江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣10执异3号案外人：乐汉明，男，1973年2月17日出生，汉族，抚州市人，住抚州市。申请执行人：吴自旺，男，1970年8月13日出生，汉族，现在江西省景德镇监狱服刑。被执行人：杨坤，男，1987年3月19日出生，汉族，住江西省抚州市。在本院执行吴自旺与杨坤合同纠纷一案中，案外人乐汉明对本院查封抚州市东乡区北港嘉苑5栋301、304、305、306、310、311、312、313、204、205、213室及商铺101、102、103、104、105房地产的执行提出书面异议。本院于2020年3月2日受理后，依法由审判长周建平担任审判长并主审，与审判员张玲、刘志军组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人乐汉明称，请求中止执行，并解除对抚州市东乡区北港嘉苑5栋301、304、305、306、310、311、312、313、204、205、213及商铺101、102、103、104、105等房地产的查封。事实和理由：上述被查封房产虽然是登记在抚州市东乡区房地产综合开发公司（以下简称东乡开发公司），但是实际上是他和杨坤于2013年2月25日挂靠该公司开发的。2013年3月3日，杨坤将上述房产开发项目全部转给他，因此他成为上述房产的实际所有人。法院查封他实际所有的房地产依据为：东乡开发公司于2017年10月26日出具给他和杨坤二人的委托书，法院就单方认为杨坤仍是北港嘉苑项目的股东，进而认定北港嘉苑项目财产所有权属于杨坤，是不符合事实也没有任何法律依据。首先，北港嘉苑项目资产所有权名义上归属于东乡开发公司，2013年2月25日，东乡开发公司与杨坤及他签订《联合开发协议书》。2013年3月3日，杨坤将其所占有的北港嘉苑项目股权全部转让给他，并约定北港嘉苑项目剩余土地出让金由股权受让人支付，并负责案涉项目接下来所有的开发建设，杨坤退出案涉项目的开发建设。其次，杨坤虽退出案涉项目的开发建设，但涉及和东乡开发公司一方面交涉相关事宜他仍然交付给杨坤处理，没有更换其他人员。基于此，东乡开发公司为了避免不必要的风险，仍然要求杨坤和他共同负责已竣工房屋的销售，故出具2017年10月26日的委托书。最后，东乡开发公司虽然授权给杨坤处理房屋销售事宜，但一方面杨坤于2013年就退出北港嘉苑项目的建设，将股权全部转让给他；另一方面东乡开发公司出具委托书后，一直都是他负责签订合同、收取房款等事项，杨坤并没有参与。现法院在没有通知他，没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房产，影响了他对该房屋产权证办理权利的行使，应当立即解除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。法院在没有通知他或者东乡开发公司,也没有得到他或者东乡开发公司的书面确认，申请执行人也没有通过确权之诉明确查封房产权属的情况下，应当解除查封。综上所述，案外人对被查封的房地产拥有合法产权。故依据新《民事诉讼法》第227条的规定，向法院提出前述异议，请法院查明事实，立即中止对前述房产的执行，并解除查封，切实维护案外人的合法权益。吴自旺未作答辩。杨坤未作答辩。案外人乐汉明为证实其上述主张,向本院提供以下几组证据:第一组为中国建设银行单位人民币结算卡业务凭证6份，证明东乡县房地产综合开发公司北港嘉苑项目部于2013年2月4日至2013年12月31日共支付5,800,000元土地出让金给东乡县财政局；第二组为中国建设银行单位人民币结算卡业务凭证1份，证明东乡县房地产综合开发公司北港嘉苑项目部于2014年7月25日支付5,662元保险费给中国人民人寿保险股份有限公司抚州中心支公司；第三组为乐汉明与杨坤于2013年3月3日签订的《合同》一份，证明杨坤以4,000,000元将的世纪商城东侧A1A2A3地块转给乐汉明，乐汉明于2013年6月3日之前分三次支付4,000,000元;第四组为揭田山、乐长虹、杨坤、江营华签订的《协议书》，证明揭田山、乐长虹、杨坤、江营华合伙开发东乡县孝岗镇北港南侧361107110118号地块；第五组为乐汉明资金流水清单,证明乐汉明分两次支付保证金给杨坤，第一次1,000,000元定金,第二次2,325,000元。证明乐汉明转9,184,604元土地出让金到东乡县房地产综合开发公司北港嘉苑项目部账户。本院查明，陈东军、吴自旺与江西华城建设有限公司（以下简称华城公司）、杨坤、抚州市东乡区房地产综合开发公司合同纠纷一案，本院于2018年10月29日作出江西省抚州市中级人民法院（2015）抚民一初字第6号民事判决。杨坤不服一审判决，上诉至江西省高级人民法院，省高院于2018年12月27日作出（2018）赣民终738号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。两份生效判决认定：为竞拍抚州市东乡县世纪商城东北港南侧一宗土地的土地使用权，吴自旺以华城公司的名义将竞拍保证金4,000,000元汇入政府财政账户，华城公司最终于2011年6月竞拍成功。2011年10月14日，吴自旺因与杨坤等人之间存在民间借贷纠纷遂与杨坤签订了一份协议，约定由吴自旺将孝岗镇北港南侧A010203号国有土地的土地使用开发权转让给杨坤，协议的主要内容为“一、甲方（吴自旺）将位于东乡县孝岗镇北港南侧A010203号国有土地的土地使用开发权转让给乙方（杨坤），该宗土地面积为3196平米。自本协议生效之日起，该宗土地的使用开发权转归乙方所有。二、转让价款为人民币陆佰贰拾万元，乙方于签订本协议的同时一次性付给甲方。三、乙方受让后，该宗土地的剩余土地出让金由乙方负责向东乡县人民政府缴纳，与甲方不再有任何关系。四、甲方在签订本协议的同时，应向江西华城建设有限公司出具声明，告知江西华城建设有限公司该宗土地的使用开发权已经转让给乙方的事实，并做好相关的协助工作。五、甲方应保证自身对该宗土地的全部开发权，如有任何第三方提出异议，概由甲方负责清理，造成乙方损失的，应予赔偿。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。”同日，吴自旺向华城公司出具了一份声明，内容为“本人吴自旺拍卖取得的位于东乡县孝岗镇北港南侧A010203号国有土地使用开发权，已经于2011年10月14日转让给了杨坤（公民身份号码），一切有关该宗土地的开发事宜全部由杨坤负责行使，与本人吴自旺不再有任何关系，请贵单位予以协助。”此后，案涉土地剩余的土地出让金由杨坤负责缴纳。关于吴自旺与杨坤转让协议中转让款6,200,000元的给付。杨坤主张，转让款6,200,000元中抵扣了吴自旺欠的债务4,000,000元，2,200,000元打给了华城公司。华城公司主张，吴自旺欠其借款3,000,000元，归还这2,200,000元，吴自旺尚欠其800,000元。关于案涉土地的实际开发主体。杨坤、华城公司、东乡开发公司均主张实际开发主体是杨坤，吴自旺、陈东军则主张实际开发主体是华城公司和东乡开发公司。生效判决还认定，《协议》签订后，杨坤根据吴自旺的指示已支付2,200,000元，故杨坤还应支付吴自旺案涉土地的折价补偿款4,000,000元，遂判决杨坤支付吴自旺折价补偿款人民币4,000,000元，该款限于本判决生效之日起15日内付清。本院在执行吴自旺与杨坤合同纠纷一案中，于2019年8月22日作出（2019）赣10执73号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人杨坤银行存款人民币410万元，或查封、扣押、冻结、扣留、提取被执行人相应价值财产；于2019年11月5日向抚州市东乡区房管局发出（2019）赣10执73号协助执行通知书，查封东乡县房地产综合开发公司开发的位于东乡区北港嘉苑5栋301、304、305、306、310、311、312、313、204、205、213室，商铺101、102、103、104、105房地产，查封期限三年，自2019年11月5日起至2022年11月4日止。上述事实有江西省抚州市中级人民法院（2015）抚民一初字第6号民事判决书、（2019）赣10执73号执行裁定书、（2019）赣10执73号协助执行通知书、江西省高级人民法院（2018）赣民终738号民事判决书等证据证实。本院认为，乐汉明主张其系被查封房产的实际所有人，但其未能提供充分证据证实，本院对此不予支持。理由如下：1.其主张受让土地的价格明显不合常理。经查，吴自旺将给付了400万元保证金的涉案土地以620万元转给杨坤，并由杨坤给付剩余930万元土地出让金，即杨坤实际应给付土地出让金1330万元及220万元土地转让款。现乐汉明提供的《合同》约定，杨坤将涉案土地转给乐汉明，乐汉明应将杨坤交纳的400万元保证金退给杨坤，并自行交纳剩余土地出让金以及所有后期费用，即乐汉明实际应给付土地出让金1330万元及0元的土地出让款。上述内容对比可见，杨坤获取涉案土地花费了620万元，转让给乐汉明收取了400万元，在转让过程中自行承担了220万元的亏损，显然不合常理；乐汉明与杨坤也未能就该不合理的转让作出合理解释并提供证据证实。2.乐汉明提供的银行流水能证明其与杨坤之间有经济往来，但不能与合同约定的付款时间和金额相对应，不足以证明乐汉明按照合同约定给付了400万元保证金。具体如下：合同约定乐汉明分3次给付转让款共计400万元，第一笔100万元自签订协议7天之内给付；第二笔240万元在第一次付款3个月之内给付；第三笔付款为该地块整体全部开发建设销售完付清。合同签订日期为2013年3月3日，故第一笔付款应在2013年3月10日之前；第二笔应为2013年6月10日之前。按照乐汉明提供的转账记录一一分析认定如下：（1）乐汉明主张其给付了第一笔款项100万元，但其提供的4张转账记录时间分别为2012年10月16日及2012年10月23日，付款时间远远早于合同签订时间，显然与合同约定不符，且其中两笔付款的转账人亦不是乐汉明本人，而是案外第三人，案外第三人是否受乐汉明指示付款也没有证据证实。（2）乐汉明主张其给付了第二笔款项2,325,000元，但其提供的3张转账记录时间分别为2013年6月18日、2014年6月5日、2017年11月20日，与合同约定2013年6月10日之前付款并不能对应，乐汉明也没有做出迟延付款的合理解释。3.乐汉明主张400万元保证金之外的土地出让金实际由其给付，但是其提供的乐汉明、雷玉秀向东乡县房地产综合开发公司北港嘉苑项目部转账2,100,000元、900,000元的时间为2013年3月1日，该两笔转账时间均早于合同签订时间，显然不合常理。此外，乐汉明提供的向东乡县房地产综合开发公司北港嘉苑项目部转账的凭证显示转账人分别为何国辉、全志华、王飞、雷玉秀等人，上述人员是否受乐汉明指示付款没有证据证实。综上所述，乐汉明未能举证证实其系涉案房产的实际权利人，本院对其异议不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，裁定如下：驳回乐汉明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周建平审判员  张 玲审判员  刘志军二〇二〇年三月十六日法官助理王文婷书记员黄顽