山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初4840号原告：烟台维安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路**附**。法定代表人：孙维花，经理。委托诉讼代理人：姜兆江、王同兆，烟台芝罘正旭法律服务所法律服务工作者。被告：烟台市振华百货集团股份有限公司，住，住所地烟台市西大街**/div>法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：明良辉、席芳平，山东西政律师事务所律师。原告烟台维安物业管理有限公司与被告烟台市振华百货集团股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人姜兆江、王同兆，被告的委托诉讼代理人明良辉、席芳平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年8月1日至2019年4月1日期间物业费96000元（3000元/月×32个月）；2、被告自2019年4月2日起至判决之日按3000元/月向原告支付物业管理费；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告依据与烟台市白石新城业主委员会（白石新城业委会）签订的《物业管理委托合同》为位于烟台市芝罘区白石新城小区提供物业服务，被告系烟台市芝罘区（下称涉案房屋）的业主。生效的（2017）鲁06民终233号民事判决书认定烟台振华量贩超市白石店认可其门前卫生由原告负责，并同意每月支付给原告物业费3000元，现被告拖欠原告2016年8月2日至2019年4月1日期间的物业费96000元，请求依法维护原告合法权益。被告辩称，生效判决认定涉案房屋属于相对独立的物业管理区域，由被告自行管理，原告并未向被告提供相应的物业服务，故被告不应向原告支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认如下并在卷佐证：原告成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2015年3月31日为原告颁发了物业三级暂定资质，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。至今，原告具备三级物业管理资质。2015年4月1日，原告与白石新城业委会在签订的《物业管理委托合同》中约定：原告接受白石新城业委会的委托，为位于烟台市芝罘区的烟台市白石新城小区（下称涉案小区）提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止；原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.8元/月缴纳，小区内所有商铺（包括振华量贩超市）按其拥有物业的建筑面积每平方米2.8元/月缴纳，业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。合同签订后至今，原告为涉案小区提供物业服务。被告系坐落于烟台市芝罘区房屋的业主，房屋建筑面积为11528.42平方米，该房屋位于涉案小区1区裙楼。另查，被告与开发商即烟台日樱花园房地产开发有限公司（下称日樱公司）在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买位于烟台市芝罘区裙楼部分半地下、一层及二层建筑面积为9547.62平方米的房屋，最终面积经政府实测按协议条款实行多退少补；被告所购房产范围内及周边环境、安防、设施维修维护、保洁等被告自行负责；开发商有权指定物业公司对大物业即除被告购买区域以外的双方共用设施的维修、维护、安防、保洁、停车场等进行管理，为被告送货的车辆停车场不得收费。2016年9月12日，原告具状诉至本院，要求被告支付2015年4月1日至2016年8月1日间的物业服务费516473.22元（2.80元/月/平方米×11528.42平方米×16个月），被告辩称依据其与日樱公司签订的商品房买卖合同及补充协议，涉案房屋范围内及周边环境安防设施的维修、维护、保洁等由被告自行负责，涉案房屋的物业服务一直是被告自行负责故不应支付物业费。2016年11月14日，本院以（2016）鲁0602民初5607号民事判决书判令被告向原告支付2015年4月1日至2016年8月1日间的物业服务费516473.22元。被告不服，上诉于烟台市中级人民法院（下称烟台中院）。烟台中院以（2017）鲁0602民终233号民事判决书认定：本案被告特别设置了消防、给排水、供配电等配套的设施设备，对上述设施设备进行了独立的维护和管理，并自行承担管理、养护、维护等相关费用，本案被告与本案原告的物业服务区域相对独立，本案原告作为物业服务企业未向本案被告提供与其他业主同等品质的物业服务，在此情况下，本案原告要求本案被告与其他业主按同一标准支付物业费，违背了权利义务相一致的原则，有失公平，应予纠正；在二审审理过程中，本案被告认可其门前的停车场管理及卫生由本案原告负责，并同意每月支付给本案原告物业费3000元，与情理相符，予以采纳，故撤销（2016）鲁0602民初5607号民事判决，判令本案被告向本案原告支付2015年4月1日至2016年8月1日期间的物业服务费48000元。该判决作出后，原告向山东省高级人民法院（下称山东高院）申请再审，山东高院于2018年10月16日以（2018）鲁民申3829号民事裁定书驳回了原告的再审申请。庭审中，原、被告认可一致，被告已向原告支付了2015年4月1日至2016年8月1日的物业费48000元。又查，2017年5月15日，白石新城业委会向原告下达了解聘书，现涉案小区1、2、3号楼由业主自行管理。2018年1月3日，本案原告将白石新城业委会诉至本院，要求确认原告与白石新城业委会2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认白石新城业委会于2017年5月15日出具的解聘书无效；白石新城业委会继续履行合同、排除障碍、恢复原状，本院以（2018）鲁0602民初43号民事判决书判令：确认原告与白石新城业委会2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认白石新城业委会于2017年5月15日出具的解聘书无效；驳回原告的其他诉讼请求。该判决一审生效。当事人有争议的事实和证据，本院依法认定如下：本案中，原、被告争议焦点为：被告应否向原告按3000元/月标准支付2016年8月2日之后的物业费？原告主张，其为被告提供了物业服务，包括：清扫被告西门、东门、工商银行、大药房的室外卫生及大路街面卫生，对经过公共部分的被告卸货车辆进行管理，对公共通道进行清扫、对压碎的砖石进行修补；对地下管线、污水处理、公共电路设施维护管理。原告主张2016年8月2日之后的物业费的依据是生效的（2017）鲁0602民终233号民事判决书、（2018）鲁民申3829号民事裁定书，上述裁判文书均认定被告认可门前停车场管理及卫生由原告负责并同意每月向原告支付3000元物业费。为证明其提供了物业服务，原告提供了（2018）鲁0602民初8496号原告与案外人邢岩物业服务合同纠纷一案的民事判决书及2018年9月13日至2020年2月144张原告工作人员打扫卫生照片及5张短信截图佐证。被告质证称，邢岩系普通住宅的业主，该判决亦认定业主自行成立的自管会提供了部分物业服务，酌定原告应按0.65元/月/平方米计取物业费，故原告并未向普通住宅业主提供合格的物业服务，更不可能向被告提供物业服务；照片无法体现拍摄时间和持续性，因业主亦成立自管会对相应区域自行管理，故照片上的人员亦不能认定为原告工作人员，无法证明原告为被告提供了物业服务；原告拍摄照片的时间为九点左右，此时被告已清扫完毕，且从照片可以看出现场是整洁的，不需要再进行打扫，即使照片上的人员系原告工作人员，也存在摆拍的可能；多数照片显示的区域并非是被告独立的物业区域内，而是在原告门口，故亦无法证明原告为被告提供了物业服务；原告提供的短信聊天记录和电话拨打情况不能证明原告的主张，催费记录被告没有看到过，原告也无权向被告主张物业费。被告辩称，被告对于每月3000元物业费的认可，仅限于（2017）鲁06民终233号民事判决书中原告所主张的2015年3月1日至2016年8月1日期间，这是因为原告在此期间对被告门前广场、停车场、送货通道进行了管理和清扫，但原告在2016年8月2日之后并未对被告提供相关服务；且生效（2017）鲁0602民终233号民事判决书已认定被告与原告的物业服务区域相对独立，原告未向被告提供与其他业主同等品质的物业服务，并提供了被告于2019年5月13日-5月16日、5月19日-5月31日、6月1日-2日、6月5日-6日拍摄视频录像和被告东门6月14日-16日全天、6月17日部分时间的监控录像，证明被告工作人员每天自行打扫东门、西门卫生，原告并未向被告提供物业服务。原告对视频资料的真实性不认可，称系被告故意事后制作，视频显示的地点不是在本案物业服务范围内，不具有证明效力；视频所显示的区域只是被告门前的很小的面积，看不到公共部分，故无法证明原告没有进行物业服务。关于涉案房屋门前广场和停车场的卫生清扫及管理。被告称，涉案房屋门前的卫生是被告自行打扫；停车场是公共区域，被告在涉案房屋东门门口大约有10个车位，均由被告自行管理和打扫，由此向南的车位由1号楼自管会管理，停车场没有门禁也没有收费的，随意停车；送货通道前后门都有，需在2号楼范围内卸货，被告车辆进出是2号楼自管会管理。原告则称，停车场是原告管理，但确实没有门禁也不收费，原告负责停车场的卫生，1号楼自管会也负责停车场卫生；被告卸货车辆需要进入小区里，在2号楼、3号楼之间卸货，从涉案房屋西门进货，东门属于顾客行走的。本院认为，生效的（2017）鲁0602民终233号民事判决书认定，被告特别设置了消防、给排水、供配电等配套的设施设备，对上述设施设备进行了独立的维护和管理，并自行承担管理、养护、维护等相关费用，被告与原告的物业服务区域相对独立，在该案中。被告认可按3000元/月支付的物业费是2015年4月1日至2016年8月1日期间的物业费，前提是被告认可该期间门前停车场管理及卫生由原告负责。但本案中，原告主张的是2016年8月2日之后的物业费，但被告否认原告在此期间提供了相应的物业服务，在涉案小区1、2、3号楼由业主自行管理的情况下，原告提供的现有证据不足以证明其有关原告于2016年8月2日之后持续为被告相对独立的物业区域提供了卫生清扫、卸货车辆管理等物业服务的主张，生效裁判文书亦认定被告设施设备为独立设备并自行维护和管理，故原告主张被告按3000元/月标准支付2016年8月2日之后的物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告烟台维安物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2200元，由原告烟台维安物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 伞  银  春人民陪审员 陈  泽  卿二〇二〇年三月十九日书 记 员 郝经顺（代）