广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初68号 原告：曾容兴，女，1954年10月7日出生，汉族，住梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：林灿，广西皓元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明鸿，广西皓元律师事务所律师。 被告：陈燕霞，女，1976年7月4日出生，汉族，住梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：甘堃，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘喆，广西益远（藤县）律师事务所律师。 原告曾容兴与被告陈燕霞确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序并二次公开开庭进行了审理，原告曾容兴的委托诉讼代理人林灿、被告陈燕霞的委托诉讼代理人甘喆二次均到庭参加庭审，原告曾容兴到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告曾容兴向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于1997年4月2日签订的《协议书》无效;2.判决被告向原告返还征地补偿款580000元。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告于1997年4月2日签订的《协议书》无效;2.确认位于梧州市万秀区房屋的拆迁补偿款596007元归原告所有。 事实和理由：原告与家人共同出资自建了位于梧州市万秀区的房屋，并办理了集体土地使用权手续，且一直居住。1997年4月2日，被告经人介绍愿意购买原告位于上述地址的房屋，随后双方签订了《协议书》及收据。1998年9月，双方到房产部门欲办理房屋产权变更手续时，被告知该房屋的土地属于集体所有，不能办理房屋产权变更手续。双方才知道该房屋不能办理产权变更手续。此后，原告多次联系被告协商解决此事，但被告拒绝沟通，后失去联系。现龙湖镇高旺村八组49号的房屋被划入棚改项目的征地范围，且征地补偿款为596007元，被告随向动迁组提出异议，认为该房屋为被告所有，双方遂产生争议，并多次调解未果。原告认为现争议房屋位于集体土地内，而被告非高旺八组成员，不应享有集体组织成员的权利，且集体土地不能通过买卖而获得。因此原告认为原、被告双方签订的《协议书》无效，房屋征地补偿款应归原告所有。原告为维护其合同权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告诉请。 原告曾容兴为其主张的事实向法庭提交了以下材料：1.《协议书》1份（原件），拟证实双方的合同关系，但该合同内容不合法；2.《收据》1份（原件），拟证实被告支付房屋购买款为17000元；3.《梧州市郊区地籍调查表》1份（复印件）、《梧州市土地登记信息查询结果证明》1份（原件），拟证实讼争房屋属原告所有，且该土地为集体土地；4.《关于限期提交法院立案手续的通知》，拟证实原、被告就讼争房屋产生争议，且调解未果。 被告陈燕霞辩称，一、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同合法有效。1.答辩人于1997年3月31日经人介绍与被答辩人达成高旺八组49号房屋买卖协议，当日答辩人向被答辩人支付购房款17000元，由被答辩人出具收据给答辩人收执。为明确双方的权利义务，被答辩人于1997年4月2日书写《协议书》，承诺配合办理换证手续。之后房屋交付答辩人并由答辩人管理使用至今。上述行为系原被告双方真实意思表示，没有违反当时法律法规的强制性规定，也没有出现《合同法》第五十二条关于合同无效的五种情形中任何一种情形，因此双方之间房屋买卖合同合法有效。2.本案发生时间为1997年，应当适用当时的法律确定合同的效力。当时实施的1988年版《中华人民共和国土地管理法》对农村房屋买卖并无禁止性规定。根据2016年12月国土资源部发布的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》【国土资发（2016)191号】第七条规定:1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。从以上法律规定以及规范性文件可知，1999年之前，国家的法律、行政法规以及国家政策并不禁止城镇居民购买农村房屋。目前，高旺八组49号房屋列入梧州市南岸高旺片区棚户区改造项目，有关房屋征收的补偿依法应由房屋权属所有人即答辩人享有，与被答辩人无关。答辩人一直积极配合政府部门的拆迁安置工作，但由于被答辩人的阻挠，答辩人事实上没有领取房屋征收补偿款，被答辩人要求答辩人向其返还无事实和法律依据，对此法院不应予以支持。答辩人因此所受到的损失，还应由被答辩人负责赔偿。二、答辩人在《协议书》签署前己支付完购房款17000元并按照《协议书》第一条要求（维修由买方负责）修缮房屋，且对此房屋管理使用了二十多年，期间被答辩人以及高旺村委会一直没有提出任何异议。答辩人己按照协议履行义务，不存在违约情形。 答辩人认为，民事活动中应当遵循自愿、平等、诚实信用 的原则，不得因利益驱动而反悔违约，且当事人不得因自己的错误行为而获利。双方签订买卖协议后，原告即取得了卖房价款，答辩人占有使用了房屋，房屋买卖行为早己完成，且答辩人对所购房屋进行了加固、修缮及添附部分设施，才具有诉争房屋的现有状态。被答辩人在1997年卖房之时取得了对价，解决了其燃眉之急，至起诉前长达二十多年的时间，对转让房屋一事一直未提出异议，现其又以转让农村房屋违反法律规定为由，要求确认合同无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。按双方约定，被答辩人应协助答辩人办理房屋过户手续，但被答辩人长期外出一直不履行其义务，己构成违约，本人保留向被答辩人追究违约责任的权利。综上，为维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。如果法院认定合同无效，答辩人认为涉案房屋拆迁补偿款596007元应当作为合同无效的赔偿，应归答辩人陈燕霞所有。 被告陈燕霞为其辩解向法庭提交了以下证据材料：1.《收据》1份（原件），拟证实被告陈燕霞己经一次性支付购房款17000元；2.《协议书》1份（原件），拟证实合同双方就购买高旺八组49号房屋协商一致；3.《情况说明》1份（原件），拟证实被告陈燕霞购买房屋后，该房屋一直由被告陈燕霞及其家人居住。 经庭审质证，被告陈燕霞对原告曾容兴提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，双方签订的合同是合法有效的；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议；证据3的真实性、合法性、关联性无异议，只能证实物权所有，与本案的合同关系是否有效无直接关联；证据4的真实性、合法性、关联性无异议，该内容证实明确被告未领取拆迁补偿款。 原告曾容兴对被告陈燕霞提交的证据的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，合法性有异议，《协议书》应属无效；对证据3的真实性有异议，对其上签名的人员，原告不认识，被告也没有提交身份情况信息证实，因未见说明盖章处的村委的经办人签字。 本院根据原告的申请，向梧州市南岸高旺片区棚户区改造项目工程指挥部调取了以下证据材料：《梧州市南岸高旺片区棚户区改造项目房屋货币补偿安置协议书》（协议书编号：04029）1份及相关补偿明细表3份、《房屋情况证明》1份。原告对上述证据的质证意见为：被告不具备合同的主体资格，因此其无权与政府及安棚公司签订房屋补偿安置协议处置原告房屋，对其中确认的房屋补偿价值无异议。被告对上述证据的质证意见为：认可上述证据的真实性，对房屋价值无异议，协议书记载的房屋面积152.34平方米与地籍调查表记载的面积96.28平方米不一致，证实被告对房屋实际占有并进行过修缮，导致面积有变化。 对双方当事人提交的证据本院认证如下：原、被告提交的证据及本院调取的证据真实、证据来源合法、与本案具有关联性，本院均予以采信确认，对其证明内容本院予以综合认定。 根据当事人的陈述、举证、质证、及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告曾容兴为梧州市万秀区龙湖镇高旺村第八经济合作社的村民，位于梧州市万秀区房屋的土地使用权登记在原告曾容兴的名下，原地号记载为**。1997年3月，被告陈燕霞经人介绍向原告曾容兴购买梧州市万秀区房屋。被告陈燕霞向原告支付了购房款17000元，原告曾容兴于1997年3月31日出具《收据》给被告陈燕霞收执，载明“今收到陈燕霞购高旺八组49号房屋款壹万柒仟元正。特此立下此据永远有效。”1997年4月2日原告曾容兴出具《协议书》给被告陈燕霞收执，载明“高旺八组四十九号房屋：一、维修由买方负责；二、办证转让手续费用由买方；三、转让方要配合办好转换证。1997.4.2经手：曾容兴”。梧州市万秀区龙湖镇高旺村民委员会出具《情况说明》证实被告陈燕霞自1997年购买该房屋后，其父母一直居住于该房至2015年搬离，且办理后仍对房屋进行管理修缮。 2019年10月，因梧州市南岸高旺片区棚户区改造项目工程需要，梧州市万秀区政府征收梧州市万秀区房屋。被告陈燕霞与梧州市万秀区人民政府就涉案房屋签订《梧州市南岸高旺片区棚户区改造项目房屋货币房屋补偿安置协议书》（协议书编号：04029），就房屋征收补偿达成如下协议：一、“房屋共二层，占地面积107.34平方米，房屋总建筑面积152.34平方米。二、被征收房屋（含土地价值）、附属物（构筑物）、装修装饰的补偿，依照相关法律法规及上述文件的规定逐项计算……（一）各类结构房屋主屋建筑面积合计为152.34平方米，置换成安置房面积合计为156.54平方米，应补偿金额为156.54×3200=500928元；（二）“附属物和构筑物补偿明细表”部分包括人工道路、水泥路面、水管，该部分补偿合计2432元；（三）“装修补偿”部分包括瓷砖、木窗、防盗网（不锈钢防盗网、钢铁拉闸门、铁防盗网）、砖木结构、旧屋木门（大门、房门）、卫生间洗漱瓷盆（含不锈钢盆）、便盆，该部分补偿款合计为6248.30元；（四）“设施迁移费补偿”部分包括电线、开关、插座、闸刀、灯头、水表、电表、水龙头，该部分补偿款合计为1850.00元；（五）房前屋后其他附属物补偿金额为0元；（六）其他补偿0元；（七）搬迁补助费1523.40元；（八）签约奖励16757.40元；（九）搬迁奖励5331.90元；（十）一次性拆迁奖励60936元；以上一至十项补偿金额合计为596007元。 另查明，被告陈燕霞为城镇户口。 本院认为，本案的争议焦点为原告曾容兴与被告陈燕霞签订的关于涉案房屋买卖的《协议书》是否合法有效。《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1988年修改《中华人民共和国土地管理法》时，保留了这一规定。1999年修改后的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第四十一条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》【国办发（1999）39号】第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售。2016年12月，国土资源部发布的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》【国土资发（2016）191号】第七条“依法确定非农民集体成员合法取得的宅基地使用权”规定，1982年《城镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。本案中，原告与被告关于涉案房屋的买卖时间为1997年，对其效力的认定应适用当时的法律法规。原、被告双方关于涉案房屋的买卖协议系真实意思表示，且当时国家的法律、行政法规以及国家政策未明确规定禁止城镇居民购买农村房屋。并且，双方就房屋买卖达成协议后即就房款、房产交割完毕，被告对房屋长期、稳定地占有、使用。从尊重历史照顾现实以及保护交易安全角度出发，上述协议应为有效。因此，对于原告要求确认《协议书》无效的诉讼请求及确认位于梧州市万秀区房屋的拆迁补偿款596007元归原告所有的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告曾容兴全部的诉讼请求。 案件受理费9600元减半收取4800元（原告已预交），由原告曾容兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  何青夏 二〇二〇年三月三十一日 书记员  魏子人 附录相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第四十四条： 依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2.《中华人民共和国合同法》第五十二条： 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。