黑龙江省鹤岗市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0404民初64号原告：杨忠起，男，1965年11月30日，汉族，鹤岗市园林管理处工人，住黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：王世杰，鹤岗市工农区大成法律服务所法律工作者。被告：鹤岗市宏昌物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区79委成龙开发汽车配件城******。法定代表人：曾繁喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：高艳菊，女，1977年8月6日出生，汉族，鹤岗市宏昌物业管理有限责任公司员工，住黑龙江省鹤岗市向阳区。原告杨忠起与被告鹤岗市宏昌物业管理有限责任公司（以下简称宏昌物业公司）恢复原状纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨忠起向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判决被告为原告室内装修恢复原样；将楼房盖的防水予以修缮不再漏水；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月15日，原告购买了被告管理的芙蓉花园1号楼9单元090701室房屋。原告从装修完毕至居住进案涉房屋至今不欠被告任何费用。从2017年7月份案涉房屋楼顶开始漏水进原告室内，导致原告无法居住。原告多次找被告，被告看过漏水情况后说需要启动房屋维修基金。因该楼房业户未全部交纳房屋维修基金，所以漏水的楼顶无法修缮。现在因楼盖漏水通过原告室内，又漏到六楼业主葛海峰家，六楼业主将原告起诉到法院，要求原告赔偿其5000元。原告认为六楼业主的房屋因漏水被淹不是原告的责任。现原告不欠被告物业费及其他费用，故原告为了维护自身的合法权益，诉至法院。宏昌物业公司辩称，芙蓉花园小区1、2号楼是2017年1月份由宏昌物业公司提供物业服务，之前是被弃管状态，在被告接管的时候，屋面防水已经超过了质保期5年的规定。国家关于屋面防水保修期规定，质保期5年之内由开发商承担维修责任，超过质保期就启动房屋专项维修基金。因入住的业主没有办理产权证，也就没有交纳房屋专项维修基金，所以芙蓉花园小区1、2号楼不具备启动房屋维修基金的条件。2018年末，芙蓉花园小区1、2号楼的产权证下来了，2019年5月5日，宏昌物业公司向南山区物业办申请启动房屋维修基金，用于维修1、2号楼的屋面渗漏问题。2019年9月3日芙蓉花园小区2号楼维修基金启动并公示。由于芙蓉花园小区1号楼地下部分开发商未缴纳房屋维修基金，导致所欠房屋维修基金大于此次维修工程所得利润出现负数，在芙蓉花园小区2号楼施工的同时，宏昌物业公司自己出资为芙蓉花园小区1号楼整体屋面防水破损处，屋面换气口的位置重新做了防水处理，共花费人工费及材料费2万余元，因此不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据照片36张、物业费票据复印件2份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨忠起提交购房合同原件1份，证明原告是该房屋的所有权人。宏昌物业公司质证后认为，该份证据与被告无关。本院认为，该份证据能够证实杨忠起作为本案的原告主体适格，故该份证据符合证据的“三性”要求，依法予以采信。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，并结合双方当事人的庭审陈述，本案查明事实如下：2012年5月15日，杨忠起与鹤岗市振兴房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同1份，合同约定杨忠起购买由鹤岗市振兴房地产开发有限责任公司开发的鹤岗市南山区芙蓉花园小区1号楼090701室。在宏昌物业公司管理期间，案涉房屋屋顶漏水，致使杨忠起家中室内屋顶及墙壁多处被淹。杨忠起多次找宏昌物业公司解决问题未果，故提起本案诉讼。另查明，宏昌物业公司于2017年1月份向芙蓉花园小区1号楼提供物业管理服务，在其管理期间，杨忠起按期缴纳物业费，但双方未签订书面的物业服务合同。案件审理过程中，本院组织杨忠起与宏昌物业公司共同到案涉房屋进行勘查并现场录像，宏昌物业公司以已看过为由未参加现场勘查。通过勘查，目测到大卧室棚顶、靠窗侧墙壁；小卧室二面墙壁；客厅棚顶及三面墙壁均不同程度被侵蚀。本院认为，关于案由问题。恢复原状纠纷是指当物受到毁损时，物权人要求侵害人采取措施将物恢复到原来状态的纠纷。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。杨忠起的诉讼请求虽为恢复原状，但该项请求是以双方存在物业服务合同关系为前提，故本案案由定为物业服务合同纠纷较为适宜。杨忠起与宏昌物业公司虽未签订书面的物业服务合同，但杨忠起按期缴纳物业费，宏昌物业公司亦提供物业服务，故双方之间形成事实上的物业服务合同关系。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。案涉房屋屋顶属共有部分，应属宏昌物业公司承担维修、养护、管理和维护义务范围。杨忠起按期缴纳物业费，宏昌物业公司未提供相应的物业服务属违约行为，故对杨忠起房屋屋顶漏水问题，由宏昌物业公司承担修复责任。宏昌物业公司庭审中陈述已对1号楼整体屋面防水破损处，屋面换气口的位置重新做了防水处理，但该公司未向本院提供证据，对其答辩意见，本院不予采纳。对宏昌物业公司提出的因案涉房屋已超过五年质保期，应启动房屋维修基金进行维修的抗辩意见，于法无据，不予支持。宏昌物业公司未及时对杨忠起房屋楼顶进行修复，致使其室内多处被淹，故宏昌物业公司应对杨忠起的室内因漏水被侵蚀部分恢复原状。综上所述，杨忠起的诉讼请求合法，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、鹤岗市宏昌物业管理有限责任公司于本判决生效之日起六十日内对杨忠起位于鹤岗市南山区芙蓉花园小区1号楼090701室房屋楼顶漏水问题进行维修；二、鹤岗市宏昌物业管理有限责任公司于本判决生之日起六十日内对杨忠起位于鹤岗市南山区芙蓉花园小区1号楼090701室室内因漏水被侵蚀部分处恢复原状（大卧室棚顶、靠窗侧墙壁；小卧室二面墙壁；客厅棚顶及三面墙壁）；如未按本判决指定期间履行指定的行为，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由鹤岗市宏昌物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判员  刘亚莹二〇二〇年三月三十日书记员  韩 冰附法条依据：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（1）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。