江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初379号原告（反诉被告）：徐州华泰土产股份有限公司，住所地徐州市云龙区和平路**。法定代表人：顾正奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：惠敏，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雪薇，江苏永伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐州国华置业有限公司，，住所地徐州市泉山区二环西路南首国华集团大厦法定代表人：段续为，该公司经理。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，江苏圆点律师事务所律师。原告（反诉被告）徐州华泰土产股份有限公司（以下简称华泰公司）与被告（反诉原告）徐州国华置业有限公司（以下简称国华公司）房屋买卖合同纠纷二案，本院于2016年5月30日、8月1日分别立案后，于2017年7月26日、7月25日分别作出（2016）苏0302民初2482号、3301号民事判决。双方均不服判决，均上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院于2018年12月28日分别作出（2017）苏03民终6883号、6823号民事裁定，认为原判认定事实不清，撤销原判决、发回本院重审。本院于2019年1月8日分别以（2019）苏0302民初378号、379号立案后，经审查认为二案系基于同一事实发生的纠纷，系原告（反诉被告）基于同一事实分别向本院提起的诉讼，可以合并审理，于2019年6月24日裁定本院（2019）苏0302民初378号一案并入（2019）苏0302民初379号一案暨本案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华泰公司的委托诉讼代理人惠敏、袁雪薇；被告（反诉原告）国华公司的委托诉讼代理人周浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担因逾期交房所造成的损失人民币10,281,000元；2、诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2009年10月28日，被告通过竞拍方式竞得原告所有装饰大世界及周边地块的使用权，被告作为竞得人应对原告实施拆迁安置。2009年12月14日，原、被告签订《拆迁安置协议书》一份，约定将原告所有的应拆迁的位于中山房地产交付被告拆迁安置，以被告建成后的营业房按图纸标注建筑面积8000平方米（1至3层）和1000平方米地下室（负一层）作为产权调换。被告负责对项目开发制定建设方案和规划方案及图纸设计，拆迁过渡期为2年零6个月。被告承诺于拆迁安置过渡期满前将补偿安置的营业房经有关部门验收合格后交付原告。协议签订后，原告按照协议约定将原告所有的房屋及房地产权证书交付给被告。履行过程中，双方另行签订补充协议，约定将原协议中约定的调换产权更改为“以乙方建成后的营业房按图纸标注建筑面积8000平米（其中1至2层6000平米，4至6层2000平米）和1000平米地下室（负一层）作为产权调换，互不找差价”，同时约定了违约责任条款。按照合同约定，被告最迟应于2012年6月13日前向原告交付上述房屋，但被告直至2015年8月6日才向原告送达交房通知书。直至2015年9月11日才将拆迁安置的8000平方米房屋交付原告，到2015年12月30日才将1000平方米地下室交付原告；另（2016）苏0302民初119号民事判决书本院认为部分载明：“故无论原告（华泰土产公司）诉请中的房屋这一标的物是否包含1000平方米地下室，均不影响被告（国华置业公司）应就8000平方米房屋向原告承担逾期交付违约责任”。综上，被告逾期交付的行为给原告造成巨大损失。故原告起诉至法院请求维护原告的合法权益。国华公司辩称，原告诉请无事实和法律依据。1、虽原、被告所签订的《拆迁安置协议书》约定，拆迁安置过渡期为2年零6个月（甲乙双方配合三个月内完成方案设计），但该交房义务在原告履行交付土地义务之后，在原告未能按约交付土地前，被告拥有法定的先履行抗辩权：被告可将交付房屋日期相应顺延，且原告依约交付土地是被告开发及交付涉案房产的基础与前提。2、根据《拆迁安置协议书》约定，原、被告应在签订协议后三个月内配合完成拆迁安置房的方案设计，该安置房的方案设计也是被告房产开发的前置程序，对此，如方案设计的最终确认时间出现了延误，也将导致被告房产开发相应顺延。3、根据现有证据可以证实，原告直至2012年7月底才完全交付土地，2012年8月被告才能开始正式施工，因此，协议所约定的两年半拆迁安置过渡期的起算点，应自原告完全交付土地的时间开始计算，故至2015年2月底，被告才符合协议约定交付房屋的时间节点，至2015年8月竣工验收，被告实际延期交房时间仅不足半年，并非原告所计算的1184天，而协议明确约定交房条件为验收合格，以书面通知为准，故被告交房时间应为2015年8月6日。4、即使被告延期交房的时间不足半年，但根据《拆迁安置协议书》第三条第2项“甲方应通过招商引资等形式在本合同签订之日起六个月内签订商业卖场的合作协议并于该营业房屋交付一年内开业，以加快鼓楼区商贸业的提档升级”的约定，原告并未按照合同约定签订合作协议已属违约，且迄今涉案房屋也未能开业，故原告并未实际产生损失，即使存在也应由其自身承担。5、因原告延期交付土地致使被告国华天玺项目整体不能如期开发建设，已给被告造成了巨额损失，故被告特依法提起反诉，追究原告的延期交付土地违约责任。综上，《拆迁安置协议书》的履行过程中，原告违约在先，应由原告向被告承担违约责任，故请求法院依法审理，驳回原告的诉请，支持被告的诉讼请求。国华公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告延期交付土地违约金18,600,000元；2、判令反诉被告返还反诉原告垫付款1,020,000元及利息250,000元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：国华公司与华泰公司于2009年12月14日签订《拆迁安置协议书》一份，约定华泰公司应于协议生效后15日内将中山北路原装饰大世界及周边土地地块交与国华公司，用于房产开发建设。但合同签订后，华泰公司未能按照合同约定及其承诺将土地及房产交付国华公司，致使国华公司无法按期建设施工。期间，国华公司多次督促华泰公司未果，直至2012年7月在鼓楼区政府协调下，国华公司为华泰公司垫付1020,000元拆迁补偿款后，装饰大世界地块才依约交付国华公司。华泰公司的违约行为已经给国华公司造成巨大损失，该损失应由华泰公司承担；且华泰公司应返还国华公司所垫付的1,020,000元。（在原一审诉讼过程中，国华公司自愿撤回上述第二项诉讼请求）。华泰公司辩称，华泰公司没有延期交付土地的行为，所以不存在向国华公司支付因延期交付土地所造成的损失。国华公司主张从2009年12月29日至2012年7月31日逾期交地945天没有事实及法律依据，国华公司通过土地挂牌出让的方式取得土地，交地义务人是徐州市国土资源局。华泰公司根据双方签订的拆迁安置协议的约定，已于2009年12月16日将合同约定的涉案房地产以现状方式交给国华公司，国华公司在接收清单上签字确认，华泰公司已经履行了拆迁安置协议约定的交付义务。拆除房地产的义务属于国华公司，华泰公司不承担拆除义务。李玉勤等人不属于被拆迁人，是非法占用人。华泰公司是应国华公司和环城办事处的要求、出于协助，贴出公告，并不能因此证明华泰公司具有拆迁义务。2012年7月31日是国华公司向李玉勤等人赔偿拆除房屋的时间，而非华泰公司交付房地产的时间，从国华公司制作的报告上能够显示李玉勤占用的房屋在2012年4月就已经拆除。国华公司主张工期相应顺延没有法律依据，鼓楼法院（2016）苏0302民初119号案件已生效，该判决书明确表明无论是否存在逾期交地的情况都不能引起房屋交付顺延。国华公司主张房屋交付相应顺延，又主张违约金，属于双倍主张，严重显失公平。该判决书没有支持华泰公司按照拆迁安置协议约定主张的违约金，同样国华公司按照该条款主张违约金也不应得到支持。国华公司反诉主张华泰公司逾期交地的诉请，超过诉讼时效，双方之间的签订协议约定的交付时间在2009年12月16日，国华公司主张赔偿损失或者违约金的请求，早已超过两年的诉讼时效。国华公司主张延期交付土地损失，没有事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回国华公司的诉请。华泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理国华天玺D号楼1-2层、4-6层房屋的不动产权属登记证书，具体房号为D-1-101、D-1-401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、D-1-501、502、503、504、505、506、507、508、509、510、D-1-601、602、603、604、605、606、607、608、609、610号；2、判令被告承担因未按合同约定协助办理上述不动产权证书给原告造成的损失暂计14,000,000元，房屋价值按照市场评估价或者按照不动产部门为原告办证对房屋进行评估的价格作为计算依据，按照年利率6%，从2016年6月22日计算至实际办证之日止；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2009年12月14日，原、被告签订《拆迁安置协议书》一份，约定将原告所有的应拆迁的位于中山房地产交付被告拆迁安置，以被告建成后的营业房按图纸标注建筑面积8000平方米（1至3层）和1000平方米地下室（负一层）作为产权调换，拆迁过渡期为2年零6个月，从协议签订之日起计算。同时，《拆迁安置协议书》约定，被告承诺于拆迁安置过渡期满前将补偿安置的营业房经有关部门验收合格后交付原告。届时，以被告的书面通知为准，并配合原告办理房屋产权证和土地证等事宜，在6个月之内办结。2012年3月6日，双方又签订《拆迁安置补偿协议书》，约定将原协议中约定的调换产权更改为“以乙方建成后的营业房按图纸标注建筑面积8000平米（其中1至2层6000平米，4至6层2000平米）和1000平米地下室（负一层）作为产权调换，互不找差价”，办理产权证书条款以原协议为准。2015年8月6日，被告向原告送达交房通知书，原告于2015年8月10日收到该通知。根据约定，被告应于通知后6个月内，即最迟应于2016年2月9日前配合原告办理不动产权证书等。原告多次催促被告协助办理，但截至目前，被告并没有协助原告办理产权登记，被告的行为构成违约，理应赔偿原告的损失。故原告起诉至法院请求维护原告的合法权益。国华公司辩称，原告的诉请无事实和法律依据。1、虽原、被告签订的《拆迁安置协议书》约定由被告配合原告办理房屋产权证书和土地证等事宜，协议同时约定契税由原告承担，其他与之相关的税费由被告承担并且在六个月内办结。但该条款的约定对于如何办理产权登记以及具体流程未作出明确约定，因此应由双方进一步磋商办理产权登记的具体事宜，即使按照该约定，也应该是在双方承担各自税费之后。2、根据现有产权登记政策，不动产房产证及土地证已统一变更为不动产权证书。按照产权部门要求，办理产权登记应首先签订《商品房买卖合同》，然后才根据合同缴纳契税等税费，并提供发票、营业执照等材料。而以上流程均应由原告配合履行并提供相关材料，在不具备以上条件之前，被告无法单方办理涉案房产的产权登记手续。3、被告在配合原告办理产权登记方面不存在过错。被告于2015年8月6日通知原告上房之后，通过多种形式督促原告尽快按照产权部门要求签订《商品房买卖合同》，但原告一直拖延不予配合。《商品房买卖合同》中诸多条款在《拆迁安置协议书》中并无约定，仍需双方共同协商。在双方不能协商签订《商品房买卖合同》之前，产权登记相关手续均无法办理。4、原告主张的损失无依据。首先因为原告的原因导致不能办理涉案房产产权登记；其次，原告主张的损失并不存在，无任何证据可证实。针对原告引用的最高院司法解释的法律条文，并不能适用于本案。最高院的司法解释所约束的是买卖双方合同当事人的权利义务，而本案的是拆迁安置合同纠纷，原告并非买受人，被告也并非出卖人，本案纠纷并不能适用该条款的规定。另外根据该条款所计算逾期贷款利息，也是参照已付购房款，并非是按照房屋总价，而原告迄今未向被告支付任何购房款项，原告基于房屋总价来计算利息无事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告在重审案中无权变更及增加诉讼请求，应依据原审诉请来进行重新审理，原告如果需要变更或增加诉讼请求，应当另案诉讼，而不应在重审案件中变更原有诉请。对原告变更及增加的诉请，请法庭予以驳回。对于该项诉讼请求，即使法院予以审理，也应以原审诉请的1,700,000元为限，超出部分原告应另行诉讼。原告申请鉴定重新确定房屋价格，改变了原审法院通过协商确定的房屋价格，该价格系原审中在法院的主持下，由双方共同确认的，原告无权单方推翻。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的陈述、无异议的证据、本院认定的证据，本院认定事实如下：2006年6月9日，华泰公司作为甲方、国华公司和徐州市万达租赁有限公司作为乙方就合作开发“大世界装饰城”建设项目（涉案地块）事宜签订《协议书》一份，约定：一、大世界装饰城的有关情况……三、……3、甲方将上述土地使用权及地面建筑物、附属物转让给乙方，乙方支付人民币总计1450万元，乙方于合同订立七个工作日内支付人民币725万元……四、项目建设及房屋交付：1、乙方负责对项目开发制定项目建设方案……2、乙方应于完成确认图纸设计后3个工作日内通知甲方，并提供相应资料一套。4、乙方建设周期为一年半，从取得项目施工许可证之日起算，作为交付房屋的期日。乙方在该期日内不能交付房屋，经甲方同意可以适当延期，但延期不得超过三个月。5、房屋拆除工作由乙方负责，但甲方有协助拆除的义务……六、违约责任及履行担保：1、乙方未经甲方同意对本协议项下的房地产转让给第三人……2、甲方不按本协议约定交付房地产，除乙方交付房屋的期限得以顺延外，每逾期一日按房地产价款2/万支付违约金。3、乙方逾期支付房地产价款，每逾期一日按房地产价款2/万支付违约金……该协议书有甲乙双方签字盖章确认，并有江苏苏商投资担保有限公司作为担保人签字盖章确认。2006年6月15日，国华公司将7,250,000支付给华泰公司。2009年11月8日，国华公司与徐州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，国华公司以17,000,000元价款受让本案诉争土地，双方同时约定：出让范围及周边条件均为现状，需要拆迁的由竞得人自行负责，费用自理。2009年12月14日，华泰公司作为甲方、国华公司作为乙方、徐州市鼓楼区人民政府和徐州市供销合作社作为鉴证方，签订《拆迁安置协议书》一份，约定：一、房地产现状及拆迁交付：甲方所属应拆迁的房地产位于中山，，地号为01—07—12—0009土地使用权证号为徐国土（2006）第21197号，土地登记面积19142平方米。房屋建筑面积8515平方米，建筑物及定附着物为现状，如房地产登记面积与现状不符，以现状为准。2、本协议生效后15日内，甲方按现状将甲方所有的房屋和土地及房地产权属证书交给乙方，双方办理书面交接手续；房屋的拆除工作由乙方负责，所拆地上物全部由乙方所有和处理。甲方承诺上述房地产在交付给乙方时不存在他项权利或产权纠纷。违反承诺的，视为甲方不能交付，甲方应承担全部违约及赔偿责任。3、甲方对现有的租赁业主应自行清理，因解除租赁关系产生的全部费用（包括但不限于违约金、赔偿金、附着物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、误工费和提前搬迁奖励等拆迁过程中的各项费用）由甲方承担。二、项目建设和拆迁安置补偿：1、乙方通过挂牌出让的方式取得上述土地的使用权后，负责对项目开发制定项目建设方案和规划方案及图纸设计，涉及对甲方补偿的部分须经甲方同意后实施。2、乙方对甲方拆迁安置方式为产权调换，以乙方建成后的营业用房按图纸标注建筑面积（下同）8000平方米（1至3层）和1000平方米地下室（负一层）作为产权调换，互不找差价。安置营业房的位置为：从本项目用地的南首沿中山北路向北建造的营业用房。营业房的设计要求为……。为确保甲方企业职工稳定，乙方已支付给甲方的人民币总计725万元抵作全部拆迁过渡费，包括但不限于地上所有附着物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、误工费和提前搬迁奖励等拆迁过程中的各项费用。3、乙方应根据规划要求实施项目建设，安置给甲方的1至3层营业房屋标准适用于国家商品房标准，符合大型超市卖场的设计规范要求；1000平方米配套地下室应符合停车场的设计规范要求。4、乙方在设计阶段甲方应派员参加并发表意见（以书面意见为准），乙方在完成规划设计方案后以书面形式通知甲方，甲方应在接到通知之日起7日内予以确认……6、拆迁安置过渡期为2年零6个月（甲乙双方配合3个月内完成方案），从本协议签订之日起计算。三、安置房的交付期限：1、乙方承诺于拆迁安置过渡期满前将补偿安置的营业房经有关部门验收合格后交付甲方。届时，以乙方的书面通知为准，并配合甲方办理房屋产权证和土地证等事宜，契税由甲方承担，其它与之相关的税费由乙方承担，并且在六个月内办结。2、甲方应通过招商引资等形式在本合同签订之日起六个月内签订商业卖场的合作协议……五、违约责任：1、甲方若在双方约定的期限内未能向乙方交付土地，经乙方同意可以适当延期，但延期不得超过1个月，延期内每天支付违约金10000元。延长期满后，每推迟一天支付违约金20000元整，该项违约金累计计算。2、乙方如不能按时交付房屋，经甲方同意可以适当延期，但延期最长不得超过2个月，延期内每天支付违约金10000元。延长期满后，每推迟一天支付违约金20000元整，该项违约金累计计算。3、乙方向甲方交付的安置营业房（不包括地下室）面积大于8000平方米，误差5%（含5%）以内的部分由甲方无偿取得，超过5%部分由甲方按照每平方米3200元价格回购……。七、其他事项：1、甲乙双方于2006年签订的《协议书》自本协议第一条2、3项满足后自动解除，双方的权利义务以本协议为准……5、本协议一式八份，四方各执二份，自签订之日起生效。2009年12月16日，华泰公司作为甲方、国华公司作为乙方就涉案地块签订《华泰土产公司大世界地块交接清单》一份，双方根据2009年12月14日双方签订的《拆迁安置协议书》之约定，甲方将所属的房地产移交给乙方。该交接清单第一条载明土地证号为徐国土（2006）第211**；第二条载明房屋所有权证号为徐房权证鼓楼字第**#、13158#、13159#，具体房屋座落、形状见复印件，证上未标但实际存在的房屋以现状为准；第四条载明：关于大世界装饰城内尚在营业的商户，其使用的房屋均属临时使用，与华泰公司不存在任何产权、他项权利和租赁关系，国华公司可自行决定期限使其搬离或者临时租用。2011年10月28日，江苏省徐州市鼓楼公证处出具（2011）徐鼓证民内字第16560号《公证书》载明：申请人为国华公司，公证事项为保全证据；主要内容为：申请人于2011年10月25日申请对位于徐州市中山北路延长段东侧（原鼓楼装饰大世界）拆迁工地现状进行保全证据；公证员陆某,4国华公司的委托代理人高宁一起于2011年10月27日对位于徐州市中山北路延长段东侧（原鼓楼装饰大世界）拆迁工地对被告指定标有“拆”字的房屋现状进行拍照，拍摄照片11张；兹证明与公证书相粘连的照片共计11张与房屋的实际情况相符。经华泰公司与国华公司一致认可，照片内容为涉案地块上未被拆除的部分房屋。2012年3月6日，华泰公司作为甲方与国华公司作为乙方又签订一份《拆迁安置补充协议书》，载明：1、由2009年12月14日甲乙双方签订，徐州市鼓楼区人民政府、徐州市供销合作总社鉴证的《拆迁安置协议书》中约定的“以乙方建成后的营业用房按图纸标注建筑面积8000平方米（1至3层）和1000平方米地下室（负一层）作为产权调换，互不找差价。”更改为“以乙方建成后的营业用房按图纸标注建筑8000平方米（其中1-2层约6000平方米，4-6层约2000平方米）和1000平方米地下室（负一层）作为产权调换，互不找差价。”2、以乙方2012年1月29日送交的经甲方确认的设计图为准，D楼1-2层（除办公区入户大堂及公用交通面积）全部及4-6层全部给付甲方（面积据实结算），如大于8000平方米部分，由甲方按照每平方米3200元的价格回购，如小于8000平方米的部分，在7楼补齐。3、若乙方未按约定将D楼1-2层（除办公区入户大堂及公用交通面积）全部及4-6层全部给付甲方，乙方对于未给付部分将按照交房时市场价值的三倍给予甲方赔偿。5、原协议继续有效，本协议未涉及条款以原协议为准。6、本协议一式四份，双方各执二份，自签订之日起生效。2012年3月26日，华泰公司发出《通告》一份，载明：“我公司原所属大世界地块已于2009年10月由政府通过挂牌出让，并且已于2009年12月16日将土地及其地面建筑交付给土地竞得人（土地证号：徐土国用2006第**）。敬请该地块所有尚未搬离的房屋占用人主动配合相关部门和单位做好拆迁工作，于2012年3月31日前将所占用房屋内的堆放物品自行搬离，并将房屋腾空交付给竞得人。逾期没有搬离的，由此造成的损失，由房屋占用人自行负责。”2012年4月，国华公司将大世界装饰城地块东南三角地内遗留房屋强行拆除。2012年5月4日，政府部门主持召开大世界装饰城地块东南三角地内遗留房屋拆除补偿问题协调会，鼓楼区环城街道办事处、华泰公司、国华公司参加，会议内容纪要主要为：妥善处理遗留房屋拆除补偿问题，遗留房屋拆除补偿款由国华公司先期进行垫付。2012年6月12日，政府部门再次主持召开大世界装饰城地块东南三角地内遗留房屋拆除补偿问题协调会，鼓楼区环城街道办事处、华泰公司、国华公司参加，会议内容纪要主要为：遗留房屋拆除补偿款由国华公司先期进行垫付，之后关于补偿款具体出资及解决方式由华泰公司、国华公司协商解决。2012年6月27日，政府部门向国华公司下发徐鼓政函【2012】50号《关于解决大世界装饰城地块遗留房屋拆除补偿问题的函》，责令国华公司执行上述两次会议纪要精神，两日内先行垫付100万元，如不执行，此地块项目不准动工。2012年6月28日，鼓楼区环城街道办事处向国华公司出具《关于支付大世界装饰城地块遗留房屋拆除补偿款的说明》，载明：“根据鼓楼区政府《关于解决大世界装饰城地块遗留房屋拆除补偿问题的函》徐鼓政函【2012】50号精神，请贵公司将垫付的1000000元人民币汇到以下账户：开户银行：中国银行徐州北站支行户名：杨枫账号：53×××53此款用于大世界装饰城地块东南三角地内李玉勤、韩夫科、尹兆光、武维祯、胡生刚5户居住的房屋拆除补偿。特此说明。”2012年7月31日，国华公司通过银行将最后一笔补偿款转入上述账户。同日，徐州市鼓楼区环城办事处房地产业发展推进办公室与李玉勤签订了《拆迁补偿协议书》，一次性支付李玉勤房屋补偿款430000元。该协议同时载明该房屋补偿款由国华公司依据会议纪要先行垫付，国华公司有权要求义务人承担或赔偿。2012年8月10日，国华公司取得涉案地块的建设工程施工许可证。自2012年至2015年期间，华泰公司与国华公司多次通过通知、函的方式就逾期交房、逾期交房违约金等问题进行了交涉，但并未达成一致。2015年8月6日，徐州市城乡建设局就国华天玺A、B、C楼、住宅商业裙房、D楼商业办公工程准予备案。同日，国华公司向华泰公司出具《交房通知书》，载明：“徐州华泰土产股份有限公司：在我公司全体员工努力下，国华天玺D楼已于2015年8月6日取得徐州市城乡建设局颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案编号：15065，已经具备合同约定的交付条件，根据双方签订的《拆迁安置协议书》，请携带资料于接到本通知之日起五日内来我公司办理交付使用手续。特此通知。”华泰公司就该交房通知书于2015年8月18日向国华公司发出《关于要求国华公司支付逾期上房违约金的函》，载明：“徐州国华置业有限公司:你方《交房通知书》，于2015年8月7日收悉。我方与你方正在协商上房事宜，同时请你方按协议约定支付我方自2012年6月15日至今的逾期违约金，共计人民币2266万元，如有异议，请派专人与我们协商解决事宜”。2015年9月11日，国华公司作为“移交方”与华泰公司作为“接收方”就涉案房屋签订了《国华天玺D栋1-2层4-6层移交清单》，载明华泰公司与国华公司就涉案房屋的钥匙、燃气报警器、消火栓等物品进行了移交。2015年8月19日，徐州市城乡建设局就国华天玺E楼、、地下室工程准予备案2015年12月9日，国华公司向华泰公司发出《1000平方米地下室交接通知》一份，主要内容为要求华泰公司接到该通知后五日内到国华公司处办理23个车位（（地下室的交接手续。2015年12月24日，华泰公司收到该通知。经华泰公司与国华公司双方一致确认，双方于2015年12月30日完成了上述地下室的交接。经华泰公司申请，本院在原一审中委托徐州中天土地房地产评估有限责任公司对涉案地块上的房产，即位于徐州市鼓楼区部分地下车位进行了市场租金价格评估。徐州中天土地房地产评估有限责任公司于2017年2月25日就上述涉案房产市场租金价格出具了徐中天房估字【2017】第2-5号房地产评估报告。在华泰公司与国华公司对该评估报告的部分内容提出异议后，徐州中天土地房地产评估有限责任公司于2017年4月12日出具函一份。该函就华泰公司与国华公司认定的22.482个车位、房屋面积8038.38平方米，对租金价值重新作出调整，具体内容为：一、商铺、办公楼计算期间为2012年6月13日-2015年12月29日，租金为9877300元；其中区段价格说明：2012年6月13日-2015年9月10日，租金为9031300元；2015年9月11日-2015年12月29日，租金为846000元；2015年2月28日-2015年8月12日，租金为1276700元；2015年8月13日-2015年9月10日，租金为223000元。二、、地下室计算期间为2012年6月13日-2015年12月29日租金为403700元；其中区段价格说明：2015年2月28日-2015年8月12日，租金为55200元；2015年8月13日-2015年12月29日，租金为46200元。华泰公司与国华公司对于该函记载的涉案房屋评估租金计算标准及数额均无异议。2015年12月21日，国华公司向华泰公司发出《办理产权登记通知书》一份，载明：“徐州华泰土产股份有限公司：根据2009年12月14日我公司同贵公司签订的《拆迁安置协议书》，由我公司配合贵公司办理房屋产权证和土地证等事宜，根据现行产权登记政策，房产证及土地证已统一变更为不动产权证书，按照产权部门的要求，办理产权登记应签订《商品房买卖合同》、开具购房发票，并提供契税发票、营业执照等材料，故通知贵公司在接到本通知书后五日内前往我公司结算多余面积购房款，提供并办理产权登记相关手续材料，如逾期，则由贵公司承担相应延期办证责任。”该通知书的底部有张峰代表华泰公司书写的“收到土地分割证，办证后及时通知我们”字样，日期为2015年12月30日。2016年3月2日，华泰公司就国华公司2015年12月21日发的《办理产权登记通知书》进行了回函，表示其于2015年12月30日收到了该通知书，同意签订《商品房买卖合同》、支付多余款项，并要求国华公司派专人办理房产初始登记等手续。双方就涉案房屋办理不动产权证书前需另行签订《商品房买卖合同》不持异议。国华公司于2016年3月将己方拟定的《商品房买卖合同》预售文本以电子档的形式发送给华泰公司，要求华泰公司签订，该预售文本改变了交房时间、办证时间等。华泰公司认为该预售文本主要条款内容与《拆迁安置协议书》的约定内容不一致，预售文本上写明车库所有权归国华公司所有，但实际上是拆迁安置给华泰公司；对于房屋交付、办证、物业管理、违约条款均与原协议不一致。华泰公司于2016年3月18日回函国华公司，要求按照《拆迁安置协议书》的约定签订《商品房买卖合同》。双方最终未达成一致，以致未能签订《商品房买卖合同》。经双方在原一审庭审中协商确认以7000元/平方米的价格计算涉案商铺、办公楼的单价，并确认涉案商铺、办公楼实际交付面积为8038.38平方米、涉案商铺、办公楼总价为56,268,660元。2019年7月11日，在案件重审过程中，经本院主持调解，双方当事人就部分争议协商达成如下协议：被告（反诉原告）徐州国华置业有限公司于2019年7月13日前协助原告（反诉被告）徐州华泰土产股份有限公司办理位于本市天玺小区D号楼1-2层、4-6层的D-1-101、D-1-401、D-1-402、D-1-403、D-1-404、D-1-405、D-1-406、D-1-407、D-1-408、D-1-409、D-1-410、D-1-501、D-1-502、D-1-503、D-1-504、D-1-505、D-1-506、D-1-507、D-1-508、D-1-509、D-1-510、D-1-601、D-1-602、D-1-603、D-1-604、D-1-605、D-1-606、D-1-607、D-1-608、D-1-609、D-1-610号房屋的不动产权属登记证书，因办理上述房屋不动产权属登记证书所产生的契税由原告（反诉被告）徐州华泰土产股份有限公司负担，其它与之相关的税费由被告（反诉原告）徐州国华置业有限公司负担。案件受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）徐州华泰土产股份有限公司负担。本院认为上述协议，不违反法律规定，予以确认，出具（2019）苏0302民初379号民事调解书，该民事调解书已经双方签收并发生法律效力。但华泰公司至今未取得上述房屋的不动产权属登记证书。另查明，国华公司就原大世界装饰城地块未取得房屋拆迁许可证。原大世界装饰城地块东南三角地带内遗留房屋为华泰公司所有。在2012年12月16日双方办理大世界装饰城地块房屋移交前，李玉勤、韩夫科、尹兆光、武维祯、胡生刚就已占有了该地块东南三角地带内的房屋。其中韩夫科曾系华泰公司的董事兼总经理。2016年8月3日，国华公司已交付给华泰公司的D号楼1-401室至410室因国华公司涉及的其他案件被本院查封。2016年9月28日，国华公司将包含涉案房屋的初始登记证提交给不动产登记部门。国华公司于2013年以在建工程作抵押从银行办理贷款，于2014年7月份办理抵押权的他项权证，贷款金额95034700元。国华公司自述于2016年8月底还清贷款、于2016年9月1日办理了除401室至410室外房屋的注销抵押、于2019年10月28日待上述401室至410室房屋查封期限届满后才办理了该10套房屋的注销抵押。因双方分歧过大，致本案其余纠纷调解无果。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、拆迁期限、拆迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。本案中，国华公司并未就原大世界装饰城地块取得房屋拆迁许可证，其无权作为拆迁人与华泰公司订立房屋拆迁安置补偿合同，其与华泰公司订立的《拆迁安置协议书》，名为拆迁安置协议，实则为以一定金额的价款和商品房为对价，从华泰公司受让原大世界装饰城地块上的房屋，拆除后再开发建设商品房予以销售。双方的法律关系实质为房屋买卖合同关系。华泰公司与国华公司于2009年12月14日签订的《拆迁安置协议书》和2012年3月6日签订的《拆迁安置补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效，双方均应按照协议的约定全面履行各自的义务。一、关于华泰公司是否逾期交付原大世界装饰城土地、是否应承担逾期交付土地违约金的问题。按照华泰公司与国华公司于2009年12月14日签订的《拆迁安置协议书》第一条第二款约定：本协议生效后15日内，华泰公司按现状将华泰公司所有的房屋和土地及房地产权属证书交给国华公司，双方办理书面交接手续；房屋的拆除工作由国华公司负责，所拆地上物全部由国华公司所有和处理；华泰公司承诺上述房地产在交付给国华公司时不存在他项权利或产权纠纷，违反承诺的，视为华泰公司不能交付，华泰公司应承担全部违约及赔偿责任。该协议第一条第三款约定：华泰公司对现有的租赁业主应自行清理，因解除租赁关系产生的全部费用由华泰公司承担。故根据上述协议约定，华泰公司应保证交付给国华公司的涉案地块不存在他项权利或产权纠纷，否则视为华泰公司不能交付。按照约定，华泰公司对“现有的租赁业主应自行清理”，并承担因解除租赁关系产生的全部费用（包括但不限于违约金、赔偿金、附着物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、误工费和提前搬迁奖励等拆迁过程中的各项费用），国华公司先前已支付给华泰公司的725万元抵作全部“拆迁过渡费”。华泰公司既负有向国华公司交付房屋和土地的义务，也负有清理义务。虽然华泰公司与国华公司于2009年12月16日签署了涉案地块的交接清单，该交接清单第四条载明：关于大世界装饰城内尚在营业的商户，其使用的房屋均属临时使用，与华泰公司不存在任何产权、他项权利和租赁关系，国华公司可自行决定期限使其搬离或者临时租用。该交接清单未免除华泰公司的清理义务。华泰公司于2012年3月26日向原大世界装饰城地块东南三角地带内遗留房屋占用人发出的限其搬离涉案地块的《通告》，也表明其认可该项义务。根据审理查明，原大世界装饰城地块东南三角地带内遗留房屋为华泰公司所有。在2012年12月16日双方办理大世界装饰城地块房屋移交前，李玉勤、韩夫科、尹兆光、武维祯、胡生刚就已占有了该地块东南三角地带内的房屋。无论该五户占有房屋是否合法，其与华泰公司是否或存有何种关系，均不能免除华泰公司的清理义务，何况五户中至少有一户暨韩夫科曾系华泰公司的高管。该五户长期未迁出占有的房屋、让出土地，以致华泰公司未能全面交付房屋和土地。华泰公司主张于2012年12月16日已经全面履行了交付土地义务，与双方就清理责任的约定及客观事实不符，本院不予支持。华泰公司抗辩国华公司主张逾期交地的诉请超过诉讼时效，因其在原一审中未提出时效抗辩，在发回重审后才提出，超过《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中规定的期限，本院不予支持。本院认定华泰公司未按约定全面履行交付土地义务，逾期交付原大世界装饰城土地，应按约定承担相应违约责任。2012年4月，在华泰公司于2012年3月26日向原大世界装饰城地块东南三角地带内遗留房屋占用人发出《通告》，限其搬离也未果的情况下，国华公司将原大世界装饰城地块东南三角地带内遗留房屋强行拆除。即使在涉案土地长期未得到全面交付的情况下，国华公司也应依法维护自身权益，其实施的强拆行为，显然不符合法律规定，不应得到认可和鼓励。即使国华公司为减少损失而实施强拆，也应妥善解决后续问题，以达到真正减少损失的目的。国华公司因其强拆行为，负有附随解决后续问题的相应义务。强拆后，政府部门介入多次要求国华公司先行垫付补偿款，亦属合情合理。但国华公司直至2012年7月31日才按要求将最后一笔补偿款给付完毕，并于2012年8月10日取得涉案地块的建设工程施工许可证。自2012年4月至同年8月9日，该期间未能施工，系国华公司先期强拆、后期未按要求垫付、政府部门责令不得施工所致，相应的责任应由其自行承担。因国华公司未提供证据证实拆除的具体日期，本院推定拆除日期为2012年4月1日，视为华泰公司于该日消极履行了交付该地块土地义务。自2009年12月30日至2012年3月31日共计823天。双方于2009年12月14日签订的《拆迁安置协议》第五条第一项中：“华泰公司若在双方约定的期限内未能向国华公司交付土地，经国华公司同意可以适当延期，但延期不得超过1个月，延期内每天支付违约金10000元。延长期满后，每推迟一天支付违约金20000元整，该项违约金累计计算”，该违约条款不违反法律规定。华泰公司抗辩国华公司主张双方于2009年12月14日签订的《拆迁安置协议》中关于违约金的约定过高，明显高于国华公司的实际损失。华泰公司延期交付土地给国华公司造成延期销售回款损失，也造成房屋租金等可得利益损失，本院参照徐州中天土地房地产评估有限公司就涉案房屋的市场租金评估的价格认定，认为双方协议中对于违约金的约定不违反法律规定。且华泰公司也未能提供其他证据证明该违约金过高、明显超过国华公司损失。故对于华泰公司的该项抗辩，本院不予支持。国华公司同意华泰公司延期1个月交付土地。本案逾期交付土地违约金16,160,000元（延期1个月违约金300,000元：10,000元×30天；延期1个月后违约金15,860,000元：20,000元×793天），该部分有事实和法律依据，本院予以支持。国华公司主张要求华泰公司支付逾期交付土地违约金18,600,000元，计算过高。对于过高部分，本院不予支持。二、关于国华公司是否逾期交房、是否应赔偿逾期交房损失的问题。按照华泰公司与国华公司于2009年12月14日签订的《拆迁安置协议书》的约定，涉案地块拆迁安置过渡期为二年零六个月，以协议签订之日起计算。按照约定，国华公司应于2012年6月13日前将“补偿安置的营业房”经有关部门验收合格后交付给华泰公司。因华泰公司逾期交付土地，至2012年4月1日才视为完全交付，故“拆迁过渡期”二年零六个月也应顺延，于华泰公司完全交付土地时开始计算。顺延后，国华公司应于2014年9月15日前（双方2009年12月14日签订的协议自签订之日起生效，且华泰公司应于协议生效后15日内将涉案地块交付国华公司；同时拆迁过渡期二年零六个月月于协议签订之日起计算，故应自2012年4月1日往后顺延二年零五个半月）将“拆迁安置房”交付给华泰公司。2015年8月6日，国华公司向华泰公司发出《交房通知书》，要求华泰公司接到该通知书后五日内到国华公司办理涉案房屋交付使用手续，但华泰公司无证据证明于2015年8月7日接到该通知后的五日内前往国华公司办理相关手续，其只是回函要求国华公司承担违约责任。2015年9月11日，双方实际成交接。本院认定视为国华公司于2015年8月12日将涉案商铺、办公楼交付给华泰公司。2015年12月9日，国华公司向华泰公司发出交接1000平方米地下室的通知，要求华泰公司接到该通知后五日内前往国华公司办理交接手续，华泰公司于2015年12月24日收到该交接通知，2015年12月30日，双方实际交接。本院认定视为国华公司于2015年12月29日将涉案地下室（1000平方米）交付给华泰公司。。地下室是双方约定交付房屋的一部分其交付时间理应适用合同中商铺、办公楼交付期限的约定，一并交付。国华公司抗辩双方未就地下室约定交付时间，不同意赔偿该项损失。该抗辩不能成立，本院不予支持。国华公司逾期交付房屋，应赔偿华泰公司逾期交房损失。华泰公司主张参照涉案房屋同地段相同类型的房屋的租金标准进行计算，国华公司对此无异议。经华泰公司申请、本院委托，徐州中天土地房地产评估有限公司就涉案房屋的市场租金价格进行了评估，确定2012年6月13日至2015年12月29日的市场租金总价为10,281,000元，其中商铺、办公楼2012年6月13日—2015年12月29日的租金总额为9,877,300元，其中区段价格为:2012年6月13日-2015年9月10日，租金为9,031,300元；2015年9月11日-2015年12月29日，租金为846,000元；2015年2月28日-2015年8月12日，租金为1,276,700元；2015年8月13日-2015年9月10日，租金为223,000元。。地下室2012年6月13日—2015年12月29日的租金总额为403700元,其中区段价格为:2015年2月28日-2015年8月12日，租金为55,200元；2015年8月13日-2015年12月29日，租金为46,200元。本案逾期交付商铺、办公楼（8038.38平方米）的损失为2,527,460.32元：（2014年9月16日至2015年2月27日）计165天×日租金7627.26元，计1,258,497.90元；2015年2月28日至2015年8月11日，计1,268,962.42元。按华泰公司主张的其中8000平方米损失为2,515,392.72元。本案逾期交付地下室的损失为152,504.73元：(2014年9月16日至2015年2月27日)计165天×日租金311.74元，计51,437.10元；2015年2月28日至2015年8月12日，计55,200元；2015年8月13日至2015年12月28日，计45,867.63元。华泰公司主张要求国华公司赔偿逾期交房损失10,281,000元，计算过高。对于过高部分，本院不予支持。对于合理部分，本院予以支持。三、关于涉案商铺、办公楼至今未能办理不动产权属登记证书是否给华泰公司造成损失；若造成损失，该损失应如何计算的问题。按照双方约定，涉案商铺、办公楼的不动产权属登记证书应在交付时起的六个月内办结，即在2016年2月11日前办结。原、被告双方均认可商铺、办公楼办证需另行签订《商品房买卖合同》，对于合同的签订，需要双方磋商、起草合同并且签章。对于未能签订商品房买卖合同，双方当事人均有同等责任。但因为涉案商铺、办公楼在合同约定的时间不具备办理不动产权属登记证书的基本条件（国华公司于2016年9月28日才将涉案商铺、办公楼初始登记证提交给不动产登记部门）。且国华公司于2013年以在建工程作抵押从银行办理贷款，并于2014年7月份办理抵押权的他项权证；部分涉案办公楼因国华公司涉及的其他案件被本院查封，直至案件重审过程中才解封、解押，此时该部分涉案办公楼才具备办理不动产权属登记证书的基本条件。对此国华公司存在故意违约行为，应当承担相应的责任。综合以上两点，本院酌定国华公司承担逾期办证80%的责任，华泰公司承担20%的责任。就逾期办证，合同没有约定违约责任或损失数额难以确定的，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按中国人民银行规定，逾期贷款利率按贷款基准利率上浮30-50%。原告主张的按年利率6%计算未超过上述标准，故对原告要求按照年利率6%的标准计算逾期办证损失，本院予以支持。关于逾期办证损失计算的截止时间，应计算至2019年7月13日双方签订民事调解书中确定的最后截止日期。之后如有损失，华泰公司可通过申请执行民事调解书的程序主张。华泰公司庭审中申请评估房屋价值，并主张按照评估价值计算逾期办证损失，因双方在原一审庭审中已协商确认涉案商铺、办公楼按56,268,660元的总价计算，故本院对其申请未予准许。逾期办证损失以56,268,660元为基数计算。对华泰公司该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、徐州国华置业有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿徐州华泰土产股份有限公司逾期交房损失2,667,897.45元、逾期办理不动产权属登记证书损失（以56,268,660元为基数、按年利率6%、从2016年6月22日计算至2019年7月13日的80%）；二、徐州华泰土产股份有限公司于本判决生效后十日内一次性支付徐州国华置业有限公司逾期交地违约金16,160,000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费83,486元、案件申请费（诉前财产保全）5000元，计88,486元，由徐州华泰土产股份有限公司负担55,343元，由徐州国华置业有限公司负担33,143元；本诉案件鉴定费55,700元，由徐州华泰土产股份有限公司负担40,000元，由徐州国华置业有限公司负担15,700元；反诉案件受理费66,700元，由徐州国华置业有限公司负担7320元，由徐州华泰土产股份有限公司承担59380元。案件受理费105,800元、案件申请费（诉讼财产保全）5000元，计110,800元，由徐州华泰土产股份有限公司负担23,156元，由徐州国华置业有限公司负担87,644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  纵兆斌人民陪审员  梁惠东人民陪审员  范玉壮二〇二〇年三月二十七日书 记 员  高丽丽