广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7457号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：叶超，女，1982年7月22日出生，汉族，身份证住址：北京市海淀区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与被告叶超物业服务合同纠纷一案，本院立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人梁火琼到庭参加诉讼。被告叶超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2018年4月至2019年4月的物业服务费39832.39元及违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为9029.7元）；2、请求判令被告立即支付给原告2018年4月至2019年4月的各项公共电公摊费人民币365.08元、公共用水公摊费的人民币122.15元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告购买了番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园（三期三街167-171栋）104房别墅。原告与涉案房屋的开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，并对涉案房屋的物业服务费的标准，逾期交物业服务费的违约责任，公共水电费分摊办法等均有约定。原告依约提供了物业服务，但自2018年4月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共电公摊费等，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费等义务，侵犯了原告及其他按时足额交纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》之规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同的约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，判如所请。被告叶超无答辩。经审理查明：广州新光城市花园三期一至三街157-1栋三期三街167-171栋1层104房的权属人为被告叶超，建筑面积为630.17平方米，套内面积为607.59平方米，系别墅洋房。2011年5月4日，案外人广州市番禺向信房地产有限公司（甲方、开发建设单位）与万科物业公司（乙方、物业服务企业）签订《新光城市花园前期物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对新光城市花园提供物业服务事宜；合同有效期为三年，自2011年5月4日至2014年5月3日止。合同另约定了其他内容。合同签订时，原告进驻并实际接管了新光城市花园的物业管理工作。2011年12月29日，原被告签署《新光城市花园前期物业服务合同》，合同约定新光城市花园的前期物业服务单位是原告，物业费别墅4.8元/月/平方米，按建筑面积计费，业主或物业使用人于每月15日前向物业公司交纳当月物业费，在次月1日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。物业公用部分及共用设施设备水电公摊费用全体业主另行分摊。合同亦约定了其他内容。2012年1月8日，被告办理了案涉房屋的收楼手续，并签署了《客户钥匙/物品签收单》。庭审中，原告陈述案涉房屋的物业服务费实际计付基准为不动产权属证明上的建筑面积630.17平方米。按《前期物业服务协议》的约定，被告叶超每月应缴纳的案涉房屋的物业服务费为3024.82元（630.17平方米×4.8元/平方米），被告叶超拖欠2018年4月至2019年4月期间共13个月的物业服务费，合计39322.6元（3024.8元/月×13个月），原告诉请的数额属于笔误。另查明，原告万科物业公司已经交纳了案涉物业小区自2018年7月至2019年4月的电费，并在诉讼中提供相应的电费发票予以证明。被告叶超下落不明，本院于2019年11月26日发出应诉公告，公告期届满，仍未见被告叶超与本院联系应诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告万科物业公司与被告叶超签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。原告已按照合同约定向被告提供了物业管理服务，因此原告有权向被告收取物业管理服务费。前期物业服务合同约定物业管理服务费每月4.8元，按建筑面积计收，故案涉房屋每月的物业管理服务费为3024.82元（630.17平方米×4.8元/平方米）。被告叶超享受物业服务后，未及时向原告交纳物业服务费，至今仍拖欠原告自2018年4月至2019年4月期间共13个月的物业服务费39322.6元（3024.82元/月×13个月），已构成违约，故原告诉请要求被告支付物业服务费39322.6元，于法有据，本院予以支持，对于超出的部分，本院不予支持。关于原告诉请的违约金，虽案涉协议约定逾期交纳物业服务费的违约金计付标准为自次月1日起，每日按照应付物业服务费的千分之一计付，但该违约金标准过高，本院予以调整为每日按照应付物业服务费的万分之五计付违约金，并以本金为限，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的用电公摊费。万科物业公司在诉讼中提交了电费发票证明其已代为缴纳了包括案涉房屋等物业在内的公摊电费，本院对原告垫付电费的事实予以确认。对于垫付的住宅公共用电公摊费数额，原告提供了供电统计表载明被告欠付电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，但结合原告关于按照被告每月实际使用情况计算公共用电公摊费数额的陈述，合乎常理，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，确认叶超应向万科物业公司支付2018年4月至2019年4月的公共用电公摊费365.08元。关于原告诉请的用水公摊费，由于原告万科公司未能提交其代垫水费的相关证据，应承担举证不利的后果，故原告诉请被告支付2018年4月至2019年4月的公摊水费122.15元的诉请，本院不予支持。被告叶超经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告叶超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年4月至2019年4月的物业服务费39322.6元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理服务费用3024.82元为本金，按每日万分之五的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清偿所欠物业管理服务费之日止，每月应交纳费用的违约金分期计算，上述各月所计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理服务费3024.82元）；二、被告叶超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年4月至2019年4月的公共用电公摊费365.08元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1034元，由被告叶超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖陈翔人民陪审员  李少霞人民陪审员  钟蕙蔚二〇二〇年三月二十日书 记 员  李周宁