山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终168号 上诉人（原审原告、反诉被告）：高玉凤。 委托诉讼代理人：孙利波，山东国曜（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩永波。 被上诉人（原审被告）：韩德发。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：柏云，山东奋飞律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢金东，山东奋飞律师事务所律师。 上诉人高玉凤因与被上诉人韩永波、韩德发房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人高玉凤的委托诉讼代理人孙利波，被上诉人韩永波、韩德发的共同委托诉讼代理人柏云、谢金东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高玉凤上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持高玉凤的诉讼请求，驳回韩永波的反诉请求，或将本案发回重审；2．一、二审案件受理费均由韩永波、韩德发负担。事实与理由：一、一审认定韩永波不欠付高玉凤2013年4月至2017年11月30日的租金，属认定事实错误。1、韩永波主张通过其丈夫单辉向高玉凤现金支付租金20万元，但未提供该20万元来源的证据，也未提供高玉凤收到该20万元的证据，高玉凤对该20万元租金不予认可；2、是否支付租金及支付租金数额应由韩永波进行举证。韩永波作为支付租金的一方，记不清支付租金的数额，根据法院调取的银行账户转账明细计算支付租金数额，明显不符合常理；3、韩永波因经营不善，资金紧张，导致无法按约支付租金，高玉凤打算用韩永波的家具折抵租金，符合常理亦不违反法律法规。一审判决认定高玉凤不经营家具产品，不可能将100万元的租金全部用家具抵扣，属主观臆断。二、一审判决对2018年5月11日之后韩永波应支付租金及违约金的认定错误。1、高玉凤与武警东营支队的租赁合同于2018年5月11日解除，韩永波丧失继续占有、使用涉案房屋的权利基础，涉案房屋租赁合同无法履行，也随之解除，但合同中关于结算和清理条款仍然有效，韩永波应按房屋转租合同的约定支付租金和违约金。一审认定韩永波按高玉凤与武警东营支队房屋租赁合同约定的租金标准支付租金错误。2、韩永波不符合合同法关于不安抗辩权的行使条件，一审认定韩永波享有不安抗辩权，高玉凤无权要求其支付逾期违约金错误。3、韩永波未提交证据证明高玉凤使用房屋的面积，也未申请法院现场勘验，一审酌定韩永波使用房屋面积为租金面积的40%，并以此为标准计算韩永波应支付的租金及违约金错误。三、一审判决认定韩德发不承担支付租金及违约金责任属认定事实错误。韩永波系东营古天装饰工程有限公司（以下简称古天装饰公司）的法定代表人，其自认涉案房屋由该公司使用。韩永波、韩德发系该公司股东，该公司已于2018年6月10日申请注销，且在办理注销登记时韩永波、韩德发承诺对该公司债务承担责任。依据《公司法解释（二）》第二十条第二款规定，韩德发应对本案租金及违约金承担赔偿责任。四、一审判决高玉凤赔偿韩永波装修、品牌加盟损失及违约金，属认定事实错误。1、涉案房屋租赁期限已届满，韩永波也未提供证据证明对涉案房屋进行了装修，以及装修行为征得了出租人武警东营支队的书面同意，依据双方房屋转租合同的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，即使韩永波对涉案房屋进行了装修，装修费用也应由其自行承担。2、即使韩永波有证据证明其装修行为取得了出租人的同意，涉案房屋转租合同解除后，双方也应按公平原则分担剩余租赁期限内的装饰装修残值损失。高玉凤与武警东营支队之间租赁合同的解除系基于国家政策解除属不可抗力，故高玉凤与韩永波之间房屋转租合同的解除也是不可抗力导致的。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，双方按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值。韩永波未提交证据证明其两次装修费用及剩余租赁期内的装修残值损失，一审酌定高玉凤赔偿韩永波15万元装饰装修损失错误。3、高玉凤与武警东营支队之间租赁合同的解除属不可抗力，涉案房屋转租合同的解除也属不可抗力，一审也认定涉案房屋转租合同的解除并非高玉凤擅自解除，并非高玉凤违约行为所致，一审判令高玉凤向韩永波支付违约金错误。 韩永波辩称，一、一审认定韩永波不欠付2013年4月至2017年11月30日租金正确。韩永波与高玉凤于2013年4月9日签订房屋转租合同，后于2014年11月19日重新签订房屋转租合同对租金金额、支付时间、租赁期限及违约责任进行变更。韩永波一审所提交证据相互印证，能够证明其提交2014年11月19日房屋转租合同照片的真实性。韩永波依据2013年4月9日房屋转租合同支付了2013年4月9日至2014年4月9日的租金50万元，2014年4月10日至2014年11月28日租金241600元，依据2014年11月19日房屋转租合同支付了2015年、2016年两年租赁60万元，2017年租金30万元，不存在欠付租金的情况。二、一审对高玉凤要求韩永波支付逾期违约金的请求未予支持正确。韩永波依约支付了2018年之前的租金，不存在支付逾期违约金情形。2017年10月9日韩永波收到房屋产权人武警东营送达的收回房屋通知，武警东营支队要求韩永波终止履行租赁合同收回房屋，涉案房屋转租合同也因此解除，韩永波面临随时交回房屋的风险，韩永波享有不安抗辩权。韩永波在2017年底已经停止经营，韩永波签订涉案房屋转租合同的租赁目的已经无法实现，高玉凤要求韩永波支付逾期违约金依法不应得到支持。三、一审认定高玉凤支付韩永波装修损失赔偿及违约金正确。高玉凤将涉案房屋转租给韩永波并未取得武警东营支队的书面同意，但高玉凤在与韩永波签订的涉案房屋转租合同中明确约定转租已征得房屋出租人书面同意，韩永波基于该约定对涉案房屋进行豪华装修并支付100万元高额加盟费加盟美克家居品牌销售。高玉凤于2016年4月15日就已经得知房屋产权人武警东营可能会终止租赁合同却不告知韩永波，韩永波在不知情的情况下斥巨资装修、加盟美克家居品牌销售，所装修店面还未正式开业便不得不赔钱处置铺货产品，为此损失装修费200余万元，加盟费100万元，高玉凤应承担赔偿责任。韩永波一审提交的证据可以证明直接损失有加盟费100万元、装修费170万元、铺货费150万元。因涉案房屋已由高玉凤重新装修经营德医堂，无法进行装修损失鉴定，一审仅酌情支持韩永波15万元损失及2万元违约金。 韩德发辩称，一、涉案房屋转租合同系韩永波与高玉凤签订，在合同履行过程中也是韩永波个人名义交付租金履行合同义务，涉案房屋用于韩永波经营的美克家居家具品牌。韩德发未与高玉凤签订租赁合同，也没有履行租赁合同，不应承担相应的责任。二、涉案房屋并非用于韩德发持股的古天装饰公司使用，古天装饰公司的经营地址为东营区区，与涉案租赁房屋地址不同，古天装饰公司在经营过程中未使用涉案房屋。三、韩德发未实际参与古天装饰公司的运营，也未从中获得分红，仅仅是在设立公司时为符合设立条件挂名的股东，韩德发不应承担责任。 高玉凤向一审法院起诉请求：1．判令韩永波、韩德发向高玉凤支付拖欠租赁费1557497.17元，违约金158333.46元，共计1715830.63元；2．判令韩永波、韩德发支付自2019年8月起至实际支付之日止按月4166.67元计算的逾期付款违约金；3．案件诉讼费用由韩永波、韩德发承担。 韩永波向一审法院提出反诉请求：1．判令高玉凤赔偿装修损失等209万元，支付违约金60万元；2．反诉费用由高玉凤承担。 一审法院认定事实：2013年4月9日，高玉凤（甲方）与韩永波（乙方）签订房屋转租合同，约定甲方依法承租的坐落于东营市门口西侧独栋按房屋租赁合同的转租约定同意，甲方将上述承租房屋部分即房屋西侧转租给乙方，面积1500平方米。房屋的现有装修附属设施根据乙方需要拆除。甲方于2013年4月10日前交付房屋，租期自2013年5月1日至2018年5月1日。房屋租金为每年50万元，乙方应于每年的5月1日前交付租金，逾期支付的，每逾期一个月则乙方需按月租金的10%支付违约金。租金支付方式转账。房屋转租期间，乙方使用房屋产生的水电物业等费用由乙方承担。转租期间，乙方需装修房屋的，必须事先通知甲方，由甲方征得出租人的书面同意。在转租期间，如房屋出现房屋所有权人收回等情况，造成租赁合同被解除的，本合同也随之终止。因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按100万元支付违约金，如违约金不足抵偿乙方损失的，甲方应负责赔偿。在房屋转租期间，非本合同约定情况，甲、乙双方擅自解除本合同，违约方应按照年租金的2倍向对方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。合同签订后，韩永波对房屋进行了装修，用于经营家居用品，在房屋外墙左侧装饰“古天装饰”广告牌，在正中位置装饰“巴里巴特家居品鉴馆”广告牌。2013年4月9日韩永波通过其母亲的银行账户向高玉凤转账30万元，并由其丈夫单辉支付现金20万元。 就涉案租赁房屋，2014年11月19日，高玉凤（甲方）与韩永波（乙方）签订房屋转租合同，就上述租赁房屋约定租期自2014年12月1日至2019年11月30日止。租金为每年叁拾万元，乙方于2014年11月20日前支付第一年和第二年租金60万元，其余租金应于每年12月1日前向甲方交付。逾期支付的，每逾期一个月，则乙方需按月租金的10%支付违约金。在房屋转租期间，非本合同约定情况，甲、乙双方擅自解除本合同，违约方应按照年租金的2倍向对方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。对于降低租金的原因，韩永波陈述因自武警东营支队处得知高玉凤租赁整栋楼房（3446平方米）的年租金为65万元，韩永波租赁的房屋（1500平方米）不足整栋楼房的一半面积。2014年11月19日，韩永波向高玉凤支付2014年3月至2014年11月的租金241600元，高玉凤为韩永波出具收条，载明收到24.16万元，本次合同补偿款。2014年11月29日韩永波向高玉凤转款60万元，2017年1月9日韩永波向高玉凤转款30万元。 2017年1月1日，古天装饰公司与美克公司签订《A.R.T．家居零售特许经营合同》，支付加盟费100万元，可以抵算采购家具产品的货款以及其他非经营性费用包括但不限于装修材料、监理费、培训费用、物流费用等。2017年6月至9月份，韩永波对租赁房屋一楼进行了重新装修，将巴里巴特家居品鉴馆改为A.R.T美克家居馆。装修完成后，开始铺货销售，至9月9日已下单铺货产品总金额1499674元。美克公司将100万元抵扣了装修类费用126150元，其余全部抵扣货款。2017年10月9日，古天装饰公司向美克公司提交撤场申请，申请公司给予清样价格。2018年2月7日，美克公司向韩永波发送终止协议模板。2018年6月6日，古天装饰公司与美克公司签订《A.R.T．家居零售特许经营终止协议》，约定终止双方的特许经营合同，被特许人应拆除所有与A.R.T．相关的标识。终止协议签订之日起2个月内，系特许人给予被特许人的宽展期，在此期间被特许人应自行完成门店的存货处理，在处理存货期间，被特许人不得擅自违反特许人的价格体系。 2014年11月，东营武警支队（甲方）与东营市昌明经贸有限责任公司（乙方）（时任法人高玉凤）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方将东营区黄河路五层（鲁字第××号）房屋建筑面积3446平方米出租给乙方。租赁期限自2014年11月20日起至2019年11月20日止。租金总额325万元，年租金为65万元。乙方不得转租房屋，若确需转租必须经甲方书面同意并经甲方审核备案后实施，因不可抗力原因及国家、军队和武警部队政策法则等重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2016年4月15日，武警东营支队向东营市昌明经贸有限责任公司送达《关于全面停止对外有偿服务项目的函》，明确根据中央军委通知要求，全面停止军队和武警部队有偿服务活动，东营市昌明经贸有限责任公司租赁的东营市黄河路房屋在全面停止项目之内。要求东营市昌明经贸有限责任公司于4月22日前以书面形式反馈答复意见。2017年6月30日，武警东营支队向高玉凤送达《关于限期腾退租赁房屋的通知》，明确通知其做好房屋腾退办理准备，将于2017年6月30日之前正式收回黄河路房屋。高玉凤将消息告知了韩永波。2017年10月9日，武警东营支队向高玉凤、韩永波送达《关于限期搬离租赁房产的通知》，明确我部根据中央要求，全面停止有偿服务工作，将于2018年1月31日前收回东营区黄河路583-1号房产。2017年11月10日，武警东营支队以房屋租赁合同纠纷将东营市昌明经贸有限责任公司作为被告，将韩永波、东营区天姿足疗中心、山东广悦堂养生保健有限公司、东营区家亿友软装家具馆、古天装饰公司、东营区玉茗茶艺文玩店作为第三人诉至法院，要求解除租赁合同，返还房屋。经审理，东营市东营区人民法院作出（2017）鲁0502民初4529号民事判决书，判决解除上述《武警部队房地产租赁合同》，东营区天姿足疗中心、山东广悦堂养生保健有限公司、东营区家亿友软装家具馆、古天装饰公司、东营区玉茗茶艺文玩店作为房屋实际使用人腾空并返还房屋，东营区天姿足疗中心及其经营人高玉凤、山东广悦堂养生保健有限公司按日租金1780.82元为标准支付房屋租金。该判决于2018年5月11日生效。 2017年12月底，韩永波的家居馆停止正常营业，2018年8月14日，高玉凤与韩永波协商使用韩永波承租房屋的部分面积用来经营德医堂中医门诊部，韩永波为高玉凤腾出了部分房屋。 武警东营支队于2019年3月5日，向一审法院申请强制执行。一审法院将执行通知书和执行公告粘贴于涉案房屋大门处，限于2019年3月19日前搬出房屋。2019年3月13日，韩永波的妹妹韩永慧向一审法院递交申请书，载明已自涉案房屋中搬出。 另查明，古天装饰公司登记住所地为东营区区，法人为韩永波，韩德发为股东，营业期限自2005年6月23日，于2018年6月份注销。东营区家亿友软装家居馆，经营者为韩永慧（韩永波妹妹），经营场所为东营区黄河路万康花园门口西侧。 一审法院认为，本案的争议焦点，一是韩永波是否欠付2013年至2017年11月30日的租金；二是韩永波何时自涉案房屋搬离，韩永波应否向高玉凤支付租金及违约金；三是韩德发是否应承担责任；四是韩永波的反诉请求应否支持。 关于焦点一，高玉凤主张其与韩永波签订合同约定年租金为50万元，韩永波自2013年4月租赁房屋伊始至搬离，每年都欠付租金。韩永波抗辩称双方于2014年11月重新签订了房屋转租合同，将租金降低为年30万元，韩永波已足额支付至2017年的租金。关于2013年4月至2014年4月的租金，一审法院查明韩永波通过其母亲的银行账户向高玉凤支付30万元，韩永波主张通过其丈夫单辉向高玉凤支付现金20万元，高玉凤虽不予认可，但自2013年至2018年，韩永波照常使用租赁房屋，高玉凤没有提交向韩永波追要该部分租金的证据，分析单辉陈述的支付过程，韩永波的该抗辩主张，予以支持。关于2014年11月19日的房屋租赁合同，韩永波虽未提交合同原件，但韩永波提交的合同照片、收条照片、银行账户交易明细可以形成较完整的证据链条，且高玉凤在庭审中称因时间久远不能计算出韩永波拖欠的租金数额，高玉凤根据法院调取的银行账户转账明细计算出韩永波欠付租金数额，不符合常理。且自2013年4月至2018年8月，高玉凤没有任何向韩永波主张2013年至2017年租金的证据，直至2018年9月19日，高玉凤向韩永波丈夫单辉发短信，才开始向韩永波主张欠付租金，短信内容“古天欠的房租用家具来顶，我帮你们搬家具出的4200元也用家具来顶，你回来算算顶完的家具，其他的家具2个月时间搬走”。从内容可以看出，高玉凤要求以韩永波的家具抵租金，从常理分析，高玉凤并不经营家具产品，如果按其主张的2013至2018年8月欠付租金年100余万元，其不可能将100多万元的租金全部用家具来抵扣。故高玉凤关于韩永波欠付2013年4月至2017年11月30日租金的主张，不予支持。 关于焦点二，高玉凤提交的与韩永波丈夫单辉的短信记录及高玉凤、韩永波的陈述，可以认定至2019年1月，韩永波仍有部分家具等产品占用涉案房屋，2019年3月13日，韩永波向执行法院递交申请载明已自涉案房屋搬离，但韩永波提交的证据不能证明其在此之前已经搬离了房屋，故一审法院认定韩永波自涉案房屋搬离的时间为2019年3月12日。韩永波未支付2017年12月1日至搬离期间的租金，根据双方的合同约定及法律规定，韩永波应支付占用房屋费用。在2018年5月11日前，高玉凤、韩永波的房屋租赁合同合法有效，韩永波实际占有控制租赁房屋，应向高玉凤支付租金。根据双方于2014年签订的房屋转租合同，该期间租金应为132328.76元（161天＊30万/365天）。关于高玉凤主张的逾期支付违约金，双方合同约定支付上述租金的时间为2017年12月1日前，但武警东营支队作为所有权人于2017年10月9日向韩永波送达了收回房屋限期搬离的通知，并于2017年11月10日诉至法院要求韩永波腾退房屋，韩永波面临随时交回房屋的风险，对于该部分租金，韩永波享有不安抗辩权，高玉凤要求韩永波支付逾期违约金，不予支持。关于2018年5月12日至2019年3月12日的占用房屋费用，此时（2017）鲁0502民初4529号民事判决书已经生效，高玉凤、韩永波的合同此时已经无效，高玉凤、韩永波拒不履行生效判决确定的义务，恶意占有房屋，此时间段内，高玉凤不应因违法行为而获利，故该时间段内的房屋租金应按照高玉凤与武警东营支队房屋租赁合同约定的租金进行计算，但根据查明的事实，2018年初韩永波已经不再正常经营，2018年8月14日高玉凤、韩永波经协商，韩永波腾出部分房屋由高玉凤使用。但关于高玉凤使用的具体面积高玉凤、韩永波均未提交证据，综合分析高玉凤、韩永波的陈述，认定韩永波使用的房屋面积为租赁房屋的40%即600平方米。经计算应为138445.2元（600平方米＊209天＊65万/365天/3446平方米）+（1500平方米＊95天＊65万/365天/3446平方米）。高玉凤主张的该部分逾期支付违约金，根据高玉凤提交的证据，高玉凤于2018年9月19日要求韩永波于10月底前搬离房屋，但韩永波占用房屋至2019年3月，对高玉凤向武警东营支队交还房屋造成了一定的妨碍，且韩永波至今未向高玉凤支付2018年至2019年的房屋占有费用，故高玉凤要求的违约金，一审法院酌情予以支持15000元，超出部分，不予支持。 关于焦点三，韩德发是否应承担支付租金及违约金的责任。根据查明的事实，与高玉凤签订房屋租赁合同的是韩永波，在合同履行过程中向高玉凤支付租金均是以韩永波的个人名义，韩永波实际控制管理的古天装饰公司与东营区家亿友软装家居馆均使用过该涉案房屋，韩永波租赁涉案房屋并不是用于经营古天装饰公司，在2013年至2014年古天装饰公司也另有其他的经营地点。故高玉凤要求韩德发作为古天装饰公司的股东承担支付租金及违约金的责任，不予支持。 关于焦点四，韩永波反诉要求高玉凤赔偿装修、品牌加盟损失并支付违约金。根据查明的事实，韩永波于2013年对涉案房屋进行了装修，于2016年对房屋一楼进行了装修。韩永波提交的证据，不能证明2013年的装修费用。根据韩永波与美克公司的合同及来往邮件，韩永波支付的100万元加盟费抵顶了装修类费用126150元其余全部抵顶了货款。韩永波关于损失100万元加盟费的主张，不予支持。关于2016年的装修，韩永波提交的证据仅能证明向美克公司支付装修类费用126150元，其余费用无法证明。根据查明的事实，韩永波自2018年1月起不再正常经营，但仍然占用租赁房屋至2019年3月且期间仍在宣传销售家具，结合证人证言及高玉凤、韩永波的陈述，韩永波停止经营是由于投资经营不善和武警东营支队要求提前收回房屋双重原因导致，韩永波关于仅是因为武警东营支队要求提前收回房屋导致无法继续经营的主张，不予支持。高玉凤与武警东营支队签订的房屋租赁合同明确约定，房屋转租需要征得出租方的书面同意，因国家、军队和武警部队政策法则等重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任。但高玉凤将涉案房屋转租给韩永波，并未取得武警东营支队的书面同意，也未告知韩永波武警东营支队因政策调整可能会提前收回房屋且不承担任何赔偿责任。高玉凤于2016年4月15日收到了武警东营支队的《关于全面停止对外有偿服务项目的函》，明知国家政策发生了重大调整，根据合同约定武警东营支队极大可能将提前收回房屋，但高玉凤并未将该情况告知韩永波。韩永波在不知情的情况下作出加盟美克家居品牌的投资决定并支出加盟费、重新装修费用，对于韩永波装修成本无法收回，经营受损，高玉凤应承担赔偿责任。但根据韩永波陈述，其于2014年与高玉凤签订房屋租赁合同时，已经从武警东营支队处得知高玉凤、韩永波的租赁合同并不被武警东营支队认可，对于高玉凤与武警东营支队的合同内容有一定的了解，且其提交的2014年合同照片显示的创建时间为2017年7月20日，根据其陈述的将合同交予高玉凤的过程，至少在此时其已经知道武警东营支队要提前收回房屋，但韩永波仍然继续装修、铺货，没有及时采取止损措施，对其损失的扩大应承担责任。故韩永波反诉要求的损失赔偿，分析韩永波的两次装修、经营损失及双方的过错程度，酌情支持15万元。韩永波要求高玉凤支付违约金60万元，高玉凤对于双方合同解除具有重大责任，但并非是高玉凤擅自解除，且韩永波已经诉请损失赔偿，考虑到违约金具有一定的惩罚性质，韩永波要求的违约金，予以支持2万元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、韩永波于判决生效之日起十日内支付高玉凤房屋占用费用270773.96元、违约金15000元；二、高玉凤于判决生效之日起十日内支付韩永波赔偿款15万元、违约金2万元；三、驳回高玉凤的其他诉讼请求；四、驳回韩永波的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20242.48元，减半收取计10121.24元，由高玉凤负担8502.24元，由韩永波负担1619元。反诉受理费14160元，由韩永波负担13310元，由高玉凤负担850元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明，高玉凤曾于2019年7月10日向东营区人民法院提起诉讼要求韩永波、韩德发支付租金1330136.04元、违约金158333.46元，案号为（2019）鲁0502民初3755号，因高玉凤未在规定期限内缴纳诉讼费用，该案按撤诉处理。高玉凤在本案起诉状中主张韩永波拖欠租金为1197497.17元、违约金158333.46元，庭审中，其变更诉讼请求为支付拖欠租金1557497.17元、违约金158333.46元。 韩永波二审中提交诉讼请求计算明细打印件一份，称该明细系高玉凤一审庭审向法院提交，韩永波拍照以便核实。韩永波根据该明细陈述，高玉凤在本案起诉状中主张的119749.17元租金计算方式为：2013年5月1日至2019年3月11日共计2139天，即5年314天，5年×50万元/年+314天×1369.86元/天-160万元=1330136.04元，扣减的160万元为韩永波已支付租金数额，1330136.04元-132638.87元=1197497.17元，132638.87元为高玉凤扣减的其自2018年8月1日至2019年3月11日使用涉案房屋一半面积的租金。韩永波称根据高玉凤上述诉讼请求明细，高玉凤认可韩永波已支付160万元租金。该160万元租金包括2013年的50万元（30万元转账、20万元现金），2014年11月29日的60万元转账，2017年1月9日的30万元转账，及高玉凤出具收条的241600元。高玉凤认可该诉讼请求明细系其一审委托诉讼代理人向一审法院提供。该诉讼请求明细与高玉凤两次起诉请求数额相印证，本院予以采信。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题为：一、韩永波是否欠付2013年4月至2017年11月30日的租金；二、韩永波2018年5月12日后占用房屋费用的计算标准，以及韩永波是否享有不安抗辩权，应否支付逾期违约金；三、涉案房屋转租合同的承租方是否为古天装饰公司，韩德发作为该公司股东应否承担责任；四、高玉凤应否赔偿韩永波装饰装修损失及违约金。 关于第一个焦点问题。本院认为，民事活动及民事诉讼活动应当遵循诚实信用原则。高玉凤主张依据双方2013年4月9日房屋转租合同约定的50万元年租金标准，韩永波仍欠付2013年4月至2017年11月30日的租金。韩永波不予认可，辩称双方于2014年11月19日重新签订房屋转租合同变更租金标准为30万元/年，其已依约交纳了2013年4月至2017年11月30日的租金。韩永波为证明其抗辩主张提交2014年11月19日房屋转租合同照片，该合同约定的租金标准及支付时间，与韩永波提交的其向高玉凤转账金额及时间相吻合，韩永波关于其将该房屋转租合同原件交给高玉凤的解释亦具有合理性，一审对2014年11月19日房屋转租合同的真实性予以确认并无不当。韩永波提交的银行流水能够证明其已按2014年11月19日房屋转租合同约定支付了2014年11月19日至2017年11月30日的租金90万元。对于韩永波主张的其丈夫单辉于2013年4月9日向高玉凤支付的20万元现金，以及韩永波提交的高玉凤于2014年11月19日出具的241600元收据照片，高玉凤虽不予认可，但结合高玉凤一审提交的诉讼请求明细，高玉凤认可韩永波共支付租金160万元，该160万元明显包含上述20万元现金及收据中的241600元，一审对收据的真实性予以确认并无不当。韩永波于2013年4月9日通过其母亲账户向高玉凤转款30万元，通过其丈夫单辉交付高玉凤20万元现金，履行了2013年4月9日房屋转租合同约定至2014年4月30日的租金50万元。高玉凤于2014年11月19日出具的收条载明“收到24.16万元，本次合同补偿款”，结合双方于当日重新签订房屋转租合同变更租金的事实，一审采信韩永波所主张该241600元系补偿2014年11月19日重签合同前租金的事实并无不当。综上，高玉凤主张韩永波欠付2013年4月9日至2017年11月30日租金缺乏事实依据，本院依法不予支持。 关于第二个焦点问题。其一，一审依据高玉凤与武警东营支队之间的租金标准计算韩永波2018年5月12日后应付房屋占用费是否正确。武警东营支队诉高玉凤等房屋租赁合同纠纷案民事判决于2018年5月11日生效，依据该生效民事判决，高玉凤、韩永波负有腾空并返还涉案房屋的义务，高玉凤、韩永波拒不履行生效判决确定的义务，一审认定其属恶意占有房屋，高玉凤不应因违法行为获利并无不当。鉴于高玉凤仍应按其与武警东营支队约定的租金标准向武警东营支队支付房屋占用费，故一审认定韩永波依据该标准向高玉凤支付房屋占用费，既能填补高玉凤的租金支出损失，高玉凤也未因此获利，亦无不妥，本院予以维持。其二，一审法院酌定韩永波按涉案房屋面积的40%支付2018年8月14日后房屋占用费是否恰当。高玉凤在其一审提交的诉讼请求明细中自认扣减其自2018年8月1日至2019年3月11日使用涉案房屋一半面积的租金，结合高玉凤向韩永波丈夫单辉发送“给你搬二楼”，单辉回复“二楼空间小”等短信内容，本院认为，一审酌定韩永波按涉案房屋面积的40%支付2018年8月14日后的房屋占用费较为符合实际情况，本院不再作调整。其三，关于韩永波是否享有不安抗辩权，应否支付违约金的问题。根据本案证据，涉案房屋的所有权人武警东营于2017年10月9日向韩永波送达了收回房屋限期搬离通知，并于2017年11月10日诉至法院要求高玉凤、韩永波等腾退房屋，涉案房屋面临随时被收回的可能，涉案房屋转租合同存在不能继续履行的风险，一审认定韩永波享有不安抗辩权具有事实和法律依据，并无不当。 关于第三个焦点问题。本院认为，涉案房屋转租合同由韩永波与高玉凤签订，韩永波在签订合同时以个人名义签名并书写个人居民身份证号码，从合同签订形式看，韩永波签订涉案房屋转租合同明显属个人行为，且在合同履行过程中韩永波也是以个人名义履行租金支付义务，从未以古天装饰公司名义履行过租金支付义务，涉案房屋转租合同的承租方系韩永波，而非古天装饰公司。古天装饰公司是否使用过涉案房屋，属公司与韩永波之间的内部关系，并不影响涉案房屋转租合同主体的认定。高玉凤主张古天装饰公司系涉案房屋租赁合同的承租方，韩德发作为股东应当承担责任，缺乏事实和法律依据，一审未予采信并无不当。 关于第四个焦点问题。其一，关于高玉凤在涉案房屋出租过程中是否存在过错的问题。1、2013年4月9日、2014年11月19日的涉案房屋转租合同均约定，高玉凤转租涉案房屋已征得房屋出租人同意，但根据武警东营支队诉高玉凤、韩永波等房屋租赁合同纠纷案生效判决内容看，武警东营支队该案主张高玉凤系擅自转租，并不认可高玉凤的转租行为已征得其同意，高玉凤在该案中也主张古天装饰公司等使用转租房屋系基于与其约定的合作经营关系，而非转租关系。高玉凤未经出租人同意转租涉案房屋，却与韩永波约定转租已征得出租人同意，有违民事活动应当遵循的诚实信用原则。2、根据一审证据，高玉凤于2016年4月15日就已经收到了武警东营支队《关于全面停止对外有偿服务项目的函》，其明知国家政策发生重大调整，涉案房屋极大可能将被提前收回。高玉凤无证据证明其将该情况告知韩永波，韩永波主张其在不知情的情况下加盟美克家居品牌支出加盟费、重新装修费具有合理性。3、韩永波本案提交2014年11月19日房屋转租合同照片主张原件由高玉凤要回，关于高玉凤要回原件的原因，韩永波称高玉凤告知其武警东营支队要合同原件可能涉及赔偿问题，结合韩永波将租金收据原件一并交给高玉凤的事实，韩永波上述陈述具有合理性，本院予以采信。而根据高玉凤与武警东营支队的房屋租赁合同，高玉凤明知因国家、军队和武警部队政策法则等重大调整造成其与武警东营支队合同无法履行，武警东营支队不承担责任。高玉凤的上述行为对韩永波加盟、重新装修必然产生一定影响。综上，一审认定高玉凤对于韩永波装修成本无法收回及经营受损存在过错，应当承担相应责任并无不当。其二，关于一审酌定的高玉凤应赔偿的装饰装修费用及违约金是否恰当的问题。根据韩永波一审提交的相关装饰装修证据，一审所认定韩永波向美克公司支付的装修类费用126150元，仅包括4000元监理费及灯箱、标志字、外墙砖及门套线的费用，一审虽未直接采信韩永波提交的装饰装修结算书，但并未否定韩永波两次装修及为此支付费用的事实。结合涉案房屋四层共计1500平方米的面积，以及韩永波提交的设计图纸及装修后的涉案房屋现场照片，韩永波因装饰装修所花费费用应远远不止126150元，一审综合考量各种因素酌定支持韩永波15万元损失请求具有一定事实基础，属合理裁量范围，二审不再作调整。涉案房屋转租合同虽非高玉凤擅自解除，但高玉凤未经武警东营支队同意转租涉案房屋，对于韩永波因涉案房屋提前收回未能在租赁期限内有效利用涉案房屋负有一定责任，一审酌定高玉凤承担2万元违约金亦属合理裁量范围，二审亦不再作调整。 综上，高玉凤的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3440.25元，由高玉凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  潘 霞 审 判 员  翟玉芬 审 判 员  李 静 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  李静静 书 记 员  倪玉佳