重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初15777号原告：重庆海领商业管理有限公司，住所地重庆市江**海尔路**4-1-6，统一社会信用代码91500000331709997Q。法定代表人：郑学荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈荣，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪，重庆索通律师事务所实习律师。被告：重庆波斯客酒店有限公司，住，住所地重庆市渝**武陵路**一社会信用代码91500112683920542B。法定代表人：蒋玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄奕恒，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文彦，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：重庆满谦酒店有限公司，住所，住所地重庆市渝**领航南路********、附**、附**社会信用代码91500000MA5U48XX7X。法定代表人：蒋玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄奕恒，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文彦，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告重庆海领商业管理有限公司（以下简称海领商管公司）与被告重庆波斯客酒店有限公司（以下简称波斯客酒店）、重庆满谦酒店有限公司（以下简称满谦酒店）合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案，依法由审判员郑伟独任审判、适用简易程序于2019年8月19日公开开庭审理了本案，原告海领商管公司的委托诉讼代理人陈荣、王洪，被告波斯客酒店、满谦酒店的原共同委托诉讼代理人李爽、张韬到庭参加诉讼。审理中被告满谦酒店申请对案涉《催费函》中“蒋玲”签名的真实性进行司法鉴定，本院委托重庆法正司法鉴定所予以了鉴定。2019年12月13日，由审判员郑伟独任审判、适用简易程序再次公开开庭审理了本案，原告海领商管公司的委托诉讼代理人陈荣、王洪，被告波斯客酒店、满谦酒店的共同法定代表人蒋玲及共同委托诉讼代理人黄奕恒、王文彦到庭参加诉讼。因本案疑难复杂，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭于2020年3月24日公开开庭进行了审理，原告海领商管公司的委托诉讼代理人陈荣、王洪，被告波斯客酒店、满谦酒店的共同法定代表人蒋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海领商管公司向本院提出诉讼请求：1、被告波斯客酒店、满谦酒店共同支付原告截止至2019年4月3日的市场管理费1943880元；2、被告波斯客酒店、满谦酒店共同支付原告滞纳金（截止至2019年4月3日的滞纳金为1180197.23元，从2019年4月4日起以1943880元为基数按每日千分之一计算至市场管理费支付时止）。事实和理由：被告从2015年8月31日起承租了位于重庆市渝北区XX房屋，面积共计6274.43平方米。原告为上述区域所属“海领国际工程机械仓储中心”的管理人。2015年9月1日，原、被告签订《海领国际工程机械仓储中心市场管理协议》，约定：原告对“海领国际工程机械仓储中心”进行统一管理，被告按11元/平方米·月向原告支付市场管理费，并对缴费时间、逾期付款的违约责任等进行了约定。之后，原告按约履行了义务，但被告一直未支付市场管理费，构成违约，故起诉。被告波斯客酒店辩称，市场管理费是工商行政管理部门对参加所管辖地段集市贸易活动的单位或个人收取的费用，该费用已于2008年9月1日停止征收，且原告并未履行其管理职责，故无权收取该费用。原告诉请的2015年应支付的207056元市场管理费已超过诉讼时效。双方约定的滞纳金标准过高，应予降低。实际履行中，重庆海领实业有限公司返租了部分房屋，实际使用面积只有4000余平方米。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。被告满谦酒店辩称，我公司虽是涉诉房屋的实际使用人，但原告与我公司并无合同关系，原告无权要求我公司支付费用，其他答辩意见同波斯客酒店。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院组织了质证，对双方无争议的证据本院予以确认，对于有争议的证据，本院认证如下：1、原告海领商管公司提交的《催费函》，被告满谦酒店对其上“蒋玲”签名的真实性提出异议并申请进行笔迹鉴定，本院委托重庆法正司法鉴定所予以鉴定。2019年11月19日，重庆法正司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：依据现有鉴定材料，无法判断落款日期为2018年4月10日的《催费函》上“蒋玲”签名字迹是否蒋玲所写。被告满谦酒店为此支付鉴定费10000元。因《司法鉴定意见书》并未否定《催费函》中“蒋玲”签名的真实性，本院对《催费函》的真实性予以确认。2、原告海领商管公司提交的《情况说明》，该《情况说明》系重庆海领实业有限公司与原告海领商管公司于2020年3月23日共同出具，其不符合证据的法定形式，本院不予确认。3、原告海领商管公司提交的《供暖申请书》，被告虽对其上加盖的“重庆满谦酒店有限公司”印文及“蒋玲”签名的真实性提出异议但不申请进行司法鉴定，本院对其真实性予以确认。根据原告海领商管公司、被告波斯客酒店、满谦酒店的陈述及本院确认的证据，本院认定如下事实：位于重庆市渝北区XX房屋系案外人重庆海领实业有限公司（以下简称海领实业公司）所有，建筑面积共计6274.43平方米，前述房屋于2018年7月2日取得不动产权证。原告海领商管公司系海领实业公司设立的全资子公司。2015年9月1日，以海领实业公司为甲方、被告波斯客酒店为乙方签订《租赁合同》，主要内容为：一、乙方向甲方租赁位于“海领国际工程机械仓储中心”范围内的重庆市渝北区XX房屋用于开办酒店，面积共计6098.7平方米（面积最终以有测量资质的单位测量结果为准），租赁期间10年，即2015年10月18日（最终以市场试营业开业日为准）起到2025年10月17日止；二、租金每年一交，标准为17元/平方米·月，第一年为市场培育期（培育期内前6个月免收租金，后6个月减半），甲方交付场地时乙方一次性缴纳租金311034元，装修期满后从第六年起年租金按当时市场价8.5折优惠。海领实业公司与波斯客酒店还于同日签订了《补充协议》，约定甲方赠送乙方6个月装修期，装修期从交房次日开始计算，装修期内不计算租金。同日，以原告为甲方、被告波斯客酒店为乙方签订《市场管理协议》，主要内容为：一、乙方同意甲方对“海领国际工程机械仓储中心”进行统一管理，乙方作为中心的经营户自愿接受并配合甲方的管理工作；二、甲方的管理职责：1、制定中心管理所需的各项规章制度或规定，并负责监督实施，对违反相关制度拒不改正的经营户有权进行处罚；2、制定全面、完整的宣传方案，加大宣传力度，扩大中心的影响力；3、对市场内的广告进行总体的安排和规划；4、管理、协调并积极配合经营户的宣传活动和经营活动；5、接待、处理经营户的各种投诉；6、协调经营户之间、经营户与物业业主之间的关系；7、配合或协助工商、税务、公安机关、环保、质量监督等职能部门做好各项管理工作，协助物管公司做好市场安保、消防等方面的检查、监督、管理工作；8、不定期对经营户进行调查，快速、准确了解经营户的想法和建议，对经营户的合理化建议予以采用；9、协调电信、银行等部门对各经营户进行经营性的服务，协调工商、消防、税务等部门为各经营户提供必要的咨询和培训服务，甲方在条件成熟时开展有关营销等方面的学习交流服务；10、抵制有关部门对乙方的不合理收费；11、协助乙方办理营业执照、税务登记证等有关手续；12、在中心设卸货区，为乙方进出货物提供方便；三、乙方按11元/平方米·月向甲方缴纳市场管理费，乙方总面积共计6098.7平方米（面积最终以有测量资质的单位测量结果为准）；四、市场管理费每年一交，第一年为市场培育期（培育期内前6个月免收市场管理费，后6个月市场管理费减半），甲方交付场地时，乙方一次性向甲方缴纳市场管理费201257元；五、乙方逾期缴纳市场管理费，从约定的缴纳次日起按日千分之一支付滞纳金直到付清为止。前述租赁房屋的交付时间为2015年8月31日。其后，“海领国际工程机械仓储中心”开始试营业。原告组织了“海领行走区县”、工程机械博览会、机械配件团购节等活动，并在相关网站对“海领国际工程机械仓储中心”项目进行了宣传。2016年10月27日，以被告波斯客酒店的名义向海领实业公司提交《供暖申请书》，申请对前述承租房屋进行供暖。该申请书由满谦酒店加盖印章、蒋玲签名。2017年3月28日，被告满谦酒店向海领实业公司出具《开票抬头变更申请》，主要内容为：波斯客酒店与满谦酒店实际投资人均为蒋玲，并由蒋玲负责经营管理，蒋玲和海领实业公司签订酒店租赁合同时，海领市场正在办理房产证，满谦酒店也在办营业执照，故以波斯客酒店的名义签订的租赁合同，现酒店需要开具发票，抬头要改成现在的满谦酒店，请予批准。该申请加盖了满谦酒店的公章并由二被告共同的法定代表人蒋玲签字。2017年7月12日，被告满谦酒店向海领实业公司出具《满谦酒店欠费及还款计划》，主要内容为：经与海领商管公司对账，我司按原签订合同欠费初步情况如表1、表2所示，表1：面积6274.43平方米，单价28元，保证金30万元，应收租金（含商管）1932524元，已收保证金30万元，已交租金20万元，欠费1732524元，计费周期2015年9月1日至2017年10月29日，装修减免期从接房次日2015年9月1日起开始计算，2015年9月1日至2017年10月29日期间共计26个月，其中减免期15个月，实际只收取11个月租金；表2:2016年5月至2017年6月物业费128119.03元，水电费127553.6元，空调费77815元，合计333487.63元；上述两项费用共计2066011.63元，我司在2017年7-12月期间逐步对各项欠费进行计划还款，租金1732524元在2017年7月至11月每月支付10万元，2017年12月支付30万元，2018年1月支付932524元，物业及水电费在2017年7、8月付清；以上还款计划若未兑现，我公司愿承担相应违约责任，违约责任已在我公司与贵公司签订的《租赁合同》、《市场管理协议》和《物业服务协议》中约定，我公司承诺在履行还款计划期间其他费用如水、电、物业管理费及空调费用按相关《市场管理协议》和《物业服务协议》之规定按月缴纳，还款计划所列各项费用金额以双方财务部门核实为准。该还款计划加盖了满谦酒店公章并由蒋玲签字。海领实业公司收到该计划书后予以盖章确认。2018年6月10日，原告海领商管公司向被告满谦酒店发送《催费函》，要求在2018年6月20日前支付所欠的市场管理费。该《催费函》由被告的法定代表人蒋玲签收。本院认为：原告海领商管公司与被告波斯客酒店于2015年9月1日签订的《市场管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定行使权利、履行义务。对于原告是否履行了《市场管理协议》约定义务的问题，第一，原告提交了相应证据证明其在市场管理期间组织了“海领行走区县”、工程机械博览会、机械配件团购节等活动，并在相关网站对“海领国际工程机械仓储中心”项目进行宣传，而协议中对原告应履行义务的方式、期限等并不明确、具体，同时原告的商业管理服务是针对海领国际工程机械仓储中心的全体经营者，因此存在对其义务的履行客观上不便量化、不便举证的情形，在此情形下不应对原告的举证责任过于严苛；第二，根据2017年7月12日加盖被告满谦酒店公章并由二被告共同的法定代表人蒋玲签名的《满谦酒店欠费及还款计划》中“经与海领商管公司对账”、“应收租金（含商管）”、“单价28元”、“违约责任已在我公司与贵公司签订的《租赁合同》、《市场管理协议》和《物业服务协议》中约定”等内容，结合海领实业公司与被告波斯客酒店签订的《租赁合同》中月租金17元/平方米、原告与被告波斯客酒店签订的《市场管理协议》中月市场管理费11元/平方米的约定，同时被告也未举证证明被告满谦酒店与海领实业公司及海领商管公司另行签订了前述合同、协议，可以确定，该计划中的“海领商管公司”即为本案原告海领商管公司、《市场管理协议》即为原告与被告波斯客酒店签订的《市场管理协议》、“商管”即为《市场管理协议》中约定的市场管理费，被告满谦酒店明确承诺在2018年1月内付清截止至2017年10月29日所欠全部租金（含商管），由此证明被告波斯客酒店、满谦酒店至少对原告截止至2017年7月12日的服务是认可的，其后至本案诉讼时被告也未对原告的管理服务提出异议。综上，本院认定原告已履行了《市场管理协议》中的义务，被告波斯客酒店应按约定支付市场管理费。被告满谦酒店虽未与原告签订书面合同，但其系涉诉房屋的实际使用人，根据由二被告共同法定代表人蒋玲签字的《开票抬头变更申请》、《满谦酒店欠费及还款计划》，被告满谦酒店作为房屋的实际使用人向原告作出了与被告波斯客酒店共同支付案涉《租赁合同》、《市场管理协议》及物业服务合同项下所有费用的意思表示，故被告满谦酒店亦应承担支付责任。《市场管理协议》对市场管理费的起算时间及支付时间（第一笔款除外）未作约定，但根据《市场管理协议》中“市场管理费每年一交”的约定、被告满谦酒店出具并由海领实业公司确认的《满谦酒店欠费及还款计划》并结合《补充协议》中免6个月装修期可知，市场管理费应从装修期届满的次日即2016年3月1日起算，并在此后的第二年起提前支付一年的市场管理费。由此计算，被告应于2015年9月1日支付2016年3月1日至2017年2月28日的市场管理费207056元（6274.43平方米×11元/平方米·月×3月），2017年2月28日内支付2017年3月1日至2018年2月28日的市场管理费828224元（6274.43平方米×11元/平方米·月×12月），2018年2月28日内支付2018年3月1日至2019年2月28日的市场管理费828224元（6274.43平方米×11元/平方米·月×12月），2019年2月28日内支付2019年3月1日至2020年2月29日的市场管理费828224元（6274.43平方米×11元/平方米·月×12月），以此类推。原告请求的截止至2019年4月3日的市场管理费支付期限均已届满，被告波斯客酒店、满谦酒店应予支付，其金额为1939426元[207056元＋（6274.43平方米×11元/平方米·月×25月）＋（6274.43平方米×11元/平方米·月÷30日/月×3日）]。被告关于市场管理费是工商行政管理部门对参加所管辖地段集市贸易活动的单位或个人收取的费用、该费用已于2008年9月1日停止征收，故原告无权收取市场管理费的抗辩意见，本院认为，本案所涉市场管理费系基于原告向被告提供了市场管理服务而收取的对价，属民事合同的合同价款，并非被告抗辩的行政机关基于其行政管理职能按照国家相关规定收取的行政、事业性收费性质的市场管理费，故国家是否停止征收行政、事业性质的市场管理费与本案所涉市场管理费无关，本院对被告的该项抗辩意见不予采信。被告关于海领实业公司返租了部分房屋、实际使用面积只有4000余平方米的抗辩意见，此系被告与海领实业公司新的合同关系，在无特别约定的情况下并不因此免除、减少被告按原租赁面积支付市场管理费的义务，故本院对其该项抗辩意见不予采信。对于2015年9月1日应支付的市场管理费207056元是否超过诉讼时效的问题，因被告满谦酒店于2017年7月12日承诺付款，由此引起诉讼时效中断，即使从承诺的次日重新计算诉讼时效，原告于2019年6月27日起诉也未超过诉讼时效。被告逾期支付市场管理费，按约应支付滞纳金（违约金）。双方约定的滞纳金标准为每日千分之一，由此折算的年利率为36.5%（1‰/日×365日/年×100%），明显过高，且被告亦请求予以降低，故本院酌情按年利率24%予以调整。因双方在《市场管理协议》中预估的面积为6098.7平方米，在被告明确知晓实际面积为6274.43平方米之前其只应按预估面积与单价确定应付的市场管理费，但根据《满谦酒店欠费及还款计划》，被告至迟于2017年7月12日明确知晓实际面积为6274.43平方米，故2017年7月12日前已到期的市场管理费应按6098.7平方米对应的市场管理费计算滞纳金，之后按6274.43平方米对应的市场管理费计算滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆波斯客酒店有限公司、重庆满谦酒店有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆海领商业管理有限公司截止至2019年4月3日的市场管理费1939426元；二、被告重庆波斯客酒店有限公司、重庆满谦酒店有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆海领商业管理有限公司滞纳金（以201257元为基数、从2015年9月2日起计算至2017年7月12日止，以207056元为基数、从2017年7月13日起计算至该款支付时止；以805028元为基数、从2017年3月1日起计算至2017年7月12日止，以828225元为基数、从2017年7月13日起计算至该款支付时止；以828225元为基数、从2018年3月1日起计算至该款支付时止；以75920元为基数、从2019年3月1日起计算至该款支付时止；均按年利率24%计算）；三、驳回原告重庆海领商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31790元，由原告重庆海领商业管理有限公司负担790元，被告重庆波斯客酒店有限公司、重庆满谦酒店有限公司共同负担31000元；本案鉴定费10000元由被告重庆满谦酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  郑 伟人民陪审员  颜如丹人民陪审员  陈 郁二〇二〇年三月二十七日法官 助理  谢 茜书 记 员  罗园园