广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0804民初40号原告：于庆荣，男，1964年4月23日出生，汉族，住青海省西宁市城中区*************，公民身份号码630************055。原告：于剑，男，1992年4月28日出生，汉族，住青海省西宁市城中区*************，公民身份号码630************610。两原告共同委托诉讼代理人：陈成，广东民赐律师事务所律师。被告：湛江名城房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市坡头区******办公室102房，统一社会信用代码914***********727L。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。第三人：湛江市坡头区****办事处，注册地址：广东省湛江市坡头区****办事处院内，统一社会信用代码1144********99744L。法定代表人：陈钦，职务：主任。委托诉讼代理人：钟佩娟，广东海东律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑荣刚，广东海东律师事务所律师。原告于庆荣、于剑诉被告湛江名城房地产开发有限公司（下简称名城公司）、第三人湛江市坡头区****办事处（下简南调街道办）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于庆荣、于剑的委托诉讼代理人陈成，被告名城公的委托诉讼代理人谭海玲，第三人南调街道办的委托诉讼代理人郑荣刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于庆荣、于剑向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018027899号）；2.判令被告返还两原告购房款本金749500元及利息暂计37475元（利息按年利率5%计算，自2018年10月9日起计算至实际还款之日，暂计至起诉之日）；3.判令被告支付两原告违约金7495元（按购房款的1%计算）；4.判令被告返还两原告房屋维修基金6646.32元和办理房产证费1000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于庆荣与原告于剑是父子关系。2018年6月22日，原告于庆荣、于剑与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2018027899号），购买湛江市坡头区名城世家小区******。两原告委托案外人郭玉琴（于庆荣的妻子、于剑的母亲）通过银行转账方式分别向被告支付了购房款749500元、房屋维修基金6646.32元、办理房产证费1000元。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”，被告于2019年9月23日才取得名城小区的竣工验收备案表，并通知两原告收楼。由于被告逾期交房时间久，两原告多次问被告缘由，被告提交由第三人出具的《坡头区南调路改扩建工程对名城世家项目造成施工期延误影响的说明》（以下简称《说明》）。两原告认为南调路并非坡头区通往名城世家小区的唯一道路，第三人出具的《说明》缺乏事实基础和法律依据。2019年10月25日，两原告已邮寄《退房通知》书面函件给被告，被告拒不配合办理退房和退还购房款等事宜。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，恳请判如所请。被告名城公司辩称：一、名城公司在2019年10月25日不享有涉案《商品房买卖合同》的解除权，应继续履行合同。1.本案中，两原告主张被告未在2018年12月30日交房，根据合同约定，两原告应当在90日后的15日内即2019年3月31日至2019年4月13日向被告提交书面解除合同申请，最迟应当在2019年3月31日至2019年6月28日期间向被告确认解除合同。但两原告在2019年10月25日前没有向被告作出过任何解除合同的意思表示，视为两原告继续履行合同。2.两原告仅提供一份其单方出具的《退房通知》，无法证明其在2019年10月25日向被告提出过解除合同的意思表示。3.被告在2019年9月24日通过邮寄通知两原告在9月30日前收楼，2019年9月30日涉案房屋已经完全达到合同约定的交楼标准。两原告应当在2019年9月30日办理交楼手续，但两原告未在该指定日期办理，视为被告已在2019年9月30日交楼。两原告提交《竣工验收备案表》等证据证明了两原告明知涉案房屋在2019年9月30日已经达到合同约定的交楼标准。根据合同约定，视为两原告已经在2019年9月30日收楼。两原告收楼后，于2019年10月25日再以被告逾期交房向被告提出解除合同没有依据。二、涉案房屋所在的名城世家小区项目在施工期间因南调路扩建改造、供水系统升级等导致被告无法正常施工长达一年，此属非被告的责任造成的延误交房。且2019年4月13日前，涉案房屋延期交付未到一年。本案因被告符合合同约定的免责事由，按合同约定无需承担逾期交房责任。三、第三人并非涉案的合同当事人，也不是利害关系人，不应作为本案的第三人，两原告将其列为第三人是错误的，依法应驳回对第三人的起诉。综上，两原告的诉求于法无据，应予驳回并由其承担案件的全部诉讼费用。第三人南调街道办辩称，一、本案是原、被告之间的商品房预售合同纠纷，与第三人无法律上的利害关系。二、第三人出具的《说明》对原、被告之间的《商品房买卖合同》的履行不存在影响。2018年湛江市坡头区********进行升级改造，导致名城世家项目的土石方开挖外运、混凝土搅拌车进出及施工材料运输均受到影响，以致该项目工期延误一年。第三人仅依据以上事实，实事求是地出具说明，对原、被告之间的合同履行不存在任何影响。本案与第三人无关，请法院驳回原告对第三人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告于庆荣、于剑提交了以下证据：一、原告于庆荣的身份证复印件；二、原告于剑的身份证复印件；三、被告名城公司社会信用代码信息；四、第三人南调街道办工商信息；五、编号为Y2018027899号《商品房买卖合同（预售）》；六、案外人郭玉琴和原告于庆荣的结婚证；七、郭玉琴名下银行转账凭证、原告于庆荣转账凭证；八、名城世家竣工验收备案表；九、第三人出具的《坡头区南调路改扩建工程对名城世家项目造成施工期延误影响的说明》、两原告向被告出具的《退房通知》；十、原告提交《退房通知》照片；十一、《退房通知》的EMS快递单以及结果查询。被告名城公司提交了以下证据：一、收楼通知、快递单；二、《住宅质量保证书》、《不动产测量报告》、《住宅使用说明书》；三、《坡头区南调路改扩建工程对名城世家项目造成施工期延误影响的说明》、《坡头区南调路改扩建工程对名城世家项目供水造成影响的说明》。第三人南调街道办没有证据提交。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对两原告提交的证据四，南调街道办与本案无法律上的利害关系，不是本案的适格第三人，对该证据的关联性不予确认；对证据六、七的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据九中的《说明》合法性和关联性不予确认，对《退房通知》的真实性、合法性、关联性不予确认；证据十、十一未能达到原告的证明目的，本院对其不予采信；对被告提交的证据一的三性予以确认；证据二、以及证据三中的《坡头区南调路改扩建工程对名城世家项目供水造成影响的说明》属于超过举证期限提交的新证据，且不属于查明事实的必要证据，本院不作审查。本院认定的事实如下：2018年6月22日，原告于庆荣、于剑（买受人）与被告名城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018027899），主要约定：买受人购买位于名城世家3幢的804房，该商品房建筑面积97.74平方米，总价款为749500元。该合同第七条付款方式及期限约定：分期付款，首期房价款229500元应当于2018年7月30日前支付，2018年9月30日前买受人应支付该商品房全部价款。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。第二十三条税费约定：双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。补充协议十一中的第五条约定：双方同意对本合同“逾期交房”的责任作如下补充，若逾期交房超过90天的，买受人要求解除合同必须在该90天届满之日起15天内向买受人提出书面申请，否则买受人应就因此造成的扩大损失部分承担责任；买受人在该90天届满之日起90天内不向出卖人书面确认解除合同的，则视为买受人同意继续履行合同，买受人按本合同第三十二条的约定承担责任。但在《商品房买卖合同（预售）》中不存在补充协议十一第五条中提及的“第三十二条”。原、被告双方在补充协议十一的后页再次签名盖章确认合同条款。合同签订后，两原告委托案外人郭玉琴于2018年6月22日、7月16日以银行转账方式共向被告支付了购房定金3万元；于2018年7月17日、8月14日以银行转账方式分别向被告支付了首期房价款199500元、办理房产证费用1000元；于2018年7月17日以银行转账方式向被告指定的人员“*峰”支付了房屋维修基金6646.32元。于庆荣于2018年10月8日以银行转账方式分别向被告支付了剩余房价款52万元。被告于2019年9月23日取得《竣工验收备案表》，于2019年9月24日通过邮寄方式通知两原告于2019年9月29日-30日到被告处收房。至今，双方尚未办理房屋交付手续。另查明，案外人南调街道办于2019年7月30日出具《坡头区南调路改扩建工程对名城世家项目造成施工期延误影响的说明》，主要载明：名城世家项目合同工期为2017年8月至2019年6月。2018年区政府决定对南调路的路面结构、排水系统、绿化、交通信号等多方面进行改造，配套更新路网电网及汲排水等各个系统，升级供水供电管网。在道路升级改造期间，导致该项目的土石方开挖外运、混凝土搅拌车进出及施工材料运输均受到影响，以致上述工程项目进度缓慢，工期延误长达一年。还查明，于庆荣与案外人郭玉琴系夫妻关系，案外人郭玉琴与于剑系母子关系。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点为：一、关于南调街道办的主体问题。《商品房买卖合同（预售）》是原、被告之间就商品房买卖（预售）事宜签订的协议，该合同规范的是买受人与出卖人的权利和义务。南调街道办不是合同的相对人，不享有合同的权利也不承担合同的义务。本案的处理与南调街道办没有法律上的利害关系。南调街道办不是本案适格的第三人。二、关于涉案房屋延期交付是否非名城公司的责任造成的问题。原、被告对涉案房屋延期交付的事实均予以确认，但双方对导致延期交付的原因各持己见。被告名城公司提供了《坡头区南调路改扩建工程对名城世家项目造成施工期延误影响的说明》，以主张工程因不可抗力导致延误。本院认为，1.南调街道办是政府的派出机关，行使政府赋予的职权，并非南调路改扩建工程的建设行政主管部门，亦没有取得建设行政主管部门的授权，其出具的《说明》与其行使的行政职能不符，不足以证明名城世家项目工期因不可抗力导致延误1年。2.依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，坡头区政府对南调路进行升级改造对涉案工程项目的影响并非不能预见、不能避免且不能克服，不属于不可抗力。3.依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证不能的责任，本院对被告抗辩其延误交房系不可抗力造成的主张，不予采纳。三、原告请求解除合同的条件是否成就的问题。1.根据主合同约定，名城公司应于2018年12月30日将符合交房条件的房屋交付两原告使用，当逾期90天，也即2019年4月1日起，原告作为买受人享有合同解除权。根据补充协议第五条的约定，买受人在享有解除权后的90天内需书面提出解除合同。也即，两原告应在2019年7月1日前向被告书面提出解除合同。2.关于原告主张补充协议第五条，属于不合理加重买受人的责任、排除买受人的主要权利，且被告没有尽到合理的提示和说明义务。本院认为补充协议是对主合同进行更细致的明确或者变更，更应引起合同当事人的重视。《商品房买卖合同（预售）》主合同对交房时间的约定是明确的，补充协议中约定的买受人享有解除权的90天除斥期间也是明确的。补充协议十一作为主合同的附件之一，其区别于其他附件，要求合同双方均再次进行签字确认，应视为名城公司已经对该附件的条款进行了合理的提示和说明。双方经签字确认的合同条款，不存在法律规定的无效情形，本院对原告的主张不予采信。至于补充协议十一的第五条中提及的第“三十二条”，在主合同中不存在，并不影响合同的合法有效。3.原告提交的《退房通知书》现场照片无法证明照片中人物与名城公司的关系，其EMS快递单也无法证明收件人与名城公司的关系，都未能证明其要求解除合同的书面通知到达名城公司。再进一步，即使按照原告自认的最早提出解除合同的时间2019年10月25日，也已经远超过合同约定其享有合同解除权的时间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”的规定，原告的解除权在除斥期（2019年7月1日）届满之日已经消灭。原告诉讼请求解除合同于法无据，本院不予支持。原告的其他项诉讼请求也是基于合同解除而提出的，本院亦不予支持。至于名城公司存在逾期交房的事实，原告可以通过其他途径另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告于庆荣、于剑的诉讼请求。案件受理费5910.58元，由原告于庆荣、于剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  林丽雀二〇二〇年三月二十六日书记员  刘玉婵附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。