济南铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁71民初44号 原告（案外人）：尚路华，男，1986年8月12日出生，汉族，住山东省垦利县。 委托诉讼代理人：李泽峰，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：招商银行股份有限公司济南分行，住所地济南市筐市街**。 主要负责人：辛亮，行长。 委托诉讼代理人：马文，男，该行职工。 委托诉讼代理人：展望，男，该行职工。 第三人（被执行人）：尚兴军，男，1970年9月23日出生，汉族，住济南市历城区。 原告尚路华与被告招商银行股份有限公司济南分行、第三人尚兴军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告尚路华的委托诉讼代理人李泽峰，被告招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招行济南分行）的委托诉讼代理人马文、展望，第三人尚兴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚路华向本院提出诉讼请求：1.立即解除对济南市历下区中海紫御东郡48号楼102室房产的查封，并终止对该房产的处分；2.判令2015年7月1日尚路华与尚兴军签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认济南市历下区中海紫御东郡48号楼102室房产（房权证号为：济房权证历字第××号）属于尚路华所有。事实与理由：招行济南分行与第三人尚兴军、济南宝世达实业发展有限公司等金融借款合同纠纷一案，经济南铁路运输中级法院审理后，于2017年8月14日作出（2017）鲁71民初3号民事判决，该判决已于2017年9月11日发生法律效力。2018年1月25日，招行济南分行向法院申请强制执行，要求拍卖尚兴军位于济南市历下区中海紫御东郡48号楼102室的房产。2019年10月22日，尚路华对涉案房产的执行提出书面异议。2019年11月4日，济南铁路运输中级法院作出（2019）鲁71执异4号执行异议裁定，驳回尚路华的异议请求。然济南市历下区中海紫御东郡48号楼102室房产属于尚路华所有。2015年7月1日，尚路华与尚兴军签订《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》，双方约定，尚兴军自愿将其所有的中海紫御东郡48号楼102室的商品房，以500万元的价格出售给尚路华，尚路华于2015年12月前向尚兴军支付250万元购房款，于2016年2月之前向尚兴军支付50万元购房款，尚兴军继续租住涉案房屋，并将剩余200万元购房款作为尚兴军的房屋租金。上述协议签订后，尚路华自2015年6月19日至2016年7月19日分十七次共向尚兴军支付了3055928.33元购房款。《房屋买卖合同》在签订及履行过程中，尚路华已经取得了涉案房产的所有权，并将涉案房产出租给尚兴军，收取了房屋租金，由于尚兴军因事务繁忙一直未协助和配合办理产权过户登记手续。但尚路华与尚兴军签订达成的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同并不违反国家有关法律法规的强制性规定，且合法有效。尚路华购买了涉案房产后，虽然没有办理房屋产权过户登记，但已依合同约定支付了价款并取得了涉案房产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，尚路华取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且尚路华在本案中并无过错，故不应查封涉案房产。综上所述，尚路华已经依据合同约定，缴纳了购房款，取得了涉案房屋的所有权。故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款之规定，提起本案诉讼。 招行济南分行辩称：一、涉案房产登记在被执行人尚兴军名下，房屋所有权应以登记公示为准，法院依照生效判决对尚兴军名下财产予以处置并无不当。二、尚路华提交的其与尚兴军之间的房屋买卖合同、房屋租赁合同，未在房屋登记机关、公安机关（房屋出租依法应在公安机关备案）备案，且未经法院判决或有效公证，不能排除存在共谋倒签合同的可能。尚路华提交的银行交易流水，其中全部交易记录均未备注用途，不能证实与本案有关联。且尚路华所述交易流水中包含向案外人张振娥、尚俊鹏的付款。另外，该交易流水所载明的内容，证实尚路华至今仍未支付全部购房款。尚路华提交的2019年11月29日的物业费交费凭证、2020年2月20日的转账凭证，该两笔款项均发生在尚路华提起案外人执行异议之后，不能排除双方共谋的可能，该证据不能作为有效证据和认定本案事实的依据。三、尚路华未提交证据证实其实际占有该房产，亦未证实其非因自身原因未办理过户登记。尚路华称因尚兴军事务繁忙无法办理过户登记，明显不合常理。四、涉案房产曾两次抵押并依法公示登记。第一次抵押登记为2008年，用于办理招行济南分行15年按揭贷款200万元。按照法律规定，债务人处置抵押物的，应经抵押权人同意，出售款项应当首先偿还抵押债权。但招行济南分行并未同意出售涉案抵押房产，亦未收到还款。2017年5月24日，尚兴军再次抵押涉案房产用于借款300万元。尚兴军自称于2015年与尚路华签订买卖合同，其在签订买卖合同后再次将涉案房屋抵押借款，证明尚路华未实际占有控制涉案房产。且尚兴军将借款300万元用于企业经营使用，未支付剩余房款，证明买卖双方并无真实房屋买卖意思表示。综上，尚路华不能证实其在人民法院查封涉案房产之前已经签订合法有效的书面买卖合同，亦未证实其已合法占有该不动产，尚路华至今仍未支付全部购房款，且不能证实非因买受人自身原因未办理过户登记。尚路华的异议主张明显不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，应依法驳回其诉讼请求。招行济南分行保留依法追究尚路华与尚兴军通过虚假诉讼逃避执行的法律责任的权利。 尚兴军述称，认可尚路华的起诉主张，尚路华所述属实。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下： 尚路华提交的其与尚兴军签订的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》，拟证明2015年7月1日，尚路华与尚兴军签订书面合同，尚路华向尚兴军购买涉案房屋又将房屋再出租给尚兴军，房屋价值500万元，尚路华向尚兴军支付购房款300万元，剩余200万元购房款冲抵尚兴军的房屋租赁费，尚路华根据合同约定已经取得了房屋所有权并对其居住占有权进行处分。招行济南分行质证认为两份合同均未办理备案，不能排除存在共谋倒签合同的可能，故对两份合同的真实性不予认可。本院认为，上述两份合同虽未在登记机关办理备案登记，但合同当事人双方对其均予认可，可以证明尚路华与尚兴军就涉案房屋签订买卖合同及租赁合同的事实。故，对上述两份合同本身的真实性予以确认，对其证明事项和证明目的依法予以综合认定。 尚路华提交的中国建设银行股份有限公司、招商银行股份有限公司银行交易明细，拟证明尚路华自2015年6月19日至2016年7月19日分17次（56笔）共向尚兴军转款3055928.33元，涉案房屋价款已经全部支付完毕。招行济南分行对上述交易明细的真实性、关联性不予认可，认为全部交易记录均未备注款项用途，且包含有尚路华向案外人张振娥、尚俊鹏的付款，交易明细所载明的内容证实尚路华至今仍未支付全部购房款。本院认为，上述银行交易明细系由相关金融机构出具，对其真实性依法确认，对其证明事项和证明目的依法予以综合认定。 尚路华提交的2019年11月29日招商银行电子回单、中国建设银行2020年2月20日电子回单，拟证明因尚兴军经济困难，尚路华自己缴纳了物业费及房屋贷款。招行济南分行质证认为，上述两笔款项均发生在尚路华提起案外人执行异议之后，不排除双方共谋的可能，不能作为有效证据。本院认为，该两份凭证系由相关金融机构出具，对其真实性予以确认，对其证明事项和证明目的依法予以综合认定。 综合本案有效证据及双方当事人当庭陈述，本院认定以下案件事实： 2015年7月1日，尚兴军作为卖方（甲方），尚路华作为买方（乙方），共同签订《房屋买卖合同》一份，双方约定尚路华购买尚兴军坐落于中海紫御东郡48号楼102室房屋，房屋建筑面积共388.25平方米，房屋所有权证证号为济房权证历字第××号，房屋性质为商品房，现有房贷197万元，每月月供11841.35元。房屋交易价格为总价500万元，付款方式为“本合同签订后至2015年12月，乙方向甲方支付购房款250万元，至2016年2月，甲方向乙方支付50万元。本合同签订后，由甲方租赁该房屋，乙方应支付的剩余200万元购房款用于冲抵甲方房屋租金。由甲方继续支付房屋贷款，缴纳的房屋贷款直接抵扣乙方的房屋租赁费，多支付的房屋贷款冲抵甲方的房屋租赁费。”合同第四条双方权利义务中明确约定：“2.因甲方为宝世达集团总裁，现因宝世达集团经营状况不良，为考虑影响及带来的不良后果，双方一致同意，本合同签署后，乙方将房屋租赁给甲方使用，具体租赁年限及租金由双方另行商定（详见附件一）。”“4.在甲方租赁期满前，乙方不得以任何理由要求甲方提前办理过户手续。”合同第五条房屋交割中明确约定：“1.现因该房屋还有房贷未还清，双方对此均知悉且没有异议。2.经甲乙双方协商，甲方在房屋租赁期满后15日内，立即将房屋交付给乙方，并积极配合协助乙方办理房屋产权变更手续，办理房屋过户所需的费用由乙方承担。”合同还对双方其他权利义务内容进行了约定。 2015年7月1日，尚路华作为出租方（甲方），尚兴军作为承租方（乙方），共同签订《房屋租赁合同》一份，双方约定尚路华将中海紫御东郡48号楼102室房屋出租给尚兴军使用，租赁期自2015年7月1日起至2030年7月31日止，每月租金为11000元，租金总额为200万元，租金支付方式为“用购房款直接抵扣租金”，房屋租赁期间所产生的水电费、暖气费、物业费、通讯费等费用全部由尚兴军承担。合同第四条房屋交付及收回的验收中明确约定：“1.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。”双方在合同中还对其他权利义务内容进行了约定。 2015年6月19日，尚路华通过其在中国建设银行股份有限公司开设的个人账户向案外人张振娥转账付款2笔合计711770元。2015年8月13日、2015年8月14日，尚路华通过其在招商银行股份有限公司开设的个人账户向案外人尚俊言转账付款11笔合计507621元，2015年11月25日至2016年7月19日，尚路华通过其在招商银行股份有限公司开设的个人账户向尚兴军转账付款41笔合计2244158.33元。尚兴军对上述付款予以确认。2019年11月29日，尚路华通过银行转账汇款向中海物业管理有限公司济南分公司支付“2019年度48-102物业费”7090.20元。2020年2月20日，尚路华通过手机银行转账向招商银行股份有限公司零售清收专户付款12000元，附言为“尚兴军按揭贷款”。 另查明，本院在审理招行济南分行与济南宝世达实业发展有限公司、宝世达国际控股集团有限公司、山东宝世达石油装备制造有限公司、山东宝世达电缆科技有限公司、尚兴军、张蔚借款合同纠纷一案中，于2017年6月8日以（2017）鲁71民初3号民事裁定查封了登记在尚兴军名下的涉案房屋。2017年8月14日，本院对该案作出（2017）鲁71民初3号民事判决，该判决发生法律效力后，本院依据招行济南分行的强制执行申请，于2018年1月25日立案执行。案件执行过程中，尚路华以案外人身份向本院提出书面异议，本院经审查，于2019年11月4日作出（2019）鲁71执异4号执行裁定，驳回尚路华的异议请求。尚路华不服执行裁定，向本院提起本案诉讼。 还查明，涉案房屋登记的所有权人为尚兴军，由尚兴军实际占有居住。2011年9月15日，涉案房屋办理抵押登记，抵押人为尚兴军，抵押权人为招行济南分行，被担保主债权数额为200万元，债务履行期限至2024年4月24日，不动产登记证明号为历他057142。2017年5月26日，涉案房屋再次办理抵押登记，抵押人为尚兴军，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，被担保主债权数额为300万元，债务履行期限自2017年5月24日起2020年5月24日止，不动产登记证明号为济南明20170050068。 本院认为，本案诉争房屋登记在本院执行案件的被执行人尚兴军名下，因尚路华以房屋买受人身份向法院提出执行异议，本院经审查后裁定驳回其异议请求，尚路华不服执行裁定而提起案外人执行异议之诉。本案的争议焦点问题是：尚路华对济南市历下区中海紫御东郡48号楼102室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，关于涉案房屋所有权的归属。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五第一款第一项规定“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”该标准虽为执行异议审查标准,但是与所有权的判断标准相同。本案被查封的房屋登记在尚兴军名下,应当认定尚兴军系讼争房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中,讼争房屋登记在尚兴军名下,尚路华虽与尚兴军签订有房屋买卖合同,但并未依法进行物权变更登记,因此不能发生物权变动的效力。且，涉案房屋已经在先办理了抵押登记，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，没有证据证明尚兴军与尚路华签订合同转让涉案房屋，已经通知抵押权人取得其同意，作为抵押权人的招行济南分行亦对此予以否认。故，尚路华不能仅依据其与尚兴军签订的买卖合同，主张其对涉案房屋享有所有权。 其次，关于尚路华能否对涉案房屋主张买受人权益以排除强制执行。 1.本案中,尚路华与尚兴军就涉案房屋签订的书面买卖合同落款时间为2015年7月1日，早于法院查封涉案房屋的时间2017年6月8日。该房屋买卖合同约定内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同对尚路华和尚兴军具有法律上的约束力。但，涉案房屋一直由尚兴军占有居住，尚兴军并未向尚路华实际交付房屋。 2.尚路华主张的自2015年6月19日至2016年7月19日分17次（56笔）向尚兴军转账3055928.33元，付款均未注明款项用途，且其中包括在房屋买卖合同签订之前的2015年6月19日向案外人张振娥转账付款711770元，和2015年8月13日、8月14日向案外人尚俊言转账付款507621元。上述付款既不符合双方在房屋买卖合同中关于付款期限和金额的约定，也不符合一般交易习惯。房屋租赁合同为实践性合同，本案中不能确定尚兴军是否会完全履行房屋租赁合同至约定期限2030年7月31日，即尚兴军应向尚路华实际交纳的房屋租金金额并不确定。另外，双方在房屋买卖合同中还约定“由甲方继续支付房屋贷款，缴纳的房屋贷款直接抵扣乙方的房屋租赁费，多支付的房屋贷款冲抵甲方的房屋租赁费”，而尚兴军每月应支付的房屋贷款金额与约定的房屋租金金额基本相同，即尚兴军在每月偿还房屋贷款的情况下无需再向尚路华支付房屋租金。故，尚路华以租金债权冲抵200万元购房款债务的主张，不能成立。因此，不能认定尚路华已经向尚兴军支付了全部购房款。 3.不动产物权的变动以登记公示为原则。依照法律法规规定,在进行不动产转让交易时当事人应及时办理过户登记手续,以保证物权的公示公信力,进而保障交易安全,维护交易秩序。也就是说,即使签订有合法有效的转让合同、支付全部价款、实际占有,但未过户的,受让人对不动产仍无法享有物权,只享有对出让人的债权及债权请求权(或物权期待权),不动产仍为出让人的财产。依据尚路华与尚兴军在房屋买卖合同中的约定内容，可以认定就涉案房屋的转让，尚路华并未要求尚兴军以其交纳的购房款清偿抵押债权，或者约定在消除抵押权后及时办理房屋产权过户登记，而是与尚兴军协商确定在房屋租赁期满后办理房屋交付及产权变更手续，该种怠于行使权利的行为不符合“非因自身原因无法办理过户手续”的情形，使其不能享有“债权物权化”的排他效力。尚路华于2019年11月29日向物业管理公司交纳物业费，及2020年2月20日代尚兴军偿还贷款的行为，亦不能证明尚路华对涉案房屋享有物权。 综合上述分析，本院认为，尚路华并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”规定情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，尚路华关于解除对涉案房屋的查封并终止对该房屋处分、确认涉案房屋属于其所有的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。尚路华关于判令其与尚兴军签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的裁判范围，当事人如对合同效力持有异议，可另案诉讼解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决如下： 驳回尚路华的全部诉讼请求。 案件受理费81138元，由尚路华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  戚智超 审判员  李建波 审判员  宋阿波 二〇二〇年三月三十日 法官助理阎晓亮 书记员韩燕庭