湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初2265号原告：吴超文，男，1973年3月27日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：曾乃盾，湖南河清律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：肖谦，湖南河清律师事务所律师。被告：欧建成，男，1968年8月28日出生，汉族，住。被告：湖南御泰房地产有限公司，住所地宁乡市玉潭镇楚沩社区一环南路华星东路**。法定代表人：欧建成，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：杨跃飞，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张贝贝，湖南湘麓律师事务所律师（特别授权）。原告吴超文与被告欧建成、湖南御泰房地产有限公司（以下简称御泰公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴超文及其委托诉讼代理人曾乃盾，被告的委托诉讼代理人杨跃飞、张贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴超文向本院提出诉讼请求：判令1、被告御泰公司将权证号为宁房权证字第**房屋转移登记至原告吴超文名下；2、被告御泰公司、欧建成承担因房屋转移登记所产生的全部税费；3、被告欧建成支付原告吴超文逾期办理房屋转移登记手续的利息4851452元及后段利息（利息已算至2019年3月4日，后段利息以7198000元为基数，按月利率2%标准继续计算至办理房屋转移登记手续之日）；4、被告欧建成支付原告吴超文逾期付款利息216749元；5、判令被告欧建成支付原告吴超文工资400000元；6、被告御泰公司对被告欧建成应支付原告吴超文的利息承担连带清偿责任；7、两被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：2010年原告与案外人谢再良及被告欧建成拟合作开发房地产，约定三人共同出资2450万元。房地产项目开发完毕后，三方签订了《御泰商务广场（原美景华府）项目股份转让协议》，约定原告及谢再良将股份以1840万元的价格转让给欧建成，另被告欧建成需支付原告吴超文工资400000元。因被告未履行付款义务，三方及御泰公司又于2016年5月27日签订《协议书》，约定原告及案外人谢再良只要求被告欧建成支付1805万元，并同意受让御泰公司名下的房屋抵偿，该房屋应当在2018年12月31日前转移登记至谢再良、吴超文指定的户名下。如未按约定办理，除应继续办理外，还应按月率2%以719.8万元为基数支付从协议签订之日至实际办理房屋转移登记之日止的利息。被告御泰公司自愿承担连带清偿责任。后被告未按约定履行，经原告多次催促，被告仍未办理房屋转移登记手续。为维护原告的合法权益，特具状法院，请求支持原告的诉讼请求。被告欧建成、御泰公司辩称，一、原告第一个诉讼请求要求将权证号为宁房房权证字第**屋转移登记至原告吴超文名下，该诉讼请求不符合合同约定，且客观上无法实现，请求驳回。二、原告请求被告承担房屋转移登记所产生的全部税费无事实和法律依据，应予以驳回。三、自三方于2016年5月27日签订《协议书》以来，被告一直在积极履行，不存在违约的事实，不应当承担违约责任。四、涉案房屋一直由原告实际占有（间接占有）和使用，并收取房屋的租金收益，即原告没有实际损失。五、原告主张的逾期付款利息没有证据证明，不应当支持。六、原告主张的工资40万元，没有事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1、2、3、4，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院采信为有效证据。对原告提交的证据5，证明，本院认为因经手人否定，来源不明，该证据存在瑕疵，不予采信。短信记录，本院采纳原告曾经在截止期之前向被告请求履行协议内容的事实。对被告提交的第一组证据（1-3），来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院采信为有效证据。对被告提交的第二、三组（3-12）证据，不能实现被告的证明目的，本院不予采信。对证据13，因无证据原件比照，本院不予采信。对于证人证言，本院予以采纳并确认2018年原告及案外人谢再良曾数次向证人（被告指定办证负责人）提交图纸并交涉确认办证事宜的事实。对本院调取证据《复函》系列材料，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院采信为有效证据。经审理查明：2011年12月19日，原告吴超文、被告欧建成、案外人谢再良签订《美景华府项目合作协议》，约定谢再良出资857.5万元，占股35%。吴超文出资857.5万元，占股35%。欧建成出资735万元，占股30%。2016年4月23日，三人签订《御泰商务广场（原美景华府）项目股份转让协议》，约定谢再良、吴超文分别将各自35%的股份以1840万元的价格转让给欧建成，欧建成另向吴超文支付项目负责期间的工资40万元。股份转让后欧建成持股100%。欧建成在2016年5月15日前支付转让款。若未能如期支付，则谢再良、吴超文有权解除协议并半价受让欧建成所持30%的股份。2016年5月27日，三人及御泰公司再次签订《协议书》，约定因欧建成尚未依约支付《御泰商务广场（原美景华府）项目股份转让协议》相应款项，三方确认，欧建成尚欠谢再良1840万元、吴超文1840万元，因欧建成资金紧张，谢再良、吴超文同意欧建成只需还款各1805万元。谢再良、吴超文同意受让御泰公司所有的宁乡县交汇处（美景华府）美景华府栋301房屋：套内面积3063.6平方米，分摊面积535.49平方米，共计3599.09平方米，房屋的产权证号为宁房权证玉潭字第**。该房屋作价4000元每平方米，总价款14396360元，三方认可一致同意房屋抵扣欧建成应付谢再良、吴超文欠款各719.8万元，共计1439.6万元。欧建成、御泰公司应于2018年12月31日之前，将上述房屋的所有权证办理到谢再良、吴超文指定的户名之下，并承担欧建成、御泰公司对外正常销售房屋的相关费用。如欧建成不能按照约定办理房屋过户手续，谢再良、吴超文有权要求欧建成继续办理过户手续或者要求欧建成各支付719.8万元给谢再良、吴超文，并且有权要求欧建成以719.8万元为基数按照月息2%从合同签订之日起分别向谢再良、吴超文支付利息至实际办证之日或清偿之日。御泰公司自愿履行本合同约定的义务，并且自愿对欧建成向谢再良、吴超文履行的全部债务承担连带支付责任。谢再良、吴超文在御泰公司御泰商务广场项目（即美景华府项目）中所涉及、产生的所有税费一概由欧建成、御泰公司承担。本协议权利义务各方完全履行后，涉及本协议所涉项目以及资金往来的相关条据、协议均作废。另查明，被告欧建成系御泰公司法定代表人。2018年12月31日之前，被告曾委托员工罗卫平赴宁乡市自然资源局测绘院申请办理涉案房屋分割测绘事宜，被告知需规划或消防部门同意，随即暂停。后规划部门出函告知无需再经其同意，测绘院就此进行了分割测绘。被告员工罗卫平直至2019年3月22日向宁乡市自然资源局不动产登记中心提交申请办理产权变更登记。该中心于2019年3月27日将本案涉案房屋变更登记为301A室、301B室，权证号为0007213、0007214。因被告欧建成、御泰公司并未按时将涉案房屋向原告吴超文指定户名办理房屋过户手续，原告遂提起诉讼。本院认为，原、被告之间签订的《美景华府项目合作协议》、《御泰商务广场（原美景华府）项目股份转让协议》、《协议书》，均系双方当事人达成的合意，对双方均有法律约束力。现被告欧建成、御泰房地产有限公司未按照约定履行，且被告无充分证据证明不可抗力免责事由存在抑或已尽到不可抗力的通知与证明义务，故被告欧建成、御泰房地产有限公司负有违约责任，应当承担继续履行的义务，本院对原告诉讼请求第一条、第二条予以支持，因宁房房权证玉潭字第**房所有权证已注销，故被告御泰公司应当将“宁乡县交汇处（美景华府）美景华府栋301房屋：套内面积3063.6平方米，分摊面积535.49平方米，共计3599.09平方米，原房屋的产权证号为宁房房权房权证玉潭字第**屋转移登记至原告吴超文及案外人谢再良名下，并承担房屋转移登记所产生的全部税费。关于逾期办证利息，名为利息，实为违约责任，在选择货币支付时为资金利息，在选择办证时为逾期办证违约损失赔偿。原告于此次诉讼中选择要求被告办证，则其主张的利息诉求即为违约损失赔偿。违约损失赔偿是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，根据法律规定或者合同约定应承担的损失赔偿责任。违约损失赔偿可分为法定损失赔偿和约定损失赔偿。违约损失赔偿可以约定具体的赔偿数额，即赔偿金；也可以约定损失赔偿的具体方法或方式。本案原、被告双方关于逾期办证的利息约定，即是约定损失赔偿中约定了赔偿额的计算方法。在合同订立时，当事人约定因违约产生的损失赔偿的计算方式，本质上是一个独立的附停止条件的合同条款，其效力高于法定损失赔偿。约定损失赔偿金在性质、功能上与违约金类似。法律规定对于约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。鉴于此，对于损失赔偿性质的约定损失赔偿金，原则上不能高于实际损失。原、被告之间的过户义务源自于《御泰商务广场（原美景华府）项目股份转让协议》中的股权转让，因原告方未对实际损失举证证明，本院从不高于实际损失的原则出发，参考股权转让合同的法定标准，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按照逾期罚息利率标准（上浮50%）予以支持。关于原告诉讼请求第四项逾期利息，与前述违约损失竞合，故本院不予支持。被告御泰公司应当按照协议约定对被告欧建成的支付义务承担连带清偿责任。关于诉讼请求第五项工资，属于劳动民事法律关系，与本案不属于同一法律关系，由原告按照劳动争议程序另行诉讼主张权利。本院就此不另行制作裁定书。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告湖南御泰房地产有限公司于本判决生效之日起30日内将位于宁乡县交汇处（美景华府）栋301房屋：套内面积3063.6平方米，分摊面积535.49平方米，共计3599.09平方米，原房屋的产权证号为宁房房权证房权证玉潭字第**移登记至原告吴超文（及另案原告谢再良）名下；二、被告欧建成、湖南御泰房地产有限公司承担因上述第一项所涉房屋转移登记所产生的税费；三、被告欧建成于本判决生效之日起15日内向原告吴超文支付自2016年5月27日至2019年4月2日的违约损失1462697.69元，并以7198000元为基数自2019年4月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算、自2019年8月20日至办理完成上述第一项房屋转移登记之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，支付后段违约损失（房屋被保全查封的期间应予以剔除）；四、被告湖南御泰房地产有限公司对被告欧建成的上述第三项支付义务承担连带清偿责任；如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告吴超文的其他诉讼请求。本案案件受理费50077元，财产保全费5000元，两项合计55077元，由原告吴超文负担14071元，由被告欧建成、御泰公司负担41006元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡鸿人民陪审员  陶甦人民陪审员  杨丹二〇二〇年三月二十七日书 记 员  蔡斌附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。