苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初7341号原告：丁东明，男，1972年12月3日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：徐晓冬，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶甄，江苏新天伦（常熟）律师事务所实习律师。被告：中国民生银行股份有限公司苏州分行，统一社会信用代码91320594776417508U，住所地苏州工业园区时代广场**。负责人：曹亮，行长。委托诉讼代理人：薛玉平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵璇，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被告：赵和英，女，1957年8月3日出生，汉族，住江苏省常熟市。被告：郑琦，男，1983年1月31日出生，汉族，住常熟市。被告：郑樱花，女，1981年11月18日出生，汉族，住常熟市。被告：苏州华斯特登喜路服饰有限公司，统一社会信用代码91320581737842026U，，住所地常熟市东南开发区黄山路**法定代表人：郑友清。被告：常熟市七彩果服饰有限公司，统一社会信用代码91320581785579736L，住所，住所地常熟市东南开发区黄山路div>法定代表人：郑友清。原告丁东明诉被告中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行）、赵和英、郑琦、郑樱花、苏州华斯特登喜路服饰有限公司（以下简称华斯特公司）、常熟市七彩果服饰有限公司（以下简称七彩果公司）执行异议之诉一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告丁东明及其委托诉讼代理人徐晓冬、被告民生银行苏州分行的委托诉讼代理人薛玉平到庭参加诉讼，被告赵和英、郑琦、郑樱花、华斯特公司、七彩果公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丁东明向本院提出诉讼请求：1、判令撤销苏州工业园区人民法院作出的（2019）苏0591执异63号执行裁定书，对七彩果公司名下位于常熟市黄山路128号的涉案房地产停止执行；2、判令依法确认原告与被告七彩果公司于2011年2月27日签订的租赁合同合法有效，并对涉案抵押房产进行带租拍卖；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月27日，原告与被告七彩果公司签订租赁合同，租赁合同约定的租期为2011年2月28日至2026年2月27日止。签订租赁合同后，原告已实际占有、使用上述房屋至今。期间，原告实际按租赁合同的约定与被告郑友清、七彩果公司结算了租金，至今原告不拖欠上述房屋的租金。2014年9月23日、24日，被告民生银行苏州分行作为抵押权人、七彩果公司作为抵押人，以常熟市黄山路128号1幢、4幢房地产作为抵押物，办理了抵押登记。后民生银行苏州分行与本案其他被告因金融借款合同纠纷一案向法院起诉，经审理后，民生银行苏州分行作为申请执行人向法院申请强制执行。2018年10月23日，法院作出(2018)苏0591执3659号之一《执行裁定书》，裁定拍卖七彩果公司名下位于常熟市黄山路128号1幢、4幢房地产。执行过程中，原告作为该案案外人向法院提出对该房产有租赁关系，法院作出裁定除去原告对该房产的占有并要求腾房。原告在该案中提出执行异议，要求将上述涉案房屋进行带租拍卖。2019年6月5日，法院作出(2019)苏0591执异63号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，涉案房产尚处于有效的租赁合同期限内，并且租赁合同的成立先于银行抵押权的设立。根据相关法律规定，原告与被告七彩果公司签订的租赁合同合法有效，故请求依法支持原告诉请。被告民生银行苏州分行辩称：认可法院作出的（2019）苏0591执异63号执行裁定书，认可其查明的事实、适用的法律规定，请求依法驳回原告的诉请。被告赵和英、郑琦、郑樱花、华斯特公司、七彩果公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年9月22日，华斯特公司与民生银行苏州分行签订《综合授信合同》，约定最高授信额度为2100万元，授信额度的使用期限为自2014年9月22日至2015年9月22日。同日，七彩果公司与民生银行苏州分行签订《最高额抵押合同》为上述借款提供担保，约定抵押物为常熟市东南开发区黄山路128号1幢、4幢的房产、土地，担保的最高债权本金限额为2100万元。郑友清、赵和英、郑琦、郑樱花分别与民生银行苏州分行签订《最高额担保合同》，对上述债务提供连带责任保证。2014年9月24日，华斯特公司与民生银行苏州分行签订了《流动资金贷款借款合同》，民生银行苏州分行据此向华斯特发放了借款20999997.39元，合同约定的借款期限为2014年9月24日至2015年9月24日。因华斯特公司未按约还款，2015年9月21日，华斯特公司与民生银行苏州分行签订《借款展期协议》：展期金额2085万元，展期期限为一年，自2015年9月24日至2016年9月24日，展期期间贷款年利率为5%，原借款合同继续有效。七彩果公司、郑友清、赵和英、郑琦、郑樱花均在《借款展期协议》上签字、盖章。因华斯特公司未按约履行还款义务，民生银行苏州分行将华斯特公司、七彩果公司、郑友清、赵和英、郑琦、郑樱花起诉至法院，本院审理后，于2017年5月17日作出（2016）苏0591民初6925号民事判决书，认为，华斯特公司未按约还款已构成违约，民生银行苏州分行有权要求华斯特公司归还借款本息；对民生银行苏州分行要求以七彩果公司名下位于常熟市土地实现抵押权的主张予以准予，民生银行苏州分行有权对上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记的债权数额内优先受偿；郑友清、赵和英、郑琦、郑樱花作为保证人，应对华斯特公司的上述债务承担连带清偿责任。故判决如下：一、华斯特公司应于判决生效之日起十日内归还民生银行苏州分行借款本金2075万元及至2016年12月27日的罚息386353.14元，以及自2016年12月28日起至被告实际还款之日止以未还本金为基数按人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算罚息；二、华斯特公司于判决生效之日起十日内赔付民生银行苏州分行律师费261550元；三、如未能履行上述付款义务，则民生银行苏州分行有权以七彩果公司名下位于常熟市土地折价，或以拍卖、变卖上述房产、土地所得价款分别在1300万元、250万元、500万元限额内优先受偿；四、郑友清、赵和英、郑琦、郑樱花对华斯特公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。上述判决生效后，民生银行苏州分行申请执行，执行案号为（2018）苏0591执3659号。执行过程中，本院于2018年10月23日作出（2018）苏0591执3659号之一《执行裁定书》，裁定拍卖七彩果公司名下位于常熟市黄山路128号1、4幢房地产。其后丁东明向本院提出其对该房产有租赁关系，本院于2018年11月21日作出（2018）苏0591执3095号之三《执行裁定书》，裁定除去异议人丁东明对该房产的占有，令其在裁定书送达之日起10日内从该房屋腾出。随后丁东明向本院提出执行异议，本院于2019年6月5日裁定驳回丁东明的异议申请。庭审中，原告丁东明称，自2011年2月27日之后，其租金一笔都没付过，因自2008年到2011年签合同之前，郑友清及其名下的公司结欠原告借款、担保代偿款、货款等共计1050万，双方约定以租金抵上述的欠款，支付租金的方式就是以抵债的方式进行结算。以上事实由民事判决书、执行裁定书等证据及当事人的庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。诉讼中，原告丁东明另提供了以下证据：1、2011年2月27日原告丁东明(承租方)与七彩果公司(出租方)签订的租赁合同及2015年9月21日双方签订的补充协议，证明丁东明与七彩果公司在2011年2月27日即签订租赁合同，早于民生银行苏州分行与相关公司设立的抵押担保，租赁合同中对租金的结算方式等进行了明确的约定。被告民生银行苏州分行质证认为，真实性不予认可，上述租赁合同第五条第一款约定了“房屋租金用于抵偿银行利息110万元，剩余的70万元才作为偿还原告民间借贷纠纷的款项”，也就说明其签订协议时已经存在了银行借款的事实，所以被告认为此份合同是后补签、并非签订于2011年。对于补充协议的质证意见同房屋租赁合同的质证意见，真实性也不予认可。2、借条、承诺保证书、情况说明及出货单、清账证明、2018年11月30日七彩果公司与丁东明签订的结账单，证明租赁合同中所涉及的相关欠款丁东明与七彩果公司共同约定按租金抵扣的方式进行结算，并且截止到2018年11月30日，七彩果公司还结欠丁东明债务共计1120万元。被告民生银行苏州分行质证认为，对借条真实性不予认可，相关大额现金交易应当提供银行交易流水，对于借条反映的内容真实性也不予认可。无论是借款还是担保追偿，其皆应当提供相应的银行流水予以佐证。结账单已经载明在2017年甲方法定代表人郑友清意外身故，也就说明其签署2018年结账单的时候，七彩果公司的法定代表人已经身亡，对于此份协议由谁签署，应当由原告另行补充说明，对于其真实性被告也不予认可。3、2019年4月20日常熟市高新区东南街道三合一和群租房消防隐患专项整治办公室向丁东明出具的整改通知，证明相关的部门也知道涉案的厂房是由丁东明实际在使用并且合法占有，因此向丁东明出具了相关的文书。被告民生银行苏州分行质证认为，真实性不予认可，该通知书并不能够直接证明丁东明系案涉房屋的承租人和占有人，不足以说明实际承租关系。4、七彩果公司提交的情况说明，证明涉案的当事人七彩果公司对丁东明在上述房产的承租情况进行了确认，丁东明的承租是客观真实的。被告民生银行苏州分行质证认为，对于上述证据反映的情况不予认可。被告民生银行苏州分行提供以下证据：1、《最高额抵押合同》以及他项权证，证明民生银行苏州分行与七彩果公司于2014年9月22日签署《最高额抵押合同》时，七彩果公司依照合同第25.5条向民生银行苏州分行承诺案涉抵押财产在抵押前未被出租或者已经出租并如实向民生银行苏州分行进行了告知，同时证明案涉的房屋在2014年9月24日设立的抵押权。原告丁东明质证认为，真实性由法院依法认定，抵押合同与原告无关。并且从他项权证的登记时间来看，也是晚于原告的租赁合同。2、房屋租赁合同及承诺函，证明在设定抵押时案涉房屋上现有的租赁情况，案涉房屋的实际承租人已经向民生银行苏州分行承诺在民生银行处置房屋时放弃承租权利。原告丁东明质证认为，承诺函和租赁合同，首先证据形式不符合法律规定，没有提供原件。关于承诺函中的内容、承诺人等并不涉及原告，不对原告发生任何法律效力。另外，据原告了解，该部分所涉的承租房屋是与原告无关的相关厂房，实际上如果郑友清向被告民生银行苏州分行承诺了，那么承担违约责任的应当是郑友清或相关公司，与原告无关，该合同的效力不能及于原告。综合以上证据以及原、被告举证、质证意见，本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告丁东明主张案涉房产带租拍卖，应就其与七彩果公司之间在案涉房屋设立抵押前存在真实的房屋租赁关系承担举证责任。诉讼中，原告丁东明虽提供了房屋租赁合同，但未能提供租金支付凭证，关于租金支付方式原告庭审中认可其系以七彩果公司的欠款抵扣租金，其实质为以租抵债的一般债权债务关系，原告丁东明与七彩果公司并未形成真实有效的房屋租赁关系。原告丁东明的相关诉请无事实及法律依据，本院不予支持。被告赵和英、郑琦、郑樱花、华斯特公司、七彩果公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告丁东明的诉讼请求。案件受理费84800元、公告费600元，合计85400元，由原告丁东明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  王贤英人民陪审员  吴雪英二〇二〇年三月三十日书 记 员  陈霞美