西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初14451号 原告：石阳。委托诉讼代理人：周乙利，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：呼延晓莲（曾用名呼晓莲）。委托诉讼代理人：张恩笛，陕西德迈律师事务所律师。第三人：西安摩尔房地产营销策划有限公司。委托诉讼代理人：张辉，公司员工。原告石阳与被告呼延晓莲，第三人西安摩尔房地产营销策划有限公司（以下简称摩尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石阳及其委托诉讼代理人周乙利，被告呼延晓莲的委托诉讼代理人张恩笛到庭参加诉讼。第三人摩尔公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告石阳向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令解除原告与被告签署的合同编号为0000XXX的《存量房买卖合同》；2、请求法院判令被告向原告退还定金5万元、赔偿损失（中介佣金2万元）及违约金26万元，共计330000元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月10日，其与被告签署了合同编号为0000XXX的《存量房买卖合同》，合同约定其从被告处购买位于西安市XX区XX路XX号（建筑名称“XX城”）XX幢XX单元XX室的房屋，该商品房建筑面积为181平方米，总价款为1330000元，付款方式为全款，合同签订时，其向被告支付定金50000元，其余款项在办理变更手续时支付，同时约定任何一方违约须向对方赔偿违约金260000元。合同签订后，其即依据合同约定向被告支付定金50000元，同时向第三人缴纳了中介费20000元。在其按照合同约定交纳定金及中介服务费后，被告却不按照合同约定履行义务，拒不办理房屋交接手续，后其发现被告根本未取得案涉房屋的所有权，因此其与被告签署的《存量房买卖合同》根本无法继续履行，被告的行为构成根本违约，现为维护其合法权益，诉至法院，请求如前所述。被告呼延晓莲辩称，原告陈述与事实不符，其与原告签订《存量房买卖合同》时，其已对房屋现状进行了充分说明，原告在明知房屋现状的情况下签订的合同，其不存在违约行为；合同签订时，原告明确知晓自身不具备购房资格，直至2018年4月3日才将户口迁至西安市，此时距双方签订房屋买卖合同已过去9个月，早已超出合同应当履行的合理期限，因此造成双方合同无法继续履行的根本原因系原告不具备购房资格；本案第三人未尽如实报告的义务，应当对原、被告承担损失赔偿责任；原告诉请中主张的2万元系支付给第三人的佣金，属居间合同关系，因此原告应当向第三人主张该费用，另外，原告诉请的26万元违约金数额明显过高，与产生的实际损失不符。综上，被告同意解除双方签订的《存量房买卖合同》，同意返还原告已支付的5万元购房定金，原告的其余诉讼请求请贵院依法驳回。第三人摩尔公司未到庭亦未提交书面陈述意见。经审理查明，2017年8月10日，原告石阳（买受人）与被告呼延晓莲（出卖人）、第三人摩尔公司（居间方）签订《存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》，约定被告将其所有的位于西安市XX区XX路XX城XX幢XX单元XX室的房屋向原告出售，建筑面积181平方米，房价款为133万元，房价款的支付方式为全款支付，原告于合同签订当日支付被告定金5万元，余款128万元在办理变更手续时给付至双方共同开设的联名账户中；在办理完变更手续后将房屋交付原告；任何一方违约须向对方赔偿违约金26万元，并应赔偿因此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。合同签订后，原告向被告给付定金5万元，同时给付第三人中介服务费2万元。后因合同履行未果，原告于2018年1月16日诉至本院，主张被告继续履行合同并赔偿违约金等，该案审理中，查明原、被告双方均认可案涉房屋已由开发单位出售案外人，并办理了网签手续，经本院释明，原告坚持诉讼请求，截止该案开庭阶段被告尚未取得案涉房屋的产权，致使合同无法继续履行，2018年3月5日，本院作出（2018）陕0112民初1866号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告对该判决不服遂提起上诉，西安市中级人民法院经审理认为案涉房屋经开发商已登记至案外人名下，呼延晓莲无法将案涉房屋变更登记至石阳名下，案涉合同不能继续履行，一审法院向石阳释明后，石阳仍坚持诉讼请求主张案涉合同继续履行，一审法院判决驳回原告的诉讼请求并无不当，遂于2018年10月15日作出（2018）陕01民终5830号民事判决书，驳回上诉，维持原判。庭审中，原告提交《存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》，证明三方签订的合同系真实意思表示，合同依法成立并生效，且经二审法院认定案涉合同有效，任何一方不履行合同或者不完全履行合同的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，被告对证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为其与原告签订合同时，其就房屋的状况已告知原告，因此不存在违约行为，根据居间合同的约定，第三人有义务将订立买卖合同的事项向甲、乙双方如实报告，然第三人并未尽到上述义务，最终导致其与原告签订的合同无法继续履行，因此对于双方产生的实际损失，应由第三人承担。原告提交收条、中国XX银行电子回单、佣金收据，证明合同签订后，其随即履行向被告交纳定金、向第三人交纳中介佣金的义务，被告应当按照合同约定向其办理房屋交接手续及产权过户手续，否则属于违约，应当双倍返还定金，被告对证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为其确实收到了第三人转交的定金，但其亦积极履行了合同义务，最终合同未能继续履行亦非其违约造成的，佣金系原告交纳给第三人的，不应向其主张。原告提交微信聊天记录，证明其交纳定金及佣金后，被告一直不履行房屋交接和产权过户手续，经其与中介人员不间断联系，截止本案起诉之日，被告一直未履行房屋交接义务，被告的行为构成违约，给其造成了巨额损失，应当承担返还定金、赔偿中介损失及支付违约金26万元的违约责任，被告对证据的真实性认可，证明目的不予认可，从微信聊天记录中可见，原告对房屋的现状十分清楚，且原、被告一同前往过搅拌站，关于第三人工作人员毕某某与名为“业主呼姐英皇之都”的聊天记录，无原件，真实性不予认可。原告提交房屋预售信息截屏打印件、判决书，证明其在西安市住房保障管理局官方网站查询，案涉房屋早已出售并备案，被告根本未取得案涉房屋的所有权，合同无法继续履行，经两级法院审理认定，其与被告签订的房屋买卖合同有效，被告未取得案涉房屋所有权，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，被告对判决书的真实性认可，其余证据材料的真实性不认可，认为网页截屏并非原始数据，该证据不能证明房屋现状，其向法庭提交的证据材料能够证明，其有权处置案涉房屋，不应承担违约责任。原告提交集体户口登记卡，证明其于2018年4月3日已将户口迁入西安市未央区，截止（2018）陕0112民初1866号房屋买卖合同纠纷一审法庭辩论终结前，其已取得西安市购房资格，合同无法履行的原因系被告未取得房屋所有权，而非其无购房资格，被告认为原告与其签订合同时隐瞒无购房资格的情况，且在合同签订后的九个月内一直未取得购房资格，早已超过合同履行期限，因此合同无法继续履行的原因系原告无购房资格。被告提交《商品房抵账协议》、《抵账协议书》两份，证明其与原告签订《存量房买卖合同》之前已经有权处置案涉房屋，原告对该组证据材料的真实性不予认可，认为根据合同相对性原理，案涉房屋的买卖合同系其与被告签订，与该三份协议无关，其与被告签订合同时，被告并未就房屋现状向其告知及提示，如因第三方原因导致被告无法继续履行合同，被告可向第三方追偿，但不能免除与其签订的房屋买卖合同的违约责任。被告提交情况说明、微信聊天记录，证明原告与其签订买卖合同之前已经对房屋现状知晓，案涉房屋的交易过程主要系第三人与搅拌站（XX公司）、开发商进行沟通，其仅起积极配合的作用，原告认为其与XX公司之间无合同关系，协议对其无约束力，对真实性及证明目的均不予认可，虽然对微信聊天记录的真实性认可，但证明目的不予认可，认为其与被告签订合同的时间为2017年8月10日，合同签订时，被告未将房屋现状向其告知，在其向被告交付定金及向第三人交付佣金后，被告及第三人才将房屋现状向其告知，被告提交的证据材料均形成于2017年8月13日之后，即能够证明系双方签订合同后其才了解到房屋现状，另外，本案的合同目的为房屋买卖，只要被告未能向其交付房屋并办理产权变更手续，被告即构成违约。审理中，本院依法主持调解，因原、被告各执己见，致调解未果。上述事实，有《存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》、收款收据、收条、佣金收据及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告石阳与被告呼延晓莲、第三人摩尔公司签订的《存量房买卖合同》（以下简称合同）、《存量房买卖居间合同》（以下简称居间合同）系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定向被告支付定金，被告即应按照合同约定继续履行，因被告未取得案涉房屋的所有权，致使合同无法继续履行，现原告主张解除合同，被告亦同意解除合同，故双方签订的合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告主张被告返还购房定金5万元，于法有据，应予支持。原告主张被告承担违约责任，被告辩称合同签订时原告即已对房屋现状知情，但向本院提交的证据材料不足以证明该事实，对该辩称意见，本院不予采信，同时辩称合同的履行主要依靠第三人及搅拌站，其仅需配合即可，被告在未取得案涉房屋所有权的情况下即作为出卖方与原告签订房屋买卖合同，导致合同履行不能，已构成违约，该辩称意见与理相悖、于法无据，故本院亦不予采信。房屋买卖属于个人重要资产的处置行为，买卖双方都应当采取更为审慎的态度，原告作为买受人在未确定房屋所有权的情况下即签订房屋买卖合同，对合同无法履行的后果同样存在过错，故本院酌情将原告主张的违约金调整为20万元。原告主张被告向其支付实际损失即中介费2万元，违约金足以弥补上述损失，对该主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告石阳与被告呼延晓莲于2017年8月10日签订的编号为0000XXX的《存量房买卖合同》；二、被告呼延晓莲于本判决生效之日起十五日内返还原告石阳定金5万元；三、被告呼延晓莲于本判决生效之日起十五日内支付原告石阳违约金20万元；四、驳回原告石阳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元（原告已预交），由原告石阳负担1516元，被告呼延晓莲负担4734元，被告负担部分于本判决确定给付之日一并支付原告石阳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    李  想审  判  员    唐楠楠人民陪审员    王赁柱   二〇二〇年三月十三日 书  记  员    李  新