贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔04执异19号异议人（案外人）：安顺千禧房地产开发有限责任公司，地址：贵州省安顺市经济技术开发区小米山（北二环路千禧花园）。法定代表人：戴永祥，该公司董事长。代表人：安顺千禧房地产开发有限责任公司管理人（贵州贵达律师事务所）。委托代理人：徐春、姚文鹏，均系贵州贵达律师事务所律师，代理权限均为特别授权。申请执行人：中国工商银行股份有限公司安顺分行，住所地：贵州省安顺市东郊路**。负责人：杜英杰，该分行行长。委托代理人：梁斌、张忠星，代理权限均为特别授权。被执行人：杨昌鸿，男，1980年10月11日生，汉族，住贵州省长顺县。（执恢44号）被执行人：冯佑宾，男，1973年9月12日生，汉族，住贵州省。（执恢45号）被执行人：代英，女，1979年6月10日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。（执恢46号）被执行人：代琴，女，1981年7月30日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。（执恢50号）本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司安顺分行（以下简称“工行安顺分行”）与被执行人杨昌鸿、冯佑宾、代英、代琴借款合同纠纷四案（执行依据分别为（2015）安市民初字第16号、第13号、第17号民事判决书及（2015）安市民初字第15号民事调解书）中，作出（2019）黔04执恢44、45、46、50号执行裁定，案外人安顺千禧房地产开发有限责任公司（以下简称“千禧房开公司”）向本院提出书面异议。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人（案外人）千禧房开公司提出异议请求：1、依法撤销（2019）黔04执恢44、45、46、50号执行裁定书。2、依法中止对位于安顺市开发区的强制执行，并解除查封等强制措施。3、依法将清偿申请执行人相应债权所剩的代琴名下千禧花卉小区10号楼1层商铺（房产证号：**××**）、代琴名下千禧花卉小区10号楼2层商铺（房产证号：：**××**拍卖所得退还给异议人。事实和理由：贵院根据（2015）安市民初字第13、15、16、17号民事判决书，依法对债务人冯佑宾、代琴、杨昌鸿、代英采取强制执措施，查封了位于安顺市开发区，并将于2020年3月24日在淘宝网上对上述财产进行拍卖。千禧房开公司破产清算案管理人依法履职过程中调查得知，千禧房开公司与代琴、代英、杨昌鸿、冯佑宾（以下简称“被执行人”）所签订商品房买卖合同并非双方真实意思表示，系双方为形成完整按揭贷款手续和资料而签订的虚假合同。合同签订后，被执行人未履行合同约定的支付首付款、偿还按揭等义务，被执行人对被执行标的物不享有物权或物权期待权，被执行标的物仍属于千禧房开公司所有。现千禧房开公司已进入破产程序，根据《破产法》第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”以及最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十八条“债务人的财产被采取民事诉讼执行措施的，在受理破产案件后尚未执行的或者未执行完毕的剩余部分，在该企业被宣告破产后列入破产财产。因错误执行应当执行回转的财产，在执行回转后列入破产财产。”之规定，被执行标的物应列入千禧房开公司破产清算案破产财产，贵院应中止对被执行标的物的执行措施。具体到本案，以冯佑宾、杨昌鸿名义购买的千禧花卉8号楼1层1-1、1-2号商铺，经管理人核实，该商铺仍登记于千禧房开公司名下。其中冯佑宾已明确表示，在房管部门办理预告登记仅为完善按揭贷款手续，其并未真实购买相应房产；而杨昌鸿虽主张千禧房开公司已将相应房产用以抵偿所欠其债务，但经管理人审查后认为，其主张证据不足认定其对相应房产享有所有权。因此，对于以冯佑宾、杨昌鸿名义虚购的千禧花卉8号楼1层1-1、1-2号商铺，应列为千禧房开公司破产清算案破产财产，贵院应中止对该标的物的执行。而以代英、代琴名义虚购的千禧花卉10号楼1层1-1、1-2号商铺，相应房产已完成财产权利变动的公示，并为申请执行人办理了抵押登记，申请执行人已取得抵押权，根据《破产法》第百零九条“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”之规定，申请执行人对担保财产享有优先受偿权，可依本次执行优先受偿相应房产担保的债权。但应担保财产所有权人系千禧房开公司，因此，担保财产清偿被申请人相应债权后所剩款项应退还千禧房开公司。综上，异议人根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出上列执行异议请求。异议人（案外人）千禧房开公司为支持其主张提交的证据为营业执照、受理破产申请裁定书、指定管理人决定书、调查购房情况电话录音及语录、银行凭证、债权申报表、申报债权的审核意见，谈话记录、情况记录等。为查明案件事实，本院依职权调取了本院（2015）安市民初字第16号、第13号、第17号民事判决书、（2015）安市民初字第15号民事调解书及（2015）安市民初字第16号、第13号卷宗材料中杨昌鸿、冯佑宾分别与千禧房开公司签订的《商品房买卖合同》等证据。经审查查明：本院于2015年6月18日作出（2015）安市民初字第16号民事判决，查明：2011年7月20日杨昌鸿因向千禧房开公司购买位于安顺市开发区，与工行安顺分行、千禧房开公司签订了《个人购房借款合同／担保合同》……千禧房开公司承担全程连带保证责任……2011年7月22日工行安顺分行将贷款495万元划入千禧房开公司帐户……同日各方就安顺市开发区二环路小米山千禧花园8幢1层2号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为工行安顺分行，预告登记义务人为杨昌鸿……判决：一、杨昌鸿自本判决生效之日起三十日内偿还工行安顺分行截止于2014年12月25日的贷款剩余本金3684118.81元……二、千禧房开公司对前款杨昌鸿所负之债务承担连带清偿责任……案件受理费36723元，由杨昌鸿、千禧房开公司承担。本院于同日作出（2015）安市民初字第13号民事判决，查明：2011年7月20日冯佑宾因向千禧房开公司购买位于安顺市开发区，与工行安顺分行、千禧房开公司签订了《个人购房借款合同／担保合同》……千禧房开公司承担全程连带保证责任……2011年7月22日工行安顺分行将贷款495万元划入千禧房开公司帐户……同日各方就安顺市开发区二环路小米山千禧花园8幢1层1号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为工行安顺分行，预告登记义务人为冯佑宾……判决：一、冯佑宾自本判决生效之日起三十日内偿还工行安顺分行截止于2014年12月24日的贷款剩余本金3684118.81元……二、千禧房开公司对前款冯佑宾所负之债务承担连带清偿责任……案件受理费36723元，由杨昌鸿（应为冯佑宾）、千禧房开公司承担。本院于2015年9月18日作出（2015）安市民初字第17号民事判决，查明：……2012年3月23日，千禧房开公司与代英签订《商品房买卖合同》，约定由代英购买千禧房开公司开发的位于千禧花卉小区10幢2层2-1号商品房……2012年4月17日，千禧房开公司工作人员受指派以代英、杨波涛的名义与工行安顺分行签订《个人购房借款合同／担保合同》……约定代英向工行安顺分行借款400万元用于个人购置商用房贷款，购买坐落于安顺市开发区（小米山）千禧花卉10号楼2层商铺建筑面积1091．35平方米的房屋，并用该房屋作为抵押担保上述借款，同时于2012年4月18日办理了抵押登记（他项权证号为安市房他证开发字第××号，房屋他项权利人为工行安顺分行……千禧房开公司在上述《个人购房借款合同／担保合同》的保证人处盖有印章和法定代表人印章……判决：一、由千禧房开公司、代英于本判决生效之日起十五日内共同偿还工行安顺分行借款本金人民币3025909.73元及利息……二、由千禧房开公司对上述款项承担连带偿还责任……三、如千禧房开公司、代英不履行上述偿付义务，工行安顺分行有权对他项权证号为安市房他证开发字第××号项下的抵押财产折价或者拍卖，变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……案件受理费32587元，鉴定费2000元，共34587元，由工行安顺分行承担2000元，由千禧房开公司和代英共同承担32587元。本院于2015年2月12日作出（2015）安市民初字第15号民事调解书，查明：……代琴因购买位于安顺市开发区，于2011年7月18日向工行安顺分行申请个人商用房贷款1000万元，双方签订了《个人购房借款合同担保合同》……代琴用其所购买的位于安顺市开发区作为抵押，并办理了《房屋他项权证》证号为：安市房他证开发字第××号。千禧房开公司法定代表人戴永祥作为保证人在合同上签字，并加盖公司印章。工行安顺分行于2012年4月16日向代琴发放贷款1000万元，并按约定划入千禧房开公司帐户……审理中，经本院组织调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、由代琴按原借款合同约定在每月16日之前偿还工行安顺分行借款本息，双方继续履行借款合同义务。如代琴有一期不按时偿还工行安顺分行借款本息，则双方同意解除借款合同，并由工行安顺分行申请法院对案涉抵押物进行拍卖，所得价款优先偿还代琴所欠借款合同项下的本金及利息。二、如按上述条款拍卖案涉抵押物所得价款不足以偿还所欠债务，则由代琴继续承担偿还责任，并由千禧房开公司继续承担连带保证责任。案件受理费68210元，减半收取34105元，由代琴负担。上述民事判决、调解书生效后，工行安顺分行向本院申请执行，本院于2019年8月1日立案执行，执行案号分别为（2019）黔04执恢44、45、46、50号。执行中查明：1、截止2019年7月21日杨昌鸿尚欠借款本金2,772,120.99元及利息。案件受理费36,273元。2、截止2019年7月21日冯佑宾尚欠借款本金2,771,991.19元及利息。案件受理费36,273元。3、截止2019年7月21日代英尚欠借款本金2,525,987.12元及利息。公告费600元。4、截止2019年7月21日代琴尚欠借款本金3,474,020.14元及利息。本案受理后，依法向被执行人杨昌鸿、冯佑宾、代英，代琴送达恢复执行通知书等法律文书。于2019年8月29日对被执行人杨昌鸿、冯估宾、代英、代琴所有的位于安顺市开发区（建筑面积为884.25ｍ2）、花卉大世界8号楼1层1-1号商铺（建筑面积为860.06ｍ2）、北航路千禧花卉10号楼2层商铺（建筑面积为1091．35ｍ2）、北航路千禧花卉大世界10号楼1层商铺（建筑面积为1091．35ｍ2）依法进行查封。于2019年10月13日组织双方当事人在本院通过网上报名并随机摇号的方式选择评估机构经双方当事人确认，评估机构为贵州桑立房地产资产评估有限公司，本院于2019年10月28日委托贵州桑立房地产资产评估有限公司对被执行人杨昌鸿、冯佑宾、代英、代琴所有的位于安顺市开发区（建筑面积为884.25ｍ2）、花卉大世界8号楼1层1-1号商铺（建筑面积为860.06ｍ2）、北航路千禧花卉10号楼2层商铺（建筑面积为1091.35ｍ2）、北航路千禧花卉大世界10号楼1层商铺（建筑面积为1091.35ｍ2）进行评估，贵州桑立房地产资产评估有限公司黔桑立房鉴字（2019）第1204号房地产评估报告：北航路花卉大世界8号楼1层1-2号商铺（建筑面积为884.25ｍ2），评估价为13084.00元／ｍ2，总价为11569527.00元；花卉大世界8号楼1层1-1号商铺（建筑面积为860.06ｍ2），估价为13084.00元／ｍ2、总价为11569527.00元；北航路千禧花卉10号楼2层商铺（建筑面积为1091.35ｍ2），评估价为5552.00元／ｍ2，总价为6059175.00元；北航路千禧花卉大世界10号楼1层商铺（建筑面积为1091.35ｍ2），评估价为7050.00元／ｍ2，总价为7694018.00元，四套房屋共计36575745.00元。2020年2月21日，本院作出（2019）黔04执恢44、45、46、50号执行裁定书，裁定：对杨昌鸿所有的位于安顺市开发区（建筑面积为884.25ｍ2，房产证号：Ｙ1××73、冯佑宾所有的花卉大世界8号楼1层1-1号商铺（建筑面积为860.06ｍ2，房产证号：Ｙ1××74）、代英所有的北航路千禧花卉10号楼2层商铺（建筑面积为1091.35ｍ2，房产证号：安：安市房权证开发字第**代琴所有的北航路千禧花卉大世界10号楼1层商铺（建筑面积为1091.35ｍ2，房产证号：安：安市房房权证开发字第**整体挂网拍卖、以评估价的70%为起拍价，四套房屋的一拍起拍价为2562万元，保证金为256.2万元（起拍价的10%），加价幅度为12.81万元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百九十八条规定：“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，异议人千禧房开公司主张中止执行的相应房屋，出卖人千禧房开公司均分别与买受人杨昌鸿、冯佑宾在《商品房买卖合同》中对购房款支付比例及买受人从银行按揭贷款交清进行了约定，且已分别由预告登记的权利人杨昌鸿、冯佑宾同意或处分并办理了抵押权预告登记，已发生物权效力，并且工行安顺分行的债权未消灭，抵押权预告登记未失效。所有权人代英、代琴就其相应房屋已分别作为向工行安顺分行借款的抵押担保，并办理了抵押登记。异议人千禧房开公司主张依法中止对位于安顺市开发区的强制执行，并解除查封等强制措施及主张依法将清偿工行安顺分行相应债权所剩相应房屋的拍卖所得退还给异议人千禧房开公司，没有法律依据。异议人千禧房开公司的理由均不成立，应予以驳回，故本院对异议人千禧房开公司提出的上述异议请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、十二条、第二十四条、第二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人安顺千禧房地产开发有限责任公司的异议。案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇二〇年三月三十日法官助理赵奇瑾书记员齐桓（代）