贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0322民初4718号 原告：余长明，男，汉族，1973年10月20日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：缪进贵，贵州崇遵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪越，贵州崇遵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁水仙。 被告：贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省桐梓县娄山关街道溱水半岛。 法定代表人：李南黔，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。 第三人：金传勇，男，汉族，1967年12月1日生，贵州省桐梓县人，现住桐梓县。 原告余长明诉被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司（以下简称“遵义新中成公司”）、第三人金传勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月19日作出（2019）黔0322民初2号民事判决书，原告余长明不服判决结果，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，该院（2019）黔03民终3146号民事裁定书裁定撤销原审判决,发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余长明及其委托诉讼代理人缪进贵、缪越、梁水仙，被告遵义新中成公司的委托诉讼代理人吴正彦到庭参加了诉讼。第三人金传勇经本院依法传唤后未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即交付溱水半岛2栋1单元4楼Ｇ1-2型2室（面积86㎡）和该单元12楼Ｇ1-3型4室（面积106㎡）的房屋二套。另溱水半岛6栋1单元5楼Ｇｄ1-1型1室及溱水半岛5栋14号商业按拆迁补偿安置协议履行；2.对溱水半岛2栋1单元4楼Ｇ1-2型2室（面积86㎡）超面积部分由原告补交9603元（80.03㎡×3%×4000元）给被告；对溱水半岛2栋1单元12楼Ｇ1-4型4室（面积106㎡）不足部分由被告返还和双倍返还原告房价款356142元［152.81㎡×3%×4000元／㎡＋（152.81㎡-106㎡-152.81㎡×3%）×4000元／㎡×2］，两项相抵后被告应支付原告346539元；3.判决被告自2018年1月31日起按6元／㎡支付电梯住宅232.06㎡的过渡费至交房之日止；判决被告自2017年7月31日起按6元／㎡支付多层住宅134.596㎡的过渡费至交房之日止；4.判决被告立即支付原告安置补差结算款8354元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月31日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议编号为：2015020号。约定将原告所有的桐梓县官渡河地段的房屋366.65平方米拆迁，并安置诉讼请求所示房屋。原告履行合同义务后，被告由于自身原因在约定还房期限内未能建成安置房，现该房屋已建成，等待完善交房手续。但被告声称原规划发生变化，一、二、三楼变更为商业房，不能按合同约定楼层交付房屋给原告。原告认为，虽然房屋楼层发生变化，但约定楼层及房屋依然存在，被告违反合同约定，将争议房屋交付第三人，被告欲追求商业利益而损害原告的楼层利益违背诚实信用的民法基本原则；按照《协议书》第六条约定，过渡费为6元／平方米，计算至还房为止，其中电梯住宅30个月、多层住宅24个月均已结算为安置补差款，超出部分并未支付。被告仅支付了部分安置补差款，剩余8354未支付。为此，特提起诉讼。 被告辩称：原告与答辩人签订《桐梓县朱砂河至官渡河片区旧城改造拆迁补偿安置协议书》属实，因规划调整，楼层已变更，被告已按照约定履行公告义务，原告在约定期限内未提出异议，视为认可变更，协议书不存在损害拆迁人利益的行为，协议书第三条约定发布还房公告的行为是得到生效文书的确认，无法律规定的无效情形，规划调整后，安置给原告2号楼1-4-2号房屋变成了1-6-2号，12楼的1-12-4号房屋变成了1-14-2号，原告要求交付4楼的房屋不符合合同约定，12楼的房屋答辩人与该拆迁安置户协商后为原告保留，该房屋可以交付给原告，5栋、6栋安置房屋尚未到还房期限，原告现在起诉无实际价值，答辩人会按照协议履行安置义务；关于原告主张的面积差双倍赔偿问题，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，本案审理不应适用商品房买卖合同的规定，应适用国有土地上房屋征收补偿条例的规定，协议中约定了面积差的补差方式，房屋面积应以房屋所有权证为准，因房屋所有权证未办理，现无法确认面积差；对于过渡费，答辩人确实要补部分给原告，但原告不配合领取，2号楼安置房的过渡费应支付到发布交房通知时，原告主张的补差结算款无事实和法律依据。 第三人金传勇未答辩，未举证质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定以下事实：2015年7月31日，原告作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）原告遵义新中成公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书第一条第1款约定：被拆迁房屋位于桐梓县官渡河地段，面积为366.65㎡；第一条第2款约定：电梯楼住房安置于溱水半岛2栋1单元4楼Ｇ1-2型2室（面积80.03㎡）、2栋1单元12楼Ｇ1-4型4室（面积152.81㎡），多层住房安置于溱水半岛6栋1单元5楼Ｇｄ1-1型1室（面积74.45㎡），商业安置于溱水半岛5栋14号（面积30.07㎡）；第一条第3款约定：拆迁安置还房分区段商品房市场价：（1）一区段:朱砂河桥-红粉厂，新建门面15000元∕㎡。（2）二区段：红粉厂-百司，新建门面13000元∕㎡；（3）三区段：百司-官渡河桥，新建门面12000元∕㎡。（4）新建住房多层楼房3800元∕㎡，电梯楼4000元∕㎡。第一条第4款第（2）项约定：住宅安置面积不足被拆迁面积，不足部分由拆迁人按新建商品房市场价3800-4000元∕㎡扣除建造成本后，按货币补偿给被拆迁人（如被拆迁人有住房、有门面的可用3㎡住宅置换1㎡门面）。第二条约定：拆迁住宅面积366.65㎡，安置住宅面积为307.29㎡，安置内街门面壹间30.07㎡，用住宅面积2个㎡置换1个㎡，等面积为60.14㎡，超面积0.78㎡；扣除超面积补差款，甲方应支付乙方过渡费、搬家补助费、误工补助费等共61285元；第三条第1款约定：甲方安置还房的过渡期多层为24个月，电梯楼为30个月，临时过渡补助费从交付住房钥匙当日起开始计算，至还房公告当月当日止。第三条第3款约定：协议签订后建设项目因不可抗力或因规划调整及其他特殊原因而改变的，需要变更安置住宅或商业的，甲方应及时通知或张贴公告通知乙方，乙方应在接到通知后10日内或者公告之日起15日内书面与甲方协商处理。否则，视为接受甲方的变更安置方案。经协商达不成安置房协议的，双方可申请桐梓县住房和城乡建设局裁决，逾期不申请的视为接受认可。第四条第1款约定：鉴于安置还房建筑面积与《房屋所有权证》核定的建筑面积可能存在的误差，甲、乙双方同意在发（领）《房屋所有权证》时，以《房屋所有权证》核定的面积进行最终决算，多退少补。第六条第1款约定：因乙方的拆除房屋不属于近期计划拆迁，由于该房已立入桐梓县人民政府拆除危房范围，双方协商达成一致意见，提前立入甲方拆迁计划，过渡费一直到还新房时6元∕㎡月计算，不享受超期增加过渡费。 2010年9月8日，被告取得桐梓县住房和城乡建设局核发的建字第520000201005818号建设工程规划许可证，2017年5月22日，被告取得变更后的建字第520000201704485号建设工程规划许可证。2018年9月28日，因规划的调整，被告张贴了《变更溱水半岛2号楼安置楼层公告》；2018年10月29日，被告张贴了《交房公告》；2018年11月8日，桐梓县住房和城乡建设局收到溱水半岛部分群众联名信访材料后，于2018年11月12日作出了《关于溱水半岛部分群众信访事项办理情况的回复》，该回复第三条第（二）款载明：“该项目在建设过程中由于影响气象局采集气象数据，部分高层建设方案被调整降低层数，加之拆迁户量较大，为加快拆迁安置等原因，贵州省遵义新中成房地产开发有限公司向城规委会提出将原来拆迁安置的2#楼增加楼层数来平衡气象采集降低的高层容积率，同时考虑到加快拆迁安置进程等原因，将原来2#楼规划的12层调整为21层,2016年10月份,城规委会同意了贵州省遵义新中成房地产开发有限公司提出规划调整方案,考虑到12层变为21层住房承重更改以及门面布局等原因，增加2、3层商业，但其他规划方案不作大调整,规划调整后于2016年12月9日分别在县政府门口公示栏和溱水半岛项目销售部门口公示,公示期间城规委会未接到任何群众及组织的口头或书面不认可报告。” 另查明，《房屋拆迁安置协议书》中约定由被告安置给原告的2栋1单元4楼G1-2型2室即为规划变更前的1-4-2室，12楼G1-4型4室为1-12-4室，规划变更前2号楼第一层为商业用房，第二层至第十二层为住宅用房，1-4-2室位于住宅用房的第三层，面积为80.03㎡，1-12-4室位于住宅用房的顶层，为跃层住宅，面积为152.81㎡，规划变更后，2号楼一层至三层为商业用房，四层至二十一层为住宅用房，1-4-2室位于住宅用房第一层，测绘面积变更为86.35㎡，1-12-4室位于住宅用房的第九层，测绘面积变更为106.1㎡。 又查明，被告于2015年8月28日按《房屋拆迁补偿安置协议书》约定向原告支付首期过渡费、搬家补助费、误工费、装修一次性补偿费等费用共计29962元，分别于2016年9月8日、2017年2月21日、2017年9月4日与被告结清了2016年8月25日至2018年2月25日的临时安置过渡补助费。 上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的房屋拆迁安置协议书、关于变更溱水半岛2号楼安置楼层公告的回复、关于溱水半岛部分群众信访事项办理情况的回复、装修施工许可证、情况说明，被告提交的建设工程规划许可证、建设工程规划审批图、溱水半岛方案调整公示图、建设工程规划许可证（桐梓县住房和城乡建设局于2017年5月22日核发）、桐梓县朱砂河至官渡河片区旧城改造拆迁补偿安置协议书、变更溱水半岛2号楼安置楼层公告、交房公告、短信截屏、朱砂河、官渡河拆迁安置补偿财务决算表、贵州省溱水半岛建设工程竣工验收备案表等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：原被告签订的《房屋拆迁安置协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。本案争议的焦点为：一、原告要求被告立即交付溱水半岛2栋1单元4楼G1-2型2室和12楼G1-4型4室的请求应否支持；二、原告主张被告按协议履行安置6栋1单元5楼Gd1-1型1室及5栋14号商业房的请求应否支持；三、面积补差款如何计算；四、被告应向原告支付过渡费的具体金额。 对于争议焦点一，原告要求被告按《房屋拆迁安置协议书》的约定安置还房，但双方签订该协议后，涉案项目在建设过程中进行了规划调整,2-3楼由原来的住房变更为商业用房，4楼由原住房的第三层变更为住房的第一层，12楼以上增加住宅楼层，12楼由原来的跃层变更为平层房屋，协议中约定的房屋位置随规划的调整发生改变，客观上已无法按原协议约定履行，原告认为《房屋拆迁安置协议书》第三条第3款约定的内容属于排除原告权利的格式条款，应认定无效，但该条款约定了协商处理的途径，仅仅是逾期不申请协商的视为接受变更，故该条款并未排除原告权利和加重原告的责任，也未免除被告的义务，该条款非格式条款，因规划调整导致该栋房屋楼层发生变更，如将2栋1单元4楼G1-2型2室（即2栋1单元1-4-2室）安置给原告，也可能损害原住房一层安置户的利益，本院向原告释明变更请求为要求被告交付2栋1单元1-6-2室，但原告坚持不变更诉讼请求，故对原告要求被告立即交付溱水半岛2栋1单元4楼G1-2型2室（即2栋1单元1-4-2室）的请求，本院不予支持，对于原告主张的溱水半岛2栋1单元12楼G1-4型4室（即溱水半岛2栋1单元1-12-4室），被告当庭表示该房屋的原安置户即第三人金传勇已经另行选择房屋安置，可以将该房屋安置给原告，故对原告要求被告立即交付溱水半岛2栋1单元12楼G1-4型4室（即溱水半岛2栋1单元1-12-4室）的请求，本院予以支持。 对于争议焦点二，原告主张被告按协议履行安置6栋1单元5楼Gd1-1型1室及5栋14号商业房，但5栋、6栋房屋尚在建设过程中，至今未建成，房屋并未达到交付使用的条件，故对原告的该项请求，本案中不予处理，原告可待房屋达到交付使用条件后另案主张。 对于争议焦点三，原告主张2栋1单元12楼G1-4型4室（即2栋1单元1-4-2室）的超面积补差费用，因本院对其主张交付该房屋的请求不予支持，故对其陈述的超面积补差费用，本案中不予处理。对于溱水半岛2栋1单元12楼G1-4型4室（即溱水半岛2栋1单元1-12-4室）差面积补差费用，《房屋拆迁补偿安置协议》中约定安置的面积为152.81㎡，规划调整后房屋实际测绘面积为106.1㎡，面积相差46.71㎡，虽然《房屋拆迁补偿安置协议》第四条第1款约定面积误差以房屋所有权证核定的面积进行最终决算，但本案不属于房屋建筑面积与房屋所有权证核定的面积误差，而是因规划变更后安置房位置面积变更产生的面积差异，且面积差异较大，涉案房屋的产权证书办理时间亦不确定，故对该房屋的面积现参照测绘面积计算，如测绘面积与房屋产权证书中登记的面积有误差，对于误差部分双方另案处理，对于该46.71㎡面积补差的标准，原告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定计算，即面积误差比绝对值在3%以内，按合同约定价格返还，面积误差比超过3%的，双倍返还，被告主张按2800元∕㎡标准补偿，但涉案纠纷为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，非商品房买卖合同纠纷，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，虽然双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第一条第四款对住宅安置面积不足被拆迁面积的补差约定由拆迁人按新建商品房市场价3800-4000元∕㎡扣除建造成本后，按货币补偿给被拆迁人，但本案系因规划变更后安置房位置面积的变更问题产生的纠纷，不属于第一条第四项约定的安置房面积小于被拆迁房屋面积的情形，故本案不适用该约定，按被告主张的2800元∕㎡标准补偿原告亦不公平，《房屋拆迁补偿安置协议》第一条第三项明确约定安置还房分区段商品房的市场价，电梯楼为4000元∕㎡，原告的诉讼请求中亦主张按4000元∕㎡，故对于46.71㎡面积补差的标准，本院支持按4000元∕㎡标准计算，被告应支付的2栋1单元1-12-4室的面积补差金额为46.71㎡×4000元∕㎡=186840元。 对于争议焦点四，根据庭审中查明的事实，被告已按合同约定的6元∕㎡标准向原告支付了截至2018年2月25日的过渡费，现被告还应按6元∕㎡标准支付原告2018年2月26日起的过渡费，对于232.06㎡房屋过渡费支付的截止时间，原告主张支付至交房之日，被告辩解支付到向原告发送接房通知之日，即2018年11月8日，虽然该房屋已经达到交付使用的条件，但双方因规划变更并未达成新的安置协议，双方间的纠纷尚未解决，故不应以2018年11月8日作为电梯楼过渡费的结算时间，原告为此提起本案诉讼，本院酌情认定电梯楼过渡费计算到本判决作出之日(即2020年3月31日)，金额为6元∕㎡×232.06㎡×13.2个月=18379.15元，对于多层住宅134.59㎡房屋过渡费支付的截止时间，因被告至今未向原告交付房屋，故应按协议约定的6∕㎡标准向原告支付过渡费，因多层住宅的交房时间不确定，本院暂支持到2020年3月25日的过渡费，为6元∕㎡×134.59㎡×13个月=10498.02元，2020年3月25日后被告仍未交付房屋产生的过渡费，原告可另案主张；对于原告主张的安置补差结算款8354元，根据庭审查明的事实，被告尚未支付原告的款项为面积补差款及2018年2月26日起的过渡费，其他费用已结清，故对该安置补差结算款8354元，本院不予支持。 第三人金传勇经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，不影响本案的审理。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内将溱水半岛2栋1单元1-12-4室房屋交付给原告余长明，并于本判决生效之日起十日内向原告支付该房屋的面积补差款人民币186840元； 二、被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内按每月6元∕㎡标准支付原告余长明232.06㎡房屋自2018年2月26日起至2020年3月31日止的过渡补助费18379.15元及按每月6元∕㎡标准支付原告余长明134.59㎡房屋自2018年2月26日起至2020年3月25日止的过渡补助费10498.02元； 三、驳回原告余长明的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费367元，保全费2770元，由被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，义务人不履行义务的，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内申请强制执行。 审 判 长  袁 静 人民陪审员  全安龙 人民陪审员  罗友富 二〇二〇年三月三十一日 法官助理冉蓉 书记员蒋永俐