重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初793号原告：重庆贴心物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**，统一社会信用代码91500103790735449U。法定代表人：程小玲，该公司经理。委托诉讼代理人：曾莉佳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力丹，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆聚千商贸有限公司，住，住所地重庆市渝中区邹容路**负****#、3#商场，统一社会信用代码91500103795890632C。法定代表人：罗兴汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：文青，该公司员工。原告重庆贴心物业管理有限公司（以下简称贴心公司）与被告重庆聚千商贸有限公司（以下简称聚千公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贴心公司的委托诉讼代理人曾莉佳、张力丹，被告聚千公司的委托诉讼代理人文青到庭参加诉讼。被告聚千公司在答辩期间向本院提交管辖异议申请书，经审理，本院于2019年4月4日作出驳回管辖权异议裁定。被告聚千公司对裁定不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2019年6月4日作出维持原裁定的终审裁定。本案现已审理终结。原告贴心公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2012年12月19日至2018年12月10日期间的物业服务费8259471元及违约金5740187元，以上共计13999658元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月19日，原告与重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会签订了《重庆市物业服务合同》，按照合同约定：原告对重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心大厦进行物业管理服务，服务期限为2012年12月19日起至2022年12月18日止，物业费收费标准为：写字楼15元/月·平方米，商业物业21元/月·平方米。该合同签订后，原告一直按照合同约定进行物业服务。被告系重庆市渝中区邹容路131号名义层二层的业主，经原告多次催收，一直拒交其物业费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告聚千公司辩称，不认可原告的诉讼请求，请法院依法回原告诉讼请求。首先，原被告之间无合同关系，本案合同被告并不清楚，也从未见过，原告无权提出要求被告支付物管费的诉讼，更不应当承担违约金。该部分违约金没有依据且过高，本案合同是否真实尚不能确定，但即使是真实的，本合同也未经涉案大厦业主授权，更未向各大业主公示，征求业主意见，合同中的单价明显高于周边物业，也并未得到业主同意，该合同严重违反了关于物业服务合同签订的相关法律程序。并且侵害了各大业主的合法权益，应属无效，涉案物业服务合同不能约束被告更不能作为裁判依据。第二、即使法院认定原告有权收取诉争房屋的物管费，原告的诉讼请求也已经过诉讼时效。第三、涉案物业所在的商业裙楼在2003年便已经出租，物业费由实际的使用人支付，被告于2006年才成立，在购买该房屋之后，租赁合同尚存，开发商并未将本案物业交付给被告。另，因为开发商与原租赁合同相对方从2006年便一直处于诉讼纠纷状态，在另案中，被告系原告的原法定代表人及其所控制的公司，且整个商业也处于原告的原法定代表人及其所控制的公司实际占有的状态，原告清楚并认可房屋的实际使用情况，因此即便要缴纳物业费也应当由物业的实际使用人支付。本院经审理认定事实如下：坐落于渝中区邹容路131号商场#的商服用房的权利人为聚千公司，建筑面积共计5430.98平方米。2012年12月19日，重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会（甲方）与贴心物业（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定由乙方向重庆市渝中区邹容路131号物业提供服务；物业费收费标准为：写字楼15元/月·平方米，商业物业21元/月·平方米；业主应于入住之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位或者物业服务资金有开发建设单位全额交纳，业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；本合同期限为10年，自2012年12月19日起至2022年12月18日止；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金。贴心物业提交了一组张贴催款函的照片及光盘，照片显示拍摄时间分别为2018年11月15日、2016年12月20日及2014年12月20日，拟证明原告在起诉前向被告寄送过催款函。聚千公司对该组证据发表质证意见，对照片三性均不予认可，第一、照片内容指向不明，并不能证明是涉案物业；第二、对照片上所显示的时间不予认可。本案涉及的物业一直是原告的原法定代表人及其所控制的公司占有，原告清楚涉案物业的使用情况，不可能向其催收物业费，因此被告认为原告是为了本案诉讼而刻意制作的该催款函，故被告申请对该组证据的形成时间进行司法鉴定，并要求原告提供拍摄该组照片的原始载体。被告对催款函张贴视频的质证意见同上。嗣后，被告向法院申请对催款函的形成时间、催款函张贴照片和催款函张贴视频的真实性及形成时间进行鉴定。庭审中，聚千公司提交营业执照一份，显示被告名称为重庆聚千商贸有限公司，类型为有限责任公司，住所为重庆市渝中区邹容路131号第2层1#、2#、3#商场，成立日期2006年11月23日，营业期限2006年11月23日至2026年12月30日。上述合同签订后，被告于2012年12月19日至2018年12月10日期间未按约缴纳物管费。上述事实，有房屋权属信息、催款函张贴照片、催款函张贴光盘、营业执照等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案的核心焦点一，原告是否在诉讼前进行过书面催收及其部分诉讼请求是否已过诉讼时效。聚千公司营业执照显示其公司类型为有限责任公司，住所地，住所地为重庆市渝中区邹容路**负****3#商场，成立日期为2006年11月23日，营业期限为2006年11月23日至2026年12月30日。据此贴心公司在聚千公司住所地张贴催款函并无不当。贴心公司提交了张贴催款函照片及光盘，并进行了合理说明，故聚千公司要求对催款函的形成时间、催款函张贴照片和催款函张贴视频的真实性及形成时间进行鉴定，本院不予准许,本院对于催款函的真实性予以确认。贴心公司提供的催款函照片显示拍摄时间分别为2018年11月15日、2016年12月20日及2014年12月20日，故贴心公司的起诉未超过诉讼时效。本案的核心焦点二，涉案物业服务合同可否约束本案被告，被告是否已经入住涉案物业。涉案物业服务合同是经由生效法律文书认定合法有效的物业服务合同，被告作为涉案物业所有人，应受其约束。涉案物业服务合同中明确约定，业主应于入住之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。因此，如何定义涉案物业服务合同中的“入住”是确定被告是否应缴纳物业费的关键点。根据被告提交一份营业执照显示：被告住所为重庆市渝中区邹容路131号负2层1#、2#、3#商场，成立日期为2006年11月23日，营业期限为2006年11月23日至2026年12月30日。本院认为，对“入住”不应僵化地理解为业主对房屋直接进行物理上的使用，权利人在取得房屋所有权之后成为业主，不论自然人或法人，都可以依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，本案被告系法人，其对房屋的使用方式除与自然人一样可以实际装修入住进行生产经营活动以外，还可以将该房屋作为住所地进行工商登记或作为实际营业地进行使用。本案中，被告将涉案房屋作为住所地到工商管理机关进行登记，而有住所地是成立公司的法律要件之一，被告将该房屋作为住所地进行登记，获得了持有该房屋的法律利益，基于权利义务相对应的原则，被告也应承担持有该房屋的法律义务，故本案中应认定为被告已入住涉案物业。本案中，原告诉请被告支付的物业费期间为2012年12月19日至2018年12月10日，被告将涉案物业登记作为住所地的时间为2006年11月23日，故可以认定在原告本次诉讼请求包含的期间内，被告已经入住涉案物业。另，被告辩称应由实际使用人支付物业费，却未举示证据证明物业所有权人与实际使用人之间有相关约定，故本院不予采信。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告未按涉案《重庆市物业服务合同》的约定支付涉案物业产生的物业服务费，已违反合同约定及上述司法解释的规定，被告应依法承担给付责任。原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律法规的规定，本院依法予以主张。关于物业费的金额问题，物业服务合同约定商业物业21元/月·平方米，被告未缴费期间应为2012年12月19日至2018年12月10日期间，被告房屋面积共计为5430.98平方米。综上，物业服务费核算金额为8177427元。关于违约金的问题，涉案物业服务合同约定违约金应按每日万分之三十的标准支付，本院认为该标准过高，酌情调整为“以当月差欠物业服务费为基数，自2013年1月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计付；自2019年8月20日起至付清之日止，按照按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付”。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：一、被告重庆聚千商贸有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆贴心物业管理有限公司2012年12月19日至2018年12月10日期间的物业服务费8177427元，并支付违约金（违约金计算方式：以当月差欠物业服务费为基数，自2013年1月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计付；自2019年8月20日起至付清之日止，按照按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；二、驳回原告重庆贴心物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费105797元，其中61798元由被告重庆聚千商贸有限公司负担，43999元由原告重庆贴心物业管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 吴可达二〇二〇年三月三十日法官助理 刘星辰书 记 员 保玉方