云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初76号原告：李俊伟，男，1985年9月26日出生，汉族，四川省威远县人，住云南省大理市。原告：邱彦婷，女，1986年2月2日出生，汉族，四川省威远县人，住云南省大理市。委托诉讼代理人：李光明，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张艳，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵远，男，1982年2月6日出生，汉族，河北省保定市人，住云南省大理市。第三人：黄鹤，男，1985年10月19日出生，汉族，云南省大理市人，现住大理市。第三人：柏静，女，1987年5月2日生，汉族，云南省大理市人，现住大理市。原告李俊伟、邱彦婷诉被告赵远、第三人黄鹤、柏静执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，于2020年3月3日召开了庭前会议，于2020年3月9日依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李俊伟、邱彦婷及其委托诉讼代理人李光明、张艳，被告赵远，第三人黄鹤、柏静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李俊伟、邱彦婷向本院提出诉讼请求如下：一、请求依法判决解除对大理市下关镇泰安新城D幢2206号房屋（合同登记号：DL2015062503534）的查封手续，并停止对该房屋的强制执行措施；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：黄鹤、柏静夫妇于2015年6月25日购买了大理市下关镇东泰安新城D幢2206号房屋。2019年7月初，原告李俊伟、邱彦婷夫妇因孩子上学需要买房，通过中间人王俊杰结识了第三人黄鹤、柏静。经商谈，双方确定黄鹤、柏静夫妇以110万元总价将该房屋出售给原告夫妇，并于2019年7月13日签署了《二手房屋买卖协议》。《协议》签订当天，原告李俊伟支付给黄鹤、柏静夫妇购房款60万元，黄鹤、柏静夫妇将房屋及相关票据、公证书等房屋买卖文件交付给原告，原告到物业办理了入住手续。但由于该房屋的不动产证权统一由开发商代办，至今尚未办理完毕，故尚不能办理产权过户手续，该房屋买卖合同备案登记所有人仍为黄鹤、柏静。随后原告一家搬入该房屋居住生活，期间支付了2019年6月至8月的物业费，并预付了2019年9至12月的物业费。2019年9月28日，原告李俊伟按约定将第二笔购房款30万元支付给黄鹤，剩余20万元购房款按约定待房屋过户登记后再支付。2019年10月初，原告得知由于黄鹤欠被告赵远借款未还，赵远向大理市人民法院提起诉讼，并申请保全了原告所购买的房屋。原告立即于2019年10月9日向法院提出执行异议申请，法院于同年12月10日作出（2019）云2901执异19号执行裁定书驳回了原告的异议请求。综上，本案二原告与第三人黄鹤、柏静签订了书面《二手房屋买卖协议》，该协议合法有效且已实际履行，二原告对房屋的合法占用和使用先于赵远申请查封的行为，房屋未过户并非由于原告的过错导致，对于未支付完的房屋价款原告愿意按法院要求支付至执行账户。故原告购买房屋的行为能够完全排除被告赵远的执行行为，该房屋权属应该归两原告所有，请求支持原告的诉讼请求。被告赵远辩称：被告在申请对涉案房屋进行保全前，于不动产中心进行查询，确认黄鹤、柏静为该房屋的所有人，根据善意及法律相关规定，应当认定该房屋不存在权利瑕疵，其申请保全的行为合法有效，法院作出的（2019）云2901执保223号民事裁定书、(2020）云2901执异19号执行裁定书应予维持。第三人黄鹤、柏静涉嫌串通他人订立虚假买卖合同对抗案件执行，应判定原告与第三人签订的二手房屋买卖合同无效。理由如下:1.该房屋在查封前已向银行设定了抵押，且没有办理不动产权证，原告明知上述情况存在将导致无法办理过户登记，而在没有居间方参与、没有进行公证的情况下与第三人签订买卖合同，该合同缺乏公信力，明显有违常理。在双方的资金流水中，2019年8月14日，黄鹤转款给邱彦婷3万元，卖家向买家付款不合常理。2.根据市场行情，与涉案房屋同等区位、面积的房屋价格为158万至172万元，不含税最低单价约为12,742元／平方米，且过户费用全由买方承担。而原告与第三人签订的房屋买卖合同总价110万元，按122.21平方米计算，单价为9,000元／平米，过户费用也由卖方承担。此交易价格远低于市场价，为明显不合理低价。且在办理过户登记前支付81.82%的房款明显有悖常理。3.法院于2019年9月24日作出查封裁定，黄鹤却在9月28日收取了李俊伟的购房款。原告及第三人在查封裁定作出时没有提出异议，至法院判决后才提出诉讼，系拖延执行、逃避债务。法院应当对被答辩人恶意对抗诉讼、妨害民事诉讼的行为进行惩戒。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人黄鹤、柏静共同辩称：原告李俊伟和邱彦婷的陈述属实。2019年7月初，黄鹤因个人债务原因出售泰安新城D栋2206号房屋，因该房屋为一次性付款，黄鹤通过朋友王俊杰帮忙介绍有购买实力的买家，王俊杰向他朋友李俊伟推荐了该房屋，李俊伟夫妇与黄鹤夫妇进行商谈，确定该房屋出售总价为110万元，之后在2019年7月13日签署了《二手房屋买卖合同》，当天李俊伟支付了60万元购房款给黄鹤，黄鹤夫妇向李俊伟夫妇交付了该房屋以及移交清单所列相关物品。2019年9月28日李俊伟夫妇按照协议约定将第二笔购房款30万元付给了黄鹤。期间黄鹤、李俊伟多次与泰安新城开发商协商，并咨询房管部门，得到的答复都是不能直接办理房屋备案登记表产权所有人姓名的变更，且该房屋的不动产权证书也不能及时办理出来，造成房屋产权过户相关手续无法办理。在法院依据赵远的申请对该房屋进行保全、查封后。黄鹤夫妇已于2019年10月8日向执行局递交了民事裁定复议申请书，执行局回复应由案外人李俊伟夫妇对该房屋的保全、查封提出执行异议。根据各方当事人的诉辩主张和举证质证以及各方当事人在庭审过程中的一致陈述，本院确认如下无争议事实：黄鹤与柏静原系夫妻关系。2015年6月25日，黄鹤、柏静与大理泰安新城开发商大理展兴房地产开发有限公司签订《商品房销售合同》及《补充协议》，以622,604元的总价购买了泰安新城D幢2206号的房产。后黄鹤、柏静付清房款并接收了该房屋。上述购房合同已办理备案登记，但至今未办理产权登记。李俊伟、邱彦婷系夫妻关系。2019年7月13日，李俊伟、邱彦婷与黄鹤、柏静签订《二手房屋买卖协议》，约定：李俊伟、邱彦婷以110万元的总价向黄鹤、柏静购买泰安新城D幢2206号的房产；买方在合同签订之日支付60万元首付款，2019年9月30日前支付30万元，剩余20万元在房屋产权转移登记在买方名下5日内一次性付清；办理变更登记的各项费用均由卖方承担；卖方自收到首付款60万元后5日内结清物业、水电费，腾让房屋，将房屋钥匙、《商品房购销合同》、公证书、物业协议、房屋税费票据、物业费票据等相关文件交付给买方。签订合同当天，李俊伟、邱彦婷向黄鹤、柏静支付了60万元首付款。2019年9月28日，李俊伟将第二笔购房款30万元支付给了黄鹤。被告赵远与黄鹤系同事。2018年11月1日至2019年1月20日，黄鹤多次向被告赵远借款。因黄鹤未按时归还借款，赵远于2019年9月20日向本院提起诉讼，要求黄鹤与柏静共同归还借款并支付相应的利息。2019年11月18日，本院作出（2019）云2901民初4185号判决书，判决黄鹤、柏静归还赵远相应借款本金及利息，该判决现已生效。在诉讼过程中，赵远向本院申请对泰安新城D幢2206号的房产进行诉讼保全并提供担保。2019年9月24日，本院作出(2019)云2901执保223号民事裁定书查封了该房产。2019年9月27日，大理市住房和城乡建设局协助本院办理了查封登记手续。2019年9月30日，黄鹤、柏静签收了该民事裁定书。2019年11月14日，李俊伟、邱彦婷得知本院将案涉房屋查封后向本院提出执行异议。2019年12月10日本院作出（2019）云2901执异19号执行裁定书，驳回了李俊伟、邱彦婷的执行异议请求。后李俊伟、邱彦婷向本院提起本案诉讼。以上无争议事实，有经质证各方无异议的原告李俊伟、邱彦婷提交的原告及第三人的身份证复印件、中国建设银行个人账户明细、回执、收条、《商品房购销合同及补充协议》、公证书、大理展兴房地产开发有限责任公司专用收据、商品房买卖合同登记备案表（合同登记号DL2015062503534）；被告赵远提交的本院（2019）云2901执保223号民事裁定书、（2019）云2901民初4158号民事判决书、（2019）云2901执异19号执行裁定书；本院依法调取的（2019）云2901执保223号民事裁定书和（2019）云2901执异19号执行裁定书的送达回证以及各方当事人在庭审过程中的一致陈述予以佐证。另查，在庭审中，黄鹤、柏静自述双方已于2019年11月办理了离婚登记手续；李俊伟、邱彦婷表示愿意按本院的要求将剩余20万元购房款交付执行。根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，结合各方无争议的事实，本院将各方当事人争议的焦点概括为：一、在本院查封案涉房屋之前，原告与第三人签订的房屋买卖合同是否真实合法有效(即是否存在被告辩称的原告与第三人恶意串通，签订虚假合同转移第三人财产，损害自己债权的事实)?二、在本院查封前案涉房屋之前，原告是否已经合法占有了案涉房屋?针对争议焦点一，被告赵远认为，原告与第三人签订的房屋买卖合同没有中介作为居间方，也没有经过公证；房屋交易价格低于市场价，且卖方承担所有税费的约定与交易习惯不符；第二笔30万元款项系在房屋被查封之后原告才支付给第三人的，2019年8月14日第三人向原告转款3万元，不符合常理，综上，原告与第三人系恶意串通，签订虚假合同转移第三人财产，损害了自己的债权。原告与第三人则认为，双方签订的房屋买卖合同真实合法有效。为此，被告赵远提交了：1.同等情况二手房买卖信息截图以及与中介的聊天记录打印件；2.黄鹤个人银行账户部分明细；3.申请本院调取的原告邱彦婷尾号6812、原告李俊伟尾号7412、第三人黄鹤尾号2479、2778的银行账户2019年4月13日至2019年12月31日的交易明细，以证明原告与第三人恶意串通，签订虚假合同转移第三人财产，损害自己债权的事实；原告李俊伟、邱彦婷提交了：1.《二手房买卖合同》一份；2.商品房买卖合同登记备案表、购房合同、购房款收据、收款收据照片打印件，黄鹤与柏静身份证、结婚证照片打印件，黄鹤签署合同的照片、原告夫妇与第三人夫妇的合影等照片打印件11份，以证明其买卖合同的真实性；第三人黄鹤、柏静提交了《二手房买卖合同》一份。经质证，原告及第三人认为被告提交的第1组证据被告单方提供，形式要件不合法，与本案无关联；第2组证据黄鹤向原告转款的3万元，系黄鹤向原告归还的借款。被告对原告及第三人提供的《二手房买卖合同》不认可，认为系原告与第三人恶意串通签订的虚假买卖合同；认为原告提交的第2组证据不能证明买卖合同的真实性。第三人对原告的举证无异议。针对该争议焦点，本院认为，首先，在二手房交易实践中，没有经过居间方和办理公证手续的二手房交易普遍存在，没有居间方和办理公证手续并不是房屋买卖合同成立所必须的条件，被告赵远不能因此否定合同的效力。其次，被告赵远提交的二手房买卖信息截图显示的房屋虽与涉案房屋虽是同一小区、面积相当，但在二手房交易实践中，即使同一小区、面积相当，但不同的楼层以及不同的朝向会有不同的价格，且挂牌价与实际交易价格通常会有一定差距，被告赵远提交的二手房买卖信息截图只能证明特定房屋在特定时期的网上挂牌价格，并不能证明涉案房屋在交易时的市场价格。税费最终由谁负担，当事人可以根据交易的实际情况自行进行约定，并不违反法律的规定，不能以此来此判断房屋交易是否明显低于市场价格。故被告赵远提交的二手房买卖信息截图以及与中介的聊天记录打印件，不能证明原告与第三人交易涉案房屋的价格明显低于市场价格，与本案没有关联，本院不予采信。第三人黄鹤在庭审中陈述，因自己急于用钱，原告李俊伟、邱彦婷不必按揭贷款就可以支付房款，所以成交价格较低。即使涉案房屋的交易价格略低于市场价格，亦有其合理的理由，而并非不合理的低价，不能因此而证明原告与第三人恶意串通。再次，原告李俊伟于2019年9月28日将第二笔购房款30万元支付给了第三人黄鹤虽是在涉案房屋被查封之后，但其系按照约定在2019年9月30日之前付款，且2019年9月27日房管部门协助办理查封之后我院才将查封情况告知被告赵远和第三人黄鹤、柏静，被告赵远亦不能以此证明原告与第三人恶意串通。最后，对于被告赵远陈述的其提交的黄鹤个人银行账户部分明细里第三人黄鹤向原告转款的3万元，第三人与原告均在庭审中陈述该款项系第三人黄鹤向原告李俊伟、邱彦婷借款的还款，结合本院调取的原告邱彦婷尾号为6812、原告李俊伟尾号为7412、第三人黄鹤尾号为2479、第三人黄鹤尾号为2778的银行账户在2019年4月13日至2019年12月31日的交易明细来看，原告与第三人之间除了买卖房屋以及该笔款项外，没有其他经济往来，有合理的理由相信该笔款项系借款的还款，且款项往来的金额悬殊，亦不能因此证明原告与第三人恶意串通。综合全案，被告赵远所提交的证据也不能相互印证证明原告与第三人恶意串通的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，应承担举证不能的不利后果，故对被告赵远主张的原告与第三人恶意串通，签订虚假合同转移第三人财产，损害自己债权的事实，本院不予采纳，《二手房买卖合同》、照片打印件11份能与原告提交的其他证据以及原告与第三人的庭审陈述相互印证，本院予以采信。原告与第三人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示不违反相关法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应认定真实合法有效。针对第二个争议焦点，原告李俊伟、邱彦婷与第三人黄鹤、柏静认为，在2019年7月13日签订合同当日，第三人已经向原告交付了钥匙，随后第三人搬出，原告入住，办理了入住手续并交纳了物业费和水电费。为此，原告李俊伟、邱彦婷提交了大理双林嘉悦物业服务有限公司收据、泰安新城客户服务中心居住证明加以证明。被告赵远则认为，大理双林嘉悦物业服务有限公司收据是房屋被法院查封后出具的，不能证明在法院查封房屋之前原告已经入住，泰安新城客户服务中心无权出示居住证明，且居住证明与原告以及第三人的当庭陈述不符。针对该争议焦点，本院认为，原告李俊伟、邱彦婷提交了大理双林嘉悦物业服务有限公司收据、泰安新城客户服务中心居住证明真实合法有效，本院予以采信。该证据与原告李俊伟、邱彦婷提交的其他证据能相互印证，证明原告李俊伟、邱彦婷在本院查封前案涉房屋之前，已经合法占有了案涉房屋的事实，故对该事实本院予以采信。本院认为，案外人执行异议之诉，其审查的重点应是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是执行异议的审查标准，但本案应予以参照适用，即原告李俊伟、邱彦婷享有足以排除强制执行的民事权益应符合该规定中的所有要件。根据本案查明事实，原告李俊伟、邱彦婷在本院查封涉案房屋之前，已签订合法有效的书面买卖合并合法占有了涉案房屋，按照合同约定支付了90万元价款，剩余20万元价款原告李俊伟、邱彦婷也表示愿意按本院的要求交付执行。且在本院查封时，涉案房屋仍未办理产权登记，原告李俊伟、邱彦婷因此未能要求第三人黄鹤、柏静办理过户登记手续，未办理过户登记的原因并非在于原告李俊伟、邱彦婷。故原告提出解除对位于大理市下关镇建设路以南、泰安路以东泰安新城D幢2206号房屋的查封，并停止对该房屋的强制执行措施的主张符合法律规定，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：解除本院(2019)云2901执保223号民事裁定书对位于大理市下关镇建设路以南、泰安路以东泰安新城D幢2206号房屋（合同登记号：DL2015062503534）的查封，并终止该案对该房屋的执行。案件受理费100元，由被告赵远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  蒋晓云人民陪审员  李惠林人民陪审员  杨雪梅二〇二〇年三月三十日法官助理杜啟明书记员黄媛婷