广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初852号 原告：南宁金碧恒大置业有限公司，住所地南宁市那洪大道**，统一社会信用代码91450100340386122H。 法定代表人：李春阳，经理。 委托诉讼代理人：王婷，女，系南宁金碧恒大置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：马云飞，男，系南宁金碧恒大置业有限公司员工。 被告：韦启紧，男，1981年9月3日出生，壮族，户籍所在地广西柳州市柳江区，现住南宁市良庆区。 被告：覃菊香，女，1983年4月30日出生，壮族，户籍所在地广西横县，现住南宁市良庆区。 二被告共同委托诉讼代理人：黄伯康，广西金益律师事务所律师。 第三人：中国民生银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市青秀区民族大道**华润大厦**1F、2F、3F、3MF、30F、31F、36F,统一社会信用代码9145010356677833XX。 负责人：杨济生。 原告南宁金碧恒大置业有限公司（以下简称“金碧恒大公司”）与被告韦启紧、覃菊香，第三人中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称“民生银行南宁分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年4月19日、2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告金碧恒大公司的委托诉讼代理人王婷、马云飞，被告韦启紧、覃菊香的共同委托诉讼代理人黄伯康到庭参加诉讼。第三人民生银行南宁分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金碧恒大公司向本院提出诉讼请求：1.解除南宁金碧恒大置业有限公司与韦启紧、覃菊香于2016年6月13日签订的《商品房买卖合同》；2.判决韦启紧、覃菊香在判决生效之日起十日内配合南宁金碧恒大置业有限公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（合同编号：YS01934248;登记编号201612280809）；注销桂房屋预告登记（业务编号：2017048655；桂20**南宁市不动产证明第0036601号）；注销网签系统；3.判决韦启紧、覃菊香向南宁金碧恒大置业有限公司支付违约金94650元（计算方式：946498元×10%=94650元）；4.本案诉讼费由韦启紧、覃菊香负担。后原告撤回第三项诉讼请求：判决韦启紧、覃菊香向南宁金碧恒大置业有限公司支付违约金94650元（计算方式：946498元×10%=94650元）。事实与理由：韦启紧、覃菊香于2016年6月13日与南宁金恒大置业有限公可(以下称南宁金碧恒大公司)签订房屋买卖合同,约定其购买南宁市江南区南宁恒大城11栋2单元1702号房,总价款946498元。合同约定韦启紧、覃菊香采取银行按揭方式还款,首付款286498元,余款660000元办理银行按揭。合同签订后,韦启紧、覃菊香仅支付了首期房款163453元,南宁金碧恒大公司于2016年12月29日对该购房合同办理了登记备案,2017年3月1日办理了房屋预告登记。2016年6月16日,被告与中国民生银行股份有限公司南宁分行(以下简称民生银行南宁分行)签订了《个人购房/车位借款及担保合同》,由该行向韦启紧、覃菊香发放贷款660000元,南宁金碧恒大公司作为保证人提供担保。由于被告未按借款合同偿还银行贷款,导致原告承担了保证责任,民生银行南宁分行于2018年5月22日从原告的银行账户扣划了银行贷款本金、利息罚息共计658391.93元。根据《商品房买卖合同》附件六第四条第一款第5项约定,买受方未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担保证责任的,出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》,买受人所交的款项不予退还。基于公平及处分原则,原告自愿将违约金降至10%。综上,为维护原告的合法权益,故诉至法院,请求望判如所请。 被告韦启紧、覃菊香辩称：一、民生银行南宁分行与两被告签订的借款及担保合同民生银行南宁分行在没有和两被告协商同意的情况下擅自终止双方的借款合同且没有经过法定程序和诉讼程序进行确认解除借款合同的行为，侵害两被告的权益，民生银行南宁分行单方解除借款合同的行为是不合法的；二、原告认为原告与被告之间签订的商品房买卖合同，原告要求解除商品房买卖合同没有事实法律依据，双方签订合同之后两被告已经支付给原告首付款203453元，通过民生银行南宁分行贷款66万元支付给原告，被告基本履行了购房合同的付款义务。原告要求解除购房合同是不符合合同的约定和法律的规定，双方应当继续履行商品房买卖合同。 第三人民生银行南宁分行未发表书面答辩意见，亦未向本院提交证据。 第三人民生银行南宁分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利，应当承担相应的不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市江南区南宁恒大城11栋2单元1702号房，按期付款方式为2016年3月30日前支付首付款286498元；余款660000元在2016年3月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人逾期付款的违约责任：对于分期付款方式，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。卖方逾期180日仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日起或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。双方还通过补充协议方式对于违约责任进行了约定，其中附件六《合同补充协议》第四条约定本合同第七条、第八条补充条款：1.未在约定时间办完按揭申请手续并签署抵押合同，逾期不超过180日，每日万分之一支付违约金；超过180日，出卖人有权解除合同，买受人按房屋总价款10%支付违约金；2.申请的按揭贷款低于买受人的申请金额，差价在最终审批之日起的15日内付清，逾期不超过180日，每日万分之一支付违约金；超过180日，出卖人有权解除合同，买受人按房屋总价款10%支付违约金；3.按揭申请未获审批同意的，在最终审批之日起的15日内付清，逾期不超过180日，每日万分之一支付违约金；超过180日，出卖人有权解除合同，买受人按房屋总价款10%支付违约金；5.在《房屋所有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同固定期限偿还贷款或要求终止合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房屋所有权证，并无须承担任何责任。 2016年6月16日，原告（保证人）、被告（借款人/抵押人）、第三人民生银行南宁分行（贷款人/抵押权人）三方签订了《个人购房/车位借款及担保合同》，约定由第三人向被告发放购房借款660000元用于购买原告位于南宁市江南区南宁恒大城11栋2单元1702号的房屋，借款期限共360个月，自2016年6月16日起至2046年6月16日止；被告违反合同约定义务，或在本合同履行过程中发生以下情形之一的，视为发生违约时间，第三人有权行使下述一项或多项权利：（1）有权停止继续发放贷款；（2）宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求被告立即提前偿还部分或全部借款；（3）依法处分担保物并优先受偿，或要求保证人履行保证责任；（4）要求被告赔偿第三人因其违约所遭受的其他经济损失；（5）要求被告承担适用的其他违约责任：1.被告连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息（无论原告方是否已代为清偿），或被告未按合同约定的用途使用借款或将借款挪作他用；2.被告向第三人提供虚假材料或隐瞒了重要事实，可能或已经给第三人造成损失，或危及第三人贷款安全的…… 被告向原告支付了商品房首付款203453元，第三人将被告向其借款的660000元按约支付给了原告。2016年12月28日，原、被告对涉案商品房在南宁市房产管理局进行登记备案，并于2017年3月1日进行了预售商品房买卖预告登记。原告已将上述房屋交付给被告使用。 2018年4月25日，第三人向原告发出《开发商代偿通知书》，载明截至通知日，被告已连续逾期13次，逾期天数已达106天，第三人要求原告承担连带责任。第三人民生银行南宁分行于2018年5月22日从原告的银行账户扣划了银行贷款本金、利息罚息共计658391.93元。2018年8月1日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告按约偿还银行贷款。 本院认为，第三人民生银行南宁分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利，应当承担相应的不利后果。根据在案证据及当事人的陈述，本院认为原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合同成立并生效。本案《商品房买卖合同》中，原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议的目的在于确定房屋买受人和出卖人的权利和义务，被告的主要义务是支付首付款及通过银行按揭贷款的方式支付剩余款项，被告已向原告支付了首付款，并通过银行贷款的方式支付完毕房屋全部价款，原告也已将房屋交付给了被告，《商品房买卖合同》的基本权利义务已经履行完毕。被告未按期偿还贷款，原告是基于借款担保合同的保证责任被银行扣划贷款本金、利息罚息，原、被告的补充协议对于合同解除、没收全部款项的约定，实际加重了被告的责任，应认定为无效的格式条款；被告亦不同意解除《商品房买卖合同》。因此，原告主张依据该无效条款解除商品房买卖合同，于法无据，本院不予支持。故原告关于被告配合原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》、注销桂房屋预告登记、注销网签系统的主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下： 驳回原告南宁金碧恒大置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2166元，由原告南宁金碧恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  裴永林 人民陪审员  齐素勉 人民陪审员  雷艳萍 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  黄 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。