河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终33号 上诉人（原审原告）：廊坊市欣坊房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区北环路****。 法定代表人：李同金，该公司董事长 诉讼代表人：廊坊市欣坊房地产开发有限公司管理人。 负责人：李清涛，清算组组长。 委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李忠锴，北京市炜衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊市广阳区相士屯德祥房屋维修队，住，住所地河北省廊坊市广阳区北旺乡相士屯/div> 经营者：王福祥。 委托诉讼代理人：张晓春，河北拓石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉娇，河北拓石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王福祥，男，1969年8月13日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：张晓春，河北拓石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉娇，河北拓石律师事务所律师。 上诉人廊坊市欣坊房地产开发有限公司（以下简称欣坊公司）因与被上诉人廊坊市广阳区相士屯德祥房屋维修队（以下简称德祥维修队）、王福祥合同纠纷一案，不服廊坊市中级人民法院（2019）冀10民初335号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理完毕。 欣坊公司上诉请求：1、撤销廊坊市中级人民法院于2019年11月4日作出的（2019）冀10民初335号民事判决书；2、确认上诉人与被上诉人德祥维修队之间签订的《儒苑小区二期2#、3#、4#楼销售协议》无效；3、确认上诉人与被上诉人王福祥于2016年1月5日签订的《工程抵款协议书》已于2019年1月26日被依法解除；4、确认上诉人与被上诉人王福祥于2016年2月4日签订的《教师公寓分房合同》已与2019年1月26日被依法解除；5、确认上诉人与被上诉人王福祥于2016年2月4日签订的《工程抵款三方协议》已与2019年1月26日被依法解除；6、判决被上诉人王福祥于判决文书生效之日起30日内腾空并向上诉人交付廊坊市广阳区光明东道327号儒苑小区7号楼1单元702号房屋；7、判决被上诉人德祥维修队、王福祥于判决文书生效之日起30日内腾空并向上诉人交付廊坊市广阳区光明东道327号儒苑小区2号商业配套用房和3号、4号物业配套用房；8、判决被上诉人德祥维修队、王福祥承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原判决未审查涉案房屋的性质和权利人，未查清本案的基本事实。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第38条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”本案中上诉人与被上诉人德祥维修队签订的《儒苑小区二期2#、3#、4#楼销售协议》所涉的3#、4#楼房屋系儒苑小区的物业配套用房，上诉人虽然作为儒苑小区的建设单位，但已经将儒苑小区的住宅房屋销售完毕。按照上述法律规定，上诉人已经不再是3#、4#楼物业配套用房的所有权人，无权对3#、4#楼物业配套用房进行处分。二、原判决适用法律错误。《物业管理条例》第27条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”上诉人作为儒苑小区的建设单位，擅自处分儒院小区的物业配套用房，违反了上述强制性规定，依据合同法第58条第五项规定，上诉人与被上诉人德祥维修队签订的《儒苑小区二期2#、3#、4#楼销售协议》无效。原判决认定上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，属于适用法律错误。 二审中，欣坊公司对其上诉请求第4项变更为“确认上诉人与被上诉人王福祥于2016年2月4日签订的《教师公寓分房合同》无效”，理由是：以房抵债的房屋土地是划拨土地，根据房屋伴随着土地使用权一起转让，与被上诉人签订协议之前没有经过政府批准，根据最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定，上诉人与被上诉人签订该协议是无效的。 欣坊公司一审提出诉讼请求：1、确认原告与被告王福祥于2016年1月5日签订的《工程抵款协议书》已于2019年1月26日被依法解除（合同金额2985937.21元）；2、确认原告与被告王福祥于2016年2月4日签订的《教师公寓分房合同》已于2019年1月26日被依法解除（合同金额383398元）；3、确认原告与被告德祥维修队于2016年2月4日签订的《儒苑小区二期2#、3#、4#楼销售协议》已于2019年1月26日被依法解除（合同金额4262720元）；4、确认原告与被告王福祥于2016年2月4日签订的《工程抵款三方协议》已于2019年1月26日被依法解除；5、判决被告王福祥于判决书生效之日起30日内腾空并向原告交付廊坊市广阳区光明东道327号儒苑小区7号楼1单元702号房屋；6、判决被告德祥维修队、被告王福祥于判决文书生效之日起30日内腾空并向原告交付廊坊市广阳区光明东道327号儒苑小区2#楼商业配套用房和3#、4#楼物业配套用房；7、本案的诉讼费由被告王福祥承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求：解除《工程款抵款协议书》中以房抵债的条款。 一审法院查明事实：2011年4月8日，欣坊公司（发包方）与王福祥（承包方）签订《承包协议》，约定由王福祥承包儒苑小区2#-9#楼地下室及屋面防水工程，双方约定了承包方式、承包价格、结算方式、工程款支付办法等条款。2012年5月25日，廊坊新福家市场服务有限公司代表欣坊公司与王福祥签订《工程施工协议》，约定由王福祥承包新福家项目排水管道工程。双方还约定了其他条款。2014年1月28日，欣坊公司向王福祥出具《承诺函》，确认欣坊公司欠王福祥承建的欣坊公司北旺中学配套用房项目工程款190万元。2014年7月2日，王福祥作为施工方完成欣坊公司与其约定的北旺中学教师安置房项目工程，并经验收合格。2016年1月5日，欣坊公司与王福祥共同协商，王福祥同意欣坊公司所欠工程款用房产抵款方式付款，并签订《工程抵款协议书》，约定根据双方签订的《工程施工协议》、施工决算书和竣工验收报告，决算金额暂定约3899963.92元……，确认欣坊公司应付王福祥剩余工程款约2985937.21元，最终金额待决算书办理完毕后进行调整。经双方共同协商一致，王福祥同意欣坊公司应付剩余工程款以房抵账方式给付。双方签订协议后，此协议书即可成为选房凭证，双方对该施工合同此前所签订的所有涉及债务往来的文件一律失效，之前对该施工合同的所有债务或工程款均无任何争议。抵款房产系欣坊公司开发的新福家广场或儒苑小区项目房产，王福祥依据本协议，到欣坊公司销售中心自行选取相应等值房产，具体房号和价格以销售中心同期正常销售价格为准。2016年2月4日，欣坊公司与王福祥协商就北旺中学教师公寓分房及付款事宜签订《教师公寓分房合同》，约定分房基本情况：北旺乡中学教师公寓第7幢1单元7层2号楼，该房用途为住宅，属砖混构造柱结构；建筑面积为88.02平方米，地，地下室面积为1249平方米；计价方式和价款为：按建筑面积计算每平方米3700元，总计人民币358900元；地；地下室每平方米2000元计金额人民币24498元。两项合计为人民币383398元，付款方式为一次性付款。2016年2月4日，欣坊公司（甲方）与王福祥（乙方、丙方）签订《工程抵款三方协议书》，约定鉴于欣坊公司开发新福家广场项目需要，与王福祥（乙方）签署了新福家广场项目《工程施工协议》（下称工程合同）及工程款抵房协议书。按照协议书约定，欣坊公司还应向王福祥（乙方）支付工程款（不含质保金、工程款发票税费、房本相关费用）2985937.21元。三方确认，本协议生效之日，王福祥（乙方）在《工程合同》项下有权向欣坊公司收取的工程款383398元人民币，与王福祥（丙方）儒苑小区一期7号楼1单元702号房屋的《销售合同》项下应向欣坊公司支付的购房款383398元进行等额冲抵，冲抵后即视为欣坊公司在《工程合同》项下向王福祥（乙方）支付了工程款383398元，亦视为王福祥（丙方）在上述房屋的《销售合同》项下应向欣坊公司支付购房款383398元。2016年2月4日，欣坊公司与德祥维修队就北旺中学教师公寓分房及付款事宜签订《儒苑小区二期2#、3#、4#楼销售协议》，约定房屋基本情况：儒苑小区二期2#、3#、4#楼。其中2#楼为商业配套用房，3#、4#楼为物业配套用房，属砖混构造柱结构。2#楼193.16平方米，3#楼165.41平方米，4#楼174.27平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该楼单价为每平方米8000元，总价金额人民币4262720元，付款方式为一次性付款。上述房屋以4262720元工程款折抵房款。欣坊公司欠二被告新福家项目工程款2985937.21元，欠儒苑小区项目工程款190万元，共计4885937.21元。工程款折抵房款共计4646118元，剩余工程款239819.21元。剩余的工程款王福祥已向欣坊公司管理人申报债权。在上述合同签订后，欣坊公司向王福祥交付了涉案房屋，王福祥已使用涉案房屋。欣坊公司认可抵债数额与购房价格是合理价格。 2018年5月29日，一审法院作出（2018）冀10破申4号民事裁定书，裁定受理欣坊公司破产清算申请，并指定清算组为欣坊公司管理人。 另查明，2007年8月31日，廊坊市广阳区北旺乡人民政府（甲方）与欣坊公司（乙方）签订《北旺中学改造扩建合同》，第一条约定，中学改造扩建项目采取租地建楼的方式进行。由乙方按照甲方的规划建设要求进行投资改造扩建。该项目投资回报方式：甲方委托乙方投资兴建教师宿舍楼并以优惠价格出售给本乡教师，所收房款全部作为乙方投资回笼及相应的投资利润。2010年1月12日，廊坊市教育局向欣坊公司出具《证明》，内容为：北旺乡初级中学教师公寓楼（儒苑小区）一期住房教师认购工作经过广泛宣传发动之后现已结束，一期其余住房可以面向社会销售。2010年7月欣坊公司取得儒苑小区11-16＃及配套用房项目的土地使用证，土地使用权类型为划拨。2010年7月21日，欣坊公司取得市保障性安居工程儒苑小区1、10-16＃楼、配套用房建设工程规划许可证。廊坊市广阳区北旺乡中学于2013年1月28日取得廊坊市光明东道327号儒苑小区5＃、6＃、7＃楼廊坊市房权证廊字第××号房屋所有权证，土地状况为国有划拨。 一审法院认为，王福祥承包由欣坊公司开发的儒苑小区项目和新福家项目工程，在工程施工完成后，欣坊公司与王福祥经结算，双方共同确认欣坊公司欠付王福祥儒苑小区项目和新福家项目工程款共计4885937.21元。之后，双方当事人经协商一致并签订合同，将剩余的部分工程款转化为购房款，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应为有效。欣坊公司称，欣坊公司与王福祥签订的房屋买卖合同未办理过户手续，系双方均未履行完毕的合同，符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的情形，应视为解除。一审法院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》十八条第一款的规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案中，欣房公司与王福祥经结算，在确认欣房公司欠付王福祥工程款金额的情况下，欣房公司同意王福祥将欣坊公司欠王福祥的部分工程款转化为购房款，可以认定王福祥已向欣坊公司支付全部的购房款，且王福祥是按照合理价格向欣坊公司支付的购房款，王福祥已全部履行了合同约定的义务，欣房公司也将涉案房屋交付王福祥，现在涉案房屋没有办理过户登记非因王福祥自身原因所致。故对于涉案房屋买卖合同，欣坊公司管理人并无解除权。另外，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，王福祥购买涉案房屋已支付全部价款，可以认定王福祥购买的房屋属于特定物，不属于破产财产。综上，欣坊公司诉请确认解除合同和向其交付房屋的主张于法无据，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：驳回廊坊市欣坊房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费65224元，由廊坊市欣坊房地产开发公司负担。 二审中本院查明的事实与一审一致。 本院认为，首先，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，欣坊公司与王福祥就以房抵债事宜签订了一系列协议，根据协议内容，王福祥一方对其所负的支付购房款义务应视为已履行完毕，涉案房屋虽未办理产权过户登记，但从《儒苑小区二期2#、3#、4#楼销售协议》第四条约定内容来看，此项义务并不属于王福祥未履行的义务，因此，本案不符合上述规定中“债务人和对方当事人均未履行完毕”的情形，欣坊公司依据该条规定请求解除合同的理由不能成立。其次，最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”本案中，欣坊公司同意以其所欠工程款作为王福祥的购房款相互抵顶，并已向王福祥交付涉案房屋，符合前述规定的情形，故涉案房屋不属于破产财产。 另，鉴于欣坊公司在一审中的诉讼请求为解除合同和交付房屋，其在一审审理过程中并未提出变更诉请，一审法院驳回其诉讼请求的判决结果亦无不当，故本院对其上诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费65224元，由廊坊市欣坊房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李彦生 审判员  吴晓慧 审判员  杜映雪 二〇二〇年三月二十日 书记员  张 萌