营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0804民初4138号原告（反诉被告）：孙绍峰，男，1974年8月14日出生，汉族，现住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：李鑫，辽宁辰州律师事务所律师。被告：丛家凤，男，1964年1月24日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：邱玉章，鲅鱼圈区熊岳法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：营口奥大房地产开发有限公司（以下简称奥大公司），住所地营口市鲅鱼圈区红海新区****楼（D-C轴）。法定代表人：徐娜，经理。委托诉讼代理人：申小曼，女，1960年11月8日出生，汉族，该公司办公室主任，现住盖州市。原告孙绍峰（反诉被告）与被告丛家凤、营口奥大房地产开发有限公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙绍峰的委托诉讼代理人李鑫，被告丛家凤的委托诉讼代理人邱玉章，被告营口奥大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人申小曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙绍峰（反诉被告）与被告丛家凤、营口奥大房地产开发有限公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日作出（2017）辽0804民初4727号民事裁定书。原告不服，提起上诉。营口市中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）辽08民终1343号民事裁定书，裁定撤销营口市鲅鱼圈区人民法院（2017）辽0804民初4272号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，由审判员高野任审判长，与人民陪审员杨X、人民陪审员皮素芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙绍峰的委托诉讼代理人李鑫，被告丛家凤的委托诉讼代理人邱玉章，被告营口奥大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人申小曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙绍峰向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同，给原告所购买的营口市鲅鱼圈区2（幢）（座）4号房（2号楼4号门市）开具销售不动产统一发票、办理正式入住手续和不动产权证书及提供水、电。2、要求被告返还房屋面积差价款91080元。3、诉讼费由被告负担。事实及理由：2012年，被告奥大公司的关联公司盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司（该公司与奥大公司实际为一人控股，以下简称温泉公司）与营口金旺电梯有限公司（以下简称金旺公司）签订电梯销售合同，温泉公司用奥大公司开发建设的位于营口市鲅鱼圈区（幢）（座）4号房（2号楼4号门市）抵顶电梯款，奥大公司与金旺公司法定代表人姜维国签订了认购商品房协议书，又为姜维国出具2830500元的专用收款收据。后经被告奥大公司、金旺公司、姜维国同意，奥大公司将该房屋卖给案外人汪伟，奥大公司将该房屋的认购商品房协议书和专用收款收据更名到汪伟名下，又经被告奥大公司与汪伟同意，奥大公司将该房屋卖给案外人李媛，奥大公司将该房屋的认购商品房协议书和专用收款收据更名到李媛名下，又经被告奥大公司与李媛同意，奥大公司将该房屋卖给被告丛家凤，奥大公司将房屋的认购商品房协议书和专用收款收据更名到丛家凤名下，最后经被告奥大公司与被告丛家凤同意，将该房屋卖给原告，奥大公司将该房屋的认购商品房协议书和专用收款收据更名到原告名下又给原告出具了商品房买卖合同书，且将该房屋钥匙交付原告，原告进行了装修并实际入住。后原告发现房屋实际面积比原告买受的面积少了10.12平方米，房款差价91080元。虽然该门市房是经过多手买卖获取的，但每次买卖都是经房屋开发商、中间的买受人同意才转给原告的，且原告给付了合理的房屋价款及实际占有，原告属于善意取得该房屋，原告与被告奥大公司之间的商品房房屋买卖合同关系系合法有效的，被告应履行合同义务。但被告不给原告出具销售不动产统一发票、不给办理正式入住手续和不动产权证书以及不提供水、电，且房屋实际面积比原告买受的面积少10.12平方米，房款差价91080元。现被告欲将该房屋出售给他人，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故请求法院支持原告的各项诉讼请求。被告丛家凤辩称，诉争房屋被告丛家凤已经转让给原告，转让当天被告奥大公司也已经变更房屋买卖合同的姓名为原告，与原告签订商品房买卖合同，已经建立了新的买卖合同，其行为是双方真实意思表示，被告不应承担任何过错和责任，应当驳回原告要求被告丛家凤承担责任的诉讼请求。被告奥大公司辩称，一、2015年4月28日，原告从丛家凤处购买了被告奥大公司开发的丽水御尊门市314.5平方米房屋。该房屋是奥大公司于2012年开具给案外人姜维国的工程抵账房。因姜维国向案外人汪伟借款将该房屋抵押给了汪伟，后汪伟又抵押给李媛、转给丛家凤、转给孙绍峰。对原告及其他案外人的借款抵押行为被告奥大公司并不知情，原告及其他案外人均是以房屋转让为由找被告奥大公司为其办理更名手续，被告在原始认购协议书上为原告更名只是配合买卖双方交易，并不存在真正的房屋买卖行为。二、原告诉讼主体不成立。依据2017年1月22日案外人汪伟在起诉状中自述：“因奥大房地产开发公司及姜维国的原因，致使孙绍峰将房屋退回给丛家凤，丛家凤将房屋退回给李媛，李媛又将房屋退回给原告，原告已经入住并进行了装修”。以此可确认，本案原告已将案涉房屋退还给汪伟。在汪伟诉讼期间，被告曾到房屋现场了解，汪伟掌握该房屋钥匙。原告已经不具有房屋受让的合同的主体资格。三、被告将案涉房屋另行出售给第三人合法有效。由于案外人姜维国在与被告签订的承包合同履行期间存在根本违约，被告已于2015年向盖州法院起诉维权。盖州市人民法院于2016年4月6日作出（2016）辽0881民初2576号民事判决书，判决姜维国将奥大房地产开发公司开具的抵账房屋返还给被告（含案涉房屋）。故案涉房屋所有权属于被告所有，被告有权处分该房屋。反诉原告奥大公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认奥大公司与孙绍峰签订的商品房买卖合同无效。1、判令孙绍峰承担本案的诉讼费用。事实及理由：反诉被告孙绍峰提供的与反诉原告奥大公司签订合同编号为2013-SC-T007号商品房买卖合同，并不是双方真实意思表示。商品房买卖合同中约定的丽水御尊四期门市，面积314.5平方米，是奥大公司于2012年8月8日用于支付给姜维国工程款的抵账房屋。后因姜维国向案外人汪伟借款，将该房屋抵押给汪伟，汪伟又抵押给李媛、丛家凤，于2015年4月28日抵押给孙绍峰。2015年夏天，孙绍峰找到原告称，其在银行有关系，能用此房办理按揭贷款，要求奥大公司出具正式商品房买卖合同，开具销售发票。为了稳妥起见，奥大公司只给孙绍峰开具了商品房买卖合同，并只签订了一份，并非一式两份，且没有开具销售发票。后孙绍峰并没有办成按揭贷款，并告诉奥大公司合同已撕毁。直至2017年案外人汪伟起诉原告，向法庭提供该商品房买卖合同作为证据，奥大公司才知道孙绍峰的欺骗行为。孙绍峰以办理按揭贷款的名义与奥大公司签订的商品房买卖合同，并非真实的房屋买卖行为，且未向奥大公司支付房屋价款。商品房买卖合同表明是2013年签订的，而认购商品房协议书是2015年，这一事实足以说明双方签订的商品房买卖合同并非双方真实意思表示，请求法院支持原告的诉讼请求。反诉被告孙绍峰辩称，商品房买卖合同是真实意思表示，合法有效。价款已经支付了37万元，奥大公司已经同意贷款，房屋已经交付并装修，并已占有使用。经审理查明，2012年7月27日，案外人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司（以下简称温泉小镇开发公司）与案外人营口金旺电梯有限公司（金旺电梯公司）签订电梯购销合同。温泉小镇开发公司购买型号SPT630/1.0-VVVF电梯97台，每台单价135000元，合计13095000元，型号为SPT800/1.0-VVVF电梯6台，每台单价185000元，合计1110000元，型号为SPT800/1.0-VVVF电梯16台，每台单价195000元，合计2730000元，以上合计货款16935000元，电梯设备总价款中含运输费、保险费、税金，付款方式：营口金旺电梯有限公司垫付货款，合同中货款100%以原告在鲅鱼圈丽水御尊四期门市房顶付，顶付房源和价格按本合同附表执行。电梯工程竣工验收合格后，原告根据货款结算书，将商品住房套数，总面积，总价款，作为合同货款支付给营口金旺电梯有限公司，之后温泉小镇开发公司负责出具售房合同、发票和办理相关手续。温泉小镇开发公司所购电梯需分期分批发货，并根据到货数量分批付款。合同签订后，预付合同总价款的30%预付款，每批货到原告现场，温泉小镇开发公司付该批设备总价款的40%设备款，每批货安装政府主管部门验收合格后，温泉小镇开发公司付该批设备总价款的25%设备货款，余5%为质保金，安装验收合格一年后无质量问题付清。交换日期为2012年11月30日前，金旺电梯公司向温泉小镇开发公司交付合同标的物。双方约定用以支付工程款项的是奥大公司开发建设的位于鲅鱼圈区丽水御尊的房屋。同日，奥大公司与营口金旺电梯有限公司签订了电梯安装工程合同，运费及安装工程费每台50**元，2012年11月30日前，营口金旺电梯有限公司向奥大公司交齐电梯，电梯运抵现场后60天，即2013年1月31日前完成电梯安装并取得技术监督局的验收手续。上述两份合同签订后履行过程中，营口金旺电梯有限公司法定代表人姜维国与案外人汪伟签订协议书，将奥大公司承建的丽水御尊（四期）2号楼4号门市，面积314.5平方米，低价抵顶给汪伟，姜维国给汪维出具了收到汪伟购房款120万元的收条。后认购商品房协议书中汪伟变更为案外人李媛，李媛又变更为丛家凤、丛家又凤变更为孙绍峰。丛家凤给孙绍峰出具其收到37万元购买案涉房屋的购房款的收条，余款由银行贷款给付。另查，2016年，案外人温泉小镇开发公司诉金旺电梯公司、姜维国建筑工程安装合同纠纷一案，盖州市人民法院认为，温泉小镇开发公司与金旺电梯公司签订的电梯购销合同，电梯安装合同合法有效。原、被告对两份合同均履行了部分内容。被告金旺电梯公司未按照合同约定履行自己应尽的义务，只给温泉小镇开发公司安装了七台电梯，其中有五台电梯，被告尚未提供合格证，金旺电梯的行为属违约，应承担相应违约责任。所以温泉小镇开发公司要求解除合同的请求，本院予以支持，金旺电梯公司实际安装完毕的电梯，温泉小镇开发公司应支付相应的货款及安装费。温泉小镇开发公司多支付给金旺电梯公司的货款，金旺电梯公司应返还给温泉小镇开发公司。盖州市人民法院作出（2016）辽0881民初2576号民事判决书，判决：一、被告营口金旺电梯有限公司于判决生效后10日，向原告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司提供SPT630/1.0-VVVF6/6/6电梯4台及OML型一台电梯的合格证。逾期被告不提供合格证，电梯由原告退还给被告，由被告自行拆卸运走，被告立即返还原告电梯款715000元，运输安装费25000元，合计740000元。二、被告营口金旺电梯有限公司如在规定时间内提供合格证，于判决生效后10日内返还原告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司购买电梯款3915100元。如被告不提供合格证，返还原告购买电梯款3175100元。上述款项，原始用房屋抵账的，用房屋返还，现金交易的用现金返还。上述判决书已发生法律效力。再查，2017年1月22日，案外人汪伟诉盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司、营口金旺电梯有限公司、姜维国买卖合同纠纷一案，诉讼请求为：1、依法确认原告与三被告之间关于丽水御尊家园2号（幢）（座）楼4号门市房买卖关系合法有效。2、依法撤销（2016）辽0881民初2576号民事判决书。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。后汪伟撤回了起诉。本院所确认的上述事实，有认购商品房协议书、商品房买卖合同、房屋买卖合同、协议书、收条、（2016）辽0881民初2576号民事判决书、起诉状、（2017）辽0881民初685号之一民事裁定书及当事人陈述笔录在卷为凭，且已经本院组织当事人开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，案涉房屋系案外人温泉小镇开发公司为给付案外人金旺电梯公司工程款的抵账房屋，后该房屋经汪伟、李媛、丛家凤之手，最后到原告处。2016年，温泉小镇开发公司与金旺电梯、姜维国建筑工程安装合同纠纷一案，经盖州市人民法院审理，作出（2016）辽0881民初2576号民事判决书且已发生法律效力。但该判决书是否履行，案涉房屋是否在返还范围内，是否已返还给奥大公司，均未明确，且对案涉房屋现状，双方亦各执一词。又因案涉房屋系用来抵顶工程款，孙绍峰亦未提供相关证据证明其与奥大公司之间系真实的房屋买卖合同关系，故原告孙绍峰的诉讼请求，本院不予支持。被告奥大公司提起反诉后，至今未向本院缴纳反诉费，故对于反诉部分，本院不予审理。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，拟判决如下：驳回原告孙绍峰的诉讼请求。案件受理费2077元，由原告孙绍峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长 高 野人民陪审员 杨 晶人民陪审员 皮素芳二〇二〇年三月十二日法官助理车树杰书记员王娣