苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8104号原告：苏州市星野机械制造有限公司，住所地苏州市吴中区藏书镇勤丰路**。诉讼代表人：陆费红，苏州市星野机械制造有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：周静芬、邰梦圆，江苏久顺律师事务所律师。被告：府钰明，男，1965年2月28日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：顾介通，北京市中银（苏州）律师事务所律师。原告苏州市星野机械制造有限公司（以下简称星野公司）与被告府钰明与破产有关的纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星野公司委托诉讼代理人邰梦圆，被告府钰明及其委托诉讼代理人顾介通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星野公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签署的《房屋订购合同》无效；2、判令被告搬离位于吴中区厂房西边套面积为446.2平方米的厂房；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月14日，吴中法院根据苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司（以下简称永大小贷）申请，裁定受理星野公司破产清算一案，并于2016年12月21日指定江苏久顺律师事务所为破产管理人。管理人接管星野公司厂房时，发现被告占有使用属于星野公司所有的位于吴中区西边套，占用面积约466.2平方米的厂房。其认为原、被告2005年5月5日签订的《房屋订购合同》涉及的房屋系工业厂房性质，土地使用性质是工业用地，星野公司改变土地规划使用用途，建造用于居住使用的别墅出售给被告，违反相关土地管理法规，该合同无效。不动产物权以公示登记为权利转移依据，涉案房屋并无分割的土地证，也无单独房产证，更未办理所有权转移的公示登记手续，故该厂房仍属原告破产财产，被告无权占有使用。被告府钰明辩称，其与原告签订的《房屋订购合同》不存在无效情形，系双方真实意思表示，应属有效。其已按约支付合同价款，双方交易完成十几年，原告及其法定代表人均认可该合同，并曾承诺其总产权证出来后分割给其。破产管理人无权否认星野公司此前曾作出的承诺，合同应当继续履行。案涉房屋已经合法取得房屋所有权证，亦未被认定存在违章建筑，其将该房屋用作办公用房，未改变土地规划用途，其已经取得涉案房屋所有权并合法占有使用。原告未举证证明该涉案房屋系破产财产，其亦非原告债权人，该合同签订于2005年，撤销合同的诉讼时效为1年，本案已经超过诉讼时效。故应当驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2005年5月5日，原告星野公司（甲方）与被告府钰明（乙方）签订了1份《房屋订购合同》，合同显示星野公司首期规划开发，别墅办公楼位于藏书勤丰路东侧，……权证俱全，……是理想的居住富地，欢迎订购，双方约定乙方向甲方订购的住宅位于藏书勤丰路东侧，编号5#3间三层建筑平方466.2㎡，送前院10m，后园5m，占地0.483亩。甲方向乙方按建筑面积每平方为1350元，结算总额为629370元，园地面积不再计算。签订合同首期付35万元，封顶竣工再付20万元，办证结束交付使用余额79370元全部付清。工程竣工验收合格后，具体办证程序是：1、房产证的母证办证费用均有甲方承担；2、具体分割到户的办证费用均有乙方承担。交付使用日期为05年10月。为此，被告府钰明自2005年至2011年期间陆续向原告星野公司共计支付购房款63万元。另查明，原告星野公司以出让方式取得苏州市吴中区木渎镇藏书勤丰路52号16963.8㎡的工业用地（061）使用权，不动产权证号吴国用（2010）字第06101009号，终止日期2054年2月22日。星野公司在该土地上建有10幢有证非居住用房，均登记于星野公司名下，产权证号为00072084号，其中建筑面积为1650.84平方米的7号房屋被分割成三套，被告自2005年占有西边套房屋并使用至今。2014年9月28日，本院在审理苏州银行股份有限公司藏书支行（以下简称苏州银行藏书支行）与星野公司金融借款合同纠纷一案过程中，依苏州银行藏书支行申请查封了案涉房屋。2015年3月16日，本院作出（2014）吴商初字第605号民事判决，判令星野公司归还苏州银行藏书支行借款本金11400000元及相应利息并支付律师代理费等，如星野公司未能履行上述付款义务，则苏州银行藏书支行有权就星野公司提供的抵押物即位于苏州市吴中区土地使用权行使抵押权并在登记范围内优先受偿。后因星野公司未能履行生效判决确定的义务，苏州银行藏书支行向本院申请强制执行，本院于2016年2月14日作出执行裁定，评估、拍卖、变卖苏州市吴中区土地使用权。后府钰明向本院提出异议，认为7号房屋西边套系其向星野公司购买，归其所有，要求法院解封房屋，不列入拍卖范围。本院于2016年12月14日作出（2016）苏0506执异39号执行裁定书，驳回府钰明的执行异议。府钰明又于2017年3月29日向本院提出执行异议之诉，请求确认案涉房屋归其所有，后因其未能在规定期限内交纳案件受理费，该案按府钰明撤回起诉处理。还查明，2016年12月14日，本院作出（2016）苏0506民破9号民事裁定书，裁定受理苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司对星野公司的破产清算申请，并于同年12月21日作出（2016）苏0506民破9号决定书，指定江苏久顺律师事务所担任星野公司管理人。再查明，2017年10月24日本院立案受理星野公司诉陈春妹租赁合同纠纷一案，并在审理中应原告申请追加张熊、张亚金、俞卫明、王超、苏州和兹精密部件有限公司（以下简称和兹公司）、苏州新林木业机械制造有限公司（以下简称新林木业公司）、纪成义、苏州市迅恒电梯部件有限公司（以下简称讯恒公司）、张伟亭、王爱英、苏州市宏峰机械制造厂（以下简称宏峰厂）、苏州工业园区恒基精密锻件制造有限公司（以下简称恒基公司）、陈建林为被告参加诉讼。星野公司提出诉讼请求为：1、确认其与陈春妹签订的《厂房整体租赁合同》于2017年2月14日解除；2、要求全体被告立即搬离苏州市吴中区藏书镇勤丰路52号；3、要求陈春妹支付自2014年3月1日起至2017年2月14日的租金；4、要求张熊、张亚金、俞卫明、王超、和兹公司、新林木业公司、纪成义、讯恒公司、张伟亭、王爱英、宏峰厂、恒基公司、陈建林支付自2017年2月15日起至实际搬离之日止的占有使用费；5、要求陈春妹支付以13500000元为基数自2014年9月1日起按每日千分之一计算至实际支付之日止的违约金。6、本案诉讼费由全体被告承担。本院于2018年10月23日作出（2017）苏0506民初7703号民事判决书，文书载明：陈春妹表示租赁的房屋系10幢有证房屋的面积之和8927.81㎡减去第7幢有证房屋中面积为466.2㎡的一幢后剩余的8461.61㎡，有证房屋第7幢实际上包含了3幢房屋（管理人对此予以确认），其中一幢466.2㎡的房屋原告于2005年已出让给案外人府钰明，由府钰明实际使用。本院以陈春妹陈述的租赁标的与合同一致，星野公司未能证实无证房屋建造在有证土地之上及无证房屋系其所有，亦未能证实被告承租或占用了无证房屋及有证房屋第7幢中面积为466.2㎡的部分，故对星野公司要求各被告搬出无证房屋及有证房屋第7幢中面积为466.2㎡的部分不予支持。后苏州中院作出二审判决，维持原判。以上事实由《房屋订购合同》、收据、房屋权属登记信息查询结果证明、不动产登记查询记录、房屋平面图、民事裁定书、执行裁定书、民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。审理中，原告星野公司称案涉房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为非居住用房，但双方合同约定被告购买房屋用于居住。国土资源局发布《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号）第四条第四项规定：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。”第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的”，第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的。”案涉房屋买卖合同违反了上述规定，属于合同无效法定情形第五项，违反了法律、行政法规的强制性规定，且无法定权属变更情形，故案涉房屋仍属其所有，被告无权占有、使用，应当搬离。被告府钰明称，其在2005年因与原告法定代表人张水元合伙做生意，张水元结欠其部分工资和投资款未付，故在原告建造案涉厂房时提出出售案涉房屋给其。张水元表示案涉《房屋订购合同》是真实意思表示，合同合法有效。故江苏久顺律师事务所作为破产管理人无权推翻张水元代表原告作出的意思表示，原告起诉属于滥用诉权。其与原告之间的《房屋订购合同》合法有效，原告建设的涉案房屋通过了吴中区规划建设部门的审核，经过政府部门的合法登记获得土地证、房产证，建设至今没有任何土地管理、建设规划部门认定涉案房屋建筑违法。原告出让房屋的行为是真实意思表示，价格经双方认可，属于合理，房屋未办理转移登记至其名下是因为原告未履行合同约定的产权分割义务，过错在原告。星野公司与陈春妹房屋租赁合同纠纷一案的判决书也已经驳回了星野公司要求其搬离该房的请求。其将案涉房屋用于办公和临时居住，其个人开有星野快餐店，该房屋用来放置包装物品和工人及其个人临时居住。为证明其主张，被告还提供了如下证据：1、吴中区木渎胡英食品商行的税务登记证、餐饮服务许可证、组织机构代码证、营业执照复印件，拟证明其妻子胡英在1996年开了星野快餐店，，地址位于2001年改名为胡英快餐店，其向原告购买案涉房屋就是用于快餐店的临时办公和仓库。2、照片2页，内容为其拍摄的案涉房屋内外场景，房屋内进行了室内装修并有若干家具，拟证明其收房后对房屋进行装修并使用至今。3、落款处有张水元签名的《关于星野公司向府钰明转让办公房的说明》1份，内容主要是：张水元系星野公司法定代表人，星野公司此前厂址在，府钰明曾系星野公司管理人员，府钰明向星野公司讨要拖欠的15万元左右的工资，双方协商将星野公司勤丰路新厂房办公楼（第7栋）西面一套466.2平方米，含0.483亩土地出售给府钰明，2005年5月其代表星野公司与府钰明签订《房屋订购合同》，抵扣原欠府钰明的工资15万元，余款于2011年2月1日全部付清，此后府钰明将该房屋装修作为星野快餐仓库和临时用房使用至今。其作为法定代表人和投资权利人代表星野公司与府钰明签订《房屋订购合同》是真实意思表示，合同合法有效，江苏久顺律师事务所作为星野公司管理人无权推翻其作为星野公司法定代表人和投资权利人经营公司期间签订的合同。案涉房屋约定由星野公司办理转让房屋的产权分割和登记，由于总产权一直处于银行抵押状态，没有及时分割，府钰明曾多次要求公司产权分割，其代表公司口头保证该房屋不再转让他人，如发生产权纠纷，公司赔偿同等面积房屋。涉案房屋系公司合法登记财产，不存在违章之说，也不存在禁止性交易状况。经质证，原告对证据1真实性无异议，关联性不认可，案涉房屋买卖合同明确双方买卖房屋是为了居住，而非临时办公和仓库，即便为了办公和仓库，双方合同标的物违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效。对证据2真实性无异议，但照片无法证明房屋系用于办公。对证据3真实性无异议，但该说明仅为张水元自己的意思表示，其中陈述的星野公司管理人无权推翻法定代表人在经营期间签订的合同的说法没有事实和法律依据。本院认为，本案争议焦点为案涉《房屋订购合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”原告认为案涉《房屋订购合同》约定被告购买案涉房屋用于居住，而案涉房屋系建造在工业用地上的非居住用房，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第二十六条、第三十八条第一款第一项、第三十九条第一款第二项的规定，系无效合同。然，上述法规不属于效力性强制性规定，不影响相关合同的效力认定。且星野公司在相关土地上建造案涉房屋已经相关部门办理房屋权属登记。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉《房屋订购合同》不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，原告亦未举证该合同存在其他无效情形，该合同系双方真实意思表示，应属合法有效。原告要求确认合同无效并据此要求被告搬离案涉房屋的诉请，缺乏事实与法律依据，本院碍难支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州市星野机械制造有限公司的诉讼请求。案件受理费12724元，由原告苏州市星野机械制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 沈 歆人民陪审员 张 鹰人民陪审员 杜卫敏二〇二〇年三月二十日书 记 员 俞佳平