贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4734号原告：徐振燕，女，1981年3月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：周洪波，男，1976年3月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，特别代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路****。法定代表人：韩中志，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县，一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，1989年2月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，一般代理。第三人：贵州天地房地产开发有限责任公司，，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201611296093，一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区金阳南路**西南五金机电专业批发市场Q定****/div>法定代表人：王山，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，执业证号15201201010217575，特别代理。委托诉讼代理人：袁贵，贵州贵君律师事务所实习律师，一般代理。原告徐振燕与被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂经纪公司）及第三人贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）、贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告徐振燕委托诉讼代理人周洪波，被告伟庭茂经纪公司委托诉讼代理人胡春雪，第三人天地房开公司委托诉讼代理人李享到庭参加诉讼，第三人正量联行公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐振燕向本院提出诉讼请求，请求判令:1.被告退还原告团购费30000元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月13日，原告根据伟庭茂经纪公司的广告宣传，在被告营销人员的引导下，购买了位于花溪区，并向被告支付了3万元的团购费，被告出具收据。后原告与开发商天地房开公司签订了《商品房购房合同》并支付了购房尾款。几个月后，原告得知天地房开公司并没有取得预售许可证，原告向天地房开公司申请退款，该公司同意退还购房款，但认为团购费系伟庭茂经纪公司收取，不同意退还团购费。原告为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告伟庭茂经纪公司辩称，我方是根据天地房开公司的委托进行销售，所有过程均已告知该公司，我方作为销售代理公司，对客户的服务及工作均无过错，在购房人成功购房后，购房人即享有了团购优惠，故其支付的团购费不应退还，因此我方不认可原告的诉讼请求，对于原告主张的团购费及资金占用损失不应退还及支付。第三人天地房开公司辩称，原告诉请我公司承担相应的法律责任，没有请求权基础。我司不是承担责任的适格主体，在本案中不应当承担责任。关于收取团购费的事情，我方没有义务去核实，我方作为开发公司，把整个房源打包给被告方在销售，我方提供销售的场地，但是在销售产地的工作人员和财务人员都是被告自己雇用的，天地房开公司的工作人员派驻销售场地，只负责对销售的房源进行核实，目的是为了防止一房二卖，至于被告方的销售环节、销售内容、以及销售结果，我司不知晓。而且，根据原、被告双方提交的证据显示，都是原、被告双方的合意行为，并未有我司参与其中。团购费收取后也没有进入我司的账户。且我方与原告口头协商好退房事宜后，已将购房款全额退还原告。第三人正量联行公司未陈述意见。本院经审理查明事实如下：被告伟庭茂经纪公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询；房地产营销策划。第三人天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪区项目系天地房开公司建设开发。2018年4月9日，第三人天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年1月13日，二原告向伟庭茂经纪公司交团购费30000元，伟庭茂经纪公司出具收据，注明“收到徐振燕负1-57交来团购费叁万圆整”。同日，原告在《商业签约确认单》签字确认：“房号负1-57，面积10.48平方米，折后单价14837.69元/平方米，折后总价155499元，一次性付款155499元”。同日，原告与天地房开公司签订两份《商品房买卖合同》，编号为“2018-0046”的《商品房买卖合同》中，约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢／单元负一层57号房，建筑面积共10.48平方米，商品房单价为每平方米14837.69元，总金额155499元，一次性付款155499元。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。原告与天地房开公司一致确认，原告诉请的团购费并未抵扣购房款；原告与天地房开公司已就退房事宜达成口头协议，且天地房开公司已全额退还原告购房款。另查：1.案涉房屋销售时天地房开公司未取得商品房预售许可证。2.诉讼过程中，原告申请追加天地房开公司作为本案第三人。被告伟庭茂经纪公司申请追加正量联行公司作为本案第三人，理由如下：天地房开公司与伟庭茂经纪公司签订《独家销售代理合同》后，伟庭茂经纪公司将其独家代理销售的房地产项目阳光花园的商业、住宅产品委托给正量联行公司做销售执行，正量联行公司已收取了销售提成服务费。被告伟庭茂经纪公司及第三人正量联行公司均认可双方之间存在委托销售代理关系。3.诉讼中，原告要求第三人与被告共同承担返还团购费的责任。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、收据、《商业签约确认单》等证据在卷佐证。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由天地房开公司委托被告伟庭茂经纪公司独家销售，被告伟庭茂经纪公司又将案涉房屋交由第三人正量联行公司销售执行。被告伟庭茂经纪公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元，该费用的收取由伟庭茂经纪公司出具收据收取后由其与第三人正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，没有证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭茂经纪公司对该款项实际进行分成，天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，天地房开公司无返还义务，该款项应由伟庭茂经纪公司予以返还。第三人正量联行公司与被告伟庭茂经纪公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，第三人正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，第三人正量联行公司与伟庭茂经纪公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭茂经纪公司返还团购费30000元符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐振燕团购费30000元。二、驳回原告徐振燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马显丽二〇二〇年三月十日书记员  杨义柱