广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初6751号 原告:玉精伶，女，1967年4月28日出生，壮族，住广西横县。 原告:刘文榜，男，1963年6月7日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：玉精伶，身份情况同上。 被告：广西天益房地产有限责任公司，住所地：南宁市青秀区百花岭路18号华凯·逸悦豪庭1＃楼一层会所，统一社会信用代码：914501001982316552。 法定代表人：黄鲁进，董事长。 委托诉讼代理人：覃卓君，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年5月6日 开庭时间：2019年8月7日 当事人到庭情况： 原告方：原告玉精伶到庭 被告方：被告的委托诉讼代理人覃卓君、宋舒妍到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付逾期交房违约金8679.77元（计算方法：以购房款717336元为基数，按每日万分之一，自2016年1月22日起计至2016年5月21日止）；二、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 一、本案的诉讼时效已经超过，合同约定的交房时间为2015年12月30日前，自该日起算诉讼时效，至起诉时诉讼时效已经超过。二、即便被告存在逾期交房的违约情形，但根据合同约定，被告存在可顺延交房的事由，应当在扣除可顺延天数后再计算逾期交房的时间。三、对于原告主张计算逾期交房违约金截止日期有异议，违约金计算截止日期应为2016年5月15日。 事实认定 2015年5月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01461843），约定原告向被告购买位于南宁市青秀区百花岭路18号华凯·逸悦豪庭30栋XXXX号房，建筑面积为85.73平方米，总房价为717336元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定：出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；（3）政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地等影响工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的……。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同第十二条“交接”约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人原因，未能按期交付，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：详见附件六合同补充协议第二条。合同附件六《合同补充协议》第二条“房屋交接”约定：……2、《商品房买卖合同》第十二条第二款所述“由于买受人原因未能按期交付”的情况包括：（1）出卖人根据买受人在本《商品房买卖合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《南国早报》公告交房通知10日后，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的；（2）在房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方单体验收合格的情况下，买受人拒不验收房屋或拒绝签署《房屋交接单》的；（3）买受人未能按合同约定付清总价款的。如出现上述情况，视为房屋已交接，与房屋有关的风险、责任及相关权利义务自《商品房买卖合同》约定的交房之日起转移到买受人。3、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方单体验收合格后，即达到本《商品房买卖合同》约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人限期进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝接房和索赔。 上述合同签订后，原告付清了合同约定的房价款717336元。2016年5月12日，涉案商品房所在的华凯·逸悦豪庭B地块二期30#楼经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。同日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告可以办理交房手续。2016年5月15日，原告验收房屋时发现房屋门锁损坏，由于不能即时更换，故原告当日未接收房屋钥匙。2016年5月21日，原告从被告处领取了房屋钥匙。 2019年5月5日，原告以被告逾期交房构成违约为由起诉至本院，本院于2019年5月6日立案受理。 另查明：被告已于2014年4月24日取得涉案商品房所在的华凯·逸悦豪庭B地块二期30栋楼的《商品房预售许可证》，证号为南房预字（2014）第047号。 再查明：广西壮族自治区气象服务中心提供的《南宁市晴雨天气实况》载明：本案合同签订之日即2015年5月5日至本案合同约定的交房之日即2015年12月30日期间，气象部门记录的大雨、暴雨天气共计12天。 2015年5月26日，南宁市人民政府发布《关于2015年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14：30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12:00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14：30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。 2015年9月11日，南宁市城乡建设委员会发布《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，通知要求全市建筑工地自2015年9月11日起至2015年9月22日全面停工整治。 判决理由 原告与被告于2015年5月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。 一、关于涉案房屋交付时间的认定问题。 合同第九条约定，出卖人应将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的商品房交付买受人使用。本案中，涉案房屋所在楼栋于2016年5月12日经五方验收合格，达到合同约定的交付条件。被告于同日向原告发出交房通知，通知原告办理交房手续。原告于2016年5月15日验房后，认为房屋门锁损坏，故未接收房屋。根据《合同补充协议》第二条“房屋交接”的约定，房屋交付条件与质量担保应区分，涉案房屋已经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，达到了交付使用条件，房屋门锁损坏属于质量瑕疵，原告可以在收房后根据合同约定要求被告履行维修义务，但不能依此为由拒绝收房，故原告于2016年5月15日之后收房的责任不应归责于被告，被告履行交房义务的时间应当认定为2016年5月15日。 二、关于被告是否可以据实延期交房的问题。 1、关于被告抗辩2013年两会一节、2014年两会一节一赛、2014年中高考期间被政府限制施工，能否据实延期交房的问题。上述情形在订立本案合同时均已存在，并非不能预见，被告在这些情况出现后签订合同确定交房时间的行为，应确认其自愿承受这些情况所带来的风险。因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。 2、关于被告辩称2015年中高考期间被政府限制施工，能否据实延期交房的问题。2015年政府通知中高考期间禁止施工作业的范围为全市范围作为考点的学校范围内的建筑工地，但被告未提交证据证实涉案工程200米范围内有中、高考考点，故被告主张工期受影响并据此要求延期交房5天，依据不足，本院不予采纳。 3、关于被告辩称因2015年9月11日至22日期间被南宁市城乡建设委员会临时限制施工，能否据实延期交房的问题。合同第九条约定，政府通知停工而影响工期的，出卖人可以据实延期交房。南宁市城乡建设委员会于2015年9月11日发布《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，要求2015年9月11日起至2015年9月22日全市建筑工地全面停工整治。该情形属于合同约定可据实延期交房的情形，且原告对此无异议，故被告依此要求延期交房12天，本院予以采纳。 4、关于被告辩称因大雨、暴雨天气影响施工，能否据实延期交房的问题。合同第九条约定，因大雨、暴雨天气影响工期的，出卖人可以据实延期交房。南宁市气象局气象科技服务中心出具的《地球大气探测资料卡》显示，从合同签订之日即2015年5月5日至合同约定的交房之日即2015年12月30日期间，雨量达到大雨、暴雨的天气共计12天。该情形属于合同约定可据实延期交房的情形，且原告对此无异议，故被告可延期交房12天。 综上，被告可据实延期交房的天数为24天（12天+12天），因上述事由存在重复计算的天数有1天，故实际应扣除的天数为23天，扣除后，被告应在2016年1月22日前履行交房义务，但被告直至2016年5月15日 才履行交房义务，已构成违约，违约期间为2016年1月23日至2016年5月15日。 三、关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。 合同第十条约定，出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付违约金，故本案应以每个个别的债权单独适用诉讼时效。同时，民法总则实施时，本案单个债权的诉讼时效期间均未满民法通则规定的二年诉讼时效，故均应适用民法总则规定的三年诉讼时效。原告于2019年5月5日向本院提起诉讼，则原告主张的2016年5月5日之后的违约金未超过诉讼时效，2016年1月23日至2016年5月4日期间的违约金已经超过诉讼时效。 四、关于被告应如何承担违约责任的问题。 合同第十条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。故被告应向原告支付违约金789.07元（717336元×万分之一×11天）。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告广西天益房地产有限责任公司向原告刘文榜、玉精伶支 付逾期交房违约金789.07元； 2、驳回原告刘文榜、玉精伶的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费50元，由原告玉精伶、刘文榜负担45.5元，由被告广西天益房地产有限责任公司负担4.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 审 判 员  陈晓玲 人民陪审员  马海珍 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  覃树鹏