甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初3776号原告（反诉被告）:甘肃钰泽酒店餐饮管理有限公司，住所地兰州市城关区张掖路街道永昌路********。法定代表人：张建新，该公司经理。委托诉讼代理人:杜凤兰,北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:康小芳,北京大成（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州陈麻婆餐饮有限公司，住所地兰州市，住所地兰州市城关区北滨河东路**甘肃电投陇能家园****楼**商铺法定代表人：王泓博，该公司经理。委托诉讼代理人：谭旻，甘肃并欣律师事务所律师。被告（反诉原告）:张某某，女。委托诉讼代理人：谭旻，甘肃并欣律师事务所律师。被告（反诉原告）:王某，男。委托诉讼代理人：谭旻，甘肃并欣律师事务所律师。第三人：甘肃电投房地产开发有限责任公司，住所地兰州市城，住所地兰州市城关区北滨河东路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李培义，该公司董事长。委托诉讼代理人:吴卓芳,甘肃法翔（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘晓倩,甘肃法翔（兰州）律师事务所律师。原告甘肃钰泽酒店餐饮管理有限公司（以下简称：钰泽酒店）与被告兰州陈麻婆餐饮有限公司（以下简称：陈麻婆公司）、甘肃九龙坡餐饮有限公司(以下简称：九龙坡公司)、张某某、王某、第三人甘肃电投房地产开发有限责任公司（以下简称：电投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案，被告九龙坡公司于2019年8月8日注销，被告陈麻婆公司、张某某、王某在举证期限内提出反诉，后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的法定代表人张建新及其委托诉讼代理人杜凤兰、康小芳，被告陈麻婆公司、张某某、王某的委托诉讼代理人谭旻，第三人电投公司的委托诉讼代理人刘晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钰泽酒店向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈麻婆公司签订的《店面合作转让协议书》以及原告与被告九龙坡公司、张某某、王某签订的《补充协议书》；2、判令被告陈麻婆公司、张某某共同赔偿原告经济损失1289720.55元;3、判令被告陈麻婆公司、张某某共同赔偿原告律师费23000元；4、判令被告王某对上述第二、三项请求承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费、保全费、公告费等与诉讼相关的费用由四被告承担。事实与理由：被告张某某承租了第三人位于兰州市城关区商铺，经营陈麻婆公司和九龙坡公司。被告陈麻婆公司与被告九龙坡公司系关联公司，二公司的实际控制人均为被告张某某和王某。原告的法定代表人张建新与王某系发小关系。2017年10月12日，原告与被告陈麻婆公司签订了《店面合作转让协议书》。2017年12月16日，原告与被告九龙坡公司、张某某、王某对之前签订的《店面合作转让协议书》进行了补充约定，共同签订了《补充协议书》，被告王某对该协议进行了担保。《店面合作转让协议书》和《补充协议书》约定：被告陈麻婆公司将九龙坡公司的店铺的使用权转让给原告，店铺面积约400平米，租金95元／平方米；转让费32万元（含押金5万元），租赁期限自2017年10月21日至2022年10月20日止；被告九龙坡公司和张某某必须负责与第三人协调原告租赁房屋的面积及水电等配套设施分割事宜，需保证承租期限达到五年，并于2018年6月1日前完成分割，分割费用各自承担；原告直接向被告九龙坡公司缴纳租金、水电费，租赁期间原告可以根据经营活动的需要对租赁物进行装修；被告在租赁期内应保证原告经营所需水电、天然气的正常供应，不得擅自断水、断电、断天然气，发生非正常因素的断水断电、断天然气，被告应承担赔偿责任；若合同不能履行，被告有共同赔偿原告经济损失的责任，应赔偿合作转让费、装修费、租金、人工损失等，……”。协议签订后，原告对店铺重新进行了装修，并开始经营牛壹哥潮火锅。同时，原告按约定向被告缴纳了租金、转让费、押金等相关费用。但被告九龙坡公司和张某某承诺的于2018年6月1日前完成分割没有兑现。2018年12月25日20点50分火锅店正在经营时，突然断电、漆黑一片，致使原告停止经营。由于突然长时间断电，导致大量食材浪费，很多食客逃单。至原告起诉之日，原告经营的火锅店仍未恢复供电。综上，被告违背诚实信用原则，没有按照约定保证原告在租赁期内正常经营所需的供电，致使原告和被告签订的《店面合作转让协议书》和《补充协议书》不能继续履行，并且被告王某承诺的7万元投资始终没有到位。被告承诺的于2018年6月1日前完成租赁房屋的面积及水电等配套设施分割也没有兑现。由于断电原告的火锅店无法正常经营，原告只得将火锅店关闭，火锅店的店员一时无法安置纷纷遣散，更重要的是原告为火锅店的经营进行了装修、广告等大量投入，刚刚经营了14个月，大量的投入还未得到回报，损失巨大。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告陈麻婆公司、张某某、王某共同辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。1、原告所依据的《补充协议书》系双方签订的草稿，虽然双方均在协议书上签字、捺印、盖章，但此合同对于店铺的面积、租金均为空白，且第十条后二年分摊金额系原告单方、自行书写，合同十八条处出现乱码，故该合同不具有法律效力。2、原告没有按照合同约定支付相关费用，且长期拖欠租金、水电暖、物业等费用，其已构成严重违约。3、原告在租赁期内断电无法正常营业是因为其长期拖欠第三人的物业费所致，第三人多次发出催缴通知单，被告也发出律师函告知，但原告置之不理，最终导致断电。4、因为原告拖欠物业费的行为，导致全楼层停电，连带被告陈麻婆公司也无法正常营业被迫关门，造成巨大损失。综上，原告构成违约，被告并未违约，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人电投公司述称，1、2015年5月20日，第三人与张某某签订了《甘肃电投陇能家园A区商铺租赁合同》，第三人将位于甘肃电投陇能家园A区4号楼二层商铺租赁给张某某使用，约定租期至2020年5月20日，承租期间转租须经第三人同意。在合同履行过程中，张某某曾向第三人提出将商铺转租的意愿，但因张某某长期拖欠房租，第三人并没有同意。至于张某某何时擅自将商铺转租给原告，以及原告与四被告签订的《店面合作转让协议书》及《补充协议书》，第三人均并不知情。2、因张某某长期拖欠房租，第三人将其诉至兰州市城关区人民法院，经兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初9589号判决书判决，解除了第三人与张某某签订的《甘肃电投陇能家园A区商铺租赁合同商铺租赁合同》，第三人与张某某已无租赁关系，原告与四被告之间的纠纷也与第三人无关。3、2018年11月19日，张某某授权委托王某办理商铺充值水电费事宜，王某代张某某的委托书于2018年12月21日向第三人承诺，于2018年12月24日16：00前缴清115596元，否则第三人不再为其所租商铺充值水电。之后，因张某某未按时履行承诺，第三人遂不再为其商铺充值水电。综上，张某某未经第三人的同意擅自将商铺转租给原告的行为不发生法律效力，第三人已和张某某解除了商铺租赁合同，对此造成的一切损失应由张某某承担，第三人对此不负责任，故请求法院依法判决。被告陈麻婆公司、张某某、王某向本院提出反诉请求：1、判令原告给付拖欠的房屋租金612036元及直至合同解除之日的租金；2、判令原告承担拖欠的物业、水电、暖气费用合计63442.5元并计算至合同解除之日；3、判令被告承担原告因停业而造成的各项损失；4、本案全部诉讼费用由原告承担。在本案审理过程中，被告将上述反诉请求变更为：1、判令原告给付拖欠的房屋租金160000元；2、判令原告承担拖欠的物业、水电、暖气费用合计52963元；3、本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年10月12日，原、被告签订了一份《店面转让合作协议书》，约定：被告将位于兰州市城关区店铺转让给原告，面积约400平方米，但以实际测量面积为准；原告愿意履行被告与第三人签订的《房屋租赁合同》中的全部权利和义务；合作转让费32万元；被告将九龙坡的营业执照注销后由原告重新办理。2017年12月16日，双方又拟定一份《补充协议书》，对之前的协议进行了补充，对违约责任及赔偿进行了详细的约定，但因为双方对面积、租金等事宜未能达成一致意见，且在打印中出现乱码，故被告虽然签字盖章，但该协议并没有生效。协议签订后，被告积极履行了自己的义务，向原告交付了房屋，并注销了九龙坡公司。但原告交付了部分费用后，却未按照合同约定按时足额缴纳房租、水电、物业、暖气等费用，长期拖欠，导致第三人在多次催交物业费无果后，按照合同约定停止了物业服务。综上，原告的行为构成违约，其违约行为不仅使自己经营的牛壹哥火锅店无法正常经营，被告的陈麻婆公司也被迫关门，造成巨大损失。另外，因双方的租赁合同尚在有效期内，原告在诉讼之前也未提出解除合同的请求，故在合同未解除之前，原告理应按照双方约定承担房租、水电暖、物业等费用。为此，被告提起反诉，望判如所请。原告针对被告的反诉请求辩称，1、原、被告签订的补充协议合法有效，补充协议中对面积、租金等进行了详细约定，乱码不影响协议内容，该协议已经由双方签字盖章认可，故双方均应受该协议的约束。2、原告已经按约向被告交纳了租金，也缴纳了水电费，有票据为证，双方结算按照实际使用原告向被告支付，物业费是因为被告没有向第三人缴纳，不是原告的义务。3、2018年12月5日发生断电后，原告的店铺无法继续营业，故无法经营之日即合同解除之日，不是起诉之日。综上，请求驳回被告的反诉请求。第三人电投公司的陈述意见同其上述陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的九龙坡注销档案、张乃琴死亡证明、本院调取的商业物业管理合同，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的陈麻婆公司与九龙坡公司内资企业基本信息符合证据的真实性、合法性，但仅仅这两份内资企业基本信息不足以证明两公司为关联公司，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。2、原告提供的店面合作转让协议书、补充协议书、中国建设银行个人活期账户交易明细、2017年12月18日九龙坡公司出具的清单、中国银行交易流水明细清单符合证据的真实性、合法性，能够说明双方之间的合同关系及协议约定的内容、以及原告已支付转让费32万元与租金40万元的事实，故本院对该组证据予以确认。3、原告提供的2017年12月23日的暖气费收据符合证据的真实性、合法性，能够证明其向陈麻婆公司缴纳了2017-2018年度取暖费10000元的事实，故本院对该证据予以确认。4、原告提供的2017年11月13日关于1000元装修电费的收据是复印件，被告对此不认可，故本院对该证据不予确认。5、原告提供的水、电收费清单、收据及微信转账凭证、招商银行股份有限公司银行流水、招商银行账户历史交易明细表，虽然该组证据中的收费清单为原告单方制作，但原告提供的微信转账凭证、招商银行股份有限公司银行流水、招商银行账户历史交易明细表与该收费清单的记录能够相互印证，并形成完整的证据链，证明原告按时缴纳了水电费的事实，故本院对上述证据予以确认。6、原告为了证明其装饰装修及设备损失而提供了视频监控系统安装合同、甘肃成远信息系统集成科技有限公司计算机系统销售与服务合同、制作安装协议书、牛壹哥火锅店装修项目表、牛壹哥北滨河店厨房设备清单、牛壹哥火锅（设备购买清单）、空调材料清单、销售单、洗碗机销售单、网购清单、招商银行兰州火车站西路支行银行流水、中国银行交易流水明细清单、招商银行账户历史交易明细表、兴业银行股份有限公司兰州分行银行流水、装修款微信转账凭证、装修款现金收据，本院认为,因监控及收银系统属于未形成附合的装饰装修物,故对原告为了证明其因监控及收银系统支出45103元而提供的视频监控系统安装合同、甘肃成远信息系统集成科技有限公司计算机系统销售与服务合同及与之相关的银行付款记录、收据,本院不予确认;同样，原告提供的牛壹哥北滨河店厨房设备清单、牛壹哥火锅（设备购买清单）、空调材料清单、洗碗机销售单、网购清单、销售单、购置设备收据载明的物品也属于未形成附合的装饰装修物，原告可自行搬离，故本院对该部分证据及与之相关的付款记录不予确认；原告为了证明其门头装修款为48000元,提供了制作安装协议书、2017年11月18日收款7100元的收据以及2017年11月9日向袁海转账12900元、2017年11月17日向袁海转账12900元、2017年12月7日向袁海转账15050元的银行付款记录，本院认为，制作安装协议书系原告与兰州追时广告装饰设计有限公司所签订，而该协议书载明袁海为该公司的法定代表人，因此上述证据能够形成完整的证据链，证明原告实际支出门头装修款47950元的事实，故本院对该部分证据予以确认；原告提供的牛壹哥火锅店装修项目表系原告与甘肃黄鸟装饰设计有限公司于2017年11月20日盖章确认，该表乙方处加盖了甘肃黄鸟装饰设计有限公司公章，并有韦志勇的签字，且原告提供了张建新于2017年10月20日向韦志勇转账4400元、于2017年11月12日向韦志勇转账50000元、于2017年11月18日向韦志勇转账15000元、于2017年11月29日向韦志勇转账62000元的银行记录，故本院对原告实际支付了装修款131400元的事实予以确认；但原告提供的2017年11月18日、2018年1月5日、2018年1月28日的收据无相应的付款凭证予以印证，故本院对该部分装修款不予确认。7、原告提供的牛壹哥火锅店现场照片系原告与本院工作人员查看现场时所拍摄，符合证据的真实性、合法性，能够证明该店停止营业的事实，故本院对该证据予以确认。8、原告提供的其法定代表人张建新与王某的通话录音光盘，被告对此不予认可，本院审查后认为，该证据为原告单方制作，且原告未提供其他证据与之相互印证，故本院对该证据不予确认。9、原告提供的北京大成（兰州）律师事务所诉讼案件委托代理协议、甘肃增值税普通发票、诉讼财产保全责任保险发票符合证据的真实性、合法性，能够证明原告为本次诉讼支出律师费23000元、诉讼财产保全责任保险费1934.50元的事实，故本院对该证据予以确认。10、原告提供的张劲、王某的证言，被告经质证对此不予认可，本院审查后认为，证人王某与原告有利害关系，而张劲的证言不能证明王某是两公司的实际控制人，故本院对该证据不予确认。11、被告提供的店面合作转让协议书符合证据的真实性、合法性，但双方并没有进行实地测量，故不能证明原告使用的房屋面积为460.47平方米，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。12、被告提供的用于证明案涉房屋实际面积为460.47平方米的2张面积图系被告单方制作，并非双方所确认，不能证明原告使用的房屋面积为460.47平方米，故本院对该证据不予确认。13、被告提供的张某某与第三人于2015年5月6日签订的房屋租赁合同符合证据的真实性、合法性，但该证据不能证明原告没有缴纳押金5万元，也不能证明原告没有按时缴纳水电费，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。14、被告提供了补充协议书3份，其中一份补充协议书与原告提供的补充协议书内容一致，各方也均签字确认，且该协议具备合同主要条款，至于合同中出现的乱码并不影响该协议的有效性，故本院对此予以确认，对其他2份补充协议书因无双方签字确认，故本院不予确认。15、被告提供的缴费凭证符合证据的真实性、合法性，能够证明原告支付了房屋租金40万元的事实，但不能证明原告尚欠被告房屋租金264381.45元，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。16、被告提供的陇能物业整改通知书2份、采暖费收取明细1份符合证据的真实性、合法性，但该通知并非针对原告所作出，该证据不能证明由于原告拖欠费用导致第三人发出催缴通知书，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。17、被告提供的暖气费收据6张、物业费收据46张以及水费、电费抄录表符合证据的真实性、合法性，其提供的水费、电费抄录表与原告制作的水、电收费清单恰好能够相互印证，但该收据仅为部分收据，无法证明被告向第三人交清了所有的费用，故本院对上述证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。18、被告提供的律师函及函件寄送凭证不能证明是由于原告的原因导致的断电，且该律师函没有律师事务所公章，故本院对该证据不予确认。19、被告提供的商业物业管理合同，虽然系复印件，但与本院调取的商业物业管理合同一致，该合同符合证据的真实性、合法性，但其不能证明由于原告的原因导致的断电，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的不予确认。20、第三人提供的与张某某于2015年5月6日签订的房屋租赁合同、（2018）甘0102民初9589号民事判决书、2018年11月19日的委托书、2018年12月21日的承诺书符合证据的真实性、合法性，能够证明因张某某拖欠房屋租金经法院判决解除了房屋租赁合同的事实，但不能证明第三人对张某某转租不知情，故本院对该证据真实性予以确认，对其证明目的予以部分确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月12日，原告钰泽酒店（乙方）与被告陈麻婆公司（甲方）签订了《店面合作转让协议书》，双方约定：甲方于2017年10月11日前将位于兰州市的店铺（面积约400平方米）转让给乙方使用，按实际测量面积为准（按比例分摊公摊面积）；该店铺的产权人为电投公司，电投公司与甲方签订了租赁合同，租期到2020年5月止，月租金为每月每平方米95元（所有价格按原合同履行）；店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向电投公司履行该租赁合同，每月缴纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，押金10万元由乙方交给甲方5万元，各承担一半，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金；店铺现有装修、装饰、设备（包括）全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归电投公司所有，动产无偿归乙方；乙方在2017年10月12日前一次性向甲方支付顶手费共计320000元，上述费用已包括甲方交给电投公司再转付乙方的押金、上述装修装饰设备及其它相关费用；该店铺的营业执照由乙方重新办理，经营范围为餐饮；甲方应办理乙方与电投公司续签合同，如由于甲方原因导致甲方自己中途收回店铺，按甲方不按时交付店铺承担违约责任，退还乙方已付全部款项，如电投公司不同意续租乙方，在影响乙方经营的情况下，退还乙方投资添置设备、装修等全部费用；转让店铺硬件设施设备明细表附合同；合同有不足之处双方协商签订补充条款。合同签订当日，原告钰泽酒店向被告陈麻婆公司转账支付了转让费32万元（原、被告均陈述这32万元中包括原告应承担的5万元押金）。2017年10月24日，原告钰泽酒店向九龙坡公司转账支付了房屋租金40万元。同时，被告陈麻婆公司向原告交付了店铺，原告开始进行装修并购置设备。为此，原告支付了装修费179350元（门头装修款47950元、其他装修款131400元）。2017年12月16日，原告钰泽酒店（乙方）与九龙坡公司（甲方）、张某某（丙方）、担保人王某（丁方）签订了《补充协议书》，该协议载明：鉴于甲乙双方于2017年10月12日签订了《店面合作转让协议书》，现对协议未约定事项达成补充协议；租赁期限自2017年10月21日起至2022年10月20日止，甲方与丙方负责2020年10月21日至2022年10月20日与电投公司续签租赁合同的所有事宜，2017年10月21日之前产生的租金及相关费用由甲方承担，与乙方无关，2017年10月21日之后产生的租金及相关费用由乙方承担，与甲方无关；在租赁期限内，按原始合同（丙方与电投公司签订的租赁合同）执行（原合同的相关费用，丙方和乙方各承担一半）；甲方、丙方不得提高租金，乙方直接向甲方交纳租金（水电费，每月两次，按月交纳，暖气费于每年供暖期前一次性缴清，房租按照原合同日期提前一至两个月交纳，不得拖延）；租赁期间，乙方可根据经营活动的需要对租赁物进行装修；甲方与丙方在租赁期内应保证乙方经营所需水、电、天然气的正常供应，不得擅自断水、断电、断天然气，发生非正常因素的断水、断电、断天然气，甲方与丙方应承担赔偿责任；甲方与丙方负责与电投公司协商变更承租人的相关事宜，甲方、丙方与电投公司协商不通时，继续执行原合同，直至合同结束；如本合同期内导致乙方不能顺利开店、正常经营的，甲方与丙方应承担乙方的相应损失；甲方、丙方必须负责与电投公司协调乙方租赁房屋的面积及水电等配套设施分割事宜，需保证承租期限达到五年，并于2018年6月1日前完成分割，分割费用各自承担；届时未完成分割，甲乙丙三方应继续执行原合同，直至合同结束，结束后丙方应负责为乙方续租两年，若续租不成，甲方、丙方应承担乙方后两年的相应损失，总投资约80万元，赔偿包括但不限于转让费、装修费、软件监控费用等（以上相应费用，按五年折旧分摊，应在公平合理的情况下找相关部门核算，后2年分摊金额为24万元）；租赁期间，因甲方与丙方原因，导致断水、断电、断天然气以及卫生间不能正常使用影响乙方正常经营的，乙方有权解除合同，并追究甲方与丙方责任；甲方、丙方同意给予乙方两个月的店铺装修期，时间为2017年10月21日至2017年12月20日，装修期乙方不支付租金；若合同不能履行，甲方、丙方、丁方有共同赔偿乙方经济损失的责任；本协议生效后，各方应全面履行，任何一方违约，应赔偿对方的全部损失，包括但不限于合作转让费、装修费、租金、人工损失等；甲乙双方就履行本合同发生纠纷，应先通过协商解决，协商解决不成的，可依法向租赁房屋所在地人民法院起诉；因诉讼产生的各项费用包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、保全费等由违约方承担；本协议系2017年10月12日签订的《店面合作转让协议书》的补充，与《店面合作转让协议书》具有同等法律效力，与《店面合作转让协议书》不一致的，以本协议的内容为准。2017年12月18日，九龙坡公司向原告出具清单一份，内容为：“房租：430㎡×95元/㎡/月×12月=490200元整，陇能保证金10万元÷2=5万元整，合计：540200元整，已付：40万元整，剩余：140200元整。其中：7万元作为股份入股牛壹哥潮火锅，剩余7万元请转入甘肃九龙坡餐饮有限公司账户，户名：……。”原告装修好店铺后开始在该店铺经营牛壹哥潮火锅，但双方并没有对案涉商铺的面积进行实地测量，庭审中原告主张其租赁的商铺面积为400平方米，被告对此亦予以认可。2017年12月23日，原告向陈麻婆公司缴纳了2017-2018年度暖气费10000元。之后，在原告经营过程中，其均按照每月先预交后结算的方式向被告缴纳了水费与电费。其中，原告每月应承担公摊部分保洁工资1300元，公区公摊（水、电、低值易耗品）1000元。经双方于2018年11月23日抄表，原告的营业水表读数为1012立方（标准为每立方4.3元）、营业电表读数为3871度（标准为每度1.2元）。2018年12月，原告向被告预交了12月的水电费6000元。2018年12月23日抄表显示，原告的营业水表读数为1075立方，营业电表读数为4140度，故原告12月应承担的水电费合计为9026.9元（1300元+1000元+63×4.3元+269×20倍×1.2元）。2018年12月25日晚八点左右，原告正在营业状态的店铺突然停电，且一直未恢复供电，导致原告无法继续经营，关闭店铺。另查，2015年5月6日，被告张某某与第三人电投公司签订了《甘肃电投陇能家园Ａ区商铺租赁合同》，第三人将位于兰州市城关区建筑面积约1270.27㎡的商铺出租给张某某用于餐饮服务，双方约定：租赁期限为5年，自2015年5月20日至2020年5月20日；第一年、第二年、第三年即2015年5月20日至2018年5月20日租金为95元／㎡／月，第四年即2018年5月20日至2019年5月20日租金为105元／㎡／月，第五年即2019年5月20日至2020年5月20日租金为115元／㎡／月；张某某应在每年度的起租日的30天前向第三人全额支付下一年度租期的租金；张某某应向第三人交纳基础设施及履约保证金10万元，保证金在租赁期满后的30日内无息退还，若有财产损失，在保证金中扣除，不足部分第三人有权通过相关途径追索；未经第三人书面同意，张某某不得以任何形式转租或分租该商铺；甘肃陇能物业有限责任公司为本小区物业服务的提供方，第三人于张某某同意物业公司有权援引本合同的有关条款，与张某某签订物业管理合同；如果张某某拖延支付应付物业公司款项、费用超过15日，则物业公司有权选择暂停该商铺的部分或全部物业服务，引起的全部后果由张某某承担。随后，张某某于2015年5月25日与甘肃陇能物业有限责任公司签订了《商业物业管理合同》，合同期限为24个月，自2015年10月20日至2017年10月19日，物业费为每月每平方米2.5元，小区公共水、电分摊费每月每平方米0.3元，水费标准为每月每立方米4.1元，电费标准为每月每度1.2元。之后，因张某某拖欠2017年10月-2018年10月物业费、2018-2019年度采暖费，物业公司先后于2018年8月29日、10月24日向其发出了整改通知书，但张某某仍未向物业公司缴纳2018-2019年度采暖费。又因张某某未按约向第三人支付房屋租金，第三人于2018年10月17日将张某某起诉至本院，要求解除其与张某某签订的上述商铺租赁合同、张某某腾退商铺，并支付房屋租金与违约金。2018年12月21日，被告王某持张某某于2018年11月19日出具的的委托书向第三人出具承诺书一份，内容为：“本人王某代张某某委托将于2018年12月24日16:00前将张某某承诺的于2018年11月28日每天缴4446元，一共26天，共115596元，一次性全部缴清。若未缴清费用，本人王某（受托人）、张某某不同意充值水电，贵公司的物业公司不再为张某某所租赁的商铺充值水电。”但被告王某、张某某并未按上述承诺向第三人缴清上述费用，故第三人于2018年12月25日开始不再为张某某租赁的商铺充值水电，直接导致原告的牛壹哥潮火锅店无法继续经营。2019年7月8日，本院作出（2018）甘0102民初9589号民事判决书，判决：一、解除电投公司与张某某签订的《甘肃电投陇能家园Ａ区商铺租赁合同》；二、张某某偿还电投公司2018年12月20日前的租金3684614.79元及违约金1803106.57元。另外，根据张某某提供的收据显示其在2018年度陆续向物业公司缴纳了物业费合计56181.6元，物业费标准为每月每平方米为2.8元。再查，九龙坡公司的股东为王某与张乃琴，王某的出资额为20万元，张乃琴的出资额为180万元。2018年12月23日，张乃琴去世。2019年8月7日，九龙坡公司注销。九龙坡公司在注销过程中于2018年5月4日成立了清算组，并于2019年8月7日制作了清算报告，清算报告写明：在清算中没有债权债务，如果出现债权债务，由股东张乃琴、王某按出资比例承担。当日，九龙坡公司股东会决议对上述清算报告予以了确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，钰泽酒店与陈麻婆公司于2017年10月12日签订的《店面合作转让协议书》、钰泽酒店与九龙坡公司、张某某、王某于2017年12月16日签订的《补充协议书》，意思表示真实，内容约定合法，协议合法有效，双方当事人理应恪守，且在合同履行中发生争议时，应本着诚实信用原则，友好协商处理，避免扩大损失。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从《店面合作转让协议书》和《补充协议书》的内容可以看出，案涉商铺的转让方为陈麻婆公司、九龙坡公司以及张某某，受让方为钰泽酒店。依协议约定，陈麻婆公司、张某某、九龙坡公司在租赁期内应保证钰泽酒店经营所需水、电、天然气的正常供应，因陈麻婆公司、张某某、九龙坡公司原因，导致断水、断电、断天然气影响钰泽酒店正常经营的，钰泽酒店有权解除合同，此为双方约定的钰泽酒店解除合同的条件。根据王某受张某某委托向第三人作出的承诺书内容及第三人的陈述可知，案涉商铺于2018年12月25日停电系张某某未按承诺书向第三人支付115596元，而自愿向第三人作出放弃充电的意思表示所致，并非被告主张的原告未按约支付物业费导致停电，而此后陈麻婆公司、张某某、九龙坡公司亦未积极采取措施解决该停电问题，导致钰泽酒店租赁的商铺无法继续经营，陈麻婆公司、张某某、九龙坡公司的行为构成根本违约，双方约定的解除合同条件已成就，原告有权解除合同，且被告亦表示同意解除合同，故原告要求解除《店面合作转让协议书》、《补充协议书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告认为原告拖欠租金、水电暖、物业费已构成严重违约的问题，首先，因12月发生停电致使双方尚未对12月的水电费进行结算，不能据此认为原告拖欠被告水、电费。其次，虽然原告未按约向被告支付暖气费、物业费，以及拖欠少量租金的行为欠妥，但原告的该行为违约程度显著轻微，不影响被告合同目的的实现，原告并不构成根本违约，加之，被告亦未提供证据证明其曾向原告催要过该费用。因此，本院对被告该主张不予采信。关于原告要求陈麻婆公司、张某某共同赔偿经济损失1289720.55元的主张，原告明确其主张的经济损失1289720.55元包括转让费32万元、房屋租金40万元、装修款356993元、设备购置款212727.55元。对于原告主张的转让费32万元，原、被告均认可该费用包含转让费27万元与押金5万元，现因被告的违约行为导致双方协议解除，且原告仅仅使用了商铺14个月，故被告应将押金5万元、转让费207000元[270000元-63000元（270000元÷60个月×14个月）=207000元]退还给原告。对于原告主张的房屋租金40万元，因原告在2017年12月20日至2018年12月25日期间使用案涉商铺，其理应承担此期间的房屋租金，原告要求被告退还租金40万元于法无据，故对原告该主张，本院不予支持；对于原告主张的装修款356993元，根据上述证据分析及查明的事实,本院能够认定原告实际支出的装修费为179350元，再结合双方约定的五年租赁期限及原告已使用房屋14个月的情形，本院认为被告因其违约行为应向原告赔偿的装修款损失为137502元[179350元-41848元（179350元÷60个月×14个月）=137502元]；对于原告主张的设备购置款212727.55元，虽然被告构成根本违约，但从原告提供的清单可以看出其购置的设备属于未与房屋形成附和的装饰装修物，原告可自行搬离，被告无需支付该部分赔偿款予原告，故对原告该主张，本院不予支持。综上，被告陈麻婆公司、张某某应向原告退还押金5万元、转让费207000元、装修款损失为137502元。关于原告要求被告陈麻婆公司、张某某共同赔偿律师费23000元、保险费1950元的主张，补充协议约定，因诉讼产生的各项费用包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、保全费等由违约方承担，而本案系因被告的违约行为导致合同解除，且原告提供了合同、发票证明上述费用已实际产生，故本院对原告该项请求予以支持。关于原告要求被告王某对陈麻婆公司、张某某应赔偿的款项承担连带赔偿责任的主张，因王某在补充协议书中承诺若协议不能履行承担赔偿钰泽酒店经济损失的责任，并在该协议上以担保人的身份签字确认，故原告要求王某承担连带赔偿责任的请求符合补充协议的约定，本院予以支持。关于被告主张的截止2018年12月20日的房屋租金160000元，王某与张乃琴为九龙坡公司的股东，该公司已注销、张乃琴已去世，故王某可以作为被告提出反诉。《店面合作转让协议书》约定“月租金为每月每平方米95元（所有价格按原合同履行）”、《补充协议书》约定“按原始合同（丙方与电投公司签订的租赁合同）执行（原合同的相关费用，丙方和乙方各承担一半）；甲方、丙方不得提高租金，乙方直接向甲方交纳租金（……，房租按照原合同日期提前一至两个月交纳，不得拖延），从上述约定内容可以看出，双方约定的租金标准是按照张某某与第三人签订的租赁合同约定的租金标准执行，而被告给予了原告两个月的免租期，故原告应向被告支付2017年12月20日至2018年12月20日的房屋租金484000元[190000元（400㎡×95元×5个月）+294000元（400㎡×105元×7个月）=484000元]。根据查明的事实，原告已向被告支付了房屋租金40万元，同时，九龙坡公司认可用7万元入股款抵做租金，因此原告尚欠被告租金14000元，故对被告主张的租金14000元，本院予以支持。关于被告主张的物业费、水电费、暖气费共计52963元，被告明确包含水电费3028.9元、物业费15680元、暖气费34254.1元。对于被告主张的2018年12月的水电费，依查明的事实，可知原告尚欠被告12月水电费3026.9元，故对被告主张的水电费3026.9元，本院予以支持。对于被告主张的2017年10月21日至2018年12月21日期间的物业费，虽然被告提供的收据显示物业费交至2018年5月，但这些收据能够证明其2018年度缴纳的物业费总额为56181.6元，远远超过整年的物业费，加之原告在2017年10月21日至2018年12月21日期间使用房屋，因此，尽管无法确定被告是否向物业公司缴清所有物业费，但结合上述事实、减少诉累，本院认为原告应承担此期间的物业费15680元（400㎡×2.8元×14个月）。对于被告主张的暖气费34254.1元，根据合同约定，原告租赁期间所产生的取暖费应由原告承担，故原告负有缴纳取暖费的义务。虽然被告提供的发票与收据没有载明物业公司收取是哪一年度的暖气费，但发票与收据的开票时间均为2018年1月与5月，而物业公司于2018年10月24日向被告发出的整改通知书中催缴的是2017年10月-2018年10月物业费以及2018-2019年度取暖费，并没有向被告催缴2017-2018年度取暖费，因此，本院认定被告缴纳了2017-2018年度取暖费，故被告有权向原告主张该年度的取暖费。原告应承担的2017年11月1日至2018年3月31日期间的暖气费为18400元（400㎡×9.2元×5个月），原告已缴纳10000元，故原告尚欠该年度取暖费8400元。因被告并未向物业公司缴纳2018-2019年度取暖费，且原告仅仅使用房屋至2018年12月25日，故其现要求原告支付2018-2019年度取暖费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、解除甘肃钰泽酒店餐饮管理有限公司与被告兰州陈麻婆餐饮有限公司于2017年10月12日签订的《店面合作转让协议书》，甘肃钰泽酒店餐饮管理有限公司与甘肃九龙坡餐饮有限公司、张某某、王某于2017年12月16日签订的《补充协议书》；二、被告兰州陈麻婆餐饮有限公司、张某某于本判决生效后十日内向原告甘肃钰泽酒店餐饮管理有限公司退还转让费207000元、押金50000元；三、被告兰州陈麻婆餐饮有限公司、张某某于本判决生效后十日内向原告甘肃钰泽酒店餐饮管理有限公司赔偿装修款损失137502元；四、被告兰州陈麻婆餐饮有限公司、张某某于本判决生效后十日内向原告甘肃钰泽酒店餐饮管理有限公司支付律师费23000元、诉讼财产保险费1950元；五、被告王某对上述费用承担连带付款责任；六、原告甘肃钰泽酒店餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向兰州陈麻婆餐饮有限公司、张某某、王某支付房屋租金14000元，以及水电费3026.9元、2017-2018年度暖气费8400元、2017年10月21日至2018年12月21日期间的物业费15680元；七、驳回原告甘肃钰泽酒店餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告兰州陈麻婆餐饮有限公司、张某某、王某的其他反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16615元，保全费5000元，原告承担6615元，被告兰州陈麻婆餐饮有限公司、张某某、王某承担15000元。反诉费2247元，原告承担500元,被告兰州陈麻婆餐饮有限公司、张某某、王某承担1747元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 张 金 凤人民陪审员 ??罗建军人民陪审员 ??王?冰二〇二〇年三月十九日书记员王淑娟