江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初5850号 原告：常熟市金笔厂，住所地江苏省常熟市虞山镇三和村殷庄。 投资人：袁金荣，总经理。 委托诉讼代理人：屠润华，江苏圣益律师事务所律师。 被告：段海燕，女，1984年4月18日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：周红芳，江苏世纪天合律师事务所律师。 被告：常熟市在水一方大酒店，住所地江苏省常熟市南沙路**。 投资人：顾峰（已死亡）。 被告：顾老炳，男，1955年8月15日生，汉族，住江苏省常熟市。系顾峰的父亲。 被告：顾杏金，女，1955年2月6日生，汉族，住江苏省常熟市。系顾峰的母亲。 被告：刘羽，女，1985年8月29日生，汉族，住江苏省常熟市。系顾峰的妻子。 被告：顾某，女，2007年7月7日生，汉族，住江苏省常熟市。系顾峰的女儿。 法定代理人：刘羽（身份信息同上），系被告顾某母亲。 原告常熟市金笔厂与被告段海燕、常熟市在水一方大酒店、顾峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理，审理中，被告顾峰于2019年6月13日去世，本院根据原告申请，依法通知顾峰的继承人顾老炳、顾杏金、刘羽、顾某作为共同被告参加诉讼。后依法适用普通程序并于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告常熟市金笔厂的委托诉讼代理人屠润华、被告段海燕的委托诉讼代理人周红芳到庭参加诉讼。被告常熟市在水一方大酒店、顾老炳、顾杏金、刘羽、顾某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市金笔厂向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告段海燕于2015年2月4日签订的“房屋租用协议”及2016年2月2日签订的“房屋租用补充协议”解除；2、判令被告段海燕、被告常熟市在水一方大酒店将租赁房屋腾空返还给原告；3、判令被告段海燕、被告常熟市在水一方大酒店向原告支付2019年1月1日至4月10日房屋租金人民币250000元，并支付自2019年2月1日起至实际履行日止的违约金(以250000元为本金，按2%为月利率计算)；4、判令被告段海燕、被告常熟市在水一方大酒店向原告支付自2019年4月11日起至实际腾空返还租赁房屋日止的房屋占有使用费(以75000元/月为计算标准)；5、判令被告顾峰对被告常熟市在水一方大酒店应承担的款项承担连带清偿责任；6、案件受理费由三被告承担。审理中，原告将第3、5、6项诉讼请求变更为：3、判令被告段海燕、常熟市在水一方大酒店向原告支付2019年2月4日至2019年4月10日的租金242500元；5、判令被告顾老炳、顾杏金、刘羽、顾某在顾峰的遗产范围内对被告常熟市在水一方大酒店应承担的款项承担连带清偿责任；6、案件受理费由六被告承担。事实和理由：位于常熟市南沙路**房屋系原告所有，2015年2月4日原告与被告段海燕签订“房屋租用协议”一份，约定被告段海燕租用原告位于常熟市南沙路199号全部房屋及相关停车场地，租期九年，前六年每年租金90万元，后三年每年租金100万元，年租金在每年1月30日前一次性付清，先付后用，租用期间不得转租。2016年2月2日原告与被告段海燕签订“房屋租用补充协议”一份，约定迟延交付租金达一个月并经催讨仍不支付的、将房屋全部或部分转租他人使用等行为构成违约，原告有权解除房屋租用协议并要求被告方承担违约责任，逾期支付租金的，需按月2%支付违约金。被告常熟市在水一方大酒店系个人独资企业，于2004年11月12日成立，注，注册地址为常熟市南沙路**成立至今一直以南沙路199号房屋为经营场所，其为租赁房屋的实际承租人。被告常熟市在水一方大酒店原投资人为被告段海燕，后变更为顾峰，被告段海燕与顾峰签订的转让协议约定，顾峰以其个人财产对被告常熟市在水一方大酒店的债务承担无限连带责任。2019年1月30日，被告方未向原告支付2019年度租金90万元，为此原告委托江苏圣益律师事务所发函给被告方，向被告方催讨2019年度租金，但被告方至今仍未支付。鉴于被告方的违约行为，原告再次委托江苏圣益律师事务所发函给被告方，通知被告方解除上述“房屋租用协议”及“房屋租用补充协议”。原告认为，被告的行为己严重违反了协议约定，给原告方造成了巨大的经济损失，故原告为维护自身合法权益，现起诉至人民法院，请求判准原告之诉请。 被告段海燕辩称：被告一并非是真正与原告发生租赁关系的合同相对方，被告二才是实际的承租人，原告要求被告一承担相关义务的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。 被告常熟市在水一方大酒店未作答辩。 被告顾老炳、顾杏金、刘羽、顾某未作答辩。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位：位于常熟市南沙路**房屋**筑面积合计3509.46平方米）系原告常熟市金笔厂所有。2015年2月4日，以常熟市金笔厂为甲方，段海燕为乙方，双方签订《房屋租用协议》一份，主要内容：“一、因乙方需求，租用常熟市金笔厂全部房屋及相关停车场地，租用时间九年。租赁期限为：2015年2月4日至2024年2月4日。在协议执行期间，甲方如有意外伤亡或自然离世，有甲方第一继承人接任执行。二、前六年每年租金为玖拾万元人民币。年租金在每年的1月30日前一次性付清，先付后用。后三年每年租金为壹佰万元，付款日期和方法同上，租金均为税后结付。三、在租用之前金笔厂区域内所搭建的所有生活经营附房为甲方所有，乙方不得转租。乙方对前搭建生活经营附房确需甲方可无偿提供乙方使用。租用期间乙方不得将甲方的房屋及场地转租给其他人使用。四、租用期间乙方应对甲方的所用财产做好安全防护工作，因乙方责任造成甲方财产损失的，乙方将负全部经济损失后果，赔偿金额按有关权威评估机构评估依据为赔偿标准。但对因自然灾害不可抗力造成的甲方财产损失，与乙方无关，乙方的财产损失与甲方无关。五、在租用期间乙方不得变更原有建筑基础设施，乙方对所有使用电器线路设施应进行全面安全性检查、维修或更换（维修更换费用乙方承担），确保安全经营和甲方财产安全。六、在租用期间乙方未经规划局和甲方许可不准随意搭建生活或经营附房，如许可搭建的生活、经营附房，使用权归乙方，所有权归还甲方，搭建一切费用有乙方承担，并做好原有绿化环境的养护工作。七、在租用期间甲方房屋由于市政规划需要而中止租用执行，乙方应无条件配合执行，甲方不承担任何赔偿和补偿。八、在租用期间因市政规划需要拆迁所得到的政府赔偿作如下说明：（1）浴室宾馆及门面的装饰政府拆迁补偿款归乙方所得。（2）土地、房屋以及前后搭建的生活或经营附房的政府拆迁赔偿款归甲方所得。九、租用期满，乙方应如期归还所租用房屋及所搭建的生活或经营附房，不得对上述房屋主体结构和装饰作破坏拆除，可搬移的乙方原设备甲方给予乙方半个月时间搬移和搬离。超过半个月，乙方每天补偿给甲方迟交费2465.75元（按年租金÷365天计算）。十、租用期间乙方的水、电、税费由乙方直接向有关部门交纳，租期结束时乙方所产生的水、电、税费及所有经济纠纷甲方不承担任何经济责任和法律责任。十一、在租用期间，任何一方不得以任何理由提前结束租期，如有违约，违约一方应赔偿对方全年房屋租金的50%作为补偿对方。十二、甲方确保乙方正常营业，未经乙方许可不得在乙方租用的场地上增建房屋。十三、租用期间不得拖欠员工工资和经营违法行为由此产生的后果，甲方不分担任何经济责任和法律责任。十四、租赁期届满，在同等条件下，乙方享有续租优先权。十五、在租用期届满，乙方所产生的债权债务和拖欠员工工资和劳资纠纷等与甲方无关，甲方不承担经济后果和法律后果。十六、本续租协议条款双方签字后生效。一式二份，双方各执一份。十七、本协议未尽事宜，双方协商解决，协商不成双方均可向常熟市人民法院提起诉讼。” 2016年2月2日，以常熟市金笔厂（出租人）为甲方，段海燕（承租人）为乙方，陈震华（担保人）为丙方，三方签订《房屋租用补充协议》一份，就2015年2月4日签订的“房屋租用协议”作如下补充：一、陈震华（公民身份证号码×××）为乙方履行房屋租用协议提供连带责任担保。二、出租房屋的安全保障。乙方在租赁期限内有义务为租用房屋购买财产保险，且对租赁期限内的房屋安全承担责任。三、违约责任。租赁期限内，乙方有下列行为的，甲方有权解除房屋租用协议并要求乙方承担违约责任：1、迟延交付租金达壹个月，并经甲方催讨仍不支付的；2、将租赁房屋全部或部分转租他人使用的；3、未经甲方同意，擅自改变或搭建其它附房的或破坏房屋结构造成影响房屋安全的；4、乙方在使用房屋中因违法行为被有关部门查处或因乙方其他原因致使房屋空置达三个月的。四、乙方如逾期支付租金的，需按月2%向甲方支付违约金，违约金必须每月支付。五、本协议自双方签字后生效，与原协议具有同等效力。” 常熟市在水一方大酒店系个人独资企业，于2004年11月12日成立，住所地，住所地为常熟市南沙路**为金焕宝。2016年1月5日，该企业工商登记变更投资人为段海燕。2017年6月8日，段海燕与顾峰签订转让协议，约定段海燕将常熟市在水一方大酒店转让给顾峰，2017年6月13日经常熟市市场监督管理局核准，企业投资人变更为顾峰。 2017年6月15日，原告委托江苏圣益律师事所向被告段海燕邮寄《律师函》一份，主要内容为：“2017年6月12日，你违反协议约定，擅自将租赁物范围内的树木砍掉用于搭建房屋，为此出租人已向相关部门报告并要求追究你的法律责任。另，据金笔厂查阅企业登记信息，你在2017年6月12日已将‘在水一方大酒店’投资人变更为顾峰。律师认为，你未经出租人及相关部门批准擅自砍掉树木搭建房屋的行为已构成对出租人权益的损害也违反了补充协议第三条第3项约定。另外你将属个人独资的‘在水一方大酒店’的投资人变更为顾峰实质上已将房屋的使用权转移给了第三人，该行为同样违反了协议第三条及补充协议第三条第2项的约定。鉴于上述违约事实，本律师根据《中华人民共和国合同法》第93条规定，授权通知如下：1、停止在金笔厂厂区范围内砍伐行为、拆除违法搭建，恢复原状；2、解除金笔厂与你签订的‘房屋租用协议’及‘房屋租用补充协议’；3、限定你于2017年9月18日前将租赁房屋、场地归还出租人。4、保留向你追究违约责任的权利。” 2017年9月28日，常熟市金笔厂向本院提起诉讼，向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告段海燕2015年2月4日签订的房屋租用协议及2016年2月2日签订的房屋租用补充协议解除；2、判令被告段海燕支付逾期支付房金利息60330元；3、判令被告段海燕立即腾空房屋交还原告，并支付自合同解除之日起至实际迁出日期间按2466元/天的使用费；4、判令被告段海燕支付原告房租金税收人民币315000元、滞纳金80325元，赔偿原告毁坏绿化造成的损失150000元；5、判令被告常熟市在水一方大酒店和高爱娟立即腾空并归还原告所有的房屋；6、判令被告常熟市在水一方大酒店、高爱娟自原告与被告段海燕解除租赁关系之日起的占有期间的房屋使用费；7、案件受理费由被告承担。本院经审理，于2018年8月22日作出（2017）苏0581民初10956号民事判决书，认为：“《房屋租用协议》及《房屋租用补充协议》由段海燕签订，常熟市在水一方大酒店为租赁房屋的实际承租人。2017年6月8日，段海燕将其持有的常熟市在水一方大酒店的股份进行转让，投资人进行了相应变更登记，都仅是企业内部变更，不能视为段海燕转租涉案房屋。另外，原告认为段海燕存在违约行为，将租赁物范围内的树木砍掉用于搭建房屋，该事实因无相应证据予以佐证，故本院不予认定。原告据此认为段海燕违反了协议约定，于2017年6月15日向段海燕邮寄《律师函》，主张解除《房屋租用协议》及《房屋租用补充协议》，不符合双方约定的解除条件，因此也不发生解除协议的法律效力。因协议尚未被解除，原告要求被告腾空房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告段海燕作为协议的相对方，应按协议约定支付租金。被告常熟市在水一方大酒店作为涉案房屋的实际承租人，且也实际支付了部分租金，原告也已接受，故其也负有交付租金的义务”。故判令被告段海燕、常熟市在水一方大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市金笔厂2018年度房屋租金70万元；驳回原告常熟市金笔厂的其他诉讼请求。目前该判决书已生效，原告已申请强制执行。因被告方一直未再未支付租金，原告催讨未果后，曾于2019年3月6日向被告段海燕、常熟市在水一方大酒店寄发了律师函，要求解除房屋租赁协议及其补充协议，被告常熟市在水一方大酒店在2019年3月11日签收了原告要求解除合同的律师函，但被告段海燕未签收。2019年3月29日、4月10日，原告分别向被告段海燕寄发律师函，要求支付租金、解除房屋租赁协议及其补充协议，被告段海燕均未签收。为此，原告提起了本案诉讼。本院采取公告方式于2019年8月1日视为送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票等材料。 本案庭审中，原告陈述：当时原告方将租赁房屋出租给在水一方最早的投资人金焕宝使用的，2015年初金焕宝将被告段海燕介绍给原告认识，称其准备将在常熟市在水一方大酒店全部转让给被告段海燕，要求原告与被告段海燕重新签订房屋租赁协议，原告方就根据之前与金焕宝签订的协议重新准备了一份拿给被告段海燕签署，在当时，原告方也无法核实被告段海燕究竟是否已经受让了在常熟市水一方大酒店，只知道被告段海燕是常熟市在水一方大酒店的老板，原告方认为无论是2015年的租房协议还是2016年的补充协议，被告段海燕均是以其个人名义与原告签订的……原告在诉讼之前一直以为常熟市在水一方大酒店的老板是段海燕，直到起诉之后查询被告的工商信息时才发现投资人已经变更登记为顾峰了。被告段海燕表示：其是代表被告常熟市在水一方大酒店与原告签订的租赁合同及补充协议，常熟市在水一方大酒店自成立至今一直是在案涉的租赁房屋内进行经营，在此前的案件中原告也陈述了其主要是向被告常熟市在水一方大酒店讨要租金，收条也是开的被告常熟市在水一方大酒店的名义，实际原告也是认可租赁关系是建立在原告和被告常熟市在水一方大酒店之间的。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告段海燕签订《房屋租用协议》及《房屋租用补充协议》合法有效，被告段海燕作为协议的相对方，应按协议约定支付租金。被告常熟市在水一方大酒店作为涉案房屋的实际承租人，且也实际支付了部分租金，原告也已接受，故其也负有交付租金的义务。由于被告段海燕及常熟市在水一方大酒店未按合同约定支付租金，原告有权根据《房屋租用补充协议》解除合同，原告催讨未果后通知解除合同的律师函被告常熟市在水一方大酒店虽于2019年3月11日签收，但被告段海燕一直未签收，后本案通过公告送达方式，2019年8月1日视为被告段海燕已收到诉状副本，即已收到原告要求解除合同的意思表示，故原告与被告段海燕签订的《房屋租用协议》、《房屋租用补充协议》于2019年8月1日解除。租赁合同解除后，被告段海燕及常熟市在水一方大酒店应向原告返还房屋，故原告要求被告段海燕、常熟市在水一方大酒店将租赁房屋腾空并返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。同时原告有权要求被告段海燕、常熟市在水一方大酒店支付合同解除前的租金，经核算，2019年2月4日至2019年8月1日的租金为438904元。合同解除后，常熟市在水一方大酒店作为租赁房屋的实际使用人，应当承担支付房屋占有使用费，使用费参照合同约定的90万元/年计算至被告实际搬离之日止。关于逾期支付租金的违约金，合同约定“年租金在每年的1月30日前一次性付清，先付后用”，现被告段海燕、常熟市在水一方大酒店拖欠租金，原告主张自2019年2月1日起违约金，本院予以支持，但应以438904元为基数，酌情按年利率6%的标准计算至实际给付之日止。依据《中华人民共和国个人独资企业法》规定，个人独资企业是由一个自然人投资，财产为投资者个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人其他财产予以清偿。由被告常熟市在水一方大酒店进行清偿的债务，在清偿不足时，被告顾老炳、顾杏金、刘羽、顾某以在继承顾峰遗产范围内承担清偿责任。被告顾老炳、顾杏金、刘羽、顾某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利，由此可能产生的不利后果应由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百零四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告常熟市金笔厂与被告段海燕之间的《房屋租用协议》、《房屋租用补充协议》于2019年8月1日解除。 二、被告段海燕、常熟市在水一方大酒店于本判决生效之日起十日内将租赁的常熟市南沙路199号房屋腾空并返还给原告常熟市金笔厂。 三、被告段海燕、常熟市在水一方大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市金笔厂租金438904元，并支付该款自2019年2月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算的违约金。 四、被告常熟市在水一方大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市金笔厂自2019年8月2日起至房屋返还之日止按90万元/年计算的占有使用费。 五、被告常熟市在水一方大酒店就上述债务清偿不足时，被告顾老炳、顾杏金、刘羽、顾某以其在继承顾峰的遗产范围内承担清偿责任。 六、驳回原告常熟市金笔厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元、公告费300元，合计5350元，由被告段海燕、常熟市在水一方大酒店负担（原告预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  谢蓉蓉 人民陪审员  金建芬 人民陪审员  江一平 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  万根华