广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民初114号原告：陈健儿，女，汉族，1*********日生，住广东省佛山市南海区*********，公民身份证号码441************22X。委托诉讼代理人：王为樟，广东龙浩律师事务所律师。被告：朱云天，男，汉族，*********日生，住湖北省监利县*********（容城），公民身份证号码422************053。委托诉讼代理人：漆婷，广东方普律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊陶，广东方普律师事务所律师。被告：梁良毅，男，汉族，********日生，住广西南宁市兴宁区******，公民身份证号码452************473。被告：周少兰，女，汉族，********日生，住广西南宁市江南区*************，公民身份证号码450************524。被告：佘亮，男，汉族，********日生，住湖北省武汉市洪山区*******，公民身份证号码420************711。原告陈健儿诉被告朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月24日组织双方开庭审理。原告陈健儿的委托诉讼代理人王为樟，被告朱云天的委托诉讼代理人漆婷、熊陶，被告梁良毅、周少兰到庭参加诉讼,佘亮经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原告陈健儿向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与四被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令四被告立即腾退佛山市禅城区******屋（以下简称涉案房屋）并返还给原告；3.判令四被告支付给原告的租赁押金人民币2090796元归原告所有；4.判令四被告向原告支付自2018年8月1日起至实际腾退房屋之日止的租金、占有使用费及利息【租金、占有使用费按人民币696932元/月，暂计至2019年3月31日，为人民币5079396元。利息以每月拖欠的租金、占有使用费为本金自每月5日起按年24%利率计算，暂计至2019年3月20日，为人民币368044元】；5.判令四被告向原告支付水电费人民币120000元；6.判令四被告向原告支付违约金人民币100000元；7.判令四被告向原告支付自2017年8月30日起至实际腾退房屋之日止的房产税款【按房屋报税核定的价值人民币2097万元，以1.2%/年标准计算，暂计至2019年3月31日，为人民币398430元】；8.本案诉讼费、财产保全费由四被告共同承担。事实和理由：一、四被告租赁涉案房屋。2017年8月23日，原告与四被告签订《房屋租赁合同》，约定：四被告承租原告所有的位于佛山市禅城区******屋，建筑面积17423.3平方米。租金为696932元/月（不含税），每两年递增5%，从2018年3月起，每月5日前向原告支付当月租金，租金不含税，由四被告承担租赁税。原告同意从2017年8月30日交付涉案房屋给四被告进场到2018年2月28日止进行装修。物业租赁押金2090796元。该合同第二条约定：“……乙方（四被告）8月30日接收甲方（原告）物业后，须为甲方购买物业、设备等保险8000万元以上，受益人为甲方，保险公司理赔款先补足甲方损失后余下的全部给乙方，乙方不为甲方购买保险则按第九条第4点违约责任处理。”该合同第九条“违约责任”约定：“1.租赁期限内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任，没收全部押金。……3）拖欠租金1个月或不代交甲方租赁税2个月。2.乙方逾期交付租金，除仍应当补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的1%。……4.一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付10万元违约金。”《房屋租赁合同》合法有效，原告依约交付涉案房屋，四被告通过梁良毅银行账户支付租赁押金2090796元。二、四被告严重违约，原告起诉解约并要求四被告支付拖欠的租金等并承担违约责任，朱云天支付部分款项并作出履约承诺后原告撤诉。四被告从2018年3月起一直未按时交租，2018年5月至2018年8月份的租金一直未付清，且拖欠水电费等，构成严重违约。原告2018年9月7日向佛山市禅城区人民法院提起诉讼【（2018）粤0604民初23885号】，要求解约并追究四被告的违约责任。后朱云天申请和解并请求原告撤诉，双方于2018年11月23日签订《协议书》，第三条约定：“朱云天承诺在签订本协议当日向甲方（原告）支付租金1393864元，并在签订本协议之日起两个月内付清拖欠的所有租金、本协议签订后实际产生的租金、房产税、房屋租赁税费、城建税、教育附加费等，或者提供陈健儿认可的第三方连带责任保证担保。”该协议第七条约定：“若乙方违反本协议的，陈健儿有权要求朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮支付拖欠的租金，立即腾退房屋，并有权按《房屋租赁合同》约定，追究朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮的违约责任【逾期支付租金的时间按《房屋租赁合同》约定的交租时间计算，并按年24%计算利息】，没收租赁押金，且朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮无权要求陈健儿赔偿、补偿任何装修费用，已形成附合的装修物，归陈健儿所有。”朱云天向原告支付自2018年5月起至2018年7月止的租金，原告基于其承诺向佛山市禅城区人民法院申请撤诉。三、四被告再次违约，原告有权解约并要求四被告腾退涉案房屋，支付租金、占有使用费等，并承担违约责任。1.拖欠租金及水电费。经原告多次催收，四被告仅付清至2018年7月份的租金，明细如下：序号时间款项（元）备注12018.4.181000002018年3月份租金22018.5.25000002018年3月份租金32018.5.105000002018年3、4月份租金42018.5.152938642018年4月份租金52018.6.224500002018年5月份租金62018.6.28500002018年5月份租金72018.6.28500002018年5月份租金82018.11.201469322018年5月份租金92018.11.226969322018年6月份租金102018.11.236969322018年7月份租金四被告从应支付租金的首月即开始逾期交租，且自2018年8月起至今的租金未支付给原告，再次违约。扣减案外人租赁涉案房屋一楼291.80平方米的商铺租金496060元（2017年11月1日至2019年3月31日，29180元/月，共17个月），四被告截至2019年3月31日尚欠租金5079396元。显而易见，四被告没有履约能力，且构成严重违约，严重损害原告的合法权益。且四被告拖欠在拆改涉案房屋过程中已产生的水电费。2.未为涉案房屋购买受益人为原告的保险。四被告接收涉案房屋后并没有按约为涉案房屋购买受益人为原告的保险，导致原告对涉案房屋承担巨大的风险。3.未缴纳房产税。《房产税暂行条例》第四条规定：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”《广东省房产税施行细则》第四条规定：“房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同时期的同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”第五条规定：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为百分之一点二；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为百分之十二。”第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”依约定四被告应当承担房产税，但四被告至今未按约定缴纳房产税，导致原告需要承担相应的房产税。涉案房屋报税核定的价值2097万元，依法律规定及约定，四被告应当以涉案房屋报税核定的价值2097万元，按1.2%/年的标准支付自2017年8月30日起至实际腾退房屋之日止涉案房屋的房产税款给原告。4.对涉案房屋拆改，严重减损涉案房屋价值。四被告承租涉案房屋后，对涉案房屋原有的墙体、管线等进行拆改（约8000平方米），严重减损房屋的价值，原告需要支付巨额费用对其修复才能使用。对该部分损失，原告保留另案起诉主张赔偿的权利。5.四被告没有履约能力，至今未能对外经营。根据《租赁合同》的约定，免租装修期为180天（合计6个月），自原告交付涉案房屋至今长达19个月，四被告对涉案房屋仅进行了拆改，没有完成装修，至今未能对外经营。四被告根本没有履约能力，已构成严重违约，原告依法有权解约，要求四被告腾退涉案房屋，没收租赁押金2090796元，要求四被告向原告支付自2018年8月1日起至实际腾退涉案房屋之日止的租金、占有使用费、利息及违约金，并承担2017年8月30日起至实际腾退涉案房屋之日止的房产税等。被告朱云天辩称，一、朱云天同意解除与原告的《房屋租赁合同》，并退还房屋予原告。二、因原告违约在先，其无权要求朱云天承担相应的违约责任，无权主张租赁押金归其所有，且无权主张多重违约金。1.原告存在以下严重违约行为：第一，原告实际于2017年10月1日才向朱云天交付租赁房屋，存在逾期交付整体租赁房屋的行为。第二，按照涉案合同第三条的约定，原告应当在2017年8月30日向朱云天整体交付房屋，但原告至今未将房屋一楼291.8平方米的面积交付予朱云天，严重影响朱云天的正常装修计划，但却要求朱云天按照整体房屋面积向其支付租金。第三，原告未经朱云天同意，从2018年5月9日开始，多次对租赁房屋进行停电，每次停电期限将近2个月，最后一次停电期间为2019年5月13日至今。严重影响了朱云天的装修施工进度，造成严重经济损失。2.原告无权主张租赁押金归其所有，且无权主张多重违约金。首先，因原告违约在先，朱云天才延迟支付租金。原告要求朱云天承担违约责任，无事实及法律依据。其次，即使朱云天应承担违约责任，但原告要求朱云天按照年利率24%的标准向其支付拖欠租金的违约金、占有使用费利息、支付10万元违约金及没收朱云天的租赁押金，相当于要求朱云天支付三重的违约金，而原告未举证证明其实际损失已达到上述违约金总额，据此，本案违约金金额明显过高。且租赁押金是针对全部房屋而支付，但原告存在部分房屋未交付的情形，也不应没收全部租赁押金。最后，涉案合同解除后，原告仅能要求朱云天支付占有使用费，而占有使用费并不存在支付利息的情形。因此，原告存在严重违约行为，且原告重复主张违约金，应当驳回原告主张的涉案合同解除后的利息、10万元违约金、租赁押金归其所有的诉讼请求。三、如前所述，原告逾期交付房屋，且至今未交付房屋一楼，并存在多次擅自停电，原告有权顺延计算180天的免租装修期，并有权不予缴纳未交付的房屋租金及停电期间的房屋租金。第一，合同第三条约定，原告应于2017年8月30日向朱云天交付房屋，但是，原告实际于2017年10月1日才向朱云天交付租赁房屋，故朱云天有权顺延计算180天免租装修期，即计算至2018年3月31日。第二，合同第四条约定，朱云天应付房屋的租金面积为17423.3平方米，但原告只交付部分房屋，未将房屋一楼面积为291.8平方米的房间交付朱云天，朱云天不应承担未交付房屋部分租金。第三、原告在未经朱云天同意的情况下，分别于2018年5月擅自停电60余天，于2019年2月擅自停电50余天，于2019年5月13日停电至今。原告擅自停电的行为，致使朱云天无法正常使用房屋，严重影响朱云天房屋的装修进度，导致房屋装修施工完全停滞。因此，原告无权主张朱云天支付停电期间的租金。且原告主张的从2018年8月1日起至房屋腾退之日止的租金，计算错误，应予纠正。四、朱云天不存在拖欠水电费的事实，且原告未提交证据证明朱云天有拖欠水电费12万元之证据，应承担举证不能的责任。五、《协议书》属于效力待定的合同，关于房产税由朱云天承担的约定无效。且房产税纳税义务人为原告，原告主张朱云天支付房产税无法律及合同依据。第一，《协议书》未经其他承租人梁良毅、周少兰、佘亮签名确认，属于效力待定合同。第二，根据《广东省房产税施行细则》第三条规定，房产税由产权所有人交纳，即应由原告缴纳。第三，假设《协议书》有效，根据《协议书》第三条约定，朱云天仅须承担《协议书》签订后实际产生的房产税。而协议书生效日期是2018年11月23日，故原告无权主张在此之前的房产税。第四，原告未提交任何证据证明其有缴纳房产税，应驳回该项诉讼请求。六、若认定朱云天须承担违约责任，原告主张的违约金明显过高，违反公平原则，应予以减少。综上，原告主张按照年利率24%的标准向其支付拖欠租金的违约金及占有使用费利息、租赁押金归其所有、支付10万元违约金、水电费、房产税无任何事实及法律依据，应予全部驳回。被告梁良毅、周少兰辩称，同意解除涉案合同；是否腾退涉案房屋并返还给陈健儿，由陈健儿与朱云天协商，与梁良毅、周少兰、佘亮无关；梁良毅支付给陈健儿的租赁押金2090796元由朱云天归还给梁良毅，并从2017年9月30日起至还清之日止按年利率24%计算利息；陈健儿的第四项-第八项诉请由朱云天一人承担。1.陈进庆为涉案房屋的实际控制人，并全程跟踪操作，陈健儿仅在2017年9月3日合同签订当晚在陈进庆办公室签订合同及收款。2.涉案合同记载的签订日期是2017年8月23日，实际签订日期是2017年9月3日晚。该合同原先由陈健儿与李爱民在2017年8月23日签订，后李爱民改变意愿，陈进庆要求承租方完全按照2017年8月23日的合同条款签订，故合同记载日期与实际签订日期不符。3.合同签订后，因朱云天与梁良毅、周少兰、佘亮存在分歧，经陈进庆到项目现场协调后仍未能达成一致。相关方在2017年9月16日签订了解除合作协议，确定由朱云天一人单独承租涉案房屋经营，梁良毅、周少兰、佘亮退出，朱云天将2090796元退还给梁良毅。但由于朱云天一直未能按约定将梁良毅垫付的款项退还及佘亮出差等原因，一直未能重新办理租赁手续。应陈进庆要求，梁良毅于2017年9月30日在陈进庆处手写承诺书（承诺将租赁保证金转给朱云天作为租赁保证金），朱云天亦通过银行转账100万元还给梁良毅，并约定将剩余的1090796元作为借款，按24%的年利率计息，双方签订了借款合同。2017年12月29日，梁良毅、周少兰在陈进庆办公室将记载有梁良毅、周少兰、佘亮退出租赁事项的《房屋租赁合同》原件及佘亮的委托书交给了陈进庆。2018年9月2日，陈健儿在佛山市禅城区人民法院起诉朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮要求解除合同，梁良毅、周少兰、佘亮均同意解除合同。但陈健儿与朱云天达成协议后撤诉，协商过程及内容均未告知梁良毅、周少兰、佘亮，证明陈健儿已承认朱云天为实际单独承租人。陈进庆一直都知道并参与操作梁良毅、周少兰、佘亮退出租赁事宜，梁良毅、周少兰、佘亮退出租赁是事实，且陈进庆并未提出异议，故本案所有责任应由实际租赁人朱云天承担。诉讼中，原告陈健儿举证如下：证据（一）陈健儿、朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮的身份证复印件，拟证明诉讼主体适格。证据（二）《房屋租赁合同》、物业交割清单（租赁物业附件）、不动产权证【粤（2017）佛禅不动产权第0053496号】，拟证明朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮承租陈健儿所有的位于佛山市禅城区******屋，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮应当每月5号前向陈健儿支付当月租金696932元（不含税），并应为承租物业购买受益人为陈健儿的保险。证据（三）《受理案件通知书》、《协议书》，拟证明朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮严重违约，本案之前，陈健儿已经起诉解约并要求朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮承担违约责任，朱云天支付部分款项并作出履约承诺后陈健儿撤诉。证据（四）《拖欠租金利息计算表》、涉案房屋被拆改现场照片，拟证明朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮从应支付租金的首月开始逾期交租，且拖欠自2018年8月起至今的租金，未依约为涉案房屋购买保险，也未缴纳房产税，严重违约；涉案房屋为朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮拆改，价值严重受损，陈健儿保留另案起诉索赔的权利；陈健儿依法有权起诉解约，有权要求朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮承担违约责任。证据（五）电费表及《客户抄表结算复核单》，拟证明朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮租赁涉案房屋，自2017年10月1日起至2019年4月1日止，产生电费178261.42元，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮通过郑建军银行账户于2019年1月24日支付100000元水电费，现拖欠78261.42元。另朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮拖欠水费，截至2018年10月17日为17602.47元，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮应当向陈健儿支付拖欠的水电费。证据（六）涉案房屋的建筑发票联4张，拟证明涉案房屋核定的价值为2097万元，按低标准房产价值的1.2%计算，截至2019年3月31日为398430元，依约应当由朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮承担。证据（七）律师函、EMS邮寄单及查询情况，拟证明陈健儿提起本案诉讼，通知解约并要求朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮腾退房屋并承担违约责任，陈健儿再次向朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮发律师函通知。涉案租赁合同已解除，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮应当立即腾退涉案房屋并承担违约责任。被告朱云天质证意见如下，对证据（一）的三性予以认可。对证据（二）的真实性、合法性予以确认，但不认可其关联性，陈健儿交付的房屋面积与约定的面积不相符，不应按照合同约定的金额交纳租金。对证据（三）的受理通知书，认可其真实性、合法性；对协议书的关联性、合法性有异议，该协议书上没有梁良毅、周少兰、佘亮的签名，协议书未生效，也不能证明梁良毅、周少兰、佘亮已经同意陈健儿所主张的面积。陈健儿没有按照约定交付房屋，违约在先。对证据（四）不认可其三性，利息表是陈健儿单方制作，且涉案合同是陈健儿违约在先，陈健儿在2018年5月份开始断断续续对房屋采取停电措施，朱云天才不支付租金。陈健儿的主张不能通过这份证据证明其主张。对证据（五）的电费表，不认可其真实性、合法性和关联性，从电表及电费记录来看，刚好可以证实2018年5月-7月、2019年2月-3月期间，陈健儿擅自停电，导致涉案房屋的装修不能正常进行，且2019年5月至今，陈健儿一直对涉案房屋采取停电措施，从而证实陈健儿违约在先的事实；对于朱云天拖欠电费的情况没有证据证实。对证据（六）不认可其三性，发票没有原件，该发票的日期为2015年度和2016年度，而涉案合同在2017年8月签订，故该证据与本案无关。对证据（七）不能确定其真实性，不认可其证明内容。本案是陈健儿违约在先，朱云天不用承担违约责任，朱云天同意解除涉案合同。朱云天确定涉案合同于收到陈健儿的诉状即2019年4月1日解除，并因陈健儿的违约行为造成损失，朱云天保留请求陈健儿赔偿的权利。被告梁良毅、周少兰质证称，认可证据一的三性；对证据二的质证意见同朱云天的意见一致，陈健儿交付的房屋面积不完整；对证据三确认其真实性，该协议书证实了朱云天单独承租涉案房屋的事实，梁良毅、周少兰已经退出了涉案房屋的经营。该协议书是陈健儿与朱云天签订的，与梁良毅、周少兰、佘亮无关，梁良毅、周少兰、佘亮也未在该协议书上签名，对梁良毅、周少兰、佘亮没有约束力。对证据四的三性由法院进行审核。诉讼中，被告朱云天举证如下：证据（一）《装修工程施工补充协议》第一页，拟证明朱云天承租涉案房屋后，委托东莞市百分百建设工程有限公司进行装修。证据（二）广发银行交易流水，拟证明朱云天通过广东阳泰酒店管理有限公司账户于2019年1月24日向陈健儿支付水电费100000元。证据（三）《电梯保养合同》《电梯日常维护保养记录》6份、收据6份，拟证明2018年3月7日至2019年6月6日期间，佛山市彬富电梯有限公司为涉案房屋的电梯提供保养服务，广东阳泰酒店管理有限公司（法定代表人朱云天）已代朱云天向佛山市彬富电梯有限公司付清涉案房屋三台电梯的保养费，并非陈健儿陈述停电是因朱云天未交付电梯维保费致使装修未能进行所致。事实上，朱云天装修不能进行的原因是陈健儿擅自多次停电，朱云天保留追诉权。陈健儿质证称，不认可证据一的三性，认可证据二的真实性，但朱云天只支付了部分水电费，没有支付全部水电费。梁良毅、周少兰质证称，认可证据一的真实性，但不认可其关联性；对证据二认可其真实性。诉讼中，被告梁良毅、周少兰举证如下：证据（一）《关于成立广东XXX酒店管理有限公司的协议草案》《解除“关于合作成立广东XXX酒店管理公司的协议草案”的协议》《借款合同》，拟证明梁良毅、周少兰、佘亮已退出承租涉案物业的合同关系。证据（二）POS机刷卡单、汇款凭证、存款金融交易明细查询、委托书，拟证明梁良毅支付2090796元租赁押金给陈健儿，朱云天单独承租后退款1000000元给梁良毅。证据（三）房屋租赁合同、授权委托、承诺书，拟证明陈健儿（陈健庆）知晓并同意由朱云天单独承租涉案房屋。证据（四）承诺书、律师函、民事裁定书，拟证明涉案房屋由朱云天单独承租。陈健儿质证称，不认可证据一的三性，该证据不能证实涉案房屋是朱云天单独承租；对证据二中的POS机刷卡单、汇款凭证认可其真实性，对存款金融交易明细查询的真实性由法院审核；对委托书认可其真实性，但不认可其委托内容；对证据三的房屋租赁合同、承诺书，不认可其真实性及关联性，解约必须有书面的协议，且租赁合同中没有同意承租方退出；对证据四的律师函的真实性及合法性予以认可，但不认可其关联性。朱云天质证称，对证据一的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明内容有异议，该证据发生于涉案合同签订之后，不能证明出租人已同意梁良毅、周少兰、佘亮退出承租涉案房屋，借款合同的生效应以出租人同意梁良毅、周少兰、佘亮退出承租涉案房屋为前提；对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明内容有异议，该证据形成于涉案合同签订之后，仅是朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮对于合作关系的确认，不能证明出租人已同意梁良毅、周少兰、佘亮退出承租涉案房屋；证据三中的租赁合同没有原件核对，没有朱云天的签名，且合同涉及陈健儿的父亲陈进庆，陈进庆没有出庭接受询问，无法证明出租人已知悉此事并同意梁良毅、周少兰、佘亮退出承租涉案房屋；证据三中的承诺书为梁良毅单方书写，朱云天并不知情，梁良毅虽陈述是陈进庆书写，但陈进庆没有出庭接受质询，无法证明其主张；对证据四中承诺书的真实性、合法性予以确认，但对关联性及证明内容有异议，该承诺书仅是朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮的约定，陈进庆从未同意；对律师函的三性不予确认，对裁定书的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。经核查，本院对以上证据的真实性均予以确认，但能否证实各自的主张，本院将在后文予以阐述。经审查，综合双方当事人的诉辩、举证、质证意见，本院认定如下事实：2017年6月14日，佛山市禅城区******块及上建房屋取得不动产权证（编号为2017佛禅不动产权第0053496号），权利人为原告陈健儿。权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，用途为住宿餐饮用地（酒店）/酒店，国有建设使用权期限自2004年7月28日起至2044年7月27日止。该不动产建筑面积15350.76平方米（不含地下人防工程建筑面积2072.54平方米）。2017年8月23日，原告陈健儿（甲方、出租方）与四被告朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定陈健儿将涉案房屋出租给朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮。第一条出租房屋的坐落位置、面积及其他情况。1.本合同所出租房屋坐落在佛山市禅城区*****。2.房屋的建筑面积17423平方米。地上**，地下**。（以不动产证和宗地图为准，物业门口正面空地由酒店承租方使用，入停车场道路共同使用，其他部分不在租用范围内，承租方无权使用）3.所出租房屋的房屋产权编号：0053495。第二条房屋内部的装修情况及主要设备。装修情况：甲方提供租赁的物业属于毛坯房，具体装饰由乙方自行设计装修投资完成，可以满足乙方满足的相应配套的水、电（含增容动力、照明、配电）、消防安全设施、电梯、环保设施（排水、排污）等设施、设备，由乙方确认具备正常使用功能后交付乙方使用。乙方8月30日接收甲方物业后，须为甲方购买物业、设备等保险8000万以上，受益人为甲方，保险公司理赔款先补足甲方损失后余下的全部给乙方，乙方不为甲方购买保险则按第九点第4条违约责任处理。第三条房屋租赁的期限及用途。租赁期限为20年。从2018年3月1日起至2038年2月28日止，合同自动解除。其中：甲方同意从2017年8月30日交物业场地给乙方进场到2018年2月28日止，共计180天时间为免租装修期。2018年3月1日起，甲方开始计算乙方租金。租赁期限届满前180天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出，由甲方决定是否继续续签合同。......第四条租金及其交纳方式。租金单价：40元/平方米/月（不含税），应付租金面积为17423.3平方米，即每月金额为696932元。租金增幅：从租金计算日的第三年起，在基本租金基础上每两年递增5%。租金交付：按月支付，即2020年3月1日开始租金单价42元/平方米/月（不含税）如此递增。在甲方提供的免装修期内乙方不用支付租金给甲方。从2018年3月起，每月5日前乙方向甲方支付当月的租金，租金不含税，由乙方负责租赁税，并以甲方名义去当地税局开租赁发票给乙方。......第五条押金。物业租赁押金：押金金额为乙方向甲方支付的第一个月租金的三倍金额即2090796元。乙方在本合同签署后十天内将此押金支付给甲方。该押金用于合同保证金及保障房屋内甲方提供的设备设施完好，如出现损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。合同期满，乙方没有损害房屋内甲方的设备设施，则甲方应该在合同期满日如数无息退还押金。水电费押金：乙方在酒店开业后按实际一个月水电费用量金额交一个月押金给甲方。......第九条违约责任。1.租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任，没收全部押金。......3）拖欠租金1个月或不代交甲方租赁税2个月。2.乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1%。3.乙方在经营过程中，若违反相关法律法规或导致他人损害从而造成甲方损害，甲方有权解除合同，没收乙方押金，乙方还应赔偿甲方经济损失。4.一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付10万元违约金。2017年9月3日，梁良毅向陈健儿的受托人佛山市南海区西樵健龙织造厂展销部支付涉案合同的押金2090796元。2017年9月3日，朱云天、佘亮（甲方）、梁良毅、周少兰（乙方）四人签订《关于合作成立广东XXX酒店管理公司的协议草案》。2017年9月10日、11日，双方签收《物业交割清单（租赁物业附件）》。2017年10月1日，郑建军受朱云天委托在该清单上签名确认。2017年9月16日，朱云天、佘亮（甲方）、梁良毅、周少兰（乙方）四人签订《解除“关于合作成立广东XXX酒店管理公司的协议草案”的协议》。约定：双方因经营理念不合，经友好协商达成协议解除合同，自本协议签订之日起，《关于合作成立广东XXX酒店管理公司的协议草案》自动解除。业主陈健儿作为出租方，甲乙两方作为承租方，三方共同签订了房屋租赁合同，乙方已垫资向业主支付佛山市禅城区*****物业保证金2090796元，甲方承诺在2017年9月18日将1000000元转入业主账户，如有逾期1日以上，则视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金10万元，并赔偿乙方16天（2017090*******918）的租金371697.06元，并且甲方不再作为本租赁合同的承租方，从甲方违约之日起，本租赁合同的承租人变更为乙方即梁良毅、周少兰。甲方支付100万元后可开展涉及酒店面积范围内设计装修工程工作。2017年9月25日（含25日）甲方向业主陈健儿支付1090796元，如有逾期1日以上，则视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金10万元，并赔偿乙方20天（2017090*******922）租金464621.33元，并且甲方不再作为本租赁合同的承租方，从甲方违约之日起，本租赁合同的承租人变更为梁良毅、周少兰。在业主将乙方预交的保证金2090796元完全退给乙方之日，乙方在收到该保证金后，乙方与甲方和业主更改物业租赁合同，由甲方单独承租经营佛山市禅城区*****物业，乙方不再作为承租方。甲方在未付清保证金2090796元之前，不得擅自出租佛山市禅城区*****物业，如有违约，应向乙方支付违约金50万元，并承担乙方实际损失。甲方在3日内无条件自动清偿退出。2017年9月30日，朱云天（甲方）与梁良毅、周少兰（乙方）签订《借款合同》，合同约定：因朱云天资金困难，无法按约定退还乙方已于2017年9月3日代甲方向业主陈健儿支付佛山市禅城区*****物业保证金2090796元，甲方于2017年9月30日以转账方式（实时到账）退还人民币1000000元给乙方后，甲方尚欠乙方的1090796元于签订本合同之日转作借款，借款期限30天（即2017年9月30日至2017年10月29日），借款利率为月利率2%。甲方2017年9月30日作为单独承租人重新与业主签订佛山市禅城区*****物业的租赁合同，乙方不再作为承租方，一切因该租赁合同产生的损失及于2017年8月23日甲乙方与业主签订的租赁合同产生的损失都由甲方承担，乙方不用承担任何费用。2017年12月29日，梁良毅、周少兰、佘亮在涉案房屋租赁合同中载明“经甲乙双方友好协商，一致同意解除本租赁合同，由陈健儿与朱云天一人重新签订新租赁合同，由朱云天一人单独承租本合同项下的物业。佘亮、梁良毅、周少兰不再作为承租人”，但该项说明只有梁良毅、周少兰、佘亮签名，陈健儿、朱云天并未签名。2018年4月26日，朱云天出具《承诺书》，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮承租陈健儿名下佛山市禅城区*****物业，该合同签订后，一直由朱云天装修管理该租赁物，现朱云天承诺由其一人承担该房屋租赁合同项下一切责任，包括但不限于支付租金、水电费、占用费、承担违约金等，如因该租赁合同及本租赁事宜给梁良毅、周少兰、佘亮造成任何损失也由朱云天一人承担。2018年9月7日，因朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮一直拖欠租金及水电费，陈健儿向佛山市禅城区人民法院起诉【案号为（2018）粤0604民初23885号】，后陈健儿与朱云天达成和解，并于2018年11月23日签订《协议书》后撤诉。2018年11月23日，陈健儿（甲方）与朱云天（乙方）签订《协议书》，约定一、双方确认：1.2017年8月23日，甲方与乙方、梁良毅、周少兰、佘亮签订《房屋租赁合同》约定“乙方、梁良毅、周少兰、佘亮共同租赁甲方所有的位于佛山市禅城区******屋，建筑面积17423.3平方米。租金为696932元/月（不含税），每两年递增5%，租赁期限为2018年3月1日起至2038年2月28日止，从2018年3月起，每月5日前向甲方支付当月租金，租金不含税、房产税、房屋租赁税费、城建税、教育附加费等由乙方、梁良毅、周少兰、佘亮共同承担”。该《房屋租赁合同》合法有效。2.乙方、梁良毅、周少兰、佘亮共同向甲方支付租赁押金2090796元（实际通过梁良毅账户支付），用于担保《房屋租赁合同》的履行。3.甲方出租上述房屋一楼291.8平方米的商铺给他人，租金29180元/月，乙方同意从2017年11月1日起计算租金，甲方有权收取该商铺的租金并用作抵扣乙方、梁良毅、周少兰、佘亮应支付的部分租金。4.由于乙方、梁良毅、周少兰、佘亮拖欠租金等违约，甲方2018年9月7日向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0604民初23885号，该院适用简易程序审理，甲方已预交诉讼费22470元，财产保全费5000元，并产生律师费10万元，乙方同意承担。二、截至2018年11月，乙方、梁良毅、周少兰、佘亮拖欠甲方2018年6月至2018年11月租金（合计4181592元）及房屋租赁税费、城建税、教育附加费等。三、乙方承诺在签订本协议当日向甲方支付租金1393864元，并在签订本协议之日起两个月内付清拖欠的所有租金、本协议签订后实际产生的租金、房产税、房屋租赁税费、城建税、教育附加费等，或者提供甲方认可的第三方连带责任保证担保。四、乙方承诺在签订本协议后重启装修前甲方付清已经产生的水电费（截至2018年10月17日暂计98100.99元，实际金额以双方核对为准）。五、甲方在收到乙方按本协议第三条约定支付的租金1393864元后，同意向佛山市禅城区人民法院申请撤销起诉。六、乙方违反本协议第三条约定的，甲方有权立即提起诉讼并申请财产保全。七、若乙方违反本协议的，甲方有权要求乙方、梁良毅、周少兰、佘亮支付拖欠的租金、立即腾退房屋，并有权按《房屋租赁合同》的约定，追究乙方、梁良毅、周少兰、佘亮的违约责任，【逾期支付租金的时间按《房屋租赁合同》约定的交租时间计算，并按年24%计算利息。】没收租赁押金，且乙方、梁良毅、周少兰、佘亮无权要求甲方赔偿、补偿任何装修费用，已形成附合的装修物，归甲方所有。八、甲方为实现《房屋租赁合同》产生的债权，提起诉讼产生的诉讼费、律师费应由乙方、梁良毅、周少兰、佘亮共同承担。陈健儿撤诉后，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮仅支付租金至2018年7月，2018年8月后仍未支付租金及水电费，故而引发本诉讼，佛山市禅城区人民法院受理后认为合同标的已超过其管辖范围，故于2019年6月13日将该案移送至本院审理。2020年2月18日，陈健儿的父亲陈进庆向本院出具一份《情况说明》，说明如下：1.朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮共同向陈健儿租赁涉案房屋，与陈进庆无关；2.涉案房屋一直由朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮共同租赁，梁良毅、周少兰、佘亮没有退租。本院审理期间，为避免各方损失扩大，本院依法组织各方当事人进行交接，但朱云天称因其未与涉案房屋的装修公司进行结算，装修公司不愿意退还房屋钥匙，故朱云天暂时无法将涉案房屋腾退并交付予陈健儿。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，综合诉辩双方意见，双方争议的焦点问题有：1.涉案合同应否解除；2.涉案房屋的返还；3.租赁押金、违约金；4.2018年8月1日起至腾退房屋之日止的租金、占有使用费及利息；5.水电费；6.房产税款。关于涉案合同应否解除的问题。本院认为，判定涉案合同应否解除及解除的时间主要从以下四个方面进行考虑:首先，涉案合同的效力。经核查，涉案合同为陈健儿与朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行义务。其次，梁良毅、周少兰、佘亮是否为涉案房屋的承租人。梁良毅、周少兰、佘亮称在合同签署后，与朱云天产生分歧，故而解除合作协议，由朱云天一人单独承租涉案房屋，梁良毅、周少兰、佘亮已退出涉案合同，故其三人不是涉案房屋的承租人。经核查，涉案合同签订后，梁良毅、周少兰、佘亮与朱云天签订解除合作协议，并在合同中载明“经甲乙双方友好协商，一致同意解除本租赁合同，由陈健儿与朱云天一人重新签订新租赁合同，由朱云天一人单独承租本合同项下的物业。佘亮、梁良毅、周少兰不再作为承租人”。朱云天也出具《承诺书》承认涉案房屋一直由朱云天装修管理，由朱云天一人承担该房屋租赁合同项下的一切责任。本院认为，梁良毅、周少兰、佘亮在涉案合同中作为承租方签名确认，即为涉案房屋的承租人。此外，陈健儿与朱云天未重新签订租赁合同，故涉案房屋的承租方未发生变更。梁良毅、周少兰、佘亮与朱云天之间的解除合作协议以及承诺均未得到出租人陈健儿同意抑或签名确认，故该解除协议应视为梁良毅、周少兰、佘亮与朱云天之间的内部协议，无法对抗善意出租人陈健儿。另，梁良毅、周少兰、佘亮称陈健儿的父亲陈进庆为涉案房屋的实际控制人，且陈进庆知晓其三人退出事宜，但该主张并未得到陈进庆的确认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案梁良毅、周少兰、佘亮未有充分证据证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。综上，梁良毅、周少兰、佘亮依然是涉案房屋的承租人。再次，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮是否构成违约。朱云天抗辩称陈健儿存在逾期交付房屋、交付的房屋不完整、多次擅自停电等违约情形。本院认为，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮作为完全民事行为能力人，其在签订涉案合同时应充分了解涉案房屋的基本情况，其在签订《物业交割清单》时亦未就逾期交房、交房不完整提出异议，现又主张陈健儿存在该问题明显有违诚实信用原则。且陈健儿与朱云天已就涉案房屋一楼291.8平方米的商铺达成协议，约定“租金29180元/月，朱云天同意从2017年11月1日起计算租金，陈健儿有权收取该商铺的租金并用做抵扣朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮应支付的部分租金”。此外，鉴于朱云天未及时支付租金，陈健儿有权采取适当措施保障相应权益。故本院对朱云天的抗辩意见不予采纳。如前所述，涉案合同合法有效，合同第四条约定“从2018年3月起，每月5日前朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮应向陈健儿支付当月的租金”，但自2018年8月1日起至今，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮均未支付相应租金，致使合同目的无法实现，合同无法继续履行，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮已构成根本违约。最后，涉案合同的解除时间。涉案合同第九条违约责任约定“租赁期间内，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮拖欠租金1个月或不代交租赁税2个月的，陈健儿有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮承担违约责任，没收全部押金”，同时依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，鉴于因陈健儿未举证证明其已于起诉前向朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮发出解除合同的通知，本案为佛山市禅城区人民法院移送案件，在该院审理期间已将起诉状送达给朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮，故应以朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮收到起诉状的时间作为涉案合同的解除时间，即涉案合同的解除时间为2019年4月5日。关于涉案房屋返还的问题。如前所述，涉案合同已解除，依照涉案合同第九条“租赁期间，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮违约的，陈健儿有权解除合同，收回房屋”之约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮作为承租人，在合同解除后应当及时将涉案房屋返还给陈健儿。陈健儿的该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于租赁押金、违约金的问题。经核查，涉案合同签订后，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮向陈健儿支付了2090796元押金，现朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮逾期未支付租金，构成违约。涉案合同第九条“违约责任”约定“租赁期间，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮拖欠租金1个月或不代交租赁税2个月的，陈健儿有权依据本协议要求朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮承担违约责任，没收全部押金”及“朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付10万元违约金”，本院认为，涉案押金实为担保涉案合同的履行，已具备履约保证金的性质，实为违约金范畴。鉴于涉案合同既约定违约金，又约定履约保证金，现陈健儿主张二者并用，为充分尊重当事人意思自治，并均衡各方利益考虑，本院酌定陈健儿有权没收朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮支付的2090796元押金作为违约金，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮无需再另行支付100000元违约金。关于租金、占有使用费及利息的问题。如上所述，涉案合同于2019年4月5日解除，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮自2018年8月1日起就未支付租金，但仍继续占有控制涉案房屋，参照涉案合同的约定，扣除涉案房屋一楼291.8平方米商铺每月29180元的租金之外，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮应向陈健儿以每月667752元（696932元-29180元）的标准支付2018年8月1日起至实际腾退涉案房屋之日止的租金及占有使用费。鉴于本院已认定陈健儿有权没收2090796元押金，该押金足以弥补陈健儿的利息及其他损失，因此对于陈健儿主张的利息，本院不予支持。关于水电费的问题。经核查，涉案合同签订后，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮接收涉案房屋并委托装修公司进行装修，必然会产生相应水电费。鉴于陈健儿仅提交《客户抄表结算复核单》证明实际产生的电费，但并未提供证据证明已产生的水费，故本院仅对实际产生的电费进行审查，经核实，2017年10月1日至2019年4月1日期间，涉案房屋共产生电费178261.42元，朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮已支付100000元电费，故朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮仍拖欠78261.42元（178261.42元-100000元）电费。关于房产税款的问题。经核查，涉案合同第四条虽然约定“从2018年3月起，每月5日前朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮向陈健儿支付当月的租金，租金不含税，由朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮负责租赁税，并以陈健儿的名义去当地税局开租赁发票给朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮”，但陈健儿并未提交证据证实其已代朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮缴纳税款，租赁税并未实际产生，故本院对陈健儿该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告陈健儿与被告朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮于2017年8月23日就佛山市禅城区******屋签订的《房屋租赁合同》于2019年4月5日解除；二、被告朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮应于本判决发生法律效力之日起十日内将第一项所涉房屋腾退予原告陈健儿；三、原告陈健儿有权没收被告朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮支付的押金2090796元；四、被告朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月667752元的标准支付自2018年8月1日起至实际腾退上述第一项所涉房屋之日止的租金予原告陈健儿；五、被告朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈健儿支付拖欠的电费78261.42元；六、驳回原告陈健儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878118.40元（已由原告陈健儿预交），由原告陈健儿负担14578.26元，由被告朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮负担863540.14元。被告朱云天、梁良毅、周少兰、佘亮负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院强制执行。原告陈健儿已预交的863540.14元，于本判决发生法律效力后，由原告陈健儿书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年三月十日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理