广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初21570号原告（反诉被告，以下统称原告）：致财网络科技（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道。法定代表人：谢天，经理。委托诉讼代理人：张磊，广东德纳（宝安）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：深圳市怡睿实业有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道。法定代表人：王淞，总经理。委托诉讼代理人：齐晓霞，广东开野律师事务所律师。原告致财网络科技（深圳）有限公司诉被告深圳市怡睿实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张磊，被告的委托诉讼代理人齐晓霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2018年10月16日签订的编号为1801-Ｆ的《深圳市怡睿实业房屋租赁合同书》；2、被告返还原告租房押金221130元（人民币，下同）及综合管理费押金20475元、空调使用费押金20475元、多收房租90000元，总计352080元；3、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月16日原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，约定被告将位于深圳市南山区房屋出租给原告作为办公场地使用；租金为每月73710元（税后），综合管理费为每月6825元（税后），空调使用费为每月6825元（税后）；合同租期为2018年11月3日至2021年11月2日；合同期限共计3年，免租期5日。第二年起每年租期租金递增8%。还约定原告向被告交付房租押金221130元，综合管理费押金20475元，空调使用费押金20475元，作为租赁保证金共合计262080元。原告在租赁过程中发现被告租赁的房屋面积过小，经过实地测量发现使用面积与实际面积严重不符，存在扩大公摊面积变相提高房屋租金的行为。且在合同当中故意不写明租金单价及租赁面积公摊系数、公摊面积，存在以合法形式掩盖非法目的。为此原告多次与被告交涉，要求被告提供所租赁房屋的原始图纸及向城建部门报批文件及公摊系数公摊面积和房屋租赁单价，但是被告拒不提供上述材料。基于此原告认为被告故意隐瞒房屋的建筑面积和公摊面积及房屋单价的行为变相提高租金，严重地损害了原告的合法权益。为此，特向贵院提起诉讼，请求贵院以事实为依据，以法律为准绳，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称：第一，原告的主张不属实，事实理由不成立。涉案房屋按套出租，原告在签订合同支付押金前，已对房屋进行实际的查看，并充分了解房屋现状，在该情况下才签订并实际履行了涉案合同，且在本套房屋承租后原告又承租了另一套房屋，两套房屋均按合同履行义务从未提出异议，原告所谓的被告隐瞒的事实不存在。第二，原告已构成根本违约，其拖欠房租及相关费用且在合同未到期就擅自搬离，根据合同约定被告有权不予退还各项押金。双方合同根据合同法第96条规定，在2019年8月19日原告收到解除通知时，双方已解除租赁关系。被告提出反诉，请求法院判令：1、确认因原告违约，双方签订的《房屋租赁合同》己于2019年8月19日解除；2、原告支付拖欠的2019年8月份租金77395.5元、综合管理费7234.5元、空调使用费7507.5元、电费805.5元，总计92942.5元；3、原告支付滞纳金24629.8元，自2019年8月2日起按5‰/天计至实际付清之日止，暂计至反诉之日）；4、原告承担本诉、反诉的全部诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2018年10月16日签订《房屋租赁合同》，原告承租比克科技大厦1801-F室，房间是按套出租并按现状交付，该套房间月租金为77395.5元，综合管理费为7234.5元，空调使用费20475元，总计92137元／月，自第二年起每年租金递增8%。合同期限3年（自2018年11月3日起至2021年11月2日止），租赁用途为办公，免租期5日，每月1日以前应支付当月租金及各项费用，若拖欠按5‰/天计算滞纳金。原告在约定时间内接收了被告交付的涉案房屋并实际使用，也一直按照合同约定支付月租金及各项管理费、水电费等约定费用。而且其后原告又于2018年11月21日承租了被告的另一套房间使用。依据上述履行情况及合同第九条约定，可以明确原告对承租时建筑物的现状都已经了解并认可，加之其又再租一套房间的事实，可以说明原告对出租房屋的状况是无异议的。直到2019年8月1日，按照合同第十八条第1款的约定是应支付当月租金、综合管理费、空调使用费的时间，但原告却未像往常一样按约支付。被告按照合同第十八条2款的约定向其发出履约催告函，明确告知了原告支付拖欠费用的时间，否则将面临解除合同并要求其承担违约责任的风险。原告签收后仍拒不支付，直到被告于2019年8月16日发出的解除合同通知，其在8月19日签收，双方合同已依法解除但其至今仍未支付拖欠费用。综上，原告已构成严重违约，依据合同第十八条l款、2款、3款以及第七条二款的规定，因原告因为拖欠租金、综合管理费、空调使用费，被告已按约定发函与其解除合同，原告应支付拖欠的费用并按约定支付滞纳金；其所交纳的租房押金、综合管理费押金、空调使用费押金均因其违约而不予退还。综上，恳请贵院支持被告的诉求，维护被告的合法权益。针对被告的反诉，原告辩称：第一，被告没有提交涉案房屋的经营许可证或产权证明。第二，被告存在欺诈行为，在原告承租时，有夸大房屋使用面积，以此提高房屋的租金，2019年7月原告为被告办理了房屋租赁凭证，在房屋租赁凭证上载明了租赁面积为300平方米，原告此时才实际使用面积为300平方米，并非合同中的500多平方米，2019年7月份原告多次与被告协商房租事宜，但被告不同意，在被告不同意的情况下，原告在7月25日即要求解除合同。在7月30日将房屋退租给被告。在7月30日原告把房屋内的办公家具搬离房屋时，被告没有开具放行条。在该情况下，原告无法将办公家具及设备搬离房屋。通过多方协调，双方通过诉讼的方式解决本案的争端。在2019年8月4日原告已将办公用品搬离租赁物，并将房屋返还给被告。原告多占用房屋的时间为4天，原因是被告所导致的。第三，关于被告要求支付8月份的租金事实理由不充分。被告承认在2019年8月19日即通过邮寄解除合同通知书的方式与原告解除租赁合同。被告要求支付整个8月份的费用没有依据。第四，本案房屋租赁合同属于格式合同，租赁合同是由被告提供。在格式合同中约定的房屋租赁的价款、违约金的支付方式，明显对原告不利，加重了原告的负担，在租赁市场如果不按面积计算租金，则无法计算出租金的价格，所以租赁合同中缺少必备的条款，合同无效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月16日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《深圳市怡睿实业房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市南山区（涉案房产）出租给乙方使用；月租金总额73710元、（实收）含税月租金总额77395.5元，综合管理费月收总额6825元、（实收）含税综合管理费月收总额7234.5元，空调使用费月收总额6825元、（实收）含税空调使用费月收总额7507.5元；非制冷期（1月-3月）每月换风费合计1638元，（实收）含税每月换风费合计金额1801.8元；乙方租用租赁房屋的期限自2018年11月3日起至2021年11月2日止；第二年起每年租期租金递增8%，即2019年11月3日起至2020年11月2日，每月租金为79606.8元、（实收）含税每月租金为83587.14元；合同签署1个工作日内，乙方需向甲方缴纳房屋租金月租金总额73710元、综合管理费月收总额6825元、空调使用费月收总额6825元、租房押金总额221130元；综合管理费三个月押金按租赁面积每平方米12.5元／月计，合计20475元；空调使用费三个月押金，按租赁面积每平方米12.5元／月计，合计20475元；电费为1.3元／度，含税电费为1.5元／度；甲方向乙方返还租赁保证金须全部满足以下条件：⑴乙方按合同约定的条款全面履行合同直至合同期满；⑵乙方须向甲方结清全部租金和应由乙方承担的各项费用，并向甲方按本合同的约定完好无损的返还租赁房屋；⑶乙方须同时持有本合同的原件，以及有甲方盖章的租赁保证金收据原件并将收据原件返还甲方，⑷租赁期限内乙方违约行为或者违约责任已全部承担完毕；在前述约定条件全部满足的情况下，甲方在十个工作日内将租赁保证金无息退还给乙方，否则甲方有权没收租赁保证金；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方违反本合同的约定造成甲方的损失的，甲方有权从租赁保证金中扣除相应的金额以补偿甲方因乙方违反、不遵守或不履行相关义务而遭受的一切损失、损害；同时乙方应当在收到甲方书面通知后三个工作日内补足租赁保证金，若在甲方通知后三个工作日内未补足的，甲方享有单方解除合同权；乙方须向甲方足额支付租金、管理费用等，不得无故拒缴、扣除，每月1日以前预交当月房屋租金及综合管理费用等各项费用，如乙方不按期缴纳租金和综合管理费等费用的，每逾期一日乙方需支付甲方拖欠费用总额0.5%的滞纳金，所有滞纳金将根据乙方拖欠的款项自应缴计至实缴日止；乙方对此承租时的建筑物现状都已经了解并认可（包括楼层、主体建筑结构、出租面积、周边配套、消防、给排水及配电等）；及其他内容。合同签订后，原告向被告支付了房屋押金、综合管理费押金和空调使用费押金共计262080元（包括租房押金221130元、综合管理费押金20475元、空调使用费押金20475元），被告向原告开具了收款收据。原告提交其自行制作的平面图、实缴与应缴房屋管理费明细表、房屋租赁凭证（载明涉案房产租赁面积为300平方米），以证明涉案房产的实际实用面积仅为197.4元。被告对平面图、明细表的真实性不予认可，对房屋租赁凭证的真实性予以认可，但表示双方系按租赁合同履行各自义务，该租赁凭证是被告配合原告做租赁备案使用，并非双方真实履行的内容。2019年8月6日，被告向原告出具《履约催告函》，内容为：原告拖欠2019年8月的租金及管理费超过6日，请原告收到该通知之日起五日内交清租金等费用并支付滞纳金，如原告在收到该通知超过五天仍不履行支付义务，双方的租赁合同即在2019年8月11日解除。原告提交的快递详情单显示，其系分别向涉案房产地址、原告注册地址即原告法定代表人户籍地址邮寄了上述催告函。2019年8月16日，被告向原告出具《解除比克科技大厦1801-F室租赁合同通知书》，内容为，被告曾向原告发出《履约催告函》，但原告仍拒不履行合同义务，现被告通知原告自即日起解除双方租赁合同，并没收租赁保证金、收回租赁物业。原告提交的快递详情单显示，其系分别向涉案房产地址、原告注册地址（亦为租赁合同中约定的原告通信地址）及原告法定代表人户籍地址邮寄了上述通知书，邮政查询结果显示，上述地址分别于2019年8月19日、8月19日和8月20日签收。被告另提交《收费通知单》及《8月份租赁费用签收单》以证明被告要求原告支付的租金、电费等费用的构成；被告表示签收单中的签收人系原告员工。原告表示其并未收到过《履约催告函》、《解除比克科技大厦1801-F室租赁合同通知书》、《收费通知单》；不确认签收单的签收人是原告公司员工。庭审中，双方均确认原告支付租金至2019年7月31日，并确认涉案租赁合同已解除。原告表示其于2019年7月25日告知被告将于7月31日搬离，故合同于2019年7月31日解除；被告则表示解除时间是原告签收被告的解除通知的时间即2019年8月19日。原告表示其已于2019年8月4日搬离涉案房产。被告于庭后提交书面说明表示原告在2019年8月5日搬离了部分办公物品，但没有与被告交接、没有清空房屋。原告向本院申请对涉案房产的建筑面积进行测量，本院依法委托深圳市地籍测绘大队（以下简称测绘大队）进行测量，后测绘大队回复称无法进行建筑面积的测量并将测量的相关材料退回本院。本院认为，原告与被告签订的《深圳市怡睿实业房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中原告要求解除租赁合同并退还多收取的租金，系认为涉案房产的实际使用面积与租赁面积不符、被告隐瞒房屋建筑面积和公摊面积并变相提高租金，对此，本院认为，首先，涉案租赁合同并未约定租赁面积，也未约定租金以单位面积计算，而是约定月租金总额，即涉案租赁合同约定的租金系“按套”计算，并非按单位面积计租，并不存在实际面积与约定租赁面积不符的问题。其次，原告作为承租方在承租涉案房产前应已实地查看过涉案房产，且租赁合同明确约定原告对承租时的建筑物现状（包括出租面积）都已经了解并认可，表明原告已确认承租的面积及计租方式，而原告在租赁涉案房产近10个月的时间里均未对面积和租金标准提出异议，现又主张面积不符并依此要求解除合同，有违诚信。综上，原告以面积不符为由要求解除合同并要求被告退还多收取租金的理由不能成立，本院不予支持。对于被告要求解除合同的反诉请求。如上所述，原告以面积不符为由要求解除合同的理由不能成立，而原告自2019年8月1日起未在支付租金，并擅自要求解除租赁合同，已构成违约，被告在原告构成违约的情况下要求解除合同，符合法律规定和合同约定。被告已于2019年8月16日向原告出具解除合同的通知书，原告虽抗辩其并未收到解除通知，但被告提交的快递详情单及查询结果显示8月19日原告已签收，且被告邮寄的地址包括了涉案房产的地址及原告注册登记地（亦是合同约定的通信地址），故本院确认原告已于2019年8月19日收到解除通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，合同自通知到达对方时解除，故双方的租赁合同于2019年8月19日解除。对于被告要求原告支付2019年8月份的租金77395.5元、综合管理费7234.5元、空调使用费7507.5元和电费805.5元的反诉请求。双方合同于2019年8月19日解除，原告确认其支付租金至2019年7月，并表示其已于2019年8月4日搬离涉案房产，被告则表示双方并未办理交接手续且房屋并未清空，对此，本院认为，原告并未提交证据证明其搬离时与被告办理了交接手续，且即使原告在8月4日搬离的房产，但原告在合同未到期也未解除的情况下，擅自搬离亦给被告造成了房屋空置损失，现被告要求原告支付2019年8月1日至8月31日期间的租金、综合管理费、空调使用费及电费，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告退还租房押金221130元、综合管理费押金20475元、空调使用费押金20475元的诉讼请求。根据租赁合同的约定，原告在按合同约定条款全面履行合同直至合同个期满后，租赁保证金予以退还，现原告单方提前搬离，不符合退还租赁保证金（租房押金）的条件，故被告有权没收其租房押金221130元。对于综合管理费押金及空调使用费押金，与租赁保证金（租房押金）不同，租赁保证金是为保证租赁合同的履行而付给出租人的担保金，而综合管理费押金和空调使用费押金并非租赁合同履行的担保金，在本院已判令原告支付综合管理费和空调使用费的情况下，被告无权没收该两项押金，故对于原告要求被告退还综合管理费押金和空调使用费押金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求的相关费用滞纳金。合同解除后产生的相关费用，被告无权要求原告支付滞纳金，且本院已判令被告没收原告已支付的租赁押金，已足以弥补被告的各项损失，故对该项反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告致财网络科技（深圳）有限公司与被告深圳市怡睿实业有限公司于2018年10月16日签订的《深圳市怡睿实业房屋租赁合同书》于2019年8月19日解除；二、被告深圳市怡睿实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告致财网络科技（深圳）有限公司退还综合管理费押金20475元、空调使用费押金20475元；三、原告致财网络科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市怡睿实业有限公司支付2019年8月份的租金77395.5元、综合管理费7234.5元、空调使用费7507.5元和电费805.5元；四、驳回原告致财网络科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市怡睿实业有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3290.5元，原告已预交，由原告负担2907.5元，由被告负担383元；反诉案件受理费1325.72元，由原告负担1048元，由被告负担277.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年三月二十六日书记员  周思媛附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。