广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初1901号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，住所地：南宁市邕宁区红星路******，统一社会信用代码91450109898523472F。 负责人：刘琼璋，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶秀宝，广西欣和律师事务所实习律师。 被告：谭正华，女，汉族，1963年10月8日出生，原住广西来宾市兴宾区合山路**，现住。 被告：江自力，男，汉族，1992年4月2日出生，原，原住广西柳州市城中区东环大道********住。 原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（以下简称农行邕宁支行）与被告谭正华、江自力金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告农行邕宁支行的委托诉讼代理人刘胜到庭参加诉讼，被告谭正华、江自力经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2019年11月26日至2020年1月25日为公告送达期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国农业银行股份有限公司邕宁支行与谭正华、江自力于2017年3月7日签订的《中国农业行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（借款合同编号：45020120170014338）；2.被告谭正华、江自力向原告偿还借款本金444004.28元，利息9478.79元、逾期利息103.31元及复利83.36元，共计453669.74元（按合同约定利率，利息、逾期利息及复利自2019年2月18日起算，计算至被告清偿本息之日止，现暂算至2019年8月8日，以后另计）；3.被告谭正华、江自力向原告偿还律师代理费20915元，以上共计474584.74元；4.确认原告对被告谭正华抵押的位于南宁市青秀区［不动产登记证明书号：桂（2017）南宁市不动产证明第0050605号］的处置所得款享有优先受偿权；5.本案诉讼费、保全费、公告费由两被告共同承担。事实与理由：2017年3月7日，原告（借款人）与谭正华（贷款人）、江自力（贷款人）签订《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（借款合同编号：45020120170014338），约定谭正华、江自力向原告借款人民币487000元用于购买房产，借款期限为180个月。采用等额本息还款的方式按月归还借款本息，还款日为每期末月的借款发放日的对应日。适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，以12个月为一个调整周期，在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准）。合同11.1条约定借款人未按约定期限归还借款本金的，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。11.3条约定借款期内产生的应付未付利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款逾期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利。11.4条约定因借款人未按约定按期足额偿还借款导致违约的，贷款人有权提前收回已发放的借款，且11.8条约定因此致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同9.1条约定保证方式为连带责任保证。合同还对其他事项进行了详细约定。谭正华提供登记在其名下的位于南宁市青秀区［不动产登记证明书号：桂（2017）南宁市不动产证明第0050605号］为上述借款作抵押担保，同时江自力该笔借款承担连带担保责任。合同签订后，原告按合同约定将贷款发放至谭正华、江自力指定的银行账号。但两被告取得借款后自2019年2月18日未按时支付借款利息，已构成违约，原告有权依约提前收回已发放的借款。截止至2019年8月8日，尚欠本金444004.28元，利息9478.79元、逾期利息103.31元及复利83.36元，共计453669.74元。为了实现让被告提前还贷的诉求，需提前解除与被告谭正华、江自力签订的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》。因此，为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，请求法院判如所请。 原告向本院提供的证据有：1.谭正华、江自力身份证；2.《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》、《中国农业银行广西区分行个人构建贷款共同还款人确认书》、不动产权证、不动产登记证明；4.借款凭证、贷款发放通知单；5.个人贷款凭证信息；6.委托代理协议及税务发票。 被告谭正华、江自力在法定答辩内未作出答辩，在举证期间未提供任何证据。 经本院依法传唤，被告谭正华、江自力无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论等诉讼权利。经庭审举证质证，本院认为原告提供的证据均真实合法有效，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的根据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定事实如下：2017年3月13日，原告（贷款人）与被告谭正华（借款人、抵押人）、江自力（借款人、保证人）签订编号为45020120170014338《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，合同通用条款和特别条款主要约定内容是：1.借款金额487000元，借款人购买的房产位于南宁市青秀区，建筑面积95.01平方米，借款人的购房合同编号为ＸＳ00154325；2.借款期限自2017年3月7日起至2032年3月6日止，共计180个月；3.借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之伍后确定，以12个月为一个调整周期，在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；4.借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入以下账户（户名南宁市凯宇房地产开发有限公司，开户行仙葫支行，账号20×××32）；5.借款还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户／卡号62×××72;6.本合同项下借款采用阶段性抵押的担保方式，由抵押人谭正华按照合同9.2约定提供抵押担保。抵押物为南宁市青秀区。抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记。发生如下情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用：（1）……；（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；……（5）借款人、保证人违反合同项下声明、保证、承诺或义务的；7.借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期贷款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；8.本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……；10.争议解决按诉讼方式解决，由贷款人住所地人民法院管辖；等等。 以上《个人购房担保借款合同》签订后，原告方依合同约定将贷款划入账号为20×××32的账户中，2017年4月1日的《贷款发放通知单》主要记载内容是：客户名称谭正华、业务品种一手房贷款，借款凭证号450220170045718，借款日期2017年4月1日，到期日期2032年3月31日，贷款本金487000元，还款方式等额本息还款，收款人账号20×××32，还款账号62×××72，还款周期（月），还款日1日，执行利率4.655%，逾期利率6.98250%；等等。 另查明：1.原告与谭正华就其名下位于南宁市青秀区的抵押权于2017年3月22日办理了桂（2017）南宁市不动产证明第0050605号《不动产登记证明》，抵押权人：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，义务人：谭正华，房屋坐落：南宁市青秀区，担保债权数额：487000元； 2.2017年1月3日，江自力填写了《中国农业银行广西区分行个人构建房贷款共同还款确认书》，确认书记载：借款人姓名：谭正华；共同还款人姓名：江自力；贷款所购房屋坐落位置南宁市青秀区凯宇国际703号，共同还款人与借款人的关系：母子；贷款金额（实际贷款金额以银行与借款人签订借款凭证约定为准）：肆拾捌万柒仟元，等等。 3.2019年8月19日，原告（甲方）与广西欣和律师事务所（乙方）签订一份《委托代理协议》，约定甲方委托乙方处理原告与谭正华、江自力之间的诉讼事宜；乙方接受甲方的委托，指派刘胜、陶秀宝律师作为代理人具体办理甲方所委托事务，并根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》规定协商收取律师费20915元，等等，受委托的广西欣和律师事务所的刘胜、陶秀宝出庭进行了一审阶段的诉讼代理活动。 4.根据本案证据记载和原告提交的证据，贷款发放后，谭正华、江自力陆续偿还借款本金和支付借款利息（包括正常期利息、罚息和复利，下同），共偿还了借款本金42995.72元、支付了借款利息40573.34元（其中正常利息40573.34元、罚息0元、复利0元）。因被告谭正华、江自力仅偿还部分到期的银行贷款本息，至庭审日2020年2月24日止被告谭正华、江自力尚欠原告农行邕宁支行借款本金444004.28元及部分借款利息。 本案的调查重点是：一、原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》是否应予以解除；二、两被告是否应当偿还原告借款本息及具体数额；三、原告是否对本案涉诉房屋享有抵押权和优先受偿权；四、两被告是否应向原告支付实现债权而支出的律师费损失。 本院认为：一、原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》是否应予以解除的问题。2017年3月7日，原告农行邕宁支行、被告谭正华、江自力共同签订的编号为45020120170014338的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。依法有效成立的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定将贷款转入双方约定的南宁市凯宇房地产开发有限公司的账号，但是两被告未按照合同约定期限还本付息，其逾期还本付息的行为已构成违约，原告有权依合同约定解除合同、宣布合同提前到期、提前收回到期和未到期的全部贷款，并按合同约定计收利息（包括借款期正常息、复利和罚息）。故原告诉请解除与两被告签订的《个人购房担保借款合同》，既符合合同约定，又符合法律规定，应当予以支持。该合同自本案判决生效之日起解除。 二、关于两被告应否偿还原告借款本金、支付借款利息以及具体数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，解除合同后不影响合同中结算和清理条款的效力。在本案中原告与被告谭正华、江自力签订的《个人购房担保借款合同》予以解除后，不影响合同中对于偿还贷款、利息、罚息及复利的约定，故现在原告要求被告谭正华、江自力偿还尚欠贷款本金及利息（含罚息及复利）的请求，符合法律规定，本院予以支持。截止至庭审日即2020年2月24日，被告谭正华、江自力共偿还了借款本金42995.72元、支付了借款利息40573.34元（其中正常利息40573.34元、罚息0元、复利0元），尚欠原告借款本金444004.28元和部分利息。故，原告请求被告谭正华、江自力偿还借款本金的诉讼请求，本院予以支持，但应当以444004.28元为准。关于借款利息如何计付的问题。本案《个人购房担保借款合同》自判决生效之日起解除，判决生效之日以前合同尚处于履行状态，故自借款日2017年4月1日起至判决生效之日止的借款期正常利息、罚息和复利仍应按《个人购房担保借款合同》约定的方法和利率计付。本案判决生效之日起至借款本金还清之日止产生的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计付。被告谭正华、江自力已经支付的借款利息40573.34元，应当从上述应支付的借款利息总额中扣减。 三、关于原告对本案抵押房屋是否享有抵押权和优先受偿权的问题。《个人购房担保借款合同》中关于抵押内容的条款，在原告农行邕宁支行与被告谭正华、江自力之间构成了抵押合同关系，且是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，抵押物已依法办理了抵押登记，抵押已发生法律效力。根据合同约定和法律规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。法律规定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。本案合同约定的抵押担保范围包括抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。原告要求就本案全部债务对处置抵押物所得价款在合同约定的抵押担保范围内优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。 四、被告是否应向原告支付实现债权而支出的律师费损失。根据被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定，按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。同时约定抵押担保范围包括律师费。可见本案合同双方对赔付律师代理费损失是有约定的。因被告违约，原告委托广西欣和律师事务所代理诉讼，受委托的律师事务所律师已出庭进行诉讼活动。原告提交的税务发票于庭审日才提交可认定原告已向受委托的广西欣和律师事务所支付了本案的律师代理费20915元。按照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本案律师收取代理费的数额不超过规定的标准。原告请求被告谭正华、江自力赔付律师代理费损失20915元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行与被告谭正华、江自力签订的编号为45020120170014338的《个人购房担保借款合同》于本案判决生效之日起解除； 二、被告谭正华、江自力共同偿还原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款本金444004.28元； 三、被告谭正华、江自力支付原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款利息（包含借款期正常利息、借款期复利和借款逾期罚息，计算方法：从2017年4月1日起至合同解除之日止，分别按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以实欠借款本金为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计付；被告谭正华、江自力至2020年2月24日止已支付的借款利息共40573.34元，从上述应支付的借款利息总额中扣减）； 四、就被告谭正华、江自力所欠本案债务，原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行对处置被告谭正华名下的用作借款抵押的位于南宁市青秀区［不动产产权证书号：桂（2017）南宁市不动产权第0016877号、不动产登记证明书号：桂（2017）南宁市不动产证明第0050605号］所得价款在合同约定的抵押担保范围内优先受偿； 五、被告谭正华、江自力共同赔偿原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行律师服务费20915元。 案件受理费8419元，财产保全申请费2893元，公告费560元，共计11872元（原告已预交），由被告谭正华、江自力共同负担。 以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王红英 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  马尚瑛 二〇二〇年三月十一日 法官 助理  李 荣 书 记 员  陈光勃