广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤19民终1374号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市鸿晶瑞精密模具有限公司，住所地为广东省东莞市*****************。法定代表人：夏清平，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市清溪宝琳防水建材店，住所地为广东省东莞市*************。经营者：李小平,男，汉族，1961年1月4日出生，住广东省东莞市***************，公民身份号码为442************012。委托诉讼代理人：陈军，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕芳，广东海联泰达律师事务所律师。原审反诉被告：夏清平，男，汉族，1975年1月21日出生，住广东省深圳市龙岗区清***************504，公民身份号码为420************513。上诉人东莞市鸿晶瑞精密模具有限公司（以下简称鸿晶瑞公司）、东莞市清溪宝琳防水建材店（以下简称宝琳建材店）因与原审反诉被告夏清平合同纠纷一案，不服东莞市第三人民法院(2019）粤1973民初4408号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鸿晶瑞公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。事实和理由：一、鸿晶瑞公司根据合同约定，诉请宝琳建材店协助办理“东府国用（2004）第特895号”的土地使用权权利人变更登记手续，符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。”的规定。一审法院驳回该起诉没有法律依据。另外，宝琳建材店非法占用的是554.4平方米集体土地，非国有土地，与案涉“东府国用（2004）第特895号”国有土地使用权无关。二、鸿晶瑞公司诉请宝琳建材店协助办理产权为数变更登记手续的房屋确实没有办理产权登记手续，但这是历史遗留问题，并不涉及需申请相关行政部门进行合法性认定的问题。因为没有办理房产证而无法办理案涉房屋产权变更登记问题，法院可以向鸿晶瑞公司释明后提醒鸿晶瑞公司撤回该诉讼请求。一审法院驳回该项诉求缺乏法律依据。另外，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”之规定案涉房屋也可作为动产随案涉国有土地使用权转让而无需办理产权变更登记。宝琳建材店上诉请求：撤销一审裁定，裁定一审法院继续审理本案。事实和理由：本案双方当事人争议所涉为同一宗土地及地上建筑物，2014年12月4日，宝琳建材店与夏清平签订买卖合同，对“东府国用（2004）第特895号”国有土地使用权4000平方米及其地上建筑物进行约定。2017年2月14日，宝琳建材店与鸿晶瑞公司签订转让合同，是为准备4000平方米土地使用权过户而签订。虽然双方当事人诉请内容不同，但双方对地上建筑物的合法性无争议，愿意认可地上建筑物的来源现状。二、一审裁定查明案涉土地指“东府国用（2004）第特895号”土地使用权是错误的。买卖合同所约定的土地使用权是东府国用（2004）第特895号”国有土地使用权中4000平方米，不是“东府国用（2004）第特895号”使用权的全部面积。“东府国用（2004）第特895号”国有土地使用权的面积为4830.7平方米，而转让合同是双方在履行买卖合同中商议的众多变通条件之一，后因夏清平等不愿意履行其他变通条件，导致买卖合同无法按约定交易。三、本案双方当事人未对地上建筑物的合法性有异议，且案涉地上建筑物的合法性不影响一审法院对宝琳建材店反诉请求的支持。夏清平在法定期限内未提交书面的答辩意见。鸿晶瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令宝琳建材店协助鸿晶瑞公司办理“东府国用（2004）第特895号”《国有土地使用证》标的土地及该土地上的房屋登记和变更登记，土地使用权人变更登记为“东莞市鸿晶瑞精密模具有限公司”，房屋所有权人登记为“东莞市鸿晶瑞精密模具有限公司”;2.判令宝琳建材店支付鸿晶瑞公司违约金100万元；3.判令宝琳建材店退还鸿晶瑞公司转让款11115300元；4.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：鸿晶瑞公司于2014年12月15日成立。成立之后，宝琳建材店有意向将位于东莞市*******龙坑的一处国有土地使用权及其地上建筑物转让给鸿晶瑞公司。土地状况：《国有土地使用证》证号为东府国用（2014）第特895号。土地使用权人为宝琳建材店。权属性质为国有土地使用权。用途为工业用地。使用权面积4830.72㎡,独自面积4830.72㎡。土地使用权终止日期：2054年8月31日。地上建筑物情况:共有三栋建筑物，第一栋建筑物的房屋用途为宿舍，层数：4层，建筑结构：钢混，建筑面积：1000平方米。第二栋建筑物的房屋用途为厂房，层数：3层，建筑结构：钢混，建筑面积：6000平方米。第三栋建筑物的房屋用途:门卫室及仓库，层数：1层，建筑结构：钢混，建筑面积120平方米。三处建筑物的建筑面积合计为7120平方米，均尚未领取房产证。鸿晶瑞公司法定代表人夏清平代鸿晶瑞公司支付宝琳建材店转让款1460万元，鸿晶瑞公司股东陈建松的妻子吕文兰代鸿晶瑞公司支付被告转让款195万元，合计支付转让款1655万元。鸿晶瑞公司和宝琳建材店于2017年2月14日签订了《转让合同》，明确了双方的权利义务，并在东莞市东部公证处公证。《转让合同》规定：“上述土地使用权与地上建筑物的转让金合计为人民币伍佰肆拾叁万肆仟柒佰元整（￥5434700元），其中，土地使用权的转让价格为人民币壹佰玖拾叁万柒仟壹佰元（￥1937100元）。”该合同规定：“经甲、乙双方确认，在签署本协议之前乙方已支付部分转让款人民币贰佰万元（￥200万元）给甲方。在签署本转让合同之日起3日内，由乙方支付转让款人民币壹佰伍拾万元（￥150万元）给甲方。在国土管理部门办理上述房地产过户之日起3日内，由乙方支付转让款人民币壹佰伍拾万元（￥150万元）给甲方。在乙方获得其名下的国有土地使用证之日起3日内，乙方向甲方支付转让价款尾款人民币肆拾叁万肆仟柒佰元（￥434700元）。”按照合同规定，鸿晶瑞公司多支付了转让款11115300元，宝琳建材店应该退还。《转让合同》规定：“双方签订本合同之日起一个月内，甲乙双方应共同到土地管理部门申请办理土地权属变更登记手续。办理上述房地产过户所产生的公证费、税费等相关费用均由甲方承担。”“甲方确保本合同项下宗地的土地使用权及地上建筑物权属清楚，不存在权属争议。若因甲方的原因而致本合同无法履行，则作甲方违约处理。任何一方违约，须赔偿对方人民币壹佰万元（￥100万元）作为违约金。”宝琳建材店没有履行合同，已经违约，应向鸿晶瑞公司支付违约金，鸿晶瑞公司特提起诉讼。宝琳建材店向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判令解除宝琳建材店与夏清平在2014年12月4日所签订的《土地、厂房不动产买卖合同》；2.请求法院依法判令解除宝琳建材店与鸿晶瑞公司在2017年2月14日所签订的《转让合同》；3.请求判令鸿晶瑞公司、夏清平向宝琳建材店连带支付厂房使用费584.76万元（以鸿晶瑞公司占用宝琳建材店的涉案厂房面积8860平方米、按每月每平方米租金/使用费为20元计算，从2015年4月30日起暂计至2018年11月31日，计至鸿晶瑞公司搬离涉案厂房之日止）和利息（从提起反诉之日起计算），该厂房使用费和利息从夏清平的已付款中扣减，其他剩余已收款项退还夏清平；4.诉讼费用由鸿晶瑞公司、夏清平连带承担。事实和理由：2014年12月4日，夏清平与宝琳建材店签订了《土地、厂房不动产买卖合同》，合同约定：夏清平已对转让的建筑物实物状况及设施充分了解、实地查勘，愿意购买土地及建筑物；双方确认只含土地证上的4000平方米及地上建筑物、不含保留的两栋宿舍等。随后夏清平陆续付款，截止2018年8月，已支付1655万元。2015年4月30日前夏清平接受占用涉案土地及地上建筑物，交由鸿晶瑞公司使用。2017年2月14日，鸿晶瑞公司与宝琳建材店签订了《转让合同》，合同约定：宝琳建材店向鸿晶瑞公司转让土地使用面积：4830.7平方米、建筑物7120平方米，合同签订后，宝琳建材店、鸿晶瑞公司、夏清平遂展开土地过户的准备和协商过程。在近一年多的沟通交流中双方对如下重大事项无法取得一致意见：①案涉土地的地上建筑物有两栋宿舍位置超出土地红线范围，按现行法律法规政策要求，超出土地红线范围的建筑需拆除后土地过户手续方可办理；拆除的范围和拆除补偿金额；②由于双方前后合同均约定是转让：“东府国用（2004）第特895号”土地使用权，但是鸿晶瑞公司实际占有的范围除该国有用地外，还包括部分集体用地；对该部分集体用地的补偿；③双方对前后合同约定的过户税务分担有不同的理解：鸿晶瑞公司认为所有手续、税费应由宝琳建材店承担，宝琳建材店认为相关手续可以办理，公证合同约定的税费仅仅是为了方便公证约定，并不是双方的真实意思；④基于上述分歧，由于土地、厂房价格的上涨造成现在过户税费的增加，宝琳建材店认为该部分税费增加应完全由对方承担，然而对方拒绝承担等。基于现状建筑物超出土地红线范围不属于任何一方的过错，双方对合同的其他重大事项无合意，据此多次与鸿晶瑞公司、夏清平沟通协商，但无果，故提起反诉。一审法院认定事实：2014年12月4日，宝琳建材店（甲方）与夏清平（乙方）签订一份《土地、厂房不动产买卖合同》（以下简称2014年合同），约定宝琳建材店将坐落在东莞市*******龙坑（银湖工业区）的土地使用权及建筑物产权转让给夏清平【土地证号：东府国用（2004）第特8**，地号1920075300019，“该宗买卖只含该土地证的4000平方米。”】“该建筑物占地面积约4000平方米（实际面积以双方确认的图纸上围墙内的区域为准，见附件一），混泥土及钢构建筑面积共约8860平方米。”上述土地及建筑物转让价格为1720万元。“双方同意于2015年4月30日由甲方将上述土地及建筑物正式交付给乙方”。合同第四条约定“付款方式：分四期，…第二期，签订本合同后乙方提供于该建筑物地址新注册公司营业执照给甲方办过户手续（约两星期）时3个工作日内再付转让款人民币伍佰伍拾万元（小写550万元）给甲方。乙方办理营业执照等相关手续需用到该建筑物的相关证件，甲方须第一时间提供给乙方无偿使用；”第五条约定“乙方明确清楚该宗建筑物土地证与甲方没有转让保留的两栋宿舍为同一土地证共4830.7平方米，则该宗买卖建筑物含土地面积约4000平方米（以分证时实际办理下来的土地证为准）。该土地需缴交的补偿款（原管理费）人民币1.6元每平方（按原购地合同加幅，每五年递增5%）由建筑物交付日起以分证后面积比例摊分，先由甲方代为缴交，代办出土地证同时到村委签订缴交手续后乙方补付回给甲方，日后乙方所承担部分由乙方自行缴交。”2014年12月15日，鸿晶瑞公司经工商注册成立，夏清平是股东之一并担任该公司法定代表人。2015年5月1日，宝琳建材店依照前述合同约定交付房产，实际由鸿晶瑞公司使用。2017年2月14日，由夏清平代表鸿晶瑞公司（乙方）与宝琳建材店（甲方）签订一份《转让合同》（为便于阅读，以下简称2017年合同），该合同就乙方向甲方购买土地及地上建筑物相关事宜进行约定，其中第一条约定“本合同项下转让标的物的基本情况1.土地状况：…土地使用权面积：肆仟捌佰叁拾点柒平方米；国有土地使用权证编号：东府国用（2004）第特895号…2.附着于本合同项下转让标的物上，随同土地使用权一并转让的建筑物情况：（1）房屋用途：宿舍，层数：4层，建筑结构：钢混，建筑面积1000平方米；（2）房屋用途：厂房，层数：3层，建筑结构：钢混，建筑面积：6000平方米；（3）房屋用途：门卫室及仓库，层数：1层，建筑结构：钢混，建筑面积：120平方米。上述三处建筑物的建筑面积合计为7120平方米，均尚未领取房产证。”第二条约定“上述土地使用权与地上建筑物的转让金合计为人民币伍佰肆拾叁万肆仟柒佰元整（5434700元）。其中，土地使用权的转让价格为人民币壹佰玖拾叁万柒仟壹佰元（1937100元），上述所有建筑物的转让价格合计为人民币叁佰肆拾玖万柒仟陆百元（3497600元）。…”该合同还约定双方确认在签署该协议之前已将上述所转让的房地产交付给乙方。甲乙双方还就此份合同到东莞市东部公证处办理了公证手续，东莞市东部公证处出具了（2017）粤莞东部第002799号公证书。对于上述前后两份合同的关系。夏清平陈述，2014年合同签订后，房产实际由鸿晶瑞公司使用，“后来2017年双方经协商就以鸿晶瑞公司的名义签订了正式的合同，也就是2017年合同。我的理解就是2014年的合同就已经作废了，双方权利义务应当以2017年公证合同为准。”夏清平还陈述“2014年合同是意向性的，2017年的合同才是正式的，2014年时鸿晶瑞公司说缺钱，就让我预付。”宝琳建材店则主张第二份合同是第一份的形式文件，第二份合同是双方有意规避税费，双方实际履行的是第一份合同。对于前后两份合同约定的面积。夏清平主张，两份合同约定的都是东府国用（2004）第特895号土地使用权全体及地上建筑物，即土地使用权面积4830.7平方米及地上建筑物。鸿晶瑞公司则主张应以2014年合同约定的“约4000平方米”为准。上述两份合同签订后，夏清平或鸿晶瑞公司指定的付款账户陆续向宝琳建材店经营者李小平支付了1655万元，其中第二份合同即2017年2月14日合同签订后支付的金额是75万元，该75万元除其中一笔10万元外，其余均由夏清平书写好收据内容后由宝琳建材店经营者李小平签名，其中2017年5月6日收据载明为“土地及厂房第三期款部份”，2017年8月21日收据载明为“厂房第三期款部份”、2017年10月27日和12月29日及2018年2月7日、8月9日这四份收据均载明“土地及厂房尾款部份”。涉案地上建筑物未办理建设工程规划许可证，也未办理产权证。2016年7月10日，东莞市国土资源局以清溪国土资（执法）告字（2016）6号行政处罚告知书和清溪国土资（执法）决字（2016）4号行政处罚决定书，均载明查实宝琳建材店在涉案土地上超批准面积占用集体土地建设仓库及厨房，其中批准使用4830.7平方米，建设项目占地5385.1平方米，超批准面积554.4平方米；处罚决定书限期宝琳建材店退还非法占用的554.4平方米土地给村集体等。双方当事人对超占部分的建筑物尚未被拆除的事实没有异议。另，本案先以鸿晶瑞公司和夏清平两人共同作为原告提起诉讼，在该诉状中陈述了签订2014年合同及2017年合同的事实，并以鸿晶瑞公司、夏清平已按合同约定支付转让款而宝琳建材店未申请办理相应土地权属变更登记手续为由提起诉讼，诉请判令被告协助办理土地使用权人和房屋所有权人的变更登记手续，且由宝琳建材店赔偿鸿晶瑞公司、夏清平违约金550万元；宝琳建材店则以现状建筑物超出土地红线范围、合同无法履行且双方对增加的税负无法达成一致意见为由提起反诉。后在本案审理过程中，夏清平申请撤回其本诉部分的起诉，一审法院已予以准许，并保留鸿晶瑞公司一位本诉原告，鸿晶瑞公司将其诉称的事实和主张变更为前文所列的事实和主张。一审法院认为，本案为涉土地和不动产纠纷。涉案两份合同，均既包括土地使用权的转让，也包括地上建筑物的转让。根据查明的事实，案涉土地虽已办理国有土地使用证，可以合法转让，但鉴于案涉土地上已建有建筑物，而双方并没有提供该地上建筑物已经进行合法报建或已办理产权证明而属于合法建筑的证据，且从东莞市国土部门的行政处罚告知书和行政处罚决定书可知，宝琳建材店还存在超批准面积使用涉案土地并建设建筑物的情形，因此，双方应就涉案地上建筑物的合法性申请相关行政部门进行认定，对于本案双方的争议不宜直接进行处理。故，本案暂不符合受理条件，对于鸿晶瑞公司的本诉起诉和宝琳建材店的反诉起诉，一审法院均予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定：一、驳回鸿晶瑞公司的本诉起诉；二、驳回宝琳建材店的反诉起诉。本院经审理查明的事实与一审裁定查明事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”本案中，虽然本案双方当事人争议的是案涉两份合同的履行和违约责任承担问题，但案涉两份合同均涉及土地使用权及其地上建筑物的转让。故本案实为涉土地和不动产纠纷。案涉东府国用（2004）第特895号国有土地虽已办理国有土地使用证，可以合法转让，但就该土地上的建筑物并没有进行合法报建，也没有办理产权证明。从东莞市国土部门的行政处罚告知书和行政处罚决定书可知，案涉东府国用（2004）第特895号国有土地批准使用4830.7平方米，建设项目占地5385.1平方米，存在超批准面积占用集体土地建设地上建筑物的情形。因此，本案双方当事人应就涉案地上建筑物的合法性申请相关行政部门进行认定，对于本案双方的争议不宜直接由人民法院以民事诉讼方式进行处理。本案暂不符合受理条件，对于鸿晶瑞公司的本诉起诉和宝琳建材店的反诉起诉，一审法院均予以驳回正确。综上，鸿晶瑞公司、宝琳建材店的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄燕慧审判员  王惠嫦审判员  钟满福二〇二〇年三月十日书记员  郭燕君