广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28658号原告：林紫娟，女，1972年11月9日出生，汉族，住广东省中山市西区********，公民身份号码442************403。委托诉讼代理人：唐玲玲，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彩欣，广东中亿律师事务所实习律师。被告：中山欧亚盛世房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区******汇星豪庭4-6幢2层4卡07室，统一社会信用代码914***********487E。法定代表人：吴建文，总经理。被告：周华东，男，1970年1月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************，公民身份号码440************135，现羁押于中山市看守所。原告林紫娟诉被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司（以下简称为欧亚盛世公司）、周华东商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林紫娟及其委托诉讼代理人唐玲玲、吴彩欣，被告周华东到庭参加诉讼，被告欧亚盛世公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告林紫娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告欧亚盛世公司签订的欧雅豪庭（项目）认购书；2.判令被告欧亚盛世公司双倍返还定金20万元；3.判令两被告连带返还购房款1268000元；4.判令两被告连带支付利息273600元；5.判令两被告连带支付违约金153276元（以1641600元为基数，按年利率24%计算，从2019年6月20日起计至清偿之日止，暂计至起诉之日）。庭审中，原告林紫娟撤回第2项诉讼请求；变更第3项诉讼请求为：判令两被告连带返还购房款1368000元；变更第4项诉讼请求为：判令两被告连带支付利息136800元（按照年利率24%标准，计算5个月，即从2019年1月至5月）。事实与理由：原告与被告欧亚盛世公司在2019年1月1日签订欧雅豪庭（项目）认购书，由原告购买被告欧亚盛世公司位于广东省中山市石岐区***************卡商铺，建筑面积为64.42平方米，总房价为人民币1368000元，定金10万元。欧雅豪庭（项目）认购书第五条备注约定：“客户购买该物业付款方式为：2019年1月30日前付50万房款（含定金），第二期在2019年3月30日前付45万元房款，剩余房款418000元须在2019年4月30日前付清，付清房款7天内网签国土合同”。同时，被告欧亚盛世公司承诺收到全款后2个月内完成办好商铺的产权证及网签所有事项。原告在2019年1月9日及2019年1月25日支付了50万元（含定金），在2019年2月2日支付了剩余购房款868000元，原告已按合同约定支付所有款项。至2019年5月31日，被告欧亚盛世公司仍未按照约定在原告付清全款7天内网签国土合同及在2个月内办理产权事宜，被告欧亚盛世公司、被告周华东在2019年5月31日向原告出具退款承诺，承诺在2019年6月20日前退回款项1368000元，并注明因退款原因是被告欧亚盛世公司的原因造成的，被告欧亚盛世公司、被告周华东自愿承担原告已支付款项的5个月利息（人民币273600元），到期还不能支付全部款项给原告的，余款按每月10%违约金支付给原告，直至退完款项止。被告欧亚盛世公司作为承诺单位在上述退款承诺上盖章，被告周华东作为承诺人在上述退款承诺上签名。原告认为，被告周华东在上述退款承诺中以承诺人的名义签名，系为被告欧亚盛世公司的上述债务提供保证。被告周华东应就上述债务与被告欧亚盛世公司对原告承担连带赔偿责任。上述款项经原告多次催讨，至今未果。为维护原告的合法权益，原告特依法起诉，请求法院判如诉请。原告林紫娟对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.欧雅豪庭（项目）认购书；2.收据（4份）；3.退款承诺及承诺人身份证复印件；4.中山市不动产登记资料查询结果；5.POS签购单；6.工商银行电子回单、借记卡账户历史明细清单、交通银行信用卡电子账单、建设银行信用卡交易明细、民生银行交易账单。被告欧亚盛世公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。被告周华东辩称：针对原告的各项诉讼请求，其愿意退还原告购房款，只要原告能够提供支付购房款的凭证。合理范围内的利息，其愿意承担，过高部分，其不愿意承担。合理范围内的违约金，其愿意承担，希望法院予以调整。其针对原告陈述的事实及理由无异议。被告周华东对其辩解意见在举证期限内没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，原告林紫娟与被告欧亚盛世公司签订欧雅豪庭（项目）认购书（NO.0031167），认购欧亚盛世公司位于中山市石岐区***************卡商铺（以下简称案涉商铺），约定折后总楼价为1368000元，由林紫娟于签订认购书同时向欧亚盛世公司支付定金100000元，并在认购书中备注：客户购买该物业付款方式为：2019年1月30日前付50万房款（含定金），第二期在2019年3月30日前付45万元房款，剩余房款418000元须在2019年4月30日前付清，付清房款7天内网签国土合同。此后，林紫娟以POS机刷卡的方式，分别于2019年1月9日、25日、2月21日向欧亚盛世公司支付60000元（通过林紫娟三张银行卡支付，金额分别为交通银行20000元、民生银行10000元、建设银行30000元）、400000元（通过林紫娟丈夫李伟华银行卡分两次支付，金额分别为64440元、335560元）、531040元（通过李伟华银行卡支付）；以转账方式于2019年1月9日向欧亚盛世公司前法人梁文波支付40000元；以POS机刷卡方式于2019年2月21日向案外人中山市中鹏机电工程有限公司支付336960元（通过李伟华银行卡分四次支付，金额分别为100000元、100000元、100000元、36960元）。林紫娟提交的支付凭证显示以上共计支付1368000元。欧亚盛世公司分别于2019年1月9日、2019年1月25日、2019年2月2日开具金额为100000元、335560元、868000元房款收据共三张，并在第一张房款收据上载明：收到定金100000元，其中40000元以转账方式转入欧亚法人梁文波账上。另案外人中山市中鹏机电工程有限公司于2019年1月25日开具金额为64440元收据一张，经手人处签名与前述欧亚盛世公司同日收据为同一人。以上四张收据总金额与前述林紫娟支付金额一致。2019年5月31日，被告欧亚盛世公司向原告林紫娟作出退款承诺，载明：就林紫娟购买博爱二路欧雅豪庭B1-3商铺一事，林紫娟在2019年1-2月已付清全款1368000元给欧亚盛世公司。欧亚盛世公司承诺收到全款后2个月内完成办好商铺的产权及网签所有事项交付给林紫娟使用。由于欧亚盛世公司各种原因一直拖延办理产权手续交给林紫娟，因此欧亚盛世公司承诺在6月20日前退回款项1368000元。另外，本次退款原因是欧亚盛世公司造成的，欧亚盛世公司自愿承担林紫娟已支付款项的5个月利息（人民币273600元），到期时，欧亚盛世公司还不能支付全部款项给林紫娟的，余款按每月10%违约金欧亚盛世公司支付给林紫娟，直到退完款项止。林紫娟保留随时采取法律行动追回以上款项的权利。退款承诺的承诺人处由被告周华东签名捺印，承诺单位处由被告欧亚盛世公司盖章。2019年11月11日，原告林紫娟以被告欧亚盛世公司、周华东未按退款承诺退还上述款项为由，诉至本院，主张前述实体权利。另查明，被告周华东系被告欧亚盛世公司的实际控制人。庭审中，被告周华东自述因欧亚盛世公司与小额贷款公司有很多纠纷，没有办法处理，所以无法为原告林紫娟办证；案涉商铺备案登记在小额贷款公司名下，尚未出证，至于有无查封或抵押，其不清楚；是两被告共同指示原告林紫娟付款给案外人中山市中鹏机电工程有限公司；其因其他房产项目被羁押，与欧亚盛世公司的项目无关，案涉商铺未涉及刑事犯罪；其对原告林紫娟提交的证据均予以确认。原告林紫娟自述在2019年10月就本案向公安机关报案，但公安机关没有通知其结果，也没有给其报警回执，并表示不追究被告周华东的刑事责任，如果公安立案了，其向公安机关撤销刑事立案；案涉商铺登记在小额贷款公司名下，至于有无查封或抵押，其不清楚。又查，经本院以及原告委托诉讼代理人根据案涉商铺坐落“欧雅豪庭B1幢03卡”模糊查询，中山市自然资源局出具的中山市不动产登记资料查询结果均显示:无不动产登记记录。原告林紫娟于2020年1月2日向本院申请对位于中山市石岐区*****欧雅豪庭首层7卡、8卡的房地产进行诉讼保全查封，向本院交纳了保全费5000元。上述申请保全的两处房地产因已登记到他人名下，导致无法查封。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。林紫娟与欧亚盛世公司签订的欧雅豪庭（项目）认购书，系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。认购书签订后，虽然部分款项系案外人梁文波收取，但被告欧亚盛世公司出具了相应收据并予以备注；部分款项系案外人中山市中鹏机电工程有限公司收取，但该收据与欧亚盛世公司同日收款收据经手人系同一人。另被告欧亚盛世公司在退款承诺中对林紫娟支付的所有款项予以确认，且退款承诺确认的金额能够与收据、POS签购单、银行交易明细等证据相互印证，故可以认定林紫娟如约支付了案涉商铺全部款项。而欧亚盛世公司作为案涉商铺的开发商，其承诺收到全款后2个月内完成办好商铺的产权及网签所有事项交付给林紫娟使用，却到期未能履行承诺，故欧亚盛世公司已构成违约，林紫娟诉请解除双方签订的认购书，理据充分，本院予以支持。双方之后签订退款承诺，就欧亚盛世公司违约协商达成由欧亚盛世公司在6月20日前退回款项1368000元以及自愿承担已支付款项5个月利息（人民币273600元）的书面协议，并约定如果到期还不能支付全部款项的，余款按每月10%支付违约金。其上承诺人处由被告周华东签名捺印，承诺单位处由被告欧亚盛世公司盖章，庭审中周华东亦予以认可。但截止本案庭审之日（2019年12月25日），欧亚盛世公司仍未履行退款义务，故林紫娟按退款承诺主张欧亚盛世公司退回上述款项、支付逾期付款违约金以及主张周华东对上述债务承担连带清偿责任的诉求，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告林紫娟起诉时主动调整逾期付款违约金的标准（由每月10%调整为年利率24%），以及庭审中主动变更已支付款项的利息为136800元（其称按照年利率24%标准，计算5个月，即从2019年1月至5月），是其处分自身权利的意思表示，未超出被告欧亚盛世公司、周华东的承诺范畴，于法无悖，本院予以照准。因同一违约行为不宜重复评价两次，前述136800元利息已具有违约赔偿性质，故逾期付款违约金计算基数应当将之扣除，起算日期亦应从约定付款期限届满次日即逾期之日开始计算，本院一并更正。被告周华东抗辩称只愿意承担合理范围内的违约金，请求本院予以调整。本院认为，双方约定的月息10%逾期付款违约金过高，但原告林紫娟已主动调整为按照年利率24%计算，调整后的违约金标准未超出法律、司法解释允许的范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告林紫娟与被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司于2019年1月1日签订的欧雅豪庭（项目）认购书；二、被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林紫娟退还购房款1368000元及支付利息136800元，并支付逾期付款违约金（以1368000元为基数，按照年利率24%标准从2019年6月21日起计算至债务清偿之日止）；三、被告周华东对被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告林紫娟其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10927元，诉讼保全费5000元，合计15927元（原告林紫娟已预交），由原告林紫娟负担2200元，被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司、周华东负担13727元（两被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 张 航二〇二〇年三月二十三日书记员 蔡家新简培华