广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1576号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区。法定代表人：颜春，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈振、钟剑锋，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永利，女，1977年12月29日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区。委托诉讼代理人：陈华，广东青泉律师事务所律师。上诉人广东中胜置业有限公司（以下简称“中胜公司”）因与被上诉人王永利商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。中胜公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回王永利的全部诉讼请求；2.本案上诉费和一审受理费、保全费全部由王永利承担。主要事实和理由：一、原审法院认为“被告虽于2019年8月申请解除了案涉土地使用权的查封措施，但原告在此之前已通过诉讼方式通知被告解除合同，被告辩称原告诉请的基础事实已经消失，本院不予采信。”是错误的。认定解除权事实应当以一审辩论终结前为准，而不是王永利的起诉时间，王永利不具有解除权。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释〔1999〕19号）第九条规定，认定解除权事实成立的时间节点是“一审法庭辩论终结前”。本案一审开庭时间是2019年8月27日，而案涉土地使用权解封的时间是2019年8月14日。可见，土地使用权解封的事实明显早于“一审法庭辩论终结前”，换言之，王永利提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已消失，其以土地被查封为由要求解除合同显然没有事实和法律依据。二、中胜公司的主要合同义务是转移房产所有权，办理合同备案属于从合同义务，而本案所涉房产的交付期限尚未届满，王永利以涉案合同未本案为由认为其合同目的无法实现，要求中胜公司按房款的20%支付违约金没有事实依据和法律依据。参照九民会议纪要第47条的规定，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。三、即使解除权成立，一审法院认为“因所涉土地直至2019年8月都处于查封状态，违约行为一直存在，故被告辩称原告丧失解除权，不予采信。”也是错误的。解除权是形成权，不适用中止、中断的规定，只要超过一年期间解除权即告灭失。假如王永利因合同未备案而取得合同解除权，那么本案合同解除权的发生之日为2017年12月23日，至2018年12月22日消灭，王永利于2019年6月12日起诉请求解除合同，显然已超过解除权行使期限。四、鼓励交易是合同法基本原则，也是合同法的精髓。在合同可以履行的情况下，应当尽量促使合同履行。五、王永利没有按照合同约定交清房款，王永利应当继续履行付款义务、并按约定承担违约责任。王永利辩称，中胜公司的行为多次违反合同约定，未依约办理商品房预售合同登记备案手续，虽然所涉及房产之土地被法院一审判决后解封，但并不影响在合同签订后一年多的时间内其根本性和实质性违约行为的存在，也不能依法豁免其在合同中关于合同备案和承诺保证所涉及之房产和土地权利完整不被司法查封的义务。依照合同法以及双方合同约定，王永利享有合同解除权。1.中胜公司与王永利订立的《商品房买卖合同（预售）》第八章第十九条约定，中胜公司应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知王永利。但是截至今日与王永利签订的合同仍未办理备案手续。即使中胜公司办理了网签，但网签和备案登记是两个不同的行为，带来的权利和责任效果不一，不能简单地将网签等同于合同备案登记，再者网签也非合同约定义务，中胜公司应当依照合同第十九条约定之内容办理合同的登记备案手续，而不能以其进行了网签而免除备案之责，这是于法于约无据之要求。2.《商品房买卖合同（预售）》第五条关于房屋权利状况承诺第3项“该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况”，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。中胜公司该等承诺应当覆盖至双方合同签订之前、之时和之后，即自王永利意向购买该房产时，中胜公司就应当保证其承诺之情形不得发生。但事实上，中胜公司向王永利隐瞒了土地被司法查封的事实，使得王永利在不知情的情况下购买了房产，而且，该商品房以及附着之土地被司法查封之事实，一直到2019年8月才予解封，即便解封，也不能消除其之前满足合同解除条件之违约行为的存在，依照合同之约定，王永利享有解除合同的权利。如果因为中胜公司解除查封的行为，可以消灭王永利依合同约定享有合同解除权的权利，那么中胜公司的违约成本何在？如何维护合同交易等经济行为的稳定性和安全性？如何保障合同法意思自治、诚实信用和公平交易之原则的实现？3.再者，虽然中胜公司获得了广州市中级人民法院的解封裁定，但其目前涉案已有530起（数据来自天眼网风险提示），并且已列为“最高人民法院所公示的失信公司”，股权也处于出质状态；而且在王永利通过EMS邮政快递向中胜公司工商登记之经营住所地发出的文件，均因中胜公司“原址查无此人”被退回。因此，中胜公司经营之风险未得到消除，且随时面临再次被司法查封的可能性，难道后续王永利再次提请法院请求解除合同？这只会是极大地增加诉累、浪费诉讼资源。4.最后，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。因为中胜公司的土地被查封导致房产无法办理备案登记，中胜公司的行为已经严重违反了合同约定，依据合同约定，王永利享有合同解除权，并且履行了合同解除的通知义务。综上所述，中胜公司违约行为成立，王永利享有合同解除权，其依法行使合同解除权应当得到保护，惠州市惠阳区人民法院做出的判决事实清楚，适用法律正确。中胜公司的上诉行为无非是利用法律程序拖延时间，请驳回中胜公司全部上诉请求。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议焦点为：王永利是否享有合同解除权。对此分析如下：涉案合同能否解除的关键在于认定王永利是否享有法定解除权和约定解除权。其一，为了维护交易的稳定性，即使一方当事人在履行合同过程中存在违约行为，但也并不必然导致另一方当事人享有合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约，致使双方不能实现合同目的时，另一方当事人才享有法定解除权。本案中，中胜公司在与王永利签署涉案合同时，隐瞒涉案房产所在的土地被查封的事实，导致涉案合同未按时备案，中胜公司确实构成违约。但是涉案土地现今已被解封，合同具备备案条件，则中胜公司的上述违约行为并不会导致合同目的不能实现，因此不构成根本性违约，王永利不享有法定解除权。另外，目前本案亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定情形，因为根据《商铺补充协议》第四条第2、3项的约定，办理按揭贷款的义务在于王永利，中胜公司负有积极创造按揭贷款条件的协助义务，而影响按揭贷款是否办理成功的因素不仅包括担保人的状况，还包括借款人的经济状况、贷款银行业务要求以及相关政策甚至是社会经济形势等多方面因素，且如今导致合同未备案的案涉土地被查封问题已得到解决，涉案合同重新具备继续履行条件，王永利应依约向中胜公司所认可的银行申请按揭贷款，而中胜公司应当积极予以配合，故本案目前未达到商品房买卖合同不能继续履行的程度。因此，王永利不享有法定解除权。其二，根据涉案《商品房买卖合同》第五条“房屋权利状况承诺1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同”之约定，买受人享有约定解除权的前提是涉案合同不能完成登记备案或房屋所有权无法转移登记，故王永利在寄送解除合同通知时是否享有解除权的关键在于“不能完成登记备案”的解除条件是否成就。虽然案涉《商品房买卖合同》第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理合同登记备案手续，但超过约定的30天备案期限仍未备案则可能存在“逾期备案”或者“不能完成登记备案”两种情形，因此王永利在寄送解除合同通知给中胜公司时“不能完成登记备案”的条件是否成就仍不确定，而区分这两种情形的关键在于导致未备案情形产生的阻碍是否能够被消除。如今阻碍备案的土地查封问题已得到解决，合同具备备案条件，由此判断中胜公司仅存在逾期备案的违约情节，而并不存在“不能完成登记备案”的情形。况且，依据合同的约定，房屋的交付期限在2021年10月1日前，距今尚有一年半之久，而合同的逾期备案并不必然导致届时房屋交付不能或办证不能的根本违约情形的发生，故王永利亦不享有约定解除权。综上，王永利诉请解除合同不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，广东中胜置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2909号民事判决；二、驳回王永利的全部诉讼请求。一审案件受理费4302元、保全费2955元，由王永利负担。二审案件受理费8604元，由广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱莉娜审 判 员 冯思华审 判 员 张佳誉二〇二〇年三月二十五日法官助理 黄弘扬书 记 员 钟润美