四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1781民初1868号 原告（反诉被告）：贺信鸿，男，1969年2月18日出生，汉族，住四川省万源市,现住万源市。 委托诉讼代理人：张碧刚，四川法鑫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：文魁，男，1969年10月16日出生，汉族，中专文化，住四川省成都市，现住四川省万源市。 委托诉讼代理人：刘晓东，四川索正律师事务所律师。 第三人：肖文锋，男，1979年10月23日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：赵志强，四川法鑫律师事务所律师。 原告（反诉被告）贺信鸿与被告（反诉原告）文魁、第三人肖文锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法由适用简易程序转为适用普通程序，2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告贺信鸿的委托诉讼代理人张碧刚、被告文魁及其委托诉讼代理人刘晓东、第三人肖文锋的委托诉讼代理人赵志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺信鸿向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、依法判令被告卖给原告位于万源市八台镇31公里原102厂蜂窝煤厂的房地产归原告所有。 事实和理由：2006年5月1日，被告以2万元的价格将其位于万源市八台镇31公里处的一座房屋（原102厂蜂窝煤厂）出卖给原告，并将该房地产的国有土地使用权证及房屋和附属物等全部交付给原告，由原告一直占有、使用和收益。2009年8月21日，原告将在被告处购买的该房地产（除案外人唐某某已购买部分外）以15万元的价格全部出卖给了第三人，签订了协议，一次性付清了购房款。原告向第三人交付了全部房地产及国有土地使用权证。尔后，由第三人对该房地产一直占有、使用和收益，长达十年来被告对此一直没有提出任何异议。2017年4月，因万源市八台镇人民政府办公楼建设等自身需要，购买了第三人肖文锋在原告处购买的房屋，第三人肖文锋与万源市八台镇人民政府签订了房屋收购协议。综上所述，原、被告间签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制规定，亦不违背公序良俗，故合法有效。据此，原告为保护其合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请支持原告的诉请。 被告文魁辩称，2006年5月1日，原、被告签订了《房屋买卖协议》，按照合同约定被告文魁出卖了一座房屋给原告贺信鸿，交易价格为2万元，合同签订后十多年房屋未办理产权转移登记，原告未取得该房屋所有权，原、被告之间因该不动产没有权属争议，登记在文魁名下，仍属文魁所有，双方仅存在合同关系的权利、义务争议，不存在权属争议。2009年8月21日原告贺信鸿将房屋转让给第三人肖文锋，在贺信鸿未取得案涉房屋产权登记的情况下，将不动产转让给他人，应属无处分权的无效民事行为。2017年4月万源市人民政府基于公共利益需要，将案涉房屋进行拆除，修建了“大巴山茶文化小镇”，并扶贫移民入住。据此，原、被告签订的《房屋买卖协议》交易标的物已消失，已转化成他物，被告无法履行交付房屋的义务，合同目的不能实现，应依法终止原、被告签订的《房屋买卖协议》，据此应依法驳回原告确权诉讼请求，按终止合同的法律关系处理。具体如下：一、原、被告双方买卖交易标的物属于一座房屋是非常明确的，双方未约定土地及其它房屋转让,原告没有该宗土地及其它房屋的使用权、所有权，案涉房屋拆除前未进行产权转移登记，仍属被告所有。原告仅购买被告的一座房屋（厂大门方向），面积约400平方米，其余房屋仍为被告所有；二、原、被告双方签订的《房屋买卖协议》仅建立了买卖合同法律关系，原告基于买卖合同关系向被告主张权利仅有债的请求权，没有不动产物权确认的请求权，案涉房屋权属没有争议，原告第二项诉讼请求应予依法驳回；三、依据《物权法》规定，不动产交付既包括将房屋交付给买家占有、使用，还包括将产权转移登记的产权交付，原、被告双方买卖标的物因政府在2017年4月征收后而拆除，标的物已灭失，因政府拆除房屋的事实行为导致文魁原物权己消灭，被告无法再依约履行房屋交付及协助过户义务，合同交易目的已不能达到,所以应依法终止原、被告之间签订的房屋买卖合同。四、依据《物权法》及《合同法》的规定，由于案涉房屋未进行产权转移登记，原告物权取得未生效，原告在没有取得案涉房屋所有权的情形下对该不动产无处分权。原告再次出卖给第三人，第三人也明知该不动产所有权不属于原告而属于文魁所有事实而购买，产权也未进行转移登记，第三人不符合不动产善意取得的法定要件，其达成的买卖合同依法应认定无效，原告及第三人承担无效合同的法律后果。 综上所述，原、被告双方签订的房屋买卖合同，由于未进行产权转移登记，不动产所有权未发生转移，在拆除之前仍属被告文魁所有，又由于政府己征收拆除，标的物已消灭，被告无法履行交付义务，因政府的拆除、建造房屋的行为已消灭了原物权，拆除后原告无权对该房屋所有权归属再提起争议。第三人非善意取得，原告同第三人达成的买卖合同无效。应依法驳回原告的诉讼请求。据此，现依法提出反诉请求：一、请求人民法院依法判决终止反诉人文魁与被反诉人贺信鸿于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》，并请人民法院确认该协议买卖标的物为一座房屋（面积约400平方米，厂大门方向）；二、请求人民法院确认被反诉人贺信鸿与被反诉人肖文锋于2009年8月21日签订的《买房协议书》无效；三、请人民法院确认案涉房屋产权在政府拆除之前仍属反诉人文魁所有。 原告贺信鸿对被告文魁反诉辩称，原、被告于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效，反诉被告对购买的房屋（除唐某某购买的房地产外）享有占有、使用、收益权利。从买卖协议第二条看，明确约定证件及面积，也明确了乙方自行办理过户手续，证明除唐某某购买的房地产外，全部房屋及土地转让给反诉被告。根据物权法146条－147条规定，地随房走、房随地走原则，除唐某某购买的房地产外，全部房屋及土地转让给反诉被告。反诉被告将房地产转让给第三人后，将证件交付给了第三人，由第三人实际占有、使用、收益。反诉原告从未提出主张权利。反诉原告没有给反诉被告办理转移登记，属于没有完全履行合同义务。反诉原告要求终止合同，其目的想达到赔偿款归已所有，有违诚信原则，其反诉依法不成立，应予驳回。 第三人肖文锋述称，原、被告于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效。原告与第三人肖文锋签订《房屋买卖协议》后，已将房屋及证件交付给第三人，由第三人实际占有、使用、收益，第三人一直出租该房，十多年被告没有主张权利，说明被告是将全部房屋卖给原告的，而不是部分。从买卖合同约定中说明“原102蜂窝煤厂”是说的整个厂，也明确约定以国土证为准，实际面积达4000多平方米。产权过户决定权是由买方决定。被告的反诉请求应依法驳回。理由：1、被告要求终止合同、合同无效，均不符合条件；2、被告完全应当按约定履行义务。被告丧失了房屋所有权、占有权，过户只是形式要件；3、根据物权法及被告提供的证据，被告对该房屋出售有处分权；4、被告以没有办理过户手续来确认协议无效是不应支持的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对于当事人双方有争议的事实的质证和认证情况如下： 原告（反诉被告）贺信鸿为支持其诉讼请求及反驳主张，向本院提供了下列证据： 1、原告身份证复印件。拟证明原告基本信息情况及诉讼主体适格； 2、房屋买卖协议（文魁与贺信鸿签订）复印件。拟证明原告贺信鸿与被告文魁建立了房屋买卖合同关系，合同对双方权利义务进行了约定； 3、买房协议书（贺信鸿与肖文锋签订）复印件。拟证明原告贺信鸿与第三人肖文锋建立了房屋买卖合同关系，合同对双方权利义务进行了约定； 4、国有土地使用证、地勘图复印件。拟证明被告文魁依法取得了案涉房屋土地使用权及土地基本情况； 5、进账单复印件。拟证明万源市八台镇人民政府向第三人肖文锋支付补偿款1936539.00元； 6、肖文锋出具的收条一张复印件。拟证明第三人肖文锋已收到万源市八台镇人民政府支付的安置补偿款1936539.00元； 7、房屋收购安置补偿协议复印件。拟证明案涉房屋、土地被万源市八台镇人民政府收购，与第三人肖文锋签订了安置补偿协议，协议对双方权利义务进行了约定； 8、现场勘验确认表复印件。拟证明万源市八台镇人民政府收购案涉房屋、土地的面积； 9、行政裁定书。拟证明被告文魁针对万源市八台镇人民政府与第三人肖文锋签订的房屋收购安置补偿协议提起了行政诉讼，达州市通川区人民法院以（2018）川1702行赔初30号行政赔偿裁定书裁定驳回文魁的起诉。 被告（反诉原告）文魁对原告的证据质证意见为： 原告提交的证据归为三类：1、国有土地证以及地勘图，证明房屋和土地的权属情况；2、八台镇政府同第三人肖文峰达成的各类协议以及统计计算表、肖文锋收取款项的收条；3、行政裁决书；综合发表质证意见：1类证据具有真实性，关联性作出说明，这类证据证明了案涉房屋系文魁所有，证明了原被告之间没有权属争议，恰恰证实产权属于文魁。证明合同没有必然的联系和关联性。2类证据真实性无从考证，全是复印件，而且与本案无关联，与原告的待证事实和诉讼请求无关联性，按照补偿协议载明的内容，实质是政府的征用行为，八台政府采取收购的方式对土地和不动产用财政资金购买，违背了政府采购法，政府有严重的违法行为存在；八台政府通过平等之间的购买方式对案涉房屋购买，仅买到了房屋的树枝围墙等可以移动的物品，并没有买到所有权即土地使用权。3类证据是真实的，但是未生效，文魁向达州市中级人民法院提起了上诉，其载明的内容不一定是事实，要待中院判决或者裁定后才能查清事实，原告证明的目的不能达到，关联性可以作出补充说明：其中人民法院查明了2006年2月18日文魁将一处房屋卖给唐某某的事实，文魁将一座房屋卖给乙方(贺信鸿）交易价格为2万元，行政裁定书与原告的证明目的不相吻合。 第三人对原告（反诉被告）的证据无异议。 被告（反诉原告）文魁为支持其反驳、反诉主张，向本院提供了下列证据： 1、土地审批表复印件（41张）。证明：文魁于2003年通过出让方式依法取得万源市八台镇31公里处土地使用权；2、土地面积4287,5平方米，建筑占地1242.5平方米；3、截止2019年8月27日土地使用权仍属文魁，权属无争议； 2、房屋买卖协议复印件（贺信鸿与文魁签订）。证明内容与原告证据2相同。拟证明文魁卖给贺信鸿一座房屋，买卖面积约400平方米，单价50元／平方米，符合当时市场价； 3、契约复印件（文魁与唐某某签订）；证明2006年文魁已卖一座房屋给唐某某，面积约100平方米，交易价5000元，单价50元／平方米，佐证文魁卖给贺信鸿400平方米一座房屋，佐证文魁已卖部分房屋情况下客观上不可能再次全部卖给原告贺信鸿； 4、涉案房屋现状照片。拟证明案涉房屋被政府拆除，并建新房，贺信鸿与文魁签订的房屋买卖合同无法继续履行； 5、土地评估结果一览表、补偿结算单。拟证明贺信鸿与文魁签订的房屋买卖合同无法继续履行，应依法解除而终止。房产权属于文魁所有。政府向产权人以外的人补偿，与文魁无关。该土地产生的收益仍属文魁； 6、证人邓某某证言。拟证明被告文魁与邓某协商房屋买卖，并到现场看房子，靠公路边长的房子。邓某给文魁支付购房定金3000元； 7、证人聂某某证言。拟证明大概在2011年，文魁叫证人聂某某在案涉土地上帮忙栽树、平地； 8、证人龙某某证言。拟证明在2003年－2012年，证人龙某某帮文魁对案涉房屋进行过订窗户修理。 原告（反诉被告）贺信鸿对被告（反诉原告）的证据质证意见为：对1号证据三性无异议，但对被告拟证明的目的和内容有异议，只能证明本案反诉原告与本诉原告之间没有就买卖案涉房屋及其地产办理转移变更登记，但不足以影响原告与被告间买卖合同的效力，作为没有办理产权变更登记的义务，属于反诉原告没有履行的义务，不因此否认原告取得该房屋并实际占有使用获取收益。对2号证据三性无异议，但对被告拟证明的目的和内容有异议。对3号证据三性无异议，但对被告拟证明的目的和内容有异议。对4号证据三性有异议，该照片不具有合法性、真实性和关联性。没有具体的形成时间和制作人，缺乏证据的真实性，以及本案反诉原告拟达到的证明目的和内容也不具有关联性。对5号证据三性有异议，均为复印件，没有证据的出处来源，不具有证据的合法性，对其所载的内容和对证明目的和内容有异议，与本案的待证事实毫无证明力。对6、7、8号证据有异议，证人证言不真实。 第三人肖文峰对被告（反诉原告）的证据质证意见为：对1-3号证据真实性合法性无异议，但对证明目的和关联有异议；对4-5号证据三性均有异议，照片的来源不明确，形式不合法；对6-8号证据三性均有异议，证人证言不真实。 第三人肖文峰为支持其主张向本院提供了下列证据： 1、身份证复印件。拟证明第三人肖文峰基本信息情况及诉讼主体适格； 2、房屋买卖协议（贺信鸿与肖文锋签订）复印件。拟证明2006年5月1日文魁以2万元的价格将原102蜂窝煤厂房屋及土地面积为4287.5平方米卖给了贺信鸿； 3、原告与第三人签订的房屋买卖协议复印件。拟证明2009年8月21日，贺信鸿以15万的价格又转卖给第三人肖文锋所有，合同签订后，贺信鸿将所卖房屋及土地全部移交给肖文锋所有； 4、国有土地使用证复印件。拟证明文魁所卖房屋及土地均属文魁所有，文魁具有处分权。同时证明文魁签订的房屋买卖协议合法有效； 5、万源市八台镇天池坝村村民委员会证明复印件。拟证明2006年5月文魁将原102厂蜂窝煤厂的房地产卖给贺信鸿，2009年8月贺信鸿又卖给肖文锋。此后一直由肖文锋占有、收益和所有； 6、万源市八台镇天池坝村村民委员会证明复印件。拟证明2006年2月文魁将原102厂蜂窝煤厂两车库及部份土地卖给唐某某所有，此后该车库及土地一直由唐某某占有、使用和收益； 7、证人唐某某的证言及身份证复印件。拟证明肖文锋在外打工委托其亲肖某某在贺信鸿处购买文魁卖给贺信鸿在房I及土地，双方签订协议时，由肖文锋方将购房款15万元给贺信鸿，随后贺信鸿将所卖旁屋及土地全部移交给肖文锋所有，此后一直由肖文锋占有、使用和收益。同时还证明文魁是将该房屋及土地都已卖出，最终该范围内的房屋及土地只属唐某某和肖文锋两家人所有，再无第三人所有该房屋及土地； 8、证人杨某某的证言及身份证复印件。拟证明肖文锋在外打工委托其亲肖某某在贺信鸿处购买文魁卖给贺信鸿在房屋及土地，双方签订协议时，由肖文峰方的父亲将购房款15万元交给贺信鸿，随后贺信鸿将所卖旁屋、土地及房屋的相关手续全部移交归肖文锋所有，此后一直由肖文锋占有、使用和出租。同时证明肖文锋购买后文魁一直没有来干涉过； 9、证人陈某某的证言及身份证复印件。拟证明2006年2月文魁将原102厂蜂窝煤厂两车库房地产卖给唐某某。并且当时就将所卖车库移交归唐某某所有，此后也一直是唐某某占有； 10、证人林某某的证言及身份证复印件。拟证明2006年2月文魁将原102厂蜂窝煤厂两车库旁地产卖给唐某某。并且当时就将所卖车库移交归唐某某所有，此后也一直是唐某某占有; 11、证人刘某某的证言及身份证复印件。拟证明证明他与文魁系亲戚关系，文魁将原102厂蜂窝煤厂两车库旁地产卖给唐某某。并且当时就将所卖车库移交归唐某某所有，此后也一直是唐某某占有，剩余房屋及土地全部卖归肖文锋所有。 原告贺信鸿对第三人肖文锋提供的证据发表质证意见为：对第三人肖文峰提供的1-11号证据三性以及证明力均无异议。 被告文魁对第三人肖文锋提供的证据发表质证意见为： 对1号证据无异议；对2号证据两份买卖协议的真实性无异议，但对关联性有异议：第一份买卖协议2006年5月1日同原告达成的买卖协议，签字是文魁签字，但是协议的书写是原八台乡书记邓某找人写的，写好后文魁签字把这份协议在乙方一栏空白了的，然后书记把协议拿走，原告贺信鸿从没有与文魁见面，双方互不相识，协议的真实表示是文魁与书记邓某之间的真实表示，他不方便购买，说找人购买。上面写了一座房屋卖给乙方，成交价是2万元，但不是全部房屋。表述中原102蜂窝煤厂,这个厂是不存在的，是小地名。现在邓某已经去世，所以查不清楚；对第二份买卖协议是真实的，但对关联性有异议：买卖协议上乙方签字“肖某某”（肖文锋的父亲），这份合同的买家和卖家是贺信鸿和肖某某，不是所谓的肖文锋。他们之间约定的成交价是15万元，文魁签订的卖房协议约定的交易价是2万元，所以这份买卖协议是贺信鸿擅自卖给肖某某的，这份买卖协议对文魁没有约束力，他不是当事人也不是相对方。肖某某是明知产权属于文魁，肖某某买仍然没有取得产权。对4号证据无异议；对5-6号证据有异议，不具有证明力，也不具有真实性。村委不是权力登记机构，只能就事实和客观现象作出说明。对6-11号证据有异议，不符合证人证言的举证规则，无法查证真实性客观性。这组调查笔录不具有证据的三性，不予质证。 本院对原、被告、第三人提供的证据综合分析认证意见为：原告提供的1－8号证据符合证据的合法性、真实性、关联性，依法应予采信。9号证据系尚未生效的裁定书，不予采信。被告提供的1－5号证据符合证据的合法性、真实性、关联性，依法应予采信。被告提供的6－8号证人证言真实性无其他证据佐证，真实性不可靠，且无证明力，不予采信。第三人提供的证据1一4号证据符合证据的合法性、真实性、关联性，依法应予采信。其5一6号证据无证明力，不予采信。7－11号证人证言应结合本案其他合法有效证据综合认定。 经审理查明：被告文魁系7102厂职工，居住于该厂家属院。案涉房地产位于万源市八台镇万白公路31公里处，原系102厂蜂窝煤厂所有，土地性质为国有，后由万源市土地统征整理储备中心收购。该房地产面积为：土地面积4287.5平方米，其中房屋建筑占地面积1242.5平方米。该房地产呈四合院形状，三方有围墙，中间为空坝，西边有一排房屋（原厂大门方向，邻长征路，共11个小间，面积现无法确定，被告主张此排房层出售给原告），南边有2个独立小间房（面积现无法确定），北边有一排房屋（邻万源路方向，共9个小间，面积约为长11米×宽35米＝385平方米），东边有2个独立小间房（原车库，面积现无法确定），以上房屋均为砖瓦结构。2003年10月15日，万源市土地统征整理储备中心将其收购的上述地产（包括房屋）有偿出让给被告文魁作肉牛养殖场使用，双方签订了地产预出让合同，合同主要约定：预出让的土地面积4287.5平方米，建筑面积1242.5平方米；预出让的总价款为4.5万元（含办理用地手续的所有费用）。2003年11月4日，万源市国土资源局与被告文魁签订了国有土地使用权出让合同，约定：出让的土地面积4287.5平方米，其中建筑面积1242.5平方米；商业用地；土地使用年限20年；土地出让金为每平方米105.32元（评估价），总额为451600.00元。其中政府纯收益为45000.00元。受让人须向出让人缴付肆万伍仟元；附件：《出让宗地界址图》。当日，万源市人民政府批准将该宗土地使用权变更登记给被告文魁，文魁取得了万国土资国用（XXXX）字第XXXX号（地号）XXX／XXX／XXX－XXX《国有土地使用证》。 2006年2月18日，被告文魁将其购买的上述房地产其中的2个小间房屋（东边方向，原车库）以5000.00元转卖给案外人唐某某所有，双方签订了契约，其内容为：“契约，书立卖房人国营七一0二厂职工文魁：买房人万源市八台乡五村三社村民唐某某。经买卖双方协商同意卖主文魁将现有煤厂后车库两间砖石结构卖与唐某某：具体界限前齐唐某某地坝外围墙一根直线至东石坎为界，后面的界分两段其中石墙以滴水边坎为界，砖墙以围墙滴水1尺五寸为界，左至唐某某菜园地为界，右至砖房封山外两根围墙柱子直下石坎为界。此房折价伍仟圆，当面付清不欠分文，……。”（双方签字，执笔人陈某某、在场人林某某、刘某某签字）。双方履行了交付义务，但事后双方未在相关部门办理产权过户登记手续。 2006年5月1日，被告文魁将其购买的上述房屋（除卖与唐某某所有的两间房屋外）以“一座”为单位折价20000.00元转卖给原告贺信鸿所有，双方签订了房屋买卖协议，其内容为：“房屋买卖协议，甲方：文奎（魁），乙方：贺信鸿，经甲乙双方协商，甲方现将八台乡31公里处的一座房屋（原102厂蜂窝煤厂）卖给乙方，双方达成如下协商：一、甲方愿以20000.00元（贰万元正）的价格卖给乙方，双方签定协议时一次性付清。二、房屋手续以国土证【万国土资国用（XXXX）字第XXXX号（地号）XXX／XXX／XXX－XXX】为准，占地面积4287.5平方米。三、乙方自行在国土局办理土地过户手续，费用由乙方负责，甲方协助。四、甲方负责清除现房屋的住户，由乙方配合。五、未尽事宜双方另行协商，本协议具有同等法律效力。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。七、本合同双方签字之日起生效。甲方：文魁（盖指印），乙方：贺信鸿（盖私章），二00六年五月一日”。该协议签定后，被告文魁将其《国有土地使用证》交付给原告贺信鸿，贺信鸿付清了购房款。但至今双方未在相关部门办理产权过户登记手续。 2009年8月21日，原告贺信鸿将其购买的上述房地产以15万元转卖给第三人肖文锋所有，双方签订了房屋买卖协议，其内容为：“买房协议书，卖方：贺信鸿（以下简称甲方），买方：肖文锋（以下简称乙方）。经甲乙双方共同达成协议，贺信鸿愿将自已在文奎手中买的原102煤厂（除唐某某买了的外），将所有一切全部卖与乙方肖文锋，面积有据所在，总价值150000.00元（大写拾伍万元正）。自双方签字、交钱一次性付清之日起，完全由肖文锋永久管业使用，甲方和其他人不得以其他任何借口以及干涉和侵犯，双方如有反悔，应以加倍赔偿，签字生效。甲方：贺信鸿签字，乙方：肖某某签字（肖某某系肖文锋之父，代为签字），2009年8月21日，在场人杨某某、唐某某签字（唐某某的母亲）”。协议签定后，原告贺信鸿将该处房地产《国有土地使用证》交付给第三人肖文锋，肖文锋付清了购房款。2010年至2016年，第三人肖文锋之父肖某某将上述房地产出租给八台镇天池坝村村委使用。 2017年4月17日、4月19日，万源市八台镇人民政府因万源市易地扶贫搬迁工程一期建设项目需要（八台镇天池坝村蒋家湾易地扶贫集中安置房建设项目），分别收购了第三人肖文锋及案外人唐某某所购案涉房地产，并分别签订了《万源市易地扶贫搬迁工程一期建设项目房屋收购补偿安置协议》。其中与第三人肖文锋签订的协议主要约定：1、乙方（肖文锋）被收购房屋合计建筑面积为1077.84平方米；2、产权调换安置房屋为：甲方提供位于万源市八台镇天池坝村蒋家湾易地扶贫集中安置点从下向上数第四排正石边第一幢360平方米、第二幢360平方米、第三幢360平方米，共计1080平方米；3、甲方一次性向乙方支付房屋产权调换结算后的差价款合计1936539.00元，其中：1、搬迁补偿费8867.00元（1077.84平方米×单价1500×2＋977.84×3×2）。2、住宅临时安置补偿费64670.00元（1077.84平方米×5×12）。3、电话迁装费8元。4、宽带迁装费80元。5、电视闭路迁装费120元。6、供水设施开户及迁装补偿费3500.00元（1户）。7、供电设施开户及迁装补偿费1600.00元（1户）。8、室内装饰装修补偿费193860.00元（1077平方米×180元）。9、力电迁装费3600元（1户）。10、砼院坝补偿费30000.00元（300平方米×100元／平方米）。11、水池补偿费17920.00元（128立方米×140元／立方米）。12、沼气池补偿费4800.00元。13、围墙补偿费51334.00元（466.67平方米×110.00元／平方米）。14、树木补偿费3600.00元（20株×180.00元／株）。15、土地补偿费1555172.00元（2928.76平方米×531元／平方米）。镇政府与案外人唐某某签订的协议主要约定：1、乙方（唐某某）被收购房屋合计建筑面积为100.9平方米；2、产权调换安置房屋面积为100.9平方米；3、甲方一次性向乙方支付房屋产权调换结算后的差价款合计180011.00元，其中：1、搬迁补偿费3000.00元（100.9平方米×单价1500×2）。2、住宅临时安置补偿费6054.00元（100.9平方米×5×12）。3、电话迁装费8元。4、宽带迁装费80元。5、电视闭路迁装费120元。6、供水设施开户及迁装补偿费3500.00元（1户）。7、供电设施开户及迁装补偿费1600.00元（1户）。8、室内装饰装修补偿费18144.00元（100.9平方米×180元）。9、砼院坝补偿费1500.00元（15平方米×100元／平方米）。10、沼气池补偿费4800.00元。11、围墙补偿费8880.00元（80.73平方米×110.00元／平方米）。12、树木补偿费3600.00元（21株×180.00元／株）。13、土地补偿费128725.00元（242.42平方米×531元／平方米）。 万源市八台镇人民政府在签订上述协议后，按约定分别向第三人肖文锋及案外人唐某某支付了补偿费，并拆除了上述房屋（2017年4月28日拆除）。同时在该处修建了安置房，建设成为大巴山茶文化小镇。 2017年6月8日，被告文魁不服万源市八台镇人民政府与第三人肖文锋签订的房屋收购补偿安置协议行为，向达州市通川区人民法院提起行政诉讼。2017年9月27日，该院以该案不属于行政诉讼受案范围为由依法作出（2017）川1702行初66号行政裁定书，驳回其起诉。被告文魁不服上诉。2018年6月13日，达州市中级人民法院作出（2018）川17行终26号裁定书，撤销该院裁定，指令继续审理。2019年5月20日，达州市通川区人民法院依法作出（2018）川1702行初151号行政裁定和（2018）川1702行赔初30号行政裁定书，驳回其起诉，被告文魁不服上诉，驳回其起诉，被告文魁不服上诉。达州市中级人民法院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。 另查明，被告文魁原取得的万国土资国用（XXXX）字第XXXX号（地号）XXX／XXX／XXX－XXX《国有土地使用证》载明的土地面积为4287.5平方米，其中建筑面积1242.5平方米。2017年6月，万源市八台镇人民政府收购拆迁案涉房地产核实的土地面积共计为3171.18平方米（第三人肖文锋占地2928.76平方米，案外人唐某某占地面积242.42平方米），房屋建筑面积共计为1178.74平方米（第三人肖文锋房屋建筑面积为1077.84平方米，案外人唐某某房屋建筑面积100.9平方米）。实际土地面积小于土地证面积＝4287.5平方米—3171.18平方米＝1116.32平方米，实际房屋建筑面积小于土地证面积＝1242.5平方米—1178.74平方米＝63.76平方米。 本院认为，本案主要争议焦点为：一、原告贺信鸿与被告文魁签订的房屋买卖合同是否合法有效？原告贺信鸿对房屋是否享有所有权？二、被告文魁反诉主张其与原告贺信鸿签订的房屋买卖合同应终止履行，房屋所有权在政府拆除之前应归被告文魁所有的反诉请求是否依法成立？三、被告文魁反诉主张其出卖给原告贺信鸿的案涉房屋只有一座（约400平方米），其余房屋未出卖（除案外人唐某某购房部分外），应归其所有的反诉请求是否依法成立？四、被告文魁反诉主张原告贺信鸿与第三人肖文锋签订的房屋买卖合同无效的反诉请求是否成立？ 一、关于原告贺信鸿与被告文魁签订的房屋买卖合同是否合法有效？原告贺信鸿对房屋是否享有所有权的认定问题。 本院认为，原告贺信鸿与被告文魁签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原、被告在签订房屋买卖合同后至今未办理物权登记。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，房屋所有权的转移应以产权变更登记为要件，未办理物权变更登记的，仅仅意味着产权尚未转移，出卖方的义务尚未履行完毕，对合同的效力无任何影响。故原告贺信鸿请求判令原、被告于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉请合法，本院予以支持。同时，依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，案涉房屋物权未发生转移，即原告贺信鸿至今未依法取得该房屋所有权，故原告贺信鸿提出的其对案涉房屋享有所有权的诉请不合法，本院不予支持。 二、关于被告文魁反诉主张其与原告贺信鸿签订的房屋买卖合同应终止履行，房屋所有权在政府拆除之前仍属于被告文魁所有的反诉请求是否依法成立的认定问题。 本院认为，被告文魁将其案涉房屋出卖给原告贺信鸿后，贺信鸿又转卖给第三人肖文锋，均未办理房屋产权变更登记。2017年6月，案涉房屋被万源市八台镇人民政府因易地扶贫搬迁工程一期建设项目需要而征收拆除，即案涉房屋现已灭失。作为标的物的房屋在实际交付买受人后而未办理产权变更登记的情况下灭失，出卖人协助买受人办理产权变更登记的合同目的已经在法律上、事实上不能实现，房屋买卖合同关于办理物权登记条款已无法继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，被告文魁不再承担继续履行协助原告办理产权变更登记的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）款“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”的规定，案涉买卖合同应终止履行。故被告文魁反诉主张其与原告贺信鸿签订的房屋买卖合同应终止履行的反诉请求合法，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》的规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记始发生法律效力。基于我国现行房地产登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，往往因不能及时进行登记，取得的仅仅是物权期待权。买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长的时间，在这段时间内，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有。如果此时将买受人的物权期待权等同于普通债权，不赋予物权效力，则就有违公平、诚实信用法律原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有物权效力。本案中，原告贺信鸿支付了全部购房款，被告文魁实际交付了房屋，原告实际占有、使用、收益，买卖合同已基本履行完毕，仅被告负有协助原告办理物权登记义务，且被告对该房屋不享有法律上的实体权利。故原告对案涉房屋享有的物权期待权，应受法律保护，仍应当赋予原告类似所有权人的地位。案涉房屋于2017年4月28日被万源市八台镇人民政府合法收购拆除。依照《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，该房屋所有权自房屋合法拆除时消灭。在房屋灭失的情况下，对房屋物权的诉讼请求应为房屋对应的权益请求，因而本案现已丧失了确权诉讼基础。故现被告请求确认该房屋在政府拆除前为其所有的反诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 三、关于被告文魁反诉主张其出卖给原告贺信鸿的案涉房屋只有一座（约400平方米），其余房屋未出卖（除案外人唐某某购房部分外），应归其所有的反诉请求是否成立的认定问题。 经本院查证，首先，该买卖合同约定“甲方现将八台乡31公里处的一座房屋（原102厂蜂窝煤厂）卖给乙方。”针对该合同约定的“一座房屋”与“（原102厂蜂窝煤厂）的连接表述，结合案涉房屋与围墙相连呈四合院形状，且买卖合同对出卖房屋的四界未约定的事实，从字面含义通常理解应为甲方将原102厂蜂窝煤厂的全部房屋卖给乙方，属于整体出卖；其次，该合同第二条约定“房屋手续以国土证【万国土资国用（XXXX）字第XXXX号（地号）XXX／XXX／XXX－XXX】为准，占地面积4287.5平方米。”第三条约定“乙方自行在国土局办理土地过户手续，费用由乙方负责，甲方协助。”该两条明确了出卖的房屋面积及转让的土地面积以该国土证载明的面积为准。同时，被告又将国土证实际交付给了原告，由原告凭该国土证载明的面积自行办理过户手续。显然，甲方是将国土证载明的全部房屋及土地转让给乙方，而国土证载明的房地产范围就是指案涉全部房地产范围；再次，原告将案涉房屋及土地转让给第三人肖文锋时，双方签订的买卖合同证明是全部转让，不是部分转让；最后，自被告从2006年出卖案涉房屋起至2017年房屋被政府拆除时长达15年之久，被告未对案涉房屋进行使用、管理，且对原告将案涉房屋及土地转让给第三人肖文锋和第三人肖文锋购房后出租案涉房屋长达数年的行为，均未提出异议；另外，被告虽自称其将西侧房屋售予原告，但案涉《房屋买卖协议》仅有“一座房屋”的表述约定，而无四至界畔的约定，结合被告文魁与案外人唐某某买卖合同中关于车库四至界畔的约定，故被告关于仅售卖部分房屋的主张与其交易习惯、生活常理不符，且被告亦未提交其他证据证明其仅售卖部分房屋的主张，故应承担举证不能的法律后果。综上，应认定被告文魁是将其案涉全部房屋出卖给原告贺信鸿，是整体出卖，而不是部分出卖。据此，被告文魁反诉主张其出卖给原告的房屋为一座，面积约400平方米（靠厂大门方向），其余房屋未出卖（除案外人唐某某购房部分外），应归其所有的反诉请求，与本院查证的事实相悖，且无证据证明，本院不予支持。 四、关于被告文魁反诉主张原告贺信鸿与第三人肖文锋签订的房屋买卖合同无效的反诉请求是否成立的认定问题。 本院认为，反诉是指在一个已经开始的民事诉讼进行过程中，本诉被告对本诉原告提出的旨在抵消或吞并本诉原告诉讼请求的反请求。因此，反诉应具备的条件其中条件为：必须是针对本诉原告提起，而不能针对第三人提起；诉讼标的和理由须与本诉有牵连，即本诉与反诉之间应当有事实或法律上的牵连关系。而原告贺信鸿与第三人肖文锋签订的房屋买卖合同与本诉原、被告签订的房屋买卖合同是相对独立的，在主体上、事实上、诉讼标的上均无法律意义上的牵连，故反诉原告文魁该反诉不符合反诉条件，不应与本诉合并审理，应依法驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）款、第一百一十条第（一）款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十八条、第三十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）贺信鸿与被告（反诉原告）文魁于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、原告（反诉被告）贺信鸿与被告（反诉原告）文魁于2006年5月1日签订的《房屋买卖协议》终止履行； 三、驳回原告贺信鸿的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）文魁的其他反诉请求。 案件受理费300.00元，反诉案件受理费300.00元，合计600.00元，由原告（反诉被告）贺信鸿承担200.00元，被告（反诉原告）文魁承担400.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长 杨永朋 审 判 员 龚家福 审 判 员 何智刚 二〇二〇年三月十一日 法官助理 王瑞宁 书 记 员 丁 菡