中华人民共和国广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6434号上诉人（一审被告、反诉原告）：曾祺光（ZENGQIGUANG），男，1960年2月18日出生，德国公民。委托诉讼代理人：黄志江，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：项宇，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：佛山市常捷粉末冶金科技有限公司。住所地：中华人民共和国广东省佛山市顺德区。法定代表人：张勍然，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国祝，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小芸，广东仲马律师事务所律师。上诉人曾祺光因与被上诉人佛山市常捷粉末冶金科技有限公司（以下简称常捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾祺光上诉请求：1.判决曾祺光与常捷公司于2016年3月11日签订的《租赁合同》中关于简易厂房5515平方米、空地1913平方米的租赁合同关系解除；该《租赁合同》中对其余的建筑物的租赁约定无效；2.撤销一审判决主文第一项，变更为常捷公司向曾祺光支付的163972元保证金中的146251.68元归曾祺光所有；3.撤销一审判决主文第二项，变更为常捷公司赔偿曾祺光中介费用73886元；4.一审、二审的诉讼费用由常捷公司承担。事实及理由如下：一、一审判决认为曾祺光与常捷公司于2016年3月11日签订的《租赁合同》无效是错误的，该《租赁合同》应属于部分有效、部分无效。2016年3月11日，曾祺光与常捷公司签订案涉《租赁合同》，曾祺光将坐落在中华人民共和国广东省佛山市顺德区厂房出租给常捷公司作工业用途，案涉租赁物分为三部分，其中包括900平方米砖混结构建筑物(即办公楼)、5515平方米简易厂房、1913平方米空地。本案中，曾祺光提交的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》之证据能够证明案涉租赁物中的简易厂房(5515平方米)的建造取得了有关行政机关的建设工程规划许可，再由于案涉租赁物中的厂区内空地(1913平方米)租赁无需经过行政规划许可，故案涉《租赁合同》中有关该部分租赁物的租赁(面积为7428平方米)合法有效。除该部分外的900平方米砖混结构建筑物因未经取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无……”之规定，对900平方米砖混结构建筑物租赁的约定应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，曾祺光与常捷公司签订的《租赁合同》属于部分有效、部分无效。因此，一审法院未能准确区分租赁物的性质，未能准确认定租赁合同的效力，恳请二审法院予以纠正。二、《租赁合同》属部分有效、部分无效合同，曾祺光有权根据约定没收有效部分相对应的租赁保证金。案涉履约保证金是对常捷公司租赁的所有租赁物所收取的保证金，包括了合同有效部分的履约保证金和合同无效部分的履约保证金。由于《租赁合同》中关于租赁900平方米砖混结构建筑物的部分无效，双方关于该部分租赁物的履约保证金的约定也因此无效。但对于合同有效部分的履约保证金，根据《租赁合同》第八条的约定，在常捷公司违约中途解除合同的情况下，曾祺光不予退还租赁保证金，故应按合同约定的面积比例计算确定合同有效部分和无效部分对应的履约保证金数额。据此，合同有效部分的建筑面积为7428平方米(简易厂房5515平方米、空地1913平方米)，对应的履约保证金为146251.68元，故曾祺光有权没收所收取的履约保证金中的146251.68元。一审法院判决曾祺光向常捷公司退还保证金163972元是错误的，恳请二审法院予以纠正。三、常捷公司违反合同约定单方解除合同的行为已构成违约，应当赔偿曾祺光因此遭受的损失。首先，案涉《租赁合同》是在双方充分协商、平等自愿基础上签订，双方应严格按照合同履行各自的权利义务。其次，常捷公司在签订涉案涉《租赁合同》前，已对案涉厂房进行现场实地视察，对案涉厂房的现状及权属情况清楚了解，且常捷公司成立于2012年，原经营场地位于杏坛昌教工业园五路7号之一，是一家从事生产金属制品、粉末冶金的高污染企业，曾于2014年1月12日办理过环保证，其对办厂的环保要求理应充分知晓，而常捷公司在前述情况下仍然自愿签订涉案合同。第三，根据《租赁合同》第六条第5点：“租赁期内，乙方须按政府相关部门规定，依法经营，按章纳税，做好安全生产措施，其环保、消防要求要符合本地区的规定，并须负责缴交国家法规规定经营者经营过程中应缴的费用；否则，一切经济损失及法律责任均由乙方承担，与甲方无关”，可见，办理环保手续属常捷公司自身的义务。因此，常捷公司单方要求解除合同的行为已构成违约，是导致《租赁合同》解除的根本原因，而曾祺光为促成本次交易向中介机构支付了中介费用73886元，属于曾祺光因常捷公司违约而造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》以及《租赁合同》第八条的约定，该损失应由常捷公司进行赔偿。常捷公司辩称：一审判决有关反诉部分，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、曾祺光在签订租赁合同时，在重要事实方面未向常捷公司履行如实告知义务，存在欺诈行为。决定案涉合同能否签约及签约后能否实现合同的经济目的的关键问题，一系土地使用权是租赁所得还是受让所得，若是租赁所得能否未经出租方同意转租第三人；二系900平方米的办公楼是否取得建设规划许可证、是否具有合法的产权手续。曾祺光作为出租方显然知道标的物的瑕疵和不适租性，但为了将标的物出租尽快牟利，回避了其基本义务，且意图将责任推卸给常捷公司，曾祺光主观欺诈意图相当明显。二、没有规划许可证的900平方米办公用房，与简易建筑物以及空地是一个不可分割的整体。办公楼900平方米若不能使用，则常捷公司的管理部门无法进行办公，整个公司没办法有效运转。案涉合同虽然部分无效，但该部分无效影响其他部分的效力，故根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，应认定租赁合同整体无效。三、根据《城市房屋租赁管理办法》第三十二条第三款，未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，租赁合同也应当认定无效。曾祺光对于出租的场地只有租赁使用权，其转租给常捷公司并未获得实际出租方的同意。四、导致租赁合同无效的责任在曾祺光一方。曾祺光明知未获得土地的所有人同意而另行转租、明知办公楼未获得建设规划许可证以及房产证不能用于出租而与常捷公司签订租赁合同。五、有关曾祺光主张的损失问题。由于预期利益损失是建立在合同有效的基础上，因案涉合同无效，故曾祺光不能据此主张预期利益损失。双方于2016年3月10日签订案涉合同后，同月20日常捷公司已通知解除合同，接到通知后，曾祺光并未积极另寻承租人，相反却擅自进行装修，以致耽延出租时机，扩大损失，故该损失应由曾祺光自行承担。常捷公司向一审法院起诉请求：1.判令曾祺光返还租赁保证金163972元；2.判令曾祺光赔偿常捷公司租赁替代经营场地租金差价损失656964元（938520×0.7）；3.案件诉讼费由曾祺光承担。曾祺光向一审法院反诉请求：1.解除曾祺光与常捷公司之间签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.常捷公司赔偿曾祺光中介费损失73886元；3.曾祺光罚没常捷公司的保证金146251.68元；4.常捷公司赔偿曾祺光2016年3月至10月共八个月的租金损失655888元；5.反诉的诉讼费用由常捷公司承担。一审法院查明：通过中介机构平台，常捷公司与曾祺光于2016年3月11日签订了一份《租赁合同》及《补充协议》，约定：曾祺光将位于杏坛厂房出租给常捷公司作为工业用厂房使用，总建筑面积6415平方米（其中标准建筑物面积900平方米，简易建筑物面积5515平方米、空地面积1913平方米），租期十二年，免租期20天（变压器通电后开始计算），常捷公司需向曾祺光支付租赁保证金163972元。合同签订后，常捷公司于2016年3月14日向曾祺光支付了租赁保证金163972元。之后，常捷公司聘请评估机构对租赁场地进行评估，发觉租赁场地与居民区的距离仅三、四十米远，无法通过环评。常捷公司遂于2016年3月20日书面通知曾祺光的代理人，解除租赁合同。2016年3月18日，曾祺光向中介机构支付了费用73886元。一审法院认为，案涉的厂房是一个经政府部门核准建设且领取了《建设工程规划许可证》的整体建筑，但厂房的建设方未按照《建设工程规划许可证》的规定建设，在原规划的“回车场”处建起了四层约合共900平方米的砖混结构建筑物，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述规定，常捷公司与曾祺光于2016年3月11日签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”常捷公司在签订租赁合同后，向曾祺光支付了租赁保证金163972元，常捷公司请求曾祺光予以返还，理由充分，一审法院予以支持。常捷公司以案涉的厂房未能通过环评为由，另行租赁了其他面积更大厂房经营，并称因此比租赁涉案厂房产生了租金差价损失，且据此主张曾祺光赔偿常捷公司租赁替代经营场地租金差价损失。一审法院认为，对于租赁场地的面积，常捷公司可另行选择与案涉厂房面积相当甚至更小的厂房经营，常捷公司选择租赁更大面积的厂房，是其自主经营的选择，后果应由其自行承担。故常捷公司的上述主张理由不充分，一审法院不予支持。另外，曾祺光因与常捷公司就涉案的厂房签订了租赁合同，向中介机构支付了中介费用73886元，该费用属因租赁合同无效而产生的损失。对于租赁合同的无效，曾祺光作为出租人，清楚明白案涉的厂房未按照《建设工程规划许可证》的规定建设，对租赁合同的无效有过错；常捷公司作为承租方，在签订租赁合同前未核实厂房是否按照《建设工程规划许可证》的规定建设，对租赁合同的无效也有过错。综合该案的案情，一审法院确定由常捷公司与曾祺光对租赁合同的无效各承担50%的责任。故常捷公司应向曾祺光支付中介费用36943元（73886×50%）。曾祺光请求罚没常捷公司支付的保证金146251.68元，因合同无效，一审法院对常捷公司的该项诉讼请求不予支持。曾祺光另请求常捷公司赔偿2016年3月至10月共八个月的租金损失，因双方于2016年3月11日签订的《租赁合同》约定的免租期为20天（以变压器通电后开始计算），而常捷公司在签订合同后未实际占有、使用涉案厂房，且已经在2016年3月20日向曾祺光发出解除租赁合同的通知。故曾祺光的该项诉讼请求理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决如下：一、曾祺光于本判决发生法律效力之日起十五日内，向常捷公司退还保证金163972元；二、常捷公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向曾祺光支付中介费用36943元；三、驳回常捷公司的其他诉讼请求；四、驳回曾祺光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14722.42元，由常捷公司负担11122.42元，由曾祺光负担3600元；反诉受理费6280.13元，由常捷公司负担750元，由曾祺光负担5530.13元。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案各方当事人对一审法院适用中国法律审理本案没有异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、案涉《租赁合同》是否部分有效、部分解除，曾祺光是否可以收取有效合同对应部分的保证金；二、常捷公司须否向曾祺光支付全额中介费。关于第一个争议焦点。曾祺光上诉主张，案涉租赁物中的5515平方米的简易厂房已取得了有关行政机关的建设工程规划许可，而1913平方米的空地无需经过行政规划许可，故上述两部分对应的《租赁合同》应与未取得建设工程规划许可证的900平方米建筑物（办公楼）相区别，该两部分对应的《租赁合同》内容应为有效，并因常捷公司违约而导致解除。经审查，首先，该5515平方米的简易厂房、1913平方米空地及900平方米的建筑物（办公楼）均为中华人民共和国广东省佛山市顺德区杏坛镇同一地块对应的地上建筑物；其次，上述地块作为整体办理了统一的《建设工程规划许可证》；最后，从案涉《租赁合同》约定的出租物业基本情况看，该三部分作为统一的租赁整体进行出租，不同的使用性质决定了该三部分作为租赁物不可分割。综上，案涉租赁物作为《租赁合同》约定的标的物，为统一的整体，具有不可分割性，现出租方未按照《建设工程规划许可证》的规定建设房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，其与承租人订立的租赁合同整体无效。对曾祺光的上诉主张，本院不予支持，因案涉《租赁合同》无效，曾祺光收取的保证金应全部退还常捷公司。关于第二个争议焦点。如前所述，案涉《租赁合同》因出租方未按照《建设工程规划许可证》的规定建设房屋导致无效，故出租方对合同无效存在过错。而常捷公司作为承租方，在签订《租赁合同》时未对租赁物的报建情况尽到必要的注意义务，对合同无效亦存在一定过错，故一审判决双方对合同无效各承担50%的责任，并以此判决双方分担曾祺光因签订案涉《租赁合同》而支付的中介费用，处理并无不当。综上所述，曾祺光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6507.5元，由上诉人曾祺光负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 谢达辉审 判 员 梁亦民二〇二〇年三月二十七日法官助理 蒋 雯书 记 员 任小青