云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初40号原告：张明生，男，1985年3月20日出生，白族，住云南省大理白族自治州剑川县。原告：杨馨玫，女，1979年9月3日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：陈泽，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段合宁，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理嘉逸投资开发有限公司，住所地云南省大理州大理市下关南涧路。法定代表人：罗泽华，职务执行董事。委托诉讼代理人：尹静，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和涛，云南辉进波律师事务所实习律师，特别授权代理。原告张明生、杨馨玫与被告大理嘉逸投资开发有限公司（以下简称嘉逸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明生、杨馨玫的委托诉讼代理人陈泽、被告嘉逸公司的委托诉讼代理人尹静、和涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明生、杨馨玫向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年7月1起至2019年12月3日止，按全部房款按日利率万分之二计算的逾期交付违约金61375.8元，并按上述标准支付违约金至被告完善相关手续使房屋完全达到交付条件之日止；2.判决本案的案件受理费、律师费由被告承担。事实和理由：二原告为夫妻关系，二原告于2017年12月28日与被告大理嘉逸公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于大理市房屋，同时原告已按照合同约定支付全部房款。按照约定，被告应于2019年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，被告并未按合同约定的交付时间将房屋交付给原告，原告多次催告后，原告于2019年11月20日收到被告的接房通知，原告按通知的时间到被告处办理接房手续。但原告接房时发现被告所交付的房屋并未达到交付条件，缺少必须的建设工程竣工验收备案文件。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，并且虽然原告现已办理了接房手续，但被告欲交付的房屋并未达到交付条件，被告的违约行为给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告嘉逸公司辩称，1.双方约定2019年6月30日交房，答辩人逾期交房是事实，但由于施工量较大且雨水较多等客观方面因素影响，未能按期完工导致交房推迟。被告曾多次向原告解释和说明并主动就逾期交付的问题与原告进行协商，并承诺赔付违约金，但原告以未取得综合验收报告为由，欲获得超额利益，原告多主张部分不应得到支持。被告于2019年11月18日向原告发出书面通知，通知原告于2019年11月22日至2019年12月22日交房，且被告建设房产通过竣工验收，符合合同约定的交付条件，在此期间无论原告是否接房均应视为房屋已经交付，另未取得综合验收备案登记表并非原告的原因，大理市住房和城乡建设局下发书面通知，通知待房地产管理处确定该房地产项目已足额缴存已销售备案商品房专项维修资金后，市质检站方可出具《项目竣工验收报告》，房地产企业不得代收代缴商品房住宅专项维修资金，原告未缴存专项维修资金。因此逾期交房的截止日期最迟不超过2019年12月22日。2.被答辩人主张完全按照日利率万分之二计算违约金不符合合同约定。根据合同约定，逾期在30日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，即从2019年7月1日至2019年7月30日，在30天之内的违约金额计算标准应按照日利率万分之一计算。3.关于受理费、律师费。被告认可逾期违约事实，且从未逃避，也积极主动与原告进行沟通，本可通过协商解决，原告启动诉讼程序没有必要，因此受理费、律师费不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：二原告系夫妻关系。2017年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于大理市房屋，总价款1979865元，原告应于合同签订之日支付首付款599865元，余款1380000元通过银行贷款方式支付；商品房交付条件商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；被告应于2019年6月30日前交付房屋给原告，除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等损失。合同签订后，原告向被告交清了全部购房款（1979865元）。2019年11月18日，被告向原告发出《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》，该通知载明办理交房日期为2019年11月22日-2019年12月22日。2019年11月28日，原告接收了案涉房屋。双方就逾期交房违约金支付问题等事宜进行协商未果，原告遂诉至本院。因本次诉讼原告委托诉讼代理人，支出了律师费3000元。另查明，2019年10月15日，被告作为建设单位，组织勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位对嘉逸岭湾-南麓Ⅱ、Ⅲ期工程进行了竣工验收且验收合格；大理市住房和城乡建设局对该项目配套绿化工程进行了验收并于2019年11月21日验收合格。大理白族自治州住房和城乡建设局对该项目的消防工程进行了验收并于2019年12月9日验收合格；但该工程至今尚未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表。本院认为，1.关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金？原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定的交房时间为2019年6月30日，而被告嘉逸公司却逾期至2019年11月28日向原告交房，且其未提供有效证据证明有不可抗力情形或可归责于原告的事由，故被告应当承担逾期交房义务的违约责任，应按约定向原告支付逾期交房违约金。2.违约金的计算期限及标准。双方约定的交房条件是商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而被告至交房时未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表，原告有权以交房条件未成就为由拒绝接房，但原告已于2019年11月28日实际接收了房屋，确认了被告履行了交付房屋的义务，故违约金的计算期限应自2019年7月1日起至2019年11月28日止，原告主张交房之后的违约金本院不予支持；被告向原告逾期交房已经超过30日，依合同约定，原告作为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告作为出卖人应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。大理市住房和城乡建设局下发书面通知系行政管理行为，而非本案民事诉讼评价的范畴。3.律师费是否应由被告承担？双方约定如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等损失。被告逾期向原告交付房屋，已构成违约，被告应承担律师费，故原告请求被告承担律师费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，判决如下：一、被告大理嘉逸投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张明生、杨馨玫逾期交房违约金59,791.92元（1,979,865元×0.02%/日×151日）、律师费3,000元，合计62,791.92元。二、驳回原告张明生、杨馨玫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,334元，减半收取667元，由原告张明生、杨馨玫负担100元，被告大理嘉逸投资开发有限公司负担567元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  字荣芳二〇二〇年三月六日法官助理高大为书记员孙媛媛