广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11431号上诉人（原审被告）：张劲，男，1978年11月29日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**************，公民身份号码为440************036。委托诉讼代理人：杨育，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司。住所地：北京市西城区***********7-14层。法定代表人：仲建安，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈秀芬，广东纬韬律师事务所律师。上诉人张劲与被上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称：建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、限张劲于判决发生法律效力之日起五日内向建投公司支付租金180589.6元；二、限张劲于判决发生法律效力之日起五日内向建投公司支付欠缴租金的滞纳金（滞纳金共八笔，均以22573.7元为基数，分别自2018年8月1日、2018年9月1日、2018年10月1日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日、2019年3月1日逐笔起算，按每日千分之五的标准计算至租金付清之日止）。本案一审受理费2907元（建投公司已预付），由张劲承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10019号民事判决书。张劲上诉请求：一、撤销一审判决，改判张劲向建投公司支付165589.6元；二、滞纳金计算标准过高，应改为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以当期租金为限，且滞纳金应先在押金中扣除；三、一审、二审诉讼费由建投公司承担。主要事实与理由：一、建投公司在一审中隐瞒部分事实，导致一审认定事实不清。张劲通过林学斌的账号，在2019年1月19日已向建投公司缴纳了15000元租金，应在未交租金中予以扣除。二、张劲承担的责任过重。1.案涉《房屋租赁合同》约定了50000元的履约保证金。按照上述合同第八条（四）的约定，该履约保证金具有违约金的性质，应在违约金数额里予以扣除。2.滞纳金计算标准过高，且没有设置限制。滞纳金应以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，并应以当期租金数额为限。建投公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。一、张劲未提供任何证据证明其主张的事实。二、张劲在一审阶段经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，属于放弃抗辩和反诉的权利。三、原审判决的滞纳金计算标准并无不妥，案涉《房屋租赁合同》对此有明确的约定，且该约定合法有效。四、张劲长期拖欠租金，构成严重违约，根据《房屋租赁合同》第八条的约定，其无权要求退还履约保证金，且其在一审也未对此提出反诉或主张。二审期间，张劲向本院提交了情况说明、电子银行回单（转账记录）、声明、林学斌的身份证复印件，拟证明其委托案外人林学斌代其缴纳了15000元租金。缴费按照案涉物业的租金账号（广东建投金服投资有限公司的账号）是张劲与建投公司约定的支付案涉物业租金的账号。结合林学斌提供的声明，该部分费用是与本案有直接、当然的联系，应在总租金金额中扣除。建投公司质证称：一、该些证据并非新证据，建投公司不同意质证。二、从电子银行回单的内容看，不能看出是林学斌代张劲支付案涉房屋的租金及支付哪个月的租金。张劲未能提供证据证明林学斌有确认该笔付款是代其支付案涉房屋的租金，故其提交的证据不能证明其主张的事实。三、另外说明一点，林学斌与建投公司的委托代理人“广东建投金服投资有限公司”之间存在多次转账来往记录，即存在其他经济往来的事实。在二审调查期间，建投公司主张林学斌是另外一间名为广东农控生态农业有限公司（以下简称：农控公司）的股东及法定代表人，该公司亦与建投公司存在租赁纠纷，案号为（2019）粤04民终3102号，案件还在二审审理中，案外人林学斌作为证人出庭，主张其已在该案庭审中明确上述15000元转账是本案的租金，该案的庭审笔录有记载。建投公司确认林学斌有向其支付15000元，但并不清楚该笔款项是否已经抵扣过租金或其他费用，且林学斌与其存在其他利害关系。对此，本院依职权向广东省珠海市中级人民法院发函调取（2019）粤04民终3102号案一、二审的庭审笔录[一审案号为（2019）粤0402民初5077号]。庭审笔录中记载，农控公司的法定代表人林学斌明确表示15000元是交纳虎门租的房屋的租金，与珠海案件无关。建投公司的代理人表示若农控公司不确认该15000元是缴纳珠海案件所涉的租金，则在珠海一案中不予抵扣。建投公司对此质证称：真实性、合法性确认，证明了林学斌与建投公司存在利害关系，林学斌在支付上述款项时并无注明是代张劲支付租金，且其从未代表张劲支付过任何租金。林学斌作为农控公司的股东及法定代表人，在农控公司与建投公司发生租赁纠纷后，提出代张劲支付租金，不合常理。故对该15000元，建投公司仅同意且实际已纳入农控公司向建投公司所承租房屋的租金，不同意抵扣本案张劲应向建投公司支付的租金。张劲未在本院规定的质证期限内向本院提交书面质证意见。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对张劲上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案的争议焦点：一、张劲是否缴纳了15000元的租金；二、滞纳金是否过高。分析如下：焦点一。本案张劲上诉主张其于2019年1月19日已通过案外人林学斌的账号向建投公司缴纳了15000元的租金，建投公司对此不予确认，并主张案外人林学斌与其存在其他经济往来。首先案外人林学斌出具声明，明确上述15000元系受张劲委托支付案涉租金，并出庭作证。其次，建投公司主张上述15000元系（2019）粤0402民初5077号建投公司诉农控公司房屋租赁合同纠纷案的租金，案外人林学斌为农控公司的法定代表人。但从该案的开庭笔录来看，林学斌在该案中明确15000元与该案无关，建投公司在该案的诉求中亦没有抵扣该款项，故本院对建投公司的该项主张不予采信。综上，张劲主张缴纳了15000元的租金，本院予以采信，张劲尚欠的租金金额应为165589.6元。焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综合建投公司的实际损失及预期利益、张劲逾期支付租金等费用的情况及其过错程度,根据公平原则及诚实信用原则,本院酌情调整每笔滞纳金的总额应当以不超过当期租金数额为限。另，由上可知，张劲于2019年1月19日向建投公司支付了租金15000元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条规定:“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”可见该15000元属于支付2018年8月的租金，故2018年8月租金仍欠7573.7元（22573.7元-15000元）。综上，张劲需向建投公司支付欠缴租金的滞纳金共八笔，第一笔分两段计算，先以22573.7元为基数，自2018年8月1日起计算至2019年1月18日止，后以7573.7元为基数，自2019年1月19日起计算至租金付清之日止，均按每日千分之五的标准计算；剩余七笔均以22573.7元为基数，分别自2018年9月1日、2018年10月1日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日、2019年3月1日逐笔起算，按每日千分之五的标准计算至租金付清之日止，每笔滞纳金均以当期租金数额为限。另，关于保证金问题，双方在一审中并没有对保证金提起诉讼，本院对此不予处理。综上所述，上诉人张劲的上诉理由部分成立，对于成立的部分，本院予以支持，对于不成立的部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10019号民事判决第一项为：限张劲于本判决发生法律效力之日起五日内向中国建银投资有限责任公司支付租金165589.6元；二、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10019号民事判决第二项为：限张劲于本判决发生法律效力之日起五日内向中国建银投资有限责任公司支付欠缴租金的滞纳金（滞纳金共八笔，第一笔分两段计算，先以22573.7元为基数，自2018年8月1日起计算至2019年1月18日止，后以7573.7元为基数，自2019年1月19日起计算至租金付清之日止，均按每日千分之五的标准计算；剩余七笔均以22573.7元为基数，分别自2018年9月1日、2018年10月1日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日、2019年3月1日逐笔起算，按每日千分之五的标准计算至租金付清之日止，每笔滞纳金的总额均以当期租金数额为限）；三、驳回中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2907元，由张劲负担2762元，由中国建银投资有限责任公司负担145元；二审案件受理费175元，由中国建银投资有限责任公司负担。张劲于上诉时已缴纳3612元，本院予以全部退回。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年三月十七日书记员 吴晓勇