贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初12426号原告（反诉被告）：绿地联盛国际小区业主委员会，住所地：贵州省贵阳市观山湖区诚信北路绿地联盛国际****。负责人：刘超，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：徐贵，贵州合敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市住宅物业管理有限公司，，住所地：广东省深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**统一社会信用代码：91440300715257416P。法定代表人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊粤华，贵州兑诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晟晟，贵州兑诚律师事务所律师。被告：深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司，，住所地：贵州省贵阳市观山湖区绿地联盛国际第**楼******房统一社会信用代码：91520115051948555U。负责人：李东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊粤华，贵州兑诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晟晟，贵州兑诚律师事务所律师。原告（反诉被告）绿地联盛国际小区业主委员会（以下简称绿地联盛业委会）与被告（反诉原告）深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳住宅物业公司）、被告深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司（以下简称深圳住宅物业贵州分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日作出（2018）黔0115民初5278号民事判决，二被告不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）黔01民终6261号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告绿地联盛业委会的负责人刘超及其委托诉讼代理人徐贵、陈明凤，被告深圳住宅物业公司、深圳住宅物业贵州分公司均委托其诉讼代理人熊粤华、丁晟晟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）绿地联盛业委会向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告退出绿地联盛国际，立即停止对绿地联盛国际物业的干预；2．判令被告立即将下列设备设施及资料移交原告：（1）办公室、保安室、办公家具等办公场所和设备设施，包含4栋4层4号、4栋4层7号、3栋4层12号、3栋4层15号、10栋2层76号、10栋2层77号，11栋2层9号、11栋2层10号、7栋3层57号、6栋3层42号、4栋4层14号、4栋3层5号、3栋2层3号、3栋1层1号物业服务用房；（2）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明；（5）水电费抄表记录簿等资料；（6）物业管理必须的其他资料；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：绿地联盛业委会与绿地联盛国际小区（以下简称绿地联盛小区）开发商绿地（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地房开公司）签订的购房合同载明的前期物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司，故而之前业主对于被告是否为前期物业企业并不清楚。后来结合被告自己提供的《物业服务合同》和被告从事的业务，业主及原告才确认被告确实为绿地房开公司选定的物业企业。被告虽然与绿地房开公司签订合同，承接绿地联盛小区物业服务工作，但由于被告服务意识淡漠，长期怠于履行服务和管理职责。2018年9月16日，绿地联盛小区业主大会投票决定解聘被告、聘用新的物业服务企业。2018年9月27日，原告依照法律法规的规定与贵阳欣和逸居物业管理有限公司（以下简称贵阳欣和物业公司）签订物业服务合同，且该合同已经生效。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。原告将解聘决定和聘用新物业企业的决定通知到被告，被告拒不离开物业区域，也不移交物业管理资料。原告通过所属的新世界社区服务中心、观山湖区住房与城乡建设局和群众工作中心多次调解，但是被告拒绝离场和移交资料。为此，原告特向法院诉讼，并提起如前诉请。被告深圳住宅物业公司及深圳住宅物业贵州分公司辩称，1．绿地联盛小区第二次业主大会伪造表决票，业主大会的表决结果应当认定无效。经抽查核实绿地联盛小区第二次业主大会表决票，确认第二次业主大会伪造了148张业主表决票，存在伪造业主签名、伪造业主按手印、伪造业主电话手机号码等情况。许多业主本人在抽查核实中否认参加业主大会，明确表示没有参加投票、不知道召开业主大会及投票表决事项、否认表决票上的签名或按手印系业主本人所为。此事实足以证明第二次业主大会存在弄虚作假、伪造业主表决票的不法事实、程序严重违法。现封档留存的绿地联盛小区业主大会的表决票不能反映业主的真实意思表示，绿地联盛业委会以捏造业主身份、伪造业主大会业主表决票、虚假陈述业主大会表决结果，原告构成虚假诉讼。因此，应认定第二次业主大会表决结果无效。2．新世界社区服务中心出具的《情况说明》不应作为定案证据使用。此二份情况说明，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合法律规定，不具备法定的单位证明材料的形式要件，不能作为证据使用。同时，在新世界社区服务中心出具的情况说明中，没有对业主大会的表决票的真实性和合法性给予说明。因此，根据情况说明，不能推断第二次业主投票表决结果是真实合法有效的。3．绿地联盛小区第二次业主大会“授权业委会选聘物业公司并与新物业公司签订物业服务协议”的表决事项和绿地联盛业委会与贵阳欣和物业公司签订物业服务合同侵害了业主共同表决事项的合法权益，应当认定无效。根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条、《贵州省物业管理条例》第二十六条、第三十一条的规定，选聘和解聘物业公司必须由业主共同决定或由业主大会决定，需要办理相关手续的，由业主委员会办理。业主大会、业主大会议事规则、业主管理规约和业委会作出的决定不得违反法律法规的规定，不得侵害业主的合法权益。第二次业主大会将业主共同决定的事项授权小区业委会决定与法律规定不符，侵害了业主共同表决事项的合法权利，侵害了业主共同决定小区重大事项的合法权利，应当认定无效。绿地联盛业委会在捏造业主身份、伪造表决票、虚假陈述业主大会表决结果的基础上，决定选聘贵阳欣和物业为绿地联盛小区的新物业公司，并与其签订合同没有合法性，应当认定无效。4．绿地联盛小区第二次业主大会的业主人数没有达到法定要求，业主大会的表决结果应当认定无效。根据法律规定，解聘或选聘物业公司由业主共同决定，应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主参加。根据观山湖区住房和城乡建设局《绿地联盛国际小区业主委员会备案证明》资料以及绿地房开公司的函件应当认定绿地联盛小区有业主3,437户，总建筑面积345,000平方米，超过半数以上的业主参加业主大会的人数应当为1,719户以上，专有部分占建筑面积应当在172,500平方米以上，然而，根据2018年9月16日，绿地联盛业委会的公告，参加业主大会的业主包括伪造的业主表决票在内仅有1,420人，参与投票业主专有面积包括伪造的业主表决票在内仅有137,927.56平方米。因此绿地联盛小区第二次业主大会没有达到双过半，因此业主大会的表决结果为无效。5．绿地联盛业委会侵害深圳住宅物业公司合法的物业管理权利，应当停止侵害、恢复原状。深圳住宅物业公司系绿地联盛小区前期物业服务企业，与签订了《前期物业合同》，该合同合法有效，对绿地联盛小区全体业主有约束力。但绿地联盛业委会捏造业主身份、伪造业主大会表决票、虚假陈述业主大会表决结果，作出《关于终止物业服务的通知》和《告业主书》的决定，鼓动业主不交物业费、不交水电费，勾结社会闲杂人员，采用黑恶势力手段，有组织地破坏小区收费岗亭内的办公设备，破坏小区道闸，破坏深圳住宅物业公司招牌，危害小区业主车辆及行人正常通行秩序，妨碍小区物业管理车辆进出收费工作，强占小区公共配电房、水泵房和消防水泵房，有关人员虽然已受到法律制裁，但绿地联盛业委会的侵权行为还继续，因其行为严重干扰了深圳住宅物业公司的服务工作，扰乱了物业服务环境，其应当停止侵害、恢复原状。6．绿地联盛业委会对拖欠物业费的业主应当履行《业主公约》中约定的催交义务。《物权法》第八十三条规定，业委会对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规及管理规定，要求行为人停止侵害排除妨害，赔偿损失。根据绿地小区《业主管理规约》第十七条约定，绿地联盛业委会对拖欠物业费的业主有法定及约定的催缴义务。为此，深圳住宅物业公司提起反诉并请求：1．认定绿地联盛小区第二次业主大会解除深圳住宅物业公司对绿地联盛小区物业服务的决定无效；2．认定绿地联盛业主大会授权业委会选聘物业公司并与新物业公司签订物业服务协议的决定无效；3．认定绿地联盛业委会与贵阳欣和物业签订的物业服务合同无效；4．认定绿地联盛业委会《关于终止物业服务的通知》无效；5．认定绿地联盛业委会《告业主书》无效；6．判令绿地联盛业委会对拖欠物业费的业主履行《绿地联盛小区业主管理规约》约定的催缴义务，向欠交物业费业主发出催缴物业费通知；7．判令绿地联盛业委会停止侵害，立即将小区公共设施设备配电房、水泵房及消防水泵房交还给深圳住宅物业公司，恢复小区岗亭设备和道闸原状；8．判令绿地联盛业委会承担本案全部诉讼费。反诉被告绿地联盛业委会辩称，反诉原告深圳住宅物业公司的诉讼请求无事实及法律依据，不应得到法院支持。理由如下：1．第二次业主大会符合双过半的规定，所作决议有效。2．业主大会所作决议属于业主大会的内部事宜，反诉原告不具备请求的主体资格，无权要求撤销，也无权要求确认无效。经审理查明：2013年3月19日，绿地联盛小区的建设单位绿地房开公司（甲方）与深圳住宅物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由深圳住宅物业公司为绿地联盛小区提供前期物业服务。未约定合同履行截止时间，但约定在本合同期限内，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；双方还约定本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。深圳住宅物业贵州分公司系深圳住宅物业公司的分公司，《前期物业服务合同》签订后，由深圳住宅物业贵州分公司为绿地联盛小区提供物业服务。2018年5月12日，绿地联盛小区在贵阳市观山湖区住建局、新世界社区服务中心指导下，召开首次业主大会选举成立绿地联盛业委会，选聘刘超、胡金芳、刘楼、胡德才、杨竑、李敏、甘露为业委会委员，其中刘超为业委会主任。该次会议还对《绿地联盛小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）、《绿地联盛小区业主管理规约》（以下简称《管理规约》）进行投票表决。观山湖区住建局备案审核时发现上述两项决议同意票未过半，故指导筹备组于当年6月28日至7月4日组织前期未投票业主补充投票，两项决议获得通过。《议事规则》第十条规定：采用集体讨论与书面征求意见相结合的方式，按照以下程序进行：……4．业主大会经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议未达到《贵州物业管理条例实施细则》第二十六条第二款规定的，缺席业主通过电话、微信、短信、信函等补充表决，经补充仍未达到要求的，最终缺席的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。《管理规约》第十七条约定，业主未支付物业费时，业主委员会有催交义务。2018年7月19日，绿地联盛业委会在观山湖区住房与城乡建设局登记备案，委员任职期限为2018年7月4日至2022年7月4日。根据绿地联盛小区《业主委员会备案申请表》、《管理规约》、《第二次业主大会结果公告》所载，绿地联盛小区总户数3,437户，具有投票权的业主人数2,695人，对应专有建筑面积281,337.6平方米。2018年8月29日，绿地联盛业委会张贴《关于召开“解聘深圳物业公司和授权业委会选聘物业公司及签约”业主大会的通知》，通知业主于2018年9月16日在绿地联盛国际10栋4楼4号房召开第二次业主大会，就解聘原物业服务和授权新聘物业服务两事项进行表决，分为现场投票（2018年8月30日至2018年9月15日在小区10栋4-4室）；短信投票；微信投票；会场投票（2018年9月16日10时在小区10栋4-4室）。2018年9月16日，绿地联盛小区召开第二次业主大会，就解聘深圳住宅物业公司和是否授权业委会选聘物业公司及签约进行表决。新世界社区服务中心委派7名工作人员监督了此次业主大会的唱票和计票过程。业主大会会议纪要载明：“参会业委会成员6人，业主代表86人，新世界社区服务中心代表7人。本次大会确认房产的户数为3,430户，实际入住户数为2,071户，入住率达60.38%，实际有投票权的户数2,695户，总面积281337.6平方米。会议共发出表决选票2,695张（其中纸质选票1,580张，电话微信短信通知1,115人），收回选票1,420张，对应专有面积173,941.26平方米，即参会投票的人数占比52.69%，面积占比61.83%）。解聘原物业服务的表决情况：赞成1,231票，反对6票，弃权183票；授权新聘物业服务的表决情况：赞成1,224票，反对9票，弃权184票；另无法联系127人，逾期未投858人。按照《议事规则》，将上述无法联系127人和逾期未投票858人计入多数同意票，即解聘原物业事项同意票为2216票，对应专有面积244,209.96平方米，授权新聘物业事项同意票为2,209票，对应专有面积244,020.96平方米”。2018年9月17日，绿地联盛业委会向深圳住宅物业公司发出《关于终止物业服务的通知》，要求该公司在收到该通知后，做好移交相关工作，并于2018年10月1日下午18：00前向业委会移交小区的相关资料，并与新物业公司做好交接工作。2018年9月18日，绿地联盛业委会发出业主大会结果公告。载明：本小区共有投票权人数为2,695人，建筑总面积为281,337.6平方米。本次大会共发出绿地联盛小区第二次业主大会表决选票2,695票，收回1,420张，无法联系的127户，逾期未投票的858户，参与率为52.69%。最终表决事项统计结果：解聘深圳住宅物业公司，同意2,216票（1231+127+858），同意率82.23%，同意业主专有面积244,209.96平方米，占比86.8%。2．授权业委会选聘物业公司并签订新物业服务协议，同意2,209票（1224+127+858），同意率81.97%，同意业主专有面积244,020.96平方米，占比86.73%。2018年9月26日，绿地联盛小区召开选聘新物业公司会议。此次会议纪要载明：参会人员有业主代表30人，业委会成员及竞聘单位代表，贵阳欣和物业公司最终获得全票通过，被选聘为新物业公司，为绿地联盛小区提供物业服务。2018年9月27日，绿地联盛业委会与贵阳欣和物业公司签订《物业服务合同》，约定由贵阳欣和物业公司自2018年9月27日起至2020年9月7日止向绿地联盛小区提供物业服务。由于被告认为绿地联盛小区第二次业主大会决议未达到双过半，拒绝退出绿地联盛小区的物业管理，拒绝移交相关物业资料。至今为止，深圳住宅物业公司仍在为绿地联盛小区提供物业服务，贵阳欣和物业公司尚未入住小区提供服务。期间绿地联盛业委会收回部分水泵房、配电房及消防水泵房。现深圳住宅物业公司及深圳住宅物业贵州分公司管理的物业配套设施有：3栋、4栋箱式变压器2台，4栋负二层风机房1间，10栋负一层监控室1间，10栋负一层消防控制室1间。另由被告深圳住宅物业公司管理的物业配套用房有：6栋3层42号（作为物管公司员工宿舍）、7栋3层57号（作为物管公司员工宿舍）、10栋2层76号（出租用于网吧经营）、10栋2层77号（出租用于网吧经营）。2018年11月19日，贵阳市观山湖区新世界社区服务中心出具《关于绿地联盛小区召开业主大会相关情况说明》，证实绿地联盛小区于2018年5月12日成功召开首次业主大会，首次业主大会成功选举成立业主委员会且表决通过议事规则及管理规约，首次业主大会表决结果符合法律规定。并证实2018年9月16日绿地联盛小区召开的第二业主大会成功表决同意解除深圳住宅物业公司并授权业主委员会选聘物业公司并与新物业公司签订合同。另查明，案外人张随安系绿地联盛小区业主，其于2018年10月12日以绿地联盛业委会为被告向本院提起诉讼，要求撤销绿地联盛业委会于2018年9月16日作出的相应决议。本院于2019年3月14日作出判决，认定绿地联盛小区业主大会会议投票表决程序合法，投票结果达到“双过半”规则，遂驳回张随安的诉讼请求，一审判决后，案外人张随安不服上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院于2019年8月2日作出（2019）黔01民终4136号民事判决书，对一审查明事实予以确认，并补充查明：观山湖区住建局备案审核时发现上述两项决议同意票未过半，故指导筹备组于当年6月28日至7月4日组织前期未投票业主补充投票，两项决议获得通过；绿地联盛业委会委员任职期限等事实。并认定绿地联盛小区第一次召开业主大会并表决通过《议事规则》、《管理规约》合法有效；第二次召开业主大会和决议程序合法，且“解聘原物业服务”“授权新聘物业”两项决议的通过符合法律关于解聘和选聘物业服务企业事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。同时对案外人张随安提供的按照148张投票所载联系方式进行电话核实的录音及文字记录，认为其“核实情况不能确定真实性和关联性，且仅凭事后的所谓否认等情况也不能认定该投票并非业主当时的真实意思”，故对投票虚假问题，无充分证据证实，不予采信。综上，贵阳市中级人民法院判决“驳回上诉，维持原判”。本院认为，本案的争议焦点为：1．绿地联盛业委会根据业主大会决议发出的《关于终止物业服务的通知》对深圳住宅物业公司及深圳住宅物业贵州分公司是否发生法律效力；2．绿地联盛业委会要求被告移交相应物管用房、配套设施及物业资料是否有事实及法律依据；3．物业公司是否有权要求绿地联盛业委会向业主催缴物业费；关于焦点1，绿地联盛业委会根据业主大会决议发出的《关于终止物业服务的通知》发生效力的前提是：一、该小区第一次业主大会合法召开，表决通过的《议事规则》和《管理规约》有效。从社区出具的情况说明、住建部门的备案资料可以确定，绿地联盛小区第一次业主大会，系按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等法律法规的规定，在住建部门和社区的指导和监督下召开，参会人数及专有面积均达到法定过半要求，程序合法，决议有效。大会表决的《议事规则》和《管理规约》通过补充投票完善程序，最终达到法定的要求获得通过，并在该小区业主委员依法成立后均按照程序经住建部门审核后予以备案，对业主具有约束力。二、第二次业主大会的召开和决议程序合法。1、会前通知的程序。第二次业主大会由绿地联盛业委会于2018年8月29日发出通知公告，于2018年9月16日召开，符合《物业管理条例》“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”的规定。因会期定在9月16日，业主投票期从8月31日至9月16日的设置，考虑众多业主投票的持续性和时间差等实际情况，也不违反法律法规的强制性规定，并无不妥。2、参会人数及面积达到过半要求。据《物业管理条例》第十二条第一款的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。案涉小区有投票权业主总人数为2,695人，对应的专有面积为281,337.6平方米，实际上参与第二次业主大会的有1,420人，对应的专有面积为173,941.26平方米，即参会投票的人数占比52.69%，面积占比61.83%，达到法定的参会过半要求。3、通过两项决议的人数及面积达到过半要求。根据《贵州省物业管理条例》第三十四条“业主大会议事规则可以约定，业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到本条例第二十六条第二款规定的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内”和《议事规则》第十条的规定，如同意票不能达到要求可将最终缺席的票数直接计入已表决的多数票。本案中，第二次业主大会表决的两项决议：1.“解聘原物业服务”的表决情况为赞成1,231票，反对6票，弃权183票，另无法联系127票，逾期未投858票；赞成票为多数票，按照规则合计赞成票为2,216票，对应专有面积244,209.96平方米，即同意该决议的业主人数占比2,216÷2,695×100%=82.23%，面积占比244,209.96÷281,337.6×100%=86.8%，均过半。2.“授权新聘物业”的表决情况为赞成1,224票，反对9票，弃权184票，另无法联系127人，逾期未投858人；赞成票为多数票，按照规则合计赞成票为2,209票，对应专有面积244,020.96平方米，即同意该决议的业主人数占比2,209÷2,695×100%=81.97%，面积占比244,020.96÷281,337.6×100%=86.73%,均过半。两项决议的通过符合法律关于解聘或选聘物业服务企业事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。三、通过两项决议的表决票系业主的真实意思表示。第二次业主大会系该小区业主委员在住建部门和社区服务中心的指导下组织召开，两项决议严格按照程序投票通过，合法有效。被告认为表决票不真实，所提出的证据为按照148张投票所载联系方式进行电话核实的录音及文字记录，本院认为其核实情况并不能确定其真实性与关联性，且仅凭事后的所谓否认等情况也不能认定该投票并非业主当时的真实意思表示。综上，绿地联盛业委会召集业主大会决议解聘深圳住宅物业公司并授权业委会选聘物业公司及签订物业服务合同，绿地联盛业委会向业主公布此次业主大会的表决结果时，已向业主公式投票情况，对于该次业主大会的决议结果，已有生效民事判决予以确认，故该决议对外具有法律效力。绿地联盛业委会向被告深圳住宅物业发出《关于终止物业服务的通知》，且于2018年9月27日与贵阳欣和物业公司签订《物业服务合同》，该合同已经生效。根据《前期物业服务合同》的约定，原、被告之间的《前期物业服务合同》因绿地联盛业委会与新的物业公司签订物业服务合同生效而终止，参照《贵州省物业管理条例》第七十一条之规定，深圳住宅物业公司及深圳住宅物业贵州分公司应于物业服务合同生效之日起三个月内退出绿地联盛小区物业范围，但被告至今未退出，违反了法律规定和合同约定，故绿地联盛业委会要求深圳住宅物业公司及深圳住宅物业贵州分公司退出绿地联盛小区物业区域的诉请应予支持；深圳住宅物业公司要求确认《关于终止物业服务的通知》无效的反诉请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。同时，深圳住宅物业公司要求绿地联盛业委会停止侵害，立即将绿地联盛小区公共设施设备配电房、水泵房及消防水泵房交还给深圳住宅物业公司，恢复小区岗亭设备和道闸原状的反诉请求。因原、被告之间的物业服务合同已经终止，被告应退出绿地联盛小区的物业服务范围，并退还原告相应设备设施、物业配套用房等，故对被告的该项请求，本院亦不予支持。关于焦点2，绿地联盛业委会要求深圳住宅物业及深圳住宅物业贵州分公司移交绿地小区4栋4层4号、4栋4层7号、3栋4层12号、3栋4层15号、10栋2层76号、10栋2层77号、11栋2层9号、11栋2层10号、7栋3层57号、6栋3层42号、4栋4层14号、4栋3层5号、3栋2层3号、3栋1层1号物业配套用房，但深圳物业公司及深圳住宅物业贵州分公司仅认可接收了其中6栋3层42号、7栋3层57号、10栋2层76号、10栋2层77号物业配套用房。因绿地业委会作为主张方，按照“谁主张、谁举证”的原则，应由原告绿地联盛业委会承担相应的举证责任，但其并未提交相应证据证实深圳住宅物业公司或深圳住宅物业贵州分公司接收了被告自认接收房屋以外的其余房屋。因此，应由绿地联盛业委会承担举证不能的法律责任，故对其要求被告移交4栋4层4号、4栋4层7号、3栋4层12号、3栋4层15号、11栋2层9号、11栋2层10号、4栋4层14号、4栋3层5号、3栋2层3号、3栋1层1号房屋的诉请，本院不予支持。绿地联盛业委会要求深圳住宅物业公司及深圳住宅物业分公司移交办公家具及其他相关物业资料，因其未能提交证据证实绿地联盛业委会或绿地房开公司曾向深圳住宅物业公司或深圳住宅物业贵州分公司移交过上述资料或办公家具，故对其该项诉请亦不予支持。关于焦点3，反诉原告深圳住宅物业公司要求绿地联盛业委会对拖欠物业费的业主进行催缴；虽然《管理规约》中已约定业委会应对拖欠物业管理费的业主履行催缴义务，但该《管理规约》属于业主与业主委员会之间的管理约定，仅对业主及业主委员会产生约束力。深圳住宅物业公司与绿地联盛业委会之间的权利义务应以物业服务合同为准，其不能要求绿地联盛业委会依照《管理规约》履行催缴义务。且业主是否缴纳物业费，属于深圳住宅物业公司与绿地联盛小区业主之间的纠纷，与绿地联盛业委会并无关联，故对此其该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”，《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”，第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”，《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，参照《贵州省物业管理》第七十一条“物业服务合同期限内，当事人一方依法行使合同解除权的，应当以书面形式告知对方，并应当自告知之日起给对方3个月的准备时间，但双方当事人就准备时间另有约定的除外。双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同。”之规定，判决如下：一、被告深圳市住宅物业管理有限公司及被告深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司于本判决生效后十日内，退出贵阳市观山湖区绿地联盛国际小区物业服务区域，同时将绿地联盛国际小区6栋3层42号、7栋3层57号、10栋2层76号、10栋2层77号物业配套用房以及3栋、4栋箱式变压器2台，4栋负二层风机房1间，10栋负一层监控室1间、10栋负一层消防控制室1间移交给原告绿地联盛国际小区业主委员会；二、驳回原告绿地联盛国际小区业主委员会的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告深圳市住宅物业管理有限公司要求确认绿地联盛国际小区业主委员会于2018年9月17日向其发出的《关于终止物业服务的通知》无效的诉讼请求；四、驳回反诉原告深圳市住宅物业管理有限公司要求绿地联盛国际小区业主委员会停止侵害，立即将绿地联盛国际小区公共设施设备配电房、水泵房及消防水泵房交还给深圳市住宅物业管理有限公司，恢复小区岗亭设备和道闸原状的诉讼请求；五、驳回反诉原告深圳市住宅物业管理有限公司要求绿地联盛国际小区业主委员会对拖欠物业费的业主履行《绿地联盛小区业主管理规约》约定的催缴义务，向欠交物业费业主发出催缴物业费通知的诉讼请求；六、驳回反诉原告深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费200元，由被告深圳市住宅物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  苏 飞人民陪审员  何忠能人民陪审员  周训群二〇二〇年三月五日书 记 员  邵曦霖