广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7964号原告：陈纪呈，男，1950年9月7日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：李耀华，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：何展遨，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。被告：平康（广州）养老产业开发有限公司，住所地：广州市荔湾区文昌南路**D10店铺。法定代表人：张继发。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，，住所地：深圳市龙华区龙华街道景华****正点商务**法定代表人：黄国伟。被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，户籍住址深圳市罗湖区。被告：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，户籍住址广州市荔湾区。被告：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，户籍住址广州市荔湾区。被告：谢绍江，男，1973年4月16日出生，汉族，户籍住址广州市增城区。被告：邓跃文，男，1968年10月30日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告陈纪呈与被告平康（广州）养老产业开发有限公司（以下简称平康公司）、斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称斜阳里公司）、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李耀华、何展遨到庭参加诉讼，被告平康（广州）养老产业开发有限公司、斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文经本院依法传唤，无正当理由拒绝到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈纪呈向本院起诉请求：1.判令平康公司、谢绍江涂销广州市荔湾区文昌南路88号D58铺的不动产抵押登记并为陈纪呈办理该不动产的产权过户登记；2.判令平康公司、谢绍江向陈纪呈交付位于广州市荔湾区文昌南路88号D58铺的不动产；3.判令平康公司、斜阳里公司、谢绍江连带向陈纪呈支付逾期过户的违约金人民币453792.77元（违约金以人民币264448元为基数，按照每日千分之三的标准从2018年1月21日计至实际过户之日止，以已付楼款为限）；4.判令杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文在未足额出资的范围内对第3项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由平康公司、斜阳里公司、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文承担。事实和理由：2017年7月31日，陈纪呈与平康公司就买卖位于广州市荔湾区文昌南路88号D58铺的不动产签订《不动产认购书》（认购书编号：N0RP0000041)以及《不动产买卖合同》（合同编号：YP0058）。陈纪呈在2017年7月31日支付定金100000元，2017年7月31日支付剩余楼款32224元。《不动产买卖合同》（合同编号：YP0058）约定：陈纪呈以264448元的价格购买位于广州市荔湾区文昌南路88号D58铺，陈纪呈在2017年9月15日前支付尾期楼款人民币132224元，2017年9月15日前支付预收代缴税费、手续费等8559元；平康公司应在2018年1月1日前且平康公司收齐本合同全部楼款及税费、手续费等后三个工作日内书面通知陈纪呈办理交付手续，并签署该不动产交接单，将不动产交付陈纪呈，逾期交付的自逾期之日起按照按天按陈纪呈已支付楼款金额的千分之三计算计算违约金；平康公司于2018年1月1日前且平康公司收齐本合同全部楼款及税费、手续费等后20个工作日内(即2018年1月21日前）完成办理该不动产过户交易手续，如因平康公司原因导致陈纪呈不能在规定期限内取得《不动产产权证》的，本合同继续履行，平康公司自逾期之日按照陈纪呈已付楼款的千分之三按日计算违约金，直至交易过户为止。同日，平康公司还与陈纪呈签订了《不动产工程施工委托合同》（合同编号：VIPP0058）、《不动产委托经营管理合同》（合同编号：AP0058）、《财富星合同书》（合同编号：CP0058）。签署合同后，陈纪呈立即向平康公司支付定金人民币100000元、首期楼款32224元以及团购服务费100000元，共232224元。2017年10月11日，陈纪呈又向平康公司支付了剩余楼款132224元、税费及手续费8559元。但是，平康公司并未按照合同的约定向陈纪呈交付房屋及办理产权过户登记手续。经陈纪呈多次催告,至今未交付及办理，且签订的《不动产工程施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》及《财富星合同书》中约定的义务平康公司均未履行。鉴于平康公司的严重违约行为，陈纪呈对平康公司的履约能力开始有所怀疑，于是到房管局查册方知涉案房屋的产权人为谢绍江而非平康公司，且涉案不动产已办理了抵押登记，抵押权人为案外人。同时需要说明的是：与陈纪呈类似或者相同的购房者人数众多，大概一百多户，其中有部分办理了不动产产权过户登记，大部分没有办理；因平康公司人去楼空，以梁小玲为代表的购买者以平康公司、斜阳里公司涉嫌诈骗向广州市荔湾区公安分局申请立案调查，产品亦向荔湾公安分局提交了立案申请。2018年7月19日，广州市荔湾区公安分局出具《不予立案通知书》（穗公荔不字〔2018〕00040号），并当面阐明不予立案的理由是产权人谢绍江与平康公司之间就涉案不动产的买卖存在委托关系，不构成涉嫌诈骗罪的立案条件。综上所述，陈纪呈与平康公司签订的《不动产买卖合同》《补充协议》《不动产工程施工委托合同》《财富星合同书》《不动产委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应依照合同的约定履行义务。现平康公司拒不履行交付涉案不动产及为陈纪呈办理产权过户登记手续的行为严重损害了陈纪呈的合法权利，陈纪呈有权要求涂销抵押、办理涉案不动产过户登记手续并依照合同的约定向陈纪呈支付违约金。另首先，平康公司在2018年2月5日进行了股东变更登记，股东由斜阳里公司、杨少辉变更为黄国伟、张继发，变更前后股东均未履行足额出资义务，根据相关法律规定，斜阳里公司、杨少辉、黄国伟、张继发应在未足额出资的范围内承担责任；其次，谢绍江作为涉案不动产的实际产权人授权平康公司销售涉案不动产，应与平康公司对涉案不动产的买卖合同承担连带责任；再次，平康公司与斜阳里公司存在相同股东，且存在业务混同、财产混同的情形；最后,陈纪呈与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“云康居”成交确认书》中约定的团购信息服务费实质为购房款，即广州大牌信息技术咨询服务有限公司亦是该涉案不动产买卖合同的履约方，且广州大牌信息咨询服务有限公司已注销，邓跃文是该公司的股东且未足额履行出资义务。所以平康公司、斜阳里公司、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文应对涉案不动产买卖合同承担连带责任。被告黄国伟未到庭，但向本院提交书面答辩状，如下：黄国伟于2018年2月经程志豪介绍，把身份证提供给斜阳里公司做代名法定代表人。由于黄国伟当时无工作无收入，便听从他人教唆，把身份证租赁出去。他们答应每个月支付黄国伟1500元的租赁费。黄国伟当时并不了解租赁身份证用于做公司法定代表人会导致如此严重的后果。2018年2月5日上午，与介绍人程志豪去工商局办理变更手续，黄国伟什么也不懂，也没有多问，只按中介人要求，在需要签名的地方签名，办理了法定代表人变更手续。办理后，中介人把所有存根带走。对于此后发生任何事情，黄国伟全不知情，更不知该公司此后涉及多宗房屋买卖纠纷案件。黄国伟只是提供了身份证给斜阳里公司做代名法定代表人，对于此次涉及的多宗房屋买卖合同纠纷，均与黄国伟无关。被告平康公司、斜阳里公司、杨少辉、张继发、谢绍江、邓跃文均未到庭，也未提交书面意见。经审理查明，2018年5月25日谢绍江取得广州市荔湾区文昌南路88号D58铺（以下简称涉案商铺）产权登记。2017年7月31日陈纪呈（乙方、买受人）与平康公司（甲方、出卖人）签订编号：YP0058《不动产买卖合同》，约定：甲方将涉案商铺（建筑面积为7.99平方米、套内建筑面积为5.4平方米）以264448元出售给乙方。乙方于2017年9月15日前交付尾期楼款132224元及预收代缴税费、手续费8559元给甲方。甲方应当在2018年1月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交付为止。甲方应当在2018年1月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内，完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止。甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。合同签订当日，陈纪呈根据平康公司的指示向斜阳里公司支付定金100000元、首期楼款32224元，平康公司出具了相应收款收据。同日陈纪呈向广州大牌信息咨询服务有限公司支付云康居D58团购服务费100000元。2017年10月11日，陈纪呈向斜阳里公司支付剩余楼款132224元及税费8559元，平康公司出具了相应收款收据。2018年2月5日，平康公司法定代表人由杨少辉变更为张继发；斜阳里公司法定代表人由杨少辉变更为黄国伟。2018年4月28日广州大牌信息技术咨询服务有限公司（自然人邓跃文独资）向工商行政管理部门注销该企业工商登记。2018年7月16日谢绍江与案外人湛伟坚办理涉案商铺不动产抵押登记，抵押权人为湛伟坚。在庭审中，陈纪呈还提供与平康公司就涉案商铺约定的《不动产工程施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》《财富星合同书》，但平康公司未在上述合同上盖章。庭审中，陈纪呈向本院明确表示其不同意为谢绍江向湛伟坚偿还款项用于涂销抵押。本院向陈纪呈释明平康公司非涉案商铺产权人，无相关证据证实产权人与平康公司之间就涉案商铺存在相关合同关系，陈纪呈与平康公司的涉案商铺买卖合同存在履行障碍，征询陈纪呈是否变更诉讼请求。陈纪呈明确表示不变更诉讼请求。本院认为，陈纪呈与平康公司签订的《不动产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定履行义务。由于涉案商铺并非平康公司所有，属于谢绍江所有，谢绍江又将涉案商铺再抵押给湛伟坚，且无证据证实谢绍江追认平康公司与陈纪呈的买卖关系。因此，涉案商铺存在过户的法律障碍，陈纪呈与平康公司签订的《不动产买卖合同》事实上不能履行。由于陈纪呈要求将涉案商铺过户、交付给陈纪呈及承担逾期过户违约责任的诉请均是要求平康公司继续履行《不动产买卖合同》，经本院释明，陈纪呈仍坚持其诉讼请求不变更。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，陈纪呈的全部诉讼请求均没有事实和法律依据，因此，本院均不予支持，依法予以全部驳回。平康公司、斜阳里公司、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈纪呈的全部诉讼请求。本案受理费8106元，由原告陈纪呈负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨仁义人民陪审员  姚冬湖人民陪审员  李文姬二〇二〇年三月三十日书 记 员  魏冬菊黄辉燕