河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初9468号原告：驻马店市盛世新型建材有限公司，住所地：驻马店市文明路北段。法定代表人：温松山，董事长。委托诉讼代理人：翟喜，男，1951年10月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系原告员工。委托诉讼代理人：张昭，河南北政律师事务所律师。被告：驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村民委员会（原驻马店经济开发区关王庙乡吴楼村村民委员会），住所地：驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村。负责人：张勇，主任。委托诉讼代理人：李昕中，河南伦宸律师事务所律师。被告：驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组（原驻马店经济开发区关王庙乡吴楼村界沟沿村民组），住所地：驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组。负责人：张克珍，组长。第三人：河南天韵生态发展有限公司，住所地：驻马店市关王庙乡（吴楼村界沟沿村民组）。法定代表人：孙俊伟，总经理。委托诉讼代理人：靳凯，男，1988年10月8日出生，汉族，住河南省正阳县。系第三人员工。委托诉讼代理人：肖海源，河南明信律师事务所律师。原告驻马店市盛世新型建材有限公司（以下简称“盛世公司”）与被告驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村民委员会（以下简称“吴楼村委会”）、驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组（以下简称“界沟沿村民组”）、第三人河南天韵生态发展有限公司（以下简称“天韵公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛世公司的委托诉讼代理人翟喜、张昭、被告吴楼村委会主任张勇及其委托诉讼代理人李昕中、第三人天韵公司委托诉讼代理人靳凯、肖海源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告于2009年6月1日签订的《建厂租用土地协议书》；2.被告支付因违约给原告造成的实际损失217575.4元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告界沟沿村民组签订的《建厂租用土地协议书》；2.被告界沟沿村民组赔偿原告损失217575.4元（2012年-2016年的租金），被告吴楼村委会承担连带责任。事实和理由：原告盛世公司为发展需要，根据河南省发展和改革委员会（豫发改工业﹝2008﹞1303号）文件和驻马店市国土资源局（驻国土﹝2008﹞19号）文件及关王庙乡人民政府（关政文﹝2009﹞16号）文件的相关规定，于2009年2月26日与界沟沿村民组签订了《招商引资协议》，并于2009年6月1日与吴楼村委会、界沟沿村民组签订了《建厂租用土地协议书》，协议约定：被告将包含打谷场和生活用地在内的35.2亩租给原告，租金每年每亩1000元，租期20年（从2009年6月1日至2029年6月30日）。协议签订后，经村民组村民签字确认，原告按合同约定支付了租金，分别为：2012年支付租金34375.4元，2013年支付租金52800元，2014年支付租金52800元，2015年支付租金42400元，2016年支付租金35200元，共计217575.4元。2012年1月16日，被告吴楼村委会在原告不知情的情况下，与第三人签订了《关王庙乡吴楼村委天韵生态园建设项目投资协议书》，将该村164亩土地（包含原告的35.2亩）出租给第三人，第三人签订合同后将该地块用围墙圈起来并修建大门，导致原告土地至今无法经营使用。被告吴楼村委会辩称，原告所诉与事实不符，其诉求无法律依据，应予驳回。理由如下：1.原告与界沟沿村民组签订的《建厂租用土地协议书》无效。协议内容为原告租用村民承包的农用可耕地建设砖厂，协议双方在未办理土地转用审批手续的情况下，约定将农用地出租用于建设砖厂，违反原《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，应认定为无效合同；2.协议书的甲方是原告，乙方是界沟沿村民组，出租土地的所有权属村民组，村委会无权出租，村委会也未收取租金，村委会不是合同主体，仅作为见证人在协议上加盖公章，原告诉称2012年1月19日村委会将土地出租给天韵公司与事实不符，事实是驻马店经济开发区管委会（以下简称“开发区管委会”）通过招商引资将土地流转给天韵公司建设生态园，且诉争的35.2亩土地2015年经河南省政府批准被驻马店市政府征收；3.虽然《建厂租用土地协议》无效，但原告实际控制、使用了诉争的35.2亩土地，因原告的原因导致土地撂荒，2012年至2016年间界沟沿村民组村民无法耕种，原告实际使用诉争土地，原告请求赔偿损失（退回支付的租金）的诉求不应得到支持。被告界沟沿村民组辩称，界沟沿村民组未与第三人签订租赁协议，涉案土地系政府征收，与村民组无关。原告租赁土地后未实际生产，一直在撂荒，且将租金直接支付给村民，造成损失不应由其承担。第三人天韵公司述称，合同具有相对性，与天韵公司无关，天韵公司通过招商引资合同取得土地使用权，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年1月11日，原驻马店市国土资源局向原告盛世公司下发《驻马店市国土资源局关于驻马店市盛世新型建材有限公司年产1.2亿块（折标砖）高掺量粉煤灰烧结多孔砖项目用地的预审意见》（驻国土﹝2008﹞19号，以下简称“《预审意见》”）文件，同意原告的年产1.2亿块（折标砖）高掺量粉煤灰烧结多孔砖项目用地通过预审，《预审意见》载明，该项目是生产新型墙体材料的用地项目，属工业用地，拟建用地全部利用建筑用地，不占用耕地，建设项目用地不在土地利用总体规划确定的建设地区范围内，需要按法定程序修改规划，项目建设应认真落实节约合理用地的要求，开工前要依法办理建设用地报批手续。同年9月5日，河南省发展和改革委员会下发《关于驻马店盛世新型建材有限公司年产1.2亿块粉煤灰烧结多孔砖项目核准的批复》（豫发改工业﹝2008﹞1303号），核准驻马店市发改委报送的《关于驻马店盛世新型建材有限公司年产1.2亿块（折标砖）高掺量粉煤灰烧结多孔砖项目申请核准的请示》。2009年2月26日和3月6日，被告界沟沿村民组、吴楼村委会分别与原告签订《招商引资协议》。2009年3月25日，关王庙乡政府向开发区管委会申请核准原告的1.2亿块粉煤灰烧结多孔砖新型建材项目（关政文﹝2009﹞16号），项目建在关××××界沟沿村民组，占地30亩，其中建厂用地10亩打谷场，临时用地20亩。2009年5月20日，界沟沿村民组43名村民签字同意原告租用土地，同年6月1日，原告盛世公司（甲方）与被告界沟沿村民组（乙方）签订《建厂租用土地协议书》一份，约定：一、甲方将投资上千万元，在不破坏土地原则上利用城市的废弃土、工业废料及工业矿渣粉煤灰为主要原料，拟在吴楼村界沟沿村民组所辖的打谷场和生活用地地块内投资兴建一座新型节能环保双通道隧道窑墙体材料……建厂和生产经营场地使用土地采取租地方式。甲、乙双方协商地价每年每亩为1000元。甲方同意付给乙方每亩1000元的地价；三、建厂生产经营期限暂定20年。即从2009年6月1日至2029年12月31日止；五、建厂占地、堆放原料和存放产品等场地使用面积地亩数量由甲方根据实际需要而定。现场实际丈量后的地亩是35.2亩为实际使用面积；六、地款付款方式和付款时间：合同签订后，甲、乙双方按实际面积造出付款花名册，由村民组租地户签字后方可付款。今后每年6月1日定为每年的付款日（不得超过10日，否则进行罚款）；十六、本合同一式四份，甲、乙双方各持一份，监管单位、村委各持一份，望自觉遵守等条款。协议下方甲方处加盖有“驻马店市盛世新型建材有限公司”印章及“翟喜”署名，乙方处加盖有“驻马店市驿城区关××××界沟沿村民组”印章及十几位村民署名，乙方处还加盖有“驻马店经济开发区关王庙乡吴楼村村民委员会”印章。签订协议后，原告向被告界沟沿村民组支付2009年、2010年、2011年租金。2013年5月30日支付2012年的租金34225元，支付2013年的租金42900元（该年租金共计52800元，其中张国立的4950元和张安生的4950元未领取），2014年5月30日支付2014年的租金52800元，2015年10月1日支付租金42400元，2016年5月支付租金35200元。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，一、原告盛世公司提交以下证据：租地款签收凭据（复印件）。其中2013年5月30日的“关××××界沟沿村民组租地付款花名册”（2012年租地款）显示：支付八名村民租金34225元，手写合计34375.4元（本院调取原件无34375.4元字样）；2013年5月30日的“关××××界沟沿村民组租地付款花名册”（2013年租地款）显示：合计52800元，但张国立的4950元没有签字，张安生的4950元没有签字；2014年5月30日的“关××××界沟沿村民组租地付款花名册”（2014年租地款）显示：每亩单价1500元，合计52800元。原告用以证明：原告依约支付2012-2016年的土地租赁款共计217575.4元，其中张国立和张安生的由张富海代领，未签字。被告吴楼村委会与界沟沿村民组均质证称：与村民组无关；第三人质证称：与第三人无关，不知情。二、第三人天韵公司提交以下证据：村民组签订的《关于吴楼村界沟沿村民组土地流转同意》，显示：界沟沿村民组组长张克珍及六名村民代表签字同意流转164亩土地。第三人用以证明：其项目征得村民组全部人员同意。原告质证称：与原告无关，不予质证；被告吴楼村委会、界沟沿村民组均无异议。另查明，①2012年1月16日，被告吴楼村委会经界沟沿村民组同意与第三人天韵公司签订《关王庙乡吴楼村委天韵生态园建设项目投资协议书》，约定第三人在界沟沿村民组东侧××约××土地（××界沟沿村民组出租给原告的35.2亩土地）投资建设天韵生态园。2013年9月5日，开发区管委会与第三人签订《2013年中国农产品加工业投资贸易洽谈会合同书》，第三人投资天韵生态园建设项目，2013年12月16日，关王庙乡政府向开发区管委会申请对天韵公司项目建设进行征地补偿（含上述35.2亩土地）。2014年3月24日，关王庙乡政府要求第三人拨付天韵公司项目征用土地及地面附着物补偿款共计9600711元，后第三人陆续支付补偿款。2015年4月20日，河南省政府批准《驻马店市人民政府关于驻马店市2014年度第十八批乡镇建设征收土地的请示》（征收范围含上述35.2亩土地）；②原告盛世公司称2012年吴楼村委会与第三人签订合同时未通知原告，2013年10月，第三人用钩机在案涉土地施工时，原告方知情，被告界沟沿村民组记不清第三人何时进驻案涉土地，第三人称于2014年3月份进场施工；③原告当庭自认其入场时办理环评手续、建设用地报批手续，但建设用地报批手续未办理成功。上述事实，有原告提交的《建厂租用土地协议书》、关××××界沟沿村民组租地付款花名册等证据、被告提交的《合同书》、证人证言等证据、第三人提交的《合同书》、《关王庙乡吴楼村委天韵生态园建设项目投资协议书》等证据及原、被告、第三人陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，关于《建厂租用土地协议书》除原告盛世公司外的另一方合同主体。①《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……本案中，原告租用的被告界沟沿村民组所辖的打谷场和生活用地属界沟沿村民组所有，界沟沿村民组43名村民签字同意原告租用，界沟沿村民组享有出租权；②《建厂租用土地协议书》首部为原告盛世公司和被告界沟沿村民组，从协议书具体内容看乙方为界沟沿村民组；③虽然被告吴楼村委会在《建厂租用土地协议书》加盖印章，但根据《建厂租用土地协议书》第十六条“本合同一式四份，甲、乙双方各持一份，监管单位、村委各持一份，望自觉遵守”，可见乙方明确排除了是吴楼村委会。故《建厂租用土地协议书》的双方当事人为原告盛世公司和被告界沟沿村民组。关于《建厂租用土地协议书》的效力问题。被告界沟沿村民组将打谷场和生活用地35.2亩出租给原告盛世公司，原告按年向界沟沿村民组支付租金，双方形成租赁合同关系。根据原驻马店市国土资源局的《预审意见》，原告盛世公司的用地项目属工业用地，拟建用地全部利用建筑用地，不占用耕地，建设项目用地不在土地利用总体规划确定的建设地区范围内，需要按法定程序修改规划，开工前要依法办理建设用地报批手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，原告盛世公司租用被告界沟沿村民组的打谷场和生活用地属农用地，应依法办理农用地转用审批手续，而原告当庭自认建设用地报批手续未办理成功，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。综上，《建厂租用土地协议书》因未依法办理农用地转用审批手续而未生效。对被告吴楼村委会抗辩《建厂租用土地协议书》因违反法律的强制性规定而无效的主张，本院不予采纳。关于第三人天韵公司何时进驻案涉土地施工，影响原告使用案涉土地的问题。原告盛世公司当庭称2013年10月第三人用钩机在案涉土地施工，被告界沟沿村民组记不清第三人何时进驻案涉土地，第三人称于2014年3月份进场施工，根据举证能力和举证责任分配规则，原告未提供相关证据证明其主张，故本院依法认定第三人于2014年3月份进场施工。《建厂租用土地协议书》虽未生效，但已具备合同的有效要件，对双方具有一定的拘束力。本案中，签订《建厂租用土地协议书》后原告已依约履行支付租金的义务，协议履行过程中，经被告界沟沿村民组同意被告吴楼村委会与第三人签订《关王庙乡吴楼村委天韵生态园建设项目投资协议书》，案涉土地被用来建设生态园，第三人并于2014年3月份实际使用案涉土地，界沟沿村民组以自己的行为表明不履行将案涉土地出租给原告的主要义务，构成违约，故原告诉请解除《建厂租用土地协议书》，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，签订《建厂租用土地协议书》后原告依约向八名租地户支付2009年、2010年和2011年的租金，并于2013年5月30日支付2012年和2013年（该年尚欠租金9900元）的租金，2014年5月30日支付2014年的租金52800元，其后又支付2015年的租金42400元和2016年的租金35200元，2014年3月份，第三人进场施工，因被告界沟沿村民组的违约行为致使原告实际不能使用案涉土地，故被告界沟沿村民组应向原告返还2014年3月份至2016年5月31日的租金90800元（52800元÷12个月×3个月+42400元+35200元=90800元），但应扣除未支付的2013年租金9900元，界沟沿村民组应返还原告租金80900元，对原告请求返还租金数额超出上述认定部分，本院不予支持。对原告请求被告吴楼村委会承担连带责任，本院认为，被告吴楼村委会不是《建厂租用土地协议书》的一方当事人，根据合同的相对性原理，原告的此项诉求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第九条、第十一条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告驻马店市盛世新型建材有限公司与被告驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组于2009年6月1日签订的《建厂租用土地协议书》。二、限被告驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组于本判决生效后十日内返还原告驻马店市盛世新型建材有限公司租金80900元。三、驳回原告驻马店市盛世新型建材有限公司的其他诉讼请求。如被告驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4564元，由原告驻马店市盛世新型建材有限公司负担2874元，被告驻马店市城乡一体化示范区刘阁街道吴楼村界沟沿村民组负担1690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  刘林审判员  周岩审判员  王鹏二〇二〇年三月二日书记员  李莹