广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初1368号原告：凌莉予，女，汉族，1964年8月14日出生，住址：江西省丰城市，委托诉讼代理人：侯杰，广东深和律师事务所律师。委托诉讼代理人：印婉莹，广东深和律师事务所实习律师。被告：深圳市金利居房地产开发有限公司，地址：广东省深圳市龙华新区民治街道人民路与新区大道交汇处卓越皇后道物业服务中心，统一社会信用代码：91440300192350645W。法定代表人：李华。委托诉讼代理人：龚芳，系公司员工。被告：深圳市宝东地产开发有限公司，地址：广东省深圳市福田区深南路车公庙段杭钢富春商务大厦**，统一社会信用码：914403001922003214。法定代表人：冯冠华。委托诉讼代理人：王荆平，广东博界律师事务所律师。被告：深圳市金鹏实业股份有限公司，地址，地址：广东省深圳市罗湖区深南东路金丰城****社会信用码：192482920。法定代表人：利玉民。被告：中国建设银行股份有限公司深圳田背支行，地址：，地址：广东省深圳市罗湖区洪湖路湖景花园**裙楼首层会信用码：91440300G347781249。负责人：邓盘。委托诉讼代理人：段菲，系中国建设银行股份有限公司深圳市分行律师。委托诉讼代理人：李智勇，系公司员工。原告凌莉予与被告深圳市金利居房地产开发有限公司（以下简称金利居公司）、深圳市宝东地产开发有限公司（以下简称宝东公司）、深圳市金鹏实业股份有限公司（以下简称金鹏公司）、中国建设银行股份有限公司深圳田背支行（以下简称建设银行田背支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月23日作出（2017）粤0306民初1050号民事判决书，后原告提起上诉，深圳市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）粤03民终17692号民事裁定书，载明：本案中，凌莉予起诉请求金利居公司、宝东公司、金鹏公司协助其办理涉案房产转移登记手续，涉案房产的开发建设情况、登记备案信息等关系到涉案房产是否具备转移登记条件、相关权利人、协助转移登记义务人等的认定，一审对该主要事实并未查清。同时，根据本案已查明的事实，涉案房产在本案买卖前曾出售于案外人，本案的处理还与案外人有利害关系，因此，本案应当追加相关第三人参加诉讼。裁定撤销本院作出的（2017）粤0306民初1050号民事判决书，并将该案发回本院重审。本院受理后，依法向深圳市不动产登记中心发出(2019)粤0306民初1366、1367、1368、1369号《协助查询函》，深圳市不动产登记中心于2019年4月2日出具《深圳市不动产登记中心关于金侨花园相关房产情况的复函》，载明：经查不动产登记系统，截至2019年4月1日，金侨花园15栋1004房无二级转移登记记录，该房存在一条楼花抵押记录，抵押人为叶发琴，抵押权人为中国人民建设银行深圳田背支行：金侨花园16栋7012房无二级转移登记记录，该房存在一条楼花抵押记录，抵押人为邓东波，抵押权人为中国人民建设银行深圳田背支行；金侨花园11栋1017房无有效产权登记记录，无有效抵押查封登记记录；金侨花园15栋1002房无二级转移登记记录，该房存在一条楼花抵押记录，抵押人为陈棠娇，抵押权人为中国人民建设银行深圳田背支行。本院依据该复函向深圳市公安局宝安分局发出(2019)粤0306民初1366、1367、1368、1369号《协助查询函》，查询陈棠娇（身份证号码）、叶发琴（身份证号码）、邓东波（身份证号码：）的身份信息，深圳市公安局宝安分局回复：以上需查询信息，均无结果。本院依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯杰、印婉莹、被告金利居公司的委托诉讼代理人龚芳、被告宝东公司的委托诉讼代理人王荆平、被告建设银行田背支行的委托诉讼代理人段菲、李智勇均到庭参加诉讼。被告金鹏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称向本院提出诉讼请求：一、被告金利居公司、被告宝东公司、被告金鹏公司协助原告凌莉予在10日内办理位于深圳市宝安区××“××花园”××房转移产权登记手续（1999年价值人民币58718元）；二、被告宝东公司、被告金鹏公司、被告建设银行田背支行在10日内注销对深圳市宝安区××“××花园”××房的抵押登记手续；三、被告金利居公司、被告宝东公司、被告金鹏公司、被告建设银行田背支行承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：原告向被告金利居公司、被告宝东公司、被告金鹏公司购买位于深圳市宝安区××“××花园”××房。由于当时宝东公司与金鹏公司是挂靠关系，对原告说没有销售房产资质，房子委托金利居公司销售，要求原告与金利居公司签订《商品房买卖合同》。原告信以为真，与金利居公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于深圳市宝安区××“××花园”××房。原告依约向以上被告支付了全部的购房款，并实际占有房屋至今。但以上被告违反了诚信原则，并没有为原告办理房产证，履行房产转移登记义务。原告认为，以上被告严重违反合同约定，没有为原告办理房产证。原因是宝东曾经把该房出售给第三人，并办理了抵押贷款登记。后金鹏公司清偿了银行贷款，但金鹏公司和被告建设银行田背支行并没有同时去办理注销抵押登记手续，导致房产无法顺利登记在原告名下。四被告的以上行为严重侵害原告权益，原告特诉至法院。被告金利居公司答辩称，对原告起诉无异议。被告宝东公司答辩称，1、涉案合同不是我方与原告签订的，也没有收取任何的房款，因此没有原告所诉求的义务；即我方不应当承担办证的义务；2、涉案房产存在与原一审业主的买卖合同，还有未了的债权债务关系，因此应当驳回原告的诉讼请求。被告建设银行田背支行答辩称，1、因为原告诉称的案涉房产贷款及抵押事宜年代久远，相关档案已经销毁，且原告未能提供原抵押人的相关信息，庭前其根据现有系统暂时未能查实该房产的抵押及贷款信息。2、因办理注销抵押登记需要抵押人本人凭身份证办理，银行没有主动办理注销抵押登记的渠道，因此，原告的第二项诉讼请求事实上是不可能履行的，请求法庭予以考虑。3、抵押人从来没有向其申请过办理注销抵押登记的情况下，银行事实上不可能主动办理注销抵押登记手续，因此本案中其没有任何过错，不应当承担诉讼费用。被告金鹏公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房产买卖合同书》、收款收据、《金侨花园开发商严正通告》、（2014）深中法房终字第××号民事判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1997年11月5日，被告宝东公司（原深圳市宝安地产开发公司）与金鹏公司[原深圳市金鹏（集团）股份有限公司]共同作为开发商在深圳报发出《金侨花园开发商严正通告》，称“深圳市宝安区龙华镇金侨花园于1993年12月8日已全部验收合格并交付使用。经开发商多次登报声明及通知，仍有部分业主没有按《商品房产买卖合同书》及《楼宇按揭（抵押）贷款合同书》付清购房款。现开发商已按《楼宇按揭（抵押）贷款合同书》的规定，履行了担保义务，代抵押人还清欠款。开发商根据上述两合同的相关条款规定，向拖欠楼款的业主发出严正通告，收回房产。请下列楼号业主自本通告发布之日起15日天内，到金侨花园管理处办理有关交接手续。逾期，视为开发商已收回房产，交接完毕”。该通告中收回的房产有100余套，其中有涉案的第15栋1004房。1999年，被告金利居公司作为甲方与作为乙方的原告签订《商品房产买卖合同书》，甲方将位于原××县××“××花园”××房出售给乙方，建筑面积75.28平方米，售价人民币58718元，由乙方于签订合同时全部交付。甲方于1999年7月1日交付乙方使用。1999年6月25日，被告金利居公司出具了收款收据，确认收到了原告支付的购房款人民币58718元。原告提交了其于2017年4月11日打印的涉案房产不动产抵押登记查询表，显示涉案房产处于抵押状态，抵押人为叶发琴，抵押权人为被告建设银行田背支行，抵押编号为92-1505。原告于庭审中还提出如下主张：1、金侨花园是金鹏公司挂靠宝东公司开发的，以金利居公司的名义对外销售的，房款是由金利居公司收取的。金利居公司主张房款是由宝东公司和金鹏公司收取，对原告主张的其他情况予以认可。2、叶发琴是买楼花的第一手业主，第一手买楼花的业主多数是为了买房产附送的户口，户口迁入涉案房产之后这些业主就不要涉案房产了，也没有继续偿还按揭贷款，于是被告宝东公司及金鹏公司发布了声明，收回房产重新出售给原告。被告金利居公司表示不清楚叶发琴是什么人，亦不清楚有无将房产出售给叶发琴。原告主张其购买涉案房产时尚未办理初始登记，故未办理房产证，但涉案小区中从金利居公司处购得的房产，由于未注销第一手买受人办理的注销登记，故均办不了房地产证，因而提起本案诉讼。被告建设银行田背支行于庭后对涉案房产贷款抵押情况核实后，书面回复本院称，涉案房屋在该行无贷款余额。根据产权登记部门要求，注销抵押登记须抵押人本人凭身份证预约并办理，抵押权人无法单方面申请，因此，在抵押人未向该行申请办理注销抵押登记的情况下，该行无法主动办理注销抵押登记手续。另查，1、原告于庭审中确认截至2020年3月19日因其不是深圳户口，且在深圳市已有房产，其目前不具备购房资格。2、被告金利居公司于1996年6月2日将企业名称由深圳市金利商业广场开发有限公司变更为深圳市金利居房地产开发有限公司，股东为深圳宝安金鹏实业股份有限公司（占90%股份）和金利嘉实业（深圳）有限公司（占10%股份）。本院认为，涉案《商品房产买卖合同书》系原告与金利居公司的真实意思表示，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告主张其已将《商品房产买卖合同书》项下的购房款支付给了金侨花园实际开发商金鹏公司下属的公司，故诉请被告金利居公司、宝东公司、金鹏公司协助原告办理涉案房产的转移产权登记手续，并诉请宝东公司、金鹏公司及建设银行田背支行注销涉案房产的抵押。金利居公司表示金侨花园虽系以其名义销售，但购房款系由宝东公司及金鹏公司收取，而金利居公司同时表示对原告的起诉无异议，表明其愿意履行其与原告签署的《商品房产买卖合同书》项下的相应义务，则金利居公司应当在原告付清购楼款后，协助原告向房管部门办理房屋产权证书。本案所涉房产现仍处于抵押状态，抵押人为叶发琴，抵押权人为被告建设银行田背支行，但建设银行田背支行已查实涉案房产在该行无贷款余额，则建设银行田背支行应当注销相应的抵押登记。但由于原告于庭审中已承认其目前不具备在深圳市购房的资格，因此，其要求将涉案房产转移登记至其名下之诉讼请求不符合目前深圳市的住房限购政策，存在客观上的履行障碍，本院对原告的该项诉讼请求暂不予支持，原告可待过户条件成就后再另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中国建设银行股份有限公司深圳田背支行于本判决发生法律效力之日起十日内注销位于深圳市宝安区龙华镇和平东路南侧金侨花园15栋1004房的抵押登记（抵押编号：92-1505）；二、驳回原告凌莉予的其他诉讼请求。本案受理费人民币1268元，由原告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  都忻平人民陪审员  张祥飞二〇二〇年三月二十日书 记 员  谢晓帅书 记 员  张雪娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。