广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初25953号原告：黄衡诗，男，1958年12月31日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。监护人：曾某，女，1962年8月4日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原告：黄衡艺，男，1962年7月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：广东省饮食旅游服务公司，住所地广州市越秀区东山菜园西4号，下落不明。法定代表人：李天辉。被告：广州市住宅建设发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路476号之一10-17层。法定代表人：卢志瑜，职务董事长。委托诉讼代理人：潘思波，男，该公司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：黄丽丽，女，该公司职员，通讯地址。原告黄衡诗、黄衡艺与被告广东省饮食旅游服务公司（以下简称饮食公司）、广州市住宅建设发展有限公司（以下简称住宅公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄衡诗的监护人曾某，原告黄衡艺，被告住宅公司的委托诉讼代理人潘思波、黄丽丽到庭参加诉讼；被告饮食公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告协助两原告办理将广州市越秀区先烈中路78号之8301房过户登记至两原告名下的不动产权属登记手续，办证费用由两被告承担。事实和理由：两被告在1988年9月以旧城改造，新建居民住宅为由，征收拆建先烈中路区庄村7号二层房屋，原告在1992年回迁至今多次催促两被告尽快办理房屋所有权证，但时隔27年了两被告一直拖延。按照双方达成的《征地拆迁补充协议书》和《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》原告已经在1989年9月30日前分二次付清了房屋差价，履行了合同义务。但两被告违反合约，迟迟没有给原告办理房屋所有权证。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告住宅公司辩称：一、原告未按协议约定支付超原房屋面积对价，应当原告付清后再办理产权证。广州市越秀区先烈中路78号之八301房是我方与被告饮食公司共同征地兴建的房地产开发项目。原告系该地段被拆迁户张虹（已故）之子。根据被告与张虹签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的约定，被告补偿给张虹的房屋面积52平方米超过该户被拆除的房屋面积16.3平方米，该超出面积10平方米按350元/平方米，6.3平方米按1200元/平方米计算合计11060元，一次性由该户在1989年12月30日付清。但时至今日，该户并未付清上述超面积的房款，根据原告的证据表明，只是支付了被告3000元，还有8060元未支付。我方将保留追究原告违约责任，以及由此带来的一切损失。二、实际回迁房屋超出协议补偿房屋面积原告未支付对价，应双方达成一致协议并支付对价后再办理产权证。广州市越秀区先烈中路78号之八301房实测面积为64.3536平方米，根据1996年12月20日双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，被告补偿给原告的房屋面积合计为52平方米，实际补偿房屋的面积比原协议补偿的面积超出了12.3536平方米。对这一超出协议12.3536平方米的面积，原告并未支付对价。根据公平、等价有偿原则，被告认为双方应当委托具资质的评估公司，按现时市场评估价值该物业的市场价格，双方按该评估价值结算，如双方就价格无法达成一致意见，亦可以参照以往判例双方按份额共同持有该物业产权。被告饮食公司没有作答辩。经审理查明：据房证字第××号共有权证记载：先烈路区庄村7号为混杂结构2层，首层35平方公尺70平方公寸，叠合71平方公尺40平方公寸，张虹占有2楼产权。1987年12月31日，张虹（乙方）与被告住宅公司（甲方）签订《征地拆迁临时安置（投亲靠友）协议书》，其中约定：甲方因改造旧城新建居民住宅,经市规划局（82)城地批字167号文核准，征用拆建区庄村7号2楼，乙方使用建筑面积35.7平方米。双方签订协议如下：三、甲方确定在新建房屋竣工后，同意安排给乙方实用40平方米，（包括厨房、厕所）、位置在回迁楼的第3层东南向。五、实用面积40平方米，分配为一厅三房，其中一厅12平方米，一厅8平方米，两房各7平方米，厨房、厕所共6平方米（有阳台，但不包括在40平方米内）等。1988年3月25日，张虹（被征用拆迁业主、乙方）与被告住宅公司（征用拆迁单位、甲方）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，其中约定：一、乙方同意甲方拆除乙方座落在先烈中路区庄村7号2楼的房屋，该房为混合结构，建筑面积共35.7平方米，评估产值为3777.02元。二、甲方同意将属于甲方所有的座落在：先烈中路区庄村征用范围内的框架结构房屋，建筑面积（包括分摊楼梯、走廊等面积5平方米在内），合共40平方米，移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿。六、按甲乙双方所订的征地拆迁安置协议书的各项条款交换房屋产权。甲方补偿给乙方房屋的实用面积为43平方米[包括厅、房、厨房、厕所面积（长×宽面积）]和阳台面积（折半计入）。回迁房屋的超协议书建筑面积的造价和新房屋建筑面积的差价，按每平方米200元补偿，按内垅实量计算等。1988年9月23日，张虹（被拆迁房屋业主、乙方）与两被告（用地单位、甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：一、乙方同意甲方拆除座落在：先烈中路区庄村7号2楼的房屋（下称原址房屋），该房屋为混合结构，经市房管部门核定，建筑面积：35.7平方米，评定产价金额为：3777.02元。二、双方同意按本条第2项的方式办理拆除房屋的补偿。2.甲方将自有的座落在:先烈中路征用区庄村范围内新建楼房号第3层编号未定（方位为：东南方向）的自有房屋（下称新建房屋），共建筑面积：52平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共2平方米在内），划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿。三、因乙方的原址房屋是：35.7平方米，而甲方移交给乙方的新建房屋是52平方米故新房屋与原房屋的面积对比，相差了16.3平方米，对比相差的房屋面积，乙方愿意以一次过付给甲方11060元，并应将此款于1989年12月30日前付清。八、甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续。所需的登记费用，由甲方负责。十一、其他事项：甲方在新建楼房划拨给乙方回迁房建筑面积52平方米，其中：35.7平方米是有合法产权的。10平方米乙方以350元/平方米计补给甲方3500元；另6.3平方米乙方以1200元/平方米计补给甲方7560元，两款合计11060元乙方在1989年12月30日前付清给甲方等。1988年9月27日，张虹（被安置业主、乙方）与两被告（征用单位、甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，其中约定：甲方经市城市规划局（82）城地批字第167号文核准，并经市房地产管理局（回迁办法：1、甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1991年9月30日在：先烈中路区庄村回迁房第三层，产权属于张虹所有的房屋中（方位：东南方向具体见示意图），安排建筑面积52平方米的套间（其中：厅、房面积42平方米，独立厨厕6平方米，阳台2平方米，楼梯2平方米)给乙方回迁居住。九、其他事项：甲方在新建楼房划拨给乙方回迁房建筑面积52平方米，其中：35.7平方米是有合法产权的。10平方米乙方以350元/平方米计补给甲方3500元；另6.3平方米乙方以1200元/平方米计补给甲方7560元，两款合计11060元乙方在1989年12月30日前付清给甲方等。85）房征字第××号回迁办法：1、甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1991年9月30日在：先烈中路区庄村回迁房第三层，产权属于张虹所有的房屋中（方位：东南方向具体见示意图），安排建筑面积52平方米的套间（其中：厅、房面积42平方米，独立厨厕6平方米，阳台2平方米，楼梯2平方米)给乙方回迁居住。九、其他事项：甲方在新建楼房划拨给乙方回迁房建筑面积52平方米，其中：35.7平方米是有合法产权的。10平方米乙方以350元/平方米计补给甲方3500元；另6.3平方米乙方以1200元/平方米计补给甲方7560元，两款合计11060元乙方在1989年12月30日前付清给甲方等。通告征(拨)地，需拆除乙方座落在先烈中路区庄村7号二楼的房屋（下称原址房屋），其中自住使用面积35.7平方米。现经双方协商，就临迁回迁问题，达成协议如下：一、临迁办法：乙方同意于一九八八年九月三十日前迁出原址房屋，并同意按本条第1项的规定解决临迁。1、由甲方解决临迁用房。乙方同意迁往本市石牌甲方提供的承晖大街2号(使用面积30平方米)临时居住。三、回迁办法：1、甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1991年9月30日在：先烈中路区庄村回迁房第三层，产权属于张虹所有的房屋中（方位：东南方向具体见示意图），安排建筑面积52平方米的套间（其中：厅、房面积42平方米，独立厨厕6平方米，阳台2平方米，楼梯2平方米)给乙方回迁居住。九、其他事项：甲方在新建楼房划拨给乙方回迁房建筑面积52平方米，其中：35.7平方米是有合法产权的。10平方米乙方以350元/平方米计补给甲方3500元；另6.3平方米乙方以1200元/平方米计补给甲方7560元，两款合计11060元乙方在1989年12月30日前付清给甲方等。1988年9月，张虹（乙方）与被告住宅公司（甲方）签订《征地拆迁补充协议书》，其中约定：一、甲方确定在新建楼房竣工后，同意安排给乙方建筑面积52平方米的回迁房。位置在区庄村回迁楼第三层东南向。二、甲方同意将区庄村回迁楼的房屋建筑面积52平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共2平方米在内）补偿给乙方作为拆除乙方原有房屋的补偿。回迁房面积超出乙方原契证建筑面积部分共16.3平方米，由乙方给甲方补偿3000元（此款在1989年9月30日前分二次付清给甲方）。作为乙方向甲方买取回迁房超出面积部分的产权。乙方对回迁房有完全的产权，回迁期为3年等。1991年4月24日，张虹向被告住宅公司支付超面积购房款3000元。1992年，两被告安置张虹回迁先烈中路78号之8301房。1998年8月6日，张虹（乙方）与被告住宅公司（甲方）签订《补充协议》，其中约定：双方就先烈中路78号之8，301、302房的间隔问题，经协商，达成协议如下：一、甲、乙双方同意，按附图更改间墙，由甲方负责施工和所需费用（附图）。二、甲方同意乙方回迁房超出原产权面积，按八八年九月二十三日签订的拆迁协议执行，即按1200元/平方米等。2019年6月6日，广东省广州市南方公证处发出(2019)粤广南方第022202号《公证书》，其中内容为：申请人：黄衡诗、黄衡艺。被继承人：黄振文、张虹。公证事项：继承权。申请人黄衡诗、黄衡艺因继承被继承人黄振文、张虹夫妇的遗产，于二〇一九年五月十一日向本处申请办理继承权公证，现查明如下事实：一、被继承人黄振文于二〇—六年九月二日在广东省广州市死亡；被继承人张虹于二〇〇三年十二月二十七日在广东省广州市死亡。二、被继承人黄振文、张虹夫妇死亡时遗留夫妻共有财产：3、座落于东山区先烈路区××楼，该房屋已被拆除，根据广州市东山区公证处于一九八八年九月二十七日出具的编号：（88)穗东内证字第2477号《证明书》所证明的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的记载，上述房屋被拆除后补偿回迁到先烈中路区庄村回迁房地三层东南方向的一处房屋(具体以拆迁单位最终分配为准)。以上房屋虽分别以黄振文、张虹的名义登记，但为黄振文、张虹婚姻存续期间取得，依法属于他们的夫妻共有财产，各占其中的二分之一。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的上述遗产应由父母、配偶、子女共同继承。因被继承人的父亲、母亲均早于被继承人死亡。因此，被继承人的上述遗产应由黄衡诗、黄衡艺两人继承等。据被告住宅公司提供的《房地产平面附图》（复印件）记载：先烈中路78号之8301房的单元总面积为64.3536平方米。本案诉讼过程中，原告为证明张虹另向两被告支付超面积购房款3000元，提供了1、1988年10月5日，号码为2048778号的《收据》（复印件），内容为：今收到张虹交来办理产权补偿费1000元，经手人唐焕洲。2、1989年9月20日，号码为2048485号的《收据》，内容为：今收到张虹交来办理产权补偿费1000元，经手人谢植林。3、1990年10月5日，号码为2048486号的《收据》，内容为：今收到张虹交来办理产权补偿费1000元，经手人唐。被告住宅公司对于上述证据认为均没有加盖我方公章，落款经手人谢植林、唐焕洲并非我方公司的员工，2048778收据也没有原件，故真实性、合法性均不予认可。两原告表示：对于增大面积同意按照1988年当时的成本价购买，不同意按照现在的市场价格购买。被告住宅公司表示：对于增大面积同意按照现在的市场价格出售给原告，不同意按照1988年的成本价出售给原告。本院认为：张虹与两被告自愿签订的上述多份拆迁补偿安置协议是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。因被告没有按照约定为张虹办理涉案房屋的权属证书已构成违约，应承担违约责任，两原告继承了张虹涉案房屋的权利，故原告要求被告办理涉案房屋的权属登记手续合法有理，本院予以支持。关于双方约定的增大面积购房款，如被告认为原告尚未支付，被告可另行提起诉讼要求原告支付，被告以此拒绝为原告办理过户手续本院不予支持。关于再次增大的面积，如判决双方共有涉案房屋不利于对房屋的管理。双方可另行协商解决购房款问题，或通过诉讼程序另行解决，本案不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告广东省饮食旅游服务公司、广州市住宅建设发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，与原告黄衡诗、黄衡艺共同到房管部门办理将广州市越秀区先烈中路78号之8301房过户到原告黄衡诗、黄衡艺名下的产权登记手续。本案受理费8800元，由被告广东省饮食旅游服务公司、广州市住宅建设发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  王 勇人民陪审员  黎景欣二〇二〇年三月十八日书 记 员  邓鸿明