云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终386号上诉人（一审被告）：云南路建集团投资开发有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区茨坝镇花园路立欣洲小区**车库。法定代表人：邓酩耀。被上诉人（一审原告）：吴暇玉，女，1980年10月25日生，汉族，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：王顺新、赵冰，云南硕欣律师事务所律师。上诉人云南路建集团投资开发有限公司与被上诉人吴暇玉因商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初7056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人云南路建集团投资开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审认定事实错误，涉案合同指向的房屋并未抵押于任何单位或个人，一审错误认为上诉人为本案所涉房屋的抵押担保人适用法律错误，一审认定上诉人支付违约金错误，涉案合同应当继续履行。综上，请求二审查明事实予以改判。被上诉人吴暇玉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴暇玉向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告退还原告购房款828960元及该款从2019年2月28日起至被告实际还清时的利息，暂计10015元（利率按4.35%/年计算）和赔偿原告已付购房款一倍的赔偿款828960元，小计1667935元；3、本案的诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院确认以下法律事实：2019年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，主要内容：原告购买由被告开发建设的位于昆明市盘龙区商业用房，套内建筑面积27.82㎡，总价款为人民币828960元。付款方式为一次性付款，原告应于2019年2月28日前支付全部价款。被告应于2019年4月30日前向原告交付案涉房屋。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告原因，原告未能在房屋交付之日起1095日内取得房屋所有权证的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第二条预售依据载明“该商品房已由昆明市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为预许昆字2017230。”第四条抵押情况载明“与该商品房有关的抵押情况为未抵押。”《合同补充协议》第十七条第二款约定：除合同及本补充协议另有约定外，任何一方擅自单方解除合同或补充协议的，应按照房屋总价款的20%向另一方支付违约金，并赔偿由此给守约方造成的一切经济损失，由此发生的银行、房屋管理机关等相关费用由被告承担。审理查明，一、2019年2月28日，被告云南路建集团投资开发有限公司出具《收款收据》：收到吴暇玉云南路建大楼购房款（2-212）828960元。原被告双方确认案涉房款已全部付清，因司法查封没有办理案涉房屋的商品房买卖合同登记备案。房屋尚未交付，双方均认可《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》的有效性。二、庭审后被告提交案涉房屋所在项目的《国有土地使用证》、《房屋建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》，欲证明其与原告签订《商品房买卖合同》时案涉房屋所在项目“五证”齐全。经质证，原告认可上述证据的真实性。三、被告提交：（2018）粤广广州第052078号《公证书》，主要内容：云南亚通开发建设股份有限公司作为出质人将其持有的云南路建集团投资开发有限公司100%股权质押给质权人广东粤财信托有限公司，用以担保主债权人民币32000万元；（2018）粤广广州第052076号《公证书》，主要内容：中国云南路建集团股份公司向广东粤财信托有限公司信托贷款人民币32000万元，本信托贷款由郴州江山房地产开发有限公司、云南路建集团投资开发有限公司承担不可撤销连带保证责任，本信托贷款由云南亚通开发建设股份有限公司持有的云南路建集团投资开发有限公司及郴州江山房地产开发有限公司100%股权质押担保。被告云南路建集团投资开发有限公司称其是云南路建集团股份有限公司的全资子公司。四、原告提交被告作为被执行人的执行信息（来自中国执行信息公开网），欲证明截至2019年6月11日，被告涉及到4个未能执行的案件，案值近5亿元。经庭审质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均予认可。2019年6月19日，原告吴暇玉向一审法院申请财产保全，请求查封被申请人开发的位于昆明市盘龙区冻结被申请人云南路建集团投资开发有限公司开户行：富滇银行股份有限公司昆明白塔支行，账号：92×××55的账户内资金及其他财产。一审法院于2019年6月20日以（2019）云0103民初7056号民事裁定书裁定：查封、扣押、冻结被申请人云南路建集团投资开发有限公司名下的财产，限额人民币828960元。本次诉讼原告支出诉讼费19811元、保全费4665元、保全担保费2000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条第二款规定：依法成立的合同，受法律保护。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方均认可《商品房买卖合同（预售）》的有效性，原告主张解除合同，被告不同意解除认为合同可以继续履行。被告当庭认可与原告签订《商品方面卖合同（预售）》时已知晓房屋被司法查封，致使原告作为买受人却对抵押房屋的所有权自始处于不稳定状态，且被告担保债权数额巨大，客观上也存在较大的商业风险，一旦抵押权人行使抵押权，则买受人的利益将无法得到保护，买卖房屋的目的将无法实现。故关于原告要求解除合同的第一项诉讼请求，根据上述法律规定及本案具体情况，一审法院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应将已收受的购房款返还给原告，并承担占用购房款人民币828960元期间所产生的利息，原告第二项诉讼请求主张利息自2019年2月28日起付至实际还清之日止按照4.35%计算，此标准符合法律规定，一审法院予以确认支持。关于原告主张由被告赔偿已付购房款一倍赔偿款的请求，庭审中原告称此项诉讼请求是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定而主张。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条释义，认为出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的行为可作为可撤销的民事行为处理为宜，而合同自由原则决定了对合同效力的认定应充分尊重当事人的意志，《解释》将故意隐瞒所售房屋已经抵押事实而导致合同被撤销的行为，列举式规定为可适用惩罚性赔偿责任的一种情形。本案庭审中，原、被告双方均认可《商品房买卖合同（预售）》的有效性，原告基于合同有效成立现主张解除合同，本案系因被告自身原因导致合同目的不能实现的法定解除情形，故本案应适用违约损害赔偿责任。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中原告系依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定主张应“退一赔一”，未提交具体证据证明其损失，前述一审法院已支持原告主张的资金占用利息,故根据公平原则予以衡量，参照双方合同第十七条第二款约定的违约金标准，关于原告的损失一审法院酌情以被告应向原告支付违约金人民币82896元（已付购房款828960元×10%）予以支持。关于保全保险费，一审法院认为，保险费并非因保全而必须产生的费用，其主张于法无据，一审法院不予支持。案件受理费、保全费，一审法院依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告吴暇玉与被告云南路建集团投资开发有限公司于2019年2月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告云南路建集团投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴暇玉购房款本金828960元，并支付自2019年2月28日起以828960元为本金按年利率4.35%计算的利息，付至款项实际还清之日止；三、被告云南路建集团投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴暇玉支付违约金人民币82896元；四、驳回原告吴暇玉的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理确认的事实与一审认定事实一致，故本院对一审认定的事实依法予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”；第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。本案中，被上诉人主张因上诉人存在未能对涉案房屋进行备案登记并按期交房的违约行为，应当解除涉案合同并赔偿房款及违约金。对此，上诉人不予认可要求继续履行合同。根据审理查明的事实，双方签订房屋买卖合同后至今未竣工验收，上诉人亦未按期交付房屋，且房屋现因上诉人涉及的另案诉讼被法院司法查封，在此情况下，双方签订房屋买卖合同目的显然不能实现，且系由上诉人的违约行为导致，故根据上述法律规定，被上诉人要求解除合同由上诉人返还购房款及利息并承担违约责任的主张成立，一审法院对此认定正确，本院依法予以确认。至于违约金的金额认定问题，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情认定以涉案购房款10%的标准予以确认并无不当，被上诉人亦表示认可，故本院依法亦予以确认。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19811元，由上诉人云南路建集团投资开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  刘昕光审判员  白 昱二〇二〇年三月二十三日书记员  王 欣