江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初218号 原告（反诉被告）南京中超百货超市有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区佛城西路。 法定代表人：邱中超。 委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宁。 被告（反诉原告）：南京青和物业管理有限公司，住所地在南京市江宁区胜太路**大才大厦**。 法定代表人：陶国明，总经理 委托诉讼代理人：邹学鹏，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 第三人：南京青和投资集团有限公司，住所地，住所地在南京市江宁区经济技术开发区将军路**iv> 法定代表人：曹兴斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶光华，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐前贵，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南京中超百货超市有限公司（以下简称中超公司）诉被告（反诉原告）南京青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）、第三人南京青和投资集团有限公司（以下简称青和投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中超公司的委托诉讼代理人汤圣泉、王宁，被告（反诉原告）青和物业公司的委托诉讼代理人邹学鹏，第三人青和投资公司的委托诉讼代理人叶光华、徐前贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中超公司向本院提出诉讼请求：1、继续履行其与被告青和物业公司签订的《房屋租赁合同》，恢复供电供水；2、恢复道路，确保原告处于营业状态；3、被告青和物业公司赔偿其各项损失计50万。事实与理由：2005年始，其就与被告青和物业公司签订《房屋租赁合同》，承租位于江宁区（以下简称案涉房屋）用于超市经营，合同一直续签至今，最后一次续签的日期为2018年12月。自2019年5月2日起，被告就意图毁约开始不正常供水。2019年6月25日，被告又中断供电，造成原告招租的众多经营户在不明真相的情况下，对原告经营的超市进行堵门。原告为了保持正常营业，不得不应急使用小发电机发电，暂时供照明使用。2019年6月27日，被告在原告经营的超市门口又私自设置路障，企图阻止原告超市送货车辆的正常送货，并以此阻止往来顾客的正常停车。原告一方面向相关部门求助，另一方面花费极大的代价租赁柴油发电机发电、购置储水桶，高价购买饮用水；同时及时维修被破坏的道路。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方理应按照诚实信用原则履行各自的合同义务，被告采取的断电、断水、断路等种种行为，属于恶意违约。被告的行为导致原告的巨大经济损失，应承担相应法律责任。故为了维护原告的合法权益，诉至法院。 被告（反诉原告）青和物业公司辩称：其与原告于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》属实，但该房屋在其与原告续签租赁合同的时候，已经被政府征收，其已经无权处分该房屋，故案涉租赁合同应属无效合同。 反诉原告青和物业公司提出反诉请求：1、确认其与反诉被告中超公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求反诉被告中超公司立即从案涉房屋中迁出。事实和理由：其与反诉被告中超公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》,因政府已经将该地块进行征收，并重新规划拟建设医院等公益设施。2019年7月18日，江宁经济技术开发区管委会（以下简称管委会）也专门出具书面《情况说明》，明确本次土地征收及要求经营户搬迁的事项。其就政府征收事项已经多次发函给反诉被告，并且与其进行协商，要求其尽早搬迁，但反诉被告仍然以“租赁合同期限未满”等理由推脱，至今不肯搬迁，造成征收项目拖延，故诉至法院，要求依法处理。 反诉被告中超公司辩称：对反诉原告青和物业公司要求确认案涉租赁合同为无效，其不认可，反诉原告没有证据证明案涉房屋被政府征收，其没有看到征收公告，双方签订的租赁合同为有效合同，合同租期尚未届满，要求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人青和投资公司辩称：其系案涉房屋的原产权人，案涉房屋已经被政府征收，其对于原、被告于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》不知情。其认为，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，中超公司应尽快迁出案涉房屋。综上，要求依法判决。 经审理查明：2005年原告中超公司向案外人租赁案涉房屋，建筑物面积为1070平方米。2008年10月22日，原告中超公司与第三人青和投资公司签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，租期自2009年1月1日至2016年12月31日止。2016年12月7日，原告中超公司（乙方）与被告青和物业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，约定：甲方同意出租，乙方同意有偿租赁的房屋，系甲方拥有完全所有权的房屋；租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止；租赁期满，甲方收回该租赁物，乙方应当在期满后一个月内交还该租赁物。租金付款方式：每半年支付一次，采用先付租金后使用的方式。乙方应于2017年1月1日前支付第一期租金，以后的租金应在上一次所交租金到期的前十日向甲方缴纳半年的租赁费用，以此类推（以现金或支票方式支付），年租金人民币577800元/年，租金按建筑面积1070平方米计算；甲方保证出租给乙方的该租赁物系甲方拥有合法的所有权且无任何经济纠纷的房屋；乙方租赁该房屋保证承租的房屋用途之一必须作为超市（超市面积不得少于总租赁面积的一半），该租赁物其他面积的用途乙方可以自行安排，不得经营对周边环境有污染的项目；乙方如需对所租赁的房屋进行装潢改造，必须事先书面征得甲方的同意并提供装潢设计图纸共甲方指定审批，乙方须聘用合格的施工单位施工，费用由乙方负责。未经甲方书面同意，乙方不得将该租赁屋内的设施和房屋结构进行任何改建、增设或拆除。施工完成后，乙方须请甲方及有关政府部门审验，同时向甲方提供装修竣工图（含电路图等），确认合格后方可正式进驻等；2018年12月1日，原告中超公司（乙方）与被告青和物业公司(甲方)续签《房屋租赁合同》，租赁期限自自2019年1月1日至2020年12月31日止；合同主要条款延续上期《房屋租赁合同》，补充部分条款为：如遇本项目重新规划、拆迁等原因造成本合同不能履行时甲乙双方互不承担任何违约责任；本合同租赁期满后，除双方同意延长租赁期限外，乙方应在合同期满后3日内搬出原租赁物，乙方自有物，如空调、计算机、办公桌椅、办公用品或其他可移动财产均由乙方处理，其他因房屋装修或附着在房屋上的财产，其所有权归属甲方，甲方有权对其进行处置。对于超过一个月仍弃置于甲方租赁物屋内的乙方物品，甲方有权认为系乙方遗弃物并作处置，处置费用由乙方负责；甲乙双方应严格遵守履行合同条款，并按合同法规定承担违约责任，过错方应赔偿无过错方一切经济损失等。 2017年3月10日，江宁区土地储备中心（甲方）、管委会（乙方）、青和投资公司（丙方）签订《国有土地使用权收储协议》约定：收储地块位于江宁开发区地块（土地使用权证号：宁江国用（2007）第06278号、宁江国用（2008）第12564号），规划调整为居住用地、社区中心及医院用地；本协议签订生效后，丙方即开始启动搬迁程序，并承诺于2017年12月31日前完成搬迁工作并将收储地块全部整体移交乙方，乙、丙双方必须办理入场移交手续确认。丙方应严格遵守上述时间节点，如延期，则每日按应交未交土地面积对应的土地收储费用的万分之一向乙方缴纳违约金；丙方完成土地使用权和房屋产权注销后，到地块挂牌出让、地块受让、地块受让人正式接收并签订交地确认书期间责看管。乙方承诺于2018年3月1日前将收储地块范围内土地拆成自然平整状态，拆迁完毕后应按拆迁范围边界砌筑围墙予以封闭。 2017年4月19日，南京市国土资源局江宁分局向青和投资公司出具《收回国有建设用地使用权通知书》载明：根据国家相关规定，决定收回你单位位于江宁开发区两宗国有建设用地使用权，分别为证号宁江国用（2008）第12564号的住宅用地76741.6平方米，证号宁江国用（2007）第06278号的商业用地1160.3平方米；具体收回事宜按南京市国土资源局江宁分局、南京青和投资集团有限公司、南京江宁经济技术开发区管理委员会签订的收回土地协议书办理。第三人青和投资公司随即办理了上述建设用地使用权证及房屋所有权证的注销手续。 2019年4月23日，江宁区土地储备中心（甲方）、管委会（乙方）、青和投资公司（丙方）签订《国有土地使用权收储补充协议》，约定：本协议签订后，丙方承诺于2019年5月6日前将收储地块全部整体移交乙方，乙、丙双方必须办理入场移交手续确认。丙方应严格遵守上述时间节点；此宗土地范围内的矛盾协调、群众稳定工作以及该宗土地上的债权、债务、职工安置等均有丙方自行解决，与甲、乙两方无关。 诉讼中，第三人青和投资公司提交管委会于2019年7月18日出具的情况说明：根据南京市政府及江宁区政府关于河海大学限价商品房项目的会议纪要有关精神，对“江南骏园”项目地块纳入收储运作，我委受江宁区土地储备中心委托，组织实施该地块的拆迁工作，并由该地块的原使用权人南京青和投资集团有限公司负责收储地块的经营户搬迁与土地移交等工作。本次收储的两宗地块为：宁江国用（2008）第12564号的住宅用地76741.6平方米，证号宁江国用（2007）第06278号的商业用地1160.3平方米，上述收储地块拟于近期按照城市规划重新组织供地，请南京青和投资集团有限公司依法合规做好收储地块的经营户搬迁工作。 被告青和物业公司于2019年4月至7月间，多次向原告中超公司发函催告搬迁，2019年7月9日发出《关于提前终止租赁合同并收回江南青年城售楼处事宜的进一步催告函》载明：根据我司与贵司就江南青年城售楼处签订的租赁合同约定：“如遇本项目重新规划、拆迁等原因造成合同不能履行时，甲乙双方互不承担任何违约责任，房屋租金按照实际发生的时间进行结算，租赁合同终止。”现因江南骏园项目政府拆迁规划需要，江南骏园已于2019年4月30日全部移交政府，江南青年城售楼处位于江南骏园红线范围内，属于此次移交拆迁范围。我司于2019年4月18日、5月8日、7月5日多次致函贵司，要求尽快搬迁。时至今日，贵司无任何搬迁迹象，已给我司造成重大经济损失，为维护我司合法权益，我司将在2019年7月15日收回江南青年城售楼处，届时造成更多不利法律后果，由贵司自行负责。 原告中超公司收到催告函后认为其与被告青和物业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，仍在租期内，解除条件未成就，故不同意迁出案涉房屋。双方就是否迁出案涉房屋产生多次冲突，原告中公司以被告青和物业公司采取停水、断电、设置路障，妨碍其正常经营为由诉至本院，要求被告青和物业公司停止其侵害行为，赔偿其各项损失。 另查明：证号宁江国用（2007）第06278号的商业用地上的建筑物即本案的原告中超公司承租的房屋，原为江南青年城售楼处，所在的项目为江南骏园项目。审理中，本院在查明事实的基础上向原告中超公司释明：中超公司与青和物业公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》系无效合同，要求中超公司变更诉讼请求。中超公司在本院多次释明下，仍坚持认为案涉租赁合同合法有效，坚持原诉请。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《国有土地使用权收储协议》、土地使用权证复印件、《收回国有建设用地使用权通知书》、《补充协议》、情况说明、催告函及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。 本院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案的争议焦点为：原告中超公司与被告青和物业公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定。本院认为案涉《房屋租赁合同》系无效合同，理由如下：1、被告青和物业公司并非是案涉房屋的所有权人，其签订租赁合同的行为系无权处分；2、原告中超公司自2005年就承租案涉房屋，于2008年与案涉房屋所有权人青和投资公司签订租期为8年的案涉房屋租赁合同，原、给告于签订本案案涉租赁合同的时候，有理由相信原告中超公司清楚案涉房屋真实所有权人；3、案涉房屋因政府征收，土地使用权证、房屋所有权证依法予以注销，案涉房屋物权已经消灭，现已成为非法建筑物，不能产生合法使用权能，依据非法建筑物所签订的租赁合同，应当认定为无效合同；4、案涉房屋自2016年12月起签订的租赁合同从长约（租期长达8年）改为短约（租期为1至2年），合同相对方从青和投资公司改为青和物业公司，在短约租赁合同中增加了拆迁条款，可以推定，签约双方对案涉房屋面临征收或者拆迁，在签约时是有明确预期的。基于原告中超公司与被告青和物业公司签订的案涉租赁合同系无效合同，故对原告中超公司要求1、继续履行其与被告青和物业公司签订的《房屋租赁合同》，恢复供电供水；2、恢复道路，确保原告处于营业状态的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告青和物业公司要求1、确认其与反诉被告中超公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求反诉被告中超公司立即从案涉房屋中迁出的反诉请求，本院予以支持。鉴于本院释明案涉租赁合同系无效合同，要求原告中超公司变更诉讼请求，原告中超公司仍拒绝变更诉讼请求并坚持原诉请求，本院对中超公司基于合同有效的前提下主张的各项损失的诉讼请求，不予支持。因案涉租赁合同无效产生的缔约过失损失，原告中超公司可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、反诉原告南京青和物业管理有限公司与反诉被告南京中超百货超市有限公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、反诉被告南京中超百货超市有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内迁出位于南京市江宁区房屋； 三、驳回原告南京中超百货超市有限公司全部诉讼请求。 本案案件受理费收取为8800元，反诉案件受理费80元，合计8880元，由反诉被告南京中超百货超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  闫立海 人民陪审员  石学琴 人民陪审员  王 娟 二〇二〇年三月二十三日 法官 助理  杨倩倩 见习书记员  伞 雨