贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初71号原告：刘跃伟，男，1976年6月21日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告：凯里市时代小额贷款有限责任公司，住所：凯里市韶山南路**。法定代表人：王建忠，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：邓成，贵州七律律师事务所律师。被告：陈旭，男，1986年3月4日出生，汉族，贵州省凯里市人，，住凯里市被告：杨**晶，男，1986年7月5日出生，汉族，贵州省铜仁市人，，住凯里市第三人：黔东南州信鸣咨询有限公司，，住所：凯里市金溪巷**友庄**商品房**门面法定代表人：刘鸣。原告刘跃伟与被告凯里市时代小额贷款有限责任公司（以下简称：时代小额贷款公司）、被告陈旭、杨**晶及第三人黔东南州信鸣咨询有限公司（以下简称：信鸣咨询公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘跃伟与被告时代小额贷款公司委托诉讼代理人邓成到庭参加诉讼。被告陈旭、杨**晶及第三人信鸣咨询公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案与已审理终结。原告刘跃伟向本院提出诉讼请求：1、判令停止对（2019）黔2601执1658号《执行裁定书》中对位于贵州省凯里市房屋的拍卖；2、确认位于贵州省凯里市房屋归原告刘跃伟所有。事实及理由：2016年12月3日，以陈旭、杨**晶作为甲方，刘跃伟作为乙方，通过信鸣咨询公司中介，三方共同签订了《居间成交合同》，约定乙方向甲方购买其位于凯里市房屋一套，房屋价格69万元。合同签订当日支付首付款6万元，剩余尾款43万元，自本合同签订当日起该房屋的银行贷款由乙方偿还等。合同签订后，原告分三次向陈旭、杨**晶支付了26万元的首付款。事后，原告对购买的涉案房屋进行了装修入住至今，涉案房屋陈旭名下的银行按揭贷款由原告依照合同的约定按月偿还贷款本息。2019年11月13日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执1658号《执行裁定书》对陈旭名下的涉案房屋进行拍卖，原告方才知道自己的权利受到侵害，已向凯里市人民法院提出了执行异议申请，被驳回申请。原告认为购买房屋的交易发生在凯里市人民法院查封之前，且支付了合同的首付价款，剩余房款系以银行按揭贷款余额为基础，由原告按照合同约定按月偿还陈旭名下的按揭购房贷款。虽然涉案房屋物权登记在陈旭名下，但由于按揭购房贷款尚未偿还完毕，不具备过户条件，非因买受人的原因造成。因此，请人民法院支持原告的诉讼请求。为证明辩解理由成立，原告向本院提交的证据有：《居民身份证》、《结婚证》《居间房屋交易合同》、（2019）黔2601执1658号《执行裁定书》、《收据》、《银行流水》、《更改还款账户申请书》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《收据》、《发票联》、《中国银行借款借据》、《商品房预售合同登记备案表》、凯房预凯里市字第××号《商品房预购登记证》、《房屋所有权证》、《商品房买卖合同》、《房屋入住照片》、凯房预凯里市字第××号《商品房抵押权预告登记证》、陈旭的还贷《银行卡》、（2019）黔2601执异167号《执行裁定书》复印件。被告时代小额贷款公司委托诉讼代理人辩称：对原告与陈旭、杨**晶之间房屋交易的真实不予认可。原告主张已经支付购房价款并由其偿还剩余按揭贷款，但提供的支付方式不仅有出入，且从中国银行的交易流水中还款记录不能证明是由原告支付。因此，请人民法院驳回原告的诉讼请求。被告陈旭、杨**晶未向本院提交答辩意见及证据。第三人信鸣咨询公司未向本院提交答辩意见及证据。本院依职权向陈旭及证人张某所作的《询问笔录》，证明涉案房屋系经信鸣咨询公司进行中介交易及涉案房屋价款支付的大致情况。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：2016年12月3日，陈旭、杨**晶在未告知提供房贷的中国银行便将其按揭购买的涉案房屋与刘跃伟通过信鸣咨询公司的业务经理张某经办中介交易涉案房屋的买卖，三方签订了《居间成交合同》，约定涉案房屋售价69万元，合同签订当日支付陈旭、杨**晶首付款26万元，剩余尾款（即房屋的银行贷款）43万元，由刘跃伟负责偿还，待刘跃伟将贷款还清后，双方再配合办理二手房过户手续。居间费用为3000元等。合同签订后，刘跃伟并未一次性支付购房款，而是分别于2016年12月4日、12月6日、12月8日分三笔在信鸣咨询公司处陆续现金支付26万元购房首付款（6万元、10万元、10万元），陈旭、杨**晶亦出具了相应的《收据》。陈旭、杨**晶在收取款项后即将涉案房屋及按揭购房的合同、发票等手续一并交付给刘跃伟，并由经办人张某向刘跃伟代转陈旭名下用于还贷的中国银行卡一张。事后，刘跃伟即对涉案房屋进行装修入住至今，并按合同约定偿还陈旭名下的银行贷款本息。2019年11月13日，凯里市人民法院在执行时代小额贷款公司与刘淑岩、陈旭借贷合同纠纷一案中，作出了（2019）黔2601执1658号《执行裁定书》，裁定对陈旭名下所有的涉案房产进行拍卖。刘跃伟知晓后即向本院提起了案外人执行异议的申请，2019年12月6日，本院作出了（2019）黔2601执异167号《执行裁定书》，裁定驳回了案外人刘跃伟的异议请求。同时查明：涉案房产系陈旭、杨**晶以银行按揭方式所购，且已由中国银行办理了抵押权预告登记（抵押登记证明号为：凯房预凯里市字第××号），该房屋目前仅办理了预售登记证（证号为：凯房预凯里市字第××号），因贷款本息尚未还清，以致陈旭、杨**晶未能当即过户给刘跃伟。在诉讼过程中，刘陈旭、刘跃伟于2020年2月20日将房屋交易告知了中国银行凯里分行，并申请更改了还款帐号，中国银行凯里分行已将陈旭名下还款帐号更换为刘跃伟的还款帐号。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于刘跃伟对时代小额贷款公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，刘跃伟不仅在庭审中提交了涉案房屋二手房交易的《居间成交合同》、《商品房预售登记备案表》、《销售不动产统一发票》以及《银行按揭还款流水单》、《收据》，其主张的房屋交易过程与证人张某的证言及本院对陈旭所作的《询问笔录》的内容基本吻合，足以证明刘跃伟与陈旭、杨**晶之间就涉案房屋系通过中介居间二手房交易的事实，且在本案诉讼中，陈旭与刘跃伟共同征得中国银行凯里分行对房屋交易的认可，将陈旭名下还款帐号更换为刘跃伟的还款帐号，故对涉案房屋居间交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生在2016年度，且由刘跃伟装修居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系因陈旭尚未还清涉案房屋的按揭贷款及房屋处于抵押权预告登记期所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，刘跃伟对时代小额贷款公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，时代小额贷款公司委托诉讼代理人对涉案刘跃伟主张房屋买卖关系及是否实际付款的真实性提出异议，但证人张某作为涉案房屋居间交易的经办人已证实涉案房屋系通过信鸣咨询公司居间交易成交及刘跃伟已支付购房款的事实，虽然在房款支付的时间及数额上与当事人的陈述有细微的出入，但作为长期从事专业房屋中介的业务员，其经手的居间交易笔数较多，且事隔多年，凭记忆回顾交易过程而产生细微的出入也属合理的范畴，不足以否定交易的真实性。因此，对证人张某的证言本院予以采信，对时代小额贷款公司委托诉讼代理人的抗辩意见本院不予采纳。关于刘跃伟请求确认涉案房屋归其所有。本院认为，涉案房屋至今未办理不动产物权证，剩余房贷本息也未偿还完毕。因此，有关房屋所有权的主张，刘跃伟应待还清所有剩余贷款本息后另行主张权利。陈旭、杨**晶及第三人信鸣咨询公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对（2019）黔2601执1658号《执行裁定》对陈旭名下位于贵州省凯里市房屋的拍卖。驳回刘跃伟的其余诉讼请求。案件受理费10700元，由凯里市时代小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  毛丽艳人民陪审员  刘 涛人民陪审员  罗净尹二〇二〇年三月二十五日书 记 员  申耘糠