广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终541号上诉人（原审被告）：刘光强，男，1964年8月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区***************。公民身份号码：440************359。委托诉讼代理人：张学明，广东三良律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰文，广东三良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区**********综合楼。法定代表人：廖锦源，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王意逢，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄媛媛，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。上诉人刘光强因与被上诉人江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司（以下简称“溢丰公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院(2019)粤0703民初6122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘光强上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回溢丰公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由溢丰公司承担。事实和理由：一、涉案市场根本是不能交付使用的，根本不应该支付所谓的占用费，但一审法院对此却没有认定。溢丰公司当时是将涉案市场定位为海鲜农贸市场而对外宣传和招商，刘光强当时租赁涉案市场商铺亦是用于经营自己的生意。溢丰公司在招商时欺骗租户，宣称该市场已经招商完成。溢丰公司交付给刘光强使用的涉案市场没有依约达到交付条件，包括未经规划许可和消防验收。该市场至今仍未能开业，处于烂尾状态。刘光强租赁涉案市场商铺用于经营，而该市场根本不符合经营条件，致刘光强无法达到经营的目的，造成巨大经济损失。此种情况下还要刘光强支付场地占用费，判决错误。二、涉案市场实际上一直是烂尾状态，一审法院判决刘光强支付所谓的占有使用费亦毫无依据。（一）一审法院对该市场属于烂尾工程、早已荒废，至今一片荒芜的事实只字不提，对该案件基本事实不予论述，对责任不予区分，是错误的。（二）一审法院对刘光强租赁的是市场商铺，不同于租赁其他场地，租赁是用于经营，而且该市场根本无法实现经营目的等事实亦只字不提，也是错误的。（三）涉案市场既没有竣工验收、没有规划批文，没有报建手续，也没有进行消防验收，且一直处于烂尾状态，即该市场实质上就是尚未形成。刘光强在一审期间已提交了相关照片证实该市场的现状，一审法官亦亲自到现场勘查，涉案市场的状况是有目共睹的。该市场应该从其达到出租条件之日起才可以计算租金，而刘光强无法用该所承租的市场商铺进行经营，无法达到租赁目的。因此，恳请二审法院充分考虑现实，驳回溢丰公司要求刘光强支付占有使用费的诉讼请求。三、一审法院没有对刘光强缴交的保证金进行处理。一审法院已经依法判决了租赁合同无效，但却没有对刘光强缴交给溢丰公司的保证金进行认定并一并处理。本案的保证金，应该按照无效合同处理，由溢丰公司退还给刘光强，恳请二审法院在作出二审判决时对保证金一并处理。综上所述，溢丰公司主张的占有使用费的诉求没有事实和法律依据，恳请二审法院本着实事求是的原则，驳回溢丰公司的诉讼请求。溢丰公司辩称，一、关于涉案合同效力问题，涉案市场虽然由于种种原因仍未办理建设工程规划许可证，但由于产权属于江门市蓬江区环市镇****股份经济合作社（以下简称“****股份合作经济社”），已经经村委会及环市街道办等政府部门证明了涉案商铺是可以进行经营使用并办理工商营业执照，而且刘光强也办理了工商营业执照，溢丰公司也提交了其他法院并不就此认定涉案商铺租赁合同无效的判决书，但由于二审法院曾向溢丰公司释明，导致本案发回重审。一审法院据此参照合同约定的租金标准判令刘光强向溢丰公司支付占有使用费依法有据、合法有理。二、刘光强一直未与溢丰公司办理过交接手续，直到本案发回重审后，即在2019年10月15日一审庭审当天，始确认涉案商铺可以由溢丰公司收回，也就是说，溢丰公司在本案发回重审时才真正收回涉案商铺。而且溢丰公司在本案发回重审期间也提交了相关证据证实刘光强一直占用涉案商铺且未曾搬离的证据。三、涉案商铺的产权是属于****股份合作经济社的，****股份合作经济社将涉案商铺租给溢丰公司的前身江门市北之新市*管理有限公司，后来该公司的股东全部发生变更，并更名为本案的溢丰公司，涉案商铺是江门市北之新市*管理有限公司转租给刘光强的，但到目前为止，溢丰公司仍需向****股份合作经济社支付租金并交纳租赁税。由于刘光强承租涉案商铺后，经溢丰公司多次催收，其拒绝向溢丰公司支付租金，又不肯搬离涉案商铺，而溢丰公司却仍需按时向****股份合作经济社支付租金，溢丰公司因此承担了巨额的经济损失。四、刘光强一审期间未提供关于支付保证金的证据，也未曾主张。且根据涉案合同约定，溢丰公司是可以没收保证金，溢丰公司对刘光强关于保证金的主张不予确认。溢丰公司向一审法院起诉请求：1.确认溢丰公司与刘光强于2017年3月28日签订的《租赁合同书》属于无效合同，确认溢丰公司与刘光强于2017年5月16日签订的三份《租赁合同书》属于无效合同；2.判令刘光强向溢丰公司支付涉案铺位的占有使用费共计198016元(A36铺位自2016年12月1日起算，E192、E198、E199、F130、F132铺位自2017年5月16日起算，均暂计至2019年5月31日，实际计算至刘光强搬离之日止)；3.判令刘光强向溢丰公司支付A37、A38铺位的占有使用费共计93866.67元(自2017年1月1日起算，均暂计至2019年5月31日，实际计算至刘光强搬离之日止)；4.判令刘光强立即搬离涉案铺位；5.案件诉讼费由刘光强负担。一审法院认定事实：2017年3月28日，江门市北之新市*管理有限公司（现更名为溢丰公司）作为出租方(甲方)与刘光强作为承租方(乙方)签订《租赁合同书》，约定：一、甲方将位于江门市**********市场综合楼A36室商铺出租给乙方使用；二、租赁期限从2016年12月1日起至2021年11月30日止；三、租金从2017年1月1日开始计算，租赁期内租金按月计收，每月租金1600元应当在当月的8日前以现金或转账方式付清，租金自交租之日开始，前二年不变，二年后每年递增5%；四、本合同签订当日，乙方须交3200元保证金给甲方；五、乙方要按本合同约定的时间按时向甲方缴清租金、税金(甲方已代缴交)、水电费，乙方逾期缴交的，按照每日千分之一支付违约金，如拖欠逾期两个月的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回出租的物业；六、在合同期内，乙方不履行或不完全履行合同义务时，乙方同意接受甲方单方自行收回商铺，解除合同，等等。2017年5月16日，溢丰公司与刘光强再分别签订《租赁合同书》三份，约定溢丰公司将江门市**********市场综合楼E198、E199室商铺（每月缴交租金为2500元）、F130、F132室商铺(每月缴交租金为2500元)、E192室商铺(每月缴交租金为1000元)出租给刘光强使用，租赁期限从2017年5月16日至2018年4月16日，租金从2018年1月1日起算，每月租金应在当月8日前以现金或转账方式付清，其他约定内容与3月28日合同大致相同。一审庭审时，双方确认溢丰公司已将涉案商铺交付给刘光强。刘光强承认在A37、A38室商铺内修建了鱼池，但没有与溢丰公司签订租赁合同，也没有向溢丰公司支付相关费用。因刘光强未向溢丰公司支付涉案商铺的租金，溢丰公司遂于2018年3月12日向一审法院提起诉讼，一审法院于同年12月26日作出(2018)粤0703民初1761号民事判决书，确认涉案租赁合同于2018年6月7日解除，并判令刘光强向溢丰公司支付相应租金。刘光强不服该判决提起上诉。江门市中级人民法院于2019年6月6日作出(2019)粤07民终1098号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。另查，根据江门市蓬江区环市街**社区、**股份合作经济联合社、****股份合作经济社出具的证明显示，**路****一号综合楼的产权属于****股份合作经济社所有。一审庭审时，双方当事人均确认涉案综合楼未办理建设工程规划许可证。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同的效力问题。涉案租赁物位于**路****一号综合楼内，该综合楼未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效”的规定，双方签订的租赁合同应为无效合同。涉案租赁合同无效，刘光强应向溢丰公司返还租赁物。刘光强主张原审认定租赁合同于2018年6月7日解除，合同解除后刘光强已搬离涉案商铺。溢丰公司则主张刘光强威胁溢丰公司不准搬动商铺内的物品，故溢丰公司一直未收回商铺。一审庭审时，双方当事人确认未对涉案商铺进行交接，经一审法院询问，刘光强表示商铺内没有自有物品，溢丰公司表示可自行收回商铺。经一审法院现场勘查，涉案商铺均已无人使用。故溢丰公司诉请刘光强搬离涉案商铺，与事实不符，一审法院不予支持。虽然涉案租赁合同无效，但溢丰公司确已将租赁物交付给刘光强使用，故刘光强应支付占用商铺期间的占有使用费。1.关于占有使用费的标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，溢丰公司主张A36商铺按照每月1600元标准计算，E192商铺按照每月1000元标准计算，E198、E199商铺按照每月2500元标准计算，F130、F132商铺按照每月2500元标准计算，合理合法，一审法院予以支持。虽然刘光强未与溢丰公司就A37、A38商铺签订租赁合同，但刘光强占用该两商铺修建鱼池，应参照同类型的A36商铺租金标准支付占有使用费。2.关于支付占有使用费的起始时间。3月28日合同明确约定租金的起算时间是2017年1月1日，5月16日合同明确约定租金的起算时间是2018年1月1日。虽然涉案合同无效，但关于租金起算时间的约定应是双方当事人的真实意思表示，且考虑到商铺装修需耗费时间，开业经营亦受整个市场的招租情况影响，故A36、A37、A38商铺的占有使用费应从2017年1月1日起计算，E192、E198、E199、F130、F132商铺的占有使用费应从2018年1月1日起计算为宜。3.关于支付占有使用费的截止时间。根据(2018)粤0703民初1761号民事判决书显示，溢丰公司起诉请求解除涉案两份租赁合同，刘光强在原审庭审中亦表示同意解除合同，即表明双方对涉案合同无法继续履行的事实已达成合意。故溢丰公司理应在原审庭审(2018年7月11日)结束后即行使其收回商铺的权利。溢丰公司主张刘光强威胁、阻挠其清理商铺，没有提供证据证明，刘光强对此亦予以否认，一审法院不予采信。且从一审法院现场勘查可见，涉案商铺卷闸门均没有上锁，商铺内除固定装修的鱼池外，没有其余有使用价值的物品。溢丰公司亦确认刘光强搬离后商铺一直维持勘查现场所见状况，即涉案商铺已具备接收条件。据此，溢丰公司在双方确认解除合同且明知刘光强已搬走自有物品后，没有及时行使收回商铺的权利，以防止损失的扩大，对由此造成的损失，应由其自行承担。鉴于双方在刘光强搬离涉案商铺时没有办理交接手续，且刘光强未举证证明其搬离商铺的时间，一审法院酌定刘光强应支付占有使用费至2018年7月。综上，刘光强应向溢丰公司支付2017年1月至2018年7月的A36、A37、A38商铺占有使用费91200元(4800元×19月)，2018年1月至2018年7月的E192商铺占有使用费7000元(1000元×7月)，E198、E199商铺占有使用费17500元(2500元×7月)，F130、F132商铺占有使用费17500元(2500元×7月)。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、确认溢丰公司与刘光强于2017年3月28日、2017年5月16日签订的四份《租赁合同书》无效；二、刘光强于判决发生法律效力之日起十日内支付A36、A37、A38商铺占有使用费91200元，E192、E198、E199、F130、F132商铺占有使用费42000元给溢丰公司；三、驳回溢丰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4711元，由溢丰公司负担2361元，刘光强负担2350元。二审期间，溢丰公司未提交新证据。刘光强提交以下证据：《关于市场管理权变更的重要通知》，拟证明溢丰公司于2018年3月13日发出通知，要求刘光强等租户在通知公布之日起7天内，也就是在2018年3月20日前要把市场里面的未搬离物品全部清理完毕，否则视为放弃遗留物品，并将此作为市场的固定资产，全部没收，所以涉案商铺最迟在2018年3月20日后也应视为强行回收了，刘光强也再未回去使用过涉案商铺，假如要计算占用费，也只能是计算至2018年3月20日。溢丰公司对刘光强提交的前述证据认为：该通知不属于新证据，已过举证期限，应由刘光强承担不利的法律后果。且通知的内容仅显示是双方协商的过程，并未显示刘光强曾按照通知内容去实际履行，刘光强根本未搬离过涉案商铺。在溢丰公司发出通知后，刘光强不予理睬，否则不会引起本案诉讼。溢丰公司在一审期间也提交过证据证实刘光强一直未予搬离涉案商铺，而且刘光强还在涉案商铺里进行改造。刘光强提交的前述证据与本案有关，本院将结合本案其他证据进行综合审查认定。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，溢丰公司于2018年3月13日向涉案市场商户发出《关于市场管理权变更的重要通知》，载明：“原江门市蓬江区**********，已自2018年3月1日起变更经营方，由我司全权接管该市场的一切经营管理权力，现我司成为该市场全部权利的行使方。同时，该市场已变更注册，正式更名为‘溢丰菜篮子市场’，我司将在近日全部完成相应广告招牌的更换事宜。鉴于本次经营权变更的事实，依据相关法律规定，现正式通知原北新市场各商户，请于本通知公布之日起7日内，将市场内未搬离的物品全部清理完毕，否则我司将视为商户自愿放弃遗留物品，并将其作为市场的固定资产全部没收。如各位老商户愿意继续租赁经营的，可立即与我司招商人员联系沟通，我司将竭尽所能为各位商户解决问题，提供满意的服务。”本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审期间仅针对刘光强的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。对于刘光强的上诉意见，本院具体分析如下：一、关于刘光强应否向溢丰公司支付占有使用费的问题。经查，涉案商铺所在市场产权人为****股份合作经济社。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”的规定，结合涉案商铺所在市场属于经营所用、涉及公共安全的建筑物，故本案应参照以上司法解释处理。基于溢丰公司与刘光强均确认涉案《租赁合同书》无效，且溢丰公司已将涉案商铺交付给刘光强占有使用，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，溢丰公司请求刘光强按涉案租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，一审法院据此支持，并无不当，本院予以确认。对于刘光强所提涉案商铺所在市场未经规划许可、消防验收，不符合经营条件，其不应支付占有使用费的上诉主张，依据不足，本院不予支持。二、关于前述占有使用费支付期间应如何认定的问题。经查，双方均确认溢丰公司已将涉案商铺交付给刘光强，鉴于双方于涉案租赁合同中约定的租金起算时间晚于租赁期起算时间，一审法院根据双方真实意思，结合涉案商铺装修耗时以及开业经营受整个市场招租情况影响等因素，认定涉案A36商铺的租金从2017年1月1日起算，E192、E198、E199、F130、F132商铺的租金从2018年1月1日起算，并无不当，本院予以确认。对于涉案A37、A38商铺，虽然双方没有签订相关的租赁合同，但双方确认溢丰公司已将A37、A38商铺交付给刘光强，刘光强亦在商铺内修建了鱼池。二审期间，刘光强也确认上述的全部商铺在2017年1月开业，因此，一审判决确认A37、A38商铺的开始使用时间与租金标准参照A36商铺的标准计算，并无不当，本院予以确认。对于截止时间，溢丰公司主张刘光强于本案一审庭审时始确认可由其公司收回商铺，其公司才真正收回涉案商铺；刘光强于二审期间主张溢丰公司于2018年3月13日发出通知，限其七天内搬离，否则视为自愿放弃遗留物品，故如若支持溢丰公司的占有使用费请求，也只能计算至2018年3月20日，并提交溢丰公司发出的《关于市场管理权变更的重要通知》为证。对此，本院认为，从该通知文义层面理解，该通知为溢丰公司单方解除涉案租赁合同、收回商铺的意思表示，溢丰公司限租户于该通知公布之日起七日内搬离，否则视为租户自愿放弃遗留物品。结合双方于涉案租赁合同中关于“在合同期内，乙方不履行或不完全履行合同义务时，乙方同意接受甲方单方自行收回商铺，解除合同”的约定内容以及刘光强未曾向溢丰公司支付过租金的事实分析可知，在涉案租赁合同尚未被确认无效前，溢丰公司发出该通知后，溢丰公司与刘光强均有理由相信该通知的效力，即溢丰公司有权单方收回商铺，如果刘光强于该通知公布之日起七日内未搬离，其遗留物品将被视为放弃。因此，刘光强主张其于该通知发布后即已不再使用涉案商铺经营，商铺内所遗留为其不要的物品，可予采信。溢丰公司虽主张刘光强的物品一直留在涉案商铺内，刘光强未曾向其交接涉案商铺，但并未提供证据证实其于发布上述通知后刘光强曾阻挠其收回涉案商铺，故其应对其该项主张承担举证不能责任，本院对其该项主张不予采信。刘光强虽于一审庭审过程中陈述其于2018年6月7日搬离涉案商铺，并称涉案商铺于本案起诉时已停水停电，无法使用，但结合双方关于涉案商铺所在市场的整体运营情况的陈述，并不能根据刘光强此项关于搬离商铺的陈述推定其于2018年3月20日后曾继续使用涉案商铺进行经营的事实。因此，本院认定涉案占有使用费应计算至2018年3月为宜。综上，刘光强应向溢丰公司支付2017年1月至2018年3月A36、A37、A38号商铺的占有使用费72000元（3×1600元/月×15个月=72000元），2018年1月至2018年3月E192商铺的占有使用费3000元（1000元/月×3个月=3000元）E198、E199、F130、F132商铺的占有使用费30000元（4×2500元/月×3个月=30000元），共计105000元。关于刘光强上诉所提保证金的退还问题。经查，刘光强并未针对保证金退还问题提起反诉，也未于一审期间提交关于保证金交付事实的相关证据。故一审法院在溢丰公司未对保证金交付相关事实予以自认的情况下，对刘光强主张的保证金问题未予处理，并无不当。刘光强于二审期间对该问题提出上诉，溢丰公司明确表示对刘光强该上诉主张不予确认，故本院对该保证金问题亦不予处理。如有争议，当事人可另案主张。综上所述，一审判决认定事实部分不清，处理结果部分欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初6122号民事判决第一项；二、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初6122号民事判决第二项为：刘光强应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司支付占有使用费105000元。三、驳回江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5678.24元，由江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司负担3635.59元，刘光强负担2042.65元,江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司已向一审法院预交4711元，江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司多缴的1075.41元由一审法院予以退回，刘光强向一审法院补缴2042.65元。二审案件受理费2964元（已由刘光强预交），由江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司负担627.51元，刘光强负担2336.49元，刘光强多预交的二审案件受理费627.51元由本院予以退回，江门市溢丰菜篮子市*经营有限公司应向本院补缴二审案件受理费627.51元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年三月三十一日法官助理 玄月玲书 记 员 钟慧姗