湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初5216号原告（反诉被告）：恩施市盈昌商业管理公司（以下简称盈昌公司），住所地：恩施市舞阳大街**。统一社会信用代码：91422801309789177L。法定代表人：陈松，该公司执行董事。委托代理人：周平，女，生于1991年11月20日，苗族，浙江省临海市人，住湖北省恩施市，该公司员工。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：蔡琦瑛，女，生于1967年10月2日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：王军，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，湖北施南律师事务所实习律师。原告盈昌公司与被告蔡琦瑛租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，在适用简易程序审理过程中，发现案情复杂，遂依法裁定转为普通程序。审理中，被告蔡琦瑛提出反诉，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。因该案需以另案的审理结果为依据，而另案尚未审理终结，遂于2018年10月12日裁定本案中止诉讼，2019年12月5日恢复审理。本案现已审理终结。原告盈昌公司向本院提出诉讼请求，1.请求法院判令解除原被告双方于2016年1月29日签订的《商铺租赁合同》；2.请求法院判令被告立即向原告返还位于东源.锦华苑东源天街第一层1605,1066,1607，1609,1070,1071,1072,1073,1074,1075,1076号商铺（下称“涉案商铺”），并判令被告向原告支付自2016年1月30日起至实际返还涉案商铺之日止以420000元/年为标准计算的使用费；3.请求法院判令被告承担自2016年1月29日起至实际返还涉案商铺之日止的水电费；4.本案诉讼费等一切诉讼相关费用由被告承担；5.请求人民法院判令不退还保证金。其事实及理由：2016年1月29日，原被告双方签订《商铺租赁合同》（下称“合同”），合同约定原告将涉案商铺出租给被告，租赁期限为五年，用途为母婴用品、进口零食项目，被告经营的品牌为“福康母婴、零食星球”，在合同第三条对租金的构成及比例以及租金支付方式进行了明确的约定，并在合同第三条和第五条对水电费的承担进行了明确的约定。租赁期限到期后，被告一直使用涉案商铺至今，原被告双方就涉案商铺也未签订新的租赁合同。在被告使用涉案商铺期间，被告拒不支付涉案商铺的水电费并拒绝支付自租赁合同到期之日起至今的使用费，原告经过多次催收均未果。综上所述，原告依法起诉，请求人民法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告蔡琦瑛辩称，原告的诉讼请求不应得到人民法院支持，其陈述的事实及理由与客观事实不符，双方签订的合同明确约定期限为五年，并未到期，不存在签订新的租赁合同，原告不具备解除合同约定和法定条件，无权解除合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告蔡琦瑛向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2016年1月29日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被反诉人返还反诉人租金420000元及保证金5000元；3.判令被反诉人退还装修押金1000元；4.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失316809元；5.判令被反诉人承担全部诉讼费用。其事实及理由：2016年1月29日，反诉人蔡琦瑛与被反诉人恩施市盈昌商业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定被反诉人将东源.锦华苑一层11个铺位租赁给反诉人用于经营母婴用品、进口零食，租赁期为五年，起算时间为商场开业时间。合同签订当日，反诉人向被反诉人支付一年租金420000元及履约保证金5000元。2016年3月31日，反诉人与被反诉人签订《东源天街商户铺位装修协议》，并交纳装修押金1000元。后反诉人对租赁的商铺进行装修，花费装修费316809元，于2016年5月装修完毕，但被反诉人一直未向反诉人退还装修押金。经查询，被反诉人出租给反诉人的商铺至今未进行装修项目消防竣工验收、备案，根据《消防法》第十五条规定，被反诉人出租的铺位不具有营业的法定条件，致使反诉人至今不能经营。被反诉人交付的租赁物不符合合同约定的用途，已根本违约，反诉人有权依法解除合同，并要求被反诉人承担返还租金及赔偿责任。为维护自己的合法权益，反诉人反诉至贵院，请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求原告盈昌公司对被告蔡琦瑛的反诉辩称，被告的诉讼请求不予支持，请求人民法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告盈昌公司提交的证据：1.证据二《租赁合同》复印件，被告认为是复印件无法质证。本院认证，本院经审查，该证据的来源合法，具有关联性、客观性，本院予以确认。2.证据四《报销单》《薪金表》领款单、中国工商银行业务回单、付款凭凭证、《东源天街开业活动物料合同》《湖北增值税普通发票》《建筑业统一网络代开发票》。被告蔡琦瑛对真实性、关联性有异议，认为电梯以及所有付款凭证与本案无关，不能作为有效证明。本院认证，该组证据来源合法，具备客观性、关联性，本院予以确认。3.证据五收据证人证言。被告蔡琦瑛对收据有异议，不是正规发票；认为证人未出庭作证，形式和内容不合法，不符合证据规则的相关要求，不能作为证据。本院认证，证人证言不能完全代表众多客户对商铺的体验，安装公共部分空调是原告盈昌公司的合同义务，安装与否客观上会对经营活动产生影响，只是存在影响程度大小问题，证人屈某系受原告盈昌公司聘请安装空调的，与原告盈昌公司有利害关系，故本院对本组证据不予确认。4.证据六恩施州公消验字（2015）第0025号《恩施州公安消防支队建设工程消防意见书》。被告蔡琦瑛对真实性有异议，认为消防支队未加盖印章，证据并不合法，达不到原告盈昌公司的证明目的。本院认证，该证据的来源合法，具备客观性、关联性，本院予以确认。5.原告对被告的反诉主张提交的证据照片二张。被告提出异议并认为商铺的门系原告锁住后，原告认可有几个门是锁住的，但主要大门和经营的门是没有关的。故对该证据的客观性本院予以确认，但是达不到原告的证明目的。被告蔡琦瑛提交的证据：证据三合同书及收条两份。被告提交的复印件，未提供原件核实以及承包方相应资质证明予以佐证，致使本院无法确认其客观性，故本院不予确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月4日，恩施市东源房地产有限公司（甲方，以下简称东源公司）与原告盈昌公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市××大道××“××·××”××、××层整体商业（该商铺为开放式商铺）及其设施租赁给乙方，乙方采用包干制的方式，前三年每年向甲方支付200万元的租金，之后每年在前一年的基础上递增5%，甲方不再就一、二楼商业向乙方收取其他任何费用。“东源·锦华苑”项目已经取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。2015年2月12日，恩施州公安消防支队向恩施市东源房地产有限公司出具了《建设工程消防验收意见书》，其验收意见为恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程消防验收合格。2016年1月29日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将东源·锦华苑第一层编号为1065、1066、1067、1069、1070、1071、1072、1073、1074、1075、1076号铺位出租给乙方，本商铺套内面积219.28㎡，用于经营母婴用品、进口零食；乙方商铺承租期为五年，以商场实际开业时间为准；甲方同意给予乙方的免租期，共计90天。第三条租金、起租时间以及支付方式1.租金构成及比例：①商铺使用费：65%，即人民币273000元；②物业管理费、空调和电梯使用费、公共部分水电费：15%，即人民币63000元；③商场管理费用以及人员工资等：20%，即人民币84000元。故乙方承租的编号为1065、1066、1067、1069、1070、1071、1072、1073、1074、1075、1076号商铺，按照160元/㎡/月向甲方交纳。年总金额为人民币：420000元。2.起租时间为本商场开业时间。3.支付方式：按年付420000元。第四条履约（经营）保证金1.乙方同意向甲方支付履约（经营）保证金5000元。2.如乙方单方面解除合同，或乙方合同期内中途擅自撤场，则视为乙方自动放弃保证金，甲方不予退还。3.租赁期满后如乙方无任何违约行为，且不继续承租和没有拖欠甲方的任何费用，履约保证金将在7日内退还给乙方。履约保证金不计利息。第五条1.乙方在使用承租商铺时产生的各类费用由乙方自行支付。第六条甲方权利和义务1.甲方为乙方提供本商场公共部分的正常照明、空调、扶梯、卫生保洁等方面服务。5.在乙方逾期交纳本合同约定的租金和其他费用达5日时，甲方有权终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金。第七条乙方权利义务3.未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转让商铺。商场允许转租、转让的商铺，必须通过商场办理转租、转让手续。4.乙方必须在本合同约定的时间内交付租金和经营过程中产生的其他应交费用，不得拖欠。第八条2.乙方必须按甲方关于东源天街商铺装修的规定完善手续后方可进行装修。第九条乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金和未到期租金：1.未经甲方许可，擅自将商铺转让、转租第三方的；5.未与甲方协商同意，连续三天关铺不从事经营的；6.中途擅自撤场的。补充：1.第四年、第五年年租金均为肆拾陆万贰仟元整。2.优先考虑乙方广告位。合同签订当天，被告向原告交纳了租金420000元、保证金5000元。合同签订后，被告对其承租的商铺进行装修，原告收取装修保证金1000元，同年5月，被告装修完毕。商场实际开业时间为2016年5月20日，原告未按照约定提供商场公共部分的空调服务。2018年3月15日，原告封闭了商场主要入口及通道，切断了商场电源。截至2018年3月，被告承租商铺自用部分电表数为12939度，原告承认电力部门收取电费的价格为0.85元/度，在本案中主张按照1.20元/度计算电费。审理中，原告对被告于2018年3月15日后未再经营使用承租的商铺的事实未予否认。被告认可在其承租期间未交纳电费。原告未提供证明具有不返还装修保证金情形的证据。本院认为，恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程经消防验收合格，结合原告盈昌公司与恩施市东源房地产有限公司所签《租赁合同》以及相关《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》来看，原告盈昌公司可以出租案涉租赁物。本案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。商场实际开业时间为2016年5月20日，因此，租赁期间5年自2016年5月20日起至2021年5月19日止（含免租期90天）。在合同履行过程中，原告于2018年3月15日封闭了商场主要入口及通道，切断了商场电源，致使被告无法经营；且合同约定原告有义务提供公共部分空调服务，租金构成中含有空调等费用，原告未安装公共部分空调，客观上对被告的经营造成了严重影响。原告的上述行为对被告的经营造成了严重影响，妨害了被告与原告订立合同目的的实现，构成违约，依法应承担相应违约责任。现原告请求解除合同，虽然被告辩称原告无权解除合同，但在反诉时主张解除合同，应认定为双方同意解除合同，本院予以确认。被告主张，原告出租的商铺未取得消防验收及备案，根据法律规定，不具有营业的法定条件。因本案合同的解除并非未取得消防验收、备案，且被告的该主张系另一法律关系。因此，被告经营使用租赁商铺期间的租金应向原告支付。对于因合同解除导致的原告的租金损失，结合双方在履行合同中的违约情形，应由原告承担主要责任，被告承担次要责任，即被告承担40%，其余60%由原告自己承担。关于租金损失的计算。原告于2018年3月15日即对商场停止供电、关闭商场主要入口及通道。此时，原告实际上已恢复了对案涉商铺的占有管理。且原告对被告于2018年3月15日后未再经营使用该商铺的事实未予否认。因此，租赁期限的截止点应认定为2018年3月15日，被告应支付自2016年5月20日至2018年3月15日期间的租金。该期间共计1年9个月24天，扣除免租期90天计个月，以年租金420000元按40%计算为263200元。扣减被告已支付420000元，余款156800元，原告应予返还被告。故对被告要求原告返还多支付的租金的请求本院予以支持。关于履约（经营）保证金5000元的是否返还的问题。虽然合同明确约定了不予退还保证金的情形，被告在合同期满前未再继续经营并使用承租的商铺，主要因原告违约所致，并非被告单方违约。因此，原告收取的保证金应予返还。故对被告要求原告返还保证金的请求本院予以支持。关于原告要求被告返还承租商铺的请求。原告对被告在2018年3月15日后未再经营使用商铺的事实未予否认，且原告在2018年3月15日对商场已实际恢复占有管理，无需被告再返还。故，对原告的该请求本院不予支持。关于原告要求被告支付所欠截至2018年3月，被告承租商铺自用部分电费15526.8元的请求。原告主张的电费电表数为12939度，被告认可租赁期间未交纳电费，故本院予以确认。原告承认电力部门收取电费的价格为0.85元/度，在本案中主张按照1.20元/度计算电费。该电费应以电力部门的电费价格0.85元/度计算，电费为10998.15元，应由被告支付。关于被告反诉要求原告返还装修保证金1000元的请求。被告装修完毕后，因原告未提供证据证明具有不返还装修保证金的情，原告应予返还。被告要求原告赔偿装修损失316809元的请求。因被告提交的装修合同和收条本院未予确认，故在本案中不予支持。审理中，因被告不同意调解，致本案未能进行调解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告恩施市盈昌商业管理有限公司与被告蔡琦瑛于2016年1月29日签订的《商铺租赁合同》。二、被告蔡琦瑛于本判决生效后十日内向原告恩施市盈昌商业管理有限公司支付自2016年5月20日起至2018年3月15日止的租金263200元（免租期90天的租金已扣减）。被个哦啊蔡琦瑛已支付的租金420000元在履行时予以扣减。三、反诉被告恩施市盈昌商业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告蔡琦瑛返还租金156800元。四、反诉被告恩施市盈昌商业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告蔡琦瑛返还保证金6000元（其中履约保证金5000元、装修保证金1000元）。五、驳回原告恩施市盈昌商业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告蔡琦瑛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费5248元，反诉案件受理费5614元，合计10862元，由原告恩施市盈昌商业管理有限公司负担5431元、被告蔡琦瑛负担5431元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  于永国人民陪审员  贺全银人民陪审员  张友新二〇二〇年三月二十五日书 记 员  张 悦