西 安 市 新 城 区 人 民 法 院  陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初7749号 原告（反诉被告）：刘晓翠，女，1990年11月12日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：张小玲，女，1963年9月27日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）刘晓翠诉被告（反诉原告）张小玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘晓翠、被告张小玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘晓翠诉称，原告于2019年3月4日与被告及西安品安房地产咨询有限责任公司签订《房屋租赁合同》。当日被告就同意将其座落在新城区XX园XX路XX段XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋出租给原告使用。租赁期限自2019年3月10日起至2020年3月9日止，租金按半年支付，每月租金2400元。合同签订后，原告依约向被告支付了半年的租金14400元，押金2400元。就在原告租用的第4个月，被告就找借口不让原告租住并多次骚扰原告无法正常居住。无奈，原、被告双方于2019年7月9日达成协议决定解除房屋租赁合同，被告同意退还原告押金及原告自交房日期之后剩余租金，并赔偿违约金（一个月房租）2400元。可是，在原告在约定的期限内还没用搬走时，被告就擅自将原告租住的房门锁换掉，造成原告无法搬离。被告趁机将原告租住房内贵重首饰、贵重物品、生活用品全部搬完，至今未归还。解除协议中被告应履行的义务和应承担的违约金也不退赔。原告现起诉，请求：1、依法判令被告退赔原告房租3920元、押金2400元、违约金2400元，合计8720元。2、本案诉讼费由被告承担。被告张小玲辩称，双方签订房屋租赁合同属实。2019年7月9日经协议解除合同，给被答辩人15天时间搬家。2019年7月20日，答辩人回去收房，发现房间垃圾遍地，无处下脚，且房屋内床垫、墙角、地板、复式楼梯上到处都是宠物狗的大小便，房屋内原有沙发不翼而飞，二楼卧室木地板被尿渍浸泡翘起，满地烟头等。被答辩人交付的房屋未达到协议交付标准，双方就退赔不能达成一致，且被答辩人态度恶劣。无奈之下，答辩人只能先收回房屋，重新进行装修整理，产生花费28681元。答辩人要求被答辩人赔偿，被答辩人置之不理。答辩人收房后，经小区物业通知，答辩人才得知，被答辩人租赁期间4、5、6月水费未交，7月物业费未交。现表示不同意原告诉讼请求，并反诉要求：1、依法判令反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋的维修费（地板6285元、保洁费1000元、门锁380元、浴霸150元、冰箱维修费710元、户内维修200元、天然气卡50元、门禁卡20元，返还鑫鑫博士沙发8000余元、地毯1500元左右），合计18295元。2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告被狗的粪便污染无法使用的富乐床垫3000多元、米兰床垫5000多元、损坏的美的饮水机2000多元，合计10000余元。3、依法判令反诉被告支付反诉原告2019年4月、5月、6月水费233.9元，3月份物业费152.1元，合计386元。4、反诉费由反诉被告承担。针对反诉原告张小玲的反诉，刘晓翠辩称，反诉原告的反诉事实不存在，表示不同意其反诉请求。经审理查明，被告张小玲在西安市新城区XX园XX路XX段XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号有私有住房一套（建筑面积87平方米）。2019年3月4日，原告刘晓翠（乙方）与被告张小玲（甲方）通过中介方西安品安房地产咨询有限责任公司就上述房屋租赁事宜达成合意并签订书面《房屋租赁合同》一份。合同约定的租赁期限自2019年3月10日起，到2020年3月9日止，租金按半年支付，乙方应在每个结算期满前30日将下一期租金一次性交付甲方。经双方商定，该房屋租金为每月2400元，乙方向甲方交履约保证金及设施、设备保证金2400元整。合同第五条第四款约定“如因乙方原因造成房屋或房屋内的设施、设备损坏或灭失，给甲方或第三人造成损失的，由乙方负责修复或赔偿……”,合同第五条第七款约定“乙方在承租期间物业费、空调费、水、电、垃圾费等所产生的一切费用由乙方承担不得拖欠。”合同第八条约定“甲乙双方在承租期内不得擅自提前终止合同，若因特殊原因必须提前终止的，须提前1个月通知对方，并且承担1个月租金作为违约金。”合同另对争议解决办法等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告一次性交纳了半年的租金14400元，押金2400元。被告也依约将涉案房屋交付原告使用。2019年7月9日，原、被告签订《协议》一份，其内容为：“1、房东同意退房屋租赁押金，退还房客自交房日期之后剩余租金，并赔偿违约金一个月房租（2400元）。2、房客自签订本协议15天内将房屋腾空，并打扫干净，交付房东，房东退还交房日之后的剩余租金以及违约金（一个月房租2400元）。3、为保障房客利益，房东结算完所有费用，房客方能换回原有房间锁芯。4、房间内有家具家电损坏的情况，房客照价赔偿。5、房东十五天内不得干涉房客房内的正常生活，不得未经房客同意擅自进入房屋。6、房间原先东西不能丢失，照价赔偿。”2019年7月21日，原、被告双方进行了房屋交接。因被告未按《协议》约定退还剩余房租、押金并支付违约金，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。上述事实，有《房屋租赁合同》、《协议》、照片、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。                                                                                                            本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》及2019年7月9日签订的《协议》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，应合法有效。合同双方均应按照约定全面履行各自合同义务。现原告依据《协议》的约定，要求被告退还房屋押金2400元并支付违约金2400元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告退还的剩余房租的诉请，根据合同约定及原告实际交纳房租的情况，被告应将2019年7月22日至2019年9月9日期间的房租4000元退还原告，原告主张由被告退还剩余房租3920元，本院依法予以准许。庭审中，张小玲反诉要求刘晓翠赔偿地板、门锁、浴霸、冰箱维修费、户内维修、天然气卡、门禁卡、沙发、地毯、床垫、饮水机等财产损失，刘晓翠对此不予认可。因原、被告双方在2019年7月21日交接房屋时对上述财产状况并未登记，且被告已对房屋接收，被告提交证据不足以证明上述财产的状况及系因原告原因导致财产损失，被告对此应承担举证不利的法律后果，其该部分反诉请求本院依法不予支持。按照约定，原告应将房屋打扫干净后交付被告，但根据相关证据，原告交付的房屋确实存在脏乱的情况，被告打扫卫生必然产生费用，被告虽然提交有收条注明保洁费1000元，但该收条未注明打扫时间，无法证明和本案的关联性。根据涉案房屋面积并参照西安市家政业收费标准，本院酌定保洁费为500元，该费用依法应由刘晓翠承担。至于张小玲反诉要求刘晓翠承担2019年4月、5月、6月水费233.9元、3月份物业费152.1元的反诉请求，其提交有西安东尚物业管理有限责任公司收款收据两张，该证据显示涉及2019年4月的水费数额为81.9元，涉及2019年7月-9月物业管理费为456.30元，根据刘晓翠2019年7月实际使用租赁房屋的天数核算，刘晓翠应承担的物业管理费应为106.47元，对上述水费81.9元、物业管理费106.47元，本院予以确认。张小玲反诉要求刘晓翠承担的其余部分的水费、物业费，证据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张小玲于本本判决书生效后十日内退还原告刘晓翠押金2400元、租金3920元。二、被告张小玲于本判决书生效后十日内支付原告刘晓翠违约金2400元。三、原告刘晓翠于本判决书生效后十日内支付被告张小玲保洁费500元、水费81.9元、物业管理费106.47元。四、驳回原告刘晓翠其余诉讼请求。五、驳回被告张小玲其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  诉讼费50元，由被告张小玲承担。反诉费259元，由反诉原告张小玲承担200元、反诉被告刘晓翠承担59元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     蒋  茹审  判  员     王  洋审  判  员    刘  娜  二0二0年三月十九日 书  记  员    张丹丹 1