西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初1315号 原告：陕西荣大房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：91610000709912111E。 法定代表人：王天奇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任敏，陕西博纳新律师事务所律师。 被告：张玉群，女，1970年10月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺永安，陕西瀚沃威律师事务所律师。 原告陕西荣大房地产开发有限责任公司（以下简称荣大公司）与被告张玉群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日作出（2019）陕0113民初4361号民事判决。原告荣大公司不服该判决，向陕西省西安市中级人民法院提起上诉。陕西省西安市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）陕01民终8359号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣大公司的委托诉讼代理人任敏，被告张玉群的委托诉讼代理人李小峰、贺永安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣大公司诉称，2011年3月20日，原告荣大公司与被告张玉群签订了《房屋租赁合同》，其中第二条约定甲方将其位于西安市高新区XX路XX号，建筑面积4290平方米的房屋出租给乙方。第四条约定租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止。合同第五条约定：1、房屋租金为35元/月/平方米，房屋及设备维护费20元/月/平方米，每月总费用为235950元。2、租金支付方式为每次缴纳4个月的房屋租金，每隔两年递增6%。合同第十二条约定：1、租赁期间，乙方拖欠房屋租金累计三个月以上，甲方有权终止合同，收回所出租房屋；2、乙方拖欠房租累计三个月以上的，应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；3、租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金。其他内容详见合同约定。截至2017年1月16日，被告已实际拖欠2016年10月至2017年1月三个半月的房屋租金，按照租赁合同有关房屋租金的约定，2016年10月至2017年1月的房屋租金为每月265113元，拖欠租金合计927896.34元。另外，被告在2016年10月之前还欠缴房屋租金118144元，累计拖欠房屋租金1046040.34元。原告多次催付，但被告仍未交付。原告已于2017年1月16日向被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，被告已签收，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》已解除，现原告诉至法院，请求依法判令：1.被告在判决生效后七日内一次性支付原告房屋租金1046040.34元；2.被告在判决生效后七日内一次性支付原告自2017年1月17日至实际腾房之日的房屋占有使用费，占用费按照每月房屋租金265113元的标准支付（暂计至2017年2月16日占用费为265113元）；3、被告在判决生效后七日内一次性支付原告合同总租金10%的违约金1577462元；4、被告在判决生效后七日内一次性向原告支付滞纳金（暂计至2017年1月16日为3389171元）；5、本案诉讼费由被告承担。 被告张玉群辩称，第一，原告所述不符合客观事实，被告并不拖欠房租，亦未违约。2011年3月20日，原告与被告签订合同属实，该合同履行了一段时间后，因被告实际使用的房屋面积少于房产证面积，且当时商铺租赁费普遍下跌的原因，双方经协商于2013年12月2日重新签署了《房屋租赁合同》。新的第二份合同就租赁面积、租赁费用及租赁期限进行了变更。第二份合同签署后，原告也履行了新的合同，按照第二份合同约定的租金标准向被告开具了正式的租金发票。另外，被告实际向原告缴纳的房租总额是多于原告自认收到的房租数额的。即便按照原告自认收取的14964530元房租，被告在第一份合同及第二份合同的履行中，也实际超出合同约定的租金标准多付了房租，不存在任何违约行为。第二，本案租赁房屋在2017年1月17日已被原告强行占领，被告至今无法使用租赁房屋，原告要求支付房屋占有使用费，实属无理。原、被告于2013年12月2日重新签署第二份合同并实际履行后，原告竟然给被告送达解除2011年3月20日第一份合同的通知，而该第一份合同对双方已无合同约束力。并且，原告于2016年12月28日单方将租赁房屋断电，又于2017年1月16日发出解除合同通知，2017年1月17日又将租赁房屋强行上锁并贴上封条，导致被告至今无法使用租赁房屋。原审中法院2017年11月23日谈话笔录中显示：本案租赁房屋已于2017年1月17日起由泰圣荷商户经营。被告不仅无法使用租赁房屋，而且租赁房屋内的酒店设施设备已被毁拆除。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2011年3月20日，原告荣大公司（甲方）与被告张玉群（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于西安市高新区XX路XX号；出租房屋一、二层建筑面积共4290平方米(备注：一、二、三层楼梯属租户及业主共用，作为消防通道；两部观光电梯同属一、二、三层租户及业主共用)；租赁期限自2011年10月1日起至2021年9月30日止；房屋租金为35元/月/平方米，房屋及设备维护费20元/每月/平方米，每月总费用金额235950元；房屋租金支付方式如下：每次缴纳四个月的费用，每隔两年递增6%，依此类推，押金为一个月的费用，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋……（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。该合同第十二条“乙方违约责任”约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计三个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金。2013年12月2日，荣大公司（甲方）与张玉群（乙方）又签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于西安市高新区XX路XX号，出租房屋一、二层建筑面积共3338平方米(备注：一、二、三层楼梯属租户及业主共用，作为消防通道；两部观光电梯同属一、二、三层租户及业主共用)；租赁期自2014年1月1日起至2024年9月1日止；房屋租金为25元/月/平方米，房屋及设备维护费10元/每月/平方米，每月总费用金额116830元；房屋租金支付方式如下：每次缴纳四个月的费用，每隔两年递增6%，依此类推。庭审中，原、被告双方对为何要签订两份《房屋租赁合同》各执一词。原告述称因被告提出税收部门要检查，为了税收管理问题应被告要求签订了第二份合同，至于被告交什么税不清楚，被告则称系因租赁市场不景气，被告实际使用的房屋面积和合同面积差距过大，所以与原告协商给被告降低了房屋租金，双方签订了第二份合同。 另查明，西安市高新区XX酒店（经营者系张玉群）于2012年8月13日向荣大公司出具承诺书，内容为:“鉴于对外税收及管理方面等问题，经双方协商就高新银座一、二层商铺租赁事宜另外于2012年8月13日签订对外合同一份，本合同只做临时对外使用不具备任何法律效力，正式租房合同仍执行2011年10月1日至2021年9月30日止的合同。”该承诺书上盖有西安市高新区XX酒店印章，并由承租人张玉群签字，虽被告对该签字不予认可，但其未提供相应证据佐证，亦未提起相关笔迹鉴定，故应由其承担不利法律后果，本院依法认定该签字系被告张玉群所书写，对该承诺书的真实性予以认可。原告认为该承诺书上载明的对外使用的合同就是案涉第二份合同，2012年8月13日的合同并不存在，是被告向荣大公司提供时故意为之。被告则认为该承诺书指向的是“2012年8月13日”签订的对外合同，而非本案提及的两份租赁合同，另外该承诺书出具的时间是2012年8月13日，原、被告双方于2013年12月2日签订了新的租赁合同，故该承诺书与本案无关。 再查明，2017年1月17日，荣大公司向张玉群送达解除房屋租赁合同通知，内容为:“截止2017年元月16日，你未依据贵我双方2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》约定的内容向我司交付房屋租金，已实际拖欠2016年10月、11月、12月三个月及2017年1月份半个月的房屋租金，按合同约定的月租金265113.24元，三个半月的租金合计为927896.34元；另外你还拖欠2016年10月之前的租金60026元，拖欠租金总额为人民币987548.75元。对此，我司多次要求你交纳租金，但你不仅未交纳，而且还提出其他不合理的理由，我司无奈为减少损失，只能依据合同约定和法律规定通知你解除合同。现依据《房屋租赁合同》第十二条的约定内容通知你解除双方2011年3月20日签订的房屋租赁合同，望你在接到通知后一周内一次性清租腾房，否则因此造成的包括房屋占用费在内的损失依法应由你承担，希望你能够很好配合，以免各方损失扩大。若你在接到通知后，仍不清租腾房，我司将通过仲裁程序解决，主张你承担拖欠的租金、房屋占用费等违约赔偿责任。”同日，原告对案涉二楼西安市高新区XX酒店进行上锁贴封条，并与一楼次承租人重新签订租赁合同。 再查明，原告向本院提交了案涉租赁房屋的产权证书，建筑面积分别为2417.10平方米、1873.24平方米，以上共计4290.34平方米。根据原告与被告于2011年3月20日签订的租赁合同，被告2011年10月1日至2017年1月16日期间应向原告交纳的租金为15774620元。原告庭审中认可被告自2010年9月1日至2016年9月6日期间支付租金总额14728580元及押金235950元，原、被告均认可该押金至今未退。 上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋产权证、解除房屋租赁合同通知、承诺书、收据、转账凭证、租金交纳明细、（2018）陕01民终11115号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与被告于2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。在该合同履行过程中，原、被告均认可又签订《房屋租赁合同》一份，该合同的签订时间原“2014年12月2日”涂改为“2013年12月2日”，租赁期“自2014年9月1日起至2024年9月1日”涂改为“2014年1月1日起至2024年9月1日”，该合同的两处涂改均未有任何签字捺印或印章。庭审中，被告认可涂改后的时间，原告认为该合同签订时间为2014年12月2日，但显与租赁期不相符，且未能作出合理解释，故本院依法认定为涂改后的时间即合同签订日期为“2013年12月2日”，租赁期限为“2014年1月1日起至2024年9月1日”。本案原、被告双方对2011年10月1日至2013年12月31日期间履行的是2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》并无异议，双方争议焦点在于自2014年1月1日起履行的究竟是哪一份《房屋租赁合同》。结合原、被告提交的证据及本院查明事实，本院依法认定原、被告双方一直履行的系第一份合同即2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》，理由如下：第一，涉案房屋产权证明确载明西安市高新区XX路XX号（高新银座）一、二层房屋面积为4290.34平方米，与双方签订的第一份合同约定的租赁面积一致。第二，自2011年10月1日至2016年9月30日被告支付租金银行转账凭证及租金交纳明细可以看出，涉案房屋的租金交纳金额、方式、递增比例与第一份合同约定的租金金额完全一致。被告提供金额为700980元的发票及2014年6月6日700980元转款记录，意欲证明该笔转款与第二份《房屋租赁合同》约定的租金金额是一致的，故其履行的系第二份合同。经查，2014年6月6日被告共转款两笔租金，一笔是299448元，一笔是700980元，合计为1000428元，与第一份合同约定的租金（2013年10月1日至2014年9月30日期间租金为每月250107元）一致，亦与合同约定的每四个月交纳一次租金完全一致，且原告收到上述两笔转款后于2014年6月10日入账，收据存根明确载明“高新银座1-2层，14年6月1日至9月30日租金1000428元”，故被告该辩称与事实不符，本院不予采信。第三，被告交纳案涉房屋物业费的交纳凭证上明确载明租赁房屋面积为4290.34平方米，物业费均按照4290.34平方米进行缴纳，与第一份合同约定的租赁面积完全一致，并非第二份合同约定的3338平方米。第四，被告张玉群经营的西安市高新区XX酒店盖章及张玉群签字出具的《承诺书》载明，双方鉴于对外税收及管理方面等问题于2012年8月13日签订对外合同一份并明确该合同只做临时对外使用不具备任何法律效力，并认可正式租房合同仍执行2011年10月1日至2021年9月30日止的合同，虽然该《承诺书》上所述双方签订的另一份合同与被告提交的2013年12月2日合同的签订日期不一致，但可以看出原、被告双方曾基于税收及管理方面问题签订过类似“阴阳合同”，但双方对实际履行的仍是2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》并无异议，本案中案涉两份《房屋租赁合同》的出现亦不排除上述缘由。 既然原、被告双方一直实际履行的系2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》，原告已将房屋交付被告使用，被告亦应按约定如期足额支付租金，但被告多次逾期支付租金，拖欠原告租金金额较大，已构成根本性违约，原告据此取得了解除权，原告于2017年1月17日向其送达了解除房屋租赁合同通知，且被告对此未在法定期间内提出异议，故原、被告双方2011年3月20日签订的《房屋租赁合同》自2017年1月17日予以解除，原告有权要求被告支付剩余租金并承担违约责任。关于拖欠租金金额，根据该合同约定的租金计算方式及原、被告双方提交的租金支付明细，经计算，被告应向原告支付2011年10月1日至2017年1月16日期间的租金共计15774620元，现原告当庭认可被告已支付租金总额为14728580元，故被告尚拖欠原告租金1046040元，因被告向原告缴纳的235950元押金至今未退，故应将该押金从尚欠租金中予以扣除，被告实际应再向原告支付的租金金额为810090元。关于违约责任，原告同时主张被告按合同总租金10%支付1577462元违约金及3389171元滞纳金（暂计至2017年1月16日），该主张明显加重了被告的违约责任，亦过分高于原告的实际损失，本院结合本案中原告的实际受损程度兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告应向原告支付违约金243027元为宜。 关于原告主张被告按月租金265113元标准支付2017年1月17日至实际腾房之日2018年6月1日的房屋占用费一节，因案涉《房屋租赁合同》于2017年1月17日予以解除，被告应在接到解除通知后一周内腾退房屋，但被告未如期履行。原告述称因被告将房屋转租给案外人，实际腾房日期为2018年6月1日，但原告对此未提供任何证据予以佐证。被告对该腾房日期不予认可并认为原告自2017年1月17日上锁贴封条之日起即实际占有涉案房屋，结合原告于2017年1月17日与一楼次承租人已重新签订租赁合同、原告在庭审笔录中对房屋现状之陈述“被告一直没有给我们腾房，2018年6月1日原告将2楼XX酒店的物品统一堆置至2楼的一个房间，现在空置着”及被告对房屋现状之陈述“期间原告曾将涉案二楼房屋转租他人装修，被告曾现场报警阻拦，目前房屋现状为被告二楼酒店装修均已被原告毁损”，可以看出涉案二楼房屋至今一直未正常使用，被告不仅未主动腾房还阻拦原告正常使用房屋，其对损失的发生存在主要过错，原告在明知道被告违约的情况下不采取有效措施减少自己的损失，就此原告应亦承担一定责任，但原告对其主张实际腾房日期为2018年6月1日未举证证明，本案实际腾房日期现无法确定，对此原告应承担不利法律后果，故其要求被告支付自2017年1月17日至实际腾房日的房屋占用费缺乏证据支持，本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告张玉群于本判决生效之日起十日内向原告陕西荣大房地产开发有限责任公司支付租金810090元。 二、被告张玉群于本判决生效之日起十日内向原告陕西荣大房地产开发有限责任公司支付违约金243027元。 三、驳回原告陕西荣大房地产开发有限责任公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费55745元，由原告陕西荣大房地产开发有限责任公司负担46393.5元，被告张玉群负担9351.5元。因原告已预交案件受理费，故被告在履行生效判决时应将其负担的费用向原告一并支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  杨 阳 人民陪审员  吕华艳 人民陪审员  刘新玲 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  杨婉怡 打印：扈艳红校对：陈艳2020年月日送达 1