广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终567号 上诉人（原审被告）：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李锦彬，男，1971年9月9日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审原告）：陈维娟，女，1977年9月26日出生，汉族，住桂平市。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司(下称鑫盛公司）因与被上诉人李锦彬、陈维娟商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初4594号民事判决，向本院提起上 诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 鑫盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清：1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商仅负有协助义务。因此，上诉人在本案房屋买卖行为中不存在违约行为；2.双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，只是针对买受人的违约行为作出违约处罚，并非是针对出卖人作出，因此，一审判决由上诉人支付违约金是错误的；3.被上诉人至今为止，并未向办证机关提出过办理房屋权属登记申请，也未授权委托上诉人办理。合同约定上诉人在商品房交房后500个工作日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但双方并未就上诉人的违约赔偿达成协议，况且未办理房屋权属登记也没有造成被上诉人的任何损失，不存在赔偿的前提条件；4.依照合同约定，即使是上诉人违约，违约时间也应以500个工作日+90日+365日起算而非一审判决认定的455日。第二，一审判决适用法律错误，即使依照合同约定要追究违约方责任，也要依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，查清因违约行为所造成的损失后，依过错分别承担赔偿责任。第三，一审判决按已交房款以年利率3%计算迟延办证违约金，超过合同约定买受人应承担违约责任的2倍，显失公平。综上，一审判决认定事实、适用法律错误且显失公平，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 李锦彬、陈维娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李锦彬、陈维娟向一审法院起诉请求：1.判令鑫盛公司立即向房产登记部门提交相关资料进行备案，为李锦彬、陈维娟办理房屋权属证书并登记于李锦彬、陈维娟名下；2.判令鑫盛公司支付迟延办证违约金51856元给李锦彬、陈维娟，同时判决鑫盛公司以370401元为基数，按年利率6%计算，自立案之日起至办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金给李锦彬、陈维娟。 一审法院经审理查明：2013年3月17日，李锦彬、陈维娟与鑫盛公司签订商品房买卖合同，约定李锦彬、陈维娟购买鑫盛公司开发的坐落于桂平市（鑫盛嘉园）第9幢Ａ单元商品房，总房款370401元；其中第十五条约定：鑫盛公司应当在交房后500个工作日内将办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案。……如因鑫盛公司的责任，李锦彬、陈维娟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于李锦彬、陈维娟的原因，交付后在约定期限内未能取得房地产权属证书的，由李锦彬、陈维娟自行承担责任。合同签订后，李锦彬、陈维娟依约付清了购房款给鑫盛公司，鑫盛公司于2015年6月1日将涉案商品房交付给李锦彬、陈维娟。 另查明，涉案商品房已取得了商品房预售许可证，至庭审时止，鑫盛公司既未能提供涉案商品房竣工验收合格及备案证明，亦未能提供国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记证明及其已将办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案的证明。 再查明，涉案商品房小区在项目建设过程中，没有办理地下车库的建设工程规划许可证，并在实际建设过程中擅自取消1#、2#楼地下车库，目前南面已建成地块地下室面积22498.6平方米，比经批准方案的地下室30200平方米减少了7701平方米。实际地下车位由原来审批方案的790个减少到567个，减少了223个。在北面地块的调整方案中，增设145个车位，但整个项目实际减少78个车位。2019年7月1日，桂平市城乡规划委员会2019年第五次例会作出会议纪要，决定原则同意对涉案小区南面地块按减少地下室面积工程造价的10%进行处罚后，办理相关手续。 一审法院认为，李锦彬、陈维娟与鑫盛公司订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思表示真实，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于鑫盛公司应否履行将由其提供的资料提供至产权登记机关备案，并将涉案商品房权属登记于李锦彬、陈维娟名下的义务问题。虽然合同明确约定了鑫盛公司应当履行提交备案资料的义务，但是鑫盛公司未能在合同约定的期限内履行该项义务。根据查明的事实，鑫盛公司是因为涉案商品房的地下车位比不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，导致无法帮助购房户办理产权登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房的车位比不符合规划，不可能将房屋推倒重建，按照规划重 新建设车位，获得规划验收的材料，因此，李锦彬、陈维娟请求鑫盛公司继续履行提供备案资料的义务，已经是在事实上的不能履行。而且，办理权属登记是产权登记机关的权力，鑫盛公司对涉案房屋和土地进行首次登记，是李锦彬、陈维娟获得房屋产权登记的前提。在鑫盛公司对涉案商品房无法进行首次登记的情形下，李锦彬、陈维娟不可能突破合同的相对性原则请求产权登记机关进行房屋权属登记，因此，在这种情形下，李锦彬、陈维娟请求鑫盛公司将房屋权属证书登记在自己的名下，属于法律上的不能履行。因此，李锦彬、陈维娟请求鑫盛公司到房产产权登记机关提供相关资料备案，并为李锦彬、陈维娟办理房屋权属证书登记于李锦彬、陈维娟名下，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于鑫盛公司应否支付逾期办证违约金的问题。涉案合同第十五条约定“鑫盛公司应在商品房交付使用后500个工作日内将办理权属登记的资料交有关部门进行备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按办理房屋所有权登记的期届满后超过一年的约定处理。”按照该约定，鑫盛公司需在交房后500个工作日内提交备案资料进行备案，而鑫盛公司将涉案商品房产权证书办理至李锦彬、陈维娟名下的期限则为455天（90天+365天）。鑫盛公司提供必要的备案资料进行备案是购房户办理商品房所有权登记的前提，但约定提供备案资料的期限比办理产权证书的期限还长，与常理不符。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，李锦彬、 陈维娟与鑫盛公司对该合同约定，出现了两种不同的解释，但该合同系鑫盛公司提供的格式合同，因此，应当作出不利于鑫盛公司的解释，那么鑫盛公司将涉案商品房产权证书办理至李锦彬、陈维娟名下的期限为商品房交付使用之日起90日再加一年的时间，共455天（90天+365天）。本案中，李锦彬、陈维娟购买的是鑫盛公司开发的预售商品房，所需办理房产证的资料应由鑫盛公司提供，但是鑫盛公司至今没有提供，导致李锦彬、陈维娟的房产证至今无法办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，因为鑫盛公司的原因，李锦彬、陈维娟在455天内尚未取得权属证书，所以自鑫盛公司交房之日起455天届满后即2016年8月29日（2015年6月1日起算455天即2016年8月29日）次日开始，承担逾期办证违约责任。李锦彬、陈维娟起诉主张从2017年6月2日起计付逾期办证违约金，属李锦彬、陈维娟对其实体权利的处分，一审法院予以照准。正如前所述，鑫盛公司现在客观上不能将办理产权证书需由其提供的全部资料备齐提交至产权登记机关备案，但是，针对涉案小区的实际情况，桂平市城乡规划委员会2019年第五次例会作出会议纪要，决定原则同意对涉案小区南面地块按减少地下室面积工程造价的10%进行处罚后，办理相关手续。桂平市人民政府通过上述具体行政行为，解决了涉案小区无法办理产权登记备案的问 题，鑫盛公司履行处罚义务后可据此办理商品房初始登记后办理转移登记至李锦彬、陈维娟名下。而李锦彬、陈维娟请求逾期办证违约金计算至鑫盛公司提交全部资料备案之日，可以视为李锦彬、陈维娟主张违约金计算至涉案商品房产权证书实际办理至其名下之日止。因此，鑫盛公司应以购房款370401元为基数，从2017年6月2日起至鑫盛公司将坐落于桂平市（鑫盛嘉园）第9幢Ａ单元商品房的产权证书办理至李锦彬、陈维娟名下之日止计付违约金给李锦彬、陈维娟。合同中虽未对违约金的计算标准进行约定，但兼顾合同履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，一审法院酌定按年利率3%为标准计算逾期办证违约金。另，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为鑫盛公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 至于鑫盛公司主张迟延办证并非其原因造成问题，其提供的桂平市消防中队和物业公司的证明、桂平市人民政府办公室文电处理笺（二份）、桂平市人民政府会议纪要、桂平市城乡规划委员会2019年第五次例会纪要、桂平市住房和城乡建设局的复函，均不能证明迟延办证是政府和相关办证机构造成，故对鑫盛公司该辩解意见依法不予采纳。 综上，一审法院依照《 中华人民共和国合同法 》第八条、第三十九条、第四十一条、第 六十条 第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款的规 定，判决：一、桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款370401元为基数，自2017年6月2日起至鑫盛公司将坐落于桂平市（鑫盛嘉园）第9幢Ａ单元商品房的产权证书办理至李锦彬、陈维娟名下之日止，按年利率3%计算；且违约金的总额不超过李锦彬、陈维娟已付购房款370401元的30%）给李锦彬、陈维娟；二、驳回李锦彬、陈维娟的其他诉讼请求。案件受理费1096元，减半收取计548元（李锦彬、陈维娟已预交），由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为：上诉人是否存在违约行为，应否承担违约责任？违约时间及违约金数额应如何确定？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方在商品房买卖合同中对上诉人应当履行的义务以及双方的违约情形作出了明确约定：即上诉人应在交付使用后500个工作日内将办理权属登记的资料交有关部门进行备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按办理房屋所有权登记的期届满后超过一年的约定处 理。根据查明的事实，由于涉案商品房地下车位比例不符合规划，无法取得竣工验收备案材料，造成上诉人不能在合同约定的期限内向登记部门提交备案登记的证明文件及资料，上诉人存在违约行为事实清楚。根据上述司法解释的规定，在双方无特殊约定的情形下，逾期办证是由于出卖人的原因造成，因此，上诉人应依约承担违约责任。上诉人上诉认为其没有办理房产证的法定义务，因而不应承担违约责任，与合同约定不符，本院不予采纳。由于合同条款对于违约时间的确定存在矛盾，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，将违约时间确定为455日并无不当。关于违约金计算标准的确定问题，2016年11月《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理第（四）项第18条规定：“合同没约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”参照上述会议纪要及司法解释，由于本案双方签订的合同没有约定违约金数额，本案逾期办证违约金可按年利率6%的标准计算，一审法院酌定按年利率３%的标准计算，已对造成逾期办证的原因以及衡平双方利益方面作出了充分考量，不存在判决显失公平的情形。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张，理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费464元（上诉人已预交），由上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣