河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫民终1426号上诉人（原审原告、执行案外人）：李爱琴，女，1962年7月10日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王春丽，河南明天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李剑，男，汉族，1969年8月6日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：陈红，河南大河律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵天下，河南兴川律师事务所律师。第三人（被执行人）：郑州市九基房地产开发有限公司，住所地：郑州市航海路中段**。统一社会信用代码：91410100799181841X。法定代表人：何保军，该公司董事长。委托诉讼代理人：康顺杰，河南松杉律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南省天助镀膜玻璃有限公司，，住所地：郑州市**郑平路距南四环500米路西统一社会信用代码：914101006817666177。法定代表人：刘治恒，该公司总经理。第三人（被执行人）：何保军，男，汉族，1962年10月2日出生，住郑州市**齐礼阎乡张魏砦村南三街工业园**院**楼**。公民身份号码：4104021962********。第三人（被执行人）：何丽，女，汉族，1982年8月30日出生，住，住郑州市中原区/div>委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。上诉人李爱琴因与被上诉人李剑，第三人郑州市九基房地产开发有限公司（以下简称九基公司）、河南省天助镀膜玻璃有限公司（以下简称天助公司）、何保军、何丽案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院(2017)豫01民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年1月7日、2019年12月12日公开开庭审理，上诉人李爱琴的委托诉讼代理人王春丽，被上诉人李剑的委托诉讼代理人陈红、赵天下，第三人九基公司委托诉讼代理人康顺杰、第三人何丽的委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。第三人天助公司、何保军经本院公告传唤未到庭。在本案审理期间，第三人九基公司以不予执行公证债权文书并向郑州中院起诉李剑为由，向本院提出中止审理的申请。本院于2019年1月29日作出裁定中止本案诉讼，后李剑代理人陈红于2019年11月28日向本院申请恢复审理，本院于2019年12月12日恢复本案审理并重新开庭。本案现已审理终结。李爱琴上诉请求：撤销原判，发回重审或驳回起诉。事实与理由：一审法院（2014）郑法执字第680号、郑法执字第680-1民事裁定书预查封以及评估、拍卖的对象是长江路以南、连云路（原冯庄路）以东的土地及地上建筑物，而本案中，李爱琴购买的房屋是“天地惠城”A区商业门面房2号楼下1层（1-2/A-Q）（门牌号：××，该房屋位于长江路，根本不属于执行裁定中查封房屋，却被错误地予以评估和查封。因此，查封李爱琴房屋的执行行为没有任何依据。李剑答辩称：一审法院（2014）郑法执字第680号、郑法执字第680-1号民事裁定已确认涉案房屋包含在九基公司开发的“天地尚城”和“天地惠城”。长江南路是“天地尚城”，郑规第字第410100201119171号建设用地规划许可证也显示用地位置为“长江路南、连云路（原冯庄路）东”；长江路北是“天地惠城”，即裁定书中的另一块土地使用权—冯庄路以东、保成路以北土地使用权。“天地尚城”、“天地惠城”均由九基公司开发，一审法院执行法官带领相关人员亲自到涉案房屋所在地实地核实后，现场张贴查封公告和封条，符合法律规定。李爱琴所称“天地惠城”不属于查封范围与事实不符。其上诉理由不能成立，应予以驳回上诉，维持原判。九基公司辩称：同意上诉人意见。九基公司与李爱琴是房屋买卖关系，并已将房屋实际交付。九基公司对李剑的欠款2273万元本息已经全部偿还完毕。何丽答辩称：1.同意李爱琴的上诉意见。2.本案属于不实债权的虚假执行，债权人并不是李剑一人，而是包括李剑在内的第三方。3.公证书有异议的应通过法院诉讼解决，而不是直接赋予李剑强制执行力。何保军、天助公司未提交书面答辩意见。李爱琴一审诉讼请求：1、请求法院确认长江路东段“天地惠城”A区商业门面房2号楼下1层（1-2/A-Q）房屋为李爱琴所有；2.请求法院停止对上述房屋的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2014年4月7日，九基公司与李爱琴签订《商品房买卖合同》，约定将本案争议房产出售给李爱琴，李爱琴现已实际占有使用该房产。一审法院在执行李剑申请执行九基公司、天助公司、何保军、何丽一案中，于2014年12月31日作出（2014）郑法执字第680-1号民事裁定，预查封九基公司开发的位于郑州市××××南、冯庄路东土地使用权（建设用地面积：2.4775公顷）及地上建筑物、位于郑州市××、××路以北土地使用权（建设用地面积2.7006公顷）及地上建筑物。郑规地字第410100201119171号《建设用地规划许可证》显示长江路南、冯庄路东“天地尚城”项目是由九基公司开发建设，《郑州市人民政府关于下达郑州市“站桥路”工程拆迁安置项目经济适用住房计划的通知》文件显示冯庄路以东、宝成路以北“天地惠城”项目是由九基公司开发建设。上述土地及地上建筑物被查封时均未在土地及房地产管理部门办理登记手续。一审法院认为，一、关于涉案房屋所有权。房屋作为不动产，其所有权转让行为包括房屋的交付和登记，只有房屋交付，不进行登记，不产生房屋所有权转让效力。本案九基公司基于其建造行为取得涉案房屋的所有权，九基公司向李爱琴转让房屋所有权，只是向李爱琴交付了涉案房屋，但没有办理转让登记，不发生物权转让效力。涉案房屋仍属于九基公司所有，李爱琴主张涉案房屋的所有权没有事实和法律依据，不予支持。二、李爱琴对涉案房屋享有的权益能否对抗人民法院对房屋保全和执行。该院认为，九基公司的《建设用地规划许可证》及郑州市人民政府《关于下达郑州市“站桥路”工程拆迁安置项目经济适用住房计划的通知》等政府相关部门文件载明，涉案房屋由九基公司开发建设，九基公司基于原始取得享有涉案房屋的所有权。李爱琴虽然实际占有涉案房屋，但由于双方签订的《商品房买卖合同》无效，且涉案房屋为门面房，李爱琴实际将涉案房屋出租他人用于经营，收取租金，并非用于居住，李爱琴对涉案房屋享有权益不能对抗人民法院对涉案房屋的查封和执行。因此，李爱琴诉请停止对涉案房屋的执行并解除查封，没有事实和法律依据，不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《执行异议和复议规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回李爱琴的诉讼请求。案件受理费12980元，由李爱琴负担。本院查明的事实除与一审相同外，另查明：1.2014年9月22日，一审法院作出（2014）郑法执字第680号民事裁定书，预查封九基公司位于郑州市××××南、冯庄路东土地使用权（建设用地面积：22953平方米）及地上建筑物；位于郑州市**××、××以南土地使用权（建设用地面积22953平方米）及地上建筑物。同日将上述裁定送达郑州市国土资源局，该局予以查封登记。2.庭审中，李爱琴提供了九基公司于2013年4月28日为其出具的交纳房款918000元收据1份；2013年5月2日中国建设银行转款凭证1份，该凭证记载：转款人为张运生，金额917500元，收款人为九基公司。张运生系李爱琴丈夫，系九基公司管理人员。3.本院于2019年12月19日对现场进行了勘查，李爱琴本人，李剑的委托诉讼代理人陈红、赵天下等人到达现场，共同对涉案房产的座落、出租等情况进行核实了解。本院认为：本案的争议焦点为：本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条还是第二十八条；李爱琴对涉案房屋所享有的权利是否足以排除人民法院的强制执行。关于本案的法律适用。《执行异议和复议规定》第二十九条是商品房消费者保护的条款，因涉案房屋系商铺，并非用于居住的房屋，故本案不适用上述条款，而应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条。最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，李爱琴要举证证明其对涉案房屋所享有的权利符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件。对此，本院评述如下：关于涉案房屋是否在查封范围的问题。根据郑规地字第410100201119171号《建设用地规划许可证》和《郑州市人民政府关于下达郑州市“站桥路”工程拆迁安置项目经济适用住房计划的通知》等文件显示内容，长江路南、冯庄路东的“天地尚城”和冯庄路以东、宝成路以北的“天地惠城”项目均是由九基公司开发建设。由于九基公司开发建设涉案房屋时，只有用地规划许可证，其他开发建设手续均不齐备，无法在房地产管理部门以及规划部门全部办理备案登记手续，为此，一审法院在查封涉案房屋时，分别于2014年9月22日、2014年12月31日下达了郑法执字第680号民事裁定书和（2014）680-1号民事裁定书，并由执行实施法官带领相关人员到涉案房屋所在地现场逐一查封，张贴公示。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定，“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”故涉案房屋在人民法院查封范围之内。关于李爱琴与九基公司是否存在真实合法有效的商品房买卖法律关系。根据李爱琴提供的落款时间为2013年4月28日的“天地惠城A区”商品房房位确定单记载的内容看，确定单上只有房号、面积以及价格，但没有约定付款的方式、时间以及交付使用条件及日期，亦无办理产权登记、违约责任等商品房买卖合同的基本要素，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，无法认定双方存在真实合法有效的商品房买卖法律关系。李爱琴提供了2013年4月28日九基公司出具的918000元的收据，但其并没有相应的银行交款凭证，无法认定李爱琴支付了相应的购房款。因无法认定李爱琴与九基公司存在真实合法有效的商品房买卖合同法律关系、李爱琴支付了购房款，故对房屋的占有，也无法确认系有权占有。综上，李爱琴主张不符合上述司法解释规定的条件，对其要求排除执行的上诉请求，依法不予支持。原审认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12980元，由上诉人李爱琴负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 牛建华审判员 王朝阳二〇二〇年三月五日书记员 李嘉慧