河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初7069号原告：李振栋，男，1956年12月12日出生，汉族，住福建省福州市。委托代理人：曹芹芹，河南高普律师事务所律师，特别授权。被告：马宁，女，1985年3月13日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被告：余书钰，男，1981年11月18日出生，汉族，住址：河南省潢川县。第三人：信阳市浉河区明仁眼镜有限公司，住所地信阳市浉河区。负责人：郭华玉，公司经理。委托代理人：时军，河南新章律师事务所律师。原告李振栋与被告马宁、余书钰及第三人信阳市浉河区明仁眼镜有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李振栋及委托代理人曹芹芹，被告马宁、余书钰，第三人信阳市浉河区明仁眼镜有限公司委托代理人时军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振栋诉称，原告委托李浚玮于2016年8月1日与两被告签订了房屋使用合同，合同第一条约定原告将位于信阳市老城区，整栋1至7层房屋租赁给被告经营宾馆及做办公使用。合同第二条约定房屋租赁期间为2016年10月1日至2027年9月30日止，在房屋使用期间内，第一第二年的年租金为20万元，第三年至第十年年租金为25万元，合同还约定被告应当于次年度开始在每年8月31日前支付下一年度的年租金，如果被告有拖延支付或者拒绝支付租金的情况发生，本合同应提前终止，并且按照该合同第8条约定来支付违约金。在本合同签订后，原告自2017年开始便开始拖欠租金，两被告在合同规定的支付租金期限届满后，长期拖延2017年年租金、2018年年租金、2019年年租金，2020年年租金。在原告多次催要后，被告仍旧是严重的拖延支付。被告严重不负责任、恶意拖欠租金甚至是侮辱谩骂的态度，使原被告之间丧失了最基本的信任基础。且被告多次的行为已经严重违背了双方签订的《房屋使用合同》之契约精神，已经构成根本性违约，且被告拖延支付已经给原告造成了严重的损失，应当承担违反约定、赔偿损失、返还房屋之法律责任。因此，原告依法起诉至法院，请求贵院查明事实后，依法判如所请。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判决：1、请求法院依法判令解除原被告于2016年8月1日签订的《房屋使用合同》，被告将信阳市老城区中山街186号，整栋1至7层房屋腾退后交还原告；2、请求法院依法判令被告按照每月2万元的标准支付从2019年9月1日起至实际交还房屋之日止的违约金；3、请求法院依法判令被告按照每月21000元（250000元除以12个月）的标准支付从2019年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；4、本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。被告马宁、余书钰共同辩称，不同意解除合同，因我方没有违约。房产不是李振栋一人所有，在租赁期间，原告家族内有很多人想要本案诉争房屋，我方按照合同约定向指定账户付租金，第二年，原告要求将房租交到李振栋本人银行卡，我方要求变更合同当事人，或者出具委托书，但原告不愿意，我方只有按照合同约定向指定账户缴纳租金，2018、2019年我方都按照合同约定支付了房租。第三人信阳市浉河区明仁眼镜有限公司辩称，被答辩人李振栋与被答辩人马宁、余书钰，第三人明仁眼镜公司房屋租赁合同纠纷一案，已经诉至法院，要求与马宁、余书钰解除合同，并承担违约金及房屋占有使用费。答辩人认为，第三人与马宁、余书钰签订的房屋租赁合同合法有效，不论以后出租人是谁，第三人均要求继续按合同约定租赁一层房屋。答辩人现根据本案的事实、证据和法律规定，发表如下答辩意见。一、本案遗漏了必要的诉讼主体席珍瑶和李琨美。本案属房屋租赁合同纠纷，出租人应当是该栋房屋的所有权人，而从李振栋提供的房屋共有权保持证内容来看，该幢房屋6套9间，建筑面积为1331.68平方米，系席珍瑶、李琨美、李振栋第三人共同共有，没有区分每个人的份额是多少。从房屋租赁合同所附的委托书来看，只是李振栋一个人委托其侄子李浚玮出租整幢7层楼，没有席珍瑶和李琨美作为委托人签名。所以，第三人认为，本案遗漏了另外两个房屋共有权人席珍瑶和李琨美，她们二人也应作为原告参加诉讼。二、余书钰、马宁与明仁眼镜公司的法定代表人郭华玉签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，且受托人李浚玮知道余书钰、马宁转租的事实。从原告李振栋提供的房屋使用合同，房屋交接清单以及委托书的时间来看，李浚玮作为房屋出租人的受托人于2016年7月29日与承租人余书钰和马宁签订了房屋交接清单。2016年8月1日，李浚玮与余书钰、马宁又补签了房屋使用合同。2016年9月10日，李振栋给受托人李浚玮出具委托书。2016年8月6日，余书钰、马宁又与明仁眼镜公司的法定代表人郭华玉签订房屋租合同，约定租赁一楼，租期为十年，自2016年10月1日—2026年10月1日止，租赁费为前五年年租金13万元，后五年租金13.65万元，并要求另交2万元房屋押金。合同签订后，余书钰、马宁将房屋一层交付给郭华玉，郭华玉并按合同约定于2016年8月15日交给马宁2万元押金，和第一年房租13万元，同时，马宁给郭华玉出具押金条和收条，后郭华玉开始装修一楼房屋。后来，郭华玉又依约支付了第二年、第三年、第四年的房租至今。在郭华玉与余书钰、马宁签订转租合同后，郭华玉拿着租房合同到工商局办理了个体工商户营业执照。2017年上半年，因经营需要，厂家要求郭华玉经营的眼镜店设立公司，为此，郭华玉的妻子杜华丛便找余书钰索要该房屋的房产证复印件，用于办理企业法人营业执照。但是，余书钰只给杜华丛一张房屋共有权保持证复印件，其它页没有。后余书钰将出租人的受托人李浚玮的微信分享给了杜华丛，让直接找李浚玮索要。随后，杜华丛便与李浚玮通过微信多次联系索要，告诉李浚玮租赁其一楼的房屋经营眼镜店，厂家要求设立公司办理营业执照，需要房东的房产证复印件。但是李浚玮只发给杜华丛一张房屋共有权保持证复印件，其它页的内容也没有。并告诉杜华丛只能到过年的时候，老太太回台湾过年，她拿的有保险柜钥匙，房产证在保险柜里，才能将房产证拿出来拍照给杜华丛。一直到公司营业执照于2017年5月19日办下来，李浚玮也未把房产证全部内容拍照给杜华丛。另外，在2017年1月份前后，李浚玮还到郭华玉经营的一楼眼镜店与郭华玉及其妻子杜华丛，以及店员卓春晓聊天，还问过杜华丛租房事宜，杜华丛告诉李浚玮是从余书钰马宁手中转租房屋。过有几个月，李浚玮又到杜华丛眼镜店去过一次，该事实有卓春晓的证明予以证实。因此，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。结合到本案，出租人的受托人李浚玮于2017年先后两次到郭华玉经营的眼镜店，还通过微信多次与李浚玮联系索要房产证复印件的事实，就证明了李浚玮知道房屋转租的客观事实。一直到2019年10月21日才起诉到法院，早已超过六个月的异议期。所以，李振栋以承租人余书钰、马宁未经其同意为由解除李振栋与余书钰、马宁之间的房屋使用合同不能成立。同时，也不能认定承租人余书钰、马宁与次承租人郭华玉签订的租房合同无效。综上，答辩人认为，不管出租人与承租人解不解除合同，但是，次承租人与承租人签订的转租协议还是真实、合法、有效的，答辩人要求继续履行合同。经审理查明，2016年8月1日，李浚玮（甲方）与余书钰、马宁签订《房屋使用合同》一份，合同主要内容为：“第一条租赁所在地，信阳市浉河区老城区中山街186号，整栋一至七层楼；第二条租赁期限十年：从2016年10月1日起计至2027年9月30日止；第三条，第一、第二年租金20万元，第三年至第十年租金25万元，每年8月31日前缴付下一年度租金；第五条第4款，乙方不得将本合同（包含附件），作为标的物之主体或其它附加条件，用于出租，转让或其它任何形式交付第三方使用；房费转入李浚玮账户；《房屋租赁合同》签订后，原告按约定将房屋交付给了被告使用。被告2016年租金当天支付（付李浚玮），2017年10月24日支付第二年租金（付李浚玮），2018年9月8日支付第三年租金（付李振栋），2019年8月31日，9月3日，9月20日，10月17日，马宁将第四年租金四次转至李浚玮账户，对方拒收均被退回。2016年8月6日余书钰（甲方）与郭华玉（乙方）签订《租赁合同》一份，余书钰将租赁房屋壹楼有偿租赁给乙方作为商业使用，2016年10月1日至2026年10月1日止。2016年9月10日，李振栋出具委托书一份，内容为：本人李振栋委托侄儿李浚玮代为出租河南信阳市中山路186号七层电梯楼整栋事宜，空口无凭，特立此书。另查明，在本案诉讼过程中，原告李振栋以被告擅自转租为由要求追加信阳市浉河区明仁眼镜有限公司为本案第三人。以上事实有原、被告及第三人出具的房屋租赁合同、声明书、房屋共有权保持证、微信聊天记录、公证书、转款记录、证明及庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，公民、法人合法的民事权益应受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于本案争议焦点，第一、被告2017、2018年租金虽有延迟交付现象，原告当时并未提出解除合同，租金均已接受，合同继续履行，不能视为解除条件,2019年租金被告已按约定向原告支付，原告拒收亦不能视为被告违约。第二、被告是否构成擅自转租，庭审中，被告及第三人提交微信记录及店员证明不能证明转租一楼原告方是知道的，构成了擅自转租，但被告租赁原告房屋是整栋楼房一至七层，被告转租的仅为一层并不能构成根本性违约，且第三人从2016年已经在此经营，被告签订整栋租赁房屋目的也是以经营为目的，被告转租行为亦并非恶意违约，鼓励交易行为，维护合同的稳定性，是合同法宗旨所在，故原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。但被告应支付2019年度租房租赁费25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马宁、余书钰于本判决生效之日起十五日内向原告李振栋支付第四年度（2019年-2020年）房屋租赁费25万元；二、驳回原告李振栋的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费5665元，减半收取2832.5，由原告李振栋负担307.5元，被告马宁、余书钰负担2525元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员 彭 威二〇二〇年三月十九日书记员 郑夏秋