广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终362号 上诉人（一审被告）：曾磐柳，女，1975年7月7日出生，瑶族，住来宾市兴宾区。 被上诉人（一审原告）广西东铭物业服务有限公司，住所地来宾市兴宾区祥和路**家和城综合楼****。 法定代表人：罗东，总经理。 委托诉讼代理人：梁修诚，该公司经理。 上诉人曾磐柳因与被上诉人广西东铭物业服务有限公司（以下称“东铭物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾磐柳上诉请求：1、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4432号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、开发商任远公司至今未能出示《竣工验收报告》或《竣工验收备案表》，以说明其开发的房产符合交付使用条件；2、开发商任远公司至今未向上诉人履行交房义务，上诉人也未实际占有、使用涉案房屋，按照《物业管理条例》的规定，物业费应由建设单位交纳，一审法院判决由上诉人支付相关物业费及电梯维护费是错误的；3、一审法院存同案不同判的现象。 东铭物业公司二审答辩认为，一审法院认定事实清楚，判决处理正确，请求维持一审法院的判决。 东铭物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业各项费用共计3618.55元给原告（详见欠费清单）；2、案件受理费由被告负担。 一审法院认定的事实：被告是来宾中南•财富大道小区9栋1单元11-3号房屋业主。2015年11月18日，来宾市任远房地产开发有限责任公司（甲方）与原告东铭物业公司（乙方）签订《来宾中南•财富大道物业服务合同》，约定管理期限自2015年12月1日起至业主委员会成立止，乙方在本合同期限内依据约定，向业主、物业使用人对现有的物业共用部位和公共配套设施提供公共性服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 物业服务费（最终收费标准按物价局批复为准）：按购房建筑面积向业主、物业使用人计收，住宅0.60元/㎡/月、商铺1.20元/㎡/月、车库或杂物房0.30元/㎡/月、地下车位、地下车位20元/月业费：为了保证环境的整洁，房屋升值，业主房屋得以保障，按面积收取空置房物业费，住宅0.60元/㎡/月、商铺1.20元/㎡/月、车库0.30元/㎡/月、地下车位、地下车位20元/月日起第一年内按收费标准半价计收，一年后全额收取，该费用由业主支付。装修垃圾清运费：按照物业使用人房屋面积计收3元/㎡。电梯维护费：至电梯移交物业公司启用，电梯维保公司维保一年后开始按户收取，每户30元/月(含商用电梯）。业主自用水电费：可由乙方按政府规定标准代收代缴。业主公摊水电费包含：电梯运行电费、绿化用水费、路灯照明费、二次加压电费。汽油发电费：自交房起物业向业主、物业使用人每年收取购买汽油费元/户/年。原告代缴水电费、公摊费等，业主缴费时间为每月10日前。 上述合同签订后，原告依约向被告提供公共性服务，由于被告以未接收房屋拒绝缴纳物业费、电梯维护费等，原告于2018年6月8日向被告发出催费告知函，确认被告自2016年1月20日至2018年5月31日物业费为2176.78元，自2017年1月1日至2018年5月31日电梯维护费为510元,并要求于2018年6月15日前付清上述费用,但原告没有提供证据证明其已将该函送达给被告或者已张贴的事实。涉案原告实际提供物业服务至2018年6月19日止，被告自2016年1月20日至2018年6月19日物业费为2254.5元，自2017年1月1日至2018年6月19日电梯维护费为529元，共计2783.5元。 一审法院另查明，2016年5月6日，被告因任远公司逾期交房向一审法院提起诉讼，请求任远公司支付逾期交房违约金，一审法院于2016年9月18日作出（2016）桂1302民初1745号民事判决，判令任远公司向被告支付逾期交房违约金35771.6元，同时认定涉案实际交房日期为2016年1月20日，该判决已发生法律效力。 一审法院认为，原告东铭物业与任远公司签订的《来宾中南•财富大道物业服务合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对该小区业主具有法律约束力。法院于2016年9月18日作出（2016）桂1302民初1745号民事判决，已认定涉案实际交房日期为2016年1月20日，该判决已发生法律效力，故对涉案实际交房日期为2016年1月20日的事实，予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，涉案房屋已符合交房条件，而由于被告不接收房屋，属被告的个人行为所致，故被告未依约支付原告的服务费用，应当依法承担法律责任。合同签订后，原告已经依约对小区整体区域范围内的公用设施和附属物、构筑物、公共环境卫生、公用绿化、花草等进行维护、养护、管理。被告作为该小区的业主之一，虽然未装修入住，导致被告未直接感受到原告的服务，但实际上物业服务还包括了房屋公共墙面、外观的维修、保安巡逻、公用设施设备的维护、业主档案材料的管理、消防设施设备的配置等服务职责，这类服务是间接为被告提供了服务，被告在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业等各项费用的义务。鉴于被告尚未装修入住，按照公平合理原则，被告承担的物业服务费应当相应降低，酌定为被告物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米0.3元收取，被告自2016年1月20日至2018年6月19日物业费为2254.5元，减半收取，即1127.25元。对于原告主张的电梯维护自2017年1月1日至2018年6月19日电梯维护费为529元，有合同约定为依据，事实清楚，证据充分，予以支持。同时因物业管理工作系带有公众服务性质的一种服务合同，对未按期交纳物业管理各项费用的业主应当以督促交纳为较妥，故对原告诉请要求被告按尚欠费用的30%支付违约金835.05元的诉讼请求，不合情理，不予支持。 一审法院判决：一、被告曾磐柳限于本案判决生效之日起十日内支付原告广西东铭物业服务有限公司物业费1127.25元；二、被告曾磐柳限于本案判决生效之日起十日内支付原告广西东铭物业服务有限公司电梯维护费529元；三、驳回原告广西东铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审审理期间，双方当事人均无新证据向本院提交。 经审理查明，一审法院认定本案的法律事实正确，本院予以确认。 本院认为，《物业管理条例》规定的“已竣工但尚未出售或尚未交给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”，是指按正常程序建设单位尚未出售或尚未通知业主收房或由于出售人的原因房屋未达到交付使用条件等，致使买受人未能收房、未购买而未享受到物业服务时，在此前的物业服务费由建设单位承担。但这不意味着买受人可以利用这样的规定故意拖延收房，一般情况下若买受人无正当理由拒绝收房的，以出卖人通知收房的日期为房屋交付日期。 本案上诉人是对房屋的交付是否符合交付使用条件提出了异议，之前还曾就出卖方逾期交房的问题，选择诉诸法律，积极主张了权利。在法院该生效判决中，上诉人请求出卖方支付逾期交房违约金的主张得到了支持，同时判决也确定了涉案房屋的交付日期为2016年1月20日，这说明涉案房屋已满足了交付使用条件，上诉人应依判决确定的交付日期按时收房。从另一个角度来讲，即使上诉人尚未收房，其与出卖方所签订的商品房买卖合同也已备案，合法有效，且其又无退房及解除该合同之意，那么上诉人作为购房人就取得了将购买房屋的所有权转移到自己名下的期待物权，成为涉案房屋的准业主，享有相应的权利，亦应承担相应的义务。按照最高人民法院相关司法解释及《物业管理条例》的规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同是对全体业主具有约束力的，故从通知交房或交房日期确定之日起，上诉人即以业主的身份与物业企业（被上诉人）形成了物业服务合同关系，其是否实际接收房屋，并未对物业企业收取物业费产生影响。而物业服务的目的是维护和保障整个小区物业的正常使用，提供的是公共事务管理服务，例如对建筑物、公共设施、公共秩序、环境卫生以及绿化、交通等项目的日常维护、修缮和管理，某一个或几个业主未实际收房或入住，不会导致这种公共性服务活动的减少。因此，业主如以未实际收房、没有享受到物业服务为由拒绝交纳物业费的，没有法律依据。至于对物业费具体数额的承担，可以酌情进行处理，本案一审法院对上诉人应承担的物业费予以减半收取，既体现了人民法院在行使自由裁量权时与公平处理相结合的原则，又体现了人性化的理念，使法律效果和社会效果得到了有机的统一，应予以维护。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人曾磐柳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 覃奇明 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 廖鹏辉 书 记 员 谢家福