河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5586号上诉人（一审原告）：王明，男，汉族，1986年10月27日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：陈龙，河南文赢（杭州）律师事务所律师（代理权限为特别授权）。被上诉人（一审原告）：信阳春旭房地产开发有限公司（下称春旭公司）。法定代表人：徐建华，该公司经理。委托诉讼代理人：吕正刚，河南精致律师事务所律师（代理权限为特别授权）。一审第三人：姜运生，男，汉族，1968年9月1日出生，住信阳市狮河区。委托诉讼代理人：杨春林，河南金誉律师事务所律师（代理权限为特别授权）。上诉人王明因与被上诉人春旭公司、一审第三人姜运生房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日受理后，依法组成合议庭，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人王明的委托诉讼代理人陈龙，被上诉人春旭公司的委托诉讼代理人吕正刚，一审第三人姜运生的委托诉讼代理人杨春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王明上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判被上诉人履行双方签订的房屋买卖合同，向上诉人交付房屋，并承担本案诉讼费用；事实和理由：1、一审法院以被上诉人出售房屋时未取得商品房预售许可证为由判决双方签订的房屋买卖合同无效，认定事实不清，适用法律错误。2、即使本案中认定双方签订的《房屋订购协议》为商品房预售合同，但根据现行法律规定以及当下相应的裁判规则应当认定为合同有效。3、依法办理商品房预售许可证后预售是被上诉人春旭公司应尽的法律义务，违反法律规定的不利后果只能由其一方承担，其无权以个人违法行为主动提出合同无效主张，更不应从其违法行为中获益。4、本案中一审法院虽释明上诉人变更诉请，但并不能解决实际问题，也无法保障上诉人的合法权益。5、请求依法认定上诉人王明已向被上诉人春旭公司支付40万元房款的事实。春旭公司辩称，1、一审法院认定答辩人与被答辩人所签订的《房屋订购协议书》、《补充协议》为无效合同，事实清楚、适用法律正确，被答辩人对此认定不服的上诉理由不能成立。2、被答辩人上诉状中所谓“根据现行法律规定以及当下相应的裁判规则应当认定为合同有效”的上诉理由因无法律依据，当然不能成立。3、退一步讲，即使答辩人与被答辩人所签订房协议有效，但被答辩人王明与其姨夫本案第三人姜运生恶意串通以损害答辩人利益为目的的转移房款支付义务的条款也是无效的。王明的目的是企图以10万元首付房款而完全取得价值50万元的房产，另30万元房款由姜运生结算，而姜运生并不是答辩人的债权人而是巨额债务人，其负债累累，毫无履行能力，王明、姜运生恶意串通虚构姜运生能够履行支付30万元房款的假象，欺骗答辩人，损害答辩人利益。综上所述，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。姜运生述称，对于上诉人的上诉请求第三人无异议，对于被上诉人所提出的第三人与上诉人恶意串通有异议，被上诉人该项辩解无事实及法律依据。王明向一审法院起诉请求：1、被告履行双方签订的购房合同，将房屋交付给原告装修居住；2、被告赔偿原告违约金共56000元（从2015年6月1日到2019年4月1日，其余违约金数额计算至被告实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月3日，原告王明（买受方）与被告春旭公司（出卖方）签订《房屋订购协议书》，合同约定出卖方以划拨方式取得位于胜利南路××胡同，出卖方在上述地块上建设商品房现定名“华丰苑”，约定买受方购买华丰苑小区1栋楼1单元16层1603号房屋一套用作住宅，总房款436000元，约定原告在合同签订后先交付10万元首付款，交房时原告再交36000元，余款30万元由姜运生负责与出卖方结账。出卖方应当在2015年6月1日前将具备经验收合格的商品房交付买受人使用，若出卖方逾期超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖方按日向买受方给付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告交付了首付款10万元。2016年元月28日，春旭公司（甲方）与王明（乙方）双方签订《协议书》，协议载明，因业主要求和华丰苑工地的现实情况，公司决定华丰苑一号楼部分业主先期交房，因此双方自愿签订本协议，甲方在施工中尽量考虑乙方的生活、居住等问题，减少乙方不方便情况。同日，春旭公司（甲方）与王明（乙方）又签订《补充协议》，约定乙方领钥匙后，其他各项办证相关费用尚未交付，乙方在接收到甲方通知款数时间，一次性将费用交付给甲方，由甲方代为办理产权证明，若因乙方未配合甲方而出现的任何问题甲方概不负责，乙方房款51000元于2016年2月15日缴清。上述两份补充签订完毕后，被告随即向原告交付了房屋钥匙，原告拿到钥匙准备装修期间，被告认为因姜运生拖欠其已退还的保证金，所以不认可姜运生已抵付30万元，双方发生矛盾，导致原告无法对诉争房屋装修居住，原告随即诉至一审法院，提出上列诉讼请求。（2018）豫1502民初3127号案件查明如下事实，信阳新城建工有限责任公司（以下简称“新城公司”）曾于2014年10月23日汇给春旭公司（本案被告）履约保证金150万元，后因约定项目无法施工，新城公司遂诉至法院，要求春旭公司退还保证金150万元。在新城公司提起此次诉讼时春旭公司已通过各种方式将保证金退还给姜运生155万元。2015年10月27日，姜运生出具转账说明载明“同意将新城建工工程公司投标保证金转给王明30万元抵交其春旭房地产公司购房款”，该笔30万元的抵付款项，包含在春旭房地产公司退还给姜运生的155万元之内。（2018）豫1502民初3127号案件浉河区法院判决春旭公司退还新城公司保证金150万元及利息。2019年，春旭公司以不当得利案由向姜运生提起诉讼，要求姜运生返回春旭公司支付的160万元保证金，该案件目前尚在审理之中。又查明，截止本案开庭审理时，被告尚未取得华丰苑小区的商品房预售许可证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。因被告未取得商品房预售许可证，则原被告2015年3月3日签订的房屋订购协议和2016年元月28日签订的补充协议应属于无效合同。对于是否变更案由及变更诉讼请求，一审法院已向原告释明，原告坚持不变更案由，并要求判令被告按协议约定交付房屋并支付违约金，一审法院对原告的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定判决：驳回原告王明的诉讼请求。本案案件受理费1200元，减半收取600元，由原告王明负担。本院二审期间，王明围绕上诉请求依法提交了两组证据。第一组证据，信阳市房产管理中心对信阳春旭房地产开发有限公司处罚决定书一份，用于证明被上诉人在未取得商品房预售许可证的情况下擅自出售房屋，收取购房人房款，具有重大过错，其违反法律强制性规定的不利后果应当由自己承担，不能以其过错而损害购房人的合法权益；第二组证据，浉河区人民法院限制消费令和被上诉人春旭公司执行立案信息各一份，用于证明被上诉人春旭公司已经被列为失信被执行人名单，没有债务清偿能力，上诉人即使按照一审法院释明变更诉讼请求，主张赔偿损失，也不能得到执行，没有实际法律意义。春旭公司无新证据向法庭提交，对王明提交的证据质证称，对第一组证据的真实性有异议，没有取得销售许可证是事实，对罚款不予认可，该证据不能支持上诉人的诉讼请求，与上诉请求也没有关联性，恰恰证明一审判决有事实依据，一审就是依据没有销售许可证才作出判决的；对第二组证据的真实性无异议，但对合法性有异议，该证据与本案需要查明的事实没有关联性，限制消费令是一审法院执行一个没有的房屋，春旭公司无法执行，该限消令是违法的。姜运生亦无新证据向法庭提交，对王明提交证据的真实性和证明目的均无异议。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经各方确认，本案二审争议焦点为：1、案涉《房屋订购协议》、《协议书》和《补充协议》是否有效；2、该合同是否应当继续履行，上诉人请求被上诉人交付房屋应否予以支持。关于争议焦点1，《城市商品房预售管理办法》第二条规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据该规定，合同标的房屋处于在建状态，还是竣工状态？是商品房预售合同与商品房买卖合同的重要区别。上诉人王明与被上诉人春旭公司分别于2015年3月3日签订《房屋订购协议书》、2016年元月28日签订《协议书》和《补充协议》。2016年元月28日，涉案房屋已经竣工，双方在《协议书》和《补充协议》中对交房细节已明确约定，后因一审第三人姜运生与被上诉人春旭公司发生纠纷，未能如期交房。《协议书》和《补充协议》是对《房屋订购协议书》的补充和修订，在房屋已竣工状态下，双方的真实意思表示应为订立商品房买卖合同，而非商品房预售合同。另，被上诉人春旭公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合条件应当是清楚的。对自身未办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性，应当是明知的。被上诉人春旭公司在房地产市场出现价格上涨情况下，不履行合同约定的交付义务，以未办理商品房预售许可证为由抗辩，主张合同无效，违背诚实信用原则。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，即使上述协议为商品房预售合同，对其该主张，本院亦不予支持。综上，案涉上述协议为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于争议焦点2，被上诉人春旭公司主张上诉人王明与一审第三人姜运生恶意串通，未履行支付30万元房款的合同义务，但未提供证据证明，其该项主张因证据不足，不能成立，本院不予支持。《房屋订购协议书》约定“余款叁拾万元由姜运生负责与出卖方结账”，一审第三人姜运生对该约定未提出异议，如被上诉人春旭公司与一审第三人姜运生因该30万元房款产生纠纷，被上诉人春旭公司可另行主张权利。上诉人王明主张被上诉人春旭公司依据合同履行交房义务，于法有据，本院予以支持。因上诉人王明关于一审逾期交房违约金的诉请，二审未提起该项上诉请求，本院对此不予审理。综上所述，王明的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初3066号民事判决；二、被上诉人信阳春旭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人王明交付华丰苑1号楼1单元16层1603号房屋。三、驳回上诉人王明的其他诉讼请求。一审案件受理费1200元，减半收取600元，二审案件受理费1200元，均由被上诉人信阳春旭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  刘友成审判员  吴 斌二〇二〇年三月十六日法官助理柴夏夏书记员熊霄宇