西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14235号原告（反诉被告）赵敬，女，汉族，1985年12月5日出生，住河北省衡水市景县。原告（反诉被告）闫亚锋，男，汉族，1986年7月5日出生，住陕西省凤翔县。共同委托诉讼代理人刘鹏昭，陕西众致律师事务所律师。共同委托诉讼代理人张海荣，陕西众致律师事务所实习律师。被告（反诉原告）赵军章，男，汉族，1985年6月13日出生，住西宁城中区南大街65-8-352。委托诉讼代理人王富强，陕西至正律师事务所律师。第三人西安传启房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市高新区房。法定代表人王军朝，该公司总经理。委托诉讼代理人杨勃，男，汉族，1991年9月26日出生，住西安市周至县，该公司员工。原告（反诉被告）赵敬、闫亚锋诉被告（反诉原告）赵军章、第三人西安传启房地产营销策划有限公司（以下简称传启公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫亚锋及委托诉讼代理人、被告（反诉原告）赵军章的委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵敬、闫亚锋诉称，2017年8月28日在第三人居间下，原告与被告签订《房屋买卖三方合同》，合同约定：“被告将其所有的位于西安市雁塔区XX街道XX路XX环XX楼XX单元XX号房屋出售给原告，房屋建筑面积89.74平方米，房屋所有权证号为Y15XXXXXX，成交价为陆拾贰万元整。”合同签订后原告按照双方约定交付了定金20000元，后由于被告履行出现问题，双方又于2018年6月10日签订《房屋买卖合同补充协议书》。补充协议签订后，被告仍旧未如约履行自己的义务，原告无奈诉至法院要求继续履行合同，雁塔法院经审理于2018年12月4日作出（2018）陕0113民初13338号民事判决书，判决被告继续履行与原告签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同书补充协议书》。法院判决后，被告以各种理由进行推脱，并且要求原告加价购买该房屋。2019年4月30日，被告又向原告提出解除双方签订的房屋买卖合同。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖三方合同》以及《房屋买卖合同书补充协议书》；2、被告向原告双倍返还定金40000元；3、被告向原告支付租房损失12000元（暂计至2019年6月）；4、被告向原告赔偿房屋差价损失500000元（具体以法院最终评估结果为准）；5、被告向原告返还已支付的11000元；6、本案诉讼费、评估费由被告承担。被告赵军章辩称，原、被告签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同书补充协议书》已解除，被告将原告的20000元定金已返还给原告，双方不存在买卖合同关系。因原告未按约定向被告交付购房款，且原告诉至法院后仍未向被告交付购房款，故被告根据合同约定解除合同不存在违约行为。同时被告提出反诉称，2017年8月28日，原、被告签订《房屋买卖三方合同》，被告将位于西安市雁塔区XX街道XX路XX环XX小区XX楼XX单元XX号，建筑面积89.74平方米的房屋卖给原告，房屋成交价为人民币620000元。合同签订后，被告对外借款提前向银行偿还了该房屋贷款400000元，由于西安市住房交易政策变化，导致无法为原告办理房屋过户手续。双方于2018年6月10日签订了《房屋买卖合同补充协议书》，约定被告三年内将涉案房产落实到原告名下，原告向被告支付100000元购房款，被告将房屋交付原告使用。补充协议书签订后，被告向原告交付房屋钥匙，但原告未按照《房屋买卖合同补充协议书》的约定向被告支付100000元购房款，并在2018年7月9日将被告诉至法院要求办理房屋过户手续，并对涉案房屋申请保全。后法院判决继续履行《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议书》。判决生效后，原告至今未按补充协议的约定向被告支付100000元购房款，故被告于2019年4月30日向原告发出书面解除合同通知。为维护被告的合法权益，现依法提起反诉，请求法院依法判令：1、二原告赵敬、闫亚锋向被告支付违约金20000元；2、二原告按照同期银行贷款利率赔偿被告提前偿还银行贷款400000元的贷款利息34171.67元（利息按照年利率6%自2017年11月1日起暂计算至2019年10月9日，实际支付至债务全部清偿完毕之日）；3、本案诉讼费由二原告承担。针对被告赵军章的反诉，原告赵敬、闫亚锋辩称，被告将房屋出售给原告后又将房屋交付给案外人，且案外人已装修入住，被告已无法实际向原告交付房屋，被告存在违约行为。在法院判决双方继续履行合同后，被告通过微信及电话方式明确告知原告要求涨价，且在合同履行期间无端向原告发出解除合同通知，对此被告亦构成违约。被告表示先交房在三年内落户，落户属于合同的附随义务，被告在已无法实际交房的情形下，更谈不上落户。故请求驳回被告的反诉请求。第三人述称，原告与被告于2017年8月28日在第三人公司的见证下签订了房屋买卖合同，原告与被告是自行协商签订的合同，后续手续第三人公司也未办理，是由原、被告双方自行办理的。被告的反诉请求与第三人无关。经审理查明，2017年8月28日，原、被告在第三人传启公司的居间下签订《房屋买卖三方合同》，约定被告赵军章将位于西安市雁塔区鱼化街道昆明路以南西三环以东华洲城熙悦都小区22幢4单元43401号房屋出售给原告，房屋建筑面积89.74平方米，房屋所有权证号为Y15XXXXXX，合同总价款620000元，该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行，被告应于2017年9月5日前办理抵押注销手续；原告应在2017年8月28日预先向被告支付20000元作为定金，2017年10月28日前被告完成撤销网签手续，被告完成撤销网签手续5日内，原告向第三人资金监管账户汇入100000元；2017年11月28日前被告将产权更名至原告名下，原告五天内向第三人资金账户汇款200000元，原告在2017年12月28日前拿到开发商的商品房买卖合同向第三人资金监管账户汇款300000元；原、被告应于2017年11月28日前往开发商办理房屋更名手续。合同签订后，原告向被告支付了购房定金20000元。后被告称办理房屋相关手续向原告借款共计11000元。2018年6月10日，原、被告签订了《房屋买卖合同书补充协议书》，约定由于被告的履行问题及西安的购房政策问题，未能在规定时间内完成过户手续，双方为此签订补充协议；被告承认未按原合同约定履行其义务，并保证三年内将涉案房产更名或过户至原告名下；原告承诺给被告100000元购房款，同时被告将房屋交付给原告使用；合同签订时被告故意隐瞒该房屋瑕疵或已出卖给第三人或已抵押，或合同签订后被告将该房屋出卖或抵押给第三人，导致合同目的不能实现的，原告有权退房，被告自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款，并按该房产总价的市场差价向原告支付违约金。该补充协议签订后，被告未履行上述义务，原告向本院提起诉讼要求被告继续履行合同并协助办理房屋过户手续。本院于2018年12月4日作出（2018）陕0113民初13338号民事判决书，判决被告赵军章继续履行与原告赵敬、闫亚锋签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议书》。庭审中，原告提交了微信聊天记录、录音等证据证明在法院判决后，原告与被告联系要求继续履行合同及补充协议，但被告提出要对房屋进行涨价。同时原告还提交了照片及通话记录详情，显示该房屋已由他人居住。被告对此不予认可，并表示双方在录音中只是口头涨价，并未书面约定变更合同内容，原告并未向被告支付100000元购房款构成违约。2019年4月30日，被告向原告发出《解除合同通知书》，要求解除与原告签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同书补充协议书》，原告亦收到了该通知书。本案审理过程中，原告申请对该房屋的市场价值进行鉴定。西安市中级人民法院委托陕西中大房地产评估有限责任公司进行鉴定，经鉴定该房产在价值时点2019年4月30日的市场价值总额为1237963元。庭审中，原告提交了房屋租赁合同及支付宝转账记录，证明给其造成在外租房的损失，被告表示对该证据的真实性及证明目的均不予认可。另查明，2019年3月6日，被告向原告支付了20000元。原告表示该20000元系被告支付此前案件的受理费、保全费及律师费，被告则表示该20000元系给原告返还的购房定金。以上事实，有房屋买卖三方合同、补充协议书、微信截图、民事判决书、解除合同通知书、当事人陈述的证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《房屋买卖三方合同》及补充协议书，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在补充协议中载明被告承认未按约定履行其义务，原告承诺给被告100000元购房款，同时被告将房屋交付给原告使用。可见，双方在补充协议中并未明确约定原告应给被告100000元购房款的时间，仅载明原告支付100000元购房款的同时，被告应将房屋交付给原告。被告未提交相关证据证明已履行了房屋交付义务，且根据原告提交的照片及通话记录详情显示该房屋已由他人居住使用。同时从原告提交的微信聊天记录可见被告在法院判决双方继续履行房屋买卖三方合同及补充协议后提出房屋涨价问题，由此可见，被告并未按约履行合同义务，存在违约行为。被告向原告发出了《解除合同通知书》，原告亦收到了该通知书，且庭审中原、被告均表示双方的合同已解除，故对于原告要求判令解除双方签订的房屋买卖三方合同及补充协议的请求，本院不予支持。对于原告要求被告双倍返还定金40000元的请求，2019年3月6日，被告向原告支付了20000元。原告表示该20000元系被告支付此前案件的受理费、保全费及律师费，被告则表示该20000元系给原告返还的购房定金,原告提交了微信聊天记录部分截图，被告对此不予认可。从原告提交的证据无法明确该20000元系此前案件的受理费、保全费及律师费，故对于原告所述，本院不予采信。被告已将20000元定金返还给原告，原告亦收到该款项，双方对此已达成一致，故对于原告要求双倍返还定金40000元的请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付租金损失12000元的请求，因证据不足，本院不予支持。对于原告要求被告返还已支付的11000元的请求，被告表示该款项系借款，原告提交的微信聊天记录亦显示为借款，故本院对此不予处理。对于原告要求被告赔偿房屋差价损失500000元的请求，双方约定合同签订时被告故意隐瞒该房屋瑕疵或已出卖给第三人或已抵押，或合同签订后被告将该房屋出卖或抵押给第三人，导致合同目的不能实现的，原告有权退房，被告自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款，并按该房产总价的市场差价向原告支付违约金。现该房屋已由他人居住使用，导致合同目的无法实现，结合鉴定机构的鉴定结果，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。对于被告的反诉请求，因被告已构成违约，故本院对此均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵军章应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵敬、闫亚锋赔偿房屋差价损失500000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵敬、闫亚锋的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）赵军章的全部反诉请求。本案案件受理费10110元，由原告赵敬、闫亚锋承担1112元，被告赵军章承担8998元。鉴定费5600元、反诉案件受理费577元，由被告赵军章承担。因原告已预交，被告应于本判决生效十日内将应当承担的案件受理费、鉴定费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 杨 希人民陪审员 王安江二〇二〇年三月十三日书 记 员 马小姣打印：薛梅校对:薛梅2020年月日送达1