河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初4628号原告：张晓松，男，1987年3月22日出生，汉族，现住衡水市冀州区。委托诉讼代理人：刘泽锋，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。被告：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司，住所地衡水市滨湖新区彭杜乡赵杜村。负责人：董鹏进，该公司总经理。被告：河北丹阳房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建华南大街**万达广场综合写字楼****。法定代表人：张紫建，执行董事。上述二被告委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。原告张晓松与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称丹阳公司衡水分公司）、河北丹阳房地产开发有限公司（以下简称丹阳公司）商品房预约合同纠纷一案，本院经审理于2018年12月24日作出（2018）冀1102民初3983号民事判决书，原告不服提起上诉。2019年6月17日衡水市中级人民法院作出（2019）冀11民终762号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2018）冀1102民初3983号民事判决并发回重审。本院于2019年8月7日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张晓松诉称，2012年7月8日，原告与被告丹阳公司衡水分公司签订《商铺认购协议书》、《市场培育协议书》各一份，由原告出资101807元，实付51807元，剩余款项由被告负责办理贷款，所有资金用来购买被告开发的位于衡水市桃城区彭杜乡侯店村滨湖国际商业广场A3007号商铺，同时约定被告将原告购买的商铺予以租用，租期为5年即自2013年5月1日至2018年4月30日止，前三年租金为32149元，第四、第五年租金按每年不低于总房款9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。现租期已届满但被告2017年度下半年的租金至今未付，经原告多次催要未果。原告系培育协议商铺的所有权人，鉴于培育协议的租期已满及被告的违约行为，原告不同意再与其续租商铺，要求被告立即腾退房屋恢复原状，并将商铺产权交付原告。被告丹阳公司衡水分公司系被告丹阳公司的分支机构，应当由二被告共同承担连带责任。故向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期支付第四年、第五年培育金5785元及逾期利息1236.75元（已计算至2019年12月16日，之后利息计算至全部付清之日止）；2.判令被告支付自2018年5月1日起至交付商铺之日止期间的收益（收益数额应按照鉴定数额计算）；3、判令被告为原告办理所购商铺的产权证件，并将商铺交付原告。被告丹阳公司、被告丹阳公司衡水分公司口头答辩：原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。一、《认购协议》的性质为预约合同，不是商品房买卖合同，因双方至今未签订商品房买卖合同，我方没有交付商铺的义务。二、违反预约合同的责任属缔约过失责任，而非履行本约合同义务，原告无权要求交付商铺。三、《市场培育协议》因不具备履行条件双方未实际履行，故原告无权要求支付培育金及利息。本案的焦点是认购协议的性质。本案中，认购协议第九条明确约定双方需换签《商品房买卖合同》，并约定双方换签商品房买卖合同后认购协议自行终止。因此，根据最高院观点，认购协议的性质为预约合同，在双方未达成买卖合同的情况下，原告无权要求交付商铺。原告主张第四年、第五年未支付的培育金无依据，参照培育约定我方已经支付了，原告购买的商铺系按揭贷款，但是原告并未向银行办理按揭贷款，原告不用每月向银行支付贷款利息，也没有向我方补足全款，因此我方按照培育协议的约定，按原告实际缴纳房款的9%支付了，原告主张该项损失没有依据。经审理查明，2012年7月8日，原告张晓松与被告丹阳公司衡水分公司签订了购买商铺所涉的《滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称《市场培育协议》），协议第一条约定了商铺的号码、建筑面积、单价，总房款为133956元。第二条约定自2013年5月1日至2018年4月30日止为市场培育期。前三年原告享受培育期一次性优惠32149元，优惠后实际支付总房款为101807元。在市场培育期内，被告丹阳公司衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；市场培育期结束被告丹阳公司衡水分公司将商铺的使用权交付给原告。第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于市场培育协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。2012年7月8日，原告张晓松与被告丹阳公司衡水分公司签订《滨湖国际商业广场商铺认购协议》（以下简称《认购协议》），约定原告张晓松购买被告丹阳公司衡水分公司开发的滨湖国际商业广场A3007号商铺，商铺的建筑面积为16.77㎡，总房款101807元，银行按揭付款，原告缴纳首付款51807元，剩余50000元办理银行按揭。协议签订后，原告张晓松依约支付了首付款，剩余50000元未能办理银行贷款、原告亦未缴纳。丹阳公司衡水分公司于2017年3月9日支付原告第四年（2016年5月1日至2017年4月30日）培育金4663元，2018年2月1日支付原告第五年（2017年5月1日至2018年4月30日）培育金2332元，2018年9月7日支付培育金2332元。涉案滨湖国际商业广场已预约销售2833户，总面积50145.85㎡，其中2352户已续签为期3年（2018年5月1日至2021年4月30日）的市场培育协议。被告丹阳公司衡水分公司通知各业主携带身份证、认购协议、培育协议到滨湖国际客服部进行位置确认、面积确认，图纸标注事宜，截止2019年12月20日，本案所涉商铺已由被告丹阳公司衡水分公司委托相关管理团队管理并用于经营。截至开庭审理时涉案滨湖国际商业广场仍未取得预售许可证。上述事实有当事人陈述、庭审笔录、证据材料在卷为据。本院认为，依法成立的合同，合同双方当事人应按照合同约定全面履行义务。关于涉案《认购协议》、《市场培育协议》的效力及性质问题。以上协议内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同，合同双方当事人可按照合同约定享受合同权利，履行合同义务，存在违约行为的，应承担违约责任。《认购协议》不等同于商品房买卖合同，原告与被告丹阳公司衡水分公司签订《认购协议》时未取得预售许可证，签订正式的商品房买卖合同的条件不成熟，即不具备预售条件，故《认购协议》的性质为预约合同。关于原告主张的第四、五年培育金的计算方法是否有依据的问题。原告主张按照优惠金额及实付金额之和的9%计算第四、五年的培育金，被告辩称应按照实付金额9%计算培育金。区别在于《市场培育协议》中第八条约定的第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于本协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，该“总房款”是否包含前三年的培育金。按照《市场培育协议》第一条，载明总房款为133956元，第八条载明系按照第一条总房款的9%计算培育金，故计算培育金应按第一条中的总房款计算；因原、被告对未缴纳的房款50000元不计算在内无异议，故计算培育金时应予以扣减。按照《市场培育协议》第二条的约定，前三年原告享受培育金一次性优惠32149元，优惠后实际应支付总房款为101807元，二被告应向原告支付前三年培育金，原告应缴纳全部房款；同时双方约定用前三年培育金一次性抵顶的方式缴纳房款，原告仅需支付剩余部分房款，故优惠部分应视为原告向丹阳公司衡水分公司支付的房款。依据投入与收益相对等的市场经济规则，市场培育金及经营收益的计算应以实际支付房款加优惠数额为基数，故对原告的主张，本院予以采纳。关于原告要求被告支付培育金差额的问题。被告应自第四年开始支付原告培育金7556元[（32149元+51807元）*9%]，因被告已支付4663元/年，故原告主张被告应支付第四、五年的培育金差额5785元，本院予以支持。关于原告主张的延期支付培育金而应支付利息的问题。按照《市场培育协议》约定的给付培育金的时间为每年度的前两个月，第四年培育期的起止时间为2016年5月1日至2017年4月30日，第五年的起止时间为2017年5月1日至2018年4月30日，故给付培育金的时间分别于2016年6月30日前及2017年6月30日前。被告丹阳公司衡水公司未按约定时间向原告支付培育金，违反上述约定，故原告向被告主张利息损失，于法无违，本院予以支持。利息分两部分计算：1.自被告丹阳公司衡水分公司逾期之日起以4663元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至支付之日止；2.以培育金差额为基数，计算至2019年12月16日止；合计为1064.35元（4663元*4.35%÷365日*251日+4663*4.35%÷365日*215日+2332元*4.35%÷365*217日+2893元*4.35%÷365日*1263日+2893元*4.35%÷365日*898日）。关于原告主张的二被告应自2018年5月1日起至交付房屋之日支付收益的问题。原告与被告丹阳公司衡水公司签订的《市场培育协议》虽已到期未续签新的委托经营合同，但丹阳公司衡水分公司在《市场培育协议书》履行期限届满后，与大多数预约业主签订市场培育合同，仍然对案涉商铺实际控制并经营产生收益，故可参照《市场培育协议书》，由丹阳公司衡水分公司向原告支付经营收益，无需鉴定机构对该收益水平进行评定。可参照《市场培育协议》约定计算经营收益，即2018年5月1日后按照83956元为基数，按9%计算每年收益，经计算为7556元/年。关于涉案商铺的交付条件是否成就的问题。首先，原告的预约商铺位置已产生变化，滨湖国际商业广场的销售平面图与建筑实体平面图相比布局有所差异，因此原告与被告丹阳公司衡水分公司应协商确认商铺位置及面积。滨湖国际商业广场已交由案外人统一管理经营，原告主张的商铺亦在其中，原告未与被告丹阳公司衡水分公司进行位置确认、面积确认，因消防通道等的变更导致原告不能按照原销售图主张其商铺位置。其次，原告获得的培育金及收益均为投资收益。本案所涉商铺系虚拟分割，在长期统一经营模式下，已经根据经营的需要重新布局且尚未分割，相邻两个商铺之间没有明显的权属界线。被告并非将原告所购买商铺所获的收益分发给原告，而是依据原告投资比例分配给原告收益。虚拟产权式商铺中约定的商铺位置仅为一个虚拟符号，不具有实质意义，因此如果原告依合同上标注的编号、位置、占有使用商铺，不仅违反了合同原意也可能侵犯其他业主利益，即可能破坏商城整体经营的商业价值。最后，本案所涉滨湖国际商业广场尚未取得预售许可证，双方仅签订预约合同，未换签商品房买卖合同，原告不能依据预约合同要求被告交付商铺的使用权。综上，对于原告要求被告丹阳公司衡水分公司办理产权证件、交付给原告的诉讼请求，本院不予支持。被告丹阳公司衡水分公司因系被告丹阳公司的分支机构，故本案民事责任应由被告丹阳衡水分公司与被告丹阳公司共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告河北丹阳房地产开发有限公司、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告张晓松第四年、第五年的培育金差额5785元及利息1064.35元（已计算至2019年12月16日，之后以5785元为基数按年利率4.35%计算至全部付清之日止）；二、被告河北丹阳房地产开发有限公司、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告张晓松经营收益（经营收益自2018年5月1日起，以7556元/年为标准计算至判决生效之日止）；三、驳回原告张晓松其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费106元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满次日起七日内，向衡水市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  扈 毅审 判 员  卢伟娜人民陪审员  刘 钊二〇二〇年三月十日书 记 员  赵 丹