广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)粤13民终710-712、739号上诉人（原审原告）：姚某等四户业主（详见附表一）。委托诉讼代理人：张帅，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁婷，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市秋谷实业集团有限公司，住所地：惠州大亚湾**龙山七路秋谷阳光园****房。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：廖某，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘某某，该公司工作人员。上诉人姚某等四户业主与被上诉人惠州市秋谷实业集团有限公司因商品房预售合同纠纷四案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。（因上述四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以710号案件为例进行表述、论证）上诉人提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金人民币80776元（以已付购房总价款为基数，参照中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算，即为971740×4.75％×1.75＝80776，暂计至2019年8月10日，实际计至交付房屋之日止）；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案房屋交付时应满足燃气管道与城市燃气管网连接，保证燃气供应，否则即属于没有达到约定的交付条件，构成延期交房。《商品房买卖合同》第十条第（一）项第4款明确约定:“燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”，第十一条第（二）项约定:“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间……书面送达买受人”。首先，新荷大道早在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》前就在规划建设，周边片区道路也在进行征地拆迁、工程承发包，被上诉人作为一家长期在惠阳开发楼盘的房产商，对这些情况不仅明知，而且甚至了如指掌，怎么可能无法预见？一审法院居然错误的认定为不可预见。其次，被上诉人作为长期在当地经营的开发商，在应当知道甚至明知可能进行道路建设的情况下，为了楼盘的销售，依然作出了交房时“燃气管道与城市燃气管网连接，保证燃气供应”的承诺，则应当信守承诺，人民法院也应该依法认定没有达到交付条件。再次，天然气与液化石油气在清洁度、安全性方面均不相同，天然气比液化石油气清洁（有毒气体少）、安全（不易积聚形成爆炸性气体），而液化石油气比空气重，泄露后易产生燃爆环境，也不如天然气清洁干净。而一审法院却强词夺理地说被上诉人采用液化石油气补救，因此不会影响正常居住使用，那置上诉人的人身安全、居住环境的清洁干净于何地呢？如果按照一审法院的逻辑，不用通气，只是用电也不会影响正常居住使用，所以是明显不公平不合理的。最后，这虽然是政府行为，但确属被上诉人应该预见甚至明知的，不属于不可抗力，被上诉人对于自身的违约行为应当依法承担责任。2.被上诉人未能提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，不符合合同约定的商品房交付条件。双方的《商品房买卖合同》第九条明确约定:“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，无论是通知入伙，还是惠州日报的公告入伙，均提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，至今也未能提供，明显不符合交付条件，遗憾的是一审法院刻意回避，根本不提。双方的《商品房买卖合同》第十一条明确约定:“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担……”，故，被上诉人不提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，上诉人有权拒绝收房。3.被上诉人并未按合同约定通知过查验房屋。《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定:“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间……书面送达买受人”，但是被上诉人并未尽到该合同义务，且房屋众多质量问题严重影响居住使用。4.房屋存在各种质量问题。涉案房屋存在众多质量问题，不是合格的商品房，也影响居住使用，不符合约定的交房标准。综上，一审法院认定事实有误，从而做出了不公正的错误判决，上诉人特提起上诉，请求二审法院依法改判。被上诉人惠州市秋谷实业集团有限公司答辩称：一、涉案房屋在交付时间前已符合合同、法律交付条件及经主管部门验收通过，被答辩人主张无事实和法律依据。涉案房屋在交付时间前已按期竣工且各单项工程验收，包括于2016年3月16日依法取得《竣工测绘报告》（预测）、通过燃气通过竣工验收备案、取得《竣工验收备案表》、依法取得《竣工测绘报告》（实测）等证明文件，涉案房屋已符合交付条件及相关设施设备交付条件。导致城市燃气管网无法接入秋谷林海园项目，被答辩人在其提交的《民事上诉状》中也自认属于政府行为的事实，并非被答辩人过错造成的，该责任不能归责于被答辩人。大亚湾华润燃气公司已采用临时液化石油气瓶组站供应燃气，满足涉案项目各业主使用燃气。涉案房屋所属楼栋燃气管道工程于2017年10月12日经惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局竣工验收合格，已满足燃气使用功能。二、涉案房屋符合合同约定的交付条件，被答辩人已依约提前履行通知收房义务，通知答辩人按期办理收房（入伙）手续，被答辩人因自身原因未办理收房（入伙）手续。涉案房屋在合同约定交付时间前已满足交付条件，被答辩人已于2017年10月25日向答辩人邮寄《入伙通知书》，答辩人已于2017年10月26日签收并在一审庭审时确认已签收。按照《商品房买卖合同》约定及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷》的规定:被答辩人应在指定的时间办理收房（入伙）手续、查验房屋、领取钥匙、领取《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》，但被答辩人因自身原因未按书面通知办理（收房）入伙手续，视为交付期限届满之日涉案房屋已交付给答辩人。另外，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，答辩人向答辩人提供商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》是在涉案房屋交付使用前提下，向被答辩人提供两书，但被答辩人拒绝办理收房手续。被答辩人以涉案房屋质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任，更无法律依据。综上所述，被答辩人的上诉请求及事实理由无事实无法律依据，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审法院作出的一审民事判决书，驳回被答辩人的上诉请求。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币80776元（以已付购房总价款为基数，参照中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算，即为971740×4.75%×1.75=80776，从2017年11月11日暂计至2019年8月10日，实际计至交付房屋之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月1日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区秋谷林海园3栋二单元22层01号房，建筑面积88.34平方米，总价971740元。第九条约定商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方另行约定的交付条件。第十条约定商品房相关设施设备交付条件，其中关于“燃气”约定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条约定：被告应当在2017年11月10日前向原告交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：逾期超过90日的，按总房价的万分之一承担违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定付清了购房款971740元。被告于2017年10月25日以邮寄《入伙通知书》的方式通知原告于2017年11月13日至2017年11月14日办理入伙手续，原告于2017年10月26日收到通知。另查明一，被告开发的秋谷林海园1-4栋燃气管道工程于2017年10月12日竣工验收合格，1-6栋管道燃气工程于2017年10月20日通过竣工验收备案，1-6栋及地下室工程于2017年11月2日完成竣工验收备案登记，1-6栋于2017年11月9日取得房屋测绘报告。另查明二，被告开发的秋谷林海园位于新荷大道南侧，该小区完成燃气管道工程验收时因新荷大道未建设完成，导致城市燃气管道无法接入该小区，燃气公司采用临时液化石油气瓶组站供应液化石油气。现新荷大道道路工程已部分完成施工，燃气公司已于2019年7月对该小区管道燃气系统完成天然气置换工作，供应天然气。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、发票、个人消费贷款及担保合同、律师见证书、个人贷款放款单、交易明细、照片、微信记录、房屋质量咨询报告、信访事项处理意见书、刷卡凭证、协议书、个人贷款借据、同类案件民事判决书，被告提交的燃气管道工程竣工验收证明、燃气工程竣工验收备案意见、竣工验收备案表、惠州大亚湾房产测绘成果报告、入伙通知书、快递单、快递回执、惠州日报公告、不动产权证、秋谷林海园《不动产权证》原件客户签收表、入伙会签单、广州天玑房地产咨询服务有限公司工商登记信息以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方诉辩、举证、质证及庭审陈述，争议焦点是：1.涉案房屋的交付标准问题；2.被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题。对此，一审法院分析评判如下：关于涉案房屋的交付标准问题。按合同的约定，涉案房屋交付条件是经过竣工验收备案、取得房屋测绘报告、燃气管道与城市燃气管网连接，保证燃气供应。本案中，被告开发的秋谷林海园1-4栋燃气管道工程于2017年10月12日竣工验收合格，1-6栋管道燃气工程于2017年10月20日通过竣工验收备案，此时应视为被告已完成合同约定的“完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”的义务。因当时新荷大道未建设完成，导致城市燃气管道无法接入该小区，该因素签订合同时被告无法预见，属于政府行为，并非被告过错造成的，该责任不能归责于被告，且期间燃气公司已采用临时液化石油气瓶组站供应液化石油气，原告能正常使用燃气，不会因此影响正常居住使用。现新荷大道道路工程已部分完成施工，燃气公司已于2019年7月对该小区管道燃气系统完成天然气置换工作，供应天然气。合同签订后，原告按约定付清了购房款971740元，涉案房屋于2017年11月2日完成竣工验收备案登记，2017年11月9日取得房屋测绘报告，此时房屋已符合合同约定的交付条件。关于被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题。合同第十一条约定被告应当在2017年11月10日前向原告交付该商品房。被告于2017年10月25日以邮寄《入伙通知书》的方式，通知原告于2017年11月13日至2017年11月14日办理入伙手续，在通知收房的期限内涉案房屋已达到合同约定的交付条件，通知收房期限届满之日，即2017年11月14日，视为被告完成了交付义务，与合同约定的交付时间（2017年11月10日），逾期4天交付，被告存在逾期交房的事实，原告诉请部分予以支持。2017年11月15日后涉案房屋已达到合同约定的交付条件，原告不能以涉案房屋质量存在瑕疵为由拒绝接收，主张此后的逾期交房违约金，不予支持。关于违约金的计算标准问题，合同第十二条约定逾期交付责任：逾期超过90日的，按总房价的万分之一承担违约金。原被告双方对于逾期未超过90天的违约责任没有进行约定，依照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条：房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金的标准计算逾期交房违约金，原告主张以已付购房款总额为基数，按照年利率4.75%计算，未超过该标准，予以支持。逾期交房违约金以已付购房款971740元为基数，按照年利率4.75%的标准计付，具体数额为506元（971740元×4天÷365天/年×4.75%/年）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告惠州市秋谷实业集团有限公司自本判决生效之日起十日内向原告姚某支付逾期交房违约金506元；二、驳回原告姚某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费909.7元，由原告负担884.7元，被告负担25元，被告负担部分已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。二审期间，上诉人提交了八组证据。证据1：百度地图，拟证明案涉楼盘秋谷林海园的周边道路情况，新荷大道位于秋谷林海园北侧。证据2：大亚湾区动迁办通知公告目录，行政征收通告目录，拟证明秋谷林海园周边多年来一直在进行道路建设，被上诉人应对此明知，签合同时可以预见；证据3：大亚湾龙山六路（龙海三路至新荷大道段）工程总承包招投标信息，拟证明秋谷林海园周边道路工程早在2012年就有中标；证据4：新荷大道及两侧村民回拨地平整工程预算编制服务招标公告，拟证明新荷大道道路工程早在2011年就有进行预算编制服务公开招标；证据5：新荷大道道路工程在中国采招网/采招网（www.bidcenter.com.cn）平台上的公开信息、新荷大道道路工程在招标采购导航网（www.okcis.cn）平台上的公开信息，拟证明新荷大道工程早在2008年就进行了勘查招标项目预中标结果公告，2009年就进行了初步设计招标，2010年进行了道路建设中土地平整工程勘查设计招标，2011年就进行了监理、施工等招标，多年来新荷大道及周边道路一直在进行道路建设，被上诉人应对此明知，签合同时完全可以预见。证据6：建设工程规划许可证；证据7：建设工程施工许可证，拟证明签订购房合同时新荷大道已经颁发规划许可证，被上诉人可以预见新荷大道道路工程，甚至是明知，被上诉人存在明显过错，在应知或明知的情况下，被上诉人在购房合同中明确承诺的交房条件没有达到，显属违约，具有过错，应认定为没有交房。证据8：惠州大亚湾建设工程交易中心“新荷大道及两侧村民回拨地平整工程施工”工程中标通知书，拟证明“新荷大道及两侧村民回拨地平整工程施工”早在2011年12月20日即开标，签订购房合同之前，新荷大道道路工程早已在大亚湾建设工程交易中心招投标，被上诉人明知新荷大道道路工程，存在明显过错；在明知周边道路建设的情况下，被上诉人在购房合同中明确承诺的燃气交房条件没有达到，显属违约，具有过错，应认定为没有交房。被上诉人质证：对证据1-5三性均有异议，我方认为证据1-5与本案无关，不予质证。对证据6、7、8真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据6-7的竣工日期为2012年12月30日，且商品房的交付条件为取得竣工备案及房屋测绘报告。该证据与待证事实不具有关联性。理由：两组证据确定的开工日期为2012年1月5日，合同竣工日期为2012年12月30日。时至今日，新荷和大道也未完成竣工，商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告。被上诉人案涉项目已于合同约定交付日期前取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及房屋测绘报告，符合商品房交付条件。被上诉人提交了三组证据。证据1：惠州大亚湾房产测绘成果报告（预售），拟证明涉案房屋已在2016年3月16日取得商品房房屋测绘报告（预测），符合商品房交付条件；证据2：关于保护燃气管道及设施的告知书，拟证明惠州大亚湾华润燃气有限公司于2017年10月12日向被上诉人送达该告知书，燃气于2017年10月12日前已由惠州大亚湾华润燃气有限公司竣工，符合交付条件，保证燃气供应。惠州大亚湾华润燃气有限公司为燃气管道的设计、建设、管理单位。证据3：燃气公司委托的设计单位出具的工程图纸变更通知单,拟证明燃气公司在开工前的设计、建设、竣工方案是与城市管网连接，在施工过程中因市政施工条件无法施工，采取瓶组站通过案涉项目燃气管道输送保证燃气供应，燃气工程为市政特种行业。上诉人发表质证意见：对证据1惠州大亚湾房产测绘成果报告（预售）如核对原件无误，则我方对真实性无异议，但是不能达到被上诉人的证明目的，并不能证明商品房符合交付条件，在交付条件中，合同第9、10条有明确约定。对证据2关于保护燃气管道及设施的告知书，如能核实原件，我方认可其真实性，但不能达到被上诉人的证明目的，不能证明达到燃气方面的交房标准。对证据3如核实原件无误后，我方确认其真实性，但该证据反而证明通知交房时在燃气方面不符合合同约定的交付条件。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人诉请应否支持。本院对此分析如下:关于燃气供应的问题。根据一审查明的事实，涉案房屋的燃气管道工程于2017年10月12日竣工验收合格，于2017年10月20日通过竣工验收备案，已完成燃气管道敷设，可通燃气使用。因当时新荷大道道路工程未建设完成，导致城市燃气管道无法接入涉案小区,上诉人据此主张被上诉人构成延期交房。对此，本院认为，双方签订涉案《商品房买卖合同》时，即使被上诉人可以预见新荷大道会进行道路建设，但对于该工程能否在涉案房屋交付前建设完成，则是被上诉人无法预见和控制的。在小区燃气管道无法与城市燃气管网连接的期间，为了不影响业主正常居住使用，燃气公司采用临时液化石油气瓶组站供应液化石油气，从而保证了业主日常使用的燃气供应。上诉人主张液化石油气在清洁度、安全性方面不及天然气，但与没有采取临时措施供应燃气导致无法向业主交付房屋的行为相比较，燃气公司采取的上述举措能够一定程度上保障业主的合法权益。故一审法院认为此时应视为被上诉人完成合同约定的“完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”的义务并无不妥。且在新荷大道道路工程部分完成施工后，燃气公司已于2019年7月对小区管道燃气系统完成天然气置换工作。上诉人主张燃气供应未达到交房条件，一审法院不予支持并无不妥，二审予以维持。关于《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的提供以及房屋质量问题。依据合同的约定，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》系被上诉人向上诉人“交付该商品房时”提供。在本系列案中，上诉人未能提供其接到被上诉人通知后去现场收楼而该公司不能交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的证据，故其主张被上诉人未能提供上述文件，不具有事实依据，本院不予支持。涉案房屋已经完成竣工验收备案登记，在上诉人未能提供充分的证据予以证实其所诉称的房屋质量严重影响其正常居住使用的情况下，属于涉案房屋在交付后应当由出卖人承担保修责任的范畴，上诉人拒绝收楼不具有正当理由。一审法院认为涉案房屋符合合同约定的交付条件，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人业主负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  胡 江审 判 员  卫书平二〇二〇年三月三十一日法官助理  李苗苗书 记 员  叶秀婷附表一：