广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终656号 上诉人（原审被告）：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 上诉人（原审原告）：覃龙飞，男，1976年5月7日出生，汉族，住桂平市。 上诉人（原审原告）：黄国珍，女，1976年8月13日出生，汉族，住桂平市。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司(下称鑫盛公司）因与上诉人覃龙飞、黄国珍商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初2343号民事判决，向本院提起上诉。 本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回覃龙飞、黄国珍的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清：1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商仅负有协助义务。因此，鑫盛公司在本案房屋买卖行为中不存在违约行为；2.双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，只是针对买受人的违约行为作出违约处罚，并非是针对出卖人作出，因此，一审判决由鑫盛公司支付违约金是错误的；3.覃龙飞、黄国珍至今为止，并未向办证机关提出过办理房屋权属登记申请，也未授权委托鑫盛公司办理。合同约定鑫盛公司在商品房交房后500个工作日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但双方并未就鑫盛公司的违约赔偿达成协议，况且未办理房屋权属登记也没有造成覃龙飞、黄国珍的任何损失，不存在赔偿的前提条件；4.依照合同约定，即使是鑫盛公司违约，违约时间也应以500个工作日+90日+365日起算而非一审判决认定的455日。第二，一审判决适用法律错误，即使依照合同约定要追究违约方责任，也要依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，查清因违约行为所造成的损失后，依过错分别承担赔偿责任。第三，一审判决按已交房款以年利率3%计算迟延办证违约金，超过合同约定买受人应承担违约责任的2倍，显失公平。综上，一审判决认定事实、适用法律错误且显失公平，请求二审法院支持鑫盛公司的上诉请求。 覃龙飞、黄国珍对鑫盛公司的上诉请求辩称，鑫盛公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回鑫盛公司的上诉请求。 覃龙飞、黄国珍上诉请求：撤销一审判决，改判鑫盛公司按银行同期贷款年利率6%计算逾期办证违约金。事实与理由：违约金给付应按《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按银行同期贷款利率6%计给付给覃龙飞、黄国珍，一审法院酌定鑫盛公司按年利率3%为标准计算逾期办证违约金给覃龙飞、黄国珍，认定有错误。 鑫盛公司对覃龙飞、黄国珍的上诉请求辩称，覃龙飞、黄国珍的上诉没有客观合法的理由，应驳回上诉，支持鑫盛公司的上诉请求。 覃龙飞、黄国珍向一审法院起诉请求：1.判决鑫盛公司立即到房产产权登记机关提供相关资料备案，并为覃龙飞、黄国珍办理房屋权属证书登记于覃龙飞、黄国珍名下；2.判决鑫盛公司支付逾期办证的违约金27693.45元给覃龙飞、黄国珍。同时判决鑫盛公司给付以369246元为本金自立案之日起至办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案之日止以年利率6%的违约金给覃龙飞、黄国珍。 一审法院经审理查明：2013年3月28日，覃龙飞、黄国珍与鑫盛公司签订商品房买卖合同（合同编号：），约定覃龙飞、黄国珍购买鑫盛公司开发的坐落于桂平市（鑫盛嘉园）第9幢Ｂ单元商品房，总房款369246元；其中第十五条约定：鑫盛公司应当在交房后500个工作日内将办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案。......如因鑫盛公司的责任，覃龙飞、黄国珍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满 后超过一年。由于覃龙飞、黄国珍的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由覃龙飞、黄国珍自行承担责任。覃龙飞、黄国珍在合同签订后已按约付清房款，鑫盛公司于2016年3月11日将上述商品房交付覃龙飞、黄国珍。 另查明，涉案商品房已取得了商品房预售许可证，至庭审时止，鑫盛公司既未能提供涉案商品房竣工验收合格及备案证明，亦未能提供国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记证明及其已将办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案的证明。 再查明，涉及商品房小区在项目建设过程中，没有办理地下车库的建设工程规划许可证，并在实际建设过程中擅自取消1#、2#楼地下车库，目前南面已建成地块地下室面积22498.6平方米，比经批准方案的地下室30200平方米减少了7701平方米。实际地下车位由原已审批方案的790个减少到567个，减少223个。在北面地块的调整方案中，增设145个车位，但整个项目实际减少78个车位。2019年7月1日，桂平市城乡规划委员会2019年第五次例会作出会议纪要，决定原则同意对涉案小区南面地块按减少地下室面积工程造价的10%进行处罚后，办理相关手续。 一审法院认为，覃龙飞、黄国珍与鑫盛公司订立的商品房买卖合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于鑫盛公司应否履行将属其提供的资料提供至产权登记机关备案，并将涉案商品房权属登记于覃龙飞、黄国珍名下的义务问题。一审法院认为，虽然合同明确约定了鑫盛公司应当履行 提交备案资料的义务，但是鑫盛公司未能在合同约定的期限履行该项义务。根据一审法院查明的事实，鑫盛公司是因为涉案商品房的地下车位比不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，导致无法帮助购房户办理产权登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房的车位比不符合规划，不可能将房屋推倒重建，按照规划重新建设车位，获得规划验收的材料，因此，覃龙飞、黄国珍请求鑫盛公司继续履行提供备案资料的义务，已经是在事实上的不能履行。而且，办理权属登记是产权登记机关的权力，鑫盛公司对涉案房屋和土地进行首次登记，是覃龙飞、黄国珍获得房屋产权登记的前提。在鑫盛公司对涉案商品房无法进行首次登记的情形下，覃龙飞、黄国珍不可能突破合同的相对性原则请求产权登记机关进行房屋权属登记，因此，在这种情形下，覃龙飞、黄国珍请求鑫盛公司将房屋权属证书登记在自己的名下，属于法律上的不能履行。因此，覃龙飞、黄国珍请求鑫盛公司到房产产权登记机关提供相关资料备案，并为覃龙飞、黄国珍办理房屋权属证书登记于覃龙飞、黄国珍名下，缺乏事实和法律基础，一审法院不予支持。 关于鑫盛公司应否支付逾期办证违约金的问题。一审法院认为，涉案合同第十五条约定“鑫盛公司应在交付使用后500个工作日内将办理权属登记的资料交有关部门进行备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按办理房屋所有权登记的期届满后超过一年的约定处 理。”按照该约定，鑫盛公司需在交房后500个工作日内提交备案资料进行备案，而鑫盛公司将涉案商品房产权证书办理至覃龙飞、黄国珍名下的期限则为455天（90天+365天）。鑫盛公司提供必要的备案资料进行备案是购房户办理商品房所有权登记的前提，但约定提供备案资料的期限比办理产权证书的期限还长，与常理不符。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，覃龙飞、黄国珍与鑫盛公司对该合同约定，出现了两种不同的解释，但该合同系鑫盛公司提供的格式合同，因此，应当作出不利于鑫盛公司的解释，那么鑫盛公司将涉案商品房产权证书办理至覃龙飞、黄国珍名下的期限为商品房交付使用之日起90日再加一年的时间，共455天（90+365=455天）。本案中，覃龙飞、黄国珍购买的是鑫盛公司开发的预售商品房，所需办理房产证的资料应由鑫盛公司提供，但是鑫盛公司至今没有提供，导致覃龙飞、黄国珍的房产证至今无法办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，因为鑫盛公司的原因，覃龙飞、黄国珍在455天内尚未取得权属证书，所以自鑫盛公司交房之日起455天届满后即2017年6月8日（2016 年3月11日起算455天至2017年6月8日）次日开始，承担逾期办证责任。但覃龙飞、黄国珍现起诉主张从2018年3月12日起计付逾期办证违约金，属覃龙飞、黄国珍对其实体权利的处分，一审法院予以照准。正如前所述，鑫盛公司现在客观上不能将办理产权证书需由其提供的全部资料备齐提交至产权登记机关备案，但是，针对涉案小区的实际情况，桂平市城乡规划委员会2019年第五次例会作出会议纪要，决定原则同意对涉案小区南面地块按减少地下室面积工程造价的10%进行处罚后，办理相关手续。桂平市人民政府通过上述具体行政行为，解决了涉案小区无法办理产权登记备案的问题，鑫盛公司履行处罚义务后可据此办理商品房初始登记后办理转移登记至覃龙飞、黄国珍名下。而覃龙飞、黄国珍请求逾期办证违约金计算至鑫盛公司提交全部资料备案之日，可以视为覃龙飞、黄国珍主张违约金计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止。因此，鑫盛公司应以购房款369246元为基数，从2018年3月12日起至鑫盛公司将坐落于桂平市（鑫盛嘉园）第9幢Ｂ单元商品房的产权证书办理至覃龙飞、黄国珍名下之日止计付违约金给覃龙飞、黄国珍。合同中虽未对违约金的计算标准进行约定，但兼顾合同履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，一审法院酌定鑫盛公司按年利率3%为标准计算逾期办证违约金给覃龙飞、黄国珍。另，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为鑫盛公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关 于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定，判决：一、桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金［以购房款369246元为基数，从2018年3月12日起至鑫盛公司将坐落于桂平市（鑫盛嘉园）第9幢Ｂ单元商品房的产权证书办理至覃龙飞、黄国珍名下之日止，按年利率3%计算，且违约金的总额不能超过购房款369246元的30%］给覃龙飞、黄国珍；二、驳回覃龙飞、黄国珍的其他诉讼请求。一审案件受理费246元（覃龙飞、黄国珍已预交），由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为：鑫盛公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？违约时间及违约金数额应如何确定？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方在商品房买卖合同中对鑫盛公司应当履行的义务以及双方的违约情形作出了明确约定：即鑫盛公司应在交付使用后 500个工作日内将办理权属登记的资料交有关部门进行备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按办理房屋所有权登记的期届满后超过一年的约定处理。根据查明的事实，由于涉案商品房地下车位比例不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，造成鑫盛公司不能在合同约定的期限内向登记部门提交备案登记的证明文件及资料，鑫盛公司存在违约行为事实清楚。根据上述司法解释的规定，在双方无特殊约定的情形下，逾期办证是由于出卖人的原因造成，因此，鑫盛公司应依约承担违约责任。鑫盛公司上诉认为其没有办理房产证的法定义务，因而不应承担违约责任，与合同约定不符，本院不予采纳。鑫盛公司的上诉理由不能成立，应予驳回。由于合同条款对于违约时间的确定存在矛盾，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，将违约时间确定为455日并无不当。关于违约金计算标准的确定问题，2016年11月《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理第（四）项第18条规定：“合同没约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”参照上述会议纪要及司法解释，由于本案双方签订的合同没有约定违约金数额，本案逾期办证违约金可按年利率6%的标准计算，一审法院酌定按年利率３%的标准计算，已对造成逾期办证的原因以及衡平双方利益方面作出了充分考量，不存在判决显失公平的情形。覃龙飞、黄国珍的上诉理由不能成立，应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。鑫盛公司与覃龙飞、黄国珍的上诉理由均 不能成立，均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司和上诉人覃龙飞、黄国珍的上诉，维持原判。 二审案件受理费638元（桂平市鑫盛投资实业有限公司已预交146元，覃龙飞、黄国珍已预交492元），由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担146元，覃龙飞、黄国珍负担492元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣