广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1972民初11176号原告：东莞市虎门镇博涌社区居民委员会。法定代表人：欧子杰，该居委会主任。原告：东莞市虎门镇博涌股份经济联合社。负责人：欧子杰，该经济联合社理事长。两原告的共同委托诉讼代理人：邬超，广东林德律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：林凤喜，广东林德律师事务所辅助人员。被告：东莞市创丰贸易有限公司。法定代表人：梁志彬。原告东莞市虎门镇博涌社区居民委员会（以下简称博涌居委会）、东莞市虎门镇博涌股份经济联合社（以下简称博涌联合社）与被告东莞市创丰贸易有限公司（以下简称创丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理。被告创丰公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回。被告创丰公司不服提起上诉，东莞市中级人民法院经审理后终审裁定驳回上诉，维持原裁定。本院原适用简易程序，后依法转换适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博涌居委会、博涌联合社的共同委托诉讼代理人邬超到庭参加诉讼。被告创丰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告博涌居委会、博涌联合社向本院提出诉讼请求：1.被告创丰公司立即向原告博涌居委会、博涌联合社支付2018年4月1日至本案判决确定之日的租金（暂计至2019年5月15日为420457.5元）及违约金(自应付款之日起，按每月2%分段计算至实际付清之日止，暂计至2019年5月15日为65093.05元）；2.确认东莞市虎门镇博涌村大卢向北村民小组与被告东创丰公司签订的《合作开发土地合同》及原告博涌联合社与被告创丰公司签订的《关于合作开发土地的补充协议》自签订之日起均属无效；3.被告创丰公司立即向原告博涌居委会、博涌联合社交还停车场及其占用的8580平方米土地；4.本案诉讼费由被告创丰公司全部承担。诉讼过程中，原告将其第1项诉讼请求中的“判决确定之日”变更为“返还土地之日”。事实和理由：位于东莞市虎门镇港口大道的8580平方米土地属于原东莞市虎门镇博涌村大卢向北村民小组（下简称以下大卢向北小组）所有，未办理过土地证。2005年10月20日，大卢向北小组与被告签订《合作开发土地合同》一份，约定与被告合作开发该土地，合作期限为自签订合同之日起至2070年12月15日止，利润为每平方米每月3元（每5年递增10%），由被告于每月15日前支付，逾期每日支付1‰的滞纳金，超过三个月未交清利润的，大卢向北小组有权单方终止合同并收回土地，土地上的附着物归大卢向北小组所有。2015年4月30日，原告博涌联合社与被告签订《关于合作开发土地的补充协议》，约定上述8580平方米土地由被告出资开发使用，该土地已建成地面停车场，并对租金金额、违约责任等进行了补充约定。2011年3月23日，博涌居委会经批准撤销各居民小组和股份经济合作社。原告认为，案涉《合作开发土地合同》、《关于合作开发土地的补充协议》因将农村土地改作商业用途，违反了法律的强制性规定，均自始无效，被告除了支付租金外，还需立即返还案涉土地给原告。被告创丰公司未出庭应诉。本院查明，两原告的陈述及提交的证据显示以下事实：2005年10月20日，甲方大卢向北小组与乙方被告创丰公司签订了《合作开发土地合同》一份，约定：双方合作开发位于东莞市××镇港口××一块8580平方米的土地，甲方提供该土地的使用权，而乙方以自有资金负责一切开发建设费用，并可根据土地的使用性质和周边环境进行开发经营；合作期限由签订合同之日起至2070年12月15日；利润分配为乙方由签订合同之日后的每月15日前交付利润给甲方，按8580平方米计算，每平方米每月交付3元，每五年以10%的比例递增利润一次；乙方逾期交付利润的，按天处1‰滞纳金，超过三个月未交清利润，甲方有权单方面终止本合同及收回土地，土地上的附着物归甲方所有；等等。2015年4月30日，甲方原告博涌联合社与乙方被告创丰公司签订了《关于合作开发土地的补充协议》一份，约定：原大卢向北小组提供的上述8580平方米的土地现已建成地面停车场，上述土地属甲方租给乙方使用，租期年限和租金数额按原有协议顺延，双方重新明确合作期为2005年10月20日起至2070年12月15日止；8580平方米土地的租金为每月每平方米3元，每五年递增10%，其中2015年10月20日至2020年10月19日期间的每月租金为31145元；上述租金乙方必须在每月5日前缴纳，如不按时缴交租金，按应缴租金每日加收1%的违约金；若乙方逾期支付使用费连续超过3个月的，视作乙方根本违约，甲方有权在无需口头或书面通知的情况下，单方面解除本协议，自行收回该土地及其附属的物业，并重新退出市场招租，甲方不必作出任何补偿；等等。根据两原告提交的虎门镇相关文件，2005年11月18日，原村（居）民委员会统一改名为社区居民委员会，原村（居）民小组统一改为社区居民小组。2011年3月23日，中共东莞市虎门镇委员会同意博涌社区在社区“两委”换届选举结束、全镇社区体制改革动员大会召开后依法定程序开展撤销居民小组和股份经济合作社工作。股份经济合作社撤销后，可在原股份经济合作社的基础上成立股份经济联合社××分社，承接原股份经济合作社的资产、债务和股东。两原告据此主张案涉合同中甲方权利义务应当由其承担。根据两原告的陈述，案涉租赁物为集体所有的农用地，未取得土地使用权证。被告在承租案涉租赁物后作为停车场使用，但未办理报建手续。除作为停车收费亭的临时板房外，该土地上没有其他建筑物，原告不主张利用，表示被告可以随时拆除。该土地目前仍由被告使用，但被告仅向其支付了2018年4月1日之前的租金。以上事实，有两原告提交的证据《合作开发土地合同》《关于合作开发土地的补充协议》《关于做好村民委员会改社区居民委员会等有关机构和组织名称变更工作及举行挂牌仪式的通知》《关于同意博涌社区开展撤销居民小组和股份经济合作社工作的批复》，及到庭当事人的陈述等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。因被告缺席诉讼，应视为其放弃质证及抗辩的权利，本院对两原告的陈述和提交的证据予以确认。两原告提交的虎门镇相关文件显示，原股份经济合作社的资产和债务由社区股份经济联合社承接，故原大卢向北小组与被告于2005年10月20日签订的《合作开发土地合同》，相关权利义务应当由原告博涌联合社享有和承担。对此，博涌联合社与被告于2015年4月30日签订的《关于合作开发土地的补充协议》亦进行了明确。根据《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四条的规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。两原告未提供证据证明案涉土地的用途，但自认案涉土地为集体所有的农用地。在没有证据佐证土地使用权性质的情况下，两原告作为当地的基层组织，其陈述有相应的证明力，故本院对案涉土地为农用地予以采信。根据广东省审判实践，农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设的，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，应当由当事人先向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。本案中，案涉土地出租后，由承租人变更了土地用途，《关于合作开发土地的补充协议》载明其已建成地面停车场，两原告还称除了地面硬化外，还修建了临时板房作为停车收费亭，案涉土地并未直接用于农业生产。因此，关于本案争议的事项，当事人双方应当先向行政主管部门申请处理，待行政主管部门处理后再提起民事诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四条、第二十五条、第四十四条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第三项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告东莞市虎门镇博涌社区居民委员会、东莞市虎门镇博涌股份经济联合社的起诉。本案受理费10656元，退回给原告东莞市虎门镇博涌社区居民委员会、东莞市虎门镇博涌股份经济联合社。裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判审 判 长  林雄东人民陪审员  李冠棋人民陪审员  孙佩玲二〇二〇年三月二日书 记 员  欧凯桦