湖南省大通湖管理区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0991民初440号原告(反诉被告)：郑琼，男，1971年10月14日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。被告(反诉原告)：李良，男，1965年3月2日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。原告郑琼与被告李良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，被告李良于2019年10月17日提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）郑琼及被告（反诉原告）李良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑琼向本院提出诉讼请求：1.位于湖南省益阳市大通湖区××小区××门面及所带车库归郑琼所有；2.李良协助郑琼完成上述房屋相关的过户手续并承担过户费40000元;3.本案诉讼费用由李良承担。事实与理由：郑琼与李良因有经济往来，经结算后，李良尚欠郑琼利息258000元。2013年7月20日，郑琼与李良签订了《购房合同书》，约定李良将位于湖南省益阳市大通湖区××镇××小区××门面及所带车库出售给郑琼，合同价为258000元，该门面的过户相关费用由郑琼承担30000元，剩余其他费用由李良承担，付款方式为以现金方式一次性付清。双方一致同意将该利息258000元作为郑琼应付门面(含车库)总价款，且案涉门面当时的市场价值是每平方米2000多元。合同签订当日，李良将该门面(含车库)及所有权证、国有土地使用证一并交付给郑琼，而双方在准备办理相关房产过户手续时，税务部门审核该房产应缴纳房屋契税等相关费用共计70000余元，但李良拒不履行过户义务，并拒绝承担合同约定的过户相关费用，以致该门面从2013年7月20日起至今无法办理过户手续。郑琼后对该门面进行水电开户及装修，并出租给他人使用至今。案涉门面现已“两证合一”，即办理了不动产权证。郑琼请求人民法院依法支持其诉讼请求。李良辩称，双方于2013年7月20日签订的《购房合同书》，当年是房地产的高峰期，该门面当时的评估价约为880000元，而案涉门面相邻的三间门面在2009年签订合同时购买价为1300000元，但郑琼未依承诺在过户前按评估价格约880000元支付门面（含车库）款，且李良代其妻子周某某签名及按捺手印，故该合同无效；李良多次要求郑琼退还案涉门面的所有权证及国有土地使用证均未果，现已补办不动产权证。综上，请求人民法院依法判决驳回郑琼的诉讼请求。李良向本院提出反诉请求：1.位于湖南省益阳市大通湖区××小区××门面及所带车库归还给李良；2.解除李良与郑琼的购房合同，郑琼承担自2013年7月20日起至2019年10月16日止的违约金190900元(258000元×月利率1%×74个月)；3.本案诉讼费用由郑琼承担。事实与理由：双方于2013年7月20日签订了《购房合同书》，但郑琼未按评估价格约880000元支付门面（含车库）款，且一直侵占李良的房屋并出租给他人使用；李良虽将案涉门面的所有权证及国有土地使用证交付于郑琼，但仍为案涉不动产登记所有权人，故郑琼应向李良返还案涉门面（含车库）。李良向郑琼借款产生258000元利息，案涉购房合同书属意向合同，约定的门面（含车库）价款258000元实为定金，双方约定该利息转化为郑琼应付案涉门面（含车库）定金，但李良于2014年将其经营的湖南×××公司转让给郑琼等人，该部分利息最终转化为郑琼受让李良经营的湖南×××公司股份应付资金，故郑琼实际并未支付案涉门面（含车库）的定金，故应解除购房合同书并由郑琼承担违约责任。李良一直在外务工未向法院起诉，但现需案涉门面偿付外债，故请求人民法院依法支持其反诉请求。郑琼对李良的反诉辩称，（一）李良解除合同的主张可反证其认可了购房合同的真实性，该合同约定了门面价格是258000元，并不是李良陈述的880000元，李良也认可经双方结算后其尚欠的借款利息258000元转化为郑琼应付案涉门面（含车库）价款。（二）李良多次向郑琼借款，并出具了十三份借条，后将所有借款汇总后重新出具金额为1400000元的条据，该金额作为郑琼受让李良所经营的湖南×××公司股份应支付的资金；而郑琼购买案涉门面（含车库）的时间是2013年7月20日，其受让李良经营的湖南×××公司股份发生于2014年5月21日，因此，郑琼购买门面应支付的款项与受让该公司股份应支付的资金无关。综上，郑琼请求人民法院依法判决驳回李良的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李良因资金需要，自2008年10月8日至2014年2月18日多次向郑琼借款，并出具十三份借条。2014年5月5日，李良与郑琼在湖南×××公司有形资产转让协议中结算借款金额，李良作为转让方之一，郑琼作为受让方股东之一入股该公司。2013年7月20日，李良与郑琼签订合同书，约定李良愿意将位于湖南省益阳市大通湖区××镇××小区××门面及所带车库出售给郑琼，总价值为258000元，郑琼承担30000元转户费用，其余费用由李良负担，付款方式为现金方式一次性付清。李良与郑琼在该合同书上签名并捺印，李良代其妻子周某某签名及捺印。截至签订购房合同书时，双方对经济往来经结算，李良未付借款利息258000元转化为郑琼应付案涉门面（含车库）价款。在双方签订合同之日，李良将该门面（含车库）及所有权证、国有土地使用证实际交付给郑琼。郑琼后对该门面进行装修及水电开户，并对外出租至今。另查明，李良通过挂失于2019年3月13日重新登记了案涉门面的不动产权信息，权证号为补发湘（2019）大通湖区不动产权第0×××××2号，登记权利人为李良，坐落于大通湖区××镇××小区××室，该门面未抵押及查封。再查明，李良当庭提供郑琼“涉黑涉恶”的相关材料。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”郑琼与李良签订的合同书中关于门面（含车库）坐落位置、过户费用的承担等约定事项及双方结算后将李良未付借款利息258000元转化为郑琼应付案涉门面（含车库）价款的约定均系双方真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应严格遵守并履行上述约定。李良作为案涉小区房产开发商，与他人签订购房合同不是将房产作为夫妻共同财产处置，无需其妻子同意及签名，因此，对李良认为其妻子未签名致案涉购房合同无效的主张，本院不予认可。依据本院查明的事实，郑琼与李良对经济往来经结算，李良未付借款利息258000元转化为郑琼应付案涉门面（含车库）价款，且李良在签订在该合同后实际交付了案涉门面（含车库）及相关权证，双方之间关于案涉门面买卖的主要合同义务已履行完毕。但因案涉门面（含车库）属于不动产，不动产物权的变更，经依法登记发生效力，因此需办理权属变更登记手续。李良作为案涉门面的出卖方应负有协助郑琼办理房屋权属变更登记手续的附随义务,且该协助义务须按行政部门的程序要求履行,而不仅仅是提供相关权属证件。李良认可门面购置款系双方其他经济往来中其未付借款利息转化而来，虽又陈述该未付利息已转化为郑琼受让李良经营的湖南×××公司股份应付资金，属重复计算，但未提供相关证据予以证实，应承担不利的后果，本院对李良关于郑琼未实际给付门面购置款的主张不予支持；同时，李良未提供证据佐证案涉门面（含车库）价值远大于合同约定价值，亦应承担举证不能的后果，本院对李良的该事实主张不予支持。综上，本院对郑琼主张应由李良协助办理案涉门面（含车库）（现为大通湖区××镇××小区××室）权属变更登记手续的诉讼请求，予以支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，非确权之诉,且本院已支持郑琼关于李良协助办理案涉门面权属变更登记手续的诉讼请求，案涉门面权属经不动产登记部门变更登记后,郑琼即对案涉门面享有所有权，因此，本院对郑琼请求确认案涉门面归其所有的诉讼请求不予支持。郑琼主张由李良承担案涉门面权属变更登记费40000元，合同书中虽约定郑琼承担30000元转户费用，其余费用由李良负担，但郑琼并未提供证据佐证案涉门面办理变更登记手续的实际费用，本院对该项诉请不在本案中处理，双方可依购房合同书中的约定协商或另行主张权利。同时，李良当庭提供郑琼“涉黑涉恶”的相关材料，但其已在庭审之前向公安机关提交上述材料，故本院在本案中就上述举报材料不阐述意见，由相关职能部门依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、李良于本判决生效之日起十日内协助郑琼办理坐落于湖南省益阳市大通湖区××镇××小区××室[原湖南省益阳市大通湖区××小区××门面（含车库），权证号为补发湘（2019）大通湖区不动产权第0×××××2号]房产权属变更登记手续；二、驳回郑琼的其他诉讼请求；三、驳回李良的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，反诉案件受理费150元，两项合计300元，由李良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  李琼骞二〇二〇年三月四日书记员  徐 丹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。