广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初188号原告：珠海市康诚物业管理有限公司。住所：珠海市************办公-02。统一社会信用代码：914************839。法定代表人：吴大银，总经理。委托诉讼代理人：钟晓琳，女，系原告公司员工。被告：温贻勇，男，汉族，1988年5月14日出生，住广西兴业县******潭八十四队9-1号，身份证号码450************210。原告珠海市康诚物业管理有限公司与被告温贻勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法由审判员林雯适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟晓琳到庭参加诉讼。被告温贻勇经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告给付2015年5月1日至2019年8月31日物业管理费及公共维修费用共7529.21元（其中管理费6713.6元、公摊电费666.63元、维修分摊费用148.98元）；2.被告截止2019年8月31日应支付物业管理费及电费、分摊费的违约金共为7529.21元；以上两项合计金额为15058.42元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的诚丰新园的业主。被告与原告于2015年1月8日签订《前期物业管理服务协议》，全面委托原告即珠海市康诚物业管理有限公司对其所购物业“诚丰新园”6栋1单元2102房（建筑面积80.7125㎡）进行物业管理。根据物业管理服务协议，按建筑面积1.6元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×5‰的标准向原告支付违约金。被告所欠管理费应按照每日千分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年8月31日应支付违约金为27068.26元；被告所欠公摊等费用根据珠海市供水/供电相关规定，按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部分摊费用，截止2019年8月31日应支付违约金1511.96元。因为根据《前期物业管理服务协议》的约定，违约金达到28580.22元，远远超出本金7529.21元，所以，原告要求被告支付与本金同样数额的违约金7529.21元。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2015年5月1日至2019年8月31日，被告共欠物业费及公共维修分摊费用7529.21元，违约金7529.21元，合计金额15058.42元。原告曾多次对其书面及电话催缴，均无效果。根据《珠海市经济特区物业管理条例》第六十九条相关规定“物业交付业主后次月起的物业服务费用由业主承担”被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。原告提供如下证据：1.业主身份证（复印件），业主使用人资料登记表；2.收楼文件、商品房买卖合同（部分）、购买商品房的发票；3.前期物业服务合同；4.前期物业管理服务协议；5.临时管理规约；6.物业管理费催缴通知书、EMS催缴函；7.欠费统计表；8.2016年10月-2019年9月公共抄表/公摊电费明细；9.2016年3月-2019年9月电费发票和二次加压发票、转账通知单；10.公示照片；11.维修分摊公告及发票；12.情况说明、（2019）粤0403民初119号文书、司法拍卖网页、网络竞价成交确认书；13.委托协议书。被告未答辩，亦未提交证据。经本院审理查明：2011年7月18日原告（乙方）与珠海景石房地产开发有限公司（甲方）签订《珠海市前期物业服务合同》约定，甲方选聘乙方对坐落于珠海市斗门区***（街道）1288号的诚丰新园实施前期物业管理；住宅每月每平方米1.6元收取，每次收取物业服务费的时间为每月5日前；委托管理期限暂定为5年，自2011年7月18日零时起至2016年7月18日二十四时止；合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止等。2014年12月14日被告与珠海景石房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告向珠海景石房地产开发有限公司购买珠海市斗门区******************，房屋建筑面积为80.58㎡。2015年1月8日被告作为诚丰新园6栋1单元2102房的业主签收了相关收楼文件，并接收了相关物业。2015年1月8日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业服务；原告为被告提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护等物业服务内容；被告应当自被告与开发商签订的买卖合同中约定的物业交付之日起，按月缴纳物业管理服务费用（当月15日前银行托收本月费用）；物业管理服务费及相关费用的计价基础是“产权登记建筑面积（含公摊）”，而非“产权套内建筑面积”，收费标准为住宅按1.6元/月/平方米计收；物业后期维护费用包括可视对讲维护费10元/月/户；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、垃圾处理费、污水处理费及二次加压费用的代收、代缴服务（代收代缴服务费用不属于管理服务费用），收费标准执行政府规定；全体业主（用户）的供水、供电设施移交给供水公司、供电公司之前水电费由物业服务企业代收、代缴，其收费标准执行《商品房买卖合同》附件四的约定；公用水电费及移交前的水电损耗，按实际发生额由使用人按产权份额承担；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金等。同日被告与原告还签订《临时管理规约》，就物业管理区域内物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务及违约责任等进行了约定。同日被告向原告出具一份《委托协议书》，委托原告在被告开户银行账户上代扣代缴涉案房产产生的物业管理费及公摊费用（包括公摊水电费、公摊维修费）等。原告主张被告从2015年5月开始拖欠物业管理费、公摊电费和维修分摊费用。根据原告提交的被告欠费清单显示，被告从2015年5月1日至2019年8月31日期间共计拖欠分摊电费666.63元；维修分摊费用148.98元；物业管理费（2015年5月至2015年12月按照建筑面积80.58㎡计算每月为128.93元，2016年1月至2019年8月按照建筑面积80.71㎡计算每月为129.14元）共计6713.6元。原告称分摊电费按实际发生的费用计算，分摊至每户住户，且该分摊的费用均在楼道里进行公示，并提交电费分摊明细表和电费缴纳发票予以证明。原告还提交了6栋1单元公摊费用收费的通知，其中2017年10月8日的通知称因排污主管道堵塞导致污水排泄不了，影响业主的生活卫生，每户产生维修费7.84元在2017年11月管理费中收取；2017年10月25日的通知称因电梯维保发现电梯钢丝绳断裂需维修，每户产生维修费117.86元在2017年11月的管理费中收取；2017年12月2日的通知称因每年需做一次平衡系数及载荷测试，每户产生费用8.7元在2017年12月管理费中一并收取；2018年3月2日的通知称招牌字因受台风损坏，需支付维修费，每户产生维修费14.58元在2018年4月的管理费中一并收取。原告对上述维修费均提交收费发票予以证明。原告还主张被告未按期支付物业管理费和分摊费，还需支付违约金，物业管理费依照合同约定按日千分之五的标准计算，分摊费按日千分之三的标准计算，但按照上述计算标准计算违约金达到28580.22元，远超出本金7529.21元，故原告按照本金金额要求被告支付违约金7529.21元。另查明，被告与珠海景石房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及借款协议，因被告购买涉案房产资金不足向珠海景石房地产开发有限公司借款120000元，被告应在2015年8月1日前全额无息归还借款给珠海景石房地产开发有限公司。但因被告未按期还款，珠海景石房地产开发有限公司向广东省珠海市斗门区人民法院提起诉讼，要求被告偿还借款及利息，珠海市斗门区人民法院经审理后作出（2019）粤0403民初119号《民事判决书》，判决被告向珠海景石房地产开发有限公司偿还剩余房款120000元及违约金。该判决生效后珠海景石房地产开发有限公司提起强制执行，被告名下的涉案房产被依法强制拍卖，竞买公告上记载拍卖标的物为位于珠海市斗门区******************的房产，登记建筑面积为80.71平方米。该房产于2019年11月26日被竞买人董利竞得。本院认为：被告为珠海市斗门区***1288号诚丰新园6栋1单元2102房在2014年12月14日至2019年11月26日期间的所有权人，其与原告签订的《前期物业管理服务协议》为双方的真实意思表示，合同内容合法成立，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告为被告提供了物业服务，被告也应当按照合同约定向原告支付合同约定的相关费用。根据合同约定被告应当在当月15日前缴纳本月的物业管理费和可视对讲维护费，物业管理费按照每月每平方米1.6元的标准收取，被告应当按照合同的上述约定向原告缴纳物业管理费。虽然原告与珠海景石房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定原告的服务期限至2016年7月18日截止，但原告在合同到期后并未撤离涉案小区，继续为涉案小区提供物业服务，与被告之间存在物业服务合同关系，原告要求被告支付涉案物业登记在被告名下期间2015年5月1日至2019年8月31日止的物业管理费有事实依据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》和《竞买公告》上登记的涉案房屋面积，原告依据此要求被告支付2015年5月1日至2019年8月31期间的物业管理费6713.6元，有事实和法律依据，本院予以支持。对原告主张的分摊电费和分摊维修费用，原告提交了支付电费或维修费的票据以证明其已实际支出上述费用，并提交了其向小区业主公示相关费用的证据，证明原告在支出上述费用时已向业主进行公示，故依据《前期物业管理服务协议》的约定，上述分摊电费和分摊维修费用应由被告承担，原告要求被告支付分摊电费666.63元和分摊维修费用148.98元，有事实依据，本院亦予支持。对于原告主张的滞纳金，按照合同约定被告若逾期未交纳物业管理费原告有权按照每日千分之五的标准收取滞纳金，但该条款约定的滞纳金计算标准明显过高，本院酌情将滞纳金的计算标准调整至按照每日千分之一的标准计算,故被告应当向原告支付截止至2019年8月31日物业管理费、电费、分摊费的滞纳金共5911.31元。综上，依照，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告温贻勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市康诚物业管理有限公司支付物业管理费、分摊电费、维修分摊费用共计7529.21元；二、被告温贻勇于本判决发生法律效力之日起十日内原告珠海市康诚物业管理有限公司支付截止至2019年8月31日的滞纳金5911.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取88元，由原告珠海市康诚物业管理有限公司负担10元，由被告温贻勇负担78元。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二〇年三月二十三日书记员 陈丽婷