广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终313号 上诉人（本诉被告、反诉原告）：扶绥县碧园房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇双拥路。统一社会信用代码：91451421569060307K。 法定代表人：陈卫宇，董事长。 委托诉讼代理人：李安华，北京大成（南宁）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黎嘉雯，北京大成（南宁）律师事务所执业律师。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）：李海良，男，1978年11月30日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港**。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）：杨妙，女，1981年4月25日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：马婷梅，广西恒聚律师事务所执业律师。 上诉人扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称碧园公司）与被上诉人李海良、杨妙因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧园公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判支持其反诉请求。事实和理由：1.本案双方当事人对案件事实存在争议，需要调查取证才能查清事实，且在其提出反诉的情况下，一审法院仍适用简易程序审理，仓促结案，导致案件事实未能充分查明，程序违法。2.一审法院为查明《关于实施有关事项的通知》、《关于要求进一步加强商品房专项维修资金管理的通知》及一次性告知书是否依然有效问题，依职权向扶绥县房产管理所调查取证，但上述证据未向当事人出示亦未在判决书中记载，导致片面认定案件事实。3.一审法院采信不动产登记局出具的两份答复，即《关于扶绥县未来城商住楼1号楼、4号楼办理不动产权证书有关情况的答复》及《关于扶绥县不动产登记有关事项的答复》，导致事实认定错误。上述两份答复没有单位负责人及制作证明材料的人员签名，该证据的形式不符合法律规定，不具有合法性。4.崇左市人民政府颁发的《崇左市住宅专项维修资金管理暂行规定》第十四条及扶绥县房产管理所《关于实施有关事项的通知》、《关于要求进一步加强商品房专项维修资金管理的通知》均规定，业主需要交存专项维修资金才能交付房屋及办理相关产权证书，李海良、杨妙未按上述规定交存专项维修资金并办理新的委托办证手续，其暂缓办理不动产权证的行为合法有据。综上，恳请二审法院依法支持碧园公司的上诉请求。 李海良、杨妙辩称，1.双方签订的《房屋买卖合同》附件四合同补充协议第三条的约定属于格式条款，为无效条款，且不动产登记中心亦明确办理不动产权登记不需要提供专项维修资金证明材料，其超过合同约定期限未获得房屋产权证书，系因为碧园公司跨占宗地建设导致，碧园公司应承担由此造成的违约责任，其无需承担违约责任。2.一审判决适用简易程序进行审理符合法律规定。综上，请求二审法院依法驳回碧园公司的上诉请求，维持一审判决。 李海良、杨妙向一审法院起诉请求：判令碧园公司支付迟延交付房屋所有权证书违约金20800元。 碧园公司向一审法院反诉请求：判令李海良、杨妙支付违约金10503.77元（按总房款346659元，每日万分之一，自2018年8月1日起，暂算至2019年5月31日止）。 一审法院认定事实：2013年7月9日，李海良、杨妙与碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，合同约定，李海良、杨妙购买碧园公司位于扶绥县，商品房价总金额为345707元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。第十九条约定，买受人应当按照当地政府有关规定交纳专项维修资金，维修资金属于业主所有。买受人未交纳专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人。买受人自行交纳专项维修资金的，应当在商品房交付使用前，按照当地政府的有关规定将维修资金存入专项维修资金专户。补充协议第三条规定，如买受人不按要求提交有关材料及支付费用或其他因买受人的原因致使办证受阻的，每逾一日，出卖人有权要求买受人按实际总房款万分之一支付违约金。合同签订后，李海良、杨妙按照房屋实际面积全额支付购房款346659元。2014年11月22日，碧园公司将涉案房屋交付给李海良、杨妙使用。2016年7月18日，碧园公司收取李海良、杨妙交来4Ｂ1304号房办房产证登记费210元。2016年6月24日，涉案房屋进行初始登记，碧园公司取得房屋权属证明书。2018年6月20日，碧园公司向未来城长桥郡1、4号楼业主发出关于办理《不动产权证书》的函，告知业主于2018年7月31日前到扶绥县房产管理所缴存专项维修资金。2019年5月31日，李海良、杨妙缴存专项维修资金。2019年8月12日，李海良、杨妙向碧园公司签领不动产权证书，并领取碧园公司支付的逾期办证违约金347元，有李海良签名按手印的《现金支出证明单》载明：付给李海良、杨妙4Ｂ1304号房逾期办证违约金，不再就逾期办证提出任何赔偿。 一审法院认为，李海良、杨妙与碧园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应依约定履行合同义务。 当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。本案中，依据双方签订的合同约定，碧园公司应在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为李海良、杨妙申请房屋所有权登记，并将以李海良、杨妙为产权人的房屋所有权证书交付李海良、杨妙。碧园公司在合同约定期限内未将涉案房屋所有权证交给李海良、杨妙，已构成违约，应承担违约责任。就逾期办证违约赔偿问题，李海良在向本院起诉请求碧园公司支付逾期办证违约金后，自愿领取了碧园公司支付的4B1304号房逾期办证违约金，还约定“不再就逾期办证提出任何赔偿”，视为双方就逾期办证违约赔偿问题达成了和解意向。因此，李海良、杨妙在本案再主张碧园公司支付逾期办证违约金，不予支持。碧园公司提出的反诉请求也鉴于上述理由，不予支持。李海良、杨妙主张《现金支出证明单》中载明的“不再就逾期办证提出任何赔偿”是碧园公司最后才补写，没有证据证实，不予采信。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回李海良、杨妙的诉讼请求；二、驳回扶绥县碧园房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费160元，由李海良、杨妙负担，反诉受理费减半收取计31元，由扶绥县碧园房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，碧园公司拟证实导致逾期办证的原因系因业主不按规定缴纳房屋专项维修资金导致，向本院提交一份由扶绥县房产管理所于2019年11月18日出具的《关于执行专项维修资金交存相关规定的复函》（扶房字[2019]36号）。本院组织双方当事人进行了举证质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.碧园公司主张一审判决认定“扶绥县房产管理所制作的《房屋备案一次性告知单》要求办理商品房买卖转移备案申请人应提交的材料中虽要求提交房屋专项资金缴存证明，但该告知单在办理房屋产权证改为办理不动产权证后，扶绥县不动产登记局并未将其列为办理不动产登记业务所需提交的材料。”表述错误。经查明，扶绥县不动产登记局制作的要求办证提交的登记材料、申请材料、核验材料中，房屋专项维修资金不在要求提供材料的范围内。而且碧园公司提供的扶绥县房产管理所出具的《关于执行专项维修资金交存相关规定的复函》没有将业主交存专项维修资金作为办理不动产权证的前提条件，故一审判决的上述认定正确，应予确认。2.碧园公司还主张，一审判决认定导致无法在不动产权籍调查管理系统上录入商品房的相关信息的原因系其公司未注意楼幢跨占两宗土地问题错误，且不是导致一期所有项目无法录入相关信息，而是1号楼和4号楼。经核实，一审判决的上述表述系对扶绥县不动产登记局复函内容的客观记载，故碧园公司的主张不成立，不予支持。综上，一审判决查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，一、关于碧园公司反诉要求李海良、杨妙支付违约金应否支持的问题。双方合同约定，碧园公司应在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为李海良、杨妙申请房屋所有权登记并将房屋所有权证书交付李海良、杨妙。首先，碧园公司为李海良、杨妙办理不动产权证是双方签订的合同约定的义务，碧园公司应按约定完全履行义务；其次，碧园公司于2014年11月22日将涉案房屋交付李海良、杨妙使用，本应在交付使用后720日内即2016年11月12日前将不动产权证交付李海良、杨妙，但截至2017年7月27日前，碧园公司因所涉楼幢在地块规划建设时跨占两宗土地问题，无法在不动产权籍调查管理系统上录入商品房的相关信息，无法办理商品房不动产登记业务；第三，扶绥县房产管理所出具的《关于执行专项维修资金交存相关规定的复函》没有将业主交存专项维修资金作为办理不动产权证的前提条件，扶绥县不动产登记局出具答复函也明确办理不动产登记业务所需申请材料中，无需提交房屋专项维修资金缴存证明。因此，碧园公司主张其未能在合同约定的期限内完成不动产权证登记手续，系因为李海良、杨妙未按房产管理所的规定缴纳专项维修资金，理由不成立，本院不予支持。综合一审查明的事实，李海良、杨妙于2019年8月12日向碧园公司签领不动产权证书，并领取碧园公司支付的逾期办证违约金347元，有李海良签名按手印的《现金支出证明单》，上面载明：付给李海良、杨妙4B1304号房逾期办证违约金，不再就逾期办证提出任何赔偿。双方对逾期办证违约赔偿问题已达成一致意见，且碧园公司已履行完毕。因此，一审判决不支持李海良、杨妙要求碧园公司支付逾期办证违约金的诉请及驳回碧园公司反诉李海良、杨妙支付违约金的请求正确，本院予以确认。碧园公司上诉主张李海良、杨妙支付违约金，理由不成立，本院不予支持。 二、关于一审程序是否违法的问题。碧园公司主张一审法院适用简易程序审理本案属于程序违法。结合查明的事实，双方当事人对逾期办证的事实均无异议，双方签订的合同对违约情形及违约责任也约定明确，故一审法院结合案件实际情况，依照法律规定适用简易程序审理并无不当。 综上所述，碧园公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31元，由扶绥县碧园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年三月三十日 法官助理 郑贤文 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。