苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6065号原告：沈泉元，男，1959年7月1日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：李旭，江苏容睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱心洁，江苏容睿律师事务所实习律师。被告：苏州市吴中区咀香园食品有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷东环南路。法定代表人：陆根媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：嵇健锋，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆素芬，该公司员工。原告沈泉元与被告苏州市吴中区咀香园食品有限公司（以下简称咀香园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理。依法由审判员肖仁刚适用简易程序公开进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沈泉元及其委托诉讼代理人李旭、朱心洁，被告咀香园公司委托诉讼代理人嵇健锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈泉元向本院提出诉讼请求：1、判令被告咀香园公司支付原告装修补偿款250万元（以评估鉴定及拆迁补偿协议为准）；2、判令被告支付原告停产停业损失56万元。事实和理由：原、被告于2011年签订《承租合同》三份，约定由原告承租被告位于海星浴场1400平方的房屋用于经营苏州市吴中区郭巷海星大浴场，业主为原告。原告对承租的房屋进行了装修和改造。2012年2月10日，政府相关部门联合发出通知，原告承租房屋列入拆迁范围，原告经营浴场已无法正常营业。2013年年底左右，被告擅自单方闭锁原告承租房屋卷帘门，彻底强行关闭致原告完全停止营业。此后原告与被告就拆迁补偿事宜主动要求协商，但被告种种理由拒绝，后干脆置之不理。2018年年底至2019年年初左右，原告得知承租房屋的补偿款已经为被告获得。被告咀香园公司辩称，原告主张要求其支付装修补偿款没有依据。原、被告之间的《承租合同》已于2013年8月31日到期，合同中明确被告出资购买原告海星浴场包括装修、装饰在内的财产，并明确今后的政府拆迁补偿款归被告所有，与原告无关。被告已在租金中扣除了该部分装修补偿款，且涉案房屋的政府拆迁发生在2018年，根据合同约定，拆迁赔偿全部归被告所有，与原告无关，故其无须再支付原告装修补偿款。原告主张的停产停业损失也没有依据，《承租合同》期满后，被告收回房屋不再出租，原告自此丧失经营权，无权继续经营海星大浴场。实际上原告自2012年就非正常营业，到2013年底左右，原告完全停止营业，政府拆迁没有造成原告停产停业损失。另，原告的起诉已超过了诉讼时效，原告至今仍拖欠被告租金、房屋占有使用费及水电费等，原告涉嫌虚假及恶意诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年9月1日，原告沈泉元（乙方）与被告咀香园公司（甲方）签订《承租合同》一份，约定咀香园公司将位于海星浴场约1400平方的房屋出租给沈泉元经营，年租金48万元，租期为两年，从2011年9月1日至2013年8月31日，租金付款方式为：2011年9月1日付24万元，2012年3月1日付24万元，2012年9月1日至2013年8月31日实付租金28万元，不得拖欠。合同第五条约定，咀香园公司出资购买沈泉元海星浴场的百分之六十所有财产（包括浴场装饰、空调、风机、蒸汽管道、营业执照、消防证等），购买金额为20万元，在租金中扣除。合同第六条约定，在承租期内，遇政府拆迁，甲、乙双方不承担赔偿责任，拆迁必须无条件的服从政府，所有装饰赔偿金甲方六十、乙方四十分成，赔偿包括停业费赔偿、装饰、装璜、空调、蒸气管道等。合同第十四条约定，乙方承租期满（2013年8月31日止），甲方不再出租，收回所有的房屋及装饰装璜、空调、蒸汽管道、营业执照、消防证等。由甲方一次性补贴给乙方沈泉元20万元整，对于今后的政府拆迁赔偿归甲方所有，与乙方沈泉元无关。另查，苏州市吴中区郭巷海星大浴场经营者为沈泉元，成立日期为2004年3月10日。原告陈述，其于2003年就向被告租赁涉案房屋，开设经营海星大浴场，2007年其重新进行了装修，装修投入300多万元。到期后其要求与被告续签合同，本案租赁合同是续签的。之前租赁合同签了8年，年租金16万元，这份年租金48万元的合同其是承受不了的，但因为知道房屋要拆迁，当时浴场也在正常营业，故其只能按照房东的高于原租金三倍价格签下来。合同是约定拆迁后四六分成，2013年到期后不拆迁就补偿20万元，当时没有履行。本合同租期届满后，其一直在租赁房屋内经营，2015、2016年其和房东一起参与拆迁评估。其浴场的所有东西都在承租房屋内，2014年、2015年左右因为路被挖了浴场无法经营，但是管理人员还在的。被告咀香园公司陈述，本案租赁合同是续签的，因为原告经营海星大浴场生意不太好，原告不想经营了，故《承租合同》约定其出资购买浴场资产，因为租赁年限较长，装修老旧，故折价20万元。自2012年9月1日至2013年8月31日实付第二年租金28万元，扣除购买金额20万元，目的是为了减免部分租金。合同第六条是针对承租内发生政府拆迁的情况，第十四条是针对租期届满后，其不再出租，收回房屋、装修等，其一次性补贴原告20万元，今后的政府拆迁赔偿归其所有，与沈泉元无关。该笔补贴20万元，因被告结欠73万元租金，故其在拖欠租金中扣除，没有实际支付给原告。《承租合同》于2013年8月31日到期后，其明确不再出租，并发函催原告搬离，后来原告陆续搬走了，2015年年初搬离完毕，浴场里的财产也都被原告拿走了。现其已签订拆迁协议，涉案房屋交还给拆迁办。被告咀香园公司为此提供2份函及1份通知，2份函的时间分别为2013年8月31日、2014年3月24日，主要内容为：双方签订的《承租合同》于2013年8月31日到期，合同到期后不再出租，要求沈泉元搬迁并交清房租。通知的时间为2015年3月13日，主要内容为：被告再次要求沈泉元无条件搬迁，立即结清拖欠租金53万元（2013年8月31日止）、房屋使用费73.5996万元（2013年9月1日至2015年3月12日）及水电费。现决定从2015年3月13日收回所有的房屋及装饰装璜、空调、蒸气管道、营业执照、消防证等一切设备设施全部收回。被告称，上述俩份函是其张贴在海星大浴场门上，并拍摄了照片。原告则称，三份通知或函其均未收到过。审理中，原告沈泉元明确其要求被告咀香园公司支付机器设备、装修及蒸汽开户费补偿款共计2513630元。停产停业损失是按照政府文件规定按每平方米400元标准支付，其承租面积为1400平方米，故停产停业损失补偿为56万元。原告为此提供证据如下：证据一、2012年2月10日的通知一份，载明苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处及吴中区东环快速路南延工程(含斜港大桥拆除重建工程)建设指挥部将拆迁事项告知咀香园公司，被告公司已被列入拆迁范围，要求被告配合做好相关工作。原告称其经营的海星大浴场也在该拆迁范围内。证据二、江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司于2018年12月25日作出的机器设备及附属物拆迁分户评估报告一份及明细表5份，载明的评估时点为2014年5月7日，证明2014年5月7日已经进行评估，所有机器设备评估结果为643442元。证据三、江苏正成房地产评估咨询有限公司作出的拆迁房屋装修专项分户评估表，载明一楼装修设备及附着物的评估金额为128536元，二楼装修项目评估金额为656327元，三楼装修项目评估金额为650335元，楼顶装修项目评估金额为77720元，室外部分装修设备及附着物评估金额为107270元，上述装修设备评估金额总计1620188元。原告认为，上述装修、机器设备均由其投入，故补偿款归其所有。证据四、苏州市江远热电有限责任公司于2014年6月6日出具的说明函一份，证明原告经营海星大浴场期间交纳蒸汽开户费25万元。被告咀香园公司经质证认为，对原告提供的上述证据的真实性均无异议，通知内容只是被告列入拆迁范围，且被拆迁的主体是被告，正式拆迁通知是2018年年底才收到。对机器设备及附属物拆迁分户评估报告、拆迁房屋装修专项分户评估表的关联性不予认可，评估报告上之所以显示被评估单位是海星大浴场，因为被告房屋有5000多平方米，原告承租部分，还有其他承租人，故评估时按照门面承租户的抬头评估的，只是为了便于区分，不代表要补偿给承租户，实际上评估对象、产权的实际所有人均应为被告，与原告无关。并且上述评估报告评估基准日为2014年5月7日，当时承租合同已经到期，政府拆迁与原告无任何关系。《承租合同》明确约定海星大浴场所有的财产已折价给被告，房屋及房屋内的装修、机器设备等所有物品产权人均为被告，原告不应享受任何拆迁权益。另，被告咀香园公司称，原告沈泉元拖欠租期内租金53万元。根据《承租合同》约定，从2011年9月1日-2013年8月31日的两年房租为96万元，扣除购买浴场百分之六十资产的20万元，原告实际应付76万元，但原告仅于2012年1月支付了3万元，其余租金未支付过，故原告需向被告支付租金73万元，合同约定承租期满后其一次性补贴给原告20万元折抵租金，故原告尚欠被告租金53万元。对此，原告确认本合同租金其只付过该一笔3万元。以上事实，有原告提供的承租合同、通知、机器设备及附属物拆迁分户评估报告、拆迁房屋装修专项分户评估表，被告提供的收据及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《承租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人理应依约履行。根据《承租合同》约定，两年租金96万元，其中20万元约定由被告出资购买原告浴场内资产，原告实际应支付76万元，但原告仅支付3万元，其拖欠被告73万元租金属实。《承租合同》约定租期至2013年8月31日到期，被告不再出租并收回房屋及装饰装璜等财产，原告未提供证据证明到期后双方继续存在租赁关系，故双方的租赁关系已于2013年8月31日终止。根据合同约定，租期届满后，被告一次性补偿给原告20万元，今后的政府拆迁赔偿归被告所有，与原告无关，故原告要求被告支付机器设备、装修及蒸汽开户费等拆迁补偿款，缺乏事实依据，被告在承租期满后虽未向原告支付一次性补贴款20万元，但因原告拖欠租金，被告将补贴款20万元直接在欠付租金中扣除，该抵销行为不违反法律规定，故原告在租期届满后要求被告支付装修补偿款及蒸汽开户费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的停产停业损失，因原、被告的租赁关系因租期届满而终止，被告对此不存在过错，涉案房屋的政府拆迁行为亦发生于租期届满之后，原告按照其承租面积并以政府拆迁补偿标准要求被告支付停产停业损失的诉讼请求，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告沈泉元的全部诉讼请求。案件受理费31280元，财产保全费5000元，合计人民币36280元，由原告沈泉元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  肖仁刚人民陪审员  朱卫华人民陪审员  王庆英二〇二〇年三月五日书 记 员  朱 婷