广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2278号原告：欧阳焱，男，1993年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：欧阳湘华（原告父亲），住广东省佛山市顺德区。被告：佛山市保利昊峰房地产有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：唐翔，董事长。委托诉讼代理人：李寅午，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告欧阳焱与被告佛山市保利昊峰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后,依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人欧阳湘华，被告的委托诉讼代理人李寅午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳焱向本院提出诉讼请求：1判令被告支付原告违约金1500066元×0.0004元/日×426日=255611元（从2018年12月30日至2020年3月1日止）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月3日，原告与被告签订编号为201********702《商品房买卖合同（预售）》，房屋地址为广东省佛山市南海区，总房价为1500066元，建筑面积为89.12平方米精装房。原告如约支付购房款。2018年12月底，房屋验收日，被告的父亲一进入滨湖花园就被惊到，满耳都是叮叮当当巨大声响，随便推开两家正验房的家门，只见维修工人不是在凿墙就是凿地砖，与第三方验房员一踏入原告的3005室，再一次被惊到，客厅地砖有三块空鼓（已更换），两个卧室的窗台瓷砖均空鼓（已修复），洗手间墙砖六块瓷砖空鼓（已修复），门槛石短差6毫米以上（未修复），全屋地板瓷砖60%以上不平整，所有拐角接缝处狗牙啃过一般，不平顺，不顺直，几乎相邻的瓷砖都存在高低差（有的两毫米以上），如有小孩子在地上爬，极有可能会被锋利的瓷砖划伤，存在严重安全隐患！被告的维修技术人员不负责任，对客厅有高低差部分用水泥沙做个过渡斜坡，以掩饰锋利的断层或翘角。短差的门槛石则敲掉旁边的垂直瓷砖再往短的这边靠拢，可是门槛石短差缩小了，但左右两块垂直的瓷砖变斜面了。至2019年6月，被告只解决了洗手间的问题，阳台整改过一次，解决了部分问题，客厅整修了三次，除了空鼓问题，其他问题依旧，有的则越改越差。期间有两个施工队上门看现场，都建议客厅的瓷砖必须全部敲掉重铺，因为基准不平，所以难以修好，可意见并未被原告的维修部门采纳。被告只同意修，不同意全整改，但是修了一年也没有修好。11月18日，原告物业通知说开始维修了，但涉案房屋的客厅敲了2平方米的地砖，原告父亲向物业重申并标明了整修点。12月10日，涉案工程又停工了。原告查阅了一下地砖铺贴国家标准的相关规定，砖面层的表面应该洁净，图案清晰，色泽一致，接缝平整，深浅一致，周边顺直，板块无裂纹掉角等缺陷；表面平整度，2平方米内，偏差小于2毫米，接缝高低差，相邻的瓷砖偏差不大于1.5毫米，板砖间的间隙宽度不大于1毫米。2019年12月9日，原告又收到被告寄来的《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，称原告所购买的该商品房已经竣工验收合格。合同约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。近一年，被告没有整改修复完工，应按合同约定向原告支付全部购房款日万分之四的违约金。原告已于2020年3月2日办理涉案房屋收楼手续，被告已经免除了2020年3月1日之前的物业管理费2744.84元（即2018年12月30日至2020年3月1日共14个月的物业管理费，每月196.06元）及水电费被告辩称，涉案房屋在约定的交付日前达到约定的交付标准和条件，被告已多次书面通知、催告原告办理收楼手续，原告诉称被告逾期交付，没有事实和法律依据。涉案房屋已如期达到交付条件，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付的条件为：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”涉案房屋已分别于2018年10月12日、2018年12月10日取得了上述约定的相关文件，符合商品房交付的条件。被告已依约履行了交付义务。合同约定商品房交付的时间是2018年12月30日前。被告于2018年12月20日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2018年12月30日前办理收楼手续，后于2019年4月20日、6月20日两次向原告发出《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，告知原告无正当理由未按合同约定办理收楼手续，视为办理收楼手续的期限届满之日（2018年12月30日）交付给原告，由原告自行承担相关风险和费用。因此，被告已按合同约定履行了交楼义务和催告义务。原告拒绝收楼的行为依法应视为涉案房屋已于2018年12月30日完成交付，依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房的，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”，据此，因被告交付的商品房已符合约定和法定交付条件的，原告拒绝收楼并要求被告承担逾期交付的违约责任，于法无据。综上，被告已按照合同约定履行涉案房屋的交付义务，原告未按时办理收楼手续，应按照双方的约定及法律的规定视为被告已于2018年12月30日交付了涉案房屋给原告，原告要求被告承担逾期交付的违约责任没有事实和法律依据，依法应予驳回。诉讼中，原告举证如下：1.欧阳焱身份证复印件1份。2.国家企业信用信息打印件1份。证据1、2，用以证明原、被告的诉讼主体资格。3.公证书原件1份，用以证明原告授权欧阳湘华对涉讼房屋进行验收、办证、诉讼的相关事宜。4.广东增值税普通发票发票联原件1份，用以证明原告已向被告付清房款。5.维修完成确认函原件6份，用以证明涉讼房屋未修复和已修复的项目。6.领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函原件2份，用以证明被告催促原告收楼。7.业户投诉、建议、问询、质疑和求助处理工作单原件1份；8.保利地产（华南）客户诉求反馈表2份（其中“李经纬1771160xxxx”、“李经纬”的手写字为原件，其他内容均为复印件）；9.日常报修问题记录表原件2份；10.交付查验问题记录表原件3份；证据7-10，用以证明涉讼房屋存在质量问题和处理结果。11.商品房买卖合同（预售）原件1份；12.补充协议原件1份；证据11、12，用以证明原、被告之间存在房屋买卖关系。13.照片原件25张、光盘1个，用以证明涉讼房屋存在严重的质量问题。14.收楼确认书原件1份，用以证明涉讼房屋的质量问题已整改和修复完毕。15.业主装修禁止行为及注意事项原件1份；16.区域防火责任协议书原件1份；17.业主承诺书原件1份；证据15-17，用以证明原告收楼时，被告交付给原告的装修提示。诉讼中，被告举证如下：1.竣工验收备案表复印件1份，用以证明涉案房屋已于2018年9月27日完成竣工验收，已于2018年10月12日完成备案手续；2.测绘报告书复印件1份，用以证明涉案房屋已于2018年12月10日由佛山市南海区xxxx出具测绘报告书；证据1、2，共同证明被告交付的房屋符合双方合同第九条约定的商品房交付的前提条件。3.保利滨湖花园集中交付通知书及邮寄详情单原件各1份，用以证明被告在合同约定的期限内向原告发出《收楼通知》，告知原告应于2018年12月30日前办理收楼手续，并通过EMS邮寄的方式送达给原告，但原告无正当理由未按时收楼，应依照双方的约定视为涉案房屋已于2018年12月30日已交付给原告。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-12、14-17真实性无异议，本院对该证据的真实性均予以确认；原告提供的13，本院经综合审查后，对该证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据1-3真实性无异议，本院对该证据的真实性均予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年9月3日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人将位于佛山市南海区xxx出售给买受人；总成交价为1500066元；建筑面积89.12平方米，套内建筑面积70.17平方米，分摊面积18.95平方米；出卖人应于2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的商品房交付买受人使用；商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2.管道堵塞；3.门窗翘裂、五金件损坏；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用；如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；出卖人逾期交房在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。双方并约定其他权利义务。原告（买受人）和被告（出卖人）签订了《补充协议》，约定买卖合同所述严重影响正常使用的质量问题是指主体结构出现安全问题。原告已支付全部购房款。2018年10月12日，保利滨湖花园1座工程办理了整体竣工验收备案手续。2018年12月10日，佛山市南海区xxxx出具测绘报告，确认涉讼商铺的套内面积70.17平方米，分摊面积18.95平方米，建筑面积89.12平方米。被告于2018年12月30日前向原告发送保利滨湖花园1栋3005房集中交付通知书，通知原告于2018年12月30日前往保利滨湖花园服务中心办理房屋查验手续及收楼手续。2018年12月29日，原告委托其父亲欧阳湘华前去查验房屋，欧阳湘华向被告主张涉案房屋60%以上的瓷砖存在高低差，门槛石间缝超过6毫米，阳台排水砖已裂开，坡道线不齐、不成直角、间缝过大、不平顺等情况。2019年6月10日，保利地产（华南）客户诉求反馈表载明：一、事件描述，门槛石要求更换，前未按要求进行更换，只调整门框墙面砖斜度，存在不按标准整改的行为；客厅地砖高低不平，大部分瓷砖边角高低差，毛边、擦脚，没有按要求进行换，只是用石膏填缝，然后打磨一下；二、客户诉求，免管理费时间至正常交楼！按市场价（租金）赔偿至质量合格交付使用。原告父亲欧阳湘华与客服李经纬在上述表格签名。2019年11月2日，交付查验问题记录表载明：反映一年的问题依旧，门槛石短8毫米以上；客厅、阳台、地板高低差40%以上，超差，线缝拐角不平顺，不标准。原告父亲欧阳湘华在业主处签名，代玥荣在经办人处签名。2019年12月30日，涉案房屋客厅部分地砖被凿除，尚未进行铺贴。2020年3月2日，保利地产（华南）客户诉求反馈表载明：一、事件描述：2018年12月29日，业主如约验房，发现装修存在严重问题，瓷砖高低差60%大于1毫米，门槛石短差超6毫米以上，线缝不平顺，角度不标准，二阳台、厨房、洗手间积水严重等问题，整改至2020年3月2日上午才完毕，该日下午验房收楼！二、客户诉求：延长维修质保一年四个月，即收楼期3月7日开始计算；物业管理费减免，减免11月30日合同交付至2020年3月1日的物业管理费，水电费由业主自行承担。原告父亲欧阳湘华与客服李经纬在上述表格签名。2020年1月20日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告自认被告已免除原告2018年12月30日至2020年3月1日期间14个月物业管理费2744.84元及水电费。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2018年12月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付原告使用，而涉讼房屋于2018年10月12日办理竣工验收备案，于2018年12月10日取得测绘报告，原告没有举证证明涉案房屋存在影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题，即涉案房屋在双方约定的交楼日已达到合同约定的交付条件。被告已在约定期限内提供符合约定交付条件的房屋并通知原告接收，原告以涉案房屋装饰装修存在质量问题为由拒绝接收涉案房屋，没有约定或法定的依据。虽然原告无权以装修质量问题为由拒绝收楼或主张被告逾期交付房屋，但涉案房屋装饰装修确实存在影响居住使用的质量问题，根据合同约定，被告仍负有修复维修义务。被告对涉案房屋凿除地砖重新铺贴、更换门槛石以进行修复，修复期间造成原告不能居住使用涉案房屋，确造成原告发生房屋占有使用利益的损失，本院参照合同地段同类房屋租金标准，酌情确定被告按每月2000元的标准赔偿原告损失。涉案房屋定于2018年12月30日前交付，原告在该期间对涉案房屋进行查验，并提出上述质量问题，故涉案房屋使用费损失应从2019年1月1日起开始计算。结合原告提交的2020年3月2日保利地产（华南）客户诉求反馈表及相关照片，本院对原告主张的涉案房屋于2019年3月2日修复完毕的主张予以采信。综上，被告应赔偿房屋使用费损失28129.03元（2000元/月×14个月+2000元/月÷31天×2天）予原告，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市保利昊峰房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付28129.03元予原告欧阳焱；二、驳回原告欧阳焱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2292.57元（原告已预交2310.21元），由原告负担2015.57元，被告负担277元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的案件受理费17.64元，在本判决法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年四月十日书记员  刘冬花