中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申608号 再审申请人（一审被告、二审上诉人、执行案外人）：叶自银，男，1949年10月20日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：梁春蓉，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴云瑶，重庆百君律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路div> 法定代表人：肖**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈俊励，重庆丽达律师事务所律师。 再审申请人叶自银因与被申请人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民终158号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 叶自银申请再审称，一、原审认定叶自银与盛景公司签订《商品房买卖合同》及占有房屋的时间错误。叶自银与盛景公司签订合同和占有房屋的时间应以王良玉与盛景公司签订《商品房买卖合同》和占有房屋的时间为准。首先，叶自银与王良玉、盛景公司就案涉房屋之间产生的关系本质上是合同转让的法律关系，叶自银受让了王良玉与盛景公司签订的《商品房买卖合同》，应当按照王良玉与盛景公司签订的《商品房买卖合同》的内容约定享有权利并承担义务。王良玉从未取得案涉房屋的所有权，叶自银购买的房屋不属于二手房。依照《中华人民共和国合同法》和商品房买卖相关法律法规的规定，商品房买卖合同生效的要件是签订生效而非备案登记生效。王良玉与盛景公司于2014年签订的《商品房买卖合同》生效，该时间早于案涉房屋设定抵押的时间，而王良玉也未作出过与盛景公司解除该房屋买卖合同的意思表示。通过盛景公司给叶自银出具的《收据》，可知三方达成一致意思表示，即王良玉将合同项下的权利义务转让给了叶自银，而盛景公司接受并认可该转让行为。本案购房时间、支付款项时间、接房时间均应以王良玉的购房时间、支付款项时间、接房时间为准。以上时间点均早于2017年，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。其次，王良玉以房抵债的真实性、合法性已得到另案生效判决的确认。叶自银有新证据证实王良玉以房抵债的房屋在2015年6月均已接房。已生效的重庆市高级人民法院（2019）渝民终387号民事判决认定，王良玉签订购房合同的时间和支付全部房款的时间均在查封之前。叶自银收集的新证据还显示，盛景公司在2015年6月就已将王良玉以房抵债的97套房屋的钥匙交给了王良玉，这就意味着王良玉在2015年6月就完成了对全部97套房屋的接房占有。而王良玉在接房后又委托盛景公司和物管公司为其寻租，其中部分房屋亦实际出租，进一步证明王良玉已对97套抵债房屋占有支配使用。叶自银购买的案涉房屋正是97套抵债房屋中的一套。二、原审认定重庆市第四中级人民法院的查封时间为2017年7月14日，属于适用法律错误。人民法院作出查封裁定并采取登记等方式控制了财产，查封才得以发生法律效力。如果人民法院仅送达了查封裁定，但尚未完成查封行为，则只有查封裁定发生法律效力，查封并未发生法律效力。本案查封生效的时间应当是2017年8月2日。综上，叶自银根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。 本院经审查认为，在执行异议之诉中，人民法院审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当针对具体案件中特定的执行案外人所享有的权益进行具体判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的书面买卖合同要件，从立法目的看，主要是为了在执行程序中进行审查时方便执行法院从外观形式上判断是否存在真实的不动产买卖关系，其实质指向的是真实、合法、有效的不动产买卖关系。因此，在执行异议之诉中对该要件进行审查时就应当从实质上即真实、合法、有效的不动产买卖关系是否成立以及何时成立加以判断。 首先，本案中，叶自银在二审阶段提交银行对账单，拟证明通过银行转账及支取现金的方式，向王良玉指定的收款人龚泽民、卖房经办人吕政支付案涉房款共计13万元，但叶自银未提交证据证明其与王良玉就案涉房屋签订了书面房屋买卖合同，上述对账单不足以证明款项用途为支付案涉购房款，也不足以证明叶自银已向王良玉支付全部房款，故叶自银主张其买受王良玉转卖的案涉房屋，双方之间存在合同转让的法律关系，缺乏事实依据。同时，叶自银与开发商盛景公司签订的《商品房买卖合同》并未载明签订时间，其亦未提供向盛景公司支付购房款的转账凭证，故不能证明叶自银与盛景公司之间存在房屋买卖关系，亦无法认定案涉房屋买卖关系成立于查封之前，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，叶自银应当承担举证不能的不利后果。即使叶自银主张其系通过王良玉转卖的方式买受案涉房屋成立，盛景公司通过以房抵债的方式将房屋抵偿给王良玉，但并未办理相应的权属转移登记，王良玉并未取得案涉房屋的所有权。叶自银通过王良玉转卖的方式买受房屋之时才形成买卖房屋的意思表示，此时才与盛景公司之间成立房屋买卖关系。因此，并不能因为叶自银系通过王良玉转卖的方式买受案涉房屋就认定叶自银对案涉房屋享有权益的时间亦应以王良玉与盛景公司之间达成以物抵债的时间为准。据此，虽然重庆市高级人民法院（2019）渝民终387号民事判决在认定王良玉对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元6-1号房屋享有足以排除强制执行的民事权益时对有关王良玉以房抵债等事实进行了认定与评判，但并未明确认定案涉重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元4-3号房屋的付款或以房抵债具体金额、占有等相关事实，故叶自银申请再审的主张不能成立。 其次，叶自银申请再审时提交了盛景公司出具的《关于民终257号刘奇建案庭后情况核实》，拟证明王良玉于2015年6月实际占有案涉房屋。本院认为，该证据系盛景公司的单方陈述，作为与本案诉争标的存在利害关系的被执行人，盛景公司单方做出的陈述不足以证明案涉房屋被王良玉实际占有的时间。 第三，关于人民法院查封生效时间如何认定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定：“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”。本案中，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，二审法院据此认定案涉房屋轮候查封的生效时间系2017年7月14日，不存在适用法律错误的情形。 综上所述，叶自银的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回叶自银的再审申请。 审判长 马 岚 审判员 王海峰 审判员 司 伟 二〇二〇年三月十一日 法官助理毛荧月 书记员王钰婷