广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1972民初371号原告：颜胜，男，1982年12月13日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区迎风桥镇红星村颜家湾村民组，公民身份号码为4309021982********。原告：汪毅华，男，1976年10月18日出生，汉族，住四川省阆中市七里办事处孙家垭村****，公民身份号码为4222021976********。以上两原告共同委托诉讼代理人：欧阳志刚，广东中万律师事务所律师。被告：王正军，男，1978年9月12日出生，汉族，，住广东省深圳市宝安区广田路**公民身份号码为4323011978********。被告：熊坤平，女，1980年2月14日出生，汉族，住，住湖南省益阳市资阳区香铺仑乡东山村猫咀山村民组民身份号码为4309021980********。原告颜胜、汪毅华诉被告王正军、熊坤平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告颜胜及原告颜胜、汪毅华的共同委托诉讼代理人欧阳志刚到庭参加诉讼。被告王正军、熊坤平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜胜、汪毅华向本院提出诉讼请求1.两被告继续履行原被告双方于2018年10月14日签订的《房屋转让协议》，并将位于广东省东莞市长安镇东门中路1号万达广场购物中心商铺1216（房产证号：粤20**东莞不动产权第0369907）、1217（粤20**东莞不动产权第0369982）被告名下产权份额的二分之一即全部产权份额的六分之一转移登记至原告颜胜名下，被告产权份额的二分之一即全部产权份额的六分之一转移登记至原告汪毅华名下，并协助办理相关手续；2.被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记手续违约损失（违约损失以2000000元为基数，按银行同期贷款利率，从2019年10月24日计算至实际办理完成产权转移过户登记之日）；3.本案诉讼费及财产保全费由被告承担。事实和理由：2018年10月，被告因资金周转困难，提出将位于东莞市长安镇东门中路1号万达购物中心商铺1216、1217的三分之一房屋份额（该两套房屋由王正军、颜胜、汪毅华三人各按三分之一份额共同占有）转让给原告，原告为了帮助被告，同意受让上述房产份额。为此，原、被告于于2018年10月14日签订的《房屋转让协议》约定，被告将位于广东省东莞市长安镇东门中路1号万达广场购物中心商铺1216、1217的三分之一房屋份额（该两套房屋由王正军、颜胜、汪毅华三人各按三分之一份额共同占有）以2000000元的价格转让给原告，转让后两原告各占商铺50%的房屋份额，付款方式为分期付款，房屋尾款自领取房产证后两个月内付清，被告须配合原告办理该房屋过户手续（手续费、过户税费等全部费用由原、被告双方各按照50%承担。协议签订后，原告根据约定将前期购房款支付给了被告。2018年10月29日，原、被告共同前往长安不动产登记交易所办理所有权转移登记手续，后因转移登记所需缴纳的税费过高，被告拒绝交纳相关税费，并拒绝继续协助办理过户手续。原告为维护其合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。被告王正军、熊坤平未作答辩。本院经审理认定事实如下：颜胜、汪毅华提交《房屋转让协议》（首页抬头载明甲方为王正军、熊坤平（手写且有捺印），甲方二人为夫妻关系，乙方为颜胜、汪毅华），约定：甲方将其东莞市长安镇东门中路1号万达购物中心商铺1216、1217的三分之一份额（该两套商铺由王正军、颜胜、汪毅华三人各按三分之一份额共同占有）以2000000元的价格转让给乙方，乙方表示同意，房屋转让后，乙方二人各占商铺50%的房屋份额；签署本协议七日内，乙方先向甲方支付元，其中的元付至甲方的指定还款账户，户名，卡号，开户行，另外的元付至甲方指定的以下收款账户，户名王正军，卡号62261989********，开户行民生银行长安支行。房屋尾款自领取房产证后两个月内付清，如逾期未付清房屋尾款的，视为乙方违约，甲方有权没收已收全部房款，并解除合同，但甲方不配合乙方办理房屋过户的期限除外；乙方保证上述转让款按期支付给甲方，否则，每逾期一日，乙方需按照拖欠金额的1‰/天向甲方承担违约金；甲方需配合乙方办理该房屋过户手续（手续费、过户税费等全部费用由甲乙双方各按照50%承担），如甲方不配合办理过户手续，经乙方催缴仍拒不配合的，乙方有权解除合同，同时要求甲方双倍返还已收的全部房款；本协议项下约定的乙方责任和义务由乙方颜胜、汪毅华以共同连带的形式向甲方承担。《房屋转让协议》落款的甲方处有“王正军”、“熊坤平”字样的签名捺印，乙方处有颜胜、汪毅华的签名捺印，落款日期为2018年10月14日。《房屋转让协议》每页的上方空白处均有颜胜、汪毅华、王正军、熊坤平的签名捺印。颜胜、汪毅华提交查询日期为2018年10月11日的盖有东莞市房产管理局执法专用章的不动产登记信息查询结果，显示座落在东莞市长安镇东门中路1号万达广场购物中心商铺1216、1217的购房人均为王正军，共有人均为颜胜、汪毅华，登记日期为2018年1月25日。颜胜、汪毅华提交查询日期为2019年10月9日的盖有东莞市自然资源局不动产登记资料查询专用章的不动产登记信息查询结果，显示座落在东莞市长安镇东门中路1号万达广场购物中心商铺1216、1217的权利人均为颜胜、汪毅华、王正军，共有情况为共同共有，无抵押情况，无查封情况。颜胜、汪毅华提交粤（2018）东莞不动产权第0369907号及粤（2018）东莞不动产权第0369982号，显示座落东莞市长安镇东门中路1号万达广场购物中心商铺1216、1217的权利人均为汪毅华，共有情况为共同共有，权利人情况为颜胜、汪毅华、王正军。颜胜、汪毅华主张其向王正军、熊坤平支付了购房款共计834318元，提交了委托书、三张收据、一张收条及颜胜、汪毅华名下中国民生银行个人账户对账单，其中委托书载明：本人王正军委托颜胜、汪毅华向深圳用友力合普惠信息服务有限公司账号0039031800********上海银行深圳福莲支行转款374318元，此项费用作为汪毅华、颜胜受让王正军东莞市长安镇东门中路1号万达购物中心商铺1216、1217费用。委托书落款委托人处打印“王正军”字样的签名及捺印。落款日期为2018年10月26日的收据，载明：今收到汪毅华、颜胜购买王正军东莞长安镇东门中路1号万达购物中心商铺1216、1217转让费用374318元(以委托书为准)。该收据落款的收款人处有“王正军”字样的签名捺印。落款日期为2018年10月17日的收条载明：今收到汪毅华、颜胜购买长安镇东门中路1号万达购物中心商铺1216、1217房屋转让款160000元。该收条落款的收款人处有“王正军”字样的签名捺印。落款日期为2018年10月31日的收据载明：今收到汪毅华购买王正军东莞长安镇东门中路1号万达购物中心商铺1216、1217房款150000元。该收据落款的收款人处有“王正军”字样的签名捺印。落款日期为2018年11月8日的收据载明：今收到汪毅华购买王正军东莞长安镇东门中路万达广场购物中心1216、1217铺款150000元。该收据落款的收款人处有“王正军”字样的签名捺印。颜胜、汪毅华主张，王正军拖欠深圳用友力合普惠信息服务有限公司的款项，要求颜胜、汪毅华直接转账给该公司，上述委托书、2018年10月26日收据载明的374318元对应汪毅华名下中国民生银行个人账户对账单中的2018年10月26日分三笔各50000元转账支付至深圳用友力合普惠信息服务有限公司，2018年10月29日转账支付37159元至深圳用友力合普惠信息服务有限公司，以及颜胜名下中国民生银行个人账户对账单中的2018年10月26日分两笔各50000元转账支付至深圳用友力合普惠信息服务有限公司，2018年10月29日分别转账47159元、40000元至深圳用友力合普惠信息服务有限公司；收条载明的160000元对应汪毅华名下中国民生银行个人账户对账单中的2018年10月17日转账支付王正军80000元，颜胜名下中国民生银行个人账户对账单中的2018年10月17日转账支付王正军80000元；落款日期为2018年10月31日的收据载明的150000元对应汪毅华名下中国民生银行个人账户对账单中的2018年10月31日转账支付王正军50000元，2018年11月1日转账支付王正军100000元；落款日期为2018年11月8日的收据载明的150000元对应汪毅华名下中国民生银行个人账户对账单中的2018年11月13日转账支付王正军100000元，及汪毅华现金支付王正军50000元。颜胜、汪毅华主张王正军因家里停电急需用钱，颜胜于2018年12月23日通过微信转账支付王正军5000元，因颜胜、汪毅华应付购房款尚未支付完毕，故该5000元视为颜胜、汪毅华支付的购房款。颜胜、汪毅华提交了相应的微信转账截图及微信转账聊天记录。颜胜、汪毅华提交借款条，载明2018年7月27日向汪毅华身份证号4222021976********，借款80000元，定于2018年10月1号归还。借款条的落款日期为2018年7月27日，借款人处有“王正军”字样的签名捺印并载明身份证号。颜胜、汪毅华提交借条，载明：今借到颜胜现金683132元，按每月率15‰结算借款，借款时间为四个月。借条的落款日期为2018年6月17日，借款人处有“王正军”字样的签名捺印，并载明身份证号。颜胜、汪毅华主张，双方在签订《房屋转让协议》时在律师的见证下口头约定上述借款条及借条的两笔借款用于抵扣颜胜、汪毅华应付王正军、熊坤平的购房款，王正军不再向颜胜、汪毅华归还借款。颜胜、汪毅华主张双方前往房地产交易中心办理商铺产权过户手续，为了办理商铺产权过户手续而签订了相应的合同，原告提交合同编号分别为Z20181029781A6753217、Z20181029BD256253239的《房地产买卖合同》。其中合同编号为Z20181029781A6753217的《房地产买卖合同》[首页载明甲方（转让方）为王正军，乙方（受让方）为汪毅华等2人]，约定甲方将位于东莞市长安镇东门中路1号万达广场购物中心商铺1216的房地产转让全部份额给乙方，双方议定交易总金额为500000元，乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金500000元；本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到长安不动产交易所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将过户后的《不动产权证》交付给乙方；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方；乙方决定中途不卖及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方；办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自负责。该合同落款甲方签章处有“王正军”、“熊坤平”字样的签名捺印，乙方签章处有颜胜、汪毅华签名捺印，交易所监证处盖有“东莞市房产管理局执法专用章”及监证代表签名，落款日期为2018年10月29日，签订地点为长安不动产交易所。该合同下方空白处载明“新的不动产权证由乙方领取”，该内容甲方处有“王正军”、“熊坤平”字样的签名捺印，乙方处有颜胜、汪毅华签名捺印，日期为2018年10月29日。该合同下方空白处载明“于2018年10月29日全额收到买方价款500000元，已全部履行合同，房产所有权可移交买方”，该内容产权人（签章）处有“王正军”、“熊坤平”字样的签名捺印，日期为2018年10月29日。该合同附件二载明座落在东莞市长安镇东门中路1号万达广场购物中心商铺1216的产权所有人为颜胜、汪毅华、王正军，甲方及乙方签章处分别有“王正军”、“熊坤平”字样的签名捺印及颜胜、汪毅华签名捺印。该合同附件三载明权利人颜胜、汪毅华的身份证号码，各占份额50%,该附件没有任何签章。合同编号为Z20181029BD256253239的《房地产买卖合同》[首页载明甲方（转让方）为王正军，乙方（受让方）为汪毅华等2人]，约定甲方将位于东莞市长安镇东门中路1号万达广场购物中心商铺1217的房地产转让全部份额给乙方，双方议定交易总金额为400000元，乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金400000元，本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到长安不动产交易所办理过户手续。该合同落款甲方签章处有“王正军”、“熊坤平”字样的签名捺印，乙方签章处有颜胜、汪毅华签名捺印，交易所监证处盖有“东莞市房产管理局执法专用章”及监证代表签名，落款日期为2018年10月29日，签订地点为长安不动产交易所。该合同下方空白处载明“新的不动产权证由乙方领取”，该内容甲方处有“王正军”、“熊坤平”字样的签名捺印，乙方处有颜胜、汪毅华签名捺印，日期为2018年10月29日。该合同下方空白处载明“于2018年10月29日全额收到买方价款400000元，已全部履行合同，房产所有权可移交买方”该内容产权人（签章）处有“王正军”、“熊坤平”字样的签名捺印，日期为2018年10月29日。该合同附件二载明座落在东莞市长安镇东门中路1号万达广场购物中心商铺1217的产权所有人为颜胜、汪毅华、王正军，甲方及乙方签章处分别有“王正军”、“熊坤平”字样的签名捺印及颜胜、汪毅华签名捺印。该合同附件三载明权利人颜胜、汪毅华身份证号码，各占份额50%,该附件没有任何签章。颜胜、汪毅华主张上述有关“王正军”、“熊坤平”字样的签名捺印均是王正军、熊坤平各自所签名及捺印，王正军、熊坤平是夫妻关系；《房屋转让协议》约定购房款共2000000元，分期支付购房款，一部分是前期款，另一部分是尾款，尾款是领取房产证后两个月内付清，但双方没有约定前期款及尾款的具体金额，也没有约定办理产权过户手续的期限；双方口头约定颜胜、汪毅华帮王正军清偿完毕深圳用友力合普惠信息服务有限公司的款项374318元后再支付王正军160000元；付清上述款项后，双方实际于2018年10月29日到长安不动产交易所办理商铺产权过户手续并签订了《房地产买卖合同》作办理产权过户手续之用，《房地产买卖合同》载明的交易价格并非实际交易价格；颜胜、汪毅华已支付购房款1602450元（委托书、收据、收条的款项834318元+微信转账支付5000元+两笔借款共763132元），剩余397550元未支付；办理商铺产权过户手续需要缴纳税费120多万元，根据《房屋转让协议》约定，双方各需承担60多万，但王正军、熊坤平认为费用过高，不愿意支付税费，最终无法办理商铺产权过户手续。颜胜、汪毅华主张双方于2018年10月29日在长安不动产交易所签订《房地产买卖合同》的时间视为应当办理所有权移转登记的时间。颜胜、汪毅华诉请从2018年10月24日网上提交材料立案之日起计算违约损失即以约定购房款2000000元为基数计算的利息损失。另，王正军、熊坤平于2002年3月1日登记结婚。本院准许颜胜、汪毅华的诉讼财产保全申请，作出（2019）粤1972财保410号民事裁定书，裁定保全王正军、熊坤平价值2000000元的财产，并实际查封了案涉商铺。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。两被告未到庭，亦未向本院提交答辩意见、证据或提出任何质证意见，视为其放弃抗辩和质证的权利，本院对原告提交的证据的真实性予以采信。本案争议焦点为，原告要求两被告协助办理案涉商铺产权过户登记手续及支付逾期办理产权过户登记手续违约损失有无事实及法律依据。案涉商铺由颜胜、汪毅华、王正军三人共同共有，王正军、熊坤平于2002年3月1日登记结婚，王正军对案涉商铺享有的产权份额登记于2018年1月25日，即王正军对案涉商铺享有的产权份额是在王正军与熊坤平婚姻存续期间所得，应属夫妻共同财产。本案双方就转让王正军名下案涉商铺产权份额给颜胜、汪毅华先后签订《房屋转让协议》和《房地产买卖合同》，而上述合同中关于商铺价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定来履行以确定双方权利义务关系。本案中，双方在《房屋转让协议》约定王正军转让其享有的案涉商铺产权份额的价款是2000000元，而《房地产买卖合同》中约定的交易价格明显低于《房屋转让协议》约定的价款，且根据委托书、收据、收条可证明颜胜、汪毅华实际已分期支付了部分购房款，故颜胜、汪毅华主张双方签订的《房地产买卖合同》是作办理商铺产权过户之用，本院予以采信，认定双方真实意思表示履行的合同是《房屋转让协议》。《房屋转让协议》内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应遵照约定全面履行自己的权利义务。从《房屋转让协议》约定的购房款支付方式看，购房款分前期款及尾款两部分进行支付，但《房屋转让协议》未明确约定前期款及尾款的具体金额。颜胜、汪毅华提交的委托书、收据、收条，可证明颜胜、汪毅华已支付了购房款834318元，本院予以确认。《房屋转让协议》约定王正军、熊坤平须配合颜胜、汪毅华办理商铺产权过户登记手续，但未具体约定办理商铺产权过户登记手续的具体期限。现颜胜、汪毅华已支付了部分购房款且在颜胜、汪毅华支付了部分购房款后双方实际也到长安不动产交易所签订《房地产买卖合同》以办理案涉商铺产权过户登记手续，亦未有证据显示王正军、熊坤平对于协助颜胜、汪毅华办理案涉商铺产权过户登记事宜提出异议，故应视为王正军、熊坤平需协助颜胜、汪毅华办理商铺产权过户登记手续的条件已成就，王正军、熊坤平理应协助颜胜、汪毅华办理案涉商铺的产权过户登记手续。案涉商铺由颜胜、汪毅华及王正军三人共同共有，而《房屋转让协议》约定案涉商铺由告颜胜、汪毅华及王正军各占按三分之一份额，王正军转让其份额给颜胜、汪毅华后，颜胜、汪毅华各占案涉商铺50%的份额，现颜胜、汪毅华要求王正军、熊坤平继续履行《房屋转让协议》，将王正军名下案涉商铺各六分之一产权份额分别移转登记在颜胜、汪毅华名下，合法有据，本院予以支持。至于颜胜、汪毅华诉请的损失。王正军、熊坤平未能按《房屋转让协议》约定协助办理案涉商铺产权过户登记手续，已构成违约，颜胜、汪毅华主张因王正军、熊坤平违约导致的损失，但未举证证明其存在损失的具体情况，本院对此不予支持。至于案涉商铺的尾款支付问题，《房屋转让协议》约定尾款自领取房产证后两个月内付清，但未明确约定前期款及尾款的具体金额，颜胜、汪毅华主张其微信转账支付的5000元、两笔借款共763132元亦视为颜胜、汪毅华支付的购房款，本院在本案中对颜胜、汪毅华主张的上述5000元、763132元不予审查和处理，王正军、熊坤平对于尾款可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九十三条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王正军、熊坤平继续履行案涉《房屋转让协议》合同义务，于本判决生效之日起十日内协助原告颜胜、汪毅华办理位于东莞市长安镇东门中路1号万达广场购物中心商铺1216、1217的产权过户登记手续，将被告王正军名下的六分之一产权份额过户登记至原告颜胜名下，将被告王正军名下的六分之一产权份额过户登记至原告汪毅华名下；二、驳回原告颜胜、汪毅华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11400元（原告已预交），保全费5000元（原告已预交）由被告王正军、熊坤平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈映华二〇二〇年三月十九日书记员  陈敏仪麦晓彤强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。