杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初779号 反诉原告：浙江万亚置业有限公司，住所地杭州经济技术开发区万亚名城**311（商务办公）室，统一社会信用代码91330101699802073R。 法定代表人：滕荷雪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑胜，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昊，北京德恒（杭州）律师事务所实习律师。 反诉被告：包阿良，男，汉族，1960年10月9日出生，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：费立峰，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴媛丽，浙江六和律师事务所律师。 原告包阿良与被告浙江万亚置业有限公司（以下简称万亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理。本案审理过程中，被告万亚公司提出反诉，本院审查后予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。反诉原告万亚公司的委托诉讼代理人郑胜，反诉被告包阿良的委托诉讼代理人费立峰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万亚公司向本院提出反诉请求：1.判令包阿良与万亚公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（编号为2012预1179677）无效；2.判令包阿良协助万亚公司撤销杭州经济技术开发区万亚名城2幢213室房产预售登记备案；3.本案反诉费用由包阿良承担。事实与理由：2012年11月2日，包阿良与董善建签订借款协议，董善建向包阿良借款600万元，约定借期一个月，借款利息18万元，万亚公司以万亚名城2幢209室、210室、211室、212室、213室、214室作为本次借款的还款担保。后董善建陆续向包阿良支付借款利息2134000元，万亚公司已向包阿良过户万亚名城2幢209室、211室、212室用于偿还担保的借款。现包阿良以商品房预售合同纠纷为由向法院起诉，要求万亚公司立即交付万亚名城2幢213室房屋并交付商品房土地、房屋权属证书。万亚公司认为本案双方签订的商品房买卖合同并非居于真实的房产交易目的，而是以此作为案外人董善建向包阿良借款的担保，本案实际上属于民间借贷纠纷，包阿良系虚假诉讼。鉴于董善建已经向包阿良支付了高额的利息，万亚公司也已将为借款提供担保的三套房产过户给包阿良，其价值已完全覆盖担保本息。因此，万亚名城2幢213室担保的债务已经全部清偿，包阿良应当协助万亚公司撤销案涉房屋的预售登记备案。但经万亚公司联系包阿良，其至今未予配合，为维护万亚公司的合法权益，依据合同法相关法律规定，向法院提起反诉。 包阿良答辩称：首先，万亚公司反诉请求判令本案所涉的商品房买卖合同无效没有法律依据。本案所涉的商品房买卖合同是双方当事人基于自愿的基础之上达成的协议，合同签订后，万亚公司已经足额收到购房买卖合同项下的购房款，并且向包阿良出具了发票。在房屋交付过程中，万亚公司也是按照合同履行告知包阿良交房的期限和注意相关事宜。双方当事人签订的商品房买卖合同也存在物权法当中关于流押的相关条款的情形，因此，该合同并不属于无效合同。其次，万亚公司诉称的事实和理由也与事实不符。万亚公司诉称已向包阿良过户万亚名城2幢209、211、212用于抵偿担保债务。包阿良认为，万亚公司向包阿良过户三套房屋是履行买卖合同中的交付义务，万亚公司既不是包阿良与董善建借款合同的借款人，也不是担保人，万亚公司已足额收到了购房款。因此，万亚公司的交付行为是履行合同的行为，而不是履行担保义务。综上，请求法庭驳回万亚公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2012年11月2日，包阿良与案外人董善建签订《借款协议》一份，约定董善建向包阿良借款6000000元，董善建以其实际已出资购买的杭州经济技术开发区万亚名城2幢209室、210室、211室、212室、213室、214室商铺作为本次借款的还款担保；根据董善建的指令，开发商同意与包阿良就该房产签订相关的《房屋买卖合同》，并开具相应购房款发票及出具房款结清凭证给包阿良（作为本协议附件）；若董善建在借款期限届满后没有足额偿还前述借款的，包阿良有权选择履行房屋买卖合同（即该《房屋买卖合同》是附条件生效合同）；若董善建按期偿还借款及利息的，包阿良承诺与开发商解除已签订的《房屋买卖合同》，由董善建就该房屋与开发商重新签订《房屋买卖合同》。《借款协议》另对双方的其他权利义务做出明确约定。 2012年11月2日，包阿良与万亚公司就杭州经济技术开发区万亚名城2幢209室、210室、211室、212室、213室、214室分别签订了六份《浙江省商品房买卖合同》，该六份买卖合同均进行了预售备案登记。同日，万亚公司出具确认函一份，载明：“今确认包阿良（身份证号：3301041960××××××××）与我公司签订的关于购买杭州经济技术开发区万亚名城2幢209＃、210＃、211＃、212＃、213＃、214＃商铺的买卖合同项下的应付购房款已由董善建、袁世民代为支付，且已全部结清”。2015年3月14日，万亚公司向包阿良交付了上述209＃、211＃、212＃商铺。其余三套商铺至今未交付。 上述事实由包阿良提交的《浙江省商品房买卖合同》及发票、关于万亚名城房屋延期交付的通知、万亚名城交房通知书、确认函，万亚公司提交的《借款协议》《浙江省商品房买卖合同》，以及双方当事人的庭审陈述等证据所证实。双方当事人提交的其他证据，与本案缺乏关联性，本院不予确认。 本院认为：本案争议焦点为包阿良与万亚公司签订《浙江省商品房买卖合同》的目的是买卖房屋还是为案外人董善建向包阿良的借款提供担保。本案中，包阿良（甲方）与案外人董善建（乙方）于2012年11月2日签订的《借款协议》约定，“甲方同意出借给乙方人民币600万元”，“乙方承诺以其实际已出资购买的杭州经济技术开发区万亚名城2幢209#、210#、211#、212#、213#、214#商铺作为本次借款的还款担保”，“因该上述房产乙方尚未与开发商签约及办证，经双方协议，约定如下：1.根据乙方的指令，开发商同意与甲方就该房产签订相关的《房屋买卖合同》，并开具相应购房款发票及出具房款结清凭证给甲方；2.若乙方在借款期限届满后没有足额偿还前述借款的，甲方有权选择履行房屋买卖合同；3.若乙方按期偿还借款及利息的，甲方承诺与开发商解除已签订的《房屋买卖合同》，由乙方就该房屋与开发商重新签订《房屋买卖合同》。”同日，包阿良与万亚公司签订案涉《浙江省商品房买卖合同》。可见，包阿良与万亚公司签订《浙江省商品房买卖合同》的真实意思表示是以签订《浙江省商品房买卖合同》的方式为其与董善建的借贷提供担保，目的是为了清偿董善建对其的债务，该合同与以支付购房款为对价以取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系明显不同，双方之间名为商品房买卖法律关系，实为借贷担保法律关系。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条确定了原因行为与物权变动的区分原则。根据物权法之区分原则，在当事人通过合同创设新型担保物权时，涉及合同效力的认定，人民法院应依契约自由原则，只要不存在法律关于合同无效规定之情形，即不应否定非典型担保合同的效力。包阿良与万亚公司签订的《浙江省商品房买卖合同》实为非典型担保合同，双方真实意思表示为以签订《浙江省商品房买卖合同》的方式为包阿良与董善建的借贷提供担保，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故本院对万亚公司的反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回反诉原告浙江万亚置业有限公司的反诉请求。 反诉案件受理费40元，由反诉原告浙江万亚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  陈慧军 人民陪审员  宋晓龙 人民陪审员  沈宝英 二〇二〇年三月九日 书 记 员  徐 璐