甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终14号上诉人（原审原告）：朱某1，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：朱某2，甘肃宪辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：吴某，酒泉阳关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：吴某，酒泉阳关律师事务所律师。上诉人朱某1因与被上诉人张某、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱某1上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由张某、王某承担。事实及理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。2017年4月，双方口头协商将朱某1所有的位于酒泉市××区的房屋以总价400000元出售给张某、王某。协议达成后朱某1协助办理了产权变更登记手续，张某、王某向朱某1支付了200000元的购房款，并承诺剩余200000元于2017年底付清。证实案涉房屋价格的证据有当事人陈述和电子证据。双方将案涉房屋交易的表面价格确定在200000元，后来在登记机关的要求下变更为25万余元，目的在于少缴纳税款而非双方的真实意思表示，因此双方签订的协议应属无效。结合一审提供的证据及相关法律规定，可以认定双方房屋买卖合意达成的价格是400000元，一审法院仅依据双方的税务发票认定交易价格为25万余元与客观事实不符。综上，请求二审支持朱某1的上诉请求。张某、王某辩称，一审认定事实清楚，房地产买卖契约对房屋价格约定为200000元，且价款现已支付完毕，该合同内容真实有效，对双方各具有约束力。合同履行过程中由于税务机关结合房屋位置、面积大小、市场交易价格进行综合评估，认为交易价格为254300元更为符合客观情况，故按254300元交纳税款，对于这一变化，张某、王某承诺愿意按该价格与双方交易价格的差额进行补足。综上，请求二审驳回上诉。朱某1向一审法院提出诉讼请求：1、判令张某、王某支付剩余房款200000元；2、张某、王某支付逾期利息18000元，合计218000元；3、本案涉案费用由张某、王某承担。一审法院认定事实：双方系朋友关系。2017年7月4日，甲方（卖方）朱某1、杨丽与乙方（买方）张某、王某在肃州区不动产登记中心签订了《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将位于××区的房屋出售给乙方，房屋交易价200000元，乙方于2017年7月4日前一次性付清给甲方，付款方式现金；双方同意于2017年7月20日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。协议签订后，张某、王某支付朱某1房款200000元，当天朱某1将房屋过户登记在张某、王某名下。过户时，张某、王某按照254300元购房款缴纳了税费。此后，朱某1多次向张某、王某催要剩余购房款，但未提交证据证实剩余购房款的具体数额。一审法院认为，双方签订的《房地产买卖契约》是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为涉案房屋出售价款的具体数额的确定。虽双方在《房地产买卖契约》约定房屋价款为200000元，但之后双方在办理房屋过户手续时系按照税务发票记载的房款缴纳税费，且庭审中张某、王某陈述涉案房屋的出售价款为税务发票上的金额254300元，视为双方在签订合同后对房款价格进行了变更，朱某1认为双方商议的购房款为400000元，但未提交任何有效的证据证实其主张，应承担相关不利法律后果，故对本案涉案房屋的成交价款，应按照税务发票上记载的金额254300元予以认定，张某、王某尚拖欠朱某1购房款54300元未支付。因合同约定付款时间为2017年7月4日，双方虽在办理房屋过户手续时按照254300元缴纳税费，但结合通常交易习惯，张某、王某截止起诉之日仍未将剩余房款付清，已构成违约，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，朱某1起诉要求张某、王某按照6%支付自2018年1月1日起至2019年6月30日的逾期利息，于法有据，故张某、王某应支付朱某1逾期利息4887元（54300元×6%÷12个月×18个月）。综上所述，朱某1的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张某、王某支付朱某1剩余房款54300元；二、张某、王某支付朱某1逾期付款利息4887元；三、驳回朱某1的其他诉讼请求。以上第一、二项确定的款项，限张某、王某于判决生效后十五日内付清。案件受理费2285元（已减半收取），由朱某1负担1665元，张某、王某负担620元。二审中双方当事人均未提交新证据。经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，二审庭审中双方均认可从2016年开始双方合伙作甜叶菊生意并有合作对外放贷款的事实，且双方之间就合作事宜没有结算清楚。本院认为，本案争议焦点为：涉案房屋双方协商的交易价格应当如何确定。双方当事人及其配偶在不动产登记中心签订房地产买卖契约，系双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定合法有效。合同约定房屋价款为200000元，张某、王某向朱某1支付了200000元，双方已办理产权过户手续。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，朱某1主张房屋价款为400000元，应对此承担举证责任。二审中朱某1陈述“由于当时基于信任，没有形成文字性证据”，仅在一审中提交了双方之间的手机短信往来记录，二审中，张某认可短信记录的真实性，但认为短信记录中最后一条短信由于涉及双方收购甜叶菊的款项及场地的处理，且不存在欠200000元房款的事实所以没有回复，经审查，短信记录显示张某并未对朱某1索要200000元房款的短信进行回复，据此，朱某1提交的短信记录不能证实其关于房屋价款400000元的主张。因朱某1主张房款400000元的上诉理由，缺乏有效的证据证实，本院不予支持。在办理房屋过户手续时根据税务机关的要求，朱某1按照税务机关核定的计税价格254300元交纳税款。二审中，张某认可在朱某1向其告知税务机关要求按照254300元纳税时，张某承诺按254300元支付房款，应视为双方在合同签订后对房屋价款进行了变更，一审据此判决张某、王某向朱某1支付剩余房款54300元，并且支付2018年1月1日起至2019年6月30日的逾期利息并无不当。对于双方之间除案涉房屋买卖合同关系外的其他经济往来，可另行处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，朱某1的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4570元，由上诉人朱某1负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇二〇年三月二十五日书记员 王 童