四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终919号 上诉人（原审被告）：石凤林，女，1962年11月15日出生，汉族，住四川省射洪县。 上诉人（原审被告）：黄玉艳，女，1984年10月26日出生，汉族，住四川省射洪县。 上诉人（原审被告）：黄小丽，女，1987年3月13日出生，汉族，住四川省射洪县。 被上诉人（原审原告）：任勇，男，1978年5月5日出生，汉族，住四川省射洪县。 被上诉人（原审原告）：李辉，女，1980年12月13日出生，汉族，住四川省射洪县。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈天水，射洪县太和法律服务所法律工作者。 原审被告：黄昭兵，男，1964年11月27日出生，汉族，住四川省射洪县。 上诉人石凤林、黄玉艳、黄小丽因与被上诉人任勇、李辉、原审被告黄昭兵房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（2019）川0922民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。因原审被告黄昭兵下落不明，本院依法向其公告送达了法律文书。本案现已审理终结。 石凤林、黄玉艳、黄小丽上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：黄昭兵、石凤林2000年5月23日离婚协议约定，原射洪县××镇××村××组的房屋归黄玉艳、黄小丽所有，并于2000年10月6日将该房屋过户登记至黄玉艳名下，2004年城市改造，该房屋被拆迁后安置了射洪县太和镇南涪小区3幢6单元3楼1号、2号两套房屋，该两套房屋亦属黄玉艳、黄小丽所有。黄昭兵不是案涉房屋的所有权人，黄玉艳、黄小丽也并未委托黄昭兵代为出售房屋，因此，黄昭兵擅自出售案涉房屋，与李辉、任勇签订的《购房协议》对黄玉艳、黄小丽不具有法律约束力，黄玉艳、黄小丽没有履行合同的义务。黄玉艳、黄小丽与李辉、任勇之间没有买卖案涉房屋的合意，李辉也认可虚构买卖事实是为了规避人民法院的执行。且《购房协议》签订后，李辉、任勇未向上诉人支付房屋价款，上诉人也未向李辉、任勇交付房屋，并已经自行安装了水、电、气等，对案涉房屋进行了装修添附，产生了费用损失。 任勇、李辉辩称，上诉人陈述没有卖房与事实不符，属于不讲信用的行为；一审法院将涉及当年房屋查封的案件材料当庭展示，证明房屋买卖的事实清楚。请求维持一审判决，由上诉人承担诉讼费用。 黄昭兵未提交答辩意见。 任勇、李辉向一审法院起诉请求：1.确认2006年7月18日被告黄昭兵、石凤林代其女被告黄玉艳、黄小丽与原告任勇、李辉签订的关于射洪县××镇××小区××幢××单元××楼××号的房屋买卖合同有效；2.由被告黄玉艳、黄小丽协助原告任勇、李辉办理不动产权属过户手续（买卖双方过户税费原告自愿全部承担，剩余房款62200元原告愿意支付）；3.诉讼费用由被告黄玉艳、黄小丽承担。 一审法院认定事实：1983年黄昭兵与石凤林登记结婚，1984年10月生育长女黄玉艳、1987年3月生育次女黄小丽（又名黄丽）。2000年5月23日黄昭兵与石凤林登记离婚，离婚协议约定家庭共有的位于射洪县××镇××村××组上下两层、建筑面积168.24平方米的砖混结构住房归黄玉艳、黄小丽所有。2000年10月6日该房被登记至黄玉艳名下（射房权证太字第0××7号），一审诉讼中黄玉艳陈述该房实为其和黄小丽共有。2004年5月9日，黄昭兵作为被拆户家庭代表并以其名义与四川射洪城市建设投资有限责任公司就前述房产签订《统拆统建房屋协议》，拆迁还房为位于射洪县××镇××小区××幢××单元××楼××号××楼××号××房，并由被拆迁方支付面积差价款22919.5元。拆迁还房交付后，2006年7月18日李辉、任勇与黄昭兵、石凤林在黄昭兵、石凤林、黄玉艳、黄小丽之家（南涪小区3幢6单元3楼1号）签订《购房协议》，协议主要约定：“黄昭兵将位于射洪县××镇××小区××幢××单元××楼××号住房售予李辉、任勇，建筑面积约117.53平方米，总价94000元，房权证、土地证由黄昭兵全权办理，不另加费用，水、电、气、有线包括在9.4万元内，协议签字生效…”该协议有时任黄磉浩村六社社长刘文均签字并加六社印章，有房屋买卖介绍人赵永秀签字。协议签订时有黄玉艳、李寿和（李辉之父）在场。协议签订日李辉即支付30000元购房款并由黄昭兵出具收条一份。2006年7月20日射洪县玉太法律服务所出具射司玉见证第71号《见证书》以证明该房屋买卖的真实性。2006年7月27日李辉支付1800元购房款并由黄昭兵出具收条一份。另案，2006年6月29日、7月24日、8月2日黄昭兵给案外人丁传洪出具借条共计借款62000元，2006年8月7日丁传洪向一审法院提起诉讼要求黄昭兵偿还前述借款，同日一审法院作出（2006）射洪民初字第897号民事裁定书，对黄昭兵名下拆迁还房（射洪县××镇××小区××幢××单元××楼××号住房，即前述李辉、任勇购买房屋）予以查封。2006年8月18日黄玉艳、黄小丽提交《异议申请书》，主要内容为：“（2006）射洪民初字第897号民事裁定书所查封的南涪小区3幢6单元3楼2号的住房，该房原属黄玉艳、黄小丽所有房屋，因黄玉艳、黄小丽替父亲黄昭兵偿还十万元债的钱是向朋友借的，为了向朋友偿还该款，2006年7月18日黄玉艳、黄小丽委托父亲黄昭兵将该房售与电力公司职工李辉、任勇，并于2006年7月20日由射洪县玉太司法所进行见证，现该房不属于黄玉艳、黄小丽所有，属李辉、任勇所有，为避免给申请人和房屋所有人造成损失，请法院及时解除对李辉、任勇所有房屋的查封…”2006年8月28日黄玉艳在对其询问时陈述：“父亲黄昭兵在2006年8月3日走后就没有联系了。”2006年11月1日黄玉艳在对其询问时陈述：“问：房屋为你黄玉艳和你妹妹黄小丽所有，你们委托父亲黄昭兵卖房有什么证据？答：（我）口头说的、（妹妹）电话里面说的。问：你们在卖房协议上签名了吗？答：妹妹不在（外出）。我当时不好，生病在家，所以由父亲代签。问：为什么以父亲黄昭兵名义卖房？答：一家人，没有管那么多。问：为什么卖了一套房。答：为了还债务，没有办法。问：你父亲黄昭兵与你妹妹是否和你共同生活？答：是住在一起的。”2006年8月26日李辉、任勇提交《异议申请书》，主要内容为：“射洪县××镇××小区××幢××单元××楼××号住房原属黄玉艳、黄小丽所有，2006年7月经赵永秀介绍由李辉、任勇以94000元购买，该房现属李辉、任勇所有，请求法院解除对该房的查封…”2006年9月26日李辉之父李寿和在对其询问时陈述：“买房时我们直接去黄玉艳家看的房子，黄昭兵、黄昭兵的爱人、黄玉艳都在，当时黄玉艳身体不舒服，就让黄昭兵签的卖房协议，后来怕一房多卖，还让黄昭兵女人在协议上签了字，最后还找队长签字盖了章的。李辉、任勇的东西已经搬进该房，待装修后再入住。”2006年11月1日李辉之父李寿和在对其询问时陈述：“买房中间人是赵永秀，当时买房时有黄昭兵、黄玉艳、石大姐（黄昭兵之妻）、赵永秀、李辉以及我在场，房屋买卖协议是黄昭兵写的。”2006年8月3日起黄昭兵外出下落不明。2006年8月28日黄玉艳与李辉、任勇签订《说明》，主要内容为：“李辉、任勇购买黄昭兵住房价款94000元，实际只支付房款31800元，下欠62200元事实，黄玉艳所写收条58200元和李辉所写欠条两份（58200元和4000元）作废，双方均以欠款62200元为准，今后李辉、任勇付清房款后由黄玉艳出具收条…”房屋买卖介绍人赵永秀在该协议上签字。为佐证《说明》的真实性，原告举证提交了载明时间为2006年7月30日由黄玉艳出具收条一份：“今收到李辉、任勇购房款58200元属实，余款4000元代两证办好后付清”。黄玉艳则举证提交了载明时间为2006年8月28日由李辉、任勇出具的欠条一份：“今欠到黄玉艳房款58200元属实”，以及载明时间为2006年7月30日由李辉、任勇出具欠条一份：“今欠到黄玉艳房款4000元属实”。在本案诉讼中，李辉、黄玉艳、石凤林均一致陈述出具前述《说明》、收条、欠条的目的是为了使法院尽快解除（2006）射洪民初字第897号一案对讼争买卖房屋的查封。因李辉、任勇、黄玉艳、黄小丽提交的《异议申请书》并结合调查核实的相关证据，一审法院于2006年12月7日作出（2006）射洪民初字第897-2号民事裁定书：“财产所有人复议理由成立，撤销本院（2006）射洪民初字第897号民事裁定书”。因黄昭兵外出下落不明，2006年12月14日缺席判决黄昭兵向案外人丁传洪偿还借款62000元及利息。接本案，2018年讼争买卖房屋按被拆迁房屋的原档案记载被登记至黄玉艳名下（川20**射洪县不动产权第0005006号），诉讼中黄玉艳、黄小丽均陈述该房为二人共有。2019年1月23日原告李辉、任勇提起诉讼，一审法院受理后向黄昭兵发出应诉公告，公告期满其未到庭参加诉讼。在2019年6月12日第一次庭审中，二原告未到庭参加诉讼，原告代理人陈述案涉买卖房屋于2006年交付，因未装修尚未入住，2019年3月7日李辉还持钥匙进房现场查看并拍摄照片；石凤林、黄玉艳则当庭辩称该房现为黄玉艳、黄小丽居住使用，钥匙在黄玉艳手里。在2019年7月15日的第二次庭审中，李辉到庭陈述：1.房屋买卖合同签订日（2006年7月18日）被告即交付钥匙，2006年8月原告将家具（床两身、电脑桌、电视机、矮组合、衣柜等）搬入该房，该房实为任勇在乡下的父母购买，因其父母在城市住不习惯，所以至今尚未装修入住。2019年3月7日上午李辉持钥匙进屋查看，家具还在；2019年7月11日上午准备再次进屋查看，发现钥匙被人换了，不能开门了。2.房屋买卖合同签订日原告支付30000元，双方口头约定余款在一月内付清。3.因黄昭兵外出下落不明，2006年8月28日的《说明》还是黄玉艳主动联系李辉、任勇由黄玉艳找人写的，当年9月、10月原告联系黄玉艳支付剩余房款，她不接电话，石凤林也不让原告进他们家，所以就没有支付余款。对李辉上述陈述，黄玉艳、石凤林则坚持前述关于房屋买卖不在场、不知情的辩解意见。 一审法院认为，2000年5月黄昭兵与石凤林登记离婚，离婚协议约定家庭共有的位于射洪县××镇××村××组上下共两层、建筑面积168.24平方米的砖混结构住房归长女黄玉艳、次女黄小丽所有，2000年10月该房被登记黄玉艳名下（射房权证太字第0××7号），诉讼中黄玉艳陈述该房实为其和黄小丽共有。故该房在被拆迁前为黄玉艳和黄小丽共有。2004年5月黄昭兵作为被拆户家庭代表以其名义与四川射洪城市建设投资有限责任公司就前述房产签订《统拆统建房屋协议》，拆迁还房为位于射洪县××小区××幢××单元××楼××号××楼××号××房××。2006年7月18日黄昭兵、石凤林将南涪小区3幢6单元3楼2号的住房作价94000元售与李辉、任勇并签订《购房协议》，该房屋买卖合同有时任黄磉浩村六社社长刘文均签字并加六社印章，有房屋买卖介绍人赵永秀签字证明其真实性，并有黄玉艳、李寿和（李辉之父）在场，房屋买卖协议签订日李辉即支付30000元并由黄昭兵出具收条一份，2006年7月20日射洪县玉太法律服务所出具《见证书》以证明该房屋买卖的真实性。自合同签订日至2006年7月27日止李辉先后付给黄昭兵购房款31800元，从（2006）射洪民初字第897号丁传洪诉黄昭兵民间借贷纠纷一案，根据黄玉艳、黄小丽、李辉、任勇提交的《异议申请书》并结合前后两案调查核实的相关证据，已足以认定2006年7月18日黄昭兵、石凤林系受其女黄玉艳、黄小丽之托将案涉房屋作价94000元售与李辉、任勇的事实，双方签订的《购房协议》系各方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对此予以确认。2006年7月18日即房屋买卖合同签订日，黄昭兵、石凤林、黄玉艳将钥匙交与李辉、任勇，当年8月李辉、任勇将家具搬入该房，因没有装修尚未入住，2019年3月7日李辉还持钥匙进屋进行查看，对讼争买卖房屋于2006年7月18日即已交付给李辉、任勇的事实予以确认。2018年讼争房屋（南涪小区3幢6单元3楼2号住房）按被拆迁房屋的原档案记载被登记至黄玉艳名下（川20**射洪县不动产权第0005006号），诉讼中黄玉艳陈述该房为黄玉艳、黄小丽共有，故该房在所有权转移登记前为黄玉艳、黄小丽共有。现讼争买卖房屋已具备过户登记条件，黄玉艳、黄小丽应协助购房人李辉、任勇办理讼争房屋的买卖过户登记手续。余欠房款62200元，李辉、任勇亦应支付。2006年7月18日《购房协议》约定房权证、土地证由黄昭兵全权办理，不另加费用，诉讼中原告表示因黄昭兵外出下落不明，买卖双方的不动产交易过户税费均由原告承担，对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条的规定，判决：“一、2006年7月18日被告黄昭兵、石凤林受被告黄玉艳、黄小丽委托与原告任勇、李辉签订的关于射洪县××镇××小区××幢××单元××楼××号的房屋买卖合同有效；二、被告黄玉艳、黄小丽于判决生效后15日内协助原告任勇、李辉将现登记在被告黄玉艳名下的位于射洪县××小区××幢××单元××楼××号住房（川20**射洪县不动产权第0005006号）过户登记至原告任勇、李辉名下（买卖双方不动产交易过户税费由原告任勇、李辉承担），并由原告任勇、李辉付给被告黄玉艳、黄小丽买卖房屋交易余款62200元。案件受理费2150元，由被告黄玉艳和黄小丽负担。” 二审中，上诉人提供了时任射洪县××镇××村××组队长刘文均（加盖6组印章）2020年2月16日手书证明一份，拟证实刘文均在当时签订房屋买卖协议上签字的原因是因喝酒后未认真审查。被上诉人质证认为，刘文均证明喝酒的情况没有事实依据，与当年的发生的事实不符。因该证据不能否定双方签订房屋买卖合同的法律事实，且缺乏佐证，本院对该证据不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，市场交易主体在在订立、履行合同中，都应当诚实守信，依约承担合同义务。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为，1.黄玉艳、黄小丽与李辉、任勇之间是否产生了房屋买卖的法律事实。根据本案证据显示，案涉位于原射洪县××小区××幢××单元××楼××号的房屋发生了买卖事实。首先，由黄玉艳、黄小丽之父黄昭兵与李辉、任勇签订了买卖合同，该合同约定房屋位置、面积、价款等交易主要内容，交易标的明确、清晰，该合同经双方签字确认后，另有房屋买卖介绍人赵永秀、时任黄玉艳所在村社的社长刘文均签字，并加盖了村社印章，证明合同签订及双方房屋买卖的事实的真实性；其次，为慎重起见，确保交易安全，双方共同商定在法律服务所作见证，该合同经原射洪县玉太法律服务所法律工作者进行见证，并出具了法律见证书，如无相反证据，该见证书具有证明效力；其三，黄昭兵因与他人发生纠纷涉及诉讼，案涉房屋被四川省射洪县人民法院查封，黄玉艳以申请人名义向人民法院提交的异议书及接受法院询问时，均认可其已出售房屋给李辉、任勇的事实，且说明了当时出售房屋原因，要求人民法院解出该房屋的查封。经人民法院核实上述事实后，解除了该套房屋的查封，并未将案涉房屋纳入执行标的范围。因此，上诉人黄玉艳、黄小丽、石凤林关于双方未发生房屋买卖交易的理由，与上述事实不符，上诉人不能仅以为规避法院执行而实施虚假交易的口头表达的事由，来否认客观真实发生的事实，且与在人民法院执行过程中的陈述相悖，违反“禁止反言”的法律原则，上诉人的该理由不能成立。2.黄昭兵出售房屋的效力及该买卖合同是否应当继续履行。涉案房屋原属黄昭兵、石凤林的家庭财产，因双方离婚协议房屋归黄玉艳、黄小丽所有，房屋所有权证登记产权人为黄玉艳，对此事实双方无异议。本案合同虽不是由黄玉艳、黄小丽直接签署，但黄昭兵与李辉、任勇签订合同时，黄玉艳在场并同意黄昭兵出售房屋，黄玉艳在上述执行案件中向人民法院提交的书面意见及接受人民法院询问时，自认其及妹黄小丽均口头委托黄昭兵出售房屋并签订买卖合同的事实。同时，在涉及该拆迁安置补偿时，均由黄昭兵代表家庭对被拆迁房屋的安置补偿与拆迁方达成协议。以上事实说明，黄昭兵作为黄玉艳、黄小丽的父亲，接受权利人委托出售案涉房屋，虽无书面委托书，但符合家事代理中的有权代理人的特征，其因受托签订的房屋买卖合同对委托人具有法律约束力。由于案涉房屋在签订合同时已交付买受人李辉、任勇，买方支付了部分价款，由于黄昭兵下落不明及其涉及诉讼执行等原因，导致部分房款未支付，但该合同属于合同法中可继续履行的合同，无法定不能履行的情形，在标的物已经交付的情况下，李辉、任勇补齐价款后，黄玉艳、黄小丽应当承担继续履行义务。故上诉人要求不予履行买卖合同的理由，本院不予采信。至于黄玉艳、黄小丽上诉中陈述房屋存在添附及其他相关损失，由于黄玉艳、黄小丽一审中未提出反诉，可另行协商处理。 综上所述，上诉人黄玉艳、黄小丽、石凤林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2150元，由上诉人黄玉艳、黄小丽、石凤林共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  魏 星 二〇二〇年三月九日 书记员  肖 敏