湖南省省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初12085号原告：胡某1，男，2009年3月17日出生，汉族，户籍地长沙市天心区，居住地长沙市天心区。法定代理人：胡某2，男，1968年12月8日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，居住地长沙市天心区,系胡某1父亲。原告：谢萍，女，1976年11月29日出生，汉族，户籍地长沙市岳麓区，居住地长沙市天心区。原告：刘宁根，男，1985年7月8日出生，汉族，住长沙市天心区。共同委托诉讼代理人：谭法根，湖南霆达律师事务所律师。被告：湖南开关实业有限公司，住所地长沙市天心区南二环二段**。法定代表人：刘德彪，董事长。委托诉讼代理人：周欣，女，1979年11月2日出生，汉族，住长沙市天心区，系综合部员工。委托诉讼代理人：黄超，男，1984年10月15日出生，汉族长沙市芙蓉区。系综合部员工。被告：湖南兴威建设开发集团有限公司，住，住所地长沙市天心区南二环二段**兴威帕克水岸园**27—**/div>法定代表人：彭要文，经理。委托诉讼代理人：邓振纲，男，1983年6月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。系资产管理部经理。委托诉讼代理人：戴亚斌，男，1983年12月29日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。系公司法务部员工。原告胡某1、谢萍、刘宁根诉被告湖南开关实业有限公司（以下简称开关公司）、湖南兴威建设开发集团有限公司（以下简称兴威公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年12月24日受理后，依法由审判员方群英独任审理，并于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告胡某1的法定代理人胡某2、原告胡孝孝、谢萍、刘宁根的委托诉讼代理人谭法根，被告开关公司的委托诉讼代理人周欣、黄超以及被告兴威公司的委托诉讼代理人邓振纲、戴亚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某1、谢萍、刘宁根向本院提出如下诉讼请求：1.确认被告开关公司与被告兴威公司于2007年5月23日签署的《补充协议》无效；２.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2007年5月23日，被告开关公司与被告兴威公司签署《补充协议》中约定的“北向、西向至书院路现有通道及现生产区”属于原告所居住富绿新村小区的共有部分，二被告签订的《补充协议》擅自处分了业主共有部分，其处分行为应当无效，双方签订的《补充协议》应属无效。被告开关公司、兴威公司共同辩称，第一，《补充协议》中开关公司转让给兴威公司使用的房屋及仓库系开关公司拥有合法产权的架空层，该区域不属于原告所在小区的共有区域，不属于小区业主共有部分。第二，《补充协议》中开关公司允许兴威公司无偿使用的“北向、西向通道及生产区头门、传达室”部分亦不属于业主共有部分，“北向、西向通道”位于富绿新村1-6栋南面，系该小区1-6栋业主与开关公司共有的公共区域，该通道与兴威公司开发建设的帕克水岸小区相邻。因兴威公司出入架空层必须经过该通道，故开关公司将架空层无偿转让给兴威公司使用符合常理。而“生产区头门、传达室”的土地使用权登记在被告开关公司名下，系开关公司的专有部分。且上述合同约定的通道对外开放，所有人员、车辆均可自由出入，二被告均无利用该通道营利的行为。综上，双方签订的合同合法有效，合同中的关于架空层以及通道的处分行为均未损害富绿新村小区业主的权益。原告提出的诉请没有事实与法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了补充协议、富绿新村小区规划图、房屋所有权证、国有土地使用权证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月23日，开关厂作为甲方与兴威公司作为乙方签订《补充协议》，主要约定：“乙方将开发项目北向现有甲方职工宿舍5栋（即2-6号栋）其南向地上一层现为甲方办公用房一楼及仓库，产权面积总计为5523.14㎡,其中房屋2975.08㎡，仓库2548.06㎡，设计用途均为杂物。甲方同意将房屋按1000元／㎡，仓库部分按500元／㎡价格转让给乙方独立使用，使用期限为陆拾伍年。甲方负责协调处理乙方与甲方生活区物业部门及业主的关系。在使用期限内，乙方及乙方所开发小区项目业主有权无偿享有开发项目北向、西向至书院路现有通道及现生产区的共同使用权，并承担改造维修养护义务”。庭审过程中，原告与二被告一致认可《补充协议》中开关公司转让给兴威公司的房屋及仓库（总产权面积：5523.14㎡）系富绿新村小区1栋-6栋架空层，兴威公司受让该区域使用权后改造为农贸市场并作为门面对外出租。《补充协议》中的小区北向、西向至书院路现有通道及现生产区目前处于共同使用状态。另查明，湖南开关厂于2014年4月8日经工商登记变更名称为湖南开关实业有限公司，并变更住所地长沙市天心区。案涉富绿新村小区一期系开关公司与案外人湖南省同发置业有限公司共同开发建设的经济适用房，土地使用权性质为划拨土地，于2004年完成规划验收并办理栋证。三原告通过购买的方式并补缴土地出让金后取得富绿新村小区房屋的所有权，系该小区业主。案涉富绿新村小区1-6栋架空层产权于2004年10月登记在开关公司名下，设计用途为杂物。案涉富绿新村小区北向、西向至书院路现有通道及生产区的土地使用权登记在开关公司名下。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。案涉富绿新村1-6栋架空层经房产部门核准办理了房屋所有权证，系开关厂享有所有权的专有部分，其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。开关厂将其所专有的房屋使用权转让给兴威公司，系对自己所有不动产的有权处分。关于二被告2007年5月23日签订的《补充协议》中约定“北向、西向至书院路现有通道及现生产区的共同使用权”的内容，经本院审查，“北向、西向至书院路现有通道”的土地使用权于2014年登记在开关公司名下，地类为住，地类为住宅用地地，被告认为该通道的使用权包括富绿新村1-6栋小区业主以及湖南开关厂及其生活区的业主共同共有；关于“生产区头门、传达室的共同使用权”部分，被告湖南开关厂提交房屋所有权证以及土地使用权证证实该部分属于湖南开关厂专用部分，原告对上述证据的真实性无异议，认为该部分土地使用权系其业主共有部分，但对其主张未提交足够证据证实。因原告未提交相应证据证实涉案的《补充协议》约定“北向、西向至书院路现有通道及现生产区的共同使用权”的内容处分了富绿新村1-6栋小区业主共有部分，损害小区业主共有利益，故本院对原告提出的确认二被告签订的《补充协议》无效的诉讼请求依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡某1、谢萍、刘宁根的全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告胡某1、谢萍、刘宁根共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方群英二〇二〇年三月二日法官助理姚倩书记员张用之附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。