山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0705民初275号 原告：潍坊荣钰物业管理有限公司，住所地山东省潍坊市 法定代表人：张玉臻，总经理。 委托诉讼代理人：武超，北京市仁人德赛（潍坊）律师事务所律师。 被告：潍坊市静峰视光科技有限公司，住所地山东省潍坊高新区 法定代表人：高骞，执行董事。 被告：高骞，男，1980年7月15日出生，汉族，户籍地河南省光山县，现住山东省潍坊高新区 两被告共同委托诉讼代理人：邹怀辉、岳媛，山东求是和信律师事务所律师。 原告潍坊荣钰物业管理有限公司（以下简称荣钰物业公司）与被告潍坊市静峰视光科技有限公司（以下简称静峰视光公司）、高骞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武超、两被告共同委托诉讼代理人邹怀辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣钰物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告静峰视光公司、高骞支付原告2017年5月1日至2018年4月30日的租赁费共计1089000元并支付逾期付款违约金503118元（以1089000元为基数，按照日万分之五计算，自2017年5月1日起暂计算至2019年11月10日，继续计算至实际付清之日）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告高骞为了公司经营需要，承租了原告位于潍坊市奎文区××街××座××座商铺一处，被告高骞用其名下一人有限公司静峰视光公司的名义与原告签订了房屋租赁合同，并实际用于其名下潍坊明润视光科技有限公司的经营。房屋租赁合同约定的租赁期限届满之日为2018年4月30日，期满后被告未续租。经原告多次催要，两被告拒不支付2017年5月1日至2018年4月30日的租金。根据租赁合同的约定和法律规定，两被告有按期支付租金并承担违约金的义务。为维护原告合法权益，依据有关法律规定，向法院提起诉讼，要求依法支持原告的诉讼请求。 静峰视光公司辩称，1、对原告与被告静峰视光公司之间的房屋租赁合同关系予以认可，但对原告主张的房屋租金数额不予认可。原告与被告静峰视光公司于2016年1月30日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：自2017年5月1日至2018年4月30日合同期满之日的租金支付方式仍按原《房屋租赁合同》约定的方式，即按季支付，租金数额为108.90万元/年。2、被告静峰视光公司确未向原告支付2017年5月1日之后的房屋租金，未予支付的理由是：被告静峰视光公司根据潍坊市中级人民法院于2016年6月27日送达的（2015）潍执字第640号《协助执行通知书》，协助冻结了原告在被告静峰视光公司处的全部租金。被告静峰视光公司根据该《协助执行通知书》的要求，未再向原告支付2017年5月1日之后的房屋租金。因此，被告静峰视光公司在本案中不存在违约情形，未向原告支付房屋租金有充足的事实理由和法律依据。原告要求被告静峰视光公司向其支付租金及违约金的诉讼请求依法不能成立。3、原告于2017年5、6月份向被告静峰视光公司主张支付最后一年租赁期间第一季度（即2017年5月1日至2017年7月30日）的房屋租金时，被告静峰视光公司根据《协助执行通知书》的规定，向原告申明了无法支付的理由。此后，原告即实施了封堵营业场所、切断电源和水源、恶意投诉等行为，严重阻碍了被告静峰视光公司对租赁房屋的正常使用，致使被告静峰视光公司在租赁房屋的正常生产经营无法开展和进行。为此，被告静峰视光公司于2017年8月22日向原告送达了《解除合同通知书》，通知提前解除双方之间的房屋租赁合同关系，并被迫于2017年8月底搬离了租赁房屋。被告静峰视光公司认为，原告向其主张支付房租时，被告静峰视光公司提出房租不能支付的充足理由，原告仍采取堵门、断电、断水等方式阻碍被告静峰视光公司的正常生产经营，致使双方之间的房屋租赁合同关系无法继续履行，原告的行为已构成根本违约。被告静峰视光公司基于原告的违约行为，向原告送达了提前解除租赁合同关系的通知书，并被迫搬离了租赁房屋，双方的房屋租赁合同关系已于2017年8月终止。因此，被告静峰视光公司对2017年8月31日之后的房屋租金已无支付义务。原告主张被告静峰视光公司继续支付2017年8月31日之后的房屋租金无事实依据，依法不应予以支持。4、被告静峰视光公司与潍坊明润视光科技有限公司系关联公司，“明润”是被告静峰视光公司名下的注册商标，被告静峰视光公司承租房屋后，以其名下的“明润”商标开展经营或将部分房屋交由潍坊明润视光科技有限公司使用符合合同约定和法律规定。本案房屋租赁合同的权利义务主体仍为原告和被告静峰视光公司。 高骞辩称，本案房屋租赁关系的合同主体是原告与被告静峰视光公司，被告高骞不是合同主体，不承担合同义务。因此，原告主张被告高骞承担合同义务无事实和法律依据。原告对被告高骞的诉讼请求依法不应予以支持。原告与被告静峰视光公司之间仅有2017年5月1日至2017年8月31日期间共4个月的房租计363000元未予结算。该笔房租应否向原告支付，请法院根据本案事实及潍坊市中级人民法院相关法律文书的规定，依法予以裁判。被告高骞不是本案合同主体，对原告的诉讼请求不应承担法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、对于原告提交的租赁房屋现场照片24张，因被告对该组证据的真实性有异议，该组证据无法体现拍摄时间和地点，不能证明与本案的关联性及原告的主张，故对该组证据本院依法不予采信。2、对于被告提交的照片三张及视频一份，因原告认可其员工曾为催交房租对涉案房屋采取锁门措施，与照片及视频内容一致，但是因原告无法确认锁门时间，被告提交的照片及视频也无法体现拍摄时间，故对于该组证据体现的原告曾对涉案房屋采取锁门措施的事实本院依法予以确认，但是无法证明采取该措施具体时间。3、对于被告提交的潍坊高新区成瑞发电机服务中心出具的租用证明一份，因原告对该证据的真实性不予认可，被告并未提供实际支付租金的相关证据，且该租用证明无法证明被告主张的原告将涉案房屋断电的事实，故对该证据本院依法不予采信。4、对于被告提交的情况说明，因原告对该情况说明不予认可，且该情况说明系被告的单方陈述，无法证明被告主张的原告断电事实，故对该证据本院依法不予采信。被告提供的证据3潍坊高新区成瑞发电机服务中心出具的租用证明及证据4情况说明虽无法证明其主张的原告将涉案房屋进行了断电，但是该两份证据能够与被告提交的潍坊市公安局奎文分局广文派出所出具的报警证明相互印证，证明涉案房屋确实在2017年7月10日后发生了断电，故对该断电事实本院依法予以确认。5、对于被告提交的解除合同通知书和邮政特快专递邮单，因被告并未提供回执，原告否认收到该快递，故该组证据无法证明原告已经收到该通知书，对该组证据本院依法不予采信，对其证明力本院依法不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月2日，原告荣钰物业公司作为出租人与被告静峰视光公司作为承租人签订了房屋租赁合同，约定租赁房屋坐落在潍坊市奎文区健康东街香格里晶座D座建筑面积2750.42平方米；租赁期限从2012年5月1日至2018年4月30日（2012年5月1日至2012年5月31日免租金作为承租人的装修期），每12个月为一个租期，从第四个租赁期开始，房租在当期基础上每年递增10%，年租金为90万元，租金季度付，签订合同当日付清第一个季度的租金，以后在每季度结束前30日交清下个季度的房租。租赁房屋的用途为正常营业和办公。押金1万元。该合同第十四条约定承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按全年租金额的日万分之五支付滞纳金，承租人违反合同，擅自改变房屋结构，因此造成出租房屋损坏的，应负损坏赔偿责任。该合同第十六条约定本合同签订当日，承租人付给出租人10000元人民币作为该房屋押金。原告荣钰物业公司在出租人处盖章，被告静峰视光公司在承租人处盖章，被告高骞在承租人法定代表人处签字，刘兵在承租人委托代理人处签字。 2012年5月7日，刘兵出具了收到条，载明：“今收到一层两门钥匙、地下车库西门遥控钥匙一把”。 2012年5月2日，潍坊明润视光科技有限公司向荣钰物业公司转账235000元；2012年7月30日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2012年11月26日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2013年3月9日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2013年5月28日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2013年9月3日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2013年11月2日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2014年5月5日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2014年8月5日，苗萍向荣钰物业公司转账225000元；2014年9月15日，苗萍向荣钰物业公司转账200000元。 2016年1月30日，荣钰物业公司与静峰视光公司签订了房屋租赁合同补充协议，该协议的出租人（甲方）为荣钰物业公司，承租人（乙方）为静峰视光公司。该合同约定，截至签署本协议之日，乙方已经将租金支付至2016年4月30日，关于2016年5月1日至2017年4月30日的房租，双方同意分两次支付，房租总金额为85万元，第一次支付时间为合同签署后3日内，支付金额为45万元。第二次支付时间为2016年4月，支付金额为40万元。自2017年5月1日至2018年4月30日合同期满之日的租金支付方式仍按原房屋租赁合同约定的方式，即按季度支付，租金数额为108.9万元/年。荣钰物业公司在甲方处盖章，静峰视光公司在乙方处盖章。原告主张第一期租金为被告高骞名下公司潍坊明润视光科技有限公司于2012年5月2日支付，后续租金为被告高骞利用苗萍个人账户支付。被告称潍坊明润视光科技有限公司和苗萍系受被告静峰视光公司委托向原告支付2017年4月30日之前租金。 2015年6月17日，潍坊市中级人民法院作出（2015）潍商初字第74号民事判决书，判令荣钰物业公司在42000000元的最高债权余额范围内，对潍坊康弘经贸有限公司所欠潍坊农村商业银行股份有限公司借款本金8000000元及利息、罚息、复利承担连带清偿责任。2016年6月27日，潍坊市中级人民法院作出了（2015）潍执字第640号协助执行通知书，协助冻结荣钰物业公司在静峰视光公司的全部租金，冻结期限为三年，在冻结期间，未经允许，不得支付租金。 2020年2月24日，潍坊市公安局奎文分局广文派出所出具了报警证明，载明：2017年7月10日10时44分，任冬云（女，身份证号：370702196909××××）拨打110报警自称：在奎文区香格里晶座Ｃ座，物业反映负一楼配电室门锁被撬，电表被掐。但原告否认给被告断过电。2017年7月20日，潍坊明润视光科技有限公司作为乙方与潍坊潍大置业有限公司作为甲方签订了房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在潍坊市奎文区××街××号，银泉广场4号楼商铺1号2号3号，9号三楼，建筑面积为1851.77平方米，房屋用途为商业用房，房屋租赁期为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，年租金为599616元。被告称其搬离涉案房屋的时间是2017年8月底，因双方有纠纷不配合，故无法办理交接手续，被告直接搬走了，没有交接，外门原告已自行换锁，里面没有钥匙。原告称其员工在2017年9月份去查看过，被告在拆除一些装修，具体搬离时间不清楚，交接的时候主要是给被告两套大门的钥匙和地下车库的钥匙，里面的房门都被被告拆走了，地下车库的钥匙被告至今未交付，9月份之后被告公司已经不正常经营了，所以没再查看。 另查，静峰视光公司系有限责任公司（自然人独资），其法定代表人系高骞，职务为执行董事，亦系唯一的自然人股东，刘兵系经理。潍坊明润视光科技有限公司系有限责任公司（自然人投资或控股），高骞系其法定代表人，苗成玉、高骞系其自然人股东，2017年9月28日，潍坊明润视光科技有限公司住所地由潍坊市奎文区健康东街**香格里晶座**楼D101变更为山东省潍坊市奎文区健康东街**银泉广场**楼**商铺。原告称被告静峰视光公司系被告高骞独资的个人公司，被告高骞在潍坊明润视光科技有限公司占股98%，并由被告高骞实际经营，潍坊明润视光科技有限公司的经营地址为本案涉及的租赁房屋地址。被告高骞以自己的个人公司与原告签订合同，实际用于被告高骞名下潍坊明润视光科技有限公司的经营。被告静峰视光公司系合同签订人，应当履行合同约定的义务，被告高骞系租赁物的实际使用人，且被告高骞系被告静峰视光公司的唯一股东和实际控制人，应当承担合同义务。因此，要求两被告承担共同付款责任。被告称合同的相对方为原告和被告静峰视光公司，因此应由原告和被告静峰视光公司享有合同权利和承担相应的合同义务。被告高骞不是该合同的签订主体，不承担合同义务，因此原告提出由被告高骞承担共同付款责任的主张依法不能成立。 被告认为，对原告主张的2017年5月1日至2018年4月30日期间的房屋租金，应按照原告与被告静峰视光公司签订的补充协议的标准计算，但不应支付至2018年4月30日。对原告根据租赁合同主张的违约金不予认可，主张被告静峰视光公司是根据潍坊市中级人民法院送达的协助执行通知书协助冻结了原告在被告静峰视光公司处的房屋租金，被告静峰视光公司未向原告支付租金有充足的事实理由和法律依据，不存在违约情形。因此，原告关于违约金的主张不能成立，即使原告关于违约金的主张能够成立，被告也认为该违约金数额明显过高，依法应予降低，计算期限应自冻结到期之后，以4个月的房租为计算基数，但对合同约定的计算标准没有意见。被告同意将房租计算至2017年8月31日，认可2017年5月1日至2017年8月31日期间共4个月的房租计363000元未予结算。 本院认为，原告与被告静峰视光公司签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议系双方的真实意思表示，依法成立、合法有效，原告与被告静峰视光公司应当按照该合同及补充协议的约定履行各自义务。该案的争议焦点有二个，一是原告要求被告静峰视光公司支付2017年5月1日至2018年4月30日的租赁费1089000元并支付逾期付款违约金是否应得到支持；二是原告要求被告高骞承担共同付款责任有无事实和法律依据。 针对第一个争议焦点，根据原、被告签订的房屋租赁合同补充协议的约定，2017年5月1日至2018年4月30日的租金数额为108.9万元/年，被告认可自2017年5月1日之后的租赁费未付，故应向原告支付租赁费。但租赁费的截止日期双方发生争议。被告自认于2017年8月底搬离涉案房屋，但未办理交接手续。但原告称被告2017年9月份尚在拆除涉案房屋装修，对具体搬离时间不清楚。本院认为，涉案房屋于2017年7月10日后发生断电，2017年7月20日潍坊明润视光科技有限公司与潍坊潍大置业有限公司签订了房屋租赁合同，因潍坊明润视光科技，因潍坊明润视光科技有限公司注册的住所地即为涉案房屋所在地一亦为被告静峰视光公司的法定代表人、股东高骞，且之后潍坊明润视光科技有限公司注册地亦由涉案房屋所在地变更为该租赁合同约定的房屋坐落地，故上述事实和证据能够与被告主张的搬离涉案房屋时间相互印证，原告虽对该时间提出异议，但是并未提供反驳证据，本院依法采信被告主张的搬离涉案房屋的时间为2017年8月31日。被告于2017年8月31日搬离涉案房屋，其与原告签订的房屋租赁合同及补充协议已实际解除。故被告应支付原告2017年5月1日至2017年8月31日的租金363000元（1089000元/年÷12个月×4个月）。对于原告主张的违约金，被告认为该违约金数额明显过高，依法应予降低，主张计算期限应自冻结到期之后，以4个月的房租为计算基数，但对合同约定的日万分之五的计算标准无异议。本院认为，因2016年6月27日山东省潍坊市中级人民法院向被告发出协助执行通知书，冻结了荣钰物业公司在静峰视光公司的全部租金，冻结期限为三年，故原告主张欠付租金在2017年5月1日至2019年6月27日期间的违约金，本院依法不予支持，但协助执行通知书确定的冻结期限届满后，即2019年6月28日之后，被告应当向原告支付租金，但被告未向原告支付，应当承担2019年6月28日之后的违约金，因房屋租赁合同约定的按全年租金额的日万分之五支付滞纳金过高，本院依法调整为违约金以欠付租金363000元为基数，按照日万分之五自2019年6月28日起计算至实际支付之日止。 针对第二个争议焦点，因被告高骞系被告静峰视光公司的唯一自然人股东，公司登记中亦已经注明系自然人独资，故静峰视光公司系一人有限责任公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”虽原告系与被告静峰视光公司签订的房屋租赁合同及补充协议，但是租赁费并非被告静峰视光公司以自己的名义直接向原告支付，且被告并未举证证明静峰视光公司的财产独立于高骞的个人财产，故被告高骞应当对静峰视光公司所欠原告的租金及违约金承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、被告潍坊市静峰视光科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潍坊荣钰物业管理有限公司租赁费363000元及违约金（违约金以363000元为基数按照日万分之五自2019年6月28日起计算至实际支付之日止）； 二、被告高骞对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告潍坊荣钰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19129元，减半收取计9564.5元，财产保全费5000元，共计14564.5元，由原告潍坊荣钰物业管理有限公司负担10777.5元，被告潍坊市静峰视光科技有限公司、高骞负担3787元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员 姜 浩 二〇二〇年三月三十日 书记员 马明彤