广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19584号原告：曾令敏，男，1972年11月11日出生，土家族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾令武，广东德疆律师事务所律师。被告：中山市丽港城置业发展有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路**丽港城**A2卡，统一社会信用代码91442000282079342X。法定代表人：李剑平，总经理。委托诉讼代理人：朱志强，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓耿云，广东凯行律师事务所实习律师。原告曾令敏诉被告中山市丽港城置业发展有限公司（以下简称丽港城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾令武，被告的委托诉讼代理人朱志强、邓耿云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾令敏向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即协助原告办理位于中山市火炬开发区的不动产权证书；2.判令被告立即向原告支付逾期办证违约金（计算方法：以433520元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2013年12月27日起计至被告将办理本案房屋权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止）；3.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金173587.43元（计算方法：以433520元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2010年12月31日起计至2017年6月23日止）。事实与理由:2010年4月10日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告的预售商品房，座落于中山市火炬开发区，房价款为433520元。合同同时约定，被告应当在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告按照合同约定履行了相关的义务，但按照合同的相关约定，被告应当于2010年12月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交付使用商品房，经查，被告于2017年6月23日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，原告应在2013年12月27日前取得房地产权属证书，但时至今日，被告仍不能确定办理房产证的时间。原告认为，因被告原因，原告没有在规定期限内取得房地产权属证书，也未按照合同约定将商品房交付原告使用，被告的行为已构成违约，合同约定的违约金显然过低，经原告多次向被告追索，协商不成，故而成讼。被告辩称：1.根据合同约定，被告仅有提交资料到产权登记机关备案的义务，没有办理出不动产权证的义务；2.原告主张逾期办证违约金没有事实法律依据，原告主张从2013年12月27日开始计收逾期办证违约金已经明显超出法定诉讼时效，依法丧失胜诉权，如果按原告主张认为在2017年6月23日才构成交付，按合同第14条约定，我方要在交付使用后780个工作日持相关资料到产权登记机关备案，从2017年6月23日起算780个工作日要到2020年7月28日才到办证截止日期，还不符合计算办证违约金的条件；3.原告在签订合同当天已经实际收楼，是现楼交易，原告主张要求要取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合双方约定，房屋交付条件为该房屋基础设施完善及具备入伙条件，而原告购买房屋时是现房，当时房屋设施完善也有其他业主入伙，也已经交付原告使用，原告主张逾期交房与事实不符，原告自合同签订后一直居住在涉案房屋，涉案房产大部分已经升值，没有实际损失发生，不应当支持其损失。经审理查明：2010年4月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区，总价为433520元；买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；出卖人应当在2010年12月31日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房基础设施完善及具备入伙条件时，将符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后780工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了433520元的购房款。涉案房屋所在工程于2017年6月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。原告提交的《收楼资料物品签收表》显示的时间为2011年4月2日。被告称已在合同约定交付日期前与原告办理了收楼手续。本院认为，涉案商品房买卖合同系曾令敏与丽港城公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，丽港城公司应当在2010年12月31日前交付涉案房产,并在商品房交付使用后780个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，履行其协助办证义务。现丽港城公司逾期至今未履行，理应承担违约责任，继续协助曾令敏办理案涉房产的不动产权证书。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、原告能否主张自2010年12月31日起至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即2017年6月23日期间的逾期交房违约金；二、原告能否主张逾期办证违约金。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，同时根据合同约定，被告应当在2010年12月31日前，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用。本案中，虽然原告收楼时，涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，但依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合法定可以拒绝接收。原告在被告未能提供法定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下仍实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合法定交付条件，但不能据此认定商品房于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后780个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%支付违约金。原告提交的《收楼资料物品签收表》可以初步证明收楼时间为2011年4月2日，被告主张按合同约定的时间交楼，未提交相应的证据予以证明，本院不予采纳。因此，被告应于2011年4月2日起算780个工作日，即2014年5月19日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款0.5%的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算，本院可予支持。但2019年8月19日中国人民银行贷款基准利率已取消，故自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于计算违约金的起止时间问题。由于合同约定被告应于2014年5月19日前持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案，故起止时间应为自2014年5月19日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止。根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间。原告未提交相关证据证明其向法院申请立案的时间，本院于2019年7月30日立案受理本案，则原告的上述债权中，2016年7月30日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告曾令敏办理中山市火炬开发区的不动产权证书；二、被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曾令敏支付逾期办证违约金（以433520元为基数，自2016年7月30日起，至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起，至被告将办理本案房屋权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告曾令敏的其他诉讼请求。案件受理费5588元（该款原告已预付），由原告曾令敏负担1170元，由被告中山市丽港城置业发展有限公司负担4418元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年三月七日书记员 程梓欣