江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0502民初1598号 原告（反诉被告）：新余中川木业有限公司，住所地：新余市高新产业园区龙腾路**。 法定代表人：郑孟良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张果，江西仁实律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗开花，女，1970年4月2日出生，汉族，江西省抚州市人，住抚州市安县，现住新余市高新区学森路**-2。 被告（反诉第三人）：新余市久胜包装彩印有限公司，住，住所地：新余市开发区学森路**-2一社会信用代码：91360504MA35G1XH6J。 法定代表人：罗开花，该公司经理。 被告：罗九祥，男，1970年7月19日生，汉族，江西省新余市人，住江西省福州市安乐县。 被告：新余市久祥包装彩印有限公司，住所地，住所地：新余市高新区学森路**-2用代码：91360504571190565U。 法定代表人：罗九祥，该公司经理。 上述四被告共同委托诉讼代理人：李潜，江西弘道律师事务所律师。 原告（反诉被告）新余中川木业有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）罗开花（下称第一被告）、被告（反诉第三人）新余市久胜包装彩印有限公司（下称第二被告）、被告罗九祥（下称第三被告）、被告新余市久祥包装彩印有限公司（下称第四被告）合同纠纷一案，本院于2018年7月20日作出（2018）赣0502民初764号民事判决。原告不服该判决，向江西省新余市中级人民法院提起上诉。江西省新余市中级人民法院于2019年1月25日作出（2018）赣05民终736号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张果，第一至四被告共同委托诉讼代理人李潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付土地转让合同履行过程中所欠本金194708元、逾期利息67953元（暂计算到2017年12月31日），违约金200000元，合计462661元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月20日，原告与第一被告签订了一份《土地使用权转让合同（南）》，将位于江西省新余市高新区部分，面积暂定为20亩。东至学森路，北至中间道路南路边50ｃｍ，西至中川ＥＮ-Ｊ02-06-05-01地块，南至ＥＮ-Ｊ02-04-02地块。转让年限自2015年11月20日至2062年10月17日止，共46年11个月。同时转让地上附属物及其他。第三被告和第四被告作为第一被告的保证人承担连带责任。该合同约定土地转让费用及其支付方式为：（1）该地块的土地使用权转让金为每亩6.5万元（含公摊面积），总额为6.5万元／亩＊20（准确以过户时土地证面积加东边学森路该地块占用的公摊1.5亩及中间道路三家共用平均分摊面积）＝130万元，附属物及土地平整转让费用40万元。合计此次转让费用170万元（暂）。（2）本合同经双方签字之日，第一被告向原告支付定金人民币10万元，剩余160万元，考虑到第一被告一次性支付困难，原告同意分二次支付，在土管局通知土地可办理过户手续日，第一被告再付60万元，过户手续签字日后二个月再付100万元（第三次付款时调整补齐），以上款项按现金或银行转账支付。该合同约定若逾期支付，从逾期之日起每日加收未付款的千分之一为逾期利息，逾期超过90日的，加倍计算利息直至付清为止，并停建项目。地块内的土。地块内的土地及已建建筑物无偿归原告使用一被告违约再补偿原告20万元。该合同签订后，原告如约把土地出让给第一被告，并配合第一被告办理土地使用权转让报审和过户手续，现第一被告已经过户并建成投产使用。但是，第一被告却没有按合同履行付款义务，多次延迟、少付合同应付时间及金额，给原告造成财产负担，经过原告多次催讨，支付了大部分，直至2017年1月16日尚欠本金194708元，逾期利息67953元（暂计算到2017年12月31日）。被告一再迟延付款，给原告造成了额外的财务成本支出，危害了原告的合法权益。故原告特向法院起诉。 第一至第四被告辩称，1.第一被告已经足额支付了涉案土地转让合同的价款；2.原告未按约定转让全部的土地使用权给第一被告，已经构成违约，而不是第一被告违约，原告无权主张利息和违约金；3.第二被告不是本案转让合同的义务人和当事人，不对原告负责，请求原告驳回对第一、三、四被告的诉讼请求，驳回对第二被告的起诉。 第一被告向本院提出反诉请求：1.判令原告将东边学森路该地块占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家公用平均分摊面积1.27亩以共有方式转移登记给第一被告指定的第二被告。2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2015年11月20日，第一被告和原告签署一份《土地使用权转让合同（南）》，约定原告将位于江西省新余市高新区部分土地使用权转让给第一被告，面积暂定20亩，准确以过户时土地证面积加东边学森路该地块占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家公用平均分摊面积。合同签署后经过土地分割，原告与2015年12月23日从其土地使用权整体中分割地号为ＥＮ-Ｊ02-06-05-02在自己名下，即为过户时土地证面积17.57亩，2016年4月20日将部分17.57亩土地使用权转移登记给第一被告指定的第二被告并办理登记手续，但却以各种理由拒绝将东边学森路该地块占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家公用平均分摊面积（事后确认为1.27亩）转移登记给第一被告。第一被告有权以先履行抗辩权暂缓支付土地转让价款，并继续要求原告履行转移登记的支付义务。 原告针对第一被告的反诉辩称，1.第一被告的反诉请求没有事实和法律依据。原告也没有义务和合同约定的义务将公摊面积亩及中间道路三家公用平均分摊面积1.27亩以共有的方式转移登记给第二被告。根据原告和第一被告签订的合同，在该合同第三条第二款中，已明确了这两块面积是有区别于土地面积的，双方又在接下来的面积计价中明确了应付的价款，但是被告也没有按照合同约定的时间支付，构成违约，而原告没有构成违约。2.原告认为即使要提起反诉，也不应当由第二被告作为反诉原告，属于诉讼主体错误。 原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据： 1.《土地使用权转让合同（南）》一份，用以证明：双方的土地使用权转让关系，合同第3.2条括号中是解释说明作用，转让土地包含三块，其他两个公摊面积是不办理产权证，但是计入总价款。该合同第6.1也做了进一步的说明。第7条约定了利息和违约金。 2.新余久胜包装彩印有限公司出让地块面积计价一份，用以证明：有多少土地出让，价款是多少。 3.新余市高新区国有建设用地转让审批表一份，用以证明：办理了土地使用权转让。 4.土地使用权人证复印件（4016,4395）二份，用以证明：土地使用权的变更情况。 5.《催款函》和计价收款汇总表一份，用以证明：第一被告的付款的时间节点及逾期利息，已收款的时间和数额，尚未支付的数额。 6.《承诺书》一份，用以证明：第一被告到约定的期限尚未付款，明显违约，第一被告承认违约的事实。 7.情况说明一份，用以证明：第一被告实际清楚土地证面积是17741.43平方米并且对此没有异议，这是一个要交土地使用税的一个说明，还有完税和契税的上面也都写明了。第一被告是自己去缴纳的契税，肯定知道实际转让土地面积。 8.建设用地规划许可一份，用以证明：道路公摊面积是没有土地使用权证的。原告向高新开发区购买的土地实际为122亩，但办到的产权面积只有115亩。 第一被告对其反诉请求向本院提交了土地使用权转让合同一份，用以证明：原告应当将20.34亩土地的使用权转移登记给第一被告指定的第二被告。合同中具体条款第3.2条、5.2条、第8条、第9条均有约定。 本院组织了当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人的争议的证据和事实，本院认定如下： 1、第一至四被告对原告提交的第三组证据提出异议认为，该审批表是行政机关内部文件，原告不可能持有该文件，行政部门于2016年1月12日同意该事项，不等于会立马通知原告，更不能证明原告又通知了被告，以这个为证据，不具有法律效力，即使按时通知了，也因为转让的土地证面积不符合合同约定而产生了争议。本院认为，第一至四被告对该证据真实性无异议，根据该证据，行政主管部门在2016年1月12日已审批同意原告转让土地使用权给第二被告的申请，故2016年1月12日已符合合同约定的600000元土地转让款的付款时间。2、第一至四被告对原告提交的第五组证据提出异议认为，《催款函》不符合事实，由于原告未将约定的面积全部转移登记给第一被告，第一被告据此抗辩不属于违约，不应计算利息。剔除利息部分，第一被告是支付了全部的价款的。该计价利息是不符合法律规定的。本院认为，《催款函》系原告单方制作的，且未能证明已将该《催款函》送达给第一至四被告，本院不予采信。另，计价收款汇总表亦是原告单方面制作的，其中原告已收款的时间和数额，因第一至四被告无异议，本院予以确认，欠款金额和逾期利息，本院依法予以核实。3、第一至四被告对原告提交的第六组证据提出异议认为，该《承诺书》是承诺土地使用及付款的事项。第四被告并没有承诺的义务和责任。所以该《承诺书》是无效的。承诺以后，第一被告并不丧失要求原告先履行土地使用权全部转移登记完成抗辩的权利。本院认为，第四被告作为案涉土地使用权的实际使用者，其自愿承诺支付涉案土地使用权转让款的行为并不违反法律规定，该行为合法有效，第一至四被告认为该《承诺书》无效的异议，本院不予采信。4、第一至四被告对原告提交的第七组证据提出异议认为，对该情况说明的关联性有异议。情况说明里只谈到了对S1（过户时土地证面积17.57亩）土地的处理，并没有放弃S2（学森路道路公摊面积1.5亩）、S3（三家共用的中间道路分摊面积1.27亩）土地的转移权利，所表示的税费也与S2、S3无关。本院认为，第一至四被告的异议成立。5、第一至四被告对原告提交的第八组证据提出异议认为，从协议上看，并没有说道路公摊面积不给土地权证，只显示有土地面积差额，但是并没有对差额土地进行处理。原告有多个土地使用证。另，三家共用的中间道路分摊面积1.27亩土地可以办理共有产权登记手续。本院认为，学森路道路公摊面积1.5亩，属公共道路建设用地，原告虽支付了该部分土地使用权价款，但并未取得该公摊面积的使用权。而三家公司共用的中间道路第二被告所分摊的面积1.27亩包含在原告土地使用权证书上，原告既与第一被告签订了合同，将该部分土地使用权转让给第二被告，根据法律规定应办理变更登记手续。第一至四被告的异议成立。 根据上述所采信的证据并结合庭审笔录，本院认定案件事实如下： 2015年11月20日，原告与第一被告签订了一份《土地使用权转让合同（南）》，将位于江西省新余市高新区部分，面积暂定为20亩。东至学森路，北至中间道路南路边50ｃｍ，西至中川ＥＮ-Ｊ02-06-05-01地块，南至ＥＮ-Ｊ02-04-02地块。转让年限自2015年11月20日至2062年10月17日止，共46年11个月。同时转让地上附属物及其他。第三被告和第四被告作为第一被告的保证人承担连带责任。该合同还约定该地块的土地使用权转让金为每亩65000元（含公摊面积），总额为65000元／亩＊20亩＝1300000元，附属物及土地平整转让费用400000元。合计此次转让费用1700000元。本合同经双方签字之日，第一被告向原告支付定金人民币100000元，剩余1600000元，考虑到第一被告一次性支付困难，原告同意分二次支付，在土管局通知土地可办理过户手续日，第一被告支付600000元，过户手续签字日后二个月再付1000000元。该合同约定若逾期支付，从逾期之日起每日加收未付款的1‰为逾期利息，逾期超过90日的，加倍计算利息直至付清为止，并停建项目。地块内的土。地块内的土地及已建建筑物无偿归原告使用一被告违约再补偿原告200000元。第三、四被告签字保证并承担连带责任。2016年1月12日，案涉土地使用权人（不含公摊面积）由原告转让给第二被告的申请获行政主管部门审批通过。2016年1月20日，一至四被告签字盖章对案涉土地使用权转让面积及计价进行了确认，面积为土地使用权证书上面积17.57亩加学森路公摊1.5亩再加产业园二期三家公用通道公摊1.27亩，共计20.34亩，应付款项为1728900元（20.34亩×85000元／亩）。2016年8月26日，二至四被告向原告出具《承诺书》一份，承诺案涉土地使用权转让款在2016年8月31日前付清。截至2017年1月16日，原告共计收到案涉土地使用权转让款1728900元（其中2015年11月20日收取100000元，2016年3月22日收取600000元，2016年6月2日收取850000元，2017年1月16日收取178900元）。 另查明，原告通过出让的方式取得的土地使用权面积为115.56亩（包括已变更登记给第二被告的17.57亩土地在内），未包含学森路公摊面积在内，但原告支付了学森路公摊面积的土地出让价款。园区内三家公司共用道路已建成并实际使用。 本院认为，本案属合同纠纷。原告与第一被告签订的《土地使用权转让合同（南）》，第三、四被告作为保证人签字及第二被告出具承诺书自愿加入付款主体，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守合同约定。 一、对原告的本诉请求，本院作如下处理： 1、原告要求被告支付土地转让合同履行过程中所欠转让款194708元、逾期利息67953元（暂计算到2017年12月31日）。本院认为，原告主张逾期利息按日利率1‰计算虽符合合同约定，但第一至第四被告在诉讼中提出双方约定的违约金过高并要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本院支持逾期利息按年利率24%计算，但已按日利率1‰支付的逾期利息，本院不予调整。原告转让给第一被告的地块中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩，包含在原告的土地使用权证书上，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的，应当向登记机构申请变更登记”，故原告将该分摊面积1.27亩的土地使用权转让给第二被告后，应当向登记机构申请将该土地使用权人变更为第一被告指定的第二被告。故，在原告未将该分摊面积1.27亩土地使用权变更登记给第二被告前，第一被告有权拒绝向原告支付该分摊面积1.27亩土地使用权的转让款107950元（1.27亩×85000元/亩），且该部分土地使用权转让价款，原告无权主张逾期利息及违约金。根据合同约定，第一被告应于2015年11月20日向原告支付转让款100000元，2016年1月12日向原告支付转让款600000元，2016年3月12日向原告支付转让款920950元（1028900元-107950元）。结合原告的收款情况，按照先抵充逾期利息，再抵充转让款的法律规定，扣除尚未变更登记至第二被告名下的1.27亩土地使用权价款，截至2017年12月31日，第一被告需支付的转让款及逾期利息计算如下： 1.2016年3月22日，第一被告支付了600000元。 ①.2016年1月12日至2016年3月22日，600000元共70天的逾期利息为42000元（600000元×1‰×70天）。 ②.2016年3月12日至2016年3月22日，920950元共10天的逾期利息为9210元（920950×1‰×10天）。 逾期利息共计51210元，扣除该利息，余款548790元（600000元-51210元）可抵扣转让款，剩余转让款应为972160元（600000元+920950元-548790元）。 2.2016年6月2日，第一被告支付了850000元。 2016年3月23日至2016年6月2日，972160元共71天的逾期利息为69023元（972160元×1‰×71天），扣除该利息，余款780977元（850000元-69023元）可抵扣转让款，剩余转让款应为191183元（972160元-780977元）。 3.2017年1月16日，第一被告支付了178900元。 2016年6月3日至2017年1月16日，191183元共227天的逾期利息为43399元（191183元×1‰×227天），扣除该利息，余款135501元（178900元-43399元）可抵扣转让款，剩余转让款应为55682元（191183元-135501元）。 4.2017年1月17日至2017年12月31日，55682元共348天的逾期利息为12741元（55682元×24%÷365天×348天）。 关于原告要求被告支付土地转让合同履行过程中所欠转让款194708元、逾期利息67953元（暂计算到2017年12月31日）的请求，本院予以部分支持。截至2017年12月31日，第一被告需向原告支付的转让款为55682元，逾期利息为12741元，合计68423元。 2、关于违约金，原告主张第一被告支付违约金200000元，虽符合合同约定，但本院支持的逾期利息足以弥补原告的损失，且对第一被告而言具有一定的惩罚性，我国《合同法》中违约金主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性，故原告在主张逾期利息的同时主张违约金200000元，本院不予支持。 二、对被告的反诉请求——要求原告将东边学森路该地块占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家公用平均分摊面积1.27亩以共有方式转移登记给第一被告指定的第二被告。本院认为，原告转让给第一被告的地块东边学森路占用的公摊面积1.5亩未包含在原告的土地产权证上，原告自身并非学学森路占用的公摊面积的使用权人，无法向登记机构申请通过共有的方式将该部分土地使用权变更登记给第二被告，故第一被告要求原告将东边学森路占用的公摊面积1.5亩的土地使用权以共有方式向登记机构申请变更登记给第二被告的反诉请求，本院不予支持。第一被告要求原告将该中间道路三家共用平摊面积1.27亩的土地使用权转让给第二被告后，向登记机构申请将该土地使用权人变更为第二被告，本院予以支持，理由前文已述，而第一、二被告应在原告将土地使用权人变更登记给第二被告后，支付土地使用转让款107950元，如逾期以所欠款项为基数按年利率24%计算支付逾期利息至款项付清之日为止。另，第二被告虽非土地使用权转让合同的当事人，但其是合同指定的土地使用权人，案涉土地使用权除学森路占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩外，已登记至其名下，且其与原告对案涉土地使用权转让面积及计价进行了确认，并向原告承诺于2016年8月31日前付清转让款，第二被告以单方承诺的方式加入了原告与第一被告之间的债务，该行为合法有效，故第二被告应与第一被告共同对所欠原告转让款及逾期利息承担付款责任。第三、四被告作为第一被告的保证人在《土地使用权转让合同（南）》上签字，约定的保证方式为连带责任保证，但未对保证担保的范围、保证期间进行约定，根据法律规定，第三、四被告的保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，故上述债务在第三、四被告保证担保的范围内，且原告是在保证期间内向第三、四被告主张权利，故第三、四被告应对第一被告所欠原告土地使用权转让款及逾期利息承担连带清偿责任，第三、四被告承担担保责任后，可向原告追偿。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）罗开花、被告（反诉第三人）新余市久胜包装彩印有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）新余中川木业有限公司支付拖欠的转让款55682元，逾期利息12741元，共计68423元； 二、原告（反诉被告）新余中川木业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将转让给被告（反诉原告）罗开花的地块中间道路三家共用平摊面积1.27亩的土地使用权以共有方式向登记机构申请变更登记给被告（反诉第三人）新余市久胜包装彩印有限公司； 三、被告（反诉原告）罗开花、被告（反诉第三人）新余市久胜包装彩印有限公司在原告（反诉被告）新余中川木业有限公司履行完本判决第二项所确定的义务后五日内向原告（反诉被告）新余中川木业有限公司支付土地使用权转让款107950元，如逾期以所欠款项为基数按年利率24%计算支付逾期利息至款项付清之日为止； 四、被告罗九祥、新余市久祥包装彩印有限公司对被告（反诉原告）罗开花上述债务承担连带清偿责任； 五、被告罗九祥、新余市久祥包装彩印有限公司承担完保 证责任后有权向被告（反诉原告）罗开花追偿； 六、驳回原告（反诉被告）新余中川木业有限公司其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）罗开花其他反诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8240元，由原告（反诉被告）新余中川木业有限公司负担6500元，被告（反诉原告）罗开花、被告（反诉第三人）新余市久胜包装彩印有限公司负担1740元，被告罗九祥、新余市久祥包装彩印有限公司连带负担；反诉案件受理费3901元，由被告（反诉原告）罗开花负担2400元，原告（反诉被告）新余中川木业有限公司负担1501元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审 判 员  黄小红 人民陪审员  赖素君 人民陪审员  郭琴娟 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  晏雪玲