成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初7721号 原告：四川祥鑫物业管理有限责任公司，住所地成都市金牛区商贸大道一段********。 法定代表人：张碰海，系公司总经理。 委托诉讼代理人：夏永奎，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘川，男，系公司员工。 被告：冯菊华，女，1954年4月16日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告四川祥鑫物业管理有限责任公司（以下简称祥鑫物业公司）诉被告冯菊华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，由审判员夏艳担任审判长，与人民陪审员韩顺德、人民陪审员段曦组成合议庭，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告祥鑫物业公司的委托诉讼代理人夏永奎、刘川到庭参加了诉讼，被告冯菊华经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告祥鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费3,458.16元、垃圾处理费480元，2011年7月1日至2016年12月31日期间自用水费，起数1499吨止数2526吨，水费3,060.40元，2011年4月1日至2016年12月31日前，小区521户共用设备能耗分摊每户电费238元，小区总水表和分表的水耗每户131元。小区公用管道抢修费每户26.40元，共计7,349.46元；2、判决被告向原告支付违约金3,726元；3、判决本案诉讼费由被告负担。庭审中，祥鑫物业公司当庭变更被告水费的起数为480吨，止数为780吨，水费为300×2.98=894元。事实和理由：原告于2011年3月28日与被告物业所在地业委会签订了小区物业服务管理合同，约定服务时间从2011年4月11日至2016年4月10日止，原告撤场时间为2017年1月15日，在原告为被告提供物业管理服务的过程中，被告不履行合同约定的义务，无故不缴纳各自费用。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告冯菊华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告祥鑫物业公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了原被告身份信息、物业管理服务合同、公司台账、收据、抢修管道合同、情况说明、物业费催缴通知书，被告冯菊华未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的权利。根据原告祥鑫物业公司提交的相关证据，结合庭审陈述，本院确认如下事实： 冯菊华系金牛区赛云台北路9号智业福地小区8栋4单元1楼2号业主，房屋面积96.06平方米。智业福地专有部分个数为637个，其中521户为住宅，其余为商业用户。2011年3月28日，金牛区智业福地业主大会业主委员会（甲方）与祥鑫物业公司（乙方）签订《物业服务管理合同》，合同约定祥鑫物业公司为位于成都市金牛区提供物业服务，详细约定了双方的权利义务、委托管理事项、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容。双方约定委托管理期限为2011年4月11日起至2016年4月10日止，约定：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道……如遇化粪池下水道塌方堵塞，由管理方及时负责维修；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提前委托时，乙方应接受委托，收费由当事双方协商，应低于其他服务的同等价格；本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向乙方交纳，商铺由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.6元向乙方交纳；本物业管理公告服务费每半年交纳一次，于每半年第一个月交纳水费时一并交纳；乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由当事人自行约定；本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其中大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支，共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用；甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按千分之五交纳违约金……冯菊华向祥鑫物业公司支付物业管理费、垃圾处理费至2011年12月份，支付水费至2011年7月1日，后未再支付。冯菊华最后一次交纳水费时，其水表读数为480，截止2016年12月31日，其水表读数为780，冯菊华未交纳300吨（780吨-480吨）水费。 后智业福地化粪池管道坍塌，导致污水出口被堵，祥鑫物业公司出资抢修。2014年12月30日，成都长枫管道疏通服务有限公司向祥鑫物业公司出具收据，载明：收到“抢修3栋3单元自来主水管材料及人工”费用3,000元。2015年4月6日，成都长枫管道疏通服务有限公司向祥鑫物业公司出具收据，载明：收到“智业福地小区换化粪池出口管道材料及人工”费用10,719元。2017年1月15日，祥鑫物业公司从案涉物业撤场。2017年9月5日，成都市金牛区五块石街道五福社区居民委员会出具情况说明二份，分别载明：智业福地小区在2014年12月28日3栋3单元楼道口外地下自来水管爆裂，当时此小区第二届业委会已到期，第三届业委会未成立，在此情况下祥鑫物业公司垫资3,000元抢修；智业福地小区2015年3月因一期6栋后面化粪池总出口管道坍塌，导致小区一期业主生活污水无法正常排出，在此紧急情况下，第二届业委会已到期，第三届业委会未成立，祥鑫物业公司先垫资更换管道20多米，共计费用10,719元。 2019年9月23日，成都市金牛区五块石街道五福社区居民委员会出具情况说明，载明：我辖区赛云台北路9号小区的垃圾处理费从2011年4月1日至2016年12月31日是由祥鑫物业公司先垫资交给我社区专管人员统一交到五块石街办之后，再向业主按成都市的统一标准每户每月8元收取。2019年12月5日，成都市公安局金牛区分局五块石派出所出具情况说明一份，载明：兹有我辖区原洞子口五福村九、十组，现更名为赛云台北路9号智业福地小区。 庭审中，祥鑫物业公司提交了其在案涉物业提供物业服务期间向成都市自来水有限责任公司缴纳的案涉物业城市供水运营水费、水利工程费、资源费的发票若干，以及自己制作的物业收费台账，拟证明祥鑫物业公司承担了案涉物业的总水表与分水表总和之间的差额部分费用。祥鑫物业公司还提交了由国网四川电力公司成都供电公司开具的“五块石五福村”“洞子口五福村”的“楼道灯”“路灯”电费发票，拟证明祥鑫物业公司承担了案涉物业小区公共设施的电费。同时，祥鑫物业公司明确其在本案中诉称的水耗、共有设备能耗、管道抢修费等费用是按照上述费用由521户住宅用户平摊得出的，其中国网四川电力公司成都供电公司开具的电费发票只有案涉时间最后两年的，因国网四川电力公司成都供电公司只能打出最后两年的发票，其系按照最后两年电费的平均数来主张2011年9月1日至2016年12月31日期间案涉小区公共部分应该承担的电费。祥鑫物业提交的物业催缴通知书显示，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，冯菊华共计欠缴物业管理费、垃圾处理费、自用水费共计4,830元。本案中，祥鑫物业公司明确冯菊华的水费、物管费、垃圾处理费的计算方式为，水费300吨×2.98元/吨=894元，物管费96.06平方米×0.6元/月×60个月=3,458.16元，垃圾处理费8元/月×60个月=480元。 另查明，2018年10月22日，本院受理金牛区五块石智业福地第三届业主委员会（原告，反诉被告）与祥鑫物业公司（被告，反诉原告）物业服务合同纠纷一案，该案中祥鑫物业公司亦主张了案涉管道维修费、案涉公共设施电费、案涉水耗费用，案涉管道维修费为13,719元，案涉公共设施电费为124,200元，水能耗为68,552.9元。该案中，双方明确祥鑫物业公司自2011年11月开始，住宅物业费由0.4元/平方米提高至0.6元/平方米。2018年12月26日，本院作出（2018）川0106民初11186号民事判决书，判决如下：一、祥鑫物业公司于判决生效之日起十日内向金牛区五块石智业福地第三届业主委员会支付131,600元；二、金牛区五块石智业福地第三届业主委员会于判决生效之日起十日内向祥鑫物业公司退还押金21,539元；三、驳回祥鑫物业公司的其他诉讼请求。后祥鑫物业公司提出上诉。2019年5月24日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终3993号民事判决书，认为祥鑫物业公司主张的公共区域能耗，合同约定由业主合理分担，祥鑫物业公司应当将分摊后的费用向欠费业主进行主张，智业福地第三届业委会不是该费用的承担者。祥鑫物业公司主张的管道维修费用，未经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并向业主公示，故对于该项主张不予支持，判决如下：驳回上诉，维持原判。后祥鑫物业公司向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院受理了该案再审申请后，本院依法中止审理本案。2019年10月20日，四川省高级人民法院作出（2019）川民申3818号民事裁定书，驳回祥鑫物业公司的再审申请。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，祥鑫物业公司与和智业福地委员会签订的《物业管理服务合同》依法成立，合法有效。该合同对案涉物业的全体业主亦具有法律约束力。冯菊华作为案涉物业的业主，应当按照《物业管理服务合同》的约定履行缴纳物业管理费的义务。同时，根据祥鑫物业公司提交的物业管理台账、居委会情况说明，冯菊华还应向祥鑫物业公司缴纳水费及垃圾处理费。故祥鑫物业公司有权要求冯菊华缴纳2012年1月1日起至2016年12月31日止期间的物业管理费、垃圾处理费以及2011年7月1日至2016年12月31日止期间的水费，即冯菊华尚应缴纳物业管理费3,458.16元（96.06平方米×0.6元/平方米/月×60个月）、垃圾处理费480元（8元×60个月）、自用水费894元（300吨×2.98元/吨）。 关于祥鑫物业公司主张的公共区域水电能耗费用，《物业管理服务合同》第二十五条“本物业的房屋共有部分、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其中大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用”之规定，本案中祥鑫物业公司提交的证据能够证明上述费用的产生，该费用由小区住户分摊亦属合理，故本院对祥鑫物业公司主张的公共区域水能耗费用131元、电能耗费用238元予以支持。关于祥鑫物业公司主张的管道维修费用，祥鑫物业公司在与金牛区五块石智业福地第三届业主委员会物业服务合同纠纷中已主张，法院也进行了实体处理。本案中，祥鑫物业公司再次重复主张，本院不予支持。关于祥鑫物业公司主张的违约金，本院根据全案情况，酌情认定为600元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、冯菊华于本判决生效之日起十日内支付四川祥鑫物业管理有限责任公司物业管理费3,458.16元、垃圾处理费480元、自用水费894元及公共区域共用设备电能耗费用238元、水损耗费用131元； 二、冯菊华于本判决生效之日起十日内支付四川祥鑫物业管理有限责任公司违约金600元； 三、驳回四川祥鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，冯菊华应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78元，公告费260元，由冯菊华负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  夏 艳 人民陪审员  韩顺德 人民陪审员  段 曦 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  敬 馨