大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初3547号原告大连交通大学，统一社会信用代码：12210000422412021X，住所地大连市沙河口区黄河路**。法定代表人马云东，该校校长。委托代理人赵树生，男，1978年9月29日生，汉族，大连交通大学资产经营有限公司副总经理，住大连市沙河口区。委托代理人王峰，男，1960年11月21日生，汉族，大连交通大学交通运输工程学院教授，住大连市沙河口区。被告北京嘉盟世纪酒店投资管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码：912102030715663862，住，住所地大连市西岗区沈阳路**/div>负责人孟晓鹏,该公司总经理。委托代理人万龙凤、张春蕙，北京市东卫律师事务所律师。第三人大连华凯汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码：912102005760764898，住，住所地辽宁省大连市西岗区沈阳路**/div>法定代表人杜长昆，该公司经理。委托代理人杨玉玲，辽宁海之韵律师事务所律师。原告大连交通大学与被告北京嘉盟世纪酒店投资管理有限公司大连分公司（以下简称北京嘉盟公司大连分公司）、第三人大连华凯汽车销售服务有限公司（以下简称华凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王峰，被告委托代理人万龙凤、张春蕙，第三人委托代理人杨玉玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月1日，原告与华凯公司签订租赁合同，约定：原告将位于大连市西岗区沈阳路5号，房屋面积约2.3万平方米、占地面积约2.1万平方米的校区租赁给华凯公司；租赁期限10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止。2013年2月18日，华凯公司与北京嘉盟世纪酒店投资管理有限公司（以下称北京嘉盟公司）签订《房屋租赁合同》，将租赁的4458.975平方米房屋转租给北京嘉盟公司。后又与北京嘉盟公司以及被告签订《租赁合同承租方变更之三方协议书》，将承租方由北京嘉盟公司变更为被告。2017年8月23日，华凯公司与被告签订《租赁合同租金变更协议书》，约定：计租年限自2017年5月1日至2022年2月28日止；年租金为200万元整，于每年5月31日前向华凯公司一次性支付。2018年8月2日，因华凯公司拒绝向原告支付2016年3月之后的租金，大连市西岗区人民法院作出（2018）辽0203民初1699号一审判决：解除原告和华凯公司签订的租赁合同；华凯公司向原告返还租赁的土地、房屋及设施设备并支付2018年2月28日之前的1000万元租金和相应违约金。该一审判决经大连市中级人民法院裁定，于2018年12月20日生效。自2018年12月21日，原告与华凯公司之间的租赁合同解除后，华凯公司与被告之间的转租合同也应终止履行。作为次承租人的被告负有向原告腾退占用房屋、支付占有使用费的义务，但被告却以其签订的租赁合同应继续履行为由，拒绝腾退房屋、支付占有使用费。为此，原告提起本案诉讼。本案立案后，为避免法院强制腾退给被告造成损失，原告和被告于2019年7月26日就被告继续租赁其占有使用的房屋签订了新的租赁协议，约定继续租赁期限自2019年5月1日起至2022年2月28日止，年租金200万元。因此原告变更诉讼请求，请求法院判令被告支付自2018年12月21日起至2019年4月30日止房屋占有使用费717808.22元（200万元/年÷365天×131天）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：被告依约支付租金，依法使用房屋，不存在支付房屋占用使用费问题。一、原告诉状中称：“自2018年12月21日，原告与华凯公司之间的租赁合同解除后，华凯公司与被告之间的转租合同也应终止履行”没有任何法律依据，甚至违反了《合同法》第8条依法履行合同义务原则。依据《合同法》第8条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护”的规定，被告与本案第三人华凯公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效受法律保护，非因法定程序不得解除终止。被告依据合同约定支付房屋租金，已经交付租金至2019年4月30日。合同履行过程中被告未有任何违约行为。尽管原告与第三人华凯公司的《承包合同》（实为原告与华凯公司的租赁合同）于2018年12月被法院判决解除，并不能当然认定被告与华凯公司之间的《租赁合同》因解除而终止。况且被告于2018年9月30日前缴纳租金至2019年4月30日时，原告与华凯公司的《承包合同》还未被解除（《承包合同》是于2018年12月20日解除的），因此被告支付租金合法使用房屋，是依法履行合同的行为，自始不存在逾期腾退房屋而支付占用使用费的问题。二、原告违反了合同履行的诚实信用原则，未履行通知义务，剥夺了被告的抗辩权，所造成的损失应当由其自己承担。《合同法》第60条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，原告委托华凯公司将涉案房屋承租给被告使用，原告与华凯公司的关于《承包合同》的变更和解除将直接影响到被告与华凯公司《租赁合同》的履行，因此依据合同性质、目的和交易习惯，原告负有通知义务。但是本案中，原告明知依据《承包合同》和《租赁合同》，华凯公司基于原告的委托已将涉案房屋承租给被告使用，被告是涉案房屋的实际使用人，但其在与华凯公司的诉讼过程中并未向法院阐明通知被告作为第三人参加诉讼。原告与华凯公司一审判决时间为2018年8月2日，被告于2018年9月30日前支付了华凯公司2018年5月1日至2019年4月30日的租金，被告在此期间未收到原告任何关于房屋涉诉审理的信息，原告的行为违反了《合同法》第60条规定的通知义务，同时也剥夺了被告的抗辩权，原告的上述行为实际上是放弃了自己应该保护的利益，其不利的结果应该由自己承担。三、在华凯公司长期违约拖欠租金的情况下，原告没有积极采取减损措施，导致的扩大损失，依法应当由其自身承担。根据大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初1699号民事判决书的内容，早在2016年10月31日始，华凯公司已经开始违反《承包合同》的约定，拖欠租金。依据《合同法》第119条的减损规则，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告未能及时向被告告知事实情况，未及时采取止损措施，该损失应该由原告与华凯公司自行解决，不应将过错及责任承担转嫁于被告。被告在本次事件中也是受害方，其公司已经用高出市场价的租赁价格承租并交付了租金，原告的诉求相当于让被告再交一份租金，于情于法都无依据。被告2019年4月18日参加原告关于案件通报会，傅利斌校长主持会议，并在会上代表大连交通大学承诺，如果被告提交材料属实，双方在尊重历史、尊重原合同的前提下，将继续履行未尽的合同事项，其他事情由大连交通大学与华凯公司解决。被告不应承担原告在本案中主张的任何费用。综上，被告认为，本案争议期间2018年12月21日至2019年4月30日房屋租金费用应由第三人向原告承担，被告不存在向原告支付房屋占用使用费的问题。请求法院依法驳回。第三人述称，关于原告主张期间的租金被告是否已经向第三人交纳，代理人需要庭后核实，其他的由法院决定。经审理查明，2012年2月1日，原告与第三人华凯公司签订一份《承包合同》，约定华凯公司承包原告位于大连市西岗区沈阳路5号的沈阳路校区土地、房屋及设施设备经营使用，房屋面积约23000平方米，占地面积约21000平方米；承包期限10年，自2012年3月1日至2022年2月28日止。承包费及交付期限和方式：第一年华凯公司于当年10月31日前交付承包费400万元，第二年至第五年华凯公司于当年10月31日前交付承包费500万元，第六年以后的承包费在500万元基础上，按双方商定的标准和期限交付。2013年2月18日，华凯公司与北京嘉盟公司签订《房屋租赁合同》，华凯公司将其租赁的大连市西岗区沈阳路5号4458.975平方米房屋转租给北京嘉盟公司作为酒店经营使用，租赁期限自2013年2月18日至2022年2月28日止。2013年7月11日，华凯公司与北京嘉盟公司及被告北京嘉盟公司大连分公司签订《租赁合同承租方变更之三方协议书》，将承租方由北京嘉盟公司变更为被告北京嘉盟公司大连分公司。2017年8月23日，华凯公司与被告签订《租赁合同租金变更协议书》，约定：计租年限自2017年5月1日至2022年2月28日止，年租金为200万元整，被告于每年5月31日前向华凯公司一次性支付。被告于2018年4月25日至2018年9月11日期间向华凯公司交纳了2018年5月1日至2019年4月30日租金共计200万元，华凯公司开具了专用收款收据和增值税专用发票。2018年8月2日，因华凯公司拖欠原告租金，本院作出（2018）辽0203民初1699号民事判决，判决：解除原告和华凯公司签订的《承包合同》；华凯公司向原告返还租赁的大连市西岗区沈阳路5号房屋、土地及设施设备，并支付租金、违约金。华凯公司不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）辽02民终8619号民事裁定，裁定：准许华凯公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2019年7月26日，原告与被告签订《沈阳路校区房屋继续租赁协议》，约定被告继续租赁大连市西岗区沈阳路5号4458.975平方米房屋，租赁期限自2019年5月1日起至2022年2月28日止，年租金为200万元。本院所确认的上述事实，有当事人提供的《承包合同》、《房屋租赁合同》、《租赁合同承租方变更之三方协议书》、《租赁合同租金变更协议书》、《沈阳路校区房屋继续租赁协议》、（2018）辽0203民初1699号民事判决书、（2018）辽02民终8619号民事裁定书、银行付款回单及增值税专用发票、收款收据等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与华凯公司签订的《承包合同》已经本院（2018）辽0203民初1699号民事判决予以解除，大连市中级人民法院作出的（2018）辽02民终8619号民事裁定，确定一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力，即2018年12月20日原告与华凯公司的合同解除。而被告自2013年2月起即与华凯公司就案涉房屋（4458.975平方米）建立合法的租赁关系，一直使用案涉房屋，并依据双方签订的《房屋租赁合同》于2018年9月11日前向华凯公司交纳了2018年5月1日至2019年4月30日期间的全部租金，此时原告与华凯公司的《承包合同》尚未解除，而被告在合同履行过程中未有任何违约行为。期间原告亦未将华凯公司拖欠其房屋租金涉诉情况向被告告知。因此，原告要求被告支付2018年12月21日至2019年4月30日的占有使用费有违公平原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告大连交通大学的诉讼请求。案件受理费12700元（原告已预交），由原告大连交通大学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  杨 晶人民陪审员  姜秀琴人民陪审员  裴雪红二〇二〇年三月六日书 记 员  周媛媛