湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终4474号上诉人（原审原告）：王汉文，男，1958年3月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人（原审原告）：廖菊花，女，1953年10月29日出生，汉族，住襄阳市樊城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王朝辉，男，1978年10月15日出生，汉族，系王汉文、廖菊花之子。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐金爽，湖北法正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛明洪，男，1953年5月26日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审被告）：徐正权，男，1949年9月26日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人王汉文、上诉人廖菊花因与被上诉人牛明洪、被上诉人徐正权返还原物纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初4182号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王汉文、廖菊花上诉请求：依法撤销一审判决，判令被上诉人徐正权所占土地的使用权和房屋返还给上诉人，使用权证为《集体土地建设用地使用证》（襄阳集建[2000]字第030211104025号；被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。本案诉争的房屋系上诉人于1982年所建，1987年、2000年8月，襄阳市土地局为上诉人颁发了土地使用证（分别是059863号和襄阳集建[2000]字第030211104025号）。2004年，上诉人将房屋让给牛明洪暂时居住，并未将房屋卖给牛明洪，2013年上诉人才知道房屋被卖给了徐正权。一审判决认定被上诉人给上诉人的4000元为购房款，没有事实依据。一是当时，牛明洪将房屋卖给徐正权，上诉人并不知情。二是牛明洪收取了徐正权6500元，而牛明洪只给了上诉人4000元，这明显不符合交易习惯。三是房屋仍登记在上诉人名下，如果有买卖的话，应当办理过户手续。二、一审判决适用法律错误。在没有征得财产所有人同意的情况下，处分他人财产。没有法律依据。被上诉人牛明洪、被上诉人徐正权二审中书面答辩称，上诉人隐瞒事实真相，翻悔卖房事实。上诉称房屋让给牛明洪暂时居住，诉状却称租给牛明洪，互相矛盾。依照《合同法》第六条规定，上诉人要遵循诚实守信原则，遵纪守法，2004年卖房屋，交付房屋，收4000元买房钱的事实改变不了；牛明洪买房屋后拆厨房的事实改变不了；牛明洪一家人未在该房住过一天；买房是为了以后盖新房。客观事实如下：2004年秋下某天，牛明洪得知王汉文、廖菊花要卖房子，在廖乐成家找廖菊花。廖乐成（廖菊花胞弟）、牛月娥（牛明洪胞妹）夫妇在做豆腐，牛明洪、廖菊花都在帮忙。当面，牛明洪问廖菊花，房宅是不是真卖，全部多少钱。廖菊花说，房宅是要卖，价钱4000元。牛明洪说我要，现在没现钱，钱在银行存着。廖菊花说，不要利息，就取出来。牛明洪提出写书面合同，廖菊花说，是亲戚没必要。协商好后，廖菊花把房子钥匙交给了牛明洪。第二天，牛明洪、廖乐成一起到襄阳县医院看王汉文，把4000元买房钱交付给了廖菊花，王汉文在场，牛明洪要求写收条，廖菊花说亲戚没必要写收条。依据《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第二十五条、第八条规定，口头合同成立，合同生效。一审判决认定牛明洪将该房屋和宅基地使用权卖给徐正权，适用法律正确。依据《中华人民共和国合同法》第九条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，自口头合同成立时起，上诉人王汉文对该房屋所有权转移于被上诉人牛明洪，王汉文对该房屋所有权消灭，牛明洪对该房屋所有权生成。拆厨房时，上诉人无异议，说明被上诉人牛明洪有所有权，他才认可拆厨房。2000年的土地使用证是办证机关依照农户登记的，登记在上诉人名下很正常。2004年时房屋卖给了牛明洪，所有权已经转移于牛明洪。2009年10月24日，牛明洪、徐正权协商，以6500元价格将诉争房屋及宅基地使用权转卖给徐正权，当时签订书面合同，牛明洪交付房屋、钥匙，徐正权付清房款。依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条规定，该合同成立，自成立时生效。牛明洪对诉争房屋的所有权、对宅基地的使用权转移于徐正权。直到2010年，土地使用权证才发至农户手中，王汉文拿走土地使用权证，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，上诉人应履行转移标的物权的义务，但上诉人却非法占土地使用权证。综上，请求驳回上诉，维持一审判决，依法判令王汉文将诉争房屋的土地使用权证交给徐正权，并履行转移该房屋所有权的义务，对上诉人不遵循诚信原则、不遵纪守法的行为，追究其法律责任。王汉文、廖菊花向一审法院起诉请求：两被告立即将位于襄阳市樊城区牛××镇××组的土地使用权证号为襄阳市土地局059863号的房屋及土地使用权归还给原告；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告王汉文、廖菊花夫妇原来的户籍在襄阳县牛××镇××（现××为××市××区牛××镇××），于1982年在该村建有三间正房和一间厨房。原襄阳县土地管理局于1987年5月30日为王汉文颁发了编号为059863号的《土地使用证》，土地使用证上登记的宅基地面积为243平方米，房屋建筑面积为78平方米。2000年8月，原襄阳县人民政府又为王汉文颁发了编号为襄阳集建（2000）字第030211104025号《集体土地建设用地使用证》，土地使用证上登记宅基地面积200平方米，建筑占地81.36平方米。王汉文和廖菊花所建房屋至今未取得房产证。王汉文、廖菊花全家的户口于1996年2月前全部从春芳营村4组迁出，迁至襄阳市××区××号，转为城市居民。2004年，廖菊花向其胞弟廖乐成表达了欲出售其位于牛××镇××组房屋的想法，春芳营村5组的村民被告牛明洪在从廖乐成处得知该消息后，即找到廖菊花协商买房事宜。2004年秋，在牛明洪向廖菊花支付了4000元后，王汉文和廖菊花即将房屋交付给牛明洪。牛明洪在接收房屋后将紧邻正房的厨房拆除。2009年10月24日，牛明洪与春芳营村4组的村民被告徐正权签订《合同书》一份，其主要内容为：牛明洪将其购买的王汉文家的房屋及宅基地使用权转让给徐正权，转让价格为6500元。合同签订当日，徐正权即将6500元支付给了牛明洪，牛明洪亦将房屋交付给了徐正权，徐正权在接收后对房屋进行了维修。2015年，牛明洪与徐正权一同去找王汉文和廖菊花索要诉争房屋的土地使用证，遭到王汉文和廖菊花的拒绝，而王汉文和廖菊花提出愿自己出钱退还徐正权支付的购房款并收回房屋的意见同样遭到拒绝。引起诉讼。一审法院认为，原告王汉文、廖菊花诉称的是将诉争房屋租给被告牛明洪居住，收取牛明洪的4000元为租金的意见，因其未提供证据证明，一审法院不予采纳。结合廖菊花与牛明洪之间的交易行为发生在2004年，诉争房屋的坐落在牛首镇的偏僻农村，房屋面积不大且较为破旧，参考当时同地段同类房屋的交易价格，以及牛明洪在事隔五年后以6500元价格将房屋转让给徐正权的事实，牛明洪支付给廖菊花的4000元应当为购房款，而非租金。虽然廖菊花在将其不动产转让给牛明洪时未签订书面合同，但牛明洪支付了相应的价款，廖菊花和王汉文也交付了房屋，双方的交易行为合法。牛明洪在受让不动产并占有期间，将不动产转让给徐正权，牛明洪与徐正权之间签订的不动产转让合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，且已履行。徐正权虽尚未取得诉争不动产的产权，但其基于与牛明洪之间的不动产转让合同关系产生的对诉争不动产的占有，应当受到保护。故对于原告王汉文、廖菊花要求被告牛明洪、徐正权归还房屋及土地使用权的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，判决如下：驳回原告王汉文、廖菊花的诉讼请求。一审案件受理费525元，由原告王汉文、廖菊花承担。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实，无误，本院二审予以确认。二审另查明：经基层组织通知，王汉文于2014年左右，领取了原襄阳县有关部门颁的土地使用权证。本院认为，房屋、价款均已交付、王汉文、廖菊花与牛明洪之间的房屋买卖合同、牛明洪与徐正权之间的房屋买卖合同关系均成立并生效。上诉人不能合理解释其于2004年收取牛明洪4000元系租金。一审判决结合廖菊花与牛明洪之间的交易行为发生在2004年，诉争房屋的坐落在牛首镇的偏僻农村，房屋面积不大且较为破旧，参考当时同地段同类房屋的交易价格，以及牛明洪在事隔五年后以6500元价格将房屋转让给徐正权的事实，认定牛明洪支付给廖菊花的4000元应当为购房款，而非租金，具有依据。上诉人称将房屋让给牛明洪暂时居住，并未将房屋卖给牛明洪，理由不成立。当事人间未办理土地使用权变更登记手续，与交易当时当事人不持有集体土地建设用地使用证有关，上诉人亦称其在2014年左右才领证。基于生效的买卖合同、不动产已交付的客观事实，徐正权现有权占有诉争不动产，上诉人欲违反买卖合同，要求返还，理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，应予维持。上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费632元，由上诉人王汉文、廖菊花负担。本判决为终审判决。审判长  涂晶晶审判员  江 涛审判员  柳 莉二〇二〇年三月十二日书记员  汪玉杰