广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终95号上诉人（原审原告）：曾小平，男，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：刘政，广东理而行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱佩玲，广东理而行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：叶林。委托诉讼代理人：麦永康，广东天道勤律师事务所律师。原审第三人：吴云，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人曾小平因与被上诉人顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部（以下简称恒晟服务部）、原审第三人吴云居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初17275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾小平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持曾小平的全部诉请；2.本案一、二审诉讼费由恒晟服务部承担。事实与理由：恒晟服务部作为长期从事房地产居间经营活动的专业居间人，非常熟悉二手房交易的相关法律法规及流程，特别是对二手房存在共有人时必须征得全部共有人同意方能交易的规定。而曾小平作为外行人需要恒晟服务部提供建议及指引。然而，恒晟服务部在明知案涉房屋存在其他共有人的情况下，未明确告知曾小平与吴云交易须获得全部共有人的同意或授权。恒晟服务部未如实报告是案涉买卖合同未能履行的根本原因，故恒晟服务部应承担全部责任。一审判决忽略恒晟服务部在案涉交易中的指引地位，对于当事人的责任划分有误。恒晟服务部辩称，曾小平作为完全民事行为能力人在签订合同时应尽到审慎的注意义务，其在履行过程中存在过错，应当承担相应的违约责任。恒晟服务部不存在任何过错，不应承担违约责任。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴云二审未到庭作陈述。曾小平向一审法院起诉请求：1.恒晟服务部向曾小平返还中介费13500元；2.恒晟服务部赔偿曾小平支付吴云的违约金130000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月8日起计算至起诉之日止，利息为2250元）；3.恒晟服务部赔偿曾小平因吴云查封、冻结曾小平财产造成的损失及曾小平房屋没有卖出的损失120000元；4.本案诉讼费由恒晟服务部承担。一审法院认定事实：2019年3月5日，曾小平（卖方）与吴云（买方）及恒晟服务部（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，该合同主要内容为：曾小平将位于佛山市顺德区某社区居民委员某房屋卖给吴云，总价款2500000元……合同签订当日买方向卖方支付购房定金200000元……合同一经签署，卖方及买方就有向经纪方支付佣金义务。佣金于本协议签订当日支付一半，余款于卖、买双方到房产交易中心提交过户材料当天一次性付清。经纪方必须协助卖、买双方办理该房屋的买卖及水、电等相关协议转户手续。卖、买双方应向经纪方支付佣金均为27000元……合同签订后，若卖方反悔，拒绝转让房屋，则视为违约，必须双倍返还定金，并按本合同约定的总成交价的20%赔偿给买方，违约方还需承担诉讼费、律师费等，本合同自动解除……卖方确认该物业的真实性并签订本合同，若卖方配偶或该房屋共有人于卖方签订办合同后反对或阻碍卖方履行本合同条约，卖方必须承担本合同的违约责任……合同签订后当日吴云向曾小平支付了定金200000元、曾小平向恒晟服务部支付了佣金13500元。后因案涉房屋另一产权人曾某不同意出售而导致案涉房屋买卖不成。后吴云于2019年4月16日将曾小平起诉到法院[案号为：（2019）粤0606民初8186号]，要求解除曾小平与吴云签订的《房屋买卖合同》、曾小平双倍返还定金400000元、曾小平支付违约金450000元、中介代理居间费用11250元、律师费8000元、诉讼财产保全费1600元等。（2019）粤0606民初8186号案已以调解的方式审结，曾小平向吴云返还定金200000元及支付违约金130000元，合计330000元，该调解书已生效。一审法院认为，根据曾小平提供的房屋买卖合同及庭审查明情况，曾小平与恒晟服务部之间形成了居间合同关系，因此，法院确定本案的案由为居间合同纠纷。关于恒晟服务部在履行居间合同过程中是否存在过错的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告，居间人“如实报告有关订立合同事项”的义务包括保证所签合同不因权利属性和程序上的问题而影响效力。本案中，恒晟服务部作为居间人在明知案涉房产存在两个产权人，曾小平在没有其儿子曾某的书面授权委托书的情况下，仍然促成案涉房屋买卖合同订立，存在一定的过错。而曾小平作为成年人明知自己在没有征得儿子曾某同意的情况下，擅自出售案涉房屋，存在较大过错，考虑到恒晟服务部提供的部分居间服务及过错程度，法院酌情确定可以收取中介费5000元，其余所收款项应当予以退回。对于曾小平所主张的恒晟服务部应赔偿其支付吴云违约金130000元及因吴云查封、冻结曾小平财产造成的损失及曾小平房屋没有卖出的损失120000元的问题。案涉买卖合同未能履行的根本原因在于曾小平违约，且曾小平提供的证据不足以证明其因吴云查封、冻结曾小平财产造成的损失及曾小平房屋没有卖出的损失120000元，故曾小平主张恒晟服务部赔偿上述违约金及损失，缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、恒晟服务部应于判决发生法律效力之日起十日内向曾小平返还中介费8500元；二、驳回曾小平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为2643.13元（曾小平已预交），由曾小平负担2558.59元，恒晟服务部负担84.54元并应于判决发生法律效力七日内向法院缴纳。对曾小平多预交的84.54元在判决发生法律效力后，由曾小平申请退回。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。曾小平二审中申请调取吴云在佛山市区内的房产登记及交易情况，以查明吴云是否具备购房资格，从而证明恒晟服务部没有尽到合理居间义务，存在重大违约行为。曾小平该调取证据申请的目的是为了证明恒晟服务部没有对吴云购房资格进行审查。但是，从现有证据来看，案涉房屋没有交易成功的原因并非在吴云，因此，曾小平的调查取证申请对本案的审理并无必要，本院不予准许。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷。二审争议焦点为曾小平与恒晟服务部对案涉房屋买卖合同未能履行的责任认定问题。一方面，曾小平持有案涉房屋的产权证，其应当清楚案涉房屋的共同共有人为其本人及儿子曾某。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据上述法律规定，曾小平在处分共同共有的房屋时依法应征得其他共有人同意。曾小平不应以自身不懂法律或不熟悉交易流程而免除己方法律责任。且案涉房屋的另一共有人曾某是曾小平的儿子，是曾小平家庭内部成员，较之于恒晟服务部，曾小平更便于与曾某沟通，征询曾某对出售案涉房屋的意见。但在案涉房屋买卖合同的订立及履行过程中，曾小平未做好与曾某的沟通工作，对合同不能履行应承担主要责任。另一方面，恒晟服务部是专门的房产中介，其未核实房屋共有权人曾某是否已同意出售案涉房屋，对于案涉房屋买卖合同不能履行亦存在一定过错。综上所述，一审法院综合考虑本案实际情况及双方的过错程度，酌定恒晟服务部向曾小平返还中介费8500元，合理恰当，本院予以维持。因恒晟服务部已经促成双方签订合同，履行了居间合同义务，曾小平要求恒晟服务部对其案涉违约责任承担全部赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5158.75元，由上诉人曾小平负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  吴媛媛审判员  姜欣欣二〇二〇年三月一日书记员  龚淑仪