广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初340号原告：丘瑞清，女，1967年1月8日出生，汉族，住开平市***********。公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：胡友乐（是丘瑞清的儿子），男，1989年10月8日出生，汉族，住开平市***********。公民身份号码：440***************。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市************************位。法定代表人：牛加强，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：房海滨，男，是广东方尚律师事务所律师。原告丘瑞清与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序审理，并于同年3月15日公开开庭审理了本案。原告丘瑞清的委托诉讼代理人胡友乐和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人房海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘瑞清向本院提出诉讼请求：1、确认原告对被告享有债权149820元，该债权为逾期交房违约金（以已交房价款264000元为基数，按每日万分之五计算，从2016年11月1日《补充协议(8幢)》违约日起暂计至2019年12月10日止，余下违约金计至被告实际交付房屋之日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2015年2月10日与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0099140），约定原告向被告购买位于开平市************************，建筑面积61.01平方米，房屋总价为337263元。合同第八条约定被告应当在2015年7月30日前交付此房屋，同时约定逾期交房应按日向原告支付已交房价款264000元万分之五的违约金，但被告并未依约向原告交付房屋。2016年1月14日，原、被告就延期交房一事签订了《补充协议（8幢）》，双方同意将房屋交付时间延期至2016年10月31日，但被告至今仍未向原告交房，按照《补充协议（8幢）》的约定，被告应承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，一、被答辩人所主张的这笔债权不应确认，答辩人的管理人不予确认被答辩人的债权并未违反法律规定。双方于2015年2月10日签订了《商品房买卖合同》，2016年1月14日签订《商品房（公寓）首期还款协议》。从协议内容可以看出是由于被答辩人的个人原因，未能付清涉案房产的首期应付款，因此才签订《商品房（公寓）首期还款协议》，对《商品房买卖合同》中约定的首期款的支付方式进行特别约定，根据协议的约定，被答辩人应于2016年10月31日前支付第一笔款项，在2018年10月31日前支付最后一笔款项，合共73263元，但被答辩人至今并未支付，已经构成严重违约。综上，被答辩人并未足额支付购房款，违约在先。因此，根据合同法第120条的规定，答辩人与被答辩人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此，答辩人认为被答辩人诉请的该笔债权不应确认。二、根据《商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款的违约责任，被答辩人逾期付款超过180日的，答辩人有权解除合同，被答辩人应按累计应付款的10%支付违约金。答辩人在此保留解除合同并追究被答辩人违约责任的权利。截止至2020年3月13日，第一笔款项25263元逾期1229天，第二笔款项24000元逾期864天，最后一笔款项24000元逾期499天。三、退一步来说，即使要计算逾期交楼违约金，被答辩人主张的金额亦是错误的，《商品房买卖合同》约定违约金计算标准过高，参照开平市人民法院就逾期交楼违约金作出的生效判决，以及《企业破产法》的规定，违约金应为32276.80元（以已经支付购房款264000元为基数，按日万分之二，从2016年11月1日计至法院裁定答辩人破产重整之日即2018年10月7日，并扣减2016年1月22日被答辩人已领取的5000元现金）。四、根据破产法的立法本意，破产重整是为了拯救危困企业，将企业救活，减少社会矛盾，保障债权人的利益。针对此案，双方都存在违约的情况，应该各自承担相应的责任。综上，被答辩人诉请的该笔债权不应确认，其诉讼请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：富琳房产公司于2014年7月11日取得开发项目名称为“裕邦新外滩8幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2014093号），许可证期限为2014年7月11日至2015年7月11日。2014年7月12日，富琳房产公司与丘瑞清签署一份合同编号为0000688的《裕邦新外滩认购书》，约定丘瑞清向富琳房产公司购买其开发建设的开平市三埠区**********************。认购书载明：1、认购物业的建筑面积约为61.01平方米（含公用面积），认购总楼价为337263元；2、付款方式：银行按揭：定金28000元已付清，首期楼款73263元须于2014年7月9日前付清（扣除定金），楼款余额236000元以向银行申请按揭贷款方式支付；3、该物业的装修标准为精装，出售方于2015年7月31日前交付认购方使用。签订认购书同时，丘瑞清向富琳房产公司支付了首期款28000元。2014年7月18日，富琳房产公司（甲方）与丘瑞清（乙方）签订一份《商品房（公寓）首期还款协议》。该协议约定：一、乙方于2014年7月12日购买新外滩***房的商品房一套，现由于乙方个人原因，在签订《商品房买卖合同》时未能付清房产的首期应付款；二、房屋总价和首期款：双方确认房产总价为337263元，首期为101263元。乙方已经支付首期款28000元，尚欠首期款73263元，该欠款由甲方出借给乙方。剩余房款，乙方通过银行按揭的方式向甲方支付；三、偿还方式：对于首期欠款73263元，乙方采取以下方式偿还：2015年7月12日前偿还25263元；2016年7月12日前偿还24000元；2017年7月12日前偿还24000元；四、违约责任：乙方逾期偿还借款的，每逾期一天，按拖欠金额每日万分之五的标准向甲方支付违约金；五、其他：1、为配合乙方申请银行按揭，甲方负责出具有关证明（包括收款收据）给按揭银行及相关部门，但该证明文件并不作为证实乙方已偿还款项的凭证，乙方的偿还应以甲方银行收款记录为准；2、房产的购房发票在乙方偿还全部欠款时及时移交乙方。2015年2月10日，丘瑞清与富琳房产公司签署合同编号为0099140的《广东省商品房买卖合同》，并办理银行按揭贷款手续。该合同约定丘瑞清向富琳房产公司购买开平市************************（以下简称涉案商品房），用途为住宅，建筑面积为61.01平方米，购房款为337263元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，按揭贷款银行向富琳房产公司发放了涉案商品房的购房贷款236000元。后富琳房产公司由于自身原因，未能按照约定期限于2015年7月30日前交付涉案商品房。2016年1月14日，丘瑞清（乙方）和富琳房产公司（甲方）就房屋延期交付、剩余购房款如何支付等问题签订《补充协议（8幢）》和《商品房（公寓）首期还款协议》各一份。其中，《补充协议（8幢）》约定：一、经协商，乙方同意将裕邦新外滩***房的交付时间由2015年7月30日改为2016年10月31日，且愿意选择补偿方案一作为其交付延期的补偿，同时放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。关于之前客户分期还款延期，甲方将不再追究乙方逾期交款的法律责任，并同意与乙方重新签订《商品房（公寓）首付分期还款协议》，乙方需配合甲方完成按揭相关手续。补偿方案一：第一步：采取老带新返利：乙方成功转介客户购买裕邦新外滩住宅产品、商业产品、公寓产品可获得返利，同时约定了不同户型、不同期限转介购买的具体返利标准。第二步：若截止至2016年10月31日，甲方依然无法按时交楼，则乙方可以选择下列任意方式解决：（1）按主合同约定走法律程序，甲方将依约应诉，并按照法院判决履行；（2）甲方会在楼栋完成综合验收后，依据主合同约定的逾期违约金的计算方式一次性向乙方支付根据甲、乙双方最新签署的《商品房（公寓）首付分期还款协议》的签订日期至交楼验收合格期间的逾期违约金额。为表诚意，甲方将在答谢会后发放5000元现金作为补偿。若乙方选择老带新方案，则需在以后的老带新奖励中扣除5000元。若乙方没有选择老带新方案，则不需要在补偿金中扣除5000元。二、该协议是甲、乙双方签订的《广东省商品房买卖合同》的补充协议，是甲、乙双方解决甲方延期交楼的最终协议，双方须共同遵守。三、甲方履行补偿义务后，甲、乙双方在本协议约定交付日期延期交楼事项上不再有任何约定外的权利和义务。另外，双方签订的《商品房（公寓）首期还款协议》对丘瑞清尚欠的剩余购房首期款73263元如何支付作了重新约定：2016年10月31日前（以实际交楼为准）偿还25263元；2017年10月31日前（以第一次偿还时间为准延期一年）偿还24000元；2018年10月31日前（以第一次偿还时间为准延期二年）偿还24000元。其他约定内容与双方于2014年7月18日签订的《商品房（公寓）首期还款协议》内容一致。同日，富琳房产公司根据《补充协议（8幢）》的约定支付了补偿款5000元给丘瑞清。8幢住宅楼开发项目建设过程中，由于富琳房产公司与承建商发生纠纷，导致工程停工，涉案商品房至今未能竣工验收和交付丘瑞清使用。2018年10月8日，本院作出（2018）粤0783破申1号民事裁定书，裁定受理申请人宁文霞对富琳房产公司的破产重整申请，并指定江门北斗会计师事务所有限公司担任富琳房产公司管理人。随后，丘瑞清以富琳房产公司逾期交付涉案商品房为由，向富琳房产公司管理人申报逾期交房违约金债权。破产管理人经审查，于2019年1月25日作出2018（裕邦）破管字1471号《债权审核意见通知书》，认为丘瑞清未足额支付首期款，双方有违约行为，故对丘瑞清申报的债权金额确认为0，后债权人会议继续确认债权金额为0。丘瑞清对此不服，遂提起本案诉讼。本院认为，本案系普通破产债权确认纠纷，立案时确定为商品房预售合同纠纷不当，本院予以调整。涉案商品房所在的“裕邦新外滩8幢住宅楼”建设项目已于2014年7月11日取得商品房预售许可证，丘瑞清与富琳房产公司签订的《裕邦新外滩认购书》、《广东省商品房买卖合同》和《补充协议（8幢）》等均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。本案争议的焦点在于：一、原、被告签订的《商品房（公寓）首期还款协议》性质如何认定？二、丘瑞清主张确认的破产债权如何认定？一、关于涉案《商品房（公寓）首期还款协议》性质如何认定的问题。本院认为，一方面，原、被告在涉案商品房交易行为中具有特定的身份，分别是房产开发商和购房者。从原、被告在庭审过程中的陈述和《裕邦新外滩认购书》的约定内容可知，作为开发商的富琳房产公司为促进商品房销售，作为购房者的丘瑞清出于资金不足或给付少量首付款的考虑，双方对涉案商品房的首期购房款约定采用分期付款的特殊方式处理。因此，双方签订《商品房（公寓）首期还款协议》的初衷和目的是进一步明确和解决部分首期购房款如何分期支付的问题，而非订立借款合同，成立借贷关系，双方并无成立借款合同法律关系的意思表示。另一方面，《商品房（公寓）首期还款协议》中并没有一般借款协议所具备的款项出借和交付时间、出借方式、利息计算等内容。而实际履行过程中，该还款协议中所称的“借款”亦未在原、被告之间进行过实际交付，这并不符合借款的一般交易形式和习惯。综上，综合《裕邦新外滩认购书》、《商品房（公寓）首期还款协议》的约定内容及原、被告关于涉案商品房交易行为的实际履行情况，本院认为该《商品房（公寓）首期还款协议》为丘瑞清和富琳房产公司之间关于涉案商品房首期购房款如何支付所订立的付款协议，属双方签订的《广东省商品房买卖合同》的组成部分，而非借款协议，原、被告双方并未据此成立借款合同法律关系。基于该《商品房（公寓）首期还款协议》的约定和丘瑞清的实际履行情况，丘瑞清就涉案商品房实际支付给富琳房产公司的购房款为264000元（28000元＋236000元=264000元），尚欠首期购房款73263元未支付。二、对于丘瑞清主张确认的破产债权如何认定的问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，富琳房产公司应于2015年7月30日前将符合合同约定交付条件的涉案商品房交付给丘瑞清使用。但经庭审查实，富琳房产公司因其自身原因至今未能交付房屋，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。富琳房产公司抗辩认为丘瑞清未依约付清首期购房款，同样存在违约行为，故其无需承担违约责任。经查实，购房合同约定的交付期限届满后，富琳房产公司未能如约交付房屋，在此情况下，富琳房产公司与丘瑞清重新签订一份《商品房（公寓）首期还款协议》，将剩余首期款73263元的支付日期调整为：2016年10月31日前（以实际交楼为准）支付25263元、2017年10月31日前（以第一次偿还时间为准延期一年）支付24000元、2018年10月31日前（以第一次偿还时间为准延期二年）支付24000元。可见，富琳房产公司与丘瑞清已对剩余首期款的支付期限进行了变更，其中第一期款项的支付日期为富琳房产公司实际交付涉案商品房之日。而富琳房产公司因其自身原因至今尚未交付房屋，故丘瑞清支付剩余尚欠首期款的期限未到，富琳房产公司不能据此作为其不承担逾期交房违约责任的抗辩。富琳房产公司可在其按照《广东省商品房买卖合同》的约定向丘瑞清交付涉案商品房后，再行请求丘瑞清支付剩余尚欠的首期购房款。另外，丘瑞清和富琳房产公司签订《补充协议（8幢）》，约定将交房期限从2015年7月30日延期至2016年10月31日，并约定了延长期限内的补偿和逾期交房的违约赔偿方案。该补充协议对双方均具有法律约束力，富琳房产公司亦已按约定向丘瑞清支付了延期交房补偿款5000元。该补充协议约定“若截止至2016年10月31日，甲方依然无法按时交楼，甲方会在楼栋完成综合验收后，依据主合同约定的逾期违约金的计算方式一次性向乙方支付根据甲、乙双方最新签署的《商品房（公寓）首付分期还款协议》的签订日期至交楼验收合格期间的逾期违约金额。”本院已于2018年10月8日裁定受理富琳房产公司破产重整案件，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称企业破产法）第四十六条：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”的规定，丘瑞清对富琳房产公司享有的逾期交房违约金请求权于破产申请受理时视为到期。关于逾期交房违约金的计算方式。《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”富琳房产公司认为该违约金标准过高，请求按照每日万分之二的标准予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益、丘瑞清因富琳房产公司逾期交付房屋造成的实际损失情况及本院对涉案新外滩开发项目中逾期交房违约金的调整标准等因素考虑，酌定逾期交房违约金按丘瑞清已实际交付房价款每日万分之二的标准计付。另外，根据企业破产法第四十六条和《最高人民法院》第六十一条：“下列债权不属于破产债权：……（二）人民法院受理破产案件后债务人未支付应付款项的滞纳金，包括债务人未执行生效法律文书应当加倍支付的迟延利息和劳动保险金的滞纳金；（三）破产宣告后的债务利息。……”的规定，逾期交房违约金应计算至本院受理富琳房产公司破产申请前一日（2018年10月7日）止，丘瑞清主张计至实际交房之日止没有法律依据，本院不予支持。丘瑞清主张逾期交房违约金自2016年11月1日开始起算，没有超过《补充协议（8幢）》约定的起算日期，本院予以认可。合计706天。计得逾期交房违约金为37276.80元（264000元×706天×2‱=37276.80元），丘瑞清据此对富琳房产公司享有破产债权37276.80元，为普通债权。丘瑞清请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条，《最高人民法院》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告丘瑞清对被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司享有破产债权37276.80元；二、驳回原告丘瑞清的其他诉讼请求。案件受理费3296.40元，适用简易程序减半收取计1648.20元（原告丘瑞清已预交1632.36元），由原告丘瑞清负担1238.20元，被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担410元。丘瑞清多预交的案件受理费394.16元由本院予以退回；开平富琳裕邦房地产开发有限公司向本院补缴案件受理费410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  许眉笑二〇二〇年三月十九日书记员  梁佩琼