江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初4915号原告：苏州苏华盈石资产管理有限公司，住所地江苏省昆山市开发区衡山路**第****。法定代表人：钱旭阳委托诉讼代理人：李振华，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏怡洁，江苏六典律师事务所律师。被告：谷春山，男，汉族，1982年2月19日出生，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：钱斌，上海市树声(昆山)律师事务所律师。原告苏州苏华盈石资产管理有限公司与被告谷春山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院组织当事人于2019年4月2日进行证据交换，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司的委托诉讼代理人李振华，被告谷春山的委托诉讼代理人钱斌到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年6月14日公开开庭审理了本案，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司的委托诉讼代理人李振华，被告谷春山的委托诉讼代理人钱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州苏华盈石资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金209340元、物管费133560元、电费10800.34元、违约金49050元、清场费用47636.69元及逾期支付租金、物管费滞纳金98193.84元(滞纳金每逾期一天按照逾期款项千分之一计算，从2017年1月1日暂计算至2018年9月21日，计算至实际支付之日。)；二、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月13日，被告与原告签订《租赁合同》，租用昆山XX购物中心第X,X层XX,XX,XX,XX商铺，用于开设经营“LCLIFE生活馆”。合同约定了租金、物管费、水电费等支付规则。原告于合同签订后按约交付了租赁场地，并提供了相关物业管理服务，被告却未按合同约定支付2017年1月1日起至2018年9月30日止的租金、物管费、电费等费用。因被告多次违约，原告在2018年8月、9月向被告催讨上述费用未果的情形下，函告被告双方《租赁合同》于2018年9月30日解除，在合同解除后被告又怠于履行将租赁物恢复原状后返还给原告的义务，原告为防止损失扩大只得委托第三方进行清场并产生相应费用损失。截至起诉之日，被告仍未支付拖欠的租金及各项费用。原告认为，原被告间的《租赁合同》合法有效，被告未按约支付租金、物管费、水电费等，故诉至法院，望判如所请。被告谷春山辩称，原被告于2016年9月10日签订了租赁合同，后经被告了解，该商场位置不佳、招商情况不好。2016年9月13日，原被告变更经营方案，由租赁改为合作经营，并签订合作经营协议，合作经营期限为74个月，原租赁合同除按照合作经营中需支付原告租赁扣点外，其他作废，均按照合作协议来履行，琨华公司及原告在装修补贴上要支付被告230万元，原告支付铺货资金，双方共同合作，在合作协议中明确了软装费用由原告所出，被告则出资装修部分111万元，进货339万元，故双方为合作经营关系。原告整体经营不当，导致商场人流量缺失、入住商家不全，被告2017年整年经营所得不到10万元。原告在诉请中认为被告应付金额为22万元，但是在装修补偿中，琨华公司及原告应当在2017年1月1日开业前，将230万元分4期支付给被告，原告仅仅支付了两笔，合计138万元，至今仍结欠被告98万元，被告多次催要，原告拒不履付，被告故作出相应扣除，原告还欠被告70万；在原被告双方合作经营未到期，不构成解除条件时，被告店铺遭破坏，被告当即报警多次，但至今无回复，现通过本案，希望法庭明确损失，待被告损失确定后，另行主张；综上驳回诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司（甲方、出租方）与被告谷春山（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，《租赁合同》第一部分为《通用条款》，约定“7、合同终止和解除。7.2有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。7.2.6乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过三十日的。7.2.9未征得甲方书面同意，乙方因其自身原因在该商铺开业后停止营业持续超过21小时的，7.2.10乙方营业额连续三个月未能达到本合同第23.11条乙方承诺的最低营业额的。9、乙方违约责任。9.3甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，此外，乙方还应自解除协议生效后三十日内向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金（如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前六个月平均月提成租金和管理费之和的三倍），如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分，9.4在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的千分之一支付滞纳金，逾期支付上述任何款项超过七日的，甲方有权经提前一个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方缴纳相关款项的义务。11、该商铺的交还，11.2乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租，如届时甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的，乙方应使该商铺处于清洁、完好并可出租状态”，《租赁合同》第二部分为《专用条款》，约定“2O、商铺位里及面积，20.1甲方商场坐落于江苏省昆山市XX路XX号，由甲方自主决定名称为“昆山XX购物中心”，若甲方变更商场名称，甲方无须就此承担任何责任，20.2甲方出租给乙方的商铺是坐落在甲方商场第X,X层编号为XX,XX,XX,XX的商铺，20.3甲乙双方确认，该商铺的套内使用面积为1110平方米，21、租赁用途，21.1乙方承诺，租赁该商铺仅作销售/经营“LCLIFE生活馆”之用途，并遵守国家和当地有关商铺使用和管理的规定，22、商铺交付和租赁期限，22.1甲乙双方约定该商铺的预计交房日为2016年9月15日，实际交房日期以甲方提前书面通知的交付日期为准，乙方应在甲方书面通知的交房日前往办理该商铺的交付手续，22.2该商铺的租赁期为自交房日起74个月（租赁期内含有商铺装修期），22.3在乙方遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自交房日起60天的装修期，22.4该商铺的交房日以双方签署的交房凭证为准，22.5乙方最迟应与商场同日开业，若在商场整体开业之日该商铺仍未开业经营的，乙方还应承担首月租金与管理费之和的三倍金额的违约金，上述赔偿不足以弥补甲方所遭受的实际损失的，甲方有权继续追偿，23、租金、保证金、各项费用及营业额，23.1租金按提成租金方式支付租金，第一年、第二年提成3%每月，第三年、第四年提成4%每月，第五年、第六年提成5%每月，乙方应于收到甲方之房通知书后里10个工作日内向甲方支付首期管理费，以后乙方须以1个月为一期，并于下一期开始前10日向甲方支付下一期的管理费，乙方每月结束后的5个工作日内向甲方支付或结算上个月的提成租金，租金支付方式以1个月为一期，具体实施标准以23.3条为准，且乙方的当月营业额为税前营业额，乙方水电等公共事业费用按照甲方通知另行支付或结算。23.7甲乙双方约定，乙方应于本合同签订后五个工作日内向甲方支付该商铺租赁保证金50000元，23.8该商铺的管理费为营业额的2%，管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付，如租赁期内甲方根据国家政策和市场实际支出需要统一调整管理费，甲方有权在公布调整收费方案后向乙方收取，23.9装修期内费用约定，23.9.1装修押金：按照10000元每户标准计定，23.9.2水费与电费：费用计算具体按照《租户手册》中的规定为准，23.9.3装修期管理费20000元，23.9.4垃圾清运费共计6000元。23.11乙方承诺该商铺每月营业额不少于300000元”。合同还对其他事项进行了约定。庭审中，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司主张《租赁合同》于2018年9月30日解除。2016年9月20日，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司（甲方）与被告谷春山（乙方）签订《合作协议》，约定“甲、乙双方曾于2016年9月13日签署了《XX商铺租赁合同》。现双方就《XX商铺租赁合同》未尽事宜，本着互利互惠、共同发展的原则，经友好协商，根据中华人民共和国有关法律、法规的规定达成协议如下，由双方共同遵守。第一条合作方式，1、甲方将XX商场第X,X层第XX,XX,XX,XX号铺位用于乙方合作经营【LClife】集合店(下称“经营区域”)，经营面积为1110平方米。2、乙方承诺结合少淑女装lily、流行男装ArtUnit、童装babyboan、精选生活用品、饰品、儿童体验馆、VIP客户体验区以【LClife】集合店的形式合作，并通过自身的管理经营模式、营销策划经验共同经营。第二条、合作期限，1、本协议有效期限为自交房日起74个月(租赁期内含有商铺装修期)。2、协议期满，甲、乙双方若续约，须在协议期满30天前以书面形式协商，并经双方同意后方可签订新的协议，若未于期限内做相关续约申请，则协议自行终止。第三条、合作条件，1、甲方按照附件(一)的商铺平面图提供经营场所。2、甲方承担门店设计、道具、软装的费用，该费用已包含商铺内一切设施设备的费用，该等设施设备所有权归甲方所有，待乙方租赁期满撤场时需无条件归还甲方，乙方需在协议期内保证以上商铺的正常经营。乙方退还设备时应保证设备完好无损，可以正常使用。如因乙方使用对设备造成损失(正常损耗不在此限)，乙方应予以赔偿。3、乙方承担门店基装费用1110000元，费用标准为1000元/平，甲方有权对乙方门店基装提出改进意见。乙方承担门店货品投入3900000元。如在营业过程中出现的滞销库存由乙方自行解决甲方不予承担。4、乙方自行承担经营过程中所有的人员开支，商品企划，物流，商铺能耗，产品销售税费相关费用。乙方门店员工须事先经甲方面试、考核、培训合格后方可上岗。5、为促进商品销售，甲方应积极配合乙方进行广告推广以及VIP活动。方案由甲乙双方制定。第四条、合作利润分成，1、月度利润：月度经营毛利定义为，乙方按经营区域内月度总营业额扣除物品吊牌价的39%费用及扣除该商铺营业额的租赁扣点费用(营业额租赁扣点以租赁合同为准)，甲乙双方各按月度经营毛利金额的50%分成。乙方应在次月20日之前提供上月的营业额报表并进行对账，并在每月25日之前向甲方支付上月的利润分成。“总营业额”是指乙方利用该经营区域从事经营活动所得的，未经扣除任何成本、费用及税款的全部收入。乙方【LClife】在与甲方合作的期间每开设一家门店(除本项目)按照季度向甲方支付总营业额金额的4%点作为利润分红，如双方有共同认可项目投资比例按照此项目执行。2、乙方应保证所提供的营业额报表内容真实、有效。在本协议有效期内，如乙方故意或重大过失而致使营业额报表与实际数据不符达到3次(含3次)的，甲方有权要求乙方支付未被正常结算数据总额20%的违约金。3、乙方应按时以银行转账方式向甲方支付月度利润。乙方逾期支付的，每逾期一日，应向甲方支付应付未付的月度利润千分之三的滞纳金。第五条、合作期满或合作期内终止的资产处理，1、协议期满，经甲、乙双方确定终止继续合作的，房屋及相关设施、装修等均归甲方所有且甲方无需因此向乙方支付任何费用。2、合作期内因一方违约终止或双方协商终止协议的。除按协议应承担的违约责任外，其他仍按上述原则处理。第六条、违约责任及争议处理，1、协议有效期内，若未经甲方书面同意，乙方不得随意停止营业，不得擅自将本协议的权利义务转让转租于第三者，或与第三者合作经营该门店以及参与其它有损甲方权益的事宜，违反此规定者，甲方有权终止本协议；2、未经甲方书面同意，乙方不得利用【LClife】集合店对外借款、对外担保、向外抵押。否则由此产生的一切后果由乙方承担，资产按本协议第五条约定处理。3、乙方承诺【LClife】集合店内所经营商品都属品牌公司正常供应，一切关于吊牌产品信息严格按照品牌公司执行，乙方没有权利对吊牌价进行更改，并保证所售商品全国统一价，如有发现私自更改吊牌行为，除品牌公司进行相应处罚外，由此对甲方产生的一切后果由乙方承担。4、甲、乙双方均应严格履行本协议，若有一方违约应向对方承担违约金200000元，如乙方造成协议终止的，除应承担违约责任外，资产按本协议第五条约定处理”。2018年8月20日，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司向被告谷春山发函告知“1、在2018年08月25日前您方须支付自计租日至2018年9月30日欠缴租金、物管费共计352115.54(包括自计租日至2018年9月30日欠缴租金为209340.00、物管费133560.00、电费9215.54、水电费暂时计算至2018年8月20日)及滞纳金85289.49(此笔滞纳金仅为拖欠的租金及物管费的，暂截止2018年08月15日，之后按照实际支付日计算)。2、逾期未恢复营业或未缴清欠费的，我方有权对您方租赁店铺直接采取停水停电及封铺措施，且不承担任何责任。并依据原合同约定解除租赁关系，追究您方的违约责任且保留相应法律权利”。被告谷春山收到函件。2018年9月25日，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司向被告谷春山发函告知“您承租的XX,XX室店铺一直未正常营业，自贵方承租以来，一直经营不善，营业额远远没有达到约定的要求，您仍拖欠租金、物管费等费用，虽经苏华盈石公司多次催要，您仍未缴纳；基于上述事实，您的上述违约行为，已经构成根本违约。于2018年9月30日解除双方签订的《租赁合同》，并要求您及时偿付拖欠的费用共计500152.48元，望您收本函后在2018年9月30日前缴清所有费用，并将店铺回复原状交接返还苏华盈石公司。若您未在规定期限内缴清费用或未及时返还房屋，苏华盈石公司有权对上述商铺进行断水、断电、封铺等措施”。被告谷春山收到函件。2018年10月9日，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司向被告谷春山发函告知“自2018年9月30日起已经解除租赁合同，自2018年10月13日起将实施断电等措施，封存贵商铺所有物品”。被告谷春山收到函件。2018年10月23日，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司（甲方）与案外人江苏迦南美地装饰工程有限公司（乙方）签订《2018年度XX零星改造服务工程合同补充协议》一份，约定“甲乙双方于2018年4月18日签订的《2018年度XX零星改造服务工程合同》，合同暂定金额35万元。现因国美电器进场需要对多店铺进行拆除及铺贴工程，双方在平等自愿、协商一致的基础上，就相关事宜订立本补充协议，以约束双方共同信守。1、工程地点：XX城X号楼一楼。2、工程范围：X号楼一楼的XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX店铺装修拆除、楼梯封堵、地砖铺设及、地砖铺设及垃圾清运00地砖主材甲供，面积约1480平方米。4、合同金额：固定合同总价为23.4万元，详参附后合同附件清单。完成本协议要求施工范围内工作内容，合同金额不调整，若未完成要求内容，根据实际完成数量及合同单价按实结算。”。《2018年度XX零星改造服务工程合同补充协议》后附的《XX国美入驻店面拆除与新建工程清单》载明XX,XX的拆除工程的款项为47636.69元。原告苏州苏华盈石资产管理有限公司提供案外人江苏迦南美地装饰工程有限公司于2019年1月3日开具的“建筑服务*零星工程”发票复印件三张，金额共计234000元。被告谷春山对于《2018年度XX零星改造服务工程合同补充协议》、《XX国美入驻店面拆除与新建工程清单》及发票的真实性不认可。另查明，为主张电费，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司提供电表箱截图两张，原告陈述拍摄时间为2018年9月30日，原告对被告的使用情况进行了记录，被告结欠原告电费10800.34元。又查明，被告谷春山主张原告苏州苏华盈石资产管理有限公司与案外人昆山琨华投资发展有限公司系关联公司。昆山琨华投资发展有限公司（甲方）与被告谷春山（乙方）签订《软装布置协议》一份，约定“甲方与乙方于2016年9月13日签署了关于甲方商场第X幢第1/2层第XX,XX,XX,XX号铺位的《租赁合同》。1、软装布置内容，1.1乙方软装布置区域为乙方承租区域的一部分或全部，套内面积为1110平方米(平面图见附件)。1.2甲方同意支付2300000元作为乙方软装布置区域的软装布置费。工程竣工结算时，如结算书确定的工程总价款高于软装布置费，超过的部分由乙方自行承担，甲方不予负责。”。上述事实由原告提供的《租赁合同》、《催缴函》及EMS快递面单、《律师函》及EMS快递面单、《告知函》及EMS快递面单、《2018年度XX零星改造服务工程合同补充协议》、工程清单、发票三张、截图两张，被告提供的涉案铺位布置协议、合作协议及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，2016年9月10日，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司与被告谷春山签订《租赁合同》一份，其中对于租金、物业管理费的约定为“租金按提成租金方式支付租金，第一年、第二年提成3%每月，第三年、第四年提成4%每月，第五年、第六年提成5%每月”“该商铺的管理费为营业额的2%”，可以看出，租金及物业管理费系以营业额为依据。2016年9月20日，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司与被告谷春山签订《合作协议》，协议约定原告苏州苏华盈石资产管理有限公司提供经营场所并承担门店设计、道具、软装的费用，协议还约定了原被告之间利润分成的方式。结合两份合同的内容，被告谷春山先是承租原告苏州苏华盈石资产管理有限公司出租的房屋，再与原告苏州苏华盈石资产管理有限公司达成合作协议，若被告谷春山需向原告苏州苏华盈石资产管理有限公司支付租金、物业管理费，那么即不存在原告苏州苏华盈石资产管理有限公司提供经营场所一说，与原被告签订的《合作协议》中原告苏州苏华盈石资产管理有限公司提供经营场所的义务相矛盾，即加重了被告谷春山在《合作协议》中的义务。综上，本院认为原被告之间的法律关系已经从房屋租赁合同关系转化成合伙关系，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司的投入为提供经营场所并承担门店设计、道具、软装的费用，被告谷春山投入为承担门店基装费用并承担经营过程中的支出，然后原被告按照协议约定分享店铺经营利润。因此，被告谷春山无需再支付租金、物业管理费，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司主张的租金、物业管理费及逾期支付租金、物管费滞纳金无合同依据，本院不予支持，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司主张的违约金的合同依据为《租赁合同》约定的“甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，此外，乙方还应自解除协议生效后三十日内向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金”，鉴于原被告之间的法律关系已经转变为合伙关系，被告谷春山无需支付租金、管理费，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司主张的该项违约金无合同依据，本院不予支持。本案中，《合作协议》明确约定“甲方承担门店设计、道具、软装的费用，该费用已包含商铺内一切设施设备的费用，该等设施设备所有权归甲方所有，待乙方租赁期满撤场时需无条件归还甲方”“协议期满，经甲、乙双方确定终止继续合作的，房屋及相关设施、装修等均归甲方所有且甲方无需因此向乙方支付任何费用”，因此，店铺内的装修、设施在被告谷春山撤场后系归原告苏州苏华盈石资产管理有限公司所有，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司主张的清场费用即拆除装修、设施费用，被告谷春山无权处分上述装修、设施，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司主张清场费用无合同及法律依据，本院不予支持。本案中，2018年9月25日，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司向被告谷春山发函主张店铺一直未正常营业、经营不善、营业额远远没有达到约定的要求，审理过程中，被告谷春山并未提供证据证明其营业额，本院认定被告谷春山未达到《租赁合同》第23.11条约定的营业额不少于300000元每月的约定，被告谷春山在履行合伙协议过程中存在根本违约，被告谷春山认为合伙协议未解除，但是原告苏州苏华盈石资产管理有限公司已经清场并将店铺收回，合伙协议无法继续履行，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司在本案中的诉请依据系租赁合同关系，其并未就合伙协议的解除提出诉请，本院对于合伙协议的解除不予处理，其可就合伙协议的解除及赔偿损失另案主张。原告苏州苏华盈石资产管理有限公司主张的电费系被告谷春山经营期间的能耗，属于经营支出，应由被告谷春山负担，但电费金额原告仅提供电箱截图予以证明，本院不予支持，原告苏州苏华盈石资产管理有限公司可凭证据另行主张。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第三十条及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告苏州苏华盈石资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9286元，由原告苏州苏华盈石资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  倪惠国人民陪审员  陈林根二〇二〇年三月二十日书 记 员  钱飞帆