贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初1777号原告（案外人）：赵湘蓉，女,1976年11月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告(申请执行人)：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路中天会展城**金融商务区**东四塔。法定代表人：衡琨，该分行行长。委托诉讼代理人：梁铖西，中豪律师集团(贵阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，中豪律师集团(贵阳)律师事务所律师。被告(被执行人)：贵州湘企房地产开发有限公司，住所地贵阳市观山湖区金阳大道南段(商贸走廊)。法定代表人：刘东旺，该公司执行董事。原告赵湘蓉与被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称：浦发银行）、贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称：湘企房开公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月6日开庭进行了审理。原告赵湘蓉、被告浦发银行委托诉讼代理人梁铖西，第三人湘企房开公司法定代表人刘东旺均到庭参加诉讼。原告赵湘蓉向本院提出诉讼请求：一、停止执行贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场H栋1层1号(《会员认购书》中涉及的1栋1层1号)房产的强制执行，并解除对该房产的查封；二、确认原告与被告湘企公司签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》合法有效，并确认协议书中所涉及的贵阳市金阳南路1号西南五金机电专业批发市场H栋1层1号房产归原告所有，湘企房开公司配合原告办理产权变更手续；三、本案诉讼费由被告承担；四、对贵阳市中级人民法院执行裁定书（2019）黔01执异396号裁定不服，贵阳市云岩区法院（2019）黔0103民初6308号判决书已经明确赵湘蓉权利。事实和理由：2006年6月18日，原告与被告贵州湘企房地产开发有限公司签订《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，约定原告定购被告湘企房开公司位于贵阳市㎡的房屋，单价为5500元／㎡，总认购价为人民币475750元。认购协议签订后，原告按照协议约定分别于2006年6月18日、2006年6月30日向被告湘企房开公司支付了40%的认购款190300元，余款285450分别于2006年9月25日、2009年1月10日、2009年4月5日付清。至此，原告所认购的案涉房屋全部购房款475750元已向被告湘企房开公司支付完毕。同时湘企房开向原告出具了相应金额的收据共计五张。被告湘企房开公司将案涉房屋交付原告占有使用的时间为2007年7月26日，至今已经十余年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，本案中，原告与被告湘企房开公司签订的认购协议，对房屋坐落、房号、面积、单价、总价款、付款方式、房屋交付日期均有明确约定，该约定符合商品房买卖合同的主要内容及构成要件，且该协议内容系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，因此该认购协议应当被确认为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案中原告与被告湘企房开公司在案涉房屋被查封之前已经签订合法有效的书面合同，且原告在法院查封之前已经合法占有该房屋，并于2009年4月5日支付完毕全部购房总价款，因被告湘企房开公司自身原因未办理房屋产权过户手续，但这并非原告的原因导致。综上，原告认为，原告具有足以阻却（2017）黔01执832号案件执行的实体权利，被告浦发银行与被告湘企房开公司的金融借款合同纠纷与原告无关，执行裁定书驳回了原告提出的异议请求缺乏事实与法律依据。故请求支持原告的诉讼请求，以维护市场交易的稳定性以及原告的合法权益。被告浦发银行答辩称，案涉房屋的产权证上明确记载为湘企房开公司。根据《物权法》第16条、第17条的规定，不动产登记系物权变动的重要公示方法，在未办理不动产公示前，不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力，不得对抗执行法院的查封和执行。湘企房开公司系异议房屋的所有权人，异议人赵湘蓉对异议房屋并不享有所有权，仅享有债权，法院执行生效的（2017）黔民终425号民事判决，查封和执行异议房屋，符合法律规定。二、筑房他证云岩字第××号房屋他项权证载明，房屋他项权利人为申请执行人浦发银行，房屋所有权人为湘企房开公司，房屋坐落金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｈ栋1-3层，他项权利种类为抵押，登记时间为2014年5月30日。异议房屋位于贵阳市他证上登记范围内的房屋，该抵押权合法有效。贵州省高级人民法院作出（2017）黔民终425号民事判决书，判决确定贵州省高级人民法院作出（2017）黔民终245号民事判决书，判决确定申请执行人浦发银行对被申请执行人贵州湘企房地产开发有限公司所有的位于贵阳市（房屋所有权证号为010286017）商业用房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定之规定，申请执行人浦发银行对异议房屋享有合法有效的抵押权，法院应当驳回异议人赵湘蓉的异议请求。三、异议房屋的性质为商业用房，不属于居住性质房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其权利不能排除执行，法院应当驳回其异议请求。被告湘企房开公司答辩称，湘企房开公司与原告内部协议真实有效，款项我们也是收到的，但案涉房屋达到办理房屋产权的条件，认购协议只是意向性的合同，湘企房开公司的大产权是依法办理的。请法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告赵湘蓉对其主张提交以下证据：第一组：贵州省贵阳云岩区人民法院民事判决书；拟证明赵湘蓉签订的认购书属于商品房买卖合同且有效。被告浦发银行质证称，对该判决三性无异议，但不能达到其证明目的，该判决核实的认定内容不能适用于本案。被告湘企房开公司质证称，对该证据无异议。第二组：《贵州省西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》；拟证明赵湘蓉签定商品房买卖协议真实。被告浦发银行质证称，对协议书三性不予认可，且达不到其证明目的。被告湘企房开公司质证称，对该证据无异议。第三组：购房收据；拟证明：业主赵湘蓉支付购房款真实。被告浦发银行质证称，对收据三性不予认可，真实性无法核实，不能达到其证明目的。被告湘企房开公司质证称，该付款凭证是真实的，予以认可。第四组：房屋分层分户平面图；拟证明赵湘蓉前往房产部门核实本人房产真实性。被告浦发银行质证称，对该证据三性无异议。被告湘企房开公司质证称，对该证据无异议。第五组：房屋所有权登记申请表；拟证明赵湘蓉前往房产部门核实本人房产真实性。被告浦发银行质证称，对三性无异议，但不能达到其证明目的。被告湘企房开公司质证称，对该证据持有异议，虽然内部协议是真实的，但没有正式销售、交付的权利。第六组：门面租赁协议；拟证明赵湘蓉同租赁户实际真实进行了租赁行为，已实际真实占有使用房屋十余年。被告浦发银行质证称，对门面租赁协议三性不予认可，不能达到其证明目的。第七组：门面租赁户营业执照；拟证明租赁户实际存在。被告浦发银行质证称，对吴云兰营业执照与本案无关，不予认可；赵天成的营业执照与本案案涉房屋房号不一致，不能达到其证明目的。被告湘企房开公司质证称，对该证据不予认可，我方未向原告交付使用。第八组：银行流水；拟证明租户将租金打给原告。被告浦发银行质证称，对银行流水三性无异议，但不能证明打款系租赁款，不能达到其证明目的。被告湘企房开公司质证称对该证据不清楚。被告浦发银行对其主张提交以下证据：第一组：浦发银行的营业执照、负责人身份证、负责人身份证明书；拟证明：浦发银行的诉讼主体资格适格。原告质证称对该组证据三性及证明目的无异议。第二组：贵州省高级人民法院（2017）黔民终425号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初252号民事判决书；拟证明：经法院作出生效判决确定浦发银行对案涉房屋享有抵押权。原告质证称，对真实性无异议，但根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，浦发银行虽系案涉房屋的抵押权人，但其享有的抵押权不能对抗原告赵湘蓉基于购买、占有案涉房屋所取得的债权。第三组：（2017）黔01执830、832号协助执行通知书、贵阳市房地产交易管理中心出具的查询信息单、财产处置移交函；拟证明本案已采取查封措施，查封期限为2017年11月16日至2020年11月15日，且中院已出具财产处置移交函给云岩区人民法院，中院具有处置的权利。原告质证称，对真实性及证明目的无异议，但在贵阳市中级人民法院查封案涉房屋之前，原告赵湘蓉已于2005年与被告湘企房开公司签订认购协议，购房款已于2005年至2007年期间全部支付完毕，并已占有使用案涉房屋十余年，赵湘蓉系案涉房屋的准物权人。被告湘企公司对浦发银行提交的证据质证称，对浦发银行提交的证据无异议，湘企房开公司提供的担保是合法的。对浦发银行的优先受偿权有异议。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：浦发银行诉贵州旭永能源有限公司、贵州佳和天成道路材料有限公司、陈勇、肖松涛、湘企房开公司金融借款合同纠纷一案，2016年8月23日，本院做出（2016）黔01民初256号民事判决，判令：一、解除贵州旭永能源有限公司与上海浦东发展银行价有限公司贵阳分行签订的《流动资金借款合同》（编号37012015280737）;二、贵州旭永能源有限公司于本判决生效之日起10日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行借款50000000并支付相应的利罚息及利息复息（截止2016年2月14日利罚息及利息复息合计为1678153.37元，利罚息、利息复息从2016年2月15日起按合同期内年利率6.266%合同期外年利率9.399%的标准计算至本判决指定的履行期届满之日止）；三、贵州旭永能源有限公司于本判决生效之日起10日内支付上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行律师费375890.77元;四、上海浦东发展银行股份有限公司贵州湘企房地产开发有限公司所有的位于贵阳市观山湖区商业用房（房屋所有权证号分别为010286024）享有拍卖或折价款行使优先受偿权偿范围限于50000000元主债权及该主债权产生的利罚息和律师费375890.77元；五、上海浦东发展银行股份有限公司贵州湘企房地产开发有限公司所有的位于贵阳市观山湖区商业用房（房屋所有权证号分别为010286017）享有拍卖或折价款行使优先受偿权，受偿范围限于30000000债权及该主债权产生的利罚息和律师费225534.46元；六、贵州佳合天成道路材料有限公司、陈勇、肖松涛为50000000主债权及该主债权产生的利罚息和律师费375890.77元承担连带清偿责任；七、驳回上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行其余诉讼请求。后湘企房开公司上诉至贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院于2017年6月15日作出（2017）黔民终245号民事判决，判令：一、维持贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初256民事判决第一、二、三项；二、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初256民事判决第四、五、六、七项；上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行对贵州湘企房地产开发有限公司所有的位于贵阳市观山湖区商业用房（房屋所有权证号010286024）和Ｈ栋1-3层商业用房（房屋所有权证号010286017）折价或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿权，优先受偿权范围限于本判决第一项所确定的5000万元主债权及该主债权产生的利罚息和律师费375890.77元；四、贵州佳合天成道路材料有限公司、陈勇、肖松涛对上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行享有的5000万元主债权及主债权产生的利罚息和律师费375890.77元承担连带清偿责任，贵州佳合天成道路材料有限公司、陈勇、肖松涛承担保证责任后，有权向贵州旭永能源有限公司追偿；五、驳回上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行的其余诉讼请求。该判决生效后，浦发银行向本院申请强制执行，本院于2017年11月6日向贵阳市不动产登记中心送达（2017）黔01执第830、832号协助执行通知书，查封了金阳南路1号西南金机电专业批发市场H栋1-3层房屋。该房屋首次查封法院为贵州省贵阳市云岩区人民法院，查封时间为2015年12月14日。本院在执行过程中，向贵州省贵阳市云岩区人民法院发出财产处置权移交函，后云岩法院将案涉房屋处置权交由本院执行。赵湘蓉提出执行异议，本院于2019年6月18日做出（2019）黔01执异396号执行裁定书，裁定驳回赵湘蓉的异议请求。本院于2019年7月4日将执行裁定书送达给赵湘蓉，赵湘蓉于2019年7月9日向本院提交民事起诉状，提起本案执行异议之诉。2006年6月18日赵湘蓉与湘企房开公司签订一份《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，约定赵湘蓉认购平面图1栋1层1号房，约86.5平方米，5500元/平方米，总认购价约计475750元。并约定赵湘蓉第一次向湘企房开公司交认购面积价款的40%，190300元，待湘企房开公司对外发售时交清余款50%（可办理银行按揭或同期银行利率贷款方式）。并约定本协议仅限内部认购，不得转让。以前交付预订款项会员凭收款证明签订该协议，同时转抵认购款。待湘企房开公司正式发售时，同等办理相关手续及协助赵湘蓉办理产权证明。湘企房开公司分别于2006年6月18日、2006年6月30日、2006年9月25日、2009年1月10日、2009年4月15日向赵湘蓉出具收款收据，确认收到赵湘蓉交付的购房款100000元、90300元、100000元、100000元、85450元。收据载明的房号为“1-1-1”。原告与湘企房开公司签订合同约定的1栋1层1号房屋，在房屋产权登记处备案的《房屋分层分户平面图》中对应的房号为H栋1层1号。原告赵湘蓉陈述其收房后于2013年8月15日与承租人黄立东签订房屋租赁协议，约定租金为17360元/月，但房屋租赁协议已丢失。原告向本院提交一份银行流水清单，具体如下：该银行账户2013年8月22日收到尾号为4990账户转账49000元、50000元；2013年8月23日收到尾号为4990账户转账320元，2013年8月26日该银行账户收到存入款项99000元，原告主张其2013年9月1日收取现金支付定金10000元。原告主张上述款项208320元系承租人向其支付2013年9月1日至2014年8月31日租金。原告提交银行清单显示2014年8月19日收到尾号4990账户转账100000元，2014年8月31日收到尾号4990账户转账108320元，原告主张上述208320元承租向其支付的2014年9月1日至2015年8月31日租金。原告提交银行清单显示2015年8月2日收到两笔现金存款，每笔20000元，2015年8月15日收到汇款80000元，2015年9月24日收到汇款30000元，2015年9月30日收到尾号4990账户转账58320元。原告主张上述208320元承租向其支付的2015年9月1日至2016年8月31日租金。2017年2月28日赵湘蓉与赵天成签订一份《门面租赁协议》，该合同约定将五金机电市场1栋1层1号门面出租给赵天成，每年租金伍万元整，租金为18000元／月，按半年缴纳租金合计108000元。原告向本院提交的承租人赵天成为法定代表人的贵阳天成龙盛贸易有限公司的住所地为金阳××市场××号。原告提交了其尾号为2536的工商银行账户2017年3月至2019年9月的银行流水，用以证明其收取承租人租金的事实。该流水信息显示，2017年3月4日尾号为6673账户名为“赵＊成”的账户向赵湘蓉账户转账100000元，同日尾号为4043账户名为“吴＊兰”的账户向赵湘蓉账户转账14180元；2017年9月1日，尾号为4043账户名为“吴＊兰”的账户向赵湘蓉账户转账共计114180元；2018年8月23日尾号为4043账户名为“吴＊兰”的账户向赵湘蓉账户转账共计108000元；2019年2月28日尾号为0194账户名为“赵＊成”的账户向赵湘蓉账户转账100000元，摘要注明“房租款”，2019年9月16日尾号为6673账户名为“赵＊成”的账户向赵湘蓉账户转账共计75000元。原告主张上述银行转账均为承租人向其支付的案涉房屋租金。赵湘蓉诉湘企房开公司商品房销售合同纠纷一案，2019年8月6日，贵阳市云岩区人民法院作出（2019）黔0103民初6308号民事判决书，判决：一、确认赵湘蓉与湘企房开公司于2006年6月18日签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系有效；二、驳回原告赵湘蓉的其余诉讼请求。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告主张其已在法院查封案涉房屋前与湘企房开公司签订了购房合同，并支付完全部购房款。对此原告提交了其与湘企房开公司签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，及湘企房开公司向原告出具收款收据。虽然原告对其支付案涉房屋购房款的事实仅能提交由湘企房开公司出具的《收据》，未能提供相应银行流水进行佐证，但原告所提交的收款收据载明的金额、房号与合同约定能够相互对应。在本案审理过程中，原告赵湘蓉向本院举证证明自2013年3月至2015年9月期间其通过银行账户收取租金的银行流水，以佐证案涉房屋由其购买后实际控制用于出租的事实。从该银行账户显示的流水信息可以看出，自2013年3月至2015年9月，每年8月该银行账户均规律性收到固定账号转入的款项及汇款，金额能够与原告主张的每月租金17360元相对应。2017年赵湘蓉与承租人赵天成签订《房屋买卖合同》后，其银行账户亦定期收到承租人转入款项。可以证实原告赵湘蓉将案涉房屋出租给承租人使用，并收取租金的事实。结合上述事实，本院认为，虽然赵湘蓉与湘企房开公司未按照《会员认购协议书》的约定签订正式商品房买卖合同，但赵湘蓉与湘企房开公司签订的《会员认购协议书》已经具备商品房买卖合同的基本条款，且赵湘蓉已向湘企房开公司支付购房款723640元，湘企房开公司亦出具收款收据确认收到上述购房款。本院对赵湘蓉与湘企房开公司之间房屋交易真实性予以认定，即赵湘蓉系案涉房屋的实际权利人，且其对于案涉房屋的实际占有、控制时间应在法院查封之前。综上所述，虽然案涉房屋未办理产权证，名义上仍属于湘企房开公司所有，但案外人赵湘蓉作为案涉执行标的房屋的买受人，在人民法院查封前签订了购房合同并已出租案涉房屋。在湘企房开公司未履行提交办理商品房产权所需的备案资料及协助买受人办理房屋产权登记的合同义务时，本案现有证据亦不能证明赵湘蓉对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，原告赵湘蓉对本案执行标的即贵阳市金阳南路1号西南五金机电专业批发市场H栋1层1号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其所提停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求在本案中判决解除对案涉房屋的查封，应由执行程序中具体处理。原告要求确认其与湘企房开公司签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》合法有效、并由湘企房开公司协助原告办理案涉房屋产权手续的诉讼请求，由于赵湘蓉已在（2019）黔0103民初6308号案件中提出了相同诉请，且该案已作出相应判决，本案不再重复处理。关于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，由于案涉房屋现登记于湘企房开名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，原告虽与湘企房开公司签订了《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》，但双方的合同关系无法发生不动产物权变动的效力，故对原告该项诉讼请求不予支持，原告第四项诉请并无具体明确的请求事项，对该项诉讼请求，本院予以驳回。被告浦发银行主张其作为案涉房屋的抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权，对此本院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时该条也规定了但书情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，足以排除强制执行的条件，该条规定即为第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，即房屋买受人符合上述二十八条规定条件的，可以排除享有担保物权优先受偿权申请执行人的强制执行。故浦发银行该主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条判决如下：一、不得执行贵州省贵阳市金阳南路1号西南五金机电专业批发市场H栋1层1号房屋；二、驳回赵湘蓉的其余诉讼请求。案件受理费60元，由赵湘蓉负担30元，贵州湘企房地产开发有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院(2019)黔01执异396号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  李广审判员  彭攀审判员  王**二〇二〇年三月三十一日法官助理戴蔚书记员李月红