广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初1158号原告：陈锦添，男，汉族，1974年1月28日生，住阳江市江城区****************。公民身份号码：441************850。原告：陈春月，女，汉族，1976年8月8日生，住阳江市江城区***。公民身份号码：441************340。两原告共同委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告陈锦添、陈春月与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锦添、陈春月的委托诉讼代理人冯朵到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告陈锦添、陈春月向本院提出诉讼请求：1、判令被告丰怡房产公司向原告支付逾期交房的违约金60597.42元（以509222元为基数按日万分之二点五自2018年2月15日起计至2019年6月5日止）；2、判决被告提交阳江市江城区**********************所需的办理权属登记资料产权登记机关，并协助原告办理该房屋权属的登记，取得不动产权证书；3、判决被告支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2546.11元给原告；4、判决被告向原告退还办证税费24248元及支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年1月11日起计至办证税费退清时止）；5、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：丰怡豪庭是被告丰怡房产公司开发建设的商品房小区。原告被告购买丰怡豪庭X幢1X层X房并于2017年1月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》。该房屋价款为509222元，原告依约付清房款。按合同约定，被告应在2018年2月15日前，将验收合格的房屋交付给原告，但未依约交付，已构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，被告应按已付房价款日万分之五支付逾期交房违约金，为免诉累，现原告要求逾期交房违约金以509222元为基数按日万分之二点五自2018年2月15日起计至2019年6月5日止。又按合同第二十条约定，如被告未能在交房后90日内为原告办妥商品房不动产权证的，需承担违约责任。现被告逾期未交房，亦无法按时办证，原告要求其继续履行合同，并支付逾期办证违约金2546.11元。此外，被告2017年1月11日还收取了原告办证税费24248元，违反契税征收规定和专项维修资金交存规定，其应退还办证税费和支付占用期间的利息（按年利率6%自收取日起计至办证税费退清时止）。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条的规定，特诉之于法院，盼判如所请。被告丰怡房产公司辩称，一、本案涉及的商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他用。造成至今仍未将涉案商品房不动产权证办妥一事。二、新的法定代表人接任职务后，为了尽快将47-50栋楼房交付业主使用，积极完善47-50栋楼房相关工作，并在2018年2月4日前向包括原告在内的全体业主发出了《商品房交付通知书》。由于发出交付通知时己经临近春节，因此答辩人通知业主在春节后到来办理接收手续(详见《商品房交付通知书》)。所以答辩人并没有逾期交付楼房。三、就原告提出的诉讼请求，答辩人意见如下：1、关于原告要求的逾期交房违约金，答辩人已于2018年2月4日向业主发出《商品房交付通知书》，答辩人已履行了交房通知义务。原告基于自己原因，迟延至2019年6月5日来办理楼房交付手续，与答辩人无关。《房屋交接确认书》上注明2019年6月5日的时间只能证明原告实际到来办理交接房屋的时间，但不能因此认定答辩人逾期交付房屋给原告。按照商品房买卖合同的约定“如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期”。因此，自答辩人发出《商品房交付通知书》时起，在约定时间内，原告没有正当理由不来办理收楼手续，不属于答辩人逾期交楼。此外，原告已于2019年6月5日缴交了自2018年3月1日至2019年6月30日的物业管理费，证明原告之前根本没有认为答辩人逾期交付房屋，只是基于后来答辩人未能尽快办出房产证，才迁怒要求答辩人逾期交房及索要逾期违约金，原告的行为违背诚实信用。故答辩人不同意按照原告的诉请支付逾期交房违约金。2、涉及办证需要根据不动产登记中心的工作安排，期间并非答辩人单方所能控制，不能将因前期政府部门的原因视为答辩人违约。3、如果原告要求答辩人协助办理不动产权证，就不应该提出要求答辩人退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，答辩人同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。4、对于原告要求支付办证费占用利息问题，由于办证费是答辩人为了协助业主办理不动产权证临时收取的款项，双方没有约定收取代办证费及退还办证费需支付利息。因此，答辩人认为原告提出的该项请求没有依据，答辩人不同意按照原告诉请支付办证费利息。本院经审理认定事实如下，2017年1月11日，原告陈锦添、陈春月（买受人）与被告丰怡房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******丰怡豪庭X幢1X层X房出售给原告，建筑面积共116.5平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为509222元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2017年1月11日前支付首期房价款349222元，占全部房价款的69%，余款160000元向指定按揭银行申请贷款支付。第十一条关于交付时间和手续的约定：出卖人应当在2018年2月15日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条关于逾期交付责任的约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分包处理（（1）和（2）不作累加）。……（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。两原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，两原告按合同约定付清了购房款共509222元给被告，并支付了代收代缴办证税费共24248元给被告。诉讼中，被告提交一份其2018年2月4日出具的《商品房交付通知书》，拟证明其已通知原告收楼。该通知书主要载明：原应于2018年2月14日交付房屋，恰逢国家法定春节假期，决定收楼手续在春节假期结束七天内（即2018年2月22日起至2018年2月28日止）到公司办理，逾期办理，视2018年2月28日期限届满之日为收楼交房日。被告于2018年2月13日邮寄上述通知书给原告。原告称未收到该通知。原告称被告于2019年6月5日将涉案商品房于交付给两原告使用，被告提交的《房屋交接确认书》可证明。两原告认为被告逾期交付房屋、逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2019年10月8日办理了商品房房屋产权权属证明书【粤（2019）阳江市不动产权第0050605号】，产权人是被告丰怡房产公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代原告缴交了房屋维修基金8971元、抵押登记费80元，合共9051元。原告对被告支付的办证税费9051元无异议。本院认为，两原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房已办理初始登记，具备了办理商品房产权转移登记手续，现两原告请求被告协助办理不动产权证，本院予以支持。关于两原告请求逾期交房违约金的问题。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2018年2月15日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并符合合同约定的涉案商品房交付给原告。本案被告主张其于2018年2月13日邮寄收楼通知书给原告，但被告没有证据证明涉案房屋在其通知日前已符合双方约定的交付条件。因此被告主张逾期交房是原告的原因造成的，缺乏依据，本院不予采纳。被告于2019年6月5日将涉案房屋交付给原告，已构成逾期交房，被告应依法承担违约责任。因此，原告请求被告按购房款的日万分之二点五支付违约金，合法合理，本院予以支持。被告辩称其出具《商品房交付通知书》给原告，原告没有正当理由不来办理收楼是原告的责任，然而被告没有提供证据证明出具上述通知书时涉案房屋是否已取得竣工验收备案证明，因此对于被告的辩解，本院不予采纳。本案被告的逾期交房违约金应从2018年2月16日起计至2019年6月5日止，逾期交房违约金按日万分之二点五计算。从2018年2月16日起计至2019年6月5日止共475天的逾期交房违约金为60470.11元（509222元×0.025%×475天）。关于两原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。本案双方于2019年6月5日将涉案商品房交付两原告使用，原告应在商品房交付使用后的90天内即2019年9月3日前取得涉案房屋的所有权证书。而涉案房屋至今未办理房产权转移登记手续，被告已构成违约，其应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。现两原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金2546.11元，理据充分，本院予以支持。关于两原告请求被告返还办证税费及利息。两原告已支付了24248元办证税费给被告，被告主张已代原告支付了办证税费用9051元，原告也无异议，故被告应退还办证费15197元（24248元－9051元）给两原告。至于该款的利息问题，虽然两原告是自愿交付该款项给被告，但根据公平原则和诚实信用原则，被告逾期办证后占用两原告的办证税费期间，被告应计付相应利息给两原告。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告应在2019年9月3日前履行合同约定的办证义务，故被告应从2019年9月4日起至退还剩余办证税费时止，以15197元为基数，按年利率6%自2019年9月4日起计算至全部清偿之日止的利息给原告。被告丰怡房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，两原告请求被告协助办理涉案房屋不动产权证、支付逾期交房违约金、逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告陈锦添、陈春月到相关部门办理位于阳江市江城区*******丰怡豪庭X幢1X层X房的不动产权证；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金60470.11元给原告陈锦添、陈春月；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金2546.11元给原告陈锦添、陈春月；四、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费15197元，并支付该款的利息（以15197元为本金，从2019年9月4日起至实际付清时止按年利率6%计算）给原告陈锦添、陈春月；五、驳回原告陈锦添、陈春月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048元（已减半收取，原告已预交），由原告陈锦添、陈春月负担156元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  冯喜元二〇二〇年三月二十七日书记员  何恭棪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任的基本形式】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。