江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初10034号原告：陶俊，男，汉族，1967年3月4日生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：孙波，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：万蓉，女，汉族，1971年4月16日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：沈志飞，北京大成（南京）律师事务所律师。第三人：田忠，男，汉族，1968年6月18日生，住南京市秦淮区。原告陶俊诉被告万蓉、第三人田忠执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陶俊及其委托诉讼代理人孙波、被告万蓉及其委托诉讼代理人沈志飞到庭参加诉讼。第三人田忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陶俊向本院提出诉讼请求：请求判决停止对南京市栖霞区产的执行。事实与理由：2009年9月2日，陶俊通过房产中介购买田忠位于南京市栖霞区房产。双方按协议履行了房屋交付、支付价款等义务。后因田忠不配合办理房产转移登记手续，陶俊诉至法院，法院判决田忠协助陶俊办理上述房产的过户手续。2011年3月2日，因万蓉诉田忠民间借贷纠纷一案，原南京市白下区人民法院查封了田忠位于百水芊城X室房产。陶俊申请执行田忠协助办理上述房产过户一案因此终结。2019年，陶俊向南京市秦淮区人民法院提出执行异议，法院裁定万蓉诉田忠民间借贷纠纷的执行申请早于陶俊诉田忠房屋买卖合同案件的人民法院判决，驳回了陶俊的异议请求。原告认为，陶俊与田忠之间的房屋买卖合同合法有效，且由人民法院生效法律文书确认。执行申请与生效裁判时间顺序，不是确定权利保护优先的依据。陶俊付清涉案房款并实际居住多年，根据法律规定，人民法院不得对此类房产执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，原告向人民法院提起执行异议之诉，请求依法裁判。被告万蓉辩称，一、2011年3月2日涉案执行标的已被秦淮区人民法院查封。原告提供的栖霞区人民法院（2012）栖霞民初字第389号民事判决书于2012年作出。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第（二）款规定，原告的请求不应得到支持。二、原告提供的栖霞区人民法院判决为给付之诉判决。根据物权法规定，案涉执行标的仍为田忠所有，原告不具有排除（2011）白民初字第519号判决执行的权利。三、原告在栖霞区人民法院诉讼中仅提供借款协议书、借条、房屋所有权证、土地使用权证，田忠未出庭应诉，意味着上述证据从未经过质证。被告认为栖霞区人民法院（2012）栖霞民初字第389号判决书认定的事实不得直接作为本案的定案依据。四、即便认可栖霞区人民法院判决确认的事实，该事实表明原告购买案涉执行标的房屋时对于该房屋五年不能交易及后期不能过户是明知的。原告规避政策的行为也表明原告自身存在过错，不具有对案涉执行标的排除执行的权利。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人田忠未到庭陈述意见，亦未提交证据。原告陶俊围绕诉讼请求提交了（2012）栖霞民初字第389号民事判决书、（2014）栖执字第816号执行裁定书、（2019）苏0104执异146号执行裁定书、居委会《证明》、物业公司《情况说明》、房产证、《借款协议书》、《借条》、转帐凭证等证据，被告万蓉对原告举证的（2012）栖霞民初字第389号民事判决书、（2014）栖执字第816号执行裁定书、（2019）苏0104执异146号执行裁定书、房产证、转帐凭证的真实性未持异议，本院依法予以确认并在卷佐证。对原告举证的居委会《证明》、物业公司《情况说明》，被告万蓉虽不予认可，但未提供相反证据推翻，本院对其异议不予采信，对该两份证据予以确认。对原告举证的《借款协议书》、《借条》，被告万蓉首次庭审时以复印件为由未予认可，本院经核实，该两份证据原件保存于其他法院另案卷宗中，随后被告万蓉对其真实性不持异议，本案审理期间，第三人田忠配合调查谈话时表示陶俊实际只向田忠支付了225000元，尚余20000元未付，原告陶俊此后亦确认实际仅向田忠支付了225000元，故本院仅对该两份证据形式真实性予以确认，实际付款情况结合其他证据予以认定。被告万蓉提交了（2011）白民初字第519号民事判决书、（2012）白执字第43号-2执行裁定书作为证据，原告陶俊对其真实性不持异议，本院依法予以确认。审理期间，本院从南京市不动产登记查询处、南京市住房保障中心调取了百水芊城X室房屋权属登记、经济适用住房申请表、经济适用住房买卖契约等材料，原被告对其真实性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2006年11月15日，第三人田忠作为南京市东石坝街15号201室拆迁户，申购南京市百水芊城小区经济适用房。2006年12月29日，田忠与南京栖霞建设股份有限公司签订《经济适用住房买卖契约》，约定田忠购买案涉百水芊城X室房屋。2007年3月23日，案涉百水芊城X室房屋领取产权证，丘号XXXX-Ⅲ-30，房屋所有权人登记为田忠，房屋建筑面积63.9m2。该房屋产权证附记部分备注“该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租”。2009年9月2日，原告陶俊通过房屋销售中介，欲购买第三人田忠名下百水芊城X室房屋。因该房屋是经济适用房，陶俊与田忠协商后签订《借款协议书》一份，约定“第一条：甲方（田忠）于2009年9月2日向乙方（陶俊）借款人民币贰拾肆万伍仟元整，¥245000元用于做生意，现将百水芊城秀水坊6幢X室产权房作为抵押，具体情况为建筑面积63.9m2，朝向为南北向……产权人为田忠。共有权人同意抵押，抵押期限为2009年9月2日至2012年5月30日。第二条：在房产作为抵押时，甲方所借款项的年利息为20%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该抵押产权房可以上市交易时过户给乙方，买卖合同书上房价和所借款金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易日计算。”该协议还约定甲方田忠承诺在接到乙方陶俊的款项后，当日将房屋钥匙和附属设施手续交给陶俊，并将该抵押房屋现有的有关证明文件一并交给陶俊，田忠保证过户。2009年9月2日，田忠书写了借条，载明“本人今借到陶俊人民币计贰拾肆万伍仟元整（¥245000元），具体情况见借款协议”。诉讼中，原告陶俊与第三人田忠均认可陶俊只支付给田忠225000元，剩余20000元未付。2020年3月27日，原告陶俊将余款20000元交至法院执行款账户。前述《借款协议书》签订后，原告陶俊即入住该房屋，第三人田忠则将房屋产权证及土地使用证交付给原告陶俊。百水芊城社区居委会于2019年11月7日出具证明，表示陶俊自2009年9月起至2019年11月7日一直居住于案涉房屋。2019年11月6日，南京马群街道物业服务中心有限公司也出具情况说明，证明百水芊城X室房屋物业服务费登记交费人姓名陶俊，物业服务费自2014年4月1日交至2020年3月31日。2012年5月7日，因田忠消极对待房屋过户事宜，陶俊向南京市栖霞区人民法院起诉。该院于2012年6月27日作出（2012）栖霞民初字第389号民事判决书，认为“陶俊与田忠之间虽然签订有借款协议，但根据原被告及第三人的陈述、协议中相关条款，可以认定原、被告双方的真实意思并非是建立借贷关系，而是为了买卖被告所有的房屋，故原、被告之间是房屋买卖合同关系。原被告双方的房屋买卖行为不违反法律禁止性规定，应为有效。目前该房屋已满五年，符合上市交易的条件，被告应当按照双方约定履行协助原告办理房屋权属过户的义务。”该案最终判决：田忠于判决生效后十五日内协助陶俊办理百水芊城X室房屋所有权证的过户手续。宣判后，陶俊与田忠均未上诉，判决生效。由于田忠未履行判决内容，陶俊向法院申请执行，南京市栖霞区人民法院于2014年6月19日立案受理执行案件。执行过程中，该院发现百水芊城X室于2011年3月2日已被原南京市白下区人民法院查封。另查明，第三人田忠与被告万蓉曾发生民间借贷纠纷，万蓉于2011年2月28日向原南京市白下区人民法院起诉。该案审理期间，法院依申请于2011年3月2日查封了田忠名下百水芊城X室房屋。2011年8月1日，原南京市白下区人民法院作出（2011）白民初字第519号民事判决书，判决田忠于判决生效后十日内归还万蓉借款300000元及利息，并判决该案的案件受理费5800元、诉讼保全费2020元、公告费600元，三项合计8420元，由第三人田忠负担。田忠未按期履行判决，万蓉遂申请执行，法院于2012年1月6日立案执行，案号为（2012）白执字第43号。在该案执行过程中，百水芊城X室房屋被纳入拍卖执行范围。原告陶俊得知拍卖公告后，以其已付款购买案涉房屋并实际居住至今为由，提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。2019年8月16日，本院审查后作出（2019）苏0104执异146号执行裁定书，驳回了异议人陶俊的异议请求。陶俊不服裁定，向本院提起执行异议之诉。本案争议焦点为：一、原告陶俊与第三人田忠之间就案涉百水芊城X室形成何种法律关系；二、若构成房屋买卖合同关系，则原告陶俊对百水芊城X室房屋的权利能否排除执行。本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，本院认为《借款协议书》涉及的借款及抵押并非双方真实意思表示，而双方真实意思表示为设立房屋买卖合同关系，理由如下：一、《借款协议书》虽然约定了借款金额及年利息，但对该高昂的借款金额却未约定还款期限，且借款方自签订协议后十余年间从未支付过任何利息，显然与借款合同法律关系特征不尽相符；二、协议签订后，田忠随即将房屋钥匙及附属设施手续交付至陶俊，陶俊当即也入住房屋，至今已十年有余，此事实有社区居委会出具的《证明》以及物业公司提供的交费《情况说明》等证据予以证实。陶俊实际占有并居住的事实与房屋买卖合同关系中买受人的权利较相吻合，与《借款协议书》中陶俊“出借人”、“抵押权人”的权利义务特征不相符合；三、陶俊与田忠之间通过房屋销售中介产生关联并签订协议，与传统的房屋买卖流程也相吻合，若为借款抵押，则双方并不必要通过房屋销售中介签订协议。因此，综合上述分析，陶俊与田忠之间的《借款协议书》系该两人之间的虚假意思表示，应属无效；陶俊与田忠就案涉百水芊城X室房屋成立房屋买卖合同关系，陶俊为买受方，田忠为出卖方，约定购房价款为245000元。本院认为，关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，陶俊与田忠以《借款协议书》的形式设立了百水芊城X室房屋的买卖合同关系，双方虽然未直接签订书面买卖合同，但双方就案涉房屋设立的房屋买卖合同关系并不违反法律禁止性规定，应为有效，在此前提下，应认定本案情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项之规定；其次，陶俊在本院查封之前已经占有并实际居住于该房屋，至今已有十年有余，此事实有社区居委会及物业公司的相关证明予以证实；再次，关于购房款，陶俊已向田忠支付了225000元，剩余部分已交至法院执行款账户，亦符合前述规定第（三）项之条件；最后，案涉百水芊城X室房屋是通过拆迁安置取得的经济适用房，是政府对被拆迁人的整体补偿，具有对价性。此类型的经济适用房交易，并不被法律所禁止。原告陶俊于2012年通过诉讼要求田忠配合办理过户登记系其积极主张权利之体现，案涉房屋未能办理过户登记并非其自身原因所致。综上原因，原告陶俊对百水芊城X室房屋的权利，足以排除执行，案涉百水芊城X室房屋应予解封，本院对陶俊提出的停止执行案涉房屋的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：不得执行南京市栖霞区产（丘号XXXX-Ⅲ-30）。案件受理费4975元，由被告万蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈君君人民陪审员  叶新江人民陪审员  曹文静二〇二〇年三月三十一日书 记 员  彭 婷