江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初115号原告：魏科，男，1982年5月16日出生，汉族，住江西省九江县。原告：龚桂香，女，1984年3月4日出生，汉族，住重庆市大足区。两原告共同委托诉讼代理人：黄艳永，江西际民律师事务所律师。被告：九江民生新城镇发展有限公司，住所地：江西省九江市开发区长城路**恒盛科技园**不分单元802，统一社会信用代码：913604060742568422。法定代表人：王亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：马忠宏，该公司综合部职员。原告魏科、龚桂香诉被告九江民生新城镇发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用简易程序，于同年3月17日公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金31765元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率标准支付逾期利息至该违约金付清之日止；2.判令被告支付原告逾期办理不动产权证违约金6497元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2015年5月19日，原、被告签订《九江市商品房预销售合同》，合同约定：1.被告将其开发的位于九江市民生瞰江郡第八栋不分单元202号房（预测建筑面积81.55㎡，以下简称案涉房屋）出售给原告，合同总价款360972元；2.案涉房屋交付时应符合下列条件：Ａ.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；Ｂ.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房达到交付条件后，被告应在交付日期届满前15天书面通知原告办理该商品房交付手续；4.被告应在2016年5月31日前向原告交付该商品房；5.逾期交付的，被告按日向原告支付全部购房款1?的违约金；6.被告应在该商品房交付使用后180日内办理好房屋所有权证。合同签订后，原告依约支付了购房款360972元。2018年10月28日，被告通知原告收房。至此，被告逾期交房时间长达880天，按合同约定，被告应当支付原告逾期交房违约金31765元。自2018年10月28日收房至今，因被告自身原因造成原告未能办理不动产证。参照逾期交房违约责任标准，从2019年4月28日起至2019年10月28日止，按购房款日1?计算违约金，被告应支付原告逾期办证违约金6497元。因双方对此未能协商一致，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、对原告诉请被告支付逾期交房违约金31765元的金额、逾期时间、计算方法不能接受。合同已明确约定逾期时间、违约金计算方法，根据九江日报、和浔阳晚报刊登的《民生瞰江郡入伙公告》，从2016年6月1日至2018年10月19日总计871天，违约金为31440.7元（360972元×871天×1?），与原告诉请的违约金31765元相差324.3元。二、对原告诉请被告支付逾期办证违约金6497元不予接受。合同已约定逾期办证的处理方式，原告未曾前来被告处协商解决，被告不存在支付逾期办证违约金。被告为解决与瞰江郡购房户因逾期交房等产生的纠纷，经请示相关部门，被告制定了切实可行的有关解决违约金方案，得到了购房户的广泛认可，并正在实施中。综上，被告对原告的诉请不能接受，请求法院在裁判时考虑被告的相关主张。原告围绕其诉讼请求提交的证据材料及被告的质证意见：证据1、8#楼交房时间安排，拟证明原告收房时间是根据被告安排于2018年10月28日收房，逾期交房违约金计算不存在错误；证据2、购房款收据，拟证明原告已交清全部购房款；证据3、《商品房买卖合同（预售）》，拟证明合同第十一条第一款清晰表明被告应在2016年5月31日前交房，第十二条表明如被告违约，按日计算已付购房款1?的违约金，第二十条明确规定如因被告的原因，原告未能在该商品房交房之日起180日内取得权属证书的，双方同意按第2种方式（双方协商解决）处理，原告在约定办证期满后，仍未取得权属证书，与被告协商不成，原告依据逾期交房违约金计算方式要求被告支付逾期办证违约金有据可依，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该标准远高于原告要求的违约金支付标准，原告考虑被告的实际情况，只要求按逾期交房违约金标准支付逾期办证违约金；证据4、江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初4599号民事判决书，拟证明法院判决支持了被告应支付逾期办证违约金的诉请。被告质证意见：证据1-3的真实性均无异议，但认为合同第二十条逾期办证的处理方式是双方协商解决；证据4涉及的商品房买卖合同与本案商品房买卖合同对逾期办证违约责任的规定不同，该判决涉及的商品房买卖合同约定的逾期办证违约金为已付购房款日0.5?，而本案商品房买卖合同关于逾期办证违约责任约定为双方协商。被告为支持其答辩意见向本院提交的证据材料及原告的质证意见：证据1、江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初5085号民事判决书，拟证明逾期交房违约金是存在的，但逾期办证违约金法院没有支持；证据2、关于瞰江郡项目地下车位使用权转让及延期交房办证违约赔偿方案的公告，拟证明被告与购房户就逾期交房及办证在积极协商，该方案得到了购房户的认可并正在实施；证据3、被告于2018年10月15日在九江日报和浔阳晚报刊登的公告，拟证明被告通过法定程序通知购房户按时间前往收房。原告质证意见：证据1的真实性无异议，但原告提交的法院判例已支持了要求被告支付逾期办证违约金的诉请；证据2的真实性无异议，但原、被告经协商没有取得任何结果；证据3的真实性无异议，原告于2018年10月13日在业主群收到交房通知。本院综合原、被告的质证意见，对双方提交的证据的真实性予以确认，就证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年5月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20151069070），被告将其开发的位于九江市民生瞰江郡第八栋不分单元202号房即案涉房屋出售给原告，合同约定：1.房屋预测建筑面积81.55㎡，总价款360972元；2.出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房；3.出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款1?的违约金；4.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意以协商解决的方式处理。合同签订后，原告依约支付了购房款360972元。2018年10月13日和同年10月15日，被告分别在购房户群通过微信的方式、在九江日报和浔阳晚报刊登公告的方式，通知原告等购房户于2018年10月20日至同年12月20日前往办理交房入伙手续。原告于2018年10月28日收房，案涉房屋至原告起诉时尚未办理权属证书。原、被告就逾期交房及逾期办证事宜经多次协商无果，故原告诉诸本院，请求如前述。诉讼中，原告申请变更其诉讼请求第一项为“1.判令被告支付原告逾期交房违约金31765元”。另查一：庭审中，原、被告同意逾期交房违约金计算的截止日为2018年10月19日。另查二：江西省九江市浔阳区人民法院审理的（2019）赣0403民初4599号案，被告与原告同一楼栋602号房的购房人签订的《九江市商品房预（销）售合同》约定，被告逾期办证的违约责任为“按日向买受人支付已交付房价款0.5?的违约金”。本院认为：原、被告就案涉房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据合同约定，被告逾期交房，依约应承担违约责任。从本案已查明的事实可知，被告于2018年10月28日向原告交房，故逾期交房的期间为2016年6月1日至2018年10月27日。但鉴于庭审中原、被告同意逾期交房违约金计算的截止日为2018年10月19日，不违反法律规定，本院予以确认。具体而言，自2016年6月1日至2018年10月19日共逾期871天，逾期交房违约金为31440.66元（360972元×871天×1?）。关于逾期办证违约金，合同第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意以协商解决的方式处理。对此，原告认为，因双方多次协商无果，故被告应支付违约金，逾期办证违约金标准参照逾期交房违约金标准；被告则认为，因合同第二十条已约定该项争议双方同意以协商解决的方式处理，故不同意支付逾期办证违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法律条款表明，合同当事人违反合同约定的，就应当承担违约责任，除法定免除责任的情形外。本案被告办证逾期，并无法定免责情形，依法应当承担违约责任。同时，合同第二十条第二款虽约定被告办证逾期，双方同意以协商解决的方式处理，但合同并未约定被告可以不承担违约责任。基于此，在合同未约定违约金计算方式的情况下，根据公平和诚实信用原则，本院参照被告与原告同一楼栋602号房的购房人签订的《九江市商品房预（销）售合同》第十五条第三款的约定，由被告按日向原告支付已交付房价款0.5?，的逾期办证违约金。结合原告诉请的逾期办证时间（2019年4月28日至2019年10月28日），逾期办证违约金为3320.94元（360972元×184天×0.5?））。原告该项诉请的合理部分，本院予以支持。被告关于逾期办证应由双方协商解决及合同未约定逾期办证违约金的抗辩意见缺乏理据，经查不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告九江民生新城镇发展有限公司于本判决生效后十日内向原告魏科、龚桂香支付逾期交房违约金31440.66元、逾期办证违约金3320.94元，合计34761.6元；二、驳回原告魏科、龚桂香的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，减半收取为378元，由原告魏科、龚桂香负担35元，被告九江民生新城镇发展有限公司负担343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 欧阳中学二〇二〇年三月十九日书记员 夏  鸿