广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终257号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁爱雪，女，香港特别行政区永久性居民，1967年2月1日出生，港澳证件号码R****（6）。委托诉讼代理人：陈钊承，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人梁爱雪因与被上诉人中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁爱雪上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持梁爱雪全部诉讼请求［（1）棕榈公司立即向梁爱雪支付逾期交付案涉房屋的违约金(要求以梁爱雪已付购房款312226元为本金，按每日万分之一的标准从2016年10月31日起计付至棕榈公司取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的案涉房屋实际交付给梁爱雪使用之日止)；（2）棕榈公司立即向梁爱雪支付逾期办理案涉房屋房地产权属证书的违约金(要求以梁爱雪已付购房款312226元为本金，按每日万分之一的标准从2017年12月24日起计付至梁爱雪实际取得案涉房屋房地产权属证书之日止)］；2.维持一审判决第二项。事实和理由：一、在案涉商品房预售合同履行过程中，梁爱雪的确存在逾期付款的情形，但是对于导致梁爱雪逾期付款的原因，一审法院未予查明，并武断认为梁爱雪构成违约，明显不当，应予纠正。按照案涉商品房预售合同约定，梁爱雪支付案涉商品房购房款的方式是分期付款，并且应当在2015年5月30日前付清全部购房款。然而，在付款过程中由于种种与棕榈公司相关的原因，最终造成梁爱雪未能依约按时付款。首先，棕榈公司多次以手续费昂贵为由，拒绝梁爱雪使用信用卡支付购房款，为此梁爱雪曾多次与棕榈公司进行交涉，并因此耽误了付款时间，进而发生逾期；其次，在梁爱雪签订案涉商品房预售合同后不久，棕榈公司内部即发生了股东之间的矛盾，并产生资金周转困难的问题，严重影响棕榈公司正常的运作，一度造成棕榈公司无法正常接收梁爱雪等购房者支付的购房款，以致梁爱雪等购房者发生逾期付款。关于棕榈公司内部股东矛盾的情况，有中山市中级人民法院作出的（2016）粤20民终1209号民事判决予以佐证；再次，由于棕榈公司资金链发生断裂，棕榈公司无法履行向第三方支付合同款项的义务，并因此与第三方发生合同纠纷，严重阻碍了案涉商品房建设工程的进度，并致棕榈公司无法按照预期办理案涉商品房建设工程竣工验收备案手续。在这种情况下，为了尽快回收建设资金，棕榈公司才得以同意梁爱雪继续以信用卡付款方式支付购房款，并同意不再追究梁爱雪逾期付款的责任。关于棕榈公司与第三方发生合同纠纷的情况，有中山市第一人民法院作出的（2017）粤2071民初17019号民事判决予以佐证。从以上情况可知，梁爱雪逾期付款并不能完全归责于梁爱雪。退一步而言，如果梁爱雪在约定交楼日前因棕榈公司原因发生逾期付款情形属于违约，那么在约定交楼期限届满之后，梁爱雪中止支付购房款便是依法行使不安抗辩权的表现。如前所述，由于棕榈公司内部原因，棕榈公司根本无法按照案涉商品房预售合同约定的时限完成案涉商品房建设工程竣工验收备案手续，并向梁爱雪交付符合法定和约定条件的案涉商品房。何时能够交付，梁爱雪等众多购房者均无法预期。为此，在棕榈公司经营情况严重恶化、履行能力明显降低、逾期交楼行为呈持续状态的情况下，梁爱雪作为先履行义务一方为督促棕榈公司尽快履行合同义务而中止支付购房款，该行为属于依法行使合同抗辩权的行为，具有充分事实与法律依据。一审法院错而视之为违约行为，赤裸裸地剥夺了梁爱雪依法享有的合同抗辩权利，显属不当。因此，在案涉商品房预售合同约定的交楼期限届满后，梁爱雪依法行使不安抗辩权而中止付款的行为不应视作违约行为，梁爱雪中止付款期间的时间不应计入棕榈公司顺延交楼的时间。一审法院系认定事实及适用法律有误，二审法院应予纠正。二、本案系商品房预售合同纠纷，在案涉预售商品房符合法定交付条件前，棕榈公司并不能够实际交付案涉预售商品房，无法履行合同主要义务，因此其主张先履行抗辩权缺乏事实基础与法律依据。一审法院判决支持棕榈公司行使该权利于法不符、于理不合、于情不通，理应纠正。我国合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，先履行抗辩权享有及行使的条件之一是当事人互负的债务均已符合履行条件。而众所周知，商品房预售是指出卖人与买受人就正在兴建、尚未竣工验收的商品房进行买卖交易。与一般商品房（现楼）买卖不同的是，作为交易标的的预售商品房在交易时尚处于开发建设过程中，尚不具备办理建设工程竣工验收备案条件，更未能进行登记确权，故预售商品房在性质上具有明显的不确定性。正是由于预售商品房的不确定性，预售商品房在交易时并不像现楼一样处于随时可以交付的状态，其交付还必须符合一系列法定的强制性条件。所以，在商品房预售交易当中，出卖人为规避风险一般会在合同中约定较长时间的交楼期限，买受人在支付完毕全部购房款后，往往需要等待一至两年甚至更长的时间，待出卖人完成建设工程竣工备案验收手续、预售商品房符合法定交付条件时，方能收楼。从这个角度说，在预售商品房符合法定交付条件前，预售商品房并不能够实际交付，出卖人无法履行其合同主要义务，即便买受人依约支付完毕全部购房款，出卖人仍无法交付尚未符合法定条件的预售商品房。也就是说，先履行抗辩权的行使条件必须以出卖人能够履行为前提，否则不符合合同对等原则。因此，在本案中棕榈公司在其能够履行之前不应当享有先履行抗辩权，如若允许棕榈公司在尚未达到履行条件之前即能够享有和行使该权利，无疑是违背了创设该权利制度的初衷，造成合同双方权利义务严重失衡，错误引导、纵容棕榈公司滥用权利，损害梁爱雪等众多购房者的合法权益，失去司法公允。故一审法院采纳棕榈公司先履行抗辩权的主张，是认定事实和适用法律有误，应予纠正。三、根据先履行抗辩权的性质，棕榈公司主张的先履行抗辩权早已失去了行使依据，然而一审法院仍判决支持棕榈公司主张先履行抗辩权，并将梁爱雪依法行使不安抗辩权而中止付款期间的时间计入棕榈公司顺延交楼的时间，明显有误，理应改判。先履行抗辩权是一时性的抗辩权，该性质决定了先履行抗辩权依存于合同的履行效力，不可能永久存续。当先履行一方纠正违约行为，使合同的履行趋于正常，满足或基本满足合同相对方的履行利益时，先履行抗辩权即消灭。行使履行抗辩权的一方应当及时恢复履行，否则构成违约责任。具体到本案，梁爱雪因依法行使不安抗辩权而中止支付购房款，但是其后梁爱雪在棕榈公司持续违约的情况下，基于诚信仍然按照约定支付了剩余的全部购房款。至此，梁爱雪依约应履行的合同主要义务也已全部履行完毕，逾期付款情形已经消失，并且梁爱雪的履行已经满足了棕榈公司的履行利益，棕榈公司依法依约享有的先履行抗辩权因失去了行使依据而归于消灭。在先履行抗辩权消灭的情况下，棕榈公司理应及时恢复履行，向梁爱雪交付已完成建设工程竣工验收备案手续的涉案商品房。因此从这个角度分析，早在梁爱雪付清全部购房款的2018年2月28日，棕榈公司便失去了先履行抗辩权的行使依据，先履行抗辩权已经消失。并且时至今日，棕榈公司仍未能否履行交房义务，其依法不能享有和行使该权利。所以，一审法院在未查清事实的情况下，判决支持棕榈公司主张先履行抗辩权，并将梁爱雪依法行使不安抗辩权而中止付款期间的时间计入棕榈公司顺延交楼的时间，于法无据，显属不当，应予纠正。四、案涉商品房预售合同是格式条款合同，棕榈公司在该合同中通过限制梁爱雪权利、加重梁爱雪违约责任、增设己方权利等方式，免除己方逾期交楼的责任，明显有违公平及诚信原则。一审法院在审理过程中未予衡量双方的合同地位及权利义务，偏袒棕榈公司，实在有失公允，不能为梁爱雪信服。案涉商品房预售合同是棕榈公司利用其优势地位，为了在销售案涉商品房过程中重复使用而预先拟定，并且未与梁爱雪等众多购房者协商的格式条款合同。该合同第八条第一款明确约定，棕榈公司应当在2016年10月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合该合同约定的商品房交付梁爱雪使用。与此同时，该合同第八条第二款又约定梁爱雪逾期支付购房款时，棕榈公司可顺延交楼时间。而该合同第七条早已对买受人逾期支付购房款时应承担的违约责任作出明确约定，即梁爱雪逾期支付购房款时，棕榈公司可主张梁爱雪支付逾期付款违约金并解除合同。根据诚信解释规则和整体解释规则，案涉商品房预售合同第八条第一款约定的内容与第八条第二款约定的内容应认定为存在内在联系。故案涉商品房预售合同第八条第二款规定的情形应以第八条第一款约定的情形已实际发生为前提条件，即棕榈公司以梁爱雪逾期支付购房款为由主张延期交楼的，应以案涉商品房已符合法定和合同约定的交付条件为前提条件。否则，因梁爱雪逾期支付购房款，棕榈公司既可根据案涉商品房预售合同第七条要求梁爱雪承担相应的违约责任，又可依据第八条第二款顺延交楼期限，免除己方相应的逾期交楼责任，有违公平及诚信原则。因此，对于上述格式条款的解释与适用，应当按照我国合同法的规定从严把握。退一万步说，即便顺延交楼条款为有效条款，但是根据一审查明的事实可知，案涉商品房所在建设工程在一审辩论终结前仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，根本不符合法定和合同约定的交付条件，而梁爱雪早已在2018年2月28日付清全部购房款，故本案也并不符合案涉商品房预售合同第八条第二款约定的棕榈公司可行使先履行抗辩权的情形。所以，一审判决直接采纳不公平的格式条款，并将梁爱雪逾期支付购房款的时间算入棕榈公司可顺延交楼的时间，明显不当，应予以纠正。五、一审判决未予充分考量双方的过错程度，作出显失公平的判决，损害了梁爱雪的合法权益，难以让梁爱雪信服，应予改判。从公平角度出发，相较梁爱雪逾期付款的情形，棕榈公司本该在案涉商品房预售合同约定的2016年10月31日前完成交楼义务，然而时至今日将近3年的时间，棕榈公司仍无法将案涉商品房交付给梁爱雪等购房者使用，并且违约状态仍在持续。棕榈公司的过错及违约情形更为严重，造成梁爱雪的损失更为巨大。案涉商品房作为所在建设工程整体的一部分，该整体工程未能通过建设工程竣工验收备案即意味着一众处于弱势地位的购房者的合法权益均受到严重影响，损失不可估量。相比之下，棕榈公司早已足额收取了梁爱雪等购房者支付的购房款，其合同权益早已得到全部满足。对此，一审法院并未予以充分考虑及衡量，反而是对棕榈公司持续的违约行为视而不见，对梁爱雪的违约行为却过分放大，造成双方合同权利义务严重失衡，判决结果显失公平。所以，一审判决不能为梁爱雪信服，应予改判。综上所述，梁爱雪认为，一审判决认定事实不清，适用法律有误，判决结果显失公平，应予纠正。为此，梁爱雪特提起上诉，恳请二审法院查明本案事实，依法纠正一审判决错误，并支持梁爱雪全部上诉诉讼请求。棕榈公司辩称，1.梁爱雪逾期付款是因为梁爱雪单方原因导致，且商品房买卖合同约定的梁爱雪应支付购房款的最后时间早于合同约定的交付时间。因此一审判决认定因梁爱雪逾期付款，棕榈公司依照商品房买卖合同约定顺延交楼期限，属于认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.棕榈公司办理产权登记的时间应为商品房交付使用后720个工作日，而非300个工作日。梁爱雪于2019年6月26日向一审法院起诉请求：1.棕榈公司向梁爱雪支付逾期交房违约金（以已付房款312226元为基数，按每日万分之一的标准从2016年10月31日起计算至棕榈公司取得涉案房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案房屋实际交付给梁爱雪使用之日止，暂计算至2019年6月1日为29474.13元）；2.棕榈公司向梁爱雪支付逾期办证违约金（以已付购房款312226元为本金，按日万分之一的标准从2017年12月24日起计付至梁爱雪实际取得涉案房屋房地产权属证书之日止，暂计算至2019年6月1日为16391.87元）。棕榈公司于2019年8月16日向一审法院提起反诉请求：1.解除梁爱雪与棕榈公司就位于中山市**************皓玥花园*期*幢*房签订的中山市商品房买卖合同及合同附件；2.梁爱雪协助棕榈公司办理注销前述涉案商品房的备案登记手续；3.梁爱雪向棕榈公司支付逾期付款违约金31222.6元（按已付购房款的10%计算，从梁爱雪已付购房款中扣除）。一审法院认定事实：1.2014年12月1日，梁爱雪与棕榈公司签订广东省商品房买卖合同（合同条码1401081340）1份，由梁爱雪向棕榈公司购买位于中山市**************皓玥花园*期*幢*房，购房总价为312226元，付款方式为于2014年5月10日前支付20000元、于2014年8月10日前支付136226元、于2014年6月至2015年1月及2015年3月至5月期间每月30日前支付13000元，于2015年2月28日前支付13000元；若梁爱雪逾期付款超过90日，棕榈公司有权解除合同，梁爱雪按累计应付款的2%向棕榈公司支付违约金，梁爱雪愿意继续履行合同的，经棕榈公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，梁爱雪按日向棕榈公司支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；如梁爱雪未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，棕榈公司有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任；棕榈公司应在2016年10月31日前将符合国家和当地政府规定、取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付梁爱雪使用；棕榈公司应在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由棕榈公司提供的资料到产权登记机关备案，如因棕榈公司原因导致梁爱雪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，梁爱雪不退房，棕榈公司自迟延之日起每日按梁爱雪已付购房款的万分之0.1向梁爱雪支付违约金，若因梁爱雪逾期付款等，则棕榈公司无需向梁爱雪承担任何违约责任并有权相应顺延办证期限。合同附件六合同补充协议约定：梁爱雪不按商品房买卖合同约定时间付款，视为梁爱雪逾期付款，梁爱雪应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向棕榈公司支付逾期付款违约金，逾期超过90天（无论拖欠金额多少），棕榈公司有权解除合同，并要求梁爱雪按购房总价款10%向棕榈公司支付解除合同的违约金；棕榈公司逾期交房梁爱雪要求继续履行合同的，棕榈公司向梁爱雪支付的逾期交房违约金最高不超过梁爱雪已付款的3%。合同还约定其他条款。2.涉案合同签订后，梁爱雪分别于2014年5月11日、8月10日、8月31日、10月31日、12月1日、12月25日支付20000元、162226元、13000元、13000元、13000元、26000元，于2015年4月8日支付39000元，于2018年2月28日支付26000元。3.庭审中，棕榈公司确认涉案商品房尚未交付使用，未取得中山市竣工验收备案登记证，亦未办理不动产权证。4.对于本案第一项诉讼请求中要求“逾期交房违约金计算至将涉案房屋实际交付给梁爱雪使用之日”，梁爱雪与棕榈公司一致确认应计算至棕榈公司通知梁爱雪收楼的最后截止期限之日，若梁爱雪在收到通知后在最后截止期限之前办理收楼手续，则计算至梁爱雪办理收楼手续当日为止。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。梁爱雪与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表达，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。根据合同约定，梁爱雪需于2015年5月30日前付清所有购房款，但梁爱雪于2018年2月28日才付清所有购房款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。梁爱雪主张是因为棕榈公司内部股东矛盾及拖欠案外人工程款、梁爱雪用信用卡支付购房款被拒等原因导致迟延付款，但梁爱雪没有提交证据予以证明，梁爱雪应承担举证不能的不利后果。在梁爱雪逾期付款超过90天时，棕榈公司即有权解除合同。但在梁爱雪最后一次付款即2018年2月28日，棕榈公司正常收款，没有证据证明其有向梁爱雪主张解除合同。棕榈公司于2019年8月16日才正式向梁爱雪提出解除合同的要求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，棕榈公司没有证据曾向梁爱雪催告，即本案棕榈公司享有的解除权应当在解除权发生之日起即2015年8月29日起一年内行使，棕榈公司逾期不行使，解除权消灭。即便按棕榈公司之主张，在梁爱雪最后一笔购房款支付时间（2018年2月28日）往后推算1年，棕榈公司在2019年8月16日行使解除权，亦已超过前述法定期限。因此，棕榈公司诉请判令解除涉案商品房买卖合同，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。棕榈公司诉请判令梁爱雪支付逾期付款违约金（按购房总款10%计付），但根据合同约定及棕榈公司的陈述，该违约金性质上应为棕榈公司解约后梁爱雪需向棕榈公司支付的解约违约金。棕榈公司基于解除合同后所提出的反诉请求（协助办理注销涉案商品房备案登记手续、支付解除合同违约金31222.6元），理据不足，一审法院予以驳回。关于逾期交房违约金。涉案合同约定，棕榈公司应于2016年10月31日前将符合合同约定并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付给梁爱雪使用，但因梁爱雪逾期付款，根据合同约定，棕榈公司有权顺延交付商品房的时间。梁爱雪于2014年5月10日开始出现逾期付款的情况，直至2018年2月28日才履行完付款义务，逾期付款1215天，即棕榈公司有权将交付商品房的时间顺延1215天，即棕榈公司应在2020年2月29日前将符合前述规定的商品房交付给梁爱雪使用。棕榈公司的交房期限尚未届满，梁爱雪诉请判令棕榈公司支付逾期交房违约金，理据不足，于法无据，一审法院依法予以驳回。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，棕榈公司应当在商品房交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因棕榈公司的责任导致梁爱雪不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，梁爱雪不退房，棕榈公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。一审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：棕榈公司应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合合同约定的商品房交付给梁爱雪。因此，棕榈公司应于2016年11月1日起算300个工作日内，即2018年1月10日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。又因梁爱雪逾期付款1215天，故棕榈公司的办证期限可相应顺延1215天，故棕榈公司应于2021年5月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。棕榈公司的办证期限尚未届满，梁爱雪诉请判令棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，于法无据，一审法院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回梁爱雪的所有诉讼请求；二、驳回棕榈公司的所有反诉请求。一审本诉案件受理费946元，减半收取为473元（该款梁爱雪已预付），由梁爱雪负担；一审反诉案件受理费290元（该款棕榈公司已预付），由棕榈公司负担。本案二审期间，梁爱雪没有证据提交，棕榈公司提交以下一份证据：商品房买卖合同补充协议（二），证明约定商品房买卖合同第十四条第二款约定的办理产权登记的期限由“商品房交付使用后300个工作日”变更为“商品房交付使用后720个工作日”。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。梁爱雪质证称对证据的真实性确认，但不属于二审期间的新证据，不应予以采信。该合同显示的签署日期在2014年，该证据的形成时间在本案一审庭审之前，一审中棕榈公司没有将此证据作为证据提交。该补充协议是棕榈公司提供的格式合同条款，棕榈公司将产权登记的时间由300个工作日变更为720个工作日，明显减轻作为格式合同提供方的相应责任。即使该合同真实存在，对梁爱雪也没有法律效力。对当事人二审争议事实，本院查明如下：棕榈公司与梁爱雪于2014年12月1日签订一份《补充协议（二）》，其中第三条关于产权登记中约定：原买卖合同第十四条第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。现双方一致同意该约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。第四条约定：本补充协议（二）为原合同的补充，原合同与本补充协议（二）有冲突的，以本补充协议（二）为准，本补充协议（二）没有约定的，按原合同执行。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点为：一、梁爱雪迟延支付购房款的时间能否算入棕榈公司可顺延交楼时间的问题；二、逾期办证违约金能否支持的问题。关于焦点一。梁爱雪上诉主张，棕榈公司不能因梁爱雪逾期支付购房款而顺延交楼时间。经查，涉案合同第八条第一款明确约定，棕榈公司应当在2016年10月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合该合同约定的商品房交付梁爱雪使用。第八条第二款第2项明确约定梁爱雪未付清全部购房款时，除双方协商同意解除合同或变更合同外，棕榈公司可据实予以延期。涉案合同还约定：付款方式为于2014年5月10日前支付20000元、于2014年8月10日前支付136226元、于2014年6月至2015年1月及2015年3月至5月期间每月30日前支付13000元，于2015年2月28日前支付13000元。如梁爱雪未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，棕榈公司有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任。上述约定内容系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。从上述约定内容可知，梁爱雪应当履行合同关于交清应交付的全部房价款等，这属于先履行义务，在其没有履行上述义务时，棕榈公司有权依合同约定延期交楼且不承担违约责任。但梁爱雪从第一期即2014年5月10日开始出现迟延支付购房款的情形，直至2018年2月28日才支付完全部购房款，逾期付款合计1215天，违约情况较为严重，应按合同约定对其违约行为承担相应的违约责任。按上述条款约定，棕榈公司可据实予以延期1215天。梁爱雪主张其逾期付款归责于棕榈公司，但未提供充分证据证明，应承担举证不能的法律后果。梁爱雪还主张棕榈公司不享有先履行抗辩权，依据不足，本院不予采纳。一审法院将梁爱雪迟延支付购房款的时间算入棕榈公司可顺延交楼的时间，处理结果并无不当，本院予以维持。关于焦点二。《补充协议（二）》第三条约定：原买卖合同第十四条第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。现双方一致同意该约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该补充协议系双方当事人真实意思表示，内容及形式未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽然该补充协议在二审才提交，但其内容对本案认定案件基本事实具有关联性，本院予以采纳。本院认为，上述条款中的“商品房交付使用”，应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，故应当以实际交付之日或者视为交付之日加合同约定的办证日期（720个工作日）作为计算逾期办证违约金的起算点。具体到本案，涉案商品房尚未实际交付使用，也不存在视为交付的情形，故尚未达到主张逾期办证违约金的条件，梁爱雪主张逾期办证违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院处理结果正确，本院予以维持，但因棕榈公司二审提交新证据，导致一审法院认定事实及分析存在瑕疵，本院在此予以纠正。另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，梁爱雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，裁判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费946元（该款梁爱雪已预付），由上诉人梁爱雪负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年三月十七日书记员  练慧琳钱绮丽