江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0281民初16874号原告：方永春，男，1971年1月14日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。被告：施维佳，男，1971年2月20日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：黄荣，江苏荣匡律师事务所律师。原告方永春诉被告施维佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告方永春的委托诉讼代理人邹叶锋、被告施维佳的委托诉讼代理人黄荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方永春向本院提出诉讼请求：判令施维佳立即支付租金900000元及违约金（自2019年9月29日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。诉讼过程中，方永春变更诉讼请求为：一、判令施维佳支付2019年11月15日至2020年1月13日期间租金147945.21元；二、判令施维佳承担违约责任赔偿损失450000元。事实与理由：方永春与施维佳于2018年10月24日签订《店面房租赁合同》及《补充协议》，由施维佳向方永春承租江阴市澄江福地的商铺，约定每年租金900000元，第一年租金在合同签订后一次性支付，以后每年租金在每年9月28日前支付，逾期支付的，每日按未付租金的千分之五计算滞纳金。2019年9月及11月，施维佳二次委托律师发函希望提前解除《店面房租赁合同》，方永春均明确表示拒绝，施维佳自此拖欠第二年度租金900000元未付。为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。被告施维佳辩称，因经营出现亏损无法继续履行合同，已于2019年9月28日发律师函通知方永春要求解除合同并于2019年10月9日发函要求方永春接收商铺，后又在2019年12月10日向方永春再次发函催告要求接收商铺，方永春置之不理。目前商铺已经实际腾空，合同已经无法实际履行，所以请求法院判决解除合同，施维佳愿意承担违约责任，以1-2个月租金为宜，另有75000元保证金在方永春处，应予扣除。本院经审理认定事实如下：一、2018年10月3日，方永春与江阴环球商机商业管理有限公司（以下简称环球公司）签订《商铺租赁代理协议》，约定由方永春租赁环球公司代理租赁的江阴市澄江福地商业街区2-110、111、112、131、132、133商铺，租赁期限2019年1月15日起至2020年1月14日止，年租金610000元，双方在合同中还约定了其他事项。同日，环球公司出具《转租同意书》，同意方永春将承租的上述商铺部分或全部转租。2018年12月13日，方永春与环球公司签订《补充协议》，将上述商铺租赁期从2020年1月15日续签至2022年1月14日。二、2018年10月24日，方永春与施维佳签订《店面房租赁合同》约定：方永春将江阴市澄江福地商业区2-110、111、112、131、132、133商铺（建筑面积约120平方米）出租给施维佳经营361运动品牌；租期三年，自2018年11月8日起至2021年11月14日止，2018年11月8日至2018年11月14日共7天为免租装修期，每年租金900000元，付款方式为一年一付，第一年租金在合同签订后一次性支付，以后每年租金须在前一年租赁期满前一个月（每年的9月28日之前）支付；方永春向施维佳收取75000元作为合同保证金，该保证金不计息，合同期满施维佳结清所有费用后全额退还；在租赁期内，如遇到不可抗力因素（如地震、洪水、火灾等），经双方协商本合同可以不继续履行；施维佳所租赁的此商铺因质量或非人为原因出现严重的破损变形，直接或间接危害施维佳的利益，而方永春因某种原因不能及时修葺或改变的情况下，施维佳有权主动提出解除此合同，方永春应退还剩余已缴纳的租金；如施维佳逾期缴纳租金10天以上的，视为施维佳根本违约，每日按逾期未付租金的千分之五计算滞纳金；方永春根本违约的，施维佳有权解除合同，方永春应支付施维佳违约金100000元并赔偿损失，退还剩余天数租金；施维佳根本违约的，方永春有权解除合同，施维佳应支付方永春违约金100000元并赔偿损失。同日，双方还签订《补充协议》，对有关事项进行了约定。合同签订后，施维佳支付保证金75000元及第一年租金900000元，方永春即将房屋交付给施维佳。2019年9月28日，施维佳委托律师向方永春发出律师函，告知由于出现重大变故无法继续经营下去，解除与方永春签订的合同并愿意按合同约定承担责任，请方永春收函后在2019年11月5日前与施维佳办理商铺交接事宜，否则由于方永春逾期或懈怠交接所产生的扩大损失施维佳将不承担。2019年9月30日，方永春委托律师回函施维佳，不同意解除合同，要求继续履行，除非双方就合同解除及违约赔偿事宜协商一致。2019年11月9日，施维佳委托律师向方永春发出接管商铺律师函，告知方永春施维佳已经清空商铺，要求方永春在接函后在第一时间接管商铺，否则由于方永春逾期或懈怠交接所产生的扩大损失施维佳将不承担。2019年11月13日，方永春回函施维佳要求继续履行合同，不同意施维佳单方解除，也不同意施维佳以支付违约金或赔偿金方式解除合同，在租赁期限届满前也不同意办理商铺交接手续，要求施维佳在三内日按合同约定支付租金及滞纳金。2019年12月10日，施维佳再次向方永春发出催告接管商铺通知，要求方永春在接函后在第一时间接管商铺，否则由于方永春逾期或懈怠交接所产生的扩大损失施维佳将不承担。审理中，经本院释明，方永春同意解除合同并在2020年1月13日与施维佳办理了商铺交接手续，据此方永春向本院变更了诉讼请求。以上事实，有《商铺租赁代理协议》、《转租同意书》《店面房租赁合同》、《补充协议》、律师函以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，方永春租赁环球公司代理租赁商铺并经环球公司同意转租，因此方永春与施维佳签订的《店面房租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。本案中，方永春与施维佳签订的合同中约定租赁期限至2021年11月14日，同时对租金支付时间、合同的终止条件、违约责任等作了约定，施维佳以出现重大变故无法继续经营为由在支付租金期限届满前提出解除合同，由于其不享有法定或者约定的合同解除权，不能以通知方式解除合同，其发出的解除合同通知不发生合同解除的效果，因此双方之间的租赁合同并未解除，应当自2019年11月15日起继续支付租金。审理中，经本院释明，方永春同意解除合同并于2020年1月13日接受商铺，故租金应支付至当日，为147945.21元。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鉴于施维佳于2019年9月28日律师函中提出解除租赁合同，且在2019年11月9日律师函中明确已经撤场，故本院综合双方租赁合同的剩余租期、案涉商铺是否易于再行出租、另行出租可能存在的差价、施维佳的过错程度等因素酌定施维佳应赔偿方永春案涉商铺闲置期间的租金损失300000元。综上，施维佳应支付方永春447945.21元，扣除方永春应退还的保证金75000元，施维佳尚应支付372945.21元。方永春的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、施维佳应于本判决发生法律效力之日起10日内支付方永春房租金及租金损失372945.21元；二、驳回方永春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6400元，财产保全费5000元，合计11400元（方永春已预交），由方永春负担6676元，施维佳负担4724元。施维佳应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付方永春。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈金锋二〇二〇年三月四日书记员  蒋敏绮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。