广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初6750号 原告:玉精伶，女，1967年4月28日出生，壮族，住广西横县。 被告：广西天益房地产有限责任公司，住所地：南宁市青秀区百花岭路18号华凯·逸悦豪庭1＃楼一层会所，统一社会信用代码：914501001982316552。 法定代表人：黄鲁进，董事长。 委托诉讼代理人：覃卓君，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年5月6日 开庭时间：2019年8月7日 当事人到庭情况： 原告方：原告玉精伶到庭 被告方：被告的委托诉讼代理人覃卓君、宋舒妍到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付逾期交付车位违约金1391.5元（计算方法：以车位款115000元为基数，按每日万分之一，自2016年1月22日起计至2016年5月21日止，共121天）；二、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 一、本案的诉讼时效已经超过，合同约定的交房时间为2015年12月30日前，自该日起算诉讼时效，至起诉时诉讼时效已经超过。二、即便被告存在逾期交房的违约情形，但根据合同约定，被告存在可顺延交房的事由，应当在扣除可顺延天数后再计算逾期交房的时间。三、对于原告主张计算逾期交房违约金截止日期有异议，违约金计算截止日期应为2016年5月15日。 事实认定 2015年11月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01688696），约定原告向被告购买位于南宁市青秀区百花岭路18号华凯·逸悦豪庭B地块地下室XXXX号车位，建筑面积为34.48平方米，总房价为115000元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定：出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；（3）政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地等影响工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的……。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。 上述合同签订后，原告付清了车位款115000元。2016年5月12日，涉案车位所在的华凯·逸悦豪庭B地块二期地下室经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。同日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告可以办理交接手续。 2019年5月5日，原告以被告逾期交付车位构成违约为由起诉至本院，本院于2019年5月6日立案受理。庭审中，原、被告认可涉案车位未单独办理交接手续，车位的交付时间与原告另购商品房的交付时间一致。 另查明：2015年5月15日，原告与其丈夫刘文榜以717336元的总价向被告购买了华凯·逸悦豪庭30栋XXXX号房，后因被告未在合同约定期限内交房，原告与其丈夫刘文榜遂以被告违约为由起诉至本院，本院于2019年5月6日立案受理，受理案号为（2019）桂0103民初5071号。 再查明：被告已于2014年4月24日取得涉案车位所在的华凯·逸悦豪庭B地块二期地下室的《商品房预售许可证》，证号为南房预字（2014）第002号。 还查明：广西壮族自治区气象服务中心提供的《南宁市晴雨天气实况》载明：本案合同签订之日即2015年11月20日至本案合同约定的交房之日即2015年12月30日期间，气象部门记录的大雨、暴雨天气共计2天。 2015年5月26日，南宁市人民政府发布《关于2015年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14：30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14：30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。 2015年9月11日，南宁市城乡建设委员会发布《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，通知要求全市建筑工地自2015年9月11日起至2015年9月22日全面停工整治。 判决理由 原告与被告于2015年11月20日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。 一、关于车位交付时间的认定问题。 合同第九条约定，出卖人应将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的车位交付买受人使用。本案中，涉案车位所处B地块二期地下室已于2016年5月12日经五方验收合格，达到合同约定的交付条件。被告于同日向原告发出交房通知，通知原告办理交接手续。虽然原、被告之后未就涉案车位办理交接手续，但双方均认可车位交付时间与房屋交付时间一致，故涉案车位的交付时间应当参照房屋的交付时间来认定。对于原告所购房屋的交付时间，本院已在（2019）桂0103民初6750号案中作出了认定，即房屋交付时间为2016年5月15日，故涉案车位的交付时间亦应认定为2016年5月15日。 二、关于被告是否可以据实延期交房的问题。 1、关于被告抗辩2013年两会一节、2014年两会一节一赛、2014年-2015中高考期间被政府限制施工，2015年9月11日至22日期间被南宁市城乡建设委员会临时限制施工，能否据实延期交房的问题。上述情形在订立本案合同时均已存在，并非不能预见，被告在这些情况出现后签订合同确定交房时间的行为，应确认其自愿承受这些情况所带来的风险。因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。 2、关于被告辩称因大雨、暴雨天气影响施工，能否据实延期交房的问题。合同第九条约定，因大雨、暴雨天气影响工期的，出卖人可以据实延期交房。南宁市气象局气象科技服务中心出具的《地球大气探测资料卡》显示，从合同签订之次日即2015年11月21日至合同约定的交房之日即2015年12月30日期间，雨量达到大雨、暴雨的天气共计2天。该情形属于合同约定可据实延期交房的情形，且原告对此无异议，故被告可延期交房2天。 综上，被告可据实延期交房的天数为2天，扣除后，被告应在2016年1月1日前履行交付义务，但被告直至2016年5月15日才履行交付义务，已构成违约，违约期间为2016年1月2日至2016年5月15日。现原告主张从2016年1月22日开始起算违约期间，属于原告对自己权利的处分，本院予以确认。 三、关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。 合同第十条约定，出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付违约金，故本案应以每个个别的债权单独适用诉讼时效。同时，民法总则实施时，本案单个债权的诉讼时效期间均未满民法通则规定的二年诉讼时效，故均应适用民法总则规定的三年诉讼时效。原告于2019年5月5日向本院提起诉讼，则原告主张的2016年5月5日之后的违约金未超过诉讼时效，2016年1月22日至2016年5月4日期间的违约金已经超过诉讼时效。 四、关于被告应如何承担违约责任的问题。 合同第十条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。故被告应向原告支付违约金126.5元（115000元×万分之一×11天）。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 1、被告广西天益房地产有限责任公司向原告玉精伶支付逾期 交付车位的违约金126.5元； 2、驳回原告玉精伶的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费50元，由原告玉精伶负担45.5元，由被告广西天益房地产有限责任公司负担4.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 审 判 员  陈晓玲 人民陪审员  马海珍 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  覃树鹏