辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初14522号原告：杨艳敏，女，1964年4月19日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告：金华，女，1969年6月12日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。原告：董绍毅，男，1975年2月19日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告：王新，女，1967年7月20日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王春伟（王新丈夫），1964年3月24日出生，汉族，住址沈阳市铁**。原告：李晓光，女，1960年12月9日出生，汉族，住址沈阳市和平区。被告：陈俊杰，男，1960年5月9日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：汪世龙，辽宁龙格律师事务所律师。委托诉讼代理人：白丹，辽宁龙格律师事务所律师。被告：费晓玲，女，1963年3月22日出生，汉族，住址沈阳市浑**。委托诉讼代理人：汪世龙，辽宁龙格律师事务所律师。委托诉讼代理人：白丹，辽宁龙格律师事务所律师。第三人：董世远，男，1960年6月19日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告杨艳敏、金华、董绍毅、王新、李晓光与被告陈俊杰、费晓玲，第三人董世远房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨艳敏、金华、董绍毅、王新、李晓光，被告费晓玲及被告陈俊杰、费晓玲的委托诉讼代理人汪世龙、白丹，第三人董世远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨艳敏、金华、董绍毅、王新、李晓光向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告将其出售的位于沈河区9门556平方米门市房及同住址140平方米住宅过户至买受人名下；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年5月，原被告签订《买卖房屋协议书》，协议签订后，乙方除陈薪如（系被告女儿）没支付房款外，其他买受人均按协议约定将房款支付给董世远。此后虽经买受人多次要求将买卖房产过户，但被告至今仍未履行过户登记手续。原告为确保自身合法权益免受损失，请求法院判令被告立即按协议约定履行过户登记手续。被告陈俊杰、费晓玲辩称，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。第一、原、被告没有房屋买卖事实，也没有房屋买卖的合意，因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告与五位原告并不熟悉，也未经房产中介介绍出售房屋，五位原告也未到被告处看过涉案房屋，也未向被告给付过任何款项，从原告提出的合同记载的日期至今，也没有人要求被告交付房屋，双方既没有房屋买卖的事实也没有买卖房屋的合意，原告诉求的买卖行为并没有发生。二、从原告提供的房屋买卖协议书的内容看，不具有客观性和合理性，首先从主体上看，在协议书中乙方一栏记载的主体为六个人，但在协议后面签字的主体为五个人，不具有同一性，这与正常的房屋买卖合同相悖，另外，买受人陈薪如为被告女儿，被告的女儿和他人一起购买父母房屋完全违背常理，对于房屋的价值约1000多万元，而协议书约定的是600万元，远低于市场价格，不具有真实性。三、合同中约定房屋款项支付给第三人董世远，但合同中既没有董世远的签字也没有被告委托董世远出售房屋的委托书，更没有委托董世远代收款项的委托函，因此该协议为虚假协议，不受法律保护，协议中关于租金的约定既无事实依据也没有法律依据，也不符合常理，涉案房屋一直属于被告拥有合法产权，因此，被告享有收取租金的权利和义务，其他任何人未在产权人的授权下无权获得租金，因此该协议关于租金的约定不具有合法性，在协议中要求被告把住宅房屋变成商业用房完全违背法律的规定，房屋的性质是房地产规划部门在建设房屋时通过规划审批批准的，不是业主通过个人意志改变的，上述约定既不具有合法性也没有合理性，说明该合同不是真实合法的协议，该合同签订没有具体日期，与实践中的买卖行为不符，所以双方并没有真实的买卖行为和事实，请求驳回原告诉求。二、关于合同中约定由董世远收取款项的行为是无效的法律行为，并且本案中被告既没有委托董世远出售房屋，也没有委托董世远收取款项，因此该条约定为无效约定不受法律保护，同时董世远是否收取相关款项，收取的是什么性质的款项，被告并不知情，因此对被告没有任何法律效力。三、根据庭审身份的确认，原告杨艳敏系董世远的妻子，董绍毅是董世远的侄子，金华也是董世远的亲属，王新、李晓光是董世远的同事，五位原告均为董世远的利害关系人，根据原告提供的协议可以看出，董世远即代理被告收取房款，又代理原告来买房，这种双向代理行为损害了被告的合法权益，又是法律规定的无效行为，不应受到法律保护。如原告所述，董世远代表被告收取房款，其妻子购买房屋应向董世远给付房款，这是变相的自己代理，是法律所禁止的代理行为。四、被告并没有收到原告要求过户的任何请求，请求原告提供证据，否则被告将追究各原告虚假诉讼的责任。五、在法庭审理相关实施后，请求将该案移送公安机关侦查，保护被告的合法权益。综上，请求驳回原告诉求，将该案移送公安机关侦查。第三人董世远述称，同意原告诉讼请求，依法判决。经审理查明，原告王新、李晓光、金华、杨艳敏持有《买卖房屋协议书》。《买卖房屋协议书》的内容为：“出卖人（甲方）：陈俊杰、费晓玲买受人（乙方）：杨艳敏、金华、曲玲、王新、陈薪如、李晓光经甲乙双方协商，甲方自愿将其所拥有的位于沈阳市东陵区9门门市房556平方米及住宅140平方米，卖给乙方。为此双方达成如下协议：一、甲方出让房屋应具有独立的产权，即房产证、契税证、土地证齐全，并保证出卖房屋没有争议及债务纠纷，且没有任何因使用或租用该房屋遗有任何陈欠费、税，其中包括采暖、水、电费等。二、出让价格，本协议项下门市房、住宅共计696平方米，总计出让价格为600万元人民币（陆佰万元整），该价格包括本次买卖过户登记所产生的过户费、契税等所有费用。出让房屋因增值所产生的税、费由甲方负担。三、付款方式，本协议生效后买受人即将600万元，支付给董世远，待过户登记完成后，由董世远一次性将房款支付给甲方。四、由于出让房屋现已出租第三方使用，出让房屋的房租，自2011年10月1日起以后所产生的租金归乙方所有，甲方有协助乙方催收租金的义务。五、甲方尽量将本协议项下出让的140平方米住宅恢复原来门市房的登记形态。六、违约责任，本协议生效后一方违约，违约方应赔偿另一方违约金为本协议额的10%，甲方如没履行本协议项下第五条，不在违约范围之内。七、本协议一式8份，甲乙双方签字即生效。签约人每人一份，并具有同等法律效力。”。上述协议书落款乙方处显示有签字字样“王新”、“李晓光”、“金华”、“杨艳敏”、“董绍毅”，甲方处显示有签字字样“陈俊杰”、“费晓玲”，落款时间为“2011年5月”。为要求二被告将其出售的位于沈河区9门556平方米门市房及同住址140平方米住宅过户至买受人即本案原告名下，原告起诉来院。庭审中，原告董绍毅、第三人董世远均陈述上述签字字样中“董绍毅”为第三人董世远所签，系第三人董世远经原告董绍毅同意后代其所签。本案审理过程中，针对上述《买卖房屋协议书》中“陈俊杰”、“费晓玲”签字的真实性等问题，二被告申请进行鉴定。本院委托辽宁德恒司法鉴定所进行鉴定。2019年12月26日，辽宁德恒司法鉴定所作出[2019]辽德司文检函字第511120号《终止鉴定告知书》，以被告费晓玲对司法鉴定工作造成了严重干扰为由，决定终止鉴定，予以退卷。在本案审理过程中，经查，本案所涉门市房存在抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行，抵押时间为1999年8月13日至2000年8月12日，至今仍未撤销抵押。上述事实，有双方当事人陈述、买卖房屋协议书等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案原告主张其与二被告签订《买卖房屋协议书》，且根据协议书约定，要求二被告将出售的位于沈河区9门556平方米门市房及同住址140平方米住宅过户至买受人即原告名下，但经查，本案门市房在原、被告签订《买卖房屋协议书》之前就存在抵押，在抵押未涤除前，房屋尚不具备过户条件。原告可待房屋抵押涤除完毕、具备过户条件后，另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杨艳敏、金华、董绍毅、王新、李晓光的诉讼请求。案件受理费46800元，保全费5000元，由原告杨艳敏、金华、董绍毅、王新、李晓光与被告陈俊杰、费晓玲各负担50%。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  皮晓赛人民陪审员  唐占刚人民陪审员  冯卫东二〇二〇年三月二日书 记 员  刘 娇