广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初74号原告：张锋，男，1981年10月23日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙华区，委托诉讼代理人：祝祥霞，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201211034836。被告：罗晓鹏，男，1982年9月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：李彬，女，1981年5月11日出生，汉族，身份证地址四川省蓬溪县，两被告共同委托诉讼代理人：陈彪，广东盛唐律师事务所律师，执业证号14403201510064395。两被告共同委托诉讼代理人：闭思梦，广东盛唐律师事务所实习律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包宗权。原告张锋与被告罗晓鹏、李彬、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祝祥霞与两被告共同委托诉讼代理人陈彪、闭思梦到庭参加了诉讼；第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告罗晓鹏之间的房屋买卖合同于2019年12月13日解除；2、判令被告罗晓鹏向原告返还定金人民币150000元；3、判令被告罗晓鹏向原告支付违约金人民币1110000元；4、判令被告李彬对上述债务承担连带责任；5、本案相关诉讼费用由两被告承担。以上合计人民币1260000元。事实与理由：2019年10月23日，被告罗晓鹏授权被告李彬与原告经第三人签订《二手房认购合同》，合同编号：No.SZDSH—MM1801349。约定原告购买被告罗晓鹏深圳市罗湖区翠竹路住宅楼3栋606房产，转让总价人民币555万元。合同成立后，原告依约向被告支付了定金人民币15万元，但被告未在双方约定的时限内与原告签订《买卖居间合同》，并已将涉案房产重新挂牌销售。依据原被告双方合同约定，被告罗晓鹏需于签署合同之日起30日内与原告签署《买卖居间合同》，如一方违约不签署，则守约方有权要求总房款20%的违约金。被告罗晓鹏在原被告双方合同履行过程中以出差在外为由拖延与原告签订《买卖居间合同》，并在双方最终约定的签约日期—2019年12月13日当天明确表示拒绝签订。现原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国》等法律法规规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请！两被告共同答辩称：一、被告李彬的行为是无权代理，事前未经被告罗晓鹏同意，也未经被告罗晓鹏事后确认，依法不对被告罗晓鹏产生法律约束力。二、原告对签订《二手房认购合同》存在明显过错，《二手房认购合同》、收款收据等文件均非被告罗晓鹏所签，被告罗晓鹏未向被告李彬出具过任何授权文件，且涉案房屋产权证已明确显示产权人为被告罗晓鹏单独所有。原告作为一个完全民事行为能力人未合理审查及审慎注意，就签订了五百多万元的房屋买卖合同存在明显过错。三、被告李彬与原告签订《二手房认购合同》的行为属于缔约过失，只有在给对方造成损失的情况下才应当承担责任，而该损失根据司法实践的惯例，应当理解为直接的经济损失，在定金阶段合同就无法履行，原告的直接损失极其有限，仅包括定金的利息等。四、退一步讲即便被告罗晓鹏向原告支付违约金，但原告主张的违约金比例明显过高，对被告实属于不公，应予以调减。本案所涉及的房产交易履行到定金阶段即被终止，原告也只是支付了15万元定金，其直接损失也体现于定金利息。其次被告罗晓鹏是本次房屋买卖的受害者，主要责任不应由被告罗晓鹏承担。五、第三人为了获取高额的居间服务费，利用专业优势及信息不对称对被告进行诱导，致使被告罗晓鹏对涉案交易行为产生重大误解。被告保留向第三方相关责任人员追究法律责任的权利。第三人答辩称：一、该案系房屋买卖合同纠纷，相应关系为买卖合同关系，而第三人与原、被告之间系居间合同关系，二者并非同一法律关系。因此，第三人并非本案适格当事人。二、第三人处现托管15万元定金。原告张锋依照《二手房认购合同》及《定金托管协议》的约定，于2019年10月23日、10月29日分两次刷卡至第三人对公账户，将合同约定的15万定金托管至第三人处。对于第三人处托管的该15万元定金，我司愿意配合法庭的相应判决予以处理。三、现针对交易情况做简要说明。在第三人的居间撮合下，原告张锋同被告罗晓鹏经磋商后，就涉案房产深圳市罗湖区翠竹路住宅楼3栋606达成一致意见。2019年10月23日，因被告罗晓鹏在外地出差，遂委托被告李彬前往第三人分店处签订了《二手房认购合同》（合同编号：SZDSH-MM1801349），并承诺其会于月底在上述合同文件上补签字。因涉案房产系两被告婚后购买的房产，签约当日，第三人工作人员在被告罗晓鹏电话确认无误的情况下，由被告李彬作为被告罗晓鹏的代理人签署了《二手房认购合同》及配套附属合同资料。因被告罗晓鹏一直在外地出差，被告罗晓鹏一直未前往第三人处签署《买卖居间合同》。2019年11月23日，第三人工作人员通过微信向被告罗晓鹏发送履约催告函一份，要求被告罗晓鹏于2019年11月28日前履行合同签订及后续义务。后第三人工作人员通过与原被告多方面电话、微信沟通，将履约时间延迟至2019年12月13日。后被告罗晓鹏未依约完成合同签署及后续手续，二手房买卖流程就此停滞。四、在涉案房产交易中，第三人作为居间方，积极撮合买卖双方签订《二手房认购合同》、协调买卖双方就房产买卖事宜进行协商并多次协调沟通，已全面履行了居间义务，第三人保留向有关方追诉应付佣金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、两被告是夫妻关系，双方于2010年1月登记结婚。位于深圳市××翠竹路住宅楼××房，房屋用途为住宅，房屋建筑面积82.01平方米，房屋产权于2017年11月27日登记在被告罗晓鹏名下。2、2019年10月23日，经第三人居间，原告作为买方，被告李彬以被告罗晓鹏代理人的身份并以被告罗晓鹏作为卖方，第三人作为居间方，三方签订《二手房认购合同》，约定原告向被告罗晓鹏购买涉案房产，房屋成交价为555万元，定金为15万元。合同第二条第1款约定，交易总定金15万元，签署该合同前或当日，买方向卖方支付部分或全部定金2万元，在2019年10月30日前再支付定金13万元，定金可交由第三方监管或直接付给卖方。合同第三条第1款约定，买卖双方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订本协议后30日内签署《买卖居间合同》。若卖方违约不签署《买卖居间合同》，买方有权要求双倍返还所付定金或总房款20%的违约金；若买方违约不签署《买卖居间合同》，卖方有权要求没收所付定金或总房款20%的违约金。违约方还须向居间方支付居间违约金，违约金按照交易价格的3%标准计算。上述《二手房认购合同》签订当日，原告向第三人支付了定金2万元，被告李彬以被告罗晓鹏代理人的身份出具收款收据表明收到定金2万元。2019年10月30日，原告向第三人支付了剩余定金13万元，第三人出具综合收据表明收到定金13万元。3、原告在本案中主张，因被告没有依据《二手房认购合同》的约定于2019年11月23日前与原告签订《买卖居间合同》，双方经协商将签订《买卖居间合同》的时间顺延至2019年12月13日，此后被告罗晓鹏还未与原告签订《买卖居间合同》，故原告认为被告已经构成违约，为此提起本案诉讼。4、被告罗晓鹏则认为，其并没有授权被告李彬与原告签订涉案《二手房认购合同》，事后也没有对该买卖行为进行追认。原告为证明被告罗晓鹏已经授权被告李彬签订涉案的《二手房认购合同》，向本院提交了委托人为被告罗晓鹏、受托人为被告李彬、落款时间为2019年10月23日的《委托书》，《委托书》的内容为被告罗晓鹏委托被告李彬签订涉案房产的房屋买卖合同及相关协议。被告罗晓鹏质证称该《委托书》中委托人罗晓鹏的签名并非被告罗晓鹏本人签署。原告为证明被告罗晓鹏同意被告李彬出售涉案的房产，还向本院提交了第三人工作人员与被告罗晓鹏的微信聊天记录、录音材料。原告认为根据该微信聊天记录、录音材料以及第三人的答辩意见可以认定被告罗晓鹏同意被告李彬向原告出售房产，且双方已经2019年12月13日口头协商解除了涉案的《二手房认购合同》。被告罗晓鹏对原告提交的微信聊天记录以及录音资料的真实性合法性关联性均不确认。5、本案诉讼期间，原被告双方曾就涉案的《二手房认购合同》继续履行问题进行协商，但未协商一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。产权登记在被告罗晓鹏名下的涉案房产为两被告婚后购买，依我国《婚姻法》的相关规定，涉案房产为两被告夫妻共同财产。被告李彬作为涉案房产的共同权利人及被告罗晓鹏的委托代理人，与原告签订的《二手房认购合同》是原告与两被告双方的真实意思表示，合法有效。被告罗晓鹏抗辩称其并未授权被告李彬签订《二手房认购合同》，但两被告为夫妻关系，被告李彬在签订《二手房认购合同》时向原告出具了《委托书》，且第三人答辩时指认在《二手房认购合同》签订过程中电话与被告罗晓鹏联系，结合原告提交的第三人工作人员与被告罗晓鹏的微信聊天记录、录音材料，原告有理由相信被告李彬有权代表被告罗晓鹏签订合同，原告关于被告罗晓鹏清楚并且同意签订《二手房认购合同》的主张亦具有高度可能性，本院予以采信。因此，被告罗晓鹏关于其并未授权被告李彬签订《二手房认购合同》的抗辩主张，本院不予采纳。两被告未依约与原告签订《买卖居间合同》，其行为已构成违约应承担相应的违约责任，原告有权解除《二手房认购合同》。根据原告庭审陈述，原告本人并未就《二手房认购合同》的解除问题与两被告协商一致，故《二手房认购合同》解除时间应认定为本案的起诉状送达两被告之日。《二手房认购合同》既已解除，原告要求两被告返还定金15万元的诉讼请求，本院予以支持。该定金目前托管于第三人处，为减少当事人的诉累，应由第三人迳付原告。《二手房认购合同》明确约定“若卖方违约不签署《买卖居间合同》，买方有权要求双倍返还所付定金或总房款20%的违约金”，该约定虽是当事人的真实意思表示，但鉴于本案《二手房认购合同》履行情况，基于公平原则，本院酌定两被告向原告支付违约金人民币15万元；本案的诉讼费、保全费全部由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张锋与被告罗晓鹏、李彬签订的《二手房认购合同》。二、被告罗晓鹏、李彬应于本判决生效之日起十日内向原告张锋返还定金人民币15万元（该定金目前托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，应由第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张锋迳付）。三、被告罗晓鹏、李彬应于本判决生效之日起十日内向原告张锋支付违约金人民币15万元。四、驳回原告张锋的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8070元、保全费人民币5000元均由被告罗晓鹏、李彬负担。原告已预交的案件受理费人民币8070元、保全费人民币5000元待本判决生效之后由本院予以退回。被告罗晓鹏、李彬应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币8070元、保全费人民币5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何意二〇二〇年三月三十一日王颖书记员    杨双煜