西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书       （2019）陕0113民初17956号原告：西安高科物业管理有限责任公司，住所地：西安市高新区。统一社会信用代码：916101317578354806。法定代表人：牟鸿毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢霞，陕西浩公律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思同，陕西浩公律师事务所实习律师。被告：魏艳红，女，1977年7月8日出生，汉族，住天津市河东区，。委托诉讼代理人：马娟，陕西磐宇律师事务所律师。原告西安高科物业管理有限责任公司（以下简称高科物业）与被告魏艳红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高科物业委托诉讼代理人卢霞、周思同，被告魏艳红及其委托诉讼代理人马娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高科物业诉称，2006年3月，原告开始为高科广场A座写字楼提供物业服务。被告为西安市雁塔区XX路XX号XX广场XX座XX室写字间的业主。该写字间房屋建筑面积76.46平方米，物业费为每月8月/㎡。2012年2月-12月，被告未向原告支付物业管理费、制冷费、供暖费等相关物业服务费。2013年1月至2016年9月，物业服务费按期缴纳。2016年10月至今被告未缴纳物业服务费。2017年9月被告仅支付2012年2月至4月物业费，部分5月物业服务费共5000元。原告作为高科广场写字楼的物业服务提供者，对该区提供相应的物业管理服务，有权向被告作为该小区的业主也即物业服务的收益者收取相应的物业服务费。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、被告支付原告物业费、制冷费、供暖费等物业服务费42697.8元，违约损失225789.1元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告魏艳红辩称，1、原告诉称从2006年3月即向被告提供物业服务的说法与客观事实不符。被告取得涉案写字间是系供货抵账所得，被告在2008年7月全额交付款项后才办理了房屋交付手续。2、原被告之间从未签订书面的物业服务合同，原告要求被告依据合同约定承担合同责任及违约责任无事实及法律依据。对于原告提出物业费用为每月每平方米8元的说法不认可。原告要求被告支付2012年2月至12月的物业费及违约金已过诉讼时效。2016年10月以来，被告写字间一直是闲置状态，原告提交的电费记录属于单方制作，未经被告确认，原告主张的采暖费、制冷费，因被告未使用房屋，因此不应承担该项费用。3、被告不存在恶意拖欠的意思，原告方欠付被告工程质保金83327.94元未退还，当时高科物业提出用该质保金抵扣物业费，后来高科集团内部调整，高科物业将物业分出来了，但是人员没有变，内部工作人员都是知道被告质保金冲抵物业费的情况，且被告从未收到原告的催缴滞纳金的通知。经审理查明：2006年3月20日，西安高科实业股份有限公司房地产分公司（出卖方）与被告（买受方）签订《商品房买卖合同》，该合同约定西安高科实业股份有限公司房地产分公司将其所有的坐落于西安市高新区XX广场XX座XX层XX号建筑面积76.46平方米的房屋出卖给被告。该房屋用途为办公。原告高科物业为高科广场A座的物业服务公司。庭审中，原告提交商品房买卖合同，2013年、2014年房屋租赁合同，2013年、2014年物业服务合同，2013年、2014年物业服务合同补充协议，物业服务及代收代缴价费公示牌，物业费催缴业务回单，高科广场507欠费明细等证据，用于证明被告尚欠付2012年5月至12月、2016年10月至2019年5月物业费、供暖费、制冷费42697.8元，逾期违约金按未缴纳数额的千分之五计算。被告提交结算凭证、质保金支付申请书，用于证明涉案房屋是被告用货款抵的，不是以买卖的方式获取房屋所有权，且高科公司相应负责人在2006年3月9日高科新花园物业管理处经过对账，尚有83327.94质保金没有给退还被告，原、被告双方协商用该质保金抵扣物业费。另查明，原告高科物业服务等级为一级，物业服务费为每月每平方米8元。2017年9月27日，被告代理人马娟向原告转账5000元物业空调费。以上事实，有《商品房买卖合同》、房屋租赁合同、物业服务合同、物业服务合同补充协议、西安市物业服务及代收代缴价费公示牌、西安银行汇兑来账凭证及当事人陈述庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷,本案争议的焦点为被告是否需要向原告支付物业服务费、电费、采暖制冷费及违约损失。被告于2006年3月20日购买西安市高新区XX广场XX座XX层XX号建筑面积76.46平方米的房屋，系该房屋的业主，原告虽未与被告签订物业服务合同，但其作为物业服务方为被告提供物业服务，形成服务合同关系，被告作为业主理应向原告支付物业服务费用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算” 。对于原告主张被告支付2012年期间的物业费、采暖、制冷等费用10669.5元，因已过诉讼时效，本院依法不予支持。本案原告主张，被告2013年1月至2016年9月的物业服务费均按期缴纳，自2016年10月起拖欠其物业费用。庭审中，被告认可自2016年10月起未缴纳物业费用，被告辩称其因为与原告口头约定用质保金抵扣物业费用，且电费明细系原告单方制作，并未得到被告确认。本院结合原、被告双方提交的证据，对被告主张与原告口头约定用质保金抵扣物业费用的意见，因被告提交的证据不足以证明该主张，故本院不予采纳。被告认为原告提供单方制作的电费明细，并无其他证据佐证，不足以证明该明细为被告产生的用电量的意见,本院认为被告虽对原告提交电费数额持有异议，但其作为业主亦未提交自己使用电量的证据进行反驳，且被告作为房屋业主，应有用电的需求，原告提交的电费电量亦符合使用常理，故对原告主张要求被告缴纳电费请求，本院予支持。对于被告辩称房屋自2016年10月至今一直闲置，并未出租和使用，不应支付该期间的供暖费和制冷费的意见，本院认为，房屋闲置是否减免采暖、制冷费应由业主与物业进行协商，被告对原告主张并不认可，且该房屋是否闲置无法核实，故对被告提出不应支付供暖费和制冷费的意见，本院不予采纳。综上，本院对于原告主张自2016年10月起至2019年5月的物业费、采暖、制冷等费用37028.3元的诉讼请求，本院予以支持。被告代理人马娟于2017年9月27日向原告转账5000元物业空调费，应在欠付费用37028.3元中予以抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。本院认为,原告主张违约损失225789.1元，从逾期之日起按千分之五计算，原告计算的违约金明显过高,本院依据公平原则和为促使业主主动履行交纳物业费义务,对原告主张逾期违约金酌情支持3000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告魏艳红于本判决生效之日起十日内向原告西安高科物业管理有限责任公司支付2016年10月起至2019年5月物业费、制冷费、供暖等费用32028.3元；二、被告魏艳红于本判决生效之日起十日内向原告西安高科物业管理有限责任公司支付违约金3000元； 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍偿付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安高科物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。本案案件受理费4687元，由原告西安高科物业管理有限责任公司承担4076元，由被告魏艳红承担611元。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   张 丽 华人民陪审员   任 红 梅人民陪审员   车    稳 二〇二〇年三月十五日 书  记  员   刘 丽 娜  打印：扈艳红       校对：姚静      2020年3  日送达1