河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初10835号 原告：齐某，女，1966年2月16日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：冯阔、张保英，河北航岳律师事务所律师。 被告：石家庄北城房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区东大街开元金融中心11A。 法定代表人：孟清怀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽丹，该公司员工。 被告：石家庄北城教育科技有限公司，住所地河北省石家庄市长安区柳林铺村柳林南路**。 法定代表人：单琪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张冬梅，该公司员工。 原告齐某与被告石家庄北城房地产开发有限公司（以下简称“北城房产”）、石家庄北城教育科技有限公司（以下简称“北城教育”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐某的委托诉讼代理人冯阔、张保英，被告北城房产的委托诉讼代理人张丽丹，被告北城教育的委托诉讼代理人张冬梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告北城房产与北城教育签订的半岛名邸14-2-803号房产《石家庄市商品房买卖合同》无效；2、请求法院依法判令二被告协助原告办理网签、备案登记手续；3、请求法院依法判令被告北城房产向原告交付房屋并承担逾期交房的实际损失（自2018年9月30日起计算至被告交房屋之日止按每月2000元计算）。4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年7月5日，原告齐某与被告北城房产签订了《半岛名邸项目联合建房协议》（以下简称：联合建房协议），购买由被告北城房产开发建设的“柳林铺城中村改造项目（暂定名：半岛名邸）”西侧地块14号楼2单元803室，该套住宅暂测建筑面积约为：135.85平方米（暂测建筑面积包含公摊面积），单价为5420元/平方米，协议签订后，原告给付被告该房总房款736307元。原告于2017年8月18日又核对了该房建筑面积补交了房款47317元，并于2017年8月20日更换了收据。2019年4月份原告突然收到被告的《退款通知函》，收到通知后，原告立即与被告联系，经多次协商被告拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》。原告向贵院提起诉讼后进行了查询，北城房产在并未与原告解除合同的情况下，与其关联公司北城教育就涉案房产签订了《石家庄市商品房买卖合同》。并在2018年4月3号办理了网签备案登记，其买卖合同约定该房屋单价为5420元/平方米（与申请人齐某2014年签订协议时的价格完全相同），但2018年4月该地段的市场价已达到18000元每平米左右，以此价格签署备案合同严重背离常理，被告北城房产与北城教育为了侵吞原告的房产利益，恶意串通，利用自己的特殊优势地位另签订了买卖合同，以期达到“无法继续履行与原告齐某签订的《联合建房协议》”的目的，二被告恶意串通的行为损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判决！ 被告北城房产辩称，驳回原告对我司的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。2017年5月，我司取得预售证之后多次通知原告前来签署《石家庄市商品房买卖合同》，但原告一直不配合，我司于2017年11月23日向原告发出书面通知，要求其前来签署正式合同并办理相关手续。原告于2017年11月25日签收该通知，原告应按照合同约定，自通知之日起7日内与我司签署正式《商品房买卖合同》，原告并未在上述期间内前来签署正式合同。原告行为已经构成违约，依照双方签订的《联合建房协议》我司有权将房屋另行出售。依照《联合建房协议》约定，原告目前仅享有已缴纳房款的返还请求权，我司于2019年3月27日向原告邮寄书面的退款通知函，告知其由于其违约行为导致双方的《联合建房协议》已经解除，请接到本通知后携带相关材料来售楼部办理退款事宜，原告于2019年3月29日签收上述通知。我司将涉案房产出售给北城教育是在原告逾期未来签署合同之后进行的，我司与北城教育为两个独立的法人，在平等、自愿、公平基础上于2018年4月17日签订《石家庄市商品房买卖合同》且该合同形式及内容均合法，且已经办理了备案手续，合同实际履行完毕，未侵犯原告合法利益，原告作为合同关系以外的第三人，无权提起本诉讼。我司以5420元/平方米价格将涉案房屋出售是依照国家发改委于2011年制定的《商品房销售明码标价规定》，不存在原告所说恶意串通。综上所述，请求法院驳回原告对我司的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。 被告北城教育辩称，原告与被告北城房产房屋买卖合同纠纷案与我司没有法律关系。我司购买14-2-803号房产系从被告北城房产处合法购买，并履行了合法、正规的购买、网签手续，在小区物业部门进行了业主信息登记后，办理收房、验房等交接手续及按物业规定缴纳了相关费用，我司系合法有效的业主。我司与被告北城房产就半岛名邸14-2-803号房产网签所签订的《石家庄市商品房买卖合同》合法有效。原告作为我司与被告北城房产网签合同关系以外的第三人，无权向法院对我司提起诉讼。我司作为具有独立法人符合我国法律规定房屋买卖民事主体资格，具有购买房产的民事能力，与被告北城房产之间房屋买卖系真实意思表示。我司2018年4月17日取得半岛名邸14-2-803号房产备案登记后，于2018年11月8日将此房屋卖给了容文渊，并向容文渊履行了交付义务，现容文渊履行了交付义务，已装修入住。综上所述，我司认为，本案系原告与被告北城房产之间的房屋买卖纠纷，与我司无任何法律关系，我司购买被告北城房产出售半岛名邸14-2-803号房屋系合法、真实、有效，且我司与第三人容文渊已完成交易及交付，故请法院根据客观事实及法律、法规的规定，依法驳回原告对我司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年7月5日，原告齐某（乙方）与被告北城房产（甲方）签订《半岛名邸项目联合建房协议》，约定：乙方自愿参与（联合建房）由北城房产开发建设的“柳林铺城中村改造项目（暂定名：半岛名邸）”西侧地块14号楼2单元803室，目前该套住房暂测建筑面积约为：135.85平方米，该套住宅的单价为人民币￥5420元/平方米，总房价金额暂定人民币￥736307元。付款方式为在协议书签订当天，即2014年7月5日前一次性缴纳总房款人民币￥736307元。关于《商品房买卖合同》的订立，双方约定在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起7日内与甲方签署正式《商品房买卖合同》，逾期不签署合同的，甲方有权将其房屋另行出售，自通知之日起30日内甲方将乙方已交纳的房款全额无息退还。原告齐某称，协议签订后，其交纳总房款736307元，后于2017年8月18日核对建筑面积补交房款47317元，被告更换了收据。2017年8月20日，被告北城房产出具收据，收到原告齐某14-2-803号房款783624元。 被告北城房产提交落款日期为2017年11月23日的《通知》，主要内容如下：“齐某先生／女士，您好：2014年7月5日，您与我公司签订了《半岛名邸项目联合建房协议》，我公司已于2017年5月5日正式取得该项目的《商品房预售许可证》，随后我公司已经多次电话通知您前来签订《商品房买卖合同》，现公司向您发出本通知，请您在接到本通知后，尽快来我公司签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，若逾期未能办理，由此产生的一切后果将由您个人承担”。被告北城房产称，其公司于2017年11月用顺丰速运（单号：152874860175）向原告齐某邮寄了该《通知》，收件方信息为石家庄长安区胜利北街金柳林＊＊＊＊＊半岛名邸（一区）、石家庄商品房买卖合同网签通知、齐某、139××××＊＊＊＊。根据顺丰速运的快递查询，该邮件由“齐某”于2017年11月25日签收（原告称，此处“齐某”的签字不是其所签。此签字与《半岛名邸项目联合建房协议》落款处“齐某”的签字笔迹明显不同）。原告齐某称，其的有效地址从未变过，也从未使用过139××××＊＊＊＊的电话，181××××0912的电话是其的，但不常用，最常用的是《半岛名邸项目联合建房协议》中记载的电话151××××3964。 被告北城房产提交落款日期为2019年3月27日的《退款通知函》，主要内容如下：“致：齐某。2014年7月5日，您与我公司签订《半岛名邸项目联合建房协议》。我公司于2017年5月5日取得该项目商品房预售许可证后，多次电话通知您前来签订正式的《商品房买卖合同》，您始终未来签约。不得已我公司又于2017年11月23日向您邮寄送达了《石家庄北城房地产开发有限公司通知》，书面通知您前来与我公司签订正式的《商品房买卖合同》并办理相关手续，并告知您若逾期未能办理，由此产生的一切后果将由您个人承担。很遗憾，您在收到通知后的七日内仍未与我公司签订正式的《商品房买卖合同》，由于您的逾期违约行为，导致《半岛名邸项目联合建房协议》已经自动解除。之后，又因您的不配合，导致我公司始终无法为您办理房款退还事宜。现我公司郑重通知您：请您接到此《退款通知函后》尽快来我公司办理退款手续，否则，由此产生的后果将由您个人承担。……”。2019年3月27日，被告北城房产向原告齐某邮寄了该《退款通知函》，收件方信息为石家庄长安区国翠小区1-1603、通知函、齐某、181××××0912。原告齐某认可收到了该《退款通知函》。 2018年3月30日，被告北城教育尾号为9266的账号向被告北城房产尾号为2567的账号转款4103231元。被告北城教育称，该笔转款是六套房屋的房款（包括涉案房屋房款在内的783624元）。2018年4月2日，被告北城房产出具《北城·半岛名邸专用收款收据》，收到被告北城教育以转款方式交纳的14-2-803房款783624元。2018年4月3日，被告北城房产与被告北城教育签订《石家庄市商品房买卖合同》，将涉案房屋以总价款783624元卖给被告北城教育。该《石家庄市商品房买卖合同》落款出卖人处加盖了被告北城房产的公章和法定代表人孟清怀的印章，买受人处加盖了被告北城教育的公章和法定代表人孟清怀的印章。 2018年4月17日，该预售商品房合同在房管部门进行备案。2018年5月15日，被告北城教育与石家庄花千树物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并验收交接房屋。被告北城房产提交《商品房销售明码标价审核监制申请表》、《商品房销售价目表》、《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》，用于证明其另行出售涉案房屋的价格是按照相关规定的。 2018年5月23日，被告北城教育尾号为9266的账号向被告北城房产尾号为2567的账号转款212371.12元。被告北城教育称，该笔转款是六套房屋的补交款（包括涉案房屋补交款在内的40209.8元）。2018年5月26日，被告北城房产出具收款收据，收到被告北城教育以转款方式交来的面积差等款项，共计40209.8元。 2018年10月30日，案外人容文渊尾号8068的账号向被告北城教育尾号为7079的账号转款440000元。2018年11月1日，被告北城教育出具《收据》，收到容文渊440000元。2018年11月8日，被告北城教育与案外人容文渊签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以总价款881188元卖给案外人容文渊。2018年11月12日，被告北城教育出具《收据》，收到容文渊441188元。2018年11月12日，被告北城教育出具《收据》，收到容文渊水费、电费1000元。 2019年6月24日，石家庄市房产交易中心出具《商品房合同网签备案信息查询结果》，载明：“经查询‘数字房产系统’：柳阳街58号半岛名邸（一区）14-2-803备案在石家庄北城教育科技有限公司名下，建筑面积144.58平方米，总价款783624元，合同签约日期为2018.4.3，合同约定付款方式为一次性付款，出卖人为石家庄北城房地产开发有限公司。” 另查，原告齐某于2011年11月至今在金柳林学校校区工作。 以上事实有当事人的陈述、相关证据材料及审理笔录等在卷，予以证实。 本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。原告齐某与被告北城房产签订《半岛名邸项目联合建房协议》，并向被告北城房产交纳了全部房款783624元。被告北城房产虽称，向原告齐某邮寄送达了《通知》，告知其公司已于2017年5月5日正式取得《商品房预售许可证》，让原告齐某在接到通知后，尽快到其公司签订《商品房买卖合同》，并办理相关手续。但原告齐某称，从未收到过此《通知》，从未使用过快递单上记载的电话139××××＊＊＊＊，且与《半岛名邸项目联合建房协议》中记载的最常用电话151××××3964和《退款通知函》快递单上的电话181××××0912均不一致，并且快递单签收处的“齐某”签字与《半岛名邸项目联合建房协议》落款处“齐某”的签字笔迹明显不同，被告北城房产以齐某2011年11月至今在金柳林学校校区工作为由，向“石家庄长安区胜利北街金柳林＊＊＊＊＊半岛名邸（一区）”邮寄《通知》，且邮件被签收为由，主张其履行了告知义务，原告齐某构成违约，本院不予采信。在房屋买卖合同履行过程中，出卖人以买受人违反先合同义务的瑕疵行为拒绝履行主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权。被告北城房产与被告北城教育于2018年4月3日签订《石家庄市商品房买卖合同》时，双方的法定代表人均是孟清怀，视为双方对原告齐某购买涉案房屋的情况明知。在此情况下，被告北城房产、北城教育签订《石家庄市商品房买卖合同》，侵害了原告齐某的利益，该合同应当无效。但考虑到，被告北城教育另与案外人容文渊签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售，且称，向案外人容文渊履行了交付义务，现容文渊已装修入住，对原告齐某主张被告北城房产、北城教育协助其办理网签、备案登记手续并主张被告北城房产赔偿逾期交房产生的实际损失的诉讼请求，本案暂不处理，原告齐某可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条之规定，判决如下： 被告石家庄北城房地产开发有限公司与石家庄北城教育科技有限公司于2018年4月3日签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效； 驳回原告齐某的其他诉讼请求。 案件受理费363元，减半收取181.5元，保全费4438元，由被告石家庄北城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  牛艳梅 二〇二〇年三月二日 书记员  何 琪 ——