广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终283号 上诉人（原审原告）：赵子振，男，1948年3月25日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：庞天标，男，1979年6月2日出生，汉族，身份证住址：广东省湛江市坡头区，现住防城港东兴县。 被上诉人（原审被告）：庞兴雄，男，1988年4月14日出生，汉族，身份证住址：广东省湛江市坡头区，现住玉林市。 以上两被上诉人的委托代理人：唐洪武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 上诉人赵子振因与被上诉人庞天标、庞兴雄房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人赵子振上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案的一审、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以“玉林市公安消防支队已将《火灾事故认定复核决定书》分别送达给原告和被告，至2015年8月24日止。而且被告已将可用的中药材从本案争议的租赁房屋内搬离，因此，原、被告双方之前存在的不定期租赁也到此终止。”为由，认定“故本案的诉讼时效应从2015年8月25日开始计算”是错误的事实认定。上诉人认为，本案房屋租赁期限为三年，从2012年3月15日至2015年3月14日。2015年3月15日，租赁期满后，被上诉人没有按合同约定，把房屋搬空交还给上诉人，已构成违约。且依据合同法的规定，双方的租期已改为不定期租赁，而被上诉人在不定期租赁期间，因为不注意烟头等遗留火种的防火安全，于2015年3月29日下午4点左右发生火灾，导致上诉人的房屋被烧坏，本次火灾发生后，被上诉人以保全火灾现场为由，不愿把原出租房屋移交给上诉人，并用铁锁锁住房屋的唯一出入大门（被上诉人在一审中也承认这一锁门事实，只是辨称忘记交锁匙给上诉人），不让上诉人接收房屋，直至今日，而且在一审庭审中，当审判员问到被上诉人是否愿意把房屋交回给上诉人时，上诉人也是说不同意交。由此可见，本案中上诉人诉请的是因被上诉人用铁锁把房屋大门锁住，不愿把房屋移交回给上诉人，导致上诉人的租金损失而要求被上诉人赔偿租金损失。被上诉人的侵害行为一直在继续至今，根本没有结束，所以，本案的诉讼时效还没有开始计算。而一审判决以上诉人的诉讼超过诉讼时效，判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的判决。请求二审法院查明事实，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人庞天标、庞兴雄辩称，1.双方当事人是不定期租赁合同关系，双方也没明确租赁的表示，事实上被上诉人已经停止使用租赁合同的房屋，被上诉人在火灾后都没使用涉案房屋，被上诉人也用行为表示退租并将物品清空。2.上诉人知道被上诉人搬有用的货物离开涉案房屋，并且那么就久也一直未追偿租金。3.火灾后，大门虽锁住，但是上诉人仍把铁棚盖完了。上诉人完全可以让被上诉人开门或者撬门换锁，其实原锁头都是无用的，上诉人也不会再使用原锁头。4.被上诉人从未提出过以保留火灾现场为由拒绝交回房屋的事实。5.双方的租赁关系在火灾之后自动终止。6.一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，上诉人上诉没有事实和理由，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 赵子振向一审法院起诉请求：一、判令庞天标、庞兴雄向赵子振支付租金120000元（租金的计算方式：从2015年3月15日起暂计至2019年3月14日止，共4年时间，按每年30000元计算；自2019年3月15日起至庞天标、庞兴雄完全交回租赁房屋给赵子振向之日止，按每年30000元继续计算；现暂计至起诉时的租金为120000元。）；二、本案诉讼费用由庞天标、庞兴雄承担。 一审法院认定事实：庞天标与庞兴雄系同胞兄弟关系，共同在玉林市经营中草药材生意。2012年3月1日，以赵子振为甲方与庞天标为乙方，双方签订了一份《房屋租赁协议》。该协议内容约定：“一、甲方把位于本组范围南流江江边路边的房屋（三间三层半）及门前盖棚租赁给乙方。二、租赁期限：从2012年3月15日至2015年3月14日止,共三年。三、租金：每年叁万元正（30000元正）。四、付款方式：先交款后使用。每年分两次（六个月一次）交款，合同签订生效后，乙方先一次性交清2012年3月15日至2012年9月15日共六个月的租金壹万伍仟元（15000元给甲方）。以后依次类推每六个月交一次，即每年3月15日、9月15日前交清该期租金。乙方如不按期交清租金的，甲方有权终止协议，并抵押财物。五、租赁押金：双方自本协议签订生效后由乙方支付伍仟元（5000元）给甲方作为押金。中途退租违约押金不退。六至九、（略）。十、租赁期满，乙方按时把乙方的物品搬离完毕。超时的按租金比例计收租金，如超过十天不搬完的剩下部份全部归甲方所有。乙方押金乙方如没有违约，甲方如数退还给乙方。十一至十二、（略）。”。协议签订后，双方均按照约定履行各自的义务，庞天标依约支付押金5000元给赵子振，后又通过银行转账汇款或现金支付的方式，支付清了2012年3月15日至2012年9月15日共六个月的租金壹万伍仟元（15000元）给赵子振；而赵子振依约将租赁的房屋交给给庞天标经营管理使用，庞天标接收房屋后，与其弟庞兴雄将租赁的房屋用于共同经营中草药材，在租赁期间，庞天标与庞兴雄均按时交清租金给赵子振。2015年3月14日，《房屋租赁协议》期满，庞天标、庞兴雄本应将租赁房屋腾空返还给赵子振，但庞天标与庞兴雄没有搬离本案争议的承租房屋，而是继续占用赵子振租赁的房屋，欲与赵子振协商是否继续租用房屋事宜，因此，赵子振对此没有拒绝庞天标与庞兴雄协商之意，也没有将押金5000元返还给被告庞天标。2015年3月29日16时20分许，本案争议租赁的房屋发生了火灾事故，玉林市公安消防支队指挥中心接到火灾报警后，立即派人员赶往火灾现场进行救火，至当日19时15分火被扑灭。火灾事故发生后，玉林市玉州区立即对火灾现场用警戒带进行封闭保护，并在仓库大门西侧外墙上张贴《封闭火灾现场公告》。事后，玉林市玉州区派员到现场进行了勘验，并调查询问了多个目击者。该消防大队人员通过现场勘验和调查询问现场目击者，发现在事故发生的当天，赵子振之侄子赵某某雇佣他人在自家的楼顶上（与赵子振出租的房屋相邻）搭盖铁棚，在搭盖铁棚的过程中，于当天上午进行过电焊作业。当天14时左右，被告雇请的工人在租赁的房屋二楼打扫卫生，该工人有抽烟的习惯。为此，玉林市玉州区于2015年5月26日以玉州公消火认字[2015]第0001号《火灾事故认定书》，作出《火灾事故认定书》。该认定书的内容载明：“火灾事故基本情况：2015年3月29日16时40分，玉林市消防支队指挥中心接到报警称：位于玉林市玉州区的庞兴雄中草药仓库发生火灾。火灾烧毁（损）砖木结构仓库1座、砖混建筑的木门及局部装修、电箱及其配电气线路、切片机1台、锯木机1台、中草药材货物一批等物品，过面积约为337平方米，无人员伤亡。经统计，直接财产损失13000481元。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2015年3月29日16时20分许；起火部位为庞兴雄租用的砖木结构仓库内距东墙7米、西墙2米、南木门3.5米、北墙11米的范围内；排除人为放火、自燃、电气短路等原因引起火灾的可能，不排除该部位高温焊渣掉落、遗留火种引起火灾的可能。以上事实有火灾询问笔录10份、现场勘验笔录1份、现场照片以及鉴定报告1份等证据证实。当事人对本认定有异议的，可以字本认定书送达之日起十五个工作日内，向玉林市公安消防支队提出书面复核申请。复核一次为限。玉林市玉州区（公章），二〇一五年五月二十六日”。庞兴雄不服玉林市玉州区作出的玉州公消火认字[2015]第0001号《火灾事故认定书》，于2015年6月12日向玉林市公安消防支队提出了复核申请，玉林市公安消防支队受理复核申请后，于2015年8月14日以玉公消火复字[2015]第0001号《火灾事故认定复核决定书》，作出“维持原火灾事故认定”的决定。玉林市公安消防支队已将玉公消火复字[2015]第0001号《火灾事故认定复核决定书》分别送达给赵子振和庞兴雄。在玉林市玉州区处理事故期间，庞天标与庞兴雄已将可用中药材从本案争议的租赁房屋内搬离。火灾事故发生后，双方一直为火灾事故起因以及造成的损失和责任承担的问题在协商。2018年4月间，双方为其经济损失及责任承担问题协商未果，本案的庞天标与庞兴雄遂向法院提起民事诉讼，向本案的赵子振主张赔偿因火灾事故造成其经济损失，本案的赵子振亦于2018年6月15日向法院提出反诉请求，反诉主张本案的庞天标与庞兴雄支付房屋租金至返还房屋止，因本案的赵子振主张的房屋租金纠纷与火灾造成双方的经济损失纠纷属不同的法律关系，法院对此予以释明，并依法作出裁决，驳回本案赵子振在另案的反诉请求，建议本案的赵子振另行起诉。 一审法院认为，赵子振与庞天标、庞兴雄之间所签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，是合法有效的协议，且双方均已按照协议认真履行各自的义务，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。按照《房屋租赁协议》第十条的约定：“租赁期满，乙方按时把乙方的物品搬离完毕。超时的按租金比例计收租金，如超过十天不搬完的剩下部份全部归甲方所有。乙方押金乙方如没有违约，甲方如数退还给乙方”，双方签订的《房屋租赁协议》于2015年3月14日期满，庞天标与庞兴雄应该按时搬离承租的房屋，但至2015年3月29日发生意外的火灾之前，庞天标与庞兴雄一直没有搬走存放在承租房的中草药，并派员到承租房内检查中草药的仓储保管情况，赵子振对此也没有提出异议，且双方没有提供书面证据证明另行约定租赁期限，赵子振不予确认庞天标、庞兴雄主张的租赁期限口头约定，因此，赵子振与庞天标、庞兴雄之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。 2015年3月29日，双方争议的租赁房屋发生火灾事故，玉林市玉州区接警后赶往现场进行救火，扑灭后立即对火灾现场用警戒带进行封闭保护，并在仓库大门西侧外墙上张贴《封闭火灾现场公告》，庞天标与庞兴雄即时起不能继续使用承租的房屋，赵子振此时已知道或者应当知道的。火灾后经玉林市玉州区现场勘验调查后，证实当天赵子振的亲戚在现场进行高温焊接作业，庞天标、庞兴雄雇请的工人在承租房屋中打扫卫生，有抽烟的习惯。在排除人为放火、自燃、电气短路等原因引起火灾的可能，作出《火灾事故认定书》，认定起火原因：“不排除该部位高温焊渣掉落、遗留火种引起火灾的可能”。庞天标与庞兴雄不服，依法向玉林市公安消防支队提出了复核申请，玉林市公安消防支队受理复核申请后，于2015年8月14日以玉公消火复字[2015]第0001号《火灾事故认定复核决定书》，作出“维持原火灾事故认定”的决定。玉林市公安消防支队已将玉公消火复字[2015]第0001号《火灾事故认定复核决定书》分别送达给赵子振和庞兴雄。至2015年8月24日止，公安消防部门对涉案争议房屋的火灾事故认定处理已结束。在玉林市玉州区处理事故期间，赵子振与庞天标、庞兴雄都应该知道争议的租赁房屋已经存在继续出租使用的事宜，而且庞天标、庞兴雄已将可用的中药材从本案争议的租赁房屋内搬离，因此，赵子振与庞天标、庞兴雄双方之前存在的不定期租赁也到此终止。故本案的诉讼时效应从2015年8月25日开始计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。依照上述规定，本案的诉讼时效期间为二年。即使赵子振于2018年6月15日在另案中正式书面向庞天标与庞兴雄提起反诉主张支付房屋租金至返还房屋，也已超过诉讼时效。赵子振亦未能提供证据证明本案诉讼时效存在中断或中止的情况，已丧失胜诉权。庞天标与庞兴雄以赵子振起诉超过诉讼时效而提出抗辩，理由成立，证据充分，符合法律规定，本院予以采纳，驳回赵子振的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决：驳回赵子振的诉讼请求。一审案件受理费2700元，减半收取为1350元，由赵子振负担。 在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 经本院审理查明，一审判决认定的事实属实，依法予以确认。 本院认为，赵子振与庞天标、庞兴雄签订的《房屋租赁协议》于2015年3月14日期满后，庞天标、庞兴雄继续使用租赁物，赵子振没有提出异议，一审确认此后双方租赁期限为不定期并无不当，本院亦予确认。2015年3月29日火灾事故发生后，涉案房屋已经不能使用，致使租赁合同不能实现合同目的，双方的租赁合同无法继续履行，租赁合同终止，故租金支付至2015年3月29日，一审认定赵子振与庞天标、庞兴雄双方之前存在的不定期租赁终止时间为2015年8月25日处理不当的，本院应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案的诉讼时效期间为二年，即2017年3月39日。虽然赵子振于2018年6月15日在另案中向庞天标与庞兴雄主张过支付房屋租金，但此时已超过诉讼时效。赵子振以庞天标与庞兴雄需要保全现场为由，主张两人不愿返还房屋及诉讼时效尚未超过，但其并未提供充分有效的证据证实，故对赵子振的该主张，本院依法不予支持。综上所述，赵子振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，说理部分不当，但判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元（赵子振已预交），由上诉人赵子振负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃惠健 审 判 员 卢有南 审 判 员 陈劲松 二〇二〇年三月二十日 法官助理 潘 丽 书 记 员 蒋晓音