福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终170号 上诉人（原审原告）：洪礼标,男，1964年10月14日出生，汉族,住福建省南安市。 委托诉讼代理人:陶天猛、张英华，福建自立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、黄承国，该公司职员。 原审第三人：洪礼水，男，1970年2月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人洪礼标与被上诉人厦门仁文建设有限公司（以下称厦门仁文建设公司）、原审第三人洪礼水商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初3365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪礼标上诉请求：撤销（2018）闽0212民初3365号民事判决，依法改判支持洪礼标一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为案涉《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害第三人利益的情形，并依此认定案涉《商品房买卖合同》无效，认定事实错误，适用法律错误，依法应予纠正。1.本案历经一审，二审，发回重审一审，在多次开庭后，厦门仁文建设公司已经当庭自认的事实是：签订案涉《商品房买卖合同》时，对应的案涉房产并未被查封，处于自由的可交易状态。2.厦门仁文建设公司目前的工商登记状态为存续，并未破产，充分印证其公司并未出现资不抵债的状态。3.截至本案一审判决前，厦门仁文建设公司并未提交厦门仁文建设公司的任何股东或厦门仁文建设公司的任何债权人就案涉合同侵害其利益提起诉讼的生效法律文书，或至少是相关起诉文书。4.因此，一审法院认为洪礼标与李雄虎之间存在恶意串通，损害其他股东及其他债权人的合法权益，属于凭空认定，完全是一审法院的主观臆断，没有任何证据支持。5.按照一审法院的逻辑，任何一家公司对外签订的合同，都可以凭借莫须有的所谓“大股东和你串通”，凭空认定为“损害其他股东和公司其他债权人利益”，并依此认定一份签订多年的合同无效。照此逻辑，所有的合同在订立后都能随意认定无效，显然对社会正常的交易秩序构成严重损害。6.案涉《商品房买卖合同》，有洪礼标的签字和厦门仁文建设公司的公章；签订案涉《商品房买卖合同》前，就购房款和欠款的折抵手续的《确认函》上，有厦门仁文建设公司法定代表人李雄虎的签字，有厦门仁文建设公司的各高管的签字。而且，李雄虎及其家族成员是福建金帝集团及其下属系列子公司（包括厦门仁文建设公司）的实际控制人，这是福建省三级法院大量案件的诉讼、调解、执行中体现的明确事实。此外，福建金帝集团在2012年遇到资金困难并在厦门两级法院面临大量诉讼后，在执行过程中，其名下持有的土地房产增值，导致债务危机解套。案涉房产在签订案涉《商品房买卖合同》时没有任何查封，后来曾于2014年被查封过一段时间，2016年解封。该事实，是厦门仁文建设公司自己当庭陈述的。在此情况下，原审法院所谓“侵害其他股东和其他债权人利益”，显然违背了基本的客观事实。二、本案一审的审判程序错误，依法应予纠正。1.一审法院认定所谓“侵害其他股东和其他债权人利益”作为无效事由，但整个一审中，原告和被告提交的全部证据中，均未体现任何所谓“侵害其他股东和其他债权人利益”的材料。2.在此情况下，一审认定案涉合同侵害了厦门仁文建设公司其他股东的合法权益，那其他股东应当属于本案的有独立请求权第三人，依法应当参加诉讼。同样，一审认定案涉合同侵害了厦门仁文建设公司其他债权人的合法权益，那其他债权人，也应当属于本案的有独立请求权第三人，依法应当追加其参加本案的诉讼。2.反观一审法院，在没有任何证据证明侵害到所谓“其他股东、其他债权人合法权益”的情况下，未追加这些所谓的“受侵害方”参加本案诉讼，径行做出“无效合同”的认定，剥夺了洪礼标就“是否以及如何侵害其他股东和其他债权人的合法权益”进行抗辩的诉讼权利，审判程序存在错误，依法应予纠正。 厦门仁文建设公司辩称，一、洪礼标以一审判决认定案涉《商品房买卖合同》无效系认定事实及适用法律错误为由提起上诉，该上诉理由不成立。1、洪礼标与厦门仁文建设公司之间没有商品房买卖合意，不存在真实的商品房买卖关系，签署《商品房买卖合同》是代案外人偿还债务的一种方式。洪礼标与厦门仁文建设公司之所以签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》，不是因为洪礼标购买厦门仁文建设公司开发的案涉房产，而是因为洪礼水与厦门仁文置业有限公司达成以厦门仁文建设公司开发的房产用以抵债的合意。厦门仁文建设公司根据洪礼水的指示与洪礼标签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》，只是厦门仁文建设公司履行代案外人仁文置业公司偿还案洪礼水相应债务的目的而已，洪礼标与厦门仁文建设公司并非通常意义上的车位商品房买卖合同关系。且一审法院查明的事实确认，洪礼标未向厦门仁文建设公司支付案涉车位的购房款、《商品房买卖合同》无具体的签订时间且未备案登记，洪礼标一审诉称其有意向厦门仁文建设公司购买案涉车位，但未提供相应的证据，其委托代理人在庭审中确认案涉车位的购房款是用厦门仁文置业有限公司尚欠洪礼水的相应借款相抵，印证双方签署《商品房买卖合同》是接受洪礼水的委托指定代洪礼水完成与案外人仁文置业公司以房抵债的手续之一。2、厦门仁文建设公司与案外人仁文置业公司虽存在部分股东相同的情形，但在法律上厦门仁文建设公司与案外人仁文置业公司系完全独立的主体，洪礼水与仁文置业公司以厦门仁文建设公司所有的案涉车位抵偿其债务，未经厦门仁文建设公司股东会决议，无形中将损害公司、股东及其他债权人合法权益，违反了公司法的相关规定，系无效。根据公司法第二十条、第十六条以及第二十一条的规定，厦门仁文建设公司代仁文置业公司以厦门仁文建设公司开发的房产抵债未经厦门仁文建设公司股东会决议通过，将损害公司、股东及其他债权人的合法利益，该以房抵债合意应属无效，以此为基础签订的《商品房买卖合同》亦应无效。二、即便前述相关合同有效，洪礼标依据与厦门仁文建设公司签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》，在厦门仁文建设公司未将案涉车位产权登记至洪礼标名下前，洪礼标仅享有抵债的普通债权请求权，而非物权请求权，洪礼标无权要求厦门仁文建设公司交付案涉车位。1、如前所述，因双方未有商品房买卖合意，厦门仁文建设公司签署合同系代案外人偿还债务的方式，案涉车位作为不动产未发生物权变动，洪礼标据此仅享有抵债的普通债权请求权，而非物权请求权。按照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条以及第十四条之规定，在办理案涉车位登记之前，洪礼标基于继受取得案涉车位的法定公示要件尚未达成，因而涉案车位物权并未发生变动。根据最高人民法院（2016）最高法民申3620号《民事裁定书》的观点，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，厦门仁文建设公司虽然与原审第三人洪礼水指定的人即洪礼标签订了用以抵债的《商品房买卖合同》，但既未办理备案登记又未交付抵债房产，且未将抵债车位的产权登记至洪礼标名下，洪礼标据此而享有的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性，洪礼标对案涉房产不享有物权。2、根据最高人民法院的审判指导意见，债务清偿期限届满后双方达成的以房抵债协议未实际履行，当事人诉请法院确认并判决履行的，人民法院应不予支持。如前所述，案涉车位在未完成不动产法定登记之前即抵债未完成前，洪礼标据此仅享有普通的债权请求权，非物权请求权，洪礼标要求厦门仁文建设公司交付案涉房产无法律依据，但洪礼标可以要求继续履行原债权债务合同，即实际债权人仍可以向案外人仁文置业公司主张未履行部分债权的清偿。3、前述抵债合意系案外人仁文置业公司与洪礼水之间针对双方债权债务所作出的约定，洪礼标仅仅是洪礼水指定的买受人，其与厦门仁文建设公司签订相关以房抵债合同，该抵债合意对洪礼标并不当然具有约束力。且厦门仁文建设公司也从未将向洪礼标收取购房款的权利转让给洪礼水。三、现阶段厦门仁文建设公司及其经营的项目仍处于政府和厦门市中级人民法院联合监管的状态，洪礼标与厦门仁文建设公司签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》已客观履行不能。正如洪礼标《上诉状》所述，厦门仁文建设公司于2012年遭遇债务危机，并在厦门两级法院面临大量诉讼，由此导致大量执行案件。厦门市政府牵头组成跨部门监管小组，对厦门仁文建设公司名下的财产及日常生产经营活动予以监管，目前正协商整体解决方案，甚至厦门仁文建设公司员工工资发放也要经过监管小组审批。案涉“金帝•中洲滨海城”项目目前正处于同安区人民政府、厦门市中级人民法院、厦门市国土资源与房产管理局共同监管之下，监管小组明确“不允许办理B1-3、10地块抵债类商品房的登记备案”，且以房抵债将侵害厦门仁文建设公司其他债权人的合法权益，因此，该以房抵债在客观上也已经无法履行。四、洪礼标主张逾期交房违约金无法律依据。如前所述，洪礼标基于案涉《商品房买卖合同》对厦门仁文建设公司仅享有普通的债权请求权，而非物权期待权，因此洪礼标无权要求厦门仁文建设公司向其交付案涉房产，关于逾期交房违约金的承担亦无依据。五、洪礼标以“一审审判程序错误”为由进行上诉，该上诉理由不成立。正如洪礼标所述，本案历经一审、二审，发回重审一审，一审法院依法另行组成合议庭，追加洪礼水作为第三人参加诉讼，公开开庭重新审理，相关诉讼主体或代理人均到庭参加诉讼，程序合法，不存在遗漏诉讼主体等程序错误的情形。至于一审法院基于本案事实及法律规定作出案涉合同无效的认定并无不当，洪礼标所谓的“受侵害方”并非本案的必要诉讼参加人，且本案认定合同无效恰恰保护了公司股东及其他债权人的合法权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一佰零八条规定，一审法院根据《民事调解书》、《确认函》以及厦门仁文建设公司的工商登记信息作出认定等，因洪礼水、仁文置业公司以房抵债行为未获得厦门仁文建设公司股东会决议通过，系控股股东利用关联关系损害公司股东及其他债权人利益，认定厦门仁文建设公司与洪礼标基于案外人仁文置业公司抵偿洪礼水相应债务目的而签署的案涉《商品房买卖合同》，存在违反合同法的相关规定无效，并无不当。请求二审法院依法查明事实，驳回洪礼标上诉。 洪礼水经本院传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。其提交书面意见述称，其同意洪礼标的上诉意见。 洪礼标向一审法院提出诉讼请求：1.判令厦门仁文建设公司向洪礼标交付厦门市同安区××城××片区××大道以南、编号为2010TP01地块B1-3子地块，××城××室××层××号车位；2.判令厦门仁文建设公司自2016年1月1日起至实际交房之日止按每日8.66元的标准支付逾期交房违约金；3.本案全部诉讼费用由厦门仁文建设公司承担。 一审法院认定事实：案外人洪礼水与案外人厦门仁文置业公司、李德文、李雄虎、金帝集团公司民间借贷纠纷一案，经厦门市中级人民法院主持调解，各方当事人达成调解协议。该院于2012年7月9日作出的（2012）厦民初字第202号生效民事调解书载明，厦门仁文置业公司确认尚欠洪礼水借款本金850万元，并同意于2012年12月31日支付700万元、2013年6月30日支付150万元；李德文、李雄虎、金帝集团公司对厦门仁文置业公司的上述债务承担连带清偿责任。 2012年6月27日，洪礼水作为原告身份，厦门仁文置业公司、李德文、李雄虎、金帝集团公司作为被告身份签订一份《协议书》。该协议书载明，双方同意就上述调解书中的还款700万元达成如下协议：一、上述700万元中的250万元被告以现金支付，剩余450万元以厦门仁文建设公司“金帝·中洲滨海城”项目的商品房和车位抵偿，抵偿商品房和车位清单如下……二、被告须于2012年12月31日前完成上述抵偿商品房的备案登记申请手续。原告须于此期限十天前向被告指定抵偿商品房的受让人…..三、…..。洪礼水在该协议上原告落款处有签名，被告落款签有“王华丰代”字样。 2012年7月18日，洪礼水向厦门仁文建设公司出具一份《确认函》，其上载明：“厦门仁文建设有限公司：本人同意将与厦门仁文置业有限公司的借款计人民币捌拾陆万陆仟捌佰叁拾捌元整，作为抵购厦门仁文建设有限公司开发建设的位于厦门的金帝·中洲滨海城如下房源……”。其中，《确认函》所列的房源包括B1－3＃地块701号车位（以下简称案涉车位），折后总价86684元，折抵人姓名洪礼水，购房人姓名洪礼标。洪礼水在确认函上声明：“自本确认函签订后三日内须签订上述商品房的《商品房认购协议书》，《商品房认购协议书》签订后即视为本人以现金形式收到厦门仁文置业有限公司与《商品房认购协议书》约定总价等额的还款。”时任厦门仁文建设公司的法定代表人李雄虎亦在《确认函》上签字，确认“同意上述房源用于折抵，销售部按八折给予办理签约手续”。 2012年7月19日，洪礼标与厦门仁文建设公司就案涉车位签订《金帝·中洲滨海城地下停车位认购协议书》。之后，双方就洪礼标购买案涉车位还签订《商品房买卖合同》，明确约定案涉车位建筑面积37.67㎡，总价款为86684元，买受人于2012年7月18日付清房款86684元。该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将符合该合同约定条件的商品房交付买受人使用。第九条还约定，其中逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。该合同还约定了可据实予以延期交房情形、产权登记的时间等内容。上述《商品房买卖合同》均有出卖人厦门仁文建设公司盖印及买受人洪礼标签字，但均未注明签约日期，亦未办理合同备案登记。 2014年4月3日，洪礼水与厦门仁文置业公司、李德文、李雄虎、金帝集团公司签订一份《补充协议书》，载明：一、对于《民事调解书》确定的被告2013年6月30日前应支付现金150万元，原告同意被告在2014年4月10日前支付该款项….二、对于《协议书》约定的抵债房产备案登记日期，原、被告同意调整为….抵债房产中的10个车位于2015年12月31日前完成备案登记。三、……四、……。 庭审中，洪礼标的委托诉讼代理人确认案涉车位的购房款是用厦门仁文置业公司尚欠洪礼水的相应借款相抵。厦门仁文建设公司确认未向洪礼标交付案涉车位。 另查明，案涉商品房已通过竣工验收，符合交房条件。 再查明，厦门仁文建设公司的股东系案外人福建仁文建设有限公司、福建金帝集团有限公司以及厦门仁文贸易有限公司。其中，福建金帝集团有限公司的控股股东系李雄虎、李德文父子；同时，福金帝集团有限公司又是福建仁文建设有限公司以及厦门仁文贸易有限公司的控股股东。案外人仁文置业公司的股东系福建金帝集团有限公司及李雄虎。2011年以来，金帝集团及其控股的厦门仁文建设公司因债务危机被大量债权人起诉，案件陆续进入法院执行程序。2015年，为保障开发商、建设单位、借贷债权人及购房业主等各方利益，厦门市相关政府部门对厦门仁文建设公司开发的金帝·中洲滨海城项目资金进行监管。 上述事实，有经庭审举证、质证的（2012）厦民初字第202号民事调解书、《确认函》、《协议书》、《补充协议书》、《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、企业工商信息、《关于指定抵债房产买受人即确定备案价格的函》以及双方当事人的陈述等证据证实,一审法院经审查予以确认，并在卷佐证。 一审法院认为，金帝集团公司的控股股东李雄虎利用该公司，以及该公司控股的福建仁文建设有限公司、厦门仁文贸易有限公司均系厦门仁文建设公司股东，其本人时任厦门仁文建设公司法定代表人等便利条件，通过与洪礼水共同签署《确认函》的方式，让厦门仁文建设有限公司用案涉车位抵偿李雄虎为股东的厦门仁文置业公司尚欠洪礼水的债务，违反了《中华人民共和国公司法》第二十条关于“公司股东不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益”的规定，以及第二十一条关于“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益”的规定。而洪礼标虽然与厦门仁文建设公司签订了案涉车位的《商品房买卖合同》，但结合本案（2012）厦民初字第202号生效民事调解书、《确认函》、《协议书》、《补充协议书》等在案证据，以及洪礼标未向厦门仁文建设公司支付案涉车位购房款、《商品房买卖合同》无具体签订时间、未备案登记等实际情况、洪礼水的答称判断，双方签订《商品房买卖合同》的目的显然是为了配合洪礼水、李雄虎达到以厦门仁文建设公司的案涉房产为厦门仁文置业公司抵偿尚欠洪礼水相应债务的目的。洪礼标和厦门仁文建设公司并不具有买卖案涉车位的真实意思表示。且厦门仁文建设公司用自己的财产为其他主体抵债的行为，必将损害该公司其他股东及该公司其他债权人的合法权益。因此，双方签订的《商品房买卖合同》具有恶意串通，损害第三人利益的情形，依法应当认定无效。洪礼标诉称其有意向厦门仁文建设公司购买金帝·中洲滨海城的房产和车位，但并未提供相应的证据，一审法院不予采信。洪礼标依据该无效合同要求厦门仁文建设公司继续履行交付案涉车位的合同义务以及承担逾期交房的违约责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回洪礼标的全部诉讼请求。本案本诉受理费人民币50元，适用简易程序减半收取25元，由被告厦门仁文建设有限公司负担。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，除洪礼标对于政府部门对仁文资金监管的事实有异议，厦门仁文建设公司认为再查明部分中关于股东的表述，我方认为是股东但不是控股股东外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审后，厦门仁文建设有限公司庭提交《“金帝中洲滨海城”项目建设资金监管办法》以及《“金帝中洲滨海城”项目建设资金监管联合工作小组会议纪要（2016年5号）》两份证据，拟证明讼争项目处于政府监管，监管办法是对项目的全面监管，会议纪要是明确在政府监管状态下不允许办理抵债类商品房的备案登记，客观上商品房合同是没办法履行的，所以商品房买卖合同应予以解除。 洪礼标经质证认为，两份证据真实性无异议，合法性由法院依法认定，关联性不认可，理由如下：一、《监管办法》是对“项目建设资金”的监管办法，没有任何涉及到项目的不动产的监管。二、《会议纪要》仅规定“项目被监管状态下，不得办理备案登记”，根本未涉及案涉《商品房买卖合同》的效力问题，并未涉及案涉房屋的交付使用问题。而且，现在是监督状态，“监管状态下，不得备案登记”，监管结束后，法无禁止即允许，仍然是可以办理备案登记手续的。凭借该材料否定案涉合同的效力，显然缺乏事实和法律依据。三、案涉《商品房买卖合同》的效力认定和是否可继续履行的认定，还是要根据《合同法》规定的无效事由和最高院2019年11月会议纪要44条的精神。四、即便存在“政府监管”，即便存在《会议纪要》，处理的也是“监管后”厦门仁文建设公司在中洲滨海城项目上，“今后”不得随意处置后续资金。根据“法不溯及既往”的原则。法律都不能溯及既往，所谓“政府监管”更不能溯及既往。 本院认为，对于厦门仁文建设公司与洪礼水签订《商品房买卖合同》是为了达到以厦门仁文建设公司的案涉房产为厦门仁文置业公司抵偿尚欠洪礼水相应债务的目的，双方并无异议。本案争议在于双方签订的《商品房买卖合同》是否具有恶意串通、损害第三人利益之情形。根据查明的事实，2011年以来，金帝集团及其控股的厦门仁文建设公司因债务危机被大量债权人起诉，案件陆续进入法院执行程序。此后厦门市相关政府部门对厦门仁文建设公司开发的金帝·中洲滨海城项目资金进行监管，并明确规定讼争房屋所在地块不允许办理抵债类商品房的登记备案。厦门仁文建设公司法定代表人李雄虎在公司面临债务危机的情形下，利用其在金帝集团公司及其关联企业的特殊身份，未经相应程序，与洪礼水达成以厦门仁文建设公司之物抵偿厦门仁文置业公司所欠洪礼水之债的协议，若该协议得以履行，必然使得厦门仁文建设公司资产减少，降低其偿还债务能力，使得厦门仁文建设公司债权人对其债权实现的保障受到影响，亦可能加重公司股东相应的责任承担，故一审法院据此认定双方签订的《商品房买卖合同》具有恶意串通、损害第三人利益之情形故而无效并无不当。同时，厦门仁文建设公司在洪礼标提起本案诉讼已明确其替厦门仁文置业公司担保还债无效，且基于以上分析，该签订合同必然对厦门仁文建设公司股东及其他债权人利益造成损害，故洪礼标关于应当将公司股东及其他债权人追加参加本案诉讼方能证明是否损害第三人利益之事实显然缺乏依据，其关于本案一审审判程序错误的上诉主张本院亦不予采信。 综上所述，洪礼标的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由洪礼标负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年三月十日 代书记员（ 韩沁 娟） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。