福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初4044号 原告：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段（福新中路**）江盛楼**。 法定代表人：余丽娟，职务总经理。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑榕辉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：林秀红，女，1980年1月24日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人：中国工商银行股份有限公司福州台江支行，住，住所地福建省福州市台江区817南路中亭街利生苑****楼**/div> 负责人：林坚英，职务行长。 委托诉讼代理人：陈玫。 委托诉讼代理人：马睿。 原告福建世欧投资发展有限公司与被告林秀红、第三人中国工商银行股份有限公司福州台江支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原告福建世欧投资发展有限公司申请财产保全，本院依法作出（2019）闽0111民初4044号民事裁定，对本案合同项下被告林秀红购买的房屋采取了保全措施。原告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人欧阳灶文、第三人中国工商银行股份有限公司福州台江支行的委托诉讼代理人陈玫、马睿到庭参加诉讼，被告林秀红经公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福建世欧投资发展有限公司向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告之间的《商品房买卖合同》及相关附件于2017年6月6日解除；2.被告返还位于福州市晋安区房屋及相关购房票据原件，并协助办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；3.确认解除原告、被告及第三人签订的《个人购房借款／担保合同》；4.原告没收被告支付的购房定金489818.2元;5.被告按照购房总价款2449091元的5％标准向原告支付违约金122454.55元；6.被告向原告偿还代垫给第三人的贷款本息暂计625217.32元（具体金额以第三人划扣为准）及代偿款项违约金（违约金按照日万分之五的标准，从原告代偿款项之日起计算至被告支付完毕代偿款项之日止）；7.被告向原告偿付因原告行使解除权而支出的律师代理费10000元；8.确认原告有权在被告已付购房款中直接扣减前述第4-7项诉讼请求的款项；9.确认原告有权将第8项诉讼请求扣减后的余款（若有）直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠第三人的贷款本息（具体金额以第三人出具的结算金额为准）;10.本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件（合同编号ＦＺ1312ＸＪ006363），由被告向原告购买位于福州市晋安区房屋，购房总价为2449091元，其中购房首付款为739091元（含购房总价20％的定金，为489818.2元），剩余购房款1710000元以银行按揭付款方式付款。2014年1月28日，原、被告及第三人签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告向第三人贷款1710000元用于支付购房款，原告为被告贷款提供阶段性连带担保责任，担保期限至被告所购买的房屋正式抵押登记手续办理完毕之日届满。上述合同签订后，被告依约向原告支付了全部购房款，但被告在之后偿还银行按揭贷款过程中，于2016年3月至2018年9月，已多次未能正常按月偿还贷款，鉴于原告系被告贷款的保证人，第三人便要求原告承担保证责任，直接从原告账户扣划贷款本息，共计625217.32元（具体金额以第三人划扣为准）。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第7项约定，若因被告未及时还本付息导致银行向原告扣收贷款本息且原告通知被告偿还而被告未偿还的，原告有权解除合同。被告在收到原告偿还通知后仍拒绝支付款项，原告为此根据约定向被告发送解约函，要求解除《商品房买卖合同》及相应附件和补充协议，并要求偿还原告代付款项，但未果。 被告林秀红未答辩。 第三人中国工商银行股份有限公司福州台江支行述称，原告所述的代偿金额无误。对于原告诉请解除商品房买卖合同无异议，但原告应当还清抵押贷款。《个人购房借款／担保合同》依法成立并生效，第三人依法合规发放该笔贷款，借款人有责任依据合同约定按时归还贷款，现在借款人和保证人未还款，不同意解除《个人购房借款／担保合同》。 本院经审理认定事实如下：2013年12月25日，原告福建世欧投资发展有限公司与被告林秀红签订备案编号为ＦＺ1312ＸＪ006363的《商品房买卖合同》（含附件，以下简称买卖合同），由被告购买原告开发的坐落福州市晋安区号房（以下简称讼争房屋），建筑面积128.47平方米，总价款2449091元。买卖合同约定，买受人应于2013年12月25日前付房款739091元，剩余购房款1710000元由买受人通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给出卖人。附件六合同补充协议第五条约定，买受人同意在获得贷款后按个人住房借款合同约定足额按时归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计3个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖归还全部款项并支付相应利息的，出卖人有权解除主合同及补充协议。如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及补充协议的，出卖人有权将该商品房另售，没收购房定金，并要求买受人按购房总价款的5%支付违约金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及出卖人为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费、二次销售费用10000元等）均由买受人承担。对于上述购房定金、违约金、费用、差价损失、销售费用等款项，出卖人有权从买受人已付购房款中直接扣除，而后不计利息地将剩余购房款退还给买受人。买卖合同还对原、被告双方的其他权利、义务作了约定。 买卖合同签订后，被告依约付清了讼争房屋的首付合计739091元。此后，被告林秀红作为借款人、第三人中国工商银行股份有限公司福州台江支行作为贷款人、原告作为保证人三方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告林秀红以讼争房屋为抵押向第三人借款1710000元，用于向原告支付讼争房屋的剩余购房款，原告对被告的借款承担阶段性连带保证责任，保证期间至抵押登记办妥且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。2014年2月28日，第三人依约发放贷款1710000元，至此被告付清了买卖合同项下讼争房屋的全部购房款。 原告就讼争房屋的购房款分别于2013年12月26日、2014年2月28日开具发票编号为00966544、00973749的《销售不动产统一发票（自开）》。目前讼争房屋尚未交付被告。 因被告未能按时向第三人偿还借款本息，致使原告向第三人承担保证责任，截止2019年11月19日，原告代被告向第三人垫付按揭款合计625217.32元。（具体垫付时间及金额见附表）。 2017年6月1日、2018年3月23日，原告两次依买卖合同约定的联系地址向被告寄发《销售合同解除函》，通知解除《商品房买卖合同》，要求被告在收到函件后五日内归还原告代垫的贷款本息，并付清协议项下约定的逾期还款违约金、解除违约金，同时配合原告办理合同备案登记和预告登记的注销等相关手续。两份邮件因无人签收分别于2017年6月6日、2018年3月28日退回原告处。此后，被告未向原告偿还代垫款。原告因本案诉讼支出律师费10000元、财产保全申请费5000元。 以上事实，有《商品房买卖合同》（含附件）、《个人购房借款／担保合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、pos签购单、银行电子回单、贷款逾期扣收通知书、《销售合同解除函》、邮政快递面单、邮件查询单、委托代理协议、律师费发票、扣款明细及原告、第三人的陈述等证实，本院予以认定。 原告举证及时偿还贷款催告函及邮政快递底单，用于证明其曾催告被告偿还垫付款项，但邮政快递底单并未体现明确的邮寄时间和邮件收寄情况，本院对原告主张的上述事实不予认定。 本院认为，被告林秀红经合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩的权利。本案买卖合同依法成立并生效，对原、被告双方具有约束力，双方均应依约履行。被告未按时偿还按揭贷款致使原告向第三人承担保证责任，已经构成违约，买卖合同约定的解除条件成就，原告按照约定地址向被告寄发的《销售合同解除函》已于2017年6月6日退回，原告主张确认双方签订的买卖合同于2017年6月6日解除，可以照准。讼争房屋尚未交付，原告请求被告返还房屋没有事实依据，不予支持。买卖合同解除后，被告应协助原告办理买卖合同备案登记及讼争房屋的预告登记注销手续。根据本案合同的履行程度及商品房买卖交易习惯，可以认定原告已经向被告提供了《销售不动产统一发票》，现合同解除，原告可以要求被告退还讼争房屋的《销售不动产统一发票（自开）》。原告主张被告偿还代垫的按揭款，于法有据，应予支持。买卖合同因被告违约而解除，原告主张被告支付违约金122454.55元，有合同依据，可以支持。本案购房款已经全部付清，定金已经转化为购房款，不能再适用定金罚则，原告关于没收定金的诉讼请求不予支持。原告因本案诉讼实际支出律师费10000元，其诉请被告赔偿该损失有事实和合同依据，可以支持。原告在被告违约、合同解除条件成就后，长时间未主动行使权利清理与房屋买卖相关的债权债务关系，扩大了自身因垫付按揭贷款产生的损失，现被告已经承担合同解除违约金，原告再请求被告支付代垫按揭款利息，不予支持。原告主张以购房款直接抵扣被告应付给原告的款项无法律依据且涉及案外人的权利，本案不予处理。原告主张被告承担公告费，没有依据，不予支持。原告向第三人返还借款属于《个人购房借款／担保合同》项下的担保人义务，不属于本案商品房预售合同纠纷审理范围，不予审理。原、被告及第三人三方应在买卖合同解除后及时就《个人购房/借款担保合同》及担保责任进行清理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告福建世欧投资发展有限公司与被告林秀红于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：FZ1312XJ006363）于2017年6月6日解除。 二、被告林秀红应于本判决生效之日起十日内配合原告福建世欧投资发展有限公司办理坐落福州市晋安区号房的合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续。 三、被告林秀红应于本判决生效之日起十日内向原告福建世欧投资发展有限公司返还发票编号为00966544、00973749的《销售不动产统一发票（自开）》。（本项由当事人自行履行。） 四、被告林秀红应于本判决生效之日起十日内支付原告福建世欧投资发展有限公司代垫按揭款（截止2019年11月19日为625217.32元，具体金额以第三人中国工商银行股份有限公司福州台江支行实际扣收金额为准）。 五、被告林秀红应于本判决生效之日起十日内支付原告福建世欧投资发展有限公司违约金122454.55元、律师费10000元。 六、驳回原告福建世欧投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26392元，由被告林秀红负担。财产保全申请费5000元，由被告林秀红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  郭 静 人民陪审员  王金芳 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  郑倩雯 附表：                            时间                       代偿金额（元）                               2016/3/29                       41670.44                               2016/7/29                       55711.96                               2016/9/29                       27677.36                               2016/12/29                       41648.26                               2017/2/22                       13863.76                               2017/3/29                       27668.48                               2017/5/31                       27686.26                               2017/6/29                       13792.80                               2017/12/29                       41648.25                               2017/9/30                       41663.12                               2018/3/29                       41636.39                               2018/5/31                       27686.25                               2018/6/28                       13792.79                               2018/9/30                       41654.18                               2018/12/29                       41648.25                               2019/3/29                       41636.38                               2019/9/29                       84132.39                               截止2019年11月19日代偿总额为625217.32元。                附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。