中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初32161号原告(反诉被告)：唐红琦(HONGQITANG),女，1959年7月7日出生，现住Australia。委托诉讼代理人：仇天昀，上海善法律师事务所律师。被告(反诉原告)：姜金贝，女，1984年2月2日出生，汉族，户籍地山东省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赵建立(系被告配偶),住上海市闵行区XX路******。原告唐红琦(HONGQITANG)与被告姜金贝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。诉讼中，被告姜金贝提起反诉，本院受理后与本诉合并，公开开庭进行了审理。原告唐红琦委托诉讼代理人仇天昀、被告姜金贝委托诉讼代理人赵建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐红琦向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年5月5日终止；2、被告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状后返还原告；3、被告支付自2019年8月6日起至实际返回房屋之日止的房屋使用费，按每月人民币(币种下同)6,000元计算；4、被告支付截至返回房屋之日止的水费、电费、物业管理费；5、被告已付的保证金1万元由原告作为违约金没收；6、被告赔偿房屋内的家电、家具设施(附清单)。事实与理由：2013年3月，原告委托朋友钱某某与被告签订租赁合同，被告向原告承租上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。当时被告要求承租十年，原告未同意并表示租期最长2年，到期后再续签。之后，当原告看到租赁合同时发现租期被改成6年，遂质问被告，被告表示保证不损坏家具，女儿在小区附近就读。原告遂同意租期6年。2015年，原告回上海并到上述房屋内查看时发现，房屋被改为群租。同年5月16日，原告与被告夫妇协谈时，被告不愿归还房屋。最终，被告承诺在租赁期间居住安全由被告夫妇负责，与原告无关；如原告需要出售房屋，被告配合中介看房；归还房屋时，恢复原状。2019年5月5日，租赁合同到期，被告拒绝退房，却要求原告退还押金。据了解，被告将房屋厨房、主卧卫生间都改造为房屋出租，房屋被分割为12间房间，共有8户人家居住在内。现向法院提起诉讼。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请示，并表示由于被告转租并群租房屋，构成违约，故1万元保证金作为违约金予以没收。被告自2019年9月起未再支付物业管理费。原告变更第3项诉讼请求中的房屋使用费为每月7,500元。原告提供了一张物损清单：厨房：整体装修、双开门冰箱、饮水机；主卧卫生间：整体装修、按摩浴缸加淋浴功能1台、五斗橱2件、席梦思双人床2张、单人床2张；客厅：立式空调1台、挂壁式空调4台、真皮沙发1组、实木电视柜展示柜1件、实木茶几1张、电视机3台、实木长方形8人座餐桌椅1套；客房卫生间：按摩浴缸、整体装修；二楼卫生间：小型封闭式淋浴缸1只、热水器1台、洗衣机1台、整体装修；楼下小阳台：煤气热水器1台；其他：实木折叠椅12把、电脑桌3张、大型铁电脑柜2只、老式缝纫机1架、电表1只。被告姜金贝辩称：在签订租赁合同时即已告知原告会转租房屋，被告经营白领公寓,为此被告还送了1,500元礼品,因此原告知晓被告转租房屋。从原告处接收房屋后，被告将客厅分割成两间房间。2019年4月25日，原告电话联系被告要求交纳下一期租金，而被告表示合同到期不再续租，要求原告接收房屋，原告要求被告与钱某某联系。当被告联系钱某某时，钱某某一再拖延收房。原告所述的物品清单系伪造，当时交付房屋时房屋内仅有两台空调和一件不可移动的柜子。合同于2019年5月5日到期，6月25日断水断电。被告于2019年7月21日将房屋钥匙交给了物业管理公司的人员，并告知原告以及钱某某已将一把钥匙放在房屋门口消防栓的箱子内。被告已支付了截止至2019年8月6日的租金，物业管理费支付至2019年8月，未拖欠水电费。现不同意原告的诉讼请求。双方的租赁合同已于2019年5月5日到期，但原告迟迟不从澳大利亚返回上海。被告在2019年5月5日前又一次性支付了三个月的租金计18,000元，然而在2019年6月25日房屋被切断水电。现提起反诉，要求：1、原告退还多收的房租18,000元；2、原告退还押金1万元；3、原告偿付违约金1万元；4、原告提供金额为432,000元的租金发票；5、原告偿付被告搭建防水棚费用9,500元。针对被告姜金贝的反诉，原告唐红琦辩称：租赁合同到期后，原告并未同意续租房屋，而被告一直占用涉案房屋，因此被告后续支付的该18,000元是折抵了合同到期后三个月的房屋占有使用费，不应退还。由于被告违约，押金作为履约保证金不应退还。在租赁合同中未约定原告需要提供租金发票，被告也从未要求原告开具发票。关于防水棚，是被告为了收取阳台改建成房间的租金。如果发现漏水情况，被告完全可以要求物业服务公司进行维修。不同意被告的反诉请求。经审理查明，原告系涉案房屋产权人。2013年3月29日，原告唐红琦作为出租人(合同甲方)委托钱某某与赵建立(合同乙方)签订一份《租赁合同》，约定：乙方承租涉案房屋，房产面积为220平方米；租期6年，自2013年5月6日至2019年5月5日，月租金6,000元，租金每三个月支付一次，每期租金提前五天支付；租赁押金6,000元，待合约到期后，结清各种应缴纳费用后，押金全额退还；水电、燃气、宽带、有线电视等，乙方按单如期缴纳并保留单据；甲方不得随意收回该房屋；不得干预乙方的正常生活，并协助提供乙方有关生活便利。房内设备如乙方人为原因损坏则由乙方负责维修。此后，双方按约履行该合同。2014年2月19日，钱某某与赵建立签订一份协议,约定：增加压(押)金1万元。房屋因房主长期居住在国外,对房屋使用情况概不知情,所以房屋使用所产生的一切后果均由乙方承担,甲方不承担任何责任。2015年3月6日，由于涉案房屋客厅等部位被改造成房间，并分割出租、群租，上海市闵行区住房保障和房屋管理局发出《责令改正通知书》。2015年5月16日,原告唐红琦作为甲方，被告姜金贝作为乙方，双方重新签订《租赁合同》，约定：乙方承租涉案房屋，租期自2013年5月6日至2019年5月5日，月租金6,000元，每三个月结算一次，每期租金提前五天支付，先付后用。押金1万元；水、电、燃气、宽带、闭路电视等费用由乙方承担，物业管理费由乙方承担；甲方须按时将房屋及附属设施(见家具家电清单)交付给乙方使用；甲方不得无故收回该房屋，不得干预乙方正常生活；乙方不得人为破坏屋内设施，不得损害公共利益，不得利用房屋进行违法活动；屋内设施如属乙方人为原因损坏则由乙方负责维修或赔偿。在合同各注中注明：在租赁期间屋内居住安全问题由乙方负责，与甲方无关；如甲方出售房屋，乙方配合中介看房。此后，因被告仍将涉案房屋分割出租、群租，上海市闵行区住房保障和房屋管理局再次于2016年12月16日发出《责令限期改正通知书》。但被告未自行整改，仍将房屋分租给数家租户同时租住使用。在合同履行过程中，被告在涉案房屋露台上搭建了金属质材的防水棚。2019年4月20日，被告通过转账方式向原告支付2019年5月6日至8月5日的使用费18,000元。合同到期后，被告未能将涉案房屋恢复原状，也未返还给原告。2019年6月25日，原告在涉案房屋门口张贴一份《告知书》，主要内容为：其与二房东(被告)租赁合同已到期，二房东拒不交房。之前已告知诸位租客，必须收回房屋。将在3日后(2019年6月29日)对房屋实施断水断电处理，各位租客请三日内自行处理好各自居住问题，自行处理与二房东之间的债务关系。被告表示其于2019年7月21日将涉案房屋钥匙交付给涉案房屋的小区物业管理人员保管。2019年7月25日，上海市闵行区莘庄镇房管办事处因涉案房屋群租而发出《限期整改通知书》。2019年8月12日晚8：20时，被告微信通知原告称合同到期，要求退还押金。2019年8月14日，案外人王某某(被告代理人赵建立称此人是其表弟，偶尔来涉案房屋处打扫卫生)向上海市公安局闵行分局莘光派出所报案称：2019年8月10日17时，其表嫂(被告姜金贝)离开闵行区XX路4633弄春申城四季苑XXX号XXX室家(即涉案房屋)，当时家中有水可用；8月14日14时其到表嫂家去发现家里缺水，后发现楼道水表箱里的水表被偷了，水表是被人用工具卸掉的，于是其就打了110。警察来了后让其到派出所报案。损失物品：水表1只。2019年8月24日，被告通过微信告知原告称，房屋钥匙已放置于物业管理处。现原告以诉称理由诉至本院。被告则提起反诉。诉讼中，原告提供一份手写的财物清单复印件，日期为2013年3月，甲方落款为钱某某、乙方落款为赵建立。清单内容为：按摩浴缸2台、冰箱1台、大型电脑(字迹不清)2台、老式缝纫机1架、真皮咖啡色3人座沙发1件、单人座沙发2件、大型玻璃展示柜1件、电视柜2件、电视机3台、五斗橱2件、立式空调1台、挂壁式空调4台、玻璃茶几1张、8人座餐桌1张、折叠椅12把、饭桌椅8把、席梦思双人床2张、单人床2张、电脑桌3张、洗衣机1台、微波炉1台、电热器2台、热水器1台。被告否认此清单的真实性。原告表示清单原件已遗失。原告申请了证人钱某某、胡某某于2019年10月14日出庭作证。证人钱某某陈述：其受原告唐红琦委托于2013年3月29日与赵建立签订租赁合同。赵建立在上海市开设公司，且子女在上海读书。楼下用于办公、楼上用于自己居住，因此签订了6年期租赁合同。签订合同两年后，原告回上海后发现房屋被改为群租房，遂与被告进行协商。双方经协商后被告增加了租赁押金。2013年3月的财物清单在涉案房屋内签订的，但原件已遗失。2019年6月，其通知赵建立要求清空房屋，但赵建立要求先退回押金再清退租客，钱丽俪未同意，并要求被告必须清退租客，恢复房屋原状，才能退还押金。证人胡某某陈述：其于2019年7月中旬搬入涉案房屋，赵建立要求支付月租金1,000元，后协商确定月租金800元。其承租的部位为房屋主卧内的洗手间。该洗手间被改造成了卧室，里面没有洗手盆、浴缸，仅放了一张床和一个柜子。当时每间房间包括厨房、客厅都有人居住。其曾亲眼看到赵建立砸坏房屋内的灯，破坏餐椅、鞋架，将房屋内的松下电视机、三星冰箱卖掉。2019年7月25日，房屋停水停电，当晚赵建立接通了水电。直至8月24日仍有其他人在房屋内居住。8月25日后，仅就其一人居住，直至9月12日才搬离。对于两位证人证言，原告无异议。被告对于钱某某的证词表示钱某某所述的家具清单系伪造。被告对于证人胡某某证言表示由于胡某某结欠了赵建立4,000元债务，为了打击报复赵建立才出庭作伪证。另被告表示，胡某某是擅自搬进涉案房屋，双方并没有租赁关系。赵建立于2019年7月收取胡某某的钱是因为赵建立代胡某某垫付了胡某某在他处结欠的房租。2019年11月9日，本院至涉案房屋处，并电话联系被告委托代理人赵建立到涉案房屋所在小区。被告姜金贝及代理人赵建立到小区后寻找到小区物业管理人员并一起到涉案房屋处，赵建立从楼道的信箱处取得一把钥匙，之后物业管理人员打开楼道大门。在涉案房屋的楼层消防栓壁箱内，赵建立又拿出一把钥匙。物业管理人员则翻开随身携带的、用白纸包裹的一串钥匙，逐一尝试打开涉案房屋门锁，但均无法打开房门。在第一次庭审中，被告向本院提供了一组房屋室内卫生间照片、涉案房屋露台搭建的铁皮雨棚外观照片。卫生间照片显示卫生间内存放有装着不明物质的塑料包装袋和塑料桶，地面安装了自来水明管。房屋露台上的铁皮雨棚内的地坪上满地杂物。在2020年1月7日的第二次庭审中，被告表示，向原告承租涉案房屋时是毛坯房。物业管理费每月352元，自2019年5月起，因房屋钥匙已归还，因此没必要承担物业管理费。被告夫妇自2011年开始从事房地产中介工作。被告本人是家庭主妇，从事一些中介的协助工作。被告未主动让胡某某进入涉案房屋,直至胡某某入住涉案房屋一周后,被告才得知其搬入居住。在其他租客均搬离后，整个房屋均被胡某某一人占用。以上事实，由原告唐红琦提供的涉案房屋产权证、钱某某代原告与赵建立签订的租赁合同、增加租赁押金的补充协议、原告与被告签订的租赁合同、上海市闵行区住房保障和房屋管理局发出的《责令改正通知书》、《责令限期改正通知书》、上海市闵行区莘庄镇房管办事处发出的《限期整改通知书》、春申新村居民委员会情况说明等，被告姜金贝提供的报警人为王某某的上海公安局接报回执单、原告张贴的告知书、微信截屏照片、18,000元的转账记录、卫生间照片、露台雨棚照片等，以及证人钱某某、胡某某的证人证言，本院于2019年11月9日拍摄的照片，原、被告陈述所证实。本院认为，被告姜金贝及其配偶专业从事房地产经纪业务，理应遵循基本的职业操守。原告的代理人钱某某与赵建立签订的租赁合同、原告与被告签订的租赁合同中均约定“甲方不得随意收回该房屋；不得干预乙方的正常生活，并协助提供乙方有关生活便利”。此条款可以证明被告向原告承租涉案房屋是为了自住。然而，被告姜金贝及其配偶在承租原告的涉案房屋后并未用于自住，作为专业从事房地产经纪业务的人员在明知房屋不得进行群租、分割出租的情况下，擅自改变房屋结构功能，进行转租且群租，在被行政管理部门多次责令改正后仍拒不改正，被告承租房屋后擅自改造房屋进行转租、群租的行为主观上具有恶意。租赁合同于2019年5月5日到期，被告却在合同到期前的15日向原告支付了2019年5月6日至8月5日的三个月租金，由此说明被告无意按合同约定及时返还房屋，而是意图继续租赁使用涉案房屋。被告表示其在合同到期后即通知原告要求退还房屋的答辩意见，与其自身的行为所表示的意图不相吻合。合同到期，双方未达成续租合意的情况下，被告未能及时将房屋恢复原状并退还，则应当向原告支付房屋的占有使用费。被告表示涉案房屋的钥匙已于2019年7月21日交由物业管理人员保管。然而，被告向本院提供的王学景向公安机关报警的内容却显示，被告本人在2019年8月10日仍在涉案房屋内，房屋内供水正常，被告配偶赵建立的表弟王学景在2019年8月14日仍出入涉案房屋。而证人胡某某陈述其于2019年9月12日才离开涉案房屋。因此，被告表示2019年7月21日后不应再支付租金或使用费的意见，本院不予采纳。被告确实将某些钥匙交给了物业管理人员，但被告在2019年8月仍出入涉案房屋，因此虽然被告在2019年8月24日微信通知原告称房屋钥匙已交由物业管理人员保管，本院在2019年11月9日前往涉案房屋时，物业管理人员使用被告交付的钥匙，却无法打开涉案房屋房门，本院无法确认被告交付给物业管理人员的钥匙即为涉案房屋房门钥匙，况且案外人胡某某直至2019年9月12日方才离开涉案房屋。因此，本院认为，被告至今未能向原告退还房屋，应当支付自2019年8月6日起至实际退房之日为止的房屋使用费及物业管理费。房屋使用费可以参照双方约定的租金标准计算。双方合同约定，在合同到期后被告应恢复房屋原状。在第一次庭审中，被告表示原告向被告交付涉案房屋时室内有两台空调及一个不可移动的柜子。由此至少可以说明原告交付房屋肯定不是毛坯房。而在第二次庭审中，被告又称涉案房屋原为毛坯房。被告表述前后矛盾，显然被告向本院作了不实陈述。被告提供的照片显示，卫生间卫生状况恶劣，露台雨棚内满地杂物、垃圾，这显然不是租赁使用房屋后的正常状态，被告未履行恢复房屋原状的义务。因此，在被告退还房屋前应当将房屋恢复原状，包括拆除露台上的铁质雨棚。被告向原告退还房屋时，亦应结清房屋的水、电费。被告自2019年9月起未支付涉案房屋的物业管理费。现双方对于每月物业管理费的金额陈述不一，原告表示每月物业管理费单价为1.70元/平方米，每月计374元，而被告表示每月物业管理费为352。原告未能向本院提供物业管理费发票，因此被告在向原告退还房屋时应结自2019年9月至退房时的物业管理费，具体金额以物业管理方的计算为准。关于原告主张1万元租赁押金作为违约金予以没收，鉴于租赁合同中并无此项约定，且从原告与被告在2015年5月签订租赁合同的备注内容亦可推断原告当时已知道被告转租的情形，但原告仍与被告重新签订租赁合同，因此原告现要求没收该笔租赁押金的请求，本院不予支持。1万元押金应于被告结清水、电费、物业管理费和房屋使用费后予以退还。被告关于退还押金1万元的反诉请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿涉案房屋内财物的请求，由于原告提供的财物清单系复印件，未能提供原件，本院无法认定该财物清单是在被告接收房屋时对室内物品的确认，因此不能依据该财物清单要求被告赔偿。原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告姜金贝反诉要求原告退还2019年5月6日至8月5日期间的使用费18,000元，由于被告至今未将房屋恢复原状并返还原告，被告应当支付占有使用费，因此被告此项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告提供43.2万元租金发票的请求，本院认为双方在租赁合同中并未约定原告需要承担提供租金发票的义务，故此项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告偿付房屋露台上雨棚搭建费9,500元的请求，本院认为无证据证明被告搭建该雨棚系经原告同意，且根据合同约定在合同期满后被告应当恢复房屋原状，故被告此项请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)姜金贝于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状后返还给原告(反诉被告)唐红琦(HONGQITANG)；二、被告(反诉原告)姜金贝于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)唐红琦(HONGQITANG)支付自2019年8月6日起至实际返还上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋之日为止，按每月人民币6,000元计算的房屋占有使用费；三、被告(反诉原告)姜金贝于退还上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋之日与原告(反诉被告)唐红琦(HONGQITANG)结清在使用房屋期间所产生的水费、电费；四、被告(反诉原告)姜金贝于退还上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋之日结清该房屋自2019年9月1日起至实际退还房屋之日为止的物业管理费(具体金额依物业管理单位的收费标准为准);五、原告(反诉被告)唐红琦(HONGQITANG)于被告(反诉原告)姜金贝结清上述房屋的占有使用费、水费、电费、物业管理费的当日，退还被告(反诉原告)姜金贝租赁押金1万元；六、驳回原告(反诉被告)唐红琦(HONGQITANG)其余本诉请求；七、驳回被告(反诉原告)姜金贝其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本诉案件受理费1,175元，由原告(反诉被告)唐红琦(HONGQITANG)负担188元，被告(反诉原告)姜金贝负担987元；反诉案件受理费减半收取计750元，由原告(反诉被告)唐红琦(HONGQITANG)负担157.50元，被告(反诉原告)姜金贝负担592.50元。如不服本判决，原告(反诉被告)唐红琦(HONGQITANG)可以在判决书送达之日起三十日内，被告(反诉原告)姜金贝可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈旺迪人民陪审员  尹 萍二〇二〇年三月二十日法官 助理  周佳慧书 记 员  陈奕含附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。