广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16598号原告（反诉被告）：过劲风，男，1990年12月14日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区************。委托诉讼代理人：刘琪，广东邦昊律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区*******************088－1房。法定代表人：卢嘉文，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢炽鹏，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欣儿，广东瀛嵪律师事务所律师。原告（反诉被告）过劲风与被告（反诉原告）中山市润昌置业管理有限公司(以下简称润昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。过劲风及其委托诉讼代理人刘琪，润昌公司的委托诉讼代理人卢炽鹏、范欣儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。过劲风向本院提出诉讼请求：1.判令润昌公司立即归还过劲风缴纳的租赁保证金24600元；2.判令润昌公司赔偿过劲风店铺装修款项107700元；3.判令润昌公司承担过劲风因本案而支出的律师费5000元。事实和理由：2018年9月12日，过劲风与润昌公司签订《百汇时代广场商铺租赁合同》（简称《以下租赁合同》），合同约定润昌公司将坐落于中山市小榄镇北区******百汇时代广场一区一层1F106-107号商铺出租给过劲风用于经营，租赁期限为2年；租金按月结算，第1年为12300元/月，第2年为13038元/月；过劲风在合同签订后7日内向润昌公司支付24600元租赁保证金，润昌公司于2018年12月24日将商铺交付进行装修等条款。合同签订后，过劲风依约支付租金、租赁保证金等费用，并于2018年12月16日与中山市万财装饰工程有限公司（以下简称万财装饰公司）签订了《装修工程承包合同书》，着手准备在2018年12月24日对所承租商铺进行装修。2019年1月23日，过劲风所承租的商铺装修完毕投入营业。后过劲风按时缴纳租金。2019年7月27日，润昌公司因百汇时代广场商场单方面宣布进行升级改造，需要收回过劲风所承租的商铺，向过劲风送达《回函》单方面提出解除合同，且拒绝支付相应的赔偿或补偿，擅自对过劲风缴纳的租赁保证金等费用予以没收。2019年8月29日，过劲风向润昌公司寄送《回函》，不同意润昌公司提出的单方面要求解除租赁关系及限期搬离的要求，要求润昌公司退还相关履约保证金共计29684元。但润昌公司拒绝退还，并要求过劲风于2019年8月31日搬离案涉物业，否则将过劲风物品没收，导致过劲风无法继续经营，遂于2019年8月31日搬离案涉物业。润昌公司的行为严重损害过劲风的合法权益，过劲风提起诉讼，请求依法判决。过劲风提供证据：1.《租赁合同》；2.商铺租赁保证金收据；3.《装修工程承包合同书》；4.《回函》（2019年7月27日）；5.《回函》（2019年8月29日）；6.微信聊天记录截图；7.解除通知书；8.民事委托代理合同及律师费发票；9.租金、水电费发票。过劲风补充提供的证据：1.《中山市小榄百汇广场米兰妮装修工程预算表》（以下简称《装修预算表》）；2.《米兰妮装修工程施工设计图》（以下简称《装修设计图》）；3.微信聊天记录截图（胡宝珊）；4.微信聊天记录截图（梁绮萍）；5.装修后店铺照片。润昌公司辩称，过劲风要求返还租赁保证金和要求赔偿装修费以及支付律师费的诉求无合同及法律依据，过劲风未按合同约定擅自申请提前退租，依据合同第十条第1款规定，润昌公司可没收租赁保证金。过劲风于2019年6月6日单方寄出《撤场申请》并要求于2019年6月31日前离场。润昌公司于2019年7月27日寄出《回函》，告知过劲风单方解除合同所应承担的违约责任。过劲风没有提供万财装饰公司的相应施工资质，且过劲风主张装修工程完成日期在前，而签订《装修工程承包合同书》的日期在后，因此，此合同应为事后补签，是否已经实质履行无从查证，过劲风也无提供实质证据证明其已经支付了装修费，其所称的装修费107700元是否实际发生无从考证。且《租赁合同》第十条第1款及第3款约定“...单方面解除租赁合同，收回商铺而无需对乙方作出任何赔偿或补偿…”以及合同第九条第2款“租赁期满或者租赁合同解除后，乙方购置的可移动的设施设备或者其他物品归乙方所有，但乙方在租赁期间自行新增的固定设施及装修全部无偿交给甲方，乙方不得拆除，也不得向甲方主张任何赔偿或补偿。”由此可见，过劲风自行单方终止协议的行为构成根本违约，润昌公司有权拒绝向过劲风支付关于装修的任何补偿。鉴于涉案租赁合同解除原因在于过劲风的违约行为，根据《租赁合同》第十条第3款约定，润昌公司无需向过劲风支付任何赔偿，过劲风要求润昌公司承担其因本案支出的律师费没有依据。综上，请求驳回过劲风的全部诉讼请求。润昌公司向本院提出反诉请求：1.判令过劲风向润昌公司支付装修期间租金12300元；2.判令过劲风向润昌公司支付违约金45723.2元（按未完租期租金总额228616元计算20%的违约金）；3.判令过劲风向润昌公司支付律师费2500元。事实和理由：双方签订的《租赁合同》约定租期2年，自2019年1月23日至2021年1月22日，第一年租金为12300元/月，第二年租金为13038元/月。2019年6月6日，过劲风发来《撤场申请》单方提出终止合同，按租赁合同第十条第1款及第3款约定，润昌公司有权要求没收保证金并要求过劲风支付违约金以及补交装修期间租金同时承担润昌公司的其他损失。庭审后，润昌公司提出增加反诉请求申请：确认润昌公司与过劲风签署的《租赁合同》于2019年7月27日解除。润昌公司提供的证据：1.《租赁合同》；2.中山市不动产登记资料证明表、《委托出租证明》；3.《撤场申请》；4.《回函》、邮件底单、投递情况截图；5.《关于限期收回商铺的通知函》、邮件底单、投递情况截图；6.民事委托代理合同、律师费发票。润昌公司补充提供的证据：1.中山市不动产登记资料证明表；2.照片。过劲风对润昌公司的反诉辩称，关于装修期间租金的问题，根据《租赁合同》第三、四、五条规定，约定计租日为装修期届满次日即2019年1月24日，故在装修期间，过劲风无需支付租金。润昌公司的主张不符合合同约定，也没有事实及法律依据。关于违约金的问题，过劲风签订合同后依约支付租金、租赁保证金等费用，店铺于2019年1月23日装修完毕并投入营业；过劲风提交的《撤场申请》并非单方面解除合同的通知，也未得到润昌公司的书面同意，双方一直在协商解除合同事宜。过劲风在2019年6月6日发出的《撤场申请》写明暂定于2019年6月30日撤场，润昌公司未在该日期前回函，而是选择在两个月后商场需要进行升级改造时回函，目的是迫使过劲风搬离案涉店铺，以上行为已构成违约，应对过劲风承担违约责任。关于律师费的问题，润昌公司违约在先，故其支出的律师费应由其自行承担。润昌公司增加“确认润昌公司与过劲风签署的《租赁合同》于2019年7月27日解除”诉讼请求，不符合法律规定，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：位于中山市小榄镇北区******百汇时代广场1区1层于2016年7月20日经中山市自然资源局登记权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌公司），不动产权证号为粤（2016）中山市不动产权第0110062号，规划用途为商业服务，钢筋混凝土结构，建筑面积为22614.51平方米，房屋所有权取得方式为自建。2015年3月25日，弘昌公司作为中山市小榄镇北区******百汇时代广场的产权人，出具委托出租证明给润昌公司，全权委托润昌公司对百汇时代广场进行管理和出租，有效期自本证明签发之日起至2035年3月24日。2018年9月12日，过劲风与润昌公司签订《租赁合同》，合同约定润昌公司将坐落于中山市小榄镇北区******百汇时代广场一区一层1F106-107号商铺出租给过劲风用于经营“米兰妮”品牌服饰。润昌公司于2018年12月24日交付商铺，过劲风应于该日期接收商铺并进场装修，装修期为30个日历天（自合同约定的交付日起算）。租赁期限2年，自合同约定的开业之日起计算，过劲风应于2019年1月23日(即开业之日）起开始营业；租金按月结算，第1年为12300元/月，第2年为13038元/月，于每月5日前支付当月租金。过劲风应在合同签订后7日内向润昌公司支付24600元作为租赁保证金；在合同期满后90天内，若过劲风无欠费、没有违反合同以及双方其他约定以及无损害、无赔偿等情形的前提下，润昌公司无息退还租赁保证金；如合同因过劲风欠费或违约导致润昌公司解除合同而终止，或过劲风单方终止合同的，润昌公司无须退还租赁保证金且有权按合同约定追究过劲风违约责任。特别约定：2、过劲风同意若遇不可抗力或商场重大调整或优化调整，过劲风同意配合调整。合同解除后，过劲风购置的可移动设施或其他物品归其所有，新增的固定设施及装修全部无偿移交给润昌公司，过劲风不得向润昌公司主张任何赔偿或补偿；本合同终止之日起3天内，过劲风未清空属其的可移动设备或其他物品或未按要求将商铺复原至交付时的状态，视为过劲风放弃其滞留财物/装饰装修的所有权，润昌公司有权处置商铺内一切财产。过劲风提前终止本合同的，须提前三个月书面通知润昌公司并经润昌公司书面同意，但无论过劲风是否提前书面通知润昌公司，均视为过劲风违约，过劲风所欠付的费用均计至润昌公司收到过劲风通知之日起至三个月届满之日止，且过劲风缴纳的各项保证金皆不予退还，且润昌公司有权按本条第3款约定追究过劲风的违约责任{其中约定：2）没收租赁保证金并要求过劲风按未完租期租金总额的20%支付违约金；3）过劲风须将装修期内及租赁期内免付或减付的租金全额补交；6）要求过劲风赔偿由此给润昌公司造成的损失【该损失包括但不限于：润昌公司的预期利益损失（即空置期租金、另行招商的费用等）、润昌公司支付的诉讼费、保全费、律师费、交通费、行政费等】}。合同还约定了其他事项。合同签订后，过劲风依约支付租赁保证金。2018年12月24日，润昌公司将商铺交付过劲风进行装修。2019年1月23日，过劲风开业经营“米兰妮”品牌服饰。同年6月6日，过劲风向润昌公司提交《撤场申请》，以商铺销售业绩不理想未达成考核要求，同时配合商场招商，定于2019年6月30日撤场。7月27日，润昌公司针对过劲风的《撤场申请》发出回函，认为过劲风提出提前退租，属于单方要求终止合同的根本违约，就过劲风应承担的违约责任等相关事宜通知如下：1.双方签订的《租赁合同》自本函发出之日终止；2.过劲风缴纳的各项保证金予以没收，归润昌公司所有；3.过劲风按未完租期租金、物业服务费总额的10%支付违约金；4.未按合同约定提前3个月书面通知，应多支付3个月租金；4.请过劲风在本函发出之日起3日内撤离商铺内所有物品并办理商铺交接手续，逾期未能搬离完毕的，润昌公司有权选择以下方式处理：商铺内遗留之任何物品，视为过劲风放弃所有权，润昌公司有权自行处理；继续要求过劲风搬离完毕所遗留的物品，费用计至办理完毕撤场交接手续之日为止。8月10日，过劲风支付8月份租金，并于当月31日撤场返还商铺给润昌公司。2019年9月24日，过劲风委托广东邦昊律师事务所为其与润昌公司租赁合同纠纷案件的代理人，代理本案一审法律程序，过劲风应支付律师代理费5000元。同年10月21日，过劲风支付律师代理费5000元，广东邦昊律师事务所出具广东增值税普通发票（编号:40238770）。同年12月20日，润昌公司就其与过劲风房屋租赁合同纠纷一案，委托广东瀛嵪律师事务所代理本案一审、二审、执行阶段法律程序，支付基本律师代理费基本费用2500元。12月23日，广东瀛嵪律师事务所出具广东增值税专用发票（编号：00941843）。关于过劲风装修店铺的问题。过劲风主张其于2018年12月16日委托万财装饰公司装修店铺，实际支付装修款107700元，提交《装修工程承包合同书》1份、收据3张、预算表、装修工程施工设计图。润昌公司称：过劲风申请装修经我公司同意，但不确认过劲风关于装修款为107700元的主张，《装修工程承包合同书》签署日期为2019年12月16日，过劲风主张装修完毕时间为2019年1月23日，明显是事后补签合同，实际有否履行无从查证；所提交的收据不能证明过劲风已经实际支付了与收据匹配的款项，且LED灯和展架属于可拆卸物品，过劲风撤场时可搬走。过劲风回应《装修工程承包合同书》的签署日期是笔误，实际签署日期为2018年12月16日。关于百汇时代广场1区1层商铺优化调整的问题。过劲风主张润昌公司于2019年7月27日单方宣布升级改造，向其送达《回函》提出解除合同，收回其承租的店铺，且拒绝支付相应的赔偿或补偿，并没收其缴纳的租赁保证金；其与润昌公司经协商未成，于2019年8月31日搬离商铺。润昌公司称商场优化升级是过劲风根本违约的借口，不存在润昌公司逼迫其他业主撤离商场的事实。经查：润昌公司在2019年8月期间对百汇时代广场1区1层商铺进行优化调整，提供可调整位置供选择，要求有关承租人配合调整。本院认为：过劲风与润昌公司签署的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。在合同履行过程中，过劲风提出解除合同申请，润昌公司于2019年7月27日同意解除合同，符合合同约定的过劲风行使合同解除权的情形，涉案合同于2019年7月27日已解除。诉讼期间，双方对涉案合同是否解除有争议。为此，润昌公司请求确认双方签署的《租赁合同》于2019年7月27日已解除的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除原因及违约责任的问题。过劲风主张因润昌公司对商场进行优化升级改造逼迫其搬离，所提供的证据不足以证明其主张，故其主张本院不采纳。过劲风提出撤场申请有两个理由，主要是商铺业绩考核不理想未达到考核要求，同时配合商场招商，而润昌公司对商场优化升级是要求业主按合同约定给予配合调整商铺，故过劲风要求解除合同是基于商铺经营方面的考虑，属于过劲风提前解除合同的根本违约行为，过劲风应承担违约责任。过劲风支付的24600元租赁保证金为两个月租金，因过劲风提前解除合同给润昌公司造成商铺不能及时出租的租金损失，依合同约定，润昌公司可没收租赁保证金以弥补损失。过劲风要求润昌公司返还租赁保证金24600元的诉求，理据不充分，本院不予支持。合同解除后，过劲风将商铺的可移动设施设备及其他物品搬走，其他固定设施及装修按合同约定无偿移交润昌公司，故过劲风要求润昌公司赔偿装修107700元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。对于过劲风要求润昌公司承担其因本案支出的律师费5000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。关于润昌公司要求过劲风支付装修期间租金12300元的诉讼请求，合同约定租金起算日为装修期届满次日，如装修期内提前开业也无需支付租金，即装修期为非租金起算期间；虽然合同约定过劲风在其违约时应补交装修期内的租金，但是装修期并非租金起算期间，且合同也没有润昌公司免收装修期费用的约定，故润昌公司该项诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于润昌公司要求过劲风支付违约金45723.2元的诉讼请求，依据是没收租赁保证金并要求过劲风按未完租总额的20%支付违约金的合同约定。在合同解除后，润昌公司没收24600元租赁保证金作为因过劲风违约导致合同提前解除所造成损失，现润昌公司没有提供证据证明其损失高于24600元，故其该项诉求，理据不充分，本院不予支持。润昌公司因过劲风提起本案诉讼而委托律师支出律师费2500元，依合同约定，应由过劲风承担。润昌公司要求过劲风承担律师费2500元的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、驳回原告过劲风的诉讼请求；二、反诉被告过劲风于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市润昌置业管理有限公司支付律师费2500元；三、驳回反诉原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1523元，由原告过劲风负担（该款原告已预交）；反诉诉讼费用减半收取657元，由反诉原告中山市润昌置业管理有限公司负担607元，反诉被告过劲风负担50元（该款反诉原告已预付，反诉被告过劲风于本判决生效之日起七日内迳付给反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  朱永前二〇二〇年二月十一日书记员  丁也芹