汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2019)陕0702民初2861号 原告（反诉被告）陕西省汉中中学,住所地:汉中市汉台区，组织机构代码1261070043594123XH。负责人文庆华，该校校长。委托代理人刘文静，陕西锐博律师事务所律师。被告（反诉原告）田宇薇，女，汉族，生于1963年3月5日（身份证号码：610XXXXXXX********），住汉中市汉台区。原汉中汉南大厦诉田宇薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日受理后,于同年12月7日作出（2018）陕0702民初233号民事判决书，被告田宇薇不服，向汉中市中级人民法院提出上诉，汉中市中级人民法院审理中查明，汉中汉南大厦已于2018年10月25日注销。遂于2019年5月17日作出（2019）陕07民终363号民事裁定书，裁定撤销汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702民初233号民事判决书，发回汉中市汉台区人民法院重审。陕西省汉中中学（以下简称：汉中中学）作为汉中汉南大厦唯一出资人和国有土地使用人，承接汉南大厦的权利义务，将案涉原告变更为汉中中学。汉中中学与被告田宇薇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汉中中学委托代理人韦鹏学、刘文静及被告（反诉原告）田宇薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉中中学提出诉讼请求：1、请求依法判令解除汉南大厦（已经注销）与被告之间签订的两份房屋租赁合同，并返还该房屋。2、判令被告向原告支付从2015年12月20日起至2017年7月11日期间拖欠的租赁费的房屋租赁费17.5076万元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告汉中中学是汉南大厦（已注销）的出资者，因本案在汉中市中级人民法院审理过程中，汉南大厦被办理注销登记，汉中中院将本案发回重审。现原告接收汉南大厦所有权利义务，向法院申请变更了诉讼主体身份。原汉南大厦与被告田宇薇于2010年3月24日签订《房屋租赁合同》，原告将位于汉中市汉台区XX大街XX大厦三、XX楼出租给田宇薇。租赁期限自2010年5月1日起至2018年4月30日。2010年12年15日原汉南大厦与田宇薇又签订了《汉中汉南大厦房屋租赁合同》一份，原告将其承租的汉南大厦的一楼北侧第三间房屋出租给田宇薇。租赁期限自2010年2月20日至2018年12月19日。以上合同签订后，汉南大厦将上述房屋交付给田宇薇经营使用。2015年5月，汉中市教育局组织实施对原告汉中中学南校区土地的挂牌出让，导致上述两份房屋合同无法继续履行。随后汉南大厦与汉中中学商议后，向田宇薇提出提前解除合同并按合同约定进行清算，但田宇薇提出诸多不符合法律规定和合同约定的要求，同时拒绝缴纳占用房屋期间的租赁费，也不腾退房屋，导致原告无法移交资产，故诉至法院。被告（反诉原告）田宇薇答辩并提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人2015年11月20日至2017年7月经营损失96万元。2、赔偿反诉人合同未到期期间的经营损失，装修损失，固定投入损失及财产损失。3、赔偿强拆反诉人库房及库房内财产的损失。4、免除反诉人租赁费17.5076万元。答辩及反诉理由：签订租赁合同属实。合同生效后，被告将租赁的房屋进行了装修，开设“金蔷薇快捷酒店”投入营业。2015年再次对酒店部分设施进行改造装修，增加了部分设施；前后总投资700余万元。2015年11月20日，汉南大厦的所有权人汉中中学向被告书面通知，因汉南大厦已出让给陕西新天汉投资集团有限公司，要求被告及其他商户（租赁户）于2015年12月底前腾退房屋，同时，委托陕西新天汉投资集团有限公司与各商户商谈解除合同及补偿事宜，因被告及其他商户强烈要求继续履行合同，汉中中学自2016年1月开始，给租赁户门头、门上喷“拆”字，以各种方式骚扰经营；2016年10月，原告以开挖排污下水管为由，在被告及其他商户门前设置围挡，致使顾客无法进入被告的酒店，被告的经营状况一落千丈。在2015年，被告的酒店年利润为60余万元，2016年利润仅为10万元；2017年亏损30余万元。由于被告坚决反对解除合同，2017年8月6日，原告授意陕西新天汉投资集团有限公司，将被告酒店的库房强行拆除，库房内储藏的被褥、床单被套、洗涤用品等宾馆用品，还有耳环手镯等个人用品，造成货物损失70余万元。在此期间，被告多次与原告进行协商，要求继续履行合同并对被告的损失进行合理的赔偿，但均未果。为维护被告的合法权益，故提出反诉。原告汉中中学对针对田宇薇主张的反诉答辩如下：双方签订的《房屋租赁合同》因政策原因无法继续履行，原告只能积极配合。后来开发商采取停水、停电及其他活动也属实，但不是原告的责任，被告拖欠原告的租金应该支付，对田宇薇的装修损失，在原一审中有司法鉴定结论，房屋装修损失经鉴定为637000元，原告愿意承担该费用，其余反诉请求法院应依法驳回。原告汉中中学为支持其诉讼请求提交以下证据：第一组；1原汉中汉南大厦与被告签订的房屋租赁合同两份，2、被告交纳房屋租赁费两张2015年之前的房租，3、《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，4、被告拖欠租金统计清单一份。以上证明原汉中汉南大厦与被告签订合同的事实，合同中约定了提前终止合同的情况。案涉房屋占用的土地经过汉中市国土资源局招拍挂程序已经确认成交，租赁合同应当终止；被告向原告交付租金至2015年12月20日，欠缴租金175076元的事实。第二组：1、田宇薇书写的诉求一份，2、汉中汉都公司处理腾退房屋的函一份，3、告知函一份、4、危楼拆除告知函一份，证明：1、原告提出提前解除合同并按照约定进行清算，但被告提出诸多不符合法律规定的要求导致双方无法调解；2、被告拒接缴纳租赁费、所租房屋至今不能交还，导致汉中中学无法按时向新天汉公司移交资产，造成巨大经济损失；第三组：1、工商局调取的非公司企业法人登记基本情况，证明：原汉中市汉南大厦是汉中中学的校办企业，不仅是土地的提供方也是出资方，2、汉中汉南大厦全部资产向汉中中学移交书，证明将汉中汉南大厦全部资产移交给汉中中学，3、企业注销收缴营业执照、印章证明，准予注销通知书，综合证明原告变更为汉中中学符合法律规定。被告田宇薇对以上证据的质证意见为：对第一组证据中两份租赁合同真实性无异议，交纳房屋租赁费发票也属实，对欠付租金统计属实。对《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》真实性不清楚。对第二组证据中田宇薇书写诉求真实性无异议，其他证据都是给汉中中学出具的我不清楚。对第三组证据真实性不持异议，我认为汉中中学不是汉南大厦的主体变更人，2018年1月16日汉南大厦登报注销，原审是2018年4月份开庭，汉中中学是汉南大厦的出资人，可以在原一审中作为原告起诉。被告田宇薇为支持答辩及反诉提交以下证据：1、2015年11月20日汉中中学和新天汉公司向租户发出的《通知》，证明该通知是汉中中学发的，收到《通知》XX大厦XX道XX大厦并没有向我们发出通知。2、2016年9月22日的《回复函》一份，证明当时汉中中学和汉南大厦之间的经济纠纷尚未解决，根本不可能到租户腾房的时候，所以，对租户经营造成的损失汉中中学必须承担。3、《委托书》，汉中中学和汉南大厦出具的委托书委托新天汉公司解决腾房事宜。该上述三份证据在原一审中提交过也组织质证过。4、汉南大厦向所有商户出具的通知，证明让商户等待赔偿。原告汉中中学质证认为：对田某甲提交的证据真实性不持异议。被告的经营损失只在2017年10月至2018年1月期间受到影响，其他时间一直在正常经营；2018年3月以后，其他租户都协商调解了，只有被告不同意调解，后面的损失是她自己造成的我们不予认可；由于库房属于临时建筑，且是危房，容易造成安全事故，要求拆除，我们联系被告，但联系不到，当时将拆除告知函进行了张贴，但新天汉公司什么时间拆除、怎么拆除的我们不清楚，拆除库房与原告无关；而且田宇薇主张的这部分损失也未提交证据证明。根据当事人的陈述和对证据的质证，认定如下事实：原汉中汉南大厦系汉中中学下属集体企业。2010年3月24日，被告田宇薇与汉中汉南大厦签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为:汉中汉南大厦将位于汉台区XX大街XX大厦三、XX楼房屋出租给田宇薇，房屋建筑面积约800㎡；租赁期限自2010年5月1日至2018年4月30日，共计96个月，租金采取逐年递增的方式（每年递增3%），第一年租金为60000元；3、物业管理费每年20000元；付款方式为租金及物业管理费按年度提前预交的方式支付（每年4月1日前交清）；免责条件约定为：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的互不承担责任；因上述原因而合同终止的，租金按实际使用时间计算，不足整月按天数计算，多退少补。合同保证金6万元，在租赁期满时无息退还。2010年12月15日，田宇薇与汉中汉南大厦又签订《房屋租赁合同》一份，约定：汉中汉南大厦又将汉南大厦一楼北侧第三间房屋租赁给田宇薇，租赁期限自2010年12月20日至2018年12月19日止，租金每年5万元，先交租金后用房，每年12月1日前一次交清当年租金；合同保证金2万元作为租期违约抵押追索。上述两份租赁合同签订后，田宇薇缴纳了保证金及第一年的租金后，开办经营“金蔷薇快捷酒店”。2013年12月26日，汉中市人民政府专项问题会议纪要决定“关于汉中中学旧校区南区土地置换的问题，同意汉中中学南区公开挂牌拍卖。由市国土局负责，尽快进入程序，组织实施。拍卖资金全额返还汉中中学，用于新校区建设”。2015年6月30日，汉市国有确字（2015）第16号《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》确认：汉中天汉置地有限公司竞得编号为HZ2015-03号宗地的国有建设用地使用权。田某乙的租赁房屋坐落于该HZ2015-03号宗地上。2015年11月20日，汉中中学及陕西新天汉投资集团有限公司共同向各租赁商户发出《通知》载明：“汉中中学已迁往新校区办学，原汉中中学南校区资产已通过公开挂拍方式出让给陕西新天汉投资集团有限公司，学校因资产出让需收回临街商铺的要求，已于二年前书面通知相关承租经营公司。现汉中中学向受让方陕西新天汉投资集团有限公司移交资产的期限已到，陕西新天汉投资集团有限公司因在受让资产场所举办汉中市实验中学改进改造校园的需要，将在2015年12月底前拆除所有临街建筑，中学已于2015年7月开始与相关承租经营公司商谈收回移交资产事宜。中学迁建，原校区资产置换是市政府常务会议决定，请各商户理解支持，积极配合，尽快调换新的经营场所，务必于2015年12月31日前腾空目前的经营场所，以免造成不必要的经济损失”。《通知》发出后，原汉中中学南校区临街的各商户（租赁户）陆续与汉中汉南大厦及汉中中学达成调解协议，对租赁的相关事宜予以解决，租赁的房屋陆续交付汉中汉南大厦或汉中中学。在与本案被告田宇薇协商中，田宇薇向原告提出书面意见：1、请汉中中学置换与金蔷薇花快捷酒店相似的宾馆继续经营；2、赔偿2015年11月20日至2017年3月30日的损失260万元；3、金蔷薇快捷酒店现属于正常营业，价值786万元，给予赔偿安置，重新找地方装修营业。因双方分歧较大，协商未果后，原告遂诉至本院。另查明，1、被告田宇薇在租赁涉案房屋开办“金蔷薇快捷酒店”后，向原告支付租金至2015年12月，截止2017年7月11日，拖欠原告房屋租赁费及物业费170732.52元，被告田宇薇向原告出具了欠条；2017年4月，陕西新天汉投资集团有限公司停水、停电后，田宇薇停止经营，但租赁的房屋未予以腾退，继续由田宇薇占有使用。2、田宇薇在租赁涉案房屋后，在房屋副楼的顶楼搭建临时板房（未进行审批），作为库房使用，2017年8月6日，该临时板房被陕西新天汉投资集团有限公司拆除。3、本案审理中，田宇薇提出反诉，并申请对损失进行价格评估，评估项目：1、装修及固定投资损失；2、2015年11月20日至今经营损失；3、库房及库房内货物的价值、搬迁费及另行租赁房屋继续经营宾馆与原租赁的房屋差价。经汉台区法院委托，汉中四方资产评估有限责任公司评估后，出具了汉四资鉴评字（2018）第35号资产评估报告书，对金蔷薇快捷酒店内装修及固定资产在资产现状利用前提下与评估基准日评估净值合计为637600元；其他评估事项因田宇薇提供不了财务报表及账本，经营损失无法评估；库房及库房内的货物在评估基准日实地勘察时已经损毁，无法进行损毁程度鉴定及实物盘点，故2、3项不纳入评估范围。原告（反诉被告）汉中中学对《资产评估报告书》无异议，予以认可。同时认为库房属于临时建筑，且是危房，容易造成安全事故，要求拆除，我们联系被告，但联系不到，当时将拆除告知函进行了张贴，但新天汉公司什么时间拆除、怎么拆除的我们不清楚，拆除与原告无关。况且田宇薇主张的这部分损失也未提交证据证明。被告田宇薇对评估报告不认可，认为仅评估了一项，且在评估的这一项中，电表箱已拆除，未进行评估；上下水也未进行评估。同时主张，2017年8月以后，我将所有资料，包括宾馆用品、储备的被褥、床单被套、洗涤用品等，以及个人的耳环手镯等首饰都放在库房内，汉中中学将库房拆除后，所有的票据及财产已经丢失，自行估算损失价值70余万元，但未提交证据证明；汉中中学对田某乙自行估算的库房财物损失的价值不予认可，但也未提交证据证明实际损失数额。4、审理中，汉中中学同意田某乙将已经过评估且可以拆除的装修等资产在限定的期限内自行处理。本院认为，汉南大厦与田某乙签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效；当事人均应按约定履行各自的义务。汉南大厦被注销后，汉中中学作为汉南大厦权利义务的承继人，有权对案涉《房屋租赁合同》主张权利并承担义务。对原告的诉请，本院认为，合同签订后，汉南大厦交付了房屋，履行了合同义务，截止2018年12月19日两份租赁合同租期均已届满，现因政策原因不能续签合同，合同终止。原告要求被告交付房屋并支付拖欠的租金，既有合同约定也符合法律规定，本院予以支持。关于被告的反诉请求，本院认为，案涉《房屋租赁合同》不仅约定了租赁房屋的面积、租金、租期等内容，合同第十条还约定了免责条件，具体内容为：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的互不承担责任；因上述原因而合同终止的，租金按实际使用时间计算，不足整月按天数计算，多退少补。合同履行期间，汉中市人民政府专项问题会议决定，对包括涉案房屋在内的资产进行公开挂牌拍卖，用于办学。汉中中学据此提出解除合同，属于《房屋租赁合同》中免责条款约定的“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋……”的情形。免责情形出现后，原告及时向被告田某乙等相关租户进行了告知，除田某乙以外的租户陆续解除合同，腾退了房屋。虽然田某乙的租赁期限尚未届满，提前解除合同，会给其造成一定的经营损失，但在签订租赁合同时，双方对租赁期间可能出现的经营风险是进行了预见的，即：出现合同约定的致使合同不能继续履行的情形造成双方损失的，互不承担责任。本案免责情形出现后，田某乙应当信守约定，按合同约定和实际情况腾退房屋，并应当采取适当的措施减少损失或防止损失的扩大。田某乙反诉要求汉中中学赔偿其2015年11月20日以后的经营损失，是汉中中学告知了租赁房屋因政策原因要拆除的事实后期间的损失，该请求与合同约定不符，本院不予支持。另外根据查明的事实，田某乙支付租金至2015年12月，截止2017年7月11日，田某乙并未腾退房屋，也未支付房屋租赁费及物业费共计170732.52元，被告田宇薇请求免除拖欠的租赁费170732.52元，无合同和法律依据，原告也不同意免除，故本院不予支持。关于被告田宇薇反诉请求汉中中学赔偿装修损失、固定投入损失的问题，依据田某乙的申请对该部分损失进行了鉴定，对鉴定机构和鉴定程序的合法性当事人不持异议，该鉴定结论本院予以采信，原告同意按评估价值637600元进行赔付，本院予以支持。关于被告田宇薇请求赔偿库房及库房内货物损失的问题，本院认为，库房的拆除，由于原告未进行登记造册，造成被告相关物品损失的具体数额无法举证，库房及库房内货物经鉴定人员在评估基准日实地勘察时已经损毁；田宇薇在明知房屋因政策原因要被拆迁的情况下，没有妥善处理财物，其提供不了财务报表及账本，对造成损失无法评估也应承担相应责任。本院根据查明的相关事实和案件实际情况，运用逻辑推理和日常生活经验法则，结合田某乙对库房内财物种类的陈述和损失的自行评估价值，本院合理酌定田某乙库房及财物损失共计10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第九十七条、第二百二十六条、二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三项之规定，判决如下：一、被告田宇薇于判决书生效后三十日内将租赁的位于汉台区XX大街XX大厦三、XX楼房屋和汉南大厦一楼北侧第三间房屋腾退并交付原告陕西省汉中中学。二、由被告田宇薇于判决生效后三十日内支付原告汉中中学房屋租金人民币170732.52元。三、由原告（反诉被告）陕西省汉中中学于判决生效后三十日内退还被告（反诉原告）田宇薇保证金人民币8万元。四、由原告（反诉被告）陕西省汉中中学于判决生效后三十日内赔偿被告（反诉原告）田宇薇装修及固定投入损失人民币63.76万元和库房及财物损失10万元。五、驳回被告（反诉原告）田宇薇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，由被告（反诉原告）田宇薇负担；反诉案件受理费7558元，由原告（反诉被告）陕西省汉中中学负担6558元，被告（反诉原告）田某乙负担1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。    审  判  长   余  展人民陪审员   李  杰人民陪审员   杜和惠 二〇二〇年二月十七日（院印书  记  员   樊  榕 1