广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终278号 上诉人（原审被告）：桂平市金晟房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇大成路尾（华润大厦**），统一社会信用代码：91450881765818365E。 法定代表人：黎焕森，该公司董事长。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁耀振，男。 被上诉人（原审原告）：陆秋莲，女。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：曹世享，广西世享律师事务所律师。 上诉人桂平市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）与被上诉人梁耀振、陆秋莲商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初3485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月13日公开开庭审理。上诉人的委托诉讼代理人屈建国、郑燕君，被上诉人的委托诉讼代理人曹世享到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金晟公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求支付逾期办证违约金诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、本案上诉人不存在违约行为。1.被上诉人未取得房地产权属证书不是因为上诉人的原因造成的，是政府部门违规扣留上诉人资料原件且以上诉人未缴纳报建费为由不予为案涉小区办证导致的，因政府部门的原因而归责于上诉人，显然违背公平信用原则。2.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋所有权登记手续的义务主体是商品房的购买者，房开企业承担的只是协助义务。本案被上诉人未提交充分的证据证实其已履行办理登记手续的义务，一审法院就将涉案房屋未能及时办证这一后果归责于上诉人是明显错误的。二、一审法院曲解合同文意，适用法律错误。1.一审法院认定合同双方“没有约定因被告未依照上述新的期限补齐办证资料，而原告要求继续履行合同的情形的违约责任。”是错误的，与合同约定不符，严重违反民法意思自治原则。《商品房买卖合同》第十五条已明确约定逾期办证的违约责任：被上诉人可以要求上诉人按已付房价款的1%赔偿损失；也可以在超过390天（含补齐资料的180天）后要求退房，上诉人全额退回被上诉人已付房价款。2.合同已明确约定逾期办证，在被上诉人没有选择退房的情况下，只能按已付房价款的1%请求赔偿。3.本案中，双方对于违约责任的约定为一时性债权，应按合同约定的期限届满之次日起计算诉讼时效。三、一审法院在双方并未约定由上诉人办理产权证书的情况下，就认定违约金计算至案涉商品房产权证书实际办理至被上诉人名下之日是错误的，加大了上诉人的合同义务。四、一审法院违反法定程序。根据本案的客观事实，涉及重大的法律事实和复杂的法律关系，社会影响重大，应组成合议庭、适用普通程序审理，一审法院却适用简易程序，且未在审限内审结，违法法定程序。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人梁耀振、陆秋莲辩称，1、不管是上诉人未缴纳报建费还是政府部门扣留了上诉人的资料原件，都不能成为上诉人违约的免责的事由。上诉人向不动产中心提供相关资料备案并办理初始登记是办理产权至业主的先决条件，且上诉人在收取房款时也已经代收了办证费用。2、上诉人未能在约定的工作日内提供资料备案，其需要按房款的1%赔偿给业主，这仅是双方对上诉人未能在约定的工作日内提供资料备案的违约责任的约定；对上诉人未能在约定的工作日期满后180日内补齐资料并确保业主取得房地产权属证书的违约责任，对于买受人不选择退房的，合同中并没有约定，这部分没有约定的违约责任，应当由上诉人承担相应的违约责任。3、上诉人至今没有代业主办理不动产权证，逾期办证违约金应当计算至涉案商品房产权证书实际办理至被上诉人名下之日止。4、本案的事实清楚、权利义务关系明确，一审法院适用简易程序审理并无不当。5、被上诉人的原审诉请并未超过诉讼时效。被上诉人等广大业主每年都多次要求上诉人办理产权证书，也多次到市政府投诉，甚至拉横幅维权，且上诉人于2018年5月15日给被上诉人出具了书面承诺书。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 梁耀振、陆秋莲向一审法院起诉请求：1.判决被告赔偿经济损失3017元给原告；2.判决被告支付违约金（以购房款301710元为基数，自2014年2月23日起至被告将办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率6%计算）给原告。 一审法院认定事实：2011年2月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：3300），约定原告购买被告开发的坐落于桂平市，总房款301710元；其中，第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后210个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理……3、出卖人按已付房价款的百分之一赔偿买受人损失，并在180天内补齐资料以确保买受人取得房地产权属证书。逾期，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款。4、买受人在接到出卖人的电话通知或出卖人在报纸（或电视）上发布公告之日起30日内应与出卖人办理委托代办产权证手续，并按本合同第五条结算房价及付清办证所需税、费，逾期，按合同第七条处理。原告在合同签订后已按约付清房款，且双方自认涉案房屋已缴纳了相关税费。被告于2012年10月3日将上述商品房交付原告。 另查明，桂平市政府于2019年2月1日印发的十六届第45期常务会议纪要载明，原则同意对在2018年12月31日前已获得商品房预售许可证的开发楼盘，市相关职能部门在办理商品房竣工验收时，不应以欠缴土地出让金（包括行政部门收取的各项费用）为前置条件。对于商品房已通过竣工验收、开发商已履行申办登记手续、购房者已依法支付购房款、缴纳相关税费的，市不动产登记中心应予以办理房屋登记手续。 再查明，涉案商品房已于2010年11月29日取得了商品房预售许可证，并于2019年3月29日获得了工程竣工验收备案。被告至本案开庭时止未能提供已将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的证明。 一审法院认为，原、被告订立的商品房买卖合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。若违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。涉案合同约定被告逾期办证的，按已付房价款的百分之一赔偿原告损失。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于交房后210个工作日(约为305个自然日)即2013年8月5日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，诉讼时效期间应从2013年8月6日起算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，至该法施行之日原告关于上述经济损失的诉请已超过二年的诉讼时效，被告已确定地取得不履行该项义务的抗辩。因此，原告主张被告按已付购房款1%即3017元赔偿原告经济损失，不予支持。 涉案合同虽约定被告按购房款1%赔偿原告经济损失后于交房届满210个工作日后起算的180天内补齐资料以确保原告取得房地产权属证书。逾期，原告可要求退房，被告全额退回原告已付房价款，但没有约定因被告未依照上述新的期限补齐办证资料，而原告要求继续履行合同的情形的违约责任。原告购买的是金晟公司开发的预售商品房，所需办理房产证的资料应由被告提供，但是被告至今没有补充提供，导致原告的房产证至今无法办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告于2012年10月3日交付房屋给原告，原告至今未能取得涉案商品房产权证书，被告应当承担逾期办证的违约责任。根据上述约定，被告应于2014年2月2日前补齐办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案，被告至今未补齐上述资料，逾期履行办证义务，应承担2014年2月3日起的逾期办证违约责任。原告现主张被告自2014年2月23日起计付违约金，属原告对其实体权利的处分，予以照准。但依据上述逾期办证违约金主张诉讼时效的论述观点，该部分逾期办证违约金诉请的诉讼时效期间应从2014年2月23日起算，至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日倒推已满二年的违约金，即2015年10月1日前的违约金，发生在2017年10月1日前，诉讼时效已超过二年，被告已确定地取得不履行义务的抗辩。因此，原告就2015年10月1日前的违约金起诉，已超过法律规定诉讼时效，该部分违约金诉请不予支持。而2015年10月1日起的违约金，因《中华人民共和国民法总则》施行而适用三年的诉讼时效。原告于2019年8月19日向一审法院起诉2016年8月20日前的违约金诉请，亦超过法律规定的诉讼时效，依法亦不予支持，自2016年8月20日起的违约金诉请未超过诉讼时效，应予支持。兼顾合同履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，一审法院酌定被告按年利率3%为标准计算逾期办证违约金给原告。原告虽起诉请求逾期办证违约金计算至被告提交全部资料备案之日，但原告该项诉讼请求实际上为原告主张被告逾期办证的违约责任，因此可以视为原告主张违约金计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止。故被告应以原告已交纳购房款301710元为基数，从2016年8月20日起至被告将坐落于桂平市的产权证书办理至原告名下之日止，按年利率3%计付违约金给原告。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。被告辩称原、被告约定逾期办证违约金为一次性固定数额补偿，且被告逾期办证属不可抗力情形，于法于理无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定，判决：一、被告桂平市金晟房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款301710元为基数，自2016年8月20日起至被告将坐落于桂平市的产权证书办理至原告名下之日止，按年利率3%计算，且违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%）给梁耀振、陆秋莲；二、驳回原告梁耀振、陆秋莲的其他诉讼请求。本案受理费591元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告梁耀振、陆秋莲共同负担10元，由被告桂平市金晟房地产开发有限公司负担581元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，上诉人至今未能提供已将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案的证明，没有按合同约定履行义务，已构成违约，应当承担违约责任。上诉人主张其没有违约没有事实依据，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后210个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理……3、出卖人按已付房价款的百分之一赔偿买受人损失，并在180天内补齐资料以确保买受人取得房地产权属证书。逾期，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款。4、买受人在接……”的约定，该条款已经明确上诉人逾期提交办证资料违约金数额的计算方式，明确了违约金的具体数额为已付房价款的1%，属于一时性债权，依照法律规定，诉讼时效应当从合同约定或法定期限届满之次日起计算。金晟公司于2012年10月3日将上述商品房交付被上诉人使用，根据合同的约定，金晟公司应当于交房后210个工作日内，即于2013年8月5日前补齐办理房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案，上诉人至今未补齐上述资料，应承担逾期提交办证资料的违约责任。金晟公司违约后，被上诉人向法院起诉主张违约金的法定期限，应当为2013年8月6日后的2年，即2015年8月6日前。被上诉人于2019年8月19日提起诉讼，且未能提供证据证明本案诉讼时效有中断、中止或延长的情形，故被上诉人的请求已经超过诉讼时效。关于被上诉人提出广大业主经常维权，且上诉人于2018年5月15日给被上诉人出具了书面承诺书，诉讼时效应已中断的问题，由于请求协助办证与请求支付违约金是不同的法律关系，请求协助办证属于物权请求义务，请求违约金属于债权请求义务，请求协助办证不存在诉讼时效，但请求支付违约金存在诉讼时效，不能因为上诉人同意协助办证，而认为上诉人就一直同意支付违约金，两者的请求内容和性质不一样，所依据的法律规定也不一样。上诉人虽然同意履行协助办证义务，但被上诉人没有证据证明在起诉之前，其向上诉人请求过支付违约金或上诉人承诺向被上诉人支付违约金，不存在诉讼时效中断的法定情形。一审法院认定被上诉人请求金晟公司按已付购房款1%赔偿经济损失，因已超过诉讼时效，不予支持是正确的，本院予以维持。 双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金晟公司在商品房交付使用后210个工作日内提交备案资料，再经过180天仍不补齐资料的，买受人可要求退房，出卖人应全额退回买受人已付房价款，该约定是授予买受人可以退房也可以不退房的选择权。如买受人不退房，出卖人逾期提交办证资料承担的违约金额仍应是已付房价款的1%，该违约金额与金晟公司违约行为持续的时间长短没有关联性。一审法院以合同中对金晟公司超期提交办证资料应承担的违约责任未明确，金晟公司的违约行为处于持续状态为由，判决金晟公司以被上诉人交付的房价款为基数，每日按年利率3%计付违约金，没有事实和法律依据，判决错误，本院予以纠正。 综上所述，桂平市金晟房地产开发有限公司上诉请求理由成立部分，本院予以支持；不成立部分，予以驳回。一审法院以桂平市金晟房地产开发有限公司的违约行为处于持续状态为由判决其承担逾期办证违约责任不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，并经本院审委会讨论决定，判决如下： 一、撤销桂平市人民法院(2019)桂0881民初3485号民事判决； 二、驳回梁耀振、陆秋莲的诉讼请求。 一审案件受理费591元，二审案件受理费479元（上诉人已预交1182元），全部由被上诉人梁耀振、陆秋莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李志廉 审 判 员 李业佳 审 判 员 陈品泉 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 谭晓敏 书 记 员 雷春扬