云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初48号原告：李文锋，男，1982年2月6日出生，汉族，身份证住址景洪市。被告：西双版纳璨鑫房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州磨憨经济开发区市场路A-(1)**。法定代表人：唐宁。委托诉讼代理人：钟少豪，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被告：唐宁，男，1970年9月22日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市永善县，现住江苏省昆山市。原告李文锋与被告西双版纳璨鑫房地产开发有限公司（以下简称璨鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理。在诉讼过程中原告申请追加唐宁为本案共同被告，本院予以准许。之后，本院适用简易程序公开审理了本案，原告李文锋，被告璨鑫公司的委托诉讼代理人钟少豪均到庭参加诉讼。被告唐宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李文锋向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按双方签订的商品房买卖合同履行配合原告办理不动产证；2.判令二被告连带返还原告的装修保证金3000元及按年利率6%计算（自2017年5月1日起至全部返还之日止）；3.判令二被告向原告连带支付逾期办理产权证的违约金，以原告支付的房款106996元为基数，按日万分之三的标准即32元／天自2018年3月1日起计算至商品房不动产权证办妥之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年6月27日与被告签订了《景洪市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买了位于景洪市，并按合同约定向被告支付了首付款106996元及其他相关费用，原告通过刷卡的形式支付了上述款项，实际转入账户为被告唐宁的私人账户。2016年8月30日，出卖方将商品房交付买受人，合同第十三条约定：出卖方在商品房交付使用后360天内，完成该栋商品房的初始登记，初始登记后180天内办妥房屋的房产证及国土使用证。若因出卖方责任不能在约定期限内办理上述登记或手续，则自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖方向买受方支付己交房款万分之三的违约金。原告按照被告要求递交了办理不动产证的相关资料，约定的办证期限届满，原告多次催促被告要求履行办理不动产证义务未果。根据原被告双方签订的《景洪市商品房买卖合同》第十三条，被告己构成违约，被告应向原告支付双方约定的违约金并继续履行办理不动产证义务。另，2016年底原告正准备装修自己购买的名悦公馆7-Ｃ室时，被告称需要交3000元装修保证金，如果3个月内不漏水则将保证金无条件无息原数退还原告。原告向被告交了保证金3000元，被告开具了收到原告3000元保证金的《收据》一份（印有璀鑫房地产名悦公馆项目部财务专用章）至起诉时止原告多次要求被告返还装修保证金未果且被告态度蛮横，故原告起诉至人民法院。被告璨鑫公司辩称，被告璨鑫公司并不具备开发房地产项目的资质，案涉房屋项目不具备商品房预售条件，本案的《景洪市商品房买卖合同》因违反法律的强制性规定无效，故原告无权要求被告璨鑫公司继续履行合同内容。被告唐宁未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。原告围绕其诉讼主张向本院提交了证据，被告唐宁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证和质证等权利。原告提交的证据1原告身份证复印件、证据2《景洪市商品房买卖合同》、证据3收据六张和证据4景洪市房地产交易所出具的《查询结果》均印鉴齐全，真实性本院予以采信。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2016年6月27日，原告李文锋与被告璨鑫公司签订《景洪市商品房买卖合同》，主要约定：原告所购房屋项目位于景洪市旁，项目名称为名悦公馆，原告所购房屋为名悦公馆项目第七层7-Ｃ号房，约定的建筑面积为123.89平方米；房屋总价款为346996元，首付款（含定金）56996元于本合同签订之日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付，买受人以银行按揭方式付款的应于本合同签订之日向出卖人交付首付款56996元，2016年7月30日前付50000元，余款240000元向银行申请贷款。买受人应在接到通知之日起7日内将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续并按要求交清相关款项和费用；出卖人应在2016年8月30日前将商品房交付买受人使用；出卖方应在商品房交付使用后360天内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后180天内办妥该房屋的房产证及国土使用证，若因出卖方责任不能在约定期限内办理上述登记或者手续则自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖方向买受方支付已交房款万分之三的违约金。此外，合同还约定了其他内容。璨鑫房地产名悦公馆项目部在合同尾部加盖项目部合同专用章。合同签订后原告向被告璨鑫公司共计支付了购房款106996元，被告璨鑫公司向原告出具相应收据。现原告以被告璨鑫公司未协助办理产权登记手续及未退还装修保证金等事由诉至本院。另查明，2016年9月25日，原告向被告璨鑫公司交纳了契税、维修基金、太阳能费用、物业费等费用共计17267元。2016年12月19日，原告向被告璨鑫公司支付了3000元的装修保证金。经原告于2019年10月25日向景洪市房地产交易所核实，其购买的案涉房屋未能在房交所查询到网上备案信息。经本院向景洪市住房和城乡建设局核实，被告璨鑫公司开发的名悦公馆房地产项目未办理商品房预售许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，经本院核实被告璨鑫出售给原告李文锋的案涉房屋项目并未取得商品房预售许可证，故本院确认原告与被告璨鑫公司签订的《景洪市商品房买卖合同》无效，故原告要求被告璨鑫公司、唐宁协助办理房屋产权证书并支付逾期办证违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于装修保证金，原告向被告璨鑫公司在2016年交纳过该款项系事实，且至今该保证金已经收取三年多，被告璨鑫公司也未能举证证明本案存在装修保证金不能退换的情形，故原告要求被告璨鑫公司返还该保证金3000元的诉讼请求，本院予以支持。对于该保证金的利息问题，因原告未能举证证明原告装修房屋完毕的时间及双方约定的保证金退换的时间，故本院对被告璨鑫公司逾期退还保证金的时间点无法进行认定，故原告要求被告璨鑫公司自2017年5月1日起支付利息的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。因被告唐宁并不是本案装修保证金的收取人，故原告要求其承担退还责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西双版纳璨鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李文锋返还装修保证金3000元；二、驳回原告李文锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费204元（实收），由原告李文锋负担50元，由被告西双版纳璨鑫房地产开发有限公司负担154元。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年三月三十日书记员  刀启娜