广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终415号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江门珠江房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区*********之二。统一社会信用代码：914***********313D。法定代表人：黄治臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢志诚，该公司员工。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：潘玉坤，女，1996年11月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区********。公民身份号码440************025。委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德明，广东五邑律师事务所律师。原审第三人：江门市东方广告有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区************-01，统一社会信用代码：914***********094L。法定代表人：潘立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德明，广东五邑律师事务所律师。上诉人江门珠江房地产开发有限公司（以下简称江门珠江公司）因与被上诉人潘玉坤、原审第三人江门市东方广告有限公司（以下简称东方广告公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江门珠江公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判为房屋交付后，江门珠江公司在365天内协助潘玉坤办理座落江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭第4幢1801号房产的不动产登记手续。二、案件受理费由潘玉坤承担。事实和理由：2014年3月28日，江门珠江公司与潘玉坤签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：2014-003740，以下简称合同)，合同约定潘玉坤购买江门珠江公司位于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭第4幢1801号房屋，总房价为1780000元。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。经一审法院审理，认定双方签订的买卖合同合法有效，却在判决的第三项中要求江门珠江公司在交付房屋之日起90日内协助潘玉坤办理座落江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭第4幢1801号房产的不动产登记手续，与双方签订的合同约定不符。其次，潘玉坤未按合同的约定支付购房款，已构成严重违约，一审法院在江门珠江公司没有违约的情况下，却变更合同第十五条的约定，要求江门珠江公司在交付房屋之日起90日内协助潘玉坤办理座落在江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭第4幢1801号房产的不动产登记手续，对守约方的江门珠江公司不公，同时有违合同意思自治的原则。潘玉坤辩称，1.一审判决所确立的办证时间正确，理由如下：首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了关于商品房买卖过户的时间，因此一审判决的时间符合法律的直接规定；其次，涉案房屋为已竣工的房屋，所有的过户条件均已具备，没有抵押或查封，并不存在过户的障碍，按房屋过户的办证时间不超过15个工作日为计，一审判决90日内过户已经非常宽松，并不存在错误；再次，合同虽然有约定过户的时间为365日，但是合同的履行过程中出现了客观因素的变化，导致合同履行的停滞，如果按原合同约定，江门珠江公司是应当在2016年8月30日之前已经将房屋过户，但是由于双方在履行过程中对广告费、购房费抵顶没有进行完整的对帐，江门珠江公司也从未催促潘玉坤支付购房款，直至诉讼之后江门珠江公司才提出要支付购房款并否认广告费抵顶购房款，最终导致双方合同履行的滞后，因此此时再按照合同约定的365日过户时间已经是过分延迟。一审法院根据合同的实际履行情况以及房屋过户的条件是否成熟确定90日的过户时间是合法、合理的。2.江门珠江公司认为潘玉坤未按合同约定支付购房款是对基本事实的否认，本案客观存在以广告费抵顶购房款的事实，但由于江门珠江公司出尔反尔，在本案重审前的原一审否认广告费抵顶购房款的事实，从而导致房屋买卖合同案被迫拆分为房屋买卖合同案件和广告服务合同案件，而广告服务合同案件判决了江门珠江公司应当支付广告费，这一事实证明了确实存在广告费拖欠的问题，虽然江门珠江公司采取对所有广告费予以否认的方式导致一审无法按照真正的事实认定广告费的金额，导致第三人损失80多万的广告费，但是事实上确立了广告费的拖欠，对应购房款的支付，可以证明当初以广告费抵顶购房款的事实的存在。从江门珠江公司多年来不催促支付购房款的事实可知，潘玉坤并不存在违约。东方广告公司述称，东方广告公司的陈述意见与潘玉坤的答辩意见一致。潘玉坤向一审法院起诉请求：1.确认潘玉坤与江门珠江公司签订的《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》合法有效；2.确认潘玉坤与江门珠江公司约定以江门珠江公司拖欠第三人广告款534000元冲抵购房款合法有效，江门珠江公司应立即开具相应金额发票给潘玉坤；3.判决江门珠江公司立即将办理涉案房屋不动产权证需由江门珠江公司提供的资料提交给潘玉坤，并协助办理该房屋的不动产权证；4.判决江门珠江公司立即赔偿潘玉坤经济损失（即利息100712.40元，自付款次日起至办理不动产权证之日止，暂计至2018年1月23日止，共46个月，中国人民银行贷款利率4.9%）；5.判决江门珠江公司立即将位于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭E3栋1801号房屋交付给潘玉坤；6.本案诉讼费用由江门珠江公司承担。江门珠江公司向一审法院提出反诉请求：1.解除江门珠江公司与潘玉坤签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；2.潘玉坤在解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议时，在五个工作日内协助江门珠江公司办理双方签订的《广东省商品房买卖合同》网签备案注销手续和预告登记手续；3.潘玉坤向江门珠江公司支付违约金356000元；4.本案诉讼费由潘玉坤承担。一审法院认定事实：2014年3月5日，由江门珠江公司作为发展商（甲方）与潘玉坤作为认购方（乙方）就位于江门珠江国际新城御景庭E3栋（注：该E3栋为自编号）1801号的房屋签订编号为2014350001的《楼宇认购书》，主要约定：一、房屋建筑面积为191.37平方米；套内面积为155.59平方米；公摊面积为35.78平方米。二、单位价格：该物业原价格为人民币2020676元，乙方选择一次性付款方式，获8.81折优惠，优惠后总房价为1780000元，上述房价未含乙方所须承担的税费。三、乙方须承担的税费：1.住宅专项维修资金：按政府规定交纳；2.契税：暂计人民币53400元；3.《商品房买卖合同》印花税；4.产权综合费用：暂计人民币560元；以上税费仅供提示乙方了解购房须发生的税费，乙方最终应承担的税费以办理相关手续时政府规定的收费项目及标准为准，双方同意由甲方代收代办的费用最终按实际发生金额多退少补。四、付款计划：1.乙方应于签署本认购书时交付5万元作为定金，于签署《商品房买卖合同》时缴纳第三条中第3、4项费用，其余税费及相关费用乙方应按政府规定按时交纳；乙方交付的定金在按期付清首期房款时抵作房款。2.乙方于2014年3月20日前交付房款484000元（总房价的27.19%）；3.乙方于2014年6月20日前交付房款534000元（总房价的30.00%）；4.乙方于2014年9月20日前交付房款534000元（总房价的30.00%）；5.乙方于2014年12月20日前交付房款178000元（总房价的10.00%）；6.余款0万元，即总方价的0.00%向贷款机构办理按揭贷款。7.乙方未按时付清首期房款的，甲方有权解除本认购书，没收乙方已缴纳的定金并将本物业另行出售。上列付款计算如有错误，甲乙双方同意在《商品房买卖合同》中更正。五、交房：该物业在乙方全面履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2015年8月30日前交付乙方使用，交付标准为带装修。六、本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力。该楼宇认购书的“甲方处”由时任江门珠江公司副总经理的马玲在审核人处签名并由江门珠江公司盖章。另，潘玉坤持有的《楼宇认购书》在付款计划的第3点“乙方于2014年6月20日前交付房款534000元（总房价的30.00%）”后有手写内容“该笔款项可由2013年跃进路广告款冲抵”，而江门珠江公司持有的《楼宇认购书》则没有该手写内容。2014年3月28日，由江门珠江公司作为出卖人与潘玉坤作为买受人就位于江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭第4幢（注：原自编号E3栋）1801室的房屋签订编号为2014-003740的《商品房买卖合同》，主要约定：一、该商品房合同约定建筑面积共191.37平方米，其中，套内建筑面积为155.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为35.78平方米。二、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米11440.32元，总金额为1780000元。三、付款方式及期限（即本同的第六条）买受人按分期付款方式付款：首期款（含定金）：买受人应于2014年3月25日前付房款人民币534000元；第二期：买受人于2014年6月20日前付房款人民币534000元；第三期：买受人于2014年9月20日前付房款人民币534000元；第四期：买受人于2014年12月20日前付房款人民币178000元。四、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。五、交付期限：出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将项目工程竣工验收合格并办理备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但买受人逾期付款，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可实予以延期。六、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件五的合同补充协议之三还约定：一、除出卖人明确书面授权委托外，出卖人工作人员对本项目或该商品房所作的任何陈述、承诺或判断等言论或未经卖方盖章确认的文字都不构成卖方的意思表示。二、合同中所述的价款、违约金皆以人民币为计算单位，买受人应付款项以非现金方式支付的，款项到达出卖人账户之日为实际付款日；以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日。出卖人应在收到买受人所支付的全部房价款后，为买受人开具正式发票。三、买卖双方同意：双方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议及认购书另有约定的除外。四、因买受人违约，出卖人解除合同的，买受人应当按总房价款的20%向出卖人支付违约金。五、本补充协议与合同有同等法律效力，若本补充协议与合同不一致之处，以本补充协议为准。合同签订后，潘玉坤只支付了第一期房款534000元给江门珠江公司，江门珠江公司后于2014年3月24日开具该笔金额的发票给潘玉坤。2015年6月30日，潘玉坤缴纳涉案房屋的契税53400元。余款1246000元潘玉坤至今仍未付清。2018年12月3日，潘玉坤以东方广告公司法定代表人潘立新的名义向江门珠江公司在买卖合同中指定的预售款专用账户汇款1246000元，但因该账户已经注销而转账不成功。2019年2月12日，一审法院立案受理了东方广告公司诉江门珠江公司广告合同纠纷一案[（2019）粤0703民初1398号]，东方广告公司在该案中向江门珠江公司主张广告费及利息合计约130多万元。根据东方广告公司在本案一审庭审中的陈述，上述款项包括潘玉坤在本案中提及的抵偿第二期房款的534000元。至于用广告费冲抵房款的问题，潘玉坤及东方广告公司在原审庭审时认为是潘玉坤应交的第二期购房款534000元用江门珠江公司拖欠第三人的相应广告服务费予以冲抵，但在该案重审时又认为除第一期购房款外，剩余全部房款均以江门珠江公司拖欠东方广告公司的广告服务费冲抵，江门珠江公司对此均不予确认。另外，双方在庭审中均确认没有约定合同解除权的行使期限，潘玉坤亦从未催告过江门珠江公司行使合同解除权。另查明，东方广告公司是自然人独资的有限责任公司，其法定代表人潘立新与潘玉坤是父女关系。涉案房产江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭4幢1801室已进行预售登记备案，目前档案登记的权属人为江门珠江公司，购房人为潘玉坤。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。潘玉坤与江门珠江公司签订的《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。结合双方当事人在本诉和反诉中的相应主张与抗辩意见，本案争议的焦点可具体分为四点：第一、潘玉坤所陈述的三方约定以江门珠江公司所欠东方广告公司的广告款冲抵购房款一事是否属实、有效？第二、潘玉坤与江门珠江公司在履行合同过程中是否存在违约行为以及应否承担违约责任？第三、江门珠江公司是否享有合同解除权以及如果享有合同解除权则该解除权是否已丧失？第四、如合同当事人须承担违约责任的，具体如何承担？一、关于潘玉坤所陈述的三方约定以江门珠江公司所欠东方广告公司的广告款冲抵购房款一事是否属实、有效的问题。首先，根据双方各自提供的《楼宇认购书》，潘玉坤所持的《楼宇认购书》中有“该笔款项可由2013年跃进路广告款冲抵”的手写内容而江门珠江公司持有的该认购书没有显示该内容，这与一般的交易习惯及常理不符，且该手写内容没有署名及加盖江门珠江公司的公章，江门珠江公司亦对该条款内容不予确认。即使如潘玉坤所述，该部分内容为时任江门珠江公司的副总经理马玲所写，但根据买卖合同补充协议之三第2条“除出卖人明确书面授权委托外，出卖人工作人员对本项目或该商品房所作的任何陈述、承诺或判断等言论或未经卖方盖章确认的文字都不构成卖方的意思表示”的约定，潘玉坤亦无其他证据可以证明该条款系江门珠江公司授意之下签署的，无法认定该条款内容为江门珠江公司的真实意思表示。鉴于此，潘玉坤申请对涉案《楼宇认购书》上“马玲”的签名与“该笔款项可由2013年跃进路广告款冲抵”进行笔迹鉴定、勘验，以确定是否为同一人所书写，其鉴定结果并不影响本案的认定，故一审法院对潘玉坤的鉴定申请不予准许。其次，该认购书从内容上看是属于买卖双方在签订本约即正式的商品房买卖合同之前所签订的一种预约合同。本案中，潘玉坤与江门珠江公司已于2014年3月28日签订正式《商品房买卖合同》，根据一般的交易情况，买卖合同将对认购书的条款进一步明确或修改，理应比认购书所约定的内容更为详尽和全面，但在双方签订的《商品房买卖合同》中，亦没有约定第二期房款以江门珠江公司欠东方广告公司的广告款予以抵扣的条款，也无签订其他的补充协议对该事项进行约定。再次，本案审理的是潘玉坤与江门珠江公司之间的商品房买卖合同关系，而江门珠江公司与东方广告公司之间是广告合同或其他法律关系，对于江门珠江公司与东方广告公司之间的广告费用支付主体、支付方式、结算金额、欠付情况等问题各方均存在较大争议，亦不属本案的审理范围，而且第三人已因广告费用问题另案提起诉讼[案号：（2019）粤0703民初1398号]。在双方没有提供证据证明双方与东方广告公司之间就广告款冲抵房款达成一致意见的情况下，对于以广告费抵扣第二期房款的具体金额、抵扣方式、抵扣手续等在本案中亦无法予以确认。此外，就潘玉坤及东方广告公司所述的广告费究竟用于冲抵第二期房款还是用于冲抵除第一期房款之外的其他全部剩余房款的问题，潘玉坤及东方广告公司在原审及本案重审时的庭审陈述内容亦前后矛盾。综上，由于潘玉坤持有的认购书中手写的“该笔款项可由2013年跃进路广告款冲抵”条款不清晰、不明确、不全面，在潘玉坤无法提供其他证据予以佐证的情况下，一审法院确认该购书中“该笔款项可由2013年跃进路广告款冲抵”的条款内容对江门珠江公司不产生效力，对潘玉坤主张的三方约定潘玉坤应当支付的房款以江门珠江公司所欠东方广告公司的广告款予以抵扣的事实不予确认，即《楼宇认购书》的内容应以江门珠江公司所持有的为准。另外，因开具发票属于行政法律关系而不是民事法律关系，故潘玉坤主张江门珠江公司应开具广告款冲抵房款的相应金额发票给潘玉坤的诉讼请求不符合起诉条件，依法应予驳回。二、关于潘玉坤与江门珠江公司在履行合同过程中是否存在违约行为以及应否承担违约责任的问题。对于潘玉坤，退一步而言，即使双方曾就以江门珠江公司所欠东方广告公司广告款予以抵扣购房款进行过协商，但在无法达成一致意见，协商无果的情况下，潘玉坤在支付了第一期房款534000元后没有按期支付余下的购房款，且拖欠时间将近五年，其行为已经构成违约，潘玉坤对此应承担相应的违约责任。对于江门珠江公司，虽然潘玉坤与江门珠江公司在《商品房买卖合同》中约定江门珠江公司应当在2015年8月30日前将涉案房屋交付给潘玉坤使用，并约定江门珠江公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由江门珠江公司提供的资料报产权登记机关备案，但合同同时也约定潘玉坤逾期付款的，江门珠江公司可延期交付房屋。根据合同法第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在潘玉坤负有先支付房款义务的前提下，因潘玉坤逾期支付房款，江门珠江公司可以拒绝向潘玉坤交付房屋以及协助潘玉坤办理涉案房屋的不动产权证，这是江门珠江公司行使后履行抗辩权的表现，不构成违约行为，无需向潘玉坤承担违约责任。三、关于江门珠江公司是否享有合同解除权以及如果享有合同解除权则该解除权是否已丧失的问题。本案中，根据《商品房买卖合同》第六条、第七条的内容，潘玉坤与江门珠江公司约定潘玉坤第二期房款须于2014年6月20日前支付，最后一期房款应予2014年12月20日前支付，逾期超过30日的，江门珠江公司即享有合同解除权。由于截止到2014年12月20日，潘玉坤尚欠江门珠江公司1246000元的房款未予以付清，也就是说，在潘玉坤没有催告江门珠江公司行使合同解除权的情况下，江门珠江公司的合同解除权最迟在2014年12月21日亦已产生，但江门珠江公司并未提供证据证明其在解除权发生之日起一年内（即2015年12月20日前）曾向潘玉坤提出解除合同的主张或发出解除合同的通知。鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，应视为江门珠江公司的合同解除权已经消灭。四、关于合同违约责任具体如何承担的问题。如前所述，潘玉坤逾期支付购房款的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，潘玉坤应承担相应的违约责任。至于违约责任如何承担的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，由于江门珠江公司已经丧失合同解除权，故其请求按照双方签订的合同补充协议之三第31条：“因买受人违约，出卖人解除合同的，买受人应当按总房价款的20%向出卖人支付违约金”的约定向潘玉坤主张支付违约金356000元没有事实依据，一审法院依法不予支持。本案中，根据双方签订的买卖合同第七条约定，“买受人如未按本合同时间付款……逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的……自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。”根据合同补充协议之三第19条的约定，“买卖双方同意：双方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不得超过总房价款的5%……。”另根据补充协议之三第34条的规定，“本补充协议与合同有同等法律效力，若本补充协议与合同不一致之处，以本补充协议为准”，由于按第七条约定计算违约金明显超出双方在补充协议之三中第19条约定的金额范围，故应按照双方在合同的补充协议之三第19条中约定的上限标准计算违约金，即潘玉坤应向江门珠江公司支付逾期付款违约金89000元（1780000元×5%）。此外，因涉案房屋现已经办理合同预售备案登记等手续，潘玉坤已于2015年6月30日缴纳了涉案房屋的契税，该房屋目前并未进行二次销售，且潘玉坤曾筹措了剩余足额房款1246000元向江门珠江公司进行转账支付，只是因江门珠江公司的预售款专用账户注销而转账不成功。综合上述情况可知，涉案合同仍然具备继续履行的条件，双方当事人应本着诚实信用原则继续积极促成合同的履行。据此，江门珠江公司反诉请求解除潘玉坤与江门珠江公司签订的《商品房买卖合同》和补充协议，以及潘玉坤在五个工作日内协助江门珠江公司办理上述合同的网签备案注销手续和预告登记手续的诉求因缺乏法律依据，一审法院依法不予支持。潘玉坤在一审庭审中明确表示在合同继续履行的前提下，其愿意于本案判决生效之日起十日内向江门珠江公司一次性支付剩余购房款1246000元，该请求合法合理，一审法院依法予以支持。至于江门珠江公司，则应在潘玉坤付清房款后将符合合同约定交付条件的房产交付给潘玉坤，并应按合同约定在交付之日起90日内协助潘玉坤办理涉案房产的不动产登记手续。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认江门珠江房地产开发有限公司所持有的潘玉坤与江门珠江房地产开发有限公司就座落江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭第4幢1801室的房屋签订的编号为2014350001的《楼宇认购书》和编号为2014-003740的《商品房买卖合同》合法有效；二、潘玉坤应在本案判决生效之日起十日内向江门珠江房地产开发有限公司一次性支付江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭第4幢1801室房屋的剩余购房款1246000元；三、江门珠江房地产开发有限公司应在潘玉坤支付完毕上述购房款后三十日内将符合合同约定条件的房产交付给潘玉坤，并应在交付之日起九十日内协助潘玉坤办理座落江门市蓬江区棠下镇珠江国际新城御景庭第4幢1801室房产的不动产登记手续；四、驳回潘玉坤的其他诉讼请求；五、潘玉坤应当在本判决生效之日起五日内支付违约金89000元给江门珠江房地产开发有限公司；六、驳回江门珠江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费21776元，由潘玉坤负担；一审反诉受理费11944元，由江门珠江房地产开发有限公司负担10451元，潘玉坤负担1493元。二审期间，潘玉坤提交（2019）粤0703民初1398号民事判决书一份、（2019）粤07民终3417号民事判决书一份，拟证明江门珠江公司确实存在拖欠东方广告公司广告费的事实，这与潘玉坤一直主张本案存在广告费抵顶购房款的事实相印证，而江门珠江公司在该案中通过全盘否定广告服务从而导致一、二审无法查清广告费的准确金额，从而使江门珠江公司逃避了80多万元广告费的应付义务，纵然如此，广告费拖欠的金额也是在该案二审结束后才确定，从而证明了广告费与购房款之间存在抵顶，但抵顶金额不确定的事实，也就是说，在该案判决生效之前购房款拖欠多少是不清楚的，因而潘玉坤不应当承担逾期付款的违约责任。江门珠江公司、东方广告公司均没有提交新的证据。本院组织了各方当事人进行质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对江门珠江公司的上诉请求范围进行审查；对各方当事人没有提出请求的，不予审理。综合各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：江门珠江公司协助潘玉坤办理涉案房屋不动产登记手续的期限。涉案《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2015年8月30日前将涉案房屋交付潘玉坤使用，并在房屋交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是说，按照合同约定江门珠江公司应确保涉案房屋在2015年8月30日前符合交付条件，在2016年8月30日日前符合办理不动产登记手续的要求。江门珠江公司在二审中确认涉案房屋所在的楼栋中部分房屋已办理过户手续，且江门珠江公司也未主张涉案房屋存在90日内不能协助办理过户手续的客观情形。因此，可以认定涉案房屋符合在交付后90日内办理过户手续的客观条件。虽然涉案《商品房买卖合同》约定的付款时间在前，房屋交付时间在后，但该合同补充协议同时约定了“双方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不得超过总房价款的5%……”及“本补充协议与合同有同等法律效力，若本补充协议与合同不一致之处，以本补充协议为准”，一审已判令潘玉坤按照上述约定承担逾期付款的违约责任，也就是说潘玉坤为其逾期付款的违约行为已经付出了一定的代价，江门珠江公司因潘玉坤逾期付款的损失已经得到救济。而且，涉案《商品房买卖合同》约定江门珠江公司在涉案房屋交付后365日内协助办理产权登记手续，与涉案房屋当时尚未建成，相关的验收、确权手续尚未办理有相关，但现在该房屋已建成，且已经符合了办理产权登记手续的客观要求，如果仍按照房屋在预售时确定的365日来确定江门珠江公司协作办理产权登记的期限，不符合公平原则，也不利于及时解决当事人之间的纠纷以及社会交易秩序的稳定。综上，一审判令江门珠江公司在涉案房屋交付之日起90日内协助潘玉坤办理涉案房屋的产权登记手续，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，江门珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（已由江门珠江房地产开发有限公司预交），由江门珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年三月三十一日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉陈惠玲