江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初14320号 原告：孙建军，男，1977年5月28日出生，汉族，住常熟市。 被告：常熟市新茂房地产开发有限公司，住所地常熟市服装城商城中路**商城大厦**601-605，统一社会信用代码91320581569106758L。 诉讼代表人：唐海燕，该公司管理人江苏益友天元律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：姬永强，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊道敏，江苏益友天元律师事务所律师。 原告孙建军与被告常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称新茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙建军、被告新茂公司的委托诉讼代理人姬永强和樊道敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙建军向本院提出诉讼请求：1.确认《电箱款结算方式协议书》、《配电箱付款补充协议》、编号为Y20160013180的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告继续履行编号为Y20160013180的《商品房买卖合同》；3.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2016年5月份开始，苏州莱顿电气有限公司为被告开发的“新茂轻纺城”房地产项目电气工程提供配电箱等施工，合同总的工程价款为2442081.7元。被告以两套房屋各1万元/平方米的价格抵偿工程款。其中8#1705直接抵偿工程款901900元，签订了合同编号为Y20160013180的商品房买卖合同并办理了网签备案手续。2018年2月2日，常熟市人民法院作出（2018）苏0581破3号民事裁定，依法受理被告破产清算一案，并指定江苏益友天元律师事务所作为管理人。之后，原告孙建军与案外人孙建龙分别依法向管理人申报了债权，并提出了异议。2019年10月24日，原告收到管理人债权审定结果通知书，对相关权益不予确认。原告认为，被告抵偿部分工程款是真实意思表示，在签订相关抵偿协议时并不损害他人利益，且以物抵债行为并不以物权转移为生效要件。原告对债权审定结果以及解除合同的行为不予认可，要求继续履行商品房买卖合同，现原告提起诉讼，请依法处理。 被告新茂公司辩称，即使双方签订的协议及补充协议有效，但因双方在签署协议时，涉案房屋尚未施工完毕，不具备交付条件，未办理过户登记，双方以房抵债行为并未完成。根据江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要，无论是对于债务未清偿之前达成的以物抵债协议，还是债务清偿期届满后当事人达成的以物抵债协议，在尚未办理物权转让手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。在被告未实际履行前，原告的债务本身并未得到清偿，其货款或工程款依然存在。倘若管理人审查决定向原告履行交房义务，则原告将在其他债权人之外获得全部清偿。进入破产程序后，以债务人财产用于个人清偿或者一部分债权人债权的即为破产案件受理后的个别清偿。根据破产法第16条之规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的个别清偿无效。此规定禁止债务人及管理人进行个别清偿是因为个别清偿违背了破产法关于公平清理债权债务、所有债权应依法得以公平受偿的立法宗旨。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2016年5月13日，苏州莱顿电气有限公司（供方，以下简称莱顿公司）与新茂公司（需方）签订《购销合同》一份，载明：由新茂公司向莱顿公司购买交流低压配电箱，金额共计165万元，由供方送货至需方工地现场，运费由供方承担。合同签订后，需方先网签给供方住宅房一套（房号：8-1205，面积：90.19m2），抵货款90.19万元；供方供货至70万元时，需方再网签给供方第二套住宅房（房号：8-1705，面积：90.19m2），抵货款90.19万元。最终结算价，以实际供货为准，实行多退少补。 同日，新茂公司（甲方）与莱顿公司（乙方）签订《电箱款结算方式协议书》，协议书约定：甲方开发位于常熟市服装城的“新茂·轻纺城”项目，乙方为项目（住宅部分）的电箱供应商，甲方向乙方采购电箱的合同价为165万元（最终货款按实际发生额结算）。就上述电箱款的支付方式，甲乙双方经协商一致，达成如下协议：一、双方确认：采用“以房抵债”方式，即甲方提供2套住宅房屋给乙方，用于等额抵扣应付乙方的电箱货款。具体操作方式：1、乙方指定下列购房人，购买甲方开发的住宅房产：A、孙建军（）购买“新茂·轻纺城”项目8幢1205室。B、孙建军（）购买“新茂·轻纺城”项目8幢1705室。2、建筑面积：8幢1205室为90.19平方米、8幢1705室为90.19平方米。3、上述“以房抵债”的房款结算固定价为每平方米1万元。4、网签签订时间按主合同付款节点办理。二、对电箱总货款与房屋总价款之间的差额部分：1、方式：现金支付。2、结算时间：上述房屋交付乙方（含乙方指定购房人）之日起的7个工作日内。甲乙双方进行最终结算，实行“多退少补”。三、财务手续处理：双方同意互相配合进行相应的财务处理，即：1、乙方（含乙方指定购房人）与甲方签订正式的《商品房买卖合同》、办理网签，甲方向乙方开具不动产销售发票和收款收据；2、在《电箱采购合同》项下，乙方向甲方开具货款发票和收款收据。 2016年5月16日，新茂公司（出卖方）与孙建军（买受方）签订合同编号为Y20160013180的商品房买卖合同一份，约定孙建军向新茂公司购买新茂轻纺城8幢2单元1205室房屋，商品房总价款为901900元，合同约定的付款方式及期限为买受人同意于2016年5月16日向出卖人支付100%房款901900元。出卖方应当在2017年3月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。 新茂公司未开具商品房销售发票，涉案商品房未办理房屋预告登记证明。 2016年11月1日，新茂公司（甲方）与莱顿公司（乙方）签订《配电箱付款补充协议》一份，主要内容为：根据甲乙双方签订的配电箱供货合同和付款协议，新增补充协议内容如下：一、甲乙双方协商，原来抵扣8-1205房屋，面积90.19平方米（已网签）和8-1725房屋，面积为90.19平方米（未网签），将8-1705号90.19平方米的房屋变更为一套7-504房屋，面积为128.63平方米，抵扣单价按原协议10000元/平方米，抵扣电箱工程款128.63万元。二、甲方网签给乙方7-504房屋，乙方需供完所有新茂轻纺城项目所需要的电箱。乙方不得再以任何理由拖延供货，如因此造成的损失由乙方承担。三、待供完新茂轻纺城所有的电箱后，按照合同价进行最终确认，并在领取房屋初始登记证之前进行最终结算，多退少补，并开具相应的发票。乙方网签指定人姓名为孙建龙。 莱顿公司另与新茂公司签订《产品购销合同》一份，载明：总额为82139元，具体配置见报价书，送货至新茂轻纺城工地。货款结算方式及期限：冲抵8-1205及7-504的房款，根据原抵房协议工程竣工验收进行最终结算。 2018年2月2日，本院作出（2018）苏0581破3号民事裁定书，裁定：一、受理王忠良等7人对新茂公司的破产清算申请；二、指定江苏益友天元律师事务所担任新茂公司管理人。 2019年10月21日，新茂公司管理人作出《债权审定结果通知书》，并向孙建军邮寄送达，内容为：“孙建军：2018年2月2日，常熟市人民法院根据王忠良等7人的申请，出具（2018）苏0581破3号民事裁定书，依法裁定受理常熟市新茂房地产开发有限公司（以下称“新茂公司”）破产清算一案，并指定江苏益友天元律师事务所作为管理人。现管理人将你申报债权的审定结果通知如下：截至本通知书出具日，你申报了新茂轻纺城8幢1205房屋的购房人权益并要求继续履行购房合同交房。另申报逾期交房违约金85680.50元。经管理人审查，审查结果如下：对于你申报的8幢1205房屋的消费性购房人权益不予确认，对于申报的逾期交房违约金85680.50元不予确认。不予确认的理由为：你购买的房屋实际系新茂公司用来折抵苏州莱顿电气有限公司的拖欠款项，前述抵债行为属于“以物抵债”，且未办理物权转移手续。管理人对《电箱款结算方式协议书》的效力不予认可，对孙建军主张的购房人权益不予认可。逾期交房违约金要以购房人权益存在为前提，故对你申报的逾期交房违约金85680.50元不予认可。特别提醒：请你在收到本函后尽快至管理人处（新茂星河湾售楼处）按照原债权性质补充申报债权，否则，将依法承担逾期申报的后果。管理人将同时向你寄送解除8幢1205房屋网签的商品房买卖合同的通知，请注意查收！如你对管理人审定结果有异议的，请依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，自收到本通知书之日起十五日内，向常熟市人民法院提起诉讼。” 同日，新茂公司管理人作出《解除合同通知书》，并向孙建军邮寄送达，内容为：“2018年2月2日，常熟市人民法院因常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称：“新茂公司”）不能清偿到期债务，且经常熟市人民法院强制执行不能清偿，作出了（2018）苏0581破3号《民事裁定书》，裁定受理王忠良等7人申请债务人常熟市新茂房地产开发有限公司破产清算一案，并同时指定江苏益友天元律师事务所担任债务人的管理人。因苏州莱顿电气有限公司与新茂公司签署《电箱款结算方式协议书》事宜，新茂公司将8幢1205房屋抵扣苏州莱顿电气有限公司的电箱货款，苏州莱顿电气有限公司指定你与新茂公司就新茂轻纺城8幢1205房屋网签了《商品房买卖合同》。该套《商品房买卖合同》，若继续履行合同，则属于个别清偿，违反了企业破产法规定。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据上述规定，现管理人通知即日起新茂公司与你签订的上述《商品房买卖合同》解除，请你在收到本通知书之日起15日内配合管理人完成网签《商品房买卖合同》解除及注销手续。如有异议，自收到本通知书之日起15日内向常熟市人民法院提起诉讼。如你对新茂公司享有其他债权，可凭有关证据向管理人申报。” 孙建军为莱顿公司的法定代表人。 以上事实，由商品房买卖合同、购销合同、产品购销合同、电箱款结算方式协议书、配电箱付款补充协议、债权审定结果通知书、解除合同通知书以及当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，莱顿公司与新茂公司签订电箱款结算方式协议书后，新茂公司与莱顿公司的法定代表人孙建军于2016年5月16日签订商品房买卖合同。之后，莱顿公司与新茂公司又签订了配电箱付款补充协议。前述电箱款结算方式协议书、商品房买卖合同、配电箱付款补充协议系各方的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的情形，应为有效。 关于新茂公司与孙建军签订的涉案商品房买卖合同能否继续履行，新茂公司管理人是否享有解除涉案商品房买卖合同的权利。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。参照前述法律规定，原告孙建军系以新茂公司欠付莱顿公司的配电箱货款折抵其应付新茂公司的购房款，故孙建军明显不属于消费性买受人。《中华人民共和国企业破产法》第十六条明确规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。本案中，本院已于2018年2月2日受理了针对新茂公司的破产申请，此时新茂公司尚未向孙建军交付涉案商品房、办理预告登记及过户登记，在孙建军不属于消费性买受人的情况下，如由新茂公司继续履行商品房买卖合同，将构成对个别债权人的债务清偿。据此，根据前述法律规定，本院认定前述情形属于法律上履行不能。鉴于此，新茂公司管理人向孙建军发出解除合同通知书，解除新茂公司与孙建军之间签订的涉案商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以确认。综上，原告孙建军诉请要求被告新茂公司继续履行商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认《电箱款结算方式协议书》、《配电箱付款补充协议》、合同编号为Y20160013180的《商品房买卖合同》有效。 二、驳回原告孙建军的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取6410元，由原告孙建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  孙秀芹 二〇二〇年三月十八日 书记员  唐梦茹