河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民再102号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张忠霞，女，1980年7月1日出生，汉族，现住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李云明。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石家庄鸿名房地产开发有限公司。住所地石家庄市长安区谈南路**。 法定代表人：刘峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹智，河北冀石律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石家庄市土地储备中心，住所地石家庄市槐安东路**。 法定代表人：赵路新，该中心主任。 委托诉讼代理人：王玉龙，河北新业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彦杰，河北新业律师事务所律师。 再审申请人张忠霞与被申请人石家庄鸿名房地产开发有限公司（以下简称鸿名地产）、石家庄市土地储备中心（以下简称储备中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，石家庄市长安区人民法院于2017年6月27日作出（2017）冀0102民初4353号民事判决，张忠霞不服，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日作出（2017）冀01民终9560号民事判决，已经发生法律效力。张忠霞仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年11月26日作出（2018）冀民申7862号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张忠霞及其委托诉讼代理人李云明、被申请人鸿名地产的委托诉讼代理人曹智、被申请人储备中心的委托诉讼代理人张彦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张忠霞再审请求：撤销原一、二审判决，依法再审本案。事实与理由：1、原审认定被申请人要交付的房屋符合交房条件，事实证据不足。2、被申请人没有任何事实证据能够证明其要交付房屋，已由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门，或者石家庄市建设行政主管部门牵头进行了综合验收，并且该验收结果符合国家建筑工程质量及安全的标准。3、根据《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十八条规定，因拆迁人的责任延长过渡期限的，应按规定支付临时安置补助费。4、根据双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》来看，石家庄市土地储备中心是该协议中的“拆迁人”，应由其向申请人支付临时安置补助费。5、被申请人没有证明石家庄市土地储备中心将其债务转让，也没有征得申请人的同意。6、原审在认定事实错误的前提下，适用法律也错误。 鸿名地产辩称，本案案涉房产，鸿名地产在约定期限内完成了建设施工并且在竣工后组织了竣工验收，取得了验收结果为合格的验收报告，符合法律规定的交房条件。随后通知业主收房，并通过报纸刊登公告的方式，重新通知了业主。鸿名地产履行了约定的全部义务，不存在违约情况。各业主在收到交房通知后，有90%以上的业主均办理了收房手续，现已入住。申请人所提的验收备案并不是法定交房的条件，是政府对房地产开发企业的管理性规定，法律也未禁止未备案房屋不能交付，是否备案不影响交付使用，案涉项目上东城小区因政府部门之间有关规划审定问题不协调，导致该小区审批程序出现纰漏。该项目始建于2008年至2010年，由于原审批单位的规划不能满足回迁安置建筑面积，因此原开发单位先后退出，在此情况下，不仅造成了多期过渡费拖欠，并且形成了拆迁搬离居民多次上访的恶性事件。在此情况下，经政府部门协调，鸿名地产介入拆迁安置项目。鸿名地产介入后，调动巨额资金补发了过渡费。同时政府部门向规划局递交了变更规划申请，要求扩大建设面积，随后该小区在政府同意并监督的情况下建设规划施工，不存在超规划的行为。为此2017年市政府对于案涉小区综合验收以及消防验收和规划审批均作出了规定，在符合文件规定的情况下，办理不动产权证。由此可以证实案涉小区没有违反任何法律规定，不应当支付超期的安置费。 储备中心辩称，鸿名地产已经履行了安置义务，安置房具备了入住的基本条件，也已经公告通知了申请人交付房屋，绝大多数被拆迁人早已接收并入住房屋。申请人以被申请人安置房屋未办理住建部门竣工验收备案为由，不接受房屋。根据城市房地产管理法等相关法律规定，建设工程竣工验收合格后，竣工验收备案，这是管理性的监督方式。根据土地出让公告和出让合同的规定，安置房屋应该由鸿名地产来承担，并且过渡费实际上也一直由鸿名地产来支付的。 张忠霞向一审法院起诉请求：1、判令储备中心支付自2014年9月12日欠发至其在客观上能够实际交付给原告，已经通过综合验收达标安置房屋之日止期间的临时安置补助费（计算到2017年9月11日止为56076.31元）；2、判令鸿名地产承担相应连带责任；3、诉讼费由储备中心和鸿名地产负担。一审法院认定事实：张忠霞（乙方）、储备中心（甲方）、鸿名地产（丙方）与石家庄市安利城市房屋拆迁有限公司（丁方）于2011年9月25日签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：张忠霞所有的坐落于石家庄市长安区房屋拆迁，储备中心以坐落于石家庄市长安区房屋予以置换。在房屋交付期间，采取自行过渡的方式，临时安置补助费每月按被拆迁房屋建筑面积的每平方米25元计算。过渡起始时间以交房单时间为准，共计36个月，首次计发24个月，共计31854元，以后每6个月发放一次，超期过渡的按《办法》有关规定执行，交房时间为2014年12月。鸿名地产按照每月1327.25元的标准为张忠霞发放过渡费至2014年9月11日。2014年11月12日鸿名地产在燕赵都市报刊登关于上东城交房公告，该公告载明：“上东城旧宅（住宅）已具备交付使用条件，将于2014年11月16日起正式办理交房手续”。2014年12月9日鸿名地产在燕赵都市报刊登《关于金刚生活区旧城改造项目终止发放安置过渡费的公告》，内容为：“原金刚生活区回迁安置户：经向石家庄市地产集团（土地储备中心）报备，上东城（金刚生活区旧城改造）住宅项目已具备居住使用条件，并陆续通知所有回迁安置户办理交房手续，截止2014年12月5日已全部通知完毕，过渡费以通知交房之日起停止发放，尚未办理交房手续的回迁安置户自2014年12月9日起停止发放拆迁补偿安置过渡费，请广大回迁安置居民相互转告。”张忠霞认为予以置换的房屋尚未综合验收合格，至今未接收房屋。张忠霞主张自2014年9月至验收达标安置房屋交房之日止支付临时安置补助费。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》系双方真实意思表示，双方均应当履行自己的义务。鸿名地产在燕赵都市报刊登不再给付过渡费的时间为2014年12月9日，鸿名地产给付张忠霞过渡费至2014年9月，2014年10月、11月的过渡费共计2654.5元至今仍未给付张忠霞。鸿名地产在符合交房条件后已采取电话和报纸刊登公告的方式通知张忠霞接收房屋并于2014年12月9日明确告知停止发放过渡费，该项目小区现已大多入住，张忠霞拒绝接收房屋，其主张给付2014年12月之后的过渡费于法无据，法院不予支持。项目土地、立项、规划、建设手续都在鸿名地产名下，根据土地出让公告和出让合同规定，房屋安置义务应由鸿名地产承担，且过渡费实际一直由鸿名地产支付，故张忠霞主张储备中心承担责任，法院不予支持。一审法院判决：一、鸿名地产于本判决生效之日起十日内给付张忠霞2014年10月、11月的过渡费共计2654.5元；二、驳回张忠霞的其它诉讼请求。 张忠霞不服一审法院判决，上诉请求：1、撤销一审法院判决，将本案发回重审；2、诉讼费用由鸿名地产和储备中心承担。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。 本院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，鸿名地产已组织验收并在符合交房条件后已采取电话和报纸刊登公告的方式通知张忠霞接收房屋，并明确告知2014年12月9日停止发放过渡费，因鸿名地产过渡费支付至2014年9月，原审据此判令鸿名地产支付张忠霞2014年10月至11月的过渡费共计2654.5元，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并无不当。因案涉项目土地、立项、规划、建设手续都在鸿名地产名下，根据土地出让公告和出让合同规定，房屋安置义务应由鸿名地产承担，且过渡费实际一直由鸿名地产支付，原审据此对张忠霞要求储备中心承担责任的主张不予支持，符合《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，亦无不当。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。 再审申请人张忠霞在再审中提交了新的证据：1、石家庄市城乡规划局2018年5月25日关于张月芳的《信息公开答复》，2、石家庄市长安区住房和城区建设局2017年3月20日《关于对杨子敬申请信息公开回复的情况说明》3、石家庄市住房和城乡建设局2017年3月31日《关于对金刚生活区业主申请信息公开的回复》，4、石家庄市长安区住房和城区建设局2018年3月30日《关于对杨子敬申请信息公开回复的情况说明》，5、石家庄市公安消防支队2017年5月15日《关于秦红强等人申请信息公开的回复》，6、石家庄市公安消防支队2018年2月26日《关于秦红强申请信息公开的回复》，7、石家庄市建设局2014年11月16日和2014年12月9日《建设工程质量整改通知书》。用以证明鸿名地产违反规划，系违法建筑。鸿名地产违反法律规定，没有经消防验收合格就交房，消防部门对其作出了行政处罚，责令其补办消防手续。房屋未经验收不得交付使用，是法律强制性规定。 被申请人鸿名地产对上述证据质证认为，关于消防支队的两份回复均是行政管理行为，不能作为民事案件证据使用。对于回复中提到的违法行为和罚款事宜不能证实是发生在交房之后的行为，应该是在建设过程中或者建设以前发生的，与交房是否符合法律规定没有关联性。并且该小区已经办理了房产证，各项消防验收手续均已按照市政府15号文件的规定予以具备。关于城乡建设局的回复和说明，也均是行政管理行为，其所述的综合验收和备案均不是法律规定的交房必备手续，与本案没有关联性。关于规划局的答复，该小区已按照市政府15号文件的规定进行了实际面积测量，并按照实际测量面积办理了房产证，从政府层面是已经变更了实际规划。关于整改通知书均系行政执法行为，其内容中没有确定违法情况。 储备中心对上述证据质证认为，针对张月芳和秦红强的答复，都是针对个人的，与本案没有关系。杨子敬的回复，提到的都是没有收到竣工验收备案，根据城市房地产管理法建设工程质量管理条例的规定，说的是建设工程经过验收合格之后就可以交付，但没有说必须要经过验收备案。验收备案也只是一个行政管理的方式。案涉房屋现在已经办理了不动产权证，可以认定房屋是符合质量管理规定的。 被申请人鸿名地产在再审中提交证据：1、《工程质量竣工验收单》，证明案涉回迁楼建设竣工后依法进行竣工验收合格。2、2014年11月12日和2014年12月9日燕赵都市报，证明在该报刊登交房公告，告知业主项目已经具备交付条件及交付日期。3、石家庄市国土资源局出具的关于案涉房产的《不动产登记证明》，证明案涉项目作为遗留问题项目依据市政府规定，于2017年取得不动产所有权并予以登记。4、石家庄市专项整治办19号会议纪要和2017年4月19日石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件，证明政府对专项整治项目进行不动产登记的条件、程序的规定，证实案涉项目属于专项整治项目并已登记，符合政府规定，案涉项目进行了检测鉴定，符合安全、消防要求，不再进行综合验收。5、石家庄市建设工程质量监督管理站2017年7月21日出具的证明，用以证明案涉工程经检测鉴定，满足安全要求。6、河北安泰消防检测有限公司2017年7月21日出具的《建筑消防设施检测评价报告》，证明案涉项目所有建筑各项消防系统检测评价结论为合格。7、《钢西生活区项目拆迁安置宣传手册》，证明政府拆迁征收部门审定案涉项目回迁安置方案为34层，在签订协议时对小区规划及建筑物结构等信息均已告知。8、2011年12月12日石家庄市长安区人民政府长政呈[2011]84号《石家庄市长安区人民政府关于协调解决金刚生活区改造项目规划有关事宜的请示》，证明区政府要求市规划局调整规划，增大住宅容积率，保证回迁安置用房数量。9、石家庄市长安区房屋征收管理办公室和石家庄市长安区跃进街道办事处2011年11月18日出具的《关于金刚生活区拆迁改造项目有关问题的报告》，证明原规划不能满足回迁安置面积，申请政府协调变更规划，加大回迁住宅容积率。10、石家庄市长安区拆迁改造办公室2011年5月27日《关于拟同意石家庄鸿名房地产开发有限公司拆迁改造金刚生活区的报告》，证明案涉项目在原开发公司中冶集团退出并拖欠过渡费的状态下，由政府协调石家庄鸿名房地产开发有限公司介入该项目，及时补足拖欠的过渡费，尽快开展小区拆迁安置。 再审申请人张忠霞对被申请人鸿名地产提交的证据质证认为，1、根据城市房地产开发经营管理条例和石家庄市城市住宅小区综合移交管理办法的规定，未经工程质量、消防、人防等综合验收合格的建筑物，不得交付使用，鸿名地产提交的工程质量验收单，是交工验收，不是建筑物交付使用的合格验收。且验收单上没有注明形成时间，不具有合法证据的证明力。2、鸿名地产在没有经过综合验收合格的情况下，其在燕赵都市报上刊登的公告没有合法的正当性，是一种严重的违约行为和侵权行为。3、不动产登记证明不能证明其交付的房屋已经通过了法定的综合验收合格，具备了法定的交付使用条件。4、鸿名地产没有举证证明其属于无须再进行综合验收对象，19号会议纪要和市政府15号文件，与本案中的回迁安置房屋产权登记的问题，根本没有法律上的关联性。15号文件中的规定，在客观上与城市房地产开发经营管理条例相抵触，也是无效的，根本没有证据的证明力。5、质量监督管理站出具的证明，是由鸿名地产单方检测鉴定的，并非是政府主管部门进行的综合验收过程中作出的，不具有检测鉴定结论的有效性和证明力。6、建筑消防设施检测评价报告并非是国家的消防监督机关作出的，我方不予认可其证明力。7、拆迁宣传手册，是由开发商自己确定，根本不是法定规划部门依法确定的楼房层数，没有任何法律上的证明力。8、长安区政府84号文件和关于金刚生活区拆迁改造项目问题的报告，该书证仅仅是个请示，不能证明规划部门已经调整了原有规划，相反却证明了其在规划局没有调整原有规划的情况下进行超标建设，属于违法建筑物。9、长拆字[2011]10号文件，不能证明本案回迁房屋已经通过综合验收合格，不能证明其没有超标建设，与本案争执的焦点问题，没有关联性。 本院经再审查明的事实，除原一、二审认定的事实外，另查明，石家庄市人民政府2017年4月19日石政发[2017]15号文件，即《石家庄市人民政府关于解决国有土地历史遗留住宅项目办理不动产登记的意见》，该意见第四条第（一）项规定：“本《意见》范围内办理不动产首次登记的房地产项目不再进行综合验收。申请主体委托有资质的房屋安全、消防检测鉴定机构对房屋质量、消防进行检测鉴定，符合安全、消防要求的，分别出具检测鉴定报告书，经行政主管部门认定后，可作为房屋竣工验收和消防验收的证明文件。首次登记的具体内容只在电子登记簿中予以记载，不颁发证书”。被申请人鸿名地产按照文件规定委托鉴定机构对案涉项目进行了鉴定，经鉴定符合安全、消防要求后，案涉项目作为房地产遗留问题项目于2017年进行了不动产登记，有石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件、石家庄市建设工程质量监督管理站证明、河北安泰消防检测有限公司《建筑消防设施检测评价报告》、石家庄市国土资源局《不动产登记证明》予以证实。再审申请人张忠霞被拆迁的房屋建筑面积为53.09平方米，交房时间为2012年7月11日。被申请人鸿名地产按照被拆迁房屋建筑面积每平方米25元标准向再审申请人支付临时安置补助费至2014年9月11日。 本院再审认为，根据《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《合同法》第279条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见房屋必须经验收合格并取得相应的手续后才能交付。案涉项目作为石家庄市解决房地产遗留问题的项目，被申请人鸿名地产根据石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件的规定，不再进行综合验收，依据石家庄市建设工程质量监督管理站和河北安泰消防检测有限公司2017年7月21日分别出具的《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》，进行了不动产登记。该《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》可以作为房屋竣工验收和消防验收的证明文件，《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》的作出时间2017年7月21日可以视为案涉项目综合验收合格之日。因此，在2017年7月21日之前，被申请人鸿名地产认为其已经交付房屋，不应支付再审申请人张忠霞过渡费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对再审申请人张忠霞要求被申请人鸿名地产支付截止至已经通过综合验收达标安置房屋之日的临时安置补助费的诉讼请求，本院予以支持。原一、二审判决对此认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。 被申请人鸿名地产向再审申请人张忠霞每月按被拆迁房屋建筑面积每平方米25元计算并支付临时安置补助费，支付至2014年9月。所签《城市房屋拆迁产权调换协议书》约定过渡起始时间以交房单时间为准，过渡期共计36个月，超期过渡的按《办法》有关规定执行。《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第五十条第一项规定，对自行过渡的被拆迁人或房屋承租人应当自逾期之月起以规定标准为基数，增加临时安置补助费：1、逾期六个月以内的增加25%；2、逾期满6个月不满12个月的增加50%；3、逾期满12个月不满24个月的增加75%；4、逾期满24个月以上增加100%。再审申请人于2011年9月11日将建筑面积为51.12平方米的被拆迁房屋交付给被申请人鸿名地产。据此，再审申请人自2012年7月交房至2015年7月过渡费不上浮，2015年8月以后按上述规定上浮。关于2014年10月至2017年7月过渡费为63044.38元（计算方法：2014.10—2015.7，53.09×25×10=13272.5元；2015.8—2016.1，53.09×25×1.25×6=9954.38元；2016.2—2016.7，53.09×25×1.5×6=11945.25元；2016.8—2017.7，53.09×25×1.75×12=27872.25）。 根据土地出让公告、土地出让结果公告、国有建设用地使用权出让合同规定，置换房屋的建设主体为鸿名地产，由其进行土地立项、规划、建设等手续办理，且过渡费事宜一直由鸿名地产负责支付，故再审申请人张忠霞请求由被申请人储备中心承担支付过渡费的连带责任，理据不足，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀01民终9560号民事判决和石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初4353号民事判决； 二、被申请人石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付再审申请人张忠霞2014年10月至2017年7月临时安置补助费共计63044.38元； 三、驳回再审申请人张忠霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1202元减半收取601元、二审案件受理费1202元，均由被申请人石家庄鸿名房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王彦松 审判员  赵宗辉 审判员  高玉坡 二〇二〇年三月十七日 书记员  袁琦琦