云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初105号原告（反诉被告）：颜景，男，汉族，1991年8月21日生，户籍住址：湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：龙云升、许兴龙，云南晨晓律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨镇隆，男，汉族，1985年9月5日生，户籍住址：广东省陆丰市。委托诉讼代理人:李正权，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波统一社会信用代码：9153011266264645XF。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日生，户籍住址：云南省曲靖市沾益县，系公司员工，特别授权代理。原告颜景诉被告杨镇隆、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）房屋买卖合同纠纷及反诉原告杨镇隆、反诉被告颜景、第三人尊园公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颜景及委托诉讼代理人龙云升、许兴龙，被告（反诉原告）杨镇隆及委托诉讼代理人李正权，第三人尊园公司的委托诉讼代理人王娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）颜景向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）继续履行合同，第三人按照合同约定进行协助（房屋合同单价153.8万元）；2.判令被告（反诉原告）承担以30000元定金为基数按照每日万分之四的标准计算从2019年5月10日起至房屋过户之日止违约金2556元（暂计算至2019年12月9日）；3.判令被告（反诉原告）于十日内向原告交付涉案房屋；4.判令被告（反诉原告）承担本案的所有诉讼费用,包括律师费15000元，保全费5000元，担保费为6162.22元。事实与理由：2019年5月9日原被告在第三人处订立《房产买卖暨居间合同》（合同编号：0098444），约定原告向被告购买位于昆明市地块）2幢4单元204号房屋，该房屋建筑面积120.26平方米，成交价格为人民币1538000元，双方约定于2019年5月13日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。合同中还约定了违约责任。2019年5月10日原告向被告支付30000元定金，按照合同约定，其中20000元定金由原告直接给被告，另外10000元定金由被告直接托管给第三人。之后原告要求被告履行合同约定的义务，协助办理房屋权属转移登记等相关手续，被告却一直推辞，不履行。后来直接答复原告该套房屋不卖了。综上，为维护原告（反诉被告）合法权益，故起诉至法院。被告（反诉原告）杨镇隆辩称，该房屋现在还没有房产证，所以无法履行过户。针对定金30000元，被告仅收到20000元，其中10000元给第三人了。针对违约，被告没有违约，通过聊天记录是原告同意不过户的。针对诉讼费用，保全费和担保费不是必然的开支，被告不应该承担。第三人尊园公司陈述，对原告的第一项诉讼请求，若合同可以履行，则第三人愿意配合办理过户手续。关于定金10000元，由法院判决。其他诉讼请求与第三人无关。被告（反诉原告）杨镇隆提出反诉请求：1.请求判令撤销反诉原告与反诉被告于2019年5月9日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2.本案反诉原告与反诉被告的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年5月9日签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：1.反诉被告以1538000元购买反诉原告位于双河湾小区（A7-1地块）2幢4单元204号的房屋；2.定金30000元，其中10000元为保证金；3.2019年5月13日前办理该房屋权属转移登记手续；4.双方于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款380000元；5.2019年11月1日之前腾房。在本案涉案房屋根本没有房产证的情况下，第三人及反诉被告基于其优势，诱使反诉原告与其签订合同，合同签订后，反诉原告发现没有房产证无法办理过户手续，且从签订合同到过户仅4天的时间，且其中2天为周末，根本不可能完成从办理房产证到过户的整个流程，且该房屋目前仍办理不了房产证，所以从签订合同时就注定反诉原告必然违约，该合同对反诉原告而言是重大误解的情况下签订的，对反诉原告显失公平。原告（反诉被告）颜景辩称，1.双方合同系双方的真实意思表示，且在第三人尊园公司的居间下完成，不存在显失公平。2.本案是反诉原告违约造成损失。3.反诉原告没有证据证明本案合同显失公平。4.虽然涉案房屋没有房产证，但只是暂时不能过户，并不影响合同效力，因此反诉原告混淆了物权和合同请求权的规定。第三人尊园公司陈述，1.本案合同系有效合同，不同意撤销。2.没有产权证依然可以做定金公证，即使没有产权证，也可以先做定金公证，待产权证下证或赎证之后约定时间办理过户，所以不影响本合同的履行及效力。本案经本院审理查明，确认以下法律事实：2019年5月9日杨镇隆（甲方）与颜景（乙方）、尊园公司（丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》（编号：0098444），约定由颜景向杨镇隆购买位于昆明市地块）2幢4单元204号房屋，该房屋有抵押，建筑面积120.26平方米，成交价格为1538000元。双方约定于2019年5月13日办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订合同时，乙方支付定金30000元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：乙方同意丙方向甲方转交定金20000元，甲方交由丙方托管10000元，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付于甲方。前述支付条件未成就的，非经甲乙丙三方协议、司法文书、政府指令，甲乙方均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲、乙双方不得因此要求丙方承担相关责任。扣除定金后的房款付款方式为银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款380000元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。双方约定违约责任：买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价的20%的违约金承担违约责任。其他约定事项：（如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准）：1.经甲乙双方协商一致，甲方于10月1日前结清相关综合费用后，房屋钥匙交给乙方，并由丙方退还甲方10000元保证金，若款清时间先到，则按照款清时间交房······。2019年5月10日案外人许莎莎通过支付宝向杨镇隆两次转账共计20000元，并备注“双河湾房子定金”，杨镇隆向颜景出具《收条》，确认其已收到颜景购买双河湾小区（Ａ7-1地块）2幢4单元204号房屋定金30000元。2019年6月20日颜景委托云南晨晓律师事务所律师代理本案，并支付律师费15000元。2019年11月18日原告申请保全，花费担保费6162.22元，保全费5000元。另查明：一、颜景与案外人许莎莎系夫妻关系。二、2019年5月12日19时28分杨镇隆通过微信向颜景发送信息：“由于户口本，明天家人要去办事，估计后天才寄到，所以只能推迟一到两天。”同日21时6分颜景回复杨镇隆：“推迟两天不影响的，好说好说。”庭审中，原被告均确认截至开庭之日涉案房屋仍未取得产权证。原告（反诉被告）颜景称本诉请求第一项中的“继续履行合同”是指办理定金公证，下来证之后过户，过户后支付贷款。被告（反诉原告）杨镇隆称其提起反诉撤销合同的依据是显失公平、乘人之危。以上事实有原告（反诉被告）颜景提交的《房屋买卖暨居间合同》、《收条》、《中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单》、《账户流水明细表》、支付宝付款截图2页、《民事委托合同》、律师费发票1张、担保费发票1张、保全费发票1张、结婚证复印件1张，被告（反诉原告）杨镇隆提交的微信聊天截图8页及原被告、第三人的当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，颜景与杨镇隆、尊园公司签订的《房屋买卖暨居间合同》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，颜景、杨镇隆与尊园公司应依据合同约定履行义务。对原告（反诉被告）颜景要求被告（反诉原告）杨镇隆继续履行合同，第三人按照合同约定进行协助的本诉请求，本院认为本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同性质，买方支付房款，卖方协助办理过户，房屋产权过户是履行房屋买卖合同获得房屋所有权的必然程序，但颜景、杨镇隆在签订合同时均明知涉案房屋未取得产权证，截至开庭之日仍未取得产权证，合同履行仅存在可能性而非现实性。庭审中，颜景要求杨镇隆办理定金公证，双方当事人协商未果，合同履行不能，法院不能强制缔约，因导致该后果的原因系双方当事人在协商签订合同时均未能充分考虑合同履行的现实性，且双方均未另行签订补充协议弥补该缺陷，故双方应各自承担相应的责任。综上，该项本诉请求无可履行的内容，本院不予支持。对原告（反诉被告）颜景要求被告（反诉原告）杨镇隆承担以定金30000元为基数按照每日万分之四的标准计算自2019年5月10日至过户之日止的违约金，根据《房屋买卖暨居间合同》的约定，一方未按照合同约定期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金。颜景已支付定金30000元，杨镇隆未履行合同义务已构成违约，故本院酌情认定被告（反诉原告）杨镇隆应向原告（反诉被告）颜景支付以定金30000元为基数按照日利率0.04%计算自2019年5月14日起至判决之日（2020年3月25日）止的违约金3804元（317天×0.04%×30000元）。被告（反诉原告）杨镇隆辩称其仅收到20000元，但合同明确约定其中10000元交由第三人尊园公司作为交房保证金托管，且杨镇隆已出具《收条》确认其收到定金30000元，故对该辩解意见，本院不予采纳。对原告（反诉被告）颜景要求被告（反诉原告）杨镇隆于十日内交付房屋的本诉请求，因颜景仅支付过定金，未付清房款，故本院对该项本诉请求不予支持。对原告（反诉被告）颜景主张的律师费、担保费，颜景并未举证证明双方对上述费用进行过约定，故本院不予支持。对被告（反诉原告）杨镇隆要求撤销2019年5月9日签订的《房屋买卖暨居间合同》的反诉请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”杨镇隆称涉案合同显失公平、乘人之危，房屋买卖合同中出卖人的主要义务是交付房屋及协助办理产权过户，作为买受人的主要义务是交付房款，本案买卖双方在涉案合同中对双方的主要权利义务的履行期限进行了明确约定，双方系完全民事行为能力人，合同意思表示明确，且反诉原告未举证证明签订合同时自己处于危困状态或缺乏判断能力，但因房屋尚未取得房产证，合同仅存在履行的可能性而非现实性，客观上影响了当事人的合法权利及时实现，致使双方当事人在合同履行过程中产生纠纷，但该情况上不构成显失公平或乘人之危的情形，双方可秉承诚信原则，依法依约另行协商解决，协商不成，可依实际情况合法处理。综上所述，杨镇隆主张因显失公平、乘人之危要求撤销其与颜景的房屋买卖合同，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，对该项反诉请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨镇隆于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）颜景违约金人民币3804元。二、驳回原告（反诉被告）颜景对被告（反诉原告）杨镇隆的其他诉讼请求。三、驳回原告（反诉被告）颜景对第三人昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杨镇隆的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9560元（已减半收取，原告颜景已预交），由原告颜景负担9000元，由被告杨镇隆负担560元（该款于本判决生效之日起七日内支付给颜景），保全费5000元（原告颜景已预交），由被告杨镇隆负担（该款于本判决生效之日起七日内支付给颜景）。本案反诉案件受理费50元（已减半收取，被告杨镇隆已预交），由被告杨镇隆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员  普会峻二〇二〇年三月二十五日书记员  张 辰