贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0628民初50号 原告（反诉被告）：杨某，女，1978年8月5日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：陈勇，贵州同康律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：松桃福明房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇东城新区滨江花园****楼松桃大厦。 法定代表人：李当明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：万涛，贵州中创联律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）杨某诉被告（反诉原告）松桃福明房地产开发有限公司（以下简称福明公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）杨某及其委托诉讼代理人陈勇及被告（反诉原告）福明公司委托诉讼代理人万涛、黄佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨某向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于松桃苗族自治县转移登记至原告名下；2.判令被告按照1、2号楼三层平面图把预留的消防通道恢复原状；3.判令被告承担迟延办理转移登记违约金（违约金以1706050元为基数，按照万分之二每日从2019年12月5日计算至产权转移登记办理完毕之日止，暂计至2020年1月3日，违约金为9895元）；4.案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年1月22日，杨某与福明公司签订《商品房买卖合同》，约定福明公司将位于松桃县房屋出售给杨某，计价方式按套内建筑面积4956.998元／㎡计算，该两个商铺套内建筑面积为344.17㎡，总价款为1706050元。并约定福明公司迟延办理转移登记的应每日按照杨某已付房款的万分之二向杨某支付违约金。杨某与福明公司因《商品房买卖合同》的履行问题发生争议并于2019年5月6日诉至松桃法院，同年11月18日贵州省铜仁市中级人民法院（以下简称市中级法院）作出终审判决：驳回上诉，维持原判。由于松桃法院判决第一项内容为：“杨某与松桃福明房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。”因此，杨某按照判决内容支付了福明公司全部房款。但福明公司却拒不办理转移登记手续，违反生效法律文书确定的义务，同时也违反了合同约定、侵犯了杨某的合法权益。此外，福明公司私自占用涉案房屋原设计蓝图中预留的消防通道以牟取利益，其行为不仅侵犯了杨某的合法权益，更侵犯了其他业主的共同利益，且占用消防通道使整栋楼处于重大安全隐患状态，是法律法规所禁止的。综上所述，为消除共同场所的安全隐患和社会公共利益，更为维护自身合法权益，特依法提出如前所诉，请依法作出公正判决。 被告（反诉原告）福明公司辩称，1.杨某从购房至今没有付清购房总款，根据《商品房买卖合同》约定，杨某应当支付逾期支付购房款的违约金，且已付房款应当优先冲抵违约金，但其未支付违约金，故至今未付清购房款。因此，《商品房买卖合同》义务未履行完毕，福明公司可以拒绝为杨某办理房屋转移手续。2.杨某诉请的款项应当优先抵充违约金；3.福明公司不存在违约办证的情形，杨某主张办证违约金没有事实及法律依据。4.杨某诉请中第一项和第三项属于给付之诉，而第二项属于侵权之诉，不能在本案中一并解决，且消防通道的隔板是杨某为开设影院增设的，并非福明公司所为，福明公司不存在侵权行为。 被告（反诉原告）福明公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向其支付逾期付款违约金196229元（违约金计算详见本诉状附件表，其中，首付款违约金为73640元，剩余购房款违约金从2016年11月1日起算直至被反诉人支付完购房款之日止，暂计算两年为122589元）；2.依法判令反诉被告补足所购房屋超面积部分房款177291.8元（建筑面积超面积38.71㎡×建筑面积单价4580元／㎡＝177291.8元）；3.本诉诉讼费、反诉诉讼费均由反诉被告承担。事实与理由：2014年5月26日，福明公司与杨某及案外人田燕签订《福明·松桃外滩认购书》，约定杨某与田燕共同购买福明公司建筑面积1000㎡、单价4580元／㎡的房屋。2015年1月22日，福明公司分别与杨某、田燕二人签订《商品房买卖合同》。其中，福明公司与杨某签订的《商品房买卖合同》中约定福明公司将其开发的位于松桃县房屋出售给杨某，合同单价为4956.998元／㎡，总价款为1706050元。付款方式为首付款853050元和银行按揭贷款853000元。同时约定杨某应于合同签订之日支付首付款853050元，逾期付款超过30日应以应付款万分之二按日向福明公司支付违约金，违约金应于实际支付应付款之日起30日支付。合同签订后，杨某于2015年1月22日向福明公司支付首付款200000元。2016年7月8日福明公司向杨某发出催款通知后，杨某分别于2016年10月9日、2017年3月19日支付房款400000元、200000元，加上购房定金，杨某共计支付福明公司房款866400元。由于银行贷款政策原因而未能办理按揭贷款，因此杨某尚欠付福明公司房屋尾款839650元。前述逾期付款的违约事实已由市中级法院作出的（2019）黔06民终1648号生效《民事判决书》认定。从而，杨某应当按照双方约定承担相应违约责任。此外，《福明·松桃外滩认购书》及《商品房买卖合同》对房屋建筑面积、套内建筑面积的单价、房屋具体面积（以产权登记面积为准）及面积差异处理等进行了明确约定。而2016年年底测绘部门出具的测绘报告显示，杨某购买的房屋套内建筑面积不变，但建筑面积实际大于合同约定的面积，面积差为38.71㎡。该房屋建筑面积出现差异的原因系杨某所购房屋享受的公共区域产权增加，产权面积为公共区域与房屋套内建筑面积的总和，杨某实际享有的产权面积大于合同约定的面积，故杨某应按照合同约定补足超面积38.71㎡的房款。该超面积房款经福明公司多次函告，杨某均置之不理。为此，为维护自身合法权益，特依法提出如前反诉请求，请予以支持。 原告（反诉被告）杨某辩称，1.关于福明公司主张逾期利息的问题。杨某认为首付款部分如构成逾期支付，则杨某同意按照合同约定支付相应逾期利息，但按揭支付部分的房款在市中级法院作出的（2019）黔06民终1648、1649号《民事判决书》中已经明确，未能按时办理按揭贷款的责任不可归结于杨某和福明公司，按揭部分的房款不构成迟延付款，故杨某不同意支付该部分款项的违约金；2.杨某与福明公司在《商品房买卖合同》中第七条约定，本案的房屋买卖是按照套内建筑面积计价，而《商品房买卖合同》中约定的套内建筑面积与测绘部门出具的测绘报告面积一致，不存在超面积情形。因此，福明公司主张超面积价款没有事实依据。综上，请依法判决支持逾期支付首付款的违约金，驳回福明公司其他的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 一、双方无争议的事实及证据为：2015年1月22日，杨某与福明公司签订《商品房买卖合同》，约定福明公司将位于松桃县房屋出售给杨某，计价方式按套内建筑面积4956.998元／㎡计算，该两个商铺套内建筑面积为344.17㎡，总价款为1706050元。合同同时对付款方式、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，杨某于2015年1月22日向福明公司支付首付款200000元、2016年10月9日付款400000元、2017年3月19日付款200000元，截止2017年3月19日，杨某共计支付福明公司房款866400元（含定金66400元）。后双方因合同履行问题分别向本院提起诉讼，本院作出裁判后，双方均不服本院裁判而分别向市中级法院上诉，市中级法院于2019年11月18日分别作出的（2019）黔06民终1648号、1649号《民事判决书》，均判决：驳回上诉，维持原判。市中级法院作出裁判后，杨某于2019年12月3日两次支付福明公司房款共计380000元，又于2019年12月5日两次支付福明公司房款共计459650元，均付至福明公司指定的账户为24×××27上，截止2019年12月5日，杨某累计支付购房款1706050元（含定金66400元）。涉案两个商铺经贵州黔德地信测绘服务有限公司测绘，套内建筑面积分别为264.82㎡、79.35㎡，合计344.17㎡。另外，涉案两个商铺所有权均已登记至福明公司名下。 以上事实有杨某、福明公司陈述及杨某提交的（2019）黔06民终1648、1649号《民事判决书》、《收款账户回复函》、《银行转账凭证》及福明公司提交的《福明·松桃外滩认购书》、《房屋面积测绘报告》（贵州黔德地信测绘服务有限公司出具）、《案涉房屋产权证及平面测绘图》（产权证号分别为：黔【2019】松桃县不动产权第0001765号、第0001767号）以及双方共同提交的《商品房买卖合同》、（2019）黔06民终1648号《民事判决书》等证据在卷佐证。 二、对于双方有争议的事实及证据，本院认定如下： 关于涉案房屋计价标准问题。根据《商品房买卖合同》第三章第七条第一款第1项的约定，本院认定涉案房屋应按照套内建筑面积计算，单价为4956.998元/㎡。对此，福明公司根据《福明·松桃外滩认购书》第九条“最终认购面积以松桃县房产管理部门实测绘建筑面积为准，产生误差时总房款多退少补。”及《商品房买卖合同》第五章第十五条第3项“最终以松桃县房产管理部门测绘的面积为准，产生误差时总房款多退少补。”的约定而主张按照建筑面积计算。对于福明公司上述主张，本院认为由于《福明·松桃外滩认购书》签订在前而《商品房买卖合同》签订在后，《商品房买卖合同》应视为双方对相关事项的重新约定，《福明·松桃外滩认购书》与《商品房买卖合同》约定事项不一致，应以《商品房买卖合同》为准，而《商品房买卖合同》第五章第十五条第3项“最终以松桃县房产管理部门测绘的面积为准，产生误差时总房款多退少补。”中约定“面积”并未明确为建筑面积，且结合双方在《商品房买卖合同》第三章第七条第一款第1项和第五章第十五条“面积差异处理”约定的内容来看，该处“面积”应为套内建筑面积。故福明公司该项主张不能成立。 关于杨某是否逾期支付房款及是否付清房款问题。首先，关于杨某是否逾期支付房款问题，根据《商品房买卖合同》第三章第八条第一款第3项约定，杨某应于合同签订之日交付首期房款853050元，余款以【银行按揭】【公积金贷款】支付。同时结合前文所述，杨某分别于2015年1月22日付首付款200000元、2016年10月9日付款400000元、2017年3月19日付款200000元、2019年12月3日两次付款共计380000元、2019年12月5日两次付款共计459650元，杨某累计付款1706050元（含定金66400元）。因此，本院认定杨某存在逾期支付部分房屋首付款的情况。关于除首付款外剩余房款是否逾期支付问题，由于生效（2019）黔06民终1648号、1649号《民事判决书》已认定杨某未能按期办理按揭贷款原因并不归结于杨某与福明公司，同时杨某与福明公司未能对杨某未能按期办理按揭贷款的情形下如何支付购房尾款达成协议。因此，福明公司主张杨某对于除首付款外剩余房款存在逾期支付违约的事实本院不予以认定。其次，关于杨某是否付清房款问题，结合前文所述，截止于2019年12月5日，杨某累计付款1706050元（含定金66400元）。同时，涉案两个商铺应当依据套内建筑面积计算总房款。根据贵州黔德地信测绘服务有限公司出具的《房屋面积测绘报告》，可以看出涉案两个商铺套内建筑面积分别为264.82㎡、79.35㎡，合计344.17㎡。测绘报告与双方订立的《商品房买卖合同》约定一致。因此，本院结合双方订立的《商品房买卖合同》认定涉案两个商铺总房款为1706050元。结合前文认定的杨某付款情况，本院认定杨某已付清房款。福明公司认为：1.杨某存在逾期付款行为而应承担支付违约金的责任且违约金应优先冲抵房款；2.根据《房屋面积测绘报告》，虽然测绘套内建筑面积与合同约定面积一致，但建筑面积大于合同约定建筑面积，根据《福明·松桃外滩认购书》及《商品房买卖合同》约定，杨某应补足相应差价。福明公司据此主张，杨某并未实际付清购房款。对此，本院认定如下：由于福明公司与杨某并未明确约定违约金优先冲抵购房款，同时涉案房屋不应以建筑面积进行计价，故福明公司该项主张不能成立。 本院认为，商品房销售合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，应受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨某与福明公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同系依法成立，应受法律保护。杨某与福明公司应全面履行合同义务。 关于杨某主张福明公司将位于松桃苗族自治县转移登记至其名下的诉讼请求，结合前文所述，杨某已付清购房款，福明公司理应将涉案商铺产权转移登记至杨某名下，故对杨某该项诉讼请求本院予以支持。 关于杨某主张判令福明公司按照1、2号楼三层平面图把预留的消防通道恢复原状的诉讼请求，由于杨某未能提供证据证明涉案消防通道系被福明公司占用或用以牟取利益，应承担举证不能的法律后果。因此，对其该项诉讼请求本院不予支持。 关于杨某主张判令福明公司承担迟延办理转移登记违约金（违约金以1706050元为基数，按照万分之二每日从2019年12月5日计算至产权转移登记办理完毕之日止，暂计至2020年1与3日，违约金为9895元）的诉讼请求。结合前文，截止于2019年12月5日杨某已经付清所有购房款。因此，福明公司理应将涉案房屋产权转移登记至杨某名下。关于杨某主张迟延办理转移登记违约金问题，本院认为，福明公司已经将涉案商铺登记在其名下，在杨某付清所有房款后福明公司即应当将涉案房屋产权转移登记至杨某名下，而福明公司未予以办理，因此应承担相应违约责任。关于违约金的计算标准问题，虽然在双方签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定这种情况下违约金的计算标准，但是该合同第二十二条约定了福明公司逾期交付办理商品房转移登记的相关文应当按照已付房价款的万分之二每日承担违约责任。本院认为，合同约定的情形虽然与本案情形有一定的出入，但是该违约金的约定系双方对履行合同中出现办理商品房转移登记违约情形下如何承担违约责任的真实意思表示，所约定的违约金计算标准对本案具有一定的参考价值。因此，本院酌情参照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文违约所应当承担的违约金的标准计算福明公司迟延办理产权转移登记的违约金，即按已付房价款的万分之二每日计算。关于该违约金起算时间问题，虽然双方在《商品房买卖合同》中约定了办理产权转移登记的期间，但在该约定期限内出现杨某未能按期办理按揭贷款的情形，且出现此情形原因又不归结于双方，此后双方未对产权转移登记进行重新约定，且涉案房屋已登记至福明公司名下，本院认为在杨某付清所有房款时福明公司即可办理产权转移登记。因此，杨某主张自2019年12月5日起算违约金并无不当，本院予以支持。 关于福明公司主张判令杨某支付逾期付款违约金196229元（其中，首付款违约金为73640元，剩余购房款违约金从2016年11月1日起算直至被反诉人支付完购房款之日止，暂计算两年为122589元）的诉讼请求。首先，关于首付款违约金问题，结合前文所述，杨某并未按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款时间支付首付款。因此，杨某应当向福明公司支付首付款逾期违约金。该违约金分为两个阶段计算，第一阶段为2015年1月23日至2016年10月9日共计626天，已付款为266400元（含定金66400元），未付款为586650元，违约金为586650元×626天×0.0002元/天＝73448.58元；第二阶段为2016年10月10日至2017年3月19日共计,161天，已付款为666400元（含定金66400元），未付款为186650元，违约金为186650元×161天×0.0002元/天＝6010.13元。因此，杨某应当向福明公司支付首付款逾期违约金共计79458.71元。福明公司主张73640元，超过部分应视为福明公司对自身权利作出的自由处分，未损害国家、集体或第三人的利益，对此本院予以认定。其次，关于2017年3月19日后未付房款违约金问题，结合前文所述，支付该部分款项杨某未存在违约行为，故福明公司该项主张并无事实及法律依据，本院不予支持。 关于福明公司主张判令杨某补足所购房屋超面积部分房款177291.8元（建筑面积超面积38.71㎡×建筑面积单价4580元/㎡=177291.8元）的诉讼请求，结合前文所述，涉案房屋系以套内建筑面积进行计价，且合同的套内建筑面积与测绘面积一致，并未出现超面积情形，故福明公司该项主张无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）松桃福明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于松桃县房屋所有权转移登记至原告（反诉被告）杨某名下，并自2019年12月5日起以1706050元为基数按照每日万分之二的标准向原告（反诉被告）杨某支付违约金至办理完毕之日止； 二、驳回原告（反诉被告）杨某其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）杨某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）松桃福明房地产开发有限公司逾期付款违约金73640元； 四、驳回被告（反诉原告）松桃福明房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元（已减半收取），由被告（反诉原告）松桃福明房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3451元（已减半收取），由原告（反诉被告）杨某负担821元，由被告（反诉原告）松桃福明房地产开发有限公司负担2630元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员 吴欣刚 二〇二〇年三月三十日 法官助理 龙寄兴 书 记 员 龙思俊