广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9080号 上诉人（原审被告）：南宁耀世龙庭房地产开发有限公司，住所地南宁市兴宁区昆仑大道以北金川路**。统一社会信用代码：91450100MA5KA3XW9U。 法定代表人：李春阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：郑镇，男，1973年7月15日出生，汉族，住广西玉林市。 原审第三人：华夏银行股份有限公司南宁分行，住所地：广西壮族自治区南宁市民族大道**华润大厦**首层**。统一社会信用代码：914500006670024509。 代表人：王莉，该分行行长。 上诉人南宁耀世龙庭房地产开发有限公司(以下简称“耀世龙庭公司”)因与被上诉人郑镇、原审第三人华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称“华夏银行南宁分行”）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初5483号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人耀世龙庭公司上诉请求：撤销南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初5483号民事判决；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方未约定对迟延办理备案应如何承担责任，更未约定迟延办理合同登记备案手续可以单方解除合同，故一审判决解除商品房买卖合同及退还相关购房款没有合同依据。二、上诉人作为出卖人应履行的主要义务是按合同约定向买受人交付房屋，并为买受人办理房屋所有权证。迟延办理商品房买卖合同的登记备案手续并不构成根本违约，也不会导致商品房买卖合同目的无法实现。故一审判决解除商品房买卖合同没有法律依据。三、本案所涉及的商品房合同备案登记手续，只是迟延办理，并非无法办理，一审审理期间，上诉人已为与被上诉人情况相似的其他购房者办理了合同备案登记，但被上诉人因自身原因不想继续要房，拒绝配合办理后续手续，其至今未办理合同备案登记手续，完全是其自身原因所致。四、商品房买卖合同的解除权行使的除斥期间为一年，逾期不行使的，解除权消灭。双方于2017年5月15日签订合同，约定合同签订后30日内，出卖人按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。上诉人迟延办理备案，被上诉人应于2017年6月15日起一年内行使合同解除权，但被上诉人在起诉时并未提出解除合同，直到2018年11月20日，才在增加诉讼请求的申请书中增加解除合同的诉讼请求，故上诉人主张解除合同已超过法定除斥期间，依法应不予支持。 被上诉人郑镇辩称，虽然合同没有约定延迟办理合同备案手续的责任后果，但根据有关法律精神，被上诉人可以随时要求上诉人履行义务，要求不成则可以随时提出上诉人承担任何责任（包括解除合同等）。被上诉人已多次要求上诉人办理合同备案手续，但直到被上诉人向一审法院提起诉讼时，上诉人一直未办理备案手续，故一审判决解除合同，并判决上诉人退还相关费用正确。 原审第三人华夏银行南宁分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 郑镇向一审法院起诉请求：1、解除其与耀世龙庭公司签订的《南宁市商品房买卖合同》；2、耀世龙庭公司退还郑镇首付款285025元和维修基金10203元，及按年利率4.9%支付利息20665元，共计315893元（计息暂截止到2018年9月27日，之后另计至实际归还时止）；3、耀世龙庭公司返还自2017年5月24日至2018年9月27日的已付款给华夏银行按揭房的本金及利息111195元（本息计算暂截止到2018年9月27日，之后另计至实际归还时止）；4、退还已缴纳的物业管理费1511.6元；5、合理酌情补偿自2017年5月份至今的多次往返差旅费、误工费、间接损失费等20000元；6、本案诉讼费由耀世龙庭公司承担。 一审法院认定事实：位于南宁市兴宁区项目由耀世龙庭公司开发,商品房预售许可证为南房预字（2016）第216号。2017年5月15日，耀世龙庭公司（出卖人）与郑镇（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：第三条、由乙方购买兴宁区。建筑面积为132.51平方米，套内建筑面积99.96平方米，分摊公用建筑面积32.55平方米。第五条、该商品房为预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米12555.91元，总金额1255089元。分摊公用建筑面积的购买费计入套内面积销售单价内，不再另计价。该商品房为精装房，买受人应另支付精装修价款，按套内建筑面积每平方米1600元计算，总额159936元。第七条、2017年5月18日前支付首期房款285025元，余款在2017年5月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第十七条、1.商品房预售的，本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。2.出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后60日内,双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。3.双方同意以2018年8月30日之次日为办理产权登记期限的起算日,出卖人应当在该日之次日起730日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。2017年5月15日，郑镇向耀世龙庭公司支付了维修基金10203元，支付了房屋首付款285025元。2017年5月24日，郑镇（借款人）、案外人李敏与第三人华夏银行南宁分行（贷款人）《个人房屋抵押借款合同》，保证人为耀世龙庭公司，合同约定：借款用于购买南宁市兴宁区房。借款本金113元；借款期限2017年5月21日至2037年5月24日；贷款利率为4.9%；贷款利率按浮动利率定价方式确定。2017年6月6日，华夏银行南宁分行按上述合同约定向耀世龙庭公司发放贷款113万元。2018年9月12日，耀世龙庭公司向郑镇交付了上述房屋。截止2019年3月25日，郑镇向第三人偿还上述贷款本金46137.82元，支付贷款利息74728.06元，耀世龙庭公司因担保关系代郑镇偿还借款本金6036.98元，支付贷款利息8769.79元。因与耀世龙庭公司上述合同纠纷，郑镇于2018年9月27日向一审法院递交诉状提起诉讼，耀世龙庭公司于2018年10月25日收到郑镇的起诉状副本。 另查明，一审法院案件审理过程中向南宁市房屋产权交易中心调查涉案房屋买卖合同备案情况。2019年3月4日，南宁市房屋产权交易中心向本院作出《关于恒大华府1号楼2单元2801号房预售合同备案有关情况的复函》，内容为：一、恒大华府1号楼2单元2801号房办理商品房预售许可时所申报毛坯价格为1245594元。二、根据国家发改委《商品房销售明码标价规定（发改价检[2011]548号）第八、九条及《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知（南房[2017]409号）第四条第（二）点有关规定，商品房应按一方一价销售。预售合同备案工作严格按上述规定执行开展，对于超过一房一价（毛坯部分）销售的商品房，不予备案。 一审法院认为，一、关于《商品房买卖合同》应否解除的问题。郑镇与耀世龙庭公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应当按约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案郑镇与耀世龙庭公司签订《商品房买卖合同》的目的是购买房屋取得涉案房屋的物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。耀世龙庭公司有义务为郑镇办理房屋所有权登记转移及与此义务有关的其他相应合同义务，耀世龙庭公司的销售行为应当符合行政机构相关行政法规、规章等规定，耀世龙庭公司在办理涉案房屋预售许可时已申报毛坯房价格，而在销售涉案房屋时超出申报的毛坯房价格销售，该行为导致郑镇与耀世龙庭公司签订的《商品房买卖合同》无法在行政机关办理合同备案手续，后续预告登记行为、房屋所有权登记均无法实现，耀世龙庭公司上述行为导致郑镇签订合同目的无法实现，郑镇有权解除合同，故郑镇主张合同解除，一审法院予以支持。郑镇通过起诉主张解除合同，起诉状副本于2018年10月25日到达耀世龙庭公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“合同自通知到达对方时解除”，双方签订的《商品房买卖合同》于2018年10月25日解除。 关于郑镇要求返还关款项问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，商品房买卖合同解除后，对于已经履行的款项，由负有返还义务的当事人予以返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，对于涉及贷款支付的购房款部分，应当根据买受人的主张由出卖人分别向原告及第三人予以返还。综上，郑镇主张耀世龙庭公司返还首付款285025元、维修基金10203元，共计295228元，予以支持。关于郑镇主张耀世龙庭公司返还其已向第三人偿还的贷款本金问题，耀世龙庭公司已通过华夏银行南宁分行发放贷款方式取得房款，郑镇已向华夏银行南宁分行偿还贷款本金的部分，也应由耀世龙庭公司向华夏银行南宁分行返还，截止至2019年3月25日，郑镇向华夏银行南宁分行偿还贷款本金为46137.82元，故耀世龙庭公司应向郑镇返还贷款本金46137.82元。至于其余通过贷款支付的房款，郑镇并未提出主张，本案不予处理。关于郑镇主张返还的物业管理费，该款属于案外人所收取的费用，是郑镇接收房屋产生后因使用房屋产生的费用，一审法院不予支持。 三、关于郑镇主张的损失问题。根据据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求赔偿损失。因耀世龙庭公司超出预售许可申报的毛坯房价格销售房屋，导致的《商品房买卖合同》无法备案，合同目的无法实现，双方合同解除的原因在于耀世龙庭公司，郑镇有权要求耀世龙庭公司赔偿因合同解除造成的实际损失。郑镇主张耀世龙庭公司支付首付款及维修基金利息，该利息属于耀世龙庭公司占用上述款项期间产生的利息，一审法院予以支持，利息计算为：以295228元为基数，从2017年5月15日起至还清款项之日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率分段计算。关于已付贷款的利息，该利息属于郑镇履行合同所支出的费用，属于合同解除产生的实际损失，郑镇主张耀世龙庭公司支付已付贷款利息损失，一审法院予以支持，故耀世龙庭公司应当向郑镇支付贷款利息损失74728.06元。耀世龙庭公司未按约定履行合同，郑镇基于此向法院起诉，郑镇的经常居住地为玉林市，其往返南宁与玉林提起诉讼，确实产生交通费用损失，故一审法院酌情支持500元交通费。至于其主张的误工费、间接损失费超过部分，无事实依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条条之规定，判决：一、郑镇与耀世龙庭公司2017年5月15日签订的《商品房买卖合同》于2018年10月25日解除；二、耀世龙庭公司向郑镇返还房款首付款、房屋维修基金共295228元及赔偿利息损失（利息计算为：以295228元为基数，从2017年5月15日起至还清款项之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率分段计算）；三、耀世龙庭公司向郑镇返还贷款本金46137.82元；四、耀世龙庭公司向郑镇赔偿贷款利息损失74728.06元；五、耀世龙庭公司向郑镇赔偿交通费损失500元；六、驳回郑镇的其他诉讼请求。案件受理费8028元，由郑镇负担479元，耀世龙庭公司负担7549元。 二审中，上诉人耀世龙庭公司提交了郑镇所购的涉案商品房的预售合同登记备案表。被上诉人郑镇提交了下列证据：1.南房权报（2019）41号复函；2.被上诉人的通话记录；3.调解书内容；4.上诉人与被上诉人微信手机短信沟通记录；5.南宁市房产局电话答复不能备案的视频录音U盘。对上诉人提交的证据，被上诉人未到庭质证，视为其放弃质证的权利，本院经核对上诉人提交的证据，该证据系南宁市住房和城乡建设局出具，故对该证据，本院予以确认。被上诉人二审提交的证据1，一审法院已予以查实，不属新证据。被上诉人提交的证据2、3，上诉人不予认可，因该证据系被上诉人单方提供，且证据2只有通话时间，没有通话内容，证据3亦没有上诉人签字盖章，故对证据2、3，本院不予确认。证据4仅能证明上诉人律师与被上诉人进行过协商，但双方一直未达成一致意见，故对该证据，本院不予确认。证据5，上诉人对其真实性不予认可，因未有证人到庭作证，且该证据与上诉人二审提交的合同登记备案表相矛盾，故对该证据，本院不予确认。 对一审查明的事实，当事人均未提出异议，本院予以确认。二审另查明：郑镇向耀世龙庭公司购买的兴宁区房屋，已于2019年9月30日，在南宁市预售合同登记备案 本案二审争议焦点是：1.被上诉人郑镇主张解除合同是否已超过法定的除斥期间，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》应否予以解除？2.上诉人应否返还被上诉人郑镇已付的首付款、房屋维修基金及郑镇已偿还的贷款本金、利息？3、上诉人应否赔偿被上诉人交通费损失？ 本院认为，上诉人耀世龙庭公司虽未按合同约定，在合同签订后30日内，向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，但上诉人已于2019年9月30日，为被上诉人办理了商品房预售合同登记备案。且上诉人已于2018年9月12日向被上诉人郑镇交付了涉案房屋，故上诉人不存在根本性违约，仅存在迟延办理合同登记备案的违约行为。而双方合同中并未约定上诉人迟延办理合同登记备案时，被上诉人可以据此解除合同。现上诉人已为被上诉人为理了合同备案登记，亦不存在因合同不能备案，而导致房屋所有权登记无法实现的情形。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”上诉人与被上诉人签订的合同中未约定合同解除权行使的期限，根据上述规定，上诉人没有进行催告的情况下，被上诉人请求解除合同，应在解除权发生之日起一年内行使，双方合同于2017年5月15日签订，合同约定上诉人应于2017年6月15日前办理合同登记备案手续，上诉人未按约定时间办理备案手续，则被上诉人郑镇应当于2018年6月15日前行使合同解除权，但郑镇于2018年9月27日才向一审法院提起诉讼，已超过上述规定的解除权行使期限，郑镇因耀世龙庭公司逾期办理合同备案手续的违约行为的法定解除权已消灭。故被上诉人请求解除与上诉人签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持，被上诉人基于合同解除，主张上诉人返还其已交的首付款及银行按揭贷款等请求，亦无依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人耀世龙庭公司的上诉请求成立，予以支持。但因上诉人在一审判决之后，才办理了涉案房屋的合同备案手续，故二审案件受理费，由上诉人承担。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初5483号民事判决； 二、驳回被上诉人郑镇的全部诉讼请求。 二审案件受理费8028元，由上诉人南宁耀世龙庭房地产开发有限公司负担；一审案件受理费8028元，由被上诉人郑镇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年二月十日 法官助理  李姝雯 书 记 员  覃夏威