广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7518号上诉人（原审被告）：惠东县汇商房地产有限公司，住所地惠东县*******鞋业城。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：庄凯钦，广东东维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵建伟，男，1957年5月30日出生，汉族，住北京市宣武区*************，公民身份号码110************810。委托诉讼代理人：吴姿虹，北京朱雀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚男，北京朱雀律师事务所实习律师。上诉人惠东县汇商房地产有限公司与被上诉人赵建伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠东县汇商房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销（2019）粤1323民初1007号民事判决书并依法改判驳回被上诉人所有诉求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费、保全费均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案所有客观证据均表明本案不存在欺诈事实，一审判决认定事实明显错误。（一）上诉人根本无欺诈行为，被上诉人退款原因明显是不愿履行合同而非所谓的欺诈。上诉人提交的一审证据4（委托转卖书）、证据5（特殊事项申请表），客观显示被上诉人先于2018年10月18日向上诉人递交书面申请，以资金困难为由要求委托他人销售其认购的房屋后又于2018年12月21日再次递交书面申请，称因其个人原因，自愿申请放弃认购的房屋并退房退款。该两组证据不但客观证明被上诉人退款原因是其个人不愿履行合同，所谓的“欺诈”仅是其捏造的诉讼谎言，而且也证明涉案《认购协议书》是被上诉人的真实意思表示，否则，被上诉人不可能反复以书面形式承认自身资金问题及个人原因。（二）上诉人明显不存在隐瞒备案价格的情形和可能。一方面，涉案《认购协议书》第八条可知，被上诉人在签订《认购协议》时已充分阅读了《认购须知》，而《认购须知》中已要求被上诉人在充分了解确认上诉人依法应公示的文件、证书等后才可与上诉人签订《认购协议》，由此可知，上诉人必然已依法将备案价格公示并告知被上诉人，被上诉人也必然知晓房屋备案价格，否则，被上诉人不可能同意签订《认购协议》；另一方面，上诉人一审证据2《商品房销售价目表》、《信息公示表》是惠东发改局监制并确认的文件且必然已销售现场公示，否则上诉人不可能获得预售许可证，另外，惠东房产局官网上至今仍在公示的涉案房屋预售公示（含备案价）信息均系上诉人提供，属于上诉人公示的途径之一，任何购房人均可随时查询，上诉人在现行房屋预售制度下根本没有隐瞒备案价格的可能／机会；故被上诉人污蔑上诉人隐瞒房屋备案价格，是明显没有任何依据且不符合常理的。（三）一审判决事实认定部分违反举证责任原则，并造成不公的判决结果。一审判决事实认定部分，对于退款原因及备案价格公示的事实认定【判决书第5页最后一段至第7页倒数第三段】，仅罗列了上诉人提交的客观证据【上诉人一审证据5（委托转卖书）、证据6（特殊事项申请表）、证据2《商品房销售价目表》、《信息公示表》】及被上诉人的口头狡辩，但未作任何实质事实认定，该处理方式不但淹没了客观事实，更有违举证责任原则。事实上，被上诉人主张上诉人欺诈，上诉人提交了明显更具证明力和说服力的客观证据，被上诉人未能再次举证推翻该等证据，其理应承担举证不能的不利后果，一审判决也应根据举证责任原则认定相关事实，然而，一审法院却完全未予任何认定。一审法院该违反举证原则的做法，充分证明其本院认为部分是在主观臆断的基础上作出的，其判决结果根本没有事实依据。二、被上诉人明显无错误认识或错误意思表示，且其诉讼谎言明显不合常理。（一）被上诉人反复以书面形式自认自身资金问题及个人原因，申请转卖房屋或退款。被上诉人庭审中谎称2018年6月30即将网签之际，发现备案价格与合同定价有巨大差距，并就欺诈事实向上诉人提出撤销申请，并多次交涉无果【庭审笔录第3页】如被上诉人所述属实，那么被上诉人不可能在遭受欺诈且长达半年多时间无法退款（自2018年6月30日起至被上诉人2019年2月28日起诉）的同时，反复以书面形式自认自身资金问题和个人原因且未有任何对抗行为。由此反常理和逻辑的举动可知，被上诉人从未遭受过任何欺诈，其根本不存在错误认识和错误意思表示，所谓欺诈均是其为违约退款而编制的诉讼谎言。（二）被上诉人所编制的欺诈谎言明显不合常理。首先，以被上诉人北京高校教授的身份、学识、阅历和识别能力，不可能不知晓《认购协议》第一条中的销售金额、折扣优惠、成交金额与备案价格的概念区别，更何况《认购协议》第八条还专门要求被上诉人在充分了解确认上诉人依法应公示的文件、证书等后才可与上诉人签订《认购协议》；其次，从被上诉人购房（别墅）目的看，被上诉人不可能不知晓备案价。一审庭审笔录第7页最后一段，被上诉人谎称购买涉案别墅是用于安置安老，但被上诉人是居住于具有全国最佳医疗、文化水平的北京高校教授，而涉案房屋位于以经营鞋厂为特色的工业小镇（惠东县吉隆镇），肉眼即可判断该镇不是优于北京的养老之地，故涉案房屋对被上诉人而言仅具投资价值（涉案楼盘与深汕合作区仅一线之隔，升值潜力巨大），其基于该目的购买涉案房屋，不可能对房屋的备案价格等基本情况无任何了解。再次，从被上诉人购房过程看，更不可能不知晓涉案房屋备案价。一审庭审笔录第7页最后一段的被上诉人陈述可知，其是通过深圳中介介绍到惠东吉隆镇购房，由其从北京寻找深圳中介并物色吉隆房屋的行为，充分可知被上诉人有丰富的购房经验和购房渠道，加之其北京高校教授的高端知识分子之见识、阅历，被上诉人根本没有可能作出不了解备案价格即购买房屋的行为。三、一审判决超出诉讼请求，严重违反法律规定并剥夺了上诉人的辩论权利。一审判决第一页的第二段表述：“诉讼过程中，原告变更诉请为：1、请求依法确认案涉认购协议为可撤销合同，并判决予以撤销……”，然而，纵观被上诉人诉状中的诉讼请求及庭审增加的诉讼请求（庭审笔录第2页最后一段），其从未有撤销涉案合同的诉讼请求，一审判决无权在判决书中擅自作此认定，故本案理应按照被上诉人的诉讼请求（即确认协议无效、返还120万元及利息（详见其起诉状和庭审笔录第二页最后一段））进行判决。根据《民法总则》一百八十四条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定可知，即便涉案合同是可撤销合同，但在被上诉人未提出撤销的诉讼请求的情况下，一审法院无权主动判决撤销；另，被上诉人虽在本案的诉讼请求中有要求返还涉案120万及利息（民事起诉状第一项诉求及庭审笔录第2页最后一段），但根据《民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”的规定可知，从确定协销判决的存在为前提），现被上诉人从未有撤销合同的诉讼请求，但一审法院不但擅自做出撤销的判决，而且还判决返还相应财产违反法律规定且剥夺了上诉人的辩论权利，是法定的发回重审及再审情形。综上所述，恳请二审法院依法支持上诉人的所有上诉请求。被上诉人赵建伟答辩称：一、上诉人的行为理应认定为欺诈；二、答辩人撤销诉请明确，根本不存在所谓合同无效诉请；三、上诉人欺诈行为在先，答辩人撤销诉请本身体现了对欺诈的不情愿；综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判，切实维护答辩人的合法权益。原审原告赵建伟向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原被告双方签订的吉星豪园认购协议书为可撤销合同，并依此判决被告退还原告20万购房定金、100万购房款，共计120万元；2、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉请为：1、请求依法确认案涉认购协议书为可撤销合同，并判决予以撤销，判令被告退还原告10万购房定金、110万元购房款，共计120万元及利息（自2018年3月24日起至同年6月27日止，以本金10万元为基数按同期人民银行贷款4.35%利率计付为1087.5元；2018年6月28日至实际支付之日止以120万元为基数按同期人民银行贷款4.75%年利率计付为42750元，暂合计43837.5元）；2、被告承担本案诉讼费15600元，法院诉讼保全费5000元，保险公司反担保费用2000元，合计22600元。一审法院认定事实：2016年3月24日，原告赵建伟（乙方）与被告惠东县汇商房地产有限公司（甲方）签订《吉星豪园认购协议书》（编号：0001352），主要内容如下：甲方开发的位于惠东县************“吉星豪园”项目，双方就购买该项目商品房事宜，经过平等协商，签订本认购书：一、乙方自愿购买“吉星豪园62栋别墅单位（以下简称“该物业”），该商品房建筑面积为412.6平方米，套内面积为399.5平方米。销售金额为（人民币）3881415元。二、乙方在签订本认购书同时向甲方缴纳定金（人民币）200000.00元作为履行签订相应的《商品房买卖合同》之担保。于2018年3月24日交10万元，剩余10万元2018年6月30日前交清。三、优惠折扣：×0.99-10万成交单价为（人民币）建筑面积/平方米9070.77元，成交金额为（人民币）3742601元，（大写叁佰柒拾肆万贰仟陆佰零拾壹元整）。备注：准时签约折扣（自签订认购书当日起7天内签署《商品房买卖合同》）：-592602折后成交单价为（人民币）建筑面积/平方米7634.51元，成交金额为（人民币）3149999元，（大写叁佰壹拾肆万玖仟玖佰玖拾玖元整）。四、乙方选择下列第1种方式付款：1、一次性付款：乙方须于2018年6月30日前向甲方支付首期购房款为（人民币）100万元（不含定金），并同时签署《商品房买卖合同》。余款（即￥1949999元）须于2018年12月30日前付清（如乙方未能按约定日期支付剩余房款，乙方每天按未交房款的千分之一向甲方支付违约金）。……3、如未于2018年6月30日前交齐首期并网签，则收回准签折扣，则最终网签价为￥3742601元。五、定金条款：1、乙方须于签订认购书七天内携带《认购须知》中要求携带的文件、房款并在甲方指定地点缴交相关办理房产证等费用后签署《商品房买卖合同》，逾期办理签约的视为放弃认购，本认购书自动失效，甲方有权不返还乙方已缴付的购房定金及首期款，并将该物业另行出售。因转售而获得之一切利息全部归甲方所有，与乙方无关。……”上述认购协议书载明销售员为郑基智。同日，原告向被告支付定金100000元，并由被告开具收据，载明款项为定金。2018年6月28日，原告向被告支付1100000元，被告向原告开具收据，载明款项为房款。后原、被告双方因上述款项的退款事宜发生纠纷，原告遂于2019年2月21日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。关于退款原因。原告主张在签订认购协议之时被告并未将政府备案价向其出示，销售价格与备案价相差巨大，造成原告违背真实意思表示，基于被告的欺诈提出返还购房款和定金。被告辩称系原告因资金原因自愿放弃所认购房屋并申请退款，提交了委托转卖书、销售事务特殊申请表。委托转卖书载明“本人赵建伟在2018年3月24日认购吉星豪园62号别墅单位，因本人资金问题现无法支付剩余房款，现决定放弃购买该单位。并委托郑基智代为专卖”，原告在委托人处落款及捺指印，受委托人落款为郑基智。销售事务特殊申请表显示2018年12月21日，原告以本人特殊原因放弃购买该单位，申请在15工作日将已交120万元退回指定账户，被告的销售代表郑基智及销售经理官伟锋在该表上签名确认，发展商审批意见一栏为空。被告对该申请表进一步述称：销售代理是基于与原告的个人感情帮原告向被告申请退款，当时被告只同意退还100万房款，20万定金不予退还，但原告硬是在特殊申请表里填写了120万的退款申请才导致退款没成功，才引发本纠纷。原告对上述两份证据的真实性予以认可，但认为：2018年10月18日所谓的委托代为销售实际系被告欺诈行为的延续，原告是在合同约定的2018年6月30日之前即将网签之际，在当地建委网站发现建委的知道价格仅为338万余元；距离合同定价388万已超过50万余元巨大的差距，并就此欺诈事实就开发商及销售代理提出撤销合同的申请，被告一方面同意退回原告100万首付款及20万定金，同时以资金在监管账户取出困难为由向远在外地的原告方提出了代售的方案，原告出具善良的体谅配合被告做了以上的处理，但该行为本身既不能显示原告方资金困难，也不能构成有效的授权，众所周知，正式网签之前本房产尚属开发商所属，谈不上由原告进行授权的问题，这完全是被告的套路；到此事已经是2018年年底，时隔网签已经有半年之久，这期间原告与开发商经过多次的交涉均无果；至2018年12月21日，开发商给到原告一份制式表格，这显然是由开发商单方出具的格式性条款，在表格的下方几乎看不见的字体，也未经提示再次蒙骗的情况下让我方当事人签字；但即便是在上面签了字，这个字本身也不能说明原告的过错，从而违约的证据，字里行间表述很明确，由于我方的特殊原因，这个特殊原因就是因为被告方的欺诈导致了我方要求撤销合同的果，这个果造成我们要求退回120万的原因；同时，在盖章单据上明显记载有认购协议上的销售员郑基智，以及其直接主管经理官伟锋的签字，该二人签字作为开发商的销售代理其直接后果直接由开发商承担，退一万步讲，也就120万元由被告退给原告的合意，而不是被告以此忽悠的手段拿来作为认定原告违约的所谓证据。为此，原告补充提交微信聊天记录，主张有委托转卖书的电子文档，与书面的代卖申请的内容一致，是郑基智发给其妻子的。被告对此不予认可，认为无法核实聊天双方身份。关于备案价格公示。被告辩称案涉房屋已明码标价并进行了公示，且属于是实行市场调节价，具体定价由被告自主定制，并提交了商品房销售价格相关信息公示表、商品房销售价目表。上述公示表载明了涉案楼盘代收代办收费情况、车辆停车服务收费等价格信息，其中在其它一栏载有“本商品房实行市场调节价，由经营者自主制定，具体房价请查阅价目表”。商品房销售价目表显示涉案房屋的总售价为3384615元,优惠折扣及其条件为无。原告对此表示不清楚公示制度，被告也没有告知有公示价格。另，诉讼过程中，原告申请查封涉案房产，并提供了阳光财产保险股份有限公司惠州中心支公司提供的诉讼财产保全责任保险作担保。经审查，原告的申请符合法律规定，本院依法查封了涉案房产。一审法院认为，本案的争议焦点在于被告的销售行为是否构成欺诈。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，原告主张被告故意隐瞒涉案房屋的备案价格，虚假抬价后又大幅降价优惠，导致原告基于该错误认识而签订了认购协议书。首先，被告辩称已向原告公示涉案房屋的备案价格，但未提供证据予以证实，原告对此亦不予认可。其次，在被告制作的认购协议书上明确载明涉案房屋的销售金额为3881415元，优惠折扣成交金额为3742601元，准时签约折扣成交金额为3149999元，逾期签约的最终网签价为3742601元，并未列明备案价格3384615元，且该3149999元外的价格均与备案价3384615元存在较大幅度的差距。最后，本案原告作为一般消费者，为退回涉案数额较为巨大的购房款而配合被告填写相应的表格或申请，具有一定的合理性，且无论是转卖或者退款，原告的诉求均为已付的全额房款。因此，综合本案证据及上述因素，原告的上述主张较为合理可信，而被告辩称原告因资金问题退款则缺乏证据予以证实，故本院对原告的上述主张予以采信，认定原、被告在签订上述认购协议书时，被告存在欺诈行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，现原告诉请撤销上述认购协议书，理据充分，本院予以支持。因上述认购协议书已经本院判决撤销，无需另行判决确认为可撤销合同，故原告诉请确认涉案认购协议书为可撤销合同，本院不作处理。对已付定金、房款及利息诉请。因涉案认购协议书已被撤销，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告诉请被告返还已付款项120万元，理由充分，本院予以支持。对利息诉请，即损失赔偿问题，本案原告的损失主要为已付款占用期间的孳息损失。因原、被告已明确约定定金条款，即使被告认定原告存在违约行为，亦不应占用非定金部分，对相关资金占用损失存在主要过错。同时因原、被告双方对涉案认购协议书的效力存在争议，亦进行较长时间的和解协商，相关资金占用损失并非被告单方造成。因此，综合上述案情，对原告的利息损失诉请，本院酌定以已付款120万元为基数自原告申请退房退款之日即2018年12月21日起至付清款日按中国人民银行同期同类贷款利率计付。另，原告诉请被告承担保险公司反担保费用2000元，缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销原告赵建伟与被告惠东县汇商房地产有限公司于2018年3月24日签订的《吉星豪园认购协议书》。二、被告惠东县汇商房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向原告赵建伟返还已付款项1200000元及其利息损失（以1200000元为基数自2018年12月21日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。三、驳回原告赵建伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，保全申请费5000元，合计20600元，由被告惠东县汇商房地产有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人的销售行为是否构成欺诈的问题。欺诈，指故意欺骗他人，使其陷于错误判断，并基于此错误判断而为意思表示之行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定了欺诈的法律后果，即“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，本案中，涉案《吉星豪园认购协议书》约定了定金20万元、首期购房款100万元以及折扣方式，明确了涉案房屋的销售价格以及折扣价格，属于明码标价的行为，上诉人没有隐瞒相关事实欺骗被上诉人；其二，关于上诉人在合同中没有标明房屋备案价是否构成欺诈?上诉人公示了涉案房屋销售的备案价格，被上诉人一审时表示不清楚，本院认为，政府部门实施房产售价备案的调控机制，作为一个正常的购房人理应知晓，被上诉人表示其不清楚上诉人公示的备案价，不能推断上诉人构成欺诈；其三，被上诉人于2018年3月24日支付定金10万元，于2018年6月28日支付剩余定金及首期购房款共110万元，按照双方的约定，双方就涉案房屋的最终成交价款为3149999元，该价款也没有超出备案价。综上，上诉人在《吉星豪园认购协议书》销售房屋抬高价格后多次优惠，也未突破备案价，上诉人不构成欺诈，被上诉人要求撤销该协议不符合法律规定，故原审认定签订涉案认购协议书时上诉人存在欺诈行为而撤销涉案《吉星豪园认购协议书》不当，予以纠正。关于已付定金问题，涉案认购协议合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，被上诉人未能依约按时签署《商品房买卖合同》，并表示要求退回购房款，被上诉人构成违约，故本案合同事实上不能继续履行，故本院解除合同。被上诉人构成违约，被上诉人要求返还定金无理，诉求已付款项的利息不予支持。虽然双方约定的定金是20万元，但实际支付的定金是10万元，故上诉人有权不予退回该10万元定金。合同解除后，上诉人应当退回购房款1100000元。鉴于被上诉人违约不履行合同导致解除，因此本案的诉讼费用应由被上诉人承担较大的份额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初1007号民事判决。二、解除上诉人惠东县汇商房地产有限公司与被上诉人赵建伟签订的《吉星豪园认购协议书》。二、上诉人惠东县汇商房地产有限公司于本判决生效之日起7日内向被上诉人赵建伟返还已付款项1100000元。三、驳回被上诉人赵建伟的其他诉讼请求。一审案件受理费15600元，保全申请费5000元，合计20600元(由赵建伟预交），由惠东县汇商房地产有限公司负担5000元，由赵建伟负担15600元。二审受理费15600元（由惠东县汇商房地产有限公司预交），由惠东县汇商房地产有限公司负担5000元，由赵建伟负担10600元。上述案件受理费、保全费，待本案执行时由当事人自行结清。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年三月十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩