文书内容云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初108号原告：蒙自和谐物业服务有限公司，住所地蒙自市锦华路君悦天下小区八幢一楼。法定代表人：李政贤，职务执行董事。委托诉讼代理人：杨蓟，女，1980年2月3日生，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张建玲，女，1958年11月25日生，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：蒋敏，女，1986年4月16日生，汉族，农民，住蒙自市。原告蒙自和谐物业服务有限公司（以下简称：和谐物业公司）与被告蒋敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和谐物业公司的委托诉讼代理人杨蓟、张建玲，被告蒋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和谐物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业费及相关费用7191.33元；2.被告向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金22051.72元（2014年7月1日至2019年2月28日期间）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告为蒙自市君悦天下小区的物业公司，被告系君悦天下小区1幢1单元405室业主。2013年7月26日，被告通过签署《君悦天下业主手册》中《汇签书》的方式，与原告订立了《物业服务委托合同》，约定被告应按0.8元／㎡.月的价格交纳业服务费，以20元／月／户的价格交纳电梯运行电费，以12.50元／月／户的价格交纳电梯相关费用，以8元／月／户的价格交纳消防年检费用，以10元／月／户的价格交纳设备维修等费用。被告房屋建筑面积为98.02平方米，原告以开发商给原告的《交房通知单》中记载的面积97.40平方米计收物业费，按照《物业服务委托合同》的约定计算，被告每年应向原告交纳物业服务费共计1541元。自2014年7月1日开始，原告一直无理由拖欠物业服务费，截止2019年2月28日共欠物业服务费7191.33元。后经原告多次催要未果，故依法提起诉讼。被告蒋敏辩称，1.质疑原告在本小区进行物业活动的合法性，应当通过招投标方式进行选定物业公司。2.合同无效，合同签订时间是2013年10月，收费是按照市场调节价，与法律规定不符，且原告并没有按规定向州发改委、州住建局进行备案。３.2016年之前的物业服务费已超过诉讼时效，原告未提供相关证据证明已催收过。4.原告管理不到位，不作为，无服务意识，服务质量差，收费高，小区绿化管护极差；业主共用部分建设单位不得擅自处分，但建设单位将共有部分擅自建设成厨房，并且占用小区消防通道等，因物业公司与开发商是一家，业主多次进行反映都未处理。5.物业服务委托合同中，没有约定交费方式和时间，所以不存在违约、逾期的问题，不同意支付违约金；如法院认定被告违约，原告违约金的计算也不符合双方约定。本院经审理认定事实如下：原告和谐物业公司系有限责任公司（自然人独资），于2012年7月11日成立，营业期限为2012年7月11日至2032年7月11日，蒙自市市场监督管理局于2018年10月26日颁发了《营业执照》，经营范围为物业服务，广告发布，五金、日用百货、桶装水销售，家政保洁服务，水电安装及维修服务，园林绿化工程。2013年6月30日，原告按照云南信达房地产有限公司的选聘，正式为蒙自市君悦天下小区提供物业服务至今。2013年7月26日，被告作为承诺人与原告签订了《汇签书》、《承诺书》、填写了《业主情况登记表》，原告向被告发放《君悦天下业主手册》，双方形成物业服务合同关系。《汇签书》中主要载明：“针对‘君悦天下’《物业服务委托合同》、《临时管理规约》、《装饰装修管理规定》、《电梯使用管理》、《管理电梯使用须知》。本人（业主）已详细阅读并知晓以上各文件中所陈述的一切条款及内容，本人（业主）同意履行文件中各自相应的职责及义务，如有违约，愿承担相应的违约责任。”《承诺书》中主要载明“本人为‘君悦天下’1幢1单元405室的物业买受人。为维护本物业区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、本人确认已详细阅读本手册中‘君悦天下’《物业服务委托合同》、《临时管理规约》、《装饰装修管理规定》、《电梯使用管理》、《管理电梯使用须知》等相关内容。二、本人同意遵守并倡导其他业主（物业使用人）共同遵守以上规定。三、本人同意承担违反以上规定的相应责任……”。《君悦天下业主手册》中，包含有《物业服务委托合同》、《临时管理规约》、《装饰装修管理规定》、《电梯使用管理规定》、《电梯使用须知》等相关内容。其中，《物业服务委托合同》主要约定：根据……甲方将上述物业委托乙方实施物业管理服务，并签订本合同……第四条本合同自签订之日起至小区按规定召开业主大会，选举产生业主委员会并代表全体业主与物业公司签订物业服务合同生效时止。第五条甲方权利义务……4、依照《物业管理条例》等相关规定和本合同的约定向乙方按时交纳各项费用……第六条乙方权利义务……5、依据《物业管理条例》等相关规定和本合同的约定向甲方收取物业综合服务费用和其他有关费用……第七条物业综合服务费依据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《云南省物业服务收费管理实施细则》（云发改价格[2005]702号）规定，业主（物业使用人）依照云南信达房地产有限公司出据的交房通知文书（或电话通知）规定的交房期限内，到小区物业服务公司办理完交接房手续，并按每平方米建筑面积交纳首年物业综合服务费。1、高层住宅：0.8元/㎡·月（实行市场调节价），2、商网：2.00元/㎡·月（实行市场调节价），此项费用不含物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等费用……第九条其它费用（对于二次加压水泵、电梯、消防等公共设施设备的运行维护费用，由受益的业主或物业使用人平均分摊）：1、电梯费：①运行电费；②年检费；③日常维护保养费和维修材料费。不包括电梯的大修及更新改造费用。2、二次供水加压费：①二次加压工作时的电费；②加压泵的维护养护费。不包括加压泵的改造费用。3、消防年检费。4、配套设施设备维修、材料费及自备发电机油料费。其他费用一览表：            第1项              电梯运行电费①              2层免收该费，其余按楼层交纳。                  电梯相关费用②③              12.5元/月·户                  第2项              二次加压费用              1、高区（15层—25层）：6.4元/月·户；      2、中区（5层—14层）：5.2元/月·户                  第3项              消防年检费用              8元/月·户                  第4项              设施设备维修等费用              10元/月·户      电梯运行电费（2层免收该费）：            楼层区              户数              月费用              年费用                  3层—5层              171户              20元/月·户              240元/年·户                  6层—8层              189户              25元/月·户              300元/年·户                  9层—11层              189户              30元/月·户              360元/年·户                  12层—14层              189户              35元/月·户              420元/年·户                  15层—17层              189户              45元/月·户              540元/年·户                  19层—21层              189户              50元/月·户              600元/年·户                  22层—25层              232户              55元/月·户              660元/年·户      第十二条物业综合服务费等费用若有变动，按价格主管部门核定的收费标准进行调整……第十七条……业主（物业使用人）逾期交纳物业综合服务费的，从逾期之日起按每天应交物业综合服务费的千分之三加收违约金……另查明，被告在君悦天下小区的房屋坐落于1幢1单元405号，建筑面积为97.40㎡。按照《物业服务委托合同》约定的计算方式，其每年应交纳的物业综合服务费共计1541元，其中：①物业服务费0.8元/㎡·月×97.40㎡×12月=935元；②电梯运行电费20元/月·户×12月=240元；③消防年检费8元/月·户×12月=96元；⑤设备维修费10元/月·户×12月=120元；⑥电梯年检费12.5元/月·户×12月=150元。被告交纳了2014年6月30日之前的物业综合服务费；审理中，被告认可自2014年7月1日起至2019年2月28日止的物业综合服务费共计7191.33元未交纳。经原告多次催收，被告至今未予交纳。庭审中，原、被告均认可君悦天下小区已成立业主委员会，但至今未重新签订物业服务合同和选聘其他物管公司管理。上述事实，有原告提交的《法定代表人证明书》、李政贤身份证复印件、《营业执照》副本、被告身份证复印件、《君悦天下业主手册》、《汇签书》、《承诺书》、《业主情况登记表》、《红河州物业服务收费标准备案回执单》各一份、发票复印件三份及原、被告庭审陈述在卷证实。对原告提交的《电话催收记录》复印件五份、《缴费通知书》一份、及证人吴某的证言，能相互印证，被告虽有异议，但未提交相反证据予以证实，故客观真实，与本案有关，予以采信；其提交的《蒙自和谐物业有限公司诉蒋敏物业服务合同纠纷一案被告拖欠原告物业费及相关费用的违约金清单》、《关于君悦天下小区个别业主提出问题的情况说明》、《关于小区住户投诉酒店侵占小区绿化带的回复》系其单方制作，不具备证据的形式要件，不予采信。对被告提交的《照片》15张，无其他证据相印证，不予采信；《蒙自和谐物业服务有限公司2015年、2016年收支明细》复印件一份，被告无证据证实该明细虚假，且与本案无关，不予采信；《关于签订〈物业服务合同〉的函》复印件一份，与本案无关，不予采信。本院认为，一、关于原告为君悦天下小区提供物业服务是否合法及《物业服务委托合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，原告系开发商为该小区选聘的物业服务企业，具有经营物业服务的资质，且从2013年6月30日起至今一直为该小区提供物业服务。因此，原告为君悦天下小区提供物业服务合法。被告的辩解理由不成立，不予采纳。被告通过签订《汇签书》、《承诺书》的形式均表示知晓《物业服务委托合同》内容，双方形成物业服务合同关系，该《物业服务委托合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行各自的权利义务。二、关于原告在提供物业服务过程中是否尽到义务的问题。原告为君悦天下小区提供物业服务过程中，被告并无充分证据证实原告未尽到服务义务，故其辩解理由不成立，不予采纳。三、关于原告主张2016年之前的物业综合服务费是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”本案中，原告自2013年6月30日至今为“君悦天下小区”提供物业服务，其已提交《电话催收记录》及证人证言证明自2016年至2019年间多次向原告催收物业综合服务费的事实，本案诉讼时效因原告向被告催收而中断，诉讼时效重新计算，故原告主张2016年之前的物业综合服务费没有超过诉讼时效。三、关于被告应如何交纳物业综合服务费及应否承担违约责任的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案所涉《物业服务委托合同》对小区的物业综合服务费的收取和计算均有约定，原告也按合同约定的计算方式，结合被告房屋所在楼层及面积进行计算和收取，计算合理，被告对原告的计算方式无意见。被告在接受了原告提供的物业服务后，应按合同约定支付相应的费用，现经原告催要，被告不按约支付物业综合服务费的行为违反了法律规定和合同约定，应承担支付责任。被告认为双方未约定交费方式和时间的辩解，从《物业服务委托合同》看，仅有合同第五条第4项中明确“依照《物业管理条例》等相关规定和本合同的约定向乙方按时交纳各项费用”，并未明确具体的交费时间，故其辩解理由成立，予以采纳。现原告要求被告支付违约金的主张，由于付款时间约定不明，且不能证实被告未交纳物业费用的行为属根本性违约，故不予支持；被告不同意承担违约责任的辩解理由成立，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”由于双方对付款时间未达成补充协议，根据合同履行情况，结合当地交易习惯，可确定物业服务企业每提供物业服务满一年，业主就需向物业服务企业交纳一年的物业服务费用，结合本案原告为被告提供物业服务的实际情况，故原告要求被告支付2014年7月1日至2019年2月28日期间物业综合服务费共计7191.33元的主张于法有据，予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、由被告蒋敏于本判决生效之日起十日内一次性支付原告蒙自和谐物业服务有限公司物业综合服务费共计7191.33元。二、驳回原告蒙自和谐物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元，由原告蒙自和谐物业服务有限公司负担201元，由被告蒋敏负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  高琼华二〇二〇年三月三十一日书记员  刘淑均