江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1323民初8182号原告：泗阳三纵市场营销策划有限公司，住所地泗阳县众兴镇人民北路西侧。法定代表人：邹杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘其志，江苏致强律师事务所律师。被告：江苏晟佳置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇众兴东路**。法定代表人：陈业亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：石光辉，江苏天沛律师事务所律师。（原江苏中领律师事务所律师）原告泗阳三纵市场营销策划有限公司（以下简称“三纵公司”）与被告江苏晟佳置业有限公司（以下简称“晟佳公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告三纵公司的法定代表人邹杰和委托诉讼代理人刘其志、被告晟佳公司的法定代表人陈业亮和委托诉讼代理人石光辉到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理，原告三纵公司的法定代表人邹杰和委托诉讼代理人刘其志、被告晟佳公司的委托诉讼代理人石光辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三纵公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告代理销售费用2242047.62元及利息（利息以2242047.62元为本金，自2018年6月22日起至实际付清款之日止，按照年利率6%计算）。事实与理由：2015年12月20日，原、被告签订《房地产代理销售合同》，约定期限为2014年3月1日至2018年3月1日，代理销售费用为底价佣金加上溢价奖励，底价佣金为底价销售合同总金额乘以1.3%，溢价奖励为销售价减去底价乘以销售面积再乘以30%。合同生效后，原告先后为被告销售房屋268套，其中溢价房屋212套，特殊客户56套，销售总价为126442252元，对应底价为105695507元。原告应获得的底价佣金为1374041.59元（105695507×1.3%），溢价奖励为2199929.24元，内部客户佣金为159133.62元。被告已给付原告代理销售费用1491057元，尚欠原告2242047.45元。经原告多次催要未果，故具状起诉。被告晟佳公司辩称：原、被告之间未签订过书面合同，原告提供的合同前三页无被告公司任何人签字或盖章，第四页加盖的也不是被告公司的合同专用章，双方实际只履行了一份口头协议，由原告按照其派出的人员和销售的房屋来获取佣金，佣金为销售合同金额乘以1.3%，如系被告公司员工或内部客户购买，则按照0.6%计算，没有原告所谓溢价奖励。有部分房产不是原告销售，原告也计算在自己名下。原告与史某恶意串通，损害被告公司利益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三纵公司为晟佳公司代理销售滨河CBD洋河白领公寓房屋，晟佳公司已支付三纵公司费用1491057元，现双方因费用计算方式、房源底价等产生争议，因而成诉。经三纵公司申请，本院委托宿迁立远会计师事务所（普通合伙人）对三纵公司案涉房屋的费用进行审计，宿迁立远会计师事务所（普通合伙）于2019年11月11日作出立远会专审字【2019】095号司法鉴定报告，鉴定结果载明：根据贵院提供的卷宗中销售明细表反映的销售客户共计264户，其中后附的“代理销售费用计算明细表”第259行反映为退房，本次审计未将其计算在内。同时，明细表中反映2016年12月15日之后销售客户为69户。本次审计计算结果反映如下：1、正常客户按底价1.3%代理销售费用=1145931.60元。2、特殊客户按0.6%代理销售费用=251107.93元。3、2016年12月15日之前溢价30%代理销售费用=1174573.97元。4、2016年12月15日之后溢价30%代理销售费用=938436.67元。根据以上审计计算结果，有如下3种不同的计算结果，由贵院最终裁定。1、所有溢价销售部分全额计算的代理销售费用=3510050.17元。2、只计算2016年12月15日之前的溢价销售代理费用=2571613.50元。3、只计算2016年12月15日之后的溢价销售代理费用=2335476.20元。三纵公司给付鉴定费13000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于案涉房地产代理销售合同问题。晟佳公司经申请对案涉合同上“江苏晟佳置业有限公司CBD售房合同专用章”及“史某”签字进行司法鉴定后，又撤回鉴定申请，由此产生的不利法律后果应由晟佳公司承担。晟佳公司辩称，三纵公司提供的《房地产代理销售合同》并非加盖晟佳公司合同专用章，三纵公司与史某恶意串通，案涉销售合同系未经晟佳公司领导同意而偷盖的售楼部印章等，均未提供充分证据予以证明，本院不予采信。虽案涉合同加盖的是晟佳公司售房合同专用章，但晟佳公司员工史某已在案涉合同晟佳公司代表处签字，而从三纵公司提供的三纵公司法定代表人与晟佳公司法定代表人之间的录音中显示，有晟佳公司法定代表人让三纵公司找具体负责销售一块业务的会计史某对账等内容，足以证明史某的身份及职责，现三纵公司已实际为晟佳公司销售了案涉合同约定的相关房源，晟佳公司又未提供证据证明与三纵公司另有与案涉合同相反或矛盾的合同或履行情况存在，故对三纵公司提供的案涉合同，本院予以采信。关于费用问题。对晟佳公司提供的三纵公司销售案涉房源明细，三纵公司予以认可。三纵公司主张除晟佳公司提供的销售房源外，其另有销售房源，但未提供证据予以证明，且晟佳公司不予认可，故本院不予支持。根据三纵公司提供的案涉合同第六条及史某录音，均能够证实原、被告就销售案涉房源委托代理销售存在溢价奖励的约定。但从三纵公司提供的史某录音中，同时能够反映出案涉溢价奖励系自2016年12月15日之后才计算。结合宿迁立远会计师事务所（普通合伙）作出的鉴定结果，故案涉费用为正常客户按底价1.3%的代理销售费用，加上特殊客户按0.6%的代理销售费用，再加2016年12月15日之后溢价30%的代理销售费用，合计2335476.20元。扣除晟佳公司已给付三纵公司的1491057元，余款844419.20元，晟佳公司应予以支付。关于利息问题。原、被告之间就逾期付款的违约责任等未作明确约定，三纵公司主张剩余未付款的利息损失自2018年6月22日起按照年利率6%计算，未提供证据予以证明，本院不予支持。晟佳公司逾期向三纵公司结付剩余款项，应当给付三纵公司逾期付款的利息损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，结合三纵公司本案提起诉讼主张的情况，本院确定案涉款项逾期付款利息损失以844419.20元为基数，自2018年10月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以上利息计付均不得超过年利率6%。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏晟佳置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告泗阳三纵市场营销策划有限公司844419.20元及利息（以844419.20元为基数，自2018年10月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以上利息计付均不得超过年利率6%）；二、驳回原告泗阳三纵市场营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25060元、鉴定费13000元，合计38060元，由原告泗阳三纵市场营销策划有限公司18000元，被告江苏晟佳置业有限公司负担20060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 玲人民陪审员  谷士凯人民陪审员  程道香二〇二〇年三月二十六日书 记 员  黄欣欣