成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4878号 原告：李伟，男，1990年3月4日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：余国兵，四川上盛律师事务所律师。 被告：熊波，男，1993年4月15日出生，汉族，住四川省阆中市。 第三人：成都双流和骏置业有限公司，住所地成都市双流区西航港街道黄河中路二段**。 法定代表人：刘家骥，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：胡毅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪，泰和泰律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都草市支行，，住所地成都市青羊区草市街** 负责人：胡兆春，职务不详。 原告李伟与被告熊波、第三人成都双流和骏置业有限公司（以下简称“和骏公司”）、中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称“工商银行草市支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李伟及其委托诉讼代理人余国兵、第三人和骏公司的委托诉讼代理人李雪、胡毅到庭参加诉讼，被告熊波及第三人工商银行草市支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 李伟向本院提出诉讼请求：1.确认李伟代熊波支付的按揭贷款本息、金融服务费及维权产生的律师费、担保服务费共计92028.01元与李伟应付熊波房款等额抵扣；2.熊波立即向和骏公司提交“蓝光空港国际城七期3幢1单元13楼1311号”房屋产权办理至熊波名下的相应资料；3.熊波在取得不动产权证后6个工作日内协助李伟将蓝光空港国际城七期3幢1单元13楼1311号房产过户至李伟名下。本案在审理过程中，李伟变更诉讼请求为：1.确认李伟代熊波支付的按揭贷款本息、金融服务费及维权产生的律师费、担保服务费共计92028.01元与李伟应付熊波房款等额抵扣；2.工商银行草市支行协助解除对“蓝光空港国际城七期3幢13楼1311号”房屋抵押登记；3.和骏公司协助熊波将“蓝光空港国际城七期3幢1单元13楼1311号”房屋产权办理至熊波名下；4.熊波在取得不动产权证后6个工作日内协助李伟将蓝光空港国际城七期3幢1单元13楼1311号房产过户至李伟名下。事实和理由：2018年8月15日，经成都旭日玛雅房地产中介服务有限公司介绍，李伟和熊波签订了《成都市存量房屋买卖合同》。约定熊波将位于蓝光空港国际城七期3幢1单元13楼1311号房屋以400000元价格出卖给李伟，合同签订后，李伟通过微信、支付宝及银行转账方式已向熊波支付购房款共计200000元。双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》第六条第一款约定，甲乙双方其中任何一方导致合同不能正常履行的，违约方应承担守约方因房屋价格上涨或下跌的差价损失及主张债权的律师费等。补充协议约定，熊波须在提前偿还银行贷款前每月按时还月供，不得造成房屋被限制或被转让，否则熊波造成违约，李伟有权依照合同内容追究熊波的违约责任。熊波在收到李伟支付的200000元购房款后既没有一次性还贷也连续数月未偿还月供，导致李伟贷款的银行将催收贷款律师函发至案涉房屋所在户内，提出处置案涉房屋的要求，同时还向承担担保责任的和骏公司提出履行担保还款的请求。导致开发商和骏公司提出依据其与熊波签订的《商品房买卖合同》相应条款解除与熊波之间的合同关系，收回案涉房屋。由此，李伟面临着案涉房屋被收回或被处置及与熊波之间的《成都市存量房屋买卖合同》无法继续履行，已付房款难以追回的风险。后李伟不得已向工商银行草市支行及四川博泰金融服务有限责任公司支付按揭贷款本息、金融服务费共计74828.01元，产生律师费16000元、担保服务费1200元。李伟为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 熊波未答辩，也未向本院提交证据。 工商银行草市支行未答辩，但向本院提交了《个人贷款结清证明》一份，载明：“兹有借款人熊波（证件号码：××）在我行申请个人商用房贷款，贷款发放日期为2015年9月2日，贷款金额为人民币100000元（大写：壹拾万元整），贷款期限120个月，该笔贷款本息已于2019年6月17日全部结清”。 和骏公司述称，李伟与和骏公司无事实及法律上的直接关系，李伟要求和骏公司协助熊波将案涉房屋产权办理至熊波名下无法律依据，和骏公司与熊波的纠纷应另案处理；和骏公司并未向熊波主张解除买卖合同关系，故熊波与和骏公司签订的《商品房买卖合同》仍是有效存续的。 本院经审理后认定事实如下：2018年8月15日，熊波（甲方）与李伟（乙方）在中介公司的居间下签订了《成都市存量房屋买卖合同》，熊波将其所有的位于成都市房屋以400000元的价格出售给李伟，房屋规划用途为办公。合同约定：“……第四条交易价款、付款方式1.甲乙双方协商同意：该房屋成交价为400000元整。2.具体付款方式：（1）定金乙方应在签订本合同当日支付定金50000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。定金支付方式为：直接支付给甲方。（2）房款乙方在做完预约合同公证当天将部分房款150000元直接支付给甲方。剩余部分房款10000元在过户递件当天存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付管支付给甲方。（3）甲乙双方同意房款按照下列方式支付：乙方在过户递件当日内将部分房款190000元直接支付给甲方……第六条关于房屋交易具体事宜的约定：1.甲乙双方协商一致，自本合同签订及交付定金之日起，该房屋所有权和处置权为乙方所有。甲乙双方其中一方以任何借口导致本合同不能正常履行的，违约方应承担守约方因房屋上涨或下跌的差价损失及主张债权的律师费等。2.该房屋现为抵押状态，甲方应到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户、注销抵押手续）并承担相应费用。3.权属转移登记（1）甲乙双方同意，若该房暂时未取得不动产权证，甲方应在合同约定时间限制内取得不动产权证，自取得不动产权证之日起，甲方应在3个工作日内通知经纪方，甲乙双方须在收到经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。（2）甲乙双方同意，若该房屋目前为抵押状态，甲方应在合同约定的时间限制内解除房屋抵押且房屋符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户取件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。4.房屋交付无论甲方是否收齐本合同成交价款，均应在做完预约合同公证当天，甲方将房屋交付给乙方。5.甲乙双方同意自签订本合同起1日内，甲乙双方需按经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）前往公证处做预约合同公证……第八条违约责任……3.逾期办理房屋交易的其他事宜：甲乙双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价30%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款……第十条特别约定……（3）甲乙双方协商一致，做完预约合同公证三个工作日内须预约银行还款（以拿到预约还款单为准），甲方须按照预约还款单的时间完成还款，解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求足额欠款存入还款账户、注销抵押登记）并承担相关费用，如甲方在约定时间内，甲方未完成还款申请及解除抵押登记手续，则视为违约，乙方有权单方面解除合同并依据本合同第八条第3点追究甲方违约责任……” 同日，李伟与熊波签订《关于合同（编号：ＭＹ0000903）的补充协议》，约定：“1.甲乙双方协商一致，乙方同意甲方在乙方作出转让决定后去银行申请成都市双流区房屋的提前还款，但甲方须在提前还款前每月按时还月供，不得造成房屋被限制转让，否则甲方违约，乙方有权依照合同内容追究甲方违约责任；若届时甲方拒不还款，则乙方有权单方面解除合同，且追究甲方违约责任……” 同日，熊波与李伟签订了《预约合同》，并于2018年8月15日在四川省成都市律政公证处进行了公证。《预约合同》约定：“一、立约目的甲方与成都双流和骏置业有限公司（以下简称房地产公司）签订了商品房买卖合同，购买了位于成都市（蓝光国际空港城七期）3栋1单元13楼1311号房屋（下称“标的房屋”），且已办理了网签备案。现甲、乙双方经平等协商，就甲方提供上述房屋供乙方使用，并在房屋符合上市交易条件后将上述房屋转让给乙方或乙方指定第三方的有关事宜达成如下预约条款，共同遵守。二、……3.乙方知悉标的房屋的权属状态为暂未取得不动产登记证书，无法转移所有权……7、甲、乙双方均保证：对本合同约定的房屋转让价款、付款的方式及过户时间的约定、过户登记手续的办理及费用的承担、违约责任的约定、违约赔偿金额等内容不得单方面作出任何变更……四、预约转让价款本合同标的房屋预约转让总价款为400000元。五、支付方式1.乙方在本合同签订前已经向甲方支付了第一笔预付购房款50000元。2.乙方于签订此合同的当日内向甲方支付第二笔预付购房款150000元。3.本合同标的房屋具备上市交易条件后，甲、乙双方签订正式房屋买卖合同并向不动产管理部门提交相关资料。剩余购房款即房价尾款200000元双方约定乙方或乙方指定第三人在与甲方一同前往不动产中心办理上述不动产交易过户前通过银行资金监管的方式支付给甲方。六、本合同履行流程1、甲方在签订此合同的当日内将标的房屋交付给乙方使用；2、甲方向乙方保证在二○一九年八月十五日之前负责结清上述不动产的银行按揭贷款……七、权利义务1、甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理标的房屋的产权登记手续，以确保甲方及时取得该不动产登记证书。办理甲方名下产权证的费用由甲方承担……八、违约责任……5、甲方未能按照合同约定结清上述房产的银行按揭尾款……甲方违约的，乙方有权单方面解除合同或要求甲方继续履行合同。若乙方解除合同，甲方应退还乙方支付的全部购房款，乙方并有权要求甲方支付违约金人民币120000元，给乙方造成损失的，甲方仍应予以赔偿（损失包括但不限于：当乙方主张损失时的房屋市场价与本合同的价款之间存在价差时，应按主张时的市场价计算，同时甲方还应承担房屋装修费、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等费用）……” 2018年8月14日，李伟通过转账方式向熊波支付购房定金50000元。2018年8月22日，李伟通过银行转账方式向熊波支付购房款150000元。后熊波将案涉房屋交予李伟使用。 因熊波未按时向银行还贷，2019年5月28日，贷款人工商银行草市支行向案涉房屋处邮寄送达了致熊波的律师函，载明：“……经查，你在履行还款义务的过程中，多次出现未按合同约定还款的情形，你的行为已构成违约。……银行有权宣布合同项下的借款提前到期，有权提前收回已发放的借款，有权依法处分合同项下的抵押物并优先受偿……”。2019年6月17日，李伟代熊波向工商银行草市支行偿还贷款本息共计71828.01元，因提前还贷向四川博泰金融服务有限责任公司支付了服务费3000元。 另查明，案涉房屋现合同签约备案于熊波名下，已经具备了办理权属证书的条件，和骏公司向熊波预留的地址邮寄送达了《催补（办理产权）资料/费用通知函》，内容为：“尊敬的空港国际城七期项目3号楼loft-1-1311号房屋业主：您好！我司在为您办理房屋权证时，发现您因以下原因导致相关权证尚未办理完毕：产权费用齐全、产权相关资料不齐全，请您接到本通知函后一月内前往物管公司补充相关资料或费用，以便我司及时为您办理权证……” 以上事实，有李伟、和骏公司的陈述、《成都市存量房屋买卖合同》、《预约合同》、《公证书》、转账凭证、李伟代熊波归还按揭贷款还款凭证、《催补（办理产产权）资料/费用通知函》、《个人贷款结清证明》等在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，李伟与熊波签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《预约合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 根据双方合同约定，熊波应在2019年8月15日之前负责结清案涉房屋的银行按揭贷款，但熊波在签订房屋买卖合同后，未及时向按揭银行申请提前还款，且未能正常按月还款，导致工商银行草市支行向其发送了律师函，告知因熊波多次违约，借款提前到期。因熊波仍未向银行偿还贷款，李伟代熊波向银行偿还了全部贷款本息。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，熊波在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即工商银行草市支行同意，但李伟已经代熊波偿还完毕案涉房屋按揭贷款，案涉房屋的抵押权已经消灭，工商银行草市支行应当协助李伟办理案涉房屋抵押权注销手续，以便双方签订的合同能够继续履行。 案涉房屋已经具备办理权属证书的条件，由于熊波未能及时向和骏公司递交相应的办证材料，导致案涉房屋权属证书至今未办理至熊波名下，而在房屋权属证书办理至熊波名下后，案涉合同是可以继续履行的。为保障李伟与熊波签订的买卖合同能够继续履行，在房屋办理权属证书条件具备的情形下，和骏公司作为案涉房屋的开发商，应当协助李伟、熊波办理案涉房屋的权属证书，将案涉房屋权属登记至熊波名下。 李伟已经按约支付了部分购房款，待涉案房屋登记于熊波名下且抵押权注销后，熊波应当协助李伟办理房屋过户登记手续。李伟代熊波支付的银行贷款本息、金融服务费共计74828.01元应当冲抵购房款，在扣除已经支付的房款及代为支付的银行贷款本息、金融服务费后，为减少诉累，李伟应将余下购房款125171.99元（400000元-200000元-74828.01元-3000元）及时支付给熊波。 对于李伟主张的律师费及担保服务费的问题。在双方签订《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议后，双方又签订了《预约合同》，在预约合同中，双方仅就熊波违约时若李伟解除合同的，熊波应当赔偿律师费等损失进行了约定，但对合同继续履行的情形下律师费的承担并未进行约定，故李伟主张在剩余房款中抵扣律师费无事实和法律依据；同时，担保服务费系李伟为实现自己权利所支出的非必要费用，双方也未对该费用的承担进行约定，故对李伟主张抵扣该部分费用，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人中国工商银行股份有限公司成都草市支行于本判决生效后七日内协助原告李伟办理位于成都市双流区房屋的抵押权注销手续； 二、第三人成都双流和骏置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李伟、被告熊波办理位于成都市双流区房屋的不动产权登记证书，将案涉房屋登记至被告熊波名下； 三、被告熊波于位于成都市双流区房屋登记至其名下且抵押权注销之日起七日内协助原告李伟办理该房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告李伟名下；李伟于熊波完成前述房屋过户手续当日向熊波支付剩余购房款125171.99元； 四、驳回原告李伟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，诉讼保全费2520元，共计9820元，由被告熊波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  张桂珍 人民陪审员  刘德军 二〇二〇年三月五日 法官 助理  陈 妮 书 记 员  喻鸿凯