安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1221民初1011号 原告：纪学平，男，1965年3月16日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：李桂真，女，1960年8月23日出生，汉族，安徽省临泉县。系原告纪学平之妻。 委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。 被告：阜阳百兴置业有限公司，注册号341200000034189，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路清波苑**楼。 法定代表人：徐志强。 被告：刘鹏飞，男，1986年2月24日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告纪学平与被告阜阳百兴置业有限公司、被告刘鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年1月22日起诉，本院受理后，发现本案案情较为复杂不宜使用简易程序进行审理，依法将本案转为普通程序并于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告纪学平的委托诉讼代理人李桂真、于明湖到庭参加诉讼，被告阜阳百兴置业有限公司、被告刘鹏飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纪学平向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告和被告阜阳百兴置业有限公司签订的《订房合同》；2、依法判令被告阜阳百兴置业有限公司退还原告房款并赔偿原告实际损失共计269000元；3、依法判令被告刘鹏飞对以上赔款承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年被告公司徐志强在，其中占用原告1.37亩土地，土地补偿款及青苗补偿款共计4.1万元。2008年5月2日原告购买金贸商业街西头路南1号房，房款15.8万元。原告把土地转房款预交定金2万元。结果2013年被告不经原告同意将此房卖给了朱小林，后经政府调解，此房归原告所有。原告于2014年5月6日、6月19日、7月4日分别交给被告公司委托清房收款人刘鹏飞购房款共计9万元。后来被告又在原告不知情的情况下，把房屋卖给了张义勇。被告公司徐志强的行为已构成一房多卖，侵犯了原告的合法权益，原告起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告阜阳百兴置业有限公司未作答辩亦未向本院提举证据材料。 被告刘鹏飞未作答辩亦未向本院提举证据材料。 经审理查明：2008年4月25日，被告阜阳百兴置业有限公司与临泉县白庙镇白庙村委会签订《合作协议》，协议约定由白庙村委会将本村农民土地使用权收回交由被告阜阳百兴置业有限公司建设居民点，土地使用权转让费（包括青苗补偿费）按每亩3万元由被告阜阳百兴置业有限公司承担。 该居民点占用原告纪学平承包土地1.37亩，土地补偿款及青苗补偿款共计4.1万元，原告已领取2.1万元。 纪学平在被告公司签章的《新村建设用地情况统计表》上签名按押明确表示“要房”。2008年8月2日经过公开抽签，原告取得订房房号为“南01.02号”。2008年5月2日被告阜阳百兴置业有限公司签章出具《订房诚意押金收款证明（用地有地户专用）》，证明被告公司收取原告“纪学平土地补偿款转房款人民币贰万元”，“持本证明户享受优惠房价15.8万元”，“本户房位置订在西头转弯一二套”，“开盘7日内连同此款合计交够本公司规定的预缴房款在工程指挥部签订正式《订房协议》，逾期作废”。 被告公司将原告“预订”的房屋出售给了朱小林，原告信访要求白庙镇政府处理，2011年11月20日临泉县白庙镇人民政府向纪学平出具《信访答复意见书》，答复如下：“你将购房余款交给代建商阜阳百兴置业有限公司，代建商阜阳百兴置业有限公司退还给朱小林的购房款，此房归你所有”。 2013年1月26日，被告公司与张义勇签订房屋买卖合同，将金贸商业街路南自西向东第一套（上下两层半）房屋以22.6万元的价款出售给了张义勇。由于阜阳百兴置业有限公司延迟交房，2014年张义勇将公司诉至法院，经本院主持调解双方达成协议，临泉县人民法院作出（2014）临民一初字第02162号民事调解书，调解书规定“被告百兴公司于2014年8月15日前将位于（上下两层半）面积152及附属物交给原告张义勇；如张义勇需办理房屋及附属物产权登记手续时，被告百兴公司有协助义务”。2015年3月本案原告纪学平妻子李桂真认为金贸商业街建设违法用地，百兴公司出卖给张义勇的房屋系其已购买的房屋，法院调解书侵犯了其合法权益，申请再审。经过再审，2016年5月19日临泉县人民法院作出（2015）临民一再初字第00003号民事判决书，判决“维持（2014）临民一初字第02162号民事调解书”，该判决确认了张义勇与阜阳百兴置业有限公司的房屋买卖合同合法有效。再审判决生效后张义勇申请临泉县人民法院强制执行。法院执行期间，经本院、临泉县信访局、白庙镇政府多方协调，张义勇自愿将（上下两层半）面积152及附属物以购买价269000元转让给了本案原告纪学平儿子纪超超。 2014年5月6日，被告刘鹏飞出具收条“今收到白庙村纪学平白庙金贸商业街路南西头1号房款伍万元”；2014年6月19日，被告刘鹏飞出具收条“今收纪学平20000元整”；2014年7月4日被告刘鹏飞出具收条“今收到纪学平房钱20000元整”。 原告明确本案所述的《订房合同》即房屋买卖合同。 本院认为：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立。 从原告在《新村建设用地情况统计表》上签名按押明确表示“要房”，到原告纪学平抽签抽到房号，再到原告预交2万元订房诚意押金，仅能表明原告具有购买房屋的真实意思表示，仅是房屋买卖合同的“要约”行为。被告公司预收诚意金时明确要求“开盘7日内连同此款合计交够本公司规定的预缴房款在工程指挥部签订正式《订房协议》，逾期作废”，说明被告公司当时对原告的购房“要约”并没有正式“承诺”，只有原告“交够本公司规定的预缴房款在工程指挥部签订正式《订房协议》”才算被告公司对原告购房的“要约”给予“承诺”，双方房屋买卖合同关系才宣告成立。纵观整个案情，可以看出“开盘7日内”的条件早已成就，而原告没有证据证明其已足额交付购房款，以及与被告公司正式签订《订房合同》。而购房诚意金只是开发商的一种营销手段，在法律上并未得到认可，诚意金不具有合同效力，不受法律保护。原告纪学平与被告阜阳百兴置业有限公司没有形成房屋买卖合同关系。临泉县白庙镇人民政府出具的《信访答复意见书》系行政行为，不能替代双方当事人的意思表示，不能作为认定原告与被告公司之间房屋买卖合同关系的依据。原告要求解除《订房合同》的诉讼请求本院不予支持。 由于购房诚意金在法律上没有得到认可，不受法律保护，原告交付被告公司“诚意金”20000元，被告阜阳百兴置业有限公司应予以退还。 原告纪学平提举被告刘鹏飞出具的三张收条，证明被告刘鹏飞收取原告“购房款”共计90000元。被告刘鹏飞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法视为刘鹏飞放弃答辩、质证等诉讼权利，对刘鹏飞收取原告90000元的事实予以采信。没有证据证明被告刘鹏飞系被告阜阳百兴置业有限公司委托收款人，被告刘鹏飞收取原告90000元应由其本人予以退还。 原告没有与被告公司形成房屋买卖合同关系，没有足额支付购房款，原告请求被告退还原告购房款并赔偿原告实际损失依照2018年张义勇出让房屋的价款计算共计269000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。 证人李某与赵子岭共同署名、韩振东与纪学义共同署名、韩满红个人署名分别出具三份书面《证明》，分别证明2008年经村委会和被告公司研究涉案房屋以抽签形式卖给原告纪学平、1978年分地时原告纪学平总分地代荒1.78亩、2008年项目占地赔偿款每亩5万元。由于 上述证人没有出庭作证，且出具的证明文件属于孤证，没有其他证据相互印证，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第三十二条、第四十四条、第一百三十条的规定，判决如下： 一、被告阜阳百兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告纪学平“订房诚意押金”20000元； 二、被告刘鹏飞于本判决生效之日起十日内返还原告纪学平“购房款”90000元； 三、驳回原告纪学平的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，由原告纪学平负担2719元，被告阜阳百兴置业有限公司负担342元，被告刘鹏飞负担1539元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  张 伟 审 判 员  杨玉岭 人民陪审员  魏 玮 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  余文凤 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。 第二十五条承诺生效时合同成立。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。