河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民再3号抗诉机关:河南省郑州市人民检察院申诉人(原审被告):王秀贞,女,1957年1月18日出生,汉族,住河南省新郑市。委托诉讼代理人：孟庆国，河南京港律师事务所律师。被申诉人(原审原告):张小军,男,1970年1月27日出生,汉族,住河南省新郑市。被申诉人（原审被告）:高保明,男,1961年7月15日出生,汉族,住新郑市。委托诉讼代理人：崔灏，河南言正律师事务所律师。申诉人王秀贞因与被申诉人张小军、高保明房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年11月25日作出了(2012)新民初字第2921民事判决书。判决送达后，双方均未上诉。王秀贞不服本院一审生效判决,向本院申请再审。本院于2017年10月11日作出了(2017)豫0184民申9号民事裁定,裁定:驳回王秀贞的再审申请。后王秀贞向河南省新郑市人民检察院申请监督,河南省新郑市人民检察院提请河南省郑州市人民检察院抗诉。河南省郑州市人民检察院于2018年12月28日作出郑检民（行）监[2018]41010000246号民事抗诉书,向河南省郑州市中级人民法院提出抗诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年1月22日作出(2019)豫01民抗1号民事裁定书,指令本院再审本案。本院于2019年3月13日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省新郑市人民检察院指派检察员刘红丽出庭。申诉人王秀贞的委托诉讼代理人孟庆国，被申诉人张小军,被申诉人高保明的委托诉讼代理人崔灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省郑州市人民检察院提出抗诉意见，河南省新郑市人民法院(2012)新民初字第2921民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，认定事实的主要证据未经质证。理由如下:(一)认定《房屋买卖合同》有效的主要反驳证据未经质证。原审庭审中高保明辩称其与张小军之间不存在房屋买卖关系,是当时借张小军200000元钱,张小军让高保明给其出了双份手续,一份借条,另一份是房屋买卖合同(借条手续和买卖合同都是张小军拿着),不存在房屋买卖一事。原审案卷中,高保明提供有字据、《收到条》及银行汇单。高保明还款总额为201000元,房屋价格总额为300000元。对这些认定房屋买卖关系是否存在的主要证据,法院未让当事人对7张收条或银行汇单的真实性、关联性进行质证,未审查其与买卖合同之间的牵连性。(二)认定《房屋买卖合同》有效的基本事实缺乏证据证。1.认定的基本事实所依据的证据缺乏证明力。《房屋买卖合同》中显示张小军为买方,但高保明、王秀贞签名的《收到条》显示“今收到张小军卖房款叁拾万元整”,前后不一,证据之间无法相互印证,原审判决据此证据认定房屋买卖关系存在,张小军已按合同约定支付了300000元购房款的事实缺乏证明力；2.对基本事实的认定违反日常生活法则。双方是2010年10月4日签订的《房屋买卖合同》,张小军是在2012年11月14日提起要求房屋过户的诉讼,中间有两年的时间没有交房,而张小军自称于协议签订当日已将房款300000元一次性付清,但交付300000元的房款仅仅只有收据,而没有银行的转账记录或者银行的取款记录,这不符合交易习惯、日常生活经验；3.本案原审判决生效多年,涉案房产也已过户到张小军名下,王秀贞却至今仍在该房中居住。这也与日常生活经验不符。综上所述,河南省新郑市人民法院(2012)新民初字第2921民事判决认定的基本事实缺乏证据证明,且未对认定事实的主要证据进行质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项,第二百零八条第一款的规定,特提出抗诉,请依法再审。申诉人王秀贞称，一、依法撤销新郑市人民法院(2012)新民初字第2921号民事判决；二、本案的诉讼费用由被申诉人承担。事实与理由：2017年3月31日，被申诉人张小军到申诉人王秀贞所居住的本案争议房屋中砸门、断电,申诉人才知道该处房产已经过户给被申诉人张小军的事实。经到法院查阅案卷,申诉人认为新郑市人民法院(2012)新民初字第2921号民事判决存在以下问题:1、申诉人并没有在房屋买卖合同中签字、按手印。《房屋买卖合同》中申诉人的签字非本人所签、手印非本人所按。在新郑市人民法院的卷宗中,申请人王秀贞在《房屋买卖合同》、《收到条》中的签名明显是他人冒名代签,房屋买卖的事实申诉人是不知情,不同意的。经过鉴定,湖北东湖司法鉴定所司法鉴定意见书【鄂东鉴[2017]文鉴字第ZX011号】的鉴定意见为,在标称日期为“2010年10月4日”的《房屋买卖合同》中第一行“甲方(卖方):”、落款“甲方(卖方):”、《收到条》落款“收到人:”等三处“王秀贞”签名笔迹不是王秀贞本人所写。因此，原判认定买卖合同成立所依据的主要证据《房屋买卖合同》和《收到条》是伪造的,因此原审判决是错误的。2、名义是房屋买卖,实际是为高保明借张小军的借款提供担保。原审案卷显示张小军分别于2012年9月29日出具40000元《收到条》、2012年9月29日100000元《收到条》、2010年12月17日50000元《收到条》,高保明通过向张小军的妻子赵改芳账户分别于2010年11月12日还款9000元、2011年4月4日还款40000元、2012年5月17日还款20000元、2012年2月29日还款12000元、2011年4月5日还款30000元中可知,高保明曾多次向张小军进行还款,双方存在借贷关系,而不存在所谓的房屋买卖合同关系。3、房屋的交易价格明显低于市场价值70%。本案争议房屋面积为290.28平方米,以30万元的价格卖给了张小军。在2010年新郑相同位置的房屋市场价格为每平方米3500元左右,这套房子应当卖100万元左右。该房屋买卖价格与市场价格相差达到70%,明显与正常的房屋交易价格不符,而法院却没有注意到该细节,仍然认定该买卖行为有效。4、该房屋在签订《房屋买卖合同》时处于抵押期间,双方并没有征得抵押权人郑州银行股份有限公司纬一路支行的同意,因此该房屋买卖协议无效。该房屋在2008年3月24日抵押给了郑州银行股份有限公司纬一路支行,期限为5年。2010年10月4日双方签订《房屋买卖合同》时该房屋处于抵押状态,但是张小军和高保明却在没有征得抵押权人同意的情况下,签订了《房屋买卖合同》。5、执行和解协议也佐证了房屋买卖仅仅是为借款提供担保的事实。2015年7月22日,高保明和张小军在新郑市人民法院达成的执行和解协议,(2012)新民初字第2921号、(2012)新民初字第2920号两份判决中张小军购买两栋独院,高保明仅需支付给张小军100万,张小军就不再执行这两份判决所涉房产。《协议书》中也标明“双方以协议为准,不再追究高保明,高保峰房屋买卖一事”。从中我们也可以明显得知,《房屋买卖合同》不是双方真实意思表示,事实是房屋买卖仅仅是为借款提供担保。6、司法解释也要求应当按照真实的基础法律关系民间借贷来审理判决本案。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”最高院司法解释已经对本案中的情形做了明确规定,法院在审理本案过程中，高保明提供了银行的还款记录以及相关张小军出具的利息《收到条》和还款《收到条》等相关票据,相关的证人出庭也证实双方是民间借贷关系,不存在房屋买卖关系。原审法院不尊重借贷的事实,不按借贷关系审理是错误的。原审法院应当裁定依法驳回其起诉。7、双方签订《房屋买卖合同》后,房屋交付、房款的交付均不符合交易习惯,不符合权利义务对等的原则。因此,双方之间不存在房屋买卖关系,签订该合同的目的是为借款提供担保。双方是2010年10月4日签订的《房屋买卖合同》,张小军是在2012年11月14日提起要求房屋过户的诉讼,中间有两年的时间没有交房,而张小军于协议签订当日已将房款30万元一次性付清,为什么没有要求交房。这不符合常理,也不符合交易习惯。事实是《房屋买卖合同》不是双方的真实意思表示,属于无效合同。交付30万元的房款仅仅只有收据,而没有银行的转账记录或者银行的取款记录,证明这30万元就没有支付。该合同和收到条均是为高保明从张小军处借款提供担保,该借据现在张小军手中。另双方签订合同时,也没有去现场看房,也没有交付房屋,所以,房屋买卖并没有真实发生。8、王秀贞的申诉在六个月的申诉期限内。申请人王秀贞与高保明在2012年该案件起诉前已经分居,高保明在外面都借了谁的钱,王秀贞根本不知道。直到2017年3月份,张小军到王秀贞家砸门、断电,王秀贞才知道这套房子已经过户给张小军的事实。因此,王秀贞的申诉在六个月的申诉期内。被申诉人张小军辩称,1、申诉状第二点系高保明从我处借款形成的债务纠纷；2、我与高保明签订的房屋买卖协议中的30万元购房款是现金支付；3、后期借款我都有借条。4、王秀贞提供的鉴定书是单方鉴定，且2017年10月11日新郑市人民法院所作的（2017）豫0184民申9号民事裁定书注明王秀贞所做的鉴定不应该作为新证据。被申诉人高保明辩称，高保明与张小军之间不存在房屋买卖合同关系，案涉房屋买卖合同及收到条的形成，系高保明因工程急需用款向张小军借钱，张小军以行规、高保明急需用钱的心理要求高保明在出具借条的同时，签署房屋买卖合同及收到条，高保明与张小军没有买卖涉案房屋的意思表示，更没有收到张小军所述的300000元购房款，故请求驳回张小军的诉请。张小军向本院原审提出诉讼请求：请求依法判令二被告协助原告办理位于新郑市××西段南侧(证号新房权证字第××号，土地证号新郑国用(2008)第20531号)土地使用权和房屋的过户手续，将该房屋交付原告使用，并按合同约定承担相应的违约金，由二被告承担本案的诉讼费用。本院原审认定事实:被告高保明、王秀贞系夫妻关系，二人在新郑市××西段南侧共有自建三层房屋一栋(新房权证字第××号，面积290.28平方米)。2010年10月4日，原告张小军（甲方）与二被告（乙方）经协商由二被告将二人上述共有房屋以300000元的价格卖于原告，双方并签订房屋买卖合同一份，该合同约定：“甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款。一、甲方自愿将坐落在新郑市××西段南侧出卖给乙方。二、双方议定上述房款为人民币大写叁拾万元整。三、付款方式：该协议签订之日已经向甲方一次性支付购房款叁拾万元整(房款已当面付清)，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续。四、甲方保证房内水电齐全。五、甲方应保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。六、甲乙方一经签字，即产生法律效力，如有违约，应承担5%的违约责任。七、本协议一式两份，具有同等法律效力，合同自双方签字之日生效”，原告及二被告均在该合同上签名捺指印。合同签订后，二被告即将涉案房屋的国有土地使用证及房屋所有权证原件交于原告，原告亦即支付二被告购房款300000元，并由二被告在该合同背面出具收到条一份。后双方在协商房屋过户时产生纷争，双方协商无果，原告遂诉至法院要求处理。本案在审理中，被告王秀贞于2013年5月23日向本院提出申请，要求对原告提交的房屋买卖合同和收到条上“王秀贞”的签名进行笔迹鉴定，本院委托河南中允司法鉴定中心进行鉴定，但王秀贞一直未缴纳鉴定费用，该鉴定中心于2013年8月10日以“当事人一直未交纳鉴定费用，鉴定工作无法正常进行”为由，将鉴定材料全部退回本院。本院原审判决：一、被告高保明、王秀贞应于本判决生效后十日内将位于新郑市××西段南侧(证号新房权证字第××号)的房屋交付给原告张小军。二、被告高保明、王秀贞应于本判决生效后十日内协助原告张小军办理房屋产权登记变更手续，办理产权登记变更手续的相关费用由原告张小军承担。三、被告高保明、王秀贞应于本判决生效后十日内支付原告张小军违约金15000元。判决依法送达后，张小军、高保明、王秀贞在法定期限内均未上诉。王秀贞不服本院一审生效判决,向本院申请再审,本院再审认为,王秀贞于2017年7月14日以其与张小军之间的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，实际是民间借贷纠纷为由，向本院申请再审本案。原判决于2013年11月25日作出，原审原、被告收到判决后在法定期限内均未上诉。现在王秀贞持其自行委托鉴定的鉴定意见为新证据申请再审，因在原审庭审中，申请人王秀贞曾申请鉴定，但在申请鉴定后由于未缴纳鉴定费用被视为自动放弃鉴定，故对其自行委托鉴定的鉴定意见在再审审查阶段应不予审查，申请人王秀贞没有提供其他新的证据足以推翻原判决。综上,王秀贞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形,裁定:驳回王秀贞的再审申请。当事人对于高保明、王秀贞系夫妻关系及二人为涉案房屋的共有权人的事实无争议,再审与原审就《房屋买卖合同》及《收到条》所载的具体内容认定一致。依据申诉人提交的新证据及各方当事人再审庭审陈述,本院再审再查明:2012年10月10日，张小军以房屋买卖合同纠纷将高保明、王秀贞诉至本院，请求依法判令高保明、王秀贞协助其办理涉案房屋及其土地使用权的过户手续，将房屋交付其使用并承担违约金。2012年10月15日，张小军撤诉。2012年11月14日，张小军以同样的事实和理由再次向本院起诉，本院于2013年11月25日作出（2012）新民初字第2921号民事判决书，判决支持张小军主张过户并交付房屋的诉请。2017年6月6日，王秀贞委托湖北东湖司法鉴定所就涉案《房屋买卖合同》及《收到条》上所涉及的“王秀贞”的签名进行鉴定。该所于2017年6月30日出具的鄂东鉴（2017）文鉴字第ZX011号司法鉴定意见书一份，鉴定意见为：1、倾向认为标称日期为“2010年10月4日”的《房屋买卖合同》中第一行“甲方（卖方）：”处“王秀贞”签名笔迹不是王秀贞本人所写。2、倾向认为标称日期为“2010年10月4日”的《房屋买卖合同》中落款“甲方（卖方）：”处“王秀贞”签名笔迹不是王秀贞本人所写。3、倾向认为标称日期为“2010年10月4日”的《收到条》中落款“收到人”处“王秀贞”签名笔迹不是王秀贞本人所写。庭审中，本院就涉案房屋的基本情况及其具体结构询问张小军时，张小军的陈述含糊不清；对于房屋的交付情况，张小军认可至庭审时，房屋仍由王秀贞居住。以上事实，有身份证、鄂东鉴（2017）文鉴字第ZX011号司法鉴定意见书、本院的庭审笔录等相关证据予以证明。本院再审认为,双方的争议焦点为:高保明、王秀贞与张小军之间有无真实的房屋交易关系，《房屋买卖合同》是否有效。就本案现有证据所反映的案件事实来看,张小军与高保明、王秀贞有无真实有效的房屋买卖合同关系值得怀疑:其一,就当事人对交易细节的熟悉程度而言,张小军庭审中称其在签订涉案合同之前并不认识高保明、王秀贞，购买诉争房屋系一种投资行为,加之房屋买卖涉及利益重大，但其在庭审过程中对房屋的信息来源、基本情况及具体结构的陈述含糊不清，这不符合房屋买卖的交易性质及其交易习惯。其二,就合同形式而言,尽管张小军以王秀贞在原审庭审中曾提出鉴定申请后因未缴纳鉴定费用放弃鉴定为由辩称王秀贞自行委托的鄂东鉴（2017）文鉴字第ZX011号意见书不应采纳，但本院认为王秀贞在原审中放弃的仅是通过法院申请鉴定的权利，但这并不因此排斥王秀贞享有就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具意见的权利。王秀贞称《房屋买卖合同》及《收据》上“王秀贞”三字并非本人所签，并提供鄂东鉴（2017）文鉴字第ZX011号意见书予以证明。张小军虽有异议，但并未提交足够的证据或者理由予以反驳，故，对张小军的抗辩，本院不予采信。对于鄂东鉴（2017）文鉴字第ZX011号意见书出具的意见，本院予以采信。据此，《房屋买卖合同》载明的“王秀贞”字样并非王秀贞本人所签。张小军自认其是在明确知晓高保明、王秀贞系案涉房屋共有产权人的前提下才签订的房屋买卖合同，并且张小军认可签订合同时高保明、王秀贞均在现场，但张小军对王秀贞在场却未在合同上签字的原因没有做出合理的解释。其三、就合同内容而言，在正常的房屋买卖中，房屋位置、转让价款支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等属于双方协商的主要内容，通常在房屋买卖合同中有明确的约定。而涉案合同约定较为简单，合同注明房款已当面付清，但买受人张小军对房屋交付、转让过户时间等能保障其自身主要权利、实现合同目的的关键性合同条款未与出卖人作出约定，这与签订房屋买卖合同的目的不符，亦有违房屋交易性质及事实常理。其四,就合同履行而言，案涉合同于2010年10月4日签订，该合同载明张小军于合同签订当日即已交付了房款，履行了合同的主给付义务。而张小军直至2012年11月14日才向本院诉请高保明、王秀贞协助办理过户并交付房屋。张小军的行为轨迹显示其并不存在积极受领房屋的意思，而这与买受人通过房屋买卖合同主动追求房屋交付及过户的合同目的相违背。其五,就房屋的实际居住情况而言,依张小军、王秀贞、高保明的庭审所述,截至庭审，诉争房屋并未交付,实际居住人仍为王秀贞,对此，张小军亦未作出正当解释。综上所述,张小军与高保明、王秀贞之间的房屋买卖关系在磋商、缔约、履约等过程中存有诸多疑点,张小军的自我陈述也存在矛盾,正常的买卖关系不应出现此等不合理之处,善意的房屋买受人也不应对买卖基本事实有所隐讳,故本院认为张小军与高保明是以虚假的意思表示签订的买卖合同,故该合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款,并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院(2012)新民初字第2921号民事判决；二、确认张小军和高保明于2010年10月4日签订的《房屋买卖合同》无效；三、驳回张小军的诉讼请求。案件受理费6025元，保全费2020元，共计8045元，由张小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郭文凯审 判 员  王丽英人民陪审员  王建珍二〇二〇年三月二十六日代理书记员  王 孟