西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初5141号原告西安市浐灞河发展有限公司。住所地：西安浐灞生态区XX大道XX号。统一社会信用代码91610136766961972Q。法定代表人樊彦平，董事长。委托代理人王宁，陕西金镝律师事务所律师。被告陕西数字基地出版传媒集团有限公司。住所地：西安市浐灞生态区XX大道XX号XX商务中心XX层。统一社会信用代码9161013656221633X2。法定代表人孔啸，执行董事。委托代理人刘洁，女，该公司员工，住该公司。原告西安市浐灞河发展有限公司与被告陕西数字基地出版传媒集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王宁，被告委托代理人刘洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年7月1日至2018年8月31日，被告一直占有使用其所有的浐灞城市广场3号楼西翼面积为575.18平方米的房产一处。在被告占有使用期间，其及其委托的物业公司曾多次要求与被告签订房屋租赁合同，但被告均以各种理由推脱拒绝。2018年8月21日，因被告搬迁，被告向其委托的物业公司发函要求退还占有使用的房产，其委托的物业公司在收到上述函件后，依其要求再次向被告主张相关占有使用费支付事宜，却遭到被告拒绝。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：被告支付2015年7月1日至2018年8月31日期间占有使用浐灞城市广场3号楼办公用房的占有使用费1092842元，并承担本案诉讼费。被告辩称，其占有使用原告浐灞城市广场3号楼西翼面积575.18平方米的办公用房属实，但该办公用房系原告给其的替代使用房屋，其不应支付房屋占有使用费。理由如下：其系浐灞管委会应邀入驻的企业，享受各项优惠政策，2011年9月，其入住浐灞商务中心二期三层，但该办公场所未安装空调，且未经消防验收，致其无法正常办公，经多次协商无果后，其自费购买相应办公设备，改善办公条件，但还是不能正常办公，直至2012年6月，经浐灞管委会协调，其无奈搬入浐灞城市广场3号楼办公，在此期间原告从未向其提及过房屋占有使用费；2013年11月，浐灞商务中心二期三层冬天暖气得到解决，其部分搬回原办公场所，但空调不能制冷，故部分业务仍留在浐灞城市广场3号楼，占有使用原告575.18平米房屋办公，直至2016年空调问题仍不能解决，故其将浐灞商务中心二期三层部分场所退还原告，其余部分由其购买空调才解决办公问题。根据其财务统计，自2011年至2018年，其购买烧气大火炉、安装空调、搬家、购买电风扇等累计花费4851994.67元，给其造成巨大经济损失；其与原告就浐灞商务中心二期三层签订过房屋租赁合同，其已支付部分房租，因原告违约，不能按双方协议履行返还优惠，故其再未履行合同。综上，请求依法驳回原告诉请。经审理查明，原告系浐灞城市广场1#商业、2#商业、会所（3#楼）项目的建设单位。该项目建成后，原告将该1、2、3号楼及其附属设施的物业委托给西安浐灞物业服务有限责任公司统一管理。被告自2015年7月1日至2018年8月31日占有使用原告浐灞城市广场3号楼面积575.18平方米的场所办公，但双方就此房屋未签订书面的租赁合同，现双方因该房屋在该阶段的占有使用费给付问题，发生争议，酿成本诉。庭审中，原告称，本案租赁事实如下：被告系浐灞管委会的引入企业，于2011年前后入驻其所有的浐灞商务中心二期三层办公，但双方并未签订书面的租赁合同，因浐灞商务中心二期三层当时未安装空调，办公条件不理想，其于2012年将被告调整到浐灞城市广场3#楼办公，被告实际占有使用浐灞城市广场3#楼内1275.18平米的场所办公，直至2014年前后被告部分搬回浐灞商务中心二期三层办公，部分仍留在浐灞城市广场3#楼办公，留在浐灞城市广场3号楼的部分，实际占有使用其575.18平米场所办公，剩余700平方米（1275.18平米-575.18平米）由被告下属子公司办公使用，2018年8月，被告向原告交回浐灞城市广场3#楼1126.54平米的办公用房，继续使用148.64平米的办公用房，被告及其下属子公司现在浐灞商务中心二期三层办公至今。原告并称，被告自2011年进入其所有的浐灞商务中心二期三层及后来的浐灞城市广场3号楼办公后，双方为被告及下属子公司占有使用的浐灞城市广场3号楼的物业费及房屋占有使用费的支付问题，多次通过往来函件进行协商，但被告仅同意支付自2015年7月至2018年8月期间的物业费，不同意支付该期间的房屋占有使用费，双方为此不能达成一致意见。其认为，被告自2015年7月1日至2018年8月31日实际占有使用其浐灞城市广场3#楼575.18平米场所办公，按每月每平米50元计租，被告应向其支付该期间的房屋占有使用费1092842元（50元/月/平米×575.18平米×38个月）。被告认可原告上述所述的租赁事实，认可自2015年7月1日至2018年8月31日实际占有使用原告浐灞城市广场3#楼内575.18平米场所进行办公的事实，亦认可双方往来函件就浐灞城市广场3#楼房屋占有使用费进行协商的事实。抗辩称，其作为浐灞管委会的引入企业，根据浐灞管委会出台的文件，享受政府提供的多项优惠政策，其中包括缴纳房租后由浐灞管委会返还50%租金，其于2016年5月9日就浐灞商务中心二期三层3007平米的办公用房与原告签订《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》及补充协议，约定租赁单价60元/平米/月，其按该租赁单价及面积向原告支付了浐灞商务中心二期三层自2015年12月1日至2017年12月31日的部分房租2345460元后，浐灞管委会却并未按政策返租，其认为原告作为浐灞管委会的控股公司，浐灞管委会未按政策返还房租，故其再未向原告支付过任何租金；另浐灞城市广场3#楼系浐灞商务中心二期三层的替代用房，因浐灞商务中心二期三层无空调，无法正常办公，其自费购买了烧气大火炉、电风扇、安装空调、搬家等，累计花费4851994.67元，该费用从原告主张的占有使用费中扣减后，多余部分双方另行协商；最后因浐灞城市广场3号楼系替代用房，双方未签订合同，故即使计算房屋占有使用费，应按浐灞商务中心二期三层的合同单价来计租，且其向原告支付的2345460元，已包含浐灞城市广场3#楼的部分费用。原告认可收到被告交来的浐灞商务中心二期三层的部分房租2345460元的事实，陈述自租赁事实发生以来，其仅收到被告上述金额的租赁费，且该费用与被告占有使用的浐灞城市广场3#楼无关，被告同时使用其浐灞商务中心二期三层和浐灞城市广场3#楼的办公场所，不存在被告所述的替代用房。并称浐灞管委会虽系其控股股东，但浐灞管委会给被告的优惠承诺与其无关，被告所述的花费其亦不同意扣减。上述事实，有《委托管理合同》、往来函件、《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、交费凭证、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方虽未签订书面的租赁合同，但被告于庭审中认可自2015年7月至2018年8月实际占有使用原告浐灞城市广场3#楼内575.18平米的场所进行办公的事实，故双方存在事实上的租赁法律关系。原告为被告提供租赁场所，被告理应向原告支付该期间的房屋占有使用费，双方虽未签订合同，但被告要求按浐灞商务中心二期三层合同约定的60元/平米/月计租，而原告自动下调按50元/平米/月计租，未侵害被告的合法权益，本院予以准许，经核算，被告应向该期间的房屋占有使用费1092842元（50元/月/平米×575.18平米×38个月），原告诉请，合法有据，本院予以支持。被告抗辩的其作为浐灞管委会的引入企业，享受政策优惠，但无论浐灞管委会是否给被告政策优惠承诺，浐灞管委会出台的文件系政府政策性文件，是否向被告返租不能作为被告对抗支付原告房屋占有使用费的前提条件，被告以此拒付案涉房屋的占有使用费，无事实及法律依据，本院不予采信。被告抗辩的因原告不能提供适租的办公条件，发生的各项购买的花费，应在原告主张的费用中扣减，因双方未签订书面的租赁合同，对原告提供的办公场所条件未进行明确约定，且被告自入住以来至今近10年时间，双方往来函件中从未提及要求原告支付该部分费用，现要求原告承担，无法律依据，本院不予采信。被告抗辩的2345460元的已付款中包含浐灞城市广场3#楼的费用，经查该费用系被告支付浐灞商务中心二期三层的房屋占有使用费，根据双方陈述的无争议的租赁事实，被告在使用浐灞商务中心二期三层办公时，亦同时使用浐灞城市广场3#楼的部分办公场所办公，不存在被告所述的替代用房，证据不足，本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陕西数字基地出版传媒集团有限公司于本判决生效后十日内向原告西安市浐灞河发展有限公司支付2015年7月1日至2018年8月31日期间占有使用原告浐灞城市广场3号楼办公房屋的占有使用费1092842元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14635元（原告已预交），由被告承担，于上述付款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   （此页无正文）    审  判  长      曹英萍人民陪审员     王林军人民陪审员      陈建芳 二〇二0年三月二十六日 书  记  员      程才平         打印人：周惠荣  校对人：程才平  送达时间：2020年 月 日