江苏省南京市玄武区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0102执异23号异议人（案外人）：王建忠，男，1968年7月10日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王文慧，女，1975年1月10日生，汉族，住南京市玄武区。申请执行人：上海成安勋奇投资管理合伙企业（有限合伙），住所地上海市金山工业区夏宁路******库。执行事务合伙人：江苏成安股权投资基金管理有限公司（委派代表：温储文）。委托诉讼代理人：崔淑平，江苏德聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙敦宇，江苏德聚律师事务所律师。被执行人：南京惠华建材装饰有限公司，住所地南，住所地南京市鼓楼区建宁路**玉桥国际公寓**v>法定代表人：陈惠华。被执行人：江苏道通实业投资发展有限公司，住所地南，住所地南京市玄武区龙蟠路**湖畔居******v>法定代表人：杨儒意。被执行人：杨儒意，男，1976年6月18日生，汉族，住南京市玄武区。被执行人：陈惠华，女，1976年7月20日生，汉族，住南京市玄武区。本院在执行上海成安勋奇投资管理合伙企业（以下简称成安勋奇）与南京惠华建材装饰有限公司（以下简称惠华公司）、江苏道通实业投资发展有限公司（以下简称道通公司）、杨儒意、陈惠华金融借款合同纠纷一案中，案外人王建忠对本院（2019）苏0102执141号执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。原告成安勋奇与被告惠华公司、道通公司、杨儒意、陈惠华金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月24日作出（2018）苏0102民初3931号民事判决：一、被告惠华公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告成安勋奇借款本金2000万元及计算至2018年4月15日的利息、罚息、复利共计7764631.68元，自2018年4月16日起至款项实际清偿之日止按年利率10.35%计算罚息、复利；二、被告道通公司、杨儒意、陈惠华对上述债务承担连带保证责任；三、如被告惠华公司未按本判决第一项履行还款义务，则原告成安勋奇有权依法处置被告杨儒意、陈惠华用于抵押的坐落于南京市玄武区××不动产（以下简称案涉房屋），以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在2250万元的范围内优先受偿。2019年10月15日，本院在执行申请执行人成安勋奇与被执行人惠华公司、道通公司、杨儒意、陈惠华金融借款合同纠纷一案中，作出（2019）苏0102执141号执行裁定：一、拍卖被执行人杨儒意、陈惠华名下的案涉房屋；二、涤除王建忠与王洪军在案涉房屋的租赁关系，案涉房屋的占有人应于2019年10月31日之前迁出。异议人王建忠提出异议称：2013年，因杨儒意欠刘建龙300万元，就用案涉房屋的租赁权进行抵债，租赁年限自2013年9月16日至2028年9月15日。2014年，刘建龙将案涉房屋15年的租赁权转让给了魏良荣。当时有魏良荣向刘建龙打款的记录，以及刘建龙出具的收条。证据包括两份租赁合同、打款记录，都在（2014）玄执异字第47号卷宗里。魏良荣与异议人系朋友关系，遂将案涉房屋交由异议人负责。异议人认为，自2013年就完成了债权转换，自2014年3月15日后，案涉房屋的管理权就归异议人了。几次租赁权的转让都发生在法院进行房产保全之前，且不妨碍法院对案涉房屋的拍卖。请求：维护异议人对案涉房屋租赁权至2028年9月15日止。本院查明，本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行南京分行）与被执行人林青林、道通公司、杨儒意、陈惠华等借款合同纠纷一案中，曾拟对案涉房屋进行评估、拍卖，用于偿还债务。魏良荣不服本院查封案涉房屋的决定，于2014年10月25日向本院提出书面异议，请求法院充分保障其租赁权，解除对案涉房屋的查封。本院经审查认为，魏良荣以自己系案涉房屋合法承租人，对本院查封案涉房屋的异议理由及证据不充分，本院不予采纳，并于2015年2月3日作出（2014）玄执异字第47号执行裁定书，驳回了魏良荣的异议请求。魏良荣于2015年3月26日向本院提起案外人执行异议之诉，请求对案涉房屋中止执行。2015年9月22日，本院作出（2015）玄锁民初字第323号民事判决，驳回魏良荣的诉讼请求。魏良荣不服一审判决，提起上诉，2016年1月28日，南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第7397号民事裁定，撤销（2015）玄锁民初字第323号民事判决，发回本院重审。2016年9月6日，本院重审后作出（2016）苏0102民初1170号民事判决，驳回魏良荣的诉讼请求。魏良荣不服一审判决，提起上诉。2016年12月27日，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终9914号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决中还认定本院于2014年7月现场查封案涉房屋时，发现案涉房屋无人居住、使用，本院当日在案涉房屋张贴了封条及民事裁定书的事实。本院在执行（2019）苏0102执141号案件时，于2019年10月14日通知王建忠谈话，王建忠表示：其与魏良荣是好朋友，由于一些经济往来，魏良荣后来将案涉房屋的实际经营管理权转给了他。关于是否有证据证明其实际享有案涉房屋的租赁权或控制管理权的问题，王建忠表示：由于魏良荣现在系失踪状态，证据都在他那里，该房屋的租金实际上已由王建忠收取几年了，他是实际管理人，从提交的租赁合同和租客的打款记录、收条都可以看出来。王建忠为证明其享有案涉房屋的控制管理权，提供了以下证据予以证明：1、2013年9月16日，甲方杨儒意、陈惠华与乙方刘建龙签订的《租赁协议》；2、2014年3月5日，甲方刘建龙与乙方魏良荣签订的《办公房租赁协议》；3、2015年10月，甲方王建忠与乙方王洪军签订的《房屋租赁合同》；4、中国农业银行同城汇款客户回单，显示2017年10月12日王洪军向闫其山汇款41万元；5、王建忠分别于2015年11月10日、2016年10月14日、2017年10月12日、2018年9月19日向王洪军出具的租金收条，共计金额172万元。上述证据1、2系魏良荣在（2014）玄执异字第47号案件中为证明其享有承租权所提供。本院认为,异议人提出因杨儒意欠刘建龙300万元，以案涉房屋的租赁权抵债，此后刘建龙又将案涉房屋的租赁权转让给了魏良荣，魏良荣将案涉房屋交由异议人管理，故异议人对案涉房屋享有控制管理权利。首先，异议人称案涉房屋由其实际管理控制，并于2015年10月与王洪军签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给王洪军。但从（2016）苏01民终9914号民事判决查明的事实来看，案涉房屋于2014年7月即被本院现场查封并加贴了封条，那么在此情况下异议人又如何将案涉房屋出租给王洪军，王洪军如作为善意的承租人，又如何会承租已被法院现场查封的房屋，并支付大额租金。关于租金支付，异议人也仅提供了一份41万元的银行转账凭证，且收款人并非异议人，剩余共计172万元的大额租金均没有转账支付的凭证，仅有异议人出具的收条。上述种种情况有违常理，因此本院认定异议人与王洪军之间并不存在真实的租赁关系；其次，退一步而言，即便租赁关系存在，异议人也无权对外出租案涉房屋。异议人未能提供证据证明魏良荣曾将案涉房屋交由异议人管理控制，其对案涉房屋的占有使用缺乏合法的权利来源。同时，根据（2016）苏01民终9914号民事判决，魏良荣自身对案涉房屋也并不享有合法的承租权，皮之不存，毛将焉附！更何言异议人对案涉房屋的管理控制权利，因此异议人对案涉房屋并不享有合法权利。综上，异议人的异议理由不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定如下：驳回异议人王建忠的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 刘立柱审 判 员 吕 彬审 判 员 刘昌政二〇二〇年三月二十五日法官助理 谭雨欣书 记 员 张晶晶