广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初40号 原告：黄柳丹，女，1981年10月16日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告：谢福超，男，1980年9月11日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 第三人：南宁市庭郡房地产投资有限公司第一分公司，住所地南宁市兴宁区东沟岭景观路临**阳光绿城**楼**，统一社会信用代码：91450102MA5N2CUL3D。 负责人：陆永泽。 第三人：南宁优生活房地产代理有限公司，住，住所地：南宁市青秀区金浦路**南宁国际大厦主楼**一社会信用代码：91450103MA5L4Y35X1。 法定代表人：陈奕霏。 原告黄柳丹与被告谢福超、第三人南宁市庭郡房地产投资有限公司第一分公司（以下简称“庭郡分公司”）、第三人南宁优生活房地产代理有限公司（以下简称“优生活公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄柳丹、被告谢福超到庭参加诉讼。第三人庭郡分公司、优生活公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄柳丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》；2、判令被告谢福超支付违约金人民币40000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年12月5日，原、被告在庭郡公司（南宁优居特许加盟商门店）阳光绿城店工作人员居间介绍下签署了《房地产买卖及居间合约》，约定被告方购买原告所有的南宁市兴宁区东沟岭景观路临(现改名为东州路）18号阳光绿城小区24栋602室房屋及13号车库，房价款为人民币74万元整。签约当天，约定“买方须向卖方一次性支付人民币4万元整定金，转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档”。卖方完成查档后，被告人以“现金不足为由拒不支付定金，并承诺于第二天缴完该项定金。第二天，被告以其儿子不同意购买该房产为由要求单方解除合约，且拒绝支付己承诺支付的4万元购房定金。根据三方签订的《房地产买卖及居间合约》的第五条(合约违约责任）条款约定：“如买方违约的，须在七个工作日内，赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方己付定金与追究其未支付定金作为赔偿金，且卖方有权将该物业另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止。”本合同己约定经纪方的服务费均由买方承担。被告签订合同后拒绝履行合同的义务，故原告诉至法院，并提出上述诉请。 被告谢福超辩称:原告未向被告提供明确的产权证明，未向被告告知说房子是否有欠款、是否有漏水、是否有纠纷，所以被告要求在合同签订的24小时内解除合同，但原告不愿意解除合同。 第三人庭郡分公司、优生活公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年12月5日，谢福超（买方）与黄柳丹（卖方）、庭郡分公司（经纪方）、优生活公司（管理方）签订《房地产买卖及居间合约》，约定：“第一条，1、物业地址为：东沟岭景观路临18号阳光绿城小区24栋602号，房屋权属证书编号：02264716，产权人：黄柳丹，建筑面积66.47平方米，此次交易包含阳光绿城24栋13号车库，无产权，建筑面积为12.8平方米…3、买卖双方确认权属现状为抵押状态无查封…4、物业出于抵押状态，未结清还款约为壹拾伍万元，由卖方自行筹集资金负责解押注销…第五条，2、如买方违约的，须在七个工作日内，赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方己付定金与追究其未支付定金作为赔偿金，且卖方有权将该物业另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止…第九条，1、物业成交价为人民币柒拾肆万元整…3、第一部分房款（定金款）肆万元，签阅当天卖方须向卖方一次性支付上述定金，转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档…”合同还就其他事宜进行约定，原告黄柳丹、被告谢福超分别在落款处签字确认，第三人优生活公司、庭郡分公司在落款处盖章确认。 另查明，邕房权证字第××号房产证，座落于兴宁区东沟岭景观路临**阳光绿城小区****，系黄柳丹单独所有，于2012年11月向梁远坚购买，建筑面积66.47平方米，其中套内建筑面积58.77平方米，2012年11月18日取得房产证。 南宁市东沟岭景观路临18号阳光绿城24栋13号车库，建筑面积12.87平方米，无产权，只有使用权，使用期限与该楼栋同期使用，该车库为陈文成于2010年4月向南宁荒岛地产开发有限公司购买，2010年4月16日陈文成转让给方红，2018年3月27日方红又转让给黄柳丹。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，第三人经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 关于合同效力问题。兴宁区东沟岭景观路临18号阳光绿城小区24栋602号是原告于2012年11月向梁远坚购买，并于2012年11月18日取得房屋所有权登记，该房屋为被告单独所有。南宁市东沟岭景观路临18号阳光绿城24栋13号车库，只有使用权，使用期限与该楼栋同期使用，该车库使用权为陈文成于2010年4月向南宁荒岛地产开发有限公司购买，2010年4月16日陈文成转让使用权给方红，2018年3月27日方红又转让使用权给黄柳丹。原告、被告及第三人签订《房地产买卖及居间合约》，约定将房屋及车库出售给原告，明确了房屋价格，房款支付方式，上述合同属于当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行合同。合同签订后，被告未按照合同约定支付购房定金，签订合同第二日因被告不同意购买房屋及车库向原告提出解约并拒绝支付购房定金，被告违约致使合同交易目的无法实现，原告享有法定解除权，被告在签订合同第二日要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故原告主张解除《房地产买卖及居间合约》本院予以支持。 关于原告诉请违约金是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原、被告双方合同第五条第二款约定：“如买方违约的，须在七个工作日内，赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方己付定金与追究其未支付定金作为赔偿金，且卖方有权将该物业另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止”，双方约定购房定金为40000元，该定金数额未超出合同价款的20%，被告未按合同约定向原告支付40000元定金，原告作为守约方，根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，原告主张适用合同违约金条款要求被告支付违约金40000元，本院予以支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除被告谢福超与原告黄柳丹、第三人南宁市庭郡房地产投资有限公司第一分公司、第三人南宁优生活房地产代理有限公司于2019年12月5日签订的房地产买卖及居间合约》； 二、被告谢福超向原告黄柳丹支付违约金40000元。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费400元，由被告谢福超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 韦 娜 二〇二〇年三月二十八日 书记员 张渊莹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。