广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初84号原告：乐昌市恒基房地产开发有限责任公司，住所地广东省乐昌市乐城天本园东路**永乐城**B101-2。法定代表人：罗嘉文，执行董事。委托诉讼代理人：黄楚杰，广东韶正律师事务所律师。被告：孙福广，男，1983年3月15日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区韶钢集团公司**二分区****。委托诉讼代理人：傅达栗，广东韶州律师事务所律师。原告乐昌市恒基房地产开发有限责任公司与被告孙福广房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐昌市恒基房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄楚杰、被告孙福广的委托诉讼代理人傅达栗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐昌市恒基房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年3月15日签订的《商铺租赁协议》，限被告七日内腾空商铺退还给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金15235元（从2019年8月15日起暂计至2020年1月14日止为15235元；另从2020年1月15日起至2020年3月14日止，每月按3047元计算租金；从2020年3月15日起，每月按4062元计算租金直至被告腾空商铺退还给原告之日止）；3.判令被告向原告支付违约金27423元（违约金从2019年8月11日起暂计至2020年1月10日止，每逾期一日，按拖欠租金总额的2%计算，暂为27423元；后期违约金以被告拖欠的租金总额为基数，按每日2%的标准自2020年1月11日起计算至被告付清租金之日止）；4.判令被告支付律师费2500元；5.原告不予退回被告交纳的保证金12000元；6.本案受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月15日签订《商铺租赁协议》，协议约定：原告将永乐城C8幢B110号商铺出租给被告，租期5年，从2018年3月15日起至2023年3月14日止，其中第一年（2018年3月15日至2019年3月14日）为免租期；第二年（2019年3月15日至2020年3月14日）的租金为每月3047元；第三年（2020年3月15日至2021年3月14日）的租金为每月4062元。租金必须在每月10日前一次性付清，逾期每天按所欠租金的2%收取滞纳金。被告向原告预交保证金12000元，保证金在租期届满且被告无任何违约行为的情况下由原告退还给被告，若被告拖欠原告月租超过一个月，原告有权单方终止协议，保证金不予退还给被告。自2019年8月起，被告开始拖欠原告租金。原告经多次催收未果，为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。孙福广辩称，一、被告在2019年9月23日已腾空商铺并已多次通知原告解除合同。被告系韶钢医院的职工，2018年3月15日与原告签订《商铺租赁协议》，本想以该商铺由被告的岳母刘惠林用于经营杂货商品。2018年11月24日，被告的岳母因赌博罪被采取强制措施，开杂货铺的计划便一直搁置，2019年3月至7月期间的租金也依约交纳。直到2019年8月，被告的岳母仍未释放，被告实在没办法，通过微信向原告提出解除商铺租赁合同，被告称需要交纳8月的租金并且不退还保证金，双方协商未果。2019年9月23日，被告把店铺腾空之后并提出租金可在保证金里扣除即可，但原告不同意。二、被告2019年9月23日已经向原告提出了解除合同的要求并且腾空了商铺，原告不应继续向被告收取租金。三、被告认为违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、双方签订的《商铺租赁协议》中未约定原告的律师费由被告支付。五、原告应当扣除租金后返还被告交纳的保证金。本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，被告孙福广（乙方）与原告乐昌市恒基房地产开发有限责任公司（甲方）签订了一份《商铺租赁协议》，协议约定：甲方同意将位于永乐城C8幢B110号商铺出租给乙方，总面积为101.56平方米，经营用途为杂货；租期为五年，即由2018年3月15日至2023年3月14日止；租金计收：免租期为一年（具体免租期为2018年3月15日至2019年3月14日止），此后租金每年递增10元（即第二年30元/平方米/月、第三年40元/平方米/月、第四年50元/平方米/月、第五年60元/平方米/月）。租金必须在每月10日前一次付清，逾期每天按所欠租金的2%收取滞纳金；乙方经甲方签订租约，即向甲方预交保证金人民币壹万贰仟元整。此款在租约期满且按规定交接、无违约行为时由甲方退还给乙方，若乙方拖欠甲方月租超过一个月，甲方有权停电、停水处理同时可单方终止协议，乙方承诺由此行为造成的损失自行承担并同意所交保证金可不予退还。签订协议后，被告依约交纳了保证金12000元，原告即将涉案商铺交付给被告使用。自2019年8月起，被告开始拖欠租金至今未付。经多次催收未果，原告遂起诉至法院，请求判如所请。庭审中，被告表示同意解除涉案协议外，还认为其于2019年9月就向原告提出过退租，并认为其已将涉案商铺退还给了原告，原告也更换了锁芯，只是因原告不同意退还保证金或者在保证金中扣除尚欠的租金而无法达成一致，因此原告不应继续向被告收取租金。此外，原告为处理本案纠纷聘请了律师，还提交了《委托代理合同》及增值税普通发票予以佐证，并据此主张律师代理费2500元。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2018年3月15日签订的《商铺租赁协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告在上述《商铺租赁协议》中已明确约定被告拖欠原告房屋租金超过一个月，原告有权终止协议并不予退还被告所预交的保证金12000元，现被告从2019年8月起拖欠租金至今未付，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然被告曾向原告提出解除上述协议，但是双方并未对此达成一致，即合同至今尚未协议解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告承租该商铺后原告要求解除双方签订的上述《商铺租赁协议》并限期腾空退还涉案商铺的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，由于被告违约，被告预交的保证金12000元应当不予退还。至于被告提出原告已更换了涉案商铺锁芯，原告不应再向被告收取租金的抗辩主张，因被告未提交相应证据予以佐证，故本院其此不予采纳。关于租金问题，根据协议约定，本院认定被告从2019年8月15日至2020年3月14日应当支付给原告的租金共计21329元（3047元/月×7个月），2020年3月15日起至被告将涉案商铺腾空退还给原告之日止的租金按照涉案商铺面积×40元/平方米/月为基数，逐年每平方米递增10元的方式（即合同约定的租金计收方式）计付。关于违约金问题，现原告要求按照拖欠租金总额的2%计算违约金，而被告认为原告主张的违约金过高，原告又未提交证据证明其因被告违约所造成的损失，因此本院对原告提出的违约金诉请调整为以被告逐月实际拖欠的租金为基数，从2019年9月11日起，每月的11日起算，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至本判决确定的履行之日止。另外，关于律师代理费问题，因原、被告在《商铺租赁协议》中并未对律师代理费问题做出约定，也无相关法律规定，故本院对于原告主张的律师代理费2500元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告乐昌市恒基房地产开发有限责任公司与被告孙福广于2018年3月15日签订的《商铺租赁协议》。二、被告孙福广应于本判决生效之日起七日内将位于永乐城C8幢B110号商铺腾空并退还给原告乐昌市恒基房地产开发有限责任公司。三、被告孙福广拖欠原告乐昌市恒基房地产开发有限责任公司的租金21329元，应于本判决生效之日起七日内支付；2020年3月15日起至被告将涉案商铺腾空退还给原告之日止的租金按照101.56平方米×40元/平方米/月为基数，逐年每平方米递增10元的方式（即合同约定的租金计收方式）计付。四、被告孙福广应支付给原告乐昌市恒基房地产开发有限责任公司的违约金，应以被告逐月实际拖欠的租金为基数，从2019年9月11日起，每月的11日起算，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至租金全部付清之日止；该款应于本判决生效之日起七日内支付。五、原告乐昌市恒基房地产开发有限责任公司向被告孙福广收取的保证金12000元不予退还。六、驳回原告乐昌市恒基房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614.48元,由原告乐昌市恒基房地产开发有限责任公司负担258.08元，被告孙福广负担356.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  李志平二〇二〇年三月三十日书记员  陈昊颀