广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初2107号 原告：广西南宁瀚新物业服务有限公司。住所地：南宁市西乡塘区大学东路**裕丰荔园****物业办公室。 法定代表人：刘宏才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何玉兰，广西伏波律师事务所律师。 被告：吴腾军，男，1979年5月16日出生，侗族，住广西柳州市柳**。 被告：商永翠，女，1982年8月21日出生，汉族，住广南宁市青秀区。 案由：物业服务合同纠纷 立案日期：2019年7月8日 开庭日期：2020年1月20日公开开庭 适用程序：普通程序 原告诉讼请求：1.吴腾军、商永翠向广西南宁瀚新物业服务有限公司（以下简称瀚新公司）2017年7月至2017年11月期间物业服务费2765.59元、2016年10月至2017年11月代收水费1003.92元、2016年7月至2016年10月代收电费669.17元、2016年8月至2017年11月生活垃圾费112元、2016年7月至2017年11月公摊水费95.67元、2016年7月至2017年9月公摊电费100.21元、2016年8月至2017年11月公共维修基金187.74元，共计4934.3元；2、吴腾军、商永翠向瀚新公司支付违约金3000元（违约金暂计算至2017年11月30日，此后自2017年12月1日起，以欠费总额4934.3元为基数，按每日5‰计至实际付清之日止）。 吴腾军、商永翠未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。 本案相关事实： 物业相关情况：瀚新公司系南宁百利物业开发有限公司（以下简称百利公司）开发的百利新城商住小区的前期物业服务公司，吴腾军、商永翠系南宁市良庆区东风北路22号百利新城XXX号房的业主。百利新城XXX号房的建筑面积为134.05㎡。 物业服务合同依据：2008年11月26日，广西南宁宏祥物业管理有限公司与百利公司签订《百利新城商住小区前期物业服务合同》。2011年11月25日，瀚新公司与百利公司签订《百利新城前期物业服务合同补充协议》。 三、合同约定委托管理期限及实际管理期限：自2008年11月26日起3年，如在有效期间业主委员会经业主大会授权后与重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同期限届满，业主大会尚未成立或者业主大会已成立但未选聘新的物业服务企业，如百利公司未另行招标，双方继续履行该合同。2011年11月25日，瀚新公司与百利公司签订《百利新城前期物业服务合同补充协议》，自动续聘一个服务期，时间从2011年11月25日起至2013年11月24日。瀚新公司自2008年11月26日起进入百利新城小区提供前期物业服务至2017年11月30日止。 四、双方约定的服务费及相关费用：计费起始时间从百利公司通知交房之日算起，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，高层住宅物业服务费（含电梯费）按1.2元/月·平方米，多层住宅物业服务费（无电梯）按0.68元/月·平方米，商业物业服务费按2.0元/月·平方米；业主或物业使用人应在当次当月内缴纳；公共用水、用电按建筑面积比例向共同使用的业主及使用人分摊收取；专项维修基金由业主按其拥有物业的建筑面积0.10元/月·平方米向瀚新公司交纳。 五、物业相关费用交纳情况：吴腾军、商永翠拖欠XXX号房2017年7月至2017年11月期间物业服务费2765.59元、2016年10月至2017年11月代收水费1003.92元、2016年7月至2016年10月代收电费669.17元、2016年8月至2017年11月生活垃圾费112元、2016年7月至2017年11月公摊水费95.67元、2016年7月至2017年9月公摊电费100.21元、2016年8月至2017年11月公共维修基金187.74元，共计4934.3元； 六、合同约定的违约责任：业主或物业使用人违反本合同的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，按每日欠费用的5‰的标准向瀚新公司支付违约金。 七、催收情况：2017年10月11日，瀚新公司在小区公告栏发出《拖欠我公司物业费业主名单》，向两被告催交拖欠的费用。 本院裁判意见：瀚新公司与开发商百利公司签订了《百利新城商住小区前期物业服务合同》后，成为案涉小区合法的物业服务公司。2011年11月25日，双方签订《百利新城前期物业服务合同补充协议》，自动续聘一个服务期，时间从2011年11月25日起至2013年11月24日。上述合同均为各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。 瀚新公司要求吴腾军、商永翠支付所拖欠的XXX号房2017年7月至2017年11月期间物业服务费2765.59元、2016年10月至2017年11月代收水费1003.92元、2016年7月至2016年10月代收电费669.17元、2016年8月至2017年11月生活垃圾费112元、2016年7月至2017年11月公摊水费95.67元、2016年7月至2017年9月公摊电费100.21元、2016年8月至2017年11月公共维修基金187.74元，共计4934.3元，依据充分，本院予以支持。 关于原告主张的违约金。两被告不按约定交纳物业相关费用，已构成违约，但本案物业费金额较大，原告未及时起诉主张权利，本案中其要求两被告按每日5‰计付违约金，至今违约金金额高达两万多元，已过分高于原告的实际损失，为平衡双方利益，本院只按每月2%支持原告的违约金主张。关于违约金计算的起止时间，原告主张的2017年12月1日起至付清欠款之日止的违约金，依据充分，本院予以支持。原告主张的2017年12月1日之前的违约金，依据不足，本院不予支持。 两被告经本院传唤，无正当理由不到庭，系对其答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃，本案依法可以缺席审判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、吴腾军、商永翠向广西南宁瀚新物业服务有限公司支付物业费2765.59元、代收水费1003.92元、代收电费669.17元、生活垃圾费112元、公摊水费95.67元、公摊电费100.21元、公共维修基金187.74元，共计4934.3元； 二、吴腾军、商永翠向广西南宁瀚新物业服务有限公司支付违约金（以4934.3元为基数，按每月2%，自2017年12月1日起计至付清之日止）; 三、驳回广西南宁瀚新物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起七日内支付完毕。逾期履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、公告费260元，由吴腾军、商永翠共同负担。 义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交、免交申请，或提出缓交、免交申请不被批准仍不按期预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林尧均 审 判 员  何宣江 人民陪审员  周树立 二〇二〇年三月二十三日 法官 助理  张乃结 书 记 员  谢小彩