广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1802民初9954号原告：苏伟俊，男，1978年12月18日出生，汉族，住广州市天河区***********，身份证号码：440************375。原告：杨柳娜，女，1982年10月24日出生，汉族，住广州市越秀区*****19*****，身份证号码：440************768。两原告的共同委托代理人：李武汉，国信信扬律师事务所律师。被告：清远市*****有限公司，住所：清远市*****有限公司一号区C栋102房。法定代表人：宋某1。委托诉讼代理人：曹金光，该公司员工。原告苏伟俊、杨柳娜与被告清远市*****有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏伟俊、杨柳娜的委托诉讼代理人李武汉，被告清远市*****有限公司的委托诉讼代理人曹金光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏伟俊、杨柳娜向本院提出诉讼请求：一、被告立即修复原告购买的美林湖国际社区隐山美墅一街3号房屋漏水、渗水、墙体裂缝问题；二、被告支付逾期交房违约金（逾期违约金从合同约定交房期满的次日起算至实际交房之日，按日万分之二从2018年4月1日暂算至2019年10月31日，为人民币828201元）；三、被告承担房屋从2018年4月1日至实际交房之日物业管理费；四、被告承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：原告与被告在2017年9月19日签署《商品房买卖合同》（简称《合同》），购买被告开发的位于清远市清城区美林湖国际社区******3号房屋。《合同》约定，房屋总价款人民币7151999元，被告应在2018年3月31日前将符合规定条件的房屋交付原告。合同签署后，原告己按约定足额支付了购房款，但因房屋存在漏水、渗水、墙体裂缝等质量问题，被告至起诉之日仍未完成修复并将房屋交付原告。原告曾委托律师向被告发出律师函督促被告及时修改房屋并交房，但被告未做任何回应。根据合同第八条、第九条约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金，以购房总价7151999元为基数，每日万分之二，从2018年4月1日算至被告实际向原告交房之日止，暂算至2019年10月31日，共计逾期579日，逾期违约金为828201元。根据物业管理条例第41条规定，物业在交付前物业管理费由开发商承担。也就是被告应当承担房屋从2018年4月1日至实际交房期间的物业管理费。综上所述，原告认为合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当适当履行各方义务。原告按照约定履行了合同义务，但被告未按约定交房构成了违约，应当立即修复房屋漏水、渗水、墙体裂缝质量问题，支付逾期违约金并承担本案诉讼费、保全费。根据民事诉讼法等法律法规之规定，特向贵院起诉。被告清远市*****有限公司辩称，一、答辩人开发的涉案房屋在2017年1月20日已取得合同约定的《工程竣工验收各案表》，并在合同约定交付日之前向被答辩人邮寄了收楼通知书，将符合合同约定的房屋交付被答辩人，答辩人已经履行了合同约定的义务。根据答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:4、该商品房取得《工程竣工验收备案表》。实际上，答辩人早在2017年1月20日就己取得《竣工验收备案表》，达到合同约定交付标准。并且《合同》附件四的合同补充协议第七条第1点约定，该商品房在交付使用时只要取得《工程竣工验收备案表》的，买受人应无条件收楼并办理交接手续。因此，根据合同约定，涉案商品房在2017年1月20日取得了《竣工验收备案表》，被答辩人购买的是现房，并且答辩人也向被答辩人发出了收楼通知书，答辩人己经履行了房屋交付义务，无需再承担逾期交房的违约责任。二、涉案商品房虽然存在些许瑕疵问题，但这只属于交付瑕疵问题，并不影响被答辩人正常装修及居住使用，答辩人只需承担保修义务，而不应承担逾期交房违约责任。被答辩人不得以此为由拒绝收楼，否则由此引起的逾期交房的法律后果由被答辩人自行承担。被答辩人主张的房屋漏水、渗水、墙体裂缝问题，均是属于保修范围内问题，并非房屋主体工程质量问题，涉案商品房己取得《竣工验收备案表》，证明房屋质量是符合国家标准的，不存在任何影响居住安全的质量问题。依据合同第十六条保修责任条款约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。事实上答辩人已经在被答辩人提出维修问题后及时对涉案房屋问题进行了维修，且维修后多次通知被答辩人收楼，并于2018年10月25日邮寄送达了《崔收楼通知书》给被答辩人。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定。出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。以及合同附件四的合同补充协议第五条第三款约定，如该商品房符合《广东省商品房买卖合同》第十四条及附件三约定的交楼标准，只存在属工程保修范围的质量问题或出卖人有义务处理的其他问题，该等问题应视为出卖人的保修责任范围内的问题，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人就该等问题提出异议不产生合同及本补充协议约定的验收异议效力，买受人仍需按照通知时间办理收楼手续，不得籍词拒绝收楼。否则，引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。根据上述规定和约定，答辩人交付的商品房己经按照合同约定取得《竣工验收备案表》，因此被答辩人不得以此为由拒绝接收房屋，也无权要求答辩人承担逾期交房违约责任，答辩人只需承担保修义务即可。其因保修问题拒不收楼导致交房时间延迟产生的法律后果，应由被答辩人自行承担，答辩人无需继续承担逾期交房违约责任。三、被答辩人要求答辩人承担物业管理费更是缺少法律和事实依据，被答辩人提出的维修问题不足以达到可以拒收楼的标准，答辩人不存在承担延迟交楼违约责任的前提，被答辩人要求答辩人承担物业管理费的诉求和本案属于不同的法律关系。综上所述，涉案商品房己完全达到合同约定的交付条件，存在的保修期内和保修范围内的质量瑕疵问题，不属于房屋交付条件问题，被答辩人不得以此为由拒绝收楼。请人民法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求，以保护答辩人的合法权益。本院经审理认定如下事实：2017年9月19日，原告与被告签订《商品房屋买卖合同》及相关附件5份，原告作为买受人购买由被告开发的位于清远市清城区石角镇美林湖·国际社区隐山美墅一街0层3号商品房，用途为住宅，房价款为7151999元。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即该商品房取得《工程竣工验收备案表》），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十六条关于保修责任的约定，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。另合同附件四第七条第3项约定，在任何阶段，不管任何原因导致出卖人应当承担保修、修补责任，且出卖人在实行保修、修补责任过程当中，需要买受人配合、协助的，买受人应当配合、协助，并同意不因配合、协助提出任何要求。若买受人不进行配合、协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果，由买受人承担。2017年1月20日，涉案房屋所在的工程日德兰半岛（后更名为隐山美墅）完成竣工验收备案手续。被告于2018年3月19日向原告邮寄《收楼通知书》，原告确认收到上述《收楼通知书》，原告称当时准备办理收楼手续，但发现涉案房屋存在漏水、墙体开裂及层数不一致问题，并由被告工作人员对相关质量问题进行登记，后被告没有要求原告继续办理收楼手续。被告称关于原告提出的维修问题，被告完成修复后，并于2018年10月25日向原告邮寄了《催收楼通知书》（被告提交的证据邮单物流详情可证实于2018年10月26日妥投），原告亦确认收到。2019年11月18日，原告以涉案房屋存在漏水、渗水、墙体裂缝等质量问题为由，向本院起诉并提出上述诉请。庭审中，被告确认原告已按约交纳全部购房款。原告确认涉案房屋与被告提供的证据《平面图》、《轴立面图》规划相符，原告确认漏水只有一处，是客厅中央的烟窗（采光窗），原告称漏水问题于2019年11月12日修好，并要求撤回对漏水、渗水问题维修的诉讼请求。原告确认已于2019年12月3日收楼，原告称目前存在的质量问题是外墙有裂缝，被告确认墙体裂缝属于保修范围，并表示愿意承担维修责任。诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求。另查明，2020年1月9日，经本院组织双方对涉案房屋进行现场勘查，双方确认涉案房屋目前存在外墙墙基裂缝一处和室外扶梯外墙裂缝一处。再查明，原告未就涉案房屋存在的漏水、裂缝问题是否属于严重影响正常居住使用的质量问题进行鉴定。本院认为，2017年9月19日，原、被告自愿签订《商品房屋买卖合同》，双方应按合同约定恪守合同义务，原告已依约缴纳全部购房款，被告应提供符合约定的房屋给原告使用。涉案房屋所在工程于2017年1月20日完成竣工验收备案手续，符合双方约定的交付标准，涉案房屋应于2018年3月31日前交付，但原告在准备办理收楼手续过程中发现涉案房屋存在渗漏、墙体裂缝等问题，并与被告沟通，被告工作人员未要求原告继续办理收楼手续并对涉案房屋存在的问题进行登记处理，视为被告同意原告不予收楼的要求。被告称对原告反映的问题修复后于2018年10月25日向原告邮寄了《催收楼通知书》（被告提交的证据邮单物流详情可证实于2018年10月26日妥投），原告亦确认收到。原告在没有证据证明涉案房屋存在的漏水、裂缝问题属于严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，应配合被告办理收楼手续。据此，被告应当按约支付迟延交楼期间的违约金，至2018年10月26日逾期天数为208天（2018年4月1日至2018年10月26日），以7151999元为基数，按日万分之二计算为297523.16元。经本院现场勘查，涉案房屋目前尚存在外墙墙基有裂缝一处和室外扶梯外墙裂缝一处。诉讼中，被告确认墙体裂缝属于保修范围，并表示愿意承担维修责任，故被告应对上述两处裂缝进行修复，并以达到不影响居住安全及修复部位与外观整体一致的标准，原告应予以配合。庭审中，原告表示漏水、渗水问题已维修好，并撤回对漏水、渗水问题维修的诉讼请求，本院予以准许。诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求，是其对诉讼权利的自主处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（六）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市*****有限公司在判决生效后十五日内支付违约金297523.16元给原告苏伟俊、杨柳娜；二、被告清远市*****有限公司在判决生效后十五日内修复原告苏伟俊、杨柳娜位于清远市清城区石角镇美林湖·国际社区隐山美墅一街0层3号的外墙墙基裂缝和室外扶梯外墙裂缝，修复标准为达到不影响居住安全及修复部位与外观整体一致；三、如被告清远市*****有限公司未按上述第二项确定期限内履行修复义务，原告苏伟俊、杨柳娜可自行委托有资质的单位进行修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告清远市*****有限公司承担；四、驳回原告苏伟俊、杨柳娜的其他诉讼请求。本案受理费6041元，由原告苏伟俊、杨柳娜负担3110元，被告清远市*****有限公司负担2931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 刘 鑫二〇二〇年三月十一日书记员 郭彦芳附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)赔偿损失；(八)支付违约金；(九)消除影响、恢复名誉；(十)赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。