重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初14834号原告：刘国育，男，1973年3月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：秦建英，重庆中力律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫新耀，重庆中力律师事务所律师。被告：重庆倬韬企业管理咨询有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路******，统一社会信用代码91500108MA5UUK6BX7。法定代表人：赵家碧，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊锦红，重庆百君律师事务所律师。被告：孙凌，男，1986年4月17日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊锦红，重庆百君律师事务所律师。被告：周祖江，男，1990年6月11日出生，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊锦红，重庆百君律师事务所律师。原告刘国育与被告重庆倬韬企业管理咨询有限公司（以下简称倬韬咨询公司）、孙凌、周祖江居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘国育及其委托诉讼代理人秦建英、莫新耀，倬韬咨询公司、孙凌、周祖江共同的委托诉讼代理人颜嘉、樊锦红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘国育诉讼请求：1、倬韬咨询公司退还861951元并支付资金占用损失，资金占用损失以861951元为基数、从2017年11月20日起至付清之日止、按照中国人民银行同期贷款利率计算；2、孙凌、周祖江承担连带支付责任。事实及理由：刘国育于2017年10月底经案外人兰洋介绍名流公馆有几套房子很值得购买，他舅舅公司可以协调赠送很大面积的灰空间，属于架空层。随后兰洋带刘国育到了其舅舅所在的倬韬咨询公司，倬韬咨询公司工作人员表示名流公馆确实有几套房屋，每套大概约有产权面积1.5倍到2倍的灰空间（架空层），倬韬咨询公司可以去协调开发商把灰空间面积都赠送给刘国育，因为开发商已经在买卖合同附件补充协议第十五条约定业主放弃对架空层的权利，该部分又未计入公摊面积，该部分归开发商所有。同时，倬韬咨询公司表示灰空间和正常房屋其实没区别，可正常装修和使用，其他他业主不会来干涉。刘国育表示如果赠送空间这么大是很划算，可以去看看。于是倬韬咨询公司就带着刘国育等人到名流公馆的现场查看房子。倬韬咨询公司表示房子是负一层，并明确指出了灰空间的位置（就在产权面积背后，确实是架空层），还从房子里开了一个门可以进去。而开发商的工作人员也表示，他们的销售只按的产权面积计价，合同约定了架空层没有卖给其他业主，归开发商所有。刘国育查看开发商的买卖合同，其附件三第十五条确实约定了架空层不计入公摊范围，所有权归开发商所有，开发商可以以出售或者附赠的方式进行处分。倬韬咨询公司表示，要想开发商赠送灰空间，他们可以去协调，但是需要向倬韬咨询公司支付办公费用约90万元。刘国育看开发商和倬韬咨询公司确实比较熟，这么大一笔办公费，倬韬咨询公司也不敢乱来，肯定是可以办到的。于是，刘国育于2017年11月3日购买了名流公馆的2套房屋。同日，为了能获赠使用“灰空间”，根据倬韬咨询公司要求，在倬韬咨询公司办公室刷卡支付了办公费共计861951元。现经刘国育多次沟通，开发商根本不能将该部分架空层的灰空间赠送给刘国育，不能承诺刘国育完全不受影响地使用该空间，也不能保证其他业主或着业委会不主张权利，更不愿意出具赠送该部分面积的手续。刘国育担心自己或者承租方装修投入使用后，会被其他业主或业委会投诉而产生重大损失，刘国育也咨询了相关人士，开发商在买卖合同中约定该部分架空层的所有权归开发商享有的约定很可能无效，该部分灰空间应为开放空间，可能归全体业主共同所有，开发商没有所有权（无权利证书）。而即使开发商在买卖合同中约定有效，但截至目前，倬韬咨询公司也未能协调开发商将该架空层实际赠送给刘国育，刘国育根本不敢装修和使用。刘国育认为，倬韬咨询公司为收取办公费，承诺可以协调开发商将架空层的灰空间赠送给刘国育，但开发商现在拒绝出具赠送该部分的面积，且该承诺也可能造反法律规定而无效。倬韬咨询公司未实际履行也可能根本无法履行其承诺内容，其收取的办公费应予以退还。倬韬咨询公司、孙凌、周祖江共同辩称，刘国育系通过倬韬咨询公司购买房屋，倬韬咨询公司收取的系居间费用，并非收取的协调灰空间办证费用，刘国育陈述不属实，也不符合常理，正常人不会将80余万元支付至没有解除的第三方，仅基于其自称协调灰空间办证而不签订任何协议，且协调费用按照常理应当是整数，不可能出现零头，若刘国育所述情况成立，倬韬咨询公司应构成诈骗，刘国育应当直接向公安机关报案；孙凌、周祖江原系倬韬咨询公司股东，现已将股权转让给其他人，倬韬咨询公司原章程和现章程均未变更，出资时间为2057年12月31日，尚未届满。经审理查明：2017年11月3日，刘国育（乙方）、案外人重庆东方豪富房地产开发有限公司（以下简称东方开发公司）就名流公馆现房两套分别签订《重庆市商品房买卖合同》，坐落重庆市渝中区嘉陵江滨江路268号附7号房屋总成交价2367920元，坐落重庆市渝中区嘉陵江滨江路268号附8号房屋总成交价871112元。《重庆市商品房买卖合同》附件三第十四条对花园、露台、地下室、、地下室、阁楼平台的补充约定载明乙方对其他购买附带底层或顶层花园、露台、地下室、、地下室、阁楼商品房的业主独立拥有相应上述部位的使用权或其他权利没有任何异议并不主张任何权利，乙方不可撤销地放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利，乙方对花园、露台、地下室、、地下室、阁楼没有所有权的情况完全了解并不持异议；第十五条对附属建筑物、构筑物的补充约定第1款载明规划用于停放汽车的车位、车库、地下室、、地下室层架空层等以及不计入公摊范围的建筑物、构筑物等的所有权归甲方所有，甲方有权按照有关规定对其产权通过抵押、出售、附赠或出租等方式进行处分，第2款载明本物业小区内未计入乙方所购房屋面积内的建筑物、构筑物、地下空间、地下空间或其他公共设施池、体育场馆、学校、幼儿园、会所、酒店、菜市场、医院、各种商业服务用房、地下车库、地下车库、地上车位道路、公共绿地的车位除外）、居委会与公安机关办公用房（如有）、金融网点用房等及附属场地等由甲方享受经营收益的权利，按政府、市政部门或相关行业部门的要求，应向其（或可向其）已交配套设备设施及附属房屋、场地的，甲方将按规定进行移交等内容。同日，刘国育（客户）、孙凌（部门负责人）在《交款明细表》签字，该表载明9-负207（名流公馆）交款明细为办公费用618396元，定金为空，补交资产差价为空等内容。2017年11月2日，刘国育通过POS刷卡向案外人重庆大众房地产公司支付5万元、5万元、43555元。同日，倬韬咨询公司向刘国育出具《收据》，载明收到刘国育刷卡支付办公费用143555元。2017年11月3日，刘国育通过POS刷卡向案外人重庆大众房地产公司支付18396元、30万元、5万元、49999.99元。同日，倬韬咨询公司向刘国育出具《收据》2张，分别载明收到刘国育刷卡支付办公费用318396元、10万元。2017年11月20日，刘国育通过POS刷卡向案外人重庆大众房地产公司支付15万元、15万元。同日，倬韬咨询公司向刘国育出具《收据》，载明收到刘国育刷卡支付办公费用30万元。另查明：2017年10月26日，东方开发公司（甲方）、重庆云团科技有限公司（乙方、以下简称云团科技公司）签订《重庆名流公馆项目营销策划及销售代理合同》（以下简称《代理合同》），约定甲方将名流公馆8号楼剩余写字楼、9号、10号楼剩余商铺共计87套房屋委托乙方负责营销策划及销售代理服务工作；服务期限自2017年10月20日至2017年12月31日止，在服务期内，乙方完成本协议所涉房源50%，则本协议到期后自动续期6个月，否则到期自动解除；代理费用标准为客户成交合约金额的3%等内容。2019年8月30日，云团科技公司出具《情况说明》，载明其与东方开发公司于2017年10月20日签订《代理合同》，因代理销售的资产量比较大，云团科技公司找到倬韬咨询公司要求其帮助推荐客户，之后云团科技公司向开发商争取了按照最低价将两个商铺销售给倬韬咨询公司推荐的客户刘国育等内容。庭审中，刘国育、倬韬咨询公司对刘国育通过倬韬咨询公司购买案涉房屋无争议。上述事实有《重庆市商品房买卖合同》、《交款明细表》、POS单、《收据》、《代理合同》、《情况说明》及当事人陈述记录在卷，足以认定。倬韬咨询公司另在庭审中陈述名流公馆2012年销售备案价格为每平方13498元，因倬韬咨询公司为刘国育争取最低价，即每平米7724.16元、10387.69元，倬韬咨询公司按9-负207备案价总价4137947元的14.94%收取居间服务费618396元，按9-负208备案价总价1131942元的21.52%收取居间服务费243555元，即861951元均系居间服务费，因其未能举示证据证明，且刘国育不予认可，本院不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。刘国育、倬韬咨询公司未签订书面居间合同，现双方对倬韬咨询公司应提供的服务内容不能达成一致意见。根据本院确认事实，刘国育、倬韬咨询公司举示证据均载明刘国育已支付的861951元系办公费，倬韬咨询公司抗辩该办公费实为居间费用，应当举示证据，否则应当承担相应的不利后果。《重庆市商品房买卖合同》载明两套涉案房屋成交总价为3239032元，若元均为居间费用，则居间费用占比高达26.6%，且根据倬韬咨询公司举示《代理合同》，东方开发公司还将按成交价3%向云团科技公司支付代理费，故861951元并非合理的居间费用，本院酌情认定刘国育按成交价1%承担居间费用，其余费用因倬韬咨询公司未能举证证明系双方约定，应予以退还。刘国育主张资金占用费用酌情从本判决生效之日起计算支持。刘国育以孙凌、周祖江出资期限尚未届满、倬韬咨询公司注册资本没有实缴为由主张孙凌、周祖江承担连带支付责任，因公司注册资本是否实缴与其能否履行给付义务并无必然联系，刘国育该主张无约定或法定依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆倬韬企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起5日内向原告刘国育返还829560.68元并支付资金占用损失，资金占用损失以829560.68元为基数、从本判决生效之日起至付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算；二、驳回原告刘国育的其他诉讼请求。如果被告重庆倬韬企业管理咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12499元，减半收取6249.50元，由原告刘国育负担661元，由被告重庆倬韬企业管理咨询有限公司负担5588.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 张 鑫二〇二〇年三月六日书记员 何洪泉