广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2654号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行，住所地：云浮市市区兴云中路**。负责人：易新平，该分行行长。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。被告：张帅，男，汉族，1989年6月29日出生，住湖北省天门市。被告：云浮市华地投资有限公司，住所地：云浮市市区府前路大坎村委路段（即蓝峡谷体育休闲会所处）。法定代表人：王茂云。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建行云浮市分行”）诉被告张帅、云浮市华地投资有限公司（以下简称“华地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法由审判员林燕适用简易程序独任审理，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告建行云浮市分行的委托诉讼代理人赵飞燕及被告张帅到庭参加了诉讼，被告华地公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、借贷双方当事人：贷款人原告建行云浮市分行，借款人被告张帅。二、借款合同签订时间：2016年11月9日，借贷双方签订编号为2016-1050《个人住房（商业用房）借款合同》。三、借款合同的主要内容：借款本金为420000元；借款期限为360个月（即2016年11月23日起至2046年11月23日）；借款人应将借款用于购置坐落于云浮市云安区XXX房；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方法为：采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月22日归还本金金额为1166.67元及当月利息；对于本合同项下的借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为权属人张帅的坐落于云浮市云安区XXX房；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2016年11月9日至2048年11月23日）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。四、抵押登记情况：涉案抵押财产于2017年11月30日办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为粤（2017）云浮云安不动产证明第XXX号。该房屋至今未办理正式抵押登记手续。五、保证担保情况：2015年12月7日，原告建行云浮市分行（乙方）与被告华地公司（甲方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》[编号：（2015）045号]，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并销售的座落于云浮市云安区都杨镇云祥大道23号的经批准命名为“云浮印象·中式大院（一期）”的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目高层住房、低层住房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务，包括向申请商业性住房贷款的借款人提供阶段性放款服务。在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及预告抵押登记后放款)，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方保证责任的范围包括:（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等)；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其它有关费用（评估费、差旅费等)。甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方上述有关款项；同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。本协议的合作期限为5年，从本协议生效之日起计算。六、用款情况：2016年11月23日，原告建行云浮市分行按约定将420000元划入被告张帅的指定账户（即被告华地公司的银行账户）。七、还款情况：被告张帅从2019年4月22日开始逾期还款，原告于2019年4月28日至2019年7月24日期间，从被告华地公司的账户中扣划贷款本息4笔，于2019年6月23日在被告张帅的账户上扣划1笔贷款罚息为0.04元，至此，被告张帅尚欠原告贷款本金382666.56元；原告起诉后，于2019年8月27日从被告华地公司的账户上扣划贷款本息1笔，其中本金为1166.67元、利息为1406.30元；于2019年10月25日从被告张帅的账户上扣划贷款利息0.21元，至此，被告张帅尚欠原告借款本金381499.89元，利息已付清至2019年8月21日。八、需要说明的其他事项：2018年6月1日，原告委托广东百誉律师事务所进行诉讼代理，并签订《委托代理协议》，该所指派赵飞燕、卢远两名律师担任本案的诉讼代理人。《委托代理协议》第三条约定：乙方诉讼代理实行部分风险代理付费，甲方根据乙方的工作成效支付约定的诉讼代理费……。原告确认已支付前期律师费688.80元。九、原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告张帅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2016-1050）；2、判令被告张帅向原告归还借款本金382666.56元及利息（利息从逾期之日起以382666.56元为本金，按在基准利率水平上下调10%的基础上再上浮50%的标准计算至还清日止，如有基准利率调整，则贷款利率于每年1月1日调整一次）；3、判令被告张帅向原告支付为实现债权而支出的律师费26133元；4、判令被告华地公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；5、判令原告对被告张帅提供的位于云浮市云安区XXX房【证号：粤（2017）云浮云安不动产证明第XXX号】的抵押物的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权；6、本案的一切诉讼费用均由两被告承担。庭审中，原告明确利息的计算：至2019年12月21日止，尚欠利息5582.11元、罚息86.13元，从2019年12月22日起按合同约定的利率及计息方式计算至还清日止。十、被告的答辩意见：（一）被告张帅辩称：2016年,答辩人向华地公司购买了云浮新区中式大院20栋2单元1403号商品房，合同编号为2016102483，房款总金额600000元的精装房，首付款为180000元，其中答辩人支付了11140元，剩下的由开发商垫付了170000元。开发商约定的交房时间为2016年12月30日，后于2017年3月10日答辩人与开发商签订关于改变房屋装修水平的补充协议，至今为止答辩人的房屋还是毛胚房。2016年10月9日，答辩人和中国建设银行签订了借款合同，借款金额为420000元，借款期限为360个月，受开发商的指引与中国建设银行形成了债权债务关系。由于答辩人是外地人，没有在云浮市本地工作，购房主要是因为开发商与第三方支付平台云付通宣传购房款金额可以全部返还，并通过媒体广告宣传一万元可以购房，诱导答辩人购买洋房或者别墅。答辩人注册了第三方云付通APP购买了430000元的房子，并转为云币每天按万分之五的金额返还到账户上用于偿还建设银行借款月供，该返还方式持续到2018年10月，此后停止返还造成了答辩人没有资金来源继续供楼。这种所谓的“一万元”买房是开发商的营销套路，是一种违法违规的销售行为，用诱导欺骗的手段快速回笼430000元的资金，利用答辩人优良的征信报告骗取银行贷款嫁祸于答辩人。答辩人请求：1、因这个购房方式属于不合法的买卖，答辩人不同意建设银行解除合同，不同意拍卖；2、如果法院判令解除合同，答辩人在云浮市所购房的一切债务全部由华地公司承担。（二）被告华地公司没有提出答辩意见。裁判理由与结果本院认为，本案是金融借款合同纠纷。各方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》是其真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人应严格按约定履行自己的义务。本案中，原告建行云浮市分行已按约定为被告张帅提供贷款420000元，但被告张帅从2019年4月22日起未按约定归还借款本金及利息，已违反了合同约定，构成违约，原告建行云浮市分行有权依照《个人住房（商业用房）借款合同》约定，解除与借款人的借贷关系并收回尚欠贷款本息。因此，原告请求解除借款合同并要求被告张帅归还尚欠借款本息，理由成立，本院予以支持。原告于起诉后在被告华地公司的账户上划扣了本金1166.67元，被告张帅实际尚欠原告本金为381499.89元。对于利息的计算，截至2019年12月21日止，尚欠利息5582.11元、罚息86.13元；从2019年12月22日起至还清日止的逾期利息，以381499.89元为本金，按照中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率水平上下调10%再上浮50%计算，利率调整日为每年的1月1日。被告张帅抗辩认为，购买涉案房屋是因为被告华地公司与第三方支付平台云付通宣传购房款可以全部返还，并通过媒体广告宣传一万元可以购房，诱导其购买，骗取银行贷款，这是一种违法违规的销售行为，不同意解除合同，否则应由被告华地公司承担所有债务。对此，由于本案是金融借款合同纠纷，是为解决原告与被告张帅之间的债权债务问题，至于被告张帅与被告华地公司之间的房屋买卖行为，属另一法律关系，双方应另循途径解决，在本案不予审理，故被告张帅的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于律师费的承担问题。被告张帅在《个人住房（商业用房）借款合同》中承诺，愿意承担未能履行义务而发生的律师费。原告委托律师参加本案诉讼，双方签订的《委托代理协议》约定，诉讼代理实行部分风险代理付费，根据工作成效支付约定的诉讼代理费。本案中，原告仅支付了前期律师费688.8元，按照上述约定，本案的实际诉讼代理费尚未最终确定，故原告请求被告支付律师费26133元，其合理部分即688.8元本院予以支持，超出部分不予采纳。关于原告是否享有优先受偿权的问题。被告张帅以坐落于云浮市云安区XXX房作抵押担保，办理了预购商品房抵押权预告登记，但该房屋至今未办理正式抵押登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”借贷双方当事人仅为上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，原告未能取得该房屋的抵押权证书，即其抵押权未设立，故原告请求对该房屋在处置时享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告华地公司对本案债务是否需承担连带清偿责任的问题。根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告华地公司对本案债务提供阶段性连带责任保证，至其办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。由于涉案房屋至今未办理正式的抵押登记手续，故被告华地公司作为本案债务的保证人，应对债务承担连带清偿责任。被告华地公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告张帅于2016年11月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2016-1050）。二、被告张帅应于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金381499.89元及利息（利息的计算方法：计至2019年12月21日止利息为5582.11元、罚息为86.13元；从2019年12月22日起至还清款日止的逾期利息，以381499.89元为本金，按照中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率水平上下调10%再上浮50%计算，利率调整日为每年的1月1日）给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。三、被告张帅应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付律师代理费688.8元给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。四、被告云浮市华地投资有限公司对上述第二、三项判决确定的给付义务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7432元，适用简易程序减半收取3716元（该款原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行已预交），由原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行负担241元，被告张帅、云浮市华地投资有限公司负担3475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 林 燕二〇二〇年三月十日书记员 何昀霖附本判决相关适用法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。