苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初6541号原告：吕文杰，男，1995年11月4日生，汉族，住苏州吴中区。委托诉讼代理人：蔡天宇，江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱妤，江苏绿象律师事务所实习律师。被告：张健，男，1990年4月23日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐锴，江苏上元律师事务所律师。原告吕文杰诉被告张健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案，依法由审判员赵强适用简易程序公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕文杰及其委托诉讼代理人蔡天宇、朱妤，被告张健及其委托诉讼代理人徐锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕文杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还双倍定金共40000元；2、判令被告支付房屋差价款294920元；3、本案鉴定费、诉讼费由被告承担。审理中，原告将第1向诉讼请求变更为：判令被告返还定金20000元。事实和理由：2019年4月13日，原、被告签订《房地产买卖定金协议书》，约定被告将位于苏州吴中经济开发区出售给原告，房屋交易总价2172980元，原告支付定金20000元，双方约定签订协议书7日内签署《苏州市存量房屋买卖合同》。原告按协议约定支付了20000元定金，被告收到定金后反悔，将定金返还给居间方，表示不再履行合同。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求支持其诉讼请求。被告张健辩称，原、被告双方签订的《房地产买卖定金协议书》约定的定金之和是200000元，分两期支付，先付20000元，七日内追加定金180000元。被告多次通过微信向中介要求原告支付追加定金180000元，原告均未支付，超过约定期限后，被告也给出合理期限要求支付该180000元定金，原告仍未支付。因此其认为系原告违约。其已于2019年4月29日行使法定解除权解除与原告签订的定金协议书。定金协议是意向金协议，其只适用定金罚则，不存在违约责任的说法。给付后续180000元定金是原告的义务，并非权利，原告并不能免除定金罚则的约束。其认为签订协议应是以原、被告双方真实的意思表示，作为合同的履行条款。在签订合同时其明确提出定金为200000元，原告亦表示同意，因此应当以定金200000元而非20000元，不能受第三方出具的格式条款补定金若须的约束。本院经审理认定事实如下：2019年4月13日，原告吕文杰（乙方、买方）与被告张健（甲方、卖方）、苏州易致行房地产营销策划有限公司（丙方、居间方，以下简称易致行公司）签订《房地产买卖定金协议书》一份，约定甲方将坐落于苏州市吴中区弘阳上湖小区15幢907室房屋出售给乙方，该房屋为毛坯房，房屋面积78.41平方米，总价款2172980元，买方首期款支付200000元（含定金和保证金），资金托管金额177000元，申请办理资金托管手续时间2019年7月15日前，交房时间领证领款当日。协议第三条定金金额及支付约定：1、买方支付定金金额20000元；2、补定金（若需），买方同意卖方签完本协议7日内追加定金至180000元，追加定金一旦收取，同样具有法律效力，若买方在约定期限内未追加定金的，视为买方放弃定金罚则对上述补定金之约束；3、甲乙丙三方约定，上述第l款(原意向金)和第2款(补定金)约定的定金总和中由买方委托易致行公司代为支付给卖方的金额为20000元。协议第四条约定，甲乙双方应予签署本协议后7个自然日内签署《苏州市存量房买卖合同》等相关法律文件。协议第六条关于违约责任约定：（一）买方于卖方收取定金(原意向金)同意出售后有反悔不买或不按上述规定按时签订《苏州市存量房买卖合同》等行为的，则上述定金(原意向金)由出卖方全部没收；卖方在收取买方定金后有反悔不卖或不按本协议相关条款依约履行的，则卖方应双倍返还定金给买方。……（六）本协议第四条约定的存量房买卖合同签订日期届满之日起，若因买卖双方任何一方原因导致逾期10天以内不签订(苏州市存量房买卖合同》，则违约方按日向守约方支付房屋交易总价款的万分之五作为违约金；逾期超过10天不签订《苏州市存量房买卖合同》，则守约方有权单方面解除合同并按本协议第六条第(一)款约定的违约责任要求违约方承担违约责任。协议另对其他事项进行了约定。当日，原告向居间方支付20000元定金，被告于2019年4月15日收到居间方支付的定金20000元。另查，涉案房屋原登记于被告名下，房屋坐落苏州吴中经济开发区，建筑面积78.41平方米，2019年7月19日，涉案房屋登记至案外人名下。审理中，原、被告均认可本案《房地产买卖定金协议书》予以解除，原告认为应于本院第一次庭审之日即2019年9月9日解除，被告认为于2019年4月29日解除。经查，被告于2019年8月22日签收本院送达的起诉状副本等材料。以上事实，由《房地产买卖定金协议书》、收款收据、不动产权属证书及产权登记信息、等证据及当事人在庭审中的笔录等予以佐证。本案争议焦点为，原、被告谁违约的问题？原告认为系被告违约，双方及中介签订的协议约定，定金20000元，补定金180000元，同时在7日内签订存量房买卖合同，被告必须提供本人的身份证、房产证原件供原告及中介核实，才能补缴定金180000元及签订合同，但在签订定金协议后被告因为有事三方未能在7日内见面，被告也没有提供本人的身份证和房产证原件，其无法补交后续定金180000元。此后被告以各种理由推脱，且180000元的补定金与签订存量房房屋买卖合同无关，被告一直到原告起诉时也未提供身份证及房产证原件。原告为此提供如下证据：1、居间方工作人员谢某与被告的微信聊天记录，在该聊天记录中，2019年4月15日，谢某要被告提供身份证、房产证，被告回复房产证原件在其母亲处，复印件行不行？并向谢某发送了不动产权属证书复印件。同日，被告告知谢某，与客户签三方的时间需要谢某跟进一下，随后称，周日（即2019年4月21日）是其奶奶生日，其下周三、周四有时间。谢某回复，跟客户（即原告）约了下周日（即2019年4月28日），被告回复表示同意。此后双方未有微信往来，直至2019年4月25日，被告向谢某发送微信称，客户一直没有补交定金，合同已然失效。谢某称，本来7个工作日追加，就是签三方协议时候，你那边没时间。被告称，协商一致的这周日面签合同，在这之前需要补定金，没有约好补定金的时间可以晚交，一码归一码。谢某向被告发送“今日2019年4月25日，星期四，介于卖方仍然没有向居间方提供产证原件确保证明业主本人身份及交易安全，导致买方迟迟不能履行合同第三条第二款，特此声明!”被告称，协议中未约定。2019年4月27日，谢某询问被告，明天几点到？被告称，按照定金协议条款客户违约，定金其没收了，其只是过去拿钥匙。谢某称，客户明天中午到这边，明天是双方约定签三方合同的日子。被告称，已将情况投诉至链家，等其介入。2019年4月28日，谢某告知被告，客户已经到了，被告回复，其已明确申明过定金协议失效，在链家介入之前不再单独与谢某沟通。2019年4月29日，被告向谢某发送，谢经理，今日见面协商无法达成共识，依据定金协议明确条款买家未在7日内补交180000定金，客户违约，合同失效，其再一次申明不再履行，其亦不追纠买家违约。请将其真实意思完整告知到买家。协议涉及的定金20000元请你代为返还给客户。谢某回复，意思我会转达，但钱其没有权利和义务收。证明被告无正当理由拒不履行合同，构成违约。2、申请证人谢某出庭作证，谢某到庭称，其是居间方负责具体沟通工作的，被告的房子信息在贝壳找房的平台是互通的，其得知被告有房出售，原告想买房找到其，其带原告看了被告在弘阳上湖房子，原告表示想买，看完房子之后其带原告去店里协商，待顾客表示同意，其要求客户支付20000元定金并签订了房地产买卖定金协议书，等交了20000元定金后其找到房东，将买房情况及购房价同房东协商，待房东同意后签订协议，双方日期签在同一天。买卖双方没有见过面。签完协议后，其把定金交给房东，房东出具收据。其需要房东的提交房产证原件，防止一房多卖，原件留存在中介公司，房东说在老家，其要求房东拍照保证真实性。合同约定7日内签订网签合同，但房东称家人生病，各方共同确认了2019年4月28日再签，买卖双方都同意，到了28日房东没有来，称客户违约了，原告是到场的，当天也沟通了没有成功。协议中约定补定金的期限届满未补，视为买方放弃了对补定金适用定金罚则，但不影响签订正式的网签合同。在行业内定金给的多增大了双方的违约成本，所以约定了补定金一条。此前和房东口头谈的时候约定了签合同、补定金、出示原件是同一天进行，后来房东提出改时间，根据我们的认知，不提供合同原件的情况下，买方不可能追加这么多定金的。本案其认为系房东违约。3、2019年9月9日本案第一次庭审时，原告于庭审中申请法院对涉案房屋在2019年4月29日及2019年9月9日的市场价值委托进行评估，本院依原告申请委托江苏中策行土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行了鉴定，该公司于2019年12月20日出具房地产估价报告，涉案房屋在在2019年4月29日的市场价值为2159300元，在2019年9月9日的市场价值2467900元。原告为此支出评估费18190元。经质证，被告对上述证据1真实性予以认可，认为其积极与中介联系，要求原告支付后续定金，但原告一直没有支付，原告构成违约。对证据2证人证言，认为证人关于补定金的解释不予认可，且该份合同是格式合同，是第三方中介提供，定金的约定没有超过总房款30%，是有效的。对于交补定金、面签的时间在同一天也不认可。对证据3真实性予以认可，其认为双方解除合同时间为2019年4月29日，应当以该时间节点的房屋市场价值为准。被告为证明原告违约，提供如下证据：1、电话录音，系被告与原告母亲杨女士2019年4月28日的电话录音，被告称根据定金协议，需原告在7日内追加定金180000元，即便按照工作日算，截至周四其仍没有收到原告的补定金。原告母亲杨女士称补定金约定的是今天。被告称没有，无书面证明或录音记录，口说无凭的话不作数。杨女士称，其2019年4月16日就发信息给小谢（即谢某），问什么时候追加180000元的定金，其手机中有记录，是被告说上周日没空。被告称，约好正常情况下本周日面签，但原告方未满足7天内补定金，原告已经违约了，双方没有说过补定金可以延期2、现场录音，系被告与中介方的对话录音，在录音中被告称按协议中7天内追加定金180000元，不管什么原因，买方未追加，其认为买方违约了。中介称，买方没有违约，是被告单方认为的。经质证，原告对上述录音证据真实性予以认可，但认为不能证明其违约，本案系被告违约，且被告已将房屋另售他人。审理中，原告表示，其主张的房屋差价损失按涉案房屋在2019年9月9日的市场价值2467900元减去其协议约定的房屋价款2172980元计算得出。被告表示，本案协议无法继续履行，房屋其已按2400000元另售他人，扣除税费后2330000元，原告交纳的20000元定金仍在其处。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告及居间方签订的《房地产买卖定金协议书》合法有效，各方均应按约恪守履行。该协议第三条第2项对补定金的约定已明确写明“若需”，亦即并非必须履行条款，被告未提供证据证明其在2019年4月15日至2019年4月25日期间向原告表达了需要原告补交定金的意思表示，且即便原告未交纳该条款约定的补定金，产生的后果也是原告放弃定金罚则对上述补定金之约束，故原告并不必然需追加该补定金给被告，现被告以原告未在协议签订后7日内追加补定金180000元为由主张原告违约，本院不予采信。双方在微信及电话录音中将签订《苏州市存量房买卖合同》的时间确定为2019年4月28日，当日原告到场，而被告未到场，此后被告又将涉案房屋以较高价格转卖他人，导致原告合同目的无法实现，故本院认为系被告违约。现双方均认可本案《房地产买卖定金协议书》予以解除，本院将被告收到原告解除合同意思表示的时间即被告收到起诉状副本的时间2019年8月22日作为合同解除时间。合同解除后，被告收取的原告定金20000元应予返还，同时，原告要求被告赔偿其房屋差价损失，本院综合原、被告双方的过错程度、对房地产市场的预期及被告另售他人的房屋价格等因素，酌定被告赔偿原告房屋差价损失227020元。关于原告诉讼中支出的评估费，因本案系被告违约，亦应由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张健于本判决生效之日起十日内返还原告吕文杰定金人民币20000元。二、被告张健于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕文杰房屋差价损失人民币227020元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6805元、评估费18190元，合计人民币24995元，由原告吕文杰负担2225元，被告张健负担22770元。被告张健负担部分已由原告吕文杰预交，被告张健于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  赵 强人民陪审员  栾晓芳人民陪审员  郁伟芬二〇二〇年三月六日书 记 员  姚 倩