山西省吕梁市中级人民法院   民事裁定书   （2019）晋11民终2615号   上诉人（原审被告）：离石区医药药材公司。   法定代表人：宋某，该公司经理。   委托诉讼代理人：张某，山西弛闻律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：吕梁昌晖商贸有限公司。   法定代表人：高某，该公司经理。   委托诉讼代理人：丁某，山西翰儒律师事务所律师。   上诉人离石区医药药材公司因与被上诉人吕梁昌晖商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   离石区医药药材公司上诉请求：1.撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初7号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院遗漏了被上诉人在租赁期间未按合同支付租金并在租赁期满后拒不返还租赁物，二审判决生效后仍拒不执行，上诉人迫于无奈申请法院强制执行才取得租赁物的事实，被上诉人在租赁期间未按照合同约定支付租金，期满后强占租赁物的行为已经不符合“同等条件”中要求租赁人诚实守信的标准，从而丧失了优先租赁权及10%的优惠权。2018年5月21日，上诉人通过委托太原市公共资源拍卖中心对其商场的租赁权进行拍卖，在网上公开发布，该发布面对的是所有社会公众，上诉人没有通知被上诉人关注公告、参与竞拍的义务，被上诉人未及时参与竞拍是其自愿放弃此次的竞拍资格，不能将其责任转嫁于上诉人。2.因上诉人属于改制的国有企业，无法申领税票，前期被上诉人缴纳租金均未开具税票，且是否开具发票并不是被上诉人支付租金的先决条件，同时被上诉人没有证据证明其将所欠付的租金提供银行，故一审法院认为被上诉人将所欠租金提存银行，等待上诉人出具税票后支付租金的行为，不能说明被上诉人违反诚实信用原则的理由无事实依据。3.《租赁合同》第二十三条约定“租赁期满，在同等条件下，可优惠原承租人10%，双方续订下一轮合同”，上诉人属于国有企业，国有企业的房屋多少出租，必须经过审批及公开招标，上诉人与被上诉人擅自在合同中约定优惠承租人10%租金既违反法定程序，也会造成国有资产的大量流失，这既损害国家利益又违反国有资产出租管理的强制性规定，应当属于无效条款。   吕梁昌晖商贸有限公司辩称，1.双方签订的合同期满日为2015年1月30日，该项事实已有生效判决为证；2.被上诉人在竞拍公告期间申请报名并交纳150万元的保证金，由于上诉人的行为无故取消被上诉人的竞拍资格并退还150万元，并非被上诉人自愿放弃竞拍；3.由于上诉人未及时出具正规税票而导致被上诉人无法支付租金，故而将应付租金提存银行，上诉人主张开具发票并不是支付租金的先决条件的主张属于错误主张，被上诉人已经诚实守信履行合同义务；4.《租赁合同》第二十三条的效力问题，经多次审理，均对该协议的合法性和有效性进行确认，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，属于合法有效的条款。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。   吕梁昌晖商贸有限公司向一审法院诉讼请求：1.判令根据被告和原告原《租赁合同》第二十三条约定，确认原告对被告商贸大楼地下室，地面**、二层的全部商用经营场所和所属的固定设施、设备有优先租赁权，同时享有同等价格10%的优惠权利，双方续订下一轮8年租赁合同。2.判令原告根据合同约定有优先承包权利。3.判令被告支付本案诉讼费。   一审法院认定事实：2006年1月11日，原告吕梁昌晖商贸有限公司与被告离石区医药药材公司签订《租赁合同》。被告离石区医药药材公司将坐落在兴隆街南口东侧综合商贸大楼地下室、地面**、二层的全部商用经营场所和所属的固定设施、设备出租给原告吕梁昌晖商贸有限公司。租赁期限为八年，即从2006年10月1日至2014年9月30日止。合同同时约定：“在租赁期内，满四年出租人免收承租人两个月租金，随着租赁期顺延，让予承租人改善经营环境”。“租赁期满，在同等价格下，可优惠原承租人10%，双方续订下一轮合同。”合同签订后，原、被告双方依约履行了合同权利和义务。合同到期后，原告吕梁昌晖商贸有限公司与被告离石区医药药材公司未重新续订租赁合同。2017年9月9日，被告离石区医药药材公司委托山西金凯拍卖有限公司在报纸刊登拍卖公告，原告吕梁昌晖商贸有限公司于2017年9月15日根据拍卖公告向山西金凯拍卖有限公司申请报名，并交付保证金150万元。之后，山西金凯拍卖有限公司以离石区医药药材公司在委托他们公司拍卖时，要求禁止原告报名参与竞标为由，取消了原告报名资格，并退回保证金150万元。2018年5月21日被告离石区医药药材公司未通知原告吕梁昌晖商贸有限公司参与竞拍，再次发布拍卖公告。待原告吕梁昌晖商贸有限公司获悉后已丧失报名权利。被告就所属的综合商贸楼地下一层及地上一、二层的八年租赁权委托太原公共资源拍卖中心有限公司于2018年6月19日至6月27日发布拍卖公告，于2018年6月28日完成转让。另查明，2014年10月16日，被告离石区医药药材公司向原告吕梁昌晖商贸有限公司送达了《通知》，要求原告吕梁昌晖商贸有限公司返还租赁物并交付剩余租金。被告以租赁期未满和被告离石区医药药材公司不能出具正规税务发票为由，将剩余租金提存至银行拒绝交付剩余租金和返还租赁物。   一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同。该合同第二十三条约定：“租赁期满，在同等价格下，可优惠原承租人10%，双方续订下一轮合同。”故被告离石区医药药材公司应在新一轮承包中，在同等条件下优先发包给原告吕梁昌晖商贸有限公司，并在同等价格下优惠原告吕梁昌晖商贸有限公司10%。原告要求与被告签订八年期的租赁合同，于法无据，不予支持。被告辩称，原告未按约定支付租金、租期届满后拒不返还租赁物，有违民法诚实信用原则。该院认为，依照双方签订的《租赁合同》，合同期满日应为2015年1月30日。被告在合同期尚未届满时，主张原告返还租赁物有悖于双方合同约定。同时，租赁合同当事人双方未就给付发票进行约定。原告吕梁昌晖商贸有限公司将尚欠租金提存银行，等待被告离石区医药药材公司出具税务发票后支付租金的行为，不能说明原告违反诚实信用原则。被告提出《租赁合同》第二十三条约定的内容无效，没有明确的法律依据，不予采信。故被告的辩解不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：（一）原告吕梁昌晖商贸有限公司对被告离石区医药药材公司商贸大楼地下室、地面**、二层的全部商用经营场所和所属的固定设施、设备在同等条件下享有优先租赁权。同时享有同等价格10%的优惠权利；（二）驳回原告吕梁昌晖商贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告离石区医药药材公司负担。   本院二审期间，双方当事人未提交新证据。   二审查明的基本事实同一审，本院予以确认。   本院认为，优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权，根据现行法律、法规并没有关于优先承租权的规定，其理论依据来源于《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于承租人的优先购买权的规定，因此优先承租权并非法定权利，是基于合同约定产生的，但该项权利与立法精神并不相悖，故在有合同约定的基础上在同等条件下应当维护承租人的优先承租权。本案双方当事人签订《租赁合同》后，在履行过程中发生争议，离石区医药药材公司作为原告提起诉讼，吕梁昌晖商贸有限公司提起反诉，经过一审、二审，案涉《租赁合同》被生效判决判定属于有效合同，故而该合同中二十三条的约定属有效条款，现吕梁昌晖商贸有限公司又诉请对生效判决判定为有效合同约定的条款进行确认，属重复诉讼，依法应驳回起诉。若吕梁昌晖商贸有限公司因离石区医药药材公司的违约行为导致其不能优先承租房屋而造成损失，可直接诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：   一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初7号民事判决；   二、驳回吕梁昌晖商贸有限公司的起诉。   吕梁昌晖商贸有限公司预交的一审案件受理费80元，予以退回；离石区医药药材公司预交的二审案件受理费80元，予以退回。   本裁定为终审裁定。   审判长 吕唤梅   审判员 穆沛华   审判员 雷园园     二〇二〇年三月十三日   书记员 蔡 丽