甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终279号上诉人（原审被告）：陆某，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：胡某1（陆某之女），住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：魏某，甘肃鸣沙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡某2，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：胡某1（胡某2之女），住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：魏某，甘肃鸣沙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：邸某，甘肃飞天律师事务所律师。上诉人陆某、胡某2因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2019）甘0982民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆某、胡某2上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回王某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王某负担。事实和理由：一、陆某、胡某2是敦煌市月牙泉镇兰州村**村民，本案诉争的房屋属于陆某、胡某2所有，有1989年10月1日土地登记申请书，2012年8月5日地籍调查表予以证明，同时也是双方当事人认可的。2000年秋天，因陆某、胡某2一家搬至敦煌市市区居住生活，考虑到家中承包地耕种不方便，房屋长期没有人居住管理，就同意将房屋出租给王某居住，房前屋后土地出租给王某耕种，租赁期限为15年，租赁费用为3000元。对上述内容，双方达成口头协议。租赁期限届满前，陆某、胡某2于2015年5月发现王某在宅基地翻建房屋，当即出面制止，并向村委会、乡政府反映未得到处理。陆某、胡某2于2015年6月向敦煌市人民法院提起诉讼，后因王某同意庭外和解，陆某、胡某2撤回诉讼。撤诉后，双方协商数次无果，王某提起本次诉讼。本案属于租赁合同纠纷，并非王某主张的买卖合同纠纷。二、庭审中，王某提交的2000年5月6日协议书系王某伪造，双方之间未签订过该协议书，王某涉嫌伪造证据。1.房屋是出租给王某的，双方没有签订过售房协议。2.陆某、胡某2可以确定协议中售房人胡某2的签名不是胡某2本人所签，协议书中证明人陆智的签字，据陆某、胡某2了解也不是陆智本人所签。陆某、胡某2在一审中提出了鉴定申请，但法院未予准许。3.王某提交的协议书有多处修改痕迹，多数条款约定不明确。如合同未约定履行时间，房屋内财产的处理等内容，从形式看属于不完整且有严重瑕疵的证据。协议书约定作价4300元，现金一次性付清，但王某没有证据证明该费用已向陆某、胡某2付清。陆某、胡某2收到王某给付的租赁费3000元，从未向王某主张过该笔“买卖”费用。协议书中其他内容笔迹较粗，胡某2的签名较细，明显不是同一支笔书写。其中“原房主交清当年各种负担”有明显事后添加痕迹，签订时间“2000年5月6日”有明显涂改痕迹。如果真的存在出售房屋和房前屋后承包地的事实，那么王某为什么仅主张房屋，房前屋后的承包地2015年租赁期限届满时陆某、胡某2已经收回，并于当年栽植了枣树，一直由陆某、胡某2管理。王某仅凭1份涉嫌伪造的合同请求确认买卖合同有效并协助过户，明显证据不足。即使陆某、胡某2的上述主张不成立，也应按照陆某、胡某2的申请对协议的真实性、合法性予以鉴定，以最终明确协议书的效力。三、王某提供的证人证言都是受王某蒙蔽或者是听王某的陈述所做的证词，同时部分证人与王某有利害关系，有可能出具倾向于王某的证词，证人证言具有可变性，不符合事实，不应采信。王某在所租赁的房屋中居住十几年，给同村的村民造成了错觉，感觉房屋是王某的。同时，这十几年的交往中，王某与村民的关系肯定比陆某、胡某2好。王某为达到侵占房屋的目的，很早以前就散布了房屋出售于他的言论。本案王某的诉讼请求是确认买卖合同效力，因此其提交的协议是否合法有效是本案的焦点问题。根据法律规定，书面证据的证明力高于证人证言，本案应查清协议书是否真实合法。要查清协议书是否真实合法，就需要对售房人胡某2的字迹是否为本人所签予以鉴定。一审未准许陆某、胡某2的鉴定申请，导致本案事实未予查明，判决结果错误。故陆某、胡某2提起上诉，要求对协议书中胡某2的签名是否系本人所签进行鉴定。综上，请求二审法院依法支持陆某、胡某2的上诉请求。王某辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法，判决确认双方之间存在房屋买卖关系符合法律规定。争议房产因2000年5月6日双方买卖行为及2015年6月30日翻建的事实，王某享有房屋产权。王某基于购买、建设的取得方式获得房产的物权。通过一审法院认定的事实，双方签订转让协议后，陆某、胡某2将土地承包合同书、协议书交付并将房屋移交给王某占有，买卖价款符合当时市场价格，买卖行为系双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。王某修建房屋时向村委会递交了申请，经村民会议讨论一致同意危房改造、上报审批，且经月牙泉镇宅基地修建标准批文获准修建。王某自始至终为本集体经济组织成员，满足了农村房屋买卖的全部条件，为合法有效的房屋买卖行为。敦煌市人民法院（2015）敦民初字第921号案件审理过程中，法院向金发兴等11名村民的调查笔录、村委会笔录、房屋维修申请等证据可以证明双方买卖房屋系同村村民众所周知的事实，且陆某、胡某2交付房屋后未提出任何异议。因此，根据《中华人民共和国物权法》的规定，王某有权要求协助办理宅基地使用权变更登记手续。二、本案应驳回陆某、胡某2的上诉请求。陆某、胡某2的上诉理由无法成立。理由如下：1.买卖合同中胡某2的签名距今20年之久，胡某2从中年到老年，其签字因个人习惯、书写顺序、力度、年老等因素会发生变化。2.代书人、证明人的询问笔录对协议的形成过程、细节、发展顺序、各自意愿、取钱过程作了充分的描述，与协议内容一致，可以认定房屋买卖的主要事实。3.因代书人文化程度限制以及双方要求等原因，书写不清洁的情况实属正常，但并未改变协议内容，不影响协议效力。4.陆某、胡某2在2015年对已转让的承包地擅自耕种，因土地纠纷不属于人民法院受理的范围，故王某没有对承包地一并诉讼。陆某、胡某2将转让土地经营权后强行种植的行为作为主张租赁关系存在的理由令人气愤。王某年事已高，为人老实，不愿意再折腾，但房屋修建花费的巨额资金不能退让。王某向一审法院起诉请求：1.确认王某和胡某2于2000年5月6日签订的《协议书》有效；2.陆某、胡某2协助王某办理宅基地使用权变更登记；3.本案诉讼费用由陆某、胡某2承担。一审法院认定事实：王某、陆某在2000年时均系敦煌市月牙泉镇兰州村村民，陆某与胡某2系夫妻关系。2000年5月6日，胡某2将其与陆某共有的位于敦煌市××镇住宅、农村土地承包经营权、树木等交付于王某，王某将住宅交于其子王**居住。当时，同村村民均知道胡某2、陆某将房子和地售给王某。2015年4月20日，王某向敦煌市月牙泉镇兰州村委会提出维修、改造申请，经批准后，王某将房屋修建。陆某、胡某2就修建房屋一事与王某家发生矛盾，2015年6月30日，陆某提起诉讼，要求停止侵害、恢复原状、返还房屋，后因无正当理由未到庭，法院按撤诉处理。截止2019年12月5日，房屋由王某占有。一审法院认为，2000年5月6日，胡某2将其与陆某共有的的位××镇房屋交付于王某。同村村民均知道陆某、胡某2与王某之间形成了房屋买卖合同关系。交付房屋以后，陆某、胡某2并未提出异议。2015年6月30日，王某修建房屋时与陆某、胡某2发生矛盾，陆某提起诉讼，要求停止侵害、恢复原状、返还房屋，后因无正当理由未到庭。陆某、胡某2辩称，1.双方系租赁合同关系。无证据证实，亦与法院调查结果不符，不予采信；2.胡某2签字不真实，要求鉴定。一审法院认为，陆某、胡某2出售房屋一事，为同村村民众所知的事实，即使签字为假，不影响双方已实际履行合同的事实。因此，对鉴定请求不予准许。双方之间合同不存在法定无效的事由。胡某2、陆某和王某之间存在房屋买卖合同关系应予确认。协议中未约定办理宅基地使用权登记事宜，完全交付标的物是房屋买卖合同中出售方的基本义务，办理使用权登记属于交付标的物的基本义务，王某请求陆某、胡某2协助办理宅基地使用权变更登记，予以支持。综上所述，王某请求确认和胡某2于2000年5月6日签订的《协议书》有效；陆某、胡某2协助王某办理宅基地使用权变更登记，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、确认王某和胡某2、陆某之间存在房屋买卖合同关系；二、陆某、胡某2协助王某办理宅基地使用权变更登记，限判决生效后十五日内履行。案件受理费140元，减半收取计70元（王某已预交），由陆某、胡某2负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一审审理期间，王某申请法院调取了敦煌市人民法院（2015）敦煌民初字921号民事案件中的4份调查笔录、12份询问笔录，根据一审庭审笔录记载，陆某、胡某2仅对吴秀芳、赵廷荣的询问笔录提出异议，对其余调查、询问笔录的质证意见为“没有意见”及“无异议”。经查，根据陆某、胡某2无异议的调查及询问笔录的内容，可以认定胡某2将房屋出售给王某的事实，并且陆某、胡某2对其主张的租赁关系未提交证据予以证明，一审据此认定双方之间存在房屋买卖关系，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定。本案中，根据陆某、胡某2无异议的调查、询问笔录，可以证明双方存在房屋买卖关系的事实，协议书中胡某2的签名问题，不影响案件处理结果，一审对陆某、胡某2的鉴定申请不予准许，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条“申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定。综上所述，上诉人陆某、胡某2的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人陆某、胡某2预交的二审案件受理费70元，由上诉人陆某、胡某2负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇二〇年三月十三日书记员 梁嘉伟