文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1084民初7025号原告：高邮市诚信市场管理有限公司，住所地在高邮市秦邮路**。法定代表人：王前程，总经理。委托诉讼代理人：张琳，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宇晨，北京市盈科（扬州）律师事务所实习律师。被告：姜明明，女，1976年7月4日生，汉族，高邮市人，住高邮市。被告：江苏全球热恋电子商务有限公司，，住所地在高邮市经济开发区秦邮路**法定代表人：张誉瀚，执行董事。两被告的共同委托诉讼代理人：张海明，江苏中望律师事务所律师。原告高邮市诚信市场管理有限公司（以下简称诚信公司）与被告姜明明、江苏全球热恋电子商务有限公司（以下简称全球热恋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张琳、潘宇晨，被告姜明明、全球热恋公司的共同委托诉讼代理人张海明及全球热恋公司的法定代表人张誉瀚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、立即解除原告与被告姜明明签订的《诚信电商园商用房租赁合同》；2、两被告自合同解除之日起24小时内将位于诚信电商园2栋3层301-302号、312-316号商用房腾空并归还原告；3、要求被告姜明明立即给付所欠的租金15万元、物业管理费1.5万元、装修垃圾清运费0.2822万元及滞纳金9.8655万元，合计26.6477万元；4、两被告自2019年10月1日起向原告按20万元/年的标准支付合同解除后至实际腾房前的占有使用费，并按2万元/年标准支付物业管理费；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经高邮市诚信物流发展有限公司授权，就本案所涉房产进行招租。2016年3月28日，原告与被告姜明明签订《诚信电商园商用房租赁合同》一份，合同约定：原告将其园区2栋3层301-302号、312-316号商用房（面积为940.6平方米）租赁给被告全球热恋公司经营，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日，第一年、第二年为免租期，第三年的市场管理费及租金按17.71元/平方米/月收取，合计年租金为20万元，市场管理费及租金从该市场正式开业之日起计算，扣除免租期第三年市场管理费及租金于签约时一次性付清，第四年以后，市场管理费及租金在第四年租期到期60日前付清，以此类推；物业费从开业之日起计算，第一年、第二年免收物业管理费，第三年按合同约定的建筑面积计算，标准为2元/平方米/月，合计为2万元/年，于签约时一次性付清，从第四年开始物业管理费每年缴纳一次，以实际使用第三年限起算日60天前付清，逾期缴纳物业费的，逾期一天，按3%加收滞纳金。合同同时约定：承租人未按规定缴纳市场管理费及租金的，逾期以当年市场管理费及租金总额的3‰每日收取滞纳金，逾期超过一个月的，出租方有权单方面终止本合同。原告与被告姜明明于2016年3月28日签证的《装修管理协议书》约定装修垃圾清运费按3元/平方米计算缴纳。但合同签订后，被告姜明明经原告多次催要，至今未按约支付各项费用，遂诉至法院，要求判如所请。被告姜明明辩称，合同虽为其签署，但因合同签订时全球热恋公司尚未办理工商登记，由其代表全球热恋公司与原告签订合同，故姜明明不应承担合同义务。被告全球热恋公司辩称，案涉租赁物属高邮市诚信物流发展有限公司，原告作为其代理人与被告签订租赁合同，其诉讼主体不适格，租赁合同中已明确约定租期以市场正式开业日期为准，而该园区市场至今未正式开业，且被告无违约行为，故原告要求被告支付租金等费用并解除合同的诉讼请求于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。原告诚信公司为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、建设工程规划许可证、土地证、高邮市诚信物流发展有限公司的授权委托书，以证明原告系本案适格主体；2、《诚信电商·物流园商铺租赁合同》、《诚信电商·物流园商铺装修管理协议书》、缴费清单及现场照片打印件等，以证明原告按合同约定将案涉商铺交付被告使用，但被告未按约支付相关费用的事实；3、原告发给被告的《告知函》及邮寄《告知函》的信函收据，以证明原告于2018年7月24日发函要求被告限期缴费，否则原告将单方解除合同的事实；4、网络截图一组，以证明被告全球热恋公司于2017年1月1日正式开业的事实。两被告为证明其答辩主张，向本院提交高邮市诚信物流有限公司文件（2015）第1号“关于胡旭峰等同志任职的通知”、高邮市诚信物流有限公司文件（2015）第2号“关于公司领导工作分工的通知”及证人段某,4到庭作证的证言，以证明原告与被告签订商铺租赁合同时有特别约定，即园区商户起租时间不以进驻时间为准，而是以园区正式开园为准，而案涉商铺所在园区至今未开园的事实。原告对两被告所举证据经质证认为，对两份文件的真实性无异议，但证人段某,4系高邮市诚信物流有限公司的总经理助理，而上述公司经营范围是物流产业，故对该两份文件的关联性不予认可；对证人段某,4的证人证言认为，其系高邮市诚信物流有限公司的员工，其不能代表原告与被告签订合同，且其并未在合同上签字，故对该证据的三性均不予认可。两被告对原告所举证据经质证认为，证据1系复印件，且也证明案涉商铺的所有人并非原告，故原告不是本案的适格主体；对证据2无异议，但合同明确约定了租期起租时间以市场正式开业为准，目前该园区尚未竣工、验收；对证据3的真实性无异议，但对其内容有异议；对证据4仅能证明被告全球热恋公司已于2017年1月1日营业，不能证明园区正式开业，缴费清单系原告单方制作，被告不予以认可。本院经审理认定的事实如下：案涉诚信电商·物流园系高邮市诚信物流发展有限公司开发建设，为对外招商，该公司授权原告就园区商铺进行招租。2016年3月28日，原告与被告姜明明签订《诚信电商·物流园商铺租赁合同》一份，合同约定：原告将其园区2栋3层301-302号、312-316号商用房（面积为940.6平方米）租赁给被告全球热恋公司经营，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日，第一年、第二年为免租期，第三年的市场管理费及租金按17.71元/平方米/月收取，合计年租金为20万元，市场管理费及租金从该市场正式开业之日起计算，扣除免租期第三年市场管理费及租金于签约时一次性付清，第四年以后，市场管理费及租金在第四年租期到期60日前付清，以此类推；物业费从开业之日起计算，第一年、第二年免收物业管理费，第三年按合同约定的建筑面积计算，标准为2元/平方米/月，合计为2万元/年，于签约时一次性付清，从第四年开始物业管理费每年缴纳一次，以实际使用第三年限起算日60天前付清，逾期缴纳物业费的，逾期一天，按3%加收滞纳金。合同同时约定：承租人未按规定缴纳市场管理费及租金的，逾期以当年市场管理费及租金总额的3‰每日收取滞纳金，逾期超过一个月的，出租方有权单方面终止本合同。原告与被告姜明明于2016年3月28日签订的《诚信电商·物流园商铺装修管理协议书》约定装修垃圾清运费按3元/平方米计算缴纳。但合同签订后，被告姜明明经原告多次催要，至今未按约支付各项费用，遂诉至法院，要求判如所请。另查明，被告姜明明在取得租赁的商铺后将该商铺交给被告全球热恋公司使用至今。本院认为，原告与被告姜明明签订的《诚信电商·物流园商铺租赁合同》及《诚信电商·物流园商铺装修管理协议》系双方真实意思表示，且内容合法，应当认定为有效。原、被告双方应当依约履行合同，被告姜明明在合同约定支付的租金及物业管理费到期后，经原告多次催要，未及时履行付款义务，已构成违约，且原告已履行了解除合同告知义务，原告有权单方解除合同，故原告主张解除租赁合同并要求被告姜明明支付合同约定的市场管理费及租金、物业费的诉讼请求符合当事人约定及法律规定，本院依法予以支持；被告全球热恋公司作为租赁商用房的实际占有人，原告要求其与被告姜明明共同承担合同解除后的侵权责任，于法有据，本院亦依法予以支持。关于原告提出按日3‰计算市场管理费及租金的滞纳金及物业费按日3%计算的滞纳金，因该约定的均过高，本院依法予以调整。本案原告系独立的法人，其受高邮市诚信物流发展有限公司的授权与被告姜明明签订合同，即具有独立的诉讼主体资格，因合同的相对人系被告姜明明，故被告姜明明应承担相应的合同义务；对于两被告提出合同明确约定“具体起租时间以市场正式开业为准”，而以市场至今未正式开业为由拒付租金等相关费用的答辩意见，本院认为，合同明确约定了第一期的付款的时间及金额，即市场管理费及租金从该市场正式开业之日起计算，扣除免租期第三年市场管理费及租金于签约时一次性付清，根据合同中关于租期起租时间的约定，被告全球热恋公司于2017年1月1日在案涉商铺开业并进行经营，可视为起租时间从2017年1月1日开始，合同同时约定免两年的费用，两被告应缴纳从2019年1月1日起计算的各项费用，故两被告拒付市场管理费及租金等费用的理由不成立，本院依法不予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告高邮市诚信市场管理有限公司与被告姜明明于2016年3月28日签订的《诚信电商·物流园商铺租赁合同》；二、被告姜明明、江苏全球热恋电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾让出位于诚信电商园2栋3层301-302、312-316号商用房；三、被告姜明明应于本判决发生效力之日起十日内支付原告高邮市诚信市场管理有限公司自2019年1月1日起按年20万元计算至合同解除时止的市场管理费及租金以及自2019年1月1日起按年2万元计算至合同解除时止的物业费，同时支付垃圾清运费2822元，并承担自2016年3月28日起以22万元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至合同解除时止的滞纳金；四、被告姜明明、江苏全球热恋电子商务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告高邮市诚信市场管理有限公司自合同解除之次日起按20万元/年计算至实际让房时止占用原告高邮市诚信市场管理有限公司出租商用房的市场管理费及租金，并共同支付同期按2万元/年计算至实际让房时止的物业费。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2729元（已减半收取），由被告姜明明、江苏全球热恋电子商务有限公司承担(此款原告已预交，两被告在履行上述判决义务时一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时依照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定缴纳上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  李娟二〇二〇年三月三十日书记员  翁玲附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。