广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终745号上诉人（原审被告）：黄小玲，女，汉族，1973年7月24日出生，住广东省江门市蓬江区***4*之二501。公民身份号码：440************649。被上诉人（原审原告）：广东益威物业服务有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区*****之三。法定代表人：舒兆洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙景明，广东领拓律师事务所律师。上诉人黄小玲因与被上诉人广东益威物业服务有限公司（以下简称“益威公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初3167号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄小玲上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判黄小玲只需支付2017年2月至2018年12月物业管理服务费1654.85元的50%即827.43元及无需支付相应违约金；2、一、二审诉讼费全部由益威公司承担。事实和理由：一、益威公司未通过法定程序主张拖欠物业费，存在明显怠于行使权力的行为。根据《物业管理条例》策六十七条规定，由业主委员会督促业主交纳是物业服务企业可以起诉欠费业主的前置程序，益威公司无权直接起诉业主。二、益威公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，黄小玲在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，特别是事关特种设备使用、消防管理等涉及人身安全的问题，一审判决使益威公司逃避了违约责任。为业主提供物业管理服务是益威公司的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使义务履行的责任归咎于业主。三、益威公司一直不做全体业主满意度调查，业主逾期缴纳物业费的情形合理，责任在益威公司，其主张违约金不合理。业主有权等益威公司做好上年度的满意度调查后再缴纳物业费。同时根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第8点“……迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，一审对违约金按照银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算不合理。益威公司未能严格按照合同的附录细则开展工作，构成违约，应承担违约责任，一审仅以益威公司服务存在瑕疵就免去其应承担的违约责任，显得不公平，故在计算管理费时应少算。四、由于益威公司管理不到位，未通过业委会或者与本业主及时沟通了解拖延缴纳物业费原因，是益威公司明显怠于行使权力的行为，才造成黄小玲延期缴纳物业费，应由益威公司支付一、二审的诉讼费。益威公司辩称，一审判决事实查明清楚，适用法律准确。黄小玲的上诉意见缺乏事实基础支持，请求驳回上诉。益威公司向一审法院起诉请求：1、黄小玲支付2017年2月至2018年12月期间的物业管理费1654.85元，滞纳金1638.28元，滞纳金计算至清偿之日止；2、本案诉讼费由黄小玲承担。一审法院查明事实如下：江门市*****小区(以下简称“***小区”)在益威公司进场管理前已成立江门市*****小区业委会(以下简称“**园业委会”)。2011年4月，益威公司与业委会签订《江门市*****物业服务合同》，主要约定2011年5月1日至2014年4月30日止为丽苑**园小区提供物业管理服务。合同中第六条第一项中主要约定益威公司采用包干制方式收取费用，益威公司按照建筑面积每月每平方米0.6元的标准向各业主直接收取物业费用，如业主和物业使用人不按规定交纳各项物业管理费用，应向益威公司支付滞纳金，滞纳金按照每天2‰计算等。2014年4月28日，益威公司与***业委会再续签合同三年，益威公司的管理期限为2014年5月1日至2017年4月30日，续签合同的第六条第一项中主要约定业主或物业使用人应在每月的1至10日自行到物业服务中心交纳当月的物业费用；物业费用按照建筑面积每月每平方米0.8元的标准直接向各业主收取，如业主和物业使用人不按规定交纳各项物业管理费用，应向益威公司支付滞纳金，滞纳金按照每天3‰计算等。2017年5月31日，益威公司再与***业委会再续签合同三年，益威公司的管理期限为2017年5月1日至2020年4月30日，在续签合同第六条第一项中主要约定业主或物业使用人应在每月的1至10日自行到物业服务中心交纳当月的物业费用；物业费用按照建筑面积每月每平方米0.9元的标准直接向各业主收取，如业主和物业使用人不按规定交纳各项物业管理费用，应向益威公司支付滞纳金，滞纳金按照每天3‰计算等。益威公司与***业委会签订的上述三份合同以及调整收费的情况已在***小区内进行公示。上述三份《物业服务合同》中在第六条中均约定对于公共部分及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由益威公司提出方案，经***业委会同意后实施，并约定了经费分摊的实施方案。益威公司自2011年进场对***管理并提供了包括共用部分、共用设备的维护，配套设施的管理，公共环境、垃圾收集清理，小区交通秩序、车辆停泊，配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等物业服务，庭审中黄小玲确认益威公司有提供服务，但是有部分工作没有做到位，例如卫生及公共设施的维修工作均没有做到位。黄小玲入住后一直交纳物业管理费至2017年1月，但从2017年2月起至2018年12月期间，黄小玲没有缴纳过物业服务费。益威公司通过电话及上门进行追讨均无果，遂诉至一审法院。另查明，根据江门市*******出具的查询结果显示，坐落于蓬江区丽苑***丽和居4幢之二501室的权属人为黄小玲，建筑面积为81.12平方米。一审法院判决：一、黄小玲应于判决生效之日起十日内支付物业管理服务费1654.85元及相应的违约金给益威公司(2017年2月至2018年12月所欠物业管理费服务的违约金，按每月应交物业管理服务费的数额为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从应交逾期的次月1日起计至付清之日止)。二、驳回益威公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由益威公司负担20元，由黄小玲负担30元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕黄小玲的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案二审的争议焦点为：黄小玲是否应向益威公司支付拖欠的物业管理费1654.85元及相应的违约金？关于黄小玲主张物业管理费须经业主委员会督促缴交方可起诉的问题。益威公司依据《江门市*****物业服务合同》为黄小玲所居住的**园小区提供物业服务，黄小玲作为小区业主之一，客观上接受了益威公司的物业服务，应当按协议的约定每月向益威公司支付物业管理费。《物业管理条例》第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”所规定的是业主委员会有督促权利，但业主委员会的督促并非系物业服务企业起诉的必经前置程序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，本案中，益威公司经书面催收后，黄小玲仍不缴纳物业管理费，益威公司起诉请求黄小玲缴纳2017年2月至2018年12月的物业管理费，符合法律规定。黄小玲的此节上诉意见于法无据，本院不予采纳。关于黄小玲主张益威公司未约定履行管理、维护等义务应减少物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”以及《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，黄小玲如对益威公司提供的物业管理服务质量有异议，可通过正当途径主张权利，但不应采取长期欠缴物业管理费的方式，并以其作为减少交纳物业管理费的理据。而且，黄小玲提交的证据不足以证明益威公司提供的物业服务与合同约定的标准存在明显差距，且给黄小玲的居住造成一般人都可以认同的生活障碍。此外，黄小玲主张的所主张的物业服务质量问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。因此，对黄小玲减少物业管理费的上诉意见，本院不予采纳。关于黄小玲应否支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的问题。案涉《物业服务合同》对黄小玲具有约束力，黄小玲未按期缴纳物业管理费，应按约定从逾期之日起交纳滞纳金，但案涉《物业服务合同》约定的日千分之三的滞纳金标准明显过高,一审法院酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付并无不妥。黄小玲上诉认为其逾期缴纳物业管理费属合理情形等并据此主张无需支付违约金，理据不足，本院不予采纳。综上所述，黄小玲的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已预交），由上诉人黄小玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年三月二十五日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华