湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初139号 原告：郴州市宏达房地产开发有限公司，住所地：郴州市苏仙区东方新城。 法定代表人：王国洪，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉清，系该公司法务专员。 被告：廖龙生，男，1947年8月24日出生，汉族，住郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：廖磊，男，1973年4月24日出生，汉族，住郴州市人民西路。 被告：廖磊，男，1973年4月24日出生，汉族，住郴州市人民西。 原告郴州市宏达房地产开发有限公司与被告廖龙生、廖磊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郴州市宏达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李玉清、被告廖龙生的委托诉讼代理人廖磊及被告廖磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郴州市宏达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告连带支付购房款22340元，利息8857元，利息暂计算至2019年11月28日，并继续支付至实际支付之日止，购房款及利息合计31197元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告廖龙生与被告廖磊系父子关系。2007年1月27日,原告与被告廖龙生签订商品房买卖合同,被告廖龙生购买原告开发建设的东方新城住宅小区8栋1011号、1012号、1015号、1016号共4套杂房。由于该栋房屋是由被告廖龙生的儿子廖磊承建的,根据两被告要求,其中的1015、1016号两套杂房购房款从应付被告廖磊的工程款中进行了抵扣。但另两套1011号、1012号房的购房款共22340元,被告未付款亦未抵扣。2007年7月该4套房全部交付给了被告使用。此后原告与被告廖磊及其合伙人雷建军、何鹏因工程款问题发生纠纷并诉至法院。2014年10月28日,被告廖磊要求并出具书面欠条,要求从法院判决的工程款中抵扣1011号、1012号房的购房款22340元、利息18366元,两项共40706元(利息从2007年8月28日算至2014年10月28日,按月利率0.95%计算),并承诺:如法院判决没有工程款,则由廖磊付现款。此后直至2019年9月20日,原告与被告廖磊及其合伙人雷建军、何鹏建设工程施工合同纠纷一案才最终经法院判决并执行完毕。但被告廖磊及其合伙人雷建军、何鹏拒绝从工程款中抵扣被告所欠的购房款及其利息。2019年9月2日,被告廖磊通过银行转账支付给原告22340元。但对其余欠款项,虽经原告多次催讨,被告一直拒绝支付。现为维护原告的合法权益,特向贵院起诉,请求贵院依法判决,支持原告的诉讼请求:1、请求判令两被告向原告连带支付购房款22340元,利息8857元,利息暂计算至2019年11月28日,并继续支付至实际支付之日止。按月利率0.95%计算(22340×0.95%×147=31197-22340=8857)。2、本案诉讼费由被告承担。 原告就其主张，向本院举证如下： 证据1商品房买卖合同，拟证明被告购买了原告案涉房屋的事实。 证据2欠条，拟证明廖磊书写的欠条，且欠条上载明欠款金额及约定。 证据3郴州市苏仙区人民法院执行案件结案通知书、（2019）湘10民终675号判决书、（2013）郴民一终字第658号调解书，拟证明建设施工合同一案2019年9月20日案件结案，没有超过诉讼时效。 证据4短信及转账记录，拟证明被告向原告支付购房款及利息22340元。 被告廖龙生辩称：2005年4月，廖磊、何鹏、雷建军合伙承建郴州市宏达房地产开发有限公司东方新城北苑6栋、8栋，廖磊及合伙人雇佣廖龙生夫妇在工地看守、清理材料工作，从2005年4月至2007年8月两年多时间，由于郴州市宏达房地产开发有限公司拖欠廖磊合伙人的工程款，所以廖磊合伙人拖欠廖龙生夫妇的工资7万余元。2007年1月27日，廖龙生购买郴州市宏达房地产开发有限公司东方新城北苑8栋25号、26号杂房（2014年10月29日由房屋认购书置换成购房合同时改变成1015号、1016号杂房），该购房款46220元在廖磊的工程领款中扣除了，并签订两杂房的认购书。2007年8月28日，廖龙生又购买了郴州市宏达房地产开发有限公司东方新城北苑8栋27号、28号杂房（2014年10月29日房屋认购书置换成购房合同时改变成1011号、1012号杂房）郴州市宏达房地产开发有限公司王国洪签名同意该22340元购房款从廖磊工程款中抵扣，因此，证明廖龙生购买郴州市宏达房地产开发有限公司东方新城北苑的购房款于2007年8月28日用工资抵扣付清。2014年10月22日，郴州市宏达房地产开发有限公司在东方新城北苑大门口张贴公告，要求本小区持有杂房、车库认购书的业主，拿认购书到郴州市宏达房地产开发有限公司办公室置换购房合同，廖龙生去办理购房合同，宏达公司财务告诉廖龙生，25号、26号杂房超面积需补交房款2540元，27号、28号杂房的购房款要廖磊来办理手续，廖龙生告诉廖磊，廖磊去了一趟宏达公司，回来后叫廖龙生去办理购房合同。2014年10月29日，廖龙生补交了1015号、1016号测绘后增加面积的房款2540元，4份认购书置换成一份购房合同，购房合同的日期仍然为第一次购房时间2007年1月27日。郴州市宏达房地产开发有限公司并未要求廖龙生交1011号、1012号杂房的购房款22340元，并与廖龙生签订购房合同，证明郴州市宏达房地产开发有限公司承认廖龙生早已经付清了购房款。但郴州市宏达房地产开发有限公司至今未为廖龙生开具71100元的购房税务发票，购房合同也未拿到郴州市房产管理部门登记备案。综上所述，廖龙生购买郴州市宏达房地产开发有限公司东方新城北苑8栋杂房款已于2007年8月29日用工资抵扣付清，廖龙生的购房款已经付清，不存在欠购房款也不存在利息。因此，请求法院依法驳回郴州市宏达房地产开发有限公司的诉讼请求。 被告廖龙生就其主张，向本院举证如下： 证据1：购房合同，证明方向：廖龙生购买了东方新城北苑8栋杂房，廖磊不是购房人。 证据2：东方新城——城市假日、证人证言，证明方向：王国洪同意廖龙生购买东方新城北苑8栋1011号、1012号杂房款从廖磊工程款中抵扣，而廖磊欠付廖龙生夫妇工资，廖龙生购买杂房款22340元已于2007年8月29日用工资抵扣付清。 证据3：22340元转账结果，证明方向：郴州市宏达房地产开发有限公司已经收到廖龙生购买东方新城北苑8栋杂房款22340元。 被告廖磊辩称：被告廖磊认为不欠原告郴州市宏达房地产开发有限公司购房款及利息。理由如下：1、廖磊从未购买过郴州市宏达房地产开发有限公司的房产，也就不存在欠付购房款及利息。2、廖龙生于2007年8月28日购买郴州市宏达房地产开发有限公司东方新城北苑8栋27号、28号两杂房（2014年10月29日由认购书置换成购房合同时改变成1011号、1012号杂房），购房款22340元，因廖磊欠付廖龙生的工资款，廖磊带着廖龙生找到郴州市宏达房地产开发有限公司董事长王国洪说明情况，王国洪即批示：“同意从二期6栋工程款中抵扣”，由此22340元购房款以后在廖磊的领款中扣除。之后于2008年10月20日、2009年1月19日，廖磊两次到郴州市宏达房地产开发有限公司分别领到8万元、10万元。因为当时郴州市宏达房地产开发有限公司欠廖磊几十万元工程款未付，所以两次付款明确告知廖磊暂不扣除购房款。2014年5月28日廖磊从郴州市宏达房地产开发有限公司领取工程款10万元，这次郴州市宏达房地产开发有限公司又不扣除22340元的购房款。2019年8月份最后一次付工程款，郴州市宏达房地产开发有限公司律师李玉清在苏仙区法院明确表示不扣除廖龙生的购房款，并把所有工程欠款转至苏仙区法院。2019年9月2日，廖磊根据郴州市宏达房地产开发有限公司转款至苏仙区法院的账户，把廖龙生的22340元购房款转给了郴州市宏达房地产开发有限公司，并附言此款用途。综上证明一：廖龙生购买被答辩人郴州市宏达房地产开发有限公司的购房款22342元已付清；证明二：造成郴州市宏达房地产开发有限公司2019年9月2日收到廖龙生22340元购房款的责任在郴州市宏达房地产开发有限公司，郴州市宏达房地产开发有限公司没有理由向廖磊和廖龙生收取利息。3、2014年10月份，郴州市宏达房地产开发有限公司为东方新城北苑车库、杂房由认购书置换成购房合同时，郴州市宏达房地产开发有限公司董事长王国洪威胁廖磊按王国洪的要求写下欠条，否则不办理廖龙生房屋认购书置换购房合同一事，并威胁要断水、断电、收回房屋，廖磊被迫写下欠条给王国洪，因此，王国洪取得欠条的方式是非法的，欠条是无效的，郴州市宏达房地产开发有限公司不能拿非法、无效的欠条主张权利。而且欠条已经超过两年期的诉讼时效，不具有法律效力。综上所述，廖磊既不欠郴州市宏达房地产开发有限公司购房款，也不应该付利息。请求法院依法驳回郴州市宏达房地产开发有限公司的诉讼请求。 被告廖磊就其主张，向本院举证如下： 证据1：购房合同，证明方向：廖龙生是杂房购买人，廖磊不是杂房购买人。 证据2：22340元转账结果（2019年9月2日上午转账的，并注明了转账用途），证明方向：郴州市宏达房地产开发有限公司已收到廖龙生购买东方新城北苑8栋1011号、1012号杂房款22340元。 证据3：东方新城——城市假日，证明方向：2007年8月29日，王国洪同意廖龙生购买东方新城北苑8栋杂房款22340元从廖磊工程款中抵扣。 证据4：46220元购房收据，证明方向：廖龙生第一次购杂房的时间是2007年1月17日，购买的是8栋25号、26号杂房。 证据5：认购书，证明方向：廖龙生第二次购杂房的时间是2007年8月28日，购买的是8栋27号、28号杂房 证据1、4、5，综合证明方向：购房合同据明的签订时间是2007年1月27日，房屋认购书签订的时间是2007年8月28日，明显是矛盾的，签订认购书应在前，签订购房合同应在后，以及杂房编号的改变，证明购房合同不是2007年1月27日签订的，而是2007年8月28日之后签订的。 证据6：2540元的购房收据，证明方向：购房合同的总购房款是71100元，71100元是由46220元、22340元、2540元累加得来，只有在廖龙生2014年10月29日补交测绘增加面积的2540元之后，才能确定总房款是71100元，才能签订购房合同，说明欠条是在签订购房合同之前写下的，王国洪正是利用为廖龙生签订购房合同的机会，威胁廖磊，先写下欠条才能签订购房合同，否则断水断电，收回房屋。 证据7：催告函和手机短信，证明方向：郴州市宏达房地产开发有限公司以催告函的方式向廖磊、廖龙生勒索43500元租金，但是廖磊、廖龙生从未租过郴州市宏达房地产开发有限公司房屋；以手机短信方式向廖龙生勒索杂房款利息31991元，勒索利息加房款533310元，则房款是501319元，22.34平方不能办理房产证的杂房，郴州市宏达房地产开发有限公司索要价22440元每平方，这是对廖龙生、廖磊敲诈勒索，廖磊写下的欠条就是王国洪敲诈、勒索、威逼的结果。 证据8：民事调解书、2014年5月28日收条、证人证言，证明方向：郴州市宏达房地产开发有限公司于2008年8月20日支付廖磊工程款8万元，于2009年1月19日支付廖磊工程款10万元，于2014年5月28日支付廖磊工程款10万元，于2019年8月份支付廖磊剩余工程尾款90余万元。郴州市宏达房地产开发有限公司均未抵扣廖龙生购房款，责任在郴州市宏达房地产开发有限公司，其不能向廖磊、廖龙生索要利息。 经庭审的举证、质证，本院审理查明如下： 被告廖龙生与被告廖磊系父子关系。2007年8月28日,原告郴州市宏达房地产开发有限公司与被告廖龙生签订《郴州市楼宇认购书》,被告廖龙生认购原告郴州市宏达房地产开发有限公司开发的东方新城北苑8栋25号、26号、27号、28号杂房。被告称因廖磊欠廖龙生工资款7万余元，而原告欠廖磊工程款，25号、26号杂房的认购款当时就抵扣原告欠廖磊工程款。原告对认购款抵扣工程款的事实予以认可。同时被告要求27号、28号杂房购房款22340元也抵扣廖磊工程款，原告方签字同意了。2014年，原告郴州市宏达房地产开发有限公司与被告廖龙生签订《商品房买卖合同》，约定被告廖龙生购买原告开发建设的东方新城住宅小区8栋1011号、1012号、1015号、1016号共4套杂房，一次性付款，逾期超过90天付款的，从合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。买卖合同中1011号、1012号杂房即认购书中的27号、28号杂房，买卖合同中1015号、1016号杂房即认购书中的25号、26号杂房。对杂房的购房款，经双方当事人协商，由被告廖磊于2014年10月28日向原告出具一张欠条，内容为：廖龙生购买东方新城北苑8号栋12号杂房款8510元；北苑8号栋11号杂房款13830元，共计22340元，另计利息18366元。杂房款、利息共计40706元，此款从廖磊工程款扣除，如法院判决没有工程款，廖磊付现款（利息从2007年8月28日至2014年10月31日止）。被告廖龙生按《商品房买卖合同》约定的价格，于2014年10月29日补齐了1015号、1016号杂房的购房款（补交了2540元）。此后直至2019年9月20日,原告与被告廖磊及其合伙人雷建军、何鹏建设工程施工合同纠纷一案才最终经法院判决并执行完毕。 被告廖磊于2019年9月2日通过银行转账支付原告22340元,转账附言：廖龙生购买郴州市宏达房地产开发有限公司东方新城北苑8栋杂房款。 本院认为:双方当事人对以原告欠付被告廖磊的工程款抵扣被告廖龙生购买原告开发的开发建设的东方新城住宅小区的杂房款没有异议。本案争议的焦点是购房款是否支付或抵扣完毕。被告廖磊于2014年10月28日向原告出具的欠条应是对《商品房买卖合同》中逾期支付违约金约定的变更，没违反法律法规有关规定，本院确认其效力。被告廖磊虽于2019年9月2日通过银行转账支付原告22340元，但未按欠条支付完毕，被告应当承担继续履行的义务。被告称欠条无效，没提供证据支持，本院不予采纳；原告要求支付2014年10月31日后的利息，与欠条约定不符，本院不予支持。被告提出超过诉讼时效的辩解，经查，被告于2019年9月2日还按支付了原告购房款，未超过三年的诉讼时效，故被告该辩解本院不予采纳。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告廖龙生、廖磊在本判决生效后三十日内向原告郴州市宏达房地产开发有限公司支付购房款利息18366元； 二、驳回原告郴州市宏达房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费579.93元，减半收取289.96元（原告已预交），由被告廖龙生、廖磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  胡红锋 二〇二〇年三月二十日 书记员  刘玲玲