广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初13803号原告（反诉被告）深圳市冠丰源物流有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道白花社区汇宝工业区****，统一社会信用代码91440300398462028N。法定代表人石海航。委托代理人谭新亮，广东怀明律师事务所律师。委托代理人张潇，广东怀明律师事务所律师助理。被告（反诉原告）深圳市宝翠生态农业有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道羌下社区大松园工业区通和兴房地产投资有限公司**，统一社会信用代码91440300064992432Y。法定代表人朱展愿。委托代理人梁穗，广东广和律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告深圳市冠丰源物流有限公司诉讼请求：1、被告支付原告房屋装修费用608539.70元；2、被告返还原告租赁保证金30万元；3、诉讼费由被告承担。被告深圳市宝翠生态农业有限公司反诉请求：1、原告支付拖欠的租金人民币25万元及利息（以25万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月21日起计至付清款项之日止）；2、原告支付被告为其垫付的押金共计106800元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月21日起计至实际清偿款项之日止）；3、原告支付被告律师费4万元；4、本案诉讼费由原告承担。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关案情2017年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市××区羌下社区大松园工业区厂房和场地租赁给原告使用，租期为10年，自2017年4月1日至2027年3月30日止，免租装修期为六个月，自2017年10月1日起计算租金，2017年10月1日至2022年3月30日，租金为150000元/月，2022年4月1日至2027年3月30日租金为165000元/月。合同还约定：被告向原告收取保证金300000元，租赁期满或合同解除后，被告将保证金300000元全额无息退还原告。合同第四条4.2约定租赁物交付使用被告应保证房屋主体结构牢固，地，地面和屋顶及现状进行交付……需要进行维修的具体维修项目须经被告审核同意方以合同附件约定，维修时间要在免租期内完成，合同第五条5.4还约定，因政府征收导致合同无法履行不属于被告违约，但原告产生的装修费用和搬迁费用政府补偿归原告所有。合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，应此产生的诉讼费及律师费由败诉方承担。2017年3月11日，被告向原告出具收款收据，记载收到原告2个月押金300000元。原告主张合同签订后，共计投入608539.7元用于修缮涉案租赁房屋及装修，提交了工程合同、记账凭证、银行流水等予以证明装修款支出情况。案涉租赁物业未取得建设工程规划许可证。租赁物业由被告向案外人深圳市蚌下实业发展有限公司承租后转租给原告，原告又将涉案厂房再出租给案外人“深圳市天宏利五金有限公司”和“深圳市绿景环保再生资源有限公司”。2018年12月4日，深圳市蚌下实业发展有限公司出具《清租通知书》，记载因光明科学城启动项目需要，拟将涉案房屋所在工业区进行征收，请园区内承租户于2018年12月10日之前完成搬迁补偿的签订，并于2018年12月31日前完成搬离、腾房。被告提交与深圳市蚌下实业发展有限公司《补偿金额分配补充协议》一份，记载双方于2019年3月22日签订补偿金额分配协议，确认深圳市蚌下实业发展有限公司在清退承租人过程中支付承租人押金106800元，该款从未支付给被告的尾款中予以抵扣。原告主张因厂房被征收，无法继续承租涉案厂房。被告及次承租人“深圳市天宏利五金有限公司”和“深圳市绿景环保再生资源有限公司”签订了拆迁补偿协议，同意于2019年3月20日前搬离，涉案厂房的拆迁补偿款分别支付给被告及次承租人。原告认为涉案房屋租赁合同非因原告原因终止，被告应支付原告装修补偿，遂向本院提起诉讼。被告辩称，根据租赁合同约定，原告承租涉案厂房后需要对地面和屋顶进行维修的，具体维修项目需被告方审核同意，并以书面形式作为合同附件，但原告承租厂房后未向被告申请装修维修项目，故原告要求其支付服务装修费没有事实根据。关于租赁保证金，被告称因原告尚欠其一个月零20天租金，且被告为原告垫付了应由原告其退回给次承租人天宏利五金有限公司的厂房押金和用电押金共计人民币106800元，故无需返还原告保证金，并反诉请求原告支付2019年2月1日2019年3月22日共计一个月二十天的租金25万元及返还垫付的押金、用电押金106800元，并承担其因本案支出的律师费4万元。针对被告的反诉，原告辩称，根据深圳市蚌下实业发展有限公司出具清租通知，2018年12月31日，深圳市蚌下实业发展有限公司已收回全部物业，故2019年1月1日起被告没有无权继续收取租金。2018年12月16日，深圳市天宏利五金有限公司已将物业交还给深圳市蚌下实业发展有限公司，并且结算相关费用，如需支付被告房屋占有使用费，已交还的物业应按照面积予以扣除。关于天宏利五金有限公司的厂房押金和用电押金106800元，应当由深圳市蚌下实业发展有限公司在2018年12月16日退还，但该公司没有出具关于已退回次承租人的押金证明文件，故被告无权主张。裁判理由及结果本院认为，案涉租赁物未取得建设工程规划许可，涉案房屋租赁有违《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款关于建设工程规划许可的强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁协议因违反法律强制性规定而应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求被告返还租赁保证金30万元，本院予以支持。关于装修装饰费用问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告签订合同时，应尽审慎核查之义务以规避风险，其在未确认涉案租赁物是否存在合法的产权证明前即与被告签订租赁合同，就合同无效存在过错。被告作为出租方，明知出租物业未取得合法产权仍对外出租，就合同无效亦存在过错。因案涉租赁物业的装修已无法通过评估、鉴定方式确定，原告主张装修支出608539.7元，提交的与个人签订装修工程合同书及装修明细表、部分银行转账凭证，被告对此不予认可，根据原告提交的装修明细记载，原告主张的上述费用包含变压器自配电柜工程款、请挖掘机费用等未形成附合的装饰装修物，而部分已形成附合的装修装修物亦仅有收据等孤证予以证明，无法提供银行付款凭证予以证明，故原告作为负有举证责任一方，应承担举证不力的法律后果，故本院结合本案相关事实，并按照原、被告导致合同无效的过错大小，酌定由被告分担原告装修现值损失5万元。关于被告反诉主张的占用费问题，被告主张原告支付租金至2019年1月31日，但被告与深圳市蚌下实业发展有限公司签订拆迁补偿协议约定至2019年3月22日搬离厂区，故原告应按实际撤场时间缴纳房屋占有使用费。本院认为，根据深圳市蚌下实业发展有限公司出具的《清租通知书》，承租户需2018年12月31日前完成搬离及腾空，后陆续有租客搬离，被告作为承租人，无证据证明其此后仍向深圳市蚌下实业发展有限公司缴纳租金，其于2019年3月22日与深圳市蚌下实业发展有限公司签订补偿协议，并不能证明原告占用至该日期搬迁，故被告请求原告支付2019年2月起的租金及利息依据不足，本院不予支持。关于被告反诉请求原告返还为其垫付次承租人深圳市天宏利五金有限公司的厂房押金和用电押金106800元问题。本院认为，因上述押金的权利人为案外人“深圳市天宏利五金有限公司”，无证据证明其将该权利转让给被告，原告亦不予认可，而“深圳市天宏利五金有限公司”非本案当事人，故该请求不属于反诉处理的范畴，本案中不作处理，相关权益人可另诉解决。因被告反诉请求不成立，故其主张律师费由原告负担亦缺乏依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市宝翠生态农业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市冠丰源物流有限公司租赁保证金300000元；二、被告深圳市宝翠生态农业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市冠丰源物流有限公司房屋装修费用50000元；三、驳回原告深圳市冠丰源物流有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市宝翠生态农业有限公司全部反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6443元，反诉受理费3373.53元，由被告负担4843.53元，原告负担3961元，多收取1012元，由本院退回被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 梁 俊 辉二〇二〇年三月二十二日书记员 肖蓉（兼）书记员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。