山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民初319号 原告：山东英达置业有限公司，住所地：昌邑市奎聚街道办事处驻地。 法定代表人：张文英，董事长。 委托诉讼代理人：刘甜，女，该公司职工。 被告：潍坊市经纬置业有限公司，住所地：潍坊高新区东风东街179号院内2楼。 法定代表人：王维泉，董事长。 委托诉讼代理人：阎凯，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东，山东求是和信律师事务所律师。 被告：潍坊市经纬公路开发有限公司，住所地：潍坊市东风东街179号。 法定代表人：王维泉，董事长。 委托诉讼代理人：侯荣国，男，本单位职工。 委托诉讼代理人：王秋文，山东求是和信（潍坊滨海）律师事务所律师。 原告山东英达置业有限公司（以下简称英达置业公司）与被告潍坊市经纬置业有限公司（以下简称经纬置业公司）、潍坊市经纬公路开发有限公司（以下简称经纬公路公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告英达置业公司的法定代表人张文英及委托诉讼代理人刘甜，被告经纬置业公司的委托诉讼代理人阎凯、刘东，被告经纬公路公司的委托诉讼代理人侯荣国、王秋文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告英达置业公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除双方的建设用地使用权转让合同，判令被告经纬置业公司向原告返还土地转让款人民币29021950.74元及其他实际支出1364758.46元，共计30386709.2元，并承担相应利息（以付款数额为基数，按年利率24%，自付款之日起计算至实际付清之日止）；二、本案诉讼费、保全费由被告经纬置业公司负担。本案审理过程中，原告申请追加经纬公路公司为被告，要求经纬公路公司与经纬置业公司承担连带清偿责任。事实和理由：2012年，原告与被告经纬置业公司口头约定，由被告将登记于其名下的位于潍坊市奎文区以西、双河街以北（原潍坊市公路管理局路桥工程建设二处用地）的土地使用权转让给原告，转让价款口头约定按三级地1500000元／亩，净用地19.83亩，共计29745000元。此后，原告以现金转账、供材抵顶等方式陆续向被告支付款项。截至起诉前，原告共计向被告经纬置业公司支付土地款29021950.74元，被告经纬置业公司向原告出具了收款收据，收据载明的缴款事由均为“土地款”。另，原告为履行合同，自2012年至今，先后支出净空测评费、勘查费、规划方案评审费、规划施工设计费等共计1364758.46元。被告经纬置业公司收到原告款项后，不履行合同约定，至今未将涉案土地转让给原告。被告长期占用原告的资金，却不履行相关义务，原告多次找被告协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的主张。 被告经纬置业公司辩称，一、双方之间存在口头建设用地使用权转让合同关系，被告一直按约定履行义务，原告要求解除合同没有法律依据。1、应原告要求，被告于2015年1月14日向潍坊市公路管理局提报《经纬置业公司关于协调变更2011-35号建设用地规划用途的请示》，请求潍坊市公路局协调市政府及相关职能部门将涉案地块原规划用地性质由商业金融用地变更为商住用地，同时相应提升容积率。潍坊市公路局于2015年1月16日将上述请示转报至潍坊市人民政府。潍坊市人民政府批转至潍坊市国土资源局后，潍坊市国土资源局于2015年2月6日向潍坊市人民政府回复答复意见“市规划局如果同意该地块变更土地用途、调整容积率，我局同意按照法定程序重新办理土地供地手续”。潍坊市人民政府将上述请求批转至潍坊市规划局后，潍坊市规划局于2015年2月13日向潍坊市人民政府回复“经研究，建议该地块在满足机场净空要求的情况下适当增加部分职工安置用房且商业比例应达到50%以上。下一步，开发单位应按法定程序办理相关土地手续，我局将全力配合做好相关工作”。应原告要求，原告对涉案地块的规划方案报批材料准备完毕，被告向潍坊市公路局请求，由潍坊市公路局协调潍坊市规划局对涉案地块优先进行规划审批，原告向山东盛汇建筑规划项目管理有限公司支付规划咨询费18400元，并与山东景程建筑规划设计有限公司签订建设工程设计协议，约定设计内容及标准为“小区规划、施工图”，项目名称为“英达.英汇国际”。二、原告要求被告按年利率24%支付利息没有法律依据。双方的合同解除后，原告并没有提供其因土地转让款项被占用后受到的损失及被告因涉案土地取得巨额收益等证据，原告的损失应按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。 被告经纬公路公司辩称，被告与原告不存在合同关系，依据合同相对性原则，原告要求经纬公路公司承担责任没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月27日，经纬置业公司（竞得人）与潍坊市国土资源局（挂牌人）签订潍坊市国有建设用地使用权挂牌成交确认书，确认经纬置业公司竞得编号为2011-35号地块【原潍坊市公路管理局路桥工程建设二处用地，位于潍坊市奎文区以西、双河街以北，净用地（出让）面积13218平方米（19.83亩），规划用途为商业金融用地；竞得人以人民币1500000元／亩、总成交价29745000元】的国有建设用地使用权，双方于2011年9月9日签订了国有建设用地使用权出让合同，经纬置业公司向潍坊市土地储备中心缴纳了29745000元出让价款。后，英达置业公司与经纬置业公司经协商约定将上述2011-35号地块的国有土地使用权转让给英达置业公司，双方之间未签订书面合同，但认可存在事实上的国有土地使用权转让合同关系。 英达置业公司于2012年11月15日以银行电汇方式向经纬置业公司交纳第一笔土地款1000000元，此后分别于2012年12月26日、2013年1月14日、2013年5月27日以转账支票方式向经纬置业公司交纳土地款5000000元、6000000元、5000000元。2013年9月3日、2015年4月17日，英达置业公司又以钢材款抵顶方式向经纬置业公司支付土地款6674179.83元、5347770.91元。以上六笔付款共计29021950.74元，经纬置业公司均向英达置业公司出具了收款收据，收据载明的缴款事由均为“土地款”。 2015年1月14日，经纬置业公司向潍坊市公路局提报《经纬置业公司关于协调变更2011-35号建设用地规划用途的请示》，请求潍坊市公路局协调市政府及相关职能部门将涉案地块原规划用地性质由商业金融用地变更为商住用地，同时相应提升容积率。潍坊市公路局于2015年1月16日将上述请示转报至潍坊市人民政府。潍坊市人民政府批转至潍坊市国土资源局后，潍坊市国土资源局于2015年2月6日向潍坊市人民政府回复答复意见“市规划局如果同意该地块变更土地用途、调整容积率，我局同意按照法定程序重新办理土地供地手续”。潍坊市人民政府将上述请求批转至潍坊市规划局后，潍坊市规划局于2015年2月13日向潍坊市人民政府回复“经研究，建议该地块在满足机场净空要求的情况下适当增加部分职工安置用房且商业比例应达到50%以上。下一步，开发单位应按法定程序办理相关土地手续，我局将全力配合做好相关工作”。2016年5月12日，经纬置业公司向潍坊市公路局提报《关于协调对2011-35地块优先进行规划审批的请示》，载明规划方案报批所有审批资料已准备完毕，计划2016年二季度开工建设。 本案中，英达置业公司主张其为履行土地使用权转让合同而支出各项费用共计1364758.46元（其中包括净空测评费28000元、自来水材料及施工费14000元、电箱改装款96540元、配电箱分线款5448元、活动板房款28936元、围墙美化款4200元、公示牌制作952元、净空报告费6000元、地质岩土勘查费61710元、垃圾清运及零星作业费61710元、孙维琪零工费209794元、业务执行及办公费92976元、规划方案评审费18400元、电费17897.46元、职工工资支出370039元、道路硬化及雨污管道费50056元、规划施工设计费289810元等），提供了明细表、费用支出凭证及合同等证据（见证据7）予以证明，经纬置业公司及经纬公路公司对上述证据的真实性部分有异议，对合法性及关联性有异议。本案审理过程中，英达置业公司提交律师函两份【（2018）鲁鸢律函字第1326号以经纬置业公司名义发出（内容包括：为加快项目开发进度，避免造成双方损失，请贵公司接到本律师函之日起五个工作日内签订双方合作协议并启动该地块建设程序，否则产生一切后果由贵公司承担，逾期经纬置业公司将终止与贵公司合作）、（2018）鲁鸢律函字第1330号以经纬公路公司名义发出（内容同上）】，用以证明双方之间存在土地使用权转让合同关系的事实。经纬置业公司对（2018）鲁鸢律函字第1326号律师函的真实性没有异议，对（2018）鲁鸢律函字第1330号律师函的真实性无法确定；经纬公路公司对上述两份律师函的真实性均有异议，称其并未委托律师向英达置业公司出律师函，律师函内容不是其真实意思表示。 本案审理过程中，经纬公路公司提交英达置业公司向其出具的复函一份，载明：贵司委托山东鸢都英合律师事务所寄送的（2018）鲁鸢律函字第1330号律师函已收悉，现复函如下。1、潍坊市奎文区以西、双河街以北地块系我司以经纬置业公司竞拍所得，相关款项均由我司交付，我司系该地块的实际权利人，就该地块产生的纠纷主体系我司与经纬置业公司，近期商谈亦属我司与经纬置业公司之间就该地块权属变更至我司名下事项进行的磋商，与贵司无关。我司与经纬置业公司或贵司之间，并不存在就该地块的合作开发事宜，终止合作之说更无从谈起。2、鉴于经纬置业公司系贵司设立的独资公司，望贵司收到本复函后，本着诚实守信、实事求是的原则，使经纬置业公司积极配合我司，将前述地块权属变更至我司名下，并向我司交付政府针对该地块返还的款项。对于上述复函，经纬置业公司没有异议，英达置业公司质证称：对真实性无异议，该复函系根据经纬公路公司发送的律师函进行的回复，进一步佐证了经纬公路公司关于没有授权律师发送律师函的主张与事实不符。 另查明，英达置业公司与经纬置业公司的经营范围均为“房地产开发、商品房销售”，经纬公路公司系经纬置业公司的唯一股东，其经营范围为公路工程施工、公路沿线的综合开发、公路科技开发、市政工程施工等。本案中，英达置业公司以经纬公路公司与经纬置业公司人格混同且构成债的加入等理由要求经纬公路公司承担连带清偿责任，经纬置业公司及经纬公路公司对该主张均不予认可。 以上事实，有当事人陈述、收款收据、转账凭证、成交确认书土地使用权出让合同、律师函、请示及庭审笔录等在案为证，足以认定。 本院认为，结合当事人陈述、银行汇款凭证、收款收据等证据，能够认定英达置业公司与经纬置业公司之间存在事实上的国有土地使用权转让合同关系、英达置业公司已向经纬置业公司支付了29021950.74元土地转让款、经纬置业公司虽向潍坊市土地储备中心缴纳了29745000元出让价款但至今未取得土地使用权证书、涉案土地至今未过户登记至英达置业公司名下等事实。基于上述事实，对英达置业公司在本案中要求解除合同（口头形式）、返还土地转让款并赔偿损失（已支出费用及利息）等主张能否成立，本院分析如下。 一、关于合同效力问题。1.对合同效力的认定，是处理合同应否解除问题的前提。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条只就转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立转让土地使用权合同而在起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的情况下，合同效力应当认定为有效作了规定。至于在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让等情况下土地使用权转让合同的效力，司法解释未予以明确，需要根据具体案件情况予以认定。2.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的直接法律依据是城市房地产管理法第三十八条和第三十九条，在物权法实施之后，需要全面、正确地理解城市房地产管理法第三十八条和第三十九条规定精神对合同效力的影响。城市房地产管理法作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，该法第三十九条所规定条件的立法本意只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定，即该条规定并非效力性强制性规定，不应以此为由认定转让合同无效。3.从审理查明的事实看。本案中，双方当事人均未提出合同无效的主张或抗辩。在英达置业公司已向经纬置业公司支付了绝大多数土地转让款项并为将来开发建设土地支出了相关费用（包括规划设计等）、作为转让方的经纬置业公司已向国家缴纳了土地出让金等情况下，结合法律、行政法规关于合同效力的相关规定，本案应认定双方之间的国有土地使用权转让合同关系合法有效。 二、关于合同应否解除问题。承前所述，双方之间的国有土地使用权转让合同有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。涉案合同关系应否解除，本院从以下三个方面分析。1.从双方应履行的主要义务及合同目的角度分析。对经纬置业公司而言，作为涉案土地的转让方，其主要义务是协助将涉案土地办理登记至受让方英达置业公司名下，特别是在英达置业公司已向其支付了绝大多数土地转让款的情况下，但经纬置业公司未履行上述主要合同义务；同时，在没有书面约定的情况下，双方对将来土地登记过程中产生的相关税费承担等问题存在较大分歧，合同目的难以实现。2.从当事人的意思表示角度分析。本案起诉前，经纬置业公司曾于2018年6月8日向英达置业公司发出律师函，明确表达了“五个工作日内不签订合作协议并启动该地块建设程序将终止合作”等意思表示，收到律师函后，英达置业公司诉至法院并要求解除合同。由此可见，双方均有解除合同关系的意思表示。3.从合同法等法律规定角度分析。对于合同应否或能否继续履行，应当符合合同法关于继续履行的条件。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。具体到本案中，合同履行问题就需要考虑前述城市房地产管理法关于房地产转让的相关规定。根据查明的事实，经纬置业公司对涉案土地的处分不符合城市房地产管理法规定的转让条件，即不符合城市房地产管理法有关管理性强制性规定，继续履行不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求。基于上述分析，本院对英达置业公司要求解除合同的主张予以支持。 三、关于合同解除后的责任承担问题。1.在合同应予解除的情况下，经纬置业公司应将已收取的土地转让款29021950.74元返还给英达置业公司。关于英达置业公司主张的实际支出费用1364758.46元问题，经审查其提交的明细表、费用支出凭证及合同等证据，本院对其中的453976元（包括净空测评费28000元、净空报告费6000元、地质岩土勘察费61710元、规划方案评审费18400元、道路硬化及雨污管道费50056元、规划施工设计费289810元）予以认定。综合前述关于合同解除原因及违约责任的认定，在合同解除后英达置业公司应将涉案土地返还给经纬置业公司的情况下，经纬置业公司应将英达公司实际支出的上述款项予以返还。关于利息问题，经纬置业公司自2012年11月15日起占有英达置业公司支付的土地转让款，必然给英达置业公司造成一定的利息损失，对此经纬置业公司应承担相应的责任。在确定利息计算标准时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，英达置业公司为履行合同义务，截至2015年4月17日将29021950.74元款项支付给经纬置业公司，但在合同履行期间一直未获得土地使用权登记证书、合同解除后其应将涉案土地返还给经纬置业公司的情况下，综合考虑涉案土地的市场价值、付款节点等因素，参照相关司法解释关于资金占用期间利息计算标准的规定，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定经纬置业公司应向英达置业公司承担的利息计算标准为：以1000000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2012年11月16日起计算至2012年12月26日；以6000000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2012年12月27日起计算至2013年1月14日；以12000000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2013年1月15日起计算至2013年5月27日；以17000000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2013年5月28日起计算至2013年9月3日；以23674179.83元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2013年9月4日起计算至2015年4月17日；以29021950.74元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2015年4月18日起计算至2019年8月19日；以29021950.74元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止。对于英达置业公司主张的超出上述计算标准的数额，本院不予支持。4.关于经纬公路公司应否承担责任的问题。本案中，因经纬公路公司针对涉案土地转让事宜向英达置业公司发出律师函，英达置业公司申请追加其参加本案诉讼不违反法律规定。但综合分析当事人陈述、款项支付及有关请示、批复等证据证明的事实，在现有证据不足以证明经纬公路公司与经纬置业公司存在财产无法进行区分而构成财产混同的情况下，英达置业公司要求经纬公路公司在本案中承担连带责任依据并不充分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告山东英达置业有限公司与被告潍坊市经纬置业有限公司之间的国有土地使用权转让合同关系； 二、被告潍坊市经纬置业有限公司返还原告山东英达置业有限公司土地转让款人民币29021950.74元及利息（以1000000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2012年11月16日起计算至2012年12月26日；以6000000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2012年12月27日起计算至2013年1月14日；以12000000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2013年1月15日起计算至2013年5月27日；以17000000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2013年5月28日起计算至2013年9月3日；以23674179.83元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2013年9月4日起计算至2015年4月17日；以29021950.74元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍，自2015年4月18日起计算至2019年8月19日；以29021950.74元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告潍坊市经纬置业有限公司返还原告山东英达置业有限公司实际支出的其他费用453976元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告山东英达置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费193734元，由原告山东英达置业有限公司负担93734元，被告潍坊市经纬置业有限公司负担100000元。保全费5000元，由被告潍坊市经纬置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年三月二十日 书记员 张瑞丰