福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初201号 原告：福建瑞景物业服务有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇环城路2号。 法定代表人：杨明英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林芳，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：陈晓玲，住福建省尤溪县。 被告：陈君漂，男，1968年11月2日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：陈烺恩（系陈君漂儿子），住福建省尤溪县。 原告福建瑞景物业服务有限公司（以下简称“瑞景公司”）与被告陈君漂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞景公司的委托诉讼代理人林芳、陈晓玲、被告陈君漂及其委托诉讼代理人陈烺恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞景公司向本院提出诉讼请求：1.陈君漂立即向瑞景公司支付拖欠物业服务等费用5,281.2元（其中物业费3,145.8元、水费954.7元、水公摊费64元、电公摊费598.7元、电梯维保费387.9元、电梯年检费81.3元、设备维修费48.8元）；2.陈君漂向瑞景公司支付每日0.5‰的逾期违约金920元（自2016年4月1日起暂计至2019年6月30日止）；3.诉讼费用由陈君漂负担。事实和理由：陈君漂系瑞景公司提供服务的尤溪县水东沈城尚品小区2号楼901室业主，该单元产权面积为93.57平方米。2014年4月17日，瑞景公司与陈君漂签订《前期物业服务管理协议》，2018年4月22日，瑞景公司与小区业主委员会签订了《沈城尚品物业服务合同》，两合同均明确约定了瑞景公司为陈君漂所居住的小区提供物业服务，按照建筑面积乘以0.8元/㎡/月的标准向瑞景公司缴纳物业服务费，缴费时间为每季度首月的前十日，未能按时足额缴费的，从逾期之日起按每日千分之五缴纳逾期付款违约金。瑞景公司介入小区物业服务后，按照合同相关的约定对尤溪沈城尚品小区提供了物业服务，而陈君漂未能依约缴纳费用，自2016年1月1日起至2019年6月30日，欠物业费3,145.8元，产生违约金920元（实际以每日万分之五计算），以及自用水费及各项相关公摊费用。经瑞景公司多次催收未果，诉至法院。 陈君漂辩称，一是陈君漂仅需向瑞景物业支付从2016年1月计算至2018年4月21日止的物业费2,073.4元，即瑞景公司与陈君漂签订的《前期物业服务管理协议》期间尚未缴纳的物业费用，且瑞景公司在提供前期服务中没有尽到相关义务，物业费按每平方米0.8元计收标准过高。之后的《物业服务合同》是业委会与瑞景公司签订的，业委会成立及物业选聘程序不符合法律规定。二是瑞景物业未执行尤溪县物价部门的定价收费，擅自提高收费标准。瑞景公司对水费按季度收取，从2017年1月起按2.4元每吨计费，比物价部门定价高0.1元每吨，且计费混乱。瑞景公司对电公摊费用计算混乱，且没有区分局部公摊和全体公摊。瑞景公司对水公摊费用需提供总表用水费用与分表用水总费用相符的记录，该小区3号楼平台用水没有水表号及相关用水缴费记录。瑞景公司按4元每平方米实际收取装修垃圾清运费，但按有关政府文件规定垃圾清运费是按2.5元每平方米计费，且《前期物业服务合同》约定是按3元每平方米计费。瑞景公司违约在前，其于2014年4月17日收取了水电周转金300元及楼道维修费100元至今未退还，且也未对楼道进行维修。三是瑞景公司未尽到合同约定的安保、清洁义务，管理混乱。四是业主不应承担违约责任，物业公司违约在先，且物业合同关于滞纳金的约定标准过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下： 陈君漂系尤溪县沈城尚品小区2号楼901室业主，产权面积为93.57平方米。2014年4月17日，瑞景公司作为甲方、陈君漂作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。第一条双方的权利义务：一、甲方权利义务：1.对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据相关法律和政策，结合实际情况，指定物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.根据本协议向乙方收取物业管理费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10.不得占用本物业的共有部位，共有设施设备或改变其使用功能；11.向乙方提供房屋自有部位、自用设备设施维修养护等有偿服务；12.本协议终止时30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务：1.参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；4.根据本协议向甲方交纳物业管理费用；5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的给予赔偿；7.转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。……第四条物业管理服务费：1.本项目的物业管理服务费由乙方按面积向甲方缴纳。2.高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元；商业店面按照建筑面积每平方米1元；3.乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳，或按乙方与承租人的约定缴纳，乙方承担连带责任；4.乙方转让物业时，须交清之前的物业管理服务费用；5.如因物价指数上涨，物业管理服务费用标准按照物价局有关规定调整。6.每次缴纳费用时间：交房入住时预交半年物业管理费，半年后物业管理费按季预交，即每季度首月的10日前交纳；7.基础物业管理服务费用标准原则上按照政府文件执行，物业管理服务费用自开发商房屋达到交房条件通知甲方来解决之日起计算。8.房屋交付后，乙方房屋闲置时，仍按上述标准向甲方按时足额缴纳物业服务费及各项公摊费用。注：1.以上物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（业主或物业使用人）按时分摊。2.物业管理服务费中不包括房屋共用部分共用设施设备中大修、更新、改造的费用。……第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。物业管理企业以接收到相应的单位委托书时进行实施。……第九条违约责任：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2.乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3.甲方违反协议，擅自提高收费标准或造成乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4.乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天5%交纳违约金（从应缴之日起至实际补交之日止）。 2018年4月22日，尤溪县沈城尚品小区业主委员会作为甲方与瑞景公司作为乙方签订《沈城尚品物业服务合同》，约定：委托管理期限为三年，自2018年4月22日起至2021年4月21日止。甲方权利义务：代表和维护业主、物业使用人的合法权益，经常听取业主、物业使用人的意见和建议，并及时将这些意见和建议反馈给乙方，协调业主、物业使用人与乙方之间的关系。监督业主和物业使用人遵守管理规约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度，采取措施督促业主、物业使用人按时交纳物业管理公共服务费用等。乙方权利义务：根据有关法律法规及本合同的规定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动。对业主和物业使用人违反规定、规章的行为，提请有关部门处理。负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和中大修方案，经双方议定后由乙方组织实施。向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监管，按养护计划和操作规程，对房屋共用部位，共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除。每年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支账目和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区公示。对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得甲方书面同意后报有管部门批准方可实施，不得擅自改变房屋共用部位的用途等。 陈君漂自2016年1月起至2019年6月止共结欠物业费3,145.8元、自2016年1月至2019年5月共结欠水费954.7元、自2015年12月至2019年6月共结欠公摊水费64元、自2016年1月至2019年6月公摊电费598.7元、自2016年4月至2019年6月共结欠电梯维保费387.9元、自2017年4月至2019年4月共结欠电梯年检费81.3元、自2016年3月至2019年6月共结欠设备维修分摊费48.8元。以上费用合计5,281.2元。 本院认为，瑞景公司与陈君漂签订的《前期物业管理服务协议》及瑞景公司与尤溪县沈城尚品小区业主委员会签订的《沈城尚品物业服务合同》内容系双方当事人的真实意思表示，且未违 反法律、法规的强制性规定，《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准和收费项目符合《三明市物业服务收费实施办法（试行）》和《尤溪县物业收费管理实施细则（试行）》的规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。瑞景公司系二级物业服务企业，根据尤溪县物价局核定的尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格，对高层住宅收取每月0.8元/㎡的收费标准符合规定。瑞景公司主张的物业服务费、水费、水电公摊费、电梯维保费、电梯年检费及设备维修公摊费，有证据予以证实，本院予以确认。陈君漂应向瑞景公司缴纳尚欠的物业服务费3,145.8元及水费、水电公摊费、电梯维保、年检费、设备维修分摊费2,135.4元，合计5,281.2元。由于在本院审理的其他瑞景公司为尤溪县沈城尚品小区提供物业服务过程中体现了瑞景公司在服务过程中存在瑕疵，故对瑞景公司主张要求陈君漂承担迟延缴纳物业服务费的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于陈君漂提出尤溪县沈城尚品小区业主委员会成立及物业选聘程序不合法，其不应缴纳2018年4月21日之后的物业费的主张，因陈君漂未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、陈君漂应于本判决生效之日起十日内支付福建瑞景物业服务有限公司物业服务费3,145.8元及水费、水电公摊费、电梯维保、年检费、设备维修分摊费2,135.4元，合计5,281.2元。 如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回福建瑞景物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由福建瑞景物业服务有限公司负担5元，由陈君漂负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 苏新耀 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 陈玉招 书 记 员 吴 鑫 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。