广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终92号 上诉人（原审被告）：广西盛城房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇岜尧路**，统一社会信用代码：91451421559411329L。 法定代表人：王炳森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王大刚，男，1989年7月19日出生，汉族，住黑龙江省通河县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：覃丽丹，女，2002年9月4日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 法定代理人：覃石群，女，1954年7月8日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县，系覃丽丹姑妈。 委托诉讼代理人：李耀政，广西崇泰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄伟先，广西崇泰律师事务所执业律师。 上诉人广西盛城房地产开发有限公司（以下简称盛城公司）与被上诉人覃丽丹因商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛城公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，判决不当。双方签订的合同合法有效，一审判决在覃丽丹没有提供相关证据证实其实际损失的情况下应该按照举证不能驳回覃丽丹要求增加逾期交付使用房屋期间违约金的请求，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定进行计算。按照双方签订的合同计算的违约金数额为573.59元。即使根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十七条的规定调整违约金数额，也应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审判决未对涉案房产的租金进行评估，而是以同一涉案小区同类案件双方当事人协商的结果作为损失的参考标准调整违约金数额错误。如法院判决支持覃丽丹调整违约金的主张，则应从违约金中扣除盛城公司已经支付的1000元诚意金。2.按照双方签订的合同约定，盛城公司有可以延期交房的情形：（1）中、高考原因：覃丽丹与盛城公司于2014年10月17日签订《商品房买卖合同》，盛城公司于2018年10月26日实际交房，这期间应扣减中、高考天数共计24天；（2）恶劣气候原因：2014年10月17日至2018年10月26日期间，中雨以上恶劣天气有141天，高温天气有26天，扣减的上述天数有扶绥县气象局提供的气象资料佐证；（3）政府原因：因进入涉案小区道路被政府廉租房项目占用，导致涉案小区1号楼竣工验收时间延后60天。3.一审程序违法。盛城公司向一审法院提交鉴定申请书，申请对覃丽丹一审提交的《致歉函》复印件进行真伪鉴定，但一审法院未允许，影响判决。一审判决亦未对与涉案房屋同地段同类型房屋租金进行评估鉴定。综上，恳请二审法院依法支持盛城公司的上诉请求。 覃丽丹辩称，1.盛城公司逾期交房是事实，由此造成的损失按照双方签订的合同约定进行计算明显过低，一审判决结合涉案房屋地理位置、面积大小及扶绥县的经济水平等因素调整违约金数额符合实际情况及法律规定。盛城公司支付的1000元诚意金是向业主表达歉意之举，并非违约金，不应该扣除。2.盛城公司主张扣减因天气原因等因素导致工程停工，但所提交的证据不足以证实该事实，该请求没有事实和法律依据。逾期交付房屋期间发生的可能影响施工进度情形不应作为顺延交付的理由，故约定交房日即2015年12月30日之后的因天气、中高考停工等情形不能作为顺延交房的事由。覃丽丹只是不能提供《致歉函》证据原件，不存在伪造证据的事实。一审判决结合涉案房屋的地理位置、面积大小等因素调整违约金数额符合法律规定。综上，请求二审法院依法驳回盛城公司的上诉请求，维持一审判决。 覃丽丹向一审法院起诉请求：判令盛城公司支付逾期交房违约金20400元。 一审法院认定事实：覃生富与覃丽丹系父女关系，覃生富生前与覃丽丹的母亲离婚，离婚后覃丽丹的母亲一直下落不明。2018年1月12日，覃生富病故。覃生富的父母已先于覃生富去世。覃丽丹的姑妈覃石群经扶绥县昌平乡平白村村民委员会指定为覃丽丹的监护人。覃丽丹为覃生富唯一的第一顺位继承人。2014年10月17日，覃生富与盛城公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人覃生富购买出卖人盛城公司开发建设的位于广西扶绥县，建筑面积114.81平方米，房价总金额为286795元；付款方式为银行按揭付款，买受人于签订合同前付清按揭首期款106795元，余款向按揭银行贷款；出卖人应当自2015年12月30日前向买受人交付该商品房；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期而不承担延期交付责任：1.不可抗力且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2.买受人未按约付清房款或其他费用；3.国家有关法律、法规、政策改变而导致工期延误；4.政府机构、市政配套、公共配套设施施工单位、服务单位作为或不作为、城市规划变化、市政工程实施或变化，恶劣的气候（如中雨以上连续2天，37℃以上高温天气洪涝灾害连续两天以上等；5.非因出卖人原因停水、停电超过2小时导致工期受影响的；6.因设计变更；7.等待验收或丈量所需的时间；8.该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以该银行按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期至按揭回款之日后30日；逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房违约金最高不超过总房价款的千分之二；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，覃生富付清了购房款，其中银行贷款于2014年12月12日发放；盛城公司没有按期交房。2016年6月，盛城公司向覃生富发出《不能如期交房的致歉信》，承诺如继续履行合同，盛城公司将在承担约定违约金责任之外多支付1000元诚意金。覃生富收到后在业主意见中签字同意，并领取了诚意金1000元。2018年10月26日，双方办理收房手续。 一审法院认为，覃生富与盛城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。覃生富支付了购房款后，盛城公司应当在约定的期限内交付房屋。现盛城公司没有如期交付房屋，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。因覃生富已去世，覃丽丹作为其唯一第一顺序继承人享有本案原告的主体资格。覃丽丹诉请盛城公司支付逾期交房违约金依法有据，予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房违约金最高不超过总房价款的千分之二。盛城公司逾期交房，导致覃生富、覃丽丹无法占有使用房屋，由此造成的经济损失，按照《商品房买卖合同》约定计算违约金明显过低，对覃丽丹不公平。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。对逾期交房导致覃丽丹的实际损失数额问题，双方当事人均未提交充分证据予以证明。覃丽丹要求按照致歉函中的600元/月的标准计算违约金的主张，因其提交的致歉函并非双方合意，不予支持。本县在逾期交付使用房屋期间有关部门没有公布同地段同类型房屋租金标准。综合本案涉案房屋所处的地理位置、周边环境、房屋面积大小及逾期交房的时间段等因素，结合当地的经济水平，认定涉案房屋违约金损失按每月500元的标准计算。盛城公司主张违约金中应扣除其已经支付给覃生富的1000元诚意金，根据其发出的《不能如期交房的致歉信》内容，其支付1000元给覃生富系因逾期交房，向业主表示歉意之举，并非违约金，故对其该主张不予支持。 关于逾期交房天数的问题。因每年在中、高考期间，政府部门都发通知要求施工单位停工配合，现实上存在着扣除顺延期间的正当合理性，对盛城公司辩称理由成立，予以采纳。但超出交房期间的该部分情形不能作为交房顺延期间计算，因此可扣除中、高考停工各3天，共计6天。盛城公司主张应扣减因高温、下雨等天气等原因导致未能施工的天数，因提交的工期签证单等证据材料没有证据原件予以核实，无法佐证停工的事实，故对盛城公司主张因天气原因扣减的天数不予支持。对于盛城公司提出的政府占用土地原因，因涉及其他法律关系，应由盛城公司与政府自行协商，不应作为顺延工期天数。对盛城公司主张以覃生富逾期交付房款违约抵扣天数的主张，合同并未明确付清全部购房款时间，盛城公司未能提交证据证实是因覃生富原因延期办理按揭，不予采信。由此，认定盛城公司逾期交房天数中可免除承担逾期交房违约责任的天数有6天。据此，盛城公司应支付自2015年12月31日至2018年10月26日逾期交房违约金34个月×500元/月=17000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：广西盛城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向覃丽丹支付逾期交房违约金17000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，由广西盛城房地产开发有限公司负担113元，覃丽丹负担42元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提供，对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，一、关于如何调整违约金数额的问题。盛城公司与覃生富签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。覃生富在合同约定期限内支付购房款后，盛城公司应按合同约定按期交付房屋。盛城公司逾期交房，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。因覃生富已去世，覃丽丹作为其唯一第一顺序继承人享有本案诉讼主体资格。覃丽丹诉请盛城公司支付逾期交房违约金依法有据，应予支持。双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房违约金最高不超过总房价款的千分之二。盛城公司逾期交房，导致覃生富、覃丽丹无法占有使用房屋，由此造成的经济损失，按照《商品房买卖合同》约定计算违约金明显过低，对覃丽丹不公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”。对于逾期交房导致覃丽丹的实际损失数额问题,双方当事人均未提交充分证据予以证明,难以确定。一审判决从案件查明事实分析，综合本案涉案房屋所处的地理位置、周边环境及房屋面积大小等因素，结合当地的经济水平，认定涉案违约金损失按每月500元的标准计算也符合实际，并无不妥，予以认定。盛城公司主张违约金按涉案购房合同的约定计算，理由不成立，不予支持。盛城公司主张违约金中应扣除其已经支付给覃生富的1000元诚意金，根据其发出的《不能如期交房的致歉信》内容，其支付1000元给覃生富系因逾期交房，向业主表示歉意之举，并非违约金，故一审不支持其该项主张正确，应予维持。 %1、关于逾期交房天数的问题。盛城公司主张在施工过程中存在因中高考、高温天气、政府廉租房占地等原因导致停止施工，可以延期交房，应扣减天数251天。关于扣减天数的期间问题。扣减天数的合理期间应为双方签订涉案购房合同之日起至合同约定应交付房屋之日止，盛城公司主张应计至实际交付房屋之日止，理由不当，不予支持。关于扣减天数的问题。根据本案事实，一审判决认定扣减中考、高考天数6天正确，予以认定。盛城公司与覃丽丹签订的《商品房买卖合同》关于“交付期限及交付条件”约定，因恶劣气候（如中雨以上连续2天，37℃以上高温天气连续两天以上）影响工期的，盛城公司在受到影响的范围内，不承担延期交付的违约责任。结合盛城公司一审提供的由扶绥县气象局出具的《气象资料使用证明》，对盛城公司主张扣减因高温天气等原因导致未能施工的天数的请求应予支持，一审判决没有扣减相应天数不当，应予纠正。根据扶绥县气象局提供的2014年—2016年的气象统计资料，覃丽丹与盛城公司签订本案《商品房买卖合同》后至合同约定的交房期间（即2014年10月17日至2015年12月30），达到中雨以上连续2天或达到37℃以上高温天气连续2天以上天气条件的日期共15天。盛城公司主张因政府施工占用进入涉案小区道路原因顺延相应工期，因涉及其他法律关系，本案不作审理。综上，盛城公司可顺延交房的天数共21天（中高考天数及高温天气等因素）。结合查明的事实，盛城公司实际交房日期为2018年10月26日，迟于约定交房日期即2015年12月30日33个月27天，扣减可顺延天数21天。因此，盛城公司应向覃丽丹支付逾期交房违约金16600元[500元/月×33个月+500元/月÷30天×（27天-21天）]，一审判决盛城公司支付逾期违约金17000元错误，应予纠正。 %1、关于一审程序是否违法的问题。关于一审程序是否违法的问题。盛城公司主张对覃丽丹提交的致歉函进行评估，因该函确为盛城公司曾与其他业主签订，且一审判决对该函未予采信，故一审判决未启动评估鉴定程序不属程序违法。一审判决综合涉案房屋的地理位置等因素确定覃丽丹每月的经济损失正确，评估鉴定并非必然需要，故一审法院未启动评估程序并无不当。 综上所述，盛城公司上诉请求扣减逾期交房天数部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 变更广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1502号民事判决“广西盛城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向覃丽丹支付逾期交房违约金17000元。”为广西盛城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向覃丽丹支付逾期交房违约金16600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费155元，由广西盛城房地产开发有限公司负担113元，覃丽丹负担42元；二审案件受理费310元，由广西盛城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年三月十七日 法官助理 郑贤文 书 记 员 黄安丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。