河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初18232号原告（反诉被告）：王瑞臻，女，1985年10月26日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：谭帅，河南亚太人律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈明华，男，1968年2月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：常国玲，河南元慧律师事务所律师。原告（反诉被告）王瑞臻诉被告（反诉原告）陈明华租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王瑞臻及其委托诉讼代理人谭帅，被告（反诉原告）陈明华的委托诉讼代理人常国玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑞臻向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付转让费8万元及违约金2万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2019年8月13日与原告签订房屋转租协议，约定原告将其经营的超市转让给被告，转让款为20万元。经协商，被告应于2019年10月13日前将该款项分别转给原告及其合伙人每人10万元，被告已向原告合伙人刘霞支付10万元转让费，仅向原告支付2万元转让费，剩余转让费被告未依约向原告支付，原告多次催要未果，为维护其合法权益起诉至法院，望判如所请。陈明华辩称，首先，原告在签订房屋转租协议之前存在欺诈，故意虚构每天巨高的营业额欺骗被告，被告请求法院依法撤销房屋转租协议；其次，依据协议约定以及政府相关文件的规定，原、被告双方签订的房屋租赁协议已发生重大变化，属于情势变更，被告请求依据相关法律规定解除房屋转租协议，请求原告按协议约定返还已支付的转让费16万元及赔偿损失2万元；再次，原告主张的违约金过高，远超出法律规定的年利率24%，且该违约金是针对房屋转租协议甲方二人的，并不是原告一人；最后，关于双方约定的转让费20万元的支付时间有误，根据合同约定的三个月时间支付剩余转让费的时间应该是2019年11月13日，而不是2019年10月13日，协议中的2019年10月13日属于笔误。陈明华向本院提出反诉请求：1.判令王瑞臻返还陈明华转让费16万元，赔偿损失2万元，共计18万元；2.反诉诉讼费用由王瑞臻承担。事实与理由：2019年8月13日被告与原告及其合伙人签订了房屋转租协议，根据合同约定被告先向原告支付了转让费10万元，随后又向原告及其合伙人支付了6万元，但被告承租房屋后不久，郑州市人民政府出台《郑州市人民政府关于印发郑州市城市道路综合改造工程实施方案的通知》，根据该通知规定，被告所承租的房屋属于被改造拆迁的范围内，现根据原、被告签订的房屋转租协议约定及关于情势变更的规定，双方签订的房屋转租协议已经无法履行。被告为防止损失扩大，已经将经营门店关门，现已经给被告造成了极大的损失。为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求法院支持被告的全部反诉请求。王瑞臻针对被告（反诉原告）陈明华的反诉辩称：本案实际上为债权债务纠纷，原告向被告转租涉案超市，被告承租超市后向原告出具借条一份，表明原、被告双方之间对转让费已经进行了结算，被告应当按照合同约定向原告支付转让费；另外双方签订的转让协议第二条规定转让费包含两个月租金、超市内的设备和货品，现超市中的设备和货品已由被告处置，被告也已经营超市超过两个月，被告没有理由拒绝向原告支付转让费。涉案超市所使用的房屋并未拆迁，截止目前仍然正常使用，且有部分门店已经由被告转租给他人使用，原告所称房屋拆迁与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月13日，刘霞、王瑞臻（甲方）与陈明华（乙方）签订《房屋转租协议》一份，主要约定：1.甲方将其合伙经营的位于郑州市管城回族区银莺路芦邢庄花苑60-61号门面房转让给乙方作为经营用房；2.转让费30万元（含两个月租金、超市内的设备和货品），乙方于2019年10月30日前向甲方支付转让费20万元，如果本合同签订后三个月内转租房屋拆迁，甲方足额退还乙方转让费，并赔偿乙方损失2万元；3.如本合同签订后三个月内该房屋未拆迁，乙方于2019年10月13日前分别向王瑞臻、刘霞账户内足额支付转让费各10万元，若逾期三日支付乙方同意向甲方赔偿损失2万元。同日，被告陈明华向原告王瑞臻出具借条一份，载明：今借王瑞臻壹拾万元整，于2019年10月13日还清，并签字捺印。2019年11月14日被告分四次向原告转账2万元，原告于2019年12月17日向本院起诉要求被告支付剩余8万元转让费及违约金2万元，并提交房屋转让协议一份、借条一张、照片四张。被告的质证意见为：对房屋转让协议及借条的真实性均无异议，但房屋转让协议是被告受原告欺诈后所做的错误意思表示；根据双方合同约定的性质涉案款项不属于借款而是欠款，且时间约定有误，付款时间应为2019年11月13日而非合同中所载的2019年10月13日；对第一张照片的真实性、证明目的均有异议，看不出该张照片何时拍摄，无法证明该店面已由被告转让，对其他三张照片真实性无异议，恰能证明被告经营的店面已关门，但关门原因一是与原告之前所述的经营状况不符，被告亏损，二是该店面属于拆迁范围，合同履行基础已经丧失，请求法院解除合同。被告庭审中称已向原告及合伙人先后转账16万元，且涉案店面无法继续经营，并提交支付宝转账凭证、郑州市人民政府等部门下发的三份文件、涉案店面关门现状等证据。原告对两组证据的真实性均无异议，但称只收到过被告支付的2万元，未收到其他款项；郑州市人民政府等部门下发的文件中不能显示涉案店面即将拆迁，且三份文件印发时间均为2019年11月14日之后，已超过原、被告转让协议内约定的三个月，故文件与本案无关；店面关门与原告无关，是被告经营不善所致。另，截至开庭当日，位于郑州市管城回族区银莺路芦邢庄花苑**门面房并未拆迁。本院认为，依法成立的合同受法律的保护。《房屋转租协议》签订后，被告接手店面开始经营，并先后向原告及其合伙人转款，可认定该协议系双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。协议中约定被告应于2019年10月13日前向原告足额支付10万元转让费，且被告向原告出具欠条，在欠条出具后向原告支付2万元，现剩余8万元未支付，原告要求被告支付剩余8万元转让费合法有据，本院予以支持；协议中约定若被告逾期交纳转让费需向王瑞臻、刘霞赔偿损失2万元，但该违约金针对的是王瑞臻、刘霞二人的，而非原告一人，原告要求被告支付2万元违约金数额过高，本院认定为1万元。关于被告的反诉，被告称《房屋转租协议》无法继续履行，但涉案店面未拆迁，并未丧失继续履行基础，协议合法有效，双方应当继续履行，被告反诉要求原告返还转让费及赔偿损失，无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈明华于本判决生效后十日内向原告王瑞臻支付转让费8万元及违约金1万元；二、驳回原告王瑞臻的其他诉讼请求；三、驳回被告陈明华的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）王瑞臻负担115元，被告（反诉原告）陈明华负担1035元；反诉案件受理费1950元，由被告（反诉原告）陈明华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。审判员  时满良二〇二〇年三月九日法官助理艾萌书记员翟鑫源