云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1807号原告：金人创，男，汉族，1973年7月12日出生，浙江省台州市人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨宏、周绍贵，云南大允律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄永林，男，汉族，1977年12月12日出生，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市麒麟区。被告：顾金连，女，汉族，1983年9月16日出生，云南省嵩明县人，住云南省曲靖市麒麟区。第三人：余勇，男，汉族，1974年5月29日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：胡昌林、周海鸣，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。原告金人创诉被告黄永林、被告顾金连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，案外人余勇以有独立请求权的第三人身份申请参加诉讼。本案依法适用简易程序于2020年3月16日公开开庭进行了审理，原告金人创的委托诉讼代理人杨宏、周绍贵，被告黄永林，顾金连，第三人余勇及其委托诉讼代理人胡昌林庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并辩称：原、被告双方于2014年4月17日签署了《房屋转让协议书》约定两被告将名下昆明市官渡区新螺蛳湾中豪悦城9幢1单元2803号房屋出售给原告，（房屋面积：103.17平方米），约定售价为：人民币747967元，因该房屋当时处于按揭贷款状态，暂时不能过户，双方约定原告于合同签订完毕之日交付房屋给原告，原告己付首期287962元，贷款460000元原告按月汇入两被告银行账户，帮助其偿还银行贷款，合同签订后原告依约给付了首付款，月供按月付至被告黄永林账户代其还银行贷款，截止起诉时原告一共付了房款合计人民币481576元。原告要求过户，两被告却借口推诿，拒不与原告办理过户手续。后经原告查实，两被告己经又和其他人签订了房屋买卖合同，目前尚未过户。鉴于两被告之行为已经构成违约，所以原告认为应按照合同约定承担总房款的20%的违约责任。原告诉至法院，请求判令：一、两被告履行双方所签订的《房屋转让协议书》，将昆明市官渡区新螺蛳湾中豪悦城9幢1单元2803号房屋（房屋面积：103.17平方米，售价为：人民币747967元）协助过户给原告，同时原告愿意将剩余房款人民币266391元付给两被告；二、两被告向原告给付违约金149593.40元；三、本案诉讼费由被告承担。针对第三人述称，我不同意第三人的申请事项，关于第三人陈述的理由没有法律和事实依据。第三人和被告进行房屋交易损害了原告的利益。原告不可能知晓买卖的行为，原告如果知道这样的行为，肯定要阻止。第三人所归纳的房屋的物业优先权恰恰相反，是明知原告与两被告的房屋买卖关系在先，而以恶意的方式强行与两被告进行交易，陈述请求自相矛盾。第三人陈述的相应款项交付，首先第三人给付的款项金额才38万元，而原告给付两被告的款项是48万元，明显要高于第三人给付的款项。原告与两被告的房屋买卖合同签订时间是2014年，早于两被告与第三人签订合同5年时间。原告已于2015年2月2日就入住该房，两被告已事实上将房屋交付给原告使用。这一点两被告的答辩中说房子都是原告在使用。以上足以证明第三人与两被告的交易是一个恶意行为，严重侵害了原告的合法权益，请求法庭驳回第三人参加诉讼的全部请求。被告黄永林辩称：原告并没支付我首付款。因为之前我在原告的公司上班但没有给我分红款。我并没有私自卖房，是经过原告认可的，买方、中介方等四方在原告的办公室一起协商的，原告是知情的。我的房子在交付后一直到今天都是原告在使用居住。原告的诉讼请求我并不认可，我没有违约。针对第三人述称，我认可第三人的陈述，认可事实和理由。原告为我支付房贷是因为原告一直没有给我任何的分红款，所以才帮我支付房贷。整个过程中原告都是参与的，而且并没有说要这个房子，只要把债务偿清就行。被告顾金连辩称：当时被告黄永林在原告的公司上班，而且原告也承诺给黄永林分红，才会产生买房的情况。我们自己也出了10万元，房子首付23万多元，我方自行出了10万元，剩余的钱是原告借的。针对原告的诉讼请求不予认可。针对第三人的述称，第三人的陈述我认可，在签订合同的时候是四方都在场的，原告是知晓的。第三人答辩并起诉称：首先我方对于原告的诉请不认可。第一，原告与被告之间签订的房屋转让协议的法律关系是基于原告与被告之间形成的债权，双方之间为了实现原告债权的安全，形成了一个买卖似的让与式的担保。这个行为只是一个担保行为，并不是产生了实际的房屋转让的法律关系。就原告在本案中所陈述到的支付相应的款项的事由，我也不予认可。双方之间并没有形成按照房屋转让协议支付相应对价的行为。原告知晓而且完全同意第三人向被告买房的。实际上在原、被告之间签订房屋买卖转让协议之后，房屋没有交付给原告使用，原告从来都没有在房子里面居住过一天。是原、被告之间形成债权关系，原告要求被告偿还相应的一个债权，被告没有相应的资金偿还，因此将该套房屋在中介公司进行挂牌销售，第三人是基于买房的需求，在房屋中介公司看到该套房屋购买而形成了一个买受行为。在整个房屋的买卖关系过程中，原告全程参与、同意，因为他想着这个房子卖完之后，相应的款项要支付以实现对被告债权。因此我认为本案中原告对于该买受的房屋不享有任何物权。请依法予以驳回原告的诉请。2019年9月27日我与二被告签订了《房屋买卖合同》，并同时与昆明讯弛房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》、《房屋交易服务合同》。在《房屋买卖合同》中约定，我购买二被告名下位于昆明市官渡区房屋，不动产权证号为：云（2019）官渡区不动产权第××号，建筑面积为103.17平方米，成交价为68万元，房屋装修及配套设备作价人民币32.6万元，合计1006000元。合同约定基于房屋存在银行贷款，暂无法办理过户手续，先行办理银行贷款一次性提前还款，解除抵押登记后于2019年12月15日前正式办理网签手续，交纳契税办理过户。合同签订后我向二被告支付定金3.6万元。为解除抵押登记，于2019年11月11日向二被告支付38万元，用于提前一次性还贷。双方于2019年12月2日在昆明市国信公证处办理了《云南省二手房买卖合同示范文本》公证手续，12月3日，我又支付二被告23万元。二被告于12月11日在五华区税务局缴纳了房屋所有税费。然而当办理过户手续时，因二被告与原告也签订过房屋买卖合同，原告支付了部分定金，二被告无法继续履行合同义务，原告申请了诉前财产保全，房屋被查封，因此无法办理过户手续。被告存在一房二卖情形。根据全国民商事审判工作会议的规定，应综合各项因素确认买受人权利，确认哪个合同优先履行。本案中虽然原告、二被告签订合同时间先于我，但我签订房屋购买合同后已经付清了大部分款项，表明已经履行了合同义务；且我已经为被告结清了该套房屋的抵押贷款手续，并与被告向税局缴清了所有税费，为办理房屋过户做好了前期所有准备工作，确定我为买受人更适宜房屋买卖合同的履行，故请求法院判令：一、驳回原告的全部诉讼请求；二、确认第三人与被告黄永林、顾金连于2019年9月27日签订的《房屋买卖合同》、于2019年12月2日签订的《云南省二手房买卖合同示范文本》合法有效，被告黄永林、顾金连继续履行上述合同义务，协助将位于昆明市官渡区的房屋［不动产权证号为：云（2019）官渡区不动产权第××号，建筑面积为103.17平方米］过户登记至第三人名下；三、本案诉讼费由原告、二被告共同承担。原告就其诉请向本院举证如下：1、房屋转让协议书，以证明原告与二被告于2014年4月17日签订《房屋转让协议书》，合同约定内容；双方为买卖真实意思表示，为有效合同；约定了分期付款以及还贷后过户的事实；房屋已经移交原告使用5年。2、债权债务抵消协议、欠条复印件2份、收款收据明细，以证明被告黄永林之前欠原告多次债务达327962元，自愿以债务抵消原告应付的首期房款287962元。3、借记卡账户历史明细清单，以证明原告根据《房屋转让协议书》约定按月支付房屋月供，合计193614元。4、收款收据、房屋验收交接表、居民供电合同，以证明2015年2月2日房屋已经交原告入住，相关物业费由原告交纳。经质证，被告黄永林对原告提交的证据1认可为本人签订，但认为系在原告的胁迫下签订的。对证据2中的抵消协议认可为本人签订，但认为系在原告的胁迫下签订的；对欠条认可真实性，但否认持有原件；对收款收据明细认可，但认为存在债务混淆和多记录情况。对证据3、4无异议，但认为原告帮助还贷另有原因，认可还贷金额为18万元左右。被告顾金连的质证意见同被告黄永林一致。第三人对原告提交的证据1三性不认可，认为在胁迫情况下写的，是担保关系；对证据2中抵消协议三性不认可，因为没有涉案房屋信息，不明确，对欠条真实性认可，印证了房屋为担保形式；对收款收据明细没有异议，是债务关系；对证据3不发表质证意见；对证据4认可真实性，不认可关联性。被告黄永林就其辩解向本院举证如下：银行卡明细账、借记卡账户历史明细清单、录音光盘（附文字），以证明房子在卖了后房贷是我一直在还，原告知晓房屋买卖的情况。经质证，原告对被告黄永林提交的银行流水认可真实性，但认为只是部分；对录音认可真实性，不认可关联性。被告顾金连和第三人对被告黄永林提交的证据认可。被告顾金连未提交证据。第三人就其请求举证如下：1、证人证言、证人持有的微信聊天记录，以证明原告知道被告委托中介公司和第三人进行房屋买卖。2、房屋买卖业务签订文件合订本，以证明2019年9月27日被告与第三人就涉案房屋的买卖达成一致，签订了包括房屋买卖合同在内的一系列文件，并与中介公司签订了合同，合同约定内容。3、中国工商银行个人贷款提前归还凭证、中国民生银行支付业务回单、中国工商银行转账汇款凭证、收条、公证书、云南省二手房买卖合同范本，以证明被告与第三人签订房屋买卖合同后，第三人支付了定金，因房屋存在按揭抵押贷款，为此约定第三人支付按揭款项，提前一次性还清贷款。2019年12月2日第三人与被告办理了正式的房屋买卖合同公证手续。4、云南增值税普通发票、税收缴款书，以证明第三人与二被告在税务局缴纳了房屋的所有税费，做好了准备工作，在提交登记过户手续时才发现房屋被申请了诉前保全。5、微信聊天记录、关于中豪悦城花园小区9幢2803物业交割金的说明，以证明涉案房屋系原告和被告共同找中介公司挂房出售，且整个过程原告都参与并同意，原告与被告存在债权债务关系就房屋尾款交割存在分配争议才提起诉讼。经质证，原告认为证人证言为间接证据，就委托事项没有看见。微信聊天记录认可，但不能证明原告放弃了房屋的所有权，不能证实四方人员协商处理房屋买卖的事情，只能证明原告参与协商并不是放弃。对第三人提交的证据2、3、4认可真实性，不认可关联性，认为是一房二卖的违法行为。对证据5不认可。被告黄永林、顾金连对证人证言、微信聊天记录认可，对第三人所举证据认可。本院认为，原告提交的证据1-2，二被告认可签订的事实，本院对真实性予以确认。证据3-4作为相对方的被告黄永林无异议，本院予以确认。被告黄永林提交的证据当事人对真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。第三人提交的证据之间互相印证，形成证据链，本院予以确认。综上所述，本院确认本案如下法律事实：被告黄永林、顾金连为夫妻关系。2013年11月28日，被告黄永林出具《欠条》，主要内容为：今欠金人创买房款136862元。2014年3月18日，被告黄永林出具《欠条》，主要内容为：今欠金人创借现金30000元。备注2012年材料款21000元，2012年向金人创借现金4000元；2014年向金人创借现金5000元；房款的分期付款以实际付款计算为准。2014年4月17日，原告与二被告共同签订《房屋转让协议书》，与被告黄永林签订《债权债务抵消协议》。《房屋转让协议书》约定，二被告（乙方）将按揭购买的103.17平方米昆明市官渡区新螺蛳湾悦城小区9幢1单元2803号房屋转让给原告（甲方）；双方商定，该房屋的转让价格按房的建筑面积及房屋的内部情况定为人民币287962元，此价格内包含房屋本身及附属设施设备的价格；该房屋过户产生的税收等费用由乙方承担。该套房屋的按揭贷款由甲方从签订本协议后按月进行支付，乙方购房时在中国工商银行按揭贷款人民币460000元整的债务自签订本合同之日起转给甲方，甲方将对中国工商银行的还款账户按月支付该按揭贷款每月应还款的金额，也可一次性还清全部按揭贷款；乙方应在本协议生效后1日内将房屋交付给甲方；房屋交付甲方后，甲乙双方应当在甲方指定时间向当地房地产交易管理部门申请办理房屋买卖立契过户手续，将该房屋产权证办理到甲方指定自然人名下。乙方有义务在甲方提出与乙方办理房屋过户手续时配合甲方将房屋过户到甲方指定自然人名下，若在本协议签订生效后，未能在甲方指定时间办理过户手续，则以甲方提出办理过户手续的时间为起点，每逾期一日乙方向甲方支付合同总价款百分之三的违约金等。《债权债务抵消协议》约定，经原告（甲方）、被告黄永林（乙方）确认，乙方于2013、2014年拖欠甲方公司材料、借款款项共计人民币327962元整至今未归还，甲方享有本款所示债权，乙方负有本款所示债务。甲乙双方于2014年4月17日签订购房转让合同，乙方向甲方转让乙方拥有所有权的房屋，合同价款为287962元整。甲方欠乙方2012年奖金40000元整。经双方协商一致，甲乙双方对债权、债务进行抵消，抵消金额为人民币327962元整。待双方签署完毕，自本协议签订生效之后，协议第一条所示的债权债务（欠材料款327962元事项）归于消灭等。二被告认为，上述《债权债务抵消协议》和《房屋转让协议书》为被告黄永林私用公司材料款担心被处罚，而在原告的胁迫下签署的。黄永林2014年3月17日作出《收款收据明细》，记录了15笔款项合计161100元，并记载以上所有款项收据在2013年6月时都在我处，以上款项已收清，未缴公司在我处。2015年1月至2019年11月期间，原告向被告黄永林用于按揭贷款的银行账户中转账19万余元。上述《房屋转让协议书》签订后，二被告已交付房屋给原告实际占有。2019年9月27日，被告黄永林（甲方）和第三人（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落于官渡区，建筑面积为103.17平方米。房屋不动产权证号为云（2019）官渡区不动产权第××号。该房屋已设抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额380000元，抵押期限20年。甲方应于2019年11月11日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请。且最迟应于2019年11月15日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用由甲方自行承担。今甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价价格为人民币1006000元。包含房屋成交价及家具家电。装饰装修及配套设施设备等作价如下，该房屋成交价为680000元。该房屋家具家电装饰装修及配套设施设备等作价为326000元。乙方的付款方式为贷款。乙方于2019年9月27日以自行支付的方式向甲方支付定金人民币36000元。乙方支付首付款时已支付的定金视为首付款的一部分。乙方与甲方预约还款当日将第一笔购房款380000元以自行支付方式支付甲方。乙方向商业贷款并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方监管账户。乙方拟贷款金额为人民币450000元。甲乙双方应于过户当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续。居间方陪同乙方从本协议约定的购房款中留存人民币140000元作为物业交割保证金；该保证金乙方应于交房当日甲方前清所有水电物业欠费后以自行支付方式支付甲方。甲方收到乙方全部首付款后五个工作日内将房屋交付乙方。甲乙双方应当于2019年12月15日前共同办理网上签约手续。甲乙双方同意本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。甲乙双方协商一致，在2019年12月15日前共同前往相关机构办理税费缴纳手续，因一方不按合同约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付房屋总价款20%的违约金。甲乙双方应于2019年12月15日前或甲乙双方协商一致时间共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续等。上述合同签订当日被告黄永林收到第三人交的定金36000元。同日，被告黄永林（甲方）、第三人（乙方）与案外人昆明讯弛房地产经纪有限公司（丙方），签订《房屋交易服务合同》，约定甲乙双方共同同意，由双方共同委托丙方办理交易房屋的权属变更（“过户手续”）等相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、向房屋登记管理机关办理过户及协助办理过户手续有关的全部事项。委托丙方代办按揭贷款，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。丙方的收费标准为代为办理房屋按揭贷款等相关事宜的按揭贷款服务费共计人民币4500元。乙方承担人民币4500元。费用承担方应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付。2019年11月11日，第三人转账380000元给被告黄永林，被告黄永林出具收条给第三人。同日，被告黄永林向工商银行办理了个人住房贷款提前归还业务。2019年12月2日，被告黄永林（出卖人）、顾金连（出卖人）、第三人（买受人）、案外人昆明讯弛房地产经纪有限公司（房地产经纪机构）共同签订了《云南省二手房买卖合同示范文本》，约定出售官渡区楼房。该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为人民币680000元。签订本合同时，买受人向出卖人支付首付款人民230000元。买受人以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款，总额为人民币450000元，由买受人于2019年12月17日前，向银行申请办理贷款手续，双方应当于2019年12月17日前，提供办理贷款手续所需的资料。买卖双方定于12月3日正式交付该房屋。《云南省二手房买卖合同示范文本》进行了公证。2019年12月11日，税务局就涉案房屋开具了契税（纳税人为第三人余勇）9714.28元的发票，以及教育费附加费、增值税等税费（纳税人为被告黄永林）的发票40799.99元，并代开了第三人购买房屋加税合计680000元的发票。另查明，就二被告与第三人进行房屋买卖交易的情形，被告黄永林、第三人、证人朱某（案外人昆明讯弛房地产经纪有限公司星泽园店的工作人员）与原告及原告所经营公司的工作人员进行过沟通。2019年12月11日，原告向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2019）云0111财保454号民事裁定书，裁定查封登记在被申请人黄永林名下的位于官渡区（不动产权证号：云（2019）官渡区不动产权第××号）,查封期限为三年。原告交纳了申请费5000元。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与二被告签订的《房屋转让协议书》、原告与被告黄永林签订的《债权债务抵消协议》，二被告所举证据并不能证实系在胁迫的情况下所签订，故应为合法有效的合同，但因涉案房屋未进行变更登记，原告并不当然对房屋享有所有权。在原告知情情况下，二被告与第三人签订的《房屋买卖合同》、《云南省二手房买卖合同示范文本》并无损害第三人的利益的情形，亦系合法有效的合同。上述合同均对各方当事人具有约束力，原告及第三人均对二被告享有请求权。据此，本案的争议焦点主要为原告与二被告签订的《房屋转让协议书》、第三人与二被告签订的《云南省二手房买卖合同示范文本》相比较，哪一方具有债权的优先权，更适于二被告继续履行办理不动产物权变更登记的义务。结合本案事实看，原告与二被告签订的《房屋转让协议书》签订在先；首付款按双方约定为抵债；原告长期根据合同约定每月偿还银行贷款；房屋已经交付给原告实际占有。第三人与二被告签订的《房屋买卖合同》、《云南省二手房买卖合同示范文本》在后；第三人已支付了第一笔购房款，以此提前偿还涉案房屋的银行贷款；第三人与被告黄永林一同前往税务局交纳了房屋完税所需契税、费用；被告黄永林与第三人前往涉案房屋看房的事情已与原告公司的工作人员进行联系，且从双方通话看，该行为亦得到许可；第三人与二被告之间的房屋买卖关系为原告所知晓。结合本案现有证据，原告在知晓二被告同第三人进行房屋交易的时候并未提出反对意见，该情形也合理地使第三人以善意的意思表示继续与原告办理购房款交付、提前偿还银行贷款、税费缴纳等后续房屋买卖活动。即原告在知情后并未及时对第三人同二被告之间的房屋买卖行为提出异议或主张自己的权利，对第三人而言已可视为放弃合同履行的优先权。综合上述考虑，二被告与第三人所签订的《房屋买卖合同》、《云南省二手房买卖合同示范文本》继续履行为宜。据此，对于原告请求二被告履行《房屋转让协议书》过户义务的请求本院不予支持；且因原告与二被告签订的《房屋转让协议书》并未就过户时间进行明确，故对原告请求二被告支付违约金的请求本院亦不予支持。就第三人请求确定《房屋买卖合同》、《云南省二手房买卖合同示范文本》合法有效，二被告继续履行上述合同义务的请求本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告金人创的诉讼请求；二、被告黄永林、被告顾金连与第三人余勇于2019年9月17日签订的《房屋买卖合同》、于2019年12月2日签订的《云南省二手房买卖合同示范文本》合法有效；三、被告黄永林、被告顾金连继续履行《房屋买卖合同》、《云南省二手房买卖合同示范文本》合同义务，协助第三人余勇办理昆明市官渡区房屋［不动产权证号为：云（2019）官渡区不动产权第××号］的产权变更登记手续。案件受理费22203元（原告金人创交纳15276元；第三人余勇交纳6927元）、由原告金人创负担14565元，余款7638元退还原告金人创。财产保全费5000元，由原告金人创负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  张红昆二〇二〇年三月二十三日书记员  郭 璐