山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终184号上诉人（原审被告）：山西华微房地产开发有限公司，住所地太原市小店区平阳路金茂国际数码中心******房。法定代表人：吕建文,该公司执行董事。委托诉讼代理人：董秀川，北京中伦文德太原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀梅，女，1965年3月3日出生，住榆次区。委托诉讼代理人：谢颖，山西英正律师事务所律师。上诉人山西华微房地产开发有限公司（以下简称“华微公司”）因与被上诉人王秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初3778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，现已审理终结。山西华微房地产开发有限公司上诉请求：请求二审法院撤销山西省晋中市榆次区人民法院作出的（2019）晋0702民初3778号民事判决;请求二审法院在查清事实的基础上依法改判或发回重审;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定案件关键事实错误，《内部分房确认单》并非上诉人真实意思的表示,且该确认单的性质仅为认购书，而非《商品房买卖合同》，上诉人亦未收取被上诉人支付的购房款。一审法院认定事实错误，被上诉人无权购买本案所涉房屋。被上诉人隐瞒其教师的身份，冒充山西省烟草公司晋中市公司职工参加上诉人组织的购房对象仅限山西省烟草公司晋中市烟草公司的团购房活动。2016年初，山西省烟草公司晋中市公司（下称“烟草晋中公司”）组织其职工以团购的形式低于市场价购买上诉人的房屋。在购房过程中，被上诉人冒充烟草晋中公司职工，使上诉人在违背了其真实思的情况下与被上诉人签订《内部分房确认单》。上诉人与被上诉人之间签订的《芳草园内部分房确认书》的性质仅为认购书，而非商品房买卖合同。上诉人与被上诉人签订的《内部分房确认单》;并不具备《商品房销售管理办法》第十六条应当明确的内容,且上诉人在《内部分房确认单》中明确约定另行签订《商品房买卖合同》，而且当时上诉人并未取得商品房预售许可证，上诉人不会同被上诉人签订符合《商品房买卖合同》实质性条款的任何买卖合同，这都说明该内部分房确认单仅为认购书。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适月法律若干问题的解释》第五条之规定，认定《芳草园内部分房确认盖》性质为商品房买卖合同属于适用法律错误，且与事实不符。被上诉人并未积极支付购房款，上诉人亦未收取被上诉人的购房款。本案中，因烟草晋中公司未及时支付购房款，被上诉人提交的部分购房款缴费单据仅能证明被上诉人将部分购房款汇入烟草晋中公司购房者推选的代表开立的账户内，而非上诉人的账户。车牌号卡片更是无法证明涉案内部分房认购书履行的真实情况。因此，一审法院仅以其理解的正常交易流程及推理,认定上诉人收取被上诉人的购房款是错误的。一审法院认定的各项损失严重缺乏证据及法律依据。一审法院认定由上诉人承担期待利益损失责任于法无据，且在涉案合同的履行过程中被上诉人存在严重过错。本案诉争合同属预约合同，而非本约合同。违反预约合同义务应承担缔约过失责任，即违约方赔偿守约方信赖利益损失，如为订立合同而支付的费用及利息等损失，且违反预约合同适用过错责任原则。因此,被上诉人无权向上诉人主张作为本约合同责任的可期待利益损失的房屋差价损失。本案中,被上诉人一审过程中主张的房屋差价损失属可期待利益损失,超出了缔约过失责任的赔偿范围,不应当支持，其提交的证据材料不符合法律规定的证据形式,不能作为定案的依据。上诉人与被上诉人之间并未签订商品房买卖合同，且上诉人的行为不构成一房二卖，上诉人不应当承担该惩罚性赔偿责任。一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》年利率6%计算利息损失，显属适用法律错误，且计算标准过高,应根据各自的过错程度，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算损失。本案购房款被上诉人并未支付给上诉人,而是交付给了被上诉人的代理人,其无权向上诉人主张利息损失。被上诉人主张的利息损害应根据双方的过错程度,参照中国人民银行同期同类贷款利率标准认定。王秀梅辩称，被上诉人无权购买案涉房屋，因答辩人不是烟草公司的职工这一说法不能成立。关于上诉人所称涉案《芳草园内部分房确认单》仅为认购书，而非商品房买卖合同的说法，不能成立。上诉人称王秀梅并未积极支付购房款，上诉人未收到购房款的说法不是事实，由于上诉人不履行合同，已经给王秀梅造成巨大损失。上诉人应当赔偿王秀梅包括但不限于房屋涨价导致的期待利益损失。王秀梅向一审法院起诉请求：1、判令华微公司返还购房款232711元;2、赔偿王秀梅各项损失共计504993.26元;3、双倍返还王秀梅定金计20000元;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年3月3日,双方在位于晋中市榆次区买卖合同，并签署了《芳草园内部分房确认单》,约定王秀梅以每平米4900元的价格购买华微公司开发的该小区1号楼1单元7层中户、面积为92.39平米的房屋;同时还约定，王秀梅以10万元购买一个车位。当日，张万海（王秀梅丈夫）按华微公司售楼部工作人员张欣（音）指示，去兴业银行的指定窗口交付了房款5万元及车位定金1万元。王秀梅向华微公司交付了车位牌号“51”号。按照华微公司的要求王秀梅分别又于2016年3月20日、2016年8月2日、2016年8月7日,分别交付房款92711元、4万元、5万元。王秀梅先后共计交付华微公司房款232711元及车位定金1万元。2019年1月23日，华微公司将上述合同中确认的房屋卖于他人的事实告知王秀梅，华微公司的违约致合同目的无法实现。王秀梅于2019年6月1日向华微公司送达《解除合同通知函》,要求解除双方于2016年3月3日达成的商品房买卖合同，同时赔偿王秀梅全部损失。华微公司在接到《通知函》后，未提出异议，就赔偿事项也未与王秀梅协议。一审法院认定事实：一、双方于2016年3月3日在华微公司售楼部签署的《芳草园内部分房确认单》，是双方当事人的真实意思表示，合同标的物指向唯一，房屋面积、单价金，并且约定了选房款、购车位定金等，已具备了房屋买卖合同的基本要素，且王秀梅按照华微公司售楼部工作人员的指令在其指定的银行交付款项到其指定的账户内,该行为是对签订《芳草园内部分房确认单》的回应。上述事实符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《芳草园内部分房确认单》应当认定为商品房买卖合同。二、王秀梅有权购买本案所涉房屋，双方的买卖合同有效。“芳草园内部分房确认单”中的“内部”二字含义不明，华微公司认可其出售的房屋为商品房,而商品房是针对不特定对象销售的房屋;但华微公司又称涉案房屋是福利房，仅对“山西省烟草公司晋中市公司”单位职工这一“内部”特定对象，却不能证明其所售楼房仅限于上述特定人群,对王秀梅所举证据中涉及的购房人李璇是否符合这一“身份条件”，华微公司在本院指定期限内未予答复，足见其“买房人应为特定对象”的辩解不能成立。另，2016年9月1日晋中市政府出台“市建发[2016]33号文件”是基于促进住房消费加快商品房去库存这一大背景，当时的商品房市场低迷,王秀梅所购房屋时价4900元/平米的房价符合当地商品房实际，并非是低价售给特定人群。华微公司称在双方签订该文件时，尚未取得商品房预售许可证,但在王秀梅提出解除合同时被告已取得商品房预售许可证，华微公司的这一身份瑕疵已得到完善。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定可以认定有效。三、华微公司收到了购房款及其车位定金。四、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人,被告已根本违约，应当承担违约责任。五、双方签订的关于房屋买卖的合同(芳草园内部分房确认单）已解除。庭审中，鉴于华微公司不认可双方合同已解除的事实，且王秀梅也无法取得约定购买的房屋，王秀梅当庭提出了要求解除的请求。对该请求该院依法予以支持。六、因未能获得涉案房屋致王秀梅未能享受政府补贴的损失27717元，购房合同进行备案登记也是出卖方的一项义务，华微公司怠于履行己方义务，应对自己的行为承担赔偿责任。七、关于赔偿范围及赔偿标准:依照法律规定，华微公司在与王秀梅订立房屋买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。本案中，王秀梅主张华微地产占有购房款造成的利息按照年利率6%、起止时间是从每一笔付款起分别计算至2019年7月1日共计损失45926.76元，该院核定并予以支持。关于期待利益一项，王秀梅所购房屋时价4900元/平米的房价符合当地商品房实际,在提出解除双方合同时当地房价均价在8000元/平米以上也是不争的事实。因华微公司违约造成期待利益3000元/平米损失，共计277170元（92.39平米×3000元/平米）客观存在、符合实际。综上，华微公司应返还王秀梅已付购房款232711元、车位费双倍定金2万元，应赔偿王秀梅利息损失45926.76元、可期待利益受损277170元及王秀梅已支付房款一倍的惩罚性赔偿232711元。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。违约方应当对守约方承担相应责任。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第二项之规定。一审法院判决：山西华微房地产开发有限公司返还王秀梅购房款232711元;山西华微房地产开发有限公司赔偿王秀梅各项损失共计555807.76元;山西华微房地产开发有限公司双倍返还王秀梅车位定金20000元。上述款项共计808518.76元。案件受理费12300元(王秀梅已垫付11377元),减半收取6150元，由王秀梅负担208元，山西华微房地产开发有限公司负担5942元。本院二审期间，当事人没有提交新证据的。本院认为，一、关于王秀梅在一审中当庭提出要求解除合同的请求，一审法院予以支持，本院对此予以确认。二、依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本院认为，王秀梅与华微公司所签订的《芳草园内部分房确认单》仅具备了上述法律规定的商品房买卖合同的部分内容，《芳草园内部分房确认单》的性质尚不能认定为商品房买卖合同，其性质应认定为系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，其与商品房买卖合同系预约与本约的关系，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。华微公司提出王秀梅并非烟草公司职工，但华微公司在与王秀梅签订合同时未对其是否符合团购身份条件予以审核，而与王秀梅签订了《芳草园内部分房确认单》，双方据此已建立预约合同关系。王秀梅依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定要求华微公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求无法支持。但是,本案所涉《芳草园内部分房确认单》仅未约定面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜之类内容，亦有“房屋户型面积最终以政府核准实测面积为准”等相关表述，已涵盖商品房买卖关系当事人间的主要权利义务内容，王秀梅与华微公司完全可以依据上述协议达成案涉商品房买卖目的,并且华微公司已经按照约定收受购房款及车位定金，应当认定王秀梅与华微公司已签订商品房买卖相关协议，该协议系双方的真实意思表示,合法有效，对双方均具有约束力，华微公司在收受王秀梅相应款项后应依约与王秀梅签订商品房买卖合同并向其出售相应房产，但华微公司又将该房屋出卖给第三人李璇，导致双方无法签订商品房买卖合同，华微公司确实存在一房二卖的行为,该行为有违诚信并致使王秀梅丧失合同利益，同时,考虑到王秀梅存在未明确征得华微公司同意下不当享受单位集资团购优惠的情形,华微公司除返还王秀梅已购房款232711元外，酌情认定华微公司赔偿王秀梅的损失数额为已付房款项的三分之一，即77000元。三、关于双方车位买卖合同适用定金罚则，华微公司返还王秀梅车位定金10000元，并赔偿10000元。四、关于王秀梅要求华微公司支付所付款项利息一节,综合全案事实,华微公司有违诚信并给王秀梅带来损失，故王秀梅可以要求华微公司承担资金占用期间的利息,以232711元为基数，从打款之日至2019年7月1日为止，按同期贷款利率4.75%计算共计34745元，购房损失合计111745元。关于被上诉人主张的期待利益损失一节，本院认为该请求属于重复请求，于法无据，本院难以支持。综上所述，山西华微房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初3778号民事判决第一项、第三项，即：山西华微房地产开发有限公司返还王秀梅购房款232711元;山西华微房地产开发有限公司双倍返还王秀梅车位定金20000元；二、变更晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初3778号民事判决第二项为山西华微房地产开发有限公司赔偿王秀梅购房损失合计111745元;三、驳回王秀梅的其他诉讼请求。上述款项共计364456元，于本判决生效后十五日内一次性支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6150元，由王秀梅负担3192元，山西华微房地产开发有限公司负担2958元。二审案件受理费11885元，由王秀梅负担6168元，山西华微房地产开发有限公司负担5717元。本判决为终审判决。审判长  申子西审判员  刘青山审判员  王旭东二〇二〇年三月二十日书记员  杨素珍