广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终46号 上诉人（一审原告）：刘凯勇，男，1972年9月17日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人（一审原告）：梁美婷，女，1974年12月26日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被上诉人（一审被告）：赵洁琼，女，1978年9月6日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人:黄**骉，住广西梧州市长洲区。与赵洁琼系夫妻关系。 委托诉讼代理人:麦志泉，男，住广西梧州市。梧州市长洲区丰业社区居民委员会推荐。 上诉人刘凯勇、梁美婷因与被上诉人赵洁琼租赁合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1340号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人刘凯勇、梁美婷不服一审判决，上诉请求:一、撤销梧州市长洲区人民法院(2019)桂0405民初1340号民事判决书，请求二审法院查清事实，参照双方之前签订的合同条约，审核双方对于合同约定是否完全执行和应当履行的违约责任，并依法改判；二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审判决认定事实错误，缺乏依据。一审法院和被上诉人认为，被上诉人不存在强行提前退租的违约行为，而是上诉人和被上诉人已协商一致解除合同，这个是没有依据的。因为由始至终被上诉人一直都没有提供实质而有力的证据去证明与上诉人已达成一致协议，解除合同。二、一审判决罔顾上诉人的利益受损，偏袒被上诉人。1.一审判决只将被上诉人之前交给上诉人的押金，与其拖欠上诉人的租金等费用进行抵消，而不做其他的任何赔偿，这是极不合理的。根据上诉人与被上诉人签订的五年租赁合同，现因被上诉人的自行退租，致使上诉人由此造成的经济损失多达十几万元，对于上诉人受到的巨大经济损失，一审法院却视而不见，这是对上诉人极其不公平的；2.根据上诉人与被上诉人于2015年4月21日签订的商铺租赁合同，违约责任中的第二条明确表明，现被上诉人提前强行退租，已经构成了违约，理应承担起违约责任；3.现被上诉人已存在不按时缴纳租金，提前强行退租等违约行为，但一审法院却视若无睹没有作出公正的判决，对其更没有进行任何相应的处罚，于法于理不合。 被上诉人赵洁琼辩称，一、双方是协商一致解除合同的，被上诉人没有毁约，上诉人要求认定双方于2017年11月15日解除合同，上诉人于2011年11月13日收到钥匙及2017年11月15日开始招租，等同于解除双方的合同;二、上诉人拒不退还被上诉人的押金，又要求被上诉人支付违约金，属于重复要求违约金的行为，不符合法律规定，上诉人对其主张的各项损失也没有举证。 刘凯勇、梁美婷向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2017年11月15日已解除；2.依法判决被告向两原告支付租赁期间所欠的水电费、物业费人民币903.69元；3.依法判决被告向两原告支付2017年6月至2017年11月期间的租金人民币12699.50元及利息(利息以人民币12699.50元为基数，按月利率2%，从2017年11月起至付清之日止)；4.依法判决原告不予返还被告押金人民币15000元；5.依法判决被告向原告支付违约金人民币17856元。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：依法判决被告向原告支付租赁期间所欠的水电费、物业费人民币986.12元。 一审法院经审理查明，原告刘凯勇、梁美婷于1999年2月8日办理结婚登记手续，原告刘凯勇为涉案商铺的所有权人。2015年4月20日，原告刘凯勇（甲方）与被告赵洁琼（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同主要约定：1.甲方同意将涉案商铺出租给乙方作为经营维修电机场所用；2.租赁期为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止。第一年每月的租金为4500元，第二年每月的租金为4725元，第三年每月的租金为4960元，第四年每月的租金为5210元，第五年每月的租金为5470元。每月10日前付清本月租金；3.合同签订之日，甲方即交付租赁的商铺给乙方装饰、使用，乙方即日交纳租铺押金1.5万元。租赁期满后，押金无息退还给乙方；4.乙方入租前应与物管公司签订物业协议，并履行协议的有关规定。乙方应按时向小区物业公司交纳经物价部门批准的物业管理费、水、电费、垃圾清运费、停车费等；5.合同期内，乙方不得提前退租，如有违约，甲方对乙方预交租金及押金不予退还，乙方尚应当向甲方支付本合同约定的当年总租金30%违约金；6.乙方如不按时缴纳租金，视为违约，每逾期一天，按所欠费用的千分之十向甲方交纳违约金，逾期十天未交租，视为乙方自动解除本合同及违约，甲方有权收回商铺，按违约处理。2017年5月被告要求原告降低租金，同月15日，原告在微信向被告发出“旁边的铺面都是你朋友的，你可以打听下他们现在租多少钱”信息，原告回复“也只有每月减你一百了，没有其他办法了，我们两个学不了人家，19号铺后面部分当时买时平好多的，他当然可以平啦”……，被告回应原告“老实说，你每月减我一百，而不是当月减，而是期满后返还，这对我来说一点意义都某”，原告回复“那就当月减啰”……。原告于2017年6月10日在微信要求被告交纳租金4860元，被告后通过银行向原告银行账户转款4860元；原告于同年7月10日在微信要求被告交纳电费加租金5167.60元（307.60元+4860元），被告于同月23日通过银行向原告银行账户转款5160元。2017年9月被告开始从租赁的商铺搬出物品，但没有将商铺钥匙交付原告，并在相邻的17号商铺经营。2017年11月13日，原告在微信向被告发出“老板！有空就过来把你钥匙拿走吧”信息，原告回复被告“哦，中午休息了一下。我们正想约你出来详细谈一次”，被告回应“也没什么可谈的，该说的也说了”，原告回复“有点事情系要当面讲清楚，想约你去梦之岛旁边的调查局茶餐厅处”，原告回应“见面聊聊再说，星期三下午可以吗”，被告回应“难道你良心发现把押金退还给我”，原告回复“你想早日大家搞清楚关系，那你就要聊聊再说”，被告回复“我觉得所有的事情都已经讲得很清楚了，我也没有那时间出去同你聊，你认为仲有咩要聊到铺面聊吧！钥匙你不拿，到时弄丢了我就不负责了”。被告于同月15日将涉案商铺钥匙交还给原告。2017年12月28日，原告向香城商贸城物管处缴纳了2017年9月-12月物业费、小区公摊代收水费、代收卫生费合计276.30元。另原告刘凯勇为新兴二路301号1#楼一层18号商铺交纳了2017年7月、9月、11月的电费307.61元、432.96元、277.13元。两原告认为被告自2017年6月起拖欠租金、水电费、物业费，多次追讨未果，向该院起诉成讼。 一审法院认为，原告刘凯勇与被告签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应按约定履行各自的义务。被告于2017年9月开始搬离租赁的商铺，同年11月15日将涉案商铺钥匙交还原告，原告亦将商铺重新进行了出租，因此双方签订的《商铺租赁合同》已实际解除，现原告请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2017年11月15日解除的诉讼请求，已无实际意义，本案不予处理。关于拖欠水电费、物业费问题。原告主张被告拖欠2017年9月至11月期间的电费715.31元，并提供了广西增值税普通发票证明2017年7月、9月、11月的电费为307.61元、432.96元、277.13元，而被告于7月10日根据原告的要求向原告支付2017年7月的电费300元，尚欠7.61元未付，被告于11月15日前才将涉案商铺钥匙交付原告，故被告应承担7月、9月、11月的电费717.70元，2017年9月至11月的物业管理费、公摊水电费、卫生费172.69元（276.30元÷4个月×2.5个月），共890.39元。关于拖欠租金问题。虽然原、被告在《商铺租赁合同》约定涉案商铺在2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金为4960元，但原、被告于2017年5月15日经协商后原告同意商铺租金每月减租金100元，且原告此后在微信要求被告支付的月租金为4860元，故原告请求被告支付2017年6月、7月、8月各拖欠的租金100元，与事实不符，该院不予支持。被告虽然从2017年9月搬离租赁商铺，但于11月15日才将涉案商铺钥匙交还给原告，导致原告在2017年9月至11月15日期间不能对其铺面行使使用、收益和处分的权利，造成原告的财产损失，故被告应按照变更后的租金标准向原告支付2017年9至11月15日的租金12150元（4860元×2个月+2430元）。关于押金、违约金及租金利息的问题。本案被告不存在强行提前退租的违约行为，而是原、被告协商一致后解除合同，在合同解除后，被告向原告交还了商铺，原告应向被告退还押金1.5万元。原告要求不予退还原告押金和要求被告支付违约金，依据不足，该院不予支持。鉴于原告一直没有退还原告押金，被告在本案中亦同意将押金1.5万元进行抵减，为了节约诉讼成本，减少讼累，该院将被告应支付原告的款项和原告应退还被告的押金相互抵减，抵减后被告并没有拖欠原告款项。原告在合同解除后没有及时退还被告押金，现原告诉请被告支付拖欠的租金利息依据不足，该院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决：一、被告赵洁琼应向原告刘凯勇、梁美婷支付电费、物业管理费、公摊水电费、卫生费合计人民币924.93元；二、被告赵洁琼应向原告刘凯勇、梁美婷支付租金人民币12150元；三、驳回原告刘凯勇、梁美婷的其他诉讼请求；四、原告刘凯勇、梁美婷应退还被告赵洁琼的押金和被告赵洁琼应付原告的款项相互抵销后，被告赵洁琼不需向原告刘凯勇、梁美婷履行付款义务。案件受理费1060元，减半收取计530元，由原告刘凯勇、梁美婷负担。 二审期间各方当事人没有向本院提供新的证据材料。 一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的规定，合同合法有效，当事人应按约全面履行各自的权利与义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。在本案中，上诉人依约将商铺交由被上诉人承租，但被上诉人一方在合同履行期限届满之前，在未经双方协商一致的情况下，以搬离的行为方式明确向上诉人表明其将不履行合同义务，擅自退租，并于2017年11月15日归还钥匙，导致案涉租赁合同无法继续履行，被上诉人的行为已经构成违约；上诉人在被上诉人明示违约之后重新招租，上诉人再招租给其他人属于采取补救措施以维护自身利益，避免因为被上诉人的违约行为导致损失进一步扩大，因此，上诉人此行为并不构成违约。综上，对上诉人主张案涉《商铺租赁合同》是因被上诉人违约导致合同解除，本院予以确认。一审判决认定案涉《商铺租赁合同》是双方协商一致解除错误，本院予以纠正。 本案由于被上诉人违约行为导致案涉合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，上诉人在解除合同后有权要求赔偿损失，被上诉人应承担相应的违约责任。上诉人要求被上诉人违约金应按合同约定的全年租金的30%即17856元和不予返还押金15000元共32856元计付。被上诉人在诉讼中提出合同约定的违约金过高，要求予以调整降低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院以实际损失为基础，并综合考虑被上诉人违约原因及过错程度等因素，依法对双方合同约定的违约金予以调整，确定本案的违约金以15000元为限，即对被上诉人已交的15000元押金，上诉人不予返还。 关于拖欠水电费、物业费问题和租金问题，被上诉人2017年11月15日将涉案商铺钥匙交还上诉人，上诉人亦将商铺重新进行了出租，因此双方签订的《商铺租赁合同》于2017年11月15日实际解除。一审判决依据案涉合同解除日期，对拖欠水电费、物业费和租金的计算方式正确，各方当事人也没有提出异议，本院予以确认。 综上所述，上诉人刘凯勇、梁美婷的上诉请求成立的部分，本院予以支持；不成立的部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但在被上诉人是否存在违约行为的问题上定性有误，导致适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1340号判决第一、二项 二、撤销梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1340号判决第三、四项。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费1060元，减半收取计530元，由上诉人刘凯勇、梁美婷负担207元，被上诉人赵洁琼负担323元；二审案件受理费1060元（上诉人刘凯勇、梁美婷已预交），由上诉人刘凯勇、梁美婷负担413元，被上诉人赵洁琼负担647元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张光霖 审 判 员 萧 夏 审 判 员 李庆春 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。