成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初15540号 原告：温江区月映长滩栖悦第一届业主委员会，住所地温江区月映长滩栖悦小区******。 委托诉讼代理人：靳中林，该委员会主任委员。 被告:成都中铁二局瑞城物业管理有限公司，，住所地成都市金牛区马家花园路** 法定代表人：刘斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋友庆，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李星，四川海德律师事务所律师。 原告温江区月映长滩栖悦第一届业主委员会与被告成都中铁二局瑞城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，由四川省成都市中级人民法院（2019）川01民辖121号民事裁定书指定本院管辖，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月3日公开开庭进行了审理，上列原被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令1、解除被告与温江区月映长滩栖悦小区的《前期物业服务合同》；2、被告立即退出温江区月映长滩栖悦小区物业服务；3、被告立即向原告移交《前期物业服务合同》附件二、附件三、附件四中的物业服务用房和相关设施及《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料；4、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：温江区月映长滩栖悦小区（以下简称栖悦小区）于2017年5月1日至5月10日召开了首次业主大会会议，会议表决通过了其建筑区划内的《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》等事项，并选举产生了业主大会的执行机构业主委员会，其建筑区划内的《临时管理规约》和《前期物业服务合同》已经于2017年5月11日自行终止。由于被告不愿意接受栖悦小区首次业主大会会议确定的物业费标准，也不愿意接受原告以及全体业主的监督管理，栖悦小区首次业主大会会议决定解聘被告。依据栖悦小区首次业主大会会议的授权，原告于2017年5月11日向被告送达了限期于2017年5月13日前退出本小区的物业服务的《通告》，但被告至今既不接受原告提出的物业费标准，也不退出栖悦小区物业服务，双方屡次协商未果，原告因此诉至法院，请求依法判决。 被告辩称，被告依据2014年10月14日的《前期物业服务合同》进入栖悦小区提供物业管理服务。2017年5月栖悦小区业主大会召开后，在当地政府公告要求业委会备案前不得行使职权的情况下，被告继续按《前期物业服务合同》履行合理合法，且得到小区绝大部分业主的认可和支持。2019年3月栖悦小区业委会登记备案后，针对被告是否继续在栖悦小区提供物业管理服务的问题，被告采用书面和微信方式向小区住宅、商铺共884户发出征集意见，实际收集到532户意见（现场征集426户、微信征集106户），另有未居住不参与或联系不上的352户未收集到意见。其中同意被告继续为栖悦小区提供物业服务的是507户，占小区总户数的57.35%。此后，被告根据小区大部分业主的意见，对栖悦小区的部分设施设备进行了增添、改造，并继续为栖悦小区提供物业服务至今。至2019年12月底，栖悦小区足额交清物业服务费的业主有527户（占总户数的59.62%），足额交清物业费的住宅、商铺建筑面积46147.41平方米，占小区住宅、商铺总建筑面积（77692.49㎡）的59.39%。原被告之间尚未签订物业服务合同是因双方至今未就物业服务费标准等达成一致，被告认为，其提供的服务得到小区大多数业主认同的基础上，且愿意与原告进行协商达成一致签订物业合同。据此，被告请求驳回原告对本案的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年10月14日，成都市盈庭置业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由被告为栖悦小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年10月14日起至业主委员会代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业合同生效时止，以及物业服务费标准为1.9元/月/平方米等内容。 2017年5月1日至5月10日，栖悦小区组织召开了首次业主大会会议,通过了《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》。其中附件3《管理规约》补充约定中载明：住宅按每平方米每月1.5元收取，商用（包括将住宅用房改为商业用房）按每平方米每月5元收取……解聘被告，由业主大会授权业主委员会通过招标或者议标或者比选的方式聘请一家物业服务机构负责物业管理。现在负责物业管理的被告，在先解聘的前提下，可以让被告与其他物业服务机构公平竞争。如果被告能够接受管理规约的条件并且保证服务质量，也可以继续聘用被告……如果物业服务机构嫌费用低无利可图不愿意管理，就实行业主自行管理，由业主委员会代行管理职权，直接聘用物业管理人员管理物业等内容。次日，温江区金马镇金泉社区居民委员会发布《关于首次业主大会会议表决结果的公告》（第10号），主要内容为：栖悦小区首次业主大会在温江区的组织下，在温江区产管理局的指导监督下，于2017年5月1日至2017年5月10日在小区举行。投票权数共计817个，建筑物总面积为100042.81平方米，专有部分面积72653.64平方米。共发出表决票817张，收回469张，其中有效票469张，弃权和废票0张。首次业主大会会议表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》，选举了业主委员会委员。当日，温江区金马镇金泉社区居民委员会发布《关于业主大会设法设立的公告》（第11号），主要内容为：栖悦小区首次业主大会在温江区的组织下，在温江区产管理局的指导监督下，于2017年5月1日至2017年5月10日以书面征求意见的方式，召开了首次业主大会会议，表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》事项，并选举产生了业主大会的执行机构业主委员会（即本案原告）。该建筑区划业主大会自2017年5月11日已依法设立。当日，业主大会选举的业主委员会委员召开会议，会议记录显示：根据业主大会的决议，并经业主委员会讨论研究，一致同意责令被告于2017年5月13日撤离案涉小区，并于次日起对小区实施自行管理，由业主委员负责具体管理事务，或者聘请物业管理专业人士协助业主委员会管理小区物业。并于当日发布《通告》，其中载明有如下内容：根据《前期物业服务合同》第五条的规定，前期物业服务合同的履行期限于2017年5月13日截止。要求被告于2017年5月13日前撤离小区，并通知业主按照住宅每月每平方米1.5元的标准缴费，被告不得再向业主收取费用。同时该《通告》送达至被告工作场所处。2018年12月18日，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01行终1016号《行政裁定书》，指令成都市郫都区人民法院对本案原告与成都市温江区就业主委员会备案申请不予准许一案立案进行审理。后成都市郫都区人民法院作出（2019）川0124行初20号《行政判决书》，该份生效法律文书认定内容为：2017年2月10日，温江区金马镇金泉社区居民委员会发布公告，载明案涉小区已具备业主大会设立的条件以及业主大会筹备组成员的组成及推荐方式，并标明筹备组在以后工作中发布任何公告，必须加盖社区居委会的公章才真实有效。2019年3月26日，成都市温江区作出了同意备案的决定。被告一直为栖悦小区提供物业服务至今。 另查明，被告与栖悦小区业主靳中林物业服务合同纠纷一案中，四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01民终17383号《民事判决书》，判决认定的内容包括：《前期物业服务合同》于2017年5月11日终止后，被告在明知业主大会决议降低物管费的情形下，仍然在栖悦小区提供物业服务，系以其行为认可了《管理公约》中关于物管费的标准。 诉讼中，原告确认至今未续聘或选聘其他物业服务企业。 以上事实，有当事人的身份信息、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、会议记录、通告、公告、行政裁定书、行政判决书、民事判决书等证据，以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。 本院认为，因生效法律文书已认定案涉《前期物业服务合同》于2017年5月11日终止，故原告要求解除《前期物业服务合同》的诉讼请求，本院不再重复处理。 因被告在《前期物业服务合同》和《临时公约》终止后，未在60日的合理准备期限内撤场，至今仍继续为栖悦小区提供物业服务，客观上履行了《管理公约》中对物管费标准的约定内容。而原告既未重新选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同，也未举证证明其已采用自行管理的物管服务方式，原告及其栖悦小区业主接受并享受了被告的物业服务。故应视为原被告之间建立了新物业服务合同。按照《中华人民共和国物权法》第七十六条关于经由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会、决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款关于业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持的规定。故《关于首次业主大会会议表决结果的公告》(第10号)中经“双过半”后终止《前期物业服务合同》并解聘被告的决定已不再适用于现行原被告之间以《管理公约》的物管费标准达成的新的物业服务合同。为此，原告要求解除与被告的物业服务合同，以及要求被告立即退出栖悦小区，并移交《前期物业服务合同》附件二、附件三、附件四中的物业服务用房等诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 驳回温江区月映长滩栖悦第一届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，由温江区月映长滩栖悦第一届业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  于虹 二〇二〇年三月三日 书记员  黄莉