山东省潍坊市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁07行终100号 上诉人（原审原告）诸城市家和房产信息服务部。住所地，诸城市繁荣路76号得利斯世纪城市14号商铺。 经营者赵爱珍，女，1970年1月24日生，汉族，居民，住诸城市。 被上诉人（原审被告）诸城市住房和城乡建设局。住所地，诸城市和平街162号。 法定代表人管延贵，局长。 委托代理人刘婕，山东东武律师事务所律师。 上诉人诸城市家和房产信息服务部因与被上诉人诸城市住房和城乡建设局行政处罚一案，不服高密市人民法院（2019）鲁0785行初26号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年9月22日甲方陈洪敏与乙方徐艳及中介方（丙方）诸城市家和房产信息服务部签订《房屋买卖合同》，合同中约定“一经丙方介绍甲方自愿将本条第一款所列房屋出售给乙方，……。九本合同鉴定之日，甲乙双方应各按总房款的1%中介服务费8000交付丙方……”，甲方、乙方签字捺印，中介方（签章）处签字“家和房产”并未盖章。原告未与甲、乙方任何一方签订房地产经纪合同。诸城市住建局在执法检查中，通过抽查发现该房屋买卖合同中中介无房地产经纪人员或者两名协理签名，经调查作出诸住建罚字[2018]房001号《行政处罚决定书》，对诸城市家和房产信息服务部处罚壹万五仟元罚款。原告遂提起本次诉讼。 原审法院认为，本案争议的焦点问题是被告作出的该诸住建罚字[2018]房001号《行政处罚决定书》是否合法。一、《房地产经纪管理办法》第五条规定：“县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。”；第二十八条规定，建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。被告市住建局作为县级以上房地产主管部门，对房地产中介公司提供居间服务活动行为具有监督管理的法定职责。二、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《房地产经纪管理办法》第三条规定，本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。本案中，案外人陈洪敏、徐艳与家和房产信息部签订的《房屋买卖合同》约定，“一经丙方介绍甲方自愿将本条第一款所列房屋出售给乙方，……。九本合同鉴定之日，甲乙双方应各按总房款的1%中介服务费8000交付丙方……”该合同中对于卖方陈洪敏、买方徐艳、中介方家和房产信息部的义务都分别作出了约定。在该合同中，包含了两个法律关系，一个是陈洪敏与徐艳之间的买卖合同关系。另一个是买卖双方与家和房产信息部的居间服务法律关系。家和房产信息部客观上促成了陈洪敏与徐艳签订房屋买卖合同，符合居间合同的特征，应当按照《房地产经纪管理办法》的规定开展房地产经纪服务活动。根据《房地产经纪管理办法》第二十条“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”本案中，该房屋买卖合同中没有加盖房地产经纪机构诸城市家和房产信息部印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，被告对此作出处罚事实清楚，适用法律正确。三、被告在作出处罚前依法调查、勘验、证据保存、陈述申辩、听证、送达等程序，程序合法。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告诸城市家和房产信息服务部的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。 上诉人诸城市家和房产信息服务部不服一审判决，向本院提起上诉称：1、买方和卖方签订的房屋买卖合同不是房屋经纪服务合同。这两种合同，省里发布了正式文本。因为《房地产经纪管理办法》第二十条规定：房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖公章，并由从事该业务的一名经纪人或者经纪人两名经纪人协理签名。原告只是提供了双方买卖居间业务关系，而不是签订了办法中的房地产经纪服务合同。2、签订本合同之时，是2016年9月份，诸城房管局要求从事中介业务只要临时上岗证，就可以。也就是在2016年6月份组织学习了一次临时上岗证培训，学习，考试。我们只取得临时上岗证，不是办法处罚中的经纪人证或者经纪人协理证了。住建局并没有要求中介机构必须具备经纪人或者经纪人协理资格方可从事业务，因此，住建局做出的处罚不合法，不合规，处罚过于严重。3、被上诉人处罚依据不合理，也不合法。该事件发生之时，并没有涉案相关培训和处罚办法，被上诉人用事后法的眼光惩罚前人的做法，有违法律的公平正义。直至2018年10月份，和2019年10月份，才号召学习，考取经纪人证和经纪人协理证。住建局做出处罚，只是走了行政处罚程序，但是法律事实依据错误。4、被上诉人处罚上诉人的结果是罚款一万五千元，该处罚过重，不符合行政法规定的比例原则和公平公正原则。即便是上诉人违反有关规定，被上诉人应该先给上诉人警告处分，先采取对当事人权益损害最小的教育或者警告处罚方式，如警告后拒不改正造成严重后果，才能根据后果罚款。何况，本市所有的中介公司都是和上诉人的签合同做法一样，被上诉人对行业监管不到位，要处罚应该全面检查所有中介，一视同仁，法律面前人人平等。不能仅仅因为上诉人被另案败诉的当事人恶意举报，才迫于举报人施加压力处罚上诉人。被上诉人如此做法，不仅没有维护法律尊严，反而在助长恶意举报风气，有违立法初衷。作为行业监管部门，应当公平公正处理，不应该沦为被恶意举报人要挟，抱着息事宁人的态度损害上诉人权利。综上所诉，请求法院撤销原判或者重审改判，支持上诉人的请求。 被上诉人诸城市住房和城乡建设局未提供答辩意见。 上诉人诸城市家和房产信息服务部上诉中提交了经纪人上岗证和《全省房地产经济服务合同》示范文本，经审查上述证据材料依法不属于法律规定的新证据，不院不予认证。当事人在一审中提交了有关证据，已经随卷移送本院。本院经查阅一审卷宗，相关证据已经一审法院庭审质证。本院同意一审的认证意见和一审认定的案件事实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《房地产经纪管理办法》第二十条“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名”，第三十三条规定：“违反本办法，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：……(三)房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；……”。本案中，案外人陈洪敏、徐艳与上诉人签订的《房屋买卖合同》约定，“一经丙方介绍甲方自愿将本条第一款所列房屋出售给乙方，……。九本合同鉴定之日，甲乙双方应各按总房款的1%中介服务费8000交付丙方……”该合同中对于卖方陈洪敏、买方徐艳、中介方家和房产信息部的义务都分别作出了约定。在该合同中，包含了两个法律关系，一个是陈洪敏与徐艳之间的买卖合同关系。另一个是买卖双方与家和上诉人的居间服务法律关系。上诉人促成了陈洪敏与徐艳签订房屋买卖合同并收取费用，属于房地产合同居间行为，受《房地产经纪管理办法》进行调整。而三方签订的居间房屋买卖合同中没有加盖房地产经纪机构诸城市家和房产信息部印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。被上诉人依照法律法规对上诉人作出行政处罚，认定事实清楚，适用法律正确，处罚得当，程序合法。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人诸城市家和房产信息服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  周建明 审判员  林少华 审判员  郭明明 二〇二〇年三月二十七日 书记员  王巧贞