安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1822民初200号 原告：李志鹏，男，1990年9月30日生，汉族，住安徽省广德市。 委托代诉讼理人：程世哲，安徽渊源律师事务所律师。 芮青鹏，安徽渊源律师事务所实习律师。 被告：明道宽，男，1946年11月6日生，汉族，住安徽省广德市。 被告：李树云，女，1961年11月13日生，汉族，住安徽省广德市。 两被告共同委托诉讼代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。 郑双菊，安徽宣广律师事务所实习律师。 原告李志鹏与被告明道宽、李树云确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序于2020年2月26日公开开庭对本案进行了审理。原告委托诉讼代理人程世哲、芮青鹏，被告委托诉讼代理人罗永胜、郑双菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李志鹏向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间签订的《广德县二手房买卖合同》无效；2.请求判令被告将原被告签订的《广德县二手房买卖合同》所涉及的标的物：时代华府小区1栋1单元101室过户至原告名下，并承担过户产生的全部税费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月原告因资金周转需要，向被告之子明滇军提出借款请求，明滇军以自己没有大额流动资金可供出借为由，让原告向两被告借款。被告明道宽提出要求原告需要将其名下的位于广德县的住房过户至明道宽夫妻名下作为担保。2018年7月4日被告明道宽借款40万元给原告，原告出具了一张借款55万元的借条给被告，同时原被告签订了一份《商品房买卖合同》并于2018年7月5日完成过户。该份《商品房买卖合同》中的交易价格因广德县税务部分对二手房交易价格存在最低价格的限制，约定为人民币60万元整，事实上被告仅交付给原告40万元且已经出具一份借据。根据以上事实，原告认为双方达成的意思表示符合借款法律特征。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案当事人所签案涉合同是名为二手房买卖合同实为借款合同，应当认为双方间的实际法律关系应为借贷关系。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未清偿时，抵押物的所有权转移为债务人所有”和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，案涉合同显然系具有流押性质的担保，并且担保物已经提前交易至债权人处，违反法律、行政法规的强制性规定，并且掩盖双方真实意思表示。其情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条（一）、（三）和（五）项规定的合同无效情形，应当确认合同无效并根据《合同法》第五十八条规定的合同无效情形，应当确认合同无效并根据《合同法》第五十八条的规定将被告夫妻取得的财产即位于时代华府小区1栋1单元101室的产权登记变更登记至原告名下。据此原告特书此状，起诉至法院，请求法院判如所请。 明道宽、李树云辩称，一、原告共计向两被告及儿子明滇军借款65万元。2018年7月4日，根据原告要求，两被告及儿子明滇军共计向原告出借人民币55万元，原告予以认可，并当日出具借条。2019年3月18日，根据原告要求，明滇军再次向原告出借人民币10万元； 二、原被告已达成代物清偿，且原告用以清偿的房屋已经过户至被告名下。因原告欠两被告及儿子55万元，经双方协商一致，以原告所有的位于时代华府小区1栋1单元101室房屋抵偿债务，故双方于2018年7月5日签订《商品房买卖合同》，并于当日完成过户登记。原告所欠被告债务已实际消灭，原告事后也未偿还债务。该代物清偿行为系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效法律行为，且该法律行为已经履行完毕。三、原告要求确认合同无效的理由不能成立。1、原告诉请依据之一是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，两被告认为，本案并非出借人提起诉讼请求履行买卖合同，而是借款人代物清偿后提起诉讼要求返还房屋。2诉请依据之二是《担保法》第四十条以及《物权法》第一百八十六条，两被告认为，本案并未签订抵押合同，更未办理抵押登记，而是为了履行债务签订房屋买卖合同，并且完成过户登记，本案没有房屋抵押合同关系，没有抵押权人和抵押人。本案只有出借人、借款人以及完成代物清偿的房屋买受人和出卖人。 四、代物清偿不违反法律规定，且本案以房抵债行为已经履行完毕。根据最高院指导案例72号的指导意见，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于物权法第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在合同法五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。 综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明，一、原告李志鹏意向案外人明滇军借款，明滇军介绍他的父母即本案二被告向原告出借借款。2018年7月4日，李志鹏向被告明道宽出具55万元借条一份，约定借期为一年。2018年7月5日，原告李志鹏就其所有的广德市被告签订一份《广德县二手房买卖合同》，并于当日将该房屋产权过户登记至二被告名下。前述合同约定的房屋总价款为60万元，被告未另行支付对应房款。二、原告李志鹏及案外人明滇军因涉嫌诈骗罪等于2019年4月22日被广德市公安局刑事拘留。三、原告李志鹏未向两被告偿还案涉借款。 以上事实有原告提供的借条一份、广德县二手房买卖合同一份、税款开票查询单一份，被告提供的起诉书、取款凭证、不动产权证书、发票、完税证明及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为：本案的争议焦点为，原被告签订的《广德县二手房买卖合同》是否有效。本院认为，该合同违反法律的强制性规定，无效。理由如下：（一）原被告签订的二手房买卖合同不符合合法的以房抵债的特征。合法的以房抵债必须是借款到期后双方当事人协商一致终止借款合同关系，经对账后重新建立商品房买卖合同关系，以达到双方权利义务平衡的一种交易安排。本案中，首先，原被告签订房屋买卖合同并完成过户登记是在借款发生的次日，时间特征上不符合。其次，借款到期后原被告双方未协商一致终止借款合同关系，被告处依然保留了原告出具的借条原件，亦无证据证明双方就终止借款关系达成一致意见。再次，合法的以房抵债的目的是达到双方权利义务平衡，而本案中，参考网上2018年7月广德市时代华府二手房的交易均价，在9800左右，案涉房屋面积为126.34平米，房屋总价款在123万左右，不论实际的借款金额为40万元还是55万元，以房抵债都达不到权利义务平衡的目的。（二）该房屋买卖行为违反了法律的规定。原被告之间签订的房屋买卖合同，其性质实为抵押合同，过户行为实为提前转移了抵押财产的所有权，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。 关于房屋返还及税费承担，本院认为，原被告之间签订的《广德县二手房买卖合同》无效，被告应当将案涉房屋返还给原告并办理过户登记。鉴于原被告双方对于合同无效都应当负有责任，过户登记所产生的税费由原被告双方各负担一半。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 一、确认原告李志鹏与被告明道宽、李树云签订的《广德县二手房买卖合同》无效； 二、被告明道宽、李树云于本判决生效之日起十日内将时代华府1栋1单元101室房屋产权变更登记至原告李志鹏名下。产权变更登记所产生的税费由原告李志鹏与被告明道宽、李树云各负担一半。 三、驳回原告李志鹏其他诉讼请求。 案件受理费160元，由明道宽、李树云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  黄俊婷 人民陪审员  李康兰 人民陪审员  卢 萍 二〇二〇年三月十日 书 记 员  王 彬 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有 2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。