宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初6375号原告：武某，l991年2月13日出生，陕西省靖边县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：刘某、鲍某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：银川奥特莱斯投资有限公司，统一社会信用代码91640122585379190K。法定代表人：陈某，福建省福州市人，大学文化，群众，住福建省福州市。委托诉讼代理人：李某，宁夏宁人律师事务所律师。原告武某与被告银川奥特莱斯投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院原审立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2019年2月26日作出（2019）宁0122民初348号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服判决，提起上诉。经银川市中级人民法院审理后，作出（2019）宁01民终1843号民事裁定书，以一审法院应依照合同约定和法律规定确定被告是否存在违约情形为由，将该案发回我院重新审理，本院重新立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.依法判定被告承担违约金8395.14元(按日万分之一，计算自2015年7月20日至2016年4月27日，282天×29.77元)；2.本案诉讼费由被告承担。被告银川奥特莱斯投资公司答辩要点：一、被告与原告以实际行为变更了《银川市商品房买卖合同》约定的交房条件；二、答辩人已经取得涉案住宅楼的《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》；三、本案应以实际逾期日期计算逾期交房违约金，答辩人已向被答辩人支付了逾期交房违约金。四、2015年7月19日是实际交房日期，从次日起计算诉讼时效，至原告起诉之日，已逾三年的诉讼时效。五、如被告需要承担责任，请求对违约金予以调减。查明的事实根据双（各）方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双（各）方当事人无争议的事实2014年6月18日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，约定：原告以297650元的价格购买被告开发的位于贺兰县习岗镇经济桥银川中城·国际城（现为奥莱小镇）第34幢5层502室房屋，房屋面积97.59平米。合同约定：被告应于2015年5月31日前向原告交付涉案房屋，交付条件为：1、取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》；2、该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。如被告未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，其中逾期超过90日后，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但应依合同约定向原告支付自最后交付期限次日起至实际交付之日止的违约金，标准为每日以已交付房价款的万分之一。合同签订后，原告按合同约定支付了首付款157650元，并办理了房屋按揭贷款手续。被告于2015年7月19日向原告交付了涉案房屋。另查明，涉案房屋于2016年1月4日取得建设工程竣工验收备案表》，2016年4月27日取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》。2015年7月19日被告以抵扣物业费的形式向原告支付自2015年6月1日至7月18日期间的违约金1401.9元。现原告诉至法院，请求判如所请。二、双（各）方当事人有争议的事实被告认为，被告与原告以实际行为变更了《银川市商品房买卖合同》约定的交房条件；本案应以实际逾期日期计算逾期交房违约金；原告起诉之日，已逾三年的诉讼时效。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为：被告在涉案商品房买卖合同履行过程中是否存在违约情形以及违约金的承担标准。就本案而言，被告负有将具备商品房交付条件的房屋交付给原告使用的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定：出卖人应当在2015年5月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，交付使用条件为：1、取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》。合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。经庭审查明，被告于2015年7月19日向原告交付了涉案房屋。而涉案房屋于2016年1月4日取得《建设工程竣工验收备案表》，于2016年4月27日取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》。虽原告于取得《建设工程竣工验收备案表》和《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》之前实际接收使用了涉案房屋，但被告没有在约定时间内履行完成合同约定的义务，存在违约行为，应当按约定标准承担违约责任。原告主张按日万分之一支付违约金8395.14元，本院予以支持。被告银川奥特莱斯投资有限公司辩称，被告与原告以实际行为变更了《银川市商品房买卖合同》约定的交房条件；本案应以实际逾期日期计算逾期交房违约金，原告起诉之日，已逾三年的诉讼时效的辩解意见，与查明事实和法律规定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、参照《商品房销售管理办法》第三十条的规定，判决如下：被告银川奥特莱斯投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武某支付违约金8395.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告银川奥特莱斯投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 齐美超人民陪审员 朱 波人民陪审员 孟 瑞 二〇二〇年三月十二日（法官助理 冯柯娜书记员 郭 娟附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。