江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初7503号原告（反诉被告）：王仁忠，女，1953年8月22日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告（反诉被告）：徐培福，男，1962年10月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源(昆山)律师事务所律师,代理上述两原告。委托诉讼代理人：叶正华，上海正源(昆山)律师事务所实习律师，代理上述两原告。被告（反诉原告）：阮树影，女，1976年10月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：方凌云，上海金茂凯德律师事务所律师。原告王仁忠、徐培福与被告阮树影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告阮树影在答辩期内提出管辖权异议。本院作出民事裁定驳回被告阮树影的管辖权异议后，被告阮树影不服向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。该院作出裁定驳回上诉后，本院适用普通程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告阮树影提出反诉，本院依法受理。原告王仁忠及两原告的委托诉讼代理人吴景贵，被告阮树影及委托诉讼代理人方凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王仁忠、徐培福向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告阮树影立即归还昆山市5间车库；2.判令被告阮树影支付两原告房屋占用费(自2019年3月8日起算至实际返还之日止，月租金以市场行情标准计算)，原告王仁忠的占有费标准应为18万元/年，计算至2019年9月8日为9万元；原告徐培福的占有费标准应为14万元/年，计算至2019年9月8日为7万元。且被告阮树影应当按照年利率6%支付逾期的利息损失，自2019年3月8日起计算至实际给付之日止（原告王仁忠计算至2019年9月8日的利息损失为4050元，原告徐培福计算至2019年9月8日的利息损失为3150元）；3.请求判令被告阮树影承担本案诉讼费用。本院要求原告王仁忠、徐培福明确要求被告阮树影向原告王仁忠、徐培福返还的房屋，原告王仁忠、徐培福陈述：被告阮树影向原告王仁忠返还震川西路XXX号房屋门面两间、地下车库5个；向原告徐培福返还丽泽公寓X号楼XXX室房屋门面两间，最初原告王仁忠、徐培福的门牌号××，后来重新编号。事实与理由：原告王仁忠、徐培福将位于昆山市车库出租给被告阮树影，约定租期至2019年3月7日，合同到期后，原告王仁忠、徐培福将收回自用，但被告阮树影拒绝返还租赁物。现原告王仁忠、徐培福为维护自己的合法权益依法提起诉讼，望判如所请。被告阮树影辩称，不同意原告王仁忠、徐培福诉请，根据合同约定系4间门面，没有车库；占用费请求也不同意，原告王仁忠、徐培福在2019年3月8日将涉案门面全部换了锁导致被告阮树影不能正常使用，影响一直持续到现在，被告阮树影没有实际占用，即使计算占有使用费也应按合同约定的租金标准。利息没有合同依据，不应得到支持。反诉原告阮树影向本院提起反诉请求：1.判令反诉原告阮树影优先续租反诉被告王仁忠、徐培福所有的震川西路XXX号门面房4间。2.判令反诉被告王仁忠、徐培福赔偿因其锁门给反诉原告阮树影造成的停业损失200000元。3.如不能续租，判令反诉被告王仁忠、徐培福赔偿反诉原告阮树影装修损失280000元。4、判令反诉被告王仁忠、徐培福承担本案诉讼费和反诉费。事实与理由：2016年3月1日，反诉原告与反诉被告签订续租《租房合同》，继续承租反诉被告所有的震川西路XXX号门面房，共4间。反诉原告用于经营电动车业务。合同第五条约定，合同到期后，反诉原告在同等条件下，有续租优先权。2019年3月份，租约期满前，反诉原告与反诉被告协商续租房屋，反诉被告同意，反诉原告将租金支付给反诉被告徐培福账户(合同期内，所有租金均支付给反诉被告徐培福，由反诉被告徐培福分配给反诉被告王仁忠)，后反诉被告王仁忠反悔，并打算将房屋出租给他人，同样经营电动车业务。反诉原告提出要求行使优先续租权，反诉被告王仁忠不同意，双方发生争议，后反诉被告王仁忠上门换锁阻挠反诉原告继续营业，反诉原告打110报警，因反诉被告锁门导致反诉原告至今不能正常经营，造成巨大经济损失。合同期内，为了经营需要，反诉原告对房屋进行重新装修，并支出了大额装修费用。装修前，征求了反诉被告的意见，反诉被告同意反诉原告装修，并承诺房屋合同到期后会继续出租给反诉原告。综上，反诉原告有优先续租权。如不能继续租赁，反诉被告应赔偿因其锁门给反诉原告造成的经济损失，并赔偿反诉原告的装修损失。反诉被告王仁忠、徐培福辩称，根据合同约定合同到期后反诉原告应当将涉案房屋返还给反诉被告，本案合同终止后反诉被告将房屋收回自用，不存在续租；反诉被告没有锁门，即使有，也是合同到期后反诉原告擅自占用房屋导致的，从反诉原告陈述看，如果3月9日锁门，其在6月8日进入房屋，期间在反诉被告没有采取进一步行动的情况下，反诉原告可以为避免损失扩大早早进去经营，可见其陈述事实不属实。反诉原告也没有证据证明损失存在。根据租赁合同，合同到期后所有的装修由承租人自行承担，与反诉被告无关，反诉的第3项诉请没有事实依据，请求驳回反诉诉请。本院经审理查明事实如下：徐培福系江苏省昆山市玉山镇丽泽公寓X号楼XXX室房屋（建筑面积87.93平方米）的所有权人。王仁忠系昆山市玉山镇震川西路XXX号房屋（建筑面积84.98平方米）的所有权人。2016年3月1日，王仁忠（出租人、甲方）、徐培福（出租人、乙方）与阮树影（承租人、丙方）签订《租房合同》，约定：第一条、甲方将坐落于震川西路XXX号门面房2间，地下室仓库租给丙方使用；乙方将坐落于震川西路XXX号（门面房2间）也租给丙方使用。第二条、租房期间为3年，即自2016年3月8日至2019年3月7日为止。第三条、甲方的租金为140000元每年；乙方的租金为115000元每年。第四条、租金支付方式为壹年壹付，每年一次性提前付清。第五条、合同到期后，丙方在同等租房条件下，有续租优先权。第六条、丙方中途不得转让，否则，出租人有权立即收回房屋，由此造成的后果由丙方负责，与出租方无关。第七条、承租人应守法经营，合同到期后（承租人装璜费用与出租人无关，承租人应无条件将钥匙归还给出租人）。第八条、承租人应交给乙方电费押金1000元，合同期满后，出租人应将押金退还承租人。第九条承租人在使用过程中引起的所有人生伤害或财产损失，出租人不承担任何责任。合同签订后，徐培福收到阮树影支付的押金1000元。双方庭审中确认租金已经支付至2019年3月7日，并同意押金一并处理。合同到期后，王仁忠、徐培福要求阮树影交回房屋未果，遂向本院提起诉讼。阮树影主张王仁忠、徐培福在2019年3月9日上锁。上述事实，有房屋产权证书、租房合同和当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，王仁忠、徐培福与阮树影签订的租赁合同是各方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案房屋租赁期间届满，王仁忠、徐培福与阮树影未继续订立合同，王仁忠、徐培福要求阮树影返还涉案房屋，本院予以支持。根据合同约定及权属证明，阮树影应向王仁忠返还昆山市玉山镇震川西路XXX号房屋及地下室仓库，阮树影应向徐培福返还昆山市玉山镇丽泽公寓X号楼XXX室房屋。关于王仁忠、徐培福主张支付房屋占有使用费的诉讼请求。阮树影主张王仁忠、徐培福将涉案房屋上锁，不应计算占有使用费，阮树影未提供证据证明，本院不予采信。租赁期间届满，阮树影未返还房屋，系违约，应当承担违约责任，赔偿王仁忠、徐培福损失，王仁忠、徐培福主张的占有使用费的性质系损失，其两人要求按照合同约定的租金标准计算占有使用费，本院予以支持，原告王仁忠的占有使用费按照140000元/年标准自2019年3月8日计算至实际返还之日；原告徐培福的占有使用费按照115000元/年标准自2019年3月8日计算至实际返还之日。关于王仁忠、徐培福主张的房屋占有使用费的利息。由于王仁忠、徐培福与阮树影并未继续签订合同，王仁忠、徐培福主张利息并无合同依据，同时，占有使用费的性质为损失，王仁忠、徐培福主张损失的利息，并无法律依据，本院对于利息不予支持。关于阮树影提出判令阮树影优先续租王仁忠、徐培福所有的震川西路XXX号门面房4间的反诉请求。阮树影要求优先续租，王仁忠、徐培福主张要求收回自用，阮树影并未提供证据证明王仁忠、徐培福将房屋租赁给他人，其优先续租的权利不得对抗所有权，故阮树影的该项反诉请求本院不予支持。关于阮树影提出主张的停业损失。因其并未提供证据证明，本院不予支持。关于阮树影主张的装修损失。根据合同第七条的约定，合同到期后承租人装璜费用与出租人无关，承租人应无条件将钥匙归还给出租人。被告作为承租人对于装璜费用应自担损失。本案中，王仁忠、徐培福并未违约，阮树影的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。合同签订后，徐培福收到阮树影支付的押金1000元。双方庭审中同意押金一并处理，本院在阮树影应支付徐培福的占有使用费中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告阮树影于本判决生效后十日内将昆山市玉山镇震川西路XXX号房屋及地下室仓库返还给原告王仁忠，并自2019年3月8日起至被告阮树影实际返还房屋之日止，以140000元/年的标准计算房屋占有使用费。二、被告阮树影于本判决生效后十日内将昆山市玉山镇丽泽公寓X号楼XXX室房屋返还给原告徐培福，并自2019年3月8日起至被告阮树影实际返还房屋之日止，以115000元/年的标准计算房屋占有使用费（被告阮树影支付原告徐培福的占有使用费需扣除1000元押金）。三、驳回原告王仁忠、徐培福其他诉讼请求。四、驳回反诉原告阮树影的反诉请求。（如采用转账方式，请汇入原告王仁忠、徐培福指定账户，或汇入本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526038640。）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费3724元，由被告阮树影负担。反诉案件受理费4290元，由反诉原告阮树影负担。原告王仁忠、徐培福预交的案件受理费3724元，本院予以退还，被告阮树影应当负担的3724元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811133923，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  陈玉芳人民陪审员  刘红珍二〇二〇年三月二日书 记 员  陈寅杰