广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终774号 上诉人（原审被告)：广西俊美房地产开发有限公司，住所地广西大化瑶族自治县大化镇建丰路**。统一社会信用代码:914512297968412182。 法定代表人：温荣华，董事长。 委托诉讼代理人：黄宁，广西维仁律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：贺文，广西桂科律师事务所专职律师。 被上诉人（原审原告）：覃尚宽，男，1988年3月10日出生，壮族，住广西马山县。 被上诉人（原审原告）：覃利娜，女，1988年5月4日出生，壮族，住广西马山县。 上诉人广西俊美房地产开发有限公司（以下简称俊美公司）因与被上诉人覃尚宽、覃利娜商品房预售合同纠纷一案，不服大化瑶族自治县人民法院（2019)桂1229民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 俊美公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：按照广西高级人民法院2018年8月31日出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第五条规定精神，大化县住建局按照《房屋登记管理办法》给予业主办证合法有效，证明上诉人办证备案资料合法有效，办证备案和不动产权登记行为是行政机关确认的行政行为，至今未被行政诉讼撤销或者宣告无效，一审民事判决越权认定上诉人办证备案资料未办成，没有事实和法律依据。变更到《不动产权登记暂行条例》实施，属于广西高级法院指导意见所称的法律法规的改变，在办证过程中行政机关须完善规划调整、土地置换手续所需期间，属于行政机关办理行政事务的期间，应从720天中扣除。上述原因导致不能办证或者暂停办证的，不属于出卖人的原因，出卖人不构成违约，不承担违约责任。本案的本质是政府用上诉人竞买所得红线范围内的土地去安置拆迁户，调整规划将江滨南路车道和两侧人行道宽度缩小腾出来的土地与上诉人进行置换。住建局在2010年核发规划许可证已经调整包括置换上诉人的红线范围内土地使用面积共11902.16平方米，而国土局没有根据规划许可证核准的上述面积核发土地使用面积，而是仅仅核准10781.64平方米，比规划许可证核准面积少了1120.52,直到2019年4月才纠正其错误。这些都是政府行政职责范围内的责任，不能归咎上诉人。即使按照本案一审判决认定上诉人提交办证备案资料的期限至2018年1月10日届满，而大化县住建局在不通知上诉人的情况下对法院作证自称其2017年6月28日己经完成规划调整且一审判决予以认定。那么，如果当时候根据调整后的规划国土局及时履行职责委托中介机构进行地价评估并通知上诉人缴纳地价款，本案完全可以在2018年1月10日前完成全部业主办证业务，何来的违约？可见仍然是政府职能部门怠于履行法定职责的责任，而不能归责上诉人。 1、一审判决第11页顺数第2-4行认定上诉人地王国际小区综合验收合格的时间为2016年1月21日，俊美公司应当在720天之后完成办理房产权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即完成备案的最后期限为2018年1月10。判决书把合同第十五条的“将”改写为“完成”，那么，也仅仅是出卖人在720日内将须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即为完成。至于是否需要补齐补正办证备案材料，那不是合同约定或者合同限制的内容，而是政府部门审核和办理过程的问题。 2、一审判决书第11页顺数第10行认定上诉人俊美公司确实己经在2016年3月17日提交了备案登记的材料，也办理了个别业主的房产证。照此认定，上诉人不论是在提交备案登记资料时限方面还是房产登记机关核准业主取得房产登记证书的时间方面，都早于本案判决书认定的最后期限2018年1月10日。显而易见，上诉人根本不存在什么违约行为。 3、本案一审判决书认定2016年1月21日为上诉人应当提交办证备案资料的起算日，这说明上诉人对这个问题的一惯主张是正确的。但是，大化法院在以前的系列案件一审判决以及河池中院已经生效的二审判决，是认定2013年1月7日五方验收合格为提交办证备案资料起算日，2014年12月27日为提交办证备案资料720天期限的截止日期，从而认定上诉人于2016年3月17日才报送办证备案登记资料违反合同约定。本案一审判决书抛开河池中院生效判决对办证备案登记资料期限事实认定的既判力而不顾，大化县法院的判决能够否定上级法院的生效判决的既判力吗？这说明上下级法院之间在本案事实认定和法律适用己经混乱不堪。 4、如果按照原己生效的河池中院判决书认定2014年12月27日为提交办证备案资料的截止日期，那么，被上诉人直到2018年4月才提起诉讼，明显是超过了两年的诉讼时效期间。如果是按照本案一审判决书认定的2016年1月21日为提交办证备案资料的起算时间，那么，上诉人在2016年3月17日己经提交办证备案资料并取得了大、小房产证,这就不存在违约问题。无论现在的一审判决书还是己经生效的判决书对同一事实所作前后矛盾的认定，均表明上诉人没有违约行为，而是上下级审判机关之间的法律文书在打架使其陷入两难境地不能自拔。 5、本案一审判决书引述法规对房屋质量验收和综合验收的相关条款，我们认为这些条款不是强制性禁止性规范。一审判决书第10页倒数第5行认为“本案形成了质量验收在前，规划验收合格在后的情形”，即便如此，本案房屋均为验收合格，合同第十五条约定的综合验收合格日为提交办证备案资料的起算日，并没有违反法律强制性禁止性规范，仍然是有效约定，应当遵照当事人意思表示。 6、一审判决书第11页第8行认定“合同约定的备案不 但需要提交相关的材料，而且所提交的材料要能满足购房者办理产权登记的需要，这方符合合同约定的本意”。上诉人有不同的看法。理由有二。其一，上诉人提交的备案资料己经通过合法性审查并获得办证，证明是满足办证需要的。其二，此后按照《不动产权登记暂行条例》要求须补正补齐相关手续，那是政府办理行政事务需要履行法定职责范围内的事情，应从720天中扣除，不能计算为上诉人违约的期间，更不能认为上诉人没有提交的材料没有满足办证需要。合同原文只是要求在商品房综合验收合格后720日内将权属登记材料报产权登记机关备案，并没有约定或者要求出卖人在720日内“所提交的材料要能满足购房者办理产权登记的需要”。提交材料之后，是否能满足购房者办证登记需要，那是登记机构审核审查并告知补正补齐的事情。不能引申出本案一审法官认为的“合同本意”而加重出卖人的合同义务。其二，《不动产登记暂行条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容”。《不动产登记操作规范（试行)》第3.5.3条材料补正规定：申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，不动产登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。第4.1.2条规定：对于在登记审核中发现需要进一步补充材料的，不动产登记机构应当要求申请人补全材料，补全材料所需时间不计算在登记办理期限内。上述规定表明，出卖人提交的办证备案资料是允许“不齐全或者不符合法定形式的”，允许申请人补全材料，而且明文规定补全材料所需时间不计算在登记办理期限内。因此，不能够苛求出卖人一次提交的材料就能够完全满足办理产权登记的需要，也不能象一审判决书第13页顺数第2行认为上诉人“直到2019年才办理妥当前述相关事宜，较应完成备案的2018年1月10日拖了一年多”。 7、合同第十五条还写明“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：2、出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。本案办证材料的补齐补正问题是否属于上诉人的责任？一审判决书第11页倒数第8行认定大化县不动产权登记中心核实发现地王国际小区存在超规划用地建设和增加容积率等问题需补办手续，故暂停为住户业主办证。既然是因补办手续的问题而暂停办证，那就不是上诉人的责任。理由如下：(1)本案一审判决书第5页从倒数第10行开始，认定地王国际小区的楼盘经住建局规划验收合格和五方质量验收合格，房管所办理了房产证。这意味着楼盘没有超规划多占1788平方米建设用地也不存在增加容积率的问题，否则，是不可能通过规划验收的。并且，如果地王国际小区占用了大化县江滨南路道路的土地使用权面积，该道路工程竣工规划验收也不可能获得通过。(2)大化县不动产权登记中心核实发现“超规划用地建设和增加容积率的问题”，这其实是一个伪命题。上诉人提供的住建局2010年6月22日颁发的建设用地规划许可证，允许地王国际一期使用建设用地面积是11902.16平方米；2019年4月2日住建局根据实地测量颁发新的调整后的建设用地规划许可证允许用地面积12105.71平方米，新旧两本规划许可证的数据证明，地王国际**工程实际占地面积只比原规划许可证核准的面积相差203.55平方米，而不存在地王国际小区一期工程超规划多占1788平方米建设用地的问题。至于这个203.55平方米的差额问题，可能就是测量的误差，这是住建局需要解释的问题，总之不是地王国际超规划多占1788平方米的问题。并且所谓超规划多占1788平方米土地的事实，并没有任何测量数据材料证明，也没有坚定机构鉴定意见，是没有证据证明就作出的认定，属于认定事实错误。(3)大化县国土资源局没有按照规划许可证核准的土地置换面积核发建设用地批准书，是本案业主不能够及时办理房产证的错误根源。住建局2010年6月22日根据县政府《常务会议纪要》要求调整了地王国际小区**工程用地规划而颁发的规划许可证，核准建设用地面积11902.16平方米，大化县国土资源局却没有按照规划许可证核准的土地置换后的使用面积11902.16平方米颁发土地使用证，而是在2010年7月8日只核准土地使用权面积10781.64平方米，比规划许可证核准的土地使用面积少了1120.52平方米。也就是说，大化县住建局核准的11902.16平方米的土地使用面积己经包含了北移10米而实际置换的土地面积，而大化县国土资源局却少给地王国际小区使用1120.52平方米的土地。少给的1120.52平方米加上前述两本规划许可证误差的203.55平方米，恰好等于大化县国土资源局2019年4月重新核准建设用地使用权面积1324.07平方米。1324.07平方米＋10781.64平方米＝新核发的规划许可证核准土地使用面积12105.71平方米。这一事实证明，是大化县国土资源局自身的错误导致少核准给地王国际小区土地使用权面积1324.07平方米，而不是地王国际小区一期工程多占建设用地1788平方米。大化县国土资源局强迫上诉人缴纳所谓的土地出让金以后直到2019年4月才补核发了建设用地批准书1324.07平方米，把原本就应该于2010年核准的面积拖延到2019年才办理。这等于上诉人地王国际小区在被政府多置换而自身少得使用建设用地1324.07平方米的情况下还被迫多缴纳了土地出让金而且还被认定违约。还有什么事情比这个更冤枉的？如何让每一个当事人在具体的司法案件中感受到公平正义？（4）2009年4月14日大化县政府《常务会议纪要》要求用地王国际小区土地置换安置拆迀户，性质是与政府进行土地置换。大化县住建局2013年7月23日《大化江滨南路中段小区局部规划调整平面图（1)》可见，调整后的地王国际小区一期工程实际用地范围己经明确是超出原拍卖用地红线的，这是经过规划调整许可的，而不是上诉人自行超红线建设。而该期《常务会议纪要》只规定“将江滨南路宽度由30米调整为24米。其中，车道宽度保持16米不变，人行道由每侧7米调整为每侧4米”，并没有限制性规定地王国际小区一期工程北移6米或者北移10米的问题。2009年5月14日大化县政府《常务会议纪要》六届第23期第5页明确“用该路段市政道路调整后所剩土地与俊美公司置换，将置换所得土地用于安置拆迁农户”。而现在经实地测量，江滨南路宽度24米，车道宽度16米，人行道每侧4米，完全符合《常务会议纪要》的要求，道路规划验收、质量验收合格。不存在地王国际小区占用道路面积的问题。因此，无论是北移6米还是北移10米，相应的北移以后南面红线内也同时会腾空出来6米或者10米土地。假若存在所谓的多北移4米而占用1788平方米建设用地的同时，相应地南面红线内也必将随着北移4米而腾空出来1788平方米土地，这南面多腾空出来的红线内土地就是被县政府置换而安置拆迁户的土地，地王国际己经不能够使用该红线内的土地了。这是置换的必然结果，怎么可能存在上诉人地王国际小区多占1788平方米土地和必须缴纳土地出让金的事情（5）关于增加容积率的问题，早在2010年2月9日大化县政府《常务会议纪要》六届第38期第6页至第7页就已经“原则同意江滨南路中段小区的用地指标调整为容积率4.29”；大化县住建局2013年7月23日《大化江滨南路中段小区局部规划调整平面图（1)》也己经核准容积率≦5.0。而住建局上述局部规划调整平面图与住建局于2017年6月28日的《大化县江滨南路中段“地王国际”地块调整规划红线图》的建设用地面积仍然是与2013年7月23日与《大化江滨南路中段小区局部规划调整平面图（1)》的规划数值相一致，证明地王国际小区用地面积均符合规划。（6）《不动产权登记暂行条例》也规定30日内要办结不动产登记业务，须补正补齐材料要一次性书面告知当事人。而本案需要补正补齐的规划调整和土地评估等资料必须由政府规划和国土部门履行法定职责才能够完成。一审判决书认定上诉人不积极不配合政府办证，这是没有事实依据和法律依据的。上诉人在2016年8月起就不断吁请政府尽快办证，大化县政府正副县长早在2016年8月22日就批复要求国土、住建等部门联合对该项目用地情况进行再次实地核实，依法依规完善好相关手续（详见证据7)。而住建局和国土局也向县政府请示或者汇报相关方案，提出了诸如“有行政执法部门对俊美公司进行处罚”、“重新办理用地规划手续”、“按现地价评估补交地价款”这些须由政府职能部门亲自作为才能完成的措施，但却没有及时实施。而住建局2017年6月才完成所谓的规划调整且没有通知上诉人，直到2018年住建局答复大化县法院相关询问时才说己经完成规划调整(虽然该规划调整与原来的规划许可证用地范围仅仅相差203.55平方米而不是1788平方米)，这不能认为是上诉人不配合或者阻挠住建局的规划调整吧？同样情况，国土局2016年8月22日就向县政府报告要对所谓的超面积1788平方米土地按现地价评估，且县长也批复要求依法依规完善。存在什么障碍让国土局对地价评估事情拖延到2019年1月30日才委托中介机构评估？为什么到2019年2月1日才通知上诉人缴纳所谓的超面积使用土地的地价款？难道是上诉人阻挠国土局评估地价？直到2018年4月12日，大化县国土局“大国土资报【2018】39号”《关于江滨南路中段地王国际用地情况的请示》向县政府请示，还是老调重弹,重复2016年8月给县政府请示报告形成的处置方案。此后2018年7月又发函给上诉人提出要再次置换上诉人土地5088平方米，改变原来的处置方案，根本不是上诉人不配合。一审判决书第13页认定上诉人不同意补缴土地出让金、不配合补办用地规划，这完全是没有任何证据的主观臆断和对上诉人的枉法裁判。试想，如果政府部门早在2016年8月开始就抓紧办理所谓的规划调整和地价评估并通知上诉人缴纳地价款，那么，本案至于拖延到2019年4月才能够给业主办证吗？（7）明明是政府职能部门拖延规划调整和土地价格评估工作导致业主办证被暂停整整3年时间，一审判决对政府部门不依法履行职责的行为不予谴责，反而苛责上诉人不积极联系政府部门协调处理，颠倒黑白认定是上诉人认为无需办理相关手续不同意补缴土地出让金而拖延一年多时间。不动产权登记中心自己认为地王国际所谓超红线超规划多占国有土地1788平方米，这是没有任何合法的现场勘查测量数据材料证明的不实之词，现在的规划许可证和建设用地批准书也证明，是国土局在2010年核准土地使用权的时候出现了少给土地的差错。（8）广西高级人民法院2018年8月31日出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第五条：“因法律、法规、规章的改变或者政府部门的原因导致不能办证的，不属于出卖人的原因，出卖人不构成违约，不承担违约责任”。住建局按照《房屋登记管理办法》给予业主办证合法有效。变更到《不动产权登记暂行条例》实施，属于上述指导意见所称的法律法规的改变；而土地置换和规划调整，则属于政府部门的原因。这些原因导致不能办证的，不属于出卖人的原因，出卖人不构成违约，不承担违约责任。并且，在政府补办规划调整和地价评估的期间直至通知上诉人补缴地价款之前的期间，应当从720日的期间扣除，不能作为上诉人违约的期间。 8、一审判决书第11页倒数第3行认为“俊美公司的有效备案义务直到2019年4月11日才完成。2016年的备案是有瑕疵的备案，个别业主能办理产权登记，己有政府部门不当履职的因素在里面。”俊美公司2016年的备案登记是政府行政确认的行政行为且己经办理房产证，该规划验收合格和办证行政行为从未被任何机构撤销或者宣告无效。是否有瑕疵，不应由法院的民事判决作出评判，因此，一审判决书所谓的“有瑕疵”，是否属于越俎代庖？而即使“有瑕疵”，至今也没有撤销2016年3月己经完成的备案登记，也没有法院的行政裁判宣告2016年的备案登记行为无效。作为一审民事判决书第12页顺数第1行凭什么否定俊美公司备案义务己经在2016年3月17日完成的事实？ 综上所述，一审判决认定上诉人违约时没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人覃尚宽、覃利娜未作答辩。 覃尚宽、覃利娜向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告于判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理产权登记备案违约金5180.61元。3.案件诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2013年10月25日，原告覃尚宽、覃利娜与俊美公司签订《商品房买卖合同》，约定：覃尚宽、覃利娜购买俊美公司开发的位于大化县（地王·国际）商品房第X号楼X号房屋，该房屋总价款为345374元。关于产权登记，双方约定俊美公司应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由俊美公司提供的资料报产权登记机关备案，如因俊美公司的责任，覃尚宽、覃利娜不能在商品房综合验收合格后720日内取得房地产权属证书的，覃尚宽、覃利娜有权在不退房情况下，要求俊美公司自逾期之日起按已付房价款1%向买受人计付违约金。合同签订后，原告支付购房款345374元的义务，被告于2014年7月8日将房屋交付给了原告。 另查明，2009年4月14日，大化瑶族自治县人民政府召开第六届第20次常务会议，会议纪要：“会议同意将江滨南路宽度由30米调整为24米，其中，车道宽度保持16米不变，人行道由每侧7米调整为每侧4米。调整后，多出的2682㎡居住用地与俊美公司进行土地置换，就地安置22户拆迁户”。2010年6月22日，大化住建局颁发建设用地规划许可证，规划用地面积11902.16㎡。2010年7月8日，大化县国土局颁发国有土地使用证，核准用地面积为10781.64㎡。当年8月，俊美公司开始动工建设“地王·国际”一期工程,至2012年10月竣工。2013年1月7日，“地王·国际”一期工程1、2、8、9号楼通过施工、勘察、设计、监理、建设等五方验收。2015年9月24日，大化住建局出具竣工验收备案表，该表反映，涉诉小区的工程质量、市政基础设施、规划、消防、环保等内容验收合格，相应的材料已经备齐，法律法规规定必须提供的其他文件也已经备齐，同意备案。2016年1月19日大化住建局组织相关部门补充对“地王·国际”一期建设工程进行竣工规划验收，并于同年1月20日出具《单体建设工程竣工规划验收合格单》。2016年3月6日俊美公司向大化房管所提交与办证有关的资料备案，并申请办理“地王·国际”一期房屋所有权初始登记。2016年3月17日大化房管所为俊美公司颁发了“地王·国际”一期工程1、2、8、9号商住楼的大房产证，证号为：大房权证大字第××号。2016年3月25日，该小区X号楼X号房业主韦光辉办理了房屋产权所有权证。 不动产登记改革后，大化县房屋登记职能由房管所调整为不动产登记中心，大化县不动产登记中心对该建设工程项目核实发现，俊美公司所开发建设的“地王·国际”商住楼建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围有出入，即“地王·国际”一期建设项目存在超出规划用地建设、增加容积率等问题，需补办相关用地手续后才具备为购房者办理房屋产权转移登记的条件。2016年8月3日，俊美公司向大化县人民政府提交《关于大化县江滨路“地王·国际”大厦住户强烈要求办证的报告》，报告称，“楼盘建设时，由住建局定点，确定建筑范围，现不动产登记中心测量的建筑红线范围与房管局测量的红线范围有出入，原因是楼盘建设前，县政府曾对土地规划进行调整，要求楼盘建筑红线往红水河河边方向移动十米。但办证问题涉及群众民生问题，请求县政府予以考虑。至于俊美公司建筑红线前后不一致的问题，系遗留问题，待俊美公司与房管局进一步理顺”。当月10日，大化国土局就此事向县人民政府汇报称，按县政府2009年的会议纪要，调整后的“地王·国际”项目用地北面增宽6米，2016年该局不动产登记中心在给“地王·国际”住户业主颁不动产登记证过程中，发现“地王·国际”项目北移了10米，超出原拍卖成交土地面积1788㎡；因项目竣工验收时，未通知该局技术人员参加，房产部门就于2016年3月给“地王·国际”大厦颁发了房产总证。现因项目用地范围超出拍卖红线，相关材料无法导入系统，故暂停对该项目居住的住户颁发不动产登记证，建议：1.由县住建部门重新出具《建设用地规划许可证》，调整其用地面积后改变土地容积率；2.按现行的基准地价对“地王·国际”项目及多占用的1788㎡进行评估，并在补交土地价款及土地出让金后完善用地手续，之后按规定给居住的业主颁发不动产登记证。当月12日，大化住建局就此事向县人民政府汇报称，经核实和实地查看，俊美公司所交的证件齐全，符合确权办证，遂给俊美公司“地王·国际”大厦颁发了房产总证。至于楼盘建筑范围与卫星坐标确定的红线范围有出入从而导致无法给住户业主办证的问题，建议该局与国土局协商处理。次月30日，大化住建局、国土局就“地王·国际”业主不能办证事宜进行联合调查，经联合调查、核实后，向大化县人民政府行文汇报，并提出办理意见，1.俊美公司按现状用地范围重新办理用地规划许可证。按县政府的会议纪要，江滨南路宽度由30米调整为24米，“地王·国际”商住楼用地也随着往前移动6米，但在建设过程中，商住楼移动了10米，超红线面积4470㎡。政府把商住楼用地多出的2682㎡与该公司进行置换，用于安置被拆迁户，俊美公司实际多占用国有土地1788㎡。购房者要办证的话，俊美公司须重新办理用地规划手续；2.超红线的1788㎡按现在地价评估后补交地价款（含出让金）后完善用地手续；3.办理用地规划许可及完善用地手续后给“地王·国际”各住户办理不动产登记手续。2017年6月，大化住建局对江滨中段“地王·国际”地块规划进行调整，调整说明称，1.本次调整是按照县人民政府文件处理签（2016年9月30日，关于“地王·国际”商住楼购房户要求办证问题办理的意见和建议）进行调整；2.按会议纪要精神，江滨南路由30米调整为24米，“地王·国际”商住楼也随之北移6米，但在建设时，该商住楼已经整体移动了10米，具体超出的面积以国土部门核实为准。2018年6月12日，大化城乡和住房建设局、国土局联合向俊美公司发函：1.明确俊美公司多占用地1780㎡；2.建议通过置换方式进行解决，并希望俊美公司派员与前述两个单位协商。2019年1月，大化国土局委托广西明冠房地产评估有限公司对俊美公司超红线范围用地1780㎡土地进行评估，次月向俊美公司发出缴款通知书，要求俊美公司补缴土地出让价款414.03万元。双方补签了土地出让合同后，2019年3月7日，俊美公司缴纳土地出让款1265300元。2019年4月2日，大化城乡和住房建设局根据俊美公司的建设情况，结合县政府会议纪要、指示精神以及该公司与县国土局签订的土地使用权补办出让合同，同意按照俊美公司要求按实际用地面积补办《建设用地规划许可证》。当月11日，大化县人民政府根据县人民政府会议纪要、《划拨土地使用权补办出让合同》，作出大化县（2019）国用字第0039号建设用地批准书，批准用地面积1324.07㎡。此后，“地王·国际”商住楼小区的业主陆续完成不动产登记手续并领取了不动产登记证书。 本案在审理过程中，因业主均已经办理得不动产登记证，故覃尚宽、覃利娜放弃主张俊美公司协助办证的诉讼请求。 原审法院认为，本案争议焦点为：一、俊美公司是否存在违约行为？二、原告起诉请求违约金是否已经超过诉讼时效。 关于被告是否存在违约行为。双方的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。那么，认定俊美公司是否违约，至少应当从以下两个方面进行讨论，第一是如何认定综合验收合格的时间，这涉及到备案的时间；第二是如何认定俊美公司完成备案的内容及时间，这涉及到备案的有效性，即备案后能否合法的办证的问题。 对于综合验收合格时间如何认定的问题。原判认为，《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定（国发[2002]24号）》和《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发[2004]16号）》分别取消了房地产开发项目竣工验收、住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的审批项目。也就是说，竣工验收和竣工综合验收今后不再实行审批。但是，不实行审批，不等于不进行竣工验收或者竣工综合验收。房地产项目仍然要进行竣工验收或者竣工综合验收，只是组织验收的主体由开发商自己进行而已。综合验收与五方验收系不同的验收内容，五方验收是对工程质量的验收，而综合验收不但包括工程质量验收，也包括规划、消防等项目的验收。《城市房地产开发经营管理条例》（2011年）第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”，同时，该条例第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”可见，当建设工程竣工后，建设单位应当向城市规划管理部门报送建设工程竣工规划验收申请。竣工规划验收合格后，由城乡规划主管部门核发竣工规划验收合格证。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织工程质量竣工验收。本案中，根据《竣工验收备案表》记载的内容，俊美公司“地王·国际”已经在2015年9月24日之前已经完成了包括工程规划验收、工程质量验收、消防验收在内的综合验收，2015年9月24日，大化住建局同意备案，故原则上应当认定俊美公司综合验收合格的时间为2015年9月24日。但是，本案的特殊性在于，俊美公司取得《竣工验收备案表》的时候，实际上并没有取得工程规划验收合格单，俊美公司取得单体建设工程竣工规划验收合格单的时间为2016年1月21日，故本案形成了质量验收在前，规划验收合格在后的情形。因此，本案不能按《竣工验收备案表》的时间来认定俊美公司“地王·国际”项目综合验收合格的时间，俊美公司“地王·国际”综合验收合格的时间应按综合验收内容最后一项验收合格的时间为准，即最后取得规划验收合格的2016年1月21日。根据俊美公司与业主商品房预售合同第十五条的约定，俊美公司应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即俊美公司完成备案的最后时间应为2018年1月10日。 关于备案的问题。合同约定的备案不但需要提交相关的材料，而且所提交的材料要能满足购房者办理产权登记的需要，这方符合合同约定的本意。从查明的事实来看，俊美公司确实已经在2016年3月17日提交了备案登记的材料，也办理个别业主的房产证。但是，不动产登记改革后，原房产证登记职能由房管所变更为不动产登记中心，在不动产登记中心核实的过程中，发现俊美公司“地王·国际”商住楼建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围有出入，即“地王·国际”一期建设项目存在超出规划用地建设、增加容积率等问题，需补办相关用地手续后才具备为购房者办理房屋产权转移登记的条件，故暂停为住户业主办证。后经俊美补交土地出让金，县政府职能部门调整规划后，直至2019年4月2日，大化住建局按实际用地面积补办《建设用地规划许可证》，当月11日大化县人民政府作出大化县（2019）国用字第0039号建设用地批准书，批准用地面积1324.07㎡后，住户业主才顺利办理不动产登记证书，应该认定俊美公司的有效备案义务直到2019年4月11日才完成。俊美公司2016年的备案实际上是有瑕疵的备案，个别业主能办理产权登记，亦有政府部门不当履职的因素在里面，故俊美公司主张其备案义务已经在2016年3月17日完成，原判不予支持。俊美公司还称，之所以拖延这么久才办理得不动产登记证，责任完全在政府，而不在俊美公司本身。对此，原判认为，如前所述，在不动产登记中心为住户业主办证的过程中，发现俊美公司实际用地与拍卖土地红线图不一致的问题后，经住建局及国土局联合调查、核实，证实俊美公司“地王·国际”项目在建设时确实存在超红线范围用地的情况，即比县政府的会议纪要北移的6米还多了4米，形成超范围用地的情形。因项目已建成，住建局在2017年6月按现状调整了“地王·国际”地块规划。但直到2019年初，俊美公司才就超出面积与大化县国土局补签国有土地使用权出让合同并交纳土地出让金，同年4月2日，大化住建局按实际用地面积补办《建设用地规划许可证》，住户业主才顺利办得不动产登记证书。在这过程中，事情的起因就是俊美公司实际用地与红线图不一致的事实。县政府会议纪要同意“地王·国际”北移，不意味着俊美公司可以不办理与用地实际相一致的相关证件、手续即可施工。根据合同约定，俊美公司对业主负有备案的义务，在不动产登记中心发现俊美公司实际用地与拍卖土地红线图不一致的情况下，俊美公司应当积极与政府职能部门协调处理，目前的证据除了《关于大化县江滨路“地王·国际”大厦住户强烈要求办证的报告》外，并无其他证据能够证明俊美公司就未能办证事宜积极与政府职能部门对接，相反，住建部门已经在2017年按用地现状调整了“地王·国际”的用地规划，也出具说明称只要俊美公司补缴土地出让金并补签出让合同，即可重新办理规划许可证，俊美公司因认为自己并无超范围用地，无需办理相关手续、证件，故而不同意补交土地出让金、配合补办用地规划，经多方协调，直到2019年才办理妥当前述相关事宜,较应完成备案的2018年1月10日拖了一年多。可见，俊美公司未能完成有效的备案，业主未能办理不动产登记证，有俊美公司自身的原因，俊美公司称责任完全在于县政府，自己对业主不存在违约行为，实难令人信服，原判认为不应当予以采信。 综上所述，俊美公司应当在2018年1月10日前完成备案，以便业主能顺利、合法办理不动产登记证，但俊美公司实际到2019年4月11日才真正提交了能够顺利办证的备案材料，俊美公司构成违约，应当根据合同约定承担实际支付购房款1%的违约金。原告请求按已付房价款的1%计算违约金，违约金过低，不能弥补原告的实际损失，主张被告按已付房价款的1.5%向原告支付违约金。因原告没有提供逾期提供备案资料受到实际损失的证据，原判支持合同约定的已交付房款1％的违约金，即违约金3453.74元，多请求的部分原判不予支持。关于诉讼时效问题，根据以上所述，被告俊美公司实际到2019年4月11日才真正提交了能够顺利办证的备案材料，显而易见，原告在2019年4月起诉要求俊美公司支付违约金，尚未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决：被告广西俊美房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付原告覃尚宽、覃利娜逾期备案违约金3453.74元。案件受理费50元，由原告覃尚宽、覃利娜负担15元，被告广西俊美房地产开发有限公司负担35元。 二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。 经二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：俊美公司是否应承担涉案房屋逾期备案给买受人的违约责任。 本院认为,俊美公司应承担涉案房屋逾期备案的违约责任。理由：依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。双方合同约定俊美公司应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现案涉房屋所在的“地王·国际”综合验收合格内容中最后一项通过验收的时间为2016年1月21日，也即案涉房屋综合验收合格的时间为2016年1月21日，依约俊美公司应在2018年1月10日完成备案，而事实上俊美公司直至2019年4月才完成应由其提交的能够满足购房者办理产权登记需要的备案资料，导致涉案房屋产权证逾期办理，俊美公司已构成违约，应依约承担责任，向买受人支付已付房价款1%的逾期备案违约金。 关于俊美公司上诉称其2016年3月已完成备案问题，从查明事实可知，俊美公司所开发建设的“地王·国际”商住楼建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围有出入，即“地王·国际”一期建设项目存在超出规划用地建设、增加容积率等问题，需补办相关用地手续后才具备为购房者办理房屋产权转移登记的条件，而俊美公司作为用地人，补办相关用地手续属其应履行的义务，故俊美公司仍需完善其2016年提交的备案资料，买受人方可办理产权登记，因此俊美公司辩称其2016年3月已完成备案的理由不成立，不予采纳。 关于俊美公司上诉称是政府原因导致案涉房屋逾期办理产权登记问题。从俊美公司2016年8月3日向大化县人民政府提交的《关于大化县江滨路“地王·国际”大厦住户强烈要求办证的报告》称“楼盘建设时，由住建局定点，确定建筑范围，现不动产登记中心测量的建筑红线范围与房管局测量的红线范围有出入，原因是楼盘建设前，县政府曾对土地规划进行调整，要求楼盘建筑红线往红水河河边方向移动十米。但办证问题涉及群众民生问题，请求县政府予以考虑。至于俊美公司建筑红线前后不一致的问题，系遗留问题，待俊美公司与房管局进一步理顺”。证明此时俊美公司已知晓案涉房屋因实际用地范围超出红线范围导致买受人未能办理产权登记，对买受人而言俊美公司负有积极完善其用地手续的义务，而此时俊美公司的态度是请求政府先给予办证，实际用地范围超出红线范围问题由其与房管部门理顺，侧面反映俊美公司对不动产登记中心对需完善用地手续方可办理购房者的产权登记问题采取回避态度，且俊美公司在提交该份报告之后，亦未见其提供证据证实其之后亦在积极要求政府尽快完善用地手续，但因政府不作为导致用地手续的迟延完善。而事实上，在俊美公司对其作为用地人需完善用地手续采取回避态度的情况下，政府在收到俊美公司提交的报告之后，已及时召开会议，要求相关职能部门尽快解决相关事宜，之后大化住建局也已在2017年6月按现状调整了“地王·国际”地块规划，也出具说明称只要俊美公司补缴土地出让金并补签出让合同，即可重新办理规划许可证，证明政府已积极履行相关职责。而俊美公司因认为自己并无超范围用地，无需办理相关手续、证件，故而不同意补交土地出让金、配合补办用地规划。最终导致业主因迟迟不能办理产权证而起诉到法院，后经多方协调，直到2019年完善了用地手续，买受人方可办理产权登记。综上分析，导致案涉房屋逾期办理产权登记的主要原因在俊美公司。俊美公司抗辩称是政府原因导致案涉房屋逾期办理产权登记，全部责任在政府的理由不成立，不予采纳。需要指出的是，原审只是认定2016年的备案登记不满足本案业主的办证需要，并未否认其效力。 综上所述，上诉人广西俊美房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人广西俊美房地产开发有限公司已经预交），由上诉人广西俊美房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘伟兰 审 判 员 黄忠任 审 判 员 韦兴惠 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 谭岚方 书 记 员 莫健苗