广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1953号原告：高儒通，男，1979年4月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黎耀华，系广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘树勇，系广东捷成律师事务所律师。被告：广州市创佳物业管理有限公司，住所地广州市番禺区大龙街石岗东村美心翠拥华庭美景中心2C、2D、2E。法定代表人：张汉威。委托诉讼代理人：彭楚，系广州市创佳物业管理有限公司的员工。原告高儒通诉被告广州市创佳物业管理有限公司（以下简称“创佳公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告高儒通的委托诉讼代理人黎耀华、甘树勇、被告创佳公司的委托诉讼代理人彭楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高儒通向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告继续履行双方于2012年9月29日签订的《前期物业服务协议》；2、请求人民法院判决被告向原告双倍返还自2014年10月起至2018年12月期间超额收取的物业管理费人民币3060元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年9月29日取得位于广州市番禺区城区大道310号13-18栋地下室99号停车位的所有权，并在2012年9月29日与被告签订《前期物业服务协议》，原告为甲方、被告为乙方，双方在协议中约定：本物业管理区域物业管理服务收费选择包干制方式，物业服务费乃是维持本物业管理服务运作之必要开支，甲方不得以任何理由拖延或拒交。…物业服务费每月按建筑面积收取，收费标准按2.4元/平方米计收（己包公用水电分摊）…。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有和承担：乙方违反本协议第六条约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。签订《前期物业服务协议》后，原告按约定每月向被告支付了车位物业管理费30元。自2014年10月起，被告在未与原告等小区业主进行任何协商更未签订任何书面协议的情况下，擅自将车位物业管理费从每月30元涨至每月60元，涨价幅度高达两倍。原告认为：原被告之间签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。根据《广州市停车场条例》第三十四条“…，；未按照住宅停车场议价规则的规定进行协商议价的，建设单位、停车场经营者不得制定、提高机动车停放服务收费标准。…．”、《广州市物价局关于优化调整停车场差别化收费有关问题的通知》第（三）条“住宅区停车收费标准：住宅区停车收费实行政府指导价管理。…．5．住宅小区业主自有产权车位的物业服务费，按不高于该自有产权车位所在停车场小车停放保管服务收费；（月保）30%的原则，由业主与物业服务企业（或者停车场经营者）约定，按每月每车位计收”的规定和《前期物业服务协议》的约定，涉案车位的物业服务费的调整应由业主（原告）与物业服务企业（被告）协商确定，被告作为物业服务企业依法、依约均无权擅自变更收费标准。但被告自2014年10月起违反法定的物业服务费调价程序和协议约定单方面擅自将双方在《前期物业服务协议》约定的车位物业服务费收费标准从每月30元涨价至每月60元，其行为己严重违反《前期物业服务协议》的约定。按照《前期物业服务协议》约定的车位物业服务费收费标准从每月30元涨价至每月60元，其行为己严重违反《前期物业服务协议》的约定。按照《前期物业服务协议》的约定，原告有权要求被告继续履行协议并双倍返还超额收取部分的停车位物业服务费。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告创佳公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由如下：一、讼争的车位物业服务费的变更业经双方协商一致，且已实际履行近四年半。2014年9月1日，答辩人在该小区内的公示栏就车位物业费的变更事宜进行了公示（即要约），公示期自2014年9月1日起至2014年9月25日止，未收到任何业主提出的异议。同年10月1日起，答辩人与被答辩人通过口头方式协商一致，将车位物业费变更为60元／月，被答辩人也一直按照该标准向答辩人交纳（即以其行为承诺），历时四年半，且被答辩人一直未向答辩人提出过任何异议。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。虽然本案双方对于物业费的变更没有订立书面形式的合同，但双方却以口头及承诺的方式变更了原协议的约定，且法律和行政法规并没有强制要求此类合同必须采用书面形式，而《广州市物业管理暂行办法》的相关规定属于地方政府规章，效力不及于《合同法》。故双方变更车位物业费的民事行为合法有效。二、小区有大多数车位业主按变更后的标准向答辩人交纳车位物业费，答辩人也相应提升了对应的物业服务工作。即使变更无效，需相互返还的，对于答辩人按提升标准履行期间的物业费亦不应退还。自2014年10月至今，小区有大多数业主按变更后的标准交纳车位物业费，已超过《物权法》第七十六条规定的“双过半”标准，应保护和尊重大多数业主的意见，而非仅考虑个别业主的意见。被答辩人系末成功当选业委会委员而迁憋答辩人，试图否定双方达成的协议以及多年来的事实履行情况，不停地针对答辩人制造各种事端，煽动其他业主的情绪。即使车位物业费的变更无效，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第五条“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费”之规定上，被答辩人亦存在过错，故答辩人对于其起诉之前已交纳的物业费不应退还。三、变更后的物业费标准未超过政府指导价。《广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价[2013]231号）十六规定：“住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，按不高于该自有产权车位所在停车场小车停放保管服务收费（月保）300的原则，由业主与物业服务企业（或者停车场经营者）约定，按每月每车位计收”。《广州市物价局关于优化调整停车场差别化收费有关问题的通知》第三条规定，二、三类地区室内停放保管服务费为400元/月。故按照前述政府指导价的规定，车位物业费的上限为120元/月。而双方实际仅执行60元/月的标准，并未超过政府指导价。四、被答辩人对于诉讼时效期间之外的请求丧失胜诉权。综上，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉停车位位于广州市番禺区城区大道310号13-18栋地下室99号，权属人为高儒通、李淑仪，建筑面积12.48平方米。高儒通、李淑仪（甲方）与创佳公司（乙方）签订《尚东尚筑前期物业服务协议》，约定由乙方就案涉车位为甲方提供物业管理服务。合同约定，物业服务费每月按建筑面积收取，收费标准按2.4元/平方米计收。高儒通、李淑仪收楼后，按30元/月的标准交纳案涉停车位的物业管理服务费至2014年9月份。2014年8月28日，广州市番禺区物价局出具《番禺区物价局关于番禺石基信业花园A区停车场停车收费标准的批复》、《番禺区物价局关于番禺石基信业花园B区停车场停车收费标准的批复》、《番禺区物价局关于番禺石基信业花园C区停车场停车收费标准的批复》：“……住宅小区业主自有产权车位的物业服务，按不高于该自有产权车位所在停车场小车停放保管服务收费（月保）30%的原则，业主与物业服务企业（或者停车场经营者）约定，按每月每车位计收”，小车月保收费标准为室内400元。2014年9月1日，创佳公司在公告栏张贴上述批复及《关于停车收费调价的通知》，将已售私家车位的管理服务费从2014年10月调整为60元/月。高儒通、李淑仪从2014年10月起按60元/月的标准继续交纳车位管理服务费。2018年10月15日，创佳公司发出《关于车位管理费调整相关事项及后续工作的说明函》及审计报告等附件，对2014年10月车位管理服务费调价进行相关说明，并通知收集支持表决票。高儒通因车位物业管理服务费提价问题与创佳公司存在争议，遂于2019年1月22日向本院提起诉讼。另查明，广东煜华会计师事务所对相关事项进行了审计和审核：1、2019年3月18日出具审计报告（煜华会审（2019）061号）：截至2014年10月，按照60元/月标准交纳车位物业费的户数为1011户，占总户数的比例为56.93%；按照60元/月标准交纳车位物业费的车位建筑面积为12616.12平方米，达车位总面积的比例为57.26%。2、2017年12月31日出具专项审计报告（煜华会审（2018）032号）：信业花园2017年度停车场收支情况按实际收入计算结余总额-519208.33，按饱和收入计算结余总额-166769.08元。3、于2019年6月6日出具专项审核报告（煜华会审（2019）066号）：信业花园停车场物业管理费升价投票表决结果为同意车位物业管理费升价的车位业主人数占车位业主总人数（1235户）的比例52.15%，同意车位物业管理费升价的车位业主的专有部分面积之和占小区车位建筑物总面积（22170.30平方米）的比例64.35%。庭审中，证人杨某出庭作证，证明其并未就车位涨价问题进行投票，亦未在创佳公司用于审核的表决票上签名，其本人不同意涨价。本院认为，高儒通与创佳公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效，双方当事人均应按约定履行。本案中，双方的争议焦点为原被告双方是否应按《前期物业服务协议》约定30元/月的车位管理服务费标准履行。创佳公司主张车位管理服务费标准已变更为60元/月。但根据《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告；（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门；（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。创佳公司并未提供证据证明其将拟调整物业服务收费标准的相关事项书面告知物业所在的街道办事处、居民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门，以及将表决结果公示60日以上。创佳公司调整车位管理服务费的程序不符合上述规定，在按规定完善调价程序前，不能就此变更双方在《前期物业服务协议》中约定的30元/月的车位管理服务费标准。故高儒通要求继续按《前期物业服务协议》的车位管理服务费标准履行，本院予以支持。至于高儒通要求创佳公司双倍返还自2014年10月起至2018年12月期间超额收取的物业管理费。由于创佳公司在调整车位管理服务费后为此增加了投入，提高了服务标准。调整后的车位管理服务费收费标准亦在政府指导价的范围之内，符合本地区的同类型车位管理服务费的标准；而且从业主投票表决的情况及2014年10月起小区业主的交费情况看，在排除存疑表决票后，支持对车位管理服务费价格调整的业主也达到双过半的标准。所以，虽然创佳公司调整车位管理服务费的程序存在瑕疵，但创佳公司就车位管理服务费的调整已完成了主要程序，调整后的价格亦属合理，原、被告双方在默许的情况下长期按调整后的标准实际履行了各自的权利义务，如仅因调价程序存在瑕疵而进行双倍返还，有失公平。故本院对高儒通要求双倍返还前期多支付的物业管理费的主张不予支持。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：一、原告高儒通与被告广州市创佳物业管理有限公司按双方于2012年9月29日签订的《前期物业服务协议》约定的车位物业管理服务费标准继续履行。二、驳回原告高儒通的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告高儒通和被告广州市创佳物业管理有限公司各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何俊燊人民陪审员  邱燕玲人民陪审员  廖志强二〇二〇年三月十七日书 记 员  郭子谦