福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终516号 上诉人（原审被告）：蔡纯发，男，1968年5月23日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 被上诉人（原审原告）：泉州伯恩物业管理有限公司，住所地泉州市温陵南路汇金广场****。 法定代表人：何祥文，该公司执行董事。 上诉人蔡纯发与被上诉人泉州伯恩物业管理有限公司（以下简称为伯恩物业公司）纠纷一案，蔡纯发不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初7426号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 蔡纯发上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判，本案一二审诉讼费用由伯恩物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法院错误。诉争小区的前期物业公司系美佳物业管理（福州）有限公司泉州分公司，开发商无权代业主在交房之后变更物业公司，故诉争的物业服务合同不合法。伯恩物业公司没有物业管理资质，且侵占小区公共部门，损害业主利益。 伯恩物业公司未作答辩。 伯恩物业公司向一审法院起诉请求：1、判令蔡纯发立即向伯恩物业公司支付2013年1月1日至2019年4月30日的物业管理费11295.12元及滞纳金（自蔡纯发逾期支付物业管理费之日起至实际支付之日止按日万分之一计算，暂计至起诉之日为1300元）；2、判令蔡纯发向伯恩物业公司支付自2013年1月起至2019年4月止拖欠的水电公摊费及水费6648.3元;3、本案诉讼费用由蔡纯发承担。 一审法院认定事实：2013年1月1日，伯恩物业公司与泉州东百房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，双方对委托管理事项、管理期限及服务费用等作了约定，其中普通住宅物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.1元。公共水电费由全体业主按建筑面积结算分摊，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按天应交管理费的万分之一交滞纳金。蔡纯发是丰泽区温陵南路汇金广场B栋803室房屋所有权人之一，该房屋建筑面积为143.11㎡。 一审法院认为：据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选择聘物业服务企业之前，建设单位选择聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”物业建成之后需要进行物业管理活动，在业主大会、业主委员会成立之前，由开发商选择聘用物业公司并无不妥。伯恩物业公司与泉州东百房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。伯恩物业公司为汇金广场提供物业服务，业主应当按照《物业服务合同》的约定按1.1元/㎡/月标准交纳物业服务费。蔡纯发辩称开发商无权变更物业公司、诉争物业合同不合法，以此拒缴物业费，不予采纳。关于伯恩物业公司的物业资质问题，并不违反法律、行政法规的强制性规定，伯恩物业公司有权向蔡纯发收取物业管理费。蔡纯发应支付拖欠伯恩物业公司自2013年1月1日起至2019年4月30日止的物业管理费143.11㎡×1.1元/㎡/月×76个月=11964元。伯恩物业公司请求按11295.12元收取物业管理费，系对自己权利的处分，一审法院予以支持。关于伯恩物业公司公摊水电费的诉讼请求，因其提供了相应的计算明细及发票，结合其提供的明细，蔡纯发应缴交2013年1月1日至2019年4月30日公摊水电费为2881.33元，故对伯恩物业公司主张超过部分，一审法院不予支持。关于伯恩物业公司水费的诉讼请求，因其提供了相应的发票和计算明细，且庭审中蔡纯发认可水费由伯恩物业公司统一垫付再向业主实际收取的事实，故一审法院予以支持。关于伯恩物业公司主张滞纳金的诉讼请求，因《物业服务合同》仅约定从逾期之日起按天应交管理费的万分之一交滞纳金，而未约定物业费的具体缴交时间，故伯恩物业公司主张计收滞纳金没有合同依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、蔡纯发应于本判决生效之日起十日内向泉州伯恩物业管理有限公司支付自2013年1月1日起至2019年4月30日止的物业管理费11295.12元；二、判令蔡纯发向原告泉州伯恩物业管理有限公司支付自2013年1月起至2019年4月止的公摊水电费2881.33元及水费1164.45元。三、驳回泉州伯恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：案涉小区开发商为泉州东百房地产开发有限公司，该公司于2013年1月1日与伯恩物业公司签订的《物业服务合同》。案涉小区的业主委员会于2019年7月份成立。一审判决查明的事实清楚，应予确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《物业管理条例》第二十一条之规定，物业建成之后需要进行物业管理活动，在业主大会、业主委员会成立之前，由开发商选择聘用物业公司并无不妥。伯恩物业公司自2013年1月1日起至2019年4月30日确实为案涉小区提供物业服务，在此期间蔡纯发未提出异议，双方形成了事实上的物业服务合同关系。蔡纯发作为案涉小区业主并接受了物业管理服务，该物业服务合同对其具有约束力。一审判决对于蔡纯发还需交纳的物业费用的计算标准、计算时间以及公摊水电费、水费的金额认定准确。蔡纯发的上诉请求，理由不能成立且证据不足，本院不予支持。 综上所述，蔡纯发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费281元，由蔡纯发负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 庄翊晶 书 记 员 吴彬彬 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。