沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初18439号原告:兴业银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区文化路**。统一社会信用代码：912100007407840903。负责人:景嵩，系该行行长。委托负责人：吴桐，男，该行员工。被告:邹阳，男，1990年06月04日出生，汉族，住辽宁省辽中县。被告:沈阳泰富置业房地产开发有限公司，，住所地沈阳市东陵区营城子大街**2门统一社会信用代码:912101125734761028。法定代表人:李博，系该公司总经理。原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告邹阳、沈阳泰富置业房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兴业银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人吴桐到庭参加诉讼，被告邹阳、沈阳泰富置业房地产开发有限公司经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴业银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告兴业银行股份有限公司沈阳分行于2015年09月10日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.请求法院判令被告兴业银行股份有限公司沈阳分行偿还原告借款本金380849.92元，利息14673.32元，罚息670.28元，合计396193.52元（以上本金及利息截止日为2019年6月30日），并自2019年7月1日起，按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的计息办法给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告兴业银行股份有限公司沈阳分行名下位于辽宁省沈阳市浑南区，建筑面积96.67平方米的房产行使抵押权，并在上述偾权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司在对被告兴业银行股份有限公司沈阳分行应支付的上述款项承担连带保证贵任；5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。（共计；396193.52元）事实和理由：一、贷款合同成立及生效情况：1、合同签订情况：2015年09月10日，原告与被告兴业银行股份有限公司沈阳分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：421535471401000）一份（下称“合同”）；2、贷款本金：贷款本金为400000元（摘自合同第13页第十七条二（一））；3、贷款期限：2015年09月10日起到2045年09月10日止（摘自合同第13页第十七条二（二））；4、合同执行利率：借款利率按比例浮动定价，借款利率等于央行人民币基准利率五年以上期限档次乘以系数0.95，借款利率浮动方式采用固定日浮动（摘自合同第13页第十七条三）；5、逾期利率标准：借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%（摘自合同第14页第十七条三（四））；6、还款方式：还款方式为等额本息偿还法（摘自合同第15页第十七条五（二））；7、欠息情况：截止至2019年6月30日，被告兴业银行股份有限公司沈阳分行尚拖欠贷款本金380849.92元，利息14673.32元，罚息670.28元，合计396193.52元未还。二、抵押合同成立及生效情况：1、主债务：债权本金为400000元（摘自合同第13页第十七条二（一））；2、担保范围：抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害陪偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等（摘自合同第6页第十条七）；3、抵押物：位于沈阳市浑**，建筑面积96.67平方米的房产4、抵押登记手续：2015年9月15日，经沈阳市房屋登记中心办理预告登记手续，编号为：沈房预中心字第××号。三、保证合同成立及生效青况1、合同签订情况：2015年8月21日，原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》（下称“合作协议”）一份；2、主债务：债权本金为400000元（摘自合同第13页第十七条二（一））；3、担保范围：保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现偾杈的费用等（摘自合作协议第2页第三条（一））；4、保证责任方式；连带责任保证（摘自合作协议第2页第三条（二））；5、保证期间：主债务履行期限屆满之日起二年，阶段性担保（摘自合作协议第2页第三条（三））被告邹阳、沈阳泰富置业房地产开发有限公司经合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年9月10日，原告兴业银行股份有限公司沈阳分行（债权人、抵押权人）与被告邹阳（借款人、抵押人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，合同约定借款金额40万元，用于购买位于沈阳市浑南区，建筑面积96.67平方米的房产，借款期限自2015年9月10日至2045年9月10日；贷款利率为月浮动利率，即为央行人民币基准利率五年以上期限档次乘以系数0.95；贷款采用等额本息还款方法；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放本合同项下借款，解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。抵押人以位于沈阳市浑南区，建筑面积96.67平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。2015年9月15日，被告邹阳按照合同约定到房产登记部门办理了商品房设定抵押预告登记，登记权利人为原告。被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司与原告签订《按揭贷款业务合作协议》约定原告在人民币5000万元的贷款总额度内向借款人提供个人按揭贷款，由沈阳泰富置业房地产开发有限公司作为保证人为前述借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为主债务履行期限屆满之日起二年，阶段性担保。合同签订后，原告依约于2015年9月10日向被告发放贷款400000元。被告前期尚能按期偿还借款本息，但自2018年6月起未按约定偿还贷款，至2019年11月26日止，被告尚欠原告贷款本金380,849.92元，利息21,922.2元、罚息1,465.42元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人购房抵押（保证）借款合同》、《按揭贷款业务合作协议》、个人贷款支付凭证、房屋预告抵押登记证明、贷款账户基本信息表、贷款对账单等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告邹阳、沈阳泰富置业房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。原告与被告邹阳签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、原告与被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》系各方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告邹阳未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告邹阳2018年6月起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人购房抵押（保证）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告建设银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故对原告对被告提供的抵押房产行使抵押权，在债权范围内优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。根据《按揭贷款业务合作协议》约定，保证人沈阳泰富置业房地产开发有限公司在包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）范围内为借款人提供连带责任保证。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权要求保证人承担保证责任。故对原告要求保证人对借款人的全部债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告兴业银行股份有限公司沈阳分行与被告邹阳、沈阳泰富置业房地产开发有限公司于2015年9月10日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；二、被告邹阳于本判决生效后十日内一次性偿还原告兴业银行股份有限公司沈阳分行借款本金380,849.92元，利息21,922.2元、罚息1,465.42元（以上本金及利息、罚息的截止日为2019年11月26日）；并自2019年11月27日起按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的计息办法给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对本判决第二项确定的全部债务承担连带清偿责任。向原告实际清偿后有权向被告邹阳追偿；四、驳回原告兴业银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,243元，保全费2,501元，公告费800元，均由被告邹阳、沈阳泰富置业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  臧 宁人民陪审员  董秀坤人民陪审员  刘光珍二〇二〇年三月十日书 记 员  李丹妮本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。