沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初13677号原告（反诉被告）：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路**。法定代表人:陈哲元，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴春伟、包婉钰，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告（反诉原告）：沈阳百奇源餐饮管理有限公司，住，住所地沈阳市和平区中华路**/div>法定代表人：杨俊家，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯铁男，沈阳市沈河区天海法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：罗经宽，该公司员工原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司与被告（反诉原告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院发回重审后，本院于2019年9月16日立案，依法适用普通程序，重新组成由本院审判员周全担任审判长并主审，与人民陪审员袁晓明、张宗瑞参加评议的合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司的委托诉讼代理人吴春伟、包婉钰，被告（反诉原告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人侯铁男、罗经宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳商业城股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方合同解除；2、判令被告立即支付所欠租金421865元；3、判令被告支付逾期违约金210932.50元（暂计）；上述费用共计632797.50元（暂计）；4、判令被告支付前述款项项目每笔应付之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率（上浮50%）计算逾期付款利息；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费等一切费用。事实和理由：原、被告双方签订了《房屋租赁合同》及补充协议，按照合同约定，原告为被告提供租赁场地用于餐饮项目，使用面积为1631.71平方米（11个美食快餐档口K1-K11和1个水吧K12），租赁期限自2013年12月12日起至2019年12月11日止（不包括免租期），租赁期间租金为1012476.05元/年（1.7元/日/平方米），被告需于每月25日前交纳次月租金，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用。截至2017年5月，被告已拖欠2017年1月至2017年5月租金，合计421865元。又根据双方于2013年12月31日签订的补充协议约定，“……被告不按合同约定延迟支付房屋租金的，逾期超过20天，每逾期一日按照当年度应付日租金的1.5倍向原告支付滞纳金……”，因此，被告需支付逾期付款违约金210932.50元（暂计）。以上费用共计632797.50元（暂计）。原告自2017年3月31日曾多次向被告发函催缴租金及其他款项，但被告无任何回复，也未及时缴纳拖欠的租金及费用，无奈之下原告起诉，恳请法院依法维护原告的合法权益。被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据；请求贵院依法查明事实；判决驳回原告的诉讼请求；诉讼费用由其自行负担。一、被告于2013年09月02日与原告签订《房屋租赁合同》；约定被告租赁原告负一层，面积1000平方米。2013年12月31日双方签《房屋租赁补充协议》；约定被告承租面积148.65平方米；总计租赁面积1148.65平方米用于经营餐饮。前两年每平方米每天租金2.06元；第三年租金每平方米每天2.16元，《合同》签订时约定合同生效后正在经营的“50岚水吧”立即撤场，该水吧所使用的完全是被告承租经营面积。但合同签订后该水吧并未撤场。被告多次与原告交涉要求“水吧”撤场。直至2014年年初水吧方撤场。撤场后原告又蛮横的将租赁档口中80多平方米最醒目位置营业面积另租其他单位经营餐饮（店名：赛百味、芋鲜王）；而针对此部分经营面积，双方在2012年12月30日的《合同》附后图纸中予以明确属于被告的租赁面积，原告聘用的主管经理陈晓峰、朱海波在图纸上面代表原告签字，并有原告加盖企业公章；直至双方解约时上述两单位仍原址经营。经营期间被告每年都数次派人与原告沟通要求立即撤场，始终未果。2016年11月双方签《配套项目补充协议》；约定被告增加租赁原告“真炉烤肉及蜀香面馆”两处场所；由此租赁总面积由原来的1148.65平方米调整为1631.71平方米。但原告却没有将两处经营场地交付被告。被告仍使用原1148.65平方米经营场地。上述水吧及其他单位餐饮占用被告租赁场地经营，原告却蛮横的按合同约定1148.65平方米收租金，后来在未将真炉烤肉和面馆交付被告经营使用情况下，仍按1631.71平方米收取租金。截至2016年12月31日针对多出的483.06平方米，原告累计多收取租金47940.04元。被告每年都多次派人与商业城交涉退还多收取租金事宜，但商业城始终答复先按合同约定面积交租，多收取的尽快退还，但至今没有给退还。上述水吧及其他餐饮单位的占地行为，严重影响被告经营；如果被告取得上述场所后租与他人经营，则可收取租金561311.60元；2014年元旦至2016年12月31日三年间累计造成被告经营损失1236098.80元。针对上述多缴付的租金返还及损失赔偿事宜；被告已经在本案依法提起反诉。综上，被告于2016年12月末向原告提出“解除合同”，并向原告送达书面“解除合同书面通知”。2017年年初原告正式通知“同意解除合同”。双方间租赁合同关系至此解除。既然已解约，合同条款已终止履行。原告无权依据《合同》中关于“租金”标准及给付方式的条款约定计算收取租金。故原告第一项诉讼请求及第二项诉讼请求明显不成立，双方此时间段已无租赁关系，何谈租金？何谈因拖欠租金而产生逾期违约责任的承担、违约金的给付？二、双方于2017年年初解约后，原告担心被告立即撤场会造成因经营场地突然空缺而严重影响自身整体形象。便在找到其他承租户前，蛮横阻止被告外运送经营期间所置办的设施设备（如炊具、炉具、冰柜、灶台等）。而根据原告场地通行管理规定，上述设备设施如运出原告经营场所，必须持有原告开具的出门证，否则，即使一个盘子也别想拿出去。所以被告无法在解约后撤场，同时为避免设备设施丢失或损坏，只好派人留守。此外，被告解约前与较多联营商户签订《联营合同》期限届满，因被告与原告解约，故《联营合同》到期无法续签，导致联营商户纷纷撤场。故不存在正常占有使用租赁场地经营而拒付租金情形。2017年年初至05月31日期间被告曾经多次找原告协商请求允许运出设施设备，以便被告将设施设备运往他处经营使用。其中在2017年04月初通过特快专递送达，但原告在收到请求后始终拒绝。因设备设施不能用于其他经营场所使用，造成巨大的损失，故被告不应支付任何场地使用费用。因双方已解约，故原告无权依《租赁合同》中关于违约条款约定主张逾期违约金。况且被告无任何应支付违约金情形，诉状第三项关于支付逾期违约金的诉求无事实及法律依据。三、如上所述，原告未按《合同》约定提供符合面积场地，严重影响被告经营及造成巨大损失。合同解除后被告有权要求原告承担返还多收租金、支付违约金等。而在解约时，被告明确提出上述要求，原告承诺解决被告要求，但迟迟不予解决，就连起码的保证金都不退还。故假使法院认定被告主张的原告在解约后阻止运出设备设施事实不成立，被告也不应支付解约后场地使用费及违约金。因为是原告违约行为在先导致解约，且解约后还不履行应尽义务，故被告为维护自身合法权益，避免自己撤场后拿不到任何返租及赔偿，只好滞留原场地，此种滞留行为不能等同于按合同约定占有场地的经营行为，不产生按《合同》条款约定“租金”给付及逾期违约金责任承担。反诉原告沈阳百奇源餐饮管理有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告超出租赁使用面积部分所交纳的租金495776.04元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告因所承租的部分经营场所面积被恶意侵占造成的经营损失1236098.80元；3、判令反诉被告退还所收取的保证金40000元、电表押金10000元；4、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告于2013年09月02日与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告坐落于沈阳市沈河区；面积1000平方米。2013年12月31日双方签订《房屋租赁补充协议》；约定反诉原告承租面积148.65平方米的经营场所；总计上述租赁面积1148.65平方米。前两年每平方米每天租金2.06元；第三年租金每平方米每天2.16元。反诉原告租赁上述面积用于经营餐饮。合同签订后反诉原告接收经营场所时；发现所承租的经营场所内有一正在经营的水吧（取名“50岚水吧”），所使用的完全是反诉原告承租的经营场所面积。反诉原告多次与反诉被告交涉要求该水吧撤场。直至2014年年初水吧方撤场。水吧撤场后，反诉被告蛮横的又将反诉原告租赁的档口中的80多平方米另行租给其他单位经营餐饮（赛百味、芋鲜王）。直至2016年年底反诉原告撤出所承租的经营场所时两家店铺仍然原地经营。2016年11月反诉原告与反诉被告签订《配套项目补充协议》，约定反诉被告将负一层场地内的“真炉烤肉”和“蜀香面馆”两处经营场所另行租赁给反诉原告；由此反诉原告的经营场所面积由原来的1148平方米调整为1631.71平方米。但反诉被告却没有向反诉原告交付增加的面积部分的经营场所。反诉原告仍旧使用原经营场所面积（1148.65平方米），但却按反诉被告要求交纳两处经营场所的租金。上述水吧及其他单位的餐饮经营占用反诉原告租赁面积【其中档口经营面积80平方米，乘以公摊系数（计算进场地面积）后面积为188平方米）】；而针对此部分经营面积，双方在2012年12月30日的《合同》附后图纸中予以明确属于反诉原告的租赁面积，反诉被告聘用的主管经理陈晓峰、朱海波在图纸上面代表反诉被告签字，并有反诉被告加盖企业公章。但反诉被告却蛮横的按合同约定的1148.65平方米每月计算收取反诉原告租金；在将租赁面积调整为1631.71平方米后仍将上述80平方米计算收取租金。截止2016年12月31日针对上述被占用的档口累计计算多收取租金447836元，反诉被告应予退还此款。期间反诉原告多次要求反诉被告退还多收取的租金。但反诉被告始终答复因财务账等问题，必须先按约定面积交纳租金。然后过一段时间再退还，如不按合同约定面积交租金，则按违约处理。无奈、反诉原告只好每月硬着头皮交租金。反诉被告始终没有退还多收取的租金。如上所述、反诉被告并没有将上述“真炉烤肉”和“蜀香面馆”两处经营场所交付给反诉原告，因此反诉原告的实际租赁面积仍为1148.65平方米。而反诉被告却蛮横的要求按1631.7平方米交付租金，截至2016年12月31日针对多出的483.06平方米，反诉被告累计多收取租金47940.04元。反诉被告应予退还此项费用。结合上述应予返还的占用的档口租金447836元；反诉被告累计应返还多收取的租金495776.04元。反诉被告将上述水吧（80平方米面积）租与其他餐饮单位的占用经营的行为，造成反诉原告较大的经营损失。如果反诉原告取得上述场所后租与他人经营，则每年可收取租金561311.60元，2014年元旦至2016年12月31日三年间累计造成反诉原告经营损失1236098.80元。因此，根据《合同》第9-3条及《合同法》第九十七条、一百零七条之规定，反诉被告应承担赔偿责任。在双方签订上述《合同》时，反诉被告收取反诉原告保证金40000元，电表押金10000元，此款反诉被告应予退还。因反诉被告的上述违约行为导致反诉原告无法正常经营，无奈反诉原告于2016年12月31日提出与反诉被告解除合同，2017年年初反诉被告同意解除合同，但却拒绝返还租金、赔偿损失、返还保证金及电表押金等，反诉原告多次与其交涉始终无果。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特依据《合同法》相关规定，诉讼至贵院，请支持反诉原告的反诉请求。反诉被告沈阳商业城股份有限公司辩称，一、反诉被告没有占用反诉原告承租的租赁区域，根据双方2013年12月30日签订的《房屋租赁补充合同》附图显示，双方在确定租赁区域时，“50岚水吧”已经在图中所示位置经营，反诉原告的租赁区域不包含“50岚水吧”的经营区域。“50岚水吧”撤场后，“赛百味”、“芋鲜王”的经营区域与“50岚水吧”的经营区域一致，并未占用反诉原告的经营区域。在租赁合同履行过程中，反诉原告在三年多的时间里不但没有对“50岚水吧”（包括后来的“赛百味”、“芋鲜王”）占用其租赁区域问题提出异议，而且还按照合同约定交纳租金。即使反诉原告现在对租赁面积提出异议，也超过了合理期限，不应支持。二、反诉原告主张反诉被告占用其租赁面积80平米，按照188平方米计算费用没有事实及法律依据。双方最开始建立合同关系时（2013年9月2日），约定房屋租赁面积为1000平方米，2013年12月30日双方签订《房屋租赁补充合同》明确约定追加148.65平方米的房屋给反诉原告，至此反诉原告承租的房屋面积变更为1148.65平方米（档口为K1-K12），反诉被告另外向反诉原告免费提供办公室2间、仓库1间、洗消间1间、凉菜间1间、粗加工间1间。上述区域在双方盖章确认的附图中有明确标示。该补充合同第九条进一步明确反诉原告的房屋包括客席区。双方按照该补充合同的约定一致履行至2016年12月12日。因此，合同约定反诉原告的租赁区域包括K1-K12档口及客席区，但不包含“50岚水吧”的经营区域，双方按照该约定履行合同长达三年之久。反诉原告主张反诉被告占用其租赁面积80平方米没有任何证据。即使反诉原告能够证明反诉被告占用其租赁面积80平方米，反诉原告将该80平方米计入档口面积，按照档口面积占租赁区域总面积的比例计算公摊系数，再将80平方米乘以所谓的公摊系数，反诉原告一方面认可租赁总面积1148.65平方米，另一方面又将相关占用面积用公摊系数将占用面积放大，进而计算多支付的租金没有任何合同和法律依据。事实上，其交纳租金是按照实际面积交纳，要求返还租金也应当按照实际面积计算。在商业实践中，档口与客席区在经营上是不可分割的，反诉原告在计算所谓的占用面积时用档口面积放大，违背基本的商业规律。三、反诉原告要求返还多支付483.06平方米租金没有依据。2016年12月，双方签署《配套项目补充协议》，确认重新测量后的面积为1631.71平方米，该区域将原来免费使用的办公室3间、仓库1间、洗消间1间、凉菜间1间、粗加工间1间计入租赁面积，反诉原告也按照该面积交纳了相应的租金，无论是合同约定还是合同实际履行过程中，反诉原告均认可上述面积，要求返还面积差价款没有依据。四、反诉原告无权要求反诉被告赔偿其所谓的经营损失。反诉原告主张经营损失的前提是反诉被告占用其租赁区域，反诉被告并未占用反诉原告的租赁区域，其无权要求反诉被告进行赔偿。反诉被告占用对方公司租赁区域的事实不存在，对方目前主张的第二项诉讼请求，没有事实和法律依据，主张损失应当是客观的，可量化的损失，对方按照自己的理解计算所谓的损失，没有依据。五、反诉原告无权要求返还租赁保证金。根据《房屋租赁合同》约定，合同解除后反诉原告应当将房屋恢复至可租赁状态，并经反诉被告验收合格后无息返还。反诉原告未履行合同约定的有关义务，无权要求返还租赁保证金。此外，反诉原告拖欠大量租金，反诉被告有权从租赁保证金中扣除拖欠的租金。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求，维护反诉被告的合法权益和法律的权威。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《补充协议》、《配套项目补充协议》，原告提供的《中国工商银行业务回单》，被告提交的《收款收据》(8张)、现场照片等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年9月2日，原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司（出租房、甲方）与被告（反诉原告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将其名下位于沈阳市沈河区的房屋出租给乙方，该房屋使用面积约为1000平方米，租赁用途为餐饮（各地特色小吃，包括酒水）；甲方应于签订合同后，免租期开始之前向乙方交付该房屋，甲方视乙方实际装修改造情况给予乙方合理的免租期，在免租期内，乙方免付房屋租金；租赁期限自2013年12月12日起至2019年12月11日止，除非另有书面约定，本合同项下所称的租赁期限不包括免租期；租赁期限内，该房屋租金为：合同有效期第一、二年年租金70万元，后四年租金在第一、二年租金的基础上，每年租金依次递增5%；乙方同意租金交纳方式为上打租，每月交纳一次月租金，即每月25日前交纳次月租金；合同签订后10个工作日内，乙方需向甲方支付履约保证金5万元，甲方在收到履约保证金后应在3个工作日内提供收据，租赁期满或合同解除后并恢复房屋至可租赁状态，经甲方验收合格后，无息返还乙方交纳的保证金，同时乙方给予甲方租赁保证金的收据或者退还甲方开具的原租赁保证金收据；在租赁期限内以及免租期间，乙方因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用由乙方承担；合同第9-3条（1）约定，甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的（包括但不限于法律法规规定的情况），乙方有权单方解除合同；合同第10-1条约定，甲方有本合同9-3约定的情形之一，应按当月租金的3倍向乙方支付违约金或者赔偿损失，因乙方违约给甲方造成损失的，甲方还应当赔偿损失。2013年12月30日，原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司（出租房、甲方）与被告（反诉原告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充合同》一份，合同约定，根据甲方现场的实际情况，甲方同意将约148.65㎡的房屋追加租赁给乙方，作为乙方增加两个美食档口（快餐）使用，至此甲方共计租赁给乙方11个美食快餐档口K1-K11和1个水吧K12（具体位置详见附图）；根据乙方实际经营需要，甲方免费提供给乙方办公室2间、原材料周转仓库1间、洗消间1间、凉菜间1间、粗加工间1间（具体位置详见附图），乙方在租赁期结束后，应原样返还；甲方追加租赁给乙方的房屋，租赁期限与原合同相同；房屋租金为合同有效期内第一、二年年租金15万元，后四年租金在第一、二年租金的基础上，每年租金依次递增5%，租金支付时间和方式按原合同执行；房屋自2014年1月1日开始计租；甲方提供给乙方的房屋包括客席区装修（天花、地、地面柱）、客席区桌椅、9家美食快餐档口（K1-K9）装修（前台及后厨装修、后厨排油烟罩、后厨上下水接口、配电箱、前台台面装修）、另2家美食快餐档口（K10、K11）及水吧（K12）的装修为乙方施工制作。该合同后附有图表一张。2013年12月31日，原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司（甲方）与被告（反诉原告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，协议约定，甲方追加租赁给乙方148.65㎡的房屋后，甲方租赁给乙方的房屋合计租赁总金额为第一年房屋年租金为85万元（月租金70833.33元），第二年房屋年租金为85万元（月租金70833.33元），第三年房屋年租金为89.25万元（月租金74375元），第四年房屋年租金为93.5万元（月租金77916.67元），第五年房屋年租金为97.75万元（月租金81458.33元），第六年房屋年租金为102万元（月租金85000元）；乙方应根据上述标准按期足额支付租金，乙方不按合同约定延迟支付房屋租金的，逾期超过20天，每逾期一日按照当年度应付日租金的1.5倍向甲方支付滞纳金；逾期30日拒不交付租金的，视为乙方拒绝履行支付租金义务，甲方有权采取一切措施停止对乙方的营业支持和供应，有权解除或提前终止双方签订的房屋租赁合同，向乙方追究相关损失，并不承担相关违约责任。2013年10月21日，原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司开具收款收据1张，写明收取“酷客串栈”电表抵押金1000元；2013年10月23日，原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司开具收款收据4张，分别写明收取“韩国风情”、“广式车仔饭”、“百奇大厨房”电表抵押金1000元；2013年11月28日、2013年12月20日、2013年12月31日，原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司分别开具收款收据3张，均写明收取“百奇源餐饮”电表抵押金1000元；2014年3月24日，原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司开具收款收据1张，写明收取“关东饺子王”电表抵押金1000元；2014年3月4日，原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司开具收款收据1张，写明收取“百奇源餐饮”履约保证金40000元；2016年，原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司（甲方）与被告（反诉原告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司（乙方）签订《配套项目补充协议》一份，协议约定，甲、乙双方就乙方租赁甲方场地的相关事宜，经协商一致，签订本协议，双方共同遵照执行；商铺面积：原合同及补充协议面积为1148.65㎡，经重新测量更改为1631.71㎡；乙方同意租金缴纳方式为上打租，每月交纳一次月租金，即每月25日前交纳次月租金，即2016年12月12日至2017年12月11日为1.7元/日/㎡，租金为1012476.05元/年；2017年12月12日至2018年12月11日为1.79元/日/㎡，租金为1066077.72元/年；2018年12月12日至2019年12月11日为1.88元/日/㎡，租金为1119679.40元/年；本协议作为原合同的组成部分，其中特殊约定的事项，双方按本协议执行，其它事项仍执行原合同，乙方不得以任何理由拒绝执行原合同其它应尽责任和义务。2016年12月28日，被告（反诉原告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司交纳了2016年12月的租金80825.32元，双方均确认至2016年12月31日前一直按合同约定的租金标准及计租面积履行给付租金的义务。自2017年1月1日起，被告（反诉原告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司未再交纳租金。双方确认沈阳百奇源餐饮管理有限公司于2017年5月31日撤场。2017年9月13日，原告沈阳商业城股份有限公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉来院。2017年10月25日，被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司提出反诉。2018年9月6日，原告在原审庭审期间变更第四项诉讼请求为“判令被告支付前述租金的逾期付款利息，利息自原告起诉之日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算”。2018年12月20日，本院作出（2017）沈河民三初字第14688号民事判决书，判决：一、解除原告沈阳商业城股份有限公司与被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《补充协议》及《配套项目补充协议》；二、被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内给付原告沈阳商业城股份有限公司2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金378858.90元；三、被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十五内给付原告沈阳商业城股份有限公司逾期给付租金的违约金（自2017年1月14日起，以85990.90元为基数；自2017年2月14日起，以77669.20元为基数；自2017年3月16日起，以85990.90元为基数；自2017年4月14日起，以83217元为基数；自2017年5月15日起，以45990.90元为基数，以上款项均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际给付之日止）；四、反诉被告（原告）沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还反诉原告（被告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司电表抵押金9000元；五、驳回原告沈阳商业城股份有限公司的其他诉讼请求及被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司的其他抗辩；六、驳回反诉原告沈阳百奇源餐饮管理有限公司的其他反诉请求及反诉被告沈阳商业城股份有限公司的其他抗辩。案件受理费10127元，由原告沈阳商业城股份有限公司负担4464元，由被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司负担5663元；反诉费11066元，由原告沈阳商业城股份有限公司负担1025元，由被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司负担10041元。宣判后，被告（反诉原告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院经审理认为，关于本案租赁面积问题，双方存在较大争议。对于案涉《配套项目补充协议》中约定的更改后的面积与原面积的差额，商业城公司主张该部分为原《房屋租赁补充合同》中约定的供百奇源公司免费使用的面积，而百奇源公司主张为新增加的经营面积，但该面积商业城公司未予交付。对于该争议，仅从《配套项目补充协议》上无法确定该面积差的性质，双方也未对该问题作出其他书面约定，由于该问题涉及百奇源公司应支付租金的标准问题以及百奇源公司的反诉请求是否能够得到支持的问题。因此原审法院应当全面结合本案证据，査明该面积差额的性质以及百奇源公司实际使用的面积。另外还应查明百奇源公司主张的被占用的80平方米经营面积是否包含在原合同约定的1148.65平方米经营面积之内，以确定本案当事人双方的请求是否能够得到支持。2019年7月26日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终8700号民事裁定书，裁定：撤销沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初14688号民事判决、发回沈阳市沈河区人民法院重审。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《补充协议》、《配套项目补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。原告应依约向被告提供租赁房屋，被告亦应按照合同约定履行给付租金的义务。本案中原、被告对实际交付租赁面积争议较大。关于被告主张的被原告方占用租赁面积的问题，本院认为，租赁面积作为租赁合同的重要内容，合同当事人在订立合同的过程中应当谨慎对待。原、被告共同盖章确认的图纸作为租赁合同的附件之一，能够体现合同当事人的真实意思表示。考虑到图纸中被告租赁的客席区、K12水吧等区域共同被一个封闭图形圈含在内，其中包含“50岚水吧”的区域，而双方对该区域并没有特别说明或标注。原告作为出租方，未能够提供证据证明在订立合同时已对“50岚水吧”区域的使用权归属进行说明，故本院确认“50岚水吧”的区域应当包含在被告的租赁面积之中。关于被占用的租赁面积问题。原告提供了其与案外人上海伍拾岚餐饮管理有限公司就“50岚水吧”签订的租赁合同，合同载明“50岚水吧”面积约25平方米（实际面积以双方实测确认为准），被告以其制作的CAD图纸主张“50岚水吧”面积45平方米。结合合同第一次增加的两个美食档口K10、K11的面积为148.65平方米的约定以及原、被告共同提交的合同图纸与被告制作的CAD图纸上的比例，本院认定实际使用面积为45平方米。“50岚水吧”撤场后，原告将该区域交由“赛百味”和“芋鲜王”经营，结合被告提交的CAD图纸、原审阶段笔录中的证人证言、照片等证据，本院认定原告方占用被告方租赁面积为80平方米。2016年12月12日，原告与被告再次签订配套项目补充协议，约定将租赁面积增加至1631.45平方米。但在实际履行过程中，原告并未增加租赁面积给被告。虽原告主张将原来免费提供的洗菜间等区域计入了收费增加面积，但在《配套项目补充协议》中并未体现该内容变动。而该协议作为前述合同的补充协议，在未明确作变动说明的情况下，原合同约定内容依然有效，故本院认定实际交付面积仍为1068.65㎡（1148.65㎡-80㎡）。关于原告要求解除合同的诉讼请求。本案由于原告未按合同约定交付实际租赁面积以及被告未能及时交纳租金等原因，导致双方发生纠纷，原、被告双方对解除合同一事并无争议，鉴于被告已于2017年5月31日撤出租赁场地，本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《补充协议》、《配套项目补充协议》一系列租赁合同于2017年5月31日被告撤场之日起解除。对此，双方均有过错，均应承担一定的违约责任。关于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求。被告于2017年1月1日至2017至5月31日期间实际占有使用租赁房屋，但未向原告交纳房屋租金，原告要求被告支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于上述期间的租金数额，依据双方合同约定，2017年起租金为77916.67元/月，按本院确认的实际交付租赁面积为1068.65㎡，故被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司应向原告交纳租金255148.43元。关于被告提出双方于2017年已解除合同，不应支付租金的抗辩，因被告此期间仍实际占用租赁面积，被告应支付其实际占用期间的租金，故对该抗辩，不予采纳。关于原告要求被告支付逾期违约金以及利息的诉讼请求。本案中，原告未按合同约定交付已收取租金的全部租赁面积，原告在履行合同过程中亦存在一定过错，且原告违约在先，故对该诉讼请求，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告退还所收取的保证金40000元、电表押金10000元的诉讼请求。对于履约保证金40000元，反诉原告提供了相关证据，能够确认反诉被告收取了履约保证金40000元，鉴于双方租赁合同已经解除，反诉被告应予退还。对于电表抵押金，反诉被告未提交证据证明反诉原告存在拖欠电费的情况，故应予返还。虽然其中有5张电表抵押金收据所载明的付款人并非反诉原告，但上述付款主体在反诉被告提交的反诉原告经营的现场照片中均有体现，且反诉原告提交了相应的收据原件，故为减少诉累，本院对反诉原告该项诉讼请求予以支持，反诉被告应将电表抵押金9000元返还给反诉原告。关于反诉原告要求反诉被告退还未实际交付租赁面积租金的诉讼请求，诉求合理，本院予以支持。至于应退还租金具体数额如何确定问题，本案原、被告于2013年12月30日签订的《房屋租赁补充合同》约定自2014年1月1日起计收租金，“50岚水吧”年初撤场时间并不明确，结合本案实际情况，本院酌定“50岚水吧”撤场前反诉被告应退还的租金为3759.67元，“50岚水吧”撤场后至2016年12月31日前反诉被告应退还的租金为188008.76元，合计191768.43元。关于反诉被告主张反诉原告自2013年9月2日至2016年12月31日期间一直在按照双方合同约定的金额交纳租金并未提出异议的抗辩。本院认为，反诉原告按约交纳租金，不能视为其同意接受反诉被告少交付租赁面积的行为，反诉被告的此项抗辩，本院不予采纳。关于反诉原告要求反诉被告赔偿经营损失的诉讼请求。反诉原告交纳的租金应根据实际租用面积多退少补，反诉原告计算损失的方法，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司与被告（反诉原告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《补充协议》及《配套项目补充协议》于2017年5月31日起解除；二、被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内给付原告沈阳商业城股份有限公司2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金255148.43元；三、反诉被告（原告）沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还反诉原告（被告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司未实际交付租赁面积租金191768.43元；四、反诉被告（原告）沈阳商业城股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还反诉原告（被告）沈阳百奇源餐饮管理有限公司履约保证金40000元、电表抵押金9000元；五、驳回原告沈阳商业城股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告沈阳百奇源餐饮管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费10127元，由原告沈阳商业城股份有限公司负担5000元，由被告沈阳百奇源餐饮管理有限公司负担5127元；反诉费11066元，由反诉被告沈阳商业城股份有限公司负担4911元，由反诉原告沈阳百奇源餐饮管理有限公司负担6155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周 全人民陪审员  张宗瑞人民陪审员  袁晓明二〇二〇年三月十三日法官 助理  王 维书 记 员  王爱辉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。法信超链：国家法律2篇地方法规2篇案例49篇裁判25795篇期刊39篇×第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。