河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1729民初258号原告：王桂荣，女，1967年4月16日出生，汉族,住新蔡县。委托诉讼代理人：刘振威，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，河南铭高律师事务所律师。被告：新蔡县房地产管理所，住所地新蔡县老城北街。统一社会信用代码：12412828418986196F。法定代表人：梅宁波，该所所长。委托诉讼代理人：陈咏梅，河南文苑律师事务所律师。原告王桂荣与被告新蔡县房地产管理所（以下简称为房产所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桂荣向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的房屋租金损失69706.78元（暂计至2019年11月30日），并自2017年起以每年5万元为基数，每年按照上年度租金15%的递增幅度向原告支付2019年12月1日之后的房屋租金损失，直至被告在原址按照原房屋面积补偿给原告房屋止；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告房产所退休职工，1995年，被告房产所为解决本单位职工工资发放问题，要求单位职工集资建房。原告集资1万元，享有座落于和平街城河建筑面积为38.33㎡的一间门面房屋的使用权和租赁收入。2014年，因案涉房屋拆迁，双方签订了《西城河门面房征收合同书》，合同约定自2014年起被告每年支付原告租金5万元房租，如第四年房屋还未建成，从第四年起每年递增15%向原告支付房租，直至房屋拆迁建成后在原址按照原面积交付原告一间门面房屋止。协议达成后，被告向原告支付了三年的房租15万，2017年，被告并未按照协议约定交付房屋，也不再支付租赁。原告多次找被告协商无果，为维护原告的合法权益诉至法院，望判如所请。房产所辩称，1.原告在2019年5月已经调离房产所，人事关系已经转移到不动产登记管理中心，双方签订的协议具备约定解除条件，协议效力终止，原告主张2019年5月以后的房屋租金损失缺乏合同依据。2.涉案房屋产权所有人系被告，该房屋在2014年已经拆除，根据县政府的文件要求按照棚户区改造，已经被案外人盛宇公司拆除，合同的标的物已经灭失，拆除的主体不是被告。3.双方在2014年签订的协议，房产所仅是经手人不是合同义务的履行人，原告已经收到的租金均是案外人支付的，均由房产所转交给原告，该协议关于房屋租金补偿的内容均与该片区改造的补偿协议内容都是一致的，房产所不是义务主体，请求驳回原告的请求。本院经审理认定事实如下：原告王桂荣原系被告房产所的职工。1995年、1996年左右被告房产所为了解决本单位干部、职工的工资发放问题，经主管局批准和本单位集体研究决定，约定由本单位所有干部职工集资（包含当时已退休的人员）与所在单位共同集资建房。王桂荣于1995年4月2日交纳集资建方房款壹万元，1995年11月2日与被告房产所签订了《合同书》，主要约定：“一、本所干部、职工在自愿的基础上每人集资壹万元；二、房屋建成后，按照交纳集资款的先后顺序选定一间门面营业用房；三、王桂荣选定房屋后，房权属于房产所，使用权属于王桂荣，房屋的租赁收入作为王桂荣的工资及集资款的利息，王桂荣的一切待遇及福利，房产所不再负担上述费用……；五、如王桂荣调出本单位或逝世，房产所收回房屋的使用权，退给集资款壹万元……；十、如王桂荣调出本单位或逝世，房产所退出集资款，本合同即失效”。2014年10月1日，原告王桂荣与被告房产所签订《西城河门面房征收合同书》，双方主要约定：“一、被征收人（单位职工集资房）门面房座落和平街城河，房屋结构砖混，共1间，建筑面积38.33㎡，使用性质商业，在建设拆建规划区内……四、房屋建成后，被征收的单位职工集资的房屋原则上按原址原面积置换。五、此协议签订后，王桂荣一次性领取三年房租，每年五万元，共计十五万元。如三年内房屋建成交付费用，王桂荣无条件退还多领房租。如房屋三年未建成，第四年起，每年房租递增15%，直至房屋交付使用。……八、房屋建成交付使用后，继续执行原单位95年11月份签订的集资建房合同，本合同书自行作废。……十、如此项目未开发成功，由单位按此合同继续支付房租。十一、被征收门面东西7米，南北10.95米。十二、王桂荣安排第五户”。《西城河门面房征收合同书》签订之后，原告王桂荣已从被告房产所领取了自房屋拆迁后至2018年12月的房租费，就2019年1月起的房租费支付问题，原、被告发生纠纷，原告诉至本院并提出如上诉求。另查明：1.2015年3月4日，被告房产所（被征收人）与新蔡县古吕街道办事处（征收单位）签订《房屋征收协议书》，主要约定：“一、被征收人房屋座落和平街城河，结构砖混，2间，建筑面积76.66㎡，建筑年代1995年，使用性质门面房，在建设征收规划区域内，必须征收……四、被征收人同意2015年3月9日前搬迁，搬迁后原房屋及其附属物一并无偿交给征收人统一拆除。五、被征收人的房屋及其他附属物按期搬出后，征收人应该按规定及时向被征收人支付搬迁补助费叁拾万元整……，注：1.一次性预付三年房租，每间房每年房租50000元，计叁拾万元整；2.水电入户不再收费；3.三年内如不交房，从第四年每月增加15%的房租；4.应征收门面房东西7米，南北10.95米。”2.被告房产所退休人员多人信访要求解决退休待遇等问题，新蔡县信访工作联席会议“新信联办（2019）6号文会议纪要”确认同意2019年5月1日起将原房产所55名退休人员（含原告王桂荣）的人事手续转入新蔡县自然资源局不动产登记管理中心，相关福利待遇从2019年5月1日起纳入县财政预算。本院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，原告王桂荣和被告房产所于1995年11月2日签订的《合同书》，其内容为集资建房合同，因建造门面房事实行为的成就，被告房产所取得了合同约定的特定门面房的所有权，原告王桂荣依照《合同书》的约定享有对特定一间门面房的用益物权即使用、收益等权利。2014年10月1日，原告王桂荣与被告房产所签订《西城河门面房征收合同书》，就特定门面房因拆迁造成的损失补偿事宜协商一致，确定了双方之间对案涉门面房的相关权利义务。上述两份书面合同是在双方充分协商的基础上自愿签订，其内容不违反法律的强制性规定，是合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。庭审中，被告房产所辩称不是涉案门面房的拆除主体，不是合同义务的履行人，原告已经收到的租金均是案外人支付，房产所不是义务主体，请求驳回原告的请求的意见，因被告房产所对向原告王桂荣支付了门面房拆迁至2018年12月的房租的事实无异议，被告房产所的此项辩称意见与原、被告签订《西城河门面房征收合同书》并实际履行合同的事实不符，对此本院不予采信。被告房产所辩称原告王桂荣人事关系已于2019年5月1日迁出，1995年11月2日的《合同书》约定的解除条件已成就，合同效力终止，原告主张2019年5月以后的房屋租金损失缺乏合同依据的意见，因新蔡县信访工作联席会议“新信联办（2019）6号文会议纪要”仅显示人事手续转入新蔡县自然资源局不动产登记管理中心，而非《合同书》约定的解除条件中的“调出本单位”，被告房产所的该辩称意见，理由不足，本院不予采信。原告要求被告支付自2019年1月至2020年3月的房租费，理由充分，本院予以支持。原告主张的损失数额按照查明事实和《西城河门面房征收合同书》确定的租金数额及递增比列进行计算，即从合同签订的2014年10月起算，2019年为第五年，2020年为第六年，2019年（1-9月）租金为49593.75元，2019年10月至2020年3月的租金为38021.88元，合计为87615.63元。关于原告要求被告每年按照上年度租金15%的递增幅度向原告支付2020年4月之后的房屋租金损失，直至被告在原址按照原房屋面积补偿给原告房屋止，损失尚未实际发生，本院不予支持。综上所述，原告王桂荣的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、限新蔡县房地产管理所于本判决生效后十日内连带向王桂荣赔偿房屋租金损失87615.63元；二、驳回王桂荣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费771元，由新蔡县房地产管理所公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  周长义二〇二〇年三月三十日书记员  唐启元