贵州省桐梓县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0322执异12号 案外人:谢体燕，女，汉族，1979年12月生，贵州省桐梓县人，现住桐梓县。 申请执行人：窦志刚，男，汉族，1958年5月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：胡龙。 被执行人：贵州佰杰房地产开发有限公司，住所地:桐梓县。 法定代表人：梁平。 被执行人：娄作福，男，汉族，1969年1月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被执行人：娄作坦，男，汉族，1962年8月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 本院在恢复执行窦志刚与贵州佰杰房地产开发有限公司（以下简称“佰杰公司”）、娄作福、娄作坦合同纠纷一案中，以（2020）黔0322执恢51号执行裁定书继续查封了佰杰公司名下“XX”项目C栋1-1-1、1-1-2、2-1-1、2-1-2号住宅。案外人谢体燕向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人谢体燕向本院提出异议请求：1.中止（2020）黔0322执恢51号执行裁定书的执行。事实与理由：2016年4月4日，案外人向佰杰公司桐梓分公司认购了其开发的“XX”项目C栋1-1-2、2-1-1、2-1-2号三套住宅。2017年10月30日，案外人为方便开设幼儿园，受让了张X2016年2月16日从佰杰公司桐梓分公司认购的C栋1-1-1号房。经与开发商协商，约定分期支付四套房屋的价款152.0032万元，现已付款122.0033万元，办理了接房手续且正在装修中，只欠30万元未予付清。综上事实，案外人依法向佰杰公司桐梓分公司购买了上述四套房屋并不违反法律规定，并已支付了大部分房款和接受了该房屋，该买卖应受法律保护。申请执行人与被执行人间的债务与案外人无关。故提出执行异议。 申请执行人窦志刚述称，涉案房屋于2017年2月7日因保全被查封，2020年1月恢复执行中继续查封，而案外人定购C栋1-1-2、2-1-1、2-1-2号三套住宅的2016年9月15日，定购C栋1-1-1号房的2017年10月30日，其签订的定购协议均只是认购协议，此时佰杰公司没有预售许可，该认购协议不是合法有效的书面买卖合同，2019年3月6日，佰杰公司与桐梓县XX幼儿园签订《房屋认购补充协议》，该协议以及涉案1-1-1号房的定购时间均是在法院采取保全查封措施以后，故在涉案房屋查封之前，案外人与佰杰公司间没有合法有效的书面买卖合同。涉案房屋查封之前，主体尚未完工，建筑外墙保温系统及装饰尚未实施，根本不具备房屋交付条件，C栋房屋的竣工验收时间是2019年9月，即使根据案外人提供的交房确认书和交房结算表，涉案房屋的交房时间也是2019年3月5日，故涉案房屋查封时，案外人对涉案房屋没有合法占有。案外人购买四套房屋是用于开办幼儿园，案外人有位于XX街道XX住房。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》之二十八条、二十九条规定，案外人请求排除涉案房屋执行的请求不应支持，恳请依法驳回。 被执行人佰杰公司、娄作福、娄作坦对案外人的异议未发表意见。 本院查明，本院在窦志刚申请的保全中，于2017年2月7日以（2017）黔0322财保14号民事裁定查封了佰杰公司位于桐梓县XX住房两套。同年3月16日，在窦志刚对佰杰公司、娄作福、娄作坦的债权转让合同诉讼中，各方达成佰杰公司向窦志刚支付款，娄作福、娄作坦承担连带责任的调解协议。本院（2017）黔0322民初1024号民事调解书确认。期间，佰杰公司桐梓分公司曾以案外人身份对涉案房屋的查封提出执行异议，本院同年3月27日以（2017）黔0322财保14号之一民事裁定书驳回了其异议请求。同年4月19日，佰杰公司桐梓分公司提起异议之诉。本院同年9月9日以（2017）黔0322民初1724号民事判决驳回其诉讼请求。佰杰公司桐梓分公司上诉后，遵义市中级人民法院以（2017）黔03民终6057号民事判决驳回上诉，维持原判。2017年8月2日，本院立案受理了窦志刚要求执行（2017）黔0322民初1024号民事调解书的申请。当时由于涉案查封财产不具备执行条件，被执行人又无其他可供执行的财产，该执行案以终结本次执行程序结案。2020年1月13日，本院以（2020）黔0322执恢51号再次恢复前案的执行，并因涉案房屋的之前查封期限即将届满，即以（2020）黔0322执恢51号执行裁定书继续查封前述涉案房屋。案外人故以前述理由提出执行异议。 另查明，据案外人提供的材料，2016年4月3日，案外人与佰杰公司桐梓分公司签订《房屋买卖补充协议书》，主要约定是案外人免费使用涉案三套房屋前的空地作为案外人幼儿园的教育设施等。2016年4月4日，案外人与佰杰公司桐梓分公司签订《桐梓县北大门XX商品房定购协议》，约定案外人向佰杰公司桐梓分公司预定购桐梓县北大门“XX”B栋2单元1层102、101，1单元102号住宅，定金5万元。同日和同年5月1日，佰杰公司桐梓分公司分别向案外人出具了收到XXB栋1单元102号、2单元101、102号房定金5万元和该B栋2单元1层住房112定金1.50万元的收据2张。2016年9月15日，案外人与佰杰公司桐梓分公司又签订《桐梓县北大门XX商品房定购协议》，定购房屋不变（由原填写的B栋涂改为C栋），只是单价及定金改变，定金变为16.50万元。同日，佰杰公司桐梓分公司向案外人出具了收到XXB栋2单元、1单元房屋定金16.50万元的收据。2017年10月30日，案外人与张X签订一份《房屋认购合同转让协议》，约定张X将其2016年2月16日从佰杰公司桐梓分公司定购的B栋1单元1层101号住房转让给案外人，价款为原定金5万元和转让费2.20万元共7.20万元。张X向案外人出具了7.20万元的收据。同日，案外人与佰杰公司桐梓分公司签订《XX定房协议》，约定案外人预订XXC栋1单元1层1号房，定金5万元等。佰杰公司桐梓分公司向案外人出具了定购XXC1-1-1号房定金5万元的收据。2019年3月5日，佰杰公司桐梓分公司与案外人达成《XX交房确认书》和《交房结算表》，内容为佰杰公司桐梓分公司向案外人交付“XX”项目C栋1、2单元四套住房以及钥匙。同日，佰杰公司桐梓分公司向案外人出具C栋1单元1层、2单元2层补房款35万元收据1张、开户费0.5050万元收据1张、0.15万元收据1张、证本费0.06万元收据1张，贵阳XX物业管理有限公司也出具物管、垃圾清运费共0.8417万元的收据给案外人。次日，该物管公司又出具了收桐梓XX幼儿园装修保证金0.80万元的收据。2019年3月6日，佰杰公司桐梓分公司为甲方，桐梓县XX幼儿园为乙方（原定购人谢X燕），双方签订《房屋认购补充协议书》，阐明乙方定购并累计支付定购款26.50万元的四套房屋因法院查封未签订商品房买卖合同，为此补充约定甲乙双方于2016年9月15日、2017年10月30日书面签订的《房屋订购协议书》继续有效，分期付款；乙方于2019年3月5日前支付35.5032万元，余款90万元分别于2019年9月30日、次年3月30日和9月30日分别支付30万元等。2019年9月6日，佰杰公司桐梓分公司向案外人出具收房款30万元收据1张。 还查明，案外人谢体燕与其夫袁X健开设的“桐梓县XX街道XX幼儿园”于2016年12月28日由桐梓县教育局批复同意设立。案外人与其夫袁X健在本县原XX镇XX路有商业房一间，在本县原XX镇有2-4-1号住房一套和该处四号楼车库2间。 本院认为，案外人对本院已查封的涉案房屋提出排除执行的异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，案外人的异议必须同时满足上述司法解释规定的条件，才能排除本院对涉案房屋的执行。对于规定的是否签订有合法有效的书面买卖合同问题，案外人虽提交了其与佰杰公司桐梓分公司签订于2016年4月4日和同年9月15日的《桐梓县北大门XX商品房定购协议》以及2017年10月30日与张X签订的《房屋认购合同转让协议》和张X与佰杰公司桐梓分公司2016年2月6日签订的《桐梓县北大门XX商品房定购协议》，但这些协议中的定购房屋均为“XX”B栋相关房屋，并不是本院查封的C栋住宅，即使2016年9月15日的《桐梓县北大门XX商品房定购协议》中，也是将原填写的B栋涂改为C栋，因此，这些协议首先从内容上看，不能完全证明案外人就涉案房屋在本院查封之前已签订有书面买卖协议；其次，这些协议即使是就涉案房屋所签，因当时佰杰公司桐梓分公司没有预售许可，故也仅是定购协议，不能代替合法有效的正式书面买卖合同。对于案外人购买涉案房屋是否有用于居住以及其名下有无其他用于居住的房屋问题，从案外人提供的2016年4月3日《房屋买卖补充协议书》和2019年3月6日的《房屋认购补充协议》、《交房结算表》、物业公司收取装修保证金的收据等材料看，案外人从佰杰公司桐梓分公司购买房屋系用于开办幼儿园而非用于自己及家人居住，且经查询，案外人家庭在本县原XX镇有2-4-1号住房一套并居住于该房。对于购房款的支付问题，按案外人提供的付款收据、《房屋认购补充协议书》，其所购房屋总价款为152.0032万元，而本院查封涉案房屋的2017年2月7日前，案外人仅交纳了定金26.50万元，未交购房款，即使将该定金计入购房款，仅约占其所购房屋总价款的17%左右，远达不到司法解释规定的50%，其于2019年3月和9月又支付了65.5032万元，这是在本院查封后支付。至于案外人现从佰杰公司桐梓分公司接收涉案房屋问题，是二者都已明知本院对涉案房屋有查封的法律措施而故意实施的行为，亦不能产生对抗执行的效力，并将对此行为承担相应法律责任。综上，由于案外人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人谢体燕的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  邓尚平 人民陪审员  李正维 人民陪审员  邹立春 二〇二〇年在三月三十日 书记员代鹏程