黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初4006号原告：苏桂芬，女，汉族，1970年11月10日出生，下岗职工，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：张义学（系苏桂芬丈夫），男，汉族，1965年07月27日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇满江红街。法定代表人：何京龙，职务经理。被告：杜兴海，男，汉族，1970年04月12日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：李继，男，汉族，1970年05月06日出生，个体工商户，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。第三人：李某某，男，汉族，1976年02月28日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：张玉玲，黑龙江欲凌律师事务所律师。原告苏桂芬与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、杜兴海、李继，第三人李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月08日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏桂芬及其委托诉讼代理人张义学、鲍俭，被告李继的委托诉讼代理人陈树民，第三人李某某及其委托诉讼代理人张玉玲到庭参加诉讼，被告宇龙公司、杜兴海经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏桂芬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告苏桂芬与被告宇龙公司于2015年11月21日签订的《金瑞花园房屋认购书》有效，房屋归原告所有，被告协助办理不动产权登记手续；2.第三人李某某立即将房屋内的床等搬出；3.诉讼费由被告承担。原告苏桂芬于2020年03月13日向本院提出申请，申请撤回第二项诉讼请求：第三人李某某立即将房屋内的床等搬出。本院依法予以准许。事实与理由：原告购买案外人王某房屋后，于2015年11月21日（经投资人李继办理）与被告宇龙公司签订金瑞花园房屋认购书，购买该小区X号楼X单元X层X室，认购书签订后，占有使用该房屋，并交付了2016-2017年、2017-2018年、2018-2019年三年取暖费、水电费、装修保证金等费用。2018年12月23日第三人李某某等人将原告苏桂芬的房屋锁芯破坏，换上其准备好的锁芯，强行抬进两张就床等，李某某以手持协议书为由，拒不搬出其放进室内的用品。肇源县人民法院作出的（2019）黑0622民初2627号民事判决中认定事实：杜兴海挂靠被告宇龙公司，在肇源县肇源镇金瑞花园小区建筑楼房，杜兴海与李继系合伙关系。2015年11月21日，王某购买金瑞花园小区X号楼X单元X室，合同约定建筑面积为160.1平方米，价款为621,188元，出卖人处盖有“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部章”和“项目经理杜兴海名章”，上述房屋实际购买人为王某和刘某。2017年09月04日，苏桂芬与王某、刘某就该房屋签订商品楼买卖合同，苏桂芬实际交付购房款282,000元。并论述：王某、刘某于2015年11月21日购买金瑞花园小区X号楼X单元X室，后于2017年9月4日将案涉房屋出售给原告苏桂芬，双方签订《商品楼买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，故合法有效。故就案涉房屋苏桂芬享有所有权，诉请依法判令其与宇龙公司签订的房屋买卖合同有效，并协助办理不动产权登记手续。被告宇龙公司缺席，未作答辩。被告杜兴海缺席，未作答辩。被告李继辩称，第一、对原告诉请的与宇龙公司签订的《金瑞花园房屋认购书》有效，其没有异议。在肇源县人民法院作出的（2019）黑0622民初2627号民事判决书中，在本院认为处已经论述了案涉的房屋认购书合法有效，房屋归原告所有，其没有异议。第二、针对原告要求被告方协助办理不动产权登记手续，因案涉是宇龙公司、杜兴海、李继三位被告办理房屋登记手续，不动产证手续的合法协助单位是宇龙公司，其与杜兴海个人均不具备协助办理不动产登记手续的条件。第三，金瑞花园小区是宇龙公司委托杜兴海作为项目经理作实际出资人进行开发，也就是说宇龙公司唯一承认的是与杜兴海之间形成的挂靠与被挂靠关系，而事实上杜兴海在投资建设金瑞花园小区的过程中，与李继确实存在着出资行为，但是李继并不享有协助办理产权证手续的权利，故请求法院支持被告宇龙公司协助原告办理不动产权登记手续。第三人李某某述称，第一、其作为有独立请求权的第三人，对涉案房屋享有所有权，因为其与宇龙公司已签订征地拆迁补偿协议，协议明确约定，涉案房屋是回迁给李某某的，签订的时间是2015年09月27日，早于原告苏桂芬购买该房屋签订认购书的时间，而且按照相关法律规定，其是被拆迁人，被拆迁人的权益应当优先保护，并且有书面协议，所以该房屋应为其所有，也就是说征地拆迁补偿协议书合法而有效。其获得房屋的权益早于原告，法院应当支持其对房屋的享有所有权。第二、原告在另一案诉讼时，肇源县人民法院认定了其与宇龙房地产公司签订的协议的效力，已经生效的判决是证据的一种，这对认定房屋归其所有起到至关重要的作用。第三、原告购买的房屋是在案外人王某处购买，那么案涉认购书因规避国家的税收征管而无效，王某只有在自己获得房屋所有权后，才有权利将该房屋进行再次转让。王某在没有办理所有权证的情况下所签订的转让协议应是无效的，原告在不能取得所有权的情况下，应当要求王某退还房款。虽然肇源县人民法院作出的（2019）黑0622民初2627号判决中确认苏桂芬与王某签订的协议有效，驳回苏桂芬的撤销请求。依照相关规定，基于对于一房二卖或多卖发生的合同是有效的，并不必然导致后签订的合同无效。无论是李某某还是宇龙公司均认可双方签订的回迁协议的效力，并且已经实际履行。第四、被告李继所写的承诺书和担保书没有任何法律意义，只有宇龙公司与购房人签订买卖协议或与被拆迁人签订的回迁安置协议才是有效的，即其与宇龙公司签订的回签协议是合法有效的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告苏桂芬的举证情况：证据一、案外人王某与被告宇龙公司于2015年11月21日签订的《金瑞花园房屋认购书》、收据、原告苏桂芬与被告宇龙公司于2105年11月21日签订的《金瑞花园房屋认购书》、收据、案外人王某、刘某与原告苏桂芬于2017年09月04日签订的《商品楼买卖合同》、收据各1份，欲证明一、王某于2015年11月21日在宇龙公司处购买金瑞花园小区X号楼X单元X室，价款621,188元。购买后开发商将房屋交付给王某。王某、刘某于2017年09月04日将案涉房屋出卖给苏桂芬。苏桂芬交齐全部房款后，王某与苏桂芬共同到开发商处办理了案涉房屋的变更手续。二、宇龙公司为苏桂芬开具《金瑞花园房屋认购书》，王某、宇龙公司将案涉房屋的钥匙交付给苏桂芬，苏桂芬已实际占用。被告李继质证称，真实性及证明的问题均无异议。第三人李某某质证称，真实性合法性均有异议。王某和刘某与苏桂芬签订的商品楼买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，尚未获得房屋产权证的房屋是不得交易的，该买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。同时从商品楼买卖合同的表现形式看，也有事实不清的问题，在出卖人处载明的是“陈、刘某”，原告方需要作出合理的解释，看不出与王某存在任何关系，这是对商品楼买卖合同的异议。另外，王某和刘某是基于与宇龙公司签订的房屋认购书为前提，并未体现刘某的信息。两份金瑞花园房屋认购书均加盖金瑞花园项目部的公章，项目经理是杜兴海，没有杜兴海本人签字确认不能确定是宇龙房地产公司的真实意思表示。在另案审理过程中，宇龙公司答辩意见中称在2015年11月21日其并没有签订认购书，所以认购书的真实性无法确认。本院认为，原告出具的上述证据客观真实，本院依法予以确认。证据二、取暖费、大修理基金、水电费、清运垃圾费、装修保证金、装修材料购置费收据等1组，欲证明案涉房屋交付给原告实际占有，原告交纳了2016年至2019年三年取暖费，入住前的清运垃圾费、水电费、大修理基金、装修保证金，并实际装修，支出了材料费和人工费。被告李继质证称，对证据的真实性及原告欲证明的问题均没有异议。第三人李某某质证称，对入网费和取暖费等正式发票的真实性没有异议，但对其与本案的关联性有异议。法律规定了房屋的所有权是以登记为依据，但由于该房屋未办理房产证，这些票据只能证明其居住过该房屋，但不能事实就该房屋享有所有权。另外，对原告所出示的相应的装修的费用，真实性及关联性均有异议。本院认为，上述证据可以客观反应原告交纳了相应的生活费用和装修费用，但装修费用具体数额无法确定。证据三、被告宇龙公司与第三人李某某于2015年09月27日签订的征地拆迁补偿协议书1份，实际开发人杜兴海与李某某于2015年10月19日签订的协议书2份，被告宇龙公司向肇源县房地产管理处提交的申请书、杜兴海出具的350万元收据、预售商品房申请书各1份，此组证据系第三人李某某在（2019）黑0622民初2627号案件中出庭作证时向法庭提交，欲证明一、宇龙公司与李某某于2015年09月27日签订征地拆迁补偿协议书，按照该协议第四条双方约定是用案涉房屋抵顶拆迁补偿费，不是以房屋及土地使用权置换的房屋，并约定银行贷款由宇龙公司偿还后该协议方能生效。现宇龙公司及李某某未偿还银行贷款或债务转移至宇龙公司名下，合同生效的条件尚未成就。二、被告杜兴海与李某某于2015年10月19日签订了补充协议书，该协议约定银行贷款本金部分由李某某偿还，宇龙公司以位于金瑞花园小区的商服楼700平方米（X门、X门、X门、X门、X门商服）按照回迁楼方式出售给李某某，并开具350万元的收据。在未偿还银行贷款的情况下，抵押的房屋不允许被拆除。两次签订的协议应以最后一次为准，无论条件是否成就后履行的协议都不包括X号楼X单元X层X室。该补充协议书第三条约定征地拆迁补偿协议书与协议书不一致的以协议书为准，充分证实了350万元银行贷款由李某某偿还，现该拆迁房屋仍设立抵押，所以拆迁房屋没有拆除灭籍是李某某违约造成。被告李继质证称，无异议。第三人李某某质证称，对征地拆迁补偿合同及协议书的真实性无异议，对证明的问题有异议。原告方欲证明的问题与本案无关联性，无论是征地拆迁补偿协议书还是后签订的协议书，是李某某与宇龙公司之间的合同关系，与本案无关。征地拆迁补偿协议中明确约定了房屋归李某某所有，而且拆迁没有往往下进行的原因过错不在李某某。李某某的锅炉房已被拆除，现在小区的居民基本上都已入驻，李某某履行了作为被拆迁人的义务。至于银行的贷款由谁还，什么时候还，与原告对房屋是否享有所有权或者是否享有办理不动产权登记手续的请求权没有关系。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、被告李继出具的证明2份，回迁安置房屋分户审核明细表1份，欲证明金瑞花园小区回迁户没有李某某，同时能证明苏桂芬购买的X号楼X单元X号房屋没有任何争议。李某某和宇龙公司签订的协议书表明该房屋是基于停业补偿，不是拆迁补偿。被告李继质证称，无异议。第三人李某某质证称，真实性及证明的问题均有异议，首先签字的“李季”与本案诉讼的当事人“李继”身份不同，加盖的是是金瑞花园项目专用章，而没有加盖宇龙公司的公章，李继没有权利去出具这样的证明。另外李继与本案有直接的利害关系，因为李继给原告出具了承诺和保证，所以李继的陈述内容及其提供的证据均不能作为本案的裁判依据。本院对该组证据的真实性予以确认。证据五、（2019）黑0622民初2627号民事判决书及庭审笔录各1份。欲证明一、原告占有使用该房屋后，李某某更换房屋锁芯，并搬进两张旧床。原告为平息争议，曾起诉王某、刘某、李继、宇龙公司，要求解除与王某、刘某签订的买卖合同，退还购房款。经（2019）黑0622民初2627号民事判决，认为：被告王某、刘某于2015年11月21日购买案涉房屋。后于2017年09月04日将案涉房屋出售给原告苏桂芬，双方签订《商品房买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规定强制性规定，系双方真实意思表示，故合法有效。被告李继于2017年09月04日以金瑞花园项目部名义为原告苏桂芬出具金瑞花园房屋认购书及收据，可以证实对被告王某、刘某将合同权利义务概括转让给原告同意的，故认购人苏桂芬《金瑞花园认购书》依法有效。原告虽尚未办理房屋产权登记，但并非原告过错，但原告已享有物权期待权，双方的房屋买卖行为应受法律保护。第三人李某某届时（2015年12月31日前）没有履行偿还银行贷款导致拆迁房屋不能交付面积致使拆迁补偿款不能兑现，应承担违约责任。被告李继质证称，真实性及证明的问题均无异议。第三人李某某质证称，对判决书的真实性无异议。在判决的第十页，对李某某与宇龙公司的征地拆迁补偿协议书的履行情况无法确定，该判项并不能证实李某某和宇龙公司的协议的效力存在问题，也不能证实苏桂芬对案涉房屋享有所有权。对法庭审理笔录的真实性无异议，对原告欲证明的问题有异议。关于李某某与宇龙公司双方的合同还在履行状态。没有任何事由、判决或裁定否定该合同的效力，因此征地拆迁补偿协议是合法有效的，并且发生在先，同时原告的购房认购书没有宇龙公司的盖章确认。在（2019）黑0622民初2627号案件审理中，宇龙公司答辩时陈述其没有与苏桂芬签订房屋认购书，不认可李继以金瑞花项目部的名义签订的合同。本院对该组证据的真实性予以确认。证据六、（2016）黑0622财保63号民事裁定书、情况说明各1份，欲证明案涉房屋于2019年05月17日已解除查封，同时证明该小区有预售许可手续。被告李继质证称，无异议。第三人李某某质证称，因民事裁定书是复印件，无法与原件进行核对，真实性有异议。同时该裁定书是自裁定书生效之日起三年，没有证据能够证实该裁定书的生效时间，另外三年之后是否续查封无法证实，所以该裁定书证明不了案涉房屋已经被解除查封。该小区是否有预售许可证，因不了解情况不发表质证意见。本院认为，上述证据客观真实，对该证据的真实性予以确认。第三人李某某举证情况：证据七、征地拆迁补偿协议书1份，欲证明在征地拆迁补偿协议书第四条，双方已经明确约定了金瑞花园小区X号楼X单元X室是抵顶给李某某的，实际上是以拆迁协议的形式表现的房屋买卖，所以在李某某和宇龙公司之间存在着因拆迁补偿协议而产生的房屋买卖合同关系，并且时间是2015年09月27日，协议中有肇源县人民政府金瑞花园小区动迁工作组组长李某的签字。在李某的见证下签订的协议书，不存在苏桂芬所说的公章来源不明或者是未经宇龙公司法定代表人何京龙同意，并且合同中有杜兴海亲笔签名，效力高于苏桂芬和李继、王某、刘某签订的合同。原告苏桂芬质证称，真实性无异议，证明的问题有异议。该协议的第二条已经明确确定了回迁房屋。被告李继质证称，同意苏桂芬出示该证据时陈述的证明观点，该合同的一方当事人为宇龙公司，而在（2019）黑0622民初2627号案件审理过程中，宇龙公司的法定代表人出庭答辩对该协议书明确否认称没有签订过该拆迁补偿协议，而本案杜兴海也未出庭，所以就宇龙公司是否真实签订过该协议的真实性持有异议。由于合同中涉及李某某名下的房产已经在古恰信用社办理了抵押贷款手续。按照《中华人民共和国物权法》规定对抵押房屋进行处分须经抵押权利人同意，否则处分抵押物的行为无效。所以案涉的征地拆迁补偿协议书处分的是抵押物，没有抵押权人的书面同意，该征地拆迁补偿协议书是无效的。本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人庭审陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：被告杜兴海挂靠被告宇龙公司，在肇源县肇源镇金瑞花园小区建筑楼房，被告杜兴海与被告李继系合伙关系。2015年11月21日，案外人王某购买金瑞花园小区X号楼X单元X室，合同约定建筑面积为160.1平方米，价款为621,188元，出卖人处盖有“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部章”和“项目经理杜兴海名章”，上述房屋实际购买人为案外人王某和刘某。2017年09月04日，原告苏桂芬与王某、刘某签订商品楼买卖合同，约定“王某、刘某自愿出售给苏桂芬原二商店东金瑞花园小区临街X号楼X单元X室，建筑面积为161平方米，交易价格280,000元”，苏桂芬实际交付购房款282,000元，王某、刘某为其出具收条一张。同日，被告李继以金瑞花园项目部名义为原告苏桂芬出具金瑞花园房屋认购书及收据各一份，金额为621,188元,李继称出具上述合同系为苏桂芬更名之目的。苏桂芬占有房屋后交纳水费、取暖费等生活费用。2015年09月27日，被告宇龙公司（甲方）与第三人李某某（乙方）签订征地拆迁补偿协议书，第二条约定：“乙方自愿选择以产权调换和货币补偿相结合方式，进行原地回迁安置。甲方同意补偿乙方2841平方米商服楼回迁安置，由甲方按照乙方要求建成该回迁楼，具体楼层面积分布：一层、二层合计1762.50平方米，三层963.5平方米，甲方另行给乙方一个115平方米的一层至二层商服楼回迁房屋位置为金瑞花园小区X号楼东侧等内容”。第四条约定：“甲方同意支付乙方房屋拆迁、搬迁和停产补偿费400万元，其中350万元于协议签订后，甲方与乙方会同乙方的贷款银行办理乙方借款350万元的债权转移手续，由甲方为乙方偿还银行借款350万元方式支付，甲方协调银行出具乙方已经通过转移债务方式偿还贷款的手续，剩余50万元乙方同意甲方以价值约为50万元的住宅楼抵顶，抵顶住宅楼位置位于金瑞花园小区X号楼X单元X层X室等内容”。宇龙公司在拆迁过程中仅拆迁协议约定的“房屋为一至三层（原址临东环大街处）”中的锅炉房部分，其余房屋未被拆迁。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案外人王某、刘某于2015年11月21日在被告宇龙公司处购买金瑞花园小区X号楼X单元X室，并签订《金瑞花园房屋认购书》。2017年09月04日王某、刘某将该房屋出售给原告苏桂芬，双方签订《商品楼买卖合同》。上述两份合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”被告李继于2017年09月04日以金瑞花园项目部名义为原告苏桂芬出具金瑞花园房屋认购书及收据,可以证实对王某、刘某将合同权利义务概括转让给苏桂芬其是同意的，故认购人为苏桂芬的《金瑞花园房屋认购书》依法有效。李某某称王某和刘某与苏桂芬签订的《商品楼买卖合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，尚未获得房屋产权证的房屋是不得交易的，该买卖合同应为无效合同。该《商品楼买卖合同》的效力并不因违反相关法律的管理性规定而无效，李某某的该主张本院依法不予采信。宇龙公司与李某某签订的征地拆迁补偿协议中约定“具体楼层面积分布：一层、二层合计1762.50平方米，三层963.5平方米，甲方另行给乙方一个115平方米的一层至二层商服楼回迁房屋位置为金瑞花园小区X号楼东侧。抵顶住宅楼位置位于金瑞花园小区X号楼X单元X层X室等内容”，但因在拆迁过程中并没有将约定的“房屋为一至三层（原址临东环大街处）”全部拆迁，致使合同的履行发生变更，在仅拆迁锅炉房后，宇龙公司与李某某也没有就可履行的内容达成新的合意，致使应回迁给李某某的安置房屋无法确定。另在苏桂芬提交的回迁安置房屋分户审核明细表中，亦没有载明李某某作为被拆迁人对应的安置楼号。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。虽该拆迁协议中明确约定了特定的房屋，但该协议在履行过程中发生了实际变更，致使履行情况无法确定，故李某某称依照该法律规定优先取得案涉房屋的主张，本院依法不予采信。原告苏桂芬基于合法有效的《商品楼买卖合同》占有、使用案涉房屋，该房屋应归其所有，故原告要求确认其与宇龙公司签订的《金瑞花园房屋认购书》有效，房屋归其所有的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。被告宇龙公司作为案涉工程项目开发单位，应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务，协助苏桂芬办理相关产权登记手续，故苏桂芬要求宇龙公司协助其办理案涉房屋不动产权登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告苏桂芬与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司签订的《金瑞花园房屋认购书》合法有效；二、肇源县肇源镇金瑞花园小区X号楼X单元X层X室房屋归原告苏桂芬所有；三、被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即协助原告苏桂芬办理肇源县肇源镇金瑞花园小区X号楼X单元X层X室房屋不动产权登记手续；四、驳回原告苏桂芬的其他诉讼请求。案件受理费5,530元，由被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  何莉莉人民陪审员  黄永波人民陪审员  王春丽二〇二〇年三月十六日书 记 员  孙 帅附：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。