广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初280号原告：高艳齐，女，1975年1月25日出生，汉族，住江门市蓬江区*************，公民身份号码：440************5。委托诉讼代理人：谭坚良，广东盛鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何云风，广东盛鹏律师事务所律师。被告：张胜利，男，1968年3月15日出生，汉族，住江门市江海区****，公民身份号码：422************。原告高艳齐与被告张胜利租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭坚良、何云风，被告张胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高艳齐向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告清偿2019年5月至12月25日的租金156129.03元（20000元/月）×7个月+20000元/月÷31日×25）；2.判令被告立即向原告清偿逾期支付2019年5月至12月25日的滞纳金127000元（以每月逾期支付的租金为本金，分别按日5‰计至被告实际清偿之日，暂计至2020年1月31日）；3.判令被告向原告支付2019年4月至10月的电费6776元、水费574.32元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年11月8日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于江门市江海区*******1***1-2卡以及二楼1-2卡、面积为598㎡的房屋。合同签订后双方一直按照合同约定履行。但被告自2019年5月至12月期间，逾期支付租金及水电费等应付费用。其中被告拖欠2019年5月至11月租金140000元、2019年12月至12月25日的租金16129.03元；应付滞纳金暂计至2020年1月31日为127000元；拖欠2019年4月至10月的电费6776元、水费574.32元。原告为证明其主张的事实提供下列证据材料：一、房屋租赁合同1份，证明原告将涉案房屋出租给被告的事实，证明被告从2018年3月起应在每月10日前将当月租金支付给原告的事实；证明被告逾期支付租金的，应按日以应付租金数额5‰向原告支付滞纳金的事实，证明涉案房屋租赁期间产生的水电费应由被告承担的事实；二、收据14张，证明被告自2018年3月至2019年3月支付了相应的租金、水电费，并且存在延迟支付2019年1月至4月的租金、水电费的情形，被告自2019年5月份开始就没有支付2019年5月至11月共7个月的租金及2019年4月至10月的水电费的事实；三、《楼房租赁合同》、粤房地权证、委托书各1份，证明涉案房屋的所有权人是江门市江海区****股份合作经济联合社租赁该房屋的，租赁房屋后罗结民委托高艳齐代为行使该房屋的使用、出租的权利，高艳齐有权出租该房屋；四、水电费明细7份，证明张胜利使用该商铺从2019年4月至10月份水电用量明细。被告张胜利辩称，对于原告起诉状中的第一项请求，被告承认欠的是2019年5、6、7、8月共四个月的租金，由于原告没有交房屋的租金给XXX委会，以致村委会不同意给被告开具村委证明，用于办理营业执照增项，从而影响被告公司的正常运作，另外被告还交了4000元的租金，故被告实际欠的租金是76000元（20000*4-4000）；对于诉状的第二项请求，被告不同意每日5‰的滞纳金的计算标准，因为原告不交租金的原因导致被告没法办理营业执照增项，影响了被告正常经营；对于诉状的第三项请求，关于水电费国家已经降价，但是原告还是按照原来的标准计算水电费，所以被告不同意按照原来的标准缴纳水电费。原告可以从被告缴交的40000元押金中扣减租金。租赁房屋的装修是考虑了六年租赁时间的使用，但现在停止租赁，装修没有使用完全，希望原告能够考虑一下被告的装修损失。被告为证明其主张的事实提供下列证据材料：一、微信聊天记录2份，证明由于原告没有向XXXXX委会支付房屋租金导致村委会不开具房屋租赁证明，以致被告无法办理营业增项执照；二、微信支付凭证3张，证明被告于2019年9月28日支付了4000元给原告；三、照片3张，证明被告租赁的房屋前面的马路进行道路维修施工以致影响被告的经营；四、押金收据1份，证明原告收取被告押金40000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方（原告）将位于江门市江海区*******1***1-2卡及二楼1-2卡，面积为598平方米的房屋出租给乙方（被告）作经营、办公用途，租期期限从2017年11月6日起至2023年10月31日止；每月租金20000元，乙方应在每月10日前向甲方支付租金，如逾期支付，每逾期一日乙方需按应付租金数额*‰支付逾期滞纳金；甲方交付租赁标的时，乙方应向甲方支付40000元作为房屋保证金；租赁期间发生的水、电、通讯、网络、有线电视费用等均由乙方承担，电费按供电局收费标准+10%损耗费计收；乙方未能及时结清本合同款约定应承担费用，甲方可用乙方租赁保证金抵扣，不足抵扣的，由乙方补交等内容。签订合同后，被告依约向原告支付租赁押金40000元，原告依约将涉案房屋交付给被告使用。租赁期间，被告在支付2019年*月租金3018.2元后，至今未支付*月余下租金16981.8元及*月之后的租金；被告按照1.1元/度的价格向原告支付电费至2019年3月止，至今未支付4月及之后的电费，未付电费的计费用电量共5368度（其中*月880度、6月528度、7月748度、8月1276度、9月1232度、10月704度）；被告按照4.79元/度的价格向原告支付水费至2019年3月止，至今未支付3月之后的水费，未付水费的计费用水量共119.9度（其中4月23.1度、*月23.1度、6月13.2度、7月17.6度、8月17.6度、9月13.2度、10月12.1度）。原告在庭审中确认曾于2019年12月23日向被告邮寄发出《解除租赁合同通知》，通知被告涉案租赁合同于2019年12月**日解除，后因被告电话无人接听退件，未能投递成功。现被告已离场，原告已收回租赁房屋。原告于2020年1月19日向本院提起诉讼。庭审中，被告反映电费从2019年7月1日下调为0.67元，主张2019年7月1日后的电费应按0.75元计算。另，位于江门市江海区**********屋属江门市江海区****办事处麻三股份合作经济联社所有。2011年*月16日，江门市江海区****办事处麻三股份合作经济联社与罗结民签订一份《楼房租赁合同书》，合同约定麻三股份合作经济联社将位于五邑路北、麻三商业街西面（产品展销厅）的总面积8399㎡的房屋出租给罗结民，租赁时间共十五年等内容。2015年10月*日，罗结民与原告签订《委托书》，委托原告代为行使对涉案房屋的使用、出租、收益等权利。经查询，根据《广东省发展改革委关于我省一般工商业电价有关事项的通知》[粤发改价格（2019）191]，从2019年7月1日起，江门市一般工商业电度电价的基础电价调整为60.85-65.85分。本院认为，本案属原、被告之间租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性及效力性规定，是合法有效的，对双方均由法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自身的义务。对于原告主张被告清偿2019年5月至12月25日的租金156129.03元的诉讼请求应否予以支持的问题。被告在庭审中承认欠原告2019年5月至8月租金未付，由此被告没有按照合同约定按期足额支付租金给原告已构成违约，依法应承担相应的违约责任，所欠租金应支付给原告。对于涉案租金支付的截止时间，原、被告意见不一，原告认为涉案房屋租赁合同于2019年12月25日解除，被告应支付租金至2019年12月25日止；被告认为原告于2019年9月以被告没有交租为由停了被告的水电，导致被告无法经营，双方租赁合同关系实际于2019年8月终止，且原告已于2019年9月实际取回涉案场地，故租金应支付至2019年8月止。对于双方何时解除租赁合同关系，原告何时取回租赁房屋的事实，双方均未能提交充分证据予以证明，故根据原告提交的证据《水电费明细》所反映的被告用水用电情况，被告用水用电截止至2019年10月28日的事实，本院认定被告实际使用涉案房屋至2019年10月31日，双方租赁合同关系于2019年11月1日实际解除，原告于2019年11月1日已取回租赁房屋。因此，被告应支付2019年5月至2019年10月期间的租金合共116981.8元（5月租金16981.8元＋6月至10月租金100000元）。对于被告缴交的租赁保证金40000元是否应用于支付租金问题。根据双方《房屋租赁合同》第4-4条约定“……乙方未能及时结清本合同款约定应承担的费用，甲方可用乙方租赁保证金抵扣后无息返还剩余金额……”，租赁保证金是否可用于抵扣租金的主动权在于原告，现原告不同意用于抵扣租金，故对于被告主张租赁保证金40000元用于支付租金的意见，本院不予采纳。被告可另行诉讼或循其他合法途径主张对租赁保证金40000元的权利。对于原告主张被告清偿逾期支付2019年5月至12月25日租金的滞纳金（以每月逾期支付的租金为本金，分别按日5‰计至被告实际清偿之日）的诉讼请求应否予以支持的问题。被告对于原告主张的逾期滞纳金及计算标准日5‰不予认可。对此，本院认为，原告主张的滞纳金计算标准5‰/日换算为利息利率为年利率182.5%。根据我国合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因原告没有提供证据证明其实际损失情况，故本院认为原告主张的逾期滞纳金应调整参照利息年利率24%计算为宜。逾期滞纳金的具体计算方法：以2019年5月租金16981.8元为基数，从2019年5月11日起参照利息年利率24%的标准计算至款项偿清之日止；以2019年6月租金20000元为基数，从2019年6月11日起参照利息年利率24%的标准计算至款项偿清之日止；以2019年7月租金20000元为基数，从2019年7月11日起参照利息年利率24%的标准计算至款项偿清之日止；以2019年8月租金20000元为基数，从2019年8月11日起参照利息年利率24%的标准计算至款项偿清之日止；以2019年9月租金20000元为基数，从2019年9月11日起参照利息年利率24%的标准计算至款项偿清之日止；以2019年10月租金20000元为基数，从2019年10月11日起参照利息年利率24%的标准计算至款项偿清之日止。对于原告主张被告支付2019年4月至10月的电费6776元、水费574.32元的诉讼请求应否予以支持的问题。根据查明的事实，因江门市一般工商业电度电价已于2019年7月1日起调整为60.85-65.85分，故对于被告主张电费应从2019年7月1日起按0.75元（0.67元/度+10%损耗）计算的意见，本院予以采纳。被告在2019年5月至10月4月期间的计费用电量共5368度，按照2019年7月1日前以1.1元/度，之后以0.75元/度的价格计算，被告应支付原告电费4518.8元（1408度×1.1元+3960×0.75）；被告在2019年4月至10月期间的计费用水量共119.9度，按照4.79元/度的价格计算，被告应支付原告水费574.32元。故原告主张被告支付水费574.32元，本院予以支持；原告主张被告支付电费6776元，对于超出4518.8元的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张胜利于本判决发生法律效力之日起七日内支付租金116981.8元给原告高艳齐；二、被告张胜利于本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期滞纳金（计算方法：以16981.8元为基数，从2019年5月11日起算；以20000元为基数，从2019年6月11日起算；以20000元为基数，从2019年7月11日起算；以20000元为基数，从2019年8月11日起算；以20000元为基数，从2019年9月11日起算；以20000元为基数，从2019年10月11日起算，以上均参照利息年利率24%的标准计算至款项偿清之日止）给原告高艳齐；三、被告张胜利于本判决发生法律效力之日起七日内支付电费4518.8元、水费574.32元，合计5093.12元给原告高艳齐；四、驳回原告高艳齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5657.2元，适用简易程序减半收取2828.6元,由原告高艳齐负担1499.6元，被告张胜利负担1329元。原告高艳齐预交的案件受理费1329元，由本院予以退回；被告张胜利应向本院补缴案件受理费1329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  林森华二〇二〇年三月二十五日书记员  何诗敏