宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初419号原告：贺兰祥龙物业服务有限公司，统一社会信用代码916401220835323004。法定代表人:赵某。被告：徐某，宁夏回族自治区银川市人，导游，现住宁夏回族自治区银川市。原告贺兰祥龙物业服务有限公司（以下简称祥龙公司）与被告徐某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告祥龙公司的法定代表人赵某、被告徐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2014年2月28日至2019年12月31日的物业费2199元；违约金660元，两项合计：2859元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年2月18日，贺兰县物业管理中心下发（2014）004号批复；2014年12月11日又下发（2014）020号批复，该批复同意由原告代管居安苑东区的物业服务。自原告入住以来，积极履行服务职责，使小区内井然有序，被告系贺兰县居安苑东区7-5-402号业主，房屋面积78.54平米，物业服务收费标准0.4元/平米/月，原告向被告提供物业服务和管理，依据《物业管理条例》第7条第5款之规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，被告应当向原告缴纳2014年2月28日至2019年12月31日的物业服务费2199元。经原告多次催要，被告总是以各种理由拒绝支付，由于被告的欠费使原告的合法权益受损，被告应当按照《物业服务合同》的约定，向原告承担欠费总额30%的违约金660元，两项合计：2859元。原告按照合同约定为被告提供了物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果，为了原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼。请贵院查明事实后，依法判如所请。被告徐某辩称，对原告的诉讼请求不予认可，原告起诉的事实与理由也不属实。我没有拒绝支付，我要求原告解决问题，小区里面的服务没有井然有序，原告也没有积极履行服务职责。本院经审理认定事实如下：被告系贺兰县居安苑东区7-5-402号业主，房屋面积78.54平米，被告于2007年入住该小区,2012年以后该房屋由被告母亲居住。2013年下半年，居安苑东区原前期物业公司撤出，小区处于无人管理状态，2014年2月18日，贺兰县物业管理中心作出（2014）004号批复，委托原告代管居安苑东区物业管理，接管期限为2014年2月28日至2014年12月31日，物业费与车辆泊位费以贺兰县价格监督检查所核定的标准执行，待条件成熟后成立业委会，再签订新的物业服务合同。2014年12月11日，贺兰县物业管理中心作出（2014）020号批复，同意原告继续接管居安苑东区物业服务，接管期限为2015年1月1日至2016年12月31日，物业费与车辆泊位费以贺兰县价格监督检查所核定的标准执行，待条件成熟后成立业委会，再签订新的物业服务合同。2017年5月15日，贺兰县物业管理中心作出贺建发物合同备（2017）第016号物业合同备案登记表，载明的委托期限为2017年1月1日至2019年12月31日，物业服务费标准为0.4元每月每平米等；2019年4月，贺兰县物业管理中心作出贺物合同备（2019）第021号物业合同备案登记表，载明的委托期限为2019年1月1日至2020年12月31日，物业服务费标准为住宅0.4元每月每平米等；2019年1月1日，原告（乙方）与宁夏宁房房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，约定的主要内容为：甲方选聘乙方提供前期物业服务事宜，约定物业服务内容为三级；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、物业公共部位的维修、养护和管理。2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场所的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰、装修管理服务。8、物业档案管理；保修范围内物业及物业共用设施、设备的维修由甲方负责保修，保修期满，物业自用部分和自用设备的维修、更新费用，有业主承担，业主、使用人可以向乙方保修，也可以自行维修；范围费用为包干制，多层住宅为0.4元每月每平米；露天停车位的泊位费为每月每辆60元；乙方可采取规劝、告知等措施制止业主或物业使用人违反物业管理规章制度的行为；乙方的主要权利义务为：乙方必须依据本合同约定的服务内容和标准提供物业服务，可以根据有关法律、法规和合同约定向业主收取物业服务费用，对收费项目实行明码标价，接受甲方和业主的监督，采用酬金制计费方式的，约定每一个月在本物业管理区域内公布一次物业服务资金收支账目，不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部位的用途，协助有关部门制止违法、违规行为，根据甲方授权对业主、使用人违反临时管理规约的行为进行劝阻、制止，并向责任人追究赔偿；本合同期限为2019年1月1日起至2020年12月31日。原告在物业服务中对小区绿化进行了养护、对破损路面、落雨管进行了维修、对生活垃圾进行了清运、对化粪池进行清理、对地下电缆爆裂进行了维修。但该小区现存在部分绿化带没有绿化或绿化很差，部分绿化带有被居民种菜现象，小区地下车库旁路面有个别损坏现象。因被告未予交纳原告2014年2月28日至2019年12月31日期间的物业费2199元，原告于2015年、2018年向被告追要物业费无果。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案小区居安苑东区至今未成立业主委员会。原告在贺兰县行政审批服务局办理了营业执照，经营范围为物业服务，营业期限为2014年2月19日至2024年2月17日。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的营业执照、贺兰县物业管理中心批复、贺兰县前期物业服务合同备案登记表、前期物业服务合同、物业服务照片、物业费催缴通知单，被告提交的物业服务存在瑕疵的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，2014年原告在原前期物业服务公司撤离的情况下经贺兰县物业管理中心委托对被告居住的××县提供物业服务，2019年宁夏宁房房地产开发有限公司（开发建设单位）与原告在××县成立业主委员会之前签订的前期物业服务合同，合法、有效，该合同对小区业主具有约束力。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区7-5-402号房屋的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告举证的前期物业服务合同及贺兰县物业管理中心批复、贺兰县前期物业服务合同备案登记表证实原告物业服务收费标准为0.4元/月/㎡合法有据。原告主张的自2014年2月28日起至2019年12月31日期间，被告应交物业费为2199元（78.54㎡×0.4元/月/㎡×70个月）。但原告服务的小区现在存在部分绿化带没有绿化或绿化很差，部分绿化带有被居民种菜现象，小区地下车库旁路面有个别损坏等物业服务与管理的瑕疵现象，虽然原告起诉被告物业费的欠费期间为2014年2月28日至2019年12月31日，但绿地设施不完善等瑕疵现象是一个连续的过程，本院推定2014年2月28日至2019年12月31日期间，原告的物业服务存在瑕疵现象，应当予以酌情扣减5%的物业费。故原告要求被告交纳自2014年2月28日至2019年12月31日的物业费2199元的诉讼请求，本院支持被告支付原告2014年2月28日至2019年12月31日期间物业费2089元（2199元×95%）。关于违约金，宁夏宁房房地产开发有限公司（开发建设单位）与原告在该小区成立业主委员会之前签订的前期物业服务合同没有约定业主每年交纳物业费的时间及业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，原告也未提交证据证明已向被告告知了业主每年交纳物业费的时间和合同中关于违约金的相关约定，且原告在物业服务中有物业服务瑕疵现象，故对原告要求被告承担违约金660元的诉讼请求，本院不予支持。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐某向原告贺兰县祥龙物业服务有限公司支付2014年2月28日至2019年12月31日期间的物业费2089元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县祥龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贺兰县祥龙物业服务有限公司负担7元，担被告徐某负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 闫生利 二〇二〇年三月二十四日书记员 崔黎明《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。