广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初1671号 原告：李学文，男，1966年6月23日出生，壮族，户籍所在地广西壮族自治区崇左市江州区，现住广西壮族自治区崇左市。 委托诉讼代理人：黄格林，崇左市祥安法律服务所法律工作者。 被告：张小琴，女，1961年1月18日出生，壮族，户籍所在地广西壮族自治区南宁市青秀区，现居住地址不明。 原告李学文与被告张小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李学文及其委托诉讼代理人黄格林到庭参加诉讼，被告张小琴经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因公告期间扣除审限60天，本案现已审理终结。 原告李学文向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2008年6月12日签订的《房屋买卖协议书》；2.被告返还原告购房款611650元，房屋装修款169000元，合计780650元；3.被告支付原告房屋增值费50万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年6月12日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定被告将位于崇左市半楼房转让给原告，当时房屋状况为毛坯房，转让价55万元。协议签订当天，原告支付被告房屋转让费25万元，被告出具了《收条》，被告写上收到原告交付楼房总款55万元，但实际上原告只支付被告25万元。原、被告还达成口头约定，原告于合同签订当天向被告支付房屋转让费25万元，被告因尚欠农行贷款本金30万元及利息，原告代被告向农行偿还该款项用来折抵未付的30万元购房款。协议签订后，被告将楼房交付原告，原告即对楼房装修支付装修费用16万元、外墙批灰及涂料9000元，原告于2009年春节前入住房屋。2008年6月28日，原告支付购房款5万元，汇入被告账号20×××74；2008-2013年，原告分别代被告向农行偿还房屋按揭贷款52500元、31200元、31200元、31200元、26400元、22500元；2013年3月，正是办理房产证期间，被告又要求原告支付购房款10万元，才得办理房产证。原告经与其妻子的大姐许彩球商量，由许彩球帮原告向被告汇款10万元；2014-2018年，原告分别代被告向农行偿还房屋按揭贷款25430元、27420元、26400元、26400元、11000元。涉案房屋于2013年6月5日取得房屋所有权证，房屋所有权人为被告。依照《房屋买卖协议书》第2条约定，被告保证所出售房屋不得在转让后用于对外抵押、担保及办理入户手续；第4条约定，被告在得到该房产证后，必须配合原告尽快办理房屋过户手续。自2012年起，原告一直向被告追问其是否取得了房产证，但被告一直隐瞒其于2013年6月取得房产证的事实，对于原告要求办理过户手续事宜被告置之不理，原告对被告取得房产证的事也不知情。 2013年被告向吴雯借款100万元并用该房产证抵押给吴雯并设定抵押登记。因被告不偿还借款，吴雯起诉至崇左市江州区人民法院，该院判决：一、张小琴偿还吴雯借款本金96万元以及相应利息；二、为实现上述债权，吴雯对张小琴名下位于崇左市花山路嘉苑小区G组团G-03号房屋，在担保债权范围内有权以该财产折价或拍卖，变卖所得价款优先受偿。该判决已于2015年5月3日生效，吴雯于2015年7月6日向江州区法院申请强制执行，该院于2017年8月15日对该房屋执行查封。被告也因其他债务纠纷案件被南宁市青秀区人民法院于2016年3月28日-2019年3月28日进行轮候查封，南宁市中级人民法院于2018年9月24日至2021年9月24日对该房屋进行查封，该房屋两次设立抵押登记，三个法院五次查封。2019年2月13日，原告向江州区法院对吴雯、张小琴提起案外人执行异议之诉，请求法院确认该房屋为原告所有，该院判决驳回原告的诉讼请求。 原告认为，2008年6月12日，原、被告签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效协议。依照《房屋买卖协议书》第2条、第4条约定，被告在2013年6月取得房产证后把该房产证抵押给吴雯，致使房产证没能变更过户到原告名下，所有权没有转移登记，该房屋并不发生物权效力，至今房屋所有权不属于原告，现几个法院已对房屋进行查封拍卖，原告将无家居住。近几年来，崇左市新城区房价暴涨，一平方米市场价为5000元以上，现该房屋就同类同地段的楼房市场价为150万元以上，原告近十年来投入了近80万元，被告应支付原告房产增值的收益50万元。被告因严重违约，致使原告不能实现合同目的，涉案协议应予以解除，被告应返还原告购房款611650元、房屋装修费169000元，被告应支付原告房屋增值费50万元。 被告张小琴经本院公告传唤不到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩，在举证期限内亦未提供任何证据。 综合全案证据，结合本案庭审笔录，本院确认以下法律事实：2006年12月12日，被告张小琴（借款人）与中国农业银行崇左分行（贷款人）（现变更为中国农业银行股份有限公司崇左江州支行）签订《个人自建房担保借款合同》，约定贷款人向借款人发放借款30万元；借款期限228个月，自2006年12月12日至2025年12月12日止，年利率为6.84%，借款方式为等额本息还款法；划款方式为，借款人在贷款人处开立结算账户，户名张小琴，账号20×××74，开户行农行崇左分行建设分理处，借款人将崇左市团，G-03号的土地使用权用抵押给中国农业银行崇左分行。 2008年6月12日，被告张小琴（甲方）与原告李学文（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：1.甲方将位于崇左市团，地号为：G01-G-03使用权建筑面积为79.97平方米的1套三层半楼房出售给乙方，房屋销售售价为55万元；2.甲方保证所出售的房屋拥有独立产权，保证所出售后房屋没有用于对外抵押、担保及办理户口入户手续，否则因此产生的一切债权责任由甲方负责；3.甲方保证按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人；4.甲方在得到该房屋的产权证后，必须配合乙方尽快办理房产过户手续，在办理房产过户手续中所产生的一切费用均由乙方承担。原、被告还达成口头约定，原告于合同签订当天向被告支付房屋转让费25万元，被告因尚欠农行贷款本金30万元及利息，原告代被告向农行偿还该款项用来折抵未付的30万购房款。 协议签订当天，被告向原告出具一份《收条》，内容为被告收到原告购买涉案房屋的购房款55万元。协议签订后，被告将房屋交付原告，原告即对房屋进行装修，支付装修费169000元。 2008年6月28日，原告向被告的账号20×××87转账支付购房款5万元。2013年3月18日，原告妻子的大姐许彩球代原告向被告转账10万元。2008年12月、2009年、2010年、2011年、2012年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年，原告代被告向中国农业银行股份有限公司崇左江州支行偿还贷款52500元、31200元、31200元、31200元、26400元、22500元、25430元、27420元、26400元、26400元、11000元，合计311650元。 被告于2013年6月5日办理涉案房屋所有权证（房产证号：崇房权证新城区字第××号），房屋所有权人为被告，建筑面积为328.46㎡，被告至今未将房屋所有权证变更过户到原告名下，原告于2009年2月在涉案房屋居住至今。 另查明，2013年8月8日，被告向吴雯借款100万元，以涉案房屋抵押，并于2013年8月27日设定了抵押权登记（房屋他项权证：崇房他证新城区字第××号）。因被告不偿还借款，吴雯起诉至本院，本院于2015年4月23日作出（2014）江民初字第814号民事判决：一、张小琴偿还吴雯借款本金96万元以及相应利息；二、为实现上述债权，吴雯对张小琴名下位于崇左市花山路嘉苑小区G组团G-03号房屋，在担保债权范围内有权以该财产折价或拍卖，变卖所得价款优先受偿。该判决已发生法律效力。 因张小琴、南宁市汇银小额贷款股份有限公司未履行南宁市仲裁委员会南仲字[2013]第047号裁决书确定的义务，2013年9月23日南宁市中级人民法院依法查封了涉案房屋及土地使用权，李学文提起执行异议之诉，请求确认享有涉案房屋的所有权并解除查封。南宁市中级人民法院于2014年9月4日作出（2014）南市民一初字第3号民事判决，驳回李学文的诉讼请求。李学文不服判决，向广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）提起上诉。广西高院经审理查明：一、李学文自述合同签订当天支付购房款现金25万元，本院经释明并限期李学文提供相应取款凭证并提交书面意见予以说明，但李学文在限期内未能提供取款凭证，也未作出书面合理说明；二、张小琴在庭前交换证据上称，2008年6月28日张小琴与李学文借款5万元，2013年3月18日许彩球代李学文向张小琴转账10万元用作清偿贷款并办理房产证，两笔款均可抵作李学文的购房款。广西高院认为，基于李学文自认签订合同当天在银行取款25万元的事实，法院多次向李学文释明要求其提供取款凭证，但李学文未能提交且不能作出合理说明，故对李学文与张小琴自认已付25万元购房款的事实不予确认。李学文主张已向张小琴支付完毕讼争房产的购房款缺乏事实依据，本院不予支持。据此，广西高院于2015年5月7日作出（2015）桂民一终字第4号民事判决，驳回李学文上诉，维持原判。 2019年2月13日，本院受理了李学文与吴雯、张小琴案外人执行异议之诉一案，李学文向本院提出诉讼请求：1.李学文与张小琴于2008年6月12日签订的《房屋买卖协议书》有效，确认崇左市团地号为G01-G-03住宅用地房屋一栋归李学文所有；2.解除张小琴名下位于崇左市团地号为G01-G-03住宅用地房屋（房产证号：崇房权证新城区字第××）的查封并停止执行。本院于2019年6月20日作出（2019）桂1402民初214号民事判决：驳回李学文的诉讼请求。该判决已发生法律效力。 2016年3月28日-2019年3月28日，2017年2月15日-2020年2月15日，南宁市青秀区人民法院对涉案房屋进行轮候查封；2017年8月15日-2020年8月15日，本院对涉案房屋进行轮候查封；2018年9月24日-2021年9月24日，南宁市中级人民法院对涉案房屋进行查封。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》系双方之间真实意思表示，协议书的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。依照《房屋买卖协议书》约定，被告在2013年6月取得涉案房屋所有权证后将涉案房屋抵押给吴雯，至今未将涉案房屋所有权证变更过户到原告名下，原告未取得涉案房屋所有权，被告的违约行为致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，《房屋买卖协议书》应予解除。 原告主张合同签订当天，原告支付被告房屋转让费25万元，但至今原告未能提供转账凭证等证据予以证实，本院不予支持。根据广西高院作出（2015）桂民一终字第4号民事判决书中张小琴在庭前交换证据上称，2008年6月28日张小琴与李学文借款5万元，2013年3月18日许彩球代李学文向张小琴转账10万元用作清偿贷款并办理房产证，两笔款均可抵作李学文的购房款，故本院认定上述两笔款项15万元可抵作原告向被告交付的购房款。根据原告提供的农行无折存款回单（金额311650元），本院调取的被告与中国农业银行崇左分行签订《个人自建房担保借款合同》的内容及原告陈述“双方达成口头约定，原告于合同签订当天向被告支付房屋转让费25万元，被告因尚欠农行贷款本金30万元及利息，原告代被告向农行偿还该款项用来折抵未付的30万元购房款”，上述证据相互印证，互为联系，足以证明原告代被告向农行偿还的贷款311650元应折抵为原告向被告支付的购房款。故本院认定原告共向被告支付购房款461650元（15万元＋311650元）。 原告与崇左市添彩装饰工程有限责任公司签订的《装饰装修工程施工合同》、崇左市添彩装饰工程有限责任公司出具的《证明》、刘伟昆出具的收条、中国农业银行活期存折明细清单、许爱军出具的《证明》，相互印证，互为联系，足以证明原告支付涉案房屋内部装修费16万元，房屋外墙批灰及涂料9000元，合计169000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后被告应将原告交付的购房款461650元及原告支付的房屋装修费169000元返还原告。 关于原告主张被告支付房屋增值费50万元的问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，被告因违约给原告造成了损失，被告应当予以赔偿。至于损失赔偿的数额，根据合同约定及合同履行情况，涉案房屋周边地区房地产市场的实际行情等因素，被告的过错程度等综合因素，本院酌定被告应赔偿原告经济损失15万元。 被告张小琴经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告李学文与被告张小琴于2008年6月12日签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告张小琴返还原告李学文购房款461650元； 三、被告张小琴支付原告李学文房屋装修费169000元； 四、被告张小琴赔偿原告李学文经济损失15万元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费16326元，由原告李学文负担6530元，由被告张小琴负担9796元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  蒙健峰 人民陪审员  龙开玲 人民陪审员  吴 坚 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  李陆赵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。