福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初2342号 原告（反诉被告）：福建省送变电工程有限公司，住所地福建省福州市晋安区北环中路**。 法定代表人：黄颖峰，公司总经理。 委托诉讼代理人：彭毅、檀吓俤,上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门景亿酒店管理有限公司，住，住所地福建省厦门市湖里区东渡路**送变电大楼**/div> 法定代表人：戴意新，公司总经理。 被告：戴意新，男，1993年10月6日出生，住福建省漳浦县。 两被告共同委托诉讼代理人：吴詹进,福建天翼律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建省送变电工程有限公司（以下简称送变电公司）与被告（反诉原告）厦门景亿酒店管理有限公司（以下简称景亿公司）、被告戴意新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福建省送变电工程有限公司的委托诉讼代理人彭毅、檀吓俤，被告（反诉原告）厦门景亿酒店管理有限公司、被告戴意新的共同委托诉讼代理人吴詹进，被告戴意新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 送变电公司向本院提出诉讼请求：1.景亿公司立即腾空位于厦门市湖里区及其配套用房并将该其交还原告；2.景亿公司支付尚欠的租金175875元；3.景亿公司支付欠付租金的逾期违约金213160.5元（违约金按月租金的1%元／日即351.75元／日，自2017年2月1日计至实际还清所欠的租金之日止）；4.景亿公司支付2015年7月至2017年6月拖欠的水、电等费用共计92418.7元；5.景亿公司支付房屋占有使用费1069320元（房屋占有使用费按每日2345元，自2017年7月1日起计至实际腾房并完好返还之日止）；6.戴意新对景亿公司的上述诉求承担连带责任；7.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于厦门市湖里区的房屋出租给被告，租赁期限为2015年1月1日至2017年6月30日止，租金按33.5／㎡即35175元／月标准支付。合同还约定租金按季支付，逾期支付租金的逾期一日按月租金的1%承担违约责任。同时约定合同租赁期满，未提出续租或未达成一致的，合同租赁期满即行终止；逾期返还房屋的，按租金标准的双倍计算房屋占用使用费。2017年6月30日租赁合同届满，被告未与原告协商一致另行签订新的租赁合同，故租赁期满已终止，被告应及时结清租金及相关费用后将租赁的房屋腾房交付给原告。但被告拒不履行上述义务，原告多次催促分别于2018年6月13日、2018年9月13日发出《关于敦促厦门景亿酒店（戴意新、戴亚木）清退租赁房产的通知》，由专人上门送达并当面要求腾房退场，但被告仍不予理睬，拒绝履行，恶意侵占原告房屋,期间甚至采用极端恶劣的手段破坏原告财物，影响原告员工的正常办公及生活秩序。戴意新系景亿公司的实际控制人、法人、股东，两被告财产混同，同时戴意新与其家人共同居住在租赁物并实际占有租赁物，故戴意新应与景亿公司承担连带责任。 景亿公司辩称：一、原告未履行合同约定提供房产权（或具有出租权的有效证明）义务，以致景亿公司一直无法办理旅店业的相关经营证照，原告依法无权要求景亿公司支付租金或占用费。根据双方签订的租赁合同第2条约定，讼争房屋的用途为“旅店业”。该合同第3条中明确约定，原告作为出租人应向景亿公司提供房产证或具有出租权的有效证明。但是，原告始终无法向景亿公司提供房产证或具有出租权的有效证明，以致景亿公司一直无法办理并取得旅店业所必须的消防、特种行业许可等相关经营证照，并导致景亿公司无法实现订立的目的。因此景亿公司认为，基于原告未能向景亿公司履行提供产权证明义务，依照我国合同法第六十七条等相关法律规定，景亿公司有权拒付租金或占用费，原告在本案中主张要求支付租金及占用费缺乏依据、不能成立。仅仅从原告从诉状中主张的占用费按照双倍租金的标准计算存在过高的情形，稍后举证时进行详细陈述。二、关于租金支付情况。原告诉称的租金支付情况与客观事实不相符。经景亿公司回忆和统计，景亿公司支付的租金除了原告自认的2015年4月9日支付105525元、8月5日支付105525元、2016年4月26日支付105525元和35175元、2016年12月30日支付105525元、2017年4月25日支付105525元外，由于景亿公司内部缺乏信息互通等原因，还有向原告重复支付其它笔租金款项，具体如下：2014年12月29日支付178350元，2015年3月30日支付132825元，2016年3月21日-22日支付计105525元，2016年4月2日支付105000元，2016年4月12日支付105000元，2016年4月19日支付1050元，2016年5月30日支付105525元，2016年8月30日支付105525元，2017年4月10日支付50000元，2017年4月14日支付55525元。以上合计，景亿公司共向原告支付租金款项1507125元。因此，景亿公司不但没有拖欠原告租金，还超额支付。三、关于水电费支付情况。如前所述，由于原告违约导致景亿公司一直无法正常开展经营活动。因景亿公司已投入巨额装修，为挽回部分损失，景亿公司只能无证试经营至2015年底。之后，因无证经营多次被公安等部门取缔并没收旅店用品后，景亿公司即不得不关门停止经营活动，原告亦予以停水停电。2015年6月30日前的水电费，景亿公司已按原告自报金额缴交结清。根据原告诉状自认的2015年7月1日至2015年12月31日期间的水电费实际发生金额为36360.30元，但景亿公司于2016年3月23日向原告支付了48221元，超额支付11860.7元。此后，景亿公司已没有经营活动，不存在产生水电费的情况。因此，原告关于景亿公司拖欠水电费的主张缺乏根据。四、关于原告要求景亿公司腾空用房并交还问题。如前所述，因无法取得经营证照，被公安部门取缔后并没收旅店用品后，景亿公司即关门退出不再经营。根据房屋的现场情况可以表明，原告已实际接管讼争房屋。另外，虽然原告没有向景亿公司出具书面移交手续，但根据原告向法庭提交的照片证据，亦可印证景亿公司已实际与原告办理房屋移交手续。因此，景亿公司认为讼争房屋已由原告接管控制，不存在再移交的情况。 戴意新辩称：同意景亿公司的上述意见，戴意新认为原告追加其作为本案共同被告，缺乏事实和法律依据，虽然戴意新是景亿公司的法定代表人、股东，但不存在原告所述戴意新与家人共同占用居住案涉房屋，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 景亿公司向本院提出反诉请求：1.确认双方于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月20日解除；2.送变电公司赔偿景亿公司装修损失662191元；3.送变电公司向景亿公司返还已付租金1507125元；4.送变电公司向景亿公司退还超付水电费11860.7元；5.送变电公司退还景亿公司保证金（押金）80000元。事实和理由：景亿公司与送变电公司于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定景亿公司向送变电公司租赁位于厦门跨海综合楼2-4层房屋，讼争房屋的用途为“旅店业”。该合同第3条中明确约定，送变电公司作为出租人应向景亿公司提供房产证或具有出租权的有效证明。合同签订后，景亿公司共向送变电公司支付租金款项1507125元，超额支付水电费11860.7元。但是，送变电公司始终没有向景亿公司履行提供房产证或具有出租权有效证明的义务，以致一直无法办理并取得旅店业所必须的消防、特种行业许可等相关经营证照，因此多次被公安机关等部门查处并取缔，从而导致景亿公司无法实现订立的目的。因此景亿公司认为，基于送变电公司未履行向景亿公司提供产权证明义务，无权收取作为相应对价的租金，已收取的租金款项应予返还；同时，对于超额收取的水电费理应退还。另外，由于送变电公司的违约还造成景亿公司装修损失。景亿公司认为，由于送变电公司未履行合同约定的义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。为此，景亿公司特提出上述反诉。但景亿公司仅在法定期限内缴交了第二项反诉请求的诉讼费用，故本案中需审理的反诉请求为：1.确认双方于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月20日解除；2.送变电公司赔偿景亿公司装修损失662191元。 送变电公司辩称，一、景亿公司陈述的2016年10月20日合同已经解除不符合事实及法律规定；二、送变电公司已经履行合同约定的相关义务，本案房屋没有房产证在合同中已经约定，由景亿公司自行向有有关部门办理相关的营业执照及许可，这是景亿公司的义务。三、因没有房产证，故合同约定的租金明显低于市场价。合同第12.4条约定应按房屋租金的两倍承担占用费，这是双方明确的意思表示，不存在过高的行为。景亿公司陈述多支付的款项应以送变电公司的核实为准，从景亿公司的转账记录可见是某宾馆的房租，并无其他明确表示。景亿公司陈述的装修也与本案无关。综上，本案实际上是景亿公司逾期支付房租，违反合同约定，合同届满景亿公司不退出房屋导致的，故景亿公司应承担返还房屋及支付占用费等责任。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人证据交换并质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查的证据，本院经审理认定事实如下：送变电公司与景亿公司签订《房屋租赁合同》，约定：送变电公司将位于厦门跨海综合楼2-4层（厦门市湖里区）的房屋出租给景亿公司，房屋规划用途为办公商业场所，景亿公司承诺该房屋作为旅店业使用，并遵守国家和地区有关房屋使用和物业管理规定；租赁期限自2015年1月1日起至2017年6月30日止，租金按每月租金33.5元／㎡或35175元／月，每季支付一次租金；房屋租赁押金8万元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由景亿公司承担的租金、费用以及违约金和赔偿金外，剩余部分如数无息返还给景亿公司；租赁期间的水电费等由景亿公司承担；合同租赁期限届满终止，且双方未续租的，景亿公司增添的且已形成附合的房屋装饰装修、设施设备及不可移动财产归送变电公司所有，送变电公司无须向景亿公司支付任何赔偿、补偿；逾期返还房屋的，每逾期一日，景亿公司应按合同约定房屋租金标准的双倍计算向送变电公司支付该房屋占用期间的使用费，并应按照合同约定承担违约责任即赔偿给送变电公司造成的全部经济损失；景亿公司拖欠房屋租金超过30天的，送变电公司有权没收房屋租赁押金，并应向送变电公司支付1万元违约金；逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的1%支付违约金。 租赁期限届满后，送变电公司有多次要求景亿公司返还讼争房屋，补交拖欠费用及违约金等。 庭审中，送变电公司经重新对账减少相关诉求如下：拖欠2017年4至6月份租金105525元、2016年1月至2017年6月水电费56058.4元；景亿公司自认水电费已缴交到2016年1月1日，之后未再使用讼争房屋，送变电公司于2016年10月20日实际接管了讼争房屋，讼争合同已于2016年10月20日解除。 在本案审理过程中，法庭建议收回讼争房屋止损，景亿公司申请对厦门市湖里区及一楼入口处吧台、玻璃隔间的装修原价值及现残值进行鉴定，本院依法委托厦门兴海湾工程管理有限公司，该司于2019年11月26日回函表示因当事人无法提供准确图纸无法鉴定，现予以退件。 另查明，讼争房屋于1994年6月21日办理了建设工程规划许可证，项目为跨海线路维护检修值班综合楼。 景亿公司举证一份落款时间为2017年4月13日的《申请报告》，载明由于消防验收不合格，于2016年年底开始关门停业，需装修整改，申请装修期间2017年4-6月免交房租等。 景亿公司举证的2014年12月29日转账的178350元，根据转账用途显示为2014年房租尾款，与本案无关。 本院认为，送变电公司与景亿公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。景亿公司辩称因送变电公司未履行合同约定提供房产权或具有出租权的有效证明义务，以致景亿公司一直无法办理旅店业的相关经营证照，送变电公司无权要求支付租金或占用费，因景亿公司举证的《申请报告》明确载明其在2016年年底开始关门停业且原因在于消防验收不合格，与景亿公司的上述抗辩理由相悖，故本院不予采纳，即送变电公司并未有违约行为。同理，景亿公司反诉讼争合同已于2016年10月20日解除，因与《申请报告》证明的事实相悖，本院不予支持。 景亿公司辩称其超额支付租金，但其提供的租金转账记录并不足够1507125元，且其中的2014年12月29日转账的178350元与本案无关，故本院不予采纳。送变电公司主张景亿公司支付拖欠的租金105525元，有事实和合同依据，本院予以支持。送变电公司主张根据合同约定每逾期一日按月租金的1%支付违约金，该违约金明显过高，本院现兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合认定，予以调整逾期支付租金的违约金为30000元。 景亿公司辩称其超额支付了水电费，但其质证时又自认其水电费仅支付到了2016年1月1日，之后未再使用讼争房屋，故景亿公司的上述抗辩理由本院不予采纳。送变电公司主张景亿公司支付拖欠的水电费56058.4元，本院予以支持。 景亿公司辩称其早已交还讼争房屋，但提供的证据并不能证明其在何时交还的讼争房屋，且在庭审中法庭建议收回讼争房屋止损时，景亿公司要求评估装修损失以致讼争房屋无法收回，故景亿公司应立即向送变电公司返还讼争房屋，并支付自2017年7月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。送变电公司主张按房屋租金标准的双倍计算房屋占有使用费，景亿公司辩称上述标准过高，本院认为可根据法律规定参照房屋租金标准计算。 送变电公司主张戴意新对上述债务承担连带责任，没有事实和合同依据，本院不予支持。 景亿公司反诉送变电公司赔偿其装修损失662191元，因评估已被予以退鉴，且送变电公司并未存在违约行为，根据合同约定合同租赁期限届满终止且双方未续租的，景亿公司增添的且已形成附合的房屋装饰装修、设施设备及不可移动财产归送变电公司所有，送变电公司无须向景亿公司支付任何赔偿、补偿，故景亿公司的上述反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门景亿酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省送变电工程有限公司腾空返还厦门市湖里区及配套用房； 二、厦门景亿酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省送变电工程有限公司支付房屋租金105525元和逾期支付违约金30000元； 三、厦门景亿酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省送变电工程有限公司支付水电费56058.4元； 四、厦门景亿酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省送变电工程有限公司支付房屋占有使用费（参照合同租金标准，自2017年7月1日起计至实际返还之日止）； 五、驳回福建省送变电工程有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回厦门景亿酒店管理有限公司的全部反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17796元，减半收取计8898元，由厦门景亿酒店管理有限公司承担5531元，福建省送变电工程有限公司承担3367元；反诉案件受理费5211元，由厦门景亿酒店管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇二〇年三月二日 代书记员 马承威 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。