辽宁省锦州市太和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0792民初5号 原告：张某某，男，1982年12月11日出生，满族，锦州客运段铁路工作人员，住锦州市太和区。 委托诉讼代理人：杜某某，系原告的母亲，1958年6月5日出生，满族，退休工人，住锦州市太和区。 被告：锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地锦州市太和区东湖**。 法定代表人：赵宝库，该公司经理。 委托诉讼代理人：原雯雯，系该公司职员。 委托诉讼代理人：翟铁军，系辽宁华峰律师事务所律师。 原告张某某与被告锦州宝地物业服务有限责任公司不当得利纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人杜某某、被告锦州宝地物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人原雯雯、翟铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告2015年至2016年物业费、取暖费等共计4400元及利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年8月14日首付22万元，从被告处购买了位于太和区南广路泰景山城xxx号房屋。原告在准备装修时，被告以原告尚未支付全部房屋价款为由，将该房屋的水、电、煤气、供暖等基本设施全部强行关停，阻止原告装修、入住。至2016年6月15日原告办理贷款支付全部价款后，被告于2016年7月7日与原告共同完成房屋验收，并向原告交付了房屋钥匙，才允许原告装修及入住。但被告违法向原告收取了2015年7月1日至2016年7月1日的物业费1210元，声控灯费8元，电梯费500元，装修垃圾清运费200元，2015年至2016年度的取暖费2522元，总计4400元。原告向被告主张用上述费用抵销2018年度相关费用，但被告一直推脱不予允许。原告多次索要无果，遂诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 锦州宝地物业服务有限责任公司辩称：1.费用收取时间是2016年7月1日，已超过诉讼时效，应当驳回诉请；2.取暖费在购房协议中有规定，物业管理费起算时间应是业主实际使用物业之后应当缴纳的费用。电梯费预收500元，垃圾清运费200元，物业协议中均明确规定。声控灯费用是代收的。 原告张某某围绕诉讼请求依法提交了证据：1.收款收据，证明被告向原告收取了涉案费用。被告对该份证据的真实性无异议，本院予以确认；2.录音光盘，系原告的委托诉讼代理人与被告经理的录音，证明原告一直向被告索要案涉费用。被告认可该录音系泰景山城的侯经理与原告的录音，但认为因原始手机不存在，无法证明录制时间。因被告对该份录音内容的真实性予以认可，该份证据本院予以确认；3.说明，证明取暖费被告承认收取了，但不予返还。被告虽对该份证据的真实性不予认可，但未能提出证据予以反驳，对该份证据本院予以确认；4.商品房买卖合同网上备案表、入伙结算通知单、验房表、发票，证明原告与被告存在商品房买卖关系，原告买的不是二手房。被告认为该证据与本案无关联性，原告是在案外人胡景振处购买，该小区在2015年3月就开始办理入住手续了。对该份证据本院予以确认；5.商品房买卖合同，证明原告与案外人锦州宝地长青置业有限公司之间存在商品房买卖合同关系。被告对该份证据的真实性无法确定，亦未能提供证据予以反驳。对该份证据本院予以确认。 被告锦州宝地物业服务有限责任公司向本院提交了证据：1.开发公司与他人签订的买卖合同，证明原告也签订了类似的合同，案涉相关费用被告是代收的。原告对该份证据的真实性不予认可。因该份证据与本案无关联性，本院不予确认；2.开发公司的记账凭证，证明2013年胡景振从开发商处购买案涉房屋，原告买的是期房。原告对该份证据的真实性不予认可。该份证据本院不予确认；3.物业管理服务协议，证明电梯费、物业费的收取标准及时间。被告对该份证据的真实性予以认可，本院予以确认；4.通知，证明向原告下发了该通知。被告对该份证据的真实性不予认可。对该份证据本院不予确认；5.收款收据，证明被告是代收涉案取暖费，其已经将取暖费交给锦州市供暖管理处。被告认为该份证据与本案无关联性。对该份证据本院予以确认。 对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张某某从案外人锦州宝地长青置业有限公司处购买坐落于锦州市太和区南广路泰景山城14-65号的房屋，并于2015年8月14日支付房屋首付款22万元。原告与案外人锦州宝地长青置业有限公司签订的商品房买卖合同已经网上备案存档，涉案房屋总价款为620461元。原告在未办理入住手续的情况下自行入住，在原告准备装修时，被告以原告尚未支付全部房屋价款、未办理入住手续为由，将该房屋的水、电等基本设施关停。2016年6月15日，原告支付全部房屋价款。2016年7月7日，原告与被告共同完成验房，并确认了“泰景山城”入伙结算通知单的内容。该入伙通知单对案涉装修垃圾清运费、电梯预交费、声控灯维修费等均进行了确认。同日，原告与被告签订物业管理服务协议，约定物业管理费开始计费时间：购买期房的业主，自小区竣工交付，通知业主办理入户并满足业主使用需求后（按开发建设单位确定时间为准），开始全额计算收取物业管理费；购买现房的业主，自签订房屋销售合同之日起开始计算。被告自称涉案房屋所在小区于2015年3月起可办理入住手续。2016年7月7日，被告在为原告办理入住手续时，收取原告2015年-2016年度取暖费2522元，2015年7月1日-2016年7月1日的物业费1210元，装修垃圾清运费200元，声控灯费8元，电梯费500元，总计4400元。被告于2016年11月29日将其代收的泰景山城取暖费交付给锦州市供暖管理处。原告曾向被告主张返还上述费用，被告未予准许。故原告诉至本院，要求被告返还上述案涉费用。 本院认为，本案的争议焦点为原告张某某主张由被告锦州宝地物业服务有限责任公司返还涉案取暖费、物业费、声控灯费、电梯费及装修垃圾清运费是否具有事实及法律依据。原告于2016年7月7日与被告共同验收房屋，被告交给原告入伙结算通知单，该入伙通知单中就案涉电梯费、装修垃圾清运费及声控灯费进行了确认，原告并未提出异议。且在原、被告签订的物业管理服务协议中亦有关于电梯费和装修垃圾清运费的约定。故原告主张被告返还案涉声控灯费、电梯费及装修垃圾清运费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告违法收取取暖费并要求返还的诉讼请求。经查，被告代为收取泰景山城取暖费，其已于2016年11月29日将收取的取暖费交付给锦州市供暖管理处，被告并未获得收益。故原告的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张由被告返还2015年7月1日至2016年7月1日的物业费的诉讼请求。在原、被告签订的物业管理服务协议中关于计收物业费的时间进行了约定。被告虽主张案涉房屋系原告购买的期房，但是未能提供证据予以证明。原告提交的商品房买卖合同亦未标注签订合同的时间。故原告于2015年8月14日支付涉案房屋首付款时，即与案外人锦州宝地长青置业有限公司形成商品房买卖合同关系。被告自称涉案房屋所在小区于2015年3月起可办理入住手续，故应按照原告系购买现房的标准计收物业费。被告计收物业费的时间应自2015年8月14日开始。因此，被告收取原告2015年7月1日至2015年8月13日期间的物业费，无事实及法律依据，应予返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条的规定，判决如下： 一、被告锦州宝地物业服务有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告张楠楠物业费150元； 二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告张楠楠负担20元，由被告锦州宝地物业服务有限责任公司负担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员  张悦 二〇二〇年三月十九日 书记员  周兰