广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终64号上诉人（原审被告）：邓利颜，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李和平，广东禅邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思理，广东禅邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张林，男，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：谢锋，广东聚英华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康金根，男，汉族，住江西省抚州市黎川县。委托诉讼代理人：谢锋，广东聚英华律师事务所律师。上诉人邓利颜因与被上诉人张林、康金根房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初18007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。邓利颜上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回张林、康金根的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张林、康金根承担。事实和理由：（一）一审判决认定案涉租赁物2018年5月18日至2018年7月10日期间的房屋占有使用费按照租金标准的一半支付，治安费和垃圾费按之前标准的一半交纳，属于事实认定不清，适用法律错误。案涉租赁物部分电箱被封系由于张林、康金根过错导致，且部分电箱虽被查封亦不影响张林、康金根正常使用案涉租赁物。张林、康金根明知案涉租赁物未取得建设规划许可证仍坚持签订租赁合同并一直正常交纳租金，表明其接受即使合同无效仍按约定标准交纳房屋占有使用费及其他费用。（二）一审判决以邓利颜未举证证明租赁税收取的合理性为由认定张林、康金根无需交纳租赁税，不支持抵扣，属于事实认定不清。涉案租赁合同明确租赁税由张林、康金根承担且邓利颜在一审中提交了案涉租赁物缴纳税费的凭证以证明税费产生的事实。合同履行过程中，张林、康金根对分摊租赁税从未提出异议。（三）案涉租赁合同保证金15万元抵扣租金及相关费用后，剩余部分已超额返还张林、康金根。一审判决仍认定邓利颜还应返还保证金43524.76元，事实认定不清，法律适用错误。张林、康金根辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。张林、康金根向一审法院起诉请求：1.判令邓利颜向张林、康金根返还保证金150000元并支付占用该款项的利息（以150000元为本金从2018年5月19日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，暂计至2019年7月31日为8569.52元）；2.判令邓利颜向张林、康金根返还2018年5月多交的租金20967.75元并支付占用该款项的利息（利息以20967.75元为本金从2018年5月19日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，暂计至2019年7月31日为1197.89元）；3.本案诉讼费用由邓利颜承担。一审法院认定事实：2016年8月1日，邓利颜与佛山市顺德区乐从镇沙边股份合作经济社签订一份《租用土地及支付土地补偿费协议书》，约定由邓利颜向该社租用位于海心沙工业区的土地，面积为7.8亩，租用期由2007年3月1日至2027年2月28日。2017年2月13日，张林、康金根与邓利颜签订一份《厂房场地租赁合同》，约定邓利颜将位于海心沙邓利颜厂房首层及二层某车间的厂房出租给张林、康金根作家具工厂使用；面积约5000平方米；租赁期从2017年3月1日至2020年2月29日；租金为每月50000元；张林、康金根应在签订本合同当日向邓利颜支付租赁保证金150000元；张林、康金根应于每月5日前付清当月租金及每月水、电费用、垃圾费、治安费及其他费用。当日，张林、康金根向邓利颜交纳了租赁保证金150000元。20170213号合同所涉的租赁物并未取得建设工程规划许可证。根据该租赁合同的约定及张林、康金根已履行的实际情况，除每月租金50000元外，张林、康金根每月仍需向邓利颜支付治安费100元、垃圾费400元，水电费则据实支付。2017年2月22日，张林、康金根与邓利颜再签订一份《厂房场地租赁合同》，约定邓利颜将位于海心沙邓利颜厂房首层及二层某车间的厂房出租给张林、康金根作家具工厂使用；面积约2380平方米；租赁期从2017年5月1日至2020年2月29日；租金为每月15000元；张林、康金根应在签订本合同当日向邓利颜支付租赁保证金45000元；张林、康金根应于每月5日前付清当月租金及每月水、电费用、垃圾费、治安费及其他费用。2017年5月10日，张林、康金根则向邓利颜交纳了租赁保证金45000元。20170222号合同所涉的租赁物并未取得建设工程规划许可证。根据该租赁合同的约定及张林、康金根已履行的实际情况，除每月租金15000元外，张林、康金根每月仍需向邓利颜支付治安费50元、垃圾费180元，水电费则据实支付。2018年5月7日，张林、康金根向邓利颜转账支付了83559元，该费用包括：20170213号合同及20170222号合同的2018年5月租金共65000元、2018年4月水费共478.8元、2018年4月电费共16790.2元、2018年5月治安费共150元、2018年5月垃圾费共580元、2018年4月租赁税560元（该租赁税在案涉两份租赁合同中均并无明确约定，下同）。2018年5月18日，案涉租赁物电箱被佛山市顺德区乐从镇消防安全委员会、佛山市顺德区安全生产监督管理局、佛山市顺德区乐从镇环境保护委员会查封。同日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向在案涉租赁物进行生产经营的佛山市顺德区巧匠名师家具有限公司出具一份《现场环境监察意见书》，载明该司存在“1.未依法取得环评审批文件，擅自建设家具制造项目；2.未通过环保验收，家具制造项目即投入使用”等违法行为，佛山市顺德区公安局乐从派出所向该司出具一份《消防监督检查整改通知书》，勒令该司“一、拆除占用消防间距的遮雨棚；二、拆除生产车间搭建的木质阁楼；三、清除安全出口的一切杂物，经营时间严禁安全出口上锁”。佛山市顺德区安全生产监督管理局向该司出具一份《责令限期整改指令书》，载明该司存在“1.现场管理混乱，疏散通道阻塞，无逃生疏导标志；2.一楼木工车间粉尘、杂物堆积严重，电器开关积尘严重；3.二楼阁楼车间底油房不符合相关电器防爆要求……”等问题。上述三份文件均由张林签收。2018年7月10日，张林、康金根搬离20170213号合同所涉租赁物。2018年7月23日，邓利颜将20170213号合同项下的租赁保证金150000元抵扣了如下张林、康金根所欠的租金及其他各项费用：1.20170213号合同项下的2018年6月租金50000元、2018年7月1日至10日租金16666.67元、2018年6月治安费100元及垃圾费400元、2018年7月1日至10日治安费33元及垃圾费133元；2.20170222号合同项下的2018年6月租金15000元、2018年7月租金15000元、2018年6月治安费50元及垃圾费180元、2018年7月治安费50元及垃圾费180元、2018年5月租赁税560元、2018年6月租赁税560元；3.20170213号合同及20170222号合同项下的2018年5月电费共17173.84元、2018年5月水费共180元、2018年6月电费共474.63元、2018年6月水费共21.6元；上述共欠费116762.74元。抵扣后剩余33237.26元，邓利颜于当日向张林、康金根退回40000元。2018年8月30日，邓利颜向张林、康金根邮寄一份《解除通知》，该通知载明：20170213号合同经双方协商一致已于2018年7月10日解除，解除时该合同所涉保证金150000元已用于抵扣两份租赁合同项下的截至2018年7月10日尚欠的租金及其他费用共116762.74元；张林、康金根仍继续使用20170222号合同项下的厂房，但张林、康金根拒绝向邓利颜支付20170222号合同约定的2018年8月起的租金、治安费、垃圾费及2018年7月起水电费、租赁税等费用。该通知已于2018年8月31日送达给张林，于2018年9月3日送达给康金根。后双方因20170222号合同产生争议，邓利颜遂于2018年9月25日提起诉讼，一审法院立为（2018）粤0606民初18658号房屋租赁合同纠纷一案。邓利颜在该案中诉请：1.解除双方于2017年2月22日签订的《厂房场地租赁合同》；2.张林、康金根立即将厂房及其附属设备设施完整无损返还邓利颜；3.张林、康金根支付尚欠邓利颜2018年8月及9月的租金30000元、治安费100元、垃圾费360元，2018年7月、8月及9月的租赁税1680元，2018年7月及8月的水费3.6元、电费448.28元；4.张林、康金根从2018年10月1日起至完整无损返还厂房及其设施给邓利颜之日止，按每月15000元的标准向邓利颜计付租金或场地占用费；按每月50元的标准向邓利颜计付治安费；按每月180元的标准向邓利颜计付垃圾费；按每月560元的标准向邓利颜计付租赁税；5.张林、康金根从2018年9月1日起至完整无损返还厂房及其设施给邓利颜之日止，按每吨水3.6元的标准，以实际用水量向邓利颜计付水费；按每度电0.938元的标准，以实际用电量向邓利颜计付电费；6.张林、康金根已付租赁保证金45000元不予返还，归邓利颜所有等。一审法院于2019年5月17日作出民事判决书判令：1.张林、康金根共同向邓利颜支付2018年8月1日至2019年3月6日的占有使用费54000元、治安费及垃圾费828元；2.张林、康金根共同向邓利颜支付2018年8月1日至2018年9月30日的水费3.6元及电费448.28元；3.驳回邓利颜的其他诉讼请求。张林、康金根对该一审民事判决不服并提起上诉，佛山市中级人民法院立为（2019）粤06民终7829号一案，并于2019年9月19日作出终审民事判决书，认定：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，建设工程规划许可证是国家规划部门按照城市规划允许建设单位或个人进行建设活动的行为，邓利颜交纳房产税费以及取得环保证件的行为不等同于其已经获得建设工程规划许可，故20170222号合同为无效合同；2.20170222号合同所涉厂房张林、康金根已于2019年3月6日返还给邓利颜；3.根据20170222号合同第五条、第十一条的约定及市场租赁习惯，出租人确应保证租赁物的正常通电，但承租人承租租赁物后的生产经营违法用电行为所导致的损失应由其承担，而案涉租赁物被查封是张林、康金根违法生产行为所致，张林、康金根对此应负相关责任；4.但考虑到邓利颜无法提供案涉租赁物相关产权证件，其存在一定过错，且张林、康金根确因案涉租赁物电箱被查封致使无法经营约定的家具生产业务，故张林、康金根遭受的经营损失确属其实际存在的损失，综合考虑张林、康金根占用案涉场地情况以及双方的过错程度，酌定张林、康金根按约定租金标准的一半支付房屋占有使用费，相对公平合理，予以支持；5.至于邓利颜主张的各项费用，包括水费、电费、治安费和垃圾费，张林、康金根应根据邓利颜提供的每月费用清单交纳水电费，治安费和垃圾费则按房屋占有使用费的计算比例交纳。终审民事判决书最终确认：驳回上诉，维持原判。张林、康金根遂于2019年8月19日提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉20170213号合同的效力；二、案涉电箱被查封致张林、康金根无法正常生产经营的过错责任；三、邓利颜将租赁保证金抵扣张林、康金根欠费的行为是否合理；四、邓利颜应向张林、康金根返还的租赁保证金为多少。针对第一个争议焦点。佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民终7829号民事判决，对20170222号合同因所涉厂房无取得建设工程规划许可证而认定为无效合同，而20170213号合同与20170222号合同所涉的厂房均属同一建筑物，因此，同理，20170213号合同亦属无效合同，该合同条款自始对张林、康金根、邓利颜不具有约束力。针对第二个争议焦点。佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民终7829号民事判决认定，20170222号合同所涉厂房被查封是张林、康金根违法生产行为所致，张林、康金根对此应付相关责任，而20170213号合同与20170222号合同所涉的厂房为同一区域的前后两部分，查封及处罚情况一致，因此，同理，张林、康金根对20170213号合同所涉厂房被查封亦应负相关责任。另，本案庭审中也查明，案涉租赁物未通过消防验收，结合上文确认的佛山市顺德区环境运输和城市管理局等三部门向当事人所作出的相关文书，综合考虑张林、康金根占用案涉场地情况以及张林、康金根、邓利颜的过错程度，自2018年5月18日案涉租赁物电箱被查封后，酌定张林、康金根按约定租金标准的一半支付房屋占有使用费，并无不妥。而张林、康金根主张返还的2018年5月多交租金，经庭审明确，实为2018年5月19日至5月31日的房屋占有使用费，该期间电箱已被查封，张林、康金根只需按约定租金标准的一半支付房屋占有使用费，但张林、康金根实际已全额支付了当月的房屋占有使用费50000元（该费用邓利颜并无用租赁保证金150000元抵扣），则邓利颜理应向张林、康金根返还的2018年5月19日至5月31日期间共13天的房屋占有使用费共为10483.87元（50000元÷31天÷2×13天）。张林、康金根主张全额返还无依据，一审法院对超出部分予以驳回。针对第三个争议焦点。租赁保证金的交纳目的是保证承租方按约履行合同。张林、康金根系于2018年7月10日搬离案涉20170213号合同所涉的厂房的，但搬离时张林、康金根仍欠邓利颜此前自2018年5月起20170213号合同及20170222号合同项下的相关房屋占有使用费及其他费用，故邓利颜根据租赁市场的习惯，为免于租赁双方款项往来的麻烦，直接用租赁保证金抵扣欠费后再予以退还给张林、康金根的行为，合理。一审法院为减少双方当时人的诉累，对邓利颜该抵扣行为亦予以确认。针对第四个争议焦点。如上所述，自2018年5月18日起，房屋占有使用费，张林、康金根需按约定租金标准的一半支付；治安费和垃圾费，按房屋占有使用费的计算比例即按此前标准的一半交纳；水费和电费，按邓利颜提供的每月租赁费用清单交纳；租赁税，邓利颜无举证证明该项费用收取的合理性，张林、康金根无需交纳，故一审法院不支持抵扣。综前所述，结合邓利颜提交的租赁费用清单，一审法院对张林、康金根尚欠的应作抵扣的各项费用作如下认定：1.20170213号合同项下（所涉厂房张林、康金根使用至2018年7月10日）：2018年6月房屋占有使用费25000元、2018年7月1日至10日房屋占有使用费8064.52元（50000元÷31天÷2×10天）、2018年6月治安费50元（100元÷2）及垃圾费200元（400元÷2）、2018年7月1日至10日治安费16.13元（100元÷31天÷2×10天）及垃圾费64.52元（400元÷31天÷2×10天）；小计33395.17元；2.20170222号合同项下（所涉厂房张林、康金根使用至2019年3月6日）：2018年6月房屋占有使用费7500元（15000元÷2）、2018年7月房屋占有使用费7500元（15000元÷2）、2018年6月治安费25元（50元÷2）及垃圾费90元（180元÷2）、2018年7月治安费25元（50元÷2）及垃圾费90元（180元÷2）；小计15230元；3.20170213号合同及20170222号合同共同项下：2018年5月电费共17173.84元、2018年5月水费共180元、2018年6月电费共474.63元、2018年6月水费共21.6元；小计17850.07元；以上3项合计共66475.24元，用20170213号合同的租赁保证金150000元抵扣后剩余83524.76元，因邓利颜已于2018年7月23日返还了40000元，故邓利颜还应向张林、康金根返还43524.76元。至于上述需返还的保证金及房屋占有使用费的利息，实属违约金性质，因20170213号合同的所有条款对双方自始无效，而双方对此并无另行书面约定。且张林、康金根无法继续使用案涉租赁物，其自身亦存在一定过错，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定并综合考虑，对张林、康金根的利息主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、邓利颜于判决发生法律效力之日起十日内向张林、康金根返还保证金43524.76元；二、邓利颜于判决发生法律效力之日起十日内向张林、康金根返还2018年5月19日至2018年5月31日的房屋占有使用费10483.87元；三、驳回张林、康金根的其他诉讼请求。如果邓利颜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1957.35元，由张林、康金根承担1372.44元，由邓利颜承担584.91元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审中，本院向一审法院调取了（2018）粤0606民初18658号案件开庭笔录。根据该笔录显示，邓利颜在庭审过程中陈述20170213合同所有费用已结清、20170213合同项下的保证金150000元已抵扣了20170222合同项下2018年6月-7月的租金，但张林、康金根对该陈述不予确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：案涉租赁物2018年5月18日至2018年7月10日期间的占有使用费、治安费、垃圾费收取标准应如何确定；张林、康金根是否应向邓利颜支付租赁税；邓利颜应当向张林、康金根返还的费用。关于第一个争议焦点。案涉租赁物被查封，既有张林、康金根违法生产的原因，也有邓利颜出租的租赁物未通过消防验收的原因，双方对此均负有责任。因20170222号合同无效，一审法院综合本案的具体案情以及张林、康金根使用案涉租赁物的情况，酌情判令张林、康金根在案涉租赁物电箱被查封后，参照案涉合同约定的租金标准的一半计付占有使用费，以及张林、康金根此前交纳的垃圾费、治安费标准的一半计付垃圾费、治安费，并无不当，本院予以维持。邓利颜上诉主张应参照合同约定的租金标准及张林、康金根此前交纳的垃圾费、治安费标准计付2018年5月18日至2018年7月10日期间的占有使用费、治安费、垃圾费，理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。邓利颜上诉主张张林、康金根支付租赁税，但并未举证证明其收取租赁税具有合理性，故本院对该主张不予支持。关于第三个争议焦点。因张林、康金根已向邓利颜全额支付了2018年5月份的占有使用费，故一审判决邓利颜应向张林、康金根退还2018年5月19日至2018年5月31日期间50%的房屋占有使用费共计10483.87元并无不当，本院予以维持。参照前述计算标准，20170213号合同及20170222号合同项下2018年6月-2018年7月10日期间的房屋占有使用费、治安费、垃圾费共计48625.17元，因邓利颜对一审法院认定两合同项下可扣减的水电费为17850.07元无异议，故张林、康金根应向邓利颜支付的费用共计66475.24元。以20170213合同的租赁保证金150000元抵扣张林、康金根应付的费用66475.24元后，剩余83524.76元，再扣减邓利颜于2018年7月23日向张林、康金根返还的40000元，邓利颜仍应向张林、康金根返还保证金43524.76元。邓利颜上诉主张，双方已于（2018）粤0606民初18658号案件中确认20170213合同所有费用已结清、20170213合同项下的保证金150000元已抵扣了20170222合同项下2018年6月-7月的租金，与事实不符，本院不予采纳。综上，邓利颜的上诉请求缺乏理据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150.22元，由上诉人邓利颜负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇二〇年三月十六日书记员  覃心怡