四川省旺苍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0821民初1117号 原告：赵永辉，男，汉族，生于1971年2月18日，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：贺荣，四川方尽律师事务所律师。 被告：李文松，男，汉族，生于1951年7月18日，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：唐永松，旺苍县凤凰法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：强雲，四川苍龙律师事务所律师。 被告：马玉珍，女，汉族，生于1951年10月20日，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：强雲，四川苍龙律师事务所律师。 原告赵永辉与被告李文松、马玉珍土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年9月30日，本案转为普通程序，先后于2019年10月24日、2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告赵永辉的委托诉讼代理人贺荣，被告李文松及其委托诉讼代理人强雲、唐永松，被告马玉珍及其委托诉讼代理人强雲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵永辉向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告房屋面积87.8平方米（其中一楼商铺面积26平方米，住房面积61.8平方米）；2、若被告不能返还,则按市场价格补足原告房屋价款346300元（其中一楼商铺130000元，住房216300元）；3、判令二被告支付原告违约金50000元；4、由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告李文松与被告马玉珍系夫妻关系，在旺苍县东河镇原百丈村二组有住宅一栋［旺房权证Ａ字第××号，土地使用权证号旺国用（98）字第××号］拟拆除重建。经与原告赵永辉协商达成《协议》，由原告出资开发修建后，返还被告商铺200平方米，住房**共计420平方米（其中120平方米两套，90平方米两套），若有违约支付对方违约金50000元。新建房屋完工后，被告选定一楼商铺226平方米，超26平方米；选定住房四套共计481.8平方米，超61.8平方米。就超额部分，原告多次要求二被告返还或按市场价值补足差额，但二被告一直推诿拒绝。现特提起诉讼，希支持原告的诉讼请求并依法判决。 被告李文松辩称，原告所诉与事实不符，其诉讼请求与法不符，与事实相悖。事实是被告提供土地由原告建房，建好后分房并签订书面协议，后因原告将二楼改建为商租房，双方签订了补充协议。建房后经过了三次协议，约定一方出土地，另一方出全部资金建房，房产证是被告全权委托原告办理的，办证中没有要求补钱，被告领取两证已一年多了，现原告要求被告返还房屋多余面积价款的诉求于法无据，原告与被告无法律关系，原告所诉主体错误，应该起诉办证部门，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告马玉珍辩称，本案原告诉求已过诉讼时效，且其请求中要求返还的金额不符合市场行情，原告主张违约金没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告赵永辉为支持自己的诉讼请求，依法提交了下列证据：1、原、被告于2012年5月4日签订的《协议》。证明双方联合建房的事实及被告建房后享有的权益；2、土地分摊表，证明被告选定的房屋面积及土地分摊面积情况；3、李文松的房产证，证明原告办理所有房产证并承担了办证费用，其房屋产权证登记面积为707.73平方米。4、土地证，证明原告出资办理了房屋土地使用权证。 被告李文松对原告赵永辉提供的证据1无异议；对证据2的合法性有异议，对证据3、4的合法性无异议，但没有按照第三份协议约定办理。被告马玉珍对原告提告的证据1有异议，不是当事人双方真实意思表示，对证据2有异议，是原告方向有关部门提交的，与2012年5月4日签订的合同约定不一致。对证据3、4的真实性无异议，但没有按最后的补充协议履行完毕，被告将另案向原告主张权利。 被告李文松为支持自己的诉讼请求，依法提交了下列证据：1、2012年10月23日签订的《补充协议》。证明房屋修建过程中补充约定改变被告选定的房屋。2、图片4张。证明女儿墙没有按照建筑规范施工，没有安全性。3、房屋租赁协议。证明租赁房屋所有权是被告李文松的，租金至今由李文松在收取。4、联合建房分配方案；5、房屋所有权证存根。证明赵永辉自愿按协议将房屋分配给被告并办理房屋产权证。6、房屋所有权初始登记申请表。证明更正前的面积是698.83平方米，更正后的面积是707.73平方米，从而证明原告2015年8月10日就知道了被告房屋面积变更，诉讼时效的计算时间应从2015年8月10日起算。被告马玉珍依法提交了下列证据：1、房产证及公证书。证明被告对合同中约定的房屋已经享有物权。2、土地分摊表。证明土地分摊表上的面积与物权登记基本一致，差距属于测量误差。3、建设施工许可证及照片。证明原告申请审批的房屋是7层，而原告实际修建了8层，原告履行合同有重大缺陷及重大安全隐患；4、报警记录及公安调查笔录。证明原告未按补充协议补充50平方米房屋面积，无奈报警。5、刘素蓉调查笔录。证明补充协议的存在。6、证人尹某及证人张某当庭证言。进一步证明补充协议的存在，证明原告按原协议主张的事实不成立。 原告赵永辉对被告李文松提供的证据1的真实性无异议，关联性有异议；证据2与本案没有关联性，房屋质量及安全是经过相关职能部门验收合格的；对证据3有异议，其租赁房屋所涉面积与本案没有关联性；对证据4、5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议，对证明观点有异议，其房屋面积数量变更是办证前后办证机关测量的误差，不能证明被告的观点，即办证后面积增加了就视为原告赠送；对于诉讼时效问题，房屋最终要以产权证办理并交付给双方的时间为准，原告是2017年7月才拿到房产证并交给被告，这时才知道产权证登记的面积与约定的面积不符，未过诉讼时效，且本案是物权纠纷不适用诉讼时效规定。原告对被告马玉珍提供的证据的质证意见为，对证据1无异议，印证了原告的观点和主张；对证据2、3的真实性无异议，但被告的证明观点与本案无关联；对证据4没有异议，但只能证明原、被告发生过纠纷。对证据5有异议，证人应当到庭作证。对证据6有异议，证人证言不属实，且证言中谈到的房屋不是本案诉争的房屋；证人的证言，证明租赁属实，其余的不属实，至于另外的50平方米房屋与本案无关联，应另案起诉。 综上，对双方当事人质证中无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证；对有异议的事实和证据，本院根据结合其他证据及查明的事实综合分析评判如下：1、关于被告辩解的与原告还有一份补充协议，但被告未向法庭提供该补充协议，原告庭审中亦否认有此补充协议，据此，被告辩解的另一份补充协议，无证据佐证，陈述的协议内容不能确认，其主张不予支持；2、被告庭审中辩解的另50平方米商铺门面产权应归其所有的主张，该门面现由被告对外出租，但产权尚未办理至被告名下，故被告的主张与本案不属同一法律关系，本案不予处理。 本案经审理认定事实如下：被告李文松与被告马玉珍系夫妻关系。2012年5月4日，被告李文松（甲方）与原告赵永辉（乙方）签订《协议》，约定：一、甲方将位于旺苍县二社的住宅房屋［旺房权证Ａ字第××，旺国用（98）字第××号］及周边土地交与乙方开发承建，此房屋土地开发承建的相关手续及证件由乙方办理，甲方给予配合但不承担乙方办理手续及证件的费用；二、乙方的规划设计不受甲方干预，甲方必须负责周边关系环境的协调和处理。三、乙方在新房建好后，乙方归还甲方门市部200㎡（在李文松原房位置由南向北划分），住房**（120㎡两套，90㎡两套），图纸出来后住房由甲方在不同楼层自定；四、甲方住宅及门市部的土地使用证、房产证及水、电、气事项所发生的费用由乙方统一承担办理，甲方给予配合；五、乙方在承建房屋过程中因甲方房屋土地产权和周边关系环境与第三人发生争议给乙方造成的经济损失，甲方依法承担赔偿责任；六、本协议一式三份，甲乙双方签字生效，并具有同等的法律效力，若单方违约将赔偿对方违约金伍万元。 2012年10月23日，被告李文松（甲方）与原告赵永辉（乙方）签订《补充协议》，该协议约定：一、乙方新建房屋为甲、乙、丙三个单元，分别为甲单元壹号、贰号、叁号；乙单元壹号、贰号；丙单元壹号、贰号；户型、单套面积附图。二、甲方根据原协议三条之约定自愿选择丙单元叁楼壹号、三楼贰号、四楼壹号，五楼贰号共计四套住房（多余面积按市面价找补），楼房户型选定后不能再作调整。三、此协议同原协议具有相同的法律效益，双方签字生效。原告赵永辉在办理房屋产权过程中，向旺县苍房管部门递交了“李文香、李文松、李秀舒联合建房分配方案”，但分配方案中的“李文香”签名经鉴定不是李文香本人所写；庭审中被告李文松亦陈述分配方案中的“李文松”非本人所写，原告赵永辉当庭陈述因办证需要，分配方案中的李文香、李文松、李秀舒等人的签名都是原告一人所写。 2015年12月30日，原告赵永辉为李文松办理了房屋产权证，房产证号为旺房权证旺苍字第××号，该产权证书写明明共有人为：李文松、马玉珍，登记建筑总面积为707.73㎡，其中3-1-1号门面房面积登记为226㎡，土地分摊面积为33.202㎡；3-3-1、3-4-1住房两套，每套面积均为124.15㎡，土地分摊土地面积为18.239㎡；3-3-2、3-5-2住房两套，每套面积均为116.75㎡，土地分摊面积为17.152㎡。2019年2月20日，李文松在旺苍县公安局东河派出所询问笔录中陈述，2017年下半年的一天，赵永辉和我（李文松）一起去政务大厅，我在车上等他（赵永辉），他到政务大厅去了两分钟时间，回到车上就把房产证交给我了，当时我看了一下房产证，发现他（赵永辉）承诺给我们的50㎡门面没有在房产证的图纸上。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案中，根据双方当事人签订的协议，被告李文松、马玉珍作为提供土地使用权的一方只提供土地和收取固定房屋，与原告赵永辉并不共享利润、共担风险的特征，故本案的案由应为土地使用权转让合同纠纷。本案争议焦点，一是双方签订的建房协议的效力问题；二是联合建房分配方案的效力问题；三是诉讼时效问题；四是门面房及住房单价价格认定问题。 关于原、被告双方签订的建房协议效力问题，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”，原告赵永辉和被告李文松、马玉珍均不具有房地产开发经营资质，双方签的建房协议系无效协议。 关于李文香、李文松、李秀舒联合建房分配方案的效力问题，根据庭审查明的事实，联合建房分配方案应为无效协议，对原、被告不具有约束力；理由是：1、该分配方案中的李文香签名和指印，经川旭鉴（2019）痕鉴字第40号司法鉴定书确认不是李文香本人签名捺印；2、李文松当庭认可分配方案中签名不是本人所写；3、赵永辉的委托诉讼代理人当庭陈述，因办理房产权证需要，其向房管部门提供了联合建房分配方案中的签名都是赵永辉所写。 关于诉讼时效问题，2017年下半年，原告赵永辉将拿到的房产证、土地证交付给李文松，期间双方因50㎡的门面登记等事宜发生纠纷，到旺苍县公安局东河派出所处理，存在诉讼时效中断的情形，被告辩解的原告诉求已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 关于门面及住房单价问题，原告请求门面按5000元/㎡计算，住房按3500元/㎡计算，参照本院审理的同类型案件（2019）川0821民初643号案件，该案件与本案均涉及到建房人赵永辉，且所涉房屋系赵永辉所承建的同地段的同一栋房屋，其商铺及住房价值相同；故本案的商铺价格及住房可参照本院643案的价格执行，即商铺单价价格为5000元/㎡，住房单价价格为3500元/㎡；据此，被告应返还原告商铺房多出约定面积26㎡的价款130000元；返还住房多出约定面积61.8㎡的价款216300元，两项合计返还346300元。 综上所述，被告李文松、马玉珍与无建筑资质的原告赵永辉签订的建房协议为无效协议，双方均有缔约过错，应当各自承担相应责任。原告赵永辉要求被告李文松、马玉珍支付违约金的请求，本院不予支持。原、被告在建房协议及补充协议中约定，赵永辉建好房屋后，归还李文松、马玉珍门面200㎡，住房**共计420㎡，多余面积按市价找补。房管部门实际办到李文松、马玉珍名下商铺面积为226㎡，比约定面积多了26㎡，住房面积为481.73㎡，比约定面积多了61.8㎡，共计登记面积为707.73㎡，比约定房屋面积多了87.8㎡；原告提出的要求被告返还多余的商铺及住房面积的请求，与双方约定相符，本院予以支持；因多余房屋面积无法分割，其请求无法实现；但其提出的按市场价格即商铺单价价格为5000元/㎡，住房单价价格为3500元/㎡补足房价款的请求，合理正当，本院予以支持。被告辩解的与原告签订了第二份补充协议，少给其登记了50㎡的门面房，但未向法庭提供该份补充协议，故被告的辩解主张无证据佐证；且双方争议未登记的50㎡门面房与本案不属同一法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李文松、马玉珍在判决生效之日起十日内，支付原告赵永辉住房补偿款216300元，商铺补偿款130000元，共计346300元； 二、驳回原告赵永辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7244元，由原告赵永辉负担1244元，被告李文松、马玉珍负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  王光建 人民陪审员  陈明军 人民陪审员  曾 康 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  赵家玉