广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终8051号上诉人（原审原告）：惠州宝晟投资发展有限公司，住所地惠州市***************。法定代表人:詹庭，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，公民身份证号码441************036，住广东省惠州市惠城区***********，该公司职员。委托诉讼代理人：罗稀蘩，女，壮族，1986年5月30日出生，公民身份证号码452************067，住广西百色市右江区******，该公司职员。被上诉人（原审被告）：王青天，男，汉族，1986年7月29日出生，公民身份证号码411************717，住河南省息县*********队36。被上诉人（原审被告）：徐士敏，女，汉族，1985年2月2日出生，公民身份证号码411************745，住河南省息县*********队36。委托诉讼代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司与被上诉人王青天、徐士敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告惠州宝晟投资发展有限公司不服一审判决，上诉请求：1、判令撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初12362号判决书，改判被上诉人支付逾期付款违约金73320元；2、请求判令一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对被上诉人逾期付款的事实认定不清。双方2017年5月1日签订的《房屋认购协议书》（以下简称认购书）第三条第2款明确约定：买方须于2017年5月9日之前签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付首期款人民币237820元（含定金）；其余房款人民币550000元须于2017年5月9日之前向银行办理房款按揭手续并及时供款。而双方2017年7月27日签订的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），仅在附件四第2.3款约定“余款人民币550000元向商业银行申请贷款支付”，这仅仅是对付款方式做了重复约定，而并非是对付款时间做出新的约定，很明显，买卖合同就余款支付时间并没有做出新的约定或变更，这就根本谈不上对该付款时间约定“做出更改、覆盖”，二原审法院未做任何区分，一刀切的认定“买卖合同”是双方对购房事宜再次进行协商的结果，并对认购书的条款内容作出变更、覆盖实属认定事实不清。其次，原审法院确认了认购书是合法有效的，而无论是双方约定还是相关法律法规，均未规定认购书在签订房屋买卖合同后就不再履行，没有新的约定即应按原约定履行。换言之，双方对余款付款时间没有做出任何变更，而认购书是合法有效的，被上诉人应继续按认购书约定履行付款义务，而根据证据显示，直至房屋交付之日，被上诉人仍未支付余款，其已超出支付款项的合理期限，明显已违约，应承担逾期付款责任。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用“公平原则”进而认定双方均在违约，两者相抵，不支持上诉人的诉求。但根据合同法第六十一条、第六十二条第（四）项“履行期限不明确的……债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，被上诉人于2017年12月25日因贷款审批原因向上诉人另行支付80000元，后于2018年9月29日才与按揭银行签订贷款合同，但在这一系列付款行动中，按照交易惯例，事实是上诉人催促被上诉人付款的，而被上诉人清楚知道或者应当知道应与银行办理470000元的贷款手续，否则不会向上诉人再支付80000元房款，但被上诉人依然怠于付款共计278天，远远超出正常的准备时间，被上诉人在约定的房屋交付之日仍未支付剩余房款，上诉人有权根据合同法第六十七条行使先履行抗辩权，顺延交付房屋，而另案中上诉人已承担了逾期交楼责任，上诉人逾期支付剩余房款的违约责任却诉求无门，何来公平？原合同未明确付款时间，所以被上诉人就能无期限的延迟付款？原审法院所认为的公平实则是纵容被上诉人违背诚实信用原则履行合同，对上诉人何来的公平可言？因此，逾期付款违约金从2017年12月25日实际支付80000元之日起算至实际付清款项之日（2018年11月2日），即470000×0.05%×312=73320元。综上所述，原审法院认定事实不清，为维护上诉人的权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。被上诉人辩称，第一，正式的买卖合同签订后，认购书失去效力，双方的权利义务应当与双方签订的买卖合同为准，在商品房买卖合同中，双方并没有明确约定最终支付按揭款的时间，各被上诉人不存在违约之处。第二，被上诉人付清房款时上诉人并没有交楼，8050、8051号虽然在2018年10月31日以后付款，但该按揭款被上诉人无法控制，上诉人指定银行并代理被上诉人办理按揭，被上诉人不应当承担责任，其余五位被上诉人按揭款到账时间均为2018年10月30日之前，不存在违约之处，综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审维持。原审原告惠州宝晟投资发展有限公司向一审法院起诉请求：1、请判令被告支付商品房逾期付款违约金121385.05元。2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，原告与被告王青天签订《房屋认购协议书》约定：被告认购原告开发的宝晟公馆2单元8层14号房，认购价787820元；签订本认购书时，被告应向原告支付20000元定金；被告须于2017年5月9日之前签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付首期款237820元（含定金）；其余房款550000元须于2017年5月9日之前向银行办理房款按揭手续，并及时供款；被告已交原告购房定金为购房款的一部分，被告必须按双方约定的付款方式交付房款，若被告未按本协议约定按期支付首期款或全款的，逾期每日按应付欠款的万分之五支付违约金。2017年7月27日，原告与被告王青天、徐士敏签订《商品房买卖合同》，双方约定：一、被告购买原告开发的位于惠州市惠城区*********宝晟公馆2单元8层14号房；被告已向原告支付的定金20000元抵作商品房价款。二、房屋总成交金额787820元，被告应于2017年7月27日前支付首期房价款237820元（含定金），余款550000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。三、如被告未按期完整提交贷款银行规定的贷款申请资料和缴纳相关费用，或者在原告或贷款银行通知（以寄出邮戳为准）签订贷款合同之日起3日内仍未与贷款银行签订贷款合同及办理相关贷款手续的，视为被告违约，逾期一日，被告应每日按照购房总价款万分之五的标准向原告支付违约金，逾期超过30日的，被告应于逾期届满30日之次日一次性向原告付清购房总价款和前述违约金。四、如被告未按照商品房买卖合同第七条约定的期限付款，按逾期时间分别处理：逾期在180日之内的（含180日），自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行……；逾期超过180日的，原告有权要求被告一次性支付全部房款或者解除合同。……原告同意继续履行的，合同继续履行，但被告要向原告支付自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止的逾期付款违约金，支付标准为按日支付逾期应付款万分之五的违约金。五、原告应当在2018年10月30日前向被告交付商品房。另查一，原告于2017年7月27日出具首期款收据单，载明收到被告王青天、徐士敏认购房屋首期款237820元。2017年12月25日，原、被告就上述《商品房买卖合同》达成补充协议，约定商品房的首付款为317820元，占全部房价款的40%，被告应当于2017年12月25日前补交首期房价款80000元。余款470000元向交通银行股份有限公司惠州分行（贷款机构）申请贷款支付；逾期付款责任按原合同第三章第八条约定执行。被告分别于2017年12月25日、2018年11月2日向原告支付80000元、470000元（银行按揭）。另查二，基于上述涉案房屋，本案被告王青天、徐士敏于2019年2月20日以房屋买卖合同纠纷为由，对本案原告惠州宝晟投资发展有限公司向原审法院提起诉讼。原审法院审理查明后，于2019年6月10日作出判决，判决本案原告惠州宝晟投资发展有限公司向本案被告王青天、徐士敏支付逾期交房违约金24422元（逾期交房违约金从2018年11月2日被告王青天、徐士敏付清房款起计算至原告实际交付房屋之日）。上述事实，有原、被告主体资格证明、《房屋认购协议书》、收据单、《商品房买卖合同》、补充协议、《个人房产抵押贷款合同》、存款明细账单、开庭笔录在案佐证，可以认定。一审法院认为，原、被告签订的《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案中《房屋认购协议书》作为原、被告购房的预约合同，是当事人为了将来订立确定性《商品房买卖合同》而预先达成的书面协议。认购书虽然对涉案房屋、房产价款、付款方式、违约责任等作出了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。再者，原、被告在签订《房屋认购协议书》后，又签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方对购房事宜再次进行协商的结果，并对《房屋认购协议书》的条款内容作出更改、覆盖，故双方应当以最后签订的《商品房买卖合同》履行义务。被告在《商品房买卖合同》约定的期限内支付房屋首期款，并按照补充协议的约定补交了80000元的首付款，故对于原告要求被告王青天、徐士敏逾期支付首期款违约金的诉请，本院不予支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方并约定办理贷款手续及支付购房余款的时间；原告未提交相关证据证明被告收到原告或贷款银行签订贷款合同的通知，亦不能证明被告存在不按时与贷款银行签订贷款合同及办理相关贷款手续的违约事实。基于公平原则，被告王青天、徐士敏应于双方约定交付房屋之日付清购房余款。据悉，本案被告王青天、徐士敏另案起诉本案原告惠州宝晟投资发展有限公司，本院判决本案原告惠州宝晟投资发展有限公司向本案被告王青天、徐士敏支付逾期交房违约金（逾期交房违约金是从被告王青天、徐士敏付清房款之日起计算），而原告诉请被告王青天、徐士敏支付购房余款470000元逾期付款违约金截止时间同为被告付清房款之日，按双方合同约定交付房屋之日至被告实际付清房款期间，双方均存在违约，两者相抵，故原告要求被告支付逾期购房余款违约金的诉请，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告惠州宝晟投资发展有限公司全部诉讼请求。本案受理费1364元（已减半收取，原告已预交），由原告惠州宝晟投资发展有限公司负担。二审中，上诉人提交以下新证据：证据一、8050号苏建林、8051号王青天、徐士敏（2019）民初2875号及3192号一审及二审民事判决书，拟证明：基于公平原则，被上诉人应当承担逾期付款的违约责任。被上诉人针对上述证据发表质证意见：真实性合法性无异议，关联性有异议，8050及8051号案件，被上诉人支付违约金的起算时间，其中8050号案件是2018年11月16日，8051号案件是2018年11月2日，双方在合同中约定的交楼时间是2018年10月30日，一审法院的判断是2018年10月30日之前付款没有任何问题，超出了2018年10月30日之后其违约金从实际付款日开始计算，8050及8051都是从实际付款日开始计算，应在2018年10月30日之前，8050及8051虽然付款，但是合同中没有规定付款日期，不存在违约之处，不用支付违约金。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2017年7月27日，惠州宝晟投资发展有限公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》，其中第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、按附件十一补充协议第六条的方式处理。”附件十一补充协议第五条约定：“第五条关于买受人以银行按揭贷款方式向出卖人支付部分购房款的约定：（1）如买受人未按期完整提交贷款银行规定的贷款申请资料和缴纳相关费用，或者在出卖人或贷款银行通知（以寄出邮戳为准）签订贷款合同之日起3日内仍未与贷款银行签订贷款合同及办理相关贷款手续的，视为买受人违约。逾期一日，买受人应每日按照购房总价款万分之五的标准向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，买受人应于逾期届满30日之次日一次性向出卖人付清购房总价款和前述违约金；否则，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人还应按购房总价款的10%向卖方支付违约金。”第六条约定：“买受人如未按商品房买卖合同第七条约定的期限付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在180日之内的（含180日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。买受人应在实际全额支付应付款之日，同时向出卖人支付违约金。如不按照本约定支付违约金的，则视为买受人继续逾期付款，出卖人有权依法行使解约权，买受人应按照购房总价款的5%支付解约的违约金。……”惠州宝晟投资发展有限公司于2017年7月27日出具首期收据单，载明收到王青天、徐士敏认购房屋首期款237820元。另查二，2017年12月25日，双方就上述《商品房买卖合同》达成《补充协议》，其中第一条约定：“该商品房的首期房价款合计为人民币317820.00元（大写：叁拾壹万柒仟捌佰贰拾元整），占全部房价款的40%，买受人应当于2017年12月25日前补交首期房价款人民币80000元（大写：捌万元整）。补交首期房价款后，余款人民币470000元（大写：肆拾柒万元整）向交通银行股份有限公司惠州分行（贷款机构）申请贷款支付；逾期付款责任按原合同第三章第八条约定执行。”被上诉人分别于2017年12月25日、2018年11月2日向上诉人支付80000元、470000元（银行按揭）。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：购房者应否向上诉人支付逾期付款违约金？具体评述如下：本案中，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，被上诉人已按照约定如期支付认购房屋首期款237820元及补交首期房价款80000元。但对于办理贷款手续及支付购房余款的具体时间，双方未在《商品房买卖合同》及《补充协议》中明确约定。仅在合同附件十一补充协议第五条第一款约定：“关于买受人以银行按揭贷款方式向出卖人支付部分购房款的约定：（1）如买受人未按期完整提交贷款银行规定的贷款申请资料和缴纳相关费用，或者在出卖人或贷款银行通知（以寄出邮戳为准）签订贷款合同之日起3日内仍未与贷款银行签订贷款合同及办理相关贷款手续的，视为买受人违约。”《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”现上诉人无法举证证明其曾经通知要求支付余款的具体期限，又不能证明被上诉人未按期完整提交贷款银行规定的贷款申请资料和缴纳相关费用，出卖人或贷款银行通知签订贷款合同之日是何时，依照民事诉讼证据规则，应由上诉人承担举证不能的不利后果。故此，上诉人现主张被上诉人支付逾期支付购房款违约金，缺乏充分的事实，一审不予支持并无不当，二审予以维持。另案判决上诉人向被上诉人支付的逾期交房违约金计算起始之日已经从合同约定的日期顺延至被上诉人付清全部购房款之日，与本案处理并无矛盾，但原审法院认定“双方均存在违约，两者相抵”的表述不当，二审予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1633元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年三月十二日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。