福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终694号 上诉人（原审被告）：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路**。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：陈永飞，男，1982年12月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审原告）：施秀清，女，1985年2月19日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 陈永飞及施秀清共同的委托诉讼代理人：陈景杭，福建君守律师事务所律师。 陈永飞及施秀清共同的委托诉讼代理人：洪欣瑶，福建君守律师事务所实习律师。 上诉人万星（南安）置业有限公司（以下简称“万星置业公司”）因与被上诉人陈永飞、施秀清商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万星置业公司上诉请求：撤销原判第一项，发回重审，或者改判驳回陈永飞、施秀清关于逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一、案涉项目主体工程实际于2015年全部完工，但因周边市政配套设施未竣工验收（至今仍有部分连接至案涉项目小区主要入口地未征用施工），导致无法按原规划要求竣工验收。万星置业公司多次与政府部门沟通，最后修改规划方案，将已施工完的绿化用地及店面边的地改为临时通道，案涉项目最终拖延至2018年底、2019年1月才分别通过竣工验收和消防验收。万星置业公司逾期竣工及绿化率不足的问题是由于市政配套道路无法正常施工交付使用所导致，并非万星置业公司的原因。另，南金公路市政化改造工程于2019年3月15日才竣工验收，影响案涉项目内部雨污排水管道连接市政管道的施工进度，应给予正常合理的施工时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第五条约定，万星置业公司有权据实顺延交房，不承担逾期交房违约责任。二、虽双方合同及附件约定，日降雨量超过60毫米以上才可以顺延交房，但根据实际，日降雨量50毫米以上即是暴雨，是无法施工的。另根据规定，高温天气应当停止室外作业。一审法院对上述暴雨、高温天气未予顺延是错误的。三、陈永飞、施秀清未按约定时间支付专项维修资金，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》相关约定，万星置业公司可顺延交房。四、若法院认定万星置业公司构成逾期交房违约，根据《商品房买卖合同》第八条约定，万星置业公司仅须支付3000元违约金。 陈永飞、施秀清辩称，一、万星置业公司主张的市政工程开工时间晚于双方合同约定的交房时间，故市政工程因素不能成为万星置业公司逾期交房的合法理由。二、万星置业公司主张因天气因素延期交房420日，但其提供的证据无法证明高温天气属于合同约定可延期交房的情形，暴雨天气无法证明是具体哪几天，以及是否实际停工。三、黄美芬已依约支付全部购房款，不存在因未付款可延期交房的情形。请求驳回上诉，维持原判。 陈永飞、施秀清向一审法院起诉请求：判令万星置业公司支付给陈永飞、施秀清逾期交房违约金44642元（违约金自2017年10月1日起算至2019年5月21日止，按陈永飞、施秀清已付款的日万分之二计算）。 一审法院认定事实：万星置业公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售等业务的有限责任公司，并取得案涉建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。2017年4月6日，陈永飞、施秀清与万星置业公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同包含附件十一《补充协议》等内容，双方已就该合同进行网签备案登记。合同约定，陈永飞、施秀清购买万星置业公司开发的址在南安市，预测建筑面积78.24平方米，单价为每平方米4868.48元，总价款380910元。第七条约定，付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2017年4月6日前支付首期房价款210910元，占全部房价款的约50％，余款170000元向中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）申请贷款支付。第八条约定，逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、详见补充协议附件十一第四条。第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、详见附件。第二十八条约定，补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第三条约定，……1、乙方应于2017年4月6日向甲方支付首期款共计210910元，余款共计170000元办理银行按揭……3、甲方仅限于协助乙方向甲方指定银行办理商品房抵押贷款……4、乙方应当在签订商品房买卖合同同时向银行提供按揭银行所需的全部资料，按揭银行需要增加文件时，乙方应当于接到银行或甲方书面通知后7日内提交增加的资料，否则视为逾期付款……第四条约定，乙方如未按《合同》约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，自《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方在甲方书面催告30日后仍未支付应付款的，甲方有权解除合同。甲方解除《合同》的，乙方所交定金不予退还。第五条约定，1、双方同意该商品房不适用合同第四章第九条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2017年9月30日前将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物、生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件。2、甲方最终的交付期限是指该条约定的交付期限加上根据约定实际发生且可以据实予以延期的期限。3、若乙方尚未按照《合同》及本补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位；（2）乙方未能按期偿付按揭贷款本息导致甲方承担担保责任的情况；（3）办理产权证应预交的费用；（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方有权相应据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无需承担逾期交房的违约责任。4、房产符合《合同》约定的交付条件后，如乙方未能按甲方交房通知上规定时间内同甲方办理该房产之交接手续并且无书面说明原因，则视为乙方对该房产之楼宇及一切设施均无异议，同意接收该房产，并承担相应责任。5、如果在规定的日期内未达到合同约定的交付条件，但经甲乙双方协商乙方同意接收房产，则视为甲方已经按《合同》交付。6、除火灾、水灾、飓风、、地震等不可抗力的原因外以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延）：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度的；（2）遇到日降雨量超过60毫米或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度；（4）遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工或影响施工速度，或因市政规划、基础配套设施建设拖延或要求、标准有所更改等，造成无法正常施工或影响施工速度；（5）非甲方原因导致引起的工人停工或罢工；（6）非甲方原因的市政配套项目未完成而造成不能入住；（7）其他非甲方所能控制的因素。第六条第二款约定,甲方如未按《合同》及补充协议规定的最终交付期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方解除《合同》的，甲方应当在买卖双方至房管局办理退房手续完成后30天内退还全部已付款，并向乙方支付累计不超过乙方已付款2%的违约金。第十三条第二款约定，本《合同》及补充协议虽然是由甲方提供，但所有条款均经乙方逐条详细查阅，双方达成共识而填写。乙方放弃以甲方提供格式《合同》而导致《合同》约定无效的主张。合同签订后，陈永飞、施秀清于2017年4月18日支付首期购房款210910元，并向建设银行南安支行申请贷款170000元用于支付本案购房款。建设银行南安支行于2017年5月26日将贷款170000元发放给万星置业公司。案涉工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司于2019年5月10日通知陈永飞、施秀清可办理交房手续，双方于2019年5月21日办理交房手续。 一审法院认为，万星置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈永飞、施秀清向万星置业公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内。陈永飞、施秀清与万星置业公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》约定，万星置业公司应当在2017年9月30日前，将符合《补充协议》第五条第一款约定条件的商品房交付给陈永飞、施秀清。根据《补充协议》第五条第六款约定，如遇到日降雨量超过60毫米、六级或六级以上大风天气可以延期交房，而案涉工程从2017年4月6日双方签订合同之日到2017年9月30日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过60毫米、六级或六级以上大风天气共10天，即万星置业公司的交房时间可以顺延到2017年10月10日。万星置业公司主张高温、暴雨等天气属于不可抗力，可作为延期交房的事由，为此要求延期交房420天，但是合同约定可以顺延交房的天气因素是日降雨量超过60毫米或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的，并没有约定高温天气可以顺延交房，且万星置业公司所提供的天气证明又无法证明暴雨中日降雨量超过60毫米以上的雨天是哪几天，故对万星置业公司有关延期交房超过10天的主张，不予采纳。案涉工程虽已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格，但万星置业公司于2019年5月10日才通知陈永飞、施秀清办理交房手续，故万星置业公司已构成逾期交房，且已超90日。根据合同约定，万星置业公司应支付陈永飞、施秀清自逾期之日即2017年10月11日起至2019年5月10日止（共577日），每日按陈永飞、施秀清已付购房款380910元的0.02％计算的逾期交房违约金43957元，陈永飞、施秀清诉讼请求中超出此部分的，不予支持。万星置业公司辩称，因市政规划道路凤仪路未及时施工，直至2018年5月28日才竣工验收，导致案涉建筑工程竣工验收、消防验收不得不迟延开展进行，并提供《关于建设工程消防验收问题的说明》《建筑消防设施委托检测合同》《中标通知书》《补充协议书》《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、《总平面图》欲证明其主张。就此，案涉建筑项目的竣工验收时间晚于2018年5月28日，万星置业公司在合同约定的交房时间前自身并不具备需具备的全部交房条件，市政规划道路凤仪路建设拖延的问题不能作为万星置业公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，万星置业公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故万星置业公司提供的上述证据不予采信，辩称也不予采纳。万星置业公司辩称，因南安市南金公路市政化改造工程直至2019年3月15日才竣工验收，应给予案涉建筑项目正常合理的施工时间，处理雨污排水管道工程的连接事宜，并提供［2017］96号南安市人民政府专题会议纪要、《福建省市政工程竣工验收报告》《南安万星城市广场规划竣工测量总平面图》欲证明其主张。就此，南安市南金公路市政化改造工程于2018年10月15日开工，于2019年3月15日竣工验收，系发生在万星置业公司迟延履行交房义务之后，上述情况依法不能成为免除万星置业公司责任的理由，故万星置业公司提供的上述证据不予采信，辩称也不予采纳。万星置业公司又辩称，案涉小区于2017年8月根据电力部门规定变更配电房设计，并提供闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》欲证明其主张。就此，闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件于2016年3月1日印发，在本案合同签订之前，万星置业公司本应根据文件内容及时变更设计方案，但其并没有提供其及时申请变更，只因电力部门迟延批复造成方案无法变更，致使万星置业公司迟延交房的证据，故万星置业公司提供的上述证据不予采信，辩称也不予采纳。万星置业公司再辩称，根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第五条第4项的约定，万星置业公司仅需一次性支付违约金3000元，但这违约金3000元针对的是交付的房屋不符合交付条件，本案并不属于该情形，故对该辩称，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、万星置业公司应于判决生效后30日内支付陈永飞、施秀清逾期交房违约金43957元；二、驳回陈永飞、施秀清的其他诉讼请求。案件受理费916元，减半收取计458元，由陈永飞、施秀清负担8元，万星置业公司负担450元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，一、关于案涉商品房项目是否因政府原因导致迟延交房的问题。万星置业公司主张因市政配套工程原因导致其无法按期交房，但其提供的有关市政配套工程相关证据所涉内容系案涉小区道路、排污等工程能否与市政管网连接的问题，而万星置业公司在一审提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》所载竣工验收日期及五方验收单位落款时间均为空白，万星置业公司就此未能进一步举证予以说明，其提供的南安市人民政府[2017]96号专题会议纪要中仅体现万星城市广场“基本完工”，故根据本案上述证据，无法确认案涉工程除上述管网连接问题外的其余工程建筑是否在2019年5月10日通知陈永飞、施秀清交房前符合竣工验收条件，万星置业公司据此抗辩免除其逾期交房违约责任，依据不足，不予采纳。二、万星置业公司主张日降雨量50毫米以上暴雨及高温天气应予顺延交房，不符合案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的有关约定，不予采纳。三、《补充协议》第五条第三款约定万星置业公司可据以顺延交房的款项中并不包含专项维修资金，且《补充协议》第一条约定专项维修资金由陈永飞、施秀清自行按有关规定缴交，故万星置业公司以陈永飞、施秀清未缴交专项维修资金为由，主张免除其通知交房前的逾期交房违约责任，依据不足，不予采纳。四、万星置业公司主张其仅须支付违约金3000元，缺乏合同依据，不予采纳。 综上所述，万星置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费899元，由万星（南安）置业有限公司负担（多预交的17元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年三月三十一日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。