广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1396号上诉人（原审被告）：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：何忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑川湖，男，汉族，住四川省隆昌县。被上诉人（原审原告）：叶理芳，女，汉族，住四川省隆昌县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。上诉人佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称御湖湾公司）因与被上诉人郑川湖、叶理芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初3943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御湖湾公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或依法改判御湖湾公司不需要向郑川湖、叶理芳支付逾期交房违约金；2.本案一、二审诉讼费由郑川湖、叶理芳承担。事实和理由：（一）一审对案涉房屋交付条件成就时间认定错误。关于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条之1约定的“建设工程竣工验收备案证明文件”，虽然备案需要提交的材料很多，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定及建设工程实践，核心证明文件即《单位（子单位）竣工验收记录》（以下简称“五方主体联合验收”)。一审法院将本条约定解读为需要取得备案全部材料,实质是将“备案证明文件”直接等同于“备案表”，混淆了二者的区别与概念界定。关于合同第四章第九条之2约定的“房屋测绘报告”，一审法院所依据的《商品房销售管理办法》第三十四条之规定旨在督促开发商按时依法委托确权测绘，以便协助买受人进行不动产登记，而非商品房交付的法定要件。所谓交付条件应当严格以《中华人民共和国建筑法》第六十一条及双方约定文意为限，不应当随意对法条或文意做扩大解释。因此，2019年1月21日五方主体联合验收通过之日，案涉房屋即已具备法定和约定的交付条件。（二）一审判决超越郑川湖、叶理芳的诉讼请求，没有事实和法律依据，属程序违法。一审中郑川湖、叶理芳的诉讼请求是“逾期交房违约金”，而一审判决却一方面认定郑川湖、叶理芳已经收楼，一方面又以交付的房屋仍未达到预售合同约定的交房条件造成郑川湖、叶理芳的损失为由，判决御湖湾公司向郑川湖、叶理芳“赔偿损失”，甚至在“合同并未约定该损失的计算方法”的情况下，由一审法院自由裁量按照总房价日万分之一点五的标准进行赔偿。一审判决第一项甚至无法对御湖湾公司向郑川湖、叶理芳支付金额的法律性质进行表述。（三）一审法院否定《御澳湾豪庭收楼确认书》的法律效力，没有事实和法律依据。1.案涉房屋交付时，御湖湾公司已开始组织竣工验收但尚未取得书面文件。御湖湾公司已将此情况告知郑川湖、叶理芳，也在《收楼确认书》中明确“理解和认可各有关管理部门的执行与适应需要时间”“双方同意并确认御澳湾豪庭整体全部综合验收180-720天内申办该单元房屋合法房产证手续等的承诺”，说明收楼业主知悉收楼时尚未通过综合验收事宜。但一审法院却认为“不能推定郑川湖、叶理芳明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件”，这种推理是没有任何事实依据的。2.《收楼确认书》是郑川湖、叶理芳收楼前所签，是其真实意思表示，表明御湖湾公司与郑川湖、叶理芳对于延迟交楼与延迟按揭付款等行为互不追究。结合本系列案件，每位买受人的《收楼确认书》签署时间各不相同，从2018年12月份到2019年1月至4月份都有，说明《收楼确认书》不是一次性签署的。既然案涉楼盘在2018年12月31日前不符合收楼条件，在长达数月的时间内部分买受人应当充分了解案涉楼盘情况，仍然陆陆续续签署确认书，可以反证买受人签署《收楼确认书》是自愿的。3.《收楼确认书》是合同双方的相互豁免，而非御湖湾公司的单方免责。郑川湖、叶理芳在签订预售合同时承诺于2017年5月29日前申请按揭，但实际直到2018年3月9日才向银行递交相关按揭材料，已构成逾期付款的违约行为。基于以上情况，双方才在《收楼确认书》中达成“现状交付、豁免责任、互不追究”的一致意见，因此该确认书约定的互相豁免真实有效，应当予以认定。（四）一审当庭驳回御湖湾公司提出的“同地段租金评估”申请属于程序严重违法，违约金计算标准应该依法调减。一审法院认为违约金应兼具补偿性与惩罚性，但《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第5条明确规定，违约金性质应当坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅。况且郑川湖、叶理芳的逾期付款违约行为本就对御湖湾公司的资金运转造成了阻碍。在本系列案中31名买受人有27名存在违约行为，最长逾期达407天。对御湖湾公司的资金链及整个楼盘的开发进度造成了极大影响，此情况属实，御湖湾公司已另案提起诉讼。因郑川湖、叶理芳违约在先，且对御湖湾公司的开发进度延迟本身具有不可推卸的过错责任，根据民事审判的过错相抵原则，应该降低对御湖湾公司的违约金标准。根据三水区住建局《房屋租赁市场指导租金标准》公示情况，2018年乐平镇的商品房住宅租金价格一般为14-20元/人/平方米。日万分之三的违约金计算标准是当地同地段租金标准的近5倍。根椐合同法第一百一十四条之规定，当事人认为违约金约定过高有权申请调低，御湖湾公司提出“同地段租金评估”申请的目的就是为了证明原合同约定的房屋总价款日万分之三的违约金明显偏高。依据民事诉讼法第七十六条当事人申请评估、鉴定的权利之规定，一审法院剥夺御湖湾公司提出的鉴定申请，属于程序严重违法，依法应当予以纠正。而一审法院认为“违约金标准并不过高”没有法律及事实依据。（五）一审认定刮塑款属于购房款的一部分且受违约金条款的约束是事实认定错误。根据谁主张谁举证的原则，郑川湖、叶理芳未提供任何证据证明刮塑款属于购房款。在御湖湾公司已提交刮塑合同且收据载明该款项性质为“刮塑款”的情况下，一审法院的推定过于主观、片面、无事实依据。且预售合同中违约金计算条款明确约定基数以房款数额为限，对该“刮塑款”双方并无任何约定，不能擅自突破约定纳入到违约金计算中。（六）一审判决对于限价政策及台风均不给予履约顺延的认定错误。一审法院认为“台风导致的停工、停业时间很短，双方签订预售合同距离约定的房屋交付时间长达一年多，应当有一定的预见和应对，不应导致房屋逾期交付”，但事实上台风“山竹”对所有建筑企业项目的正常运转造成了重大影响。据新闻报道，山竹台风属超强台风，御湖湾公司在签订合同时无法预见，且台风属法定不可抗力因素，有法律依据，有司法实践审判参照（特大台风顺延30天，超强台风顺延90天），应当给予一定的履约顺延期限。一审法院的认定毫无事实依据，且违背法律规定，加重了御湖湾公司的负担。郑川湖、叶理芳二审期间未答辩。郑川湖、叶理芳向一审法院提出诉讼请求：1．判令御湖湾公司向郑川湖、叶理芳支付逾期交房违约金（以商品房总价款690054元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年1月1日起计至御湖湾公司按照法定条件和合同约定条件实际交房之日止，暂计至2019年7月15日为40575.18元）；2.判令御湖湾公司承担本案的案件受理费等诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月20日，御湖湾公司取得案涉房地产项目的商品房预售许可证。2017年4月29日，郑川湖、叶理芳（买受人）与御湖湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********005）（以下简称预售合同），约定郑川湖、叶理芳向御湖湾公司购买御湖湾公司开发的位于佛山市三水区***********************屋，合同总价款为679312元。预售合同第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，御湖湾公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3.供暖：……本小区内并未提供供暖；4.燃气：……本小区并未配备燃气管道。如果在约定期限内基础设施设备未达到1.2.3.4的交付标准，御湖湾公司按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续：（一）御湖湾公司应当在2018年12月31日前向郑川湖、叶理芳交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，御湖湾公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达郑川湖、叶理芳。郑川湖、叶理芳未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，御湖湾公司应当出示满足第九条约定的证明文件。御湖湾公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，郑川湖、叶理芳有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由御湖湾公司承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……（5）该商品房为毛坯房……第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，御湖湾公司未按第十一条约定的时间将该商品房交付郑川湖、叶理芳的，双方同意按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在120日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，御湖湾公司按日计算向郑川湖、叶理芳支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过120日后，郑川湖、叶理芳有权解除合同。郑川湖、叶理芳要求继续履行合同的，合同继续履行，御湖湾公司按日计算向郑川湖、叶理芳支付全部房价款万分之三的违约金。预售合同关于装饰装修及相关设备标准的约定：起居室顶棚、厨房顶棚、卫生间顶棚刮塑，墙面批荡，地面原混凝土地面。庭审过程中，郑川湖、叶理芳、御湖湾公司确认案涉房屋毛坯交付。合同签订后，郑川湖、叶理芳已向御湖湾公司支付预售合同约定的房屋总价款为679312元。预售合同签订当天（2017年4月29日），郑川湖、叶理芳向御湖湾公司支付墙体刮塑款10742元，御湖湾公司向郑川湖、叶理芳出具《收据》,《收据》上加盖御湖湾公司员工陈辉的个人印章。2018年12月26日，御湖湾公司通过EMS邮政快递向郑川湖、叶理芳邮寄《收楼通知书》。《收楼通知书》告知郑川湖、叶理芳其所购买的房屋2018年12月已可交付使用，交付时间为2018年12月31日，并告知郑川湖、叶理芳带上相关材料到指定地点办理收楼手续。郑川湖、叶理芳在《收楼通知书》上签名并按手摸。2019年4月22日，郑川湖、叶理芳与御湖湾公司签署《御澳湾豪庭收楼确认书》，确认书载明：双方自愿确认，案涉房屋于2018年12月31日，由御湖湾公司将案涉房屋交至郑川湖、叶理芳本人，并经双方各项验收确认无异。御湖湾公司同意郑川湖、叶理芳收楼的申请。双方理解和认可政府目前房地产商品房限购限贷政策的履行和各有关管理部门的执行与适应需要时间需要理解双方确认存在这些偶发的不可抗力因素，双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究。……御湖湾公司同意郑川湖、叶理芳要求先行开始办理该房屋（毛坯）装修的申请。郑川湖、叶理芳确认已收到钥匙并确认水、电表初始读数……庭审中，双方确认郑川湖、叶理芳签署《御澳湾豪庭收楼确认书》当天已取得案涉房屋的钥匙并可占有使用该房屋。另查明，2015年7月16日，经佛山市三水区民政局批复佛山市三水区***********的建筑物“宝盈豪庭”更名为“御澳湾豪庭”，现御澳湾豪庭三、四、五、六座与原“宝盈豪庭3、4、5、6号楼”一一对应。2016年12月27日，佛山市三水新达测绘有限公司对包含案涉房屋在内的宝盈豪庭5号楼进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》，测绘类别是预售。2018年11月13日，宝盈豪庭5号楼取得《佛山市三水区建设项目规划竣工测量报告》，该测绘是《建设工程规划验收合格证》的附件，不对案涉房屋进行分户测绘。2018年11月15日案涉房屋可正式供电。2018年12月28日起案涉房屋具备正式供水条件。2019年1月16日，宝盈豪庭5号楼的消防工程完成竣工验收消防备案。2019年1月21日，宝盈豪庭5号楼及地下室工程经建设、监理、施工、设计、勘察五方主体联合验收合格，取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2019年7月2日，宝盈豪庭5号楼及地下室工程通过竣工验收备案，取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》。2019年7月8日，佛山市三水新达测绘有限公司对宝盈豪庭5号楼进行测绘，形成《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》，测绘类别是确权，其载明“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用。”审核单位于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章。2019年8月25日，有市民在佛山12345网上平台反映涉案御澳湾豪庭三、四、五、六座房屋的消防设备不齐全，且全部没有连接水管，希望有关部门介入核查该小区的消防问题。三水区公安消防大队答复：经检查，发现该场所缺少灭火器，消火栓缺少水带、水枪，市民反映情况属实，民警已下发责令改正通知书，勒令其限期整改。三水区住房城乡建设和水利局答复：经核查，该项目已办理消防设计审核、验收手续。2019年8月26日，御湖湾公司向郑川湖、叶理芳交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。再查明，2016年10月佛山市提出限价政策，并在2017年6月进一步加强管理，要求首次申报销售价格的备案均价应不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%，高于15%的暂不办理房价备案。2018年9月16日8时，佛山市气象灾害应急指挥部将气象灾害（台风）应急响应升级为一级，以应对台风“山竹”。市三防指挥部发布防台风全民动员令，全市停工、停业、停课、停市、停运。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，郑川湖、叶理芳、御湖湾公司双方签订的预售合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。本案的争议焦点为：一、案涉房屋何时符合交付条件，御湖湾公司是否违约。二、郑川湖、叶理芳签署收楼确认书并实际收楼是否免除御湖湾公司的违约责任。三、刮塑款是否属于购房款的一部分，是否作为计算违约金的基数。四、违约责任如何确定。对于争议焦点一，交付使用的商品房应当经竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。郑川湖、叶理芳对法定交付条件的理解超过上述条件的，一审法院不予采纳。预售合同约定的交付条件高于法定交付条件，应以合同约定为准。预售合同第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，御湖湾公司还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件，其中用水、用电交付条件未达到交付条件的，御湖湾公司应按合同第十二条的约定承担逾期交付责任，通信、有线电视、宽带、绿地率、道路、车位、车库及物业用房等条件不符合约定，均不构成第十二条的逾期交付责任，由此可见，第九条约定的交付条件和第十一条约定的用水、用电交付条件是案涉房屋的交付条件。郑川湖、叶理芳对约定交付条件的主张超过一审法院认定范围的，一审法院不予采纳。御湖湾公司主张案涉房屋约定的交付条件仅为预售合同第九条的第1、2，一审法院亦不予采纳。第一、有关取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年7月2日，案涉房屋所在建设项目取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》，取得建设工程竣工验收备案证明文件。御湖湾公司辩称“竣工验收备案文件”特指建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收证明，该主张与合同约定文意不符，一审法院不予采纳。郑川湖、叶理芳认为涉案房屋配套的消防设备欠缺，至今未符合消防交付条件，不符合法定交付条件。对此一审法院认为，由于《单位工程（子单位）竣工验收备案表》已对《消防验收合格意见书或备案文件》进行备案，且三水区住房城乡建设和水利局在佛山12345网上平台对市民反映的消防问题答复称“经核查，该项目已办理消防设计审核、验收手续”，郑川湖、叶理芳的主张一审法院不予采纳，如目前相关消防设备存在缺失的情况，郑川湖、叶理芳可依法另行处理。第二、有关房屋测绘报告。御湖湾公司向一审法院提交了两份房屋测绘报告，一份用于确权，一份用于预售。预售合同对房屋测绘报告的类型没有明确约定。《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”预售合同第九条是对商品房交付条件的约定，将该条款中的房屋测绘报告理解为用于确权的房屋测绘报告更合理。御湖湾公司主张用于预售的房屋测绘报告才是合同约定的对象，一审法院不予采信。因用于确权的房屋测绘报告载明“本测绘成果记录册是房产测绘的最终成果，应在测绘单位、审核单位盖章后提交委托方使用。”而审核单位广州全成多维信息技术有限公司于2019年8月11日在该测绘成果记录册上盖章，因此，一审法院认定涉案房屋取得“房屋测绘报告”的时间是2019年8月11日，御湖湾公司主张该房屋测绘报告取得的时间是测绘日期（2019年7月8日），一审法院不予采信。第三、有关《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。预售合同第九条第二款约定商品房为住宅的，御湖湾公司需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。虽然御湖湾公司未能举证证明其已在2019年8月11日前向郑川湖、叶理芳交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，但从第九条的表述看，提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》是房屋交付的附随义务。本案中郑川湖、叶理芳已实际收楼，御湖湾公司在对案涉房屋进行竣工验收备案时已向相关部门提交该两书，且御湖湾公司已于2019年8月26日向郑川湖、叶理芳交付该两书，郑川湖、叶理芳再以御湖湾公司不能如期向郑川湖、叶理芳交付该两书主张逾期交房违约责任，一审法院不予支持。第四、有关供水、供电。根据一审法院调取的证据，案涉房屋分别自2018年11月15日、2018年12月28日起可正式供电、供水，郑川湖、叶理芳主张案涉房屋至今未具备正式供水供电条件，与事实不符，一审法院不予采信。综上，预售合同约定的交付时间是2018年12月31日前，2019年4月22日，御湖湾公司将案涉房屋交付郑川湖、叶理芳实际使用，案涉房屋2019年7月2日完成竣工验收备案取得相关文件，2019年8月11日取得房屋测绘报告。御湖湾公司未能如期交付符合交付条件的房屋，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”郑川湖、叶理芳请求御湖湾公司承担违约责任，合法有据，一审法院予以支持。对于争议焦点二，确认书中写明“双方理解和认可政府目前房地产商品房限购限贷政策的履行和各有关管理部门的执行与适应需要时间需要理解双方确认存在这些偶发的不可抗力因素，双方同意和理解现状收楼并承诺互不追究。”，御湖湾公司解释称2016年10月佛山的限价政策与台风“山竹”是双方进行免责约定的原因，郑川湖、叶理芳已对御湖湾公司的延期交房予以豁免。对此一审法院认为，第一、《御澳湾豪庭收楼确认书》是御湖湾公司为了重复使用而事先制作的文书，御湖湾公司未能举证证明其已明确告知郑川湖、叶理芳案涉房屋当时未取得工程竣工验收备案证明文件、未取得房屋测绘报告。第二、免责条款中“不可抗力因素”、“互不追究”指什么并未明确，该免责条款表述笼统。第三、2016年10月佛山市提出限价政策，而预售合同在其后签订，双方完全可在预售合同中将该因素考虑在内并合理确定交付时间。台风“山竹”导致的停工、停产时间很短，台风影响的时间距离约定交房时间还有三个多月，本案中直至2019年8月11日案涉房屋方完全符合交付条件。御湖湾公司对免责条款签订的原因解释较为牵强。第四、确认书签订时，郑川湖、叶理芳已付清合同总价款，该免责条款只是免除御湖湾公司的责任，显失公平。综上，《御澳湾豪庭收楼确认书》的免责条款不足以免除御湖湾公司的违约责任，限价政策、台风影响均不足以作为御湖湾公司延期交楼的原因。郑川湖、叶理芳实际收楼后能否再主张支付违约金。对此，一审法院认为，御湖湾公司明知案涉房屋在2018年12月31日未符合合同交付条件，而向郑川湖、叶理芳发出《收楼通知书》，该通知书上写明案涉房屋已于2018年12月可交付使用，误导郑川湖、叶理芳相信案涉房屋已符合交付条件。郑川湖、叶理芳基于对《收楼通知书》的信赖于2019年4月22日实际收楼。御湖湾公司无证据证明其已向郑川湖、叶理芳明确告知当时该房屋的实际情况。故不能推定郑川湖、叶理芳明知案涉房屋不具备约定交付条件而同意接收房屋，御湖湾公司以郑川湖、叶理芳已实际收楼为由主张其无需向郑川湖、叶理芳承担违约责任，理由不成立，一审法院不予采纳。对于争议焦点三，御湖湾公司主张其是接受郑川湖、叶理芳的委托代为装修房屋，御湖湾公司收到郑川湖、叶理芳刮塑款后转交佛山市三水区二建集团有限公司进行刮塑，该款是装修款而不是购房款。庭审中，御湖湾公司确认收到郑川湖、叶理芳交来的刮塑款10742元。一审法院认为，第一、郑川湖、叶理芳于2017年4月29日支付刮塑款、首期款并与御湖湾公司签订预售合同，支付刮塑款与购房有高度关联性。第二、预售合同中约定起居室顶棚、厨房顶棚、卫生间顶棚刮塑，庭审中双方否认该刮塑款基于该约定产生。预售合同中有条款涉及刮塑的情况下，双方并未对另行约定的刮塑事项以作明确区分，有悖于常理。第三、御湖湾公司主张其与佛山市三水区二建集团有限公司签订的《结算编制报告书》中载明的天棚面、架空层、楼梯、入户的抹灰面油漆工序是本案刮塑款指向的装修事项。一方面，御湖湾公司提供的证据尚未能证实刮塑已完成，另一方面，即使刮塑已完成，根据毛坯房的交付习惯，天棚面、架空层、楼梯、入户的刮塑一般属于毛坯房的交付范围，买卖双方无需在预售合同外对该事项另行约定。综合刮塑款的交付过程、合同有关刮塑的约定以及合同签订时的房地产管理政策，刮塑款即是购房款更符合双方的真实意思表示，该刮塑款应认定为购房款，构成房屋总价款的一部分，算入房屋总价款作为计算违约金的基数。对于争议焦点四，结合以上论述，2019年1月1日至2019年4月21日期间，案涉房屋不具备预售合同约定的交付条件，御湖湾公司也未按合同约定如期交付，构成逾期交房，应按照预售合同约定的逾期交房违约金计算标准（按房屋总价款日万分之三计算），向郑川湖、叶理芳支付逾期交房违约金22978.80元［（679312元+10742元）×0.0003×111天］。违约金兼具补偿性和惩罚性，结合案涉房屋所在地的租金水平、现行利率标准等予以衡量，双方约定的日万分之三的违约金标准并不过高，对御湖湾公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。郑川湖、叶理芳2019年4月22日签收案涉房屋的钥匙，可视为郑川湖、叶理芳从2019年4月22日起已持续占有、使用案涉房屋，享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻御湖湾公司的损害赔偿责任。本案从郑川湖、叶理芳收楼之日即2019年4月22日起至案涉房屋全部符合交付条件之日即2019年8月11日止期间，案涉房屋仍未达到合同约定的交付条件，造成了郑川湖、叶理芳的损失，御湖湾公司应赔偿郑川湖、叶理芳的损失，因合同并未约定该损失的计算方法，一审法院根据合同实际履行情况，结合郑川湖、叶理芳占有、使用案涉房屋的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定御湖湾公司按总房价日万分之一点五的标准向郑川湖、叶理芳支付11592.91元［（679312元+10742元）×0.00015×112天］。经核算，御湖湾公司应向郑川湖、叶理芳支付合计34571.71元（22978.80元+11592.91元）。综上，郑川湖、叶理芳诉请御湖湾公司支付逾期交房违约金，在其收楼之前，御湖湾公司构成逾期交房，应支付逾期交房违约金；但在其收楼之后，御湖湾公司已不构成逾期交房，但是御湖湾公司交付的房屋至取得房屋测绘报告前仍未达到预售合同约定的交房条件，造成郑川湖、叶理芳的损失，御湖湾公司应赔偿此期间的损失。郑川湖、叶理芳的诉请包含御湖湾公司向其赔偿损失的内容，诉请在34571.71元范围内，一审法院予以支持；超出上述核定的部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、御湖湾公司于判决发生法律效力之日起十日内向郑川湖、叶理芳支付34571.71元；二、驳回郑川湖、叶理芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取即407元(郑川湖、叶理芳已预交)，郑川湖、叶理芳负担60元，御湖湾公司负担347元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。一审判决将案由定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：御湖湾公司交付案涉房屋的行为是否存在违约以及相应的责任承担问题。关于案涉房屋何时符合约定的交付条件问题。根据预售合同第九条的约定，案涉房屋的交付条件包括已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。首先，关于建设工程竣工验收备案证明文件，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由此可知，御湖湾公司上诉所提的“五方主体联合验收”文件仅为上述规定第二项所列的部分材料。因此，御湖湾公司主张取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间为其取得“五方主体联合验收”文件的时间，与合同约定不符，本院不予支持。一审将该时间认定为御湖湾公司取得《单位工程（子单位）竣工验收备案表》的时间，处理正确，本院予以确认。其次，关于房屋测绘报告，虽预售合同并未明确约定该房屋测绘报告为何种测绘报告，但根据《商品房销售管理办法》第三十四条第一款之规定，房地产开发企业在商品房交付使用应取得房屋测绘报告，用以房屋权属登记之用。此规定是为了敦促房地产开发企业尽快完成商品房权属过户至买受人名下的登记手续，实现商品房在法律意义上的交付。因此，一审判决将该约定解释为用于确权的房屋测绘报告，并认定御湖湾公司取得房屋测绘报告的时间为审核单位在房屋测绘报告上盖章的时间，理据充分，本院予以确认。御湖湾公司上诉所提缺乏理据，本院不予支持。综上，一审法院将案涉房屋完全符合交付条件的时间认定为2019年8月11日房屋测绘报告经审核单位盖章确认之时，合法有据，本院予以确认。如上所述，虽然案涉房屋于2019年8月11日方符合交付条件，但买受人郑川湖、叶理芳于2019年4月22日实际接收案涉房屋，较合同约定的交付时间2018年12月31日而言已逾期，御湖湾公司构成违约，一审根据合同约定判令御湖湾公司按照房屋总价款日万分之三的标准承担该期间的逾期交房违约金，合法有据，本院予以维持。对于2019年4月22日至2019年8月11日期间，虽然御湖湾公司已向郑川湖、叶理芳交付案涉房屋，但是案涉房屋尚未达到约定的交付标准，御湖湾公司仍然构成违约，应承担相应的违约责任。御湖湾公司主张双方签订《收楼确认书》约定互不追究对方的违约责任，但《收楼确认书》的表述笼统，未明确告知买受人关于案涉房屋尚不符合约定交付条件的事实，“互不追究”的意思表示不明确，御湖湾公司以此为由主张免除其违约责任，缺乏理据。御湖湾公司还主张因佛山限价政策和台风“山竹”因素影响，应顺延交房日期，以减轻其违约责任，但如一审判决所述，双方签订商品房预售合同时佛山限价政策已实施，御湖湾公司应当预见该政策对其可能造成的影响并合理确定交付时间，台风“山竹”导致的停工、停业时间亦十分有限。因此，在双方未变更合同约定的交房时间的情况下，御湖湾公司的该主张亦缺乏依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，如郑川湖、叶理芳存在逾期付款行为，御湖湾公司可另诉追究其违约责任，御湖湾公司亦自认已实际提起该诉讼，故御湖湾公司以此为由主张减轻自身违约责任，理据不足。一审考虑到郑川湖、叶理芳已实际占有使用案涉房屋，享受房屋使用的利益，根据损益相抵原则，比照合同约定酌情减轻御湖湾公司的违约责任为按照总房价日万分之一点五的标准向郑川湖、叶理芳赔偿损失，处理适当，本院予以维持。御湖湾公司请求按照同地段租金标准计付损失，缺乏理据，一审不予支持并驳回其租金评估申请，并无不当。关于“刮塑款”是否属于房屋总价款的问题，“刮塑款”虽未约定在案涉合同中，但系由御湖湾公司收取，且与案涉房屋价款于同一天收取。御湖湾公司主张“刮塑款”系由二建集团公司收取以及二建集团公司完成刮塑工作，但未能提交充分证据证明，故对该主张本院不予采纳。一审法院认定“刮塑款”亦属于房屋价款的一部分并无不当，本院予以维持。至于一审判决是否超出郑川湖、叶理芳诉请的问题，本院认为，囿于在郑川湖、叶理芳起诉时，案涉房屋何时满足约定交付条件、御湖湾公司何时完成交房义务及是否构成违约、应承担何种违约责任等问题尚无定论，须经审理方得以明确。郑川湖、叶理芳诉请御湖湾公司支付逾期交房违约金，实际是针对御湖湾公司的交房行为追究相应的违约责任，因此，无论是逾期交房违约责任还是交房不符合约定的违约责任，均应在郑川湖、叶理芳诉请范围之内，此理解亦可避免双方当事人讼累。一审认定郑川湖、叶理芳之诉请包含赔偿损失，并无不当，御湖湾公司上诉所提理据不足，本院不予支持。综上所述，御湖湾公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费664.29元，由上诉人佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年三月五日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡