河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初113号 原告（反诉被告）：辛集市供销商城，住所地辛集市建设街2号。 法定代表人：赵建锁，该商城经理。 委托诉讼代理人：尹翠，河北海洲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沧州聚梵翼市场管理有限公司，住所地沧州市运河区南门步行街C座115铺。 法定代表人：张娟，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈伟，河北衡泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）辛集市供销商城（以下简称供销商城）与被告（反诉原告）沧州聚梵翼市场管理有限公司（以下简称聚梵翼公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告供销商城的委托诉讼代理人尹翠、被告聚梵翼公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告供销商城向本院提出诉讼请求：1．依法确认供销商城与聚梵翼公司于2019年5月24日签订的《辛集市供销商城、沧州聚梵翼市场管理有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》）已解除；2．依法判决聚梵翼公司给付供销商城租金150万元以及逾期利息等费用；3．诉讼费用由聚梵翼公司承担。事实和理由：2019年5月24日，供销商城与聚梵翼公司就位于辛集市的辛集市供销商城签订了《租赁合同》，该合同约定，租期自2019年7月1日起至2029年6月30日止，第1年的租金为300万元，并给付合同履行保证金50万元。签订该《租赁合同》时聚梵翼公司已预交保证金25万元，剩余保证金25万元及租金，聚梵翼公司应当按照《租赁合同》第3.1款约定，于2019年6月13日将剩余保证金25万元补齐，2019年6月15日前交付第1年总租金50%合计150万元，2019年9月30日交付其余50%租金150万元。到期后聚梵翼公司均未按期履行，经供销商城催要，仍不支付。2019年11月6日，供销商城依据《租赁合同》第12.3.1项聚梵翼公司拖欠任何一项应付的费用超过三十日供销商城有权解除合同的约定，向聚梵翼公司发出书面《解除租赁合同通知书》，并告知聚梵翼公司接到通知书之日起三日内到供销商城办理解除合同之后事宜，但是聚梵翼公司置之不理，故诉至法院。 被告聚梵翼公司辩称，1．双方签订的《租赁合同》系双务租赁合同，合同中明确约定供销商城在合同期开始前60日内为聚梵翼公司办理商城移交手续，很显然供销商城负有先履行义务，即先行交付租赁标的物，而截至聚梵翼公司交付第一笔费用时供销商城仍未能向聚梵翼公司顺利交付标的物，故聚梵翼公司在此种情形下依照合同约定，有权终止合同义务。此外，供销商城与标的物内众多商户并未终止合同，该众多商户之前与供销商城签订的租赁合同仍在履行中，商户阻止聚梵翼公司进场经营，因此，供销商城对于涉案合同不能履行负有重大过错责任。2．退一步讲，合同约定的履行顺序存在交叉，即便不适用供销商城负有先履行义务，那么根据《合同法》第66条之规定，双务合同双方当事人同时负有履行义务的时候，一方当事人在对方履行之前或者履行不符合约定之前，有权拒绝其相应的履行要求。因此，无论是先履行抗辩权还是同时履行抗辩权，聚梵翼公司在供销商城不能按时交付租赁合同标的物的情况下，有权依照法律规定行使抗辩权，终止合同履行。聚梵翼公司行使法律赋予的权利，不属于违约范畴。3．根据法律规定，违约金应以实际损失为准，如果关于违约金的约定高于实际损失的，应按实际损失进行调整，原告主张的违约金过高，应予调整。请法院依法驳回供销商城的诉讼请求。 聚梵翼公司向本院提出反诉请求：1．依法判令供销商城返还聚梵翼公司已支付的保证金25万元；2．依法判令供销商城向聚梵翼公司支付150万元违约金；3．本诉及反诉费均由供销商城承担。事实和理由：2019年5月24日，聚梵翼公司与供销商城就位于辛集市的辛集市供销商城签订了《租赁合同》，合同明确约定，供销商城应当于租期开始前60日内向聚梵翼公司交付租赁合同标的物，并明确约定如因供销商城原因致使聚梵翼公司延期进场的，起租日期和租期均应相应顺延，超过60日的，聚梵翼公司有权单方解除合同，供销商城承担违约赔偿责任。合同签订后，聚梵翼公司依约交纳保证金25万元，但至公司依照合同约定交纳第二笔保证金之日，供销商城仍未向公司交付标的物，遂双方积极沟通要求供销商城尽快交付标的物，但供销商城以种种理由予以推脱，聚梵翼公司在对方不能履行交付义务的情况下，只得无奈暂停合同的履行，并一直与对方积极沟通磋商履行事宜，孰料，在聚梵翼公司等待对方就合同如何继续履行回馈信息之际，供销商城竟然恶意提起诉讼，并申请法院查封聚梵翼公司的银行存款，显然在供销商城未履行交付义务的情况下，要求聚梵翼公司支付未实际租用标的物的租金系显失公平的违法行为。租赁合同无法继续履行系供销商城的违约行为所致，因此，提起反诉。 供销商城针对反诉辩称，聚梵翼公司所提的反诉事实与事实不符，其反诉理由不成立，应当依法驳回其反诉请求。聚梵翼公司反诉称合同签订后其依约向供销商城交纳保证金25万元，这个事实不正确，25万元是合同签订前交纳。聚梵翼公司没有向供销商城催着交付合同标的物，反而是供销商城多次催促其进场，催促其交纳应当交付的保证金及租金，供销商城不存在违约情况。 本院经审理认定事实如下：2019年5月24日，供销商城作为甲方、聚梵翼公司作为乙方、知缶企业孵化器河北有限公司作为丙方三方就位于辛集市的辛集市份《租赁合同》，主要条款如下：甲方是位于辛集市辛集市供销商城的产权所有权人，乙方通过公开投标取得甲方该商城的经营权。现甲、乙双方就该商城租赁有关事宜达成如下合同。一、1.1商城的位置、面积：商城位于辛集市辛集市供销商城；商城的建筑面积约12000平方米（一、二、三楼，四楼库房1000平方米）。1.2商城的用途：承租商城用于经营：服装百货零售、生鲜果蔬零售、儿童娱乐、影视放映、餐饮美食等。二、租期：自2019年7月1日起至2029年6月30日止，租期拾年。三、租金。3.1第1年：租金为300万元，合同履行保证金50万元。乙方预交部分保证金25万元（含原投标金5万元，已转为保证金），签订合同，合同生效。其余25万元乙方于6月13日补齐。乙方于2019年6月15日前交付甲方总租金50%，合计150万元，其余50%租金150万元于2019年9月30日交付甲方。第2、3、4年租金每年为315万元，第5、6、7年租金每年为330.75万元，第8、9、10年租金每年为347.3万元。自合同第二年起，每年租金分两次交纳，分别为每年3月31日和9月30日。3.2支付方式：乙方可以现金、银行转账支票或银行汇款的方式向甲方支付租金。四、物业管理。4.1物业设施：包括：中央空调、地暖、货梯（两部）、滚梯、观光梯（一部）、顶楼车棚、净水系统、收银系统等。4.2超市货架（原采购值22万）、儿童乐园（原采购值15万），另行协商确定乙方是否接收及接收条件，并另行签订补充协议或固定资产转让协议，届时清点数量型号，甲方提供原始采购发票等文件。4.3人员配置及物业：相关电力、消防、业务、后勤等在岗人员乙方接收，提供相应的工资报酬。不适应岗位要求的人员，退回甲方。五、保证金。5.2保证金的扣除：5.2.1如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣除全部或部分保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。5.2.2如乙方违反本合同约定任何条款，甲方可分别扣除全部或部分租金保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应补足实际损失。5.2.3因乙方违反安全生产及经营管理等相关制度造成损失的，甲方有权扣除全部或部分保证金。乙方出售的商品质量不符合国家规定或有降低商城声誉时，甲方有权直接从保证金中向消费者支付退货款和赔偿款。5.3本合同终止后，若乙方已完全履行本合同项下义务或在甲方直接折抵乙方未付的租金、物业管理费、违约金等应付款项后，甲方应在乙方归还甲方商城后三十日内将保证金无息退还给乙方。六、滞纳金：乙方拖欠租金、水电暖、通讯设施费用及保证金等应当向甲方支付任何费用，每日应按拖欠费用万分之五向甲方缴纳滞纳金，从应付日至实际全部清偿之日止。八、进场移交。8.1甲、乙双方应在租期开始前60日内办理商城移交手续。8.2甲、乙双方在移交时应给予确认。8.3如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延。超过60日的，乙方有权单方面解除合同，甲方承担相应违约赔偿责任。十二、提前解除。12.1本合同生效后，除本合同另有约定外，不得提前解除。12.2乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交租金外，还应承担下述违约责任：12.2.1如乙方在本合同生效后终止本合同的，乙方应向甲方付足六个月的租金，保证金甲方将不予退还。12.2.2如乙方终止合同距合同期满之日不足三个月的，剩余期间的租金作为违约金，保证金将不予退还。12.3下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：12.3.1乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过三十日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。12.3.2乙方未经甲方同意对所租房间或商场其他部位进行装修、改建或其他破坏行为。12.4甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的，乙方应向甲方付足六个月的租金作为违约金，保证金不予退还。12.5因甲方违约致使本合同解除，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、水电费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息），甲方还应向乙方支付相当于六个月租金的违约金，造成乙方损失的全部由甲方赔偿，其中包括但不限于装修、设备、人员、对第三方的违约赔偿、停业损失等，该部分赔偿不得援引不可抗力、国家政策、甲方自身调整等为理由规避赔偿责任。十五、丙方关系。15.1丙方负责协助甲乙双方交接手续，以及现有商户合同终止等相关事项，以便于乙方及时顺利进场运营。15.2甲方与丙方经平等自愿协商，解除双方于2018年5月23日签订的《合作协议》。确认双方之间不存在任何争议和纠纷，互不追究任何责任，甲乙丙三方对此均无异议。甲乙双方合作出现解除、终止等任何问题，不影响此条内容有效。甲乙双方对此合同的履行，与丙方无关。合同签订前一日即2019年5月23日聚梵翼公司预交保证金20万元，再加上之前交纳的投标金5万元转为保证金，聚梵翼公司签订租赁合同前共预交保证金25万元。聚梵翼公司未按合同约定于2019年6月13日前补齐剩余保证金25万元，未按合同约定于2019年6月15日前交付供销商城第一年总租金的50%即150万元，未按合同约定于2019年9月30日交付其余50%租金150万元。 2019年11月8日，供销商城向聚梵翼公司发出书面《解除租赁合同通知书》：“关于贵公司和我公司于2019年5月24日签订的《辛集市供销商城、沧州聚梵翼市场管理有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》），根据《租赁合同》第三条第3.1款约定，贵公司应于2019年6月13日将剩余保证金25万元（贰拾伍万元）补齐、2019年6月15日前交付我公司第1年总租金50%合计150万元（壹佰伍拾万元整），2019年9月30日交付其他50%租金150万元（壹佰伍拾万元整），但贵公司至今未按合同约定向我公司履行给付上述款项。现上述款项给付期限已过数月，我公司供销商城职工对贵公司不能履行合同义务，表示强烈不满，意见极大。我公司已经无法做好安抚工作，鉴于贵公司已不能继续履行合同义务，严重违反合同约定，经我公司研究决定，解除该《租赁合同》。同时，告知贵公司在接到本通知之日起三日内到我公司办理相关解除合同之后事宜，逾期产生的法律后果均由贵公司承担。”11月10日聚梵翼公司收到通知书。 诉讼中，聚梵翼公司主张因供销商城的原因导致商城不能交接，但聚梵翼公司未提供相关证据，对其主张的事实，本院不予认定。 本院认为，2019年5月24日，供销商城、聚梵翼公司、知缶企业孵化器河北有限公司三方签订《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护。《租赁合同》明确了约定聚梵翼公司交付剩余保证金及第一年第一次租金的日期分别为6月13日、6月15日前，商城的移交手续在租期开始（7月1日）前60日内办理，并未约定先办理移交手续再支付保证金及第一次租金，故聚梵翼公司未按约定日期支付剩余保证金及第一次租金违反了合同约定。合同约定第一年第二次租金的支付日期为2019年9月30日，同时约定“如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延”，诉讼中，聚梵翼公司主张因供销商城的原因导致未能向聚梵翼公司顺利交付标的物，但聚梵翼公司未提交相应证据，而且聚梵翼公司于2019年11月10日收到供销商城的解除合同通知后至供销商城提起诉讼前，没有证据证明聚梵翼公司对供销商城主张的事实提出过异议，故聚梵翼公司未于2019年9月30日支付第一年第二次应支付的租金，违反了合同约定，且无正当理由。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案合同约定“乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过三十日”，供销商城（甲方）有权解除合同，合同履行中，聚梵翼公司未按约定日期支付剩余保证金及租金，且未支付日期均超过三十日，供销商城有权解除《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三第第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”供销商城解除《租赁合同》，书面通知了聚梵翼公司，聚梵翼公司于2019年11月10日收到了书面通知，供销商城请求确认《租赁合同》已经解除，本院予以支持。 《租赁合同》第5.2.1项约定：“如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣除全部或部分保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。”第5.2.2项约定：“如乙方违反本合同约定任何条款，甲方可分别扣除全部或部分租金保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应补足实际损失。”第12.3.1项约定：“乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过三十日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金”，同时第12.4款约定：“甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的，乙方应向甲方付足六个月的租金作为违约金，保证金不予退还。”因《租赁合同》中上述条款约定的保证金及违约问题存在冲突，供销商城的损失主要为租金损失，结合双方的约定及聚梵翼公司要求调整过高违约金的主张，本院对供销商城要求聚梵翼公司给付六个月租金的请求予以支持。聚梵翼公司已经预交的25万元保证金，冲抵租金，即聚梵翼公司应再给付原告租金125万元。供销商城主张的其他损失，本院不予支持。 聚梵翼公司反诉要求供销商城返还已支付的保证金25万元，并向聚梵翼公司支付150万元违约金，因没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、《辛集市供销商城、沧州聚梵翼市场管理有限公司租赁合同》已于2019年11月10日解除。 二、本判决生效后五日内，被告沧州聚梵翼市场管理有限公司给付原告辛集市供销商城租金125万元。 三、驳回原告辛集市供销商城的其他诉讼请求。 四、驳回被告沧州聚梵翼市场管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，减半收取计9150元，保全费5000元，反诉费10275元，合计24425元，由被告沧州聚梵翼市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  刘朝阳 二〇二〇年三月三十一日 法官助理刘乐文 书记员张贝 ——