河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终149号 上诉人（原审被告、申请执行人）：程静，女，1986年6月13日出生，汉族，安平县安平镇郭屯村**，住安平县。 委托诉讼代理人：张玉双，河北明宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：李二吨，男，1963年8月1日出生，汉族，住安平县。 委托诉讼代理人：苑涛，河北方领律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：刘玉芹，女，1967年4月8日出生，汉族，，安平县安平镇北关村**住安平县。 原审第三人（被执行人）：彭进泉，男，1956年12月11日出生，汉族，安平，安平县安平镇北关村**平县。 上诉人程静因与被上诉人李二吨、原审第三人刘玉芹、彭进泉案外人执行异议之诉一案，不服河北省安平县人民法院（2019）冀1125民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人程静、被上诉人李二吨、原审第三人刘玉芹、彭进泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程静上诉请求：1、撤销安平县人民法院（2019）冀1125民初51号判决书，依法改判继续执行安平县的房产。2、上诉费用由被上诉人负担。上诉人与被上诉人执行异议之诉纠纷一案，上诉人不服安平县人民法院（2019）冀1125民初51号民事判决书，认为该判决认定事实错误，适用法律不正确，程序违法，理由如下：1、认定事实部分。木案是执行异议之诉，审查案外人是否具有足以排除执行的民事权益，应符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法本意。刘玉芹于2018年7月25日将案涉房产的钥匙、水电卡等交付程静，允诺程静居住。程静及其家人随即入住。程静申请强制执行后，法院于2019年10月29日依法查封了案涉房产。被上诉人李二吨提起执行异议，称2018年9月18日与刘玉芹、彭进泉达成房屋买卖协议一份，房款的给付方式系通过张明的账户将165万元转账给多人，偿还了刘玉芹、彭进泉的借款。法院不应根据双方的买卖协议及双方的陈述就认定房屋买卖的真实性。李二吨并未进入房屋进行查看，故其不应具有购买该房产的真实意图。本案中李二吨并未购买该房产，也未实际占有该房产，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李二吨不具备排除执行的条件。根据立法本意，是对查封前对债权债务不知情，购买房产，支付房款，已占有、使用房产的案外人的救济。本案中，程静与刘玉芹、彭进泉的借贷纠纷判决已生效，在马上进入执行阶段时，李二吨在明知程静合法入住时，仍与刘玉芹、彭进泉签订协议，明显是恶意串通，侵害程静利益的行为，不应得到保护，一审判决认定事实错误。2、适用法律部分。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对排除执行的四个要件，已作出明确规定。法院在审理执行异议之诉纠纷案件，应依据该条规定进行审查，本案中李二吨并未实际占有该房产，不符合该条规定的必要条件，不享有排除执行的权利，法院不依据明确的法律规定进行判决，选择依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定进行判决，明显有失公元，系适用法律错误。3、程序部分。本案中自2019年1月4日立案，至2019年10月21日作出判决，属程序违法。为了查明案件事实，上诉人向一审法院申请对李二吨、张明的转款记录及款项来源进行查询，作为认定案件事实的关键证据，法院并未调取查询，其审判程序明显不当。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请二审法院查清事实，依法改判。 被上诉人李二吨辩称，1、一审认定的程静家属在2018年7月份入住房产的事实不认可；2、假如抵押存在的话，也是无效的；3、刘玉芹与李二吨的房产交易是真实存在的。 原审第三人刘玉芹、彭进泉辩称，程静入住争议房产不是经我允许，当是我搬出去是为了将房产打扫干净，看看能卖多少钱。当时程静起诉我们时，已经认定抵押无效了，判决我们还款，我们已经还了110多万了。 李二吨向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令不得执行位于安平县房产，并依法解除对上述财产的查封；2、请求依法确认原告系安平县房产合法所有权人；3、诉讼费用由被告负担。 程静辩称：被答辩人在起诉状中所陈述的不是事实，起诉理由不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的事项。李二吨对涉案房产不享有排除执行的权利，请法院查明事实，依法驳回原告李二吨的起诉。 刘玉芹、彭进泉当庭陈述称：房子确实卖给李二吨了，是通过张明转的账，因为我的账户都查封了。买卖是存在的，买卖合同不是虚假的。 一审法院认定事实如下，程静与刘玉芹、彭进泉民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年8月26日作出（2018）冀1125民初1949号民事判决书，判决刘玉芹偿还程静借款本金196万元及利息，彭进泉对借款本息承担连带保证责任。在程静与刘玉芹、彭进泉的借款合同中，将涉案房屋约定为抵押物，但未办理抵押登记手续。2018年7月份，被告程静家人开始入住该涉案房屋。判决生效后，程静申请执行。涉案房产位于安平县，未办理产权登记，安平县新峰房地产有限公司证实该房产系张文朵购买。2013年8月18日张文朵将该房产卖给第三人刘玉芹。2018年9月18日第三人刘玉芹、彭进泉与原告李二吨达成房屋买卖协议一份，将该房产以165万元转让给原告，原告通过张明的账户将165万元分别偿还了第三人的借款。2018年10月29日本院作出（2018）冀1125执1087号执行裁定书，裁定查封刘玉芹、彭进泉共有的位于安平县。原告李二吨对（2018）冀1125执1087号执行裁定不服，向一审法院提出异议。一审法院于2018年11月23日作出（2018）冀1125执异104号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告起诉来院，要求解除对涉案房产的查封并确定其为房产合法所有权人。被告认为原告对涉案房产不享有排除执行的权利，该房产第三人已将该房产抵押给原告，且原告家人已于2018年7月在此居住，应依法驳回原告的起诉。第三人认为涉案房产已卖给原告，原告将房款偿还了自己的借款，双方的房屋买卖协议是真实的。 一审法院经审理认为，根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，一审法院查封涉案房屋前，原告李二吨与第三人彭进泉、刘玉芹签订了书面房屋买卖协议，根据原告及第三人提交的借条和银行转账记录，证实原告已按照合同约定履行了交付房款义务，故依合同约定享有合同权利，涉案房屋归其取得占有。原告的异议理由及证据符合能够排除执行的法定情形。被告要求准许执行涉案房产，其要求无事实依据及法律依据，依法不予支持。由于该诉争房屋未依法登记领取权属证书，故原告只是按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由原告自行负责。故原告要求确认其为涉案房屋的合法所有权人，本院不予涉处。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决，1、对位于安平县停止执行。2、驳回原告李二吨的其他诉讼请求。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，被上诉人李二吨对本案争议房产是否享有排除强制执行的民事权益。 首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据本案查明的事实，上诉人程静与原审第三人刘玉芹、彭进泉签订的借款抵押担保合同，将争议房产约定为抵押物，但未办理抵押登记手续，抵押未生效，上诉人程静对争议房产不享有抵押物权，不具有优先受偿权，已生效的安平县人民法院（2018）冀1125民初1949号也未支持上诉人程静的对争议房产的上述权利。被上诉人李二吨与原审第三人签订的房产买卖合同，也没有办理产权变更登记，被上诉人李二吨未取得争议房产的所有权。单就本案争议的房产抵押合同和房产买卖合同本身来看，因合同权利属于债权，房产买卖合同的合同权利必须符合法定条件，否则并不当然优先于房产抵押担保合同的合同权利；上诉人程静对争议房产虽没有优先受偿权，其作为普通金钱债权的债权人仍然可以就争议房产申请强制执行。 第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，根据该规定，被上诉人李二吨应当对本案承担举证责任。根据本案查明的事实，被上诉人李二吨提供了买卖合同等相关证据，但其提供的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的条件。该条规定了案外房产买受人可以排除执行的特定条件，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定，系在案外买受人对所买受的不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，因此，本案应当严格审查买受人即李二吨与被执行人即原审第三人之间不动产买卖协议的是否符合上述规定的条件。首先，该条规定了条件成立的前提，即争议房产须登记在被执行人即原审第三人刘玉芹名下。根据2018年10月26日安平县新峰房地产有限公司出具的证明一份，证明2006年张文朵购买该公司开发的凯旋城小区别墅一套，此套房产尚未办理土地证、房产证，故张文朵未取得争议房产的所有权，其将争议房产转让给原审第三人刘玉芹，也不能办理产权变更登记，争议房产没有登记在原审第三人刘玉芹名下。第二，本案被上诉人李二吨与刘玉芹签订的房屋买卖合同并非合法有效的买卖合同。张文朵自安平县新峰房地产有限公司购买争议房产，原审第三人自张文朵处受让该房产，后原审第三人又将争议房产转让给被上诉人李二吨，上述房屋连环买卖均未办理所有权转移登记。如前所述，根据2018年10月26日安平县新峰房地产有限公司出具的证明，争议房产不具备办理权属登记的条件。安平县新峰房地产有限公司实际未取得出售争议房产的预售许可和房屋峻工验收合格证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"，安平县新峰房产地有限公司未取得争议房屋的商品房预售许可证明，不具备商品房销售的条件，依据上述规定，本案争议房产的连环买卖合同无效。第三，被上诉人李二吨没有充分证据证明其在人民法院查封之间已合法占有该不动产。根据本案查明的事实，上诉人程静已于2018年7月份搬入争议房产居住，直至本案被执行法院查封。被上诉人李二吨称2018年9月18日与刘玉芹、彭进泉达成房屋买卖协议一份，办理了水电卡，但没有充分证据证明实际占有该不动产。被上诉人李二吨与原审第三人之间的房屋买卖协议不符合上述规定的排除执行的条件。 综上所述，李二吨对本案争议的位于安平县的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，程静的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销河北省安平县人民法院（2019）冀1125民初51号民事判决； 二、驳回被上诉人李二吨的诉讼请求。 一审案件受理费19650元、二审案件受理费19650元，均由被上诉人李二吨负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年三月三日 书记员  李朝旺