广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0804民初1375号 原告（反诉被告）：广西三灶寺旅游投资有限公司，住所地：广西贵港市金港大道东段北侧（八一中学路口）统一社会信用代码：901450800MA5LADN44T。 法定代表人：吴兵，系该公司总经理。 被告：贵港市覃塘区黄练镇镇水村民委员会，统一社会信用代码：54450804ME2571166H。 法定代表人：黄汉新，系该村委会主任。 被告：贵港市覃塘区黄练镇三灶寺佛教活动点，住所地：广西贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯，统一社会信用代码：714508043217541026。 负责人：甘健文，男，1943年6月2日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。 被告（反诉原告）：贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第4生产队。 负责人：黄子灵，系该队队长。 被告（反诉原告）：贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第5生产队。 负责人：黄宝云，系该队队长。 被告（反诉原告）：贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第6生产队。 负责人：黄旭良，系该队队长。 被告（反诉原告）：贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第7生产队。 负责人：黄克永，系该队队长。 委托诉讼代理人：林春丽，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈攀宇，广西正大五星律师事务所律师。 原告广西三灶寺旅游投资有限公司（以下简称三灶寺旅游投资公司）与被告贵港市覃塘区黄练镇镇水村民委员会（以下简称镇水村委会）、贵港市覃塘区黄练镇三灶寺佛教活动点（以下简称三灶寺佛教活动点）、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第4生产队（以下简称水泡屯4队）、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第5生产队（以下简称水泡屯5队）、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第6生产队（以下简称水泡屯6队）、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第7生产队（以下简称水泡屯7队）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告三灶寺旅游投资公司的法定代表人吴兵，被告三灶寺佛教活动点的负责人甘健文，被告水泡屯4、6、7队的负责人黄子灵、黄旭良、黄克永，及被告水泡屯7队的委托诉讼代理人陈攀宇到庭参加诉讼。被告镇水村委会、水泡屯5队经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告三灶寺旅游投资公司向本院提出诉讼请求：1.免除土地租赁协议中原告2019年的租金238000元，2020年租金以村民归还场地给原告使用后开始计算；2.判决确认原、被告于2017年9月1日签订的土地租赁协议及三灶寺移交接管协议（补充协议编号：102）有效并继续履行；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯村民黄祝明多次上门找原告，以招商引资为名，叫原告到其村投资佛教活动中心景区，称其与镇水村村干部和黄练镇政府、覃塘区政府有关系，可以负责帮办理全部有关手续，并保证不会发生纠纷，如有纠纷全部由其包办解决好，造成经济损失由他们全部承担责任。之后原告与被告通过多次协商，一致达成了土地租赁和接管协议并签订了协议书。协议书签订后，原告开始在租赁土地进行项目投资，通过半年时间，原告在三灶寺佛教活动中心及所租赁的土地共投入建设资金及购买物品共计达28517070.03元。该工程建设得到村民的好评和赞扬，同时振兴了村镇的经济发展，本应是利国利民的好事，但是事与愿违,当原告历尽艰辛将工程建设好后，被告却无故不按约履行协议,且无故对原告的经营活动进行百般阻挠，拒绝接收原告支付的年租金，声称原告所投资建设的建筑物是属于其村集体的，不允许原告进行经营活动，并组织社会黑帮到现场进行恶劣的破坏行为等等。由于以上种种原因导致原告无法对三灶寺进行经营管理及收益，不仅造成原告可期待性经济收入为零，连投入的几千万本金都将付之东流。为了筹建佛教活动点，原告仅建筑工程款就高达两千多万元，截止目前尚欠贵州公司和多个工程队工程款共计6118374.88元，被法院判决支付5318374.88元，因以上各种原因造成原告目前无能力付清债务。原告借广东某老板投入建筑款五十万元至今未还导致诉讼，股东也诉至法院要求退股。现在原告欠债累累，承包工程老板及其他债权人天天上门追讨工程款及欠款。原告投入巨资租赁土地建筑旅游景区佛教活动点，却无法经营获得收益来清偿法院判决原告应支付的债务。原告多次向各级人民政府反映，均得不到合法合理解决，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告镇水村委会、水泡屯5队未作答辩亦未提交证据。 被告三灶寺佛教活动点、水泡屯4、6、7队辩称，因原告未履行合同义务支付2019年的租金，双方才产生经济纠纷，现要求与原告解除租赁合同，并要求原告补交2019年租金。被告从未阻挠原告对租赁土地进行经营管理，是原告拖欠民工大量工程款，民工到原告租赁土地及三灶寺催款，并不是被告村民。 被告水泡屯4、5、6、7队向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉原告水泡屯4、5、6、7队与反诉被告三灶寺旅游投资公司于2017年9月1日签订的《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》；2.判决反诉被告三灶寺旅游投资公司向反诉原告支付2019年租金238000元；3.判决反诉原告无需向反诉被告退还合同保证金50000元；4.本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年9月1日，水泡屯4、5、6、7队与三灶寺旅游投资公司签订了一份《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》，协议约定，水泡屯4、5、6、7队将位于贵港市覃塘区佬山、德环山、百南顶山、香炉山、龟山、文头山、河龙山、两条河域等涉案土地出租给三灶寺旅游投资公司，由三灶寺旅游投资公司用于三灶寺国际旅游城项目的建设和投入使用，租赁期限为2017年9月至2067年9月，其中2017年至2027年的年租金为238000元。协议签订后，三灶寺旅游投资公司在租赁土地上进行相关工程施工建设时，不仅没有按照政府有关管理要求做好安全、环保、消防等工作，在与第三方合作开发建设景区的过程中，还拖欠工程承包方以及民工工程款，导致民工组织相关人员多次到租赁土地上阻拦道路，严重影响镇水村村民的正常工作和生活，给反诉原告造成经济损失。合同第六条第4款：“乙方应严格按照政府有关管理要求做好安全、环保、消防等工作”，第5款：“上述乙方使用土地范围内的垃圾清运及日常生活垃圾由乙方指定堆放在规定的垃圾房，由景区统一进行处理和清运。”第十一条：“乙方有权在乙方所租赁土地范围内建筑固定设施、利用土壤资源、植树造林、或其它综合开发利用等，甲方不得干涉乙方使用用途，但不能违反国家法律法规，否则后果由乙方自负”。三灶寺旅游投资公司存在违规开发行为，已经违反上述合同约定。另外，三灶寺旅游投资公司自2019年1月1日起开始拖欠租金至今，经多次催收，其一直以工程款周转困难为由拒绝支付租金。《土地租赁协议》第十六条约定：“乙方应依本协议按时交纳租金，经甲方书面通知，并无正当理由超过三个月拒不交纳的，甲方有权解除协议。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方约定解除合同的条件已成就，反诉原告有权行使合同解除权。再根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。反诉被告迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行的行为，已经达到合同的法定解除条件。综上，因为反诉被告违规开发、拒付租金的行为已经严重违反双方签订的《土地租赁协议》，根据协议以及《中华人民共和国合同法》之相关规定，反诉原告有权解除《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》，同时要求反诉被告支付2019年租金238000元，并没收反诉被告所交的合同保证金50000元。 原告三灶寺旅游投资公司对被告水泡屯4、5、6、7队的反诉辩称，其没有违约，是四个生产队拒收租金，其与镇水村村委黄子兴联系过支付租金的问题，但是黄子兴告诉其原接收租金的账户已经作废，其才不敢往原账户转账支付租金。之前支付租金都是由村委作为代表与其联系，现四个生产队对支付租金不知情，是村委没有沟通好，是村委的责任，不是三灶寺旅游投资公司的责任。2019年因村民阻挠三灶寺旅游投资公司未能对承租地经营管理，不同意支付2019年的租金，2020年的租金从与村民沟通协调好同意其经营时开始支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告三灶寺旅游投资公司为证明三灶寺景区因投入建设尚欠大量工程款的事实，向本院提交了我院作出的（2018）桂0804民初1068、1070、1071、1072、1073、1074、1107、564号民事判决书及贵港市港北区人民法院作出的（2018）桂0802民初556、766、767号民事判决书。被告三灶寺佛教活动点、水泡屯4、6、7队认为该组证据与本案无关。本院认为，该组证据可以证明三灶寺旅游投资公司拖欠大量工程款，资金紧张，履约能力存在问题，故该组证据与本案存在关联，予以采信。 2.原告三灶寺旅游投资公司为证明其向被告水泡屯4、5、6、7队支付租金，四个产队拒绝接受租赁费用的事实，向本院提交了其与原镇水村委会主任黄子兴、黄练镇政府潘家万副书记的微信、手机短信聊天记录，及其与黄子兴在村委协商租金支付问题的录音。被告三灶寺佛教活动点、水泡屯4、6、7队认为，微信、短信聊天记录以及录音对象的真实身份无法明确，且录音与本案无关。本院认为，该组证据未涉及出租方即四个生产队拒收租金，无法达到原告的证明目的，且在本案诉讼期间，本院曾向原告释明，如若缴纳涉案土地租金，如被告拒收其可向本院缴纳2019年或2020年度的租金，视为其履行了合同约定的支付租金义务，但至今2020年度支付租金的期限已逾期，原告仍不支付租金，故对其主张不予采信。 3.原告三灶寺旅游投资公司为证明其为三灶寺景区投入情况，向本院提交了其自行制作的三灶寺建设流水明细。被告三灶寺佛教活动点、水泡屯4、6、7队认为，该份证据由原告自行制作，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该份证据由原告自行制作，且与本案无关，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实： 2017年8月18日，水泡屯4、5、6、7队经召开社员代表大会，并经参加大会的三分之二以上代表同意，决定将其所有的三灶寺、七座山头（六佬山、德环山、百南顶山、香炉山、龟山、文头山、河龙山）、两条河流及自留地，出租给三灶寺旅游投资公司开发国际旅游城，同时授权镇水村委会、水泡屯、生产队队长与三灶寺旅游投资公司签订租赁合同。2017年9月1日，三灶寺旅游投资公司与镇水村委会、三灶寺佛教活动点和水泡屯4、5、6、7队签订一份《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》，租赁协议约定：一、水泡屯4、5、6、7队将其享有所有权及使用权的三灶寺、七座山头（六佬山、德环山、百南顶山、香炉山、龟山、文头山、河龙山）、两条河流及自留地出租给三灶寺作为开发经营三灶寺国际旅游城项目用地，具体租赁范围以双方及村委三方踏界确认签名为准；二、租赁期为50年，租赁期满后，三灶寺旅游投资公司在同等条件下享有优先租赁权；三、三灶寺旅游投资公司在协议签订后须向出租方支付2017年9月至12月租金即79300元，以后每年12月前付清下一年租金，其中2018年1月1日至2028年1月1日每年租金238000元；四、签订合同后承租方须付保证金50000元给出租方，合同期满后且承租方无违约情况下由出租方无息退还；五、承租方应依约按时支付租金，经出租方书面通知无正当理由超过三个月拒不支付的，出租方有权解除协议；双方还对合同履行期间的其他权利义务进行了约定。在接管协议中，各方对三灶寺交接前后的权利义务如何承担进行了约定。2017年9月14日，镇水村委会代收了三灶寺旅游投资公司支付的2017年租金79300元及保证金50000元。2018年的租金238000元三灶寺旅游投资公司转账至镇水村委会指定的出纳黄守兴银行账户，2019年的租金238000元至今未支付。合同签订后，原告即规划对三灶寺佛教活动场所进行建设，并将建设工程分别承包给贵州匠心匠艺建筑工程有限公司及多名工头建设。因该工程未经城建部门审批，被覃塘区黄练镇国土规建企业环保安监站于2017年10月20日责令停止违法行为，但原告仍然不停止违法建设，继续组织民工施工。至今该项目未获得环评、建设许可等相关审批手续。自2018年春节前开始，三灶寺旅游投资公司因资金链断裂，在建设三灶寺配套建筑和设施过程中拖欠大量工程款，承包方及民工曾多次到三灶寺经营地方催收工程款，双方发生了激烈的矛盾，民工及施工方老板曾多次到覃塘区有关政府部门投诉反映，甚至出现了一些过激行为，三灶寺旅游投资公司与承包施工方及民工的纠纷被列为当地信访案件。债权人遂陆陆续续向本院及其他法院起诉，法院审理后已经分别判决，现已发生法律效力，并已进入执行程序，涉案欠款数额多达500多万元，三灶寺旅游投资公司至今未履行付款义务，现三灶寺旅游投资公司已被本院列入失信被执行人名单。 在本案诉讼期间，本院曾向原告释明，如若原告认为其有继续履行合同的能力，并愿意缴纳涉案土地租金，应在法院指定的期间履行支付租金的义务，如被告拒收其可向本院缴纳2019年或2020年度的租金，视为其履行了合同约定的支付租金义务，但至今2020年度支付租金的期限已逾期，原告仍拒不支付2019年及2020年度的租金。 本院认为，原、被告签订的《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》虽是双方真实的意思表示，但是双方约定土地租赁期限为50年，而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，因此涉案租赁协议中租期超过20年的部分无效，其他内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方仍应依约履行。在合同的履行过程中，被告已依约将三灶寺及出租土地交付给原告管理使用，原告也已实际进场对三灶寺进行投入建设、管理，被告已履行了合同义务，但原告在履行合同过程中却未能依约支付租金。依据合同约定，原告应于2018年12月底前支付2019年的租金238000元，但是至今原告都未能支付，现2020年的租金支付时间也已逾期，原告亦未支付2020年的租金，此外，原告尚欠民工大量工程款未支付，现已被本院列入失信被执行人名单，从其经济状况来看，其已经不具备支付涉案租金、继续履行租赁合同的能力，且在本案诉讼期间，本院曾向原告释明，如若原告有履行租赁合同的能力且愿意继续履行合同，应缴纳涉案土地租金，如被告拒收其可向本院缴纳2019年或2020年度的租金，视为其履行了合同约定的支付租金义务，但至今2020年度支付租金的期限已逾期，原告仍不支付租金，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告既主张合同有效，要求继续履行合同，但又拒不履行合同的主要义务，且涉案的建设工程项目至今尚未取得环评及建设许可等相关审批手续，原告的行为，已构成根本违约，故对其主张不予支持；被告反诉要求解除合同，理据充分，依法予以支持。原告主张其曾联系镇水村委干部黄子兴欲交纳2019年的租金，但被告拒收租金，2019年被告村民阻扰致其无法对租赁土地及三灶寺进行管理经营，故其拒绝支付2019年租金。经核查，原告在三灶寺的建设行为没有取得环保、国土及城建部门的审批手续，于2017年10月20日被土地管理部门认定为违法占地并责令停止违法行为，等候处理；另其在违法建设中因拖欠建设工程老板工程款及民工工资导致双方发生纠纷，矛盾剧烈，经当地政府有关部门调解未果，建设工程老板及民工多次追讨工程款未果的情况下，拒绝施工，并曾多次到覃塘区有关政府部门投诉反映，甚至出现了一些过激行为，后经政府部门引导走法律途径解决。原告称其系因被被告方的村民阻挠致2019年无法对三灶寺项目进行管理、建设与事实不符，在案证据尚不足以证明原告主张的该事实，其未能对三灶寺项目进行管理、建设系上述原因所致，过错责任在原告，故对其主张不予支持。被告水泡屯第4、5、6、7队的反诉请求理据充分，予以支持，原告（反诉被告）应依约向被告（反诉原告）支付2019年度的租金238000元。关于本诉原告支付的保证金50000元应否退还的问题，按照租赁协议，双方约定合同期满后且承租方无违约情况下方退还保证金，现原告（反诉被告）存在违约行为，被告（反诉原告）要求不予退还，符合双方约定，本院予以支持。合同解除后，终止原合同的履行，原告应及时撤走其留在涉案场地的物品，并撤离涉案场地，将涉案场地交还被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告广西三灶寺旅游投资有限公司与被告贵港市覃塘区黄练镇镇水村民委员会、贵港市覃塘区黄练镇三灶寺佛教活动点、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第4生产队、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第5生产队、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第6生产队、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第7生产队签订的《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》； 二、原告（反诉被告）广西三灶寺旅游投资有限公司向被告（反诉原告）贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第4生产队、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第5生产队、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第6生产队、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第7生产队支付2019年的租金238000元； 三、被告（反诉原告）贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第4生产队、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第5生产队、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第6生产队、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第7生产队无需退还原告（反诉被告）广西三灶寺旅游投资有限公司支付的保证金50000元； 四、驳回原告广西三灶寺旅游投资有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费4870元及反诉案件受理费2810元，均由原告广西三灶寺旅游投资有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未能按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（具体数额以立案部门出具的交纳诉讼费用通知书为准），款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，开户行：农行贵港分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄保昌 人民陪审员  覃仕志 人民陪审员  韦世才 二〇二〇年三月二十五日 法官 助理  程 静 书 记 员  黄钰惠