广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初11175号原告：东莞市虎门镇博涌社区居民委员会。原告：东莞市虎门镇博涌股份经济联合社。两原告的共同委托诉讼代理人：邬超，广东林德律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：林凤喜，广东林德律师事务所辅助人员。被告：东莞市创丰贸易有限公司。原告东莞市虎门镇博涌社区居民委员会（以下简称博涌居委会）、东莞市虎门镇博涌股份经济联合社（以下简称博涌联合社）与被告东莞市创丰贸易有限公司（以下简称创丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理。被告创丰公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回。被告创丰公司不服提起上诉，东莞市中级人民法院经审理后终审裁定驳回上诉，维持原裁定。本院原适用简易程序，后依法转换适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博涌居委会、博涌联合社的共同委托诉讼代理人邬超到庭参加了诉讼。被告创丰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告博涌居委会、博涌联合社向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付2018年4月1日至本案判决确定之日的租金（暂计至2019年5月15日为118800元）及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月9日起计至付清之日止）；2.解除原告博涌联合社与被告之间的宿舍租赁合同；3.被告立即向两原告交还宿舍楼；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将其第1项诉讼请求中的“判决确定之日”变更为“返还宿舍楼之日”，将第2项诉讼请求变更为确认原告博涌联合社与被告之间的宿舍租赁合同无效。事实和理由：位于东莞市××镇××村港口路的原卢屋会堂属于原东莞市虎门镇博涌村民委员会所属的大卢向北村民小组、大卢向西村民小组共同所有，土地证号为东府集建字[1990]第19000611113**。2008年10月9日，原告博涌联合社所属的大卢向北股份经济合作社、大卢向西股份经济合作社共同与被告签订《租赁合同》一份，约定将原卢屋会堂新建的五层宿舍楼整幢出租给被告使用，租期自2009年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金8000元，五年后递增10%，即从2014年1月起每月租金为8800元，并约定由大卢向北股份经济合作社、大卢向西股份经济合作社按55.5%、44.5%分配租金。2011年3月23日，博涌居委会经批准撤销各居民小组和股份经济合作社。被告创丰公司自2018年4月1日起未向原告支付租金，现双方租赁合同期限已经届满，故两原告起诉至法院请求判如所请。被告创丰公司未出庭应诉。本院查明，两原告的陈述及提交的证据显示以下事实：东府集建字[1990]第1900061111332号（总字第0454785号）集体土地建设用地使用证的土地使用者为卢屋会堂，发证日期为1990年4月18日，用地面积及建筑占地面积均为260平方米。2008年10月9日，东莞市虎门镇博涌大卢向北股份经济合作社、东莞市虎门镇博涌大卢向西股份经济合作社作为甲方，被告创丰公司作为乙方签订了《租赁合同》一份，约定：甲方将位于东莞市虎门镇博涌村大卢向北、向西村民小组的原旧会堂新建宿舍楼全幢出租给乙方使用，租用时间自2009年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金为8000元，五年后递增10%即从2014年元月起为8800元，乙方还应支付押金8000元；租金于每月8号前付清，如超一个月视作乙方毁约，甲方有权收回宿舍楼，并按违约条例执行；合同期满，无违约现象，甲方退回押金给乙方，而乙方不能移动的固定装修物品归甲方所有，如乙方违约，押金不退还；等等。根据两原告提交的虎门镇相关文件，2005年11月18日，原村（居）民委员会统一改名为社区居民委员会，原村（居）民小组统一改为社区居民小组。2011年3月23日，中共东莞市虎门镇委员会同意博涌社区在社区“两委”换届选举结束、全镇社区体制改革动员大会召开后依法定程序开展撤销居民小组和股份经济合作社工作。股份经济合作社撤销后，可在原股份经济合作社的基础上成立股份经济联合社××分社，承接原股份经济合作社的资产、债务和股东。两原告据此主张案涉合同中甲方权利义务应当由其承担。两原告提交了创丰商业大厦于2001年12月18日颁发的编号为2001-03-00084的建设用地规划许可证及于2002年1月8日颁发的编号为2002-03-10001的建设工程规划许可证，并提交了创丰大厦A栋于2005年4月30日颁发的编号为2005-03-10008的建设用地规划许可证及于2006年3月14日颁发的编号为2006-03-10001的建设工程规划许可证，并主张于1990年前建设的案涉租赁物已办理建设工程规划许可证。根据两原告的陈述，案涉租赁物共计五层，每层260平方米，在1990年前建设完成，被告未作加建，目前仍由被告用作宿舍，但被告仅向其支付了2018年4月1日之前的租金。两原告确认案涉租赁物未取得产权证明，并认为案涉租赁合同无效。此外，两原告确认已收取被告合同押金8000元。以上事实，有两原告提交的证据《集体土地建设用地使用证》《租赁合同》《关于做好村民委员会改社区居民委员会等有关机构和组织名称变更工作及举行挂牌仪式的通知》《关于同意博涌社区开展撤销居民小组和股份经济合作社工作的批复》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，及到庭当事人的陈述等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。因被告缺席诉讼，应视为其放弃质证及抗辩的权利，本院对两原告的陈述和提交的证据予以确认。两原告提交的虎门镇相关文件显示，原村（居）民小组于2005年统一改为社区居民小组，并在2011年后撤销居民小组和股份经济合作社，原股份经济合作社的资产和债务由社区股份经济联合社承接，故东莞市虎门镇博涌大卢向北股份经济合作社、东莞市虎门镇博涌大卢向西股份经济合作社与被告于2008年10月9日签订的《租赁合同》，相关权利义务应当由原告博涌联合社享有和承担。原告博涌居委会非适格的权利主体，本院对其诉请予以驳回。案涉租赁物宿舍楼未办理房产证，且两原告提交的两份建设工程规划许可证是在案涉租赁物建设完成十余年后取得，不能认定为案涉租赁物的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉租赁合同依法应认定为无效，故原告博涌联合社要求确认合同无效，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，对原告博涌联合社诉请返还案涉租赁物，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故原告博涌联合社有权要求被告参照双方合同约定的标准支付占有使用费。现原告博涌联合社主张被告自2018年4月开始欠缴租金，在被告没有提供任何证据反驳的情况下，参照双方合同约定的租金标准，被告还需按照8800元/月的标准向原告博涌联合社支付自2018年4月1日起至案涉房屋实际交还之日止的房屋占有使用费。同时，两原告确认被告已向其缴纳合同押金8000元，因合同无效，该押金的收取缺乏依据，应当向被告返还。两方债务相抵后，被告应支付给原告博涌联合社的占有使用费应当自2018年4月28日起计算至案涉房屋实际交还之日止。因合同无效，两原告诉请利息损失缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原东莞市虎门镇博涌大卢向北股份经济合作社、原东莞市虎门镇博涌大卢向西股份经济合作社与被告东莞市创丰贸易有限公司于2008年10月9日签订的《租赁合同》无效；二、限被告东莞市创丰贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市虎门镇博涌股份经济联合社返还位于东莞市虎门镇博涌社区的原旧会堂新建宿舍楼全幢房屋；三、限被告东莞市创丰贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，按照8800元/月的标准向原告东莞市虎门镇博涌股份经济联合社支付自2018年4月28日起计算至判项二所述房屋实际返还之日止的占有使用费；四、驳回原告东莞市虎门镇博涌社区居民委员会、东莞市虎门镇博涌股份经济联合社的其他诉讼请求。如果被告东莞市创丰贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2676元，由被告东莞市创丰贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林雄东人民陪审员  李冠棋人民陪审员  孙佩玲二〇二〇年三月二日书 记 员  欧凯桦强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。