广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终418号上诉人(原审被告）：关秀财，女，1970年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：鹤山市方圆房地产发展有限公司。住所地：广东省鹤山市沙坪镇十里方圆后勤中心。。法定代表人：李军伟，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨沛瑜，该公司法务。委托诉讼代理人：马美桂，该公司法务。上诉人关秀财因与被上诉人鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关秀财上诉请求：撤销一审民事判决，改判涉案面积补差款无需由关秀财承担。事实与理由：1.阿里拍卖中拍品详情的第七条公告显示，涉案房屋的买受人付清全部价款后，凭法院出具的执行裁定书，协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费、金及有可能存在的物业费、水、电等欠费，均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。标的物拖欠的费用包括但不限于保管费、搬运费、出仓费均由买受人承担。2.关秀财已于2014年2月10日由鹤山市不动产登记中心出具的房地产权属资料审核表中确定，涉案房产套内面积拍卖时为393.01平方米，而实际面积为399.60平方米，面积差为6.59平方米。但涉案房产由公告到拍卖，方圆房地产公司都没有向有关部门提起诉讼及通知法院涉案房产的实际面积，导致该房产的拍卖面积没有显示6.59平方米的面积差，影响拍卖价格，而多出部份实际受益的是涉案房屋司法拍卖的买受人，且根据阿里拍卖中拍品详情的第七条公告规定，涉案房产的面积补差款应由司法拍卖的买受人承担，鹤山市人民法院已于2017年11月28日发出拍卖成交确认函。3.根据鹤山市人民法院2018年1月30日作出执行裁定书显示，涉案房屋已归杨永洪所有，关秀财对涉案房屋上原有的担保物权已经消灭。涉案商品房买卖合同的一切条款应由涉案房屋的买受人承担。二审中，关秀财补充如下意见：（2017）粤0784执恢247号之一执行裁定第2页第3条上显示，买受人杨永洪可持本裁定书到其管理机关办理相关的产权过户登记手续，标的物的过户税费全部由买受人承担，买受物的实际面积以管理机关核准的面积为准。根据鹤山市人民法院的结案通知书可知，中国银行在2017、2018年起诉关秀财与方圆房地产公司时，方圆房地产公司早在2014年已经知道有6平方米的差价，但方圆房地产公司在该案中没有向银行与法院提出异议，涉案房屋是按照393平方米拍卖的，实际面积为399平方米，拍卖的价款没有包含这6平方米面积差，如方圆房地产公司当时向银行提出这6平方米的面积差，拍卖的价钱就可能不是这个价钱。涉案房屋已在2017年拍卖，但方圆房地产公司2019年才因面积补差款起诉关秀财，是不成立的，希望法庭作出公平公正的判决。方圆房地产公司辩称，一、根据关秀财提及的执行裁定第3点，涉案房屋拍卖的实际面积以管理机关核准的面积为准，而根据方圆房地产公司在一审提交的补充证据3鹤山市房地产权属资料审核认定书可知涉案房屋已于2014年1月21日测出实际面积，即在拍卖当时法院和竞买人都已知房屋是经过实测的，涉案房屋司法拍卖的买受人是按照涉案房屋实测面积竞得房屋，其已支付完毕的拍卖成交价款已包含了面积补差款，所以上诉状第2点提及的内容是不成立的。而关于上诉状第1点提到拍卖公告的办理过程中所涉及的一切税费及可能存在的物业费等欠费均由买受人自行承担，方圆房地产公司认为是不包含面积补差款，而仅仅指办理产权转移时涉及的各项手续费，不然竞买人在支付拍卖款之外还需额外再次支付面积补差款，属于双重给付。二、法院拍卖转移的是涉案房屋的物权，而非购房合同的债权，根据合同相对性原则，关秀财作为涉案购房合同的买受人，应向方圆房地产公司履行应尽未尽的合同义务。综上，关秀财应向方圆房地产公司支付面积补差款及逾期支付违约金。方圆房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令关秀财立即支付拖欠的面积补差款63598.97元；2.判令关秀财支付逾期付款违约金9806.96元（以所欠面积补差款为基数，按每日万分之六的标准，自2018年11月16日起计算至欠款付清之日，现暂计至2019年7月31日违约金为9806.96元）；3.本案诉讼费由关秀财承担。一审法院判决：一、关秀财于判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市方圆房地产发展有限公司支付面积补差款63598.97元及逾期付款违约金（逾期付款违约金暂计至2019年7月31日为9730.64元，自2019年8月1日起逾期付款违约金以63598.97元为基数按每日万分之六计算至清偿日止）；二、驳回鹤山市方圆房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费817.57元（已减半收取），由关秀财负担（鹤山市方圆房地产发展有限公司已预交受理费817.57元，鹤山市方圆房地产发展有限公司同意关秀财负担的受理费由关秀财于履行判决义务时径付给鹤山市方圆房地产发展有限公司）。二审中，关秀财提交如下证据：阿里拍卖的详情，成交函、解封函，协助执行通知书、执行款发放审批表，结案通知书，鹤山市商品房预售资料与审核资料及对照表，证明涉案房屋由关秀财被起诉到涉案房屋被拍卖的整个流程。经审查，上述证据关秀财于一审期间已提交，不属于二审新证据。二审中，方圆房地产公司没有提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：关秀财应否支付案涉面积补差款及逾期付款违约金给方圆房地产公司。结合已查明的事实和在案证据，本案关秀财与方圆房地产公司于2011年9月6日签订合同编号为******的《商品房买卖合同》一份，约定关秀财向方圆房地产公司购买沙坪十里方圆怡和里怡和五街62号预售商品房。该合同有双方当事人的签名盖章确认，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同内容合法有效，对双方当事人发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持……”的规定，现方圆房地产公司依据涉案商品房买卖合同的附件四中第二条有关面积差异处理的约定，主张关秀财支付面积补差款和逾期付款违约金，关秀财应根据涉案商品房买卖合同约定履行相应的义务，即支付面积补差款63598.95元[（399.60平方米-393.01平方米）×9650.831元/平方米]及逾期付款违约金给方圆房地产公司。虽然涉案房屋因中国银行股份有限公司江门鹤山支行与关秀财、鹤山市方圆房地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案被司法拍卖，并由案外人杨永洪竞买，但杨永洪并非涉案商品房买卖合同的当事人，合同所约定的条款对其不产生法律效力。且根据（2017）粤0784执恢247号之一广东省鹤山市人民法院执行裁定书显示，案外人杨永洪竞得的涉案房屋的面积是以管理机关核准的面积为准，即为涉案房屋的实测面积，其所支付的拍卖成交价款是涉案房屋实测面积的价款。虽然执行裁定书载明“标的物的过户税费全部由买受人承担”及阿里拍卖公告第七条载有“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费、金及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。标的物拖欠的费用包括但不限于保管费、搬运费、出仓费均由买受人承担”的内容，但上述费用仅指拍卖成交后办理标的物权属及户名变更手续过程中所涉及的费用，并不包含涉案面积补差款和逾期付款违约金。因此，关秀财的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，关秀财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1389.97元，由关秀财负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 徐 闯审 判 员 冒庭媛二〇二〇年三月二十七日法官助理 杨倩瑜书 记 员 黄巧明