广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1495号上诉人（原审被告）：容混婵，女，汉族，1976年9月26日出生，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：佛山市创富盛物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李洪。委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。上诉人容混婵因与被上诉人佛山市创富盛物业管理有限公司（以下简称创富盛公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。容混婵上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回创富盛公司要求容混婵支付中介服务费12500元的诉讼请求；2.本案上诉费用由创富盛公司承担。事实和理由:第一，一审判决认定创富盛公司已经完成中介服务错误。创富盛公司并未提供证据证明案外人曾某俊是其居间介绍给容混婵的。实际上容混婵是自行找到曾某俊承租涉案商铺的。一审判决仅凭特定语音环境下的创富盛公司诱导容混婵作出的对话录音，便认定创富盛公司已经完成中介服务错误。第二，一审判决既认定涉案《独家委托代理协议（转手）》中的违约条款无效，又认定该协议中关于容混婵不得自行或者委托其他中介公司等第三方转手该物业的约定为有效条款，属于前后逻辑自相矛盾。容混婵认定上述约定均为无效条款。创富盛公司辩称，容混婵的上诉没有任何事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。创富盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.容混婵向创富盛公司支付中介服务费25000元及违约金25000元，合计50000元；2.案件诉讼费由容混婵负担。一审法院查明：2017年7月8日，容混婵与冯某华签订《转租协议书》，明确：冯某华向邓某平、冯某能承租了佛山某路X号X层G-H轴商铺，约定：冯某华将该商铺转租给容混婵。2019年5月13日，创富盛公司作为乙方、容混婵作为甲方签订《独家委托代理协议（转手）》（No.0000083），约定甲方委托乙方独家代理转手涉案商铺，若乙方促成甲方与承租方签订《房屋承租确认书》的，甲方应向乙方支付12500元的中介服务费。甲方转手条件：顶手费100000元、月租金25000元。代理期限：从2019年5月14日起至2019年7月14日止为独家委托代理期限。第四条双方义务约定：……2.甲方在代理期内不得提前解除本协议，不得对转手条件做任何变更（调低顶手费或租金除外）；3.甲方在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方转手该物业，不得与乙方介绍的客户私下交易……。第六条违约责任约定，甲方违反本协议第四条第1-3款规定的，视为乙方实际已完成中介服务，甲方须向乙方支付相当于前述两个月的租金，一个月租金为中介服务费，一个月租金为违约金。2019年6月23日，容混婵与邓某平、冯某能签署《承租意向书》，由容混婵向涉案商铺业主提出如下承租意向：1、容混婵为代现承租人冯某华在本铺位实际经营并交租人，自动承担冯某华对业主现行期限到2019年8月31日止的租赁合同中的相应责任……。2019年7月1日，双方（邓某平、冯某能作为甲方、容混婵作为乙方）签订《解除协议》，确认：1、立即解除上述《承租意向书》；2、甲方同意与曾某俊（乙方此前未经甲方同意下转租的承租方）另行签订新的租赁合同并生效后，退回乙方在甲方租赁押金（来源为甲方、冯某华、乙方之间押金相互冲减）61500元，退回方式为：此61500元中有60000元自动转为曾某俊应交给甲方的租赁押金，另外1500元为乙方保证代冯某华交纳租赁税金中的一部分（其余部分，乙方要求业主同意如不超过冯某华之前交税标准额内，由业主负责交纳）。3、甲方与新承租方曾某俊签订的租赁合同并生效后，但甲方未收齐全额租赁押金及首月租金而导致新租赁合同失效时，甲方可以随时单方自行换锁收回本铺位，自行处置商品中任何物品，且不作任何补偿，如出现曾某俊声称有关该铺的任何异议、损失，由乙方负责，与甲方无关；此时2019年6月9日乙方向甲方出具的《支付租金计划》仍然有效，乙方要负责2019年8月31日前如果甲方未能重新出租期间的租金，且本协议第2条作废。另查明，根据创富盛公司提交的录音光盘及录音文本，创富盛员工（简称创）与容混婵（简称容）曾就店铺转让问题进行了对话沟通，主要内容如下：创:……我想问一下，为什么你在转之前不跟我说一下，转了之后才跟我说呀?容:什么转之前跟你说?创:就是你的店铺转让之前你不跟我说一下。容:我昨天才签的合同，昨天忙到很晚，现在都在广州。创:但是我们这边也有同事带了客人，而且我们的客人还在谈啊，并且你的店铺还在我们的独家期之内。容:那我转出去了，那怎么样取消啊?创:你说取消的话，根据我们的协议，你是要给一个月的租金作为佣金来赔偿给我们的。容:为什么呢?创:我们之前签的那个独家协议里面有写的呀，你在我们独家期之内不能私自转让，要通过我们去转让的。容:为什么呢?创:根据第四条的双方义务那里第三小点有写着“甲方在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方转手该物业，不得与乙方介绍的客户私下交易”。容:没有这样的道理喔，我为什么要跟你这样子签?创:因为你叫我们给你签的这个独家代理委托协议啊，你在想转的时候叫我们去给你签这个独家让我们帮你转，但是我们有带客户你却转了。容:我也不清楚为什么签这个合同，我这里也没有看得很清楚的。创:我当时跟你签的时候有跟你解释清楚啊，而且我们是在5月份签的，是你本人签的名字啊。容:这个合同这样子不行的，哪有这样子的道理。创:你自已签名确认的，而且合同一式两份，你手上一份，我们手上也有一份容，没有这样的吧。创:有啊。你想转的时候叫我们你转，你转了不承认有这个合同，怎么能这样子呢?容:我们是昨天才转掉的。创:对啊，我们的独家代理期是5月14日到7月14日的。容：我自己的客人，我怎么可能给你这样做，你找给我的还那个，人家亲自找到我这的，我怎么搞，我不可能给你那样子。创:你那个客人是我们带的，因为我们带客人都是我们站在旁边叫客人过去看眼，谁知道客人自己进去了跟你私自去说了，我们这边也会追客人的。容:我也不知道哪个跟哪个。创:所以在我们的代理期内有客人进来，你应该跟我说吧，因为我都在帮你做事情啊，你不跟我说，我都在为你做事情啊，你这样我那么晒的天气在带客。容:我不知道哪个跟哪个，是自己找我的。创:全是我们带过去的啊，因为我们独家期内我们替你发网，带客人。容:你们签的那个什么独家，没有这样独家的嘛。创:你可以回去看一下就在5月13日签的，你忘记了我等下可以给你拍个图片，你找一下，我们当时候是一式两份的。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。创富盛公司与容混婵签订的独家委托代理协议，除违约条款外，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应诚信善意履行。但协议中关于容混婵违约须向创富盛公司支付相当于两个月租金的违约金的条款，应为无效，理由如下：从合同编号、容混婵答辩意见及在录音中的陈述可知，涉案协议系创富盛公司单方制作的未与对方协商的格式条款，且创富盛公司未尽到合理提示和说明义务；该协议对加重容混婵责任的条款未采用字体加粗加黑等形式进行提醒，亦无证据证明创富盛公司已尽提示和说明义务，而该违约条款约定，容混婵违约须承担相当于中介服务费4倍的违约责任，明显违反公平原则，加重容混婵的责任，应属无效。关于中介服务费。由创富盛公司提交的录音、容混婵提交的《解除协议》可知，容混婵在约定的独家代理委托期内跳开创富盛公司自行完成了涉案商铺的转手，违反了独家代理委托协议关于容混婵不得在代理期内自行或委托其他中介公司等当事人转手该物业的约定，构成违约，根据合同约定，应视为乙方已实际完成中介服务，容混婵应向创富盛公司支付约定的中介服务费12500元；且根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，容混婵亦应向创富盛公司支付约定的中介服务费12500元。对创富盛公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于违约金。如上所述，协议中关于违约金相当于两个月租金的条款无效，创富盛公司据此主张违约金缺乏依据，一审法院不予支持。即使该条款有效，容混婵按约定支付12500元的中介服务费已足以弥补创富盛公司的损失，创富盛公司再另行主张违约金，一审法院不予支持。值得强调的是，处理本案纠纷，应遵循诚实信用、平等保护原则，既要维护合同双方的合法权益，也要保障房屋中介市场的规范有序发展。基于上述考虑，并根据有关法律规定，一审法院对创富盛公司主张的中介费中的12500元予以支持，对其他诉讼主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、容混婵于判决发生法律效力之日起十日内向创富盛公司支付中介服务费12500元；二、驳回创富盛公司的其他诉讼请求。案件受理费525元，由创富盛公司负担394元，由容混婵负担131元。二审期间，容混婵、创富盛公司均没有向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为容混婵是否应向创富盛公司支付中介服务费。容混婵上诉主张，涉案独家委托协议条款均无效，且创富盛公司不能证明案外人曾某俊经其居间介绍与容混婵完成转手交易，故其不应向创富盛公司支付中介服务费12500元。对此，本院结合事实与法律分析如下：首先，关于涉案协议的效力。经核查，创富盛公司与容混婵签订的《独家委托代理协议（转手）》仅一张单面A4纸的内容，共八条，就容混婵委托创富盛公司转手涉案商铺的中介服务收费标准、转手条件、代理期限、双方义务及违约责任等进行了约定，另该协议的标题即为“独家代理”，且协议第四条第3款约定已清晰载明委托性质为独家代理，并不存在刻意加重委托方责任的情形，容混婵作为完全民事行为能力人在签订前理应知悉，无需创富盛公司另行提示及说明。故该协议系当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应诚信善意履行。一审判决对该协议中违约条款的效力认定有误，本院予以纠正。其次，关于违约责任的认定。创富盛公司的代理期限从2019年5月14日起至2019年7月14日止，而容混婵于该期间内自行与案外人曾某俊达成涉案商铺的转手协议，且容混婵在与创富盛公司的工作人员对话中自认曾某俊就是创富盛公司找给她的客户。因此，根据涉案独家委托协议中关于“甲方（容混婵）在代理期内不得自行或者委托其他中介公司等第三方转手该物业，不得与乙方（创富盛公司）介绍的客户私下交易”的约定，容混婵的行为已经构成违约。最后，关于责任的承担。根据涉案独家委托协议中关于“甲方（容混婵）违反本协议第四条第1-3款规定的，视为乙方（创富盛公司）实际已完成中介服务，甲方须向乙方支付相当于前述两个月的租金，一个月租金为中介服务费，一个月租金为违约金”的约定，容混婵因其违约行为本应向创富盛公司支付两个月租金合共50000元。虽然一审仅判决容混婵向创富盛公司支付中介服务费12500元，但创富盛公司未提起上诉，故本院予以维持。容混婵作为违约方，其相关上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。容混婵的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113元，由上诉人容混婵负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年三月四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣