广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终230号上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市高明新阳体育文化有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************，统一社会信用代码914***********203Q。法定代表人：杜艳梅，该公司经理。委托诉讼代理人：李忠林，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人；李杏颜，广东佛明律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：佛山市高明区安通运输站场有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************，统一社会信用代码914***********937G。法定代表人：邓振明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。上诉人佛山市高明新阳体育文化有限公司（以下简称新阳公司）因与被上诉人佛山市高明区安通运输站场有限公司（以下简称安通公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初3224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新阳公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判安通公司立即退还押金86400元给新阳公司；2.撤销一审判决第三项，改判安通公司立即赔偿损失100000元给新阳公司；3.撤销一审判决第四项，改判新阳公司应支付租金50339元给安通公司；4.本案一审、二审诉讼费由安通公司承担。事实和理由:一、关于租金问题，新阳公司依法有权延缓履行交纳租金的义务，并要求从2016年10月开始减少租金。案涉租赁标的物天面从2016年10月开始滴水、漏水，直至2019年8月合同解除，整个过程具有持续性。滴水、漏水是棚顶的接缝漏水所导致，属于顶棚的结构性问题。期间安通公司虽然有对外发包维修，但维修后亦未能有效防止滴水、漏水。2018年7月以前，14片场地只有3片是一直可以完全正常使用的。在雨天，有时多达11片场地无法使用，尤其是A8场的区域，不但是天面滴水，而且是水在墙身似瀑布一样泼下来的，致使木地板全部损坏。至2019年8月合同解除之日，新阳公司清场之时，待拆开木板、地胶，发现地面发霉、发泡，多达十几处，滴水、漏水的后果严重。可见，安通公司未尽到维修义务，严重违约，滴水、漏水问题对新阳公司的正常经营造成严重的影响。为此，新阳公司从2016年10月开始，长期、持续性与安通公司进行交涉、申诉处理，甚至在2017年3月到高明区政府信访部门上访申诉。无果之下，直到2018年5月才开始拒绝足额缴交租金。从2017年以来，新阳公司球馆的客户数量骤减，经营惨淡，一直处于亏损状态。每次下雨，新阳公司都会通知安通公司办公室，然后安通公司办公室的工作人员也准时到达现场，一再解释，不单你们漏水，整个候车厅也漏水。在2018年4月，面对新阳公司拒交租金，安通公司哄骗新阳公司，表示只要把所欠的租金缴清，就不追究违约金并且下个月就会补好，新阳公司为了解决问题，于是筹措资金交租。但租金交去了，可是滴水、漏水问题并未见有改善，直到2018年9月，新阳公司提起诉讼。根据上述情况，可见：1.滴水、漏水的问题从2016年10月开始，直至2019年8月合同解除，整个过程具有持续性；2.新阳公司从2016年10月开始，长期、持续性与安通公司进行交涉、申诉处理，甚至在2017年3月到高明区政府的信访部门上访申诉。3.新阳公司的损失从2016年10月已经开始，新阳公司在2018年4月支付租金，并非自愿履行合同。即使新阳公司是支付了租金，亦不能改变安通公司严重违约的事实，既然安通公司违约，就要承担违约责任。4.新阳公司长期、持续性的交涉、申诉、上访、乃至提起诉讼，足以说明，新阳公司从2016年10月开始一直在维权，从未曾免除安通公司的违约责任。5.对新阳公司善意的履约行为，应给予肯定、倡导，不应成为违约者恶意逃避责任的理由。二、关于应补交租金金额的问题。2016年10月至2019年8月，新阳公司应付租金630000元，已支付579661元，故还应支付租金50339元给安通公司。详情请见附件《佛山市高明新阳体育文化有限公司2016年10月至2019年8月租金情况统计表》。三、关于押金的退还问题。从2016年10月开始，直至2019年8月合同解除，安通公司在整个过程属持续性的违约，新阳公司依法有权延缓履行交纳租金，新阳公司延缓履行交纳租金的行为不存在过错，无需承担违约责任，故安通公司应立即全额退还押金86400元给新阳公司。四、关于财产损失问题。羽毛球场地的特性是地胶、木板，搬迁后可以重复使用，但因滴水、漏水的问题，致使木地板全部腐烂，新阳公司的投入全部变成一堆垃圾。为处理渗漏问题，新阳公司花费了大量的时间和经济投入，其中对A6、A7、A8片球场铺设了木板，后因渗漏导致木板发霉、损坏，后两次重新铺设木板(即共3次铺设木板)，并且加铺设防水胶垫。仅此一项，新阳公司额外花费共计约6万元。在合同解除时，还要花3万元费用，把这成为“垃圾”的物资拆除运走。新阳公司的损失为19+3=22万(木地板+搬运费)，这些损失应由安通公司承担赔偿。被上诉人安通公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。新阳公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除新阳公司与安通公司签订的《租赁合同》；2.安通公司向新阳公司退还履约押金86400元；3.安通公司赔偿新阳公司经济损失190000元；4.判令安通公司减少租金480000元（每月减少租金20000元，从2016年10月起，暂计至2018年9月，实际计算至合同解除之日）；5.判令本案的案件受理费、评估费由安通公司承担。安通公司向一审法院提出反诉请求：1.解除安通公司与新阳公司于2015年10月16日签订的《租赁合同》；2.新阳公司立即将位于佛山市高明区***********总面积约为3200平方米的租赁物业归还给安通公司；3.新阳公司缴纳的86400元押金归安通公司所有；4.新阳公司向安通公司支付2018年5月至2019年6月的租金440688.44元及违约金977669.2元，并判令新阳公司支付从2019年7月至将租赁物业归还给安通公司的租金及违约金（租金按照每月32359.6元计算，违约金以每月未付租金为本金，按照每日1%计算至实际归还租赁物之日）；5.判令新阳公司向安通公司支付2018年8月至2019年5月的水电费9478元；6.请求新阳公司向安通公司支付律师代理费20742元；7.新阳公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2014年10月10日，安通公司与案外人朱某签订《租赁合同》，约定安通公司将其所有的位于佛山市高明区***********总地面积的物业出租给朱某作场所用途，租赁期限从2014年11月1日起至2019年10月30日止。2015年10月16日，安通公司与新阳公司签订《租赁合同》，约定安通公司将上述物业出租给新阳公司，租赁期限从2015年10月1日至2019年10月30日止，2015年10月1日至2016年10月30日租金为每月28800元，2016年11月1日至2017年10月30日租金为每月30528元，2017年11月1日至2018年10月30日租金为每月30528元，2018年11月1日至2019年10月30日租金为每月32359.68元。新阳公司按月支付租金，在每月10号前将当月租金一次性支付给安通公司，新阳公司逾期交纳租金，安通公司有权按照月租金的1%收取每天的违约金，逾期交租连续达到30天以上的，安通公司有权单方终止合同，收回物业使用权。新阳公司一次性交纳履约押金86400元，合同期满，经安通公司验收出租物业合格，新阳公司没有任何违约行为的，则安通公司应当在合同期满后，将押金不计利息一次性退回给新阳公司，如新阳公司出现违约行为，新阳公司不得要求退回押金。新阳公司在签约前，已经详细察看承租物业，并确认承租物业可使用。签约后，安通公司负责出租物业的整体结构性维修，其余的维修由新阳公司负责。安通公司发现物业需要维修时，可以书面通知新阳公司进行维修。因新阳公司拒绝或拖延维修造成安通公司损失，一切责任由新阳公司承担。因一方违约，造成另一方产生律师费、评估费、差旅费由违约方负担。合同签订后，安通公司将涉案租赁标的物交给新阳公司使用。2018年5月起，新阳公司因场地的棚顶渗水、漏水，在已付2018年5月租金1357元后，没有再向安通公司交纳租金。2019年8月28日，新阳公司将案涉租赁标的物返还给安通公司。另查，新阳公司法定代表人杜艳梅于2015年9月25日向案外人朱某支付转让费240000元，诉讼中，双方一致确认朱某向安通公司交纳的押金86400元视为新阳公司交纳。2017年3月，新阳公司向信访部门反映其租赁的案涉场地存在天面漏水问题，要求降低租金。2017年9月，安通公司审批通过棚顶补漏。2018年6月，安通公司将案涉租赁场地棚顶补漏加板封裂口工程发包给佛山市高明区****店。2019年2月，安通公司将案涉租赁场地楼面补漏维修工程发包给广州****工程有限公司。2019年3月6日，一审法院到案涉租赁标的物现场勘察，当日案涉租赁标的物羽毛球场地内A6、A7、B7、B1、B2仍存在滴水和地面积水的情况。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。安通公司与新阳公司于2015年10月16日签订的《租赁合同》，是双方平等自愿基础上签订的，没有违反法律规定，合法有效。新阳公司本诉及安通公司反诉均请求解除案涉《租赁合同》，且新阳公司已于2019年8月28日将案涉租赁标的物返还给安通公司，案涉租赁合同不再继续履行，故双方请求解除案涉《租赁合同》，一审法院予以支持。安通公司请求新阳公司返还案涉租赁标的物，无需重复处理。关于租金，新阳公司租赁案涉场地是用于经营羽毛球馆，其与安通公司签订的《租赁合同》约定，新阳公司在签订合同前，已经详细查看承租物业，并确认承租物业可使用，从新阳公司提供的信访材料。可见，新阳公司在承租案涉场地时，应知道场地的天面存在漏水隐患，案涉场地作为羽毛球运动的专用场地，新阳公司对此场地的天面漏水隐患所产生的经营风险应具有一定的可预见性，但安通公司作为场地的出租人，对租赁物负有维修义务，双方签订的《租赁合同》约定安通公司负责出租物业的整体结构性维修，其余维修由新阳公司负责。从安通公司庭审的陈述及提供的维修工程合同可见，案涉租赁标的物天面滴水、漏水与棚顶的接缝漏水有关，属于棚顶的结构性问题，即使新阳公司承租时知道该隐患的存在，亦不能免除安通公司对案涉租赁标的物天面棚顶维修的义务。从新阳公司提供的照片、视频及一审法院现场勘察的情况可见，案涉租赁标的物在下雨时存在天面漏水、滴水问题，足以影响案涉租赁标的物作为羽毛球场地的使用，且该情况在新阳公司迟延交付租金的过程中具有持续性，可见安通公司虽然有对外发包维修工程，但维修后亦未能有效防止漏水，并未尽到维修义务，存在违约。但新阳公司在租赁场地出现漏水、滴水足以影响其经营，安通公司未尽维修义务的情况下，并未采取适当措施防止损失扩大，亦存在过错，且从2018年5月至今一直拖欠租金，也违反合同约定，案涉《租赁合同》履行过程中，双方均存在违约行为，安通公司未尽到维修义务，致使案涉场地的使用受到影响，新阳公司请求减少租金，一审法院予以采纳；但案涉租赁标的物内的羽毛球场地并非全部均受滴水、漏水影响，新阳公司迟延支付全部租金，超出合理限度。新阳公司已交纳2018年4月前的租金，是新阳公司自愿履行合同义务，不予以扣减。从2018年5月起至2019年8月新阳公司应交租金按每月18000元计算，减除2018年5月已交纳的1357元，新阳公司尚应向安通公司交纳拖欠的租金合计为286643元，安通公司请求新阳公司支付租金过高部分，一审法院不予支持。关于违约金和押金，双方签订的《租赁合同》约定，新阳公司逾期交纳租金时，安通公司有权按照月租金的1%的比例收取每天的违约金，该违约金明显过高。同时又约定如新阳公司没有任何违约行为的，安通公司应当在合同期满后，将押金不计利息一次性退回，如新阳公司出现违约行为，则新阳公司不得要求退回押金。该押金条款应解释为具有担保的性质，同时也是针对新阳公司是否存在违约行为的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”新阳公司迟延支付租金，应承担违约责任，结合双方在合同履行过程中均存在违约行为及违约过错程度，一审法院酌定安通公司向新阳公司返还押金50000元，新阳公司请求安通公司返还押金过高部分，一审法院不予支持；安通公司反诉请求新阳公司支付违约金及没收押金过高部分，一审法院亦不予以支持。关于新阳公司的损失，从新阳公司提供的照片、视频及一审法院现场勘察的情况可见，案涉租赁标的物在下雨时存在天面漏水、滴水问题，足以影响案涉租赁标的物作为羽毛球场地的使用，且该情况在新阳公司迟延交付租金的过程中具有持续性，安通公司未尽到维修义务，确实给新阳公司带来一定的损失，但新阳公司在安通公司违约的情况下，仍继续使用案涉租赁场地经营羽毛球馆，未及时采取适当措施防止损失扩大，其自身亦具有一定的过错，参考鉴定机构的评估意见，结合双方的过错程度及违约情况，一审法院酌定安通公司向新阳公司赔偿损失35000元，新阳公司请求安通公司赔偿损失过高部分，一审法院不予支持。关于水电费，双方一致确认2018年8月至2019年5月的水电费为9478元，根据双方签订的《租赁合同》约定，水电费由新阳公司支付，故安通公司请求新阳公司支付2018年8月至2019年5月的水电费9478元，一审法院予以支持。关于律师费，案涉《租赁合同》约定因一方违约，造成另一方产生的律师费、评估费、差旅费由违约方负担。合同履行过程中，双方均存在违约行为，且本案诉讼中新阳公司与安通公司均聘请律师代理诉讼，应各自负担由此产生的律师费。安通公司反诉请求新阳公司支付律师费20742元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除新阳公司与安通公司于2015年10月16日签订的租赁合同；二、安通公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还押金50000元给新阳公司；三、安通公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失35000元给新阳公司；四、新阳公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金286643元给安通公司；五、新阳公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费9478元给安通公司；六、驳回新阳公司的其他诉讼请求；七、驳回安通公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14591元，减半收取7295.5元（新阳公司已预交），由新阳公司负担2887.5元，由安通公司负担4408元。本案反诉受理费19780元，减半收取9890元（安通公司已预交），安通公司负担4370元，由新阳公司负担5520元。评估费5000元（新阳公司已预交），由新阳公司负担2000元，由安通公司负担3000元。二审期间，新阳公司向本院提交一份微信聊天记录，拟证明案涉租赁物从2016年10月份开始滴水、漏水。本院经核查认证如下，在无其他证据予以佐证的情况下，仅该证据不足以证明新阳公司所主张的待证事实，故本院不予采信。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.安通公司应向新阳公司返还押金的数额之确定；2.安通公司应向新阳公司赔偿损失的数额之确定；3.新阳公司应向安通公司支付租金的数额之确定。关于安通公司应向新阳公司返还押金的数额之确定的问题。根据双方一致确认的事实，新阳公司向安通公司缴纳了押金86400元，本案中，新阳公司上诉主张因安通公司存在违约行为，其应返还全部押金86400元。对此，本院认为，作为租出一方的安通公司负有提供适格的租赁物以及对租赁物所存在的质量问题进行维修之法定义务，但从本案现有证据及一审法院现场勘察的情况来看，案涉租赁标的物确实存在下雨时天面漏水、滴水问题，在客观上影响了案涉租赁标的物作为羽毛球场地的使用，故安通公司存在违约行为。但是，根据生活常理以及客观事实，一年中并非全年系雨水天气，即案涉租赁标的物内的羽毛球场地并非全部均受滴水、漏水影响，那么，作为承租人的新阳公司在对案涉租赁场地进行实际占有、使用期间，却从2018年5月起迟延支付全部租金，超出合理限度，亦构成违约。故一审结合双方在合同履行过程中均存在违约行为以及违约过错程度，酌定安通公司向新阳公司返还押金50000元，符合本案实际，本院予以维持。新阳公司主张返还全部押金86400元，理据不充分，本院不予支持。关于安通公司应向新阳公司赔偿损失的数额之确定问题。基于前述，作为租出一方的安通公司负有提供适格的租赁物以及对租赁物所存在的质量问题进行维修之法定义务，而本案中案涉租赁标的物确实存在天面漏水、滴水问题，必然给新阳公司造成一定的损失，安通公司依法应予以赔偿。但同时，新阳公司作为专业从事羽毛球馆的经营者，理应具备经营羽毛球馆方面的专业知识，应审慎注意从事羽毛球馆经营的各项事项，应当知晓羽毛球馆作为专业体育运动场地所应具备的条件。新阳公司在租赁案涉场地前已经对案涉场地进行了考察，充分知晓案涉租赁场地的具体情况，故其在对案涉场地已有充分认识的情况下在继续经营过程中未及时采取适当措施防止损失扩大，其自身亦具有一定的过错。基于此，一审法院参考鉴定机构的评估意见，并结合双方的过错程度及违约情况，酌定安通公司向新阳公司赔偿损失35000元，处理妥当，本院予以维持。关于新阳公司应向安通公司支付租金的数额之确定问题。本案中，新阳公司上诉主张案涉场地的天面漏水、滴水现象是从2016年10月开始，故应从2016年10月开始减少租金。根据法院已查明的事实，新阳公司已经足额缴纳了2018年4月之前的租金，其从2018年5月开始拖欠租金。但新阳公司于诉讼中并未提交充分、直接的证据证明案涉场地的天面滴水、漏水现象是从2016年10月开始，安通公司对该事实亦不予确认；况且其已经缴纳了2018年4月之前的租金，是其自愿履行合同义务的行为，故一审法院未予扣减处理正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6366元，由上诉人佛山市高明新阳体育文化有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年三月三十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽