广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终411号 上诉人（原审被告）：来宾市佳泰房地产开发有限公司，住所地广西来宾市桂中大道**。 法定代表人：江川，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄小栩，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭荣军，广西品一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何建南，男，1986年6月28日生，壮族，住广西武宣县。 被上诉人（原审原告）：方艳，女，1990年12月24日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 上诉人来宾市佳泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰公司）因与被上诉人何建南、方艳商品房销售合同纠纷，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳泰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，依法扣减一审判决中多判决支付的9657元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律法规不当。1.关于合理的工期顺延时间的计算问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定了交房时间，其中第九条也约定了关于特殊原因出卖人可以延期交房的条款列明了上诉人可以延期交房的几种情形。一审法院认为计算工期顺延时间应当以合同签订的时间为起始时间，以合同约定的交房时间作为终止时间显然违背客观事实，明显加重了上诉人一方的责任。在合同约定的交房时间后的逾期交房时间里，依然会存在《商品房买卖合同》第九条中列明的关于特殊原因上诉人可以延期交房的几种情形，上诉人不应承担在逾期交房时间里再出现的因意志以外的原因而导致的工期顺延所产生逾期交付的责任。且在上诉人逾期交房时间之后己经在计算违约金，对此逾期的时间内出现的合同约定可以顺延的情形也应该计算在内，因此上诉人认为，合理的工期顺延天数的计算应以实际交房时间作为终止时间，一审认定的以合同约定的交房时间作为终止时间明显违背客观事实。2.关于支付逾期交房违约金的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条关于特殊原因出卖人可以延期交房的条款列明了上诉人可以延期交房的几种情形。本案中在合同约定的交房期限内主要有政府有关活动（节日、庆典），政府临时禁令耽误的时间、非因上诉人原因造成的停水停电以及根据当地气象部门的气象记录有连续两天以上降雨作为工期顺延的情形。首先，对于上诉人因法定节假日而导致的工期顺延，一审法院认为工期顺延时间的计算以合同约定的交房时间为终止时间是不合理的，明显违背客观事实，是有失公平的。上诉人认为应以实际交房时间为终止时间，即因法定节假日导致的工期顺延时间为56天(法定节假日：2016年中秋节3天、国庆节7天，2017年元旦3天，春节7天，清明节3天，劳动节3天、端午节3天、中秋节及国庆节合并8天，2018年元旦3天、春节7天、清明节3天、劳动节3天、端午节3天，共计56天）。其次，对于中高考是否可以成为工期顺延的原因，一审法院认为中高考不应当成为顺延工期的原因，上诉人认为，中高考期间是政府禁令施工，且合同约定对于政府临时禁令耽误的时间可以顺延，因此中高考可以成为顺延工期的原因，顺延天数为10天（高考：2017年6月7、8日，2018年6月7、8日；中考：2017年6月24、25、26日，2018年6月24、25、26日，共计10天)，一审法院对此的认定明显是违背客观事实的，违背了上诉人与被上诉人之间合同的约定。再次，根据监理单位的监理日志，因供电部门停电致使无法施工时间为4天，此非上诉人原因导致，应予扣除。最后，对于有连续两天以上的降雨导致的工期顺延为231天。综上，本案中因停水停电、降雨、法定节假日这三个上诉人无法事先遇见和控制的客观原因导致工期顺延的天数确实为231天(56+10+4+161),一审对该事实认定不清。因此上诉人应当向被上诉人支付的逾期交房违约金为15660元[87×(411-231)天]，而一审法院判决支付25317元，应依法扣减其中多支付的9657元(25317-15660)。 被上诉人何建南、方艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉所称的应当在逾期交房后再扣除顺延天数不符合合同约定和法律规定，应予驳回。 何建南、方艳向一审法院起诉请求：1.依法判令佳泰公司向何建南、方艳交付房屋并办理不动产登记证；2.判令佳泰公司向何建南、方艳支付违约金49848.3元（自2017年6月30日起至2019年1月31日止），之后的违约金按照合同约定继续计算；3.案件受理费由佳泰公司承担。 一审法院查明：2016年7月7日，佳泰公司与何建南、方艳签订《商品房买卖合同》，合同约定何建南、方艳购买佳泰公司销售的位于来宾市桂中大道东13号金都汇城市，该房屋的用途为住宅，房屋单价为人民币每平方米2950元，总金额为436954元，何建南、方艳已按合同约定付清房款，即已将首付房款131954元支付给佳泰公司，剩余房款也已申请银行按揭贷款支付给佳泰公司。《商品房买卖合同》第九条规定：佳泰公司应于2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格条件的商品房交付何建南、方艳使用，商品房经验收合格是指经设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、建设单位共同出具《建设工程质量竣工验收意见如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，佳泰公司可以据实予以延期：（1）遇到因政府主管机关部门或机构的政府行为所导致的延期（包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间）；政府有关活动（节日、庆典），政府临时禁令耽误的时间。（2）非因佳泰公司原因造成的无法克服的重大事件的；施工期间非因佳泰公司原因造成停水停电以及根据当地气象部门的气象记录有连续两天以上降雨的，交房顺延。（2）交房前何建南、方艳应全额付清所有房款，该房屋达到交付条件时，按揭贷款未发放或余款未付清，则交房期顺延，顺延至付清房款之日止。第十条规定：除本合同第九条规定的特殊情况外，佳泰公司如果未按本合同规定的期限将商品房交付何建南、方艳使用，则按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，佳泰公司按日向何建南、方艳支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，何建南、方艳有权解除合同。何建南、方艳解除合同的，佳泰公司应当自何建南、方艳解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按何建南、方艳累计已付款的0.01%向何建南、方艳支付违约金。何建南、方艳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，佳泰公司按日向何建南、方艳支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，佳泰公司应当书面通知何建南、方艳办理交付手续。双方进行验收交接时，佳泰公司应当出具本合同第九条规定的《建设工程质量竣工验收意见书》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，佳泰公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。佳泰公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，何建南、方艳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由佳泰公司承担。由于何建南、方艳原因，未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由何建南、方艳承担。由于何建南、方艳不能按期付款造成的延期交房责任由何建南、方艳承担。何建南、方艳在接到佳泰公司的交房通知：电话信号、报纸、电视以及其他公告，10天内不办理接房手续，视为何建南、方艳已同意接受该房。第十七条规定：房屋所有权登记由何建南、方艳办理，佳泰公司应当在商品房交付使用后365日内，将房屋登记机构所要求的需佳泰公司提供的证件资料提交何建南、方艳。《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第五条规定：佳泰公司向何建南、方艳移交钥匙当日即视为何建南、方艳对商品房收楼之日。若何建南、方艳已缴清款项，自该商品房交付通知送达之日起满十日，何建南、方艳仍未办理钥匙移交手续的，视为何建南、方艳已实际收楼。 另查明，2018年8月15日，何建南、方艳与广西福来物业服务有限责任公司签订了《金都汇城市广场前期物业服务协议》和《特别告知》，就前期物业服务事项、商品房装修事项达成一致，并领取了住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅入户大门钥匙。2018年10月9日，来宾金都汇城市广场二期4号楼经验收合格，取得经设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、建设单位共同出具的《建设工程质量竣工验收意见书》，《建设工程质量竣工验收意见书》综合验收结论一栏载明：本单位工程符合设计和规范要求。工程质量评定合格，同意验收。同日，佳泰公司通过电话、短信等形式向何建南、方艳发出商品房交付通知。2018年12月28日，佳泰公司在报纸上刊登了《交房通知》，该通知载明金都汇广场4号楼已经具备交房条件，并开始正式交房，请仍未办理交房手续的业主携带相关证件到一楼物业办公室办理交房手续。 又查明，2016年7月7日至2017年6月30日间，法定节假日有29天，来宾市连续两天以上的降雨天数有106天。一审庭审中，何建南、方艳认可其在2018年10月9日收到佳泰公司的领房通知。 一审法院认为，何建南、方艳、佳泰公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，符合法律规定是合法有效的合同，对当事人具有法律约束力，何建南、方艳、佳泰公司应当认真履行合同规定的各项权利义务。何建南、方艳在签订合同后已将全部房款支付完毕，佳泰公司应当按照合同约定，将符合交付条件的商品房在规定的时间内交付给何建南、方艳使用。1.关于涉案房屋是否已经交付的问题。一审法院认为，佳泰公司交付给何建南、方艳使用的商品房未经验收合格，违反了合同约定和法律规定，属于瑕疵交付，但何建南、方艳已经于2018年8月15日签订了《金都汇城市广场前期物业服务协议》和《特别告知》，并领取了住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅入户大门钥匙。房屋在实际上已被何建南、方艳控制，即何建南、方艳已接收房屋使用。何建南、方艳在明知未验收合格的情形下亦未提出退回房屋给佳泰公司，而是继续占有使用，且何建南、方艳也没有充分证据证明未经验收合格影响了房屋的实际使用，已表明何建南、方艳实际已认可佳泰公司交付了房屋。因此佳泰公司的实际交房日应为2018年8月15日，违约金应计至何建南、方艳实际接收房屋之日。对于所交付房屋未经验收可能存在的质量瑕疵问题，何建南、方艳可另行主张。2.关于支付逾期交房违约金的问题。佳泰公司在2018年8月15日完成了涉案房屋的交付，已超过了合同约定的2017年6月30日交房时间411天。对于符合《商品房买卖合同》约定的顺延时间，应当在计算逾期交房天数中予以扣除。佳泰公司在计算工期顺延的天数时，将与何建南、方艳签订《商品房买卖合同》的时间作为起始时间，将实际交房时间作为终止时间，这是不恰当的。《商品房买卖合同》中约定了交房时间，在合同约定的交房时间后的施工时间，已经属于逾期交房时间,不应再将已经逾期的施工时间作为合理的工期顺延时间，故在计算工期顺延时间时应当以合同签订的时间为起始时间，以合同约定的交房时间作为终止时间。《商品房买卖合同》约定政府有关活动（节日、庆典)，政府临时禁令耽误的时间、非因佳泰公司原因造成停水停电以及根据当地气象部门的气象记录有连续两天以上降雨作为工期顺延的情形。对于佳泰公司提出的迟延交房的三方面原因，首先，对于佳泰公司因法定节假日导致工期顺延29天（2016年中秋节3天、国庆节7天，2017年元旦3天，春节7天，清明节3天，劳动节3天、端午节3天）符合合同约定的工期顺延情形，应当在计算逾期天数时予以扣除。《商品房买卖合同》中并未规定中高考可以成为工期顺延的原因，近年来，中高考期间禁止施工已经成为众所周知的事实，在商品房买卖合同签订时该要求已经存在，中高考不应当成为顺延工期的原因。其次，非因佳泰公司原因造成停水停电而导致顺延工期1天（2016年8月18日），应当在计算逾期天数时予以扣除，关于佳泰公司主张的2016年9月13日、18日、19日因停电导致工期顺延的主张，因《监理工作日志》中载明该三日的停电系施工单位原因所致，故不应在计算逾期天数中扣除。最后，对于有连续两天以上降雨导致的工期顺延106天，符合合同约定的工期顺延情形，应当在计算逾期天数时予以扣除。但其中2天与因节日导致的工期顺延重合，应当在可以顺延的工期天数中予以扣减，故在计算逾期天数时应当予以扣减为104天（106-2）。综上，佳泰公司可据实延期交房134天（29+1+104），其应当向何建南、方艳支付逾期交房违约金25317元[87.3×(411-121)天]。3.关于房屋所有权登记的办理问题。《商品房买卖合同》中约定房屋所有权登记由何建南、方艳办理，佳泰公司应当在商品房交付使用后365日内，将房屋登记机构所要求的需佳泰公司提供的证件资料提交何建南、方艳。即佳泰公司仅负有协助何建南、方艳办理房屋所有权登记的义务，故佳泰公司应提供相关材料配合何建南、方艳到房产部门办理不动产登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、佳泰公司支付给何建南、方艳逾期交房违约金25317元，于本判决生效后十五日内履行完毕。二、佳泰公司提供相关材料配合何建南、方艳到房产部门办理不动产登记，于本判决生效后十五日内履行完毕。三、驳回何建南、方艳的其他诉讼请求。案件受理费1064元，由何建南、方艳负担524元（已交纳），由佳泰公司负担540元，于本判决生效后十五日内交纳。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的本案事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。涉案《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，应按照合同约定诚实履行合同义务。涉案合同系由上诉人提供的格式合同，上诉认称合同约定加重其责任、对其不公平，缺乏事实和法律依据。上诉人上诉称应予扣除的天数系另以涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间为起算点，实际交房时间为终止点，将其认为应予扣除的天数计算得来的，尽管与一审判决列明应当扣除的天数不存在重合，但这并不符合合同约定，亦缺乏法律依据。涉案《商品房买卖合同》约定了交房时间，在合同约定的交房时间后的施工时间，已经属于逾期交房时间,不应再在已经逾期的施工期间内另行计除顺延天数作为合理的工期顺延时间。至于中高考是否应当扣除的问题，中高考属于当事人在订立合同时应当预见的情况，且中高考停止施工是有明确的范围，上诉人在本案一审和二审期间均未提供证据证实其属于应当停工的范围，故上诉人的该部分上诉理由亦不能成立。因此，上诉人佳泰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，佳泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由来宾市佳泰房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  石晓志 审判员  邓 媚 审判员  黄月秀 二〇二〇年三月二十五日 书记员  卓秋雄