广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终12号上诉人（原审被告）：阳江市联丰房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区****侧、广东金世纪公司用地东侧。法定代表人：沈炽腾，该公司董事长。委托诉讼代理人：费良敬，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵毅，男，1976年4月28日出生，汉族，住广东省阳江市江城区************************。公民身份号码：210************610。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江市联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰公司）因与被上诉人赵毅商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。联丰公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回赵毅主张联丰公司承担逾期交房违约金的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由赵毅负担。事实与理由：一、一审判决联丰公司支付逾期交房违约金的计算时间错误，显失公平。联丰公司未在合同约定的交房时间前交楼事宜，因属项目未有竣工验收备案表证明文件，未符合交楼条件，赵毅亦清楚该逾期的事实，按照合同的交房条款约定，竣工验收备案证明文件是符合交楼条件的标准和界定，没有备案证明文件，就未符合法定的交付要素，所以逾期交房违约金计算应予从违约之日计至竣工验收备案表证明文件时间为准。二、联丰公司与赵毅只是法律上的买卖关系，不存在有任何法律纠纷。对于逾期交房，联丰公司一直努力完善交楼手续并交房给赵毅使用，且联丰公司逾期交房未造成赵毅的实际经济损失，对涉案商品房也没有造成影响。一审法院应查明案件整个过程事实情况，平衡双方权益，维护房地产市场稳定发展。综上所述，请二审支持联丰公司的上诉。赵毅辩称：联丰公司主张逾期交房违约金的期间计算认识错误。赵毅已按合同约定付清全部购房款，联丰公司应按合同约定在2017年8月30日前交付涉案商品房，但联丰公司未能依约交付涉案商品房，已构成违约，应从逾期交房之日即2017年8月31日起按合同约定承担违约责任。合同第九条约定商品房交付条件是：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。前述三项条件必须同时满足才能达到交房标准。联丰公司于2019年9月3日取得涉案楼盘的工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年9月10日取得《房地实测绘报告书》，但该商品房至今未实际交付，联丰公司未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，未达到合同约定的三项交房条件。因此，本案逾期交房违约金计算期间应从2017年8月31日起计至2019年9月12日止共743天，联丰公司应按已付房价款日万分之一支付逾期交房违约金28357.12元。一审判决认定的逾期交房违约金计算时间正确，公平合理。综上所述，一审判决认定联丰公司支付逾期交房违约金计算时间正确，请求驳回上诉，维持原判。赵毅向一审法院起诉请求：一、联丰公司按已付房价款日万分之一的标准支付逾期交房违约金给赵毅，自2017年8月31日起计至商品房验收合格交付时止（暂计至辩论时2019年9月26日的违约金为28891.43元）；二、本案诉讼费用由联丰公司承担。一审法院认定事实：2016年2月3日，赵毅（买受人）与联丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016020303），合同主要约定：买受人赵毅，通讯地址：广东省阳江市江城区***********************房，联系电话：186*****976。联丰公司将位于阳江市江城区******号万山·香悦四季**2层*02房出售给赵毅，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2015062号；预测建筑面积共97.84平方米，总价款为381657元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年2月3日前支付首期房价款114657元，余款267000元向指定贷款机构申请贷款支付；合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人在收到出卖人发出的收楼通知书（以寄出邮戳为准）确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如果买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管；如因买受人在《商品房买卖合同》上留存的联系方式、地址不详或发生变更后未及时书面告知出卖人，造成出卖人无法送达《交楼通知书》或因买受人自身原因未能按期办理收楼手续的，则从约定交楼之日起视为已经交付，出卖人不再另行通知。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十五条关于送达的约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以[邮寄挂号信]方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。赵毅和联丰公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，赵毅按合同约定付清了全部购房款共381657元给联丰公司，但联丰公司未能按合同约定时间交付涉案商品房给赵毅。联丰公司于2019年9月3日取得阳江市江城区万山·香悦四季二期（3#、4#、5#栋商住楼）工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年9月10日取得阳江市江城区万山·香悦四季5幢《房地产实测绘报告书》。2019年9月6日，联丰公司以邮政快递方式按照商品房买卖合同注明的买受人通讯地址向赵毅送达《收楼通知书》，该《收楼通知书》主要内容为：你所购买的*栋*02号单元，项目已完成竣工验收备案，符合交楼条件，现请您于2019年9月12日前莅临办理收楼手续。该邮政快递回执显示已由赵毅本人签收。至庭审时止，涉案商品房尚未完成交付。一审法院认为：赵毅与联丰公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是联丰公司是否逾期交付房屋，若逾期，违约金如何计算。赵毅已按合同约定付清全部购房款，联丰公司应按合同约定在2017年8月30日前交付涉案商品房给赵毅，但联丰公司未能依约交付涉案商品房，已构成逾期交房，故联丰公司应从逾期交房之日即2017年8月31日起按合同约定承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定了商品房的交付条件：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。联丰公司于2019年9月3日取得万山·香悦四季二期（3#、4#、5#栋商住楼）工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2019年9月10日取得万山·香悦四季3幢《房地产实测绘报告书》，至此涉案商品房已符合合同第九条约定的实质性条件。根据合同第十一条第（二）项第三款的约定，“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”，故联丰公司应在“交付该商品房时”出示满足第九条约定的证明文件。联丰公司已于2019年9月6日按照合同约定的送达方式及通讯地址向赵毅邮寄《收楼通知书》，且快递回执显示赵毅本人已签收。涉案商品房已于2019年9月10日符合交付的实质性条件，而赵毅直至庭审时仍未前往办理收楼手续。至于赵毅认为“联丰公司发出《收楼通知书》时未完全达到合同第九条的交付条件，该通知应为无效通知，逾期交房违约金应计至实际交付之日止”，由于联丰公司只需在赵毅前往办理收楼手续时出示合同约定的证明文件，而赵毅未积极前往办理收楼手续，故不予采纳赵毅关于逾期交房违约金计至实际交付之日止的请求。根据双方签订的合同第十一条第（二）项第二款的约定，“买受人在收到出卖人发出的收楼通知书确定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如果买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管；如因买受人在《商品房买卖合同》上留存的联系方式、地址不详或发生变更后未及时书面告知出卖人，造成出卖人无法送达《交楼通知书》或因买受人自身原因未能按期办理收楼手续的，则从约定交楼之日起视为已经交付，出卖人不再另行通知”的约定，赵毅未按《收楼通知书》确定的日期2019年9月12日前往办理收楼手续，故联丰公司逾期交房违约金计算期间应从2017年8月31日起计至2019年9月12日止，共743天，联丰公司应按已付房价款日万分之一支付逾期交房违约金28357.12元（381657元×0.0001/天×743天）给赵毅。综上所述，赵毅请求联丰公司支付逾期交房违约金，予以支持，但具体数额以原审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、限联丰公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金28357.12元给赵毅；二、驳回赵毅的其他诉讼请求。一审案件受理费238元，由联丰公司负担。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：赵毅与联丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，主体适格，内容合法，原审判决认定合同合法有效正确，本院予以确认。综合当事人的上诉和答辩意见，本案当事人上诉争议的焦点是原审判决确定联丰公司承担逾期交房违约金的时间是否正确的问题。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，取得房屋使用权并领取到房地产权属证书是买受人签订商品房买卖合同的主要目的，而通知买受人收楼，亦是双方于合同第十一条约定的由出卖方承担的义务。故此，即使涉案的房屋在已经具备交付条件的情况下，联丰公司未按合同约定履行通知赵毅收楼的义务也构成违约。本案中，联丰公司通知赵毅于“2019年9月12日前”办理收楼手续，但赵毅收悉通知后未在指定的期限前办理收楼手续，故原审判决确定联丰公司从违约之日（2017年8月31日）起，至其通知的收房期限届满之日（2019年9月12日）止的期间承担逾期交房违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。联丰公司上诉主张应计算至其取得涉案楼盘工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（2019年9月3日）之日止，与合同约定相悖，本院不予支持。综上所述，联丰公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费508元，由阳江市联丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年三月十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。