广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初887号原告（反诉被告）：段彦杰，男，汉族，1975年12月5日出生，身份证住址河南省民权县。委托诉讼代理人：杨勤美，广东国晖（坪山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅国球，广东国晖（坪山）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市彩慧源文化发展有限公司，住所深圳市坪山区坪山街道六和社区行政二路**万科金域东郡花园**1203，统一社会信用代码91440300056154017T。法定代表人：陈国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴凤仙，泰和泰（深圳）律师事务所律师。原告段彦杰与被告深圳市彩慧源文化发展有限公司（以下简称彩慧源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，被告彩慧源公司提起反诉，本院一并受理。本案依法适用简易程序，公开公开开庭进行了审理。原告段彦杰及其委托诉讼代理人杨勤美、梅国球以及被告彩慧源公司的法定代表人陈国、委托诉讼代理人吴凤仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段彦杰提出诉讼请求：1、判令被告支付房租2019年6月1日到2019年8月31日共45000元；2、判令被告支付水电费用2019年1月1日到2019年8月31日3194元；3、判令被告支付滞纳金2409.7元；4、判令被告赔偿原告损失15000元；5、判令被告支付原告律师费4000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月23日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2015年7月1日到2019年11月30日，月租金15000元，被告须于每月10日前支付租金，否则原告有权收取5％的滞纳金。若被告提前终止合同，应补给原告一个月的租金作损失。但2019年6月1日之后被告就再未支付租金，水电费用从2019年1月1日起也未缴纳，由原告垫付。原告多次催要上述费用，被告均无回应，现原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的相关规定诉至法院，望依法予以支持。案件庭审中，原告当庭提出变更诉讼请求的申请，后又当庭撤回申请。被告彩慧源公司辩称，第一，被告与原告之间的租赁合同无效，所以，原告请求支付租金及滞纳金的诉求不成立。第二，原告自身原因导致被告签订合同的目的落空，原告主张的水电费用等损失才正是被告的损失。第三，原、被告之间除了签订租赁合同之外，还有一份补充协议，协议的第一条明确约定了原告要提供五年期的租赁合同，但原告自始至终未能提供，导致被告的合同目的没有实现，所以被告提出了反诉。被告彩慧源公司提出反诉请求：1、依法确认反诉人(被告)与被反诉人(原告)之间签订的《房屋租赁合同书及补充协议》无效；2、判令被反诉人返还反诉人支付的房屋租金水电165000元+2276.4元=167276.4元；3、判令被反诉人返还反诉人支付的租赁保证金30000元；4、依法判决被反诉人赔偿因合同无效而产生的各项直接损失(租赁服务佣金7500元、委托办理消防业务款51800元、代办合同30000元、装饰装修105714元；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人需要租用一个办公场所用来做教育培训,通过房产中介认识被反诉人,并于2018年5月23日双方签订《房屋租赁合同书》及《补充协议》。合同约定：甲方(被反诉人)将其所有位于坪山区东纵路279号三楼，建筑面积约450平方米，出租给乙方(反诉人)做商业用途，租赁期从2018年7月1日至2019年11月30日止。租金：2018年7月1日至2019年6月30日为每月15000元；2019年7月1日至2019年11月30日为每月16000元。租赁保证金(押金)30000元；《补充协议》又约定：“甲方应无偿为乙方提供5年租赁备案所需要相关文件，租赁备案中场地产权面积不低于410平米，包括但不限于村委会的证明文件，租赁证明在甲方要求5个工作日内提供。”2018年5月24日,反诉人通过转帐方式支付了一个月租金15000元及其租赁保证金(押金)30000元。随后，反诉人一边着手请工人、买材料装饰装修房屋，一边向坪山教育局申请教育机构核名许可，并委托第三方服务企业代办教学许可证，使其符合反诉人的租房目的。因办理教学许可证其中的一项要求为：必须提供拟教学场地五年期租赁合同方可被批准，所以反诉人在双方签订的《补充协议》里约定强调被反诉人要无偿提供5年租赁备案要所需要的租赁合同，而直到2019年的春节前后，被反诉人一边催着交房租，一边还一直说能办理，2019年4月份又推说：“年后再来说租赁合同的事，没有说一定能办下来。”对反诉人而言，没有这纸“五年期的租赁合同”根本就无法办理教学许可证。没有教学许可证，公司也无法正常招生运营，且不说耗费多少时间、精力去张罗装修、消防审批备案、教学许可证等等事情，也不说公司因迟迟无法运营而损失多少间接利益，光前期投入的装修装饰费用、工人工资、代办服务费、消防审批备案业务款等直接损失五十万左右。在此期间，反诉人得知此房屋根本没有房屋证，连绿本也没有，所以反诉人在2019年的6月份开始就不再交纳房租，2019年8月，被反诉人直接将涉案标的物上锁，并拒绝沟通解决问题，也未曾想过“恶人先告状”，明明是被反诉人的过错导致反诉人时间、精力、金钱等多方面的损失，反而还在步步紧逼追讨房屋水电费。根据相关法律法规规定，被反诉人的行为不但严重违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，而且根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，被反诉人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定与反诉人订立的租赁合同无效。再依据《中华人民共和国合同法》,无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。综上所述，由于被反诉人的过错，导致反诉人损失惨重，现根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规、司法解释起诉，诉请确认租赁合同无效并返还反诉人支付的房屋及保证金197276.4元，同时赔偿反诉人的各项损失共计金额195014元。原告段彦杰就反诉辩称，第一，即使合同无效也不影响被告应当支付租金和水电费用。第二，合同无效，合同的条款并无必然无效，因此，被告要求返还租赁保证金，应予以驳回。第三，被告的各项损失原告不应承当，理由是从被告提交的补充协议可以看出，被告对原告出租房屋的性质以及租赁期限都有清晰的认识，在其明知风险的情况下，进行了签约并着手各项准备，由此发生的各项损失应当由被告自行承担。第四，双方签订的租赁合同虽然无效，但租赁行为有效，法律对租赁合同的无效和租赁行为的无效有明确规定，原告的出租行为完全符合租赁行为有效的条件。同时，双方所签订的租赁合同书约定租赁期限自2018年7月1日至2019年7月30日，期限不到两年；但在补充协议中，被告违背事实，要求原告出具五年租期的租赁备案所需要的相关文件，这是违反法律和相关事实的。同时，租赁合同明确约定“乙方租赁甲方的房屋用于商业使用”，被告租赁该房屋后已经将其公司注册经营地址变更到租赁场所，这表示被告已经完成其租赁使用目的。第五，由于原告对该房屋的经营管理权至2019年11月30日，因此，被告与村委能否达成新的续约，原告无权干涉，也不能保证其能够进行续约。因此，补充协议的该条款明显违反法律和事实。第六，租赁合同当中明确约定“乙方的所有经营及装修、办证等所有手续费用均由乙方承担”。因此，被告所遭受的损失应当由其自行承担。第七，从被告与咨询服务公司所签订的咨询服务合同看，被告向咨询公司隐瞒了经营场所的实际情况，最终导致不能满足作为培训场所的需要，责任应当由被告承担。审理查明：位于深圳市××山区东××路××号的建筑已经由深圳市坪山坪环股份合作公司学湖浪分公司作为申报人在深圳市农村城市化历史遗留违法建筑系统作了申报。2015年4月27日，原告段彦杰与案外人杜留红签署《房屋租赁合同》约定原告从杜留红处租赁位于坪山区东纵路279号整栋房屋作为商业用途，租赁期限至2019年11月30日。2016年11月1日，深圳市坪山坪环股份合作公司学湖浪分公司出具《转租证明》确认同意杜留红将坪山区东纵路279号物业转租给原告，有效期至2019年12月31日止。杜留红在该《转租证明》中载明“同意段彦杰转租，有效期2019年12月31日前。”2018年5月23日，原告（甲方）与被告彩慧源公司的法定代表人陈国（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将其所有位于坪山区东纵路279号三楼,建筑面积约450平方米,出租给乙方做商业用途；租赁期从2018年7月1日至2019年11月30日止；租金：2018年7月1日至2019年6月30日为每月15000元；2019年7月1日至2019年11月30日为每月16000元；租赁保证金(押金)30000元；乙方须于每月十日前缴纳租金，否则，甲方有权收取5％滞纳金；甲方租出楼宇抵给商业用途，而需要办公用途，乙方自行办理一切与经营有关手续（如中领营业执照、税务登记及一切费用等），所需要费用由乙方自行承担；乙方提前终止合同，应补给甲方一个月租金作损失，保证金不予退还，一切加建建筑固定装修归甲方所有。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：甲方应无偿为乙方提供5年租赁备案所需要相关文件,租赁备案中场地产权面积不低于410平米，包括但不限于村委会的证明文件，租赁证明在甲方要求5个工作日内提供；基于本届租期仅仅剩余1年，甲方应及时通告乙方甲方与村委会整租续约情况，甲方至少应在合同结束前6个月告知乙方甲方与村委会整租续约情况；如果甲方可以与村委会续约，甲方需要参照本合同和乙方签订与甲方与村委合同租赁期一致的租约，否则甲方需要补偿乙方装修费用、注册费共8万或者免租6个月；甲方如不能与村委会续约，应积极协助乙方进行新的合同签订，在本合同租赁期满前4个月(2019年7月31日)如乙方不能顺利续约，乙方暂停缴纳租金，乙方续约后5日内一次性支付之前所欠甲方的租金。《房屋租赁合同书》与《补充协议》还约定了双方的其他权利义务事项。本案庭审时，原、被告双方及到庭参加诉讼的被告法定代表人陈国均确认陈国签订涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》是履行职务行为，涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》的乙方也即承租人实际上就是被告。原、被告在庭审中还确认双方在签订涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》当时就知道被告租赁涉案房屋是用于开办教学机构，并对租赁期限通过补充协议作了特别约定。上述《房屋租赁合同书》与《补充协议》签订后，被告向原告交纳了租赁保证金3万元后接收房屋进行装修；委托咨询公司申办开办教学机构的有关手续并支付了前期费用3万元；委托消防工程公司进行消防工程以及办理场地消防验收手续并支付了费用51800元。租赁期限内，被告向原告交纳了租金165000元（交纳到2019年5月份）以及水电费用2276.4元；被告在租赁场地内开展相应经营活动。由于原告未能与深圳市坪山坪环股份合作公司学湖浪分公司协调延长租赁期限，原告无法向被告提供《补充协议》所约定的“5年租赁备案所需要相关文件”，导致被告不具备申请开办教学机构的条件，被告因而迟迟未能办妥开办教学机构的许可证。据此，被告从2019年6月起拒绝向原告支付租金，至今也未再交纳租金。原告在催讨租金未果的情况下于2019年8月初将租赁房屋锁门，导致被告无法使用房屋，被告因此搬离了租赁房屋。庭审中，被告确认租赁房屋2019年8月份前仍拖欠水电费用3194元未交纳。本院认为，鉴于原、被告双方及到庭参加诉讼的被告法定代表人陈国均确认陈国签订涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》是履行职务行为，涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》的乙方也即承租人实际上就是被告，故本院认定涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》的双方当事人即为本案原、被告，合同项下的权利义务归属原、被告双方，与陈国无关。原告未举证证明其所出租的涉案房屋已经取得建筑规划许可和建设工程许可，违反了城乡规划法等法律的强制性规定，其与被告所签订的涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》依法应当确认为无效合同。虽然涉案《房屋租赁合同书》与《补充协议》无效，但被告已经按照合同约定实际占有使用涉案房屋，故被告应当参照合同约定的租金标准向被告支付涉案房屋的占有使用费。被告的租金付至2019年5月份，而被告是在2019年8月初搬离租赁房屋，故被告还应当向原告支付2019年6、7月份的房屋使用费共30000元；被告占有使用房屋期间产生未付的水电费3194元被告也应当向原告支付。合同无效，原告收取的租赁押金30000元应予以返还；但被告已经支付的占有使用房屋期间的租金和水电费则无权要求原告返还。原告将未取得建筑规划许可和建设工程许可的房屋用于出租，应承担合同无效的主要过错责任；而且，在合同履行过程中，原告也未能按照《补充协议》的约定提供“5年租赁备案所需要相关文件”，这也是导致合同无法得以实际履行的主要原因。据此，原告要求被告支付滞纳金、赔偿一个月租金损失以及支付本案发生的律师费的诉讼请求，均缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。《补充协议》关于租期的特别约定是为了保障被告能占有使用房屋5年，并对原告在续租后不与被告续租合同导致被告不能占有使用房屋5年而应当承担的责任作了约定（“甲方需要补偿乙方装修费用、注册费共8万或者免租6个月。”），该款约定实际上是对因原告过错导致的被告不能占有使用房屋5年的赔偿责任的约定，可比照适用于因原告过错导致被告合同不能履行的各种情形。而且，该款约定从性质上属于争议解决条款，具有相对独立性，不因《补充协议》的无效而当然认定无效。该款约定是双方当事人的真实意思表示，本案是因原告主要过错导致合同无法得以履行，被告因此发生了装修、办证等等损失，故原告应当依据该约定所确定的赔偿标准赔偿被告损失80000元。鉴于被告在签订合同当时对于合同不能履行的损失赔偿额已经有所预期并且通过《补充协议》将赔偿金额确定为80000元，故对于被告所主张的超过80000元部分的损失赔偿本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2018年5月23日签订的《房屋租赁合同书》以及《补充协议》无效；二、被告深圳市彩慧源文化发展有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告段彦杰支付2019年6、7月份房屋使用费30000元；三、被告深圳市彩慧源文化发展有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告段彦杰支付水电费用3194元；四、原告（反诉被告）段彦杰应于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）深圳市彩慧源文化发展有限公司返还租赁保证金30000元；五、原告（反诉被告）段彦杰应于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）深圳市彩慧源文化发展有限公司赔偿损失80000元；六、驳回原告段彦杰的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）深圳市彩慧源文化发展有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费770元，由原告段彦杰负担400元，被告深圳市彩慧源文化发展有限公司负担370元。案件反诉受理费3592元，由原告段彦杰负担1000元，被告深圳市彩慧源文化发展有限公司负担2592元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  戴少雄二〇二〇年三月二十七日书记员  于 雪