沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0103民初15405号原告（反诉被告）：中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所，住所地沈阳市大**东北大马路**。法定代表人：祁缚龙，系该所所长。委托诉讼代理人：刘光武，辽宁宁大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建忠，男，1969年1月14日出生，汉族，住址沈阳市，该休养所助理。被告：沈阳市东陵区炮苑彩印社，住，住所地沈阳市沈河区东大营街**/div>经营者：程宪英，该彩印社负责人。委托诉讼代理人：李思思，辽宁惠圣铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵艳，女，1971年6月14日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：祁师伟（赵艳丈夫），1960年4月11日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所（以下简称省军区第九干休所）因与被告沈阳市东陵区炮苑彩印社（以下简称炮苑彩印社）、被告（反诉原告）赵艳租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）辽0103民初16884号民事判决，向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉，该院于2018年8月10日作出（2018）辽01民终6842号民事裁定，撤销本院于（2017）辽0103民初16884号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）省军区第九干休所委托诉讼代理人赵建忠、刘光武，被告炮苑彩印社委托诉讼代理人李思思、被告（反诉原告）赵艳及其委托诉讼代理人祁师伟均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告省军区第九干休所向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方土地租赁协议；2、判令二被告拆除并清理承租土地上的违法建筑物（案涉房屋）；3、判令二被告返还承租的土地（按开始承租时的空地状态返还）；4、判令二被告支付2006年6月20日至2011年6月19日土地租金30000元及逾期支付利息（按银行同期贷款利率计算至实际支付之日）；5、判令二被告支付2011年6月20日至实际返还之日的租金及逾期支付利息（按银行同期贷款利率计算至实际支付之日）；6、诉讼费、鉴定费、评估费等所有全部费用由二被告承担。事实与理由：2001年5月22日，我方作为甲方，炮苑彩印社作为乙方签订了为期10年（2001年6月20日至2011年6月19日）约200平方米土地的租赁协议。之后，我方按照约定履行了向炮苑彩印社提供土地和水电等全部义务，炮苑彩印社顺利在租用土地上建房，并可正常使用机器设备，也可在我方院内正常通行。但炮苑彩印社从2007年起就没有按约定交纳租金和水电费，并在协议到期后继续使用案涉土地，且不交纳租金，已构成根本违约，严重侵害了我方合法权益。为此，我方多次与其协商解决未果。根据双方协议第5条的约定及合同法第93条和94条的规定，我方有权要求解除协议，收回土地。另，根据《合同法》第107、109条的规定，有权要求炮苑彩印社及其经营者补交应交未交的租金，并参照（法释〔2012〕8号）第24条第4款的规定，按银行同期贷款利率支付相应利息。为此，请求法院在查明事实的基础上，依法判决双方租赁协议解除或终止，二被告立即清空并返还我方土地，并补交租金及利息。被告炮苑彩印社辩称，1、省军区第九干休所要求解除的土地租赁协议因客观的原因早已中止，双方一直在协商房屋回收费用问题。2、关于要求拆除并清理承租土地上的违法建筑物（案涉房屋）。没有法律依据，并违反租赁协议的约定。是明示拒绝履行合同的行为，本案《租赁协议》约定，乙方在所租赁场地内按甲方要求自行建造平房，进行印刷生产及经营，乙方终止协议时不得拆除。3、省军区第九干休所要求按开始承租时的空地状态返还承租土地违反合同约定，没有法律依据，更是强人所难，表达了省军区第九干休所莫视法律及合同的约定。具体理由同上一款。4、关于要求支付2007年6月20日至2011年6月9日土地租金及逾期支付利息和要求支付2011年6月至实际返还土地之日的租金及利息。我方认为，一、由于省军区第九干休所因一直未向涉案房屋供电供水及履行合同义务，向我方承诺租赁费不要了，双方早已中止合同，曾商谈赔偿问题，但一直未达成一致，涉案房屋至今无供电供水。二、省军区第九干休所主张的租赁费用已过诉讼时效。三、因省军区第九干休所拒绝履行合同，致使合同早已无法履行应承担违约责任。从整个履行合同客观实际上看，省军区第九干休所没有实际履行合同，本案合同明确约定盖厂房进行印刷生产及经营，但合同签订后，省军区第九干休所不提供《土地租赁许可证》、不办理房屋登记等资质，根据当时工商税务登记法规要求，兴办企业须提供租赁许可证。根据规定对军队系统以外的单位或个人提供服务所取得的收入应依照税收法规定缴纳企业所得税，军队单位应持《中国人民解放军事业单位有偿服务许可证》和《中国人民解放军事业单位有偿服务收费许可证》。根据中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第四条，各级工商、税务部门要切实加强军队空余房地产租赁管理，租用军队空余房地产作为企业或者个体工商户住所（经营场所）的到工商行政管理部门办理登记注册时，必须提交有效的《军队房地产租赁许可证》。根据财政部、国家土地管理局、总后勤部1998年7月7日《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》，军队依法转让、出租土地使用权，包括以土地使用权为条件与地方合建、换建房屋、兴办合资合作企业，出售出租地上建筑物、其它附着物等，用地单位需持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》。按照国家有关规定，到当地县级以上土地管理部门补办土地使用权出让手续，办理土地变更登记。四、省军区第九干休所没有实际供电，现在涉案房屋供电的线路应处于裸露在地面，存在严重安全隐患，本次对涉案房屋司法鉴定勘验现场时，法院、鉴定机构及双方当事人都予以见证，并鉴定报告中有所记载。违反《中华人民共和国建设部，国家工商行政管理总局，国家税务总局，中国人民解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第二条“出租军队空余房地产必须符合国家和军队规定的租赁条件，达到住用，消防，卫生防疫等安全标准。”五、省军区第九干休所不让我方在其院内通行，不予办理院内车辆通行证并且兴建住宅楼时，大型货车及各种建筑作业毁坏道路，并多次长时间往案涉房屋附近倾倒残土及垃圾。更让人不理解的是在涉案房屋后3米处建民工大型厕所。上述原因使我方寸步难行，无电无水又办不了印刷厂营业许可证，致使合同目的无法实现，省军区第九干休所应承担违约责任。我方是招商引资引进来了，却遭到百般刁难，由此一直没有正式经营和生产，合同目的一直也没有实现。此事省军区第九干休所上级机关北京总参谋部军队离职办都过问过此事。因省军区第九干休所违约，致使合同无法履行，合同目的无法实现，省军区第九干休所没有理由及法律依据向我方主張租赁费用。5、我方想离开涉案房屋，但投资的房屋还在，投资还未赔偿，我方无法离开，只有等待合理的解决，因为省军区第九干休所不给合理赔偿，也不给供电供水，还要主张租金不符合情理，也没有事实依据和法律依据。关于省军区第九干休所要求2011年6月20日至实际返还土地之日的租金及利息。省军区第九干休所存在违约，还存在起诉又撤诉，判决又上诉，自己耽误的期间应由自己担责。本案涉案房屋所有权是我方所有，省军区第九干休所不履行给付相应的价款，我方怎么能离开，这不是强人所难吗，涉案房屋因省军区第九干休所的过错，我方未能开展生产经营，也希望尽快解决，因此，省军区第九干休所这一主张没有事实依据和法律依据。6、关于诉讼费、鉴定费、评估费等，因诉讼费、鉴定费、评估费等费用应由违约方承担，因为省军区第九干休所屡次严重违约，未履行合同，并且原告一会儿说赔偿，一会儿说给办房屋登记、许可证等手续，但不讲诚信，应由省军区第九干休所承担。被告赵艳答辩意见与炮苑彩印社一致。反诉原告赵艳向本院提出反诉请求：1、判令省军区第九干休所返还租赁费30000元。返还涉案房屋电表押金2000元。2、判令省军区第九干休所赔偿厂房损失479778元。3、判令省军区第九干休所赔偿机器设备资产损失115737元。3、判令省军区第九干休所承担涉案第一次厂房、机器设备评估费用19231元。第二次厂房、机器设备评估费用2000元。鉴定机构出庭接受质证费用500元的50%。4、本案诉讼费用由省军区第九干休所承担。事实及理由：省军区第九干休所作为甲方，炮苑彩印社作为乙方在2001年5月22日签订土地租赁合同，合同约定乙方租用甲方院内西南角场地，乙方在所租场地内按甲方要求自行建造平房，进行印刷生产及经营，乙方终止协议时不得拆除，同时另口头约定租赁期满后甲方对租赁房屋按市值价格回收。本合同目的为建设厂房而进行印刷生产及经营活动,建房时按甲方设计、规划和要求建房,终止合同时不得拆除，由此，我方按合同约定和省军区第九干休所的要求及规划施工建设厂房,厂房建完后，我方购买设备及安装调试设备,在调试设备后,省军区第九干休所拒绝正式架线送电,也不同意在其院内通行,并拖延办理产权证明及提供相关证明文件等合同义务,并在我方厂房前约30米处建六层居民楼,占用我方的场地,致使合同无法履行,无法实现合同目的。我方多次要求省军区第九干休所依法全面履行合同,或依法解除合同,因省军区第九干休所计划在此场地建住宅，同意解除合同,并同意赔偿损失,但因赔偿标准差异未形成合议,省军区第九干休所于2015年11月2日向人民法院起诉,在诉讼中省军区第九干休所依然同意赔偿。后于2017年3月15日申请撤诉。撤诉后双方又协商,并双方同意认定合同无效,省军区第九干休所向上级领导汇报,同意给予赔偿。另外，合同履行期间，不是挖坑,就是堆土,不是停水,就是停电,现在依然处于停电状态,甚至在我方后院3米处给施工队建大型旱厕,省军区第九干休所百般刁难,我方只有承受着折磨。为维护上诉人的合法权益不受侵犯,请求人民法院依法判决。反诉被告省军区第九干休所辩称，1、租赁协议早已中止，与事实不符。赵艳一直在占有使用该土地及地上房屋，在院落大门加锁并控制钥匙，房屋里全是机器设备及办公、生活物品。我方根本无法进入到院落及房屋中，如果真是协议中止了，最起码应当将房屋腾空、返还土地，其所陈述协议中止与其一直占用房屋土地的事实不符。案涉的房屋和土地一直由赵艳占用并管控至今，这是不争的事实。2、要求炮苑彩印社拆除违法建筑物，未违反租赁协议的约定，更不构成拒绝履行合同。根据协议约定，乙方建造平房，进行印刷生产及经营，乙方终止协议时不得拆除。赵艳对“乙方终止协议时不得拆除”条款的理解是错误的。因双方签订的是十年期的长期租赁合同，并且土地租赁费每年仅5000、6000元，应当说租金是很低的。因此，双方约定这一条款，目的是用来限制炮苑彩印社不能随意终止协议履行的。该条款正确理解应当为：双方在合同履行过程中，如果乙方在合同有效期内，主动终止协议履行，则不得拆除建造的房屋。而本案目前的情况是：双方协议约定的十年期限已经于2011年6月履行完毕，乙方继续占有使用房屋至今，这期间双方之间的法律关系可以认定为不定期租赁合同。根据合同法规定，对于不定期租赁合同，我方有权随时要求解除合同，是我方提出要求解除合同的，不受终止协议时不得拆除的限制。赵艳认为没有法律依据、违反协议约定，明显是错误的。在我方行使法定解除权，要求解除双方合同的同时，有权要求其拆除房屋，清空场地，按租赁时的空地状态返还租赁的场地。3、未供水电和未履行合同义务的说法不成立。五年交了水电费，未履行合同怎么还交了水电费。原来一审中，对双方租赁协议已经履行完毕的认定是正确的，对于二被告所主张的无水、无电、无法通行、毁坏道路、倾倒残土等说法，二被告从未主张过权利、更未提起过诉讼，明显与其主张的权利受损不符。假设按其说法，在其权利受损、合同无法履行的情况下，双方一直进行着协商，从2001年开始直至2015年我方起诉，如果真是从一开始就不能履行的合同，从一开始就开始协商，一直协商了15年，这种说法显然不能令人信服。本案基本事实是2001年5月，我方与炮苑彩印社签订了为期10年的约200平米土地租赁协议。我方作为出租人按约定履行了提供土地和水电等全部合同义务。协议履行五年后，炮苑彩印社及其经营者无正当理由拒不交纳租金和水电费，构成根本违约，应承担相应责任。2011年6月23日协议到期后，双方未再签协议，炮苑彩印社继续占用案涉房地拒不付费，引发诉讼。我方认为，一、租赁土地、交纳租金是法定主要义务，双方协议合法有效且已履行完毕，赵艳要求返还租金无事实和法律依据，违背诚信。赵艳主张我方违约，无任何事实和证据支持。所主张的地上建筑无水、无电，用电不符合规范，未能办理产权证，无法通行等理由，完全是歪曲事实。双方协议合法有效，不违反法律法规强制性规定，依法衡量，不存在合同无效的法定或约定事由，且合同已履行完毕，其以合同无效为由要求返还租金，是对法律的错误理解和认识。二、案涉房屋为违法建筑，机器设备早在双方协议前就已经使用，与双方协议的订立及履行情况无事实和法律上的牵连，反诉第二项请求依法不能得到支持。依据最高院司法观点[（2016）最高法执监161号]认为：“违章建筑是指违反《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑”。依此观点衡量本案所涉房屋，该房屋所占用的是军事用地，未经军队有权机关依法批准，未取得军事用地规划许可，未取得建设工程规划许可，未取得建设工程施工许可，未经军队主管部门的审批和验收，明显属于违法建筑。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定：“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。关于对第一项反诉请求，我方认为：不应返还。双方协议已经履行完毕，反诉原告一直占有使用房屋、土地，无返还租金的事实和理由。不仅不应返还，还应当补交拖欠的租金。仅交租金25000元，没有30000元一说；对第三项反诉请求：第一次评估结果因超期无效，未被法院作为证据采信。也是二审法院发回重审的理由。作为评估申请人应当自行承担评估费用的损失，这是诉讼风险应当自担。对第四项诉请：本诉和反诉的费用都应当由反诉原告承担。被告炮苑彩印社辩称，同意反诉原告赵艳的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：省军区第九干休所原名称为中国人民解放军总参谋部兵种部沈阳离职干部休养所；2015年5月，名称变更为中国人民解放军总参谋部军训部沈阳离职干部休养所；2015年12月1日，变更为中央军委训练管理部沈阳离职干部休养所；2017年12月16日，名称变更为中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所。2005年10月26日，省军区第九干休所取得了位于沈阳市沈河区土地的使用权证书，证号为沈阳国用2006第0037号，地号，地号为070702012，地类）为部队干休所用地，使用权面积72570.5平方米。2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部为省军区第九干休所发放编号为A1115178的《有偿服务许可证》，许可事项为空余房地产租赁（房屋租赁、场地出租）。2001年5月22日，省军区第九干休所作为“甲方”与炮苑彩印社作为“乙方”签订《协议书》一份，协议约定：乙方租用甲方院内西南角约200米2场地，年租金伍仟元整（第一至五年，第六至十年增加20%，单价2500元/100米2）；租金于二○○一年五月二十二日交付，自二○○一年六月二十二日起算，以后每年租金于六月二十二日前交付；乙方在所租场地内按甲方要求自行建造平房，进行印刷生产及经营，乙方终止协议时不得拆除。取暖费按沈阳市政府规定标准收缴，水电费按干休所住户收费标准及时间交纳；乙方在甲方院内居住，必须遵守干休所的营院管理规定及甲方在乙方所租场地周围的规划改造，遵纪守法，不得影响甲方的正常工作秩序；乙方逾期不交纳场地租金及水电取暖费，甲方有权终止协议，乙方违约或未履行本协议条款被甲方驱逐出院时，已交租金不退。省军区第九干休所在“甲方”处盖章，炮苑彩印社在“乙方”处盖章，赵艳在“经手人”处签字。庭审中，炮苑彩印社对于赵艳作为其经手人签字的效力予以认可，且被告炮苑彩印社明确表示被告赵艳系该彩印社的实际出资人和经营者。2008年11月24日，炮苑彩印社被工商管理部门吊销营业执照。协议签订后，省军区第九干休所将案涉场地交付炮苑彩印社、赵艳使用，炮苑彩印社、赵艳按省军区第九干休所要求在租赁场地上建造了约230平方米平房并购买了用于印刷生产的相关设备。因省军区第九干休所未向炮苑彩印社、赵艳提供有效《有偿服务许可证》等相关手续，导致炮苑彩印社、赵艳无法以涉案房屋为厂址办理企业营业执照，无法进行印刷生产及经营。截至2006年11月16日，炮苑彩印社、赵艳按照约定支付了租金30000元以及水电费用，其中2001年12月31日收取水费39元、电费414元。2002年7月19日收取水电费600元。2003年至2006年间分别收取水电费500元。因炮苑彩印社、赵艳未能实现利用租用场地建设的房屋开办印刷厂的合同目的，与省军区第九干休所产生纠纷。2005年3月5日，炮苑彩印社向省军区第九干休所出具《关于总参兵种部沈阳干休所出租场地遭受侵害的报告》一份，内容载明：“在贵所承租场地兴办的印刷厂因贵所无法办理房屋产权及相关许可证无法履行合同，自从该所在出租厂地前盖楼房，就已造成印刷厂无法生产的必然，由于该印刷厂机器设备应有噪音，才选择了该所闲着的空旷厂地来建印刷厂，印刷厂为了居民的公共利益不可再兴办。虽贵所于2004年10月提出终止合同，但也不能对我们进行侵害，请求排除侵害。1、由于承租场地院堆放大量残土以及垃圾，已成为附近居民的垃圾场，经常有人往这里扔死猫、死狗等动物尸体，另原印刷厂地势较高，现变成较低，雨水经常浸泡泥泞。2、路面多次被运输残土的车辆压坏，路面行走困难，每年我们投入了一定的人力去修复近80米的路面。3、原三相电被你所重新接线后不在线杆上，接头离地面很近，存在严重安全隐患，原先无故停电造成的损失怎么办。5、印刷厂后墙窗户距三米的地方贵干休所施工队建了二个露天旱厕所夏天气味很大，无法想象……。”。2006年6月23日，赵艳向省军区第九干休所出具《关于总参沈阳干休所出租土地上的房屋被乱堆上千立方米杂土给房屋带来严重的安全隐患的紧急报告》一份，内容载明：“虽然干休所不可能履行合同，研究补偿问题还未达成一致，但对人为的乱堆上千立方米的杂土，给房屋带来严重的安全隐含隐患事件应向总参沈阳干休所报告，请求停止侵害，并对存在的安全隐患予以排除。2006年6月22日9时，总参沈阳干休所动用大型推土机和大拖拉卡车，车号为辽Ａ×××**、辽Ａ×××**、辽Ａ×××**等车辆向出租土地所在房屋5米场地堆放杂土，下午2时许房屋负责人得知情况后从大连向沈阳返回，晚9点20分到达现场后许多居民对堆放杂土和机动车作业的噪音扰民而不满并要求停止作业时，我们也向堆杂土司机负责人说明此处堆土存在安全隐患，并要求停止作业，司机负责人说是沈阳炮兵学院的土没地方扔，干休所建楼需要杂土，是干休所让往这里拉土，并立即用手机向干休所赵助理打电话，说房主及居民不让堆放怎么办，等司机负责人打完电话告诉居民和房主说干休所明天上班给研究，可在第二天早上偶尔还有些车向此处堆杂土。到目前为止堆放杂土上千立方米，距离我的平房5米，堆放杂土高与平房一样，低处也到平房窗台，地处，地处平房后有高墙杂土围栏，现在雨季将至，造成雨水没法排泄，存在雨水凹处的平房无法通行和浸泡的危险，并平房的三相380伏动力电露在外面，对平房的人身财产造成严重的安全隐患。为避免事故的发生，特向总参沈阳干休所报告，并要求停止侵害，排除隐患，履行安全负责制，同时在10日内向有关安全机构报告并向房屋所有权人反馈。”2015年11月2日，省军区第九干休所因与赵艳存在土地租赁合同纠纷向本院提起诉讼。审理过程中，双方虽然对省军区第九干休所按照评估价格回收房屋没有异议，但是对何种价格收回房屋存在分歧，省军区第九干休所提出按2001年5月期间的价格及属于违章建筑的情况进行认定，而赵艳申请对涉案厂房按照所坐落地区当地厂房的价值进行评估，并对投入的机器设备进行评估。经本院委托，辽宁天衡房地产与土地评估有限公司按照成本法作出辽天衡[2016]E244号《房地产估价报告》，结论为：设定为有证建筑物市场价值为475778元（赵艳申请），设定为无证建筑物市场价值为349305元（省军区第九干休所申请）。赵艳垫付了因测量、评估而产生评估费9231元。因赵艳申请，本院委托辽宁永安资产评估有限公司对在该租赁场地上所有的设备资产进行评估。2016年6月22日，辽宁永安资产评估有限公司出具辽永安评[2016]B213资产评估报告，结论为在2001年9月19日为基准日，赵艳所有的设备资产市场价值为115737元；同日即2016年6月22日，辽宁永安资产评估有限公司又出具辽永安评[2016]B214资产评估报告，结论为在基准日2015年12月28日，赵艳所有的设备资产市场价值为6513元。因评估费10000元，由被告赵艳垫付。三份评估报告有效期一年。三份评估报告向双方当事人送达后，双方当事人在规定的时间内均未提出异议。2017年3月15日，省军区第九干休所提出撤诉申请。2017年3月21日，本院作出（2015）沈河民二初字第00871号民事裁定书，准予省军区第九干休所撤回起诉，对评估费由谁承担的问题，未作处理。2017年11月1日，省军区第九干休所因与炮苑彩印社、赵艳存在土地租赁合同纠纷再次向本院提起诉讼。庭审中，省军区第九干休所提供了收据照片九张。证明了赵艳、炮苑彩印社向其支付了土地租金30000元及水电费若干。并对收到炮苑彩印社于2005年3月5日向省军区第九干休所出具《关于总参兵种部沈阳干休所出租场地遭受侵害的报告》及赵艳于2006年6月23日向省军区第九干休所出具《关于总参沈阳干休所出租土地上的房屋被乱堆上千立方米杂土给房屋带来严重的安全隐患的紧急报告》未提出异议，但对两份报告内容予以否认。认为在空地上为建房堆放的是好土，是用来绿化的；挖沟的事儿属实，但时间很短，是为了进行下水改造；堆放残并未占用炮苑彩印社、赵艳的土地。2018年4月16日，本院作出（2017）辽0103民初16884号民事判决，省军区第九干休所不服，向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉，该院于2018年8月10日作出（2018）辽01民终6842号民事裁定，撤销本院（2017）辽0103民初16884号民事判决，发回本院重审。重审过程中，省军区第九干休所与赵艳均于2019年3月向本院提出鉴定申请。省军区第九干休所的申请事项为对涉案房屋在2001年5月建设时投入的材料、人工两项成本进行价格评估鉴定；赵艳申请事项为对涉案房屋按照当下厂房市场价值进行评估；对机器设备进行评估鉴定。本院先后委托多家评估单位针对双方当事人的申请事项进行鉴定，其中沈阳维华工程管理有限公司于2009年7月2日以申请鉴定人无法在规定的期限内提供涉案工程必要的鉴定资料为由向我院退卷；辽宁中联资产评估有限公司以无法查询到17年前评估重置价等评估参数，无法确定评估值为由于2019年7月12日退卷；辽宁中衡工程造价咨询有限责任公司以双方当事人均无法提供鉴定材料于2019年9月6日向我院退卷。经本院再次委托，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司于2019年10月25日作出辽隆评报字[2019]1884号《资产评估报告》，结论为涉案房屋原值267783元、净值170405元；涉案机器设备原值55348元、净值8303元。参与评估的人员为资产评估师王晓煜、杨露。二人均不具备注册房地产评估师资格。双方当事人对该评估结论均提出异议，不同意该报告作为证据使用。庭审中，双方均确认涉案场地的面积约为230平方米。评估费2000元、鉴定人员出庭费用500元，由赵艳垫付。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。对无效合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案涉案土地为部队干休所用地，为军事用地，该土地的处分权，应由部队土地管理部门所有。省军区第九干休所于2005年10月26日取得土地使用权证书，2014年1月1日，取得《有偿服务许可证》，在2001年签订涉案合同时，省军区第九干休所尚未取得对涉案土地的合法处分权，在涉案合同履行期间尚未取得对涉案土地的租赁资格。庭审中，省军区第九干休所亦自认涉案房屋所占用的是军事用地，未经军队有权机关依法批准，未取得军事用地规划许可，未取得建设工程规划许可，未取得建设工程施工许可，未经军队主管部门的审批和验收。在此基础上订立的合同，违反相关法律规定，合同应认定无效。炮苑彩印社、赵艳应返还占有的涉案土地及房屋；省军区第九干休所因无效合同取得的租金30000元，应当予以返还。省军区第九干休所于2001年将尚无权处分的涉案土地出租给炮苑彩印社、赵艳建房用于印刷生产及经营，无法提供《有偿服务许可证》等相关手续，必然导致炮苑彩印社、赵艳无法办理工商登记、税务登记，无法实现合同目的，存在过错，应当赔偿炮苑彩印社、赵艳因此所受到的损失。赵艳系炮苑彩印社的出资人和实际经营人，炮苑彩印社的权利义务应由赵艳承担。关于辽隆评报字[2019]1884号《资产评估报告》及辽天衡[2016]E244号房地产估价报告的效力问题。本院认为，辽天衡[2016]E244号房地产估价报告虽然有效期仅为一年，但双方当事人收到该评估报告后对该报告所认定的涉案房屋实际价值，在规定的时间内均未提出异议，虽然该报告因过期不能作为证据使用，但该报告所确认的涉案房屋的实际价值，本院应予认可。因双方当事人均对辽隆评报字[2019]1884号《资产评估报告》中涉案房产部分的评估结论提出异议，不同意作为证据使用，且评估人员王晓煜、杨露系资产评估师，不具备注册房地产评估师资格，没有资格对房地产进行评估鉴定，故本院仅对该报告中涉案机械设备部分的评估结论予以确认。关于赵艳实际损失的计算及问题，本院认为，应以赵艳为实现合同目的而进行的投入减去实际生产的收入来确定。赵艳的投入主要体现在生产设备及所建房屋。因房屋为无证房屋，根据辽天衡[2016]E244号《房地产估价报告》，应认定涉案房产价值为349305元。根据辽隆评报字[2019]1884号《资产评估报告》。涉案机器设备原值55348元、净值8303元，其设备损失应认定为设备折旧额，即原值55348元-净值8303元＝47045元。关于2001年至今赵艳利用涉案土地产生的收益。虽然省军区第九干休所主张赵艳一直用涉案房屋进行生产、经营，但未向法庭提供有效证据。结合赵艳提供的水、电费收据以及2005年、2006年向省军区发出的函件及未用涉案房屋办理营业执照、税务登记的事实可以看出赵艳每年就涉案房屋仅支出500元的水、电费，说明机器设备未正常运转。而合同签订初期，赵燕进入涉案房屋确需经过炮院大门，需提供出入证件，省军区第九干休所未协助办理，致使赵艳无法正常通行及利用涉案房屋生产经营。根据2005年2006年赵艳向省军区第九干休所发出信件及本院审理（2017）辽0103民初16884号民事案件庭审过程中省军区第九干休所的质证意见，说明在2005年2006年间存在省军区第九干休所向涉案房屋周围，堆放残土即挖沟的事实，以此可以推定赵艳未利用该房屋进行过印刷生产，且在2005年2006年间双方即存在分歧、产生矛盾。关于评估费用的问题。本院认为，省军区第九干休所曾就本案事实起诉的(2015)沈河民二初字第871号案件，虽因撤诉而结案，但对审理案件期间的评估费用未作处理，双方当事人对此未提出异议。在本案中，不宜对审理(2015)沈河民二初字第871号案件过程中发生的费用进行处理。本案评估费用2000元、鉴定机构出庭接受询问费用500元，双方当事人各承担50%为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所与被告沈阳市东陵区炮苑彩印社、赵艳之间租赁合同无效；二、被告（反诉原告）赵艳于本判决发生法律效力之日起十五日内将承租的位于沈阳市沈河区角场地（面积约为230平方米）返还给原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所；三、被告（反诉原告）赵艳于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于沈阳市沈河区角场地上建造的平房（面积约为230平方米）腾空，交付给原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所；四、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被告（反诉原告）赵艳已给付土地租金30000元；五、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所于本判决发生法律效力之日起十五日内给付被告（反诉原告）赵艳损失费396350元（349305+47045）；六、原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被告（反诉原告）赵艳评估费1000元、鉴定人员出庭费250元；七、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所及反诉原告（被告）赵艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3720元，反诉案件受理费5078元，原告（反诉被告）中国人民解放军辽宁省军区沈阳第九离职干部休养所与被告（反诉原告）赵艳各承担50%。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 伟人民陪审员  郑秀丽人民陪审员  史秋卓二〇二〇年三月二十五日法官 助理  姚佳林书 记 员  刘 薇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条对合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。