山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0113民初87号 原告：闻元，女，1974年3月4日出生，汉族，居民，住济南市历下区。 被告：山东康桥置业有限公司，住所地济南市天桥区二环北路**。 法定代表人：黄巍，总经理。 委托诉讼代理人：李晓庆，山东德衡（济南）律师事务所律师。 原告闻元与被告山东康桥置业有限公司（以下简称康桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闻元及被告康桥公司的委托诉讼代理人李晓庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闻元向本院提出诉讼请求：1.判令康桥公司向闻元支付2015年1月1日至2019年12月12日以购房款2548207元为基数按照日贷款利率0.0135%计算所得的迟延交房违约金623119.2元；2、判令康桥公司向闻元支付2017年7月至今30个月的房租（每月房租4500元），共计135000元；3.本案诉讼费由康桥公司承担。事实与理由：2014年6月16日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于济南市长清区部新城区专家住宅项目二期）楼号为D组团11号楼101号房屋，价格为2548207元，交付期限为2014年12月31日前。双方在补充协议第四条第6款约定，“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的自后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。”在双方签订合同后，原告按照合同约定在2014年6月12日前向被告支付了首付款1598207元，并于2015年3月6日支付了按揭款950000元，至此支付完全部购房款，被告于2016年4月29日开具全款购房发票。在合同约定的房屋交付期限即2014年12月31日到期后，原告多次催促被告，被告以种种理由拒绝交房，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 康桥公司辩称，一、闻元未按合同约定及时办理按揭贷款，也存在违约行为，应支付违约金134035元，闻元至今未支付，根据双方合同约定，康桥公司无需承担任何逾期交房的违约责任；二、退一步讲，即使认为康桥公司应当支付逾期交房违约金，也应当扣除上述闻元应当向康桥公司支付的逾期付款违约金，康桥公司有权行使抵消权；三、再退一步讲，即使认定康桥公司应当支付逾期交房违约金，闻元的诉讼请求也已经超过法定的诉讼时效期间，不应受到法律保护。原、被告在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金，该种性质的违约金是以日为单位连续产生的独立债务，性质上属于继续性债权，各日的违约金应分别计算、适用诉讼时效。四、闻元要求按照日利率0.0135%为计算标准无合同及法定依据且合同约定的迟延交房违约金日万分之一约定过高，应依法予以调低。五、闻元主张的房屋租金并非必要损失，其两项诉讼请求的请求权基础同一，因合同已对逾期交房的违约行为约定了违约责任，足以弥补其主张的租金损失，不应予以支持。 双方当事人绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和开庭质证。闻元提交证据：1.闻元与康桥公司签订《济南市商品房买卖合同》两份，签订日期分别为2014年3月8日及2014年6月16日，其中2014年6月16日的合同为网签备案合同，康桥公司对前一份合同不予认可，对6月16日的合同无异议；2.个人贷款支付凭证、销售不动产发票原件，拟证实闻元已全部付清购房款，康桥公司对该证据真实性无异议，但主张个人贷款支付凭证可以证实闻元存在未按合同约定办理银行按揭贷款的违约行为。4.房屋租赁合同两份，拟证明因康桥公司逾期交房导致闻元产生的租房损失，康桥公司对此不予认可，认为无法证明闻元租赁此房屋是为了自己生活还是他人生活还是生产经营，与本案无关。康桥公司提交证据：商品房预售许可证、《济南市商品房买卖合同》及建设银行回单一份，证明目的同康桥公司的上述质证意见，闻元对上述证据真实性无异议。 经本院审查，双方于2014年3月8日签订的《济南市商品房买卖合同》未网签备案，本院不予采信。其他证据均符合证据真实性、关联性、合法性要求，本院予以确认并在卷确认，根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下: 2014年6月16日闻元与康桥公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由闻元购买康桥公司开发的长清区房屋一处，房屋建筑面积309.3平方米，房屋总价款2548207元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”。第九条及补充协议第六条关于出卖人逾期交房的违约责任：“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应向出卖人提出书面申请……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（3）买受人出现逾期付款或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任”。合同补充协议第二条付款方式约定采用抵押担保贷款付款，约定部分内容为：买受人应在支付全部首付款后7日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料，并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。否则视为买受人逾期付款……逾期超过7日，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金。 闻元于2014年6月12日前已支付购房首付款1598207元，剩余950000元通过银行按揭贷款支付，2015年3月5日闻元与建设银行山东省分行营业部签订《个人住房借款合同》，次日建设银行将该笔按揭贷款支付至康桥公司账户，2016年4月29日康桥公司为闻元开具购房发票一张。闻元付清购房款后，康桥公司却未能按照合同约定于2014年12月31日交房，且至今仍未向闻元交付房屋。 另查明，闻元于2017年7月25日、2018年7月20日与案外人侯福林、玛雅房屋历山路加盟店三方签订《房屋租赁合同》，约定由闻元租赁侯福林位于历下区房屋一处，每月租金4500元，闻元主张已支付租金30个月。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。闻元与康桥公司均系完全民事行为能力人，双方签订的《济南市商品房买卖合同》，主体适格，内容明确、具体，系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定积极履行各自的义务。 现双方争议的焦点为：1、康桥公司是否应当承担逾期交房的违约责任；2、若康桥公司应当支付逾期交房违约金，如何计算的问题。关于焦点问题一，康桥公司辩称闻元存在未按约定期限办理按揭贷款的违约行为，根据合同约定应视为逾期付款，康桥公司据实予以延期交房，且不承担延期交房的违约责任。对此，本院认为，虽然闻元存在逾期办理按揭贷款的行为，但由此产生的逾期付款违约金请求权应当受诉讼时效之约束，闻元于2015年3月6日付清全部购房款后，康桥公司若以闻元存在逾期付款为由抗辩其延期交房的行为，则应当以明确、积极的方式向闻元主张权利，康桥公司并未举证证明向闻元主张过逾期付款责任，也未证明其向闻元行使过抵消权，应视为对该项权利的放弃，且至本案诉讼期间该项请求权已明显超过诉讼时效，康桥公司的该项抗辩主张，本院不予采信。根据合同约定，康桥公司应当于2014年12月31日前交付房屋，但截至本案诉讼期间，康桥公司仍未能实际交付房屋，延期交房已五年有余，且康桥公司不能交房的真实原因是涉案房屋涉及别墅区，尚未验收完毕，无法达到交付条件，因此康桥公司存在明显的逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。 关于逾期交房违约金的计算问题，闻元主张按日贷款利率0.0135%计算无事实和法律依据，应当按照双方合同约定的按日以已付房款万分之一的标准计算逾期交房违约金。鉴于逾期交房违约金系以日为单位连续产生的独立债务，各日的违约金应当分别适用诉讼时效，闻元于2019年12月12日向本院提交诉讼材料，因此对于2016年12月12日之前的违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持。对2016年12月12日至2019年12月12日的逾期交房违约金为279028.67元（2548207元×0.01%×1095天）。 关于闻元主张的房屋租金损失135000元，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，闻元的该项诉讼请求与其第一项诉讼请求的请求权基础相同，且上述逾期交房违约金数额足已弥补租金损失，因此对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对闻元要求康桥公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持；对闻元的其他诉讼请求，本院不予支持。案经调解未果。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由山东康桥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向闻元支付2016年12月12日至2019年12月12日之间的逾期交房违约金279028.67元； 二、驳回闻元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11381元，由闻元负担6828元，由山东康桥置业有限公司负担4553元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘爱国 人民陪审员  郭 丽 人民陪审员  刘红丽 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  高丽文