广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初6780号原告（反诉被告）：肇庆市鸿益物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区宋城西路**，统一社会信用代码91441200756463881U。法定代表人：陈健强。委托诉讼代理人：谢宏海，该公司项目经理。委托诉讼代理人：伍志强，该公司项目副经理。被告（反诉原告）：邓汉辉，男，1997年7月25日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区**************。委托诉讼代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈镜君，广东山丰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）肇庆市鸿益物业管理有限公司（以下简称鸿益物业公司）与被告（反诉原告）邓汉辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理，依法适用小额诉讼程序审理。后因被告邓汉辉提起反诉，于同年12月18日转为适用简易程序的其他规定审理，并于2020年1月7日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）鸿益物业公司的委托诉讼代理人谢宏海、伍志强，被告（反诉原告）邓汉辉的委托诉讼代理人郭洁、陈镜君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿益物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付从2018年6月至2019年11月拖欠的物业管理费1204.9元以及滞纳金689.7元，共计1894.7元；2.判令被告立即支付从2018年6月至2019年11月拖欠公共分摊电费144元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告是一家经营物业管理的企业，被告为肇庆市*****************商铺（建筑面积66.94㎡）的业主。原告在2007年1月1日通过公开招投标方式，由肇庆市鸿益房地产发展有限公司选聘。原告从2007年2月1日起对肇庆市工农南路西侧（幸福港湾）进行物业管理服务工作。被告于2010年12月21日办理收楼手续，并签订收楼承诺书，业主自收楼之日起，接受肇庆市鸿益物业管理有限公司的管理，并缴付一切有关的费用。由原告为被告提供物业管理服务。按照协议约定，被告应于每月5号前，按照每月每平方米1.0元的标准支付物业服务费。被告应当按照《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）和《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业管理费是业主的义务，《商品房买卖合同》附件等相关规定，向原告及时缴纳公共分摊电费。如被告违反《前期物业管理服务协议》约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按照日千分之二缴纳滞纳金（违约金）。签订《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》后，原告一直按照约定提供物业管理服务,为被告提供了尽心尽责、规范完善的物业管理服务。但是，被告从2018年6月份开始一直拒绝交纳物业管理费和其他费用，截止至2019年11月，共拖欠物业服务费、公摊电费等合计2038.7元。期间原告多次催讨，被告以种种理由推诿搪塞，拒绝交纳。至原告起诉时，被告仍没有支付拖欠的物业服务费和其他费用，被告的欠费行为已导致原告的正常运营遭遇困难，严重损害原告及其他业主利益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。庭审中，原告鸿益物业公司明确诉讼请求如下：第一项诉讼请求中，物业管理费是依据物业服务合同第十五条约定，按照被告商铺的建筑面积66.94平方米，每月1元/平方米收取，从2018年6月计算至2019年11月，共18个月；滞纳金，即违约金，是从逾期之日起按照每日1‰的标准计收。第二项诉讼请求中，公共分摊电费是按照约定以8元/月的标准收取，共计18个月。总费用合计2038.7元。本诉被告邓汉辉口头辩称，一、对于涉案商铺的建筑面积66.94平方米，我方没有异议。但原告与开发商签订的《前期物业服务合同》是无效的。该合同是没有签订日期及服务期限的，约定不明确。二、原告根据该合同第十四条第二款第二项收取公共分摊水电费，统一按照8元/月收取；但公用水电费收取应按照规定标准，原告如果是代收代缴，应按实际支出用量由被告分摊部分来收取。本案中原告未列明被告应分摊的水电费，亦没有根据合同约定每月进行公示。原告要求被告承担公共分摊电费，但提供的证据清单九是写公共水电费，且证据中没有公共水费分摊的支出，故其收费是没有事实及法律依据的。三、原告所称的《前期物业管理服务协议》及收楼通知并非被告签署的，故协议对于被告没有任何效力，被告不应承担相应的物业管理费及公共分摊的水电费。2012年8月8日签订的《商品房买卖合同》，而2010年3月15日却签订了《前期物业管理服务协议》，时间颠倒，日期非常不合理。四、关于滞纳金，即违约金，我方也有异议，原告的主张没有法律依据，收费的标准也过高。反诉原告邓汉辉向本院提出反诉请求：1.确认邓汉辉与鸿益物业公司于2010年3月15日签订的《前期物业管理服务协议》无效；2.鸿益物业公司返还邓汉辉不合法收费共计6661.1元，并支付以该款为本金，从收取之日起至判决确定还款之日止（暂计至2019年12月15日），按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给邓汉辉，暂计利息共计1617.02元;费用合计8283.12元；3.本案的反诉案件受理费由鸿益物业公司承担。事实与理由：邓汉辉是肇庆市端州区************商铺的业主。2010年3月15日，经楼盘开发商肇庆市鸿益房地产发展有限公司（以下简称鸿益房产公司）的指定，邓汉辉在毫无选择的情况下与鸿益物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议，鸿益物业公司接受鸿益房产公司的委托，为邓汉辉提供前期物业管理服务。根据鸿益房产公司与鸿益物业公司签订的《前期物业服务合同》第一章第一条显示，“幸福港湾”小区总建筑面积为175000平方米。鸿益房产公司作为建设单位，并未按照《物业管理条例》第二十四条第二款之规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，“幸福港湾”小区亦不符合可以采用协议方式选聘物业服务企业的条件，且鸿益房产公司选聘鸿益物业公司为幸福港湾楼盘前期物业服务企业并未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。因此，鸿益房产公司强行要求邓汉辉与鸿益物业公司签订《前期物业管理服务协议》，指定鸿益物业公司作为“幸福港湾”的物业服务企业的行为，显然违法了法律法规的强制性规定。邓汉辉认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，邓汉辉与鸿益物业公司于2010年3月15日签订的《前期物业管理服务协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。本案中，鸿益房产公司违反法律法规的强制性规定，指定鸿益物业公司为“幸福港湾”小区的物业服务企业，鸿益物业公司及鸿益房产公司均具有重大过错，邓汉辉作为无过错一方，仅需支付鸿益物业公司为原告提供物业服务期间的合法收费。另根据《印发肇庆市物价局、肇庆市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则的通知》（肇价﹝2010﹞45号）第十四条之规定，小区的电梯电费、共用水电费等分摊应计入物业服务成本，不得另行向业主收取。物业共用部分、共用设施设备的维修费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊，在专项维修资金予以列支。因此，鸿益物业公司向邓汉辉收取的住宅管理费（按1元/㎡/月收取）、公共水电费分摊（按8元/月/户收取）为不合法收费，应当返还给邓汉辉并支付以该款为本金，从收取之日起至判决确定还款之日止（暂计至2019年12月15日）按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给邓汉辉。上述不合法收费及暂计利息共计8283.12元。综上所述，为维护邓汉辉的合法权益，邓汉辉特向贵院提起反诉，恳请法院判如所请，并驳回鸿益物业公司在本诉中的诉讼请求。庭审中，反诉原告邓汉辉明确反诉请求如下：第一项反诉请求主张的依据是鸿益物业公司与鸿益房产公司签订的《前期物业服务合同》未经招投标程序，是无效合同。邓汉辉并未与鸿益物业公司签订《前期物业管理服务协议》，其本人及家人均未予以签名，鸿益物业公司未提供证据证明是邓汉辉所签，故该协议对邓汉辉是双重无效。第二项反诉请求主张的不合法收费6661.1元包括物业管理费、公摊水电费，从2011年1月计算至2018年5月；利息1617.02元按日利率0.000120833计算，从2011年1月至2018年5月，每月计算30天。反诉被告鸿益物业公司答辩如下：一、鸿益物业公司是一家经营物业管理的企业，在2007年7月13日通过协议方式，由鸿益房产公司选聘并签订《前期物业服务合同》，从2007年7月13日起对肇庆市工农南路则的幸福港湾小区进行物业管理服务工作，该《前期物业服务合同》于2007年在住建局登记备案，故其法律性质及所指内容与广东省《前期物业服务合同》并无差异，应合法有效受法律保护。鸿益物业公司于2009年8月5号向住建局主管部门递交了“2009年度肇庆市物业服务企业换发资质证书申报表”，该申报表得到了肇庆市端州区城东街工农南社区居民委员会、肇庆市端州区人民政府城东办事处及肇庆市住建局审核批准，确认了鸿益物业公司接管幸福港湾为全体业主提供物业服务的事实及其合法性。鸿益物业公司依法向肇庆市端州区物价局申请物业服务收费备案，收费项目、收费标准得到了价格主管部门的批准，原执行时间是2007年12月。二、邓汉辉于2010年9月18日与租客何耀衡签订了租赁合同，在2010年10月21日办理了36幢01卡商铺的装修申请，装修负责人梁烔基登记办理了施工出入证，双方已经按照《前期物业管理服务协议》相关内容履行自己的权利义务和责任。在业主联络资料登记表中，登记了邓汉辉、伍晓云，联系电话是138*****663。从邓汉辉本人身份证复印件上显示的出生年月来判断，当时邓汉辉是未成年人，言行举止理应由监护人负责监管，对其所签资料承担责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。三、我方开具的收费收据上详细罗列出了商铺管理费和公共水电分摊费的收费标准和收费金额，这种公开、透明、合法的收费方式，邓汉辉有偿享受了六年半时间之久。原被告双方于2010年3月15日签订了《前期物业管理服务协议》，而新的规章制度《印发肇庆市物价局、肇庆市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则的通知》[肇价（2010）45]文件在肇庆人民政府网上2010年5月7日才颁布实施。因此，我方依据“关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知”第四条，在小区物业管理服务活动中垫付、收取小区公共水电费按户分摊有章可循。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邓汉辉于1997年7月25日出生，其父亲邓伟华，母亲伍晓云。涉案商铺位于肇庆市端州区***************第1卡，权属人为邓汉辉，建筑面积66.94平方米。鸿益物业公司是于2003年11月10日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人陈健强，注册资本1000万元，经营范围为物业管理（凭资质证经营，资质等级三级），物业租售代理，家政服务等。2009年9月经肇庆市建设局同意换发物业服务企业资质证书。鸿益房产公司以协议方式选聘鸿益物业公司为肇庆市工农南路则的幸福港湾小区提供前期物业管理服务，并于2007年7月13日签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：鸿益房产公司选聘鸿益物业公司对幸福港湾小区提供物业管理服务。第十四条第二项约定鸿益物业公司按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量8元一户进行分摊。合同期限自2007年起至本物业业主委员会与其聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日本合同即终止。鸿益物业公司从合同签订后至今一直为幸福港湾小区提供前期物业管理服务，且物业服务收费标准符合政府指导价管理有关规定，业经肇庆市端州区物价局同意备案。幸福港湾小区至今尚未成立业主委员会。2010年3月15日，鸿益物业公司（甲方）与邓汉辉（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成协议。第二条约定物业管理服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理。第四条约定物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：三、非住宅按建筑面积每月每平方米1.00元；五、乙方出租物业的应通知甲方，物业管理服务费用由乙方交纳；八、每次交纳费用时间：每月5号之前。第六条约定代收代缴：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十一条:……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。甲方落款处有鸿益物业公司盖章，乙方落款处有邓汉辉签名，代表人处有邓伟华签名。又查明，涉案商铺系邓汉辉向鸿益房产公司购买，双方签订了《商品房买卖合同》。邓汉辉实际于2010年12月21日办理了收楼手续。2011年1月至2018年5月期间，邓汉辉向鸿益物业公司共缴纳物业管理费5954.1元（66.9元/月），公摊水电费712元（8元/月），合计6661.1元。从2018年6月至2019年11月期间，邓汉辉以涉案商铺临街享受不到物业管理服务且物业管理服务不到位为由，拒绝向鸿益物业公司交纳物业管理费、公共水电分摊费，为此，鸿益物业公司曾于2019年11月5日以催款通知书的形式向业主邓汉辉进行催收，鸿益物业公司追讨上述欠费无果，遂诉至本院。在诉讼过程中，邓汉辉提起反诉，以双方签订的《前期物业管理服务协议》无效为由，请求鸿益物业公司返还不合法收费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本诉、反诉双方的诉辩意见，本案主要争议焦点有：一、双方于2010年3月15日签订的《前期物业管理服务协议》是否无效；二、涉案商铺的物业管理费和公共分摊电费是否应当收取；三是违约金是否应当支付。本院依照双方的举证、质证情况和庭审查明的事实，作出评析和认定如下：关于2010年3月15日双方签订的《前期物业管理服务协议》的效力认定。邓汉辉辩称2010年3月15日签订的《前期物业管理服务协议》非其本人或者法定代理人签名，且鸿益物业公司没有经过招投标方式进行选聘，违反了法律的强制性规定，故提出《前期物业管理服务协议》应认定为无效的抗辩意见并提起反诉。本院认为，《物业管理条例》第二十四条有关招投标程序的规定不属于强制性规定,违反该规定不构成应当认定合同无效的情形。根据涉案《商品房买卖合同》约定及邓汉辉在上述《商品房买卖合同》上签名确认的事实,可认定鸿益房产公司与鸿益物业公司签订的《前期物业管理服务合同》对邓汉辉具有约束力。在幸福港湾小区成立业主委员会，并与其选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效前，该《前期物业管理服务合同》依然合法有效。另根据双方提交的《前期物业管理服务协议》中的乙方均有邓汉辉的签名，代表人亦有邓伟华签名，基于签订协议时邓汉辉未满十八周岁，不具有完全民事行为能力，由其法定代理人父亲代理，符合常理和交易习惯。邓汉辉提出非其本人和法定代理人签名，但法庭询问时又明确表示不申请笔迹鉴定，故邓汉辉应自行承担举证不能的法律后果，对其提出非其本人或者法定代理人签名的抗辩意见，本院不予采纳。经双方自愿签订的合同,符合意思自治原则,在不违背法律的相关禁止性条款之下,依法有效,合同双方均应依约履行。故邓汉辉关于《前期物业管理服务协议》无效的主张不能成立。关于涉案商铺物业管理费和公共分摊电费的认定。事实上，鸿益物业公司具有从事物业管理服务的资质,且自2007年7月以来为涉案商铺所在的小区提供了物业管理服务，邓汉辉应当依约向鸿益物业公司交纳物业管理费。邓汉辉并无证据证明鸿益物业公司提供的物业管理服务不合格和没有提供物业管理服务,故其主张无须支付物业管理费的理由不能成立。尽管邓汉辉不能因此拒付物业管理费用,但也并不意味着作为提供物业管理服务的鸿益物业公司可以降低服务标准,应以此为戒,通过积极协商对话提高服务质量,尽量达到业主满意。公共分摊电费，具有代收代缴性质，且双方在协议中有明确约定，鸿益公司主张的标准符合协议约定，亦不超过实际产生的金额，故本院予以支持。邓汉辉庭审中亦确认涉案商铺的物业管理费和公共水电分摊费只交纳至2018年5月，并提起反诉要求鸿益物业公司返还已收取的从2011年1月至2018年5月期间的物业管理费（按照66.9元/月收取）和公共水电分摊费（按照8元/月收取），故对本诉中鸿益物业公司主张要求邓汉辉支付拖欠的从2018年6月至2019年11月的物业管理费（按照66.9元/月计算）和公共分摊电费（按照8元/月计算），本院予以支持。邓汉辉反诉中要求返还已交纳的物业管理费和公共分摊水电费，缺乏理据，本院予以驳回。关于鸿益物业公司主张违约金的认定。根据《前期物业管理服务协议》第十一条约定，邓汉辉不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，鸿益物业公司有权要求邓汉辉补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。诉讼中，鸿益物业公司主张按照每天1‰交纳违约金。本院认为，邓汉辉拖欠鸿益物业公司物业管理费拒不支付的行为，已构成合同违约，应当承担相应的违约责任。但协议约定的违约金及鸿益物业公司主张的计算标准均明显过高,且鸿益物业公司也没有举证证明其存在其他损失,本院结合双方的主观过错程度、违约持续时间、违约所导致的后果等,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌情调整违约金为按照欠费1348.9元为基数，在2019年8月20日前按照中国人民银行同期（一至五年）贷款利率的1.3倍计算，在2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至2019年11月止。本院对鸿益物业公司请求邓汉辉支付违约金超出金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告邓汉辉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鸿益物业管理有限公司交纳2018年6月至2019年11月期间所拖欠的物业管理费1204.9元；二、被告邓汉辉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鸿益物业管理有限公司支付2018年6月至2019年11月期间公共分摊电费144元；三、被告邓汉辉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市鸿益物业管理有限公司支付违约金[违约金按照欠费1348.9元为基数，从2018年6月至2019年8月20日期间按照中国人民银行同期（一至五年）贷款利率的1.3倍计算，在2019年8月20日后至2019年11月期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算];四、驳回原告肇庆市鸿益物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告邓汉辉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告肇庆市鸿益物业管理有限公司负担10元，被告邓汉辉负担15元。被告邓汉辉在履行判决书确定的义务时迳付15元给原告肇庆市鸿益物业管理有限公司，本院不另作收退。反诉案件受理费减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告邓汉辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员  郑 君二〇二〇年二月二十四日法官助理  陈俞廷书 记 员  钱颖连