广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初19632号原告：蔡目旺，男，汉族，1971年6月28日出生，地址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：袁吉松，广东前海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，广东前海律师事务所实习律师。被告：李岷杰，男，汉族，1983年3月7日出生，地址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：于慧影，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荧，广东宝城律师事务所实习律师。原告蔡目旺与被告李岷杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁吉松、王晶,被告的委托诉讼代理人于慧影、刘荧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡目旺向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还购房定金30万元；2、被告向原告支付购房定金两倍的违约金60万元；3、被告向原告支付从2018年10月23日起至2019年4月10日的定金利息损失8450元（计算标准为年利率6%，2019年4月11日起至被告实际履行之日止的利息损失由法院按年利率6%的标准依法裁判）；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年10月23日，原告欲从被告处购买一套房屋，双方经过平等自愿协商，签订了一份《定金协议书》。协议约定，原告出资购买被告名下XX区XX街道XX社区XX村XX号房屋，房屋用地面积140.17平方米、建筑面积352.25平方米，总价人民币6200000元整；原告当日支付定金300000元给被告，双方约定在2019年1月22日之前办理房产交接手续；被告自收到定金日起，负责清空房屋内的租客，交易之时保证空房交接；被告负责二个月之内清空房屋，确认该房屋没有产权纠纷，原告再去将剩余的房款5900000元监管到银行账户里面，办理完仲裁之后过户给原告，剩余房款自动解封给被告账户。协议签订后，原告依约向被告支付了300000元的购房定金，被告向原告出具了定金收款收据，被告一直怠于履行协议约定的相关义务，原告曾多次催促被告，要求其尽快清空房屋办理交接手续，但被告一直迟迟不向原告做出肯定答复。现在该房产已被被告出售给第三人，导致原告的购房目的无法实现。根据《合同法》第107条、第116条等规定，以及《定金协议书》的约定，被告应当向原告返还定金并承担违约责任，即退还原告30万元定金，支付定金两倍的违约金60万元。被告李岷杰辩称，1、原、被告于2018年10月23日签订《定金协议书》，约定：转让方于两个月内清空房屋，乙方作剩余款项的银行监管。被告于2018年12月22日前后多次向原告主张办理资金的监管手续，但原告以资金未准备好为由拒绝办理。因为被告与原告沟通均为电话沟通，未留有短信和微信记录，因此原告无法提供相应的书面证据，但可向中国电信打印相关的通话记录。原告违约在先，被告不应向原告返还房屋买卖定金。2、涉案房屋为非市场商品房，房产证明确载明该房产不得转让，因此双方所签订的合同效力存在瑕疵，被告不应向原告支付任何违约金。3、涉案房屋并非本案被告单独所有，被告仅持有涉案60%的产权。另外第三人周东福有40%的产权，其未在合同上签字，亦未作出任何委托给本案被告代为出售房产，因此，本案所涉房屋转让的合同应属无效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案的位于宝安区登记的权利人为被告李岷杰及其奶奶周东福，二人各占60%、40%的产权份额，房地产证附记中记载：该房产为非市场商品房。该宗土地权属为国有，土地用途为居住用地，用地价款为35451元；该宗地内建筑物未经建设主管部门和消防主管部门的检测；根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》核发此证；该宗地土地使用权和房屋所有权已经公告，现期满无异议，颁发《房地产证》，同时该宗地上原已领取的房地产权利证书作废。2018年10月23日，被告李岷杰作为出卖人，与作为买受人的原告蔡目旺签署《定金协议书》，相关约定如下：1、原告购买被告名下的上述涉案房产，房屋用地面积140.17平方米、建筑面积352.25平方米，总价人民币620万元。2、原告于2018年10月23日支付定金30万元给被告，双方在2019年1月22日之前办理房产交接手续。3、被告自收到定金之日起，负责清空房屋的租客，交易之时保证空房交接。4、双方不可违约，如被告违约，须赔付原告定金的两倍，如原告超出预定日期则视为违约，被告不退还定金给原告。5、被告负责二个月之内清空房屋，确认该房屋没有产权纠纷。原告再去做剩余的房款590万元监管到银行账户里面，办理完仲裁之后过户给原告名下，剩余房款自动解封给被告账户。同日，原告向被告李岷杰支付了定金30万元，李岷杰出具了相应收款收据。原告主张其在房屋交付之前已备齐剩余购房款准备支付给被告，但被告经原告催告后拒不办理付款手续和资金监管，而且还私下将涉案房产转让给第三人，导致合同最终不能履行，原告提交了一份银行账户对账单及短信记录截屏打印件予以证明。其中，银行账户对账单显示原告的妻子徐少芳于2019年1月14日向原告转账600万元。短信记录显示原告于2019年1月12日、1月14日向手机号为137××××****的用户发送短信，告知对方资金已安排到位并催促对方办理手续。因手机短信无原件可供核对，被告对此不予认可，亦未在法庭限定期限内回复上述手机号码是否为被告的号码。被告主张其已按合同约定在两个月内清空房屋，即在2018年11月左右清退租客，但未提交证据证明，原告对此亦不予认可，主张被告已于2018年底将涉案房产转让给案外人。被告主张其转让给案外人的时间是2019年1月，涉案房产现已交付给新买家，由其出租并收取租金。被告未在法庭限定期限内提交其将房产出售给案外人的交易相关资料。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房产为非市场商品房，已经行政主管部门核发了房地产证，被告李岷杰作为涉案房产的权利人之一，与原告蔡目旺签署《定金协议书》，约定将涉案房产出售给原告，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力。涉案房产的另一产权人虽未签署合同，亦未对被告出售房产的行为进行追认，但不影响该合同效力。关于违约责任的认定。上述合同签订后，原告已依约支付了购房定金30万元。根据合同约定，被告应在两个月内清空房屋，原告再去做剩余房款的资金监管。现被告主张其已依约清空房屋，但未能提交相应证据证明，原告对此亦不予认可，且被告已将涉案房产另行出售给他人，在此情形下，原告支付首期款的条件尚未成就。被告的行为已构成根本违约，导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。由于原、被告签署的《定金协议书》客观上已无法继续履行，故应予解除。被告应将其已收取的定金30万元返还原告。关于违约责任的承担。原、被告约定，如被告违约，须赔付原告定金的两倍，如原告超出预定日期则视为违约，被告不退还定金给原告。原告依据该条款要求被告在返还定金的基础上，向其赔偿两倍定金数额的违约金；被告认为该条款约定不明确，对原告的主张不予认可。本院认为，上述条款实为依据定金罚则明确了在原、被告违约情形下各自应承担的违约责任，即被告如有违约行为应向原告双倍返还定金，而非支付两倍定金数额的违约金。本院据此判令被告向原告双倍返还定金，且不再支持原告要求被告支付定金利息的主张。对于原告诉讼请求超出本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李岷杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡目旺双倍返还定金人民币60万元；二、驳回原告蔡目旺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6442元，由原告负担人民币2442元，被告负担人民币4000元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日时内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈  蕾  仰二〇二〇年三月七日书记员 陈  丽  君书记员 席俊奇（兼）附本案法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。