宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初18637号原告：原利萍，女，1963年1月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李春年，宁夏永合律师事务所律师。原告：陈杰，男，1962年3月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李春年，宁夏永合律师事务所律师。被告：宁夏银基房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：韩建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：李祝民，该分行行长。委托诉讼代理人：任雪，女，该公司职工。委托诉讼代理人：庞莉莉，女，该公司职工。原告原利萍、陈杰与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司、交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称：交通银行宁夏分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，原告原利萍、陈杰于2020年1月10日向本院提出财产保全申请并由中国平安财产保险股份宁夏分公司提供担保，请求冻结由被告宁夏银基房地产开发有限责任公司开发但备案在原告原利萍名下位于银川市兴庆区解放西街以北、健康巷以东红旗文化大厦1210室房屋的备案手续（价值664967.2元）。本院于2020年1月14日作出（2019）宁0104民初18637号民事裁定书，冻结原告原利萍名下位于XXXXXXXX室房屋的备案手续（价值664967.2元）。本案依法适用简易程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理，原告原利萍、陈萍的共同委托诉讼代理人李春年，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人武文伽，被告交通银行宁夏分行的委托诉讼代理人任雪、庞莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原利萍、陈杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除2015年4月30日原告原利萍与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》；2.判令解除2015年5月11日原告原利萍、陈杰与二被告签订的《个人房产抵押贷款合同》；3.判令被告宁夏银基房地产开发有限责任公司向原告返还购房首付款359922元，返还原告已向被告交通银行宁夏分行偿还的购房货款本金及利息共计217133.2元（截止2019年11月13日），并返还自2019年11月14日起至判决生效之日止二原告向被告交通银行宁夏分行偿还的货款本金及利息(实际金额以判决生效之日止原告已偿还金额为准)；4.判令被告宁夏银基房地产开发有限责任公司向原告赔偿自2015年3月5日起至2019年12月5日止的购房首付款占用期间产生的利息损失81312.8元【359922元×(4.75％÷365天)×1736天】以及违约金6599.2元【659922元×1％＝6599.2元】，共计87912元；5.判令被告宁夏银基房地产开发有限责任公司赔偿原告自2019年12月6日起至购房首付款实际全部清偿之日止的利息损失(按年息4.75％计算)；6.判令被告宁夏银基房地产开发有限责任公司向被告交通银行宁夏分行偿还自判决生效之日起《个人购房担保借款合同》所欠的剩余贷款本金及利息(实际金额以银行计算金额为准)；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原利萍与被告陈杰系夫妻关系。2015年4月30日原告原利萍与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发建设的位于XXXXXXXX室,建筑面积71.41平方米,房屋总价款共计659922元。合同第十一条约定，宁夏银基房地产开发有限责任公司应当在2015年10月31日前向原告原利萍交付商品房。2014年8月29日原告原利萍、陈杰向宁夏银基房地产开发有限责任公司支付购房款5000元，2015年3月5日交纳购房款354922元，购房首付款共计359922元。2015年5月11日二原告与二被告签订《个人房产抵押贷款合同》，二原告向被告交通银行宁夏分行申请银行按揭贷款30万元，2015年8月12日交通银行宁夏分行将按揭贷款30万元直接支付宁夏银基房地产开发有限责任公司。二原告自贷款发放之日起按月向交通银行宁夏分行偿还贷款本息至今，截止2019年11月13日，原告已向交通银行宁夏分行偿还购房贷款本金及利息共计217133.2元。现由于宁夏银基房地产开发有限责任公司逾期交房构成严重违约，致使原告购房目的无法实现，故原告诉至法院。宁夏银基房地产开发有限责任公司辩称，案涉合同的解除权已消灭。根据合同约定，被告应在2015年10月31日前交付商品房，逾期交房30日，买受人有权解除合同，因此买受人的解除权已于2015年11月30日形成，根据买卖合同的第15条第二款规定，原告应当在解除权形成之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭，因此截止起诉之日原告依据迟延交房的解除权已经消灭。另外根据被告宁夏银基房地产开发有限责任公司核实的情况，原告已经接收该房屋，因此法院应当驳回原告的全部诉请。交通银行宁夏分行辩称，原告请求解除与我行的《个人抵押贷款合同》，自该合同成立以来我行严格按照合同的约定履行义务，无任何违约情形，现也未达到解除的条件，若原告想提前解除需按照合同约定归还我行相关贷款及利息。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，原告原利萍与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXXXXXXX），约定原告购买被告宁夏银基房地产开发有限责任公司开发的位于XXXXXXXX房屋一套，预测建筑面积71.41平方米，每平方米单价9241.31元，总价款659922元；原告应当于2015年3月5日前支付购房首付款359922元，余款300000元申请贷款支付；被告应当于2015年10月31日前交付符合合同约定的房屋，该房屋交付时应当符合条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；被告逾期交房超过30日后的，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告宁夏银基房地产开发有限责任公司，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司应当自解除合同通知到达之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时被告宁夏银基房地产开发有限责任公司按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，2014年8月29日、2015年3月5日原告原利萍向被告支付首付款共计359922元。2015年5月11日，原告原利萍、陈杰共同作为借款人，被告交通银行宁夏分行作为贷款人，宁夏银基房地产开发有限责任公司作为保证人共同签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定为购买涉案房屋，原告自被告交通银行宁夏分行贷款300000元用于支付购房款，贷款期限为120月，该笔贷款直接划入被告宁夏银基房地产开发有限责任公司名下账户，贷款以等额本息还款法偿还，借款人以涉案房屋作为抵押财产。《个人房产抵押贷款合同》签订后，原告委托交通银行宁夏分行向被告宁夏银基房地产开发有限责任公司支付购房款300000元。2015年9月2日被告宁夏银基房地产开发有限责任公司向原告开具了涉案房屋的不动产发票一张，确认收到XXXXXXXX房屋购房款659922元。2015年9月21日至2019年11月21日，原告已向交通银行宁夏分行偿还购房贷款本金201859.68元及利息36708.19元，共计238567.87元。但被告一直未向原告交付房屋，故原告诉至本院。庭审中，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司认可涉案房屋于2018年12月24日取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》。另查明，1995年2月15日原告原利萍与原告陈杰办理结婚登记。上述事实有原告及二被告当庭陈述及其提交的证据在案为凭，经本院开庭质证并审查核实，具备证据的客观性、合法性、关联性，可以采信。本院认为，原告与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》以及原告与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司、交通银行宁夏分行签订的《个人房产抵押贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司应当于2015年10月31日前向原告交付该房屋，逾期超过30日，原告有权解除合同，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司未能按时履行交房义务，已经构成违约，原告据此行使合同解除权，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与被告交通银行宁夏分行、宁夏银基房地产开发有限责任公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，亦应予以支持。对被告交通银行宁夏分行提出其已按照合同约定履行提供贷款义务，无任何违约情形且未达到解除的条件，原告无权要求解除贷款合同的抗辩理由，本院不予采纳。涉案商品房合同解除后，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。现原告要求被告宁夏银基房地产开发有限责任公司返还已付购房首付款359922元及其已向被告交通银行宁夏分行所还贷款本息238567.87元以及自2019年11月21日起至判决生效之日止原告实际向被告交通银行宁夏分行偿还的贷款本息，并要求按照合同约定支付违约金6599.2元（659922元×1%）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求按照年利率4.75%计算，被告宁夏银基房地产开发有限责任公司应以首付款为基数向其承担利息的诉讼请求，因原告该项损失主要表现为被告宁夏银基房地产开发有限责任公司占用其资金期间的利息损失，故本院按照年利率4.75%的标准支持原告自2015年3月5日至本判决生效之日止的利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告宁夏银基房地产开发有限责任公司向被告交通银行宁夏分行返还自判决生效之日起剩余贷款本息的诉请，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告原利萍与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXXXXXXX号）；二、解除原告原利萍、陈杰与被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行、被告宁夏银基房地产开发有限责任公司签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、被告宁夏银基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还原告原利萍、陈杰已付购房款359922元，按照年利率4.75%计算支付首付购房款359922元自2015年3月5日起至本判决确定还款之日止的利息，并向原告原利萍、陈杰支付违约金6599.2元；四、被告宁夏银基房地产开发有限责任公司于判决生效之日起七日内向原告原利萍、陈杰偿还自2015年9月21日至2019年11月21日二原告已向被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行归还的贷款本金201859.68元及利息36708.19元以及自2019年11月21日起至判决生效之日止二原告实际向被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还的贷款本息（以被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告宁夏银基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行偿还原告原利萍、陈杰自判决生效之日起就《个人房产抵押贷款合同》剩余贷款本金及利息（以被告交通银行股份有限公司宁夏回族自治区分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费10450元，已减半收取5225元，保全费3845元，共计9070元，由被告宁夏银基房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 胡小多 二○二〇年三月六日法官助理 田进花书记员 马 晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。