贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初421号原告：袁开飞，男，1982年8月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：谢金花，女，1983年12月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人（特别授权）：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。被告：贵州凯里经济开发区曾辉置业有限公司，住所地：凯里市经济开发区春晖大道高铁站内，统一社会信用代码91522620322478322A。法定代表人彭志军，职务：执行董事。被告：贵州青俊联行房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾号花果园项目**第******5。法定代表人：张素华，职务：总经理。委托代理人（特别授权）：董国俊，男，1988年4月16日出生，汉族，住址：贵州省贵阳市云岩区。原告袁开飞、谢金花诉被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称曾辉置业公司）、贵州青俊联行房地产顾问有限公司（以下简称青俊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理案件后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁开飞、谢金花的委托代理人施绍荣，被告贵州青俊联行房地产顾问有限公司委托代理人董国俊到庭参加诉讼。被告曾辉置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。原告袁开飞、谢金花请求：1、判令被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，支付逾期交房违约金21525.00元（以合同签订至实际交接房屋期间计算，即2017年8月2日至2019年12月9日，逾期时间为861天，违约金21525.00元（500000.00元×861天×0.00005）；2、判令被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，支付逾期办理产权转移登记相关文书直至能开具购房税发票之日止期间的违约金，现暂计违约金为7100元（以合同约定的时间至部分资料移交的时间计算，即2017年12月30日至2019年12月9日，暂计逾期时间为710天，违约金500000.00元×710天×0.00002）；3、确认原告与被告贵州青俊联行房地产顾问有限公司签订的高铁南站商业广场《团购协议书》无效（合同标的额50000.00元）；4、判令二被告连带返还5万元团购费；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2017年5月31日，原告与被告销售人员洽谈，在现场通过曾辉公司提供的POS机分别刷卡支付9000元定金、5万元团购费，约定购买“泸昆铁路客运专线凯里南站站前广场”D区负1-27号商品房。并签订《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》。同时与被告贵州青俊联行房地产顾问有限公司签订高铁南站商业广场《团购协议书》。后来原告相继在2017年7月20日、2018年1月24日向曾辉公司支付了25万元首付款和25万元按揭款，并在2017年8月2日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，1、出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日向买受人支付违约金。2、出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。原告依合约向被告缴纳了全部购房款，被告曾辉公司却迟迟不予办理交房和移交商品房转移登记有关文书。直至2019年6月，曾辉公司才以书面通知，告知务必在同年6月15日前办理收房。但原告了解到有些业主办理交接房时，公司不能开具购房税务发票造成无法办理产权证。结果在2019年12月9日办理交接房屋时，曾辉公司确实不能开具购房税务发票给原告。原告认为合同约定交付时间虽然是2016年12月30日前，但是涉案房屋则是2018年10月15日通过竣工验收交付使用。也就是说原告在2017年8月2日签订购房合同时，曾辉公司未能依法交付房屋；2019年12月9日办理交接房屋时，曾辉公司仍未能开具购房税务发票，也导致原告无法办理产权登记呈持续待定状态。该公司已经存在逾期交房、逾期移交办理产权转移登记相关文书的违约事实。原告缴纳的团购费转曾辉公司的POS机入其账户，但却由青俊联行公司出具《收款收据》，二被告涉嫌恶意串通损害买受人利益。为维护合法权益，依法向人民法院提起诉讼。被告曾辉置业公司未答辩也未提供证据。被告青俊联行公司辩称:我们是销售服务公司，已达成服务协议，产权证已经收到了，享受了优惠服务，主要是曾辉公司存在延期交付的情况，团购协议已履行完毕，不应当退还。经审理查明，贵州省凯里经济开发区高铁南站商业广场（以下简称凯里高铁南站商业广场）是被告曾辉置业公司开发的商业性项目。受曾辉置业公司委托，被告青俊联行公司负责对凯里高铁南站商业广场商铺进行营销。在现场通过曾辉公司提供的ＰＯＳ机分别刷卡支付5万元团购费，约定购买“泸昆铁路客运专线凯里南站站前广场”Ｄ区负1-27号商品房，2017年7月20日、2018年1月24日，原告向曾辉公司支付了25万元首付款和25万元按揭款，认购高铁南站商业广场Ｄ区负1-27号商品房。该商铺总价款500000.00元，享受“凭《团购协议书》可享受总房款减10万元优惠”应付购房款500000.00元。2017年7月20日、2018年1月24日，原告支付首付款250000.00元和按揭款250000.00元给曾辉置业公司，曾辉置业公司向原告出具了500000.00元的收款收据，2017年5月31日支付团购费50000.00元给青俊联行公司，并出具收款收据，2017年8月2日，袁开飞、谢金花与曾辉置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017001666），以500000.00元向曾辉置业公司购买凯里高铁南站站前广场Ｄ区。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2016年12月30前向买受人交付商品房。逾期30内交房的，合同继续履行，出卖人按买受人已交购房款日万分之0.5支付违约金；逾期超过30日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部购房款，并按买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金2019年12月9日签订的物业服务合同，该房屋交付原告使用，2019年2月9日原告办理了2019凯里市不动产权证，2017年11月17日并同时约定买受人不退房，出卖人逾期交付办理商品房转移登记有关文书，按已付房款的万分之二承担违约金，双方因此产生纠纷，原告诉至本院。上述事实，有原告提交的1、身份证复印件；2、商铺认购书、刷卡小票、个人账户明细查询；3、团购协议书、收款收据；4、商品房买卖合同及补充协议、商品房预售合同登记备案表、预告登记证；5、住房抵押借款合同及贷款凭证；6、收款收据；7、交房通知、收楼证明书；8、房屋验收登记表、业主临时公约及承诺书、物业服务合同、住宅质量保证书及说明书；9、不动产权证书、房产分户图、土地面积分割的说明；10、房价登记情况说明、房产登记证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告袁开飞、谢金花与被告曾辉置业公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，合同效力本院予以确认。合同成立后，曾辉置业公司没有在约定期限内将买卖标的物交付给原告，已构成违约，应当承担违约责任。原告主张理由正当，应予支持。原、被告签订合同时间为2017年8月2日，约定交房时间为2016年12月30日前交付，交房时间在前，签订时间在后，虽然不符合常理，应认定为购买时间为签订合同时间较为公平。应从2017年8月2日起至房屋实际交付时间2019年12月9日止，按日万分之零点五计算支付违约金计21475.00元（500000.00×859×0.00005）。逾期办证违约金应合同约定转移登记时间次日，从合同签订时间2017年8月2日起至实际取得不动产权证时间2019年2月9日以购房款按日万分之零点二计算给付，计4050.00元（500000.00元×405×0.00002）。团购费是青俊联行公司为买受人提供购房服务所收取的劳务费用，该费用并不计入购房款之中。原告在认购青俊公司营销的凯里高铁南站站前广场商铺过程中，享受了俊联行公司提供的购房指引及购房优惠等服务，就应当支付相应的服务费，原告未能提供证据证实《团购协议书》无效的事实依据，且该协议实际履行完毕，故该团购费不应当退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司自本判决生效之日起三十日内一次性给付原告袁开飞、谢金花逾期交房违约金21475.00元。二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司自本判决书有效之日计算一次性给付原告袁开飞、谢金花逾期办证违约金4050.00元。三、驳回原告袁开飞、谢金花其余诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，在上诉期内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。判决生效后，义务人未按照判决书确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员  龙施忠二〇二〇年三月十日书记员  张家玲