贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5153号原告：叶晓君，男，1969年1月22日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：吴丹风，贵州商同律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：张进松，贵州商同律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵阳万科劲嘉房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路**。法定代表人：吴忠友，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：邹琳琅，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，一般代理。原告叶晓君与被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称万科劲嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告叶晓君委托诉讼代理人吴丹风，被告万科劲嘉公司委托诉讼代理人郑继华、邹琳琅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶晓君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号为ＤＤＨ-ＳＹ-014010238）,被告退还原告已支付的全部购房款3661495元（首付1831495元、贷款1830000元）、维修基金36615元、代办费850元。2.判令被告以已支付的1868960元为基数，由被告按商业银行同期贷款利息向原告支付利息，从2017年11月30日起支付至款项实际付清之日止，暂计至2019年6月1日为247263元。3.判令被告以1830000元为基数，按照《个贷还款计划》载明利息据实向原告支付利息，从2018年1月26日起至2019年6月1日为170625元，自2019年6月2日起按《个贷还款计划》载明利息付至款项实际付清之日止。4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年11月30日原被告双方签订编号为ＤＤＨ-ＳＹ-014010238的《商品房买卖合同》一份，向被告购买贵阳市花溪区万科大都会第14栋2层38号商业用房一套，总房款为3661495元。原告向被告支付了首付款1831495元及维修基金36615元、代办费850元。2018年1月24日，原告与兴业银行股份有限公司贵阳分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，向该银行贷款1830000元用于支付房款。《商品房买卖合同》经双方签字签章确认的“房屋分层分户平面图”载明，原告所购商铺9.3米长的一方没有建筑物，此面设计为窗户用于采光。现原告所购商铺外出现了与“房屋分层分户平面图”不符的建筑物，用于采光的窗户完全被该建筑物遮挡，无法采光。原告实际已经支付了全部购房款，已实际产生了银行贷款损失，原告所付的自有资金，被告也恶意占用，也产生了占用损失。综上所述，原告为维护合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院支持原告的前述诉讼请求。被告万科劲嘉公司辩称，按照原告的诉讼请求，原告诉请目的包含有取得全部款项之后，并不立即向银行结清债务，而是要继续使用的意思。原告主张解除合同，缺乏事实和法律依据，案涉房屋属于万科大都会14号楼，根据竣工备案表，14号楼在2017年10月27日已完成竣工备案，而双方签订《商品房买卖合同》的时间在此时间之后，因此在合同签订之前，商铺已处于现房状态。由于商铺总价款在360万余元，原告不可能在签订合同时，没有查看过商铺现状，原告在已接受商铺的状况下，自愿签署合同，现又以商铺存在采光问题要求解除合同，违反了诚信原则。原告在诉状中称，房屋分层分户图载明，商铺9.3米的一方没有建筑物，该说法没有任何依据，原告提供的平面图仅是大都会项目14栋的房屋分层分户平面情况，并不包括案涉的廊桥，并不显示14栋房屋以外的情况，并不意味着被告承诺过此面没有建筑物。同样原告诉称窗户完全不能采光没有事实依据，该建筑物与14栋楼平面图无关。因此，不存在与分层分户平面图不符合的情况。根据14号楼建筑方案图的内容，无论是案涉商铺还是二层平面建筑物都是经过批准的合法建筑，被告严格修建，不存在过错。《商品房买卖合同》附件11，买受人已经充分了解，无任何异议，原告也已经签字确认，被告已尽到了提醒义务。双方签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，本案不存在合同解除的情形。本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，共同签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＤＤＨ-ＳＹ-014010238）一份，约定原告向被告购买位于贵阳市花溪区，建筑面积182.01平方米，总价款3661495元，原告以贷款方式付款，首期房款1831495元，余款1830000元以银行按揭支付。合同第十一条载明：“（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；……”第十三条载明：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。……”第十四条载明：“交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时,出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。……（三）查验该商品房后,买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件十二补充协议。……”第十六条载明：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更……”第二十二条载明：“……买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用850元，由买受人承担……”第二十五条载明：“……3、出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人、具体内容见附件十一（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）”。附件十一系承诺书一份，内容为“买受人确认出卖人已将该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱、商业门头、阳台外栏板等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况如实告知买受人，买受人已充分了解，无任何异议”，原告在该承诺书买受人处签名捺印。附件十二为《补充协议》，《补充协议》约定：“出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。出卖人如已通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知书，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点；本合同所称的商品房项目仅指万科劲嘉大都会14＃15号楼，除非规划变更改变该商品房的户型、朝向结构形式、户型、空间尺寸、朝向并对买受人造成不利影响，出卖人有义务书面通知买受人，买受人方有权解除本合同，买受人因此解除合同的，参照本合同第十七条关于合同解除的约定处理，除上述规划变更之外的其他规划变更不影响房屋交付及双方合同目的实现，合同继续履行，买受人能够证明该等规划、设计变更对其造成直接损失的，出卖人应据实赔偿。”原、被告在《商品房买卖合同》及补充协议上签字捺印或签章予以确认。签订上述合同后，原告于2017年11月30日向被告支付购房首期款共计1831495元、维修基金36615元，被告均向原告出具了收款回执。除上述款项以外，原告还向贵阳格之律投资顾问有限公司支付了签约及不动产代办服务费850元，贵阳格之律投资顾问有限公司亦向原告出具了代办服务费收款收据。在《商品房买卖合同》签订之前，案涉商铺所在楼（即14#楼）于2017年10月27日进行了竣工备案登记。为支付购房余款1830000元，原告作为借款人与兴业银行股份有限公司贵阳分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，原告向该行贷款1830000元。该合同约定借款期限自2018年1月24日至2028年1月24日止，执行借款年利率5.7167%，等额本息偿还法还款；每月第1日及借款到期日为还款日。兴业银行股份有限公司贵阳分行按照上述合同约定，2018年1月26日将1830000元转至被告万科劲嘉公司银行账户，以该方式向原告发放了贷款。截止至2019年6月1日，上述贷款产生贷款利息170625元。原告认为被告一直未通知收房，逾期时间已超过180日，故要求解除《商品房买卖合同》。被告认为其已经履行了收房通知义务，但被告未提交证据对何时通知收房、以何方式通知收房等予以证明，同时被告也未向本院提交双方签署的交付通知书等证据证明案涉房屋已实际交付。原告还认为其所购的商铺位于二楼，廊桥紧临商铺，在购房实地查看商铺时，廊桥上并未建有搭板，在2018年2月，被告开始在廊桥上建搭板，在搭板上搭建建筑物属于违章搭建，建筑物使得原告所购商铺被遮挡，无法进行采光。为证明上述陈述，原告向本院提交了其用手机拍摄的施工视频，视频显示有工人正在进行搭建。针对该视频，被告认为无法证明拍摄时间是2018年2月，认为廊桥系按照规划所建设，廊桥上的搭板在《商品房买卖合同》签订之前就已经搭建好，廊桥搭板上的建筑物并非违章建筑。本院就案涉房屋及廊桥情况进行了现场勘查。经勘查：原告所购商铺位于万科大都会14号楼二楼，14号楼与15号楼之间有廊桥一座，原告所购商铺一侧紧邻该廊桥，廊桥上建有搭板，搭板上用玻璃搭建构成封闭空间，该封闭空间现用于酒吧经营。原告所购商铺与该封闭空间比邻，从商铺窗户望出，无法看到一楼街道景象。就廊桥在向相关部门进行规划报建时的情况，本院向贵阳市城乡规划局经济技术开发区分局进行了函询，该局以书面形式进行了复函。复函主要内容载明：“经我局核查，该项目总平面方案已由原贵阳市城乡规划局（现贵阳市自然资源和规划局）审查通过，并核发了14、15号楼《建设工程规划许可证》，目前，项目14号楼与15号楼之间廊桥已建设完成并经相关部门验收后交付使用；按照《中华人民共和国城乡规划法》，建设单位应严格按照批准的建筑物设计方案进行建设，如需调整，应按程序报相关部门批准，目前规划部门未受理或审批14号楼与15号楼之间廊桥设计方案修改事宜；经我局调取原审定方案及2017年贵阳市规划监察支队核发14、15号楼《建设工程竣工规划许可证》相关图纸，来函附件中所述14号楼与15号楼之间廊桥在规划总平面方案中为14号楼与15号楼之间架空走廊，走廊上为不上人屋面，规划部门仅对建筑物方案进行审查，具体建设建议以建筑物施工图设计质量审查部门审定的施工图方案为准。”就廊桥上所搭建的建筑物，被告万科劲嘉公司明确表示，该建筑物不是被告所搭建，并表示在项目整体验收交付后，包括本案廊桥在内的建筑物等的权属归全体业主，已交由物业公司进行管理，被告未在廊桥上搭建建筑物，亦不知晓建筑物由谁搭建。本院就案涉廊桥上建筑物的搭建问题向武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司进行调查，该物业服务公司做如下答复：万科大都会南区综合体由武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司提供物业服务，该综合体14号楼与15号楼之间廊桥上的搭板不是武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司所搭，搭板上的玻璃房也不是武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司所建。另查，2018年1月4日，被告将原告支付的维修基金36615元交给贵阳经济技术开发区建设管理局，交款业主姓名为原告叶晓君。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收款回执、收款收据、《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、《个贷还款计划》、现场勘查笔录、贵阳市城乡规划局经济技术开发区分局复函、现场照片、视频资料、缴费表格等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。原告叶晓君与被告万科劲嘉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效，签约双方均应恪守履行。本案原告要求解除《商品房买卖合同》的理由是被告逾期交房时间已超过180日及所购房屋紧邻的廊桥上搭了搭板，搭板上搭建的建筑物对所购房屋的采光造成了严重影响。经审查，原被告签订的《商品房买卖合同》对房屋交付的约定内容为“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；逾期超过180日，买受人有权退房……；出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件……”告认为被告未通知原告收房，违反了合同约定，被告辩称其已通知原告收房，但被告并未提交证据证明其履行了“通知收房”的合同义务，亦未提交证据证明案涉房屋已经实际交付。根据双方合同第十三条“逾期超过180日，买受人有权退房”的约定，原告有权要求解除合同。合同约定的房屋交付时间是2017年12月30日，原告在之后的180日，即2018年6月28日即可以行使合同解除权，虽然双方在合同中并未约定合同解除权的行使时间，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，原告向本院提起诉讼要求解除合同的时间是2019年5月23日，未超过法律规定的一年时间，故原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《商品房买卖合同》解除后，原告向被告支付的购房款3661495元应予以退还，原告亦应配合被告办理相关注销备案登记手续。原告支付的签约及不动产代办服务费850元，该款项由原告向贵阳格之律投资顾问有限公司支付，850元不属于《商品房买卖合同》所约定的购房款，且收款方亦非被告，故该850元不在被告应退还款项范围内。原告支付的维修基金36615元，被告已将该维修基金交给贵阳经济技术开发区建设管理局，故原告可在案涉房屋的相关注销备案登记手续完成后，另行进行处理。因被告未履行交房义务的违约行为导致《商品房买卖合同》的解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百零七条之规定，应承担相应损失赔偿责任。原告将购房款3661495元支付给被告，合同解除后，被告应将占用该款项期间的资金占用利息支付给原告。根据庭审查明事实，首期款1831495元于2017年11月30日支付，故资金占用利息的计算为：以1831495元为基数，从2017年11月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付至款项退还之日止。关于原告就1830000元已经支付的贷款利息，截止于2019年6月1日，上述贷款产生贷款利息为170625元，该贷款利息已由原告支付，被告应向原告赔偿上述利息，2019年6月1日之后的贷款利息，由被告按照《个人购房抵押（保证）借款合同》载明的利率为标准，向原告支付至1830000元款项退还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶晓君与被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于2017年11月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶晓君退还购房款3661495元，并以1831495元为基数，从2017年11月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付资金占用利息至款项退还之日止；三、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶晓君赔偿截止于2019年6月1日的贷款利息损失170625元，并从2019年6月2日起，按照《个人购房抵押（保证）借款合同》载明的利率为标准，向原告叶晓君赔偿贷款利息损失至1830000元款项退还之日止；四、驳回原告叶晓君的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19867元（已减半收取），由原告叶晓君负担4元，被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司负担19863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇二〇年三月十一日书记员  胡兰