山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初19125号 原告：李元，男，1980年3月1日出生，汉族，住所地青岛市黄岛区。 委托代理人：谭志刚，山东华赛律师事务所律师。 委托代理人：周静怡，山东华赛律师事务所律师。 被告：青岛宏亚置业有限公司，住所地青岛市开发区。 法定代表人：孙泉，该公司总经理。 委托代理人：郭彩，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：吕彦龙，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 被告：日照银行股份有限公司青岛开发区支行，住所地青岛经济技术开发区。 负责人：刘桂彪，该支行行长。 委托代理人：马新野，男，1977年12月30日出生，汉族，住所地日照市东港区，系该行员工。 委托代理人：李延飞，男，1989年8月21日出生，汉族，住所地青岛市市**，系该行员工。 原告李元与被告青岛宏亚置业有限公司（以下简称宏亚公司）、被告日照银行股份有限公司青岛开发区支行（以下简称日照银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告追加日照银行股份有限公司青岛开发区支行作为被告参加诉讼并申请变更诉讼请求。2019年11月27日，本院根据原告申请，作出（2019）鲁0211民初19125号民事裁定书，裁定依法查封被告青岛宏亚置业有限公司名下1600000元银行存款或其他等价值财产。原告李元的委托代理人周静怡与被告青岛宏亚置业有限公司的委托代理人吕彦龙、被告日照银行股份有限公司青岛开发区支行的委托代理人马新野、李延飞参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除李元与青岛宏亚置业有限公司于2017年11月8日签订的《青岛市商品房预售合同》；2、判令解除李元与日照银行股份有限公司青岛开发区支行于2018年1月22日签订的《个人购房借款/担保合同》；3、判令青岛宏亚置业有限公司返还李元购房款456738元及自2018年3月8日起至判决生效之日止李元已向日照银行股份有限公司青岛开发区支行归还的贷款本金；4、判令青岛宏亚置业有限公司赔偿以456738元为本金，自2017年11月8日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；5、判令青岛宏亚置业有限公司赔偿李元自2018年3月8日起至判决生效之日止李元已向日照银行股份有限公司青岛开发区支行归还的贷款利息；6、判令青岛宏亚置业有限公司赔偿李元14967.38元；7、判令青岛宏亚置业有限公司向日照银行股份有限公司青岛开发区支行偿还李元自判决生效之日起就《个人住房借款/担保合同》剩余的贷款；8、诉讼费、保全费由青岛宏亚置业有限公司负担。事实与理由：2017年11月8日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》(以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于黄岛开发区户房屋，房屋建筑面积93.85平方米，房屋总价款1496738元。原告支付首付款456738元，余下房款通过银行贷款的方式予以支付。合同约定的房屋交付日期为2018年10月31日，被告通知的实际交房日为2019年7月12日，逾期交房达255天。根据合同约定，逾期交房超过90天，原告有权单方面解除本合同。此外，原告近期才发现合同第二条约定的涉案房屋政府批准的规划用途为办公，并非被告售房时所称的住宅，且涉案房屋所属的整栋楼除原告一户为办公外，其余均为住宅。原告购房初衷为小孩落户上学，因涉案房屋性质为办公，导致原告购房目的落空。原告就涉案房屋规划用途和被告逾期交房一事多次找到被告协商，被告一直拖延。原告迫于无奈特提起诉讼，望判如所请。 被告青岛宏亚置业有限公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求；本案诉讼费用由原告承担。原告并未依据合同约定履行解除合同的前置条件，因此原告提出的解除与答辩人于2017年11月8日签订的《青岛市商品房预售合同》（下称“预售合同”）的诉讼请求，既违反了合同约定的解除条件也不符合客观实际。一、原告并未依约履行书面告知义务。预售合同第十八条（P6）约定，原告行使单方解除合同权利时，应当书面通知答辩人。原告违反合同约定，并未先消灭涉案房屋上的抵押权，无法撤销合同备案登记的手续，导致解除预售合同的请求无法实现。原告应当依约先将贷款偿还完毕并将已经备案登记的抵押权消灭，解除预售合同的请求才具有实现的可能性。退一步讲，即便预售合同被判决因答辩人的原因而解除，原告请求答辩人向其返还款项的时间以及数额也不符合合同约定。二、原告诉称的以因答辩人隐瞒涉案房屋用途为“办公”，导致其购买房屋供孩子落户上学的根本目的无法实现为由请求解除合同，不符合客观事实也无法律依据。综上，原告提出解除房屋买卖合同并要求答辩人承担违约责任的诉求无任何事实与法律依据，更不符合合同约定解除和法定解除的解除要件。答辩人请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，以维护诚实信用、契约精神、市场秩序及交易安全，并捍卫法律的尊严。 被告日照银行股份有限公司青岛开发区支行辩称，原告第二项诉求，被告已经按照约定向原告发放贷款，原告按照约定向被告偿还贷款和利息，双方并未发生违约行为，解除合同无事实和法律依据，若原告向被告提前偿还贷款，可以按照提前还款的约定办理；原告第七项诉求，被告宏亚公司与被告日照银行无债权债务关系，由被告宏亚公司向被告日照银行偿还贷款无法律依据，原告应继续偿还贷款，原告与被告宏亚公司的合同是否解除，均不能侵害被告日照银行的权益，被告日照银行的权益应得到保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无争议的事实，本院确认如下： 2017年11月8日，原告李元与被告青岛宏亚置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，青岛宏亚置业有限公司为甲方，李元为乙方。合同第二条约定原告向被告购买位于黄岛开发区户房屋，政府批准的规划用途为办公。房屋建筑面积93.85平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币11449元，房屋总价款1496738元。第十条约定，该房屋交付必须符合下列第贰种方案所列条件：交付的房屋已通过竣工验收，乙方按约定履行了付款及其他约定义务。第十一条约定，甲方定于2018年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方。双方约定的付款方式为：银行按揭贷款，首付款456738元，乙方应于2017年11月8日前存入本合同指定账户，贷款1040000元，乙方于2017年11月15日前办理按揭贷款所需文件提交甲方指定的银行。合同第二十六条规定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。” 合同签订后，原告向被告宏亚公司支付了首付款456738元，被告宏亚公司为原告出具了收款收据，原告于2018年1月22日与被告日照银行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款1040000元，被告宏亚公司系原告上述借款的保证人。2018年1月24日，原告与被告日照银行办理了不动产预告抵押登记，原告李元以其与配偶杨红霞共有的位于青岛市黄岛区户房产为上述借款提供抵押担保。被告日照银行于2018年2月8日依据原告委托，将1040000元贷款发放至被告宏亚公司账户。原告办理贷款后，截至2020年3月，一直向被告日照银行履行还款义务。涉案房屋所在工程于2019年6月取得青岛市建设工程竣工验收备案证。合同约定的房屋交付日期为2018年10月31日，被告宏亚公司通知的实际交房日为2019年7月12日，逾期交房255天。根据合同约定，逾期交房超过90天，原告有权单方面解除本合同。涉案房屋至今未实际交付。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 原告提交顺丰快递一份，用以证明原告于2019年9月23日通过顺丰速运向被告宏亚公司邮寄了要求解除合同的律师函，快递信息显示由宋佳峰签收。原告称宋佳峰系宏亚公司负责处理其退房一事的员工，因此向宋佳峰寄出解除合同的书面通知。被告宏亚公司认为原告并未依约履行书面告知义务，被告从未收到原告要求解除合同的书面通知，违反了合同约定的解除条件。经查，原告上述快递材料齐备，可以证实原告于2019年9月23日通过顺丰快递向宋佳峰邮寄要求解除合同的律师函。 本院认为，原告与被告宏亚公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、原告与被告宏亚公司签订的《商品房预售合同》应否解除；2、原告要求解除与被告日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》应否支持；3、如果解除《商品房预售合同》，应如何具体处理；4、如果解除借款合同，应如何具体处理。 1、关于原、被告双方签订的预售合同应否解除。本案中，原告与被告宏亚公司签订的合同约定交房时间为2018年10月31日前，被告宏亚公司通知原告的交房日为2019年7月12日，房屋逾期交付已超过90天。故原告依据合同约定主张解除双方签订的商品房预售合同，本院予以支持，即使原告邮寄给被告宏亚公司的《律师函》宏亚公司未能收到,原告亦可通过诉讼的途径行使合同解除权。 2、关于《个人购房借款/担保合同》应否解除。原告要求解除与被告日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》，被告日照银行要求继续履行合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，原告要求解除与被告日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》本院予以支持。 3、关于预售合同解除后的具体处理。（1）关于购房款。原告主张被告宏亚公司返还原告支付的购房款456738元、自2018年3月8日起至判决生效之日已向被告日照银行归还的贷款本金及原告自判决生效之日起就《个人住房借款/担保合同》剩余的贷款。原告上述购房款中，首付456738元，贷款1040000元，截至2020年3月21日，原告已经向被告日照银行还本付息共计158478.51元，双方签订的商品房预售合同解除后，被告宏亚公司应向原告返还的款项应为原告的首付款和已经向银行还本付息的款项，共计615216.51元。（2）关于原告主张的首付款利息损失。原、被告签订的合同第十九条约定“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方……”。根据上述约定，被告宏亚公司应向原告支付购房款利息损失，以首付款456738元为本金，自2017年11月8日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算。（3）关于原告主张的银行贷款利息损失。因该损失已经在被告宏亚公司应返还原告的购房款事项中予以处理，本院不再处理。（4）关于原告诉求的赔偿金14967.38元。原告主张上述损失系根据原告与宏亚公司签订的合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。购房款的1.00%为14967.38元，因此，被告宏亚公司应向原告支付赔偿金14967.38元。 4、借款合同解除后的具体处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告与被告日照银行签订的《个人购房借款/担保合同》解除后，原告可不再继续偿还该合同规定的贷款本息，被告日照银行可另行主张贷款本息等损失。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告李元与被告青岛宏亚置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》（；解除原告李元与被告日照银行股份有限公司青岛开发区支行签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告青岛宏亚置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告李元首付款456738元、已支付的银行贷款本息158478.51元，以上共计615216.51元； 三、被告青岛宏亚置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李元利息损失（以首付款456738元为本金，按中国人民银行同期定期存款利率，自2017年11月8日起计算至判决生效之日止）； 四、被告青岛宏亚置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李元赔偿金14967.38元。 五、驳回原告李元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19404元，减半收取9702元，保全费5000元，由被告青岛宏亚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  金玉兰 二〇二〇年三月二十五日 书记员  刘晓敏 附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。