浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初4083号 原告：施旭明，男，1964年1月4日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告：周信利，男，1972年8月15日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告：袁炜，男，1968年9月11日出生，汉族，住舟山市定海区。 三原告共同委托诉讼代理人：鲁建辉，浙江泽大律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：郑瑶，浙江泽大律师事务所律师。 被告：浙江**之友商贸有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道新晨路**，统一社会信用代码91330900766401502P。 法定代表人：金虹芸，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐瑞康，浙江民鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建军，浙江民鸿律师事务所律师。 第三人：舟山缤纷天地商业广场开发有限公司，，住所地舟山市定海区白泉镇万金湖路******统一社会信用代码91330902052822508X。 法定代表人：陈鹰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晨翔，浙江震舟律师事务所律师。 原告施旭明、周信利、袁炜与被告浙江**之友商贸有限公司（以下简称华之友公司）、第三人舟山缤纷天地商业广场开发有限公司（以下简称缤纷天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施旭明、周信利及三原告共同委托诉讼代理人鲁建辉、郑瑶、被告浙江**之友商贸有限公司的委托诉讼代理人张建军、第三人舟山缤纷天地商业广场开发有限公司的委托诉讼代理人邵汉军、沈晨翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施旭明、周信利、袁炜向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《租赁合同》于2019年7月23日解除；2.被告向原告支付2015年5月10日至2019年5月9日租金1122300元、2019年5月10日至2019年7月23日租金297110元、迟延支付租金的利息损失531840元（自2015年5月11日暂计至2019年7月23日，实际利息损失计算至被告租金付清之日止）、违约金200000元，共计2151250元；3.被告进行房屋腾退工作，腾退期间的场地占用费72124元（按照同地段类似面积房屋租金标准5548元/天据实计算，从2019年7月24日暂算至2019年8月5日，实际计算至被告完成房屋腾退日止）；4.被告赔偿原告为主张权利而支付的律师费100000元。事实和理由：2015年，被告华之友公司与第三人缤纷天地公司签订了《租赁合同》，约定被告承租第三人所有的建筑面积约为7850.08平方米的地上部分一层建筑用于开设大卖场；前四年租金按0.125元/天/平方米，1460天计算，共计1122300元；计租面积按7300平方米计算，第五年的租金标准为0.55元/天/平方米；租金半年一付，先付后用。第三人于2015年5月10日前将租赁房屋交付给了被告。2018年1月21日，原告施旭明、周信利、袁炜与第三人签订了《购房协议》，三原告向第三人买受舟山缤纷天地广场5143商品房（即被告承租房屋），并受让第三人与被告签订的《租赁合同》项下的权利义务。2018年1月29日，三原告与第三人以及被告签订《协议书》，告知被告上述事项，被告明确表示放弃优先购买权。原告于2018年2月13日取得涉案房屋的不动产权证，成为被告承租房屋的出租方。被告承租房屋至今，未支付任何一期租金。三原告曾多次向被告催要拖欠租金，被告以各种理由推脱，至今分文未付。迫于无奈，三原告于2019年7月10日向被告发出律师函（浙泽律（2019）函字第576号），要求被告于收到律师函之日起七日内向原告支付租金共计1845000元。被告于2019年7月11日签收了该份律师函，但未按律师函要求履行相应义务。三原告又于2019年7月22日向被告发出律师函（浙泽律（2019）函字第612号），要求解除租赁合同，支付租金，并要求被告腾退房屋。至今，被告仍然无视原告正当合法权利，拒不支付租金，也未腾退房屋。原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法、有效，被告拒不支付租金的违约事实清楚、明确。故起诉，望判如所请。 华之友公司辩称，原告要求解除《租赁合同》无事实及法律依据，且答辩人在《租赁合同》履行过程中并不存在违约情形，要求对三原告的诉讼请求予以驳回。理由如下：1.三原告通过律师函行使单方面合同解除权，既不属约定解除的情形，又不符法定解除的条件；2.因答辩人与第三人在《租赁合同》中，对租金的支付及起算约定不明确，故在《租赁合同》的基础上签订了《补充协议》，答辩人完全按照《租赁合同》及《补充协议》的约定履行合同内容，不存在违约，因各方存在纠纷，为了保护各方利益，故答辩人将到期的1122300元租金足额支付至法院账户；3.原告的其他诉请，在答辩人不存在违约下的情况下，缺乏请求的基础。 第三人述称，1.三原告要求解除《租赁合同》没有事实与法律依据；2.《租赁合同》履行过程中，被告及第三人不存在任何违约情况，三原告不具有法定或者约定解除权；3.请求驳回原告诉请。理由如下：2018年1月21日，三原告与第三人签订《购房协议》，约定三原告购买缤纷天地广场原5143室（后分割变更为5143、5144、5145室）。因第三人与被告已于2015年签订了《租赁合同》，但《租赁合同》对于租金支付时间及租赁期限起算时间均未予以明确，故在2018年1月24日，第三人与原告袁炜及被告就上述事宜进行了协商，并于2018年1月26日达成了《补充协议》（三原告未签字），约定租赁期限起算时间为2016年10月1日，第一年至第四年租金共计1122300元，于2019年10月1日支付。2018年1月29日，原、被告及第三人签订《协议书》，约定三原告承诺在取得该房屋所有权转移登记之日起，继续履行原《租赁合同》及相关补充协议。从上述《协议书》可以证明三原告对《补充协议》系明知且认同的。后，被告已按《补充协议》约定将1122300元打入法院账户，因此被告与答辩人在合同履行过程中并不存在逾期支付租金等行为，三原告不具有法定或者约定解除权。三原告发函要求解除《租赁合同》不发生合同解除的效果。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》46点的规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。因此，在三原告不具备法定或约定解除权的情况下，律师函不发生合同解除的效果。三原告要求计付的租金错误，利息损失、违约金、占用使用费、为实现债权支出的律师费等费用没有依据。根据《补充协议》约定，租赁期限起算时间为2016年10月1日，第一年至第四年租金共计1122300元，于2019年10月1日支付。三原告主张的租金的起算时间2015年5月10日仅仅为租赁物交付的时间，并非是租金的起付时间。即使按2015年5月10日起算租金，2015年5月10日至2018年2月13日的租金应归属于第三人。根据第三人与三原告签署的《购房协议》第五条约定，三原告取得舟山缤纷天地广场5143室商品房房产权证后，第三人应将与被告签订的《房屋租赁合同》项下权利义务一并转让给三原告或协助三原告与被告重新签订《房屋租赁合同》，双方以房屋产权转移登记之日为基准日相互进行物业费结算。2018年2月13日，三原告取得涉案房屋的不动产权证，因此在三原告未取得房产证的情况下，《租赁合同》项下的租金收益权应仍归属于第三人。 经审理查明：2015年3月，第三人缤纷天地公司与被告华之友公司签订《租赁合同》约定第三人将其所有的涉案房产[位于舟山市定海区缤纷天地广场的地上部分**建筑面积约7850.08平方米商业用房（定国用（2013）第400216号）]租赁给被告华之友公司用于经营；第三人应在2015年5月10日前将租赁物交付被告，被告承诺在交房后五个月内开业；租赁期限为20年（自缤纷天地广场整体开业之日起算，具体日期以甲方在当地媒体的公告的开业日期为准）；双方约定实际计租面积按7300平方米计算；第一年至第四年（共四年）租金共计为1122300元（按0.125元/天/平方米，1460元/天计算），第五年的租金标准为0.55元/天/平方米，以后每年租金在前一年基础上递增0.05元/天/平方米，在租金标准达到0.7元/天/平方米后，租金每三年递增一次，递增幅度为前一期租金的5%；租金半年一付，先付后用，在相应租赁年度开始前提前一个月支付，具体为在被告收到第三人出具的合法有效发票7日内；在被告正常经营的情况下拖欠租赁费用的，第三人自逾期之日起按被告所欠费用的万分之五每日加收滞纳金；如逾期超过一个月，第三人有权解除合同；当任何一方依据本合同约定有权解除本合同时，违约方应赔偿守约方的全部损失（包括直接损失和间接损失及守约方为主张权利而支付的律师费用等），并支付给守约方200000元作为违约金；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方除需支付200000元违约金外，还应赔偿守约方由此造成的一切损失（包括直接损失和间接损失及守约方为主张权利而支付的律师费用等）等内容。2018年1月21日，三原告与第三人签订《购房协议》，约定：三原告向第三人购买涉案房产缤纷天地广场5143室（房屋所有权证号：舟房权证定白字第××号，土地使用权证号：定国用2015第**，产权建筑面积为：7850.08平方米）；涉案房产分割为三本产权证；三原告取得涉案房产产权证后，第三人应将与被告签订的《房屋租赁合同》项下权利义务一并转让给三原告或协助三原告与被告重新签订《房屋租赁合同》等内容。2018年2月13日，三原告取得上述涉案房产不动产权证书。2018年1月29日，原、被告及第三人签订《协议书》，约定：被告现已接到第三人通知拟将租赁物所有权转让给三原告，被告作为承租人承诺放弃优先购买权；三原告作为上述房产的受让人，已知悉上述房产已出租给被告，三原告承诺在取得房屋所有产权转移登记之日起，继续履行原《租赁合同》及相关补充协议等内容。2018年1月26日，第三人与被告签订《补充协议》，对2015年共同签订《租赁合同》予以补充，约定：合同租赁期限为20年，租赁期限起算日期为2016年10月1日；第一年至第四年（共四年）租金共计1122300元，被告于2019年10月1日向第三人支付；本协议生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力；除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效等内容。2019年7月10日，三原告向被告发送律师函，要求被告支付2015年5月10日起至2019年11月9日止的租金1845000元；2019年7月22日，三原告再次向被告发送律师函，要求解除《租赁合同》，并支付2015年5月10日起至2019年7月23日止的租金、滞纳金、违约金共计2150210元，并腾退房屋及房屋腾退日止的房屋租金；但均未得到被告的回应。因三原告对租金起算点及分配存在异议，但根据《补充协议》的约定，被告前四年的租金支付期限将近，故被告于2019年9月29日将1122300元租金付至我院，要求我院按照生效判决结果对租金在三原告与第三人之间进行分配。 以上事实，由《租赁合同》、《购房协议》、《协议书》、《补充协议》、不动产权证书、律师函以及原、被告、第三人陈述等证据予以证明。 本院认为，被告华之友公司与第三人缤纷天地公司签订的《租赁合同》，原告施旭明、周信利、袁炜与第三人签订的《购房协议》，原、被告及第三人共同签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按约履行；三原告自2018年2月13日起依法取得涉案房产的所有权，并继受《租赁合同》中出租人的权利和义务，三原告有权自2018年2月13日起取得涉案房产的租金利益。本案的争议焦点系三原告是否应受《补充协议》的约束。在各方均认可的《租赁合同》中，关于租赁期限的起算点的约定为“自甲方（缤纷天地公司）开发的缤纷天地广场整体正式开业之日起算，具体日期以甲方在当地媒体公告的开业日期为准。”三原告提供缤纷天地广场微信公众号发布的一则信息的截图，显示“广场于（2015年）9月19日开业”，该期限与《租赁合同》约定的“甲方（第三人）应在2015年5月10日前将本合同租赁物交付乙方（被告），乙方承诺在交房后五个月内开业”时间相符。若被告、第三人认为这并非缤纷天地广场整体开业的时间，或认为广场整体开业与华之友商场开业时间属不同概念，或认为三原告对《补充协议》的内容原本就知情，则应当提供反驳证据，但被告和第三人对于相关的反驳证据均未能提供，故本院将第三人微信公众号所对外发布的开业日期2015年9月19日确定为缤纷天地广场整体开业的时间，故《租赁合同》所涉的前四年租期的期间可予确定，从2015年9月19日起至2019年9月18日止。《协议书》虽约定“继续履行原《租赁合同》及相关补充协议”，但《协议书》所指的“相关补充协议”并不明确，仅凭该表述不足以认定三原告对《补充协议》的内容已知情。因此，《补充协议》对三原告不具有约束力。因被告与第三人在《租赁合同》中对涉案房屋的租金起算点未作明确约定，及对前四年租金的支付时间未作约定，且各方存在争议的情况下，被告于2019年9月29日将前四年的租金1122300元暂存于我院（其中自2018年2月13日起至2019年9月18日止的租金448151元，由三原告取得，另674149元由第三人缤纷天地公司取得），属于在合理期限内主动履行合同义务的行为，未违反合同约定，不构成违约。 综上所述，原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持，与解除合同相关的其他诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25387元，减半收取计12693.50元，由施旭明、周信利、袁炜共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审判员 姚 卡 二〇二〇年三月十一日 书记员 苏佳瑶