贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2322民初4636号 原告：罗洪贤，男，1937年7月17日生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李波，四川陵州律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：杨德勇，男，1958年2月24日生，汉族，住贵州省兴仁市。 被告：杜明艳，女，1967年5月4日生，汉族，住贵州省兴仁市。 原告罗洪贤与被告杨德勇、杜明艳合同纠纷一案，本院于2018年12月14日作出(2018)黔2322民初1920号民事判决书,原告罗洪贤不服,向贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉,该院于2019年9月9日作出(2019)黔23民终1405号民事裁定书,发回本院重审,本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗洪贤的委托诉讼代理人李波、被告杨德勇、杜明艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 罗洪贤向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判准原告与被告解除《卖房协议》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告属于亲戚关系，原告及弟弟罗洪友（已死亡）在外地工作，原告的父母过世后，原告罗洪贤及弟弟罗洪友以6500元的价格将原告父母修建的房屋出卖给被告，扣除原告及弟弟罗洪友的欠款500元，剩余6000元分三期支付，协议签订后，被告并未按照约定的时间支付购房款，经原告多次催要，被告均以没钱为由拒绝履行该协议，原告考虑到双方系亲戚关系，就一直给被告机会，让被告自己主动履行。2016年，原告回老家给老人上坟时发现，被告在没有支付完购房款的情况下居然把原告家的家神上的姓氏改为被告家的姓氏。为此，原告与被告发生矛盾后经镇村调解委员会调解认为，该房屋应属于原告，因被告不同意而未能调解成功，之后原告找到弟弟罗洪友的继承人，他们均表示放弃主张权利。被告不履行合同而占有原告的房屋，其行为侵害了原告的合法权益，现原告请求判决解除《卖房协议》，并由被告返还原告房屋。 杨德勇辩称，不同意解除合同，房子是已经卖给我了的，已经是属于我的东西了。 杜明艳答辩称，不解除卖房协议，当年我的外公、外婆（罗正开、周忠碧）过世，把老人家都安葬后，罗洪贤就在村里面到处问，有没有人要买房子，后来没有人买，罗洪贤就说以6500元把这房子卖给我们，房子是罗洪贤强行卖给我们的。卖房协议签了两次，第二次是1998年1月14日罗洪贤和罗红友再次把该房子以6000元处理给我们，处理意见中把我外公、外婆（罗正开、周忠碧）过世的时候我们垫的米、猪、鸡等物资折价2000元，照顾老人折价2000元，所以这个房子最后我们只需要支付2000元给原告。 对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即：原告身份证复印件、介绍信复印件、《兴仁县延长土地承包期登记表》一份、房屋拆除前后照片。 对双方有争议的证据，原告提交的证据：1、《卖房协议》复印件（当庭与原件核对）一份，拟证明该协议只针对宅基地上房屋的买卖的事实，二被告的质证意见为：该协议是罗洪贤强迫我们签的，因为我们照顾、安葬老人（即罗洪贤父母），原告没有算钱给我们，所以就把房子强迫卖给我们；2、人民调解委员会调解意见书复印件一份，拟证明罗洪贤与杨德勇发生纠纷后双方到人民调解委员会进行调解，因为被告不同意调解意见未能达成一致意见，同时证明调解委员会的意见为，罗正开与周忠碧夫妇遗留的老房子及屋基是罗洪贤出卖给二被告的瓦房，归罗洪贤管理使用，同时证明二被告已建成砖混结构的房屋，二被告的质证意见为：调解意见我们没有同意，所以当时没有签字；3、鷓益村村委会出具的证明复印件一份，拟证明争议的房屋双方并没有办理移交手续，二被告的质证意见为：因为农村的房屋都没有办理什么手续，所以就不存在办理移交手续；4、土地承包经营权证复印件一份（当庭与原件核对），拟证明原告方对其所在鷓益村一组的土地仍然具有承包经营权，同时证明在协议中并没有针对土地等进行买卖，二被告的质证意见为：罗洪贤父母的承包土地已经过两轮承包给我们了，我们有承包合同为证，罗洪贤已经没有权利承包了。经审查，原告提交的《卖房协议》复印件一份，事后罗正开、周忠碧的其他第一顺位继承人均表示对该房屋放弃继承，二被告也认可协议并且表示不同意解除，故本院对《卖房协议》予以采信；对土地承包经营权证，该证上登记的土地不包括本案涉及的房屋，与本案无关联性，本院不予采信；对鷓益村村委会证明复印件一份，庭审查明，该房屋自始未办理过相关手续，也就不存在相应的过户手续，故对该证明本院不予采信；其余证据内容真实，形式合法，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 二被告提交的证据：1、《遗产处理意见》复印件一份，拟证明房屋经过第二次协商处理;原告的质证意见为：《遗产处理意见》中罗洪贤签字处不是罗洪贤签的，对真实性有异议；2、《书信》复印件两份，拟证明第一次庭审时罗洪贤陈述《遗产处理意见》中他的名字不是自己签的，这两封书信就是为了证明遗产处理意见是罗洪贤本人所签，与书信笔迹一致;原告的质证意见为：与本案无关。经审查，二被告提交的《遗产处理协议》复印件一份，原告对遗产处理意见的签字不认可，并要求进行笔迹鉴定，但因原告不能亲自到鉴定机构配合鉴定导致鉴定机构对该鉴定申请不予受理，其不到鉴定机构配合的行为视为原告对《遗产处理协议》中自己签名的认可，故本院对《遗产处理协议》予以采信；其余证据内容真实，形式合法，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原告罗洪贤系被告杨德勇、杜明艳的舅舅，原告罗洪贤与其弟罗洪友（已死亡）均在外地工作，原告的父亲罗正开、母亲周忠碧在兴仁市生活，因需照顾二老，1985年，原告与其弟罗洪友便请被告杨德勇、杜明艳夫妇照顾其父母。1988年，原告的父母先后去世。1988年10月26日，原告罗洪贤与其弟罗洪友将祖遗瓦房一栋四间卖给被告杨德勇、杜明艳。双方签订《卖房协议》，协议载明：为处理遗产，罗洪贤、罗洪友出卖瓦房一栋，共四间，经商定，由杨德勇、杜明艳购得，总价值为6500元，扣除原告罗洪贤与其弟的欠款500元后，尚余6000元，由杨德勇、杜明艳分三次付清。1988年10月26日至28日付清3000元；1988年10月29日至1989年6月付清1500元；1989年7月至1989年12月付清1500元。若1989年12月31日未付清全部款项，从1990年元月起，头三年按欠款的20%计息付款（年息下同）；三年以后的5年内按欠款的50%计息付款。以后按欠款的100%计息付款。此协议从1988年10月26日起生效，若有一方反悔，由反悔方赔偿对方损失费1000元。1998年元月14日，罗洪贤、罗洪友与杨德勇签订《遗产处理意见》，意见载明：根据各方面的情况，对鹧益村房屋等遗产处理如下：一、总遗产估价6000元，6000元作如下处理：为老人立碑，杨德勇、杜明艳提供猪、米、鸡等物资折价2000元，考虑到杨德勇、杜明艳对老人生前的照顾，让他们2000元，余下的2000元，因杨德勇、杜明艳暂时困难，不能支付，4年内（2002年）付给罗洪友处理。二、以上各项即日（1998年元月14日）生效。从1988年起被告就对涉案房屋管理至今。2016年原告回家给老人上坟时，发现被告将原告的家神上的姓氏改成被告家的姓氏，双方发生纠纷后，经村委会调解未果，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，罗洪贤有五姊妹，且其五姊妹的户籍均在其父母死亡前就已迁出兴仁市鷓益村。经本院询问，罗正开、周忠碧的第一顺位继承人（除罗洪贤以外），均表示放弃对涉案房屋的继承权。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中涉案的房屋系原告的父母罗正开、周忠碧所修建，罗正开、周忠碧去世后，其子罗洪贤、罗洪友二人将该房屋出卖给二被告，后经本院向罗正开、周忠碧的其他第一顺位继承人（除罗洪贤外）询问，其他继承人均表示放弃继承，故罗洪贤、罗洪友与杨德勇、杜明艳签订的《卖房协议》合法有效。合法有效的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。针对原告罗洪贤请求解除《卖房协议》的问题，本案中，原、被告双方在《卖房协议》中未约定解除条件，故原告仅能依据法定解除条件解除《卖房协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本案中，原告主张的事实系被告未按约定支付买房款，即当事人一方延迟履行主要债务。延迟履行的合同解除，必须具备三个要件：一、债务人在履行期届满后未履行义务或者债权人未按期接受债务人的履行；二、在履行期到来后，债务人没有履行合同的主要义务，或债权人未及时接受主要债务的履行；三、需经债权人催告，债务人在合理期限内仍未履行合同义务。在履行合同过程中，因二被告未按时履行付款义务，双方于1998年元月14日又签订《遗产处理意见》，该意见是对《卖房协议》的补充，根据《遗产处理协议》，二被告已履行了大部分的告也未举证证实其进行了催告，故原告无法定解除条件。解除权的行使也需要在合理的时间内行使，原、被告双方于1988年10月26日签订《卖房协议》后，原告已将房屋交给二被告管理使用至今，已有30余年，且《遗产处理协议》中约定的最后给付期间也为2002年1月14日，距今也已长达18年之久，原告于2018年5月23日向本院提起诉讼，在此期间，原告均未行使解除权，故原告的解除权已消灭。且双方在《卖房协议》中约定：“若有一方反悔，由反悔一方赔偿对方损失费1000元。”，根据此约定，一方违约时承担的是赔偿损失，而非解除合同，原告的请求既无法律依据，也无事实依据，故对原告的请求，本院不予支持。 综上所述，原告请求解除《卖房协议》，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告罗洪贤的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告罗洪贤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 任 玲 人民陪审员 韦 伟 人民陪审员 刘德丽 二〇二〇年三月十九日 法官 助理 江多美 书 记 员 王金印