黑龙江省萝北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0421民初1626号 原告（执行案外人）：秦桂欣，女，汉族，住宝泉岭管理局。 委托诉讼代理人：张春燕，黑龙江学晏律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黑龙江萝北农村商业银行股份有限公司，住所地萝北县凤翔镇迎宾大街中段。 法定代表人：邹亚斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董贵山，男，汉族，住萝北县。 委托诉讼代理人：于春笑，萝北县爱民法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：刘学义，男，汉族，住鹤岗市工农区。 委托诉讼代理人：高玉英，男，汉族，住宝泉岭农垦管理局。 原告秦桂欣与被告黑龙江萝北农村商业银行股份有限公司（以下简称萝北农商银行）、第三人刘学义案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告秦桂欣及其委托诉讼代理人张春燕，被告萝北农商银行的委托诉讼代理人董贵山、于春笑，第三人刘学义的委托诉讼代理人高玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦桂欣向本院提出诉讼请求：1、停止对位于宝泉岭怡心城中城4号楼0107号车库的查封（价值140,000.00元）；2、确认怡心城中城4号楼0107号车库属于原告所有并判令第三人将房屋更名过户至原告名下；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2011年5月11日向鹤岗市永有房地产开发有限公司（委托代理人刘学义）以总价95,000.00元购买宝泉岭怡心城中城4号楼0136号车库，面积20.06平方米，购房合同编号1122484，购房收据编号1032632。2012年4月1日，鹤岗市永有房地产开发有限公司出具了购房发票，因其为了避税，发票金额开具的是60,180.00元，发票编号00000690，发票代码223001191014。2012年6月，由于购买的宝泉岭怡心城中城4号楼0136号车库不能正常使用，于是找永有开发公司反映此事。为解决车库使用问题，其答应将宝泉岭怡心城中城4号楼0107号车库给我临时使用。2012年8月，永有开发公司找其负责人与我协商要求将（物业号6-7，面积29.45平方米）与我原购买的4号楼0136号车库（面积20.06平方米）进行置换，要求我补交房屋面积差价45,000.00元人民币，并承诺宝泉岭怡心城中城4号楼0107号车库（物业号6-7）一直没有出售并不存在任何财产抵押情况。2012年8月19号，我们将0136号和0107号房屋差价的房款45,000.00元交付鹤岗市永有房地产开发有限公司售楼处，并开具收条一张，收据编号0106983，收据中明确标明原0136号车库调换为0107号车库。当时我们提出重新给我们出具0107号车库的购房合同，但永有开发公司负责人坚持说在原购买0136号购房合同上进行相应修改即可，于是永有开发公司在我原购买的0136号车库的购房合同上的编号、面积的相应位置进行修改。0107号车库发票未开，致使我购买的宝泉岭怡心城中城4号楼0107号车库（物业号6-7）因为没有发票，一直未能办理房屋产权证。原告购买涉案车库后一直在实际占有使用。2012年12月21日，鹤岗市永有房地产开发有限公司以第二项目部的名义在未经原告同意的情况下将涉案车库抵押给被告。2018年8月31日，萝北县人民法院查封了鹤岗市永有房地产开发有限公司所有的位于宝泉岭怡心城中城4号楼0107号车库，原告向萝北县人民法院提出书面异议，原告主张宝泉岭怡心城中城4号0107号车库所有权归原告，要求解除查封，萝北县人民法院审查后作出（2019）黑0421执异31号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，故请求法院支持原告的全部诉讼请求。 萝北农商银行辩称，1、原告的诉讼请求没有法律依据及事实依据，涉案房产是作为答辩人发放贷款的抵押担保物并办理合法的抵押登记手续，答辩人享有对此房屋的优先受偿权。按照最高人民法院执行异议司法解释第27条的规定，应排除原告的执行异议；2、原告所提到的上诉司法解释第28条，即使原告符合此条规定的全部条件，也仅能对抗一般的债权人，此司法解释第28条在本案中不应适用。经过初步审核答辩人认为原告情况不符合28条的规定，请求法院支持答辩人的意见。 刘学义述称，原告与第三人之间的交易是善意交易，原告与第三人就0136号车库的购买，于2011年5月11日签订了商品房买卖合同并交付了95,000.00元费用，因客观原因原告不能使用0136号车库，经原告与第三人协商，将0136号车库变更为购买0107号车库，在2012年8月19日对合同进行了变更，并于当日缴纳了增加的差价45,000.00元，被告的抵押申请发生于2012年12月21日，被告对涉案房屋办理的抵押登记于2012年12月25日，根据上述事实依据法律，原告的行为均发生于被告抵押申请之前，其情形符合最高院司法解释28条的各项规定，第三人认为原告的诉讼请求能够得到法律的支持，第三人支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提供的证据二商品房买卖合同（原0136号车库，后更改为0107号车库）提出异议称，该证据不能证明原告与鹤岗市永有房地产开发有限公司就涉案车库签订了合法有效的买卖合同，且合同修改地方没有双方当事人签章确认，不能体现合同双方对合同内容修改达成合意。本院经审查认为，该证据虽然不够完善有三处修改，但可以证明原告欲证明的问题，且被告又无其他有效证据予以反驳，故本院对该证据予以采信；2、被告对原告提供的证据三0136号车库的发票和0136号的收据提出异议称，该证据只能证实原告购买了0136号车库，与其主张购买的0107号车库没有关联性。本院经审查认为，原告举示的该证据，虽然开发商出具的收据，收据数额与发票数额不一致，但可以证明原告已交付了购买0136号车库的款项的事实，故本院对该证据予以采信；3、被告对原告提供的证据四置换收据提出异议称，原告与永有公司之间没有关于用0136号车库更换0107号车库的书面协议，此收据中记载的价款金额与原告提供的买卖合同中记载的价款不相符合。本院经审查认为，该收据明确标注“原4#0136库换4#0107库”虽然双方没有签订置换书面协议，但可以证明原告欲证明的问题，故本院对该证据予以采信；4、被告对原告提供的证据五车库电力收据提出异议称，该证据证明原告从2015年才开始缴纳电费，与原告主张的于2012年开始实际占有该车库相矛盾，且票据上没有体现原告的信息。第三人对该证据提出异议称，该证据不能证明原告于2012年8月19日就开始占有0107号车库。本院经审查认为，该证据虽然不够完善，但结合原告提供的证据二、三、四可以证明原告欲证明的问题，故本院对该证据予以采信；5、被告对原告提供的证据六房地产登记申请提出异议称，该证据不能证明原告的主张，且能证明原告没有办理涉案车库的权属登记存在过错，不能够证实0107号车库的实际购买时间及抵押的先后。第三人对该证据提出异议称，该抵押登记没有主管部门的印章，没有作出抵押登记的审批，不具有合法性。本院经审查认为，原告提供的该证据虽然没有体现0107号车库的抵押的审批，但结合被告提供的证据一及本院调取的证据，可以证实0107号车库已办理抵押登记的事实，该证据客观真实，可以证明原告欲证明的问题，本院对该证据予以采信；原告对被告提供的证据提出异议称，该组证据与原告无关，原告购买车库在先，第三人在明知涉案车库已经出售仍然将该车库做抵押，原告的合法权益应受到法律的保护。第三人对该证据提出异议称，被告抵押权的设立在原告购买0107号车库之后，对第三人和原告不具有约束力。本院经审查认为，被告提供的该组证据，客观真实，原告及第三人对该证据并没有提出合理的质证意见，故本院对该组证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：2010年1月，第三人刘学义借用鹤岗市永有房地产开发有限公司（以下简称永有公司）的资质，以永有公司第二项目部的名义，开发承建了宝泉岭怡心城中城小区。2011年5月11日，刘学义以永有公司第二项目部的名义与秦桂欣签订了商品房买卖合同，秦桂欣以95,000.00元的价格购买了怡心城中城4号楼0136号车库。2012年8月19日，因秦桂欣购买的0136号车库不能正常使用，经与永有公司第二项目部协商，将秦桂欣购买的0136号车库置换成4号楼0107号车库，且秦桂欣补交了差价款45,000.00元，双方没有重新签订合同，只是在原合同（购买0136号车库）上进行了修改。秦桂欣购买该车库（0107号）后一直使用至今（停放车辆），但一直未办理房屋产权证书。另查明，该车库（0107号）于2012年1月20日在房屋管理部门办理了初始登记，权利人为永有公司第二项目部。萝北农商银行与刘学义（永有公司第二项目部）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月10日作出（2015）萝商督字第1号支付令。2015年6月19日，本院作出（2015）萝商执字第2号执行裁定书，查封了该车库（0107号）。2012年12月25日，永有公司第二项目部（刘学义）将该车库（0107号）抵押给萝北农商银行，且办理了抵押登记。再查明，本院在执行过程中，于2018年8月31日作出（2017）黑0421执128号之一执行裁定书，查封了争议的车库（0107号）。秦桂欣于2019年11月4日向本院提出异议，本院于2019年11月14日作出（2019）黑0421执异31号执行裁定，驳回了其异议请求，秦桂欣提起本次诉讼。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。争议的焦点是原告秦桂欣是否享有对涉案0107号车库排除强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产权的设立变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”。本案原告秦桂欣在签订买卖合同后并未依合同约定办理相关房屋权属登记手续，故其未实际取得0107号车库的物权。秦桂欣仅对基于永有公司第二项目部（刘学义）的债权享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的前提是普通金钱债权的执行不得对抗因特定物设定的债权中债权人享有的物权期待权。而本案中，萝北农商银行享有的是对涉案房屋（0107号车库）的担保物权，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定为物权优于债权原则，秦桂欣签订房屋买卖合同并实际占有涉案0107号车库的事实，即使符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，也不能排除申请人萝北农商银行的执行申请。关于原告要求确认该争议的房屋（0107号车库）归其所有的请求，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生法律效力。由于涉案房屋（0107号车库）物权的变更需要登记才发生效力，且本案为案外人执行异议之诉，故原告的该项请求本案不予处理，原告可另行主张权利。综上，原告秦桂欣的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用解释》第三百一十三条第二款的规定，判决如下： 驳回原告秦桂欣的诉讼请求。 案件受理费3,100.00元，由原告秦桂欣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。 审判长 赵 斌 审判员 张万琴 审判员 马振海 二〇二〇年三月三十一日 书记员 张俪莹