广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初25318号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市贵某有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：陶某某，执行董事。委托诉讼代理人：杨云飞，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志云，广东生龙律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳市卓某有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：陈某，总经理。委托诉讼代理人：饶莉，广东饶莉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨，广东饶莉律师事务所律师。原告深圳市贵某有限公司与被告深圳市卓某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨云飞，被告法定代表人陈某及委托诉讼代理人饶莉、张晨参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《租赁协议》；2.判决被告支付原告6月份租金及水电费等41968元；3.判决被告支付原告7月份租金及水电费等45499元；4.判决被告支付原告8月份租金及水电费等18016元（8月份租金按8月23日至8月31日计算）；5.判决被告支付原告从2017年11月17日至2019年8月30日期间拖欠的租金、水电费等产生的滞纳金55928元；6.判决被告支付原告提前解除租赁协议的违约金30326元；7.判决被告支付原告退租后恢复损坏厂房的费用40340元；8.判决本案诉讼费、公告费、保全费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求中主张的租金变更为使用费。事实与理由：2013年6月4日原告与被告签订《租赁协议》，该协议约定租赁的时间为2013年6月1日至2020年5月30日，租期为7年。另约定租赁期间的租金为26000元每月，每满3年租金上调8%，水、电等费用的支付方式，并约定使用该厂房所发生水、电、煤气、电话等通讯费用由被告方承担，并在收到原告方开具的收据时，应在一个星期内支付。自2019年5月17日开始，被告无故拖欠原告租金迗两个月之久，并在没有通知原告的情况下将自己部分设备搬离原来的厂房，又没有将该厂房腾空交由原告继续出租使用。该协议约定的违约条款第八条第一款租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方一个月租金并返还双倍保证金。租赁期间，如乙方提前退租而违约的，应扣除乙方保证金并赔偿甲方一个月租金。现乙方在租赁期限内，提前终止租赁关系，实际已经构成违约，因此应当承担相应的违约责任。根据原被告签订的《租赁协议》，被告拖欠原告租金，并提前终止《该租赁协议》，已经构成违约。并在原告多次催促之下已让不予理睬，导致原告巨大损失。基于此，原告无奈只能向法院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：1、被告已按时支付租金，不存在违约行为，被告与原告双方于2013年6月4日签订了租赁协议，被告租用原告位于深圳市南山区，租赁建筑面积为1800平方米厂房，用于生产家具用，租用时间从2013年6月1日至2020年5月30日止，在合同履行期间，被告一直积极履行其义务，按时缴纳租金及水电费等，2017年起原告厂房上铁皮瓦出现生锈、老旧、破损等老化现象，以及厂房外排水沟堵塞等情况，致使厂房漏水，影响了被告日常经营使用，被告多次与原告反映漏水情况，原告却一直推托，未尽维修义务，在沟通未果的情况下，被告只好自行维修。2019年4月被告又将上述相关事宜以及先行垫付的维修费用等问题与原告进行沟通，原告却以停水停电相威胁，由于房屋漏水，提供的租赁物不符合承诺的配套，不符合合同约定的使用条件，致使租赁物不能有效使用，在这种情况下被告可以拒绝继续支付租金，给被告造成的损失被告另行提起反诉，被告一直按时支付租金至2019年6月份。7月份未支付租金是因为原告恶意停水停电，不履行维修等法定义务，致使合同履行不能。8月份原告以故意将厂房封锁，致使被告无法进入厂房，不存在租金一说；2、原告主张滞纳金好无事实及法律依据，原告并未提供相应的证据证明我方自2017年11月17日至2019年8月30日迟延支付租金，及时存在滞纳金，合同中约定的滞纳金约定过高，也不符合法律规定；3、被告未提前解除租赁协议，系原告的违约行为导致合同履行不能。自租赁协议签订日2013年6月4日至今，被告一直按照合同约定积极履行义务，按时支付相关租金，由于厂房年老失修，被告自行花费相关维修费用进行维修，被告多次就维修费用以及需要维修的地方与原告沟通，原告态度却极不友好，不仅不维修，还以停水停电、封锁厂房的方式恶意终止合同，完全不履行法定义务。因此，系原告违约在先。2019年8月31日被告与原告协商解除租赁合同的事宜，当日双方对解除合同达成一致意见，原告还收取了被告方退还的钥匙。租赁合同于2019年8月31日解除，且原告当时未对解除合同提出任何异议；4、原告请求被告支付退租后恢复损坏厂房的费用毫无事实及法律依据，原告未能提供有关证据证明被告损失厂房。综上，被告一直按照租赁协议积极履行相关的义务，原告未按照协议的约定履行自身的法定义务。被告认为原告诉讼请求不成立，请求法院予以驳回。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令原告双倍返还被告的保证金52000元；2、请求判令原告支付被告维修费用15800元；3、请求判令原告支付被告先行垫付消防器材相关费用1190元；4、请求判令因原告恶意停水停电、封锁厂房期间导致被告支出人工误工费的损失170302元［计算依据：7月20日至7月21日误工费16752元（7月份工资总额173094元÷31天＝5584元，5584元×停工3天＝16752元），8月7日至8月30日误工费153550元（8月份工资总额198336元÷31天＝6398元，6398元×停工24天＝153550元），以上合计170302元；5、请求判令原告支付被告停产损失20万元；6、由原告承担本案反诉费和相关费用。诉讼过程中，被告将第一项诉讼请求的双倍返还保证金变更为单倍保证金，要求原告退还被告保证金52000元。事实和理由：2013年6月4日，被告与原告签订了《租赁协议》，双方约定被告租用原告位于深圳市南山区，租赁建筑面积为1800平方米，工厂用于生产家具，租用时间从2013年6月1日至2020年5月30日止。在合同履行期间，被告一直积极履行其义务，按时缴纳租金及水电费等。自2017年起至今，原告厂房上铁皮瓦出现生锈、老旧破损等老化现象以及厂房外排水沟堵塞等情况，致使厂房漏水，影响了被告日常经营的使用。被告多次与原告反映漏水情况，并告知厂房内大量机器设备需要运转，如不及时维修，会给工人人身安全带来隐患等，并要求原告维修解决，原告却一直推脱，未尽维修义务。2017年4月13日，被告为减少损失，曾自行花费15800元修理铁皮瓦。2019年4月开始，原告厂房又出现排水沟堵塞造成厂房污水倒灌等现象，严重影响被告日常经营，被告多次与原告沟通，原告依旧未尽厂房修缮义务。2019年6月初，原告厂房的消防器材设备过期，需要更换，被告在多次要求原告更换无果的情况下，为保证工厂能顺利开工，先行垫付消防器材相关费用1190元。2019年7月20至7月22日，原告恶意停电三天，导致被告无法正常经营。2019年8月7日，原告恶意将厂房门封锁，致厂房没有办法正常使用，同日原告强行入侵被告处，并肆意毁坏财物，破坏价值68000元的红木，2019年8月24日，被告书面告知原告擅自封锁厂房大门以及恶意停水停电事实，要求原告赔偿损失。2019年8月30日，被告书面告知原告因原告停水停电单方面终止合同的行为，致使被告不得不将机器设备及材料搬离厂房。2019年8月31日，被告与原告双方达成一致，被告搬离厂房，双方协商解除合同。原告严重的违约行为，给被告带来了巨大损失，被告不仅要在停工停产的情况下支付工人工资，而且还不得不被迫变卖机器设备等。原告未按照合同及法律规定履行义务，违约在先，从而致使被告经济受到严重损失。现呈请法院判决如请求。针对被告的反诉，原告辩称：1、原告无需退还保证金，根据双方签订的租赁协议第6条厂房转租和归还第7款规定，租赁期间乙方应及时支付租赁房租及其他应支付的一些费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。本案被告已欠租3个多月，房租及水电费，严重违反合同约定，原告基于上述条款有权终止租赁协议。保证金作为履约担保金，具有担保惩罚性质，实质上是双方诚信履行合同的违约金。被告连续两个月未缴纳房租及水电费，在原告给出合理期限并再三催促之下仍然未付，被告显然已经严重违约，作为违约一方何来退保证金一说；2、原告无需承担维修费及相关消防费用，首先对于此费用金额的真实性原告不予认可，其次根据双方签订的租赁协议第5条厂房使用要求和维修责任第2款约定，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障，乙方应付维修责任。根据被告提交的证据微信聊天记录第6-8页可以证明，正是由于被告水沟卫生不清理，使用不当才导致需要维修或需要更换消防箱，且在证据微信聊天记录第6页中原告指出水带我已经安排好了，消防箱原来是好的，平时滴水没有维修才会烂，这个应该是被告需要更换的，之后被告只回复了水带什么时候到，其他费用并未主张，可见被告默认消防箱是由于滴水自身没有做好才需要更换的；3、原告无需赔偿被告的人工费、停产损失。对于被告所主张的真实性，原告不予认可；所谓误工费是原本可以获得的收入，因相关事由的发生不能获得而实际减少的收入，被告应支付给工人的工资并不因为停电停水而多发，为何要主张误工费，原告不解；被告并没有相关证据证明原告停水停电；即使认定原告有停水停电，根据合同法的第68条不安抗辩权之规定，在被告欠租、欠水电费长达几个月的情况下，原告可基于被告丧失商业信誉，有丧失履行能力之前行使不安抗辩权，终止履行。停水停电是法律赋予的权利。被告没有直接证据证明原告有停水停电的事实，并且水电是由物业管理公司所管理，且停水停电很有可能是因为原告不履行合同约定的义务导致物业管理公司采取的措施，不能将该责任归咎于原告。综上，被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的的厂房座落在深圳市南山区的厂房（以下简称涉案厂房）出租给乙方使用，租赁建筑面积1800平方米；厂房租赁自2013年6月1日起至2020年5月30日止；该厂房租赁每月租金为人民币26000元，自租赁合同生效起每满三年上调8%；乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为两个月租金；乙方应租金应预付一个月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据时，应在一个星期内付款；租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每月物业管理费为800元；租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方一个月租金并返还双倍保证金；如乙方提前退租而违约，应扣除乙方保证金并赔偿甲方一个月租金。租赁期间，乙方应当支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期满后，乙方增加的设施、设备及装修部分，除甲方同意折价留用外，其余由乙方自行搬离、拆除，但造成甲方房屋损害的，乙方应当修复，否则甲方有权要求乙方承担修复费用等损失。2019年8月7日，原告向被告发出《通知》，要求被告缴清2019年6、7月租金水电费、应缴未缴租金水电费等产生的滞纳金、原告扣除被告交纳的保证金和被告应赔偿原告一个月租金共计217953元。2019年8月8日，原告向被告发出《告知函》，要求其缴纳所欠217953元，并明确给出书面说明是继续租赁还是退出租赁。2019年8月24日，被告向原告发出《关于贵鑫公司违约封厂断我厂水电的告知函》，认为2019年8月7日，原告封锁大门，并突然停水停电，且2019年7月20-22日原告断被告涉案厂房水电三天，其将追究原告停产损失。2019年8月30日，被告向原告发出《关于退出贵鑫公司厂房的告知函》，认为在原告8月7日停水停电的情况下，其不得已搬出涉案厂房，合同争议应协商解决。2019年8月31日，原告签署了被告的《厂房移交确认书》，确认被告于2019年8月31日将涉案厂房交还给原告，所有机器及设备已搬离。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工作规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。原、被告双方签订的《租赁协议》，因涉案厂房无相关产权证书，亦无合法报建手续，应认定为无效。关于本案的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告将未取得建设工程规划许可证的涉案厂房用于出租，具有主要过错；被告在签订《租赁协议》时未尽审查义务，具有次要过错。由是，本院就本案处理如下：关于租金及各项费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付2019年6月至8月房租（占有使用费）、水电费和物业管理费等费用分别为41868元、45499元和18016元，被告对此亦确认没有支付。原告自认于2019年8月7日将涉案厂房上锁，且从8月1日至8月31日被告应缴纳电费仅为312元可推知，被告在8月7日后未实际使用涉案厂房。2019年6月-7月原告主张被告应支付的共计87367元，被告对此亦予以认可，本院予以支持。至于2019年8月的租金（占有使用费），本院认为，被告在原告经多次催告并预告可能采取断电等措施的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金（占有使用费），原告采取前述措施属合理抗辩，被告应当支付断电及上锁期间的租金（占有使用费）。综上，被告应向原告支付的2019年6-8月租金（占有使用费）及各项费用为105383元（41868+45499+18016）。关于滞纳金和提前解除租赁协议的违约金。本院认为，因《租赁协议》被认定无效，其中关于违约金和滞纳金的约定亦属无效，故原告主张违约金和滞纳金没有依据，本院不予支持。关于退租后恢复损坏厂房的费用，本院认为，原告提交的评估单和相关照片，无法证明涉案厂房已损坏，亦无法证明该费用必然发生，原告亦未在法律规定的期限内申请对涉案厂房现状进行评估，故本院对此不予支持。关于保证金。本案中，原告已收取被告的租赁保证金52000元，系因无效合同取得的财产，被告主张予以返还，有事实及法律依据，本院予以支持。关于维修费用和先行垫付消防器材相关费用。本院认为，双方的微信聊天记录显示，被告向原告出示了购买消防水带、消防箱和支付工钱的收据，被告表示只愿意承担其中购买消防水带的费用。据此，本院认定上述费用共计1190元确有发生，故支持被告请求原告支付上述费用的诉讼请求。原告还主张对涉案房屋进行了修补漏水、安装排气头，并因此支付了费用15800元。从双方的微信聊天记录看，被告并不认可因房屋质量问题出现墙角漏水，其认为系原告未及时清理水沟所致。此外，原告提交的发生上述费用的证据仅为一份手写的收据，且无证据表明被告曾向原告提出过有关费用的主张。因此，被告主张上述费用已实际发生并应由被告负担，证据并不充分，本院不予支持。关于人工误工费和停产损失。本院认为，租赁期间被告对于租赁物的利用，应当负有一定的合理维护义务，如其确认为租赁物需要维修，为了减少损失的扩大可以自行维修。对于维修费用本院已予以部分支持，维修未及时带来的扩大损失应由被告自行主张。被告主张，原告被告2019年7月断电三天，其带来了停工停产损失，本院认为，被告提供的证据无法证明原告恶意采取断电等措施，而提供的工资表等证据，亦无法证明该损失由原告断电所致。故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市贵某有限公司与被告深圳市卓某有限公司于2013年6月4日签订的《租赁协议》无效；二、被告深圳市卓某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市贵某有限公司支付6月房屋占有使用费、水电费和物业管理费等费用41968元；三、被告深圳市卓某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市贵某有限公司支付7月房屋占有使用费、水电费和物业管理费等费用45499元；四、被告深圳市卓某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市贵某有限公司支付8月房屋占有使用费、水电费和物业管理费等费用18016元；五、原告深圳市贵某有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告深圳市卓某有限公司缴纳的租赁保证金52000元；六、原告深圳市贵某有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告深圳市卓某有限公司垫付费用1190元；七、驳回原告深圳市贵某有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告深圳市卓某有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2390.57元，原告已预交，由原告负担1304.01元，被告负担1086.56元；反诉案件受理费3944.69元，被告已预交，由被告负担3467.07元，原告负担477.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赖 晖人民陪审员  邹小燕人民陪审员  李 明二〇二〇年三月十七日书 记 员  徐星宇附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。