山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1323民初4643号 原告：田洪区，男，汉族，居民，住沂水县。 委托代理人：王善松、盛常宝，山东沂蒙山律师事务所，律师。 被告：黄传来，男，汉族，居民，住沂水县。 委托代理人：徐以东，山东旭志律师事务所，律师。 委托代理人：张振娟（原告黄传来之妻），汉族，居民，住址同上。 原告田洪区与被告黄传来确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因案情复杂及疫情影响，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭。原告田洪区及委托代理人王善松、盛常宝，被告黄传来委托代理人徐以东、张振娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田洪区向本院提出诉讼请求，1、依法确认被告向原告发出的《解除合同通知书》无效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年7月10日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于沂水县的房屋租赁给原告使用，租赁期限自2009年7月10日至2029年7月9日。2019年7月10日，被告向原告发出《解除合同通知书》，原告认为，被告解除合同不符合法律规定，应为无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告黄传来辩称，被告发出的解除合同通知书有事实和法律依据，原告存在擅自破坏房屋主体结构和转租的行为，被告按照法律规定的程序向原告发出解除合同通知书的行为是合法有效的，所以请法院依法驳回原告的诉讼请求，确认解除合同通知书有效。 审理查明，2009年7月10日，原告田洪区与被告黄传来签订《房屋出租合同》，被告黄传来将其位于沂水县的房屋租赁给原告田洪区，用途为超市；房屋面积528平方米，租赁期限240个月，自2009年7月10日至2029年7月9日至。房屋租金为16000元每年，租金按十年支付，支付时间2009年7月10日。同日双方又签订一份土地租赁合同，将被告黄传来流转他人的4亩土地（即涉案租赁房屋向里延伸的土地）转租给原告田洪区。合同签订后，原告田洪区在被告黄传来流转土地上承建钢结构大棚及仓库，将租赁房屋装修后，成立东都超市，一年后该超市停业。2010年12月28日，原告田洪区与案外人杜克签订《租赁合同》（租赁期限2010年12月28日至2019年12月28日），将原经营东都超市的场所及新增设施一并转租给案外人杜克。2011年7月14日沂水天和商贸有限公司道托分公司注册成立，负责人为杜克。案外人杜克在原告田洪区经营的东都超市基础上重新装修后经营超市，超市名称为天和购物中心。原告田洪区和案外人杜克在经营超市期间，被告黄传来与原告田洪区及案外人杜克均有商贸往来，原告田洪区与案外人杜克分别与被告黄传来结算往来账款。 2019年7月5日原告田洪区向沂水县公证处申请保全证据，沂水县公证处出具（2019）鲁沂水证明字第1617号《公证书》，证明内容：本公证员与公证助理随送达人员田洪区于2019年7月5日10时15分来到山东省沂水县线四季沐歌太阳能店，找黄传来送达租赁费，在该地点，田洪区指认一中年男子即为黄传来，并向该男子口头说明了支付租赁费的意愿，同时将山东农村商业银行（定活两便）存单两张（金额共计270000.00元，账号分别为29×××57、29×××24）交给黄传来，并告知其存单密码，请其接收，黄传来称：“我不收这个租赁费。”黄传来拒绝接收。公证员周某1。同日，沂水县公证处出具（2019）鲁沂水证明字第1656号《提存公证书》：兹证明债务人田洪区（男，公民身份号码：3728271969××××××××）根据2009年7月10日与黄传来签订的《房屋出租合同》、《土地租赁合同》的约定，于2019年7月10日将上述合同约定的租赁费共计人民币268000.00元（大写：贰拾陆万捌仟元整）提交于我处。从即日起，债务人田洪区所欠黄传来（男，公民身份号码：3728271968××××××××）的上述债务已经履行。公证员周某2。 2019年7月10日，被告黄传来向沂水县公证处申请证据保全，沂水县公证处出具（2019）鲁沂水证明字第1666号《公证书》，证明内容：本公证员与公证助理随送达人员黄传来于2019年7月10日17时49分来到沂水县昌辰御园小区对面的同德烟酒茶批发（同德食堂）店，找田洪区送达《解除合同通知书》，在店内送达人指认一男子即是田洪区，送达人黄传来将《解除合同通知书》交给田洪区一份，田洪区拒绝接收，送达人将上述通知书放置在桌子上一份，公证员现场监督了上述送达过程，并进行了拍照。解除合同书内容：田洪区：因你方在未经我同意的情况下，破坏我方租赁给你的房屋（位于沂水县间屋）主体结构，并擅自将房屋转租给他人使用，严重违反了你我双方2009年7月10日签订的《房屋租赁合同》第四款第4条和第7条。按合同约定，在你方违反合同的情况下，我方有权终止合同。对此，我方特向你发出本解除合同通知书，一、你方在收到我方解除通知书后五日内，将我方出租的房屋恢复原貌，并赔偿我方经济损失；二、我方将于2019年7月15日收回全部租赁房屋，请必须于2019年7月15日前搬离。三、我方收回房屋时将对房屋进行验收，不合格的，你方承担赔偿责任。四、《房屋租赁合同》第六款是2条规定，逾期未搬离的房屋留置物品将视为你方放弃，我方有权处置。五、你方未按时搬离，每占用一天，房屋占用费按照2000元每天计算；同时，我方有权向沂水县人民法院提起诉讼，相关的损失、诉讼费、律师费等均有你方承担。 原被告2009年7月10日签订的《房屋出租合同》第四款第4条规定：未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及丙方的违约责任。第7条规定：租赁期间乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方可以移走自行添加的结构性设施。 2019年7月29日黄传来向本院提起房屋租赁合同诉讼，要求与田洪区解除《房屋租赁合同》及相关损失；2019年8月26日，原告田洪区向本院提起确认合同效力诉讼，要求确认黄传来的《解除合同通知书》无效。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《租赁合同》、沂水天和商贸有限公司道托分公司企业信用信息公示、销售结算记录、房屋平面图、（2019）鲁沂水证明字第1617号1666号《公证书》、（2019）鲁沂水证明字第1656号《提存公证书》及原被告陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一、被告黄传来主张原告田洪区未经同意破坏租赁房屋主体结构。在原被告签订的《房屋租赁合同》第7条，明确规定原告对租赁房屋因使用需要进行装修或改动，被告有权监督。原被告履行《房屋租赁合同》已经十年的时间，原被告涉案房屋装修及改动经营超市也近十年，被告现以原告田洪区未经同意破坏租赁房屋主体结构的理由，本院不予支持。二、原告田洪区将租赁被告的房屋及土地转租给案外人杜克经营超市，未经被告黄传来书面同意。案外人杜克于2011年7月14日注册成立沂水天和商贸有限公司道托分公司，并经营天和购物中心超市至今，被告黄传来也曾与天和购物中心案外人杜克发生业务往来及结算货款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中被告黄传来在知道或应当知道涉案房屋及土地已转租情况下未在六个月内提出异议，应当视为已经放弃主张解除合同的权利，现转租合同也已届满。故本院对被告黄传来的2019年7月10日对原告田洪区以擅自转租而解除合同的主张，本院不予支持。故原告与被告签订的《房屋租赁合同》应当继续履行，原告要求确认被告黄传来于2019年7月10日发出的《解除合同通知书》无效，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条之规定，判决如下： 确认被告黄传来2019年7月10日向原告田洪区发出的《解除合同通知书》无效。 案件受理费100元，由被告黄传来负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张宝国 审 判 员  于 泓 人民陪审员  常乐军 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  马海凤