江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初3144号原告：陈雪峰，男，1976年4月22日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告：王永红，女，1978年6月9日出生，汉族，住同上。二原告共同委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。被告：于振玉，男，1973年3月12日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。被告：陆薇，女，1972年9月18日出生，汉族，住同上。二被告共同委托诉讼代理人：王玥，江苏光亚律师事务所律师。原告陈雪峰、王永红与被告于振玉、陆薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法由审判长姜旭、审判员谈心、人民陪审员孙荣林组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈雪峰及二原告共同委托代理人共同委托诉讼代理人高峰、被告于振玉及二被告共同委托诉讼代理人王玥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪峰、王永红提出共同诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《徐州市存量房买卖协议》、《存量房买卖合同》、2、判令被告协助原告办理《存量房买卖合同》备案撤销手续；3、判令被告支付原告违约金80万元；4、判令被告支付原告律师费24000元，诉讼费、保全费被告承担。事实和理由如下：2019年2月20日，原、被告双方经中介公司介绍，达成《徐州市存量房买卖协议》，协议约定，原告将自有的徐州经济技术开发区美的城B17号楼1-101室房屋出售给被告，房屋总价款为壹仟壹佰万，协议同时对其他权利、义务及违约责任进行了约定。根据双方签订的《徐州市存量房买卖协议》，2019年4月26日，原、被告双方到不动产登记部门签订了《存量房买卖合同》和《存量房交易资金监管协议》，买卖合同第三条约定，买受人须于2019年5月8日前支付肆佰肆拾万元到托管账户，2019年6月18日前支付剩余陆佰陆拾万元到托管账户，第十二条约定，若买受方悔约，应支付80万元违约金给出卖方。合同签订后，双方办理了买卖合同备案手续，备案号20194260054。合同签订后，被告既没有按照合同约定在2019年5月8日前支付肆佰肆拾万元到托管账户，也没有在2019年6月18日前支付剩余陆佰陆拾万元到托管账户，更没有跟原告有任何沟通，被告违约意图明显。但考虑到双方为签订合同进行多次磋商，且合同已经备案，原告仍同意给被告一定履行期，2019年6月19日，原告向被告书面发函，要求其在2019年7月4日前履行付款义务，将全部购房款支付到托管账户，但被告在收函后仍没有履行任何义务。原告认为，双方签订的《徐州市存量房买卖协议》、《存量房买卖合同》均合法有效，对双方具有约束力。原告已经依约将买卖合同办理备案手续，被告应当履行付款的主要义务。但被告不仅未在合同约定的期限内付款，也没有在原告催告的期限内履行主要义务，被告的悔约行为导致合同目的无法实现，应当依法解除。因房屋买卖已经办理备案手续，原告现无法向其他人出售，被告的违约行为严重影响了原告的资金周转计划，其应当按照合同约定承担违约责任。同时《徐州市存量房买卖协议》第十二条第三款约定，违约方还应当承担守约方为实现债权发生的诉讼费、执行费、律师费等相关费用，故被告应当承担原告已经支付的诉讼费和律师费。被告于振玉、陆薇辩称：原告起诉被告无事实及法律依据，且原告存在违约行为，被告认为该合同对双方均有约束力，应当继续履行，被告不应当承担律师费及诉讼费用。关于2019年4月26日签订存量房买卖合同系买卖双方真实意思表示，结合第6页违约责任关于违约责任条款系并列条款，每一段表示不同意义，逾期支付房款及逾期交房承担的违约责任与悔约责任明显不同，悔约是废弃原定协议、条件或合同，而本案中被告没有悔约行为，双方通话过程中原告曾有悔约行为，即一房二卖，至今被告始终要求购买房屋，积极筹备款项履行合同，双方约定的解除条件为协议解除条款，至今双方并没有达到协议解除条件即悔约行为。结合法律规定，明知双方主体之间以意思表示真实为前提，双方有约定按约定，无约定按法定。双方的解除权来源于约定解除。无论何种解除原告均没有解除权。经审理查明：2019年2月20日，原告陈雪峰与被告于振玉经中介公司介绍，签订《徐州市存量房买卖协议》。协议约定，原告将自有的徐州经济技术开发区美的城B17号楼1-101室房屋出售给被告，房屋总价款为壹仟壹佰万，协议同时对其他权利、义务及违约责任进行了约定。2019年4月26日，原告陈雪峰与被告于振玉签订了《存量房买卖合同》，原告王永红在出卖方共有人处、被告陆薇在买受方共有人处分别签字。买卖合同第三条约定，买受人须于2019年5月8日前支付440万元，2019年6月18日前，办理完相关银行贷款批准手续，人民币660万元；第十二条约定，若买受方悔约，应支付80万元违约金给出卖方。合同签订后，双方办理了买卖合同备案手续，备案号20194260054，该合同附件一载明：备案共有人信息为：出卖方共有人为原告王永红，买受方共有人为被告陆薇，房屋信息显示房屋面积505.47平方米，用途为住宅。该合同附件三载明：补充协议，出卖方收到全部房款当日交接房屋。2019年6月19日，原告陈雪峰、王永红委托江苏它石律师事务所向被告于振玉、陆薇发出书面律师函，载明被告既没有按照合同约定在2019年5月8日前支付肆佰肆拾万元到托管账户，也没有在2019年6月18日前支付剩余陆佰陆拾万元到托管账户，更没有跟原告有任何沟通，已经构成违约。但基于双方已经签订合同并备案，为避免产生不必要损失，原告同意再给15日期限，要求被告在2019年7月4日前履行全部付款义务，将全部购房款支付到托管账户，否则原告将解除双方签订的一系列合同，并按合同约定主张违约责任。但被告在收函后仍没有履行任何义务。另查明，原、被告职业均为公司负责人，原告主张出卖涉案房屋主要目的是为了解决公司融资需求，现涉案房屋备案登记在被告名下，被告迟迟不履行付款义务，原告通过其他融资渠道解决1100万元资金需求，产生的实际损失已经超过80万，故诉至法院请求判如所请。上述事实，有原、被告提供的证据材料以及当事人的当庭陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，1、关于《徐州市存量房买卖协议》、《存量房买卖合同》二者的效力与关系问题：首先两份合同均系双方真实意思表示，合法有效成立。从签订时间上看，《徐州市存量房买卖协议》签订在先，《存量房买卖合同》签订在后；从签订主体上看，前者签订主体为原告陈雪峰与被告于振玉，后者签订主体为原告陈雪峰、王永红与被告于振玉、陆薇；从签订内容上看，后者并非仅对前者作出补充，关于合同履行期限、违约责任等条款均作出不同约定,二者内容相互涵盖；故本案中，《存量房买卖合同》系对《徐州市存量房买卖协议》的变更，而非补充。故对于原告主张解除《徐州市存量房买卖协议》，因双方已经通过后一合同的签订否定了前一合同的效力，故不存在可解除情形，本院不予支持。原、被告之间的房屋买卖关系应以《存量房买卖合同》为基础。2、关于是否应当解除《存量房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，结合本案查明事实，被告迟延履行合同主要债务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，已经构成合同法定解除条件，在此条件下，原告主张解除，并无不当，故本院予以支持。被告应协助原告办理《存量房买卖合同》备案撤销手续。3、关于违约责任，结合查明事实，被告既未在合同约定的期限内付款，也没有在原告催告的期限内付款，至今未向原告支付任何房款已经违反了合同约定的付款义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张违约责任应适用《存量房买卖合同》第十二条第三款约定，即被告行为构成悔约，应承担80万元的违约责任，并不违反法律规定，本院予以支持。4、关于律师费24000元，因原、被告双方在《存量房买卖合同》合同中并未明确约定，亦无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、涉案《存量房买卖合同》依法予以解除；二、被告于振玉、陆薇于本判决生效之日起三十日内向原告支付违约金80万元；三、被告于振玉、陆薇于本判决生效之日起三十日内协助办理合同备案注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92745元，保全费5000元，共计97745元，由被告于振玉、陆薇承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  姜 旭审 判 员  谈 心人民陪审员  孙荣林二〇二〇年三月二十四日书 记 员  张子宁