广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18005号原告：刘柱强，男，1962年5月27日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：谢创英，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧妙连。被告：梁迪声，男，1963年11月4日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。原告刘柱强与被告梁迪声共有纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘柱强及其委托诉讼代理人谢创英、被告梁迪声及其委托诉讼代理人杜文樯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘柱强向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付已收取的属于原告的2013年9月1日至2015年8月31日期间租金325996元及利息（利息以325996元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）；2.请求判令被告立即支付拖欠原告的租金收益380000元（2017年10月1日至2019年6月30日，共19个月）及违约金（违约金计算方法：以自2017年10月1日起每月应支付的20000元为基数，分别从拖欠当月21日起按每月2%的利率计算至清偿之日止,暂计至2019年6月30日为76000元）；3.请求判令被告自2019年7月1日起至2024年8月31日期间每月按20000元的标准向原告支付租金收益。诉讼中，原告刘柱强变更诉讼请求第3项为:请求判令被告自2019年7月1日起至本案法庭辩论终结之日止，每月按20000元的标准向原告支付租金收益。事实与理由：原告、被告及刘柱荣共同共有座落于中山市工业厂房及其后的空地（其中工业厂房原告占25%的份额、被告占50%的份额，刘柱荣占25%的份额，空地原告占25%份额，被告占50%份额，刘柱荣占25%份额），刘柱荣已身故，其所占财产份额由杨玲、刘泳超共同享有三分之一份额，黄官娣、刘柱江、刘柱力、刘柱强共同享有三分之一份额，阮泳康享有三分之一份额。上述物业一直由被告管理并由被告收取租金，而被告自2013年9月1日至2015年8月31日期间的已收取的属于原告的租金385996元一直未向原告支付。2015年8月31日，原告与被告签订《协议书》，约定签订协议后9年内将上述物业全部交给被告负责管理，被告同意前6年每月的20号前向原告支付20000元（其中原告部分15000元；刘柱荣部分15000元，刘柱荣部分分三份，每份5000元，本案主张的是黄官娣、刘柱江、刘柱力、刘柱强所继承的三份之一），逾期将按每日千分之一的标准计算违约金，签订协议后，被告自2017年10月1日起未按协议约定向原告支付，被告的行为已经违约。为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院依法判如所求。被告梁迪声辩称，一、刘柱强所请求的2013年9月1日至2015年8月31日期间的租金及利息，该项诉讼请求已超过法定诉讼时效期间。1.根据《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。2.2015年8月31日，刘柱强与梁迪声签订了《协议书》，就涉案物业今后的管理及租金收益分配进行了明确约定。如果真的还存在2015年8月31日之前的租金收益未分配，刘柱强自2015年8月31日起就应当知道，因此最迟应当自2015年8月31日起计算2015年8月31日前租金的诉讼时效。3.刘柱强在2019年7月5日起诉前，从未向梁迪声主张过2013年9月1日至2015年8月31日期间的租金，该项请求已超过诉讼时效。二、因双方就租金分配存在矛盾，涉案物业在2013年9月1日至2015年8月31日期间，梁迪声无法进行管理，也不存在租金收益分配问题。1.刘柱强曾于2013年起诉过涉案物业2012年9月至2013年9月的租金，因为当时刘柱强对梁迪声管理涉案物业的所有支出一概不认，致使梁迪声不仅付出劳力去管理，还要贴钱对涉案物业进行维护，而刘柱强则什么事不做，只享受收益，不承担支出。梁迪声损失巨大也就不愿再管理涉案物业，且当时因刘柱强闹事，所有租客乘机不交租，也致使梁迪声根本无法管理涉案物业。2.正是因为双方矛盾持续，致使损失不断扩大，双方才于2015年8月31日协商一致达成《协议书》，且达成协议时双方己确认2015年8月31日前的租金问题不再追究，否则双方也不会达成协议。三、关于2017年10月1日至2019年6月30日期间的租金收益，梁迪声并非故意拖欠，而是必须等待另案中对2015年8月31日《协议书》效力的认定结果，才能最后确定应否支付，在《协议书》的效力未经另案法律确认前，刘柱强无权主张《协议书》的租金。1.涉案物业为梁迪声、刘柱强及刘柱荣共同共有，因刘柱荣已去世，其份额由其继承人继承。梁迪声与刘柱强之所以在2015年8月31日达成《协议书》，是基于刘柱强提供了刘柱荣所有继承人出具的《委托书》，认为刘柱强能够代表刘柱荣的所有继承人来签合同。2.但在2017年10月开始，梁迪声收到刘柱荣部分继承人向梁迪声主张租金收益的请求，梁迪声这才知道刘柱强所代表的刘柱荣继承人内部存在矛盾，刘柱强与梁迪声签订《协议书》的合法有效有待确认。3.2018年梁迪声收到刘柱荣继承人中的杨玲、刘泳超、阮泳康起诉请求租金收益的民事诉讼，案号分别为(2018)粤2071民初刘柱强号及21288号。在该两案中，杨玲、刘泳超、阮泳康不确认2015年8月31日《协议书》中的合法有效性，主张直接向梁迪声请求支付租金收益。现该两案还在审理中。4.梁迪声认为，本案刘柱强主张2017年10月至2019年6月租金收益的依据是2015年8月31日的《协议书》，而该《协议书》现己在另案审理过程中等待法律确认，因此在《协议书》未经另案法律确认前，无法确定梁迪声是否应按《协议书》支付租金收益。刘柱强在明知已有刘柱荣部分继承人提起诉讼，对《协议书》的效力提出否认，且该案还在审理过程中尚未有结果，仍然依据《协议书》来主张租金收益，是浪费司法资源。5.退一步而言，即使2015年8月31日《协议书》将来被认定为有效，梁迪声也只是应按《协议书》支付租金收益，无需支付违约金。因为梁迪声并非违约拖欠租金收益，而是在明知已有刘柱荣部分继承人不确认《协议书》效力，且已有诉讼案件正在审理，需要等待结果后才知道应否按《协议书》支付。四、刘柱强请求2019年7月至2024年8月期间的租金收益毫无事实法律依据。对于将来尚未发生的事情，谁也无法预知。将来在协议履行期间也有可能发生刘柱强违约及解除合同的情形，因此不可能对未产生的租金收益进行判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月12日，刘柱强与梁迪声及案外人刘素雅、刘柱荣因物权确认纠纷诉至法院，中山市中级人民法院于作出（2011）中中法民一终字第148号民事判决，判决确认位于中山市及其后的空地（房产证号：粤房字第**、土地证号：中府集建总字第**、中府集建字［90］第**）25%的产权属刘柱强所有。该判决业已生效。该案查明中山市及其后的空地与中山市石岐富华道尾云汉路段五号是同一个地方，其中梁迪声占50%产权，刘柱荣占25%产权。2013年6月4日，刘柱强与梁迪声因共有纠纷诉至法院，刘柱强向梁迪声主张2012年9月起至2013年9月止的租金，中山市中级人民法院作出（2014）中中法民一终字第690号民事判决，认定2012年9月起至2013年9月止的租金总额为651992元，该款项为梁迪声收取，其应向刘柱强支付租金162998元（651992元×25%）。2013年7月24日，案外人杨玲、刘泳超与案外人刘周铭、黄官娣、阮泳康因法定继承纠纷诉至本院，案号为（2013）中一法沙民一初字第681号。诉讼中因案外人刘周铭死亡，法院依法追加刘周铭法定继承人刘柱江、刘柱力、刘柱强作为被告参加诉讼，该案经本院主持调解，各方当事人自愿达成协议，其中经中山市中级人民法院（1994）中中经初字第19号民事判决确认的刘柱荣所有的位于中山市25%的产权及其后空地50%产权及该不动产所产生的租赁收益由杨玲、刘泳超共同继承三分之一的份额，黄官娣、刘柱江、刘柱力、刘柱强共同继承三分之一的份额，阮泳康继承三分之一的份额。2015年8月31日，刘柱强与梁迪声签订《协议书》，部分内容如下：甲、乙双方鉴于座落于中山市及其他后的空地（使用权面积996平方米，已取得集体土地用地使用证，证号为：中府集建总字第110034号，建筑面积为2320.98平方米，房地产证号为42××56）的共有人属于甲方、乙方和刘柱荣（已死亡，由乙方代管其管理收益），上述事实已有相关的法律文书所确认。现双方就上述物业的管理租赁达成以下协议。一、甲、乙双方同意从2015年9月1日起至2024年8月31日（共六年）由甲方全权负责对上述物业的管理租赁，甲方同意前六年每月支付人民币叁万元给乙方；后三年每月支付人民币叁万叁仟元给乙方。二、……每月的租金甲方承诺在当月的20号前支付给乙方。逾期支付甲方承诺按每日千分之一计算违约金给乙方直至支付完毕。三、……乙方与刘柱荣的租金收入分配问题与甲方无任何关系。若因为乙方与刘柱荣的继承人因租金收入分配产生纠纷，全部由乙方承担，与甲方无关。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后正式生效。梁迪声、刘柱强分别在甲方、乙方处签名捺印。庭审中，双方一致确认《协议书》正文第二段第二行“共六年”为笔误，应为“共九年”。双方还确认，签订上述《协议书》时，刘柱强曾向梁迪声出示杨玲、刘泳超、阮泳康、黄官娣、刘柱江、刘柱力签名捺印的《委托书》，该委托书上载明“委托事项：现经全体委托人同意，全权委托受托人刘柱强负责刘柱荣上述物业的租赁管理事宜（包括但不限于对外签订租赁合同、确定租赁价格、收取租金收益），受托人接受受委托后，有权进行再委托第三人负责刘柱荣上述物业的租赁管理事宜。”双方确认《协议书》签订后梁迪声按照约定向刘柱强支付了2015年9月至2017年9月期间的租金。由于梁迪声自2017年10月开始未按照约定支付租金，刘柱强遂于2019年7月9日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。庭审后，黄官娣、刘柱江、刘柱力分别向本院提交其签名捺印的《情况说明》，该情况说明中三人均确认《委托书》上的签名是其本人亲笔签名，内容是其本人真实意思表示，其同意全权委托刘柱强代为管理其继承的刘柱荣位于中山市及其后的空地的份额。另查，杨玲及刘泳超、阮泳康于2018年10月9日分别向本院起诉，案号为（2018）粤2071民初21255、21288号，杨玲及刘泳超、阮泳康分别作为原告起诉被告梁迪声支付2012年9月至2018年9月期间的租金收益及利息，第三人刘柱强承担连带清偿责任。在上述两案审理中，杨玲及刘泳超、阮泳康在庭审中均确认委托书中签名的真实性，刘柱强亦确认委托书的真实性，并承认梁迪声已按协议书的约定支付了2015年9月至2017年9月期间的租金收益每月20000元，但认为其曾代刘柱荣支付其生前拖欠的债务，已从租金收益中扣除，故未支付给杨玲及刘泳超、阮泳康。本院认为，关于本案的案由。刘柱强起诉梁迪声未支付共有物的租金收益，其并非承租梁迪声所有的房产未支付租金，故本案并非房屋租赁合同纠纷，应为共有纠纷。关于协议书的效力问题。首先，关于委托书的效力。根据本院生效法律文书（2011）中中法民一终字148号民事判决书的认定，位于中山市及其后的空地（房房产证号：粤房字第**、地证号：中府集建总字第1102：中府集建总字第**、中府集建字［90］第**5%）、梁迪声（50%）、刘柱荣（25%）三人共有。根据本院（2013）中一法沙民一初字第681号民事调解书，刘柱荣去世后，杨玲及刘泳超共同继承三分之一的份额，黄官娣、刘柱江、刘柱力、刘柱强继承三分之一的份额，阮泳康继承三分之一的份额。双方在庭审中均确认刘柱强在与梁迪声签订协议书时，刘柱强向梁迪声出示过委托书，委托书由杨玲、刘泳超、黄官娣、刘柱江、刘柱力、阮泳康全权委托刘柱强负责刘柱荣物业的租赁管理事宜，包括但不限于对外签订租赁合同、确定租赁价格、收取租金收益，有权进行再委托第三人负责刘柱荣的租赁管理事宜。根据本院受理的（2018）粤2071民初21255、21288号案的庭审笔录，杨玲及刘泳超、阮泳康均确认委托书中签名的真实性。根据本案庭审后黄官娣、刘柱江、刘柱力向本院出具的《情况说明》，黄官娣、刘柱江、刘柱力亦确认委托书中签名的真实性。故本院认定委托书的真实性。梁迪声辩称其因对刘柱强签订《协议书》时所出示的委托书效力存疑，但梁迪声未能提交证据证明《委托书》已被生效裁判文书否认效力，或委托人出具声明否认该《委托书》的效力，应承担举证不能的不利后果。其次，关于协议书的效力。刘柱强接受委托后，代表杨玲、刘泳超、黄官娣、刘柱江、刘柱力、阮泳康及其本人与梁迪声签订协议书，该协议书未损害委托人的利益，未损害国家、集体及第三人的利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方在签订协议书后，梁迪声按协议书的约定向刘柱强支付了2015年9月至2017年9月期间的租金收益，故本院认定协议书合法有效。《协议书》签订后，梁迪声仅向刘柱强支付了2015年9月至2017年9月期间的租金，即支付了刘柱强本人及其代理的杨玲、刘泳超、黄官娣、刘柱江、刘柱力、阮泳康收取了2015年9月至2017年9月期间的租金，租金数额按每月30000元计算，其中刘柱强本人租金收益每月15000元，杨玲、刘泳超、黄官娣、刘柱江、刘柱力、阮泳康每月租金收益15000元（杨玲、刘泳超每月5000元，黄官娣、刘柱江、刘柱力、刘柱强每月5000元，阮泳康每月5000元），此后未再按协议约定支付租金，构成违约。根据刘柱强所提诉求，本院具体分析如下：1.关于梁迪声是否应支付2013年9月1日至2015年8月31日期间的租金收益及利息的问题。《协议书》并未对2015年9月1日之前的租金及利息进行约定，刘柱强亦未能提交充分的证据证明该时间段确有租金收入或对该时间段的租金另有约定，且双方在庭审中均确认在2013年9月至2015年8月期间共有物由双方共同管理，按常理，双方在签订协议书前应对之前的租金收益进行了结算，故本院认定刘柱强要求梁迪声支付在协议书签订前的租金收益依据不足。而且，即便刘柱强关于2013年9月至2015年8月期间的租金及利息的主张成立，其也已于2015年8月31日知道权利被侵害，故自此计算两年，即刘柱强应于2017年8月30日向人民法院提起诉讼。但刘柱强至2019年7月9日才提起本案诉讼，已超出《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条所规定的两年诉讼时效。至于梁迪声辩称本案应适用《中华人民共和国民法总则》所规定的三年诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”由于前述诉讼时效届满事实发生在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五所规定的两年诉讼时效。刘柱强庭上称其有“口头催收，没有书面依据”，因刘柱强未能提交证据证明其主张，本院不予采纳。综上，对于刘柱强主张的2013年9月1日至2015年8月31日期间的租金及利息，本院不予支持。2.关于梁迪声是否应支付2017年10月至2019年6月期间19个月的租金收益380000元及违约金的问题。现刘柱强本人及代表黄官娣、刘柱江、刘柱力要求梁迪声支付每月20000元的租金收益（其中刘柱强每月15000元，黄官娣、刘柱江、刘柱力刘柱强每月5000元）。《协议书》约定2015年9月至2024年8月期间前六年每月租金30000元，每月租金在当月20号前支付，逾期按每日千分之一计算违约金。已经生效的（2011）中中法民一终字第148号民事判决、（2013）中一法沙民一初字第681号民事调解书、（2014）中中法民一终字第690号民事判决确认涉案厂房及其后空地的25%的产权属于刘柱强所有，原归属于刘柱荣的厂房25%的产权及其后空地50%产权以及该不动产所产生的租赁收益由黄官娣、刘柱江、刘柱力、刘柱强共同继承三分之一。刘柱强据此向梁迪声主张其本人及其代表的黄官娣、刘柱江、刘柱力共同享有每月30000元租金收益中的20000元，本院予以支持。双方均确认梁迪声自2017年10月至刘柱强起诉之日均未再支付过租金，刘柱强向梁迪声主张2017年10月至2019年6月期间的租金及违约金，本院予以支持。但该期间为21个月，现刘柱强仅主张上述期间中的19个月的租金收益共380000元及违约金（以每月20000元为基数，自每期逾期之日起按每月2%的利率计算至实际清偿之日止），系其对于自身权利的合法处分，且对梁迪声有利，本院予以照准。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”梁迪声辩称其因对刘柱强签订《协议书》时所出示的《委托书》效力存疑、刘柱强所代表的刘柱荣继承人内部存在矛盾所以自2017年10月1日起不再支付租金也无需为此支付违约金，但梁迪声未能提交证据证明《委托书》已被生效裁判文书否认效力，或委托人出具声明否认该《委托书》的效力，应承担举证不能的不利后果，另刘柱强所代表的刘柱荣继承人内部是否存在矛盾均不是梁迪声法定或约定缓、免支付租金的情形，且梁迪声自称对《委托书》效力存疑却至今未行使催告权或撤销权，亦与常理不符，本院对该辩解意见不予采纳。3.关于2019年7月起至本案法庭辩论终结之日止即2019年10月期间每月20000元的租金收益（现刘柱强本人及代表黄官娣、刘柱江、刘柱力要求梁迪声支付每月20000元的租金收益，其中刘柱强每月15000元，黄官娣、刘柱江、刘柱力刘柱强每月5000元）。如前所述，刘柱强的该项请求有事实和法律依据，本院予以支持。梁迪声应向刘柱强支付该期间租金共计80000元（20000元/月×4个月）。综上所述，刘柱强诉求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告梁迪声于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘柱强支付2017年10月1日起至2019年6月30日期间的租金收益380000元及违约金（以每月20000元为基数，自每期逾期之日起，按每月2%的利率计算至实际清偿之日止）；二、被告梁迪声于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘柱强支付从2019年7月1日起至2019年10月期间的租金收益80000元；三、驳回原告刘柱强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11620元（原告刘柱强已预交），由原告刘柱强负担6190元，由被告梁迪声负担5430元（被告梁迪声于本判决生效之日起七日内径付原告刘柱强）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  李幸怡人民陪审员  刘倩芬二〇二〇年三月二十日法官助理梁永凤书记员陈奇附件：证据目录清单证据目录清单刘柱强向本院提供如下证据：1.（2014）中中法民一终字第690号《民事判决书》；2.（2013）中一法沙民一初字第681号《民事调解书》；3.《委托书》；4.《协议书》。梁迪声向本院提供如下证据：1.（2018）粤2071民初21255号《应诉通知书》、《民事起诉状》；2.（2018）粤2071民初21288号《应诉通知书》、《民事起诉状》。