广东省清远市清新区人民法院行 政 判 决 书（2019）粤1803行初434号原告吴秀霞，女，1971年12月27日出生，汉族，现住英德市。委托代理人江志远、冯丽丽，均系广东明典律师事务所律师。被告英德市自然资源局。住所地：英德市英城街道英州大道国土大楼。统一社会信用代码：11441881007312488。法定代表人李书海，局长。委托代理人赖振巍，英德市不动产登记中心干部。委托代理人刘文静，广东相映红律师事务所律师。第三人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市英德市英城峰光西路北（与云岭路交界处）。法定代表人黄广平，总经理。第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行。地址：清远市新城连江路**。统一社会信用代码：91441802897575545H。负责人罗铁锋。委托代理人潘凤娟、薛力韬，均系广东平信律师事务所律师。原告吴秀霞不服被告英德市自然资源局房屋登记管理行政纠纷一案，于2019年9月23日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于同年9月26日向被告英德市自然资源局、第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行（以下简称清远建行），于同年10月9日以公告方式向第三人英德市盛世嘉华房地产开发有限公司（以下简称盛世嘉华公司）送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等诉讼文书。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告吴秀霞的委托代理人江志远、冯丽丽，被告英德市自然资源局的委托代理人赖振巍、刘文静，第三人清远建行的委托代理人潘凤娟到庭参加了诉讼。盛世嘉华公司经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秀霞与第三人盛世嘉华公司签订合同，购买位于英德市*****************的房屋，但第三人盛世嘉华公司又将该房屋抵押给了第三人清远建行，办理了英德字第01*****71号房地产他项权证（以下简称涉案房地产他项权证）。原告吴秀霞诉称，2012年4月16日，原告与第三人盛世嘉华公司签订了《商品房买卖合同》，约定盛世嘉华公司将其开发的位于英德市*******************房屋以850000元出售给原告。原告依约付清了全部购房款。因当时英德市未实行网签，所以无法办理网签手续。由于盛世嘉华公司未按《商品房买卖合同》的约定为原告办理房屋产权证书，原告依法向英德市人民法院提起诉讼。英德市人民法院审理后依法作出判决：“一、限被告英德市盛世嘉华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于英德*******************房权属登记资料报产权登记机关备案，并办妥该房屋的房地产权证交付给原告吴秀霞……”。上述判决生效后，由于盛世嘉华公司未履行决判义务，原告依法向英德市人民法院申请强制执行。在执行的过程中，法院告知原告，被告以所涉房屋被盛世嘉华公司抵押给了第三人清远建行为由，拒绝将该房屋的不动产权变更登记到原告名下。2018年9月28日，清远市中级人民法院作出（2018）粤18民终1137号《民事判决书》，判决第三人清远建行对涉案房屋不具有优先受偿权，即设立在所涉房屋上的抵押权不成立。在清远市中级人民法院的上述判决生效后，原告凭该生效判决书向被告提出申请，请求被告根据法院生效判决，撤销涉案房地产他项权证，然后将房屋的不动产权变更登记到原告名下，但被告却依然不履行其法定职责，拒绝予以办理。为此，原告于同年12月委托律师向原英德市国土资源局发出《请求贵局督促不动产登记中心依法办证的律师函》，要求原英德市国土资源局履行职责，根据法院判决撤销设立于该房屋的抵押权登记，但原英德市国土资源局回复《复函》，依然拒绝办理。原告认为，原告要求原英德市国土资源局撤销设立于所涉房屋的抵押权登记，具有事实和法律依据，原英德市国土资源局拒绝办理，是属于拒绝履行法定职责，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，清远市中级人民法院的生效判决，依法产生物权变更、转让或者消灭的法律效力，即该生效判决已对设立于所涉房屋上的抵押权产生了物权消灭的法律效力，被告应当依法执行。第二，根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，原告凭人民法院生效的法律文书，有权单方申请撤销所涉房屋的抵押权登记，被告不接受申请、拒绝履行法定职责，是不依法行政的表现。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判决：1.被告依法履行法定职责，撤销涉案房地产他项权证；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示变更上述第1项诉讼请求为撤销涉案房地产他项权证。原告吴秀霞向本院提交了以下证据：1.《民事判决书》《执行执行通知书》，证明涉案房屋已经由人民法院的生效法律文书确定不动产权利属于原告，并已经申请强制执行，原告具有充分的事实依据和法律依据；2.《民事判决书》《生效证明》，证明清远市中级人民法院作出生效判决，认定清远建行对涉案房屋不具有优先受偿权，即该抵押权无效；3.《请求贵局督促不动产登记中心依法办证的律师函》，证明原告在向被告申请登记被拒之后，曾委托律师向原英德市国土资源局发出律师函，要求督促不动产登记中心依法为原告办理不动产所有权转移登记手续；4.《复函》，证明原英德市国土资源局回复，以判决未确认涉案房屋属于原告所有、抵押权未注销登记为由，不为原告办理所有权转移登记手续，该行为属于拒绝履行法定职责。被告英德市自然资源局辩称，一、原告未向被告申请撤销涉案房地产他项权证，其直接向法院起诉要求被告履行撤销涉案房地产他项权证的职责违反《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，应驳回其起诉。原告的诉讼请求是要求被告撤销涉案房地产他项权证，即要求被告履行一定的行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条的规定，要求行政机关履行法定职责，需由公民、法人或者其他组织先向行政机关提出申请，只有在行政机关接到申请后两个月内不履行的，才能提起诉讼。原告要求被告撤销涉案房地产他项权证，但原告此前并未向被告提出。原告提交的《请求贵局督促不动产登记中心依法办证的律师函》，是要求被告将涉案房屋所有权进行转移登记到其名义，并非要求被告撤销涉案房地产他项权证。因涉案房屋办理了房地产他项权证，而根据《不动产登记操作规范》9.3.4的规定，因涉案房屋办理了抵押登记手续，在抵押权没有注销登记前，不能办理所有权转移登记手续。故被告已于2019年1月14日复函原告的代理人，告知其不能办理房屋所有权转移登记手续的原因，并已告知其如对涉案房屋的抵押登记行为有异议，可另行寻求救济途径解决，待涉案房屋的抵押权注销后方可办理所有权转移登记。被告对原告申请所有权转移登记已做作答复，不存在怠于履行职责的情形。因原告此前并未向被告提出撤销涉案房地产他项权证的请求，故其现起诉不符合上述法律规定，应驳回其起诉。二、英德市住建局（以下简称英德市住建局）将涉案房屋进行抵押登记的行政行为依据充分、适用法律正确、程序合法。（一）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款及《房屋登记办法》第十二条第二款的规定，第三人盛世嘉华公司作为涉案房屋的房地产开发公司，涉案房屋为其投资建造，其依法取得了涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第四十条的规定，第三人盛世嘉华公司作为涉案房屋所有权人，有权在涉案房屋设立担保物权。（二）2011年3月7日，第三人盛世嘉华公司取得涉案房屋所有权证。2012年5月29日，谭学全、英德市望埠镇果粒生态农业科技园（以下简称果粒科技园）向第三人清远建行借取4380000元可以循环使用的借款额度的借款，借款额度有效期间自2012年5月29日至2014年5月29日。盛世嘉华公司对谭学全及果粒科技园的该笔借款以其名下包括涉案房屋在内的八套房屋作担保。清远建行、盛世嘉华公司分别向英德市住建局提交了《英德市房地产抵押权登记申请书》等相关资料，经英德市住建局审查，第三人清远建行、盛世嘉华公司的申请依据充分，符合《房屋登记办法》第四十三条的规定，且涉案房屋不属于依法不得设定抵押的房产，故原职能部门英德市住建局对涉案房屋进行抵押登记。（三）第三人清远建行、盛世嘉华公司于2012年5月29日向英德市住建局申请抵押权登记，并提交了相关的资料，经英德市住建局对相关资料进行审验，认为第三人清远建行、盛世嘉华公司的申请符合相关法律法规的规定，便于同年6月5日作出同意办理抵押登记的意见，并向抵押权人清远建行颁发了涉案房地产他项权利证书。英德市住建局办理抵押登记的流程符合《城市房地产抵押管理办法》第三十三条及《房屋登记办法》第七条、第二十三条、第四十四条的规定，程序合法。（四）从原告提交的证据来看，原告虽然于2012年4月16日与盛世嘉华公司签订《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》并没有到相关部门进行备案登记，即该份合同是原告与盛世嘉华公司私下签订的，英德市住建局并不知晓他们之间的买卖关系，故英德市住建局办理涉案房屋抵押权登记行为并不存在任何过错。综上所述，英德市住建局将涉案房屋予以抵押登记的行政行为依据充分、适用法律、法规正确、程序合法，请法院依法驳回原告的起诉。被告英德市自然资源局向本院提交了以下证据、依据：1.《请求贵局督促不动产登记中心依法办证的律师函》《复函》，证明原告只是要求被告将涉案房屋所有权进行转移登记到其名义，并非是要求撤销涉案房地产他项权证；2.英德市房地产抵押权登记申请书，证明两第三人向英德市住建局申请办理涉案房屋抵押登记；3.《英德市房屋产权信息查询证明》、企业法人营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、《公司章程》、《股东会决议》，证明涉案房屋权属人是盛世嘉华公司；4.《最高额抵押合同》、《抵押价值协议书》、《抵押证明书》、《法人证明书》、《授权委托书》、《委托书》、营业执照、组织机构代码证、身份证复印件，证明两第三人申请办理抵押登记时提交的相关材料；5.《英德市房地产抵押登记审批表》，证明英德市住建局将涉案房屋予以抵押登记的行政行为依据充分、适用法律正确、程序合法。法律依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《房屋登记办法》第四十三条、第四十四条，《城市房地产抵押管理办法》第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第四十条。第三人清远建行述称，一、原告不具有诉讼主体资格，不能提起本案行政诉讼，法院应当依法驳回原告的起诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，原告必须与被诉行政行为有利害关系，即原告的合法权益受到被诉行政行为的侵犯。本案中，涉案房屋于2012年5月29日办理抵押权登记时的产权登记在第三人盛世嘉华公司名下，第三人盛世嘉华公司有权对登记在自己名下的房产为自己的债务对债权人办理抵押权登记，其行为并没有侵犯原告的任何合法权益。参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条的规定，原告吴秀霞并非特定债权人，与被诉抵押权登记行为没有法律上的利害关系，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。二、原告要求撤销涉案房地产他项权证没有事实和法律依据。被告英德市自然资源局颁发的涉案房地产他项权证是依法办理的，本案第三人盛世嘉华公司与第三人清远建行签订《额度借款合同》，第三人盛世嘉华公司对第三人清远建行负有债务，同时第三人盛世嘉华公司是涉案房屋的所有权属人，对房屋具有处分权，其将该房屋抵押给第三人清远建行，在实体与程序上都符合法律规定，并没有违法事由，由此原告诉称应对涉案房地产他项权证应予以撤销没有事实和法律依据。三、原告的起诉超过法律规定的诉讼时效，法院应当依法驳回原告的起诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，原告吴秀霞于2016年向英德市人民法院申请执行，英德市人民法院于2018年10月22日发出《协助执行通知书》时已知道涉案房屋被第三人盛世嘉华公司抵押给了第三人清远建行，原告于2019年9月25日才向法院提起本案诉讼，已经超过法律规定的6个月起诉期限，故法院应当依法驳回原告的起诉。第三人清远建行没有向本院提交相关证据。第三人盛世嘉华公司没有向本院提交陈述意见及相关证据。经庭审质证，一、对于原告提供的证据，（一）被告英德市自然资源局的质证意见是：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议；证据2的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，该证据仅能证明清远建行对涉案房屋不具有优先受偿权，但法院判决并没有认定涉案抵押登记行为无效，故在抵押权未注销或撤销前，不能办理过户手续；证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据只是要求被告办理房屋过户手续，并没有申请注销涉案房屋的抵押权登记行为，故原告直接向法院起诉要求我方履行法定职责撤销涉案抵押登记行为不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十七条的规定；证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告只是针对原告要求被告办理房屋过户手续而作的答复。（二）第三人清远建行的质证意见是：证据1中《民事判决书》的真实性无异议，合法性有异议，程序不合法，法院审理时遗留了第三人清远建行的利害关系；对《协助执行通知书》无异议；证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据只是认定清远建行对涉案房屋无优先权，但没有对抵押权行为作出认定；证据3-4无异议。二、对于被告英德市自然资源局提交的证据、依据，（一）原告吴秀霞的质证意见是：证据1的真实性无异议，关联性有异议，《律师函》已包括了撤销抵押登记的要求，在发出《律师函》之前，原告已向被告递交了涉案两份生效判决，但被告在收到原告的申请后，既没有给予回执，也没有书面回复；在上述情况下，原告才委托律师向被告发出《律师函》，要求被告依法履行职责，这已经表达注销该抵押权的意思，被告也已经清楚知悉该抵押权已经失效的事实；要办理过户变更登记，首先要办理抵押权注销登记，被告现在这样的答辩，有玩弄文字游戏的嫌疑，反而证明了被告是主观上不愿意履行职责；证据2-5的真实性无异议，关联性有异议，虽然当初设立抵押登记时履行了相关手续，但后来被清远市中级人民法院的生效判决认定了该抵押权不具有法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，被告有权力也有职责将该抵押权登记予以注销，当初设立抵押权登记时的手续，并不能抗拒人民法院后来作出的生效判决。被告适用法律错误。（二）第三人清远建行的质证意见是：对被告提交的所有证据均无异议，被告适用法律正确。本院对上述证据认证如下：一、对原告吴秀霞提供的证据1、2、4，具有真实性、关联性，但对其证明目的，本院不予认可；证据3，本院确认其具有证据能力。二、被告英德市自然资源局提供的证据，本院确认其具有证据能力。经审理查明，英德市***商住小区坐落英德市******，由第三人盛世嘉华公司开发投资建设。2012年4月16日，原告吴秀霞与第三人盛世嘉华公司签订《商品房买卖合同》，约定其购买坐落于英德市***************的涉案房屋，房款为850000元，付款方式为签订合同时付房款100000元，余款750000元于2012年4月26日前付清。原告依约付清了全部购房款850000元。同年4月28日，第三人盛世嘉华公司将涉案房屋交付给原告使用至今。第三人盛世嘉华公司在交涉案房屋后一直未将办理权属登记的相关资料报送产权登记机关备案。2013年5月29日，第三人盛世嘉华公司与第三人清远建行签订《最高额抵押合同》，约定以其坐落于英德市**********住宅小区的8套房屋，包括涉案的英德市**********（粤房地权证英德字第*******09号）作抵押物，第三人清远建行向谭学全、果粒科技园提供最高限额为8001473元的担保，担保期限从2012年5月29日起至2014年5月29日止。同日，第三人盛世嘉华公司与第三人清远建行分别以抵押人、抵押权人的名义向英德市住建局提交了《英德市房地产抵押权登记申请书》、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《英德市盛世嘉华房地产开发有限责任公司公司章程》、《英德市盛世嘉华房地产开发有限公司股东会决议》、身份证复印件、《最高额抵押合同》、《抵押价值协议书》、《抵押证明书》、《法人证明书》、《授权委托书》、《委托书》、《个体工商户营业执照》、《营业执照》、英德市房产信息中心出具的《英德市房屋产权信息查询证明》（此房产没有被查封、没有被抵押）等相关资料,申请办理房地产抵押权登记；2012年6月5日，英德市住建局经审查后，出具《英德市房地产抵押登记审批表》，相关人员填写了日期和意见：一、初审意见“已核，资料齐全”；二、复审意见“同意办理”；三、审批意见“同意发证”。之后，英德市住建局为第三人清远建行办理了抵押登记手续，颁发了英德字第01*****71号房地产他项权证给第三人清远建行，抵押期限从2012年5月29日至2014年5月29日。2015年8月27日，英德市人民法院作出（2015）清英法民二初字第581号《民事判决书》，确认原告于2012年4月16日与第三人盛世嘉华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判决第三人盛世嘉华公司于该判决生效之日起十日内将涉案房屋权属资料报产权登记机关备案，并办妥涉案房屋的房地产权证交付给原告，另判决第三人盛世嘉华公司于该判决生效之日起五日内向原告支付违约金。2018年9月28日，清远市中级人民法院作出（2018）粤18民终1137号《民事判决书》，该判决认定原告对涉案房屋所享有的权益在顺位上优先于涉案抵押权。同年10月22日，英德市人民法院向英德市不动产登记中心作出（2016）粤1881执1277号《协助执行通知书》，载明（2015）清英法民二初字第581号《民事判决书》已经发生法律效力，故通知英德市不动产登记中心为原告办理涉案房屋的相关房地产权证书。同年12月31日，原告向原英德市国土资源局提交《请求贵局督促不动产登记中心依法办证的律师函》，请求原英德市国土资源局依法履职。2019年1月14日，原英德市国土资源局向原告作出《复函》。原告不服，遂向本院提起行政诉讼。另查明，根据英德市机构编制委员会办公室英编办[2015]41号文件，英德市范围内城镇房产产权、产籍管理和房产产权登记发证的职能由原英德市住房和城乡建设局划入原英德市国土资源局。根据英德市机构改革方案，英德市国土资源局的职责已经整合到新组建的英德市自然资源局。本院认为，本案是房屋抵押权登记行政纠纷。英德市范围内城镇房产产权、产籍管理和房产产权登记发证的职能由原英德市住房和城乡建设局划入原英德市国土资源局，英德市国土资源局作为被告主体适格。人民法院审理行政案件，对被诉行政行为是否合法进行审查。本案主要审查的是英德市住建局将涉案房屋办理抵押登记给第三人清远建行的行政行为是否合法有效。《房屋登记办法》第七条规定“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”及第四十三条规定“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”本案中，第三人盛世嘉华公司与第三人清远建行共同向英德市住建局提交了《英德市房地产抵押权登记申请书》、《英德市房屋产权信息查询证明》等相关资料，与《房屋登记办法》第四十三条规定职能部门需要审查的材料基本一致，英德市住建局作为房屋登记机构，为第三人盛世嘉华公司办理房屋抵押权登记过程中，已经尽了审慎审查义务。因此，该房屋抵押权登记应确认为合法的行政行为。根据《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”的规定，申请房屋抵押权登记时的登记材料的真实性、合法性、有效性应由申请人负责，并承担相应的法律责任。原告吴秀霞与第三人盛世嘉华公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，并没有依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定呈报房产管理部门进行登记备案。英德市住建局在办理房屋抵押权登记时间为2012年5月29日，而英德市人民法院于2015年8月27日才作出（2015）清英法民二初字第581号《民事判决书》，判决第三人盛世嘉华公司为原告办理涉案备案手续。在无法知道涉案房屋已经出售的情况下，原告吴秀霞的权益受损，但不能归责于原英德市住房和城乡建设局的过错。原告吴秀霞如果认为与第三人盛世嘉华公司签订的《商品房买卖合同》合法权益受到了侵犯，可另循法律途径解决。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的……受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，本案中，结合本案证据，并没有证据证明第三人清远建行在设立涉案抵押权并向被告申请登记时存在恶意串通等行为。故第三人清远建行取得涉案抵押权符合《中华人民共和国物权法》规定的善意取得的构成要件，属于善意取得。综上，原英德市住房和城乡建设局颁发涉案房地产他项权证的行为合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告吴秀霞的诉讼请求。本案受理费50元，由原告吴秀霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁希哲人民陪审员  胡建新人民陪审员  陈 敏二〇二〇年三月十七日书 记 员  曾洁莹附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。