广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7256号原告：佛山市南海区******和同股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：杜远盛，社长。2019年10月8日前委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。2019年10月9日起委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗思慧，广东巨能律师事务所实习律师。被告：陈少红，女，汉族，住广东省佛山市南海区.被告：梁二妹，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：杜韵瑶，女，汉族，住广东省佛山市南海区。三被告共同委托诉讼代理人：吴晓明，广东昊驰律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：许诗文，广东昊驰律师事务所律师。被告：沈志铭，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原告佛山市南海区******和同股份合作经济社（下简称“和同经济社”）诉被告陈少红、梁二妹、杜韵瑶租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，原告申请追加沈志铭为本案共同被告，本院经审查后予以准许，并依法适用普通程序于同年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈泳妍、罗思慧、被告陈少红及其与梁二妹、杜韵瑶的共同委托诉讼代理人许诗文、被告沈志铭参加诉讼。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成协议，和解期依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告陈少红、梁二妹、杜韵瑶立即向原告支付租金（2000年6月1日起暂计至2019年2月26日，按照合同标准计算，共计数额724152.17元，实际清偿数额按实际清偿之日计算）；2.被告沈志铭对自2009年3月1日起至实际清偿之日的租金承担连带责任（2009年3月1日起暂计至2019年2月26日，按照合同标准计算，共计数额497802.88元，实际清偿数额按实际清偿之日计算）；3.请求法院根据向有关部门核实涉讼土地集体土地所有权总宗图包含范围的情况，对于处于无证范围内的土地要求四被告立即将涉讼地块上的建筑物清空，并将土地腾空交还给原告；4.本案诉讼费由四被告承担。原告在庭审中表明无法明确第三项诉请被告应返还的土地范围及要拆除的建筑物。事实和理由：1999年3月20日，甘蕉和同经济社与杜永成签订了《承包土地合同书》，约定：甘蕉和同经济社将土名为“xxx”地段壹地块给杜永成承包使用，租赁厂房面积为3120平方米；租赁期限由1999年9月1日起至2039年8月30日止，共四十年；租金每月每平方米2元，叁年为一递增期，递增率为15%，增至每月每平方米柒元封顶。后于1999年5月13日，因特殊情况双方协商一致，由2000年6月1日起计算租金。并约定由2006年5月1日起承租方承包使用的实际面积减少350平方米，即承包使用的面积变更为2770平方米。2001年8月21日，双方协商一致同意将“租金增至每月每平方米人民币柒元封顶”变更为“租金增至每月每平方米人民币伍元封顶”。但时至2016年12月份至2017年1月份，甘蕉和同经济社聘请广东华昌工程建设有限公司对被告实际占用土地进行测绘，发现被告占用的实际面积为3953.35平方米，即被告非法占用甘蕉和同经济社1183.35平方米土地。经甘蕉和同经济社全体18岁以上股东成员表决通过，决定在提起诉讼前对被告按照《和同经济社土地出租中有关“少租多用”问题的处理方案》追讨拖欠占用费，但被告在收到缴费通知后至今仍未支付。原告作为涉案土地的所有权人，其物权应受法律保护，被告沈志铭以及杜永成的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告认为，杜永成已过世，被告陈少红(杜永成妻子)、被告梁二妹(杜永成母亲)以及被告杜韵瑶(杜永成女儿)作为杜永成的法定继承人，其应在继承被继承人杜永成财产范围内对侵犯原告权益造成的损失承担责任。另，被告自2000年6月1日起占有使用土地面积为3953.35平方米。原告第一项诉请的租金的计算方式为：自2000年6月1日至2003年6月1日按月租金2元/平方米、面积833.35平方米（被告实际占用面积3953.35平方米-合同约定面积3120平方米）为57001.2元（36个月×2元/平方米×833.35平方米-3000元）；自2003年6月1日至2006年5月1日金额为64084.68元（35个月×2.3元/平方米×833.35平方米-3000元）；自2006年5月1日至2006年6月1日为1808.71元（1个月×2.3元/平方米×1183.35平方米），1183.35平方米为被告实际占用面积3953.35平方米减去合同约定的2770平方米的面积；自2006年6月1日至2009年3月1日为102541.7元（33个月×2.645元/平方米×1183.35平方米）；自2009年3月1日至2009年6月1日为9140.88元（3个月×2.645元/平方米×1183.35平方米）；自2009年6月1日至2012年6月1日为126603.03元（36个月×3.042元/平方米×1183.35平方米）；自2012年6月1日至2015年6月1日为146016.9元（36个月×3.498元/平方米×1183.35平方米）；自2015年6月1日至2016年12月31日为89953.72元（19个月×4.023元/平方米×1183.35平方米）；自2017年1月1日至2018年6月1日为79436.49元（17个月×4.023元/平方米×1183.35平方米）；自2018年6月1日至2019年2月26日为48603.6元（9个月×4.626元/平方米×1183.35平方米）。2000年6月1日至2006年5月1日，根据1999年3月20日《土地承包续约》约定原告同意在租用围墙地两小块给被告使用，租金为每年1000元，故原告诉请的2000年6月1日至2006年5月1日被告需补交的费用需减去该两小块地已缴纳的每年1000元的费用。2006年5月1日起，原被告约定被告使用的面积减少350平方米，故从2006年5月1日起原告实际收取被告租金为2770平方米计算的相应租金。被告陈少红、梁二妹、杜韵瑶共同辩称：1.被告梁二妹、杜韵瑶并非本案的适格主体，涉讼租赁物一直由被告陈少红使用。2.杜永成承包期间及陈少红继续承包期间就涉讼租赁物并不存在拖欠或不足额缴纳租金的情形。根据原告的诉请可知，其主张被告租金补差的部分仅涉及其所谓的少租多用的部分，而根据原告与杜永成签订的合同约定1999年3月20日签订的《承包土地合同书》载明的租赁面积为3120平方米。同日双方签订《土地承包续约》约定原告再行出租两块不规则的土地给杜永成使用，该两块土地因地形复杂，无法进行实际测量，故原告要求杜永成按照每年1000元的租金标准向其支付该两地块的租金。另于2006年5月1日因杜永成实际租赁面积减少350平方米，故其实际使用的面积为2770平方米。2003年3月3日原告与杜永成协商将另外空地一块出租予杜永成使用并从2003年6月开始计租，当时该地块也无进行实际测量，故双方是以每年租金标准3800元为计租方式。综上，实际双方除1999年3月20日约定的3120平方米的地块按照实际面积计租外，其他三块土地均是按照定额租金方式计租，但原告现在以四块地的实际测量面积计算租金并要求被告补足差额明显违背原告与杜永成签订合同时的真实意思表示，且该四块地的承租权利义务后续一直由被告陈少红享有和承担，故被告认为该合同应当继续履行，现原告要求补足差额属于单方变更合同条款。3.根据原告主张其在2016年12月已经知道被告并未按照现时的土地实际面积进行交租，但其又于2017年向被告发出交租通知，被告也按照上述交租通知向原告足额缴纳租金，恰好证实原告也知道其余三地块是按照定额租金方式交租的。4.原告主张的补足土地占有使用费不过是根据现在土地租用市场行情意欲违约重新出租以获取较高的租金价格，另其主张的上述费用已过诉讼时效。5.关于原告要求被告腾空无证土地上的建筑物并向其返还的诉请，该诉请并不明确具体，其次上述土地即使存在无证的情况下，也请法院基于土地出租时的社会背景及历史原因予以考察，同时即使如原告所言并未有相应的产权证书，但上述土地在出租期间并不存在权属纷争，因此不能仅以是否有产权证而认定该部分地块的出租行为无效，且当时所签的租赁合同也明确约定承租人所承建的建筑物于承租期届满后归原告所有，说明原告对于被告在上述地块上建设建筑物已预知相应的法律后果，故此不能以土地无证将所有的不利后果推给承租人。综上所述，原告的诉请无事实与法律依据，请求法院依法驳回。被告沈志铭辩称：从2009年开始，一直由杜永成与陈少红共同使用，沈志铭并没有使用涉讼土地，原告也无证据证明沈志铭有实际使用，租金也是由陈少红缴纳的。沈志铭认为其不应成为本案的被告。原告举证如下：1.原告的组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书原件、四被告的人口信息查询资料复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《承包土地合同书》原件1份（包含土地承包款计算表）、2007年11月20日约定原件1份、《土地承包续约》原件1份，用以证明原告与杜永成签订土地租用合同，约定租赁面积约为3120平方米，计租起始期为1999年9月1日至2039年8月30日止，每月每平方米2元，3年为一递增期，递增率15%，增至5元封顶。后双方约定自2006年6月1日起正式计算承包款并约定于2006年5月1日起承包面积变更为2770平方米。3.测量数据原件1份，用以证明原告聘请第三方对被告实际占用土地进行测绘，发现被告实际占用的租赁面积为3953.35平方米，即被告非法占用面积为1183.35平方米。4.集体土地使用证原件1份、客户收款入账通知原件4份，用以证明原告对被告实际占用土地具有所有权及使用权，被告陈少红、梁二妹、杜韵瑶与沈志铭是涉讼土地实际共同使用人。被告陈少红举证如下：1.南海区里水镇集体组织收据原件4份、通知原件1份，用以证明被告陈少红继续承租租赁物期间有按时足额向原告交付租金，且原告于2017年向被告发出的通知中载明的租金数额与陈少红缴纳的租金数额一致，但该通知是与原告知悉被告陈少红实际使用租赁面积多于合同载明的租赁面积之后发出的。本院组织原、被告进行了证据交换和质证。被告梁二妹、杜韵瑶、沈志铭没有提交证据。原告举证1为原、被告主体信息，被告并未对其真实性提出异议，本院予以确认。原告举证2，被告陈少红、梁二妹、杜韵瑶确认其真实性，且有原件核对，本院予以采信并在卷佐证。原告举证3，被告不确认，本院进行综合认定。原告举证4，被告陈少红、梁二妹、杜韵瑶对其真实性无异议，本院确认其真实性。被告陈少红举证的收据，原告确认其真实性，本院确认其真实性。被告陈少红举证的通知，原告不确认，经审查，本院不予确认。本院就涉讼土地的性质发函佛山市自然资源局南海分局，原、被告对佛山市自然资源局南海分局的复函均未提出异议。本院经审理认定事实如下：1999年3月20日，和同经济社（甲方）与杜永成（乙方）签订《承包土地合同书》约定：甲方提供甘蕉和同村位于（土名）“xxx”地段的一块土地给乙方承包使用，征地批文为南国土政[1993]239号。承包面积共3120平方米，折合计算为（4.685）亩，面积有附图一份。（手写加注“由2006年5月1日起减350方实2770平方”）。每月每平方米2元起步计算，每隔三年递增一次，递增率为15%，增至4元封顶维持到期满。双方签订合同后，甲方给乙方三个月的建筑期，计算承包款实期由1999年9月1日起至2039年8月30日止，为期共40年，期满后一切建筑物归甲方所有，乙方绝不能拆除及损坏。按每年应缴的承包款，分上、下期缴交，每年9月1日前为第一期，每年3月1日前，为第二期（即先付款后使用）每一缴款期不得拖延，如有拖欠款项，按银行年息、利率、计息加收、拖欠超出半年还未缴清所有欠款同息金甲方随时有权变卖乙方的任何财产作抵扣欠款，无财产抵扣的，作违约处理，甲方有权终止本合同，一切建筑物归甲方所有，乙方还要缴清所欠一切款项给甲方，并要撤场，等约定。该合同书加注“由于报建规划、设计、消防、办证等有关手续，有新文件下达，全部手续完善后才能施工。因特殊情况须停止施工。因建筑期受影响。现经村委会研究决定，建筑期延期9个月（另按原合同付款表即由2000年6月1日开始正式计算承包款）合同期及所有条款按原合同执行”，落款日期为1999年5月13日。合同书上手写加注“经研究同意计至伍元封顶”，落款日期为2001年8月21日。该合同书另手写加注“此合同由2009年3月1日起转沈志铭先生至期满。”合同乙方签名处“杜永成”的签名被划掉，沈志铭在乙方处签名。该《承包土地合同书》附有一份《土地承包款计算表》。同日，和同经济社（甲方）与杜永成（乙方）签订《土地承包续约》约定：原甲、乙双方已于99年3月20日签有租地合同一份。现经双方研究协商，同意再租用地两小块给乙方使用。每年由乙方交回租金1000元给甲方。2003年3月3日，和同经济社在上述《土地承包款计算表》中签注“该合同地后（南）空地一块，同意每年加租3800元给予同租期使用（由2003年6月起计租）”。另，和同经济社在该《土地承包款计算表》上签注“从2006年5月1日起减少扩路征地350平方”。2007年11月20日，和同经济社出具说明：杜永成租和同“大田基”地建厂房，因里广路扩建征用厂前120方土地。为补偿损失。经和同村小组研究同意。从今年起减免租金3800元正。诉讼中，和同经济社与陈少红、梁二妹、杜韵瑶均确认陈少红为杜永成的妻子、梁二妹为杜永成的母亲、杜韵瑶为杜永成的女儿。陈少红、梁二妹、杜韵瑶称杜永成于2015年9月30日去世。陈少红称当时杜永成想把涉讼租赁物卖给沈志铭，但是卖不成，因此一直以来均是由杜永成缴纳租金直至其去世后由陈少红缴纳租金。和同经济社确认沈志铭除签订合同外未向其缴纳过租金或有其他履约行为。和同经济社确认其诉请的涉讼土地包含了《承包土地合同书》约定的2770平方米及另外出租予杜永成的三块空地的面积。和同经济社与陈少红均确认上述土地是连在一起的一整块。另查，涉讼土地有2135.02平方米有办理土地使用权证，证号为集用（2000）xxx，权属人为里水镇甘蕉村民委员会。超出土地登记红线范围的土地未有相关的产权登记。涉讼土地对应的所有权人为佛山市南海区******和同股份合作经济社农民集体，所有权证号为集有（2012）xxx号。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”，涉讼土地有2135.02平方米的土地办理了使用权登记手续，和同经济社与杜永成对于该部分土地的租赁合同有效，2135.02平方米外的涉讼土地为农用地，杜永成承租该部分土地作非农用途，和同经济社与杜永成针对2135.02平方米外土地的租赁合同因违反法律强制性规定而无效。和同经济社主张被告返还无证范围内的土地并要求对地上的建筑物进行清空，但并未明确具体诉请返还的土地范围及要拆除的建筑物，和同经济社的该项诉请并不明确，且涉讼土地上的建筑物性质如何认定，是否应拆除处理，不属于民事案件的受理范围，当事人应向行政主管部门申请处理，本院不予处理。关于沈志铭的责任问题，沈志铭辩称未实际承租涉讼土地，陈少红确认未实际将涉讼土地转与沈志铭，和同经济社亦确认沈志铭除签订合同外未向其缴纳过租金或有其他履约行为，和同经济社亦未举证证明沈志铭实际占有使用了涉讼土地，故本院采信沈志铭的抗辩意见，沈志铭并未实际承租涉讼土地，和同经济社关于沈志铭的诉请，本院不予支持。故，本院确认涉讼合同相对方自签订之日起至杜永成去世之日止为杜永成。杜永成去世后，陈少红主张其继受了涉讼合同并主张涉讼租赁物一直由陈少红在使用，梁二妹与杜韵瑶亦未提出异议，和同经济社亦未举证证明梁二妹与杜韵瑶有实际占有使用涉讼租赁物，故本院确认陈少红所称杜永成去世后涉讼合同的相对方为陈少红。关于原告诉请陈少红、梁二妹、杜韵瑶支付多占用面积租金的问题，和同经济社在1999年3月20日与杜永成签订《承包土地合同书》约定租用面积为3120平方米后又分别于1999年3月20日、2003年3月3日与杜永成签约表示同意再租用两小块地及一块空地给杜永成，而该三地块面积均未明确约定，原告亦未能举证证明租用给杜永成的该三块地的具体四至，且原告确认被告占用的土地是连在一起的一整块，在原告未能举证证明上述三块地的具体面积的情况下，考虑到原告在2007年时还因征用杜永成的土地而同意减免部分租金且原告亦未能举证证明杜永成或陈少红在其后存在扩建或加建的情形，本院认定原告与杜永成就涉讼土地签订的协议约定的租金为涉讼土地的对价，原告诉请被告陈少红、梁二妹、杜韵瑶支付减去《承包土地合同书》约定的面积外的面积按合同约定的租金标准计算租金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告佛山市南海区******和同股份合作经济社的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取12030.86元，（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  曾舟洲人民陪审员  庞淑燕人民陪审员  甘湛虹二〇二〇年三月十三日书 记 员  成海欣