广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)粤13民终309号上诉人（原审原告）：郑学明，男，汉族，1947年9月30日出生，住址：广东省惠州市惠城区********。上诉人（原审原告）：郑松华，男，汉族，1986年2月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区********。。被上诉人（原审被告）：惠州市海防与打击走私办公室，住所地：广东省惠州市惠城区麦地东路东江明珠花园**401。法定代表人：曾红胜。委托诉讼代理人：邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。原审第三人：刘月招，女，汉族，1960年1月12日出生，住址：广东省惠州市惠城区********。上诉人郑学明、郑松华因与被上诉人惠州市海防与打击走私办公室（以下简称“惠州打私办”）、原审第三人刘月招确认合同无效纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑学明、郑松华及被上诉人惠州打私办的委托诉讼代理人邓耀文、原审第三人刘月招到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑学明、郑松华上诉请求：一、依法撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8793号民事判决，并作出确认无效判决。事实和理由：一、《合建房屋协议书》的内容是违法的，明显违反法律的强制性规定，应属于无效合同。根据双方签订的《合建房屋协议书》约定，双方主要是合作建房的，上诉人提供宅基地，被上诉人出资合作建房，合作建房后部分房产分配给被上诉人享有相应权益。但双方在实际履行该合作建房协议书中，却是变相买卖宅基地。《合建房屋协议书》约定“乙方所建的宿舍产权归乙方所有”这表明实际上是以合建宅基地房屋并给予合建人涉案房屋“永久使用权”及“永久所有权”为名，掩盖上诉人与非本村村民被上诉人之间非法买卖宅基地使用权之实。被上诉人按协议合作建房后，被上诉人实际取得了部分房屋权益后，擅自把该部分房屋的房产证办至其名下，意图非法获取宅基地的永久使用权，这充分表明被上诉人是变相购买宅基地。涉案的宅基地由惠州市惠城区*****民所有，被上诉人并非该村村民，不能取得宅基地，而上诉人是该村村民，依法取得该宅基地的使用权，该事实清楚明确。涉案合同行为发生于1987年，根据《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日通过）第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”以及第三十八条第三款规定“农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”农村居民对其宅基地仅有使用权，所有权由该土地所在的农民集体所有，依法不得以买卖等方式转让，且一户农村居民只能取得一处宅基地。以目前的法律规定看，农村宅基地也是禁止转让和交易的。上诉人庭审意见提交最高人民法院中国应用法学研究所收录的指导生效案例，该案性质正是在宅基地合作建房，被认定为无效。另外，《合建房屋协议书》约定85平米宅基地归国家所有，明显是违法的。宅基地作为集体所有土地，依法被征收后才会变为国有土地，任何当事人都无权约定集体土地变更为国有土地。双方在《合建房屋协议书》中约定85平方米土地为国有所有，恰恰更加说明双方名为合作建房，实质是变相转让宅基地，被上诉人在履行合同中擅自将85平方米宅基地变为国有土地，并由其占有和使用，严重损害上诉人的合法权益。因此，从《合建房屋协议书》内容看，双方名为合作建房，实质是变相转让农村宅基地，双方属于以合作建房掩盖其转让宅基地的非法目的，明显违反法律强制性规定，应属于无效合同。二、《合建房屋协议书》不是当事人的真实意思表示。一审判决认为《合建房屋协议书》是双方当事人真实意思表示，明显是认定错误。上诉人在该协议书中并没有转让宅基地的意思表示，但被上诉人在履行合同中，却客观上购买宅基地。从当事人提供的证据看，合同公证书没有上诉人郑学明的意思承认，并且郑学明在庭审中明确表示不愿意签订，且郑国良被冒签为郑学良。该份协议造成上诉人由285平米土地使用权缩减至80平米使用权的荒诞局面，是一份不平等，有违公序良俗的合同。三、一审判决认为涉案合同涉及多人利益，因稳定角度认定合同效力，其立足点完全是错误的。稳定不是合同效力认定的因素和要件。判断合同有效与否，关键是看是否违反法律的强制性规定。综上分析，双方签订的《合建房屋协议书》是变相买卖宅基地，是违反当时和现在法律的强制性规定的，应为无效合同，不能因为合同履行后涉及到多人利益，怕影响社会稳定，从而认定合同有效，这是完全错误的，不能以稳定把实际违法的行为合法化。无效就是无效，不会受到任何因素影响。至于无效后相关影响和损失问题，应由相关当事人处理。综上，《合建房屋协议书》的内容违反法律强制性规定，名为合作建房，实质非法转让农村宅基地，无论是依据以前法律规定或者现行法律规定，该协议均是无效的。请求二审法院查明事实，以法律为准绳，公正判决确认合同无效，维护上诉人合法权益。惠州打私办辩称，一、上诉人的起诉已远远超过20年最长诉讼时效，应当驳回上诉人的全部诉讼请求。依据1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定以及2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本案中，上诉人诉请确认无效的《合作建房协议书》于1987年7月30日签订，上诉人自1987年7月30日起知道或者应当知道其权利受损害，但上诉人于2019年4月才提起诉讼，早已超过最长的20年诉讼时效。据此，应当驳回上诉人的全部诉讼请求。二、本案合作建房协议不违反法律的强制性规定，且经政府有关部门批准建设和办理产权登记，合法有效。郑*、郑学明、郑学良作为甲方和答辩人作为乙方经平等自愿协商，于1987年7月30日签订了《合建房屋协议书》；1987年8月5日，又经惠州市公证处公证；1987年7月30日，惠州市规划局作出《关于安排地区打私办基建用地选址的复函》；案涉地块上房屋建成后，上诉人所有的房屋于1991年按政策规定实施房改，惠州市人民政府依法为房改后的权利人颁发《房地产权证》，即获得惠州市人民政府的确认。本案合作建房协议并不违反法律的强制性规定，依据有关法律、司法解释规定，案涉协议合法有效。本案当事人并未买卖土地的所有权，而是在原有住宅用地上重建，故上诉人引用的法律并不适用于本案。上诉人揣测原审判决因维稳角度认定合同效力，毫无事实根据，纯属主观臆断。三、案涉协议是双方当事人经平等自愿协商后的真实意思的表示。上诉人郑学明父亲1987年7月30日签订《合建房屋协议书》，1987年8月5日，又经惠州市公证处公证；此后又实际履行了1987年7月30日签订的《合建房屋协议书》，并受领了新建房屋，据此应认定1987年7月30日签订的《合建房屋协议书》是当事人真实意思表示。四、依据“房随地走，地随房走”的法律规则，涉及答辩人的120平方米土地使用权已于1987年交换给答辩人享有，1991年房改后由房改后权利人共同共有。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、一百四十七条之规定，确定了“房随地走，地随房走”的法律规则。郑*、郑学明、郑学良作为甲方和答辩人作为乙方于1987年7月30日签订的《合建房屋协议书》第三条约定的内容，依据上述“地随房走”的法律规则，郑*、郑学明、郑学良房屋所附80平方米土地使用权归属郑*、郑学明、郑学良享有，答辩人所建的宿舍所附120平方米土地使用权归属答辩人享有；1991年房改后由房改后的权利人共同共有。上诉人郑学明、郑松华意图将1987年就已交换给答辩人享有的120平方米土地使用权占为己有，明显违反诚实信用和等价有偿的法律原则。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确；上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑学明、郑松华向一审法院起诉请求：确认1987年7月30日，惠阳地区打击走私领导小组办公室与郑*、郑学明、郑国良签定的《合建房屋协议书》无效。一审法院审理查明，郑*是郑学明、郑国良（又名郑学良）父亲，郑学明为兄郑国良为弟，郑国良是郑松华父亲。1987年7月30日，郑*、郑学明、郑学良（甲方）与当时的惠阳地区行政公署打击走私领导小组办公室（乙方），即本案被告惠州市海防与打击走私办公室、惠州市第三建筑工程公司（承建方）签订《合建房屋协议书》，主要约定：（一）由甲方提供其位于惠州市*******占地面积285平方米（惠州规划局批准准建面积200平方米）私人一座住宅，作为甲乙双方合建房屋用地。（二）在200平方米内，从东侧划地80平方米作为甲方建房用地，其余120平方米作为乙方建宿舍用。甲方房屋大门向北开，乙方宿舍大门向西开。甲乙双方连接处由乙方用2.5米高的围墙隔开。（三）乙方给甲方建回一栋五层钢筋混凝土楼房（总建筑面积400平方米），产权归甲方所有。乙方所建宿舍（占地120平方米），产权归乙方所有。其余空地为国家所有。（四）工程由惠州市第三建筑工程公司承建等。1987年8月5日，惠州公证处给予上述《合建房屋协议书》公证，并出具《证明书》[（1987）惠市内证字第134号]，证明郑*、郑*良与被告、惠州市第三建筑工程公司在1987年7月30日在《合建房屋协议书》上签字。也在1987年7月30日，惠州规划局对被告作出《关于安排地区打私办基建用地的复函》，同意安排被告在龙丰横江村征用民房面积约300平方米。根据已经生效的（2018）粤1302行初49号《行政裁定书》查明认定的事实，上述《合建房屋协议书》签订后，各方均履行了合同义务。1993年，惠州市自然资源局(原惠州市国土资源局)向原告郑学明颁发惠府国用（1993）字第130*****027号《国有土地使用证》，土地座落：惠州市********，使用权类型：划拨，面积：61平方米。2000年，惠州市自然资源局向郑国良（郑学良）颁发惠府国用（2000）字第130*****042号《国有土地使用证》，土地座落：惠州市********，使用权类型：划拨，面积：51平方米。另查，被告提交了四份《房地产权证》用以证明惠州市人民政府为涉案房屋颁发了房地产权证，涉案120平方米土地使用权归属房改后房屋所有权人共同共有。第一份编号为粤房地证字第2202432号的《房地产权证》载明：所有权人：惠州市人民政府打击走私办公室，房屋权属来源：1990年新建，占有房屋份额：全部，房屋坐落：惠州市********（底层仓库），建筑结构及层数：混合结构七层，建基面积：共同共有，建筑面积：壹佰贰拾伍平方米贰拾捌平方分米......填发日期：1991年11月5日，填发机关：惠州市人民政府”该份《房地产权证》盖有惠州市人民政府房地产权证专用章；第二份编号为粤房地证字第0912709号的《房地产权证》载明：“权属人：谢耀宗，房屋权属来源：1991年房改购买，占有房屋份额：全部，房屋坐落：惠州市**********，房屋层数：7层，建筑结构：混合，建基面积：共同共有，建筑面积：壹佰叁拾柒点捌壹平方米，其中住宅：壹佰贰拾叁点玖陆平方米......附记：按成本价购买，享有完全产权，填发日期：1997年11月11日，填发机关：惠州市人民政府”该份《房地产权证》盖有惠州市人民政府房地产权证专用章；第三份编号为粤房地证字第0912710号的《房地产权证》载明：“权属人：董发惠，房屋权属来源：1991年房改购买，占有房屋份额：全部，房屋坐落：惠州市**********，房屋层数：7层，建筑结构：混合，建基面积：共同共有，建筑面积：壹佰叁拾柒点捌壹平方米，其中住宅：壹佰贰拾叁点玖陆平方米......附记：按成本价购买，享有完全产权，填发日期：1997年11月11日，填发机关：惠州市人民政府”该份《房地产权证》盖有惠州市人民政府房地产权证专用章；第四份编号为粤房地证字第0912712号的《房地产权证》载明：“权属人：陈××，房屋权属来源：1991年房改购买，占有房屋份额：全部，房屋坐落：惠州市**********，房屋层数：7层，建筑结构：混合，建基面积：共同共有，建筑面积：壹佰叁拾柒点捌壹平方米，其中住宅：壹佰贰拾叁点玖陆平方米......附记：按成本价购买，享有完全产权，填发日期：1997年11月11日，填发机关：惠州市人民政府”该份《房地产权证》盖有惠州市人民政府房地产权证专用章。一审法院认为，本案案由系确认合同无效纠纷，本案的争议焦点为：一、关于诉讼时效的问题。二、关于涉案《合建房屋协议书》的效力问题。关于本案诉讼时效的问题。本案中，原告诉请确认《合建房屋协议书》无效，而确认合同无效的请求在性质上为实体法上的形成权而非债权请求权。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，形成权不属于诉讼时效的客体，不应适用诉讼时效制度。据此，不予采纳被告关于本案已经超过诉讼时效的抗辩意见。关于涉案《合建房屋协议书》的效力问题。首先，从协议书的签订情况来看，该协议书系郑*、原告郑学明、郑学良与原惠阳地区行政公署打击走私领导小组办公室（现为本案被告惠州市海防与打击走私办公室）经协商一致并在惠州市公证处见证下签订的，是双方当事人的真实意思表示；其次，从协议书的内容来看，该协议书为合作建房协议，其内容仅表述为“甲方提供私人住宅一座......作为甲乙双方合建房屋之用......乙方给甲方建回一栋五层楼房，产权归甲方所有。乙方所建的宿舍产权归乙方所有.....”故并不能以此推导出该协议为非法转让土地的协议，被告表示该协议的性质并非买卖土地所有权，而是在原有住宅用地上重建，而此种情形，法律并无禁止性规定。再次，涉案土地性质是否已经由原来的集体所有转变为国家所有应由相关行政机关核定，属于另一法律关系，而从涉案土地的登记情况来看，案涉土地在协议书签订后进行了确权登记，惠州市自然资源局分别于1993年、2000年向原告郑学明、郑国良颁发了涉案部分土地的《国有土地使用证》，由此可见涉案部分土地的性质已经变更为国有土地而非集体所有的事实，至于被告涉案的部分土地是否已由集体所有变更为国家所有，属于被告及相关权益人与相关行政机关的另一法律关系。综上所述，对于原告关于确认1987年7月30日，惠阳地区打击走私领导小组办公室与郑*、郑学明、郑国良签定的《合建房屋协议书》无效的主张，不予以支持。同时，考虑到涉案土地的现实使用情况，涉案土地已按照涉案协议书约定兴建一栋七层的楼房，该楼房已经房改政策作为政府机关的多名干部职工人员的福利住房，相关干部职工人员已经取得房屋产权证，且涉案楼房已经实际建成并投入使用近三十年，该协议书时间跨越久远，涉及多人利益，若认定涉案协议书无效，势必引起更大的纷争，将不利于稳定社会秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：驳回原告郑学明、郑松华的全部诉请。案件受理费50元（原告已预交25元），由原告郑学明、郑松华负担。二审期间，郑学明、郑松华向本院提交3组证据。证据1：《南坛横江二路一巷5号房屋占地面积示意图》，拟证明被上诉人实际触地建筑的示意图，实际触地建筑为164.5平方米。证据2：实物图和注释。拟证明所指164.5平米位置的建筑实物图片（包含有被上诉人未计入房产证面积的触地阳台、独立于房产证7层建筑的两间杂物方、未计入房产证的露天排水沟和触地边界。）证据3：惠州市自然资源局联络回复。拟证明被上诉人不能取得本案争议焦点的7层不动产权权属。惠州打私办质证意见为：对证据1的真实性、合法性有异议。我方没有委托该社会机构进行测绘，无法判断该真实性。我方是该地块的登记权利人，未经我方书面申请，该测绘机构擅自测绘明显违反相关测绘的相关规定，明显不合法。对证据2的三性均有异议，该份证据由上诉人单方制作，且单方表述其个人意见，不具有真实性。对证据3的三性均有异议，该部分证据属于上诉人单方的行政信访行为，属于单方的陈述，不具有真实性，所陈述的内容也不具有合法性。对上诉人提交的3组证据，由于与本案争议的合同是否有效无关联，在本案中对该3组证据本院不予以采信。本院二审查明事实与原审查明的基本一致。本院认为，本案系二审案件，本院只在当事人上诉请求的范围内进行审理。根据上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为案涉的《合建房屋协议书》是否为无效合同？评析如下：案涉《合建房屋协议书》签订于1987年7月30日，依法应适用当时的法律规定。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益三个条件。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定了无效民事行为的情形。上诉人认为案涉协议书非郑*、郑学明、郑学良的真实意思表示。从协议书的签订情况来看，郑*、郑学明、郑学良属成年人，具有相应的民事行为能力；其在公证机构见证下与被上诉人签订案涉协议书，故可以认定系其意思表示真实。上诉人认为该协议违反了土地管理法关于土地不得非法买卖的强制性规定。从案涉《合建房屋协议书》内容看，该协议书就合建房屋的形式进行了约定，即郑*、郑学明、郑学良一方提供土地、惠州打私办一方提供资金、市第三建筑工程公司作为承建方负责承建。并就旧房拆除、迁出费用、新房占地面积划分、布局设计、报建、办证等事项作出了详细约定。完整解读《合建房屋协议书》，可以看出，当事人签订协议的目的是为了合作建房而不是为了土地买卖。对在住宅用地上合作建房，法律并无禁止性规定。因此，上诉人认为协议名为合作建房实为土地买卖的观点与案涉协议的内容和目的不符，没有事实依据，本院不予认可。综上所述，上诉人请求判决确认案涉《合建房屋协议书》无效的理由不能成立，依法应予驳回。原审认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑学明、郑松华负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年三月三十一日法官助理 任婷婷书 记 员 刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。