四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初1873号 原告：易贵林，男，1955年5月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：李敏，四川众能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋炳刚，四川众能律师事务所律师。 被告：乐山市嘉电花园业主委员会。 主任：甘丽雅，女，1972年4月25日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：林正东，四川乐嘉律师事务所律师。 原告易贵林与被告乐山市嘉电花园业主委员会（以下简称：嘉电花园业委会）、张安国物权保护纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后,依法适用简易程序进行了审理。原告易贵林申请撤回对被告张安国的起诉，本院裁定予以准许。原告易贵林及其委托诉讼代理人李敏、宋炳刚，被告嘉电花园业委会的委托诉讼代理人林正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易贵林向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即停止侵权行为，并将占用原告的土地腾退返还；2、请求人民法院判令被告赔偿原告经济损失共计10万元。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求为：请求人民法院判令被告立即停止侵权行为，腾退返还其标的物为（2009）第101481号地块，面积为3752.6平方米。其它诉讼请求未变。 事实与理由：2009年3月初，原告于乐山市土地矿产交易中心摘牌获得嘉电花园临街面的土地，并于2009年3月18日由乐山市人民政府颁发了土地使用权证，权属证号为：乐城国用（2009）第1××1号，坐落于乐山市中心城区××路××，独用面积为3752.6㎡，使用权类型：出让，地类：商业、住宅。因多种原因，该块土地一直处于闲置状态。2016年起，被告张安国作为乐山市嘉电花园业主委员会的时任主任，擅自将原告所有的前述土地建造为停车场，用于收取停车费用。截至今日，该块土地一直被被告违法使用中，导致原告合法使用土地的目的不能待以实现，其行为已构成了侵权。 被告嘉电花园业委会辩称，1.乐山市嘉电花园业主委员会在本案中不具有诉讼主体资格，不是适格的被告。首先，业主委员会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼行为能力，即只能在涉及小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格。就本案而言系物权保护纠纷，并非物业管理纠纷，故乐山市嘉电花园业主委员会在本案中不具有诉讼主体资格。其次，即使乐山市嘉电花园业主委员会具有诉讼主体资格，但乐山市嘉电花园业主委员会没有任何侵权行为也不是本案适格被告。本案案由为物权保护纠纷，原告主张权利受到侵害，需有具体侵权主体及具体侵权行为存在为前提；庭审中原告明确表示，在乐山市嘉电花园小区内临街面土地上的停车人为乐山市××花园小区业主；同时原告也没有任何证据证明乐山市嘉电花园业主委员会有车停放于此，且乐山市嘉电花园业主委员会根本就没有车辆，为此在乐山市嘉电花园小区内进出通道及临街面土地上停车的行为人为业主，与乐山市嘉电花园业主委员会无关；而业主在此停车系业主自发的个人行为，乐山市嘉电花园小区2004年9月竣工验收，开发商交房后陆续就有业主装修入住，由于地下车位无法满足业主需求，业主就一直开始在小区规划的土地范围内停车，即在2016年前业主就一直开始在此停车使用相应土地，根本不存在乐山市嘉电花园业主委员会从2016年起在此建造停车场的问题，乐山市嘉电花园业主委员会根本也未建造过停车场；乐山市嘉电花园业主委员也从未在此出租、出售车位，没有任何的占有和使用行为；乐山市嘉电花园业主委员会也未收取停车费，物管公司收取的也仅是车辆出入的管理服务费用而并非停车费。为此乐山市嘉电花园业主委员会在本案中没有任何侵权行为，不是本案适格被告。2.“乐山市嘉电花园”小区建设用地规划至今规划管理部门未进行变更，该小区规划范围内的所有土地使用权属归小区所有业主共有，业主在规划范围内土地上通行、停车等有依有据并无不当。（1）、“乐山市嘉电花园”小区规划建设用地面积为13798.6平方米，系一块完整土地，该宗地块规划中无综合楼。（2）、“乐山市嘉电花园”小区的规划至今规划管理部门未进行变更，该小区建设用地仍为13798平方米。（3）、未经“乐山市嘉电花园”小区所有业主同意情况下，该小区的所有规划不得变更。至今城乡规划主管部门并未通知就该小区变更规划召开任何听证会，故该小区的建设用地规划及其他指标至今没有发生变更，该小区规划建设用地仍应为13798.6平方米，属全体业主共有；未经法定程序的规划对业主不具有任何约束力，任何人也无权将属于业主共有的土地转让给任何人。（4）、“乐山市嘉电花园”小区现规划建设用地13798.6平方米使用权属全体业主共有，原告并非业主不享有该小区土地使用权。3.原告所持乐山市嘉电花园小区13798.6平方米土地中3752.6平方米的土地使用权证，其不符合土地转让的前置条件，其土地权属证明无效。首先，从“乐山市嘉电花园”小区原始取得13798.6平方米土地使用权的过程看，“乐山市嘉电花园”小区原始取得13798.6平方米土地使用权的过程为，2001年11月1日经乐山市发展计划委员会批准立项，2002年1月26日出具规划总平面图；2002年2月5日该小区取得《建设用地规划许可证》，2002年7月8日签订《国有土地使用权出让合同》，2002年9月18日该小区开发单位乐山市仁和房地产开发有限公司、乐山光明实业有限责任公司取得13798.6平方米土地使用权；由此可见取得规划设计条件及附图以及《建设用地规划许可证》等手续在前，取得土地证在后，与《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》关于取得土地证的条件一致，取得的土地使用权是合法的；其次，由于乐山市仁和房地产开发有限公司、乐山光明实业有限责任公司这种私自分割行为，改变了规划损害了业主利益，业主积极向有关部门反映，规划管理部门在2007年5月22日纠正了2006年3月作出的重新规划，收回了一书两证，即建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；由于乐山市仁和房地产开发有限公司、乐山光明实业有限责任公司取得该土地证的前置条件一书两证被撤销，故该土地证的颁发缺乏了法律依据，也应属无效。“乐山市嘉电花园”小区的建设用地规划仍为2002年最原始的规划状态。而通过向乐山市不动产登记中心查询，原告取得该土地证的资料中根本就没有建设用地规划许可证、规划设计条件及附图以及变更规划经规划行政主管部门同意的批准资料。虽然原告持有土地证，但因没有取得办理土地证的前置条件的资料，按照《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》的规定其土地权属证明即土地证依法无效。4.原告诉请标的不明确，且权属存在争议，土地权属存在争议应先由人民政府处理，原告诉请损失没有任何证据依法不应得到支持。原告基于所持乐山市嘉电花园小区13798.6平方米土地中的3752.6平方米的土地使用权证，诉请乐山市嘉电花园业主委员会腾还土地，但并没有相应的四至界址证据，同时在规划没有作出更改之前，任何人任何单位也无权随意将乐山市嘉电花园小区规划范围内13798.6平方米土地任意指定位置分割3752.6平方米出去，原告所持土地证宗地图不能改变和取代建设用地规划图，业主在建设用地规划范围内按规划图及竣工总平面图所示使用土地停放车辆有依有据；按照我国《土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议应由人民政府处理，在人民政府处理后不服才由人民法院审理，在土地所有权和使用权争议未解决前，任何一方不得改变土地利用现状。由于原告是否享有乐山市嘉电花园小区建设用土规划范围内3752.6平方米的土地使用权以及具体位置界址存在争议，故依法应先由人民政府处理，为此现原告无权向人民法院起诉；同时原告诉请损失无依无据，依法不应支持。综上所述，请人民法院，根据事实和法律依法判决，驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年3月18日，乐山市国土资源局颁发乐城国用（2009）第1××1号《国有土地使用证》，土地使用权人为易贵林，坐落乐山市中心城区××路××，地号为5-10-56（273），地类（用途）为商业、住宅，使用权类型为出让，终止日期为2052年7月7日，使用权面积3752.60㎡。《国有土地使用证》土地办证附图即宗地图编码101481，宗地图名称下方标注有“5-10-56（273）”，宗地图左上角打印字体为共用宗。该宗地图没有以线条或阴影方式注明易贵林享有使用权的位置土地面积,没有具体指向地块的虚线或阴影部分，也没有标注用地界线。标注“综合楼用地（拟建）”的长方形实线位于××花园小区××路××侧，除此没有其它任何内容和图示。宗地图中心标注有“嘉电花园56／252.13798.6”。该《国有土地使用证》原件由原告在开庭时提交。 审理中，易贵林在开庭前向本院提交和出示复印件两页，内容分别为乐城国用（2009）第1××1号土地权利登记和宗地图，易贵林陈述宗地图从乐城国用（2009）第1××1号《国有土地使用证》宗地图复印而来。土地权利登记页内容与乐城国用（2009）第1××1号《国有土地使用证》原件内容一致，打印字体位置略有不同，宗地图中心同样标注有“嘉电花园56／252.13798.6”。宗地图复印件记载内容有部分与《国有土地使用证》原件不符。不符有：1.原件宗地图文字标示“综合楼用地（拟建）”的长方形实线内打印文字标示内容变更为“易桂林独自用地面积3752.60㎡（下方为“拟建”）”。长方形实线内新增平行线条，新增“易贵林用地界线”单一文字。2.宗地图右下角新增打印字体“说明：本宗地总面积13798.6㎡，其中易贵林独自用地3752.60㎡，用地范围详见本图阴影部分”。原告陈述宗地图复印件中“易桂林独自用地面积3752.60㎡（下方为“拟建”）”包含在宗地图文字标注“嘉电花园56／252.13798.6”的面积13798.6平方米内。 本院要求易贵林对于宗地图不一致情况进行解释说明，易贵林陈述：乐城国用（2009）第1××1号《国有土地使用证》原件是2009年3月18日办理的，是真实有效的。2015年我以为2009年3月18日办理的（2009）第101481号土地使用权证遗失，所以我就申请补办了，但是我现在没有该补办的（2009）第101481号土地使用权证的原件。 易贵林出示的照片和视频资料反映位于乐山市市中区××路××花园小区××路××侧土地上呈条形依序停放有车辆，小区围栏内土地进行了硬化，栽种有树木。嘉电花园业委会对视频和照片反映的客观状况认可。认为车子应该是流动性的，没有任何一个车辆是业主委员会的车辆，上面的硬化状况以及树枝、土地问题不能证明是业主委员会实施的行为，不能证明与业主委员会有任何的关联，照片和视频资料当中所反映的土地状况不能证明与原告所持土地证土地相对应。 另查明：2001年11月11日，乐山市发展规划委员会同意乐山仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）与乐山市光明电力有限责任公司（以下简称光明公司）联合在乐山市城区××路××段选址开发建设“嘉电花园”商住小区项目立项。2002年2月5号，乐山市规划管理局向用地单位仁和公司、光明公司下发《建设用地规划许可证》，用地项目名称“嘉电花园”，用地面积14097平方米，附图及附图名称：1.1：500地形图；2.1:500总平面图。乐山嘉电花园1:500总平面图记载的经济技术指标：规划土地面积14097㎡，建筑占地面积3637㎡，总建筑面积42183㎡，容积率2.96，建筑密度25%。小区主入口位于××花园××路××侧，小区主入口临春华路一侧土地新建建筑标注为2Ｆ商店，无综合楼建筑。2002年5月27日，乐山市人民政府作出批复，同意将位于市中区春华路中段的国有土地13798.6㎡协议出让给仁和公司和光明公司，作为商住综合用地。7月8日，乐山市国土资源局与仁和公司、光明公司签订《国有土地使用权出让合同》，宗地位于春华路中段，面积13798.6㎡。协议第十一条约定，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：主体建筑物性质商住楼，附属建筑物性质按规划设计方案实施；建筑容积率、密度、限高、绿地比例以及其它土地利用要求均按规划设计方案实施。标期为9月10日的地籍调查表（编号：017794）记载：地籍号5-10-56，所在图幅号162.138，宗地四至均为道路（其中北为春华路），使用权面积13798.6㎡。2002年9月18日，乐山市国土资源局向仁和公司和光明公司下发国有土地使用证（乐城国有第17794号），记载内容与地籍调查表一致，使用权面积13798.6㎡。 2004年5月20日，刘颖与仁和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，刘颖购买嘉电花园东座17层A号房。合同第一条项目建设依据约定，仁和公司以出让方式取得编号为乐城国有第17794号的地块的土地使用权，该地块土地面积为13798.6㎡，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名嘉电花园。第二条商品房销售依据约定买受人购买的商品房为预售商品房。第八条交付期限约定出卖人应当在2004年10月30日前将商品房交付买受人使用。 2004年9月，嘉电花园商住楼经竣工验收合格，并具备《竣工验收报告》。竣工总平面图（1:500）记载：小区主入口位置与前述1:500总平面图一致，小区主入口临春华路一侧土地无新建建筑，有小区绿化、小区道路、小区停车位。 2007年5月22日，乐山市规划和建设局对仁和公司、光明公司发出《关于收回嘉电花园二期“一书两证”的通知》，内容为：你公司报建的项目嘉电花园二期位春华路中段，用地面积3752.6平方米，由于贵司组织、解释不力，使个别群众误解。经我局研究，决定收回该项目于我局核发的“建设项目选址意见书”（川乐规建2006028号）、“建设用地规划许可证”（川乐规建2006097号）和“建设工程规划许可证”（川乐规建2007017号）及其附图附件。待做好群众工作后，重新予以审批。该局收回的“建设项目选址意见书”（川乐规建2006028号）记载：建设项目名称为综合楼，建设单位拟建位置为春华路中段。 2016年12月11日，乐山市国土资源局对坐落于市中区××路××号××花园小区××幢××楼××号房屋办理登记的川（2016）乐山市不动产权第0××8号不动产权证书记载：权利人为刘安平、廖玉琴，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／存量房，面积为共有宗地面积13798.6㎡／房屋建筑面积203.64㎡，使用期限为2052年7月7日止。不动产登记证书附图标明共用宗，地号标注“5-10-56（）”。该图与易贵林所提交乐城国用（2009）第1××1号《国有土地使用证》宗地图的图载内容一致。 审理中，原告明确本案为侵权纠纷，直接实施侵权行为的人是在原告的土地上停车的嘉电花园小区部分业主，但组织和实施部分业主进行停车的行为，同意在原告土地上停车的行为是由被告嘉电花园业委会组织完成的。原告的土地一直由被告嘉电花园业委会占有使用，导致原告不能对该宗土地进行开发建设，其行为构成侵权。 以上事实，有当事人的陈述、乐城国用（2009）第1××1号《国有土地使用证》、乐市计［2001］固立-105号批复、《建设用地规划许可证》（2002）、乐山嘉电花园1:500总平面图、乐府函土［2002］23批复、《国有土地使用权出让合同》《地籍调查表》（编号：017794）、《国有土地使用证》（乐城国有第17794号）、《商品房买卖合同》《竣工验收报告》、竣工总平面图（1:500）、《关于收回嘉电花园二期“一书两证”的通知》《建设项目选址意见书》（川乐规建2006028号）、川（2016）乐山市不动产权第0××8号不动产权证书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：一、原告主张原告的土地一直由被告占有使用，致原告不能对该宗土地进行开发建设，其行为构成侵权。构成侵权的前提是原告享有该土地的国有建设用地使用权。原告向本院提交乐城国用（2009）第1××1号《国有土地使用证》证明案涉土地的国有建设用地使用权属于原告。权属凭证作为书证都是通过其登记记载的内容来证明权属关系和内容，具有直接的证明作用和较高的可信度。但原告向本院提交的乐城国用（2009）第1××1号《国有土地使用证》宗地图原件与原告提交的宗地图复印件虽然图号（162.138）和地号（5-10-56（273）相同，但记载内容并不相同。宗地图复印件中有将权证原件宗地图长方形实线内文字标示“综合楼用地（拟建）”变更为“易桂林独自用地面积3752.60㎡（下方为“拟建”）”，并新增“易贵林用地界线”单一文字。宗地图右下方又新增有打印字体对长方形实线内新增内容进行说明。上述新增和变更内容表达的意思除与原告在本案中的主张“易桂林独自用地面积3752.60㎡包含在宗地图文字标注“嘉电花园56／252.13798.6”的面积13798.6平方米内”一致外，原告提交该复印件还拟证明权属证书的宗地图中已明确将原告述3752.60㎡地块与被告嘉电花园小区全体业主共有的相关土地权利进行了区分，并享有3752.60㎡范围内的国有建设用地使用权的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件。原告对宗地图不一致虽解释为复印至2015年因遗失补办的国有土地使用证，但对该复印件不能提供补办的国有土地使用证原件进行核对是否与原件一致，且该复印件记载的内容又与当庭提交的国有土地使用证原件不一致。故本院对原告提交的包含宗地图的国有土地使用证复印件不予采信，复印件上记载的内容不能证明原告主张的事实。 对于原告提交国有土地使用证原件记载的土地权利登记内容。首先，宗地图中并没有在土地权属界线封闭的用地地块范围内标识因宗地发生分割而导致宗地权利人和用地界线发生变更的地籍调查成果内容以及用文字标明变更后的位置、权属、界址、数量和用途等基本情况。其次，“嘉电花园”小区于2001年由乐山市发展规划委员会同意建设项目立项，下发的《建设用地规划许可证》及附图中均载明用地项目“嘉电花园”用地面积为14097平方米，经济技术指标中对建筑占地面积、容积率以及建筑密度等规划设计条件进行了明确载明。同时1:500总平面图中对于小区主入口周围以及临春华路一侧小区内建筑有明确标示，并无综合楼新建建筑。在开发建设单位签订的《国有土地使用权出让合同》明确宗地面积为13798.6㎡，除此而外明确约定了附属建筑物性质、建筑容积率、密度以及其它土地利用均要求按规划设计方案实施，并未发生变化。此后，“嘉电花园”小区建设项目经竣工验收合格，竣工总平面图记载小区主入口周围、临春华路一侧土地虽无新建建筑，但标示修建有小区绿化、道路和停车位，并无空白未占用地，故无法确定国有土地使用证原件宗地图中“综合楼用地（拟建）”长方形实线区域在竣工图中具体占用地位置和界限。再次，原告提交的土地使用证所列土地使用权为国有建设用地使用权，宗地图中临春华路一侧小区红线内标注为“综合楼用地（拟建）”，原告主张被告占有使用导致原告不能对该宗土地进行开发建设，其行为构成侵权。对于拟建综合楼建设项目，报建用地面积3752.60㎡。乐山市规划和建设局已于2007年决定收回了“一书两证”以及附图附件，涉及建设项目用地面积与选址拟建位置记载与原告提交的国有土地使用证原件登记内容一致。该局要求对误解群众做好群众工作后才重新予以审批。故未审批通过前，原告并不能对主张地块进行开发建设。最后，仁和公司就“嘉电花园”小区商品房与购房人签订的商品房预售合同中约定仁和公司经批准在其以出让方式取得土地面积为13798.6㎡上建设的商品房出卖给买受人，该建设土地面积如原告所述应当包含了其提交的国有土地使用证原件记载的使用权面积。另外，与商品房预售合同办理不动产权属登记的约定相对应的，“嘉电花园”小区业主基于商品房买卖合同办理了《不动产权证书》，其中国有建设用地使用权登记为共有宗地面积13798.6㎡，使用权类型、用途、坐落位置、使用终止期间与原告所持乐城国用（2009）第1××1号《国有土地使用证》权利登记内容一致。更为重要的是，该《不动产权证书》中附图及宗地图标示内容与与原告所持乐城国用（2009）第1××1号《国有土地使用证》宗地图一致。综上，从上述针对证据材料的分析以及原、被告陈述的意见可以看出，原告所主张的3752.60㎡国有建设用地使用权存在重大争议。且，假如原告所述其提交的宗地图复印件系复印至其补办的《国有土地使用证》原件的事实成立，该补办的《国有土地使用证》又与其当庭提交的《国有土地使用证》原件的宗地图记载内容不一致，有增加和变更。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。故本院不能在本案中对该建设用地使用权争议进行认定和处理。 二、被告嘉电花园业委会是否实施侵权行为，是否应当承担侵权责任。本院认为，首先，根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项。业主委员会作为业主大会的执行机关，根据授权、规约、法律法规履行职责。因此，业主委员会属特殊的诉讼主体，可以作为被告参与本案诉讼，只是没有相应的对外承担民事责任的责任财产，因而并不具有相应的民事责任能力。其次，原告出示的照片和视频资料反映有停放车辆，但照片和视频仅能反映外观情况，不能证明停放车辆是被告嘉电花园业委会所有。由于竣工总平面图上小区主入口附近临春华路一侧有小区绿化、小区道路、小区停车位，故照片和视频资料也不能证明被告嘉电花园业委会实施了土地硬化和栽种树木的行为，并进而证明被告嘉电花园业委会占有使用原告的土地。另外，原告认为直接实施侵权行为的人是嘉电花园小区部分业主，而同意部分业主停车的行为是由被告嘉电花园业委会组织完成的。根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机关，并无权利自行组织和同意部分业主进行停车。即使嘉电花园小区向停车业主收取车辆服务费，该事务属于《物业管理条例》规定物业管理事务。本案并无证据显示该决定是由被告嘉电花园业委会自行通过、作出的决定，且该决定超出小区物业管理范畴，限制和剥夺业主对小区共同所有部分所享有的占有、使用等权利。最后，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。业主对建筑区划内的土地享有占用、使用和收益的权利。如前所述，乐山市国土资源局向小区业主颁发的《不动产权证书》也明确登记记载国有建设用地使用权登记为共有宗地面积13798.6㎡，与出卖人仁和公司以出让方式取得《国有土地使用证》以及《商品房买卖合同》载明的面积完全一致，竣工总平面图也标示小区主入口周围临春华路一侧土地有修建停车位。故小区业主有权基于共有权和成员权在小区共有宗地范围内场地停车。综上所述，原告主张被告嘉电花园业委会实施侵权行为、应当承担侵权责任无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对于易贵林提出的停止侵权行为，并将占用原告的土地腾退返还，被告赔偿原告经济损失共计10万元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十四条，《物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告易贵林的诉讼请求。 案件受理费减半收取为1150元，由原告易贵林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  马涛 二〇二〇年三月六日 书记员  向虹