广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终968号上诉人（原审被告）：开平万冠实业有限公司。住所地：广东省开平市*********。法定代表人：潘仕早，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方卫群，女，1971年6月13日出生，现住广东省开平市新昌新市**********。澳门特别行政区永久性居民身份证号码：。港澳居民来往内地通行证号码：。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚刚，广东广信君达律师事务所律师。上诉人开平万冠实业有限公司（以下简称“万冠公司”）因与被上诉人方卫群商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初3715号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万冠公司上诉请求：变更一审判决第一项为万冠公司应支付2017年10月31日至2018年12月14日期间的逾期交付商品房违约金33630.26元给方卫群。事实和理由：一、一审认为万冠公司应向方卫群支付2017年8月1日至2017年10月30日的逾期交房违约金属事实认定错误。《补充协议》第六条明确约定，逾期交付涉案房屋不超过90日的，万冠公司不作赔偿；逾期超过90日后，按日向方卫群支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行。上述条款的约定不存在歧义，双方各均明确同意，万冠公司逾期交付房屋的，从逾期交付房屋的第91日才开始计算并支付逾期交房违约金。二、一审将2017年10月31日至2018年1月29日期间的逾期交房违约金计算标准从日万分之三调整至日万分之二后，仍然过高。根据《合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条，万冠公司一审时提交的《房地产估价报告书》可以证明与涉案房屋属同地段同类房屋的租金为每平方米12元月。本案中，逾期交房造成方卫群的损失应为租金损失，因此结合涉案房屋面积可计得涉案房屋从2017年10月31日至2018年1月29日期间的租金共为5121.36元。一审判决的违约金数额比方卫群的实际损失多出一倍有余，不符合填平原则。三、一审法院没有按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，确定万冠公司应承担2018年1月30日至2018年12月14日期间的逾期交房违约金，法律适用错误。根据《补充协议》，万冠公司逾期交付房屋超过180日的，由双方另行约定，该另行约定应当是指万冠公司应承担的逾期交房违约责任的约定；万冠公司与方卫群没有就2018年1月30日至2018年12月14日期间的逾期交房违约金达成一致的约定，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定支付逾期交房违约金给方卫群；一审在方卫群没有举证其实际损失远高于租金损失时，直接确定2018年1月30日至2018年12月14日期间的逾期交房违约金计算标准为每日按已付房款的万分之二计算，明显法律适用错误。方卫群辩称，认可一审判决。方卫群向一审法院起诉请求：1、万冠公司向方卫群支付自2017年8月1日起计至2019年7月31日止(共729天)的逾期交房违约金151996元。2、本案诉讼费用由万冠公司承担。一审法院查明事实如下：万冠公司于2016年6月30日取得开发项目名称为“开平市***************住宅”的商品房预售许可证(编号：开预许字第201***号)，许可证期限为2016年6月30日至2017年6月30日。2017年3月27日，万冠公司和方卫群签订合同编号为HY20170327***的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》一份，约定方卫群向万冠公司购买上述开发项目的商品房：开平市********************(以下简称“涉案商品房”)，建筑面积为142.26平方米，房屋总价款为695000元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当于2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定。补充协议第五条约定：该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益；第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理(不做累加)：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。签订合同后，方卫群向万冠公司付清了全部购房款695000元，但万冠公司未按照约定的期限向方卫群交付涉案商品房。2018年11月30日，涉案房屋所在工程项目取得竣工联合验收终审意见书，但截至庭审当天未办理工程竣工验收备案。2018年12月15日，万冠公司将涉案商品房交付给方卫群，方卫群进行了房屋验收，签署《雅廷湾楼宇交付验收情况反馈表》，并在“房屋验收意见”一栏载明“1、厨房门变形，外墙砖仔离缝大；2、客房(北边)外墙砖仔脱落；3、主卧窗台渗水，窗角离缝大”。2019年8月，方卫群提起原案诉讼，要求万冠公司支付逾期交房违约金。庭审过程中，万冠公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为方卫群请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由广东经*资产评估土地房地产估价有限公司于2019年8月8日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市*********************(71.31㎡)的整体月租金为856元，单价为12元(㎡月)。此外，万冠公司还认为涉案房屋所在工程在施工期间分别于2017年8月23日、2018年9月15日遭受台山“天鸽”、“山竹”吹袭，导致增加四个月施工期，故请求在计算逾期交房期限时扣除因台风增加的施工期。一审法院判决：一、万冠公司应在判决生效之日起10日内支付逾期交付商品房违约金69639元给方卫群；二、驳回方卫群的其他诉讼请求。一审案件受理费为3339.92元，由方卫群负担1798.94元、万冠公司负担1540.98元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系涉澳的商品房预售合同纠纷，一审法院适用中国内地法律审理本案，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对万冠公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。关于万冠公司应否支付2017年8月1日至2017年10月30日期间的逾期交房违约金问题。万冠公司上诉认为，其支付违约金的时间应从逾期交付的第91日开始计算。经审查，双方《补充协议》第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理(不做累加)：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。根据该条约定的文义，双方计算逾期交付房屋违约金是按逾期时间，分别处理，即按逾期时间以不同的标准计付违约金，具体是：逾期交房不超过90日的，则不计付违约金；超过90日不足180日的，则按日万分之三标准计付违约金；超过180日的，则计付违约金标准由双方另行约定。双方并未约定2017年8月1日至2017年10月30日期间在任何情况下均不计付违约金，也没有约定分时间段按不同标准计算违约金。因此，一审确定计算违约金的起始时间为2017年8月1日并不无当，本院予以维持。万冠公司此节上诉意见没有依据，本院不予支持。关于一审确定的日万分之二逾期交房违约金计付标准是否过高的问题。万冠公司上诉认为，逾期交房违约金应按涉案房屋属同地段同类房屋的租金标准计付，一审确定的日万分之二的标准过高。经审查，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，双方当事人未约定逾期交房违约金计付标准的，是可以参照同地段同类房屋租金标准确定而并非是应当按照同地段同类房屋租金标准确定。本案中，万冠公司逾期交房已构成违约，依法应承担违约责任。由于双方对逾期交房180天的违约金计付标准没有明确约定，一审法院基于本案案情，酌定按日万分之二的标准计付违约金属于合理范围，与万冠公司逾期交房违约行为严重程度相当，故本院予以维持。万冠公司上诉主张应按照其自行委托评估的租金标准计算违约金，理据不足，本院不予采纳。一审判决万冠公司应支付方卫群逾期交房违约金69639元（695000元×501天×2‱=69639元）并无不当，本院予以维持。综上所述，万冠公司的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700.21元（已预交），由上诉人开平万冠实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年三月二十八日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华