广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终490号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林少勇委托代理人：陈文雅，女，该公司工作人员。委托代理人：林少彪，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：曾光华，女，1971年2月23日出生，香港特别行政区居民。上诉人惠州市京粤实业有限公司因与被上诉人曾光华商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠州市京粤实业有限公司上诉请求:1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，……，故对于被告要去相应延长其办证期限和相应免除其预期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳”一审法院对于上诉人一审提交的证据未做出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州惠州市京粤实业有限公司的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未做出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院既然认可“办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序”，那么就应当考虑权籍调查所增加的时间，但一审法院却以办理权籍调查和办理转移登记的工作是独立的而不予以考虑，明显逻辑错误。1、根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。新增的权籍调查环节大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力。2、不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。上诉人将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到相关部门，相关部门也要3个月左右时间才能出具权籍成果。因此，两证合一属政策变更、不可抗力，上诉人在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。法院应当将新增的不动产权籍调查流程因此增加的办理时间从原本办证时间中扣除，相应免除上诉人的责任。三、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能再规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、根据第一及第二点的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。四、上诉人在合同约定的房屋交付时间前已取得房屋验收合格文件，并通知被上诉人收楼，但被上诉人因自身原因逾期收楼的责任在被上诉人，一审法院将被上诉人逾期收楼的行为认定是上诉人逾期交楼并由上诉人承担违约责任没有事实依据和法律依据。1、上诉人于2016年3月25日取得涉案房屋竣工验收报告，也取得消防验收意见书以及电梯检验合格，即上诉人比合同约定的交房截止期限提早多日达到交楼条件。2、本案双方一审开庭时回复的收楼时间，是双方确认被上诉人实际收楼的时间，从而计算逾期办证的起算时间。但收楼的时间不能由此证明上诉人逾期交楼。被上诉人从未主张过也未提供证据证明上诉人逾期通知被上诉人收楼，根据民事诉讼法及证据规则，被上诉人应提供相应的证据证明，否则承担举证不能的不利后果。合同补充协议第三条约定，“出卖人、买受人双方同意：买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用”。上诉人在合同约定的房屋交付时间前已取得房屋验收合格文件，并通知被上诉人收楼，但被上诉人因自身原因逾期收楼的责任在被上诉人。3、作为开发商，在合同约定交楼时间前已达到交楼条件，按照正常交易习惯，开发商不可能未在合同约定的交楼时间前通知买受人收楼，而宁愿去承担逾期交楼违约责任，这显然与常理相悖。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证责任全部归责于上诉人，显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定，导致错误判决，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人曾光华未提交答辩意见。曾光华向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年10月1日计至2016年10月14日（共计13天）逾期交付合格房产的违约金856元（具体计算明细后附）；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金暂计16463元（以房款总价为基数，按日向买受人支付本商品房总价格万分之一的违约金，从2017年10月9日起算，现暂计至2019年3月31日，逾期办证违约金实际计算至原告取得不动产权属证书日止）；3、本案诉讼费、处理费等由被告承担。以上金额合计（暂计）17319元。一审法院认定事实：2015年8月6日，原告曾光华作为买受人、被告惠州市京粤实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区的创新世纪花园X栋X号商品房，总价款为329260元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：买受人于2015年8月6日签订本合同时一次性支付全部房款即人民币329260元整。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按合同约定于2015年8月6日向被告交付全部购房款329260元。庭审中，被告对此予以认可。2016年6月29日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。2016年11月7日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》公告，内容为：由于不动产登记系统数据存储设备突发故障目前尚未修复，导致部分不动产登记业务暂时无法正常受理，故11月7日、11月8日除预告登记、抵押登记、房屋测绘以外的不动产登记业务窗口仍暂停服务。2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局和惠州大亚湾区不动产登记中心发布公告，声称该局计划于6月30日—7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务（包括一手房、二手房合同网签，预购商品房预告登记，在建工程抵押，合同备案，商品房确权，商品房交易办证等业务）。另查，被告开发建设的涉案房屋通过各项验收的具体时间如下：2015年9月15日通过白蚁防治工程验收，2015年10月14日通过电梯验收，2016年3月11日通过防雷装置验收，2016年3月23日通过管道燃气工程验收，2016年3月25日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收且被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》，2016年7月19日通过消防工程验收。2016年10月27日，被告将房屋交付给原告使用并签署《业主收楼声明书》。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2019年5月15日，涉案房屋完成大确权转移登记至被告名下。2019年6月12日，被告进行了小权籍调查递件，于2019年6月25日完成小权籍调查。2019年7月4日，被告将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案，但原告至今未取得不动产权属证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，可能会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本。由此可能造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，根据被告提供的现有证据显示，被告先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续的时间，滞后于不动产权登记政策变化后将近两年。故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。按照合同约定，被告应当在2017年10月22日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告虽于2019年7月4日完成该项义务，但原告直到本案庭审结束的2019年7月19日，仍未取得不动产权属登记证书，逾期时间长达635天。被告的行为构成违约，应承担继续履行和向原告支付约定违约金的违约责任。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日的2018年1月20日起，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，向原告计付逾期办证违约金至原告取得不动产权属证书日止。本案中，被告应付原告的逾期办证违约金，应当自2018年1月20日起计算，至本案庭审结束的2019年7月19日止，计算逾期天数为545天，违约金计算为17944.67元。照此计算的违约金数额已经超过了总房价款5%，不符合双方的合同约定，故被告应向原告支付的逾期办证违约金按总房价款5%的标准计算为16463元（329260元×5%）。关于原告请求被告支付逾期交房违约金的问题。2016年10月27日，被告向原告实际交付本案房屋，该房屋交付时，被告已取得建设、勘察、设计、施工、监理五方出具的工程验收报告，同时还完成了电梯、消防和管道燃气等多项附属工程验收，具备基本居住使用功能。但被告向原告交付房屋的时间晚于合同约定的交房时间，存在逾期交付的违约行为。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。因原告已按合同约定付请购房款，故被告应自2016年10月1日起按前述标准向原告支付逾期交房的违约金至其实际向原告交付房屋日即2016年10月27日止。本案中，原告仅请求被告向其支付2016年10月1日起计算至2016年10月13日止（逾期天数为13天）的逾期交房违约金，是原告对其合法权利的处分，一审法院予以照准，则被告应向原告支付的逾期交房违约金为856.07元（329260元×13天×0.0002），故原告请求被告支付856元的逾期交房违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告曾光华支付逾期交房违约金856元。二、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曾光华支付逾期办证违约金16463元。三、驳回原告曾光华的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院经审理作如下认定：一、关于逾期办证违约责任，涉案《商品房买卖合同》约定出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据查，京粤公司在2019年7月4日办理涉案房屋登记所需资料提交登记部门备案，但直到本案一审庭审结束的2019年7月19日，被上诉人仍未取得不动产权属登记证书，应当依照合同承担相应的逾期办证违约责任，一审法院据此认定逾期天数计至2019年7月19日并无不妥。二、关于因政策变化增加的办证时间的扣除问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依照上述规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期办证有过错的情况下，出卖人才需对逾期办证承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》载明从2016年6月30日起新增两次权籍调查的手续，而原约定的办证期限在此后方才届满，故本院认为增加两次权籍调查的时间属于上诉人签订合同时无法预测、控制的时间，属于政策变化，可以从办证历时中扣除相应天数。本案中，京粤公司未提供证据证明其办理权籍调查的历时，一审法院不予支持其关于免除相应期限逾期办证责任的抗辩并无不妥，本院予以维持。上诉人主张在逾期时限内扣除因不动产登记系统故障暂停业务的时间及因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间，而京粤公司未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实。且，涉案商品房直至2019年1月16日才完成建设工程竣工验收备案，2019年1月16日前涉案商品房尚不具备办证条件，2019年1月16日前的不动产登记系统调整不会对其办证时间产生影响，故本院不予支持京粤公司的该主张。至于京粤公司主张因限号措施、登记部门办理登记业务超时等增加的时间予以扣除，没有充分的依据，本院不予采纳。三、关于逾期交房违约金，双方已就实际收楼时间达成一致意见，一审法院根据该实际收楼时间作为计算逾期交房违约金和逾期办证违约金的节点并无不妥。京粤公司称其在合同约定交楼时间前已经通知收楼，而未提交证据证明其何时按照合同约定通知业主收楼，也未提供证据证明系业主自身原因延迟收楼，应当承担举证不能的法律后果，本院不予采信该主张。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 曾求凡审 判 员 刘天贞二〇二〇年三月十六日法官助理 刘有为书 记 员 彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。