山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初17491号 原告：李国梁，男，1982年6月15日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：吕世萍，山东北极之星律师事务所律师。 被告：青岛亿维德商贸有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：韩建义，执行董事。 委托诉讼代理人：曾志，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春雨，山东慧勤律师事务所律师。 原告李国梁与被告青岛亿维德商贸有限公司（以下简称亿维德商贸公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国梁及其委托诉讼代理人吕世萍，被告青岛亿维德商贸有限公司委托诉讼代理人曾志、张春雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李国梁向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告双倍返还原告定金40万元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告双方签订的认购协议。事实和理由：2019年6月6日，原被告签订《认购协议书》，合同约定原告以2430041元价格购买被告开发的金沙悦府项目8号楼1单元602户。合同签订后，原告于同日支付定金200000元。经原告多次催促，被告拒绝签署《商品房预售合同》，原告经查询得知，无法签订《商品房预售合同》的原因系涉案房屋存在在建工程抵押情形。原告认为，被告的行为违反了法律规定，给原告造成了重大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。 亿维德商贸公司辩称，同意解除，但是原被告双方于2019年6月6日签订的订购协议书是双方真实意思表示，协议书的内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的，对双方都具有法律约束力，协议签订后被告多次催促原告签订商品房购房合同及支付购房款，但原告因为个人原因未能与被告订立商品房买卖合同，原告行为已构成违约，根据合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，原告无权要求被告返还定金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2019年6月6日，亿维德商贸公司作为甲方、出售方，李国梁作为乙方、定购房，经协商一致签订《定购协议书》一份，约定：乙方自愿购买甲方开发的金沙乐府项目8号楼1单元602室，建筑面积114.63㎡,单价21199元／㎡，总房款计2430041元。乙方须于签署本定购书时交付定金20万元。乙方选择银行按揭贷款的方式付款。乙方在签订本定购协议书前已经知悉按揭付款流程及办理按揭相关情况。若在乙方与甲方签订正式《商品房预售合同》时选择按揭付款方式，但乙方无法达到银行的贷款条件等原因导致银行拒绝贷款，或者乙方自行放弃按揭贷款方式付款，乙方应按甲方要求时间和确定的其他付款方式向甲方支付房款，否则甲方有权将上述房产另行出售（不再另行通知），乙方所付定金不予退还。乙方须于本定购协议书签署后10日内，到甲方处签署《商品房预售合同》，并支付全部房款（或首付款），乙方已付定金在双方签署《商品房预售合同》时自动转为房款。若因乙方未按照本定购协议的约定与甲方签署《商品房预售合同》，并支付全部房款或首付款，视为乙方违约。甲方有权不再另行通知乙方，将该房屋另行出售，乙方交纳的定购定金不予退还。同日，李国梁向亿维德商贸公司交付定金200000元，亿维德商贸公司为其出具收据一份。 2.2019年9月17日，亿维德商贸公司向原告邮寄《催款函》一份，要求原告与收到该函3日内到被告处支付购房款并签订《商品房预售合同》。如逾期办理，将解除双方签订《定购协议书》，并不退换已交付的购房定金。原告称收到该通知。 3.2019年9月20日，亿维德商贸公司向原告邮寄《解除协议通知书》一份，称因原告未按照《定购协议书》及《催款函》约定的期限内付款并签约，已构成违约。现通知解除双方于2019年6月6日签订的《定购协议书》，另行处置该房屋，并不退还已交的购房款。原告称收到该通知。 4.庭审中，被告提交情况说明一份，载明：“退款申请人李国梁于2019年5月在青旅游时，经朋友推荐来到金沙悦府项目参观，经现场介绍对项目感觉良好，继而与2019年6月认购项目房源一套（所定房源：8-1-602），但在后期准备办理购房手续时，得知外地人员在黄岛如无近一年社保投保，是不能购买房子的，交易无法办理，想了很多办法仍解决不了外地限购问题。无奈下只得申请贵司，将此房源允许更名一次。现将原因说明清楚，希望贵司可以允许办理该房源的更名申请，将房源早日网签正式售出。李国梁对该证据的真实性有异议，落款处“李国梁”的签字不是本人签署，并申请对该签名是否由其本人书写进行鉴定。根据李国梁的申请，本院委托青岛联科司法鉴定所对投保人签章处签名是否由李国梁本人签署进行鉴定，经鉴定情况说明中下方申请人“李国梁”手写签名并非李国梁本人签署。为此，李国梁支出鉴定费5600元。原告质证称对上述鉴定意见无异议；被告质证称对上述鉴定意见结果无异议，但称李国梁办理房屋购买事宜均委托代办人房子煊办理，虽该情况说明非原告出具但确系原告真实意思表示，但未提交证据予以证明，故对被告的质证意见，本院不予采信。 5.涉案房屋解除在建工程抵押时间为2019年11月12日。 本院认为，本案为商品房预约合同纠纷，本案争议的焦点是：一、原、被告双方之间签订的认购协议是否能够解除；二、被告是否应双倍返还原告定金。综合本案的案情及相关的法律规定，本院作出如下分析判定： 1.原、被告签订的认购协议应予解除。原、被告签订的认购协议，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，系合法有效的合同，应受法律保护。原告提起诉讼请求解除双方签订的项目认购书。庭审中，被告亦同意解除该项目认购书，原、被告的意思表示一致，本院依法予以确认。 2.被告应返还原告定金200000元。当事人在签订认购协议时约定交付的定金为立约定金，只有买受人一方违反认购协议约定，导致商品房买卖合同未能订立的情况下才丧失取回定金的权利。本案中，原告订购的涉案房屋处于抵押状态，系涉及房屋的重大事项，且不能通过房屋外观直观查验知悉，在签订认购协议时，作为出卖方的被告应当将该重要信用告知买受人。现原告明确表示被告在签订认购协议前未将该事项向其进行告知，被告辩证称已对该事项进行了告知，但未提交证据证明其已履行了该告知义务，故对被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告未就涉案房屋的抵押事宜告知被告，且在原告提出解除认购协议时，涉案房屋确实处于抵押状态。商品房认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署正式商品房买卖合同前所签的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使正式的商品房买卖合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在商品房认购书所指的违约情形内。原告基于被告存在的重大事项未提前披露而产生的不信任感，不愿继续签订正式房屋买卖合同的行为具有正当性，属不可归责于双方的原因致使正式买卖合同不能订立。故本案双方未签订商品房买卖合同的原因不应归责于原告一方，被告应将收取的定金200000元予以返还。原告在签订认购书前自身也有审查义务，应该本着审慎的态度，主动详细了解所购房屋的情况。因此，对于双方签订认购书后最终未能签订预售合同，双方均有一定过失，原告主张被告双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。本案中，非因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，认购书解除后，被告应返还原告已支付的定金200000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告李国梁与被告青岛亿维德商贸有限公司于2019年6月6日签订的《定购协议书》； 二、被告青岛亿维德商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李国梁定金200000元； 三、驳回原告李国梁的其他诉讼请求。 本案案件受理费7300元（原告已预付），减半收取3650元，由原告负担1825元，被告负担1825元。鉴定费5600元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郝李丽 二〇二〇年三月十三日 书记员  李晓春