山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0402民初5288号原告：丁和平，男，1976年6月26日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：李洪良，山东守用律师事务所律师。被告：枣庄恒昇房地产开发有限公司，住所地：枣庄市市中区龙头西路原黄庄乡政府院内，组织机构代码：67050399-3。法定代表人：尤晓，该公司董事长。第三人：王宝芳，女，1967年3月26日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：王宝成，男，1956年11月16日出生，汉族，住枣庄市市中区，系原告之哥。委托诉讼代理人：姜佰鸣，山东铸鼎律师事务所律师。原告丁和平与被告枣庄恒昇房地产开发有限公司（以下简称“恒昇房地产”）、第三人王宝芳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁和平及其委托诉讼代理人李洪良，第三人王宝芳的委托诉讼代理人王宝成、姜佰鸣到庭参加诉讼，被告恒昇房地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁和平向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS0023692，房屋代码：69832）合法有效；二、依法确认位于枣庄市市中区“恒昇国际”2号楼东单元1902室房屋所有权归原告所有；三、责令被告全面履行合同义务，配合、协助原告向枣庄市不动产登记机构申请就案涉房屋进行权属登记，将案涉房屋产权登记在原告名下；四、责令被告向原告支付违约金（以620000元为基数，从2019年3月28日起至原告实际取得房屋所有权证之日止，以万分之一计算）；五、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年11月28日签订了合同编号：YS0023692、房屋代码：69832的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于枣庄市市中区“恒昇国际”2号楼东2单元19-20层东2户号房屋一套，原告依约于当日一次性全额支付了购房款620000元，并办理了网签备案登记手续，取得房屋代码为69832。2016年6月13日，原告依约向被告交纳了海尔太阳能及室内安装费4980元和用电开户费100元。2018年12月28日，被告向合同约定的前期物业服务企业---枣庄聚诚物业管理有限公司出具了《交房证明》，2018年12月29日，枣庄聚诚物业管理有限公司出具《证明》，认可该房屋业主为原告，其上房手续齐全，即日允许上房，并于当日将该房屋钥匙交付给了原告，从2018年12月29日起，原告即实际占有了案涉房屋。2019年9月10日，第三人以破锁方式擅自强行占有案涉房屋，原告于2019年9月11日报警，而第三人声称其与被告有购房合同，且先于原、被告所签。原告在签订《商品房买卖合同》前，被告明确告知，该商品房权利状况为：没有权属纠纷和债权债务纠纷，没有销售给除本买受人以外的其他人，没有司法查封或其他受到限制交易的情况，并将上述内容明确约定在合同的第六条房屋权利状况中。基于此，原告才签订《商品房买卖合同》，依约全额支付了购房款，被告将该《商品房买卖合同》在房产管理部门进行了网签备案登记，直至现在仍然网签备案登记在原告名下。由此可见，在原、被告签订《商品房买卖合同》前，即使第三人与被告存在购房合同，也未全额支付购房款，更没有对房屋实际占有，其存在的购房合同并未实际履行，即没有实际发生案涉房屋交易事实。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十五条规定，基于案涉房屋未办理所有权登记，而原、被告签订的《商品房买卖合同》依法办理了网签备案登记手续，原告已全额支付购房款，且合法占有了房屋，具有一定的公示效力和限制、对抗第三人的作用，具备了对该房屋产权登记的准备条件，故原告享有案涉房屋的所有权。被告在与原告签订《商品房买卖合同》前已经以出让方式取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，具有出售案涉房屋的法定资质和条件，经双方自愿协商达成一致意见后签订的，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。根据该合同第十九条的约定，被告应当于房屋交付使用后90日内，即2019年3月28日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机构备案，事实上，被告至今尚未履行该合同义务，已经构成违约。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已全面履行了自己的合同义务，而被告并未全面履行其应尽的合同义务，损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原告特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告恒昇房地产未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人王宝芳辩称：一、2007年7月16日第三人已经就是涉案房屋的所有权人。因原告在安徽安庆随军，于2010年11月1日委托胞兄王宝成在枣庄恒昇房地产开发有限公司购买了恒昇国际2号楼东2单元19-20层1902室，签订了房屋买卖合同，并于当日将房屋和车位款全额交付。2012年6月29日，恒昇公司向原告发出交房通知，并于2017年7月16日将恒昇国际2号楼东2单元19-20层1902室房屋交付给原告。涉案房屋的土地一直在中国工商银行股份有限公司枣庄分行办理抵押，故涉案房屋一直没有办理房产证；二、原被告之间于2013年11月28日签订的商品房买卖合同，因被告未到庭，第三人对该合同真实性不予认可，退一步，即便原被告之间存在该合同，该合同因违反法律规定和损害了第三人合法权益应为无效合同；三、原告诉讼请求的一、二、三项不能成立，依法应予以驳。原告为证明其诉讼主张，举证如下证据：1、商品房买卖合同，证明2013年11月28日，原告与被告枣庄恒昇房地产开发有限公司签订合同编号为YS0023692的《商品房买卖合同》一份，购买的房屋系枣庄恒昇房地产开发有限公司开发建设的位于枣庄市市中区文化路138号恒昇国际2号楼东2单元19一20层东2户号1902室房屋，签订合同时，该房屋权利状况为：没有销售给除被告以外的其他人，没有权属纠纷，没有司法查封或其他受到限制交易的情况；且被告已经办理网签备案登记手续，登记代码为69832；2、恒昇国际室外工程施工承包协议书，证明2012年5月14日，原告与被告恒昇房地产签订《恒昇国际室外工程施工承包协议书》，室外工程施工承包价款为暂定1150000元；3、技术联系单，证明原告在履行《恒昇国际室外工程施工承包协议书》过程中，要求被告恒昇房地产解决工程施工中出现的相关事项；4、枣庄聚诚物业恒昇国际城管理处证明，证明被告恒昇国际室外工程施工承包协议书范围内的恒昇国际城内的单项水、电施工工程于2012年9月22日前验收完毕；5、工程竣工验收报告，2012年7月18日，原告承包的枣庄恒昇国际室外工程竣工，2012年9月22日经被告恒昇房地产、监理公司验收合格；6、工程结算单，证明2012年7月20日原告对其承包的枣庄恒昇国际室外工程价款申请结算，2013年1月18日，经枣庄恒昇房地产开发有限公司预算工程款为1389359.13元；7、恒昇国际室外工程决算审核意见，证明2013年1月31日，经被告恒昇房地产与原告共同确认，原告承包的枣庄恒昇国际室外工程价款为1389359.13元；8、确认书，证明截止2014年7月16日，被告恒昇房地产一直拖欠枣庄恒昇国际工程项目部工程款980万元；9、证明，经被告恒昇房地产同意，福州市第三建筑工程公司枣庄恒昇国际工程项目部同意将被告恒昇房地产所欠的980万元工程款中的181000元用于折抵原告的购房款；10、收据，枣庄恒昇房地产开发有限公司确认以其所欠原告的工程款439359.13元和所欠福州市第三建筑工程公司枣庄恒昇国际工程项目部980万元工程款中的181000元共同转为原告购房款；11、交房证明，被告枣庄恒昇房地产开发有限公司确认如下事项：1、已将恒昇国际2#楼东二单元1902室房屋售给了原告，原告已经全额支付了购房款。2、合同编号：YSO023692的《商品房买卖合同》已经网签备案登记，登记备案号为69832。3、经房管局查阅，第三人王宝芳没有对该房屋进行备案登记。4、经查明账款，枣庄恒昇房地产开发有限公司没有收到第三人王宝芳的房款。5、第三人王宝芳出具的该套购房资料来历不明，被告枣庄恒昇房地产开发有限公司一律不予认可。6、要求枣庄聚诚物业管理有限公司把该房向原告丁和平办理交房手续；12、关于以工程款抵作丁和平购房款的情况说明，经被告枣庄恒昇房地产开发有限公司、福州市第三建筑工程公司枣庄恒昇国际工程项目部、原告丁和平三方协商同意，以枣庄恒昇房地产开发有限公司所欠原告丁和平的439359.13元工程款、所欠福州市第三建筑工程公司枣庄恒昇国际工程项目部工程款中的181000元，两项计620359.13元工程款抵作原告丁和平的620000元购房款；13、枣庄恒昇房地产开发有限公司出具收据，证明原告依照合同约定，支付了统一安装海尔太阳能款4980元；14、收据一份，证明原告支付了用电开户费；15、申请一份，证明枣庄恒昇房地产开发有限公司认定将恒昇国际2号楼东2单元19-20层东2户号1902室房屋售于了原告丁和平，并向枣庄市供电局申请为原告丁和平办理用电过户；16、枣庄聚诚物业管理有限公司出具证明，证明其将恒昇国际2号楼东2单元19-20层东2户号1902室房屋钥匙交付给了原告丁和平，由其实际占有该房屋；17、110处警现场情况登记表、事件单，证明2019年9月11日，原告丁和平发现涉案房屋门锁被破坏，打110电话报警。第三人对原告举证上述证据质证认为：被告因连续三年未年检2017年10月10日已被强制吊销营业执照，法定代表人尤晓等人因触犯刑律，已被刑事追责。证据1、被告未到庭，第三人对该证据的真实性不予认可，案涉房屋在2012年7月16日被告就已交付给了第三人，2013年11月28日被告对案涉房屋已无所有权和处分权，原被告之间存在利害关系，存在恶意串通损害第三人合法权益之嫌，原告未提供已经进行网签的证据材料，即便进行了网签，也不能产生物权效力，因网签不是预告登记；证据2-10、第三人不知情，与第三人无关联性，能证明原被告之间存在利益关系，证据2是被告，承包人是项目部丁和平，项目部是被告的项目部，不是他人项目部，被告与原告之间不存在工程承包关系；证据11、12、15、真实性不予认可，该证明没有相关负责人签字，违反法律规定，是无效证据；证据13、系无效证据，该太阳能热水器在2012年7月16日就归第三人所有，被告对此无处分权；证据14、第三人不知情，无关联性；证据15、被告应到庭讲明申请过户的电户，是从何人名下变更到原告名下，2012年7月16日起第三人就是案涉房屋2-2-1902室电户的使用权人；证据16、不具有合法性，没有加盖印章的主体资格证明；证据17、原告在第三人不知情的情况下，撤换了第三人门锁的事实，第三人的门锁从2012年7月16日被告交房之日一直未更换。第三人为证明其答辩主张，举证如下证据：1、商品房买卖合同，证明第三人在2010年11月1日同被告就买卖案涉房屋签订合同的事实；2、2010年11月1日出具的收据二份，被告向第三人出具，证明第三人向被告交付清房款585648元，67号车位款85000元的事实，以上是通过银行转账进行的支付；3、2012年6月29日被告向第三人购房代理人王宝成送达交房通知、工程验收证明书、通知书一份、收据一份，证明被告在2012年7月16日将合同约定的案涉房屋交付给了第三人的事实，第三人同时交纳了太阳能热水器及物业费的事实，第三人是被告的白金卡客户，被告迟延开盘，另外给予第三人每平方200元优惠的事实；4、枣庄市煤气公司向第三人发放的煤气使用证，供电公司电费收据、电卡，证明第三人对案涉房屋实际占有的事实，结合原告提交的电户的证明，证明从交房之日至今第三人是涉案房屋电户的使用权人；5、最高院民事裁定书（2019）最高法民申3875号，证明备案登记不是预告登记不能产生物权效力的事实；6、物业费收据，证明第三人从售房之日至今缴纳的物业费；7、选房意向卡，证明第三人选的房屋就是案涉房屋，车位67号，有销售顾问杨敏签字；8、被告向第三人发放的白金卡卡号0229，与被告向第三人发放的选房意向卡卡号吻合，证明第三人购房的真实性。原告对第三人举证上述证据质证认为：证据1、不具有真实性；合同的买受人签名是王宝芳，与起诉状王宝芳签名不一致，合同不是王宝芳本人签名，房屋所涉及的土地已经抵押，签订合同具有风险，被告对第三人持有的该合同不予认可，被告对第三人所有购房资料认为来历不明不予认可；根据民事诉讼若干问题规定，第三人应当对合同形成的要约进行举证；证据2、真实性不予认可，收据规范应有题目、内容、落款，收款人应签名或盖章，经办人签名，这两份收据均没有收款人、经办人的签名，不具备形式要件；在5173号案件中，第三人主张是现金支付，合同签订当天，一次性交清了67万余元，合同中已明确涉案房屋已抵押，存在风险情况下，不合常理；被告对第三人的购房款已经确认未收到；仅凭该收据不能证明交款已经发生；应继续举证证明交房款时间、地点、交款具体方式和资金来源；第三人对此应负举证责任；证据3、第三人以交房通知认定被告向其交房不能成立，交房通知真实性无异议，该通知是被告向所有购房客户发出的，带有公示告知文书，不是向第三人发出，不具有指定性，告知各栋楼交房的时间，不是具体交房方式；验收证明是复印件，不具有形式要件，不能作为证据使用，即便真实与第三人主张不能成立，无关联性；收据真实性有异议，同购房款收据质证意见，该收据也未明确是热水器款，不能作为被告向第三人交房的依据，证明目的不予认可；白金卡无关联性，不予质证，没有人名，也没有说明是第三人；证据4、煤气卡真实性不予认可，不能证明对房屋占有使用，无关联性，也未发生任何煤气使用情况；电卡、收据不予认可，发票是复印件不具备使用要件是在诉讼发生后取得的发票；证据5、无异议，没有否认物权登记备案具有预告登记的行政方式，防止一房两卖的效力，具有一定预告性质和公告性质；证据6、不具有真实性，没有收据的要件，2012年7月16日同一天开了3张，内容看不清；2014年6月24日同一天开了5张，不符合常理；证明目的不予认可；证据7、与第三人购房无关联性，购买的是西单元，19-20B5号房，与本案无关联性。证据8、与我们没有关系。被告恒昇房地产未到庭质证，亦未举证相关证据。根据原告及第三人举证证据、当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告丁和平与第三人王宝芳均当庭确认，原告与被告2013年11月28日签订的《房屋买卖合同》与第三人与被告2010年11月1日签订的《房屋买卖合同》，两份房屋买卖合同所涉买卖标的物均为被告恒昇房地产开发的座落于枣庄市市中区文化中路北侧138号地块上建设的商品房恒昇国际2号楼东2单元19-20层1902室房屋，即被告对原告及第三人出售的房屋系同一套房屋。2013年11月28日，原告丁和平（买受人）与被告恒昇房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为YS0023692，房屋代码为69832，合同约定：“买受人丁和平购买被告恒昇房地产开发的市中区文化路138号土地上建设商品房恒昇国际2号楼东2单元19-20层东2户号房；房屋代码为69832；第四条该商品房总金额人民币620000元整；第七条买受人应当在2013年11月28日前支付全部房价款。”但该房款的实际支付方式为被告恒昇房地产欠付原告丁和平的工程款439359.13元及欠付案外人福州市第三建筑工程公司枣庄恒升国际工程项目部中的部分工程款181000元共同折抵为原告丁和平的购房款，被告恒昇房地产于2013年11月28日向原告出具《收据》，载明：“交款单位丁和平，恒昇国际2号楼2单元1902房房款，人民币陆拾贰万元整”。2018年12月28日，被告恒昇房地产向原告还出具了《交房证明》及《关于以工程款抵作丁和平购房款的情况说明》。2016年6月13日，被告亦向原告出具收取太阳能热水器款4986元的《收据》，同日还出具了代收电费100元的《收据》。2018年12月29日，又向原告出具《证明》：“恒昇国际二号楼2单元1902室，业主丁和平，上房手续齐全，经恒昇国际房地产开发公司同意在2018年12月29日允许上房。特此证明。”又查明，2010年11月1日,第三人王宝芳（买受人）与被告恒昇房地产（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“第一条王宝芳购买被告恒昇房地产开发的座落于枣庄市市中区文化中路北侧138号地块上建设的商品房恒昇国际2号楼东2单元19-20层1902室；第八条买受人在签订合同当天付清全部房款及车位款。”另该《房屋买卖合同》第13页在开发管理部门备案印鉴处加盖了合同备案号枣建房备字第××号印章。2010年11月1日，第三人王宝芳向被告恒昇房地产支付了合同约定的全部购房款585648元，车位款（67号）85000元，2012年7月16日第三人王宝芳又向被告恒昇房地产缴纳了太阳能热水器款4844元，被告恒昇房地产分别向王宝芳出具了购房款收据、车位款收据及太阳能热水器款收据。2012年12月17日，王宝芳在枣庄市煤气总公司办理了恒昇国际2号楼东2单元1902室《燃气使用证》。2019年9月9日，第三人王宝芳向枣庄国润物业管理有限公司缴纳了2-2-1902物业管理费（2019.1月-6.30日）497元。2019年11月18日，第三人王宝芳作为涉案房屋文化路北侧138号恒昇国际2号楼东2单元1902号电卡用户缴纳了电费12.58元。另查明，2019年9月11日，原告丁和平拨打110报警称“家门锁被破坏，请求帮助”，枣庄市公安局市中分局文化路派出所接警并处警，现场情况：“报警人的门锁被破坏，已自行处理”。本院认为，鉴于原告丁和平与第三人王宝芳均当庭确认，原告丁和平与被告恒昇房地产2013年11月28日签订的《房屋买卖合同》，与第三人王宝芳与被告恒昇房地产2010年11月1日签订的《房屋买卖合同》，上述两份合同所涉买卖标的物均为被告恒昇房地产开发的座落于枣庄市市中区文化中路北侧138号地块上建设的商品房恒昇国际2号楼东2单元19-20层1902室房屋，即被告恒昇房地产对原告及第三人出售的房屋系同一套房屋。原告丁和平与第三人王宝芳对被告恒昇房地产“一房二卖”的行为均无异议，本院对此予以确认。本案争议的主要焦点，一是原告与被告及第三人与被告就涉案房屋分别签订的两份《商品房买卖合同》的效力问题；二是涉案房屋的归属问题及原告的诉求应否支持。焦点一，原告与被告及第三人与被告就涉案房屋分别签订的两份《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案原告丁和平与第三人王宝芳就涉案房屋分别与被告恒昇房地产签订的《商品房买卖合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然原告及第三人在各自与被告签订合同后均未办理涉案房屋的所有权变更登记，但根据上述法律规定，未经依法登记，仅不发生物权效力，而不应影响房屋买卖合同的有效性。故本院确认原告丁和平与被告恒昇房地产、第三人王宝芳与被告恒昇房地产分别签订的《商品房买卖合同》均为有效合同。焦点二，涉案房屋的归属问题及原告的诉求应否支持。本案原告及第三人均举证证明，其各自分别与被告签订的商品房买卖合同都办理了网签备案手续，所以均要求诉争涉案房屋应归其归其各自所有。本院认为，首先，商品房买卖案件司法实践中，关于商品房预售交易过程中买卖合同签订后进行网签备案只是房屋买卖的重要程序之一，因为网签备案是房地产行业的行政主管部门为监管区域内房地产交易情况，规范房地产开发企业及房屋中介公司等而设立的一种监管措施和进行的一种管理行为，其不具有物权变动性质，因此不能直接产生物权设立或变动的效力。依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的变动，除法律另有规定外，应以登记为生效条件。故本案中，原告丁和平与第三人王宝芳虽都举证证明各自在与被告就涉案房屋签订房屋买卖合同后，均进行了网签备案，但该备案不能说明诉争房屋的产权已发生变更。其次，原告与第三人所举证据亦不能充分证明，其各自亦已实际占有了诉争的涉案房屋。而根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确认权利保护顺位。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及其他证据确定。”故本院依据上述会议纪要的司法精神，兼顾公平与市场秩序守则原则，结合原告及第三人分别与被告签订商品房买卖合同的时间、购房款支付时间、热水器、水电费及物业费交付时间等因素综合考量，就本案涉案房屋，原告与第三人举证证据显示，原告与被告签订房屋买卖合同的时间、购房款的交付、热水器款的交付、电卡的办理及电费的交付时间等均在第三人之后，故原告关于涉案房屋的所有权归属、办理涉案房屋的权属登记及违约金的支付等诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告与被告签订的（合同编号：YS0023692，房屋代码：69832）《商品房买卖合同》为有效合同；其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告丁和平与被告枣庄恒昇房地产开发有限公司签订的（合同编号：YS0023692，房屋代码：69832）《商品房买卖合同》为有效合同；二、驳回原告丁和平其他诉讼请求。案件受理费10,000元，减半收取5,000元，由被告枣庄恒昇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 王 璟二〇二〇年三月二十三日书记员 闫相坤