广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15120号原告：广州宏茂投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区东环街东环路江南新村2街****，统一社会信用代码91440101MA5AL5N184。法定代表人：许细强，总经理。委托诉讼代理人：李思刚，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁媛，广东厚弘律师事务所律师。被告：陈飙，男，1969年8月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：王亚琼，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宏彬，广州金鹏律师事务所律师。原告广州宏茂投资有限公司（以下简称宏茂公司）与被告陈飙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案，被告陈飙提出管辖权异议,本院审查后裁定驳回其管辖权异议。被告陈飙上诉,中山市中级人民法院作出裁定,驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏茂公司委托诉讼代理人李思刚、袁媛，被告陈飙及其委托诉讼代理人王亚琼、赵宏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏茂公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告赔偿违约金[从2018年5月1日起计算至被告实际交付租赁物之日止（2018年5、6月按10万元/月，2018年7月起按15万元/月计算），暂计至2019年5月31日为185万元]；2.被告向原告支付律师费69000元；3.被告向原告支付财产保全保险费1500元。事实与理由：2017年11月2日，原告宏茂公司作乙方（承租方），被告陈飙作甲方（出租方），签订租赁合同（合同编号20171102），约定被告将座落于中山市民众镇沙仔村[土地证号：中府国用（2015）第易08000**]内的厂房出租给原告，合同对保证金、租金、租赁期限、交付时间等进行了约定。租赁合同签订后，原告按照合同约定依约向被告支付了200万元厂房工程建设进度保证金、150万元原告将来使用厂房期间的水、电、汽、人工等方面保证金及150万元预付租金。然而，租赁合同约定的厂房交付期限已届满，被告至今仍未按约定向原告交付厂房。原告认为，被告迟延交付租赁物的行为已构成违约，被告应依约向原告承担违约责任。原告遂诉至法院，希望判如所请。原告宏茂公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.租赁合同；2.中山市民众镇沙仔村陈飙厂房完工进度表及补充协议、租赁合同补充协议（一）；3.银行流水、收款收据；4.催促函；5.民事案件代理合同；6.律师费发票；7.回单；8.出具担保函协议书；9.担保费发票；10.电子回单。被告陈飙辩称，1.涉案租赁物为在建工程，因客观原因造成工程未能如期竣工，被告并非故意拖延交付，对延迟交付事宜无主观过错，依据双方签订的租赁合同第一条第三款约定，宏茂公司明确知悉涉案租赁物为在建厂房，尚未竣工。在签订租赁合同时根据预期的工程竣工验收日期约定了租赁物交付日，但因涉案租赁物在建设过程中出现了施工方拖延施工、承包人不配合验收、政府相关部门验收时间过长等问题造成无法如期竣工验收交付使用。被告一直在设法尽快完成工程竣工验收以及减少损失。2.宏茂公司在租赁物未能尽快竣工交付使用方面亦存在过错。被告2019年4月17日曾存放了693万元于宏茂公司法定代表人许细强的个人账户中，由宏茂公司监控使用情况，上述监管款项用途为支付涉案租赁物建设的工程款。至2019年4月28日监管账户中尚有余额3991734.66元，但宏茂公司擅自扣留了监管款项，不再拨付给被告用于支付工程款，导致涉案租赁物在建设中出现停工。因2019年6月双方的资金监管矛盾，进一步导致延期竣工交付时间延长，从而造成被告损失增加。3.宏茂公司主张的违约金过高，恳请法院酌情予以降低。根据合同法第一百一十三条第一款规定，本案中根据双方签订的租赁合同约定宏茂公司所支付给被告的款项分别为厂房安全使用保证金、厂房使用期间水、电、汽、人工以及预付租金，且根据双方约定，保证金在租赁期满后，且宏茂公司不再续租，由双方按约定结算，并不计息返还，预付租金则在租赁期间起算后在宏茂公司每月应付租金中扣减，直至扣完。因此宏茂公司实际上并未因被告延迟交付涉案租赁物而遭受损失，且宏茂公司也未提供任何证据证明其所遭受的实际损失情况。依据合同法第一百一十四条规定，被告与宏茂公司约定的违约金明显过分高于造成的损失，恳请贵院依据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二第二十九条规定，以宏茂公司实际损失为基础，监护合同的履行情况，当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情降低违约金。4.宏茂公司主张由被告承担律师费、财产保全保险费无事实依据。虽然宏茂公司提交的证据中提供了代理合同及发票等材料，但其提供的证据显示宏茂公司并未支付律师费和财产保全保险费，且宏茂公司的诉求与实际损失不符，请求金额明显过高，导致其主张的律师费也明显高于广东省司法厅规定律师收费标准指导价的规定。5.涉案租赁合同中约定的租金收益是指在所有出租物正常完成出租后才可能享有的收益，宏茂公司从陈飙承租物业后，并非能完全予以出租，所以该租金收益并不是可预期得到的收益。6.原告称迟延交付是被告的主观原因，虽然没提供证据，但相关事实是包括本案所涉的相关借款等款项以及原告称的1000万借款，包括690多万的借款，原被告双方都有明确约定这些所有款项都是打到原告法定代表人许细强账户，每一笔的工程款款项都是由他监管，同时双方的补充协议也有相关约定。从2018年后许细强本人已事实上直接参与到工程项目的管理中，即工程的施工情况、付款情况，其都是清楚的，很多款项都是其从中阻碍，没及时支付给相关工程施工方。所以至今虽然土建工程在2019年6月份初验完成后，至今其他相关的如消防验收规划验收都是因原告原因没能完成相应验收。所以这是真正造成不能按时交付的直接原因。基于许细强直接参与工程管理，所以涉案标的物是否具备对外招租情况，原告是清楚的。目前还未完成相关综合验收前实际上不具有对外进行招租或办理相关手续情况，被告也没看到原告向被告提供相关证据，所谓损失及可期待利益是没事实及法律依据。被告陈飙为其辩解和主张向本院提交如下证据：微信聊天记录截图。本院经审理认定事实如下：2017年11月2日，宏茂公司（乙方，承租方）与陈飙（甲方，出租方）签订租赁合同（合同编号20171102）约定，陈飙将坐落于中山市民众镇沙仔村[土土地证号：中府国用（2015）第易08000**内的厂房出租给宏茂公司，租赁期限为15年，厂房面积为30000㎡，自甲方将厂房交付之日之日起计算。目前该厂房尚在建设中，尚未竣工，乙方已对甲方的物业座现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属已经清楚了解，并同意按照本合同约定的条件承租该厂房。乙方可以根据出借给甲方的款项，乙方可以从甲方每月应收的租金中予以抵扣，直至借款还清之日止。乙方应在签订本合同至日起三天内向甲方支付200万元保证金，甲方收到该保证金后应保证该厂房工程建设进度正常进行。乙方应于2017年11月31日前向甲方支付300万元（该保证金按工程进度付款），其中150万元宏茂公司作为其将来使用厂房期间的水、电、汽、人工等方面保证金，剩余150万元作为预付租金。租赁标准为：租赁期内，如乙方将该厂房转租或分租给洗水、漂染租户的，则乙方应付甲方的保底租金为18元／㎡／月（按建筑面积计算，该租金标准逐年递增，每年递增比例为上年度保底租金标准的3.5%），保底租金暂定按建筑面积30000㎡计算总计为54万元／月，最后以实际测量为准。乙方在进行转租或分租时，原则上应确保该类转租或分租客户的平均租金在25元／㎡／月以上，即7元／㎡／月是乙方的租金收益，如平均租金标准超过25元／㎡／月的，则超过部分的租金，由甲乙双方按照甲方60%、乙方40%的标准进行租金分成。如出现租赁市场不景气，低于上述最低标准的，甲方向乙方进行反租，保障乙方有7元的税后利润。若乙方将涉案厂房转租给化工行业客户，保底租金为35元／㎡／月，乙方转租或分租的租金标准不低于42元／㎡／月,7元／㎡／月是乙方的租金收益。甲方计划将2018年2月底完善涉案厂房各项施工工程并交付乙方使用，如在2018年2月底前未完成施工，双方协议若厂房交付超出2018年4月30日后，则甲方每月赔偿乙方10万元，若2018年6月30日之后交付，甲方每月赔偿15万元，直至厂房交付为止。涉案合同还对双方责任及权利、免责条款、修缮问题做了相关约定。任何乙方违约,导致守约方向违约方主张权利或追究违约责任,所发生的一切费用(包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费等)，均由违约方承担。合同签订后，乙方依约缴纳500万元预付租金及保证金。2017年11月5日，双方（宏茂公司：乙方，承租方；陈飙：甲方，出租方）另签署厂房完工进度表及补充协议约定，乙方支付甲方的保证金、押金、预付租金、借款800万元封顶，甲方最迟与2018年4月30日前完善涉案厂房的各项工程并交付乙方使用，否则乙方有权介入完善工程，所需费用由甲方双倍支付给乙方，若甲方没有资金支付，可由每月租金中扣除至扣完为止。陈飙确认宏茂公司就该补充协议的800万元已到账。2018年6月13日，双方（宏茂公司：乙方，承租方；陈飙：甲方，出租方）又签署租赁合同补充协议（一）约定，截止至本协议签署之日止，乙方向甲方支付款项共计650万元，其中借款150万元，保证金350万元，预付租金150万元。应工程所需，甲方再向乙方借款1000万元（其中500万元，乙方按照甲方厂房建设进度分批支付，剩余500万元用于环评办证进行出借），借款甲方仅可用于厂房建设、完善配套及办证用途，不得用于其他用途。所有借款，甲方以租金抵扣和款项支付的方式偿还，自借款之日起1年内免付利息，1年内还清，不计利息，第二年按照每月2％计算至实际还清之日止。2018年9月30日，宏茂公司出具催促函告知陈飙，因其未能依约于2018年4月30日前交付涉案厂房，陈飙须向宏茂公司支付每月10万元标准赔偿，迟于6月30日的，需按每月15万元标准赔偿进行支付，落款处有“陈飙，已阅”。宏茂公司以陈飙未能按约定交付租赁厂房为由，遂诉至法院，主张上述实体权利。庭审中，原告宏茂公司主张违约金的标准不存在过高问题。根据双方合同约定，涉案租赁物交付后每月每平方可固定享受分成7元×3万平方米，得出固定保底租金为21万元，另双方还约定了分成租金享有40%权益。因此主张每月15万元租金损失没有超出合同中约定的租金标准。另原告为了涉案租赁物向被告支付了保证金及预付租金合计500万元，还出借了300万元借款，另还为被告担保了款项1000万元借款。陈飙确认上述保证及预付租金500万元在无息使用过程中。另查，收款人为陈飙的若干收款收据中显示，案外人潘家齐，许细强，宏茂公司有向其进行转款用于涉案厂房建设工程的借款、水电费等有关费用。宏茂公司提供的流水清单显示，自2017年11月6日起至2017年12月30日止，向陈飙账户转账涉案款项（预付租金、水电费及保证金）共计500万元；自2018年1月9日至2018年8月28日涉案款项（均为借款）共计300万元；2018年10月11日至11月6日还有若干笔均为借款的转款记录。又查，代付款证明中载明，案外人李悦儿于2019年9月16日代宏茂公司向广东厚弘律师事务所支付本案纠纷的律师费69000元并附律师费发票、建设银行转账记录。出具担保函协议书中载明宏茂公司向富昌融资担保公司支付1500元保费并附有发票及银行转账记录。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。宏茂公司与陈飙签订的租赁合同系基于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应恪守履行。宏茂公司主张陈飙未履行交付涉案厂房义务损害其预期利益，陈飙则以其主观无过错、租金收益非预期收益以及宏茂公司存在过错为由进行抗辩。本院经审查后认定陈飙逾期未交付租赁物的行为已经构成违约，应承担相应的法律后果，其原因如下。一方面，合同违约责任属于无过错责任，第三人原因导致合同违约以及违约方主观不存在过错的抗辩，此类辩解并非法定的抗辩事由。本案中租赁合同明确约定交付并使用涉案厂房为2018年2月底，至迟不得超过同年4月30日，现陈飙并未能如约履行交付义务已然违约。另一方面，陈飙主张该工程部分资金被宏茂公司监管未及时发放，是导致其进一步延期支付工程款从而厂房不能如期交付的因素。本院认为，双方之间资金监管矛盾产生的时间是2019年6月份，远超约定交付期限，且其未能提供充分证据予以证明其主张，宏茂公司亦对此不予确认，故本院对陈飙该项抗辩不予采信。至于违约金赔偿问题。陈飙辩称工程为在建工程，租赁物出租率视市场行情决定，故所获收益未减少，损失并未发生，宏茂公司对此提出异议。本院认为，预期利益是合同当事人在缔约时可预见的合同利益（即可得利益或间接利益），但不是必定发生的利益。本案中，该项工程虽尚未竣工及出租，但该厂房的出租是可预见的事实，况且租赁合同还约定租赁物出租，应保证投资人宏茂公司享有最低7元／㎡／月的税收利润，按厂房面积为3万㎡计算固定利润为21万元／月。此最低利润标准是宏茂公司在缔约时，期待对方严格如约履行合同义务情况下必然可得利益，故陈飙的该辩解，理据不足，本院予以驳回。此外宏茂公司为该项工程向陈飙支付500万预付租金及保证金，陈飙一直在无息使用中，某种程度上亦属于宏茂公司的损失，故宏茂公司主张陈飙向其支付违约金（自2018年5月1日起至实际交付租赁物之日止，按2018年5、6月10万元/月，2018年7月起15万元/月标准计算）的诉求，并非过高且有合同依据，本院予以支持。至于律师费及担保费的问题。合同约定律师费、诉讼费、保险费等由违约方负担，结合已支持的违约金，诉讼标的额的大小、开庭次数以及案件难易程度等因素，本院酌定律师费为55000元较为适宜。关于担保费1500元，有其提供的对应票据予以佐证，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告陈飙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州宏茂投资有限公司支付迟延交付租赁厂房的违约金（自2018年5月1日起至实际交付租赁物之日止，按2018年5、6月10万元/月，2018年7月起15万元/月标准计算）；二、被告陈飙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州宏茂投资有限公司支付律师费55000元、担保费1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22084元，诉讼保全费3020元，合计25104元（原告广州宏茂投资有限公司已预交），由被告陈飙负担，于判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓文辉人民陪审员  于梅平人民陪审员  李楝宏二〇二〇年三月二十日书 记 员  刘浩峰孙永辉