江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初9758号原告：杨艳，女，1984年10月4日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：曹立志、陈占婷（实习），江苏瀛之志律师事务所律师。被告：朱亮，男，1981年12月7日出生，住连云港市东海县。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。第三人：江苏东海水晶产业投资发展有限公司，住所地东海县牛山街道中华北路**，统一社会信用代码913207220676734020.法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：卢慧磊，江苏恒旭律师事务所律师。原告杨艳与被告朱亮排除妨害纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，被告朱亮申请追加江苏东海水晶产业投资发展有限公司（以下称水晶产业公司）为第三人，本院依法予以裁准，并于2019年12月5日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨艳及其委托诉讼代理人曹立志，被告朱亮的委托诉讼代理人孙爱强、第三人江苏东海水晶产业投资发展有限公司的委托诉讼代理人卢慧磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离位于东海县水晶城2号馆一楼Ｃ区商铺。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告经协商一致签订《租赁协议》，约定被告应于每年10月15日依约向原告缴纳每年商铺租金5万元，原告多次催缴，被告拒不缴纳租金，经数次协商，无果。无奈之下，原告于2019年10月26日发出《解除合同通知书》，即时解除与被告的租赁合同，并给予合理时间让其搬离水晶城2号馆一楼C区118号商铺，然而被告仍占用商铺，不愿搬离。综上，被告对原告租赁的水晶城2号馆一楼C区118号商铺已不享有占有、使用、收益的权利，无任何理由继续占用，侵害原告权益。原告为维护自己的合法权益，特诉。被告朱亮辩称：一、原告所诉部分内容与事实不符。被告朱亮早在2019年4月6日就已向出租人水晶产业公司付清了涉案商铺2019年3月16日至2020年3月15日的租金61236元，不存在原告所谓的拒不缴纳租金之说。二、原告要求答辩人搬离涉案商铺的诉讼请求不能成立。涉案商铺的出租人为水晶产业公司，原告系承租人，被告系次承租人，根据相关规定，承租人无权从次承租人处获得超出出租人应收租金部分的利益，故原告无权向被告额外收取5万元租金，原告于2019年10月26日向答辩人发出的《解除合同通知书》不产生合同效力，原告要求答辩人搬离涉案商铺的请求不能成立。第三人江苏东海水晶产业投资发展有限公司述称：2019年4月5日，原告作为乙方与我公司作为甲方签订了《中国东海水晶城商铺租赁合同书》一份，合同约定，甲方将东海县牛山街道中华北路1号中国东海水晶城2号馆1层C区118号商铺出租给乙方使用，租赁期限为1年，自2019年3月16日起至2020年3月15日止，租金66659元；乙方将租赁商铺转租他人的，甲方有权责令其改正，乙方除应改正外还应向甲方支付违约金5000元，拒不改正的，甲方有权解除本合同，因此给乙方及第三方造成损失的，由乙方自负等。同日，原告向我公司出具《承诺书》一份，承诺不得将上述商铺转租他人。如有违反，我公司有权责任其改正，本人除应改正外，还应向我公司支付违约金5000元，拒不改正的，我公司有权解除本合同，因此给本人及第三方造成损失的，由本人负责。合同签订后，我公司按约履行了合同义务，原告也按约向我公司支付了租金61326元，从原告在诉状中的陈述看，原告与被告签订了《租赁协议》，并因此引发了本案纠纷，而我公司对原告将涉案商铺转租给被告之事实概不知情。如经审理查明，原告擅自转租涉案商铺的，我公司不予同意，并保留追究原告违约责任的权利。经审理查明，第三人水晶产业公司曾将东海县牛山街道中华北路1号中国东海水晶城2号馆1层C区118号商铺出租给案外人张某。2016年10月15日，张某（甲方）与被告朱亮（乙方）签订租赁协议一份，内容为甲方将水晶城2号馆1层C区118号商铺出租给乙方使用，自2016年10月15日起至2021年10月15日止，共计5年，租金标准为年付，每年伍万元，在每年10月15日前支付。被告朱亮在租赁张某商铺期间，除通过张某向第三人水晶产业公司支付商铺租金外（2018年度被告朱亮直接向水晶产业公司支付商铺租金），每年另向张某支付租金5万元。租赁期间，被告朱亮对涉案商铺进行了装修。张某与第三人水晶产业公司的租赁合同到期后，第三人水晶产业公司、原告杨艳、案外人张某经协商一致，由原告杨艳继续承租该商铺。2019年4月5日，第三人水晶产业公司（甲方）与原告杨艳（乙方）签订商铺租赁合同一份，内容为甲方将东海县牛山街道中华北路1号中国东海水晶城2号馆1层C区118号商铺出租给乙方使用，租赁期限为1年，自2019年3月16日起至2020年3月15日止，租金66659元；乙方不得将上述商铺转租他人；乙方将租赁商铺转租他人的，甲方有权责令其改正，乙方除应改正外还应向甲方支付违约金5000元，拒不改正的，甲方有权解除本合同，因此给乙方及第三方造成损失的，由乙方自负等。同日，原告杨艳向第三人水晶产业公司支付了年度租金61326元，并向第三人水晶产业公司出具了《承诺书》；同日，原告杨艳与案外人东海县晶城物业管理有限公司签订《物业管理服务合同书》，并向案外人东海县晶城物业管理有限公司支付了年度物业费18763元。2019年3月28日，原告杨艳（甲方）与被告朱亮（乙方）签订租赁协议一份，内容为甲方将水晶城2号馆1层C区118号商铺出租给乙方使用，自2016年10月15日起至2021年10月15日止，共计5年，租金标准为年付，每年伍万元，在每年10月15日前支付。2019年4月6日，被告朱亮的配偶马晨曦通过手机银行向原告杨艳转账80089元。被告朱亮未在2019年10月15日前向原告杨艳支付双方约定的5万元租金，2019年10月26日，原告杨艳以逾期支付5万元租金为由向被告朱亮邮寄了解除合同通知书，该通知书于2019年10月28日由马晨曦签收。庭审结束后，原告还举证了杨艳与水晶产业公司相关负责人谈话视频、通话录音，证明第三人水晶市场知晓杨艳转租事宜且六个月之内未提出异议。被告及第三人发表了书面质证意见。上述事实，有原告提供的商铺租赁合同书及缴费凭证、物业管理合同书及缴费凭证、与被告朱亮签订的租赁协议、通话录音、解除合同通知书及邮件回执，被告提供的其与张某的租赁协议、马晨曦身份证、户口本、结婚证、银行流水清单、租赁协议等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要为：1、原被告双方签订的租赁协议是否有效。2、原被告之间的合同是否解除。关于争议焦点一，原告杨艳主张原、被告双方签订的租赁协议有效，被告朱亮应依约向其支付当年租金5万元，举证了租赁协议原件等证据证明。被告朱亮辩称其已于2019年4月6日就已向出租人水晶产业公司付清了涉案商铺2019年3月16日至2020年3月15日的租金61236元，原告无权向被告额外收取5万元租金。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，不论是否经第三人水晶产业公司同意或知悉，并不影响转租合同效力。因为根据原告与第三人签订的租赁合同及承诺书，如果原告方将租赁商铺转租他人的，出租方有权责令其改正，并要求支付违约金5000元等，故出租方有权主张转租违约责任，原被告之间的转租合同并不因此无效。但根据相关规定，即使承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。出租人与承租人另有约定的除外。本案中，根据合同约定，原告杨艳承租案涉商铺的租赁期限为1年，自2019年3月16日起至2020年3月15日止，原告杨艳与被告朱亮约定的租赁期限超出上述租赁期限的部分无效，故原、被告双方签订的基于当事人真实意思表示、不违反法律强制性规定、租赁期限自2019年3月16日起至2020年3月15日止部分的租赁协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告朱亮关于原告无权向被告额外收取5万元租金的辩解意见无法律和事实依据，本院不予采信。关于焦点二，原告主张原、被告之间的租赁协议已于被告方收到解除合同通知书时即时解除，被告对案涉商铺已不享有占有、使用、收益的权利，举证了解除合同通知书及邮件回执予以证明，被告朱亮辩称原告于2019年10月26日向答辩人发出的《解除合同通知书》不产生合同效力，原告要求答辩人搬离涉案商铺的请求不能成立。本院认为，如前所述，原、被告双方签订的租赁期限自2019年3月16日起至2020年3月15日止部分的租赁协议条款合法有效，原告享有收取2019年3月16日起至2020年3月15日之间租金的权利，被告朱亮应依约于2019年10月15日前缴纳租金5万元。被告朱亮逾期未支付租金，经原告杨艳催告，被告朱亮合理期限内仍未支付租金，则原告杨艳享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》九十六条的规定，租赁协议自通知到达对方时解除，原告杨艳于2019年10月26日向被告朱亮邮寄了解除合同通知书、被告朱亮的配偶于2019年10月28日签收，故原告关于原、被告之间的租赁协议已于2019年10月28日解除,原告要求被告搬离位于东海县水晶城2号馆一楼Ｃ区商铺的诉请本院予以支持。现原告和第三人的租赁合同已到期,但第三人并未主张收回房屋或以其他方式对原告继续使用房屋提出异议，双方之间租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；且即使原告与第三人的租赁合同到期不再履行，原告仍负有与第三人进行交接租赁物的义务，因此，被告仍应及时向原告交付房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、九十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告朱亮于本判决生效后十日内搬离位于东海县水晶城2号馆一楼Ｃ区商铺。案件受理费减半收取250元（简易程序），由被告朱亮负担（原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费500元（普通程序）。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 李 梅二〇二〇年三月二十八日书记员 宋紫阳上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定、现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的、应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费、同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的、本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定、报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。