广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0224民初1109号原告：陈远生，男，1980年4月28日出生，汉族，住广东省从化市************之三。公民身份号码：440************115。委托诉讼代理人：马艳芬，广东维群律师事务所律师。被告：赖敏香，女，1977年5月23日出生，汉族，住广东省仁化县锦霞华府卡米亚瓷砖店。公民身份号码：440************860。原告陈远生与被告赖敏香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈远生的委托诉讼代理人马艳芬、被告赖敏香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈远生向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》，被告立即返还承租的仁化县****************（以下简称11号商铺）给原告；2.判令被告支付商铺租金40736元和违约金4073.6元合计44809.60元（暂计至2019年12月31日，根据合同约定实际应计至被告清偿之日止）；3.判令原告无须退还租赁保证金一万元给被告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月20日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，将原告所有的11号商铺租赁给被告作商业用途。合同租赁期为3年，即2018年9月1日至2021年8月31日止。双方约定租金5092元/月，乙方须于每月15日前，主动向甲方指定银行账户交纳当月租金。合同签订时，被告向原告交纳一万元租赁保证金。被告承租以后，经常怠于交纳租金。自2019年起，被告仅于2019年3、4、5、8月支付租金5092元。2019年9月至今商铺租金分文未交。计至2019年12月31日止，被告尚有8个月租金共计40736元未付清。原告认为，原、被告于2018年8月20日签订的商铺租赁合同合法有效。被告有支付原告租金的义务，被告未能按合同约定履行缴足原告商铺租金已超过连续3个月，原告有权依据合同第四十四条约定要求解除与被告签订的商铺租赁合同，要求被告返还其承租的商铺并缴清商铺租金共计40736元，支付4073.6元违约金，同时租赁保证金1万元原告无须退还给被告。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请判如所请。被告赖敏香辩称，2017年11月28日与陈远生签订《商铺转让协议》后，直至8月20日之前，被告通过手机银行转账415820元到陈远生账户。期间，2018年3月18日开始装修铺面，前后花费近498000元。2018年8月5日开业。2018年8月19日，陈远生过来将被告打伤，把档口许多东西打烂，逼迫撕毁《商铺转让协议》，将档口占为己有。2018年8月20日，与陈远生签订《商铺租赁合同》。该份合同是陈远生用暴力手段威逼被告写的，因被告的店已装修好，不签原告就把店砸烂。店面2018年8月5日开业，2018年8月20日才签合同，足以证明。相邻的12号和10号铺面积差不多，租金才3000元左右，而11号商铺5094元/月，因已装修好，不得不签。2018年8月20日，陈远生又要答辩人交1万元押金，2018年10月15日向陈远生转账5000元租金，12月14日又交了10184元租金，12月17日又缴付5092元租金。从2019年3月因奔波于其他案件无法经营。11号商铺答辩人共交446096元，且花费近50万元装修，现原告要收回铺面，答辩人不同意。请求法院要求陈远生把446096元买铺面的款退回，如果不退回，按正常的租赁价格3000元/月，给答辩人使用148个月，来抵销446096元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈远生向本院提交的证据：证据2《商铺租赁合同》，拟证明原、被告关于租金交纳、违约金、租赁保证金、解除合同条件等相关约定。证据6借款协议、证据7银行流水明细，拟证明被告曾于2017年向原告借款50万元的事实。被告赖敏香质证：对证据2有异议，是原告以涉黑暴力的形式逼被告签的，有档口的人证物证及摄像头作证，把档口的杯子风扇及其他东西打烂，还用两米长的铁棍打被告头部；对证据6、7有异议，借款已经还清。本院认定：被告对证据2提出异议，认为是原告逼迫其签订，但未提交相应证据支持其主张，本院对证据2的真实性予以确认；证据6、7与本案房屋租赁合同纠纷无关，本院不予确认。被告赖敏香向本院提交的证据：证据1《商铺转让协议》，拟证明商铺是转让给被告的；证据2转账给陈远生的金额（2017年11月28日-2018年8月7日），拟证明赖敏香转账给陈远生的金额415820元；证据3中国农业银行交易明细清单，拟证明赖敏香从银行转账给陈远生的流水清单，总额415820元，还交了1万元押金及2018年10月15日转账5000元，12月14日交10184元，12月17日交5092元，总共446096元；证据4广东鼎禾装饰设计有限公司合同，拟证明被告装修铺面的金额大约50万元；证据6声明，拟证明赖敏香不欠陈远生钱的事实；证据7结婚证，拟证明梁小梅是陈远生的老婆；证据8流水账，拟证明赖敏香打款事实。原告陈远生质证：证据1是被告之前欠原告50万欠款，原来是打算购买商铺的，但后来资金不足就改为租赁且签订的《商铺转让协议》作废，取消了协议后才签订了本案的租赁合同；对证据2、3有异议，该款是用来偿还被告借款的，有原告提交的50万元借款协议及银行流水为证，该证据中的20万元银行转账是用于偿还借款的，属另一法律关系，与本案无关；证据4由法庭审核，对其关联性有异议，是被告与第三方的关系，与本案无关。对证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该声明是因原告与被告签订的50万元借款合同约定最后还款日期是2018年3月31日，但被告未能按约定履行还款义务，加上商铺转让合同在2017年已生效，被告虽已进行装修，但也未能依约履行支付商铺转让款义务。在双方协商未果，原告报警警方以经济纠纷为由不予处理的情况下，2018年8月20日被告邀请他人居中协商，协商结果如下：被告欠原告巨额余款，以退还商铺转让加上5万元补偿的方式解决50万元借款合同与商铺转让合同。双方协商一致后，在他人的见证下，原告出具该声明，商铺转让合同当场撕毁，借款合同亦作废。对证据7、8的真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案是房屋租赁合同纠纷，与本案无关。本院认定：证据1《商铺转让协议》，被告在答辩意见中陈述该转让协议已撕毁，故与本案无关，本院不予确认。证据2的内容发生在租赁合同之前，本院不予确认。证据3中租赁合同签订之后12月4日支付10184元，本院予以确认；其它发生在租赁合同之前的款项，本院不予确认。证据4、6、7、8与本案租赁合同纠纷无关，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月20日，原告陈远生(甲方)与被告赖敏香(乙方)就租赁11号商铺事宜签订《商铺租赁合同》。租赁合同约定：甲方向乙方出租店铺期限为叁年，租赁期从2018年9月1日至2021年8月31日止；租金5092元/月；乙方须于每月15日前主动向甲方指定银行账户缴交当月租金；合同签订时，乙方向甲方一次性交付租赁保证金壹万元，租赁保证金由甲方保管直到租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数(不计利息)退还乙方等。合同第二十一条约定：“乙方须按时缴交租金、管理费及其它应缴之费用”。第四十二条约定：“在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方应双倍返还乙方交纳的租赁保证金”。第四十四条约定：“如乙方迟延缴交租金和管理及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一个月，应按所欠缴金额的10%支付违约金。如连续三个月未能缴足租金或管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，乙方的租赁保证金和管理保证金不予退还”。另查明，涉案11号商铺[权证号：粤(2018)仁化不动产权第0004144号]登记的权利人为陈远生。2018年11月20日，原告陈远生诉被告赖敏香房屋租赁合同纠纷一案，就被告赖敏香租赁原告陈远生所有的涉案11号商铺一事，原告陈远生以被告未能缴足商铺租金已有3个月，符合双方签订的商铺租赁合同第四十四条关于解除合同的约定为由，请求解除双方签订的《商铺租赁合同》。2018年12月20日，本院作出（2018）粤0224民初894号民事判决书，该判决书中认定双方签订《商铺租赁合同》前被告已装修租赁商铺，被告在2018年10月15日交付原告租金5000元、12月4日交付了10184元、12月17日交付了5092元的事实。法院认为双方签订的《商铺租赁合同》是双方自愿签订，合法有效，被告虽有违约行为，但不足以应当解除合同，且被告要求继续履行合同，故判决驳回原告陈远生的诉讼请求。庭审中，原、被告双方明确，2019年3月、4月、5月、8月共4个月的租金被告已向原告支付。原告认为截至2019年12月31日，被告支付了2019年1月-4月的租金，尚欠5月-12月的租金共计40736元未支付，原告诉至法院，要求被告支付欠付租金及违约金并解除合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并在已生效的（2018）粤0224民初894号民事判决书中予以明确。一、关于《商铺租赁合同》是否解除并返还商铺的问题。本案中，因被告连续超三个月未能按租赁合同约定支付租金，且至2019年12月31日止已累计欠付8个月租金，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》第四十四条“……如连续三个月未能缴足租金或管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，乙方的租赁保证金和管理保证金不予退还”的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对原告请求判令解除《商铺租赁合同》并返还原告商铺的诉求，本院予以支持。二、关于租金。《商铺租赁合同》签订后，被告未按合同约定履行支付租金义务，至2019年12月31日止已累计欠付租金40736元(5092元×8个月)，现原告诉请要求被告支付租金40736元，本院予以支持。另，2020年1月1日之后被告占有使用涉案11号商铺的费用，按实际占用时间以月租金5092元的方式向原告支付。被告赖敏香提出要求原告陈远生退回44万余元购买铺面的款或租用148个月以抵销该笔款项的意见，本院认为购买商铺的款属另一法律关系，被告可另行主张，至于租用148个月以抵销购买款，因涉案商铺租赁合同关系解除，本院不予采纳。三、关于违约金及租赁保证金。根据《商铺租赁合同》第四十二条“在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方应双倍返还乙方交纳的租赁保证金”及第四十四条“如乙方迟延缴交租金和管理及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一个月，应按所欠缴金额的10%支付违约金。如连续三个月未能缴足租金或管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，乙方的租赁保证金和管理保证金不予退还”的约定，该约定符合定金性质的规定，同时又约定有违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，经本院向原告释明，原告选择适用定金条款，即主张被告向原告支付的租赁保证金10000元不予退还，且不再另行主张违约金，对原告的该项诉请，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，判决如下：一、解除原告陈远生与被告赖敏香于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》；二、限被告赖敏香于本判决生效之日起十日内向原告陈远生支付欠付租金40736元（计至2019年12月31日止）；2020年1月1日之后被告赖敏香占有使用仁化县****************的费用，按实际占用时间以月租金5092元的方式向原告陈远生支付；三、限被告赖敏香于本判决生效之日起十日内腾退其承租的仁化县****************给原告陈远生；四、被告赖敏香向原告陈远生支付的租赁保证金10000元，原告陈远生无须向被告赖敏香退还；五、驳回原告陈远生的其他诉讼请求。案件受理费585.12元（原告已预交），由被告赖敏香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  林树鸿二〇二〇年三月十七日书记员  肖 锋