河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初101号原告（反诉被告）：洛阳宝泰物业管理有限公司，住所地：洛阳市瀍河区北盟路******。法定代表人：裴学勤，该公司总经理。委托代理人：付段段，河南善德师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：曹长红，女，1972年11月1日出生，汉族，大专文化程度，河南省偃师市人，河南六建建筑集团有限公司资料员，住洛阳市涧**。委托代理人：贺跃辉，河南经源律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司（以下统称：宝泰物业）诉被告（反诉原告）曹长红（以下统称：曹长红）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。宝泰物业的法定代表人裴学勤及委托代理人付段段和曹长红及其委托代理人贺跃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宝泰物业诉称，宝泰物业是为洛阳市涧西区衡山雅居小区（以下简称：衡山雅居小区）提供物业管理服务的企业。曹长红是该小区3号楼3单元602号住宅的业主，住宅面积88.68平方米，物业收费标准为每月每平方米0.36元，代收生活垃圾处理费每月每户2元（生活垃圾清运费每月每户3元），小区楼栋单元梯灯照明用电费每月每户1.5元，供热费用按住宅建筑面积的90%计收。宝泰物业与衡山雅居小区业主委员会签订有《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》。宝泰物业在提供管理服务期间，积极履行合同和协议约定的相关权利和义务，依法依约对衡山雅居小区实施规范的物业管理服务。曹长红自2014年5月1日起停缴管理费，截止2018年4月30日，欠缴物业管理费共计3007.7元。根据《物业服务合同补充协议》违约条款的约定，宝泰物业对违约金部分主张902.3元（占欠缴物业管理费3007.7元的30%），两项请求金额合计3910元。经宝泰物业多次催缴，曹长红仍拒绝缴纳。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，诉至法院。请求：1、判令曹长红立即支付物业管理费（物业服务费、垃圾处理费、楼栋单元梯灯照明电费、供热费）3007.7元，违约金902.3元，两项合计3910元；2、判令曹长红承担本案全部诉讼费。曹长红辩称，1、曹长红从未与宝泰物业签订任何物业服务合同及协议，因此不应支付物业费及违约金；2、根据河南省物业管理条例第四十七条第三款之规定，物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部分、共用设施设备缺陷给业主造成损害，应当承担相应的赔偿责任；3、根据河南省物业管理条例第七十条第二项之规定，出现物业维修紧急事项时物业公司应立即组织应急维修。曹长红反诉称，曹长红于2010年1月1日入住衡山雅居小区，在接收住宅时与洛阳市居逸物业有限公司（以下简称：居逸物业）签订了《前期物业服务合同》，并未与宝泰物业签订物业服务合同，据证据表明曹长红居住的房屋顶部已漏水7年，但经仔细维修仍可以达到正常状态，宝泰物业虽曾与曹长红协商过维修工作，但未能及时履行支付维修费用的义务，还阻止曹长红与维修公司之间签订的维修合同的履行，导致曹长红因经常请假，而不得不辞职为屋顶漏水疲于奔波，宝泰物业置业主利益于不顾，屋顶漏水虽经修复完成，但却给业主带来了极大的不便和经济损失。因此，宝泰物业未及时维护业主的权利，应当承担违约责任，赔偿曹长红的实际损失。宝泰物业在要求曹长红支付物业管理费时，就应当公开物业费的使用情况。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”。这是中华人民共和国法律赋予业主的知情权和监督权。综上所述，请求人民法院支持曹长红要求公开物业管理费使用和收益情况等诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，曹长红特向法院提起反诉，以维护曹长红的合法权益。请求：1、判令宝泰物业公开与曹长红签订的书面物业服务合同和涉及物业管理服务项目的依据及服务标准、收费标准和物业管理费的使用情况；2、判令宝泰物业公开衡山雅居小区建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的使用情况；3、判令宝泰物业公开衡山雅居小区建筑区划内用于广告以及共有部分的使用范围内对外收取广告费，房屋租金等的使用和收益情况；4、判令宝泰物业赔偿因阻止维修公司履行与曹长红签订的维修合同，给曹长红造成的经济损失15000元（误工费、维修费）；5、判令宝泰物业承担本诉与反诉的诉讼费用。宝泰物业辩称，请求驳回曹长红的反诉请求，支持宝泰物业的本诉请求，具体理由如下：一、宝泰物业按照合同约定积极履行了合同所约定的义务，曹长红应当交纳物业管理费，曹长红不按照协议约定交纳物业费，存在违约行为，应当按照约定交纳违约金。宝泰物业作为物业管理公司，自2012年10月17日与衡山雅居小区业主委员会签订《物业服务合同》，自合同签订以来宝泰物业已经按照前期物业合同积极履行约定的相关权利和义务，依法依约对衡山雅居小区实施规范的物业管理，为包括曹长红在内业主提供了规范的物业管理服务，得到了大多数业主的好评，合同约定期满后，衡山雅居小区业委会于2013年10月30日与宝泰物业续签了《物业服务合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、关于知情权的问题。首先，本案是关于物业管理服务合同纠纷，合同并没有约定相关的公示义务，曹长红要求公示车位、车库的使用情况及部分收益的收支账目与其缴纳物业管理服务费不属于同一个法律关系，不应当在本案提起反诉。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、第七十三条相关规定，业主主张的知情权属于业主共有权和共同管理权相关事项，本案系曹长红个人提出的起诉，并非全体业主提起的起诉，曹长红不能代表全体业主，且该小区其他业主未起诉，共有部分的利益涉及全体业主，曹长红单独起诉要求公示车位、车库的使用情况及部分收益的收支账目不合法，其可通过业主委员会另案主张上诉权利。三、曹长红反诉要求宝泰物业赔偿损失，无事实及法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。曹长红的房屋质量若在质保期内出现室内屋顶漏水等问题，应向开发商及施工单位进行维权，若开发商不履行维修义务，应当向开发商进行维权，若过了质保期出现问题，需要经过申请维修基金进行维修。依据《房屋建筑工程质量保修办法》第九条：房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。曹长红称其入住小区是2010年，屋顶漏水达到七年，屋顶漏水应在质保期出现的，曹长红应当找开发商进行维权，宝泰物业仅有协调的义务，不是维修的责任主体。曹长红以拒缴物业管理服务费的方式维权，于法无依。综上所述，曹长红不按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费，不仅损害了宝泰物业的合法权益，也损害了已缴费业主的合法权益，曹长红需要承担违约责任，请法院支持宝泰物业的本诉请求。曹长红于反诉提出的诉讼请求无事实及法律依据，请法院依法驳回曹长红反诉的诉讼请求。关于曹长红所述的承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部分、共用设施设备缺陷给业主造成损害，应当承担相应的赔偿责任，宝泰物业是后期的物业；关于曹长红所述的广告是属于公益性的没有收费，没有房屋出租也没有车库，跟业委会签订的合同中约定有关车位费的收取也都已用于小区车位的维护和修复。经审理查明，为衡山雅居小区提供前期物业服务的企业是居逸物业。曹长红是该小区3-3-602号住宅的业主，其于2010年1月1日入住该小区3-3-602住宅时，即与居逸物业签订了《前期物业服务合同》，并开始接受居逸物业提供的物业管理与服务，缴纳物业管理服务等相关费用。2012年10月，衡山雅居小区业主委员会与宝泰物业签订自2010年10月起至2013年10月31日止，为期一年的《物业服务合同》，约定：由宝泰物业为衡山雅居小区提供后期物业的管理与服务，曹长红与衡山雅居小区内的其他业主一同接受了宝泰物业提供的物业管理服务。2013年10月30日，宝泰物业（合同的受托方）与衡山雅居小区业主委员会（合同的委托方）签订新的《物业服务合同》，约定“……第二条：委托管理事项1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅设备机房）的维修、养护、管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、暖气干线、供暖交换站、公用配电系统、楼内外消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室内外上下水管道、化粪池、沟渠池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。5、交通、车辆行驶及停泊。6、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管工作）。8、社区文化娱乐活动。9、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第三条：合同期限宝泰物业进住衡山雅居小区(2012年10月起到2013年10月31止)已满一年，现续签合同期限从2013年11月1日至2019年10月31日止。第四条：委托方的权利和义务1.与物业管理公司议定年度管理规划、年度费用大概预算，决算报告。2.对受托方的管理实施监督检査，每年全面进行一次考核评定，如因受托方管理不善，造成重大经済损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，委托方有权终止合同。3.委托受托方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取相应的措施等催缴催改。4.委托方在合同生效之日起日内，由建设单位提供管理用房，无偿使用。5，委托方不得干涉受托方依法或依本合同规定内容所进行的管理活动。6.负责处理非受托方原因而产生的各种纠纷。7.协助受托方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。8.自行车棚的管理权待定(是指委托方末委托受托方管理)。9.法规政策规定由委托方承担的其他责任。第五条:乙方的权利和义务1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度，实施细则，自主开展各项管理活动，但不得损害业主的合法权益，获取不当利益。2.遵照国家、地方物业管理、地方物业管理服务收费规定市物价部门核定的收费标准收取。按物业管理的服务项目、服务内容进行服务。3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定、经委托方同意后方可组织实施。4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。5.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受委托方和业主的监督。6.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报委托方和有关部门批准后方可实施。7.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。8.开展有效的社区文化活动和便民服务工作。9.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。第六条:管理服务标准受托方根据委托方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)，与委托方协商同意后作为本合同的必备附件。受托方对衡山雅居物业进行三级管理服务，依据洛阳市发改委40号文件物业服务标准执行。经双方协商同意执行以下标准：1、卫生服务标准:生活垃圾做到日产日清，楼梯间每周进行一次清扫，扶手台阶梯半月进行托、擦一次，主干道路、门前空地及绿地每日进行清扫并保持8小时保洁。2、车辆管理统一进行发牌发卡管理。禁止大中型客、货车进入小区(客车9座以上，货车1.8吨以上及营运车辆，搬家等特殊情况除外)。小区车辆收取秩序维护费每车每月50元，一次收取一年(依据洛发改收费[2009]40号文件。待小区停车的设施设备的服务条件具备时执行[2009]40号文件，此项收益主要用于停车车位的维护和维修及补充专顶维修资金)。5、供暖服务，按照洛阳市供暖时间进行供热。在供暖期间，使现有供暖设备管道正常运行确保温度达到18±2℃，对末端住户因设备等原因达不到以上温度的，业主可向业主委员会投拆，经三方确认达不到供温标准的由物业公司和业主协商解决。设备检修维护应提前发公告并通知业主委员会。停气达到24小时视为一天。将按天数退还相关业主暖气费用，并及时公示停气天数。第七条：管理服务费用本物业的管理服务收费：1.本物业管理服务费为包干制，按洛阳市政府文件《洛发改收费[2009]40号》规定的三级服务标准每半年向业主收取一次。计算标准:物业服务费暂按建筑面积每月每平方米0.36元收取:代收生活垃圾处理费每月2元/户(生活垃圾清运费3元/户，待洛阳市发改委物价局核定后，依据核定标准再收取；公共电费包括(小区道路照明、门卫、绿化、监控，这些包含在物业费内):小区楼栋单元梯灯照明电费由受托方代电业公司收取，按每月1.5元/户(依照洛阳市物价局收费许可证规定标准执行，后期如需调整依照洛阳市物价局收费标准执行)。2.供热费用是按建筑面积的90％收取。3.受托方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但委托方有权对受托方的上述收费项目及标准进行审核和监督。4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由受托方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。5.因委托方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，需提供水电连续六个月以上的缴费清单，且首、末月读数相减为零，可按有关规定执行80％收费，未入住业主或长期不住的业主(指连续六个月以上无人住)应报受托方。第八条:奖惩措施合同期满后，受托方可参加委托方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。受托方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。第九条:违约责任1.如因委托方原因，造成受托方未完成规定管理目标或直接造成受托方经济损失的，委托方应给予受托方相应补偿:受托方有权要求委托方限期整改，并有权终止合同。2.如因受托方原因，造成不能完成管理目标或直接造成委托方经济损失的，受托方应给予委托方相应补偿，委托方有权要求受托方限期整改，并有权终止合同。3.因委托方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因造成重大事故的，由委托方承担责任并负责善后处理。因受托方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由受托方承担责任并负责善后处理(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)。4.委托方与受托方如有采取不正当竟争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。第十条:其他事项1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满一个月前向对方提出书面意见。3，本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。本合同自签订之日生效”。2013年11月23日，宝泰物业（合同的乙方）与衡山雅居小区业主委员会（合同的甲方）签订《补充协议》（以下简称：《补充协议》），约定“一、基于乙方为本小区増添加热交换设备壹台(套)，共计十二余万元，合同期限约定为6年。热交换站每年按2万元折旧，六年到期后，乙方在热交换站所增添的设备归甲方所有。二、将《物业服务合同》第二条第3、4、款”红线内”修改为“洛阳市政规划批准的衡山雅居界限范围内”。三、将《物业服务合同》中“养护和管理”的表述变更为“养护和服务”（《物业服务合同》第二条1、2、3、4款)。四、将《物业服务合同》第七条第1款“每半年向业主收费一次”改为每半年业主与或物业使用人应向乙方缴纳期间地方政府规定应交付费用。上半年费用的缴纳期间为当年的4月15日至5月31日；下半年费用的缴纳期间为当年的10月1日至11月15日。未按时缴纳费用的，乙方可按欠缴数额每日千分之三加收滞纳金。五、将第七条第二款“供热费用是按建筑面积的90％收取”修改为乙方按照地方政府公布的收费标准收取。合同中的“建筑面积”是指业主办理本小区房契税时核定的建筑面积，如该房产已办理房产证，则以房产证记载的面积为准。六、《物业服务合同》与本协议不一致的，以本协议为准。七、协议自双方盖章之日起生效。协议一式三份，甲、乙双方及物业主管部门各执一份”。此后，曹长红与小区内其他业主一同继续接受了宝泰物业的管理与服务，并依约缴纳了2014年4月30日（含当日）之前的物业管理服务费及相关费用。自2014年5月1日（含当日）起曹长红开始拒缴物业费、垃圾处理费、梯灯照明费、暖气费，宝泰物业曾多次以在曹长红入户门上粘贴《缴费通知单》和《欠费统计表》的形式催促曹长红缴清欠费，均被曹长红拒绝。至2018年4月30日（含当日）止，曹长红欠缴的物业费、垃圾处理费、梯灯照明费、暖气费总额共计3007.7元。依照《补充协议》第四条约定的加收滞纳金的标准计算，宝泰物业可向曹长红加收的滞纳金已超过曹长红欠缴的3007.7元费用的30%，诉讼中，宝泰物业已明确其要求曹长红支付902.3元违约金，是按曹长红欠缴费用总额的30%计算的结果。另查明，依曹长红之述，其住宅屋顶早在宝泰物业进驻衡山雅居小区之前，即自2011年开始漏水。2015年7月7日，曹长红在向有关部门提交的《房屋维修申请》中称“我是洛阳市涧西区衡山雅居3号楼的住户，自从入住此房屋至今已经五年有余，房屋屋顶年年漏水，开发商维修数次无果。现向有关部门递交房屋维修申请，申请维修基金给予修补房屋，希望有关部门批准此申请，也希望有关部门重视此事！另附房屋漏水照片三张”。但事情一直没有解决，一直到2018年8月才解决。本院认为，宝泰物业与衡山雅居小区业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充协议》系宝泰物业与衡山雅居小区业主委员会代表衡山雅居小区大多数业主的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效。该合同及补充协议对宝泰物业及衡山雅居小区全体业主包括曹长红均具有约束力。曹长红针对该合同及补充协议真实性提出的质疑，与事实相悖，本院不予采信。按时缴纳物业管理服务费，既是业主应当履行的合同义务，也是法律法规明文规定由业主履行的法定义务。曹长红拒不缴纳物业管理服务费的行为，不仅侵犯了宝泰物业的合法权益，也侵犯了其他已足额缴纳了物业服务费的业主的合法权益。宝泰物业要求曹长红支付物业管理服务费及违约金的诉讼请求，符合《物业服务合同》及《补充协议》的约定，本院予以支持。曹长红明知《物业服务合同》及《补充协议》是衡山雅居小区业主委员会与宝泰物业签订的，《物业服务合同》也已明确“物业管理服务费为包干制的情况下，提出的1、2、3项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。曹长红住宅房屋顶部漏水是建筑质量问题，修复是开发商的义务，曹长红自述开发商修过，但没有修好，其应当继续向开发商申诉，要求开发商履行直至修复的义务。因开发商拒不履行修复义务，其自费维修所产生的费用及因维修产生的误工等合理损失，可与开发商协议解决，协商不能达成协议的，可以通过其他合法途径解决。曹长红提出的判令宝泰物业赔偿因阻止维修公司履行与其签订的维修合同，给其造成的误工费、维修费损失15000元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）曹长红于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司支付自2014年5月1日起至2018年4月30日止的物业管理服务费（物业服务费、垃圾处理费、楼栋单元梯灯照明电费、供热费）3007.7元；被告（反诉原告）曹长红于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）洛阳宝泰物业管理有限公司支付违约金902.3元；以上付款义务若逾期不履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回反诉原告（本诉被告）曹长红的诉讼请求。本案本诉受理费50元，反诉受理费88元，由被告（反诉原告）曹长红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  丁继军人民陪审员  闫英杰人民陪审员  胡翠微二〇二〇年三月二十四日书 记 员  郭钰东