广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29980号原告：李艳阳，女，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：江汉广，广东华安联合律师事务所实习律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。原告李艳阳诉被告佛山市南海国昌投资有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月21日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李昕、被告的委托诉讼代理人钟承霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付回购款1360850元及回购利息（按照年利率10%计算，以本金240150元计算从2018年3月31日起至被告实际还清之日止；按照年利率10%计算，以本金320200元计算从2018年7月1日起至被告实际还清之日止；按照年利率10%计算，以本金320200元计算，从2018年8月31日起至被告实际还清之日止；按照年利率10%计算，以本金480300元计算，从2018年10月31日起至被告实际还清之日止）；2.被告向原告支付罚息（按照中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算，以本金240150元计算，从2018年3月31日起至2019年8月19日；按照中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算，以本金320200元计算，从2018年7月1日起至2019年8月19日；按照中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算，以本金320200元计算，从2018年8月31日起至2019年8月19日；按照中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算，以本金480300元计算，从2018年10月31日起至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍计算，以本金1360850元为本金，从2019年8月20日起至实际清偿之日止）；3.被告立即将该商铺的使用权交付给原告，直至被告足额支付给原告回购款及利息、罚息；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月17日，原、被告双方签订《国昌.新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（下简称“租赁合同”），被告将佛山南海区建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌新城市广场（一楼D区，编号为xxx）的物业及相关配套场地（下简称“该物业”）交付给原告有偿经营使用。该物业的建筑面积为82.72平方米，用途为商业，物业的实际使用率为50%。本合同期内，原告按照80.64元/平方米的标准向被告缴纳铺位和场地综合使用费。其中租金45.64元/平方米/月，场地使用费20元/平方米/月，基本物业推广与维护费15元/平方米/月。综上，原告应缴纳铺位和场地综合使用费6670.54元/月，合同期内原告应向被告缴纳的铺位和场地综合使用费总额为1601000元。原告分两期支付场地使用费，合同签订当日支付首期款801000元。以银行贷款方式支付使用费800000元。同时《租赁合同》约定，为了便于实现项目统一经营管理，原告同意自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给被告进行管理和经营，委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止。同日，原、被告双方又签订了《国昌新城市广场委托经营合同》（下简称“经营合同”），《经营合同》约定，原告将该物业经营权交由被告管理和使用。自2012年11月1日起至2017年10月31日止。委托经营的前三年即自2012年11月1日起至2015年10月31日止，原告按每月10673.33元的标准收取经营回报。委托经营的第四年即自2015年11月1日起至2016年10月31日止，原告按每月11740.66元的标准收取经营回报。委托经营的第五年即自2016年11月1日起至2017年10月31日止，原告按每月12914.73元的标准收取经营回报。原、被告签订《租赁合同》及《经营合同》之后，原告按照上述合同的约定，全额支付了20年的使用费并将该场地的经营权交由被告管理和使用。被告也按照合同约定支付了从2012年11月1日起至2017年10月31日止这段期间的经营回报给原告。按照《租赁合同》第十二条回购保障的约定，原告有权在五年委托经营期届满时书面通知被告解除本合同，但该书面通知原告应在委托经营期届满前提前180天送达被告，被告收到原告书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业被告收回。被告应在收回物业之日起30日内，一次将本合同项下的全部使用费无息退还给原告。所以原告按照上述的约定，在五年委托经营期届满时书面通知被告解除本合同，被告在2017年4月17日向原告出具《回执》，确认收到原告的《回购通知书》，并承诺履行回购相关义务。但五年委托经营期届满后，被告并没有按照《租赁合同》的约定，将全部使用费无息退还给原告，并且使用该场地转租给他人，并收取租金。经原告与被告多次沟通后，双方在2017年12月28日又签订《佛山南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（下简称“回购支付协议”），约定，被告应向原告支付1601000元回购款，分五期支付。在2017年12月31日前支付上述总额的15%即240150元。在2018年3月30日前支付上述总额的15%即240150元。在2018年6月30日前支付上述总额的20%即320200元。在2018年8月30日前支付上述总额的20%即320200元。在2018年10月30日前支付上述总额的30%即480300元。分期支付期间，原告回购款利息按照年利率10%分期计算（以当期实际应付余额计算）。上述利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时付清给原告，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止，如被告延期支付回购款，被告则应按应付原告回购款总额（以人民币银行同期年贷款基准利率双倍）计算罚息，在被告未付清原告回购款总额及利息之前，被告不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有。《回购支付协议》签订后，被告按约定了支付了第一期回购款，其余四期均未支付给原告，并且该场地至今都是由被告自用或被告转租给他人并收取租金。原告认为，在被告未付清原告回购款总额及利息包括罚息之前，被告不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有。由于被告严重违约，至今大部分的回购款均未支付给原告。因此，原告有权要求被告立即将该商铺的使用权交付给原告，直至被告足额支付给原告回购款及利息包括罚息。现被告已严重违约，并损害了原告的合法权益，经原告与被告多次沟通，被告均置之不理。被告答辩称：1、原告既要求被告支付回购款又要求被告交付商铺的使用权两个诉讼请求相矛盾，不能一并主张。自原告与被告签订《回购款支付协议》之日起，其意味着被告以向原告支付对价回购款的方式赎回商铺的使用权，原告负有向被告交付商铺使用权的义务，被告仅负有向原告支付对价回购款的义务。原被告双方租赁和场地使用合同已终止履行。若支持原告既要求支付回购款又要求交付商铺使用权的诉讼请求，无异于支持原告获取双重利益，利益严重失衡，违反了公平合理的基本原则。2、被告从来没有对租赁场地使用权进行变卖和抵押，原告也未能提供证据证明被告有对租赁场地使用权进行变卖和抵押的行为会影响到回购款及利息的受偿，依法不应支持原告的诉讼请求。3、被告在支付原告以未付回购款为本金，按照年利率10%计算的利息后，不应再向原告支付罚息。利息已足以补偿原告的损失。但若在利息之上再加收罚息，无疑过分高于原告的实际损失，也无疑于是对被告的双重惩罚，有违公平合理原则。因此，不应再支持原告的罚息请求。4、退一万步讲，即使要计算罚息，但自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后，应适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算罚息。5、本案在计算被告应退还原告的使用费中应扣减5年委托经营期间的相应使用费：首先，被告在委托经营期间一直按照与原告签订的《委托经营协议》向原告支付了全部的委托经营回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益，共计为594672.56元。倘若仍然要求被告退还包括委托经营期间在内的全部场地使用费，则有失公平。第二，整体商业环境恶化直接导致了被告所经营的商场也难逃租金水平低、出租率低的局面，被告接受委托经营后实际出租给经营的商户的租金单价实际上远远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常面临闲置的情况，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但还是按照约定付清了原告的委托经营回报，因此，当前既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的相应使用费；而且，原被告当时在订立合同时，是想通过委托经营的方式，用实际承租人支付的租金向原告支付经营回报款。但因为实体经济变差的原因，导致被告向实际承租人收取的租金远远比向原告支付的经营回报款少，被告这些年来实际上均是苦苦支撑。所以，履行原合同的回购义务过于艰难，需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的相应使用费符合情势变更的原则。第三，被告如今面临被包括原告在内的租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的整体利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务金额，给被告融资解决整体债务危机提供了更大的空间和可能性，如果债务额仍巨大到被告无法承担，则被告只能面临破产，这样与被告相关的全部主体均面临难以挽回的损失。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告没有提交证据，本院组织被告对原告的举证进行了质证。原告的举证，被告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年9月17日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区****与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场一楼D区编号为xxx的物业及配套场地交付给乙方有偿经营使用；铺位建筑面积约82.72平方米；使用期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；乙方在合同约定的使用期限内向甲方缴纳的铺位和场地使用费总额为1601000元，乙方支付首期款为801000元，以银行贷款方式支付使用费为800000元。双方暂定物业的交付时间为2012年10月31日；为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给甲方进行管理和经营；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止，具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《国昌·新城市广场委托经营合同》约定为准；乙方应按物业的建筑面积和佛山市南海国昌投资有限公司大沥分公司制定的收费标准支付综合经营服务费；乙方有权在五年委托经营期届满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知乙方应当在委托经营期届满前提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；甲方应在收回物业之日起30日内，一次将本合同项下的全部使用费无息退还乙方；等等。同日，原告（乙方）和被告（甲方）还签订一份《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定：乙方依据《国昌·新城市广场商铺租赁和场地使用合同》取得了国昌·新城市广场xxx的物业及相配套场地的经营使用权，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；委托期限自2012年11月1日起至2017年10月31日止；乙方每月按约定的标准收取经营回报；经营回报款由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度的第二个月的10-20日支付；甲方延期支付收益回报的，自延期之日起按日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过180天，乙方有权单方面终止合同，收回物业自主经营。被告出具收据确认收取原告铺款801000元，原告通过银行贷款向被告支付剩余铺款800000元。2017年4月17日，被告向原告出具《回执》，确认已收到原告于当日向被告提交的《回购通知书》。2017年12月28日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》，约定：甲方应付1601000元回购款予乙方，并按以下时间分期支付：2017年12月31日支付上述总额的15%，即240150元；2018年3月30日前支付上述总额的15%，即240150元；2018年6月30日前支付上述总额的20%，即320200元；2018年8月30日前支付上述总额的20%，即320200元；2018年10月30日前支付上述总额的30%，即480300元。分期支付期间，乙方回购款利息按年利率10%分期计算（以当期实际应付余额计算），上述利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时全部付清给乙方，利息从2017年11月1日起算至全额付清回购款之日止；如甲方延期支付回购款，甲方则按应付乙方回购款总额（以人民银行同期年基准贷款利率的双倍）计算罚息，在甲方未付清乙方回购款总额及利息之前，甲方不得以任何理由变卖或抵押属于乙方的场地使用权，铺位和场地使用权归乙方所有；乙方选择本方案后，不得另行要求变更选择其它和解方案，甲方也不得要求乙方变更选择其它和解方案。上述协议签订后，被告仅支付了第一期回购款，致原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称“回购款协议”）系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。该协议为原告与被告解除《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称“场地使用合同”）的结算协议，双方在协议中约定被告在付清回购款和利息之前，被告不得以任何理由变卖或抵押租赁场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有，属于被告承诺在支付完回购款及利息之前不得对租赁场地使用权进行处置，现原告并未提供证据证明被告有对租赁场地进行变卖或抵押的行为。原告与被告签订的回购款协议确定了回购款支付方式，并明确不得变更和解方案，现被告未按回购款协议约定支付回购款，原告有权要求其承担违反回购款协议约定的违约责任，但其并无权要求继续履行铺位租赁和场地使用合同，故本院对原告主张被告立即将商铺的使用权交付给原告，直至被告足额支付给原告回购款及利息、罚息的诉讼请求不予支持。对于回购款的支付问题，至法庭辩论终结时止，被告尚欠回购款1360850元未支付，原告主张被告支付回购款1360850元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于被告辩称在计算被告应退还原告的回购款中应扣减原告委托被告经营5年的场地使用费的意见，因根据回购款协议的内容可知，该协议本身即系因被告未能在约定时间内履行场地使用合同而由双方就回购款支付事项达成的协议，而在该协议中，双方已经协商一致确认被告应付原告的回购款总额为1601000元，并就分期支付及相应的付款时间、金额等事项均作了具体约定，显见双方就协议内容已经过充分磋商，双方对各自的权利义务内容、履约能力等亦均已有充分的认知和判断，被告已支付的经营回报款属被告使用场地的对价，现其以双方在履行委托经营合同过程中原告已取得相应的经营回报收益，被告经营期间实际经营困难、无力按原约定履行支付回购款义务等为由要求变更回购款协议中被告应付回购款额明显于理不合、于法无据，故本院对其该项辩解意见不予采纳。对于回购款利息问题，因原、被告对回购款按年利率10%计算利息已有明确约定，且明确约定从2017年11月1日起开始计算，现原告主张被告支付以240150元为本金计算从2018年3月31日起、以320200元为本金计算从2018年7月1日起、以320200元为本金计算从2018年8月31日起、以480300元为本金计算从2018年10月31日起，均至实际清偿之日止按年利率10%计算的利息予原告的诉讼请求未超出双方约定范围，属原告对自己权利的处分，本院予以准许。对于回购款罚息问题，因原、被告在回购款协议中明确约定了具体支付回购款的期限，同时约定按中国人民银行同期年基准贷款利率双倍计算罚息，属于对被告违反结算协议逾期支付回购款的违约责任的约定，现被告逾期支付回购款，应依约承担支付罚息的违约责任，原告主张被告支付以240150元为本金计算从2018年3月31日起、以320200元为本金计算从2018年7月1日起、以320200元为本金计算从2018年8月31日起、以480300元为本金计算从2018年10月31日起，均至2019年8月19日按中国人民银行同期年基准贷款利率双倍计算的罚息予原告的诉讼请求及以1360850元为本金计算从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍计算罚息予原告的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付回购款1360850元及以240150元为本金计算从2018年3月31日起、以320200元为本金计算从2018年7月1日起、以320200元为本金计算从2018年8月31日起、以480300元为本金计算从2018年10月31日起,均至实际清偿之日止按年利率10%计算的利息予原告李艳阳；二、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以240150元为本金计算从2018年3月31日起、以320200元为本金计算从2018年7月1日起、以320200元为本金计算从2018年8月31日起、以480300元为本金计算从2018年10月31日起,均至2019年8月19日按中国人民银行同期年基准贷款利率双倍计算的罚息予原告李艳阳，并支付从2019年8月20日起至实际清偿之日止以1360850元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍计算的罚息予原告李艳阳；三、驳回原告李艳阳其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计9988.94元（原告已预交），由被告佛山市南海国昌投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费9988.94元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年三月六日书记员  成海欣