广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3907号上诉人（原审被告）：郑少明，男，1970年7月9号出生，住广东省清远市。委托诉讼代理人：黎国柱，广东朝纲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖清林，男，1974年9月22日出生，汉族，住广东省委托诉讼代理人：欧阳晟、欧阳嘉晟，均系广东观上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄烈锋，男，1959年11月19日出生，住广东省清远市被上诉人（原审被告）：清远市清新区环保工业废品回收处理站。住所地：清远市法定代表人：黄x。被上诉人（原审被告）：陈绮敏，女，汉族，1971年4月19日出生，住清远市清城区石狮巷**。被上诉人（原审被告）：黄日升，男，1969年9月23日出生，住广东省。上诉人郑少明因与被上诉人赖清林、黄烈锋、清远市清新区环保工业废品回收处理站（以下简称废品处理站）、陈绮敏、黄日升房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合义庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑少明上诉请求：一、原审判决并依法改判；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对本案事实查明不清，适用法律错误，依法应当改判。一、原审法院在本案其余四名原审被告均缺席庭审的情况下，只听取原审原告的单方陈述，片面认定本案的事实，属于查明事实不清。本案原审被告共五名，关于涉案房屋买卖方面的事实，与上诉人郑少明没有任何关联，但本案原审法院在另外四名原审被告均没有参加庭审的前提下，片面听取被上诉人赖清林的单方陈述从而对事实进行认定，明显属于查明事实不清，根据原审庭审情况，涉案房屋存在多次买卖的可能，但关于房屋买卖、合同签订的事实只有被上诉人赖清林单方陈述，不能客观地查明本案真实情况。请求二审法院责令本案全部原审被告参与二审庭审，对事实重新查明，依法改判。二、原审法院在对本案事实查明不清的前提下，错误认定上诉人郑少明在抵押合同中存在重大过错、恶意串通的行为，从而判决抵押合同无效，严重损害了上诉人的合法权益。原审判决第7页第二段记载“郑少明在办理抵押前没有进入房屋进行核实，导致原告居住十年的房屋被黄烈锋、黄日升轻易抵押给郑少明，郑少明对此存在重大过错……而抵押合同明显属于恶意串通损害原告以上……应认定无效”的内容，完全违背了客观事实，仅是原审法院的片面推定，上诉人郑少明在本案中作为抵押权人，与其他涉案当事人没有任何其他联系，不存在恶意串通的主观故意和客观行为，原审法院的认定过于片面，严重损害上诉人的合法权益。综上所述，为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院重新审理查明本案事实，撤销原审判决，依法改判。赖清林答辩称：黄烈锋将涉案房屋出售给赖清林后，又将房屋变更登记在陈绮敏名下，后再变更给黄日升，从黄日升的电话录音可以证明黄日升没有向黄烈锋购买过房屋，房屋抵押登记也不清楚，所以涉案房屋买卖、抵押登记等整个过程都是黄烈锋一人操办。郑少明表示在办理抵押借款过程有到现场查看房屋，但却不知道是答辩人在涉案房屋居住，事实上郑少明自述不认识陈绮敏、黄日升，但认识黄烈锋，可见办理房屋抵押登记的就是黄烈锋。而且，与本案类似的其他相应案件已经原审法院处理，原审法官已查明相关系列案件的事实，不存在郑少明所述因为黄烈锋、陈绮敏、黄日升、废品处理站无到庭参加诉讼而造成认定事实不清楚的情况。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郑少明的上诉请求。黄烈锋、陈绮敏、黄日升、废品处理站未到庭参加诉讼，未提供答辩意见。赖清林向原审法院提出诉讼请求：1.判决确认废品回收站与陈绮敏于2010年10月25日签订的关xxxxxxxx的《商品房买卖合同》无效；2.判决确认陈绮敏与黄日升于2015年11月23日签订的关于清远市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx无效；3.判决确认黄烈锋与陈建告签订的关于清远市清新xxxxxxx**xxxxx买卖合同》为无效合同；4、判决确认黄日升与郑少明签订的关于清远市清新区太和镇滨江路通利综合大楼702房的抵押合同无效；5、判决确认清远市xxxxxxxxxxxxxxxxxxx林所有；6、案件的诉讼费由郑少明、黄烈锋、黄日升、废品回收站、陈绮敏承担。原审法院审理查明：案涉房屋为黄烈锋投资建设。2002年10月25日，黄烈锋同时作为废品回收站（出卖人）和陈绮敏（买受人）的代理人签订《商品房买卖合同》，约定废品回收站将案涉房屋出售给陈绮敏，房屋总价为41000元，并办理了房屋产权证。2004年5月27日，黄烈锋作为法人代表，以清新县高奇房地产开发部作为卖方，与赖清林作为买方签订《购房合同书》，约定黄烈锋将xxxxxxxxxxxxxxx赖清林，总房价为35000元。合同签订后，赖清林于2004年12月25日前向黄烈锋付清了购房款，并从2004年8月开始装修使用至今。2009年12月15日，赖清林向黄烈锋交纳建筑税4218元，但此后黄烈锋没有为赖清林办理房产证。后来，案涉房屋在办理产权证时的地址为清远市清新区太和镇东三街三巷3号702。2015年11月23日，陈绮敏与黄日升签订《房地产买卖合同》，约定陈绮敏将案涉房屋转让给黄日升，交易总金额为180000元。合同签订后，黄日升没有向陈绮敏支付购房款，但陈绮敏将房屋产权过户给了黄日升。2016年1月4日，黄日升与郑少明签订借款抵押合同，约定向郑少明借款12万元，用涉案房屋作为抵押，办理了抵押登记。2018年，赖清林提起本案诉讼后打电话给黄日升，问黄日升为什么赖清林居住十几年的房子登记在她名下，黄日升答复称是黄烈锋的原因，自己没有支付任何购房款。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于废品回收站与陈绮敏之间《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定：“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。”黄烈锋同时代理卖方废品回收站和买方陈绮敏签订《商品房买卖合同》，约定卖方将案涉房屋出售给买方，违反以上法律强制性规定，且该交易实际由黄烈锋虚假操作，不是买卖双方真实意思表示，应认定无效。二、关于陈绮敏与黄日升之间《房地产买卖合同》的效力问题。2004年5月27日，黄烈锋将案涉房屋出售给赖清林。合同签订后，赖清林向黄烈锋付清了购房款，黄烈锋也从2004年8月开始交付案涉房屋给赖清林装修使用。但根据本案已经查明的事实，黄烈锋于2015年11月23日又指使陈绮敏与黄日升签订《房地产买卖合同》，在黄日升没有支付过任何购房款情况下，由陈绮敏将案涉房屋过户给黄日升。黄烈锋、黄日升、黄绮敏三人的以上行为属于恶意串通，损害了赖清林的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益……”的规定，该《房地产买卖合同》应认定为无效合同。三、关于黄日升与郑少明之间抵押合同效力问题。本案中，虽然黄烈锋串通黄日升于2016年1月4日将案涉房屋抵押给郑少明，并办理抵押登记。但案涉房屋早在2004年5月由黄烈锋出售给赖清林，赖清林之后在2004年12月25日前付清了购房款，并从2004年8月起装修房屋使用至2016年1月4日止接近十二年，郑少明在办理抵押前没有进入房屋进行核实，导致赖清林居住十二年的房屋被黄烈锋、黄日升轻易抵押给郑少明，郑少明对此存在重大过错。因此，赖清林作为案涉房屋购买和使用者的权益应当优先保护。而该抵押合同明显属于恶意串通损害赖清林以上应当优先保护权利情形，应认定无效。四、关于黄烈锋与黄日升之间房屋买卖合同效力及案涉房屋产权问题。由于赖清林没有提供证据证明黄烈锋与黄日升之间对案涉房屋存在买卖合同关系，赖清林提出确认该合同无效缺乏事实基础，原审法院不予支持。另由于《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”黄烈锋将案涉房屋出售给赖清林，虽然已经交付使用十几年，但没有依法办理产权过户登记，未发生产权变更的效力。现赖清林要求确认案涉房屋所有权归其所有，依据不足，原审法院不予支持。黄烈锋、废品处理站、陈绮敏、黄日升经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响原审法院依照现有证据依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认清远市清新区环保工业废品回收处理站与陈绮敏于2002年10月2xxxxxxxxxxxx四、驳回赖清林的其他诉讼请求。案件受理费850元，由赖清林负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予确认。另查明，二审期间赖清林陈述称，赖清林在涉案房屋居住其间，没有任何人来查看房屋的状况。黄烈锋与黄日升、陈绮敏之间是亲戚关系，其中黄烈锋与黄日升是亲兄弟，陈绮敏母亲是黄烈锋的亲姑姑。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：废品回收站与陈绮敏、陈绮敏与黄日升、黄日升与郑少明之间签订的三份涉及案涉房屋的合同是否无效。关于废品回收站与陈绮敏签订的《商品房买卖合同》的效力问题。首先，陈绮敏于2002年与黄烈锋签订房屋买卖合同，将房屋产权过户登记至陈绮敏名下。2004年5月27日，黄烈锋又与赖清林签订《购房合同书》，将涉案房屋出卖给赖清林，并将房屋交付给赖清林居住使用至今。涉案房屋虽然登记在陈绮敏名下，但房屋一直由赖清林居住使用，显然，陈绮敏并没有要求交付房屋，陈绮敏作为房屋买受人，其合同目的应是占有使用房屋，但陈绮敏自2002年10月签订房屋买卖合同购买房屋后，至2015年11月陈绮敏与黄日升签订合同将房屋转让给黄日升，长达13年时间没有要求交付房屋，亦不查看房屋状况，不符合情理。其次，陈绮敏与废品回收站于2002年10月25日签订《商品房买卖合同》约定将涉案房屋出卖给陈绮敏，根据查明的事实，案涉房屋由黄烈锋投资建设，所以出卖方实质为黄烈锋。该《商品房买卖合同》的出卖方与买受方的委托代理人均签署了黄烈锋的名字，黄烈锋既为房屋的出卖方，又作为买受人的代理人，房屋买卖行为，实质由黄烈锋一人操作。再次，陈绮敏、黄烈锋、黄日升三人是亲戚关系，而且三人没有理由拒不到庭参加原审诉讼，原审判决认定陈绮敏与黄烈锋、黄日升恶意串通损害他人利益，仍然不参加二审诉讼，放弃抗辩权利。从上述几方面综合判断，黄烈锋与陈绮敏有恶意串通损害实际买房人利益的行为，废品回收站与陈绮敏签订的《商品房买卖合同》违反了法律强制性规定，原审判决认定为无效合同，本院予以认可。关于陈绮敏与黄日升签订的《房地产买卖合同》的效力问题。购买房屋属于普通居民日常生活的重大事项，购房人在签订买卖合同前一般会持审慎注意义务，黄日升购买的是二手房，按日常生活经验分析，黄日升不可能不到房屋现场察看，而事实上案涉房屋一直由赖清林居住，并非陈绮敏实际占有，黄日升在没有查看房屋现状的情形下即签订买卖合同购买房屋，不符合常理。如前所述，陈绮敏、黄烈锋、黄日升不参加原审诉讼，原审判决认定陈绮敏与黄烈锋、黄日升恶意串通损害他人利益，仍然不参加二审诉讼，放弃抗辩权利。可见，陈绮敏与黄日升签订的《房地产买卖合同》，明显是虚假的买卖关系。原审判决认定黄烈锋、黄日升与陈绮敏恶意串通，损害赖清林的合法利益，涉案《房地产买卖合同》无效，本院予以认可。关于黄日升与郑少明签订的《抵押借款合同》的效力问题。首先，本案中，虽然有郑少明与黄日升签订的《抵押借款合同》，以及相关部门出具的《房地产他项权证》，但是郑少明没有提交其出借款项给黄日升的相关凭证，在案没有充分证据证明合同双方的真实借款关系。其次，郑少明是借款合同的出借人，以借款人的房屋作抵押担保，目的是保障其自身利益，但根据赖清林的陈述，其在涉案房屋居住期间没有任何人前来查看房屋状况，所以，作为抵押权人在签订抵押借款合同及办理抵押登记前，没有对抵押物进行核实与查看直接办理抵押登记，不符合出借人为保障其利益要求抵押担保的目的。结合以上对废品回收站与陈绮敏签订的《商品房买卖合同》、陈绮敏与黄日升签订的《房地产买卖合同》的效力的论述，本院认可原审判决对黄日升与郑少明签订的《抵押借款合同》存在恶意串通损害赖清林利益的情形，属于无效合同的认定。综上所述，郑少明的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共675元，由郑少明负担。本判决为终审判决。审 判 员 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年三月十六日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。