广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26691号原告：黄月玲，女，1963年5月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码441************946。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭凤君，广东循理律师事务所律师。被告：庞国亮，男，1982年4月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********4*，公民身份号码440************815。被告：潘永雄，男，1969年7月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************432。被告：黄翰青，男，1986年1月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************419。被告：杨文国，男，1974年3月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码230************813。委托诉讼代理人：陈璞，广东金桥百信律师事务所律师。原告黄月玲与被告庞国亮、潘永雄、黄翰青、杨文国租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭凤君、被告杨文国及其委托诉讼代理人陈璞、被告庞国亮、潘永雄均到庭参加诉讼。被告黄翰青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与四被告签订的《设备厂房租赁合同书》；2.四被告向原告返还位于佛山市*************的厂房北部、宿舍、南部办公楼第三层以及厂房内的设备；3.四被告向原告支付2018年3月至2019年9月5日的租金620700元，此后按每月26900元的标准原告支付租金至实际返还租赁物之日止；4.四被告向原告支付的保证金12万元归原告所有；5.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：1998年11月13日，原告与南海市罗村镇务庄村庄步林经济合作社（现佛山市南海区******庄步林股份合作经济社）签订《用地协议书》，约定由原告承租“东沟靠南边一截（土名）”面积为7.92亩的土地用于办厂，租赁期限为1999年1月1日至2026年12月31日，租金为每年每亩3000元。原告承租土地后，在土地上出资建设了厂房（包括办公室、车间、仓库）用于经营工厂。2017年3月12日，原告与四被告签订《设备厂房租赁合同书》，约定由四被告承租上述厂房以及厂房内的设备用于经营,租赁期限为2017年3月12日至2021年3月11日，合同保证金为12万元，租金为每月4万元，租金每两月支付一次，四被告应于每月5号前支付两个月的租金。后来由于四被告经营不善，自2018年3月起开始拖欠租金。经双方协商，被告退出对厂房东边一侧以及南部第二层办公室的租赁，由原告将该部分租赁物重新向他人出租，四被告的应付租金作相应的扣减。2018年11月23日，原告、黄翰青、庞国亮与梁安弟签订《厂房仓库租赁合同书》，约定由梁安弟承租厂房东边一侧用作仓库，租赁期限为3年，每月租金为3000元，后双方口头变更每月租金为2600元。合同签订后，梁安弟每月向原告支付租金2600元。2018年11月16日，原告、黄翰青、庞国亮与张远军签订《厂房租赁合同书》，约定由张远军承租东边厂房一侧，租赁期限为3年，每月租金为10200元。合同签订后，张远军每月向原告支付租金10200元。2019年4月7日，原告、黄翰青、庞国亮与梁焕潮签订《办公室租赁合同书》，约定由梁焕潮承租南部第二层的办公室，租赁期限为3年，每月租金为300元。合同签订后，梁焕潮每月向原告支付租金300元。经原告统计，截至2019年9月5日，四被告尚拖欠原告租金合计620700元。根据《设备厂房租赁合同书》第六条的约定，四被告逾期支付租金或水电费时间超过30天的，原告有权单方解除合同、没收保证金、收回出租厂房及一切附属设施。综上所述，四被告拖欠租金的行为已构成违约，请求法院支持原告的诉讼请求。被告庞国亮辩称，四被告在2018年4月30日拆伙，之后被告庞国亮向原告提出解除合同，原告称被告庞国亮无法代表其他被告，需要四被告共同确认解除合同，但四被告一直无法聚齐，拖延至今。厂房之后没有再使用。被告杨文国退出后的事情是被告庞国亮、潘永雄、黄翰青共同处理。被告庞国亮向原告提出解除合同后，原告没有给出明确答复。被告潘永雄辩称，一、被告潘永雄、杨文国于2018年4月30日前先后已脱离原告租赁的工厂。工厂的经营在2018年4月30日后继续由被告庞国亮、黄翰青经营。因此，原告追讨2018年3月至2019年9月租金应不含被告潘永雄、杨文国。二、原告在得知所租场地工厂的经营状况后，已伙同被告黄翰青于2018年5月2日傍晚强行搬走工厂产品货物，抵偿租金。原告是知情人，是参与者，为何拖延至2019年9月才提起诉讼，明显存在不合理情况。三、租赁合同第六点说明，既然被告拖欠租金长达19个月，原告为何不尽早进行处理，而是拖到现在才诉讼，明显不符合常理。四、在租用设备及厂房一项中的窑炉，经过短时间使用后发现，棍棒孔砖均出现不同寻常损耗。被告潘永雄多次通知原告进行维护，原告一直以工程太大为由不予配合。在2018年1月份时，被告经营工厂由于迟了一、两天未能缴纳租金，原告已经做出了强行关停电的手段，给工厂造成一定损失。当窑炉重新启动后，由于强行停电对窑炉的损害逐步显现：每天均有10-20支棍棒断裂，产品垫板在行进时经常重叠，严重影响产品质量。以上问题被告潘永雄多次与原告交涉，但原告一直未予处理。原告的行为已造成工厂极大困扰和打击。五、从原告起诉状中所附的三份租约中可以清楚看到，原告与被告庞国亮、黄翰青在后续厂房租赁中已将原来四被告所租赁的厂房全部租出，故原告在诉状中要求没收保证金是不合理的。六、本次原告追讨租金的闹剧只有两种情况。第一，原告与被告庞国亮、黄翰青串通制造欠租假象，通过诉讼迫使被告潘永雄、杨文国交租。第二，因为被告潘永雄、杨文国已于2018年4月30日脱离原告租赁工厂，工厂实际在2018年4月30日后由被告庞国亮、黄翰青继续经营。后续原告与被告庞国亮、黄翰青转租一事，被告潘永雄、杨文国完全不知情，因此，原告诉四被告欠租的情况不属实。法院应驳回或应由原告、被告庞国亮、黄翰青自行承担2018年3月后产生的厂房租金。请求法院对原告的诉求不予支持。被告杨文国辩称，一、2018年4月20日左右，被告杨文国与其他三被告商议退出合伙，约定其他三被告要还欠被告杨文国的钱，工厂其他事情不用被告杨文国处理。2018年11月23日以后，与梁安弟等人签订的租赁合同，被告杨文国不知情。在被告杨文国退出合伙以后一年半多以来，原告及三被告从未告诉被告杨文国需要交租和欠租的事情，这期间被告杨文国与被告黄翰青聊过三被告欠款的事，被告庞国亮因遭被告潘永雄起诉，于是求被告杨文国说情，还拿了一瓶茅台，被告杨文国把茅台送给了被告潘永雄，这所有过程没有任何人和被告杨文国提起房租的事，原告也未曾向被告杨文国提过租金事宜。综上，被告杨文国不应承担2018年5月以后的租金。二、原告与被告黄翰青是母子关系，原告应当知道被告杨文国退出合伙的情况。被告杨文国退伙后，原告曾打电话劝被告杨文国继续经营，并说被告潘永雄技术不行，把他开除，另请一个她认识的技术很厉害的人，这样工厂可以赚钱。被告杨文国婉拒。原告知道工厂散伙后，于5月2日晚自行去工厂拉走一批砖抵房租。三、原告与被告庞国亮曾经口头解除租赁合同。被告已实际履行了因解除合同而将保证金12万元作为违约金支付给原告的义务，证明合同已经实际解除。2018年4月30日其他三被告决定散伙，再后来工厂是被告庞国亮、原告、被告黄翰青继续经营。实际设备从2018年5月以后一直在被告黄翰青、庞国亮、原告手里经营管理，原告在四被告散伙后接手经营，原租赁合同已经实际解除。且原告已有保证金12万元在手，该租赁合同已处于合同实际解除状态，原告只是一时找不到新的承租人可以对全部租赁物租赁，所以原告与被告庞国亮、黄翰青将部分租赁物转租，表面看似是对原租赁合同的变更，实际上也是对合同解除的证明。不然原告不可能不及时行使自己的权利，任由损失扩大。根据合同第六条，被告逾期支付租金超过30天，原告有权解除合同。原告明知被告逾期支付租金30天后，怠于行使自己的权利从形式上解除合同，后又将部分租赁物转租他人，并实际占有保证金，实际上解除了双方签订的租赁合同，所以被告不应支付2018年5月以后的租金。四、其他三被告尚欠被告杨文国80余万，被告杨文国在退伙时约定保留此追偿欠款权利，四被告中只有被告杨文国经济状况可供执行，被告杨文国有理由怀疑原告与被告黄翰青为逃避债务串通起诉被告杨文国。被告杨文国如败诉，必将起诉其他三被告主张还款，势必造成累诉。综上，请求法院依法判决。被告黄翰青没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。被告黄翰青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对原、被告提交的证据，本院认定如下：1.被告杨文国、庞国亮对原告提交的厂房仓库租赁合同书、厂房租赁合同书、办公室租赁合同书的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。2.对原告提交的照片，本院经审查对其真实性予以确认。3.被告庞国亮、潘永雄、杨文国对原告提交的其他证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。4.对被告潘永雄提交的微信聊天记录、手机录音及被告杨文国提交的手机录音，本院经审查对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，原告（甲方）与四被告（乙方）签订《设备厂房租赁合同书》，约定甲方向乙方出租位于佛山市*************的厂房北部（包含宿舍5间、南部办公楼第二层和第三层）及厂房内设备（包括窑炉、球磨机、自动釉线等），租期从2017年3月12日起至2021年3月11日止；甲方于2017年3月25日将厂房交付乙方使用，并给予乙方15天免租期，从2017年4月10日开始计租，本租期第一年到第三年不升租，第四年开始升10%到第五年期满终止；在签订合同时，乙方应向甲方交纳12万元作为保证金；乙方租用设备厂房每月租金4万元，租金每两月缴交一次，乙方应在交租的月5号前将两个月租金通过银行转账交给甲方；等等。四被告承租上述厂房、设备合伙经营陶瓷制品生意，被告杨文国于2018年3月28日退伙。因经营不善，被告潘永雄、黄翰青、庞国亮于2018年4月30日商量散伙事宜。因工人工资等问题尚未处理完毕，四被告尚未进行合伙清算。因拖欠原告租金，被告黄翰青、庞国亮配合原告将上述部分租赁物进行转租。2018年11月16日，原告、被告黄翰青、庞国亮与张远军签订《厂房租赁合同书》，约定将东边厂房一侧转租给张远军，每月租金10200元由张远军向原告交纳，租期从2019年1月1日起至2021年1月1日止。2018年11月23日，被告黄翰青、庞国亮与梁安弟签订《厂房仓库租赁合同书》，约定将东面厂房一侧转租给梁安弟，每月租金3000元由梁安弟向原告交纳，租期从2018年12月至2021年12月。2019年4月17日，原告、被告黄翰青、庞国亮与张焕潮签订《办公室租赁合同书》，约定将南部第二层办公室转租给张焕潮，每月租金300元由张焕潮向原告交纳，租期从2019年4月18日起至2022年4月27日止。2019年12月17日，原告与被告庞国亮、潘永雄、杨文国对涉案租赁物进行了交接。被告黄翰青于同月20日亦表示同意向原告返还涉案租赁物。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告出租的厂房应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，建设工程规划许可证的核发部门或者工程批准建设的主管部门应当为城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府。被告在本案中仅提交了其向罗村镇城镇建设办公室办理施工报建的审批表，不足以证明涉案厂房已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证，或者该厂房的建设已经获得法律法规规定的主管部门的批准，涉案厂房未办理合法规划、报建手续，涉案《设备厂房租赁合同书》因违反法律强制性规定，依法无效。原告主张解除上述合同，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，且无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，故原告应返还已收取的保证金12万元予四被告。双方已对涉案租赁物进行了交接，故原告请求四被告返还涉案租赁物已无必要，本院予以驳回。涉案《设备厂房租赁合同书》虽然无效，但四被告占有使用涉案租赁物进行生产经营，应参照上述合同约定的租金标准支付其占有使用涉案租赁物期间的占有使用费予原告。被告杨文国、潘永雄辩称其已退出经营，不应支付租金，但四被告作为承租人均负有向原告返还涉案租赁物的义务，四被告未能提供充分证据证明其在其退伙或停止经营后已将涉案租赁物返还予原告，故四被告应共同向原告承担支付占有使用费的责任。原告主张四被告在2018年3月仅支付了2万元租金，之后未再支付租金，被告潘永雄辩称剩余2万元租金通过代原告向村缴纳租金的形式支付，但未能提供充分证据予以证明，四被告均未能举证证明其已付清2018年3月及之后的租金，故本院对原告的上述主张予以采纳。双方于2019年12月17日才对涉案租赁物进行交接，期间原告与被告庞国亮、黄翰青对部分租赁物进行了转租，双方未就转租部分的租金减免进行约定，故本院根据相关转租合同所约定的租金进行相应扣减，四被告应支付2018年3月至2019年12月17日期间的占有使用费共684102.26元（2万元+4万元/月×8个月+37000元+26800元/月×3个月+26670元+26500元/月×7个月+26500元/月÷31日×17日=684102.26元）予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告尚未向四被告退还保证金12万元，为减少双方诉累，上述款项相互抵扣后，四被告在本案中尚应支付占有使用费564102.26元予原告。被告潘永雄、杨文国辩称原告与被告黄翰青在2018年5月2日拉走了价值4万元的货物抵偿租金，但未能提供充分证据予以证明，故本院对被告潘永雄、杨文国上述答辩意见不予采纳。被告黄翰青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告庞国亮、潘永雄、黄翰青、杨文国应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费564102.26元予原告黄月玲；二、驳回原告黄月玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8988元（原告已预交13000元），由原告负担4494元，被告庞国亮、潘永雄、黄翰青、杨文国共同负担4494元并应于本判决发生法律效力之日起十日支付予原告，本院不另收退。对原告多预交的受理费4012元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年三月十一日书记员  钟丹