广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0703民初1057号原告：黎宝凝，女，汉族，1977年4月19日出生，住广东省江门市蓬江区******之三306，公民身份号码440************32X。委托诉讼代理人：冯伟明、张嘉文，分别系广东金浓律师事务所律师、实习律师。被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市*******之七301、302。法定代表人：邓某1。原告黎宝凝与被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯伟明、被告的法定代表人邓某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在本案判决生效之日起10日内履行合同义务办理江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园40幢801号房屋首次登记，并在取得首次登记后10日内完成江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园40幢801号房屋转移登记手续到原告名下。2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年1月24日与被告签订购房合同，购买坐落于江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园40幢801号房屋。江门市蓬江区人民法院作出的（2017）粤0703民初6525号生效判决书判决原、被告之间合同关系成立且合法有效，被告应于判决生效之日起15日内向原告交付涉案房屋。后经强制执行，涉案房屋于2019年5月23日被交付给原告。现涉案房屋已具备办理权属登记证明的所有条件，但因被告拒绝配合，导致原告至今不能办理不动产登记证。原告对其起诉提供的证据有：1．国家企业信用信息公示报告，证明被告主体资格。2.《江门市嘉悦名都名校1号认购书》；3.银行业务回单；4．收款收据；证据2-4证明原告与被告签订购房合同，并支付了全部房款；5.《民事判决书》；6.《结案通知书》；7．执行笔录；8.物业（住宅）钥匙签收表；9.物业服务认同签名表；10.物业交接表；11.物业服务收费收据；12.《执行裁定书》；证据5-12证明涉案房屋属于原告所有并由原告占有使用，且该房屋所占土地的查封状态已排除。被告应履行合同义务办理涉案房屋首次登记后将涉案房屋转移登记到原告名下。被告远禾公司答辩称：对原告主张的事实，被告没有资料予以核实。被告公司的印章及相关资料在2015年9月24日这一天被江门市公安局江海分局经侦大队扣押，账户也被相关部门查封，导致公司无法正常运作，且涉案楼盘的承建商至今仍未将竣工验收的相关资料交给我方，因此造成我方无法履行合同义务。被告对其答辩提供的证据有：《江门市公安局江海分局扣押清单》一份，拟证明因为江门市公安局江海分局扣押被告的公司印章及相关资料，导致被告无法正常运作，因此无法履行合同义务。另外，本院依职权调取的证据有：江门市国土资源局的江国土资（登记）函字【2018】1231号《关于对蓬江区人民法院咨询嘉悦名都楼盘部分楼宇办理首次登记等相关事项的复函》。根据该复函内容显示，涉案商品房所在楼宇已具备办理首次登记的条件。经审理查明：2011年，被告远禾公司经依法审批取得了其所开发的嘉悦名都名校1号花园楼盘第40、43、45幢的《广东省江门市商品房预售许可证》，编号为江预许字第2011024号。2013年1月24日，原告与被告远禾公司签订《江门嘉悦名都名校1号认购书》（以下简称“认购书”），约定的主要内容包括原告向被告购买位于嘉悦名都名校1号花园第40幢801室房屋，约定购房总价为1145496元。其中，认购书第四条第12款约定该物业的收楼日期为2013年12月31日。此后因被告远禾公司在涉案楼盘开发经营的过程中出现了问题，引发了与建设工程施工方、贷款银行及众多购房户的一系列民事纠纷，导致其履约能力受到影响并在后期停止了其售房中心的办公状态。原被告双方一直未就上述涉案房屋签订正式的《商品房买卖合同》，亦未办理房产交付等手续。原告遂于2017年11月3日向本院提起诉讼，请求确认原告与被告就涉案房屋的商品房买卖合同关系成立且合法有效，并请求被告向原告交付涉案房屋。2018年6月29日，本院依法作出（2017）粤0703民初6525号民事判决，支持了原告的上述请求。根据该判决查明的事实，被告远禾公司因拖欠案外人欧阳广棋工程款，双方经协商后于2011年5月25日签订了《确认函》，主要约定远禾公司将包括案涉的蓬江区嘉悦名都名校1号花园40幢801单元在内的共21套房产交由欧阳广棋销售，销售总房款24193528元用于抵顶远禾公司所欠欧阳广棋的嘉悦名都名校1号楼盘第40、43、45幢楼的工程款。整个销售过程的相关手续由被告远禾公司配合办理，但款项由欧阳广棋收取。本案涉案认购书就是在上述背景下签订的。该判决还查明，涉案认购书签订后，原告分期履行了支付全部房款1145496元的义务，该款实际由第三人欧阳广棋收取，其收款后为原告开具了相应的收据。上述判决生效后，因被告没有履行生效判决所确定的房产交付义务，原告向本院申请强制执行【案号：（2019）粤0703执1261号】，经本院依法强制执行，涉案房屋已于2019年5月23日交付给原告使用。但是，因被告至今尚未办理涉案房产的所有权首次登记，致使亦无法协助原告办理涉案房产的所有权转移登记手续。原告经多次主张无果后，遂提起本案诉讼。另查明，本院在对其他债权人起诉远禾公司等被告的他案采取财产保全措施的过程中，依法查封了远禾公司名下的位于江门市蓬江区***以南、丰乐路以西的土地使用权【证号：国用（2012）第113037号，土地面积：80875.7平方米】，原告以上述查封措施涉及到其所购买的涉案房产所在的土地使用权份额为由而提出执行异议。本院经审查后于2019年12月20日依法作出（2019）粤0703执异145号《执行裁定书》，裁定支持了原告的异议。该《执行裁定书》现已生效。本院还查明，涉案房产目前虽未办理房屋所有权首次登记，但根据江门市国土资源局就本院的调查所作的复函情况来看，涉案房产已具备了办理房屋所有权首次登记的条件。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告之间虽然只签订认购书，没有签订正式的《商品房买卖合同》，但经法院生效判决确认双方的商品房买卖合同关系已经成立且合法有效，故双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。被告虽抗辩认为2015年9月24日之后因公司公章及相关资料被江门市公安局江海分局扣押，故其无法履行合同义务,但即使被告所述属实，该情况的发生属于因其自身方面因素造成的无法履行合同义务，与原告无任何关联，故本院对其抗辩意见不予采纳。如被告认为上述情形影响其履行能力并最终导致其违约的，可另循法律途径予以解决。本案中，原告已履行了支付全部房价款的义务，且经法院依法强制执行后，原告已实际接收房屋，但被告在涉案房产已具备办理所有权首次登记条件的情形下至今仍未予以办理首次登记，致使原告无法办理涉案房产的所有权转移登记。被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故被告远禾公司应继续履行合同义务，办理涉案房产的所有权首次登记手续，并在完成首次登记后协助原告办理该房产的所有权转移登记手续。综上所述，原告的诉讼请求，事实清楚，理由充分，合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应自本判决生效之日起十日内办理座落江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园40幢801房的所有权首次登记手续，并在完成首次登记后十日内协助原告黎宝凝办理该房产的所有权转移登记手续。本案受理费100元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吴晓兵二〇二〇年三月二十四日法官助理 陈 华书 记 员 容丽萍