广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初18号原告：珠海鸿泰物业服务有限公司，住所：广东省珠海市金湾区三灶镇西湖城区*****************。法定代表人：洪明，总经理。委托诉讼代理人：文静，女，1982年9月13日出生，汉族，系原告单位员工。委托诉讼代理人：黄琨展，广东嘉骏律师事务所律师。被告：梁美玉，女，1986年10月10日出生，澳门特别行政区永久性居民，诉讼文书送达地址：广东省珠海市斗门区*********************室。澳门居民身份证号码：1342151（6），港澳居民来往内地通行证号码：M0208617802。原告珠海鸿泰物业服务有限公司与被告梁美玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄琨展、被告梁美玉到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付物业服务费8112.81元、公摊费用500.11元，合计8612.92元；二、被告向原告支付违约金23267.02元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告系珠海市斗门区*********************业主。被告与珠海市斗门区番越房产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务合同》约定，原告为其提供前期物业管理服务，按建筑面积以1.9元/平方米/月向被告收取物业管理服务费，被告每月须交纳水电公用分摊费用。明确在当月10日前交纳物业服务费，否则从下月1号开始起每日按总金额的千分之三计算滞纳金。但从2015年1月份起被告拒付物业管理费及上月公摊费用。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》规定，被告应当依约按时交付物业管理费及公共分摊费用，否则按照合同约定从下月1号开始起每日按总金额的千分之三计算违约金。综上，为维护自身的合法权益，现原告特依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为其诉请向本院提交以下证据：一、《前期物业服务协议》；二、EMS快递入伙通知书底单；三、收费通知单。被告向本院提交书面答辩状称，一、原告要求被告支付2015年1月1日至2018年7月31日的物业管理费及违约金，原告在公告栏上并没有张贴催费通知表明其已履行了催收物业费的义务，而被告在2015年1月1日至2018年7月31日前从未入住过鸿泰半山花园小区（以下简称涉案小区），没有看到过催费通知，原告也未提供证据证明其通过其他合法方式如：电话信息、EMS通知被告支付物业费，对于原告催收的行为被告不知情；此外，原告在2019年8月9日才向法院起诉，对于被告的2015年1月1日至2017年8月9日前的物业管理费的2年诉讼时效已届满，《民法通则》规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利丧失的法律后果。二、原告主张被告支付的分摊费用和水费，原告没有提供充分证据证明其主张的分摊费用和水费是如何产生计算的，无法具体核实明确被告应当支付的费用数额，请求法院对该项目诉讼请求不予支持。三、2014年12月份珠海市斗门区番越房地产开发有限公司（以下简称番越公司）向被告发出收楼通知。且房屋验收当日，番越公司没有提供住宅质量说明书、住宅质量保证书给被告审查，并不合法地要求被告先签署房屋移交证书和交纳物业费才可验房。被告当场拒绝签署文件，并以房屋验收不合格拒绝验收。其后番越公司没有将已发现的质量问题进行整改后再通知被告前往验房。房屋钥匙、设备、设施一直没有移交给被告，导致被告不能办理入住手续，没有享受物业管理的服务，被告拒绝交物业管理费。被告要求原告提交以下证据：1.不动产权登记表，拟证明被告是案涉房产的权属人；2.房屋交接单，拟证明被告是在2014年12月份收楼。四、被告与原告签订的《前期物业管理服务合同》无效。原告利用诱骗方式骗取被告签订的《前期物业管理服务合同》其行为构成欺诈，理由事实如下：1.原告与番越公司暗箱操作，没有进行公开投标机制选聘物业服务企业，违反了《物业管理条例》第24条中“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资格的物业服务企业”的规定。2.签合同时开发商以虚假广告宣传其拥有金锁匙物业管理。被告与番越公司签订《购房合同》时，原告与番越公司向被告承诺涉案小区实行“金锁匙物业管理”。其拥有金锁匙国际联盟成员，承诺“金锁匙”礼宾物业礼誉国际尊崇，是北京奥运会特约服务机构，83年物业服务经验“金锁匙”物业联盟，携手海半山，给业主最贴心服务和尊崇高端服务和管理资质等虚假信息骗取被告与原告签订的《前期物业管理服务合同》。双方签订的前期物业管理服务合同约定的物业管理收费标准为（每月每平方1.9元），此费用超过了当时《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》确定的最高1.2元/每平方米的收费标准，同时更超出了原告三级资格0.9元/平方米的月收费标准。被告与原告签订《前期物业管理服务合同》至今，原告从未提供出物价部门批准的收费标准批件。所以被告认为和原告签订《前期物业管理服务合同》时原告并没有取得物价部门关于收费标准的任何批件。因此对于超出该收费标准的部分，请求法院判为无效。五、原告毁约在先，事实如下：第一，原告未履行《前期物业管理服务合同》第一条相关条款约定，未对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮，没有尽到保安条约，涉案小区保安人数严重不足，还擅自将保安外掉；大门保安工作时间睡觉，形同虚设。涉案小区发生入室被盗事件超过5次，被盗金额超过300万元，案发后不能提供监控摄像纪录；原告没有定期检查维修电梯，电梯故障频发，多位业主遭遇电梯突然停运、突然下坠等事故，人生安全隐患十分严重；涉案小区垃圾长时间不清理；公共区域卫生长期不打扫清理；路灯、摄像头、电梯、门禁、绿化、围墙栏杆、路面长期不保养、维修；第二，根据《物业服务指南》业主手册第四章小区康乐设施：本小区向客户提供会所、山体公园、游泳池、水景园林等休闲康乐场所，原告并未提供会所、游泳池等任何服务；第三，原告未履行《前期物业管理服务合同》第二条、第1、2、3、4、7、8等相关条款约定，未对房屋共享部分的维护与管理、房屋共享设施设备的维护、环境卫生、治安消防、公告设施、小区内园林绿化养护等项目进行管理工作；第四，2016年3月、2017年6月15日、7月8日、7月24日鸿泰半山花园业主委员会（以下简称鸿泰半山业委会）就涉案小区电梯故障频繁、电梯、消防设备、泵房存在安全隐患，小区存在的安全等等问题需要进行整改向原告发函，上述事实足以证实原告在2016年3月至2018年7月进行物业管理服务期间，未能履行的物业服务义务；第五，2016年3月31日原告擅自将业主场地租借给欧恩国际集团经营；第六，配合开发商出具虚假欺骗通告，导致涉案小区进出通道封闭，严重侵犯小区业主进出小区的安全性及便利性权利。正是原告未履行《前期物业管理服务合同》项下的义务，案涉小区的业主委员会于2018年7月31日将原告赶出案涉小区。根据法律的权利义务对待原则，没有履行义务就没有资格享受权利。原告未尽管理义务，毁约在先，无权收取物业费。综上，因原告没有履行物业服务义务，导致鸿泰半山花园房价下跌，带来公共设施设备维修的经济损失。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此请求法院驳回原告的诉讼请求,并交还被告在鸿泰海半山花园的物业钥匙。被告为其辩称向本院提交以下证据：一、业委会致物业公司要求公布收支账目及公园经营账目等明细；二、宣传广告材料；三、小区多起被盗情况业委会致物业函及业主报警回执；四、业委会巡查发现电梯、消防设备没有为安保规定做登记记录、设备损坏照片和业委会致物业函及被困长达一小时业主家属公开谴责信；五、物业公司擅自将业主场地租借他人经营；六、会所施工通知单、违建照片、业委会致物业公司封堵通道违建侵犯业主权益的函、业委会致斗门区住房和城乡建设局及区物业办的函，业委会致物业公司停止侵权的函和斗门区住房和城乡建设局下达违建停工通知书、斗门区工程建设安全监督站封停违建封条照；七、珠海宏利电梯有限公司对小区电梯全面检查后损坏的清单及维修报价单；八、业委会于2016年5月致物业公司小区公共设施损坏照片及建议函、业委会于2017年5月又致物业公司小区公共设施损坏和未维护维修照片及谴责函；九、业主自拍小区公共区域损坏卫生及花草情况、部分业主联合签名；十、新物业公司接手后拍摄的部分公共区域损坏环境卫生及花草图片。被告当庭向本院补充提交以下证据：十一、（2019）粤04民终2474号民事判决书。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，对证据二、三的真实性不认可，原告对被告提交的证据一至十因被告未能提交原件，对上述证据的真实性不认可，对证据十一的真实性无异议。本院经审核原、被告提交的证据，对经与原件核对及双方无异议的证据，本院予以确认，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2014年7月14日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：乙方所购房屋《商品房买卖合同》（编号：061902），坐落位置：珠海市斗门区**********************（以下简称涉案房屋），总建筑面积：98.63平方米。甲、乙双方经友好协商，在乙方签订《商品房买卖合同》时，就前期物业管理服务达成如下一致意见。第一条双方的权利和义务，一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……二、乙方的权利义务，4、每月按时向甲方交纳物业管理费用；……第三条物业管理服务费用，一、乙方交纳物业管理服务费时间为：每月25号之前交纳下月的物业管理服务费。三、物业管理服务收费标准：按建筑面积计，为1.9元/平方米/月（不含公共水电分摊费及二次生活供水水泵用电分摊费），乙方所购物业的房地产证办出前，按《商品房买卖合同》约定的总建筑面积计算物业管理费；……第九条违约责任，四、若乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方交纳并从逾期之日起按日交纳欠缴费用百分之一的滞纳金。庭审中原告述称，其司从2015年1月1日开始对涉案小区进行管理，物业管理费的计算标准为自2015年1月1日起计至2018年7月31日，按照每月1.9元/平方米乘以涉案房屋建筑面积98.63平方米；违约金的计算基准按合同约定每日1%计算过高，自行调整为日千分之三。被告辩称，其从未办理过入伙手续，原告并未将钥匙交予被告，自入伙后才应交纳物业管理费，且原告违约在先，未尽物业管理义务，原告主张的2015年1月1日至2017年7月31日的物业管理费已经超过诉讼时效。关于诉讼时效问题，原告述称自接手管理涉案小区后，每月均将收费短信发至被告预留的手机号码，亦将催款单放至被告房屋对应信箱，原告对此没有向本院提交相应的证据。原告认为被告的欠费行为具有持续性，并没有超出3年的诉讼时效。根据珠海市中级人民法院于2019年9月16日作出的（2019）粤04民终2474号民事判决书审理查明：涉案小区于2016年2月17日成立业主委员会，2018年7月31日原告退出涉案小区的物业管理。罗友坤提交照片显示原告在2016年12月至2018年7月期间对涉案小区进行物业管理存在垃圾不及时清理、瓷砖脱落未及时修补、消防栓缺水存在安全隐患、绿化养护不到位等问题。2017年6月15日，鸿泰半山业委会向原告发函，称发现电梯、消防设施、泵房存在安全隐患，要求进行一次大安检。因小区屡次发生电梯事故，鸿泰半山业委会于2016年3月向原告发出关于小区电梯故障频发的工作函。2017年7月8日，鸿泰半山业委会向原告发出关于业主被困电梯的通告函。2017年7月24日，鸿泰半山业委会向原告发出关于小区安全问题的函件，要求原告对小区存在安全问题进行整改。该案根据以上事实，认定原告在2016年12月至2018年7月进行物业管理服务期间未能全面履行物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵，参照《前期物业服务协议》的收费标准，酌定物业管理费按八折处理。原、被告均选择适用我国内地法律作为审理本案纠纷的准据法。本院认为，本案被告梁美玉系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳物业服务合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案的合同签订地与合同履行地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案实体争议的准据法。原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。被告辩称原告利用诱骗方式骗取其签订上述合同，该协议无效，但没有提供相应的证据加以佐证，故本院对被告的辩称不予支持。根据已经发生法律效力的（2019）粤04民终2474号民事判决查明，鉴于原告为涉案小区提供了相应的保洁、保卫、日常管理等物业服务工作，而被告所购买的房屋在原告提供的物业服务范围内，被告作为业主也实际受用了原告提供的基本物业管理服务，因此，被告应当向原告支付相应的物业服务费，但由于原告在提供物业管理服务期间未能全面履行物业服务义务，存在明显瑕疵，参照《前期物业服务协议》的收费标准，酌定按八折处理，故本案中，每个月的物业服务费的标准，本院亦酌定为1.9元/平方米/月×80%×98.63平方米=150元。根据各方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、物业服务费、公摊费用、违约金具体金额；二、原告主张物业服务费是否超过诉讼时效。关于焦点一。1.物业服务费，原告主张其自2015年1月1日开始对涉案小区进行管理，从2015年1月1日至2018年7月31日为被告提供了物业管理服务，但案中并无证据证明原告入驻涉案小区进行管理的开始时间，本院认为，根据（2019）粤04民终2474号民事判决查明涉案小区于2016年2月17日成立业主委员会的事实，故物业服务费的起止时间本院酌定为自2016年2月17日至2018年7月31日，即1.9元/平方米/月×80%×98.63平方米×29.5个月=4422.57元；2.公摊费用，原告案中并没有提交证据证明公摊费用是如何产生、计算的，故原告这一主张缺乏证据佐证本院不予支持；3、违约金，原告在庭审中将《前期物业管理服务合同》约定的日百分之一违约金计算标准自行调整为日千分之三，被告案中辩称其不应承担违约金，本院认为，纵使原告的物业服务存在瑕疵，但支付物业服务费是业主之义务，故业主延迟支付物业服务费仍应承担相应的违约责任。案中原告主张被告应承担的违约责任仍明显高于其欠交物业服务费给原告造成的损失，对此本院酌情调整被告按日万分之五的标准向原告支付违约金。根据《前期物业管理服务合同》第三条“每月25号之前交纳下月的物业管理服务费”的约定，故自2016年3月25日开始至物业服务费缴纳完毕之日止，被告应以其欠交的物业服务费为基数，按日万分之五的标准，向原告支付违约金。关于焦点二。物业服务合同属于继续性合同，《前期物业管理服务合同》约定物业服务费每月25日前支付，并按日以欠交费用为基准累计计算违约金，每一期债务在合同履行过程中承接式发生，各期债务之间具有紧密的关联性，故本案物业服务费诉讼时效的计算应作同一处理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，被告自2016年2月17日至2018年7月31日没有交纳物业服务费，原告亦于2018年7月31日退出涉案小区的管理，债务的履行期限于2018年7月31日届满，故诉讼时效应从2018年7月31日起算。原告于2020年1月2日向本院请求被告交纳物业服务费，并没有超过三年的诉讼时效，对被告抗辩的诉讼时效已超过本院不予采纳。被告案中主张原告应向其交还物业钥匙，被告对此并未提起反诉，本院不予审理。综上所述，原告诉请有理部分，被告抗辩有理部分，本院均予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁美玉于判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海鸿泰物业服务有限公司支付2016年2月17日至2018年7月31日的物业服务费4422.57元；二、被告梁美玉于判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海鸿泰物业服务有限公司支付上述物业服务费的违约金（以每一个月拖欠的物业服务费为基数，从2016年3月25日起按日万分之五标准分别计算，以4422.57元为限）；三、驳回原告珠海鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费299元，由原告珠海鸿泰物业服务有限公司负担249元，被告梁美玉负担50元。如不服本判决，原告珠海鸿泰物业服务有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告梁美玉可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 徐艳红二〇二〇年三月五日法官助理 刘 韵书 记 员 罗志斌