四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初11845号 原告：徐立萍，女，1963年4月30日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：黄桂陶，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：周袁智，男，1992年12月3日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：程蕾，女，1982年2月21日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：曹华，四川英特信律师事务所律师。 被告：夏志勇，男，1970年9月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告徐立萍诉被告周袁智、程蕾、夏志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日、2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告徐立萍及其委托诉讼代理人黄桂陶，被告周袁智，被告程蕾的委托诉讼代理人曹华，被告夏志勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐立萍向本院提出诉讼请求：1.判决被告周袁智、程蕾赔偿原告房屋财产损失150320元、房屋租金损失48000元、房屋贬值损失574056元、物管费、水费、垃圾清运费2209.38元、鉴定评估费3000元，合计777585.38元；2.判决被告夏志勇对上述原告的损失在继承死者夏志斌遗产范围内承担连带赔偿责任；3.被告承担诉讼费用。 事实和理由：2018年2月11日，原告与被告周袁智、程蕾签订履行《房屋租赁合同》，原告将锦江区橡树林路163号“橡树林东院”1栋1单元1908号房屋出租给被告周袁智、程蕾使用，当日被告周袁智向原告支付第一季度的房租9600元、押金4800元，共计14400元，由原告向被告周袁智出具《收条》，原告与被告周袁智办理了房屋及物品的交接手续。2018年4月25日，被告程蕾通过微信转账向原告支付2018年5月11日至2018年8月10日的租金9600元。据二被告介绍，二被告系亲戚关系，由被告周袁智出面和原告签订《房屋租赁合同》，二人共同使用房屋。 2018年5月底，原告即发现被告程蕾让另一陌生男子留宿在租赁房屋内。从2018年5月31日至2018年6月底期间，原告的女儿在微信中向被告程蕾多次交涉，要求其把陌生男子请出租赁房屋，否则原告将收回租赁房屋。被告程蕾告知：该陌生男子姓夏是其前夫，双方有纠葛，其前夫不愿意搬离租赁房屋，她也没有办法，其愿意让前夫搬走，由其继续租赁房屋。2018年7月22日8时许，案涉房屋发生火灾，导致该屋内原告购置在客厅的大部分家具烧毁，墙面被烟熏，夏姓男子被烧死在该房屋内。 原告将案涉房屋出租给被告周袁智、程蕾，根据上述合同约定，被告未经原告同意让他人居住的案涉房屋内，在他人居住期间被告对租赁原告的房屋及房屋内的设施、设备，负有正常使用、保持完好的义务。现因该房屋发生火灾，导致房屋及屋内的家具、家电被烧毁受损，并且该屋内因有人员的非正常死亡导致房屋发生贬值损失。 案涉房屋租赁合同于2019年2月期满，被告周袁智、程蕾前期缴纳租金六个月的截止时间为2018年8月10日，从2018年8月11日至2019年11月10日案件审理期间共计十五个月，案涉房屋仍处于火损待处理期间，原告无法对案涉房屋进行正常使用，该期间的损失参照《房屋租赁合同》租金每月3200元的标准计算为48000元。并且被告在租赁期间还欠缴物管费和水费，已由原告代缴。前述损失都应当由被告赔偿原告。 案涉房屋发生火灾事故系死者夏志斌的故意纵火行为造成，被告夏志勇系死者夏志斌唯一的继承人，被告夏志勇对原告的损失应当在继承死者夏志斌财产的范围内承担连带赔偿责任。 被告周袁智辩称，当时租房时，原告不在，是由其女儿和其女婿代租，当时被告程蕾未带身份证，是由我代被告程蕾租房的，实际承租人为被告程蕾，我未居住过租赁房屋。 被告程蕾辩称，1.房屋失火时实际居住者为死者夏志斌，夏志斌现遗留有财产及部分财产由亲属继承，夏志斌应在其继承的财产范围内承担一定的法律责任，在赔偿后如有不足部分再由其他被告承担补充赔偿责任；2.目前证据显示被告程蕾应该不是实际承租人，后期以被告程蕾书面确认是否为承租人为准；3.法院应结合本案进一步查明失火原因，如果原告房屋本身对失火有一定的因素，原告应该承担一部分损失；4.关于原告的诉请，财产损失应该以评估报告为准，从2019年3月到2019年12月10日的租金损失，因原告在诉讼中，而诉讼系共同行为，这部分应该原被告共同分担，房屋贬值损失应以鉴定为准，如无法鉴定，该部分损失就不应当得到支持。 被告夏志勇辩称，夏志斌死亡事宜我一直配合派出所调查，我不知道夏志斌为何会居住在案涉房屋，案涉房屋失火的原因我也不清楚，派出所出具的死亡报告上载明为意外火灾死亡，派出所也告知我夏志斌不是案涉房屋的承租人，原告称是夏志斌自己纵火导致死亡也应提供证据证明。我是被程蕾追加为本案被告的，但是对夏志斌的死亡并不清楚，我与死者联系较少，程蕾与夏志斌之间的事情我也不清楚，具体由法院依法判决。 经审理查明，徐立萍系位于成都市锦江区房屋的共同买受人，徐立萍之女刘婉受其委托通过房屋中介公司办理出租涉案房屋的相关事宜。2018年2月10日晚上，刘婉经成都好房优家环宇（置业）有限公司通知到该公司店铺准备签订租赁合同，当时承租人程蕾已在该店铺，程蕾向刘婉介绍，与其同行的周袁智是其表弟。刘婉与程蕾谈好房租、押金等事项后，因程蕾称其未带身份证且第二天要回重庆过年，提出由周袁智代签合同，等她回重庆后就把身份证发给刘婉，刘婉表示同意。涉案房屋的《房屋租赁合同》中载明出租人（甲方）为徐立萍，承租人（乙方）为周袁智，中介方为成都好房优家环宇（置业）有限公司，刘婉在甲方代理人处签名，周袁智在乙方代理人处签名，载明签订时间为2018年2月11日。合同约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用；月租金3200元，租赁期自2018年2月11日起至2019年2月23日止，租金按季度结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在下季度付款期末前15日前缴付下季度租金；不足一月的13天，按天计算房租，计1390元，随最后一个季度租金9600元一并支付，即第四季度乙方共向甲方支付房租10990元；乙方向甲方缴纳4800元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；如需与他人合作使用房屋或利用该房屋进行联营、经营均应事前征得甲方书面同意，并按规定重新议定房租；因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费、网络使用费由乙方负担。 2018年2月11日，刘婉与周袁智办理涉案房屋及房屋内的家具家电等物品的交接手续，周袁智向刘婉支付第一季度的房租9600元、押金4800元，共计14400元。程蕾、周袁智均称，程蕾曾提前拿给周袁智现金用于支付第一季度房租和押金，程蕾回成都后，周袁智将所签订的《房屋租赁合同》及涉案房屋钥匙等物品交给程蕾，刘婉也曾到涉案房屋找过程蕾，看到程蕾是一个人居住，刘婉看了程蕾的身份证并拍了照。2018年4月25日，程蕾通过微信转账向刘婉支付第二季度租金9600元。 程蕾在承租使用涉案房屋过程中，夏志斌来到涉案房屋内与程蕾居住，后程蕾搬离涉案房屋，由夏志斌一人在该房屋内居住。2018年4月，程蕾告诉刘婉其在外地出差，其一个朋友暂时住在涉案房屋内，因热水器坏了，请刘婉去修。2018年5月30日，刘婉因修理热水器的问题与程蕾微信联系，觉得没有办法与夏志斌沟通，热水器的事只有暂时不管，并担心他一个人住在房屋内会有问题，程蕾说她也没有办法把夏志斌弄走。2018年5月31日，刘婉通过微信告知程蕾，当初将房屋租给程蕾是基于对她的信任，要求她尽快将夏志斌请走，否则将承担违约责任。2018年6月3日、6月4日，程蕾因修理热水器的问题与刘婉微信联系时，刘婉提及夏志斌是否已搬走，程蕾说没有，还在想办法。2018年6月21日，刘婉因交物管费的问题与程蕾微信联系，提醒程蕾把夏志斌一人留房屋内没有安全保障，并强调是将房屋租给程蕾而不是租给夏志斌，程蕾表示是夏志斌要一个人在家里，她控制不了他的行为，也不敢回去，并提出这个季度租期到了就不租了，如果刘婉要继续租给夏志斌就租，刘婉表示从来没说要租给夏志斌，一直是租给程蕾的。在2018年6月21日的微信聊天中，程蕾告知刘婉，夏志斌系其前夫。 2018年7月22日，涉案房屋发生火灾，导致房屋内徐立萍购置的部分家具家电、装饰装修等毁损，夏志斌被烧死在房屋内。消防机关的火灾数据查询资料载明，该起火灾为刑事纵火，已经移交公安机关调查处理。公安机关的《火灾现场勘验笔录》载明，死者整个身体背部烧伤痕迹严重，主卧室柜式单门冰箱内有冰毒以及部分吸毒工具。公安机关在2018年7月27日询问夏志斌的哥哥夏志勇的《询问笔录》中告知夏志勇，经消防大队勘查，该火灾系人为纵火，夏志斌身上无外伤。 在（2018）川0104民初11657号案件中，本院曾委托四川廉政资产评估事务所对涉案房屋因该火灾造成的房屋损失、房屋贬值损失进行鉴定。四川廉政资产评估事务所于2019年5月15日出具《资产评估报告》，评估结论为：涉案房屋因火灾导致房屋的装饰装修的火灾损失评估价值为5.94万元，房屋内损毁的家具、家电等设施设备评估价值为1.76万元，共计7.7万元，徐立萍支付评估费3000元。四川廉政资产评估事务所未出具关于房屋贬值损失的鉴定意见。 2019年7月9日，徐立萍缴纳涉案房屋的物管费、水费、垃圾清运费3262.68元。其中，2018年5月至2019年2月的物管费2030元，2018年3月6日至8月7日的水费139.86元，2018年3月1日至7月31日的垃圾清运费40元，共计2209.38元。 另查明，夏志勇于2019年6月10日继承取得登记在夏志斌名下的位于成都市锦江区晨辉东路2号20栋1单元4层13号房屋的所有权。 庭审中，夏志勇称不需要确认涉案房屋内是否还有夏志斌的财物；徐立萍、程蕾确认，徐立萍于2020年1月14日收到程蕾出具的任由徐立萍对其在涉案房屋内的财物进行处置的书面意见。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：徐立萍提交的《房屋租赁合同》、微信聊天内容截图、微信转款截屏、四川省商品房买卖合同、房款收据、派出所情况说明、房屋火灾受损照片、夏志斌的人口信息证明、房屋交接清单、住宅装饰装修工程施工合同、家具订货合同及收据银行刷卡凭证、家具电器购买发票、物业费、水费、垃圾费清单的收据和发票、损失评估报告、鉴定费票据，程蕾提交的消防机关的火灾数据查询资料、成都市不动产登记信息摘要以及本院在公安机关调取的《火灾现场勘验笔录》、询问笔录。 本院认为，一、关于本案租赁合同的主体确定问题。 关于本案租赁合同中的出租人，徐立萍系涉案房屋的共同买受人，《房屋租赁合同》中载明出租人为徐立萍，徐立萍的女儿刘婉受其委托作为代理人签订租赁合同并办理相关租赁事务，本案租赁合同中的出租人为徐立萍，刘婉作为徐立萍的代理人，在履行租赁合同中实施的民事行为的民事责任由徐立萍承担。 关于本案租赁合同中的承租人，虽然《房屋租赁合同》中载明承租人为周袁智，第一季度的房租和押金也由周袁智向刘婉支付，但刘婉在签订合同时，就明确知晓承租人是程蕾，房租、押金等合同事项也是与程蕾协商，周袁智只是在因程蕾当天未带身份证且第二天要离开成都的情况下接受程蕾委托为其代签合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，故以周袁智名义与徐立萍的代理人刘婉签订的该租赁合同约束的是程蕾和徐立萍。在周袁智为程蕾代签合同的情况下，由其代为办理房屋交接手续以及支付在签订合同时就应支付的第一季度房租和押金也属于处理委托事项的行为。况且，程蕾、周袁智均称，程蕾曾提前拿给周袁智现金用于支付第一季度房租和押金，程蕾回成都后，周袁智将所签合同及涉案房屋钥匙等物品交给程蕾，刘婉此后也查看了程蕾的身份证并拍照，也未看到周袁智与程蕾共同使用涉案房屋。综上所述，涉案房屋的承租人是程蕾，周袁智只是接受程蕾委托办理承租涉案房屋相关事务的受托人，并非共同承租人。 虽然在程蕾承租涉案房屋期间，夏志斌曾与程蕾共同居住，后又一人在涉案房屋内居住，但刘婉在得知这一情况后，多次要求程蕾让夏志斌搬离涉案房屋，并强调是将房屋出租给程蕾而不是夏志斌，刘婉也未接受过由夏志斌直接支付的房屋租金，故夏志斌并未与涉案房屋的出租人建立租赁合同关系，并非涉案房屋的承租人。 二、关于承担租赁合同违约责任的主体确定问题。 本案中，徐立萍将涉案房屋出租给程蕾，双方建立的租赁合同关系是当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。承租人程蕾在履行租赁合同期间，在未经出租人同意的情况下，与他人共同使用房屋，甚至在明知夏志斌个人具有特殊状况、存在行为失控和安全风险、出租人已对此提出异议的情况下，不履行承租人对租赁物的妥善保管义务，仍然让夏志斌一人居住在涉案房屋内，导致涉案房屋因人为纵火发生火灾，造成房屋及房屋内的设施毁损。按照双方签订的租赁合同约定，“因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复”，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第二百二十二条规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，故徐立萍要求程蕾承担赔偿损失的违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。程蕾辩称，如果房屋本身对失火有一定的因素，出租人应该承担一部分损失，本院认为，在消防机关认定该火灾系人为纵火、程蕾未提交证据证明房屋本身存在失火因素的情况下，该辩称理由不成立，本院不予采纳。因周袁智并非涉案房屋的共同承租人，故徐立萍主张周袁智承担赔偿损失的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然涉案房屋是在夏志斌实际居住使用期间发生火灾并受到损失，但因本案系徐立萍以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，而夏志斌并非涉案房屋的承租人，故徐立萍主张夏志勇在继承死者夏志斌遗产范围内承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于程蕾应当赔偿的损失项目及金额的确定问题。 1.关于徐立萍主张赔偿房屋财产损失150320元的诉讼请求。 根据评估机构的评估报告，涉案房屋火灾损失的评估价值共计77000元，故本院确认房屋财产损失77000元，对徐立萍多主张部分，本院不予支持。 2.关于徐立萍主张赔偿房屋租金损失48000元的诉讼请求。 徐立萍认为，周袁智、程蕾前期缴纳租金的截止时间为2018年8月10日，从2018年8月11日至2019年11月10日案件审理期间共计15个月，涉案房屋仍处于火损待处理期间，其无法对房屋进行正常使用，该期间的损失参照每月3200元的租金标准计算为48000元。程蕾辩称，因诉讼系共同行为，诉讼期间的租金损失应由双方共同分担。本院认为，涉案房屋在合同履行期间发生火灾，导致双方签订的合同不能继续履行，因涉及火灾现场勘验、房屋损失评估、清理处置承租人在涉案房屋内的财物等后续事项，徐立萍也不能对涉案房屋进行正常使用，在房屋空置期间必然产生一定的租金损失。而该项损失系承租人程蕾违约导致，应当由程蕾承担，出租人徐立萍并未违约，不应承担相应损失，故程蕾提出的由双方共同分担租金损失的辩称理由不成立，本院不予采纳。关于租金损失的计算期间，本院认为，因徐立萍于2020年1月14日收到程蕾出具的可以对其在涉案房屋内的财物进行处置的书面意见，徐立萍主张从2018年8月11日至2019年11月10日的租金损失，符合涉案房屋在此期间因不能正常使用处于空置状态的实际情况，对该项诉讼请求，本院予以支持。 3.关于徐立萍主张赔偿房屋贬值损失574056元的诉讼请求。 徐立萍认为，在房屋租赁合同履行期间，涉案房屋内因有人员的非正常死亡导致房屋发生贬值损失，承租人应当赔偿。程蕾辩称，房屋贬值损失应以鉴定为准，如无法鉴定，该部分损失就不应当得到支持。本院认为，房屋内发生非正常死亡事件，虽然会引发人们不良的心理感受，从而可能在房屋交易中对房屋的出售、出租价格产生一定的不利影响，但该贬值损失具有不确定性，房屋可能的贬值程度和具体损失难以衡量，在本院曾委托评估机构对涉案房屋因该火灾造成的房屋贬值损失进行鉴定的情况下，评估机构也未出具关于涉案房屋贬值损失的鉴定意见，况且随着时间的推移，此类事件的影响也将逐渐淡化，其是否存在贬值及贬值程度也可能随之改变，故徐立萍主张的房屋贬值损失无法确定，对该项诉讼请求，本院不予支持。但考虑到非正常死亡事件的发生，的确会在该事件发生后的一定期间内对涉案房屋的出租造成不利影响，按照公平原则，应当由程蕾赔偿徐立萍因涉案房屋内发生非正常死亡事件而产生的其他损失，本院参照两年租金标准，酌定损失金额为76800元。 4.关于徐立萍主张赔偿物管费、水费、垃圾清运费2209.38元、鉴定评估费3000元的诉讼请求。 因徐立萍主张的物管费、水费、垃圾清运费2209.38元是在程蕾承租涉案房屋期间产生，该费用应当由程蕾承担，鉴定评估费3000元也是在程蕾承租涉案房屋期间发生火灾后为确定财产损失而实际产生的合理费用，该费用应当由程蕾承担，故对徐立萍的上述诉讼请求，本院予以支持。 综上，程蕾应向徐立萍赔偿的金额共计207009.38元，因签订租赁合同时，程蕾向徐立萍支付押金4800元，按照合同约定，承租人在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，出租人应无息退还押金，将该金额从程蕾应向徐立萍赔偿的总金额中扣除后，程蕾实际应向徐立萍支付的赔偿金额为202209.38元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，判决如下： 一、被告程蕾于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐立萍赔偿房屋财产损失77000元、房屋租金损失48000元、其他损失76800元、物管费、水费、垃圾清运费2209.38元、鉴定评估费3000元，共计207009.38元，扣除押金4800元后，实际应赔偿202209.38元； 二、驳回原告徐立萍对被告程蕾的其他诉讼请求； 三、驳回原告徐立萍对被告周袁智、夏志勇的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11576元，由原告徐立萍负担7171元，被告负担4405元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 捷 人民陪审员  陈秀全 人民陪审员  杨 珍 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  王 珺