山东省寿光市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0783民初4905号原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司寿光市支行。住所地：寿光市广场街**。统一社会信用代码：91370783865694400Y。负责人:秦聪华,行长。委托诉讼代理人：孟显跃，男，1967年3月17日生，系该公司职工。委托诉讼代理人：王建明，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。被告（案外人）：杨万东,男,1965年8月15日生，汉族,住寿光市。委托诉讼代理人：张美玲，山东寿城律师事务所律师。被告（被执行人）：潍坊御泉置业有限公司。住所。住所地：寿光市圣城东街与东升路交叉口北100米路东社会信用代码：91370783687201713E。法定代表人:陈鸿兵,执行董事。委托诉讼代理人：张陆军，山东仓圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯，山东仓圣律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司寿光市支行（以下简称农业银行）与被告杨万东、潍坊御泉置业有限公司（以下简称御泉置业）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人孟显跃、王建明，被告杨万东及其委托诉讼代理人张美玲，被告御泉置业的委托诉讼代理人张陆军、吴凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决对寿光市圣城东街北、郭家路东高层次人才创业园1号楼4单元2201室房产许可执行;2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告御泉置业以其人才创业园1号楼4单元2201室房产作为抵押物为他人担保,从原告处办理了贷款。因借款人到期没有归还,原告向贵院提起诉讼,之后贵院作出了生效判决。但在该判决的执行过程中,被告杨万东向贵院提出了案外人执行异议,贵院于2019年6月24日作出(2019)鲁0783执异35号执行裁定书,裁定中止对人才创业园1号楼4单元2201室房产的执行。被告御泉置业也反对对该房产的执行。两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。杨万东辩称，被告杨万东在涉案房屋办理抵押前已经向被告御泉置业支付全款购买了涉案房屋，杨万东享有对涉案房屋排除执行的权利。原告诉求违反法律规定，请求依法予以驳回。一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。杨万东于2013年12月13日就与御泉置业签订了房屋购买协议，并支付全部房款，御泉置业并于当日交付了房屋。因御泉置业的原因致使该房屋未能办理过户登记，杨万东没有过错。因此贵院不得查封该房屋，依法应当解除查封，终止执行（2016）鲁0783执1784号裁定书。二、杨万东的购买权优于原告对于该房屋所设定的抵押权。原告设定的抵押权是2014年12月19日，在杨万东购买并入住房屋之后。杨万东是基于生存权而购买该房屋，杨万东的生存权要优于抵押权及其他债权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》即法释（2002）16号，第一条的规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条的规定，即消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，杨万东对涉案房屋的民事权益是优于工程价优先受偿权的，同时更优于在杨万东购买之后因开发商过错而设定的抵押权的。故杨万东对涉案房屋的民事权益优于原告所设定的抵押权，是该房屋实际的所有权人。故请求依法驳回原告许可执行的请求。被告御泉置业辩称，公司确实先将涉案房屋卖给被告杨万东，后由于公司员工工作失误将涉案房屋抵押给了银行，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年12月13日，被告杨万东与御泉置业签订《商品房购房协议书》，约定杨万东向御泉置业购买寿光高层次人才创业园1号楼4单元2201室商品房一套，总价款440000元，签署购房协议时即交付全部购房款，御泉置业收到全部购房款后即将房屋交与杨万东，御泉置业承诺于2014年10月30日前与杨万东签订《商品房买卖合同》。购房协议签订当日，杨万东向御泉置业交纳房款440000元，被告御泉置业交付房屋并出具房款收据。杨万东于2014年3月5日向房屋所属物业公司寿光市祥源物业公司交纳物业费、二级提水费、电梯费、电卡费、垃圾清运费，又于2014年7月17日交纳水费、电费，于2014年6月11日交纳宽带使用费、高清简约套餐费，并在2015至2019年期间多次交纳水费、电费。另查明：2013年9月22日，御泉置业向农业银行出具同意抵押承诺书，将包括案涉房产在内的座落于寿光市圣城街北、郭家路东、高层次人才创业园的房地产[房权证号：寿房权证寿光字第××、20××83、20××85号；土地证号：寿国用（2009）第03**]作为抵押物，为案外人刘明翔向农业银行申请期限3年的借款700万元提供抵押担保。2013年10月11日，农业银行与刘明翔、御泉置业签订借款合同（合同编号：37020120130215675），同日出具房地产抵押清单，并办理抵押登记。该笔借款于2014年9月11日还清，抵押于2014年12月16日解除。2014年12月17日，案外人单杰向农业银行申请借款300万元。同日，御泉置业又向农业银行出具同意抵押承诺书，将包含杨万东所购房产在内的房权证号为寿房权证寿光字第××、20××85号的房地产作为抵押物，为借款人单杰向原告申请期限2年的借款300万元提供抵押担保。2014年12月18日，农业银行与单杰、御泉置业签订借款合同（合同编号：37020120140208141），约定借款期限自2014年12月18日起至2016年12月17日止，借款金额300万元，担保物为房地产。2014年12月19日，农业银行与御泉置业签订房地产抵押清单，载明抵押物座落于寿光市圣城东街、××东，高层次人才创业园1号楼、2号楼，房产证号：寿房权证寿光字第××、20××85（房号2301、2302、2301、2302、2201、502、602、2302、101、2101、2201），并办理抵押登记。2016年4月25日，因单杰到期未偿还借款，农业银行向本院起诉，要求御泉置业以抵押财产清偿债务，本院于2016年6月23日作出（2016）鲁0783民初2040号民事判决，判令御泉置业以其抵押的寿房权证寿光字第××、20××85号房产在原告债权不能实现的最高额5692800元范围内优先清偿担保债务。该判决生效后，农业银行向本院申请执行，与（2016）鲁0783民初2036号、2038号两案并案执行，执行案号为（2016）鲁0783执1784号。执行过程中，本院作出（2016）鲁0783执1784号执行裁定书，于2016年8月31日查封上述抵押房产。后因杨万东对本院查封1号楼4单元2201室房产提出异议，本院公开听证进行了审查，于2019年6月24日作出（2019）鲁0783执异35号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。农业银行不服该裁定，遂向本院提起诉讼。上述事实，有原告提交的农村个人生产贷款业务申请表、面谈记录、被告御泉置业的股东会决议、御泉置业同意抵押承诺书及其委托的评估报告、借款合同附抵押清单、借款凭证、贷款发放通知单、业务凭证、借记卡查询信息、个人贷款资金支付授权委托书、土地登记资料查询证明、（2016）鲁0783民初2040号民事裁定书及民事判决书、（2016）鲁0783执1784号执行案件受理通知书及执行裁定书、鉴定报告、本院选择专业机构通知、拍卖通知及拍卖公告、（2016）鲁0783执1784号执行裁定书、（2019）鲁0783执异35号执行裁定书、他项权利证明，被告杨万东提交的商品房购房协议书、房款收款收据、物业费、二级提水费、电梯费、电卡费、垃圾清运费、水费、电费、宽带使用费、高清简约套餐费等收款收据、（2019）鲁0783执异36号听证笔录、寿光市不动产登记信息查询表等证据及当事人的陈述记录在案为证。本院认为，本案双方争议的焦点问题是被告杨万东对案涉房产享有的权利能否排除强制执行。首先，从案涉商品房购房协议及抵押合同的效力来看。房屋的买卖行为属于平等主体之间的权利义务变更行为，只要双方达成合意，且不违反法律和社会公共利益，则应认定买卖合同有效。物权法第191条第2款所规定的“未经抵押权人同意不得转让抵押财产”是针对物权变动行为的规定，应理解为“未经抵押权人同意不发生抵押物转让的物权变动效力”，而不应理解为“未经抵押权人同意当事人所签订的转让抵押物合同无效”。杨万东购房虽在第一次抵押登记期间，但御泉置业在房产设立抵押的情况下仍有权出售，只是该抵押权的存在影响到物权登记的办理。第一次抵押已于2014年12月16日解除，不再影响杨万东对所购房产享有的权利。而第二次抵押设立于杨万东购房之后，御泉置业未经杨万东同意以其所购房产作抵押为他人债务提供担保，属于无处分权人处分他人财产的行为，该抵押行为无效。其次，从杨万东实际占有案涉房屋的时间来看。杨万东提交的房款收款收据、银行卡交易明细能够证实其于购房协议签订当日即向御泉置业交纳购房全款，物业费、电梯费等多项费用收据表明其于2014年12月19日前已实际入住该房屋。再次，从案涉房屋未办理过户登记的原因来看。通常在商品房交易过程中，买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称。被告杨万东作为商品房买受人，其买房用于自住，在御泉置业明确承诺于2014年10月30日前签订《商品房买卖合同》的情况下，有理由相信拟购买的房屋不存在权利暇疵。办理产权登记亦受制于开发商、银行等多方面的客观因素，并非自身能力所及，故案涉房产未办理物权登记手续不是杨万东自身原因。原告作为银行机构，完全有能力了解到案涉房产已售出的客观事实，未尽审慎审查义务而与御泉置业签订抵押担保合同，其抵押权依法不能对抗买受人。综上所述，被告杨万东与御泉置业之间签订的商品房购房协议书合法有效，杨万东对案涉房产享有足够排除执行的权利。原告主张继续执行案涉房产，无事实及法律依据，本院不予支持。原告申请对商品房购房协议书及收据中手写体及按捺指纹的形成时间、机制文件的制作时间、印章的真伪及印文形成时间等进行鉴定，因鉴定以上事项对查清本案事实并无必要，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司寿光市支行的诉讼请求。案件受理费7900元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  张玉华人民陪审员  林庆水人民陪审员  王春霞二〇二〇年三月二十六日书 记 员  张雅文