山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0704民初2516号 原告：杨金山，男，1989年2月15日生，汉族，住山东省安丘市。 委托诉讼代理人：任宝余，山东元康律师事务所律师。 被告：山东正邦置业有限公司，住所地：潍坊市潍城区青年路**。 法定代表人：谭秋生，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩茹，山东国宗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付婷婷，山东国宗律师事务所律师。 原告杨金山与被告山东正邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨金山的委托诉讼代理人任宝余、被告山东正邦置业有限公司的委托诉讼代理人韩茹、付婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨金山向本院提出诉讼请求：1.山东正邦置业有限公司将需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助杨金山办理涉案房屋产权登记手续；2.山东正邦置业有限公司向杨金山支付逾期产权登记违约金102601元（以256503元为基数按年利率6%自2012年10月27日计算至2019年6月26日），其他逾期产权登记违约金以256503元为基数按年利率6%自2019年6月27日计算至实际取得房屋权属证书止；3.诉讼费用由山东正邦置业有限公司承担。庭审中，杨金山主张以已付款267943元为基数计算违约金。事实和理由：杨金山于2011年10月6日与山东正邦置业有限公司签订《商品房预售合同》，杨金山购买山东正邦置业有限公司开发的瑞祥铭城房屋一套，总房款为256503元，约定山东正邦置业有限公司在2011年12月31日将合同约定的商品房交付杨金山使用，并且约定山东正邦置业有限公司在商品房交付使用后300日内办理产权登记，使杨金山取得房地产权属证书，合同签订后杨金山按照约定履行了付款义务，山东正邦置业有限公司未按照约定办理产权登记，致使杨金山至今未取得房地产权属证书，山东正邦置业有限公司的行为损害了杨金山的利益应当承担责任，且约定的违约金过低，应当予以增加。 山东正邦置业有限公司辩称，杨金山主张逾期产权登记违约金已经超过了诉讼时效，其诉求不应得到支持；涉案房屋产权登记迟延办理并非山东正邦置业有限公司责任导致，是因为山东正邦置业有限公司存在与潍坊渤海建筑工程有限公司的法律纠纷，无法办理相关文件；杨金山缴纳全部购房款的时间是2012年2月3日，其实际办理房屋交接交付的时间2012年12月16日，因此杨金山主张从2011年12月31日为房屋交付时间起算从而计算违约金与合同约定事实均不符；杨金山主张的违约金计算依据错误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，杨金山提交了《商品房预售合同》一份、个人借款凭证一份、收款收据三份，山东正邦置业有限公司对上述证据真实性无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。山东正邦置业有限公司提交了房屋装修保证金收据一份，证明涉案房屋的交付时间，证据不足，本院不予采信；提交了会议纪要复印件一份、建设工程竣工规划核实合格证一份、楼宇编号变更证明复印件一份、不动产受理通知书一份（无受理单位的印章），主张提交备案材料的时间同时证明迟延办理产权登记非山东正邦置业有限公司的责任，证据不足，本院不予采信。综上，现有证据无法认定山东正邦置业有限公司的交房时间，亦无法认定其已经向产权登记机关提交所需的备案材料。 本院经审理认定事实如下：杨金山与山东正邦置业有限公司于2011年10月6日签订《商品房预售合同》一份，合同约定:杨金山购买山东正邦置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区房屋一套。合同第八条关于交付期限的约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。 2011年3月8日、2011年3月14日、2011年10月2日，杨金山分别向山东正邦置业有限公司支付30000元、75000元、4420元；2012年2月3日，杨金山办理一手房贷款，借款金额165000元。以上共计274420元。 本院认为，杨金山与山东正邦置业有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。本案中，山东正邦置业有限公司主张于2012年12月16日向杨金山交付房屋，而杨金山主张2011年12月31日交房，但双方提供的证据均不足以证明其主张。即便按照双方中主张的较晚的交房日期2012年12月16日计算，山东正邦置业有限公司应在2013年10月11日前提供材料报产权登记机关备案，而其一直未将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故构成违约，应当承担违约责任。另外，本院认为双方约定的违约金过低，不足以弥补杨金山的损失，杨金山主张按照年利率6%计算违约金不违反法律的规定，本院依法予以支持。关于违约金计算基数，杨金山实际交付款项274420元，其主张以267943元为基数计算，是对自己民事权利的处分，本院依法予以支持。由于杨金山迟至2019年9月5日起诉山东正邦置业有限公司要求支付逾期办证违约金，故在此之前三年（2016年9月5日）之前的违约金请求权已过诉讼时效，因此本案中即使交房时间无法确定，亦不影响违约金的计算。违约金可自2016年9月6日暂计算至2020年3月30日，共计1302天，计款57347.14元，此后的违约金金额计算以267943元为基数，按照年利率6%计算至山东正邦置业有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。根据合同约定山东正邦置业有限公司提供资料报产权登记机关备案后，有义务协助杨金山办理涉案房屋的权属证书，故支持杨金山的该部分诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告山东正邦置业有限公司协助原告杨金山办理涉案房屋权属证书，并支付原告杨金山逾期办理房屋不动产权证书违约金57347.14元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告山东正邦置业有限公司支付原告杨金山逾期办理房屋不动产权证书违约金（以267943元为基数，按照年利率6%自2020年3月31日起计算至山东正邦置业有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告杨金山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2352元，减半收取1176元，由被告山东正邦置业有限公司负担617元，原告杨金山负担559元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  杨春玉 人民陪审员  刘学华 人民陪审员  史美丽 二〇二〇年三月三十日 法官 助理  王 敏 书 记 员  李 冰