福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6128号 上诉人（原审原告、反诉被告）：施展鹏，男，2000年1月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王嘉彦，福建海山律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：董子叶，女，1984年4月1日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：郑磊，福建格律律师事务所律师。 上诉人施展鹏因与上诉人董子叶房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 施展鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持施展鹏对董子叶的诉讼请求。事实和理由：一审法院未查明案件事实，就径直认定施展鹏不受转租行为影响，存在认定事实错误。2020年2月至3月初，施展鹏因新冠肺炎疫情歇业期间讼争商铺店租减免的问题，与出租人协商过程，被出租人告知施展鹏无权享受租赁的权利义务，故没有资格与其协商。出租人仅与董子叶产生租赁关系，因董子叶无权转租上述商铺，董子叶的转租行为已构成违约，出租人要收回商铺使用权，随后出租人泰禾公司、中维公司已派保安人员在商铺门口监督，禁止人员进出，同时还将上述商铺大门加锁，扣押了商铺内的所有物品。随后，施展鹏要求董子叶出面协调处理此事，董子叶置之不理。故施展鹏转租董子叶讼争店铺的经营目的无法得到实现，且董子叶违约转租的行为，严重损害施展鹏的权利，导致施展鹏价值11万元的物品被出租人扣押，损失惨重。为查明案件事实，施展鹏也依法向一审法院申请向出租人泰禾公司、中维公司调查取证，了解本案事实。但一审法院未对出租人何时知悉施展鹏与董子叶的转租情形进行查明，也未对出租人是否同意董子叶的转租行为进行了解，更未查明施展鹏被出租人扣押物品的情况，就径直认定施展鹏不受转租行为影响，属于事实认定不清，而造成的严重错误。 董子叶辩称，一、施展鹏诉称出租人拒绝与其协商，出租人告知董子叶无权转租讼争商铺，并要收回商铺使用权是基于转租行为构成违约，出租人扣押商铺内物品，董子叶拒绝出面协调争议，施展鹏价值11万元的物品被出租人扣押，损失惨重等等，都没有证据予以支持，缺乏客观事实依据，施展鹏应当承担举证不能的不利法律后果，不应当予以采信。二、案涉《店铺转让协议》所约定内容是当事人双方真实意思的表示，亦未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人双方具有法律约束力。董子叶已经根据讼争《店铺转让协议》约定履行完毕其应尽义务，不存在任何的违约行为，讼争《店铺转让协议》也不符合法定解除的条件。根据案件相关证据，施展鹏无法继续使用讼争商铺是由于其未按照讼争合同以及相关租赁合同的约定及时履行租金支付义务，出租人解除《租赁合同》，讼争《商铺转让协议》随之终止。施展鹏无法继续使用讼争商铺是由于其自身的违约行为造成的。因此，一审法院对讼争《店铺转让协议》效力以及施展鹏的正常经营不受转租行为影响的认定是准确的，在一审本诉部分的处理上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 董子叶上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持董子叶一审全部反诉请求。2、判令由施展鹏承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、本案讼争《商铺转让协议》是合法有效的，对签约双方均具有约束力，双方都应该按照约定全面履行各自义务。施展鹏在合同签订后，仅支付了转让费190000元，至今未依约支付租赁押金、物业押金、装修保证金。董子叶要求施展鹏立即支付租赁押金46563元、物业履约保证金1892元、装修保证金5000元。原审判决在认定讼争合同合法有效的基础上，未对施展鹏的付款义务进行正确处理，适用法律错误。二、董子叶与施展鹏为了让渡讼争商铺的承租使用权，签署了讼争《商铺转让协议》，应履行该商铺《租赁合同》约定的义务，履行的风险自然也应当由施展鹏承担。为此，租赁押金、物业履约保证金、装修保证金等应付款项，施展鹏负有支付义务。此外，双方并未将租赁押金、物业押金、装修保证金款项的缴款人更名手续作为该部分款项支付的先决条件，董子叶并不负有办理该更名手续的法定或约定义务。三、董子叶向出租人缴纳的租赁押金、物业押金、装修保证金款项因施展鹏的违约行为而灭失，该损失系由于施展鹏的过错造成的，应由施展鹏承担该损失，根据讼争合同约定，施展鹏应当向董子叶支付上述租赁押金、物业押金、装修保证金款项。 施展鹏辩称，一、董子叶隐瞒了其无权转租的事实跟施展鹏签订店铺转让协议，将讼争商铺的承租权转让给施展鹏，讼争商铺上面登记的相关权利人均是董子叶，包括房东出具的店铺的押金还有相关的凭证，都是董子叶的名字。双方在跟物业公司进行沟通时，物业公司有告知是谁的名字，后续押金、保证金就只能够退到谁的账户上。后续董子叶主张的相应款项是无法直接转给施展鹏的。因此，施展鹏没有将相应的押金款项交付给董子叶。二、施展鹏是出于经营的目的，才跟董子叶就讼争商铺的转租、转让签订了协议。因为董子叶无权转租商铺，且出租方也拒绝了施展鹏继续租赁使用商铺，故施展鹏跟董子叶之间的合同的目的无法实现，董子叶也无权向施展鹏主张相应的押金。三、一审法院尚未查明出租方物业管理公司是否对于该转租行为知悉以及认可，就径直认定董子叶有权转租的处理不当。 施展鹏向一审法院起诉请求：1.判令董子叶向施展鹏返还转让款19万元；2.董子叶赔偿施展鹏损失11万元；3.本案的诉讼费用由董子叶承担。后当庭变更诉讼请求为：1.请求确认董子叶与施展鹏于2019年5月23日签订的《店铺转让协议》无效；2.董子叶向施展鹏返还转让款19万元;3.董子叶赔偿施展鹏损失11万元;4.本案案件受理费由董子叶承担。 董子叶向一审法院反诉请求：1.请求依法判令施展鹏立即向董子叶支付租赁押金46563元、物业履约保证金1892元、装修保证金5000元，并按银行同期贷款利率标准计算支付自2019年5月23日起至2019年8月20日止逾期付款违约金，及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算支付自2019年8月20日起至实际付清全部款项之日止的逾期付款违约金；2.本案全部诉讼费用由施展鹏承担。 一审法院认定事实：2015年11月9日，泰禾公司与潘兢签《租赁合同》，潘兢承租坐落于福州市晋安区××镇××路××路××广场××期××13号楼1层22商铺，租赁期限自2015年11月10日至2020年10月29日止。2018年2月28日，泰禾公司、潘兢、董子叶、中维公司签订租赁合同补充协议，载明：1.自2018年3月1日起，潘兢将其与泰禾公司签订的原合同中全部的权利义务转让给董子叶，泰禾公司将其权利义务转让给中维公司，董子叶、中维公司接受上述转让，泰禾公司、潘兢同意上述转让；2.董子叶承诺对潘兢在本协议生效之前履行原合同的行为（包括但不限于向客户发行预售卡）均予以追认并承担相应责任；3.本协议签订后，潘兢就董子叶履行原合同义务向中维公司承担连带保证责任；4.董子叶承诺在该租赁场所经营，遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。董子叶租赁用途仅作为经营山谷の云品牌餐饮业态使用，如董子叶需要更换经营品牌或业态，必须事先征得中维公司书面同意，否则视为董子叶违约，且中维公司有权立即禁止董子叶超出该范围的活动或单方提前解除原合同，并按原合同约定追究董子叶违约责任；5.本协议为原合同的补充协议，原合同与本协议约定不一致的条款，以本协议约定内容为准，本协议未涉及的事宜，仍按原合同的条款执行等。2019年5月23日，董子叶与施展鹏签署《店铺转让协议》，约定：董子叶将讼争商铺转让给施展鹏，董子叶与泰禾公司所签门面租赁合同的权利与义务转由施展鹏享有和履行，施展鹏与泰禾公司不再另签租赁合同。本合同生效和门面交接完毕后，该店面的所有权利、义务及相关责任均由施展鹏享有、履行及承担；董子叶与泰禾公司原租赁合同所约租赁期间为5年，即自2015年11月10日起2020年10月29日止，现董子叶剩余租期为18月，门面转让前未欠泰禾公司任何租金、水电费、物业管理费等费用。门面转让施展鹏后，董子叶与泰禾公司原门面租赁合同中所约定的租金转由施展鹏根据该合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约职责等条款）向泰禾公司支付，董子叶不再负有支付义务；董子叶在合同签订第三日向施展鹏腾让门面并交付钥匙，同时施展鹏向董子叶一次性支付转让费190000元、店铺两个月押金46563元、店铺物业两个月押金1892元、装修保证金5000元。目前房租及物业已经缴纳至2019年5月31日；施展鹏接手前该店铺所有的一切债权、债务均由董子叶负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由施展鹏负责等。合同签订后，董子叶依约向施展鹏交付了讼争店铺，董子叶仅支付了转让费190000元，剩余租赁押金、物业押金、装修保证金至今未支付。嗣后，施展鹏将讼争店铺招牌变更为山涧有海海鲜酒屋后开始对外营业。 2020年3月11日，中维公司向董子叶出具《解除告知函》，载明：贵我双方签订关于福州市晋安区连江北路与化工路交叉处东二环泰禾城市广场（新天地）13栋楼1层122商铺的《租赁合同》及补充协议。根据原合同相关约定，贵方应于2020年2月1日之前按期缴纳2月1日至4月9日的租金及1月至3月物业管理费，然后贵方至今仍未缴纳，导致我司遭受重大损失。根据《租赁合同》第六条第4款约定，贵方逾期缴纳租金，逾期超过10日，我司有权解除合同。鉴此，现我司通知贵方，《租赁合同》及补充协议自贵方收到本函之日起正式解除。贵方应当在收到本函次日起3日内，依照《租赁合同》第五条第9款约定将租赁场所退还我司。截至函发之日，贵方尚欠我司租金41636.52元、物业管理费2286.85元、水公摊费73.95元，总计欠款43997.32元，依照《租赁合同》第六条第7款约定，因贵方的违约行为导致合同提前终止，我司有权不予返还贵方已缴纳的履约保证金48455元。上述款项，敬请贵方于收到本函之日后3日内，已转账方式一次性支付。另，贵司因经营所需与福州中维商业物业管理有限公司签订的《物业管理合同》自租赁合同解除之日自动终止。 另查，施展鹏施展鹏与董子叶之间微信聊天记录节选： 二〇二〇年三月十二日 1.董子叶：你现在店铺什么情况，这边通知我要封铺？ 施展鹏：为什么会通知到你 董子叶：他们说联系不到你 施展鹏：因为店租减免的问题。不可能吧一直都在联系什么叫联系不上 董子叶：说是已经通知你缴费了 施展鹏：通知二期一堆商户，二期现在基本商户都不愿意交 董子叶：他说只剩你一家了 施展鹏：怎么可能（附东泰禾减租群群聊截图） 2.董子叶：目前泰禾通知我要封铺了，所以我不清楚，泰禾说是要解约 施展鹏：他给我的时间是15号截止 董子叶：下周封铺 施展鹏：那今天把我门锁了干嘛 董子叶：欠款吧，欠款所以才锁吧，你要不要沟通一下 施展鹏：我沟通了，都未回复 董子叶：如果封铺东西就拿不了，目前通知我明天是最后一天 施展鹏：我不担心我已经联系剪锁的了 董子叶：那你现在打算怎样 施展鹏：必须要解决啊我正在联系晋安区委和原先的房东 董子叶：那泰禾封铺的话就跟我没关系了，我已经通知你拉 3.“董子叶：泰禾通知说15号是周末不工作，等于明天之前交房租才有减免 施展鹏：不管有没有减免没有通知的情况下锁门，封锁我个人财产还直言要起诉 董子叶：他说已经通知过，然后欠了房租，所以锁门。没欠房租不能锁。我以前10天就被锁了 施展鹏：那我干嘛要容忍明明写着已经在非营业时间包括目前在不可抗力的情况下。欠了房租是因为到现在商场未协助过堂食开工我们无法使用店面 二〇二〇年三月十三日 1.董子叶：我接到泰禾电话 施展鹏：说什么了么 董子叶:通知今日未交房租要收铺 施展鹏：他们不是约我下午去泰禾办公室吗？ 董子叶：不清楚啊 施展鹏：你方便把电话发给我吗？我打电话过去问一下” 2.施展鹏：我这里语音也可以跟你发，你确实不存在隐瞒。但是在像现在这种情况，包括你当初那个情况，你是不允许你转让的呀。他是不允许你转让的，你明白吗？ 董子叶：你不知道情况？ 施展鹏：在甲方里，原先甲方不允许的情况下转让了给我，那现在你原先的甲方不承认我。那你让我去协调我没办法协调啊，他就是要告啊，那你让我怎么跟他协调？ 施展鹏：我知道情况，我说你当时对我没有任何隐瞒，但是你要知道你当时就算是我求你买 二〇二〇年三月二十二日 “董子叶：你经营期间的款不准备交了是吗？ 施展鹏：一直都有准备交吧不是押金讲不清要告我吗？ 董子叶：他说你一共欠4万多，现在要我出 施展鹏：如果押金纠纷不清我也不急着交吧等法院判决后一起交也是可以啊 董子叶：押金泰禾说违约不退，现在不仅我押金拿不回来还要我支付你经营期间的欠款不然就起诉我。” 二〇二〇年三月二十四日 1.“施展鹏：我房租没交造成违约我店内的东西泰禾现在认定是你的我退铺我也可以什么都不要了我被泰禾也搞的很无语你也不清楚我在交涉时被怎么各种拒绝我讲白了现在我房租懒得交他们设备也给我押走一堆东西也过期了不知道还有没有电现在造成的损失算谁的我再去搬了还有什么意义” 2.施展鹏：而且我并没有否认说我没有使用这么多个月的费用也都是我自己出吧 一审法院认为，本诉部分，关于施展鹏与董子叶间租赁合同关系问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”本案中,2019年5月份,董子叶将该讼争店铺转让给施展鹏,由施展鹏经营,其后由施展鹏直接将租金交付出租人中维公司,同时在租赁期间亦是由施展鹏直接与中维公司的现场工作人员接触并接受商场的管理和享受商场服务，由此证明,中维应当知道该房屋已经转租给了施展鹏,现施展鹏与董子叶的店铺转让协议已经履行将近一年，中维公司在此期间未提异议,故对施展鹏诉请董子叶转租行为无效的主张不予支持。根据中维公司发出的《解除告知函》可知，中维公司系因施展鹏未支付租金而提出解除合同,施展鹏的正常经营并不受转租行为影响，故施展鹏的诉请，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于反诉部分，讼争《店铺转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定,合法有效，双方均应依约履行合同。施展鹏在合同签订后，仅支付了转让费190000元，至今未约支付租赁押金、物业押金、装修保证金。董子叶要求施展鹏立即支付租赁押金46563元、物业履约保证金1892元、装修保证金5000元，符合双方合同的约定，但鉴于目前董子叶尚无法办理上述款项的缴款人更名手续，故一审法院对上述款项暂不处理，由双方另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决：一、驳回施展鹏的全部诉讼请求；二、驳回董子叶的全部诉讼请求。本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由施展鹏负担。反诉案件受理费594元，由董子叶负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。2019年5月份,董子叶将该讼争店铺转让给施展鹏,由施展鹏经营,其后由施展鹏直接将租金交付出租人中维公司,同时在租赁期间，施展鹏直接与中维公司的现场工作人员接触并接受商场的管理和享受商场服务，因此足以认定，中维公司知晓涉案商铺转租情况但至今未提出异议。因此，施展鹏以董子叶无权转租上述商铺认为《商铺转让协议》无效，一审法院对此不予支持，并无不当。根据中维公司发出的《解除告知函》，中维公司系因施展鹏未支付租金而提出解除合同，因此，施展鹏以董子叶无权转租上述商铺，董子叶的转租行为已构成违约，出租人要收回商铺使用权，造成施展鹏损失为由，要求董子叶承担赔偿责任，与客观事实不符，本院不予支持。 董子叶要求施展鹏支付租赁押金46563元、物业履约保证金1892元、装修保证金5000元，根据《店铺转让协议》，施展鹏在合同签订第三日应向董子叶支付店铺两个月押金46563元、店铺物业两个月押金1892元、装修保证金5000元，但施展鹏并未支付，现租赁关系虽已解除，但中维公司因施展鹏未支付租金而提出解除合同，并没收董子叶已缴纳的履约保证金48455元，因此，董子叶要求施展鹏支付租赁押金46563元、物业履约保证金1892元，应予准许。对于装修保证金5000元，因双方的《店铺转让协议》已经解除，其要求施展鹏支付装修保证金5000元缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，施展鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；董子叶的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1373号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1373号民事判决第二项； 三、施展鹏于本判决生效之日起十日内支付董子叶48455元； 四、驳回董子叶的其他诉讼请求； 五、驳回施展鹏的上诉请求。 二审案件受理费5800元，由施展鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长林哲森 审判员黄锋 审判员金光玉 二〇二〇年十一月三十日 法官助理刘奕 书记员吴超