广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终83号上诉人（原审原告）：卢铭强，男，1986年4月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************317。上诉人（原审原告）：梁锦霞，女，1986年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************340。委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海鹏，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢文华，男，1985年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码441************010。被上诉人（原审被告）：苏结贞，女，1988年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************348。上述两被上诉人的共同委托代理人：黎亿明，广东历恒律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区******物业中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区*******边合成清溪湾一路23号之五，统一社会信用代码92440606MA507LA13D。法定代表人：梁某1。上诉人卢铭强、梁锦霞因与被上诉人谢文华、苏结贞、原审第三人佛山市顺德区******物业中介服务部（以下简称金顺园服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初13747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢铭强、梁锦霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判撤销卢铭强、梁锦霞与谢文华、苏结贞签署的《房地产买卖合同》；3.谢文华、苏结贞承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：（一）谢文华、苏结贞与金顺园服务部存在恶意串通、勾结及欺瞒卢铭强、梁锦霞股权证可抵扣地价款的情形。首先，金顺园服务部在一审答辩中认为在签署涉案合同时双方均清楚股权证的价值，但却在《房地产买卖合同》中单列出第十六条，该条是在双方签署《房地产买卖合同》后手写加上去，而非签署前列明，且该条的内容也可作为合同第十五条“三方约定的其他事项”的内容，明显是人为制作。其次，《房地产买卖合同》是由金顺园服务部草拟提供，其应清楚股权证可抵扣80平方米的地价优惠，但在《房地产买卖合同》及补充协议中均未有提及具体补地价的平方数、金额及分担方式等内容。另外，一审判决已认定《房地产买卖合同》及补充协议中“吴某”的签名实为金顺园服务部的员工吴某2，卢铭强、梁锦霞亦是在一审庭审中才知晓，并提出质疑。可见，金顺园服务部的员工吴某2连续两次使用假名，明显故意为之，违反了基本诚信，且其在一审庭审中的陈述虚假、自相矛盾。（二）现有证据及查明事实足以证明金顺园服务部与谢文华、苏结贞违背诚信，相互串通，采用欺瞒的手段使卢铭强、梁锦霞产生重大误解及重大经济损失。1.卢铭强、梁锦霞2019年3月18日出具的承诺书虽没有涉及股权证抵扣地价优惠的内容，但不能以此推定卢铭强、梁锦霞知晓股权证可抵扣地价优惠的事实。2.赤花居委会资产办公室的工作人员称出具承诺书时已告知卢铭强、梁锦霞股权证的相关政策及卢铭强、梁锦霞知晓可减免80平方米的地价的陈述明显不具可信性。首先，一审判决采信该工作人员的陈述是基于主观认定，走访形成的相关证据也未经质证，程序上不合法。其次，卢铭强、梁锦霞已将房屋交易事项交由金顺园服务部办理，即使未主动向居委了解股权证优惠政策的具体内容也符合常理。再者，该工作人员身份不明，其陈述无其他有效证据予以佐证。最后，即使出具承诺书时双方明确知道股权证可抵扣补地价优惠，但谢文华、苏结贞出于保护自身权益，亦会要求在协议中明确80平方米的地价问题，但补充协议中对股权证可享受优惠政策的具体内容未有提及。3.补充协议是金顺园服务部与谢文华、苏结贞为骗取股权证而要求卢铭强、梁锦霞签订的，但谢文华、苏结贞在（2019）粤0606民初12610号案起诉状中却称是应卢铭强、梁锦霞的要求签订补充合同，可见谢文华、苏结贞明显是混淆事实，故意欺骗法院。（三）一审判决仅审查了是否存在可撤销的欺诈情形，未有对金顺园服务部未尽告知义务是否构成重大误解进行审查。1.卢铭强、梁锦霞提供股权证仅是配合办理过户，绝非同意谢文华、苏结贞擅自使用股权证享受补地价优惠，也不符合《房地产买卖合同》的本意。本案中，卢铭强、梁锦霞原意是谢文华、苏结贞以1299000元购买涉案房屋并承担办理过户登记手续的一切费用，包括涉案房屋在未使用股权证优惠政策的情况下而应当缴纳的地价款。且一审中谢文华、苏结贞称“......对于房屋的价格及特别说明的用股权证办理土地出让手续，双方清楚......”。可见谢文华、苏结贞也是认为股权证只是用于办理出让手续，并非用于抵扣地价款。2.《房地产买卖合同》的内容没有涉及补地价问题，而所谓的第十六条“甲方负责提供股权证，用于补地价手续”是金顺园服务部事后添加，亦未有提及具体的补地价平方数、金额、分担方式等内容。现由于谢文华、苏结贞与金顺园服务部在补地价的问题上欺瞒、串通、勾结，导致卢铭强、梁锦霞需承担本应由谢文华、苏结贞承担的补地价款。本案房屋买卖交易对卢铭强、梁锦霞显失公平，损失严重，属于可撤销合同的重大误解。谢文华、苏结贞辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回卢铭强、梁锦霞的上诉，维持原判。（二）卢铭强、梁锦霞滥用诉权，违背诚信。1.卢铭强、梁锦霞一审诉称约定的房屋价格仅指建筑物的价格，是颠倒是非。2.《房地产买卖合同》及补充合同明确卢铭强、梁锦霞提供股权证用于补地价手续。由于双方都清楚使用股权证可享受出让金优惠，才商定交易价款为1299000元，是双方协商的合理价格，卢铭强、梁锦霞所谓巨大损失只是违约借口。3.卢铭强在出具承诺书给居委会时已详细知道相关的优惠条件和范围。4.由于卢铭强、梁锦霞向外借款而将涉案房屋设押，为还款要求谢文华、苏结贞提前支付首期款500000元，用股权证作担保，卢铭强、梁锦霞的股权证除用于出让金优惠及交易担保外，其固有的其他股权权益并没有让渡予谢文华、苏结贞。5.《国有建设用地使用权出让合同》是由卢铭强签署，需缴纳的出让金296863元是由谢文华、苏结贞支付。6.在签订《房地产买卖合同》前卢铭强、梁锦霞一直均不予配合，先后提出加价，说明卢铭强、梁锦霞违反诚信。（三）谢文华、苏结贞已另案起诉卢铭强、梁锦霞，案号为（2019）粤0606民初12610号案，诉请卢铭强、梁锦霞履行合同，但卢铭强、梁锦霞之后又提起本案诉讼，属于重复诉讼，滥用诉权，拖延时间。金顺园服务部未作答辩。卢铭强、梁锦霞向一审法院起诉请求：1.撤销卢铭强、梁锦霞及谢文华、苏结贞双方签订的《房地产买卖合同》；2.本案受理费由谢文华、苏结贞负担。一审法院认定事实：2019年2月22日，卢铭强通过微信联系金顺园服务部的工作人员陈露，称涉案的房屋准备放盘，并称“甘睇睇我依家1200000实收”，“以前1250000啊嘛，依家120你睇下同我争取123或122……甘依家滴债务又顶不顺啦，甘唯有处理间屋先遮无办法啦”。后金顺园服务部将卢铭强、梁锦霞的涉案房屋在其处进行放盘。2019年3月8日，卢铭强作为甲方与谢文华、苏结贞作为乙方，以及金顺园服务部作为中介方签订《房地产买卖合同》，合同第一条约定买卖之房地产地址为佛山市顺德区xxx号。第二条约定甲方保证对该物业享有完整处理权并保证该物业没有产权纠纷和债权纠纷或其他权利限制。第三条约定甲、乙双方议定该物业成交价格为1299000元，甲方已收到乙方给付的定金50000元。第四条约定，部分办理银行按揭，余款签名过户之日一次性付清。首期款500000元含定金合计550000元于乙方贷款审批通过日付。第九条约定以上甲乙双方同意在2019年5月30日或之前到房地产管理部门签《房地产买卖合同》。合同十六条为手写内容“甲方负责提供股权证，用于补地价手续”。该份合同由卢铭强、谢文华、苏结贞签名并加捺指模，以及金顺园服务部盖章并由员工签名“吴某”确认。卢铭强于2019年3月9日收到该份合同。2019年3月18日，卢铭强作为甲方与苏结贞作为乙方，以及“吴某”作为中介方签订《补充协议》一份，协议约定因甲方将涉案房屋抵押到他人名下，乙方于2019年3月18日向甲方支付首期房款500000元，甲方收到该笔款项后须立即还清贷款并立即在房管部门注销抵押登记，不得挪作他用；甲方将该房屋的不动产权证书赎回后须立即交由中介方保管；甲方须提供其股权证，用于享受原屋主原村民的补地价优惠政策，甲方的股权证须在乙方支付500000元之前交到中介方保管；甲方以其股权和该房产作为担保，以确保上述房屋的买卖得以顺利进行。该份协议由卢铭强、梁锦霞、苏结贞及中介方“吴某”签名确认。协议签订后，谢文华、苏结贞向卢铭强、梁锦霞支付了500000元首期款。卢铭强、梁锦霞随后办理了涉案房屋的抵押注销手续并将股权证交给了金顺园服务部保管。2019年3月27日，卢铭强作为受让人与顺德区国土城建和水利局作为出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同约定合同项下出让宗地坐落于陈村镇赤花社区居委会大市街尾一巷5号，出让宗地面积107.86平方米，出让宗地范围的用途为城镇住宅用地，出让年限自2019年3月27日至2089年3月26日。该宗地为划拨国有建设用地，合同项下的国有建设用地使用权出让价格为296863元。合同签订后，谢文华、苏结贞实际已经向顺德区国土城建和水利局支付了上述土地出让款。2019年4月16日，卢铭强到金顺园服务部处要求取回股权证，但是金顺园服务部未同意，并表示需要卢铭强、梁锦霞及谢文华、苏结贞均到场协商。2019年5月23日，卢铭强向顺德区国土城建和水利局递交《关于撤销国有建设用地使用权出让合同的申请》，称卢铭强、梁锦霞于2019年5月22日到陈村镇国土城建和水利局201室审批服务科咨询获悉，合同编号为440606-2019-004063的国有建设用地使用权出让合同在未经权属人即卢铭强签署的《委托书》委托他人代领的情况下被金顺园服务部冒领该合同，并在权属人不清楚合同上相关出让总金额的情况下，已由金顺园服务部将相关费用缴纳。为避免产生不必要的纠纷向该局申请撤销该合同并将第三方缴纳的296863元原路退回。另查明，2019年3月18日，卢铭强到佛山市顺德区******委会处向佛山市顺德区******委会资产管理办公室出具《承诺书》一份，卢铭强承诺其有位于佛山市顺德区陈村镇赤花社区*******的房屋一间，用地面积107.86平方米，现申请转让给谢文华、苏结贞，并承诺卖出房屋后不向赤花居委会申请住宅用地；若以后有相关用地指标或政策的，本人可向赤花居委会申请相关指标与政策用地。该份承诺书由卢铭强签名并加捺指模确认。再查明，房地产买卖合同及补充协议中的签名“吴某”实际为金顺园服务部的员工即其委托诉讼代理人吴某2。吴某2及谢文华、苏结贞在诉讼中确认在合同订立过程中卢铭强、梁锦霞清楚知晓股权证可以享受免交80平方米的土地出让款的情况。又查明，一审法院于第二次庭审后到顺德区陈村镇赤花社区居委会资产管理办公室走访，办公室工作人员称2019年3月18日卢铭强出具《承诺书》时，已经明确告知其股权证的相关政策，并表示卢铭强知晓凭股权证可以减免80平方米土地出让款的优惠政策。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点在于卢铭强、梁锦霞主张的撤销合同有无依据。《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。本案中，卢铭强、梁锦霞主张涉案合同是因为谢文华、苏结贞方违背诚信，采用欺瞒手段使得卢铭强、梁锦霞作出错误意思表示，属于可撤销合同。谢文华、苏结贞则辩称双方的合同为双方当事人协商一致后订立，合同条款内容卢铭强、梁锦霞均十分清楚及了解，不存在可撤销情况。对此一审法院分析如下：第一，从形式上看，涉案的合同是由卢铭强及谢文华、苏结贞签名确认，虽然卢铭强、梁锦霞称其是在签订合同的次日收到合同，并称合同中第十六条为卢铭强、梁锦霞不知情的情况下添加。但是卢铭强、梁锦霞在2018年3月9日收到合同之后直至2018年3月18日签订补充协议期间对合同条款并未提出异议，且补充协议中也约定了类似的关于股权证优惠政策的条款，若是卢铭强、梁锦霞实际对该条款不知情或是不同意的，按照常理应当在收到合同后提出，或者是在签订补充协议时提出，但是卢铭强、梁锦霞并未提出异议，卢铭强、梁锦霞的该项抗辩理据不足，不予采纳。房地产买卖合同、补充协议的格式完整，内容并无违反法律法规强制性规定，并且签名处均为卢铭强、梁锦霞及谢文华、苏结贞本人真实签名确认，虽然金顺园服务部工作人员存在签名与本人名字不相符的瑕疵，但是合同的主要条款已经为双方当事人签名确认，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同第一条明确约定涉案的标的为房地产，而非房产，即卢铭强、梁锦霞出售的标的应当包括建筑物及建设用地。第二，关于谢文华、苏结贞在合同签订过程中是否存在欺瞒卢铭强、梁锦霞，并致使其作出错误意思表示的认定。首先，卢铭强、梁锦霞称其在签订合同时并不清楚股权证享有的优惠政策的具体内容，而金顺园服务部在实际知晓的情况下并未进行告知。该情况金顺园服务部予以否认，并称卢铭强在签署合同之前已经实际知晓该情况，且卢铭强、梁锦霞在微信中也称只要实收1200000元左右即可。一审法院分析认为，卢铭强、梁锦霞的主张并无相应证据予以佐证，虽然合同及补充协议中并未具体列明股权证享受的优惠政策的具体内容，但是卢铭强、梁锦霞作为卖方及赤花居委会的居民，按照常理应当会对该政策进行咨询及了解，但是卢铭强、梁锦霞称其并不了解政策的具体内容，该情况与常理相悖。且一审法院在庭后走访赤花居委会资产管理办公室时，工作人员称卢铭强、梁锦霞实际了解股权证的优惠政策的具体内容从而签订《承诺书》，该情况也与卢铭强、梁锦霞的陈述相悖。即使卢铭强、梁锦霞所述属实，该情况也是金顺园服务部未尽到告知义务，并不能证明谢文华、苏结贞对于合同的签订存在欺瞒卢铭强、梁锦霞的情况存在，卢铭强、梁锦霞也未能提供证据证明金顺园服务部与谢文华、苏结贞存在串通欺瞒卢铭强、梁锦霞的情况。故卢铭强、梁锦霞主张金顺园服务部及谢文华、苏结贞存在欺瞒的情况依据不足，一审法院不予采纳。由于卢铭强、梁锦霞提供的证据无法证明涉案合同订立过程中谢文华、苏结贞及金顺园服务部实际存在欺诈行为，使得卢铭强、梁锦霞作出错误意思表示的情况存在，应当承担相应的举证不能的不利后果，对于卢铭强、梁锦霞的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回卢铭强、梁锦霞的诉讼请求。本案受理费减半收取为8245.5元，由卢铭强、梁锦霞负担。二审中，卢铭强、梁锦霞提交微信聊天录屏，拟证明金顺园服务部与谢文华、苏结贞交情甚深，之前一直有交易往来，其可以左右谢文华、苏结贞的买房意愿，可见金顺园服务部与谢文华、苏结贞在交涉房屋交易过程中有恶意串通、勾结、欺骗卢铭强、梁锦霞的行为。谢文华、苏结贞、金顺园服务部未提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，卢铭强、梁锦霞提交微信聊天仅为案外人的单方陈述，不足以证明谢文华、苏结贞与金顺园服务部构成恶意串通，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。卢铭强、梁锦霞上诉主张谢文华、苏结贞、金顺园服务部相互串通，采取隐瞒手段致其陷入重大误解，作出错误意思表示后签订案涉《房地产买卖合同》，合同约定其提供股权证用于补地价手续的有关约定不明，且约定股权证用于抵扣地价款是事后补充上去，损害其合法权益，请求法院予以撤销。谢文华、苏结贞不予认可，认为双方在平等自愿基础上签订，该合同及补充协议均明确卢铭强、梁锦霞提供股权证用于补地价，交易价格是双方协商的合理价格。对此本院认为，因重大误解订立、在订立合同时显失公平、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同……”受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。关于卢铭强、梁锦霞围绕案涉《房地产买卖合同》撤销提出的事由及依据，本院认定如下：首先，针对卢铭强、梁锦霞上诉提出的案涉《房地产买卖合同》第十六条系事后补充添加，有关约定不明，对其构成重大误解事由。本院认为，案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》均经过卢铭强与谢文华、苏结贞平等自愿协商而签订，卢铭强、梁锦霞上诉称案涉《房地产买卖合同》第十六条“甲方负责提供股权证，用于补地价手续”是在之后补签上去，但双方其后于2019年3月18日补签的《补充协议》中，也一并对该条款内容予以确认，明确卢铭强、梁锦霞应提供股权证，用于享受原屋主原村民的补地价优惠政策。卢铭强、梁锦霞收到案涉《房地产买卖合同》，清楚其补充条款内容后，对该条款不同意理应及时提出，但其并未提出异议，而另行在《补充协议》中确认，以案涉《房地产买卖合同》第十六条系之后补充，否认案涉《房地产买卖合同》效力缺乏理据，本院不予支持。其次，针对卢铭强、梁锦霞上诉提出的案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》上中介方金顺园服务部经办人签名“吴某”实为员工吴某2签名，足以认定谢文华、苏结贞与金顺园服务部相互串通之事由。本院认为，卢铭强、梁锦霞主张案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》上中介方金顺园服务部经办人处签署“吴某”之经办人与其本人名字不符，但案涉合同相对方为金顺园服务部，金顺园服务部作为合同相对方对此盖章确认。而作为案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》权利义务方，上述合同关于涉案房屋成交价、税费、违约责任等核心条款均由双方协商并在合同中予以确认，中介方金顺园服务部经办人签名不符，并不足以证明谢文华、苏结贞对于合同的签订存在隐瞒其情况的存在。卢铭强、梁锦霞以此主张谢文华、苏结贞与金顺园服务部构成相互串通，否认上述合同效力缺乏理据，本院不予支持；最后，针对卢铭强、梁锦霞上诉提出的案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》之时，并不知晓股权证享有的优惠政策内容，成交价仅为房产成交价，提供股权证只是用于办理出让手续，并非用于抵扣地价款，双方围绕补地价平方数、地价款金额及分担方式等约定不明，金顺园服务部在实际知晓股权证享有的优惠政策具体内容并未向其告知，其对此构成重大误解之事由。本院认为，案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》中虽未具体列明补地价平方数、地价款金额等详细内容，但明确股权证用途是用于办理补地价手续，用于享受原屋主原村民的补地价优惠政策。根据卢铭强、梁锦霞在签订上述合同后向赤花居委会资产管理办公室出具《承诺书》内容，以及一审法院庭后走访该资产办公室有关工作人员了解的情况，卢铭强所述上述事实与常理不符，亦与其后与顺德区国土城建和水利局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并由谢文华、苏结贞缴纳出让款之行为不符。卢铭强、梁锦霞认为金顺园服务部与谢文华、苏结贞构成相互串通，并未能提交有效证据佐证。卢铭强、梁锦霞基于上述事由主张其对签订案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》构成重大误解依据不足，本院不予支持。综上论析，在卢铭强、梁锦霞之举证不足以证明金顺园服务部与谢文华、苏结贞采取欺诈手段使其违背真实意思表示签订案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》，其对该合同构成重大误解的情况下，其基于上述事由主张撤销案涉《房地产买卖合同》缺乏理据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。卢铭强、梁锦霞的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16491元，由上诉人卢铭强、梁锦霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年三月三十日法官助理  杨全欣书 记 员  钟伊发