云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0125民初850号原告：陈月，女，汉族，1979年9月25日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张新源，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘乐霞，女，汉族，1979年7月3日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：胥艳娟，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张京，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。被告：李莉文，女，汉族，1980年10月15日生，住云南省昆明市官渡区。被告：高见国，男，汉族，1980年11月6日生，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：方圆圆，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张伟明，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。第三人：张义成，男，汉族，1978年9月1日生，住云南省昆明市西山区。第三人：官明伟，男，汉族，1978年9月17日生，住四川省蓬安县。原告陈月与被告刘乐霞、李莉文、高见国、第三人张义成、官明伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张新源、被告刘乐霞的委托诉讼代理人胥艳娟和张京、被告高见国及其委托诉讼代理人方圆圆、张伟明到庭参加诉讼，被告李莉文、第三人张义成、官明伟经传票传唤、公告传唤逾期未到庭。本案现已审理终结。陈月向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告刘乐霞、李莉文在2015年6月5日签订的《宜良县幼儿园房屋租赁协议》；2.请求判令被告刘乐霞、李莉文支付原告违约金1万元；3.请求判令被告高见国腾退昆明市宜良县，并交付原告；4.请求判令被告高见国向原告支付自起诉之日起至实际腾房之日止的占用房屋期间的房屋占用费（以6万元每年的标准进行算）；5.请求判令被告高见国在腾退昆明市宜良县时结清占用期间内该物业的全部的水、电、电话、网络、物业等相关费用，及返回原告租赁时移交相关设施设备；6.判令本案三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年4月25日，原告与宜良县教育体育局（原宜良县教育局）签订《宜良县铁路幼儿园租赁协议》，合同约定原告向宜良县教育体育局租赁昆明市宜良县匡远镇铁路中区293号（原铁路幼儿园）园区。租赁时间为2011年7月1日至2022年6月30日。约定房屋租金为：2011年7月1日至2016年6月30日的租金为5万每年。2017年7月1日至2022年6月30日租金为6万元每年。2015年6月5日，原告与被告刘乐霞、李莉文签订《宜良县铁路幼儿园房屋租赁协议》及《宜良铁路幼儿园转让协议》。原告将昆明市宜良县匡远镇铁路中区293号（原铁路幼儿园）园区租赁给被告刘乐霞、李莉文，在《宜良县铁路幼儿园房屋租赁协议》双方约定：该场所只能办幼儿园。合同期限内，不得从事其他经营活动或转租他人。若一方违约另一方有权终止合同。违约方须承担违约责任，并向对方支付违约金1万元。2019年3月由于宜良县教育体育局催缴房租，原告方得知，被告刘乐霞、李莉文己经将昆明市宜良县匡远镇铁路中区293号租赁给了被告高见国，由本案第三人张义成、官明伟与被告高见国于2016年6月23日签订《宜良县铁路幼儿园转让协议》。目前宜良县匡远镇铁路中区293（原铁路幼儿园）园区由被告高见国实际占用。综上，原告认为：原、被告双方法律关系明确，被告刘乐霞、李莉文未经原告允许非法转租的行为，违反了原告与刘乐霞、李莉文所签订的《宜良县幼儿园租赁协议》的约定，同时依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。而被告高见国作为租赁物实际占用人，应当腾退房屋，并支付占用房屋期间的全部费用，现为维护原告的合法权益，现根据《华人民共和国民事诉讼法》之规定遂诉至贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。刘乐霞的委托诉讼代理人提出以下意见：原告知道或可以知道幼儿园已转让给高见国，原告已经足额获取到了转让金，原告在三年后提出解除合同不应得到支持，并且涉案房屋已由高见国经营了三年，现在收回幼儿园对学生和家长的合法权益以及教职工的就业会产生不利影响，对社会公共利益造成损害。高见国辩称，原告是知道幼儿园转租的事，并且教育局都会定期对幼儿园进行检查，我和陈月是直接联系过的，陈月知道我是实际使用人，在原告起诉前我已经经营了三年多，没有相关单位提出异议，根据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同的相关解释，本案的原告应该在其知晓后6个月内进行起诉，部分证件还是从陈月的名下直接转到我的名下，请求驳回原告的诉讼请求。李莉文、张义成、官明伟未提交书面答辩意见，未到庭举证、质证，视为放弃举证、质证权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的租赁协议、转让协议能够证实诉争幼儿园租赁及转租的过程，与庭审查明事实一致，本院予以采信；2.高见国提交的第三组证据与本案没有关联性，本院不予采信。根据庭审及采信的证据本院确认以下法律事实：2012年4月25日，原告与宜良县教育体育局签订《宜良县铁路幼儿园租赁协议》，合同约定原告向宜良县教育体育局租赁宜良县火车站中区293号（原铁路幼儿园）办幼儿园，租赁时间为2011年7月1日至2022年6月30日，租金为：2011年7月1日至2016年6月30日的租金为5万每年，2017年7月1日至2022年6月30日租金为6万元每年，押金1万元，原告在每年的7月1日前付清下一年度租金，约定该场所只能办幼儿园，不能转租。2015年6月5日，原告与刘乐霞、李莉文、张义成签订《宜良县铁路幼儿园房屋租赁协议》及《宜良铁路幼儿园转让协议》，原告将昆明市宜良县火车站中区293号（原铁路幼儿园）房屋转租给刘乐霞、李莉文、张义成，租赁期限为2015年6月5日至2022年6月30日，约定该场所只能办幼儿园，不能转租，同时原告将办园所有权证件、园舍等以总价45万元转让给刘乐霞、李莉文、张义成，另外支付押金1万元。2016年6月23日，张义成、官明伟与高见国签订《宜良县铁路幼儿园转让协议》，将宜良县铁路中区293（原铁路幼儿园）转让给高见国，租期至2022年6月30日，转让费57万元，另外支付押金1万元。另查明，本案涉及的幼儿园名称为宜良县匡远街道办事处铁路幼儿园，宜良县教育体育局在2015年7月1日同意法人由陈月变更为张义成，2017年5月11日同意法人由张义成变更为高见国，园长由陈月变更为陈贵和。刘乐霞与张义成系夫妻关系，李莉文与官明伟系夫妻关系。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，宜良县教育体育局将宜良县火车站中区293号（原铁路幼儿园）出租给原告，原告又转租给刘乐霞、李莉文、张义成，后张义成、官明伟再次转租给高见国，以上转租行为都未得到宜良县教育体育局的书面同意，但其都发文同意办理法人变更。本案原告是否有解除其与刘乐霞、李莉文的转租合同，首先，我国合同法规定了承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，法律并未规定承租人可以解除其与次承租人签订的合同，其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。庭审后，原告提交了一份申请，主要内容为宜良县教育体育局同意不追究其转租的违约责任，该证据没有在举证期限内提交，且与本案的处理没有关联性。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告陈月的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  何云跃人民陪审员  周金枝人民陪审员  刘云琳二〇二〇年三月十日法官助理肖金波书记员许佳钰