北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初4463号原告：张代林，男，1986年1月3日出生，汉族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：张乐，北京市百瑞律师事务所律师。被告：北京北湖商业发展有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路**（商场）1D25。法定代表人：张建新，董事长。委托诉讼代理人：王彬，北京市国联律师事务所律师。原告张代林与被告北京北湖商业发展有限公司（以下简称北湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张代林的委托诉讼代理人张乐，被告北湖公司的委托诉讼代理人王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张代林向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原被告2018年4月23日订立的《金域华府009房屋租赁合同》；2、判令被告返还房租及租赁保证金234768元；3、判令被告返还物业费押金和装修押金9396元（其中物业费押金4396元，装修押金5000元）；4、判令被告赔偿原告各项损失602824元；5、被告共同承担本案诉讼费用。案件审理过程中，张代林变更第1项诉讼请求为，判令解除原被告2018年4月23日订立的《金域华府009房屋租赁合同》；变更第4项诉讼请求为，判令被告赔偿原告各项损失为28.05万元。事实和理由：原被告于2018年4月23日订立《金域华府009房屋租赁合同》。合同约定被告将位于昌平区回龙观镇龙域北街5号院项目（地（地上层2号楼106号商铺出租给原告，该商铺面积171.19平方米，原告承租该商铺用途为经营餐饮，经营品牌“巴爷干锅坊”，租期3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。合同订立后原告依约履行了交纳房租等义务。被告在招商谈判过程中，向原告多次承诺：“原告所承租的商铺东侧门前到紧邻的龙域东一路之间的空地，为被告专门向原告提供配套的停车场，供原告及客人使用”。原告经过实地考察发现，周边的商业均没有配套地面停车场。被告能向原告提供地面停车场，这对于未来餐饮项目的经营和周边商业竞争将构成重大利好。基于对被告的信任，原告与被告签订了前述涉案合同。合同订立后，原告一边对承租商铺进行设计、装修，一边等待被告对东侧空地进行停车场整修。2018年9月下旬，原告发现昌平园林局工作人员开始在涉案商铺东侧空地栽植树木，原告及其他商户对该行为进行了拦截，后经询问得知该空地块非属于被告所有，而系园林局的土地，规划用途为绿地。为确认该块的性质，原告及其他商户又给12345市政热线致电反映情况，后园林局专门派出工作人员对现场进行了勘察，再次向原告及其他商户确认该地块用途为绿地，并在现场对被告工作人员郭佳的不实宣讲行为进行了训诫。2018年10月，原告发现龙域东一路西侧路边自北向南画了一长排的停车位，被告声称是专门为原告及其他商户方便停车和相关部门沟通的成果。后经查询得知，该停车位系被告私自刻画，有的商户曾因在此停车被交警部门处罚。原告认为，被告在签约过程中，虚构为原告配套停车场的事实，导致原告陷入错误认识，而与被告订立了涉案合同。被告的行为已构成欺诈，严重损害了原告的合法权益，并给原告造成重大损失。为维护合法权益，特诉至贵院，请求依法作出公正判决。北湖公司辩称:原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回。原告所述停车场私自刻画不是被告所为，是其他商户的行为，且被告公司未向商户承诺提供配套停车场。原告所称的“郭佳”只是签订合同的联系人，协助北湖公司招商，但不是北湖公司的员工。关于停车场的问题，郭佳并未承诺涉案绿地可以建停车场，而是到了9、10月份园林绿化后有的商户提出来能不能建停车场。郭佳联系了北湖公司相关领导和园林局的人沟通，当时说可以变性，就在这种情况下就答复了刘娟，但对其他商户都没有表示过。后来因为费用的问题，土地无法变性。该商户所在的地下停车场已验收完毕可以使用。北湖公司向本院提出反诉请求：1、请求依法解除北湖公司与张代林于2018年4月23签订的《金域华府009房屋租赁合同》；2、请求判令张代林向北湖公司支付截止到2019年8月13日止的租金、服务费425798.4元及违约金349356.97元（实际主张至租金、服务费付清之日止）;3、请求判令张代林向北湖公司支付从2019年8月14日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；4、请求判令张代林向北湖公司支付免租期间的租费用78470.4元；5、请求本案诉讼费用由张代林承担。案件审理过程中，北湖公司明确第1项诉讼请求，要求确认北湖公司与张代林签订的《金域华府009房屋租赁合同》于2019年1月19日解除；撤回第三项反诉请求。事实与理由：2018年4月23日，北湖公司与张代林签订《金域华府009房屋租赁合同》，北湖公司将涉案商铺出租给张代林。合同签订后，北湖公司按约定交付了涉案商铺，但张代林仅缴纳租金117384元，一直拖欠租金和服务费。北湖公司对此催要后，张代林仍拖欠各项费用，张代林的行为已构成严重违约。对此北湖公司在2018年1月17日向张代林发出《房屋租赁合同》解除函，明确通知张代林：“1、您已逾期且未缴齐合同约定的相关费用超30日，根据租赁合同第15.1.1、15.1.2及15.1.3条约定，已构成解约条件，且经与您本人沟通。您已申请解除合同并撤出该商铺，则自本函下达之日起《租赁合同》自动解除。2、请于2019年1月18日17:00之前，将该商铺钥匙交回我司，所属物品全部搬离商铺，逾期不履行的，我司将根据合同第十六条约定即视为乙方已经撤出该商铺，甲方有权开启并更换该商铺门锁，或采取其他措施收回该商铺。不论任何情况，甲方均无任何义务就该等物品向乙方支付或偿付任何款项。并保留追缴上述欠缴费用及诉诸法律的权利。”张代林收到上述解除函后，仍不交纳各项费用且霸占涉案房屋至今，给北湖公司造成了巨大的经济损失。张代林辩称：无论是哪一方违约，现在基于实际情况，都同意于2019年1月19日解除合同。但2018年10月27日，涉案房屋才具备天然气通气，根据合同约定有2个月的免租期，因此2019年2月1日起才能计算起租日。2019年2月1日之前不存在租金的问题。北湖公司承诺的停车场没有配套，且1月19日之后，双方合同已经解除，解除之后的房屋使用标准无法确认。关于服务费，服务费应与租金支付相关联，房屋能够正常使用，才能交纳服务费。免租期租金应按合同约定执行，北湖公司的诉求没有依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年4月23日，张代林与北湖公司签订《金域华府009房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）。该合同约定，北湖公司将位于昌平区回龙观镇龙域北街5号院地上一层2号楼106号商铺出租给张代林使用；商铺建筑面积171.19平方米，商铺业态为餐饮，品牌为巴爷干锅坊；交付日暂定为2018年6月1日，开业日暂定为2018年8月1日；租赁期限为36个月，自交付日起计算，即自2018年6月1日起至2021年5月31日，免租期为60日，自2018年6月1日至2018年7月31日。该合同第21.7条约定，租金标准为自2018年8月1日起至2019年5月31日，固定租金5.91元每平方米每日，增值税税费0.59元每平方米每日（合每日租金1112.7元）；2019年6月1日至2020年5月31日，固定租金6.2元每平方米每日，增值税税费为0.62元每平方米每日（合每日租金1167.5元）。该合同第21.8条至21.11条约定，租赁保证金为121780元，装修押金5000元，装修管理费0.3元每平方米每日，物业管理费9元每平方米每月，服务费1元每平方米每日。该合同第3.2条约定，租赁期限、免租期自交付日（或视为交付日，下同）起计算，若交付日调整的，自调整后的交付日起计算。合同3.4条约定，如乙方开业日前满足本合同第3.3条约定的开业条件的，经甲方同意，乙方可以提前开业；经甲方同意乙方提前开业的，乙方的计租日仍自本合同约定的免租期届满后次日起计算。合同3.5条约定，免租期应当在乙方对本合同全面履行的基础上适用，如果因乙方原因导致本合同提前解除，乙方应于本合同解除之日起3个工作日内向甲方补足免租期内的全部租金（按首年租金计算）。合同第4.1条约定，商铺的交付日见第21.5条约定，最终交付时间以甲方书面交付通知规定的时间为准，交付通知中规定的时间即为该商铺交付日。合同4.2条约定，在于交付日60日前通知乙方的情况下，甲方有权对交付时间做出调整，且不因调整交付时间而承担违约责任，但调整幅度不超过90日；交付日调整后，甲方未能按时交付该商铺超过30日的，乙方有权选择解除本合同；乙方解除本合同的，甲方应无息退还乙方已支付的租金、物业管理费、租赁保证金、服务费，此外甲方无需向乙方承担任何责任；乙方应配合甲方出具增值税红字发票。该合同4.3条约定，甲方应于交付日10日前向乙方发出交付通知，交付通知上应载明甲方向乙方交付该商铺的日期及具体地点，及应缴纳的各项费用情况；乙方应在交付通知规定的日期、地、地点办理该商铺的交付手续商铺交付时，甲乙双方应签署交付凭证，交付凭证签署后即视为甲方已按照本合同约定的交付条件和交付标准履行了交付义务；在办理该商铺的交付手续之前，如乙方未按照本合同约定付清该商铺交付前应支付的所有款项（包括但不限于租赁保证金、租金、物业管理费、服务费），则甲方有权拒绝交付该商铺。该合同第4.5条约定，非因甲方原因，乙方没有在甲方交付通知中载明的交付日办理该商铺的交接、验收手续，则仍视为甲方已交付该商铺，甲方有权要求乙方自该日第2日起支付在正常交付情况下乙方应当支付的费用（如租金、物业管理费、服务费等）并开始计算免租期。合同第5.4条约定，固定租金每3个月支付一次。乙方应在本合同签订之日起10个工作日内向甲方预付计租日其至第3各完整自然月结束期间的全部租金；其后每期应付租金，乙方应于每3个月最后一个自然月25日前支付。月租金为该租赁年度日租金乘以365除以12；如预付的首期租金对应的期间首日起（包括该日）至当期首月（日历月）最后1日止（包括该日）；不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该期间的租金按照实际租赁天数计算。该合同第5.6条约定，如合同约定的租金付款日为法定休息日或法定节假日的，则乙方应在法定休息日或节假日前履行义务。合同第6.1.1条约定，租赁保证金为3个月租金及2个月物业管理费的总和，具体标准也本合同第21.8条为准；乙方应在本合同签订之日起10个工作日内支付1个月租金及1个月物业管理费作为第一笔租赁保证金，剩余租赁保证金应于商铺正式交付前支付完毕……乙方逾期支付租赁保证金的，甲方有权解除本合同，将该商铺另行出租予他人，并要求乙方按本合同第15.3条承担违约责任。合同第6.1.2条约定，如乙方没有按上述6.1.1条的约定，在交付日前支付全额租赁保证金，则甲方有权拒绝交付该商铺，直至乙方按本合同约定支付全部费用并承担违约责任之日。合同第6.1.3条约定，租赁保证金作为乙方遵守本合同及全部附件有关约定和履行其义务的保证；甲方有权选择从租赁保证金中抵扣乙方突前的款项及乙方应承担的赔偿、违约金等，或是指定上述各类费用的充抵顺序。除非甲方主动抵扣租赁保证金，否则乙方不得要求甲方抵扣租赁保证金而拒绝支付上述费用或指定用途。6.1.4条约定，装修押金的支付、返还和扣减应受限于装修管理规定。2018年4月24日，张代林向北湖公司支付订金1万元；2018年5月31日，张代林向北湖公司支付押金111780元；2018年9月27日，张代林向北湖公司支付房屋租金117384元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。张代林与北湖公司签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同履行过程中，因北湖公司招商人员郭佳曾经承诺店铺前规划有停车位而实际无法提供以及店铺通燃气时间不确定导致双方对租金起算日期发生争议，张代林在足额支付了保证金及第一次租金后，未再继续支付房屋租金。因此，北湖公司以张代林逾期未交租金属于违约，要求解除合同，依据不足。现北湖公司于2019年1月19张代林发出解除通知，张代林在庭审过程中，同意以2019年1月19日作为合意解除合同的日期，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、确认张代林与北湖公司签订的租赁合同于2019年1月19日解除；二、张代林自本判决生效之日起七日内支付北湖公司房屋租金元，房屋占有使用费元；三、北湖公司自本判决生效之日起七日内赔偿张代林房屋装修损失元；四、驳回张代林的其他诉讼请求；五、驳回北湖公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6135元，由负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 郭 悦人民陪审员 李 强人民陪审员 陈利霞二〇二〇年三月三十日书 记 员 姚东方