江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初1276号原告（反诉被告）：江苏天华文化传媒有限公司，住所地在南京市玄武区洪武北路**。法定代表人：张继平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：羌晓莉，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马哲颖，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏圣梵瑞电子商务有限公司，住，住所地在南京市秦淮区永丰大道****楼**/div>法定代表人：孙亦青，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭英杰，江苏苏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋进，江苏泽栖律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏天华文化传媒有限公司（以下简称天华公司）与被告（反诉原告）江苏圣梵瑞电子商务有限公司（以下简称圣梵瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告天华公司的委托诉讼代理人羌晓莉、被告圣梵瑞公司的法定代表人孙亦青及委托诉讼代理人彭英杰、蒋进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天华公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方合同于2018年2月1日解除；2.被告向原告支付2017年6月14日至2018年1月31日期间的租金830141元及违约金（截止2018年1月31日为111625.50元，自2018年2月1日起至实际清偿租金之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算）；2.被告向原告支付装修免租期租金147209元；3.被告向原告支付物业费66003元、水费756元、电费4761元；4.被告向原告支付违约金588836元；5.被告向原告支付律师费65000元；6.被告向原告支付担保服务费5400元。事实与理由：双方于2016年3月签订房屋租赁合同，约定原告将案涉房屋出租给被告用于婚纱礼服定制，房屋面积为717平方米（含园区公摊面积，综合得房率为71%），租期三年，自2016年3月14日起至2019年3月13日，第一年租金为1177673元，第二年、第三年租金分别在上一年租金基础上递增6%、7%，租金按季支付，在装修免租期内应承担物业管理费及水、电费用等。原告在合同签订后交付了案涉租赁房屋，并提供了45天的装修免租期。因被告自2017年2月起拖欠租金，原告多次催要未果。被告于2017年6月29日向原告发送律师函，以原告违约为由解除双方合同，原告向被告回函不予认可，被告拒收。此后，被告仍未支付租金，原告于2018年2月1日通知被告解除合同，并要求被告支付租金及违约金。现诉至法院要求处理。被告圣梵瑞公司辩称，双方在签订租赁合同后，因原告种种不履行合同的行为导致被告于2017年7月1日提前解除合同，故被告不应承担违约责任，不同意原告主张的解除合同后的租金及利息、免租期的租金、违约金、律师费和担保服务费，且原告主张的违约金过高。被告在解除合同后不存在拖欠物业费的行为，在解除前如有未交纳的水电费，被告同意支付。反诉原告圣梵瑞公司诉称，双方在合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了履约保证金、租金押金及物业费等，并对案涉租赁房屋进行装修。因反诉被告违约，反诉原告向其发函告知双方的合同于2017年7月1日解除。现请求法院判令：1.确认双方合同于2017年7月1日解除；2.反诉被告返还履约保证金294418元及滞纳金88325元；3.反诉被告返还物业管理费押金43020元、物业费34894元、停车费4880元；4.反诉被告赔偿装修损失300000元。反诉被告天华公司辩称，如果在合同解除情况下反诉被告同意返还保证金及押金。由于反诉原告存在根本违约，反诉被告依约解除合同，所以反诉被告要求返还物业费、停车费、装修损失及主张保证金的滞纳金，没有合同依据和事实依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：坐落南京市玄武区××房屋系江苏省演艺集团有限公司所有，所有权证丘（地）号为××。2014年7月，原告天华公司与江苏省演艺集团有限公司签订《委托经营管理合同》，约定江苏省演艺集团有限公司将南京市玄武区××相关场所及附属设施委托原告经营管理，委托期限自2015年2月1日起至2025年1月31日，有关房屋、设备、设施正常维护费、物业管理费、水电气费、经营管理费、广告宣传费等经营管理产生的所有费用由原告承担等条款。此后，原告将该地块用于“洪武文化创意产业园”进行经营。2016年3月12日，原告天华公司（甲方）与被告圣梵瑞公司（乙方）签订《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》，约定：(1)乙方承租南京市××的房屋，面积为717平方米（含园区公摊面积，综合得房率为71%，具体以实际测量为准），租赁用途为婚纱礼服定制，乙方的一切与经营相关的手续办理以及营业期间的所有相关事宜（消防、工商、税务、公安、环保、文物及其他有关部门等）均由乙方自行解决，如因乙方未能及时解决由此造成的一切违法行为的后果及损失由乙方自行承担；(2)租期自2016年3月14日起至2019年3月13日止，乙方享受装修免租期45天，自2016年3月14日起至2016年4月27日止，此期间乙方无须支付租金，但应承担因装修而发生的物业管理费及实耗水、电费用；(3)租金单价为4.5元/平方米/天，年租金1177673元，以季为收缴周期，每季交租金294418元，先付后用；租金递增方式为第二年在上一年的基础上递增6%，第三年在上一年的基础上递增7%；(4)乙方于合约签订之日向甲方支付履约保证金294418，合约期满双方不再续约，甲方于三个月内无息退还给乙方，履约过程中乙方违反本合约相应条款的，该保证金不再退还；(5)园区内物业将委托第三方具有一级资质的物业公司全面管理，并可委托或自行收取物业管理费、公摊水电费等相关费用，物业管理费为20元/平方米/月，总计172080元/年，按半年支付，乙方入驻时需缴纳3个月物业管理费押金43020元；(6)乙方按季支付租金，首付租金应于合同签订之日起5日内支付，租金期满，应在下一期租金期满前30天内缴纳；乙方应于合同签订之日起5日内支付首付物业管理费及管理费押金，以后半年度物业管理费应在下一期物业管理费期满前30天向甲方缴纳；乙方承担实际经营发生的电、水、空调等费用（电费计算方式1.2元/KWH），甲方或物业管理公司代收费时，提供结算清单并开具收据；(7)按先付后用的原则，乙方须于每交付租金周期结束前30日支付下一周期的租金、管理费、物业费、公共设施费等费用给甲方和/或物管公司，如未提前缴纳相关费用，甲方有权在租金到期日解除合同，随时收回物业，并不退还租赁押金；乙方逾期的，则每延迟一日，乙方应支付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金，同时甲方或物业管理公司有权依约停止各种专项服务，如断水、断电等；经甲方或物业公司书面催款后超过30日仍不予以提供履约保函或支付前述款项中任一款项的，甲方有权立刻解除本合约，押金不予退还；(8)甲方协助乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等；(9)装修免租期是基于双方签订的长期租赁合约，甲方给予乙方的优惠条款，如乙方提前提出解除本租赁合同或因乙方违约甲方提出解除本租赁合同，则装修免租期间所产生的房租则必须按正常缴付；(10)无论因何种原因导致本合约终止，乙方均应在本合约终止之日起20日内（交还期）自付费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的状态或甲方认可的状态，同时将通向该租赁物及园区可通行部分的钥匙交还甲方和/或物管公司；因乙方违约导致合约终止，在交还期内，乙方应按合约终止时的月房租标准及实际天数向甲方和物业公司支付房租；无论因何种原因引起的本合约终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按本合约终止时月房租两倍的标准及实际天数向甲方支付房租；(11)任何一方因自身原因若需要单方面提前终止本合约的，应提前两个月通知对方，并向对方支付违约金（违约金数额为三个月房租的2倍）；乙方出现逾期10日不支付合约项下任一项费用等违约行为的，甲方有权单方面终止本合约，并要求乙方支付违约金作为乙方对甲方的赔偿（违约金数额为三个月房租的2倍）；甲乙双方非因合同约定的，不得以任何原因单方面解除本合同，如一方违约，违约方应承担违约责任；乙方违反本合约任何条款，甲方有权立即终止本合同，乙方须承担违约金（违约金数额为三个月房租的2倍）外，还须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、诉讼费），或甲方因行使本协议项下任何权利而引起的一切合理损失费用等。合同签订后，被告圣梵瑞公司对案涉房屋进行装修施工，并依约向原告交纳租金押金294418元、物业押金43020元。2017年6月29日，被告向原告发送书面律师函，主要内容为：1.虽然被告偶有逾期交付租金的行为，但原告采取断电的措施侵害了被告对租赁场地的正常使用权；2.2017年6月10日因大雨发生漏水，造成被告损失，原因系原告出租的房屋年久失修或防水层未做好，原告未履行出租人对出租房屋的修缮义务，是一种严重的违约行为；3.6月21日，被告的大门被锁，电梯被停运，锁眼被堵，致使被告无法正常营业，原告对此置之不理，原告的不作为态度无疑使被告失去能顺利完成三年租赁期的信心；4.小区物业服务公司服务滞后，数次与被告的客户发生冲突，影响被告的形象，同时原告与物业公司收费项目不清，水电费不出具发票，存在不实收费现象；5.原告在未通过消防安检情况下对外招租，存在欺诈情形，原告目前仍未完成消防安检流程，且入驻商户的消防安检均未通过。为此，被告于2017年6月24日完全从租赁房屋搬离，于2017年7月1日解除合同，要求原告按实结算退还相关费用等。2017年7月10日，原告向被告及其委托的律师事务所发函，告知被告所述违约行为不实，要求继续履行合同并交纳租金、滞纳金、水电费等，如需单方解除合同应提前2个月通知并支付原告违约金等。2018年2月1日，原告向被告发函，言明原告在2017年7月10日要求被告继续履行合同及缴纳相关费用后，被告未按约缴纳任何款项，现通知解除双方合同，并要求被告交纳房租、电费、水费及滞纳金合计1799786.34元等。原告因本案诉讼，委托上海市海华永泰（南京）律师事务所代理并签订合同，约定代理费65000元。原告因申请诉讼保全，支付江苏苏信诉讼保全担保有限公司担保服务费5400元。另查明，被告支付原告的租金至2017年6月13日；被告向物业公司支付物业费至2017年9月13日，其中2017年3月14日至9月13日的物业费为86040元；被告于2017年5月3日支付原告停车费7200元（2017年5月3日至11月2日）。审理期间，被告于2018年5月2日向本院提起反诉，于同月22日向本院申请对案涉房屋的装修残值进行评估鉴定。本院于2018年5月18日组织双方至现场勘查并办理房屋交接，在勘查时被告陈述已于2017年6月24日搬走可移动物品，现场仅留有白色长桌。本院委托南京中信资产评估事务所（普通合伙）进行资产评估，该所于2019年3月以申请方未支付评估费（联系申请人律师，解释说是因为本案原告未经协商，擅自重新装修改动现场，已无法现场勘查和评估）为由作退案处理；后本院委托江苏金证通资产评估房地产估价有限公司进行评估，该公司于2019年7月以装修已被拆除，不具备现场勘察条件及工程量无法核实为由作退案处理。审理中，原告陈述案涉房屋已于2018年6月出租给他人。双方均以对方违约为由主张对合同的法定解除权;双方均同意如果被告存在违约，其交纳的租赁保证金及物业费押金予以做相应冲抵。双方主要争议事实为：一、双方均主张对方存在违约行为。1.原告主张被告存在迟延支付及拖欠租金等，其行为构成违约，并提供证据：（1）被告的法定代表人孙亦青分别于2016年7月、12月书写的《交房租延期申请》《情况说明》，主要内容为被告向原告申请迟延支付房租。（2）2017年2月15日催缴通知，主要内容为原告向被告催缴第5期（2017年3月14日至6月13日）租金327687.41元、截止2016年11月的电费9817元、截止2016年12月的水费266元。（3）2017年3月22日的催缴通知，主要内容为原告向被告催缴第5期（2017年3月14日至6月13日）租金312083.25元（截止缴纳期2017年2月12日）及2017年3月14日至3月29日的滞纳金23406.3元（截止缴纳期2017年3月29日）。（4）2017年5月14日的催缴通知，主要内容为原告向被告催缴第6期(2017年6月14日至9月13日)租金312083.25元、第5期滞纳金23406.3元、2017年2月至3月电费12536元、2017年2月至3月的水费564元，被告法定代表人孙亦青在该通知书上写明承诺在5月30日前到账。经质证，被告对证据的真实性予以认可，但认为延期支付系原告的园区服务不到位所致，且被告在短时间内进行了补交，而第6期延期支付系要解除合同所致。本院根据原告提供的证据，依证据规则，认定被告在合同履行过程中有迟延支付及拖欠租金的行为。2.被告认为原告未尽维修义务及保证案涉房屋正常经营使用的义务，严重影响被告的正常经营，同时，原告因未能及时通过消防验收，导致被告不具备开业条件，被消防部门处罚，故主张原告存在违约行为，并提供证据：（1）房屋漏水照片，证明案涉房屋防水层质量问题导致在暴雨天气漏水，造成被告的财产损失。（2）2017年6月21日被告法定代表人孙亦青与原告的廖经理、物业公司孙经理、姜某（一楼承租人）的通话录音，内容主要为被告在发生房屋漏水后与原告、物业公司及楼下承租户进行协调，包括就电梯被停运及案涉房屋的门锁被堵之事进行质询。（3）城管执法大队的录像，反映执法部门对原告的违章建筑进行了查处。（4）证人王某（反诉原告的职员）出庭作证的证言，证人陈述物业公司曾有两次拉电行为，也锁过公司的正门，将公司后门的钥匙孔堵住，经与原告协调，原告不承认拉电，也不同意恢复供电，不认可曾因下雨漏水导致室内的婚纱受损等。经质证，原告对证据1的真实性无异议，但经了解系被告装修不当，室内未做防水层及室外的水管没有接到地上等原因致渗水到楼下，原告并无责任；对证据2的真实性不予认可，且即使真实，就录音内容而言也无法证明系原告的责任；对证据3的真实性不予认可，并认为被告承租区域不存在违建情况；对证据4不予认可，证人无法证明被告受损系原告所致。原告亦提供反驳证据：（1）物业公司于2016年5月24日向装饰公司发送的书面函，主要内容为提醒装饰公司在拆除墙体等设施时可能对原有防水及供水管路产生影响，且前期已发生两次漏水到一楼的情况，要求在装修时注意安全用水，做好防水措施，切勿发生漏水现象等。（2）物业公司于2016年6月15日向被告发送的书面函，主要内容为要求被告承担其在装修中渗水导致一楼商户的损失约3千余元等。（3）被告法定代表人于2016年6月10日向物业公司出具的过道改动申请书，主要内容为被告因原设计方案不符合消防要求，经与消防部门交涉后更改设计方案，向物业公司申请修改等内容。（4）双方于2016年3月28日签订的《消防备忘录》，主要内容为原告同意在园区取得一装消防许可证之前，商户在消防检查中接受到未申报消防而擅自经营或使用的罚款由原告承担等内容。（5）消防部门网站信息网页截屏，反映原告的“soloone.1913私人制街区”消防改造工程于2016年9月2日通过消防验收合格。经质证，被告对除证据2外的其余证据的真实性予以认可，并认为：证据1-2在函件中所指漏水与被告主张的漏水部位并不一致，且也无法证明漏水就是被告装修行为造成的；证据3-5证明案涉房屋在签订合同时不符合交付条件，且原告的园区通过消防验收的时间与被告了解的不一致。上述证据，本院依据证据规则，对证据的真实性予以认定。本院认为，根据被告提供的案涉房屋漏水照片及证人证言，结合原告提供的反驳证据，可以认定被告的证据不足以证明系原告交付的案涉房屋本身存在防水质量问题；被告提供的录音、录像及证人证言，并不能充分证明原告提供的案涉房屋存在违章建筑物，也不足以证明原告存在未尽保障义务的行为；被告主张因原告未及时通过消防验收导致其被处罚，被告未能提供相关证据，且原告提供证据亦予充分反驳。故被告主张原告存在违约行为，证据不足，本院不予采纳。二、反诉原告主张因装修案涉租赁房屋而支付设计费、施工费等累计200余万元，并提供证据：（1）2016年4月26日反诉原告与南京柏泉装饰工程有限公司签订的《装修合同》，主要内容为案涉房屋装修面积为531平方米+露台，工程总价103万元，工期为2016年4月26日至6月26日等。（2）2016年3月14日反诉原告与江苏宁兴建设工程有限公司签订的《建设工程设计合同》，约定面积为537平方米，设计费为96660元等。（3）银行交易明细，反映反诉原告支付部分工程款。（4）装修照片一组，反映反诉原告已实际装修案涉房屋。经质证，原告认可被告对案涉房屋进行装修，但认为其没有违约，不应承担装修费用。本院根据证据规则，对反诉原告提供的证据的真实性予以认定，但因反诉原告仅提供支付部分工程款项的证据，故对原告主张支付费用200余万元，不予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在本案中，双方签订的房屋租赁合同，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行合同。双方在履行过程中均认为对方存在违约行为而发生争议，从庭审查证来看，原告已充分举证证明被告存在迟延支付及拖欠租金等费用的行为，而被告在本诉中抗辩及在反诉中并无充分证据证明本诉原告存在违约行为，且被告在2017年6月24日搬离案涉房屋并于此后向原告发函解除合同的行为，属于根本违约，故原告在本诉中主张解除双方的合同及被告承担相应违约责任，符合法律规定，本院应予支持。在本诉中，关于原告主张合同解除时间为2018年2月1日，于法有据，本院予以支持；被告抗辩双方的合同解除时间为2017年7月1日，证据及法律依据均不足，本院不予采纳。关于原告主张被告支付2017年6月14日至2018年1月31日期间的租金830141元，本院经审查被告实际应支付租金为794078.50元，对原告主张的超出部分不予支持；原告依合同约定的日千分之五的标准，主张被告支付截止2018年1月31日止的逾期付款违约金，并主张被告按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准自2018年2月1日起继续支付至租金付清时止，被告抗辩双方在2017年6月发生纠纷后，被告已实际搬离承租的案涉房屋并提出解除合同，原告理应采取积极措施防止损失扩大，本院认为被告的抗辩理由成立，故对原告主张的逾期付款违约金标准，本院酌定按中国人民银行的利率标准自2017年6月14日起计算至租金付清时止。关于原告主张被告支付装修免租期的租金147209元、物业费66003元，水费756元、电费4761元，于法有据，本院应予支持。关于原告主张被告支付物业费66003元，经查被告应实际支付原告65686元，对超出部分本院不予支持。关于原告依约主张被告支付因合同解除而产生的违约金，显属过高，本院酌定被告按二个月租金的标准支付违约金。关于原告依约主张被告支付律师费65000元，因原告未提供相关证据证明其已实际支付该笔费用，故原告的此项主张，本院不予支持。关于原告依约主张被告支付担保服务费5400元，符合双方约定，本院应予支持。在反诉中，因反诉被告不构违约，故反诉原告主张双方合同于2017年7月1日解除，并主张反诉被告返还、物业费34894元、停车费4880元及赔偿装修损失300000元，证据及法律依据均不足，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告返还履约保证金294418元及物业费押金43020元，反诉被告予以同意，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江苏天华文化传媒有限公司与被告江苏圣梵瑞电子商务有限公司签订的《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》于2018年2月1日解除；二、被告江苏圣梵瑞电子商务有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏天华文化传媒有限公司房屋租金794078.50元及违约金14900.51元（自2017年6月14日至2018年1月31日止），并支付自2018年2月1日起至付清时止的违约金（2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算,2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的标准计算）；三、被告江苏圣梵瑞电子商务有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏天华文化传媒有限公司装修免租期租金147209元、物业费65686元、水费756元、电费4761元；三、被告江苏圣梵瑞电子商务有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏天华文化传媒有限公司违约金196279元，并应赔偿原告江苏天华文化传媒有限公司因诉讼产生的担保费4500元；四、驳回原告江苏天华文化传媒有限公司的其他诉讼请求。五、反诉被告江苏天华文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告江苏圣梵瑞电子商务有限公司履约保证金294418元及物业费押金43020元；六、驳回反诉原告江苏圣梵瑞电子商务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费21178元，由原告江苏天华文化传媒有限公司负担6885元，被告江苏圣梵瑞电子商务有限公司负担14293元；本诉保全费5000元，由被告江苏圣梵瑞电子商务有限公司负担；反诉受理费5728元，由反诉原告江苏圣梵瑞电子商务有限公司负担2524元，反诉被告江苏天华文化传媒有限公司负担3204元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 时 超人民陪审员 徐 兼人民陪审员 钱 澄二〇二〇年三月三十日法官 助理 王 典书 记 员 张晶晶有关费用计算明细一、租金与物业费标准：第一年：1177673元/年，294418元/季，98139.33元/月，3226.5元/日（4.5元/日*717平方米）第二年：1248333元/年，312083.25元/季，10427.75元/月，34020.09元/日物业费：172080元/年，14340元/月(20元*717平方米)二、被告欠付租金794078.5元1.2017年6月14日至9月13日312083.25元2.2017年9月14日至12月13日312083.25元3.2017年12月14日至2018年1月31日169912元（312083.25元*49/90天）三、被告支付租金的逾期违约金14900.51元1.2017年6月14日至9月13日312083.25元基数六个月内的利率标准，金额为3431.62元2.2017年9月14日至2018年1月31日62166.5元基数一年内的利率标准，金额为10483.4元3.2017年12月14日至2018年1月31日169912元基数六个月内利率标准，金额为985.49元四、被告支付解除合同的违约金196279元2个月*98139.33元/月=196279元五、被告支付的物业费65686元（2017.9.14至2018.1.31日）57360(14340*4)+8326(14340*18/31）=65686元