云南省泸水市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3321民初29号原告（反诉被告）：刘生元，男，白族，1974年1月26日生，云南省泸水市人，初中文化，个体户，住云南省怒江傈僳族自治州泸水市。委托诉讼代理人：田肇林，男，云南南亚律师事务所律师，执业证号：15305201710606960，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：罗泽舟，男，汉族，1948年10月4日生，四川省达州市人，大专文化，退休干部，住丽江市古城区。被告（反诉原告）：和金林，女，纳西族，1952年7月7日生，云南省丽江市人，初中文化，退休职工，住丽江市古城区。委托诉讼代理人：邓炳生，男，云南义合律师事务所律师，执业证号：15307198910471534，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：和全，男，纳西族，1978年9月25日生，云南省丽江市人，中专文化，自由职业，住丽江市古城区。被告（反诉原告）：和健，女，纳西族，1975年11月3日生，云南省丽江市人，大学本科，人民教师，住丽江市古城区。原告（反诉被告）刘生元诉被告（反诉原告）罗泽舟、和金林、和全、和健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用普通程序在本院第三法庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘生元及委托诉讼代理人田肇林，被告（反诉原告）和金林及委托诉讼代理人邓炳生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告刘生元向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与四被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系；2、依法确认标的房屋（位于六库镇江）的征收补偿款613322.12元属原告所有；3、判令四被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原告与被告罗泽舟原系好朋友关系。1999年，因被告罗泽舟急需资金周转，但其自身背负有几百万元扶贫贷款的债务，而无法再获得银行的借款。为此，罗泽舟请求原告以原告自己名义帮其向银行借款，并且被告和金林愿意用两被告共有的位于六库镇江房产为该笔借款进行抵押担保。为了帮助被告罗泽舟，原告刘生元便以自己名义向当时的泸水县农行帮被告罗泽舟借款40000元并用四被告的前述房产进行了抵押担保。款借出后，原告将40000元借款如数交给了被告罗泽舟（尽管被告罗泽舟在泸水市法院行政案件的庭审过程中仅承认收到了20000元），但借款期限届满后，被告罗泽舟却迟迟不偿还借款。2004年，负责审批该笔借款的泸水县农行领导即将退休，要求原告必须偿还该笔借款，否则就将其拉入征信黑名单中。为自己不被拉黑，原告只能替被告罗泽舟将该笔借款的本金及利息共70000元全部还清。原告替被告罗泽舟偿还了银行的借款，将抵押于银行的四被告的《房产证》拿回后，与被告罗泽舟取得联系，要求被告罗泽舟将该款还给原告。但被告罗泽舟声称自己没有钱还给原告，愿意将该抵押的房产以115000元的价格卖给原告以偿还该笔借款。但其言明，其只愿承担借款本息70000元中的50000元，要求原告再支付给他们65000元。为了减少自己的损失，原告权衡再三后最终同意购买了位于六库镇江房屋。2005年3月，原告到原泸水县房管所办理该房过户手续，房管所的工作人员告诉原告说:“要办理单位房改房的过户手续，必须由罗泽舟去其单位开具原产权单位允许出售的《证明》，并亲自来办理过户手续或委托你全权办理该房屋过户手续才行。”为此，原告就不断要求被告罗泽舟（当时被告己到丽江居住）返回六库协助原告办理过户手续。但被告罗泽舟说:房子己给原告，由原告自己去办理过户手续，他不负责过户。所以，该房屋的过户手续一直无法办理。为了迫使被告罗泽舟向其单位开具原产权单位允许出售的《证明》和配合原告过户，原告便故意将部份房款拖着不付给被告罗泽舟。直到2005年8月，被告罗泽舟给原告打电话说:让原告将剩余的房款打给他，他有急用。原告又再次向被告罗泽舟提出协助过户的要求。被告罗泽舟说他在省外，连生活费都没有了，无法赶回来，让原告先汇给他一部分钱，他可以给其单位打电话，让单位给房管所开具《证明》，同时他也会给房管所打电话，告诉他们已经全权委托原告办理该房屋的产权过户手续。原告说:“要到房管所通知我去办理房屋过户手续，我才会给你汇一部分房款，等过户全部完成后才会给你打尾款，不然，我一分钱也不会打给你。”又过了三四天左右，被告罗泽舟的单位（怒江州发改委通知原告，让原告去拿《证明》和被告罗泽舟的身份证传真件。同时，房管所也通知原告可以去办理过户手续了。2005年8月11日，原告依约汇给了被告罗泽舟19000元的购房款。2005年8月12日，原告将该房过户到妻子杨琳名下。2006年11月份，原告将购房的尾款全部付给了被告罗泽舟。后来的几年间，被告罗泽舟夫妇多次回到六库并到原告家玩，但从未对该房屋的买卖事宜提出过异议。2017年6月份，被告罗泽舟夫妇获悉六库正在进行棚户区改造，标的房屋将被征收，可获得大笔补偿款时，便以该房屋的《房产证》遗失为由，欺骗泸水市不动产登记中心工作人员为其补办了该房屋的《不动产证》。补办好《不动产证》后，被告罗泽舟夫妇便持该《不动产证》找到原告，要求其返还房屋。后经原告向泸水市不动产登记中心提出异议，泸水市不动产登记中心发现该房屋产权证书完备，不符合补办登记的条件，遂通知四被告将补办的《不动产证》交回泸水市不动产登记中心。四被告在其欺骗补证的行为败露后，便要求泸水市住建局撤销登记于原告妻子杨琳名下的该房屋的产权证书。在其要求未得到支持的情况下，向泸水市人民法院提起了行政诉讼。2018年5月7日，泸水市人民法院以办证程序违法和颁证程序违法为由，作出撤销原告妻子杨琳持有的泸房权证（六）字第**房屋所有权证的判决。宣判后，杨琳不服，提出上诉。2018年11月9日，怒江州中级人民法院以同样理由作出维持原判的终审判决。原告认为，杨琳持有的第5311104477号房屋所有权证虽因行政机关的办证程序违法和颁证程序违法而被撤销，但原告与四被告间的房屋买卖关系仍然是合法有效的，四被告理应按照法律、法规的规定，配合原告重新办理该房屋的产权变更登记于续。但鉴于目前该涉案房屋己被泸水市人民政府征收，即将被拆除，故原告请求依法确认该房屋的征收补偿款613322.12元属原告所有。综上，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，具状向人民法院提起诉讼，请依法判决。本诉被告罗泽舟、和金林、和全、和健答辩称，请求人民法院在查清事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。1.原告刘生元在其诉状中，只以他本人作为原告，主张属于被告的（位于六库镇江），已经卖给了原告。但是此房被非法过户在原告刘生元妻子杨琳名下，而且非法过户后的房产证中也没有原告刘生元的份额，所以原告刘生元是否有单独作为原告人的主体资格？是否应该把其妻子杨琳也作为原告进行起诉，这一点被告搞不清楚，所以请求人民法院给予审查。2.原告在其诉状中讲到一些所谓的事实来说明，是原告帮被告进行贷款，而且是以原告刘生元的名义用被告的房产证抵押作为担保，贷款40000元。并在其诉状中进一步说明，原告将款贷出后，就将4万元交给了被告罗泽舟。原告刘生元的这种说法是非常荒谬的。事实上被告当时没有向任何银行贷过款，也不存在几百万的贷款债务，如果需要贷款，也不必用刘生元的名义，动用被告的房产证作为抵押去贷4万。这样的说法，明眼人听起来都觉得可笑。不知道原告是怎么编出来的。但是事实上，被告从来都没有求过原告刘生元去帮被告贷过款。被告也不需要贷款。刘生元当时向被告借房产证时，是以他做生意没有起动资金，需要向银行贷款为名，要用被告的房产证作为抵押物，而向被告借去的。因为当时被告与原告刘生元是朋友关系，而且有帮他一把的意思，对原告刘生元放心的基础上才借给他房产证的，想不到原告却干出这种伤天害理之事，把属于被告的合法房产用非法手段过户到了原告刘生元的妻子杨琳名下。现在还用根本不存在的“事实”来要求法院确认被告与原告之间存在房屋买卖合同关系。原告刘生元的这种说法即没有事实依据，也没有法律根据（具体的情况被告罗泽舟在2017年7月24日给原告刘生元的信中祥细说明，己附在被告的反诉证据中）所以请求法院给予认真审查。3.原告在其起诉状中进一步说明原告在办理过户手续时的合法性，也进一步说明所谓的房屋买卖合同的存在和付款的情况。但是因为是原告编造了所谓的事实，所以原告刘生元在其诉状中也不能自圆其说。而且在泸水市人民法院（2017）云3321行初9号行政判决书和怒江州中级人民法院（2018）云33行终4号行政判决书中，都说明依照2005年适用的《城市房屋权属登记管理办法》、云南省城市房屋产权户籍管理实施细则以《云南省城镇房产权交易管理办理》的规定，被告对变更房屋产权登记的申请，应要求双方当事人携带证件并进行审查、核实权属。本案中被告在受理原告刘生元的妻子杨琳申请房屋产权变更登记时，未严格依照程序要求双方当事人到场，仅凭杨琳单方申请及参与作出的领证行为，其行为未尽审慎审查职责，至领证程序违法。杨琳在审理中提出的其与被告存在房屋买卖合同关系，属另一法律关系，其主张法院不予以支持。鉴于杨琳在房屋变更登记时程序违法，杨琳无善意取得情形，且该房屋变更登记对被告权力产生实际影响。所以根据法律的规定、判决撤销了泸水市住房和城乡建设局于2005年8月12日颁发给杨琳的房权证。所以原告无权来主张将属于被告位于六库镇江的征收补偿款613322.12元归其所有。原告刘生元的这种谎廖主张让被告无法理解，明明是其无理非法占用被告的房屋，还用违法的手段骗取颁证机关，将被告合法的房产占为己有，本身原告的这种行为就是一种严重侵害被告的违法行为，现在还好意思提出将被告的合法房产补偿款归其所有。所以恳请法院查清事实，依法驳回原告的无理诉求。4.原告在其诉状中还在编造其在过户过程中的事实经过，但是事实胜过雄辩，这一问题己经在被告的行政诉讼状及一审、二审判决书中查得非常清楚，而且有了明确的认定。如果原告在起诉状中的说法存在的话，那么两审人民法院也就不会判令撤销己经被过户到杨琳名下的房产证，颁机关在办理过户手续的行为也就不违法了。所以希望原告不要再坚持自己的违法的行为。法律是公正的，事实是永恒的，不可能因原告的胡编乱造而改变事实。希望原告拿出实实在在的证据采证明自己的观点。5.关于原告在其诉讼中提到的己支付过购房款的问题，被告从来没有要把自己的房屋卖给原告的意思表示，也从来没有过求原名贷款的事实，更没有收到过原告所支付的购房款。原告在其诉状中所提到的所谓购房款数，怎么计算都没有115000元。而且所提出来的己支付的所谓购房款都没有任何证据来证明。而是原告自己都说不清楚的虚构款。如果说原告说不清楚的话根据原告提供的付款凭证，被告可以清楚地告诉原告所支付的款项并不是购房款，而是房屋租金，被告己经在反诉状中，提出诉求和说明了事实，而且原告提供的付款凭证，总共被告也只收到59000元，约定的10年租房租金应该是6万元，这其中还相差1000元。这一点也请求人民法院给予查证。6.原告在其诉状中说：“2006年11月份，原告将购房的尾款全部付给了第一被告。”那么原告必须明确总共分几次给付给被告所谓的购房款，是付了现款还是汇款，总共支付了多少钱给被告。按照原告的说法，原告是在2005年8月12日才全部付清了所谓的购房款，但是原告在非法办理过户手续时，使用的收据落款日期却是2005年5月2日，也就是说原告在还没有付清购房款的情况下，提前三个月就在办理转户手续，而且收据是原告自行制作的虚假收据，以上种种疑问请法院给予查清，恢复事实真象，在查清事实的基础上，依法作出公正的判决。7.原告在其诉状中称是被告使用欺骗的手段补办产权证来骗取拆迁补偿款，这样的说法更是荒唐透顶，正因为被告合法拥有的房屋被本案的原告刘生元及其妻子杨琳非法占有，还拒不交还被告的房产证。所以被告按合法的程序补办产权证，以便尽早拿回合法属于自己的房屋，同时领回自己的搬迁补偿款，被告的行为不属于用欺骗的手段办理。至于将被告补办的产权证暂时收回去是由于原告非法行为导致需要查明事实，现己经过法院的两审裁判，查清了原告办理的房产证是违法办理的，并撤销了原告持有的房产证。原告超出租赁期限后收取的房租费是不当得利，应该返回给被告，并将属于被告的房屋立即归还给被告。综上所述，原告在其诉状中所提出的诉讼请求没有事实依据。也无法律根据。其所谓的事实都是自己编出来的。为了能有效地维护被告的合法权益不受非法侵害，请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，并支持被告在反诉状中的合法诉求。反诉原告罗泽舟、和金林、和全、和健提出如下反诉请求：1.判令反诉被告将属于反诉原告的房屋立即归还；2.判令反诉被告退还不当得利的房租费人民币90000元（每年15000元，从2014年至2019年计6年）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：1999年由反诉被告刘生元以需要贷款做生意为由，向反诉原告罗泽舟借去原告人的房产证(原件)和身份证去办理他的贷款。被告办完贷款后，身份证原件已归还给反诉原告罗泽舟。当时反诉被告刘生元怎样办理，在哪个银行办理反诉原告都不曾知道。但此后反诉被告刘生元一直未曾归还反诉原告的房产证，借口为贷款还未还清。2001年反诉原告退休后回到丽江居住，在这期间房屋由澜沧江啤酒厂经营租住。2013年反诉被告刘生元请求将反诉原告的房屋租给他家租住，并答应一次性支付10年的租金6万元（每年的租金为6000元）。反诉原告见反诉被告一家在六库没有地方居住，况且当时双方的关系不错，所以退去原来的租户。从2004年1月开始就以每年6000元的租金将房屋租给了反诉被告，双方约定租期为10年(从2004年1月1日起至2013年12月30日止)。但是反诉被告刘生元全家租赁反诉原告家的房屋后，并没有按照他的承诺一次性将10年的租金6万元支付清，而是分几次汇来的。按照反诉底被告双方的约定，2013年底房屋租赁到期，反诉原告曾无数次打电话给刘生元，要求他赶快把反诉原告的房产证及房屋都归还给反诉原告。但是反诉被告却找各种借口不予归还。最后反诉被告连电话都停机了，无法再联系到反诉被告。2017年7月23日，反诉原告再无法联系到反诉被告的情况下，到泸水市住房和城乡建设局查询反诉原告的房屋登记资料，一查资料才知道，反诉原告的房屋已经被反诉被告刘生元非法登记在了杨琳的名下，并已出租出去。关于反诉被告非法过户反诉原告房屋的问题，已经泸水市人民法院(2017)云3321行初9号行政判决书及怒江州中级人民法院(2018)云33行终4号行政判决书判决，已经有了明确的判决结果。所以反诉被告将属于反诉原告的房屋出租出去的收益是不当得利，应该返还给反诉原告。为了维护反诉原告的合法权益不受非法侵害，尽快收回属于反诉原告的房屋及租金，特向贵院提起反诉，请求人民法院依法驳回反诉被告的原诉请求，并支持反诉原告的反诉请求。针对反诉原告罗泽舟、和金林、和全、和健的反诉，反诉被告刘生元答辩称：请求法院驳回反诉原告的诉讼请求，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，不存在不当得利关系，2017年11月，涉案房屋已经被征收。原告（反诉被告）刘生元针对其本诉诉讼请求及反诉答辩理由，向本院提交了如下证据材料：1、居民身份证（复印件），用于证明原告的身份情况。经质证，四被告（反诉原告）对该组证据无异议。本院对该组证据予以确认。2、转款凭证（复印件），用于证明刘生元在帮被告罗泽舟偿还了帮其借的银行贷款本息共70000元，但罗泽舟只愿承担50000元后，按双方约定又支付给罗泽舟购房款57500元（分别于2005年4月8日支付了15000元、2005年6月25日支付了5000元、2005年8月11日支付了19000元、2005年10月31日支付了10000元、2006年11月1日支付了8500元），前述款项合计为107500元，加上罗泽舟从刘生元处拿走的现金2500元、代其支付过户税费3500元及代其退还原租房户租金1500元，总计为11.5万元，同时证明原告依约向被告付清了全部的购房款，原、被告之间存在合法有效的房屋买卖关系。经质证，被告（反诉原告）对承担贷款50000元及收取现金2500元的事实不予认可，支付过户税费3500元的事实认为与被告无关联，其余款项收取59000元的事实予以认可，同时提出所收取款项并不说明是购房款，恰恰说明这个是租金，所以对证明目的不予认可。本院认为，原告（反诉被告）刘生元未提交贷款50000元及收取现金2500元的有效证据，本院不予确认；支付过户税费3500元的问题，因泸水市住房和城乡建设局于2005年8月12日对颁发给杨琳的房屋产权证书在行政诉讼案件中被撤销，本案中不宜明确该费用承担主体，故本院不予确认；收取59000元的事实被告无异议，本院予以确认。3.罗泽舟的身份证、《证明》、《私有房产申请登记审批表》（均为复印件），用于证明原、被告双方达成房屋买卖协议后，因过户时必须要被告单位所开证明，只有单位开证明才能过户，被告向原告提交了自己的身份证传真件及被告原所在单位的《证明》，并口头委托原告自行办理过户手续。泸水县房管所工作人员经调查核实双方交易成立，能更进一步证明原、被告之间存在合法有效的房屋买卖关系。经质证，被告（反诉原告）提出身份证复印件模糊，地址是显示六库的地址，不是丽江的地址，对《证明》的真实性不予认可，提出其余证据在一审、二审都撤销，对证据三性都不予认可。本院认为，对于罗泽舟身份证复印件问题，因罗泽舟与原告之间有往来关系，原告持有具有一定可能性，本院对其真实性予以确认；罗泽舟单位所开《证明》问题，依据相关法律法规规定及常理应当属于罗泽舟本人的意思表示，且被告并未提交该证明属于违规开具的有效证据，故，本院对《证明》的真实性予以确认；《私有房产申请登记审批表》属于行政行为，本案中不宜作为有效证据进行认定，只能证明原告行使行为的事实，故，本院不予确认。4、彭玉梅的身份证及《证明》（复印件），用于证明原、被告之间发生房屋买卖关系以后，当时的房屋承租人彭玉梅突然接到出租人罗泽舟的电话，说房子已卖给刘生元了，让她搬走，并告诉她剩余的租金由刘生元退还她，后来刘生元退还给她1500元，此组证据也证明了原被告之间存在合法有效的房屋买卖关系。经质证，对彭玉梅身份证三性予以认可，对别的证据的三性不予认可，提出在提交证据时有录音作为证据证明。本院认为，该组证据具有客观真实性，能证明原告证明观点，本院予以确认。5、《委托书》、《不动产证遗失声明》、《通知》均为复印件，用于证明被告上演以欺骗方式进行补正的闹剧及其补办的《不动产证》被收回的整个过程，也直接证明了他与原告之间存在合法有效的房屋买卖关系。经质证，被告对证据的真实性予以认可，但是对关联性和证明目的不予认可。本院认为，被告对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。6、泸水市人民法院（2017）云3321行初9号行政判决书和怒江州中级人民法院（2018）云33行终4号行政判决书，用于证明因行政机关在变更登记过程中，存在着办理程序和颁证程序违法，所以两审均判决撤销“泸房房权证（六）字第**。但对原被告双方是否存在房屋买卖并未作审理。经质证，被告对这组证据的三性予以认可，但对于证明目的不予认可。本院认为，该组证据裁判内容能证明原告证明观点，本院对该证据的证明目的予以确认。7、《收件回执》、《泸水市房屋征收补偿结算清单》复印件，用于证明本案所涉及房屋（位于六库镇江）已被政府征收。经质证，被告证据真实性予以认可，但对于作为证据的合法性不予认可，对证明目的不予认可。本院认为，经核实涉案房屋已被政府征收，因原、被告存在纠纷，补偿款并未发放，该组证据能证明原告证明观点，本院予以确认。8、《国有土地使用证》复印件，用于证明原、被告之间存在合法的房屋买卖关系，在我们国家在二手房买卖中，都是先颁发《房屋产证》，后颁发《国有土地使用证》，充分说明原被告之间已经形成房屋买卖关系。经质证，被告对这组证据的证明目的不予认可。本院认为，原、被告之间房屋产权并未进行依法变更登记，2005年8月12日对颁发给杨琳的房屋产权证书在行政诉讼案件中被撤销，故，本院对该证据不予确认。被告（反诉原告）罗泽舟、和金林、和全、和健针对其本诉答辩理由及反诉诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、居民身份证复印件，用于证明四被告（反诉原告）的身份情况。经质证，原告（反诉被告）对真实性没有异议，提出和全、和健、和金林作为反诉原告的主体是否适格需要法庭进行核实。本院认为，四被告（反诉原告）均是本案涉案房屋的共有权人，与本案有直接利害关系，具有适格的诉讼主体资格，本院对该证据予以确认。2、《信件》复印件，用于证明反诉原告与反诉被告间的经济来往情况。经质证，原告（反诉被告）对证据三性及证明目的不予认可。本院认为，该证据不符合证据形式要件，本院不予确认。3、《办理房产申请书》复印件，用于证明反诉被告在非法办理过户手续时的申请书。经质证，原告（反诉被告）对证据无异议。本院对该证据的证明目的予以确认。4、《收条》复印件，用于证明反诉被告自行制作了一份购房款收据。经质证。原告（反诉被告）对证据无异议，提出是为了补齐过户手续用。本院对该证据的证明目的予以确认。5、泸水市人民法院(2017)云3321行初9号行政判决书和怒江州中级人民法院(2018)云33行终4号行政判决书，用于证明反诉被告申领的房产证因变更登记时程序违法，所以判决撤销。经质证，原告（反诉被告）对证据三性予以认可，但是证明目的不予认可，提出只能证明房屋颁发和办理程序违法，与房屋买卖没有关系。本院认为，该组证据裁判内容能证明涉案房屋变更登记时程序违法的事实，故，本院对该证据予以确认。6、《租房协议》复印件，用于证明反诉被告把属于反诉原告的房屋出租去后的不当得利的情况。经质证，原告（反诉被告）对证据不予认可，对证明目的不予认可，这充分证明被告刘生元对房屋有处理权。本院认为该证据只能证明原告（反诉被告）对涉案房屋出租的事实，是否属于不当得利需要结合本案全部事实才可以确认，故，本院对证据真实性予以确认，对证明目的不予确认。7、《录音》，用于证明承租人彭玉梅是跟被告（反诉原告）承租的事实。经质证，原告（反诉被告）对录音真实性没有意见，对证明目的不予认可，强恰恰证明了原告（反诉被告）对房屋有处理权的事实。本院认为，原告（反诉被告）对该证据真实性无异议，本院对该证据予以确认。根据庭审举证、质证、认证，本院确认本案如下法律事实：1998年3月24日，四被告（反诉原告）申请购买了位于六库镇新闻路5号的公有住宅，房屋房屋产权证明为（93）年城房住字第13-1-**屋原产权人为被告（反诉原告）罗泽舟，共有人为被告（反诉原告）和金林、和全、和健。2001年开始，被告（反诉原告）罗泽舟退休后和家人回到丽江居住，于是将房屋租赁给澜沧江啤酒代理商彭玉梅，直到2004年年底，被告（反诉原告）罗泽舟告知彭玉梅不再租赁给其房屋，由于租赁期未满需要提取房租，原告（反诉被告）刘生元代被告（反诉原告）罗泽舟退给了彭玉梅1500元的房租。2004年11月，原告（反诉被告）刘生元接收上诉房屋并进行装修，2005年4月底装修完毕后开始居住使用至2017年11月14日房屋被征收。同时，原告（反诉被告）刘生元先后向被告（反诉原告）罗泽舟支付了57500元（付款时间分别于2005年4月8日支付了15000元、2005年6月25日支付了5000元、2005年8月11日支付了19000元、2005年10月31日支付了10000元、2006年11月1日支付了8500元）。2005年8月10日，被告泸水市住建局收到原告（反诉被告）刘生元的妻子杨琳提出的《办理房产申请书》，杨琳提供了杨琳及罗泽舟身份证复印件、交易房屋（93）年城房住字第13-1-17号产权证明、罗泽舟所在单位怒江州发展和改革委员会2005年8月9日出具的《证明》、原告（反诉被告）刘生元自制的罗泽舟出具给杨琳购房款11.5万元的《收条》、杨琳本次房屋交易完税3500元的凭证《中华人民共和国契税完税证》，泸水市住建局依据相关法法规的规定，让杨琳填写云南省建设厅制《房屋所有权登记申请书》、《房地产买卖申请审批书》，进行审核后于2005年8月12日审定发证给杨琳，产权证号为：泸房权证（六）字第**。2017年9月，被告以涉案房屋产权证遗失为由到泸水市不动产登记中心补办了《不动产证》，后经泸水市不动产登记中心审核，发现不符合补办登记条件，于是通知原告交回为其补办的《不动产证》。为此，被告向泸水市人民法院提起行政诉讼法，泸水市人民法院作出了（2017）云3321行初9号行政判决书，认为泸水市住房和城乡建设局在受理杨琳申请房屋产权变更登记时，未严格依照程序要求双方当事人到场，仅凭杨琳单方申请及参与作出颁证行为，其行为未尽审慎审查职责，致颁证程序违法，撤销了泸水市住房和城乡建设局于2005年8月12日颁发给杨琳的泸房房权证房权证（六）字第**权证，怒江州中级人民法院（2018）云33行终4号行政判决书维持了原判。另查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间未签订过书面的房屋买卖合同或协议及房屋租赁合同或协议。2005年以前原告（反诉被告）刘生元与被告（反诉原告）罗泽舟之间存在20000元的经济往来，原告（反诉被告）刘生元认为是帮被告（反诉原告）罗泽舟贷款后抵扣购房款，被告（反诉原告）和金林认可20000元事实存在，但认为不是房屋买卖的款项，而是原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买地板条的款项，对于原告（反诉被告）刘生元未提出的贷款50000元及收取现金2500元的其未提交证据。本院认为，公民的民事行为应当遵循法律的规定。本案中，原告（反诉被告）刘生元先后向被告（反诉原告）罗泽舟支付了57500元（付款时间分别于2005年4月8日支付了15000元、2005年6月25日支付了5000元、2005年8月11日支付了19000元、2005年10月31日支付了10000元、2006年11月1日支付了8500元）及代为退给了彭玉梅1500元（付款时间为2004年11月）的房租，共计59000元，在此之前双方之间亦存在20000元的其他经济往来。2005年8月9日，怒江州发展和改革委员会所开《证明》载明被告（反诉原告）罗泽舟将涉案房屋转让给原告（反诉被告）刘生元妻子杨琳事实，澜沧江啤酒代理商彭玉梅出具的证明亦证明被告（反诉原告）罗泽舟告知本案涉案房屋已出售给原告（反诉被告）刘生元。综上，结合2004年年底泸水市六库镇商品房及二手房买卖及当事人之间的经济往来情况，原告（反诉被告）刘生元与被告（反诉原告）罗泽舟之间已经达成了口头的房屋买卖协议，但依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”之规定，泸水市住房和城乡建设局于2005年8月12日颁发给刘生元妻子杨琳的泸房房权证（房权证（六）字第**证已经被撤销，应当认定为刘生元与罗泽舟之间虽然达成了口头的房屋买卖协议，但未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故原告（反诉被告）刘生元并没有取得涉案房屋的房屋所有权，原告（反诉被告）刘生元与被告（反诉原告）罗泽舟之间仅系房屋买卖合同关系，针对刘生元提出依法确认与四被告（反诉原告）之间存在合法有效的房屋买卖合同关系主张，因被告（反诉原告）和金林、和全、和健不属于房屋买卖协议当事人，协议只对刘生元和罗泽舟具有约束力，故原告（反诉被告）刘生元提出确认与四被告（反诉原告）之间存在合法有效的房屋买卖合同关系的主张没有法律依据，本院不予支持；针对刘生元提出依法确认涉案房屋的征收补偿款613322.12元属其所有的主张，本院认为，原告（反诉被告）刘生元和被告（反诉原告）罗泽舟虽然达成了口头的房屋买卖协议，但双方之间口头协议不明确，且原告（反诉被告）刘生元未提交已经全额支付了购房款的有效证据，也未取得涉案房屋的房屋所有权，现本案所涉房屋已被政府征收，房屋物权已经消失，同时补偿款涉及被告（反诉原告）和金林、和全、和健的权益，本院在本案中无法确定原告（反诉被告）刘生元相应的房屋征收对价补偿，原告（反诉被告）刘生元和被告（反诉原告）罗泽舟口头达成的房屋买卖协议所造成的损失，刘生元应通过其它法律途径依法进行主张，故，本院对原告（反诉被告）提出依法确认涉案房屋征收补偿款613322.12元属其所有的主张不予支持。对于被告（反诉原告）提出反诉被告将属于反诉原告的房屋立即归还及反诉被告退还不当得利的房租费人民币90000元的主张，因涉案房屋已被政府征收，房屋物权已经消失，且原告（反诉被告）刘生元与被告（反诉原告）罗泽舟之间口头达成了房屋买卖协议，房屋在被征收以前由原告（反诉被告）刘生元实际占有，双方之间房屋买卖合同关系成立，故双方之间不应当认定房屋租赁合同关系，故本院对被告（反诉原告）的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘生元的所有诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）罗泽舟的所有反诉请求。本诉案件受理费9933元，由本诉原告刘生元负担，反诉案件受理费4966元，由反诉原告罗泽舟、和金林、和全、和健共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。审 判 长  王兆明人民陪审员  沈太林人民陪审员  陈绍梅二〇二〇年三月二十六日书 记 员  和志萍