陕西省凤翔县人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0322民初2418号原告郁凤军，男，生于1970年2月8日，住凤翔县。委托代理人蒲周勤，陕西秦雍律师事务所律师，特别授权代理。被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司。住所地宝鸡市金台区中山路马道巷小吃城**，现办公地址宝鸡市高新区高新四路北段，组织机构代码71006681－3，统一信用代码91610303710066813X。法定代表人冯少将，系该公司董事长。委托代理人刘博，陕西博仁律师事务所律师，特别授权代理。被告张珠林，男，生于1959年11月16日，住凤翔县。被告王宗厚，男，生于1954年10月5日，住凤翔县。委托代理人张晓强，陕西秦锦律师事务所律师，特别授权代理。被告宝鸡市金鑫房地产开发有限责任公司。住所地宝鸡市渭滨区新建路东段**楼**。法定代表人侯拴劳，任该公司董事长。委托代理人曹月孝，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托代理人曹磊磊，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。被告张某某，男，生于1962年5月4日，住，住凤翔县/div>原告郁凤军诉被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称中元房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理。审理期间，本院根据被告中元房地产公司的申请，依法追加张珠林、王宗厚、宝鸡市金鑫房地产开发有限责任公司（以下简称金鑫房地产公司）为本案被告，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年3月13日本院作出（2016）陕0322民初1266号民事判决，宣判后被告中元房地产公司不服，提出上诉。2017年12月13日宝鸡市中级人民法院作出（2017）陕03民终1254号民事裁定书，裁定：1.撤销陕西省凤翔县人民法院(2016)陕0322民初1266号民事判决；2.发回陕西省凤翔县人民法院重审。本院于2018年1月12日受理，于2018年4月3日作出(2018)陕0322民初190号民事判决，宣判后，被告中元房地产公司不服，提出上诉，2019年9月20日宝鸡市中级人民法院作出(2019)陕03民终699号民事裁定书，裁定：1.撤销凤翔县人民法院(2018)陕0322民初190号民事判决；2.本案发回凤翔县人民法院重审。本院于2019年11月6日受理后，依法另行组成合议庭，依法追加张某某为本案被告，于2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告郁凤军的委托代理人蒲周勤、被告中元房地产公司的委托代理人刘博、被告王宗厚的委托代理人张晓强、被告金鑫房地产公司的委托代理人曹月孝和曹磊磊、被告张某某等到庭参加诉讼，被告张珠林经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告郁凤军诉称，2008年11月份，被告中元房地产公司在凤翔县XX路XX栋XX楼（静园小区）向社会公开出售。由于被告王宗厚当时为静园小区提供建筑材料，其告知原告因被告中元房地产用自己的材料不能给付现金，答应可以用小区房屋抵顶。原告当时同意购买被告中元房地产抵顶给被告王宗厚的房屋。嗣后原告交给被告王宗厚购房款160000元，被告王宗厚同被告中元房地产公司进行了结算，约定被告中元房地产公司以180000元向原告销售位于静园小区2号楼2楼中户房屋一套。2008年11月10日被告中元房地产公司向原告出具了“今收到郁凤军（静园小区）2号楼2楼中户，人民币壹拾陆万元整（￥160000），注明总价180000元，剩余20000元交钥匙时交清”的收款收据，该收据盖有被告中元房地产公司公章及经手人毛全侠印章。2010年4月，被告中元房地产公司所建设的静园小区两栋住宅楼交工，原告曾通过被告王宗厚多次向被告中元房地产公司催要钥匙，拟交清剩余的20000元，但被告中元房地产公司一直推诿不履行合同，致使原告所购房屋至今不能入住，严重影响了原告的生活，给原告造成了巨大的经济损失。据上，为维护原告的合法权益，依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求法院依法判决：1、解除原告与被告中元房地产公司的房屋买卖合同；2、要求由五被告返还原告购房款16万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从2008年11月10日至该笔款还清之日的利息；3、由被告承担本案诉讼费用。被告中元房地产公司辩称，本案案涉土地使用权人是被告张珠林，房屋的实际开发人是被告张某某，法定开发人是被告金鑫房地产公司，实际购房人是杨某某，收据上的购房人却是原告郁凤军，收据上加盖的公章是“西凤小区”，房屋却在“静园小区”，被告中元房地产公司出具收据时既非土地的使用权人，亦非房屋的所有权人，既未见到原告郁凤军，亦未见到杨某某给原告郁凤军的授权，更未实际收到原告郁凤军的购房款160000元。被告中元房地产公司是按照被告张某某的授意，接受被告张某某委托“代开”收据，其法律后果应由被告张某某承担。且在本案中，被告中元房地产公司既不是静园小区的开发商，又不是静园小区的施工单位，从来没有收到过被告王宗厚的任何建筑材料，原告郁凤军的主张破坏了合同的相对性，故被告中元房地产公司要求法院驳回原告的诉讼请求。被告张珠林辩称，本人只是名义对该宗土地具有使用权，而实际土地购买人是张某某。被告张珠林在辞去公司法人职务后，就再也没有去过被告张某某的开发施工现场，只是曾经介绍被告王宗厚到被告张某某处供货，至于双方怎么谈的情况本人并不知晓，所以原告请求与本人无关。被告王宗厚辩称，在本案中，首先被告王宗厚不是商品房买卖合同主体，其不是适格的诉讼主体。其次被告中元房地产公司向原告出具收款收据，由原告支付被告王宗厚砖款160000元，由被告王宗厚向其建设工程供应价值160000元的建房用砖，所以被告王宗厚与施工企业、开发商是购买建筑用砖合同，原告与被告施工企业、开发商是商品房预售合同。同时从本案所涉静园小区的开发、立项报检、报备审批均可以证明被告中元房地产公司是建设单位，其向原告出具的收款收据又足以确定其是适格的建设施工单位，而且原告在工程施工期间还更换门窗和地面瓷砖，完全可以确定商品房买卖合同是成立的，所以应由被告中元房地产公司与开发商共同返还原告所交房款并承担相应利息，法院应驳回原告要求被告王宗厚承担连带责任的诉讼请求。被告金鑫房地产公司辩称，本案所涉静园小区在工程即将结束时，由于商品房开发有关手续不全，住，住房建设管理部门要求被告金鑫房地产公司协助办理有关手续公司按照要求于2010年至2011年期间向开发商被告张某某提供了公司的有关资质手续，由被告张某某完善相关审批手续，所以后来静园小区的合规材料中才有了被告金鑫房地产公司。本案中所涉房屋买卖与被告金鑫房地产公司无任何合同关系，本公司亦未收取原告的房款，同时在静园小区相关合规手续办理后，原告方也未因此纠纷找过本公司，现原告要求由本公司承担连带责任无法律依据，应当驳回原告要求由被告金鑫房地产公司承担连带责任的诉讼请求。被告张某某辩称，本案所涉静园小区是被告张某某开发的是事实，当时本人与凤翔县建筑公司第十三项目部签订了商品房建设施工合同，公司项目部负责人是郑某某。案涉收款收据是被告张某某联系被告中元房地产公司“西凤小区”项目部让其以静园小区名义出具的，当时没有收到一分钱，收款收据是本人交给被告王宗厚的，在被告王宗厚拿走收款收据后第二天工程就因为有关审批手续不全，被县住建局责令停工，后来本人还向原告的代理人杨某某要过房款160000元，但其说“工程啥时候开工，就啥时候付款”，结果到现在本人也未收到原告方的付款。至于原告所述被告王宗厚向施工单位供砖的情况与被告张某某无关，因为商品房建设施工合同中约定是大包，不存在本人从被告王宗厚处订砖，也没有说过用砖款抵顶房款的事，所以本人没有收到房款160000元，也不承担任何返还房款的责任，故法院应当驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、2008年11月10日收款收据原件一份，证实被告中元房地产公司出具房款收据情况；2、证人杨某某出庭作证，证实其参与购买涉案房屋及中元房地产公司出具房款收据的经过。工程在建及结束后，证人作为原告的代理人还去看过房屋建设情况，并与建筑商中元房地产公司协商更换了涉案房屋地面砖。2010年至今，原告多次催要，被告中元房地产公司至今未交房也不退款。被告中元房地产公司对原告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对其合法性及关联性有异议，被告也未收到原告的钱；对证据2有异议，因为证人与原告有亲戚关系，且以房抵债违反物权法，同时也证明不了原告与被告中元房地产公司有房屋买卖合同关系，证人证言不足以证明原告对被告方的诉请。被告张珠林在原审中对原告提供的证据的质证意见为：对证据1无异议，对证据2因为没有见过证人，所以证人证言不实。另外原告曾经托朋友给本人说准备加钱买房，结果开发商张某某不愿意，其他事情本人就不清楚了。被告王宗厚对原告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性和关联性无异议，该收款收据中房屋房号、收款单位公章、私章齐备，符合房屋买卖合同基本要素；对证据2中证人证言无异议，原告与被告中元房地产公司的买卖合同是合法有效的。被告金鑫房地产公司对原告提供的证据质证意见为：对证据1、2不予质证，认为与己无关。被告张某某对原告提供的证据质证意见为：对证据1无异议，该条据仅是占房协议，原告向被告王宗厚付款30000元，余款到2009年12月也未支付，其原因是工程停工，本人曾向原告的代理人杨某某索要房款，人家说“你停工着，我跟前没有钱。”后来本人又找被告王宗厚时，被告王宗厚说“人家不要房了。”被告中元房地产公司提交如下证据：1、土地使用证一份，证明静园小区的土地使用权人不是被告中元房地产公司；2、证人张某某、薛某某当庭证言；证实证人与被告王宗厚是朋友关系，王宗厚给该工程供砖，土地证上所有权人是被告张珠林。该小区两栋楼均是被告张某某开发的，工程就是个黑工程，跟谁都没有挂靠，无预售证即对外销售。被告中元房地产公司代开发票的时候，王宗厚和张珠林都去了。证人薛某某证实其与被告张某某是朋友关系，由于其开发房地产啥手续都没有，被告张某某要求其代开卖房收款收据，其即向财务打招呼按照被告张某某的要求给开具了收款收据，当时房款没有交给开票人，因为钱与中元房地产公司没有关系，只是代开了收据。3、被告张某某作为证人时书写的事件经过一份。原告对被告中元房地产公司证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议；对证据2有异议，对被告张某某的证言中对房屋价款、付款方式的描述不是事实，且现在又是本案当事人；对证人薛某某证言有异议，薛某某出具发票的行为并不单纯是代开，他是中元房地产公司在两个小区的负责人。对证据3的真实性有异议，原告只认可开票后房款的交付，其余不认可。被告张珠林对被告中元房地产公司提供的证据质证意见为：对证据1、2无异议，由于被告张某某的身份证有问题，所以把土地使用证挂在本人名下，证人薛某某与被告张某某是朋友关系，由其代开票据属实。被告王宗厚对被告中元房地产公司提供的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证据2有异议，因为项目是张某某开发的，本人只认可被告张某某证言对房款的描述，其余不予认可；对证人薛某某的证言不予认可。对证据3不予认可，因为被告张某某在前两次审理中均是证人身份，现在其身份发生变化，本人只认可开票后房款的交付，其余不认可。被告金鑫房地产公司对被告中元房地产公司提供的证据质证意见为：对上述证据因与己无关，不发表质证意见。被告张某某对被告中元房地产公司提供的证据质证意见为：对证据1无异议，对证据2、3中本人的证言有异议，对证人薛某某的证言无异议。被告张珠林未向法庭提供证据。被告王宗厚向法庭提交证据如下：1、供砖款总价结算统计与收货票据一份，证实被告确实向静园小区供应了160000元砖块；2、开工协议书一份，证实双方争议的小区与被告中元房地产公司有关系；3、决算清单一份，证实160000元砖款已经从工程款中扣除。4、证明一份；5、凤翔县静园小区1#、2#住宅楼施工图审查合格答复及凤翔县XX大队建筑工程消防设计审核意见书各一份，证实本案所争议的静园小区的开发商是中元房地产公司。原告对被告王宗厚提供的证据质证认为：对证据1、3与原告方无关，不发表意见；证据2中甲方签字代表是薛某某、杨红周，乙方代表是郑某某、吕拴宝，可以证明被告中元房地产公司开发商，故应由被告中元房地产公司对房屋负责。对证据4、5无异议。被告中元房地产公司对被告王宗厚提供的证据质证认为：对证据1、2、3由于是复印件，对其真实性、合法性均不予认可，也不具备证据的形式要件。在证据2中薛某某签名因为是个人行为，不应当由被告中元房地产公司来承担责任，故对三组证据均不予认可；对证据4、5真实性、关联性不予认可。被告金鑫房地产公司对被告王宗厚提供的证据质证认为：对证据1、2、3因与被告无关，无质证意见，对证据4、5无异议。被告张珠林对被告王宗厚提供的证据质证认为：对证据1、2、3不愿发表质证意见，因为其中内容与自己无关；对证据4、5因为缺席未发表质证意见。被告张某某对被告王宗厚提供的证据质证认为：对证据1、2、3有异议，因为没有本人签名，不予认可；对证据4有异议，不予认可；对证据5未发表意见。被告金鑫房地产公司未向法庭提供证据。被告张某某向法庭提交证据如下：建设工程承包合同(发包协议书)一份。证明本人将工程发包给凤翔县建筑公司第十三项目经理部，其内容是包工、包料，本人啥都不管。原告郁凤军对被告张某某提供的证据建设工程承包合同的真实性无异议，但算账、决算是各方认可的。被告中元房地产公司对该证据无异议，表示认可。被告王宗厚对该证据的证明目的有异议，因为施工企业代表郑某某在决算时己将涉案房款扣除。被告金鑫房地产公司质证认为该证据与本公司没有关系。被告张珠林缺席未发表质证意见。本院出示依职权调取的证据有：1、建筑施工图政策性审查登记表一份；2、凤翔县发展计划局关于宝鸡金鑫地产开发有限责任公司新建两栋商品住宅楼立项的批复、凤翔县建设局文件［（2010）凤建发114号关于XX路XX栋XX楼工程规划定点的批复］、凤翔县静园小区1#、2#楼报标代理资格确认书、凤翔县静园小区1#、2#楼施工招标资格预审文件、建筑工程消防设计审核意见书。原告对本院依职权调取的证据质证意见是：对上述证据均无异议，足以证明被告中元房地产公司应当承担责任。被告中元房地产公司对本院依职权调取的证据质证意见是：对以上证据真实性无异议，被告中元房地产公司不具备房屋买卖资格，因为没有证据证明静园小区是以本公司名义申报，且原凤计发［2009］95号文件“关于宝鸡XX房XX栋XX楼的立项批复作废”，该小区的法定开发商是被告金鑫地产公司，与本公司无关。被告张珠林缺席无质证意见。被告王宗厚对本院依职权调取的证据质证意见是：对以上证据无异议，此证据能够证实被告中元房地产公司在静园小区前期开发中与原告达成房屋买卖合同的事实，被告王宗厚不应当承担责任。被告金鑫房地产公司对本院依职权调取的证据质证意见是：对上述证据无异议，因为从2008年到2010年期间，所争议房屋的各种手续都是被告中元房地产公司办理的，本案所涉商品房买卖合同与本公司没有关系，本公司只是在工程基本完工后，按照主管行政部门的意见介入帮助其完善有关手续的。被告张某某对本院依职权调取的证据无质证意见。本院根据证据的真实性、合法性和关联性，对证据作如下认定：对原告提供的证据1、2予以采信，上述证据证实被告中元房地产公司向原告出具收款收据，被告王宗厚在静园小区建设期间即从2008年11月10日至2009年春节前收到原告郁凤军支付静园小区2号楼1单元2楼东户(即双方所述2号楼2楼中户)房价款160000元。对被告中元房地产公司提供的证据1、证据2中张某某与薛某某证实的原告购买涉案房屋及被告中元房地产公司出具收款收据的过程、证据3中被告张某某陈述与其当庭陈述一致的证言均予以采信，对证据3中与被告张某某于2016年8月3日当庭陈述不一致的不予采信。对被告王宗厚提交的证据1、2、3、4、5因为能够相互印证，且该证据又与本院依职权调取的证据一致，故予以采信。对被告张某某提交的证据建设工程承包合同予以采信。对本院依法调取的证据因原、被告双方对真实性均无异议，经合议庭评议，本院予以采信。经审理查明，2008年初被告张某某打算用自己所有的位于凤翔县XX镇XX路南侧的国有土地1526平方米开发商品住房，其土地使用证上土地使用权人为被告张珠林。2008年5月1日被告张珠林以发包人宝鸡市中元房地产开发(集团)有限责任公司静园小区项目部名义与凤翔县建筑公司第十三项目部签订《建设工程承包合同》，约定：将静园小区内1#、2#楼按工程施工图纸、市场材料价格及人工费等实际情况，经计算和协商确定本工程承包价款为每平方米630元等内容承包给凤翔县建筑公司第十三项目部建设。在施工期间，由于被告张某某与被告王宗厚是朋友关系，于2008年6月双方约定由被告王宗厚向静园小区建设工地提供建筑用砖，被告王宗厚截止2009年12月8日向静园小区建设工地供应建筑用砖价值160000元。2008年11月份，原告郁凤军得知凤翔县XX路XX小区开发1#、2#商品楼，意欲购买商品房一套，并委托其妹夫杨某某办理购买手续。由于被告王宗厚与案外人杨某某是朋友关系，在被告王宗厚供砖期间，原告郁凤军的妹夫杨某某提出在静园小区购房，双方达成协议，用被告王宗厚供给静园小区建设砖款抵作原告郁凤军购房款，且经被告张某某同意。2008年11月10日被告张某某与被告中元房地产公司西凤小区负责人薛某某协商一致，由被告中元房地产公司西凤小区财务部门向原告出具收款收据一张，具体内容为：“今收到郁凤军（静园小区）2号楼2楼中户人民币壹拾陆万元整（￥160000），注明房屋总价180000元，剩余20000元交钥匙时交清。”该收款收据有宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司西凤小区财务专用章及经手人毛全侠印章。当天该收款收据由被告张某某交给被告王宗厚，由被告王宗厚向静园小区建设工地供应用砖，并收取原告郁凤军购房款。原告郁凤军在收到被告王宗厚的购房款条据后，约定：原告郁凤军购买静园小区2#楼2楼中户商品房一套(静园小区2#楼1单元2楼东户)，面积127平方米，结构为三室二厅，房屋总价款180000元，先期付款160000元，余款20000元在交房屋钥匙时付清。原告向被告王宗厚当时支付现金30000元，嗣后于2009年春节前全部付清了余款130000元，至此原告共支付被告王宗厚购房款160000元。在静园小区开发建设过程中，由于被告张某某施工建设手续不齐，于2008年11月12日被凤翔县住建局责令建设工程停工，期间被告张某某曾向原告郁凤军和被告王宗厚催要购房款，但由于工程停工原告未向被告张某某支付购房款，而是在2009年春节前向被告王宗厚支付全部购房款。2009年7月13日晚被告中元房地产公司西凤小区项目负责人薛某某与凤翔县建筑公司第十三项目部负责人郑某某共同签订《静园小区开工协议书》，对前期《建设工程承包合同》进行了部分修改，同时约定由薛某某负责办理2009年7月31日前的招标手续。在施工过程中原告郁凤军经过征得施工企业同意对所购房屋地面砖和一个窗户进行了更换。2008年5月30日，被告中元房地产向宝鸡市防震施工图技术服务中心递交建筑施工图政策性审查及宝鸡市建筑节能设计审查并通过审核。2009年4月27日，凤翔县XX大队XX房XX小区XX#、2#住宅楼消防设计的审核意见。2009年获得了凤翔县发展计划局关于凤计发[2009]95号文件“关于宝鸡市XX房XX栋XX楼的立项批复”。2010年1月7日，凤翔县发展计划局通过了被告金鑫房地产新建两栋商品住宅楼立项的批复，同时又将凤计发［2009］95号文件予以作废，此后静园小区1#、2#楼的建设施工手续又改变为被告金鑫房地产公司。2010年4月19日，凤翔县人民政府向被告张珠林颁发了凤翔县XX路南侧土地使用证。另查，静园小区从建设至今由于没有办理建设工程规划许可证、施工许可证及开发建设资金占工程建设总投资比例证明等，所以未取得商品房预售许可证明。2010年11月15日施工企业凤翔县建筑公司第十三项目部在静园小区住宅楼工程款决算清单中，明确对被告王宗厚所供建筑用砖款160000元抵顶工程款，且双方对此均无异议，并进行了结算。在静园小区1#、2#楼交付房屋时，被告中元房地产公司和被告张某某均未向原告交付房屋，经原告与被告中元房地产公司多次协商未果，被告张某某又于2018年7月将此房转售他人。故原告于2016年5月26日状诉来院，请求法院依法判决：1、解除原告与被告中元房地产公司的房屋买卖合同；2、要求由五被告返还原告购房款16万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从2008年11月10日至该笔款还清之日的利息；3、由被告承担本案诉讼费用。上述事实，有双方当事人当庭陈述、各方当事人提供证据及本院依职权调取的有关证据等在案佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，一、关于商品房买卖合同是否有效及商品房买卖合同与建筑用砖合同之间关系的认定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中被告张某某为了开发静园小区1#、2#住宅楼，由被告张珠林以被告中元房地产公司静园小区项目部名义与凤翔县建筑公司第十三项目部签订《建设工程承包合同》，在工程建设过程中，因为有关审批手续不全被住房建设管理部门于2008年11月12日责令停工，2009年7月13日被告中元房地产公司项目负责人薛某某与凤翔县建筑公司第十三项目部负责人郑某某共同签订静园小区开工协议书，且凤翔县发展计划局在凤计发[2009]95号文件中己经对被告中元房地产公司新建两栋商品住宅楼的立项给予了批准，以上事实足以证明被告中元房地产公司在2009年底前是静园小区法定的开发商，同时被告张某某也是静园小区开发人之一。本案中原告郁凤军与被告中元房地产公司之间所形成的商品房购买收款收据内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告王宗厚在2009年12月底以前己经向静园小区建设工地供应用砖价值160000元，应视其己经收到购房款，故本案应当认定为商品房买卖合同纠纷。在静园小区建设之初，由于被告张某某资金不足，为了缓解资金困难便与其友被告王宗厚达成以房代购建筑用砖的口头协议，并征得被告中元房地产公司项目部同意，向其出具原告郁凤军购房票据，由被告王宗厚向建筑工地供应用砖，砖款用原告郁凤军购房款抵顶160000元，所以被告张某某与被告王宗厚之间的建筑用砖协议为有效合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案涉及的静园小区在原告起诉前未取得商品房预售许可证明，原告郁凤军与被告中元房地产公司之间的房屋买卖合同应当认定为无效合同。合同被认定为无效合同后自始无效，不存在解除。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。被告中元房地产公司作为法定开发商理应向原告退还房款，应当承担法律责任，被告张某某作为另一开发人在2018年本院审理期间将涉案房屋转售他人的行为亦应承担返还购房款的法律责任。本案中，原告郁凤军确已支付了共计160000元的购房款，被告中元房地产公司与被告张某某作为开发商与实际开发商，在合同无效后应当返还原告购房款160000元，故对原告要求由被告中元房地产公司、张某某返还购房款160000元的主张，本院予以支持。被告王宗厚、张珠林及金鑫房地产公司未与原告签订任何形式的房屋买卖合同，且被告金鑫房地产公司是2010年1月7日在凤翔县发展计划局批准为静园小区法定开发商的，同时在批文中作废凤计发［2009］95号文件变更了被告中元房地产公司的法定开发商资格。被告张某某与被告王宗厚之间的建筑用砖协议己经在静园小区建设工程决算前全部履行完毕，故原告要求由被告张珠林、王宗厚、金鑫房地产公司共同承担返还购房款的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。被告中元房地产公司辩称自己未收到原告房款，只是代开了发票，其辩解意见不能对抗被告王宗厚向建筑工地实际供砖的事实，且无相关证据支持，本院不予采信。二、关于本案原告要求支付利息损失的认定。本案中，被告中元房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下对外销售房屋，被告张某某对此又是有意为之，所以被告中元房地产公司与被告张某某应当承担全部责任。本案中原告所遭受的损失应为商品房预付款利息损失，应由被告中元房地产公司、被告张某某共同予以全额支付；对原告请求由被告张珠林、王宗厚、金鑫房地产公司共同承担其利息损失的诉讼请求本院不予支持。由于原告支付房款是在2009年春节前，其本人对支付房款具体日期记忆不清，应以开工建设之日起支付利息，故应由被告中元房地产公司、张某某赔偿原告郁凤军利息损失应从2009年7月13日复工起计算至购房款还清之日止，所以原告所主张的利息应从2009年7月13日复工起至2019年8月19日前应以中国人民银行同期五年以上基准贷款年利率5.94%计算支付利息，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价年利率支付利息。综上所述，为为维护市场经济秩序，保障合同当事人的合法权益，兹依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，报经院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告郁凤军与被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司、被告张某某达成的商品房买卖合同无效；二二十四巨盼盼______________________________________________________________________________________________________________________求军000__________________________________________________________________________________________________________________________二、由被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司、被告张某某共同在判决生效后十日内返还原告郁凤军购房款160000元；并支付以本金160000元为基数，自2009年7月13日起至2019年8月19日止以中国人民银行同期五年以上基准贷款年利率5.94%计算的利息99184.80元和2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价年利率4.75%计算的利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告郁凤军请求由被告张珠林、王宗厚、宝鸡市金鑫房地产开发有限责任公司共同承担返还购房款及其利息损失的诉讼请求。案件受理费6710元，由原告郁凤军承担1780元，由被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限公司、张某某承担4930元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。审 判 长  张世宏人民陪审员  王忍科人民陪审员  辛新会二〇二〇年三月二十三日书 记 员  郭要伟