云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初217号原告曹昱羽，女，1982年7月3日生，汉族，住云南省安宁市。委托代理人吴茜、张正霞(实习)，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。被告杨晓龙，男，1988年11月12日生，傣族，身份证住址云南省玉溪市新平彝族傣族自治县，现住云南省昆明市北市区。原告曹昱羽诉被告杨晓龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，对本案适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告曹昱羽的委托代理人吴茜，被告杨晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹昱羽诉称：原告与被告于2018年4月2日签订《商铺物业租赁合同》，上述合同约定，原告将自己所有的位于昆明市官渡区房屋（产权证号为：昆房权证（昆明市）字第**、第××号、第××号、第××号）共计693.19平方米房屋出租给被告开办商务会所使用。房屋租期十年，自2018年4月2日至2028年6月30日止。其中，免租期为2018年4月2日至2018年6月30日，租金按年支付，租金自2018年6月30日计算至2028年6月30日。另外，被告应至迟在2019年1月31日付清第一年租金共计487200元以及履约保证金100000元。双方对每年相关租金支付方式均在合同中作出了相应约定。上述合同还约定，若被告不按合同约定按时足额支付租金，视为违约，则原告有权立即解除合同，并由被告按照约定承担违约责任，被告已经缴纳的履约保证金不得要求退还。合同签订后，由于被告一直拖欠租金不付，原告多次找到被告提出支付要求，被告均找理由拒绝和推诿。后双方又于2019年4月8日签订《商铺物业租赁合同补充协议》，被告对所拖欠的租金向原告作出支付承诺，并承诺若逾期未付，则原告有权立即解除租赁合同，收回房屋，并按照合同约定追究被告违约责任。补充协议签订后，在原告的多次协商和要求下，被告无视双方的约定，仍然对原告关于按时足额支付租金的要求进行推诿和拒绝，并继续使用房屋，截止至2019年7月31日，被告拖欠租金共计394830元。原告诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的《商铺物业租赁合同》及《商铺物业租赁合同补充协议》。2.被告立即腾空并向原告返还本案租赁物——位于昆明市官渡区房屋（产权证号为：昆房房权证（昆明市）字第**、××号、第××号、第××号）（房屋坐落于：昆明市官渡区珥季路609号1＃楼商铺房号为4-01、4-02、4-03、4-05共计693.19平方米）。3.被告立即向原告支付2018年6月30日至2019年7月31日期间房屋租金共计394830元。4.被告立即向原告支付违约金118449元（违约金按照总欠付租金394830元的30%计算为118449元。）5.原告不予退还被告支付的履约保证金100000元。6.由被告承担本案全部诉讼费用。被告杨晓龙答辩称：被告没有解除案涉租赁合同和腾退商铺的权限，不认可原告的全部诉请。商铺系云南龙颜衮登经贸有限公司在使用，被告向原告交付的租金及履约保证金共计235000元，该款系公司通过被告银行账户交付给原告的，签订租赁合同时公司尚未成立，自2018年9月18日后都是公司与原告对接，在此之前公司未拖欠原告租金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经举质证，对双方当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告提交的证据《商铺物业租赁合同》、《商铺物业租赁合同补充协议》、昆明市房屋所有权证、被告付款明细。2.被告提交的证据微信聊天记录两份、《收房通知书》一份。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据云南龙颜衮登经贸有限公司企业信用信息公示报告，不符合证据形式要求，原告不认可，本院不予采证。本院查明：2018年4月2日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺物业租赁合同》，约定：甲方将其拥有所有权的坐落于昆明市官渡区珥季路609号1#楼商铺，房号为：4－01、4－02、4－03、4－05的物业，出租给乙方开办商务会所，租赁期限为十年，自合同签订之日起至2028年6月30日止。租金不含税不开票，如若发生税收或乙方需要租赁发票，开票费用税收等由乙方承担，递增由第二年开始每年递增5%计算，乙方自行装修，装修期限至2018年6月30日，租金具体计算如合同中租金支付明细所示（第1年2018.6.30－2019.6.30，每平方月租金58元，租金总额487200元；第2年2019.6.30－2020.6.30，每平方月租金60.9元，租金总额511560元……）。租赁合同经双方签章签字后即生效，乙方已交付定金5万元整，合同签订后定金转换为履约保证金。第一年租金按三期交付：分别为2018年4月15日前付16万元，2018年9月30日前付16万元，2019年1月31日前付167200元；第二年租金分为两次交付，分别为2019年5月31日前付25.5万元，2019年11月31日前付25.656万元；从第三年之后，租金每年支付一次，乙方需提前两个月（即每年5月31日前）支付下一年度租金，如未按时交清房租，视为违约，甲方有权解除合同。乙方向甲方支付10万元作为履约保证金。合同签订时尚未支付的5万元保证金乙方在2018年4月15日前和第一年第一期租金一同交付给甲方。乙方如不按合同规定的时间和数量交付租金的，每拖欠一日，按当期应付租金的1%向甲方支付违约金，逾期10日不支付租金，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方拖欠租金或水电、煤气、卫生、物管费等费用超过一个月的，甲方有权终止合同，并由乙方向甲方支付本合同十年租金总金额30%作为违约金，且不退还乙方已经交纳的租金，违约金不足以赔偿损失的，还应支付赔偿金。因乙方违约而导致甲方解除合同，已缴纳的房屋租金及履约保证金不予返还，如给甲方造成的损失超过履约保证金、违约金的，乙方应继续承担赔偿责任。2019年4月8日，原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺物业租赁合同补充协议》，约定：因乙方经营问题，对乙方所拖欠租金和第二年上半年应付租金调整支付方式，具体细则如下：1.拖欠租金包括：原乙方应于2018年4月15日支付的第一年第一期租金160000元已支付130000元，剩余30000元；原乙方应于2018年9月30日支付的第一年第二期租金160000元全部没有支付；原乙方应于2019年1月31日支付的第一年第三期租金167200元全部没有支付。合计乙方欠甲方租金357200元。2.原乙方应于2019年5月31日支付的第二年上半年租金255000元。3.以上两部分金额612200元，按照2019年4月30日支付陆万元，2019年5月10日支付肆万元，2019年6月10日支付拾万元，2019年7月10日支付拾万元，2019年8月10日支付拾万元，以上共计乙方支付甲方肆拾万元租金。4.如乙方如实按照协议第三条约定的日期支付完此肆拾万租金，则甲方承诺不对乙方收取合同中约定的拖欠违约金，并给予乙方减免租金32200元，第一条和第二条合计金额余下的180000元甲乙双方在2019年8月10日后，2019年8月15日前协商具体支付日期。本补充协议所规定的支付时间为双方协商的最晚支付时间，如乙方逾期一天未支付，甲方即可终止租赁合同，收回房屋，停止乙方一切经营活动，并按原合同约定向乙方追究相关违约责任。原、被告在履行合同期间，被告共计向原告支付租金135000元、履约保证金100000元，且双方均认可被告支付的定金50000元已转为租金，以上被告共计向原告支付235000元。因被告拖欠原告租金，原告多次到商铺粘贴《收房通知书》。被告至今仍拖欠原告租金，亦未向原告腾退商铺，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，1.2018年4月2日，原、被告签订《商铺物业租赁合同》当天原告向被告交付商铺。2.被告自述商铺的实际使用人为云南龙颜衮登经贸有限公司用于开设足疗养生会所，现商铺已停业，公司尚未向原告腾退房屋。本院认为，关于本案租赁合同的当事人问题。根据合同的相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，一方合同当事人只能够向另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，不能向与合同关系当事人没有发生合同上的权利义务关系的第三人提出请求或者提起诉讼。除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有某个合同所约定的权利，并承担该合同约定的义务，不能向合同当事人以外的第三人主张合同上的权利。经查明，与原告签订《商铺物业租赁合同》、《商铺物业租赁合同补充协议》及向原告交付租金、履约保证金的相对人均为被告，被告应按双方签订的合同行使权利履行义务。关于解除及腾房的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原、被告对合同解除条件已进行过约定，即若被告拖欠租金，及不按双方签订的补充协议约定的期限支付租金，原告有权解除合同，收回房屋。本案被告未按约定足额支付租金，经原告催收后，被告仍未支付，原告亦采取书面形式告知被告解除租赁合同，并限期要求其搬离，本案已满足双方约定的解除合同的条件，本院依据上述法律规定，对原告要求解除合同并腾退房屋的诉请予以支持。关于租金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，原、被告在合同中约定第1年租金（2018.6.30－2019.6.30）487200元、第2年租金（2019.6.30－2020.6.30）511560元，被告仅付原告租金135000元，故对原告要求被告支付2018年6月30日至2019年7月31日期间租金394830元【（487200元＋42630元）－135000元】的诉请，本院予以支持。关于违约金和履约保证金的问题。违约金是指合同当事人在合同中约定的或者法律规定的，在当事人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付一定数额的金钱，由此可以看出，违约金主要体现为补偿性，以补偿为首要的、基本的功能。履约保证金为当事人在合同中约定，一方缴存给对方一定款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为，且该违约行为属于双方当事人约定的履约保证金的适用范围时，则接受缴存的一方当事人可以依双方之约定，扣除部分或全部履约保证金，以此督促缴存一方当事人全面履行合同义务的担保方式。本案中，原、被告双方对违约金、履约保证金均作出了相应约定，被告拖欠原告租金符合双方约定支付违约金的情形，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原、被告在合同中约定违约金的计算方法，对原告要求被告按欠付租金的30%支付违约金118449元的主张，本院予以支持。双方于合同中约定“被告向原告支付100000元作为履约保证金，原告在被告交清物管费、水电费及被告在租赁期间内须交的其他费用后5个工作日之内一次性无息退还给被告。”本案履约保证金的性质具有担保功能，现原、被告之间就租赁合同纠纷尚处于诉讼阶段，本案经本院判决合同解除后，双方可能尚存在以上合同约定需处理的其他事项，就被告违约情形，本院已支持原告违约金的主张，况且现阶段原告无证据证实该违约金不足以补偿其损失。基于合同意思自治原则及如上所述，因本案不涉及被告须结清的物管费、水电费等情况，本院对履约保证金不予处理，对原告要求不予退还履约保证金的主张，本院亦不予处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告曹昱羽与被告杨晓龙签订的《商铺物业租赁合同》及《商铺物业租赁合同补充协议》；二、被告杨晓龙于本判决生效之日起十日内向原告曹昱羽返还位于昆明市官渡区房屋；三、被告杨晓龙于本判决生效之日起十日内支付原告曹昱羽2018年6月30日至2019年7月31日期间租金394830元；四、被告杨晓龙于本判决生效之日起十日内支付原告曹昱羽违约金118449元；五、驳回原告曹昱羽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9933元，原告曹昱羽承担1589元，被告杨晓龙承担8344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  赵秋静二〇二〇年三月三十一日书记员  袁映娟