广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10360号原告（反诉被告）：何家强，男，汉族，1979年8月4日出生，住址广州市番禺区。被告（反诉原告）：宋家骏，男，汉族，1988年8月10日出生，住江西省九江市湖口县。委托诉讼代理人：麦征，系广东青晖律师事务所律师。何家强与宋家骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，宋家骏在答辩期内向何家强提起反诉，本院经审查后依法予以受理。在诉讼过程中，何家强申请撤回起诉，本院裁定予以准许。本院依法组成合议庭，适用普通程序对反诉公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）宋家骏的委托诉讼代理人麦征，原告（反诉被告）何家强，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何家强向本院提出诉讼请求：1.被告宋家骏缴交自2018年5月至今的租金12000元。违约金4000元，共计16000元；2.被告宋家骏承担本案所有诉讼费用。事实和理由：何家强在2016年9月1日和宋家骏签订位于番禺××××之六的铺位，每月租金为2000元，合同期限至2019年8月31日，规定当月的1号为交租日，到目前为止，宋家骏以各种理由，未曾向原告交纳租金，按违约时间计起已达6个月未缴交，何家强按合同约定超过两个月或以上未缴纳租金，何家强有权收回涉案铺位和通过法律途径追讨宋家骏所欠租金和违约金，并有权解除合同。何家强认为被告拖欠租金的行为已经构成严重违约，何家强依据约定解除合同和收回铺位条件已经成就，且宋家骏应偿还所欠租金及承担违约责任。被告（反诉原告）宋家骏向本院提出反诉请求：1.宋家骏与何家强在2016年8月11日签订的《租赁合同》无效（租赁物为沙湾镇新洲村古龙路13号之6）；2.何家强立即向宋家骏返还租赁押金2000元，水电押金、转让金、清洁费共5424元（按比例计算），合计7424元；3.本案本诉、反诉费用由何家强承担。事实和理由：何家强自称取得番禺区沙湾镇新洲村古龙路13号之6、7号的经营权，于2016年将以上涉案物业出租给宋家骏并签订租赁合同。宋家骏使用涉案物业后，发现上述涉案物业没有相关产权证照，也没有取得建设规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的租赁合同应属无效合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，何家强应返还租赁押金2000元及巧立名目收取的转让金和清洁费。鉴于何家强就古龙路13号之6、7号向宋家骏开具同一份收据，而合同约定6号的押金为2000元，7号的押金为6500元，两个押金的比例作为参考，古龙路13号之6的水电押金、转让金、清洁费为5424元[2000/8500×（2000+20000+600）=5424元]。宋家骏因无效合同造成的损失，何家强也应承担赔偿责任。经审理查明，吴镜流自1993年起向广州市番禺区沙湾镇新洲村经济合作社承租位于广州市番禺区沙湾镇新洲村茂枝围（土名）工业用地1318.5平方米，租赁期至2032年5月30日止，吴镜流在上述工业用地上兴建了厂房，并于2002年6月27日在上述地址设立个体工商户广州市番禺区沙湾永胜五金加工厂（以下简称永胜五金厂）。2004年，广州市番禺区沙湾镇新洲村经济合作社将上述土地其中674平方米的土地使用权转让给永胜五金厂，永胜五金厂于2005年1月24日办领了土地使用权证（土地证号：Ｇ11-×**）。因上述厂房存在未取得《建设工程规划许可证》擅自进行建设的情形，永胜五金厂一直向规划建设主管部门申办、补办相关行政许可，先后取得了《建设项目选址意见书》、《关于沙湾永胜五金加工厂的建设项目用地预审意见》、《建设用地规划许可证》、《报建审查复函》、《关于对沙湾新洲永胜五金加工厂的消防验收合格意见》、《规划监察案件办理复函》等文件，但至今尚未取得建设工程规划许可证，亦未办理房产证。2008年5月28日，吴镜流死亡，其法定法定继承人为马旺彩、吴家豪、吴敏湘、吴敏华四人。自2013年11月17日起，马旺彩、吴家豪、吴敏湘、吴敏华（甲方）、永胜五金厂（甲方）先后与何家强（乙方）签订《代建和承租合作协议》、《合同书》及《合同书补充协议》，约定：甲方将永胜五金厂位于沙湾镇新洲村茂珠围674平方米的土地（地块①）以及甲方和新洲村委所租赁的一幅面积约350平方米工业地（地块②，现已盖厂房）出租给何家强，甲方已经在2015年3月将上述两幅地块交付给何家强，交付时两幅地块上有一层建筑物，面积约1100平方米；何家强应在2018年4月30日前完成在地块①地上建筑物的建设并办理产权证照，完成该地块及地上建筑物的产权继承或直接登记在吴家豪名下；租期内地块①和地块②均由何家强全权负责；合同还约定双方的费用负担、违约责任等。2016年8月11日，出租方何家强与承租方宋家骏签订一份《租赁合同》，约定何家强将位于广州市番禺区沙湾镇新洲村古龙路13号之6的物业出租给宋家骏使用，该物业为铺位用途。该物业简易建筑面积为110平方米；租赁期为2016年9月1日起至2019年8月31日止，每月租金2000元，租金宋家骏每月以现金方式向何家强支付；宋家骏应向何家强支付2000元作为承租该物业的保证金；该保证金在租赁期满，宋家骏不再续租，经何家强验收该物业后，且宋家骏付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由何家强不计利息返还给宋家骏；宋家骏保证于2016年8月11日前向何家强支付第一个月租金，以后每月5日前支付当月租金；何家强保证对该物业持有合法的使用权或处理权，如发生与何家强有关的产权纠纷或债权债务，概由何家强负责清理；如对该物业有关的重要事实情况存在隐瞒或诈骗行为提供虚假资料的，由此产生的一切法律责任由何家强承担；租赁期内，宋家骏逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作宋家骏违约处理，何家强有权解除本合同，没收保证金；合同备注手写载明：“转让金2万，现先付1万，其余款1万在12月1号支付，过期支付，则属违约处理。”另何家强与宋家骏还就广州市番禺区沙湾镇新洲村古龙路12号之7的物业于2016年8月9日签订了另一份《租赁合同》，该物业为工业用途。该物业简易建筑面积为600平方米；约定的租赁期限、违约条款与上述租赁合同一致，租金为每月6500元，每月5日前支付当月租金，租赁保证金6500元；宋家骏超过5号不交租金，何家强有权没收按金。2016年8月11日，何家强向宋家骏出具一份编号为0124035的《收款收据》载明“今收到古龙路13号之6、7号铺押金8500元，1期租金8500元，水电押金2000元，转让金20000元，清洁费600元，合计39600元。”该收据背面手写“双方同意，9月5号前付8500元，12月1号前付10000元。”何家强和宋家骏均签名。对于上述押金和转让金，何家强表示古龙路13号之7厂房的水电押金是1000元、厂房租赁押金6500元、转让金10000元，古龙路13号之6商铺的水电押金是1000元，商铺租赁押金2000元、转让金10000元；古龙路13号之7的转让金包括转让加建卫生间、改建排风口、加建两个消防栓、加装电路等；古龙路13号之6的转让金包括空调、电器等办公家具以及装修；宋家骏在签订合同时缴纳了10000元，厂房和商铺各5000元，其余10000元直至2017年10月份才交清。宋家骏表示古龙路12号之6、7的商铺和厂房用同一张收据，租赁押金分别是2000元和6500元，但水电押金、转让金及清洁费并没有明确划分，主张按照租赁押金比例划分，并主张何家强收取转让金及清洁费没有事实和法律依据，认为何家强即使有改建和加建也是属于经营承担部分。2018年5月4日，马旺彩通过邮寄方式向何家强送达《解除合同通知书》和《关于收回场地的通知》，马旺彩提出因何家强未能按合同约定履行约定义务，正式通知何家强解除《合同书》及《合同书补充协议书》，并告知何家强按合同约定其于2018年5月1日起正式管理合同项下的地块及建筑物，何家强不得干预。其后，马旺彩、吴家豪、吴敏湘、吴敏华于2018年5月9日向本院起诉何家强[案号：（2018）粤0113民初4248号]，请求确认双方于2014年12月29日签订的《合同书》及2016年4月21日签订的《合同书补充协议》无效。该案审理过程中，马旺彩、吴家豪、吴敏湘、吴敏华向本院撤回起诉，本院依法裁定准许撤诉。2018年9月30日，马旺彩、吴家豪、吴敏湘、吴敏华再次向本院提起诉讼，请求确认马旺彩、吴家豪、吴敏湘、吴敏华以广州市番禺区沙湾永胜五金加工厂名义与何家强在2014年12月29日签订的《合同书》及双方在2016年4月21日签订的《合同书补充协议》于2018年7月2日解除。本院经审理后，于2018年12月15日作出（2018）粤0113民初9647号民事判决，判决如下：一、确认马旺彩、吴家豪、吴敏湘、吴敏华与何家强于2014年12月29日签订的《合同书》及2016年4月21日签订的《合同书补充协议》于2018年5月5日解除；二、驳回马旺彩、吴家豪、吴敏湘、吴敏华的其余诉讼请求。该判决认为何家强使用地块①、②是以其对代建房屋建设的投资作为前提，代建房屋后，由何家强无偿使用建筑物，故何家强在该租赁中最终实际承租的标的物是其代为建设的合法报建后的建筑物，其代为建设支出的资金可视为对使用建筑物应支付的合理对价；上述租赁情形符合一方交付房屋给对方当事人使用、收益，对方当事人给付租金并于约定使用期限届满后返还房屋的房屋租赁合同功能，因此双方合同性质应定性为房屋租赁合同纠纷；上述合同是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，当事人应当遵照执行；何家强未在合同约定期限内办理地块①建筑物的产权证，且何家强未能提供证据证明其按照合同约定尽职履行主要义务，故马旺彩四人依据合同约定有权解除合同。何家强对上述判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，但因逾期缴交上诉案件受理费，广州市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）粤01民终15223号民事裁定，裁定按何家强自动撤回上诉处理，一审判决自裁定送达之日起发生法律效力。另查明，何家强与马旺彩等人上述纠纷所涉物业位于沙湾镇新洲村茂珠围，面积1318.5平方米的工业用地及地上建筑物，建筑物现状有一个厂房及六个商铺，包括本案涉案商铺在内。宋家骏表示因何家强与马旺彩等人就涉案商铺产生纠纷，经马旺彩协商，自2018年5月起的租金不再向何家强缴交，而是向中间人邓建波（何家强和宋家骏均确认邓建波是何家强的亲戚）交纳租金，邓建波再存入以吴家豪开立的农商行账户。何家强则表示没有授权邓建波代收租金，也无人通知其租金由邓建波代收，（2018）粤0113民初9647号民事判决作出后，马旺彩等人并无与其办理交接手续。关于2018年3月、4月的租金，何家强否认宋家骏有向其交纳，对于为何在本诉中仅主张宋家骏支付2018年5月起的租金，何家强表示因为马旺彩通知租户不要交租，故其亦无向宋家骏追收2018年3月、4月的租金。宋家骏则表示2018年3月、4月的租金已向何家强交纳，并提供以下证据：1.2018年1月至4月的租金收据。上述收据分别手写载明收到沙鹰或沙鹰机械厂1月至4月的租金各8400元，收款日期分别为2018年1月1日、2月1日、3月1日、4月4日，但“经手人”一栏并无人签名。2.微信聊天记录截图及广州市沙鹰机械设备有限公司的商事登记信息、法定代表人宋雪亮的身份证，微信聊天截图载明微信号“shayingjixie”分别于2018年3月6日和3月7日向微信号“hjq136××××****”（昵称文化消防维保器材批发）各转账5000元和3400元。何家强否认上述收据的真实性，认为宋家骏造假，上述收据上的字迹并非其书写；对于商事登记信息无异议，但否认微信截图的真实性，认为微信截图即使是真实的，其缴交的仅是2018年2月的租金。对于何家强上述质证意见，宋家骏于2019年12月31日向本院提交一份《司法鉴定申请书》，申请对上述2018年3月、4月的租金收据上的文字是否由何家强书写进行司法鉴定。2020年3月3日，宋家骏撤回上述司法鉴定申请。另宋家骏表示其父亲宋雪亮已于2018年5月14日就涉案商铺重新签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期从2018年5月1日至2023年4月30日，合同约定宋雪亮应在签订协议之日缴交3个月租金标准的押金。宋家骏确认宋雪亮并未向马旺彩实际缴交租赁押金。本院认为，何家强对涉案番禺区沙湾镇新洲村古龙路13号之6号商铺的使用权、出租权源于其与马旺彩、吴家豪、吴敏湘、吴敏华先后签订的《合同书》及《合同书补充协议》，何家强在履行上述合同的过程中将涉案商铺出租，但涉案商铺并未成功补办建设工程规划许可证或房产证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，何家强与宋家骏签订的《租赁合同》为无效合同，宋家骏请求确认双方于2016年8月11日签订的《租赁合同》无效，本院予以支持。根据生效法律文书确认，何家强与马旺彩、吴家豪、吴敏湘、吴敏华签订的《合同书》及《合同书补充协议》已于2018年5月4日解除，解除后何家强对涉案商铺已不再具有管业、使用、出租等权利，因此宋家骏与何家强上述租赁合同实际已于2018年5月4日终止履行。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。宋家骏自2016年9月1日至2018年5月3日止占有使用涉案房产，依法应向何家强折价补偿占有使用期间的占用费，占用使用费可参照合同约定的2000元支付，由于何家强在宋家骏起诉主张合同无效的情况下仍撤回了本诉，故对于宋家骏是否拖欠何家强上述占有期间的使用费本案不作审查，而由于双方签订租赁合同无效，何家强根据合同的违约责任条款主张宋家骏拖欠2018年3月、4月的租金而没收租赁押金、水电押金等抗辩，并无法律依据，本院不予采纳。宋家骏反诉请求何家强返还租赁押金和水电押金合法合理，本院予以支持，其中租赁押金为2000元，而水电押金2000元因由古龙路13号之6、7号两处租赁物业合并收取，合同并无明确约定具体金额，现宋家骏主张按两处物业的租赁押金比例折算，本院予以支持，何家强应返还宋家骏古龙路13号之6号商铺水电押金470.59元[2000元÷（6500元+2000元）×2000元]。对于古龙路13号之6、7号两处物业的转让金，合同并无明确对转让金的性质和作用进行约定，何家强表示是加建、改建厂房设施的转让费用，而宋家骏则未明确转让金的对价内容，本院认为虽然双方租赁合同无效，但从交易习惯来看，本院推定该转让金存在相应的对价内容，现由于双方约定不明导致转让金的对价内容无法确定，而宋家骏基本实现了使用涉案租赁物的合同目的，由其父亲在涉案厂房开办企业至今，因此无法确定该转让金是否属于不可返还或无必要返还的情形，亦无法确认应折价补偿的金额，故本院认为宋家骏要求何家强返还转让金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，对于宋家骏要求何家强返还清洁费的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何家强与被告（反诉原告）宋家骏于2016年8月11日就广州市番禺区沙湾镇新洲村古龙路13号之6物业签订的《租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）何家强于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）宋家骏返还租金押金2000元、水电押金470.59元；三、驳回被告（反诉原告）宋家骏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取100元（何家强已预付），由何家强负担。反诉案件受理费50元（宋家骏已预付），由何家强负担17元，宋家骏负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李剑宁人民陪审员  马智英人民陪审员  刘 奕二〇二〇年三月三十日书 记 员  温敏蓥