贵州省桐梓县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0322执异4号 案外人:任丽娜，女，汉族，1981年3月生，贵州省桐梓县人，现住桐梓县。 委托诉讼代理人：洪杭燕、周正君。 申请执行人：遵义市金茂融资担保有限责任公司（曾用名遵义市金茂信用担保有限责任公司），住所地:遵义市红花岗。 法定代表人：吴键。 被执行人：贵州省桐梓县顺达汽车销售有限公司，住所地:桐梓县。 法定代表人：江光洪。 被执行人：桐梓县沈氏顺达汽车保养厂，住所地:桐梓县。 投资人：沈艳。 被执行人：江光洪，男，汉族，1977年6月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被执行人：沈艳，女，汉族，1977年6月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被执行人：李刚，男，汉族，1982年10月生，四川省大邑县人，户籍地四川省大邑县。 被执行人：廖维，女，汉族，1985年5月生，重庆市渝**人，户籍地重庆市渝**。 被执行人：张学群，女，汉族，1949年11月生，贵州省桐梓县人，住贵阳市花溪区。 被执行人：江运文，男，汉族，1938年4月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 本院在执行遵义市金茂融资担保有限责任（以下简称“金茂公司”）与贵州省桐梓县顺达汽车销售有限公司（以下简称“顺达汽车销售公司”）、桐梓县沈氏顺达汽车保养厂（以下简称“沈氏顺达保养厂”）、江光洪、沈艳、李刚、廖维、张学群、江运文合同纠纷一案中，案外人任丽娜向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人任丽娜向本院提出异议请求：1.中止（2017）黔0322执1633号执行裁定书的执行；2.解除对位于桐梓县XX小区X楼X号房屋的查封。事实与理由：2014年10月23日，被执行人李刚、廖维在桐梓县恒盛房地产开发有限公司（以下简称“恒盛公司”）处购买了位于桐梓县XX小区X楼X号，其《商品房买卖合同》中约定2014年11月30日交付该房屋，且于2018年12月30日前取得所有权初始登记并交付权属证书。李刚、廖维又将前述房屋转卖给被执行人江光洪。2015年8月31日，江光洪从恒盛公司接房，与XX物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》、《业主临时公约》。案外人与前夫孔X凯于2014年5月结婚。2016年6月30日，孔X凯通过桐梓XX房屋信息服务中心（以下简称“XX服务中心”）居间介绍准备购买江光洪出售的前述房屋，预交了定金。同年7月22日，孔X凯与江光洪、沈艳签订《房屋买卖合同》，约定总价款344800元，签订合同时付款304800元，出卖人交付房屋，余款40000元在房产证办理后满支付完毕。当日，孔X凯支付了90000元现金，加上定金10000元和代江光洪向宇航服务中心支付了4800元居间服务费，共付房款104800元。同月29日，孔X凯从银行转账200000元房款支付给江光洪，取得了江光洪、沈艳出具的《收条》和交付的前述房屋。宇航服务中心收取了孔X凯居间服务费3200元。此后，案外人与孔X凯装修了该房屋入住，还缴纳了房屋交付后的物业费、垃圾清运费、水电燃气费等。2019年3月，恒盛公司在办理前述房屋产权登记中告知案外人，该房屋被桐梓县人民法院2017年11月1日查封，无法办理产权登记手续。案外人找到江光洪、沈艳，才得知在2016年2月3日，被执行人与申请执行人金茂公司间签订有《反担保（抵押）合同》，将前述房屋抵押给金茂公司（未办理抵押登记）。2019年8月27日，案外人与孔X凯登记离婚，前述房屋已分割归案外人所有。现案外人认为，案外人系该房屋的所有权人，桐梓县人民法院对该房屋的执行，将损害案外人的权益，故提出前述异议请求。案外人向本院提交了李刚与XX公司的《商品房买卖合同》、登记号（2014）第003208号《桐梓县商品房预售合同登记备案表》、李刚与江光洪的《房屋买卖协议》、XX《业方临时公约》、江光洪的《承诺书》、江光洪与鑫悦物业管理有限公司的《物业管理协议》、江光洪和沈艳与孔X凯间的《房屋买卖合同》、孔X凯交付购房款的收条和取款汇款依据、孔X凯缴纳涉案房屋物管费以及相关费用的依据、孔X凯购买装修材料的相关收据、孔X凯与案外人的结婚证和离婚证以及离婚协议等复印件证据。 申请执行人金茂公司与被执行人顺达汽车销售公司、沈氏顺达保养厂、江光洪、沈艳、李刚、廖维、张学群、江运文未对案外人的异议发表意见。 本院查明，金茂公司与顺达汽车销售公司、沈氏顺达保养厂、江光洪、沈艳、李刚、廖维、张学群、江运文保证合同纠纷一案，本院作出（2017）黔0322民初2236号民事判决，判决顺达汽车销售公司于判决生效后十日内向金茂公司支付代偿款本息457867.11元，律师费20000元共计477867.11元；并同时支付以代偿款本息457867.11元为基数从2017年2月24日起至代偿款付清之日止按月利率1%计算的资金占用费；沈氏顺达保养厂、江光洪、沈艳、李刚、廖维、张学群、江运文对上述第一项代偿款本息、律师费、资金占用费承担连带责任保证；驳回金茂公司的其他诉讼请求。判决生效后，顺达汽车销售公司、沈氏顺达保养厂、江光洪、沈艳、李刚、廖维、张学群、江运文未履行，金茂公司向本院申请执行。执行中，本院于2017年11月1日以（2017）黔0322执1633号执行裁定书裁定“查封李刚、廖维所有的位于桐梓县XX小区X楼X号房屋一套，查封期限为三年。”。现案外人任丽娜以前述理由提出异议。 另查明，“XX”小区系恒盛公司开发建设。李刚、廖维预订了该小区三号楼1-4-5室房屋一套。2014年10月13日，李刚与江光洪签订《房屋买卖协议》，将其预订的前述房屋卖给了江光洪。同年10月23日，李刚、廖维与恒盛公司签订正式《商品房买卖合同》（合同号2014003208），约定从恒盛公司处购买“XX”三号楼1-4-5室房屋，同时约定于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，还约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。同月24日，前述《商品房买卖合同》进行了登记备案。2015年8月31日，江光洪与恒盛公司办理了接房手续，并与“XX”的物业公司XX物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》、《业主临时公约》。2016年6月30日，经XX服务中心居中介绍，孔X凯与江光洪洽谈了购买涉案房屋事宜，孔X凯预付定金10000元。同年7月22日，江光洪、沈艳与孔X凯签订《房屋买卖合同》，将前述1-4-5号房屋以总价344800元出售给孔X凯。合同约定房屋来源是李刚从恒盛公司处购买，产权正办理中，价款分二次支付，合同签订时付304800元，江光洪、沈艳向孔X凯交付房屋；余款40000元在房产证下来满两年过户完支付。合同签订当日，孔X凯从银行取出现金，并加上之前所付定金，共计向江光洪、沈艳支付了首批款104800元。同月29日，孔X凯在银行取款30000元，另通过杨X熊银行账户转款170000元，又向江光洪、沈艳支付了购房款200000元。江光洪、沈艳出具了收到孔X凯购买涉案房屋房款304800元的收条，并向孔X凯交付了前述房屋。宇航服务中心收取了孔X凯居间服务费3200元。此后，案外人与孔X凯购买了装修建材、家居物品装修了涉案房屋入住，还以自己名义缴纳了涉案房屋交付后的物业费、垃圾清运费、水电燃气费等。 还查明，案外人与孔X凯于2014年5月结婚，2019年8月27日经登记离婚，其《离婚协议》第二条约定“双方婚姻期间有住房一套，位于XX大门**4-5，面积138平方米归女方任丽娜所有。”。 本院认为，本院2017年11月1日的（2017）黔0322执1633号执行裁定书裁定查封的位于桐梓县（现海校街道办事处）小坝村“XX”三号楼1-4-5室的房屋一套，虽其在恒盛公司处显示系李刚、廖维于2014年10月向恒盛公司购买，但李刚、廖维已于同年10月13日将该房转让给被执行人江光洪、沈艳，而江光洪、沈艳于2015年8月接受了该房屋后，又于2016年7月将该房屋以344800元价款，在房屋中介公司居中介绍下，出售给案外人前夫孔X凯，孔X凯与案外人取得该房屋后已装修入住，对该房屋实际进行了管理使用，因此，涉案房屋现在的实际买受人已于2016年7月22日即转变为案外人和其前夫孔X凯，并为案外人和其前夫孔X凯实际所有。2019年8月，孔X凯与案外人离婚时，将上述房屋分割给了案外人，案外人即为该房屋的权利人。上述房屋至今未能办理产权变更手续的原因，是购买该商品房时，已约定于2018年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而开发商恒盛公司按约办理产权变更登记时，因本院的查封故未能办理。现案外人针对本院就前述房屋的查封，要求中止执行本院（2017）黔0322执1633号执行裁定书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，其理由成立，本院应予支持。案外人提出的要求解除涉案房屋查封的异议请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。”的规定，本案中不作处理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 中止本院（2017）黔0322执1633号执行裁定书的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  邓尚平 人民陪审员  李正维 人民陪审员  邹明春 二〇二〇年在三月二日 书记员张雨柔