贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初456号 原告：罗道航，男，布依族。1992年1月4日生，住贵州省都匀市。 被告：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市火车站路****，统一社会信用代码91522701795286742A。 法定代表人：刘国平，系该公司总经理。 委托代理人：廖明飞，男，汉族，1980年4月27日生，住贵州省都匀市。 原告罗道航与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下至判决主文简称蓝海湾房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗道航，被告蓝海湾房开公司委托代理人廖明飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗道航向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，至其交付原告办理商品房转移登记有关文书之日止（暂算至2019年10月30日违约金共计2806元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月27日,原告与贵州铁建房地产开发有限公司签订了《尚城壹品车位排号单》并支付了5万元排号费。当时“尚城壹品”小区车位排号人数众多，原告没有选到合适车位，在其销售人员的推荐下选购了“尚城财富中心”的地下停车位，并说明排号的5万元转为车位款。同年9月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，支付剩余18万元购买被告建设的地下一层73号母子车位。合同约定被告应于2019年2月28日交付办理商品房转移登记有关文书给原告办理产权证，至今未交付。据此，特向法院提起诉讼，请人民法院判决支持原告的诉讼请求。 被告蓝海湾房开公司辩称，一、关于逾期办证的问题，蓝海湾房开公司只提供了2017年6月5日18万元的车位款收据，原告并没有其他证据证明他已支付全部车位款23万元，也没有协议证明原告向贵州铁建房地产开发有限公司预交的5万元车位款定金转到蓝海湾房开公司名下，因此，我不确定蓝海湾房开公司是否收到全款23万元，办理商品房转移登记有关文书要等收到全款以后才可以办理。二、逾期办证违约金约定过高，请求法院依法下调。首先，逾期交付办理商品房转移登记相关文书并未给买受人造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用、出租。与逾期交房相比，逾期办证给买受人造成的损失要小得多，但《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金是逾期交房的10倍，明显过高。其次，日万分之二的违约金远远超过答辩人的承受能力。逾期办证只要产生，涉及的人数很多，一般都是以栋为单位，所产生的违约金按原告计算标准数额巨大。在目前经济形势下行，房地产行业不景气的大背景下，任何一个房地产开发企业都难以承受如此高额的违约金。综上所述，《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过高，请求法院依法下调。 经审理，本院认定事实如下：2017年9月27日，原告罗道航与被告蓝海湾房开公司签订合同编号为Ｙ17xxxx2号的《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于贵州省都匀市“尚城财富中心”地;地下室负****地下车位一个筑面积126.56平方米、套内建筑面积33平方米，按照套内建筑面积计算，总价款230000元，于2017年9月29日前一次性付清230000元，交房时间为2017年12月31日前，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。同时，被告承诺在2019年2月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同还对其他事项作了详细约定。合同签订后原告因逾期办证问题，多次与被告协商未果，原告认为被告违反合同义务，故起诉来院要求支持前述诉请。 另查明，“尚城财富中心”楼盘是被告蓝海湾房开公司与贵州铁建房地产开发有限公司（以下简称铁建公司）联合开发，该售房部同时销售铁建公司开发的“尚城壹品”楼盘的房屋。2017年4月27日，原告因有意购买“尚城壹品”车位，前往该售房部填写了《尚城壹品车位排号单》（编号0xxxx7），并交纳了5万元“选位款”，该销售部工作人员胡德慧向原告出具了5万元的收据一张。2017年6月5日，因原告最终未能选到“尚城壹品”合适的车位，原告再次前往该售房部要求退款，在该售房部销售人员的推荐下购买了被告与铁建公司联合开发的“尚城财富中心”涉案车位，并与该销售人员达成口头协议，同意将已交至铁建公司的5万元“选位款”转入购买涉案车位的购房款中，且双方签订了《商品房认购书》，该认购书第三条“价款与付款方式”中明确约定：现根据乙方确认的付款方式为一次性付款，最终折后总价为230000元。出卖人同意认购人按照下列第1种方式付款：1.一次性付款……。同日，原告依约将剩余购车位款18万元交纳给被告蓝海湾房开公司，被告工作人员胡德慧向原告出具18万元收据一张。2019年9月27日，原、被告因购买涉案车位签订《商品房买卖合同》，该合同第八条“付款方式及期限”中载明：“买受人采取下列第1种方式付款。1.一次性付款。买受人应当在2017年9月29日前支付全部房价款。预付款230000元……”此后，被告将涉案车位交付给原告使用至今。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述，原告提交的居民身份证、《居民户口簿》、《商品房买卖合同》、《尚城壹品车位费排号单》、《收据》、《商品房认购书》及银行转账凭据，被告提交的被告《营业执照》、法定代表人《居民身份证》、《法定代表人证明书》等证据材料在卷为证，当事人所提交的证据与本案有关联性，并经庭审质证，本院予以采信。 本院认为，根据双方诉辩，本案主要有两个争议焦点：一、原告购买涉案车位向被告支付的总金额；二、合同约定的办证违约金是否属于依法予以调整的情形。 对于争议焦点一，涉案车位约定的总价款为23万元，被告认可收到了原告支付的18万元，但对于5万元部分表示不确定该款是否由铁建公司账户已转入被告账户。从原告提交的证据来看，该5万元系原告于2017年4月27日支付给铁建公司用于排号选购铁建公司开发的“尚城壹品”车位的“选位款”，但因最终未能排号选购到合适车位，原告再次来到该售房部准备退回该款，在被告销售人员的建议下决定购买铁建公司与被告共同开发的“尚城财富中心”涉案车位，并同意将已交至铁建公司的5万元“选位款”抵扣购买涉案车位。经双方协商后涉案车位成交的价格为一次性付款优惠价23万元并签订了《商品房认购书》，该认购书载明了原告的付款方式为一次性付款，原告随即向被告支付了充抵后剩余款项18万元。此后，双方因购买车位签订了正式合同，该合同第八条“付款方式及期限”中也载明原告的付款方式为一次性付款，预付款为23万元。再从该楼盘的开发来看，该楼盘系与案外人铁建公司共同开发，铁建公司在本市同时开发了“尚城壹品”楼盘，案涉车位售房部同时销售“尚城壹品”房屋，销售人员有权同时销售两处楼盘房屋，涉案车位的收款开票人员也均为被告员工“胡xx”。从证据的高度盖然性来分析，可以认定原告与被告达成了用交至铁建公司的5万元充抵涉案车位款的口头协议且经两个合作的房开公司同意。加之，被告从合同签订至今也未向原告催交过5万元购车位款，也未向本院提交证据证明该5万元未转入“尚城财富中心”楼盘收益，故对于被告的辩解意见，本院不予采纳。因此，可以认定原告支付涉案车位的总价款为23万元。 对于争议焦点二，逾期办证违约金的问题，虽然双方合同约定为按已付房款的日万分之二计算违约金，但原告自愿将该标准调整为按日万分之零点五计算，该主张系其对自己权利的处置，因不违反法律规定，本院予以认可。对于原告请求被告支付逾期办证违约金至被告交付原告办理商品房转移登记有关文书之日止，因现被告尚不具备提供办理商品房转移登记的有关文书的条件，具体时间也无法确定，本案计算至起诉之日，即2020年1月17日，逾期办证违约金应为：230000元×0.00005×322天=3703元，此后的逾期办证违约金，原告可视相关情况另案主张权利，被告也应积极、主动的完善房屋转移登记的相关手续、材料等，在具备办证条件后早日协助原告办理《房屋产权证》。 综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗道航自2019年3月1日起至2020年1月17日止的逾期办证违约金3703元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、因适用简易程序减半收取25元，由贵州省蓝海湾房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。 审判员 何 平 二〇二〇年三月九日 书记员 毛琴琴