贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初255号原告：杨再文，男，1973年12月20日出生，侗族，住凯里市。原告：凯里市阳光骄子精品家私城，住所地：凯里市。经营者：杨再文，男，1973年12月20日出生，侗族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王开，贵州润澜师事务所执业律师。被告：凯里市阳光房地产有限公司，住所地：凯里市宁波西路房产交易大楼**。法定代表人：万台生，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：杨成，贵州七律律师事务所执业律师。委托诉讼代理人（特别授权）：杨荣宇。原告杨再文、凯里市阳光骄子精品家私城（以下简称阳光家私城）诉被告凯里市阳光房地产公司（以下简称阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后于2018年7月19日作出（2018）黔2601民初1933号民事判决。杨再文、阳光家私城不服判决，提起上诉，黔东南苗族侗族自治州中级人民法院经审理后，认为原审程序违法，将案件发回本院重审。因本案须以杨再文、阳光家私城诉孙青春、曹花香、徐晨付、单庆友、杨敏房屋租赁合同纠纷及孙青春、曹花香诉杨再文、阳光家私城财产损害赔偿纠纷的审理结果为依据，本院于2019年7月16日裁定本案中止审理。2020年3月23日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨再文、阳光家私城的委托诉讼代理人王开、被告阳光公司的委托诉讼代理人杨成、杨荣宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨再文、阳光家私城向本院提出诉讼，请求：一、判令被告支付原告因房屋漏水造成的损失赔偿费用暂计5万元；二、判令被告减免从2016年8月1日至2017年12月31日期间的租金507348元；三、判令被告承担无法使用部分商铺的管理费用144425元；四、案件受理费、公证费500元由被告承担。2020年3月20日变更诉讼请求为：1、撤回（2018）黔2601民初1933号案件中第一、二项诉请；2、继续主张第三、四项诉请；3、增加请求判令被告为原告减免租金共计721194.7元（计算自2016年7月20日至2017年12月31日期间因漏水而不能招租的1号、2号、3Ａ号、4号（不能使用的230平方米部分）、7号（不能使用的387平方米部分）铺面的租金626324.9元；漏水期间人民法院判决原告对曹花香、孙青春等租户减免的租金94869.8元）；4、增加请求判令被告赔偿原告因漏水发生的损失21332.55元；5、增加请求判令被告返还原告20万元合同保证金。事实与理由：2009年8月5日。被告阳光公司与杨再文签订了《房屋租赁合同书》，阳光公司作为出租方将位于凯里市门面房出租给杨再文作商业库房使用，租赁期为八年，从2010年1月1日至2017年12月31日止，合同对每一年的租金以及违约责任等进行了约定。合同签订以后，阳光公司将租赁物交由原告管理使用，杨再文持租赁合同书在原凯里市工商行政管理局万博工商所申请办理了个体工商户营业手续，并于2010年12月22日，取得字号为“凯里市阳光骄子精品家私城”的个体工商户营业执照。杨再文以家私城的名义，将涉案租赁物第四层分租给次承租人杨敏、曹花香、孙青春、单庆友、徐晨付，将第五层房屋分租给赵勇芳。2016年7月，被告出租的房屋顶棚连续两次发生漏水，造成四层部分次承租人的家具被雨水打湿和浸泡。原告紧急通知被告前往修复漏水房屋，并多次联系被告协商处理漏水造成的次承租人损失问题，但被告拒绝协商，次承租人损失问题得不到解决，因此拒绝向原告交纳租金。原告因此与次承租人孙青春、曹花香、杨敏、单庆友、徐晨付等产生一系列诉讼纠纷，在此期间，原告不仅收不到租金，而且每个月还要为维持家私城运转支付各种费用。并且因诉讼支付了一大笔诉讼费用。此外，因房屋漏水导致原告无法再行招商，造成原告重大损失。对相关损失问题，被告一直拖延不予解决，相反2017年10月以原告拖欠租金为由起诉至凯里市人民法院，经凯里市人民法院判决，原告需向被告支付在此期间全部租金，对于原告及次承租人因漏水造成的损失赔偿问题法院要求另案主张。截至2020年2月，原告与次承租人孙青春、曹花香、杨敏、单庆友、徐晨付等就漏水问题引发的租赁合同纠纷均已获得生效判决。原告认为，被告作为房屋出租方，有义务提供合格、无重大缺陷的房屋，被告房屋出现漏水事故后，理应及时修复，对造成的损失应及时赔偿并减免部分租金，避免损失的扩大，但被告对原告的合理要求拖延、拒绝，其行为严重损害了原告的合法权益，请求支持原告如上诉请。被告阳光公司辩称：原告提起本案的理由是不完全客观真实的。1、2016年7月凯里市发生50年不遇的特大暴雨，以致造成被告的出租房屋漏水，被告接到原告通报之后，立即组织抢修，四层楼面第二天就全部恢复正常经营，漏水的商铺原告也安排到其他铺面经营，被告将漏水对商场的影响降到最低的限度。2、在发生漏水事件后，原告并不是真正的协商商家漏水损失的赔偿问题，而是企图以漏水问题，敲诈被告，企图得到巨额的赔偿款，来冲抵他应当支付的租金，因此，他们向被告申报商家的损失一次比一次离谱，从二十几万元不断上涨，最后达到120多万元之巨。被告无法满足原告的要求，就告知原告商家的漏水损失的赔偿问题可通过诉讼，如果人民法院确认因为漏水致商家损失，法院判决被告承担连带赔偿责任的，被告保证履行赔偿义务。2018年承租的商家孙青春、曹花香就漏水造成的损失，已分别向凯里市人民法院提起了诉讼，孙青春、曹花香的损失，被告已经赔付完毕。3、在对漏水的店面进行恢复装修的过程中，原告百般阻挠，采取断电的方式不让被告请来的装修工人施工，导致所谓的漏水的店面的吊顶装饰不能完成修复，门面因为漏水而一直无法正常经营。这是原告故意所为，是其自己的行为为造成损失的扩大，其扩大部分的损失，应当由原告自行承担。4、原告因与次承租人之间的纠纷中，被人民法院判决减免租金两个月零10天合计租金94869.8元，以及承担相应的诉讼费21332.55元，这是因为原告故意阻止被告装修工人入场装修所造成的，是损失的扩大部分，应由原告承担。5、关于押金的问题，该笔押金与原告无关，原告没有任何证据证明是原告交纳。6、关于原告人员工资及相关水电费问题，水电费的票据证明原告正常经营的状态，水电费是经营者的正常经营成本，不能要求被告承担，人员工资也是如此，另，原告申报的员工刘颂，在2016年8月已经离开商场，工资名册中原告将其工资一直发放到2017年12月，这是明显的伪证。7、关于商场公证问题，不是渗水当时现场，渗水发生在2016年7月20日，公证是在2018年，公证的现场是装修遗漏的现场，证明需要装修的地方、部位是简单的、清楚的，工程量不大，同时现在的经营户已经清楚的证明，店面恢复经营的装修时间只需要3天，该公证反而证明原告故意不让被告装修的目的，就是为了拒付租金，是完全没有诚信的行为表现。综上所述，原告在漏水之前，已经在故意拖欠被告租金，在漏水楼层修复、恢复经营之后，更是无视被告的合理合法要求，直接拒绝交付租金。现在提起本案，其目的就是在拖延履行支付租金的义务。请求公正判决。本院经审理认定事实如下：2009年8月5日，被告阳光公司与杨再文签订了《房屋租赁合同书》，阳光公司作为出租方将位于凯里市门面房出租给杨再文作商业、库房使用，租赁期为八年，从2010年1月1日至2017年12月31日止。合同对每一年的租金以及违约责任等进行了约定，其中，2016年1月1日至2017年12月31日每年年租金为946784元。合同签订后，阳光公司将租赁物交由原告管理使用，杨再文持租赁合同书在原凯里市工商行政管理局万博工商所申请办理了个体工商户营业手续，并于2010年12月22日，取得字号为“凯里市阳光骄子精品家私城”的个体工商户营业执照。杨再文以家私城为出租方，将涉案租赁物第四层分租给次承租人杨敏、曹花香、孙青春、单庆友、徐晨付，将第五层房屋分租给赵勇芳。2016年7月20日和27日，涉案房屋顶棚两次发生漏水，造成四层部分次承租人的家具被雨水打湿和浸泡。相关次承租人以房屋漏水为由拒交租金。另查明，次承租人曹花香、孙青春以涉案房屋漏水造成损失为由诉至本院，要求杨再文、阳光家私城、阳光公司赔偿损失，经本院审理后判决阳光公司对因漏水造成的损失予以赔偿。杨再文、阳光家私城亦以次承租人为被告诉至本院，请求判决次承租人支付拖欠的涉案房屋租金。经凯里市人民法院及黔东南州中级人民法院一、二审生效判决确定：涉案房屋因漏水而减免次承租人2016年7月20日至同年9月30日期间的租金共计94869.80元，并由杨再文、阳光家私城承担相关案件的案件受理费共计21332.55元。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的租赁合同不违反法律的规定，本院予以确认。关于原告主张被告承担无法使用部分商铺的管理费用144425元的诉请，商铺的管理费用是承租人即原告的经营成本，不属于损失的范畴，原告的该项诉请于法于约无据，本院不予支持。关于减免租金的金额。本案因暴雨导致原告租用被告的部分商铺发生漏水，虽经被告抢修，解决了漏水问题，但造成了原告对该商铺不能正常使用、收益减少的后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响出租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，对原告主张被告减免租金的诉请应予支持，但原告诉请减免租金损失721194.7元过高，应结合停业的事实及本院和黔东南州中级人民法院涉及本案房屋租赁合同纠纷等案的判决结果，酌情减免涉案房屋2016年7月20日至同年9月30日期间共计72天的租金94869.80元，原告诉请超过部分本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿其因房屋漏水引发纠纷后产生案件受理费损失21332.55元应否支持的问题，21332.55元系因涉案房屋漏水而导致承租人与次承租人之间发生纠纷而产生的费用，应属于损失的范畴，被告对此应承担相应的赔偿责任，故原告的该项诉请，本院予以支持。关于保证金20万元应否退还的问题，缴纳保证金的主体是黔南大正商贸有限公司，并非杨再文或阳光家私城，原告不具备主张退还的主体资格，故原告主张被告退还该笔保证金于法于约无据，其该项诉请本院不予支持。关于公证费500元的问题，公证费用系原告因保全案件证据需要而产生，不属于必要的损失范畴，故原告的该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里市阳光房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨再文、凯里市阳光骄子精品家私城减免的租金94869.80元。二、被告凯里市阳光房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨再文、凯里市阳光骄子精品家私城损失赔偿款21332.55元。三、驳回杨再文、凯里市阳光骄子精品家私城的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14587元，由原告杨再文、凯里市阳光骄子精品家私城负担11963元，被告凯里市阳光房地产有限公司负担2624元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  黄原慧人民陪审员  周晓菊人民陪审员  刘 涛二〇二〇年三月二十四日书 记 员  王 宇