广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7361号原告（反诉被告）：谭艳梅，女，1971年2月20日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：何群、蒋亚君，广东都诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄权，男，1966年11月2日出生，汉族，住佛山市顺德区,委托诉讼代理人：黄学辉，广州市花都区新华街法律服务所法律工作者。原告谭艳梅与被告黄权租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月22日公开开庭进行了审理。后被告向本院提起反诉，本院经审查后予以准许，并将本诉与反诉合并于2019年8月19日公开开庭进行了审理。因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告谭艳梅及其委托诉讼代理人何群、蒋亚君，被告黄权及其委托诉讼代理人黄学辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭艳梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2014年12月16日至2017年2月16日止拖欠的厂房占有使用费218000元；2．请求法院判令被告向原告支付厂房占有使用费540000元（从2017年2月17日计算至腾空并交还厂房之日止，暂计至2019年5月16日，20000×27)；3．请求法院判令被告向原告支付逾期支付第一项诉请的占有使用费的违约金113360元（以218000元为本金按年利率24%从2017年5月1日起计算至还清之日止，暂计至2019年6月31日，218000×0.24÷12×26)。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月16日，原被告签订《合同书》约定，被告承租原告的位于炭步镇××一工业区（原三德铸造厂厂房），月租金20000元，租金按季度结算，被告在第三个月的最后10天内支付下一季度的租金，逾期的每过一天原告有权按当月租金的10%收取违约金，租期四年八个月（2014年12月16日至2019年8月16日）。后因被告自身原因不再经营，2017年2月16被告签名确认至2017年2月份止累计拖欠租金218000元，并承诺于2017年5月1日前还清。时至今日，被告对所欠租金分文未付且一直占有厂房未交还原告。原告认为，原被告之间的厂房租赁合同合法有效，被告既然占有使用厂房应当向原告支付租金，现被告拖欠租金，已然构成违约，应当如约支付违约金；由于双方约定的违约金高于法律允许的范围，原告主动调整为按年利率24%计算违约金。被告黄权辩称，不同意原告的全部诉请。我方确认2015年12月16日-2017年2月16日的租金，当时欠了218000元，之后我方支付了25000元，因此我方确认尚欠原告193000元。请求驳回原告第二第三项诉请，本院诉讼费用由原告承担。事实理由如下：原告和被告签订了租赁合同之后，被告因经验需要要求厂房提供合法证明配合被告办理工商执照，但是由于原告种种原因拒绝，工商部门多次走访要求办理工商执照，否则停业，由于工厂无法办理执照也无法开发票，因此无法正常经营。在2017年被告被迫停止营业，但是被告依然有交租金，在扣除2015年的费用后尚有拖欠，原告认为被告未交清租金，因此不能够将设备搬离，因此将产品以及设备进行扣押。在2017年3-4月份我方发现设备全部被搬空，全部产品被全部放在角落，我方认为并未影响原告出租厂房，在2018年1月份我方发现原告将厂房出租给他人使用。综上被告是在2017年2月份结算完租金过后将厂房交还给原告，原告在2017年2月份将原告的设备和产品控制，企图进行留置。在2017年2月份之后被告不存在占用原告场所，只是原告对被告的设备进行留置。关于原告变卖被告的设备，我方认为该处置方法是违法的，原告无权处理被告的产品以及设备。按照留置权的规定，原告无权处分原告的设备，也不构成留置权，是属于违法行为。即使留置权成立，也不能私自处理被告的设备，只能取得被告同意或者授权，或者经过法院法定程序，由法院拍卖处理。原告提供的厂房是没有办理办证手续的，属于违章建筑，根据合同法第52条规定，违反相关法律合同无效，因此原被告签订的合同书应认定无效，合同书约定的违约条款对双方没有约束力，原告要求被告支付违约金没有依据。并在2017年2月份之后原告长期控制厂房，并且变卖被告设备，我方不存在占用的情况。被告黄权提起反诉称：1.确认被告与原告于2014年12月16日签署的《合同书》无效；2.要求判令原告归还保证金50000元给被告；3.赔偿被告投入的机械设备损失折价款暂计500000元以及退还生产成品，不能退还的折价补偿；4.本案反诉费用由原告承担。事实与理由：在2014年12月16日，被告与原告签订了一份厂房租赁《合同书》，约定：“被告承租位于炭步镇××一工业区（原三惠铸先造厂厂房）约4300平方米的厂房，月占用费租金约定为每月19000元。被告需交纳保证金50000元给原告”。签订合同后，被告将厂房进行维修铺设，首月为维修免租期，租金从2015年2月份开始计算。被告向原告现金交付了保证金50000元及2015年2月份至2015年6月份的租金，原告将厂房移交给被告使用。在使用过程中，被告要求原告出具厂房的有关合法使用证明拟办理工商营业执照，但原告一直予推搪，致使被告无法继续经营，在2015年10月份被迫离开该厂。直至2017年2月16日，被告与原告对租金进行结算，到结算日止被告实质己交付租金301000元，其中2015年2月至7月的租金为19000元，之后按20000元交纳，被告确认在2017年2月止拖欠租金218000元，扣除2017年4月25日支付的2000元；在5月24日支付的8000元；以及在6月1日支付的15000元，尚欠租金193000元未付。同时，被告要求终止合同，将厂内的设备及生产成品搬走，但原告认为被告尚拖欠租金未付，要求被告将租金付清才能搬走，原告将厂房上锁禁止被告搬走设备及生产成品。在2017年3、4月份左右，被告发现厂房内的所有设备被搬空，只剩下生产成品堆放在厂房内的一角，并没有阻碍原告使用和再次出租。在2019年7月20日，被告通过电话问及原告的厂房设备的谈话内容进行了录音，在对话中，原告确认：由于被告未付租金，所以将被告的机械设备全部变卖处理。被告认为原告无权处分被告所有的机械设备，原告应当将机械设备返还给被告，无法返还的，应当折价赔偿。根据被告与佛山市冠大电梯主机设备有限公司订立的《黄监权炭步墙板厂生产线承揽合同》，安装的生产线造价为1600000元，具体附生产线设备清单，明确设备当时的价格，按照折旧计算，市场价格至少价值在500000元以上，被告同意按500000元的损失要求原告赔偿，如原告不认可的，则被告要求作价格评估。经查，原告提供的厂房没有办理相关的报建手续，没有产权权属证明，属于违章建筑，根据《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”被告与原告在2014年12月16日签署的《合同书》应当认定无效，原告应当返还己收取的租金以及赔偿损失给被告。综上，请求法院依法作出判决，支持被告的全部反诉请求。原告谭艳梅针对反诉辩称，第一，被告的全部诉请没有法律依据，请求全部驳回。关于第一项诉请理由不成立，即使涉案厂房无报建手续，但是至今为止没有相关行政部门对该建筑出具处理建筑的文书，因此该合同是双方的真实意思表示，不存在无效合同。原告从林干聪手里买了工厂，而该工厂我方也支付了对价，取得了三德厂房的经营所有权以及对外出租的权利，且事实上被告使用了涉案土地以及厂房；第二，第二项诉请请求驳回，原告与被告签订租赁合同之后，曾开具了50000元的收据给被告，后来在签订了欠条之后，由于抵扣了相应的保证金，因此才在合同的原文本上对50000元打叉，表示该款作废。所以该保证金被告应拿出收据，不存在我方需要归还的情况，并且被告存在违反合同的情况下我方有权没收。第三，被告没有证据证明有机械设备存在，并且设备等价值多少无法证明，故原告无需对其所称的机械设备进行赔偿。另外，现在遗留在涉案厂房内的被告的产品，因被告还拖欠原告租金，我方也不同意将产品退还，如被告能将所欠租金以及违约金支付，我方同意归还产品。我方多次要求被告将遗留的产品搬走，我方才能将厂房出租，但是被告不肯搬走产品，也不交付租金，因此我方不同意归还被告产品。经审理查明:涉案厂房位于广州市花都区炭步镇××村土名“山薯园”，原告表示涉案土地权属于广州市花都区炭步镇文一经济联合社，属于闲置荒地。2002年11月31日，广州市花都区炭步镇文一经济联合社（甲方、出租方）与案外人林干聪（乙方、承租方）签订《文一村山地发包协议》，约定甲方所属（土名山薯园）的土地租给乙方办厂之用。甲方提供乙方的土地6亩6分，年限由2003年7月1日至2028年6月30日止，时间25年。六、土地所有权属甲方，乙方租用只有使用权，双方不得擅自转包及转让，如转包、转让，必须征得甲方同意重新签订协议……原告表示当时林干聪承租土地后在涉案土地上兴建厂房，厂房并未办理规划报建手续，用于经营“三德铸造厂”。2014年11月24日，林干聪（甲方）与原告（乙方）签订《厂房转让合同》，约定甲方把位于炭步镇××村（土名山薯园）的旧厂房转让给乙方。厂的用地面积为6.6亩，厂房约3000平方，使用期按甲方与文一村山地发包协议为准（约4年8个月使用时间）。原告表示其承租涉案厂房经得当地村委同意，为此提交文一村民委员会出具的证明予以佐证。2014年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同书》，约定:2.甲方将涉案厂房租给乙方作工厂用途使用，面积约4300平方米左右。3.租金按季度结算，乙方在第3个月的最后10天内的就要交下一季度的租金，如过期不交，每过一天甲方有权按当月租金的10%支付违约金。4.本厂房租金按每个月19000元计算，每第三年按租金的10%递增，如此类推计算。5.乙方向甲方先交保证金50000元，甲方应在租赁期满，解除合同之日起十五天内退回保证金给乙方。7.厂房租期为四年八个月。10.合同期满后，乙方在出租厂房内新增的装饰建筑物归甲方所有，乙方的生产设备、设施及动产在期满一个月内自行搬迁，如乙方过期不搬迁的话，由甲方全部承担……合同还就双方其他权利义务进行了约定。其中租赁面积手写4500的字样，原告解释称当时租赁面积在4300平方至4500平方左右；关于租金标准将19000元划掉手写20000元，原告表示后来双方协商将租金标准提高至20000元/月，被告认为是原告单方面将租金标准提高。被告提交2015年7月三张收据拟证明原告单方提高租金标准，收据显示2015年8月租金为20000元。被告表示承租涉案厂房后投入二十多万元对涉案厂房进行改造，并购买两百多万元的生产线设备用于生产隔墙板，经营半年之后，由于涉案土地没有土地使用权证，无法办理营业执照、环保等证件，故从2016年6月左右停止经营。被告表示当时与原告协商如何处理，原告坚持要求被告继续交租，但被告无力交租，原告就将涉案厂房上锁并将被告的生产设备及剩余的隔墙板扣留在厂房内。原告表示在2016年底，涉案厂房电线被盗，当时附近小卖部人员报警处理，为此提交报警回执予以佐证，该报警回执显示时间为2017年5月，原告表示不清楚涉案厂房被盗的物品数量及种类，之后原告为了安全就对厂房上锁，原告认为若被告需要进入厂房可找原告拿钥匙进入，且认为被告亦有认识的人可以拿钥匙进入厂房销售厂房内存放的隔墙板。2017年2月16日，原、被告双方就拖欠的租金进行核算，手写记载：1.2015年剩余120000元未付（含2000元利息）；2.2016年已付租金60000元；3.2015年、2016年、2017年3年总数欠租金278000元（未计违约金）；4.总欠本厂租金218000元（到2017年2月止）5.注明：如租金有出入，凭付款单对清楚。2017年5月1号前将全部租金归还之后将押金退回。被告对此进行签字确认。被告确认截至2017年2月16日尚欠租金218000元，之后被告将涉案厂房内的隔墙板出售，分别在2017年4月25日、2017年5月24日及2017年6月8日支付了2000元、8000元及15000元，尚欠193000元。原告确认之后被告支付了部分租金，尚欠193000元，但原告认为该部分租金已抵扣被告交纳的50000元押金，以及当时出售隔墙板支付的10000元，因此才会出现欠条第3项确认欠2780000元，第4项确认欠租金218000元，遂在合同原件上将保证金50000元手写划掉。被告坚持认为保证金未在拖欠的租金中抵扣，才会在欠条写上“2017年5月1号前将全部租金归还之后将押金退回”的字样，原告认为是只有被告在2017年5月1日前支付278000元才会退还50000元押金。被告认为原告从2017年2月起控制厂房且扣留、变卖被告存留在涉案厂房内的设备，因此被告无须支付2017年2月之后的占有使用费，而且原告在2018年与案外人肖维宾签订租赁合同，将整个厂房出租给肖维宾，为此提交谭艳梅与肖维宾在2018年1月1日签订的合同书及2018年6月25日谭艳梅出具的收据予以佐证。原告认为被告的师傅吴细苏在2017年2月之后的几个月在涉案厂房进行煤炭试验，当时吴细苏表示被告是其徒弟因此不用交租，被告亦一直未搬走涉案厂房内的物品，原告未收回厂房的情况下被告仍需支付租金。原告表示肖维宾当时是被告引荐的，确实签订了租赁合同，但后来了解到肖维宾也出现拖欠租金的情况，因此并未实际履行与肖维宾签订的租赁合同，亦未收取肖维宾的租金、保证金等费用。原告认为在2017年2月签订欠条后，通过微信、电话向被告催收租金，但被告置之不理，遂于2019年提起本案诉讼。被告认为并未授意吴细苏使用涉案厂房，并认为原告处理了被告投入在涉案厂房的生产线设备需要赔偿，原告认为被告拖欠租金有权处理被告存留的物品，原告确认在2019年3月处理了被告存放在涉案厂房的设备，但认为仅获得2万元，为此提交案外人谢汉修出具的收据予以佐证。被告认为其投入的生产线及设备价值折价约为50万元，且原告不让被告进入取回留存的生产成品，故提起反诉要求原告赔偿损失。诉讼中，本院释明，原告对于被告存放在涉案厂房内的物品不享有留置权，是否同意被告取回相关物品，原告坚持认为其享有留置权，故不同意被告取回。被告遂在本案申请对涉案厂房内的轻质墙板生产线设备及生产成品进行司法评估，并提交被告与案外人签订的《炭步墙板厂生产线承揽合同》予以佐证，认为该生产线当时投入价值160万元。评估过程中，因涉案厂房内生产线设备已不存在，遂变更评估事项为仅对厂房内的生产成品进行评估。本院摇珠确定广州德高价格评估有限公司进行评估，该公司经过现场勘察等程序于2019年12月16日出具评估报告书，载明：存放在涉案厂房内的生产成品两种规格的现值合计117600元。为此，被告将诉讼请求中要求返还产品变更为要求赔偿产品损失117600元。被告预缴该评估费15000元。关于涉案厂房的现状，原告坚持不同意被告取回属于被告的生产成品，原告将其中500平方米的厂房在2019年6月出租给案外人，其中部分留存被告的生产成品，其他属于闲置状态。诉讼中，本院行使释明权，若涉案合同无效，双方是否变更诉讼请求，原告表示将租金变更为占有使用费，其他诉讼请求不变更。本院认为：原、被告签订的《合同书》虽是双方当事人的真实意思表示，但涉案租赁物在一审庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，被告要求确认涉案《合同书》为无效合同，合法有据，本院予以支持。虽然涉案合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原、被告双方均确认2017年2月16日前拖欠的占有使用费为218000元，原告亦确认被告在2017年2月16日之后支付了25000元，因此，原告要求被告支付2017年2月16日之前的占有使用费193000元（218000元-25000元），合理有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于2017年2月17日之后的占有使用费，本院分析如下：双方已于2017年2月16日对拖欠的租金进行核算，此时双方已有终止合同的意向，仅是对于终止合同后的法律后果未能达成一致意见。一方面，被告仍在涉案厂房留存大型生产设备、生产成品等物品，原告客观上无法收回涉案厂房，被告应向原告支付2017年2月16日之后相应的占有使用费；另一方面，原告在2017年2月16日至2019年提起本案诉讼长达两年多的时间双方仍未协商一致的情况下，原告未采取提起诉讼终止合同、以适当方式收回场地等合理措施以防止损失的扩大，且原告从2017年起对涉案厂房上锁掌控厂房，并在此期间变卖属于被告的生产设备，截至本案庭审辩论终结时仍不同意被告将属于被告的生产成品搬离涉案厂房，综合原告的上述行为，可见原告对于2017年2月16日之后场地未能及时收回存有明显的过错。另外，原告曾在2018年1月1日与案外人肖维宾就涉案厂房签订租赁合同以及2019年将部分厂房出租给他人使用，故本院酌定被告须向原告支付2017年2月16日之后三个月合理期间的占有使用费。关于租金标准，根据本案查明的事实，2015年8月之后双方按每月20000元的标准计付租金，虽然被告认为是原告单方变更，但被告未能举证证明其在2015年8月至2017年2月期间对于该租金标准提出异议，故本院采信原告主张被告已同意将租金标准变更为20000元/月的事实。因此，被告须向原告支付2017年2月16日之后的占有使用费为60000元（20000元/月×3个月），超出部分，本院不予支持。因涉案合同无效，原告在本案要求被告支付逾期支付租金的违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于保证金，通过对被告于2017年2月16日签字确认的欠条的上下文内容分析可知，第3款记载2015年至2017年所欠总租金为278000元，第4款则记载总欠租金218000元，原告主张其中保证金50000元已在拖欠的租金中抵扣并减去销售墙板收取的10000元之后确认拖欠的租金为218000元以及欠条记载2017年5月1日租金归还后将押金退回是指将未抵扣保证金之前拖欠的租金278000元付清后才归还保证金的陈述，更加符合被告签字确认的欠条记载的内容所体现的逻辑，能够相互印证，被告认为保证金50000元尚未抵扣未能提交当时支付保证金原件或者其他相反证据予以反驳，被告应承担举证不能的后果，故本院采信原告的主张，被告要求原告返还保证金50000元，依据不足，本院不予采纳。关于被告主张原告赔偿生产设备损失500000元的问题，根据被告提交的《炭步墙板厂生产线承揽合同》以及涉案厂房存有大量生产成品墙板，本院采信被告在涉案厂房投入安装生产线的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”在双方明确涉案合同不继续履行的情况下，原告理应将涉案厂房内属于被告的生产设备及生产成品返还给被告，但根据原告的自述，被告离开厂房后，涉案厂房发生被盗事件，此后原告在2017年起对涉案厂房上锁，并变卖其中的生产设备，根据上述事实，在无法查明被盗物品及原告变卖处理的生产设备的数量等具体情况，以及生产设备现已不存在，无法通过评估等方式确定其现值的情况下，本院根据原告的过错程度酌定原告须向被告赔偿生产设备损失80000元（包含原告变卖被告的设备所得价款），超出部分，本院不予支持。关于生产成品墙板，如前所述，原告对被告留存在涉案厂房内的墙板不享有留置权，被告已对该墙板的现值申请司法评估，该司法评估依法进行，在本院多次释明原告仍不愿归还该墙板的情况下，被告要求原告按司法评估结论书载明的金额即117600元赔偿产品损失，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告谭艳梅与被告黄权于2014年12月16日签订的《合同书》无效；二、被告黄权于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭艳梅支付2017年2月16日之前的占有使用费193000元；三、被告黄权于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭艳梅支付2017年2月16日之后的占有使用费60000元；四、原告谭艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向被告黄权赔偿生产设备损失80000元；五、原告谭艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向被告黄权赔偿产品损失117600元；六、驳回原告谭艳梅的其他诉讼请求；七、驳回被告黄权的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12514元，由原告谭艳梅负担8881元，由被告黄权负担3633元；反诉案件受理费5976元，由原告谭艳梅负担1769元，由被告黄权负担4207元；评估费15000元，由原告谭艳梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  曾雪云人民陪审员  黄美好二〇二〇年三月二日书 记 员  邓国靖陈晓敏