江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初192号原告：黄文敏，女，汉族，1981年6月23日出生，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：程子怡，江西撼唐律师事务所律师。被告：南昌中电投高新置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区艾溪湖北路88号恒大名都综合楼，统一社会信用代码：913601065736305952。法定代表人：陈荣圣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：车良岐，男，汉族，1990年1月12日出生，住江西省南昌市进贤县，系公司职员。委托诉讼代理人：易芬，女，汉族，1991年5月23日出生，住江西省南昌市高新技术开发区，系该公司职员。原告黄文敏诉被告南昌中电投高新置业有限公司（以下简称南昌中电投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨柳桃独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄文敏及其委托诉讼代理人程子怡，被告委托诉讼代理人车良岐、易芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告已支付的224229元购房款。2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买坐落于南昌市高新开发区的房屋。2019年5月16日，原告向被告支付了定金20000元，2019年5月20日，原告向被告支付了剩余首期房价款204229元，共计224229元，由被告当日出具了收款收据。2019年5月21日，原、被告签署了《无理由退房承诺书》，明确约定：“原告自签署《南昌市商品房买卖合同》及《无理由退房承诺书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”原告据此要求退房。经原告多次与被告协商，被告均不同意退款，故原告无奈诉至法院，望判如所请。被告南昌中电投公司辩称，原告黄文敏无权要求退房并退还已支付房款。依据双方于2019年5月21日签署的《无理由退房协议书》的约定，若原告黄文敏已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则原告黄文敏享有无理由退房的权利。但截止至今原告黄文敏仅支付首付款224229元，已支付房款并未达到总房款的30%以上。同时，依据双方已签署的《南昌市商品房买卖合同》约定，原告需于2019年8月16日支付第二笔房款336342元，需于2019年11月16日支付第三笔房款336342元，但经被告南昌中电投公司多次催促，原告黄文敏之间仍未按约支付相应房款，已构成违约。综上，原告黄文敏不符合无理由退房条件，无权要求被告南昌中电投公司退房并退还已支付房款。因原告黄文敏逾期支付购房款，原告应当承担相应的违约责任，按未付款总金额的日万分之一计算，向被告南昌中电投公司支付违约金。现被告南昌中电投公司因原告黄文敏欠缴三期购房款共计1009026元，构成违约，已经通知原告黄文敏自2020年2月28日解除《商品房买卖合同》。本院组织当事人进行了证据交换。根据现有证据和庭审查明的情况，认定本案事实如下：2019年5月21日，原告黄文敏向被告南昌中电投公司分期付款购买位于高新开发区火炬七路一号御澜府10#楼一单元1504室的一套房屋，双方签订了《南昌市商品房买卖合同》。在《南昌市商品房买卖合同》中，约定总房款为2242283元（含装修价款754160元）。关于付款方式，双方约定为：分期付款，买受人应当在2020年5月16日前分5期支付商品房全部价款，首期房价款224229元，应当于2019年5月20日前支付；第二笔房价款336342元，应当于2019年8月16日前支付；第三笔房价款336342元，应当于2019年11月16日前支付；第四笔房价款336342元，应当于2020年2月16日前支付；第五笔房价款1009028元，应当于2020年5月16日前支付。关于逾期付款的违约责任，双方约定逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同时，在《南昌市商品房买卖合同》附件十一中，又约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人应按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。补充协议中的其他部分约定，或采用下划线提示，或采用斜体字加下划线，但上述关于逾期付款违约责任部分条款未作特别提示。关于合同主文和附件十一如何适用，在《南昌市商品房买卖合同》第3页的《说明》注明：“1.本合同文本由南昌市住房保障和房产管理局、南昌市市场和质量监督管理局依据《住房城乡建设部、国家工商总局关于印发的通知》（建房[2014]53号），结合我市实际共同制定。……出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。…5.出卖人与买受人……也可以另行签订补充协议。……”在合同主文第二十八条“补充协议”中约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。在补充协议第十三条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。诉讼中，被告南昌中电投公司陈述《南昌市商品房买卖合同》是由被告南昌中电投公司提供。另查明，2019年5月21日，被告南昌中电投公司提供《无理由退房承诺书》给原告黄文敏，内容为：原告黄文敏所购买的恒大属下公司开发的御澜府楼盘10幢一单元1504房，若原告黄文敏已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自原告黄文敏签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，被告南昌中电投公司提供《无理由退房协议书》给原告黄文敏，内容为：鉴于双方在2019年5月21日签订恒大御澜府楼盘10栋一单元1504房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方（原告黄文敏）出具了《无理由退房承诺书》，同时出示了本协议，双方在第一条约定：如原告黄文敏按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时原告黄文敏在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告黄文敏享有无理由退房的权利。还查明，2019年5月16日，原告黄文敏向被告南昌中电投公司支付了定金20000元；2019年5月20日，原告黄文敏向被告南昌中电投公司支付了剩余首期房价款204229元，共计224229元。因原告黄文敏未按合同约定在2019年8月16日之前支付第二期购房款336342元，被告南昌中电投公司向其邮寄《还款提示函》，内容包括：依据合同约定，原告黄文敏应于2019年8月16日前付清336342元，截至发函之日已逾期15天，依据合同约定,每逾期一天按未交房款的万分之一向被告南昌中电投公司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，被告南昌中电投公司有权解除合同并另行处理该房屋。为避免产生更多违约金及不良信用记录，请原告黄文敏在2019年8月31日前支付完毕剩余房款336342元整，否则，被告南昌中电投公司将按相关约定处理。2019年8月，原告黄文敏通过手机微信与被告工作人员熊媛通电话。2019年9月16日，原告黄文敏又联系熊媛，内容包括：“我爱人上次和你说退房的事，现在有什么进展吗？”当熊媛表示已由法务发函后，原告黄文敏又陈述“这套房子我们确实买不起”，熊媛再次告知被告南昌中电投公司已发函，原告黄文敏表示“那是催款的，现在我要申请退房”。2020年2月28日，被告南昌中电投公司向原告黄文敏发送《解除合同通知书》，通知原告黄文敏：因其未按约支付购房款，根据合同约定，被告南昌中电投公司有权解除合同。现被告正式通知原告：即日起解除双方于2019年5月20日签订的《南昌市商品房买卖合同》。以上事实，有原告黄文敏提供的原、被告信息、《南昌市商品房买卖合同》（内含补充协议）、两份银行转款凭证、收据、《无理由退房承诺书》、原告黄文敏与被告南昌中电投公司工作人员熊媛的微信聊天记录、《解除合同通知书》，被告南昌中电投公司提供的《南昌市商品房买卖合同》（内含补充协议）、《无理由退房协议书》、《还款提示函》及EMS回单，和到庭当事人庭审陈述为证，予以确认。本院认为,原告黄文敏与被告南昌中电投公司签订的《南昌市商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》及被告南昌中电投公司出具的《无理由退房承诺书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。现原告黄文敏主张解除《南昌市商品房买卖合同》，被告南昌中电投公司也已发函通知自2020年2月28日与原告黄文敏解除合同，予以确认。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告黄文敏起诉要求被告退还已支付的购房款224229元，被告南昌中电投公司认为原告黄文敏应承担逾期付款违约金后退款。就以上争议焦点问题，一一评述如下：一、关于原告黄文敏应否承担逾期付款违约金的问题。原告黄文敏诉称因被告南昌中电投公司在营销案涉御澜府房屋时向其承诺“无理由退房”，故可适用该条款主张解除合同，无需承担违约责任。经查，被告南昌中电投公司认可恒大御澜府楼盘宣传了“无理由退房”的营销政策，但根据被告提供的《无理由退房协议书》和原告黄文敏提供的《无理由退房承诺书》内容可知，原告黄文敏享有单方无理由退房权利是有先决条件的，即：在原告黄文敏已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的情况下，原告黄文敏才可无理由退房。现原告黄文敏未按期缴纳购房款，构成违约，且其已支付的购房款亦不足30%，并未达到双方约定的无理由退房政策适用条件。虽诉讼中原、被告均同意解除《南昌市商品房买卖合同，》但原告黄文敏应承担的违约责任，不能因解除合同而减少或免除。二、关于原告黄文敏应承担何种违约责任的问题。如前所述，原告黄文敏作为违约方应承担解除合同前的违约责任。根据双方《南昌市商品房买卖合同》可知，原、被告在合同主文和合同附件十一内容中，均约定了因买房人逾期付款造成合同解除情形下，被告南昌中电投公司有权主张违约金的条款，但两处约定不同：合同主文部分的约定为买房人应自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金；合同附件十一中约定买房人应按已付款的50%向出卖人支付违约金。本院认为：（1）从《南昌市商品房买卖合同》的说明部分可以看出，合同主文条款系相关行政部门结合南昌市实际共同制定的文本，旨在引导南昌市商品房销售行为规范、合理，具有较高的公信力，且主合同中已约定，对于主合同中未约定或约定不明的，双方才能进行补充协议，且补充协议不得不合理的加重买受人的责任。则本案中，当主合同已有违约条款，且补充协议与主合同约定相冲突、补充协议约定的买受人合同较重时，应当适用主合同约定。（2）补充协议是被告南昌中电投公司提供给原告黄文敏的格式条款，其在补充协议的违约责任部分作出了与合同主文不一致的表示，但未特别标注或作特别提示，而加重了买受人的义务，应为无效。（3）该补充协议中的违约责任条款约定为买房人应按已付款的50%向出卖人支付违约金，该约定本身会造成分期付款的买受人履约程度越高，违约金反而越高的缺乏合理性。综上，应当适用《南昌市商品房买卖合同》主文中关于买受人逾期付款违约金的约定，计算违约责任为：买受人当期累计应付款的1%。考虑到被告南昌中电投公司于2020年2月28日书面通知解除合同，根据双方合同主文中关于解除合同后出卖人退还买受人已付房款的约定，结合原告黄文敏欠付的房款金额，计算违约金为：（336342元+336342元+336342元）×1%=10090.26元。因原告黄文敏已缴纳了224229元购房款，被告南昌中电投公司还应退还224229元-10090.26元=214138.74元。被告南昌中电投公司在开庭后又提交了案涉恒大御澜府楼盘的其他房屋解除合同后又重新销售的一些新旧合同复印件，以证明同一楼盘房屋再行销售后房价下跌，造成了被告南昌中电投公司的房价损失。本院认为，被告南昌中电投公司庭后提交的证据复印件，不能作为定案依据；即使为真，商品房买卖市场环境的变化、房价的涨跌也不是原、被告双方在签订商品房买卖合同时能够预见的违约损失，在《南昌市商品房买卖合同》已明确约定了违约金条款的情况下，亦不能据此认定原告黄文敏应承担的违约责任。对被告南昌中电投公司的该项抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告南昌中电投高新置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄文敏已支付的购房款214138.74元；二、驳回原告黄文敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4663元，减半收取2331.5元，由原告黄文敏负担105元，由被告南昌中电投高新置业有限公司负担2226.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  杨柳桃二〇二〇年三月三十一日法官助理刘梦婷书记员李亚萍