贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初15号原告：吴盛琼，女，1971年12月28日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼、龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所执业律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地凯里市金山大道金泉国际新城售楼中心，统一社会信用代码：915226007705569349。法定代表人：方加民，系公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，住贵州省凯里市，系公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：张家艺，女，水族，1995年8月12日出生，住贵州省榕江县，系公司员工。原告吴盛琼诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年12月30日收到起诉状，2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴盛琼的委托诉讼代理人陆淼、龙继坤，被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、张家艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴盛琼向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金24233元（2016年1月1日计算至2017年2月17日）；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金53454元，从2017年1月1日暂计算至2019年7月1日，应计算至实际办证之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月12日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告已依照购房合同约定支付了全部房款，被告应当在2015年12月31日前交付房屋，同时于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。截止至2017年2月17日，被告才向原告交付房屋，但至今未履行办证义务。按照合同约定，被告均需按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告恒丰房产公司辩称：一、逾期交房：1、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已经届满，且并无中止、中断、延长事由，依法应当予以驳回。我公司与原告约定的交房时间为2015年12月31日，此时原告的权利已被侵害，应从该日计算，适用民法总则的规定，截止至2018年12月31日，本案诉讼时效届满。而原告提起本案的诉讼时效是在2019年12月，显然已经超过诉讼时效。2、我公司未能按期交付商品房责任不能全部归责于我公司，是我公司遇到商业风险，且存在不可抗力，我公司也一直在积极履行合同约定的义务。凯里供电局领导在主体工程完工并且按照设计完成内墙装饰的情况下，要求将其职工购买商品房所在7栋高层电梯前公共装修由已经装修好的乳胶漆改为瓷砖墙面，被告按照业主要求进行更改，延长大半年工期，推迟了商品房竣工验收时间。对于原告所在楼栋，我公司于2016年3月30日以后积极以电话、短信等形式通知交房，但有的业主怠于办理交房手续。二、逾期办证：1、原告至今未办理交付商品房相关手续，逾期办证违约就不应支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，因原告购买的房屋至今未办理交房入住，该项诉请于法无据，不予支持。2、我公司未能按期办理涉案房屋产权初始登记，是由于我公司在办理一期住宅所有权初始登记证时遇到一些问题，导致原告所购买栋楼的所有权初始登记办理延后，并非我公司有意拖延。早在2014年5月10日，我公司就先为一期业主办理所有权初始登记证，我公司向凯里市房地产管理局（以下简称：房管局）申请房屋所有权初始登记。房管局收件后，以我公司缺少凯里市人民政府文件规定的《基础建设使用材料发票审核报告单》为由拒绝为我公司办理产权初始登记。房管局才向我公司出示凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）－－《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发﹝2010﹞48号），该文件对我公司属于情势变更，逾期办证违约责任不在我公司。直到2016年7月18日，在上级政府的督促下，凯里市人民政府才废止了该文件，房管局才同意办理初始登记证，此时又发生房管局变更为凯里市不动产登记局，又耽误了登记时间。直到2017年9月28日才办理完毕一期业主的所有权初始登记证，导致耽误了二、三期业主的所有权初始登记证的办理。3、我公司也希望早日办理涉案房屋产权初始登记证，因为办证之后也可以减少我公司的开支，对我公司也是非常有利的。三、因商品房买卖合同中关于逾期交房和逾期办理房屋所有权证的违约金过高，请求依法减少两项违约金。原、被告围绕诉讼请求提供了证据，本院依法主持双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月12日，以原告吴盛琼为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积145.52平方米，总价款593082元。被告承诺在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人不退房的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。同时被告还承诺在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在附件十二补充协议“三、房屋所有权办理”中约定：“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合。……办理《房屋所有权证》发生的税费，全部由买受人承担”。合同签订后，原告已取得购房发票（金额为586764元）。被告于2017年2月17日将涉案商品房交付给原告。截止庭审结束时，被告还未取得涉案房屋的商品房所有权初始登记证。事后，双方因逾期交房及办证的违约金支付问题产生纠纷后，原告于2019年12月30日向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按约定交付商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。关于逾期交房是否已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2019年12月30日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2019年12月30日。因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，房开公司一直违约不交房，违约事实一直存在，每天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样。对已超过三年诉讼时效的部分，因权力人即原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，原告于2017年2月17日接收房屋，对2019年12月30日前已超过三年诉讼时效即2016年12月30日以前的逾期交房违约金不应得到支持。因此逾期交房违约金为2816元（以586764元为基数按照日利率0.0001从2016年12月30日计算至2017年2月16日）。关于逾期办证违约金的问题。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。对被告要求对违约金进行调整的问题，本院作如下分析。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。双方于2017年2月17日交房，《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。因双方对“根据出卖人要求的时间”没有约定具体时间，按照有约定按约定，没有约定按法定的处理原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日……”之规定，本案应按第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”的规定，确认2017年5月17日前为本案办理房屋权属证书的时间，故本院支持的逾期办证违约金为22737元（2017年5月17日至2019年7月1日），剩余违约金以586764元为基数按照日利率0.00005从2019年7月2日计算至被告实际交付商品房初始登记证之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告吴盛琼逾期交房违约金2816元。二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告吴盛琼逾期办证违约金22737元（剩余违约金以586764元为基数按照日利率0.00005从2019年7月2日计算至被告实际交付商品房初始登记证之日止）。三、驳回原告吴盛琼的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取871元，由原告吴盛琼负担540元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇二〇年三月四日书记员  杨婷婷