昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初361号原告：马丽，女，1981年9月30日出生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：马祥华，男，1984年4月14日出生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市，特别授权代理。被告：张琳，女，1991年2月15日出生，彝族，云南省昆明市人，住云南省昆明市呈贡区。第三人：马美莲，女，1948年4月14日出生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市。原告马丽与被告张琳及第三人马美莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告马丽及其委托诉讼代理人马祥华、被告张琳、第三人马美莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付租房期间应当支付的2019年1月至5月17日房租费及2019年5月18日至2019年12月房屋占用费每月1500元×12个月共计人民币18000元;2、请求依法判令被告支付租房期间应当缴纳的水费及生活垃圾清运费837元；住宅物业管理费、电梯维护费、二次加压费计2364元；2017年5月至2019年5月份每月50元电费×24个月计1200元;3、请求依法判令被告支付违反租房合同，按照合同约定应当赔偿的违约金3000元；4、请求依法判令被告支付打扫房屋卫生费500元，屋内垃圾清运费500元，修复受损墙体及卧室门费用1000元，共计2000元；5、请求依法判令被告支付本案诉讼费。事实和理由：2017年4月26日原告马丽委托母亲马美莲与被告张琳签订为期三年的《租房合同》，约定张琳承租原告马丽位于云南省昆明市盘龙区的房屋，租期为36个月，自2017年5月1日至2020年4月30日。合同第三条及备注中约定房租每月1500元，签订合同时被告张琳向原告母亲马美莲支付了8个月房租计12000元，并约定往后房租每次提前15日交付，按半年1次交付。但是在租房期间张琳没有提前支付房租，每次都是多次催要后拖欠至半年末期才支付，现2019年1月1日至今应交房租18000元还没有支付。合同第五条约定张琳应该支付在租房期间，因居住而产生的水费、电费、物业管理等费用。但是现还有水费、二次加压费、住宅物业费、生活垃圾清运费、电梯维护费、电费等合计4401元未结清。合同第八条约定，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，并同时须向另一方支付3000元违约金。2019年5月17日10时54分，被告张琳打电话告知原告母亲马美莲要搬走，但被告张琳没有告知要搬走的具体时间。2019年5月18日原告母亲马美莲通过小区物管得知被告张琳已经搬走，并在小区物管中心查询得知被告张琳没有结清承租期间的水、电、物管等费用，随后原告马丽及母亲与被告张琳取得联系后于5月18日下午一同到天宇澜山小区Ａ6栋2904号的房屋中查看，原告马丽及母亲马美莲发现该房屋中垃圾成堆、脏乱不堪，并且房屋墙体明显受损。双方就承租期间应缴纳的费用、房屋受损、垃圾清理、合同违约等问题协商无果，且被告张琳态度恶劣，原告马丽请物管公司介入调解也未达成一致。为避免引发纠纷，原告母亲马美莲于2019年5月18日报案至昆明市龙泉派出所，经派出所调解仍无法达成一致。从2019年5月18日至今，原告多次想联系被告通过协商的方式解决问题，但是对方不接电话无法联系。综上所述，被告张琳的行为已经严重侵犯了原告马丽的合法权益，原告马丽依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》之规定，特向本院提起诉讼，请求依法判决。被告张琳辩称：一、2019年1月至5月17日的房租已经支付了，该请求款不属实请求依法核实。被告取现9000元交付了租金；二、因原告同意被告在2019年5月18日搬离房屋，被告于2019年5月18日搬离该涉案房屋，故只应承担2019年1月到5月17日止的该期间内的物业费、水费及电费。其他以外的费用，不是在租房期间产生的，被告不承担；三、关于按照合同约定支付违约金3000元，被告提前跟出租人沟通过，出租人已明确同意我提前搬离该涉案房屋；四、关于房屋打扫卫生费，2019年5月18日我搬离后正在打扫该房屋，承租人当天报警，被告因协助警察处理此事终止打扫。之后原告说要走法律途径解决此事，被告和出租人协商为了减少损失，让出租人先把房屋出租，但出租人不接受钥匙。综上，2019年1月至5月17日止的房租被告已交，被告每次都是按时缴纳房租，有时延迟缴纳租金是因为出租人有事无法收租导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的房屋租赁授权委托书、《自建房拆迁安置补偿协议》、《租房合同》，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的催款通知单，形式合法，内容真实，本院予以采信；3、原告提交的情况说明，未有被告签字，本院不予采信；4、被告提交的收条，形式合法，内容真实，本院予以采信；6、被告提交的提现记录，本院予以认可真实性，至于关联性和证明内容，本院待后综合评述；7、被告提交的催款通知单，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年4月26日原告马丽委托第三人马美莲与被告张琳签订《租房合同》，约定原告马丽将位于天宇澜山A6栋2904号的房屋出租给被告张琳居住使用，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日。租金为1500元/月，签订合同时支付8个月租金，之后租金每半年支付一次，租金在每半年期满前的15日支付。被告应于签合同时交付1500元作为租房押金，租赁期满后被告如不续租，应交清所有租赁期间的发生的费用，交清后原告无息退还押金。并约定租赁期间，水费、电费、燃气费、电视费、电话费、物业费以及其居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束后，乙方须交清所欠费用。同时，合同约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，并同时需向另一方支付违约金3000元，后终止合同。合同签订后，原告将房屋交付给被告租住使用。经审查，坐落于天宇澜山****的房屋系原告马丽桃源村城中村回迁安置房。2017年4月26日原告马丽及第三人马美莲向被告张琳出具收条载明：今收到张琳交来房租8个月12000元，押金1500元，物管费8个月1572元，共计15072元整。另查明，被告张琳于2019年5月17日10时54分电话告知第三人马美莲要搬离。云南神州天宇物业服务有限公司工作人员于2019年5月11日电话与原告马丽确认，其同意后物业公司出具《物资搬运放行条》，被告将租住房屋的物品搬离房屋。2019年5月18日，双方因租赁期间的费用结算事宜发生纠纷，报警到龙泉派出所登记处理。再查，被告张琳尚欠2018年2月至2019年5月水费687元，生活垃圾清运费150元，共计837元；2019年1月至2019年5月住宅物业费759、电梯维护费167、二次加压费56，共计982元。2018年1月至2018年12月的宅物业费、电梯维护费、二次加压费已缴清。本院认为，双方的争议焦点系：被告的行为是否拖欠租金及相应费用？若拖欠上述费用，则承担的责任是什么？针对本案争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告马丽与被告张琳签订《租赁合同》出租天宇澜山A栋2904号房屋系原、被告双方的真实意思表示，对原、被告双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。庭审中，原告自认被告已经支付从2017年5月1日起至2018年12月31日止的租金，且被告支付租金的时间为2017年4月26日被告张琳支付从2017年5月1日起至2017年12月31日止的租金,2018年6月被告张琳支付从2018年1月1日起至2018年6月30日止的租金,2018年12月被告张琳支付从2018年7月1日起至2018年12月31日止的租金。而被告认为其从2017年5月1日起至2019年5月18日止的租金已经支付完毕，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，被告张琳作为承租人，主张租赁合同履行中租金已经支付完毕，应当对此负有举证证明责任，但从被告张琳提交的取现记录来看，2017年12月23日从自己银行卡分两次取现5000元、4000元，2018年7月8日从其丈夫银行卡分两次取现5000元、5000元，该取现记录从取现的次数、金额、时间上来看，结合庭审中被告张琳的陈述内容，不足以构成待证事实的存在具有高度可能性，而存在着真伪不明的情况，故被告张琳应当承当举证不利的后果，被告张琳应当支付从2019年起的租金，具体金额本院待后论证评述。另，被告张琳于2019年5月17日通知原告马丽及第三人要搬离，在2019年5月17日将租房房屋内的物品搬离，被告张琳的行为未按照租房合同约定提前一个月书面通知出租人，其行为已然构成违约，应当承担违约责任，庭审中，被告张琳认为其电话通知的内容包含着已经提前告知出租人提前终止或解除的意思表示，原告及第三人对此予以否认，结合被告张琳在本案中提交的证据及陈述，不足以证明其提前告知出租人提前终止或解除的意思表示，故被告张琳应当承担举证不利的后果。本院结合被告张琳实际搬离房屋的时间、合同约定的内容、当事人陈述、在案证据分析认为：1.租房合同中约定租金为半年支付一次，每次提前15天支付租金。基于前述，被告按理应当在2019年1月1日前15天支付2019年上半年租金；2.合同中约定任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方。提前一个月通知的时间就是让出租人在该期间内寻找下一个承租人，避免房屋空置。而本案中被告未提前书面通知出租人，已经造成原告1个月的租金损失，该损失应当由被告承担；3.被告张琳在未经出租人同意或未经书面通知的方式告知出租人的情况下，于2019年5月17日搬离承租房屋，且之后未实际占用该房屋。故被告应当向原告支付从2019年1月1日起至2019年5月17日止的租金，同时，被告未提前一个月书面通知出租人且拖欠2019年租金，其违约行为已满足合同中的违约条款，故被告张琳应承担3000元违约金；4、本案中，被告张琳尚欠2018年2月至2019年5月水费687元，生活垃圾清运费150元，共计837元；2019年1月至2019年5月住宅物业费759元、电梯维护费167元、二次加压费56元，共计982元。同时，被告张琳向原告已经支付租房押金1500元，但被告张琳未在租赁期间结清费用，应当优先从租房押金1500元予以扣除。综合上述四点，被告张琳应当向原告马丽支付从2019年1月1日起至2019年5月17日止的租金6823元（1500元×4月+1500元÷31天×17天），以及1500元损失、3000元违约金、319元（837元+982元-1500元）物业等费用。此外，对于原告主张的房屋占用费，因被告搬离后未实际使用房屋，且在前述中本院予以支持1500元损失及违约金3000元，结合本案实际情况，损失和违约金足以填补本案中原告的损害赔偿及可预见利益，原告主张的房屋占用费属于损失，故房屋占用费在前述已经处理。对于原告主张的打扫卫生费、垃圾清运费、修复墙体等费用，原告未提交相应的票据予以证明其实际发生，本院不予支持。对于原告主张的电费，因该涉案房屋所在小区建成后至今没有安装电表，暂时没有收取电费且原告未有证据予以证明电费缴纳情况，本院不予处理，原告可在小区电表安装后，另案予以解决。对于被告辩称的观点，在前述本院已经详细论述，在此不再赘述。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定、第一百零七条规定、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告张琳于本判决生效之日起十日内向原告马丽支付自2019年1月1日起至2019年5月17日止的房屋租金6823元；二、被告张琳于本判决生效之日起十日内向原告马丽支付损失1500元；三、被告张琳于本判决生效之日起十日内向原告马丽支付违约金3000元；四、被告张琳于本判决生效之日起十日内向原告马丽支付物业等费用319元；五、驳回原告马丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费485元，因适用简易程序减半收取计242.5元，由原告马丽负担137元，由被告张琳负担105.5元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年三月十八日书记员 金 玉 洁