山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5873号 上诉人（原审被告）：王洪存，女，1973年7月28日生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：张威，山东潍州律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：潍坊盛唐置业有限公司，住所地：昌乐县南环路2627号69号楼。 法定代表人：王晓杰，总经理。 委托诉讼代理人：刘志国，山东宝都律师事务所律师。 上诉人王洪存因与被上诉人潍坊盛唐置业有限公司（简称盛唐置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院(2018)鲁0725民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王洪存上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审仅凭被上诉人的单方主张认定上诉人违约明显错误。1、本案购房合同一直未能签订、上诉人未缴纳剩余房款的责任完全在被上诉人。上诉人在2018年5月10日向被上诉人发出了签订购房合同的通知，但被上诉人却拒绝接收该通知。涉案房屋在上述期间被查封，且在诉讼争议过程中，购房合同也不具备签订条件。2、被上诉人向上诉人发出的签约交款的通知书的签发时间是2018年5月4日，而这份通知到上诉人的手中又需要送达时间，那么该通知的时间低于预约协议上的不少于7日的规定，已经违反了双方签订的预约协议中的通知时间的规定。被上诉人发出的通知仅是要约邀请，无任何要约内容，不能作为调整双方间合同权利义务的依据。二、一审法院程序违法，显失公平，严重损害了上诉人的合法权益。一审判决上诉人腾退房屋，也应对上诉人交纳的55万元订金一并做出处理。一审判决在上诉人已实际花费装修费200多万元且已实际入住多年情况下，强行让上诉人腾退房屋，这明显违背法律，有失公平，更不利于社会的和谐与稳定。 潍坊盛唐置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 潍坊盛唐置业有限公司向一审法院起诉请求：1、王洪存立即腾空搬离涉案盛唐御园27号楼；2、判令王洪存支付房屋占有使用费189000元（自2013年3月17日起至实际搬离房屋之日止，按每月3000元标准计算）；3、王洪存承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年11月26日，盛唐置业（甲方）与王洪存（乙方）签订预约协议一份，内容为“…第二条关于商品房买卖合同的约定乙方向甲方预购的商品房位于昌乐盛唐御园27号楼，该商品房独栋销售，总房款为叁佰贰拾陆万元整…第三条预约订金1.本协议签订当日，乙方向甲方支付人民币伍拾万元整作为预付订金，乙方在本协议签订后三日内支付剩余首付款或者一次性房款…4.待乙方所购房屋封顶或签订正式商品房买卖合同时，乙方预付房款应到达银行贷款要求。首付不足部分乙方需在甲方规定的时间内补齐，其余部分办理贷款或者一次性付款，如果乙方未按上述双方约定履行或未按期签订商品房买卖合同，则视为乙方自动放弃本协议规定的一切权益，该房甲方有权另行处置，所预付的订金作为违约金不予退还。第四条双方约定1.甲方在本协议生效后，保持乙方在本协议预约之商品及房价不变，但乙方违约的除外。2.甲方在取得“商品房预售许可证”后，通知乙方与甲方签订正式的商品房买卖合同，乙方应在甲方通知后根据甲方通知的编号和期限（通知中给予乙方的期限应不少于7日）前来签订合同，按照甲方规定的付款方式付款并办理相关手续，同时享受本协议约定的付款优惠，逾期视为乙方自动放弃本协议约定的一切权益，甲方并有权解除本协议…。”协议签订后，盛唐置业认可王洪存交付订金55万元。后盛唐置业将涉案房屋向银行办理抵押贷款，王洪存于2018年4月9日向一审法院起诉要求盛唐置业双倍返还购房定金110万及赔偿损失200万，于2018年7月16日又向一审法院申请撤诉。 另查明，2018年5月4日，盛唐置业通过短信及电话的方式向王洪存发出通知，称涉案房屋已解除抵押，要求其7日内到营销中心签订正式的商品房买卖合同。2018年5月21日，盛唐置业因王洪存未到场签约及履行交款义务，向王洪存发出解约通知。2018年7月17日，王洪存向盛唐置业发出异议书一份，称因盛唐置业将涉案房屋抵押导致其无法办理房产登记手续且房屋被查封，盛唐置业要求王洪存签订购房合同并缴纳房款的要求违法，对其解除合同收回房屋的请求提出异议。 再查明，2018年4月27日，涉案房屋因（2018）鲁0725民初1198号王洪存起诉盛唐置业一案被一审法院查封。2018年5月15日昌乐县国土资源局出具的档案查询证明显示，涉案房屋无抵押。 一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。盛唐置业与王洪存签订的预约协议中明确约定若王洪存未在收到盛唐置业的通知后的合理期限内前来签订正式商品房买卖合同，则王洪存预付的订金作为违约金不予退还，盛唐置业有权解除预约协议，该约定不违反法律、法规等强制性规定，视为有效约定。王洪存虽辩称未收到盛唐置业邮寄的签约交款通知书，但通过盛唐置业提供的短信截图及通话记录及后续王洪存向盛唐置业发出的异议书，可以知道王洪存对盛唐置业通知其前来签订正式的商品房买卖合同及解除预约协议是明知的，且以实际行动明确表示拒绝履行合同义务，双方之间的预约协议自盛唐置业的解除预约协议通知书到达王洪存时解除。王洪存虽辩称是因盛唐置业将涉案房屋设定抵押导致双方无法继续履行合同，但根据昌乐县国土资源局出具的查档证明，盛唐置业在向王洪存发出签约通知之时已解除抵押，双方不存在签订正式商品房买卖合同的障碍，故对于王洪存的辩解，不予认可，盛唐置业据此要求王洪存腾空涉案房屋，应予支持，但是要求支付自2013年3月17日王洪存占用房屋以来至搬离之日的占有使用费每个月3000元，没有约定，盛唐置业亦未举证证明该3000元／月的计算标准的来源，此诉求举证不足，不予支持，待盛唐置业提供证据后，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王洪存于判决生效后30天内腾空搬离昌乐盛唐御园27号楼；二、驳回潍坊盛唐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4080元，由王洪存负担。 本院二审期间，王洪存围绕上诉请求依法提交水电费、物业费交费单据一宗，证明涉案房屋已于2013年实际交付并占有使用。盛唐置业质证称对证据的真实性没有异议，对于该证据证明王洪存从2013年3月17日入住该房屋也没有争议，但认为不是否定王洪存违约行为的理由，对于王洪存未履行签约付款义务所导致的合同解除与其是否实际入住没有关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋于2013年交付给王洪存使用。本院二审审理查明的其他事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，按双方协议约定，合同一方当事人未履行合同义务，另一方有权解除合同，王洪存未按照协议约定的期限与盛唐置业签订购房合同，盛唐置业依照协议约定通知解除合同，盛唐置业将解除合同通知送达王洪存时，合同即已解除，王洪存并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，现盛唐置业请求王洪存腾空搬离涉案房屋，一审法院予以支持并无不当。王洪存还上诉称盛唐置业亦存在违约行为，应支付王洪存的装修费，因王洪存在一审中未提起反诉，本院不予处理。综上所述，上诉人王洪存的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4080元，由上诉人王洪存负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩 亮 审 判 员  崔福涛 审 判 员  张振显 二〇二〇年三月三十日 法官助理  高兴东 书 记 员  房艳萍