山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初3276号原告：赵凤英，女，1969年8月3日出生，汉族，中国联合网络通信集团有限公司烟台分公司退休职工，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘昌辉、刘进前，山东信谊律师事务所律师。被告：赵新功，男，1964年12月20日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：赵心玉，男，1972年5月5日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。两被告共同委托诉讼代理人：王旭，上海市华诚（烟台）律师事务所律师。原告赵凤英与被告赵新功、赵心玉、孙茂香房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中的2020年1月12日，被告孙茂香去世。原告赵凤英的委托诉讼代理人刘昌辉、刘进前和被告赵新功、赵心玉及两被告共同委托诉讼代理人王旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认赵贞东、孙茂香与原告签订的房屋买卖协议有效并将坐落于烟台市芝罘区三和路80号附1号内5号、三和路80号附1号内6号房屋（以下简称涉案两套房屋）交付给原告占有，配合原告后续办证事宜。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：1、确认赵贞东、孙茂香与原告就涉案两套房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系；2、确认赵贞东、孙茂香出具给原告的涉案两套房屋买卖协议有效；3、二被告将涉案两套房屋交付给原告占有使用。事实与理由：孙茂香与赵贞东于1964年1月1日登记结婚，婚后育有两子一女，分别为长子被告赵新功，次子被告赵心玉，女儿原告赵凤英。赵贞东与孙茂香于2014年7月将拆迁房屋分别与被告赵新功、赵心玉、原告赵凤英协议，将房屋售与被告赵新功一套并作价200000元、被告赵心玉一套并作价200000元、原告赵凤英两套作价400000元。原告与被告赵新功、赵新玉均依约将房款款项交付给赵贞东和孙茂香，赵贞东与孙茂香给原告、被告赵新功及赵心玉均出具买卖凭条以协助办理村委会相关手续。被告赵新功、赵心玉相继办理完毕房屋交接手续，但父亲赵贞东去世后，母亲被赵新功申请为无民事行为能力人，被告赵新功、赵心玉拒绝协助原告办理涉案房屋交付手续，无故侵占原告房屋。被告赵新功、赵心玉共同辩称：1、原告关于确认存在房屋买卖法律关系的诉请没有具体法律行为作为依托，且该诉请与原告的第2项诉讼请求重复。2、2014年7月17日赵贞东、孙茂香出具的文书，不是房产买卖协议，原告将该文书冠以房产买卖协议系个人意见，不具备法律效力。该文书仅是一种声明，该声明成立并生效的前提是，声明中所谓的买受人即本案原告应当按照口头约定支付相应价款，其次，出让人持该法律文书到官庄居委会主管房屋开发或销售的部门声明房屋已经出售给原告，官庄居委会主管房屋开发或销售部门在此声明的基础上与买受人重新签订官庄居委会旧居改造房屋置换协议等前提下，原告才依约依法享有诉争房产的所有权。综上，原告仅凭该所谓的买卖文书证明涉案两套房产归己所有，证据不足，依法应该驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：赵贞东与孙茂香系夫妻关系，二人育有两子一女，分别为长子被告赵新功，次子被告赵心玉，女儿原告赵凤英。赵贞东于2016年12月31日去世，孙茂香于2020年1月21日去世。赵贞东的父亲赵均发、母亲刘兰秋分别于1986年、1989年去世；孙茂香的父亲孙德佩、母亲牟丽花分别于1965年、1977年去世。庭审中，原、被告认可一致：房屋所有权证号3706021005085的房屋原是赵贞东和孙茂香的共同财产，因该房屋被拆迁，2013年3月4日赵贞东和烟台市芝罘区黄务街道官庄居民委员会（以下简称官庄居委会）签订了房屋置换协议，共分得置换房屋五套，包括一套高层房屋和四套多层房屋，赵贞东和孙茂香已将高层房屋出售他人，将两套多层房屋分别售与两被告，剩余的多层房屋即为本案中双方诉争的涉案两套房屋。关于涉案两套房屋，官庄居委会作为甲方、赵贞东作为乙方，在签订的落款日期为2013年3月4日的《官庄居委会旧居改造房屋置换协议》中约定：官庄居委会在黄务办事处北侧已建成部分楼房，在港城西大街南侧拟建高层楼房。官庄居委会需拆除赵贞东位于官庄居委会的房屋，宅基地面积252.26平方米，房屋所有权证号3706021005085。赵贞东自愿选择房屋产权置换补偿方式。官庄居委会同意为赵贞东安置的多层房屋建筑面积约84.49平方米的1套，建筑面积约75.92平方米的1套。官庄居委会支付赵贞东安置后剩余房屋补偿款454250元（5000/平方米×9085平方米），签约期奖励费10000元，有限电视移装费250元，网络移装费180元，空调移装费200元，热水器移装费80元，合计464960元，在赵贞东房屋拆除后一次性结算。赵贞东必须2013年6月4日前房屋腾空并自行拆除，或交给官庄居委会由官庄居委会拆除，赵贞东逾期，官庄居委会有权将房屋强制拆除。官庄居委会负责为赵贞东办理安置房的房产证，产权登记面积与本协议约定面积有差异的，以产权登记面积为准，按照本协议多退少补，费用按有关规定执行。2014年6月18日，赵贞东、孙茂香出具书面材料，材料中载明“我自愿将房产证编号为3706021005085的房屋中71.37㎡卖给儿子赵新功，请予办理相关手续”。官庄居委会作为甲方、被告赵新功作为乙方，在签订的落款日期为2013年3月4日的《官庄居委会旧居改造房屋置换协议》中约定：官庄居委会在黄务办事处北侧已建成部分楼房，在港城西大街南侧拟建高层楼房。官庄居委会需拆除被告赵新功位于官庄居委会的房屋，宅基地面积71.37平方米，房屋所有权证号3706021005085。被告赵新功自愿选择房屋产权置换补偿方式。官庄居委会同意为被告赵新功安置多层房屋建筑面积约87.83平方米一套。被告赵新功必须在2013年6月4日前将房屋腾空并自行拆除，或交给官庄居委会拆除。官庄居委会负责为被告办理安置房的房产证，产权登记面积与本协议约定面积有差异的，以产权登记面积为准，按照本协议多退少补，费用按有关规定执行。2014年6月18日，赵贞东、孙茂香出具书面材料，材料中载明“我自愿将房产证编号为3706021005085的房屋中71.37㎡卖给儿子赵心玉，请予办理相关手续”。官庄居委会作为甲方、被告赵心玉作为乙方，在签订的落款日期为2013年3月4日的《官庄居委会旧居改造房屋置换协议》中约定：官庄居委会在黄务办事处北侧已建成部分楼房，在港城西大街南侧拟建高层楼房。官庄居委会需拆除被告赵心玉位于官庄居委会的房屋，宅基地面积71.37平方米，房屋所有权证号3706021005085。被告赵心玉自愿选择房屋产权置换补偿方式。官庄居委会同意为被告赵心玉安置多层房屋建筑面积约71.37平方米一套。被告赵心玉必须在2013年6月4日前将房屋腾空并自行拆除，或交给官庄居委会拆除。官庄居委会负责为被告办理安置房的房产证，产权登记面积与本协议约定面积有差异的，以产权登记面积为准，按照本协议多退少补，费用按有关规定执行。（一）关于两被告自父母处购买房屋以及与官庄居委会签订置换协议的过程。两被告称：2013年6月，父母及两被告四人协商房屋买卖事宜，父母称因坐落于烟台市芝罘区的房屋已经赠与原告，现决定将两套拆迁置换的房屋每套作价200000元低价卖给二被告，被告支付现金。2013年7月，被告赵新功自存单中提取200000元现金，被告赵心玉自存单中提取110000元、借款90000元，两被告在2013年7月20号左右一起将钱给付赵贞东。2014年6月18日，赵贞东和被告赵新功到官庄居委会找到主管旧房改造置换的陈姓工作人员，赵贞东将日期为2014年6月18日、自愿将71.37平方米卖给被告赵新功的文书向陈姓工作人员出示，告知要将该置换房屋卖给被告赵新功，请求协助办理重新签订置换协议及相关房产手续的义务，陈姓工作人员找出赵贞东的房屋档案，由被告赵新功重新与官庄居委会签订房屋置换协议，协议落款日期写为2013年3月4日，办完相关手续后该文书及置换协议均由官庄居委会留存；被告赵心玉办理的方式及过程与赵新功相同，办理时间大概晚几天。原告称：2013年3月底4月初，赵贞东将原、被告叫至家中，问原、被告要房还是要钱，如果要房，每套房给父母200000元，如果要钱，等父亲将房产卖掉以后给、原被告每人200000元，原、被告都表示要房。原告付款400000元，不清楚被告的付款情况。关于办理房屋置换协议，拿着由父母出示的请予办理相关手续的合同到村委办理置换协议即可，村里要做的工作就是核实该是否为赵贞东、孙茂香的真实意思表示，原告不清楚被告重新签订置换协议的过程，但可以确认官庄居委会只需要核实父母的意思表示是否真实即可以重新签订房屋置换协议，不一定要赵贞东、孙茂香到场。（二）关于赵贞东、孙茂香与原告是否就涉案两套房屋存在买卖关系。原告称：2014年7月17日父母签字的出售房屋给原告的书面材料，主体、标的、权利义务明确，其性质为房屋买卖合同，且应为有效，原告也已付款400000元。2014年7月17日，父亲找到原告要求去办理更名手续，原告当时考虑到父母尚在，且原告买了两套房子，被告对财产分割可能会认为不是很公平，故没有急于办理手续，父亲称他可以和居委会讲一下，以后原告持合同自己去办就可以，当天父亲将房屋买卖协议交给原告，让原告以后自己去办。父母已经和居委会告知过此事，但原告不知道告知的具体时间。2016年父亲去世以后，原告持2014年7月17日的房屋买卖合同到村委办理置换协议更名，但因当时原、被告之间就父母赡养和财产问题发生了激烈的冲突，被告拒绝承认父母出示的办理手续的真实性，村委认为该真实性有待法院确认，没有给办理，才产生了本次诉讼。对此，原告提交以下证据：1、2014年7月17日赵贞东、孙茂香出具的书面材料一份，内容为“我自愿将房产证编号为3706021005085的房屋中85.49㎡和75.92㎡卖给女儿赵凤英，请予办理相关手续”。证明父母将涉案两套房屋出售给原告，该材料为买卖合同。2、原告工商银行卡2013年1月至2016年12月交易流水一宗（证明2013年4月5日取款100000元，期间共计取款217300元），原告配偶交通银行账号为376900062374000195211的交易流水一页（证明2013年12月7日取款200000元）、原告配偶建行卡2013年5月至2016年12月交易流水一宗（证明共取款364493元），原告配偶交通银行卡2013年2月至2016年12月交易流水一宗（证明共取款287000元）。原告称，2013年4月5日，原告通过柜台取现的方式取现100000元交付赵贞东，2013年12月7日，原告通过配偶账户提现200000元交付给赵贞东，剩余100000元陆陆续续至2014年7月17日支付完毕；2013年至2016年12月期间，原告通过本人和配偶的银行卡取现大概100多万元，说明原告对剩余100000元的支付有充足的现金来源。3、2017年11月15日原告和被告赵新功通话录音一段，证明原告探望母亲被拒绝，被被告赵新功妻儿武力驱逐，以及被告明知父母将房产出售给任一子女的意愿，被告当庭陈述虚假。被告质证称：对证据1真实性无异议，但不能证实原告主张。对证据2，此期间原告曾经购买新房及车辆需用到大量现金，所有的银行流水均不能证实原告及其配偶将所谓的现金交付给赵贞东、孙茂香以及交付的原因是支付购房款；即使是支付所谓的购房款，支付时间应在2014年7月前后，原告所述与发生所谓房屋买卖合意的时间不符；赵贞东去世留有存款700000元，应包括官庄居委会支付的房屋拆迁补偿460000元、两被告分别给付的200000元购房款，明显不包含原告所称的支付的400000元购房款。证据3能够看出是原告在说被告在否认，不能证明原告要证实的内容。被告主张：如果原告支付了所谓400000元购房款，2014年7月17日父母出具的书证应由原产权所有人出具给官庄居委会或房产行政机构的工作人员作为档案留存，因此原告持有的所谓变更申请只能证明赵贞东、孙茂香二人原有将两套房屋卖给原告的意向，但因原告未履行支付等价义务，赵贞东拒绝向官庄居委会和相关房管部门出具变更手续，导致双方未有实质性的房屋买卖协议相关行为。实际是赵贞东去世之后的2017年1月2日在收拾老人遗物时，原告发现该书证并拿走，而非2014年7月17日赵贞东将该文书交给原告。官庄居委会陈姓工作人员向被告代理人陈述，原告曾持该书证到村委会办理房屋置换协议更名手续，因为老人没有到场，村委会拒绝办理，原告才诉至法院，这与原告陈述的持该文书即可办理置换协议更名手续不符。另，被告称赵贞东公平公正，在生前已将坐落于烟台市芝罘区13号内9号房屋（建筑面积80.33平方米）以买卖的形式赠与原告、将两套拆迁置换房屋以低价200000元的价格出售给两被告，故不会再将涉案两套房屋出售给原告。原告认为，父母赠予的房屋与本案无关；父亲的厂房还被被告赵新功以1500000元出售，该款项由赵新功持有。对此，被告提交加盖官庄居委会印章的《证明》一份，证实赵贞东在2005年即将厂房出售给大儿媳，2006年被告赵新功与村居委会签订期限为25年的土地租赁合同，2018年土地被征收，征收补偿款与赵贞东无关。（三）关于涉案两套房屋的使用情况。2013年年底赵贞东和孙茂香搬进涉案的三和路80号附1号内5号房屋内居住，直至二人去世。原告称：被告赵新功以照顾母亲为名占用了两套房屋，不让原告进入；原告没有房屋钥匙。被告表示：2016年10月，因为赵贞东住院、孙茂香不能自理，被告赵新功和妻子搬入了三和路80号附1号内5号房屋和老人一起居住，现仍在该房屋内居住以给刚去世的母亲办理后事，另一套房子中摆放了父母牌位，无人在内居住。原、被告都有两套房屋的钥匙，对两套房屋均有使用权，谈不上谁对房屋单独占有。诉讼中，根据原告申请，本院依法裁定查封了日期为2013年3月4日的官庄居委会与赵贞东签订的《官庄居委会旧居改造房屋置换协议》项下的赵贞东的拆迁产权调换房屋两套。本院认为，官庄居委会作为甲方、赵贞东作为乙方就涉案两套房屋签订了落款日期为2013年3月4日的《官庄居委会旧居改造房屋置换协议》的事实清楚。2014年7月17日，赵贞东、孙茂香出具书面材料，材料中明确载明二人自愿将上述置换协议中所涉的两套房屋出售给本案原告、请予办理相关手续，根据材料中的内容及庭审中原、被告陈述，上述材料应为到官庄居委会办理置换协议更名时向居委会提供的更名材料，不能认定系原告和赵贞东、孙茂香之间的书面房屋买卖协议，但根据材料内容，可明确看出赵贞东、孙茂香自愿将涉案房屋出售给本案原告，故双方之间虽未签订书面房屋买卖合同，但存在房屋买卖行为，这也与两被告自赵贞东、孙茂香处购买房屋的形式一致，故对原告要求确认赵贞东、孙茂香与原告就涉案两套房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系的诉讼请求，本院予以支持；对原告关于2014年7月17日书面材料系房屋买卖协议，要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告是否支付房款400000元，本院认为，两被告称是根据父母要求以每套房屋200000元的价格购买了拆迁置换房屋并以现金形式向父母支付了购房款，原告作为女儿自父母处购买涉案两套房屋，亦表示是通过现金形式支付购房款，这与被告陈述的付款方式一致，亦符合情理，结合原告提交的银行流水，可以看出原告夫妻期间发生过多次且数额较大的取款交易，足以证实原告向赵贞东、孙茂香支付了购房款400000元的事实。原告履行了付款义务，现要求两被告交付涉案两套房屋，与法相合，本院予以支持。被告的辩解，证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵凤英与赵贞东、孙茂香就坐落于烟台市芝罘区三和路80号附1号内5号、烟台市芝罘区三和路80号附1号内6号房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系；二、被告赵新功、被告赵心玉于本判决生效之日起30日内将上述房屋交付原告赵凤英；三、驳回原告赵凤英的其他诉讼请求。案件受理费2520元，由原告赵凤英负担840元，被告赵新功、被告赵心玉共同负担1680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 宁  雯  静二〇二〇年三月九日书 记 员 姜慧萍（代）