广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初4134号原告：清远市清新区***********民小组，住所地：清远市清新区*************民小组。负责人：张文。委托代理人：刘东华、邓宝儿，分别为广东法行律师事务所律师、实习律师。被告：清远市****农业有限公司，住所地：清远市清新区三坑镇葵背管理区********。法定代表人：张某1。委托代理人：林辉、郭绮文，均为广东明典律师事务所律师。第三人：中人科（广州）生态农业科技有限公司，住所地：广州市越秀区********、113、115号夹层06房。法定代表人：汪某1。原告清远市清新区***********民小组（以下简称“岗仔村小组”）诉被告清远市****农业有限公司（以下简称“四海芳园公司”）、第三人中人科（广州）生态农业科技有限公司（以下简称“中人科公司”）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易转普通程序，并于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告岗仔村小组负责人张文及其委托代理人刘东华、邓宝儿，被告四海芳园公司法定代表人张某1及其委托代理人林辉、郭绮文到庭参加诉讼；被告中人科公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岗仔村小组向本院提出诉求：一、确认原告与被告四海芳园公司于2017年2月28日签订的《土地出租合同》已经终止；二、判令被告四海公司立即搬离涉案土地以及向原告支付占用费至其搬离之日止，暂计至2019年8月30日的占用费为147966元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年2月28日与被告四海芳园公司签订了一份《土地出租合同》，合同约定原告将位于后竹林公路为中心，东至晒布岗、铺仔村的田地以历史性的界线为止，南至本村背竹林后的新规划公路，西从本村岗腰水泥路面以北至本村的自留山山脚，即俗称坑坝，北至本村田地与企调村的田地历史以来确认的界线为四至范围，租赁的土地面积总面积240.64亩发包给被告四海芳园公司。但在签订合同后，被告四海芳园公司并没有按照约定向原告支付合同保证金10万及租金，因被告四海芳园公司无力支付租金，因此，原告与被告四海芳园公司于2017年2月28日签订的《土地出租合同》已经终止。后原告与第三人中人科公司于2018年1月11日签订《土地租赁协议》，涉案土地由第三人中人科公司承租。由于经济原因，第三人中人科公司支付了第一年的租金后再没有交纳租金，原告与第三人中人科公司于2019年4月20日签订了一份《解除土地租赁协议确认书》，双方同意解除于2018年1月11日所签订的《土地租赁协议》。在解除该协议后，原告去收回涉案的土地，但被告四海芳园公司却一直侵占涉案土地，被告四海芳园公司的行为已严重侵犯了原告的合法权益，亦导致了原告的土地不能出租致原告存在损失。综上，特向法院提起诉讼，诉求如前所述。原告岗仔村小组在诉讼中向本院提交如下证据：证据一、《证明》、身份证复印件、工商信息，证明原告法定代表人身份证明，被告诉讼主体资格；证据二、《清远市清新区*********民小组户代表大会决议》、《证明》、照片，证明召开了村民小组户代表会议，岗仔村村小组现有户籍人口数为**，会议符合法律规定有超过三分之二的户代表参加会议，所作的决定经到会人员过半数决定；证据三、《土地出租合同》编号：20170228，证明原告与被告四海芳园公司签订的《土地出租合同》约定双方的权利义务，被告没有按照约定向原告支付合同保证金10万元及租金，双方签订的合同已经终止，被告无权侵占原告的场地，应立即搬离涉案场地并支付土地占用费；证据四、《土地租赁协议》、《解除土地租赁协议确认书》，证明原告与第三人中人科公司签订的《土地租赁协议》已经解除。庭后，原告补充提交如下证据：微信截图，证明原告已明确向被告表示其支付的款项是2019年1月至12月的土地占用费，但被告却在银行汇款单据上单方意思表示为“地租”。被告四海芳园公司书面答辩称：一、四海芳园公司与岗仔村间的《土地出租合同》并未终止。（一）、岗仔村从未对《土地出租合同》提出过异议。2017年，经村民小组会议决定，岗仔村将其集体所有的240.64亩地发包给四海芳园公司经营，并由双方签订《土地出租合同》，在岗仔村未对《土地出租合同》提出异议的前提下，双方应受合同约束并履行义务。（二）、《土地租赁协议》实为转租协议。2017年12月22日，四海芳园公司股东张某1、梁贻明、张伟锋（乙方）与中人科公司（甲方）签订《合同协议》，约定双方在诉争土地上合作经营。2018年1月11日，经岗仔村同意，四海芳园公司将讼争土地转租给中人科公司，并由中人科公司与岗仔村签订《土地租赁协议》，四海芳园公司法定代表人备注“本人已阅读本转租协议，对甲方与乙方直接对接没有异议。”上述《土地租赁协议》及张某1的备注表明《土地租赁协议》实质为转租协议，只是租金由中人科公司直接向岗仔村支付。（三）、岗仔村知悉四海芳园公司与中人科公司的合作关系，且以四海芳园公司为履约主体。2019年1月17日，岗仔村向四海芳园公司及中人科公司发出《租赁合同解除告知书》，要求租户四海芳园公司及中人科公司发生《租赁合同解除告知书》，要求租户缴纳租金，该《租赁合同解除告知书》表明岗仔村知道并认可四海芳园公司及中人科公司共同经营讼争主体，并以四海芳园公司及中人科公司作为土地租赁合同的履约主体，收到《告知书》后，四海芳园公司即于2019年2月28日缴纳了2019年度的承包费用，《土地租赁合同》应继续履行。二、四海芳园公司的合法权益应受保护。中人科公司于2018年1月11日即与岗仔村签订了《土地租赁协议》，而岗仔村直至起诉之日仍主张四海芳园公司一直“侵占涉案土地”，证明讼争公司一直由四海芳园公司及中人科使用，否则，中人科公司在签订《解除土地租赁协议确认书》前不可能不对四海芳园公司占有使用该土地提出异议。而岗仔村部分人假借少数服从多数强迫四海芳园公司放弃土地承包经营权，违反了《合同法》等相关规定。庭后，被告补充如下证据：广东农村信用社现金缴款单，证明被告忆缴清涉案土地2017年度土地承包款。被告四海芳园公司在诉讼中向本院提交如下证据：证据一、《合作协议书》，证明被告与第三人达成合作意向，共同利用涉案土地开发经营。证据二、《租赁合同解除告知书》、中国农业银行专户汇款业务凭证，证明原告曾向被告及第三人发出《租赁合同解除告知书》，要求被告及第三人及时缴纳租金，被告收到原告发出的《租赁合同解除告知书》后，随即将土地租金转入被告账户。证据三、结算业务申请书、微信聊天记录截图，证明《土地出租合同》已实际履行；庭审后，被告补充提交如下证据：广东农村信用社现金缴款单，证明被告已缴清涉案土地的2017年土地承包款。第三人中人科公司无答辩及提交证据。经审理查明：2017年2月28日，原告作为甲方与被告四海芳园公司作为乙方签订《土地出租合同》一份，约定由甲方将其位于清远市清新区*******************，东至晒布岗、铺仔村的田地以历史性的界线为止，南至本村背竹林后的新规划公路，西从本村岗腰水泥路面以北至本村的自留山山脚，即俗称坑坝，北至本村田地与企调村的田地历史以来确认的界线为四至范围的土地（面积约240.64亩）发包给被告四海芳园公司承包经营，租赁期三十年，即自2017年2月28日起至2046年2月28日止，租金标准为295932元/年，并在每年的12月31日前交纳下一年的租金；另双方乙方向甲方交纳100000元的合同保证金，该款由甲方在合同期满后退回给乙方；另双方还约定乙方拖欠租金三个月以上甲方有权终止合同。另合同签订前，被告四海芳园公司于2017年2月13日已向原告交纳了2017年度租金294750元，但没有交纳合同保证金100000元。2017年12月22日，第三人作为甲方与被告股东张某1、梁贻明、张伟锋签订《合作协议书》，约定被告四海芳园公司作为目标公司并由甲方收购该公司股东张某1、梁贻明、张伟峰三人所持有的该公司名下的全部股份，甲方收购上述三人股份后，目标公司即被告纳入甲方集团经营体系管理，另外由上述三人另外成立一间有限合伙企业，该合伙企业占目标公司即被告四海芳园公司的20%股份。2018年1月11日，原告作为甲方与第三人作为乙方签订《土地租赁协议》，约定由甲方将其位于清远市清新区*******************，东至晒布岗、铺仔村的田地以历史性的界线为止，南至本村背竹林后的新规划公路，西从本村岗腰水泥路面以北至本村的自留山山脚，即俗称坑坝，北至本村田地与企调村的田地历史以来确认的界线为四至范围的土地（面积约240亩）发包给被告第三人承包经营，租赁期三十年，即自2017年2月28日起至2046年2月28日止，租金标准为295932元/年，并在每年的12月31日前交纳下一年的租金；另双方乙方向甲方交纳100000元的合同保证金。另被告四海芳园法定代表人张某1在该合同中注明“本人已阅读本转租协议，对甲方与乙方直接对接没有异议”。上述合同签订后，第三人以其自身名义向原告缴交了2018年度即2018年2月28日至2019年2月28日期间的租金295932元，并向原告交付合同保证金100000元。2019年1月17日，原告共同向第三人及被告书面发出《租赁合同解除合同书》，内容如下（节选）：“贵公司于2018年1月11日与我村经济合作社签订的土地租赁合同。根据合同约定，租金必须在2018年12月31日将2019年度租金缴纳，现在已经超过约定时间，请贵公司收到告知书后，速派人到我经济社缴纳租金或办理终止租赁合同的相关手续…”。2019年2月28日，被告四海芳园公司法定代表人张某1以个人名义向原告转账280000元（附言：租地款），但该款被原告拒收并退回给张某1。2019年4月20日，原告与第三人签订《解除土地租赁协议合同书》，约定解除双方于2018年1月11日所签订的《土地租赁协议》，第三人所交纳的合同保证金100000元作为违约金直接补偿给原告。之后，原告要求被告四海芳园公司交还涉案承包地，但由于被告四海芳园公司认为与原告所签订的《土地出租合同》一直处于履行状态，而原告与第三人所签订的《土地租赁协议》实际为转租协议，且涉案土地自起诉前均由被告四海芳园公司与第三人共同经营而拒绝交还，由此，引起诉讼。另查明：2019年12月11日，原告负责人张文与被告四海芳园公司法定代表人张某1在微信聊天中，要求张某1以2019年1月至12月的土地占用费名称进行转账，不能以租金名称划入账户，否则，原告无权接收；对此，张某1微信表示收到。2019年12月16日，被告四海芳园公司法定代表人张某1以个人名义向原告转账50000元，并注明款项用途为土地承包款；2020年1月2日，被告四海芳园公司法定代表人张某1向原告转账200000元，并注明款项用途为地租；2020年1月8日，被告四海芳园公司法定代表人张某1以微信转账方式向原告负责人张文支付30000元。庭审中，被告认为上述合计280000元（50000+200000+30000）应作为原告已缴清了2019年度土地租金，故其不存在拖欠原告租金或者土地占用费的问题。对此，原告表示不予认可被告所说的上述款项属于地租，并认为上述280000元中，其中50000元是被告在2019年应补偿原告的挖绿化树的土地恢复费用，其余的才是土地占用费，但由于被告一直在占用，故其要求被告支付从2019年3月1日至搬离之日止的土地占用费。诉讼中，原告并未就上述50000元提交相关证据证实属于土地恢复费用。上述事实，有原告提交的《土地出租合同》、《土地租赁协议》、《解除土地租赁协议确认书》、微信聊天记录；被告提交的《合作协议书》、《租赁合同解除通知书》、银行转账凭证及微信转账记录及庭审笔录予以证实。本院认为：本案系农村土地承包合同纠纷。综合双方陈述及举质证意见，现归纳本案争议焦点：一、原告与第三人于2018年1月11日签订的《土地租赁协议》是属于原告与第三人间建立新的承包关系抑或属于被告与第三人之间的转租关系；二、原告主张被告搬离涉案土地及支付土地占用费是否合法合理的问题。关于第一个焦点。本案中，原、被告签订的《土地出租合同》是双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，属于合法、有效。从该合同内容来看，虽然被告未按合同约定缴交合同保证金，但被告在合同签订前已缴交的2018年度租金，故此，原告以被告未缴纳保证金及租金为由主张双方签订《土地出租合同》已于2017年5月29日终止的意见，与事实不符，本院不予采纳。被告在履行合同过程中引入第三人投资，虽然被告与第三人间存在合作关系，但从被告介绍第三人与原告所签订的《土地租赁协议》内容来看，该协议由第三人与原告直接签订，合同权利义务均由原告与第三人享有、承担，而合同签订后的合同保证金及租金均以第三人名义所缴交，且被告法定代表人张某1在该协议亦确认同意由原告与第三人直接对接，可见，原告与第三人是就涉案土地重新建立了承包关系，而对被告而言，应视为其同意与原告终止原承包关系。为此，结合原告诉求及涉案合同及协议所约定的承包期限，本院依法确认原、被告于2017年2月28日所签订的《土地租赁合同》于2018年2月27日终止。至于被告认为原告与第三人签订的《土地租赁协议》属于转账协议，虽然被告法定代表人张某1在协议上写明“本人已阅读本转租协议”，但协议内容与法律所规定的转租情形并不相符，本院不予采纳。对于被告认为原告一直认为被告一直有侵占涉案土地行为，且其一直有以“地租”、“承包土地款”名义来向原告转账交款，且涉案土地亦一直有被告四海芳园公司参与使用，故双方的租地合同尚未终止，应继续履行，对此，本院认为，被告于2019年2月28日以租地款名义所交纳的款项，原告已明确拒收，且原告于2019年12月11日亦在微信明确告知被告以土地占用费名义交纳才收款，故此，被告在2019年12月至1月期间以“地租”、“承包土地款”名义转账，实质是被告自身的单方意思表示，其效力并不及于原告；另由于被告与第三人存在合作关系，在第三人承包涉案土地后，原告继续向作为介绍人的被告或第三人催收承包款或者由被告使用第三人所承包的土地的行为亦合符常理，但在原告与第三人解除协议后，若被告继续使用涉案土地，显然缺乏理据；综上，对被告的上述抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于第二个焦点，鉴于原告与第三人于2019年4月20日签订《解除土地租赁协议确认书》，且双方确认协议于签名盖章之日才终止，为此，涉案土地使用权应自2019年4月20日才应归属回原告，而被告四海芳园公司因已无权占用涉案土地使用，故其应自原告与第三人解除协议当日的第二日即2019年4月21日向原告支付土地占用费，为此，原告主张被告四海芳园公司从2019年3月1日起主张被告支付土地占用费，依据不足，本院不予支持，至于2019年2月3月1日至2019年4月20日期间的地租，依合同相对性原则，是原告与第三人之间的经济问题，与被告无关。综上，由于被告于2019年12月至1月期间共计向原告支付了280000元，而该款应视为被告向原告所支付的土地占用费性质，为此，本案应计算该款可占用涉案土地使用的时间。结合原告与第三人所约定的土地租金为295932元/年，并从2019年4月21起开始计算，故被告所交纳的280000元应可占用土地天数为345天【280000元÷（295932元/年÷365天）】，即被告从2019年4月21日起可占用涉案土地使用至2020年4月1日，为此，现原告主张被告立即搬离涉案土地及支付土地占用费至搬离之日止，与事实不符，本院不予支持。至于原告主张被告所交纳的280000元中有50000元属于被告应补偿原告其挖绿化树的土地恢复费用，因其未能提交相关证据佐证，对其意见，本院不予采纳。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告清远市清新区***********民小组与被告清远市****农业有限公司于2017年2月28日所签订的《土地出租合同》已于2018年2月27日终止；二、驳回原告清远市清新区***********民小组的其他诉讼请求。本案受理费3259.32元（原告已预交），由原告清远市清新区***********民小组负担3159.32元，被告清远市****农业有限公司负担100元。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄远雷人民陪审员  李文欢人民陪审员  曾玉连二〇二〇年二月十九日书 记 员  刘进飞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。