广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0804民初20号 原告：广西雅庭投资发展有限公司，住所地广西贵港市覃塘区五里镇圩镇西侧，社会统一信用代码914508005886261699。 法定代表人何嘉辉，总经理。 委托诉讼代理人：陆延军、黄国,广西万益（贵港）律师事务所律师。 被告：吴忠全，男，1974年12月21日出生，汉族，住贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：罗宗晚，贵港市覃塘区覃塘法律服务所法律工作者。 原告广西雅庭投资发展有限公司诉被告吴忠全商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员余艳独任审判，于2020年3月23日公开开庭审理了本案。原告广西雅庭投资发展有限公司的委托诉讼代理人陆延军、黄国，被告吴忠全及其委托诉讼代理人罗宗晚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西雅庭投资发展有限公司(以下简称雅庭公司)向本院提出诉讼请求：解除原告与被告于2015年5月23日及24日签订的《认购协议书》。事实和理由：2011年12月14日，原告通过土地招拍挂方式以1008万元取得了贵港市覃塘区五里镇圩镇西侧地块建设用地的土地使用权，2015年3月将该地块开发建设汇霖商贸小区房地产项目。但是由于贵港市新珠江置业有限公司(以下简称新珠江公司)在原告竞拍前非法买卖原告项目所在地的土地，导致了买受人阻挠项目建设，影响了项目的建设进度。为了解决贵港市新珠江置业有限公司遗留的历史问题，推进项目建设，在有关部门的协调下，原告不得不与被告等人签订协议书，由原告给付被告双倍购地款178万元，原告因此无端背上1000多万元的债务。由于资金短缺，后来在未取得商品房预售许可证的情况下，原告不得已于2015年5月23日及24日与被告签订了《认购协议书》，以上述拟返还的购地款及赔偿款充抵认购预约金178万元，被告向原告认购了涉案项目7栋05、06、07、08号房，建筑面积分别均约为364㎡,单价分别为1407.94元/㎡、1160.71元/㎡、1160.71元/㎡、1160.71元/㎡，远远低于成本价，而且原告并没有实际收到被告一分钱购房款。 综上所述，原告根本没有收到过被告的购房款，只是为了推进项目建设，不得不代替新珠江公司返还被告非法买卖土地的购地款及赔偿款而签订《认购协议书》，且被告认购单价远低于成本价，有违自愿、公平、等价有偿原则，原告无法向被告销售涉案房屋。因此依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告吴忠全辩称，原、被告签订的《认购协议书》合法有效，原告主张解除协议依法无据，应予驳回。理由如下：一、新珠江公司受五里镇人民政府所邀投资建设贵港市覃塘区五里镇汽车站及其配套设施项目(即原告现所建设的“汇霖商贸小区”)，期间将一宗建设用地出售给被告，后新珠江公司与原告签订协议，将被告与新珠江公司的债权债务关系转移给原告，原告与被告于2015年5月23日协商一致，将原约定返还及赔偿的购地款178万元作为被告支付汇霖商贸小区7栋05、06、07、08号商品房的购房款。根据《认购协议书》的约定，被告已全部支付了购房款给原告，并且双方在履行合同期间，被告为了改造房屋内部结构，支付了变更整改费3万元给原告，故原告称没有收到被告的购房款没有事实依据。二、应返还及赔偿给被告的购房款已转为被告支付给原告的购房款，同时原告也已取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，本案的认购协议书应认定为商品房买卖合同，具备法律效力。三、原、被告签订的协议书没有违反法律、法规的强制性规定，协议书中约定双方的权利与义务均为双方的真实意思表示，是各自处分自己的权利，没有损害国家、集体、社会团体、第三人的合法权益，原告称违反自愿、公平、公正、等价有偿原则依法无据。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年5月23日及24日共签订《认购协议书》四份，被告作为认购方向原告认购贵港市覃塘区五里镇汇霖商贸小区7栋05、06、07、08号房，建筑面积均为364㎡（面积最终以房产测绘结果为准）,单价分别为1407.94元／㎡、1160.71元／㎡、1160.71元／㎡、1160.71元／㎡，房价款分别为512500元、422500元、422500元、422500元，总房价款178万元。双方约定认购方须于签署认购书时支付定金以作购房保证，现交付定金512500元、422500元、422500元、422500元（与收据一并使用方可生效）。双方并约定认购方在签订本认购书后，以置业顾问电话等形式通知的时间携带认购书、定金收据、身份证及有关证件到售楼部按所选择的付款方式支付购房款，签订《商品房预售合同》及办理相关购房手续。在买卖双方签订《商品房预售合同》前，如遇不可抗力，出售方有权解除本认购书。认购书自双方签订之日起生效。双方签订《商品房预售合同》后，双方的权利和义务，以《商品房预售合同》为准。2015年5月24日，原告出具收款收据一张，载明收到吴忠全交来原购地款及赔偿款共计178万元，现将此款作为一次性购买汇霖商贸小区7-05号、7-06号、7-07号、7-08号房屋款，并备注：已收回原协议。2015年6月8日，原告收到本案被告吴忠全及另案被告覃锦坤共同交来的变更整改费用3万元，并出具收据一张。同年9月2日，原告取得贵港市住房保障和房产管理局颁发的贵房预字2015第××号《商品房预售许可证》，预售项目地址为：贵港市覃塘区，预售项目名称为：五里镇汇霖商贸小区，预售项目用途为：住宅。预售范围包括：覃塘区五里镇商贸小区第4-8幢（共5幢），地上第**。《认购协议书》签订至今，原告未通知被告签订商品房预售合同或商品房销售合同。 本院认为，一、关于本案合同性质及是否有效成立问题。原、被告双方约定，认购方在签订认购书后，以置业顾问电话等形式通知的时间携带认购书、定金收据、身份证及有关证件到售楼部按所选择的付款方式支付购房款，签订《商品房预售合同》，双方签订《商品房预售合同》后，双方的权利和义务，以《商品房预售合同》为准。本案认购协议并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时双方在合同中约定双方的权利和义务今后需最终确认，故双方签订的《认购协议书》在性质上属商品房买卖合同的预约合同，为双方当事人自愿订立，未违反法律、行政法规强制性规定，有效成立并根据双方的约定自签订之日起生效。 二、关于本案是否符合解除合同条件问题。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告双方不能就解除合同协商一致，而双方约定的解除合同条件为：“在买卖双方签订《商品房预售合同》前，如遇不可抗力，出售方有权解除本认购书。”本案未出现不可抗力，约定解除合同条件不成就。原告还主张，其因不得已而与被告签订了认购单价远低于成本价的协议，违背自愿、公平、等价有偿原则。但上述理由即使成立，原告也是应当根据《中华人民共和国合同法》第五十四条和第五十五条的规定，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，却不符合前述《中华人民共和国合同法》规定的法定解除合同理由。原告又主张，其未收到被告一分钱购房款。对此庭审中双方当事人一致确认，2015年5月24日原告出具的收款收据上所载房屋款，实际上是新珠江公司应退给被告的购房款及应支付被告的赔偿款，被告持新珠江公司的收据以抵扣应给原告的购房款。对此，本院认为，原、被告双方达成一致以新珠江公司的收据抵扣购房款(定金)，是双方当事人的真实意思表示，被告已依约履行合同主要债务。至于新珠江公司与原告之间的债权债务关系，不在本案审理范围。 综上所述，原告请求解除与被告于2015年5月23日及24日签订的《认购协议书》无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告广西雅庭投资发展有限公司要求解除与被告吴忠全于2015年5月23日及24日签订的《认购协议书》的诉讼请求。 案件受理费10410元，由原告广西雅庭投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费20820元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，开户行：农行贵港分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 余 艳 二〇二〇年三月三十一日 书记员 覃永辉