西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14405号原告：陈昕，男，汉族，xxxx年x月xx日出生，住西安市莲湖区，公民身份号码：xxxxxxxxxx********。委托诉讼代理人:李晓宇，陕西知本律师事务所律师。被告：尹强，男，汉族，xxxx年x月xx日出生，住山西省盂县，公民身份号码：xxxxxxxxxxxx********。委托诉讼代理人:焦玉鸽，陕西立腾律师事务所律师。委托诉讼代理人:张荣荣，陕西立腾律师事务所实习律师。原告陈昕与被告尹强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈昕委托诉讼代理人李晓宇，被告尹强委托诉讼代理人焦玉鸽、张荣荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈昕诉称，2017年11月15日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告位于西安市高新区XX路XX号XX室的商铺，建筑面积为750平方米，用于经营餐饮小吃城；租期为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止；被告承诺在2018年3月10日前正常全面营业；租赁按照固定租金（每年20万元）加各营业档口年营业额提成（提成比例为10%，逐年递增1%）的方式计收，履约保证金5万元。合同签订当日，原告将该商铺按现状交付给被告，此后，被告即开始对商铺原有装修进行拆除，并进行重新装修、对外招商等工作，但装修工程进展缓慢，直至合同约定的2018年3月10日的开业时间届至仍未完成整体装修工作。至2018年4月初，被告推脱说商铺所在的高科大厦物业管理处及部分业主不同意被告安装排烟管道导致装修无法继续。虽此时被告已违约近一月，但原告仍多次积极与高科大厦物业管理处及部分业主进行沟通协调，最终于2018年6月中旬解决了排烟管道架设问题。原告向被告告知时，被告表示无钱继续装修，希望原告可以帮助其说服档口租户再提前预交半年档口租金。对此无理要求，原告明确表示拒绝。而此后被告避而不见，导致档口租户堵门闹事，原告亦无法与其取得联系。无奈之下，原告于2018年6月21日书面通知被告解除双方签订的商铺租赁合同。综上所述，被告的违约行为及不诚信行为，严重违反了双方约定及《合同法》的相关规定，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金27.5万元及因拖欠租金产生的违约金20万元；2.判令被告向原告支付逾期开业违约金13万元；3.本案诉讼费由被告承担。被告尹强辩称，被告已依约支付了房屋租金，并不存在拖欠原告租金的情形，商铺实际并未开业，其要求支付档口营业额提成部分的房屋租金无事实依据。被告与原告之间的租赁合同纠纷已通过诉讼程序解决，两审法院查明事实后认定双方对案涉房屋无法正常开业而导致合同无法履行均存在过错，原告要求被告支付逾期开业违约金无事实依据，该请求应予驳回。综上，被告在租赁合同解除时就已搬离涉案房屋，且不存在拖欠原告房屋租金的事实，对于涉案房屋无法正常开业原告亦存在过错，不能要求被告承担违约责任。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且双方的租赁合同纠纷已通过诉讼程序解决，请求依法驳回原告所有诉讼请求。经审理查明,2017年12月29日,西安市十九粮贸有限公司与原告签订房屋租赁合同,约定西安市十九粮贸有限公司将涉案房屋出租给原告,租期自2018年1月1日至2025年12月31日。2017年11月22日,西安市十九粮贸有限公司出具其同意原告陈昕将该物业对外联营、转租的证明。2017年11月15日,原告陈昕（出租方、甲方）与被告尹强（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》,约定甲方将位于西安市高新区XX路XX号XX室商铺出租给乙方,该商铺建筑面积约为750平方米,该商铺现有装修及设施、设备详见合同附件,该附件作为甲方按约交付给乙方使用和乙方在合同租赁期满交还该商铺的验收依据;甲方保证拥有完全、完整的使用权；在乙方合法合规经营的前提下,甲方应保证乙方可以完全使用租赁的商铺;该商铺租赁期限为5年,租期从2018年1月1日起至2022年12月31日止,乙方承诺该商铺仅作为餐饮小吃城使用,甲方允许乙方将商铺合理分割为相对独立的档口进行转租;乙方承诺在2018年3月10日前正常全面营业,乙方应在开业日之前自行办理开业必需的有关政府审批文件或证照,甲方配合协助(包括但不限于:二次消防验收合格证、营业执照、税务登记证件、商标注册证、特许经营许可证等),否则因此造成的损失由乙方自行承担;租金计费标准按照固定租金加各营业档口年营业额提成方式计收,其中固定租金为每年20万元,各档口年营业额提成比例为第一年提成10%,此后每年递增1%,合同签订后5日内乙方向甲方支付首期固定租金的50%(10万元),2017年12月10日前支付剩余50%首期固定租金(10万元),此后,固定租金按年度支付,每次于新年度开始前的1个月一次性付清,各营业档口年营业额提成的支付方式为双方每隔10天共同结算各营业档口全部经营收入,甲方在按比例扣除经营收入提成后,将剩余经营收入及时返还给乙方,乙方保证每年支付给甲方的租金总额不少于1000000元;合同签订之日,乙方须向甲方支付50000元作为履约保证金,当乙方出现迟延交付租金及滞纳金、水电费、服务管理费及滞纳金、违反对租赁商铺的管理义务或损坏租赁商铺及附属设施、合同终止或提前解除后迟延退还商铺等情况,甲方有权从该保证金中扣抵乙方应承担的部分;如乙方在承租期内未违反合同规定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用,则甲方应于租赁期终止起10个工作日内将履约保证金全额无息退还给乙方;甲方应于2017年11月15日前将商铺按约交付给乙方;乙方装修时必须遵守物业公司的有关规定,其装修方案须经甲方同意、报有关部门批准并办理消防审批手续后方可施工,装修完毕须办理消防验收手续后方可营业;乙方如改变商铺的内部结构、装修或设置对商铺结构有影响的设备，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方书面同意后方可施工。合同签订后，被告向原告支付了270000元（含租金200000元、履约保证金50000元、违约金20000元）尹强于2018年3月16日安装排烟管道时被物业阻拦。同时二楼租户于2018年4月5日提出异议，致使安装排烟管道受阻。2018年6月5日，尹强经营的XX城XX餐厅向物业及二楼的房屋使用人出具《关于一层排烟管道安装事项及整改情况说明函》提出已做相应技术方案，要求尽快解决问题。2018年6月7日西安市十九粮贸有限公司向高科大厦物业办出具《安全承诺书》承诺“我公司设计烟道均符合环境空气质量标准及饮食业油烟排放标准等国家安全排放标准；排放烟道的材料及设备均符合国家安全标准，并已在高新区环保部门备案；烟道在安装使用过程中，如出现安全隐患及故障影响到二楼正常营业，我公司会及XX楼XX沟通解决有关事宜”。2018年6月21日,原告在被告承租商铺张贴《解除商铺租赁合同通知书》,载明因被告逾期开业构成违约,导致原告无法获得租金收益,损失持续扩大,故要求解除租赁合同并在收到通知书之日起5个工作日内腾退该商铺,逾期未腾退的,原告将自行处理承租商铺内的留置物品。被告当庭表示解除属实。庭审中,原告提交了2018年3月13日商铺现状照片及被告2018年3月发出的微信朋友圈截图,证明被告装修施工进度缓慢，在合同约定的2018年3月10开业日尚未完成商铺基础装修,被告对此不子认可。原告提交了其于2018年6月5日与物业经理陈楠的录音、《安全承诺书》及西安简时代餐饮管理有限公司于2018年6月15日出具的原则性同意被告架设排烟设施的《回复函》,证明原告已协助被告沟通相关关系,不存在违约。被告对此亦不予认可,并表示至原告发出解除租赁通知时，仍然没有安装排烟管道。涉案商铺陈昕已另行出租。另查明,尹强曾依据双方签订的《商铺租赁合同》将陈昕诉至本院，请求：陈昕返还已收取的商铺租金和保证金等费用27万元；陈昕向尹强支付违约金50万元；陈昕赔偿尹强装修装饰损失801799元。本院于2019年7月30日作出（2018）陕0113民初12479号民事判决书，判决陈昕向尹强赔偿装修损失150000元，驳回尹强其余诉讼请求。陈昕不服，上诉于西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）陕01民终14594号民事判决书，驳回上诉，维持原判。以上事实，有原、被告陈述及原告提供的《房屋租赁合同》、《证明》、《商铺租赁合同》、商铺现状照片、微信朋友圈截图、《关于高科大厦物业管理处提出在我处架设安装排烟管道的函》、通话录音、《安全承诺书》、《回复函》、“失信被执行人名单”的信息记录、《欠费通知单》、《解除商铺租赁合同通知书》、现场照片、微信聊天记录，被告提供的商铺租赁合同、微信转账记录、中国农业银行银行卡活期存折交易明细清单、西安高科物业管理有限责任公司收款收据两张、施工合同及补充施工合同、西安市公安消防支队高新区XXXX大队建设工程消防设计备案受理凭证、西安市公安消防支队高新区XXXX大队建设工程竣工验收备案受理凭证、关于高科大厦物业管理处提出在我处架设安装排烟管道的函、关于一层排风排烟管道安装事项及整改情况说明函、安全承诺书、解除商铺租赁合同通知书、（2018）陕0113民初12479号民事判决书、（2019）陕01民终14594号民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,对双方均具有约束力。该合同约定被告承诺在2018年3月10日前正常全面营业,租赁期间,被告未按承诺时间开业或擅自停业超过30日的,原告有权解除合同,收回租赁商铺。庭审中,被告表示由于排烟管道及天然气安装受阻导致无法正常开业,但根据被告提交的施工合同显示工期截止2018年4月5日,且被告提交的微信聊天记录显示2018年3月16日安装排烟管道时被物业阻挡,可见被告无法在2018年3月10日前正常全面开业。原告于2018年6月21日张贴解除合同通知书,被告亦收到该通知书，双方的租赁合同已解除，被告实际使用该商铺至2018年6月。由于该商铺并未正常开业经营,故不存在各营业档口年营业额提成，如继续按照合同关于租金的约定条款执行，即由被告向原告支付各营业档口年营业额提成及年支付租金总额不少于1000000元，则不符合实际情况和常理，且有失公平。但考虑到因商铺未正常开业经营对原告亦存在租金收益损失，而双方对于涉案商铺未正常开业均有过错，原、被告关于迟延支付租金的违约金约定过高，故本院酌情认定由被告向原告支付80000元租金损失。本案中,被告作为商铺的承租方,其经营的是餐饮小吃城,排烟管道及天然气的安装是被告在装修前首先应考虑到的问题,但被告在排烟管道及天然气安装未获得相关部门审批并与物业、楼上租户协商一致的情况下,擅自对该商铺进行装修,导致无法经营,被告应承担主要责任。根据合同约定原告允许被告将商铺合理分割为相对独立的档口进行转租,且有义务协助被告沟通外围关系及与物业管理方关系。原告作为该商铺的出租方,在对该商铺的结构清楚的情况下,被告将商铺分割为独立的档口,且原告亦明知被告经营的是餐饮小吃城,故原告对于排烟问题及天然气的使用问题应有一定的预见性，但在上述问题未解决的情况下任由被告对商铺进行装修，其对于造成涉案小吃城未按期开业亦存有过错。故对原告诉请的被告向原告支付逾期开业违约金13万元，本院认定应由被告向原告支付逾期开业违约金91000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告尹强于本判决生效之日起十日内向原告陈昕支付租金损失80000元。二、被告尹强于本判决生效之日起十日内向原告陈昕支付逾期开业违约金91000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9850元，由原告陈昕承担2900元，被告尹强承担6950。上述费用因原告已预交，故被告尹强将其应负担的款项于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  刘静审判员  雷君审判员  杨博二〇二〇年三月十九日书记员  邹倩打印：扈艳红校对：王达2020年月日送达1