河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0110民初4525号 原告：康宁，男，1965年4月23日生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：刘智杰，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段朋君，河北冀华律师事务所律师。 被告：恒大地产集团鹿泉有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区获鹿镇西马庄村广财街**恒大林溪郡小区**独立商铺**，统一社会信用代码：911301855576509246。 法定代表人：严雷，职务：董事长。 委托诉讼代理人：陈曦，公司员工。 原告康宁与被告恒大地产集团鹿泉有限公司（以下简称恒大鹿泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康宁及委托诉讼代理人刘智杰、段朋君，被告恒大地产集团鹿泉有限公司的委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康宁向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认“恒大金碧大下首一期住宅区户型布局图”属于商品房买卖合同的一部分，并判决被告继续履行合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年被告宣传其所建设的“恒大金碧天下小区”为石家庄一个高标准的别墅小区，拥有园林、水系等高端景观配套设施，业主可以享有优美、高端的生活环境，并称是中国品牌房企开发，信誉有保障，以此对外高价出售。原告看到宣传单中（恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图）小区内南侧为水系景观，吸引了原告注意，根据“恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图”以及销售人员的介绍，原告看中了紧邻南侧水系景观的202-102号别墅。2016年8月29日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了202-102别墅，单价为每平方米10523.49元，建筑面积516.85平，房屋总价5439065元，原告按约定付清了购房款。2016年9月13日《商品房买卖合同》在鹿泉市房地产交易管理所登记备案。被告交房时，原告并没有看到“恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图”南侧水系景观，南侧水系景观的位置堆满了建筑垃圾，被告称南侧水系景观正在建设，得等一段时间。过了一段时间原告发现被告并未施工，经过维权，2017年11月份被告又称南侧水系景观正在建设中。从2017年11月份至今一年多时间过去了，被告并未丝毫动工，南侧水系景观位置仍堆满了建筑垃圾。综上所述。原告之所以高价购买恒大金碧天下小区202-102号别墅，是因为该小区是中国品牌房企开发，有信誉保证，并且原告选中的202-102号别墅紧邻南侧水系观景。被告拒不建设南侧水系观景的行为严重违反了合同约定及自己的承诺，违背了企业应诚信守法的准则。根据《民事诉讼法》《合同法》等法律法规之规定，起诉到贵院。请求法院支持原告诉讼请求。 恒大地产集团鹿泉有限公司辩称，1、原告以宣传册为由主张合同外的权利要求法院认定为商品房买卖合同的一部分没有事实依据，根据最高院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题解释第3条，被告发布的宣传册为要约邀请，且在宣传册明确注明双方权利义务，应以签订的商品房买卖合同为准。首先在2011年5月18日规划局批复的总平图中，原告主张的南部水系部分是洋房，其以宣传册的内容起诉属于主张与商品房买卖合同及规划不符的权利，意图通过民事诉讼调整变更行政审批事项，享有变更规划的确定和合同约定的权利。其次，原告的诉求不符合对房屋设施具体确定这一严格要求，且根据答辩人提交的证据可以看出257、258、229栋房屋在原告房屋的北面，远离“南部水系”，其单价售价均在12000元左右，而原告购买的房屋单价为10523.49元，可见宣传册中的“南部水系”部分并没有影响房屋的售价，不存在原告高价购买之说。原告2016年与答辩人签订商品房买卖合同，并于10月16日收楼，而被告在2011年6月10日取得一期工程规划许可证后就已经公示，就已经收回宣传册，不再以宣传册的内容进行宣传，2014年7月5日完成竣工验收，原告在2016年购买时，不存在以宣传册为基础才购买的情况。原告是在了解房屋现状的情况下购买的现房。退一步讲，若原告认为其购买的房屋与一期不符，可以要求解除合同，而不是主张合同外的权利。 2、被告严格按照商品房买卖合同的约定履行义务，无法建成水系并非被告原因，被告需严格按照批准的规划图施工建设，现一期工程已完成竣工验收，并已按照商品房买卖合同约定的交付条件将房屋交付至原告，规划图并无“南部水系”，被告无法更改规划进行水系建设。被告的施工将以规划批复为准。 康宁提交证据： 证据一、恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图。证明小区的南侧为景观水系，被告应当按照宣传单的内容对景观水系进行建设。 证据二、2016年9月13日《商品房买卖合同》含附件1、2、3、4。证明原告购买了被告开发的位于鹿泉区房屋，双方于2016年8月29日签订了商品房买卖合同，被告应该按照合同约定进行建设。 证据三、2017年11月20日（2017）冀0110民初4498号鹿泉区法院民事判决书。证明被告在案件中承认小区南部景观水系在规划内，且正在建设。 上述证据综合证明，原告看中了小区南侧的景观水系才选择了紧邻景观的房屋，签订商品房买卖合同，因此，景观水系对于原告购买该房屋以及房屋的价格有重大的影响。根据商品房买卖司法解释第3条的规定，户型布局图这一宣传单是商品房买卖合同的一部分，被告应当履行合同。 证据四、2017年5月27日石家庄市城乡规划局鹿泉分局《关于恒大金碧天下首一期住区项目规划方案的情况说明》。 证据五、2019年7月17日石家庄城乡规划局鹿泉分局《关于“恒大金碧天下一期”项目二期规划方案的情况说明》。 证据六、2019年6月19日石家庄市鹿泉区自然资源和规划局出具的《关于恒大金碧天下首一期项目规划方案的情况说明》。 证据七、恒大金碧天下规划图。 证据四至证据七证明小区南侧景观水系位置没有规划建筑，且没有任何规划。被告按照合同的约定建设景观水系没有客观障碍。 恒大鹿泉公司质证认为，对证据一真实性认可，在规划图审批通过前我司宣传，在审批通过后已收回。2016年原告购买时已是现房，是通过更名购买的。我司在2014年就已完成竣工验收和整体收楼，2016年购买时不存在以宣传册为基础才购买情况，且宣传册注明广告为要约邀请，具体权利义务以商品房买卖合同为准以及以政府的相关批示为准。证据二真实性无异议。证据三真实性无异议，现客观情况已发生变化，审批无法通过，无法建成水系。证据四无原件不认可。证据五、证据六真实性认可，即使我司重新报批，仍以建设规划为准，国土资源部发改委联合印发关于发布实施限制用地项目目录和禁止用地项目目录的通知明确住宅项目容积率不得低于1.0，修建水系无法满足国家关于容积率的要求，规划部门也不可能审批，我司将以规划部门的批示进行建设。对证据七，从该图可以看出规划中不存在南部水系，原告要求建设南部水系与规划不符，且达不到国家关于的容积率的要求。 恒大鹿泉公司提交证据： 证据一、建设工程规划许可证，证明原告主张的水系不属于一期规划范围内。 证据二、工程竣工验收备案表，证明被告2014年按照规划批示的总规图进行施工建设并完成验收，2016年原告现房买卖不存在以宣传册为基础的情况。 证据三、收楼物品确认书及房屋钥匙签收确认书，被告已按商品房买卖合同的约定完成交付，原告也已收楼，表示其认可房屋现状。 证据四、五户业主商品房买卖合同的售价，证明是否紧邻南部水系对价格并无影响，不存在原告所称对房屋价格重大影响之说。 康宁质证认为，证据一、二，都说明了恒大首一期中一期的内容已经完成。被告提供首一期规划图与规划局批复的首一期总平面图面积和楼座位置是一致的，被告仅提供了两个一期的证件，不能回避二期规划的位置和内容。被告提到是现状交房，很多的项目在交房之后再去完成配套设施也是正常的行为。当时买房子时售楼员包括图纸就已经说明南侧是要建绿地和水系的。我的接房并不影响我认为南侧是建筑垃圾我就同意或认可不去做应该做的景观和绿化。被告提到的在我的北侧的几个业主的价格比我的房屋价格还要高，房屋销售时间大部分是在2011年，2011年鹿泉的别墅区很少，恒大在当时的价格应该是比较高的。我的房子是在2016年10月份买的，这个房子当时就一直卖不出去的，因为这个房子面积太大，一直放到了2016年，开发商急于回款。被告用小区内其他房屋的售房价格来证明卖给原告的售楼价格是高或低是不恰当的，原告以合同约定的价格购买本小区的房屋是参考了周边其他开发楼盘的价格，其他楼盘的价格明显比本小区的价格低，而且原告购买的价格也是被告将小区南侧景观水系建成后的心理价格。 本院经审理认定事实如下：恒大鹿泉公司开发建设的恒大金碧天下首一期住宅项目位于鹿泉区。2011年6月10日规划部门核发了一期建设工程规划许可证（建字第130185201100030号）。二期规划方案包含：38栋楼，在泄洪渠南侧（15栋住宅楼）和一期方案南侧（包含22栋住宅楼和一栋综合楼），二期工程至今尚未办理建设工程规划许可证。恒大金碧天下首一期项目分期实施，二期规划方案未向规划部门申请办理建设工程规划许可证也未经规划部门确认，二期规划方案已自行失效。 2014年7月5日恒大金碧天下首一期住区Ａ区一标段（Ａ5-2-201／202／258＃楼）工程竣工验收合格。2016年8月29日原告康宁与被告恒大地产集团鹿泉有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。协议约定原告购买被告恒大地产集团鹿泉有限公司开发的位于鹿泉区房屋，建筑面积516.85平方米，房屋总价款5439065元。首付款2439065元，贷款金额300万元。还约定出卖人针对买受人所购商品房及其楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。合同还约定其他内容。2016年9月13日该合同在鹿泉市房地产交易管理所登记备案，10月16日被告将房屋交付康宁。 2017年11月康宁起诉要求被告在一年内将未完工的八大配套和金碧天下小区内的园林设施、南部水系交付使用。被告在该案中辩称恒大金碧天下小区的“八大配套”、小区园林设施及南部水系都在规划内，且正在建设中，而并非无中生有，虚假宣传。本院作出（2017）冀0110民初4498号民事判决书认为“关于原告要求被告在一年之内将未完工的八大配套和金碧天下小区内的园林设施、南部水系交付使用。此项正在建设中，原告对在建工程要求在一年内交付，无法律依据，且该项未在原、被告双方签订的购房合同中约定，故原告诉合同之外事项，本院不予支持”，遂驳回原告诉讼请求。 恒大鹿泉公司在做宣传时制作的“首一期住宅区户型布局图”显示A202南侧为水系，没有规划建筑物。该小区A202南侧现状为堆积建筑垃圾。 本院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告在宣传资料中显示A202南侧为水系，没有规划建筑物。宣传单属于商业广告，被告通过商业广告宣传销售其所开发的楼盘，根据其宣传单显示内容，可以清楚的看出A202南侧为水系，没有规划建筑物。因此，被告通过商业广告对水系显示是明确具体的，同时康宁作为购房者，正是基于被告的宣传从而决定购买别墅，被告宣传单对双方商品房购销合同的订立及价格的确定有重大影响。虽然双方在合同补充协议中约定，出卖人针对买受人所购商品房及其楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容。但该约定并不符合上述法律的规定，属于无效条款。另外在本院已生效的（2017）冀0110民初4498号民事判决书中被告自认小区园林设施及南部水系都在规划内，且正在建设中。故被告在恒大金碧天下小区销售中宣传单显示内容应当认定为要约，该内容虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。水系景观内容尚未具体落实，故原告要求被告继续履行合同的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、“恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图”作为2016年8月29日原告康宁与被告恒大地产集团鹿泉有限公司签订《商品房买卖合同》的合同内容。 二、驳回原告康宁的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元由被告恒大地产集团鹿泉有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  姬文鹏 二〇二〇年三月十日 书记员  刘灵芝