杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初1460号 原告：相璐，女，1987年8月14日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托诉讼代理人：方晓燕，浙江钱王律师事务所律师。 被告：林茂军，男，1962年10月26日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：陈肖依，浙江天淳律师事务所律师。 原告相璐诉被告林茂军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法由审判员马钱利适用简易程序于2019年4月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭于2019年8月15日、2020年1月13日公开开庭进行了审理。在案件审理中，原告相璐及其委托诉讼代理人方晓燕、被告林茂军及其委托诉讼代理人陈肖依均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年6月1日签订的《租赁协议》；2.判令被告退还合同解除之日起至2019年5月30日的租金，并赔偿原告装修损失300000元及停业财产损失30000元；3.判令被告支付原告垫付的水电费31787.33元；4.判令被告支付原告律师代理费15000元；5.判令本案的受理费用由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原、被告双方签订《租赁协议》，被告将其合法承租的房东沈成力名下的位于临安区营业房（一幢六层）中的一、二楼整体转租给原告，租赁期限为三年，自2018年6月1日起至2021年4月30日，年租金为180000元。《租赁协议》并就双方权利义务及违约责任等均作了相应约定。原告承租后依约支付了租金，并对承租标的进行了装修装饰，购入了大量餐饮用品、设施设备，投入巨大。但餐馆开业不久后，被告便采取要求原告支付高于相关部门规定的水电费，及要求原告支付合同约定之外的物业费、电梯使用费、擅自断电断水等方式阻碍原告正常经营，同时拒绝沟通协商。后，被告屡次拒绝向相关部门交纳水电费，导致原告无法经营，损失惨重，原告只得向相关部门垫交全部水电费（包含被告经营的宾馆在内）勉强维持经营，但原告垫付后被告仍拒绝支付垫付的费用。另，因被告原因导致原告一直未能办理消防安全许可证，承担着巨大风险，无法正常经营。原告认为，被告的不诚信行为及阻碍干扰情况已严重影响着原告的正常经营，构成违约，导致租赁合同无法也无必要继续履行，故原告依法起诉，请支持原告的诉讼请求！ 原告为支持其诉请向本院提供如下证据： 证据一、《租赁协议》1份，欲证明：原、被告之间存在租赁关系，双方在租赁合同中对租赁标的和租赁期限均有明确约定；租赁地为蟠龙路235、237、239号营业房的一楼至二楼，用途为餐饮，租赁期为2018年6月1日至2021年4月30日。 证据二、收条1份，欲证明：被告已于2018年6月1日收到原告支付的首年租金16万元，并同意减免2万元的事实。 证据三、催交电费款通知单3份、欠费停电通知3份以及浙江省增值税普通发票3份，欲证明：被告未按时缴纳电费导致电力部门屡次下发停电通知，电费总共为四个月的电费，其中10月应缴纳电费7538.36元的由原告垫付后向被告催讨回来；被告拒绝支付电费导致原告经营受阻，被告的行为已构成违约；2018年11月、12月以及2019年1月所产生的31255.33元的电费全部是由原告进行了垫付。 证据四、杭州临安自来水机打发票4份、微信付款凭证截图打印2份以及水利部门停水通知单照片打印件1份，欲证明：租赁房屋1-6层2018年11月至2019年1月期间的水费共计4247.6元均由原告垫付，被告拒绝支付水费导致原告经营受阻，被告已构成违约。 证据五、原、被告双方微信聊天记录截图16页，欲证明：原、被告于2018年9月18日开始就8月份产生的水电费出现分歧，被告主张按高于水电相关部门的约定进行缴纳，并开始违背合同约定主张电梯使用费及保养费，双方磋商未果且被告拒绝沟通；到2018年11月1日，原告就按照相关部门的水电费标准向被告交付2018年8-10月的水电费；之后在2018年12月开始，被告拒绝向水电部门支付水电费，原告多次要求未果；关于食品经营许可证被告也拒绝办理。 证据六、被告剪断电线的照片打印件2份，欲证明：被告通过剪断电线的方式阻挠原告经营。 证据七、照片打印件10页，欲证明：被告剪断电线导致海鲜死亡，原告损失惨重。 证据八、企业信用公示报告打印件一份，欲证明：2018年11月15日，被告擅自将经营范围的餐饮住宿变更为住宿，导致原告无法经营，被告在变更后还向相关部门进行举报，导致原告受到行政处罚。 证据九、杭州市临安区人民调解委员会出具的证明1份，欲证明：双方于2018年11月10日因房屋租赁纠纷至玲珑街道调解委员会进行协商解决，双方在调解过程中已经达成一致，最后是被告要求加上免责条款才导致调解不成功。 证据十、行政处罚决定书3份，欲证明：被告提供的租赁标的因不符合消防规定，导致原告受到行政处罚。 证据十一、佳乐美装修工装合同1份及收据1份、杭州冠荣不锈钢制品有限公司订货合同1份及收据一份、临安启德厨房设备商行销售清单1份及收据1份、豪雅酒店家具销售合同1份、方宜售后专用发票1份、尚高卫浴销售单1份、绍兴柯宏纺织品有限公司收据1份、卓艺美居窗帘布艺销售清单及收据各1份、杭州千穗广告有限公司出具的收据1份，海外海浩信酒店商行出具的销售单9份，欲证明：因被告违约行为导致原告投入的装修设备及其他损失共计319569元的事实。 证据十二、委托代理合同1份，欲证明：原告因本案所支付的律师代理费。 证据十三、浙江佳乐美装饰工程有限公司出具的收据1份，欲证明：原告与该公司签订的装饰装修合同所涉及的工程款均已付清。 证据十四、收款收据8份，欲证明：原告购买设备（包括门窗、监控材料以及水电维修等）花费31975元的事实。 证据十五、发票1份，欲证明：原告支付律师代理费15000元的事实。 证据十六、领款凭证33份，欲证明：原告在2018年12月至2019年2月期间，因被告断电以及被告提供的房屋消防不合格等原因无法经营，但原告仍支付工资154440元的事实。 被告林茂军辩称：一、被告并不存在电费收取过高的情况，被告按每度1.1元计算，是符合客观需要，按该标准计算8-10月的电费是合理的。上述计算标准是考虑到酒店整个用水都需要额外耗电，需将水运输到楼上的蓄水装置，另外酒店消防应急灯、逃生通道灯都存在额外的电量消耗。因此，在实际0.8929元的基础上加上额外消耗费用，平摊后以每度1.1元计算是合理的。另外在酒店及原告餐厅在正常营业的情况下，90%的用水量都是原告经营餐厅产生的。这部分对应的额外能耗理应分摊到需要支付的每度电的均价里。90%以上的用水量的数据是综合参照了2018年8-10月期间双方都正常营业的情况下，月平均用水为334吨，而2019年3月仅原告餐厅处于正常经营的情况，用水量为312吨。两者相比，原告在经营中使用水量占据90%之多，大部分额外能耗因原告大量用水导致。为此，被告按1.1元计算电费符合客观需要。二、原、被告签订的《租赁协议》已于2018年11月1日解除。原告拖欠2018年8月-10月电费22588.17元，在多次催告无果后，被告无奈只能于2018年11月1日向原告发出解除租赁合同通知书。在原告收到通知书之后，微信支付了部分水电费，总计为18736.4元，仍未付清剩余水电费。根据双方签订的《租赁协议》的约定，原告已经构成违约，被告有权单方解除合同。三、被告无需赔偿原告的装修损失。本案因原告未按期支付水电费导致合同解除，根据相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残余损失的不予计算。四、被告无需支付原告停业财产损失。原告违约，在被告通知解除合同后，原告仍旧占有使用餐厅，一直未停止营业，根本不存在停业财产损失。五、本案被告不存在任何违约行为，无需支付律师费，根据双方签订的《租赁协议》的约定，因诉讼产生的律师费由违约方承担。 被告林茂军向本院提供如下证据材料： 证据一、《解除租赁合同通知书》1份，欲证明：原、被告签订的《租赁协议》已于2018年11月1日解除的事实。 证据二、支付宝应缴纳水费截图打印件1份，欲证明：2019年原告单独经营期间产生的水费金额，同向比较，原、被告都在正常经营的情况下，原告用水量占大头的事实。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、对原告提供的证据 证据一，被告对真实性无异议，但认为原告用水为大头，额外的电费需要原告来分摊。根据被告的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。 证据二，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 证据三，被告对真实性无异议，但认为10月份的电费7538.36元被告已于2018年11月30日向电力部门缴纳过；2018年11月、12月及2019年1月的电费为双方使用产生；因原告拉断电闸，并对配电箱上锁，导致被告被迫停止经营；原告未按时缴纳2018年8-10月三个月的水电费，被告停止缴纳后面几个月的费用。根据庭审中双方的确认，2018年10月份产生的电费为7538.36元，且被告已支付，双方现无异议；2018年11月份产生的电费为8042.1元、2018年12月份产生的电费为11121.83元、2019年1月份产生的电费12091.4元，共计31255.33元，该费用为原、被告共同使用产生，全部为原告交纳。 证据四，被告无异议，本院对该证据的证明力予以确认，根据该证据2018年11月份产生的水费为1091.5元、2018年12月份产生的水费为1261.7元、2019年1月份产生的水费为784.4元，共计3137.6元，该费用为原、被告共同使用产生，全部为原告交纳。 证据五，被告对真实性没有异议，但认为电费按每度1.1元收取是合理的，原告拖欠水电费在先，被告出于无奈，于2018年11月1日向其发出解除租赁合同通知书，原告在收到通知书之后，仅仅支付了部分水电费；另外，被告已积极配合原告将办理营业执照和食品安全许可证需要的相关材料于2018年6月交给原告，是原告自己拖延办理，与被告无关；被告收取电梯使用费和保养费也是合理的，根据双方签订的租赁协议，明确约定原告需支付各项费用；原告承包了酒店一、二楼经营餐饮，在经营中频繁使用酒店的电梯，因此原告理应承担电梯的费用。根据被告的质证意见，本院对该微信聊天记录的真实性予以确认。 证据六，被告对真实性无异议，但认为被告已于2018年11月1日通知原告解除了双方的租赁关系，故被告有权剪断电线。根据庭审中双方的确认，本院对被告于2018年11月10日左右剪断电线的事实予以确认。 证据七，被告对三性均不予认可。本院认为，该照片打印件无其他证据佐证，本院对其证明力不予确认。 证据八，被告对真实性无异议，但认为合同约定餐厅的营业执照需要原告自行办理。根据被告的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。 证据九，被告对真实性无异议，但认为调解时间是2018年11月10日，此时双方已解除合同，调解仅仅针对拖欠的费用及腾空房屋的问题进行调解。根据被告的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。 证据十，被告对三性均无异议，但认为行政处罚作出的时间为2019年2月26日，当时双方已经解除合同。根据该证据，本院对案涉房屋未经过消防安全检查即投入使用、营业的事实及案涉房屋未经过消防设计备案、竣工消防备案的事实予以确认。 证据十一、十三、十四、十六，被告对三性均有异议，但认为无法证明上述物品已实际被用于餐饮经营中，且即便原告投入经营了，但大部分可拆除的装饰物及厨具、家具，原告可自行拆除使用；另外，原告违约在先，被告无需赔偿原告任何费用；领款凭证上的签名是否是原告餐厅的员工，被告无法得知，2018年12月至2019年2月期间，原告都在正常经营，即使产生员工工资开支，那么也属于原告的合同开支。本院认为，证据十一、十三、十四，另结合庭审中双方的陈述，本院对原告租赁后对案涉房屋进行过装饰装饰的事实予以确认，关于当时的装修费用（这里是指不便拆卸的部分），根据原告提供的该系列证据并经审查，本院认证如下：1.对于相璐与浙江佳乐美装饰工程有限公司签订的装修合同及收款收据，内容涉及硬装，故本院对此装修费用62000元予以确认；2.对于相璐与杭州荣冠不锈钢制品有限公司签订的订货合同及收款收据，内容涉及三台镶嵌式展示柜（冰鲜展示柜1台、样菜展示柜2台），价格共计33800元，本院予以确认；3.对于临安启德厨房设备商行的销售清单及收款收据，内容多涉及厨房的设备及用具，根据实际情况，本院酌情认定以下内容：美的电磁炉C10-EKY1002、三头中压炉、有风机煤气蒸炉、威猛达金龙燃气双灶1.8米、厨房冷热水龙头、铜立式龙头冷水、双向移门打荷台、不锈钢净水器、50CM软管、顶邦铜管平冷冷藏、水空调80型电脑版、冰雪儿HY-140上小门、钱江BC/BD-368冰柜铜管特价，以上共计14991元为相关固定设施，本院予以确认，其他厨房用具，原告相璐可自行带走，本院不予确认；4.对于豪雅酒店家具销售合同涉及的内容为可移动物品，本院不予确认；5.对于方宜销售专用票上记载的内容，为原告相璐维修空调的费用，该费用为原告使用房屋过程中的必要支出，不属于装修范畴；6.关于尚高卫浴的单子，从该单子上无法看出是什么内容，且无相应的票据相印证，本院不予确认；7.对于墙布的装修费用36000元，本院予以确认；8.对于窗帘的装修费用5528元，本院予以确认；9.对于LED彩牌制作费用6660元，本院予以确认；10.对海外海浩信酒店用品商行的销售清单，涉及的均为锅碗瓢盆等可移动物品，本院不予确认；11.证据十四中的其中7份收款收据涉及水电门窗监控等方面的内容，本院予以确认，为26905元；2018年7月18日收款收据上无法看出什么内容，本院不予确认；综上，经审查，本院认可的不可拆卸的装修为185884元。至于本案中的违约责任问题，本院将在下文部分予以评判。对证据十六，无其他证据佐证，本院对其证明力不予确认。 对证据十二、证据十五，被告对真实性无异议，但认为被告不存在违约行为，不应承担该笔费用。根据被告的质证意见，本院对证据的真实性予以确认，至于本案中的违约责任承担问题，本院将在下文部分予以评判。 二、对被告提供的证据 证据一，原告对真实性无异议，但认为被告是违约方，无权解除合同；在2018年9月18日，被告要求原告支付电费，原告是同意支付的，但要按照电力部门规定的标准进行交纳，被告要原告交纳的2018年8-10月份的水电费均超过水电部门规定的标准，原告不予认可。根据原告的质证意见，本院对原告收到该解除通知的事实予以确认，但至于该解除通知是否对原告产生效力，本院将在下文部分予以评判。 证据二，原告对真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，其也向自来水公司了解了一下2018年2-4月的用水情况，被告所说的1250.6元的金额系2019年3月和4月的用水总金额，其中3月份为566.1元，4月份为684.5元，这些恰恰可以印证双方在正常经营的情况下，用水量基本持平。根据原告的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。 根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实： 2018年6月1日，林茂军（作为甲方）与相璐（作为乙方）签订《租赁协议》。《租赁协议》第一条约定：“甲方承租房东沈成力名下位于杭州市临安区，并签订了一份《房屋租赁协议》，租赁期限为2016年5月1日起至2021年4月30日止。一楼三间分别为235、237、239号，一楼为宾馆和餐饮前台、大堂及餐饮大厅等区域，二楼为餐饮包厢，三楼以上为宾馆房间。甲方保证：沈成力系房屋合法所有权人，甲方与房东之间的租赁关系合法有效。”第二条约定：“甲方同意将其所承租房屋的一、二楼整体转租给乙方，并且甲方自愿将其现有的餐饮部分的全部设施、设备、餐具、装潢等一并租赁给乙方使用。”第三条约定：“乙方承租后用于餐饮经营。”第四条约定：“租赁期限为3年，自2018年6月1日起至2021年4月30日止，以实际交付日期为租赁开始日。”第五条约定：“1.房屋转租及财产租赁的租金共计人民币每年180000元，第二年起房屋租金涨10%。……。2.乙方使用租赁房屋所需支付的水费、电费，应按时交给甲方，由甲方向主管单位缴纳。其他所有费用由乙方自行缴纳，与甲方无关。”第七条约定：“1.基于目前案涉房屋一楼235、237、239号均已相应注册经营主体，因乙方办理经营主体的注册登记所需，本协议甲方应当配合乙方注销其中一个门牌号所对应的经营主体，便于乙方注册登记新的经营主体。2.甲方应积极配合乙方办理餐饮经营主体的营业执照、卫生许可证、食品安全许可证、消防许可证等手续，并允许乙方利用房屋内现有设施设备办理上述证件，费用由乙方承担。3.……。4.……。”第八条约定：“1.乙方承租之后，有权在不改变房屋主体结构和设施设备的情况下，对房屋及包厢等进行一定装修和整改，但甲方有权对乙方的装修进行监督。装修的有关手续、费用及安全责任由乙方自行办理和承担，甲方应积极予以配合。2.本协议履行期满后，乙方经营过程中自行购买添置的可移动物品归乙方所有，其他装潢归甲方所有。因甲方违约而导致本协议提前终止的，则违约方应赔偿乙方的装潢损失，损失按附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内残值计算。”第九条约定：“1.……。2.如因甲方原因或者房东原因或者法规、政策原因导致乙方无法办理出营业执照、卫生许可证、食品安全许可证、消防安全许可证等手续，导致无法正常经营的，乙方有权解除合同，并要求甲方计算日后的多余房租甲方退还已支付的租金，如因乙方自身原因，无法办理上述证件，导致无法正常经营的，乙方仍有权解除合同，但已支付的所有租金，甲方有权不予退还。3.……。4.租赁期内，房东转让房屋所有权或在房屋上设定抵押等他项权利或因债务问题房屋被查封、拍卖等情形，造成本协议不能继续履行，属甲方违约，甲方应支付违约金50000元，违约金明显低于乙方实际损失的，可另行主张赔偿损失。5.……。”第十条约定：“1.因本合同发生争议时，应协商解决，协商不成的，任何一方均可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。因诉讼产生的律师费等相关费用，均由违约方承担。2.……。3.……。4.……。”该《租赁协议》另约定了其他的权利义务。 上述协议签订后，被告林茂军同意第一年租金减免两万元，相璐于2018年6月1日支付第一年租金160000元。相璐租赁上述房屋后在此开设了杭州临安福玲珑酒楼，并对酒楼进行了相应的装饰装修。 2018年9月18日起，双方因对水电费的计算标准、额外用水用电及电梯使用费的分摊产生争议。林茂军要求电费按照每度1.1元计算，水费按照每吨4元计算，并要求相璐支付电梯的使用费及保养费。相璐只愿意按照合同约定及水电部门规定的标准交纳相关费用，额外费用及电梯费用其不承担。双方经协商未能达成一致意见，原告相璐也未及时交纳2018年8月、9月、10月的水电费。被告林茂军在2018年11月1日通过微信向原告相璐发送《解除租赁合同通知书》，通知原告相璐双方的租赁合同自本通知书送达之日起解除，并要求原告相璐在接到本通知之日起三日内腾退房屋，付清费用，并承担相应的违约责任。原告相璐在收到该通知后，认为水电费其会按相关部门规定的标准支付，合同里没有约定电梯使用费，其不同意支付，并表示不同意解除合同。原告相璐在当日支付给林茂军水电费18736.4元。 2018年11月10日，双方至杭州市临安区人民调解委员会就相关纠纷进行调解，经综治办工作人员调解，双方未能达成一致意见。回来后，被告林茂军对原告经营的酒楼断水断电。后来相璐将水电重新接上，继续经营酒楼。 因双方之间的纠纷未解决，被告林茂军也停止向相关部门缴纳水电费，后原告相璐先行支付了后续的水电费。庭审中双方确认：2018年11月份产生的电费为8042.1元、2018年12月份产生的电费为11121.83元、2019年1月份产生的电费12091.4元，共计31255.33元，该费用为原、被告共同使用产生，全部为原告相璐交纳；2018年11月份产生的水费为1091.5元、2018年12月份产生的水费为1261.7元、2019年1月份产生的水费为784.4元，共计3137.6元，该费用为原、被告共同使用产生，全部为原告相璐交纳。 另，因被告林茂军一直未先行交纳2018年11月之后的水电费，导致用电部门在2018年12月25日左右切断了双方的用电。2019年1月左右，原告相璐交纳了相关费用。在2019年1月25日左右，原告相璐将配电箱上锁。被告林茂军经营的杭州临安宝鑫酒店大概于2018年12月25日左右停业，电梯也不再使用。 另查明，因案涉房屋未经消防设计备案、竣工消防备案及未经消防安全检查擅自投入使用、营业，杭州市公安局消防支队临安区大队曾于2019年2月26日对原告相璐经营的杭州临安福玲珑酒楼进行罚款及责令停产停业的行政处罚。 另查明，林茂军曾于2019年3月19日将房东沈成力诉至本院，要求解除双方之间的《营业房租租赁合同》及赔偿相关费用等。在该案的审理中，林茂军认为：一方面，其租赁的整幢房屋因一侧楼梯太窄不符合相关规定，所以无法通过消防验收，其要改单身公寓，房东沈成力不同意，所以导致其经营不下去；另一方面，因房东沈成力不配合处理电表分表事宜，导致相璐将整个酒店的电闸拉断并上锁，导致其无法营业，归根结底是沈成力未出面配合分表事宜导致。 另查明，本院于2019年10月18日再次查看现场时，原告经营的杭州临安福玲珑酒楼已不再营业。 本院认为，关于双方有争议的水电费的约定体现在双方签订的《租赁协议》第5条第2点中即“乙方使用租赁房屋所需支付的水费、电费应按时交给甲方，由甲方向主管单位缴纳”。对“所需支付”的范围，双方产生争议，原告认为仅仅是其自身经营产生的相关费用，被告认为还需包括额外的水电损耗；本院认为，在双方没有特别约定的情况下，该处“所需支付”的范围应指原告自身经营使用产生的水电费用，故对林茂军认为需弥补水电损耗要求按高于水电部门规定的收费标准来收取水电费的主张，本院不予采纳。 因双方的水电并未完全分开，故相璐所需支付的确切水电费较难确定，在该种情况下，林茂军依据其单方的水电数据以及高于相关部门的收费标准向相璐收取水电费，相璐表示异议并迟延支付相关费用符合常理。该情况系不可归责于相璐一方的原因所致，故本院认为，林茂军发出的《解除租赁合同通知书》对相璐不发生合同解除的效力。庭审中，经释明，双方均表示同意解除双方签订的《租赁协议》，故本院对原告相璐要求解除案涉《租赁协议》的诉讼请求予以支持。 水电问题是双方产生纠纷的起源，而水电表的彻底分开需要双方的配合协作，但双方在此过程中均未尽到各自的义务。在双方对水电问题协商未果的情况下，双方应通过合理合法的途经来解决纠纷，但林茂军却于2018年11月10日左右对相璐经营的酒楼进行断水断电，该做法不妥；另其作为整幢房屋的承租人，有及时向相关部门先行缴纳相关费用的义务，其缴纳后可向次承租人相璐主张相应的费用，但其却对2018年11月之后（含本月）产生的水电费不再履行缴纳义务，该做法亦不妥。相璐作为次承租人，应与承租人相互沟通协作，在其缴纳2018年11月之后（含本月）的水电费后（双方的费用），亦应通过合理合法的途经去向林茂军主张，但其却于2019年1月25日左右对双方共用的配电箱上锁，此做法亦不妥。综上，结合本案实际情况，根据公平原则，本院认为双方在履行《租赁协议》的过程中均存在违约行为，故对原告主张律师代理费15000元的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告要求被告承担装修损失的诉讼请求，本院认为，对于可以搬离的设备及物品，应当由原告自行搬离，对已形成附合的装修，由双方根据各自的过错承担相应的责任。据原告陈述，导致其最终停止经营主要是因为案涉房屋办不出消防许可证。本院认为，原告相璐租赁案涉房屋是用于餐饮经营，其作为经营者，应在租赁房屋时就应当充分考虑房屋的状况是否符合消防安全的需要并提前采取相应的措施，原告未尽到上述义务，对经营风险考虑不足，故原告自身应当承担一定的责任。被告林茂军作为整幢房屋的承租人，其从房东沈成力处租赁整幢房屋（含案涉房屋在内）经营酒店时，未充分考虑房屋的实际状况，且在消防验收通不过时，其作为承租人也未尽积极义务与房东进行沟通协调对房屋进行整改，最终导致原告经营的酒楼无法整改，进而受到消防部门的处罚（责令停产停业），并最终导致原告停止经营，因此，被告亦应承担一定的责任。综上分析，根据本案的实际情况，本院酌情认定由被告对原告的装修损失承担60%的责任。对于原告的装修损失，根据上述证据认证，本院根据实际情况，酌情认定原告当时的装修费用为185884元（不可搬离的部分），另结合原告的使用时间以及上述责任的认定比例，本院酌情认定被告林茂军赔偿原告相璐装修损失50000元。对于原告要求被告赔偿停业财产损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 对于原告退还租金的诉讼请求。本院认为，虽然原告一直经营至2019年10月左右，但因案涉房屋一直未通过消防验收，原告也因此受到消防部门的处罚，该情况对原告的经营还是有一定的影响。在本院2019年10月18日看过现场后，房东沈成力就将整幢房屋上锁（含案涉房屋在内），且沈成力与林茂军也于该日解除了房屋租赁关系，故本院根据公平原则并结合本案实际情况酌情认定该日之前的租金，可适当减少，该日之后的租金原告可予以免交。根据上述分析，对于2019年10月18日之前的租金，可适当减少，因原告之前已支付租金160000元，本院结合本案实际情况酌情认定该日之前的剩余租金原告无需再支付；而对原告要求退还租金的诉讼请求，本院亦不予支持。 根据庭审查明的事实，2018年10月份的水费、11月份的水电费、12月份的水电费及2019年1月份的水电费均为原告相璐缴纳。根据案涉房屋所在的整幢房屋自2018年6月至2019年4月的水电费情况，本院酌情认定由被告林茂军支付给原告相璐水电费11000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告相璐与被告林茂军于2018年6月1日签订的《租赁协议》自本判决生效之日起解除。 二、被告林茂军于本判决生效之日起十日内赔偿原告相璐装修损失50000元。 三、被告林茂军于本判决生效之日起十日内支付原告相璐垫付的水电费11000元。 四、驳回原告相璐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6952元，由原告相璐负担5600元，由被告林茂军负担1352元。 原告相璐于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告林茂军于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  马钱利 人民陪审员  韩军利 人民陪审员  伍忠娟 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  沈 昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。