安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1602民初7312号 原告：亳州市商客隆金属贸易有限责任公司。住所地：安徽省亳州市谯城区华佗镇三里庄。组织机构代码：73730748-8。 法定代表人:李运中，职务:执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宋辉，北京京师（亳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巩玉妍，北京京师（亳州）律师事务所律师。 被告:李运玲，女，1969年4月29日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：丰啸林，安徽谯城律师事务所律师。 原告亳州市商客隆金属贸易有限责任公司（以下简称商客隆公司）诉被告李运玲物权确认纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告亳州市商客隆金属贸易有限责任公司的法定代表人李运中及委托诉讼代理人宋辉、巩玉妍，被告李运玲及其委托诉讼代理人丰啸林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亳州市商客隆金属贸易有限责任公司诉称：2003年5月5日原告与安徽古井房地产开发集团有限责任公司签订联合开发协议，约定“新华北路Ｆ区主楼”由双方共同开发，原告向古井房地产公司支付40万元拆迁安置费用，由古井房地产公司负责对该地块拆迁安置工作，原告因此获得对该地块的投资开发权，并对开发房屋享有所有权及收益权。原告遂在“新华北路Ｆ区主楼”范围内建设房屋。2017年5月26日被告将案涉该房屋承租人马传富及次承租人郭小江起诉至谯城区人民法院，称2010年被告与原告法定代表人李运中签订买卖案涉房屋的房地契约，故其对案涉房屋享有所有权，并举证将案涉房屋出租于承租人马传富，要求马传富及郭小江向其返还房屋并承担逾期腾房占有使用费等。经审理，法院在未认定被告对案涉房屋享有所有权的条件下，判令郭小江向被告退还案涉房屋及与马传富连带向被告支付逾期腾房占有使用费等。因2010年李运中与被告签订的关于房地买卖的契约及马传富与被告签订的租赁协议均系被告伪造而来，且案涉房屋均由原告依法投资开发，故原告仍依法享有对案涉房屋的所有权，被告不享有对案涉房屋所有权，更无权进行出租。现因被告占有原告所有的房屋无法律依据，严重侵犯原告合法权益，为此，原告依法起诉，请求：1、请求确认原告对“新华路Ｆ区主楼”范围内的建筑物享有所有权（西起Ｆ区铺面后散水坡，东到三分院西围墙，北起Ｆ区铺面后散水坡，南到红线）（附图纸）。2、请求判令被告李运玲向原告返还位于亳州市谯城区东南头（灵津渡大桥北头）“新华路Ｆ区主楼”范围内的所有建筑物及配套设施、设备（详见图纸），并自2018年5月24日起至实际返还之日上以每天5ＯＯ元向原告支付逾期腾房占有使用费（自2018年5月24日起至2018年9月25日止逾期腾房占有使用费暂计62000元）3、案件受理费由被告承担。 被告李运玲辩称：一、关于本案原告诉状中第一项诉讼请求依法不能成立，商客隆公司不是案涉土地的所有权人，理由如下:依据物权法第九条、第十四条、第三十条、第一百四十二条之规定，第一，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。根据本案事实，案涉房屋并未登记于商客隆公司名下，商客隆公司不能依据登记取得案涉房屋所有权。第二，商客隆公司不能基于合法建造取得案涉房屋所有权。首先，根据《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而吉，原告所提供的立项批复文件、规划许可证书、报建审批书等材料所载明的权利人为古井房地产开发集团有限责任公司并非原告商客隆公司。其次，虽然《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求;二是房屋应当建成。结合本案事实，案涉房屋、土地所能涉及的准建文书记载的权利人均为古井房地产公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，古井房地产公司是相关行政审批机关确定的建设方，商客隆公司仅依据其与古井房地产公司的合作开发协议(且原告未能提供充分证据证明其合作开发的事实存在)，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。另外依据《城市房地产转让管理规定》第三条:本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为:(二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的。上述规定明确了，合作开发的性质为房地产转让，而根据物权法，除基于继承、判决、合法建造等情况外，不动产物权变动应以登记为要件。因此案涉不动产，在商客隆公司未经古井房地产公司变更登记前，无法依法确认为诉请不动产的物权所有人。第三，商客隆公司主张其基于合法建造事实享有案涉房屋所有权，应当承担举证证明责任。现其既未提交证据足以证明对于案涉项目实际投资事实，亦未提交证据证明其对涉案房屋占有的权利外观，更未提交证据证明案涉房屋已经登记至其名下，应当承担举证不能不利后果。第四，《物权法》规定了物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。木案中即便商客隆公司与古井房地产公司之间存在合作开发房地产合同关系，商客隆公司有权另案向古井地产公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与古井房地产公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人。综上，请求贵院依法驳回原告的第一项诉讼请求。二、答辩人李运玲基于《房地契约》关系所产生的对案涉不动产的占有行为应当予以保护，商客隆公司请求答辩人返回之请求无法律依据。依据《物权法》第二百四十一条规定:“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理登记的，不影响合同效力。”结合本案，谯城区人民法院作出的(2017)皖1602民初2941号民事判决书、亳州市中级人民法院作出的(20l8)皖16民终66号民事判决书，针对答辩人对案涉不动产的合法占有事实予以确认，对答辩人与李运中的房屋买卖合同关系、款项交付情况等予以认定，案涉不动产虽未转移变更登记，但不能以此否认答辩人基于合同而取得的合法占有事实以及享有的实体权益。综上所述:原告商客隆公司并非物权法意义上的建造主体，并不能依照物权法第三十条的规定原始取得涉诉房屋所有权。商客隆公司与古井房地产公司关于涉诉的合作开发协议，是双方基于合作开发房地产分配而进行的变更、设定涉诉房屋物权的合同法律行为，因没有登记而未产生物权效力。答辩人与李运中签订并实际履行涉诉房屋的买卖合同(房地契约)，其信赖利益应受法律保护。综上，原告针对李运玲所提出的物权确权请求不能成立，李运玲的合法占用权益受到法律保护。请求贵院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，对无异议的证据在卷佐证，对有异议的证据合议庭认定如下：原告商客隆提交的一、二、三、四组证据具有真实性、合法性及与本案具有关联性，对证据效力予以认定；被告李运玲提交的证据二组具有真实性、合法性及与本案具有关联性，对证据效力予以认定。 经审理查明的事实为：本案争议的房产是原告商客隆公司与安徽古井房地产开发集团有限责任公司2003年5月签订联合开发协议后自建的临时房屋。2010年3月原告商客隆公司法定代表人李运中将房屋转让给被告李运玲并签订了“房地契约”，房款全部付清，转让房屋未进行权属登记，也未取得房屋权属证书。以上事实已经谯城区人民法院（2018）皖1602民初2941号民事判决书及亳州市中级人民法院（2018）皖16民终66号民事判决书确认。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。李运中与李运玲签订的“房地契约”系双方真实意思表示且已经履行完毕。原告商客隆公司所提供的证据不能证明其诉求的房产与谯城区人民法院（2018）皖1602民初2941号民事判决书及亳州市中级人民法院（2018）皖16民终66号民事判决书中认定的房产属于不同位置的房产，应承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告亳州市商客隆金属贸易有限责任公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1430元，由原告亳州市商客隆金属贸易有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  马 健 人民陪审员  康蕾蕾 人民陪审员  詹利芳 二〇二〇年三月五日 书 记 员  李 肖