云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终38号上诉人（原审原告）：张春岵，男，1950年2月3日生，汉族，初中文化，无业，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：刘永宋，云南智海律师事务所。委托诉讼代理人：陈信芝，云南智海律师事务所。被上诉人（原审被告）：林运云，男，1959年6月20日生，汉族，初中文化，经商，现住瑞丽市。上诉人张春岵因与被上诉人林运云房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省瑞丽市人民法院（2019）云3102民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张春岵上诉请求：1.撤销瑞丽市人民法院（2019）云3102民初1396号民事判决，并改判支持张春岵在一审的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由林运云承担。事实和理由：一审法院判决驳回张春岵的全部诉讼请求于法于理不符。（一）一审法院未判决解除《租赁协议》不符合客观事实。1.林运云拒不向相关部门交纳张春岵承租前的水电费，迫使张春岵交纳。张春岵与林运云约定的租赁期限自2019年5月16日起算，且张春岵提交的《停水通知》中已载明自2019年4月1日起欠缴水费。此外，林运云提交的水电费单据显示其交费的最后时间为2019年3月份，该证据已足以证实林运云拒不缴纳张春岵租赁前的水电费，且在张春岵代缴后仍拒不向张春岵支付的事实,林运云违约在先。2.本案租货物存有瑕疵致使租赁目的无法实现。首先，即便林运云安装了新电表，但并未完全解决电路问题，案涉房屋仍经常发生断电现象，且每次断电后电灯泡会损坏，需重新更换。林运云于2019年6月20日安装电表，事后电路就发生故障致使全部灯损坏，后张春岵又于2019年6月25日购买了10个电灯泡，2019年6月28日上述电灯泡再次损坏后于同日重新购买，不久又发现电灯泡又无法正常使用。其次，该案涉房屋下水道反味异常严重，致使前来就餐的顾客无法忍受。张春岵承租林运云的房屋是用于经营餐饮业，在租赁物内电路不稳定、下水道反味异常的情况下，已使张春岵的租赁目的无法实现。3.本案张春岵年事已高，且患有二级××，现阶段正处于病发期，张春岵经营餐饮业,且本人为厨师，无法继续租赁案涉房屋进行商业活动，现因出现不可抗力，致使租赁目的无法实现。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及林运云未完全履行义务导致合同目的无法实现，案涉《租赁协议》依法应当解除。（二）一审法院未支持张春岵关于返还未使用期限内的租金41667元及押金10000元的诉讼请求严重违反公平原则。《租赁协议》符合法定解除条件，张春岵与林运云于2019年5月9日签订《租房协议》，张春岵于2019年7月10日正式搬离。张春岵已严格按照合同的约定向林运云支付租金50000元及押金10000元。此外，承租期限虽未满2个月，但为便于计算，张春岵愿意按2个月的承租期限向林运云支付租金8333元，林运云应将41667元的租金予以退还，现因合同目的无法实现，林运云还应向张春岵返还10000元的押金，且《租赁协议》也未对剩余租期的租金及押金进行明确的约定。（三）一审法院未支持张春岵关于支付在《租赁协议》签订前所产生的水电费1167.55元的诉讼请求有违公平原则。张春岵于2019年5月19日入住案涉房屋，瑞丽市供排水有限公司于2019年6月17日下发停水通知载明：“自2019年4月1日至2019年6月17日欠我公司水费及污水处理费，现已到期。到截止日期累积欠费442.55元”，张春岵代缴电费725元。结合起诉后林运云补交水电费（电费自2019年6月21日起至2019年8月5日止共计210元；水费自2019年6月30日起至2019年7月31日止为53元，2019年8月1日起至2019年9月2日止为34.45元）的情况来看，即便张春岵与林运云之间对租赁物的使用期间至交费期间存在交叉部分，但也不能由张春岵来承担所有费用，若林运云所述案涉房屋2019年3月25日起处于空闲状态，那2019年4月份起至2019年6月21日止会产生电费725元。反之，张春岵于2019年7月10日搬离期间一直未居住，为何自2019年6月21日起至2019年8月5日止的电费仅为210元，自2019年6月30日起至2019年7月31日止的水费仅为53元，前后差距如此之大。然而，张春岵于2019年7月10日搬离，后一直未居住，那为何自2019年8月1日起至2019年9月2日止还会产生水费34.45元。综上，案涉《租赁协议》已处于履行不能的状态，已符合法定解除的事由，请求二审法院支持上诉人张春岵的上诉请求。被上诉人林运云辩称，（一）一审法院认定事实正确。张春岵称一审法院认定事实有误于理于法不符是对法律法理的误解。1.张春岵与林运云于2019年5月9日所签《租赁协议》的租赁期限为三年，正因三年的租赁期限林运云才低于正常价格出租给张春岵，林运云可以接受一审法院认定的两年租期，而张春岵还一再坚称租期是一年，恳请二审法院予以核对。2.张春岵涂改《租赁协议》的目的，显然是想掩盖其首先违约的责任。张春岵在签约前就住在案涉房屋的对面，早在2019年4月19日张春岵就与林运云商谈过，只因房租问题没有谈成。张春岵了解林运云长期不在瑞丽，对房屋的管理不便，否则张春岵不会无视《租赁协议》中“在租住期间，不得随意对房屋进行拆除、更改、破坏,如有损坏按价赔偿”的规定，将案涉房屋的一楼特大玻璃幕墙、玻璃展示框、木柜以及屋顶隔热板进行拆除破坏，又因其经营不善的原因想退还房屋且不愿意支付违约金，企图利用法律武器来达成其推卸违约责任的私欲。林运云长期不在瑞丽，无法进行技术有效的信息沟通，但即使林运云在身处外地的情况下，还是亲自到场解决水电问题。因此，林运云不存在未履行维修案涉房屋的义务(拒不维修电路等)的情况。（二）张春岵称案涉房屋即使安装新电表也未完全解决电路问题。在2019年6月20日，林运云在安装新电表时，张春岵并未提及任何问题，也不将供水部门所发的停水通知提供给林运云。张春岵有意隐瞒事实真相，拿水电费说事。合同上明确说明双方签约未尽事宜，双方协商解决，可张春岵未与其协商单方终止合同，还公然违约在先。张春岵提及自2019年4月1日至2019年6月21日产生高额电费725元，而2019年6月21日至8月5日止为何只有210元，这是因为前后两个月的电表计价不同，前个月的电费是每度电一元，而后一个月的新电表计价是每度电0.46元，且不同时段用电的时间也有差别，另外，张春岵在提及2019年8月1日起至2019年9月2日止还有34.45元的水费产生，这实际是张春岵的一名缅甸员工在张春岵单方退租后住在案涉房屋产生的。（三）张春岵在二审提交残疾人证值得怀疑，张春岵在明知有精神残疾而向林运云及周边人隐瞒，以具备正常的民事行为能力人的身份去签约，存在诚信问题，其所举证据的真实性受到质疑。张春岵明知精神二级残疾仍然执意从事餐饮经营，且其为主厨，在法理上是否可以将其认定为对社会公众安全的危害。张春岵提及的下水道反味影响客人就餐，下水道本身是需要使用人打理的，由于张春岵不进行日常卫生打理才会出现反味。综上，一审判决认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院驳回张春岵的上诉请求，维持一审判决。张春岵向一审法院起诉请求：1.解除张春岵、林运云双方签订的《租房协议》，林运云退还张春岵已支付的房屋租金41,667元及房屋押金10,000元；2.林运云向张春岵支付《租房协议》签订前所产生的水电费1,167.55元，上述款项共计52,834.55元；3.本案案件受理费由林运云承担。一审法院认定事实：2019年5月9日，张春岵与林运云签订《租房协议》，约定：林运云将其自有的位于瑞丽市出租给张春岵作为商住用途。租期自2019年5月16日至2021年5月15日止，租金每年50000元，押金10000元。房租每年一次性交付50000元，5月9日交付，水电费等物业费以及一切费用由张春岵支付，按抄表单位通知当时付清。张春岵于当日向林运云支付一年的租金50000元，及租房押金10000元。2019年6月17日，张春岵收到瑞丽市供排水有限公司发出的《停水通知》，通知租赁物登记户主周桂英交纳2019年4月1日至2019年6月17日所产生的水费及污水处理费共计442.55元。张春岵于2019年6月28日交纳。张春岵并于2019年6月30日交纳租赁物所产生的电费725元。一审法院认为，张春岵、林运云签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方协议约定“水电费等物业费以及一切费用由张春岵支付，按抄表单位通知当时付清。”但协议对租赁物水电费的起算期间未明确约定，按照交易习惯，租赁物所产生的水电费在双方协议签订前应当由出租人自行承担，协议签订后，在租赁期间内的水电费应当由承租人负担。张春岵主张林运云拒绝支付租赁物承租前所产生的水电费及拒绝履行租赁物的维修义务，致使其租赁房屋的合同目的不能实现，张春岵向一审法院提交的依据为2019年6月17日停水通知、2019年6月28日云南省增值税普通发票、2019年6月30日收款收据各一份，《停水通知》通知租赁物登记户主周桂英交纳2019年4月1日至2019年6月17日所产生的水费及污水处理费共计442.55元，该期间部分重合在租赁期间范围内，张春岵未能提交2019年4月1日—2019年5月9日期间的电费清单。张春岵提交的2019年6月30日收款收据亦未载明租赁物电费的结算期间，且张春岵亦未向法院提交林运云拒绝履行租赁物维修义务的证据材料，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因张春岵举证不能，对其诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回张春岵的诉讼请求。案件受理费1,121.元，减半收取计560.5元，由张春岵负担。本院二审期间，上诉人张春岵围绕其上诉请求提交以下证据：1.图片二张，欲证实案涉房屋在2019年4月1日至2019年4月24日产生水费及污水处理费320.65元，在2019年6月1日至2019年6月24日产生水费及污水处理费121.9元，案涉房屋在张春岵承租前就存在拖欠水费及污水处理费的事实。2.《腾达五金机电工具批发》一份，欲证实案涉房屋电路存在问题，致使张春岵连续更换电灯泡；林运云虽更换电表，但电路问题一直没有解决。3.《残疾人证》复印件一份，欲证实张春岵患有严重的××，签合同后因不可抗力导致案涉合同无法正常履行。被上诉人林运云提交《租房协议》复印件一份，欲证实双方房屋租赁的期限为三年。经组织质证，被上诉人林运云发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明观点均不予认可，认为2019年4月1日至2019年4月24日在没有人居住的情况下却产生了320.65元的水费，张春岵于2019年5月9日就入住案涉房屋却没有产生水费；对证据2不予认可，认为张春岵购买电灯泡不能证明是电路的问题；对证据3不予认可，认为二级精神残疾是生活不能自理的，而张春岵的身体状况是好的，如张春岵有二级精神疾病，林运云是不会和张春岵签订租赁合同的。上诉人张春岵发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明观点均不予认可，认为因其已提供了《租房协议》原件，应以一年租期为准。对二审中的证据，本院认证如下：对上诉人张春岵提交的证据1，本院予以采信；对证据2，因该证据无其他证据予以佐证，本院不予采信；对证据3，因该证据无原件予以核对，本院不予采信。对被上诉人林运云提交的证据，因其无法提交该证据的原件予以核对，本院不予采信。对一审确认的事实，上诉人张春岵对“租期自2019年5月16日至2021年5月15日止”有异议，认为租期是2019年5月16日至2020年5月16日。被上诉人林运云对一审确认的事实无异议。二审另查明，案涉房屋在2019年4月1日至2019年4月24日产生水费及污水处理费320.65元，在2019年6月1日至2019年6月24日产生水费及污水处理费121.9元。二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、双方签订的《租房协议》应否解除，应否返还上诉人张春岵支付的租金和押金。二、被上诉人林运云应否返还上诉人张春岵支付的水电费1,167.55元。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，上诉人张春岵与被上诉人林运云签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，上诉人张春岵未能提交证据证实被上诉人林运云未履行案涉房屋的维修义务，被上诉人林运云虽在出租案涉房屋前存在拖欠水费及污水处理费的事实，但该事实尚未达到上述可以解除合同的情形，一审法院对上诉人张春岵要求解除合同的诉讼请求不予支持并无不当，故上诉人张春岵的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于焦点二，上诉人张春岵与被上诉人林运云于2019年5月9日签订《租房协议》，约定租期为2019年5月16日至2021年5月15日，但《租房协议》对租赁物水电费的起算期间未明确约定，按照交易习惯，租赁物所产生的水电费在双方协议签订前应当由出租人自行承担，协议签订后，在租赁期间内的水电费应当由承租人负担。本案中，上诉人张春岵在二审提交的证据，能证实案涉房屋在2019年4月1日至2019年4月24日产生水水费及污水处理费320.65元，在2019年6月1日至2019年6月24日产生水费及污水处理费121.9元。上诉人张春岵主张被上诉人林运云返还其代缴的水电费，本院对2019年4月1日至2019年4月24日产生的水费及污水处理费320.65元予以支持，而上诉人张春岵主张的2019年6月1日至2019年6月24日产生的水费及污水处理费121.9元和其于2019年6月30日交纳的电费725元，鉴于该期间的水电费重合在租赁期间范围内，且上诉人张春岵亦未能提交2019年4月24日至2019年5月9日的水费及污水处理费和2019年4月1日—2019年5月9日期间的电费清单，故对其该项上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人张春岵的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省瑞丽市人民法院（2019）云3102民初1396号民事判决；二、被上诉人林运云于本判决送达之日起十日内返还上诉人张春岵垫付的水费及污水处理费320.65元；三、驳回上诉人张春岵的其他上诉请求。一审案件受理费1,121元，减半收取计560.5元，由上诉人张春岵负担557.1元，由被上诉人林运云负担3.4元。二审案件受理费1,121元，由上诉人张春岵负担1,114.2元，由被上诉人林运云负担6.8元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向瑞丽市人民法院申请强制执行。审判长  王赶红审判员  孙 媛审判员  杨蓉蓉二〇二〇年三月二十日书记员  黄 丹