广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1498号上诉人（原审被告）：梁国和，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张金龙，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁日柱，广东力创律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东中海物业服务有限公司南海分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，系该公司工作人员。上诉人梁国和因与被上诉人广东中海物业服务有限公司南海分公司（下称中海公司南海分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初25296号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁国和上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判梁国和仅需向中海公司南海分公司支付物业服务费78554.79元；2.本案一、二审诉讼费用由中海公司南海分公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、案涉房屋开发商中某地产（佛山）有限公司因一直未按与梁国和所签商品房买卖合同之约定为梁国和办理涉讼物业房产证，并在其多次承诺的期限内仍未履行办理房产证的义务，因此该公司与中海公司南海分公司协商免收梁国和2015年4月至2015年10月的物业管理费，并在2016年8月26日在该公司曾经作出的《承诺书》上确认免收物业管理费的内容。虽该《承诺书》下方落款处无中海公司南海分公司盖章或相关人员签名，但中某地产（佛山）有限公司作为开发商，未能按约定为购房者办理房产证，已构成严重违约。因中某地产（佛山）有限公司承诺免除相关物业费用，梁国和才未采取相关法律途径追究其违约责任，中某地产（佛山）有限公司免收梁国和2015年4月至2015年10月的物业服务费用完全符合常理和日常经验法则。一审法院认为梁国和自2015年11月起交纳物业服务费用的主张理据不足，与事实不符。二、梁国和在中某地产（佛山）有限公司于2016年11月办理案涉房屋房产证后，于2016年12月15日一次性向中海公司南海分公司支付了14个月的物业管理费用，合计47886.72元，因此截止2016年12月之前的物业服务费用梁国和已交纳完毕。后梁国和于2018年11月22日向中海公司南海分公司另支付30000元，该款项实际为支付2017年期间的物业管理费用，同时，中海公司南海分公司在诉求中亦未主张梁国和拖欠2016年6月至2017年2月期间的物业管理费用，故该费用应在中海公司南海分公司主张的款项中予以扣除。因原物业公司于2013年7月至12月期间使用梁国和自用电量进行围墙和公共护栏修建，共产生电费900.57元，该笔费用应在应交物业服务费用予以扣减，扣减后梁国和实际欠交物业服务费用为78554.79元。被上诉人中海公司南海分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回梁国和的上诉请求。中海公司南海分公司向一审法院提出诉讼请求：1.梁国和向中海公司南海分公司支付涉案物业从2017年2月至2019年9月26日期间的物业服务费109455.36元以及违约金38499.80元（违约金以每月物业服务费3420.48元为本金按年利率24%的标准从每季度末月26日起计算至2019年9月26日止），合计147955.16元；2.案件诉讼费用由梁国和承担。一审法院查明：中某地产（佛山）有限公司作为甲方、广东中信物业服务有限公司南海分公司作为乙方曾签订了《前期物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对中信山语湖花园提供前期物业管理服务；别墅每月每平方米5.5元，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度末月25日之前履行下季度物业服务费交纳义务；未能按时足额交纳物业服务费用的，业主应按应收费用的每日千分之五的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2015年1月1日起至小区业主委员会成立止等。梁国和于2010年12月25日向中某地产（佛山）有限公司购买了佛山市南海区案涉房屋。该房屋的不动产权证书登记的权利人为梁国和，登记日期为2016年11月25日，房屋建筑面积为712.60平方米。中海公司南海分公司、梁国和一致确认该房屋的物业服务费每月按每平方米4.8元计算，每月共计3420.48元。2016年7月，广东中信物业服务有限公司南海分公司曾委托广东某源律师事务所发出律师函，向梁国和催收2015年4月至2016年6月期间的物业服务费。2016年12月15日，梁国和通过银行转账的方式向该公司交纳了物业服务费47886.72元。2018年11月22日，梁国和向中海公司南海分公司支付了物业服务费30000元。另查一，2014年5月30日，中某地产（佛山）有限公司作出承诺书，向梁国和承诺在2014年8月31日前办理案涉房屋的房产证。在该承诺书的下方有一段手写文字，其中有：“后经双方协商，中信公司同意购房方在2015年11月才交物业管理费”等内容，该手写内容的落款日期为2016年8月26日，但没有任何人员的签名。中某地产（佛山）有限公司曾于2014年8月15日向梁国和复函，向梁国和承诺了办理房地产权证的相关事宜。另查二，2018年10月16日，广东中信物业服务有限公司南海分公司变更名称为广东中海物业服务有限公司南海分公司。一审法院认为，中某地产（佛山）有限公司与广东中信物业服务有限公司南海分公司签订的《前期物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律或行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，该《前期物业管理委托合同》对梁国和具有约束力。物业管理服务具有公共性，为了小区整体物业设施的维护保养，维持正常的生活秩序，小区内房屋的业主应按时交纳物业服务费。梁国和是案涉房屋的权利人，并接受了中海公司南海分公司提供的物业管理服务，故应按照《前期物业管理委托合同》的约定向中海公司南海分公司交纳该房屋的物业服务费。中海公司南海分公司、梁国和在庭审中一致确认该房屋每月的物业服务费为3420.48元，故法院予以确认。梁国和提交的承诺书下方的落款日期为2016年8月26日的手写内容没有中海公司南海分公司的盖章或相关人员的签名，不能证明中海公司南海分公司、梁国和对物业服务费的交纳起始时间达成了一致意见，故梁国和据此主张物业服务费应从2015年11月开始交纳，依据不足，法院不予采纳。广东中信物业服务有限公司南海分公司于2016年7月通过律师函向梁国和催收2015年4月至2016年6月期间的物业服务费，梁国和于2016年12月15日交纳了14个月的物业服务费47886.72元，结合中海公司南海分公司于2016年12月21日开出的2015年4月至2016年5月物业管理费发票，法院确认上述47886.72元属于2015年4月至2016年5月期间14个月的物业服务费。涉案房屋2016年6月至2017年2月期间9个月的物业服务费为30784.32元，扣减梁国和于2018年11月22日交纳的30000元后，梁国和尚欠2017年2月的物业服务费784.32元。经计算，涉案房屋2017年2月至2019年9月期间的物业服务费合计为106819.2元（784.32元+3420.48元×31个月），梁国和未举证证明已向中海公司南海分公司交纳了上述物业服务费，故中海公司南海分公司请求梁国和支付上述期间的物业服务费106819.2元，法院予以支持；中海公司南海分公司请求的物业服务费超过上述核定部分的，法院不予支持。关于物业服务费的违约金问题。因中海公司南海分公司的名称变更及收款账号变更并未及时告知梁国和，且梁国和提出重新签订物业管理服务合同后再交纳物业服务费的要求尚属合理，而双方对梁国和交纳物业服务费的起始时间及已交纳费用相对应的期间也未达成一致意见，故对于梁国和未及时交纳案件所涉期间的物业服务费，中海公司南海分公司、梁国和均存在一定的过错。根据案件的实际情况，中海公司南海分公司请求梁国和支付违约金38499.80元，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、梁国和应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年2月至2019年9月期间的物业服务费106819.2元予中海公司南海分公司；二、驳回中海公司南海分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1629.55元，由中海公司南海分公司负担411.36元，由梁国和负担1218.19元。二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为梁国和于本案应向中海公司南海分公司支付的物业服务费用为多少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中某地产（佛山）有限公司与广东中信物业服务有限公司南海分公司所签《前期物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，梁国和作为案涉物业业主，依法应按约定标准支付相应的物业服务费用。关于具体的物业服务费用数额问题，梁国和上诉称，中某地产（佛山）有限公司于本案出具的《承诺书》下方手写内容载明，梁国和负担的案涉物业服务费用履行期限应自2015年11月起算。对此，本院认为，该《承诺书》下方手写部分关于免除梁国和2015年11月之前物业服务费用的内容并无相关当事人的签章确认，梁国和于本案亦未能提供相关证据证明该部分义务免除内容得到案涉物业服务企业中海公司南海分公司认可，梁国和关于其应自2015年11月起负担物业服务费用的主张，理据不足，本院依法不予采纳。一审法院结合中海公司南海分公司出具《律师函》中关于梁国和欠费期间的表述以及2016年12月21日发票所载内容，综合认定梁国和于2016年12月15日所交物业服务费用47886.72元对应的是案涉物业自2015年4月至2016年5月期间产生的相关费用，并无不当，本院依法予以维持。而依据本案当事人关于物业服务费用收计标准为3420.48元/月之约定，案涉物业自2016年6月至2017年2月期间产生的物业服务费用为30784.32元，扣减梁国和于2018年11月22日向中海公司南海分公司支付的30000元款项，依据中海公司南海分公司于本案诉请的物业服务费用交纳期间，梁国和还应向中海公司南海分公司支付案涉物业2017年2月至2019年9月期间产生的物业使用费共计106819.2元（30784.32元-30000元+3420.48元/月×31个月）。至于梁国和诉称中海公司南海分公司于2013年7月至同年12月期间使用梁国和自用电量用于案涉物业围墙及公共护栏修建，由此产生的900.57元费用应予扣减的主张，本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，梁国和并未能提供相关证据证明案涉物业2013年7月至同年12月期间的电费支出系中海公司南海分公司用作案涉物业的整体公共建设，梁国和要求在其欠交的物业服务费用中扣减该笔款项的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁国和的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费506.61元，由上诉人梁国和负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年三月十九日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏