包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初7534号原告：马亮，1971年10月20日出生，住包头市。被告：包头市茂业东正房地产开发有限公司。法定代表人：张静，执行董事。委托诉讼代理人：蒙根塔娜，女，公司法务专员。委托诉讼代理人：侯志鹏，男。原告马亮诉被告包头市茂业东正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马亮、被告包头市茂业东正房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒙根塔娜、侯志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据合同向原告支付延期交付房屋的违约金131867.46元以及延期交付期间的物业费1507.07元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月15日签署商品房买卖合同，以1786822元的价格向被告购买了位于××街住宅。合同中约定房屋为精装修，交房日期为2019年5月1日之前。交房过程中，原告发现全屋的地面大理石石材存在质量问题，严重影响使用，经双方确认后，中止交验，将此项问题列入交验表等候被告更换。由于被告没有积极认真地解决上述问题，导致被告在2019年8月31日才将地面大理石更换，并于2019年9月1日正式完成房屋交付。被告因房屋质量问题导致无法在约定的时间内向原告交付可供使用的房屋，给原告造成较大的损失，根据合同第八条的约定，被告应当按日向原告支付已交房款万分之六的违约金。被告辩称，第一，原告诉请违约金完全不能成立，被告不予认可。原告将房屋维修问题诉称为逾期交房，诉讼请求错误。被告于2019年4月26日向原告邮寄《包头茂业华府入伙通知书》，原告于当日签收。2019年5月1日双方进行房屋交付，原告在相关房屋交接的文件上签字确认并领取了房屋钥匙，所以不存在逾期交房的问题，原告未受任何实际损失，无权主张逾期交房的违约责任。第二，被告不存在延期交付房屋的情况，故也不承担这期间的物业费用。第三，如果被告的抗辩理由法院不予支持，则被告认为合同约定的违约金过高，请求调整为按照已交款的日万分之一计算。本院经审理认定事实如下：2019年1月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件一、二，其中合同主要内容包括：原告向被告购买位于包头市××区房屋。合同第五条约定付款方式和期限，原告于合同签订时向被告一次性支付全部购房款1786822元。第七条约定房屋交付期限，被告应当在2019年5月1日前将符合相关条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第八条约定逾期交房的违约责任，被告逾期交房超过90日以上的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金。第十二条约定关于装饰、设备标准承诺的违约责任，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到标准的，原告有权要求被告按照下述第2种方式处理，即被告按合同进行整改。附件一《交房标准》主要包括：一、主体；二、住宅室内装修，其中室内地面为厨房、卫生间瓷砖，客厅地面为石材，卧室复合木地板。三、住宅配套设施。附件二《补充协议》第五条第3项约定房屋的交付验收标准，按买卖合同约定的验收标准进行。2019年5月1日，原、被告履行房屋交接验收手续。原告签署《前期物业服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》，其中《房屋交付验收表》中记载，土建地面：要求重铺客厅地面。门窗：要求更换入户防盗门，东小卧室窗扇变形，主卫门框边角。暖气：公卫暖气不正。厨房：推拉门框里边打胶。同时，原告还签署《交付使用签收单》，载明验收项目包括门、窗，内墙面、地面、顶棚、房门钥匙、各种设备以及排水等系统，以上项目双方核验，产权人同意接收。双方在庭审过程中均表明认可房屋交验时存在的问题主要是全屋的大理石砖面有污渍且表面不可祛除。2019年7月26日，原告、被告方代表及王英智签订《茂业华府1-26012604房屋维修调解书》，协议约定了被告方委托王英智负责维修户内防盗门及其他问题，王英智给予原告维修款1000元，用于一次性解决户内防盗门及其他问题等内容。2019年8月1日，前述三方又签订《茂业华府1-2601业主房屋维修备忘录》，约定了被告方委托王英智负责房屋全屋地面石材及踢脚线更换及其他维修问题，更换石材原则上在2019年9月1日前完成等内容。2019年8月31日，原告在《工程质量竣工验收记录》上签字，确认1-2601号房屋地砖铺设、美缝维修工程验收合格。以上事实有原告提供的商品房买卖合同及附件一、二、茂业华府1-26012604房屋维修调解书、茂业华府1-2601业主房屋维修备忘录及工程质量竣工验收记录，以及被告提供的包头茂业华府入伙通知书、EMS快递签收单、交付使用签收单、业主交接手册在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件一、二系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，双方争议的问题是涉案房屋是否达到交付标准，是否构成逾期交付，如逾期交付，被告应如何承担违约责任。关于是否达到交付标准、是否构成逾期交付，双方在庭审过程中均认可涉案房屋交付时存在的主要问题是地面大理石砖有污渍且表面不可祛除，原告认为被告未交付合格的、可以使用的房屋，视为未完成交付手续，被告认为原告已经签署交房手续，此问题属于房屋装饰装修产生的维修问题，房屋交付已如期完成。对此争议，本院根据双方当事人举证情况及诉辩意见评诉如下：根据合同第七条以及附件一交房标准的约定，涉案房屋为装修房，交房日期为2019年5月1日之前，交付的房屋应当既要达到合同第七条约定的交付条件，也要达到附件一约定的交房标准，地面大理石砖有污渍且表面不可祛除属于房屋装修问题，该问题影响原告正常居住使用房屋，应当认定未达到约定的交房标准。原告虽然签署了相关交房文件，但在房屋交付验收表上明确记载要求重铺客厅地面，之后双方协商并由被告委托他方为涉案房屋更换地面石材及踢脚线，至2019年8月31日更换工程完工，原告签字验收合格，涉案房屋方才交至原告正常居住使用，应当认定实际交房日期应为2019年8月31日。故据此对于原告的主张本院予以采纳，认定被告于2019年5月1日向原告交付的房屋未达到交房标准，实际交房日期为2019年8月31日，被告逾期交房122天。关于被告如何承担违约责任。按照合同第八条的约定，被告逾期交房，应当承担违约责任，原告有权要求被告支付违约金。对于违约金数额，原告要求按照合同约定的已交付的房价款每日万分之六计算，被告认为违约金过高，请求降低至按照已交付的房价款每日万分之一计算。对此争议，本院评析如下：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，被告已经履行大部分合同义务，并且与原告协商后委托他方为涉案房屋更换了地面石材及踢脚线，综合考虑被告的履约情形及原告的损失情况，对于被告的主张予以采纳，认定违约金数额过高，应予调整，按照已交付的房价款每日万分之一计算为宜，数额为：21799元（1786822元×日万分之一×122天）。关于原告要求被告支付延期交房期间物业费的诉讼请求，未提供相应证据，不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，判决如下：一、被告包头市茂业东正房地产开发有限公司赔偿原告马亮违约金21799元，于本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告马亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2968元，减半收取计1484元（原告已预交），由原告负担1311元，被告负担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 田丽珍 二〇二〇年三月十三日书记员 李欣宇附：本判决及申请执行期限适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。