广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤04民终393号 上诉人（一审被告）：骆欢林，男，汉族，1973年11月13日出生，住珠海市金湾区三灶镇金岛路**金沙湾豪庭**，居民身份证号码：3604291973********。 上诉人（一审被告）：曹黎英，女，汉族，1974年9月2日出生，住珠海市金，住珠海市金湾区三灶镇金岛路**金沙湾豪庭**号码：440421197210050012。 被上诉人（一审原告）：珠海市房产物业管理有限公司，住所地：珠海市前山明珠南路******。 法定代表人：高苗。 委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：珠海福瑞房地产策划有限公司，住所地，住所地：珠海市金湾区三灶镇金岛路******iv> 法定代表人：黄社豪。 上诉人骆欢林、曹黎英因与被上诉人珠海市房产物业管理有限公司（以下简称房产物业公司）、被上诉人珠海福瑞房地产策划有限公司（以下简称福瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 骆欢林、曹黎英上诉请求：撤销一审判决第一项。 事实与理由：一、房产物业公司在金沙湾豪庭管理不善，导致加压泵损坏，在保修期内也不联系水泵厂保修，致使业主从2014年入住开始至2017年12月，一直使用高额的二次加压费，最高时加压电费高达9块多，造成业主十万多元的损失，这可以从房产物业公司离场后，业主委员会和新物业公司维修好水泵所产生的水电费明细中看出。二、水泵有五年保修期，但房产物业公司在此期间不找水泵公司和开发商维修。房产物业公司提供证据证明其于2014年4月10日已经给开发商发维修函，但是涉案小区最早装修的1－1102房的业主尚未入住，因此房产物业公司该证据为虚假材料。三、因房产物业公司的不作为导致小区消防系统完全损坏，给小区造成2.8万元的维修费。四、根据前期物业管理协议的约定，小区业主委员会和新物业公司签订合同后，前期物业协议终止。金沙湾豪庭小区业主委员会于2017年9月1日与新物业公司签订合同，并在8月底通知房产物业公司终止合同，但房产物业公司不离场，骆欢林、曹黎英不能同时交两份物业服务费，2017年10月至12月的物业服务费应交给新物业公司。涉案小区大部分业主经常收到房产物业公司的电话、微信骚扰和恐吓，房产物业公司甚至殴打和辱骂新物业公司的人员（有报警记录），故大部分业主向房产物业公司交纳了2017年10月至12月的物业管理费。 房产物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回骆欢林、曹黎英的上诉请求。一、房产物业公司为涉案小区提供了安保、清洁、消毒、公共照明等物业服务，按照房产物业公司与福瑞公司签订的前期物业服务合同第十三条第一款约定，住宅收费标准为1.5元/月/平方米，此合同是双方基于平等自愿原则的基础上签订，合法有效，双方均应接受合同的约束。截止至房产物业公司退出涉案小区前，房产物业公司按照合同约定履行了合同义务，骆欢林、曹黎英也享受了房产物业公司提供的物业服务，理应支付相应对价。二、二次加压费是房产物业公司代骆欢林、曹黎英缴纳到相关部门管理的费用，骆欢林一直拖欠管理费及二次加压费，也损害了其他业主的合法权益，交纳二次加压费是骆欢林、曹黎英的法定义务。三、骆欢林、曹黎英称2017年10月至12月期间的物业服务费缴费对象不是房产物业公司，没有事实依据。房产物业公司与小区开发商签订的前期物业服务合同，效力及于小区全体业主包括骆欢林、曹黎英，在房产物业公司提供物业服务期间，骆欢林、曹黎英自2014年入住至2017年3月都是按合同约定缴纳物业服务费，没有对房产物业公司的服务提出异议。涉案小区的水泵属于小区的公共设施，在保修期间内小区公共设施出现质量问题需要维修应由开发商负责，过了保修期则需启动小区的维修基金，房产物业公司一直积极与开发商协商解决，已经履行了物业服务职责，一审法院也认定此问题为建筑物质量问题，不涉及管理失当问题。另外，在小区业委会与房产物业公司签订的《物业管理项目交接协议》明确约定，房产物业公司为小区提供物业服务的截止时间为2017年12月31日，已经履行了合同约定的物业服务，有权按合同约定收取进驻至撤场期间的物业服务费。 福瑞公司缺席，且未提交书面答辩状。 房产物业公司向一审法院起诉请求：1.曹黎英、骆欢林立即支付所拖欠的物业管理费1609.74元，公摊电费、维修费、维修材料费等费用285.9元，合计1895.64元；2.曹黎英、骆欢林支付违约金，以本金1895.64元为标准，自逾期之日起按标准日千分之三暂计至2018年10月为702.60元；3.曹黎英、骆欢林承担案件受理费。 一审认定事实：曹黎英、骆欢林为珠海市金湾区三灶镇金岛路283号2栋202房的业主，房屋建筑面积为119.24㎡，不动产权登簿日期为2017年1月19日，曹黎英、骆欢林称其至今未收楼。涉案的金沙湾豪庭小区的建设单位为福瑞公司。 2013年10月8日，建设单位福瑞公司（甲方）与房产物业公司（乙方）签订《金沙湾豪庭小区前期物业管理服务合同》，合同第五条约定，本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：1、房屋质量公用部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。服务质量：外墙完好、外观整洁、完好率达98%，零修及时率、合格率100%。2、公用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾道、公共照明系统、公共消防设施设备、电梯、供水系统等。服务质量：设备良好、运行正常、无重大管理责任事故。6、安全防范工作：根据房产物业公司于2013年6月29日提供的物业管理服务方案结合开发商配备的小区监控设备、业主可视对讲门铃系统、地下停车场出入口、地下停车场出入口监控设备闸和任性出入门岗智能系统，充分发挥房产物业公司人防+技防的安全管理优势方法。服务质量：监控设备良好、运行正常、确保小区安全。第十条约定，本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用以下方式收取物业服务费：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括公用水费、电费。公用水费、电费每月按规定另行分摊。第十二条约定，本物业已竣工尚未交楼的物业管理费用由甲方负责缴纳，物业管理费按第十三条及第十六条约定标准的80%缴纳。第十三条约定，本物业竣工验收交付使用后，乙方按合同第五条约定的内容要求提供服务，按一下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.50元收取；商业用房按建筑面积每月每平方米2.5元收取。2、小零部件的损坏更新由物业公司负责维修并支付费用，大部件或主机系统损坏需要维修更换由物业公司负责跟进维修，费用由业主使用人共同承担。第十四条约定，业主从通知办理入伙之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为下月10-31日缴交当月的物业服务费。第十五条约定，业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金给乙方。第十八条约定，物业竣工验收交付使用后，其公用部位、公用设施设备的大、中修和更新、给找费用按以下方式承担：1、保修期内由甲方承担；2、保修期后由全体业主承担，由乙方负责征收。第二十条第二项乙方责任中约定，1、根据有关法律法规及本合同的约定，指定本物业管理制度，履行物业管理服务事项。3、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，指定物业管理服务制度，开展物业管理服务活动。5、应及时处理业主和物业使用人的投诉。9、该小区未成立业主委员会前，本合同应自动延期，直至该小区成立业主委员会并与业主大会选聘的物业企业签订《物业委托合同》生效时本合同终止。第二十一条约定，乙方未能履行本合同的约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全收到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任。但在法院裁定前，甲方、业主和非业主使用人不得以此为由，拒交或拖交物业费。第二十四条约定，除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和服务质量标准，甲方有权要求乙方应给予甲方经济赔偿。合同服务期限自2013年9月26日起至本小区成立业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同并依法进驻生效之日止。 房产物业公司提交一份《金沙湾豪庭收费通知单》，载明涉案房屋2-202房欠缴物业费时间为2017年4月至2017年12月（共9个月），物业管理费1609.74元、公摊电费135元、维修费105.9元、其他费用45元，合计1895.64元。根据房产物业公司提交的欠费明细表，物业管理费为178.86元/月，公摊费固定15元/月，维修材料费固定5元/月，维修费每月不定额。房产物业公司陈述，公摊电费按照每月固定15元的标准收取。分摊费用项明细表中2017年4月及5月的维修费为“-”，维修材料费945元，维修材料费从2017年3月至2017年12月均为945元。涉案房屋的欠费明细表载明的2017年4月及5月的维修费为0元，维修材料费为5元。 房产物业公司将小区其他未交纳物业管理费等费用的业主诉至一审法院，一审法院在另一系列案（2019）粤0404民初514号中查明，房产物业公司提交一张金额为600元的发票，内容为电梯开关、变频器维修，开票时间为2014年4月25日，房产物业公司于2017年5月15日向维修单位支付600元。 一审法院在另一系列案（2019）粤0404民初506号案中查明，2017年7月20日，珠海市金湾区三灶镇金沙湾豪庭业主委员会（下简称业委会）向房产物业公司发函，载明2017年7月9日与房产物业公司朱经理开会商定，2017年7月11日回复小区储水池最近一次保养时间及制订年度保养计划，至今未得到回复，经业委会现场查看，储水池卫生非常糟糕，业委会郑重提出，房产物业公司必须在2017年7月22日之前完成储水池及相关修缮。业委会将于2017年7月23日再次现场查看，希望房产物业公司在收到此函后立即处理。2017年7月25日，业委会再次向房产物业公司发函，函件载明：1、请房产物业公司联络房地产开发公司，提供业主委员会办公场所；2、汇报小区存在的一直未解决或待解决的问题：2.1小区机动车出入口道路从交房时开始道路下沉、断裂；2.2小区1栋出入大门口从交房时就存在门口地面正中央积水；2.3小区三栋楼房各层电梯门口所贴瓷砖装修质量差，出现空鼓、翘起、脱落；2栋、3栋一出面墙面瓷砖大面积脱落，维修时只是以瓷砖原封不动的情况下直接打钉固定。使用寿命、安全、美观及维修质量难以保证；2.4小区三栋楼楼顶有部分建筑物破损；2.5小区很多区域地面下沉，地面出现断裂、排，地面出现断裂6小区1栋与3栋商铺向小区内开有卷闸门；2.7加压水泵的自动变频控制模式功能失效，加压电费飙升，因为房产物业公司不作为和推诿，一直未解决；2.8小区三栋楼六部电梯经常出现故障，业主被困电梯时有发生，有业主曾在电梯内从16楼下坠至6楼，电梯钢绳断了多根未加油，电梯内卫生差，风扇长期处于停转状态；2.9小区车辆出入口闸门原升降杆非正常损坏，如今换了管材质量过重的升降杆，升降器动力不足无法正常工作，目前闸门处于敞开状态，外来人员和车辆随意出入严重影响小区居民安全；2.10小区贮水箱从2014年3月交房以来从未清洁，水箱通气口及一个预留连接口长期处于敞开状态，无安装防虫网，另一个通气口防虫网已锈蚀腐烂，业主用水安全存在极大的威胁；2.11小区前面商铺改造，消防设施无监督管理，消防箱损坏，电线裸露；2.12小区绿化区饰灯、围墙灯部分损坏无维修，小区安装的监控探头有多个已经失效，四年多时间出现过多次失窃事件；2.13地下负一楼车库出现涉水、潮湿、发霉现象。业委会在函中表示因上述问题多次与房产物业公司交涉，希望房产物业公司尽快维护维修得以解决。房产物业公司于2017年8月1日复函业委会，复函载明：业委会办公场所应当由业委会向开发商主张权利，要求开发商提供业委会办公用房。业委会来函中2.1至2.5、2.7至2.8提出的问题，均属于建筑物质量问题，与物业日常管理不存在“因果关系”，不涉及管理失当问题，并建议业委会以书面形式向开发商主张权利，将上述问题以书面形式上报辖区政府主管部门寻求解决，主管部门出面，召开联席会议（开发商、业委会、物业代表参加）协商解决。业委会来函中2.9至2.12的问题属于房产物业公司（管理处）日常管理服务事项，必须解决，如道闸挡车栏杆更换；贮水箱清洗、消毒加装防护网；小区内绿地灯、围墙灯维修、更换；监控维修；商铺“消火栓”箱修复等，近期内加紧解决。业委会来函中2.6项，应弄清原由，会同城管部门依法解决。 房产物业公司于2018年1月10日将涉案小区的物业管理项目移交给业主委员会。双方签订《物业管理项目交接协议》，载明房产物业公司对涉案小区的物业管理服务时间到2017年12月31日止。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。建设单位福瑞公司与房产物业公司签订的《金沙湾豪庭小区前期物业管理服务合同》，对涉案金沙湾豪庭小区的业主具有约束力。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。双方应履行合同约定，房产物业公司应按照约定向曹黎英、骆欢林提供物业管理服务，曹黎英、骆欢林应依约交纳相关费用。 关于物业管理服务费。涉案房屋建筑面积为119.24㎡，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元，故涉案房屋的物业服务费为178.86元/月，曹黎英、骆欢林欠付2017年4月至2017年12月共9个月的物业服务费合计为1609.74元。 关于公摊电费。《金沙湾豪庭小区前期物业管理服务合同》（下简称涉案合同）约定公用水费、电费每月按规定另行分摊。《广东省物业管理条例》第四十九条第二款规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。涉案合同未约定公摊电费每月定额收取，房产物业公司主张公摊电费固定收取15元/月，该主张没有依据，一审法院不予支持。相反，涉案合同约定公用水费、电费每月按规定另行分摊。根据上述法律规定，公摊电费应按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。现房产物业公司未能提供小区业主对应应承担的公摊费用的计算方式并作出合理解释，房产物业公司的该项诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。 关于维修材料费及维修费。涉案合同未约定维修材料费每月固定收取5元。房产物业公司提交的发票（电梯开关、变频器维修）时间为2014年4月25日，转账的时间为2017年5月15日，但对应的分摊费用项明细表中2017年4月及5月的维修费为“-”，维修材料费945元，而涉案房屋的欠费明细表载明的2017年4月及5月的维修费为0元，维修材料费为5元。以上房产物业公司统计的表格及分摊数额与金额600元的发票在时间及金额上无法对应，其载明的维修材料费945元与接下的其他月份金额亦相同。根据涉案合同约定，维修费及维修材料费应当按照实际产生的费用进行分摊，现房产物业公司未能提交对应的维修材料费和维修费发票，亦未能提供明确的维修材料费及维修费分摊计算方式，房产物业公司的该项请求缺乏依据，一审法院不予支持。 关于违约金。虽然涉案合同约定业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金给房产物业公司，但根据《金沙湾豪庭小区业委会致珠海市房产物业管理有限公司函》及房产物业公司的《复函》可得知，涉案小区确实存在物业管理不善等各种问题。房产物业公司于2017年8月1日确认应由其解决的问题包括道闸挡车栏杆更换；贮水箱清洗、消毒加装防护网；小区内绿地灯、围墙灯维修、更换；监控维修；商铺“消火栓”箱修复等，并承诺近期内加紧解决。房产物业公司未提交证据证明其承诺解决的物业管理问题已解决或整改。房产物业公司作为提供物业服务的专业服务企业，对涉案小区存在的管理不善的问题应当主动发现并解决，在业主提出整改意见后，更应当重视并且及时解决。房产物业公司提供物业服务质量存在瑕疵，该行为在很大程度上导致包括曹黎英、骆欢林在内的业主不满从而迟延交付物业费，房产物业公司本身也存在过错，其请求曹黎英、骆欢林支付违约金，没有依据，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、曹黎英、骆欢林于判决发生法律效力之日起七日内向房产物业公司交纳2017年4月至2017年12月期间拖欠的物业服务费共计1609.74元；二、驳回房产物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序审理减半收取25元，由曹黎英、骆欢林负担9元，由房产物业公司负担16元。 二审期间，骆欢林提供如下证据：1.图片，证明房产物业公司根本没有管理涉案小区，却收取小区业主物业费，于理不合。2.工作联系函和水电费明细表，证明涉案小区2014年4月尚无人居住，不可能产生电费，但房产物业公司在联系函中称产生了电费，可见该函不具真实性。3.《关于金沙湾豪庭〈前期物业管理委托合同〉终止的通知》；4.金湾区三灶镇金沙湾豪庭小区业主委会员致房产物业公司的复函；5.《物业管理服务合同》（珠海市金湾区三灶镇金沙湾豪庭业主委员会与珠海市中正诚物业管理有限公司签订），证据3、4、5证明2017年9月涉案小区选举产生业委会，业委会和新物业公司签订合同，并通知房产物业公司于2017年10月1日前退场，但房产物业公司拒不离场。 其他各方当事人均未提交证据。 本院经审理查明，2017年9月19日，珠海市金湾区三灶镇金沙湾豪庭小区业主委员会向房产物业公司送达《关于金沙湾豪庭〈前期物业管理委托合同〉终止的通知》，部分内容如下：致珠海市房产物业管理有限公司：根据《物业管理条例》有关规定、《前期物业管理委托合同》有关约定及2017年9月10日召开业主大会小区全体业主表决结果，业委会正式通知贵司：《前期物业管理委托合同》于2017年9月30日正式终止，请贵司于2017年10月1日前做好退出项目准备工作。…… 2018年1月10日，珠海市金湾区三灶镇金沙湾豪庭小区业主委员会（接收方）与房产物业公司（交出方）签订《物业管理项目交接协议》，具体内容如下：一、交出方自收到接收方全额支付为该小区业主垫付的二次加压电费款70000元当日，与接收方正式办理物业管理项目交接手续。……三、接收方于2017年9月18日向交出方发出《终止合同的通知》，因“二次加压”欠费问题需协商解决，造成交出方对金沙湾豪庭小区实施事实物业管理服务时间至2017年12月31日止。…… 本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。 本院认为：因房产物业公司对一审判决未提出上诉，应视为服判，根据骆欢林、曹黎英的上诉请求及事实理由，本案二审争议焦点在于骆欢林、曹黎英应否支付2017年4月至2017年12月的物业服务费1609.74元。对此，本院分析认为，房产物业公司系涉案金沙湾豪庭小区的前期物业服务企业，其与福瑞公司签订的《金沙湾豪庭小区前期物业管理服务合同》未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，房产物业公司和骆欢林、曹黎英均应恪守。骆欢林、曹黎英上诉主张因房产物业公司不作为导致小区业主多支付了十多万元的二次加压费及小区消防系统的维修费2.8万元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如确因房产物业公司未履行物业服务合同的义务，造成小区业主二次加压费及消防系统维修费的损失，骆欢林、曹黎英可另案主张房产物业公司赔偿损失，但骆欢林、曹黎英以此为由拒付物业服务费，理据不充分，不应予以支持。虽金沙湾豪庭小区业主委员会于2017年9月19日已通知房产物业公司《前期物业管理委托合同》于2017年9月30日终止，要求房产物业公司于2017年10月1日前做好退出项目准备工作，但是根据双方于2018年1月10日签订的《物业管理项目交接协议》第三条约定内容可见，金湾区三灶镇金沙湾豪庭小区业主委员会确认房产物业公司未于2017年10月1日前离场的原因在于双方因二次加压费的问题需协商解决，造成房产物业公司对涉案小区提供物业服务至2017年12月31日，因此骆欢林、曹黎英主张房产物业公司在收到业委会的离场通知后拒绝退出、移交，理据不足，故其以此为由拒绝交纳2017年10月至12月的物业服务费，不应予以支持。一审法院判令骆欢林、曹黎英向房产物业公司支付2017年4月至12月的物业服务费1609.74元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。骆欢林、曹黎英上诉理据不足，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持一审判决。 二审案件受理费50元，由上诉人骆欢林、曹黎英负担。 本判决为终审判决。 审判长  李烈斌 审判员  庹 佳 审判员  王 芳 二〇二〇年三月二十七日 书记员  江月娴