贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2301民初8370号 原告（反诉被告）：张其明，男，1973年12月6日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：熊天平，1976年6月16日出生，汉族，贵州省兴义市人，住州省兴义市，系原告张其明之妻，特别授权代理。 被告（反诉原告）：周旭红，男，1977年8月18日出生，汉族，湖南省邵东县人，户籍地湖南省邵东县，现住贵州省兴义市。 原告（反诉被告）张其明诉被告（反诉原告）周旭红租赁合同纠纷一案，本院2019年8月1日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，发现不宜适用简易程序审理，转为普通程序，依法组成合议庭于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张其明，被告（反诉原告）周旭红到庭参加诉讼。庭后双方当事人申请庭外和解，和解期限届满后，双方未达成调解协议。本案现已审理终结。 原告张其明向本院提出诉讼请求：1.判决解除张其明与周旭红于2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》；2.判令周旭红一次性补交房租396000元并以月利率2%计算至给付时止的延期利息；3.由周旭红向张其明补付其为周旭红垫交的水费1766.18元，电费6449.23元，电梯维保费7266.30×62%＝455.11元，装修费589000元÷2＝294500元，合计307220.52元(第二项396000元+第三项307220.52元＝703220.52元)；4.本案诉讼费由周旭红承担。 事实及理由：周旭红（乙方）与张其明（甲方）于2014年7月29日签订了一份《房屋租赁合同》,《租赁合同》第一条：甲方自愿将该房屋（兴义市西侧房产证号20××57,土地使用证号20XXX85）的第三层至第七层（约2000余平方米）及地下停车场和大厅（双方共同使用）承租给乙方使用。第二条：租赁期限从2014年7月29日至2024年7月28日，第三条：租金为360000元，（第一期，前三年租金不变“即2014年7月29日至2017年7月28日”;第二期，第四年至第六年在每年原租金的基础上上涨10%“即2017年7月29日2020年7月28日”;第三期，第七年至第十年在第二期每年的基础上上涨10%）租金一年一交“即2020年7月28日以后至合同届满”。乙方（即周旭红）必须在合同签订之日起交纳当年租金，以后必须每年提前两个月交纳，如不按时交纳房租，甲方（即张其明）有权收回租房，租赁区域内一切设施归甲方所有。在租期内，甲方所收租金为纯收入，乙方租房产生的一切税费由乙方承担，甲方概不负责。 合同租金第二期中规定，周旭红2019年4月5日至2020年4月4日的房租396000元，应于2019年2月4日交给张其明房屋租金396000元，周旭红不但不交上年租金引起诉讼正在执行中，今年租金时至起诉时都没有交。到2019年7月9日周旭红在不解除合同的情况下突然离去，下落不明。张其明为周旭红垫交了水费1766.18元，电费6449.3元。依照兴义市人民法院以(2018)黔2301民初2367号民事判决书第13页第10行面积标准计算，电梯维护费原告应承担38%,周旭红应承担62%,电梯维保费7266.3062%＝4505.11元。依照双方2015年3月31日签订的《补充协议》第五条第1项的约定，一楼大厅的装修费张其明、周旭红各承担一半，张其明已垫交一楼大厅装修费589000元，周旭红应承担一半为：589000元÷2＝294500元。以上周旭红共应支付张其明租金、水费、电费、电梯维保费、一楼装修费，合计为703220.52元。综上所述，周旭红违反合同规定，不按合同履行义务请求人民法院支持张其明以上诉请。 被告周旭红辩称，因张其明诉周旭红租赁合同纠纷一案，依据事实和法律，提出如下答辩意见： 本案事实：2014年7月29日，周旭红（乙方）与张其明（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》,合同约定：1、张其明将其所有的位于兴义市西侧的房屋（房产证号：20××57,土地使用证号：20XXX5）第三至第七层（面积约2000平方米）及地下停车场、一层部分大厅出租给周旭红使用；2、租期为10年，即2014年7月29日至2024年7月28日止（租金从开业开始计算）;3、第七条“租赁期间甲方必须保证租赁区域内水、电等基础设施到位，租赁期内，由乙方自身,”所产生的水、电费用，由乙方承担”。4、第八条约定“大厅公用区域装修费用由甲乙双方共同承担；乙方占有区域乙方负责”。2015年3月31日，双方又签订了《补充协议》,甲方为张其明，乙方为周旭红，《补充协议》约定：“对房屋大厅部分的装修由甲、乙双方共同承担，设计效果甲、乙双方决定，费用由甲方先垫资，乙方承担的费用以设计公司出具的发票为准。因甲方装修进度将决定乙方是否能正常试营业，甲方对大厅和房屋第二层的装修应在2015年4月5日以前完成，如因甲方或者装修公司的原因导致乙方不能正常开业，则甲方因每天人民币大写伍仟元给予乙方经济补偿；出现以下情形，甲方即构成违约，乙方有权要求甲方延迟开业天数要求延长租期”。2014年7月29日，签订合同后，周旭红对所承租房屋3-7层进行了装修，并于2015年1月27日取得《营业执照》,2015年9月17日，取得《消防安全检查合格证》。经贵院（2018）黔2301民初5255号民事判决书认定，周旭红向张其明支付房屋租金的时间应以2015年4月5日为准。 一、周旭红同意与张其明解除2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》，但周旭红只应向张其明支付2019年4月5日至2019年7月18日期间的房屋租金。周旭红与张其明双方之间一直因涉案房屋的租赁存在争议，2019年7月18日，张其明在不与周旭红协商的情况下，无故停掉电梯，导致周旭红经营的酒店根本不能正常营业，且经过周旭红与其协商后，张其明也未同意周旭红使用电梯，严重影响周旭红酒店的营业，甚至导致周旭红被迫停止酒店营业，周旭红从2019年7月18日起便一直未能使用所租赁的房屋，合同目的不能实现，因此，周旭红要求从2019年7月18日解除与张其明所签订的《房屋租赁合同》。（1）因张其明无故停止周旭红所经营的酒店使用共用的电梯，直接导致周旭红的酒店不能营业，故周旭红从2019年7月18日起根本不能使用所租赁的房屋。因此，周旭红只应向张其明支付2019年4月5日至2019年7月18日期间实际使用房屋的租金，并非张其明第二项诉请的2019年4月5日至2020年4月4日期间的全部租金396000元。因张其明违约在先，周旭红根本无需向张其明支付任何延期利息。（2）根据张其明所有的涉案房屋的建设工程规划许可证可知，张其明的房屋未取得涉案房屋第7层的建设工程规划许可证，因此，周旭红与张其明所签订《房屋租赁合同》中对第7层租赁的约定依法无效，故周旭红不应向张其明支付第7层房屋的租金，在计算租金时应当进行扣减。 二、张其明的第三项诉请于法无据，请求法院予以驳回。（1）张其明所交纳的水、电费并非系为周旭红垫付的，而是张其明自行使用的费用，周旭红对张其明支出的水电费不予认可。（2）张其明向法院提交的证据证实其支出7266.30元电梯维保费的两张收据周旭红不予认可。张其明支出的电梯维保费未向法院提供正式的发票作为支出凭证，仅仅只是两张未加盖任何单位、公司公章的收据，张其明所提供的两张收据不具有任何法律效力，根本不能证明张其明实际支出电梯维保费7266.30元。（3）张其明支出的一楼大厅即门头的装修费589000元，周旭红不予认可。根据双方签订的《补充协议》，房屋大厅部分的装修由周旭红和张其明双方共同承担，但设计效果也由周旭红和张其明双方共同决定，费用由张其明垫资，周旭红承担的费用以设计公司出具的发票为准。本案中，张其明在装修一楼大厅时根本没有与周旭红进行任何协商，装修公司的选定以及装修合同的签订等等涉及装修的全部事项从未告知过周旭红，且大厅的设计方案和效果更未经周旭红同意，装修过程中的材料使用更未与周旭红沟通，需要周旭红承担的具体装修费用亦未告知并经周旭红同意，因此，张其明支出的装修费用更不予认可。综上所述，张其明提起的诉讼，部分不符合客观事实，周旭红请求法院审查后公正判决。 被告（反诉原告）周旭红向本院提出反诉请求：1、解除周旭红与张其明2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》及2015年3月31日签订的《房屋租赁合同补充协议》;2、判令张其明赔偿周旭红2018年9月16日至2018年11月27日停热水期间的损失314896元；3、判令张其明支付周旭红为其垫付的换表费1223.80元,水电费11717.4元，电梯维修费846元；4、判令张其明退还周旭红保证金20000元；5、本案的全部反诉费用由张其明负担。 事实及理由：2014年7月29日，周旭红（乙方）与张其明（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》,合同约定：1、张其明将其所有的位于兴义市西侧的房屋（房产证号：20××57,土地使用证号：20XXX85）第三至第七层（面积约2000平方米）及地下停车场、一层部分大厅出租给周旭红使用；2、租期为10年，即2014年7月29日至2024年7月28日止（租金从开业开始计算）;3、第七条“租赁期间甲方必须保证租赁区域内水、电等基础设施到位，租赁期内，由乙方自身,”所产生的水、电费用，由乙方承担”。2015年3月31日，双方又签订了《补充协议》,对双方的权利义务进行了约定。于2014年7月29日签订合同后，周旭红对所承租房屋3-7层进行了装修，并于2015年1月27日取得《营业执照》,2015年9月17日取得《消防安全检查合格证》。 涉案房屋的电梯由双方共同使用，2019年7月18日，张其明在不与周旭红协商的情况下，无故停掉电梯，禁止周旭红的酒店使用电梯，导致周旭红经营的酒店根本不能正常营业，且经过周旭红与其协商后，张其明也未同意周旭红继续使用电梯，张其明的行为严重影响周旭红酒店的营业，甚至直接导致周旭红被迫停止酒店的营业，周旭红从2019年7月18日起便一直未能使用所租赁的房屋，其签订租赁合同的目的根本不能实现，因此，周旭红要求从2019年7月18日解除与张其明所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。本案系因张其明违约才导致双方的租赁合同解除，因此，请求张其明赔偿周旭红剩余租赁期内装饰装修残值损失，且未附和的装饰物全部归张其明所有。周旭红与张其明之间一直因涉案房屋的租赁存在争议，2018年9月16日，因周旭红的酒店营业所需的空气能热水器系安装在张其明房屋的8层(该层房屋系张其明一家人自行居住),而周旭红所承租的房屋为3至7层，2018年9月16日，张其明私自切断周旭红的热水器的管道，导致周旭红的酒店无法营业，经周旭红与其协商一直未果。2018年11月22日，黔西南州中级人民法院曾通知双方到中院调解室作笔录，但张其明也没同意周旭红接热水器管道。后多次跟张其明协商，张其明才同意周旭红接热水器管道，周旭红于2018年11月27日自己请师傅接通热水器管道，共花费500元维修费，周旭红的酒店才得以使用热水。张其明停热水期间周旭红的酒店一直不能营业，酒店营业损失严重，该营业损失额周旭红参照2017年度该酒店的营业额计算，故2018年9月16日至2018年11月27日期间停热水给周旭红造成的营业损失为234596元。且应当扣减此期间的房屋租金，2018年9月16日至2018年11月27日周旭红应支付给张其明的租金80300元。故，2018年9月16日至2018年11月27日停热水期间张其明应赔偿周旭红的损失为314896元。 因周旭红承租的房屋只有一个总表，2017年2月7日，周旭红因更换涉案房屋的水表，共花费1223.8元；周旭红每次都是按照总表缴纳水电费，2018年3月至2018年9月，周旭红为张其明垫付的水电费合计为11717.4元(水费为858.5元，电费为10858.9元),周旭红支出的应由张其明支付给周旭红。因周旭红承租的房屋只安装有一部电梯，2017年12月18日，周旭红为张其明垫付了电梯检修费用846元，该费用应由张其明支付周旭红。张其明的公司需向万丰银行贷款200000元，便要求周旭红为其公司的银行贷款进行担保，周旭红同意后一共向万丰银行交纳了40000元保证金，至今尚有20000元保证金万丰银行尚未退还周旭红，该保证金20000元应由张其明支付给周旭红。 综上所述，根据相关法律规定，周旭红为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，请求法院审查后公正判决。 原告（反诉被告）张其明针对周旭红的反诉作出如下答辩：周旭红所述张其明不存在对周旭红租赁的酒店进行停水的行为，因此就不应承担损失314896元，周旭红第三项请求已经在（2018）黔2301民初2367号民事判决书中已经判决并予以明确，针对第四项请求，张其明没有收取周旭红任何保证金，周旭红提出保证金20000元，系周旭红向银行贷款所交的保证金，与本案无关，第五项反诉费用应由周旭红自行承担，2019年8月初，周旭红无故抛弃酒店经营，把相关证件收取就离开了，导致酒店没有人管理，只有前台有两台电脑，张其明为了减少损失，所以想另行租赁，但对方去年的租金尚未支付。 张其明为证明其主张，向本院提交了以下四组证据： 1.张其明与周旭红于2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》复印件一份；2.由周旭红向张其明补付张其明为周旭红垫交各种费用的单据原件7页；3.已经生效的贵州省兴义市人民法院(2018)黔2301民初2367号民事判决书复印件一份；4.已经生效的贵州省兴义市人民法院(2018)黔2301民初5255号民事判决书复印件一份。 周旭红为反驳张其明主张或证明其主张，向本院提交了以下十组证据： 1.张其明与周旭红于2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，2015年3月31日签订的《补充协议》复印件一份；2.黔西南州中级人民法院询问、调解笔录复印件一份3.(2018)黔2301民初2367号民事判决书复印件一份；4.水电缴费账单微信截图打印件一份；5.张其明住房用水用电费用票据复印件各一份；6.2017年9月16日至2017年10月27日酒店经营账本复印件一份；7.万峰银行保证金收据复印件一份；8.电梯安全技术性能检验收费复印件一份；9.张其明户换水表的发票复印件一份；10.2019年7月18日停电梯视频（拷贝U盘一个）。 经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据：张其明与周旭红于2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》及于2015年3月31日签订的《补充协议》复印件各一份、本院(2018)黔2301民初2367号民事判决书、(2018)黔2301民初5255号民事判决书复印件各一份、水务公司发票1张及电力公司发票1张原件各一份、黔西南州中级人民法院询问、调解笔录复印件一份、换水表的发票复印件一份、2019年7月18日停电梯视频（拷贝U盘一个），依法予以确认。 对张其明提交的第2组证据中《碧云路张总海鲜城装修工程预算表共用门头外墙装饰及大厅部分》，2017年5月8日发票，该证据显示装修的工程项目为海鲜城装修，不是案涉装修项目，发生时间为2017年5月8日、5月10日（预算时间），需案涉装修项目装修应当发生于计算租金之前，而（2018）黔2301民初5255号民事判决书认定的计租时间为2015年4月5日，装修在此之前完成，费用也应当在此期间产生，预算时间与出具发票时间2017年5月8日相互矛盾（预算时间反而发生在后），与本案没有关联性，故不予认定；对张其明提交的第2组证据中收据两张，证据形式上不是国家正式发票，没有维保单位的签章，不严格，具有随意性，其中一张票据显示内容上也不能反映用于锦湘酒店的维护，故不予认定。 对周旭红提交的第4组、5组、6组证据，张其明予以否认，周旭红也没有提供其他证据予以印证，不予认定；第7组证据，与本案无关，不予认定；第8组证据，发生时间为2017年1月18日，周旭红于2018年3月向本院起诉时已请求该项目，即使发生也应当在该案中一并处理，故不予认定；第9组证据，双方在合同中对换水表产生的费用由谁承担并未约定，不应计入本案的诉请范围，不予认定。 本院经审理认定事实如下：2014年7月29日，张其明（甲方）与周旭红（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同载明：“第一条甲方自愿将该房屋（兴义市西侧，房产证号20××57，土地使用证号20XXX85）的第三层至第七层（约2000余平方米）及地下停车场和大厅（甲乙双方共同使用）承租给乙方使用。第二条租赁期限从2014年7月29日至2024年7月28日止。（用笔备注该房屋租赁期以装修期约二个月装修完工，租金从开业开始计算。）第三条租金及计算方式，租金为每年叁拾陆万元人民币（第一期，前三年租金不变；第二期第四至六年在原每年租金的基础上增长百分之十；第三期第七至第十年在第二期每年租金的基础上增长百分之十），租金一年一交。乙方必须在合同签订之日交纳当年的租金，以后每年租金必须提前两个月交纳，如不能按时交纳房租，甲方有权收回房屋，租赁区域内一切设施归甲方所有。……第八条大厅及房屋装修，大厅公用区域装修费用由甲乙双方共同承担，乙方占有区域乙方负责……第十一条本合同未尽事宜，由甲乙双方另行商议，并签订补充协议，补充协议一样享有同等法律效力……”张其明在甲方处签名捺印，周旭红在乙方处签名捺印。 2015年3月31日，张其明与周旭红签订了一份《房屋租赁合同》补充协议，该协议载明：“对《房屋租赁合同》第八条补充如下：1、对房屋大厅部分的装修由甲乙双方共同承担，设计效果由甲乙双方决定，费用由甲方先垫资，乙方承担的费用以设计公司出具的发票为准。因甲方的装修进度将决定乙方是否能正常试营业，甲方对大厅和房屋第二层的装修应在2015年4月5日以前完成，如因甲方或者装修公司的原因导致乙方不能正常开业，则甲方应给予乙方经济补偿每天大写伍仟元。”张其明在甲方处签名，周旭红在乙方处签名。 兴义市锦湘酒店管理有限公司的营业执照登记日期为2015年1月27日，兴义市锦湘酒店管理有限公司的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证登记日期为2015年9月17日。 另查明，熊天平与张其明系夫妻关系。张其明一家居住在案涉房屋8楼，与周旭红经营的酒店共用水、电总表。2017年2月7日，周旭红换水表（含材料、小工费）产生费用1223.80元。张其明于2018年11月6日，交纳水费1766.18元，于2018年10月8日交纳电费6310.40元。 再查明，周旭红诉张其明租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日依法作出（2018）黔2301民初2367号民事判决书，后周旭红不服该判决内容上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，中级人民法院依法受理后作出（2018）黔23民终2076号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。张其明诉周旭红租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日依法作出（2018）黔2301民初5255号民事判决书，于2019年5月16日生效，张其明已向本院申请强制执行。周旭红承租的3至7楼房屋至今紧锁，未返还给张其明。 本院认为，根据各方当事人的诉讼请求，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：1、张其明的本诉请求应否予以支持；2、周旭红的反诉请求应否予以支持。 张其明与周旭红经协商一致后签订的《房屋租赁合同》及补充协议，在本院(2018)黔2301民初2367号民事判决书中已经对租赁合同及补充协议对约定第七层房屋租赁的合同效力认定为无效，其余合同条款在本院(2018)黔2301民初5255号民事判决书中认定均有效，本案中不作赘述。 关于租赁合同的解除问题，张其明诉请解除与周旭红签订的房屋租赁合同，周旭红同意解除，并反诉解除其与张其明签订的补充协议，双方均有解除租赁合同的意思表示，即双方就解除合同事宜达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。对于张其明要求解除与周旭红签订房屋租赁合同，以及周旭红反诉要求解除签订的租赁合同及补充协议的诉讼请求，均予以支持。 关于租赁费的计算问题，因双方签订的《房屋租赁合同》已解除，故租赁费应计算至合同解除之日，合同解除之日为本案开庭审理之日，即2019年9月27日。根据双方合同约定的租金标准，周旭红应向张其明支付2019年4月5日至2019年9月27日期间的租金189200元。合同解除之后，周旭红仍占有使用案涉房屋，对于2019年9月27日之后的房屋占有使用费，张其明可以另行权利。 关于张其明诉请的利息问题，因张其明与周旭红签订的《房屋租赁合同》及补充协议并没有对周旭红的违约行为约定利息，周旭红未支付租金的行为确实给张其明造成了损失，故逾期付款利息依法按年利率6%予以支持，以189200元为基数，从2019年2月6日起计算至清偿完毕之日止。 关于张其明诉请的水电费、电梯维保费、装修费问题，本院查明已由张其明垫付的水费1766.18元、电费6310.40元，共计8076.58元，双方没有约定，张其明也不能举证证明其与周旭红各自使用的水电费为多少，本院只能按照平均分担的方式予以处理，故对该项诉请予以支持4038.29元。至于电梯维保费，其提供的证据形式上不是国家正式发票，没有维保单位的签章，不严格，具有随意性，其中一张票据显示内容上也不能反映用于锦湘酒店的维护，因此，不予支持。至于装修费，根据张其明提供的装修项目明细表及装修发票，该两份证据显示的时间前后矛盾，装修项目也不是案涉地，不能相互印证其主张，故不予支持。 关于周旭红诉请垫付换水表费、水电费、电梯维修费问题，周旭红于2017年2月7日换水表产生费用1223.80元，物业属于张其明所有，张其明应保证其物业符合使用目的，保证正常的通水、通电，周旭红仅仅享有使用权，周旭红系为了共同的生产生活，先行垫付费用，应当张其明承担。至于水电费，无相关票据加以证实，是否系双方共用的水电表产生的费用，不予支持。至于电梯维修费，周旭红于2018年3月向本院起诉时已请求该项目，即使发生也不应当在该案中一并处理，故不予支持。 通过以上本院认定的水电费、换水表费：1.张其明为周旭红垫付的水电费4038.29元；2.周旭红垫付换水表费1223.80元。水电费与换水表费用两相冲抵，周旭红应支付张其明水电费2814.49元。 关于周旭红诉请的张其明停热水期间的损失问题，张其明对周旭红所举证据予以否认，张其明为了更换水表，暂时中断八楼的热水器进水，并不必然导致其停业经营，周旭红不能举证明实际停止营业，以及停止营业的天数、实际营业损失等，根据谁主张、谁举证的原则，周旭红应承担举证不利的法律后果，故对该此诉请不予支持。 关于周旭红诉请的保证金问题，周旭红提供的收据上显示的收款单位为黔西南州天利农贸市场有限公司，并非张其明个人收款，且收款性质明确为万丰银行贷款保证金，不是本案租赁合同的保证金，不宜与本案一并审理，周旭红可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除张其明与周旭红于2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》及2015年3月31日签订的《房屋租赁合同补充协议》； 二、由周旭红于本判决生效之日起十日内支付张其明租金189200元，并自2019年2月6日起以尚欠租金189200元为基数按年利率6%计算支付资金占用利息直至租金支付完毕之日止； 三、由周旭红于本判决生效之日起十日内给付张其明垫付的水电费2814.49元； 四、驳回张其明的其余本诉请求； 五、驳回周旭红的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10932元，反诉案件受理费3365元，共计14297元，由张其明承担6792元，周旭红承担7505元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  廖应国 人民陪审员  曾德华 人民陪审员  岑正华 二〇二〇年三月二日 书 记 员  张成瑶