山东省临沭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1329执异7号 异议人：朱孔子，男，汉族，居民。 申请执行人：张继飞，男，汉族，居民。 被执行人：王义军，男，汉族，居民。 被执行人：甄倩，女，汉族，居民。 本院在执行张继飞与王义军、甄倩民间借贷纠纷一案中，异议人朱孔子向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人朱孔子称，该查封房屋系异议人朱孔子与赵夫荣共有财产，申请执行人无权查封、冻结异议人名下的财产。异议人朱孔子与赵夫荣于2009年9月8日在临沭县民政局登记结婚，案外人山东金正阳集团有限公司于2018年5月17日将位于临沭县城区××路××花园小区××号楼××房屋售卖给异议人并协助、配合异议人在临沭县住房保障中心对上述房屋办理登记备案；2018年12月5日案外人山东金正阳集团有限公司与异议人朱孔子、赵夫荣夫妻二人补签《山东省新建商品房买卖合同》。申请执行人于2018年1月15日对上述房屋申请保全，在此期间，异议人对该房屋所有权人的归属及保全、执行等法律纠纷毫不知情，案外人山东金正阳集团有限公司在没有核实好房屋产权相关权属及法律纠纷的情况下，将上述房屋售卖给异议人，侵犯了异议人的知情权等合法权益。现异议人有《商品房买卖合同》及《买卖合同登记备案证明》为证，证实买受人系异议人朱孔子与赵夫荣，上述房屋所有权应属于异议人朱孔子与赵夫荣夫妻二人，异议人已经完全享有上述房屋的所有权，贵院查封该房屋侵犯了异议人的合法权益，应当予以解封。请求法院中止对位于临沭县城区××路××花园小区××号楼××号房屋的执行，并解除查封，以维护异议人的合法权益。 异议人朱孔子向本院提交下列证据证明自己的主张： 1.异议人朱孔子于2018年5月17日与山东金正阳集团有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》购买涉案房屋、于2018年12月5日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》购买涉案房屋车库；2.山东金正阳集团有限公司为异议人朱孔子出具购买涉案房屋及车库的收款收据四张，拟证明山东金正阳集团有限公司已收到朱孔子支付涉案房屋及车库的价款；3.涉案房屋的物业费、水电费及物业交接确认书，拟证明朱孔子购买涉案房屋后已实际入住；4.涉案房屋商品房预售合同签约证明和预售登记申请书及商品房买卖合同登记备案证明各一份，拟证明朱孔子已将涉案房屋在临沭县住房保障中心登记备案。 申请执行人张继飞辩称，一、答辩人保全查封涉案财产的申请合法，贵院已经按照程序办理查封登记。答辩人与王义军、甄倩民间借贷纠纷一案，答辩人已依法提出了诉前保全申请要求对王义军所有的位于福町花园9号楼1单元1102室的房产进行查封，贵院已于2018年1月15日已经依法作出(2018)鲁1329财保59号民事裁定书并按照程序到临沭县不动产登记中心办理了协助执行查封登记。二、答辩人申请查封涉案财产的保全行为设定在前，案外异议人购买涉案财产的行为是在该财产查封期间发生的，而不动产是以登记为生效要件，答辩人的申请保全业已以查封的形式在不动产登记中心公示，案外异议人在涉案财产未解封之前无法善意取得该财产的所有权，故案外异议人的主张不成立，不能作为对抗申请人的理据。被执行人王义军于2016年5月3日已经全款交付购买了该涉案房产，并且办理了房产备案登记，只是未能办理出房产证，王义军已经享有对涉案房产的完全所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款：司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让之规定，该涉案房产不应予以转让。贵院在依法查封时，也已经证实该涉案房产是登记在王义军名下的才依法进行了查封登记，查封期限三年，自2018年1月15日至2021年1月14日，而案外异议人朱孔子提出异议声称其于2018年5月17日购买了位于临沭县福町花园9号楼1单元1102室的房产并在临沭县住房保障中心备案，案外异议人所述的购买房产时间即2018年5月17日，该涉案房产尚在在查封阶段，按照正常流程根本无法予以备案登记，案外人所称的备案登记行为只能是在被执行人王义军串通他人恶意转移财产的违法情况下才能完成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故在涉案房产尚在保全查封的期间，案外异议人根本无法合法的取得该涉案房产的所有权，案外异议人的主张不能作为对抗申请执行人的理据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款之规定：第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。案外人所称的购买行为是在依法查封之后，案外异议人在未经人民法院准许的情况下，实际占有使用该涉案房产，已经构成对执行人的妨碍，贵院应当予以排除。三、案外异议人的权益受损与答辩人无关，其应当明确法律关系另案处理。案外异议人提供的《商品房买卖合同》是由山东金正阳集团与其在涉案房产保全查封期间签署的，正如其在执行异议申请中所述，是山东金正阳集团在没有核实房屋产权相关权属及法律纠纷的情况下将房屋予以售卖才侵犯了其合法权益的，案外异议人与他人的纠纷可以选择另案处理，但不能作为对抗执行人的理由。综上所述，答辩人依法享有对涉案房产申请强制执行的权利，在涉案房产保全查封期间，所有的转让、占有行为均是违法的，案外异议人的主张不能对抗申请执行人。故答辩人恳请贵院依法查明事实，驳回案外异议人的申请，排除对涉案房产的妨碍，依法保障答辩人合法的执行权益。 本院查明，张继飞与王义军、甄倩民间借贷纠纷一案，在诉讼前，经张继飞申请，本院于2018年1月15日作出（2018）鲁1329财保59号民事裁定书及协助执行通知书：查封被申请人王义军所有的位于福町花园小区9号楼1单元1102室房产证件号为（预字第0××6号）的房产一套；期限三年，自2018年1月15日起至2021年1月14日止。本院于2018年2月7日作出（2018）鲁1329民初607号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、王义军于2018年8月7日前返还张继飞借款XXX元及利息（以XXX元为基数，自2018年1月5日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）。二、甄倩对上述款项负连带清偿责任，并在承担责任后有权向王义军追偿。三、诉讼费XXX元（案件受理费XXX元减半收取XXX元，保全费XX元），由王义军、甄倩负担。后因王义军、甄倩未及时履行生效法律文书确定的义务，张继飞向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2020）鲁1329执339号。 本院认为，根据物权法的有关规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，才能发生法律效力。本案中，异议人与案外人山东金正阳集团有限公司签订的商品房预售合同在临沭县房产和住房保障局进行了备案登记，商品房网签备案登记是房地产行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施，在一定程度上能防止一房二卖等情况，增强了房屋买卖合同的“公信力”，但并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力，不能排除人民法院的强制执行。此外，本院对涉案房产的查封在前，异议人购买涉案房屋在后。因此，异议人以对涉案房产享有所有权为由要求对涉案房产中止执行并解除查封，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人朱孔子的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 姚 宇 审判员 袁卫东 审判员 张文超 二〇二〇年三月五日 书记员 徐雪珍