广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终493号上诉人(原审被告)：陈耀文，男，汉族，1978年9月9日，住：广东省江门市江海区**********委托诉讼代理人：叶洪强，广东森德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵青云，广东森德律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：江门市蓬江区金麒贸易发展有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区***********法定代表人：丘星明，该司董事长。委托诉讼代理人：林伟堂，广东广能律师事务所律师。上诉人陈耀文因与被上诉人江门市蓬江区金麒贸易发展有限公司（下称“金麒公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初1116号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈耀文上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判陈耀文按每月3000元的标准向金麒公司支付2018年4月10日至2018年11月9日的租金，共21000元；2、金麒公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。依照《合同法》第二百三十六条规定，租赁合同到期不续签继续租赁的，原合同继续有效。虽然陈耀文与金麒公司签订的《租赁合同》于2016年10月9日到期，但到期后，陈耀文一直无法联系金麒公司，无法缴纳租金。金麒公司一直没有向陈耀文提出异议和催收租金。在金麒公司诉陈耀文、江门市江海区*******、戴战和返还原物纠纷一案中，陈耀文曾提出向金麒公司支付租金，但金麒公司仍没有联系陈耀文续签合同及收取租金。因租金的诉讼时效期间为1年，2016年10月10日至2018年4月9日的租金已经过了诉讼时效，不应被支持。故此，陈耀文愿意按原合同约定每月3000元向金麒公司支付2018年4月10日至2018年11月9日，共7个月的租金21000元。金麒公司诉请的占用费，超出原租赁合同约定的租金没有法律依据，超出部分不应被支持。金麒公司辩称，陈耀文称合同到期后无法联系就认为金麒公司租赁合同继续有效，不符合逻辑且与事实不符。2008年到2017年间，金麒公司都在与陈耀文的代理人陈健文诉讼，不存在找不到的问题。（2017）粤0704民初1837号案查明2013年金麒公司曾向陈耀文及戴战和发过《催促函》，足以反映金麒公司迫切收回房屋。2017年金麒公司提起的返还原物之诉，后又送达《催收通知书》，均反映金麒公司从未允许陈耀文继续租赁。《合同法》第二百三十六条规定是出租人没异议才转为不定期租赁合同，本案金麒公司多次提出要求返还，法院亦已作判决，实际已确认陈耀文侵权，其上诉理由不成立。另陈耀文称租金诉讼时效已过的问题，根据规定，2017年10月1日后诉讼时效为3年，不再是1年，即使1年，金麒公司2017年9月提起诉讼亦未过时效，且侵权行为持续到2018年11月。综上，陈耀文的上诉理由不成立，望驳回上诉，维持原判。金麒公司向一审法院起诉请求：1.陈耀文支付租金360000元及违约金208800元(违约金从2016年10月10日起计，按每月2%计至付清日止，至起诉日为208800元)；2.陈耀文支付占用费588800元(占用费按每月23000元，从2016年10月10日起计至2018年11月底止)。一审法院查明事实如下：一、金麒公司于2006年购买江门市江海区********9B-11A-G轴、二的房屋，并取得了上述房屋的房地产权证。二、2006年10月10日，金麒公司(甲方)与陈耀文(乙方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将江门市*******、二层租给乙方使用，租期为10年，由2006年10月10日至2016年10月9日止，租金每月3000元，押金叁万元，第一个月首期支付合计33000元，以后每个月15号前缴纳租金，超期交纳每天罚滞纳金5%，超期一个月则按违约处理等。合同签订后，金麒公司依约将涉案房屋交付给陈耀文使用。三、江门市蓬江区人民法院于2009年11月30日立案受理了陈耀文诉戴战和承包合同纠纷一案[案号为：(2010)蓬法民一初字第228*]，陈耀文在该案提交的民事起诉状中载明其将翠豪轩康体中心经营权发包给戴战和，约定承包期从2008年12月26日起至2012年12月24日止，承包款为每月23000元。该案陈耀文与戴战和达成调解协议，确认戴战和从2010年5月起每月的15日前支付租金23000元直至合同期满。四、2017年9月25日，金麒公司以翠豪轩康体中心、陈耀文、戴战和为被告向一审法院提起返还原物纠纷诉讼，金麒公司在该案主张：1、翠豪轩康体中心、陈耀文、戴战和立即搬离并向其返还涉案房屋；2、翠豪轩康体中心、陈耀文、戴战和向金麒公司支付自2015年9月起至搬离退还商铺之日止的房屋占用费(按每月23000元计算，至2017年9月为552000元)。该案诉讼过程中，金麒公司自愿撤回第二项诉讼请求。一审法院于2018年1月8日作出(2017)粤0704民初1837号民事判决，判决翠豪轩康体中心、陈耀文、戴战和将坐落于江门市江海区********9B-11A-G轴、二层9B-11A-G+2.0M轴的房屋返还给金麒公司。翠豪轩康体中心及陈耀文不服该判决，向江门市中级人民法院提出上诉。二审期间，翠豪轩康体中心、陈耀文提交了四份证据，证据一《租赁合同》，证明金麒公司与陈耀文签订《租赁合同》，将涉案租赁物出租给陈耀文使用的事实；证据二翠豪轩康体中心档案登记资料、登记成立交工商局登记备案资料，证明陈耀文开办翠豪轩康体中心，向工商行政管理局递交开办资料及租赁合同，上述资料已经交由主管部门备案的事实；证据三、企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料、公司变更登记申请书、核准变更登记通知书，证据四，《情况说明》，证据三、四证明陈健聪是原金麒公司在2005年3月16日至2007年7月9日期间的法定代表人。陈健聪在任职金麒公司法人代表期间，经其确实，陈耀文与金麒公司签订《租赁合同》的事实。由此可证实翠豪轩康体中心、陈耀文与金麒公司存在租赁合同法律的事实。江门市中级人民法院依法针对上述证据组织双方进行了质证，并依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条以及第一百零二条的规定，予以采纳。江门市中级人民法院对一审查明的基本事实予以确认，并另查明，根据金麒公司与陈耀文签订的《租赁合同》，金麒公司将涉案的江门市江海区********9B-11A-G轴、二的房屋租给陈耀文使用。租期为十年，由2006年10月10日起至2016年10月9日止。租金每月金额3000元…。双方未对合同到期后是否按不定期合同继续履行作出约定。江门市中级人民法院于2018年7月12日作出(2018)粤07民终1626*民事判决，认为根据已查明的事实，涉案的江门市江海区********9B-11A-G轴、二的房屋由陈耀文承租，2006年10月10日起至2016年10月9-5-日止，按照合同约定，涉案的房屋的租赁期间已经于2016年10月9日届满，翠豪轩康体中心、陈耀文应当在2016年10月9日后将所承租的涉案房屋归还给金麒公司，但在合同到期后，翠豪轩康体中心、陈耀文在涉案房屋继续经营。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，在涉案合同到期后，翠豪轩康体中心、陈耀文已经无权继续占有涉案房屋。金麒公司在一审的起诉状中已经明确要求翠豪轩康体中心、陈耀文搬离涉案房屋，即可视为金麒公司要求返还涉案房屋的意思表示，一审判决并无不当，并判决驳回上诉，维持原判。五、2018年3月27日，金麒公司向陈耀文邮寄《催收通知书》，要求翠豪轩康体中心、陈耀文、戴战和立即搬离涉案房屋并赔偿损失，邮寄地址为江门市江海区**********，上述整个邮寄过程，由江门市江海公证处进行证据保全公证并作出(2018)粤江江海第1978号公证书。六、2018年12月1日，一审法院作出(2018)粤0704执1273号结案通知书，载明金麒公司诉翠豪轩康体中心、陈耀文、戴战和返还原物纠纷一案中[执行依据：(2017)粤0704民初1837号民事判决书]，被执行人翠豪轩康体中心、陈耀文、戴战和已履行上述判决书所确定的义务，该案予以结案。七、庭审中，金麒公司陈述：1、交付租金问题，不能仅凭收据来定性，还要结合付款行为来决定；2、不存在金麒公司同意陈耀文继续租赁的问题；3、我方不申请进行司法评估。陈耀文陈述：1、我方认为不存在占用费的问题，我方认为双方租赁合同一直延续至2018年11月；2、我方不申请进行司法评估；3、由于时间长远，收据的原件尚需查找。一审法院判决：一、陈耀文应于判决发生法律效力之日起十日内支付占用费588800元给金麒公司；二、驳回金麒公司的其他诉讼请求。案件受理费15218.40元，由金麒公司负担7477.73元，陈耀文负担7740.67元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕陈耀文的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于双方租赁合同到期后是否转化为不定期租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，本案中，本院（2018）粤07民终1626号民事判决已认定涉案房屋的租赁期于2016年10月9日届满，双方未对合同到期后是否按不定期合同继续履行作出约定，上述民事判决已发生法律效力，故此，陈耀文上诉主张原合同继续有效转化为不定期租赁合同，没有依据，本院不予支持。关于涉案房屋的占用费标准的问题。因涉案《租赁合同》期满后已终止并未转化为不定期租赁合同，陈耀文继续占用案涉房屋属无权占有，且损害了金麒公司的合法权益，理应向金麒公司支付占有期间的费用。因双方在一审中均未申请对占有费计付标准予以司法评估，金麒公司主张按照陈耀文发包涉案房屋所取得的承包收益23000元/月的标准计算占用费，属合理范围，亦符合公平原则，一审对此予以确认并无不妥，本院予以维持。陈耀文主张占用费应按原合同约定的租金标准计算依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。金麒公司诉请陈耀文支付的是涉案房屋的占用费而非租金，金麒公司就占有费所提诉讼的时效应自陈耀文返还涉案房屋给金麒公司的次日起算非自2016年10月10日起算，金麒公司诉请陈耀文支付占有费并未超过法定诉讼时效。陈耀文上诉认为金麒公司的起诉已过诉讼时效没有依据，本院不予支持。综上所述，陈耀文的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9688元（已预交），由上诉人陈耀文负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年三月二十二日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华