山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终835号 上诉人（原审原告、执行案外人）：刘文强，男，1979年5月9日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：董学键，男，1973年5月12日出生，汉族，居民，住青州市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：孙建升，男，1966年2月7日出生，汉族，居民，住青州市。 原审第三人：山东志仁房地产开发有限公司青州第二分公司，住所地：青州市益都街道办事处万家社区。 负责人：焦来贵，经理。 原审第三人：山东振鹏置业有限公司，住所地：青州市陀山中路2078号。 法定代表人：焦来贵，经理。 委托诉讼代理人：季海南，山东闻法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卜祥鸿，山东闻法律师事务所律师。 原审第三人：青州市融兴房产经纪有限公司，住所地：青州市玲珑山中路城中名邸5号。 法定代表人：安玉梅，经理。 上诉人刘文强因与被上诉人董学键、孙建升及原审第三人山东志仁房地产开发有限公司青州第二分公司（以下简称志仁公司）、山东振鹏置业有限公司（以下简称振鹏公司）、青州市融兴房产经纪有限公司（以下简称融兴公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘文强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由对方负担。事实与理由：上诉人善意取得涉案房产，且已经交付全款并实际居住至今，上诉人系涉案房产的所有权人。涉案房产虽然在上诉人购买前已经查封，但该查封不具有公示效力，应当解除查封措施。 被上诉人董学键、孙建升未提供答辩意见。 原审第三人志仁公司、振鹏公司、融兴公司未提供书面意见。 刘文强向一审法院提起诉讼请求：1.依法判令解除对青州乾元福居一期6#东起第六户房产的查封措施，并终止对该房产的执行；2.诉讼费用由对方负担。 一审法院认定事实：在董学键与李法连、牛春萍、孙建升、山东迦拿置业股份有限公司民间借贷纠纷一案中，一审法院出具（2015）青弥民初字第169号民事调解书，调解协议主要内容为：一、李法连欠董学键借款本金共计555万元，李法连于2015年10月28日前归还55万元，自2015年11月起每月28日前归还100万元，至2016年3月28日前付清全部借款本金；二、李法连于2016年5月28日前付清以上借款全部利息1036230元（借款本金550万元，自借款之日起按照月利率2%计算至2016年5月28日）；三、以上欠款李法连如有一期未能按约偿还，董学键有权就剩余所有未还欠款一并申请执行；四、牛春萍、孙建升、山东迦拿置业股份有限公司对上述债务承担连带保证责任。2015年7月30日，一审法院作出（2015）青弥民初字第169号民事裁定，于2015年11月17日查封孙建升、牛春萍位于青州市西店乾元福居一期6#东起第六户（面积243平方）房产一套，查封期限为自2015年11月17日至2018年11月17日，对孙建升、牛春萍制作了查封、扣押财产笔录并送达了查封扣押清单。后董学键向法院申请执行，执行期间董学键申请续封，一审法院作出（2017）鲁0781执2624号执行裁定，续封期限为2018年10月9日至2021年10月8日。本案刘文强以已购买涉案房屋为由向法院提交异议申请，一审法院于2019年3月11日作出（2019）鲁0781执异17号执行裁定书，驳回本案刘文强的异议申请。刘文强不服，于法定期限内向法院提起本案诉讼。 同时查明，涉案房产未办理备案登记、产权登记等手续。2017年1月23日，刘文强与孙建升经融兴公司介绍就涉案房产签订房屋买卖合同，约定孙建升将涉案房产出售给刘文强，价款1088000元，同时约定因为房产尚未办理产权证，可在开发商处改名，孙建升负责更名，更名费由孙建升承担。双方约定合同签订当日支付4万元定金，剩余房款在办理更名手续时支付给孙建升。案外人刘奎武作为担保人在房屋买卖合同上签字。合同签订当日，刘文强配偶薛珊珊向融兴公司工作人员满芳账户转账4万元，孙建升在收到4万元定金的收到条上签字。后刘文强于2017年3月13日将剩余款项1048000元，通过配偶薛珊珊的银行账户转账64万元至融兴公司工作人员满芳银行账户、转账408000元至融兴公司法定代表人安玉梅银行账户。2017年3月14日，孙建升及刘文强到振鹏公司处办理更名手续。改名后，融兴公司将剩余房款以转账及现金方式支付给房屋买卖合同中的担保人刘奎武，刘奎武出具收到条一份，但在书写日期时，日期写为“2017年1月14日”。 另查明，对于涉案房产，孙建升开始与志仁公司签订的为商品房认购协议书。后王毅作为甲方、孙建升作为乙方，双方之间签有抵押房屋转让协议一份，内容为“乙方于2015年10月29日借甲方现金玖拾万元整，月息2分，用乙方购买的山东志仁房地产开发有限公司青州第二分公司开发建设的位于青州市，建筑面积243㎡作为抵押。双方协商于2016年3月31日前乙方还款，因乙方至今日还没还款，固于今日将该处房产转让于甲方，因此房产现无房产证，双方于今日去此房产开发商处办理相关手续。另外，乙方今日自愿交十万元现金，如一个月内凑齐所有欠款于甲方，甲方将此房产还于乙方，此十万一并作为还款。如到期还不上全款，此十万只作为甲方的损失补偿款，不作为还款，双方直接去办理房产转让的所有手续。此十万元转入王毅6228＊＊＊＊3615农行济南市泉城支行营业室于2016年5月4日前转入王毅账户。此协议双方自愿签订，具有法律效力。甲方：王毅乙方：孙建升。”2015年12月16日，志仁公司、振鹏公司与案外人王毅就涉案房产签有商品房买卖合同书一份。在开发商处对涉案房产办理更名手续时，系在王毅作为买受人的合同中直接改为刘文强，振鹏公司在更改处加盖了财务公章。孙建升在其身份证复印件上书写了“本人自愿将乾元福居6＃楼东起第六户转让给刘文强孙建升2017年3月13日”、“我手中乾元福居6＃楼东起第六户所有手续全部作废孙建升2017年3月13日”字样。在案外人王毅的身份证复印件上，书写有“本人自愿将别墅老6号新74号东起第六户转让给刘文强王毅李国红代”字样。 再查明，在一审法院于2018年7月25日对孙建升制作的执行笔录中，执行人员有询问“你名下位于青州市西店区乾元福居一期6#东起第六户，面积243平方房产一套，现在这套房产什么情况？”孙建升回答为“作为抵账房抵给了刘文强，日后再赎回”。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人对执行标的提出的异议，是基于对执行标的物的实体权利提出的，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据上述规定，刘文强的诉讼请求是否应当得到支持，应视其是否对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益而定。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘文强与孙建升就涉案房产签订房屋买卖合同的时间为2017年1月23日，系在法院查封涉案房产之后，不符合上述法律规定的排除执行的条件。 刘文强主张其取得案涉房产构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，刘文强购买的涉案房产并未办理任何备案登记或产权登记手续，不符合物权法的上述规定。且从本案证据来看，刘文强与孙建升到房产开发公司处为涉案房产办理更名手续时，商品房买卖合同书上显示的相对方为王毅，并非孙建升，而根据证据显示，仅有案外人李国红代王毅书写的一份证明，故对于涉案房屋的产权一定程度上存在不清晰的问题，在此种情形下，刘文强仍然进行购买，难以认定刘文强在购买涉案房产时为善意。故对刘文强关于其善意取得涉案房产或其为善意第三人的主张，不予支持。因此，刘文强提交的证据不足以证明其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担由此造成的不利后果，对于刘文强要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回刘文强的诉讼请求。案件受理费14592元，由刘文强负担。 二审中，上诉人刘文强提供振鹏公司出具的证明一份，以证明一审法院查封涉案房产时未向振鹏公司送达手续；提供融兴公司出具的证明一份，证明孙建升实际出具收款条的日期为2017年3月14日，而误写成2017年1月14日；提供融兴公司出具的证明一份，证明上诉人与孙建升签订的房屋买卖合同第七条中存在打印错误。被上诉人董学键称上述证据不能证明上诉人的主张。 本院认为，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中一审法院于2015年11月17日查封了涉案房屋，而上诉人与被上诉人孙建升签订涉案房屋买卖合同的时间为2017年1月23日，即房屋买卖合同的签订是在一审法院查封之后，故上诉人主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于上诉人刘文强与被上诉人孙建升所签订房屋买卖合同中条款是否存在打印错误的问题，超出了本案审理的必要，本院不予处理。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14592元，由上诉人刘文强负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年三月二十七日 书记员 张瑞丰