广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异17号 异议人（案外人）：郑小云，女，1970年4月10日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：刘贵树、马立雄，均为广东广之洲律师事务所律师。 申请执行人：郑标杰，男，1993年10月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托代理人：马少童、曾华平，均为广东瀛双律师事务所律师。 被执行人：广州市海珠区光耀工贸公司，住所地广州市新港东路江畔楼****。 法定代表人：刘志光，经理。 被执行人：刘志光，男，1962年11月18日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：广州市海珠区小港物资供应公司，住所地广州市前进路**之1。 法定代表人：龙济深，经理。 在本院执行申请执行人郑标杰与被执行人广州市海珠区光耀工贸公司（以下简称光耀公司）、广州市海珠区小港物资供应公司（以下简称小港公司）、刘志光借款合同纠纷一案【（1999）海经执字第567号】过程中，异议人郑小云于2020年1月9日对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人郑小云的异议请求为：解除对被执行人所有的位于广州市海珠区同福中路共和里21号301房1/7房屋产权份额的查封。事实和理由：2019年4月，我通过中介了解到位于广州市海珠区同福中路共和里21号301房的放盘情况，经协商一致，于同月18日通过中介公司即广州市海珠区赞升房地产咨询服务部签署了书面的《房屋买卖承诺》，承诺以190万元承购上述房产，并于当时支付定金2万元，出卖人给我出具了定金收据。约定于2018年8月1日前到经纪处签署房屋买卖合同，付款方式为现金转账。2019年7月30日，买卖双方依约签署了《存量房买卖合同》，同日我支付购房定金10万元（加上上述的定金共计12万元），支付中介服务费1万元，出卖方将房屋钥匙交付给我。并约定于9月完成产权交易过户登记。2019年9月中旬，双方依约开始办理房产过户手续，在办理过程中才知道该房产于2019年5月13日已被法院查封了1/7的产权份额，导致我不能办理过户登记手续。另外，上述房产早在2018年9月已经放盘，2018年4月15日产权人签署由上述中介公司独家代理的《独家代理委托协议》；我在签署承购书之前，中介公司还出示了广州市房地产档案馆出具的查册表，证明上述房屋没有经过抵押、查封等。在支付定金后，我已准备好全部购房款以备支付。以上可见，房屋买卖双方达成买卖交易并签署《房屋买卖承诺》发生在本案查封前，且在达成交易合意前经查册确认房产无产权瑕疵，可见我并无过错。我购买房屋系善意取得，并支付合理对价，卖方也已将上述房屋交付给我使用。双方于2019年7月30日签订《存量房买卖合同》是已达成交易合意的继续履行，双方均不知房屋在此期间被查封的事实。现我已支付定金１２万元，并准备支付全部购房款。综上，据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条规定，我愿意配合法院执行工作，将购房款的１／７交存于法院。由于被执行人刘志光仅占有上述房产１／７的产权份额，在实际处置过程中必然存在诸多障碍，在拍卖中也不可能有人愿意参与购买仅仅１／７的产权，因此继续查封不利于被查封房产份额的变现。法院解封后，让善意取得的房屋买卖继续交易，更有利于保护申请执行人的合法权益，房产变现以实现申请执行人的债权。 异议人郑小云为证明其主张向本院提供了如下证据：1.房屋买卖承诺书（承购方）；2.存量房买卖合同；3.独家代理委托协议（出售方）；4.收据3份；5.刘穗光个人名下房地产登记情况查询证明；6.查询汇款明细等截图照片。 申请执行人郑标杰辩称：不同意异议申请。异议人与产权人于2019年7月30日签订合同，涉案房产于2019年5月13日被查封，在法院查封涉案财产之前没有签订合法有效的书面合同，也没有合法占有不动产，仅支付2万元定金，截至目前也仅支付12万元，且在签署合同时没有核实涉案房产查封信息，自身对不能办理过户存在过错。 被执行人刘志光、光耀公司、小港公司均没有提交答辩意见及举证。 经审查查明：1999年1月13日，关于广州银行股份有限公司连新路支行（原广州城市合作银行海幢支行）与光耀公司、刘志光、小港公司借款合同纠纷一案，本院作出（1998）海经初字第499号民事判决书判令：光耀公司、刘志光清还20万元给广州银行股份有限公司连新路支行，并从1997年9月5日起至1998年4月1日止，按月利率9.24‰计付利息，从1998年4月2日起至判决规定付款时止，按中国人民银行的规定的办法计付利息、罚息，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定双倍计付罚息；小港公司对上述债务承担连带清偿责任；等。该判决已发生法律效力。 1999年4月9日，广州银行股份有限公司连新路支行依据上述民事判决书向本院申请强制执行，要求光耀公司、小港公司、刘志光偿还本金20万元及1997年9月5日起至今的利息、罚息等，本院以（1999）海经执字第567号立案执行。在执行过程中，因被执行人未履行生效判决书确定的义务，本院于2019年5月13日查封了被执行人刘志光所有的位于广州市海珠区同福中路共和里21号301房的1/7房屋产权份额。 据广州市不动产登记查册表显示，位于广州市海珠区同福中路共和里****的建筑面积为：76.3338平方米；按份共有，刘己昌、刘水招、刘爱东、刘穗光、刘伟光、刘志光、刘茵各占1/7产权份额。 另查，2019年4月15日，刘穗光与广州市海珠区赞升房地产咨询服务部签订独家代理委托协议，委托其独家代理出售位于广州市海珠区同福中路共和里21号301房。同月18日，郑小云与广州市海珠区赞升房地产咨询服务部签订房屋买卖承诺书承购座落在广州市海珠区同福中路共和里21号301房。 2019年7月30日，（甲方，卖方）刘穗光、刘水招、刘爱东与（乙方，买方）郑小云签订存量房买卖合同，约定：上述301房按整套出售，总金额为190万元；税费缴交：乙方全部承担；房屋交付使用时间：甲方收齐楼款当天；付款方式：乙方应在签订本合同时支付定金12万元给甲方，楼价余款178万元应在交易过户当天支付给甲方；甲、乙双方应于2019年9月中旬前办理产权转移登记手续；其他约定：由于该物业有7位业主，有四人没有出示出售同意书给乙方，如果其中有人不同意出售该物业，导致该物业没按合同正常进行，视为甲方违约。 2019年4月18日、7月30日，刘爱东出具收据表示已收到郑小云交来房款定金2万元、首期楼款10万元。同年7月30日，广州市海珠区赞升房地产咨询服务部表示郑小云已交付中介服务费1万元。 再查，2020年2月27日，经郑标杰申请，本院裁定变更郑标杰为本案申请执行人。 异议人郑小云遂提出本案之异议。 本院认为：案外人对执行标的有异议的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出执行异议。郑小云对本院查封被执行人刘志光所有的位于广州市海珠区同福中路共和里21号301房1/7房屋产权份额有异议，属于对执行标的提出的异议，故本案依民事诉讼法第二百二十七条进行审查。 因刘志光并未履行生效判决所确定的义务，本院对其名下的房屋产权份额予以查封符合法律规定。现郑小云主张解除对涉案房屋的查封，故其是否享有排除执行的实体权益是本案审查的重点。涉案房屋为按份共有，刘穗光、刘志光等七个产权人各享有七分之一产权份额，郑小云于2019年7月30日与房屋共有权人刘穗光、刘水招、刘爱东三人签订房屋买卖合同，上述合同并非与被执行人刘志光签订，亦无权处理其所有的产权份额，异议人郑小云并未与刘志光达成购买涉案房屋产权份额的合意。另外，买卖合同中也明确约定该物业有7位业主，有4人没有出示出售同意书，异议人对于购买涉案房屋存在交易风险理应明知，现其以对涉案房屋享有权益为由主张排除执行，解除对涉案房屋产权份额的查封，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人郑小云提出的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  陈心萍 审判员  曾 婧 二〇二〇年三月三日 书记员  叶均兰