广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35655号原告：佛山市陶古里企业管理有限公司，住所地佛山市禅城区**************，统一社会信用代码91440604MA5205LN3L。法定代表人：欧某1。委托诉讼代理人：吴东梅，广东连捷律师事务所律师。被告：唐秀，女，汉族，1976年7月29日出生，住四川省蓬安县************，公民身份号码512************089。原告佛山市陶古里企业管理有限公司（下简称陶古里公司）诉被告唐秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月20日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人吴东梅及被告唐秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、自2019年12月1日起解除双方于2019年3月27日签订的《房屋租赁合同》和《园区服务合同》；2、被告支付原告2019年9月至2019年11月的租金共25575元、2019年8月至10月的水费265.5元、2019年8月至9月的电费2466.1元、2019年9月至11月管理服务费14640元；3、被告向原告支付的40215元定金归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于佛山市禅城区***************自编号1的房屋出租给被告作为咖啡休闲文化使用，被告承租面积为一层241平方米，二层247平方米，租赁期限为自2019年4月1日至2024年3月31日止，租金为：2019年4月1日至2019年7月31日免租，2019年8月1日至2020年3月31日一层4820元/月、二层3705元/月，租金从第二年4月1日起在上年基础上递增6%，每月5日前缴纳当月租金。其中，合同第6.5.2条约定“乙方不得在租赁房屋内煮食或住宿”，第7.3条约定“未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房屋的使用用途。”第10.3条约定“改变租赁房屋用途的，甲方有权解除合同，并有权按本合同的约定没收定金，有权要求乙方支付违约金、赔偿甲方因此遭受的损失”。另外，合同第10.4条约定：“乙方如逾期交付租金、园区服务费、水电费，每逾期一日应按所拖欠费用的1‰向甲方支付违约金。乙方如逾期或累计未交付租金、园区服务费或水电费等有关费用超过30天，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方按照本合同定金相同的金额向甲方支付违约金。”同日，原告与被告还为此签订了一份《园区服务合同》，约定原告对被告承租的物业进行管理服务，服务期限为自2019年4月1日至2024年3月31日止，服务费为：2019年4月1日至2019年7月31日免服务费，2019年8月1日至2020年3月31日一层2410元/月、二层2470元/月，服务费从第二年4月1日起在上年基础上递增6%。水费标准为月计费根据被告当月水表实际使用数量乘以水费单价（4.5元/m³）计算，电费标准为月计费根据被告当月电表实际使用数量乘以电费单价（1.3元/度）计算。被告应在每月5日前缴纳上月的水电费、空调费。合同中第9.3条约定：“乙方逾期缴纳园区服务费、水电费，每逾期一日应按所拖欠费用的1‰向甲方支付违约金。逾期如超过10天，甲方有权采取停水、停电等措施，逾期如超过30天，甲方有权同时根据租赁合同中的约定解除租赁合同和本合同，没收定金并追究乙方的违约责任。”合同签订后，原告已如约向被告提供房屋并提供管理服务，但被告自2019年9月起拖欠租金共计25575元、拖欠2019年8月至10月的水费265.5元、2019年8月至9月的电费2466.1元（因2019年10月份被告店铺已上锁，暂时无法获取该月电费读数）及2019年9月至11月管理服务费14640元，均已超过30天；且被告擅自改变承租房屋用途，将承租房屋用于做私房菜“潮斗窝”（明火炒菜），政府安监部门认为被告经营中使用明火行为会引起大雾岗森林火灾，不允许其继续经营私房菜，并于2019年11月19日查封了其经营的物业。被告拖欠租金、水电费、服务费已长达30天，且擅自改变租赁物使用用途，其行为已构成违约。依照合同的约定和《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告有权解除《房屋租赁合同》和《园区服务合同》、要求被告支付拖欠的租金、水电费、服务费，并有权没收被告支付的定金。为此，原告特提起诉讼。被告唐秀辩称：原告恶意欺诈、故意隐瞒涉案租赁土地性质，与被告签订《房屋租赁合同》和《园区服务合同》，原告无权要求与被告解除合同，被告已另案起诉要求人民法院依法予以撤销合同，判令原告作为过错方赔偿被告的全部损失。具体理由如下：第一，被告不存在故意拖欠租金的情形，被告不按时交租，是行使不安抗辩权利。涉案租赁物于2019年10月4日被石湾镇街道安全生产委员会勒令停止营业，被告与原告多次沟通，要求原告予以协助，原告不理不睬后，被告选择信访渠道，得到石湾镇街道办事处的回复：涉案租赁物土地性质为绿化用地，不得用于商业经营，且未经消防验收，不符合消防要求，所以予以查封。因此，被告在此期间不交纳租金，是合法行使不安抗辩权的体现，于法有据。第二，被告不存在擅自改变租赁物使用用途的行为。在本次诉讼之前，原告从未向被告提出有关被告有关经营的任何异议事项，在被告进场装修之前，已经向原告提交装修方案，也按照原告的要求缴纳装修押金，原告收取后，并未对被告的装修方案有任何异议，虽然涉案租赁合同约定未经原告同意不得变更租赁物用途，但根据《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”当事人之间订立合同可以采用书面形式和口头约定等，若采用书面形式订立了合同，但合同一方在实际履行合同的过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容而合同相对人又接受这种变更后的履行行为且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致，变更了合同。第三，原告在涉案租赁物被相关执法部门查封，隐瞒土地性质，对园区经营进行虚假宣传，导致被告的重大损失，合同应依法予以撤销，原告作为过错方，应赔偿被告的全部损失。诉讼中，原告举证如下：1、被告身份证。证明被告诉讼主体资格。2、同意转租证明、营业执照、企业机读档案变更登记资料、房产证。证明佛山市化机设备工程有限公司同意原告对涉案房屋进行转租，涉案房屋的权属人是佛山市化机设备工程有限公司。3、《房屋租赁合同》。证明2019年3月27日被告与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告位于佛山市禅城区***************自编号1的房屋作为咖啡休闲文化使用，租金为：2019年4月1日至2019年7月31日免租，2019年8月1日至2020年3月31日一层4820元/月、二层3705元，租金从第二年4月1日起在上年基础上递增6%，每月5日前缴纳当月租金等等。4、《园区服务合同》。证明原告对被告承租的物业进行物业管理服务，服务期限为自2019年4月1日至2024年3月31日止，服务费为：2019年4月1日至2019年7月31日免服务费，2019年8月1日至2020年3月31日一层2410元/月、二层2470元/月，服务费从第二年4月1日起在上年基础上递增6%。水费标准为月计费根据被告当月水表实际使用数量乘以水费单价（4.5元/m³）计算，电费标准为月计费根据被告当月电表实际使用数量乘以电费单价（1.3元/度）计算等等。5、收据。证明原告已收被告定金及2019年8月份的租金、服务费。6、水电表计费表。证明被告自2019年8月份起共拖欠水电费为2731.6元。7、租赁房屋照片。证明被告擅自改变承租房屋用途，将承租房屋用于做私房菜“潮斗窝”，政府相关部门认为被告经营中使用明火行为会引起大雾岗森林火灾，不允许其继续经营私房菜，故查封了其经营的物业。8、水表照片。证明被告经营店铺的水表的最后读数为146m³。9、微信聊天记录、水电费缴费通知、电表读数。证明原告的工作人员与被告在微信中发送水电费明细表，其中2019年7月份的水电费被告已交，并且被告亲自确认2019年8月份电表读数为3038度，原告根据水电表数据计算出2019年8月份的水电费，原告主张水电费是有事实依据的。诉讼中，被告举证如下：1、禅城区石湾镇街道办事处《处理情况告知书》。证明被告通过信访，得知原告出租的租赁物不得用于商业经营，且未经消防验收，不符合消防要求。2、被告招商宣传图册照片13张。证明原告一直虚假宣传，大肆宣称“打造公园里的衣食住行吃喝玩乐”的园区，虚构已经引进大批知名商家入驻，包括7-11、九毛九、真功夫、酒吧等大型商家，这些宣传内容均构成园区招商合同的一部分，但根据石湾镇街道办事处的回复，可见上述宣传均涉及虚假内容，导致被告误以为承租涉案租赁物可以进行商业经营，投入大量资本，损失惨重，原告作为过错方，应予以赔偿。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区*****安全生产委员会出具《调查函》，石湾镇街道安全生产委员会于2019年12月25日向本院出具《回复函》。经质证，本院认证如下：原告提交的证据1为被告的主体资料，本院经审查予以确认，原告提交的证据2-9，被告对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认。被告提交的证据1有原件核对，本院对真实性予以确认；证据2为网络截图，无法获知来源及制作方，本院对真实性不予确认。石湾镇街道安全生产委员会向本院出具《回复函》系本院依职权调取，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉案物业位于佛山市禅城区***************，佛山市化机设备工程有限公司为权属人。2018年8月3日，佛山市化机设备工程有限公司出具《同意转租证明》，确认原告陶古里公司承租了其名下位于佛山市禅城区******************厂房，租期至2028年10月31日，同意陶古里公司在租赁期限内对上述场地进行对外转租。2019年3月27日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1租赁房屋：甲方同意将位于广东省佛山市禅城区***************自编号1的房屋以现状出租给乙方。1.3租赁用途：乙方承诺租赁该房屋仅作为咖啡休闲文化使用。1.4租赁期限：2019年4月1日至2024年3月31日。期间2019年4月1日至2019年7月31日为免租期，2019年8月1日至2020年3月31日一层租金4820元/月，二层租金3705元/月。租赁期内，第二年4月1日起，月租金在上一年月租金基础上每年递增6%，如此类推。1.6租赁定金25575元，首月租金8525元，定金及首月租金缴付日期为2019年3月27日。1.7物业交付日期：2019年4月1日。2.1租金按月结算，乙方于每月5日前向甲方足额缴纳当月租金。3.1租赁房屋内水电的安装由乙方负责并承担相应费用。5.8租赁期满或乙方单方解除合同或甲方根据本合同约定解除合同后，乙方对租赁房屋进行装修、添附而产生的添附物无偿归甲方所有。乙方的办公设备、空调仍归乙方所有。6.5.2乙方不得在租赁房屋内煮食或住宿。7.3未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房屋的使用用途。7.17甲方按现状出租厂房给乙方使用。甲方不对租赁物是否符合乙方经营目的进行担保。乙方在签订本合同之前，应事前审查租赁物的现状，并按乙方的经营目的，结合租赁物的现状决定是否签订本合同，否则租赁物不能达到乙方使用目的的，责任由乙方自负，甲方不承担赔偿责任。10.3乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并有权按本合同的约定没收定金，并有权要求乙方支付违约金、赔偿甲方因此遭受的损失；10.3.1未经甲方书面同意，乙方改变本合同第1.3条约定租赁房屋的用途的，或者乙方未按照合同约定时间开业的。10.4乙方如逾期交付租金、园区服务费、水电费，每逾期一日应按所欠费用的1‰向甲方支付违约金。乙方如逾期或累计未交付租金、园区服务费或水电费等有关费用超过30天，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方按本合同定金相同的金额向甲方支付违约金。同日，原、被告签订《园区服务合同》，约定原告为被告承租的涉案物业提供园区运营服务及物业管理服务：第六条园区服务费用：园区服务期限为2019年4月1日至2024年3月31日。期间2019年4月1日至2019年7月31日为免租期，2019年8月1日至2020年3月31日一层园区服务费2410元/月，二层园区服务费2470元/月。服务期内，第二年4月1日起，月服务费在上一年月服务费基础上每年递增6%，如此类推。6.2服务费定金14640元，首月服务费4880元，服务费定金及首月服务费缴付日期为2019年3月27日。6.3乙方在租赁期内，使用的水、电、电话及工商、税务等费用，由乙方自行承担。第七条水电费缴纳：7.1合同期限内，乙方如延迟交付水电费、空调费及其他相关费用，或根据本合同的约定应向甲方支付违约金而未及时支付，甲方有权从乙方所交付的服务费定金中直接扣除。乙方应自扣款之日起十日内将定金补足。否则，甲方有权采取停水、停电等措施，并有权解除本合同，停止物业服务，并追讨乙方其他违约责任。7.2水费标准：水费月计费根据乙方当月水表实际使用数量×水费单价（4.5元/立方米）计算，执行甲方规定的计费标准。如乙方无专用水表，需另根据乙方租赁物业计租面积按甲方规定的分摊比例计算。如当地水业管理部门调整水费价格，甲方有权相应调整水费标准。7.3电费标准：电费月计费根据乙方当月电表实际使用数量×电费单价（1.3元/度）计算，执行甲方规定的计费标准。如当地电力管理部门调整电费价格，甲方有权相应调整电费标准。7.4乙方应在每月5日前缴纳上月的水电费、空调费。第九条其他约定：9.3乙方逾期缴纳园区服务费、水电费，每逾期一日应按所拖欠费用的1‰向甲方支付违约金。逾期如超过10天，甲方有权采取停水、停电等措施；逾期如超过30天，甲方有权同时根据租赁合同中约定解除租赁合同和本合同，没收定金并追究乙方的违约责任。9.5本合同系租赁合同不可分割之一部分，租赁合同终止或解除，则本合同随之终止或解除。被告于签约当日向原告支付定金40215元（含租赁定金25575元+园区服务费定金14640元）及2019年8月租金及园区服务费13405元。为查明涉案物业被查封的原因，本院依职权向佛山市禅城区*****安全生产委员会出具《调查函》，石湾镇街道安全生产委员会于2019年12月25日向本院出具《回复函》，载明：2019年10月16日下午，石湾镇街道安委会组织经科、安监、城管执法等部门对化机厂第十九栋（理化室）“潮斗窝”店铺进行联合检查，发现该店存在以下问题：1、该建筑物原用途为工业性质用途，土地规划功能为绿化用地，未经批准用于商业用途。2、在森林公园区域，从事餐饮经营及有装修行为，不符合消防安全要求。出于公众利益考虑，检查组对其存在安全隐患部位采取了查封。另，本院于2019年12月3日立案受理唐秀诉陶古里公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0604民初35663号，该案中，唐秀起诉要求撤销双方签订的涉案《房屋租赁合同》及《园区服务合同》，并要求陶古里公司赔偿违约金，返还已付定金、租金、水电费，赔偿装修费用及贷款利息、聘请员工费用等合计662567.32元。该案尚未审结。本案认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《园区服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。被告抗辩涉案合同因原告存在欺诈而可撤销，但未举证证明原告欺诈的事实，本院对其抗辩意见不予采纳。关于合同解除。涉案租赁物于2019年10月16日被佛山市禅城区*****安全生产委员会查封，被告自此无法正常使用涉案租赁物，导致原、被告之间的《房屋租赁合同》客观上无法继续履行，本院确定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于涉案租赁物查封之日也即2019年10月16日解除。根据《园区服务合同》第9.5条的约定，《园区服务合同》从属于《房屋租赁合同》，故本院确定原、被告签订的《园区服务合同》亦于2019年10月16日解除。需要说明的是，本案中，虽被告未按《房屋租赁合同》的约定向原告缴纳2019年9月份的租金及2019年8月的水电费，但原告在涉案租赁物被查封前并未对被告的欠缴行为进行催缴或行使解除权，且被告已经缴纳足额的保证金，其欠缴的费用可以通过从保证金扣减的方式进行支付，对原告并未造成实质损害，本案中，被告逾期支付租金及水电费的行为虽有违合同约定，但并非无法救济，该违约行为并未构成根本违约，尚不足以导致涉案合同解除，原告在涉案租赁物被查封后根据合同约定行使解除权，缺乏依据，本院对其解除合同的理由不予采纳。至于2019年10月份之后的租金、水电费等费用，因相关职能部门已于2019年10月对涉案租赁物进行检查并通知被告停止营业，且涉案租赁物亦于2019年10月16日查封，故被告未按约定交纳2019年10月及此后的租金、水电费等费用属于行使不安抗辩权，并未构成违约。关于原告诉请的租金、管理服务费。涉案商铺被查封之前由被告正常占有使用，原告有权主张被告全额支付查封之日前的租金及管理服务费。经核算，2019年9月1日至2019年10月15日，被告应向原告支付租金12650元[8525元+（8525元÷31天×15天）]，管理服务费7241.29元[4880元+（4880元÷31天×15天）]。至于涉案商铺查封之后的租金及管理服务费支付，根据石湾镇街道安全生产委员向本院出具《回复函》的可知，原告作为涉案物业的出租方，将不得用于商业经营的物业出租给被告使用，是导致涉案物业被查封的原因之一；被告作为涉案物业的承租方，在合同明确约定不得在租赁房屋内煮食的情况下将租赁物用于经营餐饮，亦是导致涉案物业被查封的原因之一。综合以上分析，本院确定原、被告对涉案租赁物查封各有过错，根据双方的过错程度，本院确定涉案租赁物2019年10月16日至2019年11月的占有使用费及园区服务费由被告按照50%的标准支付，经核算，2019年10月16日至2019年11月30日，被告应向原告支付占有使用费及管理服务费10161.85元[（6702.5元÷31天×16天）+6702.5元]。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的水电费。根据《房屋租赁合同》及《园区服务合同》的约定，涉案物业的水电费应由被告负担。本案中，被告对欠缴水电费的期间及金额均未提出异议，本院予以确认。原告主张被告支付2019年8月至10月的水费265.50元、2019年8月至9月的电费2466.10元，合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的没收保证金。如前文所述，被告虽存在逾期支付租金及水电费的违约行为，但涉案《房屋租赁合同》及《园区服务合同》解除双方均有过错，以原告实际损失为基础，结合涉案合同的履行程度、双方的过错程度等，本院酌定由原告没收一半的保证金也即20107.50元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告佛山市陶古里企业管理有限公司与被告唐秀签订的《房屋租赁合同》及《园区服务合同》于2019年10月16日解除；二、被告唐秀于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市陶古里企业管理有限公司支付2019年9月1日至2019年10月15日租金、管理服务费19891.29元及2019年10月16日至2019年11月30日占有使用费、管理服务费10161.85元；三、被告唐秀于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市陶古里企业管理有限公司支付2019年8月至10月的水费265.50元、2019年8月至9月的电费2466.10元；四、被告唐秀向原告佛山市陶古里企业管理有限公司支付的保证金中的20107.50元归原告佛山市陶古里企业管理有限公司所有；五、驳回原告佛山市陶古里企业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取940元，由原告佛山市陶古里企业管理有限公司负担400元，被告唐秀负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇二〇年二月二十三日书记员 廖凯锐