山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初41号 原告：日照市东港众信房产中介服务中心，住所地日照市东港区海曲东路**日广沿街楼，统一社会信用代码:92371102MA3JDAR18Q。 经营者:贺培森，经理。 委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。 被告:刘洪伟,男,1972年2月22日出生,汉族,居民,住日照市东港区。 原告日照市东港众信房产中介服务中心诉被告刘洪伟居间合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日照市东港众信房产中介服务中心的委托诉讼代理人单子洋、被告刘洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告日照市东港众信房产中介服务中心向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告居间服务费29000元；2.诉讼费、代理费等全部费用由被告负担。案件审理过程中，原告明确第二项诉讼请求为案件受理费、诉讼代理费由被告负担，无其他费用，并明确诉讼代理费为4000元。事实与理由：2018年1月5日，被告与案外人武鹏双方经我公司签订《房屋买卖合同》，案外人购买被告位于日照市房屋一套，总价款为116万元。合同签订后，因被告违约不卖，案外人与被告房屋买卖合同纠纷经本院作出（2019）鲁1102民初3384号民事判决书，被告承担违约赔偿责任。根据合同约定，任何一方违约，违约方应支付原告全额居间服务费。合同同时约定了由违约方承担诉讼费、律师代理费等费用。综上，故诉至本院，请求查明事实并依法支持原告的诉讼请求。 被告刘洪伟辩称：我与原告没有任何关系，因房屋买卖合同及纠纷我已经与买方武鹏达成和解协议。认为与原告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同原件一份及复印件一份，证实被告与案外人武鹏于2018年1月5日经我公司居间服务签订房屋买卖合同，合同约定案外人武鹏与被告刘洪伟买卖双方的权利义务同时也约定了双方的违约责任，合同第2条第5款明确约定如被告违约不卖，支付中介方全额中介费，第6条约定合同全额中介费为2.9万元，并由违约方承担守约方支出的律师代理费、诉讼费等各项费用，同时也证实原被告双方存在居间合同关系；证据二、本院于2019年7月8日作出的（2019）鲁1102民初3384号民事判决书复印件一份，判决书已经生效，请求依法核实真实性，证实被告与案外人武鹏之间房屋买卖合同纠纷已经东港区人民法院已经判决处理。且刘洪伟与武鹏已履行处理完毕，该判决证实被告刘洪伟在履行房屋买卖合同过程中存在违约，赔偿武鹏违约金，根据合同的约定，应由违约方即刘洪伟支付原告全额居间服务费；证据三、诉讼代理费收据一份及庭后提交的委托代理合同原件，证实原告支付诉讼代理费4000元。 被告经质证认为，对原告提交证据一、二真实性均无异议，对证据二是否生效不清楚，被告未上诉，但之后我与武鹏达成和解，对证据三有异议，认为其不承担律师费，对于原告庭后要提交委托代理合同，认为与其无关，不再质证。 被告向本院提交了如下证据：被告与武鹏达成的和解协议原件一份，证实双方之间的纠纷已经处理，与原告无关。 原告经质证认为，对该证据真实性无异议，该证据证实刘洪伟与武鹏房屋买卖合同一案判决后双方均未上诉，判决已经生效，被告刘洪伟已支付武鹏违约金，证实刘洪伟存在违约行为。 本院经审查，对于原、被告提交的证据，对双方无异议部分本院予以确认，对有异议部分，本院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 武鹏与刘洪伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日作出(2019)鲁1102民初3384号民事判决书,现已生效,该生效判决书认定事实如下:2018年1月5日，经日照市东港众信房产经纪有限公司介绍，被告刘洪伟将其名下的位于日照市东港区房屋一套出售给原告武鹏，并签订了房屋买卖合同（格式合同），合同主要内容：“房屋买卖合同卖方（甲方）：刘洪伟，买方（乙方）：武加红代武鹏，中介方：日照市东港众信房产经纪有限公司（以下简称中介公司），经过中介方协调，在公平自愿的基础上，甲乙双方就房屋买卖事项，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守：甲方出售房屋位于日照市东港区，建筑面积约为125.4平方米；甲方保证上述房地产产权清晰，无任何债务纠纷，无任何瑕疵，并依法对上述房地产拥有完整的产权，保证该房的相关权利人,已经同意甲方出售该房产，并放弃相应权利如甲方此房有产权和债务纠纷由甲方负责清理，因此给乙方带来一切损失由甲方负责赔偿给乙方；甲方出售该房屋的总售价共计壹佰壹拾陆万元整，本合同签订的同时，乙方支付甲方购房定金人民币贰万元整，甲乙双方同意暂由中介保管；2018年1月31日前乙方支付购买房屋首付款人民币叁拾伍万元整，暂由第三方保管；备注：甲方此房有银行按揭贷款待乙方申请按揭贷款批复后此首付款由中介方交付甲方用于还清此房银行按揭贷款。乙方欠甲方房屋余款：人民币大写捌拾壹万元整由乙方申请办理银行二手房按揭贷款方式支付给甲方；如乙方未按约定日期内交付首付款给甲方或者第三方，即视为乙方违约自动放弃该房屋的购买权，乙方该购买定金不予退还作为违约金，并按总房款5%赔偿甲方违约金；乙方首付款交付后甲方一周内必须配合乙方办理该房产银行按揭相关手续签字，如甲方延期到银行签字及提供相关材料，每延期一天将按首付款千分之五的违约金赔偿守约方；签订房屋买卖合同后如果甲方违约不卖，按总房价的5%赔偿乙方，并支付中介方全额中介费；乙方违约不买按总房价5%赔偿甲方；同时乙方缴纳定金不退第三方有权将保管定金直接交付甲方和中介方各百分之五十作为违约金；乙方并支付中介方全额中介费（违约方应支付守约方因维权所支出的律师费、交通费、公证费、诉讼费、保全费等相关费用）；中介方提供当地中介服务为有偿服务，本合同签订后乙方同意支付给中介方29000元整中介服务费等”…案外人张兆健与刘洪伟因民间借贷纠纷申请查封了涉案房屋。本院于2015年6月15日查封了涉案房屋，查封至2018年6月15日，查封文号：（2014）东执字第1068号。2019年6月3日日照市不动产登记中心查询结果证明，涉案房屋产权证号：鲁（2018）日照市不动产权第00360**，产权人：刘洪伟，房屋坐落：日照市丽城花园005号楼03单元03-701号，房屋状况：查封单位：东港区人民法院，查封期限：2018-5-24至2021-5-23日，查封文号：（2014）东执字第1068号。 该生效判决认为:刘洪伟将正处于查封的房屋出卖给武鹏，且在出卖前没有告知武鹏查封的事实，致使双方签订的房屋买卖合同不能履行，刘洪伟构成违约，武鹏要求解除2018年1月5日与被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持…。该生效判决判令：一、解除原、被告于2018年1月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘洪伟于本判决生效后五日内赔偿原告武鹏的违约金150000元；三、被告刘洪伟支付原告武鹏的律师代理费20000元；三、驳回原告武鹏要求被告刘洪伟赔偿房屋增值部分的损失340000元的诉讼请求；四、驳回原告武鹏要求被告刘洪伟赔偿装修费1000元的诉讼请求。 现原告依据该生效判决及其与武鹏、刘洪伟签订的房屋买卖合同，主张根据房屋买卖合同的约定，应当由刘洪伟作为违约方支付原告居间服务费29000元。刘洪伟对此不同意，认为其因房屋买卖合同纠纷已经本院生效判决作出处理，且之后其与武鹏达成和解协议，已经处理完毕，与本案原告无关，认为在原告作为中介机构促成的买卖合同中原告未尽到职责，被告主张其在签订涉案房屋买卖合同之前已经将涉案房屋有查封的事实告知原告，原告未将该事实告诉武鹏，刘洪伟主张其在签订合同之后将涉案房屋有查封的事实告知武鹏，但刘洪伟对以上陈述无证据提交。原告主张刘洪伟未告知涉案房屋有查封的事实，并主张询问刘洪伟涉案房屋有无查封，刘洪伟主张没有，并认为原告如果了解涉案房屋有查封将会将作为备注特别列明，对于原告向刘洪伟了解有无查封情况没有证据提交，但认为房屋买卖合同中约定“甲方保证上述房地产产权清晰，无任何债务纠纷，无任何瑕疵，并依法对上述房地产拥有完整的产权”，即刘洪伟承诺涉案房屋无任何债务纠纷、无任何瑕疵，因房屋查封不能过户应当由刘洪伟承担违约责任。 2019年12月1日，原告与五莲德信法律服务所签订委托代理合同，就本案纠纷委托五莲德信法律服务所的法律服务工作者为其代理，并支出诉讼代理费4000元，认为根据合同约定，诉讼代理费亦应当由违约方承担。被告对此亦不同意承担，认为是原告的过错的导致的，认为其与武鹏这件事，双方已经达成和解了，其根本就不认识原告。 本院认为：原告系居间人，其为被告与案外人武鹏的房屋买卖合同提供了居间服务，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任”，第四百二十五条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…”。本案中，被告刘洪伟与案外人武鹏经原告提供居间服务签订房产买卖合同，该合同依法成立且合法有效，原告促成合同成立，原告的居间工作完成。 后经本院作出的生效判决认为刘洪伟将正处于查封的房屋出卖给武鹏，且在出卖前没有告知武鹏查封的事实，致使双方签订的房屋买卖合同不能履行，刘洪伟构成违约，武鹏要求解除2018年1月5日与刘洪伟签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，并判令刘洪伟赔偿武鹏的违约金150000元并支付原告武鹏的律师代理费20000元。 虽三方签订的房屋买卖合同已经被解除，但之前确系成立并合法有效。房屋买卖合同约定由买方即案外人武鹏支付中介费29000元，但若刘洪伟违约不卖，其应当支付中介费29000元。本案涉案房屋买卖系三方合同，被告主张其与武鹏纠纷已处理完毕，故不同意承担居间费的辩称，本院不予采纳。经本院作出的生效判决认定刘洪伟系违约方，其应当按照合同约定支付居间服务费。 在本案中，因涉案房屋被查封导致三方签订的房屋买卖合同不能履行，虽认定刘洪伟系违约方，但原告作为收取有偿服务费的专业居间机构，按照法律规定应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故原告作为二手房交易的专业中介机构，应当对交易房屋有无抵押、查封等影响房屋过户的事实进行了解并如实向买方报告，本案中，原告虽主张其向刘洪伟了解涉案房屋有无查封并主张刘洪伟告知其没有，但没有证据予以证实，原告主张房屋买卖合同中约定“甲方保证上述房地产产权清晰，无任何债务纠纷，无任何瑕疵，并依法对上述房地产拥有完整的产权”，即刘洪伟承诺涉案房屋无任何债务纠纷、无任何瑕疵，因房屋查封不能过户应当由刘洪伟承担违约责任，但以上约定是侧重于房屋产权情况，且原告亦未就其向双方解释何为无任何债务纠纷、无任何瑕疵，故原告作为有偿服务的专业居间机构在履行居间工作中亦存在不当之处。刘洪伟虽作为违约方应当支付居间服务费，但因原告自身工作存在不当之处，结合涉案房屋买卖合同已被解散的事实，故本院酌定由刘洪伟支付原告居间服务费1万元，原告主张超出部分，本院不予支持。对原告主张的诉讼代理费4000元，虽系合同约定由违约方承担，本院亦酌定由刘洪伟负担1500元，原告主张超出部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、被告刘洪伟于本判决生效之日起七日内支付原告日照市东港众信房产中介服务中心居间服务费1万元； 二、被告刘洪伟于本判决生效之日起七日内支付原告日照市东港众信房产中介服务中心律师费1500元； 三、驳回原告日照市东港众信房产中介服务中心本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，减半收取262.5元，由原告日照市东港众信房产中介服务中心负担175.5元，被告刘洪伟负担87.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  张红艳 二〇二〇年三月三十日 书记员  黄秋扬