江西省新余市渝水区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)赣0502行初16号 原告吴洁琼，女，1985年10月20日出生，汉族，湖南省湘乡县人，住新余市分宜县。 委托代理人华敏，江西君越律师事务所律师。 被告新余市自然资源局（新余市不动产登记局），住所地新余市赛维大道**。 法定代表人钟兆辉，该局局长。 委托代理人吴平芳，江西省弘道律师事务所律师。 委托代理人梁朝晖，该局工作人员，职务：副主任。 被告新余市房产管理局，住所，住所地新余市长青北路**div> 法定代表人敖小忠，该局局长。 委托代理人王志祥，江西姚建律师事务所律师。 委托代理人程为山，该局工作人员，职务：分管交易中心副局长。 第三人汤啸，男，1984年7月28日出生，汉族，湖南省浏阳市人，住新余市渝水区。 第三人叶敏，男，1992年6月19日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 原告吴洁琼（下称原告）与被告新余市自然资源局（新余市不动产登记局）(下称市不动产局)、被告新余市房产管理局（下称市房管局）、第三人汤啸、叶敏房屋行政登记纠纷一案，本院于2018年10月12日作出（2018）赣0502行初12号行政判决，宣判后市不动产局不服提起上诉。南昌铁路运输中级法院于2019年8月23日作出（2019）赣71行终223号行政裁定，以原判认定基本事实不清，证据不足为由，裁定撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人华敏，市不动产局委托代理人吴平芳、梁朝晖，市房管局委托代理人王志祥、程为山到庭参加诉讼。第三人汤啸、叶敏经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 市不动产局于2016年10月31日向第三人叶敏颁发了赣（2016）新余市不动产权第××号房产证，为第三人叶敏办理了新余市城东赛维大道3366号恒大雅苑4栋1701号房屋权利转移登记。 原告诉称，原告与第三人汤啸原系夫妻关系，双方于2016年12月23日离婚。原告与第三人汤啸在婚姻存续期间共同共有新余市房屋，并办理了赣（2016）新余市不动产权第××号产权证，原告与第三人汤啸均登记为该不动产权证的共有人。离婚时双方协议该套房屋归原告所有，但未办理变更登记手续。此后原告偶尔在该套房屋居住。2018年4月，原告发现该套房屋门锁被换，经询问第三人汤啸，得知汤啸未经原告同意擅自将该套房屋出卖给第三人叶敏。被告在原告本人未到场也未授权他人代办的情况下违法作出了对该房屋予以转移登记的行为，并违法为第三人叶敏颁发了赣（2016）新余市不动产权第××号产权证，严重侵害了原告的合法权益。故诉请法院:1、确认被告颁发赣（2016）新余市不动产权第××号房产证行为违法并责令被告注销该房产证；2、责令被告为原告办理新余市房屋的不动产权利证书。 原告提交了以下证据材料： 第一组证据：赣（2016）新余市不动产权第××号证书。证明：该不动产证书一直在原告手上，权利人登记为吴洁琼、汤啸，被告明知共有人是两个人。事后听被告说才知道该证书是假的。 第二组证据：离婚证一份、离婚协议书一份。 证明：原告和第三人汤啸于2016年12月23日办理了离婚登记。在离婚时，双方约定，涉案房屋归原告所有，且第三人汤啸同意将该套房屋转移到原告一个人名下。 市不动产局辩称，市不动产局为新余市房屋办理不动产权利证书的行政行为合法。理由如下：一、市不动产局根据第三人叶敏提供的办理不动产登记材料为其办理不动产登记，尽到了审慎审查义务，登记结果正确。二、如果原告主张其未签字，而是房产中介机构及第三人汤啸、叶敏、三方虚构其签字而办理房屋过户、不动产登记，根据《物权法》第21条规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，因此原告可以向法院提起民事诉讼，向房产中介机构及第三人汤啸、叶敏主张权利，而不是向法院提起行政诉讼。综上，市不动产局根据原告及第三人汤啸、叶敏、中介机构所提供的材料，以及市房管局已经证明其房屋已经交易的告知单、房屋交易所发生的契税发票等材料，根据权利人叶敏的申请，为其办理不动产登记，符合法律规定。对于原告所称在申请资料上留有的签名不是其签名的意见，市不动产局系登记机构，不是笔迹鉴定机构，无法对签名的真实性进行鉴定，对不动产登记申请资料尽到了审慎审查的义务，其登记行为合法。望法院驳回原告对市不动产局的全部诉讼请求。 市不动产局向本院提交以下证据： 第一组证据：房屋所有权转移登记申请书、询问笔录、存量房交易合同。证明：1、2016年10月20日，转让人汤啸、吴洁琼、受让人叶敏、代理人新余市嘉华房地产经纪代理有限公司（下称嘉华代理公司）共同向新余市房地产交易登记中心申请房屋所有权转移登记，并在申请书上承诺所提交的登记申请材料真实合法有效，否则承担一切法律责任。2、汤啸、吴洁琼与叶敏签订了存量房交易合同，将恒大雅苑4栋1701室以33万元转让给叶敏。 第二组证据：不动产登记申请审批表、房地产交易登记代理委托书、傅秋萍、汤啸、吴洁琼、叶敏身份证复印件、中华人民共和国税收完税证明、江西省增值税普通发票、房屋交易与产权告知单、新余市不动产登记审批表、不动产权证。证明：1、2016年10月20日，权利人叶敏、义务人汤啸、吴洁琼向新余市不动产登记局申请不动产登记，代理人为新余市嘉华房地产经纪代理有限公司；2、恒大雅苑4栋1701室在申请不动产登记前，已经签订了房屋买卖合同、办理了不动产转移登记备案、向税务部门缴纳了相应的契税；3、告知单证明在不动产登记局进行不动产登记前，市房管局交易中心已经完成了房屋转移手续；4、新余市不动产登记审批表证明不动产登记局根据权利人叶敏提交的材料，查验认为登记材料齐全，同意发证，经过了初审、终审。尽到了审慎审查义务，登记结果正确。 第三组证据：1、建设银行江西省分行个人贷款申请表补充资料；2、二手房首付款证明；3、中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表；4、房屋买卖合同；5、汤啸、吴洁琼身份证复印件。证明：2016年9月3日，原告与第三人汤啸、叶敏签订房屋买卖合同，共同到建设银行办理过户按揭手续。银行在对原告及两个第三人的身份证原件审查无误后，办理了1701室过户按揭贷款30万元。 市房管局辩称，一、市房管局不是房产登记、发证机关，不具有不动产登记的行政职能，故不是本案的适格被告。根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发［2015］90号）文件第二条第（一）项规定，市房管局作为房产管理部门，主要负责房产交易管理，即负责房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案管理，商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、购房资格审核、存量房与政策性住房上市交易管理等工作。房屋登记的申请、受理、审核、登簿、发证等房屋登记职责由不动产登记机构具体负责。本案中，原告的诉请是确认颁发的不动产权证违法及要求为其办理不动产权证，由于上述两项诉讼请求均涉及不动产的登记行为，市房管局作为房屋管理部门，不具有不动产登记的行政职能，且原告诉请确认违法的赣（2016）新余市不动产权第××号不动产权证并非市房管局作出的具体行政行为，故市房管局不是本案的适格被告。二、嘉华代理公司作为有资质的房产经纪公司，已在市房管局处进行了备案，市房管局依法根据嘉华代理公司提交的存量房交易合同等相关资料进行存量房买卖合同网签、备案并无不当。综上，市房管局不是房产登记、发证机关，不是本案适格被告。原告对市房管局的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对市房管局的全部诉讼请求。 市房管局向本院提交以下证据： 第一组证据：房地产交易登记表代理委托书、存量房经纪委托合同、汤啸、吴洁琼、叶敏身份证复印件、房屋所有权转移登记申请、询问笔录、存量房交易合同、完税证明、增值税普通发票、新余市房地产交易中心业务收费通知单。证明：被告新余市房产管理局根据新余市嘉华房地产经纪代理有限公司提供的申请材料进行存量房网签及交易备案符合法律规定，且新余市嘉华公司提供的申请材料满足交易备案的要求。 第二组证据：房地产紧急机构备案申请表、备案材料目录、营业执照、公司章程、劳动合同、经纪人资格证、注册证、主要股东身份证、租赁合同。证明：新余市嘉华公司根据《房地产经济管理办法》，依法向被告新余市房产管理局进行了备案，新余市嘉华公司具有代理二手房买卖的资质。 第三组证据：国土资源部、住房城乡建设部《关于做好不动产同意登记与房屋交易管理衔接的知道意见》《房地产经纪管理办法》新余市房产管理局《关于实施存量房网上签约备案系统的通知》《新余市存量房网上签约备案暂行管理办法》证明：1、被告新余市房产管理局的职权范围在于房屋买卖的网签备案，不具有不动产登记职权。2、被告新余市房产管理局依据上述法律、法规及规章进行网签交易备案符合规定。 第三人汤啸、叶敏未作答辩，亦未提交证据材料。 经庭审质证，原告对两被告提交的上述证据提出异议，认为其本人没有到场签名，亦未委托他人办理房屋买卖事项，被告程序违法。对原告第一组证据，两被告确认是假的。本院认为，上述证据反映了本案事实，予以认定；当事人异议为对案件处理意见，后文评析。 经审理查明，2016年6月21日，市不动产局为原告与第三人汤啸共同共有的座落在新余市房屋颁发了赣（2016）新余市不动产权第××号不动产权证。2016年10月20日，第三人汤啸持赣（2016）新余市不动产权第××号不动产权证及其与原告的身份证，通过中介机构嘉华代理公司将所涉房屋转移登记给第三人叶敏。嘉华代理公司向市不动产局提交了有关材料，市不动产局接收了有关材料，但交易双方当事人未当场签字确认。市不动产局于2016年10月31日向第三人叶敏颁发了赣（2016）新余市不动产权第××号不动产证，将新余市城东赛维大道3366号恒大雅苑4栋1701号房屋转移登记至第三人叶敏名下。后第三人叶敏于2018年5月8日向市不动产局申请将该房屋转移登记给案外人罗红霞，市不动产局于2018年5月16日向罗红霞颁发了赣（2018）新余市不动产权第××号不动产权证，将该房屋登记至罗红霞名下。 另查明，1、新余市根据国家和省政府职能转变和机构改革关于将房屋登记、林地登记、土地登记的职责整合由一个部门承担的要求，从2016年1月1日起正式启动职责整合，保留新余市国土资源局（挂新余市不动产登记局牌子），负责房屋登记、林地登记、土地登记等不动产登记工作，由市房管局进行备案工作，协同市国土资源局指导房屋登记工作。2、2019年1月7日，中共新余市委办公室、新余市人民政府办公室关于印发《新余市机构改革实施方案》的通知，将新余市国土资源局的职责，市水务局的水资源调查和确权登记管理职责，市林业局的森林、湿地等资源调查和确权登记管理职责，以及市规划局的行政职能等整合，组建市自然资源局，作为市政府工作部门。不再保留市国土资源局。 再查明，原告与第三人汤啸于2016年12月23日协议离婚，协议约定本案所涉房屋归原告所有。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”新余市保留新余市国土资源局（挂新余市不动产登记局牌子），负责房屋登记、林地登记、土地登记等不动产登记工作，后将新余市国土资源局的职责等整合，组建新余市自然资源局，不再保留新余市国土资源局。故被告新余市自然资源局（新余市不动产登记局）是本案适格被告。市房管局只负责备案、协同市不动产局工作，故其不是本案适格被告。 根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。”第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”本案所涉房屋为原告与第三人汤啸共同共有，其转移登记时，应当与受让人共同申请转移登记；委托嘉华代理公司申请登记，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。原告作为案涉房屋共有人，对整个转移登记不知情，当事人亦未到市不动产局现场签订授权委托书，市不动产局在办理转移登记时未按规定程序办理，致使第三人汤啸单方将共有房产转移给第三人叶敏，市不动产局在办理涉案房屋转移登记时违反法定程序，至于第三人叶敏是否是善意取得，因第三人汤啸、叶敏未到庭，而原告未能提供证据证明第三人叶敏是恶意取得，故现有证据无法证明第三人叶敏是恶意取得。因此，本院确认第一次转移登记行为违法。在转移登记没有被撤销之前，亦不能为原告办理涉案房屋之不动产权证。故对原告诉请，本院予以部分支持，其余诉请没有法律根据，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下： 一、确认被告新余市自然资源局（新余市不动产登记局）于2016年10月31日向第三人叶敏颁发的赣（2016）新余市不动产权第××号不动产证违法； 二、驳回原告吴洁琼的其他诉讼请求。 案件受理费五十元，由被告新余市自然资源局（新余市不动产登记局）负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。 审 判 长  李群燕 人民陪审员  刘姑云 人民陪审员  廖 红 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  吴 凡 附：本判决适用的相关法律依据 1、《不动产登记暂行条例》 第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。” 2、《不动产登记暂行条例实施细则》 第十条处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。 按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。 建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。 第十二条当事人可以委托他人代为申请不动产登记。 代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。 自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。 境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。 3、《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。