贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终484号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓林涛，男，1967年12月17日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程滔，男，1970年12月19日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程杰，男，1979年2月6日出生，汉族，住贵州省仁怀市，系程滔之胞弟。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄远华，男，1970年9月21日出生，汉族，住贵州省仁怀市，系程滔之妹弟。上诉人邓林涛因与被上诉人程滔、程杰、黄远华房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初6113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邓林涛上诉请求：1、撤销贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初6113号民事判决，改判驳回程滔、程杰、黄远华的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由程滔、程杰、黄远华承担。事实和理由：1、一审判决解除房屋租赁合同有误，邓林涛延期交租属于不可抗力（因账户被法院冻结），且当时为打造该批租赁物邓林涛投入大量资金和精力，目前投资均未收回，而出租人程滔、程杰、黄远华并未依法履行告知义务，现在解除合同不合法；2、一审判决日租金1495元有误，合同期内出租人程滔、程杰、黄远华已和邓林涛协商将租金降至41万元/年，现在按原合同租金计算有误；3、一审判决邓林涛承担日租金损失以及违约金有误，该批租赁物有部分已被出租人程滔、程杰、黄远华直接租赁给目前的实际使用人，故出租人程滔、程杰、黄远华没有产生租金损失，其在收取第三人租金的同时又在邓林涛处获得租金损失及违约金，有违公平，综上请求二审人民法院依法支持其上诉请求。程滔、程杰、黄远华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回邓林涛的上诉请求，维持原判。程滔、程杰、黄远华向一审法院起诉请求：一、判决解除程滔、程杰、黄远华与邓林涛于2015年6月1日签订的两份房屋租赁合同；二、判决邓林涛从2019年6月1日起至房屋租赁合同解除时止按每日1495元的标准支付程滔、程杰、黄远华租金；三、判决邓林涛从2019年5月1日起按每日200元标准支付程滔、程杰、黄远华违约金至租金支付完毕之日止；四、本案的诉讼费用由邓林涛承担。一审法院认定事实：程滔、程杰、黄远华共同在仁怀市。2015年6月，程滔、程杰、黄远华与邓林涛签订了两份《房屋租赁合同》，合同约定：程滔、程杰、黄远华分别将其共有的位于仁怀市门面，面积为590平方米和第三、四层商用房，面积为1266平方米出租给邓林涛使用，租期为12年，自2015年6月1日至2027年5月31日止，租金为第一层门面按每平方米25元计算，第三、四层商用房按每平方米18元计算，每年租金分别按照9%和5%的递增率计算，租金按年支付，于每年4月30日前交纳当年的租金；合同期内，邓林涛在不损害程滔、程杰、黄远华利益的前提下可将房屋进行自由转租；如无正当理由逾期交付租金或逾期交付租赁房屋，逾期超过五天（含五天）以上的，每逾期一天按每天200元支付违约金；双方约定，程滔、程杰、黄远华有权解除合同的情形：1、邓林涛未按合同约定按时、足额向程滔、程杰、黄远华支付租赁费用累计逾期达15日；2、邓林涛未经程滔、程杰、黄远华同意改变租赁房屋主体结构；3、程滔、程杰、黄远华在交房期限内已具备租赁房屋交付条件经通知邓林涛，邓林涛在装修期满仍未进场装修的；邓林涛有权解除合同的情形：1、程滔、程杰、黄远华未按合同约定条件和时间向邓林涛交付租赁房屋的；2、合同期内，确因程滔、程杰、黄远华行为造成邓林涛无法正常经营事实，且程滔、程杰、黄远华在邓林涛要求改正期届满之日起3日内仍未改正的。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方按合同履行了自己的义务。2018年7月1日，程滔、程杰、黄远华与邓林涛签订了《房租费补充协议》，双方约定：1、年租金410000元，付款时间：每年的6月10日支付房租，付款方式：一年分成两次支付，从每年6月10日到12月10日支付半年，从每年12月10日到第二年6月10日支付；2、双方必须按原合同和补充协议来进行，如邓林涛违约房租支付时间，程滔、程杰、黄远华有权恢复原合同的每一条款，邓林涛承担一切违约的后果，补充协议就无效；3、以上补充协议是原合同的补充内容，如双方任意一方违反，那以原合同为协议。该协议签订后，邓林涛按协议约定支付了2018年6月10日至2019年6月9日的租金。后邓林涛以其银行账户被人民法院冻结无法支付租金由未按约定支付2019年6月10日至2019年12月10日的房屋租金。程滔、程杰、黄远华诉至一审法院，请求支持程滔、程杰、黄远华的诉讼请求。一审法院认为：关于本案争议的焦点：一、《房屋租赁合同》是否应当解除。程滔、程杰、黄远华与邓林涛于2018年7月1日签订的《房租费补充协议》约定年租金为410000元，付款时间：每年的6月10日支付房租；付款方式：一年分成两次支付，从每年6月10日到12月10日支付半年，从每年12月10日到第二年6月10日支付；双方还必须按原合同和补充协议来进行，如邓林涛违约房租支付时间，程滔、程杰、黄远华有权恢复原合同的每一条款，邓林涛承担一切违约的后果，补充协议就无效；以上补充协议是原合同的补充内容，如双方任意一方违反，那以原合同为协议。由于邓林涛未按《房租补充协议》约定的于2019年6月10日向程滔、程杰、黄远华支付2019年6月10日至2019年12月10日期间的租金，根据该协议的约定，《房租费补充协议》对双方不再具有约束力，双方的权利义务应当按2015年6月程滔、程杰、黄远华与邓林涛签订的两份《房屋租赁合同》来确定。邓林涛以其银行账户被人民法院冻结无法支付租金由未按约定支付2019年6月10日至2019年12月9日的房屋租金，致使程滔、程杰、黄远华与邓林涛签订《房屋租赁合同》的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，程杰、程滔、黄远华诉请解除与邓林涛于2015年6月签订的《房屋租赁合同》于法有据，予以支持。二、租金的计算。2015年6月，程杰、程滔、黄远华与邓林涛签订《房屋租赁合同》约定：程滔、程杰、黄远华将该房屋面积为590平方米的第一层门面和面积为1266平方米的第三、四层商用房出租给邓林涛使用，租期为12年，自2015年6月1日至2027年5月31日止，租金为第一层门面按每平方米25元计算，第三、四层商用房按每平方米18元计算，每年租金分别按照9%和5%的递增率计算，租金按年支付，于每年4月30日前交纳当年的租金。根据双方的约定2019年6月10日至2020年6月9日的租金为545778元，即每天租赁为1495元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”规定，邓林涛应支付程杰、程滔、黄远华租金（按每日1495元从2019年6月10日起计算至判决生效之日止）。三、违约金的计算。邓林涛未按合同约定向程滔、程杰、黄远华履行给付租金义务导致签订的合同目的不能实现，致使程滔、程杰、黄远华解除《房屋租赁合同》的责任应当由邓林涛承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，对程杰、程滔、黄远华主张违约金的诉请予以支持。双方在《房屋租赁合同》约定合同期内，如无正当理由逾期交付租金或逾期交付租赁房屋，逾期超过五天（含五天）以上的，每逾期一天按每天200元支付违约金；依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”规定，认定《房屋租赁合同》中约定的“如无正当理由逾期交付租金，逾期超过五天（含五天）以上的，每逾期一天按每天200元支付违约金”过分高于造成的损失，将本案违约金调整为每天50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除程杰、程滔、黄远华与邓林涛于2015年6月签订的两份《房屋租赁合同》；二、邓林涛在本判决生效后立即给付程杰、程滔、黄远华租金（按每天1495元从2019年6月10日起计算至判决生效之日止）；三、邓林涛在本判决生效后立即给付程杰、程滔、黄远华《房屋租赁合同》的违约金（按每天50元从2019年6月10日起计算至判决生效之日止）；四、驳回程杰、程滔、黄远华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元，由邓林涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：一、双方当事人签订的房屋租赁合同应否予以解除；二、邓林涛应否向程滔、程杰、黄远华支付租金、损失及违约金，其标准是否违反法律规定。关于焦点一，双方当事人对于签订涉案房屋租赁合同，程滔、程杰、黄远华将涉案房屋交付给邓林涛使用的事实不持异议，本院予以确认。经审查，该房屋租赁合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具法律约束力。邓林涛对于其欠付租金的事实不持异议，本院予以确认。对邓林涛关于其欠付租金属于不可抗力的上诉理由，因邓林涛未提供证据证明其事实主张，即便该事实成立，亦不属于不可抗力之情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，邓林涛应承担举证不利的后果，本院对邓林涛的该项上诉理由不予采信，予以驳回。因邓林涛逾期交付租金，故一审法院判决双方签订的房屋租赁合同解除，符合双方合同约定及法律规定，本院予以确认。关于焦点二，由于双方签订的租赁合同已约定邓林涛若违约应承担的违约责任，即邓林涛应当继续履行交付租金以及违约金的义务，故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决邓林涛应给付程杰、程滔、黄远华租金（按每天1495元从2019年6月10日起计算至判决生效之日止），以及给付程杰、程滔、黄远华《房屋租赁合同》的违约金（按每天50元从2019年6月10日起计算至判决生效之日止），符合双方合同约定，亦未违反法律规定，本院予以确认。对邓林涛关于双方已协商将租金降至41万元/年，且邓林涛承担违约金显失公平的上诉理由，与本院审理查明认定事实不符，本院亦不予采信，予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由邓林涛负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年三月三十一日书记员  覃 烨