广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终90号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邹富斌，男，1985年6月16日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：邹富连，男，1980年9月29日出生，汉族，住贺州市八步区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黎意芳，贺州市八步区桂诚法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：满景张，男，1981年1月2日出生，汉族，住贺州市昭平县。 委托诉讼代理人：林松，广西佰纳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贺州市华辰装饰工程有限公司。住所地：贺州市八步区新风街**。 法定代表人：唐祥翠，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：陈维平，男，1986年3月21日出生，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：广西知而成汽车销售服务有限公司贺州分公司，住，住所地贺州市城东新区/div> 负责人：周运梁，住贺州市城东新区。 上诉人邹富斌、邹富连因与被上诉人满景张、贺州市华辰装饰工程有限公司、陈维平、广西知而成汽车销售服务有限公司贺州分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人邹富斌、邹富连上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由:一审未按上诉人诉讼请求进行审理，而是审理与诉讼请求无关的事实。因被上诉人租赁上诉人房屋后，经常拖欠租金，未经上诉人同意转租他人，为此，上诉人依据合同法第九十六条之规定，于2018年11月21日向被上诉人满景张送达《房屋门面租赁合同解除告知书》。被上诉人满景张收到通知后，在异议期内（三个月）没有提出异议，也没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，依据合同法第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，双方订立的《房屋门面租赁合同》及《房屋门面租赁合同补充协议》已经解除。 被上诉人满景张辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 邹富斌、邹富连向一审法院起诉请求:1.确认原告邹富斌、邹富连与被告满景张签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》已经解除。2.判令被告满景张、贺州市华辰装饰工程有限公司、广西知而成汽车销售服务有限公司贺州分公司、陈维平、周运梁腾出租赁的房屋，将房屋交还原告。3.判令被告满景张、贺州市华辰装饰工程有限公司、广西知而成汽车销售服务有限公司贺州分公司、陈维平、周运梁连带责任支付2018年11月至2019年2月水电费9000元（以实际用电计收)及房租（即从2019年3月起计至腾出房屋之日止）。4.本案诉讼费用由被告承担。 满景张向一审法院提出反诉请求:1.判令确认反诉被告邹富斌、邹富连要求解除《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》无效，并继续履行原租赁合同及补充协议。2.判令反诉被告邹富斌、邹富连因违约减免租金54000元（四楼的租金算至2019年3月止）。3.本案诉讼费用由反诉被告邹富斌、邹富连负担。 一审法院认定事实：2017年7月1日被告满景张与原告邹富斌、邹富连签订《房屋门面租赁合同》，被告满景张租赁原告邹富斌、邹富连坐落于贺州市城东新区新区）Ａ地块130-131号房屋1至4层，合同约定，租赁门面作为商业办公门面使用。租赁期限12年，即从2017年7月1日起至2028年10月15日止，从合同签订之日起至2017年10月15日止共105日为装修免租期间，此后，前三年的租金为每月租金12000元。租期满三年后，月租金每两年在原基础上递增10%，约定租赁按月以现金或银行转账等形式支付。租赁房屋后，被告满景张成立了“贺州市大唐天下网络科技有限公司”和“贺州市唐宝满满汽车销售有限公司”在上述房屋经营生意，后因经营不善分别于2018年8月1日、9月21日予以注销。2018年5月23日被告满景张征得原告邹富斌、邹富连同意将租赁房屋的一楼和二楼转租给被告陈维平和周运梁经营汽车销售业务。2018年5月23日原告邹富斌、邹富连与被告满景张签订《房屋门面租赁合同补充协议》，补充协议：第一条约定：被告满景张承诺在2022年5月前无条件免费装修好原告邹富斌、邹富连房屋的4楼，此合同签订1个月内把右边4楼楼梯间抹灰搞好，如果被告满景张不能如期完成，被告满景张违约，原告邹富斌、邹富连有权终止合同。造成损失被告满景张自行承担。第七条约定：被告满景张每个月5号前把当月房租及前月的水、电费等按时交纳给原告邹富斌、邹富连，如果被告满景张不能按时交纳，原告邹富斌、邹富连有权单方解决合同，造成的全部损失被告满景张自行承担。被告满景张在“贺州市大唐天下网络科技有限公司”和“贺州市唐宝满满汽车销售有限公司”经营期间，原告邹富斌、邹富连曾以安全问题阻碍被告满景张的员工进入租赁的房屋，双方为此产生有间隙。在此期间，被告满景张委托他人通过微信或支付宝将租金和水、电费支付给原告邹富斌、邹富连，而原告将这些人拉黑，且有意躲避被告满景张，也没有提供银行账号给被告满景张，导致被告满景张无法按时将租金和水、电费缴纳给原告邹富斌、邹富连。虽然如此，被告满景张还是通过多种方法和渠道才将房屋租金和水、电费缴纳给原告邹富斌、邹富连。被告满景张注销上述公司后，与唐祥翠合作在租赁的房屋经营成立了“贺州市华辰装饰工程有限公司”，公司的法定代表人是唐祥翠，原告邹富斌、邹富连认为被告满景张擅自转租房屋给他人成立公司，对此意见更大。原告邹富斌、邹富连以同样的方法刻意躲避被告满景张，也不提供银行账户、微信或支付宝等收款账户给被告满景张，甚至拒绝提供需缴纳的水、电费数据给被告满景张，导致被告满景张逾期才能将租金和水、电费缴纳给原告邹富斌、邹富连。被告满景张通过多种方法和渠道才将房屋租金和水、电费缴纳到原告邹富斌、邹富连处，并出现不能按合同约定时间支付的情况。原告邹富斌、邹富连并以此作为理由于2018年11月21日向被告满景张发出《房屋门面租赁合同解除告知书》，并且拒绝再向被告满景张提供水、电费清单。虽然如此，但是被告满景张还是通过其他方法，找到原告邹富连的账户，将3个月的租金36000元于2019年2月15日前通过手机银行转到原告邹富连的账户。原告邹富斌、邹富连认为被告满景张存在违约行为，且已向被告满景张发出了《房屋门面租赁合同解除告知书》，且存在拖欠2018年11月至2019年2月水电费9000元的事实，因此，向该院提起民事诉讼，请求该院支持其上述的诉讼请求。 在诉讼过程中，被告满景张向原告邹富斌、邹富连提出反诉，认为原告邹富斌、邹富连存在违约行为，应减免四楼从2017年10月至2019年3月止的租金54000元。审理查明:被告满景张在装修四楼期间，因邹富连放在四楼的东西不搬走，导致至今被告满景张无法装修，造成被告满景张已买的水泥过期无法再使用。被告满景张认为原告邹富斌、邹富连违约在先，造成到目前为止租赁房屋的四楼都无法使用，理应减收租金。为此，其特向该院提起反诉，请求该院支持其反诉的诉请。 一审法院认为，关于原告邹富斌、邹富连与被告满景张签订的《房屋门面租赁合同》和《房屋门面租赁合同补充协议》是解除还是继续履行问题。原告邹富斌、邹富连与被告满景张签订的《房屋门面租赁合同》和《房屋门面租赁合同补充协议》是在平等自愿，协商一致的基础上订立的，各方当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力，且意思表示真实，内容合法，且符合客观事实，是依法成立的合同，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”以及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告邹富斌、邹富连与被告满景张之间签订的合同属于租赁合同，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，虽然原告邹富斌、邹富连与被告满景张约定租赁房屋的租金按月以现金或银行转账等形式支付，但是没有约定具体的交付方式，没有明确租金的收款人和账户，导致原告邹富斌、邹富连与被告满景张之间因出现某些不愉快的问题时，原告邹富斌、邹富连刻意躲避和不提供账号给被告满景张及其委托交付租金的人员，甚至将交款人拉黑，致使被告满景张不能按时地将租金交付到原告邹富斌、邹富连处，造成被告满景张貌似违约的情形。对水、电费问题，由于原告邹富斌、邹富连没有及时将水电费清单给被告满景张，在被告满景张向原告邹富斌、邹富连追问清单时，其仍然没有将水电费清单给被告满景张，造成被告满景张无法缴纳水电费，形成被告满景张类似不愿缴纳水、电费的客观事实，此过错责任在于原告邹富斌、邹富连，被告满景张没有过错，原告邹富斌、邹富连以被告满景张存在违约行为，且已向被告满景张发出了《房屋门面租赁合同解除告知书》，并且存在拖欠2018年11月至2019年2月水电费9000元的事实，虽然被告满景张存在欠水电费的事实，但是责任在于原告邹富斌、邹富连，因此，原告主张被告满景张违约行为，要求解除合同，缺乏事实和法律依据，因此，原告邹富斌、邹富连请求确认其与被告满景张签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》已经解除，理据不充分，不予支持。被告满景张反诉请求继续履行原告邹富斌、邹富连与被告满景张签订《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》，理据充分，予以支持。 关于2018年11月至2019年2月水电费9000元（以实际用电计收)及房租（即从2019年3月起计至腾出房屋之日止)问题，因房屋租赁合同没有解除，因此由原告邹富斌、邹富连与被告满景张按照《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》继续履行。 关于被告满景张、贺州市华辰装饰工程有限公司、广西知而成汽车销售服务有限公司贺州分公司、陈维平、周运梁是否需要腾出租赁的房屋，将房屋交还原告邹富斌、邹富连问题，由于贺州市华辰装饰工程有限公司是被告满景张与唐祥翠合作经营的公司，贺州市华辰装饰工程有限公司使用租赁房屋，可视为被告满景张在使用租赁房屋，被告满景张不存在违反租赁合同擅自转租房屋的行为，广西知而成汽车销售服务有限公司贺州分公司、陈维平、周运梁转租赁原告邹富斌、邹富连的房屋，是获得原告邹富斌、邹富连认可的，被告满景张和广西知而成汽车销售服务有限公司贺州分公司、陈维平、周运梁没有违反《房屋门面租赁合同》、《房屋门面租赁合同补充协议》的约定，因此，原告邹富斌、邹富连主张要求被告满景张、贺州市华辰装饰工程有限公司、广西知而成汽车销售服务有限公司贺州分公司、陈维平、周运梁腾出租赁的房屋，将房屋交还原告邹富斌、邹富连，理据不充分，不予支持。 关于被告满景张反诉主张原告邹富斌、邹富连因其违约应减免被告满景张的租金54000元（四楼的租金从2017年10月至2019年3月止）问题，从查明的案件事实和结合案件的证据进行综合分析，原告邹富连确有柜子等物品在租赁房屋的四楼，被告满景张曾要求原告邹富连搬走，但原告邹富连的柜子及其里面物品没有搬走。原告邹富连在庭上陈述对这些物品由被告满景张自行处理，被告满景张陈述柜子里面还有其他物品，而原告邹富连又不愿前来处理，也没搬走柜子，被告满景张装修没有继续，其购置的水泥因久置过期无法使用，虽然存在这些事实，但也无法确定就是原告邹富连、邹福斌的违约行为造成的，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，当事人各方应当遵循诚实信用原则，履行各自的权利和义务。即使原告邹富连存在违约行为导致被告满景张无法装修和水泥过期而无法使用，但是因《房屋门面租赁合同补充协议》中，双方约定四楼的装修期限至2022年5月，对在装修期间，原告邹富斌、邹富连存在违约行为情形时，是否减免租金双方在合同中没有约定，且房屋租赁合同约定的租金是1至4层楼房的租金，并没有分层约定租金，无法区分第四层租金的具体数额，被告满景张减免租金按四层均分租金计算第四层应减免的租金，这种计算也缺乏依据，因此，被告满景张该主张，理据不充分，不予支持。 综上所述，原告邹富斌、邹富连和反诉原告满景张的诉讼请求，部分有理，部分无理。《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决：一、原告邹富斌、邹富连与被告满景张于2017年7月1日签订的《房屋门面租赁合同》和2018年5月23日签订《房屋门面租赁合同补充协议》继续履行；二、驳回原告邹富斌、邹富连的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告满景张的反诉其他诉讼请求。一审本诉案件受理费50元，由原告邹富斌、邹富连负担；反诉案件受理费575元，由反诉原告满景张负担525元，反诉被告邹富斌、邹富连担50元。 本院二审期间，上诉人邹富斌、邹富连围绕上诉请求依法向本院提供了邹富连的广西贺州桂东农村合作银行的银行流水，拟证明被上诉人满景张不按时缴纳租金及水电费，不存在上诉人拉黑交款人、不提供账户的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为：上诉人提供的银行流水可证明被上诉人满景张已经缴纳租金的事实，至于被上诉人满景张逾期缴纳租金是否构成根本性违约，应结合全案证据进行综合认定。 综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本案各方当事人的争议焦点是：涉案《房屋门面租赁合同》及其《房屋租赁合同补充协议》是否应予解除？ 本院认为，上诉人与被上诉人满景张签订的《房屋门面租赁合同》及其《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人以被上诉人满景张逾期支付租金及擅自转租房屋为由，主张其于2018年11月21日向被上诉人满景张送达《房屋门面租赁合同解除告知书》后，《房屋门面租赁合同》及其《房屋租赁合同补充协议》已依法解除。本院认为，综合全案证据及各方当事人对案件事实的陈述，双方在合同中未明确约定租金的收款人、支付方式和收款账户，自2017年7月1日双方签订房屋门面租赁合同至2018年10月份，被上诉人满景张委托他人通过微信或支付宝向上诉人支付租金，2018年11月起，上诉人消极接收租金，不及时与被上诉人满景张结算水电费，甚至在微信和支付宝上将交款人拉黑，导致被上诉人满景张不能依约按时支付租金。根据本案查明的事实，被上诉人满景张通过其他渠道已经支付租金至2019年12月份，上诉人的合同目的得以实现。关于被上诉人满景张是否擅自转租房屋的问题，广西知而成汽车销售服务有限公司贺州分公司、陈维平、周运梁经上诉人同意后转租赁上诉人涉案房屋，根据被上诉人满景张一审提供的有限责任公司股东合作协议书，贺州市华辰装饰工程有限公司是被上诉人满景张与唐祥翠合作经营的公司，贺州市华辰装饰工程有限公司有权使用租赁房屋，被上诉人满景张不存在违反租赁合同擅自转租房屋的行为，上诉人的该项上诉主张，与本案查明的事实不符合，本院不予支持。综上，被上诉人满景张不存在根本违约，上诉人要求解除《房屋门面租赁合同》及其《房屋租赁合同补充协议》，无事实和法律依据，本院不予支持，《房屋门面租赁合同解除告知书》依法不产生合同解除的效力。另外，双方约定的租期为12年，上诉人向被上诉人交付的是清水房，被上诉人已投入巨额资金进行装修，从维护交易安全和稳定性考虑，本案亦不宜解除合同，一审判决双方继续履行合同，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人邹富斌、邹富连负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  陈立峰 审 判 员  黄义奎 二〇二〇年三月二十日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  刘晓玲