广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异5号 异议人（案外人）：陈少芬，女，1952年5月2日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托代理人：余珏，广东同福律师事务所律师。 申请执行人：卫悦标，男，1970年4月17日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：靳中山、苏航，分别为广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。 被执行人：范桂贤，男，1961年6月25日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：广州盛贤鸿运实业有限公司，住所地广州市越秀区大沙头路三马路**四马路**海印花园**。 法定代表人：廖小军，职务总经理。 申请执行人卫悦标依据已经发生法律效力的（2013）穗海法民二初字第452号以及（2014）穗中法金民终字第321号民事判决书申请执行被执行人广州盛贤鸿运实业有限公司（以下简称盛贤公司）、范桂贤民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2016）粤0105执2265号。执行过程中，本院于2017年12月13日以（2016）粤0105执2265号之一执行裁定书查封了被执行人盛贤公司所有的位于广州市越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层29号车位。现案外人陈少芬向本院提出书面异议，要求：1.中止对上述车位的评估、拍卖；2.解除对上述车位的查封；3、中止对上述车位的执行。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人陈少芬认为：1.在法院查封车位之前，双方已经签订两份合法有效的书面买卖合同。2007年10月19日我与盛贤公司签订《车位购买协议》。2011年7月11日我与盛贤公司在不动产登记中心办结网签手续，签订《广州市存量房买卖合同》交不动产登记中心存案，案号2011登记字1036797号。2.在法院查封车位之前我已合法占有该不动产。我与盛贤公司于2007年10月19日签订《车位交付使用确认书》，2007年10月19日我与广东粤胜物业管理有限公司于签订《自购车位委托管理协议》，自此我一直使用该车位。物管公司就此情况出具《证明》。3.我已按照合同约定向盛贤公司付清车位总价95%即207575元和税费2950元，合共210525元，剩余价款10925元我愿意按照人民法院的要求交付执行。4.我已经积极办理递件过户手续，且一直以来积极催告盛贤公司协助其办理车位的房产证，2011年7月11日盛贤公司终于派人与我一起去不动产登记中心网签和递件过户，所有文件都提交到不动产登记中心备案，案号2011登记字1036797号。根据不动产登记中心的工作人员的解释，截止此时，该车位的网签手续和递件手续已经办结，但是盛贤公司未及时缴税，导致出房产证手续终止。此后，我继续催告盛贤公司继续完成交税、办房产等手续，盛贤公司一直拖延。2019年9月9日，我在广州市越秀区人民法院起诉盛贤公司，在起诉过程中我得知车位已经被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，我在车位被查封前已经合法取得车位的排他占有权，享有足以排除执行的实体权益，请求人民法院支持我的请求。 申请执行人卫悦标并没有提交答辩意见。 被执行人盛贤公司、范桂贤均没有提交答辩意见。 经审查查明：2013年11月25日，关于卫悦标诉范桂贤、盛贤公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2013）穗海法民二初字第452号民事判决书判决：一、范桂贤在判决生效之日起十日内向卫悦标清还借款600万元，并按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准分段计付欠款的逾期利息给卫悦标；二、盛贤公司在判决生效之日起十日内按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍标准分段计付范桂贤欠款的逾期利息给卫悦标；等。2015年9月7日，因卫悦标、盛贤公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法金民终字第321号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2015年9月11日发生法律效力。2016年4月28日，卫悦标向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0105执2265号立案执行。执行过程中，本院于2017年12月13日以（2016）粤0105执2265号之一执行裁定书查封了盛贤公司所有的位于广州市越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层29号车位，但本院尚未将上述车位交付评估、拍卖。2020年1月3日，陈少芬遂向本院提出以上执行异议。 另查，2007年10月19日，陈少芬与盛贤公司签订《车位购买协议》，其中约定：陈少芬以218500元的价格向盛贤公司购买位于广州市大沙头四马路7号，大沙头路27号之一、27号之二广州盛贤纺织布艺城负二层29号车位，办证价为90000元，实际成交价为218500元；陈少芬于2007年10月19日向盛贤公司支付车位实际价款的95%即207575元，于该车位的房产证办妥后三日内向盛贤公司支付余下的5%即10925元；陈少芬在签订本协议之日同时支付交易税费2700元、房产证印花税5元、买卖合同印花税45元、权证综合费与登记费200元；自盛贤公司收齐陈少芬缴付的实际车位价款的95%之日起计7日内将该车位交付给陈少芬，并授权广东粤胜物业管理有限公司向陈少芬交付车位，陈少芬应缴纳车位的物业管理费用；盛贤公司承诺，自陈少芬交齐实际车位价款95%的款项之日起180个工作日内为陈少芬办理该车位的他项权利登记涂销手续及产权证；等。 中国工商银行转账流水及个人业务凭证显示，2007年11月1日，林新华向范桂贤转账支付了205525元。对此，陈少芬表示上述款项即是向盛贤公司支付的95%车位款，付款人林新华是其前夫，两人于1979年1月3日结婚，于2013年10月21日离婚，收款人范桂贤是当时盛贤公司的法定代表人，其提供两份盖有盛贤公司财务章的收据予以佐证；同日，陈少芬向盛贤公司支付了税费2950元，盛贤公司向陈少芬开具了收款收据。 在审查过程中，陈少芬表示其一直使用涉案车位，并提交了如下证据予以佐证：1.《广州盛贤纺织（布艺）城车位交付使用确认书》，载明2007年10月19日陈少芬同意按现状确认验收涉案车位；2.2007年10月19日，陈少芬与广东粤胜物业管理有限公司签订《自购车位委托管理协议》，约定将涉案车位委托该公司进行管理；3.广东粤胜物业管理有限公司海印花园管理处于2019年12月15日出具的《证明》，证明陈少芬自2007年11月开始使用涉案车位至今，并且按时向其缴纳车位管理费；4.车位管理费发票联4份；5、车牌号为粤Ａ×××××的机动车行驶证。 2019年9月9日，陈少芬向广州市越秀区人民法院起诉盛贤公司，要求判令盛贤公司协助其到房管部门办理涉案车位的产权过户和登记手续并支付未按合同约定办证产生的违约金。审理期间，因发现涉案车位已被本院查封，该院于2019年11月21日作出（2019）粤0104民初39887号民事裁定书裁定驳回陈少芬的起诉。 据查册时间为2020年1月14日的广州市不动产登记查册表显示：越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层29号车位的产权人为盛贤公司，单独所有，建筑面积为13.83平方米，登记时间为2011年6月2日，规划用途为车库，并无抵押登记信息，本案于2017年12月13日查封，查封期限至2020年12月12日,越秀区法院于2018年10月22日轮候查封，登记附注载明：2011年7月11日陈少芬申请转移或交换（二手房免勘），2011登记字1036797号存案。 审查过程中，陈少芬已将剩余车位价款10925元交付本院执行。 本院认为：因盛贤公司并未履行生效判决所确定的义务，本院对其名下的车位予以查封符合法律规定。本案系陈少芬针对卫悦标与范桂贤、盛贤公司民间借贷纠纷一案中所查封的涉案车位提出排除执行异议，请求排除执行的理由为其在法院查封之前已签订《车位购买协议》，并已依约支付价款及实际占有等。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，陈少芬必须同时符合上述司法解释所规定的情形，其异议请求才能成立。经审查，结合当事人提供的证据材料及陈述意见，本院认为，陈少芬享有足以排除执行的实体权益，理由如下： 首先，关于签订买卖合同的问题，陈少芬与盛贤公司已于2007年10月19日签订了《车位购买协议》，双方就涉案车位的成交价格、付款期限、车位交付与办证期限等内容作出明确约定，并未违反有关法律法规的强制性规定，上述协议签订时间早于本院对涉案车位的查封时间。 其次，关于实际占有的问题。陈少芬为此提供了在协议签订当天其与广东粤胜物业管理有限公司签订的《自购车位委托管理协议》、《广州盛贤纺织（布艺）城车位交付使用确认书》、车位管理费发票、广东粤胜物业管理有限公司提供的《证明》、机动车行驶证等证据材料，均可证明陈少芬在涉案车位被查封之前已实际接收并占有使用。 再次，关于款项支付的问题。陈少芬提供银行流水、转账凭证和收款收据证明其通过前夫林新华依约向盛贤公司支付了95%的车位款215525元，上述证据可以相互印证，且申请执行人、被执行人均未提供相反证据予以反驳，本院对陈少芬的陈述予以确认。而对于剩余价款10925元，陈少芬也已向本院交付执行，故陈少芬针对涉案车位已依约付清了相应的价款。 最后，关于登记过错的问题。在交易过程中，陈少芬已按合同约定支付了购车款及相关交易税费，并于2011年7月11日向房管部门申请办理转移登记，由于合同约定是由盛贤公司负责为陈少芬办理车位他项权利登记涂销手续及产权证，在办证未果后，陈少芬于2019年9月向广州市越秀区人民法院起诉盛贤公司要求协助办理过户登记手续。以上情形可视为陈少芬已合理行使了催告登记的权利，非因买受人自身原因未办理过户登记。 据此，陈少芬对涉案车位享有足以排除执行的实体权益，其所提出的异议请求，本院予以支持，对涉案车位应中止执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止（2016）粤0105执2265号案对广州市越秀区大沙头四马路7号，大沙头路27号之一，之二负二层29号车位的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  徐 石 审判员  林少宁 二〇二〇年三月二日 书记员  叶均兰