广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16901号原告：东莞市凤岗镇油甘埔南岸股份经济合作社，住所地：广东省东莞市*********。负责人：刘伟文。委托诉讼代理人：黄连禧，广东森诺律师事务所律师。被告：东莞市雅路智能家居股份有限公司，住所地：广东省东莞市***************。法定代表人：林旭生。诉讼代表人：广东法制盛邦（东莞）律师事务所，东莞市雅路智能家居股份有限公司股份有限公司管理人。负责人:王德华。委托诉讼代理人：马月阳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀英，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告东莞市凤岗镇油甘埔南岸股份经济合作社（以下简称油甘埔南岸经合社）与被告东莞市雅路智能家居股份有限公司股份有限公司（以下简称雅路公司）与破产有关的纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告油甘埔南岸经合社委托诉讼代理人黄连禧，被告雅路公司委托诉讼代理人马月阳、刘秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告油甘埔南岸经合社的诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋占用费（破产费用）336222元（从2018年11月1日至2019年6月6日，46697.5元/月×7个月+46697.5元÷30天×6天=336222元）；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2015年8月31日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》（以下简称合同），地址位于东莞市***************，合同主要内容为合同期限五年，2015年7月21日开始计算，厂房及附属设施的租金为46697.5元/月，被告违约责任：逾期交付租金的滞纳金为千分之三，拖欠原告超过两个月租金等情形，原告可以没收定金，并解除合同等。2016年10月31日因被告不能清偿到期债务，资不抵债，具备破产条件，经东莞市第三人民法院裁定受理被告的破产重整。后因上海艺圆布艺有限公司等四家公司请求破产重组，2016年11月24日东莞市第三人民法院受理并裁定被告的破产重组，2018年11月原告收到东莞市第三人民法院关于终止被告重组程序宣告被告破产的民事裁定书。根据《企业破产法》第四十一条，2018年11月1日起至2019年6月6日止，被告占用原告所产生的房屋占用费336222元，属于破产费用，优于其他债权。原告2019年10月31日收到被告发出的《协商函》，《协商函》的主要内容是，将原告上述属于破产费用的被告占用原告房屋产生的房屋占用费336222元（从2018年11月1日至2019年6月6日，46697.5元/月×7个月+46697.5元÷30天×6天=336222元），按照六折计算，仅支付201733.2元，损害原告的合法权益。原告当庭变更第一项诉请为：起止日期为2018年11月7日至2019年6月13日。被告辩称，被告请求法院依法酌情认定被告破产管理人按照被告正常经营期间租金标准的六折，向原告支付2018年11月7日至2019年6月13日期间的占用费，理由如下：1.案涉《厂房租金合同书》约定的租金标准不能作为本案占用费的支付标准。根据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款的规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，案涉《厂房租赁合同书》已于2018年11月7日解除。自2018年11月7日起至2019年6月13日期间，破产管理人因管理被告破产财产需要对租赁物的占有使用属于新的法律关系，因此案涉租赁合同约定的租金标准并不能作为该期间占有使用费的付款标准，仅能作为参考。2.破产期间，管理人对租赁物的占有使用不带有经营性质，不产生收益，如按照被告正常经营期间的租金标准支付费用明显过高。案涉租赁合同第一条第3项明确约定被告的租赁物用于办厂和工人住宿，案涉租赁物的性质属于生产资料，能够产生经营收益。破产期间，管理人对租赁物的使用仅为了管理破产财产的需要，不带任何经营性质，不产生任何收益。因此，如按照案涉租赁合同约定的租金标准支付占有使用费明显过高，显失公平。3.原告作为当地集体自治组织，对当地经济社会的发展和稳定负有当然的义务，对本地破产企业的清算工作应当给予支付和配合，并对破产财产变现价值低等分担一定风险。4.原告需向被告无息退还定金93395元，该笔金额应当从破产费用中折抵。综上，在双方对破产期间租赁物占有使用费支付标准未作明确约定的情况下，被告恳请法院参照租金支付标准，并综合考虑租赁物的使用性质、被告处于破产清算期间、破产财产变现价值极低等现实状况，为保障破产清算工作的顺利开展和社会和谐等各方面因素，酌情支持破产管理人按照租金支付标准的六折即201733.2元向原告承担付款义务，并抵扣原告应当退回的定金93395元，即破产管理人应当向原告支付破产费用108338.2元。本院经审理查明：原告作为出租方，被告作为承租方，双方于2015年8月31日签订《厂房租赁合同书》，约定由被告承租原告位于南岸村南岭路63号的厂房、宿舍，租赁物包括厂房一栋分别为三层，面积为2650平方米，宿舍一栋分别为三层，面积为1035平方米，其他建筑物有门卫室，面积为30平方米，租赁物属于原告所有，被告承租上述租赁用于办厂、工人住宿，租赁期限为五年，从2015年7月21日至2020年7月20日止，计租期为60个月，从2015年7月21日至2020年7月20日止，租赁物租金计算为，厂房13元/平方米/月，共计34450元/月，宿舍及门卫室11.5元/平方米/月，共计12247.5元/月，租赁物每月租金总计为46697.5元（含协作服务款，不包含租赁税），被告于合同签订之日，需一次性向原告缴交相当于贰个月租金的定金，共93395元，合同期满，在被告付清租金等经营费用后，原告将定金无息退还被告。原告庭审中明确双方在签订该合同书之前已存在租赁合同关系，该合同为双方第三次续签。对于该《厂房租赁合同书》的效力问题，原告提交一份建设工程规划许可证，被告质证称确认其真实性，但指出建设工程规划许可证记载的面积低于《厂房租赁合同书》约定的面积。对此，原告明确该许可证的发证机关为东莞市凤岗镇城建办公室，发证日期为1994年5月5日，原告无法提供经当时东莞市人民政府城市规划主管部门批准的建设工程规划许可证，据此，本院向原告释明，在本案现有证据情况下，根据当时实施有效的《中华人民共和国城市规划法》相关规定，双方签订的《厂房租赁合同书》依法属于无效，原告是否需变更诉讼请求，原告明确其无需变更诉讼请求。本院于2016年11月24日裁定受理被告的破产重整，后因被告明显缺乏挽救可能性，本院于2018年11月7日裁定宣告被告破产。原告请求被告按《厂房租赁合同书》约定的租金标准向其支付2018年11月7日至2019年6月13日期间的占有使用费共计336222元，原告明确该期间的占有使用费应为破产费用。被告对此破产费用的性质不持异议，但以被告被宣告破产之后，没有任何经营活动，没有任何利润，只能支出必要费用，被告的库存货物变现价值极低支付能力有限，原告应当向被告退还定金93395元抵扣案涉占有使用费等为由，拟对案涉占有使用费按原租赁合同约定的租金标准的六折予以支付，即向原告支付201733.20元，并向原告发出协商函，对支付标准问题与原告进行协商，原告对此不予同意，双方遂产生争议，原告诉至本院。原告另外提交（2018）粤1973民初20770号民事裁定书、（2018）粤1973民初20770号案件的材料证据清单、（2018）粤1973民初20770号案件的起诉状、公函、承诺函、律师函，拟证明被告拖欠其2016年3月至12月份的租金，2018年仍拖欠租金。被告对于（2018）粤1973民初20770号民事裁定书的真实性认可，但认为与本案无关联性。对于（2018）粤1973民初20770号案件的材料证据清单、（2018）粤1973民初20770号案件的起诉状均不确认，因为是原告自行制作。对于公函的真实性确认，但认为与本案无关联性。对于承诺函的真实性确认，但主张对于破产清算阶段的债务清偿应当符合《中华人民共和国企业破产法》的相关规定。对于律师函不予确认，理由是原告单方意见。被告对于案涉2018年11月7日至2019年6月13日期间之外的占有使用费是否拖欠的问题，回复如下：原告已向被告管理人申报2016年4月部分至2017年1月的厂房租金，该部分债权已经法院裁定确认债权数额为504800元；原告又向被告管理人申报第二次债权，含2016年3月至12月期间的租金以及2018年6月至12月期间的租金。被告主张其提出的将案涉占有使用费按《厂房租赁合同书》约定的租金标准打六折支付合理且公平，对此提出以下几点抗辩。第一，被告主张其在被依法宣告破产之后，实际占有的案涉租赁物面积对比《厂房租赁合同书》确有减少，应当以其实际占有使用的面积作为计算占有使用费的基数，而非以《厂房租赁合同书》的约定面积计算基数。《厂房租赁合同书》约定的面积为3710平方米，但宣告破产之后其已遣散大部分员工，仅留守十余名员工看守货物，实际仅占用两间宿舍和一间保安室，占用厂房的用途也是为存放货物和机器设备，故其实际占有使用案涉租赁物的面积确有减少。第二，被告主张原告未能及时采取合理措施及时止损，尤其在其被宣告破产之后，其继续使用案涉租赁物的用途仅为存放货物和机器设备，原告作为出租方，其相应的附随义务几乎全部免除，根据公平原则，被告向原告支付的占有使用费应当相应减少。第三，被告主张原告应当将其收取的押金93395元予以退还，用于抵扣案涉占有使用费，在案涉占有使用费打六折支付201733.2元的基础上，原告应当向被告退回该押金93395元，最后被告仅须向原告支付占有使用费为108338.2元。原告确认被告在被宣告破产之后继续占用其租赁物的用途为存放货物和机器设备，原告明确其对于被告宣告破产事宜是知晓的，有在现场见到十余名工人，确比经营期间工人少了许多。原告亦确认已收取案涉押金93395元，尚未向被告予以退还，并主张其无需退还押金，理由是被告已拖欠其租金，按《厂房租赁合同书》的约定无需向被告退回押金。被告庭审中明确其要求抵扣押金93395元是作为将案涉占有使用费打六折的考虑因素之一，不要求另行退还。以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同书》、协商函、（2018）粤1973民初20770号民事裁定书、（2018）粤1973民初20770号案件的材料证据清单、（2018）粤1973民初20770号案件的起诉状、公函、承诺函、律师函、建设工程规划许可证，被告提交的快递单、职工债权公告照片、押金支付凭证、《情况说明》、《通知书》（法院）、《通知书》及快递单、聊天截图、移交确认书，以及本案的庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为：本案为与破产有关的纠纷。本案的争议焦点是：被告应以何标准向原告支付2018年11月7日至2019年6月13日期间的占有使用费。本院于2016年11月24日裁定受理被告的破产重整申请，后因被告明显缺乏挽救可能性，本院于2018年11月7日裁定宣告被告破产。原告请求被告向其支付2018年11月7日至2019年6月13日期间的房屋占有使用费，该期间的房屋占有使用费发生在被告被裁定宣告破产之后，依法属于《中华人民共和国企业破产法》第四十一条第（二）项“人民法院受理破产申请后发生的下列费用，为破产费用：（二）管理、变价和分配债务人财产的费用”规定的破产费用，原被告双方对此均不持异议，本院对此予以确认。对于案涉租赁物，原告提交一份建设工程规划许可证，原告同时明确该许可证显示的发证机关为东莞市凤岗镇城建办公室，发证日期为1994年5月5日，原告无法提供经当时东莞市人民政府城市规划主管部门批准的建设工程规划许可证，在本案现有证据情况下，根据当时实施有效的《中华人民共和国城市规划法》相关规定，双方签订的《厂房租赁合同》归于无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原告有权向被告请求支付相应的房屋占有使用费。至于被告须以何标准向原告支付案涉租赁物的占有使用费。原告请求被告按《厂房租赁合同书》约定的租金标准向其支付占有使用费，被告以其已依法宣告破产，遣散员工，案涉租赁物并未完全占有使用，原告未能及时止损，且原告未将已收取的押金93395元向其退回，被告已停止经营，不产生收益等多方面考虑为由，认为原告请求按照《厂房租赁合同书》约定的租金标准要求被告支付占有使用费，显失公平，主张按《厂房租赁合同书》约定的租金标准的六折予以支付案涉占有使用费。对此，首先，关于被告主张的将原告已收取的93395元的押金予以抵扣的问题，双方确认原告未向被告退还所支付的押金93395元，由于案涉《厂房租赁合同书》无效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”可知原告主张的根据案涉《厂房租赁合同书》的约定在被告拖欠其租金的情况下无需退还押金缺乏法律依据，本院对原告该项主张依法不予支持，进而被告抗辩主张将案涉押金93395元抵扣案涉占有使用费合法有据，本院依法予以支持。其次，被告于2018年11月7日已经被宣告破产，并停止经营，被告主张其大部分员工已被遣散，在原告没有相反证据证明被告有实际占有使用其全部宿舍的情况下，被告主张其并未实际使用全部宿舍，合乎常理，本院对此依法予以采信。因被告未占有使用全部租赁物，其要求予以减免部分占有使用费合理有据。最后，被告与原告签订案涉《厂房租赁合同书》系出于生产经营的目的，合同约定的租金标准系考虑到被告在正常经营的情况下所达成的合意，但是被告在被宣告破产后，已停止生产经营，其放置在案涉厂房内的机器设备亦没有使用，结合《厂房租赁合同书》约定的用途为“办厂、工人住宿”，而原告确认被告在被宣告破产之后占有其租赁物的用途为存放货物、机器设备等情形，可知被告主张的酌情减免部分占用使用费，以六折予以支付占有使用费，符合公平原则，本院对被告的抗辩主张依法予以支持。综上，在被告要求抵扣未退还的押金93395元的情况下按照《厂房租赁合同书》约定的租金标准六折的标准支付2018年11月7日至2019年6月13日期间的占有使用费共计为201733.2元合理有据，本院对此依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十五条，《中华人民共和国企业破产法》第四十一条第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、确认被告东莞市雅路智能家居股份有限公司股份有限公司应按201733.2元向原告东莞市凤岗镇油甘埔南岸股份经济合作社支付的2018年11月7日至2019年6月13日期间的占用使用费；二、驳回原告东莞市凤岗镇油甘埔南岸股份经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费3171.67元（原告已预缴），由原告东莞市凤岗镇油甘埔南岸股份经济合作社承担1217.73元，由被告东莞市雅路智能家居股份有限公司股份有限公司承担1953.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张珊珊二〇二〇年三月三十一日书记员  罗润洪附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国企业破产法》第四十一条第（二）项人民法院受理破产申请后发生的下列费用，为破产费用：（二）管理、变价和分配债务人财产的费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。