山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 裁 定 书（2019)鲁1502民初7846号原告(反诉被告)：聊城宏运房地产开发有限公司，住所地聊城市东昌府区站前街与聊堂路交汇口。法定代表人：刘海波，董事长。委托诉讼代理人：庞洪博，山东润泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王龙，山东润泽律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：聊城市东昌府区新区街道办事处北顺资产管理委员会，住所地聊城市东昌府区兴华西路北顺新城西100米路北。法定代表人：王延会，主任。委托诉讼代理人：林树智，山东鲁风律师事务所律师。原告(反诉被告)聊城宏运房地产开发有限公司（以下简称宏运公司）与被告(反诉原告)聊城市东昌府区新区街道办事处北顺资产管理委员会（以下简称北顺管委会）返还原物纠纷一案，本院于2019年8月26立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。宏运公司的委托诉讼代理人庞洪博、王龙，北顺管委会的法定代表人王延会、林树智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏运公司向本院提出诉讼请求：判决北顺管委会归还东昌西路卫育小区综合楼（价值暂定600万元）。事实和理由：2002年，宏运公司方根据市委市政府相关文件建设了卫育小区综合楼。根据政府协调，宏运公司于2004年2月27日将本公司拥有产权的卫育小区综合楼交给北顺管委会使用，宏运公司多次要求北顺管委会结算房款或退还房屋，北顺管委会既不结算房款也不退还房屋，严重损害原告的合法权益，给原告造成极大损失。为维护宏运公司的合法权益，请求法院依法支持宏运公司诉讼请求。北顺管委会辩称：一、该案人民法院不应受理。案涉房屋是聊城市人民政府市拆迁指挥部和市拆迁办于2004年2月17日交付给北顺管委会的回迁安置商业楼房。2000年初，北顺管委会遵照市政府的决策和市拆迁办的安排，在没有签订任何书面协议及得到补偿情况下，拆除了北顺管委会正在经营的一至四层商业楼（银座超市）2028.06平方米（证载面积1942.76平方米）和附属设施及其他房屋，腾出土地由宏运公司用于新建商业楼房的建设。银座超市于2000年3月10日被拆除后至2004年2月17日将案涉房屋交给北顺管委会止，停业长达四年之久，造成了巨额损失，无论是市政府和市拆迁办及原告均没有给予任何补偿。宏运公司虽然作为案涉房屋的开发建设单位，对案涉房屋进行了初始登记，在名义上是案涉房屋的产权人，但案涉房屋实质是市政府和市拆迁办根据拆迁政策用于北顺管委会银座超市被拆除后的回迁安置用房。宏运公司与北顺管委会之间因案涉房屋的产权及安置回迁等问题产生的争议，牵扯到市政府及市拆迁办的直接处理和协调，又涉及到拆迁安置政策及城市建设需要解决的众多问题等。据了解，宏运公司曾经向聊城市中级人民法院起诉，但中院没有立案受理。因此，北顺管委会与宏运公司之间产生的争议，并不属于民事法律调整的范围，法院不应受理该案。二、案涉房屋属于北顺管委会所有。退一步讲，即使该案属于人民法院受案范围，那么，案涉房屋也属于北顺管委会所有。如前所述，案涉房屋是拆除北顺管委会的银座超市后，用于北顺管委会的回迁安置用房，这是毋庸置疑的根本事实，案涉房屋不是开发建设的商品房，根据《城市房屋拆迁管理条例》及参照《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定属于房屋产权调换；其次，案涉房屋宏运公司在建设完毕后，即在市政府和市拆迁办的协调和处理下交给了北顺管委会占有、使用并获得收益至今，虽然案涉房屋初始产权登记在原告名下，但北顺管委会为实际所有人，且行使着所有权利；第三，北顺管委会的银座超市建设于1992年，位置在现在的卫育路口与东昌路口的东南角处（工商银行）,处于聊城市最顶级的商业位置，楼房采用钢混结构，共计四层，第一层817.8平方米，面临街面的宽度为17米，第二层717.8平方米，三层、四层各242.63平方米，合计2028.06平方米（证载面积1942.76平方米）。该楼房建设完毕后，北顺管委会就与银座合作，经营了在周围影响力非常大的银座超市，每年收益达到上百万元直到被拆除时止。当时，银座超市从建设到被拆除仅七年左右的时间，并非建设年代久远需要拆除翻建。当时，除整个银座超市被拆除外，还拆除了相应的其他不动产。而宏运公司给北顺管委会盖的回迁安置用房，虽然从宏运公司取得的证载面积上多于原银座超市，但北顺管委会真正的被拆除面积与现回迁安置面积的差别并不大，特别是案涉房屋的回迁位置比银座超市的原位置向东移了60米，已不属于顶级商业位置，面临街面的宽度变成了13米，比银座超市的街面宽度少了4米，变成了一个商业利用及使用价值均较低的筒子楼。现在，案涉房屋只能以租赁方式进行经营，收益远低于银座超市被拆除前的商业经营活动。所以，北顺管委会拆除的银座超市价值，与宏运公司给北顺管委会建设的回迁安置案涉房屋价值是对等的，银座超市被拆除前的价值甚至要超过案涉房屋的价值，不存在北顺管委会向宏运公司返还房屋或再找补差价的情形。北顺管委会向本院提出反诉请求：确认东昌西路卫育小区综合楼为北顺管委会所有。事实和理由：同北顺管委会对宏运公司的答辩意见。宏运公司辩称：宏运房产公司已经按照拆迁补偿政策根据拆迁办和本案北顺管委会之间的约定补偿给北顺管委会，北顺管委会既未支付原告差价也未将多余的楼房交付给宏运公司，非法侵占宏运公司的房屋应予归还，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》的规定，房产证上登记人应当依法推定为房屋产权的产权人，如果有第三人提出不动产实际为其所有，应当提供足够的证据用于证明该房产的产权人。本案不涉及房屋拆迁，原因是宏运公司对于原拆迁面积已经根据国家有关政策和北顺管委会进行了产权调换，其中的差价宏运公司另行主张。本案所诉的产权返还实质是宏运公司超出原拆迁面积1942.76平方米之外的可使用面积1119.56平方米。当事人围绕诉讼请求原告宏运公司提交了房屋所有权证书、房屋拆迁服务中心证明等证据，被告北顺管委会提交了提交了施工图纸、回迁房屋交接纪要、结算协议，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年，位于聊城市东昌路的卫育小区拆迁，其中含北顺居民委员会（现更名为北顺管委会）商业楼一处，该商业楼拆迁时未签订拆迁补偿协议。涉案商业楼拆迁后，腾出土地由宏运公司用于建设东昌路1#商业楼。2004年2月17日聊城市拆迁指挥部、拆迁服务中心、宏运公司、北顺管委会四方形成《关于北顺居委会回迁房屋的交接纪要》，纪要载明以下内容：一、为照顾北顺居委会将任庄小区回迁商业楼租给齐鲁证券装修使用，经市指挥部研究决定，先将卫育区东昌1#商业楼24-26轴间1-5层约3000平方米回迁房屋于2004年2月17日交付给北顺居委会使用；二、宏运公司与北顺居委会关于回迁房屋的差价、临安费、超面积的差价、宏运公司请求补偿损失费等问题，待房管局测算后，予以结算。2004年2月17日，宏运公司将涉案房屋交付给北顺管委会。东昌1#商业楼（综合楼）于2005年4月19日取得产权证书，证书载明：房屋所有权人为宏运公司，建筑面积为9489.27平方米，设计用途为商住。本院认为，北顺管委会的聊城市东昌路商业楼被拆迁时未签订拆迁补偿协议，拆迁后经聊城市拆迁指挥部决定将宏运公司开发的东昌1#商业楼（综合楼）的部分房屋先交于北顺管委会使用，待房管局测算后再由宏运公司与北顺管委会就差价、补偿费等事项进行结算。据此，宏运公司与北顺管委会关于涉案房屋交付使用、差价、补偿及最后结算等事项均需在政府部门主导下进行，双方之间的争议不属于民事诉讼受案范围，故宏运公司的起诉及北顺管委会的反诉均应驳回。双方之间的争议可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向政府有关部门申请裁决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：一、驳回原告聊城宏运房地产开发有限公司的起诉；二、驳回反诉原告聊城市东昌府区新区街道办事处北顺资产管理委员会的反诉。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  周爱军二〇二〇年三月十九日书记员  苏金法