山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终892号上诉人（原审被告）：山西太原江南餐饮集团有限公司，住所地太原市杏花岭区上肖墙18号2楼3层。法定代表人：王艳梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张卓越，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，山西东奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晋中市直属机关事务管理局，住所地榆次区新华街199号。法定代表人：李峰，该局局长。委托诉讼代理人：赵罡，山西正名律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娅红，山西正名律师事务所律师。上诉人山西太原江南餐饮集团有限公司（以下简称“江南公司”）因与被上诉人晋中市直属机关事务管理局（以下简称“晋中管理局”）合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初3345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人太原江南餐饮集团有限公司的委托诉讼代理人张卓越，被上诉人晋中市直属机关事务管理局的委托诉讼代理人赵罡、李娅红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西太原江南餐饮集团有限公司上诉请求：撤销（2019）晋0702民初3345号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。事实和理由:一审法院判决案涉《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》于2019年5月16日解除错误，上述合同应当继续履行。被上诉人向上诉人发出的《解除通知书》未发生效力。2019年5月16日，上诉人向被上诉人支付欠缴租金120万元，被上诉人收取了该笔租金,没有异议,双方合同继续履行,合同没有解除。本案诉争租赁合同不具备解除条件《承包合同》第二条第一款约定:双方租赁期限自2012年1月1日开始计算，至2026年12月31日止。第五条第六款约定:除发生市政规划、政策变化等政府行为，及合同规定的情形，导致本合同无法履行外，甲方不可以任何其他人为理由，要求提前解除合同。现双方的租赁合同未到期，也未出现导致合同无法履行的情形，本案诉争租赁合同不具备解除条件，依法不应解除。上诉人逾期支付租金的行为属于一般性违约，不足以导致合同的解除。被上诉人于2019年5月16日第一次向上诉人发出解除合同通知时，上诉人在当天就向被上诉人支付120万元租金,约定应付的租金已基本付清。2019年8月30日，上诉人又向被上诉人支付租金644383.56元，至此被上诉人起诉要求支付的租金已全部付清。上诉人一直与被上诉人积极协商继续履行合同相关事宜。后上诉人发现644383.56元因户名有误被退回,上诉人多次询问被上诉人是否变更户名账号，但被上诉人一直不予回应。2019年9月19日上诉人积极履行义务，将140万元租金再次打入被上诉人账户，当天该140万元再次因户名有误被退回。之后，上诉人继续与被上诉人积极协商继续履行合同、询问新户名、账户信息等相关事宜，并表示会按照合同约定在2019年12月31日前支付下一年度承包费。上诉人认为本案双方发生的是房屋租赁合同关系且上诉人已从2011年起经营多年，收取租金是被上诉人的合同目的，该合同目的已经实现，上诉人迟延履行支付租金的违约情节一般,现在无法顺利支付租金系因被上诉人户名账号发生变化，但被上诉人拒不提供，上诉人无法支付。上诉人愿意立即缴纳所有费用，并继续履行合同，因此上诉人并未导致被上诉人收取租金的合同目的不能实现,上诉人积极履行合同义务，依法不构成根本违约。被上诉人要求解除合同的诉讼请求违背诚实信用原则。本案诉争房屋租赁合同约定的租赁期为十五年，租金每年一付，从2015年开始,上诉人的经营收入受迎宾路修路影响开始下降,2016年至2018年年底期间，上诉人与被上诉人多次口头协商缓交租金，对上诉人逾期支付租金的行为，被上诉人在2018年年底以前从未提出催讨或异议，且对上诉人逾期后补付的租金也均如数照收,从而使上诉人产生了尚属被上诉人宽限合理期限的习惯认识,被上诉人要求解除合同的诉讼请求违背诚实信用原则。如果解除合同，有违公平原则。上诉人基于对15年租赁期限稳定履行的信赖，在该租赁房屋上已投入2300余万元巨额资金进行装修、添置相应设施，而且还会继续投资,如果仅因上诉人逾期支付租金这种一般性违约行为而解除合同，对上诉人所造成的损失是巨大的，有失公平。2019年过年前后,被上诉人口头向上诉人通知解除合同，导致上诉人处工作人员人心惶惶，2019年上半年营业收入较上一年度同时期下降严重，在此情形下，上诉人仍然足额支付了应付的租金。上诉人并非恶意拖欠租金，而是有继续履行合同的强烈意愿。2018年5月7日,被上诉人就2017年度的租金向上诉人开具14张共计140万元的发票。可见，在上诉人逾期支付房租的情况下，被上诉人也予以收取并向上诉人开具了正规发票,应认定为被上诉人主动受领、同意继续履行合同的意思表示，也应当认定为双方合意就合同付款期限作出相应的变更。因此，该部分滞纳金不应再认定，一审法院认定2017年度租金的滞纳金共计81214元错误。上诉人提出反诉，但一审法院未予处理，程序错误。现合同未到期，被上诉人要求解除合同也已构成违约，应当赔偿给上诉人造成的损失。因此，一审审理期间，上诉人在答辩期提交书面反诉状及证据，并在一审庭审过程中，再次提出反诉请求。但一审法院既未通知上诉人缴费也未驳回上诉人的反诉请求。因此，一审法院对上诉人的反诉请求未做处理，程序错误，直接影响了上诉人的权利。一审法院认定部分事实不清。位于榆次区房屋，其中工商办公楼九层上加盖的房屋设施，上诉人可无偿使用至2026年12月31日，被上诉人无权要求上诉人搬出，但一审法院未予认定。《承包合同》第一条第一款约定的上诉人的承租范围是:裙楼地下一层至地上四层、主楼六至九层及后院、物业北面、西面停车场。第三条第一款约定:乙方（上诉人）出资在工商办公楼九层上加盖与原三、四层同等规模及装修标准的会议室等房屋设施，按国家定额标准预计300万左右，加盖费用经乙方（上诉人）确认后由乙方（上诉人）承担，所有权归甲方（被上诉人）。加盖后的十层会议室在保证甲方（被上诉人）使用的情况下，同意乙方（上诉人）免费使用。上诉人在合同签订后，已按照约定为被上诉人加盖并装修十层，总投资367万元。承包合同至2026年12月31日终止，目前合同未尚到期，上诉人有权免费继续使用该层，被上诉人无权要求上诉人搬出，但一审法院审理查明部分仅对该房屋设施如何装修、归属进行说明，未对该房屋设施的使用权如何约定进行说明，认定事实不清。上诉人在诉讼期间向被上诉人支付租金的事实一审法院未予认定。晋中管理局辩称，一审法院认定案涉《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》于2019年5月16日已依法解除，该事实清楚，证据充分。在上诉状中所称被上诉人要求解除租赁合同的行为违背了诚实信用和平等原则完全是歪曲事实。本案系因上诉人违约行为而导致的合同解除，故上诉人主张可无偿使用案涉房屋九层以上加盖的房屋设施的理由不能成立。晋中管理局向一审法院起诉请求：依法判决解除双方签订的《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》；依法判决江南公司腾出位于榆次区房屋；依法判决江南公司向晋中管理局支付自2019年1月1日起至江南公司腾出并还返上述房屋之日止的房屋租赁费，截止2019年6月17日，欠付租金为644383.56元；依法判决江南公司向晋中管理局支付房屋租赁费滞纳金直至腾出并返还上述房屋之日止（截止2019年6月17日，滞纳金为943463元）；本案全部诉讼费用由江南公司承担。事实与理由：2011年6月1日，晋中市工商行政管理局（以下简称“市工商局”）与江南公司签订了《承包合同》，市工商局将其位于晋中市榆次区的部分房产出租给江南公司，租赁期限为15年,从2012年1月1日起至2026年12月31日止。租赁费用为每年140万元整。2013年1月30日，市工商局与江南公司签订了《补充协议》，变更了部分租赁费用的支付时间。因晋中市颁布市政办发［2013］91号文件及晋中市财国资字［2014］15号文件,要求各市直行政事业单位经营性房产统一收回由晋中管理局统一管理。2016年11月10日，市工商局、江南公司及晋中管理局三方签订了《承包合同》、《补充协议书》，合同主体由市工商局变更为晋中管理局。市工商局依据《承包合同》享有的权利以及承担的义务由晋中管理局享有和承担，2016年3月1日之前的租金及其他相关费用由市工商局与江南公司自行结算。2016年3月1日之后，江南公司应当按照《承包合同》、《补充协议》的约定将每年租金及相关费用交纳至晋中管理局指定账户。该《补充协议书》签订后，江南公司多次未按约定期限交纳租赁费，并一直拖欠2019年度的租赁费用，该行为违反了合同约定。一审法院认定事实：2011年6月1日，晋中市工商行政管理局（以下简称“市工商局”）与江南公司签订了《承包合同》，江南公司承包的物业的面积共计8526平方米，包括裙楼地下一层至地上四层、主楼六至九层及后院、物业北面、西面停车场。承包期限为15年。江南公司出资在该物业九层上加盖与原四层同等规模及装修标准的会议室等房屋设施，按国家定额标准预计300万左右，加盖费用经由江南公司承担，所有权归市工商局。物业承包费为每年140万元，支付时间为2011年6月1日至2014年2月28日付300万元;2014年2月28日前付120万元;2014年12月31日付140万元(2015年度承包费）;2015年12月31日付140万元（2016年度承包费），以此类推。双方还约定，市工商局有权要求江南公司按时缴纳物业承包费用及相关费用。如江南公司拖欠承包费用及相关费用累计达一个月以上的,市工商局有权按照每日2%。收取被告滞纳金，如江南公司连续拖欠三个月以上，市工商局有权收回房屋，解除合同。承包合同结束时，江南公司有权处置其投资安装的一切临时设备设施（除十层外），如市工商局需保留的,按照折旧标准，双方协商折价保留。《承包合同》生效后，江南公司对承租物业进行了装修、改造并在承租物业上加盖了第十层。《承包合同》履行过程中，市工商局与被告于2013年1月30日签订了《补充协议》，约定由于所承包物业需要主楼加高一层以及原有办公楼外立面严重破损等原因严重影响市容形象,须对外立面整体进行装修,由江南公司负责整体装修办公楼外立面主要工作，市工商局同意江南公司延后支付承包费，承包费支付时间变更为:2011年6月1日至2014年2月28日付300万元;2014年2月28日前至2016年2月28日付280万元;2016年2月28日前预付当年剩余的120万元承包费，2016年12月31日前预付下年度140万元，以后每年12月31日前预付下年度承包费。市工商局同意2014年2月28日至2016年2月28日两年承包费合计280万元，加上之前江南公司所付承包费180万元，合计460万元,用于江南公司为市工商局物业外立面装修主要工程的总费用折抵市工商局承包费。在《承包合同》、《补充协议》履行过程中，因晋中市行政事业单位经营性房产管理政策发生变化，2016年11月10日，市工商局、原告及被告三方签订了《补充协议书》，约定:市工商局与江南公司签订的《承包合同》虽名为承包合同，但实质是租赁合同;自2016年3月1日起，《承包合同》的出租方由市工商局变更为晋中管理局，市工商局依据《承包合同》享有的权利以及承担的义务由晋中管理局享有和承担，市工商局不再享有、承担《承包合同》的各项权利和义务;《承包合同》约定的租金标准及交纳时间不变。《补充协议书》签订后,江南公司向晋中管理局支付租赁费情况为:2016年12月5日支付40万元,2016年12月13日支付30万元,2016年12月15日支付50万元，该三笔租赁费为2016年度租赁费，按合同约定应于2016年2月28日前支付;2017年6月1日支付10万元，2017年8月28日支付20万元，2018年2月9日支付50万元，2018年3月27日支付10万元，2018年3月30日支付15万元，2018年4月2日支付35万元，该六笔租赁费为2017年度租赁费，按合同约定应于2016年12月31日前支付;2018年11月8日支付20万元,2019年5月16日支付120万元，该两笔租赁费为2018年度租赁费，按合同约定应于2017年12月31日前支付;2019年8月30日转账644383.56元，由于晋中管理局账户名称及账号发生变更，晋中管理局未收到该款。晋中管理局于2019年5月6日向江南公司送达《解除合同通知书》，通知书中记载:因江南公司已逾期17个月未向晋中管理局支付租金，共计欠付租金198万元，江南公司的行为已经严重侵犯了晋中管理局的合法权益，晋中管理局决定根据《承包合同》第五条第一款之约定行使合同解除权，向江南公司发送解除合同通知书，《承包合同》自通知送达之日起解除。江南公司认可于2019年5月16日收到晋中管理局送达的《解除合同通知书》。一审法院认为，2016年11月10日市工商局、晋中管理局及江南公司三方签订的《补充协议书》,涉案的《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》系各方真实意思表示，且合同内容不违反法律强制性规定，为有效合同,各方均应严格按约履行。关于晋中管理局主张解除案涉的《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》的问题。根据我国法律相关规定，晋中管理局行使合同解除权时，应当通知江南公司，合同自通知到达江南公司时解除。江南公司有异议的，可以在约定的异议期或三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。晋中管理局根据《承包合同》第五条第一款之约定行使合同解除权，于2019年5月6日向江南公司送达了《解除合同通知书》，江南公司于2019年5月16日收到该通知，直至2019年9月2日本案第一次开庭审理，江南公司未依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，向人民法院主张确认解除合同的效力。据此，可以认定江南公司对晋中管理局主张解除《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》认可并无异议，故案涉《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》于2019年5月16日解除。关于晋中管理局主张江南公司腾出位于榆次区房屋的问题。本案中租赁物业所涉及的财产众多，另外还存在由江南公司出资在该物业九层上加盖的十层会议室以及投入的巨额装修费、改造费等问题,如果依晋中管理局主张对江南公司腾退租赁物业进行审理则必定要对江南公司出资建设的会议室及投入的装修费、改造费费用数额及费用承担问题一并审理,若要查明上述事实可能需要对所涉及的财产进行评估、鉴定等，此种情况下必然延长本案的审结时间。一审法院认为如果案涉《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》是否解除的问题久拖不决,会变相扩大双方的损失，而尽快确定案涉《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》是否解除更加有利于维护双方的合法权益,也更便于双方后续对腾退租赁物业及投入资金、费用的处理。故腾退租赁物业及赔偿投入损失的问题待案涉《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》解除的问题解决后由双方另行主张。关于晋中管理局主张江南公司支付自2019年1月1日起至江南公司腾出并还返租赁物业之日止的房屋租赁费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,案涉《承包合同》解除后，尚未履行的终止履行。江南公司在合同解除后，不再负有支付租金的义务。故江南公司应当向晋中管理局支付2019年1月1日至2019年5月16日的租金共计521644元（1400000÷365×136＝521644）。自2019年5月16日案涉《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》解除后，因江南公司继续无权占有使用该物业给晋中管理局造成的损失，晋中管理局可以另行主张。关于晋中管理局主张江南公司支付房屋租赁费滞纳金的问题。根据《承包合同》第五条第一款的约定，如拖欠承包费用及相关费用累计达一个月以上的，晋中管理局有权按照每日2‰收取江南公司滞纳金，晋中管理局自愿按年利率24%计算。一审法院认为晋中管理局主张的年利率24%过高，参照相关规定，资金占用费按年利率6%计算较为恰当。其次,滞纳金的起算时间应为该年度约定支付租赁费期限届满后个月,此时间截点也为该年度滞纳金诉讼时效的起算点，故晋中管理局主张江南公司支付滞纳金的起算时间及诉讼时效的起算时间分别为2017年2月1日、2018年2月1日、2019年2月1日;根据《中华人民共和国民法总则》规定:晋中管理局起诉主张江南公司支付滞纳金未超过法定诉讼时效期间。综前所述，江南公司于2017年6月1日支付租赁费10万元，逾期120天，滞纳金为1973元;于2017年8月28日支付租赁费20万元，逾期208天，滞纳金为6838元;于2018年2月9日支付租赁费50万元,逾期373天,滞纳金为30658元;于2018年3月27日支付租赁费10万元，逾期419天，滞纳金为6888元;于2018年3月30日支付租赁费15万元，逾期422天，滞纳金为10406元;于2018年4月2日支付租赁费35万元,逾期425天,滞纳金为24452元;于2018年11月8日支付租赁费20万元，逾期280天，滞纳金为9206元;于2019年5月16日支付租赁费120万元，逾期469天，滞纳金为92515元，上述滞纳金合计:182934元。此外，江南公司还应以521644元为基数,按年利率6%向晋中管理局支付自2019年2月1日起至所欠租赁费付清之日止的滞纳金。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第三百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定。一审法院判决:一、晋中市直属机关事务管理局与山西太原江南餐饮集团有限公司签订的案涉《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》于2019年5月16日解除。二、山西太原江南餐饮集团有限公司于本判决生效后十日内支付晋中市直属机关事务管理局租赁费521644元。三、山西太原江南餐饮集团有限公司于本判决生效后十日内支付晋中市直属机关事务管理局租赁费滞纳金182934元，并以521644元为基数按年利率6%支付自2019年2月1日起至所欠租赁费付清之日止的租赁费滞纳金。驳回晋中市直属机关事务管理局的其他诉讼请求。案件受理费19091元，由晋中市直属机关事务管理局负担6363元，山西太原江南餐饮集团有限公司负担12728元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的基本事实与一审一致。本院认为，双方对于签订《承包合同》、《补充协议》、《补充协议书》的真实性均无异议，合同系当事人之间真实意思表示，且符合法律规定，各方应当履行合同约定的权利义务。在合同中明确约定有解除合同的条件下，上诉人长时间拖欠被上诉人租金有悖于合同约定，在被上诉人向上诉人送达了《解除合同通知书》后，合同自该通知到达对方时解除。上诉人自2016年开始支付房租时间逾期超过3个月，根据合同约定被上诉人有单方解除合同权。上诉人于2019年5月16日收到解除合同通知后并未提出异议，并于当天向被上诉人支付的2018年房租120万元，以及2019年9月19日向被上诉人支付140万元房租，因上诉人前期拖欠租金，故该履行行为不影响合同的解除。被上诉人以收取租金为目的与上诉人签订了《承包协议》及《补充协议》,自2016年开始上诉人在没有与被上诉人达成延缓支付租金的情况下，其逾期支付租金的行为，已违背合同的积极履行和诚实信用原则。关于上诉人称被上诉人开具了2017年的租金发票，就此行为不能认为被上诉人放弃了滞纳金请求权，因为滞纳金的计算在合同中有明确约定。关于上诉人主张的九层以上加盖的房屋设施使用权问题，在双方合同解除的情况下应当予以腾退。至于投入的加盖、装修等费用等在一审时提出的反诉请求，因其在一审法院未缴纳反诉费，双方又不同意在二审调解，上诉人可另行主张。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对山西江南餐饮集团有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19091元，由山西太原江南餐饮集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  申子西审判员  刘青山审判员  王旭东二〇二〇年三月二十三日书记员  杨素珍