广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初436号原告：江秀芳，女，汉族，1980年11月7日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441************024。委托诉讼代理人：祝启欢，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍荣辉，广东大观律师事务所实习律师。被告：罗兴铭，男，汉族，1976年8月30日出生，户籍住址：福建省沙县*************，现住址：广东省广州市增城区**************************，公民身份号码350************018。原告江秀芳诉被告罗兴铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江秀芳及其委托诉讼代理人祝启欢、被告罗兴铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江秀芳主张的诉讼请求：1、解除原告江秀芳与被告罗兴铭于2019年11月23日签订的《房地产买卖合同》及于2020年1月3日签订的《补充协议》；2、被告罗兴铭向原告江秀芳退还购房款28.2万元并支付利息（利息以28.2万元为基数，从起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，计至付清所有欠款之日止）；3、被告罗兴铭向原告江秀芳赔偿违约金28.2万元；4、被告罗兴铭向原告江秀芳赔偿律师费4万元；5、被告罗兴铭承担本案诉讼费用。原告江秀芳所主张的事实和理由：2019年11月23日，江秀芳与罗兴铭、清远市清新区太和镇方正房地产中介服务部经友好协商签订了《房地产买卖合同》，约定：一、罗兴铭出让其位于清远市清新区****************************的房屋给江秀芳。二、房款分三期支付：签订本合同时支付5万元作为第一期购房款；第二期购房款23万元于赎证当天支付；第三期购房款为32万元。三、罗兴铭决定中途不卖或逾期不办理过户手续（如赎证、税局交税申请、房产过户等），作甲方违约处理，本合同即告解除，甲方应在违约之日起十天内将所收购房款退还给乙方，另外赔偿江秀芳与所交购房款的同等金额作为违约金。四、因一方违约，另一方提起诉讼的，由此产生的各种费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等由违约方负责。甲乙双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准。合同签订后，江秀芳按约履行了合同义务，于2019年12月5日前将定金5万元、购房款23.2万元转账汇款给罗兴铭。罗兴铭收到上述款项后，将江秀芳转账的款项转出后，未主动到银行办理赎证，致使涉案房屋未涂销抵押。后经协商，双方于2020年1月3日签订了《补充协议》，约定罗兴铭应于2020年1月15日前还贷赎证，但其仍然逾期不予办理赎证。罗兴铭的行为已构成违约，本案《房地产买卖合同》即告解除，罗兴铭应按合同约定承担相应的违约责任。另，江秀芳为追究被告违约责任，聘请广东大观律师事务所律师代理本案，该律师费4万元应由罗兴铭赔付。综上，为维护江秀芳的合法权益，江秀芳特此向法院提起诉讼。被告罗兴铭辩称：一、我不同意解除合同，要求继续履行合同，我会尽快赎证，履行合同义务。二、我确实收取了江秀芳5万元定金及23.2万元购房款，由于本人妻子陈*（涉案房屋共有人）一直不同意出售涉案房屋，因此迟延办理赎证。若解除合同，我愿意退还江秀芳购房款28.2万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息，作为补偿江秀芳的损失。三、根据《合同法》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，又约定赔偿实际损失的，一方违约时，对方可以选择使用定金或者违约金条款或者赔偿实际利息损失，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。我认为合同约定的违约责任过高，是不合理的，违约规则应当是双倍返还定金，返还定金5万元的同时再赔偿5万元，即共10万元，我愿意承担定金双倍返还10万元的违约责任。江秀芳主张我按照合同约定承担违约责任赔偿28.2万元的诉讼请求不符合法律规定。四、我国法律并无规定民事诉讼律师强制代理制度，江秀芳可以自己参加诉讼，不必委托律师，且本案律师费太高，不应由我承担，应由江秀芳自行承担。原告江秀芳为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、江秀芳身份证复印件，拟证明原告的主体资格；2、罗兴铭身份证复印件，拟证明被告的主体资格；3、《房地产买卖合同》，拟证明关于涉案房产买卖的相关约定；4、不动产权证复印件及不动产登记资料查询结果证明，拟证明案涉房产的基本信息；5、银行电子回单（3张）、收据（2张），拟证明江秀芳依约向罗兴铭支付了28.2万元购房款；6、《补充协议》，拟证明江秀芳同意罗兴铭延长赎证的时间，但罗兴铭仍然逾期未赎证，构成违约；7、《委托代理合同》、律师费发票，拟证明江秀芳聘请广东大观律师事务所律师代理本案，需支付律师费4万元。被告罗兴铭对原告江秀芳提交的证据质证意见如下：对证据1、2、3、4、5、7的真实性、合法性、关联性均无异议；证据6补充协议是无效的，其约定的赎证期间过短，无法在约定的时间内履行义务。被告罗兴铭没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的证据，被告对证据1、2、3、4、5、7无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对原告提供的证据6，被告仅对其约定的赎证时间过短有异议，但该证据是双方真实意思表示，能与其他组成证据链互相印证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。案经开庭审理，本院查明以下事实：坐落于清远市清新区***************************房屋（不动产权证号为粤（2018）清远市不动产权第5******号）登记的权属人为罗兴铭。涉案房屋于2018年9月26日办理抵押权登记。2020年1月3日，罗兴铭在清远市“市民之窗”自助便民服务终端查询案涉房屋不动产登记资料，查询结果如下：权属人：罗兴铭；电脑状态：抵押。2019年11月23日，罗兴铭为卖方（甲方）与江秀芳为买方（乙方）、清远市清新区太和镇方正房地产中介服务部为中介方（丙方）签订《房地产买卖合同》，合同主要约定：一、甲方将位于清远市清新区****************************房地产转让给乙方。乙方对甲方转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。该房产登记的建筑面积为106.97平方米，粤房地产权证：粤（2018）清远市不动产第5******号，房地产用途为住宅。二、该房地产权处于抵押状态，由乙方赎证，赎证款为首期款。三、甲、乙双方议定该房交易总价款为60万元整，分三期支付：2019年11月23日本合同签订时，乙方向甲方支付第一期购房款定金为5万元；在赎证当天乙方向甲方支付第二期购房款23万元；第三期购房款为32万元，按程序到清远市不动产交易中心办理过户的相关手续。乙方要求办理二手房抵押贷款手续，乙方须于过户之前，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。四、甲方决定中途不卖或逾期不办理有关手续（例如：赎证、税局交税申请、房产过户等），作甲方违约处理，本合同即告解除，甲方应在违约之日起十天内将所收购房款退还给乙方，另外赔偿乙方与所交购房款的同等金额作为违约金。五、甲方的收款账户为：中国银行人民二路支行，户名罗兴铭，卡号62179********★★★★★1。六、本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成时，任何一方均可向物业所在地人民法院诉讼。因一方违约，另一方提起诉讼的，由此产生的各种费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等由违约方负责。七、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），补充协议与本合同具有同等效力。合同签订后，江秀芳按约定于2019年11月23日支付定金5万元，于2019年12月5日支付第二期购房款23.2万元给罗兴铭，罗兴铭均开具收款收据给江秀芳收执。因罗兴铭逾期赎证，2020年1月3日，罗兴铭为甲方与江秀芳为乙方签订《补充协议》，约定：甲方与乙方于2019年11月23日在方正房地产中介服务部签订了买卖合同，成交的房屋地址为清远市清新区***************************号，甲方罗兴铭于2019年11月23日收取乙方江秀芳交来的购房定金5万元，于2019年12月5日收取江秀芳交来第二期购房款（即赎证款）为23.2万元，并承诺收到第二期房款当天办理好赎证业务。但由于其他原因未能按时将房产的贷款还清。甲方现承诺于2020年1月15日前还清上述房屋的银行贷款，并将房产证赎出。若然2020年1月15日前未处理好上述贷款时，本人愿意承担一切法律后果，乙方即当甲方违约处理。甲方愿意承担一切违约责任。如果2020年1月15日甲方顺利还贷后，预计2020年1月20日将房产证赎出，赎出后即办理过户业务，从过户当天算起，第五天乙方即须交齐上述房屋的尾款。因被告罗兴铭将资金挪作他用，再次逾期赎证，没有办理房屋涂销抵押手续，双方发生争议。2020年1月18日，江秀芳与广东大观律师事务所签订《委托代理合同》约定：江秀芳委托广东大观律师事务所律师参与其与罗兴铭房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼活动，律师费为4万元，自协议签订当日支付0.5万元，在收到对方赔款当天支付3.5万元。2020年1月19日江秀芳支付了广东大观律师事务律师费5000元。本案在诉讼过程中，依江秀芳的申请，本院作出民事裁定书查封了涉案房屋（查封价值60万元），同时查封了担保财产江秀芳、禤树荣共同共有的坐落于广东省清远市清新区********************房屋（不动产权证书：粤房地共证字第C1******号、C7******号）。以上事实，有《房地产买卖合同》、《补充协议》、不动产登记查询结果、不动产权证、收款收据、银行电子回单、《委托代理合同》、律师费发票、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。一、合同效力。江秀芳与罗兴铭签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，双方的房屋买卖关系受法律保护。二、违约责任及合同的解除。江秀芳与罗兴铭签订合同后，江秀芳依约向罗兴铭支付了两期购房款合共28.2万元，罗兴铭将资金挪作他用，未按照合同约定到银行办理涂销抵押手续进行赎证，罗兴铭的行为已经构成违约，应承担违约责任。现江秀芳要求解除双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。三、返还购房款及利息。合同解除后，应恢复原状，赔偿损失。江秀芳要求罗兴铭退还购房款28.2万元，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。利息方面，罗兴铭占用江秀芳的购房款，应支付相应的利息，结合江秀芳的诉讼请求，本院确定利息从起诉之日即2020年1月19日起至还清款项之日止以28.2万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、关于违约金方面。罗兴铭未按合同履行义务，应承担相应的违约责任。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。违约对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。原告未能举证其实际损失状况，被告抗辩原告所主张的违约金过高，且愿意双倍返还定金10万元，即赔偿5万元作违约金，根据上述理由，本院酌定罗兴铭向江秀芳支付违约金5万元。五、律师费。合同约定“因一方违约，另一方提起诉讼的，由此产生的各种费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等由违约方负责”，罗兴铭违约，应依约承担江秀芳相应的律师费。结合本案案情复杂难易程度、调查取证难度、律师出庭次数、花费的时间、成本费用、已实际付款费用等综合分析，原告主张律师费4万元过高，且仅支付的律师费5000元，部分未实际发生支付，本院酌定罗兴铭向江秀芳支付律师费5000元，超出部分本院不予支持。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江秀芳与被告罗兴铭于2019年11月23日签订的关于清远市清新区***************************房屋的《房地产买卖合同》以及于2020年1月3日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告罗兴铭于本判决生效之日起10日内返还原告江秀芳购房款28.2万元及利息，利息从2020年1月19日起至还清款日止以28.2万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告罗兴铭于本判决生效之日起10日内支付原告江秀芳违约金5万元；四、被告罗兴铭于本判决生效之日起10日内支付原告江秀芳律师费5000元；五、驳回原告江秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4920元，财产保全费3520元，合共8440元，由原告江秀芳负担3731元，被告罗兴铭负担4709元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本六份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇二〇年三月十八日书记员  班嘉莹附有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。