济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初17号原告：王文静，女，1988年7月22日出生，汉族，住山东省淄博市委托诉讼代理人：张国良（系王文静公公），男，住山东省博兴县委托诉讼代理人：李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王利华、马延轲，均系山东睿扬律师事务所律师。原告王文静与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序开庭进行了审理。原告王文静的委托诉讼代理人张国良、李寅旭，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人马延轲、王利华参加诉讼。本案现已审理终结。王文静向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除王文静与绿鲁公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》（以下简称房屋认购协议书），返还已支付购房款项75.04万元及资金占用费（利息以50.04万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年10月29日计算至实际支付之日止；以11万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年11月29日计算至实际支付之日止；以14万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2018年6月21日计算至实际支付之日止。截至2020年2月18日共计77597.72元，之后的按照上述方法计算）；2.绿鲁公司双倍返还定金即被告绿鲁公司需另行支付王文静75.04万元；3.绿鲁公司支付王文静为实现自己的权益支付的律师费5000元；4.本案的诉讼费用由被告绿鲁公司承担。事实与理由：原告王文静与张飞翔系夫妻关系，之前张飞翔以个人名义购买了一套住宅，按照济南市现有的限购政策，原告夫妻二人均为外地户口已经在济南没有购房资格。王文静在2017年10月29日在绿鲁公司工作人员的诱骗之下签订了房屋认购协议书，购买绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心项目B10地块1号楼1单元2403室，之后，分别缴纳认购款75.04万元。因为绿鲁公司的缘故从而致使王文静购买房屋的合理预期目的不能实现，王文静有权申请解除与绿鲁公司签署的房屋认购协议书，并有权要求绿鲁公司承担相应的违约责任。根据双方签订的认购协议王文静支付的75.04万元为房屋定金，在绿鲁公司严重违约的情况下，根据定金罚则，绿鲁公司应双倍返还定金，即需另行支付75.04万元。律师费是因为绿鲁公司违约导致的实际损失，绿鲁公司应当承担。王文静为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。绿鲁公司辩称，1、我公司与王文静签订的房屋认购协议书系双方的真实意思表示，合法有效，我公司不存在违约行为，王文静无权主张解除房屋认购协议书。房屋认购协议书约定，王文静（乙方）认购我公司（甲方）开发的绿地山东国际金融中心项目B10地块1号楼1单元2403室，协议签订后，乙方向甲方提供限购查询申请后与甲方签订《商品房买卖合同》。另外,协议还约定乙方必须保证其具备购房资格，否则视为其违约。本案中，王文静称置业顾问承诺为其解决购房资格问题，但其未提供证据证明，且具备购房资格应为房屋认购协议书中王文静的义务，王文静在无购房资格的情况下与我公司签订认购协议系王文静违约，根据合同法中合同的法定解除权相关规定，因一方违约导致合同目的无法实现的，只有守约方才享有合同解除权。因此，王文静以我公司原因致使合同目的无法实现为由请求解除房屋认购协议书，无事实依据及法律依据。2、即使涉案房屋认购协议书被解除，王文静的购房定金也不应予以返还。房屋认购协议书第四条第2款约定，乙方必须确保其具备购房资格，如乙方不具备购房资格，则视为乙方违约，乙方的购房定金不予退还或甲方有权从乙方的购房款中直接扣除相当于购房定金金额的违约金。因此，即使涉案房屋认购协议书因王文静不具备购房资格而解除，也系王文静违约造成的，其已向我公司支付的购房定金不予退还或由甲方直接在购房款中予以扣除。综上所述，我公司不存在违约行为，王文静主张解除房屋认购协议书并要求返还购房款无事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的2017年10月29日双方签订房屋认购协议书（该认购协议书绿鲁公司的置业顾问为候秀娟）、王文静先后向绿鲁公司共计交纳75.04万元、王文静与张飞翔系夫妻关系、王文静与张飞翔均非济南市户籍、张飞翔于2017年1月14日与绿鲁公司签订房屋认购协议书（该协议书绿鲁公司的置业顾问为候秀娟，涉及房屋与涉案房屋不为同一套且张飞翔已缴纳相应购房款）、张飞翔与绿鲁公司签订的房屋买卖合同已经办理网签的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：一、涉案的房屋认购协议书应否解除；二、如房屋认购协议书解除，绿鲁公司是否应当退还王文静75.04万元、赔偿利息及双倍返还定金并赔偿王文静律师费。对焦点问题一，本院认为，王文静与绿鲁公司签订的房屋认购协议书系独立合同，已经成立并生效，对双方均具有约束力；同时，该认购协议为商品房买卖双务预约合同，其目的是依据协议的约定订立作为本约的商品房买卖合同。本案中，王文静与张飞翔系夫妻关系且均非济南户籍，张飞翔与绿鲁公司签订的房屋买卖合同已经网签，根据目前济南市房地产限购政策，非济南市户籍家庭限购**住房，因此，王文静已不具备购买商品房的条件，其无法与绿鲁公司签订商品房买卖合同，房屋认购协议书的目的亦无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述规定，在无法签订商品房买卖合同的情形下，王文静申请解除涉案房屋认购协议书，本院予以支持。对焦点问题二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王文静作为购房者，其为购房支付房款系家庭的巨大支出，理应慎重并在购房前了解相应的购房政策以及是否具备购房资格，依其陈述，其轻信被告销售人员，本身存在过错，其自愿与绿鲁公司签订认购协议书并支付相应房款，对因此可能产生的损失是可预见并主动选择的，其利息损失至起诉前应由其自行承担。关于绿鲁公司，作为专业的房地产开发销售公司，相对于普通购房者，其对济南市相应房产限购政策理应明知，并应当认真遵守和积极宣传，履行维护房地产市场持续平稳健康发展的社会职责。本案中，双方认购协议第四条第2款虽然约定王文静必须确保其具备购房资格，“如乙方未按照本协议约定提供限购查询申请、不具备购房资格或违反国家及认购房屋所在地相关房地产政策及规定，则视为乙方违约”，但绿鲁公司并未提交证据证明其已履行了严格的审查义务，没有审查王文静是否具备购房资格，同时在王文静主张解除合同时应积极妥善处理，绿鲁公司对此存在较大过错，王文静主张的起诉后的利息损失应由其承担。且《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。绿鲁公司作为涉案房屋认购协议书的提供者，未举证证明在签订认购协议时，其工作人员向王文静就第四条第2款进行充分提示，故该第四条第2款对王文静不具有法律效力。综上，本院认为，对于王文静提出的返还75.04万元的主张，本院予以支持；对于王文静主张的利息以及另行支付75.04万元的请求，本院鉴于双方均存在过错，绿鲁公司应自2019年11月27日王文静向本院主张权利之日（即诉前调解立案之日）起支付资金占用利息，利息计算方式为：以75.04万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算依据，自2019年11月27日起计算至绿鲁公司实际给付之日止；对王文静要求绿鲁公司另行支付75.04万元的主张，本院不予支持。对于律师费，结合双方过错，由绿鲁公司支付3000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除2017年10月29日原告王文静与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》;二、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王文静75.04万元；三、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王文静利息（以75.04万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月27日计算至实际给付之日止）；四、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王文静律师费3000元；五、驳回原告王文静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19051元，减半收取计9526元，由王文静负担4500元，由绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担5026元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇二〇年三月十六日书记员  陈 倩