河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0105民初8253号 原告：张某。 委托代理人：王某某、刘某（实习律师）。 被告：河北某某房地产开发有限公司。 法定代表人：牛某某，该公司董事长。 委托代理人：孙某某。 委托代理人：郭某某。 第三人：中国某某银行股份有限公司石家庄鹿泉支行。 法定代表人：宁某某，该银行负责人。 委托代理人：许某某。 委托代理人：李某某。 原告张某与被告河北某某房地产开发有限公司、第三人中国某某银行股份有限公司石家庄市鹿泉支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人王某某、刘某、被告河北某某房地产开发有限公司委托代理人孙某某、郭某某，第三人中国某某银行股份有限公司石家庄市鹿泉支行委托代理人许某某、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：一.解除原告与被告签订的合同编号为2017081110263034520《商品房买卖合同》。二、解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告返还原告已支付的首付房价款665277元及利息（利息以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，自2017年12月1日起计算至判决确定的款项实际付清之日止）。四、被告归还原告已支付给第三人的按揭贷款本息313003.44元（暂定36个还款期，自2017年12月1日起至2020年12月1日止，以原告实际还款的金额为准）及利息（以中国人民银行同期同类贷款的利率为标准，计算自2017年12月1日起至判决确定的款项实际付清之日止）;五、被告向原告支付房款占用利息暂定243325.71元（按照房屋总价款1655277元乘以中国人民银行同期同类贷款利率4.9%计算，暂自2017年7月15日计算至2020年7月15日，以判决确定的款项实际付清之日为准。六、被告向原告支付逾期交房违约金81108.57元（按照房屋总价款1655277元乘以中国人民银行同期同类贷款利率49%计算）。七、被告直接向第三人返还剩余贷款本金及利息；八、本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实与理由：2017年8月11日，原告就百岛绿城G20号楼1单元030号房与被告签订了《石家庄市商品房买卖合同》该房屋建筑面积138.17平方米，单价11980元，房屋总价款为1655277元；2017年7月15日，原告支付首付房价款665277元；2017年9月1日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》向第三人贷款99万元，第三人已将99万元直接支付至被告的账户。截止2020年12月1日，原告偿还贷款本息共计313003.44元。《石家庄市商品房买卖合同》中第11条约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，但百岛绿城项目目前尚未施工完毕且为停工状态，被告至今未向原告交付房屋，严重违反合同约定。根据合同第12条约定，被告逾期交房应以房屋总价款为基础按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付违约金。原告认为，被告逾期交房的行为已构成根本违约，致使原告购房的目的不能实现，被告的欺骗与违约行为导致原告的损失巨大。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。庭审中原告放弃诉讼请求第三项中的利息主张。 被告河北某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）辩称，原告要求解除合同缺乏事实和法律依据，本案中并未出现符合法定或约定解除合同的情形，被告的第一条诉讼请求是解除原被告签订的商品房买卖合同，原告依据的主要理由是商品房买卖合同的第十一条，认为被告没有按时按约定交付目前该项目处于停工状态，因此认定被告违反合同约定，该理由不成立，根据原被告双方签订的石家庄市商品房预售合同之补充协议第六条，关于房屋交付的约定第九项第二款，由于政府或有关部门原因致使主要配套功能运行迟延或天气因素或其他非出卖人原因造成的工期延误，交房期应当予以顺延，对此被告出具了石家庄市新华区大郭街道办事处出具的有关的情况说明，自2016年11月17日至2019年11月2日期间，由于政府紧急启动大气污染治理强化减排措施，其中预警天数共计334.5天，该项目停工就是因为政府的原因造成的，并非被告自身原因造成的，因此按照合同约定交房日期应当予以顺延，被告方并不构成违约，因此，原告要求解除合同的请求不应当支持，在此基础之上，原告方的其他诉讼请求也没有合法的事实依据，应当予以驳回。 第三人中国某某银行股份有限公司石家庄鹿泉支行（以下简称农行鹿泉支行）辩称，不同意原告的诉讼请求，原告诉讼缺乏事实和法律依据，第三人不存在过错，要求继续履行与原告签订的个人购房担保借款合同，请求法庭驳回原告的诉讼请求，第三人在与原告签订的个人购房担保借款合同的整个过程中流程合规合法，个人购房担保借款合同上有原告的签名、手印及被告河北某某房地产开发有限公司的公章，合同真实有效，综上所述，鹿泉支行作为第三人，流程合规，手续合法，在原告与被告河北某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，作为第三人不应承担任何责任，要求原告继续履行与第三人签订的个人购房担保借款合同，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2017年8月11日，出卖人岳泰公司、买受人张某签订《石家庄市商品房买卖合同》，原告购买被告开发坐落于新华区房屋，建筑面积138.17平方米，单价11980元，总金额1655277元；第七条付款方式、期限及预售资金监管中约定买受人采用贷款方式付款，2017年8月11日前支付首付款665277元，余款990000元向贷款机构申请贷款；第十二条逾期交付责任中1.（1）逾期在90日内（该期限应当不多于第八条第（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的中国人民银行公布的同期贷款基准利率%向买受人支付违约金。《补充协议》第五条特别约定中1.法律规定或双方约定的买受人可以解除约定合同的条件成就时，买受人应在知道或应当知道该事由发生后十日内向出卖人提出解除合同申请，买受人再此期间不提出的，视为买受人放弃合同解除权。第六条房屋交付的约定中9.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）如遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人；（2）由于政府或有关部门原因致使主要配套功能运行迟延或遇天气因素或其他非出卖人原因造成的工期延误，出卖人需告知买受人，交房期予以顺延。11.关于第十二条逾期交付责任补充说明：合同继续履行，逾期在90日内，出卖人不承担违约责任，超过90日的，出卖人以向物业公司代缴物业费形式按约补偿买受人。原告于2017年7月15日向被告支付首付款665277元。 2017年9月1日，借款人张某、贷款人（抵押权人）农行鹿泉支行、保证人某某公司、抵押人张某签订《个人购房担保借款合同》，借款人因购买案涉房屋自贷款人处贷款金额990000元，借款期限168个月，自2017年9月01日起至2031年8月31日止；借款提取，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：河北某某房地产开发有限公司，该个人购房担保借款合同的抵押物为案涉房屋。 原告自2017年12月开始每月按时足额偿还第三人贷款8691.54元，截止2019年9月4日（起诉日）已偿还贷款21期，共计182585.34元，截止2020年1月9日原告共偿还贷款26期，共计226058.04元。 原告认为《石家庄市商品房买卖合同》约定交房时间为2019年6月30日，截止2019年9月30日已逾期交房达90日，因被告未在规定时间履行交房义务已构成违约，故原告依据合同约定提起本案诉讼。被告认为按照《补充协议》约定，如遇特殊情况，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实延期，已提交石家庄市新华区人民政府大郭镇街道办事处出具的情况说明可证明在涉案房屋建设过程中，因天气原因政府要求停工时间长达334.5天，延期交房是该原因造成，故原告要求解除合同没有合同依据。原告认为被告应提交相关部门要求其停工的证据材料证明其观点，该证据不能证明被告的观点，且按照双方约定发生不可抗力应在发生之日起30日内告知买受人，但被告未履行告知义务。 以上事实有《石家庄市商品房买卖合同》、《收据》、《交款确认单》、《个人购房担保合同》、《中国某某银行个人账户明细》及庭审笔录等为证。 本院认为，原告与被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的规定，该合同合法、有效。原、被告应根据合同的规定履行各自的义务。原告已支付了购房首付款，剩余房款也通过贷款的方式给付被告，被告理应按照合同规定向原告履行交付房屋的义务。 关于是否应解除案涉商品房买卖合同的问题，《补充协议》第六条房屋交付的约定中9.（2）中规定了由于政府或有关部门原因致使主要配套功能运行迟延或遇天气因素或其它非出卖人原因造成的工期延误，出卖人需告知买受人，交房期予以顺延。但出卖人在涉案房屋工期延误后未履行告知义务，此外，被告的证据也不足以证明工期延误是由于政府预警政策导致，本院对此不予认可。截至开庭日，被告逾期交房已超过90日，现原告要求解除商品房买卖合同具有事实，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失。故对于原告要求被告返还首付房价款665277元，本院予以支持。 关于是否应解除案涉《个人购房担保合同》的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定了因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。根据该规定，原告要求解除与第三人之间《个人购房担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告返还其支付按揭及利息的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定了商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《个人购房担保合同》已解除，现原告要求被告归还原告已支付给第三人的按揭贷款本息，本院予以支持。 关于原告要求被告支付占用房款期间利息的诉讼请求，原告在其第四项诉讼请求中已对其支付首付款主张利息，故对原告再次主张首付款利息的主张不能支持。原告在其第四项诉讼请求中已对其支付按揭主张利息，故对原告再次主张已付按揭利息的主张不能支持。 关于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，《石家庄市商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任中1.（2）规定了买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按全部房价款的中国人民银行公布的同期贷款基准利率%向买受人支付违约金。原告要求被告以全部房价款1655277元为基数，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算违约金的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。 关于原告要求被告直接向第三人返还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，因涉案《石家庄市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》已解除，原告根据合同性质和履行情况要求，要求被告向第三人返还剩余贷款本金及利息无不当，应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告张某与被告河北某某房地产开发有限公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》。 二、解除原告张某与第三人中国某某银行股份有限公司石家庄鹿泉支行签订的《个人购房担保借款合同》。 三、被告河北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张某首付房价款665277元及利息（以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2017年7月15日起开始计算至款项付清之日止）。 四、被告河北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张某截止至2020年1月9日已偿还购房贷款本息226058.04元及利息（以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自实际付款之日开始计算至款项付清之日止），2020年1月9日以后偿还的购房按揭按此标准计算。 五、被告河北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某违约金81108.57元。 六、被告河北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国某某银行股份有限公司石家庄鹿泉支行偿还《个人购房担保借款合同》所欠的剩余贷款本金和利息。 案件受理费16524元，保全费5000元，由被告河北某某房地产开发有限公司负担。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  连 坤 人民陪审员  段雪兰 人民陪审员  张传洲 二〇二〇年三月二日 书 记 员  王小丹 ——