四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初3144号 原告（执行案外人）：刘雪梅，女，汉族，1987年11月19日出生，住四川省蓬溪县。 原告（执行案外人）：柏红，男，汉族，1984年12月16日出生，住四川省蓬溪县。 二原告共同委托诉讼代理人：岳鹏，四川斗城律师事务所律师。 被告（申请执行人）：朱杰，男，汉族，1970年7月15日出生，住四川省成都市金牛区。 被告（申请执行人）：李群芳，女，汉族，1973年9月3日出生，住四川省成都市金牛区。 第三人（被执行人）：周杨，男，汉族，1975年5月20日出生，住四川省遂宁市安居区。 第三人（被执行人）：刘林，男，汉族，1972年8月19日出生，住四川省遂宁市船山区。 原告刘雪梅、柏红与被告朱杰、李群芳和第三人周杨、刘林案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘雪梅、柏红及其委托诉讼代理人岳鹏，被告李群芳到庭参加诉讼。被告朱杰以及第三人周杨经本院传票传唤，第三人刘林经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告刘雪梅、柏红向本院提出诉讼请求：1.请求判决停止对原告购买的位于遂宁市船山区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求判决确认遂宁市船山区“南滨帝景”房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、本案诉争房屋系二原告以对价方式善意合理取得。二原告系夫妻关系，二被告也系夫妻关系。遂宁市船山区房屋原为第三人周杨与妻子邹明蓉购买。在2016年年初，因第三人急需资金周转，就把该房屋挂在中介公司欲进行出售。2016年5月13日，申请人通过遂宁瑞达房产中介公司看中了该房屋，二原告就与周杨、邹明蓉、中介公司三方签订了存量房买卖合同，以64万余元的价格出售给了原告，该房屋的付款方式是：由原告向周杨、邹明蓉支付前期购房款24万元，剩余购房款由原告继续向原按揭银行支付。原告当天就向周杨汇入购房款24万元，并于当天在遂宁市红旗公证处办理了委托公证，办理的委托公证的受委托人系原告柏红的父亲柏朝进，由周杨、邹明蓉委托柏朝进来办理该房屋的全部手续。原告签订该合同后，至今仍在以周杨的名义每个月向银行支付4714.13元的按揭款。二、该诉争房屋由原告实际占有，并装修入住多年。在物业管理公司进行了接房后，并补交了接房时的欠款，原告就进行了装修，原告现保留的装饰票据能证实其装修属实，原告以周杨的名义进行水、电、气等的安装能证实其实际占有房屋，原告购买的家具、家电及支付物管公司的物业管理费能证实其实际入住的事实。三、该诉争房屋应该归原告所有。该房屋是原告通过中介处购买所得，支付前期购房款24万元，装修后并入往至今，并至今仍在偿还银行按揭款，只不过是没有还完按揭款就没能办理过户手续而己，该房屋为原告善意取得，为原告所有，与周杨、邹明蓉无关，周杨、邹明蓉无权处分该房屋。 被告李群芳辩称，1.其与二原告互不相识。2015年被告向本院申请诉讼财产保全，对案涉房屋进行了查封，其所申请查封的房屋系属于周杨所有。2.（2019）川0903执异37号裁定书已经驳回原告的诉讼请求，原告没有新的证据能够推翻该裁定。3.周杨涉嫌非法吸收公众存款罪，希望能够中止本案的审理。4.“南滨帝景”于2010年左右开盘，原告于2016年购买案涉房屋，交易价格与市场价格不符。现在房屋登记于周杨名下，原告无证据证实该房屋属于原告所有。 被告朱杰未予答辩。 第三人周杨、刘林未予陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据与事实，本院经审理认定如下： 2014年7月31日，第三人周杨与案外人北兴集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了北兴集团有限公司开发的位于遂宁市船山区房屋，购房价格为622879元，付款方式为按揭贷款。2016年，周杨将上述房屋通过船山区瑞达房地产中介服务公司挂网销售。2016年5月13日，原告柏红、刘雪梅与第三人周杨，以及船山区瑞达房地产中介服务公司签订《房屋买卖（中介）合同》，约定第三人周杨将案涉房屋以644116.53元的价格出售给二原告，付款方式为按揭贷款支付，二原告支付首付款240601.86元，余款403514.67元向银行按揭贷款支付。同时载明：该房屋甲方（周杨）现银行按揭中，经甲方同意，乙方（二原告）接着以甲方的名字按揭贷款，乙方不得故意拖延欠银行的每月还款……。签订合同当日，周杨与邹明蓉（周杨妻子）即在四川省遂宁市红旗公证处就《授权委托书》办理公正，其授权委托书的主要内容为：委托柏朝进（原告柏红的父亲）为其合法代理人，全权代表处理名下共同所有的四川省遂宁市船山区房屋，代为办理房屋所有权证、国有土地使用证登记手续登记在周杨、邹明蓉名下；代为与上述房屋买方进行房屋买卖合同谈判、签订买卖合同、协助办理房屋所有权证、国有土地使用权证过户登记的一切手续等。随后，2016年5月13日、2016年5月21日，原告陆续向周杨支付房屋首付款，余款通过周杨按揭的银行账户，以第三人周杨的名义按月偿还。后二原告遂以周杨的名义在房屋开发公司的接房处进行接房。随后，二原告及其家人对案涉房屋进行了装修、入住。其房屋的水电费、物管费等均由原告缴纳，其中，遂宁市北兴物业服务有限公司出具的物管费收据上“户主”登记为“柏朝进”。 另查明，2015年，朱杰、李群芳向本院起诉周杨、刘林民间借贷纠纷一案，本院经审理后作出（2015）船山民初字第3642号民事调解书。2016年，朱杰、李群芳就（2015）船山民初字第3642号民事调解书向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2016年5月31日作出（2016）川0903执730-2号执行裁定书，裁定对被执行人周杨所有的位于遂宁城区的10套房屋进行查封。其中包括案涉登记在周杨名下的“南滨帝景”房屋。2019年7月11日，二原告对案涉房屋的执行提出执行异议，本院经审查后作出（2019）川0903执异37号执行裁定书，裁定驳回案外人刘雪梅、柏红的异议请求。原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为原告是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。一、二原告与第三人周杨签订《房屋买卖（中介）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，且其签订合同时间于案涉房屋被查封之前，未损害第三人及国家的合法利益，应当合法有效。二、二原告以周杨名义接房，并对案涉房屋进行了装修，随后入住，从物管公司提供的物管费收据户主载明为“柏朝进”也可证实原告及其家人已经入住房屋，即原告已经合法占有该房屋。三、二原告根据《房屋买卖（中介）合同》的约定，向周杨支付了首付款。因该房屋系周杨按揭贷款所购，故剩余款项由二原告继续以周杨的名义向银行按月支付按揭款。周杨已经足额受领了其应得房款，故应当认定为原告已经足额支付房款。四、因案涉房屋系周杨通过抵押贷款方式购买，2016年5月13日，原告与周杨签订买卖合同无法办理转移登记。随后2016年5月31日，案涉房屋即被查封，故未办理转移登记不能归咎于原告自身原因。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，原告符合上述规定的四个条件，对于原告要求排除对案涉房屋强制执行的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求。对于解除查封事项应当以裁定书的形式作出，不宜在本判决书中一并解决，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。 关于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。不动产物权的设立、变更和转让，经依法登记发生效力。本案中，案涉房屋的转移登记尚未完成，原告尚未取得案涉房屋的不动产物权，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行登记在周杨名下的位于遂宁市船山区房屋（合同编号ＹＳ0095781）； 二、驳回刘雪梅、柏红的其他诉讼请求。 案件受理费10240元，由朱杰、李群芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长 陈 旭 人民陪审员 舒 敏 人民陪审员 王国阶 二〇二〇年三月六日 法官 助理 樊 平 书 记 员 刘静然