云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初244号原告：吴加蜜，男，汉族，1986年8月1日生，住福建省南安市。原告：黄玉龙，女，汉族，1989年12月29日生，住福建省南安市。以上二原告共同委托诉讼代理人：骆帝睿，云南畴阳律师事务所律师（特别授权）。被告：王钰，女，汉族，1988年8月12日生，住云南省宣威市。原告吴加蜜、黄玉龙与被告王钰合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴加蜜及其与黄玉龙的共同委托诉讼代理人骆帝睿，被告王钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴加蜜、黄玉龙向本院提出诉讼请求：1.判令王钰向吴加蜜、黄玉龙返还房款40000元；2.本案诉讼费用由王钰承担。诉讼过程中，吴加蜜、黄玉龙增加两项诉讼请求：一是确认吴加蜜、黄玉龙与王钰订立的商品房转让合同无效；二是确认吴加蜜、黄玉龙与王钰订立的定金合同无效。事实及理由：吴加蜜与黄玉龙系夫妻关系。2018年8月中旬，吴加蜜与黄玉龙因购房需要与王钰协商房屋买卖合同事宜，双方口头协商王钰将其名下位于文山市房屋出售给两原告，房屋售价为399800元。2018年8月21日，黄玉龙向王钰支付购房定金40000元。之后由于两原告生意周转需要，无法向王钰支付剩余房款，后两原告多次向王钰主张返还房款，但王钰拒绝返还，故吴加蜜、黄玉龙诉至法院。王钰辩称，王钰在2018年8月21日确实收到了40000元的购房定金，双方协商的房价为399800元，两原告支付的定金40000元只占房屋总价款的399800元的10%,未超过《担保法》中关于定金数额不得超过主合同标的20%的规定。当时双方口头约定支付定金后15天内支付房屋全部款项，但两原告未按时支付，还告知房屋可以将房屋卖给其他人。《合同法》规定“给付定金的乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，现在是两原告违约，定金不应再退还，同时我方保留因两原告违约给我方造成损失的法律追究权利。另外，房屋买卖合同是有效的，双方虽然没有签订书面合同，但双方的微信聊天、电话中对方已经承认了房屋买卖的事实；双方也履行了合同的义务和权利，两原告已经向王钰交付了定金40000元，双方订立的定金合同是有效的。综上，请法院依法驳回吴加蜜、黄玉龙不合理、不合法的诉讼请求。吴加蜜、黄玉龙围绕其主张，依法提交转账记录、微信聊天记录，证明2018年8月中旬，吴加蜜、黄玉龙因购房需要与王钰协商房屋买卖事宜，双方协商由王钰将其名下的房屋转让给二原告，2018年8月21日黄玉龙向王钰支付定金40000元的事实。经质证，王钰对吴加蜜、黄玉龙提交的转账记录、微信聊天记录三性均无异议。本院认为，吴加蜜、黄玉龙提交的转账记录、微信聊天记录客观真实，与本案有关联，予以采信。王钰针对其辩解，提交以下证据：1.微信聊天记录、银行卡交易明细清单，证明二原告支付给王钰的40000元是房屋购房定金，王钰确实收到了该定金的事实；2.不动产权证，证明王钰出卖的房屋是文山市房屋，不是诉状中陈述的8单元2605号房屋；3.证人白某的当庭证言，证明证人与王钰是夫妻，2018年8月份，王钰打算将文山市的房屋售出，两人发动身边的朋友一起转发朋友圈，之后吴加蜜打电话联系我，说要购买王钰的房屋。我要求吴加蜜支付购房定金，付款后吴加蜜就直接与王钰联系，次日（2018年8月21日）吴加蜜就支付了40000元给王钰，并约定15日后支付余下房款。5天左右我再次向吴加蜜确定是否购买房屋，因为证人与王钰在昆明已经确认购买房屋，需用吴加蜜支付的房款支付在昆明所购房屋的款项。在昆明确认买房后，在签订合同之前，再次向吴加蜜确认是否要购买王钰的房屋，吴加蜜再次确认要购买。但房屋余款支付期限已过，二原告仍然不将剩余房款支付。我之后打电话催要剩余购房款，吴加蜜就在电话中告知我，他暂时没钱，让我把房屋卖给别人。之后约定支付期限将至，王钰告也给吴加蜜联系过，但吴加蜜仍然说暂时没有钱支付剩余房款，王钰也向吴加蜜说能否向他人借款来支付剩余购房款。在沟通过程中，双方均未提及如何处理已付定金。经质证，吴加蜜、黄玉龙对王钰提交的第1组证据的真实性、关某无异，但双方订立的买卖合同关系以及定金合同关系是无效的，因为双方没有签订书面的买卖合同以及书面的定金合同，所以双方订立的该两项合同无效；对第2组证据的三性无异议；对第3组证人证言的真实性、关某无异议，但根据原告方提交的聊天记录显示，在2019年10月10日吴加蜜已经向王钰主张过返还定金，但是被拒绝了。经质证，王钰认为证人证言客观真实，王钰在昆明确认购买的房屋已经支付了购房款，因为两原告的违约导致王钰没有购房款支付给他人，导致王钰也违约了。本院认为，王钰提交的第1、2、3组证据客观真实，与本案有关联，予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明本案的法律事实如下：2018年8月中旬，王钰准备出售其位于文山市房屋，为此其丈夫白某在微信朋友圈发布售房信息。吴加蜜作为白某的微信好友，在看到售房信息后遂与白某电话协商买房事宜，双方口头约定购房款为399800元。确定买房后，吴加蜜的妻子黄玉龙于2018年8月21日通过其建设银行账户向王钰支付40000元定金，并口头约定在支付定金后十五日内支付剩余房款。2018年9月18日，吴加蜜通过微信语音向王钰表示不再购买房屋，房屋可以出卖给其他人。庭审中，吴加蜜陈述不再购买房屋的原因是资金不足。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。王钰与吴加蜜、黄玉龙作为完全民事行为能力人，双方就购买文山市转让口头协议及支付的定金系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。吴加蜜、黄玉龙认为双方未签订书面的购房合同，且定金为口头约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同……”及《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定”的规定，结合合同法第五十二条第（五）项规定，应认定为无效；但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《中华人民共和国担保法》第九十条的禁止性规定系管理性规定，并非效力性规定，并不产生合同当然无效的后果，故吴加蜜、黄玉龙主张双方达成的商品房转让合同及定金合同无效，不予支持。另根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，吴加蜜、黄玉龙支付的定金40000元为合同标的额399800元的10%，且吴加蜜、黄玉龙作为支付房款的买方，因自身原因未按时交付房款，并明确告知王钰不再履行合同，属于履行债务的一方不履行债务，其无权要求返还定金，故吴加蜜、黄玉龙要求王钰返还定金40000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回吴加蜜、黄玉龙的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由吴加蜜、黄玉龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判员  朱应洪二〇二〇年三月二十六日书记员  李伦任