内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初30号原告：安子高，1970年8月28日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市。原告：李锦洲，1974年5月11日出生，住内蒙古自治区乌兰察布市兴和县。上列原告共同委托诉讼代理人：马建业，内蒙古铁恒律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：马腾，内蒙古铁恒律师事务所实习律师。被告：包头市海富房地产开发有限责任公司。法定代表人：原中凯，执行董事。委托诉讼代理人：邓宝国。原告安子高、李锦洲与被告包头市海富房地产开发有限责任公司（以下简称“海富房地产有限公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安子高、李锦洲的共同委托诉讼代理人马建业、被告海富房地产有限公司的委托诉讼代理人邓宝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安子高、李锦洲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告配合二原告办理包头稀土高新区民馨路海富商业街8-C108房屋不动产权属证书；2.判令被告按照约定支付违约金，按房款万分之一每日223.2元，从2014年7月20日起至房屋产权证办理完毕日止（2014年7月20日起计算至2019年12月31日为444391.2元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月17日，原告安子高、李锦洲、被告海富房地产有限公司基于意思自治签订了民馨路海富商业街8-C108《包头市商品房买卖合同》，网签合同编号为2011-0005180号，安子高、李锦洲依约履行了交纳房款的义务。2012年6月29日，安子高、李锦洲向海富房地产有限公司交纳产权代办费、维修基金、登记费、印花税、手续费、测绘费、契税等费用，双方签订住户验房登记表，海富房地产有限公司将房屋交付安子高、李锦洲占有使用。但至今海富房地产有限公司迟迟不予配合办理不动产权证书，经向房屋登记管理机关了解，是因为海富房地产有限公司未将安子高、李锦洲已交付的契税等移交税务部门，导致至今无法办理。根据双方签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条之约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同继续履行，出卖人应按每日商品房价款的1向买受人支付违约金。但海富房地产有限公司未在2012年6月29日后的720日内（截止日为2014年6月19日）将资料报备，导致安子高、李锦洲无法按《房屋登记办法》第二十三条的规定在30日内取得房屋产权证书，故海富房地产有限公司应从2014年7月20日按约定承担223.2元的违约金。被告海富房地产有限公司辩称，原告所述房屋地址对的，我方没有给原告办理产权证属实。依据双方签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条之约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《包头市商品房买卖合同补充协议》第七条第二款约定本合同第十二条所述的出卖人的责任是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理房地产权证需由其提供的权属证件。依合同约定，被告的义务只是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，备案后，被告的合同义务已经履行完毕。《包头市商品房买卖合同》未约定出卖人有办理产权登记的义务。涉案房屋于2016年7月21日已办理完毕房屋初始登记，依据双方签订的商品房买卖合同第十二条之约定，逾期办理房屋初始登记的违约情形已经消失。原告向被告交纳代办产权证费用后，双方实际就办理产权证形成委托合同法律关系，但并没有书面或口头约定委托事项办结期限及违约责任，故不存在被告逾期办理房屋权属证书的违约行为及事实，被告不应承担逾期办理产权证的违约金。且原告主张的2014年6月19日至2016年7月20日的违约金已超过2年的诉讼时效，且无中止、中断的法定事由，请求依法驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年5月17日，原告安子高、李锦洲与被告海富房地产有限公司签订了合同编号为2011-0005180的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，安子高、李锦洲（乙方）购买海富房地产有限公司（甲方）开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区海富商业街8-C108号商品房一套，建筑面积274.92平方米，每平方米价格为8118元，总房价2231801元。交房日期为2011年12月31日。付款方式为乙方于2011年3月7日将首付款1131801元支付给甲方，剩余房款1100000元办理按揭贷款。合同第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金。”合同第十六条约定“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。”双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第二款约定“本合同第十二条所述的‘出卖人的责任’是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件。”第三款约定“本合同中凡由‘出卖人的责任’给买受人造成损失的，出卖人应当按本合同中约定支付买受人违约金，违约金支付方式（现金或抵作物业费等）由出卖人自行选择。”2012年6月29日，安子高、李锦洲交纳了相关费用，并完成了房屋交付。2016年7月21日，海富房地产有限公司在包头市房地产产权管理处办理了8号楼的房产初始登记。以上事实有原告提供的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、收据、被告提供的商品房初始登记办结通知书及双方当事人当庭陈述均经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为，原告安子高、李锦洲与被告海富房地产有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，海富房地产有限公司应当履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。本案争议的焦点问题为：第一，关于违约金计算的起止时间。被告海富房地产有限公司将商品房交付原告使用的时间为2012年6月29日，对此原、被告双方均予认可，按照《包头市商品房买卖合同》第十二条约定，海富房地产有限公司应当在商品房交付使用后720日内，即2014年6月19日以前完成登记备案手续，但海富房地产有限公司未在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，按照合同约定，海富房地产有限公司承担违约责任的起算时间应为约定的期限届满之次日，即2014年6月20日。办理房屋的初始登记系出卖人的法定义务，出卖人应当在合同约定的办证期限内办理房屋的初始登记，结合《商品房买卖合同补充协议》第七条第二款“出卖人的责任是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件”的约定，此处所述“权属证件”应指房产初始登记备案，因此被告海富房地产有限公司实际取得房产初始登记备案之日（2016年7月21日），违约情形即已消失，故海富房地产有限公司承担违约责任的截止时间应为取得初始登记备案的前一日，即2016年7月20日。因此对安子高、李锦洲主张海富房地产有限公司支付自2016年7月21日至房屋所有权证登记完成日止违约金的诉讼请求不予支持。第二，关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。原告安子高、李锦洲、被告海富房地产有限公司在《包头市商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为按日计算，随着海富房地产有限公司逾期办证的违约行为一直在持续，违约金也因此而不断产生，直至海富房地产有限公司实际取得房产初始登记时，违约金才停止产生，故该违约金应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。海富房地产有限公司向本院请求保护民事权利的时间为2020年1月3日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本院采信海富房地产有限公司的抗辩理由，认定安子高、李锦洲主张2014年7月20日至2016年7月20日期间的违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。第三，关于被告海富房地产有限公司应否为原告安子高、李锦洲办理涉案房屋的权属登记。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，故海富房地产有限公司应当协助安子高、李锦洲办理房屋权属登记手续，安子高、李锦洲也有义务配合海富房地产有限公司提供办理房屋权属登记所需材料。因此，对海富房地产有限公司提出其合同义务仅为办理房屋初始登记的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告安子高、李锦洲办理包头稀土高新技术产业开发区海富商业街8-C108号房屋的产权登记；二、驳回原告安子高、李锦洲的其他诉讼请求。案件受理费7966元，减半收取3983元（原告已预交），由被告包头市海富房地产开发有限责任公司负担100元，由原告安子高、李锦洲负担3883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 李震霖 二〇二〇年三月二十日书记员 武晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《商品房销售管理办法》