江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初8839号原告：李虹雨，女，1993年4月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：郭和强，男，1991年2月28日出生，汉族，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：韩俊先，江苏展驰律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：蒋水静，江苏展驰律师事务所律师，代理上述两原告。被告：商志行，男，1966年4月19日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。被告：商广辉，男，1987年12月10日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。委托诉讼代理人：胡洋，北京志霖（昆山）律师事务所律师，代理上述两被告。委托诉讼代理人：程恒，北京志霖（昆山）律师事务所实习律师，代理上述两被告。原告李虹雨、郭和强与被告商志行、商广辉房屋买卖合同纠纷，本院于2019年4月17日立案，依法适用简易程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人韩俊先、蒋水静，两被告共同委托诉讼代理人胡洋、程恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李虹雨、郭和强向本院提出如下诉请请求：一、判令两被告向两原告返还109300元；二、判令两被告向两原告支付已垫付的涉案房产过户前的物业费及水电费4701.75元；三、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：两原告与两被告签订有房屋买卖合同一份，约定两原告以总价九十五万元购得被告商志行名下房产一处，其中定金三万元，首期房款二十二万元，贷款六十九万元，尾款一万元。合同履行期间，两被告因需，要求两原告先行预付部分房款，合计145000元。两原告为保证合同顺利履行，多方筹措资金交付两被告，现两原告已累计向两被告支付人民币1085000元，且涉案房产已过户至原告名下。但两被告拒绝返还多余款项。截至诉讼提起之日止，两被告尚应付两原告109300元。原告多次催讨，未果。另，经查，两被告尚结欠涉案房产过户前的物业费及水电费4701.75元，依约应由被告支付但尚未支付。故此，为维护自身的合法权益，两原告诉至法院。被告商志行、商广辉辩称：被告无需支付两原告要求的房款109300元，双方在合同履行中对房款做了实质性变更，多出来的10万余元是房款增加部分。判令两被告无需支付原告物业费请求及水电费请求4701.75元。本案的诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2018年4月9日，两被告（甲方）与两原告（乙方）在昆山众悦房地产经济有限公司签订《昆山市存量房买卖合同》，约定：“甲方将昆山市开发区同丰东路1000号简界花园X号楼XXX+XXX室房屋及车库出售给乙方，总价款950000元，该房产的维修基余额，水、电、煤气初装费、有限电视初装费等费用和上述装潢、附属设施，家具、电器已包含在总房价内，不再另行结算，交易中产生的所有税费由乙方承担。签约时乙方向甲方支付30000元；签约后双方于十日内备齐所有资料配合丙方到银行或公积金中心申请贷款，审贷通过后乙方支付甲方第二笔房款220000元，此款用于甲方还贷；第四笔房款690000元在银行房贷三个工作日内到甲方产权人账户；尾款10000元交房时结清。甲乙双方于办妥乙方为权利人的房产相关权属证明且甲方收到全部房款(尾款除外)后5个工作日内办理房产交付手续。甲乙丙三方签订交房确认书并办理水电等过户手续。补充约定：双方协商约定此房于满2年开始进行流程办理。”昆山众悦房地产经济有限公司吴某在合同丙方处签字。2018年4月9日，两原告向两被告支付定金30000元。2018年7月26日，转账支付220000元。2018年9月7日，转账支付145000元（24000元+10000元+36000元+27000元+48000元），该145000元收据载明“部分购房款”。2018年9月13日，商广辉（甲方）与吴某（乙方）签订《垫资协议》，约定：“乙方为甲方代垫房款690000元，时间为垫资之日至银行房款至银行放款，甲方还款方式为银行放款至商志行的银行账户后扣除，甲方应在签订本合同之时以现金形式一次性支付给乙方上述相关垫资手续费用24700元。房屋过户及抵押手续办理结束，放款账户为商志行，账号62×××17，银行款项放至乙方指定账户，款项到账后2日内，乙方归还放款额与垫资差额部分给借资方”。李虹雨与商志行书面约定，李虹雨银行贷款69万由垫资公司付于商广辉，垫资费用由李虹雨承担。当日，商广辉向吴某转账支付手续费24700元。昆山众悦房地产经济有限公司出具收据一份，款项为25700元，备注“垫资费加加急过户费”，经办人处有“赵鹏东”签字。原告李虹雨提供其与商广辉2018年9月13日聊天记录显示李虹雨陈述：“垫资公司如果要先付利息就先从这69万贷款中扣就行，然后你到时候只要从你要给我的14.5万中减掉就行”，商广辉答复：“好的，看情况”。2019年1月11日，中国银行向原告李虹雨房款690000元，该款项转入被告商志行账户。另查明，2018年9月26日，昆山开发区同丰东路1000号简界花园X号楼XXX+XXX室房屋登记至原告李虹雨名下。后两被告将涉案房屋交付两原告。证人吴某到庭陈述：“原、被告之间的房屋价款没有变更，就是95万元，我们也是按照95万元收中介费的。原告是人才引进，房东认为时间较长就提出解约。原被告自行协商，协商结果就是先给房东打一部分钱解决房东急需的资金，该钱算作借款，与过户当天的尾款相抵。垫资协议中69万元银行房款至被告商广辉账户，商广辉再将69万元还给我。过户当天双方发生了纠纷，原告要求被告返还145000元，被告说要房款之后才返还”。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原、被告之间的签订的《昆山市存量房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。两原告依约向两被告支付定金30000元、首付款220000元及银行贷款690000元，两被告亦完成协助过户及交付义务。本案的争议焦点系两原告在合同履行期间向被告商广辉支付的145000元性质认定，本院认为，根据现有证据可以认定该145000元系在银行贷款690000元尚未到达被告账户前两原告先履行690000元房款部分，待银行房贷后两被告将145000元返还两原告，这与两原告在支付被告145000元后被告签订垫资协议、两原告在庭审中陈述被告急需资金的事实相吻合，与145000元对应收据载明“部分购房款”亦不矛盾。根据双方签订的存量房买卖合同，两原告应在交房时向两被告支付尾款10000元，以及原、被告书面确认两原告垫资费用25700元由原告负担，故前述两被告应返还的145000元扣除尾款10000元及垫资费用25700元，剩余109300元向两原告返还。两被告辩称合同履行过程中对房屋总价款进行了变更但未提供证据予以证明，本院对该答辩意见不予采纳。关于两原告主张的水、电、物业费用4701.75元，其并未提供已代为支付的证据，且其所提供的证据无法证明该部分费用系在房屋过户时间2018年9月26日之前发生，故对两原告该项主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告商志行、商广辉于本判决生效后十日内向原告李虹雨、郭和强返还109300元。二、驳回原告李虹雨、郭和强的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526039487）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费2580元，由原告李虹雨、郭和强负担106元，由被告商志行、商广辉负担2474元。其中，原告李虹雨、郭和强预交的案件受理费2474元，本院予以退还，被告商志行、商广辉应当负担的2474元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811132615；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  谢美玲人民陪审员  刘华芳二〇二〇年三月十八日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰