西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0103民初15216号原告：况志元，男，1990年1月17日出生，汉族，中铁十八局第三工程有限公司职工，住西安市鄠邑区。原告：李静君，女，1992年7月8日出生，汉族，铜川矿务局职工，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：况志元，男，中铁十八局第三工程有限公司职工，住西安市鄠邑区，（系李静君丈夫）被告：陕西华龙建工集团有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：白光磊，该公司副董事长。委托诉讼代理人：李松林，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。 原告况志元、原告李静君与被告陕西华龙建工集团有限公司（以下简称“华龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告况志元、被告委托诉讼代理人丁锦安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付从2019年1月1日起按照85.04元/日承担至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；2、请求判令被告向原告支付从2019年1月1日起至实际交付验收合格房屋之日止的原告租赁房屋费用2500元/月；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y17087388），合同约定原告以850366元的价格购买被告开发的位于西安市碑林区XX环XX路XX幢XX单元XX室，被告应按照购房合同第十一条约定于2018年12月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第十二条规定的第2种方式处理（补充协议）“1、例如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房。买受人同意给予出卖人三个月（即至2019年3月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十一条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延)，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同的约定的商品房交付买受人。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付且之首日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月内(即至2019年6月30日，含该日)交房的，自本条第1条款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，承担违约责任。”原告于2017年4月17日支付首付款300366元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2017年7月3日将550000元按揭货款全额支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。原告于2018年12月28日收到被告发出的《入伙通知书》，但小区至今相应配套设施并未完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》、建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同签订时，合同补充协议的第七条提及的“例如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予出卖人三个月(即至2019年3月31日，含该日)的交房宽展期”被告工作人员未向原告说明，原告认为此条款为无效条款，对于补充协议中第四项“对第九条中的第一项变更如下:买受人与出卖人同意该商品房在交付时经验收合格即符合交付条件，非因出卖人原因导致该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件的，出卖人不承担责任;”根据《建筑法》的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方某某交付使用:未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，被告在未取得峻工验收报告情况下交房的行为是违反国家法律强制性规定的违法行为，原告认为补充协议中第四项为无效条款。另外现小区单元楼电梯前室墙面为粉白(除一楼外)，违反了合同的附件六中的第10项“电梯前室:石材+装饰砖。”原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约应承担违约责任。被告陕西华龙建工集团有限公司辩称,一、《商品房买卖合同》是原被告双方的真实意思表示，不存在无效的事由，双方应当严格依照合同条款执行。二、《商品房买卖合同》明确约定如遇特殊原因，房屋交付期限出卖人可据实予以延期，涉案房屋因特殊原因，交付期限至少应顺延295天，原告主张延期交付违约金没有事实依据，应依法予以驳回。三、按照《商品房买卖合同》的约定，出卖人若未按照约定的期限交房，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽限期，宽限期内不视为出卖人延期交付。四、按照前述二、三点答辩理由，涉案房屋交付时间为2020年1月20日前，原告主张逾期交付违约金没有事实依据，也不符合合同约定，应当予以驳回。五、目前涉案房屋已经通过竣工验收，已经具备合同约定的交付条件，可以投入使用，大部分购房者已经接收房屋并装修使用。（详见书面民事答辩状）关于原告主张的延期交付产生的租赁费首先按照前述理由，涉案房屋的交付期限尚未届满，不存在逾期交房的情形，其次，合同约定的交付条件已经具备，原告主张的租赁费产生的原因是因其拒绝接收房屋所产生，应当由其自行承担责任。按照合同约定，原告主张违约金的则不再向原告主张其他责任。经审理查明，2017年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告位于西安市碑林区XX环与太乙路十字东北角的祭台村城中村改造项目中的3幢2单元16层21603号房屋，房屋预测建筑面积90.19平方米。该合同主要约定：该商品房单价为每平方米9428.61元，总价款850366元，买受人应当于2017年4月17日前支付首期房价款人民币300366元，余款人民币550000元向按揭银行申请贷款支付。合同第九条约定：“商品房交付条件：交付时应当符合下列第1、2、3、项条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商口房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”该合同第十一条约定的内容包含：“交付时间和手续，(一)出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条指向第8.1（逾期付款责任部分，合同第十页）条，为违约金不低于按日计算已付房价款的万分之一。该合同第二十八条约定：“补充协议，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方某某根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同第二十九条约定了生效条件，并约定合同附件与本合同具有同等法律效力。附件十二补充协议，第四条（关于本合同正文第九条、第十一条）：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等造成施工调整或不能施工的；施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；对第九条中的第一项变更为双方同意该商品房在交付时经验收合格即符合交付条件，非因出卖人原因导致该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件的出卖人不承担责任；因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内书面告知买受人。”附件十二补充协议，第七条，1、例如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予三个月（即至2019年3月31日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同第十一条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且不承担违约责任。2、出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月内(即至2019年6月30日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过约定的宽展期届满日六个月(即至2019年6月30日)仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，自收到买受人书面通知后三十日仍末交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续之起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款1%向买受人支付违约金。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件十二补充协议，第五条约定：基础设施设备即公共服务及其他配套设施未按本合同正文第十条交付的，买受人同意给予三个月的交房宽展期；该三个月同时适用于出卖人未按照合同规定期限交房。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且不承担违约责任。双方所签订的合同约定，由于出卖人原因导致未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：详见补充协议。上述商品房合同签订后，原告况志元、原告李静君依约履行了给付房款的义务。2018年12月20日，华龙公司向原告况志元、原告李静君发出《入伙通知书》，告知其购买的商品房于2018年12月31日起交付使用，并通知其于2019年1月10日至2019年1月31日办理收房手续。原告况志元、原告李静君于2019年1月23日以华龙公司未达到交房条件为由拒绝收房。2019年3月31日，华龙公司作为建设单位组织监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位完成了五方竣工验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》，综合验收结论为“验收合格”。 另查明，本案所涉建设工程，被告公司截止法庭辩论终结时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。    以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《入伙通知书》、原、被告提供的相关证据及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。本案双方系商品房期房买卖法律关系，因此交房时间及交房标准构成该合同的主要条款，也是出卖人应当履行的主要义务。由于庭审中，原、被告已确认，涉案的商品房买卖合同与其补充协议系同一时间签订，而合同与补充合同中对交房时间、交房标准表述不一致，导致在履行过程中原、被告双方对此产生争议，成为本案争议焦点。一、关于双方争议的交房标准，本院认为，国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品房交付使用条件应包括工程竣工验收合格和验收合格并在当地主管部门备案”。据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志应当是取得工程竣工验收备案登记表。综上，本院认为，建设工程竣工验收备案表是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保出具的认可文件或准许使用的文件，报行政主管部门审核，审核通过即备案登记，标志着行政主管部门对商品房质量综合验收合格的认可。反之，只能说明房屋质量综合验收尚未被主管部门认可。被告仅取得建设工程施工验收报告，但未取得建设施工竣工验收备案登记表，不符合现行行业及法律对商品房质量验收的相关规定。因此，补充协议将交房标准降低，违反了现行法律法规对交房标准的规定，侵犯了买受人的合法权益，属无效条款。二、关于双方争议的交房时间，本院认为，合同约定的交房时间为2018年12月31日，进而双方又在补充协议中约定买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期限，交房时间即为2019年3月31日。上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。而后被告在其提供的补充合同中又加进第四条约定：关于本合同正文第九条、第十一条，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）等造成施工不能进行的”的内容，使交房时间具有了不确定性，该条款减轻了出卖人的义务，侵犯了买受人的合法权益。本院认为，原、被告双方签订商品房买卖合同约定交房时间之时，被告作为开发商已经取得了该楼盘的预售许可证，这就意味着该楼盘主体已经完工，且被告与各施工方之间已经签订了相应的施工合同，施工合同内包括了明确的施工期限和竣工日期，其中已充分考虑到了西安地区的气象规律、自然灾害、政策因素、重大技术问题等据实延期的情形。如果施工方拖延工期，被告可向其主张违约责任并以此作为未能向买受人按时交房的违约赔偿。且合同中专业术语解释第五项不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。出卖人在补充协议中增加上述内容明显侵犯了买受人的合法权益。违反了该合同第二十八条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因此被告依照合同约定理应交房的时间应确认为2019年4月1日。综上，被告未能取得建设工程竣工验收备案登记表，未达到交付房屋的条件，且逾期交付房屋其行为已构成违约，但原告愿继续履行合同，被告陕西华龙建工集团有限公司与原告况志元、原告李静君达成的《商品房屋买卖合同（预售）》继续履行，被告应向原告承担逾期交付房屋的违约金，违约金按合同约定自2019年4月1日起至其合法交付日止，按日向原告支付其已付房价款万分之一计算。原告所诉损失之诉讼请求不符合双方合同约定，对其诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十六条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条之规定，判决如下：一、被告陕西华龙建工集团有限公司应于本判决书生效后十日内向原告况志元、原告李静君支付延期交房违约金：从2019年4月1日起至合法实际交房日止，以850366元为基数，按每日万分之一为标准支付；二、驳回原告况志元、原告李静君的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，原告况志元、李静君已预交，由原告自行承担346元；由被告陕西华龙建工集团有限公司承担346元，于支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    贾曼莉          审  判  员    蒲  晖人民陪审员    孙  萌   二〇二〇年一月七日    书  记  员    张文婷 1