湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终4308号上诉人（原审原告）：湖北枫林物业服务有限公司。住所地：襄阳市大庆西路**。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁龙飞，湖北联帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘尧，湖北联帮律师事务所律师。上诉人（原审被告）：襄阳华雨贸易有限公司。住。住所地：襄阳市樊城区解放路特**拉美步行街********/div>法定代表人：吴志虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱涛，湖北美仑律师事务所律师。上诉人湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）因与上诉人襄阳华雨贸易有限公司（以下简称华雨贸易公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初5238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人枫林物业公司的委托诉讼代理人丁龙飞、刘尧，上诉人华雨贸易公司的委托诉讼代理人朱涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。枫林物业公司上诉请求：请求撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初5238号民事判决，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人华雨贸易公司所购房屋用途为非住宅，而不是与住宅配套的地下停车位，上诉人已按物业服务合同履行义务，被上诉人应当按照建筑面积标准缴纳物业服务费。华雨贸易公司上诉请求：被上诉人枫林物业公司未对华雨贸易公司所购的地下一层停车场进行任何管理、运营和维护，也未投入过任何人员或资金，包括相关设施设备的运行、维护、照明、保洁、通风、排水和秩序维护等全部由上诉人支出，被上诉人未提供过物业服务，无权收取物业服务费。枫林物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交纳拖欠的物业费372331.7元（截止2018年7月10日），并自2015年2月10日起按所欠物业费每月2%的标准向原告支付违约金，直至全部物业费付清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2012年9月29日，星苑房产公司（甲方）与枫林物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》一份，案涉内容为：枫林物业公司自2012年9月29日起至拉美步行街业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，为拉美步行街小区提供物业服务；住宅按产权面积每月每平方米1元、垃圾处理费按每户每月4元收费；商业三楼及负一楼、其他楼层、住改商按产权面积每月每平方米1.5元；交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止；逾期交纳的，从逾期之日起须每日另行向乙方支付欠费总额千分之五的违约金；物业管理服务费收费标准在合同期内如需调整，住宅物业以物价部门核定为准，商业物业（含住改商）参照物价部门对住宅物业的价格调整而同步调整。2012年12月14日，襄阳市物价局与襄阳市住房保障和房屋管理局联合下发文件，从2013年1月1日起一级物业公司的住宅物业收费标准调整至每月每平方米1.4元，枫林物业公司属一级物业公司，相应拉美步行街小区住宅物业按每月每平方米1.4元收取物业管理服务费，商业三楼及负一楼、其他楼层、住改商物业按每月每平方米2.1元收取物业管理服务费。2015年2月10日，樊城区解放路特52号拉美步行街1幢1层1室，建筑面积为4324.41平方米、套内建筑面积为1688.46平方米的房屋所有权人登记为华雨贸易公司。该负一楼的房屋内有枫林物业公司使用的物业用房、泵房、空调机房等公共设施，及华雨贸易公司的地下停车场。2016年3月1日，襄阳虹景实业有限公司（甲方）与华雨贸易公司（乙方）签订《交接手续》一份，主要约定：乙方于2016年3月1日接收该停车场，甲、乙双方共同核实停车位共计98个，其中8个车位属于星苑房产公司，乙方实际接收停车位90个；乙方接收甲方停车场工作人员5人，7900元/月。华雨贸易公司接收该停车场后，出资设立了值班岗亭、安装了车辆识别系统、划定了车位线并安装车轮定位器，设置了停车场导向设施，安排了值班人员24小时值守。相关设施的运行、维护、照明、保洁、通风、排水和工作人员工资，全部由华雨贸易公司支出，该停车场由华雨贸易公司自行投资、管理、运营。2018年9月18日，襄阳市樊城区回龙寺社区居民委员会出具《证明》一份，载明：兹证明拉美步行街内主通道路灯及道路的维修、保养、卫生、交通秩序维护、巡防等目前均由枫林物业公司提供服务。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.有房屋所有权且自行投资、管理、运营的地下停车场是否应当交纳物业管理服务费？2.如应当交纳物业管理服务费，应当按照什么标准交纳。针对第一个焦点，一审法院认为，枫林物业公司与星苑房产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法、有效，对全体业主均具有法律约束力。华雨贸易公司取得了拉美步行街小区1幢1层1室地下停车场的房屋所有权，为拉美步行街小区的业主，该《前期物业管理服务合同》对华雨贸易公司具有法律约束力。华雨贸易公司虽然自行投资、管理、运营该地下停车场，但作为拉美步行街小区的一部分，仍实际享有枫林物业公司对公共道路、水电、管网、绿化、安防等设施提供的服务，故华雨贸易公司应交纳相应的物业管理服务费。针对第二个焦点，一审法院认为，《关于襄阳市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》襄阳市物价局襄价服字（2018）45号文件规定：“对业主拥有产权或者使用权的车库、车位进行维护管理，发生的相关设施设备运行及维护、照明、保洁、通风、排水和秩序维护等服务费用，物业服务主体可按车库（位）的数量或法定产权面积收取车库、车位物业服务费。”本案诉争地下停车场由华雨贸易公司自行投资、管理、运营，枫林物业公司未直接为该停车场提供物业管理服务，因此不能按照上述规定收取物业管理服务费。华雨贸易公司虽然独立经营该地下停车场，但不可避免仍会实际享有由枫林物业公司对公共道路、水电、管网、绿化、安防等设施提供的服务，因此应当向枫林物业公司交纳相应的物业管理服务费。因该地下停车场建筑面积远大于套内建筑面积，且枫林物业公司使用的物业用房、泵房、空调机房等公共设施亦在华雨贸易公司拥有所有权的该地下停车场内，根据公平原则，枫林物业公司不能完全按照《前期物业管理服务合同》关于商业三楼及负一楼、其他楼层、住改商物业按每月每平方米2.1元的标准收取物业管理服务费。综上，一审法院酌定华雨贸易公司自取得产权之日2015年2月10日起，按每月每平方米2.1元、套内建筑面积1688.46平方米计算的物业管理服务费的30%即1063.72元，向枫林物业公司支付物业管理服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告襄阳华雨贸易有限公司于判决生效之日起十日内，向原告湖北枫林物业服务有限公司交纳自2015年2月10日起，按每月1063.72元的标准计算的物业管理服务费，至全部付清之日止；二、驳回原告湖北枫林物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8987元，湖北枫林物业服务有限公司负担8000元，襄阳华雨贸易有限公司负担987元。二审查明：一审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点一：上诉人华雨贸易公司是否应当向上诉人枫林物业公司支付物业费？上诉人华雨贸易公司作为拉美步行街小区******房屋产权的所有权人，与该小区的物业服务单位枫林物业公司之间已形成物业服务关系。上诉人华雨贸易公司上诉称其接管位于拉美步行街小区1幢1层1室的地下停车场后，聘请专人对该停车场进行设施设备维护、保洁、通风、排水和秩序维护等，被上诉人枫林物业公司未对该停车场进行任何管理、运营和维护，也未投入过任何人员或资金，未向其提供物业服务，无权收取物业服务费。本院认为，襄阳市物价局《关于襄阳市市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》（襄价服字【2014】13号文）规定，一级物业服务的内容及标准为：1.基本要求……2.房屋管理、共用设施设备维修养护：①对房屋共用部位、小区共用设施设备进行日常管理、巡查和维修养护……②建立完善的住宅装饰装修管理制度……；③小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口及公共设施、场地标志齐全规范；④载人电梯24小时运行；⑤消防管理符合相关法规要求；⑥路灯、楼道灯保持正常运转；⑦容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。3.协助维护公共秩序：①小区主出入口24小时值勤，对重点区域重点部位每隔1小时巡查1次；②按房屋规划设计配有安全监控设施的，实施24小时电子监控；③引导车辆有序通行、停放；④对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；⑤对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4.保洁服务：①按幢设置垃圾桶，定时收集、清运垃圾，生活垃圾日产日清；②小区公共场所每日一清扫一保洁，保持清洁；路灯、楼道灯每月清洁1次……③共用雨、污水管道每年疏通不少于1次，保持正常使用；④二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。5.绿化养护管理……上诉人华雨贸易公司所有的地下停车场作为小区建筑物不可分割的一部分，在枫林物业公司的物业服务范围内，其至少享受到了诸如对共用设施设备进行日常管理、巡查和维修养护、垃圾收集、清运、共用雨、污水管道疏通、小区巡查、公共秩序维护等公共区域的物业服务，上诉人华雨贸易公司以枫林物业公司未对其所有的地下停车场进行日常维护管理而拒付物业费的理由不能成立，其应当向枫林物业公司支付物业服务费。本案争议的焦点二：上诉人华雨贸易公司向上诉人枫林物业公司支付物业费的标准及数额问题。根据查明的事实，2015年2月10日，案涉地下停车场的房屋所有权人登记为华雨贸易公司。2016年3月1日，襄阳虹景实业有限公司与华雨贸易公司签订的《交接手续》中约定：双方共同核实停车位共计98个，其中8个车位属于星苑房产公司，华雨贸易公司实际接收停车位90个。因案涉地下停车场建筑面积为4324.41平方米，套内建筑面积为1688.46平方米，按停车位个数收取物业服务费较为适宜。参照襄阳市物价局《关于襄阳市市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》（襄价服字【2014】13号文）发布的襄阳市市区住宅小区停车服务费标准规定的地下停车位标准60元/月/个，则华雨贸易公司应向枫林物业公司支付的物业服务费为：60元/月/个×90个=5400元/月。因华雨贸易公司在一、二审诉讼中，均是以枫林物业公司没有提供物业服务，其不应交纳物业费进行的抗辩，一审法院也未要求华雨贸易公司就枫林物业公司提供的物业服务不符合标准，物业费应予扣减进行举证、质证和辩论，故其判决按30%计算物业管理服务费，没有事实依据。华雨贸易公司如认为枫林物业公司提供的物业服务不符合标准，物业费应予扣减的，可以另行协商或者诉讼。综上，一审判决认定的事实基本清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初5238号民事判决；二、襄阳华雨贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向湖北枫林物业服务有限公司交纳自2015年2月10日起，至2019年5月6日一审开庭之日止，按每月5400元的标准计算的物业管理服务费；三、驳回湖北枫林物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8987元，枫林物业公司上诉部分的二审案件受理费8987元，由华雨贸易公司负担10000元，枫林物业公司负担7974元。华雨贸易公司上诉部分的二审案件受理费1289.2元，由上诉人华雨贸易公司负担。枫林物业公司上诉部分的二审案件受理费8987元，由华雨贸易公司负担4987元，由枫林物业公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  杨 文二〇二〇年三月二十六日书记员  岳伟峰