广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1972民初19640号之一原告：李文兵。原告：李宽。上述两原告的共同委托诉讼代理人：赵振清，广东展豪律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：庾振业，广东展豪律师事务所律师。被告：张应军。委托诉讼代理人：凌文珍，广东大洲律师事务所律师。原告李文兵、李宽诉被告张应军合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告李文兵及其委托诉讼代理人庾振业、徐键强，被告张应军及其委托代理人凌文珍均到庭参加了诉讼。后本案转为适用普通程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理，原告李文兵及其委托诉讼代理人赵振清、庾振业，被告张应军及其委托诉讼代理人凌文珍均到庭参加了诉讼。本院因调解扣减审限15天，现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告签订的《合作建房协议书》无效；2.被告向两原告赔偿各项损失共计773,500元（包括房租损失195,000元、搬迁补偿费65,000元、房屋损失513,500元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月19日，被告找到两原告（两原告为父子关系）商量合作建房，并签订《合作建房协议书》,约定：由两原告出土地、被告出资金的方式，合作开发两原告名下位于东莞市*******兴市路18号的宅基地（以下简称：案涉宅基地），用于建设商用住宅，在商用住宅建设完成后，该宅基地使用权、开发权等权利全部归原、被告共同拥有，即商用住宅其中45%的产权归两原告，其中55%的产权归被告，合作期限为70年，期满后，被告所拥有的案涉宅基地上的物业无条件归还给两原告，所有的权利与被告无关。上述协议签订后，为了积极地配合被告，原告将原有的租客赶走，向原有的租客赔偿搬迁费65,000元。此后被告将案涉宅基地上的原有两层建筑拆除。后原告按照协议约定将案涉宅基地交付给被告去建设，可是现在因为被告没向大朗镇政府申请报批建设，现大朗政府下令不允许被告继续建设，案涉宅基地目前已经建设地基，但整个建设工程已经处于停工状态。两原告认为，两原告与被告签订《合作建房协议》是属于无效合同，为配合被告建房，原告赶走原有的租客，原告不但失去原有的租金收益（原有的租金收益有6,500元/月），而且向原有的租客赔偿搬迁费65,000元，且被告将案涉宅基地上的原有两层建筑拆除，造成原告巨大损失。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告张应军辩称，1.原告没有证据证明合作协议中的案涉房屋及其土地是其享有合法权属的，被告认为，两原告作为诉讼主体不适格；2.即使合作协议中涉案房屋和土地权属人是原告，原告应当清楚该房屋及其使用土地的性质是否可与他人合作从事商住项目的开发建设，是否能否取得政府主管部门的审批，其对合同的无效及由此导致的损失应由其承担全部责任，且协议书明确原告是申请报建的责任人，被告仅是资金的提供人，审批手续无法获批，项目无法开展下去，根本原因来自于原告自身；3.原告所谓的损失没有任何证据可以支持，即便有损失，也应由原告自行承担。经审理查明：两原告户籍所在地均在东莞市东城区，原告李文兵主张其二人为父子关系，案外人李宏明、李运燕分别是原告李文兵的侄子及侄女，均为大朗镇黎贝岭村的村民。案涉宅基地位于东莞市*******兴市****（面积为218.6平方米）。原告提交的《红线图变更申请书》显示：2004年6月18日，黎贝岭村村民李宏明、李运燕将上述宅基地（用地面积218.6平方米，用地项目：联建楼，已出红线图，图号为45-2005-240），因报建需要，变更为其父，变更为李文兵、李宽，并向大朗镇规划管理所提交申请书。案外人李宏明、李运燕在原户主处签名捺印，两原告在新户主处签名捺印,大朗镇黎贝岭村委会也在上述申请书上加盖公章予以确认；大朗镇黎贝岭村委会出具的《证明》显示：2006年6月18日，黎贝岭村村民李宏明、李运燕有宅基地218.6平方米（红线图号为45-2005-240），因报建需要，由李宏明、李运燕变更为两原告拥有，该宅基地在变更前已向黎贝岭村委会支付地价款；《铺位出租合同》及《收据》显示：原告李文兵于2012年5月29日将案涉宅基地及其建筑物出租给案外人谢玲使用，约定租期自2012年5月31日至2017年5月31日，每月租金为6,500元，押金为13,000元，后案外人向原告交付租金、卫生费、水电费至2017年6月。2017年5月19日，两原告（作为甲方）与被告（作为乙方）共同签订了一份《合作建房协议书》，约定：两原告以案涉土地使用权，被告以投入建设资金的方式，在案涉土地上合作开发商用住宅项目（建设楼层达到十层以上），项目完成后，合作期限为70年；案涉商用住宅建好后，其中45%的产权归两原告，其中55%的产权归被告；原告积极配合被告开发该商用住宅项目，并负责向相关部门申请报建手续；项目建设资金的全部投入，由被告负责，由被告向原告支付履约保证金200,000元，签订合同后，由被告向原告一次性支付搬迁费50,000元。上述协议书签订后，被告向原告支付了履约保证金200,000元及搬迁费50,000元。后原告主张其向案外人谢玲支付了搬迁费65,000元，2017年6月中旬，案涉宅基地上的建筑物被拆除，后被告在案涉宅基地上进行基础打桩，后由于没有履行报建手续，上述宅基地上的施工建设于2017年9月被东莞市大朗镇人民政府相关部门叫停，被告只完成部分基础桩基建设，现已停止施工建设。另查明，原告没有提交上述案涉宅基地的任何手续，原、被告均主张案涉土地所有权属于东莞市*******农民集体所有，也未办理用地审批手续，且拆除前案涉土地上的建筑物也未经规划审批程序批准，也未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，原、被告均确认双方合作的用途为商用住宅项目。本院认为，本案为合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划、合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”及第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，在本案中，由于案涉土地属于农民集体所有，原、被告将案涉土地进行商业住宅建设，未办理用地审批手续，案涉土地及其地上建筑物可能涉及违法用地或非法建筑的问题，应先由行政主管部门进行处理，待行政主管部门处理后，才能确定上述案涉土地的财产权益关系。现案涉宅基地未经行政主管部门进行处理，原告起诉要求确认其与被告签订的《合作建房协议书》无效，不属于法院受理民事诉讼的范围。因此，原告的起诉不符合法律规定，本院予以驳回。待行政主管部门进行处理后，当事人可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十九条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告李文兵、李宽的起诉。本案受理费11,536元（两原告已预交），本院予以退回原告李文兵、李宽。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  魏万能人民陪审员  叶茂达人民陪审员  叶敏华二〇二〇年三月十二日书 记 员  黄珊珊