广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6579号 原告：叶玉金。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告：张梦玲。 原告叶玉金与被告张梦玲房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年8月5日立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦毅到庭参加诉讼，被告张梦玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》，合同价值为1190000元,2、被告返还原告购房款510000元，并支付资金占用损失33534元（按已付购房款510000元为基数，按同期人民银行贷款利率6%计算，自2018年6月19日起，暂计至2019年7月23日，此后计至实际偿还完毕之日止）；3、被告向原告赔偿房屋差价损失700000元（暂计700000元，以评估鉴定价格为准）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月15日，原被告签订《存量房买卖合同》，被告将南宁市邕宁区×××号房屋出售给原告，成交价1190000元。合同签订原告向被告支付250000元，被告拿到房产证向银行申请提前还款前，原告再支付260000元，其余尾款680000元卖方注销抵押完成后90天内，原告向被告支付完毕。被告在拿到房产证60天内需向银行申请完成提前还款并到房产局完成注销抵押，否则视为违约。被告违约需归还510000元购房款并赔偿510000元违约金。合同签订后，原告依约于2018年5月15日、6月19日分八次向被告支付购房款共计510000元。2019年5月29日，原告在涉案房屋门口发现南宁市江南区人民法院公告“关于申请执行人吴雨与被执行人张梦玲民间借贷纠纷案件，本院作出（2018）桂0105民初5439号民事判决书已经发生法律效力，现因被执行人张梦玲至今未完全履行生效判决确定的义务，责令房屋住户于2019年5月10日之前搬出该房屋，逾期不履行，本院将依法强制执行”。被告对此予以认可，并谎称已解决相关债务。原告获悉被告将涉案房屋一房二卖，被他人起诉，同时该房屋存在二次查封。被告的行为已构成根本违约，原告无法实现合同目的。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 庭审中，原告明确第二项诉讼请求中“资金占用损失”为“资金占用利息”，第三项诉讼请求为被告张梦玲向原告叶玉金赔偿房屋差价损失700000元（510000元为一倍购房款，190000元为房屋差价损失）。 被告张梦玲在法定期间内未提出答辩，亦未提交任何证据。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中，本院已对原告证据的原件与复印件核对一致。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实有关联，真实可信，能够证明其主张，故本院对原告提交的证据及陈述的案件事实均予以采信。 经审理查明，2018年5月15日，原被告签订《存量房买卖合同》，被告将南宁市邕宁区良堤路6号南宁万达茂Ｂ11栋2单元902号房屋出售给原告，成交价1190000元。合同签订原告向被告支付250000元，被告拿到房产证向银行申请提前还款前，原告再支付260000元，其余尾款680000元卖方注销抵押完成后90天内，原告向被告支付完毕。双方在合同中另行约定违约条例：买方违约卖方可没收510000元作为违约金，卖方违约则需归还买方510000元并赔偿510000元违约金，买方需按合同付款方式及付款期限付款，否则视为违约；卖方在拿到房产证60天内需向银行申请完成提前还款并到房产局完成注销抵押（节假日除外），否则视卖方违约；银行贷款放款后，卖方需及时积极在60天内完成过户给买方（节假日除外），否则视为违约。合同签订后，原告依约于2018年5月15日、6月16日、6月19日分八次向被告支付购房款150000元、100000元、20000元、50000元、50000元、50000元、50000元、40000元，共计510000元。2019年5月29日，原告在涉案房屋门口发现南宁市江南区人民法院公告“关于申请执行人吴雨与被执行人张梦玲民间借贷纠纷案件，本院作出（2018）桂0105民初5439号民事判决书已经发生法律效力，现因被执行人张梦玲至今未完全履行生效判决确定的义务，责令房屋住户于2019年5月10日之前搬出该房屋，逾期不履行，本院将依法强制执行”。根据南宁市江南区人民法院于2018年12月21日出具的（2018）桂0105民初8460号民事判决书，被告张梦玲与案外人罗杰元于2018年5月14日就涉案房屋的买卖签订《购房意向书》，江南区人民法院判决该《购房意向书》已解除。根据不动产信息查询，涉案房屋已于2018年9月6日被南宁市江南区人民法院查封，并以1563016元的成交价被拍卖处置。 上述事实，有原告的陈述、提交的证据以及庭审笔录予以佐证。 本院认为，被告张梦玲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院依法缺席判决。 原、被告于2018年5月15日签订的《存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。各方当事人应当严格按照合同约定的内容履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告支付购房款共计510000元。现因被告张梦玲个人原因导致房屋被依法查封并拍卖，合同无法继续履行，被告的行为构成违约。原告主张解除合同，合法有据，本院予以支持。合同解除之日应为被告收到解除通知即收到应诉材料之日（公告届满之日为2020年2月3日）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告应向原告退还已实际收取的购房款共计510000元，同时应按合同约定赔偿违约损失。本案中，原告以一房二卖为由要求被告支付一倍房款赔偿金，依据主要事实为（2018）桂0105民初8460号民事判决书确认的被告张梦玲与案外人罗杰元于2018年5月14日就涉案房屋的买卖签订《购房意向书》，法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项“所售房屋已经出卖给第三人的事实”，本院认为，该司法解释第一条即明确该解释所规定的“出卖人”是指房地产开发企业，并非包含自然人之间的房产交易行为。故该司法解释所规定的“一房二卖”赔偿责任并不能在本案中适用。若原被告之间确系存在一房二卖问题，仍需按双方合同约定的违约条款进行处理；退一步来说，被告与第三人所签订的《购房意向书》实为预约合同，系签订正式买卖合同为目的，而该正式合同实质并未签订，亦未实际履行。原告据此认定“一房二卖”事实，事实依据亦不充分。故原告主张一房二卖赔偿责任，事实和法律依据不足，本院不予支持。 至于原告主张的资金占用费问题，截至庭审之日，被告尚未向原告退还已收取的购房款，造成原告资金被占用期间的利息损失。现原告主张被告应以510000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的6%向原告支付利息，符合法律规定，本院予以支持。至于利息计算的时间，由于合同解除前，被告合法占有使用资金，不存在承担利息损失的问题，则利息应为合同解除之日的次日起开始计算。合同解除之日应以被告收到解除通知即收到应诉材料之日（公告届满之日为2020年2月3日），故被告应向原告支付资金占用费：以510000元为基数，自2020年2月4日起至实际清偿款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率的6%计算。 关于原告主张的房屋差价190000元，根据不动产信息查询，涉案房屋已于2018年9月6日被南宁市江南区人民法院查封，并以1563016元的成交价被拍卖处置。因被告导致合同无法履行，确系造成原告因房屋增值所应获得的收益。该增值部分可以参照交易价格1190000元与拍卖价格1563016元的差额计算。现原告只主张增值款190000元，并未超过该差额范围，系当事人对权利的自由处分，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告叶玉金与被告张梦玲于2018年5月15日签订的《存量房买卖合同》； 二、被告张梦玲向原告叶玉金返还购房款510000元及支付房屋增值价款损失190000元、资金占用费（资金占用费计算：以510000元为基数，自2020年2月4日起至实际清偿款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率的6%计算）； 三、驳回原告叶玉金的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费22112元，保全费5000元，由被告张梦玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙永富 人民陪审员  罗卫娟 人民陪审员  奚荫强 二〇二〇年三月十六日 法官 助理  徐 艺 书 记 员  黄 莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。