广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初28225号原告：罗松就，男，1973年6月8日出生，汉族，住址：广东省佛山市禅城区************6*，身份证号码：440************030。委托诉讼代理人：黄婉敏，广东今晖旺律师事务所律师。被告：黄灿华，男，1985年1月9日出生，汉族，住广东省清远市清城区***************，公民身份号码441************413。被告：何时伟，男，1980年8月15日出生，汉族，住广西兴业县***********，公民身份号码450************152。被告：杨蒙，男，1985年10月14日出生，汉族，住安徽省阜南县*************，公民身份号码341************514。被告：冼伟佳，男，1982年5月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************1*，公民身份号码440************011。原告罗松就诉被告黄灿华、何时伟、杨蒙、冼伟佳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告何时伟、杨蒙、冼伟佳到庭参加诉讼，被告黄灿华经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告黄灿华签订的《租赁合同》；二、没收合同约定按金35000元；三、被告黄灿华立即向原告支付租金64000元（暂计算7月、8月、9月、10月租金共64000元，具体租金要求按合同约定计算至腾空厂房之日）；四、判令被告黄灿华支付逾期付款违约金1488元（按自逾期之日起按欠款金额的日万分之三暂计至2019年11月1日，此后违约金按自逾期之日起按欠款金额的日万分之三计算至腾空厂房之日）；五、判令被告黄灿华、何时伟、杨蒙、冼伟佳立即腾空各自占用位于南庄吉杏路的厂房，并对被告黄灿华的上述款项付连带责任；六、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2018年1月20日，原告与被告黄灿华签订《租赁合同》，约定被告黄灿华租用原告位于南庄吉杏路的厂房（共1间约1400平方米），合同期从2018年2月15日至2022年2月14日止。合同约定租金支付方式为：按月先交租金后使用，被告黄灿华应于每月10日前缴交本月租金，逾期支付租金的，自逾期之日起按欠款金额的日万分之三向原告支付逾期付款违约金，原告有权收回厂房，厂房内的一切装修，水电设施均归原告所有。还约定，租用期内，被告黄灿华不得随意转租给别人，如需转租别人的，需征得原告书面同意，办理好有关手续方可。合同签订后被告黄灿华开始时能按约定支付每月租金，但自2019年7月份起，被告黄灿华开始拖欠租金，经过原告多次催讨仍然不支付租金，直至起诉时，已拖欠7月、8月、9月、10月四个月租金。逾期支付租金的，按自逾期之日起按欠款金额的日万分之三暂计至2019年11月1日共计1488元。7月份逾期支付租金违约金为16000×0.03%×31天=148.8元，8月份逾期支付租金违约金为32000×0.03%×31天=297.6元，9月份逾期支付租金违约金为48000×0.03%×31天=446.4元，10月份逾期支付租金违约金为64000×0.03%×31天=595.2元，此后违约金按自逾期之日起按欠款金额的日万分之三计算至四被告腾空厂房之日。原告在向被告黄灿华催讨租金过程中，发现被告黄灿华在未经原告同意情况下，于2019年6月1日，私自将其从原告处租用的厂房部分，分别转租给了被告何时伟、杨蒙、冼伟佳。原告认为双方签订的租赁合同合法有效，被告黄灿华要遵守合同约定，按时交租且不得未经原告同意转租给第三人。被告黄灿华拖欠租金和违法转租的行为已经严重损害了原告的合法权益，按合同约定，原告有权要求解除双方签订的《租赁合同》，并不予退还按金，要求被告黄灿华支付尚未支付的租金和违约金，同时要求四被告腾退所占用的厂房且被何时伟、杨蒙、冼伟佳在未查明事实的情况下，草率地与被告黄灿华签订“合同”违规使用原告的场地，故应负连带责任。为了维护原告合法权益，特具状起诉至贵院，望贵院判如所请。被告黄灿华未答辩。被告何时伟、杨蒙、冼伟佳辩称：被告何时伟、杨蒙、冼伟佳是从被告黄灿华手上承租了涉案厂房，如果原告在没有涨租金的情况下，三被告愿意继续承租。从2019年8月份开始三被告想交租给被告黄灿华，被告黄灿华说直接给原告就可以了，但是原告担心产生争议因此不愿意收。三被告认为不应承担违约金。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、原告与被告黄灿华签订的租赁合同，证明原告与被告黄灿华之间存在租赁关系。合同第四条约定了押金，第五条约定了违约金。第九条约定了不得随意转租，必须得到原告书面同意，被告黄灿华的行为违反了合同的约定。3、被告黄灿华与被告何时伟、杨蒙、冼伟佳签订的租赁合同，证明被告将房屋非法转租，被告违约。4、原告与案外人签订的租赁合同，证明原告取得承租人身份。四被告未举证。经质证，本院对原告举证的证据予以采信。本院确认以下案件事实：2012年5月7日，原告与案外人佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司签订《租赁合同》，承租了位于南庄杏吉路桥东段的土地及上盖厂房。2018年1月20日，原告（合同甲方，出租方）与被告黄灿华（合同乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同约定主要内容：乙方向甲方租用位于南庄吉杏路厂房（共1间约1400平方米），合同期从2018年2月15日至2022年2月14日止；租金每月16000元，第一年租金192000元、第二年租金192000元、第三年租金201600元、第四年201600元；乙方须于本合同签订之日起共需向甲方支付按金35000元，到租用终止，乙方无违约行为的，经甲方验收水电设施、厂房完好，甲方退回按金、按金不计利息；租金的支付，实行按月先交租金后使用的原则，乙方须于每月10日前缴交本月租金，逾期支付租金的，自逾期之日起按欠款金额的日万分之三向甲方支付逾期付款违约金，收回厂房、厂房内的一切装修、水电设施均归甲方所有；租赁期内乙方不得随意改变出租物的结构，不得随意转租给别人，如需要转租别人的，须征得甲方书面同意、办理好有关手续方可，并需向甲方支付转租手续费200元。合同签订后，原告向被告黄灿华交付了涉案场地，被告黄灿华向原告支付了按金35000元；乙方在租用期内要遵守法规，依法经营，如有违反，除有关部门处罚外，视作乙方违约，甲方有权解除本合同，即时收回厂房，没收按金。2019年5月24日，被告黄灿华与被告冼伟佳签订《租赁合同》，将其承租的涉案厂房中的200平方米转租给被告冼伟佳，月租金1800元，租赁期限从从2019年6月1日至2020年6月1日。合同签订当日，被告冼伟佳向被告黄灿华支付了按金5400元及6月、7月的租金。2019年6月1日，被告黄灿华与被告何时伟签订《租赁合同》，将其承租的涉案厂房中的480平方米转租给被告何时伟，月租金7200元，租赁期限从2019年6月1日至2020年6月1日。此外，被告黄灿华还与被告杨蒙签订《仓库租赁合同》，将其承租的涉案厂房中的约450平方米转租给被告杨蒙，月租金6500元，合同约定租赁期限从2019年6月1日至2020年6月1日。因被告黄灿华从2019年7月开始未付租金，原告诉至本院。另，被告冼伟佳、何时伟、杨蒙从2019年8月开始未向被告黄灿华支付租金。庭审中，原告确认涉案厂房未取得建设工程规划许可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告黄灿华之间存在房屋租赁合同关系，因原告出租的涉案厂房未取得建设工程规划许可，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告黄灿华之间的房屋租赁合同关系无效。合同无效，至始无效，故不存在合同解除的问题，本院对原告要求解除其与被告黄灿华签订《租赁合同》的诉请不予支持。关于没收按金35000元的问题。原告与被告黄灿华签订的《租赁合同》无效，合同中就按金没收的条款亦归于无效，原告主张没收按金，缺乏依据，本院不予支持。关于腾空并返还厂房的问题。原告与被告黄灿华之间的租赁合同无效，被告黄灿华应腾空并向原告返还涉案厂房。被告黄灿华基于无效合同而与次承租人被告何时伟、杨蒙、冼伟佳订立的转租合同亦归于无效，被告何时伟、杨蒙、冼伟佳继续占有使用涉案厂房缺乏合同及法律依据，被告何时伟、杨蒙、冼伟佳亦负有腾空并向原告返还涉案厂房的民事责任，本院对原告的相应诉请予以支持。关于租金及违约金的问题。因涉案租赁合同无效，原告主张的租金实际为占有使用费，被告黄灿华占有使用的涉案厂房，应参照合同约定的每月租金16000元的标准支付2019年7月至实际返还涉案厂房之日止的占有使用费。次承租人被告何时伟、杨蒙、冼伟佳作为实际占有使用人，分别应参照其与被告黄灿华签订租赁合同约定的租金标准向原告支付从2019年8月至实际返还涉案厂房之日止的占有使用费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告黄灿华、何时伟、杨蒙、冼伟佳在本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于佛山市禅城区*****的厂房，并向原告罗松就返还上述厂房；二、被告黄灿华在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告罗松就支付占有使用费（占有使用费按每月16000元的标准从2019年7月1日计至实际返还厂房之日止）；三、被告何时伟、杨蒙、冼伟佳对本判决第二项确定的部分债务向原告罗松就承担连带责任（其中被告何时伟应按每月7200元的标准向原告支付从2019年8月1日至其实际返还厂房之日止的占有使用费，被告杨蒙应按每月6500元的标准向原告支付从2019年8月1日至其实际返还厂房之日止的占有使用费，被告冼伟佳应按每月1800元的标准向原告支付从2019年8月1日至其实际返还厂房之日止的占有使用费）；四、驳回原告罗松就的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取4693元，财产保全费675元，合计诉讼费用5368元，原告罗松就负担375元，被告黄灿华负担4993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年一月八日书记员 方紫盈