江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初6194号原告：韩金龙，男，1968年12月16日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：周祖超，上海申蕴和律师事务所律师。被告：张进华，男，1971年1月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：昆山嘉农投资发展有限公司，住所地江苏省昆山开发区兵希珠海路**，统一社会信用代码91320583572565605M。法定代表人：田兰娣。委托代理人：张志伟，该公司工作人员。被告：沈雪英，女，1971年05月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山市张浦镇侑亿家房产中介服务部，统一社会信用代码92320583MA1PL3NU6E，住所地张浦镇商鞅路。经营者：刘璞茹。原告韩金龙与被告张进华、第三人昆山市张浦镇侑亿家房产中介服务部（以下简称侑亿家中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。后依原告申请，追加被告昆山嘉农投资发展有限公司（以下简称嘉农公司）、沈雪英参加诉讼。于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告韩金龙本人及其委托诉讼代理人、被告嘉农公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告张进华、沈雪英、第三人侑亿家中介经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩金龙提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并协助办理房屋产权过户手续；2、本案诉讼费用被告负担。事实与理由：2013年5月11被告张进华通过第三人房产中介将位于张浦镇“馨悦家园18号302室的动迁安置房”转让给原告，总价款38万元。约定交房前付32万元，余款6万元于房产交易中心房屋产权过户时付清，双方签订了《房屋买卖成交合同》，双方并于2013年5月20日到昆山市灯法律服务所办理了《见证书》。2014年12月1日，昆山市浦新房屋拆迁有限公司与被告的父亲办理了《馨悦家园安置房交接确认书》的交房手续，原告按合同约定在交房前总共已付给被告房价款32万元，领取了房屋的钥匙。被告将钥匙交于原告，原告收房后及时安排装修，并入住至今。待办理过户时，支付尾款6万元。由于安置房办理房产证至少需要3年以上的时间，现在可以办理房产证的时候，被告却躲而不见，致使买卖合同中约定办理房产证至今不能履行。为此提起诉讼。被告张进华未作答辩。被告嘉农公司辩称，我方只是代建方，要根据浦新公司的指示办理相关手续。被告沈雪英未作答辩。第三人侑亿家中介未作陈述。本院经审理查明：2013年5月11日，被告张进华（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）及第三人（中介方）签订房屋买卖成交合同，约定其将坐落于昆山市张浦镇馨园小区18号302室房产及053号车位出售给原告，成交总价38万元。合同签订时付2万元定金，合同生效至过户前将余额付清，定金在付款时冲抵。甲方保证房屋权属清楚。合同补充约定，2013年5月19日前付首付30万元，余款6万元到过户时付清，甲方在过户前如违约（涨价或不卖），违约金为乙方所付金额的两倍数额，即乙方付款32万元，违约金为64万元。同日，原告通过中介方向被告张进华付款2万元。后原告又通过中介方向张进华付款27万元，张进华于2013年5月20日出具收条，确认收到原告购房首付款29万元，房屋为馨园小区18号302室。2014年12月11日，原告又与张杏四、曹金娥及原中介方共同签订房屋买卖成交合同，房屋座落为馨园小区15号1102室，车库为15号30号车位。总价38万元。合同签订时付2万元定金，合同生效至过户时将余额付清，定金在付款时冲抵。甲方保证房屋权属清楚。合同补充约定，2013年5月19日前付首付30万元，余款6万元到过户时付清。同日，原告通过中介向张杏四支付15号1102室多补款3000元。2014年12月23日，原告通过中介向张杏四支付15号1102室房款3万元。馨园小区18号302室实际登记坐落为昆山市张浦镇大直路501、503、505馨悦家园15号楼302室，首次登记的不动产权人为嘉农公司。原告认为所购房产现在可以办理过户而被告张进华避而不见，为此提起诉讼。另查明，被告张进华与原告签订买卖合同时提交了张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书（表一）、张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）的复印件。原告所持协议复印件与本院向昆山市浦新房屋拆迁有限公司（以下简称浦新公司）调取的文件不一致。根据浦新公司提交的协议书、结算明细等，浦新公司于2011年11月4日与张进华、沈雪荣签订张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书（表一），载明被拆迁人为“张进华、沈雪荣”，房屋座落为“新塘中心村”，房屋所有权人“张进华、沈雪英”，住宅安置地点为张浦镇馨园小区，房户型及面积均空白；2014年12月1日与张杏四确认交房结算明细，载明动迁户“塘中心村张杏四、唐金娥”；2018年6月19日与张进华、沈雪荣签订张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二），载明被动迁人“张进华、沈雪英（新塘中心村）”，安置地点为馨悦家园，明细包括15号楼302室及15号楼29号车库/位，19号楼1404室及A区A140号车库/位，15号楼1102室及15号楼30号车库/位，产权交换后，拆迁人实际支付被拆迁人124670.7元。再查明，原告曾于2017年8月29日向本院起诉张杏四、张进华、唐金娥、嘉农公司并将浦新公司、侑亿家中介列为该案第三人，要求办理馨悦家园15号1102室房屋及15号30号车库过户手续。后原告向本院申请撤回起诉，本院于2018年5月2日裁定准许原告撤回起诉。上述事实，有房屋买卖成交合同、收据、收条、见证书、不动产单元首次登记信息、动迁补偿协议书、交房结算明细、安置协议书及当事人的陈述等予以证实。追加被告沈雪英参加诉讼过程中，本院核实张进华、沈雪英原系夫妻关系，于2000年10月24日登记离婚。审理过程中，原告陈述被告已向其交付房产，但实际交付及使用的是1102室，因为当时说张进华父母年纪大了，高楼不方便，所以通过签订2014昕12月11日协议换的，因为楼层变更，原告付了3000元差价。另经询问，原告明确本案中要求过户302室房产而不是1102室。对此，原告称，虽然起诉最终是为了解决1102室的过户问题，但302室换1102室是另一个法律关系，不能一并解决。原告同时确认，1102室已经交付并由原告使用，不再有302室的交房问题。本院认为：原告与被告张进华签订房屋买卖成交合同，双方间成立买卖合同关系。根据浦新公司提供的文件，被拆迁房屋所有权人“张进华、沈雪英”，并由动迁户“张杏四、唐金娥”确认交房结算明细，故被告张进华以自己名义向原告出卖安置房，系无权处分。签订房屋成交合同时，张进华向原告隐瞒沈雪英共同签订动迁安置协议的真实情况，现原告已按约支付大部分购房款且通过与张杏四、唐金娥签订房屋买卖成交合同，实际取得1102室房产，就本案现有证据，原告在合同订立、履行过程中无明显过错，其要求继续履行协议，应予支持。原告与张进华签订协议购买302室房产，后与张杏四、唐金娥签订协议购买1102室房产，从房屋来源、签约过程及履行情况可以认定其真实意思并非同时购买两处房产，而是以302室与1102室进行了置换。两合同卖方签约主体不同，且昆山市张浦镇大直路501、503、505馨悦家园15号楼302室至今仍在首次登记的不动产权人嘉农公司名下，故本案中不宜一并处理302室与1102室置换问题。原告关于302室、1102室分阶段办理手续及当前仅要求处理302室过户不涉及交房的意见，本院予以采纳。302室宜先过户至张进华名下，再过户至原告名下。购房余款6万元，亦应于过户时支付。至于其他权利人与张进华间的分配问题，可另行协商或诉讼，本案中不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山嘉农投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助将昆山市张浦镇大直路501、503、505馨悦家园15号楼302室过户至被告张进华名下。二、被告张进华于昆山市张浦镇大直路501、503、505馨悦家园15号楼302室过户至自己名下之日起十日内协助原告韩金龙将上述房屋过户至韩金龙名下，同时韩金龙支付张进华购房余款60000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，公告费690元，合计7690元，由被告张进华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  洪 巍人民陪审员  盛永林人民陪审员  朱 慧二〇二〇年三月四日书 记 员  丁盈超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。