北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初57687号原告（反诉被告）：北京恩济堂医药有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇站前东街**103。法定代表人：王医科，经理。委托诉讼代理人：田东来，男，该公司法务，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王明亮，男，该公司职员，住河南省项城市。被告（反诉原告）：陈富贵，男，1952年8月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：任根江，北京市博圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠,陈富贵之女，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京恩济堂医药有限公司（以下简称恩济堂公司）与被告（反诉原告）陈富贵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恩济堂公司之委托诉讼代理人田东来、王明亮与被告陈富贵及其委托诉讼代理人任根江、陈楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恩济堂公司向本院提出如下诉讼请求:请求判决陈富贵退还押金42000元、租金163928元。事实与理由：2017年7月29日，我方与陈富贵签订了房屋租赁合同，约定由我方承租陈富贵位于北京市海淀清河镇小营地区鼎嘉恒苑小区商业楼x-x1，x-x2面积为126.81平方米的房屋用于经营药店。陈富贵收取了押金42000元以及从2017年10月28日到2018年3月28日期间的租金196714元。2017年12月5日，我公司经陈富贵同意将该药店转让给解明娟，按照合同约定陈富贵应当退还押金42000元，租金163918元。经多次索要未果，故诉至法院，望判如所请。陈富贵辩称：请求法院驳回恩济堂公司的全部诉讼请求。第一，恩济堂公司在履行合同过程中提前终止合同，已经构成违约，无权要求退还保证金；第二，恩济堂公司在提前终止租赁合同后，未将所租赁的房屋与我方办理交接，未履行承租期间的维修义务及未履行租赁合同终止后的后续义务。我方实际收到是22000元的押金，另外20000元是交给原来的房主了。同时我方提起反诉，反诉请求为：1、请求判令恩济堂公司赔偿我方经济损失15万元；2、本诉、反诉诉讼费用由恩济堂公司承担。恩济堂公司针对陈富贵的反诉请求辩称：请求法院驳回陈富贵的反诉请求。我方的装修行为是经过原房东认可的，合同约定在解除合同时保持装修原状，也正体现了我方与原房东的真实意思表示，保持原状有利于利益最大化和经营。我方与原房东签订的合同第八章第九条作出约定，之后2015年7月7日我方和陈富贵签订房屋租赁合同，也延用了原合同第八章第九条的约定，原约定没有变化，保持了装修原状。2017年7月29日，双方签订第二份合同，第八章第九条约定：乙方租赁期满或提前退租时应保证房屋结构完整，双方协商是否保留乙方装修原状，或者恢复到前格局，进一步印证了我方与原房东签订的合同中保留装修原状的意思就是保留现格局，也证明了陈富贵想增加承租人义务的意图。该房屋现陈富贵已经与案外人达成了新的房屋租赁合同，原承租人的权利义务均转移了，我方与原房东的合同没有约定合同解除或终止时由我方恢复原格局。我方在没有得到原房东的授权下，也不能违背原房东的意思表示，故我方不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：王明亮原系恩济堂公司的法定代表人。2011年12月25日，王明亮代表恩济堂公司（乙方、承租方）与李志龙（甲方、出租方）签订《商业租赁合同》，约定：甲方将位于北京市海淀区清河镇小营地区鼎嘉恒苑小区商业楼x-x1（x层）、x-x2（x层）房屋出租给乙方，面积为126.81平方米；租赁期限八年，自2012年4月30日至2020年4月29日止；1-6年的年租金为4.5元/天/平方米，年租金208285元，半年付；乙方在签约时向甲方交纳保证金20000元；因该房屋交付使用时为毛坯房，乙方期满或提前退租时，应保证房屋结构完整，乙方应保留装修的原状，否则甲方有权扣除乙方的部分保证金及向乙方追讨由此产生的相关费用。恩济堂公司在租赁涉案房屋后，将涉案的两间房屋中间的隔断墙拆除，同时拆除了一个燃气表，一个水表，封堵了一个下水管。后李志龙将涉案房屋转让给陈富贵。2015年7月17日，陈富贵（甲方、出租方）与恩济堂公司（乙方、承租方）签订《专家国际公馆底商租赁合同》，约定：甲方将上述涉案房屋出租给乙方，租赁期限5年，其他条款与前述租赁合同一致。2017年7月29日，王明亮代表恩济堂公司海淀分公司（乙方、承租方）与陈富贵（甲方、出租方）签订《专家国际公馆底商租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2017年10月29日至2022年10月28日；租金8.5元/天/平方米，第一年和第二年的年租金均为393428元，第三年年租金上调6%，第四年在第三年租金基础上上调7%，第五年在第四年租金基础上上调8%，半年付；乙方应在签约时向甲方交付保证金42000元；乙方期满或者提前退租时，应保证房屋结构完整，双方协商是否保留乙方装修的原状或恢复租赁前格局。同日，双方签订补充条款，约定:租赁期限人允许恩济堂公司海淀分公司转租，新租户延续此合同直到合同到期为止。2017年5月4日，陈富贵与王明亮曾签署协议书，内容为：“恩济堂公司海淀分公司从4月29号至7月29号转让期3个月，如过3个月没有转出，房费按7.5元每平米补交，已交15万6千元半年房租，如提前转出，甲方把剩余的钱退还。”恩济堂公司于2017年10月28日向陈富贵交纳了自2017年10月29日开始半年的租金196714元。恩济堂公司主张其向原房主李志龙交纳押金20000元，向陈富贵交纳押金22000元。陈富贵主张虽然双方在合同约定的押金42000元，但其实际仅收到恩济堂公司交的押金22000元，恩济堂公司表示已向李志龙交纳押金20000元，故陈富贵就没有坚持要求恩济堂公司再向其交纳另外的押金20000元，李志龙也未与陈富贵交接20000元押金。陈富贵主张由于恩济堂公司要转让药店，故恩济堂公司为其找到新租户并重新与新租户签订合同，恩济堂公司认可其为陈富贵寻找新租户。2017年11月29日，陈富贵、杨凤珍（甲方、出租方）与北京众博康健医药有限公司（乙方、承租方）（以下简称众博医药公司）签订《专家国际公馆底商租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2017年11月29日至2022年10月28日止，第一年租金为417034元，半年付。恩济堂公司主张该公司虽于2018年1月底才搬离涉案房屋，但是众博医药公司已向陈富贵交纳了2017年11月29日开始半年的租金，众博医药公司因需办理工商变更手续而允许恩济堂公司继续使用涉案房屋，恩济堂公司也在与众博医药公司结算转让款时扣除了该段时间的租金，陈富贵无权向恩济堂公司收取2017年11月29日的租金。陈富贵认可收到众博医药公司自2017年11月29日开始半年的租金，但主张因恩济堂公司未将涉案房屋恢复原状，租金需要抵扣损失。2019年6月18日，众博医药公司出具说明，主要内容为：“就我方承租的位于北京市海淀区清河镇小营地区鼎嘉恒苑小区商业楼x-x1、x-x2两间门脸房事宜做如下说明：1、就此两间门脸房屋交接是我与王明亮进行的交接，双方达成口头协议，交接以房屋现状为准，交接以前的事情我方不负责任，交接以后如果设施有损坏由我方负责处理，我方交接时两间房屋中就只有一个燃气表、一个水表、两个电表、下水只有一个房间有，还不通，我们找物业公司进行了修理，另一个房间没有下水管道。2、因房屋维修问题，房东与王明亮进行过多次协商，但最终都没有结果，我们现在使用的确实是两间门脸房，中间隔离墙已被拆除，具体拆除时间我方不清楚。3、我方只对房屋现状负责，前期损坏的房屋内部设备（水表、燃气表、及下水道）我方在合同到期后不负责修理，拆除的房屋隔断墙因不是我方拆除，所以合同到期或者我与出租方解除合同后我方也不负责修复。”陈富贵主张其曾于2017年7、8月份向恩济堂公司提出要求将其拆除的隔断墙及设备恢复原状，2018年1月7日又再次要求恩济堂公司恢复原状，陈富贵提交2018年1月7日其与王明亮的谈话录音予以佐证。恩济堂公司认可录音的真实性。陈富贵另提交施工费用报价单对其恢复原状的费用进行佐证，恩济堂公司对此不予认可。本院认为：恩济堂公司海淀分公司系恩济堂公司的分支机构，恩济堂公司有权提起诉讼。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈富贵于2017年11月29日与众博医药公司签订租赁合同，并收取众博医药公司自2017年11月29日开始的租金，即使恩济堂公司继续使用租赁房屋，也应向众博医药公司支付费用，陈富贵无权再向恩济堂公司收取该期间的租金，故陈富贵应退还恩济堂公司2017年11月29日以后的租金163928元。就押金部分，恩济堂公司实际向陈富贵交纳押金22000元，另外20000元押金交给了李志龙，现亦无证据显示李志龙将上述押金转交给陈富贵，故本院对于恩济堂公司要求陈富贵退还其交纳给李志龙的部分押金20000元，本院不予支持。关于恩济堂公司是否有义务将其拆除的隔断墙、燃气表、水表、下水道等设施予以恢复，双方合同约定“合同期满或者提前退租时，应保证房屋结构完整，双方协商是否保留乙方装修的原状或恢复租赁前格局”。陈富贵在恩济堂公司提前退租时已提出要求将房屋的隔断墙及基础设施予以恢复，但双方未能就此事项协商一致。鉴于合同对于是否恢复租赁前的格局约定不明确，双方亦未能就此达成一致意见，从公平原则出发，双方对于恢复原状的费用应共同负担。考虑到恢复原状需要对于房屋的基础工程进行改变和装修，故本院酌定恩济堂公司承担修复费用40000元。恩济堂已向陈富贵交纳的押金22000元从修复费用中予以扣除，恩济堂公司再赔偿陈富贵修复费用损失18000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、陈富贵于本判决生效后十日内退还北京恩济堂医药有限公司租金163928元；二、北京恩济堂医药有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈富贵修复费用损失18000元；三、驳回北京恩济堂医药有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈富贵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2194元（北京恩济堂医药有限公司已预交），由陈富贵负担1747元，于本判决生效后七日内交纳；由北京恩济堂医药有限公司负担447元，已交纳。反诉案件受理1650元（陈富贵已预交），由北京恩济堂医药有限公司负担198元，于本判决生效后七日内交纳；由陈富贵负担1452元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  常晓明二〇二〇年三月二十六日书记员  刘 波