广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16902号原告：李明威，男，1993年1月2日出生，汉族，住广东省信宜市***********。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：中山市弘泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*******侧。法定代表人：刘恒叨，职务总经理。委托诉讼代理人：黄凯，女，系被告公司法务。委托诉讼代理人：罗晶，女，系被告公司法务。被告：中山怡生乐居信息科技有限公司，住所地广东省中山市石岐区******（第4幢3层4-313、313A、315、316）。法定代表人：王合群，职务副总裁。委托诉讼代理人：林建锋，男，系被告公司销售经理。委托诉讼代理人：陈丹燕，女，系被告公司销售经理。原告李明威与被告中山市弘泰房地产开发有限公司（以下简称“弘泰公司”）、中山怡生乐居信息科技有限公司（以下简称“怡生公司”商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁添福，被告弘泰公司委托诉讼代理人黄凯、罗晶，被告怡生公司委托诉讼代理人林建锋、陈丹燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告弘泰公司签订的《中山恒御景花园商品房认购书》；2.判令被告弘泰公司向原告返还购房款92689元及利息（自本案起诉之日起至款项还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；3.判令被告怡生公司向原告返还服务费30000元及利息（自起诉之日起至款项还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。事实和理由：2019年11月12日，原告打算以按揭贷款方式认购被告弘泰公司出售的中山恒御景花园楼盘5幢2单元2902房，但被告弘泰公司要求原告须先签订以分期付款方式的认购书，事后在签订正式购房合同书中修改付款方式，以及被告工作人员承诺可以通过其他方式协助原告办理符合中山的购房资格的情况下。原告信以为真，于当日被要求先与被告怡生公司签订《服务协议》，支付团购服务费30000元方能享受折扣优惠，后再与被告弘泰公司签订《中山恒御景花园商品房认购书》，并支付了购房款92689元。后因双方打算签订正式合同时，被告弘泰公司不同意变更，后双方对于银行按揭贷款方式的条款无法达成一致。为此，原告多次与被告交涉要求解除认购书并要求被告弘泰公司退还购房款及团购服务费，但被告均以各种理由拒绝退款。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告弘泰公司答辩称，我司是涉案房屋的开发商，于2019年6月13日取得商品房预售许可证，向原告预售的商品房已具备完全合法的销售条件。原告由于个人自身原因要求解除《中山恒御景花园商品房认购书》并返还购房款92689元及利息，没有事实和法律依据，其诉请应予驳回。具体理由：一、原告未按照认购书按期签署《商品房买卖合同》应承担相应的违约责任。首先，原告自愿签署的《中山恒御景花园认购须知》，原告在支付定金认购商品房前，被告弘泰公司已告知其中山市购房政策，已尽合理提示的义务。原告在清晰了解中山市商品房限购政策的前提下，过于自信认为自身符合限购政策条件并支付定金购房的行为，仍然是其合法、有效的真实意思表示，对双方均具备法律约束力。其次，其于广东省各地政府均实施房地产限购政策文件均为被外界所知悉的情况下，原告作为完全民事行为能力人，在购买房产时理应自行了解相关政策，避免因不具备购房者主体资格存在履行风险，并应当能够预见其自身条件可能存在限购障碍的后果。最后，从常理推断，只有原告出具社保局的参保社保证明后，被告弘泰公司才能够作出原告是否符合限购政策的判断。故在此之前，原告是否符合限购政策完全是其基于中山市商品房限购政策及自身情况的综合了解后所作出的判断。原告暂时不具备购房资格并不影响双方交易完成，更不影响双方成功交易目的的最终实现，其完全可待满足购房资格后再与被告弘泰公司签署相关购房合同文本并取得房屋预售备案登记，双方的认购意向仍有继续履行的可能性，原告以“其不具备购房资格”为由，主张退款，显属违约，并构成恶意磋商，应赔偿被告弘泰公司损失。二、被告弘泰公司与原告签订的《中山恒御景花园商品房认购书》为预约合同，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规强制性规定的情形，是合法、有效的协议。综上所述，原告的诉讼请求均没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告怡生公司答辩称，原告与我司签订的《服务协议》第3点有对退款条件与方式作约定，原告没有向我司提出退服务费，被告弘泰公司没有理由退还购房款，故我司也无法退款给原告，我司最终以被告弘泰公司的意见为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：座落于中山市*********的恒御景花园1期住宅小区是由被告弘泰公司开发，中山市住房和城乡建设局于2019年6月13日为该项目核发了《广东省中山市商品房预售许可证》。2019年11月12日，被告弘泰公司作为甲方（出卖人）与作为乙方（买受人）的原告李明威签订编号为0002282的《中山恒御景花园商品房认购书》。约定乙方向甲方认购中山恒御景花园楼盘5幢2单元2902，该商品房建筑面积共96.00平方米，其中套内建筑面积75.95平方米。获得优惠后按建筑面积计算单价为9655元每平方米，按套内建筑面积计算单价为12204元每平方米，总金额为926888元。乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方须于2019年11月14日前支付首期房款72689元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2020年2月12日前付清139033元，于2020年5月12日前付清139033元，于2020年8月12日前付清139033元，于2020年11月12日前付清417100元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方需在约定的付款方式和期限内到中山恒御景花园营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。同日，原告还签署了一份《中山恒御景花园认购须知》，该须知中列有：认购程序，签署《商品房买卖合同》须知，购房者需缴纳以下税、费，住宅专项维修资金缴交标准，注意事项等五大点内容，其中第五大点注意事项中第7小点为：购房者已完全知悉相关购房政策（不限于限购、限贷、限价、限签等政策）,如因购房者购房资格、政府限购限签等因素导致无法签署《商品房买卖合同》的，由此引起的一切后果与发展商无关。同日，原告还与被告怡生公司签订《服务协议》和《结算确认书》。《服务协议》约定甲方（购房者）为原告，乙方（服务方）为怡乐公司，服务内容为1.服务方通过其房地产信息服务平台为购房者提供真实有效的房源信息；2.服务方为购房者提供各类线上工具，利用数据分析，帮助购房者作出购房决策；3.服务方为购房者提供预约看房服务；4.服务方为购房者提供购房议价服务。服务费按30000元每套收取，在签订协议时预付。甲方未能与乙方提供的开发商签订商品房销售合同的，则乙方在购房者提出书面申请之日起30个工作日内将未成交房屋对应的服务费按原支付路径无息退还给甲方。《结算确认书》载明购房者通过服务方提供的购房服务，确认购买恒大御景项目房屋，房号5-2-2902。现购房者确认已享受到服务方提供的相应服务，其已获悉房源信息并成功购买房屋，服务方的服务已完成。原告另提供《收据》、《POS签购单》、《银联商务》称已向被告弘泰公司支付共计92689元，向被告怡生公司中支付30000元。《收据》上盖有被告弘泰公司财务专用章，日期为2019年11月12日，记载收到原告购房款92689元，其中含定金20000元，POS机付款72689元。《POS签购单》记载李明威于2019年11月12月16时01分02秒刷卡消费72689元，商户为弘泰公司。《银联商务》记载原告于2019年11月12日14时15分20秒刷卡消费30000元，商户为怡生公司。被告弘泰公司质证确认《收据》、《POS签购单》真实，确认收到原告支付的定金20000元及首期房款72689元。被告怡生公司质证确认《银联商务》的真实性，确认收到原告支付服务费30000元。诉讼中,两被告称原告享受被告怡生公司提供的服务可以获得购房折扣，支付的30000元服务费可以抵扣60000元购房款，在此基础上，原告可以再与被告弘泰公司磋商另外获得一定的折扣。被告弘泰公司称案涉商品房原价1106880元，原告实际获得的折扣售价为926888元。原告称在签订认购书前未到过中山，也没有参加中山的社保，原告是在两被告诱导称可以通过其他途径取得中山市的社保，才误信予以购买案涉商品房。本院询问原告，若法院认定被告不存在原告所称诱导行为的情况下，原告是否仍坚持解除认购书的诉求，原告称自己不符合中山市购房条件，表示若法院认定被告不存在诱导行为，仍坚持诉求。另查明，中山市人民政府办公室于2017年3月26日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知实行限购政策：对拥有3套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。属于规上限上企业、高新技术企业、经认定的市重点招商引资项目企业的大专以上（含大专）学历毕业生、中级职称以上（含中级）专业技术人才、中级以上（含中级）技能型人才的非本市户籍居民家庭，能提供企业法人代表签名的劳动合同及本市社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。经市人才主管部门同意引进或纳入政府管理服务备案的非本市户籍院士、领军人才等紧缺适用高层次人才，凭市人力资源社会保障局出具的证明，允许购买1套新建商品住房；在本市连续工作满1年以后，允许购买第二套新建商品住房。对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。非本市户籍居民家庭不得通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明购买新建商品住房。对在中山辖区内没有住房的祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买1套新建商品住房。再查明，自2014年1月至2017年5月，原告在广东南油服务有限公司工作并参加社会养老保险费缴存。2017年6月至2019年12月，原告在广东南油服务有限公司湛江分公司工作并参加社会养老保险费缴存。本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。从上述查明案件事实所见，虽然原告与被告弘泰公司签订了《中山恒御景花园商品房认购书》预约购买中山恒御景花园楼盘5幢2单元2902的商品房并支付了部分购房款，但原告近6年来均无在中山市工作、参保，并不符合中山市对新建商品房限购政策中所确定的购房者条件。即使双方签订商品房买卖合同亦无法进行交易备案并进行确权登记，故原告要求解除上述《中山恒御景花园商品房认购书》，本院予以支持。关于原告要求被告弘泰公司退还已付购房款92689元并支付利息。虽然商品房限购政策是公开向社会发布的，所有购房意向者可以通过公开渠道了解，但作为开发商，多次参加商品房的销售，被告弘泰公司应该对商品房限购政策有更为全面、深刻的了解。为保障交易能够顺利进行，被告弘泰公司应当仔细核实客户是否具备购房条件，被告弘泰公司未全面核实原告购房条件即与原告草率签订《中山恒御景花园商品房认购书》本身亦存在过错。另外，从双方2019年11月12日签订《中山恒御景花园商品房认购书》到2019年11月29日原告起诉只有短短10多天时间，可见原告在发现自己不符合购房条件后已尽快与被告弘泰公司沟通，沟通不成才通过诉讼解决，故被告弘泰公司完全可以解除《中山恒御景花园商品房认购书》将商品房另外销售并未因此产生损失。故原告要求被告弘泰公司返还购房款92689元，本院予以支持。原告并未举证被告弘泰公司在签订《中山恒御景花园商品房认购书》过程中存在误导行为，其在不清楚了解限购政策的情况下签订《中山恒御景花园商品房认购书》并支付部分购房款自身存在过错，由此造成自己的损失应自行承担责任，其要求被告弘泰公司支付利息无理，本院不予支持。关于原告要求被告怡生公司退还服务费30000元并支付利息。原告与被告怡生公司在《服务协议》中明确约定原告未能与被告怡生公司提供的开发商签订商品房销售合同的，服务费无息退回。如上所述，本院已支持解除《中山恒御景花园商品房认购书》，按约定，被告怡生公司应向原告无息退还服务费30000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李明威与被告中山市弘泰房地产开发有限公司签订的《中山恒御景花园商品房认购书》；二、被告中山市弘泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李明威退还购房款92689元；三、被告中山怡生乐居信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李明威退还服务费30000元；四、驳回原告李明威的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754元，减半收取计1377元，由被告中山市弘泰房地产开发有限公司负担1040元，由被告中山怡生乐居信息科技有限公司负担337元（上述款项原告均已预交，本院不另收退，两被告于本判决生效之日起7日内按各自应承担数额迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇二〇年二月二十八日书记员  周淋淋