贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6605号原告：陈建林，男，1972年12月3日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：范进丹，贵州钝初律师事务所律师，执业证号：15201201210109711，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔（仁怀）律师事务所律师，执业证号：15203201711361880，代理权限：特别代理。被告：福建省五鑫投资有限公司，住所福建省莆田市荔城区凤山居委会东大路****。法定代表人：陈永和。第三人：邱国平，男，1969年8月30日出生，汉族，住，住福建省莆田市荔城区/div>第三人：贵州师范大学，住，住所贵阳市宝山北路**/div>法定代表人：肖远平，该学校校长。委托诉讼代理人：谢海燕，女，系该校员工，代理权限：一般代理。原告陈建林与被告福建省五鑫投资有限公司（以下简称“五鑫公司”）及第三人邱国平、第三人贵州师范大学（以下简称“师范大学”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范进丹、张英，第三人师范大学委托诉讼代理人谢海燕到庭参加诉讼，被告五鑫公司经本院公告送达诉讼资料后未到庭，第三人邱国平经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告陈建林向本院提出诉讼请求：1、原告与被告部分解除于2014年3月15日签订的《商铺使用权转让合同》中美食中心项目2层BY04号（使用面积为23.2平方米）的部分；2、被告退还原告商铺转让费626400元；3、被告赔偿2017年8月31日至2019年6月30日以来的房屋租金损失58186元（以商铺委托租赁期间的房租收益率每年20921元为标准）；4、判令被告自起诉之日起以商铺转让费和房屋租金损失之和共684586元为基数，按银行同期贷款年利率6%向原告支付利息，直到本息清偿完时止；5、判令被告承担违约给原告造成的预期收益损失271442元；6、判令被告承担本案的诉讼保全担保费；7、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月15日，原和第三人邱国平与被告签订《商铺使用权转让合同》约定被告将花溪大学城贵州师范大学3号地块思雅美食中心项目2层BY04号（使用面积为23.2平方米，单价3万每平方米）、BY05（使用面积为21.4平方米，单价2.3万每平方米）的商铺使用权转让给原告和第三人邱国平，期限为2014年9月1日至2034年8月31日，转让期满后，被告可让原告无偿使用至2044年8月31日，原告和邱国平支付转让费总计1069380元元。同日，原告和第三人邱国平与被告选聘的贵州贵安新区川亿业物业管理有限公司达成为期3年的委托经营管理协议。按照与五鑫公司和川亿业三方口头约定，原告和邱国平支付第一期转让款906834元（其中BY04号商铺售价626400元），第二期转让款用原告和邱国平委托经营所应获的3年租金162546元冲抵（其中BY04号商铺3年租金95213元），由川亿业公司支付给五鑫公司。但在2017年8月31日委托经营管理合同期满时，原告发现被告正进行整改，原告的商铺也因整改被拆除。因原告所受让的商铺不复存在，无法实现合同目的，原告多次与被告协商，但被告一直推诿。2019年5月，被告明确表示不再履行原转让合同。由于原告和邱国平就是否解除合同存在分歧，所以双方在2019年6月1日写下《房屋租赁权分割协议》约定BY04号商铺的权益由原告享有，BY05号商铺的权益归邱国平享有。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告五鑫公司未做答辩。第三人师范大学述称，我方与被告签订了投资经营协议，由被告投资修建涉案门面，被告享有30年的经营期限。我方没有参与被告的经营活动，也没有收取任何的租赁款项，所以我方不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人师范大学通过BOT合作模式与被告五鑫公司共同建设贵州师范大学新校区3号公租房，即房屋产权属于贵州师范大学，五鑫公司全额投资并以经营公租房服务配套用房的方式收回投资，经营管理期限为30年。2014年3月15日，原告和第三人邱国平作为受让方与被告五鑫公司签订《商铺使用权转让合同》约定被告将花溪大学城贵州师范大学3号地块思雅美食中心项目2层BY04号、BY05号商铺的使用权转让给原告及第三人邱国平，该商铺合同约定使用面积23.2、21.4平方米，使用权转让期限自2014年9月1日起至2034年8月31日止，转让期满受让方可无偿使用10年，自2034年9月1日起至2044年8月31日止，该商铺按使用面积计价，转让总使用费金额为1069380元，2014年3月15日前支付全部转让总使用费的84.8%（含定金）计906834元，2014年9月1日前支付全部转让总使用费的15.2%计162546元。合同第六条约定被告应当于2014年9月1日前以电话或书面形式通知原告办理该商铺的交付手续。合同第七条约定被告如未按本合同的期限将该商铺交付给原告，逾期超过45日后，按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交接之日止，被告按日向原告支付已付转让总使用费万分之一点五的违约金，本合同继续履行。同日，原告及第三人邱国平与贵州贵安新区川亿业物业管理有限公司（以下简称“川亿业公司”）签订《花溪大学城思雅美食中心委托经营管理合同》约定原告委托川亿业公司对思雅美食中心项目二层BY04号、BY05号商铺进行经营管理，期限为2014年9月1日起至2017年8月31日止，原告须于2014年9月1日前将该商铺移交给川亿业公司使用，在合同约定的委托经营管理期限内，原告不收取川亿业公司及商铺实际使用者包括但不限于使用费（或租金）、管理费在内的任何费用，川亿业公司不向原告收取任何报酬，委托经营管理期限内所产生的包括但不限于物业管理费、水电费、通讯费、人工费等在内的所有费用，均由川亿业公司承担，与原告无关。2014年3月15日，被告向原告及第三人邱国平出具一张收据，载明：“今收到邱国平、陈建林交来花溪大学城思雅美食中2层BY04、BY05铺之使用权转让费金额玖拾万零陆仟捌佰叁拾肆元。”2014年10月13日，被告又向原告及第三人邱国平出具一张收款收据，载明：“今收到陈建林、邱国平交来BY04、BY05门面租金尾款人民币壹拾陆万贰仟伍佰肆拾陆元。”2019年6月1日，原告作为甲方与第三人邱国平作为乙方签订一份《房屋租赁权分割协议》约定：“甲方和乙方在2014年3月15日与福建省五鑫投资有限公司签订《商铺使用权转让合同》，共同受让了贵阳市花溪大学城贵州师范大学3号地块思雅美食中心项目2层BY04和BY05号铺的使用权（期限为2014年9月1日至2044年8月31日），并履行完该合同所约定义务。二、甲乙自愿对所获上述房屋的租赁权进行分割，其中BY04号铺由甲方独享，而BY05号铺则由乙方独享。甲乙双方以签订《商铺使用权转让合同》时BY04号、BY05号的转让价格为依据，分摊甲乙双方所获店铺的转让费。经结算，甲方应支付乙方91710元。自付清本款之日起，双方独立行使租赁权，并各自获取相应收益……”。现原告以商铺不复存在，合同目的无法实现为由诉至本院，诉请如前。审理中，原告提交美食城现场布局图、消防疏散图、美食城内部图像及短信记录主张涉案商铺已经不存在，由小商铺变成了公共区域，被告的负责人在2019年发送短信给原告表示不再履行合同。第三人师范大学质证称不清楚美食城的现状。本院于2020年1月7日到涉案的思雅美食城现场查看发现现场的格局与《商铺使用权转让合同》附的现场图差异较大，涉案商铺所在位置的结构已发生较大变化，已无法辨别涉案商铺。上述事实，有原告及第三人陈述，《商铺使用权转让合同》、《花溪大学城思雅美食中心委托经营管理合同》、收据、收款收据等证据收集在卷，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告及第三人邱国平签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。《商铺使用权转让合同》约定被告应于2014年9月1日前交付涉案商铺，但被告至今未履行交付义务。原告提交美食城现场布局图、消防疏散图、美食城内部图像及短信记录主张涉案商铺已经不存在，且被告明确表示不履行合同，故要求解除合同。但其提交的短信记录无法确定与被告有关。经本院现场查看发现商铺所在位置的结构已发生较大变化，已无法辨别涉案商铺，确实存在无法交付合同约定商铺的情况。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，案涉合同确实已符合法定解除条件。但案涉商铺的受让人为原告和第三人邱国平，两人达成《房屋租赁权分割协议》对涉案商铺进行了分割，其中原告享有BY04号商铺的相关权利，现原告单独提出诉讼请求要求解除《商铺使用权转让合同》中关于BY04号商铺的相关内容，考虑到该部分内容解除后其他合同内容仍可以继续履行，也未影响其他人的权益，故原告的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告退还转让费626400元的诉请，本院予以支持。被告不按时交付涉案商铺，确实会给原告造成一定损失，原告要求被告从起诉之日起按照年利率6%的标准支付利息损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿从2017年8月31日至2019年6月30日的租金损失及租金利息，并赔偿预期收益损失271442元的问题，该租金为预期收益，具有不确定性，不属于必然产生的收益，预期收益也是以《花溪大学城思雅美食中心委托经营管理合同》载明的租金标准为基础计算的，也不属于必然会产生的收益，所以原告要求被告赔偿上述损失的诉请，于法无据，本院不予支持。被告五鑫公司及第三人邱国平经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本院根据已查明的事实依法做出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈建林与被告福建省五鑫投资有限公司及第三人邱国平于2014年3月15日签订的《商铺使用权转让合同》中关于2层BY04号门面的相关约定；二、被告福建省五鑫投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈建林转让费人民币626400元及利息损失（从2019年7月12日以626400元为基数按照年利率6%的标准计算至偿清全部款项时止）；三、驳回原告陈建林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13360元及公告费560元，由原告陈建林负担4799元、被告福建省五鑫投资有限公司负担9121元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  李艳阳人民陪审员  李明祥人民陪审员  邹家法二〇二〇年三月十六日书 记 员  吴青青