重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初21142号原告：王正厅，女，1983年1月14日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：吴晓（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。被告：张凤莲，女，1985年4月12日出生，汉族，户籍地重庆市南岸区。被告：重庆三科房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞巴县大道**，统一社会信用代码91500113793520523X。法定代表人：徐魏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘念（特别授权），女，1978年9月1日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市南岸区。原告王正厅与被告张凤莲、被告重庆三科房地产经纪有限公司（以下简称“三科公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法由审判员刘惠敏担任审判长，与人民陪审员熊鸿猷、人民陪审员高频组成合议庭，公开开庭进行审理，法官助理熊月参加诉讼，书记员牟维维担任法庭记录。原告王正厅及其委托诉讼代理人吴晓，被告三科公司的委托诉讼代理人刘念均到庭参加诉讼，被告张凤莲下落不明，本院依法公告向其送达开庭传票等法律文书，现公告期已满。被告张凤莲无正当理由未在规定时间内到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。原告王正厅诉称：被告张凤莲将征地拆迁安置房（位于某某号）委托被告三科公司出售。原告于2019年2月17日与两个被告签订了房地产居间买卖协议，协议签订当天，原告向被告三科公司支付定金5万元和中介费5000元。随后被告三科公司未按照约定，就将5万元定金支付给了被告张凤莲，之后原告立即准备好了购房款30万元。随后被告三科公司着手调查该房屋的状况，才发现被告张凤莲现无权单独出卖该房屋。被告张凤莲隐瞒事实将不能单独出售的房屋出售给原告，被告三科公司作为专业的房屋买卖机构应对所出卖房屋的权属作实质性的审查，被告张凤莲所出卖的房屋的产权有严重的瑕疵，被告三科公司没有尽到核查的义务，应当承担相应的责任。故原告起诉至法院，请求法院判决：一、解除原告、被告张凤莲和被告三科公司于2019年2月17日签订的房地产居间买卖协议；二、被告张凤莲双倍返还原告定金10万元，并赔偿原告支付的中介费5000元，被告三科公司对被告张凤莲的上述105000元债务承担连带责任；三、本案诉讼费由两个被告共同承担。被告三科公司辩称：不同意原告的诉讼请求，因为当时涉案房屋没有产权证，被告张凤莲拿的接房信息的材料被告三科公司都看了，三科公司也去房交所查了，发现房交所没有涉案房屋的信息，因为该房屋当时并没有产权证。被告三科并没有违约，是被告张凤莲违约，被告三科已经尽到相应的义务，被告三科去了房交所也去了涉案房屋实际考察，也督促被告张凤莲积极履行协议，最后也阻止了原告付款，没有让原告产生了更大的损失，被告三科已尽到了居间义务，不应当承担连带责任。被告张凤莲未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年2月17日，被告张凤莲作为卖方，原告作为买方，被告三科公司作为居间人（经纪方）共同签订了《房地产居间买卖协议》，该协议约定被告张凤莲将位于长生雅苑4栋12层2号的房屋以55万元的价格卖给原告，该价格包含房屋大修基金、“五通”费用和该房屋现有装修及家电、家具（家私清单）。该合同载明涉案房屋建筑面积82.14平方米，并载明该房屋已办理产权证，无抵押或其他权利负担，卖方（被告张凤莲）对该房享有完整所有权，能完全支配及处理。该合同还约定在原被告三方签订本协议书之时，原告和被告张凤莲均需分别支付被告三科公司中介服务费8200元；原告委托被告三科公司代办按揭，原告在签署本协议时向被告三科公司另行支付按揭服务费5000元、权证代办费1000元；原告于签署本协议时缴纳诚意金人民币5万元予被告张凤莲，被告张凤莲签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，原告所交诚意金自动转为定金，在此期间，原告不得要求退回诚意金（若被告张凤莲未能签署本协议，则被告三科公司退还原告已付诚意金，原告不得要求赔偿）；诚意金转为定金后，该笔定金将在房屋产权转移登记时作为原告向被告张凤莲支付的第一部分购房款；原告须于本协议签订后2019年2月24日之前支付人民币30万元予被告张凤莲，作为该房屋的第二部分购房款；如买卖双方任何一方违约，导致本协议无效、解除或者被撤销，经纪方之前所收取的中介服务费均不予退还，同时本协议约定的应由买卖双方各自承担中介服务费和之尚未付清的差额部分，由违约方支付给经纪方，守约方向经纪方支付的中介服务费由违约方对其赔偿。该合同还在备注中注明：此房为合同房，以产权证实际位置和平方为准，多不退平方，少不补平方；先前的债务归原债权人；1、此房为合同房，未下证，已告知，买卖双方均已知晓；2、原告以按揭方式购买此房，双方均约定此房下证后十个工作日内双方应无条件配合办理银行按揭产权过户手续；3、原告接房后有权对上述房屋进行装修，如被告张凤莲违约，装修费赔偿人民币15万，如原告违约装修费不退，应在合同到期后15个工作日把房屋交给被告张凤莲；4、未来不论房价涨跌，双方均必须遵守此合同价格，如被告张凤莲违约本金归还应赔偿违约金20万元，如原告违约所支付房款不退；5、如原告因征信问题贷不下来款，必须全款给被告张凤莲。上述合同签订后，原告于2019年2月17日向被告三科公司支付了中介费5000元，并于当日通过银行转账的方式将5万元定金转入被告三科公司工作人员刘念的账户。被告三科公司工作人员刘念将原告支付的5万元定金，扣除8200元被告张凤莲的中介费后，于2019年2月17日转账支付给了被告张凤莲1万元，于2019年2月18日转账支付给了被告张凤莲31800元，共计支付被告张凤莲41800元。被告张凤莲于2019年2月17日出具《收条》，载明：“今收到王正厅（身份证号：某某）购买某某号房房屋定金付款￥伍万元整（大写：50000）。今天2019.2.17先给1万，2019.2.18日产调打出来在给4万元整。”2019年2月20日，原告将30万元首付款准备就绪，通知被告三科公司转交房款给被告张凤莲，被告三科公司工作人员邓红平电话告知原告，称被告张凤莲出售的涉案房屋产权存在问题，该房屋并不是被告张凤莲一人独有，乃是被告张凤莲和其前夫、孩子共同共有，要求原告暂时不予支付房款。之后原告和被告三科公司均联系不上被告张凤莲了。2019年9月19日，原告通过EMS向被告张凤莲记载在《房地产居间买卖协议》上的地址，邮寄了《房地产居间买卖协议履行告知书》，告知被告张凤莲其已经准备好房款，要求被告张凤莲在收到《告知书》后十五个工作日内配合原告办理房屋过户手续，否则构成违约。该EMS邮件于2019年9月23日以“迁移新址不明”的原因退回。庭审中，原告陈述，因为2019年9月19日原告已向被告张凤莲邮寄了《房地产居间买卖协议履行告知书》，要求被告张凤莲继续按协议履行，如不按协议履行构成违约。该《告知书》于2019年9月23日已退回，该邮寄地址是《房地产居间买卖协议》上载明的被告张凤莲的送达地址，但原告一直联系不上被告张凤莲，据此可知被告张凤莲根本没有出卖房子的意向，构成根本违约，所以原告要求解除合同。解除合同的时间为法院公告期届满之日，因为原告已经在诉状中要求解除合同，原告通过法院的公告将实际解除的通知告知了被告张凤莲，所以解除合同的时间为公告期届满之日，即2019年12月18日。关于原告要求被告张凤莲双倍返还原告定金共计10万元的诉讼请求。庭审中，原告陈述，由于被告张凤莲构成了根本违约，导致原告的合同目的不能实现，根据定金法则，原告要求被告张凤莲双倍返还定金；原告实际支付给被告张凤莲的定金为5万元，收条也是这样载明的，至于被告三科公司在定金中扣除的8200元中介费的行为与原告无关，故要求被告张凤莲双倍返还定金共计10万元。被告三科公司对此无异议。关于原告要求被告张凤莲赔偿原告支付的中介费5000元的诉讼请求。原告陈述，《房地产居间买卖协议》约定了任何一方违约导致合同无效、解除或者被撤销，被告三科公司收取的中介服务费均不退还，守约方向经纪方支付的中介服务费由违约方对其赔偿；因此要求被告张凤莲赔偿原告支付的5000元中介费。关于原告要求被告三科公司对被告张凤莲的上述105000元债务承担连带责任的诉讼请求。原告认为，被告三科公司作为专业的房屋买卖机构应对所出卖房屋的权属作实质性的审查，被告张凤莲所出卖的房屋的产权有严重的瑕疵，被告三科公司没有尽到核查的义务，故应当承担连带赔偿责任。被告三科公司认为自己并没有违约，而是被告张凤莲违约，被告三科公司去了房交所也去了涉案房屋进行了实际考察，也督促了被告张凤莲积极履行协议，最后也阻止了原告付款，没有让原告产生了更大的损失，被告三科公司认为自己已经尽到了居间义务，不应当承担连带责任。另，本案由于被告张凤莲下落不明，于2019年9月18日公告向其送达开庭传票等法律文书。上述事实，有《房地产居间买卖协议》、借记卡交易明细、账户交易明细、重庆三科房地产经纪有限公司收据、收条、《房地产居间买卖协议履行告知书》、EMS邮件、录音资料等证据及原告和被告三科公司在庭审中的陈述在卷为凭，且经庭审质证，足以认定。本院认为，本案中原告和二被告之间存在两个合同关系，即原告和被告张凤莲之间的买卖合同关系，以及原告和被告三科公司之间的居间合同关系，庭审中原告选择以买卖合同关系进行诉讼。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。本案中，原告、被告张凤莲签订房屋买卖合同的目的是原告购买被告张凤莲的房屋，而被告张凤莲负有将涉案房屋交付给原告并转移该房屋所有权的义务。但被告张凤莲隐瞒涉案房屋的产权状况，导致原告不能取得该房屋的所有权，致使合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，对原告要求解除原告、被告张凤莲于2019年2月17日签订的房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。而原告和被告三科公司之间的居间合同，属于另一法律关系，原告可以另案提起诉讼。关于合同解除的时间，本院认为，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，由于被告张凤莲去向不明，本院通过公告方式向其送达开庭传票等法律文书，公告期届满之日视为送达。现原告要求以法院公告的形式通知被告张凤莲解除房屋买卖合同，并将公告期届满之日定为解除合同之日。本院认为，原告在法院公告之前并未通知被告张凤莲解除合同，只在本案的诉讼请求中要求解除合同，故原告的解除通知，在公告期届满之日第一次到达被告张凤莲处。因此，原告要求以法院公告的形式通知被告张凤莲解除房屋买卖合同，并将公告期届满之日定为解除合同之日的请求符合法律规定，本院予以支持。庭审中原告要求将开庭之日即2019年12月18日定为解除合同之日，乃是对公告期间的误解。法定的公告期间为自公告之日起经过六十日，即从2019年9月18日起至2019年11月18日，公告期届满后，本院依法给与了被告张凤莲三十天的举证期，故将开庭时间定于2019年12月18日。因此，原告、被告张凤莲于2019年2月17日签订的房屋买卖合同飞解除时间，应为公告期届满之日，即2019年11月18日。关于原告要求被告张凤莲双倍返还定金10万元的诉讼请求。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告和被告张凤莲签订房屋买卖合同时，原告向被告张凤莲支付了5万元定金，被告张凤莲亦出具了收条；虽然原告将5万元定金按合同约定支付给被告三科公司予以转交时，被告三科公司将定金扣除了8200元中介费后将41800元转交给了被告张凤莲，但该情况属于被告张凤莲和被告三科公司之间的居间合同关系，与原告无关，被告张凤莲和被告三科公司可以另案提起诉讼。现由于被告张凤莲的原因导致该房屋买卖合同解除，原告要求被告张凤莲双倍返还定金共计10万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告张凤莲赔偿原告支付的中介费5000元的诉讼请求。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告为购买涉案房屋，向被告三科公司支付了中介费5000元，现被告张凤莲违约导致合同目的无法实现，该5000元中介费确系原告实际产生的损失。且《房地产居间买卖协议》约定，如买卖双方任何一方违约，导致本协议无效、解除或者被撤销，经纪方之前所收取的中介服务费均不予退还，守约方向经纪方支付的中介服务费由违约方对其赔偿。因此，原告要求被告张凤莲赔偿中介费5000元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告三科公司对被告张凤莲的上述105000元债务承担连带责任的诉讼请求。本院认为，连带责任由法律规定或者当事人约定。原告和被告三科公司并未在买卖合同中约定被告三科公司承担连带责任的情况；法律亦未有居间人承担连带责任的规定。同时，本案审理的乃是原告和被告张凤莲之间的买卖合同关系，而原告和被告三科公司之间乃是居间合同关系，系另一法律关系。故对原告的上述请求，本院不予支持。最后，被告张凤莲无正当理由未在规定时间内到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王正厅和被告张凤莲于2019年2月17日签订的房屋买卖合同于2019年11月18日解除；二、被告张凤莲于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告王正厅支付的定金共计100000元；三、被告张凤莲于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王正厅支付的中介费5000元；四、驳回原告王正厅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元，公告费300元，合计2860元，由被告张凤莲负担（此款已由原告王正厅垫付，被告张凤莲于本判决书生效之日起十五日内支付给原告王正厅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  刘惠敏人民陪审员  熊鸿猷人民陪审员  高 频二〇二〇年三月二十四日法官 助理  熊 月书 记 员  牟维维