江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0922民初265号 原告：徐观发。 委托诉讼代理人：辛洪斌，江西求理律师事务所律师。 被告：黄春红。 委托诉讼代理人：徐建军，江西同茂律师事务所律师。 第三人：徐明华。 第三人：江西省振泰房地产开发有限公司。 法定代表人：吴振生，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：刘剑伟，江西康乐律师事务所律师。 原告徐观发（以下简称徐观发）与被告黄春红（以下简称黄春红）、第三人徐明华（以下简称徐明华）、江西省振泰房地产开发有限公司（以下简称振泰房地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。徐观发的委托诉讼代理人辛洪斌、黄春红的委托诉讼代理人徐建军（视频连线）、徐明华、振泰房地产公司的委托诉讼代理人刘剑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐观发向本院提出诉讼请求：1、判令振泰房地产公司与黄春红2016年4月14日签订的《商品房买卖合同》无效；2、诉讼费由黄春红负担。事实和理由：2014年上半年，徐观发与王惠平、徐明华、徐柏根等合伙开发房地产项目繁盛苑，为便于开发销售，徐观发与振泰房地产公司达成口头协议，繁盛苑工程以振泰房地产公司的名义进行开发建设，所有的债权债务全部由繁盛苑项目的实际开发人承担。后因资金周转困难，繁盛苑项目全体股东商议由繁盛苑原股东徐明华出面办理假按揭来盘活资金。2016年4月14日，徐明华以其妻黄春红名义与振泰房地产公司签订购买繁盛苑位于万载县建成大道397#（阳光花苑北侧）繁盛苑壹栋101、102、103、201、202、203号店面的合同后，徐观发安排其财务人员将首付款汇入振泰房地产公司账户，并由其财务人员带黄春红去银行办理店面按揭贷款手续，之后支付的所有按揭款项，全部由繁盛苑项目部负担（该项目部财务人员以黄春红名义将款项存入银行）。目前，繁盛苑项目的楼盘销售情况良好，为能够把涉案店面正常销售以减少资金压力，徐观发及其他股东多次找到徐明华、黄春红协商把店面手续过户到徐观发名下，但徐明华、黄春红总找各种理由拖延时间。繁盛苑项目部为盘活资金，在特殊情况下以黄春红与振泰房地产公司签订假按揭合同，是出于没有办法。依据2018年10月30日繁盛苑项目股东会议纪要决议，徐观发已是繁盛苑项目的实际控制人，为保护其合法权益，特向贵院起诉，要求贵院支持徐观发的诉讼请求。 黄春红辩称，2016年7月26日，繁盛苑房地产项目全体合伙人签订的贷款合作协议系双方真实自愿一致的意思表示，符合《民法通则》、《合同法》等相关法律规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，合同成立且生效，依法受到保护。徐观发无提起本案诉讼的主体资格，徐观发与黄春红没有合同相对性主体关系；徐观发试图利用无法律关系的诉讼达到侵犯黄春红及其他合伙人合法权益的目的；本案实际上是个合伙结算纠纷，是否应当解除当年的买卖合同和解除后如何核算合伙人的盈利亏损、全体合伙人权利义务等等事项应当先由全体合伙人一并沟通协商处理，协商无果再由合伙人起诉合伙结算纠纷，徐观发越俎代庖物权起诉。综上，请求驳回其起诉。 徐明华述称，本人是繁盛苑项目的股东之一，现在徐观发说要解除合同，这个是无效的；关于所购店面，每个月的按揭还款是繁盛苑项目部在负担，这不是徐观发私人的钱，繁盛苑项目部的钱中也有我的一部分，因为我是合伙人之一；繁盛苑项目的股东之间都没结算，现在已全部完工，每位股东的盈亏需要进行结算才清楚；根据《物权法》的相关规定，本案的《商品房买卖合同》是有效的。 振泰房地产公司述称，繁盛苑项目是借用振泰房地产公司的资质，至于借用人员内部股东情况及他们之间的债权债务我公司不清楚；签订商品房买卖合同时，繁盛苑股东之间的协议公司不清楚，也未告知公司。 经审理查明，徐观发、徐明华及案外人徐柏根、龙文明、王惠平、徐斌、徐冬平借用振泰房地产公司的资质合伙开发繁盛苑房地产项目。2016年，因开发该项目资金周转困难，全体股东商议以股东徐明华名义按揭购买项目中的上下三间店面，首付款和每月的还款均由该项目中的资金负担，并约定如果项目不能按约还款，则上下三间店面的产权应归徐明华全部所有。因徐明华妻子黄春红的资产、信誉度、银行流水等比较符合申请按揭购买店面的条件，故最终确定以黄春红的名义按揭购买上述店面。同年4月14日，黄春红与振泰房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定由黄春红购买位于万载县商业房屋，建筑面积约为1033.75平方米，买受人按按揭贷款方式按期付款，首付金额共计5647622元，按揭贷款金额共计3750000元。合同落款“出卖人”处加盖了“江西省振泰房地产开发有限公司”印章，“出卖人委托代理人”处加盖了“王惠平印”，“买受人”处由黄春红签名并加盖指模。签订以上两份合同后，繁盛苑项目部的合伙人之一徐柏根将首付款转入振泰房地产公司，该公司开具了购房首付款收据，后由繁盛苑项目部财务人员与黄春红一同至中国建设银行股份有限公司万载支行办理了涉案房产的按揭贷款手续。 另查明，黄春红与徐明华系夫妻关系。涉案的两份《商品房买卖合同》分别于2016年4月27日、2016年5月5日在万载县房地产管理局进行备案登记，备案编号分别为：20160400214、20160500026。黄春红签订涉案《商品房买卖合同》且办理按揭贷款手续后，振泰房地产公司将首付款和按揭款返还和交付给繁盛苑项目部，振泰房地产公司与黄春红至今未办理交付涉案房产手续，亦未办理涉案房产权属证书；自涉案房产按揭还款开始，每个月的按揭款均由繁盛苑项目部的资金承担，即由繁盛苑项目部财务人员将款项转入黄春红账户。2017年8月开始，繁盛苑项目部的主要负责人为徐观发。 以上事实，有徐观发提供的身份证复印件、贷款合作协议原件、结婚登记处理表、《商品房买卖合同》、首付款收据、银行流水、按揭款支付凭证、会议纪要，黄春红提供的股份协议、收条、工程承包协议、领条、繁盛苑项目路复工承诺书、股东会议纪要及到庭当事人的当庭陈述为凭，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点有：①涉案的《商品房买卖合同》是否有效？②徐观发是否有权主张本案《商品房买卖合同》无效？ 涉案的《商品房买卖合同》为无效合同，理由如下：上已查明，黄春红签订涉案《商品房买卖合同》且办理按揭贷款手续后，振泰房地产公司将首付款和按揭款返还和交付给繁盛苑项目部，振泰房地产公司与黄春红至今未办理交付涉案房产手续，亦未办理涉案房产权属证书；黄春红实际上并未负担涉案房产的首付款及按揭还款，首付款资金来源于繁盛苑项目部，每月的按揭还款亦由繁盛苑项目部财务人员转入黄春红还款账户。该查明的事实与繁盛苑股东的贷款合作协议中所反映的内容是吻合的，足以认定当初振泰房地产公司与黄春红签订的《商品房买卖合同》，是繁盛苑股东为了套取银行贷款来解决资金周转困难问题而由振泰房地产公司与黄春红签订的“假按揭”合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的”之规定，涉案的两份《商品房买卖合同》应属无效合同。 徐观发有权主张本案《商品房买卖合同》无效，理由如下：合同无效属实体问题，但由谁主张，则属程序问题。诉权是为实现实体权益而进行诉讼的程序性权利，我国《民事诉讼法》第一百一十九条对起诉条件有明确的规定，其中第一项的规定为“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，本案中，涉案的两份合同系繁盛苑项目部挂靠振泰房地产公司时签订，现徐观发系繁盛苑项目部的主要负责人及合伙人之一，与本案有直接利害关系，故应当具有本案原告主体资格。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百四十二条之规定，判决如下： 确认第三人江西省振泰房地产开发有限公司与被告黄春红于2016年4月14日签订的两份《商品房买卖合同》（备案编号：20160500026、20160400214）为无效合同。 案件受理费100元，由被告黄春红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员  漆星 二〇二〇年三月三十一日 书记员  周青