广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终363号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林少勇委托代理人：陈文雅，女，该公司工作人员。委托代理人：林少彪，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：陈志雨，男，香港特别行政区居民，1974年8月5日出生。上诉人惠州市京粤实业有限公司因与被上诉人陈志雨商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠州市京粤实业有限公司上诉请求:1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院既然认可“办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序”，则应当考虑权籍调查所增加的时间，但一审法院却以办理权籍调查和办理转移登记的工作是独立的而不予以考虑，明显逻辑错误。1、根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记"四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。新增的权籍调查环节大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力。2、不动产权籍调查作为不动产登记前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。上诉人将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到相关部门，相关部门也要3个月左右时间才能出具权籍成果。因此,两证合一属政策变更、不可抗力，上诉人在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。法院应当将新增的不动产权籍调查流程因此增加的办理时间从原本办证时间中扣除，相应免除上诉人的责任。被上诉人陈志雨辩称，对一审法院作出的（2019）粤1391民初3413号民事判决无异议，认同，认可一审判决。陈志雨向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金46224元（以已付房款为基数，按每日万分之一从2016年12月24日计至2019年5月22日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区的创新世纪花园X栋X号商品房，总价款为1080000元。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。2019年5月13日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局向被告发出《关于对惠州市京粤实业有限公司的回复意见》，注明该局将从2017年6月30日起对新系统“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”和旧系统“不动产登记过渡平台”的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记申请。上述合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2017年1月4日，被告将房屋交付给原告使用。2019年5月14日，涉案房屋完成首次登记。2019年5月23日，原告所购房屋办理完成不动产权登记手续。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告需将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。按合同约定，涉案商品房于2017年1月4日交付原告使用，被告本应当按约在360日内的2017年12月30日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2019年5月14日才完成初始登记，在此之前不具备办理转移登记的条件。惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局在《关于对惠州市京粤实业有限公司的回复意见》所述的“从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请”的情形，发生在本案房屋具备办理转移登记条件之前，对被告履行相应的办证义务没有造成影响。故对于被告据此提出的要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，一审法院不予支持。按照合同约定，被告应当在2017年12月30日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但本案房屋直到2019年5月23日才办理完成不动产权登记手续。被告的逾期时间超过360天。被告逾期未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担向原告支付逾期办证违约金的违约责任。按照合同约定，被告应承担的违约金，自本案房屋交付后第450日起，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算至原告取得本案房屋权属登记证书之日止。即自2018年3月30日起计算至原告取得房屋权属登记证书之日2019年5月23日止，计算逾期天数为419天，违约金计算为45252元（1080000元×419天×0.01%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈志雨支付逾期办证违约金45252元。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院经审理作如下认定：一、关于逾期办证违约责任，涉案《商品房买卖合同》约定出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据查，本案上诉人直到2019年5月23日才办理完成不动产权登记手续，逾期时间超过360天，应当依照合同承担相应的逾期办证违约责任，一审法院据此认定逾期天数计至2019年5月23日并无不妥。二、关于因政策变化增加的办证时间的扣除问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依照上述规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期办证有过错的情况下，出卖人才需对逾期办证承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》载明从2016年6月30日起新增两次权籍调查的手续，而原约定的办证期限在此后方才届满，故本院认为增加两次权籍调查的时间属于上诉人签订合同时无法预测、控制的时间，属于政策变化，可以从办证历时中扣除相应天数。但本案中，京粤公司未提供证据证明其办理权籍调查的历时，一审法院不予支持其关于免除相应期限逾期办证责任的抗辩并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费477.80元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 曾求凡审 判 员 刘天贞二〇二〇年三月十一日法官助理 刘有为书 记 员 彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。