广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民初2836号 原告：李静云，女，1962年12月29日出生，香港特别行政区居民，住香港。 委托诉讼代理人：邓云升，广西桂三力律师事务所律师。 被告：南宁润田房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市东盟经济开发区侨光路**御景名苑******房。 法定代表人：甘驰宇。 委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江长圳，广西建开律师事务所实习律师。 原告李静云与被告南宁润田房地产开发有限责任公司（以下简称“润田公司”）商品房预售合同纠纷纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法于2020年3月2日公开开庭审理。原告李静云的委托诉讼代理人邓云升，被告润田公司的委托诉讼代理人韦善鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李静云向本院提出诉讼请求：一、判令被告为双方签订的《商品房买卖合同》[合同编号：阳光房合字（2012）第2-2-1102号）]向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续；二、判令被告返还原告房屋面积差额款项6180元（按3090元/平方米，差额2平方米计算）；三、判令被告出具购房不动产专用发票给原告；四、被告交付南宁东盟经济开发区现代阳光城2幢2单元1102号房的房屋契税完税凭证给原告；五、本案的诉讼费用由被告共同负担。事实与理由：2012年3月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》[合同编号：阳光房合字（2012）第2-2-1102号）]，约定：由原告向被告购买位于南宁东盟经济开发区现代阳光城2幢2单元1102号房，建筑面积共87.41平方米，房价款按建筑面积计算，单价为每平方米3090元，总金额为270097元，该商品房产权面积与合同约定有误差的，房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补，此外合同对其他事项也进行了约定。原告已向被告足额交付了270097元购房款和2841元房屋代收费（其中包含了该房屋应缴契税费用）。经核实，上述房屋实测面积为85.41平方米，比合同约定面积少了2平方米，而被告至今未办理合同备案手续，未出具购房不动产专用发票给原告，也未将该房契税完税凭证交给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告润田公司辩称：一、因项目建设需要资金，我方向工商银行贷款，于2012年底将案涉房产在内的现代阳光城4幢办理了在建工程抵押登记，抵押权人为工商银行，为最高额抵押担保，我方已偿还部分借款，但由于是最高额抵押，银行方面不同意提前解押涉案房产，因此，案涉房产至今未能解押，无法办理商品房买卖合同的备案登记。2020年春节后，润田公司已做了还款及解押方案交给银行，待银行同意后将尽快办理涉案房产的备案登记手续。二、润田公司与李静云签订的《商品房买卖合同》，约定综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现代阳光城是2019年9月通过综合验收，润田公司与李静云约定的办理《商品房买卖合同》备案期限未届满。三、由于未办理合同备案，因此无法开具专项维修基金等发票，润田公司同意开具不动产销售发票给李静云，但由于涉案房产的实际建筑面积未定，如果最后该面积与开具发票内容不符，则无法办理不动产权证。四、《商品房买卖合同》约定实测面积与约定面积有差异的，多退少补，结算时间为房产登记部门核定房屋产权面积后，出卖人通知买受人之日起30日内。现不动产登记部门未核定涉案房产的面积，退换面积差异款条件尚未成就。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告向法庭提交以下证据支持其诉讼主张： 证据1、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间于2012年3月19日签订商品房买卖合同[合同编号：阳光房合字（2012）第2-2-1102号）]，约定房款按建筑面积计算，单价为每平方米3090元，总金额为270097元，该商品房产权面积与合同约定面积有误差的，多退少补；证据2、收据，证明至2013年5月10日，原告依约向被告支付了总计270097元购房款；证据3、收据，证明2013年5月10日，原告依约向被告支付了房屋契税等税费总计2841元；证据4、房产测绘成果报告，证明涉案房产实测面积为85.41平方米，比合同约定面积87.41少2平方米；证据5、杨兰菊的收据、客户代收费清单，证明被告所收取的“代收费”包含查档服务费80元、备案费60元以及相应契税；证据6、预告登记证明、不动产查询告知单，证明涉案同一楼栋的第2-1-1003号房在2017年10月12日已办理预告登记，同一小区第4-1-1501号房在2019年2月28日已办理预告登记，可见在建工程抵押并不影响预告登记的办理，不会影响合同备案的办理。 被告润田公司质证认为，对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为润田公司是依据房屋管理部门的面积作为计价依据的，测绘公司的测绘报告只是一个工作流程而已。 被告润田公司向法庭提交以下证据支持其诉讼主张： 证据1、竣工验收备案表，证明项目的验收时间为2019年9月通过了综合验收，双方的合同中约定经过综合验收后一年内办理备案登记。 原告李静云质证认为，对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为并不影响合同备案的办理，也不影响被告要退换还房屋面积差额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院查明： 2012年3月19日，润田公司（出卖人）与李静云（买受人）签订一份合同编号为阳光房合字（2012）第2-2-1102号）的《商品房买卖合同》，约定李静云购买位于南宁市东盟经济开发区“现代.阳光城”2幢2单元1102号房，所购买的商品房为预售商品房，建筑面积共87.41平方米，单价为3090元/平方米，总价为270097元，还约定双方选择以建筑面积进行面积确认及面积差异处理，即该商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积有误差的，房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补，不计利息，结算房款时间为房产管理部门核定房屋产权面积后，出卖人通知买受人之日起30天内，如一方逾期不支付房款余款，每日按应付款的万分之四向对方支付违约金；出卖人应当在2013年12月31日前将具备经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，取得《建筑工程竣工验收意见书》的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在小区综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向武鸣县房地产管理所申请登记备案。前述合同签订后，李静云分别于2011年4月24日、2012年3月9日、2013年5月10日向润田公司支付了购房款20000元、81029元、169068元，共计270097元。另，李静云又分别支付了30844元和代收费2841元，其中代收费包含了查档服务费、备案费及契税。因前述《商品房买卖合同》未进行备案登记，润田公司亦未向李静云出具不动产专用发票、交付房屋契税完税凭证，原告李静云遂诉至法院，提出诉请如前。被告则答辩如前。 另查明，武鸣县阳光测绘有限公司受被告润田公司的委托对南宁-东盟经济开发区武华大道43号现代.阳光城小区2幢楼进行房产面积测绘，并于2015年4月10日作出编号为CH2G150252的《房产测绘成果报告》，载明涉案房产的测绘建筑面积为85.41平方米。该份《房产测绘成果报告》已于2015年5月27日向武鸣县住房和城乡规划建设局办理备案和报备。 南宁-东盟经济开发区武华大道43号现代.阳光城小区2幢楼已经于2014年3月27日通过竣工验收且于2019年9月5日完成竣工验收备案。 本院向南宁市武鸣区不动产登记中心函询，针对本院提出的“商品房产权证所记载的房屋面积是由什么机构以何种标准审核确定的？开发商自行委托测绘机构测量的结果是否可以作为确定产权证上所在的面积的依据？”问题，该中心于2020年3月9日函复称：1、商品房产权证所记载的房屋面积是由不动产登记部门依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和《南宁市房产面积测算细则》（南宁市房产管理局制定）对测绘机构的测量成果进行审核确认；2、开发商自行委托测绘机构对不动产进行实测，测绘成果经不动产登记部门审核并备案后，方可作为办理不动产首次登记的依据，确定产权面积。 庭审过程中，原告请求增加一项诉讼请求：请求判令被告润田公司向原告支付逾期退还房屋面积差额款项的违约金（计算方式：以6180元为基数，按每日万分之四计算，自2016年8月18日起算至实际退还之日止）。 本案的争议焦点是：一、涉案的房屋是否存在面积误差，原告请求被告返还面积差额款并支付违约金的条件是否成就？二、被告是否已经向房屋登记机构申请办理合同备案？三、被告是否应向原告出具购房不动产发票、契税完税凭证？ 本院认为，关于本案的法律适用问题。本案原告李静云为香港特别行政区永久居民，香港与中国内地属不同法域，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”之规定，具体到本案中，原、被告双方诉争法律关系为商品房预售合同法律关系，且未约定合同适用的法律，故应当适用“履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”。原、被告签订合同的行为在中国广西，故与涉案合同有最密切联系的法律应为中国内地法律，故本案适用中国内地法律进行审理。 关于本案的处理。一、关于《商品房买卖合同》的备案问题。依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容未悖法律、行政法规的强制性效力性规定，应为有效合同，双方均应恪守。根据《商品房买卖合同》的约定，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向武鸣县房地产管理所申请登记备案。本案所售商品房为预售商品房，故被告润田公司应于2012年4月19日之前申请登记备案，但截止至本案庭审之日，润田公司仍未办理，故原告的诉请，于法有据，本院予以支持。被告润田公司认为合同约定“出卖人应当在小区综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，涉案房产所在楼栋系于2019年9月5日完成竣工验收备案，则润田公司应在2020年9月5日前完成合同备案即可，对此本院认为，首先前述约定并非是针对办理《商品房买卖合同》备案手续的约定，其次涉案房产所在楼栋系于2014年3月27日就通过竣工验收合格，而非2019年9月5日，故本院对润田公司的辩称不予采信。 二、关于面积差额款及违约金的问题。《商品房买卖合同》约定双方选择以建筑面积进行面积确认及面积差异处理，即该商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积有误差的，房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补，不计利息；结算房款时间为房产管理部门核定房屋产权面积后，出卖人通知买受人之日起30天内；如一方逾期不支付房款余款，每日按应付款的万分之四向对方支付违约金。虽然合同约定是以产权登记面积与合同约定面积的误差为计算面积差额款的依据，但润田公司已委托测绘公司对房产进行面积测绘并经不动产登记部门审核并备案，该测绘结果可以作为办理不动产首次登记时确定产权面积的依据，故原告所主张的面积差额款的条件已成就，被告应当依约向原告支付面积差额款。涉案房屋测绘面积为85.41平方米，合同约定计价面积为87.41平方米，面积差为2平方米，面积差额款按单价3090元/平方米计算为6180元，至于违约金，因房屋的实际面积经测绘后已于2015年5月27日办理报备，但被告至今未告知原告退款事宜，应承担违约责任，按合同约定每日万分之四支付违约金，则违约金的计算应以6180元为基数，自房产管理部门核定房屋产权面积之日起经过30天即2015年6月27日起计算至实际退还之日止，按每日万分之四计付。现原告主张自2016年8月18日起计算违约金，本院予以支持。 三、关于不动产专用发票及契税完税凭证的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《发票管理办法》的规定，销售商品、提供服务或从事其他经营行为的，从经营活动中收取款项，收款时必须开具发票。另，《中华人民共和国合同法》第一百三十六条规定：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第七条规定前述法条所指“提取标的物单证以外的有关单证和资料”主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等，因此，被告作为房产开发商负有依法向购房者交付购房发票的义务。本案中，原告已向被告支付了全部房款和契税，被告应当出具不动产专用发票给原告，且应为其代收的契税向原告出具契税完税凭证，故原告的诉请有事实与法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第七条之规定，判决如下： 一、被告南宁润田房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》[合同编号：阳光房合字（2012）第2-2-1102号）]向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续； 二、被告南宁润田房地产开发有限责任公司应向原告李静云支付房屋面积差额款6180元，并支付违约金（计算方式：以6180元为基数，自2016年8月18日起计算至实际退还之日止，按每日万分之四计付）； 三、被告南宁润田房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告李静云交付不动产专用发票及契税完税凭证。 本案案件受理费5351元，由被告南宁润田房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，原告李静云可在本判决送达之日起三十日内，被告南宁润田房地产开发有限责任公司可在本判决送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号:20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃若鹏 审 判 员 姚 娟 审 判 员 覃 斯 二〇二〇年三月十三日 法官助理 石轲予 书 记 员 苏珊珊