广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初4056号原告：张庆，男，1969年4月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：王**，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：刘苏平，男，1979年8月13日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市兴国县，现住广东省中山市。第三人：吴春桃，女，1983年10月31日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市**，现住广东省中山市**。原告张庆与被告刘苏平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法适用普通程序。诉讼中，本院依职权追加吴春桃为无独立请求权第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告张庆的委托诉讼代理人王**，被告刘苏平、第三人吴春桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签署的《商铺租赁合同》解除；2.被告向原告支付2018年1月-2019年1月的租金108670.5元、物业管理费7447.56元、水电费796.7元，本项合计116914.76元；3.被告向原告支付延期滞纳金35074元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签署的《商铺租赁合同》于2019年2月2日解除；2.被告向原告支付2018年5月16日至2019年2月1日的租金77527.125元及拖欠的物业管理费7447.56元、水电费796.7元，合计85771.385元；3.被告向原告支付延期滞纳金，计算方式：以拖欠的租金77527.125元为基数，从2019年2月起按每日2%计算至实际支付之日止；4.被告支付的押金17000元归原告所有。事实和理由:2015年8月4日，被告分别与原告及第三人签署《商铺租赁合同》，原告及第三人分别将位于中山市东区出租给被告。2017年底，第三人吴春桃将14卡的商铺转让给原告并通知了被告，此后，被告均向原告支付13-14卡的租金等相关费用。但自2018年1月起至今,被告拖欠原告租金、物业管理费及水电费，经过原告多次催告，被告均未予支付。被告刘苏平辩称：1.被告向原告及第三人分别租赁了中山市东区卡及14卡的物业，原告的物业是13卡。因被告欠租，被告被原告反锁在商铺内，后经与原告本人协商，原告同意被告再经营半年，被告也保证按时交租。被告从头到尾是跟原告委托的第三人吴春桃联系，包括签订合同、交付押金、租金及解除合同，但解除合同是口头协商的，第三人称需要尊重原告的意思。2018年1月22日，被告转账给原告1月份的房租8350元，后被告又停交几个月，2018年4月23日第三人通知被告补交租金，被告于2018年4月23日通过转账把25050元转至合同约定的银行账号，该账号是第三人的，同时用微信向第三人转账1455元，合计缴纳共三个月的租金，2018年5月16日通过支付宝转账8700元至合同上的银行卡号。2018年6月起被告开始没有交付租金，但被告之前缴纳的押金可以抵扣两个月。在2018年7月，第三人告诉被告其锁了门，被告无法进入，被告想着经营困难加之又被锁门，干脆就不经营了，同月也打电话告诉第三人不经营了，第三人转告被告称原告说如果被告实在经营不下去就可以让被告走，只要把水电费、物管费交清就可以了。由于被告没有钱缴纳物管费且人在广州，因此更换了电话号码，导致原告及第三人因无法联系上被告。因此，原被告的租赁合同事实上于2018年7月已解除。被告确认从2018年1月起没有交纳物业管理费。对原告主张的水电费没有异议，同意支付。关于诉讼请求3，被告不认可拖欠房租，更不同意支付延期滞纳金。关于诉讼请求4，被告同意押金抵2个月房租。第三人吴春桃述称：对原告的诉讼请求没有异议，确认在被告向原告的承租过程中都是第三人经手收租金，也确认被告答辩中所称向第三人转账的金额，也收到被告2018年5月16日网上转账的8700元。对被告答辩称门是第三人锁的不予确认，第三人确实联系不上被告，故去现场看过，发现门被锁了，但不是第三人锁的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月4日，原告张庆（甲方）与被告刘苏平（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于中山市东区卡的房地产出租给乙方，租赁面积92.7平米，租赁期限为2015年8月15日至2020年8月15日止；租金按月支付，第一年内每月租金4635元，第三年起租金逐年递增5%；乙方每月15日前支付当期租金；按金9000元，在交付第一期租金的同时付清；乙方每逾期1天，甲方向乙方收取总租金滞纳金2%／天；租赁期内发生的租赁税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责；租赁期内乙方逾期十五天付清租金，甲方有权收回该商铺，没收乙方的租赁按金；合同还约定了其他条款。2015年8月4日，第三人吴春桃（甲方）与被告刘苏平（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于中山市东区卡的房地产出租给乙方，租赁面积83.99平方米，租赁期限为2015年8月15日至2020年8月15日止；租金按月支付，第一年内每月租金4200元，第三年租期起租金逐年递增5%；乙方每月15日前支付当期租金；按金8000元，在交付第一期租金的同时付清；乙方租赁期内发生的租赁税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责；租赁期内乙方逾期十五天付清租金，甲方有权收回该商铺，没收乙方的租赁按金；合同还约定了其他条款。上述合同签订后的履行过程中，第三人把中山市东区卡的房地产出售给原告，并于2017年12月21日办理产权变更登记至原告名下。被告最后一次缴纳租金系2018年5月16日支付8700元，该日交纳的租金系2018年4月15日至5月15日的租金。被告自2018年5月16日后未缴纳租金，自2018年1月起即未再缴纳物业费，亦未交齐水电费，原告自行支付了上述13卡、14卡2018年1月至12月的物业费7447.56元。因原告无法联系到被告本人缴齐费用，租赁物也处于上锁状态无法办理交接，原告遂于2019年1月29日委托广东中元（中山）律师事务所向被告发出律师函，催促被告缴纳2018年1月至2019年1月的租金108670.5元、物业管理费7447.56元、水电费796.7元，并通知被告双方的租赁关系自收到本函之日起解除，请被告收函后十日内将租赁物内所有私人物品清空，否则原告自行处理；并要求被告支付上述租金、物业管理费、水电费等费用共计116914.76元，否则原告将起诉被告。该律师函发出后，被告与原告取得联系，但对租赁物处理及租金交纳双方存在分歧，原告遂于2019年2月2日诉至本院，主张前述实体权利。原告起诉后自行砸锁并处理租赁物内的物品，收回租赁物。诉讼中，被告出示其2018年6月拍摄的涉案租赁物的照片，指出照片中金色的锁是原告的，原告和第三人均表示商铺出租交接给被告时是毛坯的，原告是没有上锁的，也不清楚照片上金色的锁是谁的。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第三人将商铺转让给原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，第三人与被告之间签订的《商铺租赁合同》在原被告之间继续有效，原被告均应恪守履行前述两份合同。本案争议的焦点为：一、双方租赁合同解除的时间；二、被告是否构成违约，原告主张的诉讼请求金额能否得以支持。关于焦点一。被告称已于2018年7月告知第三人不再经营原告的商铺，故认为合同已于2018年7月解除，而原告表示并未收到被告的该讯息。首先，被告没有证据证明其明确告知原告要求解除合同，解除合同是一项重要的民事法律行为，其对双方的权利义务影响重大，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告提前解除合同法律上已构成违约，其不仅需要向原告做出明确的表示，亦应与出租人办理交接手续，例如交付钥匙、交接设备等或者做出出租赁物内设备可由对方任意处置的意思表示，做到“有头有尾有交待”。作为出租方的原告，不能仅凭大门被锁而推定对方不再继续承租租赁物，更不敢擅自处置设备以防涉嫌侵权。因此，被告辩解的租赁合同已于2019年7月解除，证据不足，本院不予采信。根据双方合同的约定，租赁期内被告逾期十五天付清租金，原告有权收回该商铺。因被告欠租远超过15日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权解除合同。原告发出律师函以及立即提起本案诉讼的行为，已明确表明解除合同，并在起诉后收回租赁物，故原告主张合同于2019年2月2日解除，理据充分，本院予以支持。关于焦点二。如上所述，双方租赁合同于2019年2月2日解除，被告应支付自2018年5月16日拖欠至2019年2月1日的租金。根据合同约定，上述期间每月应缴的两个铺位租金标准自第三年度即2018年8月15日起，每年在上一年的租金基础上递增5%，按该标准计，被告应支付拖欠的租金77527.125元[（4635元+4200元）×3个月+（4635元+4200元）×1.05×5.5个月]；加上拖欠的物业管理费7447.56元、水电费796.7元，被告合计应支付原告租金、物业管理费、水电费共85771.385元。关于押金及滞纳金，合同约定的押金及滞纳金，其性质均为违约金。实践中，两种违约责任往往并存约定在租赁合同中，押金作为保证履约的性质，之所以在租赁实践惯例中经常作出被没收的约定，正是基于对承租人违约提前解除合同造成出租人的房屋闲置损失的弥补，同理，合同中经常伴随出现“出租人违约提前解除合同时应向承租人双倍返还定金”等类似的约定，这样的约定公平保障双方的权利。滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型,是由国家法律、法规明文规定的款项，它只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，而平等主体之间迟延支付应付款项的应适用合同法中规定的迟延履行违约金，所以这里的滞纳金实际上是逾期付款违约金，它的功能旨在填补因不能按期付款造成的资金损失，故两种形式的违约责任并行不悖并不冲突，其功能均用于填补违约方给守约方造成的损失。虽双方合同约定被告逾期一天交租原告有权收取2%的滞纳金，但该约定的标准远远高于迟延支付造成的利息损失，结合被告拒绝支付租金的抗辩，本院酌情调整拖欠利息的违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，被告支付的押金17000元归原告所有，且被告须向原告支付拖欠租金的逾期付款违约金（以77527.125元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原被告之间关于中山市东区卡及14卡的《商铺租赁合同》于2019年2月2日解除；二、被告刘苏平于本判决生效之日起七日内向原告张庆支付2018年5月16日至2019年2月1日期间的租金、物业管理费、水电费共计85771.385元；三、被告刘苏平于本判决生效之日起七日内向原告张庆支付逾期付款违约金（以77527.125元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）四、被告已支付给原告的押金17000元归原告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元（原告已预交），由被告刘苏平负担（被告刘苏平于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  钟劲松人民陪审员  邓宝初人民陪审员  李开连二〇二〇年三月二日书 记 员  阮秉智冯冰冰