广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终452号 上诉人（原审被告）：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园，统一社会信用代码：91450881687785413U。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：何伟军，男，1986年2月23日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：梁冠兴，广西旭成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（下称鑫盛公司）因与被上诉人何伟军商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。经阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清：1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商仅负有协助义务。因此，上诉人在本案房屋买卖行为中不存在违约行为；2.原审没有查明未提交房屋权属登记备案资料对被上诉人造成的损失，即判决由上诉人承担违约赔偿责任没有事实依据；3.本案不能及时办证是由于行政部门职能改革及其他因素所造成，而不是上诉人的原因造成，不应由上诉人承担赔偿责任。第二，一审判决适用法律错误，显失公平。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 何伟军辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。 何伟军向一审法院起诉请求：1.判决鑫盛公司履行代何伟军办理房屋所有权登记义务，向房产登记部门提交材料申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并申请将涉案房屋登记到何伟军名下；2.判令鑫盛公司支付迟延办证违约金（从2018年1月24日起至鑫盛公司为何伟军办讫房屋所有权登记之日止，以全部房价款396953元为基数，按日万分之零点五计算）给何伟军。 一审法院认定事实：2013年10月21日，何伟军与鑫盛公司签订商品房预售合同（合同编号：11-905），约定何伟军购买鑫盛公司开发的坐落于桂平市（鑫盛嘉园）商品房，总房款396953元；其中合同第十九条约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。附件十约定鑫盛公司发出办理产权登记通知之日起30日内，何伟军应按通知要求办理并提供办理产权登记所需资料及相关手续。何伟军在合同签订后已按约付清房款，鑫盛公司亦于2016年2月4日将上述商品房交付何伟军。 另查明，涉案商品房已取得了商品房预售许可证，至庭审时止，鑫盛公司既未能提供涉案商品房竣工验收合格及备案证明，亦未能提供国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记证明及其已将办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案的证明。 再查明，涉及商品房小区在项目建设过程中，没有办理地下车库的建设工程规划许可证，并在实际建设过程中擅自取消1#、2#楼地下车库，目前南面已建成地块地下室面积22498.6平方米，比经批准方案的地下室30200平方米减少了7701平方米。实际地下车位由原已审批方案的790个减少到567个，减少223个。在北面地块的调整方案中，增设145个车位，但整个项目实际减少78个车位。2019年7月1日，桂平市城乡规划委员会2019年第五次例会作出会议纪要，决定原则同意对涉案小区南面地块按减少地下室面积工程造价的10%进行处罚后，办理相关手续。 一审法院认为，何伟军与鑫盛公司订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于鑫盛公司应否履行代何伟军办理房屋所有权登记义务，向房产登记部门提交材料申办国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并申请将涉案商品房权属登记于何伟军名下的问题。一审法院认为，虽然合同明确约定了鑫盛公司应当履行提交备案资料的义务，但是鑫盛公司未能在合同约定的期限履行该项义务。根据一审法院查明的事实，鑫盛公司是因为涉案商品房的地下车位比不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，导致无法帮助购房户办理产权登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房的车位比不符合规划，不可能将房屋推倒重建，按照规划重新建设车位，获得规划验收的材料，因此，何伟军请求鑫盛公司继续履行提供资料申办首次登记，已经是在事实上的不能履行。而且，办理权属登记是产权登记机关的权力，鑫盛公司对涉案房屋和土地进行首次登记，是何伟军获得房屋产权登记的前提。在鑫盛公司对涉案商品房无法进行首次登记的情形下，何伟军不可能突破合同的相对性原则请求产权登记机关进行房屋权属登记，因此，在这种情形下，何伟军请求鑫盛公司申请将房屋权属证书登记在自己的名下，属于法律上的不能履行。因此，何伟军请求鑫盛公司到房产产权登记机关提供相关资料申办首次登记，并为何伟军申请办理房屋权属证书登记于何伟军名下，缺乏事实和法律基础，一审法院不予支持。 关于鑫盛公司应否支付逾期办证违约金的问题，一审法院认为，何伟军购买鑫盛公司开发的预售商品房，并在合同的第十九条明确约定，商品房交付使用后，何伟军与鑫盛公司同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并由鑫盛公司在商品房交付之日起720日内，为何伟军办讫房屋所有权登记。本案中，鑫盛公司提交备齐资料到产权登记机关的目的，是为了给何伟军办理房产证，而该房屋是预售商品房，所需办理房产证的资料应由鑫盛公司提供，但是鑫盛公司至今没有提供，导致何伟军的房产证至今无法办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，因为鑫盛公司的原因，何伟军没有在约定期限内获得权属证书，所以鑫盛公司应当承担逾期办证的违约责任。鑫盛公司已于2016年2月4日将涉案商品房交付给何伟军，故鑫盛公司应于2016年2月4日起算720日届满（即2018年1月24日）后，承担逾期办证的违约责任。正如前所述，鑫盛公司现在客观上不能将办理产权证书需由其提供的全部资料备齐提交至产权登记机关备案，但是，针对涉案小区的实际情况，桂平市城乡规划委员会2019年第五次例会作出会议纪要，决定原则同意对涉案小区南面地块按减少地下室面积工程造价的10%进行处罚后，办理相关手续。桂平市人民政府通过上述具体行政行为，解决了涉案小区无法办理产权登记备案的问题，鑫盛公司履行处罚义务后可据此办理商品房初始登记后办理转移登记至何伟军名下。而何伟军请求逾期办证违约金计算至鑫盛公司为何伟军办讫房屋所有权登记之日止，可以视为何伟军主张违约金计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止。因此，鑫盛公司应以购房款396953元为基数，从2018年1月25日起至鑫盛公司将桂平市（鑫盛嘉园）商品房的产权证书办理至何伟军名下之日止，按日万分之零点五计付违约金给何伟军。另，综合本案合同履行情况、何伟军所受实际损失、鑫盛公司的过错程度、何伟军的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为鑫盛公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定，判决：一、桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金［以购房款396953元为基数，从2018年1月25日起至鑫盛公司将坐落于桂平市（鑫盛嘉园）商品房的产权证书办理至何伟军名下之日止，按日万分之零点五计付；违约金的总额不能超过购房款396953元的30%］给何伟军；二、驳回何伟军的其他诉讼请求。一审案件受理费33元（何伟军已预交），由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为：上诉人是否存在违约行为，应否承担违约责任？本案中，双方在商品房买卖合同中对上诉人的违约情形及违约金计算标准作出了明确约定：即双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。根据查明的事实，由于涉案商品房地下车位比例不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，造成上诉人不能在合同约定的期限内向登记部门提交备案登记的证明文件及资料，逾期办证是出卖人的原因所造成，因此，上诉人存在违约行为事实清楚，应依约承担违约责任。上诉人上诉认为其不具有办理房产证的法定义务，与合同约定不符，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张，理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费101元（上诉人已预交），由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年三月三十日 法官助理 韦江转 书 记 员 龚李莉