云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初344号原告：张燕梅，女，1986年3月21日出生，白族，住云南省大理白族自治州剑川县。委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理嘉逸投资开发有限公司，住所地云南省大理州大理市下关南涧路**附**。法定代表人：罗泽华，职务执行董事。委托诉讼代理人：尹静，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和涛，云南辉进波律师事务所实习律师，特别授权代理。原告张燕梅与被告大理嘉逸投资开发有限公司（以下简称嘉逸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张燕梅的委托诉讼代理人徐强、被告嘉逸公司的委托诉讼代理人尹静、和涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年7月1起至2019年12月31日止，按全部房款按日利率万分之二计算的逾期交付违约金72680元，并按上述标准支付违约金至被告完善相关手续使房屋完全达到交付条件之日止；2.判决本案的案件受理费、律师费由被告承担。事实和理由：原告于2018年9月25日与被告大理嘉逸公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于大理市房屋，同时原告已按照合同约定支付全部房款。按照约定，被告应于2019年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，被告并未按合同约定的交付时间将房屋交付给原告，原告多次催告后，原告于2019年11月20日收到被告的接房通知，原告按通知的时间到被告处办理接房手续。但原告接房时发现被告所交付的房屋并未达到交付条件，缺少必须的建设工程竣工验收备案文件。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，且被告欲交付的房屋并未达到交付条件，被告的违约行为给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告嘉逸公司辩称，1.双方约定2019年6月30日交房，答辩人逾期交房是事实，但由于施工量较大且雨水较多等客观方面因素影响，未能按期完工导致交房推迟。被告曾多次向原告解释和说明并主动就逾期交付的问题与原告进行协商，并承诺赔付违约金，但原告以未取得综合验收报告为由，欲获得超额利益，原告多主张部分不应得到支持。被告于2019年11月18日向原告发出书面通知，通知原告于2019年11月22日至2019年12月22日交房，且被告建设房产通过竣工验收，符合合同约定的交付条件，在此期间无论原告是否接房均应视为房屋已经交付，另未取得综合验收备案登记表并非原告的原因，大理市住房和城乡建设局下发书面通知，通知待房地产管理处确定该房地产项目已足额缴存已销售备案商品房专项维修资金后，市质检站方可出具《项目竣工验收报告》，房地产企业不得代收代缴商品房住宅专项维修资金，原告未缴存专项维修资金。因此逾期交房的截止日期最迟不超过2019年12月22日。2.被答辩人主张完全按照日利率万分之二计算违约金不符合合同约定。根据合同约定，逾期在30日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，即从2019年7月1日至2019年7月30日，在30天之内的违约金额计算标准应按照日利率万分之一计算。3.关于受理费、律师费。被告认可逾期违约事实，且从未逃避，也积极主动与原告进行沟通，本可通过协商解决，原告启动诉讼程序没有必要，因此受理费、律师费不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2018年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于大理市房屋，总价款1975366元，原告应于2018年9月25日前支付首付款875366元，余款1100000元通过银行贷款方式支付；商品房交付条件商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；被告应于2019年6月30日前交付房屋给原告，除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等损失。合同签订后，原告向被告交清了全部购房款（1975366元）。2018年1月26日，原告通过中国建设银行股份有限公司大理白族自治州分行贷款向被告支付了余款1100000元。2019年11月18日，被告向原告发出《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》，该通知载明办理交房日期为2019年11月22日-2019年12月22日。原告收到通知后未办理收房手续。双方就逾期交房违约金支付问题等事宜进行协商未果，原告遂诉至本院。因本次诉讼原告委托诉讼代理人，支出了律师费5000元。诉讼过程中，被告于2020年1月22日向原告发出《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房补充通知》，该通知载明各业主在收到通知后尽快缴纳专项维修资金。另查明，2019年10月15日，被告作为建设单位，组织勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位对嘉逸岭湾-南麓Ⅱ、Ⅲ期工程进行了竣工验收且验收合格；大理市住房和城乡建设局对该项目配套绿化工程进行了验收并于2019年11月21日验收合格。大理白族自治州住房和城乡建设局对该项目的消防工程进行了验收并于2019年12月9日验收合格；但该工程至今尚未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表。关于案涉房屋是否具备交房条件的问题，本院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设单位组织勘查、设计、监理及施工等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另外，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门对商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的有效法定证明文件。案涉商品房被告虽已经组织竣工验收合格，但尚未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表，故目前不具备交房的条件。而大理市住房和城乡建设局下发书面通知系行政管理行为，非本案民事诉讼评价的范畴。关于原告主张的逾期交房违约金，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定的交房时间为2019年6月30日，因被告未取得案涉商品房的竣工验收备案表而不具备交房条件，故被告于2019年11月18日发出的《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房通知》及2020年1月22日发出的《南麓Ⅱ、Ⅲ期接房补充通知》并不能发生相应的法律后果，该房屋至今仍不能交付给原告，被告应承担逾期交房的违约责任。被告向原告逾期交房已经超过30日，依合同约定，原告作为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告作为出卖人应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金（395元/日），故原告主张自2019年7月1日至本判决生效之日止的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，其中自2019年7月1日至2019年12月31日期间（184天）的违约金为72,680元；自2020年1月1日起至本判决生效之日止的违约金按395元/日×逾期天数计算；因交房日期尚无法确定，故本判决生效以后的逾期交房违约责任，原告可待确定后另行主张。关于律师费，本院认为，双方约定如一方违约，则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物管管理费、银行欠款及利息等损失。被告逾期向原告交付房屋，已构成违约，被告应承担律师费，故原告请求被告承担律师费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，判决如下：一、被告大理嘉逸投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张燕梅逾期交房违约金72,680元、律师费5,000元，合计77,680元,及2018年6月1日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金（违约金按395元/日×逾期天数计算）。二、驳回原告张燕梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,617元，减半收取808.5元，由被告大理嘉逸投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  字荣芳二〇二〇年三月六日法官助理高大为书记员孙媛媛