江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0104民初10148号 原告（反诉被告）：胡梅，女，1970年9月13日生，汉族，个体业主，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：熊勇强，北京颐合中鸿（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁慧茹，北京颐合中鸿（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：强慧，女，1972年4月16日生，汉族，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：巫肇胜，江苏东银律师事务所律师。 原告胡梅与被告强慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，被告强慧于2019年10月24日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡梅及其委托诉讼代理人熊勇强，被告（反诉原告）强慧及其委托诉讼代理人巫肇胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡梅向本院提出诉讼请求，请求判令：1.强慧立即退还剩余租金80000元及押金9000元，并支付违约金9000元，共计98000元；2.强慧赔偿胡梅装修损失102551元；3.强慧承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月18日，胡梅与强慧签订《南京市房地产租赁合同》，约定：租期自2016年2月20日起至2019年2月19日止；2018年2月20日至2019年2月19日的年租金为200000元；若因甲方原因违约，甲方应向乙方支付违约金9000元，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同签订后,胡梅因为经营需要，在2018年3月1日填报装修申请表，审批通过后开始装修，装修费用共计102551元。上述租赁合同于2019年2月19日到期后，双方又签订续租合同，但胡梅保管的该份续租合同已丢失。胡梅于2019年1月19日分两次通过手机转账50000元、10000元，2019年1月28日转账30000元，2019年2月17日转账30000元，共计支付120000元租金给强慧。2019年4月，胡梅因家庭突发变故暂时停止经营，2019年6月再回租赁房屋时,发现房屋己被强慧租给其他人，且屋内属于胡梅所有的物品均未退还。胡梅认为，双方存在真实、合法、有效的租赁关系，强慧在胡梅承租期间擅自将房屋出租给第三人并扣留胡梅的物品己构成违约，为维护合法权益，胡梅特提起诉讼，请求依法判决。 被告（反诉原告）强慧辩称，胡梅的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。胡梅擅自在合同没有到期的情况下要求转租，并且在承租期间存在其他违约行为，故强慧不应该退还押金。因胡梅自身存在违约行为，未按合同约定自行改变承租房屋的用途，强慧已提起反诉，要求其恢复原状、赔偿损失，对于胡梅的装修损失也不应由强慧承担。另如果要退还租金的话，因新承租人的免租期要算到2019年6月28日，故剩余租金应从2019年6月28日计算到2020年2月19日。 被告（反诉原告）强慧向本院提起反诉，请求判令：1.胡梅将承租房屋恢复原状，具体为：将东南角恢复成原有的房间、将南北方向石膏板隔墙恢复成玻璃隔断、恢复原有的中央空调；2.胡梅赔偿违约金9000元、租金差额损失20533.33元、中介费3700元、水电及物业费545.8元、逾期租金的滞纳金1266.66元；3.本诉及反诉诉讼费用均由胡梅承担。审理中强慧将第一项反诉请求变更为要求胡梅恢复原有的大金中央空调。事实和理由：胡梅没有按照合同约定的用途使用房屋，对房屋进行装修没有征得强慧书面同意，在合同履行期间内，未按约定及时缴纳租金、水电费及物业费，给强慧造成损失，故强慧依法提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）胡梅辩称，胡梅分别于2016年、2018年对房屋进行过装修，都是在租赁期限内，强慧均知情，且已经过物业公司同意。强慧之前安装的并非中央空调，因为空调耗电量很大且经常坏，维修费用很高，故胡梅经强慧同意拆除原有旧空调，安装了分体式空调，现旧空调已经拆除，没有办法恢复。胡梅已按约支付租金至2020年2月，强慧在胡梅已支付租金的租期内将房屋出租给案外人，违约事实很明显，且强慧与案外人签订租赁合同，胡梅完全不知情，故现强慧要求胡梅支付违约金、中介费并承担差价损失没有任何依据。另对于强慧主张的滞纳金，系双方之前履行合同过程中产生的逾期，当时胡梅迟了几天支付租金，强慧并未提出异议，现其主张滞纳金胡梅不能认可，且其主张滞纳金的计算标准过高。 本院经审理认定事实如下：2015年12月28日，强慧（甲方）与胡梅（乙方）签订《南京市房地产租赁合同》，约定：甲方将南京市秦淮区汉中路139号607室（以下简称案涉房屋）出租给乙方，租期自2016年2月20日起至2019年2月19日止，月租金9000元，最后一年年租金为120000元，乙方付款按12个月支付一次，乙方支付下次租金须提前一个月支付；乙方于2015年12月28日支付押金9000元，合同解除时如乙方没有造成房产或设施的损坏，无欠费情形下，甲方全额无息退还押金；甲、乙双方有合同约定的违约行为的，应向对方支付违约金9000元，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应赔偿损失；租期内，若乙方逾期支付租金，每逾期一天，则按日租金的10%向甲方支付滞纳金；租期内乙方如因经营等问题需提前退租的情况，必须提前一个月告知甲方，由乙方代甲方寻找下家租客，使房屋租赁衔接上，中间产生的费用由乙方承担，后甲方无息退还乙方所剩租金和押金。合同签订后，胡梅支付押金9000元及首期租金108000元，强慧按约将案涉房屋交付给胡梅。2018年3月，胡梅对案涉房屋进行装修。2018年12月，双方就续租事宜达成补充协议，续租租期自2019年2月20日至2024年2月19日，第一年年租金为120000元，第二年为132000元，第三、第四年分别为144000元，第五年为156000元，甲方允许乙方收取转让费，保证甲方实际收到的租金不变。后胡梅分别于2019年1月19日支付租金60000元、1月28日支付30000元、2月17日支付30000元，共计120000元。 2019年4月，胡梅向强慧提出要退租，双方口头协商均可寻找新的租客。2019年5月22日，胡梅搬出案涉房屋，将房屋钥匙交至物业处。2019年6月10日，双方电话联系，胡梅提出希望强慧将房租降至每月9000元。同年6月24日，强慧电话告知胡梅有人要来看房。当日，强慧与案外人签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给案外人，租期自2019年6月25日起止2021年6月24日止，月租金10000元。 2019年10月17日，南京佳英达五星年华管理处出具情况说明，载明：胡梅在2019年4月向大厦物业正式提出从案涉房屋退租，并在5月22日搬离案涉房屋，将钥匙交至物业处，物业费结清至2015年5月22日，尚有2019年5月23日至6月30日期间的水电费223元、2019年6月1日至6月30日期间的物业费322.8元未结清。 本院认为，胡梅与强慧签订的《南京市房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。胡梅在合同履行期间单方提出退租，按合同约定应由胡梅代强慧寻找新的承租人，再次出租之前产生的房屋占用费用由胡梅承担。从现有查明的事实看，胡梅提出退租后双方口头协商，胡梅与强慧均可以寻找新的承租人，至2019年6月10日案涉房屋仍未能出租，胡梅向强慧提出降低租金标准至9000元，强慧并未提出要求胡梅承担租金差价损失。后强慧实际以月租金10000元的标准另行出租，租金、租期、中介费等均由强慧与案外人协商确定，现有证据不能证明强慧就该合同内容与胡梅进行协商，并确定租金差价损失、中介费由胡梅承担，故强慧现要求胡梅承担租金差价及中介费损失，无事实及法律依据。关于强慧应退还的剩余租金及押金，因房屋再次出租的起租期为2019年6月25日，根据约定在此之前的租金等费用应由胡梅承担，故强慧应将2019年6月25日之后的租金计78548元及押金9000元退还给胡梅。对于胡梅要求强慧支付违约金并承担装修损失的诉讼请求，本院认为，双方合同终止系因胡梅单方提出退租所致，强慧将房屋再次出租系根据双方的口头约定，其行为并未违反合同约定，胡梅所举证据亦不能证明其提出房屋另行出租的前提是确保胡梅能向新的承租人收取转让费，故胡梅要求强慧支付违约金并承担装修损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于强慧提出的要求胡梅恢复大金中央空调的反诉请求，本院认为，强慧在将房屋另行出租前对于房屋现状已有所了解，并已知晓原有空调已被拆除，其并未提出异议，在此情况下强慧将案涉房屋另行出租，应视为其对现有空调表示认可并接受，且强慧亦未能举证证明原有空调的购买时间及金额等，故本院对强慧该项反诉请求不予支持。对于强慧提出要求胡梅支付违约金的反诉请求，虽然胡梅提前退租，但其已依约提前通知强慧，并承担房屋空置期间的使用费，从双方事后口头协商的情况来看，胡梅提前退租已征得强慧同意；对于强慧主张胡梅改变房屋用途的问题，从合同履行情况来看，在长达三年多的时间里，强慧对于胡梅的经营使用状况应当有所了解，其并未提出异议，双方还续签了合同，现强慧向胡梅主张违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。对于强慧主张逾期滞纳金，胡梅在合同履行过程中未按约支付租金，应支付滞纳金；胡梅提出滞纳金标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定胡梅应支付的滞纳金以300元为宜。另强慧提出要求胡梅支付物业费及水电费545.8元的反诉请求，胡梅愿意承担物业费，本院予以确认；对于水电费，胡梅退租时双方未就水电费等进行交接、确认，现物业公司提出2019年5月23日至6月30日期间的水电费尚有223元未结清，该期间新的承租人已接收房屋，强慧在接收房屋钥匙并将案涉房屋交付给新的承租人前，未能就胡梅是否拖欠水电费与其现场确认，应承担举证不能的法律后果，故本院对强慧主张水电费的反诉诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）强慧于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）胡梅租金78548元及押金9000元； 二、原告（反诉被告）胡梅于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）强慧物业费322.8元； 三、原告（反诉被告）胡梅于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）强慧滞纳金300元； 四、驳回原告（反诉被告）胡梅其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）强慧其他反诉诉讼请求。. 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4308元，由原告（反诉被告）胡梅负担2427元，被告（反诉原告）强慧负担1881元。反诉案件受理费336.4元，由原告（反诉被告）胡梅负担16.4元，被告（反诉原告）强慧负担元320元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  朱教莉 人民陪审员  黄雅君 人民陪审员  张 莉 二〇二〇年三月十六日 见习书记员  章 涵