江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏民申4621号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：绿地集团南京宝地置业有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区石华街**。法定代表人：刘彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪令钦，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德东恒律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：闫晓莉。委托诉讼代理人：刘姗，江苏中虑律师事务所律师。再审申请人绿地集团南京宝地置业有限公司（以下简称绿地南京宝地公司）因与被申请人闫晓莉商品房预售合同纠纷一案,不服江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终6454号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。绿地南京宝地公司申请再审称，（一）二审判决认定事实错误，绿地南京宝地公司已于2016年7月31日交付房屋。1.根据双方签订的商品房预售合同第十条第二款约定，双方进行交接时，绿地南京宝地公司明确告知闫晓莉交付的商品房未取得约定的证明文件，闫晓莉仍愿意接受该商品房的，视为双方对交付条件的变更。2016年7月30日，绿地南京宝地公司向闫晓莉出具房屋结算及进户凭证，并告知闫晓莉未取得房屋测绘成果，闫晓莉签字确认，并于次日验房、履行交付手续。双方对于案涉房屋交付条件发生变更，即绿地南京宝地公司无需提供房屋测绘成果。2.双方签订的商品房预售合同第十条第三款约定，双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。2016年7月31日，闫晓莉至绿地南京宝地公司处验收房屋并接收钥匙、签署客户买受单位交接记录单、客户进户水/电表及应急钥匙签收函，证明双方已于2016年7月31日签署商品房交接单、交接钥匙，满足商品房预售合同约定的交付条件。3.闫晓莉以房屋存在质量问题要求维修为由主动交还钥匙，不能否认绿地南京宝地公司已经交付房屋的事实。（二）二审法院依职权调查案涉商铺周边市场租金价格，不符合法律规定。案涉商铺周边市场租金价格既非闫晓莉因客观原因不能自行收集的证据，也非人民法院认为审理案件需要的证据，二审法院依职权调查没有法律依据。（三）即使绿地南京宝地公司逾期交房，二审判决无视合同约定及法律规定，加重绿地南京宝地公司违约责任，亦属不当。1.商品房预售合同约定如果绿地南京宝地公司迟延交房，应按已收价款的万分之一/天向闫晓莉支付违约金，则违约金标准为263.67元/天，二审法院将违约金标准调整为430.41元/天，加重了绿地南京宝地公司违约责任。2.案涉房屋于2016年7月31日已经具备使用条件，没有取得房屋测绘成果不影响闫晓莉使用或者出租房屋。即使绿地南京宝地公司违约，但闫晓莉没有采取适当措施，反而退还钥匙，放任损失扩大，故其不得就扩大的损失即预期租金要求赔偿。综上，二审判决事实认定不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。闫晓莉提交意见称，（一）二审法院对案涉房屋实际交付时间认定准确，绿地南京宝地公司向闫晓莉实际交付房屋的时间系2017年3月22日。1.案涉房屋在合同约定的交付时间并未达到交付条件，闫晓莉当天亦拒绝收房，绿地南京宝地公司未能举证证明闫晓莉当天同意并接收了未满足交付条件的房屋。闫晓莉在当天获知房屋未满足交付条件，且存在诸多质量问题，故用拒绝签领钥匙的行为提出异议，拒绝收房。2.绿地南京宝地公司强调闫晓莉已于2016年7月31日签领了钥匙，但其未能举证证明。闫晓莉签署的应急钥匙签收函，系其就后期是否在物业处预留应急钥匙提前向物业所作的声明备注，根本无法看出闫晓莉已收到钥匙。3.闫晓莉已在一、二审中提供了一系列证明房屋实际于2017年3月22日交付的完整证据链。（二）绿地南京宝地公司逾期交房构成违约，按照合同约定应当承担相应的违约责任。因合同约定的违约金过低，且合同中就逾期交房和逾期收房的权利义务明显不对等，故二审在调查了案涉房屋附近租金情况，综合考量后依据闫晓莉主张的实际损失判令绿地南京宝地公司承担违约责任，符合法律规定，并无不当。（三）法院有权根据案件审理需要，依职权调取与案件相关的事实，故二审调取案涉商铺周边租金价格的行为并无不当，符合法律规定。综上，二审对本案事实认定清楚，适用法律正确，绿地南京宝地公司申请再审理由无法成立，请求驳回其再审申请。本院经审查认为，（一）关于案涉房屋实际交付时间是2016年7月31日还是2017年3月22日的问题。根据绿地南京宝地公司与闫晓莉签订的商品房预售合同第十条第三款约定，双方签署商品房交接单、交接钥匙后即为交付，故认定案涉房屋的实际交付时间，应审查双方何时签署商品房交接单、交接钥匙。绿地南京宝地公司主张其于2016年7月31日向闫晓莉交付案涉房屋，但其仅提供了闫晓莉签署的商品房交接单，并无证据证明其向闫晓莉交付了钥匙。虽然闫晓莉在应急钥匙签收函上备注“钥匙自留，有事业主到现场处理，后果自负”，但该函上并无记载闫晓莉已经接受钥匙的内容，闫晓莉亦对为何签署该内容作出了解释，故该应急钥匙签收函并不能直接得出双方进行了案涉房屋钥匙交接的事实。而且，案涉房屋未取得测绘成果，不符合交付条件，闫晓莉亦发现房屋存在诸多质量问题，其拒绝接受房屋更符合常理。同时，闫晓莉主张房屋实际交付时间为2017年3月22日，提供了交房二次通知书、客户买受单元交接记录单、业户钥匙领用单，能够证明在2017年3月22日签署了交接单、交付了钥匙。绿地南京宝地公司虽提交了物业公司的情况说明，称系闫晓莉签收钥匙后又将钥匙还给物业公司并抽走了钥匙签收单，但并无证据证明。因此，绿地南京宝地公司主张其已于2016年7月31日向闫晓莉交付了案涉房屋，缺乏事实依据，依法不能成立。（二）关于逾期交房违约金问题。首先，合同法规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。现双方签订的商品房预售合同中约定的绿地南京宝地公司逾期交房违约金明显低于涉案房屋所在区域同地段同类型房屋的市场租金，闫晓莉有权请求人民法院予以增加；其次，双方签订的商品房预售合同约定，绿地南京宝地公司承担逾期交房的违约金远远低于闫晓莉逾期收房承担的违约金标准，两者的权利义务明显不对等。故二审法院综合上述两方面因素，判决绿地南京宝地公司按照3元/平方米/天承担逾期交房违约金，符合法律规定。对于绿地南京宝地公司主张闫晓莉未采取适当措施，未防止损失扩大的问题。绿地南京宝地公司主张闫晓莉同意在案涉房屋未取得测绘成果的情况下接受房屋，未提供证据证明，且与双方于2016年7月31日未进行钥匙交付的事实相悖。因绿地南京宝地公司未按照合同约定的标准向闫晓莉交付房屋，而闫晓莉在绿地南京宝地公司第一次通知交房时拒绝接受房屋有正当理由，故不存在闫晓莉未采取适当措施导致损失扩大的事实。（三）关于二审法院依职权调查问题。按照民事诉讼法及司法解释规定，人民法院调查收集证据原则上应当依据当事人申请进行，或者认为审理案件需要，也可以依职权进行，但人民法院依职权进行调查收集的证据有明确的范围。本案中，二审法院调查案涉房屋市场租金价格，不符合人民法院认为审理案件需要进行调查收集的范围。但是，民事诉讼法规定当事人申请再审事由中并不包括上述事项，且二审依据其调查收集的证据认定绿地南京宝地公司承担逾期交房的违约金标准较为公平合理。因此，绿地南京宝地公司以二审调查收集证据不符合法律规定为由申请再审，本院不予支持。综上，绿地南京宝地公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回绿地集团南京宝地置业有限公司的再审申请。审判长  刘海平审判员  张丽华审判员  杜三军二〇二〇年三月三十一日书记员  王 婷