广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初373号原告：肇庆市弘泽物业管理有限公司,住所地肇庆市端州区****盛泽天籁之星博韵轩207号,统一社会信用代码：914***********970Q。法定代表人：梁文馨，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁月梅，该公司员工。委托诉讼代理人：杨娅，该公司员工。被告：卞常林，男，1975年1月12日出生，汉族，公民身份证住址安徽省合肥市包河区*************。被告：费贤萍，女，1982年8月9日出生，汉族，公民身份证住址安徽省肥东县******委会桥西组。委托诉讼代理人：卞常林，是被告费贤萍丈夫。原告肇庆市弘泽物业管理有限公司与被告卞常林、费贤萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市弘泽物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁月梅、杨娅，被告卞常林、被告费贤萍委托诉讼代理人卞常林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市弘泽物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年8月22日至2017年1月17日物业管理费671.66元。2.判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年12月22日应支付违约金为359元;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的肇庆市端州区*****************业主。被告于2012年11月15日与肇庆市凤裕房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》,购得盛景新城南区（盛景华庭）第1幢205房，建筑面积102.5934㎡。肇庆市凤裕房地产有限公司与原告于2010年11月30日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告即肇庆市弘泽物业管理有限公司对其开发的“盛景新城南区（盛景华庭）”住宅小区(占地面积17607㎡、建筑面积40603㎡)进行物业管理，委托管理期限自2012年5月1日起至该物业业主委员会与其聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积￥1元/㎡/月的标准于每年的第一个季度前向原告缴纳该年度的物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按逾期天数每天万分之五的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费自2016年8月22日至2017年1月17日止，被告共欠物业费￥671.66元，违约金￥359元（违约金计算公式：违约金=欠费金额×0.0005×欠费天数？），原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告卞常林、费贤萍辩称：1.弘泽物业无提供服务发票给我，而且物业乱改盲道，排风口，阻碍消防通道。我家在保修期内客庁墙面，走廊顶部，客房墙面和顶部，儿童房墙面，主卧室墙面都有渗漏水，要求物业维修，物业一直没有维修好，导致我延期未交，要求他提供发票，他就拒绝收费。2.物业各类维修费用未经业主同意，未有提供各类发票证明，应诉人没有得到应有的物业服务。3.三方通话，物业每年收费，维修。业主从收房到现在没有正常使用过。4.违约金拒绝支付，因为是物业拒绝收费导致。5.本人有壹千元装修押金和两佰元电费保证金（合计1200元）弘泽物业至今未退，要减付。6.半年物业费本人随时可以交，但要求法院责令弘泽物业（1）将装修押金和电费押金退还我。（2）盲人通道复原，别令残疾人有路难行，将消防通道的排风口按规划图复原，保障小区安全。（3）解决家里墙面渗水问题，恢复墙面整洁。（4）要求弘泽物业将我入住以来已经交的物业费发票和现在交的物业服务发票开付给我。综上所述，本人与弘泽物业合同纠纷一案非本人拒绝缴纳，是原告方没有履行物业合同导致。本人请求判令原告承担本案全部诉讼费用并向本人道歉。原告提交了证据如下：1.法人代表身份证明、营业执照、法人代表身份证复印件，证明原告身份；2.业主身份证复印件，证明被告身份；3.前期物业服务合同，证明原被告之间发生了物业管理合同关系以及权利义务；4.前期物业管理服务协议，证明原被告之间发生了物业管理合同关系以及权利义务；5.房地产权证，证明被告拖欠物业管理费的房产属于被告；6.物业费催款通知书，证明原告有向被告催收物业管理费。补充证据：欠交物业费明细表、违建图片、电梯维修费用的分摊计算、公示时间、电梯公司和物业公司的补充协议、供水收费明细表、物业使用守则、《房屋装饰装修管理协议》，证明我方对被告欠费情况进行的公示情况。被告卞常林、费贤萍提交了证据如下：1.三方对讲机的照片，证明从收房安装好到现在三方对讲机都没有正常使用过；2.主卧室、客厅、客厅走道上方、客房墙面、儿童房、客房等墙体照片包括顶部照片，证明我的房间存在严重问题，因为物业管理公司没有进行处理和维修。3.消防通道上无盲道、违建采光排气口照片、物业破坏墙面照片，证明原告物业管理方没有尽服务责任、义务。上述三份照片证据，表明原告违约。另外，关于物业管理费，我不是不交，而是原告不收。4.开发商提供的关于质量保证书和使用说明书、原告方与开发商签订的《前期物业服务合同》，证明开发商的保证书和说明书以及原告方与开发商签订的合同中，均约定上述的有关维修问题都是由原告方负责的。本院依法组织了交换证据和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院综合全案证据在下面作综合评述。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告肇庆市弘泽物业管理有限公司是2004年3月30日经依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务。据粤房地权证肇字第**00046365号所载，坐落于肇庆市*****************的权属人为卞常林、费贤萍共同共有，建筑面积为102.58㎡。2012年11月15日,原告作为甲方与两被告作为乙方与签订了《前期物业管理服务协议》，并为两被告提供了物业服务。协议约定：甲方对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方按照本协议向甲方交纳物业管理服务费；住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；电梯修理及更换零件的费用按实际发生数分摊；恒压供水系统修理及更换零件的费用按实际发生数分摊；设施维护费每户10元/月，该款用于门禁系统的维护、维修及公共照明器材的更换及相关电费；电梯及恒压供水电费按实际发生数分摊，每月清缴；装修保证金，乙方于收楼时向甲方交付1000元/户保证金；电费保证金，乙方于收楼时向甲方交付200元/户电梯电费及恒压供水电费保证金；违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。同时，双方还对其他内容进行约定。此后，由于被告未缴交物业管理费用等费用，原告催收无果，遂诉至本院。另查明，原告在2017年1月17日撤场后，没有再为肇庆市******盛景华庭的业主提供物业服务；原告收取被告卞常林、费贤萍的装修保证金1000元以及电费保证金200元，至今未予退还。在庭审中，原告同意以收取被告的1200元保证金抵扣被告未支付的物业管理服务费，被告在书面答辩中亦同意以其交纳的1200元保证金抵扣未支付给原告的物业管理服务费用。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。一、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。（一）虽然该协议约定的物业服务费收费标准原告并没有提交相关部门备案，但被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照协议的约定交纳物业管理费，故原告要求两被告支付2016年8月22日至2017年1月17日所拖欠的物业服务费495.8元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。（二）关于设施维护费48.25元，《前期物业管理服务协议》有明确约定“设施维护费每户10元/月”，被告虽然抗辩称该费用包含在物业费中，但并未提供证据证明其抗辩，本院不予采纳，且被告确认上述金额，故原告要求被告支付设施维护费48.25元的诉讼请求，本院予以支持。（三）关于2016年电梯电费及恒压供水电费52.5元，该费用实际发生了，原告提供一份《供水收费明细表》予以佐证，是原告代全体业主支付的，被告亦确认上述金额因此被告认为该费用包括在物业费内的抗辩没有提供依据证明，本院不予采纳，故原告要求被告支付2016年电梯电费及恒压供水电费52.5元的请求，本院予以支持。（四）关于2015年电梯维修费67.19元，2016年电梯主板维修费7.92元，根据《前期物业管理服务协议》的约定，修理、更换零件的费用被告应向原告支付维修电梯主板费及缴交分摊的费用，且上述金额有原告提供的电梯公司协议、发票予以佐证，因此对上述费用，本院予以支持。上述（一）至（四）共计671.66元（物业服务费495.8元+设施维护费48.25元+2016年电梯电费及恒压供水电费52.5元+2015年电梯维修费67.19元+2016年电梯主板维修费7.92元）。二、对于原告主张从2017年1月18日起按日利率万分之五（即年利率18%）的标准计算违约金，计至物业管理费付清之日止的请求，原告依约主张违约金不违反法律的强制性规定，亦不存在所主张的标准过高违反公平原则的情形，本院予以支持，但因本案为一审终审，且违约金计至判决之日时（2020年3月23日）为389.90元（671.66元×0.0005×1161天），上述共计1061.56元（671.66元+389.90元），小于被告支付给原告的1200元保证金，由于原、被告在本案中均同意可用1200元保证金抵扣所欠的物业服务管理费，故原告可在本判决发生法律效力之日起自行用被告向其交纳的1200元保证金中抵扣。抵扣后剩余部分，由于被告没有提出反诉，本院不作处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告卞常林、费贤萍应向原告肇庆市弘泽物业管理有限公司支付2016年8月22日至2017年1月17日的物业管理服务费（包括设施维护费、2016年电梯电费及恒压供水电费、2015年电梯维修费、2016年电梯主板维修费）共计671.66元、违约金以671.66元为计算基数，从2017年1月18日起按日利率万分之五的标准计算至作出判决之日止为389.90元，上述合计1061.56元，由原告肇庆市弘泽物业管理有限公司在本判决生效之日自行用被告交纳的1200元保证金作抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因小额程序减半收取为25元（原告已预交），由被告卞常林、费贤萍负担，由原告肇庆市弘泽物业管理有限公司在本判决生效之日自行用被告交纳的1200元保证金作抵扣。本判决为终审判决。审 判 员 欧凯华二〇二〇年三月二十三日法官助理 李海敏书 记 员 朱梁凤