辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初17445号 原告：刘志敏，女，1977年1月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 被告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地沈阳市和平区南京北街**，统一社会信用代码：912101027019103300。 负责人：马宁，该行行长。 委托诉讼代理人：韩昀鸰，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任明月，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。 被告：庄美丽，男，1986年1月3日出生，满族，住辽宁省开原市。 原告刘志敏与被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（以下称建行铁路支行）、庄美丽案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志敏、被告建行铁路支行委托诉讼代理人韩昀鸰、任明月到庭参加诉讼。被告庄美丽经公告送达，未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告刘志敏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告庄美丽签订的关于铁西区建设东路58甲号1-12/13-7房屋的租赁合同合法有效，并保留对该房屋使用权至租赁期满在原告与被告庄美丽签订的合同有效期内停止执行被告名下涉案房产的拍卖；2.诉讼费由二被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：依法确认原告与被告庄美丽签订的关于铁西区建设东路58甲号1-12/13-7房屋的租赁合同合法有效，并在法院依法对该涉案房屋拍卖后保留原告使用该房屋至租赁期满。事实与理由：2019年8月5日原告收到沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异217号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议，原告认为缺乏事实理由与法律依据。理由如下：1、原告在2016年12月16日与被告庄美丽签订了期限为五年的房屋租赁合同，即2016年12月16至2021年12月15日，并一次性支付了房租款8万元，由我的表姐曹燕从银行取出现金支付的租金，有银行流水为证，裁定认为我表姐曹燕在租赁当日取现金只是个巧合，并且说我们没有关系，只能证明曹燕只是取了现金，请问亲戚朋友之间相互借款这有什么异议的，对这一条裁定原告认为理由过于牵强。2、被告建设银行多次强调原告的租赁权在他们的抵押之后，但凡有一点常识的人都知道原告和被告庄美丽签订租赁协议只能在银行抵押权之后，不可能在抵押权之前，对于被告建设这条辩诉原告认为强词夺理。3、在执行异议开庭时，法官要求原告拿出关于使用此房的一些票据，原告认真给予了提供，但还是被驳回异议。4、原告从未对抗被告的抵押权，并和银行相关人员协商能否将此房屋带租拍卖，事实是原告也想尽早在此纠纷中解脱出来，如果能带租拍卖，原告也想参与拍卖，但遭到了被告建行的拒绝。综上所述，原告认为在与被告庄美丽签订租金合同时并无过错，而不应由于庄美丽与建行铁路支行之间的违约行为影响原告对该案房屋的租赁使用权，上述理由请求法院认定原告与被告庄美丽所签租金合同有效，并停止执行保留原告至该房的使用权到租赁期满。 被告建行铁路支行辩称，一、被执行人庄美丽经生效判决确认为我行金融借款纠纷的债务人，我行查封其名下的房产并无不当。二、我行经生效判决确认对案涉房产享有优先受偿权，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”被执行人庄美丽以案涉沈阳市铁西区建设东路58甲号1-12/13-7房产为其借款设定抵押担保，于2015年12月11日在房产局办理房屋抵押权登记，权利人为我行。案外人的异议不能对抗我行的抵押权，不应得到支持。三、原告的证据存在瑕疵，不能证明其所主张事实。综上，我行对案涉房产的腾房拍卖行为符合法律规定，原告提出的保留对案涉房屋使用权的异议事项和异议理由不应得到支持，原告应迁出案涉房屋。 被告庄美丽未到庭，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，案涉房屋位于沈阳市铁西区建设东路58甲号1-12/13-7，建筑面积为70.87平方米。2016年12月16日，被告庄美丽作为出租方（甲方）与原告刘志敏作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2016年12月26日至2021年12月15日，一次性支付租金8万元。 案涉房屋为被告庄美丽于2015年按揭贷款购买，并与被告建行铁路支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，同时以该房屋为该笔贷款进行抵押担保。因被告庄美丽未依约还款，被告建行铁路支行将被告庄美丽诉至我院。我院于2017年12月18日作出(2017)辽0102民初11030号民事判决，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告庄美丽签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告庄美丽于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金579,290.12元，利息52,842.02元，利息罚息3,784.34元，本金罚息1,120.11元（截止至2017年11月30日）；并自2017年12月1日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告庄美丽逾期给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行上述款项，则原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行可依法对被告庄美丽所有的沈阳市铁西区建设东路58甲号1-12/13-7，建筑面积为70.87平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿。”该判决生效后，被告建行铁路支行向本院申请执行，本院于2019年2月26日作出（2018）辽0102执4956号协助执行通知书，对案涉房产进行查封。该案执行过程中，原告刘志敏向本院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的腾空行为。本院经审查，作出（2019）辽0102执异217号执行裁定书，裁定驳回刘志敏的异议请求。刘志敏于2019年8月15日向本院提起本案案外人执行异议之诉。 庭审中，就案涉房屋现状，原告称，其于签订合同后便一直使用案涉房屋，后于2017年转租给他人使用；就如何认识庄美丽及承租房屋做何用途，原告称，“是中介先找到我，因为我认识中介里的王杨，王杨说庄美丽和谷贵林要用钱，实际上是找我借钱，但是又担心还不了钱，所以签了一个租赁合同就说如果还不上钱房屋让我使用五年，因为这五年的租金和我借给他的8万元差不多”，“没有书面借条，就是签的房屋租赁合同，也没有约定何时还钱，约定的是庄美丽把钱还给我后我就不再使用房屋，但是庄美丽一直没有还钱”。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告庄美丽经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告及被告建行铁路支行提供的证据及其当庭陈述意见对本案事实予以认定。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”同时，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告以与被告庄美丽之间存在合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋为由，请求对涉案房屋拍卖后保留原告使用该房屋至租赁期满，但依据原告庭审所述，“实际上是找我借钱，但是又担心还不了钱，所以签了一个租赁合同就说如果还不上钱房屋让我使用五年”来看，原告与庄美丽签订《房屋租赁合同》时，二人之间的真实意思是原告向被告庄美丽出借8万元，双方并无房屋租赁的意思表示，同时结合租赁合同签订时即一次性付清5年房租，及案涉房屋不动产统一发票办证联在原告处亦不符合租赁习惯来看，二者形成的实际为民间借贷关系，并非租赁合同关系。由此，原告对被告庄美丽所享有的普通债权并不足以排除被告建行铁路支行依据抵押权对案涉房屋的强制执行，对其主张房屋拍卖后保留使用至租赁期满的诉讼请求，本院不予支持。关于原告与庄美丽签订的《房屋租赁合同》效力问题，该合同虽名为房屋租赁，但双方真实意思均为借贷，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无合同无效的其他事由，故该合同应为合法有效。关于被告建行铁路支行辩称该合同中庄美丽签字并非本人，因其就此仅提供《个人住房（商业用房）借款合同》中庄美丽签字予以佐证，此并不足以反驳租赁合同中庄美丽签字的真实性，故本院对被告建行铁路支行的该项辩论意见不予采信。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 一、确认原告刘志敏与被告庄美丽于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》有效； 二、驳回原告刘志敏的其他诉讼请求。 案件受理费550元，公告费400元，均由被告庄美丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 凤 人民陪审员  刘世颜 人民陪审员  马 欣 二〇二〇年三月二日 法官助理姜立娟 书记员张锐妍 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。