广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初88号原告：刘卫芳，女，1989年12月7日出生，汉族，身份证住址湖北省监利县********，公民身份号码421************489。委托诉讼代理人：李立国，广东融朗律师事务所律师。被告：中山市广达纤维有限公司，住所地中山市火炬开发区*************1卡，统一社会信用代码914***********239T。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈思远，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林凯川，广东法制盛邦律师事务所律师。原告刘卫芳与被告中山市广达纤维有限公司（以下简称为广达纤维公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李立国，被告的委托诉讼代理人陈思远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款1305000元为基数，自2019年7月1日起按照年利率6%计至被告取得竣工验收备案登记证并将涉案商品房交付给原告止）。事实与理由：原告于2018年11月19日向被告购买位于中山市火炬开发区****************，双方签订了中山市商品房买卖合同，总房价为1305000元，合同约定被告应当在2019年6月30日前向原告交楼。合同签订后，原告已按合同的约定履行了付房款的义务。但被告违约，至今未向原告交楼，原告就被告逾期交楼事宜，曾多次要求被告交楼及要求支付逾期交楼违约金，但被告不予理会。因合同约定的逾期交楼违约金过低，因此，原告根据合同法的规定，请求法院依法将逾期交楼违约金变更为以总房价为基数，按年利率6%计算。被告辩称：原告主张的违约金计算方式及标准与合同约定不符。被告的逾期交房违约金应以原告已交付房屋价款1305000元为基数，按日万分之零点二计算，计算违约金的截止日期应为被告向原告发出的收楼通知中指定的售楼日期。暂计至2019年12月30日，逾期天数为183天，扣除被告合理延期天数47天，按日万分之零点二计算，被告实际逾期交付天数为136天，违约金应为3549.6元。此外，由于新型冠状病毒引起的疫情，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，省内所有企业停工停业，因疫情防控不能履行合同应属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，应部分或者全部免除责任。因此，在2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应之日至疫情结束之日为被告因不可抗力合理延期期间，被告有权在逾期天数中予以扣除。经审理查明：2018年11月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，主要约定：原告向被告购买位于火炬开发区火炬路8号新达花园9幢1504房的预售商品房，总价为1305000元；合同第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（违约金、税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的；3.因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的；如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金，但违约金总额最高不得超过买受人已付房价款的5%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、如买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，出卖人有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任，但自出卖人在收楼通知（商品房交付通知）中指定收楼时间届满之日起，开始计算房屋物业管理费及质量保修期。合同签订后，原告向被告足额支付了房款。另查：中山气象局预报科出具的中山气象站晴雨表记载:2015年本市共有2天的降雨量超过50毫米；2016年本市共有13天的降雨量超过50毫米;2017年共有10天的降雨量超过50毫米;2018年共有9天的降雨量超过50毫米；截至2019年6月共有3天降雨量超过50毫米。以上降雨量超过50毫米的日期，被告均提供了监理日志显示施工情况为“雨天未施工”。2017年12月26日至2017年12月31日，为应对污染天气，根据中山市环境保护局要求，涉案工程未施工，进行道路喷淋、黄土覆盖等防尘工作；2018年1月17日至2018年1月20日，根据中山市大气污染防治联席会议办公室《关于启动污染天气应对措施的通知》要求，涉案工程未施工，进行道路喷淋、黄土覆盖等防尘工作。以上停工日期，均有相应政府文件、监理单位停工通知和监理日志予以证实。2020年1月23日，因受新型冠状病毒疫情影响，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，省内所有企业停工停业。庭审中，被告确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。结合双方的诉辩意见,本案的争议焦点在于:一、逾期交房违约金的计算标准、截止时间；二、能否因暴雨、政府等原因造成停工而延期交房。焦点一、根据双方商品房买卖合同的约定，被告应于2019年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。原告按约交付房款后，被告未按照合同约定的时间向原告交付涉案房地产，已构成违约，故被告应自2019年7月1日起，向原告承担逾期交房的违约责任。对逾期交房的违约金，双方约定为按已付房价款每天万分之0.2支付违约金。被告应于2019年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，但被告至今仍未取得涉案商品房所在工程中山市建设工程竣工验收备案登记证，综合考量被告逾期交房的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行交楼义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.2的标准支付逾期交房违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期交房导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，原告主张逾期交房违约金按年利率6%的标准来计算逾期交楼违约金，本院予以采纳。关于违约金支付上限。被告主张按合同第九条约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金，但违约金总额最高不得超过买受人已付房价款的5%”，违约金数额合计不得超过已付房价的5%。本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。而《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条等的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。原告作为买受人，系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益和处分的权利，然而被告未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。本案中，被告至今仍未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，若仍然以合同约定已付房价款的5%作为违约金的计算上限，显然不利于维护原告的权利，也无法督促被告积极履行办证义务，不利于原告实现其对涉案房地产所享有的完整权益。结合前述审判意见，本院认为本案中被告应付违约金不应设置上限。关于逾期交房违约金的截止时间。涉案商品房应取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并由被告向原告送达收楼通知书，通知原告在规定期限内前往被告处办理收楼手续，此时涉案商品房才具备交付条件。故涉案逾期交房违约金的截止日应计算至涉案商品房取得竣工验收备案登记证，原告实际收楼之日止。但在涉案商品房取得竣工备案登记证且被告已向原告送达收楼通知书后，因原告自身原因怠于行使收楼权利所造成的损失，被告无需承担责任。焦点二、涉案合同约定，被告可以据实予以延期的情形为：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的。本案中，被告已举证证明从涉案合同签订之日截至截至2019年6月30日，涉案工程施工期间，中山的暴雨天气（一天下雨量达50毫米以上）有3天，且监理日志记载被告在相应的暴雨日因雨天未施工，根据合同约定，被告可以据实延期交房3天；至于2019年6月30日后因暴雨造成的停工问题，因已超过合同约定的交付时间，应由被告自行承担停工的风险。而对于合同签订前因暴雨天气导致的停工，与本案交易无关，涉案合同中关于因恶劣天气导致停工顺延的情况，是原告与被告基于涉案工程在签订合同后可能出现施工情况的预判及协商一致的解决结果，涉案工程在涉案合同签订前出现的因恶劣天气导致的停工天数，不应在本案中扣除。此外，被告主张因环境保护需要，政府部门要求停工的期间属于因恶劣天气造成无法施工的情形,本院认为，被告作为专业的房地产开发商、格式合同提供方，应当对可能影响工期的各种因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付的期限，对于确需延期交房的情形，亦应有充分的预判，并在合同中向购房者作出明确清晰的告知。故本院认为，对于环境污染天气是否属于合同约定的恶劣天气,应作出不利于格式条款提供方的解释，政府部门因环境污染天气要求停工的情形不符合合同约定的可以据实延期的情形,故该期间不应予以延期。对于因新型冠状病毒的疫情引起的停工问题，如前所述，该停工要求产生于合同约定的交付时间之后，应由被告自行承担停工的风险。综上所述，被告应向原告承担逾期交房违约金（以1305000元为基数，自2019年7月4日起至原告实际收楼之日止，按年利率6%计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：被告中山市广达纤维有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘卫芳支付逾期交房违约金（以购房款1305000元为基数，自2019年7月4日起按照年利率6%计至原告刘卫芳实际收楼之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778元，减半收取为389元（该款原告已预付），由被告负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年三月十一日书记员 梁敏霞孙永辉