广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初16140号原告：中山市弘昌置业有限公司，住广东省中山市小榄镇**北秀路**百汇时代广场****楼第****。法定代表人：卢炎枝。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。被告：袁晓东（YUEN,HiuTung），男，1972年11月12日出生，香港特别行政区居民。被告：深圳鹏润建设集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区清水河街道清水河一路博隆大厦**。法定代表人：袁华亮，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：尹应良，广东权晔律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：何柏林，广东权晔律师事务所律师。原告中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌公司）与被告袁晓东、深圳鹏润建设集团有限公司（以下简称鹏润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告弘昌公司的委托诉讼代理人张天祥，被告袁晓东、鹏润公司的共同委托诉讼代理人尹应良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘昌公司向本院提出诉讼请求：1、袁晓东向弘昌公司支付房屋价款2798986元；2、袁晓东向弘昌公司支付违约金1781611元（以3877282元为基数，自2016年5月31日起至购房款实际付清之日止，按每日万分之五计算违约金，暂计至2018年12月5日为1781611元）；3、鹏润公司对袁晓东的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年5月16日，弘昌公司作为出售方，袁晓东作为认购方签订了《百汇时代广场认购协议书》，约定弘昌公司将其位于中山市2元优惠后的价格2138296元出售给袁晓东；袁晓东应于2016年5月30日向弘昌公司支付首付款1078296元，同时签订《中山市商品房买卖合同》，并办妥余款1060000元的抵押贷款手续，向银行申请抵押贷款，提交准备按揭所需资料，缴清按揭所需费用，按揭年限与贷款额度以银行批复为准；如银行批准的贷款不足或按揭贷款申请不被银行接受或不符合按揭贷款申请条件的，则袁晓东应按弘昌公司提供的其他付款方式及付款期限将银行不予贷款或贷款不足的房款差额付清（不再享有付款方式调整给予的折扣优惠）；袁晓东应按时付清认购协议第三条第2项约定的款项并于2016年5月30日前到百汇时代广场签署《中山市商品房买卖合同》，逾期履行的，弘昌公司有权解除认购协议书，并有权不通知袁晓东将物业另行出售，所付定金不予退还，如弘昌公司同意继续履约，自逾期之日起，袁晓东每日须向弘昌公司支付总房价万分之五的违约金。同日，弘昌公司与袁晓东、鹏润公司签订《工程款冲抵购房款协议书》，约定鹏润公司代袁晓东向弘昌公司支付购房款1078296元，并与弘昌公司应付给鹏润公司的等额工程款抵销；袁晓东应在协议签订且支付完毕购房款5日内与弘昌公司完成《商品房买卖合同》的网签手续，否则由此产生的一切责任及损失均由袁晓东自行承担；袁晓东拖欠房款或违反《认购书》、《商品房买卖合同》其他约定产生的违约或赔偿责任，鹏润公司承担连带责任；本合同管辖地为弘昌公司所在地。上述协议签订后，袁晓东应付的首期款1078296元与弘昌公司应给付鹏润公司的等额工程款进行抵销，但袁晓东未向银行申请按揭贷款，未与弘昌公司签署《中山市商品房买卖合同》，也未支付剩余的1060000元购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》与《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，弘昌公司与袁晓东签订的《百汇时代广场认购协议书》属于房屋买卖合同。袁晓东未在2016年5月30日前办妥1060000元购房款按揭贷款手续，也未与弘昌公司签署《中山市商品房买卖合同》，构成违约，应当承担违约责任，包括不在享受付款方式调整给予的折扣优惠，即袁晓东应向弘昌公司支付原价款3877282元，扣除1078296元首付款后还须支付2798986元。同时，还应自2016年5月31日起每日以总房价3827282元的万分之五向弘昌公司支付违约金。鹏润公司应按照约定对袁晓东的上述债务承担连带清偿责任。《百汇时代广场认购协议书》没有约定合同履行地，弘昌公司向袁晓东出售房屋，袁晓东应向弘昌公司支付购房款，弘昌公司是接受货币的一方；《工程款冲抵购房款协议书》又约定弘昌公司所在地为合同履行地，因此中山市第二人民法院对本案有管辖权。为维护弘昌公司的合法权益，特提起本案诉讼。袁晓东、鹏润公司辩称，本案案由不是房屋买卖合同纠纷，袁晓东与弘昌公司签订《百汇时代广场认购协议书》的目的是为了以物抵债。因弘昌公司与鹏润公司存在建设工程合同关系，弘昌公司欠鹏润公司工程款1078296元，弘昌公司为消除债务，以案涉商铺抵扣工程款。由于案涉商铺属于新建商品房，为实现物权转移需要签订前述认购协议书及办理一系列手续，但袁晓东、鹏润公司与弘昌公司仅达成以物抵债的合意，相关的协议并未实际履行，袁晓东、鹏润公司也无须按照协议书及其他相关文件的内容履行义务。另外，由于弘昌公司建设案涉商铺的资金来源是银行贷款，故商铺的出售款受贷款银行的监督，弘昌公司未经债权人同意将案涉商铺用于抵债的行为侵犯了弘昌公司债权人的利益，应认定上述行为无效。以物抵债尚未履行，又属于无效合同，所以袁晓东、鹏润公司无须承担弘昌公司所提的诉请。同时，鹏润公司可以要求弘昌公司继续支付工程款，鹏润公司也已向中山市第二人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤2072民初13587号，案件在2019年1月23日开庭审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月16日，弘昌公司（甲方）与袁晓东（乙方）签署《百汇时代广场认购协议书》，约定由袁晓东认购弘昌公司位于广东省中山市，商铺建筑面积73.7平方米，套内建筑面积46.15平方米，公摊面积27.55平方米，装修标准为毛坯；商铺原价3877282元，付款方式为按揭付款，优惠后的价格为2138296元，优惠方式为“特批”。关于付款计划，协议书第三条第2项载明：“银行按揭付款：乙方于签署本认购协议书之日起7日内即二〇一六年五月三十日前付清首期ＲＭＢ1078296元（即总房价___%，含定金），同时签订《中山市商品房买卖合同》，并办妥ＲＭＢ106万元的抵押贷款手续，向银行申请抵押贷款，并提交按揭所需资料，缴清按揭所需费用，按揭年限以及贷款额度以银行最终批复为准。”关于办理银行商品房抵押贷款（按揭）手续,协议书第四条第2项约定,如银行批准的贷款不足或按揭贷款申请不被银行接受或不符合按揭贷款申请条件的,则袁晓东应按弘昌公司提供的其他付款方式及付款期限，将银行不予贷款或贷款不足的房款差额付清，并不再享有付款方式调整给予的折扣优惠；如袁晓东违反前述约定或未按约定时间、、地点提交所有按揭资料办理相关按揭手续且双方尚未签署《中山市商品房买卖合同》的，弘昌公司有权解除本认购协议书，不通知袁晓东而将物业另行出售，袁晓东所付定金不予退还。关于签订《商品房买卖合同》，协议书第五条第2项载明:“乙方应按时付清本认购协议书第三条第二项约定的款项并凭本认购协议书、首期房款等资料于签署本认购协议书之日起7日内，即2016年5月30日前到百汇时代广场签署《中山市商品房买卖合同》。乙方逾期履行的，甲方有权解除本认购协议书，并有权不通知乙方而将该物业另行出售，乙方所付定金不予退还。若甲方同意继续履行的，自逾期办理之日起，乙方按日须向甲方支付总房价万分之五的违约金。”关于商铺交付及办理产权登记，协议书约定在袁晓东付清全部楼价款及其他应付款项后，弘昌公司于2016年12月31日前将该物业交付袁晓东使用，并于物业交付之日起720个工作日内递交有关文件办理房地产权属证书。协议书还约定了面积差异的处理方式、公共部分的有关权益归属及管理维护责任等内容。2016年5月16日，弘昌公司作为甲方，鹏润公司作为乙方，袁晓东作为丙方，共同签署了《工程款冲抵购房款协议书》。协议书载明：鹏润公司为弘昌公司位于中山市装饰装修工程的施工方，袁晓东为鹏润公司指定的购房人。协议书约定鹏润公司同意代袁晓东，向弘昌公司支付购房款1078296元，支付方式为以弘昌公司按工程合同约定应付但未付给鹏润公司工程款进行冲抵。对于袁晓东向弘昌公司购买房产的情况，协议书载明：房产位于中山市，建筑面积73.7平方米，套内建筑面积46.15平方米；房产总价为人民币2138296元，上述房价不包含交易税费、物业专项维修资金等费用，该费用由袁晓东另行缴纳；袁晓东是鹏润公司指定的商品房买卖合同的签约人，且袁晓东已就该房产与弘昌公司签订了《百汇时代广场认购协议书》。协议书还约定，本协议签订后，视为弘昌公司已按工程合同约定向鹏润公司支付完毕冲抵金额的工程款；袁晓东应在本协议签订且支付完毕房屋所有购房款后5天内与弘昌公司完成《商品房买卖合同》的网签手续，否则由此产生的一切责任及损失均由袁晓东承担；袁晓东拖欠房款或违反《认购书》、《商品房买卖合同》其他约定产生的违约或赔偿责任，鹏润公司承担连带责任；本合同管辖地为弘昌公司所在地。同日，鹏润公司向弘昌公司出具《委托付款函》，同意将弘昌公司应向其支付的1078296元工程款冲抵袁晓东购买中山市的购房款。同时，袁晓东在委托付款函上签名确认，同意由鹏润公司用上述工程款冲抵袁晓东购买上述商铺的部分房款。2017年12月1日，弘昌公司向中山市公安局小榄分局申请对百汇时代广场的门牌地址重新编排，取消每栋门牌号的百位数和原门牌地址的分区。其中地址：中山市，变更地址为中山市xxxxxxxxxxxx。上述房地产的权利人为弘昌公司，不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第××号。庭审中，弘昌公司、袁晓东、鹏润公司均确认房价优惠的原因为鹏润公司为弘昌公司做了装修工程。袁晓东、鹏润公司称未履行《百汇时代广场认购协议书》是因弘昌公司没有履行通知袁晓东签商品房买卖合同及支付购房尾款的义务；弘昌公司在签订协议书时对涉案的商铺属于无权处分，同时也侵害了弘昌公司债权人的利益，因此无效，本案的本质是以物抵债合同纠纷；购房尾款为1060000元，《百汇时代广场认购协议书》是格式合同，认购书第四条第二项关于不再享有付款方式调整折扣优惠的条款并未向袁晓东说明，显然加重了袁晓东的违约责任，申请撤销该条款；《百汇时代广场认购协议书》约定的违约金标准过高，也申请调整。弘昌公司则认为，涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，不是以物抵债合同纠纷，袁晓东签订商品房买卖合同和支付购房款是合同义务，袁晓东应积极主动履行，不需要弘昌公司再通知；按协议书的约定，袁晓东不再享受优惠价，对方现在申请撤销已经超过期限了；认购书约定的违约金并不存在过高的情形，袁晓东也未提交相应的证据证明。本院认为，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应比照涉外案件处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案房地产位于内地，故本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。本案争议的焦点：一、弘昌公司与袁晓东签订《百汇时代广场认购协议书》的效力；二、《百汇时代广场认购协议书》是否应当认定为商品房买卖合同；三、案涉房屋的价格及剩余房款的金额；四、违约责任。一、弘昌公司与袁晓东签订的《百汇时代广场认购协议书》是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”袁晓东、鹏润公司虽主张上述协议书无效，但未能举证证明协议书存在上述法律规定的情形，故本院对其上述主张不予采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。袁晓东、鹏润公司以弘昌公司在签订协议书时对涉案的商铺无处分权为由主张协议书无效没有依据，本院不予支持。此外，袁晓东、鹏润公司虽辩称本案实为以物抵债合同纠纷，但协议书为袁晓东与弘昌公司签署，鹏润公司代其支付部分购房款不违反法律的规定，不影响协议书的效力。综上，本案为房屋买卖合同纠纷，弘昌公司与袁晓东签订的《百汇时代广场认购协议书》未违反法律、行政法规强制性规定，协议书合法有效，双方均应按照约定履行。二、《百汇时代广场认购协议书》是否应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《百汇时代广场认购协议书》虽约定袁晓东于2016年5月30日前到百汇时代广场签署《中山市商品房买卖合同》，但《百汇时代广场认购协议书》已经具备房屋买卖合同主要条款，且双方依据协议负有支付购房款及交付房屋的义务，弘昌公司也按照《工程款冲抵购房款协议书》、《委托付款函》收取了首期购房款。因此，《百汇时代广场认购协议书》应认定为商品房买卖合同。三、案涉房屋的价格及剩余房款的金额。本案中，《百汇时代广场认购协议书》约定案涉房屋原价为3877282元，优惠后的房价为2138296元，优惠方式为特批。《工程款冲抵购房款协议书》约定案涉房屋的总价为2138296元，故本院认定案涉房屋的价格应为2138296元。对于剩余房款，《百汇时代广场认购协议书》第四条第2项约定在银行不予贷款或贷款不足的情况下，袁晓东按弘昌公司提供的其他付款方式及付款期限付款时，不再享有付款方式调整给予的折扣优惠。弘昌公司主张依据上述约定，剩余的房款应按照原房价3877282元计算，其实质是主张付款方式调整给予的折扣优惠就是房价的折扣优惠，但庭审中弘昌公司、袁晓东、鹏润公司均确认房价折扣优惠是因鹏润公司为弘昌公司做了装修所给予的。因此，本院对弘昌公司的上述主张不予支持，剩余房款仍应按《百汇时代广场认购协议书》、《工程款冲抵购房款协议书》约定的房屋价格2138296元计算，即2138296元减去工程款抵扣的购房款1078296元，剩余的房款为1060000元。对于袁晓东、鹏润公司撤销上述条款的申请，因本院前述已认定剩余的房款仍应按2138296元计算，故本院对其上述撤销申请不再处理。四、违约责任。《百汇时代广场认购协议书》第三条第2项约定，袁晓东应于2016年5月30日前付清首期款1078296元，同时签订《中山市商品房买卖合同》，并办妥1060000元的抵押贷款手续，向银行申请抵押贷款，提交按揭所需的资料。第五条第二项约定，袁晓东应按时付清认购协议书第三条第2项约定的款项并凭认购协议书、首期房款等资料，在2016年5月30日前到百汇时代广场签署《中山市商品房买卖合同》。袁晓东未能举证证明其已在上述约定的时间内办理了抵押贷款手续，并到百汇时代广场签署《中山市商品房买卖合同》，故本院认定袁晓东违约，应承担相应的违约责任。袁晓东虽辩称弘昌公司未通知其签署商品房买卖合同及支付余款，但根据《百汇时代广场认购协议书》的约定，袁晓东的上述合同义务并不以弘昌公司通知为前提条件，袁晓东提出上述抗辩没有依据，本院不予支持。现弘昌公司诉请袁晓东向其支付剩余购房款及违约金，本院予以支持，但支付购房款的金额应为1060000元。对于违约金，袁晓东、弘昌公司虽认为约定的违约金过高并申请法院进行调整，但袁晓东、弘昌公司并未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对袁晓东、弘昌公司调整违约金的请求不予支持。现弘昌公司根据《百汇时代广场认购协议书》第五条第2项约定的违约金计算方法，诉请袁晓东向其支付违约金，本院予以支持，但违约金的计算基数应为本院前述认定的房屋价格，即2138296元。因《工程款冲抵购房款协议书》约定，袁晓东拖欠房款或违反《认购书》、《商品房买卖合同》其他约定产生的违约或赔偿责任，鹏润公司承担连带责任，故本院对弘昌公司诉请鹏润公司对袁晓东的上述付款责任承担连带清偿责任予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告袁晓东（YUEN,HiuTung）于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市弘昌置业有限公司支付购房款1060000元及违约金（以2138296元为基数，从2016年5月31日起至实际支付之日止，按照每日万分之五计算）；二、被告深圳鹏润建设集团有限公司对被告袁晓东（YUEN,HiuTung）的上述给付义务承担连带清偿责任；三、驳回原告中山市弘昌置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43445元，由原告中山市弘昌置业有限公司负担19180元，被告袁晓东、深圳鹏润建设集团有限公司负担24265元（案件受理费已由原告中山市弘昌置业有限公司预交，本院不作收退，被告袁晓东、深圳鹏润建设集团有限公司于上述付款期限内迳付24265元给原告中山市弘昌置业有限公司）。如不服本判决，原告中山市弘昌置业有限公司、被告深圳鹏润建设集团有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告袁晓东（YUEN,HiuTung）可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 成人民陪审员  朱长耀人民陪审员  温转娣二〇二〇年三月二十三日书 记 员  徐杏盈