广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3641号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司。住所地：四会市*******委会塘坑地段四会**********室。统一社会信用代码：914************850。负责人：陈宇辉；职务：总经理。委托诉讼代理人：张*锋，男，系原告的员工。委托诉讼代理人：熊*辉，女，系原告的员工。被告：陈彩瑞，女，1939年5月19日出生，汉族，住广东省东源县***********小组。身份证号码：441************126。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司诉被告陈彩瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年2月27日公开开庭进行了审理，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司的委托诉讼代理人熊*辉到庭参加诉讼，被告陈彩瑞经本院公告传唤后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司诉称：被告购买了四会市***物业发展有限公司开发的四会臻湖畔岛商品住宅区*****号商品房。原告于2017年6月23日与四会臻汇园物业发展有限公司签订《臻湖畔岛前期物业服务合同》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月2516.28元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之五交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2018年6月23日起止至2019年6月10日一直未支付物业服务费，截止2019年6月10日欠款金额累计高达61061.73元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《臻湖畔岛前期物业服务合同》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费61061.73元；2、被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2019年6月10日为100925.49元；上述两项金额共计：161987.22元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告陈彩瑞没有提出答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、臻湖畔岛前期物业服务合同；2、欠费明细；3、被告身份证；4、商品房买卖合同；5、催缴物业服务费函、催缴物业服务费律师函及快递单。经质证及本院审核，原告的证据均具有真实性、合法性，与本案相关联，能够证明本案相关事实，本院予以认定。综上证据，结合原告的庭审陈述，本院认定如下事实：被告陈彩瑞（买受人）与四会臻汇园物业发展有限公司（出卖人）在2011年6月8签订的《商品房买卖合同》中约定，买受人购买了出卖人建设的位于四会市************委会臻湖畔岛住宅小区（*区）******号房；该商品房合同约定建筑面积共777.77平方米；出卖人应当在2012年5月31日前将上述商品房交付买受人使用；买受人在签订本买卖合同时一并签订《四会o臻湖畔岛业主临时管理公约》；该商品房交付使用后，业主委员会成立并另行选聘物业管理公司以前，买受人同意小区内一切管理事务由出卖人选聘的物业管理公司负责。四会臻汇园物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《臻湖畔岛前期物业服务合同》，甲方承诺其已经与四会市臻湖物业管理有限公司解除了于2012年9月25日签订的《前期物业服务合同》，四会市臻湖物业管理有限公司已经不再对本物业提供物业服务，甲方保证通过合法方式选聘乙方作为本物业的服务企业，任何第三人（包括但不限于四会市臻湖物业管理有限公司、业主）不会对乙方的物业管理权提出任何质疑，否则因此产生的一切责任均由甲方承担；甲方承诺已经取得本物业全体业主授权与乙方签订本合同，并保证本合同的效力对本物业全体商品房买受人（包括已收楼和未收楼的）均有效；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应责任；物业基本情况：物业名称：四会臻湖畔岛，座落位置：四会市**********，建筑面积：15.8万平方米；物业服务费采用包干制方式，双拼/联体住宅按房屋建筑面积2元/月/平方米计收，独栋住宅按房屋建筑面积3元/月/平方米计收；物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用；业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于甲方将本物业移交乙方之日的，自甲乙双方物业移交之日的次日起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用；在本合同约定的物业移交时间前的第7日（即2017年6月16日），甲方与原物业公司应会同乙方按照国家验收质量标准要求，完成对本物业共用部位、共用设施设备的承接查验，签订交接记录和物业承接查验协议，并按照《物业承接查验办法》向乙方移交经竣工验收合同的本物业；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。原告庭审称其于2017年6月23日进驻臻湖畔岛小区，开始为该小区提供物业服务。在原告接收案涉物业后，被告没有交过物业管理费，原告主张被告每月应支付的物业管理费为2516.28元，被告自2017年6月23日至2019年6月10日欠交的物业管理费共61061.73元及违约金100925.49元（2017年6月、7月物业管理费的违约金从2017年10月1日开始计算，之后的物业管理费的违约金从被告欠交相应的物业管理费的次月1日起算）。另查明，原告在2018年12月12日向被告邮寄送达了《催收物业服务费函》。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告与开发商四会臻汇园物业发展有限公司签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故四会臻汇园物业发展有限公司与原告签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》，对被告具有法律约束力。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告与四会臻汇园物业发展有限公司在签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》中约定，业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准），早于甲方将本物业移交乙方之日的，自甲乙双方物业移交之日的次日起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。原告依约提供了相应的物业服务，享有要求被告依约支付物业服务费的权利，交纳物业服务费及相关费用是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业服务费及相关费用，属于违约行为，应承担相应的违约责任。被告与四会臻汇园物业发展有限公司约定案涉房屋的交付日期为2012年9月30日之前，早于原告接管案涉物业之日，根据原告与四会臻汇园物业发展有限公司签订的《臻湖畔岛前期物业服务合同》的约定，原告诉请被告支付其接管案涉物业后的管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业服务费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间，被告没有提出抗辩意见和提供相反的证据。故本院认定被告拖欠原告2017年6月23日至2019年6月10日的物业管理服务费61061.73元。关于违约金问题。根据上述《解释》第六条规定可知，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业服务费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。原告于2018年12月12日向被告邮寄了《催收物业服务费函》后，被告仍未有交纳拖欠的物业服务费。《臻湖畔岛前期物业服务合同》约定业主逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。故2017年6月23日至2018年12月的违约金从2019年1月1日起算至被告缴清相应的物业服务费之日止；2019年1月至2019年6月10的违约金从被告欠交物业服务费次月的1日起算至被告缴清相应的物业服务费之日止。被告陈彩瑞经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃证据质证和法庭辩论的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款的规定，判决如下：被告陈彩瑞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司支付2017年6月23日至2019年6月10日的物业服务费61061.73元及逾期缴纳上述物业服务费的违约金（每月应交物业服务费为619.4元，按照每天5‰的标准分别以每月欠交物业服务费为本金计算，2017年6月23日至2018年12月的违约金从2019年1月1日起算至被告缴清相应的物业服务费之日止；2019年1月至2019年6月10的违约金从被告欠交物业服务费次月的1日起算至被告缴清相应的物业服务费之日止）。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3539.74元、公告费390元（原告均已预交），由被告陈彩瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  马昌盛人民陪审员  许桂昌人民陪审员  丁群英二〇二〇年三月六日书 记 员  范嘉斌