河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0391民初801号原告：黄小敏，男，汉族，1972年2月2日出生，住洛阳市宜阳县。委托诉讼代理人：孙刚，河南思宏律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：曹朋帅，河南思宏律师事务所实习律师。被告：洛阳永嘉房地产开发有限公司，住所地洛阳高新开发区河洛路******。法定代表人：张靓轩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨刚，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳福安，河南中冶律师事务所实习律师。原告黄小敏与被告洛阳永嘉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄小敏及委托诉讼代理人孙刚，被告洛阳永嘉房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨刚、靳福安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即对原告购买的高新区京熙帝景小区5幢1单元1-1203号的房屋进行维修；2、判令被告支付原告各项损失（暂定5万元，实际损失待评估后再予以明确）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即对原告购买的高新区京熙帝景小区5幢1单元1-1203号的房屋进行维修；2、判令被告支付原告各项损失共计人民币109020元，后期损失计算至被告将涉案房屋实际修复完毕之日止（按照月租金1800元计算）；3、要求被告立即向原告支付违约金53580元（按照已缴纳房款的日万分之二自2013年9月30日暂算至2015年4月30日，后期计算至涉案房屋完全修复完毕之日止）4、本案诉讼费、鉴定费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年10月31日签订《商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的洛阳高新技术产业开发区瀛洲路与周山路交叉口东南角京熙帝景小区5幢1单元1-1203号房屋。被告于2013年交付涉案房屋。原告收到房屋钥匙后与装修公司签订了装修合同，并对涉案房屋进行装修，在装修中原告发现房屋地面有裂纹，向楼下漏水，多次做防水仍然无法阻止漏水现象，故导致无法继续进行装修。后原告要求被告对房屋进行维修。2015年4月3日，北京奥思得建筑设计有限公司在被告委托下，出具了地面楼板裂缝的处理意见，给出了两种修补处理方案。原告要求被告按照处理意见进行修复，但被告至今仍未修复。被告交付的房屋超过规范允许的范围，应当承担维修义务。被告洛阳永嘉房地产开发有限公司辩称，原告主张被告支付房屋租金费用损失109020元和后续房屋租金的请求无事实和法律依据，洛阳天幸资产评估有限公司出具的天幸评报字（2019）第084号资产评估报告书不能作为原告主张被告承担损失赔偿的依据。原告主张的房屋租金损失在客观事实上是不存在的，根据天幸评报字（2019）第084号资产评估报告书第三部分评估报告正文的第十一条特别事项说明中第10条的规定：评估结论是在假设该房屋已进行正常装修并达到出租条件且每月均能正常出租出去，如果该假设前提时效，则本报告的评估结论失效，在客观事实上原告并未对该涉案房屋装修和出租，所以天幸评报字（2019）第084号资产评估报告书的假设前提是无效的，则该评估报告结论也是无效的，原告不能依据洛阳天幸资产评估有限公司出具的资产评估报告书中的评估结论向被告主张房屋租金损失，原告的诉求没有客观事实和法律依据支持，应当予以驳回。原告未装修入住的原因不是因为被告的过错造成的，是其自身原因导致的，被告不应当承担原告自身过错导致的损失。首先，被告并没有阻止原告进行房屋装修，而且房屋屋面裂缝并不能导致原告不能装修入住，原告完全可以自己克服进行装修，但原告一直未装修，并且被告在发现该涉案房屋有裂缝漏水的问题后就积极委托北京奥思得建筑设计有限公司出具房屋维修意见，但由于原告不同意，不配合，导致该房屋的维修方案没有实施，所以由于原告自身原因导致损失扩大的责任应当由原告个人承担，而不是由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2012年10月31日，原告黄小敏（××）与被告（××）签订一份《商品房预售合同》，标的物为京熙帝景5幢1单元1-1203号房屋，总价款为47万元。该合同约定，2012年10月18日付清首付款15万元，剩余款项按揭贷款。房屋交付日期为2013年9月30日前。逾期交房超过30日后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件四，补充协议第十条载明：合同双方办理商品房交付时，除商品房存在主体结构质量问题之外，如××认为房屋质量存在瑕疵，××应承担维修义务，但不影响双方办理商品房交付手续；如××以此为由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律效力，××应自行承担交付后的法律责任。同时××无权因此要求××承担逾期交付责任。双方对商品房是否存在主体结构质量问题产生争议的，可以共同委托具备鉴定资质的鉴定机构进行鉴定。经鉴定后属于主体结构质量问题的，××承担逾期交付的责任；不属于主体结构质量问题的，视为××已经按照合同约定履行了交付义务，××自行承担责任。××自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，××应当履行保修义务，因不可抗力或者非因××原因造成的损坏，××不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《商品住宅质量保证书使用说明书》载明：自项目竣工验收合格交付商品房××之日起，在正常使用情况下，有如下部位、部件工程出现质量缺陷的，均由本公司在保修期限内免费承担保修责任。其中，地面，地面空鼓开裂积起砂，最低保修期是2年。2013年9月30日，被告向原告交付了案涉房屋。原告在装修房屋过程中，发现案涉房屋地面裂纹有向楼下漏水的现象。2014年12月8日，洛阳市建委质监站组织包括原告、被告等，以及施工单位、检测单位，就京熙帝景5幢1单元903号和1203号房屋存在的问题进行了矛盾协调会，商定对房屋现浇板构件进行结构检测。2015年4月3日，设计单位北京奥思得建筑设计有限公司对包括案涉房屋在内的地面楼板裂缝问题出具了处理意见。主要内容：楼板存在超出规范允许的裂缝，产生裂缝的原因为温度、养护、混凝土收缩、施工缝及施工设备等因素。裂缝不会对主体结构安全及构件承载力造成影响，但由于超规范允许范围，需进行必要的修补处理。并给出了两种修补处理方案。但此后，双方就方案选择，以及赔偿问题始终不能协商一致，导致房屋一直未能进行维修。本案审理中，组织调解，原告同意按照第一种修补方案进行维修，现已维修完毕。原告于2019年12月31日申请撤回第一项诉讼请求。庭审过程中，原告向本院提出申请要求对案涉房屋自2013年9月30日至2019年9月17日的房屋出租费用及自2019年9月18日后房屋的月租金费用进行评估鉴定。洛阳天幸资产评估有限公司于2019年10月29日作出天幸评报字【2019】第084号资产评估报告，评估结果为自2013年9月30日至2019年9月17日的房屋出租费用为109020元。2019年9月18日后房屋的月租金费用为1800元/月。该资产评估报告书第十一条“特殊事项说明”第10项载明：“此次委托评估的房屋出租费用及月租金费用所涉及的房屋系洛阳高新区京熙帝景小区地5幢1单元1-1203号房屋，该房屋在评估基准日现场勘查时为毛墙毛地，尚未进行装修，评估结论是在假设房屋已进行正常装修并达到出租条件下房屋每月均能正常出租出去的市场公允价值，如该假设前提失效，则本报告的评估结论失效，提请报告使用人予以关注”。另查明，案涉房屋的装修未完成，不具备实际居住条件，原告也没有与他人签订房屋租赁合同。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立有效。被告交付的房屋在保修期内出现质量问题，理应按约定承担维修义务。但鉴于案涉房屋已经维修完毕，原告也申请撤回该项诉求，故本院应予准许。被告交付的房屋存在严重的质量问题，已影响到正常的使用，属于违约行为，依法应当承担违约责任。支付违约金必须以合同约定为依据，而案涉房屋并非主体结构存在质量问题，按合同约定不影响双方办理商品房交付手续，不影响商品房已交付的法律效力。因此，原告诉求按逾期交付房屋计算并支付违约金，不符合合同约定，本院不予支持。关于原告要求被告支付损失109020元及后期损失的问题，洛阳天幸资产评估有限公司虽作出了相应的资产评估报告书，但是该评估报告中也明确载明了假设条件为“进行正常装修并达到出租条件下房屋每月均能正常出租出去”，本案案涉房屋未经装修，已经失去了最基本的条件，故洛阳天幸资产评估有限公司所做的资产评估报告没有客观真实性，本院不予采纳。原告主张的房屋无法对外出租所造成的损失，属于可得利益的损失。原告虽未与他人实际签订租赁合同，但该利益具有可期待性和一定的现实性。另，设计单位于2015年4月就作出了维修方案，就因方案选择和赔偿问题，而一直未能进行维修。直到本案审理中，在本院的多次调解下，案涉房屋才得以维修完毕。对房屋维修迟延，导致损失扩大，原告亦有一定责任。鉴于目前难以准确确定可得利益的损失的现实情况，故只能综合考虑本地区平均房屋租金标准，房屋必要使用费用，双方对迟延维修的责任后予以估算，酌定该部分损失为3万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款和第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告洛阳永嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄小敏损失3万元；二、驳回原告黄小敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1776元，由原告黄小敏承担1456元，由被告洛阳永嘉房地产开发有限公司承担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  田晓丹二〇二〇年三月二十三日书记员  王婉青