福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初323号 原告：金长青，男，1970年9月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陶天猛、郑利峰，福建自立律师事务所律师。 被告：吴国传，男，1975年5月17日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：钟水明，福建秋生律师事务所律师。 原告金长青与被告吴国传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金长青的委托诉讼代理人陶天猛、郑利峰，被告吴国传的委托诉讼代理人钟水明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金长青向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年1月24日签订的《商铺租赁合同》，被告向原告支付违约金50万元；2.被告在人民法院判令解除合同生效后的十日内迁出租赁物，并按《商铺租赁合同》的租金标准的1.5倍支付自人民法院判令解除合同生效之日至被告实际迁出租赁物之日期间的占用费；3.被告向原告支付自2018年6月15日至人民法院判令的解约之日的租金，并以未付租金为基数，按年利率6%的标准支付逾期支付利息，自原告起诉之日起，至被告实际支付之日止；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年1月24日，原、被告签订《商铺租赁合同》，就被告承租枋湖西一里28号101、102及29号102商铺进行约定。依约，租期为2018年3月15日至2025年2月14日，每月租金60300元，租金每三个月支付一次，首期租金应于合同生效前7天内支付，第二次租金于2018年6月8日前交清。被告拖欠租金15日以上，视为被告违约，原告有权终止合同，被告应支付相当于拖欠租金之时至合同期满之间的租金的10%的违约金。上述《商铺租赁合同》签订后，原告依约将讼争房屋交付被告使用至今，被告仅支付首期租金，自2018年6月15日开始的租金，至今未予支付。据此，原告特向贵院起诉，恳请判如所请。 吴国传辩称，一、吴国传实际承租200平方米，李忠生承租403平方米用于二手车行，同时，讼争商铺租赁合同约定603平方米，实际并没有603平方米，面积不足是引发李忠生和吴国传未支付租金的核心原因。1、金长青系二手房东，签订的商铺租赁合同是包括李忠生、王玮、金长青和吴国传四方在场情况下签订，李忠生承租403平方米用于经营二手车行，吴国传承租200平方米用于经营茶叶、餐饮等，三方协商一致，由金长青提议由吴国传为承租人与金长青签订租赁合同，租金按各自承租面积计算。因金长青在出租讼争房产时隐瞒房产实际面积，导致李忠生承租的面积少于403平方米，无法取得相应资质，为此李忠生拒绝支付租金。2、在李忠生拒绝支付租金后，金长青带领一手房东十几号人多次到李忠生店铺，双方发生激烈争吵，从吴国传提交的视频可以看到该事实。因为李忠生拒绝支付租金后，金长青是直接到店铺找李忠生，该事实可以证明讼争合同实际承租方是吴国传和李忠生，本案应追加李忠生为被告。而吴国传仅需支付租金为实际面积的租金并扣除已经多支付部分面积的租金。从洽谈过程可见，金长青知道合同403平方米的实际承租人是李忠生。3、到2018年年底至2019年年初，三方就多支付租金退还事宜一直无法达成一致，李忠生和吴国传均退出讼争房产，由一手房东接管。所以，租金只能计算至2019年年初。具体时间需要向证人询问。二、吴国传有权行使先履行抗辩权，以拒绝支付租金。1、如上所述，吴国传承租的面积不足200平方米，金长青应将多收的款项先退还给吴国传，在金长青拒绝退还钱，吴国传及李忠生有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金。2、因金长青出租商铺时隐瞒商铺的实际面积，多收租金，并导致李忠生和吴国传各自投入装修损失超过100万元，因金长青隐瞒的原因，导致我方在合同签订一年不到就退出讼争房产了。本案系金长青违约在先，吴国传仅是行使合法权利，不存在违约，无需支付违约金。3、在2019年年初一手房东接手后，就开始对外出租该商铺，即在2019年年初商铺的实际控制权已不在吴国传和李忠生手中，吴国传和李忠生均无需支付2019年年初后的占用费；现讼争房产案外人已经承租并开业了。三、退一步而言，50万元违约金明显过高。1、到2019年年初商铺的实际控制权已由一手房东掌握，吴国传和李忠生合计只是拖欠了几个月租金未交，吴国传未交租金是有充足理由的，而金长青也只是损失几个月租金。同时，租赁合同约定的租金60300元是603平方米的，而实际商铺面积远不足603平方米所以按实际面积计算租金，金长青只损失10来万。而金长青作为二手房东，不仅增加虚假的面积还增加租金标准，合同约定吴国传承租的价格是一手房东出租给金长青的价格，但一手房东出租给金长青的租金一平方是75元，而金长青转租给我方是一平方100元。金长青已经从转租中获利，无损失。所以，吴国传无须支付违约金。金长青需退还向我方及李忠生多收的租金。金长青的行为导致吴国传投入的装修在合同履行不到一年就损失，对此吴国传保留向金长青追偿权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年1月24日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告承租址于厦门市湖里区枋湖西一里28号101、102及29号102商铺，建筑面积603平方米，租期为2018年3月15日至2025年2月14日，前三年月租金60300元，自第四年月租金递增10%至合同到期，租金每三个月交一次，第一次租金于合同生效前7天内支付，第二次租金于2018年6月8日前交清，以后交付方式以此类推；被告拖欠租金的，原告给予被告10天的宽限期，从第11天开始原告有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金，若被告拖欠租金15天以上，视为被告违约，原告有权终止合同，被告从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的10%作为违约金支付给原告。 合同签订后，被告支付了原告三个月的租金180900元。后原、被告双方发现商铺建筑面积不足603平方米，原告表示其会向出租方即一手房东厦门市湖里区枋湖社区居委会协商，但目前无争议面积部分531平方米的租金先交，多还少补，被告并不同意原告的上述处理方式。 庭审中，被告提交了其拍照的店面现场图片和录像，其中录像显示多人在讼争商铺，原告承认系其与居委会共同到讼争商铺催缴租金；其中图片拟证明讼争商铺已在2019年4月份开始挂牌出租，原告要求被告确认讼争商铺是何时被居委会收回的以方便其与居委会结算，被告表示具体时间由证人陈述，经证人出庭作证，可以确认讼争商铺使用到2019年3月份；被告提交了《厦门市房产测绘成果报告书》，拟证明讼争商铺建筑面积531.14平方米，原告对该报告书表面真实性无异议。 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。被告辩称其实际只承租200平方米，没有事实和合同依据，本院不予采纳。被告辩称未付租金系讼争商铺实际面积少于合同约定面积，其未付租金系正当行使先履行抗辩权，因原告亦同意被告可先按照无争议面积531平方米支付租金，故本院对被告的上述先履行抗辩权予以采信，现原告主张被告未支付租金已违约、原告可以解除讼争合同并要求被告支付违约金，没有事实和合同依据，本院不予支持。鉴于讼争商铺已在2019年4月份被收回，故原告关于返还讼争商铺和支付房屋占用费的诉求，本院不予支持。因讼争合同无法继续履行应予以终止，故原告主张被告支付未付的租金，有事实依据，本院予以支持，但租金标准应按照双方确认的无争议部分面积531平方米予以计算，租金计付期限自2018年3月15日至2019年3月份合计12.5个月，即被告应付租金合计60300元/月÷603平方米×531平方米×12.5个月＝663750元，被告已付租金180900元，故被告还应向原告支付租金482850元。因被告已保留向原告主张损失的权利，故本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、吴国传应于本判决生效之日起十日内，向金长青支付租金482850元； 二、驳回金长青的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47552元，由金长青承担8543元，吴国传承担39009元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  范功怡 人民陪审员  黄安盛 人民陪审员  石延庆 二〇二〇年三月四日 代书 记员  马承威 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。