广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4004号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢常青，男，1958年12月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：苏祖耀，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茜，广东经纶律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨佐，男，1966年07月06日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审第三人）：张莹仪，女，1970年12月11日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：曾少晖，广东雅商律师事务所律师。上诉人谢常青与上诉人杨佐、张莹仪建设用地使用权转让合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。谢常青上诉请求：撤销一审判决，改判杨佐于判决发生法律效力之日起七日内协助谢常青办理位于中山市火炬开发区××村地块[土地使用权证号：中府国用（2010）第易155837号]的土地使用权50%份额的产权变更登记手续，将杨佐名下上述土地使用权的50%份额变更登记至谢常青名下。事实和理由：一、土地转让合约约定转让的是登记在杨佐名下土地的全部份额，这是双方签署及履行合约的真实意思和交易目的。涉案土地因政策原因无法向第三人转让，为盘活土地资产，杨佐主动提出将前述份额转让给谢常青并起草土地转让合约，其称已跟妻子张莹仪商量过了。双方协商时并非私下协商，有多名老乡见证。签订合约后，涉案土地已移交给谢常青，涉案土地使用权证原由杨佐与张莹仪保管，签约当天杨佐即交由谢常青保管，此后张莹仪一直没有异议，更未要求返还。张莹仪对土地使用权证原件不再由其保管的事实不可能不知道，其在诉讼期间称才知道土地转让合同明显是谎言。二、谢常青完全有理由相信杨佐签订土地转让合约是代表夫妻双方共同意思，相信杨佐有代理权，杨佐转让涉案土地的处分行为是有权处分。三、本案与通常的夫妻一方擅自处分共有财产有三个根本区别，不能简单认定交易未经张莹仪授权及追认，从而错误认定合约不对张莹仪产生法律效力。1.涉案土地本就是谢常青与杨佐共有，谢常青受让的是另一共有人份额，与受让完全独立的夫妻共有财产不同。2.杨佐转让的是登记在自己名下土地，不是处分登记在夫妻双方名下土地或张莹仪名下土地。根据《物权法》第十六条，谢常青有理由相信杨佐为土地权属人。3.杨佐不是为了离婚转移财产而擅自转让土地，其与张莹仪所称未经张莹仪同意处分土地损害其权益的说法，只有在杨佐收取土地转让款且确实与张莹仪离婚并隐瞒收入才能成立。但双方婚姻关系一直良好，收取转让款至今已两年多仍未离婚，杨佐已获得转让土地对价，也即杨佐与张莹仪共同取得了转让土地的对价，收取的转让款是其夫妻共同财产，不存在损害张莹仪权利的情形。杨佐辩称：一、谢常青存在恶意，不能以“有理由相信杨佐有代理权”而免除其严格注意审查义务的责任，不适用善意取得。二、签订土地转让合约并非杨佐真实意思表示，其只是为了在与张莹仪离婚之前变更拿现金，谢常青对此明知且也想低价获得土地。三、谢常青的上诉与事实不符。合约是双方共同商定，由双方以及李平三人在南朗签订，杨佐也未与张莹仪商量过，土地使用证也是双方当事人均有保管过。杨佐所收取的70万元也是谢常青归还借款本息，而非所谓的支付土地转让款。张莹仪辩称：一、杨佐处分的50%土地使用权份额是夫妻共同共有财产，不能分割四分之一转让。二、谢常青在签订合约之前和以后均知悉杨佐有配偶且张莹仪依法享有物权的事实，在张莹仪对交易行为不知情、也未取得张莹仪同意的情况下，仍与杨佐恶意签订合同并意图低价买卖、实施侵权行为，并非善意。三、杨佐未经张莹仪同意处分夫妻共有财产，属于无权处分，张莹仪拒绝追认，土地转让协议无效。四、谢常青对涉案土地使用权不构成善意取得。杨佐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢常青的全部诉讼请求。一、一审适用法律错误。1.涉案合同侵害共有人张莹仪的合法权益，应认定为无效合同。2.即使法院认定有效，对共同共有物的转让买卖处分应实行一致表决原则，即必须经全体共同共有人一致同意。涉案土地中杨佐与张莹仪所占50%份额是共同共有关系，不可分割，张莹仪不同意转让，涉案合同在法律和事实上履约不能，转让行为无效。二、一审认定杨佐赔偿违约金50万元无法律依据。1.杨佐没有违约，合约已因谢常青未依约支付转让余款5124元、恶意悔约而被依法解除，杨佐有先履行不安抗辩权。2.合约未约定过户期限，谢常青未取得要求杨佐协助办理土地使用权更名过户手续的权利。3.谢常青明知杨佐的多处联系地址，却在杨佐不在中山期间向其以前的居住地址寄送律师函，未尽通知义务，恶意明显。4.即使认定杨佐违约，一审在谢常青未尽任何举证责任的情况下，即认定其产生50万元的实际损失与可得利益并判令杨佐赔偿该违约金，显失公平，应予减少。谢常青的实际损失只有46667元，上述金额远超过其实际损失。三、一审认定事实错误。1.谢常青支付的70万元并非本案合约土地款，存在金额不符、合约未约定以银行转账方式支付、没有收据或转账凭证等疑点。2.谢常青在一审答辩时自认，签约第二天已明知涉案土地未经张莹仪同意且违反土地政策规定，是无效合同，在此情况下其仍支付土地转让款明显不合常理，也不符合交易惯例。一审仅凭双方短信记录即认定该款系转让款错误。杨佐提交的关于民间借贷关系的证据合法有效，应予认定，且一审以否定存在民间借贷关系从而推定谢常青已支付土地转让款，也是违反证据审判原则的。张莹仪对杨佐的上诉没有意见。张莹仪上诉请求：撤销一审判决，改判支持张莹仪的诉讼请求。事实和理由：一、一审分割了张莹仪与杨佐之间的共同共有关系，损害了张莹仪的合法权益，也相当于推翻了另一生效判决。二、一审不予裁判张莹仪的侵权诉求，违反了合并审理原则。三、本案应优先适用《侵权责任法》，判决杨佐与谢常青终止履行土地转让合约，停止侵权行为、排除妨害、消除危险。四、一审以善意取得为由维护谢常青的侵权行为，处理错误。五、杨佐与谢常青应承担侵权赔偿责任。六、杨佐所占涉案土地产权份额是夫妻共有财产，不能分割四分之一转让。七、杨佐未经张莹仪同意转让涉案土地，属无权处分，不属于家事代理，在未经张莹仪书面授权和追认的情形下，土地转让行为无效，应予撤销。八、谢常青对涉案土地使用权不构成善意取得，应予撤销。九、如强行分割张莹仪与杨佐的共同共有份额，张莹仪有优先购买权。十、一审未审理张莹仪的侵权诉求，不应承担案件受理费5400元。杨佐辩称：一、谢常青应承担主动恶意的侵权主要责任，杨佐承担被动的过错过失的侵权次要责任。二、一审认定张莹仪依法享有涉案土地四分之一份额，杨佐与谢常青签订土地转让合约侵害张莹仪的权益，是不可否认的事实。法院应先裁决侵权法律责任，确认谢常青、杨佐签订的合约是否有效、谁违约，才能确认谢常青与杨佐的责任分担。三、一审分割杨佐与张莹仪共有份额各四分之一，损害了杨佐与张莹仪的家庭财产完整性，张莹仪的物权与杨佐的物权是不可分割的，不能分拆转让处分。谢常青针对杨佐与张莹仪的上诉辩称：一、一审适用法律正确，杨佐有权处分登记在其名下的土地份额，并非无权处分。二、谢常青有理由相信杨佐起草提供的合约已得到张莹仪同意，无故意隐瞒交易动机，也无低价获得涉案土地的意图，更没有理由帮助杨佐“转移财产”。杨佐与张莹仪在本案中提出的多项主张自相矛盾，不能自圆其说，是其共同捏造夫妻关系不和的虚假事实，合谋以张莹仪的名义撕毁土地转让合约。三、出售杨佐的50%份额是其夫妻真实意思，也是谢常青收购目的，一审依据土地转让合约的约定转让50%份额正确，不应予以撤销。四、即使如一审认定仅转让25%份额，杨佐也应承担赔偿50万元的违约责任。五、杨佐否认谢常青转账支付的70万元是土地转让款，编造贷款事实，严重妨碍民事诉讼程序，于法不容。六、谢常青根据土地转让合约享有权利，不存在侵权行为，张莹仪以侵权为由提起主张，无事实和法律依据，一审认定正确。谢常青向一审法院起诉请求：1.杨佐立即协助谢常青办理位于中山火炬开发区××村一宗地块的土地使用权[土地使用权证号：中府国用（2010）第易155837号]份额转让的产权变更登记手续，将土地使用权证变更登记在与谢常青一人名下；2.杨佐向谢常青支付50万元违约金。杨佐向一审法院反诉请求：1.驳回谢常青的诉讼请求；2.判令谢常青与杨佐于2016年6月1日签订的土地转让合约无效、撤销、解除土地转让合约；3.杨佐向谢常青支付借款利息2万元。后杨佐通过书面变更诉讼请求，变更其第2项反诉请求为：判令解除谢常青与杨佐于2016年6月1日签订的土地转让合约。张莹仪作为有独立请求权第三人提出以下诉讼请求：1.认定张莹仪为涉案土地共同共有权人；2.判决涉案合同无效，撤销、解除涉案合同；3.追究共同侵权人杨佐、谢常青的侵权民事责任，赔偿张莹仪实际损失7000元。后张莹仪变更其第1项诉讼请求为确认张莹仪对涉案土地使用权享有四分之一产权份额；变更诉讼请求2为确认涉案合同无效，依据侵害张莹仪权益事实撤销涉案土地使用权转让买卖合同交易，终止继续履行该合同，停止继续扩大的侵权行为，排除妨碍，消除危险。一审法院认定事实：1.涉案土地为杨佐、谢常青按份共有，双方各占50%土地使用权份额。2.2016年6月1日，杨佐（甲方）与谢常青（乙方）签订土地转让合约，约定甲方将涉案土地使用权属其所有的全部份额转让给乙方，转让价款为70万元，该土地使用权自双方签订转让协议签名之日起以现状交付；甲方无条件配合乙方转让处分、使用、支配、经营等行为（抵押、质押和非法行为除外），需要签名或提交身份证明等资料的，甲方应在乙方通知后10日内签名或提交身份证明等材料，逾期超过30天，视甲方恶意悔约，应赔偿乙方50万元作为违约金；乙方自签订合同之日起计算利息给甲方，分期付款以付款时的天数、金额和所在时段的利率计算利息，在三个月内支付转让土地价款时，以年利率百分之五计算利息，在三个月以上六个月以内支付的，以年利率百分之十计算利息，在六个月以上一年以内支付的，以年利率百分之十五计算利息，超过一年未足两年支付的，以年利率百分之二十计算利息；超过两年未支付清土地转让价款的，视为乙方恶意悔约，赔偿未支付清土地价款的二十倍作为违约金。合约上载明的杨佐住址为中山市××××号之一。合约还约定其他条款。合约签订后，谢常青分别于2016年6月2日15:47、7月26日08:56、8月30日13:19以银行转账方式向杨佐支付了15万元、35万元、20万元。谢常青主张已全额付清土地使用权转让款，杨佐主张上述款项为借款还款，不确认谢常青的主张。3.杨佐曾于2016年6月2日、3日与谢常青短信沟通，内容为“收到15万”、“谢行：既然您不怕产权继承问题，我乐意履行合约。致歉！”4.2017年11月27日，谢常青委托广东中元（中山）律师事务所古勇律师向杨佐居住地址寄发律师函，要求杨佐在收到函件之日起10日内主动联系谢常青并配合谢常青前往国土部门办理上述土地使用权的除名、过户等一切相关手续，将土地证的权属人登记在谢常青一人名下。该律师函寄送地址为中山市东区兴文路新环街四巷七号，该件因拒收于2017年11月28日被退回处理。5.原中山市国土资源局行政审批（日常管理）事项办事指南载明：“以下土地使用权及房地产转让不审核土地开发投资进度：……4.两个以上土地使用权人共同使用一宗土地，其中一个或几个共有人将全部份额转让给其他共有人的；……”6.杨佐提交的“银行流水证明说明”载明以下内容：曹翠娟是杨佐弟弟杨茜的妻子。杨茜夫妻时不时会做投资理财生意。杨佐分别于2014年10月8日、12月4日、12月5日借款13万元、5万元、12万元给曹翠娟用于生意周转，杨大敬于2014年9月25日借款8万元给曹翠娟用于生意周转。2015年2月春节前，杨佐有开办企业做生意的朋友需借款60万元用于年尾货款资金周转、支付工人工资等，杨佐、曹翠娟一起筹款60万元（其中曹翠娟还杨佐借款30万元，曹翠娟合计筹款30万元，含杨大敬8万元）交付给杨佐，但因抵押质物问题一直商洽，直至2015年5月还没达成一致意见。后因谢常青要借款做“过桥”生意，于是杨佐分别于2015年5月30日、7月25日、8月26日借款15万元、32万元、13万元给谢常青。谢常青于2016年6月2日、7月26日、8月30日分别还款15万元、35万元、20万元后，兄弟于2016年8月中旬商议决定将该款再投资，委托杨茜操作杨佐证券账户炒股，收益、亏损按投入比例均分，结算后金额，杨茜投入344000元、杨大敬投入93000元、杨佐投入213000元。7.根据杨佐提交的银行流水显示，杨佐于2014年10月8日、12月4日、12月5日向曹翠娟转款13万元、5万元、12万元。上述款项杨佐主张是借予曹翠娟的借款。杨佐提交曹翠娟的银行流水，拟证明曹翠娟取款70万元并借款60万元给谢常青的事实。该银行流水显示，曹翠娟在2014年9月2日起至2014年12月29日止，以现支方式从银行支出1000元、4000元、5000元、1万元、2万元、6万元、7万元等数额不等的款项合计54笔款项，但在对应的现支时间中，其账户余额有130000余元至469000余元的剩余。杨佐提交其名下的银行流水显示，在收到谢常青转款70万元后，其分别于2016年8月18日、9月5日向其个人账户转账40万元、13万元。8.杨佐提交国有土地转让合约、收据若干，拟证明在谢常青、杨佐取得涉案土地使用权的交易中，双方交易需要立下收据作收付款凭证。9.案件审理过程中，张莹仪另案提起所有权确认之诉，请求确认张莹仪为涉案土地的共有权利人，依法占有四分之一份额，杨佐由占有二分之一份额变更为占有四分之一份额。后书面申请变更该诉讼请求为确认张莹仪为上述土地使用权的杨佐二分之一份额的共同共有权利人。一审法院于2018年5月8日作出（2018）粤2071民初6702号民事判决书，判决确认杨佐对上述土地使用权所占有的二分之一份额归张莹仪与杨佐共同共有。10.张莹仪因本案诉讼支出律师费5000元。11.张莹仪提交中山市关心下一代工作委员会出具的证明，拟证明其与杨佐夫妻关系恶化、经常吵架闹离婚、分居等事实。庭审中张莹仪明确该委员会是其工作单位，不清楚该委员会的单位性质。12.第一次庭审中，杨佐关于其主张60万元借款的来源陈述为“借款有些是现金，有些是亲戚欠了我的钱，当做还钱给我了。还钱给我的是杨茜，我在杨茜这里拿了3笔，第一次借款是我与杨茜每人75000元，第二次是杨茜出了15万元、我哥哥杨大敬出了8万元、我出了9万元，第三次是杨茜出了7万元，我出了6万元”。对于上述哪一款款是当作还钱给杨佐不需要杨佐归还的问题，杨佐回复称“我和杨茜有60000多元资金往来，该笔款不用还给杨茜。”。对于收到谢常青的借款后，杨佐有无向其亲戚还款，杨佐的回复为“剩下的钱都还给他们了，基本都是现金方式还给他们的，少部分是转账。一般是收到谢常青还款后第二第三天就还款了，一周内都会还给他们。还款的钱是从我账号里取出来的”。13.第二次庭审中，杨佐提交银行流水陈述谢常青还款的70万元经其兄弟于2016年8月中旬商议决定将本次所收款项继续用于投资理财，杨佐的陈述与第一次庭审陈述不一致，经一审法院询问，杨佐回复称“上次庭审因为时间紧迫，要赶着10点半开下一次庭，庭审时法官问的时间非常紧张。另因该笔款项的时间距离现在差不多有两年，两年之间发生了很多事情，很多事情已经记不清楚。因站在不同角度理解不同，我当时所说是兄弟之间的结算也是还款方式，并不是还现金才是还款方式，所以第一次庭审所述与现在陈述不一致的地方不能通过说法不一致而否定杨佐流水的真实性，杨佐的流水是真实的，取款也是真实的。”一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案的争议焦点有：1.涉案合同是否合法有效；2.谢常青向杨佐交付的70万元是属于借款还是土地转让款；3.涉案合同能否继续履行，杨佐应否承担违约责任。关于争议焦点一。杨佐主张涉案土地使用权转让交易因违反《城市房地产管理法》禁止性规定及未经得共有权人张莹仪同意，应属无效合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会执行的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”而《城市房地产管理法》属于法律、行政法规中管理性强制性规定，不能以违反该法规定为由主张认定合同无效。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，不论杨佐在签订涉案合同时是否享有该土地使用权或取得共有权人同意，不影响涉案合同的法律效力。综上所述，杨佐上述两点抗辩理由均不成立，其抗辩称涉案合同无效，一审法院不予认定。一审法院认为，谢常青与杨佐签订的土地转让合约，是双方当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，杨佐、谢常青均应恪守履行。同理，张莹仪主张涉案合同因无权处分，违反法律、行政法规的强制性规定而应认定为无效，于法无据，一审法院予以驳回。关于争议焦点二。谢常青按照涉案合同约定期限，在合同签订后的三个月内（2016年6月1日起三个月内）向杨佐支付了70万元。杨佐主张上述款项为归还借款，并非涉案土地使用权转让款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；……”故此，杨佐对其与谢常青之间存在民间借贷关系应负举证责任。杨佐为证明上述借款关系，分别向一审法院提交李平证人证言、申请李平出庭作证、提交杨佐、杨茜、杨大敬、曹翠娟等人的银行流水证据说明、银行流水等证据佐证。杨佐提交的上述证据中，没有能证明上述借贷关系的直接证据如借款合同、借据、欠条等，也没有借贷双方关于借款的转账流水。因此，间接证据本身是否属实、是否与借贷事实存在客观联系、能否形成一个完整的证明体系，是判断谢常青与杨佐之间是否存在60万元借款关系的关键。首先，关于间接证据本身是否属实的问题。李平提交的书面证人证言与其庭审中所作证言多处存在冲突，如借款时间、还款时间与其见证的时间等，经一审法院再三询问是否确定其陈述时间，李平均予以明确的答复，但其回答与事实不符。又如涉案土地使用权交易款，其书面证人证言中确认谢常青没有向杨佐支付过一分转让款，但庭审中李平陈述不清楚土地转让款有无支付。李平的证人证言，多处矛盾冲突，与实际情况不符。杨佐主张因李平在庭审中被一审法院收走书面证人证言以致紧张、惊慌导致出错。李平作为证人只需就其对本案的情况如实陈述即可，在李平对本案事实作出言之凿凿的陈述后，又以其精神紧张为由推翻其陈述事实，不合情理。一审法院认为，所谓证人证言是指证人就其所了解的案件情况如实向司法机关所作的陈述，法官通过听其言、观其态，通过自由心证对证人证言加以判断确认。结合李平的庭审表现、证言内容，一审法院认定李平的证人证言不属实。杨佐、杨茜、杨大敬、曹翠娟等人的银行流水证据说明，与杨佐第一次庭审陈述意见完全相悖（杨佐庭审陈述的借款支付情况与书面说明不符；杨佐庭审陈述收到70万元后已将款项还予杨茜、杨大敬与书面说明不符），同时，上述说明仅是书面陈述，杨茜、杨大敬、曹翠娟等人没有到庭接受质询，不能审查是否为其真实意思表示，是否与事实相符。对该银行流水证据说明的真实性，一审法院不予认定。其次，关于与涉案借款关系是否存在客观联系的问题。根据上述书面陈述意见反映，杨佐、杨茜、杨大敬、曹翠娟等人早于2015年5月将60万元资金筹备到位，只是临时更换了上述资金的出借对象，若如其陈述需向谢常青分三次出借60万元，只需在双方约定时间内提取相应现金或向谢常青转账支付借款即可。但从曹翠娟的银行流水可见，其借予谢常青的60万元是经过54笔取款持续耗时3个月完成提款，严重有悖于常理。且杨佐主张是分三次向谢常青以现金方式支付借款，曹翠娟在银行账户余额充足的情况下，分数十次（金额少至1000元、2000元）取款交予杨佐再统一出借给谢常青，明显不符合交易习惯。关于杨佐的银行流水，只能证明其收到谢常青的款项后又将部分款项转至其名下银行账户，不能证明其主张，也与其第一次庭审意见不一致。综上分析，一审法院认为上述银行流水均不能反映与涉案借贷关系存在客观联系。最后，关于能否形成一个完整的证明体系的问题。根据对李平证人证言、银行流水证据说明、银行流水的分析，结合杨佐在第一次、第二次庭审的陈述，一审法院认为上述间接证据与杨佐的庭审陈述自相矛盾，每个证据、证言、陈述之间不能相互印证，杨佐对于一审法院的询问不能自圆其说。因此，上述间接证据不能形成一个完整的证明体系。综合上述三点意见，一审法院认定杨佐提交的证据不足以证明其与谢常青之间存在民间借贷关系，杨佐应承担举证不能的不利后果。谢常青向杨佐支付的70万元，符合涉案合同约定的土地转让款金额，支付时间与合约约定的付款之间一致，不能以其未支付相应利息款为由否认该70万元的属性，一审法院认定谢常青已向杨佐支付70万元土地使用权转让款。因此，杨佐据其主张的民间借贷关系诉请判令谢常青支付2万元利息，于法无据，一审法院依法予以驳回。关于争议焦点三。涉案争议标的物为土地使用权，该土地上没有建筑物及地上附着物，该土地使用权原本由杨佐、谢常青各占50%使用权份额，后经一审法院判决认定杨佐所占50%的使用权份额由杨佐与张莹仪共同共有。因上述土地上没有建筑物及地上附物，权利人对涉案土地使用权的分割只需对其土地使用权对应的使用权份额进行分割即可，实践中具有可操作性。且杨佐与谢常青之间关于涉案土地使用权的转让是属于共有人之间的转让，根据中山市国土资源局的行政审批（日常管理）事项办理指南可知，不受“禁止空地流转”的政策约束，涉案土地使用权转让不构成事实上履行不能。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应按照约定，……没有约定或约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，……”本案中，谢常青作为涉案土地使用权的按份共有人，其已与杨佐签订土地转让合约就杨佐所占有的涉案土地使用权份额达成转让的一致意见。涉案土地使用权另外二分之一的使用权份额即便对杨佐、张莹仪而言对内是共同共有，但对外，其与谢常青属于按份共有关系。同时，虽在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但是本案中，涉案土地使用权存在按份共有及共同共有两种共有关系，且购买者又是共有产权人，出于对善意按份共有人购买共有财产的行为保护，一审法院认为应当维护谢常青的合法权益，对于杨佐出售其所有的土地使用权份额，应认定为有效。再者，通常情况下，对于夫妻共同财产中的财产份额比例，若无明确约定，一般按每人占二分之一份额处理。因此，在对外关系中，杨佐与谢常青两人对涉案土地使用权所占有份额已超过三分之二，两人可以处分涉案土地使用权，双方对各自名下份额土地使用权的处分行为有效。综上，杨佐与谢常青签订的合约合法有效，关于涉案土地使用权的处分行为有效，同时谢常青支付了相应土地转让款。因此，谢常青作为涉案合同的守约方，要求继续履行合约，将属于杨佐所有的涉案土地使用权份额过户至谢常青名下，符合合约约定，亦不违反上述法律规定，杨佐应按合约履行其协助办证义务。因张莹仪已经另案诉讼确认其对涉案土地使用权的共有权人关系，杨佐、谢常青就涉案土地的交易并未经过张莹仪授权及追认，因此，涉案合同对张莹仪不产生法律效力，对于属张莹仪享有的部分土地使用权份额，谢常青无权要求过户至其名下，对该部分诉讼请求，一审法院依法予以驳回。同时，因谢常青向杨佐支付的对价是用于购买涉案土地使用权50%份额，现只能继续履行对应的25%土地使用权部分，杨佐应向谢常青退还50%土地使用权转让款即退还35万元。杨佐作为涉案合同违约方，在该合约符合条件继续履行的情况下，无权要求解除合同。杨佐诉请解除涉案合同，理据不足，一审法院不予支持。根据涉案合同约定，杨佐逾期超过30天未配合谢常青办理涉案土地使用权更名、过户手续，应向谢常青支付50万元违约金。现杨佐不但未按合约约定期限履行过户义务，还因其责任导致谢常青无法按合约约定取得涉案土地使用权额外50%的使用权份额（仅可依法获得25%份额），杨佐的行为已对谢常青造成损失，应承担支付违约金的违约责任。杨佐主张涉案合同约定的违约金金额过高，应依法予以调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在涉案土地使用权转让交易过程中，中山市的房地产交易市场活跃，土地使用权及房屋的价值均有大幅度的增长。本案因杨佐违约，谢常青无法取得涉案土地使用权额外25%份额，双方约定的50万元违约金远不及涉案土地使用权价值的增长额度，没有超过其在合同履行后可获得的利益，且双方在签订涉案合同时已约定违约金的金额，即该主张也没有超过双方订立合同时预见到的因违约可能造成的损失。综合考虑涉案交易过程中杨佐的违约程度、过错程度以及对谢常青造成的损失，谢常青主张50万元违约金，符合合同及法律规定，合情合理，一审法院予以支持。关于张莹仪因侵权事由主张损失7000元的问题。本案是合同之诉，与张莹仪主张的侵权之诉不属于同一法律关系，对张莹仪该项诉讼请求，一审法院不在本案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、第九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杨佐于一审判决发生法律效力之日起七日内协助谢常青办理涉案土地使用权25%份额的产权变更登记手续，将杨佐名下上述土地使用权享有的25%份额变更登记到谢常青名下；二、杨佐于一审判决发生法律效力之日起七日内向谢常青退还购地款35万元、赔偿违约金50万元；三、驳回谢常青的其他诉讼请求；四、驳回杨佐的反诉请求；五、驳回张莹仪的全部诉讼请求。本案二审期间，杨佐提交以下证据：1.发票、银行流水，拟证明其于2017年11月不在中山；2.一审法院（2018）粤2071民初6702号案相关材料，拟证明杨佐名下相关份额不应分割。谢常青质证称：不确认证据1的合法性、关联性；确认证据2的真实性，不确认关联性，不能证明涉案土地使用权50%份额属于杨佐与张莹仪共有、不能分割，该50%份额应当全部转让给谢常青才符合合同本意，且谢常青在签订合同时不知道其系夫妻共有财产，根据婚姻法规定，夫妻财产可以约定分割，也可以各自所有，谢常青没有义务审查土地使用权在签订合同时的状态。张莹仪没有提交新证据，其对杨佐的上述证据均予确认。谢常青提交以下证据：1.商品房买卖合同、身份证、收据等，拟证明其为履行土地转让合约存在损失；2.短信记录，拟证明杨佐与张莹仪共同合谋捏造虚假事实；3.杨佐反悔后提出的方案，拟证明谢常青有理由相信张莹仪对转让土地是知道的，应当保护谢常青作为善意第三人的合法权益。杨佐质证称：证据1不属于新证据；证据2短信没有原件、未经公证，不能作为定案依据，且明显经过编辑删改；证据3与本案无关。张莹仪质证称：证据1不属于新证据；证据2属于电子证据，不确认关联性，且说明杨佐在签订土地转让合约时侵犯了张莹仪的权利，属于恶意行为；证据3属于双方商量过程，未形成最终合意。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。谢常青与杨佐于2016年6月1日签订涉案土地转让合约，约定以70万元的对价转让涉案土地使用权中登记在杨佐名下的50%份额。因该50%份额属于杨佐与张莹仪的夫妻共有财产，谢常青无充分证据证明杨佐在签订合约前后已取得张莹仪的同意，或者其有理由相信杨佐的转让行为系其夫妻双方的共同意思表示，张莹仪在诉讼期间明确表示对杨佐的转让行为不予追认，故杨佐的行为构成无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，杨佐、张莹仪以无权处分为由上诉主张合同无效的理据不足，一审法院不予支持并无不当。张莹仪又以谢常青、杨佐恶意串通为由主张合同无效，并无充分证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。一审法院对其主张均不予采纳，并认定合同合法有效并无不妥，本院予以确认。涉案合同虽系杨佐与谢常青的真实意思表示，合法有效，但杨佐转让的其名下50%产权份额作为其与张莹仪的夫妻共同财产，在未经析产之前不可分割处分，而张莹仪已明确表示不同意杨佐转让相关产权份额，故涉案合同因杨佐无权处分且未获共有人追认而无法继续履行。谢常青上诉主张杨佐继续履行合同、协助办理前述50%份额过户手续的理据不足，本院予以驳回。一审判令杨佐协助办理名下25%份额的产权变更登记手续欠妥，判令退还购地款亦超出了当事人的诉求范围，本院予以纠正。关于谢常青有无支付土地转让款70万元的问题，谢常青支付的该款从时间、金额来看均与涉案合同约定一致，杨佐称谢常青系支付以前的借款，但其提交的相关证据的证明力不足，不能相互印证，故杨佐以谢常青未支付土地转让余款、构成恶意违约为由反诉主张解除涉案合同，缺乏理据，一审驳回其反诉请求并无不当，本院予以维持。同时，根据合同约定，杨佐如逾期履行合同义务的，即应向谢常青支付50万元违约金。根据合同法规定的严格责任原则并结合本院前述认定，杨佐系因自身原因逾期履行合同义务构成违约，且其否认收到土地转让款亦有违诚信原则，在诉讼期间亦无充分证据证明上述约定违约金标准过分高于谢常青的损失，故谢常青主张杨佐支付50万元违约金于理有据，本院予以支持。另，张莹仪主张合同无效的理由不能成立，其并非合同相对方故无权诉请解除合同，至于其以杨佐、谢常青恶意串通为由主张赔偿损失亦无充分证据予以佐证，其相应诉求理据不足，本院不予支持，其应依法负担相应诉讼费用。综上所述，一审处理结果部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1598号民事判决第四项、第五项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初1598号民事判决第一项、第二项、第三项；三、杨佐于本判决发生法律效力之日起七日内向谢常青支付违约金50万元；四、驳回谢常青的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费15600元（谢常青已预交），由杨佐负担8800元（杨佐于本判决生效之日起七日内径付谢常青），谢常青负担6800元；反诉案件受理费300元（杨佐已预交），由杨佐负担；张莹仪应负担一审案件受理费5400元并于本判决生效后七日内向一审法院交纳。二审案件受理费29650元（谢常青已预交6550元，杨佐已预交12300元，张莹仪已预交10800元），由谢常青负担6550元，杨佐负担12300元，张莹仪负担10800元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇二〇年三月二日书记员  高 丽