云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2837、2839号原告：云南腾瑞房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市西昌路**。统一社会信用代码：915300007873900487。法定代表人：刘春华，职务董事长。委托诉讼代理人：王娟，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李小丰，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川华祖企业管理股份有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道利通路********。统一社会信用代码：91510100350593870P。法定代表人：李建彬，职务董事长。被告：大理市幸福龙国际大酒店有限公司，住，住所地云南省大理白族自治州大理市下关环城南路**/div>统一社会信用代码：91532901MA6K731D5Y。法定代表人：李建彬，职务董事长。委托诉讼代理人：刘红英，女，1977年6月20日出生，汉族，特别授权代理。原告云南腾瑞房地产开发有限公司（以下简称云南腾瑞公司）与被告四川华祖企业管理股份有限公司（以下简称四川华祖公司）、大理市幸福龙国际大酒店有限公司（以下简称大理市幸福龙公司）租赁合同纠纷两案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法组成合议庭合并公开开庭进行了审理。原告云南腾瑞公司的委托诉讼代理人王娟、李小丰，被告四川华祖公司的法定代表人李建彬，被告大理市幸福龙公司的法定代表人李建彬及委托诉讼代理人刘红英到庭参加诉讼，两案现已审理终结。原告云南腾瑞公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告四川华祖公司分别于2015年9月21日、2016年6月26日签订的《腾瑞广场酒店租赁协议》，由被告交还租赁房屋；2.判令两被告共同向原告支付房屋租金3499284元（2352522元＋1146762元，均暂计算至2019年6月24日，2019年6月24日之后的租金按租赁协议标准计算至被告向原告交还房屋之日止）；3.判令两被告共同向原告支付房屋免租期租金1793839.32元（876429.72元＋917409.60元）；4.判令两被告共同向原告支付逾期支付租金所产生的违约金（滞纳金）433298元（242171元＋191127元）；5.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年9月21日，原告与被告四川华祖公司签订《腾瑞广场酒店租赁协议》，约定被告四川华祖公司向原告租赁大理市物业（建筑面积共计5694.8㎡），用于被告大理市幸福龙公司酒店经营，初始租金单价为13.5元／㎡／月，2018年10月1日后租金以上年度租金为基数，每两年递增5%。合同同时约定了租金支付方式、违约责任等。合同签订后，原告依约向被告提供了租赁房屋，被告应当依约向原告支付房屋租赁费用。但是，截至2019年6月24日，被告欠付租金2352522元。2016年6月26日，原告与被告四川华祖公司签订《腾瑞广场酒店租赁协议》，约定被告四川华祖公司向原告租赁大理市下关镇环城南路腾瑞商业广场1栋2-3层物业（建筑面积共计3185.45㎡），用于被告大理市幸福龙公司酒店经营，初始租金单价为20元／㎡／月。合同同时约定了租金支付方式、违约责任等。合同签订后，原告依照合同约定向被告提供了租赁房屋，被告应当依照合同约定向原告支付房屋的租赁费用。但是，截至2019年6月24日，被告欠付租金1,146,762元。原告多次要求被告支付租赁费用，被告均借故推脱，至今仍未向原告支付租赁费用。被告的上述行为，已构成违约，给原告造成了较大的经济损失，原告依照合同约定有权解除租赁协议并追究被告的违约责任。被告四川华祖公司、大理市幸福龙公司共同辩称，1、签订合同时双方约定租赁房屋提供双电源供电及原告提供130个车位给被告使用。停车位及双电源供电是被告进行酒店投资的重要因素，不具备上述条件，被告是不会考虑进行投资。合同履行过程中，原告并未向被告提供双电源供电，就车位使用事宜原告亦未按被告要求提供书面依据和对应车位号，致被告员工与他人就车位使用问题多次发生争执并遭受人身损害。被告多次向原告提出诉求，但原告均未解决。现腾瑞幸福里小区业主委员会及物业管理公司均向被告发函要收回车位，被告不知道上述车位是属于原告所有还是业主委员会所有。原告未按合同约定履行义务，其行为已违约。2、依据合同“租期从取得消防验收报告之日起开始计算”的约定，原告于2015年11月13日取得消防验收报告，租金按约定应从2015年11月13日开始计算。3、2015年9月21日的合同签订后，被告已向原告支付半年租金461,279元。2017年11月13日至2018年11月13日的租金922,557.6元，被告陆续支付了部分，未全部付清。被告主张就原告在被告大理市幸福龙公司消费的未付款项，应用于抵扣被告未付租金。3、合同约定了18个月的免租期，原告要求被告支付免租期内的租金无据。因原告未按合同约定履行义务违约在前，被告不承担付违约金的违约责任。当事人围绕诉讼请求及答辩意见，依法提交了证据，本院组织当事人进了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的施工图设计说明与被告提交的《关于“新七五10KV试验对小区停电”通知》、《关于“110KV新七五变电站增容施工停电”的通知》、《停电通知》，均具备证据三性，本院予以确认，上述证据能够相互印证，证明案涉租赁房屋施工设计属于三级负荷，其电力配电系统中三级负荷采用单电源供电，故上述证据能够证实被告主张原告未提供双电源供电事实，本院对该事实予以确认。2、被告提交的微信聊天截图系打印件，突发停电事故报告系被告单方制作，证据形式要件不合法，原告亦不认可，本院不予确认。综上，依据当事人的陈述及审查确认的证据，本院确认本案法律事实如下：原告云南腾瑞公司系从事房地产开发及经营的有限责任公司，被告四川华祖公司系从事企业管理服务、酒店管理服务、餐饮娱乐管理服务的股份有限公司，法定代表人是李建彬，公司发起人有刘红英、李建彬。2015年9月21日，原告（甲方）与被告四川华祖公司（乙方）签订《腾瑞广场酒店租赁协议》，约定乙方向甲方租赁位于大理市物业，建筑面积为5694.8㎡，用于酒店经营，初始租金单价为13.5元／㎡／月，租期自酒店取得消防验收报告之日起开始计算，具体时间为2015年10月1日至2025年9月30日止。免租期为18个月，自项目交付即2015年10月1日至2017年3月31日。如因甲方原因项目交付时间推迟，租期、免租期计算起始时间也相应顺延。租赁房屋采取先交费后使用的原则，签订租赁协议时支付半年度租金461279元，在2017年4月1日前支付半年租金461279元，在2017年10月1日前支付半年租金461279元；从2018年10月1日起租金每年度支付一次；每次租金支付需在上年租金到期前30天结清。2015年10月1日至2018年9月30日租金无递增，之后租金按上年度租金基础每两年递增5%的比例进行递增（基数为递增后的金额）。甲方在2015年10月1日至2030年9月30日无偿提供30个地下车位，10个地上车位给乙方使用，另外甲方提供80个车位保证乙方优先有偿使用，提供的车位以广场地上和1＃地下室范围内为主；按实际使用车位个数为依据进行月结；暂定收费标准以大理市核定标准（及其他车辆停车收费标准）×70%，以酒店开具停车票据为决算依据。乙方拖欠租金和其他应当向甲方支付的任何费用，应以拖欠费用为基础，按照每天3‰计算并向甲方缴纳滞纳金，超过30日仍未交纳房屋租金的，甲方可书面通知乙方解除合同，如甲方选择解除合同的，双方结清费用，乙方向甲方支付解除合同当年三个月的房屋租金作为违约金。甲方应提供乙方所需用电量荷载（租赁物业为双电源供电）。合同还对双方的其他权利义务、提前解除、违约责任等作了约定。合同签订后，原告向被告四川华祖公司交付了租赁房屋。2015年9月21日，被告四川华祖公司向原告交付了461279元租金。2015年11月13日，腾瑞商业广场一期（含1栋房屋）工程消防验收合格。2016年6月26日，原告（甲方）与被告四川华祖公司（乙方）签订《腾瑞广场酒店租赁协议》，约定乙方向甲方租赁位于大理市物业，建筑面积为3185.45㎡，用于酒店经营，初始租金单价为20元／㎡／月，租期为2016年7月1日至2031年6月30日止。免租期为18个月，自项目交付即2016年7月1日至2017年12月31日。如因甲方原因项目交付时间推迟，租期、免租期计算起始时间也相应顺延。房屋租金自免租期结束之后开始缴纳，缴纳方式为半年度支付，每次房租到期前30日内须交清当期应当缴纳租金金额。2016年7月1日至2021年6月30日租金无递增，之后租金按上年度租金基础每五年递增5%的比例进行递增（基数为递增后的金额）。甲方在乙方租赁期限内无偿提供5个车位及5个有偿车位（车位价格按届时市场价7折予以使用）给乙方使用。乙方拖欠租金和其他应当向甲方支付的任何费用，应以拖欠费用为基础，按照每天3‰计算并向甲方缴纳滞纳金，超过30日仍未交纳房屋租金的，甲方可书面通知乙方解除合同，如甲方选择解除合同的，双方结清费用，乙方向甲方支付解除合同当年三个月的房屋租金作为违约金。乙方自行承担酒店物业的装修改造费用和责任。合同还对双方的其他权利义务、提前解除、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告四川华祖公司，但租赁房屋不具备合同约定的双电源供电。2016年7月25日，李建彬、刘红英作为自然人股东出资成立了大理市幸福龙公司，由李建彬担任法定代表人。被告四川华祖公司将其向原告承租的上述物业交付给被告大理市幸福龙公司进行装修后用于酒店经营至今。合同履行初期，原告以按月提供一定数量停车票方式供被告停车，但未就被告可使用地面车位、地下、地下车位数量进行确定。后原告对地下停车场实行电子门禁系统管理，只有录入车牌号码的车辆才可停入地下车位，2019年2月15日，被告员工车辆信息已录入系统，可在1号库内停车，但未对车位进行固定。2018年5月16日、6月28日，被告大理市幸福龙公司共向原告支付租金10万元。2019年2月21日，原告向被告四川华祖公司发出律师函，要求被告于2019年3月31日前一次性全额向原告支付租金、违约金，否则，原告将向法院提起诉讼。该函件以邮寄方式送达。2019年3月29日，被告大理市幸福龙公司向原告交书面申请书，请求分期支付拖欠租金。2019年6月24日，原告起诉至本院。2019年11月26日，被告大理市幸福龙公司收到大理市腾瑞幸福里小区业主委员会发出的“关于规范管理小区公共路面停车位的函”，载明：腾瑞幸福里小区的公共路面为广大业主共同所有，不属于任何单位和个人，任何单位和个人无权私自支配使用。从2019年12月1日起清理外来车辆进入小区公共路面过夜停放车辆，所有公共路面能满足停车的地方应先满足广大业主停车需求，不得任何单位和个人私自占用。鉴于你公司属于商业区的物业服务使用人，又是从事酒店经营工作，就你单位现在因经营需要私自占用公共路面停车的问题，要求如下：1、你公司因经营需要在公共路面上停放大巴车的车位问题，请你公司收到函件之日起至11月30日之前与业主委员会洽谈具体大巴车停车位数及有偿使用的费用问题。2、自2019年12月1日起，公共路面不再对你公司提供小型车辆停车位，若你公司因经营需要小型车辆停车位，由你公司自行与你公司房屋租赁方协商解决。3、若你公司收到函件后，在11月30日之前不与小区业主委员会洽谈大巴车车位及有偿使用问题，小区公共路面停车问题将严格按照小区公共路面停车管理进行，产生的一切后果由你公司自行承担。本院认为，原告与被告四川华祖公司签订的两份《腾瑞广场酒店租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告四川华祖公司进行装修后用于开设酒店经营，但其交付给被告的1栋8-11层物业未满足双电源供电的合同约定，且就合同约定停车位原告未全面履行合同义务，其行为已违约。被告四川华祖公司未按约定履行支付租金义务，亦已违约。基于被告支付租金属其承担的主合同义务，而原告已履行了提供租赁房屋的主合同义务，其提供租赁物双电源供电、停车位事项属合同约定的附随义务，被告就原告未履行合同附随义务作为其履行主合同义务的前提条件的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。就原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。依据合同约定，案涉1栋8-11层房屋，2015年11月13日至2017年5月12日为免租期，自2017年5月13日至2019年11月13日，被告应付租金2,352,522元，扣减被告已付租金561,279元后，被告还应支付租金1,791,243元。案涉1栋2、3层房屋，2016年7月1日至2017年12月31日为免租期，自2018年1月1日至2019年12月31日，被告应向原告支付租金1,529,016元。被告大理市幸福龙公司系租赁房屋的实际使用人，其应与被告四川华祖公司共同承担支付租金义务。双方合同虽约定逾期交付租金，原告可解除合同，但结合本案双方当事人均有违约行为且原告违约在前、被告对租赁物已完成装修并用于经营等实际情况，合同解除产生的损失远远大于合同继续履行，且被告延迟支付租金的行为，并不足以导致原告合同目的不能实现，如双方能够对合同履行过程中存在的问题，相互配合，妥善解决矛盾，涉案合同可以继续履行。故对原告要求解除两份合同、由被告支付免租期租金、违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，判决如下：一、由被告四川华祖企业管理股份有限公司、大理市幸福龙国际大酒店有限公司在本判决生效之日起三十日内支付给原告云南腾瑞房地产开发有限公司8-11层租赁房屋截至2019年11月13日前的欠付租金1,791,243元。二、由被告四川华祖企业管理股份有限公司、大理市幸福龙国际大酒店有限公司在本判决生效之日起三十日内支付给原告云南腾瑞房地产开发有限公司2、3层租赁房屋截至2019年12月31日前的欠付租金1,529,016元。三、驳回原告云南腾瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59,411元（34,569元+24,842元），由原告云南腾瑞房地产开发有限公司负担29,705元，被告四川华祖企业管理股份有限公司、大理市幸福龙国际大酒店有限公司负担29,706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽人民陪审员  戴月雄人民陪审员  滕 英二〇二〇年三月四日书 记 员  和雨馨