云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初1663号原告（反诉被告）：胡馨鹤，女，1973年1月5日生，汉族，自由职业，住址辽宁省辽阳市白塔区。本诉委托代理人（特别授权）：李寿刚、陆月娇，云南李寿刚律师事务所律师。反诉委托代理人（特别授权）：李明飞，山东泉兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：齐金平，女，1979年10月28日生，汉族，个体，住址湖北省枣阳市，现住址古城区。委托代理人（特别授权）：子世菊，云南义合律师事务所律师。原告胡馨鹤诉被告齐金平合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，被告齐金平于2019年9月24日向本院提起反诉，本院予以立案。本院于2019年10月30日依法适用普通程序组成合议庭公开合并开庭进行了审理。原告代理人、被告代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告胡馨鹤诉称：2019年5月，原告经朋友介绍与在丽江经营客栈的被告相识，原告在得知被告欲转让客栈，开始与被告进行磋商，经双方口头协商初步达成：被告以150万的价格预将位于丽江市古城区客栈转让给原告。2019年5月4日，原告向被告预付了1万元客栈转让款。2019年5月18日，被告又以要偿还银行贷款为由，要求原告预付部分转让款，原告基于对被告的信任，又积极筹措了9万元支付给被告，原告共计支付给被告10万的客栈转让预付款。原告与被告达成转让客栈的口头初步约定后，原告一直等待被告及时签订客栈转让的书面合同并对合同的主要条款进一步明确。2019年7月14日，原告到被告经营的客栈了解到，被告已经将客栈转让给他人。原告多次要求被告退还预付款10万元，但是被告一直以各种理由敷衍，拒绝返还原告。综上所述，原、被告双方虽然并未订立书面的合同，原告根据与被告的口头约定支付了10万转让款，但被告在与原告协商签订客栈转让合同事宜，并收取了原告部分转让款后将客栈转让给他人。原告要求被告立即退还转让款遭到被告的拒绝，被告不返还原告转让款10万元的行为已经严重侵犯到原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求：1.请求人民法院判令被告立即退还原告客栈转让款人民币100000元（大写：拾万元整）；2.请求人民法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告齐金平答辩并提出反诉称：原告陈述的事实与理由与客观事实不相符，诉请没有法律依据，请求依法驳回。双方协商转让的是客栈及三间商铺，并非单独的客栈；双方于2019年5月1日协议后确认定金是10万元，但是原告无法一次性支付，双方同意分期支付，截至今日原告仅仅支付了10万元的定金并未支付任何的转让款；原告诉状中陈述的等待签订合同以及了解客栈已经转让与客观事实不符，原告支付了定金后，并未按期支付转让款，后期通过微信称自愿放弃转让客栈，并告知被告避免扩大损失可将客栈另行转让。故不存在原告陈述的等待签订合同将客栈私自承包的情形；双方达成框架协议后，原告要求停业立即装修，被告立即将客栈停业，并将三间商铺清退，在期间造成了损失20多万元，该损失应当由违约方原告来承担。2019年5月1日原被告双方达成框架协议，约定被告将案涉客栈经营权及三间临街商铺使用权，以150万元的价款转让给原告，原告应于2019年5月18日前支付定金10万元，支付首期转让款10万元，合计20万元，剩余款项支付时间另行协商后确定。协议达成后，原告分三次向被告支付定金10万元，因原告提出需立即对客栈及商铺进行装修改造，被告应原告要求于2019年5月6日将客栈公安网报停后停止营业，于2019年5月20日将临街铺面清退，期间原告多次找装修设计人员到现场测算。2019年5月25日，原告确定装修改造方案并发送被告。2019年6月3日，原告以资金未筹齐为由通知被告可将客栈及商铺对外转让，并承诺愿意赔偿被告损失。2019年6月4日原告再次通知被告其放弃受让相关权益，并让被告留下定金。2019年6月23日，被告将客栈出租，但三间铺面至今闲置。原告的违约行为导致被告客栈停业47天，商铺闲置4个月（计算至9月20日），造成被告损失合计218462元，期间被告为原告垫付住宿费3200元。故提起如下反诉请求：1.判令本诉原告向本诉被告赔偿损失218462元，其中房屋租金23500元、商铺租金33333元（2019年5月20日至2019年9月20日）、客栈营业损失164829元，2019年9月21日至商铺实际出租之日起的租金按上述相同标准计算后支付；2.判令本诉原告向本诉被告支付住宿费3200元；3.判决本诉原告承担本反诉诉讼费用。原告胡馨鹤对被告齐金平的反诉进行答辩称：双方未就房屋转让签订转让合同以此达成最终转让协议，被告也未将涉案房屋交付给原告，被告主张的客栈停业商铺清退为单方处置行为，且仅是单方陈述没有证据支持，原告从未要求被告对涉案房屋进行歇业腾空，被告主张的经营损失、租金缺乏事实与法律依据，另被告主张垫付的住宿费用，与本案并非同一法律关系也非基于同一事实，请求法院依法驳回被告的反诉请求。原告为证明自己的本诉主张及抗辩反诉主张，向本院提交下列5组证据材料：1.居民身份证复印件，拟证明原告的身份情况；2.微信转账记录、招商银行转账记录，拟证明原告分两次向被告转账支付客栈转让预付款共计10万元；3.微信聊天记录，拟证明2019年7月15日，原被告协商退还原告预付的10万元客栈转让款；4.光盘、录音材料整理，拟证明2019年7月14日，原告及案外人解晓宇（原告侄女）至案涉客栈了解到被告已将客栈转让给他人；5.微信聊天记录截图，拟证明2019年4月，被告已将位于古城区出租给他人。被告对原告提交的证据材料质证如下：对第1、3组证据三性无异议；对第2组证据中的第1份无异议，对第2份三性均有异议，确认上面的金额，但是提出转账附言及备注在原告发给被告的电子凭证中并无注明；对第4组证据三性均不予认可，提出原告未对录音中聊天人的身份信息进行说明及举证，无法确认聊天内容的真实性；对第5组证据三性无异议，对证明内容有异议，被告是于2019年4月份将商铺出租，该情况在原告受让前就已知情，为配合原告装修，被告于2019年5月20日与承租人解除了合同。经质证及审查，本院对原告提交的第1-3组证据三性予以确认，上述证据作为认定本案事实的依据；第4组证据不符合证据形式要件，本院不予确认；对第5组证据的关联性不予确认。被告为了反驳原告的诉请及证明自己的诉讼主张，向本院提交下列10组证据：1.微信聊天记录，拟证明原被告在原告侄女解晓宇促成下，协商达成客栈转让框架协议，约定原告从原告处受让案涉客栈并重新装修，原告应于转让意向达成后向被告支付定金10万元，2019年5月18日前支付至20万元；期间原告分三期向被告支付了10万元定金，但未按约支付其他款项。2.丽江市旅馆业治安管理信息系统安装、停业、变更、恢复、注销申请表，拟证明为配合原告装修，被告于2019年5月6日将客栈治安管理信息系统报停并停止营业。3.商铺租赁合同、合同解除协议，拟证明为配合原告装修，被告于2019年5月20日将3间已出租的商铺清退，商铺清退前的租金为每年10万元。4.微信聊天记录，拟证明因原告未能按时足额支付转让款，原告通知被告其放弃受让客栈及商铺相关权益，并承诺愿赔偿给被告造成的损失、放弃定金。5.客栈租赁合同、丽江市旅馆业治安管理信息系统安装、停业、变更、恢复、注销申请表，拟证明原告放弃受让后，被告于2019年6月23日将客栈出租，并于2019年6月24日将客栈治安管理信息系统恢复，截至当日案涉客栈停业47天。6.现场照片，拟证明被告清退商铺后3间商铺至今闲置。7.房屋租赁合同，拟证明被告按每年租金18万向案涉房屋出租方支付租金。8.古城区苡均悦府客栈网上销售数据，拟证明案涉客栈2018年5-6月期间网上日均销售收入为3507元，2019年3-4月期间网上日均销售收入为2027元。9.微信聊天记录，拟证明本案诉讼前，原被告协商退还部分定金事宜，双方未达成一致。10.当庭提交的证人书面证言，拟证明原告支付的10万元为定金。原告对被告提交的证据材料质证如下：对第1组证据三性无异议，对证明内容有异议，提出原被告双方的聊天记录并未提及定金事宜，涉及定金内容是被告与解晓宇之间的聊天；对被告提交的案涉客栈的报价表三性不予认可，提出该表系被告单方制作，原告未签字确认，故对证明内容不予确认；原告提出聊天记录中显示是被告一直在催促原告装修，原告未明确提出过要装修也未让被告清退商铺，原告也未认可被告发送的转让协议，至2019年5月26日双方都未对转让价款达成一致意见。对第2组证据真实性、合法性予以认可，对关联性、证明内容不予认可，证据无法反映被告报停公安网的原因。对第3组证据三性、证明内容均不予认可，证据系被告与案外人签订，与本案无关，该两份合同是被告自愿协商解除的合同，与原告无关。对第4组证据三性无异议，对证明内容有异议。对第5组证据中的客栈租赁合同原告表示不知情，对三性不予认可；对公安网申请表的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。对第6组证据三性及证明内容不予认可，该组照片无拍摄时间和来源，无法证明商铺闲置。对第7、10组证据三性及证明内容均不予认可。对第8组证据三性不予认可，提出该组证据系被告单方制作，虽然加盖了第三方公章，但被告未提供制作该数据方的信息。对第9组证据的三性予以认可，对证明内容有异议。对第10组证据的三性及证明内容均有异议。经过质证及审查，被告提交的第1、2、4、5、7、9组证据能够相互印证，证实本案基本法律事实，本院对其三性予以确认；第3组证据仅能证明原告提前解除了即将到期的商铺租赁合同，无法证实给被告造成了经济损失，对其关联性本院不予确认；第6、8、10组证据不符合证据形式要件，本院不予确认。根据原、被告陈述及认定的证据，本院确认法律事实如下：2019年5月，原告经朋友介绍与在丽江经营客栈的被告相识，原告在得知被告欲转让客栈，遂与被告进行磋商，双方口头协商达成被告将位于丽江市古城区客栈转让给原告的初步意见。原告于2019年5月4日向被告支付了1万元，于2019年5月18日支付了9万元。被告则于2019年5月6日向相关部门报停营业，之后原被告双方多次就客栈转让事宜进行沟通，期间被告几次催促原告避免错过旅游旺季要加快进行客栈装修，原告均未明确表态。6月初原告因资金问题放弃转让客栈，并与被告微信沟通表示1万元作为定金不要求被告退还，但双方对其他9万元是否退还及被告产生的损失等问题发生争议。原告于2019年6月23日将客栈出租他人并于次日向相关部门申报恢复营业。现原告以被告违约为由要求返还其支付的10万元款项，并诉至本院，被告提出反诉，主张原告违约在先，应赔偿被告损失。本院认为，本案原被告均主张对方存在违约情形，但无证据证实双方就案涉客栈及铺面转让事宜达成了一致意见，双方磋商的转让合同并未成立，本案实际是原被告就案涉客栈转让事宜进行磋商过程中产生的纠纷。原被告就转让客栈达成初步意见后，原告向被告支付了10万元，关于该笔款项是否是定金，双方并无证据证实有过明确约定，经法庭确认的证据显示在双方微信聊天过程中原告认可其中1万元作为定金同意被告不予返还，故本院确认1万元为定金，本案是因原告方原因未能签约，根据关于定金的相关法律规定，被告不予退还该款项。定金具有担保性质，不能用于合同履行过程中支付或抵扣转让款，结合本案查明的法律事实，原告预付的款项包含在转让款中，具有转让款性质，故本院确认9万元为转让预付款，现转让合同未成立，被告应当予以返还。针对被告提出要求原告赔偿经济损失的反诉主张，因双方转让合同并未成立，故其反诉主张实为要求原告承担缔约过失责任，根据合同法第42条、第43条的规定，当原告存在四种情形（1.假借订立合同，恶意进行磋商；2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3.泄露或不正当地使用在订立过程中知悉的商业秘密；4.其他违背诚实信用原则的行为），并给对方造成了信赖利益的损失时，应承当损害赔偿责任。结合本案庭审查明的法律事实，在将近一个月的磋商过程中，在原告预付款项后，被告报停了营业，并几次催促原告为避免错过旅游旺季要加紧进行装修，对此，原告在资金尚未筹措到位的情况下并未予以明确阻止，违背了诚实信用原则，对被告因此产生的信赖利益损失应当相应的赔偿责任。对被告产生的经济损失，经庭审认证的证据证实原告支付1万元后，被告自2019年5月6日报停营业并催促原告安排装修，签约不成后原告于2019年6月22日将客栈出租他人重新营业，产生停业期间的经济损失本院酌情确认以被告承租房屋的年租金18万元为标准计算即180000元÷365天×47天=23178元；对其他损失及垫付的住宿费因无证据证实，本院不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限本诉被告齐金平于本判决生效之日起三十日内退还本诉原告胡馨鹤预付的转让款90000元；二、限反诉被告胡馨鹤于本判决生效之日起三十日内赔偿给反诉原告齐金平造成的经济损失23178元；三、驳回反诉原告齐金平的其他诉讼请求。上述第一、二项相互折抵后由被告齐金平支付给原告胡馨鹤66822元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由本诉原告胡馨鹤负担115元，由本诉被告齐金平负担1035元；反诉案件受理费4625元，减半收取计2312.5元，由反诉原告齐金平负担2058.5元，由反诉被告胡馨鹤负担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  和晓琴人民陪审员  段振兴人民陪审员  曹丽仁二〇二〇年三月四日书 记 员  马 莹【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。