广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4796号原告（反诉被告）：戴阳，男，1963年12月26日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：张莹，广东奥纪律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯桂忠，男，1986年2月6日出生，汉族，住湖南省桂阳县，暂住中山市。委托诉讼代理人：黄家荣，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立珍，广东刘志均律师事务所实习律师。第三人（反诉被告）：中山市海成汽车贸易有限公司小榄分公司，住所地广东省中山市小榄镇。主要负责人：盛春山。原告戴阳诉被告侯桂忠合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，被告向本院申请追加中山市海成汽车贸易有限公司小榄分公司（以下简称海成汽贸小榄分公司）为第三人并提出反诉。本院将两案合并，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张莹，被告侯桂忠及委托诉讼代理人黄家荣、刘立珍到庭参加诉讼，第三人海成汽贸小榄分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的转让费20000元及支付逾期付款利息（从起诉之日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.被告向原告支付违约金15000元及支付逾期付款利息（从起诉之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2018年9月28日，原告与被告签订《转让合同》，约定原告将商铺转让给被告经营，被告需向原告支付转让费35000元，签字后第一次支付15000元，2018年12月15日前支付余款20000元，并约定如被告违约，原告有权要求15000元的违约金。到今被告仅向原告支付了15000元，原告与被告多次协商未果。为保障原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告答辩称，1.本案的《转让合同》无效，因《转让合同》是约定了原告与第三人将案涉的经营权和租赁权转让给被告，并约定将租房协议过户给被告，因此案涉商铺的租赁权转让构成案涉《转让合同》的前提及重要条件，否则被告不会以80000元向原告及第三人支付转让款，但后来被告了解到原告也是承租人，没有经过原产权人的同意转租且原告与房东之间的《租赁合同》也明确约定禁止转租；2.退一步讲，转让合同签订后，被告曾经多次催促原告办理《租赁合同》的转名手续，但原告一直没办，且案涉商铺已在2019年3月5日被所有权人收回，且按照原告与房东之间的《租赁合同》，租赁期限在2019年6月30日已到期，案涉商铺已无法继续经营，《转让合同》无法继续履行，被告不应当原告支付转让款及违约金。被告向本院提出反诉请求：1.请求确认原、被告及第三人之间的《转让合同》无效；2.原告返还商铺转让费15000元；3.原告赔偿被告房租、水电等损失5000元。事实和理由：2018年9月19日被告与海成汽贸小榄分公司负责人盛春山签订一份《承包合作协议》，双方约定：合作期限内由海成汽贸小榄分公司免费提供场所（坐落于中山市小榄镇××大道××1卡）及装修占出总金额20%，被告提供销售人员配置，占出资总金额的80%，合同签订后，被告向海成汽贸小榄分公司支付了30000元押金，并约定好让被告先搬进去营业。但就在被告准备搬进去营业时，却被告知该商铺还有另一股东（即原告），由于押金已交不得退回，在迫不得已的情形下，只得在2018年9月28日再次与海成汽贸小榄分公司、原告三方签订《转让合同》，约定该商铺转让费一共为80000元，其中支付给原告35000元，签字后第一次支付了15000元给原告，并口头约定第二天可将原租房协议过户给被告。在随后的营业过程中，经被告多次催促，原告及海成汽贸小榄分公司一直未按合同约定将原租房协议转名，造成被告无法办理公司的更名手续。迫于无奈，只得停止缴交租金。随后得知，原告与中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社（以下简称永宁经联社）签订的租赁合同中约定，“在租赁期间，原则上不得转租，原告如需将租用的铺位全部或部分转租他方，必须经过永宁经联社许可，办理转租手续，重新订立合同”。原告明知房东不同意转让商铺却作出虚假承诺与被告签订转让合同，其最终导致合同无效具有明显过错，且房东已在2018年3月5日将店铺收回上锁，被告实际已失去对商铺及商铺内设备的控制权。为此特向法院提出反诉，恳请判如所诉。原告答辩称，一、原告与被告之间关于商铺门面转让使用费在双方签订的《转让合同》中已有约定，是三方在平等自愿基础上自由协商签订的，依法具有法律效力，被告应当依照《转让合同》中约定履行支付转让费和承担违约责任。1.原告不存在非法转租行为，而且租赁合同关系与本案诉求的商铺转让费没有因果关系，因为租金与商铺转让费属两个概念。2.商铺的转让费，也称门面转让费，是基于原门面的装修、门面地段、门面知名度、品牌等经营环境而收取的。原告为案涉商铺装修投入资金高达100000元以上，而且期间积累经营的环境等，被告在使用案涉商铺是无需对以上事项进行相关投资。据此，原告与被告签订《转让合同》约定门面转让费事项，被告是明知门面转让费的情况下，承受涉案商铺的租赁使用，现企图违约不支付门面转让费没有任何的事实和法律依据。门面转让费属于行业的交易习惯，当事人应当遵守，原告收取符合法律规定，具有合法性。3.被告所称与海成汽贸小榄分公司的盛春山签订《承包合作协议》，与原告无关。首先，原告与海成汽贸小榄分公司是合作经营关系，海成汽贸小榄分公司与被告签订的《承包合作协议》，原告是不知情的，也从未同意过，海成汽贸小榄分公司无权代理原告处分案涉商铺，《承包合作协议》无效；其次，原告在得知海成汽贸小榄分公司将案涉商铺转让给被告后，认为损害了原告自身合法权益而与被告、海成汽贸小榄分公司协商，在三方平等自愿的基础上签订《转让合同》，约定《承包合作协议》作废，被告需支付转让费80000元，其中向原告支付转让费35000元，租金另算，需要向原告支付。二、案涉商铺的收回，是由于被告违约没有支付租金所致，在2018年3月5日收回案涉商铺时，被告已拖欠3个月租金未付，与原告无关，被告应当承担相应的法律责任。对于被告主张，是因为原告以及海成汽贸小榄分公司没有按照约定将原租房协议转名导致被告无法办理公司的更名手续才停止缴纳租金，不是事实。因为如果存在被告所述的以上情况，被告按照常理会通知原告履行相关协助的义务，而不是没有任何意思表示的情况下继续使用，直至因为拖欠租金而被收回，并且另案原告起诉被告要求租金纠纷中，被告并未出庭应诉，更没有提出以上主张，所以被告应当为其主张承担相应的举证责任，否则应当承担举证不能的不利法律后果。诉讼过程中，因本院审查后认为原、被告双方签订的《转让合同》有效，经本院释明，被告变更反诉请求为：1.解除被告与原告及第三人之间签订的《转让合同》；2.原告返还商铺转让费15000元给被告；3.原告赔偿被告损失5000元。原告重新答辩称，不同意被告庭后变更反诉请求，因为程序上不符合法律规定，即使法院不采纳以上观点，允许被告变更反诉请求，被告请求亦应驳回。具体理由如下：1.《转让合同》是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，不存在被告所称迫不得已的情况，《转让合同》合法有效，各方应当遵照履行；2.被告失去涉案商铺实际使用权，是由于被告拖欠租金未付的违约行为，导致案外人将商铺收回，责任不在于原告，更不是因为租赁合同无效导致的，因为《租赁合同》无效是基于涉案商铺没有办理报建，是否审批报建没有影响被告对于商铺的实际使用，没有影响被告的经营，因此不构成无法实现《转让合同》的目的，被告依法不享有解除权；3.原告同意将涉案商铺原始租赁协议过户给被告，已履行相关义务通知被告一起前往办理手续，被告因需向社区支付租赁税不同意办理转名过户手续，原因在于被告，而是否办理转名过户手续，没有影响合同的履行，更没有影响被告的经营和对涉案商铺的使用权，而且虽然原告与当地社区签订的《租赁合同》约定原则上不得转租，但关于转租行为商铺的所有权人没有对此提出异议，要求与原告解除租赁合同关系；4.《转让合同》与《租赁合同》相互独立，不存在依附关系，不则无需分别签订两份协议，两份合同履行的基础不同，不具有因果关系；5.门面转让费属于行业交易习惯，当事人应当遵守，门面转让费的收取符合法律规定，具有合法性。综上应当驳回被告所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2018年1月26日海成汽贸小榄分公司作为甲方与作为乙方的戴阳签订一份《合作经营协议》约定2018年1月1日至2019年12月30日期间合作共同经营汽车销售，双方各占股份50%，场地租赁和装修费用由甲乙双方共同出资承担，展示车辆和销售车辆由甲方负责提供；双方以东风标致厂家每年、每季、每月商务政策为依据进行销售车辆利润计算，甲方必须如实告知乙方所有东风标致厂家商务政策，经营成本由甲方会计核算，按季度通报给乙方；除去经营成本（日常开支、工资、奖金、需纳的税费租金等）为净利润，创收盈余，按比例甲乙双方共同分配；如在经营过程中有债务产生和亏损，按比例由甲乙双方共同承担。2018年9月19日，侯桂忠作为甲方与作为乙方的海成汽贸小榄分公司签定一份《承包经营协议》约定双方合作经营车辆销售服务，合作期限为一年；合作期间，甲方提供销售人员配置，占出资金额80%，乙方提供免费场所及装修，占出资总金额20%，乙方提供免费场所地址：中山市小榄镇XX大道西XX卡，该场所附带装修，装修详见附件清单；甲方按乙方要求，在合同协议签订生效后，向乙方支付押金50000元；协议终止后，乙方不得以任何理由扣押并应协议终止后五天内向甲方无息返还押金50000元；合同还对双方合作其他事项进行了约定。2018年9月28日，海成汽贸小榄分公司作为甲方、戴阳作为乙方、侯桂忠作为丙方签订一份《转让合同》，约定：一、甲乙两方共同经营的海成汽贸小榄分公司商铺转让给丙方经营；二、同时甲乙双方在2018年1月26日所签的合作协议甲乙双方同意解除且作废；三、甲乙双方商铺转让给丙方，转让费总共为80000元人民币（甲乙双方所欠房租和水电由丙方另外支付）；四、丙方给甲方支付转让费45000元，签字后先第一次支付20000元，第二次在2018年12月15日内支付25000元；五、丙方给乙方支付转让费35000元，签字后先第一次支付15000元，第二次在2018年12月15日内支付20000元；六、如果丙方违约，甲乙有权收回商铺，并没收丙方第一次支付款；七、甲乙双方同意租房协议过户给丙方，丙方必须和甲方合作销售东风标志汽车，具体事宜由甲方和丙方协商签订，否则丙方赔偿甲方损失50000元。上述《转让合同》由海成汽贸小榄分公司负责人盛春山、戴阳、侯桂忠三方签字。同日，侯桂忠向戴阳支付了约定的第一笔转让费15000元。同日，侯桂忠作为接手人、戴阳作为转交人签订一份《商铺接交》，列明交接内容包括：空调3台、办公设备1批、洽谈桌1张、沙发凳6个、接待台1个、展厅。另查明，本院另案审理原告戴阳诉被告侯桂忠租赁合同纠纷一案已于2019年6月27日作出（2019）粤2072民初4797号民事判决。上述判决认定，2018年9月28日，戴阳将向永宁经联社承租的位于中山市小榄镇××大道西××1卡的商铺出租给侯桂忠使用，并于当天完成交接，双方口头约定每月的租金为8500元，租赁期限自2018年9月28日至2019年6月30日，当月租金须在5号前缴交，但侯桂忠之后仅支付了2018年9月28日至2018年11月27日两个月的租金就没有继续按约定支付，因其拖欠租金的行为，导致案涉商铺于2019年3月7日被永宁经联社收回，至商铺被收回为止，侯桂忠尚欠租金27483.33元未付。涉案商铺没有办理房屋产权证，在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规定许可证或经得主管部门批准建设。据此，本院在另案中作出判决：一、原告戴阳与被告侯桂忠之间的租赁关系无效；二、被告侯桂忠于本判决发生法律效力之日向原告戴阳支付房屋占有使用费27483.33元。上述判决送达后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，判决已于2019年11月19日发生法律效力。原告戴阳另提供微信聊天记录截图，拟证明自己积极配合被告办理《租赁合同》转名手续。微信聊天记录截图显示，原告所举证使用的微信号与备注“广之兴汽车销售”的微信号之间的聊天内容。2018年12月3日，戴：“阿屏！准备一下，本月15号去过户房租合同，顺便把我两万给我。”，广之兴汽车销售：“好的”。2019年1月8日，戴：“（发送定位）阿屏！快点过来！阿屏！来了没有？我在这里等你了，来不来告诉我一声！”，广之兴汽车销售：“戴总，不好意思啊，昨晚过来沙朗这边没回去，等下我回去了告诉你”，广之兴汽车销售：“我现在过去物业那里吧”，戴：“好的”。侯桂忠质证确认上述微信聊天记录真实，并确认“广之兴汽车销售”是其配偶使用的微信号，但认为上述微信记录不能反映永宁经联社同意转租，且转租手续也没有办理完成。被告侯桂忠另提供微信转帐记录截图和微信聊天记录截图，拟证明自己通过其配偶的微信号已向永宁经联社支付了2018年8月底前的电费4540元、2018年9月份的电费1179元。微信转帐记录截图和微信聊天记录截图显示，侯桂忠所举证提供手机所使用的微信帐号向备注为“收永宁电费～知足长乐”的微信号微信转帐两次，其中第一次于2018年10月10日转帐4540元，第二次于2018年11月5日转帐1179元，第二笔微信转帐后“收永宁电费～知足长乐”发送微信：“收到，谢谢，明天我叫收据交到你店里，到时候给谁？”，侯桂忠配偶的微信号未作回应。2018年11月12日，“收永宁电费～知足长乐”发送微信：“老板娘，那收据我拿去你店里给老板了”，对方回复：“8.9电费都不是我们用”，“收永宁电费～知足长乐”：“8月份就几天的，当时我过去你店里时和以前那戴老板一起时我就说了，那4千多元是到8月尾的，9月的问谁要，戴老板说问你们要，你们当时也在场，也说好的，所以我现在抄的表是8月几天和9/10两个月的，我也知道你们是9月尾才来接手的”。戴阳质证确认上述微信记录真实，认为上述微信转账是支付8月最后几天至10月10日电费，并称涉案商铺用电是在旁边建筑接电，收费人员是私人，不是永宁社区工作人员，且《转让合同》第三条约定商铺转让前所欠的水电费由侯桂忠承担。本院认为：案涉位于中山市小榄镇××大道西××1卡的商铺并未取得建设工程规定许可证或经得主管部门批准建设的事实已经由本院已经发生法律效力的（2019）粤2072民初4797号民事判决予以认定并判决原、被告之间的租赁关系无效，相关法律关系另案判决已有论述，本案中不再详述。从《商铺接交》所列可见，《转让合同》所约定的转让标的物实际为商铺使用期间添置的电器、办公家具等物品及固定装修。上述《转让合同》参与主体除原、被告之外还包括第三人海成汽贸小榄分公司，因此虽然《转让合同》与原、被告的口头转租协议有关联，但两者之间属于相互独立的合同，不能因原、被告之间的租赁关系无效推定《转让合同》无效。现被告未能举证证明上述《转上合同》存在《中华人民共和国合法》第五十二条所列的五种无效情形之一，主张上述合同无效的意见本院不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”，被告经本院释明后变更诉讼请求符合上述规定。另外，被告受让上述标的物的目的在于承接上述标的物在原址利用上述物品经营汽车销售业务，而原、被告的租赁合同关系无效直接导致的法律后果为因合同取得的财产，应当予以返还，返还商铺后被告已无法在上述地址继续经营，当时签订《转让合同》的合同目的显然已无法实现，不应继续履行，被告据此要求解除《转让合同》返还转让费15000元于法有据，本院予以支持。如上所述，本院支持被告解除《转让合同》的诉求，《转让合同》不再继续履行，原告要求被告继续支付转让费尾款20000元及利息、违约金15000元及利息的诉求本院不予支持。至于被告要求赔偿损失5000元，原、被告虽然对于微信昵称为“收永宁电费～知足长乐”的人员身份有不同说法，但可以确定该人是案涉商铺用电提供方的代表，其作为案外人具有中立性，按微信聊天内容所称4千多元（指4540元）是到8月末的电费，现在抄表（指1179元）是8月几天和9、10月的电费，双方实际于2018年9月28日交接，故可以确认被告已向案外人支付的4540元电费是原告租赁期间所使用的，被告第二次向案外人支付的1179元电费大致有一半左右时间是原告租赁期间使用。双方即使存在过口头协议确认之前的电费由被告承担，亦系基于《转让合同》能够正常履行，作为除支付转让费之外的一项兑价，现《转让合同》解除，原告租赁期间的电费理应由原告承担，双方交接时并未对用电度数进行明确，故电费中各自应承担的准确数额已无法核实，现被告要求赔偿5000元损失与代付的电费大致相当，本院予以支持。第三人海成汽贸小榄分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告戴阳、第三人中山市海成汽车贸易有限公司小榄分公司与被告侯桂忠于2018年9月28日签订的《转让合同》；二、原告戴阳于本判决生效之日起7日内向被告侯桂忠返还转让费15000元；三、原告戴阳于本判决生效之日起7日内向被告侯桂忠赔偿电费损失5000元；四、驳回原告戴阳全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，反诉案件受理费150元，合计826元，由原告戴阳负担（原告戴阳已预交案件受理费、被告候桂忠已预交反诉案件受理费，本院不另收退，原告于本判决生效之日起7日内迳付被告150元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  高嘉敏审判员  廖 雪二〇二〇年三月十六日书记员  周淋淋