内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终758号   上诉人（原审被告）：辛玉富，男，1969年1月5日出生，现住内蒙古自治区。   被上诉人（原审原告）：包头市万全物业服务有限公司。   法定代表人：范彧祥,该公司总经理   委托诉讼代理人：赵磊。   上诉人辛玉富因与被上诉人包头市万全物业服务有限公司（以下简称万全物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初1907号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   辛玉富的上诉请求：撤销一审判决,改判驳回万全物业的诉讼请求；一、二审诉讼费由万全物业承担。其上诉的事实和理由为:一、物业公司收取服务费的主要依据是为业主提供基本的物业管理服务,但万全物业提供的物业服务不到位。辛玉富从2010年入住以来,数次向万全物业反映了服务不到位的问题，如:楼道门损坏长达近10年,万全物业一直未进行维修,现在仍是损坏状态,有的住户将窗户改为门，万全物业一直置之不理,任其乱改,小区内卫生脏、乱、差一直得不到改善;小区内网线路乱搭设,存在明显安全隐患等,但时至今日没有得到任何改变。为此,辛玉富拒交物业费是维护自身合法权益的最后一个办法。   二、辛玉富居住的小区大约有30％左右的业主拒交物业服务费,理由与辛玉富的理由完全相同。万全物业采取这种切块式强行收取物业服务费的办法(即每次起诉几户)解决问题,逃避自己不作为的做法是不应当得到支持的。   万全物业答辩称，物业服务主要涉及到公共区域维修维护、保安保洁这一系列服务。辛玉富从2014年至今未交物业费，物业公司不能因为他一个人耽误整个楼的物业服务。通过多次催缴无果，所以起诉。   万全物业向一审法院起诉请求：1、请求判令辛玉富支付万全物业2014年1月1日-2019年6月30日物业服务费2611元；2、判令辛玉富承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：辛玉富系包头稀土高新技术产业开发区滨河新区民馨家园A区1号楼1单元501号房屋的业主，该房屋建筑面积为78.4平方米。2010年10月15日，包头稀土高新区滨河新区管理委员会作出[2010]53号《主任办公会议纪要》，会议决议：（一）为进一步加强安置小区管理，万泉佳苑、民馨家园小区物业管理工作于2010年10月18日前由高新物业公司移交至万全物业；（二）高新物业公司现有全部固定资产及承揽的各项工程一并移交至万全物业；（三）高新物业现有工作人员由万全物业正式接管，根据工作需要重新竞聘上岗。2018年10月1日，包头稀土高新技术产业开发区民馨路街道民馨家园社区居委会与万全物业签订了《物业服务合同》，物业服务期限从2018年10月1日至2019年10月31日止，合同约定万全物业为民馨家园A、B区提供物业管理服务。该合同第六条约定物业服务费的收费标准为每月0.6元/m2。自2014年1月1日至2019年6月30日，辛玉富累计欠物业服务费2611元。   一审法院经审理认为，万全物业自2010年10月18日起对民馨家园A区的物业进行实际管理，辛玉富一直在该小区内居住，因物业管理具有公共属性，其管理效果及于每一位业主，万全物业与辛玉富之间形成了事实上的物业服务合同关系。辛玉富接受了万全物业提供的物业服务，应当履行交纳物业费的义务，故对万全物业要求辛玉富给付2014年1月1日至2019年6月30日的物业服务费2611元的诉讼请求，该院予以支持。辛玉富辩称物业公司服务中存在小区楼道单元门坏、小区内随便搭设网线等瑕疵，未向该院提交证据证实其主张，其以此为由拒绝交纳物业服务费于法无据，该院不予采信。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告辛玉富于本判决生效之日起十五日内给付原告包头市万全物业服务有限公司物业服务费2611元。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告辛玉富负担25元。   二审中，辛玉富向法庭提供小区现状照片五张，欲证明小区物业服务不到位。万全物业质证称，对五张照片的真实性认可，证明目的不认可。小区单元门已经进行过多次维修，但是总有人故意损坏。私搭乱建问题万全物业和业主沟通过，扣除了他1000元装修押金，也联系过执法部门，但是没有回复。搭设网线问题是因为小区没有地下管道铺设，业主希望有更多的网络运营商进入，所以在门口搭设明线。   万全物业向法庭提交了物业打扫卫生签到表及照片，欲证明万全物业保洁服务到位。辛玉富对该证据真实性认可，证明目的不认可，物业公司打扫过楼道，但是楼道不干净。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，本案双方当事人对于万全物业为辛玉富提供物业服务的事实以及欠付物业费的金额没有争议，本院依法予以确认。   双方二审争议的焦点为：万全物业的物业服务是否到位。对此，分析如下：   首先，万全物业根据自2010年10月15日包头稀土高新区滨河新区管委员会作出的[2010]53号主任办公会议纪要，开始为民馨家园提供物业服务。2018年10月1日，包头稀土高新技术产业开发区民馨路街道民馨家园社区居委会与万全物业签订了《物业服务合同》，继续由万全物业为民馨家园提供物业服务。辛玉富作为该小区业主享受了万全物业提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务。   其次，辛玉富上诉主张万全物业的物业服务不到位，并在二审提交了照片5张予以证明。对此本院认为，关于单元门破损问题，辛玉富提供的照片仅能反映某一时刻存在单元门损坏的情形，不能说明小区长期存在单元门破损不进行维修的情况。关于私搭乱建问题，物业公司不具有强制执法的权力，对此其只能对私搭乱建业主进行劝诫，故不能以此认定万全物业存在服务瑕疵。关于小区卫生和安保问题，辛玉富并未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。且从万全物业一、二审提交的照片及卫生签到表可以看出，万全物业已经履行了为小区提供保洁服务的义务。   再次，要创造一个和谐舒适的小区环境，得益于业主和物业公司的共同努力，既需要物业公司不断提高服务水平，也需要业主的积极配合和理解。万全物业在服务过程中存在令业主不满意的地方，业主应通过积极与物业公司沟通的方式提出意见建议，但不能以此作为拒交物业费的理由。考虑到小区的物业费仅为0.6元/m2，因此，一审法院判决辛玉富向万全物业给付物业费2611元并无不当。   综上所述，辛玉富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人辛玉富负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 魏晓燕   审 判 员 王雅琴   审 判 员 董婷婷     二○二○年三月十九日   法官助理 常慧青   书 记 员 赵昱普   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。