供有关资料，双方不存在任何经济关系。为此，甲方于2001年10月21日，为乙方办理了公有住房承租使用证，并在使用证上明确标明“无偿使用”。2012年3月15日，第三人抚顺市舜泰物业公司又为原告换了新的公有住房承租使用证。在新证的“基本租金”栏目内没填写任何数字，表明该房仍然由原告无偿使用。（只交维修费，每平方米0.4元，每年交1344元。原告从办完证的2012年1月起，至同年12月，维修费全部交完。后因被告不给原告维修，原告也就没交以后的维修费）。2016年底，我发现第三人抚顺市舜泰物业有限公司将抵债给我的楼房又出租给被告郭洪飞，郭洪飞便把我存放在房屋的物品全扔了出去。被告郭洪飞和第三人抚顺市舜泰物业有限公司明知我具有该楼房的居住和使用权，被告郭洪飞也明知道该楼房由原告居住和使用。被告和第三人恶意串通，把我合法使用的房屋又出租他人，形成一女二嫁。我经索要无果，诉至法院，请求法院判令被告返还原物，腾迁出我的房屋并恢复原状，诉讼费由被告承担。被告郭洪飞辩称，我是2015年置换这个楼（原告起诉的标的物是一个二层的烂尾楼），2016年、2017年，进入到2018年原告才起诉，2016年装修，当时这个楼是长方形的，二楼的基础在楼的东侧，东侧有一个自建的煤棚，是原告建的，我当时找到原告的，说这个东西碍事，这个煤棚腾出来了，我给了原告4000元钱，原告收了钱，同时我就开始装修建设这个楼。2016年、2017年不起诉，2018年起诉说这个楼是他的，我不清楚，我当时是和抚顺中海直物业开发公司置换这个楼，也有原告的租赁协议和亲笔签字，到期了我才移交，所以原告起诉我是不对的，我和他没有直接关系，原告应当把我给他的4000元钱还给我，他收也是不合理的。另外，2001年与中海直发生关系，原告是清原建筑公司代理人，中海直不欠原告钱，债权债务关系与原告无关，而且原告白用了十年房屋并签订了协议是有原告的亲笔签名的，协议原件在我手里，2015年经朋友介绍我与舜泰物业及中海直达成了置换协议，协议原件在我手里，当时装修是与原告相识，在楼东侧有一个煤棚，是原告的，这个地点是主楼的楼梯基础，因二楼上不去楼梯，和原告协商将此煤棚拆掉，并付原告4000元钱作为补偿，当时有我雇的工人能够证明此事，原告告诉我别让别人骗了，手续全吗？我当时说，大哥有你亲自签字的协议、土地识别证及原件都在我手里并签了置换协议，这样我才投了100多万，直到现在还在经营中。2013年原告就已经起诉此楼星际宾馆，原告起诉星际宾馆的案子已经败就诉了。原告在我装修之初不起诉，而是在两年以后才起诉，而且房屋并不是原告的，所有手续都是在我手里，原告手里什么证据也没有，没有办法证明是他的，所以请法院驳回。被告郭倩答辩意见与被告郭洪飞答辩意见一致。第三人抚顺市舜泰物业有限公司辩称，一、案涉标的物是抚顺市中海直物业开发公司所自建，所有权为中海直公司，2011年我公司与中海直签订了《物管协议》约定案涉房屋交由我公司进行经营管理。二、2011年中海直将一份由原告出具的书面材料转交给我公司，我公司依据该书证将案涉房屋出租给原告使用，并于2012年给原告下发了承租使用证，口头约定年租金贰仟元整。原告当时交了2012年的房租金，但从2013年起原告一直没有按约定上交房租金，其理由是：“原告本人没有使用，是由其他人占有使用，并说原告已经起诉了那个占有使用的人了”，经多次催要未果，我公司于2014年12月底依据《合同法》第227条、232条，《物权法》第39条、第68条，《城市公有房屋管理规定》第二十六条（四）、（九）项之规定，决定与原告解除租赁关系，将收回案涉房屋另租他人使用，并书面告知原告本人，原告出具书面“说明”，是一份形式完备、内容明确无异议的书面合同文件，已经具备了最佳证据的可采性要件，理应推定其最为准确记载和传达了原告的真实意思表示，那么原告自愿承租房屋后不交租金是违约行为，我公司所做的一切行为并无不当。三、原告一直在法庭陈述举证2001年《顶债协议》，就单从内容条款来看，抵顶的是房屋、土地使用权，并没有约定房产的所有权归属清原建筑公司，但是从原告提交的《公有住房承租使用证》来看，该证是由中海直公司下发的，就应当认定为是使用权，而并非原告所述的所有权。四、从原告2011年11月出具的“说明”书证内容来看，是对《顶债协议》所涉及的使用权房屋又加以证实了使用权的定性，清原建筑公司只有无偿使用权，而非所有权这一说法。此《顶债协议》至2011年止已经履行完毕，账目全部结清，中海直与清原建筑公司及原告本人再无任何债权债务关系，对此双方都没有异议。原告在法庭上所提供的证据材料都是2011年之前的，所涉及的问题都已经履行完毕，不再发生法律效力，当债权债务全部结清后所有的证据材料都是无效的。依据《民诉法解释》第90条的规定，原告现在没有事实依据证明其对案涉房屋拥有所有权，无权提起本案诉讼。五、原告不履行租赁合同的约定义务违约在先，我该公司依据产权单位中海直的委托有权处置并有权解除合同，并无不当。原告与我公司只租赁关系，并无其他任何法律上的关系，原告没有诉讼主体资格，无权对我公司提起诉讼。六、原告请求返还原物，腾迁房屋是排除妨碍的行为，必须是原告具有房屋所有权和物权登记为前提条件，原告只是租用房屋，是租赁关系，租赁权自始至终都是一种债权，故原告的请求没有事实和法律依据，应依法驳回诉讼请求。用益物权以标的物的使用和收益为主要内容，即注重对物使的用价值，并以对物的占有为前提，现原告的租赁关系于2015年已经解除，原告也不享有占有标的物，所以原告无权起诉。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人中海直公司未答辩。经审理查明：2001年5月8日,第三人中海直公司（甲方）与清原满族自治县建筑工程公司（乙方）签订《顶债协议》一份,内容为：现就甲方中海直把海城小区十三号楼后面小二楼和土地使用权抵债欠乙方工程款，达成协议如下：一、双方研究同意，甲方将抚顺市国有土地局出让望花区朴屯，海城小区十三号楼后面小二楼和土地使用权抵债218,000元给乙方。二、协议签订后，甲方不再欠乙方工程款，双方无异议。三、甲方向乙方提供土地使用证复印件，乙方自行办理有关手续，甲方不再承担任何责任。四、本协议签订后，双方不得反悔，甲方按协议提供有关资料，双方不存在任何经济关系。落款时间：2011年5月8日，双方加盖公章，在乙方公章下方有手书--委托人王跃东。2001年8月6日,清原满族自治县建筑工程公司将上述案涉房屋作为职工福利房分配给原告。同年10月21日,第三人中海直公司为原告办理了公有住房承租使用证,该使用证中的住房面积租金情况栏中写明建筑面积280平方米，无偿使用。另查，2011年11月17日,原告王跃东在一份《证明》上签字捺印,该《证明》内容为：“抚顺望花区朴屯海城小区十三号楼后小二楼和土地使用权，经与抚顺中海直协商于2001年5月8日签订了《顶债协议》,现该协议已经履行,双方无任何债权债务。该协议中所涉小二楼产权属于抚顺中海直,我仅有十年无偿使用权,现期限已到,我同意自2011年12月份起,继续按租用形式使用,保证每月租金如数交付中海直所委托的舜泰物业公司。值此清源公司及我本人与抚顺中海直账目全部结清,不存在任何异议。”2012年3月15日,第三人舜泰物业再次给原告办理了公有住房承租使用证，原告王跃东缴纳了2012年度的维修费用（每平方米0.4元/月）。另查,2011年4月7日,中海直公司与第三人舜泰物业签订《小区物业管理承包协议》,双方约定自2011年4月1日起,将望花海城中海直小区、新抚千金24方块开发建设的资管产权住宅楼9栋,面积约3.7万平方米全部面积及非住宅全部委托给第三人舜泰物业进行管理。2015年12月8日,因原告未交房屋租金（维修费用）,第三人舜泰物业为郭倩办理了案涉房屋公有住房承租使用证。本院所确认的上述事实，有原告提供的《顶债协议》、《公有住房承租使用证》，被告提供的《证明》，第三人顺泰物业提供的小区物业管理承包协议、《证明》及原告、被告及第三人在庭审中的陈述笔录等证据材料在案为凭，以上证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，基于合同关系产生的占有、有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，没有约定或者约定不明的，按照法律规定；占有的动产或者不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。本案中，案涉房屋的使用权在不同阶段分属不同权利人。2001年至2011年，房屋所有权人将该期间的房屋使用权作价抵顶债务，将该期间的无偿使用权让渡本案原告王跃东；无偿使用期限届满后，原告王跃东自2011年12月起与受案涉房屋产权单位委托经营管理该房屋的本案第三人舜泰物业之间形成租赁合同关系，并在此期间依约占有该房屋；后因原告王跃东未缴纳租赁期间的费用，第三人舜泰物业解除与原告之间的租赁合同关系，将案涉房屋此后的使用权让与本案被告郭倩，并于2015年12月8日为郭倩办理了承租使用证。自此，案涉屋由被告占有使用，被告郭倩系有权占有。原告王跃东非案涉房屋所有权人，亦非现阶段的有权占有人，故其向本院提出的诉讼请求无事实和法律依据，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王跃东的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王跃东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  陈 志陪 审 员  苏庆坤人民陪审员  郭 舒二〇二〇年三月十日书 记 员  刘思荟