山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终32号上诉人（原审被告）：王玉明，男，1984年6月5日出生，汉族，住临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：吴树森，山东创序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿凯，男，1984年11月27日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：石远朋，山东上和律师事务所律师。委托诉讼代理人：田立秀，女，1960年10月6日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。原审被告：张中美，女，1981年8月16日出生，汉族，住临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：吴树森，山东创序律师事务所律师。上诉人王玉明因与被上诉人耿凯及原审被告张中美房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初20664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玉明上诉请求：1.二审法院依法撤销（2018）鲁1302民初20664号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误，颠倒黑白，将上诉人与被上诉人之间合法、真实、有效的房屋买卖合同法律关系错误地认定为以涉案房屋作为双方借款的抵押物的借贷法律关系，严重违背本案事实，导致判决错误。本案的事实为：2017年上半年，上诉人与被上诉人经人介绍认识，同年9月初，被上诉人因资金困难向上诉人借款15000.00元，约定借款期限为一个月。10月初，被上诉人表示因资金紧张暂时无力偿还债务，并向上诉人提出其欲经营饭店，需要资金，意图将其名下的涉案房屋出卖，并询问上诉人是否愿意购买，上诉人起初因被上诉人涉案房屋老旧，不愿购买，让被上诉人委托中介出售，但被上诉人表示委托中介出售周期较长，其急需用钱，让上诉人帮忙。双方遂商定以18万元价格成交，并于同年10月7日签订买卖合同，当日，上诉人支付定金4万元给被上诉人，余款14万元于同年10月9日在临沂市不动产交易中心通过房产交易托管账户交付，完成涉案房屋过户交易。完成交易后，被上诉人于同年10月11日偿还给上诉人借款15000.00元，上诉人出具了收款收据。随后临沂市房地产市场价格急剧升高，被上诉人未按约定搬出房屋，并且一拖再拖。2018年3月，被上诉人的母亲遂联系上诉人，意图毁约，提出以原价返还房屋，上诉人未同意，导致本诉的发生。上诉人认为，一审法院判决严重背离本案的事实，认定双方之间的涉案房屋买卖关系为借贷关系，涉案房屋为抵押物，既不尊重事实，更缺乏证据支持。本案审理的焦点是上诉人与被上诉人之间，关于涉案房屋到底是抵押关系还是买卖关系。围绕本案焦点，一审庭审中，双方举证了《房地产买卖契约》，上诉人举证了契税纳税申报表、增值税发票等房产交易完税证明、交付购房款的收款凭证等证据，特别是纳税申报表上，被上诉人签字认可纳税申报事实，相关证据均足以证实双方就案涉房屋买卖，系双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，且上诉人依约支付了对价，《房地产买卖契约》系合法、有效的合同，应予保护。上诉人认为，上述证据无法证实双方之间存在抵押关系，尽管被上诉人举证了上诉人出具的收款15000元的“收据”，上诉人亦认可被上诉人的还款事实，但该借款与双方的房屋买卖没有任何关联性，系不同的法律关系，在上诉人出借15000元借款时，未提出要求被上诉人以涉案房屋作为抵押物的意思表示。但一审法院却在没有任何可以证明双方存在以案涉房屋为借款抵押物的约定的证据情况下，认定双方系借贷关系，判决《房地产买卖契约》为无效合同，实属认定事实严重错误，无证据支持。二、一审判决违背法理，牵强附会，错误地认定案涉房屋非买卖关系、系抵押关系，继而认定双方名为房屋买卖，实为民间借贷，实属违背“诚实信用”民事法律原则的判决，应予撤销。上诉人认为，上诉人与被上诉人之间关于涉案房屋买卖，在商定交易价格、付款方式、交易费用承担方式、被上诉人搬离房屋的时间等等，均做了明确细致的约定，被上诉人是完全知情并且同意后才签订了《房地产买卖契约》，被上诉人作为民事主体，理应为其出卖房屋的行为承担法律后果。况且，房屋买卖与房屋抵押是完全不同的两种民事法律行为。在办理房屋交易过程中，被上诉人与上诉人全程参与了每一个环节，包括上诉人将购房款定金以现金40000.00元交给被上诉人，包括上诉人将购房款余额140000.00元交由临沂市存量房资金托管、上诉人交纳房屋交易的增值税等过程。被上诉人在提起诉讼之后，却声称双方到房屋管理部门办理的是房屋抵押手续，不知道是房屋买卖交易，明显系其不诚信，但一审法院仅仅依据被上诉人的一句“当时不知道是办理房屋买卖”就错误地认定《房地产买卖契约》“系被上诉人向上诉人借款用涉案房屋作为借款抵押物的担保合同”，实属违背“诚实信用”民事法律原则的错误判决，该判决将导致交易无序、助长恶意毁约，应予撤销。三、被上诉人基于房价上涨等原因，故意编造系限制民事能力人等证据，以达到混淆法院视听之目的，但一审法院对其恶意视而不见，却以涉案房屋价值合理增高，认定双方《房地产买卖契约》无效，实属违背客观事实的判决。上诉人与被上诉人于2017年10月9日签订合同交易房屋，被上诉人却举证2018年3月5日的就诊病例，欲证明其系限制行为能力人，但其无法举证民事行为能力鉴定意见书，明显看出其故意捏造其系限制行为能力人的事实。涉案房屋交易时间为2017年10月，被上诉人举证的评估报告评估涉案房屋的基准时间为2018年12月13日，相差1年多，该时段恰逢临沂市房地产市场价格猛增的时间段，涉案房屋价值增高符合市场规律，不存在交易显失公平、上诉人恶意欺诈的情形。但一审判决无视客观事实，偏袒被上诉人，判决错误。四、一审判决认定上诉人与被上诉人之间借贷140000.00元，与事实严重不符，缺乏证据，判决错误。上诉人在购买被上诉人房屋之前，于2017年9月份借给被上诉现金15000元，该借款归还后，上诉人为被上诉人出具了“已还清15000元”的收据，双方仅存在在涉案房屋交易前有15000.00元的借款事实，该借款与上诉人购买被上诉人房屋没有任何关联性，并不存在导致双方涉案《房地产买卖契约》无效的法律事由。一审法院却错误地认定为双方存在140000.00元的借款事实，系典型的事实不清、法律关系不清，系错误认定。双方之间存在过一次借贷关系，但被上诉人还清15000元的借款而终结借贷关系，上诉人对此不予否认。但被上诉人在庭审中对双方的借款的数额故意歪曲，说法自相矛盾，不符合客观规律，但一审判决脱离事实，不但不予查清事实，反而凭空认定双方之间借贷140000.00元，实属认定事实错误。五、一审法院法律适用错误，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。2017年10月9日上诉人在他人陪同下，到达被上诉人居住的涉案房屋内，经过协商一致，被上诉人从家中拿出准备好的《房地产买卖契约》，上诉人与被上诉人在该契约上签字。即使双方协议的180000元的房屋交易用价格略低于房屋管理部门“不动产转让综合纳税”核定的243000元的价格，但是该契约是双方在平等自愿的基础上，经过友好协商签订的，况且契约文本还是被上诉人提供的，契约的签订、履行均不违反法律法规及强制性规定，上诉人不存在“以合法形式掩盖非法目的”及该条规定的其他情形。一审法院却错误地、笼统地适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，作出了错误判决，严重侵害上诉人的合法权益。六、一审判决程序不当，对上诉人举证的证人证言不予采信，导致判决错误。一审庭审中，上诉人提出证人出庭作证，证实于2017年10月7日其与证人张某一起在被上诉人涉案房屋的家中交付给被上诉人购房定金40000.00元的事实，但，一审判决对此不予采信，也不予释明，明显违反法律程序，导致判决错误。基于上述事实和理由，一审法院认定事实严重错误，适用法律错误，程序不当。耿凯答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审法院明察秋毫通过本案的表象看透了本案实质，名为房屋买卖实为借贷，其以合法形式掩盖非法目的，认定本案合同无效，判决公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。耿凯向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖契约无效；2.请求法院依法判令被告协助原告办理涉案房屋过户至原告名下的登记手续；3.诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月7日，原告（甲方、出卖方）耿凯与被告（乙方、买受方）王玉明签订了《房屋买卖契约》一份，约定：第一条、房屋基本情况。1、房屋坐落：临沂市兰山区苗庄小区16-Ｂ号楼1-1-103号二处；4、房屋建筑面积66.83平方米，主房57.95平方米，储藏室8.8平方米；第二条、房屋价款。该房屋的价款为180000元。第三条、房屋价款支付方式。乙方于契约签订后向甲方预付定金肆万元，剩余价款由乙方如数按期付清给甲方。付款方式：现金＋汇款。第四条、房屋交付。甲方应当于2018年1月1日前腾空该房屋，并书面通知乙方进行验收。双方还对其他事项进行了约定。2017年10月9日，原告（甲方、出卖方）耿凯与被告（乙方、买受方）王玉明、张中美又在临沂市房产交易管理中心签订了《房地产买卖契约》一份，约定：第一条、房屋基本情况。1、房屋坐落：兰山区苗庄小区16-Ｂ号楼1-1-103、-104。2、房屋所有权证编号：临房权证兰山区字第0×**号；4、房屋建筑面积：66.83平方米，其中住宅57.95平方米，储藏室8.88平方米。第二条、房屋价款。该房屋的价款为140000元。其中住宅130000元，储藏室10000元。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方办理了房产过户手续，王玉明于2017年10月10日缴纳了购房契税2430元。后原、被告因房屋买卖问题发生争议，原告诉至一审法院。庭审中，原告主张双方的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖交易，系原告向被告借款6万元用涉案房屋作为借款抵押物的担保合同，并主张2017年10月初从路边小广告看到有借款的，遂联系王玉明借款6万元。王玉明要求用涉案房屋进行抵押担保，遂至房管局办理，当时并不知道是房产过户。原告还主张买卖合同中14万元支票提取后，原告在柜台支取了9万元，在ＡＴＭ机支取了2万元，共计11万元给了王玉明，王玉明又给原告3万元及剩余的3万元共计6万元，该6万元即借款。原告另向法庭提交收款收据一份，主张2017年10月11日原告偿还王玉明借款15000元。临沂市第四人民医院诊断证明、门诊病历、检测报告单及门诊发票各一份，证明原告精神状态有故障，应属限制民事行为能力人，其签署的合同应属无效。王玉明主张15000元的借款是2017年9月上旬原告因家中添置家具，工资暂未发放，向我借款15000元，约定一个月后归还，后来原告偿还了这15000元，我给出具了收条。购房款先缴纳了4万元定金，其他14万元我打到房管局后，房管局给原告出具了现金支票，原告取钱没有给我。一审法院认为，原告主张双方的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖交易，系原告向被告借款用涉案房屋作为借款抵押物的担保合同，实为借贷关系。涉案房屋的实际价值远远超过耿凯与王玉明在房屋买卖合同中约定的房屋价款，且在2017年10月11日王玉明为原告出具的收款收据，其收到原告还款15,000元，可以证明耿凯与王玉明存在借贷关系，本案名为房屋买卖实为民间借贷。因此，原、被告之间的房屋买卖合同应为无效合同。合同无效后，原告应当返还被告购房款及利息，被告应当协助原告办理房屋过户手续。庭审中，被告主张房款共计18万元，除房管局资金监管账户内的14万元，另外还支付给原告购房定金4万元，原告对此不予认可，被告对已付定金4万元的事实，未提交证据证明，对其主张一审法院不予采信。可以认定原告收取了被告款14万元。原告主张买卖合同中14万元款，在房产交易管理中心提取支票后，原告在银行柜台上支取了9万元，在ATM机支取了2万元，共计11万元给了王玉明，王玉明又给原告3万元及剩余的3万元共计6万元，该6万元即原告的借款。被告对此不予认可，原告对其主张无证据证明，应当认定原告收取了被告款14万元，已偿还15,000元，剩余125,000元未偿还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条一款（四）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、原告耿凯与被告王玉明于2017年10月7日签订的《房地产买卖契约》为无效合同；原告耿凯与被告王玉明、张中美于2017年10月9日签订的《房地产买卖契约》为无效合同；二、原告耿凯于判决生效后十日内偿还被告王玉明借款125,000元及利息（利息自2017年10月10日起，至付清欠款之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计付）；三、被告王玉明、张中美于判决生下后三十日内协助原告耿凯办理涉案房屋的过户手续。案件受理费2300元，由原告负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，证据一，合伙经营协议两份，营业执照一份，证实上诉人与原审被告两夫妻自2017年初至今共同经营建材批发生意、幼儿园，在此期间，上诉人王玉明不存在以放贷为业的经营业务，继而证明被上诉人所称上诉人在网络平台公共媒体发布放贷的信息不存在。双方之间借贷15000元系上诉人对被上诉人资金上的一种帮助行为，上诉人主观上没有非法占有被上诉人房产的故意。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上诉人提交的证据，被上诉人质证意见为：对证据一真实性、合法性、关联性均有异议。一、营业执照上的经营者是原审被告张中美，注册成立时间是2019.12.5，该组证据与本案无关联性；二、该组证据不符合民诉法所规定的二审新证据，应当认定为无效证据，不应作为本案认定事实的依据；三、无法证实上诉人的举证目的，不能退订王玉明存在第三方职业或者是其他副业，被上诉人从未陈述过上诉人在公共媒体上发布信息，是在路边捡到的广告，因此上诉人上诉主张不成立。对证据二，一、该证人在二审出庭作证不应当认定为二审新证据。二、其证人作为办理帮扶行为行业对于其涉案房产信息并不了解，被上诉人与上诉人之间的具体的合同关系性质也无从判断，因此本案事实的认定应当结合整案综合认定。三、对于该份孤证，不应作为案件认定事实的依据。对当事人二审提交的合伙协议、营业执行，本院依法予采信。本院二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案审理的焦点是涉案房屋到底是因民间借贷还是完全的房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十二条规定,应当全面、客观地审核证据,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力度和证明力大小进行判断,并根据民事证据的高度概然性规则,对相关事实作出认定。就本案而言,上诉人王玉明主张其与被上诉人耿凯经人介绍认识，2017年9月初，被上诉人因资金困难向其借款15,000元，约定借款期限为一个月。10月初，被上诉人表示因资金紧张暂时无力偿还债务并向上诉人提出其欲经营饭店，需要资金，意图将其名下的涉案房屋出卖，并询问上诉人是否愿意购买，上诉人起初因被上诉人涉案房屋老旧，不愿购买，让被上诉人委托中介出售，但被上诉人表示委托中介出售周期较长，其急需用钱，让上诉人帮忙。双方遂商定以18万元价格成交，并于同年10月7日签订买卖合同，当日，上诉人支付定金4万元给被上诉人，余款14万元于同年10月9日在临沂市不动产交易中心通过房产交易托管账户交付，完成涉案房屋过户交易。完成交易后，被上诉人于同年10月11日偿还给上诉人借款15,000元。而被上诉人耿凯则主张双方的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖交易，系其向上诉人借款6万元用涉案房屋作为借款抵押物的担保合同，并主张2017年10月初从路边小广告看到有借款的，遂联系王玉明借款6万元。王玉明要求用涉案房屋进行抵押担保，遂至房管局办理，当时并不知道是房产过户。原告还主张买卖合同中14万元支票提取后，原告在柜台支取了9万元，在ATM机支取了2万元，共计11万元给了王玉明，王玉明又给原告3万元及剩余的3万元共计6万元，该6万元即借款。原告另向法庭提交收款收据一份，主张2017年10月11日原告偿还王玉明借款15,000元。依据双方当事人陈述的认识过程，双方签订房屋买卖合同、交付房屋买卖合同价款的详细过程及细节，结合15000元欠款已还清、临沂市第四人民医院对被上诉人的诊断证明、门诊病历、检测报告单，以及房屋买卖价格明显低于市场价格等事实和证据，本院认为，综合本案全案事实和证据，依据民事证据高度概然性规则，一审认定本案名为房屋买卖，实为民间借贷并无不当。上诉人二审提交的合伙经营协议、营业执照证据，并不影响二审对本案事实的上述认定。综上，王玉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王玉明负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  李大军审判员  王海涛二〇二〇年三月九日书记员  庞韶青