湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初9963号原告（反诉被告）：夏春娥，女，1971年10月12日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘浩，湖南唯平律师事务所律师。被告（反诉原告）:叶小莲，女，1986年11月28日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚东，湖南用平律师事务所律师。原告（反诉被告）夏春娥与被告（反诉原告）叶小莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。夏春娥以及其委托诉讼代理人刘浩，叶小莲的委托诉讼代理人吴用平、陈亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）夏春娥向本院提出诉讼请求:1、解除夏春娥与叶小莲签订的《商铺买卖合同》；2、由叶小莲返还夏春娥购铺款210355元并按月利率0.6％标准支付自起诉之日起至还清全部购房款之日止的利息；3、由叶小莲承担本案全部诉讼费用。事实与理由:夏春娥与叶小莲于2018年2月9日签订了《商铺买卖合同》，约定被告将位于岳阳市岳阳楼区铺出售给原告，夏春娥按合同约定交纳了购铺首付款，叶小莲至今未按合同约定的时间交付合格的商铺，解除合同条件已经成就。被告（反诉原告）叶小莲辩称，1、答辩人已向原告（反诉被告）夏春娥交付符合交付条件的商铺，夏春娥不具有合同解除权；2、即便夏春娥具有合同解除权，其合同解除权也因超过期限行使而消灭；3、对于包含夏春娥的商铺在内的中华广场负一层、一层、三层所有商铺，市场运营商业已经整体升级改造装修完毕，为了维护交易安全，涉案合同也不应解除。被告（反诉原告）叶小莲向本院提出反诉请求:1、判令原告（反诉被告）夏春娥继续履行商铺买卖合同并付清余款140000元;2、判令夏春娥自2020年2月16日起每日按商铺总价款0.2‰的标准向叶小莲支付逾期付款违约金；3、判令夏春娥承担本案全部诉讼费用。事实与理由:叶小莲与夏春娥于2018年2月9日签订《商铺买卖合同》，合同约定:夏春娥购买叶小莲名下商铺一间。合同签订后，夏春娥付清了首付款，叶小莲也交付了商铺，但夏春娥既不协助办理银行按揭贷款手续，也不付清余款，已构成违约。原告（反诉被告）夏春娥辩称，涉案合同不应继续履行，答辩人的商铺至今都没有交付，包括答辩人在内的中华广场的广大业主均要求退铺还款，答辩人一直在积极主张自己的权利，合同解除权并未消灭。答辩人与叶小莲的法律地位是平等的，应该平等得到法律的保护；叶小莲销售的房屋没有预售资格、也没产权证、售房资质，请求驳回叶小莲的反诉请求。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、双方无争议的事实2018年2月9日，原告（反诉被告）夏春娥（买受方）和被告（反诉原告）叶小莲（出售方）委托的岳阳博汇商业经营管理有限公司（以下简称“博汇公司”）签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定:夏春娥向叶小莲购买位于岳阳市商铺（现铺），建筑面积为16.06平方米，作为该商铺的附带条件，买受人承认接受出售人选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，买受人承诺接受出售人选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为人民币350355元，于2018年2月9日前支付商铺总价款（包含定金）人民币210355元，余款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接转入出售方指定的银行账号。商铺的交付，对于已经按照本合同的约定在规定期限内按时足额支付全部商铺总价款的买受方，出售方应当于2018年10月1日前通知买受方办理该商铺的交付手续。除非买卖双方另有约定，原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。出售方通过ＥＭＳ发出书面收铺通知书，经买受人签收后，即视为出售方已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，出售方无须承担逾期交铺的违约责任。若出售方逾期交付商铺超过30日，买受方有权单方提出解除本合同，但买受方应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向出售方提出解除合同，如买受方没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为买受方同意继续履行本合同，但出售方应自本合同约定的最后交接日的第二日起至实际交接日止，按日向买受方支付已付商铺总价款总金额Ｏ.5‰的违约金；若买受方逾期付款超过30日的，出售方有权单方面选择解除本合同或要求继续履行;若选择继续履行合同，买受方应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款Ｏ.5‰的标准向出售方支付违约金。产权证办理：合同生效后的180个工作日内，当出售方收到买受方按时足额支付的该商铺全部商铺总价款总金额及相关预收税费、杂费后，由出售方负责向岳阳市房管局申办该商铺的交易过户手续，如买受方逾期支付全部购买商铺总价款及相关预收税费、杂费的，则出售方有权顺延办理该商铺交易过户的手续。合同还对其它事项进行了约定。同日，夏春娥（出租人）与岳阳融金商场经营管理有限公司（承租人，以下简称“融金公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少为216个月，自2018年10月1日起到2036年9月30日，第一个租赁期在2018年10月1日至2024年9月30日。自2021年10月1日起至2024年9月30日期间内，承租人融金公司向夏春娥支付年租金24525元或以上金额（税前），融金公司按季度向夏春娥支付租金6131元或以上金额（税前）。2018年10月1日—2021年9月30日的租金抵扣夏春娥的购房款（商铺买卖合同中载明的房屋总价款为抵扣后的房屋价款）。签订合同后，夏春娥按照合同约定向叶小莲支付了商铺首付款210355元,余款140000元未再支付。湖南岳阳农村商业银行股份有限公司于2019年3月27日批复——同意对岳阳友协置业有限公司（中华广场）的商业按揭（二手）准入授信。2019年11月16日，叶小莲委托博汇公司向夏春娥下发《关于办理按揭贷款手续的通知》，请夏春娥在收到通知的十个工作日内按通知要求将有关证件材料提交公司，由公司统一办理按揭贷款手续。夏春娥未向叶小莲提交相关证件材料。另查明，诉争商铺为岳阳友协置业有限公司开发的中华广场中的一个铺面，与其他铺面没有物理隔离。诉争商铺的所有权人为叶小莲，已经办理不动产权证。叶小莲主张，因夏春娥未提交相关办证的资料，故诉争铺面未办理不动产权证。二、双方有争议的事实1、叶小莲是否通知夏春娥收铺。叶小莲主张，2018年9月26日，叶小莲委托博汇公司向夏春娥发出了《商铺交付通知函》，告知夏春娥将根据其与融金公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。叶小莲提交了邮寄该通知函的EMS详单，显示为本人签收。本院认为根据叶小莲提供的证据可以证明其已向夏春娥提示收房，故认定叶小莲已经通知夏春娥收铺。2、夏春娥是否书面通知叶小莲解除合同。夏春娥主张，2018年9月26日，其向博汇公司的经理晏纬程交付了解除合同通知书。叶小莲主张该证据没有晏纬程的签名，对该证据的三性均有异议，本院认为，根据夏春娥提供的证据，通知书并未得到叶小莲的确认，且此时合同还未达到解除的条件，故对于夏春娥的该主张不予采纳，无法认定夏春娥已书面通知被告解除合同。判决的结果与理由本院认为，被告（反诉原告）叶小莲委托博汇公司和夏春娥签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。叶小莲通知夏春娥接收商铺，通过EMS向夏春娥发出书面收铺通知书，该交房方式符合合同约定，应该视为叶小莲已经将涉案房屋交付给夏春娥。叶小莲没有逾期交付房屋的违约行为。故此，对于夏春娥要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，由叶小莲返还购铺款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持；夏春娥应继续履行商铺买卖合同并付清剩余的140000元商铺款。合同中约定夏春娥逾期付款的违约金标准为每日按商铺总价款0.5‰计算，从本案查明的事实来看，湖南岳阳农村商业银行股份有限公司于2019年3月27日才批复中华广场的商业按揭（二手）准入授信手续，此前涉案房屋无法办理按揭贷款手续，因出售方的原因导致涉案房屋的按揭贷款无法办理，该原因不能归责于夏春娥，故对于叶小莲要求夏春娥每日按商铺总价款0.2‰的标准向其支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）夏春娥的诉讼请求；二、由原告（反诉被告）夏春娥与被告（反诉原告）叶小莲签订的《商铺买卖合同》继续履行，原告（反诉被告）夏春娥于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）叶小莲付清140000元购铺款;三、驳回被告（反诉原告）叶小莲的其他诉讼请求；上述第二项逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；本诉案件受理费减半收取2228元，反诉案件受理费1600元，共计3828元，由原告（反诉被告）夏春娥承担3778元，由被告（反诉原告）叶小莲承担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇二〇年三月三十日书记员  严 尚