连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初118号原告：周冬玲，女，1980年1月16日生，汉族，住连云港市连云区。原告：孙士睿，男，1980年11月3日生，汉族，住连云港市连云区。被告：鹿秉银，男，1987年7月26日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：黄鑫月，女，1989年6月4日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：唐博，江苏苍梧律师事务所律师。原告周冬玲、孙士睿与被告鹿秉银、黄鑫月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周冬玲、孙士睿、被告鹿秉银、黄鑫月及其委托诉讼代理人唐博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周冬玲、孙士睿向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款112万元及利息（其中90万元从2019年11月12日起、22万元从2020年1月1日起，以年利率6%计算至实际给付之日止）。2.判令被告承担案件诉讼及保全费用。后原告增加如下诉求：要求解除原告孙士睿与被告鹿秉银签订的《二手房买卖合同》。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告原系夫妻关系。2019年5月31日，原告孙士睿与被告鹿秉银签订了二手房买卖合同，约定被告将位于连云区海棠北路30号核电专家村面积为104.45平方米的A6号楼3单元401室的房屋出售给原告：房屋价格为90万元，合同签订之日原告给付被告20万元作为定金；过户当日支付首付款（含定金）85万元，余5万元于缴纳契税当日给付。合同签订后，原告提前给付了被告定金和首付款共计85万元，并接收了被告交付的房屋，对房屋进行装修和入住。此后，原告要求进行过户登记，被告以发生了特殊情况为由告知无法过户。2019年11月6日被告鹿秉银向原告出具承诺书承诺将112万元付给原告，其中首笔款项需在2019年11月11日前付清90万元人民币，剩余尾款需在2019年12月31日前付清22万元人民币。被告逾期未兑现承诺。另了解，两被告已于2019年10月办理了离婚手续。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告鹿秉银辩称，对原告表达歉意，对原告的诉求没有意见。被告黄鑫月辩称，1.原告起诉被告黄鑫月系主体错误，涉案房屋买卖系由被告鹿秉银和原告之间达成的交易行为，与黄鑫月无关。还款承诺也是由被告鹿秉银单独承诺，还款责任应当由鹿秉银负担，与黄鑫月无关，请求法院查明事实，依法驳回原告对被告黄鑫月的诉求。本院经审理认定事实如下：原告周冬玲与原告孙士睿系夫妻，被告鹿秉银与被告黄鑫月原系夫妻，于2019年10月在民政部门办理了离婚登记。2018年11月，被告鹿秉银与案外人刘某平签订《二手房买卖协议》，购买刘某平所有的位于连云区核电专家一村A6号楼3单元401室房屋，总价88.4万元。协议约定，协议签订时，买方向卖方支付定金10万元，余款分三次付清。其中尾款于2019年4月30日前付清，且应买方要求，卖方同意最晚于2020年4月30日之前办理产权过户手续。协议签订后，鹿秉银向刘某平支付定金10万元及首期购房款40万元，合计50万元，刘某平将房屋交付鹿秉银使用。2019年5月31日，原告孙士睿（乙方/买方）与被告鹿秉银（甲方/卖方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在连云港市连云区产，建筑面积104.45平方米，用途为住宅。房屋所有权证登记日期为2007年3月9日，房屋产权证号Ｌ0××04，丘地号548024-23，房屋共有权人陈某。房屋无住房贷款抵押。房屋现状为自住。第二条、经甲乙双方协商一致房产的交易价格为人民币90万元整。上述交易总价包括房价款，现有的公共维修基金，室内不可移动的装修、装饰。本合同签订之日，乙方向甲方支付20万元作为购房定金。第三条、付款时间与方法：全款：甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房管局过户当日支付首付款（含定金）人民币85万元整给甲方，剩余房款5万元于缴纳契税当日给付甲方。第四条、2、甲乙双方定于乙方通知15日之内，在甲乙双方资料齐全并积极配合的情况下由丙方协助甲乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。第五条、甲方应于收到定金之日30-45日内将交易的房屋全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、物管、有线电视、燃气等费用结清。第六条、涉及此房屋交易中所产生的所有税费由甲乙双方（各付各税）承担。第七条、违约责任，甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在60日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起60日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第十二条双方约定的其他事项：油烟机、燃气灶、厨卫齐全、灯、窗帘。补充协议附：刘某平与鹿秉银购房协议，原房主刘某平将房屋2018年卖给鹿秉银，现鹿秉银将房屋出售给孙士睿，三方约定以此合同为准，如果产生一切法律纠纷由鹿秉银承担责任。合同落款处由鹿秉银、孙士睿分别在甲乙方处签字确认。上述合同签订当日，原告通过银行转账向被告鹿秉银支付购房定金20万元，购房款65万元，合计85万元，鹿秉银向原告出具收条一张。后鹿秉银向上述房屋交付给两原告，两原告进行装修（主要装修项目：全屋定制厨柜，包括三个卧室衣柜，两个房间的整体书桌，一个房间的榻榻米，客厅电视背景柜子，鞋柜；更换入户门、室内门及踢脚线、阳台门；更换卫生间淋浴设施、两个马桶、洗漱台；安装暖气）后入住使用至今。因被告鹿秉银未按其与刘某平签订的《二手房买卖协议》约定支付剩余购房款，刘某平拒绝办理涉案房屋的过户手续。故鹿秉银也无法按其与原告孙士睿签订的《二手房买卖合同》约定办理过户手续。鹿秉银因资金出现问题，近期无力向刘某平支付剩余款项。2019年11月6日，鹿秉银向原告出具《书面承诺书》一份，内容为：本人与刘某平间二手房屋买卖协议所产生一切法律责任均与孙士睿无关。经与刘某平方协商决定不再办理过户手续，则本人共需将112万元人民币付给孙士睿方。其中首笔款项需在2019年11月11日前付清90万元人民币，剩余尾款需在2019年12月31日前付清22万元人民币。本人承担一切款项未及时付清的法律责任。上述事实由原告提供的《二手房买卖合同》、收条、《书面承诺书》、《二手房买卖协议》等书证及各方当事人的陈述等证据证实，本院依法予以确认。关于黄鑫月对涉案房屋买卖事宜是否知情，庭审中，原告陈述其与鹿秉银签订涉案《二手房买卖合同》时被告黄鑫月不在场，其也不清楚黄鑫月是否知情，但交房前量房及交房时黄鑫月均在场，未提出异议。被告鹿秉银称黄鑫月对此事不知情。被告黄鑫月则称，鹿秉银曾告诉其房子要转卖，但一直没告诉其具体情况，其也未收到原告支付的购房款，被告鹿秉银也称购房款由其支配使用了。另黄鑫月和鹿秉银均称支付给刘某平用于购买涉案房屋的50万元系鹿秉银个人财产，因刘某平表示该笔款项将直接退还给原告，故两人离婚时未就该笔款项进行分割。黄鑫月也同意刘某平直接将上述款项支付给原告。双方离婚时对涉案房屋未进行处理。关于被告鹿秉银承诺退还原告款项112万元的组成，原告及被告鹿秉银均陈述，其中包括购房款85万元，双倍返还定金20万元及装修补偿款7万元。被告黄鑫月认为，承诺书系由鹿秉银单方出具给原告的，其并不知情，该承诺对其无约束力；定金条款约定的定金金额超过法律规定，不应支持。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告孙士睿与被告鹿秉银签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原告已按双方签订的买卖合同约定向被告支付了购房款，被告应协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。但因涉案房屋仍登记于案外人名下，无法办理过户手续，原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，其要求解除合同，有事实和法律依据，依法应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同解除，被告鹿秉银应向原告退还已支付的购房款85万元。因涉案合同因被告鹿秉银的原因不能继续履行，被告鹿秉银应承担违约责任。涉案二手房买卖合同虽系由被告鹿秉银个人与原告签订，被告黄鑫月并未参与，但该二手房买卖合同签订于双方夫妻关系存续期间，且黄鑫月对于鹿秉银将涉案房屋出售明知且未提出异议，应视为其对此予以认可。故其应对购房款的退还及违约金的支付共同承担责任。两被告关于涉案购房款由鹿秉银个人支配使用，被告黄鑫月并未取得的辩解理由，无事实和法律依据，本院不予采信。关于违约责任的承担，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。因双方合同约定的违约金金额超过了合同标的额的百分之二十，超过的部分本院不予支持。被告鹿秉银、黄鑫月应向原告双倍返还定金18万元。关于原告主张的装修损失7万元，原告未举证证明其实际发生的装修费用金额，但因被告鹿秉银向原告出具《书面承诺书》承诺按7万元予以支付，故被告鹿秉银应向原告支付该笔费用。因当时两被告已离婚，该承诺书未经被告黄鑫月确认，对黄鑫月不产生法律效力，故在原告无证据证明装修损失金额的情况下，被告黄鑫月对该笔费用不承担给付责任。原告主张的逾期付款利息，因双倍返还定金已足以弥补因被告违约给原告造成的损失，故对原告主张的逾期付款利息，本院不予支持。双方合同解除后，两原告应向被告返还其实际占有使用的涉案房屋。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告孙士睿与被告鹿秉银于2019年5月31日签订的《二手房买卖合同》。被告鹿秉银、黄鑫月于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告周冬玲、孙士睿购房款85万元，并双倍返还定金18万元，以上合计103万元。二、被告鹿秉银于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告周冬玲、孙士睿装修损失7万元。三、原告周冬玲、孙士睿于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于连云港市连云区产，将该房屋返还被告鹿秉银。四、驳回原告周冬玲、孙士睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14925元，由被告鹿秉银、黄鑫月承担（因原告已预交，两被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费14925元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  刘红娟二〇二〇年三月十六日书记员  干名阳法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。