广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初5号 原告：黄辉，1988年2月21日出生，壮族。 原告：黄勤，男，1986年8月9日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：刘小霞，女，1985年6月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西中巽投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**金桥农产品批发市场**楼**，统一社会信用代码：91450100094637036J。 法定代表人：蔡宗娴。 委托诉讼代理人：何继宏，广西益佳律师事务所律师。 原告黄辉、黄勤与被告广西中巽投资有限公司（以下简称“中巽公司”）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告黄辉，原告黄勤的诉讼委托代理人刘小霞，被告中巽公司的诉讼委托代理人何继宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄辉、黄勤向本院提出诉讼请求:一、判令解除“南宁云时代商贸城合作建房协议”；二、判令被告退还已付房款92640元整；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月3日，被告与原告于签订了“南宁云时代商贸城合作建房协议”，协议协定原告向被告支付合作建房款，同时享有南宁云时代商贸城的C号楼11层07号房，被告承诺于2019年12月31日前将楼房交付原告使用。原告己按照协定的付款方式分别于2018年2月28日、2018年3月3日向被告交付房款共97140元整。但直到2019年9月初房屋都尚未打地基，无法实现交房承诺。经与被告协商，被告同意退房，将己付房款退还原告，并与原告于2019年9月16日签订了退款承诺书，被告承诺于2019年9月30日前支付退房款30000元，2019年10月30日退还第二笔房款30000元，2019年11月30日退还剩余的37140元到原告指定账户中。被告原法人代表蔡宗霖于2019年9月30日偿还退房款3000元，2019年10月1日偿还退房款1500元，总共偿还退房款4500元。剩余退房款92640元至今未偿还，经原告多次追讨未果，为了维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。请法院依法判决。 被告中巽公司辩称：原告方第一个诉求无异议，双方已经解除了合同，原告要求退还房款其实是合作款，涉案项目一直在推进中，并不是不存在，现在被告资金比较紧张，已退款4500块钱给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月3日，原告黄辉、黄勤（乙方）与被告中巽公司（甲方）签订《南宁云时代商贸城合作建房协议书》一份，约定：“第一条、合作建房依据，甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村坡二组以合作开发经营的方式，取得广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地的合作开发权和特定房屋使用权，甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城；第三条、合作模式，四、乙方同意按本协议第六条第2种方式向甲方支付合作建房款，同时享有南宁云时代商贸城的C号楼11层07号房，建筑面积48.74平方米……第五条、计价方式，盖楼房的合作建房款为323800元；第六条、付款方式及期限，第二种、分期付款，乙方在签署本《合作建房协议》的同时交纳合作建房款总额的30%，即97140元，盖楼房建到地面正负零一周内交纳合作建房进度款30%，即97140元，楼房建设大道封顶一周内，交纳合作建房进度款40%，即129520元；《补充协议》，约定：乙方委托甲方选择符合资格工程装修公司对乙方合作建房获得的位于昆仑大道169号云时代都会广场C栋11层07房建造各层及隔间墙，构造为混凝土，楼梯为简易钢架。该合同还对其他事项进行约定，签订合同当日，原告即向被告中巽公司缴纳323800元，被告中巽公司向原告出具收据一张。2018年2月28日，原告向被告交纳50000元，被告中巽公司向原告出具收据一张。2019年9月16日，被告中巽公司（甲方）向原告黄辉（乙方）出具一张《承诺书》，载明：“经双方友好协商，乙方其名下位于广西南宁市兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）南宁云时代商贸城的物业：C1107,面积：48.74平方。总投资款323800.00元整，已付投资款97140元整。现经双方友好协商提前终止《南宁云时代商贸城合作建房协议》。甲方承诺于2019年9月30日前，支付部分退款人民币30000元整，第二笔款人民币30000元整于2019年10月30曰前，剩余人民币37140元整，于2019年11月30日前退完到乙方指定账户。”后因被告中巽公司、元盛公司一直未退款义务，故原告向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。经本院对法律关系的效力问题进行释明，原告表示不变更诉讼请求。 另查明，未见有房屋坐落为“广西南宁市兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）南宁云时代商贸城C1107号房”的预售信息和房屋权属登记记录。 还查明，被告已经退还原告4500元。 本院认为：一、关于本案的合同性质问题。 依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原告与被告虽约定合作开发房地产，但从双方的合同具体约定来看，原告作为提供资金的一方，并不承担合作开发房地产过程中的经营风险，其仅享有分配特定房屋的权利，故应依据前述规定认定原告与被告于2018年3月3日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议书》、《补充协议》的性质为房屋买卖合同，又因原告实际向被告购买的标的房屋于双方签订房屋买卖合同时尚未建设竣工，故应进一步认定《南宁云时代商贸城合作建房协议书》、《补充协议》的性质为商品房预售合同。 二、关于本案所涉合同效力的问题。 由于原告与被告签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议书》、《补充协议》实际为商品房预售合同，但从该协议书的约定及双方的陈述来看，被告作为预售房屋的出卖人，自合同签订之日至本案起诉之时，均未取得其所预售房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告于2018年3月3日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议书》、《补充协议》应属无效。 本案所涉《承诺书》的内容系对购房款的退还等进行约定，该《承诺书》系原告与被告对退款问题达成的合意，不涉及《南宁云时代商贸城合作建房协议书》具体合同义务的履行，故该《承诺书》在性质上属于原告与被告对既存债权债务关系的结算和清理，具有法律效力上的独立性，该《承诺书》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 三、关于原告的诉讼请求的问题。 关于购房款。由于原告与被告签订的《合作建房协议书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方皆认可被告已经偿还原告4500元，被告应当返还原告购房款92640元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告黄辉、黄勤与被告广西中巽投资有限公司于2018年3月3日签订的《南宁云时代商贸城合作建房协议书》无效； 二、被告广西中巽投资有限公司返还原告黄辉、黄勤购房价款92640元。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1058元，由被告广西中巽投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 韦 娜 二〇二〇年三月十三日 书记员 张渊莹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。