湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初9949号原告（反诉被告）：黄运秋，女，1957年7月4日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘浩，湖南唯平律师事务所律师。被告（反诉原告）:叶小莲，女，1986年11月28日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚东，湖南用平律师事务所律师。原告（反诉被告）黄运秋与被告（反诉原告）叶小莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄运秋以及其委托诉讼代理人刘浩，叶小莲的委托诉讼代理人吴用平、陈亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄运秋向本院提出诉讼请求:1、解除黄运秋与被告（反诉原告）叶小莲签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》；2、由叶小莲返还黄运秋购铺款252270元并按月利率0.6％标准支付自起诉之日起至还清全部购房款之日止的利息；3、由叶小莲承担本案全部诉讼费用。事实与理由:黄运秋与叶小莲于2017年10月25日签订了《商铺买卖合同》，约定被告将位于岳阳市岳阳楼区铺出售给黄运秋，黄运秋按合同约定交纳了购铺首付款，叶小莲至今未按合同约定的时间交付合格的商铺，解除合同条件已经成就。被告（反诉原告）叶小莲辩称，1、答辩人已向原告（反诉被告）黄运秋交付符合交付条件的商铺，黄运秋不具有合同解除权；2、即便黄运秋具有合同解除权，其合同解除权也因超过期限行使而消灭；3、对于包含黄运秋的商铺在内的中华广场负一层、一层、三层所有商铺，市场运营商业已经整体升级改造装修完毕，为了维护交易安全，涉案合同也不应解除。黄运秋在答辩人将商铺交付商铺承租人后，不但未对答辩人交房方式提出过异议，且还继续向答辩人交付剩余房款，被答辩人以其行为放弃了合同解除权并且同意了答辩人的交房方式。被告（反诉原告）叶小莲向本院提出反诉请求:1、判令原告（反诉被告）黄运秋继续履行商铺买卖合同并支付第5、6、7、8期房款45860元;2、判令黄运秋向叶小莲支付逾期付款违约金21121元，并自2019年12月11日起每日按商铺总价款0.2‰的标准向叶小莲支付逾期付款违约金；3、判令黄运秋承担本案全部诉讼费用。事实与理由:叶小莲与黄运秋于2017年10月25日签订《商铺买卖合同》，合同约定:黄运秋购买叶小莲名下商铺一间。合同签订后，叶小莲交付了商铺，但黄运秋未按期支付剩余购铺款，已构成违约。原告（反诉被告）黄运秋辩称，涉案合同不应继续履行，答辩人的商铺至今都没有交付，包括答辩人在内的中华广场的广大业主均要求退铺还款，答辩人一直在积极主张自己的权利，合同解除权并未消灭。答辩人与叶小莲的法律地位是平等的，应该平等得到法律的保护；叶小莲销售的房屋没有预售资格、也没产权证、售房资质，请求驳回叶小莲的反诉请求。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、双方无争议的事实2017年10月25日，原告（反诉被告）黄运秋（买受方）和被告（反诉原告）叶小莲（出售方）委托的岳阳博汇商业经营管理有限公司（以下简称“博汇公司”）签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定:黄运秋向叶小莲购买位于岳阳市商铺（现铺），建筑面积为14.55平方米，作为该商铺的附带条件，买受人承认接受出售人选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，买受人承诺接受出售人选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为343990元，付款方式为分期付款，详见买卖合同补充协议——首期购铺款206410元（含定金）于买卖双方签订本合同之日支付，购铺余款137580元于2018年2月1日起按季度分12期（3年）支付完毕，每期支付人民币11465元，支付时间为2018年2月1日起每季度第一个月的头三天内至2020年11月1日止。商铺的交付，对于已经按照本合同的约定在规定期限内按时足额支付全部商铺总价款的买受方，出售方应当于2018年10月1日前通知买受方办理该商铺的交付手续。除非买卖双方另有约定，原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。出售方通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经买受人签收后，即视为出售方已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，出售方无须承担逾期交铺的违约责任。若出售方逾期交付商铺超过30日，买受方有权单方提出解除本合同，但买受方应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向出售方提出解除合同，如买受方没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为买受方同意继续履行本合同，但出售方应自本合同约定的最后交接日的第二日起至实际交接日止，按日向买受方支付已付商铺总价款总金额Ｏ.5‰的违约金；若买受方逾期付款超过30日的，出售方有权单方面选择解除本合同或要求继续履行;若选择继续履行合同，买受方应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向出售方支付违约金。产权证办理：合同生效后的180个工作日内，当出售方收到买受方按时足额支付的该商铺全部商铺总价款总金额及相关预收税费、杂费后，由出售方负责向岳阳市房管局申办该商铺的交易过户手续，如买受方逾期支付全部购买商铺总价款及相关预收税费、杂费的，则出售方有权顺延办理该商铺交易过户的手续。合同还对其它事项进行了约定。同日，黄运秋（出租人）与岳阳融金商场经营管理有限公司（承租人，以下简称“融金公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少为216个月，自2018年10月1日起到2036年9月30日，第一个租赁期在2018年10月1日至2024年9月30日。承租人融金公司向黄运秋支付年租金24079元或以上金额（税前），融金公司按季度向黄运秋支付租金6019.8元或以上金额（税前）。2018年10月1日—2021年9月30日的租金抵扣黄运秋的购房款（商铺买卖合同中载明的房屋总价款为抵扣后的房屋价款）。签订合同后，黄运秋于2017年10月26日支付了商铺首期款206410元，并于2018年3月7日、2018年5月3日、2018年9月28日、2019年1月8日支付了四期房款，每期11465元。博汇公司向黄运秋出具了收据，之后黄运秋未再支付购房款。黄运秋到期的未支付的第五、六、七、八期购铺款为45860元。另查明，诉争商铺为岳阳友协置业有限公司开发的中华广场中的一个铺面，与其他铺面没有物理隔离。诉争商铺的所有权人为叶小莲，已经办理不动产权证。叶小莲主张，因黄运秋未提交相关办证的资料，故诉争铺面未为黄运秋办理不动产权证。二、双方有争议的事实叶小莲是否通知黄运秋收铺。叶小莲主张，2018年9月26日，根据买卖合同约定的地址，叶小莲委托博汇公司向黄运秋发出了《商铺交付通知函》，告知黄运秋将根据其与融金公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。叶小莲提交了邮寄该通知函的EMS详单，显示已签收。本院认为叶小莲提交的证据证明其已经向黄运秋提示收房，故认定叶小莲已经通知黄运秋收铺。判决的结果与理由本院认为，被告（反诉原告）叶小莲委托博汇公司和黄运秋签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。叶小莲通知黄运秋接收商铺，通过EMS向黄运秋发出书面收铺通知书，该交房方式符合合同约定，应该视为叶小莲已经将涉案房屋交付给黄运秋。叶小莲没有逾期交付房屋的违约行为。故此，对于黄运秋要求解除双方签订的《商铺买卖合同》及补充协议，由叶小莲返还购铺款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持；黄运秋未按照合同约定履行付款义务，已经构成违约，故对于叶小莲要求黄运秋立即支付到期的第五、六、七、八期购铺款共计45860元，本院予以支持。合同中约定黄运秋逾期付款的违约金标准为每日按商铺总价款0.5‰计算，本院认为该违约金标准约定过高，本院酌情认定违约金标准为每日按商铺总价款日万分之一计算。黄运秋应该自逾期付款之日（2019年2月1日）起向叶小莲支付逾期付款违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黄运秋的诉讼请求；二、原告（反诉被告）黄运秋与被告（反诉原告）叶小莲签订的《商铺买卖合同》继续履行，原告（反诉被告）黄运秋于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）叶小莲支付第五、六、七、八期购铺款共计45860元，并按照商铺总价款（343990元）日万分之一的标准支付自2019年2月1日起至债务清偿之日止的逾期付款违约金;三、驳回被告（反诉原告）叶小莲的其他诉讼请求；上述第二项逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；本诉案件受理费减半收取2542元，反诉案件受理费858元，共计3400元，由原告（反诉被告）黄运秋负担3207元，由被告（反诉原告）叶小莲负担193元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇二〇年三月三十日书记员  严 尚