贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初3509号原告：李某1，男，苗族，2003年8月28日生，住贵阳市云岩区。法定代理人：李某2，女，1974年2月22日生，汉族，系原告母亲，住址同上。被告：绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司。住所地：贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦**。统一社会信用代码：91520115590757803P。法定代表人：赵飞翔。委托诉讼代理人：沈南宇，系贵州贵达（深圳）律师事务所律师。执业证号：14403202010567901.代理权限：特别代理。原告李某1诉被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李某2，被告的委托诉讼代理人沈南宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：商18-27）已于2017年7月15日解除；二、判令被告向原告退还已付购房款人民币472712元及维修基金4727元；三、判令被告向原告支付违约金人民币9454元；四、判令被告向原告支付资金占用费人民币64037元（以482166元为基数，自2017年8月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布近日机构人民币同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，暂计至2020年6月30日，为64037元）；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月28日，原告的监护人代表原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：商18-27，下称“《买卖合同》”），约定：原告向被告购买位于贵州省贵阳市高新区绿地·新都会二期18栋（18）1-27号房屋（下称“该商品房”），建筑面积57.82平方米，房屋总价款472712元。《买卖合同》第八条约定，原告应于2014年8月28日前支付购房预付款232712元，于2014年11月1日前支付剩余购房款240000元；第十一条约定，被告应于2016年6月30日前交付该商品房；第十三条1（1款）约定，出卖人（被告）逾期交付房屋超过90日，买受人（原告）有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还已付款，并按照买受人已付款的2%向买受人支付违约金；第十四条约定，在该商品房达到第十一条约定的交付条件后，被告应当在交付日的3日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件方进行验收交接时，被告应出示第十一条、第十二条约定证明文件。合同签订后，原告按约支付了全部购房款义务，于2014年8月28日向被告支付购房预付款232712元，于2014年10月28日通过按揭贷款向被告支付剩余购房款240000元。2014年8月28日支付维修基金4727.00元。交房时间届满后（2016年6月30日），原告并未收到被告的交房通知书。因被告长期不能交房，2017年7月10日，原告委托北京市安理律师事务所王欣律师以被告时任法定代表人孙志文为收件人，向被告在《买卖合同》中载明的地址寄送了《解除买卖合同律师函》，要求被告退还全部已付购房款并支付违约金。前述解除函因被告拒绝签收签收而被退回，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十条之规定，前述解除函已经送达给被告。2017年9月21日，原告又委托北京市安理律师事务所王欣律师以被告时任法定代表人孙志文为收件人，向彼时被告唯一股东绿地集团（贵阳）置业有限公司住所地寄送了解约通知，该次寄送的解除通知已为孙志文本人签收。以上，因被告逾期交房超过90日，约定解除条件已经成就，而原告已按约向被告送达了解除通知，虽然该通知为被告拒收，但依法已产生送达之法律后果。据此，案涉《买卖合同》已于2017年7月15日解除。被告应退还已付房款并退还违约金及资金占用费。双方协商无果，原告诉至法院，诉请如前。被告绿地公司辩称：被告已经在合同约定的期限内取得备案登记表和实测报告达到交房条件，也通过报纸发布了收房公告，被告不存在违约不应承担逾期交房的责任；双方签订合同时，政策规定需要取得现房销售证明就可以办理产权，政策后变为需要办理不动产登记证书才可以转移登记，该情况符合情势变更，被告不应承担违约责任；根据最高法院司法解释的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的才支持，本案是否符合解除条件，被告在质证环节发表意见。法律没有规定或者当事人没有规定，经双方当事人催告后，解除行使的合理期限为三个月，对方当事人的解除权应当在解除权发生之日起一年行使，逾期不行使的，解除权消灭。本院经审理查明事实如下：2014年8月28日，原告李某1及委托代理人李某2与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于贵阳市高新区绿地·新都会二期18栋（18）1-27号房屋，房屋建筑面积57.02平方米，房屋总价472712元，原告于合同签订当日向被告支付购房预付款232712元及维修基金4727元，后通过银行按揭贷款支付尾款240000元。根据《商品房买卖合同》约定：“被告应于2016年6月30日前交付该商品房；出卖人（被告）逾期交付房屋超过90日，买受人（原告）有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还已付款，并按照买受人已付款的2%向买受人支付违约金”。合同约定交付商品房符合四个条件即“取得建筑工程竣工合格证明文件”、“有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书”、“满足上下水、供电设施”、“经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。案涉房屋所在楼栋18栋于2016年8月3日完成竣工验收、9月21日取得竣工备案登记表；2016年10月11日在《贵州商报》登记公告可以集中办理交房；2017年4月20日完成房屋建筑面积测绘取得测绘报告；2018年12月25日取得不动产权证书、12月27日在《贵州都市报》公告可以办理相关产权手续。原告于2017年7月10日、9月21日委托律师向被告寄送解除《商品房买卖合同》函，该函由被告在2017年9月28日签收。另据原被告庭审陈述查明：被告未明确通知原告办理交付房屋仅为公告交房；案涉房屋通用道路截至开庭前系断头路；被告办理交房公告时未完全具备双方合同约定的条件。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、《收款收据》、维修基金收据、建筑工程竣工验收备案表、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、邮寄单等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案定案依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，达到合同约定的解除条件，当事人有权解除合同。本案争议焦点有二：一是违约行为的认定；二是原告解除权的行使是否超过除斥期间。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定交付房屋时间为2016年6月30日，逾期超过90日，买受人有权主张退房并解除合同，对被告辨称2016年10月11日登报公告交房的意见，本院认为，双方对交房的条件是有明确约定的，被告虽办理了公告但并不符合双方约定的交付条件且亦未举证证明具体通知原告办理交房手续，故被告存在逾期交房超过90日的违约行为，故原告依约可解除购房合同；原告亦在行使解除权的除斥期限内即2017年7月10日通过发函方式书面行使解除权，该解除通知书2017年7月15日到达被告，因此，对于原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告支付的购房款472712元及维修基金4727元应由被告在一个月内予以退还原告，对于原告要求被告支付违约金9454元的诉讼请求，根据双方合同约定一方违约致使解除合同的，按已付款房款总额2%的支付违约金，原告主张472742元*2%=9454元，于法有据，故本院予以支持。对于原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，虽未在购房合同中予以约定逾期退款的资金占用费问题，但被告在原告催告解除合同退还房款后1个月内仍未履行，客观造成原告偿还银行贷款并实际产生利息的损失，综合全案实际，本院以应当退还的房款及维修基金即477439元为基数，酌情按照中国人民银行银行同期同类贷款利率自2017年8月15日起计算资金占用费至2019年8月19日并自2019年8月20日起至按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算实际退还之日止，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李某1与被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（合同编号：商18-27）》；二、被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告李某1购房款472712元、维修基金4727元及支付违约金9454元，共计486893元；三、被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李某1支付资金占用费，资金占用费以477439元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年8月15日起计算至2019年8月19日并自2019年8月20日起至按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算实际退还之日止；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1287元（已减半原告已预交），由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  雷会二〇二〇年三月二十六日法官助理刘耀炜书记员沈联锦