上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7513号原告：凡登敏，女，1976年2月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省颍上县。委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。被告：马魁梧，男，1971年9月8日出生，台湾地区居民，现住址不详。被告：洪佩宜，女，1972年6月11日出生，台湾地区居民，现住址不详。原告凡登敏诉被告马魁梧、洪佩宜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。因无法用其他方式直接向被告马魁梧、洪佩宜送达有关诉讼文书，本院于2019年10月27日向其公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2020年3月2日公开开庭进行了审理，原告凡登敏及其委托诉讼代理人王敏芬到庭参加诉讼，被告马魁梧、洪佩宜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告凡登敏向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的房屋买卖合同(《上海市房地产买卖合同》及《购房合同补充协议书》)解除；2、判令两被告返还原告已付房款人民币(以下币种均同)240万元及利息(以240万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年3月24日计算至判决生效之日止)；3、判令被告支付违约金400万元；4、判令被告承担装修损失239,658元。事实和理由：马魁梧、洪佩宜系夫妻关系。2016年3月14日，凡登敏经中介居间，与马魁梧、洪佩宜签订《房地产买卖居间协议》，购买位于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号房屋，房屋价款630万元，当天即支付定金40万元。2016年3月24日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，补充条款约定，出售方保证该房屋(除抵押给中国银行闸北支行外)无其他权限设置，无其他债权纠纷；出售方应当于签订本合同30个工作日内到银行办妥还款和抵押注销手续，不得无故拖延。后凡登敏又根据合同约定陆续支付房款，合计共支付240万元。双方对房屋进行了交接，凡登敏装修并居住至今。因马魁梧、洪佩宜未能按照约定期限办理抵押注销手续及过户手续，凡登敏于2016年8月起诉要求办理抵押注销手续及过户手续，在案件审理过程中又得知，系争房屋非但未注销银行抵押，还被抵押给了案外人姚某某，且因其他案件经法院执行，进行了司法查封。2019年3月，上海市青浦区人民法院(以下简称“青浦法院”)执行局明确告知凡登敏，要求腾空房屋并对房屋进行拍卖处理并张贴了相关文书。因此原告诉至法院做如上诉请。被告马魁梧、洪佩宜未到庭答辩。经开庭审理查明，本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号，目前登记在马魁梧、洪佩宜名下。2016年3月14日，凡登敏(买受方、乙方)与马魁梧(出卖方、甲方)在中介公司的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买系争房屋，总房价款630万元。签订协议当日乙方补足定金40万元，待签订《上海市房地产买卖合同》当日支付首期房价款180万元(含定金)，2016年7月20日之前支付60万元，通过贷款支付390万元。2016年3月24日，马魁梧、洪佩宜(卖售人、甲方)与凡登敏(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款600万元；双方确认在2017年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额40%的违约金。补充条款(一)约定甲方保证房屋(除抵押给中国银行闸北支行外)无其他权限设定，无其他债权纠纷，可以出售给乙方并收受乙方钱款；甲方于签订本合同后30个工作日内到银行办妥还贷和抵押注销手续，甲方不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任；甲方收到乙方全额房款3日内将该房屋交付给乙方，交付的标志为甲方将该房屋的钥匙交给乙方并至物业管理处办妥相关更名交接手续。合同附件三约定付款方式：乙方于签订合同当天支付首付款150万元(含定金40万元)，此款用于甲方还贷之用，专款专用，甲方不得挪做他用，若该款不足甲方还贷，则不足部分由甲方自行补足；乙方于2016年7月20日前支付60万元；乙方以银行贷款方式支付甲方房款390万元(直接划入甲方指定账户)等。同日，双方签订《购房合同补充协议书》，约定凡登敏购买系争房屋的实际总价为630万元，双方同意合同价做为600万元，于签合同当天支付首付款150万元(含定金)，签合同当日支付购房补偿款30万元，2016年7月20日前支付购房款60万元，银行贷款方式支付390万元。后凡登敏陆续支付房款共计240万元。2016年7月1日，凡登敏与马魁梧签订《房屋交接书》，约定对系争房屋进行交接。随即凡登敏对系争房屋进行了装修并入住至今。另查明，凡登敏曾以房屋买卖合同纠纷为由，向本院起诉马魁梧、洪佩宜，本院于2016年9月1日立案受理，案号为(2016)沪0118民初9531号。该案中，凡登敏要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》有效，马魁梧、洪佩宜归还银行贷款并办理注销抵押手续并协助将系争房屋过户至凡登敏名下。本院在审理中查明上述案件事实，于2018年2月8日作出(2016)沪0118民初9531号民事判决，认为双方签订的《上海市房地产买卖合同》(除房屋总价款)系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效；确认房屋交易的实际总价应为630万元；系争房屋存在抵押和查封，过户存在障碍，在抵押和查封解除前，凡登敏要求过户的请求不予支持，故判决：凡登敏与马魁梧、洪佩宜于2016年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》(除房屋总价款)成立并有效，并驳回凡登敏的其余诉讼请求。上述判决已发生法律效力。还查明，截止2020年3月2日，系争房屋上仍设有案外人中国银行股份有限公司上海市闸北支行、姚某某的抵押权登记，并被法院查封，查封案号为(2016)沪0118执字第4477号、(2016)沪0118民初9975号、(2016)沪0118民初9531号、(2018)沪0118执1204号。以上事实，由凡登敏的陈述，《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、收条、收据、银行电子回单、房屋交接书、(2016)沪0118民初9531号民事判决书、上海市不动产登记簿等证据予以证明，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，凡登敏表示，签订合同时系争房屋上只有银行的抵押。支付首付款后，马魁梧、洪佩宜未按约涤除抵押，反而还增加了抵押。房屋上有很多查封，无法过户，合同无法履行，其他债权人已经向法院申请执行，法院多次告知房屋要拍卖，也张贴了执行公告，凡登敏还提出过执行异议，但被法院驳回了，最终是要腾退的，因此要求解除合同。合同第十条的约定违约金为总房款的40%即252万元，但现房价上涨，目前房价在800万元左右，相应的房屋差价也是损失，故主张400万元违约金。交付时是毛坯房，其装修做了地砖、吊顶、水电等，实际支出239,658元。为此，凡登敏提供：1、装饰装修施工合同及部分转账凭证，证明支出的装修费用。2、物业公司出具的证明，证明自2016年9月1日入住系争房屋。3、照片，证明法院在系争房屋外张贴公告，告知系争房屋已经由其他债权人申请执行。根据庭审查明的事实，本院认为：凡登敏与马魁梧、洪佩宜签订的《上海市房地产买卖合同》(除房屋总价款)及实际总价已经(2016)沪0118民初9531号生效判决确认，本案中不再赘述。现马魁梧、洪佩宜因涉他案导致系争房屋被司法查封并已进入执行程序，无法办理过户手续，显属违约，凡登敏以此要求解除合同，于法无悖，本院予以支持，以马魁梧、洪佩宜收到诉讼副本之日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。凡登敏要求返还其已付购房款，本院予以支持，但主张的利息损失应以合同解除之次日起算。关于违约金，本院综合合同约定、合同实际履行情况、当事人的过错程度、原告自认的房屋差价等，酌情调整为150万元。关于装修损失，本院综合合同履行情况、原告的举证情况、实际装修情况、装修之必要性、装修折旧等因素，酌定为167,761元。马魁梧、洪佩宜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告凡登敏与被告马魁梧、洪佩宜签订的《上海市房地产买卖合同》、《购房合同补充协议书》于2020年2月3日解除；二、被告马魁梧、洪佩宜应于本判决生效之日起十日内返还原告凡登敏购房款2,400,000元并支付利息损失(以2,400,000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自2020年2月4日起计算至判决生效之日止)；三、被告马魁梧、洪佩宜应于本判决生效之日起十日内支付原告凡登敏违约金1,500,000元；四、被告马魁梧、洪佩宜应于本判决生效之日起十日内赔偿原告凡登敏装修损失167,761元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58,277.61元，由原告负担18,935.52元，两被告负担39,342.09元；公告费560元，由两被告负担。如不服本判决，原告凡登敏可在判决书送达之日起十五日内，被告马魁梧、洪佩宜可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汪宇婧人民陪审员  王国芳人民陪审员  李小弟二〇二〇年三月二十七日法官 助理  周 诗书 记 员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。