广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1397号上诉人（原审被告）：李子芳，女，汉族，住湖南省新田县。委托诉讼代理人：陈骥，广东骏道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山北大资源地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：王某1。上诉人李子芳与被上诉人佛山北大资源地产有限公司（以下简称北大资源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初4961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李子芳上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一审、二审费用全部由北大资源公司承担。事实与理由：一、在双方签订正式买卖合同之前，双方曾签订《楼宇认购书》，约定所购房屋总价款、支付方式。认购书约定2018年9月11日支付购房定金20000元，同日李子芳向对方售楼人员提供李子芳和彭某的结婚证、佛山市五区无购房记录查册登记表等贷款等所需要资料。9月26日，李子芳支付购房款344933元，随后在9月30日支付北大资源公司物业维修基金12049.33元。李子芳未能通过申请农业银行贷款审核，房屋贷款未能按时发放。北大资源公司销售人员告知李子芳这一情况后，要求其自行向银行申请装修贷款支付剩余购房款，李子芳按照要求予以配合。当贷款审批成功后，2019年7月27日李子芳向北大资源公司刷卡支付84万元，足额履行合同义务，但北大资源公司却发函要求李子芳承担9.1万元的违约金赔偿责任。二、房屋贷款是由北大资源公司统一办理的，李子芳仅承担提供申请资料的责任，按揭贷款未能通过银行审批并非李子芳的责任，李子芳不应当承担违约责任。李子芳购房所申请房贷的银行，是由开发商统一指定银行并由售楼人员代为办理申请贷款的，李子芳已履行提供资料申请贷款，不具有过错。所申请的银行贷款是否能审批通过，不由李子芳所控制，李子芳不应承担该违约责任。国内增量商品房(一手商品房)抵押贷款，由于申请贷款时通常未有目标房屋的产权证明，被申请贷款银行无法对房屋进行抵押，贷款人出现还款违约时，银行的债务无法得到清偿且无等价抵押物可供执行。正因存在该特殊性和风险性并结合债务偿还能力考虑下，银行通常要求与新建增量商品房的开发商订立《贷款合作协议》，并要求开发商在贷款申请人所购增量商品房取得不动产登记证及为银行设置抵押权之前，承担阶段性连带担保责任。在此前提下，购房者购买增量商品房并向与开发商签订《贷款合作协议》的银行申请按揭贷款，已成为交易习惯。该《贷款合作协议》中明确约定了，银行是否为该项目的独家房贷银行、贷款利率、楼盘发放贷款的上限、阶段性担保责任条款等。按揭银行拒批购房人贷款，主要有以下原因：（1）开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。（2）购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款。（3）非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现。本案北大资源公司、李子芳的房屋买卖合同的情形与上述情况相符合。在购房的过程中，北大资源公司并没有让李子芳自主选择自己房屋贷款的银行。北大资源公司作为开发商由于自身商业利益的考虑，在签订正式购房合同前已对购房者是否符合银行按揭贷款资格进行了预审，在与购房者签订正式《商品房买卖合同(预售)》前，已为购房者指定申请贷款的银行，并且要求购房者提供抵押贷款所需的证件及相关证明材料，代办银行按揭贷款手续。本案北大资源公司指定的贷款银行是中国农业银行三水支行。因为该协议签订主体为银行与开发商，李子芳无法通过自身能力获取，北大资源公司应向法庭补充提交的其与银行所签订的《房屋按揭贷款合作协议》以及北大资源公司所留存的与李子芳签订的《楼宇认购书》，参考该协议的约定规则，方可让法庭查明李子芳不能通过银行贷款审核的具体原因，确定迟延支付购房款是否为李子芳的责任。因此，向农业银行申请贷款属于北大资源公司、李子芳双方共同履行的合同义务及责任，因北大资源公司售楼人员已代李子芳向银行申请贷款，李子芳仅承担提交贷款申请资料责任。贷款审批不通过，其原因是北大资源公司售楼人员向银行提交资料不齐全或农业银行依据与北大资源公司的协议约定，对该楼盘的贷款总额已达合同约定的最高额度，或因政府的政策或者银行的规定发生变化导致，李子芳无法得知。北大资源公司因此而追究买房人违约责任，有违公平原则、契约精神。2018年9月30日前，李子芳已完成提交贷款申请资料的合同义务，不应当承担违约责任。三、李子芳与北大资源公司就房屋买卖支付剩余购房款的方式进行了合同的变更，双方已按照变更后的合同继续履行，李子芳并未违约。在李子芳并未能通过所提交申请的农业银行贷款审核，北大资源公司并未要求其向其他银行申请按揭贷款(增量房屋在未有不动产登记证前，开发商不承担阶段性担保责任的情况下，购房人无法向银行申请按揭抵押贷款)。例如：北大资源公司与农业银行所签订的《房屋按揭贷款合作协议》存在农业银行独家代理的条款，则李子芳向其他银行申请按揭贷款，开发商为其承担阶段性连带担保责任，则北大资源公司应向农业银行承担违约责任。后经双方协商一致，最终决定由李子芳向银行以申请装修贷款的方式(北大资源公司无需承担该贷款的担保)，支付剩余购房款。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。在双方一致同意以李子芳采用向建设银行申请装修贷款的方式，支付剩余购房款，虽然未形成书面协议，就剩余购房款支付的约定发生了变更属于合同的“条件变更，包括履行期限、履行地点、履行方式以及结算方式的改变”情形。况且，李子芳在获得建设银行的装修贷款后，2019年7月24日先以银行转账的方式，支付北大资源公司剩余购房款。2019年7月27日北大资源公司足额收取李子芳的剩余购房款，并出具收款收据。因此，不应当认为李子芳合同违约。因此，一审法院不应当认为李子芳存在违约行为。四、李子芳与北大资源公司签订的《商品房买卖合同》明确约定违约责任，一审法院在没有合理合法依据的情况下，行使自由裁量权调整该违约金的计算方式，是错误的。（一）综合一审判决全文，李子芳认可（2019）粤0607民初4961号判决书第十二页倒数第二行“李子芳陈述在2018年12月至2019年1月期间被告知未能通过贷款审批的实际情况，本院确定从订立合同之日起三个月即2018年9月30日至2018年12月30日为办理银行贷款合理时间，逾期未能办理贷款和支付购房款的，则构成违约。”因此，退一步说，即使认定李子芳构成违约应当承担违约责任，违约金的起算日期应为2018年12月30日至李子芳实际支付剩余购房款2019年7月24日，违约天数为206天。至于违约金应当按照《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任，第（2）条的，日万分之一计算，即（840000元×204天×0.0001%＝17136元）。（二）虽然一审法院以实际损失为基础，综合考虑合同的实际履行情况、当事人违约过错程度，依照公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金按日万分之二计算，是符合我国法律的规定的。但结合本案，实质上并不合理。首先，根据李子芳在农业银行按揭贷款的前因后果（前文已叙述，不再重复）可知，李子芳并无违约行为。其次，李子芳依照北大资源公司的指示，向其他银行申请装修贷款用于支付该房屋的剩余购房款，贷款成功后已负有向银行承担本息偿还的义务。如果一审法院无法确定按揭贷款无法获批的责任由哪一方承担，而依照公平原则，按照未付房款84万乘以204天的同期银行贷款利率，即(840000元×204天×0.0435%/360天=21213.5元)为总额，李子芳和北大资源公司各自承担50%的责任，方为公平公正。如果按一审判决结果，李子芳要承担34272元的违约金，实际上既是认定由房屋买受人（李子芳）承担按揭贷款未及时获批的全部责任，而且所判定的违约金的总额，既高于双方签订的《商品房买卖合同》的17136元，又高于按同期银行贷款利率计算的21213.5元。北大资源公司未作答辩。北大资源公司向一审法院起诉请求：1.李子芳向北大资源公司支付逾期付款违约金91056元；2.李子芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月30日，北大资源公司与李子芳签订编号为201********605号《商品房买卖合同（预售）》，约定李子芳购买北大资源公司开发的位于佛山市三水区************************屋，预测建筑面积为129.59平方米，总价为1204933元，按照套内建筑面积104.32平方米计算，该商品房单价为每平方米11550.35元。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定付款方式及期限：“签订合同前买受人已经支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房款30.29%即364933元；除首期款外，剩余房款840000元，应于2018年9月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。出售该商品房的全部价款应当存入预售金监管账户，用于工程建设。该商品房的预售资金监管机构为佛山市三水区******，预售资金监管账户名称为广发银行股份有限公司佛山三水支行，账号为955*************887。”第八条约定逾期付款责任：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间，分别处理[(1)项与(2)项不叠加]：（1）逾期在30天内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日的（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已经支付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”同日，北大资源公司、李子芳双方签订《补充协议》,补充协议第4.1.4条约定：“（1）买受人选择按揭贷款（含商业贷款/公积金贷款/组合贷款，下同）付款的，买受人应于买卖合同签订之日付清首付款，剩余购房款由买受人向出卖人认可的按揭银行（或公积金管理中心，下同）申请按揭贷款支付，且买受人保证该剩余购房款于买卖合同签订后30日内全部支付至出卖人的银行账户。……（5）买受人选择按揭贷款付款的，如买受人不符合按揭银行的按揭贷款要求，或未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按买卖约定的期限签署《借款合同》，或因其他任何原因（含银行额度不足无法放款）导致未能按照买卖双方约定期限付清全部购房款的，买受人即构成违约，买受人应按约定承担违约责任。”第4.2条约定：“关于第八条买受人逾期付款的约定变更如下：……（3）买受人任一笔应付款逾期支付超过90日，出卖人有权解除买卖合同并不受买受人已交款项数额的限制。出卖人解除合同的，买受人按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人有权于出卖人已付款项中予以抵扣。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额付款之日止，买受人每日向出卖人支付应付款项万分之四的违约金。”第4.3约定：“买卖双方确认，涉及买受人逾期付款责任以本补充协议约定为准，买卖合同第八条逾期付款责任的约定买卖双方不适用。”《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》签订前，李子芳分别于2018年9月11日支付定金20000元、于2018年9月26日支付房款344933元。余款840000元，李子芳选择办理银行抵押贷款方式付款，并向中国农业银行三水支行申请贷款，因李子芳及其配偶已经办理了两次房屋抵押贷款，不符合商品房贷款条件，于2018年12月至2019年1月期间被银行工作人员告知未能成功办理房屋抵押贷款。李子芳通过其他方式筹措资金，于2019年7月24日向佛山市三水区******在广发银行股份有限公司佛山三水支行账号为955*************887的银行账号转账支付购房款840000元，但没有转账成功，款项被退回。李子芳再于2019年7月27日到北大资源公司售楼处向北大资源公司支付剩余房款840000元。另，北大资源公司分别于2019年5月1日和7月17日向李子芳邮寄《催款函》，催促李子芳履行付款义务。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。北大资源公司、李子芳于2018年9月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方在平等、自愿的基础上订立，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议问题是：一、北大资源公司、李子芳双方《补充协议》关于商品房价款付款方式和期限的约定条款的效力；二、李子芳有无逾期付款的违约行为以及违约金计算标准。对于第一个争议问题。李子芳辩解补充协议关于逾期付款的约定是“不合理的减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人的主要权利内容”，为不发生法律效力的约定。一审法院认为，所谓“不合理加重买受人责任”指的是买受人在商品房买卖合同项下的主要义务，如支付房屋价款的义务，而争议条款的内容是逾期支付购房款的违约责任，虽然补充协议约定逾期付款的违约责任标准高于《商品房买卖合同》的约定，在买受人依约付款时并不必然适用该条款，故没有加重买受人在合同项下的责任或者排除其主要权利，争议条款不属于无效格式条款的范围，李子芳的辩解无理，一审法院不予采纳。《补充协议》中逾期付款的违约条款是北大资源公司、李子芳双方自愿平等订立，内容不违反法律的强制性规定，为有效的合同条款。对于第二个争议问题。首先，对于李子芳是否存在逾期付款的违约行为问题。李子芳辩解不能办理银行按揭贷款的原因可能在于北大资源公司向银行提交的贷款材料不齐全，或根据北大资源公司与其合作贷款银行的合作协议约定的贷款总额已经达到最高额度，或贷款政策变化。本案中，根据李子芳及其配偶的陈述，银行告知其未能办理银行按揭贷款的原因是其已经办理了两次房屋抵押贷款，即因其自身贷款资格问题未能成功办理贷款。一审法院认为，李子芳作为购房人，提供符合要求的抵押贷款资料、确保其申请符合当时房屋抵押贷款政策且顺利获得银行抵押贷款，是其支付购房款的主要义务，在订立合同前应审慎注意其本身是否具有贷款资格和具备相应的履约能力，李子芳自身原因导致未能办理银行抵押贷款而造成的逾期付款责任应由李子芳承担。其次，对于逾期付款违约金如何计算的问题。虽然双方在《补充协议》约定在合同签订之日起三十日内李子芳应将余款支付北大资源公司，但办理贷款涉及众多的审批环节，履约时间并非李子芳一方所能控制或把握，在双方当事人未能提供办理银行贷款的手续时间证明材料的情况下，结合李子芳陈述在2018年12月至2019年1月期间李子芳知未能通过贷款审批的实际情况，一审法院确定从订立合同之日起三个月即2018年9月30日至2018年12月30日为办理银行贷款合理时间，逾期未能办理贷款和支付购房款的，则构成违约。双方在《补充协议》中约定逾期付款超过90天按每日万分之四计算，李子芳认为违约金不合理，一审法院认为，李子芳虽然逾期支付购房款，但事后积极采取其他贷款方式筹措资金并向北大资源公司足额支付购房款，对其违约行为采取了补救措施，李子芳对其违约没有明显恶意，一审法院以北大资源公司的实际损失为基础，综合考虑合同的实际履行情况、李子芳违约过错程度，依照公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金按日万分之二计算。因李子芳于2019年7月24日已经向北大资源公司支付剩余购房款，故逾期付款截止日为2019年7月24日。综上，李子芳应向北大资源公司支付的逾期付款违约金34272元（840000元×204天×0.0002%），北大资源公司合理的违约金主张，一审法院予以支持，过高的违约金主张，一审法院不予支持。李子芳在庭审过程中申请一审法院调取认购书以及北大资源公司与银行签订的贷款合作协议，但李子芳没有明确需要调取证据的名称、保管证据的相关政府部门以及上述证据与本案争议事实之间的关联性，经审查，李子芳的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条应调查取证的条件，一审法院不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李子芳于判决生效之日起十日内向北大资源公司支付逾期付款违约金34272元；二、驳回北大资源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1038元（北大资源公司已经预交），由北大资源公司负担648元，李子芳负担390元。二审期间，李子芳、北大资源公司均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买合同纠纷。围绕着李子芳的上诉请求，二审审查的焦点为：1.李子芳未能通过银行按揭贷款审批支付涉案房屋购房款，应否承担逾期付款违约责任；2.如应承担，一审法院关于李子芳的违约金支付认定是否合理。关于争议焦点一。李子芳上诉主张其购房申请按揭贷款的银行属于北大资源公司指定并由销售人员代为办理，其已履行提供申请按揭贷款的资料，涉案房屋未能通过北大资源公司指定的中国农业银行三水支行按揭贷款审批，在于北大资源公司向银行提供的资料不齐全或银行依据与北大资源公司的协议约定，该楼盘的贷款总额已达到合同约定的最高额贷款等原因，其对涉案房屋未能通过审批办理按揭贷款不具有过错，迟延付款不构成违约。对此本院认为，根据双方签订的《补充协议》，关于按揭贷款方面，约定由李子芳自行办理按揭贷款手续，北大资源公司提供必要的协助。作为买受人负担向按揭银行确认其选择的具体按揭贷款方式及该按揭贷款方式下买受人在买卖双方约定期限内将剩余购房款支付给出卖人的可行性，并已具备按揭贷款条款。出卖人对案件贷款不作任何承诺，买受人不论何种原因未能获得银行按揭贷款或获得按揭贷款批准的贷款额度不足，应在期限内付清全部剩余购房款。由此可见，作为购房者，在订立买卖合同之前审查其是否具备贷款资格及履行能力，提供符合要求的按揭贷款资料，确保购置的房屋顺利获得银行抵押贷款属于李子芳的合同义务。李子芳基于上述事由，主张涉案房屋未能通过银行按揭贷款，与北大资源公司未尽合同约定协助义务具有关联性，并未能提交有效的证据证实，且根据其与配偶庭审中的陈述，银行告知其未能办理按揭贷款的原因在于其已经办理了两次房屋抵押贷款。李子芳作为付款方，不足以证实涉案房屋未能办理银行按揭贷款，北大资源公司具有过错的前提下，一审法院认定李子芳未能通过银行按揭贷款支付剩余购房款系其自身原因造成，其属于违约方依据充分，本院予以维持。针对李子芳逾期办理银行按揭贷款后责任承担问题，李子芳上诉提出的其未能通过银行贷款支付剩余购房款后，双方经协商一致就剩余购房款支付，已就合同履行方式及结算方式等进行变更，不应再支付逾期付款违约金。本院认为，李子芳未能依约办理银行按揭贷款支付剩余购房款，虽其后通过其他方式予以支付，但并未能举证证明其逾期付款后，北大资源公司同意免除其逾期付款违约责任之承担，其提出的该项事由同样缺乏依据，本院亦不予支持。关于争议焦点二。李子芳经本院认定应就逾期支付剩余购房款，北大资源公司诉请其承担违约责任依据充分。针对违约金支付问题，李子芳上诉主张如应支付违约金，应依据《商品房买卖合同（预售）》第八条约定确认其责任承担，一审法院关于其应承担的违约金认定过高，请求重新调整。对此本院认为，双方在案涉《补充协议》中，已就买受人逾期付款违约责任问题进行变更，确认涉及买受人逾期付款责任以补充协议为准，《商品房买卖合同（预售）》第八条关于买受人逾期付款之违约责任的约定不再适用。李子芳提出应依据《商品房买卖合同（预售）》第八条约定对确认其违约责任承担理据不足，本院不予采纳。根据《补充协议》关于买受人逾期付款违约责任之约定，买受人逾期付款经出卖人同意继续履行，应自约定的应付期限届满之次日起至实际全额付款之日止，按日向出卖人支付应付款项万分之四的违约金，该约定依法对李子芳具有约束力。北大资源公司以此为依据要求李子芳计付违约金具有合同依据，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在当事人就违约金过高问题提出抗辩后，法院应结合当事人的实际损失、合同履行情况、过错程度等因素对违约金进行裁决。本案中，李子芳逾期支付剩余购房款虽主观上不具有明显恶意，且后期采取了相应的补救措施完成付款义务，但其迟延付款期间长达半年之久，李子芳亦无证据证实北大资源公司对其逾期支付剩余购房款之行为具有过错。北大资源因李子芳逾期支付剩余购房款，致使该部分资金被占用，损失客观存在，其诉请李子芳赔偿合法有据。综合案涉合同履约情况，李子芳的违约情节、北大资源公司具体损失等因素，一审法院酌定判令李子芳以迟延支付的剩余购房款为本金，按照万分之二标准向北大资源公司支付从2018年12月底起至2019年7月24日止期间的逾期付款违约金合计34272元公平合理，李子芳上诉主张一审法院关于其违约责任承担认定过重，请求本院参照银行同期贷款利率，确认其仅承担一半的违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，李子芳的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656.8元，由上诉人李子芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年三月二十五日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋