福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2371号 原告:厦门国贸物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路国贸大厦**，统一社会信用代码：91350200612025428E。 法定代表人：叶跃俊，执行董事。 委托诉讼代理人：李珊珊，福建德和联盟律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：官小华，福建德和联盟律师事务所实习律师。 被告：蔡文琛，男，1973年6月29日出生，汉族，住厦门市同安区。 被告：陈**霜，女，1976年12月2日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：马标龙，福建理则达律师事务所执业律师。 原告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）与被告蔡文琛、陈**霜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告国贸物业公司委托诉讼代理人李珊珊、官小华，被告蔡文琛、陈**霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国贸物业公司向本院提出诉讼请求：1、蔡文琛、陈**霜支付2016年1月1日至2018年3月31日拖欠的物业管理费8681.23元；2、蔡文琛、陈**霜支付2016年1月1日至2018年3月31日拖欠的房屋公共维修金923.54元；3、蔡文琛、陈**霜支付2016年1月1日至2018年3月31日拖欠的公摊水费46.48元；4、蔡文琛、陈**霜支付2015年9月1日至2018年3月31日拖欠的公摊电费844.10元；5、蔡文琛、陈**霜支付滞纳金（以实际欠缴的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际付款之日止）。事实和理由：厦门国贸物业管理有限公司系新景.上院小区的前期物业管理公司，蔡文琛、陈**霜系新景.上院小区祥桥一里****的产权人，该房屋建筑面积为136.82平方米，双方在《前期物业管理服务合同》中对物业服务费、公共维修金、车位费等相关费用的计算标准、支付时间等进行了明确的约定，同时还约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，国贸物业公司有权向其主张滞纳金。现蔡文琛、陈**霜无故拒绝缴纳房产的物业管理费及房屋公共维修金等相关费用，经国贸物业公司多次催讨，蔡文琛、陈**霜盘仍拒不支付。国贸物业公司认为，国贸物业公司已经依约向蔡文琛、陈**霜提供物业管理服务，蔡文琛、陈**霜却长期拒绝支付物业管理费及房屋公共维修金等相关费用，蔡文琛、陈**霜的违约行为已经严重损害了国贸物业公司的合法权益。为此，国贸物业公司为维护自身合法权益，依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实，判如所请。 蔡文琛、陈**霜辩称，一、国贸物业公司并无证据证明何时接管新景上院小区，进行物业管理。二、根据《前期物业服务合同》第七条约定：业主应于甲方（厦门新景地集团有限公司）通知交房期限届满之日起交纳物业服务费用，蔡文琛、陈**霜直到2017年6月底才收到厦门新景地集团有限公司的交房通知，且在国贸物业公司管理期间蔡文琛、陈**霜并未办理交房手续，国贸物业公司主张的相关费用缺乏事实依据。三、根据其他入住业主提供的相关材料，国贸物业公司在物业管理过程中未能尽职，服务不能到位，违背物业服务合同的目的，无理由收取相应的物业服务费用。四、国贸物业公司提交起诉状的时间为2019年8月20日，根据三年诉讼时效的规定，国贸物业公司提出的诉求，即2016年8月20日之前的费用已超出诉讼时效期间，不应支持。 综上，国贸物业公司的主张缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下：2013年3月1日，国贸物业公司（乙方)与厦门新景地集团有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定厦门新景地集团有限公司委托国贸物业公司为新景·上院小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自新景·上院交房之日起暂定为三年，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同第六条约定：“一、物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：2.35元/月.平方米；幼儿园：2.35元/月.平方米（甲方为政府代建，具体与当地政府协商）；店面：3.60元/月.平方米。二、1、属于住宅区公共设施专项资金管理范围的按第七章专项维修资金的缴存、管理、使用，续筹办法执行。2、房屋共用部位、共用设施设备的日常维修费用，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.25元/月.平方米；幼儿园：0.25元/月.平方米（甲方为政府代建，具体与当地政府协商）店面：0.20元/月.平方米；；地下车位5元/月平方米”；合同第七条约定：“物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每应交纳费用之季度首月内履行交纳义务。......第二十六条约定：......“乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应赔偿经济损失并承担引发的相应责任。”合同第二十七条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方除要求足额交纳外，有权追缴滞纳金。”2015年11月20日，厦门市发展改革委就上述《前期物业服务合同》予以备案公示：住宅物业公共服务费2.35元/平方米.月，日常专项维修资金标准：0.25元/平方米.月......上述合同签订后，国贸物业公司即为新景·上院小区提供物业服务至2018年3月31日止，并代为缴交该小区的水电费。 另查明，厦门市同安区新景.上院小区祥桥一里156号401室房屋于2013年12月5日登记于蔡文琛、陈**霜名下。该房建筑面积136.82㎡。蔡文琛、陈**霜取得房屋后欠缴2016年1月1日起至2018年3月31日止该房所产生的物业服务费8681.23元、公摊水费46.48元；2015年9月1日起至2018年3月31日止讼争房屋所产生的公摊电费844.10元。其中2016年8月20日起至2018年3月31日止该房所产生的物业服务费为6109元、公摊水费为31.6元、公摊电费为501.1元。 本院认为，在案事实显示，国贸物业公司于2013年3月1日与厦门新景地集团有限公司签订《前期物业服务合同》后即对新景上院小区进行物业管理。该合同系当事人的真实意思表示，其内容合法有效，当事人均应依诚实信用原则严格遵守履行。合同对所有业主，包括蔡文琛、陈**霜均具有约束力。国贸物业公司提供物业管理服务，蔡文琛、陈**霜于2013年12月5日取得房屋登记后应履行交费之义务。但，国贸物业公司于2019年8月20日才具状提起诉请，未能举证在此之前其向蔡文琛、陈**霜主张权利致诉讼时效期间中断，故从2016年8月20日起至2019年8月20日止三年期间的物业服务费6109元、公摊水费31.6元、公摊电费501.1元，受国家法律保护，本院仅就上述期间的相关费用予以支持。国贸物业公司已于2018年3月31日终止对新景.上院小区提供物业服务，其代收公维金的权利亦已丧失，无权主张公维金。《前期物业服务合同》虽约定业主欠缴物业管理费，国贸物业公司有权追缴滞纳金。但该合同并未对滞纳金之计算基数、标准等予以明确约定，国贸物业公司据此诉求由蔡文琛、陈**霜支付滞纳金，依据不足，本院亦不予支持。本案中，蔡文琛、陈**霜以国贸物业公司的物业服务存在一定瑕疵，提出不应交费之抗辩意见。即便如其所述，应考虑到物业服务涉及诸多业主利益，蔡文琛、陈**霜作为个别业主采用拒缴物业费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理和广大业主利益。蔡文琛、陈**霜若认为国贸物业公司未能达到约定的管理目标，完全有权要求国贸物业公司以限期整改等方式予以解决。其采用上述之方式处理纠纷并不可取，其意见本院当然亦不采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、蔡文琛、陈**霜于本判决生效之日起十日内向厦门国贸物业管理有限公司支付厦门市同安区房屋从2016年8月20日起至2018年3月31日止欠缴的物业服务费6109元、公摊水费31.6元、公摊电费501.1元； 二、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费89元，减半收取计45元，由厦门国贸物业管理有限公司负担19元，蔡文琛、陈**霜共同负担26元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年三月二十七日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。