江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初3336号原告（反诉被告，以下同）：苏州市相城区经济合作社，住所地苏州市相城区。法定代表人：谢斌杰。委托诉讼代理人：任恩红，江苏同益大地律师事务所律师。被告：邱福林（反诉原告，以下同），男，1968年5月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：李宏，江苏宏谐律师事务所律师。原告苏州市相城区元和街道御窑社区经济合作社与被告邱福林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审理，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任恩红、被告邱福林到庭参加诉讼。因案情复杂，转为普通程序，依法由审判员孙明、人民陪审员朱颖、孙丽参加评议组成合议庭，于2020年3月6日网上在线公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人任恩红、被告邱福林委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告的房屋租赁合同于2019年4月25日解除；2、请求法院判令被告将房屋腾空后返还给原告；3、请求法院判令被告向原告支付房屋租金120780元及相应利息（利息以120780元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自起诉之日计算至被告实际支付之日止）；4、请求法院判令被告按照65880元/月的租金标准，支付自2019年4月26日起至被告实际腾让之日止的占有使用费，暂计算至2019年5月25日65880元；5、请求法院判令被告向原告支付违约金24156元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月，原告与被告签订《租赁合同》一份，由被告承租由原告所有的御窑商业街2号楼，用于网吧、休闲浴场。被告承租后用于经营网吧、浴室、宾馆。现被告拖欠原告租金。原告就该拖欠租金多次找被告协商，但被告一直未向原告支付，被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。据此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，希望贵院判如请。被告邱福林辩称，我当时是向城投公司租赁的房屋，后来城投公司卖给了原告，当时我也不知情，后来原告告知我以后租金要向原告支付，我不同意解除租赁合同，租金我从2015年开始2个月交一次租金。经审理查明：2015年3月10日，原告与被告签订《租赁合同》一份。合同约定：第一条，被告（乙方）承租由原告（甲方）所有的御窑商业街2号楼，用于网吧、休闲浴场。第二条，租赁期限，1、租赁期限为12年，自2011年3月10日至2023年3月9日止。2、本协议租赁期届满，如乙方继续租赁的，在同等的条件下，乙方可优先承租，但乙方必须在租赁期满前，提前二个月提出书面续租申请，经协商一致后另行签订租赁协议，否则视为乙方不再续租。第三条，租金、押金、履约保证金等费用的支付和租赁房屋的交付：1、租金采取“一年一付、先付后租”的原则，即以一年的租金作为一个交付期，提前30天支付一期的租金，签订本协议时支付首期租金。2、租金的计算标准：按照租赁的建筑面积计算租金。从2014年3月10日起至2017年3月9日，每月每平方米的租金为人民币20元；从2017年3月10日起至2020年3月9日，每月每平方米为人民币30元，从2020年3月10日起至2023年3月9日，每月每平方米的租金为人民币40元。3、在本合同签订之日起的7天内，乙方根据租赁房屋的建筑面积、按照每平方米50元(计109800元)向甲方交纳履约保证金，该保证金在合同期满后且乙方无违约情形或无结欠费用后无息退还。第四条双方的权利与义务：甲方：1、甲方有房屋及相关设施的使用监督权。2、甲方应在合同规定的时间向乙方提供租赁物。3、甲方对提供的租赁物负有保证无第二人上张任何权利的义务，如第二人主张权利造成乙方损失的，甲方应承担赔偿费任。乙方：1、乙方应在租赁合同规定的时间交纳租金，白行承担物业、水、电费、卫生费和其他有关费用，如甲方代收代缴的，乙方应在当月交付给甲方；租赁期满，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租或分租。2、在租赁期内，根据“白主经营、自负盈亏、税费自负”等原则进行合法经营，经营责任和相应的法律责任由乙方自行承担。乙方应申领经营所需的营业执照、卫生许可证等证件，并按规定办理从业人员手续，做到守法经营、文明经营，严禁销售假冒伪劣商品，按时交纳各项税费。3、租赁期间，乙方不得擅自改变租赁物的结构及用途，如造成房屋的毁损，应负责恢复原状或赔偿损失；乙方如需对租赁物添附，应事先征得甲方书面同意。4、租赁期间，乙方应承担租赁物(包含电梯)的止常修缮(含维护、保养)义务和承担费用，如乙方术及时修缮，甲方可以代乙方修缮后追偿相关费用：如网乙方米及时履行修缮义务，造成租赁物毁损的，甲方有权要求乙方限期修缮，如不及时修缮承担违约责任。5、必须做好社区治安、综合治理的日标管理作。6、乙方必须在承租物内按照规定要求配备安全消防设施，以杜绝火灾等事故的发生。第五条特别约定1、目日前苏州市正处于开发动迁期内，乙方对租赁经营期内可能遭市镇规划动迁而给其正常租赁带米的风险要有充分的认识。如在租赁期内，碰到市镇规划动迁需要拆除租赁房原时，须回购或其他政府行为、政策性因素影响需终止租赁协议的，本合同自然终止，乙方同意按拆迁公告的搬迁期限无条件撤出。属乙方装修的补偿归乙方所有，同时乙方同意：其他按国家拆迁规定可享受的补偿款转归甲方所有。3、租赁期满或合同解除，乙方不得将添附的设施(含政府行为而淤附的设施)或装修作价抵押给甲方，在不破坏租赁物结构的情况下，可以拆除添附的设施，乙方须在期满前或合同解除后三天内拆除并恢复原状，逾期视为乙方放弃处理权利，所有权无偿归甲方所有，甲方有权对相关物品进行清理。5、如果乙方没有按期缴纳租金、水电、物业等费用的，甲方可以采取停水、停电处理，乙方表示同意。第六条，租赁合同的解除形式：1、双方协商一致，可解除租赁合同。2、甲方有权单方面解除租赁协议情形，此情形下，甲方不退还乙方交纳的履约保证金，并不承担乙方的经济损失，如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿贲任，租赁物内乙方物品的处理原则按照本协议第五条特别约定（3）执行：(1)乙方不按本协议约定交纳租金、管理费、物业费和其他税、费的；(2)乙方利用租赁物进行法活动、损害公共利益的；(3)乙方未经甲方书面同意进行转租和分租的；(4)乙方未按照约定的方法、用途或租赁物的性质使用租赁物的；(5)乙方未经甲方同意，对租赁房原等租赁区域内进行装修、改善和增设他物的；(6)乙方有重人安全隐患或不具备安全设施，经指出后不整改的或不能在规定的期限内整改合格的。第八条，违约责任：1、如乙方有第八条2的情形之一和合同期届满后(除获得合法续租权外)不向甲方移交租赁物的，乙方应承担违约金，约定违约金的金额为总租赁费的20%，如因此造成甲方经济损失的，乙方还应赔偿经济损失。2、如甲方有第六条3(3)情形的，甲方应承担违约金，约定违约金的金额为总租赁费的20%，如因此造成乙方经济损尖的，甲方还应赔偿经济损尖。4、任何一方无法定和约定理由擅自解除本合同的，违约方应承担违约责任，约定违约金的金额为总租赁费的20%，如因此造成守约方经济损失的，违约方还应赔偿经济损失。第十条，其他。4、本协议签订后承租方与原出租方苏州市相城城市建设有限公司合同终止。另查，合同签订后不久，原告与被告法定代表人谢斌杰口头协商，约定房租由一年一次付清改为每二个月付一次。被告随接陆续按上述口头约定，支付房租至2019年12月底。期间，有部分时段的房租略有迟延，但已全部实际付清。另查，上述房屋是由苏州市相城城市建设有限责任公司于2008年根据苏州市相城区发展和改革局作出的相发改投[2008]35号《关于苏州市相城城市建设有限责任公司建造临时商业设施项目的批复》、苏州市相城区政府办抄告单(相政抄2007字第41号)组织实施的临时商业设施项目，并通过了建设、施工、监理、设计、消防等单位的验收。在2014年11月27日，上述房屋再经苏州主市相城区政府区长办公会同意，以（2014）8号会议纪要的形式，由苏州市相城城市建设有限责任公司整体协议转让给苏州市相城区元和街道御窑社区经济合作社。另查，原告法定代表人谢斌杰向本院出具书面《情况说明》一份，其中针对被告租金支付期限口头变更一事载明：“我曾答应过他（被告）两个月付一次租金的事实，我予以认可。因为当时邱福林一下子付不出来一年的租金。考虑到他当时确实存在一定的困难，我当时就同意了其按照两个月一付的方案，具体比方说1月份的话，你要付到3月份的；3月份付，你要付到5月份的；也就是说，虽然我答应过他两个月付一次租金，但还是要坚持一个先付后用的原则”。审理中，被告提出了反诉请求：1、返还租金1089216，并赔偿反诉原告装修损失（以实际评估为准）。并提出了对装修财产进行评估。审理中，被告提供2015年至2019年6月的转账记录，证明其一直在交房租，没有拖欠原告房租。原告质证认为，对该证据的真实性无异议，被告确实在2019年6月17日向原告交付了租金至2019年6月30日，但该证据也能反应出被告违约的事实存在，没有按照合同约定交纳租金，合同约定一年一付，先付后租，但被告目前是经过我方多次催促之后分别在2019年6月6日及6月17日分两次共交纳4个月租金，也就是交至2019年6月30日。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、苏州市相城区发展和改革局《关于苏州市相城城市建设有限责任公司建造临时商业设施项目的批复》、相城区人民政府区长办公室会议纪要一份、《御窑商业街房屋转让协议》、租赁合同、解除合同通知书、EMS面单、快递查询记录、单位工程竣工验收证明书、苏州市相城区公安消防大队建筑工程消防设计审核意见书、建设工程竣工验收消防备案表、苏州市相城城市建设有限责任公司出具的收据、被告提供的2015年至2019年6月银行转账记录及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，合同自成立起生效；一方当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原告以被告拖欠租金构成违约为由，要求解除合同，但因被告虽有部分违约行为，但只是就租金的支付期限上略有迟延，且原告法定代表人也曾口头答应由每年一次付清改为按二个月付一次。据此，被告实际多年来一直基本上按二个月付一次租金的方式持续履行中，至2019年12月底全部付清，并未实际拖欠。而2020年1、2月份间的房租，虽被告未予以按约支付，但因现处于新冠××疫情期间，且应由原告应给予被告合理催告期，故不构成根本违约；鉴于合同期限尚未届满，原告无权要求解除合同；有关原告主张的违约金请求，考虑到被告确有部分迟延支付租金等情形，本院酌情判令被告向原告支付违约金20000元，对原告的其余租金、违约金、逾期付款利息不予支持；被告以原告未提供有关房屋产权证书为由，要求原告赔偿相应损失，因原告的房屋已有相关政府部门书面许可，不存在房屋产权的违法性问题，故对被告反诉请求也一并予以驳回；被告的评估申请已无必要，本院不再办理，故予以驳回申请。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他法律规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）苏州市相城区元和街道御窑社区经济合作社有关解除与被告（反诉原告）邱福林房屋租赁合同并由被告（反诉原告）邱福林将房屋腾空后返还给原告的诉讼请求。二、被告（反诉原告）邱福林应向原告（反诉被告）苏州市相城区元和街道御窑社区经济合作社支付违约金人民币20000元，于判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告（反诉被告）苏州市相城区元和街道御窑社区经济合作社其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）邱福林的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币38581元，由原告苏州市相城区元和街道御窑社区经济合作社负担38181元、被告邱福林负担400元（被告应付部分，原告已垫付，由被告于判决生效之日起十日内直接支付原告），反诉费人民币7301.5元，由被告邱福林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长 孙 明人民陪审员 孙 丽人民陪审员 朱 颖二〇二〇年三月十六日书 记 员 陈曹懿