广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初2013号 原告：农国新，男，1980年10月25日出生，汉族，住南宁市邕宁区。 被告：陈群耀，男，1964年7月25日出生，汉族，原住福建省东山县铜陵镇顶街****，现住址不明。 原告农国新与被告陈群耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明，于2019年11月27日转为普通程序审理，并于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告农国新到庭参加诉讼。被告陈群耀经本院依法传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2019年11月22日至2020年1月20日为公告期间，依法不计入审理期限。 原告农国新向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告租房租金20000元；2.判令被告支付给原告垫付的租房物业费、水电费、水电公摊费、有线电视费、生活垃圾费共1676.1元；3.判令被告支付给原告逾期支付租金利息1000元。（计算方式：按每月100元从2018年6月1日至2019年3月31日一共10个月，共1000元）；4.判令被告支付给原告租房违约金4000元；5.本案受理费由被告承担。 事实与理由：原告与被告系出租方与承租方关系，于2018年4月1日签署《房屋租赁协议》，约定：原告向被告出租南宁市邕宁区蒲津路182号1503号房，期限为2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金2000元，押金为2个月租金即4000元，但被告以做工程资金紧缺为由，一直未支付租房押金给原告，原、被告还约定物业费、水电费、有线电视费、水电公摊费、生活垃圾费由原告垫付，被告在支付租金时一并支付给原告。房屋交付被告使用后，被告只交付了2个月房租及4个月物业费、水电费、有线电视费、水电公摊费、生活垃圾费，欠下房屋租金20000元（从2018年6月1日至2019年3月31日共10个月）和物业费、水电费、有线电视费、水电公摊费、生活垃圾费合计1676.1元（原告已垫付），共计21676.1元。经原告多次催告，被告均以各种理由拖欠，并口头承诺会每月多给房屋租金100元作为补偿，时间从2018年6月1日至2019年3月31日十个月共计1000元。房屋租赁期满后，被告多次口头承诺会继续租房并且支付所拖欠的租金以及各类费用。实际上，被告非但没有还清欠款并且人走楼空，合同到期也没有退房，已构成违约，按双方签署的《租房租赁协议》第七条第二项的约定，违约金是两个月租金即4000元。虽经原告多次催讨，但被告没有还款意愿，被告的行为已侵害了原告的合法权益。为此，原告依法向人民法院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 原告农国新围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.原告身份证复印件；2.被告户籍证明；3.不动产权证书；4.房屋租赁协议；5.借条；6.费用清单；7.费用凭证。 被告陈群耀没有提交证据与答辩状。 经审查，原告提交的证据6为原告自己手写统计的费用清单，无被告签名认可，本院不予采信；其他证据均真实、合法、有效，且与本案有关联，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系南宁市邕宁区蒲津路**水岸明珠******房的所有权人。2018年4月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》（以下简称《协议》），约定原告向被告出租上述房产，期限为2018年4月1日至2019年3月31日，押金4000元，每月租金2000元，被告自行负担物业费、水电费、有线电视费、水电公摊费、生活垃圾费等与被告生活相关费用。另，该协议第七条第二款约定：“自签约之日起，甲、乙双方任何一方不得单方解除本协议书。但一方因特殊情况需要解除本协议，必须提前30天通知对方，并向对方支付2个月房租作为补偿。” 签订上述协议后，原告向被告交付约定房屋。但被告未实际支付押金4000元，且只支付了2018年4月、5月的租金及2018年4月至7月的物业费、水电费、有线电视费、水电公摊费、生活垃圾费。 2019年10月17日，原告以被告拒不履行支付租金义务为由将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。因被告下落不明，本院依法公告送达应诉材料，答辩期间及举证期限届满后，被告未作答辩，亦未提交证据及到庭参加诉讼。 庭审中，原告自述于2019年3月底租赁期限届满时发现被告不再返回出租房后，遂自行收回该房。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈群耀经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交证据及答辩状，视为其已放弃答辩和举证、质证的权利。 本案的调查重点为：一、本案房屋租赁关系是否真实、合法、有效。二、如本案房屋租赁关系真实、合法、有效，被告尚欠原告租金以及物业费、水电费、水电公摊费、有线电视费、生活垃圾费多少。三、被告应否支付给原告租金利息及违约金；如应支付，如何计算，应为多少。 关于本案房屋租赁关系是否真实、合法、有效的问题 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告提供经原、被告双方签名的《租房协议书》作为房屋租赁关系真实存在的凭证，被告未提出任何抗辩，且未发现该房屋租赁关系存在违法或者无效情形。故本院认定该房屋租赁关系真实、合法、有效。 关于被告尚欠原告多少租金及其他各项费用的问题 （一）关于租金问题 《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。” 如前所述，原告已依约向被告交付了案涉房屋，被告应依约履行支付租金的义务。因双方未就租金的支付期限进行约定，且按照合同其他条款或交易习惯仍不能确定，故依照法律规定，被告至迟应当在租赁期限届满时支付全部租金。原、被告双方约定租赁期从2018年4月1日起至2019年3月31日止，每个月租金为2000元。原告主张被告仅支付两个月租金，至今尚欠十个月租金即20000元未支付。因被告未提出已支付租金之抗辩及相应证据，故本院认定被告尚欠原告租金20000元。 关于物业费、水电费、有线电视费、水电公摊费、生活垃圾费问题 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 根据上述法律规定，原告应对其所主张的物业费等各项费用的事实依据承担举证责任。 《租赁协议》约定被告自行负担租赁期间的物业费、水电费、有线电视费、水电公摊费、生活垃圾费等与被告生活相关费用。现原告主张被告仅支付了前四个月的水电费、有线电视费、水电公摊费、生活垃圾费，尚未支付其余租赁期间相应费用，并提供物业相关费用结算凭证作为证据；被告未提出已支付费用之抗辩及相应证据。故本院对原告所主张的物业费等各类费用中有证据能够证明的部分予以支持，对无证据予以证明的部分不予支持。所支持的费用具体如下：1.物业费608元（84.43平方米×0.9元/平方米×8个月）。2.水费30.8元，其中，2018年10月、11月水费为8.1元；因结算凭证未区分计算2018年7月至9月、2018年12月至2019年6月的每月水费，故本院按上述期间平均每月水费数额酌情支持2018年8月、9月及2018年12月至2019年3月的水费为22.7元。3.公摊费80元（10元/月×8个月）。对于原告主张的电费、有线电视费、生活垃圾费，因原告举证不能，本院不予支持。 三、关于被告应否支付给原告租金利息及违约金；如应支付，如何计算，应为多少的问题 根据前述《民诉法司法解释》第九十条之规定，原告应对其所主张的租金利息及违约金的事实依据承担举证责任。 关于租金利息 原告主张根据双方的口头约定，被告应支付2018年6月1日至2019年3月31日期间的租金利息共1000元，但未能提供双方确有该约定的相应证据，故本院不予支持。 （二）关于违约金 本案中，原告自述在租赁期限届满时发现被告不再返回出租房后，遂自行收回该房；租赁期满后被告仍表示希望继续租赁。可见，双方签订的《租赁协议》系租赁期限届满而自动终止而非被告单方解除。现原告依据《租赁协议》第七条第二款中关于单方解除合同之约定要求被告支付4000元违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》三十二条、第四十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告陈耀群支付原告农国新租金20000元； 被告被告陈耀群支付原告农国新物业费608元、水费30.8元、公摊费80元，共计718.8元； 驳回原告农国新其他诉讼请求。 案件受理费466元（原告已预交），由原告农国新负担149元，被告陈群耀负担317元；公告费350元，由被告陈群耀负担。 上述款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  韦明姣 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  黄庆阳 二〇二〇年三月十九日 法官 助理  邱丽玲 书 记 员  周逍遥