广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10025号原告：宁康强，男，1987年11月9日出生，汉族，住广东省吴川市。委托代理人：梁冬、谢春凯，均系广东凯成律师事务所律师。被告：广州鸿瑞文化发展有限公司，住所地广东省广州市天河区棠东横岭二路3号四楼4301房，统一社会信用代码91440101583392404D。法定代表人：商军，总经理。委托代理人：王淼、曾德炼，均系广东正大联合律师事务所律师。被告：陈海棠，男，1959年3月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托代理人：谢先锋，系广东深明德律师事务所律师。第三人：广州源发投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城海安路16号南国会商务中心338房，统一社会信用代码91440106669997420B。法定代表人：高国强，董事长。委托代理人：陈蔼雯，系该司职员。原告宁康强诉被告广州鸿瑞文化发展有限公司（以下简称鸿瑞公司）、被告陈海棠，第三人广州源发投资管理有限公司（以下简称源发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁康强的委托代理人梁冬、谢春凯，被告鸿瑞公司的委托代理人曾德炼，被告陈海棠的委托代理人谢先锋，第三人源发公司的委托代理人陈蔼雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁康强向本院提出诉讼请求：1.两被告返还原告租赁保证金616680元、水电空调保证金60000元，共676680元；2.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告与被告广州市威略贸易有限公司（以下简称威略公司，威略公司于2019年3月4日变更名称为广州鸿瑞文化发展有限公司）于2018年5月25日签订《房屋租赁合同》，双方约定由原告承租威略公司位于广州市天河区珠江新城海安路16号2层218室自编201至2010房屋，租赁期限自2018年8月1日起至2025年8月31日止，2018年8月1日至2019年7月30日期间的租金（含管理费）共205560元，承租方须于毎月30号前支付当月租金、管理费及水电、空调费、车位费，在承租方无任何违约行为的情况下如出租方单方面终止本协议，出租方除如数退还承租方支付的租赁保证金外还须支付与租赁保证金等额数量的赔偿金。承租方逾期支付租金及其违约金或者管理费及其违约金超过10天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过10天的，出租方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议，有权不予返还承租方支付的租赁保证金。合同落款签章处出租方代理人打印为陈海棠。合同签订后，原告向陈海棠支付了租赁保证金616680元、预付一个月房租205560元以及水电空调保证金60000元。截止至2019年1月份，原告均准时足额向威略公司支付应付租金，然而在2019年2月初某日，原告得知威略公司出租的房屋系被告未经第三人同意的转租，且威略公司开始拖欠第三人房租，原告遂多次要求被告陈海棠出具其代表被告威略公司的授权委托书给原告，但均遭到陈海棠拒绝，为此原告只支付了2月份租金的145560元，余下60000元租金（扣除原告已付的900元车位费后为59100元）待收到陈海棠的公司授权书后再行支付，但被告威略公司随即于2019年2月10日单方解除租赁合同。此后不久威略公司便因拖欠房租而被第三人解除租赁关系并收回房屋。鉴于上述情况，原告认为被告向合同相对方提供《授权委托书》，表明被告陈海棠为有权签约代表是被告的基本合同义务，故被告迟迟不提供《授权委托书》给原告的行为已经构成违约，原告在此情况下暂时扣付小部分租金59100元并非构成根本违约，现被告以原告拒付租金为由单方解除《房屋租赁合同》已严重违约，并且被告拖欠租金被第三人解除房屋租赁关系导致原、被告之间的《房屋租赁合同》事实不可履行的行为构成根本违约，故原告于2019年2月28日委托律师事务所发函解除与被告的租赁合同并要求被告返还租赁保证金、水电空调保证金。现原告多次要求被告返还上述款项但均无果，故为维护原告合法权益特提起本诉讼，请法院依法判决支持原告的诉请。鸿瑞公司辩称：原告要求鸿瑞公司承担返还两项保证金和诉讼费的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回全部诉请。1.2019年2月时鸿瑞公司发生过股权转让，公司的原股东陈珍将股权转让，当时转让时并没有告知本案租赁合同的存在，也没有移交任何的档案资料，所以鸿瑞公司直到收到本案诉讼材料之后才知道所谓的租赁合同存在。收到起诉材料后，鸿瑞公司第一时间查询公司的工商内档，鸿瑞公司的历史股东包括陈娟、周潇艳及陈珍，该三人及陈海棠身份证的居住地址近似，有理由相信其四人为亲属关系，并且在工商内档中发现本案场地之前由陈海棠承租，再转租给鸿瑞公司存在这样的租赁合同。此外，据鸿瑞公司了解，场地目前由原告在承租使用，据此有理由怀疑本案存在陈海棠实际控制鸿瑞公司恶意损害鸿瑞公司合法权益，以此逃避债务。2.根据已有的证据本案合同并未实际履行，原告并未向鸿瑞公司支付任何款项，因此也无权要求返还任何款项。根据原告提交的证据，租赁合同项下原告应当支付的当期首期费用包括租赁保证金、水电空调保证金、首月租金、车位管理费，原告均未支付，合同并未履行。并且根据合同的约定，原告逾期付款超过10天，鸿瑞公司有权单方解除合同，没收租赁保证金、水电空调费保证金，并要求支付违约金。原告虽然主张支付了租赁保证金和空调保证金，但根据提交的转账记录，其支付的款项存在同一天内打出又打回的现象，并且其所有的所谓的款项均没有打到鸿瑞公司名下，也没有提交鸿瑞公司收取款项的相应收据，没有任何证据证明租赁合同已履行。陈海棠当庭提交的证据租赁备案记录也可以证明场地2018年7月起实际由案外人向第三人承租。退一步说，根据原告提交的证据鸿瑞公司有权没收租赁保证金、水电空调保证金，首先原告自认迟延支付租金，已经构成违约。根据租赁合同第四条、第五条的约定，被告有权没收保证金，并且原告自认逾期超过10天，根据租赁合同第二十二条的约定，鸿瑞公司在不予发函催缴的情况下，单方解除协议，且不退还保证金，并保留追索拖欠相关费用的权利。其次，根据原告提交的证据，原告拖欠鸿瑞公司的租金应当支付的时间是2019年1月30日，而第三人主张鸿瑞公司拖欠的租金应当支付的时间是2019年2月5日，即使根据原告的主张，首先构成违约的也是原告，其所谓因为被告原因导致合同无法履行，完全没有事实依据。在租赁关系中，承租人先行次承租人收取租金后，再向业主支付租金是非常常见的，也符合惯例，具体到本案所有的纠纷及扩大的损失都是原告逾期支付2019年2月的租金导致的，因此即使被告已经收取了相应的款项，被告也有权予以没收，并就其损失进一步追偿。再次，原告与鸿瑞公司之间的租赁合同，已经有鸿瑞公司的盖章，并且签署时间超过半年，原告无端要求鸿瑞公司出具授权委托书并以此由拒不支付租金没有事实及法律依据。另外，根据原告提交的证据原告也曾将所谓合同项下的款项支付给鸿瑞公司当时的法定代表人周潇艳，这可视为鸿瑞公司法定代表人的确认，无需再收取授权委托书。最后，如果原告对租赁合同有异议，也应该向鸿瑞公司确认，而不是找陈海棠，该行为与常理不符，且原告也没有提交证据证明其要求鸿瑞公司出具授权委托书。3.协议显示的签署时间是2018年5月，当时鸿瑞公司的股东是周潇艳和陈娟，由于鸿瑞公司目前并没有与本案有关的材料，并且考虑到前述周潇艳、陈娟、陈海棠、陈珍四人的关系，我方认为应当追加周潇艳、陈娟、陈珍作为本案的共同当事人。如前所述，从原告提交的有关转账记录看，鸿瑞公司有理由相信，租赁合同虽然加盖有鸿瑞公司的公章，但该协议的签署完全是原告与陈海棠等恶意串通，损害鸿瑞公司的权益，为此鸿瑞公司保留相应的追索权益。本案为租赁合同纠纷，但目前各方均未提交任何租金支付记录，考虑到各方存在利益关系，我方认为应当调取所有的租金缴纳以查明房屋的真实租赁情况。陈海棠辩称：不同意鸿瑞公司认为陈海棠与原告恶意串通损害公司利益的意见。其他意见同意鸿瑞公司的答辩意见。1.陈海棠在本案中完全是民事代理行为，由原告和威略公司达成的合同，且威略公司的法定代表人周潇艳也已收到了原告支付的相关租金，可见陈海棠确实是威略公司的授权进行了代理行为，双方都没有表示异议，包括法定代表人周潇艳。本案中陈海棠并没有任何对合同的履行情况承诺，承担担保责任。依照合同的相对性原则，原告没有任何法律依据要求陈海棠承担相关的责任。请求法院驳回原告对被告陈海棠的起诉请求。2.原告提供的证据已经证明其本身存在严重违约，其与威略公司的合同纠纷本身与陈海棠无关。陈海棠也没有法律义务来承担威略公司没收原告的房屋租赁保证金和水电空调保证金。陈海棠没有承担的义务，也无需承担。3.陈海棠提交了证据证明房屋已由黎银凤与第三人确定了房屋租赁合同关系，该租赁行为已经过政府机关的确认备案，具有最高的法律效力，应当受到法律的保护。至于原告提供的房屋租赁合同，既不是原件也没有代理人陈海棠的签名。因此原告向陈海棠主张诉讼权利没有任何事实依据和法律依据，请求法院驳回原告对陈海棠的起诉请求。源发公司述称：第三人的主合同是威略公司签订的，我方所发的快递函件及缴费通知单和威略公司的违约租金等通知，都是发给威略公司。关于威略公司与黎银凤的租赁备案，所谓的地址和我方的主合同的地址是不一致的（我方的合同是218房，我方与黎银凤的租赁备案证明是218-1房）。陈海棠与陈珍是夫妇，其二人告知我方黎银凤是他们的股东之一，威略公司给我方申请书，所以我方才会在租赁备案中才有陈海棠提交证据的租赁备案证明。总之，与第三人就场地存在租赁关系的是威略公司。我方在2019年2月19日向威略公司发出了解除房屋租赁合同通知，解除理由是因为我方在发出催款通知书后的3日，还未支付2019年2月1日至2019年2月19日的租金168022元，车位管理费、水电费及支付与租赁保证等额数额的违约金，都没有清缴完毕，因此我方发出解除租赁通知书，威略公司仍未缴纳相关的款项，我方打电话给威略公司也没有人接听，场地我方已自行收回，我方是自己报告了派出所，并且有律师在场进行清场收回。场地于2019年3月由第三人自行收回，第三人当时并不是从原告手中收回场地，在此时间之前，原告另行向第三人承租了同一层楼中的另外一块场地，因此在原告自行搬离场地后第三人也是在律师在场情况下，自行清场收回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告提供的证据《房屋租赁合同》《通知》、工商银行转账流水清单、农业银行转账流水清单、《收条》，当庭已出示了原件，被告陈海棠和第三人均对上述证据真实性无异议，而被告鸿瑞公司虽然对上述证据真实性不确认，但未提供反驳证据予以反驳，故本院对原告上述证据依法予以采信。本院认为：本案的第一个争议焦点是原告的租赁合同相对方是何方。第一，原告提供的证据《房屋租赁合同》《通知》与原告、被告陈海棠、第三人的陈述能够形成完整的证据链证明原告与被告鸿瑞公司就案涉房屋存在租赁合同关系，被告鸿瑞公司关于其与原告不存在租赁合同关系的抗辩意见与事实不符，本院依法不予采纳。第二，《房屋租赁合同》抬头出租人一栏为被告，落款处出租人一栏亦加盖被告印章，且落款处出租人代理人一栏为打印文字“陈海棠”，原告关于其租赁合同相对方除被告鸿瑞公司外还包括被告陈海棠的陈述与上述证据及原告的证据《律师函》（2019年2月28日）均自相矛盾，被告陈海棠亦明确否认自己为原告的合同相对方，故本院对原告该陈述依法不予采信。本案的第二个争议焦点是原告是否向被告鸿瑞公司履行了租赁保证金和水电空调保证金支付义务。第一，经查，原告于2018年5月25日向陈海棠的账号支付411120元、于2018年7月2日向陈海棠的账号支付311120元。原告对此称上述311120元中的205560元和411120元（合计616680元）为租赁保证金，是属于被告鸿瑞公司和被告陈海棠收取的；被告陈海棠确认收到上述411120元和311120元款项，但称上述两笔款项是陈海棠代被告鸿瑞公司收取的；被告鸿瑞公司则否认指示陈海棠或其它任何人员代为向原告收取款项，并称实际并未收取到《房屋租赁合同》项下的任何款项。《房屋租赁合同》落款处出租人代理人一栏为打印文字“陈海棠”，而原告作为《房屋租赁合同》的承租人，基于该合同中的记载内容，有理由相信被告陈海棠是鸿瑞公司的委托代理人，因此，结合《房屋租赁合同》的内容及原告、被告陈海棠上述陈述，本院对原告关于其已向鸿瑞公司履行了支付租赁保证金616680元义务的陈述依法予以采信。第二，经查，原告于2018年7月11日向案外人陈学谦的账号支付60000元。原告称上述60000元系其向两被告（由陈海棠代表其本人及鸿瑞公司）指定的陈学谦账号支付的水电空调费保证金，两被告于2018年7月12日就60000元款项向原告所指定的黎银凤出具了相应《收条》，上述60000元是属于两被告收取的；陈海棠确认其受鸿瑞公司的指示而指定原告将60000元将水电空调保证金付至陈学谦账号，并称上述60000元是归属于鸿瑞公司的；鸿瑞公司则否认指示陈海棠或其它任何人员代为向原告收取款项，并称实际并未收取到《房屋租赁合同》项下的任何款项。《房屋租赁合同》落款处出租人代理人一栏为打印文字“陈海棠”，而原告作为《房屋租赁合同》的承租人，基于该合同中的记载内容，有理由相信陈海棠是鸿瑞公司的委托代理人，因此，结合《房屋租赁合同》的内容、原告及陈海棠上述陈述及《收条》内容来看（合议笔录：该款项的实际支付金额与合同约定的水电空调保证金金额相同，原告及鸿瑞公司的合同代理人陈海棠也均确认了该款项是水电空调保证金，所以即使收条所写款项的用途和原告主张款项内容不一样，但因为没有其他证据显示约定交纳装修保证金，所以该款60000元为水电空调保证金的可能性更大），原告关于上述60000元实质是《房屋租赁合同》约定的水电空调费保证金的陈述具有高度盖然性，本院对原告该陈述依法予以采信，据此，可认定原告已向鸿瑞公司履行了支付水电空调保证金60000元义务。本案的第三个争议焦点是现在是否具备退还租赁保证金616680元和水电空调费保证金60000元给原告的条件。《房屋租赁合同》关于退还租赁保证金的约定为“（第四条）租赁期满后，在乙方（即承租人）没有违约的情况下，凭保证金收据收回保证金，甲方（即出租人）无息将保证金退还乙方；若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还该保证金”、“（第二十二条）乙方逾期支付租金及其违约金或者管理费及其违约金超过10天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过10天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书，即时停止水电供应，收回该物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用，甲方并有权不予返还乙方所支付的租赁保证金，并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关费用的权利”；关于退还水电空调保证金的约定为“（第五条）租赁期满后，在乙方没有欠缴租金、管理费、水电费、空调费等其他费用的情况下，凭周转金（即保证金）收据原件收回周转金，甲方无息将周转金退还乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还该周转金”。首先，关于租赁保证金616680元，原告承认其至今未支付2019年2月租金中的59100元，鉴于《房屋租赁合同》已记载陈海棠系鸿瑞公司代理人，原告以陈海棠拒不提供鸿瑞公司的授权委托书为由拒绝支付上述59100元租金，理据不足。按照原告所承认的租赁合同双方实际变更后的租金交纳期限（即每月30日前支付下月租金）来计算，在2019年2月10日时，鸿瑞公司已经具有《房屋租赁合同》第二十二条约定的解除合同的权利。原告提供的证据《通知》显示鸿瑞公司已经于2019年2月10日向原告发出解除合同的通知，而原告亦确认于2019年2月12日收到该通知。因此，《房屋租赁合同》已经于2019年2月12日鸿瑞公司行使约定解除权而解除。原告现要求鸿瑞公司退还租赁保证金616680元，与上述约定不符，本院依法不予支持。其次，关于水电空调保证金60000元，如前所述，《房屋租赁合同》已经于2019年2月12日解除，因此，原告应付鸿瑞公司的合同租金的截止时间为2019年2月12日（自2019年2月13日至原告交还案涉场地给鸿瑞公司时止，原告应付的款项性质为占用费），由此可见，原告所承认的其至今未支付2019年2月租金中的59100元和原告证据《通知》中所称的原告未付2019年2月租金59100元，其实质应是占用费而非租金，换言之，原告目前没有欠缴租金。至于管理费、水电费、空调费，鸿瑞公司虽不承认原告已经付清该类费用，但鸿瑞公司在本案中并未对该类费用的欠缴情况予以明确且其已经表示保留向原告追索该类费用的权利，故本院基于公平原则和从有利于减少双方讼累的角度出发，对原告在本案中要求鸿瑞公司退回水电空调保证金60000元的诉讼请求依法予以支持。如前所述，陈海棠并非原告的合同相对方，原告在本案中要求陈海棠退回合同项下款项水电空调保证金60000元理据不足，本院依法不予支持。需指出的是，鸿瑞公司如认为原告尚有管理费、水电费、空调费等其他费用未付或存在其他人损害其公司权益的情形，可另案主张相应的权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州鸿瑞文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告宁康强退还水电空调保证金60000元。二、驳回原告宁康强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10570元，由原告宁康强负担9619元，被告广州鸿瑞文化发展有限公司负担951元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  秦 雯人民陪审员  杨巧云人民陪审员  丘东友二〇二〇年三月十二日书 记 员  梁炎梅判决书已于2020年月日送达