江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初1457号原告：段东方，男，1986年12月20日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：陈聪，江苏超耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗艳，江苏超耀律师事务所实习律师。被告：杨佳佳，女，1986年6月19日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：查聪雷，河南长顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王番，河南国俊律师事务所律师。原告段东方与被告杨佳佳合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后依法适用简易程序,后因案情复杂,转为普通程序,于2019年3月29日、2019年8月2日、2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告段东方（参加第一次、第三次庭审）及其委托诉讼代理人陈聪（参加第一次、第二次庭审）、苗艳（参加第一次庭审）、被告杨佳佳的委托诉讼代理人查聪雷（参加第一次、第三次庭审）、王番（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段东方向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋拍卖款450000元；2.请求判令本案的诉讼费由被告承担。后明确第一项诉讼请求为确认涉案房屋的剩余拍卖款归原告所有。事实和理由：原告与被告系朋友关系，2014年9月6日原告委托被告购买房屋，并借被告名义与案外人袁永安签订房屋买卖合同，合同约定袁永安同意将坐落在昆山市巴城镇环湖佳苑XX号XXX室含XX号XX室、XX室车库(房屋产权证号：28××14；土地使用证号：XXXX)出售给被告。2014年10月30日，原告将上述房屋登记在被告名下(产权登记证号：昆房权证巴城字第**)，同年11月17日办理了银行抵押贷款385000元。随后自2014年11月30日至2017年1月31日，原告平均每月向被告银行卡转账3100元用于归还房屋的银行贷款。截至2017年8月18日，原告因连续三期未能按时归还房屋借款本息，致使房屋登记人即被告杨佳佳被房屋抵押权人中国银行股份有限公司昆山分行起诉，要求提前归还借款本金及利息共计358206.54元。被告杨佳佳在庭审中自述承认，上述房屋实际为原告段东方所有，房屋首付和之后的还款均是原告汇入被告银行卡付款及还款，应由原告承担所有责任。2018年4月4日，昆山市人民法院作出(2018)苏0583民初1416号判决书，判决被告杨佳佳归还银行借款本金357304.96元及相应利息；律师费20800元；诉讼费3493元。被告因未履行该判决，上述房屋于2018年12月18日被昆山市人民法院于网上以840000元拍卖。综上所述，被告虽为昆山市房屋产权登记人，但原告是借被告之名购房，双方为借名买房合同关系。现因房屋已被拍卖，被告不愿返还原告房屋拍卖款，故原告为维护自身的合法权益，诉至贵院。被告杨佳佳辩称，1、原告无权要求返还；2、金钱是特定物，不能返还，金钱占有即所有，被告没有占有拍卖款，事实上不能返还；3、杨佳佳在事情前后没有得到任何好处及补偿，反而因为同意了原告的委托买房，导致一系列诉讼并被列入失信。关于房屋没有任何纠纷情况下，再扣除被告的必要损失、法院执行费、律师费、差旅费、被告的损失补偿之外，被告才同意将剩余拍卖款支付给原告，但是对于损失，在本次诉讼中不提起反诉。经审理查明：2014年9月6日，袁永安（甲方）与杨佳佳（乙方）、中介（北区樾城店、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定，甲方同意将坐落于昆山市含X号XX室、XX室车库，现状交房，转让价款35万，合同签订时支付2万元作为定金；甲乙双方同意于2014年10月25日前办理过户手续；贷款部分38万元，有丙方代为办理贷款手续。双方在上述房屋买卖交易中，由乙方交纳全部税费（含甲方部分）；补充约定：甲乙双方交屋事宜由其自行解决，与丙方无关；甲方银行贷款30万元未还清，由乙方承担15万元配合甲方归还银行贷款，剩余15万元甲方自行解决。甲乙双方承诺随时配合丙方所约定的时间去归还银行贷款及过户，申请贷款，若甲乙双方拖延时间，后果自行承担。付款情况：段东方陈述当时涉案房屋上有贷款30万元，袁永安请其帮助还15万元并承诺可以帮开具高额房屋买卖发票以便取得38万元的贷款，待贷款下来后袁永安返还段东方18.5万元（房贷3.5万元+垫付15万元）。当时其买房时去验房了，发现房内有人居住，袁永安说房屋租给他人尚有半年租期，认为比市场价低了5万元，所以同意购房。15万元支付情况：2014年10月19日向袁伟转5万元、2014年10月31日转2万元、10月19日至10月31日期间给了8万。在2014年11月18日贷款38.5万元，该笔款项转到袁永安账户，袁永安于2014年11月22日向段东方转账18.5万元，共支付了袁永安35万元。袁伟是袁永安的儿子，转给袁伟系袁永安的指示。段东方接受本院的调查，陈述其与原房东没有其他经济往来，当时其在平安普惠上班，袁伟需要贷款找到他，当时平安信用贷款的额度最高为15万元，一般在5万元左右，袁伟说额度不够，问他有没有需要房子的，巴城有一套房子需要卖掉，袁伟说价格在30万至40万之间，然后他就买了，当时去看过房子，袁伟说当时有租客在，说过段时间走，但没有看过租赁合同，三个月之后段东方带杨佳佳去看房子，但里面还有人，袁永安以前的原房东还住在里面。段东方申请王淼出庭作证，王淼出庭陈述，我之前在北区房产中介工作过，原来段东方在北区房买过一套房子，后来段东方找到我，说巴城有套房子要通过北区房过户，双方评估贷款都是正常进行，房屋并未挂在北区房出售，是双方谈好然后来过户，大概三十几万，但当时行情是低于市场价的，当时具体的市场价格不清楚，卖房的人我不认识，中介费是2%，段东方付的，另还有评估费用。另查明：2013年1月9日，前述房屋土地使用权登记在袁永安名下；2014年11月4日，涉案房屋土地使用权登记在杨佳佳名下；2013年1月5日，位于昆山市产权登记在袁永安、陶红年名下（建筑面积122.76平方米），另配车库两间，位于**楼****。2014年10月30日，前述房屋产权登记在杨佳佳名下，建筑面积同上，另有车库两间，具体同前所述。又查明：因未按时归还银行按揭贷款，中国银行股份有限公司昆山分行起诉杨佳佳，要求归还借款及利息、罚息等，并实现抵押物优先受偿权。本院于2018年4月4日做出（2018）苏0583民初1416号民事判决，判决：一、杨佳佳于本判决生效之日起十日内归还银行借款本金357304.96元及相应利息（(截至2017年8月18日利息为4483.11元，之后的利息以357304.96元为基数，按双方签订的《个人二手住房贷款合同》中约定的计算方式计算至借款结清之日止)；二、被告杨佳佳于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司昆山分行律师费20800元；三、若被告杨佳佳未能按期履行上述第一、二项付款义务的，原告中国银行股份有限公司昆山分行有权以被告杨佳佳所抵押的位于昆山市房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6986元，减半收取3493元，由杨佳佳负担。目前该判决已生效。因被告未履行生效判决文书，银行申请强制执行，涉案房屋已拍卖，成交价840000元，根据调查，因涉案房屋内居住的是陈毛生、陈金妹、陈凤根等，执行拍卖款尚未进入分配状态，银行的款项也尚未发放。还查明：袁永安、陶红年与陈凤根、陈毛生、陈金妹房屋迁让纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理，袁永安、陶红年诉称：袁永安、陶红年向陈凤根购买位于昆山市和车库两间(位于X(位于**楼**和**2013年1月5日取得该房屋产权证书，但陈凤根、陈毛生、陈金妹在袁永安、陶红年购买此房屋时居住在该房屋内，在袁永安、陶红年取得房屋产权证书后，陈凤根从该房屋内搬到车库居住，但陈毛生、陈金妹拒绝从房屋内搬出，经多次沟通请求无效，故诉诸法院。该案审理查明：2012年12月25日，袁永安(乙方)与陈凤根(甲方)在昆山市房产交易中心签订《存量房买卖合同》一份，约定甲方将位于巴城镇环湖佳苑XX号楼XXX室和车库两间(位于XX号楼(位于**楼**和**成交价格为466488元。2013年1月5日，袁永安、陶红年取得上述房屋的所有权证。现该房屋及车库由陈凤根、陈毛生、陈金妹居住使用。袁永安、陶红年在本案庭审中陈述：因陈凤根于2012年欠袁永安、陶红年之子袁伟借款300000元未能归还，故陈凤根将涉案房屋抵给了袁永安、陶红年，并且陈凤根配合袁永安、陶红年办理了房产产权变更登记；袁伟将借款300000元交给陈凤根时，陈凤根出具了一张收条，载明“收到袁伟300000元”。本案在向案外人袁伟调查时，袁伟陈述：2012年12月份陈凤根向其借款300000元，借期一年，借款的月利率为一分五；为保证借款到期后能顺利归还，陈凤根将涉案房屋过到我名下，如到期后陈凤根未还款，该房屋便归我所有，如陈凤根能归还借款我就将房子还给他；过户时因为我名下房产较多，就把房子办到我父母亲袁永安、陶红年名下；借款时陈凤根未写借条，只写了一张购房款300000元的收条；被告陈凤根仅按期归还两个月的利息之后便再无还款。为此，袁伟向本院提供收条一张，载明“今由陈凤根收到袁伟人民币现金300000元，2012年12月25日，收款人陈凤根”。后本院向陈凤根进行调查，其陈述意见大致如下：陈凤根经朋友介绍认识袁伟，袁伟曾向其表示用涉案房屋抵押可以贷款，后陈凤根在未知的情况下将房屋过户给袁永安、陶红年，由袁伟支付被告陈凤根300000元，其中陈凤根仅得80000元，其余220000元被介绍人所借；袁伟与陈凤根约定，每月支付袁伟2分的利息，共三年，三年期满陈凤根要归还300000元本金，然后袁伟将房屋还给陈凤根。现陈凤根表示不同意迁让房屋。本院认为：物权的种类和内容应由法律规定，当事人不得自由创设新的物权种类及新的物权内容。本案涉案标的物即巴城镇环湖佳苑29号楼105室和车库两间(位于XX号楼XX室(位于**楼**和**得该房屋所有权并非通过向房屋原产权人即陈凤根购买所得。就袁伟与陈凤根之间的交易本意而言，袁伟是将该房屋作为其向陈凤根出借300000元的担保，并约定了借款清偿后可以回赎，据此被告陈凤根将房屋产权转移给袁永安、陶红年。因袁永安、陶红年取得该房屋的方式违反了法律规定，有悖于物权法定原则，故不产生物权转移的效力，现袁永安、陶红年要求被告迁让，于法无据，故本院不予支持。2014年8月29日，本院依照《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法作出（2014)昆巴民初字第0278号民事判决，判决驳回袁永安、陶红年的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由袁永安、陶红年自行负担。以上事实由房屋买卖合同、土地使用权证及产权证、银行卡流水、民事判决、聊天记录、司法拍卖流程明细、证人证言、当事人陈述等在卷予以证实。本院认为，杨佳佳与段东方之间并未签订书面的合同，本案涉及标的物原为登记在杨佳佳名下即巴城镇环湖佳苑XX号楼XXX室（含车库两间，位于XX号楼XX室和XX，位于**楼**和**系通过与袁永安、陶红年签订房屋买卖协议取得，通过段东方及杨佳佳的陈述可知杨佳佳并非实际购买方，实际购买方为段东方，但是段东方与原出售方之间是否存在真实的购买意思表示，可从以下几点进行分析：首先袁永安等曾起诉涉案房屋现居住人请求搬出，但是生效判决已否定袁永安取得涉案房屋方式，不产生物权转移的效力；其次涉案房屋的售价与之前袁永安提供的《存量房买卖合同》载明的价格低10余万元，中介王淼亦陈述低于市场价来看，涉案房屋价款明显偏低；再次，从购房款支付以及贷款金额还有段东方陈述房屋买卖洽谈上来看，与一般购房支付、购房流程形式不符，先有段东方陈述的代为支付15万元及贷款3.5万元，通过购房贷款支付袁永安38.5万后袁永安又返还了18.5万元给段东方，剩余款项是否全额支付，段东方并非提供充分的证据证明；最后，杨佳佳或段东方并未居住在涉案房屋内，其在购买时知晓涉案房屋内居住的系袁永安的上一任出售方。综上，因原出售方袁永安取得涉案房产违反了法律规定，根据生效法律文书认定其不享有涉案房屋所有权，其将房屋进行出售属于无权处分，另段东方亦非善意购买方，不符合法律关于善意第三人取得规定，故不产生物权转移的效力，代持方杨佳佳不能享有涉案房屋登记权益，段东方主张涉案房屋拍卖款确认归其所有，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告段东方的诉讼请求。案件受理费8050元，保全费2770元，合计10820元由原告段东方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  倪 琴人民陪审员  刘兴森二〇二〇年三月二十七日书 记 员  张俊宇