宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初17827号原告：张勇，男，1977年9月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李健，宁夏永合律师事务所律师。被告：张金星，男，1977年4月1日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告张勇与被告张金星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张勇的委托诉讼代理人李健，被告张金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张勇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》，被告向原告退还承租房屋并返还钥匙16把、电卡1张、消防验收证书原件1本；2.被告向原告支付拖欠各项费用、违约金及赔偿损失共计541941.97元[水费29952.96元、物业费29933.6元、采暖费11445.41元、维修费17360元、房屋占用费175000元（2019年9月30日至2019年10月30日期间的双倍租金）、解除合同违约金262500元（3个月租金）、未缴纳租金违约金15750元（按照日万分之五计算30天）]；3.原告不予退还被告已交纳履约保证金5万元；4.被告承担2019年11月1日至判决确定解除房屋租赁合同之日止，每日5753.42元房屋占用费及每日525元逾期支付租金违约金；5.案件受理费、诉讼保全费、诉讼保全担保保险费由被告承担。事实与理由：被告承租原告位于XXXXXXXX房屋使用，双方于2017年7月31日签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋租期自2017年7月31日至2022年9月30日止；被告向原告交纳履约保证金50000元；第一年租金于2017年7月31日前支付1000000元，第二年租金于2018年9月30日前支付1000000元，后续三年租金于每年9月30日前支付1050000元；租赁期间的水、电、物业费、采暖费均由被告承担；逾期二十日未支付租金超过50000元的，原告有权单方解除合同；合同解除，被告逾期返还房屋的，每逾期一日，被告按照合同租金标准的2倍向原告支付房屋占用费，直至房屋返还；因被告违约导致合同解除的，履约保证金不予退还，且被告还应支付当年3个月房屋作为违约金；被告逾期支付应付而未付租金，每逾期一日按未付租金万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告提供了租赁房屋，被告在使用房屋过程中，擅自拆改房屋未作防水，导致12-9号商品房一楼、二楼浸泡，造成财产损失17360元。租赁期间被告欠付物业费29933.6元、水费29952.96元、采暖费11445.41元。被告应于2019年9月30日支付2019年10月1日至2020年9月30日期间租金1050000元，但被告擅自将全部经营设备撤离承租房屋，严重影响了合同履行，故原告诉至法院。张金星辩称，被告每年只与杨东兴沟通租金事宜。由于经营状况不好，提前向杨东兴说明经营状况，让原告降低租金，被告和杨东兴口头约定租金为850000元。后来被告搬离房屋，杨东兴都知道，在这期间原告让物业将门锁了。被告知道后让杨东兴叫物业将门打开，被告将剩余的设备搬走了。钥匙、电卡都在。现在被告无能力继续经营涉案店铺，要求通过装修抵顶租金。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，经本院组织原、被告质证，根据本院审查确认的证据和双方当庭陈述，本院认定的事实如下：2017年7月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于XXXXXXXX，共计978.24平方米；租赁期限自2017年8月1日至2022年9月30日；被告于合同签订当日一次性交纳履约保证金50000元。本合同终止后10个工作日内，原告将保证金一次性无息退还给被告；2017年8月1日至2019年9月30日期间的租金每年100万元。2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金为1050000元，租金于2019年9月30日前支付；租赁期内发生的制热、制冷、水、电、电话、网络等费用由被告承担；物业费1.8元/平方米/月，由被告直接向物业公司交纳；逾期二十日未支付应付租金超过50000元的，原告有权解除合同；合同解除后七个工作日内返还房屋，并结清所有应交费用；被告应按房屋交付时原状返还房屋或由原告书面同意在不损坏房屋内装修的前提下保留装修现状，原告不作任何补偿；原告行使合同解除权后，若被告拒不退场，原告有权在事先发出通知前提下，采取限制水、电、气、电梯等措施，勒令被告退场；因合同解除，被告返还房屋的，逾期返还，每逾期一日，原告按照本合同租金标准的2倍收取该房屋占用费，直至房屋返还；由于被告违约导致合同解除的，原告不予退还履约保证金，被告还应支付当年3个月租金作为违约金；被告逾期支付应付而未付租金，每逾期一日按未付租金万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告现被告交付了房屋钥匙16把、电卡1张。被告向原告支付了履约保证金50000元，并支付了2017年8月6日至2018年10月5日期间的租金1000000元。2019年10月31日，原告交纳涉案房屋的暖气费11445.41元，并办理了停暖。2019年10月30日，银川中铁水务集团有限公司营销公司出具限期缴纳水费通知书，载明涉案房屋于2019年10月份水费金额29952.96元。银川中房物业集团股份有限公司粹园项目部出具情况说明一份，载明：涉案房屋共欠2018年8月至12月物业费8804元、2019年1月至12月物业费21129.6元。因涉案房屋装修未作防水，导致中房实业集团未销售商品房泡水，维修金额为17360元。现原告认为被告未按合同约定于2019年9月30日前支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金1050000元，故诉至法院，请求判如所请。诉讼中，被告称其与案外人杨东兴协商搬离了涉案房屋，因原告通知物业锁门，有部分东西仍在房屋内，致使其无法全部搬离。原告称其从未委托杨东兴出租涉案房屋，也没有让物业公司锁门。原、被告均认可被告于2020年1月份将全部物品搬离了涉案房屋。本院认为，被告租赁原告的房屋，有双方签订的《房屋租赁合同》为证，双方之间的租赁合同关系依法成立。因被告于2019年10月30日将涉案房屋内部分物品搬离，表示不再继续履行合同，原告亦于2019年11月11日提起诉讼要求解除合同，故本院认定原、被告2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日已经解除，对原告再行要求解除《房屋租赁合同》的请求不予支持。原、被告均陈述被告于2020年1月将涉案房屋内全部物品搬离，故对原告再行要求被告返还涉案房屋的请求不予支持，但被告应当向原告返回涉案房屋钥匙16把及电卡1张。原告要求被告返还消防验收证书原件1本，原告并无证据证实向被告交付了该证书，故本院不予支持。原告要求被告按照2019年9月30日至2019年10月30日期间的双倍租金支付房屋占用费，因该期间双方合同并未解除，故原告该项请求不符合双方合同约定，但为减少原告诉累，被告应当向原告支付该期间的租金87500元（1050000元/年÷12个月）。被告要求以房屋装修抵顶租金，因被告的违约行为致使合同解除，故被告的上述请求不符合法律规定，本院不予支持；原告要求被告支付水费、物业费及维修费，因原告提交的证据不能证实原告已经交纳了上述费用，实际金额也无法确定，故原告可就该数额确定后另行主张权利；原告要求被告承担2019年11月1日至本判决确定解除房屋租赁合同之日止，每日5753.42元房屋占用费，因双方合同于2019年11月11日解除，故原告要求被告支付2019年11月1日至2019年11月11日止的房屋占用费不符合双方合同约定及法律规定，但考虑减少原告诉累，被告应当向原告支付租金31643.84元（1050000元÷365天×11天）。原告要求被告支付一个月采暖费11445.41元，因原告已经办理了停暖，根据银川地区的供暖期及合同解除的时间，本院支持被告向原告支付采暖费4196.65元（11445.41元÷30天×11天）；原告要求被告支付解除合同违约金262500元、逾期支付租金违约金15750元，并按照每日525元支付2019年11月1日，因原告并未就其实际损失进行举证，根据被告的违约行为，本院酌情支持被告向原告支付违约金87500元，超出部分不予支持。综上，被告应当向原告支付租金119143.84元（87500元+31643.84元）、采暖费4196.65元并支付违约金87500元，扣除原告已经支付的履约保证金50000元，被告还应向原告支付租金、采暖费及违约金共计160840.49元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告张金星于本判决生效之日起十日内向原告张勇返还位于XXXXXXXX房屋钥匙16把、电卡1张；二、被告张金星于本判决生效之日起十日内向原告张勇支付房屋租金、采暖费及违约金共计160840.49元；三、驳回原告张勇的其他诉讼请求。如果被告张金星未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9720元，减半收取4860元，由原告张勇负担1860元，被告张金星负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  保 清二〇二〇年三月二十五日法官助理  赵 慧书 记 员  马艳霞附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2将被执行人纳入失信人员名单；3对被执行人限制高消费、限制出入境。4采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。