中华人民共和国吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉02民初227号原告：吉林市昌茂房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：高某1，吉林江城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，吉林江城律师事务所律师。被告：星美国际影院有限公司。法定代表人：郑某。被告：沈阳大悦星美企业管理有限公司吉林分公司。负责人：高某2，经理。被告：沈阳大悦星美企业管理有限公司。法定代表人：崔某，执行董事。原告吉林市昌茂房地产开发有限公司（以下简称昌茂公司）与被告星美国际影院有限公司（以下简称星美公司）、沈阳大悦星美企业管理有限公司吉林分公司（以下简称沈阳星美吉林分公司）、沈阳大悦星美企业管理有限公司（以下简称沈阳星美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌茂公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。被告星美公司、沈阳星美吉林分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告沈阳星美公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌茂公司向本院提出诉讼请求：1.解除昌茂公司与星美公司于2014年10月31日签订的《房屋租赁合同》；2.沈阳星美吉林分公司腾退租赁标的物,即坐落于吉林市××区房屋,清理滞留在租赁标的物内的设备及物品；3.星美公司与沈阳星美吉林分公司连带清偿拖欠昌茂公司的租金399,451.50元(自2018年2月19日起至2018年5月10日止，4,931.50元/天×81天)、场地占用费1,218,080.50元(自2018年5月11日起至2019年1月13日止,按第一年租金标准计算，即4,931.50元/天×247天)、违约金120万元、能源费166,502.20元；4.沈阳星美公司对沈阳星美吉林分公司承担连带给付责任；5.诉讼费用由星美公司、沈阳星美吉林分公司、沈阳星美公司共同承担。事实和理由：昌茂公司与星美公司于2014年10月31日签订《房屋租赁合同》,约定：星美公司承租昌茂公司的中凯购物广场临江门店(政府核准名为昌茂28#P、M商场)4层,租赁面积3,340平方米的商业用房经营星美国际影城。租赁标的交付日为2015年10月31日,交付后星美公司享有6个月的绝对免租期,租赁期限自绝对免租期结束之次日起开始计算,即2016年5月1日起至2031年4月30日止。租金标准(实际执行保底租金)第一年至第五年为180万元/年,按照季度结算,每季的租金按年保底租金的四分之一计算。首季租金在免租期届满5个工作日前,向昌茂公司交纳;此后每季租金应在当季开始15个工作日前,向昌茂公司交纳。星美公司委托其关联公司沈阳星美公司在吉林市设立该影城运营管理公司,即成立于2016年5月11日的沈阳星美吉林分公司。2016年4月11日,星美公司授权沈阳星美吉林分公司使用租赁合同中的租赁场地共3,340平方米进行经营,使用期限自2016年5月1日起至2031年4月30日止。由于星美公司与沈阳星美吉林分公司拖欠租金,昌茂公司在多次催缴无果的情况下,于2018年5月9日发出《解除合同通知》,于当日解除了昌茂公司与星美公司签订的《房屋租赁合同》。2018年6月14日，星美公司和沈阳星美吉林分公司向昌茂公司出具《承诺函》,对拖欠的租金及能源费支付事宜作出承诺,但星美公司与沈阳星美吉林分公司未按承诺的内容履行,昌茂公司遂起诉至人民法院,请求法院依法支持昌茂公司的诉讼请求。星美公司、沈阳星美吉林分公司、沈阳星美公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。昌茂公司围绕其诉讼请求提交昌茂公司与星美公司签订的房屋租赁合同、星美公司出具的授权使用书、昌茂公司向星美公司及沈阳星美吉林分公司发出的解除合同通知、星美公司及沈阳星美吉林分公司出具的承诺函、星美公司出具的诚意告知函、星美公司、沈阳星美公司、沈阳星美吉林分公司出具的诚意告知及承诺函、昌茂公司与吉林省吉影传媒有限责任公司签订的影院房屋租赁合同及补充协议等证据，星美公司、沈阳星美吉林分公司、沈阳星美公司未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。星美公司、沈阳星美吉林分公司、沈阳星美公司未向本院提交证据。经审理查明：2014年11月4日，昌茂公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的星美公司签订房屋租赁合同，约定：甲方同意出租“中凯购物广场”4层商铺，租赁面积暂定为3,340平方米（最终以实测面积为准），层高为9米的商业用房。乙方同意承租租赁标的用于经营“星美国际影城”，同时兼营食品、饮料、电影后产品、咖啡厅、电子游戏。租赁标的交付日为2015年10月31日。租赁标的交付乙方后，乙方享有6个月的绝对免租期。免租期间乙方无需支付租金及物业管理费，但应支付该期间租赁标的内产生的公共事业费。租赁标的的租赁期间自绝对免租期结束之次日起开始计算，即2016年5月1日起至2031年4月30日止，租赁期限为15年。甲方应当保证在乙方开业之日，中凯购物广场商业开业率达到70%以上，如开业率未达到70%以上，乙方有权决定延迟开业或开业后免除延迟期间的租金、物业管理费，直至中凯购物广场开业率达到70%。租金计算方式分为“保底租金”与“净票房抽成租金”，两者较高者为实际租金标准。保底租金为第一年至第五年180万元/年；第六年至第十年为198万元/年；第十一年至第十五年为218万元/年。净票房抽成租金＝年净票房×抽成比例。（1）年票房净收入＝年度票房-国家电影专项基金-税收及附加。国家电影专项基金＝票房收入×5%。税收及附加＝票房收入×6.6%。（2）抽成比例为（含物管费）：第一年至第五年，按年净票房14%提取；第六年至第十年，按年净票房15%提取；第十一年至第十五年，按年净票房16%提取。保底租金：按照季度结算，每季的租金暂按年保底租金的四分之一计算。首季租金在免租期届满5个工作日前，向甲方交纳；此后每季租金应在当季开始15个工作日前，向甲方交纳。净票房抽成租金：年净票房抽成租金超过保底租金时，乙方于每个计租年届满后30个工作日内，向甲方一次性交纳上一个计租年度的净票房抽成租金与保底租金之间的差额。乙方应向甲方支付50万元人民币定金，以上款项应于合同签订之日起30个工作日内付至甲方账户。乙方应及时支付租金、物业管理费或其他费用。如乙方逾期支付，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴0.1%/日向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。乙方如无合法及/或正当理由，未按月及时支付租金、物业管理费或其他费用，甲方有权选择提前解除合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳的费用；乙方应于合同解除之日起60日内按合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付8个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失。合同到期或提前终止，乙方应在期满或终止后30天内，自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁标的（包括所有的固定装置及设备）交回甲方，且不得破坏原有的不可移动之装修部位，租赁标的（包括所有固定装置和设备）应保持与交付给乙方时同样良好的状态，自然磨损和自然损坏除外。在本合同期满或提前终止后，若乙方未能按时搬出物品、把租赁标的的占有权交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方有权处分。合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决适用中华人民共和国法律（但中华人民共和国香港、澳门特别行政区的法律、法规除外）。合同还对其他事项进行了相关约定。2016年4月11日，星美公司授权沈阳星美吉林分公司无偿使用涉案商铺，使用期限自2016年5月1日起至2031年4月30日止。2018年5月9日，昌茂公司通过顺丰速运向星美公司、沈阳星美吉林分公司邮寄《解除合同通知》，该通知记载：“截至2018年5月8日，星美公司、沈阳星美吉林分公司欠租金790,547.01元、能源费121,339.87元。欠费行为已经构成严重违约，依据双方签订的《房屋租赁合同》第11.5条之约定，通知星美公司、沈阳星美吉林分公司于2018年5月9日解除《房屋租赁合同》。星美公司、沈阳星美吉林分公司于本通知发出之日起30日内，将租赁标的内物品清空并将租赁标的交回昌茂公司。在2018年6月8日前星美公司、沈阳星美吉林分公司未联系昌茂公司交还租赁标的，昌茂公司将采取必要措施收回租赁标的，租赁标的内剩余物品视为星美公司、沈阳星美吉林分公司的遗弃物，昌茂公司将自行处置。”《解除合同通知》于2018年5月10日被签收。2018年6月14日，星美公司、沈阳星美吉林分公司出具《承诺函》，记载：“星美影商城自2016年12月24日正式开业至今，尚欠昌茂公司租金790,547.01元、能源费149,061.65元，上述欠费共计939,608.66元（不包括滞纳金及违约金等）。就租金及能源费支付事宜，承诺按如下时间节点支付：1.不迟于2018年6月30日支付季度租金45万元（自2018年6月1日起至2018年8月31日止的租金），后期租金严格按《房屋租赁合同》约定的时间及金额进行支付，不拖欠。2.不迟于2018年6月30日支付能源费149,061.65元（计算至2018年5月），并预存能源费5万元，后期能源费按账单通知后8日内支付完毕，不拖欠。3.关于仍欠缴截至2018年5月31日的租金合计510,273元，于2018年7月30日前支付110,273元、2018年8月30日前支付1万元、2018年9月30日前支付1万元、2018年10月30日前支付1万元、2018年11月30日前支付1万元。沈阳星美吉林分吉林分公司如没××条，则沈阳星美吉林分公司承诺构成合同违约，同意每逾期一日支付应付总金额千分之三的滞纳金，同时昌茂公司有权根据《房屋租赁合同》追究沈阳星美吉林分公司的违约责任。”2018年10月10日，星美公司向昌茂公司出具《诚意告知函》，记载：“承诺：1.在2018年11月10日前，对截至2018年9月30日前已产生的房租水电物业等欠款经双方核对无误后，一次性解决总欠款的70%。2.在2018年12月31日前，对上述剩余未付欠款一次性解决完毕。”2018年12月10日，星美公司、沈阳星美公司、沈阳星美吉林分公司向昌茂公司出具《诚意告知及承诺函》，承诺：“1.复业后影城收现以周为单位；第三方收入以月度为单位支付，用以抵扣房租、水、电等各项欠款。2.在2018年12月30日前，对截至2018年10月30日前已产生的房租费1,690,547.01元、能源费164,671.65元、诉讼费23,300元，一次性支付总欠款的70%。3.在2018年12月31日前，对上述剩余未付欠款给予一次性支付完毕。”2019年1月14日，昌茂公司与吉林省吉影传媒有限责任公司签订《影院房屋租赁合同》，约定昌茂公司于2019年1月14日将坐落于吉林市××区商场（中凯购物广场临江门店）4层，铺位号为4F-47的商铺租赁给吉林省吉影传媒有限责任公司。租赁期限自2019年1月14日起至吉林省吉影传媒有限责任公司按约定交还租赁场地之日止。庭审中，昌茂公司自认于2016年3月28日将涉案商铺交付给星美公司使用，装修免租期结束日为2016年10月28日，正式计租日期为2016年10月28日，租赁期限自2016年10月28日起至2031年10月27日止。截至2018年2月18日的房屋租赁费用星美公司已交纳完毕。本院认为，因星美公司是香港特别行政区法人，故本案属于涉港案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条、《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第二款规定，本案应适用中华人民共和国法律为准据法。昌茂公司与星美公司签订房屋租赁合同，昌茂公司将涉案商铺出租给星美公司使用，双方由此形成租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。昌茂公司于2018年5月9日向星美公司、沈阳星美吉林分公司发出《解除合同通知》，昌茂公司主张解除合同的理由是星美公司、沈阳星美吉林分公司拖欠房屋租赁费用及能源费的行为构成根本违约。拖欠房屋租赁费用及能源费的事实属于《房屋租赁合同》约定“未按月及时支付租金、物业管理费或其他费用”的违约行为，星美公司的前述违约行为，合同第十一条第11.5款约定赋予了昌茂公司解除合同的权利。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，应认定解除合同的条件成就，昌茂公司可以解除合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，昌茂公司于2018年5月9日向星美公司、沈阳星美吉林分公司邮寄《解除合同通知》，该通知于2018年5月10日被签收，故昌茂公司与星美公司签订的《房屋租赁合同》于2018年5月10日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”星美公司授权沈阳星美吉林分公司于租赁期内无偿使用涉案商铺，现涉案商铺由沈阳星美吉林分公司实际使用，故昌茂公司要求沈阳星美吉林分公司交还涉案商铺并清理滞留在涉案商铺内设备及物品的请求，应予支持。因星美公司、沈阳星美吉林分公司、沈阳星美公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据证明滞留在涉案商铺内的设备及物品的种类、数量，故滞留设备及物品的种类、数量以昌茂公司制作的《星美影城物品明细》为准。关于房屋租赁费、能源费、场地占用费的给付问题。1.房屋租赁费。星美公司自2018年2月19日起拖欠房屋租赁费，房屋租赁费应自该日起计算至《房屋租赁合同》解除之日，即2018年5月10日，房屋租赁费的数额应为399,451.50元（自2018年2月19日起至2018年5月10日止，4,931.50元/天×81天）；2.能源费。据昌茂公司提交的明细账记载，能源费数额应为166,502.20元；3.场地占用费。因星美公司于收到昌茂公司向其发出的《解除合同通知》后，并未将涉案商铺交还昌茂公司，故昌茂公司要求星美公司参照《房屋租赁合同》中约定的租金标准支付占用期间的费用，应予支持。场地占用费应自解除《房屋租赁合同》之次日起计算至昌茂公司收回涉案商铺之时止。因星美公司未提交证据证明昌茂公司收回商铺的时间，故收回时间以昌茂公司自述，即其与吉林省吉影传媒有限责任公司签订《影院房屋租赁合同》之时为准。场地占用费的数额应为1,218,080.50元（自2018年5月11日起至2019年1月13日止，4,931.50元/天×247天）。昌茂公司与星美公司签订的《房屋租赁合同》约定，前述费用应由星美公司给付，但因星美公司、沈阳星美公司、沈阳星美吉林分公司已出具《承诺函》《诚意告知函》《诚意告知及承诺函》，承诺支付房屋租赁费及能源费、诉讼费，应视为沈阳星美公司、沈阳星美吉林分公司对前述债务自愿承担，故沈阳星美公司、沈阳星美吉林分公司应与星美公司共同对房屋租赁费、能源费、场地占用费承担给付责任。关于违约金的给付问题。虽昌茂公司与星美公司签订的《房屋租赁合同》约定如星美公司未按月及时支付租金、物业管理费或其他费用，昌茂公司有权解除合同，星美公司应于合同解除之日起60日内按合同约定的第一租赁年度租金标准（180万元/年）向昌茂公司支付8个月租金的违约金，但因故昌茂公司要求星美公司、沈阳星美公司、沈阳星美吉林分公司支付的房屋租赁费、能源费及场地占用费已足以弥补损失，故昌茂公司要求星美公司、沈阳星美公司、沈阳星美吉林分公司支付120万元违约金的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告吉林市昌茂房地产开发有限公司与被告星美国际影院有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年5月10日解除；二、被告沈阳大悦星美企业管理有限公司吉林分公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于吉林省吉林市××区商场（中凯购物广场临江门店）4层商铺交还原告吉林市昌茂房地产开发有限公司（交还时，被告沈阳大悦星美企业管理有限公司吉林分公司自行搬离《星美影城物品明细》中记载物品）；三、被告星美国际影院有限公司、沈阳大悦星美企业管理有限公司、沈阳大悦星美企业管理有限公司吉林分公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告吉林市昌茂房地产开发有限公司房屋租赁费399,451.50元、场地占用费1,218,080.50元、能源费166,502.20元；四、驳回原告吉林市昌茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,232元、公告费900元，由原告吉林市昌茂房地产开发有限公司负担9,342元，由被告星美国际影院有限公司、沈阳大悦星美企业管理有限公司、沈阳大悦星美企业管理有限公司吉林分公司共同负担14,790元。如不服本判决，原告吉林市昌茂房地产开发有限公司、被告沈阳大悦星美企业管理有限公司、沈阳大悦星美企业管理有限公司吉林分公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告星美国际影院有限公司可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 张 英审判员 任宝君审判员 刘 卓二〇二〇年三月二十六日书记员 马铭遥