西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0104民初9775号原告(反诉被告)：刘玮，男，1972年6月10日出生，汉族，住址：西安市莲湖区。委托诉讼代理人：任波，陕西高德律师事务所律师。原告(反诉被告)：张凤琴，女，1975年5月25日出生，汉族，住址：西安市莲湖区。委托诉讼代理人：任波，陕西高德律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海东方航空物业有限公司西安分公司,住所地：西安市莲湖区。代表人：王立锋，该分公司执行董事。委托诉讼代理人：罗云霞，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁伟，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。被告：上海东方航空物业有限公司,住所地：上海市（XX路XX号）。法定代表人：张杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗云霞，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁伟，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。原告(反诉被告)刘玮、原告(反诉被告)张凤琴诉被告(反诉原告)上海东方航空物业有限公司西安分公司、 被告上海东方航空物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘玮、原告(反诉被告)张凤琴及委托诉讼代理人任波，被告(反诉原告)上海东方航空物业有限公司西安分公司代表人王立锋及委托诉讼代理人罗云霞、丁伟，被告上海东方航空物业有限公司委托诉讼代理人罗云霞、丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告(反诉被告)刘玮、张凤琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告(反诉原告)上海东方航空物业有限公司西安分公司赔偿两原告维修费21300元,租房费50953元,出租损失21600元,共计93853元；2、被告上海东方航空物业有限公司承担连带赔偿责任； 3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，2006年10月14日购买位于西安市XX园XX路XX号XX园XX号楼XX单元XX层XX室。2008年7月4日与上海东方航空物业有限公司西安分公司签订物业服务协议，由该公司提供物业服务。该房自2011年10月开始漏水至2012年5月已完全无法居住，原告被迫搬出该房屋，期间多次联系物业维修，物业声称已经维修，但漏水一直持续至2018年年底，给两原告造成损失，现提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告(反诉原告)上海东方航空物业有限公司西安分公司答辩及反诉称：两原告(反诉被告)刘玮、张凤琴房屋漏水并非其造成，其只是物业公司，基于物业合同只有维修义务，两原告(反诉被告)刘玮、张凤琴房屋先后进行6次维修，故不同意两原告(反诉被告)刘玮、张凤琴要求赔偿的本诉请求。现提起反诉请求：1、请求判令刘玮、张凤琴向上海东方航空物业有限公司西安分公司支付采暖基础运营费3240元，采暖流量费2533.6元，电梯费3444.70元，生活垃圾费444元，生活冷水费471.20元，物业费12918.18元，共计23051元；2、请求判令刘玮、张凤琴向上海东方航空物业有限公司西安分公司支付违约金118640.80元；3、本案反诉讼费由刘玮、张凤琴承担。事实与理由：2008年7月4日刘玮、张凤琴与上海东方航空物业有限公司西安分公司签订物业服务协议，约定由其提供物业服务，刘玮、张凤琴交纳物业服务费及其他费用，双方在协议中约定：物业费为1.5元/建筑平方米/月，八层以上住户电梯费为0.4平方米/月，生活冷水费为3.6元/吨, 采暖基础运营费为2.4元/平方米乘以建筑面积乘以4个月, 采暖流量费为0.18元/焦耳乘以分户流量, 生活垃圾费为6元/月/户。并约定未按约定交纳的按每日千分之三交纳违约金。刘玮、张凤琴未交纳2010年11月至2019年10月的物业服务费及其他费用23051.74元，违约金118640.80元。被告上海东方航空物业有限公司同意上海东方航空物业有限公司西安分公司答辩意见。                                          两原告(反诉被告)刘玮、张凤琴对反诉答辩称：请求驳回反诉请求。因反诉人未能按协议达到服务质量约定目标，违约在先，不及时维修造成无法居住，所以才拒交费，未交费的时间均是不能居住的时间。并且反诉人还应赔偿其损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合各方举证及庭审查明情况，认定事实如下：两原告(反诉被告)刘玮、张凤琴系西安市XX园XX路XX号XX园XX号楼XX单元XX层XX室业主,2008年7月4日同被告(反诉原告)上海东方航空物业有限公司西安分公司订立物业服务协议,由上海东方航空物业有限公司西安分公司为刘玮、张凤琴提供物业服务,协议约定物业公司负责房屋公共部位的维护和管理, 公共部位包括屋顶、户外墙面等范围。同时约定了物业费和其它费用的交纳标准和时间及未按约定交纳的按每日千分之三交纳违约金。2008交房后，2011年10月起该房屋屋顶漏水，上海东方航空物业有限公司西安分公司曾多次进行了维修，至2018年底维修后方才不再漏水。2019年4月28日、2019年6月26日，双方签署了两次纪要，虽然认可了房屋漏水、物业多次维修等部分实事。但未能就刘玮、张凤琴因房屋漏水导致各项损失的赔偿以及应交纳的物业服务等费用达成一致。刘玮、张凤琴提交了2012年5月至2016年5月在外租房居住的合同,2016年4月15日至2017年4月15日的租房合同(每月租金3600元)及2017年4月15日后实际继续履行该合同至10月份的证据,2017年10月23日因房屋漏水, 刘玮、张凤琴将房屋钥匙交给物业人员进行维修,2018年4月15日才将房屋出租。2018年4月3日，2019年12月13日张凤琴同他人签订维修合同，就因漏水造成的橱柜、木地板等进行了修复，支出21300元。另，截止2019年10月刘玮、张凤琴未交物业服务费用共计23051.74元。本院认为，原告(反诉被告)刘玮、张凤琴同被告(反诉原告)上海东方航空物业有限公司西安分公司签订的物业服务协议合法有效，上海东方航空物业有限公司西安分公司负责房屋公共部位的维护和管理, 公共部位包括屋顶、户外墙面等范围。刘玮、张凤琴的房屋漏水原因为屋顶漏水，应当对刘玮、张凤琴因房屋漏水产生的合法损失予以赔偿，刘玮、张凤琴2012年5月至2016年5月在外租房居住证据，不能证明是因为漏水导致房屋根本无法居住而产生，对此部分支出要求上海东方航空物业有限公司西安分公司赔偿，证据不足。刘玮、张凤琴委托他人对受损橱柜、木地板进行维修，签订维修合同，支出21300元，并无不当,上海东方航空物业有限公司西安分公司没有证据证明该笔费用有明显不合理之处。另,因维修漏水,造成刘玮、张凤琴2017年10至2018年4月房租损失21600元(每月3600), 应由被告(反诉原告)上海东方航空物业有限公司西安分公司、被告上海东方航空物业有限公司承担。原告(反诉被告)刘玮、张凤琴作为业主，也应支付物业服务等费用，由于上海东方航空物业有限公司西安分公司提供的物业服务有瑕疵，其要求支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、 被告(反诉原告)上海东方航空物业有限公司西安分公司、被告上海东方航空物业有限公司于本判决生效后十日内，支付原告(反诉被告)刘玮、张凤琴维修费21300元，房租损失21600元，共计42900元。二、 原告(反诉被告)刘玮、张凤琴于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)上海东方航空物业有限公司西安分公司物业服务费用共计23051.74元。三、 驳回原告(反诉被告)刘玮、张凤琴其他诉讼请求。四、 驳回被告(反诉原告)上海东方航空物业有限公司西安分公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2146元，反诉费1567元，共计3713元，由刘玮、张凤琴承担1500元，上海东方航空物业有限公司西安分公司承担2213元（上海东方航空物业有限公司西安分公司直付刘玮、张凤琴646元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    长      杨  柯审    判    员      韩武娜审    判    员      郭富丽 二○二〇年三月十日 书    记    员      谢  娆1