山东省滨州市沾化区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1603民初2570号 原告：王振民，男，1967年1月5日出生，汉族，住滨州市沾化区。 委托诉讼代理人：王广瑞，山东沾友律师事务所律师。 被告：淄博聚荣房地产开发有限公司(以下简称聚荣公司)，住所地：淄博市高新区四宝山街道办事处北马庄村。统一社会信用代码：913703037535044652。 法定代表人:周荣义，该公司董事长兼总经理。 被告:淄博聚荣房地产开发有限公司沾化分公司(以下简称聚荣沾化公司)，住所地：滨州市沾化区富国路782号。统一社会信用代码:913716246944024334。 负责人：赵红军，该公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人:英昌利、胡玉倩，山东洪筹律师事务所律师。 原告王振民与被告聚荣公司、聚荣沾化公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王振民委托诉讼代理人王广瑞，被告聚荣公司及聚荣沾化公司共同委托诉讼代理人胡玉倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王振民向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2012年12月20日签订的商品房买卖合同;2.两被告返还原告购房款1531982元，并支付利息损失(其中2012年12月20日至2013年1月16日以50000元为基数、2013年1月17日至2013年10月17日以400000元为基数、2013年10月18日至2014年3月20日以768303元为数、2014年3月21日至2019年7月21日以1538303元为基数、2019年7月22日至实际付清之日以1531982元为基数，分别按照银行贷款利率年利率8.515％计算逾期利息)；3.诉讼费用等全部由被告负担。事实与理由：2012年12月20日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沾化区新兴佳苑1#商住楼第1幢一二层104号商铺，原告如约交纳了全部购房款1538303元，后经结算，被告退回了多交的购房款6321元(被告报实测面积为268.16平米，其中建筑内面积260.54平米、公摊面积7.62平米，结算单价为5680元/平米)。在原告不知情的情況下，被告在预交房款中扣除了本应由被告承担的暖气开口费8833元。2013年6月30日，被告按合同约定交付了房屋。被告于2014年3月21日违反合同约定，谎称房产证已办理，抵押在银行，通知原告办理贷款770000元，年利率8.515%。后来原告才了解到，该商品房因涉案土地使用权人与开发商不是同一权利人及商品房容积率超标等原因致使房产证至今无法办理。被告以房产证抵押于银行为由欺骗原告，存在严重欺诈行为。合同约定买受人不退房，系被告单方提供的格式条款，被告既未采取合理方式加以提醒，也未向原告进行说明，明显排除了原告的主要权利，属于无效条款。合同中约定违约金数额过分低于原告的实际损失，故原告要求以被告违约给原告造成的经济损失来调整违约金数额，要求自实际交款之日起按照贷款合同的利率年利率8.515％来支付逾期利息损失。为维护原告合法权益，具状法院，请依法予以支持。 聚荣公司辩称，原告无权诉求解除合同，其诉请解除合同并返还购房款及利息损失的诉求不应得到支持。《合同法》规定的解除合同有两种情形，一是约定解除，二是法定解除，本案既不符合约定解除条件也不符合法定解除条件，故原告诉求不应得到支持。1.原告不符合约定解除条件。2012年12月20日原被告签订《商品房买卖合同》，第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。上述条款的约定，被告并无任何违反，在2014年1月16日将房屋交付原告使用，有房屋交接书为证，同时在2016年2月16日已完成报产权登记机关备案，而2014年3月21日原告才将房款全部交清，按照合同约定，被告已完成合同备案，原告无权要求违约金支付。更无权要求解除合同和退房。2.原告不符合法定解除条件。被告是合格合法的开发及售房主体，完全按照国家法律规定开发和售卖，与原告签订《商品房买卖合同》后，全面履行了作为出卖人的义务，无任何违约，所售房产符合办证条件，原告用所购房产在中国银行沾化支行申请了贷款并已获得审批发放，且原告已将所购房产出租，一直受益很好，滨州市沾化区自然资源局下发的文件也印证了原告诉状所陈述的合同履行不能，不符合法定解除条件，进一步证明原告没有任何权益受到影响和损失，无权要求解除合同和退房。3.既然不符合法定解除条件，被告没有返还退房款利息的义务，在合同履行中被告没有违约，因此也没有义务支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 聚荣沾化公司辩称，其不是本案适格被告。合同是具备相对性的，其不是与原告签订合同的主体，因此对于商品房销售合同纠纷，我公司其无需承担任何责任。故请求法院驳回原告要求其承担责任的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月20日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沾化区新兴佳苑1＃商住楼第1幢一二层104号商铺，预售面积275平米，单价5700元/平米，房款共计1567500元。采用分期付款方式，签订合同首付50000元，2013年1月17日前交纳35万元，2013年1月31日前交纳387500元，剩余780000元待房产证办理完毕后做房产抵押贷款。被告应当自2013年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并约定被告应在交房后360天内将办理房屋权属登记所需的资料报产权登记机关备案，也对逾期付款、逾期交房、及办理权属登记的违约责任进行了约定。 涉案商品房实测面积为268.16平米，其中建筑内面积260.54平米、公摊面积7.62平米，结算单价为5680元/平方米，原告如约向聚荣沾化公司交纳了全部购房款1538303元：2012年12月20日交纳50000元、2013年1月17日交纳350000元、2013年10月18日交纳368303元（其中工程款折抵218303元），上述预交款部分由聚荣沾化公司收受并开具收据。剩余770000元以预购商品房公告设定抵押权，于2014年3月21日向中国银行股份有限公司沾化支行贷款，而非按合同约定以房屋产权证抵押贷款。抵押贷款期限120个月，利率为年利率8.515%。 2019年7月22日经原告要求进行购房款结算，被告应退房款15154元，实际退回了6321元。被告在预交房款中扣除了本应由被告承担的暖气开口费8833元。 2014年1月16日被告将房屋交付原告，双方签订了商品房屋交接书，但是一直无法办理房屋产权权属证书，原告了解实情后，向被告聚荣公司追要房屋产权证，被告聚荣公司于2019年7月22日出具了房产证正在办理过程中的证明。 涉案小区的总建筑面积为3244.34平方米，土地使用面积为1383平方米，容积率为2.35，该小区的建设用地使用权转让合同中，约定的容积率为1.56。 本院认为，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同，赔偿损失的，应予支持。由于该商品房容积率超出规定标准，导致买受人无法办理房屋所有权登记，办理权属登记不能的原因，应由被告承担。容积率指标属国家强制性规范，既影响公共建设规划，又影响住户的个人利益，任何单位和个人均不得随意调整。由于该商品房容积率远远超出国家规定的标准及约定的标准，且未依法对涉案小区的容积率予以变更，原告请求解除合同和赔偿损失的要求，符合法律规定。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2013年6月30日前，实际交房日期为2014年1月16日，并约定在交房后360日内完成房屋产权登记材料备案。被告举证证明的2016年2月16日完成的备案登记是商品房买卖合同备案，不是房屋权属登记所需材料备案。至2019年7月22日，仍不能办理房屋权属证书，违反了法律规定及合同约定，构成根本违约。原告请求解除合同于法有据应予以支持。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中关于产权登记的约定采用的是被告提供的格式条款，该条款排除了原告因被告原因无法办理房屋权属证书解除合同的权利，该权利是原告的一项重要权利，被告亦未采取合理方式加以提醒，也未就此向原告进行说明，应属于无效条款。 《商品房买卖合同》虽然是原告与被告聚荣公司签订，但是原告购房款交与被告聚荣沾化公司，并由被告聚荣沾化公司出具盖章的收款收据，故被告聚荣沾化公司辩称主体不适格的答辩意见不予采纳。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同中约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院子以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，增加后的违约金数额不超过实际损失额为限。因此原告要求赔偿损失按照实际损失来适当调高违约金的诉请予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条规定“逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%”。本案中原告损失酌定在相关利率基础上上浮40%计算，即分别按照中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的140%和实际银行贷款利率年利率8.515%的140%即11.921%计算。 根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告王振民与被告淄博聚荣房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同； 二、被告淄博聚荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王振民购房款1531982元及利息损失(其中，以50000元为基数自2012年12月20日起、以350000元为基数自2013年1月17日起、以368303为基数自2013年10月18日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率的140%计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起再分别按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的140%计算至实际付清之日。以770000元为基数自2014年3月21日起至2019年7月21日、以763679元为基数自2019年7月22日起至实际付清之日，分别按照实际贷款年利率11.921%计算)； 三、被告淄博聚荣房地产开发有限公司沾化分公司对上述款项承担连带偿还责任； 四、驳回原告王振民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18587元，保全费5000元，由被告淄博聚荣房地产开发有限公司、被告淄博聚荣房地产开发有限公司沾化分公司负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张洪海 人民陪审员  王士彦 人民陪审员  王英翠 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  王 燕