广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初1684号原告：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道东乐路顺华楼**。法定代表人：梁素芳。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。被告：招喜华，男，1988年7月3日出生，汉族，住广东省廉江市***************，公民身份号码440************412。委托诉讼代理人：黄燕霞，广东红棉律师事务所律师。原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）与被告招喜华居间合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦丽妍、被告招喜华的委托诉讼代理人黄燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天之龙公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付佣金23157元及违约金（违约金从2017年6月16日起，每日按23157元的千分之二的标准，计算至付清之日止，暂计至起诉之日为1000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月16日，在原告的居间下，被告与卖方梁秋荣签署《房地产买卖合同》，同意以154.5万元的价格购买卖方名下位于佛山市顺德区****新幸福领汇家园8座1103房之物业。合同约定，被告逾期支付佣金的，每日按佣金总金额的千分之二向原告支付违约金至佣金实际支付之日止。同日，被告签订《买方佣金确认书》，承诺于合同签订当日向原告支付23157元作为佣金。但合同签订后，被告未向原告支付佣金，经原告催促仍不支付。原告已促成合同成立，履行完毕居间义务，且涉案房屋已经顺利过户。被告一直不支付佣金，构成违约，损害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。因此，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。被告招喜华辩称，原告并未协助被告办理涉案房屋的买卖及水、电等相关协议转户手续，故被告无需向原告支付佣金，也不符合合同约定的支付违约金情形。因此应依法驳回原告提起的诉讼请求。具体理由有：一、原告并未完成约定的居间义务，故被告无需向原告支付佣金。首先，按照《房屋买卖合同》第四条的约定，原告必须协助被告办理涉案房屋的买卖及水、电等相关协议转户手续，但原告并未协助办理。甚至在被告主动联系原告，要求原告协助办理时，原告仍推脱不愿联系房屋出卖人梁秋荣，导致被告至今无法联系房屋出卖人办理房屋过户手续。其次，从佣金的支付条件来说，根据《买方佣金确认书》，被告支付佣金的条件是“与物业业主成功签订买卖合同或成功购买该物业”。结合《房屋买卖合同》第四条的内容“原告有协助过户的义务”以及第十一条第3款之3.1的内容“办理过户后不依约定支付佣金的需付违约金”，这些条款的约定实际上证明被告支付佣金的条件是成功购买该物业，而不是与物业业主签订房屋买卖合同，被告至今仍未获得涉案房屋的所有权，自然也就无须支付佣金。二、即使被告负有向原告支付佣金的义务，也无需按照日千分之二向原告支付迟延付款违约金。首先，按照《房屋买卖合同》第十一条第3款之3.1约定，只有在办理过户后不依约定支付佣金的，才须自合同签订之日起，至佣金实际支付之日止，按日千分之二支付迟延付款违约金。也就是说，适用该条款支付违约金的前提是已经办理过户手续，但涉案房屋至今未办理过户手续，自然也就无需依据该条款支付违约金。其次，退一步来说，即使被告需要支付违约金，也不应按照日千分之二的利率向原告支付，该违约金约定过分高于原告的损失，被告特按照合同法第114条第二款的约定，请求调整为银行同期拆借利率。综上所述，被告请求贵院公正查明本案事实，准确适用法律，对本案作出正确判决，以维护当事人的合法权益。在诉讼过程中，原告确认违约金最高不超过佣金金额，即现原告主张的违约金金额为23157元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对双方当事人无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的微信聊天记录，因语音内容无法播放，无法确认微信聊天内容，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月16日，天之龙公司与被告招喜华、案外人梁秋荣签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：经丙方（天之龙公司）居间介绍，甲方（梁秋荣）将其所有的新幸福领汇家园8座1103号房屋出售给乙方（招喜华），该房屋没有设定抵押及没有被查封；房屋总成交价1545000元。第四条约定，本合同一经签署，甲、乙双方就有向丙方支付佣金义务，佣金于本合同签订当天一次性付清，丙方必须协助甲、乙双方办理该房屋的买卖及水、电等相关协议转户手续。第十一条第3.1款约定，甲、乙双方之间相互违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向丙方支付佣金的义务。无论一方或双方违约，违约方须按合同总价的3%支付佣金；又或者办理过户后不依约定支付佣金的，自合同签订之日起，至佣金实际支付之日止，按日千分之二支付延迟付款违约金。合同还就其他方面的权利义务进行约定。合同签订当日，招喜华签署《买方佣金确认书》，载明：现本人招喜华经天之龙公司居间介绍购买坐落于佛山市顺德区****新幸福领汇家园8座1103的物业。本人确认属首次查看该物业及首次获得该物业相关信息，并确认若以本人名义与该物业业主成功签订买卖合同或成功买卖该物业，则确认向天之龙公司支付23157元作为佣金，佣金于签订合同当天一次性付清。另查明，案外人梁秋荣诉招喜华、天之龙公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日作出（2019）粤0606民初7630号民事判决（以下简称7630号民事判决），查明如下事实：梁秋荣于2018年8月14日办理了案涉房屋的不动产权证后，从2018年9月起多次通过天之龙公司的工作人员全德华催促招喜华办理过户，但招喜华至今未申请银行贷款并协助办理过户手续，也没有支付余下购房款。该判决认定被告招喜华未按合同约定申请银行贷款从而办理过户手续，造成双方签订合同的目的不能实现，其行为已构成违约，遂判决案涉《房屋买卖合同》自2019年8月10日起解除。该判决已发生法律效力。再查明，招喜华于2018年5月7日被刑事拘留。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点在于：1.被告支付佣金的条件是否成就；2.违约金应否支付。一、被告支付佣金的条件是否成就案涉《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有约束力。首先，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。故原告作为居间人的主要义务系提供订立合同的媒介服务。现各方已签署《房屋买卖合同》，原告已履行了其主要义务。其次，《房屋买卖合同》第四条及《买方佣金确认书》均明确约定佣金于签订合同当日一次性支付，该约定明确，被告理应按约定履行付款义务。《房屋买卖合同》第四条约定的原告协助办理过户的义务系附随义务，也并未约定履行该义务系佣金支付的条件。《买方佣金确认书》载明的支付佣金的条件是“被告成功签订买卖合同或成功买卖该物业”，该两者是选择关系，被告仅以成功买卖该物业作为佣金支付条件显然并无理据。最后，被告是否成功购买该物业与《房屋买卖合同》的履行息息相关。根据7630号民事判决查明的事实可知，买卖双方在履行买卖合同过程中发生纠纷导致合同后续履行出现了障碍，被告延迟履行协助办理按揭手续违约在先，致使该《房屋买卖合同》已解除。在此情况下，原告已无继续履行协助被告办理过户手续的前提。原告作为后履行义务一方有权拒绝被告的履行要求。综上，原告主张被告支付佣金23157元合法有据，本院予以支持。二、违约金应否支付对于《房屋买卖合同》第十一条第3.1款中的“无论一方或双方违约，违约方须按合同总价的3%支付佣金；又或者办理过户后不依约定支付佣金的，自合同签订之日起，至佣金实际支付之日止，按日千分之二支付延迟付款违约金”的约定，原、被告理解不同。原告主张任何一方违约，违约方须按日千分之二支付延迟付款违约金。被告则主张，只有在办理过户后不依约支付佣金的前提下，违约方才应按日千分之二的标准支付延迟付款违约金。本院认为，前半句“无论一方或双方违约，违约方须按合同总价的3%支付佣金”与下半句“又或者办理过户后不依约定支付佣金的，自合同签订之日起，至佣金实际支付之日止，按日千分之二支付延迟付款违约金”之间以分号相隔，从意思上看，两者并无包含关系。但是该条款中“办理过户后不依约支付佣金”与合同约定的佣金付款时间显然不符。该条款存在歧义。考虑到该《房屋买卖合同》系原告提供的格式条款，应作出对原告不利的解释，故本院认定关于日千分之二的延迟付款违约金的标准适用条件仅针对“办理过户后不依约支付佣金”的情况。被告抗辩有理，本院予以采纳。但被告违约，确给原告造成了一定的损失，包括资金占用、诉讼成本等，本院酌情认定被告自2017年6月17日起按日万分之五支付损失直至清偿之日止，但以23157元为限。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告招喜华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司支付居间费用23157元及损失（以23157元为基数，自2017年6月17日起按日万分之五计付至清偿之日止，以23157元为限）；二、驳回原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费减半收取为478.93元（原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司已预交），由原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司负担144.93元，由被告招喜华负担334元（被告招喜华径向原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司支付，本院不另作收退）。本判决为终审判决。审判员 张 慧二〇二〇年三月二十五日书记员 吴楚君