江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初5060号原告:曹习高,男，1971年8月17日出生，汉族，住江苏省建湖县。原告：肖龙芳，女，1970年7月18日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：王跃青，上海邦跃律师事务所律师。代理上述两原告。委托诉讼代理人：张娟，上海邦跃律师事务所律师。代理上述两原告。被告：任建荣，男，1972年8月18日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：何正英，女，1968年3月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：昆山瑞成房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320583693326408C，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街24号2号房。法定代表人：全永庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：马洪爱，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋月婷，江苏海联海律师事务所律师。被告：昆山市浦新房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码913205837584816617，住所地江苏省昆山市新吴街22号。法定代表人：朱雪明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鑫涛，江苏丰田律师事务所律师。原告曹习高、肖龙芳与被告任建荣、何正英、昆山瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）、昆山市浦新房屋拆迁有限公司（以下简称浦新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序审理，审理中，因被告任建荣、何正英下落不明，后转为普通程序并组成合议庭，于2020年2月19日公开开庭进行了审理。原告曹习高、肖龙芳共同委托诉讼代理人张娟、被告瑞成公司委托诉讼代理人马洪爱、被告浦新公司委托诉讼代理人邓鑫涛到庭参加诉讼，被告任建荣、何正英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹习高、肖龙芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告任建荣、何正英继续履行合同，将涉案位于昆山市钥匙交付原告；2.判令四被告协助原告将昆山市产权过户登记至原告名下；3.判令被告任建荣、何正英支付原告履约违约金300000元；4.诉讼费由被告任建荣、何正英承担。事实和理由：2014年12月31日，两原告与被告任建荣、何正英经中介介绍双方签订《房屋买卖成交合同》一份，约定被告任建荣、何正英将位于昆山市房屋转让给两原告，成交价为430000元。原告依约支付被告240000元购房定金，又于2015年1月10日支付购房款60000元，共计已付房款300000元。原告认为合同约定交房拿钥匙时再付房款50000元，待产证办出后的15个工作日内必须办理过户。现因被告任建荣、何正英在可以领取房屋钥匙时不领取钥匙，更是变更联系方式，导致原告合同无法继续履行。为此原告在2017年曾向昆山市人民法院提起诉讼，该院依法作出了（2017）苏0583民初7952号民事判决书，判决确认原告与被告于2014年12月31日签订的《房屋买卖成交合同》合法有效。现涉案房屋初始登记已办好，且办理在被告瑞成公司名下；根据被告浦新公司发布的办理产证通知，该房屋于2018年8月27日已可以办理产证，现被告任建荣、何正英无法联系，导致合同无法履行，为此提起诉讼。被告任建荣未作答辩。被告何正英未作答辩。被告瑞成公司辩称，现涉案房屋初始登记在答辩人名下，答辩人会按照法院的判决予以执行。被告浦新公司辩称，对于两原告与被告任建荣、何正英签订的房屋买卖合同不清楚，由法院依法认定；涉案房屋系被告任建荣、何正英位于房屋经动迁后的产权置换安置房，但至今尚欠答辩人安置结算款2627.4元，涉案房屋尚未向被告任建荣、何正英办理交房手续；现涉案房屋处于法院查封状态；案涉房屋初始登记证和不动产信息已具备，即使解除查封尚需办理结算手续，在付清动迁结算差额款2627.4元后才能办理登记手续。本案系两原告与被告任建荣、何正英之间的房屋买卖合同纠纷，答辩人不是适格主体，应为本案第三人，答辩人不应承担本案诉讼费。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖成交合同、《张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书（表一）》、《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）》、收条及收据、动迁户时间安排、不动产登记簿查询记录、昆山市人民法院（2017）苏0583民初7952号民事判决书，被告瑞成公司提交了不动产单元首次登记信息表，被告浦新公司提交了《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）》，以及本院调查笔录，本院组织双方证据交换及质证，对当事人没有异议部分予以认定并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2012年9月26日，被告任建荣与被告浦新公司签订《张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书（表一）》一份，约定被告浦新公司对被告任建荣位于昆山市张浦镇周巷社区里巷二组房屋进行动迁，且双方于2012年9月27日再次签订了《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）》一份，明确了被告任建荣动迁住宅房安置地点为昆山市（面积94.16平方米）及6号楼13号车位，被告任建荣还需支付浦新公司拆迁结算款4056元。2014年12月31日，两原告与被告任建荣、何正英在中介方昆山市正丰房产信息咨询有限公司的居间下，签订了《房屋买卖成交合同》一份，约定被告任建荣、何正英将涉案动迁安置房昆山市及6号楼13号车库，以总价430000元转让给两原告；原告在合同签订时应支付购房定金240000元，于2015年1月9日前支付60000元，拿钥匙时支付50000元，办理房屋过户时付款80000元；不管房产证何时办理，如提前出来，在15个工作日内必须办理过户；如原告途中毁约则扣除毁约金300000元整，如被告任建荣、何正英途中毁约，10天内退还所有房款，再赔偿给原告毁约金300000元。合同签订当天，原告曹习高支付涉案购房定金240000元，被告任建荣于当日向原告曹习高出具了300000元收条一份。原告曹习高于2015年1月10日以现金支票方式支付被告任建荣购房款60000元，被告任建荣于当日向原告曹习高出具了60000元收据。两原告于2017年4月25日向本院提起诉讼，要求确认两原告与被告任建荣、何正英签订于2014年12月31日的涉案《房屋买卖成交合同》合法有效。该案审理中，依两原告的诉讼保全申请，本院对涉案房屋进行了查封；同时本院依法判决确认涉案房屋买卖成交合同合法有效；因当时涉案房屋尚未办理初始登记，故两原告撤回要求办理涉案房屋产权过户的诉请。两原告提交了被告浦新公司于2018年8月20日作出的动迁户办证时间安排通知，涉案房屋于2018年8月27日即可办理产权登记手续，证明被告任建荣、何正英未能依约及时办理涉案房屋产证。另查明，现涉案动迁安置房屋即位于昆山市房屋，已于2018年7月20日办理不动产单元首次登记，不动产权利人登记在被告瑞成公司名下，权证号为：FG20180066783（建筑面积93.22平方米）；该房屋有昆山市人民法院（2017）苏0583民初7952号查封。现原告确认尚欠购房款130000元未支付。审理中，被告浦新公司提交一份新的《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）》一份，在于证明涉案房屋经实测面积为93.22平方米，依据结算，被告任建荣、何正英尚需支付浦新公司拆迁结算款2627.4元；被告浦新公司同时明确此份新的安置协议书早已通知被告任建荣，但因被告任建荣迟迟未前来办理结算，故该份协议上没有被告任建荣的签字。庭审中，经本院询问原告，两原告愿意代为将拆迁结算款2627.4元支付浦新公司，故庭后两原告已将2627.4元款项支付给浦新公司并将结算凭证交付本院；同时两原告依本院要求也将剩余购房款127372.6元（130000元-2627.4元）交付至本院账户。本院认为，依据两原告与被告任建荣、何正英签订的房屋买卖成交合同约定，被告任建荣、何正英将两人共有的涉案动迁安置房屋，即位于昆山市转让给两原告，两原告依约支付了购房定金及购房款总计300000元，由被告任建荣出具的收条及收据予以证实，现涉案房屋因被告任建荣、何正英未能及时办理结算手续，被告浦新公司尚未向被告任建荣、何正英办理交房手续；现两原告已自愿代为向被告浦新公司缴纳了涉案房屋拆迁结算款2627.4元;以上事实本院依法予以认定。现两原告确认涉案房屋剩余购房款130000元未支付的事实，扣除两原告代为被告任建荣、何正英向浦新公司支付的拆迁结算款2627.4元，本院依法认定两原告实际尚应支付的房屋转让款为127372.6元。现涉案房屋已于2018年7月20日经核准首次登记在被告瑞成公司名下，被告任建荣、何正英在涉案房屋具备办证条件下未能依约及时办理权证并协助两原告办理过户手续，引起纠纷的责任在于被告任建荣、何正英。现两原告要求被告任建荣、何正英交付房屋并协助办理房屋不动产权过户登记手续的请求，本院予以支持，但目前涉案房屋登记在被告瑞成公司名下，需先由瑞成公司将涉案房屋不动产权登记至被告任建荣、何正英名下后，再由该两被告协助原告办理不动产权过户登记手续，同时两原告需将剩余购房款127372.6元支付被告任建荣、何正英。两原告要求被告任建荣、何正英支付履约违约金300000元的请求，因两原告主张的该违约金系合同约定的解约违约金，并非履约违约金，故两原告此项诉请，本院不予支持。两原告要求被告浦新公司协助办理涉案房屋过户的请求，因浦新公司系涉案房屋的拆迁安置部门，两原告此项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告任建荣、何正英于本判决生效之日起十日内，将坐落于昆山市房屋交付原告曹习高、肖龙芳。二、被告昆山瑞成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，协助将坐落于昆山市不动产权证办理至被告任建荣、何正英名下。三、被告任建荣、何正英在昆山市不动产权证办理完毕后十日内，协助将昆山市不动产权证变更过户登记至原告曹习高、肖龙芳名下。四、原告曹习高、肖龙芳于昆山市不动产权证过户登记变更手续完毕后三日内，支付被告任建荣、何正英房屋转让款127372.6元。五、驳回原告曹习高、肖龙芳的其他诉讼请求。六、驳回原告曹习高、肖龙芳对被告昆山市浦新房屋拆迁有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，公告费690元，合计8440元，由被告任建荣、何正英负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告任建荣、何正英于本判决生效之日起十日内直接支付两原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  夏宏光人民陪审员  盛永林人民陪审员  朱 慧二〇二〇年三月二十四日书 记 员  顾 雄