新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵9001民初6429号 原告：耿家才，男，1938年2月17日出生，汉族，退休职工，住石河子市。 原告：刘风英，女，1938年7月5日出生，汉族，退休职工，住石河子市。 原告：耿文生，男，1963年12月29日出生，汉族,无固定职业，住石河子。 原告：刘百玉，女，1967年10月26日出生，汉族，无固定职业，住石河子。 四原告委托诉讼代理人：张全，男，1957年10月28日出生，汉族，沙湾县司法局退休职工，住石河子市3小区****。 被告：新疆东大房地产开发有限公司，住所地塔城地区沙湾县人民路**润泽大厦底商**。 法定代表人：谢平，董事长。 委托诉讼代理人：张来富，新疆君正律师事务所律师。 原告耿家才、刘风英、耿文生、刘百玉与被告新疆东大房地产开发有限公司（以下简称东大房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘风英及四原告委托诉讼代理人张全，被告东大房地产公司委托诉讼代理人张来富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耿家才、刘风英、耿文生、刘百玉向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告违约金468000元（520平方米×3000元/平方米×30%）及房租费164050元（150元/间×17间×91个月，），合计532050元，减去已经支付的68000元，应支付原告564050元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更房租费为160000元（10000元/年/套×2套×8年，2011年6月-2019年6月）并明确已支付的68000元应从房租中扣除。事实与理由：2011年5月6日，原、被告签订土地转让及房屋拆迁补偿合同。2011年8月新疆雅士房产公司将合同权利义务转让给新疆顺天意公司。2011年9月，被告给原告出具一份合同权利与义务转让确认书，将合同中的权利义务由被告全面履行。原告住宅由沙湾县国土资源局认定用地面积667.41平方米（耿家才420.91平方米、耿文生246.5平方米），建筑占地面积381.99平方米（耿家才202.24平方米、耿文生179.75平方米）。被告将提供房屋拆除后，2011年5月6日向原告支付58000元，2018年1月29日向原告支付10000元外，再未支付任何费用。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 东大房地产公司辩称，根据合同的相对性本案的原告应当是耿家才，其余的原告主体不适格；被告开发的涉案社区是在沙湾县办理了合法的手续后拆迁的，后面因为行政区划分变更，相关的手续石河子市政府没有做出明确的说明，因此被告不应当承担责任，不应当承担违约金，不属于被告违约，租赁房屋应当提供租赁合同并且要到公安局及房产局备案，缴纳房产税，出具耿家才及耿文生的缴纳房屋租金的票据及交税的凭证，原告计算违约金的依据及租房费用的依据没有事实依据也没有实际发生，不存在法律依据，请求法庭依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年3月11日，沙湾县人民政府同意原告耿家才用地申请，耿家才取得土地使用权（石河子老街沙国用1998字第0040号，土地使用者耿家才，用地面积420.91平方米、建筑占地202.24平方米）；2003年11月28日，沙湾县人民政府同意原告耿文生用地申请，耿文生取得土地使用权（用地面积246.50平方米、建筑占地179.25平方米）。2011年5月6日，原告耿家才（称乙方）与新疆雅士房地产开发有限公司（称甲方）签订一份土地转让及房屋拆迁补偿合同，双方约定甲方因建设需要，须征用乙方土地及土地附着物，乙方自愿将其所拥有的位于沙湾县石河子老街民族路南侧的土地使用权（土地使用权证号：石河子老街沙国用1998字第**，土地使用者耿家才，使用权面积420.91平方米；土地使用权证号：石河：石河子老街沙国用2003字第**使用者耿文生，使用权面积246.5平方米）以及土地附着物（房屋）的所有权有偿转让给甲方；甲方以本项目整体拆迁范围内开发的高层住宅楼（具体位置根据审批后的建设规划确定）按以下标准补偿给乙方：①建筑面积（由测绘机构实测）不小于壹佰平方米的住宅房贰套，楼层为贰至陆层；②建筑面积（由测绘机构实测）不小于捌拾平方米的住宅房肆套，楼层为贰至陆层；甲方补偿给乙方的房屋预计竣工日期为自本合同签订之日起二年内，如因甲方导致的原因延期竣工，甲方按市场平均价补偿给乙方由此造成的租房费用；乙方必须在本合同签订之后30日内腾空该土地上房屋和土地附着物中的人员、物品等并结清之前的所有与甲方无关的费用；乙方应在合同签订后应将房屋证、土地证移交给甲方或老街土地所，以便于办理相关变更登记手续；本合同一经双方签字盖章即生效，如有违约，违约方赔偿违约金和由此给对方造成的其他损失，违约金为本合同补偿方式所罗列价款总额的百分之六十。合同签订后，被告雅士公司一直没有进行房地产开发，双方亦未办理房屋及土地使用权过户手续。合同约定的房屋竣工日期届满后，被告雅士公司仍未进行房地产开发。2011年8月25日，新疆雅士房地产开发有限公司（称甲方）与新疆顺天意房地产开发公司（称乙方）签订权利转让合同书一份，约定将石河子老街民主路南侧房地产项目属于甲方的权利义务转让给乙方。2017年9月20日，被告东大房地产公司给原告出具合同权利与义务转让确认书一份，内容为：新疆东大房地产开发有限公司根据2011年5月6日新疆雅士房地产开发有限公司与耿家才订立的土地转让及房屋拆迁补偿协议合同，以及2011年8月25日新疆雅士房地产开发有限公司与新疆顺天意房地产开发有限公司订立的权利转让合同书所约定的内容，对耿家才在上述两份合同中的权利义务作出如下确认：1、对耿家才在上述两份合同中所应享有的补偿款项、补偿的房屋等合同权利全部予以确认；2、对耿家才的上述合同权益，由新疆东大房地产开发有限公司按照两份合同所约定的时限和方式承担全面履行义务；耿家才可随时跟据此确认书中的承诺向新疆东大房地产开发有限公司主张合同权利。诉讼中，原告自认被告在合同签订后给付了原告搬迁补偿费68000元。 另查：1、原告提交石河子市人民法院（2013）石民初字第0213号民事判决书，该判决书中经石河子市恒信价格评估事务所鉴定石河子老街二区二层住宅在2011年6月的市场销售均价为3000元。 2、原告耿家才与原告刘风英于1958年10月1日登记结婚；原告耿文生与原告刘百玉于1990年10月27日登记结婚。耿文生系耿家才与刘风英之子。 3、2017年12月29日，沙湾县人民政府下发关于协调解决石河子老街区域行政管理权移交工作中涉及区域社会资本投入相关事宜的函，显示2013年，沙湾县与被告东大房地产公司签订老街综合开发项目协议书，该项目已办理项目预审开展了前期工作。 本院认为，原告耿家才与新疆雅士房地产开发有限公司签订的土地转让及房屋拆迁补偿合同中不仅包括原告耿家才和刘凤英的土地及房屋也包含原告耿文生与刘百玉的土地房屋，被告抗辩，本案只有耿家才为原告，因为合同是耿家才签署的。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”在原告与新疆雅士房地产开发有限公司签订的合同中明确写明了拆迁的房屋为耿家才及耿文生的土地及房屋，且四原告对上述事实表示认可，故对被告该抗辩意见不予采信。该合同系真实意思表示，不违反法律规定，当事人应当秉着诚实信用原则全面履行自己的义务。2017年9月20日，原、被告签订的协议表示被告继承原告与新疆雅士房地产开发有限公司签订的土地转让及房屋拆迁补偿合同中关于新疆雅士房地产开发有限公司的权利义务，被告未按照合同向原告交付补偿房屋构成违约，应当承担责任。被告抗辩，未成功开发的原因为2017年行政区域重新划分，被告应当免责，根据庭审查明事实2013年时被告开发的老街综合开发项目已办理项目预审开展了前期工作，且按照合同约定应在合同签订之日起两年内将补偿房屋竣工，故被告应当承担违约责任。关于违约金计算问题，根据合同约定一方违约如有违约，违约方赔偿违约金和由此给对方造成的其他损失，违约金为本合同补偿方式所罗列价款总额的百分之六十。原告按照合同约定的拆迁补偿房屋面积总和520平方米（100平方米×2套+80平方米×4套）的30%主张违约金本院予以认可。石河子市恒信价格评估事务所出具的价格坚定结论书，具有证明力，本院予以采信。本院计算原告的违约金损失为468000（520平方米×3000元/平方米×30%）。关于租房损失，原告未提交证据予以证实，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下： 一、被告新疆东大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告耿家才、刘风英、耿文生、刘百玉违约金468000元； 二、驳回原告耿家才、刘风英、耿文生、刘百玉的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9440元（原告已预交），原告耿家才、刘风英、耿文生、刘百玉负担1120元，被告新疆东大房地产开发有限公司负担8320元，与前款同期一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  张媛媛 人民陪审员  王香玉 人民陪审员  孔 安 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  杨 麟 1